发布时间：2023-09-25 11:21:36
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的物业管理智能化样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
关键词：楼宇 智能化 物业管理
楼宇智能化专业在大二暑期有为期三个月的顶岗实习，为了使学生能对智能建筑有一个全面的认识，我系积极与校外物业管理企业建立联系，走产学结合的培养道路。
物业管理是一个新兴行业，目前在国内迅速的蓬勃发展。行业的性质是服务型和高科技性相结合的第三产业，要求从业者具有较强的实践能力。发展所呈现的主要问题之一就是急缺大量的专业从业人员。物业管理情况有了初在这一过程中，我学到了物业管理工作中的具体业务知识，丰富了所学的专业知识。为以后正常工作的展开奠定了坚实的基础。在实习期间，我深深体会到了物业中的一些的优势。虽然物业仅经过了短短几年的发展，却取得了如此大的成绩，这与物业管理人辛勤工作勇于创新，敢于挑战的精神是分不开的。但在看到成绩的同时，我也发现了这其中存在的一些影响物业发展的问题。
第一，管理不规范。首先，物业受整个物业管理发展的影响，几处的物业管理差不多都沿袭了旧有的管理模式。部门分工不够明确，制度不健全，少有程序化、规范化的工作流程，大部分进行着简单粗放的的管理。其次，由于物业管理牵扯到的问题众多，各处体制不健全，各种关系错综复杂，需要协调、处理的关系众多，使得各物业把大量的精力放在处理各种关系上，包括处理物业处与集团公司之间的关系，物业与行政部门的关系，与有关业主之间的关系。处理好这些关系当然有利与物业管理的发展，但当因此而忽视了内部管理与对外服务时，就难免本末倒置了。这样就影响了物业管理的健康发展。
第二，责权利不明。责权利不明，是影响企业发展的主要障碍。这包括两个方面，一方面是各物业处与总公司之间。由于我公司物业管理的特殊性，各处的物业管理，均是由作为开发商的总公司筹备建立的，物业管理人员，大部分是由集团公司从各岗位调配的人员，这就导致了建设与管理不分的局面，无形之中增加了物业管理的难度。虽然，这种建管一家的局面，也曾给物业管理带来过一定的好处，例如，一些房屋维修问题、设备设施配备问题，都可以较好的协商解决。但更多的却是使物业管理工作无法独立开展。许多问题都需要层层审批，造成了多头管理，影响了物业管理的服务质量的提高和物业管理企业的健康发展。另一方面，是各物业管理处内部、各岗位之间权责不明，岗位职责分工不合理，人员配备不科学，造成了工作效率低下，人员富余，工作链断档，工作流程不顺畅，使一些工作不能正常、快捷有效的完成，大大影响了服务水平的提高。
第三，基础薄弱，正常运行困难。首先由于部分物业开发较早，设备、设施老化，使维修难度加大，维修成本高，给各方面工作带来了很大压力。其次，前期遗留问题较多，物业管理仅凭自己的力量难以解决。物业管理与开发商之间，与建设单位之间，与业主之间矛盾重重，物业管理收入微薄，使物业管理收入不抵支出难以正常运行，企业举步维艰。这就使得物业管理难以改进设备，改善服务，导致了服务水平低，业主投诉率居高不下，对服务不满意，进而导致部分业主拒交物业管理费。这样就使得物业管理陷入了恶性循环之中。
第四，缺乏专业的管理人员。由于企业从业人员，相对缺少专业知识，大部分是中途搞物业管理，尽管经验相对丰富，但缺乏系统的理论知识。并且由于观念、资金等问题，企业很少引进专业的管理人员，这就导致了，服务意识较差，观念创新匮乏，使得物业管理难以进入良性发展的轨道。
这些问题，影响着物业的发展，为改善物业管理状况，树立公司物业管理品牌，不妨采取以下措施，以促进企业快速、健康发展。
1.明晰权力和责任。欲走品牌之路，就必须走独立发展之路，明确与总公司之间的关系，分清责任界限，享受独立开展各项工作的权利，承担其作为物业管理企业应负的责任。另外，各物业处也应加强自身的管理，合理划分部门，科学安排岗位，规范各部门的职责，做到“人人有事关，事事有人关”理顺物业管理流程，明确各部门员工的职责与权利。
2.建立、健全规章、制度。一个成功的企业一定要有一套科学、合理、适合本企业特点的规章、制度，来规范员工的行为。要树立物业品牌，必须要健全规章、制度作为保障。这包括制订质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等一整套必备的制度，还包括物业管理服务工作流程、投诉受理程序、报修维修程序、紧急事故处理程序等一系列程序化的规范。只有健全这些规章、制度，并积极落实，才能打造一个成功的企业，才能树立物业品牌。
3.改善物业管理环境。改善管理环境，就要理顺各方面的关系，使得各部门可以协调配合。减少在不必要的环节上的开支，用于改善设备、设施。在资金有限的情况下，最大限度的提供优质服务，尽最大努力满足业主的合理要求，以提高收费率，增加企业收入，使企业走上良性循环的道路，能够独立正常运作。
4.提高员工素质。只有提高员工整体素质，才能形成优秀的团队，才能打造成功的企业，才可以树立物业品牌。
经过实习锻炼。一方面对本专业的就业方向有了更全面和更成熟的认识，对具体的岗位工作掌握了基本的操作技能和知识；另一方面对自身设置了更实际的学习目标和工作目标，树立良好的实习心态，为走上社会打下基础。
物业管理工作的重要特征就是协调，处理不同部门或业主之间的关系。因此我们需要加强学生公众场合的表现欲和表达力。现代社会需要有良好职业技能，同时敢于自我推销的人才。从战胜胆怯心理开始，让演讲的舞台把学生逐渐锻炼成具有流畅语言表达能力的人。经过实习锻炼，精神饱满，硕果累累的回到学校。一方面对本专业的就业方向有了更全面和更成熟的认识，对具体的岗位工作掌握了基本的操作技能和知识；另一方面对自身设置了更实际的学习目标和工作目标，树立良好的实习心态，为走上社会打下基础。
