发布时间：2023-09-24 15:54:33
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的地方金融风险防范样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
【关键词】房地产金融；流动风险；融资；创新
中图分类号：F293.35 文献标识码： A 文章编号：
1前言
随着改革的不断深化，房地产金融市场促进了国民经济发展到新的阶段。房地产信贷规模较其他行业来说大得多，自然它的风险也会大很多。由于我国目前的金融市场发展的还不是那么完善，房地产行业一旦转变为不良资产将成为整个金融行业的隐患，因此，做好房地产金融风险防范工作是很有必要的，只有这样国民经济才能稳健发展。
2. 造成房地产金融风险的成因
2.1 微观原因影响房地产金融
2.1.1房地产融资对银行的过于依赖性
这样的现象在我国经常出现，当房地产开发商自身的资金不能满足投资时，银行贷款成为资金获取的主要方式。这种做法就会让银行承担很大一部分风险，最终可能牵连国民经济的发展。
2.1.2借贷人信息不属实
有一些开发商为了获得个人利益，常常会在借贷时提供不真实的信息，又因为导银行的贷管理技术落后，导致银行不能准确地对借贷人真实的经济实力进行判断。更有甚者挪用贷款资金，这样就直接加大金融风险扩张。
2.1.3 房地产企业之间的恶性竞争
今年发现在房地产行业垄断行为屡见不鲜，存在违规操作，这样的恶性循环必然带来金融腐败，是房地产贷款信誉大幅度下降。
2.2 宏观原因影响房地产金融
首先，政府政策取向存在误区，中央政府虽制定了一系列稳定房价的措施，但是地方政府作为独立行政部门主要以政绩、财政收入为其核心利益，因此它们在执行中央政府的政策时难免会大打折扣，使得中央政府措施在地方政府没有完全按要求实施。
其次，我国经济正处于转型时期，还没有达到市场经济的阶段，在此期间会出现很多的制度转变期的问题。早期的制度在逐渐解体，新的制度建立还不够完善，这是导致种种现象产生的最根本原因。
最后，我国汇率的逐年下调导致开发商失去对房地产行业的投资兴趣，因此房地产的不确定性变得更为严重。
3 防止房地产金融风险的举措
3.1适当调整金融机构现有制度
房地产行业的一大特点就是变化很快，而对于目前的房地产金融机构赶不上其变化。对风险防范做的不够完善，滞后于当今市场经济的变化形势。致使金融机构不能提前预知风险的存在。当金融危机到来时没有积极的应对方案来解决问题。对于银行机构应该尽可能去发展一些科学的借贷管理方法，建立可靠性强的风险评估体系。
3.2 树立风险防范态度
为了降低金融风险投资，做好房地产周期性变化规律是很有必要的，发现市场变化的普遍规律，才能制定出匹配的管理制度，达到最佳利用社会资源配置。政府部门要加大对房地产行业监管力度，采取相关法律法规来改正和补充市场经济中可能出现的问题。
3.3 融资方式的探索
对于银行必须加强对借贷企业的筛选工作，首先要选择实力强、品牌大、信誉度高的房地产行业进行发放贷款，能做到准确的引导市场发展，风险降临时能够运用防范措施及时解决问题，将影响缩减到最小。
3.4 建立完善的法律与法规
建立法规推动房地产行业正规有序的良性竞争，凡是经过相关部门审批具有资格的企业都可以参加到竞争当中，中央银行是这场竞争当中的严格监督者。对于违法竞争行为要严惩，例如非法垄断、资格欠缺的房地产企业。这样才能有力地消除不良影响，保证金融业务健康发展。
3.5增强全民社会信用
只有全民共同努力才能效地制止开发商及个人不讲诚信的恶行扩散，这与良好的社会信用环境很大关系。运用法律严惩那些没有诚信的开放商只是一种必要方法，培养他们的社会信用感，让其在思想上转变才是根本目的。这样才能积极改善房地产贷款的安全性。
4.对中国房地产金融创新体系的建议
虽然改革开放以来，我国房地产金融进步显著，但是目前房地产仍然存在诸多问题。比如市场的需求旺盛，导致房价不断高涨。这种房价快速上涨是巨大的金融风险到来的前兆，一旦资金运转不警惕，将会给我国金融系统带来巨大的影响。
4.1加强房地产金融创新理念
我国应该借鉴其他国家的房地产金融管理的一些先进管理措施并加以合理地、高效地运用。要以不断创新为管理目标，不但要为达到高效、统一的金融管理体制而努力，还要为了能够稳健地运行房地产金融体系，丰富监督管理全面的内容而奋斗，最终达到监管政策、结构体系、运营状况具有统一性。所以加强房地产金融创新理念对于房地产金融系统稳定是比较迅速有效的一项措施。
4.2完善房地产金融体系
不断完善房地产企业相关制度是房地产金融的必要条件，可以从组织构架、共荣机制、责任制等方面入手。对于从业人员和管理者要有足够的金融创新意识，能够掌握市场的运作和具备丰富的实践经验。
4.3对住房抵押继续实行抵押贷款证券化
抵押贷款证券化在我国正处于尝试阶段，还没有成熟应用，很难满足市场的需求。应对银行抵押贷款公司管理的住房抵押贷款有时间长、现金数较大、风险系数高等特点。目前我国证券产品相对其他国家比较少，因此加强住房抵押贷款证券化对于解决这些问题很有利。
4.4坚持推进房地产金融业务创新
我国的经济实力正处于全面上升的时期，面对房地产价格的调整压力，中国要坚持以房地产金融的创新为总体方针，顺应经济发展的浪潮，经过不断的自身努力与坚定不移的探索精神，创新出具有中国特色的房地产金融业务。
5结束语
房地产业具有资本密集、体系复杂和高风险的特点，因此，培养对房地产金融防范意识，不断完善防范房地产金融制度，对出现的问题时有指导意义。做好这项工作，不仅能保证中国房地产市场稳定、有序发展，还能满足很多居民住房需求。在这条路上，需要我们持之以恒的去探索。
【参考文献】
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[4]陈晶晶.浅谈我国房地产金融风险及问题[J].商品与质量：理论研究,2011(12).
