发布时间：2023-09-22 15:33:03
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【关键词】房地产企业；土地增值税；临界点；节税
近年来，国家为了控制房地产价格过高、投资过热，先后出台了一系列地产宏观调控政策及配套细则，但收效却不太大。商品房价格在激烈的市场竞争中依然居高不下，其原因固然是综合复杂的，毫无疑问，高税负就是其中的重要原因之一。房地产行业涉及的税种多达十几种，在整个税负构成中，土地增值税占有较大比重，企业应当给予足够重视。
一、问题的提出
土地增值税的纳税人是有偿转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权的单位和个人，其计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。房地产企业开发出售房地产项目所获利润的高低，直接决定着企业缴纳土地增值税的多少。因此，企业在法律法规的允许范围内，思考如何通过研究税法，对土地增值税做出最佳的纳税筹划，降低企业纳税成本，获取最大利润，是每个房地产企业应该考虑的问题。土地增值税税收筹划的具体方法有很多，在本文中，笔者主要研究如何依据临界点的税负效应，进行相应的税收筹划。
二、临界点在土地增值税优惠政策中的运用
税收临界点是指税法有关条款规定的一定比例或数额，当应纳税所得额或销售额，一旦突破这一比例或数额时，就要依法纳税或按更高的税率纳税，从而使纳税人税负大幅上升；反之，纳税人可以免税或按更低的税率纳税。
土地增值税优惠政策中规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值率未超过20%，免征土地增值税，否则应就其全部增值额按规定计税。针对这项规定，纳税人在对普通住宅确定售价时，就应当考虑以下问题。
1.假如纳税人享受起征点优惠。
纳税人如果选择享受起征点优惠，其增值率不能超过20%，在这范围内，企业为了获取最大利润，其售价应该定为享受到起征点优惠的最高价位，否则，尽管享受到了起征点优惠，但获取的利润还存在上升的空间。
【例如】甲房地产有限公司，建造好一批普通标准住宅，按税法规定允许扣除项目的金额合计是500万元，其中未包括销售税金及附加。设该批住宅的售价为×万元，则相应的销售税金及附加为5.5%×，这时，公司允许扣除项目的金额为500+5.5%×，依据相关规定，当增值率未超过20%时，免征土地增值税，那么该公司享受起征点优惠的最高售价是×=1.2×（500+5.5%×），解方程×值为642.40，即享受起征点的最高售价为642.40万元， 允许扣除金额为535.33万元（500+642.40×5.5%）。
2.假如纳税人提高售价，放弃起征点优惠。
土地增值税采用四级超率累进税率，其中，最低税率为30%，最高税率为60%，具体见下表：
表1 土地增值税采用四级超率累进税率表
仍然用上例资料，假如住宅售价在原来基础上提高Y万元，即售价为642.40+Y，售价提高则相应的销售税金及附加应提高5.5%Y，此时，允许扣除项目的金额合计为535.33+5.5%Y，增值额为107.07+94.5%Y，应纳土地增值税为30%×（107.07+94.5%Y）。公司若是想通过提高售价获得更多利润，就务必使提高的售价部分高于因突破起征点而新增加的税收，即Y30%×（107.07+94.5%Y），解不等式Y44.83。此时，企业必须使房屋售价格高于687.23（642.40+44.83）万元，才有利可图。
依据土地增值税的税率是增值率来确定的，且采用的是四级超累进税率，这种税率形式存在明显的纳税临界点。企业可采用以上方法，求出各级适用税率的纳税临界点，结合企业实际情况，通过增加支出或减少收入的方法来调节税率，使企业适用税率降低至临界点以下，从而适用更低一级的税率。
3.实证研究。
宏达房地产开发有限公司，有一批普通标准住宅待售，在该项目中，取得土地使用权所支付的金额为1 000万元，房地产开发成本为2 200万元，有关的税金为150万元。根据税法规定，该房地产开发公司还可以加扣成本费用（1 000+2 200）×20%=640万元。
如果该批住宅售价为4 900万元，该房地产的增值率为910÷3 990=22.8%，根据税法规定，应该按照30%的税率缴纳土地增值税（4 900-3 990）×30%=273万元。此时，企业税后利润为4 900-3 990-273=637万元。
如果公司进行税务筹划，将售价降低至4 780万元，该房地产的增值率为19.8%，依据普通标准住宅的税收优惠相关规定，该企业免征土地增值税。此时，企业税后利润为790万元，公司税后利润增加153万元。
三、临界点在利息支出扣除方式中的运用
房地产开发企业一般都需要使用大量贷款，自然涉及到利息的支出。对于利息支出的扣除限额，我国税法做出了以下具体的规定：如果利息费用没有超过按商业银行同类贷款利率计算的金额，且能按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明，利息支出可据实扣除，其他开发费用，按“合计数”（取得土地使用权支付的金额=房地产开发成本）的5%以内计算扣除，与其他费用一起按“合计数”的10%以内计算扣除。这样的规定为房地产开发企业进行纳税筹划提供了有利的空间，企业可选择有利的扣除方式。
1.举例分析。
丙房地产开发公司，开发一房产项目，取得土地使用权支付了2 000万元，房地产开发成本为2 400万元，利息支出为100万元，未超过按商业银行同类贷款利率计算的金额，且能按转让房地产项目计算分摊。
若公司不提供金融机构证明，则能扣除的房地产开发费用的最高额为（2 000+2 400）×10%=440万元，若提供金融机构证明，能扣除开发费用的最高额为100+（2 000+2 400）×5%=320万元。可见，在本例中公司应选择不提供金融机构证明。
2.分析结论。
公司在扣除借款利息时，要好好权衡是否该提供金融机构证明，若发生的能够扣除的利息支出超过了税法规定的开发成本的5%，则应该提供证明，如果没有超过5%，则应选择不提供证明。
四、结束语
在房地产企业土地增值税纳税筹划中分析运用税收临界点，能在一定程度上降低企业税负，争取更多利润。纳税人在分析运用纳税临界点时，要及时关注税法最新动态，确保筹划方案的时效性。同时还必须结合企业实际情况，着眼于企业整体，因为只有使企业综合收益达到最大化的税务筹划，才是最优的方案。
・・・・・・参考文献・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
[1]胡艳.房地产开发企业土地增值税
税收筹划[J].辽宁工程技术大学学报（社会科学版），2014，（7）.
