发布时间：2023-09-26 09:24:54
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的市场研究方法样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
关键词：开放条件；信用评级；评级机构
中图分类号：F830.572 文献标识码：B 文章编号：1674-0017-2017（4）-0057-03
随着我国经济实力的提升、“一带一路”战略的实施以及自贸区建设进程的加快，我国资本市场的对外开放进入一个新的阶段。信用评级作为资本市场的重要参与者，也迎来了对外开放的新阶段。2016年12月底，国家发改委与商务部的《外商投资产业指导目录》，已将“外资资信调查与评级服务公司”这一项，从限制外商投资的14项产业目录里移除了，这意味着外资评级机构引入中国市场有望松绑。引入外资评级机构，有利于强化国内评级市场竞争，激励国内评级机构规范评级标准，提高评级质量，但同时也对我国信用评级市场带来一定的挑战和冲突。因此，研究开放条件对我国信用评级机构的发展问题在当前具有重要的现实意义。
一、市场开放环境下我国信用评级机构面临的主要问题
我国信用评级业起步于20世纪80年代，伴随着金融改革的不断深化及市场化进程的加快，呈现出较好的发展势头，信用评级的经济功能和社会影响也日益扩大，但与国际成熟信用评级市场相比较，我国信用评级机构仍存在许多亟待解决的问题。
（一）信用u级业立法相对滞后，缺乏统一的行业规范和监管部门。目前，我国尚未出台专门针对信用评级行业的法律法规，相关的制度规定分布在人民银行、发改委、证监会、保监会等颁布的指导意见或管理办法中，法规分散且层次相对较低。同时，我国金融行业分业监管的现实情况也导致信用评级行业分别由不同的部门监管，缺乏统一的监督管理部门，监管重叠、监管冲突或监管真空的问题时有发生，有效的监管体系尚未形成。
（二）信用评级机构发展起步较晚，实力较弱。从总体来看，我国评级机构起步较晚，发展时间较短，业务规模较小，在综合实力上与国际评级机构相比存在一定差距。具体表现在：产品研发、技术开发、评级结果检验、内控机制等方面还比较落后，市场供给能力有限，品牌化尚未形成；机构之间实力悬殊，在人民银行备案的信用评级机构近100家，但评级业务、收入基本集中在5家主要评级机构，真正具有较强的市场影响力、社会公信力和国际竞争力的评级机构比较匮乏；从业人员数量较少，专业人才匮乏，业务收入单一，评级收入较少，多数机构经营和生存状态较为困难，尚未建立良好的评级业务盈利模式。
（三）评级机构的影响力不够，核心竞争力不强。国外信用评级机构一般通过差异化竞争树立其核心竞争力，如A.M.Best机构对保险公司评级独树一帜，Lace金融服务公司专长于金融机构评级等。与国际评级机构相比，我国评级机构的规模小、市场化程度较低、评级信息披露不充分，评级结果缺乏检验，主要评级机构的影响力或权威性尚未树立。同时，我国评级机构基本是“通用型”的，不管传统的或者新业务，几乎所有的评级机构都愿意并且能够承接该项业务，评级机构的特色业务、拳头产品不明显，核心竞争力不足。
（四）评级市场间接受国际评级机构控制，缺乏国际话语权。我国五家相对实力较强的信用评级机构中，除大公国际和东方金城外，其余三家已经被外资参股或已与外资评级公司开展技术合作。2006年穆迪拥有中诚信49%的股权，2013年已增至51%，实现了绝对控股；2007年联合资信49%的股权由惠誉拥有且接管经营权；2008年标准普尔与上海新世纪签署战略合作协议，在培训、研究和评级技术等多领域开展合作。加之，目前我国信用评级机构主要在国内开展业务，虽然也有评级机构试图通过涉足评级来切入国际业务，但仍处于探索阶段，国际化程度仍然较低。国际评级机构的间接控制和较低的国家化程度导致国内评级机构的话语权严重缺失。
二、市场开放对我国信用评级行业的影响
信用评级市场开放过程中，社会各方对于信用评级的有效需求将逐步增加，我国信用评级机构必将迎来一个发展的良好外部环境和有利契机。但是，大量国际信用评级机构进入的同时，也必然会对我国信用评级市场形成一定的冲突，产生一些影响。
（一）市场开放对我国评级行业竞争格局的影响。我国信用评级行业起步较晚，发展初期基本依靠政策的驱动。信用评级市场开放后，国际信用评级机构必将通过设立分支机构和参股中资评级机构强势进入，参与评级市场竞争，必将对我国信用评级机构形成一定的威胁。国内信用评级机构也将面临日趋激烈的竞争态势，面临生存空间被挤占、行业集中度上升、垄断加剧的市场环境，面临从政策驱动向市场驱动的转型压力。
（二）市场开放对我国信用评级质量的影响。市场开放后，随着国际评级机构与国内评级机构的全方位、多角度合作，国际评级机构先进的评级理念、市场化的评级体系以及完善的技术优势将会逐步引入我国评级市场，促进国内评级机构评级理念的转变、评价技术的提升，一定程度上改变国内评级机构较为落后的评级指标和模型，严格评级标准，增强预警功能、提高评级质量、提高国内评级机构的市场声誉，为将来与国际接轨、走向国际评级市场打下基础。
（三）市场开放对我国金融安全的影响。信用评级机构不同于一般市场主体，其在业务发展过程中，必然伴随着对大量信息的掌握，这会对一国经济安全、金融稳定产生重要影响。加之国际评级机构对中国的国情相对比较陌生，是根据一个成熟的或完善的市场经济理念开展评级工作，在评级过程中必然会带来非客观性、非公正性等问题，从而对金融市场产生强大的影响力。因此，在开放信用评级市场时，更需要在日趋多变的外部环境下有效维护金融稳定，以资本安全为前提控制信用评级市场的开放程度，防范可能发生的信息泄露，保证金融市场稳定，防控潜在的系统性风险。
三、市场开放后我国信用评级行业的应对策略
信用评级业是金融信用服务的重要领域，当前信用评级市场的开放格局已经形成，必须采取一定的应对措施，确保我国评级市场快速、健康发展。
（一）完善法律，强化监管，做大做强我国的信用评级机构。鉴于信用评级行业的特殊性，我们必须充分重视评级行业的发展，通过完善法律，制定政策与措施，推动国内评级机构积极参与国际金融活动，在国际上争取话语权，对外资评级机构进入国内评级市场进行规范，如明确规定外资评级机构不得涉及我国国家安全的经济领域、对外资机构持股中资信用评级机构的持股比例设定上限等。完善政府管理和自律管理相结合的监管体系，明确信用评级机构统一的监管部门，建立信用评级业务的准入、退市制度以及持续监督机制，推进机构整合、兼并和重组，推动建立评级行业协会，发挥行业协会在制定行业规则和规范、协助立法、人员培训等方面的作用。
（二）放眼全球，加强合作，为我国信用评级机构走出去奠定基础。随着世界经济格局的一体化、全球化，客观地要求我国信用评级市场既要满足国内需要，又要满足跨国交流合作的需要。因此，应引导评级机构注重国际前沿理论调查研究，前瞻性地把握市场发展趋势，及时关注国际评级市场的需求，加强与国外知名评级机构的交流与合作，借鉴吸收国外最新评级理论和技术，参与信用评级的研究和，改变我国信用评级业总体发展落后、技术能力不强的现状。实践证明，信用评级机构的国际竞争力来源于数据、经验及公信力的长期积累，我国评级机构必须放眼长远，脚踏实地，培育自身市场影响力、社会公信力和国际竞争力，参与国际评级体系的变革和重塑，为我国信用评级走出去奠定基础。
（三）发扬优势，改进劣势，积极适应评级市场对外开放进程。与国际信用评级机构相比较，我国信用评级机构具有主场优势，对国内市场环境、宏微观政策、产业及行业发展现状、企业自身情况了解较为深刻，也对评级行业的市场需求、监管政策等更为熟悉。因此，我国信用评级机构应积极发挥这些优势，统筹规划、协同发展国内、国际两个市场。同时，我国信用评级机构也要积极借鉴国际机构的技术和产品优势，在数据挖掘、评级方法、技术模型、信息采集、服务能力和产品开发等方面不断积累经验，提高机构的自身素质和评级质量，真正发挥信用评级，树立自身业务特色，真正获得市场的认可和应用，充分发挥信用评级在市场交易中的揭示、预警、定价作用。
（四）加强研发，储备人才，树立核心竞争力。随着评级市场的快速开放，面对研发力量强大、技术人才雄厚的国际机构，我国评级机构将面临日趋严峻的市场环境和竞争态势，只有把握评级市场的潜在需求，树立自身的核心竞争力，真正获得市场的认可和使用，谋求良好的生存和发展空间。穆迪、标普和惠誉三大国际评级机构之所以能够快速顺应国际资本市场发展的步伐，关键在于它们主动加强评级产品研发，扩展评级体系标准的广度与深度。因此，我国评级机构要加强评级技术研发，规划评级产品开发，完善指标设定，建立符合国际市场多元化要求的评级体系；要加大数据库建设，有效整合业务信息、客户需求信息等资源，为提升评级质量提供信息基础；要加强人员建设，注重行业人才的培养，尽快将业务优势转化为市场的核心竞争力。
参考文献
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Ji Ran
（Tianjin Bohai Urban Planning & Design Institute，Tianjin 300450，China）
摘要：市场学是集生产、市场、消费、环境于一体的一门科学。市场学自产生发展至今，应用领域得到横纵的广泛延伸。在城市规划中，市场学方法同样得到广泛应用。以市场学理论和方法为导向的城市规划逐渐成为城市发展的主体。本文作者就城市规划的市场学方法进行研究探讨，分析了城市规划从规划招标、定向发展至规划实施以及规划消费等诸多环节的市场学特性，阐述了市场经济下城市规划的对策。
Abstract: Marketing is branch of science integrating production, marketing, consumption, and environment. Since its production, applications of marketing received extensive extension. In urban planning, marketing method is also widely used. Urban planning oriented by theory and methods of market has become the subject of urban development. The author discusses on methods of marketing of urban planning, analyzes its marketing characteristics from planning and bid, orientated development and planning implementation, and consumption scheme, describes strategies about urban planning in the market economy.