一、基本情况
2002年衡阳市城市建设投资有限公司成立,为衡阳市首家政府融资平台,到目前已发展到13家政府融资平台公司,其中市级4家,县级9家。主要分布在交通运输、城市建设、土地储备、国资经营等领域,如衡阳市城市建设投资有限公司,衡阳市非税收入征收管理局,衡阳市湘江水利投资开发有限公司,衡阳市土地储备中心等。全市13家融资平台中城建投资公司类占9家。
至2010年6月末,全市13家政府融资平台公司,资产总额为176.39亿元,负债总额84.91亿元,自有资金总额41.02亿元,融资总额73.04亿元,已开工项目数38个,已开工项目计划投资额64.75亿元,已开工项目到位资金35.4亿元,计划开工项目计划投资额45.66亿元。
二、主要特点
1、规模迅速膨胀。2008年12月末衡阳市地方政府融资平台在辖内银行贷款余额为7.16亿元,到2010年6月贷款余额为28.495亿元,在一年半时间内净增21.335亿元,增加3.98倍。还有国开行湖南省分行对地方政府融资平台贷款余额为28.335亿元。2009年,衡阳市城市建设投资有限公司通过发行债券融资15亿元。至2010年6月末,衡阳市各级政府融资平台融资总额达到73.04亿元。
2、地方政府主导。13家政府融资平台公司都由政府主导设立,董事会、监事会成员由政府任命,通过财政注资、土地划拨、规费收入等形式注入资本金。如衡阳市政府先后向市城市建设投资有限公司注入了市自来水公司、公交公司、道路公司等优质企业资产和近15000亩土地资源。同时,还将城市道路建设项目两厢各200米可用土地的受益权,市本级行政事业单位的经营性资产,自来水、污水处理、垃圾处理、户外广告、公交线路、停车位、车辆通行收费等经营特许权,市财政用于城市建设的资金等资源整合到该公司名下。
3、“打捆贷款”模式。打捆贷款是指以城市建设投资公司为承贷主体,以财政出具的还款承诺作为偿债保证,将若干基础设施建设项目组合起来作为一个整体项目向银行贷款的一种融资方式。目前衡阳市政府与国开行湖南省分行达成50亿贷款协议,主要用于供水、供电、城市道路等若干项目,贷款余额为28.335亿元。
4、项目贷款为主。至2010年6月,13家政府融资平台公司项目辖内银行机构贷款余额20.523亿元(其中,3-5年与5年以上期限的余额合计为16.658亿元,占比为81.17%),占贷款总额的72.02%。已开工项的37个项目中,公益项目为20个,占比为54.05%。
三、风险控制
目前衡阳市政府融资平台公司在辖内金融机构贷款余额为28.495亿元中,正常贷款为28.02亿元,占比为98.33%;关注类贷款为0.39亿元,占比为1.37%;不良贷款为0.086亿元,占比为0.3%。衡阳市地方政府融资平台依靠非财政资金偿债的贷款比例仅为9.48%。地方融资平台尚未出现不良贷款的风险有以下主要因素:
还款期限未到。调查的融资平台项目贷款的建设期和还款期设定时间较长。目前项目还处于建设期,只需偿还贷款利息部分,而该利息已计算在投资总额中,列为“正常贷款”。从衡阳市地方融资平台项目贷款期限看,没有发放1年内贷款,1-3年类占18.8%,3-5年类占41.5%,5年以上占39.6%,3年以上中长期基建类贷款占81.1%,到2013年将出现偿还本金的高峰。
银行多头授信。调查中13家地方融资平台获得多家银行的授信,其可以在授信额度内借新还旧,以甲还乙,可以暂缓风险暴露。
资产抵押高溢。银行对有政府背景或政府担保、有土地抵押的融资平台高看一眼,厚爱有加,在审查审批上绿灯放行,而融资平台为了获得更多的贷款,又虚高土地溢价,给融资平台抹上一层保护网。
银行监控缺位。由于融资平台政府色彩浓厚,银行高度宽容,不按具体项目监控其资金流向和用款进度,加之融资平台公司的财务报表不规范、不透明,商业银行很难获得真实准确的背景资料,很难对融资平台公司进入深入的贷后管理,掩饰真实偿债能力不足的风险。
四、风险表现
借款主体风险。调查中融资平台与地方政府有关部门是“一套人马,两块牌子”,存在政企不分,现代公司治理结构不健全,公司法定负责人和主要业务人员由政府有关部门人员兼职或指派,资本来源通常是财政注入或存量公共资产拼凑注入,盈利模式主要依赖于项目的使用权出让收入或地方财政补贴收入。在地方政府投资膨胀下,带来了空前的融资压力,迫使地方政府融资平台不惜成本与风险融资,用融资规模最大化来平衡“投资饥饿症”,至于资本与负债之间的比例是否失调,负债风险是否超出了融资平台的承受能力不在考虑范围之内。
还款来源风险。地方政府融资平台资金主要用于非经营性、准经营性项目,这些项目回收期长,低收益或无收益,项目本身还款能力弱,主要依赖财政收入偿还。目前衡阳各级政府融资平台已开工的38个项目中,就有20个属于公益性项目,集中于市政基础与农村基础设施。衡阳市政府2009年为融资平台公司归还银行贷款本息合计3.7亿元,2010年预计将归还本息合计约6.4亿元,但政府偿付债务本息困难很大。一是地方政府贷款建设的项目,大都不直接产生经济效益,无法用项目本身产生的效益来归还银行贷款,要用当地政府未来的财政收入来归还,而对于一个财力较弱的地方政府而言成为一个很大的负担。二是以政府未来税收作为担保存在不确定因素,土地抵押贷款偿还来源依赖于土地出让收入,而土地出让收入是一次性收取70年,不具备可持续性,土地出让收入高增长难以为继。三是以土地为抵押可能会导致系统性风险。一旦房地产深度下调,地价下跌,土地出让收入下降,会带来政府无力偿还债务的风险,造成银行坏账。
政策调险。在贷款期限内,国家的产业政策、环保政策,地方政府的区域经济发展、行业发展等政策调整,变动都可能对政府融资平台经营产生较大影响,而一旦政府政策对政府融资平台经营产生不利影响,可能直接影响到政府融资平台贷款的如期偿还。
财政风险。主要是地方融资平台过度负债,在无法以项目收益或公司经营收入偿还的情况下,在地方财政收入不可持续增长或宏观经济发生变化的情况下,地方政府无法还债的违约风险。2010年6月末,衡阳市各级政府融资平台融资总额为73.04亿元,其中贷款余额为56.83亿元(含国家开发银行贷款28.335亿元,城投债15亿元),而2009年衡阳市财政收入为70.03亿元,13家融资平台融资总额超过该市财政总收入,而作为中部不发达地区“吃饭靠财政,建设靠土地,发展靠金融”,地方财政状况比较严峻,可用收入中用于偿债部分很少。
金融风险。主要是来自地方融资平台不良贷款积聚带来的银行风险,从而导致金融体系的不稳定。一是以财政对借贷进行担保可能成为银行体系信贷质量方面的长期隐患。二是地方政府存在的投资冲动与追求短期政绩的行为,都无法避免存在重复建设、低效率投资的问题,甚至导致两高一剩产业死灰复燃,不良贷款风险不断积聚。三是由于投资与信贷政策的收紧,地方政府的一些投资项目可能难以继续融资,从而导致工程成为烂摊子,进而造成银行的坏帐。
五、政策建议
(一)摸清底数、全面清理。按照国务院国发(2010)19号文件《关于加强地方融资平台公司管理有关问题的通知》要求,对融资平台债务进行一次全面清理,对直接借入、拖欠或提供担保、回购等信用支持形成的债务按照分类管理,区别对待的原则清理规范,对公益性在建项目不得再通过融资平台融资,妥善处理债务偿还和在建项目后续融资问题。对承担有稳定经营性收入的公益性项目融资任务并主要依靠自身收益偿还债务的融资平台公司,以及承担非公益性项目融资任务的融资平台公司,按照公司法规定,充实资本金,完善治理结构,实行商业化运作。
(二)完善法规,规范运作。一是制定相关法律法规,对融资平台进行准确定位,将其融资投资活动限定在一定范围内,如城市基础设施和公益事业领域。二是做实资本金,限制负债率,明确地方政府对融资平台的债务责任,综合考虑各地财政经济状况及融资平台自身情况的前提下,合理制定融资平台的负债率限度,避免过度负债和债务转嫁。三是硬化地方政府的债务约束,以项目法人作为承贷主体,建立地方政府资产负债表,把分散在各个融资平台的融资活动纳入到政府资产负债表的整体框架之中,将地方政府债务收支纳入预算管理,落实有关债务人偿债责任,并定期向人大汇报,向社会公布,接受各方面的监督。
