发布时间：2023-09-22 15:32:59
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的国有土地法律法规样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
近年来,我国土地违法现象面广量大,表现形式多种多样,主要原因就是由于相关的法律法规制度的不完善,具体表现在以下几个方面:1、违规设立各类开发区,随意圈地、征地、批地。一些地方过去名目繁多的开发区至今仍有大量土地闲置,新一轮兴办各类开发区、园区的圈地现象又有上升之势。2、擅自改变土地用途,任意出台土地优惠政策。有的地方以农业开发为名,进行非农业建设。获得土地使用权后,改变用途搞其他开发。有的地方在招商引资中,甚至实行零地价、负地价,导致国有土地资产严重流失。3、规避经营性用地招标拍卖挂牌出让制度。一些地方以各种形式规避这一制度,暗箱操作现象屡见不鲜。4、划拨土地和集体土地非法入市。对划拨土地使用权非法入市即非法转让、出租、抵押的“土地隐形市场”,造成国有土地资产大量流失,而且加剧了社会分配不公的矛盾。
二、我国土地管理相关法律法规完善的建议
(一)加强对土地法学的研究近年来,很多高校都增设了土地资源管理专业,这对于培养土地资源管理专业人才和实现科学化、专业化土地资源管理是十分有利的,在对土地资源管理专业人才的培养同时,也要加强土地法学、这个土地资源管理中不可或缺的重要学科的研究。对土地法本身的研究应该在土地法科学性评价、土地法存在的问题与完善、土地法基本功能发生作用的条件和环境、土地执法体系、土地法律成本等方面开展。对土地法不同角度的研究主要可归结为:从人类的历史发展角度研究、从土地法的立法技术角度研究、从土地法的法律效用角度研究。
(二)完善我国土地管理法借鉴发达国家在土地管理上的经验,应建议将廉租房、经济适用房等用地的土地供应最低比例写入《土地管理法》等相关法律。我国也出台了一些相关规定,例如,在[2006]37号文件中规定了“城市新开工住房建设中,套型在90平方米以下的住房面积必须达到70%以上,廉租住房、经济适用住房、中小套型普通商品住房用地供应量不得低于70%”。但目前制定的一些政策措施仅限于国务院文件、部门规定等层面,约束力不强,政策执行效果不佳。因此,应将保障公民居住权上升到法律层面,将廉租住房、经济适用住房、中小套型普通商品住房用地供应量的最低比例写入《土地管理法》等相关法律,对于不执行该项规定的,均应视为违法行为加以严处,从而遏制土地投机,有效地控制房价的过快上涨。将土地可持续利用、节约集约利用的思想作为重点内容写入《土地管理法》。我国1998年修订的《土地管理法》,通篇较少提到土地可持续利用和节约集约利用问题。当前,在资源瓶颈已成为我国社会经济发展的主要障碍、经济发展的主旋律已经是“好”在“快”前、促进土地资源的节约集约利用已经成为国土资源管理当前及将来很长一段时间内的工作重点的情况下,土地资源的可持续利用及节约集约利用的思想也应该作为一项重要内容写入《土地管理法》的首要位置。在土地管理法中,应加强土地利用规划制定过程和规划成果的透明度,保障公民的知情权和参与权。立法者对于个人权利的偏见一直是土地规划历史上的主要特点,新出台的《土地法》应放弃这种偏见,以较多的笔墨对公民的知情权和参与权进行了规定,在规划制定、实施过程中始终贯彻公开透明和公众参与的原则,这也是国外发达国家土地方面法律的通行做法。因此,在我国《土地管理法》中,也应当增加土地利用规划体系的透明度,保障公民的知情权和参与权。与土地利用规划和有关土地信息的数据,在符合保密规定的情况下,都应该公开、透明,广大公众可以随时通过一定的程序查阅,同时应增加公告和听证程序的有关内容,提高公众参与度,加大监督力度,防止腐败,促进土地利用规划和土地政策更好地执行。
(三)执法机构设置专业、负责的执法机构是解决土地执法难问题的组织保证我国《土地管理法》第66条规定“:县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查。土地管理监督检查人员应当熟悉土地管理法律、法规,忠于职守、秉公执法。”目前,我国基层土地行政主管部门都下设了执法监察大队,但是因为权力不够、经费落实难导致执法监察大队往往流于形式,工作效率不高。而且,因为监察队伍的性质属于自收自支的事业法人,在查办土地违法案件时,依法行政与部门经济利益的矛盾时有发生,一定程度上影响了执法的严肃性。因而我们要在法律上明文规定在土地行政主管部门中下设专门执法监察部门,配备专业工作人员,并在组织上、思想上、制度上、专业素质上和装备上加强对这一队伍的建设,完备充实土地执法必要的办案工具和办案经费,提高土地执法监察人员在执法监察工作中的积极性。要在法律上明确土地执法监察部门的具体权力,要赋予土地执法监察人员行政强制权。什么情况下可以自行解决违法行为、处罚违法主体,什么情况下需要求救公安和法院,都应该在法律上找到具体的依据。
(四)完善土地动态巡查执法监察制度我国的土地违法大都还是“民不举,官不究”,无形中导致了很多违反案件的出现,出现后又无法及时制止,最终酿成破坏土地的后果。在1999年11月18日由国土资源部了《国土资源部关于在土地执法监察工作中实行动态巡查责任制有关问题的通知》,这个通知明确了我国在土地执法中采取动态巡查的工作方式,这样的工作方式对于及时发现土地违法行为、及时的加以纠正和制止是十分有效的。但是这仅仅是个通知,动态巡查还有待于上升为正规的、法律中明确规定的执法监察制度,以严格贯彻“预防为主、预防和查处相结合”的国土资源执法监察工作方针,建立起省、市、县(区)、乡(镇)四级动态巡查体系,划分巡查区域,明确巡查责任,建立起层层负责的斯基动态巡查目标责任考核体系,加大动态巡查的覆盖面,提高动态巡查的质量,及时发现和制止违法,将国土资源违法消灭在萌芽状态。近期,国土资源部根据国务院的授权向几个试点省会城市派驻了土地督察人员,对于加强动态巡查有着重要的意义。
关键词：土地；土地纠纷；土地管理；建议
中图分类号： F301 文献标识码：A 文章编号：1674-0432（2010）-12-0064-2
0 引言
