发布时间：2023-09-24 15:54:22
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的投资性房地产评估方法样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
关键词：房地产评估；金融风险；商业银行
中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号:1673-291X(2009)06-0069-02
近年来，随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟,房地产业已经成为国民经济的新的增长点，但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业，因此，作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款评估体系的健全就显得极为重要。
一、中国房地产评估防范金融风险的现状分析
中国的房地产评估行业还属于一个年轻的行业，各方面体制还不完善，评估理论和评估方法同西方发达国家相比还显得陈旧。
为进一步防范房地产信贷风险，国务院、人民银行及银监会等部门于2003年先后出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》、《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》、《国务院关于严格控制固定资产投资规模的通知》、《银监会关于银行房地产贷款风险管理指引》等一系列文件来规范房地产贷款市场。这些规定对于规范抵押评估行为、指导房地产估价师的抵押评估工作，产生了深远的影响。
二、中国房地产评估防范金融风险存在的问题
（一）对抵押物价值过高评估
一般认为，评估偏差率超过20%即为评估重大差异，而这部分业务量竟然占到了已审核业务总量的52%。在银行发放的这部分抵押贷款中，很大一部分贷款无法被抵押品实际价值所覆盖，抵押品从一发出就不足值，这将给银行贷款带来极大的风险。
（二）不能准确把握抵押物隐含的风险
这一方面主要是由于评估师或评估机构对房地产抵押贷款评估认识不够深刻、评估业务执行不够细致所造成的。例如在评估时忽视房地产的变现能力评估，忽视房地产产权存在瑕疵造成的风险，忽视制约抵押物价值的其他因素等等。抵押贷款评估是为了确定到期不能偿还而需要强制出售时该房地产的价值能够达到的数额，即保障抵押贷款清偿的安全性。
（三）忽视抵押贷款项目的可行性评估
房地产抵押贷款是在借款人的偿还能力即第一还款来源之外，以房地产抵押物代偿为条件设置了第二还款来源。当第一还款来源出现问题时，借款人无法用正常经营活动所产生的现金流来归还贷款时，银行可通过处置抵押物获得补偿。从这一意义上出发，房地产抵押物本身在降低贷款风险，减少贷款损失方面发挥着重要作用。因此，大部分银行及评估机构把借款人能否提供抵押物作为能否贷款的主要依据，而忽视了对借款人的偿付能力进行分析。事实上，无论采取何种贷款方式，借款人第一还款来源才是至关重要的，第二还款来源只是起必要的补充作用。而且在制度层面上，抵押房地产的价值受到一系列因素的影响，很难确定，拖欠时间越长，资不抵债的可能性越大；在操作层面上，现行评估方法及评估人员的主观因素往往导致了抵押评估值的虚高。大量事实证明，当第一还款来源出现问题时，银行对第二还款来源的追偿往往是艰难的，而且也很难通过处置抵押物来填补贷出资金的空缺。银行大量不良金融资产也多源于此[1]。
（四）评估机构在房地产抵押贷款业务中处境尴尬
在房地产抵押贷款业务中，银行、评估机构和贷款客户三者缺一不可，但三者的关系却非常微妙，既相互依赖、相互制约，又相互利用、相互不信任。
三者的关系中，银行在贷款前处于最有利的地位。房地产市场的繁荣为银行抵押贷款的发放提供了选择的余地，因此银行需要评估机构对贷款客户进行审查和监督，以此保证自身资金的安全性。评估机构作为促成银行和客户联姻的纽带，其作用是很重要的，但在实际中，评估机构往往处于一个很尴尬的位置，一方面，要尽量满足客户所提出的种种要求，因为客户是评估报告的买方；另一方面，要兼顾银行的利益，因为评估报告要经过银行的审查，不合格的评估报告会被银行拒绝，这也可能造成银行对该评估机构的封杀。
银行、评估中介和贷款客户三者博弈虽不是主流，但却是业内公开的秘密，产生的原因主要是由于制度和体制方面的因素，但是这种局面却使评估中介失去了其原有的公正性和独立性的特点，同时也加大了银行的系统风险[2]。
（五）评估师队伍素质参差不齐
在抵押评估事务中，评估师出具的抵押评估报告是银行给贷款方提供贷款额度的重要依据，银行在评估值的基础上按一定的比率向贷款方提供贷款，因而评估师或评估机构应该对贷款负有相当的责任。但是在实际操作中，评估师或评估机构的权利和义务是不对等的。一旦贷款方违约，银行收回抵押物并对其进行依法拍卖时，银行可能会因为评估值和拍卖金额相差太远而遭受巨大经济损失，然而评估师或评估机构并不会承担相应的责任，银行一般也不会把评估机构告上法庭。
（六）制度建设落后，行业规范缺乏约束性
虽然房地产评估行业随着房地产业的繁荣得到了快速的发展，但仍处于发展的初级阶段，很多房地产评估机构是近几年由原来的政府房地产评估机构脱钩改制而来，它们与政府部门还存在着千丝万缕的关系，这也使得它们能够通过政府关系去垄断市场，而不是通过正常的市场竞争去获得业务；有的机构实力不强，评估人员素质有待提高；有的机构在执业过程中不遵守房地产评估的技术规范和职业道德，迎合委托方的不正当要求，搞虚假评估，不顾诚信准则，“高估”、“低估”，损害评估的真实性，侵害公共或部分人的利益，这样，若实现债权时处置抵押房地产，银行就要受经济损失。总的说来，房地产评估在操作层面的问题很大程度上也来自评估制度的不完善和市场的不成熟。
三、完善房地产评估防范房地产金融风险的措施
（一）评估理论和评估方法方面
1.借鉴国外的评估理论和方法
中国由于在评估理论和方法研究上的滞后，在抵押评估实务中几乎都采用所谓保守原则下的市场评估，未能把借款人收益、贷款比率、贷款利率、贷款年限等抵押贷款中的各项基本要素纳入评估过程的计算分析中，忽略了贷款对投资者现金流量引起的种种变化，缺乏科学依据，主观性大。
2.对现有评估方法进行创新和完善
