发布时间：2023-09-24 15:54:43
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的不动产登记信息化建设样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
关键词：不动产数据库 设计 概念模型 逻辑模型 物理模型
中图分类号：P273 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2017）03（c）-0079-03
不动产登记信息管理基础平台建设涉及到全国四级、3 200多个登记机构，涉及范围广、行业多、机构多，面临着各级信息化基础差异大、发展程度不同、水平层次不齐的困难，要建成覆盖全国、内容全面、布局合理、互联互通的不动产登记信息管理基础平台，首先要有统一的标准支撑。
不动产登记数据库标准是不动产登记信息化标准体系的核心和主轴，是不动产登记业务各环节、各级不动产登记机构之间互联互通、与外部相关部门之间信息交换的“共同语言”。不动产登记数据库标准的核心是建立不动产登记数据模型。科学合理的数据模型是不动产登记数据库标准编制的关键。不动产登记数据模型是对不动产登记现实世界到不动产登记信息世界的抽象。分散登记体制下形成的不动产语义、代码、格式不统一，成为建设统一不动产登记数据库的障碍。不动产登记数据模型的建立需要根据不动产登记的新内涵和不动产登记信息化建设的新要求，以不动产登记暂行条例及其实施细则、不动产登记簿卡证册为依据，创新性继承各类不动产登记数据的规范和标准，对各类不动产登记数据进行梳理、整合，建立全国统一的不动产登记数据模型。该文主要研究了不动产登记数据模型的设计原则、要素分析、数据模型分析以及关联关系分析，为不动产登记数据库标准的研制奠定了工作基础。
1 要素分析
不动产以不动产单元为基本单位进行登，通过登记过程将权利人对不动产单元拥有的权利记载在登记簿上。不动产登记簿以宗地、宗海为单位编成，同一宗地、宗海范围内的所有不动产编入同一不动产登记簿。不动产登记簿依据不动产单元进行记载，具体分为宗地、宗海基本信息、不动产权利信息和抵押权登记、地役权登记、预告登记、异议登记、查封登记信息等部分。从不动产登记簿册编成方式和记载的事项可以梳理出不动产登记信息要素由四位一体的“不动产单元―权利―权利人―登记业务”要素组成，即不动产单元、不动产权利、不动产权利人和不动产登记业务。
1.1 不动产单元
不动产单元是核心，承载不动产的位置等自然信息。不动产单元是不动产登记的最小单位，也是不动产登记的客体。不动产单元是指权属界线封闭、具有独立使用价值以及唯一编码的空间。不动产单元主要通过不动产权籍调查产生，实行全国统一编码。不动产单元号是按一定规则赋予不动产单元的唯一和可识别的标识码，采用七层28位层次码结构，由宗地（宗海）代码与定着物代码构成。不动产单元具有明显的空间特征，是不动产登记的客体。不动产单元作为不动产登记客体承载着不动产权利，通过不动产权利与不动产权利人关联。
1.2 不动产权利
不动产权利主要包括集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权，抵押权以及法律规定需要登记的其他不动产权利。不动产单元与不动产权利人通过不动产权利关联。
1.3 不动产权利人
不动产权利人是不动产权利主体，是享有不动产所有权、用益物权、担保物权、其他法定事项和权利的作为或不作为者。不动产权利人可以是自然人、法人和社会组织。一个不动产权利人可以拥有1个或多个不动产权利，每个不动产权利与一个不动产单元关联。不动产权利人通过不动产权利与不动产单元相关联。一个权利人可以与多个权利关联。不动产权利人的信息包括权利人名称、证件号、通讯方式等。
1.4 登记业务
登记业务从不动产登记类型和登记程序进行阐述，申请人通过不同的登记类型申请进行权利登记和变更，并通过受理、审核和登簿程序进行办理。
2 关联关系分析
不动产统一登记，最大的特点是个“统”字。最核心工作还是将分散在各部门的各类登记事务，在已有工作成果基础上进行融合、整合，形成更加高效统一的物权登记体系。不动产登记数据模型的研制也是紧紧围绕“统一”的要求，根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行实施细则》，以及不动产登记簿册等上位依据所确定的内容，对相关联的不动产及其权利有机融合，对同名异质或者同质异名的登记指标和相互交叉的权利信息进行整合，实现不动产及其权利的有机协调。不动产登记“不动产单元―权利―权利人―登记业务”四位一体的基本数据模型明确了不动产登记主体（权利人）、客体（不动产单元）、权利及业务之间的相互关系。
不动产单元和权利之间采用不动产单元号进行关联。不动产单元具有坐落、界址、面积等空间信息，以宗地、宗海为“底盘”，锚固在特定的地理空间上。不动产单元具有唯一编号，不动产单元与权利之间通过不动产单元号进行关联、挂接。不动产单元与权利之间存在一对多关系，即一个不动产单元上，可以存在一个或多个不动产权利，不动产权利必须依托于不动产单元设计，脱离不动产单元，也就不动产权利无从谈起。不动产权利和权利人之间通过不动产单元号进行关联。权利人承载于权利之上，脱离权利，权利人也无法存在。不动产权利与不动产权利人之间存在多对多的关系。一个权利人可以拥有多个不动产权利，一个不动产权利可以有多个共有权利人。如果存在多个权利人，则通过顺序号明确记载权利人顺序。
不动产登记业务与不动产权利之间通过业务号进行关联。不动产登记权利及变化全部通过业务办理进行设定。不动产登记业务与不动产权利之间为一对一的关系。一个不动产登记业务对应一个不动产权利。不动产登记业务包括登记申请受理、收件、收费、审核、缮证、发证、归档等多项活动。
3 模型设计
基于不动产登记业务分析，该文提出不动产登记基于“不动产单元（客体）―权利―权利人（主体）―登记业务”四位一体的数据模型设计思路，以不动产单元为基础、以权利为纽带，通过不动产业务办理，将权利人的合法权利锚固在不动产单元上。不动产登记数据采用这种管理方法可以有效解决不动产权利落地、多项权利空间并存的问题，避免重登漏登、重复抵押等现象，有利于维护不动产交易安全，保护不动产权利人合法权益，推动不动产权利合理流动。