[2]石红红.基于税收临界点的房地产企业土地增值税筹划实证研究[J].生产力研究，2011，（7）.
关键词：土地增值税 征税对象 增值收入 纳税筹划
一、引言
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及其地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。征收土地增值税首先要发生国有土地使用权的转让行为，非国有土地（如集体土地）的转让以及国有土地的出让行为都不征收土地增值税。增值性收入包括货币收入、实物收入以及其他收入，对于不产生增值收入的房地产赠与行为不征收土地增值税。
二、土地增值税概述
国家推行土地增值税的主要目的是抑制房地产投机，限制滥用耕地行为，同时调节收入分配，缩小贫富差距，保障人民的根本利益。土地增值税采用超额累进税率，增值收入多的多缴纳，增值收入少的少缴纳。超额累进税率要求：土地及地上附着物增值额小于等于相关扣除项目百分之五十的部分，按照百分之三十的税率缴纳税金；增值额大于扣除项目百分之五十但小于等于百分之百的部分，按照百分之四十的税率缴纳税金；增值额大于扣除项目百分之一百但小于等于百分之二百的部分，按照百分之五十的税率缴纳税金；增值额大于百分之二百的部分，按照百分之六十的税率缴纳税金。
另外，国家针对房地产企业还颁布了一条特别规定：房地产企业建造普通标准住宅对外出售，增值额不超过扣除项目金额合计数的百分之二十的部分免征土地增值税。鉴于此，房地产企业应当合理控制土地及地上附着物的增值率，详细计算扣除项目，找出项目增值临界点，为企业的合理避税做出相应筹划。税务总局颁布的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》有效的弥补了过去税法中对于房地产行业的税收漏洞，但也为房地产税收筹划提供了新的利用空间。对于土地增值税，我们认为还有很大的避税空间可以利用，其经济效益还是较为可观的。
三、土地增值税的核算与纳税筹划
（一）利用税收优惠政策进行纳税筹划
根据我国《税法》的相关规定，作为纳税人的房地产企业建造普通住宅用于出售时，倘若房屋增值额在扣除项目金额合计数的百分之二十以下，那么无需征收土地增值税；倘若大于百分之二十，则应就其全部增值额征收土地增值税。对此，作为纳税人的房地产企业应充分利用该税收优惠政策，在建造普通标准住宅时，应首先测定盈亏平衡点，以保证预期盈利为前提，以遵循市场规律为原则，合理设置房产的销售价格，争取将房屋增值额控制在扣除项目金额合计数的百分之二十以下，以获得免征土地增值税的优惠待遇。
（二）采取多元化房产处置方式进行纳税筹划
此处的“多元化”方式主要是指，对所开发的房产以出租、销售、租售并存（先出租后销售，售后返租）、产权转让、投资入股、转作经营性资产（自用自营）等。
根据我国《税法》规定，倘若房地产企业将所开发的房产用于出租或自用，只要产权并未发生转移，则不予征收土地增值税。并且所收受的款项和付出的支出在清算时不列入收入和成本。根据此条规定，房地产企业所附属的物业开发商无需缴纳土地增值税。对此，房地产企业可以结合自身实际情况，并在不违背未来发展战略的情况下适当选择自行管理物业。既可以降低企业所需承担的税务成本，也可延迟土地增值税的纳税时间。 而延迟土地增值税的纳税时间需要与所获得的资金时间价值和资金风险因素等共同考虑，以及兼顾衡量房产随市场而产生的增值。
由于将开发产品改为自用自营所有权并不发生转移而无需缴纳土地增值税。因此，除物业之外，房地产企业可以在房产市场前景较佳时选择适当留取部分房产自持，不仅可以不缴纳土地增值税，还可以坐享房产升值。而此项选择的前提，需要首先服从于企业的实际情况与未来发展要求；其次，房地产企业需要对此进行充分调研，研究此项举措的实际可行性。
（三）利用扣除项目进行纳税筹划
根据我国《税法》的目的和要求，为了充分调动纳税人的纳税积极性并在一定程度上减轻其纳税成本，允许在房产所有权转让时从其收入中扣除部分项目和金额。从征税对象上可以大致划分为以下几类：土地使用权的取得成本；房地产开发成本；房地产开发费用（管理费用、销售费用、财务费用）；房产转让的相关税金（房产转让时缴纳的营业税、城建税、教育费附加、印花税等）；旧房转让时的评估价格等。对此，作为纳税人的房地产开发企业在土地增值税的核算与纳税筹划时可以对此加以利用，以减轻税负。
首先，房地产企业可以在房产开发时适当采取合理方式增加收入中的可扣除项目和金额。比如，在房地产开发成本中可以适当增设土地征用及拆迁补偿费、公共配套费、建筑安装费、前期工程费、开发间接费用、基础设施费等，通过增设扣除项目和相应扣除金额以降低土地增值额，从而减少土地增值税的纳税成本。
其次，房地产企业所开发的房产可能不仅涉及普通住宅，还会有其他类型用房。这种情况下，房地产企业需要对可扣除成本进行分摊。通常的分摊方法有两种，即“建筑面积分摊法”或“层高系数建筑面积分摊法”。究竟选择哪种方式，房地产企业还需根据自身实际状况，进行合理选择。根据调查显示，目前我国非住宅房屋增值额较大、毛利较高，企业税负较重。对此，既涉及普通住宅又涉及非住宅房屋的房地产企业应在分配可扣除项目和成本时，尽量使车库、店面等非住宅部分（多分摊一些，以减少其增值额，从而降低土地增值税纳税成本。
（四）利用加计扣除政策进行纳税筹划
在我国《土地增值税实施细则》中明确规定，作为纳税人的房地产企业，可以在允许扣除土地使用权的取得成本和房产开发成本的基础上加计百分之二十予以扣除。对此，作为纳税人的房地产开发企业在土地增值税的核算与纳税筹划时可以对此加以利用，以减轻税负。在房地产开发成本中，开发间接费是房地产企业纳税筹划的一个重点。该费用主要是指房产开发项目所发生的一系列直接费用支出，比如房屋修理费、累计折旧、工资及福利费、水电费、办公费、劳动保护费等。前文已述，房地产开发成本是土地增值税计税基础的可扣除项目之一，因此在计算土地增值税时可以将其扣除。除此之外，根据《土地增值税实施细则》，该部分费用还能再享受百分之二十的加计扣除。
对这部分房产开发费用，企业在账务处理时很容易将其与管理费用或销售费用相混淆。而根据《土地增值税实施细则》，只有当管理费用与销售费用不超过土地使用权的取得成本与开发成本合计数的百分之五，方可扣除。倘若房地产企业在账务处理时误将房产开发间接费用计入了管理费用或销售费用，一旦超过百分之五的限额规定，就无法享受全额扣除，需要多交土地增值税。反之，倘若房产开发间接费用被正确归集计入房地产开发成本，那么不仅能够获得全额扣除，还能再行享受百分之二十的加计扣除。因此，作为纳税人的房地产企业应对此严加把握，争取降低土地增值税纳税成本。
（五）利用借款利息扣除进行纳税筹划
根据《土地增值税暂行条例》规定，房地产企业借款利息的扣除可以通过两种方式来计算：
（1）第一种方式要求纳税人能够将借款利息支出清晰的分摊到各房产项目中，并且可以提供银行的贷款证明，那么在计算房地产开发费用时，可以扣除的费用为：