(三)严格控制,强化管理。各商业银行要加强对融资平台类贷款的控制与管理,坚持“逐包打开,逐笔核对,重新评估,整改保全”的原则进行全面清理。一是推进审慎的地方政府融资风险管理举措,强化对项目资本金的监控,对偿债能力的分析,控制打捆贷款,监测负债状况,把握贷款风险。二是加强融资平台的风险评估,全面评估项目风险,平台风险和财政风险。三是控制融资平台类贷款的集中度。四是加强对融资平台贷款使用方向的监管,防止贷款在项目之间挪用,切实保证银行贷款的安全性和可控性,确保信贷资产安全。
(四)吸引民间资本进入政府投资领域。目前,我国民营经济快速发展,民营企业投资实力不断增强,充实的民间资本正急需寻找新的投资领域,而地方政府投资外部性很强的文化、教育、医疗的公共基础设施,等于为社会奖金进入创造了良好的投资环境,同时以吸纳民间资本参与基础设施和公共服务投资所进行的融资创新,拓宽了民间资本的投资渠道。
1 房地产投资现状及存在的问题
房地产业的发展需要金融业的支持。房地产开发投资数额巨大。投资回收周期较长。占用的资金及支付的利息多，企业的自我积累根本不可能保证连续投入资金的需要，如果没有金融支持，企业就会发生资金周转困难甚至发生财务危机。房地产个人住房消费也需要金融业的大力支持。
房地产信贷是金融业的一项重要内容。房地产金融一般可分为开发信贷和消费信贷，据世界各国统计，住房金融有两个“三七开”之说，一个“三七开”是国内各项贷款中大约有30%是给房地产业，另一个“三七开”是房地产业贷款中的70%是贷给个人买房的，另外30%是贷给开发商。中国房地产金融从无到有，从小到大，发展十分迅速，而且发展空间非常大。
房地产金融市场结构单一，没有形成完整的房地产金融体系。缺乏多层次的房地产金融市场机构体系，缺乏多元化、规范化的房地产金融市场体系，缺乏独立、有效的房地产金融市场中介服务体系，没有形成完备的房地产金融一级市场，尚未建立房地产金融二级市场。
对房地产金融市场的监管和调控机制还很不完善。目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言还是相当滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待制订。
我国个人征信系统尚未建立，商业银行难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控，个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。
银行房地产信贷风险防范措施
政府要增强对房地产宏观调控的前瞻性和科学性，改善对房地产市场的监督管理，完善调控手段，提高调控能力，促使房地产业稳定、健康、有序地均衡发展，防止大起大落，防范房地产泡沫的产生。为此必须首先加强房地产市场统计工作，完善全国房地产市场信息系统，建立健全房地产市场预警预报体系。通过全面、准确、及时地采集房地产市场运行中的相关数据，并对影响市场发展的相关数据进行分析、公布，政府可以全面、及时、准确地掌握我国房地产市场运行情况，加强对房地产市场的监控和指导，以实现对我国房地产市场运行情况的预警和对房地产投资、消费的引导。其次政府要设计合理、严密的房地产税制，引导土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的过度投机。
银监会应加快发挥在社会信用基础和市场诚信制度建设中的重要作用，完善监管手段，提高监管能力，充分发挥其监管作用和服务功能。激励诚信行为，促使各经济主体在日常信用活动中养成守信习惯，彼此建立起互信、互利的信用关系，确立失信成本递增的违约制裁机制，严惩欺骗和违约行为，在全社会范围内营造起诚实守信的氛围和环境，促进金融稳定。
我国应当大力发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以达到分散银行信贷风险的目的。房地产对于银行依赖性过大，不利于自身发展，同时商业银行过度的房地产贷款，有悖于商业银行的“三性”原则。
加快住房按揭贷款证券化进程，降低银行按揭贷款风险。随着我国住房商品化加快，个人住房贷款将迅速增加。当到一定规模时，商业银行会面临较大的资金缺口，以及资金来源的短期性与住房贷款资金需求长期性矛盾，这无疑会带来新的金融风险。从国际经验看，一旦经济不景气，呆坏帐比例容易升高，而实施住房贷款证券化，可以分散该业务面临的金融风险。通过实施住房贷款证券化，使整个住房金融市场与资本市场有机互动，可以扩大商业银行的融资规模，同时还会带来良性的连锁效应，提高银行资产的流动性、降低银行开展住房贷款业务成本。
关键词：房地产投资；金融风险；问题研究
中图分类号：F832．45 文献标识码：B 文章编号：1007－4392(2006)11－0049－03
一、基层房地产金融的主要风险隐患
(一)房价波：功引发的风险
在正常合理改善需求、城市拆迁被动需求、长期投资需求和短期投机炒作等因素共同作用下，我国房地产价格波动幅度较大，部分地区房价上涨偏快。以唐山为例，“十五”期间，唐山市商品房价格年均增长12.8％，2006年上半年同比涨幅7．35％，分别比同期全省和全国高1．6和1．75个百分点。房地产价格是引导投资和消费的重要市场信号，房价偏高或波动幅度过大，会给经济金融带来诸多不利影响：一是房价虚高带来的高额垄断利润，会诱发盲目投资行为。二是房价大幅上涨，加重居民购房负担。据调查，目前唐山市收入房价比在10：1到12：1之间，房价租金比在300：1到400：1之间，大大超过国际公认合理水平。三是房价租金持续上涨，容易诱发抵押物价值虚高评估，银行存量房地产贷款而临较大贬值风险。
(二)供求不协调引发的市场经营风险
受利益趋使，大多数开发商热衷于高价化、大户型商品房开发，低价位、普通商品房供应偏少，过剩与小足并存，高档、别墅类住房大量空置，增大银行信贷资金安全风险。2006年3月末，全国40个重点城市可售商品住房中，24个城市户型面积120平方米以上住房超过50％，17个城市户型面积80平方米以下住房不到10％。而需求抽样问卷调查结果表明，在全部计划购买新房的家庭中，计划选购100平方米以下住房的占53．2％，计划选购100平方米以上的占46．1％，其中计划选购120平方米以上的权占13．6％，住房供需错位严重。住房供求不合理，一方面高档大户型住房相对积压，高层、高档商品房空置率升高，银行存量贷款风险相应增大；另一方面中低价位、中小户型商品住房供应相对不足，部分合理住房需求得不到满足，房价居高不下，进一步诱发房地产投资冲动，增量信贷资金更加集中到房地产领域，形成恶性循环。
(三)资金来源过于集中引发的风险
目前我国房地产融资渠道单一，房地产开发企业资金以银行贷款为主，房地产开发取得土地前期准备阶段、施工建设阶段以及房产销售阶段，都离小开银行信贷资金支持，包括土地储备和购置贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、施丁企业贷款、住房按揭贷款等，真正开发商自有资金占比较低。据专家推算，我国房地产开发资金约有60％来自银行贷款，个别地区更高。统计数据显示，2005年唐山市房地产开发企业直接来自银行贷款的资金量是2002年的3．05倍，年均增长45％，银行贷款占开发企业全部资金来源比例比2002年提高8．1个百分点，全市房地产开发企业直接和间接来自银行信贷资金的比例在52％左右，大大超过银行贷款最多不超过房地产总投资40％的国际通行标准。房地产开发企业对银行信贷资金依存度过高，在房地产市场总体繁荣的形势下，金融部门和房地产开发企业双方投资扩张冲动将在一定程度上互相强化，房地产信贷资金风险小断积聚，而一旦房地产市场经营形势发生变化，商品房滞销，开发商资金不能正常周转，房地产开发贷款将难以收回，开发企业的经营风险很容易转变为银行信贷资金风险，如果出现市场恐慌局部风险被放大的连锁反应，甚至可能影响整个金融体系的安全。
(四)个人住房贷款的潜在风险