3.1 概念模型
通过要素分析形成的“不动产单元―权利―权利人―登记业务”四要素，映射到不动产登记概念数据模型，即为不动产登记单元、权利、权利人和登记业务4个概念实体。“不动产登记单元”用于表示土地、海域、房屋、森林、林木、构筑物或其组合的客体信息，以不动产单元编号作为标识符；“权利”数据包括21种具体权利，包括所有权、用益物权、担保物权和法定事项。
每种权利关联到一个“不动产登记单元”数据；每个“权利”数据可包含一个或多个“权利人”数据；所有“权利”数据均通过登记案件产生、变更或注销，一个“登记业务”可以产生多个“权利”。不动产登记概念数据模型如图1所示。不动产单元最终必须落在宗地或宗海上，权利必须基于不动产单元设定，权利人的权利必须是承载于不动产单元之上的权利，一切权利变化均通过登记业务设立、变更或注销。不动产登记采用这种数据模型可以有效解决不动产权利落地、多项权利空间并存的问题，避免重登漏登、重复抵押等现象，有利于维护不动产交易安全，保护不动产权利人合法权益，推动不动产权利合理流动。
3.2 逻辑模型
不动产统一登记是全新的业务，数据指标既要体现统一性、整体性，自成体系，同时，登记信息与审批和交易信息要实时互通，并向相关部门提供信息共享。
因此，在新的数据框架下吸纳的数据指标项既要满足不动产登记信息的完备、准确，又要满足相关部门的行业管理需要。不动产登记数据逻辑模型在概念模型的基础上，以不动产单元为核心，以不动产的各类权属登记为主线，建立不动产登记数据实体及其之间的各类关系，为描述不动产登记数据库的设计和组织提供基本方法。
（1）不动产单元是宗地基本信息、宗海（含无居民海岛）基本信息（含无居民海岛）、自然幢、构筑物、户、构（建）筑物、面状定着物、线状定着物、点状定着物的合集，通过要素代码加以区分。不动产单元吸纳相关部门在土地、房屋、海洋、林地、草原领域已有的数据项，如，共性的坐落、面积等信息，土地的利用类型、容积率信息，房屋的楼盘表信息、林地的林斑、小斑信息，海域的用海、用岛类型信息。
（2）权利是集体土地所有权、建设用地使用权、农用地使用权、海域（含无居民海岛）使用权、构（建）筑物所有权、房地产权、林权、取水权、探矿权、采矿权、地役权、抵押权，通过权利类型加以区分，每个权利以不动产单元号与不动产单元关联，以业务号与登记申请受理关联。权利信息基本数据项如图2所示。
（3）权利人及权利人相关信息。权利和权利人是一对多的关系，以不动产单元号关联。
（4）登记业务包括登记受理申请与登记收件、登记收费、登记审核、登记缮证、登记发证、登记归档等信息基本数据项。登记业务通过业务号与权利关联。
该文提出的逻辑模型建立了能够相互理解和对话的统一数据基础，确定了核心数据集，规范化了不动产登记的客体、主体、权利登记结果、登记过程的法定数据指标，基本满足了不动产登记业务办理、行业监管、数据上报、对外共享等需求。不动产登记逻辑模型相对稳定，根据业务流程再造进一步细化、扩展。不动产登记制度和登记流程的完善是一个长期的过程，在调整的过程中，不动产登记数据模型也将随之变化调整，因此，不动产登记数据库逻辑模型也是一个不断完善的过程，将根据全国不动产登记制度推进和信息化建设情况进行不断扩展完善。
3.3 物理模型
不动产登记数据覆盖全国，各地情况差异很大，采用的具体数据库管理系统也不尽一致，很难要求全国统一。各地在开展不动产登记数据物理模型设计时，要尽量贴近逻辑数据库模型，对于能够确定的不动产登记数据表、字段项和字段的定义尽量定义到物理数据库模型，对于逻辑模型中未做定义的数据项，可以根据实际情况进行扩展，从而最大限度地确保全国不动产登记数据库建设的规范化。
4 应用情况
基于该文提出的不动产登记数据模型，在土资源部不动产登记局的统一部署下，国土资源部信息中心组织有关专家，完成了不动产登记数据库标准的编制，并于2015年8月以国土资源部发文的形式下发全国试用，在指导全国开展不动产登记数据整合、数据库建设、登记系统开发以及不动产登记信息互通共享工作中起到了重要作用。2015年底国家级不动产登记数据库建设上线试运行。截至2016年2月底，全国7个地市、77个县区遵循数据库标准完成数据整合建库，部分市县完成数据汇交。成果广泛应用，取得显著成效，有利推动了全国不动产登记信息化建设。
5 结语
该文提出的数据模型体现了不动产以土地、海域为本底相互关联的基本属性，保证了各类权利类型在空间上的不重不漏、互不交叉，在可预见的将来可一直作为稳定的基本数据模型。随着不动产统一登记制度实施的不断深化和自然生态空间统一确权的需要，数据指标项可以在基本数据模型下按需动态扩展。
参考文献
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关键词：不动产登记 数据整合 技术要点
中图分类号：D923 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2016）04（a）-0099-02
建立不动产统一登记制度，是完善社会主义市场经济体制、建立现代市场体系的必然要求，是推进政府机构改革和职能转变、提高政府管理效率和水平的重大举措，对于保护不动产权利人合法财产权利、建立现代产权制度、夯实社会主义市场经济基础具有重要意义。不动产统一登记数据整合工作是构建不动产统一登记平台的基础，主要工作包括土地、房屋、林木等权籍数据的整合，运行统一的不动产登记信息管理基础平台，基本实现不动产审批、交易和登记信息互通共享以及依法查询。
1 空间数据整合
1.1 集体土地所有权宗地
将集体土地所有权的宗地、界址线、界址点和注记类空间要素提取形成集体土地所有权宗地空间信息，对应的属性数据结构中在《不动产登记数据库标准》的基础上，增加原宗地号，将在集体土地所有权登记中产生的宗地编号赋值到原宗地号。属性内容包括宗地代码、坐落、面积单位、宗地面积、土地用途、权利类型、权利性质、权利设定方式、容积率、建筑密度、建筑限高、宗地四至、宗地图、原宗地号等宗地描述信息以及与之关联的宗地代码、变化原因、变化内容、登记时间、登簿人、附记等宗地变化信息。
1.2 建设用地使用权宗地