在中国由于抵押物评估和抵押物处置存在着脱钩的关系，因为一般规定抵押评估报告的有效期为一年，而在这一年当中房地产市场可能发生了很大的变化，若这时候对抵押房地产进行处置，抵押物的现值与评估价值就会存在相当的差异。
（二）评估师队伍建设方面
1.严格评估师行业准入
日本的房地产评估行业对评估师的选拔是非常严格的，评估师必须要通过单个层次的严格考试，并且考试的淘汰率是非常高的，第一、第二次的合格率不到20%，第三次的合格率为40%左右，完成全部考试过程至少要用五年的时间。从1964年实施考试制度到1995年的31年间，通过全部考试并在日本国土厅登记的不动产评估师仅有5298人。而中国从1995年实施考试制度以来，到2002年通过考试的人数竟然有20000多[2]。
2.加强评估人员对银行抵押贷款业务的认知
评估人员对银行抵押贷款安全性负有的责任决定了评估人员除了掌握评估理论和方法，还必须对银行抵押贷款业务有足够深的了解，一般来说包括还款计划、权利义务以及有关手续及费用等三项内容。
（三）评估行业主管部门和行业协会方面
1.评估行业主管部门最重要的责任就是制定和完善房地产评估相关制度
随着房地产抵押贷款规模的不断扩大，专业评估机构的抵押评估量也迅速增加。据统计，专业评估机构抵押评估业务量已占日常业务量的60%以上，评估机构和评估师在抵押评估中负有重大的社会责任。但是许多评估机构服务质量低劣，出具不负责任的评估报告，其重要原因就在于评估制度的缺失[3]。因而制定和完善房地产评估相关制度成为评估行业主管部门最重要的任务。
2.加强评估行业协会的统一建设
虽然房地产评估师有自己的行业协会――房地产评估师学会，但就整个房地产评估市场来说，却是由建设部、国土资源部和财政部分头实施管理，相应的房地产评估师学会、土地评估师学会和注册会计师学会各行其政，多头管理，从而使评估标准难以统一，使中国评估理论和评估方法难以与国际接轨。由于各部门的评估标准和评估程序不统一，这样就容易造成对同一标的物的评估结果差异较大，使得房地产评估的权威性弱化。因此当前重要任务之一就是加强行业协会的统一建设。
3.杜绝行业垄断行为,提倡公平竞争,切实保证机构的独立性
当前的房地产评估市场中，相当一部分评估机构是由当初的政府机构脱钩改制成立的，这些评估机构在完成股份制改革后仍然与原单位保持暧昧的关系，通过这层关系评估机构能够相对容易的获得评估业务，甚至垄断市场。评估行业主管部门和行业协会应该尽快通过完善制度，杜绝行业垄断，提倡公平竞争，促进行业主管部门、行业协会和评估机构等有关各方的良性互动。此外评估行业管理部门和行业管理协会方面还可以通过建立地区统一的房地产市场信息数据库来为行业的健康发展提供有效服务。
（四）银行抵押贷款估价管理方面
1.加强对抵押评估报告以及出具报告相关评估机构的审核
中国的银行对抵押物的评估价值尚未建立有效的审核制度，对评估结论的内涵和价值定义缺乏充分的了解和分析。因此，对不恰当的评估报告难以作出正确的判断，有时只能简单的依照评估值打个折扣。
2.合理选择评估机构，共享评估机构质量保证资源
评估机构质量保证体系是在评估机构内部为减少面临的风险设置的一系列保证评估质量的组织模式。银行在房地产贷款过程中，有必要了解和拥有评估机构质量保证体系的完整资料信息，指定资质高、信誉好、服务水平好的评估机构，并与评估行业实现资源共享，为防范风险创造条件[4]。
参考文献：
[1]陈平.房地产评估能有效防范金融风险[J].中国房地产金融：开发与经营，2006，（6）.
[2]李勇，张伟，陈灿平.房地产估价与房地产金融风险[J].西南民族大学学报：人文社科版，2005，（3）.
【关键词】收益法；房地产评估；具体案例
说到收益法，我们不可避免的要提到成本法，收益法和成本法同样作为房地产的评估方法，经常会被拿来做比较。今天我们要说的是，随着市场经济的发展，成本法已经不能满足社会需求。收益法作为三大基本评估方法之一，正在迅速发展，在房地产评估中占据了重要地位。
一、什么是收益法
1.收益法的定义
收益法不仅是对评估对象当前收益的评估，更是通过对评估对象的能力的了解来对其未来的纯利润收益的评估。因此又被称作收益还原法或者收益现值法。收益法的高明之处在于，它所看到的不仅仅是眼前的资金，更是将房地产未来发展过程中的纯收益进行折现处理（在这一过程中要运用到还原利率）。能够比较准确客观的评估出房地产的真实价值，不论是对于委托方还是对于评估对象，这种评估方法都是比较容易接受的。
2.收益法的适用对象
预期收入或者说未来的效益是收益法适用的基础。收益法的落脚点实在于未来收入，在考虑所有综合条件下，对被评估对象未来的净收益做出的一个评估判断。它的理论基础是利用了资金具有时间价值的原理，将在合理推算下评估对象的未来收益也算入评估对象的价值之中，利用复利折现公式进行运算。从这里我们就可以看出来，收益法适合用于在未来时间内会带来经济效益的房地产产业之中，比如酒店、宾馆、写字楼、商业大厦等这种类型的房地产是适合使用收益法进行评估的。比如说学校、公园、政府用地等没有经济效益的发那个地产产业，运用收益法来评估显然是不合适的，因为这种类型的房地产业根本就不存在经济效益。
举例来说，若委托人要求就对商业用地比如店铺店面的房地产评估拿出评估报告，这样的情况下就适合用收益法进行评估。比如要综合店面所处的地段，繁华的市中心和偏远的郊外其价值当然是不一样的。这里还有一个公式，即土地价格=地租/还原利率。所以说类似这种情况的房地产评估是适合运用收益法的。
3.收益法的作用
收益法能够比较客观全面的来评估出房地产的真实价值。而且它具有未来的预期性，是对被评估对象长远价值的一个全面评估。比如对一个楼盘的价值评估，按照传统的成本法来评估的话，只是根据他的成本来进行价值评估 ，完全没有考虑到楼盘周边的环境，楼盘所处路段，国家的政策的影响，是很片面的一个价值评估，不能够评估出被评估对象的真实价值。而利用收益法进行评估的话就不会出现这样的问题，反而能够客观的估算出楼盘的真正价值。
二、收益法的评估步骤
1.搜集关于评估对象的信息材料。在进行评估开始时的首要工作就是对评估对象材料的搜索，包括评估对象的投资费用和房地产的收入情况。只有全面了解被评估的对象才能准确的用收益法估算出房地产的价值。
2.测算房地产的正常费用。进行估算是不能单纯地相信书面上的材料，还要实际去求证一下，准确测算出房地产的前期的投入资金，这对房地产价值是一个很重要的影响因素。
3.测算房地产的正常收入。这个正常收入指的是在房地产建成并投入使用之后，通过商业活动或者其他活动带来的收益都叫做正常收入。