关键词：市场学 方法 特性 城市规划 研究
Key words: marketing；method；properties；urban planning；research
中图分类号：F713.50 文献标识码：A文章编号：1006-4311（2011）21-0012-01
1城市规划的规划招标的市场学特性
城市规划的主要目的是要把城市的经济结构进行全面均衡化发展，为人们的生活水平提高起到基础保障作用。城市规划具有目的性，定向性，也就是说，城市规划时，是在总结过去城市发展的基本数据为信息基础，以中心地带带动四周城区发展的方针，以市场经济为规划手段的行为。因此，在进行城市规划时，在把握基本发展方向的情况下，需要进行规划招标。规划招标的基本手段是以市场学为基础的经济的活动，规划设计招标时，将发展的基础设施如建筑房屋、道路、绿化、商业区做为规划目标，在市场经济的作用下，进行竞争招标，此时，竞标单位需要在了解规划的基本内容后，进行市场调研、市场分析，设计价格最为经济合理且最能体现规划内容要求及体现城市发展特色与时代气息的规划设计，并且在市场营销的基础上，实现城市规划的目的。因此，城市规划的招标设计阶段体现了市场学的经济特性，应用市场学方法能够很好的完成城市规划的设计招标。
2城市规划定向发展的市场学特性
城市规划的定向发展是为了将城市的发展从整体的角度进行提高，将欠发达的区域进行经济改造的一种定向行为。这时的城市规划更具有市场学特性。定向发展使得所规划的城市区域占领有利的“市场合适位置”，用专门的市场分析手段，建立具有吸引力的地区投资声誉、宣传地区商品和生活保障条件[1]达到城市规划所产生的建筑能够在市场营销的链条上产生作用的目的，使该区域的经济活动得到活跃催化，进而实现生产、销售、消费、生活等一系列活动的良性循环。这样一来，城市规划的定向发展就有着市场学的经济特性、市场学的以消费人群为中心的特性。同时，在城市规划定向发展时，还体现了市场的四要素4Ps，即产品（product）、价格（price）、地点（place）、促销（promotion）[2]。在这四个要素上，定向发展的规划遵循了市场学的发展规律，以市场学原理为指导，以市场学方法为手段，为城市规划的顺利形成了经济圈循环。
3城市规划实施的市场学特性
市场学主要研究的是市场经营、市场管理、市场规律、市场营销观念[3]等内容，这些内容又为城市规划的实施提供了可靠的依据。城市规划实施的所有环节都是建立在市场角度上的。城市规划实施使得所规划的区域的基本设施、环境条件都达到了与现代接轨的水平，缩短了发展的时间历程，解除了发展的空间限制，使该区域实现以市场为基础的时间、空间跨跃，体现了市场学的科学特性。城市发展的背景和形势是不断变化的，因此预见性的城市规划也需要不断发展和优化，只有这样才能够适应变化着的实际情况[4]。因此，在城市规划实施时，要考虑市场的变化，考虑城市的发展变化，考虑市场对城市发展变化的影响作用，才能更好的以科学的市场学理论为基础，进行城市规划实施的科学性、市场性、成熟性和完善性。
4城市规划消费的市场学特性
市场学是商品经济的产物，商品经济的内在矛盾即使用价值和价值的矛盾，商品流通领域的主要矛盾即供给与需求的矛盾都要通过市场反映出来，并借助于市场求得解决[5]。城市规划在消费上同样遵循着市场学的这一原理特性。城市规划的最终目的就是要消费者通过供求关系，商品与货币的交换，满足需求和欲望。在城市规划的实施企业都是以市场经济目的为企业发展的唯一目的，为了达到这一目的，企业就要探求和刺激消费者的需求和欲望，在规划中积极参与市场活动的原则、手段和方法，以市场为实现社会再生产的桥梁与纽带，以市场为城市规划消费的一面镜子，在城市规划的整个过程中促进企业与市场相结合，企业与消费者相关联，最终为城市规划消费划上完美的句号。
5市场经济下城市规划的对策
5.1 以市场学方法为手段，合理配置城市资源，掌控优化城市规划城市规划既是对城市资源的占用又是对城市资源的补充与再造。在城市规划的过程中，要以市场学理论为基础，以市场变化为背景，以市场学方法为手段，将城市有限资源进行合理的配置与再造，优化城市布局，全面提高城市发展设施条件，将城市整体经济水平提升到新的高度。
5.2 以市场学理论为齐声基础，平衡供求市场，完善城市规划
城市规划的对象是城市不同的利益群体，以人为本的目标就是市场学的体现，在城市规划过程中，规划者必须在分析各集团利益的基础上发现其在市场中的共同点，根据共同点平衡他们之间的市场关系，逐渐将城市规划进行完善。
5.3 以市场学特性为导向，处理好开发与保护的矛盾，保障城市的文化传承由于城市土地市场的建立，城市土地效益最高的地区往往也是大量历史遗存最集中的城市中心地区和展示城市风貌的特色地区，城市政府和开发商为追求经济利益，以牺牲人文资源为代价，进行商业开发，严重偏离了城市规划的初衷。因此，城市规划要以市场学特性为导向，在遵循市场学原理与规律的基础上，科学地运用市场学方法，在市场经济的推动下，正确处理文化传承与开发建设的关系，使城市规划更有利于国民经济、文化的发展。
参考文献:
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关键词：房屋租赁市场；租赁方式；中介
中图分类号：F7文献标识码：A文章编号：1672-3198（2009）01-0309-02
1 发展房屋租赁市场的必要性
1.1 房屋租赁市场是未来我国房地产市场发展的关键
任何一个健康完整的住房市场，都应该由买卖和租赁两个大部分组成，如果缺少租赁市场的支持，必然导致市场仅由消费性置业单独支撑，对房地产市场会形成不安定因素，最终对住房市场产生破坏性伤害。大力发展房屋租赁市场，是满足房地产市场有效需求，提高人民群众生活居住水平的必然选择。房地产租赁市场的需求上升后，整个房地产市场就会在市场机制这只看不见的手的作用下，自动产生房地产存量市场进而是增量市场以致土地市场的均衡，最终提高存量房的供给。因此，搞活房地产租赁市场是促进房地产市场持续发展的关键。
1.2 租房是解决居民住房问题的第二途径
目前，我国各大城市的租赁户所占的比例一般只有18%―25%。可是总体来说，当前我国居民的平均生活水平还不是很高，许多家庭没有能力购买住房。而且各大城市流动人口的居住方式欠稳定且带有临时性质，就成为一个地区房屋租赁市场的主要需求者。我国加入WTO以后，来自境外的流动人口大幅度增多，增加了对高档次租赁性住宅的需求。针对境外流动人口的新兴房屋租赁业务为我国房屋租赁市场注入了新鲜血液。由此可见，随着城镇流动人口的不断增加，在加上本地区部分居民对租房的需求，租房俨然已经成为居民解决住房问题不可缺少的方式之一。
1.3 房屋租赁作为新型投资方式受到投资者的青睐
随着我国加入WTO，海外房地产商特别是欧美发达国家的房地产投资企业逐渐进入我国房地产业领域，他们一般看好写字楼、酒店以及服务式公寓这些比较稳定的投资项目。国内开发商也开始注意到房屋租赁市场的巨大潜力，在开发商品房时，专门开发租赁楼盘，如白领单身公寓，酒店式租赁公寓，或是专为学生提供的学生公寓来满足不同群体的租赁需求。除了开发商，对于有资金结余的小型投资者，他们也开始选择先买房然后出租这种较为稳定的方式来获得利益。从目前的房屋租赁市场发展的总趋势来看，买房出租，以租养房，待机出售已经成为一种新型的投资方式受到投资者的青睐。