近些年来，我们国家的经济飞速发展，城市规模不断扩大，城镇化不断推进，越来越多的土地问题暴露出来，引起大批的土地纠纷事件。若这些土地问题没有稳妥的解决办法，势必引起上访、争斗事件的增加，不仅影响政府的正常工作，更是危及社会的稳定。如何解决好土地的纠纷问题，就成为我们党和政府的头等大事。
1 土地管理不善，土地纠纷事件频发的原因
1.1 宅基地问题
我国的《宪法》等法律对于农民对其私有房产的所有权做出了明确的规定并提供了相应的法律保护，但与此同时，我国的法律也明令禁止任何形式的土地私有，土地只能以国有或集体所有的形式存在，农民拥有土地的使用权，但是没有所有权，房子下面的土地从根本上说是属于集体的，因此农民对其房屋的处置就受到了一定程度的限制。中国人历来就有安土重迁的思想，房子可能是大部分中国老百姓最主要的财产，但由于国家对宅基地使用权的严格，使得农民无法将房屋出售给能够支付更多金钱的城镇人口，这就在很大程度上损害了农民的眼前利益，自然会引起他们的不满。
1.2法律与政策原因
我国政府为了解决历史遗留下来的土地问题，不断的探讨和出台新的土地法规与政策，然而这些法律与政策相互间的衔接性却往往不够好，政策与土地的变动在时间上也得不到有效的统一。在土地制度的变动过程中，旧的政策还没有得到有效执行，新的政策就出台了，新旧政策间如果没有良好的衔接，就容易给本已纠纷频发的土地管理带来更多的混乱因素。法律和政策与实际情况的脱节，是造成我国土地纠纷频发的原因之二。
1.3利益原因
农民的最基本生产资料就是土地，自封建社会以来，“耕者有其田”一直是农民的最高理想，而这个理想实际上就是农民希望得到应有利益，从而过上更好的生活的真实写照。在我国土地政策不断变动的同时，城镇化也在不断的深入进行当中，随着国家对农业投入力度的不断加大，政策开始向农民和农业倾斜，土地的升值成为一个必然，农民如果拥有更多的土地，就意味着能过上更为富足的生活。利益的驱动，使得土地纠纷事件日益增多。
1.4政府原因
在社会的转型与政策的变更期间，政府职能错位，行为不规范的现象频频发生。有些地方政府由于各种原因对农民自主经营的土地横加干涉，甚至还出现了一些非法侵害农民利益的情况。有些政府工作失职，政府机关人员素质低下，对有关政策法规了解不够透彻，在土地的管理工作当中失误频出，导致了土地纠纷事件频发。另外，有些地方政府的领导办理公务不够积极，但在牟取私利上却是妙计连连，强占个人和集体的土地来满足私利，最终导致土地纠纷事件的发生。
1.5 农民自身原因
在我国农民长期处于社会的底层，农民自身缺乏相关的法律知识，法律意识淡薄，思想观念在一时间也难以转变。由于各级政府疏于对贫瘠土地的管理，有些农民就自行开荒、种植，开荒地有的被外村村民种植、有的被他人占用，有的土地还界限不明，导致对土地的承包和使用变得十分混乱。然而，随着科技的进步，网络的普及，农民自身素质的提升，越来越多农民的主人翁意识、法律意识大大增强，对我国土地政策理解也更为透彻。在充分提高自身认识的基础上，农民对土地的保护意识大大增强，那些隐藏在阴暗角落的非法用地现象得到了及时的检举和处理，这就进一步加剧了土地纠纷事件的发生。
2 处理土地纠纷与管理问题的建议
2.1 宏观调控与微观调解相结合
只要是涉及到土地的问题，影响面往往极大，牵扯的人数也相对较多，如果没有对其进行很好的处理，极易造成公共事件，引起群体上访，严重影响社会的和谐稳定。
宏观上，对于已经诉诸于法律的土地纠纷案件，必须秉公处理，严格按照现行的法律、法规以及相关政策执行，从而使集体或个人的合法利益得到应有的保障，使过错方承担相应的法律责任。问题的处理必须要顾全大局，尽力避免极端事件的出现，从而实现人民群众的利益与社会效益的和谐统一。
微观上，在处理土地纠纷以及管理问题时，必须坚持为人民服务的原则，深入到人民群众中进行积极的调研，同时注意工作方式，及时解决一些小纠纷、小事件，从而防微杜渐，避免矛盾的激化。另外，要准确的把握住地域性土地事件的特点和缘由，以便为更好的处理土地纠纷事件打下基础。
2.2 完善法律法规
各级人大、政府部门应加大工作力度，深入细致的研究我国土地法律法规中的漏洞，对于某些突出的问题，应该明确、及时、合理的进行处理。有针对性的对存在较大争议的法律法规进行修正，从而使各级政府机关在处理相应案件的时候，能够有法可依、有据可循。
2.3 加强政府工作力度
（1）严格按照《土地管理法》的相关规定，彻查集体土地，确定具体的土地归属；（2）按照《农村土地承包法》的规定，保护合法合同，裁撤非法合同。并严格按照新法律，发放土地承包凭证，确定承包权限的几十年不更变；（3）控制招商引资规模，加大对土地的管理力度，对于某些打着“招商引资”旗号进行囤地渔利的违法行为要进行严厉惩处，并依法对土地进行收回；（4）主管部门认真研究相应法律、法规相关政策，制定出切实可行的合同模板，并确保模板的贯彻执行；（5）制定严格的土地征地政策，对于土地的征用必须得到土地所有集体或农户的同意，从而使征地过程变得更加规范化、系统化、程序化；（6）加大力度解决无地农民的生活出路，减少社会的不稳定因素，创建和谐社会；（7）政府相关部门应依法履行其管理职能，在解决和处理土地纠纷使应当以国家有关法律、法规为主要依据，并注意从实际出发，充分取得原有证人证据等材料，以便尽最大可能还原案件的真实面目；（8）建立仲裁机构，在订立相应合同以及办理相应手续时，要由仲裁机构进行仲裁，避免不必要的土地纠纷。
2.4 提升各阶层法律观念，提高农民自身素质
加大力度宣传《农村土地承包法》及有关的政策、法律法规，将相关法律、政策及处理权属纠纷的法律依据和工作程序等内容编印专刊发放到每个农户手中，并通过土地日、培训班、座谈会等各种途径进行法律宣传教育，使农民明确自身应有的责任与权益。
提高农村干部的法制观念，让他们引导群众依法维权，依法处理各种矛盾和纠纷，为维护社会稳定奠定更好的法制基础。
3 结束语
中国拥有近9亿的农民，而土地是农民的最基本生产资料，所以说土地问题是一个关乎国计民生的大问题，土地问题处理的妥当与否直接关系到社会的和谐和稳定。随着我国经济的持续发展，城镇化的建设会不断深入进行下去，相信届时会出现更多的土地纠纷和土地管理不力的问题。
土地管理工作任重而道远，能否妥善处理土地问题对于我国政府的执政能力是一个巨大的考验，想要做好此项工作，必须要各级管理部门同心协力，不断提高自身的执政能力，以便增强民众对政府的信心，从而为促进我国的经济进一步繁荣和社会的进一步和谐做出应有的贡献。