主要对城镇地籍调查、集体土地建设用地使用权以及宅基地使用权宗地登记的空间数据成果进行整理，保留宗地、界址线、界址点和注记层空间要素，属性结构中在《不动产登记数据库标准》宗地属性表的基础上，增加原宗地号，将在城镇地籍调查和集体土地建设用地使用权登记中产生的宗地编号赋值到原宗地号。其他内容参照集体土地所有权宗地整合。
1.3 林地使用权宗地
将林地使用权宗地信息和地籍区、地籍子区信息进行叠加赋值，在属性项中增加宗地编码，并按照《城镇地籍调查规程》中规定的编码方式进行编码。其他信息处理方法同集体土地所有权宗地整合。
1.4 宗海
在属性项中增加宗海编码，并按照不动产单元代码编制规则中确定的宗海编码方式进行编码。
1.5 房屋数据整合
在数据整合前必须保证自然幢等空间信息的空间参考和城镇地籍的空间参考一致，不一致的，需转换保持一致。将房屋登记整理后的空间数据中只保留自然幢数据，与地籍区、地籍子区以及建设用地使用权的空间数据进行叠加后，在属性表中增加宗地编码，并将与之对应的宗地编码进行赋值。
2 非空间数据整合
通过对整理后的非空间数据进行数据归并、冗余数据剔除、信息补录等操作，形成与不动产登记相关技术要求以及《不动产登记数据库标准》要求相符的不动产登记属性数据库表中。
2.1 国有土地建设用地使用权登记信息整合
整理后的国有土地建设用地使用权登记信息，宗地编号、坐落、宗地面积、土地用途、权利类型、权利性质、权利设定方式、容积率、建筑密度、建筑限高、空间坐标、位置说明、四至描述等信息转录到宗地信息表中，并与空间数据关联。将通过宗地编号相关联的变化原因、变化内容、登记时间、登簿人以及附记信息的扩展属性信息转入到宗地变化情况信息表中，保留原宗地号保持关联。办理业务号、登记类型、登记原因、使用期限、取得价格、不动产权证号、登记机构、登记时间、登簿人、附记等信息转入到国有建设用地使用权登记信息数据表中，并补充录入要素代码，保留原宗地编号，不动产单元号暂空。权利人、证件种类、证件号、共有情况、权利人类型等信息转入到权利人信息表中，保留原宗地号保持关联。将本宗地的地役权、抵押权、查封登记、异议登记的信息分别转入到对应的数据表中，保留原宗地号保持关联。
2.2 集体土地所有权登记、集体建设用地使用权登记、宅基地信息整合
同国有土地建设用地使用权登记信息整合。
2.3 林权登记信息整合
整理后的林权登记信息，宗地编号、坐落、宗地面积信息转录到宗地信息表中，补录土地用途、权利类型、权利性质、权利设定方式等信息，并与空间数据关联。发包方、业务号、登记类型、登记原因、林地使用期限、森林/林木所有权人、主要树种、株数、林种、起源、造林年度、小地名、林班、小班、不动产权证号、登记时间、登簿人、附记等信息转入到林权登记信息数据表中，并补充录入要素代码，保留原宗地编号，不动产单元号暂空。林地权利人、证件类型、证件号、共有情况、权利人类型等信息转入到权利人信息表中，并保留原宗地号保持关联。将本宗地的地役权、抵押权、查封登记、异议登记的信息分别转入到对应的数据表中，保留原宗地号保持关联。
2.4 海域登记信息整合
将原记载的海域使用权信息导入到对应的数据表中，保留原宗海号保持关联。
3 数据关联
将整合后的空间数据和非空间数据进行关联，用宗地编号把宗地和不动产单元进行关联，用不动产单元编号把不动产和不动产权利关联，用业务号实现不动产权利和登记过程的关联，最终形成空间数据、非空间数据关联，历史和现状信息清晰完整的不动产登记信息。
3.1 对于国有建设用地使用权登记、集体土地所有权登记、集体建设用地使用权登记、宅基地登记、林权登记等
通过原宗地编号关联相应的不动产登记权利信息、地役权信息、抵押权信息、查封登记信息以及异议登记信息，用新宗地编号对宗地编号属性项赋值。
3.2 对于房屋登记信息
用原自然幢编号关联逻辑幢、层、户的信息，保留原自然幢信息，用新的自然幢编号对自然幢编号属性项赋值，保留自然幢数据中的宗地编号到逻辑幢、层、户数据表中。将通过房屋编号关联整理相应的地役权、抵押权、查封登记、异议登记以及预告登记的信息补录新的自然幢编号和宗地编号。
3.3 不动产单元编号
分类分宗按不动产单元编码规则对不动产单元进行编号，同时补录要素代码、不动产类型选项、宗地特征码、不动产单元状态等信息。在宗地内通过宗地编码建立和不动产单元的关联关系，通过不动产单元编码建立不动产单元、权利以及权利人之间的关联关系，通过业务号建立权利和办理过程的关联关系。
4 结语
不动产统一登记数据整合工作是推进不动产统一登记的关键环节，是建立不动产统一登记平台的基础，政策性强、技术难度大，如果能够正确处理好数据整合、编码统一等关键性技术问题，能够有效加快不动产统一登记工作的进程，并为全国不动产统一登记数据整合工作的推进提供借鉴。
参考文献
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除此之外，苍穹数码还专业研发生产GNSS软硬件产品，集软硬件设计、系统研发于一体，主要从事GPS、GLONASS、北斗二代卫星定位芯片、接收机、相关终端设备和集成系统的设计、研发、生产、销售、培训和技术服务。
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目前，苍穹数码司已在全国（港澳台除外）所有省会城市设立了技术服务机构，建立了完善的服务体系，可为用户提供高效、优质的技术服务。公司通过在当地设立研发中心、办事处，为各个项目的售前、实施、售后的本地化服务提供强大的人员保障。
2018年我中心在县委县政府的关心支持和县“放管服”指挥部的正确领导下，紧紧围绕县委县政府重点工作，深入推进审批服务便民化，深化放管服和 “一窗受理、集成服务”改革，助推新旧动能转换，激发市场活力，切实增强了企业和群众的获得感，有力推动了县域经济社会转型发展。
工作进展
一、优化政务服务大厅布局。根据政务服务“三集中三到位”和“应进必进、能进必进”要求，2017年进驻大厅的部门和事项为47个和411项，划分商事登记、社会事务、建设项目、综合代办4个功能区和税务服务、绿色通道2个专区。2018年在原有基础上，按照“一次办好”的要求，进驻大厅的部门和事项分别增加到63个部门和1024项服务事项，功能区在商事登记、社会事务、建设项目、综合代办4个基础上增加公安服务、公用事业、公积金、通讯邮政等专区。对所有进驻事项编制了高标准、简单易懂的办事服务指南和服务清单，实现标准化、清单化、动态化管理，为社会提供服务规范、阳光透明、高效便捷的政务服务，基本实现了“一窗式受理、一站式办公、一条龙服务”。
