发布时间：2023-09-26 09:25:00
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房屋土地资产管理样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
一、清查范围：
我校管理和使用的所有固定资产，包括土地房屋、教学仪器、电教设备、图书、办公事物及家具、文体设备等。
二、清查内容：
1、我校资产管理制度的建设和落实情况。
2、学校占有和使用的土地、房屋的产权及固定资产出租、出借情况。
3、帐、物、卡相符情况。
三、清查工作具体实施情况：
我校领导对本次资产清查工作十分重视，为保证资产清查工作高效有序地进行，首先成立了资产清查工作领导小组，学校校长任组长，总务主任具体负责实施操作；其次，组织清查工作领导小组成员学习资产清查工作的相关制度、政策，明确资产清查工作要求。
四、资产清查工作取得的成效及存在的问题。
通过本次清查，我校资产管理制度比较完善，各项制度落实到位。至清查基准日，我校没有固定资产出租、出借情况。对于已经拆除的礼堂和小坳子教学楼已上报申请处置，各类固定资产帐、物、卡相符。我校的固定资产管理规范有效。清查中也发现了一些问题，一是土地权属问题，所有的土地、房屋虽然有国有资产产权登记证，但是没有明确到具体的房屋，产权关系不明晰。二是学校土地产权按照规定办理了国有土地产权证，但是占地面积不精确。三是因为房屋年代久远，在拆除重建的过程中，没有按照现在的要求及时进行相关数据的变更，也没有及时办理相关的产权证。四是一些老旧的电子设备、仪器、书籍严重过时，已经没有使用价值，但是依然存在，没有足够的地方堆积，需要及时处理。这些问题暴露出我校在资产管理工作中还存在着一些不细致的地方，显示了日常管理工作还需进一步规范。
五、对资产清查发现问题的整改措施
我校将以本次资产清查作为提高学校资产管理水平的一个契机，进一步做好固定资产管理工作。对于清理出来的有问题资产，及时报批并进行账务处理。针对资产清查工作发现的学校使用的土地及房屋产权问题，学校要认真分析原因，积极主动的联系教育局、财政局及乡中心校相关人员，尽快按要求规范明确产权关系，并办理相关证件。具体整改措施如下：
1、组织各管理员进一步认真学习学校固定资产管理制度，进一步认识对固定资产管理和保护的重要性，引起各管理员对固定资产管理工作的重视。
2、进一步加强对资产的管理，认真做好固定资产管理的各项基础工作，建立固定资产增减变动的工作流程，做到程序化，规范化，提高其使用率。
关键词：国有托管企业 企业托管中心 “瑕疵”资产 权属
国有托管企业是指国企改制后，被国家以各种方式托管经营的困难企业、关停企业、壳企业等各类已退出市场的劣势企业，又称改制遗留企业。这些企业的历史遗留问题经过30多年的积累，已成为国企改革的难点。为避免因没有或无法妥善解决劣势国企改革问题，引发职工群体上访和社会不稳定等现象发生，全国各地都在不断创新管理模式以解决这些问题，企业托管中心就是其中一种管理模式。
青岛市政府借鉴成功的管理经验，设立市属单位——青岛市企业托管中心，实行“托管中心—托管组”双层组织构架，企业托管中心对托管企业的财务收支、资产处置、破产清算、关闭注销、留守人员进行统一管理，负责托管的全局性工作；托管组受托管中心的委托，负责几个或数个企业的托管工作，具体承担资产债务处置、退休内退人员管理、司法应诉及企业销号等事务性工作。[1]让新旧企业彻底脱离关系，使新组建的企业既不背任何包袱，充分发挥托管中心在国有企业改革中的减震器、稳压器和助推器作用。
一、青岛市国有托管企业存量资产现状
目前，国有托管企业剩余存量资产大部分为账面价值高于实际价值的不良资产。主要包括：各类长期难以收回的应收债权、股权、废旧机器设备、土地和房产等资产。
这些资产根据盘活的难易程度可分为两类，一类是“纯净”资产，这类属于权属清晰的可利用资产，如废旧机器设备、闲置的房屋等，通过市场化运作后，基本上都能通过出租、出售等方式盘活变现，可以挽回部分损失，基本能保证国有资产的保值增值。另一类是“瑕疵”资产，这类属于权属不清、责任主体不明确，现行政策法规环境下难以处置的资产，主要是指长期难以收回的债权、股权，盘活变现难的土地和房屋建筑物。
由于历史原因，“瑕疵”资产的管理涉及到各方面的利益，关系错综复杂，很容易造成社会的不稳定，所以盘活难度很大，有些资产在保全上都存在问题，更别说是保值增值了，很容易造成国有资产流失。正因如此，“瑕疵”资产的管理才成为托管企业工作的重点。
二、“瑕疵”资产管理的瓶颈问题
（一）权属不清是“瑕疵”资产管理最大的“瑕疵”
这个问题突出体现在房产、土地类资产上，主要表现在以下两个方面：
1、证件（房产证或土地证）缺失，法律权属不清
这种现象的主要成因如下：因当时政府机构不健全、职能不完善，造成部分建设项目竣工验收、土地使用权等手续不完整；有些从国有企业分离出来的企业所使用的房产土地、有的企业实际占有使用主管部门的房产土地，或主管部门实际占有使用企业的房产土地，当时都未进行规范的资产权证变更；部分企业存在划拨土地、购买集体无产权证的土地、购买或自建的自管房，由于各种原因未按规定办理土地证或房产证，或在办理过程中手续不齐全，后来又由于原开发建设单位已破产注销或长期关停，几十年来无法办理房屋土地的权属登记。[2]以上状况导致这类资产的国有性质被抹煞，部分资产甚至被社会上的有关人员无偿占用，长期不能收回。
2、资产的责任主体不明确，管理权属不清