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一、我国现行拆迁制度存在的问题
（一）国有土地使用权流转问题不明确
拆迁人进行房屋拆迁的最直接目的是获取被拆除房屋所占用范围内的土地使用权，而不是要取得被拆迁人的房屋。被拆迁人拥有自己房屋占用范围内的土地使用权是不容置疑的。土地使用权是被拆迁人的合法私有财产，受法律保护。《土地法》第十三条明确规定：依法登记的土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。同时《城市房屋拆迁管理条例》中也规定，当地政府许可房屋拆迁的单位实施拆迁的前提条件就是在拆迁之前必须拥有该区域内的国有土地使用权批准文件。当地政府批准拆迁人使用该宗土地时，必须是当地政府未将该宗土地的使用权出让给他人，或者当地政府已经依据《土地法》第五十八条之规定，依法收回了该宗土地的使用权。但现实中是土地部门未收回被拆迁人的土地使用权证书，就又给拆迁人发放了同一块土地的土地使用权证书，所以就会出现：在法庭上被拆迁人拿着土地使用权证书质问拆迁人：“我有国家发放的土地使用权证书，你为什么也有土地使用权证书”的情形了。这是因为在现行拆迁制度下，政府不作为拆迁的实施主体，且避开了征用或征收程序，被拆迁人的土地使用权这一特殊的财产在没有得到应有的补偿前提下被隐性的“收回”，这样对被拆迁人来说显失公平。
（二）补偿安置协议的定性错误
拆迁补偿安置协议究竟是民事合同还是行政合同，法学界有过争论，现在比较一致的看法是它应是行政合同，其基本理由是：1、按照《城市房屋拆迁管理条例》，被拆迁人没有选择不被拆迁的权利，只有选择货币补偿或产权置换的权利。2、补偿的价格、方式都必须在拆迁条例和政府规定的标准范围内，被拆迁人讨价还价的余地很小。3、政府对达不成协议的拆迁裁决无论被拆迁人是否同意，对拆迁当事人均有约束力。可见，拆迁补偿安置协议离《民法》和《合同法》规定的平等、自愿、公平、等价有偿等基本原则相去甚远。
（三）缺乏对被拆迁人基本人权的保障条款
生存权、财产权和平等权是社会公认的基本人权。由于房屋是城市居民安生立命之所，对房屋的拆迁，也关乎个人基本人权的保护问题，拆迁中存在一些被拆迁人只有一处小面积住宅，因拆迁补偿所得款无法购买住房或产权调换的面积不足最小成套的住房面积，被拆迁人又无力购买超出原面积部分，这样无形中对这部分被拆迁人的基本人权保障构成挑战。其次，住宅中供水、供电、供气、供暖现在已经成为人们日常生活的基本需求，而《城市房屋拆迁管理条例》中对强制拆迁的强制方式未作任何限制，致使现实中的野蛮拆迁时有发生，甚至在未提起强制拆迁程序的前提下，拆迁人也经常采取停水、停电、停气、停暖、阻断交通等手段，强迫被拆迁居民搬迁，被拆迁人的基本生存条件在拆迁中经常受到威胁。再次，《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第七条规定：“未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证。具体标准、程序由省、自治区、直辖市人民政府房屋拆迁管理部门规定。”这条规定的浅层次的含义是未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证；反之，若未达成拆迁补偿安置协议户数较少或比例较低的，就不需要听证了。公民的陈述权和申辩权只有在人数较多时才需要尊重保护，人数较少时就可以不尊重、不保护了，这是一种不合逻辑的条款。
二、城市房屋拆迁的完善
（一）制定房屋拆迁法，完善拆迁管理法律制度
城市房屋拆迁的根本问题，实质上是涉及到当地政府是否有权处置被拆迁人合法拥有的房屋，以及如何处置被拆迁人私有房屋的法律问题。《立法法》第八条规定，对非国有财产的征收，只能由法律规定。因此，国家应当尽快出台房屋拆迁法，确保地方政府在征收公民、法人和其他组织的国有土地使用权和房屋所有权时，能够依照法律进行，而不是依据现行的行政法规。房屋拆迁法应当将国有土地、集体土地上的房屋拆迁都纳入到该法调整的范围，切实保护好公民最基本的私有财产——国有（集体）土地使用权和房屋所有权。
（二）建立保障被拆迁人基本人权的约束机制
为保障被拆迁人的基本人权，应坚决杜绝野蛮拆迁、暴力拆迁，除了对被拆迁人的必要生活做好安排外，不得采取停水、停电、停气等方式，强迫被拆迁人搬出房屋。如违反上述规定者，对责任人应当采取严厉的制裁措施，对被拆迁人的损失应照价赔偿，并给予一定的精神慰抚金。《物权法》第四十二条第三款规定：征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。因此，在拆迁补偿的具体制度中，对被拆迁人仅有一处住房且获得的货币补偿金额低于拆迁补偿最低标准的，应当制定拆迁补偿最低标准对被拆迁人予以补偿。拆迁补偿最低标准可授权由设区市的人民政府参照《国家住宅设计规范》规定的最小户型面积或当地经济适用住房面积、价值等因素确定。
（三）确立先补偿后拆迁的原则
[关键词]政府；土地市场；管理；问题；对策
[DOI]1013939/jcnkizgsc201529126
土地是一切生产和生活的基础条件，在国民经济发展中具有不可取代的重要作用。随着现代经济的规模发展，土地市场也成为了整个市场体系的重要组成部分，越来越多的地方都把确保土地市场的有序进行作为保持社会经济快速、持续发展的主要手段。由于政府是地区土地市场的管理者、需求者以及唯一的供给者，土地市场的运行与管理就成为政府部门一项至关重要的职能。所以，土地市场的有序进行就需要政府的各种职能的有效发挥。
1我国土地市场的特点
1.1我国土地市场有多种类型和体系
我国的土地市场主要有五种类型，即城镇国有土地使用权出让市场、城镇国有土地使用权转让市场、土地金融市场、涉外土地市场和土地中介服务市场等。并且土地市场有资源配置、价格管理、收益分配、市场法律和土地中介服务这五大体系。这五种类型和五大体系结合在一起，使得我国土地市场更加活跃和繁荣。
1.2土地市场具有明显的地域性和发展不平衡性