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停车场管理系统的软件可提供四幅画面或是六幅画面的图像对比，即同一台车进场与出场都会自动拍一幅图片，让秩序维护员进行对比，现在还有更先进的车牌识别停车场系统，更是功能强大，可以保障车主的利益，谨防丢车，这样也可以更大程度地保障物业服务企业的服务质量。再次，智能停车场系统作为最新的停车场管理系统具有强大的数据处理功能，可以完成收费管理系统等各种系统的参数设置、数据的收集和统计，有助于有效地对整个停车场进行管理控制。现在的停车场系统多数都用的是不可复制的停车卡，智能化停车场系统的不断更新与完善，可以避免各种漏洞，为物业服务企业的管理提供了多重保障。目前，许多停车场还在采用人工收取现金的收费方式，一方面劳动强度大、效率低，另外一个弊端就是在财务上造成了很大的漏洞和现金流失，但使用智能化停车场收费管理系统后，停车场的收费都经电脑确认和统计，停车场系统会记录下非法抬闸的时间和次数，这样收费员的熟人朋友就都不能免费进停车场了，秩序维护员也不能把停车费装进自己的腰包了。这就杜绝了秩序维护员的失误和作弊行为，既保障了车场投资者的利益，又加强了物业服务企业管理的严密性。对于物业服务企业来讲，停车场管理系统的收费功能减少了人为干预，节省了劳动力，减少了人工成本。现代化的停车场管理系统的使用，也一定会使企业的品牌形象和知名度得到很大的提高。此外，智能停车场系统在技术上具有很好的开放性，能够与其他的智能化系统组合成更强大的综合系统顺应各种综合方式的高级管理。而且，这种开放性也为日后停车场管理系统的技术升级提供了更灵活的空间。总之，对于物业服务企业来说，智能停车场系统可以减少管理成本，增加临时车辆的停车收入，提高服务质量，提高业主对物业服务企业服务的满意度；对于业主来说，通过停车场管理系统，使得各项操作变得更加快捷，可以有效减少等待缴费、车辆拥堵等情况的发生，提高了办事效率。停车场管理系统也是社会发展的必然趋势，因为随着我们生活节奏的加快，时间和效率是我们所非常重视的，而经过停车管理系统管理的停车场，无疑会帮助我们节省大量时间。
门禁管理系统可降低管理成本
随着科技的发展，门禁管理系统被越来越广泛地运用到物业管理工作中。笔者认为，门禁系统的运用可以较大幅度地降低物业服务企业的管理成本。这主要表现在以下三个方面：一是可以节约传输线缆。日常生活中使用的各种线缆不但会使用大量的铜等金属，还会产生重金属污染，且线缆外层的塑料包层也会给自然环境带来巨大的压力。门禁系统在综合布线系统、总线制传输、利用互联网传输等方面的应用技术能够大量减少线缆的运用，从而实现资源节约和环境保护。二是生物识别技术的应用可以节约资源。随着门禁系统技术的不断发展进步，指纹、眼部虹膜、人脸等各种生物识别技术被应用到门禁系统中，这种技术的运用不仅安全方便，而且还会大量减少门禁卡的使用，从而在更大幅度上实现资源节约。最后，门禁系统不只是作为进出口管理使用，而且还能有助于内部的有序化管理。它能够时刻自动记录人员的出入情况，限制内部人员的出入区域、出入时间，礼貌地拒绝不速之客，同时也将有效地保护您的财产不受侵犯。门禁系统改变了以往安防产品如闭路监控系统、防盗报警系统等被动的安防方式，以主动控制的方式替代了被动监视的方式，通过对主要通道的控制大大地防止了犯罪分子从正常通道的侵入，并且可以在案发时通过对通道门的控制限制犯罪分子的活动范围以制止犯罪或减少损失。
【关键词】智能化 铁路运输 信息系统
一、立项原因
随着冶炼生产工艺的不断发展，运输保产的要求也越来越高，仅靠现有的管理方法和设备来管理控制运输生产，对提高运输管理水平有很大障碍，不利于运输生产指挥人员进行系统、科学、有效的决策。因此开发高集成化、高智能化的综合调度指挥系统已成为冶金企业铁路运输可持续发展的迫切任务。
二、系统目标的确定
（一）本系统主要是冶金企业厂内铁路车辆的状态和位置进行实时跟踪，以便详细记录车辆货物的状态（空/重）变化，停放位置的变化，从而可以通过计算机迅速查询车辆在冶金企业厂内车站的位置、状态和历史过程，动态掌握全厂列车运行，站间车辆交接，各站现车和装卸车运输生产活动。
（二）同时对车辆到发量，装卸量，运输量，保有量，作业次数，停留时间以及运载的货物进行分类统计管理，辅助各级调度指挥运输生产，编制日班计划，调整阶段计划，为领导及主要职能部门提供管理与决策信息。
（三）与自动化部轨道衡建立接口，与自动化部共享车辆过磅信息，将计量信息传输过来，资源共享，杜绝了人工输票而导致的错误信息。
（四）网上签字功能的确认，具备与付款单位、财务部网上签字功能，可大量减少中间环节的人工货票的确认，节约大量人力物力；
（五）机车位置的准确显示，在部调大屏幕中机车的牵引运行和推送状态均能准确显示，为部调下达调度命令提供了依据。
三、系统总体概述
该系统利用各种先进的软硬件技术，将两者有机的结合起来，既做到了数据共享，又能够实现系统之间的互动。系统主要包括两大子系统：
（一）铁路运输生产管理信息系统。这是整个系统的核心和枢纽，所有的子系统通过这个系统实现有机的结合。通过光纤网络组成核心的计算机网络，组成一个完整的信息网。通过信息系统与微机联锁系统的连接、车号自动识别等技术实现对铁路货物、机车、车辆自动跟踪和管理，以及机车作业过程、机车作业计划的自动确认、跟踪，同时自动生成调度图表以及铁路货运统计台帐、报表，为各级调度人员和运输部领导进行生产指挥提供实时准确的数据。
（二）生产指挥调度监督与大屏幕系统。该系统从铁路货物车辆实时跟踪管理系统、铁路信号计算机联锁综合控制系统和铁路调度电视监控系统采集必要的信息，并将这些信息以图形化的方式显示到大屏幕上，通过大屏幕上监控画面与综合管理系统各操作界面之间的切换，使部调既能全面掌握各站场股道占用、信号状态、车辆信息等管理数据，又能清晰、直观地观察到各重要位置机车、车辆的作业过程，为调度人员提供直观、全面、实时的信息。
四、系统体系结构设计
铁路运输综合管理系统是一个全方位的控制和管理的综合系统，既包括底层的控制系统，又包括上层的管理系。
（一）信息点设置。在机务段值班员设置信息点，每天输入机车上班信息，查询机车运行相关信息；设置车辆列检员信息点随时输入车辆检修信息，查询车辆动态信息；设置路局车站信息点，随时查询路局车辆异站进出分界点信息。
（二）网络设置。将铁路运输管理系统的所有计算机划分在一个VLAN中，将微机联锁、调度监督和大屏幕显示系统的所有计算机划分在另一个VLAN中。对这两个VLAN中需要访问另一个VLAN中的机器，通过在二个网络之间设立接口计算机，以进行互访。为保证微机联锁系统的安全，在这两个VLAN之间设置防火墙。同时给所有的机器安装杀毒软件。