2 房屋租赁市场发展存在的问题分析
2.1 房屋租赁市场管理体制不健全、管理方法落后
房屋租赁管理不仅是一个简单的租赁市场管理，而是一项复杂的社会系统工程。就当前的房屋租赁管理体制而言，各行政管理部门在相关法律、法规、规章的基础上各自为政，不同的部门针对同一房屋租赁市场都有属于自己的一套管理方法，导致房屋租赁市场管理混乱，没有一个统一而健全的管理体制。从管理方法上看，房屋租赁管理长期依靠管理人员逐户清查、督促或群众举报查办的办法，管理效率较低且主动性较差，而且备案率低下，对登记备案后的后续跟踪管理更是缺乏。
2.2 房屋租赁市场上存在着普遍的诚信问题
传统中介在房屋租赁市场的重要性是毋庸置疑的，因为房屋租赁市场还很薄弱，信息不完全，房屋的出租人和承租人必须通过中介来达成交易。可是各大城市从事房屋租赁业务的中介机构，数量庞大却没有形成规模，使得信息有限、陈旧、虚假、不可靠。诚信是中介一个十分大的问题。无论是传统中介，还是“房屋银行”或是通过网络从事房屋租赁业务都存在十分严重的诚信问题。虚假广告，对消费者收取不合理费用，携保证金和租金潜逃现象屡屡发生。
2.3 从事房屋租赁业务的服务人员素质偏低
因为房屋租赁中介服务业发展没有多长时间，从业人员资格认证制度还没有完整的建立起来，许多从事房屋租赁业务的人员都没有专门的上岗证，或是没有任何房地产中介的相关工作经验。即使有上岗证，在普遍缺乏诚信的市场环境下，他们过分地追求商业利益，不讲诚信，欺骗出租人或承租人的事件时有发生。而且，由于从业人员很难提供像法律咨询、评估、与银行签订收付租金的协议等等多样化的服务。
2.4 房屋租赁业务提供的服务较为简单
目前的中介服务只停留于居间介绍、撮合交易的层次，租赁房屋的维修保养、税收缴纳等后续服务，中介公司一概不管。出租人希望中介可以提供更多更全面的服务，例如，随着租赁期限的结束继续为出租人寻找新的租客；根据不同租客的需要提醒出租人配备什么样的家具设备；帮助出租人与银行接洽办理房屋水电煤物业费的结算、租赁税的缴纳。很多人拥有多套住房或者一段时间内住房空置，而不选择出租就是因为缺少可以提供全方位服务的中介机构。
3 完善租赁方式的若干建议
目前，以上海降低税率促进市场的“上房置换模式”、贵州房屋使用权货币化的“房屋租赁”模式、深圳租赁所与派出所、物业管理公司“三位一体”、“房户合一”的部门协作模式为代表，我国房屋租赁市场在完善租赁方式方面取得了探索性的经验。其它城市都在争相效仿。但是，我国的房屋租赁方式仍然存在许多不足，需要进一步的改进。本文对改善我国房屋租赁市场所提出的若干建议。
3.1 充分利用高新科技提供更专业的服务
（1）全面启用地理信息系统（Geographic Information System，缩写GIS）。
基于GIS的房屋租赁系统将当前传统的手工业或计算机房屋租赁系统与GIS技术结合起来，在房屋租赁业务的管理中，开发出适合租赁行业的GIS信息系统，使客户能更方便地获得有关房屋位置及周边交通的信息，便于房屋租赁业务操作。该系统的主要功能结构如下图所示，整个租赁系统形成一个自上而下的树型结构，其中，租赁管理、用户管理、数据查询是系统的三大环节。
使用了GIS技术，房屋租赁中介在向承租人介绍出租房的时候可以在门店内的计算机上向其介绍满足要求的房屋，承租人可以从中挑选出更为适合自己的房屋，还可以通过网络搜索到房屋的具置、周边的标志性建筑以及详细的公车路线和驾驶路线。
（2）利用计算机软件实现全景看房。
网上租房网站可以通过将房屋的实景照片进行加工制作成可在网络上用360度视角方便浏览的全景图，从而让有意租房的网民可先在互联网上实景看房并进行筛选。想要通过网络出租房子的网民也可以通过上传房子的实景照片或是DV片段来介绍自己想要出租的房子。不仅是网站，就连中介公司也可以使用这种方法来向客户介绍房源。一方面，客户既可以节约看房的时间和精力，也可以节省一笔看房费；另一方面，房屋租赁中介也可以通过使用高科技产品提高企业的竞争力，实现客户和企业的“双赢”。利用计算机相关软件进行全景看房最重要的前提条件是这种创新必须建立在诚信的基础上，出租人或是房屋租赁中介提供的房屋资料必须真实可靠。
3.2 健全相关法律法规规范中介行为
（1）全面实行银行代收租金。
我国房屋租赁中介骗取租金保证金的不规范行为严重损害了出租人以及承租人的利益，解决这个问题的办法就是尽可能地不让租赁中介直接处理租金、保证金。通过银行代收代付租金可以大大减少租赁中介骗取租金的违法行为。北京国土资源和房屋管理局就针对房屋租赁中介的不规范行为提出在全北京范围内实行银行代收、付租金的办法，从而使得出租人和承租人的利益都得到法律保障。可是办法并没有在全国范围内得到普及，各城市应该引起高度重视，采取相同措施，从而规范房屋租赁中介的行为。
（2）制定专门法律法规规范中介行为。
我国房屋租赁中介数量多却没有形成规模，而且大多中介经营不规范。出台有关查处房屋中介不规范经营行为的相关法律法规是当务之急。通过法律法规和实施条例的制定，适当提高中介行业的准入门槛、明确提出房屋租赁中介的经营标准、操作程序和行为规则等，从而为政府各部门规范房屋租赁中介行为提供法律准绳。适合房屋租赁市场的法律法规要详细说明中介机构要具备什么样的条件才可以从事房屋租赁的中介业务。而且，房屋租赁业务涉及房地产行政主管部门、工商部门、财税部门、城管部门、公安局和法院等。希望通过各个部门的通力合作、严格执法，逐步完善房屋租赁方式促进房屋租赁市场的健康发展。
（3）对房屋租赁中介进行等级评估，加强行业诚信。
在行业监管方面，应该加大行业协会内部自行管理的力度。政府部门要将相关行业管理职能转移给行业协会，让房屋租赁市场的中介行业实现内部自治。行业协会在政府部门的监督下将具有合法资格的房屋租赁中介机构，根据他们的信誉度、经营规模等真实数据按一定的等级标准进行评估、分级，然后公布于众，并且定期抽查更新信息。在行业协会和各中介机构的合作下，建立地区性甚至全国性的中介机构信用档案，全面提高整个中介行业的诚信。
（4）加强岗位培训，建立高素质的行业人才队伍。
房屋租赁业务工作涉及面广，具有综合性、广泛性的特点，是多学科知识的综合能力体现。因此，从事房屋租赁业务的人员不仅要精通房地产租赁的相关业务，还要掌握现代化信息设备的操作技巧，同时还要具备公关能力和敬业精神。日益发展的房屋租赁市场对从业人员的要求越来越高，制定严格的认证制度，加强员工的岗位培训，提高从业人员各方面的素质，从而逐步抬升行业的整体从业水平。
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1.引起了价格同价值之间的矛盾
我国的国情决定了我国必须坚持走社会主义道路，并在遵循市场客观规律的前提下，大力发展市场经济。当前，房地产经济为我国带来的社会效益和经济效益都不言而喻，但同时也出现了价格同价值之间相背离的情况[1]。从市场的客观规律来看，价格应该围绕着价值而上下的波动，如果价格已经偏离于价值，购买行为方面就会出现很大波动。但当前的情况就是房价的攀升速度只高不下，而造成房价夸张上涨的主要因素却是由于市场上的一些投机倒把行为，例如非法圈地、大量炒房等，这已经严重的偏离了市场经济发展目标。