4.计算房地产的纯利润。在了解了房地产的投入费用和正常收入之后，我们可以根据实际情况推测出房地产每年的大致纯利润，这个纯利润是对评估对象收益能力的考察，在此基础上来进行下一步的工作。
5.确定房地产的收益年限。一般来说，房地产都是有使用年限的，就像我们居住的房子有产权期是一样的。但收益年限跟房子的产权期又是不一样的，它还要考虑到建筑物经济使用年限。所以在进行评估的时候一定要确定房地产的收益年限，这个数据会直接影响整个房地产的价值。
6.选用适当的还原利率。在推算出房地产的纯利润之后，我们就可以利用复利折现公式即F=P（1+i）^n（F是终值，P是评估价值，i是折现率，n是计息期数）来推算出房地产最终的价值。
7.估测并确定房地产的评估价值，形成书面报告。在完成所有的数据计算得出最终的评估价值之后，要出具书面报告使委托人信服。至此，评估工作才算完全结束。
三、收益法在房地产评估中的现状分析
1.收益法的运用有牢固而科学的理论基础。预期理论是收益法的依据。将被评估对象的未来收益算入房地产的总价值中，并作为现在的价格。相比于市场法和成本法来说，成本法只着眼于费用，通过费用来确定价格，这种方法不能说是错误的，它也有一定的理论依据，但是它的限制性比较强。比如对于不可再生的土地就不能准确的估算出其价值。市场法就更不用多说。因此，收益法在房地产评估中有着良好的发展前景。
关键词：房地产估价；风险体系；防范
近年来，房地产中介行业迅速成长，房地产估价行业作为其主要的分支行业之一，发展的历史虽然不长，但它在房地产开发经营、交易、抵押，企业合资、合作、兼并、分立、资产重组，政府课税、拆迁补偿、诉讼案件、住房制度改革等行政和经济领域已开始发挥重要作用。
一、房地产评估概况
（一）房地产评价的含义
所谓房地产评估，是专业评估人员为特定目的对房地产的特定权益在特定时间上的价值进行估价。在进行这种估价时，专业评估人员必须综合分析房地产价格的影响因素和房地产市场的供需状况以及变化趋势。遵循评估原则，按照一定的评估程序，运用适当的评估方法，结合自身的评估经验，对房地产正常合理的价格进行测评。
（二）房地产评估行业的现状
我国的房地产评估，是在1978年以后的改革开放的背景下，随着土地使用制度、住房制度以及其他相关领域的经济体制进行了一系列重大的改革，促进了房地产的发展，使房地产成为商品并可进入市场流通而出现的。1995年1月1日起实行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规定：“国家实行房地产价格评估制度”；第58条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。目前，不管是抵押贷款、合资合作、作价入股、征用拆迁补偿，还是国家征收税费、开发商进行投资决策、租售定价等各个方面，房地产估价的应用越来越广泛，房地产估价的重要性也逐渐显现。1999年建设部与国家质量局了《国家标准房地产估价规范》，建立了比较完善的房地产估价理论和方法体系。
随着行政体制改革、住房分配制度改革，房地产行业迅速发展，房地产估价行业也蓬勃发展，服务的领域不断扩大。根据中国房地产估价师网的数据，目前我国内地注册的房地产评估机构有2421家，广泛服务于房地产买卖、租赁、抵押、保险、课税、拍卖、征用拆迁补偿、纠纷处理等经济活动中。
二、房地产评估风险体系
房地产估价风险体系由政府面临的房地产估价风险、机构和人员面临的房地产估价风险以及经济活动主体面临的房地产估价风险组成。
（一）政府面临的房地产评估风险
经济稳定是政府的目标之一，经济稳定包括经济发展、无通货膨胀。政府面临的房地产估价风险最主要的是房地产估价带来的金融风险。金融稳定是经济稳定的基础之一，金融动荡往往会爆发深重的社会灾难，给社会经济带来动荡和不安。这里主要是房地产估价价值过高，不能反映房地产的真实价值，过高估值的长期或大量的金融抵押贷款，会给金融机构在未来带来越来越多的呆账坏账，影响金融机构的真实资产。金融一旦发生动荡，整个经济体系不可避免会产生动荡，影响经济稳定。诸如20世纪80年代的日本“泡沫经济”，1997年泰国开始的东南亚“金融危机”，2008年席卷全球的金融危机，无一例外不与房地产价值估计过高有着一定的关系。
（二）评估机构和评估人员面临的风险
估价机构和估价人员是估价风险的直接承担者，估价机构和估价人员面临的风险主要表现在以下几个方面：
1、委托风险
房地产评估中，标的物的权益状况、使用情况、建筑设计、损毁程度等对价值影响很大，如果这些情况委托方明知却故意隐瞒，就会严重影响评估结果，受托方也要因此承担风险。如现在房屋产权不完整的情况很多，有的只有房产证没有土地证，有的是小产权房，有的是房改房，还有的设有抵押、出租等他项权利，评估这些权利状况不同的房产，价格差别很大，所以估价师在对房屋情况调查时，首先就要摸清房屋的权益状况。
委托方提供资料失实，而估价师又疏于检查或核实其资料的准确性，会给估价师和估价机构带来一定的风险。估价师在同委托方签定《估价委托合同》时，应首先要求委托方提供相应的资料，仔细核实资料，并明确要求委托方对提供资料的真实性、合法性做出承诺，如果做不到这一点，就会形成潜在风险。
2、技术风险
实际评估过程中，由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，这样使得估价机构和估价人员将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。在具体估价过程中估价人员的技术水平和参数的获取能力不同，在技术运用上存在或多或少的不确定性，特别是许多因素判定都要靠估价师的主观判断能力。而且对评估方法的使用要灵活运用，不能简单的生搬硬套，估价人员能否将估价方法灵活而又准确地运用到估价工作中去，将直接决定估价质量的好坏。
（1）选取估价方法不合理的风险
房地产评估的几种方法都有适用条件，如果在评估时选取方法不适当，评估结果就会有偏差。如对于公共事业性房地产评估采用市场比较法，本来这种房产的市场交易就少，即使有交易实例也受个别因素影响较大，没有代表性，作为可比实例评估待估土地价格显然不合适。
（2）选取参数不当的风险