（三）接口机设置。设置独立的接口机作为信息系统与微机联锁系统接口，接口机具有联锁信息采集、防火墙的功能。微机联锁系统和铁路运输管理系统相结合，还具有作业单下传等多重功能。接口机跨接在生产调度指挥系统和微机联锁系统网络上，它屏蔽了所有公用端口，由亨钧非标准软件完成数据交换任务，使调度指挥系统的终端不能访问到微机联锁系统，起到隔离保护微机联锁系统的作用。
（四）车号自动识别。对于铁路运输系统来说，其核心是对车辆和货物的实时跟踪，目前路局车辆99%以上都装了电子标签，在电子标签里写入了该车辆的信息，利用电子标签地面读出装置可以自动读出进出厂的车辆的信息，大大提高操作员的工作效率，也降低了数据的错误率。
五、技术创新点
（一）信息系统与微机联锁控制系统的紧密结合。设置接口机连接运输管理信息系统与微机联锁控制系统网络，接口机自动跟踪作业计划单的执行情况，实时更新数据库中现车位置信息，同时动态反映到调度的桌面终端上。采用接口机将使信息的采集、传输、使用，速度更快、效率更高、范围更广泛、显示更及时。
（二）通过轨道电路信号采集与作业计划综合判断实现机车位置全厂范围的自动跟踪。本系统舍弃了传统的GPS定位方式，而是结合铁路信号微机联锁站场动态信息、调度作业计划单机车信息及接发车信息进行综合分析、判断机车运行信息，独创性的用软件方式实现了机车运行位置的自动定位和跟踪。
关键词：智能化；物业；管理
前言
社会经济的高速发展，人们对物业管理部门的服务要求越来越高。为了能够树立物业管理部门的良好形象，并能够不断的提高企业在激烈的竞争环境下立足的资本，需要不断的改进技术，加快信息化，智能化的管理。
一、智能化办公楼设计
21世纪，我国建筑行业等各行各业正在稳健的发展，这些行业的前进，也促进了我国国民经济的整体发展。与此同时，可以说科学技术也越来越发达，其中计算机及网络技术在不断的创新与改进。那么，将高科技应用到物业管理这一措施，将被更多的企业公司所使用。所以说，如果能设计一个信息化、智能化、高科技的办公楼管理模式，将能为物业管理部门解决问题带来一定的便捷，使业主更加满意物业管理部门的服务。智能化办公楼的设计，将进一步提高物业公司的管理效率。
智能化办公楼的总体设计方案具体内容包括：结构化综合布线系统、通信网络系统、计算机网络系统、卫星电视接收及有线电视系统、闭路电视监控及防盗报警系统、公共广播系统、“一卡通”系统、同声传译系统、视讯服务系统、多媒体会议系统、建筑设备监控系统、智能化集成系统、机房工程、程控交换系统、办公自动化系统。
二、智能化物业管理
我们所说的传统意义上的物业管理，一般的管理内容包括对一般建筑物、对一些设备的维修、环保方面问题及对每一位用户档案的管理。这些管理，对高速发展的现代化居民住宅来说，是存在着一定的不足与弊端的。但是，我们推崇的智能化物业管理，是应用高科技、信息化、智能化的物业管理系统，这种物业管理不但能够提高物业公司的工作效率，节省人力物力财力，缩短时间，降低管理成本，更主要的是能够给人们提供更周到、更满意的服务，同时，也能够树立物业管理公司的良好的形象，打造企业的知名品牌。
（一）传统的物业管理存在的问题
传统的物业管理存在多方面的弊端及问题，主要是以下几个方面：
1、是在车辆的管理方面。这种管理大多数都是效率比较低，工作的失误也比较多，同时，又经常受到人为因素的一些难免影响，这些情况很容易引发业主对物业公司的不满，损害公司形象；在对车辆管理的费用方面，有时候多收了一点，有时候也可能少交了一点，资金总有流失的情况；一些人情车、霸王车也给物业公司带来了不必要的经济损失；甚至还有一些人假装来拜访朋友达到盗车的目的；针对一些临时停放的车辆，传统的物业管理模式无法进行科学又效率高的管理，使得每天的工作统计都非常复杂，错误也是在所难免。
2、是管理业主、暂住人、临时人员方面。有时候，一些人混进小区，还有各种的装修、施工团队，都对该区域的安全带来了一定的隐患，这种情况可以说管理上难度比较大；还有一些人表面说来访友，不断的骚扰业主的生活，都给物业公司管理的效果带来了非常不好的影响；一些保安人员多，管的多了，也容易监守自盗，无法完全杜绝。
3、是在收费管理的方面。物业管理的工作中，部分业主拖欠水电费的情况时有发生，针对这种情况，如果管理部分给业主停电停水了，那么，便会引发物业与业主的矛盾，这样影响业主对公司的服务是否满意的评价。
物业公司的任务是比较多的，有时候错误是在所难免的。所以说传统的物业管理面临很多的困难与不足，需要我们采用新的措施来解决。这边要求物业管理采用智能化物业管理的方法。
（二）针对传统物业管理的不足与问题的解决方法
1、车辆管理
针对车辆管理方面，物业管理公司要建立智能停车场管理系统。这些系统要具备语音报价、中文屏幕的功能。这样的系统可以使车辆在停放的时候有一定的顺序，这样也能够避免多收费或少收费的问题。同时，也要安装图像记录系统、安装自动车牌识别系统，这些系统有利于记录业主系统，这样也为管理人员分担了工作，提高物业管理的效率；
2、人员管理
针对是不是管理业主、暂住人、临时人员方面的问题，给每位业主发一个接触式的IC卡，可以利用系统识别的功能放行。给一些临时人员发放临时卡，有一定的时间规定，方这样便可以提高管理效率，杜绝外界人的叨扰；
3、收费管理
针对收费问题，要建立收费系统，在每个小区安装收费机，货币电子化，业主用自己的卡来结算，避免现金的流动；针对拖欠水电的问题，建立智能门禁管理系统、三表抄送系统，通过这样方式来解决问题，避免与物业管理的工作人员直接的冲突。
4、智能管理
为了提高业主对物业管理公司的满意度买药不断的提高物业管理的科技含量，即智能化与信息化采用只能的管理模式，加速物业管理的快速发展。那么，智能化管理需要注意的问题有两方面：其一，在管理方面要注意不断的提高物业管理水平，便要全方位地提高物业管理意识。在一个项目工程的建设中，管理公司要制定合理又详尽的计划，对施工质量加大监督，提高管理意识，保证工作质量；针对已经竣工的项目，物业管理公司要确立一些具有实效的管理方案，经常的检查，预防不良后果；针对物业管理的队伍也要改变结构，要逐渐的加入年轻的力量，提高知识及科学技术水平，以人为本；最后，针对收费也要合理化，有一定的规定，不断的为房产开发提供商机。其二，在技术方面要注意实现物业管理的智能化需要技术方面的支持。技术可以是自行开发，也可以是委托开发，或者是购买商品化软件。