2.不够重视节能环保
近几年，国内外都在大力倡导发展低碳经济，实施节能环保战略，而其中最重要的参与部门就应该是房地产这一行业。众所周知，发展房地产市场必然需要以土地资源作为其基础，而大量的占用耕地等土地资源，无疑会在一定程度上带来环境污染的问题。如果房地产在建设过程中不以节能环保、建设低碳住宅作为其发展目标，就会与市场经济发展初衷相违和。
3.引发了大量泡沫经济
根据相关部门的研究报告发现，当前我们国家房地产市场上的利润额远比其他国家的利润总额高出许多，而且正呈现出逐年增长的趋势发展。房价的增长速度越来越快，但相应的人均收入以及工资的增加额却相对比较落后[2]。加之房地产在建设阶段的资金来源大多是依靠银行借贷的方式，只要建设资金在任何地方出现断裂，对于各银行也会带来不可预估的损失，连带着会影响各个行业，导致市场矛盾越来越激化，市场的整体经济秩序也无法得到有效维护。
二、房地产经济同市场经济协调性发展的措施
1.严格遵循市场规律，科学合理控制房价
根据市场规律控制房价已经成为大势所趋。控制房价的主要目的是使其与自身价值能够相吻合，严格控制出现房价过高或者是过低的情况，确保房价同其价值之间始终维持正常波动范围内。近几年房价普遍过高，与其价值之间已经出现了一定的不协调因素，而当出现金融危机的时后，房价又会受影响而降低，致使房地产经济市场中的资金链出现断裂，使房地产经济稳定发展受到限制。因此，政府必须履行其宏观调控职能，根据市场中的实际经济情况做出准确的判断，通过进行价格评估，确保房地产经济同市场经济发展能够协调进行。
2.政府进行宏观调控，鼓励进行经济转型
房地产经济想要长远发展，必须始终贯彻和坚持发展低碳经济的目标，以经济社会的持续发展作为其战略目标。而政府部门也应该在政策方面给予一定的支持，通过实施一系列政策，并发挥其引导作用。同时，政府还应该在税收政策与金融政策方面做出相应的调整，针对建设环保住宅或者是低碳住宅的企业，可以采取税收优惠政策。而在购买与需求方面，则可以采取金融政策，在贷款上给予一定的优惠，促使社会大众都能够加大对低碳建筑的关注力度[3]。
3.政府加强监管力度，真正落实金融监管
为了促使房地产经济与市场经济发展能够保持一定的协调性，政府部门还应加强监管力度，真正落实金融监管。在开发进程、贷款规模以及偿还能力等方面对房地产开发企业进行调查和监督，通过加强同银行之间的协调合作，对于房地产开发企业的贷款行为进行严格的控制，从而促进信贷资金能够保持正常的流动状态。同时，银行也应进行创新，改革传统贷款的形式，采取相应措施规避高风险，实现市场经济发展的又好又快发展。
三、结语
关键词:食品 大肠杆菌 检测方法
大肠杆菌的生物学术语称为大肠埃希氏菌(Escherichia coli)，是人及各种动物肠道中最主要的且数量最多的一种细菌，食品或水中大肠杆菌的检出，则可认为是被粪便污染。它的出现可能意味着肠道病原菌的存在。大肠杆菌作为饮水与食品的粪源性污染卫生细菌学指标，已成为国际公认的卫生监测指示菌。本文研究的目的就在于探求快速、灵敏、可靠的检测方法。
1、食品中大肠杆菌检测的研究现状
检测大肠杆菌的传统方法包括多管发酵法、滤膜法和平板计数法。多管发酵法成本低，检测时间较长，容易影响测定结果的准确性；滤膜法与多管发酵法相比，操作较为简单，主要用于检测杂质较少的水样，在检验浑浊度高、非大肠杆菌类的细菌密度大的水样时，有其局限性；平板计数法成本较低，尤其是对检测实验室的硬件设备要求较低，这三种方法综合来看，都存在检测周期长、灵敏度低、程序繁琐的缺点，难以满足目前对食品安全快速检测的要求。为了适应时代的要求，目前发明了一些新的快速检测技术，主要包括气相色谱(GC)和高效液相色谱(HPLC)技术、PCR技术、免疫磁珠技术、基因芯片技术等。
2、食品中大肠杆菌检测的传统方法介绍
2.1多管发酵法
多管发酵法是用来检测水体中大肠杆菌的一种传统方法，该方法是指多管发酵的大肠菌群阳性，在44.5℃的含有荧光底物的培养基上连续培养24 h，能产生分解荧光底物的β一葡萄糖醛酸酶，释放出荧光产物，进而使培养基在紫外光源照射下产生特征性荧光。此方法可被用来对原样品中的菌数作统计学估计。具体测定，一般涉及以下几个试验：首先是发酵试验，在单料或双料乳糖胆盐发酵管内进行；其次是分离培养试验，利用伊红美蓝平皿分离；然后是在乳糖发酵管中进行的二次发酵试验，最后通过革兰氏染色、芽抱染色、显微镜观察等试验来完成。多管发酵法成本低，试验要求不高，但是检测时间较长，容易受其他因素干扰，进而影响到测定结果的精确度。
2.2滤膜法
所谓的滤膜法是指用孔径为0.45微米的滤膜将水体进行过滤，把水体中含有的细菌截留在滤膜上，将滤膜放在37℃的含有品红硫酸钠的培养基上进行24h的培养，因肠菌群可发酵乳糖而使滤膜出现具有金属光泽的紫红色菌落，直接计数滤膜上的大肠菌群茵落，就可计算出单位样品中含有的大肠杆菌数。
2.3平板计数法
该方法的具体步骤是首先将样本做一定倍比的稀释，其中的微生物被稀释后分散成单个细胞，然后在一定的条件下进行培养一直到生长成能用肉眼观察的菌落，最后通过样本数量和稀释度来计算出单位样本中的菌数。
3、食品中大肠杆菌检测的新方法
随着科学技术的突飞猛进，传统的用于检测大肠杆菌的技术越来越难以满足食品安全检测的需求，一些新的检测技术应运而生。
3.1气相色谱(GC)和高效液相色谱(HPLC)法
气相色谱法的主要思路是将大肠杆菌经过一系列衍生化处理后，为气相色谱仪的分析研究提供尽可能多的化学组分。顶空气相色谱法主要是用来分析大肠杆菌的污染程度，其主要原理就是利用食品密封系统顶部的微生物来发挥代谢产物CO2，进而对微生物进行分析和鉴定。该方法对食品质量及食品安全评价有重大意义。与上述所提到的传统技术相比，此种方法具有灵敏度高、检测速度快的优点。
高效液相色谱法主要是根据离子配对反相层析的原理来分析核酸。该技术主要是针对DN段的分离。DNA链的长度越长，所携带的磷酸基团就越多，就会有更多的TEAA与之相融合，增加其在柱内停留的时间。因乙睛具有亲水特性，可以通过增加其浓度而达到将DNA分离的目的，在具备一定的变性温度条件下，可通过图谱显示明显的吸收峰。这一技术具有灵敏度高、准确度高、成本低等优点，可以大大提高工作效率。
3.2聚合酶链式反应(PCR)技术
聚合酶联反应(PCR)是通过基因扩增技术来检测菌落的方法，其基本原理是通过放射性同位素如：磷、硫或碳的同位素或其他标记物来标记特异核苷酸片段来制备探测针，用于检测那些难于培养或不能通过人工培养的菌落。就目前的食品检验试验来看，一般将其与氧化酶法相结合，这样更有利于保证检测结果的准确性和可靠性。但就该方法来讲，样品的提纯化处理需要较长的时间，并且对操作人员的专业知识也有较高的要求。
3.3酶联免疫分析法(ELISA)
该方法的基本原理是在不损坏抗原或抗体的免疫活性的条件下提前将其结合到某种固相载体的表面，进行测定时，将要检验的样品按照一定的程序与结合在固相载体表面的抗原或抗体进行化学反应进而生成抗原或抗体复合物。反应结束后将反应液以外的其他物质经洗剂后去除，然后加入酶反应底物，底物在固相载体上的酶的催化作用下发生变色反应，形成变色产物，最后通过有色物的量来确定单位样品中被检物的含量。由于酶具有较高的催化效率，大大提高了测定的灵敏度。