土地不同于其他种类的商品，它的位置是固定不变的，这就使得土地不可能像其他商品那样统一到一个地方进行交易。并且由于土地的开发与利用都要受到自然环境、开发技术以及市场的活跃程度等的影响，所以土地市场的发展很不平衡。比如我国现在沿海开放城市与内地一般城市，东部地区和西部地区都存在着较大的差异。
1.3我国的土地市场以政府主导作为发展基础
我国的土地市场是以政府为主导而发展起来的。在《土地管理法》《房地产管理法》等法律出台以前，我国的土地市场基本上是在计划经济体制下按照政府划拨的手段进行土地资源的配置。随着我国的经济体制的改革，我国的土地市场也开始活跃起来。为了有效管理土地市场，政府也运用法律手段，经济、技术手段和行政手段等来管理我国土地市场的运行。
1.4我国的土地市场是以城市为主要的发展对象
在我国的土地市场体系中，城市的土地市场占据主导地位，我国政府一直都在强调城市的土地市场的培育和管理，在20世纪80年代政府就开始直接有偿出让土地使用权，1988―1994年成为我国城市的土地市场发育和探索阶段。随后，我国城市的土地市场呈现出前所未有的活跃，市场规模越来越大，土地市场需求量日益增加，交易层次也更加丰富。而在农村的土地市场中，现在仍处于探索和试验阶段，理论研究相对比较落后，法律法规也不够完善，土地的产权关系也比较模糊。
2土地市场中政府行使职能存在的问题
2.1政府对于一级市场的垄断会产生一些弊端
政府垄断土地一级市场，开始实行“招拍挂”方式出让土地，提高了土地的价值，增加了土地的收益，但是同时也出现了一些负面效应。第一，政府的垄断就会限制土地出售的数量，最终导致人为的供不应求，地价也会在这些人为因素下增加，甚至创下天价，过高的地价进而会加大投入成本，使得经济和商业活动的边际收益递减，最终就会减弱城市竞争力。第二，政府垄断土地一级市场，作为土地单一的供给者，供给弹性长期接近零。在这种供需不平衡的情况下，就会导致政府为了提高政绩，，容易造成腐败问题，同时，政府垄断土地一级市场，导致信息严重地不对称，对其监管就会相当困难。第三，对于农民而言，政府在征地的过程中，农民的土地变成城市建设用地的时候，土地性质就由原来的集体所有变成了国有土地，也就意味着农民失去了土地的集体所有权，而政府就变成了非农建设用地的所有者。就导致农民在失去土地时没有任何讨价还价的权利，并且政府会低价得到农民的土地，高价出售给开发商，农民仅仅得到较低标准的土地补偿，同时，政府垄断土地的供给，导致地价飙升的同时，也会给房价带来高不可求的恶性连锁反应，最终还是农民承担这些恶果。
2.2政府对土地市场的监管力度不够
由于政府监管力度不够，导致了土地隐形市场的异常活跃，土地交易市场秩序比较混乱。第一，在城市土地市场中，由于管理措施不够健全，目前土地评估机构缺乏可行性的评估程序和评估方法，导致土地市场出现畸形地价，致使政府难以管理、控制和引导。在土地权属登记方面，如果初始登记尚未完成，就无法对土地使用权交易中的地价与权属变更等进行正确的审核和监督。正是由于城市土地隐性市场的发展，使得我国城市国有土地受到侵害和破坏，也干扰了正常的土地市场的运转，不利于城市土地的管理。第二，在农村集体建设用地也存在使用权隐形市场，由于地方政府没有加强土地市场的管理，农民缺乏法律意识，导致一些未经批准的耕地直接变为建设用地，或者未经批准的农民集体建设用地直接进入市场进行流转，这些私下进行转让的交易同时也会削弱政府对市场的宏观调控能力。
2.3现行的土地制度的缺陷给政府带来了管理失调
我国近年来颁布了不少关于土地的律法法规和制度，如土地出让制度、土地利用规划制度、土地征用制度以及《土地管理法》《农村土地承包法》等。但是这些制度自身的缺陷致使各政府部门管理失调，导致了土地市场秩序的混乱。第一，现行土地制度的缺陷使得政府不遵守市场规则的机会越来越多，如在征用农民集体土地时，法律明确规定，是为了公共利益的需要才可以征地，但是现在对公共利益的概念也没有做出具体的规定。其中《土地管理法》第四十三条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”。而在《土地征用法》中又有规定，“国家为了公共利益的需要，可以征收集体所有的土地及其地上附着物”。这样政府以公共利益的名义来征收农民的集体土地，再以经济建设为名出让国有土地，会导致政府可以任意进行征地、损害了农民的切身利益。第二，农村集体土地所有权主体在法律上也不够明确，法律虽然规定农村中的农民是土地的所有者，但是对于代表农村集体的经济组织或者成分没有给出明确的规定。导致在征地过程中政府部门可以随意征收农民集体土地。另外，土地利用规划制度的不完善也为政府修改规划提供了机会。在编制土地利用总体规划时，基本上都是政府内部行为，几乎没有公共的参与，政府一般按照自己的意愿来编制和修改土地利用规划，这就会导致土地市场的失调。
3改进政府在土地市场中职能的建议与对策
3.1完善土地产权制度，约束政府在土地市场中的权力
土地市场中政府的各种违法行为，其最根本的原因是土地制度的存在很大的问题。所以，改善政府行为的最基本的途径就是完善土地制度。首先，用法律来约束政府的权力，主要是解决政府滥用权力的行为。土地法是维护土地的社会主义公有制，确认土地权力及其归属，规范土地利用规划，预防和制裁土地违法行为，解决土地纠纷的法律。所以土地法应赋予集体土地完整的法律地位，明确界定公共利益的概念以及征收集体土地所适用的法律条件，充分体现出国家宪法对集体土地所有权保护的精神。改革农村的土地制度，明确农村土地产权的主体，使农民拥有完整的土地产权，保障农民在征地中的合法权利，赋予农民知情权、参与权、监督权等权利，让农民有自己的发言权和申诉权。在各个政府部门之间，明确划分出各级政府、土地管理部门的职能范围，明确其权利分工。其次，做好法律监督工作，明确各个监督机构的权力、地位、职责等，建立公开的、公正的土地违法立法标准，使监督机关遵循规章办事，做好监督措施。只有这样才能约束政府在土地市场中的权力，使得土地市场更加稳定、公平、有序地运行。
3.2转变政府职能，重新塑造政府在土地市场中的角色