一是个人住房贷款与住房开发贷款增长不同步。在2005年3月取消住房贷款优惠利率政策并先后三次提高个人住房贷款利率后，普通购房户贷款利息支出明显增加，目前5年以上期个人住房贷款年利率下浮15％后仍达5．8l％，比2004年10月前提高1．76个百分点，在住房价格未明显下降的情况下，相当部分居民住房贷款承受能力降低，提前还贷倾向增强。二是个人住房贷款流动性敞口风险突出。对全市个人住房贷款剩余期限情况调查表明，2006年6月末，唐山市全部个人住房贷款剩余期限在10年以上的占46．5％，剩余期限在5年以下的只有13．7％，由于商业银行资金来源的大部分为活期和短期定期存款，银行个人住房贷款资产负债期限结构不匹配问题突出，给银行造成的利率及资金头寸敞口风险应予关注。三是个人住房贷款日常管理难度大。由于个人住房信贷业务涉及户数多，日常管理工作量大，而县以下基层网点随着管理权限上收，一方面个人消费信贷业务成为业务发展重点，增长很快，另一方面机构人员大量裁撤，个人住房贷款管理人员明显不足，业务管理难度加大。
(五)期房销售引发的相关风险
我国现行的商品房预售制度对拉动内需，促进普通居民购房消费发挥了重要作用，但期房销售带来的抵押物悬空、甚至虚假按揭风险突出。期房销售占比偏高，宏观上会造成商品房销售面积大于商品房竣工面积，需求大于供给，掩盖部分已竣工商品房长期空置现象，微观上会造成房地产开发企在取得预售资格前，违规提前预收房款，提前占用购房户资金，如果未达到标准提前办理按揭贷款还会增加购房户利息负担。一些开发商甚至通过重复抵押或虚假抵押方式，骗取银行贷款，使银行信贷资金蒙受巨大损失。
(六)土地开发购置贷款引发的相关风险
一是土地储备和购置贷款操作风险较高。由于相当部分地方政府存在土地非饱和供应，保持土地卖方市场的心理偏好，平抑和稳定土地价格的动力不足，加之实际操作过程中土地开发储备贷款承贷主体资格、有效担保大多不太完善，基层金融部门对土地储备开发资金控制和监管存在较多困难。二是存量土地炒作相应增大土地储备和购置贷款风险。调查表明，2004年市待开发土地面积是2002年的2．57倍，2005年土地购置面积足当年土地开发面积的1．86倍，存量土地转手交易特征明显，地价虚增推动房价上涨，增大银行存量房地产贷款贬值风险。
二、有效规避房地产金融风险的对策
(一)切实加强监管，控制房地产投资过热势头
一是严厉打击擅自变更房地产项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价等不正当行为，严格房地产市场准入制度，从源头上控制房地产市场炒作行为；二是鼓励普通住房和经济适用房建设，加强对国家政策落实情况的检查力度，切实将九部委调控政策精神落到实处，加大中低价位、中小套型
普通住房、经济适用住房和廉租住房建设力度，在土地使用、资金等方面控制高层、高档住房的过度开发；三是加强土地市场监管，采取有效措施盘活存量土地，进一步发挥税收、信贷、土地使用登记等政策的调节作用，科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用情况动态监测监管，打击囤积土地人为炒作抬高地价行为；四是落实税费减免、资金支持等方面优惠政策，引导和调节住房需求，鼓励居民合理住房消费，切实解决低收入家庭住房困难。五是细化完善差别首付、利率优惠、住房性质认定等方面具体实施细则，增强政策的有效性和可操作性，杜绝钻政策空子，将税费负担转嫁普通购房户，变相助推房价上涨行为，确保国家每项政策都真正收到实效。
(二)规范房地产信贷操作规程
一是严格控制对不具备房地产开发资质企业发放房地产贷款，严格资本金，落实房地产开发项日“四证”真实性审核，对资本金达不到规定标准、行为不规范的开发商和个人购房者，坚决不于贷款；二是认真进行项目可行性评估，从严控制对商用房开发项目信贷支持；二是适当控制土地储备购置贷款发放，禁止向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金贷款；四是充分利用个人征信系统，从严控制对高档住房以及个人购买第二套以上住房按揭贷款业务；五是加强对住房开发贷款贷后管理，从规范操作、加强审查、落实责任等方面做好对贷款实行全过程动态监控，确保房地产金融持续健康发展。
(三)健全体制、机制，为房地产金融发展创造良好外部环境
一是完善相关法律法规。在《商业银行法》、《合同法》等法律法规中增加规范房地产金融业务的具体条款，增强房地产开发企业法律意识，约束规范房地产开发企业经营行为。二是严格落实相关制度规定。对于提供假资料、假资信骗取贷款的企业和个人，严格按照法律追究当事人责任。三是健全完善个人信用登记管理制度。以个人征信系统建设为契机，完善信用等级评估体系，构筑信息共享交流机制，为金融机构全面、连续掌握借款人信用记录，及时发现和预警贷款风险提供高效服务。四是完善房地产统计信息披露制。将房地开发、销售以及中介机构二手房信息适当集中，建立信息共享平台，有效解决房地产信息不对称问题，为居民选房、购房提供最大方便。建立房地产信息中心，为金融机构信贷决策提供最大方便。五是建立科学、规范、高效的房地产市场监测体系，及时进行风险预警提示，防止房地产企业的炒作行为。
(四)拓宽融资渠道，分散房地产金融风险
在实际工作中，在建工程具有多重涵义：从会计核算来看，在建工程科目反映企业尚未完工的基建工程发生的各项实际支出；从建设过程来看，在建工程是指准备施工或正在施工或虽已完工但尚未通过竣工验收和取得有关权利凭证的建设工程。
在建工程抵押牵涉的法律关系比较复杂，与现房相比，在建工程具有较为鲜明的“不确定”特点：一是实体上的不确定状态，即工程未完工，其形态和价值是不断变化的，还不具备建筑物的最终形式；二是法律上不确定的状态，即未取得权证，有关权属关系尚不明朗，因此在建工程不同于普通法律意义上的“物”，以在建工程抵押，是确立抵押关系还是确立抵押权?一直存在争议。《担保法》对于在建工程是否可以抵押没有作出明确的回答，但该法没有禁止把在建工程作为抵押标的；最高人民法院《担保法司法解释》第47条明确规定了：依法获准尚未建造的或正在建造中的建筑物抵押，当事人办理了抵押登记的，人民法院可以认定抵押有效，第一次明确了在建工程可以抵押；建设部《城市房地产抵押管理办法》第3条规定，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。2007年10月1日《物权法》实施，该法第180条明确规定，正在建造的建筑物可以抵押；2008年4月，为《物权法》配套的《房屋登记办法》(建设部第168号令)颁布，第59条规定，“以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记”。
二、在建工程抵押范围
在建工程抵押的核心在于明确抵押范围。在建工程在建设期间每天都在发生变化，对在建工程抵押权的范围存在不同的认识：有的认为，抵押范围仅为抵押时点的已完工部分，不含以后新增部分；另一种观点则认为抵押范围为该工程的全部，即包含已建和未建部分。目前北京、广州、成都、福州等城市采用前种做法，上海市则采用后种做法。本文认为：
1.金融机构接受在建工程抵押时，主要看重已经建造完成部分的价值，基本上不考虑尚未建造部分可能具有的价值；
2.根据在建工程抵押的内涵来看，“以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产”，指明了以现状投入资产为抵押范围，未建部分尚未投入，也就没有包含在抵押范围之内；
3.已建部分在达到抵押条件时已经具备了一定交换价值，可以作为抵押品处置；
4.《物权法》第187条将“建筑物抵押”和“在建工程抵押”是一并加以规定的，均规定为“应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”，可见在建工程抵押就是设立的一般抵押权；
5.《房屋登记办法》把在建工程抵押归为“一般抵押权登记”，把预购商品房抵押(按揭)归为“预告登记”，这反映了将在建工程和预购商品房区别对待的立法意图，即：将在建工程抵押视同一般的现房抵押，在设立抵押时就建立房屋登记簿，因此在建工程抵押的范围也就是指已经建成的部分。
因此，在建工程抵押中的抵押财产就是“土地使用权及房屋已经建造完成的部分”，未建部分属于新增建筑物，不在抵押范围内。
三、在建工程抵押条件
