发布时间：2023-09-24 15:54:22
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房地产投资与风险分析样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
一、引言
2007年至2010年是中国房地产行业波澜壮阔的几年,房地产业先后经历了国际金融危机,而后又一路率先反弹,房价持续高涨,成为国民经济复苏引擎机。持续走强的房地产市场固然值得我们期待,然而业界对房地产市场投资风险的识别与分析,对房地产投资的决策机制等方面的研究还存在着很大的欠缺,这不仅导致部分房地产企业的经营出现危机,而且在一定程度上助长了房价的上涨,对整个国民经济造成不良的影响。目前价值链理论在房地产企业的管理实践中已发挥越来越重要的作用,本文试图将价值链理论应用于房地产风险管理实践中,
二、价值链理论
1.理论回顾
价值链理论是由波特在《竞争优势》一书中提出的概念,他指出“每一个企业都是用来进行设计、生产、营销、交货以及对产品起辅助作用的各种活动的集合,所有这些活动都可以用价值链表示出来”。他认为“协调一致的价值链将支持企业在相关产业的竞争中获取竞争优势”。波特提出了每一个企业的价值链都是由以独特方式联结在一起的九种基本的活动类别构成的,“价值链将一个企业分解为战略性相关的许多活动,企业正是通过比其竞争对手更廉价或更出色地开展这些重要的战略活动来赢得竞争优势的。”
房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。房地产开发企业的价值链分析也是以波特的价值链理论为基石,国内房地产发企业的价值链构成依然遵循波特的价值链理论基本结构。根据房地产开发企业所涉及的诸多环节,将企业价值链的基本活动分为投资决策、项目建设前期、项目施工建设、项目营销、物业管理五个方面;企业价值链的辅助活动由企业基础设施管理、人力资源、技术开发、材料采购组合而成。这九项活动构成房地产开发企业的价值链,其核心就是充分运用项目全生命周期理论,通过企业的运作和管理,实现对开发项目全过程控制的管理模式。
根据上述分析我们可以绘出房地产开发企业价值链图,如图1。
2.风险价值链
通过以上分析可以看出,传统的价值链概念并未考虑风险的影响。事实上,企业生产经营活动的每一环节都潜藏着风险,它所进行的每一项活动都是与风险密不可分的。因此,有必要在价值链分析中增加风险对企业的影响。
所谓风险价值链,就是在传统价值链的基础上,将风险影响注入其中,从风险角度考虑各项活动的价值创造和转移,探索企业风险的识别、评估和防范的整个过程。由于风险价值链突出了风险对企业生产经营活动的影响,因而这一概念更加具有现实意义。
三、房地产投资风险识别
房地产开发是一种通过预测未知的将来需求而进行的产品开发过程。因而,不确定性也就是房地产投资获取未来利益的风险性是整个房地产开发过程的根基,房地产项目投资的过程通常也可以分为投资决策、建设前期、项目建设和项目营销4个阶段,不同的阶段存在着不同的风险。
(1)投资决策阶段。由于存在大量的不确定因素,因而在房地产投资过程中,这一阶段的风险最大,直接影响着投资项目的成败。这一阶段主要的风险因素可大致分为政策风险,经济风险,区域社会环境风险和开发时机风险。(2)建设前期。这一时期的工作量大、涉及面广、不确定因素较多,仅次于投资决策阶段,融资风险和设计风险是这阶段的主要风险因素。(3)项目建设阶段。这一阶段的风险主要有成本控制风险、工程质量风险、工期风险。(4)项目营销阶段。项目开发完毕后,开发商应尽快将商品房租售出去以实回收资金并获取利润;相反,已建好的商品房因种种原因不能租售出去,则会房屋滞销、资金积压,影响公司的经营和发展。售价风险和市场营销风险是这一阶段的主要风险。
房地产项目投资过程各阶段主要风险如图3所示。
四、房地产投资风险评估
所谓风险评估,是指在风险识别的基础上,对房地产开发过程中存在的风险进行量化,确定这些风险可能的影响程度,客观的予以衡量,以便进一步对风险进行决策分析,正确的选择风险处理的方法和房地产开发的方案。风险结果的不确定性意味着风险事件发生后果不止一种,几种都有可能出现,每种后果都有对应的发生概率。因此,可以将风险作为一种随机变量,引入概率分布来描述风险的变化规律。
风险作为一种随机变量,可以通过期望值、标准差以及风险度来描述其特性。
1.期望值
期望值E(X),也称均值,是指一个随机变量的几种可能后果以其各自概率进行加权平均所得到的平均数,它反映随机变量重复发生时结果的平均值。
期望值
式中: ―随机变量;
―随机变量的第 个取值;i =1,2,3,…,n
―随机变量取的概率。
从风险衡量的角度,某一风险事件的期望值反映事件的实际产出。实际产出与目标之间的偏离程度反映该风险事件的风险程度。该偏离程度越大,说明风险事件的风险程度也越大。
2.标准差
标准差SD(Standard Deviation),也记作,是指随机变量各个可能后果与期望值的绝对偏差程度。它反映随机事件可能后果值与期望值之间的分散程度。
标准差 =
=
式中: ―随机变量的第个取值;=1,2,3,…,n
―随机变量取的概率。
标准差数值的大小,反映了随机变量在期望值附近的集中程度。一般来说,标准差数值越小,随机变量在期望值附近越集中,随机变量风险越小。标准差数值越大,随机变量在期望值离散程度越大,随机变量风险越大。
3.风险度的正态分布描述
期望值、标准差只能从一个侧面反映方案的风险程度,单纯依靠期望值、标准差无法判断方案风险程度的高低。因此这里提出风险度的定义,以求用一个统一的指标全面反映方案的风险程度。如果估计风险变量变化在任意一范围之间,均值出现的可能性最大,大于或小于均值的数值出现的机会均等,则可以采用正态分布来描述。
所以房地产开发的整体过程中的风险度也是可以用正态分布描述的。
正态分布的密度函数为: =
式中:都是常数,则称随机变量x服从参数为的正态分布,记作。随机变量x的数学期望,标准差 。
4.房地产投资风险的综合评价方法
对于房地产投资风险的综合分析,在实践工作中主要是应用层次分析法。
层次分析法(AHP,the Analytical Hierarchy Process)是将与决策总是有关的元素分解成目标、准则、方案等层次,在此基础之上进行定性和定量分析的决策方法。这种方法的特点是在对复杂的决策问题的本质、影响因素及其内在关系等进行深入分析的基础上,利用较少的定量信息使决策的思维过程数学化,从而为多目标、多准则或无结构特性的复杂决策问题提供简便的决策方法。尤其适合于对决策结果难于直接准确计量的场合。
五、结论
本文回顾并深入分析了价值链理论,对风险在价值链中的作用做了详细论述。房地产企业在投资决策阶段、建设前期、项目建设期、营销阶段和物业管理阶段可能遇到各种风险,本文通过风险价值链对其进行了识别并加以分析,在风险识别的基础上通过期望值、标准差和风险度三个指标进行了风险评估,并引入层次分析法作为房地产投资风险的综合评价方法。风险价值链管理是一种项目全过程整合的管理方式,它细化了房地产开发过程中可能发生的风险,为决策者正确认识并有效防范风险提供了很好的方法。
参考文献:
[1]迈克尔•波特:竞争优势[M].华夏出版社,2003
[2]李宝山:管理经济学[M]. 北京:企业管理出版社,1997
关键词：房地产企业；多元化投资；投资风险；风险控制
一、绪论
市场的供求平衡了，可是对于房地产企业来时，却使得企业的风险加大，企业的平均利润减少，企业间的竞争加强，导致企业面临破产的风险，所以为企业计划出新的战略定位和决策，新的投资方向，迫在眉睫，企业多元化投资，随着时代孕育而生，一方面依靠国家采取经济手段和行政手段，另一方面，企业进行多元化投资，拓展行的业务领域，以获取更高的投资收益。但是并非所有企业都适合于多元化投资，应当仔细的审视企业的是否具有相应的技术，资源，人力，财力和管理竞争力，只有这样才可以保证企业多元化投资可以取得较好的成绩，也可以保证企业多元化投资风险的可控性。多元化投资可以促使我国房地产市场已经行业规范化、产业化、系统化，对我国房地产行业增加投资效益，降低投资风险具有非常的必要性。
二、房地产企业多元化投资风险的理论
2.1风险的概念