二、全力推进“链条审批”和审批提速。出台文件压缩企业开办时间，将涉及企业开办的工商、刻章、银行、人社等窗口整合成商事登记模块，目前，办理企业营业执照时间缩短至2天、刻章不超过3小时、涉税办理即时办理。将不动产登记原来的预审窗口、权籍调查窗口、登记受理窗口、水电气暖以及税务窗口职能进行充分整合，实现“一窗受、一链办”，群众只需在一个窗口提交材料，材料由窗口内部进行传递，3天之内完成不动产登记。推出社会事务高频办理事项35项，将“一事一流程”整合为“多事一流程”，竭力方便群众办事。积极推动审批时限再压缩50%，实现承诺时限比法定时限缩短75%的目标。通过推进政务服务事项流程再造、联合会审、网上申报、上门服务、快递送达等措施，梳理公布全县“一次办好”事项1144项。
三、积极搭建网上服务平台。创新“互联网+政务服务”模式，建设了智能化信息系统，与省、市政务服务平台无缝对接，实现了网上申报、网上受理、信息共享、协同办理、智能查询等功能，让群众“零跑腿”就能办成事，极大地提升了行政审批服务效率。同时，大力推行手机客户端、微信公众号，让办事群众足不出户便可了解所需要件、办事流程等，直接进入在线申报流程，让政务服务随时随地、触手可及。深化拓展“O2O+政务服务”功能，将政务服务平台与O2O服务管理平台深度融合，提供掌上查询、掌上咨询、掌上投诉等全程服务，让企业投资更便利、群众办事更便捷。
工作亮点
一、创新工程建设项目审批模式。对政府投资和企业投资项目进行流程再造，充分利用政务服务大厅集约化服务平台的载体作用，通过（6+1或9+X）会商会审，启动联合办理、并行推进机制，建立完善建设项目三级协商协调制度，有效降低工程建设项目办理行政审批的时间，确保审批用时控制在30个工作日内。探索不新增建设用地的政府投资重点项目“一会三函”模式和社会投资重点项目“模拟审批+双向承诺”制度，精简整合流程，加快项目落地，为企业节省时间4个月以上。
二、印发并践行政务服务节假日预约服务制度。在法定节假日和公休日时间内，群众动动指尖拨打预约电话或窗口预约的方式预约好办理时间。各部门按照“放管服”改革精神，落实预约服务、上门服务、容缺受理、帮办代办等制度，发扬“5+2、白加黑”的工作精神，实现政务服务“365日全无休”、“24小时不打烊”。节假日预约服务制度的践行，提高了各窗口业务办理的灵活性和时效性，满足群众办理业务的多元化需求。
存在问题和不足
一、信息数据难共享。我县虽初步实现了实体办事大厅端、电脑PC端、自助服务端、口袋移动端“四端”联动政务服务实施模式，但专网不破、数据烟囱、信息壁垒现象依然存在，部门之间信息共享难以实现，这是制约提高行政审批服务效能的根本原因。目前我市信息共享平台尚未建立。
二、中介服务难监管。为加快新旧动能转换，促进社会经济发展，山东省要求工程建设项目审批用时控制在45个工作日内，济宁市要求在30个工作日内，全流程不超过100天。但现实情况是企业需要在第三方评估评审方面耗费大量精力，中介服务收费不好监管、时限不好控制，质量不好把握，中介事项成为制约工程项目审批的瓶颈。济宁市拟准备建立线上线下一体化“中介超市”并在此基础上组建中介联合体，供市县共同使用，目前进展缓慢。
三、便民网络不畅联。各乡镇便民服务中心大都是以原来O2O服务大厅或者人社所、民政所等办事大厅为基础设立的，在场所建设、信息化、业务运行等方面水平不一、参差不齐，与上级要求相比，服务功能、服务能力都亟需改造提升。村居（社区）便民服务站建设同样有待加强。
下一步工作计划
一、进一步健全政务服务运行模式。在“一窗受理、集成服务”基础上，按照“一次办好”和政务服务标准化规范化的要求进一步整合流程、精简环节、缩短时限、提高效能，特别是在社会关联事务链条审批和基本建设项目并联审批两方面精准施策、重点发力，助推新旧动能转换，促进社会经济发展。在省市要求下探索行政审批服务局的管理运行模式，建立与职能部门的工作配合机制，健全完善行政审批联席会议、集体会商、审管信息“双推送双告知”等制度，及时交流研究、协调解决审批过程中的外业处理、审核转报、后续监管等问题，着力构建简约高效便民的行政审批服务体制机制，实现“一枚印章管审批”，使企业和群众办事更加方便快捷。。
二、加快推进政务服务信息化建设。一是建设网络环境，承接市级系统。我市拟统一开发市级平台，与各单位专网对接，我县需建设好相应网络环境，健全乡镇政务服务网络，保障承接顺畅，确保网络安全。二是落实流程再造，准备线上运行。鉴于市级统一开发新平台、并联审批系统及链条式审批系统，业务指导需及时跟进，提前梳理网上业务流程。三是优化网上政务，完善智能化大厅。根据《县级政务服务中心建设标准》，让企业和群众享受“24小时不打烊”智能化服务，完善配备网上自助申报、身份证读卡器、电子监察设备、自助办理一体机等信息化设施。
1998年8月29日,国务院通过了新修《中华人民共和国土地管理法》,并已在1999年月1日起实施,新土地管理法的颁布,标志着国家在贯彻执行“十分珍惜和合理利用每一寸土地,切实保护耕地”基本国策等方面加大了力度,标志着土地管理工作在法制轨道上又迈出了一大步,具有重大的现实意义和深远的战略意义。土地管理工作的主要内容包括地籍管理和土地利用管理两大方面,其中地籍管理是土地管理的基础,要认真贯彻执行《土地管理法》,首先必须做好地籍管理工作,只有加强地籍管理,才能及时准确反映土地利用现状,掌握建设用地情况,为建设用地审批、土地利用规划的制定提供依据。