三、结语
如今是科技高速发展的时代，信息及技术的发展已经无法阻挡，在我们的生活里非常重要。针对物业管理的改进及提高，也需要用科技的方法来解决。物业管理方面的智能化表明了现代社会人们生活水平的提高，智能化给我的生活带来了方便，对我们的生活有巨大的影响，我们正逐步加快智能化管理的步伐，智能化管理不是一个梦，是一个会实现的目标。
参考文献：
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关键词关键词：智能小区；物业智能化管理；中国特色商业街
中图分类号：TP319 文献标识码：A 文章编号文章编号：16727800（2013）008007602
作者简介作者简介：李新（1980-），男，天津市古文化街海河楼开发经营有限公司工程师，研究方向为计算机科学与技术。
0 引言
随着智能化技术从大厦走向小区，迈进千家万户，进入各个商业街区，智能化管理的内涵也在不断地丰富和发展。那么达到一个什么样的标准或模式才可以称得上是智能化管理呢？最近国家建设部住宅产业化办公室提出了关于住宅小区智能化的基本概念，即：住宅小区智能化是利用4C（即计算机、通讯与网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。这一标准在商业街区同样适用。
1 智能化管理在商业街区管理中的需求
（1）业主方面对智能化管理的需求。在社会信息化程度不断提高的今天，人们对自己经营店铺的关注已不再仅仅局限于店铺面积、周边自然环境、交通、客流等方面，而是越来越关注自身权利的维护，对物业管理方面服务的品质也提出了越来越高的需求。这就需要物业管理方面提供更加便捷、更加完善的物业管理解决方案。
（2）物业管理方面的需求。随着中国经济的快速发展，人力资源成本持续增高，弱电、电子监控，各种智能化部件发展迅猛，质量不断提高，价格比较稳定并且稳中微降。因此，从物业管理成本上来看，通过实现智能化来减少人力成本是物业管理方实施智能化管理的一个重要方面。同时，用智能化系统代替人力也更加便捷，更加有利于管理者的监督与控制，减少人为因素，可以说是强化管理的物业管理者实施智能化管理的另一个重要方面。
2 智能化管理在商业街区管理中的具体实施
智能化物业管理与传统物业管理最主要的区别在于“智能化”。也就是说，它不仅具有传统建筑物的功能，而且具有智能（或智慧）。“智能化”可以理解为，具有某种“拟人智能”特性或功能。智能化小区最突出的特点就是信息服务，服务功能主要包括方便的管理、高效的监控和先进的通信方式。
智能化管理意味着：①对环境和使用功能的变化具有感知能力；
②具有传递、处理感知信号或信息的能力；
③具有综合分析、判断的能力；
④具有作出决定，并且发出指令信息提供动作响应的能力。
智能化物业管理与传统的物业管理在根本目的上没有区别，都是为业主、用户提供高效优质服务，创造物业最佳的综合效益。但由于管理对象的层次不同，服务对象（业主）对物业的使用、要求等不同，二者在内容上必然会有所不同。
智能物业由于采用了高度的自动化装备和先进的信息通信与处理设备，能全面获取物业的环境、人流、业务、财务及设备运行状况等信息，有更加高效便捷的服务手段，所以在管理上更要科学规范、优质高效。可以把智能化物业管理看成是在传统物业管理服务内容上的提升，这种提升也就是“智能化”的体现，主要表现在以下几个方面。
2.1 对各种智能化设备系统的自动监控和集中远程管理
传统的设备管理如设备运行状况监测，只可能靠人工现场巡查、看护，而实行智能化管理只需在中央监控室便可了解各种设备的运行状况、调节设备的运行，并可根据设备自动报警信号显示故障区，迅速启用备用设备线路或及时到位抢修，确保大厦设备的正常运行。同时还可根据自动记录下来的设备状况信息自动安排维护、检修周期、电脑显示等。这种集中远程自动监控管理，极大地提高了设备的管理维护效率，确保了物业设备的正常使用。
2.2 保安、消防、停车管理高度自动化
保安、消防、停车管理均是物业管理的重要内容，往往需占用大量人力。配备完善智能系统的物业，可以实现保安、消防自动监控，减少大量一线巡视人员。如保安方面，可以用电视监控系统监控物业大堂、电梯、楼梯、走廊、出入口、停车场等重要部位，用红外探测系统探测有无非法越界进入物业区域的现象，并向中心监控室报警，用电子巡更系统记录保安巡视情况，门禁系统自动识别来人有无进入资格；消防方面，全套探测报警设备可以自动探测有无火灾苗头，自动报警，显示异常部位，管理人员可在中心监控室切断相关部位电源，启动防火灭火设备，指挥人员及时到位灭火救险；停车管理方面，智能化的停车收费系统可以做到自动识别月保还是临保车辆（通过感应车头标签），实现自动计时，收费放行。
2.3 三表自动计量，各种收费一卡通
智能抄表系统可以免去人工挨家挨户上门抄表的烦琐，实现多表数据自动采集、传输、计费。配以一卡通系统又可以免去管理人员上门收费或用户到指定地点交费的不便，住户只需手持一卡便可通过刷卡交费（包括物业管理费）。
2.4 管理服务网络化、信息化
完善的计算机网络系统配置，使得物业管理服务与被服务双方的信息交互沟通更加便捷。物业公司可以快速查、记用户网上提出的服务要求（报修各种代办服务项目）与投诉，及时给予答复；可以网上通知、公告，催交费用，催办有关事项，征集管理意见、建议，组织网上文娱活动等。这种物业信息化管理程度的提高，无疑会改变传统的管理服务方式，促进服务效率的提高。
2.5 物业管理信息系统的应用
物业管理信息系统是能对物业管理各种事物进行信息处理（收集、存储、加工、传递等）并维护和使用，反映物业管理企业运行状况，辅助企业决策，促进企业实现规划目标，提高管理效率与质量的计算机应用系统。它是专用于物业管理企业处理物业管理各种事物的专向管理信息系统，包括一整套的计算机硬件设备和基础应用软件以及物业管理事物处理专用软件。
当前趋势是要把更多的兴趣和注意力放在与外界沟通、信息服务、安全防范、物业管理等方面，正是适应这种社会需求，智能小区应运而生。