3.4免疫磁珠技术(IMS)
免疫磁珠技术也是目前比较常见的一种大肠杆菌的分离技术，其主要思路是将抗体偶联在磁性颗粒表面，以磁作为抗体的载体，与样品中的被检物相结合，在磁场的作用下，载有致病微生物的磁性微球向磁极方向移动，进而将大肠杆菌进行分离。与常规检验方法相比，免疫磁珠技术的优点更为突出，它适用于在各种各样的菌种的样本中快速分离出目的微生物。该方法如果与上述的PCR、酶联免疫技术等技术相结合，则会在很大程度上提高检测效率。
3.5基因芯片技术
基因芯片技术起源于20世纪90年代，也称之为DNA微阵列或寡核苷酸阵列。该技术用于检测各种环境或媒介中的微生物。其基本原理是将微生物样品DNA通过PCR扩增后制备荧光标记探针，固化于支持物表面上，,产生二维DNA探针阵列，然后与芯片上的寡核苷酸点进行杂交，最后通过检测杂交信号来确定检测样品定微生物的存在。由于该技术中常采用硅芯片作固相支持物,并且还运用了计算机芯片的制备技术,所以称之为基因芯片技术。
与传统的检测方法相比，基因芯片技术化，具有显著的优点，主要体现在自动化、操作简便快速、特异性强、敏感性高等方面，可以说该技术是食品安全方面的一个重大突破。但是基因芯片技术也存在不足之处：其一，该方法检测中所用到的仪器、设备其费用极其昂贵；其二，检测过程中，基因扩增时容易被污染，进而影响到检测的结果；其三，样品的制备及标记技术较为复杂；其四，该技术的操作对工作人员的专业素质有较高要求。
4、结语
随着科学技术的不断进步，对食品中大肠杆菌的检测速度和精度都提出了更高的要求，我们只有不断的改进、完善相关的测定技术，才能适应现代的要求，才能有效的解决食品安全问题，为人类的生活提供有力保障。
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1、市场营销学具有时效性。市场营销是一门特殊的学科，它具有很强的时效性。市场营销直接面向的对象是市场，而市场不是一成不变的，市场是瞬息万变的，在市场的组成部分当中，贸易、资本、信息等内容都朝着全球化的趋势不断发展，因此，市场营销的时效性越来越明显，这也要求技工院校的教师授课知识点要与时俱进。
2、市场营销具有复杂性。市场营销的授课对象是技工院校的学生，但其课程内容研究的对象比较复杂，不是某一个单一的、不变的因素，市场营销研究的是人、环境等具有变量的因素。所以，市场营销的研究方法比其他一般学科的研究方法更为复杂，市场营销的内在规律也是比较难把握的，要是没有一定的科学原理知识储备，是没有办法掌握市场营销的统一规律性的理论的。市场营销具有一般学科所具有的特点，但是也有一定的科学性、技术性以及艺术性，并且市场营销的变化速度是非常快的，是一般学科所不具备的特点。市场营销讲究一定的策略，技工院校的教师如果在市场营销教学中采取照搬原理，背诵记忆理论的方法，那么一定不会取得好的教学效果，因此，在技工院校中，市场营销教学具有复杂性，这也要求教师责任心更强。
3、市场营销具有实用性。市场营销教学还有一个非常明显的特点，那就是其特有的强大的实用性。现在很多学科重视的都是理论学习，很少有的学科可以真正应用到今后的生活中以及工作中，但是市场营销则很好地做到了学以致用的效果。市场营销教学要求学生对教材的结论进行检验和怀疑，而不是一味地接受，学生在检验与怀疑的过程中就可以将教材上的理论应用到实际生活当中，真正做到理论联系实际，实践出真知。
4、市场营销具有创新性。真正的市场营销是不断发展与创新的，因此，是市场营销教学也应该是不断发展与创新的。在市场营销教学中，更重视的是将国际的教学理念与市场营销教学相结合，要将国际的市场营销教学知识理论与学生共享，并且，国际商务的文化交流也是十分重要的。现在，越来越多的市场营销教学与科研跨国公司相互合作，在于实际的市场营销相结合的过程当中更好地掌握市场营销的精髓。市场营销教学的内容也从一开始的单一的市场营销教学转变为市场营销与更多学科相结合，市场营销的教学方法更是不断向多元化教学方法方向倾向，市场营销的教学不再是单一的学术研究，市场营销已经从学术化中逐渐走出来面向实际的市场营销与经济热点问题。
二、市场营销教学的变化
1、市场营销教学课堂的角色发生变化。随着社会的发展以及科学技术的发展，技工院校的教学方法也随着不断改变，学习的渠道也越来越多。市场营销教学的方式也从一开始的课堂教学转变为网络教学等新的教学方法，更多的学生选择通过各种培训以及网络教学来获取更多的知识，学生真正成为学习的主人，而老师仅仅作为引路人，是为了给学生答疑解惑的参与者。
2、市场营销本身的变化。在今天这个信息瞬息万变的信息时代中，知识更新的速度超乎人的想象，市场营销知识的更新也不例外。因此，市场营销教学当中，要求老师能够不断更新自己的知识内容，在实际的教学过程当中要求老师可以结合最新的市场营销思维与新技术、新理论，让自己和学生成为跟得上时代的新的学习者，让自己和学生朝着终身学习的方向发展。教师要充分认识到自己和学生都是学习者，但是教师起到对学生的引导作用，只有市场营销的教师走出去参与企业管理和社会工作，才能提高教学水平。
3、市场营销教学主体发生变化。在技工院校中和大多数学科的传统教学模式一样，市场营销教学的传统教学模式也是教师为主体，学生为听众与接受者，这样的教学模式存在一定的局限性，教师仅仅以传授市场营销的知识和技能为主，学生也是毫无思考地接受教师的观点与看法。这样将会导致学生学到的理论没有实际的应用效果，没有在学生的大脑中形成深刻的印象。所以，对于市场营销好的教学方式是应该结合学生的学习兴趣，从解决实际问题和挑战出发，让学生在具体的理论实践当中对市场营销进行全面的学习，从经验当中获取学习的心得与体会，真正将书本知识形成自己的知识。
[关键词]房地产市场；城乡发展；集体土地；城乡一体化
[中图分类号]F2933[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2013）24-0006-10
1房地产市场城乡一体化发展的意义
11统筹城乡发展，同步推进工业化、城镇化和农业现代化的关键环节十七届三中全会提出要建立促进城乡经济社会发展的一体化制度。尽快在城乡规划、产业布局、基础设施建设、公共服务一体化等方面取得突破，促进公共资源在城乡之间均衡配置、生产要素在城乡之间自由流动，推动城乡经济社会发展融合。改革开放三十多年，我国依靠非均衡发展战略，实现了工业化和城镇化的长足发展，取得了举世瞩目的成绩，尽管如此，中国依旧处于工业化中期阶段。主要表现为农业现代化和农村城镇化水平较低，农村人口在全社会劳动力和总人口中占50%左右；产业结构层次低，竞争力不强，工业特别是制造业的技术水平还不高，服务业的比重和水平同已经实现工业化的发达国家相比还有相当大的差距。因此，“十二五”规划纲要将“十二五”时期确定为我国实现经济社会发展方式转型、产业结构升级的关键时期，并提出统筹城乡发展，建设城乡一体化的经济社会必须同步推进工业化、城镇化和农业现代化。