地籍通常是指记载有关土地的位置、界址、数量、质量、权属和用途(地类)等基本状况的登记簿册,也可形象地将地籍比喻为土地的户籍。地籍管理则是建立这类簿册而采取的一系列工作措施。主要针对城镇用地和农村用地,做好权属调查、土地登记、土地分等定级、土地统计以及土地挡案管理等方面的工作。因此,地籍管理是地籍工作体系的简称。在我国历史上,地籍早期是一种以土地为对象的征税簿册,是历代政府登记土地作为收田赋的谱册。“秦始皇三十一年(公元216年),始令黔首(即人民百姓)自实田土以定赋,东汉秦彭做山阳太守时,按当地田亩多肥瘠,编立文簿,藏于乡县。后中央政府将其所立条式通令各州县仿行。全国普遍造地籍册,始此”(见《辞海》)。随着社会生产力的发展,地籍的概念有了很大的变化,地籍的含义已包括着有关土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记,所获得的资料不仅限于簿册,而且还包括有关文件、数据和图件,地籍还包含着众多的要素,它不仅包含土地的权属、位置、面积等要素,而且还应包括土地上附着物的权属、位置、利用现状等要素,使地籍的含义从赋税或权属这单一概念中摆脱出来,故现在地籍是指土地的诸要素隶属关系综合成统一体的总称,是有关土地的档案资料,它为国家经济建设各有关部门服务,形成为多用途地籍,这是国家经济建设的需要,也是科学技术发展的必然趋势。
由于建立地籍的目的和任务的不同,地籍管理的内容也不同。以财政目的为主的税收地籍,地籍调查只要能解决以下两个问题就够了:一是向谁收税;二是收多少税。以多种功能为目的的多用途地籍,除作为财政税收的依据、法律权属的依据外,还为土地利用规划、管线、通讯设施、城市建设规划、交通道路规划及其他各种经济建设规划服务。以法律为目的的产权地籍也具有为税收服务的功能,但除此之外,它还具有更重要的功能,即保护权属单位的合法权益。目前我国地籍管理的主要任务是维护社会主义的土地关系,促进土地的合理开发、利用,为编制计划、利用规划、制定有关土地法规等提供有关土地方面的自然、经济和法律方面的基础信息,管理土地权属,保护土地所有者、使用者的合法权益而来的行政、经济、法律和技术的 综合措施体系。地籍管理的主要内容包括土地调查、登记和统计工作,土地的分等定级和土地利用的动态监测,地籍档案的建立与管理。为了能获得地籍工作中所必须的土地权属界线、位置和面积等各项资料,就必须进行测量工作,从而为地籍管理提供文字、数字和图件等测绘基础资料。地籍管理不是一次性静态工作,为了保持地籍资料的现势性,满足土地管理和经济发展的需要,必须注意及时掌握土地信息,特别是权属状况的变化。
截至2000年底,全国共颁发国有土地使用证2 200万本,占应发数的85%;集体土地使用证1.5亿本,占应发数的68%;集体土地所有证180万本,占应发数的28%。初步建立了土地调查统计制度。从1996年开始,每年开展土地变更调查,查清了土地利用现状变化情况。城镇地籍调查完成面积达3.4万平方公里,占应完成的74%。地籍信息化建设步伐加快。目前,全国大部分市、县建立了土地利用现状属性数据库,400多个市、县建立了土地利用现状图形数据库。
近年来,我国地籍管理工作在土地登记、土地调查统计制度和地籍信息化建设面取得了长足进展。土地登记制度已基本建立,土地调查统计制度的全面建立已成为土地用途管制和有效保护耕地的坚实基础和有力保障。今后几年,我国地籍管理的主要目标是:完善土地产权管理制度,健全土地调查统计制度,建成覆盖全国的土地遥感体系,初步形成全国地籍管理信息网络,土地产权管理得到加强。几年来又开展了农村集体土地产权制度调研,制定了扩大农村集体土地登记发证覆盖面的政策措施和技术标准,并开展了试点和示范区建设。这项工作的政策和技术准备工作已基本完成,即将全面推开。地籍管理还为征收土地税提供了准确的资料,2000年税务部门采用地籍资料征收契税142亿元、土地使用税65亿元、土地增值税8亿元。
由于近几年来,土地行政诉讼案件呈逐年上升趋势,特别是请求撤销土地使用证等案件远远多于请求撤销土地行政处罚案件。主要原因是土地登记行为不完善等问题而引发的官司,作为依法行使政府的职能部门――国土资源管理部门应引以为戒,高度重视地籍资料的完善和土地登记的规范性。否则,还会引发更多的请求撤销土地使用证等问题案件产生。
从全国范围看,我国现阶段地籍管理正处在起步阶段,同世界各先进国家相比,在某些方面还有一定的距离。当前,我国地籍管理应以开展城镇和农村基层的日常地籍管理为重点,建立符合基本国情需要的地籍管理新体系。所以目前地籍管理工作还存在一些不容忽视的问题。主要表现在:土地登记尚未做到全覆盖,法律地位还不高,作用还没有充分发挥。自动化、信息化的水平不够高,地籍管理手段尚未彻底摆脱手工作业和半手工作业状态。地域发展不平衡,部分地区领导对地籍管理在国土资源管理工作中的地位缺乏足够的认识,致使当地地籍管理工作缺乏足够的物质障。另外由于技术手段、资金、人员和工作进度要求等原因,土地登记不够规范,其中,覆盖不全是目前影响土地登记制度正常运行的最大障碍。
（一）扶持对象：招用本区农村（含村改居）35周岁及以上的劳动力，并签订一年及以上劳动合同的区属国有企业。
（二）扶持措施：按每人每月以当年度本区最低月工资标准的50%给予企业补贴。
（三）责任单位：区人社局、海投集团、公用公司。
二、实施社保补贴政策
（一）扶持对象：本区各类用人单位、经灵活就业认定的就业困难人员。
（二）扶持措施：
1.招用根据劳社〔〕16号文件认定的八类就业困难人员（出具被征地证明的被征地人员和退养渔民），签订劳动合同六个月以上并缴纳社会保险费的，给予基本养老保险、基本医疗保险和失业保险补贴。
补贴标准以全市上年度社会平均工资60％为基数，按用人单位为招用人员缴交的养老、医疗、失业保险费部分给予补贴。
2.就业困难人员灵活就业后经认定并缴纳社会保险费的给予基本养老保险、基本医疗保险和失业保险补贴。
补贴标准以全市上年度社会平均工资60％为基数，按用人单位为招用人员缴交的养老、医疗、失业保险费部分给予补贴。
3.招用本区除就业困难人员外的其他户籍人员，签订六个月以上劳动合同并缴纳社会保险费的，给予基本养老保险、基本医疗保险和失业保险补贴。
补贴标准以全市上年度社会平均工资60％为基数，按照用人单位为招用人员缴纳的养老、医疗、失业保险费与外来务工人员的差额给予补贴。
（三）责任单位：区人社局、各镇（街）。
三、实施企业招用本地劳动力就业奖励政策
（一）扶持对象：本区各类企业。
（二）扶持措施：招用本区新增劳动力和本区失业人员，签订一年以上劳动合同、办理就业登记手续、工作三个月及以上并缴交社会保险的，给予用人单位每人300元（人民币）一次性奖励。
（三）责任单位：区人社局。
四、实施上岗就业补贴政策，促进本地劳动力稳定就业
（一）扶持对象：本区从未就业或者已登记失业半年以上的被征地人员及退养渔民。