在土地市场中，政府要转变职能，要从计划型、管理型政府走向服务型政府，政府要把工作的重点放到社会公共事务的监督和管理，地方性软硬环境建设方面上，只有处理好政府和市场的关系，进一步发育土地市场，才可以充分发挥市场配置资源的基础作用。主要措施有取消政府的一些行政干预、建设城乡统一的土地市场等，实行土地管理部门的垂直管理体制，使土地管理部门摆脱政府的干预，放开土地一级市场，让土地市场回到市场中去。征地行为列入到市场中去，缩小征地范围，规范征地程序，不能任意动用国家权力征用农民集体土地，即使征用补偿标准也要尽可能地贴近市场。另外，公众要参与到土地市场管理中去，主要包括公众接受宣传教育，学习相关的法律法规，参与到各种层次的土地市场管理相关的规章制度的制定、决策中。但是，当市场失灵时，还需要政府的宏观调控，用管制的手段来纠正土地市场的缺陷，创造公平竞争的土地市场环境，维护国家和土地使用者的利益。同时，政府也要协调好土地的收益分配，征地中制定合理的土地补偿标准，维护农民的合法权益，处理好政府内部的利益关系，中央政府和地方政府的土地收益分配关系等。
3.3建立公开透明的土地市场，做好信息服务建设
政府在加强土地市场建设时，应该为土地市场创造一个透明、公平、公正、公开的环境。政府应该规范土地交易的行为，完善土地市场的信息服务建设，在土地招标、拍卖、挂牌以及协议出让时都要通过建立公开透明的市场配置机制，推进土地市场信息的现代化管理，实现信息管理的网络化，定期公开披露土地的总供给量信息、已供给的土地宗地信息、征收征用土地信息、土地出让信息、市场预测、基准地价等信息，还应提供相关政策法律法规、土地市场管理规则和相关咨询服务等，土地交易行情、交易结果，使政府的行政效率不断提高并趋于透明化，避免在土地交易中存在交易不公、情况不明的问题，这样才能规范土地市场秩序，保证土地市场的公平竞争，推动土地市场的健康运行。
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[8]郑文博，尹永波当前中国土地市场发展状况及趋势分析[J].湖南大学学报：社会科学版，2005，21（3）：82-85
【关键词】土地市场；市场环境；国有土地资产
土地是人类赖以生存的物质基础和发展生产的基本要素，是一切社会经济活动的载体，在现代社会也是城市存在和发展的基础。改革开放以来，随着我国社会主义市场经济体制的建立和不断完善，土地市场也随着发育和兴起，国有土地资产价值日益显化，并在城镇建设中发挥了积极作用，提供了巨大的财力支持。特别是近年来，按照中央文件精神，我县进一步加强国有土地资产管理，走出了一条以地建城，以地兴城的路子。但是，从目前情况看，仍然存在着一些问题，主要表现在土地市场机制不健全、管理不规范，土地资产流失等现象，阻碍了土地市场体系建设。为适应跨越式发展的需要，进一步创新经济发展环境，提高城镇建设品位，增强发展竞争力和投资吸引力，实现经济、社会、环境的协调发展，必须树立“经营土地、经营城镇”的全新理念，建立“产权明晰、规划完善、调控有效、运行规范”的土地资源配置新机制，充分运用价值规律和市场配置土地资源，优化土地利用结构，实现城镇土地集约高效利用，为经济社会和生态环境可持续发展提供保障。
一、创新市场环境，经营城镇土地
要经营好城镇土地，必须建立一个稳定、公平、安全的土地市场环境，必须把握好集中统一供应土地、严格控制供应总量、公平市场配置、营造市场环境四个重要环节。
——坚持对土地供应的集中统一管理，垄断土地一级市场。
加强土地的集中统一管理是多年来管好土地的一条基本经验，也是中央关于加强土地资产管理的重要措施。政府及土地管理部门既是土地市场的管理者，也是城镇国有土地的“业主”，在有效行使管理审批权的同时，要牢牢掌握土地供应的主动权，坚持建设用地供应的集中统一管理，坚决杜绝多头批地、多头供地。首先，要依法履行法律赋予的职责，实行建设用地统一征地。各类建设项目使用集体土地，必须由土地管理部门代表政府统一征用，签订土地统征协议，用地单位不得与被征用土地的乡、村、组私自签订征用土地协议。建立征用土地、土地补偿公告制度，对征用土地的面积、地类、补偿标准、批准用途依法进行公告，确保补偿方案和人员安置方案的落实，维护被征地村、组、农户的合法利益。其次，建立土地收购储备制度，建立健全土地收购储备机构，对城镇规划区内的国有存量土地、农村集体土地及重点项目建设用地，通过征用、置换、收回等方式进行收购储备，实行统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理，完善配套基础设施，为城镇建设用地做好准备。第三，按照城镇建设总体规划，土地管理、城建部门研究制订土地收购储备规划和年度计划，有计划、有步骤地储备国有土地资产。第四，强化国有划拨用地管理，城镇规划区内的国有划拨用地，用地单位和个人不得以任何方式转让土地使用权，不得改变划拨土地用途，不得进行商业、娱乐等经营性活动和商品住宅开发，划拨土地改变用途和转让的，必须向土地管理部门申请，报县人民政府批准，签订国有土地使用权出让合同，交纳土地使用权出让金，严禁国有划拨土地未经批准进入市场自由交易，扰乱土地市场秩序，造成国有土地资产流失。
——严格控制建设用地总量。
只有严格控制建设用地供应总量，才能充分发挥市场配置土地资源的基础性作用，提升土地资产价值，提高城镇土地利用效率。
控制建设用地总量，首先要控制新增建设用地增长，特别要控制耕地转用量，切实保护耕地。二是要科学定位城镇规模，我县处于自治区南北东西的交通枢纽，人流、物流量大，具有发展商贸流通的区位优势，要根据经济发展规划，统筹安排、合理布局、精心编制城镇建设规划。所有建设项目用地都要在土地利用总体规划确定的建设用地范围内安排建设，超出土地利用总体规划范围建设的项目一律不予供地。
坚持走内涵挖潜的路子，加大盘活存量国有土地力度，立足城镇建设用地整理和旧城改造，提高土地容积率。通过旧城改造，优化土地利用结构，使工业用地项目向工业园区集中，腾出空间发展城市绿地，改善城镇投资环境和居民居住环境，增加城镇吸引力、辐射力和凝聚力，保持城镇经济的持续竞争力。
——依法用市场机制供应土地。
按照市场经济规律，建立土地有形市场，依法供应建设用地。加强土地利用年度计划编制，精心测算，制定科学合理的用地计划。
严格界定土地有偿使用范围。按照国家《划拨用地目录》，除公共设施和公益事业用地可以采取划拨方式供地外，经营性用地一律以出让方式供地。在以划拨方式取得的土地上建设附带的经营性项目的，按照所占土地面积，一律纳入有偿使用范围。