工业化、城镇化的核心是人口就业结构、经济产业结构的转化过程和城乡空间社区结构的变迁过程，农业现代化的本质是“工业化的农业模式”，即农业的机械化、规模化和产业化发展。但我国当前面临几个难题阻碍了城镇化的持续推进以及农业现代化的推进：①城市化滞后造成农业剩余劳动力转移的艰巨性；②第三产业发育滞后严重制约农村剩余劳动力的转移；③城乡二元的土地和住房制度正逐渐成为持续推动城镇化，统筹城乡发展的障碍。尤其值得关注的是，土地作为基本的生产要素，城乡二元的土地管理制度正在成为农村剩余劳动力转移的体制。长久以来，城乡土地、房地产市场的割据，限制过多的农村集体土地利用政策，削弱了农民、农村参与工业化、城镇化进程，尤其是其获得自主发展的能力和动力。使得农村的劳动力无法顺利转移，而城市优质的资金、技术、管理等资源也无法进入农村。集体土地作为最重要的生产资料，却因为其身份不能履行其资产、资本的功能，也不能按照市场的需求优化配置，是农村落后贫穷的根源。
从过去200多年国际城镇化的发展进程来看，走城镇化道路，是转移农业剩余劳动力，推动土地规模化经营，实现农业现代化的根本途径。但城镇化可以带来的潜在机会能否转化为现实，在很大程度上取决于政府公共政策的导向，以及一个国家的土地政策、经济发展方式，以及就业、住房、社会保障等公共服务的供给及公平分配等。目前，我国城乡二元土地管理制度能否被打破，进而建立城乡一体化的土地、房地产市场政策，关系着统筹城乡其他项目的改革成败以及各公共政策效用的协调发挥。关系着未来以“人口城市化”为主要内容的质量型城镇化的顺利推进。只有破除集体建设用地目前仅限于集体经济组织内部流转的藩篱，有步骤地逐步扩大流转范围和流转方式，才能使“发展中小城市、小城镇以及就地城镇化”的新型城镇化模式顺利开展实施，实现人地资源在一定地域范围内的重新优化配置。
12建立“以工促农，以城带乡”长效机制的需要
城乡土地要素市场的分割，也使得“以工促农、以城带乡”的通道受阻，城镇化进程有减缓的趋势，由历史上14的年均增长率，逐步降低到最近的08和09左右的增速，大量的农村剩余劳动力滞留在农业部门，制约了农业劳动生产率的提高，阻碍了农业生产向规模化和机械化、产业化的转型和发展，阻碍了农业现代化进程。从目前的各种矛盾关系分析，农村土地管理制度改革创新是整个改革事业的重点，是打通城乡、消除城乡统筹发展藩篱的关键和难点，是推动“以城促乡、以工哺农、城乡互动、工农互促”的城乡统筹发展进程的关键。探讨中国在土地所有制不变、农村基本经营制度不变的前提下，通过制度创新来解决城乡土地要素的自由流动、农地的规模化经营、农村劳动力的完全自由流动，从而实现城乡一体化协调发展，是我国目前急需解决的重大理论问题和实践问题。
建设城乡一体化新格局以缩小城乡差距，关键是建立“以工促农，以城带乡”的长效机制。但真正的长效机制必定建构于城乡间要素的全面自由流动以及互动共赢的利益驱动机制基础之上。非经建设城乡一体化的房地产市场，就难以发挥城市和工业的带动作用，难以更快推动农民工进城，长期看就难以真正实现城乡一体化。只有这样，城乡间劳动机会、收益的差距和城市生活方式才能持续吸引更多的农民进城务工并直至定居城市，为农业现代化建设创造必需的土地规模化经营条件。而城市的居民和企业则可能受农村优美田园风光的吸引或是生态农业产业化发展的利润诱惑下乡定居从业或发展业务。日本和韩国在建设城乡一体化的过程中，就曾经鼓励城市居民到乡下购买土地和房产，吸引城市的资金和人才下乡带动农村发展，同时将城市的现代文明生活带到乡村。
13有利于促进房地产市场健康发展
承认并推动中国房地产市场一体化的进程，并非一个权宜之计的政策措施，而是房地产自身发展规律的作用体现，将可以从根本上解决中国房地产市场存在的许多深层次问题，消除城市房地产市场畸形发展的潜在社会风险和经济风险，从而把房地产业打造为一个平均利润率的大产业。可以说，加快并推动实现城乡房地产市场一体化，意义重大。建设城乡一体化的房地产市场，使住宅建设和供应在土地用途管制的法律前提下，有步骤地允许集体建设用地进入市场流转，在政策上给予农村更大的自，发挥市场的基础性配置作用，提高农村自我生产力。一方面可以促进农村宅基地土地资源的整理和集约利用，有利于合理高效利用土地资源。另一方面将改变国有土地出让的垄断地位，增加土地和房地产市场竞争性，长期必定有利于改善住宅供应结构和房地产市场供需结构严重失衡状况，有利于挤出泡沫，促进房价的合理回归和房地产市场的健康发展。
511确立以用途管制为前提、市场为主的土地资源配置方式
过去我国城乡之间以“保护耕地和垄断建设用地供给”的土地计划配置模式，虽取得了较好的成绩，有效保护了耕地资源。但也应看到其违法占地开发盛行、农民权益受损、耕地保护质量不高的低效配置效果。因此，创新改革应借鉴发达市场经济国家采用的建基于市场配置框架下的土地用途管制制度，在土地资源市场配置基础上采取的土地用途管制，只是管制市场配置做不到、做不好的事情，协调解决好土地利用过程中的发展和保护、效率和公平问题。首先，新形势下，土地管理制度需要逐渐从计划配置转为市场配置；土地用途管制制度管制目标要从“以保护耕地为核心”转为“以促进土地利用方式转变，保发展、保环境、保耕地”为核心；管制手段要从行政―计划手段转为以经济手段为主、行政手段为辅。
512稳定所有权、活化用益物权的原则
我国当前与其他国家不同的人地矛盾――城市化水平虽已达到50%，但农村居民的总量还比较大。农业现代化水平还比较，相当一批农民短时间还难以顺利城市化。因此，改革应将“稳定所有权、活化用益物权”原则作为创新和改革的主要方向。这是因为，我国当前“三农”落后的根源在于城乡土地和房产权益的不平等造成的发展能力不足。改革应充分借鉴城市国有土地上的活化使用权的改革经验，通过产权制度的调整和安排，活化农民集体土地的用益物权，最终以土地要素的城乡流动实现显化农民资产价值，提高其自我发展能力，同时运用市场激励和政府扶持来推动的三农的发展，实现城乡的统筹发展。
而活化用益物权，则必须通过完善医疗、就业、住房、教育等社会保障制度，逐渐剥离依附在土地的“农民生存保障”功能，归还土地可自由流动的生产要素属性。
513“进”与“退”相统筹的原则
“三农”的发展，尤其是农民的城市化和农业的现代化必须依赖与农业用地的规模化经营。因此，未来，必须有步骤的、以妥善的方式鼓励那些已进入城市、具有定居意愿的农民工退出农地的占有和经营。因此，城市可将新生代农民工纳入城镇廉租房和城镇社保的同时，制定政策鼓励其退出农村宅基地和耕地，只有这样才能化解农民工在城市无房可住，在农村却出现大量空宅、空心村问题，化解我国耕地经营碎片化，难以实现农业规模化、机械化和产业化发展的困境。
52具体建议
521调整产权制度，确立城乡地权平等
建立城乡统一的房地产市场，以市场为主要手段配置土地资源，需要在产权安排上进行调整，可表现为“两立”、“两破”。“两立”是指一要确立农村地权的权利主体，尤其是农民对土地的权益和地位。具体须界定乡、村、村民小组三级所有中，哪一级对农村集体土地拥有所有权。二要明确农村地权的权利内容，与城市同类土地等权。“两破”是指，要通过制度设计，逐步弱化直至破除农民对集体土地的身份权，以及土地上依附的社会保障义务，将其还原为纯粹的物权。从而破除农地只能农民经营的潜在限制和农地流转的范围限制。因为，如果土地不能自由流转，就谈不上什么城乡统一的房地产市场。