这种现象的主要成因如下：部分国有企业在改制时，被民营企业收购，部分厂房土地两证齐全，但没有办理规范的交接手续，也没有相关的出让证明或权属转移文件，致使这些房产、土地一直被改制后的民营企业无偿使用；还有部分房产由下属单位承建，建成后，资金未及时结算，资产长期账外管理，时间跨度较大，加之主管人员变化频繁、企业破产倒闭，造成情况不明、责任不清。[2]以上问题导致了该类资产的管理难以到位。
（二）处置难是“瑕疵”资产管理的突出瓶颈
“瑕疵”资产由于其本身的特点，在管理上比普通资产要更加复杂，成效甚微，主要表现在以下几个方面：
1、资产贬值严重，账实不符，导致处置时估价难，要求高
原部分国有企业的会计核算手续不全，对国拨地、购入集体无证土地、自管房等资产没有入账处理；在企业破产清算时，由于形势混乱，人心不稳，导致房产及土地使用权也未评估、房产移交其他部门管理未做账务处理；会计账簿被查封、账目不清；机器设备等资产年久失修，贬值严重；相关企业间的债权债务权属不清等问题普遍存在，所以，会计信息不能真实反映企业剩余存量资产的价值。处置这类资产时面临着财产直接支配权小、市场操作性差、缺乏基础资料、不确定性因素多的现实状况，所以估价难度大，以非公开市场价值为基础进行评估时，内在的风险性与紧迫的时效性对评估提出了很高的要求。
2、现行法规政策与历史遗留问题的冲突，致使资产处置难，风险高
一方面现有的政策法规已根据经济形势进行了修订，不适宜解决历史遗留问题，如果以现行的政策法规来处置这些带有历史遗留问题的剩余资产，在投资主体资格、转让交易方式、投资审批、税收政策、外汇管理等方面受到现有政策法规的制约，给处置操作带来一系列政策和技术问题。[3]另一方面，我国尚未建立有效的“瑕疵”资产转让（或投资）市场和有效的交易机制，资本市场上专业运作的社会中介机构严重缺位，感兴趣的投资者很少，公开市场拍卖几乎找不到买家。在这种情况下处置这些特殊资产不违规则违法，交易双方的风险极高，所以，公开处置的成功率几乎为零。
（三）留守组或托管组工作效率低加剧了“瑕疵” 资产管理的难度
这些“瑕疵”资产长期得不到合理解决、管理难、处置难是普遍存在的问题，这就使得托管组的工作人员形成了思维定势，养成了“拖、等、靠”的心理，仅局限于“看住”这些资产，缺乏工作动力，托管工作进展缓慢。每年托管企业在这些资产的维护、诉讼等方面的各项费用支出有增无减，大大增加了政府的负担。
三、攻克“瑕疵”资产管理瓶颈的思路
（一）转变思路，站在历史的角度，实事求是解决历史问题
托管企业剩余资产的瑕疵，大多是由于当时经济发展的需要和政策的局限等历史原因造成的，如果按照现在的政策法规，必须补办相关的验收竣工等手续并缴纳高额的税费、过户费才能办理相关的房产证、土地证，对于这些关停企业、破产企业来说是完全不可能的，而且这些房屋已居住使用了若干年，已能充分证明其可使用性，所以，我们必须转变思路，具体问题具体分析，用历史的眼光来寻求解决问题的途径，不能以现在的政策规范过去的问题，否则，就犯了形式主义的错误。
（二）寻求政策法规支持，利用社会合力突破管理瓶颈
笔者认为，突破瓶颈的关键是解决房产土地类资产的权属问题，这就需要以政府为主导，成立专门机构，修订政策法规，彻底解决疑难房产土地的权证问题。[4] 具体可从以下几个方面入手。
1、建议灵活运用政府职能，青岛市政府牵头协调相关部门共同行政
一方面，从规划、国土、房产、税务等部门抽调人员成立历史遗留疑难房屋土地确权小组，常设办公室专门处理这类问题，避免政府部门之间，政府部门与托管企业之间互相推诿。另一方面，加强历史遗留土地房屋政策研究，由规划、国土、房产、税务等部门共同研究制定专门文件，本着化繁为简、利国利民的原则，分类划定遗留疑难房屋土地确权的范围、时间、手续、税费标准，以及确权办证的主管部门，以尽快理清权属关系。
2、顺应市场经济规律，加快国有劣势企业退出市场的步伐
青岛市企业托管中心接管了100多家壳企业，按照现行《企业破产法》，有些壳企业既无资产，又无人员，已具备破产或注销条件，但由于这些企业属于国有企业，政府出于宏观考虑，不允许这些企业破产或注销，使得这些“壳”一直存放了几十年，在工商、税务及托管中心都由专人进行管理，造成人力财力浪费。所以，建议遵循市场经济优胜劣汰的规律，青岛市政府联合税务、工商等部门制定有针对性的政策文件，对符合条件的壳企业申请破产或注销，使之真正意义的退出市场，收回壳企业剩余资产的管理权，交由青岛市企业托管中心管理。
3、学习借鉴其他地区的成功经验，加大处理房屋土地遗留问题的力度
可规定凡在城市规划区国有土地范围内的所有历史遗留未确权房屋土地，包括遗留企业职工的个人未确权集体住房；过去开发商违规建设，现在该开发建设企业已破产注销，导致商品房无单位所有权人来申报房屋产权初始登记的，都列入研究解决的范围。而且要切实保证遗留企业职工的合法权益，开通绿色通道优先为其办理房产证，以确保社会稳定。[5]
4、严格落实《企业国有资产法》，用法律保护国有资产[6]
针对部分被社会人员无偿占用的未确权的国有资产，托管中心及托管企业多次交涉无效，甚至相关工作人员会受到人身威胁，情况恶劣。司法部门应严格落实《企业国有资产法》，明确这些资产的国有性质，收回管理权和使用权，争取在资产确权前，由公安、工商等部门协助企业托管中心和托管企业收回被无偿占用的国有资产，防止国有资产继续流失，促进国有资产保值增值。同时，司法部门应严厉惩罚相关不法人员，保护相关工作人员的安全。
（三）实行资产清查专项审计，摸清托管企业家底，落实剩余资产真实价值
针对托管企业账务混乱，账实不符的现状，青岛市企业托管中心组织相关部门，聘请社会审计机构，对托管企业实施了一次大规模的资产清查专项审计，重新核定了账面价值，共查出不良资产约计18.98亿元，剔除不良资产后，其净资产金额约为-24亿元，可谓负债累累。同时，企业托管中心还派资产管理人员深入到托管企业内部，由托管企业的工作人员陪同，一起实地查看现有的实物资产，并做好登记，建立第一手实物资产资料，了解剩余资产的具体情况，而且还发现了一些账外资产，防止了国有资产的流失。通过此项措施，明确了实物资产的账面数和实际数，为资产管理工作奠定了基础。