建立公开、公平、公正的土地市场。严格执行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和国土资源部、监察部《关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》，商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地一律以招标拍卖挂牌方式出让土地使用权。在供地计划公布后，同一宗土地有两个以上意向用地者的，采取挂牌方式公开招标拍卖供给用地。
建立健全土地市场价格体系，加强城镇基准地价管理，运用市场机制调节土地供应价格，维护市场稳定。
放开土地二级市场，完善土地交易规则。以出让方式取得的土地使用权可以进入市场进行转让、出租、抵押等流转，促进土地利用结构的优化配置。进入市场流转改变用途的，要进行地价评估，按照交易后的用途，补交国有土地使用权出让金，签订国有土地使用权出让合同。加强土地使用权交易监督，土地使用权交易价格低于市场标定价格的，政府应依法收回国有土地使用权，确保国有土地资产保值增值。
土地资源既是社会生产的重要物质资料，也是重要的社会产品和社会财富，不仅具有使用价值，而且其价格会因市场价格的增长而增长。在市场经济条件下，土地价格经常以地租的形式表示出来。
——转变职能，强化服务，营造良好的市场环境
政府及土地管理部门，在建设完善的土地市场体系过程中，要转变职能，强化服务，由审批管理型向管理服务型转变，严格执行土地管理法律法规，依法行政，实行政务公开。凡以招标拍卖挂牌方式出让的宗地，必须规范出让程序、公开政府供地政策、公开供地计划、公开土地出让信息、公开集体决策、公开查询登记资料、公平竞争、公开出让结果。以协议出让国有土地使用权的，要坚持价格评估、集体决策、内部会审、公开结果，实行阳光操作，增加土地使用权出让过程中的透明度。要转变工作作风，简化办事程序，实行办事工作日制，规定办事时限，提高工作效率；要为土地使用者提供优质服务，做好土地法律法规、土地供应信息、土地价格等咨询，创造良好的土地市场软环境，吸引更多的投资者关注土地市场，增加交易机会，降低交易成本，保障交易安全。
二、全力推进土地市场建设，加快盘活国有土地资产
一、关于土地的所有权：
在我国《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《确定土地所有权和使用权的若干规定》等法律法规中，对国家土地所有权作了明确规定。《土地管理法》第8条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”？《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条规定：“下列土地属于全民所有及国家所有：（一）城市市区的土地；（二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（三）国家依法征收的土地；（四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；……”
集体土地所有权的主体，即享有土地所有权的集体组织，根据《民法通则》第74条、《土地管理法》第10条的规定，有以下3类：（1）村农民集体，村集体经济组织或者村民委员会对土地进行经营、管理；（2）如果村范围内的土地已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；（3）土地已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
集体所有的土地主要是耕地及宅基地、自留地、自留山，还包括法律规定集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂等土地。至于法律没有规定为集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂等土地，则属于国家所有。
二、土地使用权的使用方式
〔2015〕42号《国务院办公厅转发财政部发展改革委人民银行关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见的通知》中提到保障项目用地有多种方式，实行多样化土地供应，保障项目建设用地。涉及基础设施建设或者公共服务领域的土地可以采用出让、租赁等有偿使用方式获得，也可以通过无偿划拨方式取得。
有偿使用方式：《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十九条明确规定：“国有土地的有偿使用方式包括：（一）国有土地使用权出让；（二）国有土地租赁；（三）国有土地使用权作价出资或入股。”
无偿使用方式：《中华人民共和国土地管理法》第五十四条规定：“下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：……（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地……”。实际操作中，如果符合《划拨用地目录》（2001年10月18日中华人民共和国国土资源部令第9号）的规定的，则经建设单位提出申请，经有批准权的人民政府批准，可以划拨方式提供土地使用权。
三、国有土地使用权出让
四种出让方式：协议、招标、拍卖、挂牌
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定土地使用权的出让方式包含协议、招标、拍卖三种方式。而《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》补充了第四种方式――挂牌。其中拍卖和挂牌均是在指定时间、地点进行公开竞价，最后根据竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为，如果是经营性用地，则根据《物权法》及《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的规定，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让；如采取协议出让的，则需符合《协议出让国有土地使用权规定》。关于公益事业用地，亦区分是营利性和非营利性，如营利性医院则不属于划拨用地目录范围，需要通过出让方式获取。