可扣除部分*=借款利息+（土地使用权购入金额+房地产开发费用）×5%
（2）第二种方式是纳税人在无法满足第一种方式所要求的条件时，房地产开发费用可以扣除的费用为：
可扣除部分**=（土地使用权购入金额+房地产开发费用）×10%
两种方式之间的差额=可扣除部分*-可扣除部分**=借款利息+（土地使用权购入金额+房地产开发费用）×5%-（土地使用权购入金额+房地产开发费用）×10%=借款利息-（土地使用权购入金额+房地产开发费用）×5%
所以，当借款利息大于（土地使用权购入金额+房地产开发费用）×5%时，企业应该采用第一种方式进行扣除；反之则应该采用第二种方式。
四、结束语
综上所述，关于土地增值税，房地产企业可以采取多种方式进行合理的纳税筹划。至于究竟选择哪一种方法，企业则应当根据自身特点和未来发展战略灵活选择。有效的纳税筹划并非等价于偷税漏税，而是一种在不违背我国税法要求的基础上的合理筹措。选择最合宜的土地增值税纳税筹划方式，降低房地产企业的纳税成本，从而争取尽可能多的经济利益，是我们坚持不懈的方向和目标。
参考文献：
[1]杜丽娜.土地增值税对房地产市场的经济效应分析[J].北方经济. 2011（16）
[2]元一帆.浅析土地增值税的征管和清算——从《土地增值税清算管理规程》出台谈起[J].财政监督. 2010（15）
[3]何红.土地增值税清算政策及效果的分析[J].黑龙江对外经贸. 2012（10）
[4]王晶杰.浅谈土地增值税对房地产市场的经济效应[J].中小企业管理与科技（上半月）. 2008（02）
摘 要：随着房价愈演愈烈的上涨趋势，国家相继出台一系列的政策来遏制房价的过快上涨。税收作为施行宏观调控的一项重要手段，在此发挥着重要的作用。土地增值税的征收在其中扮演重要的角色，也正因如此，房地产开发企业为了避免利润受到太大影响，纷纷采用各种方式进行避税。究竟这些避税方式是纳税人合法合理的税收筹划呢，还是违法的偷税、漏税行为？
关键词：房地产企业；土地增值税；避税
中图分类号：F29文献标识码：A文章编号：1672-3198（2011）01-0229-02
1 土地增值税概述
目前，大多数国家为了调节土地开发使用的收益分配，通常不直接对土地开发利用行为征税，而是对土地开发利用的成果，主要是房地产商品和收益征税，其主要税种有所得税、增值税、印花税等等。关于征收方式，一种是综合征收，即把土地增值收入纳入所得税中征收，不单设土地增值税，如美国、英国、法国等国家，就是采用这种办法，把土地增值收益并入个人或法人总所得中，征收个人所得税或法人所得税。另一种是分别征税，即把土地开发利用的利润所得与土地增值收益区分开来，对利润所得征收所得税，对土地增值收益课征土地增值税。 我国的规定属于后者，即对土地增值收益单独课征土地增值税。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值税暂行条例》）第二条的规定，土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人所取得的增值额征收的税种。
1.1 纳税人
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，是土地增值税的纳税人。目前土地增值税主要的征收对象是房地产开发企业。（房地产开发企业以开发、建设和销售房地产为主营业务，土地增值税是其主要税赋。
1.2 税率
我国的土地增值税实行四级超率累进税率的税制，秉承增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征的税赋原理。具体为：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额百分之一百、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
1.3 增值额的确定
土地增值税中的增值额即纳税人转让房地产取得的收入减除扣除项目金额后的余额。根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。法定扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。
2 房地产企业土地增值税避税
2.1 房地产企业土地增值税避税动因
2.1.1 企业利润最大化
在市场经济中，企业经营的目的就是为了盈利。国家的税赋肯定会减少企业的利润。趋利避害是每个经营者的当然心态，与对其他税种的避税相同，房地产企业通过税收筹划对土地增值税的避税亦都是为了使企业获得更多的利润。
2.1.2 税收法律与征管的缺位
首先，正是因为立法的不周延性使得房地产企业有了避税的空间。例如，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》规定，土地增值税必须进行清算。但清算的有关规定中，既规定有税务机关应清算的条件，又有必须由纳税人提出申请并提供鉴证报告的要求，税务机关到底如何操作，很难把握。 另外，税收征管部门执法不严，在宽执法的环境中就算有详尽的立法也无法避免企业对纳税的规避。例如税法规定对土地增值税实行先预征一定比例，等项目结算时进行清算，但现在税务机关对很多房地产开发企业都没有进行预征。
2.2 房地产企业土地增值税的避税方式
2.2.1 合作建房方式
《财政局、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］48号）第二条规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。因此，很多的房地产开发企业就采用合作开发的形式来避税。如房地产企业A从B公司购得一块土地的使用权准备建造住宅楼，同时他们签订了一份合作建房协议，这样，在形式上就符合了《通知》中合作建房的模式，达到了避税的目的。
2.2.2 投资、联营的方式
2006年之前，很多房地产企业采此方式规避土地增值税。因为当时根据《财政局、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］48号）第一条的规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。不过，自从《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）出台后，采用此种方式进行避税的企业已无法达到预期的目的，因该通知第五条规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第一条暂免征收土地增值税的规定。
2.2.3 企业兼并的方式