首先，从机构管理上来看，美国政府没有专门设立房地产估价管理部门。房地产估价管理工作主要是由政府授权，并由行业协会和民间组织来完成，这种模式也是市场经济背景下，房地产估价业发展的必然趋势。在美国，评估机构从事业务范围分为商业物业评估机构和居民住宅评估机构，较大的评估机构兼营两类物业的评估，房地产评估机构除从事估价业务外，还从事房地产顾问、咨询等业务，房地产顾问咨询业务主要包括：最高最佳使用分析、市场分析、销售分析、价格及租金预测研究、吸纳率分析、可行性研究、经济基础研究、消费者描述研究、土地使用策略研究及其他经济特性研究、开发项目风险分析、房地产投资研究等。
其次，美国政府对行业内部从业人员有较为细致和严格的分级并采取分级管理的模式。美国房地产估价协会和组织主要有：美国不动产估价者协会、不动产估价者学会、美国估价者学会、美国估价协会、估价基金会等。这些协会和组织都是以提高估价人员的地位为存在目的的，为达到这种目的主要通过以下三种途径：一是发展有能力的估价人员作为会员，并授予各种资格；二是制定伦理章程以规范估价人员的行为；三是制定有关估价业务基准及发展估价方法与技术，研究有关估价问题。其中“不动产评估者协会”和“美国估价者学会”对其准会员就要求有大学学历；而“美国不动产估价者协会”则要求其候选会员具有四年制大学毕业的学历；由“美国不动产估价者协会”和“不动产估价者学会”合并成的“美国估价学会”对其较低级的会员则要求有受承认的教育机构颁发的大学学位。估价人员一般由州政府负责管理，取得从业资格必须具有实践经验并达到教育要求，美国估价师执照的取得一般要经过下列程序：实习估价员阶段、30个月的实践经验，参加教育和考试，考试通过后即可取得执照，执照取得后必须参加一定学时的继续教育。美国各州对估价师执照根据估价人员接受教育和实践能力状况分级管理，一般为3级。其中C级执照必须有180小时理论学习和3000小时实践，可对任何物业进行评估；R级执照必须要有120小时理论学习和2500小时实践经验，可对20万元以下的商业物业和居民住宅评估；L级为有限执照，可对一定金额以下的物业进行估价，具体金额由各州自行确定。美国法律没有禁止估价师在多家机构同时执业，但估价师自身会从信誉和工作精力的角度考虑，也不会同时在两家机构工作。
美国的民间协会组织对其会员也实行分级管理。例如，美国最权威的房地产评估行业组织美国估价学会（Appraisal Institute），对其会员授予的专业资格称号有两种：一是高级住宅估价师（Senior Residential Appraisers Membership，简称SRA），另一种是估价协会会员（Membership Appraisal Institute，简称MAI），后者较前者资深，也是美国房地产估价行业中最高的专业资格，高级住宅估价师是授给那些在居住房地产估价中有经验的估价师，而估价协会会员是授给那些在商业、工业、住宅及其他类型的房地产评估中有经验的估价师和在房地产投资决策中提供咨询服务的估价师，估价协会会员所能承接的估价业务范围更广。
关键词：批量评估技术 以房养老 效率创新 流程重构
基金项目：浙江省大学生科技创新活动计划（新苗人才计划）资助项目（项目编号：2016R443014）的阶段研究成果
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1002-5812（2017）07-0106-02
一、引言
近期，国务院正式出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确指出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。政策的提出意味着对房屋反向抵押评估的需求的增多，以房养老模式下，房地产价值评估的重要性又被提到了一个新的高度，这既关系到老年人是否能够取得合理的养老资金，又影响着养老产业链中银行、保险等进入机构的盈利性。日益爆棚的房屋反向抵押需求对房地产估价机构传统的估价模式发起了挑战。
2007年，我国首先在上海展开了以房养老试点工作，紧接着逐步推广到北京、南京、杭州等重要城市，虽然这些城市分别采用了各自不同的运作模式，推广了“以房养老”与“住房反向抵押”的概念，但是并没有取得很大的成果，遇到了许多现实的问题。目前，我国的住宅房地产批量评估技术尚处于初级阶段，考虑到前期的投资成本及项目的风险程度，许多房地产估价机构依旧围绕着传统房地产价值评估所带来的收益，不舍得摒弃旧观念，不敢大胆正视技术变革对传统估价模式的影响。现阶段，一些关于房屋批量评估技术的理论与技术实践研究并不成熟，关于房地产估价机构模式创新的文献也是少之又少。同时考虑到我国许多地方性房地产估价机构创新意识的缺乏，因此，重视以房养老契机下房屋批量评估技术对传统估价模式的影响是大势所趋。
央行最新的数据显示，我国以住宅房地产抵押贷款的总量较大，且近几年来以较快的速度增长。随着“互联网+”和大数据时代的到来，批量评估技术在我国住房反向抵押领域迎来了机遇。大趋势下，房地产估价机构是否能转变传统观念，是否能正视批量评估技术可能为房地产估价行业带来的新机遇，在很大程度上决定了估价机构自身的长远发展。适时调整或创新自身的评估模式，适应新技术的发展趋势，以获取未来更长久的利益，或许是房地产估价机构的一剂良药。本文分析了以房养老背景下房地产批量评估技术的应用前景与机遇，并以此为基础，说明了新的批量评估技术对房地产估价机构模式创新的可能影响，旨在引发房地产估价机构对新技术新趋势的重视，帮助理解批量评估技术对估价机构传统估价模式的影响。
二、房地产批量评估技术的应用机遇
中国人民银行公布的个人住宅抵押贷款相关数据显示，2008年至2012年个人住房抵押贷款余额呈现逐步上升的趋势，2008年个人住房抵押贷款余额29 846亿元，2009年44 142亿元，2010年57 252亿元，2011年88 000 亿元，2012年突破10亿元，相比2008年增长了近3倍。据不完全统计，近年来，个人住房抵押贷款余额还在不断攀升。由此可见，个人住宅抵押贷款余额上升趋势清晰可见，住宅房地产抵押在现阶段我国金融机构贷款领域的地位逐步上升。随着以房养老试点工作的推进，住宅房地产价值评估的需求日益增加，如何高效、合理、公允地评估住宅房地产的价值，是房地产评估机构面临的机遇与挑战。
在“互联网+”、人工智能、大数据等信息浪潮席卷的时代，信息流量以难以计量的加速度增长，在大数据时代背景下，企业会越来越关注数据决策，在较短的时间内获得更多更有效的数据资源来支持经营决策是很多企业管理者所希望的。房地产评估机构也一样，宗地房地产的信息越来越细，例如不同时间、不同地区、不同容积率、不同房地产的价格范围等，这些都可以成为房地产评估机构提高效率的利器。从这一层面上看，利用大数据特征的批量评估技术具有很强的竞争力。然而，传统估价模式下，以房养老的发展陷入了困境。这种困境对房产评估机构模式创新提出了较高的要求，这也促进了房屋批量评估技术的发展。