智能小区的智能化系统功能设置一般应该根据市场定位的不同（是中档还是高档）而不同。主要包括安防监控、门禁管理、计算机网络、家庭安防报警、三表出户、现代通信、有线电视、设备监控、小区一卡通、计算机物业管理等智能化子系统，以及小区电子大屏幕、背景音乐、电子商务、信息服务、VCD点播等。其中智能小区安防、通讯及网络是智能小区首先考虑的问题。智能大厦多数人比较熟悉，但对于住宅小区智能化并不是简单的智能大厦的功能复制，这不能完全满足要求。住宅有其特殊的方面，它需要将住宅内越来越多的设备、系统统筹管理，使其能具备智能化的功能，从而创造舒适健康的环境，具备高度的安全性，具有良好的通信功能，包括语音、文字、图像的传输。
智能化小区最突出的特点就是信息服务，服务功能主要包括方便的管理、高效的监控和先进的通信方式。信息服务突出体现在计算机网络上，这对小区网络的硬件建设提出了要求。目前，带宽问题是制约网络发展的瓶颈，宽带技术的逐步应用解决了这个问题。根据有关权威机构预测，宽带网络在未来几年里将有一个较大的发展，届时网络发展将真正进入到大众家庭。智能产品实现功能的方式一般都是在小区内建立智能控制网络，利用此网络来实现家庭智能控制器。
智能小区是以家庭为单位，每个家庭形成智能住宅。智能住宅是将家庭中各种与信息相关的通讯设备、家用电器和家庭安防装置，通过家庭总线连接到智能控制网络上进行集中或异地的监视、控制和家庭事务性管理，并保持这些家庭设施与住宅环境的和谐与协调。这些功能都是通过家庭控制器来实现的，家庭控制器则是通过智能控制器来实现的，家庭控制器通过智能控制总系统提供各种服务功能、能和住宅以外的外部世界相连接。所以说家庭控制器既是智能住宅的“大脑”，又是小区智能管理网络系统的“神经元”。
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职业能力标准 项目化教学 课程改革
沈阳工程学院是一所以培养高级应用型人才为主的全日制普通本科院校。学校坚持“工程教育、职业取向”的办学理念，积极探索新形势下应用型本科高校的办学思路和办学理念，不断深化教育教学改革。物流管理专业作为学院的重点专业，其培养目标是能在物流企业或其他企业从事供应链系统规划、物流业务运作及物流管理工作的应用型高素质管理人才。这一目标决定了我们的教学工作必须以能力培养为主线，因此在教学工作中我们大胆引入“职业能力本位”“项目化课程改革”“以工作工程为导向”等课程改革思路。
一、“物流运输管理”项目化课程改革的内涵
项目化教学是近年来应用型本科教育教学改革的热点，是师生通过共同实施一个完整的项目工作而进行的教学活动。课程项目化改造按照企业（行业）调研――调研分析――确定行动领域――确定学习领域――形成学习情境（项目）――教学实施――对比分析的路径推进。在学习领域的整体设计上，按照“以就业为导向，以能力为本位，以学生为主体，以职业实践为主线，以运输业务为载体，以完整的工作过程为行动体系”的总体设计要求，通过任务驱动构建课程项目体系。
二、“物流运输管理”项目化课程改革的实施
1.明确课程的地位和培养目标
物流运输是物流的核心功能，《物流运输管理》课程是物流管理专业的主干核心课程，也是重要的专业技能课，在物流管理专业课程体系中起着重要的承上启下作用。它以职业能力培养为重点，课程旨在为货物运输企业、物流企业运输作业部，兼顾生产企业和商贸连锁企业的运输部门，培养业务操作管理员（提/送货员、积载配货员、理/验货员、信息处理员等）、运输项目主管、运输部门经理。通过该课程的学习，从职业能力标准出发，培养学生具有物流运输业务市场处理与开拓能力，具有制定运输计划和调度指令、整车货物运输作业操作和业务流程设计、零担货物运输作业操作和业务流程设计、特种货物（鲜活、危险、大件）运输作业组织和关键作业优化、审定运输合同内容和处理货物运输事故、初步核算运输成本支出、初步评价运输服务绩效的能力，具备一线业务操作与管理的基本职业能力。
本课程在于培养学生对运输模式、运输组织及运输基础设施的未来可能发展方向有一定的认识，并为其掌握有关运输供需的知识以及成本核算与定价提供一定的方法论，试图培养学生了解交通运输基本知识，掌握物流运输管理基本技能，使其具有从事物流运输研究和实际工作的基本能力。
2.“物流运输管理”项目化课程改革的思路
《物流运输管理》课程根据典型的工作任务，设计出物流运输市场调研；公路货物运输组织及运输作业等十大项目主题，每一个项目为完整的一个工作过程。项目主题与真实世界密切联系，学生的学习更加具有针对性和实用性，提供学生根据自己的兴趣选择内容和展示形式的决策机会，学生能够自主、自由地进行学习，从而有效地促进学生创造能力的发展。通过模拟运输活动的工作情境，把工作过程采用项目化形式，使学生在学习过程中能够自觉认识到每一项运输活动所要具备的知识、能力和素质，从而激发学生自主学习的积极性。
3.“物流运输管理”项目化课程改革的要点
本课题的研究是将职业能力标准充分结合到教学内容中，把职业能力标准细分为知识目标（应知）和能力目标（应会），并以之作为我们物流教学的培养目标，将能力目标细分为具有运输市场调研能力和制定运输计划能力、公路货物运输组织及运输作业能力等能力。同时把这些能力目标融合到基于物流工作过程而划分的任务中去，然后通过这些任务的驱动，真正让学生掌握真实物流行业的工作流程和工作方法，掌握相应的知识目标和能力目标。这样的基于工作过程的教学模式，就有了很实在的内容，为学生今后的就业增添了砝码，工作能力也得到了一定的加强。
4.“物流运输管理”项目化课程改革的实施
对《物流运输管理》课程项目化改革的实施过程进行分析，从培养学生的职业能力标准出发，在一定程度上与工作过程相联系，根据典型的工作任务，设计出物流运输市场调研；公路货物运输组织及运输作业等项目主题，每一个项目为完整的一个工作过程。从职业情境中的工作过程导出“行动领域”，再经教学整合形成“学习领域”，并通过具体的“学习情境”来实施，每个学习情境包含多个不同的工作任务，通过多个不同工作任务的训练，把该学习领域的所有知识点都涵盖进去。秉承我院“工程教育、职业取向”办学理念，基于应用型本科人才培养目标，《物流运输管理》课程采用“项目化教学”模式，课程坚持项目化导向的课程开发理念和方法，以物流运输管理工作过程为主线，形成教学内容的逻辑框架。在教学内容的选取方面，各项目注重知识和技能结构的完整性、系统性。注重技能训练，注重体现岗位技能和综合技能的相互结合。在学生的学习方法方面，注重工学结合和教学做一体的教学实施过程。