（二）扶持措施：进入本区各类企业就业并与企业签订劳动合同、缴纳社会保险的，给予每个就业人员第一年300元/月、第二年150元/月的就业补贴。每个就业人员只能申请1次、最长不超过24个月的就业补贴。
（三）责任单位：区人社局、各镇（街）。
五、实施政府贴息小额担保贷款鼓励创业带动就业政策
（一）扶持对象：
1.本区被征地人员及退养渔民、失业人员、大中专院校毕业生和复退役军人（以下简称创业扶持对象）；
2.本区劳动密集型中小企业。
（二）扶持措施：
1.创业扶持对象可申请政府贴息的小额担保贷款，额度最高为10万元，期限最长不超过两年。
2.当年新招用符合小额担保贷款申请条件的职工达到企业在职职工总数30%以上(职工总数超过100人及以上的企业可放宽至15%)的本区劳动密集型中小企业，可申请政府贴息的优惠贷款，额度最高不超过100万元，期限最长不超过两年。
（三）责任单位：区人社局、各镇（街）。
六、实施创业奖励带动就业扶持政策
（一）扶持对象：本区被征地人员及退养渔民、失业人员、大中专院校毕业生和复退役军人（以下简称创业扶持对象）。
（二）扶持措施：
1.创业奖励。创业扶持对象参加创业培训并成功申请政府贴息小额担保贷款，在海沧区领取个体工商营业执照并经营一年以上的，给予每年4000元创业奖励，奖励期限最长不超过两年；创业扶持对象创办企业、在海沧区领取工商营业执照并经营一年以上的（除建筑业、娱乐业以及销售不动产、转让土地使用权、广告业、房屋中介、桑拿、按摩、网吧、氧吧等），当年度招用本地失业人员、被征地人员及退养渔民3人及以上，并与其签订一年及以上劳动合同、缴交社保的,给予每年1万元创业奖励，奖励期限最长不超过两年。
2.创业带动就业奖励。自主创业后吸纳本区户籍人员，签订劳动合同、缴纳社会保险，并稳定就业一年以上的，按照招用人数给予企业1000元/人的奖励。
3.创业项目奖励。本区各类企业和个人提供创业项目，经市创业指导专家评估进入市创业项目资源库的，一次性给予每个项目1000元奖励；创业项目被5人及以上采用的，一次性给予5000元优质项目奖励，并在项目推介会上给予重点推介。
4.实行免费创业指导、创业培训、专家技术支持、提供创业项目等服务。
5.免收部分行政事业性收费。本区户籍人员从事个体经营的（除建筑业、娱乐业以及销售不动产、转让土地使用权、广告业、房屋中介、桑拿、按摩、网吧、氧吧等），自其首次在海沧区进行工商注册之日起三年内，给予免收登记类、证照类和管理类等有关行政事业性收费及前置审批的各项收费。
（三）责任单位：区人社局、各镇（街）、团委、妇联、工商局。
七、实施初、高中未升学毕业生进职业学校就读培训补贴政策
（一）扶持对象：在本区各类职业学校进行学历教育的本区城乡未升学的应届初高中毕业生。
（二）扶持措施：
1.免学费。
2.在校期间每人每学年给予1500元生活补贴。
3.在校期间参加职业技能培训并取得国家职业技能初级以上证书的，给予不超过3000元的培训补贴。
（三）责任单位：区教育局、人社局。
八、加强技能培训，以培训促就业
（一）扶持对象：本区登记失业人员、新成长的劳动力、被征地人员及退养渔民。
（二）扶持措施：
1.免费参加区劳动保障部门、妇联举办的农村富余劳动力转移培训和“1+1群”创业培训。
2.对用人单位招用本区登记失业人员、新成长的劳动力、被征地人员及退养渔民，并与其签订六个月以上劳动合同，在劳动合同签订之日起六个月内由用人单位自主开展培训或交由定点职业技能培训机构承办培训的，可向区劳动保障部门提出申请每人300元的培训补贴。
3.职业培训机构培训的补贴。本区登记失业人员、新成长的劳动力、被征地人员及退养渔民自愿参加市各级劳动就业培训机构（含定点职业培训机构）举办的各类技能培训，培训后取得人事劳动保障部门核发的《结业证书》或《职业资格证书》和安监、技监部门核发的特种作业资格证书，并在半年内实现就业的，给予培训补贴标准的100%补贴；培训后半年内未实现就业的按照培训补贴标准的60%给予补贴。
补贴标准为：初级工不超过1000元/人、中级工不超过1500元/人、高级工不超过2500元/人、劳动部门公布的紧缺工种不超过3000元/人。
（三）责任单位：区人社局、妇联、各镇（街）。
九、实施保障性生活补贴政策
（一）扶持对象：本区50-59周岁未就业的被征地人员及退养渔民。
（二）扶持措施：每人每月发放200元的保障性生活补贴。但已经按月享受退休金、养老金、养老补助的人员不再重复享受。
（二）责任单位：区民政局、各镇（街）。
十、加强信息化建设
（一）实施办法：
1.依托区政务信息中心，建立海沧人社局信息技术中心，通过网络建设将本区所有劳动力就业人员数据进行汇集、分析、筛选，帮助了解全区劳动力就业状况。
2.建立本区劳动就业保障信息普查制度，定期开展全区劳动力入户调查，摸清家底，及时更新，为决策提供准确数据服务。
3.实行劳动保障网格化管理，建立和完善基层劳动保障工作服务平台，为辖区内各类用人单位和人员提供政策咨询、职业介绍、技能培训、社会保障等服务。
4.实施目标管理，对年度就业任务指标进行项目分解，责任到人，并列为镇（街）、村（居、场）年度综合考评内容。
【关键词】房产测绘与管理;3S技术;地理信息系统
房地产测绘是通过一定的测量技术与手段和测绘仪器，依照最新的国家标准，测量房屋的位置、结构和数量等，形成系列图、表等数据成果。而房产测绘成果直接影响着房地产权属管理、房产开发、产权交易等活动，在房地产市场中起着至关重要的作用。因此，提高房产测绘技术、为房产管理提供精确可靠的测量结果，对我国房地产行业乃至国民经济的健康发展有着重大的意义。
近年来，随着城市化进程不断推进，房地产行业已经成为国民经济结构中不可缺失的重要组成部分。房产测绘工作越来越得到高度重视，也对房产测绘和管理提出了更高的要求，传统的测绘技术和管理方式已逐渐滞后，利用3S技术（全球卫星定位系统GPS、卫星遥感RS、地理信息系统GIS）实现房产测绘和与管理的数字化，经过实践与应用，在确保测绘成果的质量和精度上，大大提高效率和降低行政风险。
1 GPS在房产测绘中的应用