困境1：房产评估和市场监管的缺陷。
市场经济下，非盈利性房地产评估机构缺失，盈利性房地产评估机构缺少公信力。房屋的价值是以房养老贷款限额的关键依据，而房屋价值是由具有资质的房地产评估机构确定。房地产价值评估在房地产买卖、抵押贷款、房屋补偿标准等方面起着重要的作用。然而，尽管目前已经出台很多相关的规章制度，来规范评估师与房地产估价行业的行为，但是还是存在着一些评估技术指标不规范的现象。以房养老不仅关系着社会基层群众的利益，而且关系着国家经济、政治等各层次的发展。为了维护房地产评估市场的权威，引入批量评估技术可以在一定程度上保持评估的客观公正性。相比于缺乏公信力甚至是失真的房屋评估报告，这不仅可以保障房屋当事人的合法权益，维护房地产评估市场的秩序，更是推进了以房养老的发展进程。
困境2：缺少统一的协调机构，以监督、协调“以房养老”各实施环节。
银行、保险公司、担保业、评估业等是“圆桌会议”的与会人员之一，要实现以房养老的目的，缺少不了这些部门的合作。尽管这些行业都有各自相应的管辖机构，但是“多头领导”必然会降低合作的效率与效果。以房养老的实施，离不开金融市场的蓬勃发展，若市场准入机制与监管制度不健全，缺少统一的专门协调者，这势必会阻碍政策的落实效果。房屋批量评估技术是利用统计手段、计算机技术来运作的，整个评估过程中，主观判断的因素较少，难以人为规避某一评估环节，提高了评估过程的客观公正性以及评估结果的准确性。由此可见，批量评估技术为建立健全监管机制与社会信用体系打下了技术基础。
综上所述，无论是信息技术带来的机遇还是现实的困境，都为房地产批量评估技术的应用带来了前景。
三、批量评估技术对房地产估价业务的影响
传统模式下，房地产估价机构一般都是围绕着一项宗地（房屋）评估业务展开工作的。工作流程可以简要概括如图1所示。
从图1可知，从接受客户委托到明确评估事项、签订合同，从具体的评估过程到最后确定评估结果，每一项房地产估价业务，传统的估价模式都需要囊括这些步骤。房地产批量评估技术可以大大节省流程③中的几个步骤。结合传统估价模式的流程图，批量评估技术对估价模式创新的影响可以概括为以下几点：
1.对目标客户的影响。批量评估模式借助计算机分析技术和不断优化的运算方法，在评估效率、成本、客观公平性等方面都存在优势。该技术的运用将在一定程度上拓宽房地产评估机构的潜在客户范围，不断提高与优化的专业化水平也会为客户提供更加专业、经济、快捷的服务。它对目标客户的影响见表1。
其中，利益相关者不仅包括财税部门（利用批量评估系统为税部门提供纳税申报的原始数据），还包括以房养老涉及的老人、银行、保险等，可以是具有合作关系的房产经纪公司或其他业务互补的房产估价机构，而且还囊括了目标客户、同行竞争者或是高一层的监管者。
2.对评估过程的影响。批量评估技术对传统房地产评估过程有较大的影响，彰显了优势，具体可以概括为以下四个方面：
（1）批量评估技术可以节省工作时间，提高评估效率。通常，对一处目标房地产价值进行评估，若采用传统评估方法，到现场采集资料、市场调研、寻找案例等工作都需占用一定的时间，机会成本较高，且这样的工作效率也很难满足日益增多的“以房养老”项目推广的需要。批量评估模型是建立在大量市场数据的基础上的，按照评估理论建立起评估模型并导入到计算机，借助计算机分析技术，对参数匹配度较高的同一区域内目标房地产进行评估。这一过程可以迅速完成，相比于传统的单一评估，批量评估可以避免一些重复劳动，节约资源，提高工作效率。
（2）降低评估成本。由批量评估的特征可知，采用批量评估技术可以节约很多时间成本、人力成本、物力成本等。如果大量的经常性的评估项目交由传统评估方式完成，就需要启用大量的评估人员，这笔人力资本不可小觑。
（3）规范评估流程。批量评估模型的构建是基于评估的三大基本方法的，同时，它利用统计手段、计算机技术来运作这个模型，所以在整个评估过程中，主观判断的因素较少，难以人为规避某一评估环节，这不仅规范了评估的流程，而且提高了评估过程的客观公正性以及评估结果的准确性。
（4）批量评估系统的运用可以保持抵押房产的动态评估。“以房养老”的整个运作模式中，可能会涉及到对抵押房产的多次评估。例如最常见的初次签订协议时的房屋评估，老人得到养老资助金期间房地产价值变动的评估等。批量评估会对抵押房产进行检测与追踪，保持动态评估，确保利益各方不因抵押房产价值大幅度震动的影响而失去“以房养老”的初衷。
3.对评估机构价值维持的影响。批量评估技术以其优于传统评估方式的长处为房地产评估机构带来了新的价值。这种技术的优越性及不断改善的体系可以使估价机构维系自身的利益优势，较高的技术门槛可以在一定程度上限制潜在竞争者的进入或模仿。其次，批量评估技术得到认可后，先行者可以占据较多的市场份额。再次，批量评估技术的应用范围较广，不仅可以用于常见的房屋抵押评估，还可以为日益剧增的税务需求、以房养老等打下坚实的技术基础。
4.对收入实现模式的影响。首先，传统评估方式的收费标准往往要以评估价格总额、项目难易程度等为主要因素，而批量评估技术采用了更加灵活的方法制定收费标准。其次，采用批量评估技术后，随着目标客户的多元化，估价机构的收入来源也呈现出多渠道。除了传统的宗地房地产评估收益外，估价机构还可以收获来自银行、税务局、保险机构等目标客户的批量评估收入及其他批量评估技术的应用收益。再次，批量评估技术的优势之一是可以凭借着自身的大数据功能对区域性房地产市场展开动态评估，这就实现了估价机构收入的动态性与持续性。由此可见，这种收入模式的改变可以为估价机构带来更多的机遇。
四、总结
随着“互联网+”、人工智能、大数据等IT技术的发展，各个领域都尝试着抓住机遇转变。评估行业具有中介服务的功能，在市场经济中发挥着不可忽视的作用，随着以房养老政策的推动，房地产评估这一项任务又关系到国计民生、关系到经济社会的发展。根据批量评估技术的理论与实践经验，我们有理由相信，融入互联网、大数据等新技术的批量评估技术可以在以房养老政策下的房屋批量评估中有较大的发展舞台，它可以促进房地产估价机构模式的创新，实现评估效率的创新、流程的重构及动态评估。
参考文献：
[1]张思雪，林汉川.住宅房地产批量评估模型的构建[J].统计与决策，2016，（3）.