在建工程抵押的关键在于设定抵押条件。在建工程与现房不同，在建工程处于建设过程中，能否建成尚具有一定风险，不具备完全的使用功能，因此，为了保护债权人(如金融机构)利益，不是任何形式的在建工程都适宜于抵押，必须保证在建工程具备一定的可变现性才能设定抵押权，一般都对在建工程抵押设立了条件。
1.只能用于本项目建设贷款抵押。在建工程的抵押目的有两种观点：1)根据建设部《城市房地产抵押管理办法》的规定，在建工程抵押目的是“抵押人为取得在建工程继续建筑资金的贷款”，在此明确了在建工程的“专用性”：只能为在建工程抵押人本人而担保，只能为在建工程贷款本身而抵押。2)依据《物权法》和最高人民法院《担保法司法解释》，在建工程可以为在建工程抵押人的其他债务或者为他人的债务设定抵押。本文认为，在建工程抵押是为解决在建工程建设周期长、资金缺口大、建设者融资难等问题，保证在建工程的顺利完工，因此，在建工程抵押目的以第一种观点为宜，即：抵押人只能为自己的在建工程贷款而以该在建工程设立抵押，因为若在建工程对其他债务(抵押人或第三方)而担保，往往容易造成在建工程的不确定性，甚至导致工程不能完工，形成“烂尾楼”工程，极易损害贷款银行的利益。
2.土地使用权。在建工程抵押必须保证相应的土地使用权同时抵押，对于出让用地，必须已经交付全部土地出让金，取得国有土地使用权证书；对于集体用地，由于法律规定其不得转让，故不得进行抵押；对于划拨土地，以该土地使用权设定抵押，应经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准，也就是说应履行法定的审批程序后才能抵押。
3.建设审批程序。在建工程抵押必须保证建设项目的合法性，用于抵押的在建工程应具备“三证”(《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》)，表明建设工程手续完备、程序合法，项目可以顺利转让。
4.投资进度。为保证在建工程具有可转让的属性，项目必须达到一定的投资进度才能抵押：1)在建工程抵押必须达到商品房预售条件，根据《城市房地产管理法》规定，“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”；2)根据《长沙市城市房地产交易管理办法》(长沙市人民政府第89号令)规定，“房屋土建工程完成50%以上或多层建筑封顶、高层建筑达到十层”。
四、在建工程评估技术思路
在建工程的建造是一个循序渐进的过程，从开始建设到最终完工需要经过基坑开挖、基础施工、施工至正负零、主体结构施工、主体结构封顶、内外装修及安装工程完工、室外工程完工、工程整体基本完工、通过综合验收等几个阶段。以工程是否通过综合验收为节点，可以将在建工程划分为两种类型：一种是工程未完工，尚未通过综合验收的“在建物”；一种是工程基本完工，已经通过综合验收，但尚未取得产权证的“准现房”。在建工程评估主要方法有成本法和假设开发法，一般应根据在建工程不同形象进度采用不同的评估方法，对于“在建物”，一般适用于成本法评估；对于“准现房”，一般适用于假设开发法评估。
(一)成本法
成本法评估技术思路是以在建建筑物连同其土地使用权的现状总投入资产反映在建工程价值。
在建工程评估价值=土地价值+建筑物现状总投入价值
建筑物总投入价值=建筑安装工程费用+专业人员费用+管理费用+报建费用+投资利息+开发利润+销售费用+销售税金及附加
1.土地价值。计算土地价值时应注意两点：一是对于一宗土地上规划多栋建筑物的情形，应采用该栋在建工程分摊土地面积进行测算，必要时应作土地分割测绘，明确该栋在建工程所占土地界址；二是土地价值应采用评估时点的市场价值，而不是土地取得成本，可以利用通常的土地估价方法(市场比较法、基准地价系数修正法等)进行测算。
2.建筑物总投入价值。建筑物总投入价值由多个子项组成，如专业人员费用、报建费用等发生在项目前期，与工程进度无关；如建筑安装工程费用、管理费用、投资利息、开发利润、销售费用、销售税金及附加等与工程进度和销售进度有关，上述费用应分别计算。
3.建筑安装工程费用。测算建安工程费用需要确定两个基本参数：一是单位造价，应根据建筑结构类型确定其建安工程的单位造价；二是工程形象进度，建安工程从建设到完工一般要经过土方工程、基础工程、结构工程、电气设备安装工程、给排水工程、内外装修工程、室外工程等分项工程，各分项工程投资占建安总投资的比例一般是比较固定的，如高层建筑的土方工程和基础工程占建安总投资的15%-25%、结构工程占建安总投资的50%-60%，工程形象进度就是指在评估时点已经完成了哪些分项工程，工程进展达到了什么程度(用百分比表示)。
4.专业人员费用包括市场调查、可行性研究、环境影响评价、规划及建筑设计、建设工程招投标等项费用，一般为建安费用(已建部分和未建部分总预算额)的3%-5%。
5.报建费用主要是指基础设施配套费，一般按照土地级别和用地类型不同进行征收，长沙市标准为360元/平方米至120元/平方米不等。
6.管理费按建安费用(已建部分的预算额)的5%-8%计。
7.投资利息应考虑地价和已建部分建安费用两部分，其中地价假设一次性投入，计息期为取得土地至评估时点，已建部分建安费用假设均匀投入，计息期为开工至评估时点这段时间的一半。
8.开发利润可以采用投资利润率，以上述已投资总额为基数，利润率为15%-35%，根据当地房地产市场情况及社会平均利润率确定。
9.销售费用主要包括买卖手续费、广告宣传费及费，一般为评估时点销售收入的4%-6%。
10.销售税金及附加主要为营业税、城市维护建设税及教育费附加，为评估时点销售收入的5.5%。
(二)假设开发法
假设开发法评估技术思路是以在建工程的预期市场价值扣除续建成本、管理费用、销售费用、销售税金后的净值，结合现金流分析技术，对净值在销售期内折现，以求得的折现值反映在建工程价值。
在建工程评估价值=[续建完成后的不动产价值-续建成本-管理费用-销售费用-销售税金]/(1+r)n/2
上式中，r―房地产折现率
n―销售期
1.不动产价值。确定在建工程续建完成后(现房)的市场价值应注意：一是采用市场比较法确定未来不动产价值；二是未来不动产不可能100%售完，特别是针对地下停车场和商业裙楼应考虑一定的销售率。
2.续建成本、管理费用、销售费用、销售税金可以参照“成本法”确定。
3.房地产折现率。折现率采用基准利率加风险调整值的方法确定。
4.销售期。从评估时点起至不动产销售完成需要经历一段时间，根据项目规模大小和市场行情不同，销售速度不同，销售期一般为0.5年―1年。
5.折现期。从现金流角度看，未来不动产销售属于现金流入，续建成本、管理费用、销售费用、销售税金等费用开支属于现金流出，假定销售和费用发生都是均匀的，折现期为销售期的1/2。
五、在建工程抵押变现分析
在建工程抵押权可以对抗其他债权请求，但作为贷款银行也应该注意，抵押以后并非万事大吉，在行使抵押权的过程中仍然潜伏许多“陷阱”，影响在建工程变现能力：
1.建设工程价款优先受偿权。《合同法》第286条规定：“承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”，最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中认定：建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。因此，当在建工程拍卖处置时，从拍卖价款中优先支付发包人(开发商)拖欠承包人(施工单位)的工程款，银行只能从剩余部分受偿。因此，银行一般要求承包人(施工单位)出具《放弃工程款优先受偿权的承诺函》，以保证自身抵押权的优先地位。
2.土地出让金优先权。根据《担保法》第56条的规定：“拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。”按照上述规定，土地管理部门收取土地出让金的权利也优先于银行的抵押权。因此，在评估划拨土地上在建工程价值时，必须扣除划拨土地应缴纳的出让金。