风险一般是指某一行动的结果所具有的变动性，例如，我们在对项目做出预算时，由于何种原因，我们并不能完全做到丝毫不差，我们对未来的预见性是极其有限的，未来的某些变化有时却不在我们的掌握中。风险的大小可以随着时间的变化而产生变化的，在现实的生活中我们对于一个项目的投资，其不确定性是可以根据时间的减小而变小的，当事件完成的时候，事件的结果自然也是确定的，因此，风险只是在一段时间内才有的，是极其具有预见性的，是具有针对性的。由于风险的可预见性，所以我们并不难可以用数字的形势，来分辨风险的高低，大小。在财务管理中，通过相关的理论知识我们不难知道，企业的风险的来源是经营风险、投资风险、财务风险和筹资风险。但是，任何一个企业都深刻的明白一个道理“富贵险中求”“只有高风险才会有高收益。”本文所研究的就是在降低风险的同时我们也要提高企业的收益。
2.2风险的特征及其成因
在企业的发展中秉着高风险高收益的原则，认识风险，风险具有哪些特征，对于企业提高经济效益、减少风险损失、完善相应的风险机构，是具有相当重要的意义。
（1）风险具有不确定性，风险的大小是对于未来的预见，也是随着时间的推移而变化的，对于未来可能出现的结果进行数据化的计算和比对。进而得出一个相同的结论。
（2）风险具有一定的客观性。风险是根据数据的分析，整理所等到的客观结论，所以风险是客观存在的，它不以人的主管意识而转移。
（3）风险具有的普遍性，企业在经营、投资过程中会产生风险，在财务方面和筹资方面会产生风险，在资金的进入市场，流通市场和甚至是退出市场的过程中，都会存在风险，不会随物质的改变而改变的。
（4）风险具有一定的损失性。风险的存在和资产的相应减少是一组此增彼长的过程，虽然数据可以提现风险的大小，可是数据下面暗含的是资产的流通过程。
（5）风险具有一定的可变性。风险的程度受到多种因素的影响，例如时间的长短、行业形势的变化、国家政策的出台等等，适合的改变则会减少风险，不然则相反。世间的万事万物是一个不断变化的过程，用辩证的观点来看问题，我们不难看出，风险的也是随着事物的变化而变化的。
在企业的发展进程中，我们不仅要明确的知道风险的特征，我们还应该明确风险成因。
（1）市场风险。在企业的发展中，离不开的就是市场，因此市场的供求关系，直接影响着企业的发展趋势，行业中的横向和纵向的竞争力的存在，也是企业所面临的市场风险。
（2）外部环境和内部环境的风险。在企业的发展中，内部控制和外部经济环境，企业的风险都或大或小的存在着。不论是国家的宏观调控，还是企业管理层和资金链的变动等，风险都是客观存在的。
三、房地产企业多元化投资存在的风险
3.1房地产多元化投资规模风险
投资规模是指在一定的时期内企业对某个项目的投资额的大小。投资规模一旦确定，那么投资金额也就可以确定下来，而投资金额的确定又关系到市场上供求方的力量多少，因此投资规模的合理与否，直接关系到社会投资供给与消费需求的比例关系。多元化投资规模风险主要表现为投资成本和价格波动，其中主要有以下两个方面：
（1）若投资规模不足，在同行竞争中处于劣势地位；
进入新领域，如果投资规模不达标，那么产品就会因为投资额的不足导致质量的劣势，或者会为了收回成本而使价格比同行业上涨，这就会导致竞争弱势。经费不足而导致无法引进先进的产品、技术，有从何谈产品的研究、开发和创新呢，若产品不能发展及创新，跟上社会的潮流，那最终影响的就是企业的投资回报率，使得企业投资于回报不成比例，增加了企业的资金风险，让企业在竞争中处于劣势地位。
（2）若投资规模过大，影响投资效率的提高。
如果在不考虑企业自身的经济条件下，就进行盲目的投资且投资规模又较大的情况下，容易照成企业资金供给不足，以至于企业资金链的断裂，直接影响到企业日后的生存和发展。如若在没有进行认真考量投资项目的实际情况，盲目投资，则会增加企业的负债，极易导致企业面临破产的风险。
3.1.1可行性研究风险
可行性研究是指企业在进行投资前对项目是否会产生效益的可行度进行研究。但在现实生活中，只有极少数的企业会在项目投资前进行深入、细致的可行性研究，特别是在项目规模较小，所投入资金较少的情况，“积少成多”长期以往，不少的企业因为小单而导致负债累累；而一些企业则是管理层为了证实自己管理决策的正确性，做出虚假的项目可行性报告，用项目本身来证实可行性研究报告的正确性，这本身就给企业带来了极大的风险。
3.1.2市场风险
所谓市场风险既是在市场条件的改变下，产品在市场中所占份额及市场价格中改变所带来的风险。市场风险主要来源于企业在对项目进行决策中带来的，其风险主要表现在两个方面：一是对市场上产品总量的预测是实际市场需求量的偏差较大；二是市场中产品的价格和产品本身定价相差较大。
3.1.3外部环境风险
在企业投资项目中，外部环境也是投资风险的一个重要因素，外部环境风险包括以下几个方面：（1）自然风险（2）经济风险（3）国家政策风险。
3.2房地产企业多元化投资运营阶段风险
多元化投资运营风险是指企业在实施多元化投资项目后，不同领域之间运营过程中由于各种因素导致经营不善所带来的风险。其风险主要包括资金风险、管理风险和技术风险。
3.3房地产企业多元化投资退出阶段风险
多元化投资退出风险是指企业对正在进行或已经完成的项目进行资金撤出所产生的风险。企业选择撤出项目的方式不同，对于企业带来的损失也不同，撤出的方式包括出售或转让股权、资产清算等方式，当企业提出撤资意向时，就要估算企业资金撤出的最佳时间和最佳方式，以保证企业损失最小。
四、房地产企业多元化投资风险控制
4.1多元化投资决策的阶段的风险控制
4.1.1流程的控制
投资决策对于公司的风险控制具有十分重要的意义，只有在投资决策阶段对投资做出了可行性分析，那么才能更好的应对投资项目实施之后所面临的各项突发风险。
根据项目的投资、发展需要，经相关审核部门进行审核通过以后才报管理部门进行决策、分析。
审核通过后的投资项目可以通过相关部门或相关中介机构进行风险审核，并出具相应的审核报告，在公司投资专家预审后，报管理层进行决策。
4.1.2风险控制的方法
多元化投资风险在房地产企业中有以下几种方法：
第一风险回避，它是企业完全放弃多元化投资行为的一种规避风险的行为，企业为了壮大自身通常不会采取此项措施去规避风险，因为企业深知“只有高风险才会迎来高收益，”当风险和收益并存时，企业会权衡，只有在以下情况中，企业才会放弃风险。（1）对该风险极端厌恶。（2）在同一个项目中，有收益相同而风险更低的方案。（3）无能力消除或转移该风险。（4）项目风险发生后极易导致企业面临破产的风险。
第二损失控制，最主要的目的是为了降低风险，或者是降低风险所带来的人力、经济等损失，损失控制在项目发生中具有持续性。
第三风险转移和分担，其根本原因是为了减少企业的损失，实行这种策略要遵循两个原则：第一，承担风险的同时也应该承担相应的经济报酬；第二，将风险分担和转移给能够承担这种风险的企业或个人。转移风险是指将投资者所投项目的风险转移至第三者的行为。可以有以下四种方式进行风险的分担和转移：出售、发包、开脱责任合同和保险与担保。
第险自担，意味着项目投资方独自承担风险的一种方式，这种方式适用于“高风险，高收益”的项目，且企业有能力承担这种高风险。但风险自担这种承担风险的方式也有可能是被动的，例如在企业中的呆坏账，都是企业被动承担风险，最好的例子。
4.2多元化投资运营阶段的风险控制
4.2.1流程控制
在项目投资过程中，进行层层把关的政策，由相关的投资专业人员对投资进行持续性的全程监督，认真、细致、全面的审核项目的可行性，做出相关的可行性报告，上报决策层。
投资运营后，投资专业人员进行全程的监督，并且做到信息及时反馈、及时上报、及时处理，成立该项目投资专业小组，及时对重大的经济变化、重大的事故进行及时的处理。
4.2.2控制方式
控制方式具体表现：（1）在不可抗力的因素下，采用保险与担保的方法；（2）在工程对外承包时，采用风险分担的方法；（3）由第三方对投资项目进行有效的、客观的可行性分析，采用风险转移的方法。
风险自担：（1）在项目投资过程中，损失在资金允许的浮动范围内；（2）在政府的宏观调控下，收益增加而风险不变。
4.3多元化投资处置阶段的风险控制
4.3.1流程控制
在投资专家对投资项目进行全面的项目可行性报告分析，编制相应的可行性报告，财务认真核实，做出盈亏核算，上报管理层经行决策、审批。如若风险过大，则通过第三方介入，分担、转移风险，减小公司的损失。
4.3.2控制方式
在项目的资金退出阶段，主要以风险回避为主要方式。企业可以根据项目投资中，市场需求情况、项目本身的经营情况，决定项目是否退出。在项目投资中，如若市场竞争力大，而市场需求量较小，风险较高时，就可以选择撤出该项目的投资，保证项目撤出时，对于企业而言，损失最小。（作者单位：西京学院会计学院）
参考文献：
[1]王旺平.房地产开发项目的期权博弈评价方法及其应用研究[D].湖南：中南大学，2003.