城乡土地同权的改革应着重在农地产权的赋权、扩权，活化用益物权方面进行改革，以提高三农的自我发展能力。根据美国等国家的经验，土地开发权能合理的解决土地利用中的保护与发展、效率和公平问题。因此，可做如下产权调整。
（1）创设土地开发权。土地开发权一般指改变现有土地的使用用途或利用强度来对土地进行开发的权利。理论界一方面认为土地开发权来源于土地所有权，是所有权的派生权利，可以分离。另一方面认为，开发权来源于国家，体现了国家对土地资源利用的限制，是公权。现实是随着工业化和城市化的发展，稀缺的土地资源开发出现各种无序混乱，导致了众多负外部性问题。为了克服市场失灵，保护公共利益，各国开始实施城市规划，对城市进行分区，限制土地的用途和开发容积率。这种土地分区规划对不同区段的土地所有人产生了两种截然相反的后果，在规划允许开发的地区，土地所有权人可以开发自己的土地获得巨额收益，而在土地规划不允许开发的地区只能维持现状从而使该地的所有人蒙受损失。土地分区规划造成了土地所有权人之间发展性利益归属和分配的不公。历史上，英国、美国和法国等国家均通过创设土地开发权从不同角度来均衡不同所有人之间的利益。英国依据涨价归公的理论，对土地因规划产生暴利进行管制，创设土地开发权并规定其为国家所有，指出任何一个土地所有权人或使用者必须限定于现有土地使用条件，如欲改变则必须向国家购买开发权，即缴纳100%的土地开发税，从而达到平衡土地利用规划带来的利益分配不公问题。而美国则完全反其道而行之，认为土地开发权是土地所有权人的一项独立物权，国家若为公共利益限制私人产权的未来开发收益权时，要么应由国家购买其土地开发权，要么应允许其土地开发权进入市场流通而获得补偿。可以看出二者的目的都是为了平衡土地利用分区规划管制而产生的发展性利益归属和分配的不公柴强各国（地区）土地制度与政策[M].北京经济学院出版社，1993：105.，但其具体途径相反。英国规定土地开发权国有，进而“征走”规划产生的地价增值――土地开发权价值；美国则将土地开发权赋予土地所有权人，通过国家购买土地开发权或土地开发权的转移交易来补偿所有权人的因分区产生的土地开发权损失。从产权角度而言，法律规定土地发展权为公权的，土地增值收益就归政府；法律规定土地发展权为私有的，土地发展性利用的增值收益归土地所有权人，政府只是从中收取土地发展权交易税费，不直接参与增值收益的分配冀彩芳我国农村集体土地发展权制度及其完善[J].公民与法（法学版），2012（5）.。土地发展权公有或私有本质上反映了立法追求目的是公平优先还是效率优先。
我国未来土地产权的调整，应借鉴美国的经验和我国的具体国情创设土地开发权并将其分为两种类型，一种为用途转换为内容的土地开发权，另一种为利用强度变化为内容的土地开发权。这里分别把他们命名为Ⅰ型土地开发权和Ⅱ型土地开发权。为了保护农民和农民集体的土地权利，应将用途变更开发权即将Ⅰ型土地开发权赋予土地所有权人；集体土地由农民集体享有土地权，国有土地由国家享有土地所有权；国有和集体土地开发权同权。因利用强度变化而产生的Ⅱ型土地开发权则应规定为国有，以实现基于公共利益和社会协调可持续发展目的国家所享有的土地宏观调控权和管制权。
（2）农地和生态用地所有人享有Ⅰ型土地开发权。做上述调整后，集体土地上产权变为，农业用途土地所有人和使用权享有Ⅰ型土地开发权，国家为鼓励农民保护耕地，则应该通过一次性购买土地开发权或年度支付补贴的模式，或者以Ⅰ型土地开发权移转市场来补偿农民集体土地所有权人的开发权损失。这样既能激励农民保护耕地的积极性，又能加大征地或土地用途转换或开发成本，有利于土地资源的节约集约利用。如此看起来，国家为保护耕地要求农民保持其原有用途可能要支付巨额的土地开发权购买费用。其实不然，因为一来，城市郊区的农地经过三十多年的改革开放和土地城市化，已经所剩不多。因此，更多的农地和耕地还是处于远郊和偏远地区，由于区位偏僻导致其级差地租很低，因此大多数情况下不足以驱动农民转换土地用途以获取更高收益。并且为了鼓励农民耕种土地，目前耕地已经实施耕种补贴，因此，只需适当加大补贴力度继续沿用现有的耕种补贴制度，补偿农地所有人和使用权人的损失。
（3）建设用地的Ⅱ型土地开发权归国家所有。至于集体的建设用地，其不存在Ⅰ型土地开发权，若要入市流通或者自我改变现状提高土地的利用强度，由政府审批后，向国家购买Ⅱ型土地开发权。国家以建设用地使用权开发税的方式对提高利用强度的建设用地使用权交易征收地价增值来实施管控，并以收取的开发税来为地区提供道路、通信等基础设施改善的公共服务。当然国家可以根据土地市场的供需情况，调整土地开发税占地价增值即土地Ⅱ型土地开发权的价值。如此安排，则消除了土地国有还是集体所有形成的市场割裂。建设用地使用权不论“出身”平等入市，国家依据Ⅱ型土地开发权国有制度征收其应有的收益，来平衡土地使用人之间的发展增值收益。
522借鉴城市模式，以保障居住权为宗旨实施宅基地使用制度改革当前宅基地制度，很多改进方法都难以绕过“农民无偿取得宅基地因而不能享有收益权的潜在假设”。但立法上限制权利的目的应不在于取消权利，而在于实现权利；不在于削减和缩小权利，而在于扩大权利。更何况，农民宅基地的取得与城市保障性住房的取得理论依据不同。因此权利取得方式与权利内容并不是一对一的逻辑关系，无偿取得方式并不必然意味着权利的瑕疵。因此不能囿于该假设而否认或弱化农民对宅基地享有的物权。更何况，农民宅基地权利演变与城市私房一样经历了以无偿方式被“国有化”的过程。依据我国社会当前的转型大背景以及当今农村的社会经济发展状况，将所有农民继续列为住房保障对象已不合时宜，而如果继续以农民宅基地获取的无偿性为理由禁锢所有农民投入到宅基地上的资本和资产则有悖于社会公平，是对农民房屋财产权益的一种损害。我国20世纪90年代后实施的城市土地和住房制度改革方案，出于解决历史遗留问题，保障城镇居民居住权的考虑，在城市房屋拆迁的过程中对于非私房的各类公管房住户皆采取了合理补偿，保障其居住权的方法。具体为货币补偿的，可以获得相当于同等私房85%～90%的市场价格补偿。如济南市在其2001年和2007年两个版本的城市房屋拆迁管理都规定：“拆迁按政府规定租金标准出租的公有住宅房屋，租赁关系终止。拆迁人除应当对被拆迁人实行10%或15%货币补偿外，还应当对房屋承租人实行货币补偿或者房屋安置。房屋承租人选择货币补偿的，被拆迁房屋为平房和简易楼房的，其补偿金额为拆迁补偿办法规定的住宅房屋补偿金额的90%，被拆除房屋为楼房的为85%。党和政府在城镇住房制度改革中能保障居民居住权的延续，那么对于长期以来为中国发展做出不朽贡献的农民阶层来说，在“城市反哺农村，工业反哺农业的”的当前发展阶段，国家更应该承认农民对既有宅基地和房屋的产权利益，提升农民的房地产价值，进而增强农民和农村自我发展的能力。
具体改革建议：第一，首先承认农民合法合规持有的宅基地物权和居住权。第二，规定宅基地使用权的取得既可以是过去依申请从集体经济组织无偿获得，也可以是其他非本经济组织内部的农村村民、城镇居民、法人及其他组织通过买卖、继承、赠予等合法方式取得的农村宅基地使用权。即传来和移转取得。第三，宅基地使用权取得方式明确后，对现有的宅基地确权，可参考房改房的政策，界定集体土地使用权的归属。权利界定后应允许宅基地的自由流动。至于宅基地对农民的生存保障，完全可以通过类似于城市居民的住房保障制度，对于经济和住房特别困难的家庭给予宅基地或住房的实物或货币保障的方式，保障其基本福利。而大量的能够支付得起住宅的家庭，则应鼓励其以市场的方式解决居住问题，尤其是以此来促进农村宅基地市场的资源配置，避免宅基地的违法和浪费现象。