（1）将职业能力标准细分
①具有运输市场调研能力和制定运输计划能力；②公路货物运输组织及运输作业能力；③水路货物运输组织能力；④铁路货物运输组织能力；⑤航空货物运输组织能力；⑥集装箱货物运输作业组织操作能力；⑦联合运输组织能力；⑧物流运输管理决策能力；使学生具备一线业务操作与管理的基本职业能力。
（2）根据典型的工作任务，设计出如下项目
①项目一：物流运输市场调研
运输市场是运输生产者和运输需求者之间进行运输服务产品交易的场所和机制，是运输活动的客观反映。在完成运输任务前，首先要对运输市场进行调研，了解市场情况，为企业的运输生产做出合理安排。市场部组织工作人员对物流运输市场进行调查，调查货主的运输需求、运输供给情况，对运输市场进行预测，根据预测结果做出本期的运输生产计划。
通过课堂上讲授物流运输市场的分类、运输市场的特征、运输市场的竞争、运输合理化的措施，组织学生对不同运输市场进行调研，分析运输市场的特征，存在哪些问题，应如何进行改进。通过本项目的训教，使学生掌握了运输市场调研的方法和调研的内容，具备对调查资料进行分析整理的能力；并在一定程度上具有制定运输计划，制定运输车辆和线路的能力。
②项目二：公路货物运输组织及运输作业
公路运输是现代物流的运输方式之一。在目前全世界现代交通网中，公路线长2/3，公路运输所完成的货运量占整个货运量的70%～80%，货运周转量约占10%。在各种运输方式竞争激烈的条件下，做好公路货物运输的组织工作显得尤为重要。公路货物运输的组织方法应在掌握一定货源的基础上，根据货物结构的不同，合理调配和使用车辆，做到车种适合货种，标重适合货重。
在本项目中，要使学生掌握公路货物运输的组织方法，运输路线和时间进度的安排、装载计划、计算驾驶时间、本地送货的组织。能够使用节约里程法对配送中心的运输配送路线进行设计与优化。
③项目三：水路货物运输组织
水路运输具有运输批量大、运输成本低、占地少、投资少、劳动生产率高、航速低等特点，特别适合大宗货物的长途运输，海洋运输尤其是远洋运输是国际贸易的主要运输形式，是国家综合运输系统的重要组成部分。本项目要求学生了解水路运输的技术装备和设施，掌握班轮货物运输业务程序、货物交付方式、班轮运输的主要单证、货运班轮单证流程；掌握租船运输业务的主要租船经营方式、租船运输业务的程序。
④项目四：铁路货物运输组织
我国幅员辽阔，铁路运输是陆地交通运输的主力，比其他的运输方式具有更多的优越性。铁路运输具有适应性强、运输能力大、安全性高、运输速度较快、能耗小、环境污染小、运输成本低等特点，适合于经常且稳定的大宗货物运输，主要是中长距离运输。本项目要求学生了解铁路运输的技术装备和设施，掌握铁路货物的托运、受理、承运、装卸、到达和支付；铁路运输合同的签订、变更、解除；争议的调解、仲裁和诉讼；铁路货物运输费用的核收、计算；铁路集装箱运输业务程序。
⑤项目五：航空货物运输组织
航空运输具有高科技性、运输速度快、机动灵活、安全舒适、建设周期短、投资少、回收快、运输成本高等特点，适合于长途旅客运输、货物运输及邮件运输。本项目要求学生掌握国际航空货物运输流程及主要单证、国际航空货物运单、国际航空货物运费等内容。
⑥项目六：集装箱运输组织
集装箱运输是以集装箱为载体，将货物集合组装成集装单元，以便在现代流通领域中运用大型机械设备和大型运载车辆进行装卸搬运和运输。它冲破了过去交通运输中的一切陈旧的规章制度和管理机制，形成一套独立的规章制度和管理体制，是最先进的现代化运输方式。近年来，集装箱运输在世界物流界已成为一种主要的运输方式。本项目中，要求学生熟悉集装箱的类型及标识；掌握集装箱货组织形式；掌握集装箱货物的交接地点和交接方式；了解集装箱的装箱方式和集散方式；了解集装箱海上运输管理。
⑦项目七：联合运输组织
货物从出发地到最终目的地的完整运输过程可能不仅使用一种运输方式完成，很多情况下需要使用两种或两种以上的运输工具，通过分段接力的运输方式来完成，这就是联合运输。联合运输不是一种新的运输方式，而是一种新的运输组织形式。本项目中要求学生掌握多式联运业务组织方法中的衔接式多式联运的组织方法；掌握联运站的运营管理。
⑧项目八：物流运输管理决策
运输是现代物流的重要职能，其管理与作业水平的高低会直接影响和决定整个物流的运营成本、效率和客户满意度，而搞好现代物流的基础之一就是准确的运输决策。根据物流发展过程中的相关统计资料来看，物流运输成本要占到物流总成本的35%～50%左右，对于许多商品来说，运输成本会占到商品价格的4%～10%左右，可以看出，运输成本占物流总成本的比重要比其他物流活动大得多。在本项目中，要求学生掌握的主要决策是：对载运工具的选择、运输提供商的选择、运输路线的选择、运输能力的配备等问题。
每一个项目为完整的一个工作过程。
（3）教学考核与评价
教学考核与评价以过程考核为主，期末考试为辅的考核方式。课程的学业成绩由过程考核成绩×70%+期末考试×30%两部分组成。在每一个项目训教过程中，围绕项目的训教目标，从学习态度、职业素养、任务完成质量、团队精神进行综合性考核。过程考核由学生自评、学生互评和老师评价相结合。每一个项目结束后，都有一个完成该项目的成绩，根据项目的难易程度，定出每一项目的权重，所有项目完成后，得到过程考核成绩；期末考试主要是考核学生对理论知识的掌握程度。
三、“物流运输管理”项目化课程改革的总结
《物流运输管理》项目化课程改革教学过程中，学生主动积极参与，从被动听讲的从属的知识接受者的地位，转变为积极主动参与的学习主体地位。如在物流运输市场调研项目中，同学们能够根据老师上课时讲解的运输市场调研的各种方法和案例分析，广泛查阅各种资料，结合实际调研工作，从不同角度分析了各种运输市场的现状、存在的问题，并结合专业知识提出了解决方案。实践证明，基于职业能力标准的项目化课程改革的理念具有一定的先进性，操作的可行性，为解决理论与实践相结合，培养学生职业能力这个问题提供了有效的方法。
参考文献：
[1] 金廷芳.物流运输管理实务项目化课程改革探讨[J].清远职业技术学院学报，2011，（4）.