关键词：房地产投资；投资风险；风险分析；防范措施
投资活动过程中，收益与风险并存，特别是处在经济转型时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。
一、房地产投资风险的定义与特征
1 房地产投资风险
房地产投资风险是指在房地产开发经营活动中，在影响开发经营利润的多种因素影响下，不能收回投入的资本或达不到预期收益而蒙受经济损失的机会或可能性。
2 房地产投资风险的特征
鉴于房地产项目投资周期长、投入资金量大，且受外界因素影响显著的特点，因而使其具备了一些风险特性，具体表现如下：
多样性：由于房地产投资过程涉及社会、经济、技术等各个方面，所以其风险表现为多样性，相互之间变化呈现复杂的关系。
变现差：房地产项目投资大，周期长，而房地产市场又是不完全市场，因此，房地产投资不同于存款、国债等可以随时变现。
补偿性：开发商进行房地产项目投资时，是为了获得高额收益，即取得风险回报或风险溢价。
激励性：利润与风险共存，从行业壁垒的选择效应上看，高风险行业总是能给理智的投资者带来超额利润。
二、房地产投资风险的分类
房地产项目投资的特性决定了房地产市场的多变性，而变化的根本原因就在于形成该特性的一系列不确定性因素的存在，因此，根据不同因素的性质，可以把房地产投资的风险因素大致分为以下几类：经济风险、政策风险、社会风险、市场风险、经营管理风险、自然条件风险等。
三、房地产投资风险的防范措施
1 进行充分市场调查，作出正确的项目决策
市场调查不仅要对房地产市场的供求状况进行调查和分析，同时也要对房地产的社会需求和城市建设规划有着正确的认识和形势判断。通过全面的调查分析，选择社会需求度高、投资安全性较好并有较大期望取得令人满意收益的投资项目。
2 关注政策导向，掌握投资时机
我国房地产市场尚不完善，国家会根据不同时期的形势需要，经常出台一些政策引导房地产行业的发展。在利率方面，房地产投资者可以提高预期和采用固定利率合同形式，规避利率风险。此外，房地产投资者还应主动与当地政府和各级主管部门保持联系，及时了解国家和地区的各项财政政策以及城市建设规划变动可能对房地产业产生的影响等，结合实际情况调整投资策略，降低投资风险。
3 合理利用供应链和营销渠道，规避市场风险
在原材料供应方面，要预防上游供应商提供的材料价格上涨，投资者在与供应商和施工方在签署合同时，应对材料价格作出明确的限制规定或采用固定价格的方式，尽量使市场价格因素导致的风险转移。在营销渠道方面，要加大宣传力度，采用灵活多变的营销手段，如预售预租等，加速资金的回笼和运转，降低财务风险。
4 强化保险意识，合理规避自然风险
房地产保险以房屋及建筑物的安全为标的，投资者可以将地震、水灾等不可抗拒因素带来的自然风险转移到保险公司，从而有效规避自然风险。
5
优化投资组合，防范财务风险
房地产投资周期长、风险高，各个投资建设项目在风险程度，预期收益和资金总量方面各有其特殊性。投资者可以合理选择不同的投资组合方案，统观全局，尽量在投资整体安全性保障的前提下使整体收益提高，尽可能缩短投资回收期，降低投资成本，以规避和防范财务风险。
6 提高管理水平，防范经营竞争风险
一是清晰的市场定位，找准竞争对手并系统分析各竞争对手之间优缺点，找出与对手相比投资项目的差异点，做到有的放矢；二是加强管理绩效，降低投资成本，取得成本领先的主动权，获得较好的市场占有率，在竞争中处于有利地位，利用这种有利地位来限制其他竞争对手；三是健全质量监管机制，做到从投资项目开始到结束全过程质量管理，全过程控制质量问题的出现，防范意外情况的发生，降低经营管理风险。
四、结论
房地产行业是一个集合性较强的行业。正是因为这种显著特性，才使得房地产的开发融会了较多的资源，集成了较大的人力物力，聚集了巨大的社会财富。因此合理的进行房地产开发投资，把握好当前国内大力推进城市化进程这个契机，将会更好的推动经济的发展和社会的进步。与此同时，商业房地产的投资风险是不可忽视的，投资者在选择投资项目时，不仅要考虑自己的资金实力和投资回报，更要全面考虑所处宏观经济的运行状况，政府财政政策等，同时要努力提高自身的经营管理水平，提高风险预判能力和风险承受能力，及时有效的防范和规避风险。
参考文献：
[1]赵雪红：城市房地产投资风险管理研究[D].山东大学.2006.
[2]吕绍成：房地产投资风险分析及预警系统研究[D].武汉大学.2004.