（四）制定奖励政策，全民参与资产盘活工作，深入挖掘资产潜力
为尽快盘活、变现托管企业现有的存量资产，使之保值增值，以处理托管企业的遗留职工问题，青岛市企业托管中心制定了国有资产保全、盘活奖励办法，以充分调动所属单位工作人员的积极性，对合理开发利用废旧闲置资产、清收债权、股权等不良资产、挖掘潜在国有资产、收回被非法占用的国有资产、合法合规处置“瑕疵”资产等的单位或个人给予奖励，提高托管组的工作效率，既能保全国有资产，又可以加快“瑕疵”资产处置的步伐，为尽快解决历史遗留问题提供资金保障。
四、结语
“瑕疵”资产的管理是一项政策性强、涉及面广、操作技巧复杂的工作，仅靠企业托管中心的力量是无法完成的，必须依靠地方政府和中央政府的大力支持，才能及早处理国企改制的历史遗留问题，最大限度的保护人民群众的利益，防止国有资产流失，使国企改革无后顾之忧，向更深层次推进。
参考文献：
[1]湖北省国资委课题组.破解国有企业改制历史遗留问题的实践探索[DB/OL].国有资产管理.2011（8）
[2]李贺先. 秦皇岛_加强破产企业剩余资产管理[J]. 产权导刊.2009（4）
[3]伦肇亮.难处置资产拍卖盘活初探[J].现代商业.2011（6）
[4]李春德.关于大庆市部分历史遗留房屋权属亟待确认的调查[J].大庆现代科学.2010（2）
[5]邵海峰.规范房屋、土地资产管理 提高国有资产使用效率[N].大连日报.2012—1—17
关键词：行政事业单位 房产管理 调查思考
一、行政事业单位房产现状
长期以来，由于管理监督机制的不完善和受计划经济时期管理模式的影响，对于国有房屋土地资产，部分行政事业单位的管理较为松懈，且不成系统，严重地威胁着国有资产的安全。
根据对某县2014年县直行政事业单位房屋土地资产管理专项调查结果表明：在调查范围内的82家行政事业单位中，共有房产192宗，总计房产面积约15.46万平方米，其中经营性房产3.67万平方米，非经营性房产11.79万平方米。有入帐房产总价值8185.29万元，未入帐房产64宗，占被调查房产总宗数的33.33%，涉及房产面积约3.48万平方米。“两证”齐全的房产只有53宗，仅占被调查房产总宗数的27.6%，涉及房产面积约5.74万平方米；仅有“单证” 的47宗房产，占被调查房产总宗数的24.5%，涉及房产面积约4.80万平方米；“两证”全无的有90宗房产，占被调查房产总宗数的46.9%， 涉及房产面积约4.91万平方米。
二、问题及其成因
（一）资产账目和实际情况出入严重
根据相关法律制度规定，单位固定资产中必须设置明细，体现土地、房屋资产等，通过“固定资产登记簿”和“固定资产卡片”核算。调查中发现，有部分单位账面管理与实物管理严重脱节，存在房屋土地资产会计核算不健全，也没有设置“固定资产登记簿”和“固定资产卡片”，无法对账，谈不上账账、账实和账卡相符。
（二）房屋、土地“两证”不全
要想从根本上推进落实行政事业单位资产管理工作，首先就要确保土地、房屋拥有完备的两证。根据调查结果看，单位房屋产权“两证”不全现象极为普遍，究其原因：一是单位经费紧张，不愿办理“两证”。部分单位由于经费长期入不敷出，虽然相关手续齐全，但一直未办理产权证； 二是管理层责任感、权属观均有待进一步提高。政府无偿划拨、拨款建造，是大多数行政事业单位取得土地、房屋使用权的主要途径，但部分单位负责人并未在思想上引起足够的重视，或者存在“我不会一辈在这里（任职）”，使有相当一部分单位占有使用多年但始终未办理过“两证”；三是未做竣工验收，资料不全，产权证无法办理。部分单位由于拖欠工程款或与房屋承建方存在其它经济纠纷原因，建成后未进行竣工验收即搬入新楼办公，导致资料不全，“两证”至今未能办理；四是还有部分单位在建设资料档案的管理上存在一定的随意性，时间一长或经办人更替后，造成相关手续到办证时已无从查找，最终未能按规定办理产权证。
（三）房屋、土地处置程序不严
按照国有资产相关管理条例，只有在财政部门许可的情况下，才能处理如土地、房屋等大项资产。然而，在现实生活中，没有得到许可即擅自对此类资产进行处置的情况并不罕见，这样给管理工作的开展增加了一定的难度。其影响因素具体有：首先，尚未针对相关不法行为，建立强有力的处罚体系；其次，各个部门如财政、建设、国土等之间尚未建立足够畅通的沟通渠道，造成出让、过户等业务的办理甚至无需处置许可手续即可进行，导致行政事业单位在处置资产时，出现有手续与否均无区别的错误认知；第三，在资产管理方面，个别单位管理者认知不足，把“国有”资产当成“单位自有”资产，以解决单位的经费问题而随意处置国有资产。
（四）经营性国有房产租赁管理机制不够完善
由于监管力度等因素，国有经营性房产出租管理存在不少问题，出租房产行为与相关制度规定不符，归纳起来主要有以下几个方面：
一是对于经营性房产，未能建立有序的权属管理机制。按照该县有关行政事业单位房地资产管理的规定，经营性房产必需将产权过户到县国投资公司名下，实行统一经营。但是多数单位因资料缺失，无法办理“两证”过户到国司，有关部门也没有拿出有效的实质性的解决办法，使得多数行政事业单位经营性房地产仍在原单位管理；而又有少部分单位未办理过户，也直接委托到国司经营。多种方式并存，造成管理的无序和漏洞。
二是单位房屋出租行为不规范。部分单位出租没有进行公开招租、承租人随意转租、合同逾期、协议租金远低于市场价等等。
三是租赁合同不规范。部分租赁期限过长，不利于经营性房产的市场化运作；有些单位远期许诺给承租人过头的优惠条件，为后期纠纷埋下极大隐患，危及资产安全；有的内容过于简单，未明确双方应承担的责任和义务，容易产生法律纠纷。