关键词：评估方法；地价内涵；差异
1 几种主要评估方法的地价内涵分析
1.1 基准地价系数修正法（简称“基准地价法”）。
基准地价法是运用政府公布的基准地价，按替代原理进行评估的一种方法，其核心是基准地价与修正体系。基准地价是政府地价管理的一个工具，同时也为政府宏观调控决策提供参考信息。基准地价主要反映某地区的地价空间分布规律以及其大致地价水平，对市场地价具有一定的引导作用。由此可见，基准地价法主要是从市场管理的角度进行评估，得到的地价是一个“管理型”地价。
1.2 收益还原法（简称“收益法”）。
收益还原法是根据预期收益原理，将待估对象按预期所能获得的收益作为价值衡量，从投资者的角度去评估。收益法的核心是待估对象的预期收益以及投资者期望的回报率，而且收益法中的投资者属于长线投资者，即投资者持有待估对象相当长的时间，通过待估对象的收益实现自己的预期回报。由此可见，收益法评估得到的是一个“长线投资型”地价。
1.3 假设开发法（或剩余法）。
假设开发法（或剩余法）同样是从投资者的角度出发，通过对待估对象进行开发或转售，从而获得预期的回报，以此衡量待估对象的价值。假设开发法（或剩余法）的核心是对待估对象的开发或转售，而这种开发或转售一般都是短期内完成的，属于短线投资，甚至带有一定的投机性质。由此可见，假设开发法（或剩余法）评估得到的是一个“短线投资型”地价或“投机型”地价。
1.4 市场比较法。
市场比较法是根据替代原理，利用已成交的交易案例，推导待估对象的价格。从土地市场交易行为来看，一般来说，买卖双方对地价的博弈基本上都是基于该土地的投资价值，即买卖双方都已对该土地的投资价值做了评估，最终达成交易的地价代表买卖双方都认可该土地的投资价值。由此可见，市场比较法评估得到的是一个“投资型”地价，至于土地是用于长线投资还是短线投资都有可能，但一般以短线投资的居多，即用于开发或转售。因此市场比较法评估得到的通常也是一个“短线投资型”地价或“投机型”地价。
1.5 成本逼近法。
成本逼近法是根据贡献原理，按待估对象价值形成的各项成本之和来衡量其价值水平。成本逼近法的核心是成本，即待估对象在其价值形成的过程中所发生的各项成本，代表了待估对象的权属人应获得的回报。由此可见，成本逼近法是从权属人的角度出发，评估待估对象至少应该值多少钱，因此成本逼近法评估得到的应该是一个“保本型”地价。
2 各种类型地价的差异
从上面的分析可见，不同评估方法评估得到的地价不尽相同，形成了多种类型的地价，那么这些类型的地价其价格水平有什么差异？
2.1 “管理型”地价和“保本型”地价相对稍低。
“管理型”地价基本反映市场的客观地价水平，但由于其“管理”职能的影响，通常会比其他类型地价稍低，但比“保本型”地价要高。而“保本型”地价通常是这几种类型地价里面最低的。
2.2 “短线投资型”地价或“投机型”地价相对较高。
从投资的角度来看，短线投资通常具有较高的风险，尤其是“投机型”的投资，由此投资者对此类投资一般要求比较高的投资回报，从而反映在投资对象（即待估对象）的价值就应该高一些。
2.3 “长线投资型”地价适中。
相对于短线投资，由于土地的稀缺性，其长线投资具有较为稳定的投资汇报，风险相对较小，因此投资可接受的投资回报率相对较低，由此“长线投资型”地价相对其他几种地价而言其价格水平适中，接近于“管理型”地价。
从上面的分析，这几种类型地价一般的价格水平排序大致为：“短线投资型”地价或“投机型”地价>“长线投资型”地价≥“管理型”>“保本型”地价。
3 不同评估方法评估结果的协调
根据目前的土地评估规范，一般都要求选用两种方法以上对待估对象进行评估，而不同评估方法得到的地价各有差异，则应怎么协调不同类型的地价，从而合理的确定评估价值？
3.1 根据评估目的，选择更接近评估目的的地价类型。
根据评估的思路，通常在评估方法的选择时已经对地价类型进行了筛选，对于基于短线投资为评估目的的，最好采用假设开发法（或剩余法）与市场比较法进行评估，这两种地价类型都与评估目的接近。
但由于评估条件不具备的情况下，通常会选用了不同地价类型的评估方法进行评估，则有可能两种方法评估得到的地价水平值相差较远，因此需对各种评估方法进行分析，以最接近评估目的的地价类型为主，其他类型地价作为参考和校验。
3.2 调整个别评估方法的思路及参数，使得两种方法评估地价类型更接近评估目的。
评估时可以根据评估目的，对评估方法的思路及参数进行适当调整，使得其评估的结果更接近评估目的。
举个例子，当评估目的为短线投资型时（如某人拟将其住房的土地进行抵押而评估），则可能会采用收益法和剩余法进行评估，但由于目前国内住宅房屋的租金水平偏低，而房价水平普遍较高，因此两种方法评估出来的结果可能差异比较大，同时这也体现了“短线投资型”地价与“长线投资型”地价的差异。既然评估目的是“短线投资型”的，那么评估时可以对收益法的评估思路作适当调整，使其更接近于“短线投资型”的地价，例如采用收益加转售的思路评估，目前很多投资客都是持有物业一定年限（持有期内一般用于出租）后即转售，这样收益法评估得到的地价就非常接近“短线投资型”地价了，与剩余法评估得到的地价差异大大缩小。
另外，还可以调整收益法的还原利率以达到其评估值接近“短线投资型”地价。在还原利率的确定时，目前采用市场提取法确定的还原利率一般会比较低，因为房价比较高，而租金却比较低，这也反映了目前的房地产市场环境下，高额的投资使得长线投资的回报率相对较低。但按此还原利率评估得到的地价与现实市场环境状况是相匹配的，即用较低的还原利率和目前市场租金可以评估得到较高的地价水平，这与“短线投资型”地价更为接近。如果不考虑这种情况，按一般投资者的投资回报要求，以较高的还原利率和目前市场租金将会评估得到相对较低的地价水平，这其实反映的是“长线投资型”地价，与“短线投资型”地价有一定的差距。
4 结语
关键词：在建工程；房地产；假设开发法；抵押评估
一、在建工程抵押评估中存在的问题
伴随着房地产抵押市场兴起的资产评估行业也越来越多，评估机构和评估师也屡见不鲜，但是否每个评估人员都能达到社会上房地产评估所要求的标准，是否都能胜任要求较多、评估内容复杂的工作，这有待于进一步检查发现。身为评估人员首要的是有良好的职业道德，其次是有很强的专业评估知识，两者缺一不可。但在社会中两者都具备的评估人员还不是很多，大部分只是偏向其中的一边，这就对评估工作会产生影响。房地产抵押的直接联系人就是银行等金融机构，它们是非常看重安全无风险的，评估人员若未掌握好专业知识就很难进行准确的评估，从而给金融机构和房地产带来风险[1]。