房地产，是房产和地产的统称，即房屋和土地两种财产的合称。确切地说，房地产就是指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利。房地产业则是从事房地产开发、经营、管理和服务的产业群体，是一个具有内在整体性的社会产业，它包括土地的开发经营，房屋的综合开发、买卖、租赁、信托、维修、装饰、综合服务，以及以房地产为依托进行的多种经营管理。房地产业是国民经济的基础性、先导性、支柱性产业，对国民经济具有举足轻重的推动作用。
房地产投资是将资金投入到房地产综合开发，经营管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益，而在整个投资活动中，收益与风险是同时存在的，风险是影响房地产投资收益的最重要因素。从房地产投资的角度来讲，风险可以定义为获取预期收益的可能性大小。房地产投资风险，就是指在房地产投资活动中存在影响开发经营利润的多种因素，而这些因素的作用难以或无法预料、控制，使得企业实际的开发经营利润可能与预期的利润发生偏离，因而使企业有蒙受经济损失的机会或可能性大小。进行房地产投资风险分析，从根本上讲，是要对影响房地产投资效益的各个变化因素及其对投资效益的影响进行分析，或者说对房地产投资评价结果的可靠性进行检验，从而测定项目的风险性。认识房地产投资的风险，明确导致投资效果变化的因素，并进行控制，从而有助于房地产投资效益的提高，减少或避免不必要的风险损失。
上面介绍了房地产投资风险，下面我们利用数学模型来刻画这种风险与收益。
定义：设R是房地产投资收益率，由于未来的不确定性，可能出现好几种收益情况，经过长期经验总结假如有种收益可能，那么平均收益率为ER=ΣNi=1PiRi=R，实际收益率偏离平均收益率的风险为σ2=E(R-R)2
，利用期望与方差来分析收益和风险的方法就是R-σ决策法。
房地产投资是一项周期比较长的投资，可移动性比较差，变现能力也很差，虽然得到的收益较高，但风险相对也很大，这样作为一个有经济头脑的房地产投资商，决策在房地产投资领域的应用就显得很重要，除了能够定性与定量结合地看待这些风险因素，还要有良好的决策办法。比如，他不可能只投资于一个项目，而是要进行多项目投资组合，这就是一种很好的决策。下面我们从数学模型定量分析地来看待这个问题。
假设房地产投资商投资了n个项目，此组合记位P,那么组合的预期收益为：
ERP=E(Σni=1xiRi)=Σni=1
xiRi
组合的风险为：
σ2P=E(RP-RP)2=E(Σni=1xi(Ri-Ri))2
=Σni=1x2iσ2i+Σni=1Σnj≠1xixjpijσiσj
其中xi代表投资于每种资产的比例。下面我们以两种资产为例来说明问题：
案例1：某房地产投资商把资金投资于两种不同类型地房地产A和B，当确定每项投资报酬率的发生概率之后，就可以进行风险分析，如图：
the return of the investment item
项目A项目B
报酬率发生概率报酬率发生概率
30%30%25%20%
20%40%15%50%
10%30%10%30%
The data of investment item
内容项目A项目B
ERi20%14.5%
σ2i0.0060.00125
σi7.75%3.5%
xi50%50%
计算组合预期收益率和方差
ERP=XAERA+XBERB
=20%×50%+14.5%×50%
=17.25%
σ2P=X2Aσ2A+X2Aσ2A+2XAXBρABσAσB
=(50%×0.0775)2+(50%×0.0355)2+2×50%×0.0775×0.0355ρmAB
ρAB=1,σ2P=0.00316
ρAB=0,σ2P=0.00181
ρAB=-1,σ2P=0.00045
通过上面案例分析我们可以得出这样的结论：（1）当每项房地产的投资率确定后，组合预期收益率是确定的。
（2）两项资产的相关系数越小，风险越小，当两种房地产完全负相关时，风险达到最小值。
这就给我们一个比较好的决策，选取投资组合时，要选取收益率呈反方向变动的资产，比如在房地产投资时，我们可以选A为写字楼，B为工业厂房，当商贸经济繁荣时，写字楼的回报率上升，但工业通用厂房租售不利，回报率下降；而商贸经济萧条时，基础工业加强，写字楼回报率下降，通用厂房回报率上升，这样组合到一起可以降低投资风险。其实质，就是要体现一种对冲思想，在股票市场上，我们卖出一份股票，相应要买入一份股票看涨期权，这样可以降低股票价格上涨带来的风险。那想到，当组合资产确定时，如何选取投资比例可以把风险降到最低？实质这是一个简单的线性规划问题。
考虑以下优化模型：
minσ2P=x2σ21+(1-x)2σ22+2x(1-x)σ1σ2ρ12
通过一阶条件σP/x=0，可得：
x=(σ22-σ1σ2ρ12)/(σ21+σ22-2σ1σ2ρ12)
对于一般情况，可以利用拉格朗日函数求解：
min12X1ΦX
s.t.I1 X=1
L=12XΦX+λ(I1X-1)
L/X=ΦX+λI=0,L/λ=I1X-1=0
得到X=-λΦ-1I待入I1X-1=0有λ=-1/I1Φ-1I
X=(Φ-1I)/(I1Φ-1I)
minσ2P=1/(I1Φ-1I)
其中Φ是方差与协方差矩阵。
由于不论预期收益水平如何，上面是可以达到风险最小化，但是，对于理性投资者，风险最小组合并不一定是最佳投资组合，因为尚未将收益纳入分析范围。现实中，房地产投资商总是在收益和风险的不断权衡中确定或调整自己的投资策略。投资商总是在满足一定收益水平情况下使得风险最小化，这就要考虑下面的优化模型：
minσ2P=Σni=1x2iσ2i+Σni=1Σnj≠1xixjpijσiσj
Σni=1xiRi≥R0
Σni=1xi=1
xi≥0,i=1,2…n
二、市场指数模型与投资分散化
前面我们从投资组合的内部讨论了不同房地产投资额如何分配可以降低风险，即从微观角度进行分析。下面我们从风险整体来考虑，总风险是怎样形成的？它由两部分组成：系统风险与非系统风险。由整个社会经济体系大环境的变动，如社会经济衰退，通货膨胀率增加，利率变动，政局不稳定，战争发生等等，使房地产收益率变得捉摸不定所产生的风险，称为系统风险（市场风险）。另一部分风险来自于房地产投资内部，如投资决策的失误，债台高筑，劳资纠纷等等这些称为非系统风险（非市场风险）。如图：
房地产投资的系统风险用来度量。这种度量是一种相对性度量方法，如同人的身材有高有矮，为了对身材的高度有个度量，我们可以选定某A的高度是1，然后将其他人与A相比较，如果张先生是1.4，表示张的身高较A要高，反之则矮。但是为了度量房地产投资的系统风险，究竟选哪一家公司的风险为基准呢？在相互竞争的市场中很难选出这样的房地产投资公司，于是人们便想到选用市场中众多公司的平均风险作为基准，所有房地产投资公司都与市场平均风险来作比较，那市场平均风险如何获得呢？我们用σ2m表示市场平均风险。市场组合中包含了所有房地产投资项目。下面我们建立市场收益率指数模型，我们知道，影响投资风险大小的关键指标之一是资产之间的协方差或相关系数。市场指数模型不直接考虑资产与资产之间的相关性，而是考虑资产与市场组合M之间的相关关系。一种资产与市场组合之间的相关关系常用该资产的贝塔值来衡量，记为βι。通过用每一种资产与市场组合的关系来替代资产组合相互之间的关系，资产的收益便可分割为两部分：一是与市场相关的部分，二是与市场无关的部分，于是，资产的收益率可以表述为：Ri=αi+βiRm+εi
上式中，αi是无风险下的收益，Rm是市场组合的收益率，βi是一个常数，它是测度资产i的收益率对市场指数收益率的敏感性指标；εi为随即误差项。关于εi，通常假定（1）Eεi=0；（2）εi与市场指数无关，即Eεi(Rm-Rm)=0；（3）资产i和j的随机误差项不相关，即Eεiεj=0。
若σ2εi以表示εi的方差，σ2m表示市场组合的收益方差，则资产i的预期收益率为：
Ri=ERi=αi+βiRm
资产i的收益方差为：σ2i=E(Ri-Ri)=β2iσ2m+σ2εi
可见，任何资产的风险都可以由两部分来解释：其一是β2iσ2m代表资产的系统风险，其二是σ2εi代表资产的非系统风险。另外，资产i与市场组合的协方差是：
σim=E［(Ri-Ri)(Rm-Rm)］=βiσ2m，
即βi=σim/σ2m
资产i与j之间的协方差是：σij=E［(Ri-Ri)(rJ-Rj)］=βiβjσ2m