全球卫星定位系统（GPS）以全天候、高精度、自动化、高效益等显著特点，给空间位置信息的采集技术带来了一场革命。目前，卫星导航定位数据的处理比较成熟地实现了自动化、智能化和实时化，借助数据通信、RTK、实时广域差分和网络通信等技术，特别连续运行卫星定位服务系统（CORS）的投入使用，其空间定位精度、作业效率和覆盖范围都大大提高，从而有利于测绘成果的精确化和准确化。随着我国北斗卫星导航系统的软、硬件不断完善，应用领域不断拓宽，将惠及更多行业。
GPS技术能基本满足房产测绘的要求，特别是建立基础控制网，大量减轻外业作业强度。利用GPS建立房产控制网是为整个房产测绘项目提供一个准确的数据框架和定位基准，其作用为房产要素测量提供起算数据;为房产分幅、分丘图测绘提供测量控制和起算数据;为房产地理信息系统提供基础图形数据。南沙区首级控制网，覆盖了南沙区，包括新划入行政区划的东涌、大岗、榄核三个镇。根据需求再加密布设GPS-E级网，作为日常房产1：500分幅图测绘的主网控制系统。成果包括1954北京坐标系、1980西安坐标系、WGS-84和广州市独立坐标系等系列成果，为今后的全区数据拼接管理打下了良好的基础。
2 RS在房产测绘中的应用
遥感（RS）技术，通过电磁波、力、声波等形式采集数据，具有感测范围广、现势性强、信息量大、更新周期短等特点，成为资源勘探、城市规划、环境监测和农业土地调查等方面不可缺少的技术手段。随着遥感卫星的地面分辨率不断提高，精准遥感的应用也越来越广泛。
房产测绘方面主要是利用高精度卫星遥感影像编制高精度的城市正射影像图，并用于及时更新大比例尺地形图等城市基础地理数据，为大型房地产项目、零散的房屋的定位测量、规划决策提供精确的、现势性强的基础数据，也极大地方便了房产项目管理的决策和实施。
3 GIS在房产测绘与管理中的应用
地理信息系统（GIS）是以地理空间数据库为基础，采用地理模型分析方法，适时提供多种空间的和动态的地理信息，为地理研究和地理决策服务的计算机技术系统。目前GIS技术广泛应用在国土管理、城市规划、交通运输、军事公安、资源评估、水利水电等几乎所有领域。利用GIS可以建立房产测绘管理信息系统，有助于测绘单位管理、质量控制、成果数据管理和统计分析等。
南沙区房产综合地理信息系统概况：以GIS 为核心的房产测绘管理系统与权属管理系统实现了无缝集成，利用AutoCAD、ARCGIS、OA、MIS、网络技术和oracl9i关系型数据库，是集房产分幅图绘制、面积计算与分摊、图形信息、产权产籍、房产交易、档案管理及原始资料数字化于一体，并对房产测绘单位的业务办件过程，从“受理立案”、“外业采集”、“内业制图”、“面积计算”、“结果检查”、“成果审查”到“成果输出”等进行有效管理和监控，融为一体的房产测绘管理系统为分析决策提供数据的无纸化综合办公系统。通过“房产GIS图”和“房屋分层分户图”的数字化建立GIS总图，与产权属性数据库建立关联，实现图形、属性信息的互查互访，使得业务情况能动态地在地图上得到反映，实现“地、楼、房”和“图、数、档”三位一体;
图1 南沙区房产测绘管理系统
该系统整合区域的产权登记、城市规划、更新改造等系统数据，发挥精确定位和准确面积的优势，为政府决策提供详实的数据和依据，也是实现逐步“数字南沙”、“智慧南沙”的基础工程。比如，用于通过房分幅图的精确坐标来定义房产座落，结合产权登记系统，对于已查封、已按揭房产的转移，一房多卖、一房多登、重复办证等多种情况，系统都会提供预警功能，既防止不法分子利用系统漏洞钻空子，也防止了内部人员的不规范操作，大大降低行政管理风险，确保不动产登记的准确、高效。
随着城市建设和房地产市场的发展，房产信息化建设已越来越势在必行，房地产测绘作为获取房产管理数据的主要手段，在房产信息化建设中起着至关重要的作用。3S技术强大特点在房地产测绘系统中发挥了巨大的贡献。3S进一步集成，将能够很好实现数据实时采集、信息管理、成果分析应用等功能一体化，其先进性是其他技术手段无法比拟的，对房地产测绘行业的发展有着重大意义。
参考文献：
[1]谢云峰，魏贞洁.测绘技术与发展方向[J].科技信息，2014（03）.
[2]张碧帆.遥感技术在城市研究方面的应用探讨[J].现代测绘，2005（3）.
[3]赵东方，岳晓菲.基于 GIS 技术的房地产测绘[J].科技传播，2013 （03）.
特许经营是指包括专利、商标、经营模式等各种知识产权在内的无形资产，由特许人有偿转让给受许人使用的一种经营方式。其特点是特许人、受许人双方的投入都少，适用范围广，渗透力强，扩张速度快，成功率高，易冲破区域壁垒，可以迅速地实现集团化、国际化，是一种低成本快速扩张的双赢经营模式，
电子商务与特许经营结合在业界被称为是商务模式的绝配，其优势主要体现在：分布广阔的特许连锁网络能为电子商务的物流配送提供实际意义上的支持，实行门到门的服务，使信息流、资金流与物流的链接有了可靠的地面支持系统，实现了从虚拟到现实的突破，无形网络传播信息，有形网络传输物流，形成大物流、小卖场的新的商业形态。但是电子商务和特许经营如何实现成功对接?对接后特许经营企业在物流配送方面增添和实施哪些新的功能?这些问题不仅在企业实际操作中很不成熟，在理论上也鲜有论及，本文将对此做一探讨。
一、电子商务企业和既有特许经营企业的整合模式
电子商务企业与特许经营进行结合的基本形式有两类：一类是契约合作体，或称非股权合作体；另一类是股权合作体，或称合资经营企业。
1．非股权合作体
指各公司相互同意共同采取某种经营方式的联合，各企业经营管理仍有独立性，而只是利用对方的业务特长，一般由各合作方分别提供资金、技术、设备、经销网点、管理人员等，在互利互助的基础上从事经营合作，并通过签订协约规定各方的权利、义务及利润分配的松散型联合。合作体不具有法人资格，没有独立的财产权，合作各方都以自己的身份承担法律责任。各合作方的权益、义务和具体的职能与任务如风险分担、资源投入、利润分享等均在合同方式规定下进行。对经营活动、财产管理与使用，则由合作各方派出代表组成管理机构进行管理，也可以推举其中一方代行管理。它是一种有计划的持久性合作关系，合作双方彼此能满足对方的需要，并为实现共同的利益具有共同的价值取向、目标和企业战略。
非股权合作体的基本特点有：
(1)财产性质。灵活的出资方式，各方出资形式可以是资金、技术、机械设备、无形资产、营销网络等，均可作为经营投入。不论那种形式出资均不作股计价，盈亏也不一定按投资比例计算，而是按契约规定的各方收益率和风险分担比例。如果采取非法人式合作，财产所有权则分属各出资方，联合体只有使用权和管理权；如采取法人形式，则财产归合作企业。