房地产评估理论是假设开发法运用的理论基础，因为房地产抵押评估的份额在整个社会中正逐渐扩大，这就需要假设开发法适应各种不同类型房地产抵押的评估，如果房地产理论体系发展升级缓慢，与时代脱轨，就会严重影响我国房地产业的进步，将要面对的会是高风险和高挑战。
二、假设开发法及在建工程抵押评估的基本理论
（一）假设开发法的理论依据及考虑因素
1.假设开发法是指在评估某个项目时要提前预测出这个项目开发完工后的价值，然后减掉预测评估过程中可能发生的开发成本、各项税费和利润等各种参数，这样最后计算出来的价值的方法。假设开发法适用的范畴是投资房地产、在建工程和待开发的土地等，都可以用这个方法进行准确的评估。有效的评估都要建立在下面三种良好的理论基础上：预计未来时点原理；土地资本化原理；比较对比原理。
假设开发法在评估在建工程时要以建造完成的类似的房地产类型为依据判断测算在建工程开发建成后的价值以及在建造过程中产生的开发成本和相关费用，同时关注发生费用将来的变动趋势，利用比较对比原理就是以接近的房地产测算出所要评估的在建工程，在一定程度上能客观准确的反应评估结果，不至于片面和主观化，所以比较对比原理渗透在假设开发法评估中的各个方面。
2.假设开发法的应用条件
（1）待评估房地产项目应具有规划条件
在当今经济繁荣的社会，每个城市对房地产住房都有严格的规划要求，例如规划要求的用途、地块选择、建筑高度、建筑样式和容积率等，相关人员必须能准确判断该待开发房地产项目的最高最佳使用情况等作为评估的前提依据。
（2）待评估房地产未来的价格可以预测
待评估房地产的前提条件是在市场上可以出售或经营，满足这两个重要的前提条件就需要评估师运用超过两个以上的评估方法，以同期当地房地产供求状况、市场行情、以及未来变动趋势为基础，准确无误地计算出未来开发完成后有关房地产的租售价格。
（3）假设开发法估价效果还依赖于良好的外部环境
环境是影响评估重要的因素，有差异的环境就会导致有差异的评估结果，对房地产抵押评估的最终目标是误差极小，环境支持评估才能让评估结果透明化、精确化。作为政府及立法部门要采取积极地支持引导鼓励政策，这样才能提高假设开发法的估价效果。
（二）在建工程抵押评估应考虑的因素
1.法定优先受偿款
从我国有关法律条例中可以确切看出在现在或未来某一时间点的重要性，为了能够评估出房地产的抵押价值就要在当时社会市场定时间点由还没有制定优先受偿权的房产值扣除资产评估单位已经得到的优先受偿款价值进行评估。通过含义可以知道法定优先受偿款涵盖不付给开发商应得的报酬，抵押物的债权价值和其他形式的优先受偿款三个表现形式。
2.资产清偿顺序
在我国抵押市场迅速发展的情况下，政府等有关部门积极地拟定政策措施来维护和保障房地产抵押的问题，并且在2001年推出了新的管理办法《城市房地产抵押管理办法》，里面对资产清偿顺序做了详细的规划和分类，主要内容及顺序是房地产处理产生的费用支出，扣除已经抵押房地产各项税金支出，偿付抵押债权人本金和利息还包括已支付违约金的费用，偿付因债务人过失导致债权人遭受损失，扣除所有费用后的余额由抵押债权人所有[2]。
3.变现能力分析
变现能力实质上就是房地产价值在未来某一时刻变现的能力。与此同时，银行等金融机构根据评估报告中要意识到不同程度的抵押物变现风险，便于确定贷款多少的发放。变现能力分析总体上概括包含抵押房地产的独立使用性、可分割转让性、通用性，在环境各异的市场形势下，各种样式的房地产有不同的变现能力，住宅、办公、商业、工厂、特殊物业就是由强到弱的房地产变现能力一般顺序。
三、 在建工程抵押评估存在问题的解决措施
（一）提供真实可靠的规划资料及正确的参考资料
有关部门要加强合同管理，尽量掌握真实可靠的数据，应严格仔细地检查委托方所提供的规划资料和参考资料。对开发商给出的和评估相关各类证件是否齐全要进行检查，确保国有土地使用证等的真实性。避免产生误差，评估人员应以身作则，自己去评估现场检查，自己看、自己听，防止评估中途出现对评估不利的信息导致评估结果的不真实。
（二）应减轻制度限制改为引导鼓励政策，使在建工程抵押实现多元化
政府应该对在建工程抵押的条件进行适当的宽松，在一定的情况及环境下允许第三人为抵押人，开发商在符合相关法律法规下应可以以在建工程为他人的债务进行担保以及能为自己其他性质的债务进行担保，这充分表明了政府有关部门对在建工程抵押行为的管理维护，避免风险的产生，也从其他层面表明和《合同法》等法律相关规定的呼应，简化了对在建工程抵押的条件限制，在社会实践中的应用会更加收放自如，得到社会各界抵押者的认可，体现法律的强制性及人性化，能够更好地、健康的推动市场经济的发展。
（三）不断发展和完善房地产估价理论体系
在房地产市场的不断发展过程中也会出现各种各样的问题，风险也会随时发生，这就需要有强大的理论支柱维护房地产市场在社会中的地位及利益，评估单位作为开发商和交易人的中介评估机构，评估者要一直坚持客观独立性，以求是、务实的原则对房地产开展评估。为了使评估结果真实可靠，所以要不断发展和完善房地产评估理论体系保证评估工作正常开展。
（四）提高评估人员自身综合素质，加强评估行业管理
假设开发法是一项有很强实践性的应用业务，估价行业属于中介行业，中介行业的性质要求中介人员保持独立、公正，而估价师要能做到这一点必须要其具备相应的身份和地位以保持其独立性[3]。由于评估行业的兴起，社会上也出现了良莠不齐的评估机构与评估师，其中肯定有管理条例不健全，专业知识不过关的存在，为了保证评估行业的权威性与准确性，政府有关部门应加强管理，严格检查不专业现象，评估机构也应加强员工培训，增强考核管理。因此评估分析人员要有较高的综合素质，要掌握了解较科学的计算方法，具有丰富的学科知识，学会运用信息辅助工具，以熟练的应用能力、客观求实的态度运用好假设开发法以及其他评估方法才能使评估工作更科学、准确、合理。（作者单位：天津财经大学）
参考文献：
[1] 金凌.试析在建工程抵押的若干问题[J].政法学刊，2006（03）：44-45
一、投资性房地产后续计量的理论倾向――公允价值模式
以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，对比传统的成本模式，大大增加了上市公司盈余管理的空间。因此在准则尚未实施之前，很多专家学者预测上市公司会偏向选择公允价值计量投资性房地产。从理论上分析，采用公允价值计量，上市公司盈余管理空间的增加主要表现在以下几方面：
1.从近年房地产走势来看。