因此，资产之间的相关性可以通过它们分别与市场组合的相关性体现出来。
对于资产组合，道理亦然。考察一个由n种风险资产构成的组合P,其投资比例是x1,x2,……xn。组合的预期收益率是：
RP=Σni=1xiRi=αP+βPRm
其中，αP=Σni=1xiαi,βP=Σni=1xiβi是组合P的β值
它等于各个资产β值的加权平均值。
组合的收益方差为：
σ2P=Σni=1x2iσ2i+Σni=1Σnj≠1xixjσij
=(Σni=1xiβi)2σ2m+Σni=1x2iσ2εi=β2Pσ2m+σ2εP
同单个资产的情况相仿，任意一个房地产投资组合的风险也是分为两部分。众所周知，分散化投资可以降低风险，市场指数模型将投资风险分为系统风险与非系统风险，分散化投资对这两部分风险的影响是不同的。
（1）系统风险：根据市场指数模型，β值是衡量系统风险的尺度。由于投资组合的β值等于各资产β值的加权平均值，所以投资的分散化导致系统风险平均化。换言之，系统风险不能通过资产的组合而加以分散。
（2）非系统风险：分散化投资对于非系统风险具有重大意义。考虑一个由n种资产构成的等比例投资组合，其非系统风险是：
σ2εP=Σni=1(1n)2σ2εi=1nΣni=11n
σ2εi=1nA
其中，A可看作各资产非系统风险的平均值，而组合的非系统风险只有这个水平的1n，因此，只要组合里包含足够数量的资产，其非系统风险便会变得很小。当n∞时，
limn∞1nA=0非系统风险被消除或忽略不计。
总之，凡是能够通过分散投资予以消除的风险是非系统风险,当房地产投资者通过适当的资产组合把风险降到一定程度时就再也降不下去了。如图：
三、分离定理
房地产投资是一项巨大的工程，一般投资商没有那么多现金要通过一部分贷款实现项目的投资，当然如果此房地产投资商很有钱，即使做出了项目投资资金预算，还会剩余好多，当然可以存入银行，或者购买国债，不管是哪种方式都属于无风险投资，因此理性的投资行为通常情况下是无风险资产与风险资产的组合。下面我们建立无风险资产与风险资产的数学模型。
RP=xRf+(1-x)RA
σ2P=(1-x)2σ2A
把x=RP-RA/Rf-RA代入σ2P
得到RP=RA-RfσA
σP+Rf
上面的式子代表一条直线，斜率表示单位风险报酬率，截距表示无风险报酬率。 越接近1表示投资于无风险资产的比重越高，越接近0表示投资于风险资产组合的比例越高。究竟选取什么样的比例与个人偏好有关。数学模型中用无差异曲线代表个人偏好，无差异曲线与上述直线的交点即为投资者的投资组合。
那我们如何确定风险投资组合A呢？看风险投资组合A的数学模型：
RP=Σni=1xiRi
σ2p=Σni=1Σnj=1xixiσij
（前面已经提到过）我们通过具体例子来分析风险投资组合A的数学模型的曲线图。假设取全体实数，
RP+xR1+(1-x)R2=(R1-r2)x+R2
σP=x2σ21+(1-x)2σ22+2x(1-x)ρ12σ1σ2
当ρ12=0时，σP=(σ21+σ22)x2-2σ22x+σ22在平面上的所有二次曲线中，只有双曲线才具
limx∞RPσP
=(R1-R2)x+R2
(σ21+σ22)x2-2σ22x+σ22
=R1-R2
σ21+σ22
有这一特性，因为双曲线有渐近线，而上述极限正是一条渐近线的斜率。在实际中0≤x≤1是双曲线上的一段。那么对于风险组合的一般数学模型可以证明它的有效边界是双曲线。（此证明比较繁琐略过）代表投资于风险资产与无风险资产组合的收益-方差直线与上面双曲线的切点即为A点。
如图：
结论：无风险资产和风险资产组合的有效边界是切线段FA.如果房地产投资商要借款，借款利率等于无风险存款利率，那么其有效边界是将切线向A点方向延伸出去的直线。
RP=xRf+(1-x)RA
当x＜0时，表示从银行借款，借款利率是Rf
RA=xRA+(1-x)RA
Rf＜RARA＜RP
分离定理：设F是无风险资产（或无风险存款），S1,S2……Sn是风险资产，A是切点组合，它对应的投资比例向量是（xA1,xA2…xAn），则每一个房地产投资商投资于F,S1…Sn的最优组合是：
其中：（1）不同的投资者将有不同的y，这与投资者个人偏好有关；
（2）不同的投资者有共同的切点组合，亦即有共同的（xA1,xA2…xAn），这与投资者个人偏好无关，已经从个人偏好中分离出来。只要他打算投资风险证券，比例就相同。
房地产投资商如果想选择F,S1…Sn的最优组合投资，他将在这条有效边界上选择投资方案。因此，他首先将他打算投资的总资金C按比例分成yC和(1-y)C两份。
前面我们应用现资组合理论，建立数学模型通过定量分析法形象认识到了系统与非系统风险对房地产投资收益不同侧面的影响，并结合模型学会如何进行最优投资组合达到分散风险的目的。当然房地产是一个相当复杂的投资产业，现实中不可能仅通过这样一种简单的风险分析法就可以避免甚至消除风险，而是要引入多种方法，从不同角度仔细全面地进行分析度量，并最终做出决策。现在用于房地产投资风险分析，比较好的方法还有蒙特卡罗法，层次分析法，净现值分析法，内部收益率分析法等等。其中蒙特卡罗法是一种基于概率统计理论的计算机仿真模拟法，实质是一种随机模拟被房地产业界广泛应用。它的基本思想是：首先建立一个概率空间或随机过程，在这个概率空间里选取一个随机变θ(ω),ω∈Ω，使它的数学期望=∫Ω(ω)Pdω正好等于所求问题的解，然后取θ(ω)子样的平均值作为的近似值。
四、结束语
随着中国房地产业市场的不断发展，越来越好的决策方法将不断出现，希望中国房地产业能抵住更大的风险，不断向前迈进。
关键词:房地产决策支持系统;数据仓库;联机分析处理;数据挖掘
房地产投资不仅与国民经济的发展状况有关,而且还涉及到建筑业、金融业、商业、市政建设、能源、交通等各个重要部门。房地产市场变化快、投资巨大、风险极高,要完成这样一个决策需要决策者同时考虑主市场、材料、资金、市政建设等诸多因素,并且做出综合判断,这种复杂的决策已经很难仅凭经验正确地做出。房地产是一个综合性极强的系统工程,关系到国家、集体、个人的利益,影响到国民经济的起伏,其兴旺与低落从一个侧面反映了经济发展状况。因此,房地产业迫切需要一种能帮助决策者综合考虑多方面的因素,根据科学的决策方法,辅助决策者做出决策的工具。
决策支持系统为解决房地产投资决策中出现的种种问题提供了解决方案。决策支持系统是一种基于计算机的系统,帮助决策者通过与系统直接交互使用数据及分析模型解决非结构化的决策问题。通过决策支持系统,房地产开发商可以对要开发的项目的各种情况有一个更深入的了解,能综合各方面的因素对投资的项目做出一个合理的判断,从而减少房地产投资中的盲目性,使投资更准确,收益率更高。本文结合房地产项目投资的实际情况,提出了一种房地产投资决策支持系统,可以为房地产项目的投资提供决策支持,实现企业项目管理的快速辅助决策,提高投资者的决策水平。
一、房地产投资决策支持系统
房地产投资决策支持系统是将决策支持系统技术应用到房地产投资中,从而能有效地对房地产投资者进行辅助决策,提高决策的效率和准确性。
(一)房地产投资决策支持系统的基本功能
本系统分为房地产市场调查与预测、经济评价、风险分析和可行性报告生成等四大模块。通过房地产市场调查与预测模块,用户可以方便地了解到房地产市场的现状以及国民经济状况,并能对将来房地产市场的发展情况做出一个大概的预测。通过经济评价模块可以对所投资项目做出准确的评估,从而判断出此项目的盈利状况。风险分析模块可以对投资项目的风险作一个大体的分析,用户通过对各个投资方案的经济评价和风险的权衡,可以做出较为准确的判断。可行性报告生成模块则可以自动生成项目的可行性报告,用户可以根据具体情况来添加可行性报告中的内容。
(二)系统的基本结构
在房地产投资中遇到的可变性因素非常多,再加上房地产投资本身所具有的高风险性,这就使得传统的MIS系统不能满足房地产投资决策的需要,只有使用决策支持系统才能有效地解决这一问题。但是传统的决策支持系统也有着它的不足,不能很好的对房地产投资进行有效的辅助决策。因此,本系统借鉴了最近发展起来的决策支持系统的新技术,提出了一种新的房地产决策支持系统模型。
数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是决策支持系统发展中的新兴技术,将这些技术引入到房地产决策支持系统中可增强系统的辅助决策功能。