3.税收优先权。2001年新修订的《税收征收管理办法》第45条规定：“税务机关征税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”该规定表明，欠税行为发生在设定担保之前，税收优先权在顺序上优先于抵押权。如果房地产开发企业在在建工程抵押之前已经拖欠税款的，商业银行在处置抵押物时就会受到限制，商业银行只有对收税后的剩余部分才可以受偿。
4.法院查封。由于我国土地和房产的登记部门不同，办理在建工程抵押需要先到国土部门撤消原有的土地使用权抵押，再到房产部门办理在建工程抵押。根据《担保法》规定，“依法被查封的财产是不能抵押的”。当银行注销土地使用权抵押、办好在建工程抵押之前的这段时间内，在建工程被查封，此时，在建工程将无法办理抵押登记；此时银行若回到国土部门，却遇到土地也已经被查封而无法办理新的登记，恢复原有的土地抵押也无法做到，最终造成了抵押落空的尴尬局面。
5.已预售商品房。对同一套商品房，在建工程抵押与商品房预售不能同时并存，可能有两种情况：一是在建工程抵押在先，商品房预售在后，此时开发企业必须事先取得抵押银行同意，解除已设定的抵押关系，才能与购房人签订预售合同；二是商品房预售在先，在建工程抵押在后，此时银行在确定在建工程抵押范围时宜将已预售的户室扣除在外，避免潜在的法律纠纷。
6.公共用房。房地产开发项目一般都要配备一定数量的公共用房，如物业管理用房、配电间、消防室等，这些公共用房属于为小区配套使用，是不能转让的，因此银行在确定在建工程抵押范围时也宜把这一部分公共用房扣除。
【关键词】房地产经济波动；金融风险；防范
一、引言
我国国民经济的发展离不开平稳运行的房地产经济，由此可见房地产经济在我国社会经济当中占有至关重要的地位。在最近一段时间以来，我国的社会经济进入到高速发展阶段，城市化进程的脚步持续加快，社会结构也在不断发生变化，因此导致房地产经济发展的环境日益复杂，经济波动的情况时有发生，直接导致金融行业风险的增加。了解造成房地产经济波动的原因并及时提出防范金融风险的方法已经迫在眉睫。
二、影响房地产经济波动的原因
（一）投资回报率
房地产行业本身具有双重性质，消费性和投资性共存，投资者的投资回报率进直接影响房地产行业的发展，假如投资者能够获得较大的投资回报，那么则会有大量的投资商加入房地产行业的投资力度，不断追加投资金额，此时房地产行业的经济曲线将呈现出持续上扬的趋势，房地产行业在此基础下将实现大发展，房屋总供给量也将不断增加，这必然会导致房地产经济出现波动。
（二）供需关系
不断变化的市场情况直接影响着房地产行业的供需关系，并逐渐成为影响其发展的核心要素。鉴于供需关系本身具有极强的不稳定性，房地产行业必须充分尊重客户的需求，并以此为根基否则将直接导致房地产经济出现下滑；与此同时，资金、技术、劳动力等各种因素也会在一定程度上限制房地产经济的发展，导致房地产行业供求关系失衡进而造成经济波动。
（三）社会环境
当前我国社会正在转型阶段，社会结构不断发生调整和变化，人们对房地产的观念也在不断发生变化，关于房地产的认识例如其质量、需求等各方面也在不断发生变化，在城市化进程不断推动的背景之下，房地产经济的波动也越来越强烈。
（四）政策影响
当前我国为管控房地产经济并推动其实现正规化平稳发展，制定并出台了一系列相关法律法规以及政策制度，特别是在土地资源方面推行的制度更是直接影响着房地产行业的发展。而政府出台的财政政策、货币政策以及调整银行利率等也会对房地产经济产生较大影响，并导致房地产价格发生变化最终造成房地产经济不断呈现上下波动。
（五）特殊原因
部分天灾人祸等特殊原因也会对房地产经济造成影响，直接表现为房地产价格出现大幅度波动，比如说大地震以及前段时间的南方大暴雨、洪涝灾害等导致周边房价一度出现大幅度下跌；而修建地铁、车站等基础交通设施建设也同样会影响房地产价格，正在修建的地铁站附近房价已经翻了一番多，因此城市规划以及自然灾害等特殊原因也会对房地产经济产生影响。
三、我国房地产金融风险的防范措施
（一）证券化住房抵押贷款
房地产行业与金融行业经常捆绑在一起，二者之间具有极其紧密的联系。以山东省为例，山东省当前有大约百分之九十的房地产商通过向银行申请贷款业务从而获得开发建设资金，而商业银行的大客户群也以房地产商为主，因此房地产经济与金融机构可谓是一荣俱荣、一损俱损。在此基础下，房地产经济发生波动无疑会增加金融行业的风险，为提早对风险进行防范需要金融机构率先将房地产抵押贷款证券化，以此分散风险。证券化住房抵押贷款指的是金融机构将现有的住房抵押款进行集中，证券机构通过现金方式购入大量证券，之后依据信用评级以及金融担保等将提供给投资者的资金证券化。商业银行等金融机构通过转让部分收益权能够及时收回资金从而有效降低自身风险。
（二）建立信托投资基金
当前房地产行业投资缺乏流动性、投资门槛过高一直受到融资较难等问题的困扰，导致房地产行业将金融机构看做是唯一的融资渠道，对其依赖程度越来越高，这也在无形之中加剧了金融机构需要承担和面临的风险。因此以商业银行等为首的金融机构需要积极建立信托投资基金，将投资者的范围不断扩大，既缓解房地产商等投资者融资困难的问题，另一方面也能够有效将其原来需要承担的风险缩小化、分散化，增加金融机构的安全稳定性。
（三）加强风险管控能力
金融机构自身需要尽早强化风险管控能力，加强对风险的事先预防代替传统的事后弥补。在同意为投资者提供贷款前需要对其信用程度以及还款能力进行全面深入分析，在此过程中一旦发现房地产商等投资者出现无力偿还银行贷款情况使，需要在第一时间查封并没收其抵押资产以降低损失。除此之外，金融机构需要对房地产信贷各环节进行全面监控管理，定期对其建设和投资情况进行追踪调查。银行需要严格按照发放贷款的业务流程完成操作，对内部体制进行深化改革，建立健全内部监控机制和员工考核制度，将权利与责任高度统一，以此来降低和防范金融风险。
四、结论
总而言之，自从2005年以来，我国房地产行业正式进入了蓬勃发展阶段，一度成为推动我国国民经济发展的中坚力量，然而在盲目追求高速度的发展之下，房地产经济出现了较多泡沫，房价高居不下，开发商捂盘惜售恶意哄抬房价等情况屡有发生，经济出现较大波动。因此国家和政府需要加大对房地产经济的管控力度，金融行业也需要结合实际情况，通过将房地产抵押贷款证券化、建立信托资金等拓宽房地产行业的融资渠道，提升自身的风险管控能力，有效做好应对金融风险增加的防范措施，避免因经济波动而造成金融机构产生大量损失。
参考文献：
[1]郝丁.我国房地产经济波动与金融风险防范研究[D].西南财经大学，2016
【摘要】
防范房地产金融风险，不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的要求，而且对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。首先对当前我国房地产金融面临的主要风险进行分析，然后对风险产生的原因进行解释，最后给出相应的政策建议，以防范风险。
【关键词】
房地产；金融；银行业；风险
一、当前我国房地产金融面临的主要风险
（一）房地产开发企业高负债经营隐含财务风险
银行和房地产之间一开始就有着千丝万缕的联系。开发楼盘需要贷款，买房人也要靠银行提供按揭贷款。统计数据显示，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。以北京为例，2010～2013年北京市房地产开发企业平均资产负债率为81.2%，房地产开发企业负债经营的问题较为严重。一旦资金链条断裂，风险就会显露。
（二）假按揭凸显道德风险
2005年3月17日以前，个人住房贷款利率低于房地产开发贷款利率，审批也比较容易，开发商便将按揭贷款作为另一项融资渠道，既可降低财务成本，又可缓解资金周转困难。假按揭发生的原因有的是由于不法房地产商利用银行掌握的信息有限骗贷，有的则是银行工作人员与开发商勾结，共同骗贷。
（三）基层银行发放房地产贷款存在操作风险
突出表现：一是贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严。二是抵押物管理不规范，办理抵押的相关职能部门协调配合不力，不按程序操作，造成抵押品贬值或抵押无效。三是个别基层行贷后管理混乱，个人贷款客户资料不够全面和连续，缺少相关的风险预警措施。
（四）房地产贷款法律风险加大