根据《财政局、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第三条规定，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。许多大型房地产公司会根据不同的房地产项目成立独立的项目公司，由项目公司取得土地使用权，并进行房地产开发，然后通过兼并项目公司的方式规避本应缴纳的土地增值税。
一般意义上的项目公司是为某一特定项目而成立的房地产开发公司，负责该项目的开发和销售，当该项目全部开发销售完成后，项目公司可以依法注销或转变为物业管理公司。 当然，项目公司的运作方式主要是为了房地产企业项目开发更好地管理和运作，同时因其独立性可以降低房地产企业的开发经营风险，而用以作为规避土地增值税的一种方式，也可以说只是房地产企业规避高税负的“无奈之举”。
2.2.4 利用税收优惠政策
《土地增值税暂行条例》第八条第1项的规定，纳税人建造普通标准住宅 出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。房地产企业可以通过调整普通标准住宅和非普通住宅、商用住宅的建造比例、增加普通标准住宅的成本、权衡项目分开核算普通住宅和非普通住宅、商用住宅的增值额与项目整体核算增值额的税负高低（具体会计筹划方式在此不做赘述）等方式利用税收优惠政策达到少缴土地增值税的目的。
房地产企业对于土地增值税的避税方式还有很多形式，例如利用代建房的方式、商铺等高增值率部分的房地产自营自用的方式、虚报开发成本的方式、销售收入不做纳税申报的方式、虚列公共配套设施支出、房地产交换不确认收入等等。
[关键词]土地增值税 增值额 税收优惠 筹划
房地产开发行业具有投资资金多、周期长、风险大、利润高的特点。土地增值税作为流转税的一种,在房地产开发企业的税费中占有相当大的比重。当前,国际金融动荡、国内经济不稳定,政府亦加强了对房地产业的宏观调控,房地产企业如何在不利环境下,整合现有资源,筹划土地增值税,减轻企业税收负担,为企业争取最大的现金流,显得尤为重要。笔者拟就相关问题做一探讨。
一、土地增值税的有关概念
根据国务院颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称条例)规定,土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。房地产增值额为纳税人转让房地产所取得的收入,减除规定的扣除项目金额后的余额。应纳土地增值税额等于增值额乘以适用税率。在税率方面,土地增值税的税率为四级超额累进税率.即增值额未超过扣除项目金额的50%,税率为30%;增值额超过项目金额的50%未超过100%,税率为40%;增值额超过项目金额的1O0%,未超过200%,税率为50%;增值额超过项目金额的200%以上,税率为60%。由此可见,土地增值税是流转税的一种。通过调整房地产的收入额和扣除项目金额,可以影响增值额和增值税率,进而影响土地增值税的大小。
二、转让房地产取得收入的筹划
关于土地增值税的收入额,条例中做了比较明确的规定。比如,条例指出,纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关经济利益,不允许从中减除任何成本费用。对取得的实物收入,要按收入的市场价格换算成货币收入。对取得的无形资产收入,要进行专门的评估.在确定其价值后折算成货币收入等等。故转让收入的大小与成本费用的确认没有任何关系,但是实务上,房地产企业可以利用合同拆分的方式,也就是在销售转让房产时,将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离,分别签订合同,从而减少转让房地产所取得的收入。举例如下:
假定某房地产开发企业准备开发一幢带装修的写字楼。预计装修过的写字楼市场价值是2000万元(含500万元装修费)。如果该企业和购买者分两次签订合同。在毛胚房建成后先签订1500万元的房屋买卖合同,等装修时再签500万元的装修合同,则该房地产开发企业只就第一份合同上注明的金额1500万元缴纳土地增值税,而第二份合同上注明的金额500万元属于装修合同,是营业税征税范围,不用计征土地增值税。这样就使得纳税人计算土地增值税的收入额减少,达到了降低税负的目的。
三、土地增值税扣除项目的筹划
关于土地增值税的扣除项目,条例及其实施细则中做了详细说明,包括取得土地使用权时所支付的金额;土地开发成本、费用;建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目等。故可以根据扣除项目的类别不同,分别进行如下筹划。
1、增加成本的筹划
第一、利用成本费用的可转化性。房地产开发费用即期间费用(管理费用、经营费用、财务费用)不能全部据实扣除,而是按一定比例限额扣除。由于现行的会计准则对期间费用和工程项目的“开发费用”并无严格界定。因此,企业可以通过事前的筹划,把可以转移的开发费用合理转移到开发成本中,则可以加大扣除项目金额,减少应缴纳的土地增值税。例如.企业人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围,它的实际发生数对土地增值税的计算没有任何意义,但如果这些费用是属于房地产开发项目人员所发生的,则可以分摊到房地产开发成本中去,在计算土地增值税时准予扣除。这样,期间费用的减少不影响房地产开发费用和扣除,而房地产的开发成本却增加了,降低了增值额,从而使应纳的土地增值税减少。
第二、利用费用均分进行筹划。不同地方开发成本因为地价或其他原因而不同,一些地方的房产开发销售后的增值率较高,而有的房产增值率较低,这种不均匀的状态会加重企业的税收负担。对于同时在几处进行房地产的开发业务的企业,可以利用费用均分进行筹划。也就是通过事先对开发成本进行必要的调整,平均费用分摊来抵销增值额,使得各处开发业务的增值率大致相当,从而节省税款。如果结合其他筹划方法,使增值率刚好在某一临界点以下,则节税效果更好。
2、借款利息扣除方法的筹划
税法规定,房地产开发企业借款利息的扣除,有两种方式:一种是纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构的贷款证明的,可扣除的房地产开发费用为:利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内;另一种是如果纳税人不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出,或不能够提供金融机构贷款证明的,可扣除的房地产开发费用为:(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×1O%以内。这两种利息扣除方法的差额=利息一(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5% 。故当利息>(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%时,企业应采用第一种方法;当利息