四是租金收入管理不规范。部分单位存在隐瞒、转移和坐支收入的情况，经营性房产收益不按规定纳入“收支两条线”管理，由使用单位自行支配，滋生“小金库”现象。
（五）房地资产被他人长期占有无偿使
部分单位因房改或企业改制等环节存在一些争议问题未及时全面解决，造成房地资产长期被占有占用。
（六）办公场所不稳定，缺少长远全局性规划。
根据实际情况来看，各行政事业单位的办公场所比较分散，也不均衡，部分单位办公场所严重不足，为了改善办公条件，如候鸟般经常性搬迁，致使办公场所不固定，不方便服务群众，同时又浪费了大量的办公经费。
三、加强管理的建议
建立规范完善的管理体系，有效解决账目和实际情况脱节的问题。在行政事业单位房地资产的管理上，财政部门是职能机构，需从政策入手通过开展各种形式的宣传培训活动，引导各单位明确了解自身的具体职责，敦促相关单位贯彻落实资产管理的各项规定。应设置房屋、土地等明细核算，并建立内容全面的登记卡片，定期进行资产盘点、清查，做到账实相符。
加强组织协调，集中办理“两证”。房管、国土等相关部门应积极支持配合，财政部门加以督促，集中时间统一办理房产“两证”。对于办证材料齐全的或可以补全的，各行政事业单位应抓紧限时办理“两证”；对于办证资料缺失而又难以补全的，各行政事业单位应在限期内提交情况说明及相关佐证材料，提交问题清单。同时建议政府召开专题会议，召集相关部门对“问题清单”进行联合论证，结合实际情况，对其产权给予确认，办证单位可凭此政府专题会议纪要对这些遗留问题予以一揽子解决；对于部分办证资金问题，建议给予一定的补助或适当减免；对于具备条件而以在规定期限内没有办妥的，要追究单位负责人责任，以确保行政事业单位房产“两证”齐全。
严格房产处置程序。建立部门联动机制，加强国土、建设、财政部门之间配合，从根本上解决擅自处置国有资产的问题。
强化督查，加大违规处罚力度。财政资产管理部门要对行政事业单位房产实行动态监管，并与纪检、审计等部门配合，将行政事业单位房产管理纳入审计、监察范围，使之成为常规的监管手段。加强执法力度，对那些管理意识淡薄、随意处置单位房产，造成国有资产严重浪费、流失的单位和个人，要坚决进行处理，以维护国有资产权益。
我区目前的国有资产大致可分为三大类，第一类；行政事业单位用财政拨款及自身资金所形成的公共资产，主要以房屋、土地、交通工具为主；第二类：由各经济主管部门所管的尚未改制的国有企业，如经贸委所属工业企业，商业局所属商业企业等；第三类：已改制完成的企业，转入各营运中心的剩余资产。拥有第一类资产多的行政事业单位，凭借门面租金等非转经的收入作为改善本单位资金条件的一项来源，而不拥有这些资产的单位则缺少这一部分资金来源，这类资产成为各行政事业单位贫富不均的一大动因。对于第二类资产，我区各大系统目前都把企业改制，职工买断身份作为头等大事，现有资产的变现成为完成这一工作的主要资金来源，而其中土地、房屋的变现又占了很大的比重，由于种种原因，各企业所处的地段不同，职工人数各异，商业企业普遍人少地理位置好，而工业企业则恰好相反，这势必造成各企业职工经济补偿标准各异，资金来源各异的局面。对于第三类资产，企业改制结束后剩余资产分别归入三个营运中心，乃至一些主管部门，基本形成“利益均沾、各管一块”的局面，资产分散，资金分散的现象客观存在，很不利于统一管理。
二、我区目前国有资产存量的基本情况：
我局近期对非公益性的行政单位、国有工业、商业、粮食企业的资产存量情况进行了一次摸底调查，其结果是：
1、非公益性行政单位的资产存量：经调查、核实有土地、房屋的行政单位20户，这20户共有房屋、建筑物39849.54m2，其中：已办证的26706.8m2，未办证的有13142.74m2；土地41195.49m2，其中：已办证38552.39m2，未办证2643.1m2。但一部分单位原始资料不完整或找不到，从中可以看出，管理上还是存在一定的问题，有的变现比较困难，特别是未办证的。
2、尚未改制的国有企业的资产存量：我区尚未改制工业企业有钢厂、罐头厂、内衣厂、皮件厂、线材厂和力车厂6户，共有资产17565万元，负债22455万元，净资产-4890万元。据企业主管部门预测，预计资产变现收益18229万元，预计改制费用27220万元，预计改制费用缺口达8991万元。商业企业未改制有百货公司、副食品公司、饮食服务公司、蔬菜水产公司、食品公司、石油公司6户，共有资产6800万元，负债5083万元，净资产1717万元，据企业主管部门预测，预计资产变现收益3575万元，预计改制费用1561万元，预计改制费用结余2014万元。粮食企业未改制有收储公司、一米厂、经营公司、粮食车队4户，共有资产7423万元，负债7843万元，净资产-420万元。据企业主管部门预测，预计资产变现收益1232万元，预计改制费用953万元，预计改制费用结余279万元。
3、完成改制的国有企业资产存量：完成改制工业企业的剩余资产，共有门面34间，面积1364m2，其中：已办证376m2，未办证988m2；厂房6栋，面积2981m2，其中：已办证222m2，未办证2759m2；住宅2套，面积715m2，其中：已办证63m2，未办证652m2；写字楼3栋，面积4426m2，全部有产权证；土地面积45288m2，全部已办证。已完成改制粮食企业的剩余资产，房屋4栋，面积2527m2，全部办证；土地面积3948.68m2。已完成改制商业企业的剩余资产，房屋14栋，面积14165.82m2，已全部办证；土地面积29366m2，全部办证。这些资产变现扣除相应成本后可作为国有资产经营收益处理。
三、对我区国有资产管理的建议