关键词：家庭生活智能系统 家庭智能化系统 智能大厦
中图分类号：TB381文献标识码： A
1、前言
综合布线系统是为适应综合业务数字网（ISDN）的需求而发展起来的布线方式，它为智能大厦的信息设施提供了多厂家产品兼容，模块化扩展、更新与系统灵活重组的可能性。
2、智能小区系统的组成
小区智能化系统可具体分解成以下几个子系统，其每个子系统均具有一项具体功能。家庭智能化系统；小区综合布线系统；小区网络、通讯系统；小区CATV系统；小区设备自控（BA）系统；小区安全防范系统；小区对讲系统；小区智能三表抄表系统；小区物业管理及一卡通消费系统；小区停车库管理系统；小区增值服务管理系统。
3、智能小区系统及技术概要
3.1智能小区系统简介
3.1.1设备自动化系统（BAS）
小区设备自动化是以计算机控制、管理为核心，并带有各种传感器和执行机构的综合监控性系统，主要是对小区内的电力（空调）、照明、电梯、火警等设施进行检测，
3.1.2通信自动化（CAS）
小区通信自动化系统是智能小区的中枢神经系统，包括电话通信、计算机网络、卫星电视和闭路电视接收系统。
3.1.3小区综合布线系统
为实现小区管理自动化、通信自动化、控制自动化，保证小区内各类信息传送准确、快捷、安全，最基本的设施就是小区综合布线系统。
3.2.1 家庭生活智能系统
（1）安保智能：
安全（可视）对讲／门禁管理、防盗控制；
红外传感器，人体热释电传感器、超声波传感器。
开关式传感器、微波传感器、激光传感器、联接110报警机、控制机及计算机软件。
（2）消防报警
外传报警执行（119火警）、自动喷淋装置；
温度传感器、烟雾传感器、煤气泄漏传感器、氧传感器、环境自动调节器。
（3）电气（设备）控制管理
载波电器控制器、家电自动监测控制 ；卫生间排气扇控制、水、电、气阀门控制；
（4）厨房智能化
电冰箱、洗碗机、电饭煲、微波炉、热水器、食品干燥机，消毒碗柜、抽油烟机、调料柜、冰柜、燃气灶，工作状态监测及控制。
（5）家庭保健护理系统（家庭远程医院）
检测体温、检测血压、脉搏跳动次数；护理资料、保健资料、急救、求助报警。
3.2.2小区管理智能系统
（1）小区管理智能系统还包括其它系统。车辆（自行车）管理及收费；
（2）给排水控制；城市供水网（水井）―蓄水池―蓄水箱―用户，污水池（化粪池）―城市排水网等设备工作监控。
（3）保安人员巡更系统；
（4）人员进出管理（门禁系统）；
（5）电视监控及周边红外监控系统。
3.2.3通信自动化
（1）小区局域网（以太网）、小区程控交换机。网络计算机、传真、电话、可视电话。
（2）卫星及闭路电视网
语音数据、有线电视两网合一是现在发展的一种新型网络方式。
3.3智能小区的关键技术
智能小区的关键技术包括：综合布线技术；自动控制技术；现代通信技术；计算机网络技术；信息管理技术；多媒体技术；系统集成技术。
4、智能小区基本功能介绍
随着信息化社会日益逼近必将导致人们在家庭住房需求上的彻底变革。智能化家庭所提供的是，人们足不出户就可以进行电子购物、网上医疗诊断、参观虚拟博物馆等 。
4.1.1家庭智能化系统
(1)预留两门直线电话：可实现ISDN、语言信箱、传真、可视电话等。
（2）预留两路双口（TV／FM）有线电视接口。
（3）一门可视对讲门铃：支持来访者与住户之间的可视对讲、大门保安与住户之间的语音对讲。
（4）一路计算机网络接口（独享1ooMBPS）：实现INTERNET访问、公共信息查询、E-mail等相关服务。
（5）配备电子水表，电子煤气表，电子电表，红外探测器、紧急救助按钮、辅助求助按钮、煤气泄露报警器及其它安全传感器，实现小区管理中心对每一住户的安全监控。
（6）家庭电器设备遥控：在家遥控或在家外通过电话线遥控家里的各种电器设备。
4.1.2小区综合布线系统
智能小区综合布线系统是以控制、通信、计算机管理为内容，以综合布线为基础，实现小区的控制管理整体智能化
4.2小区网络、通讯系统
4.2.1 小区网络系统
小区内设一个高速计算机网，家用计算机除可以管理家庭各种电器设备外，同时可利用内部网与小区的其他住户在网上进行交流、娱乐，还可在管理中心查询数据。
4.2.2 小区通讯系统
（1）一部分用于物业管理办公，另一部分用于小区主要交通要道、每栋楼的大门口与小区管理中心的紧急联络。
（2）微小区域的无线通信：建立微小范围（半径100-500m）内的收发基站。
（3）卫星通信（VAST）接口：该系统作为有线网的补充建立小区用户与国内、国外进行语音、数据、图像通信的传输通路。
4.3小区CATV系统
电视是不可缺少的一项娱乐活动。电视信号的来源也是多种多样，有卫星电视、有线电视、共用天线电视等。
4.4小区设备自控（BA）系统
小区自控系统的基本功能： BA中央监控系统提供与小区网络系统接口；供配电监控；给排水监控；公共照明：包括小区公共场所照明及泛光照明和楼道照明的控制；背景音乐及紧急广播设施控制。
4.5小区安全防范及报警系统
小区安全防范报警系统是智能小区实现安全管理的重要系统，主要包括电视监控、防盗报警、求救求助、煤气泄漏报警、消防报警等。
安全防范报警系统的特点：
（1）中央控制系统必需提供与小区网络系统接口。
（2）中央控制系统必须与市110，小区音响系统联动。
（3）小区电视监控：在小区的出人口、周界、车库、以及重要场所设置监视点。做到可对小区实施全方位的监视布控。
（4）防盗报警：在小区每一住户内安装防盗报警装置。当住户家中无人时，可把家庭内的防盗报警系统设置为布防状态。
（5）巡更、周界报警系统：在小区的围墙上设置主动红外对射式探测器，防止由围墙翻入小区作；在小区内设置电子巡更系统，让保安人员定时定路线对小区内进行巡视.
（6)出入口控制系统：对小区的车辆出入口、楼宇出入口进行监视与控制，小区住户与物业管理人员配备IC卡，对住户出入小区进行身份鉴别、确认及出入信息登记及查询。
（7）消防紧急报警：在小区各个楼安装消防栓启动按钮，当火灾发生时，按下此钮，通知物业，同时自动启动背景音响系统，停止播放背景音乐，插播告警信息。
（8）煤气泄露报警：当室内煤气超过正常标准时，煤气泄露报警启动，通知管理中心，井可关闭煤气阀门，启动排气装置。
4.6小区对讲系统
小区对讲系统是小区管理中心或来访者与用户直接通话的一种通信方式。
4.7小区智能三表抄表系统
传统方式的住户水，电，气表抄表误差大、时效性差，智能抄表系统的推出可以很好的解决传统抄表方式带来的问题。
4.8小区物业管理系统
小区物业管理系统主要内容有：居民信息管理、设备报修、维护管理、社区管线信息管理、物业收费自动化系统、来客访问管理、设备运行状态信息管理及调控。
4.9小区停车库管理系统
车辆管理系统能将车辆按时间、顺序、内外单位、价格等不同因素分门别类管理，车辆管理系统由出入读卡器、自动开门机，探测器、控制器等设备组成。
4.10增值服务系统
小区增值服务系统是利用小区网络通讯系统实现的各种服务，具体内容有：视频点播业务；Internet访问服务以及相应计费服务;通用电子邮件服务;个人主页服务;网络域名服务;用户求助、咨询服务;网络聊天服务;休闲讨论组（论坛）服务;网络电子公告牌（BBS）服务;公共信息服务;用户调查服务;网上阅读服务;网络代购、代订、征订服务等。