3、利用“代收费用计价”的筹划
根据财税[1995]48号规定,对于房地产企业在销售不动产时,代其他部门收取的城建配套费、维修基金等费用,可以并入房价,也可以在房价之外单独核算。如果代收费用并入房价并且向购买方一并收取的,则代收费用计入房地产转让收人计税。在代收费用支付时可以作为扣除项目金额予以扣除。若代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入。虽然与代收费用的单独核算相比,并入房价核算不会影响销售房产的增值额。但是,由于代收费用的存在,并入房价核算在房产转让环节的扣除数比单独核算更高,使得转让房地产的增值率降低,减少土地增值税。
四、利用其他税收优惠政策的筹划
除了直接减少分散收入、增加成本费用扣除金额外,企业还可以直接利用其他税收优惠政策进行土地增值税的筹划,具体有:
1、房地产代建
房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发,开发完成后向客户收取代建收入的行为。按税法规定,代建行为缴纳营业税,不缴土地增值税。房地产开发公司可以利用这种建房方式,在开发之初确定最终用户,实行定向开发,就可以减轻税负。具体可由房地产开发企业以客户名义取得土地使用权和购买各种材料设备,也可以通过协商由客户自己购买和取得。
2、合作建房
税法规定,对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免缴纳土地增值税;建成后转让的,应缴纳土地增值税。如房地产开发公司拥有一块土地,拟与其他公司合作建造写字楼,资金由其他公司提供,建成后按比例分房。对房地产开发公司而言,作为办公用房自用,则不用缴纳土地增值税。
3、利用土地增值税“起征点”优惠政策进行筹划
现行税法规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的免缴土地增值税;超过20%,就全额征税。故企业可以考虑通过合理设置价格,使得增长率在20%以下,达到免缴土地增值税的目的。
总之,房地产开发企业土地增值税筹划是一项具有前瞻性、综合性、技术性的工作,在筹划时要综合考虑成本、收益的各个方面,以便减轻企业税收负担,实现长期、健康、稳定的发展。
参考文献:
[1]中华人民共和国国务院.中华人民共和国土地增值税暂行条例[Z].1993.
[2]中华人民共和国财政部.中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则[Z].1995
[3]周菊萍.房地产开发企业新形势下的纳税筹划[J]审计与理财.2007;5
[4]计金标,梁俊娇.税收筹划[M].北京:中国人民大学出版社.2006
土地租赁增值税税率
营改增以后 不动产租赁的税率是11%。 《财政部 国家税务总局 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)： 不动产租赁一般纳税人(年应交纳增值税服务达到500万元〈含500万〉)适用]。小规模纳税人则适用3%的征收率。 附件1.《营业税改征增值税试点实施办法》： 第十五条 增值税税率：
(一)纳税人发生应税行为，除本条第
(二)项、第
(三)项、第
(四)项规定外，税率为6%。 (二)提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。 (三)提供有形动产租赁服务，税率为17%。 (四)境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。 第十六条 增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。
土地租赁增值税主要特点
与其他税种相比，土地增值税具有以下四个特点：
(1)以转让房地产的增值额为计税依据。土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同。
(2)征税面比较广。凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳增值税的义务。
(3)实行超率累进税率。土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低位依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多纳税;增值率低的，税率低，少纳税。
(4)实行按次征收。土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。
土地租赁增值税征税范围
1.一般规定
(1)土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地使用权的行为不征税。
(2)土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。
(3)土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。不予征收土地增值税的行为主要包括两种：
①房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”。
②房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。
2.特殊规定
(1)以房地产进行投资联营
以房地产进行投资联营一方以土地作价入股进行投资或者作为联营条件，免征收土地增值税。其中如果投资联营的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资联营的就不能暂免征税。
(2)房地产开发企业将开发的房产转为自用或者用于出租等商业用途，如果产权没有发生转移，不征收土地增值税。
(3)房地产的互换，由于发生了房产转移，因此属于土地增值税的征税范围。但是对于个人之间互换自有居住用房的行为，经过当地税务机关审核，可以免征土地增值税。
(4)合作建房，对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;但建成后转让的，应征收土地增值税。
(5)房地产的出租，指房产所有者或土地使用者，将房产或土地使用权租赁给承租人使用由承租人向出租人支付租金的行为。房地产企业虽然取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此，不属于土地增值税的征税范围。