新法律法规限制了贷款抵押品的执行。2004年10月26日最高人民法院的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，自2005年1月1日起施行。该规定第六条“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债”。这意味着如果贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款，增大了商业银行的房贷风险。
二、我国房地产金融风险形成的原因
（一）房地产企业自有资金不足，资金来源主要依靠银行贷款
目前银行资金至少占房地产企业资产总额的70％，当市场出现波动，房地产开发商就会因资金链断裂而导致还款困难，房地产市场的投资风险和信用风险都转变成了商业银行的信贷风险，最后损失的是商业银行的利益。房地产开发贷款基本都以抵押形式发放，银行对抵押物价值确定的主要依据是交易价格和评估机构的评估价格。由于信息不对称性的存在，交易价格具有不确定性；由于国内房地产价格评估不成熟，评估机构的评估价格不能真实反映抵押物价值。
（二）个人住房消费信贷造成的银行潜在风险
贷款人在信贷过程中为追求利益而隐瞒信息，银行不能合理估计其偿还能力，导致房地产金融风险加大。原来各商业银行都把个人住房消费信贷作为优质业务来发展，在房地产市场行情较好时，风险问题被掩盖；在房地产市场行情不好时，通过银行贷款购买商品房作为居住用的消费者，可能会因收入变化而违约，而商业银行普遍缺乏个人住房消费信贷的事前风险预警和事后资产保全机制。
（三）银行管理制度不完善
由于银行管理人员对房地产风险认识不足，商业银行普遍大力发展房地产信贷，在经营业务上易产生急功近利行为。为抢占市场份额，部分地区的商业银行甚至违反有关规定，放松信贷条件，在一定程度上助长了房地产“过热”的行为，同时恶性竞争使得各商业银行不惜违规操作发放房地产贷款，也助涨了房地产投资中的不良倾向，促使金融腐败的滋生，诸如此类的原因都会给银行带来潜在风险。
三、金融机构防范和化解房地产金融风险的政策建议
（一）严格遵守对房地产开发企业的贷款程序
银行房地产开发贷款管理应重点注意以下内容：一，检查房地产开发企业的资质，比如是否拥有合格的房地产开发资质证书。二，审查房地产开发公司以往的信用记录，比如是否拖欠工程款。三，向作为企业集团成员的房地产开发企业发放房地产开发贷款时，明确借款人在企业集团中的地位和资产情况，密切关注借款人与其关联企业的关联交易。
（二）规避房贷操作风险
各银行应完善房贷操作程序，加强抵押物管理，合理地办理抵押手续，规范抵押物估价行为。革新档案管理模式，发挥档案管理效能，为贷款清收提供有力支撑。各银行总行应制定房贷管理操作手册分再发到各基层银行，操作手册主要包括完善合约的程序和违反操作程序的责任制度等。不定期组织关于金融、法律和房地产等知识的培训，培育一批高素质的房地产贷款业务队伍。
（三）加强利率风险管理
提倡商业银行提供多样化的住房信贷产品，满足借款人规避利率风险的需要。商业银行应提高服务意识，设计符合各类消费者需求的贷款品种。商业银行可尝试发放固定利率个人住房贷款，使商业银行的贷款收益与其资金成本相匹配。有关部门应进一步研究利率风险管理工具，推出利率互换、利率期权和互换期权等利率衍生产品。
（四）完善住房置业担保制度
2000年建设部出台《住房置业担保管理试行办法》，个人住房贷款担保新机制开始逐步建立与完善。担保公司的风险管理重点在于对借款人的资格审查和对抵押物的评估、处置。与银行相比，住房抵押贷款担保公司拥有对住房处置变现的专业优势，能从专业角度对抵押物房地产的风险作出预测和防范。
（五）进一步研究房贷保险制度
个人住房贷款保险分为三类：一是抵押住房的财产保险，主要保障房产免受意外事故和自然灾害毁损的风险；二是贷款者的定期信用人寿保险，主要是在还贷期内贷款人因疾病或意外伤害而丧失工作能力或死亡的情况下，保证银行能安全收回贷款，贷款者的家人能继续居住；三是抵押贷款购房履约保证保险，当投保人因为死亡、失业等约定原因无力还贷时，保险公司代其向银行清偿剩余债务，同时行使追偿权，从抵押物中得到补偿或向投保人追回赔款。房贷保险实际运行中存在银行指定保险公司、强制购买等问题，应专门研究房贷保险，充分发挥房贷保险的风险分担职能。
参考文献：
关键词：金融；风险；防范；体系
中图分类号：F830 文献标识码：A 文章编号：1003-4161（2012）05-0101-03
随着金融一体化和经济全球化的发展，金融风险日趋复杂化和多样化，金融风险管理的重要性愈加突出。金融风险的管理过程大致分为确立管理目标、进行风险评价和风险控制及处置三个步骤。金融风险防范工作主要集中在风险评价和风险控制两个环节。金融风险评价是指包括对金融风险识别、金融风险衡量、选择各种处置风险的工具以及金融风险管理对策等各个方面进行评估；金融风险的控制是金融风险管理的对策范畴。
从2008年的金融危机，到温州民间借贷风波，再到当前银监局要求5大商业银行自查28万亿的贷款，都说明我国金融风险防范体系还不健全，风险管理仍存在不足。简言之，金融经营的是货币，是风险，金融机构能否建立良好的风险防控体系是发展的前提。因此，研究金融风险防范体系构建有着重要的理论与现实意义。
一、金融风险管理现状分析
（一）不良贷款数额越来越大
宏观经济下滑，商业银行的不良贷款压力日益增大。银监会已经要求工、农、中、建、交5家大型商业银行开展28万亿贷款的五级分类自查工作。五家大行贷款余额超过20万亿，五级分类不真实的情况值得重视。银监局将重点检查银行五级分类制度的合规性、资产分类流程的完整性和资产分类结果的准确性。有数据显示：浙江省2012年4月底不良贷款为637亿，比年初增长145亿，增幅近30%；2011年末，温州银行业的不良贷款率由年中的0.37%攀升至1.36%；2012年2月，该数据增加至1.74%；而后，逐月攀升——3月末为1.99%；4月末为2.27%；5月末为2.43%；6月末2.69%。以上情况充分说明不良贷款存在着逐渐攀升的危险趋势。同时按照危机从企业——民间金融——银行这一传递规则，此前的民间金融危机势必会引燃银行原本隐藏在背后的不良贷款。2012年第25期财新《新世纪》以《不良贷款来了》为题证实了当前银行的不良贷款比率和金额都在攀升这一论断。
（二）高层管理者越来越重视
2011年12月份的中央经济工作会议把“防范金融风险”提到了2012年宏观经济政策的突出位置。银监会主席尚福林在银监会2012年第二次经济金融形势通报分析会议和2012年年中监管工作会议上指出，银监会下半年将继续扎实推进地方政府融资平台贷款风险管控，继续强化房地产贷款风险防控，加强房地产信托风险管理。同时要求银行业金融机构和银监会系统要牢固树立风险意识，严守风险底线，加强前瞻分析研判，做到早发现、早报告、早处置，防止个别领域、个别地区的局部性风险演变为全局性、系统性风险。《南方都市报》2012年07月30日报道：国务院针对房地产市场调控政策措施情况专门派出专项督查组检查银行对个别楼盘房贷业务，以了解银行内控风险。
（三）贷款种类越来越分散，风险范围越来越广
2012年1月举行的全国金融工作会议显示，截至2011年11月末，我国金融业总资产为119万亿元。这个数据比2004年增长了2.56倍，但银行业资产总额在整个金融业资产中的占比由2004年的94.3%下降为2011年11月末的90.8%，而证券、保险的资产占比则分别由2.2%、3.5%，提高至4.2%、5.0%。随着国家对农业和小微企业的扶持，根据银监会数据，截至2012年5月末，我国新型农村金融机构已经组建了817家，这些机构80%的贷款投向“三农”和小企业。截至6月末，银行业金融机构涉农贷款（不含票据融资）余额16.29万亿元，比年初增加1.67万亿元，同比增长21.6%，增速比各项贷款（不含票据融资）增速高7个百分点；引导大中型银行提升服务效率，推动小型银行发展小微金融业务，截至6月末，用于小微企业的贷款余额13.5万亿元，同比增长18.5%，比各项贷款平均增速高2.6个百分点。2012年7月28日召开的“2012生态文明贵阳会议”绿色金融论坛提出了“绿色金融”的概念，但我国绿色信贷工作新，绿色金融产品创新少，随之而来的就是绿色金融业务的高风险，银行在风险的识别、计量和管理能力等方面都亟待加强。这些都说明金融风险的管理范围越来越广，难度越来越大。