主要参考文献
1.1选题研究的背景、目的、方法。我国物业管理是一个新兴开展的行业，其未来发展有着很大的远景。近30年来，我国商品经济快速发展，房地产行业欣欣向荣，物业管理行业也伴随着房地产行业逐渐走向规模化、社会化。我国物业管理行业不再局限于一线城市的定位发展，而开始走向全国化，越来越多的县级城镇也开始引入物业管理。物业管理已经成为屋宇价值的20%~30%，属于房屋价值的一部分。但是，随着该行业的逐步扩大，越来越多的物业管理公司选择与房地产企业进行合作，却因为种种问题停滞不前，甚至导致亏损，加上其发展方向模糊，房地产企业对物业管理行业不够重视，无法妥善处理与物业管理公司之间的关系等等一系列问题仍然是阻碍其发展的主要原因。所以本文通过重点研究房地产企业与物业管理的关系，诣在使房地产工作者认识到物业管理的重要性，必须认真彻底贯实物业工作在房地产开发的全过程，使我国物业管理行业的未来发展得以进入一个全新阶段。本文研究方法有：（1）实证分析。通过以深圳市国汇通投资有限公司和其旗下物业管理公司为例，与目前的房地产行业和物业管理企业做出比较，同时对比该公司发展物业前后的基本状况，得出物业管理有利于房地产企业发展的结论。（2）数据分析。本文通过分析深圳市国汇通投资有限公司及其旗下物业管理公司2014~2016年的经营数据，得到每年的年利润率数额，再将两方数据作为对比，得出相对应结论。使本文拥有可靠的数据支撑，更具真实性。1.2理论综述。在我国的《物业管理条例》中，关于物业管理的定义是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动①。学者原春梅在“浅议物业管理对房地产价格的影响”中对于物业管理与房地产企业之间的关联做出了三个总结。一是物业管理的质量和服务效果对房产价格有一定影响。二是物业管理对房地产销售价格有一定影响。三是物业管理对于房地产的品牌效应也有一定影响②。国外学者AliceChristudason在“LegislatingforenvironmentpracticeswithinresidentialpropertymanagementinSingapore”提出物业管理是可以改善新加坡不可持续发展现状的催化剂，并对英国和美国的绿色实践进行了简要对比。为推动绿色物业管理更好的发展，实现良好的经济和社会效益做出了贡献③。
2物业管理发展现状
2.1国内外物业管理的发展现状分析。根据社会调查，目前为止我国已超过6万家物业管理公司，相关从事人员有600多万人，住宅类物业管理面积达到120多亿平方米。城镇物业管理的覆盖率已达到50%以上，其中北上广深等一线城市更是远远超过50%。物业管理已走向规模化，跨及多个领域，成为推进着我国城市GDP比重的增长的新兴行业④。至于国外物业发展水平，相对于中国属于比较先进发达。例如美国的物业，就已经达到世界领先水准。尤其是在法律法规这一块，拥有比较完善的物业法律作为保障。有一些发达国家的物业管理发展起步早，在管理智能化领域已有充足的经验。例如新加坡、美国、欧洲等国家和地区。近年来，欧美国家的住宅小区的智能化基础配置逐渐走向完善，物业开始趋向智能化管理。AbbasElmualim对计算机辅助物业管理的机会也进行了深度研究。与世界物业的信息化和智能化发展比起来，我国的物业管理仍然处于初级阶段。2.2深圳市国汇通投资有限公司的物业管理发展现状分析。深圳市国汇通投资有限公司是于2012年在深圳市宝安区成立的一家从事房地产运营的公司，经过5年的快速发展成为深圳市具有影响力的房地产企业，拥有良好的口碑和稳固的经济基础。该公司主要从事于地产投资开发以及房地产建筑项目投资，同时也从事物业管理，物业升级改造，其旗下同时拥有一家国汇通物业管理子公司。此外，该公司虽发展迅速，但仍处于前期阶段。许多方面尚未成熟，存在不少问题。
3深圳市国汇通物业管理有限公司存在的问题
深圳市国汇通物业管理有限公司成立于2013年，隶属于深圳市国汇通投资有限公司，具有独立法人资格，是深圳市乙级物业管理单位。和大多数物业管理公司一样出现了各种问题亟待解决。虽然与业主签订了合同，并且该公司也制定了一系列的服务规范尺度，例如微笑接待业主，耐心回答业主问题等等。但大多数都没有真正落实，不仅缺乏服务意识，服务水平也无法达到业主要求，拖延维修时间造成额外损失，与业主产生矛盾，甚至口角冲突的事件屡屡频发，有的甚至导致业主拒交、拖交管理费，这样的情况直接影响了物业的形象建设。一般的物业管理公司工作人员通常是朝九晚六，即早上九点上班，晚上六点下班。业主离开小区去上班时，物业人员来到小区上班，而业主下班回到小区时，物业人员却下班离开小区，到周末双休时，物业人员也是休息日。如此一来当业主有需要的时候却找不到工作人员，使得物业人员无法及时准确地了解业主需求，并服务于业主，由此导致业主对物业的满意度降低。许多的物业公司都出现过类似问题，物业管理处未通过协商，径自提高了收费标准，或者以其他理由扩大收费范围，增加收费项目。该公司曾以小区停车位紧缺为由，将临时停车费提升至10元/时，后来由于太多业主投诉反对，才降低了停车费费用。这样不规范的收费引起业主不满，使原本就难收的管理费难上加难，加之物业管理成本太高，收费太难，导致营运资金缺乏等问题。
4深圳市国汇通物业管理有限公司对存在问题解决对策
近几年，经济适用房和普通住宅小区的投资比重上升，相对的高档小区、别墅公寓所占比重有所降低，国汇通应采取相对应的措施，例如添加一些较低价位的、小型的房屋供应数量，合理调整自身房屋供应的结构。与此同时，企业还应注重自己的品牌定位，打造富有个性化的口碑，例如“深圳市最具绿色生态健康小区”这样的品牌定位去吸引消费者，运用品牌战略来开拓市场。国汇通物业管理公司必须制订一系列的专属规章制度，加强对物业人员的管理。建立以人为本的服务准则，树立员工正确的服务观念。可以借鉴一些知名度比较高的物业公司，如长城物业，中海物业等，适当参考其管理制度，在服务质量上必须要有所完善，同时也要深入培养工作人员的服务意识，训练出具有专业服务和技能的员工团队。除此以外，要特别注意严格规定员工必须文明用语，维护公司自身的文明形象，切不能做有损坏公司形象的事⑤。在工作日，国汇通物业管理公司可以尽量分散人员工作时间，运用两班倒或者三班倒的策略，将上班时间提前一个小时左右，下班时间推迟至晚上九点。提前上班的工作人员提前下班，推迟下班的人员也推后上班时间。周末可以采取周日单休、周六调休的策略，并且保证大多数时候管理处至少有一个工作人员在场。这样一来，便可以及时为业主答疑解惑，确保业主对物业管理的满意度不会有所下降。国汇通物业管理公司都存在着收费难的困境，这主要归因于公司收费制度不够规范，有的甚至出现多收费、乱收费的现象。为了避免这一现象的发生，其一，物业公司制定一系列的收费标准，并将其置于显而易见的地方，使业主能够一目了然。并且严格按照该标准规定收取管理费，不多收也不少收。其二，物业公司健全自身收费管理系统，改善以往传统的财务收支统计方法，加强财务上的管理。还可以利用预付费管理系统，鼓励业主提前按时缴清费用，而不必上门逐户催收管理费。其三，要避免出现营运资金缺乏的问题，除了将收费透明化以外，还应该节约劳动力成本，开源节流，加强财务管理⑥。
5结语