会计准则规定：“采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差计入当期损益。”近年来我国房地产价格呈现不断上升的趋势，企业所持有的房地产账面价值往往低于市场价值。而且在许多经济较发达的大中型城市中，房地产具有活跃的交易市场，符合使用公允价值模式进行后续计量的条件。与成本模式相比，在房地产价格上升时期，采用公允价值计量可以增加投资性房地产的账面价值，同时增加企业的所有者权益。从而降低了企业的资产负债率，降低了企业的财务风险，有利于企业进行融资，扩大生产经营规模，实施并购重组等融资经营活动。这相当于因为资产的重估增值而调整账面价值，而这在历史成本计量原则下一般是禁止。
2.从资产折旧或摊销来看。
会计准则规定：“采用公允价值模式计量的投资性房地产，在后续计量中不对其计提折旧或进行摊销。”这也就意味着，企业减少了每期的固定费用，有利于增加企业利润。并且，由于税法不将资产重估增值的收益计入应纳税所得额，对于作为投资性房地产核算的建筑物或土地使用权也一律需要计提折旧或摊销。因此，在目前的条件下，投资性房地产采用公允价值计量不会增加企业的税收负担，也不会使企业失去折旧的“税收杠杆”作用。
3.从资产类别转换来看。
会计准则规定：“自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，按照转换当日的公允价值计价。转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。”准则还规定：“采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。”
这两条规定就给企业盈余管理提供了一定的空间。企业可以通过与关联方签订租赁合同，将原先的固定资产转换为投资性房地产并使用公允价值模式进行核算。然后，企业在适当的时间解除与关联方签订的租赁合同，重新计提折旧，并将转换时产生的公允价值变动损益计入当期损益。通过这两次转换，企业既减少了固定资产的折旧费用，又获得了公允价值变动带来的收益，达到了盈余管理的目的。
二、投资性房地产后续计量的现实选择――成本模式
笔者从网上收集到上市公司投资性房地产项目近几年的相关数据。在2007年，即我国上市公司全面执行企业会计准则体系的第一年，在630家年报中有披露投资性房地产的上市公司中，仅有18家选择公允价值模式进行计量，占比2.86%。2008年，披露投资性房地产的公司增加了60家，但仅新增2家上市公司采用公允价值模式计量投资性房地产，占比为2.90%。2009年，采用公允价值模式计量投资性房地产的上市公司仅为25家，占772家披露有投资性房地产公司的3.24%。该比例直至2010年仍未超过5%，每年增幅较小。为什么上市公司对投资性房地产计量模式的选择，并不是对上市公司盈余管理有利的公允价值模式而是传统的成本模式呢？笔者在研究之后，提出以下几方面成因：
1.公允价值较难获得。
我国会计准则规定：“企业可以参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格来确定投资性房地产的公允价值；无法取得同类或类似房地产现行市场价格的，可以参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素予以确定。”该规定似乎表面上解决了公允价值的取得问题，但实际中会计人员很难操作。由于地段、楼层、朝向不尽相同，要找到同类或类似房地产，其实很不容易。这样，仅靠企业会计人员的专业判断是不够的，必须依赖资产评估师、房地产估价师、土地估价师等独立第三方进行房地产公允价值评估。如果采用公允价值模式，企业每年需聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估，并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。这个过程将会增大企业的信息成本。因此，相比成本模式较低的信息成本，在现实中大多数企业选择放弃公允价值计量模式。
2.企业对房价下行的担忧。
目前，我国的投资性房地产物业市场进入加速发展阶段，房价升值潜力较大。但伴随房价的飞速增长，政府相继出台政策抑制房价，各热点区域城市的房价涨幅都相应放缓，有些城市甚至出现了房价下跌。根据会计准则，投资性房地产公允价值的价格下降将减少上市公司的当期损益，进而影响企业的市场形象及其股票价格。为了防止房价下降带来的不利影响，本着谨慎性的原则，企业宁可放弃房价上升时采用公允价值模式计量带来的好处，也要实现公司利润的稳定。
3.公允价值模式加大企业利润分配难度。
在投资性房地产准则中，公允价值计量方式的引入，使收益确定模式由偏重收入费用观转为偏重资产负债观。这就使得在权责发生制下的净利润与现金流进一步偏离。在资产负债日，将投资性房地产的公允价值变动计入当期损益，增加或减少了企业的净利润。但在没有对投资性房地产处置前是没有相应现金流入的，所以在没有现金流变动的情况下报告企业利润的增减，可能会加大企业利润分配的难度。
三、促进投资性房地产公允价值计量的对策探讨
1.深入公允价值研究。
公允价值的评估给企业提出了一个较大的挑战，公允价值的确认方法是否恰当、合理、可行，成为投资性房地产后续计量是否采用公允价值模式的关键。FASB于2006年9月FAS 157号准则――《公允价值计量》，该准则于2007年11月15日正式生效。IASB也于2005年9月启动了修订《公允价值计量》准则的工作计划。而我国在这方面的研究才刚刚起步，虽然在新准则中大量运用了公允价值，但对公允价值的运用都是体现在其他具体准则中，没有一个单独的有关公允价值内容的具体准则，使公允价值的运用缺乏理论的指导。因此，只有深入公允价值的研究，健全公允价值的理论体系，才能全面指导多变的实际问题。否则，对理论研究的缺失，将极大地阻碍公允价值的应用与发展。
2.统一资产评估体系。
目前，我国企业的房地产公允价值主要依靠第三方房地产评估机构获得。具备房地产评估资格的资产评估师、房地产估价师和土地估价师，分别隶属于财政部、建设部和国土资源部管理，因为他们在进行房地产估价时会依据各自的评估细则，所以投资性房地产价值的公允性难以保证。因此，有必要统一目前的相关评估细则，建立起一套统一的资产评估制度，以增强公允价值的有效性。同时，相关监管部门应强化对资产评估机构的监管，以保证公允价值计量的独立性。
3.强化公允价值信息披露。
目前，投资性房地产准则主要强调披露公允价值的确定方法和依据，较少涉及其他公允价值计量披露的条款。上市公司对于公允价值信息的披露仍取决于其自觉性，公司披露与否，披露的多少及详细程度都由公司自己决定。这就使得有意采用公允价值模式的公司无章法可循。因此，国家应进一步明确公允价值计量披露的相关问题，要求上市公司披露包括公允价值的确定方法、确定投资性房地产时所聘请的评估机构、评估方法、证据来源、估计假设等要素，从而保护广大投资者等利益相关者的利益。