根据《协议出让国有土地使用权规定》第三条，出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。协议出让属于控制比较严的出让方式，其有相应的前置条件，即使满足了协议出让的前置条件，也未必能实现一对一协议转让，因为根据《物权法》及《协议出让国有土地使用权规定》，满足前置条件的协议出让地，如果土地供应计划公布后，在同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，采取招标、拍卖或者挂牌方式出让，不再采取协议方式出让。
四、国有土地租赁
根据1999年7月27国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发〔1999〕222号）规定，对原有建设用地，法律规定可以划拨使用的仍维持划拨，不实行有偿使用，也不实行租赁；对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。对于新增建设用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。
国有土地租赁，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。
五、国有土地使用权作价出资或入股
[2015]42号文件明确规定可以采用这种出资方式，其中规定“以作价出资或者入股方式取得土地使用权的，应当以市、县人民政府作为出资人，制定作价出资或者入股方案，经市、县人民政府批准后实施。”
但土地作价出资在操作中还存在很多现实问题，比如不经过招拍挂流程，对土地作价出资或入股，如何确定土地价格，是否会造成国有资产流失等问题，也是这种供地方式落地难的一个关键。
六、划拨土地、租赁土地抵押问题
关于划拨土地上的PPP项目是否可为项目融资等设置抵押、如何抵押的问题，目前司法界有两种观点：
第一种观点是划拨土地使用权，必须经土地管理部门批准，先办理土地使用权出让手续，交付出让金，将划拨土地转为出让土地后，才能与附属建筑物一并抵押，相关规定如国土资源部《划拨土地使用权管理暂行办法》第5条与国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条；
第二种观点没有否定划拨土地使用权可用于抵押，而是要求划拨土地上的房地产在实现抵押权时，必须先缴纳土地出让金的价款，抵押权人在交纳出让金价款后剩余的金额中优先受偿，如《城市房地产管理法》第51条。
关键词：小产权房弊端房价收入比解决途径
一、小产权房的概念及产生原因
本文所指的“小产权房”，是指建设在农村集体土地上的商品性住宅，未经规划、未缴纳土地出让金等费用，向本集体经济组织之外的居民销售的房屋，所谓小产权，实质就是没有产权。
从供给层面来说，房地产市场的发展、繁荣，土地资源的经济价值越来越得到充分的显现。从很多城市政府的财政收入来源来看，被形象地称为“土地财政”的土地使用权出让收入始终占据着十分重要的位置。然而，拥有农村集体土地所有权的农村集体经济的组织和农民却并没有与此同时享受到土地增值带来的好处。因此，在农村集体土地用途的抉择上，有条件的地区都不约而同地抛弃农业用途。这应该是全国很多地区小产权房产生的直接原因。另一方面，地方政府在新形势感召下，积极鼓励开展城中村改造、新农村建设、农民新居工程等一系列活动，然而财政资助力度又很有限，于是支持或默许农村集体经济组织开发集体土地以筹集资金，这应该算是小产权房产生的又一原因。
二、小产权房的弊端
1．我国目前的法律法规禁止在集体所有的土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售，所以购买的小产权房没有产权证，一旦国家征用土地，没有权属证明保护购房者的权益，无法获得法律的保护，也不能进行自由的交易。
2．由于小产权房没有国家建设部门颁发的产权证，其不能上市交易，更无法办理继承和抵押，这就为小产权房以后的处理埋下隐患。
3．小产权房违反了国家相关政策，干扰了国家法律法规的正常运作，小产权房使得国家的相关法律法规在社会经济运行中无法正常发挥作用。
4．小产权房造成业主与当地村民因为社会财富等不同，易产生不安定因素，从而引发新的社会矛盾。
5．小产权房扰乱了房地产秩序，使得一些不法房地产开发商通过非法途径拿地，从而非法牟利，干扰了国家正常的房地产秩序。
三、小产权房的解决途径
面对小产权房存在的一系列弊端，我们必须谨慎对待，妥善处理。对此，当然不能像地产大鳄任志强所说一炸了之，但是更不能大开小产权房的闸门，任其自由发展下去。因此，可从以下方面着手解决小产权房问题。
1．分别对待，分类处理。首先，分清小产权房是建设在规划圈内还是建设在规划圈外。对于在规划圈内并且符合土地利用规划的房屋类型为普通住宅的小产权房，可通过补办手续的方式、缴纳土地出让金使后赋予其合法身份，可以经济适用房等政策给以适当的优惠；而对于不符合规划的则要坚决制止，并予以拆除，以维护商品房市场的稳定、有序、健康发展。
2．改革集体土地利用使用权。目前，《中华人民共和国土地管理法》还没有根据《宪法》原则建立完整的集体所有土地法规体系，集体土地使用权也没有根据《宪法》的原则进入市场流转。集体土地管理法规的缺位，使我国集体土地使用权流转、乡镇企业建设用地、宅基地、小产权房等问题获得了巨大的灰色运转空间。新出台的《物权法》也回避也这一敏感问题。鉴于小产权房问题已经远远超越了单纯的经济和法律层面而上升为社会问题，对其治理的根本并不仅在于惩罚购买小产权房的人。因此，小产权房的一个的治本之策就是重新审视我国农村集体土地所有制，改革集体土地所有制，推进集体土地使用权改革，承认农村集体土地所有者的权利，修改农村集体土地所有权转让中的不合理规定，让农民真正成为土地的主人，实现农村集体土地与国有土地的“同地、同价、同权”。