其中,数据仓库是为了决策支持的需要而在数据库的基础上发展起来的一项新技术。数据仓库可将大量的用于事务处理的数据库中的数据进行清理、抽取和转换,按决策主体的需要重新进行组织。数据仓库中的各种数据可以适应决策问题多样性的要求,数据仓库侧重于对面向主题的数据的存储和管理。联机分析处理可以对数据仓库中的大量数据进行分析,从中提取出有用的信息,从而起到辅助决策的作用。数据挖掘是从知识发现的概念中引申出来的,把数据挖掘技术应用到数据仓库的分析可以有效地从数据仓库中挖掘出有价值的东西,从而有利于辅助决策。
二、房地产投资决策系统的相关技术
传统的决策支持系统是利用数据库、人机交互进行多模型的有机组合,辅助决策者实现科学决策的综合集成系统。自从决策支持技术形成以来,在全世界得到了广泛的应用,但是决策支持在发展中也遇到了一些问题,主要问题有以下几个方面:(1)DSS使用的数据库只能对原始数据进行一般的加工和汇总,而决策支持涉及大量历史数据和半结构化问题,传统的数据库管理系统难以求解复杂的半结构,不能满足DSS的需要;(2)决策支持系统以集成数据为基础,然而现实中的数据往往分散管理且大多分布于异构的数据平台,数据集成不易;(3)由于决策本身所涉及问题的动态性和复杂性,针对不同的情况应有不同的处理方法,而模型库提供的分析能力有限,所得到的分析结果往往不尽如人意;(4)决策支持系统的建立需要对数据、模型、知识和接口进行集成。数据库语言数值计算能力较低,因而采用数据库管理技术建立决策支持系统知识表达和知识综合能力比较薄弱,难以满足人们日益提高的决策要求。
数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术,给决策支持系统的发展注入了新的活力,数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术的出现,有利于解决上面传统的决策支持系统所遇到的问题,为决策支持的发展提供了一条新的途径。
(一)数据仓库(DW)技术
信息系统中有两种类型的数据:操作型数据和决策支持型数据。前者是由日常事务处理生成的,后者是把前者加工后(清理与集成)形成的。操作型数据服务于日常事务处理,决策支持型数据服务于信息增值。目前,理论界把存有决策支持型数据的系统称为数据仓库。当需要为决策部门提供及时、准确、详细和可靠的风险信息时,海量数据的存储与加工便成为首要问题,而这正是数据仓库的专长。
(二)联机分析处理(OLAP)
OLAP是一种决策分析工具,它是针对特定问题的联机数据访问和数据分析而产生的一种技术,它可以根据分析人员的要求,快速、灵活地对大量数据进行复杂地查询处理,并以直观的、易理解的形式将查询结果提供给各种决策人员,从而得到高度归纳的信息。OLAP是基于数据仓库的信息分析处理过程,是数据仓库的用户接口部分。通过OLAP这种独立于数据仓库的分析技术,决策者能灵活地掌握项目进度的数据,以多维的形式从多方面和多角度来观察项目进度的状态、了解项目进度的变化。OLAP技术分析方法有切片、钻取、维度自由组合、图标自由切换,并可形成表现友好、丰富的报表结果。
(三)数据挖掘(DM)技术
数据挖掘可以称为数据库中的知识发现,是从大量数据中提取出可信、新颖有效并能被人理解的模式的高级处理过程,是数据库技术、人工智能、神经网路、机器学习等领域的交叉学科。数据挖掘是一个过程,是从大型数据库中抽取隐藏其中的可理解的可操作的信息,目的是帮助分析、决策人员寻找数据之间的关联,发现被忽略的要素,而这些信息对于决策行为是至关重要的。
数据挖掘常用的技术和算法有决策树、神经网络、概念树、遗传算法、模糊数学、统计分析、可视化技术、粗糙集、公式发现等。数据挖掘的作用是可以实现自动预测趋势和行为、关联分析、聚类等。数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是作为三种独立的信息处理技术出现的,但都是以解决决策支持分析问题为主要驱动力量发展起来的,具有一定的联系性和互补性。其中数据仓库用于数据的存储和组织,联机分析处理集中于数据的分析,数据挖掘则致力知识的自动发现。
三、房地产投资决策支持系统的功能模块
(一)市场调查与预测
市场调查是房地产投资中的一项非常重要的内容,常常关系着投资的成败。在本系统中,市场调查与预测模块主要包括国家经济状况、城市经济状况、城市综合情况、城市气象条件、城市发展计划、目标客户住房需求调查情况、城市土地住房情况、房地产供给市场状况、竞争对手和竞争楼盘状况,以及项目自身的相关情况等。在这个模块中,基本涵盖了房地产调查的主要内容。另外,大量的历史数据也为房地产市场的预测提供了便利条件。
(二)经济评价
经济评价是房地产投资决策中的一项必不可少的内容。建设项目经济评价是项目可行性研究的组成部分和重要内容,是项目决策科学化的重要手段。经济评价的目的是计算项目的效益和费用,通过多方案比较,对拟建项目的财务可行性和经济可行性进行分析讨论,做出全面的经济评价,为项目的科学决策提供依据。
经济评价包括项目管理、参数设置、方案计算、扶助报表、基本报表和综合财务指标等几个方面。其中项目管理包括项目的建立、选择和删除,对项目管理库进行操作。参数设置对房地产投资中的各项参数进行赋值,方案计算用现金流法和非现金流法对投资项目进行分析计算。辅助报表和基本报表用于生成各种报表。综合财务报表生成现金流法综合财务指标汇总表和非现金流综合财务指标汇总表,在这一模块中还生成直方图检验、饼图检验和拆线图等图表,更直观地反映出财务状况。
(三)风险分析
房地产投资虽说有着高收益,但是同时也存在着高风险,对其进行风险分析非常必要。正确评价房地产开发的风险可以指导投资者进行正确的开发决策,减少决策的盲目性和失误。对于上述风险,人们并不能明确的给一个答案,到底有没有这种风险,这是存在着模糊性的。为此可以把模糊数学方法引入到风险分析中来,采用模糊综合评价法可将定量与定性的指标结合起来,〖JP+1〗可以不受指标因量纲不同或量纲相同而量级不同的影响,对于问题比较复杂、信息不很全面的房地产开发投资是很适应的。此外,房地产投资风险因素层次比较多,可以采用多级模糊模型来分析。
(四)可行性报告生成
可行性报告生成模块的功能是根据房地产投资项目来生成一个可行性报告模板,这就省去了用户编写可行性报告的时间。用户可以根据自己的实际情况向可行性报告模板中添加一些项目的数据,甚至是根据项目数据生成的柱状图、饼图等图表。现在人们所用的字处理软件一般都为微软的Word,所以本系统中所生成的可行性报告为Word文档形式,这样便于用户对可行性报告的编辑。
该系统中的四个功能模块紧密协作,基本涵盖了房地产投资中所应考虑的各方面内容。用户(决策者)通过这些模块的运作,可以得到有力的辅助决策,从而提高决策水平。
四、小结
将决策支持系统技术应用到房地产投资决策,是房地产投资的一项重大变革。房地产投资决策支持系统不仅可以提高决策效率,同时也大大提高了决策的准确性。目前我国在房地产投资方面的决策支持系统还不多,有待于进一步发展。现有的房地产投资决策支持系统一般功能并不是很强大,还不能真正有效地起到辅助决策的作用。本文所提到的系统只是作了对房地产投资决策支持系统的一个初步探索,其中难免存在着一些不足,这就需要以后通过进一步的研究,使得系统不断得到完善。
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关键词：房地产项目；投资分析；风险分析评价
一、引言
近几年来，我国房地产业的快速发展。国内外各类资金大量涌向房地产业，房地产开发企业的实力也不断增强。随着近几年来我国房地产产业的快速发展，人们也醒地认识到，中国的房地产业在快速发展中也存在着这样那样的问题。为了促进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度。自2010年起，为遏制一些城市房价过快上涨的势头，国务院三次部署调控工作。为了继续巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，2011年国务院办公厅印发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（即国8条）。2013年国务院部署房地产调控五大措施（即新五条），对此大家对"十二・五"时期中国房地产业的发展态势尤为关心。同时也加大了房地产项目开发的不确定性和房地产项目开发的风险性。