1、对于第一类资产，开展清产核资，对区属行政机关、事业单位进行彻底的清查，核定资产，准确掌握行政事业单位、社会团体的资产（资金）存量情况。提出可用作非转经的资产数量及可用以变现的行政单位的土地、房屋情况。并对行政机关、事业单位的清产核资工作定期开展，以便能掌握动态信息。
（一）强化资产配置管理。各单位要按照科学、适用、节俭的原则编制资产购置预算，按规定的程序报批，按规定的方式购置，实现资产管理与预算管理相结合，严禁超标准配置和重复配置资产。
（二）严格资产清查制度。各单位应当每年对资产进行清查盘点，做好不动产产权确认和登记工作，清理和追索应收、暂付等款项，及时处理清查盘点中发现的问题，按规定调整账卡，做到账、卡、物相符。
（三）推进资产管理信息化。根据资产变动状况，及时录入、更新和维护资产信息，全面反映资产总量、分布和变动情况，有效实现对单位国有资产配置、使用、处置、收益等全过程的动态监管。
二、规范资产有偿使用，提高资产使用效益。
（一）严格履行审批程序。单位将所属资产对外出租、出借的，事业单位利用本单位资产对外投资的，应报请主管部门同意，由同级财政、国资部门审核批准。
（二）规范有偿使用流程。对外出租（出借）资产，应当通过招投标等市场竞价方式公开选择资产使用对象，并按规定签订统一规范的合同。
（三）全面实行备案管理。各单位对外投资和出租（出借）资产应于协议或合同签订后填写“市市直行政事业单位资产有偿使用登记表”，送主管部门和财政、国资部门备案。本通知印发前单位已经出租（出借）的资产，也应履行备案登记手续。对合同价格明显偏低、内容不规范的出租（出借）行为，由财政、国资部门会同主管部门督促单位做好整改工作。
（四）切实加强收入管理。单位资产有偿使用收入，要严格按照政府非税收入管理的规定，实行“收支两条线”管理，不得隐瞒、截留、挪用、坐支收入款项。
三、强化资产处置管理，防止资产损失流失。
（一）规范资产转让行为。经批准以转让方式处置国有资产，应委托有资质的中介机构进行评估，并由有资质的产权交易机构公开披露转让信息，采取拍卖、招投标等市场竞价的方式进行。
（二）公开处置报废资产。经批准处置的废旧资产，应面向社会公布明细信息，优先公开竞价出让。
（三）创新资产处置方式。积极推广实施公物仓管理，逐步实现单位资产的集中处置。
四、健全资产监管体系，落实资产管理责任。
（一）落实资产监管职责。各单位对其占有、使用的国有资产实施具体管理，主要负责人对本单位的资产管理、使用及保值增值情况承担任期经济责任；主管部门要加强对所属单位资产管理的指导和监督，按规定权限做好审核和审批工作；财政、国资部门要尽快研究制定、落实适合本地特点的管理办法和相关配套制度，使行政事业资产管理在配置、使用、处置、收益监管等各个方面都有章可循、有法可依。
1.管理与使用相分离，成立专门机构管理国有资产。我区召开书记专题办公会议，成立国有独资宁波经济技术开发区金帆投资有限公司（下称金帆公司），负责全区国有资产的管理和运作工作。机关事务管理局、财政局等相关单位主要实施综合监督管理。这样实行管理权和使用权的分离后，各个行政事业单位对国有非经营性资产可以使用，但无具体管理权，金帆公司实行统一有序管理运作。从根本上消除了原有模式分属管理造成的各种弊端。
2.清查“家底”，逐步调拨国有资产。金帆公司设置实业投资部，配备专员，并配合其他行政事业单位对我区的国有非经营性资产进行了调查摸底，对这些单位的国有资产购置、使用、处理等各个环节进行跟踪检查，灵活运用划拨、逐一登记、调研补办手续等处置方式，最终将调查清楚的资产逐步调拨至金帆公司代为管理运作。
3.规范管理、分类处置。金帆公司对划拨过来的国有资产进行分类管理。对于不同资产分类处置如下:
3.1针对“二证”不统一资产，完善手续，保证资产的完整化。如中河路原国土资源分局房产，因土地类型为行政划拨不予办理土地证过户手续。为统一“二证”所有权人，我公司提交专题报告，经区政府协调同意过拨给金帆公司的国有资产中行政划拨用地按规定补办出让。即在不改变土地用途的前提下由资产调出单位补办土地出让手续，补交的出让金及转让过程产生的费用均由资产调入单位承付。待补办完土地出让手续后，双方签订国有土地使用权转让合同，办理土地使用权过户手续。
3.2妥善处理历史遗留的问题资产。比如区某国企2000年注销，注销前未将房屋权证过户，在房产资料等诸多有效文件缺失、凭证遗失的情况下，金帆公司通过与有关部门协调，最终过户给区土地储备中心，经区政府审批同意后，调拨给金帆公司管理，从而达到盘活问题资产的目的。
3.3盘活闲置、破损资产。通过将非经营性资产转变成经营资产，从而达到国有资产保值增值的目的。如中河路28号原水利局1幢1号房屋，建筑面积1477.54m2，土地面积1389.03m2。土地类型为行政划拨，用地性质为商业用地。因年久失修、长期空置导致该房屋存在多处渗漏、墙面剥落、多处吊顶脱落、部分门窗损坏、给排水及室内电气瘫痪等问题。若该房屋达到正常使用需投入约40万的维修费，为进一步遏制国有资产损毁、流失，我司采取房屋维修费由承租方承担，并适当延长租期形式的招租方案，最终根据上述方案通过公开招租与某培训学校签订房屋租赁合同，落实了该处房产维修、租赁事宜，确保破损、闲置房产得到有效管理，从而真正发挥房产应有的价值。
3.4规范区行政事业单位非经营性用房使用办法。落实区级行政事业单位及下属部门用房需要，与所涉房产使用单位协商签订了房屋委托管理协议，理顺所涉房产权责，实现区级行政事业单位非经营性用房的统一管理，确保非经营性用房的完整性与安全性。
二、取得的工作成果