3．加大住房改革力度。人们购买小产权房是为了解决住房问题，如果房地产市场可以正常满足人们有承受能力的商品房时，我想人们不会甘冒风险去购买小产权房。小产权房的廉价在于其土地成本，根据国研中心宏观部的一份研究报告显示，’2000―2004年土地成本上涨50％才是房价上涨的主要动因。因此，必须加大我国住房改革力度，建立多重的住房保障体系，真正实现居者有其屋。政府可以拿出一些土地，有计划的建造经济适用房或廉租房或鼓励合作建房，减免相关税费，压缩开发商利润，结束房地产业暴利时代，那么产权房与“小产权房”的房价就不会有太大出入。因此，治理小产权房问题，必须加大住房改革力度，将相关利益主体从房市中剥离开来，将其收益调控在一个合理范围内，结束我国房地产业的暴利时代，让利民生，建立惠及全民的住房体系。
参考文献：
[1]何志强．农地管理再申“严”，中国土地，2008(1)：23-25．
[2]国土资源部．2006年中国国土资源公报[Z]．
[3]胡星斗．批判任志强：全部炸掉小产权房[J]．中国经济周刊，2007(28)：
[4]刘昱君．小产权房：向左走向右走[J]．今日国土，2007，(8)：18
一、增强新形势下严格土地管理的紧迫感和责任感
实行最严格的土地管理制度，是由我国人多地少的国情决定的，也是落实科学发展观，保证经济、社会可持续发展的必然要求。近年来，随着我县经济、社会发展进程的不断加快，建设用地需求量不断加大，保护资源与保障发展的矛盾越来越突出，如不引起高度重视，势必影响到全县经济、社会的跨越式发展。因此，必须正确处理保障经济社会发展与保护土地资源的关系，切实增强依法用地意识，强化节约、集约用地，采取更严格的土地管理措施，促进土地管理工作在法制化、规范化轨道上有序开展。国土部门要牵头相关部门做好土地法律、法规及相关规定的宣传教育工作，进一步增强全社会依法用地意识。
二、强化土地管理和耕地保护责任制
各镇区人民政府（管委会）是土地管理和耕地保护的法定责任主体，行政主要负责人要对本行政区域内耕地保有量和基本农田保护面积、土地利用总体规划和年度计划执行情况负总责。各镇区主要负责人要认真履行土地管理和耕地保护第一责任人的责任，坚决禁止各类违法用地，规范行政行为，自觉执行土地管理法律、法规，确保不发生违法用地现象。同时，各镇区人民政府（管委会），县各委、办、局，县各直属单位也是本行政区域内防止违法建设的责任单位，行政主要负责人是防止违法用地的第一责任人，分管负责人是防止违法用地的具体负责人，社区和行政村（居委会）负责人是防止违法用地的直接责任人。对本行政区域内发生土地违法、违规案件造成严重后果的，对土地违法违规行为不制止、不组织查处的，对土地违法违规问题隐瞒不报、压案不查的，要严肃追究有关负责人的责任。
三、进一步规范各类用地制度
（一）规范用地预申请制度。项目用地单位要主动向国土部门提出项目用地预申请，国土部门要根据项目单位的申请，依据土地利用总体规划、土地利用年度计划和我县经济发展需求，会同相关部门进行审核确认，在落实新征用地先补后占等条件下，用地单位或由县开发区及各镇缴纳预申请保证金，由国土部门组织农用地转征收报批手续，经省国土资源厅批准后，组织公开招标拍卖挂牌出让。
（二）规范征地补偿安置制度。严格执行《江苏省国土资源厅关于实行预存征地补偿款制度的通知》和《*市征地补偿安置和被征地农民基本生活保障暂行办法》。凡是2005年5月1日以后的新征用地都要严格建立保障制度。各镇区人民政府（管委会），县各委、办、局，县各直属单位在未办理正式征地手续前，必须将土地补偿费一次性解缴到县国土资源局补偿费专用账户，不得提前兑付征地补偿安置费用。各类建设项目征收农民集体所有土地，国土部门征地报批前未履行告知、确认、听证程序的，不得批准征地，以确保被征地农民基本生活保障制度得到落实。
（三）规范农民集中区建设。农民集中居住区、中心村建设必须符合土地利用总体规划和村庄、集镇规划，必须严格履行相关审批手续，按规定程序组织实施。
（四）规范各类招商协议。各镇区人民政府（管委会），县各委、办、局，县各直属单位在对外招商活动中，不得与客商签订用地协议，更不得签订土地出让协议。严禁任何单位以招商为名，与镇、村、组签订协议圈占土地，对擅自签订此类协议、要求办理用地手续的，则所签协议无效，国土部门一律不得办理用地手续。
四、严格禁止各类非法用地行为
（一）严格禁止低价出让国有土地。要严格执行经营性国有土地公开出让价格集体会审制度和工业项目用地公开出让最低保护价制度，对领导干部利用职权违规干预和插手土地出让和土地交易的案件，发现一起，要严肃查处一起。
（二）严格禁止“以租代征”将农用地转为建设用地。未依法进行农用地转用审批，国家机关工作人员批准“以租代征”的，按非法批地从重处理；单位和个人擅自“以租代征”的，按非法占地和擅自出租农民集体土地用于非农业建设从重处理。
（三）严格禁止以新农村建设为名非法买卖宅基地，从事房地产开发。农村集体土地使用权不得擅自出让、转让或出租用于非农业建设，严格禁止以新农村建设为名或以建设农民集中居住区和拆迁安置为名，非法出售宅基地，非法从事房地产开发。
（四）严格禁止党员领导干部、城镇居民购买集体土地建房。城镇居民和外来人员不得购买农村集体土地建住宅，不得购买农民住宅和农民拆迁安置房以及非法开发的住宅房屋。党员干部和党政机关、企事业单位工作人员要带头执行相关法律法规和纪律规定，不得参与、策划、怂恿非法买卖宅基地，不得购买乡镇以新农村建设为名非法开发的住宅房屋。
五、深入开展“土地执法模范县”创建活动
开展“土地执法模范县”创建活动是新时期加强国土资源管理的一项系统工程，也是推进依法行政、整顿市场经济秩序的重要组成部分。根据省国土资源厅《关于在全省开展土地执法模范县市创建活动的通知》要求，我县要在前几年创建活动的基础上，不断提高执法人员素质，规范执法监察行为，积极预防、及时查处土地违法行为，把最严格的土地管理制度落实到实处。县委、县政府成立了由县政府主要领导任组长、县委、县政府分管领导任副组长和有关部门主要负责人参加的创建活动领导小组和工作班子，研究创建计划和步骤，制定创建活动标准，解决创建活动中重大问题。各镇区、各单位都是“土地执法模范县市”创建活动的主体和参与者，要高度重视，积极支持参加创建活动。国土部门是创建活动的主体，要把创建活动作为强化土地执法活动的重要抓手，周密部署、扎实推进，确保创建活动取得明显成效。