在此背景下，房地产投资企业更应该对房地产项目的投资可行性和正确性，做出更加准确的认识和决策。本文对房地产项目进行投资风险分析，针对该项目的实际情况，用现实的、客观的数据来验证所评估的项目，充分分析、评估，最终确定该项目是否可行。通过对该项目的投资风险分析，运用投资策划和项目管理的基本理论和方法，为项目的选择和立项提供了理论依据，对提高项目分析的科学性和准确性具有实践指导意义和可操作性。以期提高房地产企业对房地产项目投资风险评价的重视程度。
二、房地产项目投资风险评价指标的确定
结合我国房地产发展现状，结合房地产项目投资风险的研究情况，本文按照房地产的寿命周期，将房地产投资风险因素划分为4大类，分别为你投资前期阶段、开发建设阶段、经营阶段和管理里阶段，详细因素见图1。
图1 青岛市天一房地产项目投资风险因素图
三、房地产项目投资风险评价模型
根据上文项目投资风险因素的评价指标，作为运用层次、灰色、模糊相结合的综合评价方法，对投资青岛天一房地产项目时，可能的风险进行实例的研究分析。
1、AHP计算各层次权重
根据图1-1所示房地产项目系统风险层次结构模型和具体的风险因素的特性，综合专家的咨询意见，本文对各个风险因素采用层次分析方法，在各层元素中进行两两因素的比较，构建比较判断矩阵。其中两两因素比较的相对重要性，通过取1，2，…，9以及他们的倒数作为标度，求出各个风险因素的权重值。
通过计算我们可以得到一级指标的权重为A=（B1，B2，B3，B4）=（0.25，0.25，0.25，0.25），而二级指标的权重为B1=（0.526，0.273，0.124，0.077）；B2=（0.370，0.345，0.185，0.100）；B3=（0.623，0.239，0.137）；B4=（0.413，0.209，0.194，0.104，0.080）
2、确定评价值矩阵及评价等级
通过对上文风险评价方法的分析，结合房地产项目风险指标体系，本文将各影响因素的可能风险程度划分为4个等级：高风险（V1）、较高风险（V2）、较低风险（V3）、低风险（V4）。按4分制打分，故确定评价等级集合为V={4，3，2，1}。本文通过收集专家对影响因素风险等级的评定得出以下数据（见表1）。
表1影响因素风险等级的评定
3、确定评价灰类
根据上述的评价等级，我们确定相应的灰数及白化权函数可分为如下四类：
第一类："高风险"，设定灰数为∈[4，∞） ，其白化权函数记为f1 （图3-1）；第二类： "较高风险"，设定灰数为∈[0，3.6] ，其白化权函数记为 f2（图3-2）；第三类： "较低风险"，设定灰数为∈[0，2.4] ，其白化权函数记为f3 （图3-3）；第四类： "低风险"，设定灰数为∈[0，1.2] ，其白化权函数记为f4 （图3-4）
由nij=fr（dij）可以计算出评价矩阵的灰色统计数nij ；其中dij 为第j个专家对于第i个风险因素的评价值。
4、模糊评价计算项目风险状况
根据 rij=nij /ni可以计算出灰色评估权值，得到模糊评价矩阵R为：
通过以上计算，我们可以计算出投资风险影响因素的权重和其模糊评价矩阵，则下步就可以逐级进行模糊运算。以此得出天一房地产项目投资风险的总体评估结果。
首先，根据Bi与Ri经过模糊运算，得出风险影响因素Bi的评价模型Ti为：
Ti=Bi*Ri
可知天一房地产项目的投资风险评价为：
T3=（0.18，0.23，0.31，0.28）；T4=（0.23，0.30，0.31，0.16）
由此可以计算出整个项目的投资风险评价结果：
Z=V*T=V*（T1，T2，T3，T4）=2.496
按照房地产项目投资风险的等级可知，青岛天一房地产项目的额投资风险介于较高风险与较低风险之间，其风险处于一般风险水平。
四、结束语
在我国对于项目投资风险的研究较多，同时考虑从到房地产项目具体事实情况的差异性，因此投资风险评价因素并不完全一致。对此本文的评价指标体系，仅仅是结合天一房地产项目进行设计的。对于其他房地产项目可以对评价指标体系，做部分细微的调整。
本文将层次分析法、灰色评价、模糊综合评价方法三种方法相结合，运用到房地产项目的投资风险评价中，定性和定量的对房地产项目投资风险的程度进行评价，可以处理同时具有灰色性和模糊性的综合评价问题，使房地产投资风险评价更加客观可信，并论证了该方法，在理论和实际应用上更具科学性和优越性，为投资决策的提出提供理论支持。但同时，本文虽然结合天一房地产项目的风险因素做了较为全面的分析研究，但是对于今后房地产项目的投资风险评价来说，如何更加准确的对项目的投资风险进行测定，仍有待进一步的研究。
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【关键词】房地产 投资风险 应对措施
我国于1958年取缔房地产市场，20世纪80年代其随着改革开放得到了恢复，在90年生房地产泡沫，当前房地产市场发展迅猛，已经成为我国国民经济的一个主要支柱产业，因为房地产市场的稳定和国计民生息息相关。面对房地产行业的高额利润，很多房地产开发商加大投资房产。在当前跟风的趋势下，也要看到房地产投资的风险。
一、房地产投资风险概述
（一）房地产投资风险的内涵
房地产投资风险指的就是投资者在房产投资的过程中遭受各种损失的可能性。风险主要是因为未来的不确定性引发的。人们在对房产进行投资的过程中，是通过预期对投资是否获益进行判断的，哪项投资预期收益高，就将资金投资在此项目上，可是人们的预期是不同的，因此也增加了未来的不确定性，无法准确预测未来的各项数据值，难以控制其数据的变化范围，进而无法根据确定的情况规避风险。
（二）房地产投资风险的特点
房地产投资风险的特点是客观、随机、相对、多样、可预测、补偿。客观性指的就是房地产投资不以人的主观意志转移，它是存在客观变化的，也不会随着人的主管预期发生变化。随机性指的就是不确定，房地产投资风险也是随机变化的。相对性指的就是房地产投资具有双重性，可能带来收益，也可能带来损失。多样性指的就是房地产投资风险不仅体现在房地产企业，也可以体现在其他方面，其形式是多种多样的，相互之间也存在着联系。可预测性指的就是投资风险分析虽然具有客观性和随意性，可是企业仍然可以进行理性的预测，根据获得的全部信息，例如统计数据、以前的经验、当前的信息等，进而对投资风险发生的概率，可能引起的收益或者风险进行综合分析。补偿性是投资品共同拥有的特点，企业在承担风险的同时，也可能获得巨大的利益，这是对企业承担风险的经济补偿。
二、房地产投资的应对措施
（一）强化工程监管
投资项目主要在工程建设方面消耗资金，因为房地产项目投资和建设主体是分开的，因此想要节约资金是非常困难的，反而很有可能增加投资。因此，在对项目进行建设时要加强风险管理，确保项目可以保质、保量、按期完成。对投资项目的监管体制进行完善可以选择经济实力和技术实力强，具备管理经验，工作效率高，信誉良好的施工队伍。还要签订施工合同，通过法律文件确保投资方和建设方的利益，投资商要及时支付账款，建设方要按时、按量、按质交工；此外，也要在合同中注明如果施工发生变化，合同双方的责任和义务。最后，还需要具备专业知识以及丰富经验的工程监理全面监督和管理项目施工，严格监督施工队伍合格完成建设项目，如果投资方和建设方发生矛盾，工程监理也要承担调解的责任。
（二）充分了解市场进行理性投资
房地产市场实现收益的前提是市场需求。投资于房地产资金用于建设人们需求的房屋，只有房地产市场中需求房屋，才能将建造的房屋售出，开发商才能透过投资获得利益。因此，在投资房地产市场之间要对市场的情况进行充分了解、对市场前景进行准确预测，进而进行更加准确的投资。全面了解市场情况就要进行市场调研，并对市场进行细分，了解其他外部变量可能对房地产市场的影响。首先，市场调研就是对当前市场的需求进行充分了解，例如市场缺少的房地产项目类型、市场对此项目类型的需求量、市场是否可以支付、市场将来的发展等。其次，市场细分就是在市场调研的基础上明确房地产项目的目标人群，接着分析人群的消费特点、心理、收入情况、文化情况等，进而制定合理的营销策略和价格标准，促使房地产项目更符合目标人群的喜好。最后，对外部变量可能造成的影响进行分析，例如我国偏好的住宅方式、行业内的最新设计、行业发展的最新理念等。企业预测风险、理性投资、降低成本的基础是全面了解市场，企业根据市场情况进行准确的投资。
（三）有效的将投资风险分散