截止2013年12月31日，金帆公司共接收区政府国有房产约3.4万平米，账面价值约2963万元，土地约5.6万平米，账面价值约86万元，合计9万平米，价值3049万元，补办权证34处。通过市场化运作，盘活闲置房产4.3万平米，收益4564元，其中，公开拍卖约3892平米，收益4288万元（原宗账面价值1040万元），对外租赁约4万平米，累计收益276元。共上缴利税约1100万元，实现了存量资产“活化”、挖掘了潜在资源的增值，为充实我区财政提供有力支撑。
三、结语
关键词：资产清查；审计；管理
为全面规范和加强行政事业单位国有资产管理，提高行政事业单位国有资产使用效益，进一步推动财政预算管理制度改革，财政部组织开展了全国行政事业单位资产清查工作，本次资产清查以2006年12月31日为清查基准日，资产清查工作2006年12月—2007年7月在全国范围内组织开展。这次资产清查工作的主要目的是，全面摸清行政事业单位的“家底”，为编制部门预算和建设资产管理信息系统提供真实可靠的数据基础，推进资产管理与预算管理、财务管理相结合，进一步促进和深化部门预算改革，同时，针对在资产清查过程中发现的问题，不断完善资产管理制度，逐步建立适应社会主义市场经济和公共财政需要的行政事业单位国有资产管理体制。
对于这次行政事业单位资产清查工作中暴露出来的资产管理问题，资产盘盈、损失形成的历史原因和存在问题，以及出现的会计差错调整情况，我们进行了认真分析研究，以提出改进建议，探讨加强行政事业单位国有资产管理的有效途径和方法。
一、资产损益原因分析
(一)资产盘盈原因分析
第一，购置时只列费用支出，未计入固定资产。部分行政事业单位固定资产核算不规范，账务处理不到位，忽视固定资产的日常管理，缺乏规范的购置、验收、保管和使用制度。购置后只列费用支出，不能及时登记固定资产的台账、卡片账，或一些单位根本没有设置固定资产台账、卡片账，本次资产清查中实际盘点数大于账面数，造成资产盘盈。
第二，政府及上级部门划拨、配置的固定资产未入账。在资产清查审计中发现，政府无偿划拨的土地长期未入账，这种情况在乡卫生院中尤其突出，乡卫生院多成立于五六十年代，卫生院占用土地多为成立时无偿划拨，多年来未估价入账；上级部门划拨、配置的电脑、打印机、汽车、家具用具、变压器等在收到实物时未做账务处理，未及时计入固定资产账，造成账面未登记而实物已在用。
第三，自行建盖、接受转让的固定资产未入账。部分行政事业单位自行建盖的办公楼等固定资产已交付使用，由于未进行决算或未取得发票等原因未计入固定资产。在资产清查审计中还发现有部分事业单位自行建盖的房屋、围墙、伙房等固定资产建盖时未计入固定资产，支付的工程款长期挂在往来账中，本次资产清查时才发现这些固定资产已被拆除或重建，由此可见其资产管理的混乱。部分行政事业单位取得转让的固定资产所有权后，未办理过户手续，也未入账。
第四，接受捐赠的固定资产未登记入账。部分行政事业单位接受捐赠的家具及电子设备等在受赠时未计入固定资产，固定资产管理人员也不对这些资产进行管理。
（二）资产盘亏原因分析
第一，已报废毁损资产未做账务处理。部分行政事业单位对使用年限较长，已无修复价值或已损坏无法修复的汽车、电脑、传真机、打印机等电子产品及无法使用的软件、仪器仪表、家具用具等资产，长期未进行清理、申报报废并进行账务处理。本次资产清查中实际盘点数小于账面数，造成资产盘亏。
第二，已转让、出售资产未做账务处理。部分行政事业单位转让、出售汽车等固定资产，转让、出售收入已入账，固定资产未做减少的账务处理。本次资产清查中实际盘点数小于账面数，造成资产盘亏。
第三，已被拆除资产未做账务处理。部分行政事业单位房屋因鉴定为危房已拆除，或因新建房屋拆除原建筑物，单位未作减少固定资产账面值的账务处理。本次资产清查中实际盘点数小于账面数，造成资产盘亏。
第四，划拔资产及对外捐赠资产未做账务处理。部分行政事业单位划拔给下属单位或其他单位的资产，实物已调走，单位未作减少固定资产账面值的账务处理；赠送给扶贫点或其他单位的电子产品及家具用具，实物已调走，单位未作减少固定资产账面值的账务处理。本次资产清查中实际盘点数小于账面数，造成资产盘亏。
第五，其他原因。部分行政事业单位电脑等资产被盗，或人员调动带走电脑，单位未作减少固定资产账面值的账务处理。本次资产清查中实际盘点数小于账面数，造成资产盘亏。
二、资产清查中出现的会计差错调整情况
第一，已进行房改的职工宿舍未进行账务处理。本次资产清查审计中发现，有两个事业单位已进行房改的职工宿舍，产权已属于职工所有，固定资产未作减少的账务处理。资产清查审计中作为会计差错进行了调整。
第二，固定资产重复入账。本次资产清查审计中发现部分行政事业单位设备、房屋等资产重复计入固定资产。资产清查审计中作为会计差错进行了调整。
万平：行政事业单位资产清查审计第三，历年清仓盘盈挂账未进行账务处理。本次资产清查审计中发现事业单位存货项目出现会计差错，存货清仓盘盈及进销差价多年未作处理，本次清查出现较大金额的存货盘盈；或者历年清仓盘盈挂账应付账款、其他应付款中长期不作处理。以上情况主要出现在乡卫生院。
第四，收入长期挂账未进行账务处理。本次资产清查审计中发现，部分事业单位的事业收入或房租收入挂账在其他应付款中，长期未进行账务处理。资产清查审计中作为会计差错进行了调整。
第五，账表不符。本次资产清查审计中发现，部分事业单位账面上事业结余为负数，在年终决算报表中将事业结余反映为零，同时空增其他资产项目，造成账表不符。资产清查审计中作为会计差错进行了调整。
第六，未能规范使用会计科目。本次资产清查审计中发现，部分事业单位未能规范使用会计科目，例如向银行、农村信用社等金融机构的贷款计入了“其他应付款”、“应付账款”等科目，未按规定计入“借入款项”科目核算。
三、在资产清查审计工作中提出的有关改进建议
第一，鉴于部分行政事业单位对各种资产存续状态的动态管理存在一定的缺陷，对资产的现状掌握的信息滞后，建议每年年末对资产进行清查盘点，以及时掌握本单位资产的实际情况。