(6)房地产的抵押，指房产所有者或土地使用者作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。这种情况下房产的产权、土地使用权在抵押期间并没有发生权属的变更，因此对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。
(7)企业兼并转让房地产，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，免征收土地增值税。
(8)房地产的代建行为，是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收性质，故不在土地增值税征税范围。
(9)房地产的重新评估，按照财政部门的规定，国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而产生的评估增值，因其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税征税范围。
(10)土地使用者处置土地使用权，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占用、使用收益或处分该土地的权利，具有合同等到证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人就应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等。
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黄桦表示，土地增值税是一个匆忙出台的税种，天生有着一些隐患。尤其是对于税务征管这块，制定税法 时考虑得不全面，有些问题一直遗留 下来，现在更不好解决。她表示：“土地增值税本身应该是房地产项目最终 清算完成后再进行缴纳，但是在操作 中存在无法控制的局面，后来国税总 局下文件要求采用预先缴税和清算后 补缴同时进行的方式。这就造成很多 房地产项目土地增值税征管的过程和 方式十分复杂。”她进一步表示，土 地增值税征缴的第一个难点，在于需 要统计全部的销售收入，需要一个明 确的时间节点，这是现在让一线税务 征管部门觉得很恼火的。“房产项目 销售进度不可能被税务部门实时掌握， 而开发商对于土地增值税的缴纳条件又十分了解，势必会造成利用时间空档合理避税，这对税务部门发出了新 的挑战。目前看没什么好方法。”
黄桦告诉记者，现在土地增值税 清算的另一个难点，在于目前没有一个 征管的计税标准，各地征收的比例也 不一样，使得从全国来看，土地增值税 变成了一个大杂烩，很难了解清楚“到 底企业在这里欠税，还是在那里欠税。” 她进一步表示，对于当地的税务部门来 说，各地征收比例不同，对于房地产企 业的吸引力也不同，站在当地财政的基 础上，招商引资，尤其是在土地财政支 撑着大部分地区发展的情况下，安抚好 大型房地产开发商就成为地方税务部 门无奈的选择。而这使得土地增值税的 征收变得更加困难。
黄桦认为，土地增值税对于房价 影响“现在看来非常有限。”她表示， 这个税种当初设立时是为了打压房价， 可是现在房价上涨趋势仍然不会减速。 为此，还采用这种复杂的计税方式征 收土地增值税，确实有些力不从心， 不如改变税种，将其并入房产税或者利用“营改增”的过程将这个税种进行新的修改，并可以考虑使用电子数 据支持的征收与监管方式。她认为像 浙江采用的土地增值税电子征收平台， 考虑了多种条件，使得土地增值税的 征收变得较为条理清晰，得到了基层 税务征管人员的一致好评。“这是未 来发展的方向，只有掌握数据才能做 到对税收的征管心中有数。”
中国科学院创新发展研究中心社会发展与公务创新研究部部长康小明：这件事，数额确实是太吓人了，如果能把房地产企业欠缴的、应交未交的土地增值税及时足额地征缴回来，那么，很多开发商的资金链应该就扛不下去了，这将使得它们利用闲钱，炒高地价、抬高房价的可能性大大降低。
据专家介绍，土地增值税实际上就是反房地产暴利税，征收土地增值税的目的，就是要加强国家对房地产市场的调控，压缩房地产企业的利润空间，抑制房价过快增长，抑制开发商炒买炒卖土地、投机获取暴利的行为，避免国有土地收益流失，以增加国家财政收入。目前，我国土地增值税实行四级超额累进税率，对房地产企业售房收入扣除开发成本等支出后的增值部分，土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需要缴纳土地增值税。
而目前房地产商通常的操作模式，土地增值税已经被列入了开发成本，也就是说，房地产商应向国家缴纳的土地增值税，早就已经包含在消费者的购房款中了。按照现行规定，在房地产开发项目销售超过85%，或者获得商品房预售许可证满3年等条件下，税务部门就应当按规定对该开发项目土地增值税进行清算征缴。
然而，李劲松在对国内知名的45家上市房地产公司的企业年报进行分析后发现：这些公司无一例外都有巨额应交而未交的土地增值税，同期也几乎都有足够用以缴税的货币资金。而且，有不少房地产上市公司将应交巨额土地增值税长期未交，只是挂在账上，导致应交土地增值税税额滚雪球般的一年比一年多。其中，29家房地产上市公司截至2012年12月31日，应交未交土地增值税总额已经高达640亿元。（图板：45家有巨额应交未交土地增值税的上市房企名录，名单附后）应交未交土地增值税金额排名前十的企业分别是：雅居乐83亿元（雅居乐地产控股有限公司）、SOHO中国64亿元（SOHO中国有限公司）、富力地产58亿元（广州富力地产股份有限公司）、万科58亿元（万科股份有限公司）、华侨城49亿元（深圳华侨城股份有限公司）、招商局地产44亿元（招商局地产控股股份有限公司）、合生创展42亿元（合生创展集团有限公司）、融创中国27亿元（融创中国控股有限公司）、金地集团26亿元（金地集团股份有限公司）、新世界中国地产24亿港元（新世界中国地产有限公司）。
那么，这些知名的地产公司为何会有如此巨额的应交未交土地增值税呢？记者随即对其中的几家公司展开了调查。
广州富力地产股份有限公司截至2012年12月31日有58.55亿元应交未交土地增值税，记者就此问题致电富力地产时，这家公司的一名负责人给出了这样的解释。
广州富力地产股份有限公司投资者关系部负责人：没到交的条件，就是缴纳的条件，就是有一笔就交一笔，这样的。不是上面挂多少，就要交多少。
有意思的是，富力地产等房地产公司虽然声称在年报中所列出的土地增值税不是现时义务，并不需要全部立即上缴，但是与此同时，却将这部分土地增值税算成了公司已经支出的经营成本，也就是说，这些上市的房地产公司向股民公布的年报中，所计算的企业利润已经减掉了这部分他们并没有足额上缴的土地增值税，当记者追问这些上市地产公司为何采取这种完全不合理的计算方式时，相关负责人却避而不答。