(2)组织形式灵活多样。合作体既可以是非实体性质的，也可以是实体性质的法人企业。合作规模不限，期限可长可短，经营可以是分工单作，也可以是综合协作，结构简单，其合作方式与形态等均可通过协商确定，不像合资经营那样有较多的程序与规定。
(3)审批程序简便。其相关报批文件如项目申请书、可行性研究报告、合同书等，可一次性报批，复杂一点的综合性项目可分开报批。主审机构一般为当地政府部门，一旦获准，在工商管理部门登记后，受当地法律保护与管辖。
(4)税收方面。与合资经营一样，合作经营享受有相应的优惠政策，特别是合作于优先发展的领域，可以减免企业所得税。
全球最大的房产连锁品牌美国21世纪不动产公司，在全球拥有6300家加盟店，平均每一分钟有一个房地产交易发生于其系统上，其所取得的成就是其同电子商务的结合密不可分的。首先21世纪不动产公司在美国在线(AOL)创立之初，即与之成立了战略联盟。AOL与21世纪不动产公司建立虚拟专用网，所有的加盟商与经纪人可以从该网上看到系统内的关于培训、管理及经营的最新信息。通过现代科技与管理的组合，21世纪不动产公司成功地将近8000家在美的加盟店通过合并重组的方式，整合为现在的4400家较大规模的加盟店，使经济效益大大提高。
新浪网与中国最大的特许连锁体系亚飞汽车连锁总店联手，在网上进行汽车租赁、销售业务，利用亚飞的连锁网络进行物流配送和售后服务，实现了信息时代无形网络与汽车市场有形网络的结合。二者的结合是松散的战略联盟体。
2．股权合作体
它是由合作各方通过签订合同而建立起来的契约式企业：有自己的章程、管理形式、组织机构，由董事会作为最高权利机构，任命经营班子负责日常经营工作。合作各方投资入股，共同经营、自负盈亏，按股权大小分担风险和分享收益。其企业组织结构更加紧密，管理控制比较复杂，企业作为独立的法人拥有所有财产权，以全部资产作为责任限度，实行有限责任制。另外合资经营企业在纳税、法人地位、投资回收、经营期限、享受优惠政策等方面也有诸多优势。
上海正广和网上购物销售公司就是由上海的中公网和正广和公司联合新成立的企业。两家业务的领域和性质虽然不同，但原本就有渊源，相互已经非常了解，决定凭借各自的优势，共同开拓电子商务和物流配送。合作的结果是，上市公司上海梅林占上海正广和网上购物销售有限公司70%的股份，控股中公网的上市公司ST海虹为25%。2000年1月，由正广和提供经营理念和商业模式、中公网提供技术平台支持的85818．com．cn网站开通。从该公司成立以来运营情况看，经济效益非常好。
二、实体企业实行电子商务过程中自建特许经营网络
实体企业指生产性企业和流通性企业，他们在实行电子商务的过程中，完成了企业信息化的基本改造后，为了建立一个物流配送的地面支撑系统，自行建立特许经营的网络。总部和各个加盟店之间，产权分离，经营权相对统一。
1．自建特许经营网络的基本条件
特许人首先是要拥有强势品牌，在消费者和社会公众中拥有很强的忠诚度、凝聚力和渗透性，这是特许经营最有价值的资产，也是受许人在购买特许经营时希望得到的最重要部分。其次是要有特有的技术和服务。特有的技术和服务是现代特许经营不可分割的一部分，是特许人通过经验获得的，具有鲜明的独有性，如高科技技术和老字号工艺及传统的神秘
配方等，它可以被转让，却不易被公众立即掌握；不受专利权保护，却会给掌握者带来竞争方面的利益。再者要有成功的经营管理模式。特许者所推广的经营管理模式应该是特许人实行和总结出来，并被实践证明是正确和成功的。由于估计到受许人所处的经营环境的差异，这些经营模式应该具有一定的柔韧度，即根据不同的情况可以做出适当的调整而取得成功，确保受许人取得稳定的经营效益。
2．建立特许组织的关键步骤
(1)试点经营。检验和发展特许制度的生命力，促使消费者从内心里接受它。确定可能出现问题的领域，以便特许人找到相应的解决办法，也可获得实际经营经验和不同类型地点的经营潜力方面的认识。
(2)制定操作手册。手册中包含以书面形式提供的经营特许业务的详细方法，包括日常经营业务所需的各个细节方面的指导资料。
(3)选择受许人。受许人在多方考虑、认真调查的基础上，应重点把握的一是财力方面：在受许人在开始时有足够的资金很重要，如果受许人没有投入自己的资金，那么他遇到困难时很可能轻易地放弃业务；二是有较好的资质信誉和一定的经营运作经验。在对申请人做出全面评价以后，才能决定是否选择其作为受许人。
(4)培训：建立一支高素质的培训队伍，对加盟者进行科学有效的培训，是建立和扩展特许网络的关键。
三、特许经营连锁店的新功能——物流末端的家居配送
特许经营的传统业务是终端零售，和电子商务结合后，又增加了新的重大功能，即电子商务物流末端的家居配送，主要表现在：
1．进行物流末端配送，快速送货
家居购物将给零售业和消费者的消费行为带来巨大的变化。但是无论生产制造业，还是流通业，真正的挑战是有效的末端配送和尽可能低的成本，家居配送可能涉及狭窄的通道、不同的顾客，商品量少，需要分别派发，大量工作要靠人力和手工完成。专门建立数量众多的末端配送点需要花费大量的资金，其市场空间覆盖面也很有限；建立单独的配送仓库也不经济，而分布在各地的，具有一定规模和数量的特许连锁店，熟悉社区环境，和订单用户的家庭距离较近，在做好原有零售业务基础上，又可以作为小型分拨配送点使用，在店内按照区域内用户的订单进行集货、储存、分拣、送货，做到快速反应、及时送货，非常便利而且节省资金。特许店进行家居配送的种类主要有：多品种、少批量配送；定时、定量及定点的社区内配送；即时配送；店内交送等。如英国Tesco公司已经在它的特许连锁店开办了家居配送服务，家居购物销售额大幅上升，取得了处理大批小量订单方面的经验，并获得了很大的竞争优势。
2．加工和包装
特许店按用户要求，设立加工场所进行的活动，如卷板展平、开片、下料、原木锯材、型煤加工、玻璃集中套载等，把货物变为用户需要的尺寸、规格或成分；还有器件组装、包装、集装、换装等。
3．信息处理
特许店介于供应商与用户之间，一方面它要为供应商提供物流服务，同时也充当用户与供应商之间的信息传递的重要角色。特许店处于市场一线，与用户距离较近，所传递与反馈的市场信息比较真实可信。