第二，由于在实际工作中经常出现漏记固定资产及固定基金的情况，建议在“事业支出”科目中设置“设备购置”明细科目用于专门核算固定资产的购入，便于在年末及时查对账目，避免固定资产出现漏记。
第三，在资产清查专项财务审计工作中发现部分行政事业单位未办理有关的房产证、土地证，或房产证、土地证不齐全，这种情况在乡级行政事业单位特别突出，建议单位应及时办理有关土地及房屋的产权证书以便于明晰产权，更好地明确本单位的不动产状况。
第四，对上级配给或外单位捐赠的实物，应建立同时向财务部门报备的机制，及时将此类资产纳入管理；建议在今后对划入划出固定资产，应完备划转手续，根据相关文件及时进行账务处理。
第五，对已完工建设项目及时办理决算手续，对已交付使用固定资产及时根据相关结算手续及时进行账务处理。
第六，现行行政单位财务制度规定了固定资产的核算起点标准，一般设备单位价值在500元以上，专用设备单位价值在800元以上，并且使用年限在一年以上为固定资产。对于单位价值虽未达到标准，但使用年限在一年以上的大批同类物资，也列为固定资产管理。建议在今后会计处理中严格划分固定资产及低值易耗品，对符合固定资产入账条件的资产，及时计入固定资产。
第七，通过本次资产清查以后，建立并完善固定资产卡片制度，落实资产管理责任制度，加强对各科室固定资产的管理，确保管理责任落实到人。建议今后对资产进行严格管理控制，该入账、该报损的资产，要及时处理，做到账实、账帐相符。
第八，有些单位往来款项较多，有些款项账龄较长，本次清查审计中未能取得所有往来询证回函，建议今后清理往来款项，对挂账时间较长款项及形成坏账损失的款项及时取得发生损失的相关证据，报财政部门申报损失处理。
第九，对损毁固定资产及时报财政部门作损失处理，建议在今后会计处理中对已报废损毁的固定资产应及时取得报损材料及批复文件做账务处理。
参考文献：
［1］闫向军.从清产核资看行政事业单位的不良资产［J］.中国农业会计，2006，(01).
［2］刘国根.当前行政事业单位国有资产管理存在的问题及对策建议［J］.财政与发展，2006，(05).
关键词：行政事业单位 国有资产 管理 对策
行政事业单位国有资产是指由行政事业单位占有使用的、在法律上确认为国家所有、能以货币计量的各种经济资源的总称，是政府履行社会管理职能、提供公共服务、促进事业发展的重要物质基础，是国有资产的重要组成部分。由于行政事业单位特别是乡镇国有资产数量非常大，如何解决国有资产管理中存在的问题，提高国有资产的运营效率，意义就显得尤为重要。
1.行政事业单位国有资产管理中存在的问题
1.1国有资产管理混乱
突出表现为：一是账面资产与实物资产不符。目前，一部分行政事业单位对资产的清理不及时、不定时，存在不记折旧、产权混乱等现象。由于疏于管理，产生了诸如部分单位资产原始资料不齐全，不办理产权证，办公住房购置渠道混乱且分散，形成大量账外资产。二是资产收益支出混乱。部分行政事业单位把资产经营收益作为弥补办公经费不足，或者用作干部的福利补贴、执行费用等，有的甚至设立“小金库”，致使国有资产流失或被侵占。三是资产转让或出让不能正确核算，资产产权转移严重。由于基础设施建设或更新的步伐不断加大，部分单位在此过程中忽视房产建设完成后的房屋产权证明的办理工作，使这些单位的固定资产流失，账面也不能进行正确核算。同时，此类资产还存在着从上级单位向下级单位或培训中心等方面转移等现象。
1.2国有资产监管意识淡薄
《行政事业单位国有资产管理办法》和《行政事业单位国有资产处置管理实施办法》，是当前行政事业单位国有资产管理的主要规章制度，但都是主要针对存量资产的管理，无法对行政事业单位国有资产进行有效管理和充分利用。现阶段，行政事业单位的资产处置缺乏较为完整的审批监督制度，部分单位的决策者在处置单位使用的资产时随意性比较大，导致低价处置、随意变卖的现象时有发生。加之资产的购买、建设预算的实际权力掌握在各行政事业单位手里，难以形成有效的监督和管理机制。同时，国有资产的监管权分散在纪检审计、管理、财务等各部门，各部门职责划分不规范，管理脱节，削弱了对行政事业单位国有资产的有效监管。
1.3国有资产经营效率低
行政事业单位国有资产的“非转经”管理存在漏洞，在利益的驱动下，行政事业单位国有资产在转为经营性资产的过程中，部分单位出于增加资产存量及其他体制方面的原因，导致经营效率低下，收入逐渐减少，流失严重的现象。主要表现有：一是经营效率低下。由于行政事业单位常常存在经费不足、工资性收入较低等原因，非经营性资产转为经营性资产的区位、质量等比较优势易被忽略，“非转经”后资产收益和所有者权益较易流失。二是经营收益漏收入严重，收入逐年减少。不少单位采取收入不上帐，以收坐支、以收抵物等形式，造成房产收益隐性流失，收入逐年减少。如部分单位搭建临时性房屋用于经营出租，逃漏土地出让金和占用费。三是收益分配出现向个人倾斜的趋势。在“非转经”的运作过程中，国有资产收益往往会被提供非经营痢疾的单位及下属企业选择性地视为集体所有，用于弥补个人福利补贴或进入“小金库”，起不到弥补行政事业单位经费不足的作用。
1.4资产闲置严重
部分单位为修、扩建办公场所，拖欠一定数量的银行贷款、工程款，导致一些在建工程因资金缺口而成为“烂尾”工程，导致大量资产闲置和浪费。
2.存在上述问题的主要原因
行政事业单位国有资产管理中存在的问题具有代表性和普遍性，局部所存在的问题往往在全国各地都有不同程度的发生。究其原因，既有体制和管理上的原因，也有缺乏正确认识等原因。
2.1资产管理体制不健全