广州富力地产股份有限公司投资者关系部负责人：你说的这个问题比较难以回答，我不跟你说了，好吧。
这位负责人一再强调，这种做法不是富力地产独创的，目前有相当数量的房地产公司都采用这种处理方式，甚至可以说是地产行业的通行做法。
广州富力地产股份有限公司投资者关系部负责人：这个行业一贯操作都是这样的你去看看其他公司也都是一样的，报表都是这样做的，只不过是我们数额比较大，基本上大的公司都是这样的。
按照富力地产这名负责人此前的说法，虽然在2012年年报中，富力地产截至2012年12月31日，其应交而未交土地增值税金额已经高达58亿多元，但是，这部分土地增值税并不是都达到了清算征缴的条件。然而相关专家却指出，地产公司的这种解释是站不住脚的。专家告诉记者，上市公司年报中，包括土地增值税在内的应付税金、应交税金都是企业自己已经完成清算、应该及时向税务机关缴纳而实际尚未缴纳的纳税额。
财政部财政科学研究所副所长刘尚希：应付税金就是你应该交的税，比如说，你算出来是应当交一千 万的税金，这就是你的应付税金，如果说，你没交的话，那你就欠税了。
专家指出，只要房地产企业自己已经计算出截至某个时间应交土地增值税的金额，并按照企业会计准则将其确认为成本计入当期负债，就应该是现时义务，也就是企业在现行条件下已承担的义务，换句话说，企业已经把应付土地增值税列入了企业经营成本，按照我国已有的土地增值税征收管理规定，房地产开发商就应该及时向税务部门申报缴纳这部分土地增值税。
那么，把应付未付巨额土地增值税长期挂在自己企业的账上，为什么会成为房地产上市公司的惯常做法呢？
招商局地产控股股份有限公司2012企业年报显示，截至2012年12月31日，有应交未交土地增值税44亿元，该公司一位不愿透露姓名的相关部门负责人向记者透露，其目的之一是直接获取银行利息。
招商局地产控股股份有限公司投资者关系部负责人：（这是）公司的一个策略，钱存在银行里，你想过没有，40多亿，我晚一个月交的话，有多少利息收入，对不对？如果我早交一个月，又损失多少利息，你算过没有。
专业人士指出，消费者把包括土地增值税在内的购房款交给了开发商，开发商把所涉及的土地增值税掐在手里，不但有利可图，而且获利不菲。soho中国截至2012年12月31日有应交未交土地增值税64亿元，仅按60亿元来算，月获银行存款利息高达1500万元，每多拖一年，soho中国就至少可以多赚1亿8千万元。房地产企业不及时缴交土地增值税，企业获利，却给国家税收留下了窟窿。
记者注意到，暴利驱使之下，房地产上市公司纷纷采用相同手法糊弄土地增值税：房地产企业自己清算出土地增值税金额后，便以“应付土地增值税”名目，把钱先挂在企业账上，然后再慢悠悠地按企业自己的意愿、依自己掌控的结算时间，按项目分批次地来和税务局结算，而这种操作方式是房地产业内一个公开的做法，房地产上市公司之所以能够堂而皇之地把土地增值税久拖不交，长期挂账，而且并未因此受到惩处，一个重要原因就是，这些房地产公司没有切实地感受到来自税务部门的压力，使得他们拖欠甚至偷逃巨额土地增值税，事实上成了一种风险很小的违规行为。
广州富力地产股份有限公司投资者关系部负责人：挂账的手法就是这样的，没有什么负面的，实质性的影响。
依据我国法律规定，纳税人未按规定期限缴纳税款的，税务机关除责令限期缴纳税款外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款的万分之五的滞纳金。企业面临的应该是数额惊人的罚款，企业负责人甚至可能需要承担刑事责任，但是，实际情况却是，地产公司并未因此受到任何惩处，那么，问题到底出在了哪里呢？
广州富力地产股份有限公司截至2012年12月31日，有58.55亿元的应交而未交的土地增值税。按照我国税法规定的征税范围，广州市地税局直接管辖广州富力地产股份有限公司。记者在给广州市地税局的采访提纲中，明确提了3个可以分别倒推出富力地产在不同时间节点上土地增值税欠税总额的问题。（一、截至2012年12月31日，广州富力地产股份有限公司58.55亿元的应付土地增值税，是否已经在今年1月15日前缴纳？二、58.55亿元应付土地增值税中，有多少是2012年12月当月新增加的？三、58.55亿元应付土地增值税，若今年1月没有缴清，至3月底分别缴纳了多少？）
5月14日，广州市地税局通过电子邮件给记者的答复是：“您提供的香港上市房地产集团公司财务数据，包含该公司在中国大陆范围内所有注入上市公司项目所涉土地增值税，超出我局管辖范围，我局无法核实。”这也就意味着，直接管辖广州富力地产股份有限公司的广州地税局，无法提供这家企业的土地增值税清算征缴情况。
耐人寻味的是，上市房地产公司对自己该缴纳多少土地增值税，事实上却有本明白账。富力地产2012年报对其应付土地增值税，明确声明：“本集团须缴纳中国土地增值税，并已计入本集团销售成本。然而，中国不同城市在实施有关税项方面各有不同，而本集团部分土地增值税尚未与各税务机关完成结算。”
无独有偶，在香港上市的碧桂园控股有限公司2012年报披露：截至2012年12月31日，其应付中国土地增值税及企业所得税高达72亿元；“公司在中国主要营业地址是广东省佛山市顺德区北镇”，也正是碧桂园集团公司的所在地。
然而，当记者在佛山市顺德区，对碧桂园公司土地增值税的征缴情况进行调查时，顺德区地税局的相关负责人却告诉记者，他们也没有掌握碧桂园公司有关土地增值税的数据。
广东省佛山市顺德区地税局科长：我们不掌握它总的数据，土增税款，我们不掌握。
地产公司在企业年报中已经算出了自己应交未交的土地增值税，而主管土地增值税征缴工作的各地地税部门却都无法提供这些地产公司欠税的具体数字，这样的情况显然是不正常的，那么在造成土地增值税征缴困局的原因到底是什么呢？
记者注意到，从2000年以来，国家有关部门几乎年年下发有关通知，要求强化对土地增值税的清算和稽查。
专家告诉记者，由于房地产项目开发周期长，涉及的开发成本又复杂，再加上企业有避税的天性，在相当大的程度上，在税务部门和房地产开发企业之间，相关财务信息是不对称的，而税务部门事实上难以避免地处于劣势被动地位。
财政部财政科学研究所副所长刘尚希：这些情况有的非常复杂，所以土地增值税实际上是一个征管非常复杂的一个税种，它对税务部门的征管能力要求非常高的。如果你达不到的话，那么，你这个土地增值税就征不到位。
一方面是一些房地产公司在通过股权交易方式、应付未付土地增值税方式、以及做假账等种种手段，拖欠甚至偷逃土地增值税；另一方面是基层税务部门由于种种原因未能尽到及时足额征缴企业应交土地增值税的义务，由此造成了全国土地增值税征收的巨大黑洞。按照专家的测算，全国房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。
资深律师注册会计师注册税务师李劲松：有很多房地产公司它都注册在境外，假如说，以后它把资产都转移了，公司名存实亡，成了一个空壳公司，那么，这种情况下，不管它账面上是挂欠多少土地增值税，国家其实都无从征缴。