房地产开发商可以进行组合投资，也就是组合投资开发结构，进而分散风险，具体来说就是划分和选择投资区域、分散投资时间等。划分投资区域指的就是企业依据各自的经济发展水平划分投资的项目；分散投资时间指的就是开发商合理的选择投资时间间隔，进而对资金进行合理的分配，这样既降低了企业的投资风险，也增加了资金的使用效率。企业在合理的时间间隔决策投资促使企业合理配置资金，维持投资的连续性，避免出现烂尾现象。通过实践证明，组合投资可以降低房地产投资的风险。
房地产企业还可以转嫁投资风险。房地产投资者可以讲损失转嫁给和其有相互经济利益的其他方承担，主要可以以施工合同为基础将风险转移给施工方，也可以购买商业保险将风险转移给保险方等。
三、结语
房地产业作为我国国民经济的一个支柱产业，其市场的发展情况影响着国民经济的发展。房地产开发企业供给房地产市场，为了防止其不稳定发展对国民经济产生影响，国家实施了各项宏观调控策略，基于此房地产开发商一定要制定合理的房地产投资风险管理对策，应对各种挑战。房地产投资的风险是客观存在的，也是随机变化的，可是企业可以根据现实的市场现状管理投资风险，全面了解市场情况，进而做出科学合理的决策，通过强化工程监管、全面了解市场以正确决策、转嫁投资风险以降低房地产企业的投资风险，确保最大限度的获得经济效益。
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关键词： 房地产投资； 投资风险； 应对策略
中图分类号： F293.3 文献标识码： A 文章编号： 1009-8631（2011）01-0202-02
一、房地产投资风险
房地产投资受到影响较多，某个环节的变化或某个因素的形成都会给房地产项目带来不同的风险。一般来说，房地产投资面临宏观经济与政策、投入要素、金融、市场、企业自身等风险，而这其中对房地产投资影响较大，同时又是可以预测、规避的主要风险是经济风险。经济风险主要包含市场利率风险、资金变现风险、购买力风险等。
（一）利率风险
房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。这无疑会给投资者经营者带来损失。
（二）资金变现风险
资金变现风险，就是将非货币的资产或有价证券兑换成货币。不同性质的资产或证券其变成货币的难易程度是不同的，一般来说，储蓄存款、支票等的变现性能最好，股票外汇、期货和债券投资等的变现性能次之，房地产投资的变现性能较差。房地产资金变现风险主要是指在交易过程中可能因变现的进间和方式变化而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失。
（三）购买力风险
购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。
二、房地产投资风险的防策略
房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。
（一）投资分散策略
房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响，达到降低风险的目的。而房地产投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔，从而避免因市场变化而带来的损失。例如，当房地产先导指标发生明显变化时，如经济增长率，人均收入、含蓄额从周期谷底开始回升，贷款利率从高峰开始下降，而国家出让土地使用权从周期波谷开始回升，预示着房地产业周期将进入扩张阶段，此时应为投资最佳时机，可以集中力量进行投资。共同投资也是一种常用的风险分散方式。共同投资开发要求合作者共同对房地产开发基础上进行投资，利益共享，风险同担，充分调动投资各方的积极性，最大的限度发挥各自优势避免风险。
（二）投资组合以及保险
对于房地产投资者来说购买保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失，实现资金循环运动，保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义，尤其对于啬房地产投资者的信誉，促进房地产经营活动的发展具有积极作用。一般来说房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。房地产投资者在购买保险时应当充分考虑造反房地产投资者所需要的保险险种，确定适当的保险金额，合理划分风险单位和厘定费率以及选择信誉良好的保险公司等几方面的因素。
房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的基础上造反搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等等。因为各种不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。风险大的投资基础上回报率相对较高，回报率低的投资基础上相对地风险就低些，如果资金分别投入不同的房地产开发基础上整体投资风险就会降低，其实质就是用个别房地产投资的记收益支弥补低收益的房地产的损失，最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比例。
三、我国房地产投资风险的总体状况及变化趋势
近年来，伴随着我国经济体制的逐步转轨和国家一系列宏观经济政策的出台，房地产投资风险总体上呈现出下列变化态势。
（一）经济风险降低，增加技术含量
房地产投资经济风险是指一系列与经济不至于产经济发展有关的不确定因素给房地产开发经营所带来的风险。随着我国经济发展以及整体经济环境的不断改善房地产投资的经济风险将有所降低。首先，经济的发展使们收入增加，实际购买能力提高，特点是中国加入WTO后，经济实力将有一个飞跃，普通居民改善居住环境的要求将十分迫切，再加上境外人员和机构的大量涌入都使我国房地产业拥有一个更加优越的经济环境，同时存贷款利率下调以及按揭贷款形式的多样化、期限的放宽，刺激了需要、降低了融资成本。房地产投资技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计、功能要求、智能科技含量的掌握上，随着我国房地产市场化深入，房地产开发将面临多元化的消费群体，它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力，能够及时掌握先进行业科技，同时又能准确判断不同层次房地产市场对科技含量的要求，及时满足更加苛刻的消费者需求变化。房地产投资的政策风险主要指中国房地产市场中的政策行为，特别是现阶段，部分房地产投资商所要求的政策“救市”行为。这种行为的实质是增加了那此经营状况尚属良好的房地产投资商的政策风险，并不利于房地产市场上的“优胜劣汰”。
（二）投资风险信号日趋丰富
目前，中国每月经济景气分析报告的推出，已经成为把我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考；同时中房指数的推出，帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势各地城市之间的差异有利于实行空间组合的风险规避决策；各地房地产交易中心的建立，减少了房地产的私下交易，也提高了房地产市场信号的真实性、准确性，使房地产投资风险的量测和控制逐步趋于可行。业内专家者的精辟分析与预测也为房地产开发提供了多渠道的科学的判断依据。这些都为开发商投资房地产市场奠定了良好的基础。
（三）房地产投资风险地域性差异减小
房地产投资风险地域性差异的缩小主要是指我国当前房地产业发展中出现的东部调整、中部升温、西部启动。理由有：（1）前几年我国出现在房地产开发热主要集中在东部沿海地区，楼盘积夺空置也主要集中于东部沿海地区。而与东部沿海地区相比，中西部地区房地产市场发展较为滞后，商品房屋空置率也相对较低，因此消化调整的时间比东部短。（2）由于实行西部大开发战略以及经济发展的“雁性原理”而导致的中西部赶超现象已初露端倪，中西部地区的投资回报率并不低于东部地区，甚至部分行业要比东部高。因此，中西部与东部地区经济差距的缩小将会引起房地产发展差距的缩小。（3）随着住宅业作为新经济增长点政策的出台和我国正式加入世贸组织日期的临近，我国将进一步缩小各地区在房地产政策上的差异，逐步实行全方便多层次开放政策，从而逐步冲淡房地产投资的地域性风险。
参考文献：
[1] 李启明.房地产投资风险与对策[M].南京：东南大学出版社，1998.