523培育土地开发权移转市场，盘活农村闲置宅基地
我国目前农村宅基地利用的一个重要特征是集约化水平不高，甚至是闲置和荒废严重。根据前面的土地开发权设置，应准许不同地区间土地开发权的移转市场，盘活农村的闲置土地。限制发展的地区可通过土地综合整治的方式，整理空心化严重的农村宅基地，将安置后整理出的土地复垦为耕地，之后将整理出的面积指标与允许发展的地区进行交易。
鉴于土地产权利益关乎社会经济的多个方面，应逐步推进改革。包括逐步扩大范围，第一步，可学习浙江地区的做法在县以内自由流转。在县级范围内，建立城乡统一的建设用地市场。为了避免大面积的房地产开发，可以先在居民个体之间自由流通，限制开发性质的企业大规模转换土地。等机制、程序成熟后再全面放开。第二步，逐步扩大流转范围，如地级市、省内或跨省交易时。
524分类分层次逐步清理解决城郊小产权房市场
既然需要建设城乡统一的建设用地市场，那么形成城乡统一的房地产市场是改革的自然结果。因此需要对现有的城郊小产权房问题进行清理。现有的小产权房产生的原因多种多样，其表现形式也多种多样。当前时期，应正确评价小产权房对我国城乡房地产市场的积极和负面作用，分门别类的根据土地产权改革的步骤依次清理小产权房。现阶段应首先对于已经建设完毕并投入使用的、符合土地利用规划建设的小产权房，可通过向房屋的购买人征收Ⅱ型土地开发税的方式，要求其补齐费用，办理集体建设用地使用权上的房屋所有权证。而对于不符合土地利用规划的、未建成的小产权房，无论其是否占用耕地，均应该严厉惩罚，必要时予以拆除。不符合规划但已建成的小产权房，鉴于建设这些住房投入不菲的资金和物力，因此应慎用拆除手段。可以考虑通过罚款并收回物权的方式，将其纳入城市保障性住房供应的体系。未来等土地产权调整的法律立法后，则应允许集体建设用地在符合规划的前提下自由进出市场。
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关键词：胃肠肿瘤；外科实习；教学方法
胃肠肿瘤不仅危害人们的健康更危及人们的生命，恶性胃肠肿瘤更是人类几大不可抗拒的疾病之一。虽然近几年来胃肠肿瘤防治的水平不断提升，但是，我国的恶性胃肠肿瘤病死率还是逐年上升。所以，培养更多的胃肠肿瘤学人才势在必行，更是广大医务工作者和医学教育工作者迫在眉睫的任务。本文根据临床医学教育的实质也就是医德医风教育和医学三大基础的训练以及实习带教的教学体会，对胃肠肿瘤外科实习教学方法提出了一些问题，并就此问题做了合理化建议而且进行了深刻讨论。
1 加强医德医风教育
随着社会和经济的不断发展，医患关系在不同时期呈现不同的特点，现阶段医患关系矛盾突出，医生与患者之间缺乏最基本的信任和沟通，不能换位为对方着想，导致医疗纠纷事件经常发生。作为一名医护人员就要承担起改善医患之间矛盾关系的责任，使医患关系变得和谐。而和谐医患关系的基础就是医疗工作者良好的医德和高超的医术。因此，要加强医务工作者医风医德的建设，加强医务工作者素质。作为教师就要对学生的人品和素质进行全面培养，以身作则，增强学生的专业知识，将医风医德教育贯穿于教育的各个阶段，使学生的责任意识、文明意识不断增加。肿瘤病人是特殊的群体，对医务工作者医风医德有着更高的要求，因此，教师要教育学生有最基本的服务意识，一切为患者着想，做到以人为本，关心病患，理解病患，加强与病患的沟通，增强彼此的信任感，多与病患沟通，了解病患的需要，鼓励病患，增强病患的信心，解决病患的生理和心理问题，这样才能得到病患的信任，为进行下一步的治疗打好基础。
2 坚持无菌及无瘤原则
胃肠肿瘤外科是临床医学的一部分，仍然遵守无菌术等基本操作规范。进入临床实习的学生，虽然经过外科总论理论及实验课的学习，了解无菌术的重要性，但多未能牢固树立起无菌观念，时有违反无菌操作的现象发生。因此，带教老师必须亲自示范操作，区分无菌区域和有菌区域，从换药、洗手、穿手术衣、戴无菌手套、皮肤消毒、铺无菌巾等基本操作开始，及时发现问题及纠正错误，克服生活中的习惯性动作，不断强化无菌观念，让学生反复操练，以达到熟练的程度。胃肠肿瘤外科医师接触的大多为恶性胃肠肿瘤患者，恶性胃肠肿瘤的生物学特性决定了任何检查或操作的不当都可以造成胃肠肿瘤的局部复发、种植或转移。无瘤技术是胃肠肿瘤外科医护人员在手术中必须遵循的基本原则，无瘤原则包括防止胃肠肿瘤细胞扩散和防止癌细胞的局部种植两部分。无瘤观念与无菌观念同等重要，在带教过程中，从体格检查开始到手术等各种操作的每一个环节，必须强调无瘤技术，主要包括6个方面：①胃肠肿瘤的不可挤压性原则；②锐性解剖原则；③隔离胃肠肿瘤原则；④整块切除原则；⑤减少术中扩散机会原则；⑥减少癌细胞污染原则。在进行体格检查以及手术等操作时，动作要小心轻柔，避免对伤口进行挤压；对手术切口要重点保护，要用纱布垫对创面及切缘处进行保护，将切口皮肤用无菌手术薄膜进行严密覆盖，防止在手术中血液污染创面，使癌细胞在创面重新分裂繁殖；手术中应在第一时间结扎静脉血流，这样就可以避免癌细胞随着血液进行扩散，减小癌细胞在术后转移和复发的可能性；手术时的切割、止血或解剖操作应用电刀，不能直接把肿瘤暴露在外，不能直接接触肿瘤本身，所有的操作都要在远离肿瘤组织的正常身体组织内进行；如果要切除肿瘤组织就要将原发癌与其所属区域淋巴结进行连续性整块切除，不能分批分量分次去除；在手术中只要是接触过肿瘤组织的医疗器械都不能再次使用，在手术中要在切除肿瘤组织后更换手套，使用蒸馏水或抗肿瘤药物对创面进行清洗，这样就可以有效的防止肿瘤的散播，减小术后复发的可能。
3 加强医学生临床思维能力的培养
在胃肠肿瘤外科的临床实习中要突出临床工作的核心。临床工作是理论与实践的高度结合，进入临床后，学生不仅要把所学的书本上的理论知识与临床实践切实紧密的结合，更要能在短时间内使其融会贯通来适应繁重的临床工作。所以，我们采用以问题为基础的教学和循证医学的指导方法。在胃肠肿瘤外科的临床实习的带教中，这一方法更加有效地实现了教学目的。在教学过程中，学生只有理论的知识是远远不够用的，还要与临床的实践经验紧密结合，达到二者的融会贯通才行。以学生为主体，以临床实践中的问题为中心，以讨论式的教学模式对病例进行分析，带教老师通过对具体的胃肠肿瘤的典型病例的指导，结合与胃肠肿瘤相关的诊断学、放射治疗学、流行病学、病因学、内科学、分子生物学、外科学病理学、影像学、心理学及病因学等各门基础和临床学科的知识，让学生学习到系统的整体的胃肠肿瘤学的知识。加强学生主观能动性和横向思维的自主发挥，增强学生知识灵活运用的技巧，培养良好的临床思维习惯。
胃肠肿瘤是最为常见的恶性肿瘤，我们一定要对胃肠肿瘤的预防及治疗给予关注，大力普及关于胃肠肿瘤的知识，使学生形成良好的医风医德，熟练掌握临床基本功，教师在教学中要培养学生的学习兴趣，尊重学生的学习兴趣，为我国医疗事业的发展做出贡献。
参考文献