土地增值税如果能够征收到位，对于压缩房地产企业的利润空间，抑制房价过快增长，将发挥重要作用。而这部分已经包含在消费者购房款中的土地增值税在征收过程中，却受到多种因素的影响并没有完全征缴到位。
国家税务总局财产行为税司副司长杨遂周：核定一个土地增值税的征收率，可能你比如说核定10%、5%、6%等等，有的地方3%、4%，那么这样就有一种自由裁量权比较大，不仅使国家税款造成流失，而且可能还出现一些税收的违纪问题。
关键词 税收思考 营业税 土地增值税 所得税
一、案例正文
（一）大都地产公司成立于2003年3月，是一家具有国家二级资质的民营房地产开发企业
公司专注于房地产开发和销售，注册资本7000万元人民币。拥有一支充满热情和高学历的年轻的员工队伍，以“关心生活，关爱人”为理念，2003年开始开发“大都・国际名苑”，2005年开始开发“西湖8号公馆”，2007年开始开发“上东国际”“西城国际”。项目累计总建筑面积43.1万平方。
2014年3月大都地产公司与某银行签订未完工建筑物转让协议，该协议将某某原抵押某银行的一宗未完工的地上建筑物和国有土地使用权转让给大都地产公司，转让总价5300万元。
该建筑物坐落在某市繁华地段，土地使用权性质为国有出让，土地面积330平方米，地上建筑物为商住楼，建筑面积3442.51平方米。尚未完工，尚未办理竣工验收。
现在土地证已过户到大都地产公司名下。在两次过户中，大都地产共交纳税费626.4732万元，具体如下：以某某名义交入税款380.702万元，以银行的名义交入税款84.1212万元，以大都地产公司名义交入税款161.65万元。
大都地产公司将在原未完工建筑物的基础上进行开发和出售。该项目1楼商铺面积332.48平方米，2楼至9楼可售面积3110平方米。合计可售面积3442.48平方米。
（二）实际工作中要解决的问题
第一，销售价格的确定。第二，营业税思考。第三，土地增值税思考。第四，所得税思考。
二、案例分析
（一）销售价格
房地产销售价格的确定：
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额的20%的，应就其全部增值额按规定纳税。因此，在确定房产价格时，要权衡售价提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系。
假定房产销售价格为X，营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加为3%，除销售税金及附加以外的扣除项目金额为Y，则全部扣除项目金额为：
Y+5%X（1+7%+3%）=Y+5.5%X
当增值额与可扣除项目金额之比小于20%，即：
【X-（Y+5.5%X）】/（Y+5.5%X）
解以上不等式可知，X
假设大都项目除销售税金及附加以外的扣除项目金额为7526万元（5300转让价款+626转让过程已交税金+1000预计后期土建+300预计后期管理费用+300预计后期的财务费用），则销售额不能超过9633万元（1.28*7526万元），每平方均价设为：9633万元/3442.48平方米=2.80万元/平方米，售价在此价以下将免征土地增值税。
（二）营业税
房地产开发企业在开发前期资金需求量很大，项目贷款审批时间较长，且需房地产四证齐全，假如其中一方投资者以土地作价入股，另一方以货币资金入股成立合营企业，房屋建成后双方共同享受利润，共同分担风险，可避免前期土地转让营业税的现金流出，从而保障企业前期项目的资金需求。（财税〔2003〕16号）规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。因此，大都地产公司在销售交营业税时，可以抵扣5300万元的销售额。少交营业税：5300万元×5%=265万元；城建税：265万元×7%=18.55万元；教育附加：265万元×5%=13.25万元。合计少交税费：296.8万元。
（三）土地增值税
根据土地增值税建造普通住宅增值率未超20%免税规定，大都地产公司把总售价控制在9633万元以下，从而享受土地增值税免税待遇。
（1）控制项目收入和增加成本，控制项目增值率。利用装修费用进行思考并不是所有情况下都能用的，首先，它必须是房地产开发企业的新建房地产。其次，装修的结果必须使建造的普通住宅的增值率不超过20%，否则就会多交土地增值税，适得其反。所以控制20%这个点很重要。是否装修出售，还要看房地产市场状况，充分考虑购房者的喜好和价格的承受度。
（2）独立销售中介。为了降低房地产开发公司的增值率，可以通过独立销售中介机构销售来运作，由于多了一道销售环节，增加了销售费用税前扣减金额，从而可以降低增值额和增值率。不会造成重复缴纳营业税问题，从而达到减少了土地增值额降低土地增值税负担的目的。
（3）利息。在实际工作中经常会碰到这样的筹资问题：除项目贷款有银行的利息单据可税前扣除外，其他如单位之间，单位和个人之间的借贷都是没有利息单子的，现在根据税法规定不高于银行同期同类贷款利率可在税前扣除。地产项目完工之前的利息费用，可直接计入开发成本，同时还可将土地成本与开发成本之和，作为项目开发费用（期间费用）的扣除基数，加计20%的扣除。对同一控股下的子公司之间的拆借可视为统借统贷征得税务部门认可，利息可在所得税前扣除，土地增值税除外。
（四）企业所得税
（1）根据新税法规定，企业用于公益、救济性捐赠支出的扣除标准是年度利润总额12%以内；超过部分不得扣除。建议公司在这方面可有所思考。
（2）对于业务招待费，通过独立中介机构，支付经销商一定费用，并取得经销商出具的发票，结合大都地产实际业务宣传费（销售收入9633*15%=1445万）可以在1445万内列支。
（3）项目企业按照国家有关规定交纳的基本养老金、基本失业保险等，经税务部门认可，可在税前按规定的比例合理地扣除该笔费用。这样既加强凝聚力，又为员工谋了福利，同时保障企业利益。
（4）如何使用有限的资金，何时交税，在延缓纳税时间上创造更多的价值，存在进一步思考的空间。
就本项目企业所得考虑如下：
预计销售收入：9633万元
预计销售成本：5300万元+626万元+
1000万元=6926万元
主营业务税金及附加：营业税（9633-5300）*5%=216.65万元
城建税：216.65*7%=15.17万元
教育费附加：216.65*5%=10.83万元
合计：242.65万元
销售费用：1445万元
管理费用：300万元
财务费用：300万元
利润总额：419.35万元
所得税额：104.84万元
净利额：314.51万元
三、结束语
面对现在严峻的房地产形势，企业要生存发展，前瞻性的税收思考显得更为重要。一个成熟完善的税收思考对项目企业发展有深远的影响，认真做好税收筹划，将对企业发展起到事半功倍的效果。财务人员任重道远。
参考文献