一是缺乏对非经营性国有资产的有效管理制度。按经营性质划分，国有资产可分为经营性国有资产和非经营性国有资产两个方面。其中，非经营性国有资产是指不以盈利为目的的，由行政事业单位占用，不投入到生产经营活动过程中的国有资产，其资金来源主要是由财政预算支出。目前，我国尚缺乏对非经营性国有资产管理和运营体制和机制的整体设计，仅仅是针对管理工作做了一些规范，如建立了统计制度、非转经评估处置办法、产权登记制度、占用费收取等，但部分管理办法不能落到实处。二是管理机构不健全，管理人员缺乏。部分单位把国有资产片面理解为就是固定资产，以人员紧缺为由，让不懂业务的办公室后勤人员分管，使国有资产管理的许多工作无法真正落到实处。三是业务管理与财务管理的脱节，造成管理部门和事业单位各行其事，没有统一的管理和良好的协调，导致有关行政事业单位国有资产管理的规章制度得不到有效执行。
2.2管理机制不完善
一是财务预算约束力不强，主要表现在国有资产的形成与配置方面，财产配备标准执行不够严，资金来源渠道多样化，导致资产购置方面浪费较为严重甚至腐败。二是会计核算方面，部分单位账簿设置不齐全，个别账外资产数量大，管理缺乏有效的约束机制。三是资产使用方面，缺乏严格的管理手段和规范的资产处置程序，资产使用效率普遍较低，资产处置随意性较大，导致浪费及流失。
2.3缺乏正确的管理意识
一是缺乏经营意识。长期以来，绝大多数单位对资产的性质认识不清晰，无法正确认识经营性资产和非经营性资产的区别，片面地把行政事业单位国有资产全部看作是非经营性资产，不能用来经营。二是缺乏管理意识，部分单位认为能用于经营的资产有限，资产经营收入不多，没有进行相关培训和教育，导致管理工作的缺失。三是缺乏约束意识。部分单位认为，单位房产主要是通过向上级要的、自筹的、集资的、贷款的资金建成的，单位对房产有所有权、划转权、经营权和收益权，不愿意上交资产经营占用费。
3.解决问题的对策
解决行政事业单位国有资产管理中存在的问题，对于促进行政事业单位资产管理体制改革具有重要作用。各地应根据实际，科学制订相关措施。从总体上看，应遵循以下原则：一是加强领导。推行行政事业单位国有资产管理体制改革，符合科学发展的要求，符合改革的方向，各有关部门应加大工作力度予以推进。在改革中，领导及领导机关的认识和参与起着示范作用、支撑作用，否则不可能有实质性地进展。二是广泛宣传发动。这项改革涉及各部门和相关人员的利益调整，必须做好思想发动和宣传工作。三是明确纪律。在运作的过程中，应针对各种不良现象予以严格监督，杜绝违法违纪现象的发展。对于单位在资产移交过程中，对拒不移交、隐瞒或转移国有资产的，要给予单位和责任人的纪律处分，触犯法律的，移交司法机关处理等。具体措施有：
3.1建立健全现代化的管理系统
由上级政府向资产经营公司派驻监管人员对经营活动、财务工作等进行全面监督，防止国有资产流失和产生新的腐败。同时要制定相关法规和办法，重点是要解决在切断了各单位“小金库”来源的同时，要明确单位接待、干部福利等解决途径。管理部门应充分借助现代化、信息化手段，开发行政事业单位国有资产管理信息系统。借助信息化手段把行政事业单位与资产管理部门之间的协调与管理工作整合到信息系统之中，建立资产管理动态数据库，实现对行政事业单位资产从入口、使用到出口等到各个环节的动态管理，为预算管理、绩效评价和资产优化配置等提供决策支持。
3.2加强对国有资产的直接管理
对纳入国有资产管理中心的机关房屋、土地、经营性资产进行分类管理。对行政事业单位的经营性资产出租，国有资产管理中心会同资产占用单位通过经营性招标或直接授权等形式，坚持公开、公平、公正原则，运用市场化方式管理，经营性资产出租收益严格实行收支两条线，纳入资产占用单位预算外专项管理，编制部门预算。行政事业单位对其占有、使用的国有资产进行产权转让或者注销产权的行为，包括国有资产的调拨、转让、出售、捐赠、报损、报废等，必须严格履行审批手续，资产处置坚持公开、公平、公正原则进行。对行政事业单位国有资产实行清理、评估。要对本级财政所有行政事业单位的国有资产，包括房产、土地、资产、铺面和经济实体等，进行全面的清理。在清理资产中要将查台帐，查证书、查合同与查实物相结合，公示与举报相结合，切实摸清家底。
3.3逐步规范推进国有资产委托管理
对教育、卫生以及实行垂直管理等区级有关部门，根据有关规定组织开展国有资产清理，清理结果审核后报国资管理部门备案，并向国资管理部门提交委托管理申请及相关材料。国有资产管理中心根据国家法律、法规和区政府有关规定与委托管理部门签订《委托管理协议书》明确双方的权利和责任。
3.4抓好资产经营和运营工作
一是要明确经营主体。即按《公司法》规范设立国有资产管理营运公司。公司具体职责可界定为：统一管理、统一配置和优化各行政事业单位办公用房等资源；统一营运本级行政事业单位占有、使用的房屋、土地、铺面以及经济实体等国有资产，并负责保值增值。二是变更资产产权。将行政事业单位所有资产变更到资产经营公司名下，所有行政事业单位同公司建立一种租赁关系，各单位凭与公司签定的租赁协议可享有房屋、土地使用权，但需交纳租金（办公用房租金由市财政统一抵扣）。三是进行资产管理和经营。公司对资产有开展转让、租赁、拍卖、兼并、联合、开发的权利；有统一调配和优化国有资产结构的权利。公司只负责资产经营和资本营运，不负责权益分配。四是健全国有资产经营公司融资平台的构建。保障政府性重点工程和重点建设项目的需要，加强国有资产经营管理，促进国有资产的保值增值，进一步推进行政事业单位建造的大楼和商业用房，调整用地性质后，两证统一办理到经营公司。（作者单位：辽源市农业机械化技术推广站）
参考文献：
[1] 如何加强行政事业单位国有资产管理，新疆农垦经济，悦东海 2009-01
[2] 行政事业单位国有资产管理探讨 经济研究导刊，胡亚林 2009-07
[3] 创新管理方式，提高管理水平——论行政事业单位资产管理，国城市经济 付善柱，2011-10