（四）金融机构种类多、数量庞大
截至2012年4月末，全国共组建村镇银行749家，其中开业681家，筹建68家。已开业村镇银行资产总额2653亿元，存款余额1758亿元，贷款余额1511亿元；累计吸引各类资本437亿元，累计发放农户贷款52万笔、小微企业贷款9.3万笔，金额3204亿元，占累计发放贷款总额的72%。目前，在村镇银行的股权结构中，民营资本直接和间接持股占比达到74.3%。由此可见，农村金融机构的增速很快，涉农和小微企业的贷款大幅增加。这给金融风险的防范带来更大的难度。
二、金融风险防范工作存在的不足
金融风险严重威胁国家的经济安全。当前，我国在现代金融机构体系、金融市场体系和金融监管体系建设方面还有待健全，金融机构在股权结构、资本实力、资产质量、治理结构和管理机制等方面，尤其是风险防范方面，与先进国家和地区相比存在较大的差距。金融风险防范工作重在“防”上下工夫，也就是事前预防。从根本上来说，金融是为实体经济服务的，因此金融风险的防范工作要从服务对象上人手，如果金融服务的对象不出现风险，那么金融风险发生的概率就会大大降低。从当前来看，金融风险防范工作主要存在以下几点不足：贷款五级分类存在偏差、贷款所投项目专业性预测欠缺、金融风险防范体系网络利用不足、金融风险防范工作的专业化人才缺乏、担保制度不完善、风险危害性的宣传性不够。
（一）贷款五级分类存在偏差
监管层总结了贷款五级分类出现偏差的7大原因。具体包括：分类政策制度或系统不完善；未严格执行分类政策及标准；分类不及时连续；未及时审批认定分类结果；通过借新还旧、以贷还贷、重组等延迟风险暴露及贷款违规；未充分及时收集分类信息或分类人员知识经验欠缺；借款企业、中介机构提供的报表报告失真等。
（二）贷款所投项目专业性预测团队欠缺
当前各金融机构采取的操作方式多数为：固定成本的借贷行为匹配主动管理型的操作方式。所谓固定成本的借贷行为匹配主动管理型的操作方式就是金融机构只管把钱借出去，收取固定的利息，对资金的使用不做监控。这种行为势必导致各金融机构对资金所投项目的实地考察工作不足，更谈不上专业性的预测了。对项目实地考察不足就是对风险防范实地考察不足。同时各银行的目标很明确，赚钱是第一位的，尤其是在经济形势好的情况下，贷款者都会如期还款，尤其是在房地产市场处于上升期的时候，各金融机构对收回利息和贷款有一定的把握。但当前形势不同了，经济处于下行期，企业老板跑路，民间金融受到首当其冲的冲击，导致民间资金惜贷，进一步导致银行面临的风险越来越大。
究其根本原因，导致金融机构不重视对所投项目的专业性预测的根源在于缺乏专业性的人才和相应的制度约束、风险防范体系不健全。项目的可行性、盈利性、风险性等专业性预测需要专业化、项目化的人才，这项工作不是一个人、两个人可以完成的，必须组建相应的团队方可完成，同时需要建立风险防范体系，在风险防范体系中输入相关的数据备查，进行事前控制，才能使资金的使用管理和监督工作落到实处。
（三）金融风险防范体系网络利用不足
在互联网高度发达的今天，金融风险防范体系必须充分利用互联网，这样的防范才能全面，防范工作才能落到实处。众所周知，各个企业为获得资金，向各金融机构提供财务报表，但这份财务报表绝大多数内容是按照贷款条款的标准造假造出来的，也就是当前会计界最盛行的说法：两套账，即企业想怎么做账就怎么做，尤其是一些中小企业，这绝不是会计人员的职业道德，由于制度不健全，会计人员的工作受控于老板。又比如，各企业为少纳税，在税务局的网站上输入的报表肯定与提供给银行的不一样。因此，银行系统应该与税务局的系统在一定程度上进行联网。同时，加强事务所的管理，现在的事务所在很大程度上形同虚设。
（四）金融风险防范的专业性人才缺乏
金融风险管理师（FRM）是全球金融风险管理师协会GARP主办的考试证书，具有国际性，FRM已经得到欧美跨国金融公司、监管机构，特别是华尔街的认可和支持。如今，FRM资格证书已经成为众多国际金融机构和跨国公司风险管理部门的从业要求之一，截至2012年2月中国已取得FRM证书的大约在1200人左右。相对于庞大的金融机构组织来说，我国金融管理师的数量是凤毛麟角。目前国内还有一种注册类的风险管理行业的证书，即注册风险管理师（CERM），其主要是面向企业全面风险管理。2011年12月29日，关于开展拟新增职业“风险管理师”职业信息调研工作会议召开，国家发改委、人力资源和社会保障部、中国人力资源开发研究会及亚洲风险与危机管理协会等相关领导出席会议，说明金融风险管理人次的缺乏已经引起高层的重视。
（五）担保制度不完善
担保制度在浙江省尤其盛行，它是连坐制度的衍生。担保制度主要存在如下缺陷：登记机关分散，不利于有关交易当事人查阅登记，很难给当事人提供全面的信息；现行的动产抵押登记系统不完善，导致抵押登记效率低下；担保是一种事后风险追偿的机制，并不是风险的防范措施；担保链条的存在会极大地加剧整体性的风险，你给我担保，我给他担保，他再给他担保，不断衍生下去，只要链条上任何一家担保出问题，整个链条都会出现问题。因此，担保制度不仅无助于风险的控制，反倒极大地加剧了风险的产生。
三、构建多元化的金融风险防范体系
风险管理并不只是控制，而是参与到各个业务条线和流程中，体现的不仅仅是风险政策。金融风险管理包含度量、监测和控制风险所必需的所有技术和管理工具，目的是通过设计一整套风险管理流程和模型，使银行能够实施以风险为本的管理战略和经营活动。央行的2011年第四季度货币政策执行报告中强调：“有效防范系统性金融风险，维护金融体系稳定”。报告指出，要加强对民间借贷、房地产、政府融资平台等的监测分析，及时掌握风险状况，从全局的、系统的、长期的视角处理好信贷合理增长和银行贷款质量提升之间的关系，做好风险提示和防范工作。防范跨行业、跨市场风险，防范非正规金融及其他相关领域风险向金融体系传导。因此要加强动态的、微观的风险防范工作。多元化的金融风险防范体系的建立必须具备以下几项特征：
（一）金融风险防范体系的实施必须网络化
先进的风险管理系统离不开IT技术的支持，离不开网络的协助，在利率市场化的趋势下，金融机构经营转型必须通过IT技术提升风险防范水平和能力，使科学、精准的成本收益分析、产品服务定价和风险防范成为现实。风险防范体系需建设内容全面的风险管理系统，这个系统应由主管部门设计开发，各地市及下一级管理部门必须与主管部门联网，从而可以使各级主管部门能够及时掌握各金融机构的贷款风险情况。金融管理机构，包括正规金融机构和非正规金融机构，都应当接入该风险管理系统，并为各资金使用方配备一个用户名，正如每家企业都有税务登记号一样，企业必须在这个系统中输入相关的信息。该系统最好与风险控制内容相关的部门联网，如税务局、抵押登记中心（前提是存在这样的统一登记中心）等。
（二）风险防范体系的设计必须精细化
风险防范系统的内容必须具备全面性，从用户名、风险等级评定、风险预警标识等应该样样齐全。风险防范体系的设计必须具备科学性，系统内容的设计必须严格依据各类风险管理制度，如贷款级别必须依据贷款五级分类的标准进行设计。系统的设计必须体现长期稳健的风险管理理念，从短期行为向长效发展转变，有效控制经营成本和管理成本，根本上确保稳健经营。风险防范系统的信息更新必须具备及时性，放贷金融机构应当每月或每周更新信息，更新的频率依据贷款时的企业信誉等级进行确定，对于贷款的等级必须半年或一年重新确定一次。风险防范的管理必须体现责任性，应当指定各级管理的责任人。当前的金融机构，尤其是非正规金融机构数量越来越多，随着民间金融改革力度的加大，金融机构的增多趋势势不可挡，因此金融的风险管理就显得尤为重要。按照金融机构的种类，各监管部门必须设立相应的网络管理部门和人员，及时了解相关情况，并搜索相关信息，主管部门的管理人员需要实地考察，但考察时一定要采取微服私访的形式，切不可有任何人接待等，这样才能保证信息的真实性。也可以定期委托调查公司进行调查，或者信用评估机构进行调查。同时，在利率市场化的趋势下，各金融风险防范体系的设计应具有前瞻性，以适应今后产品创新、服务创新和管理创新的需要。
