发布时间：2023-09-28 16:02:15
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房产投资的特点样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
我们讲理财首先要看需求，你的需求最终将决定你的操作策略。从你的想法上看，你只是想追求资金的效率，希望用有限的资金产生更高的收益，至于收益干什么用我并不清楚，因此我很难判断你抛掉房产、买入股票的行为是否合理。
从产品的性质上看，股票和房产有着巨大的差异。股票具有高流动性、高收益性和高波动率的特点，房产的流动性较差，波动性较低，但可以通过杠杆投资的方式获得较高的收益。因此，对于不同理财需求的人来说，会有不同的选择。
从收益上看，国内股票的平均红利率不到2%，而房产的租金收益率大多在2%～3%之间，需要获得稳定收益的投资者自然会选择房产。但无论是股票的红利率，还是房产的租金收益率，都不是国内投资者所特别看重的，因为这样的收益率水平比银行存款还低。大家最重视的还是股价与房价的上涨幅度。我想你也不例外，你现在最想知道的事情是未来一段时间，股市的涨幅能否大幅超过楼市，对吗？很遗憾，我无法给你一个明确的答案，因为我没有预知未来的能力，我只能从资产配置的角度给你一些建议。事实上，如果世界上真有人有预知未来的能力，他就跟本不需要进行资产配置了，只需把所有的资产投到未来涨幅最大的产品中去就行了。
从资产配置的角度来说，我不建议轻易出售房产，理由有三：第一，房产交易会牵扯到大量的交易税费，会产生额外的成本；第二，如果未来还打算购买房产，可能会遇到限购、限贷等政策；第三，国内目前只有上海和重庆两地试点房产税，重庆只对高档房征税，影响不大，而上海是对增量房征税，卖掉再买回就可能要缴房产税。近期，多地都有可能试点房产税，先对增量房征税是主流趋势。因此，除非是在自己手里的资金过于紧张、流动性资产严重不足的情况下，我们才会考虑出售房产的方案。
环境：浓妆淡抹总相宜
我国民间自古有言“上有天堂，下有苏杭”，杭州舒适宜人的气候自然有目共睹，这座城市还有一个最大的特点――景城合一。静美的西湖、古老的保傲……景点散布在城市之中，似乎与城市在不经意间融合，景环宅边，人在景中。
杭州政府将土地看成该市最宝贵的财富之一，对土地审批严格控制，使土地的供应量维持在较低的水平，凭借此举，既实现了土地价值的最大化，也获得了更多的财政收入。取之于民，用之于民，再将这些资金用于市政设施的完善，总体上改善了杭城的居住环境。近年来，“最具安全感的城市”、“最具投资价值的城市”等殊荣纷至沓来。
格局：折扇汇点在杭州
浙江省民营经济活跃，而杭州又具省会城市这一特殊地位，一些民营实体均在此设立办事处。另外，从教育方面考虑，杭州汇集了浙江最多、最好的高校，出于方便子女上学的目的，许多家长买房也会选择杭州。如果说其它省市的房产消费是平行的，那么浙江的地产置业更像一把扇子，全省各城市相当大一部分房产消费沿扇骨展开，最终收归到另一点，那就是杭州。
杭城房产几处香
人们都知道杭州房价高，其实最根本的原因在于房产的供不应求。杭州民间资金充裕，对房产的需求旺盛，这种情况下房产的相对稀缺对房价拉升作用明显。
牡丹：景观住宅
景观住宅是指楼盘周边拥有景观的房产，这是杭州房产的一大特点。景观住宅总体上较少，由于环境和开发商品牌的因素，售价普遍较高，每平米从几千到两万元不等。虽说价位高走，但总体上具有一定稀缺性，因此仍具有较高的投资价值。
湖景房 西子湖畔的商品房，从供应上来说数量非常少，属于稀缺资源，房价一般在20000元／平米左右。能看到西湖的房子归为泛湖景房，均价也会超出10000元／平米，甚至达到20000元／平米。
市景房 这类房子位于市中心，如武林广场一带，比较繁华，周边商务氛围较好，高档写字楼云集，其均价在12000～15000元／平米，最高达到19000元／平米。
山景房 指能看到山景的住宅，比如老和山、保做山附近。此种房产多集中在一些传统区域，如市区或老景区。“仁者乐山，智者乐水”，此类房产也很受欢迎。
江景房 指的是钱塘江两岸、沿江一带的房产，这部分房产在数量上并不十分稀缺。就江景房的位置而言，真正有潜力的地区在杭州未来的行政中心一带，今后的发展空间很是看好。江景房均价也在10000元／平米左右。
其它景观房 杭州周边还有一些自然风光很不错的地区，虽有山有水但非名山名水，杭州一些新建的别墅区分布在这些区域。这部分房产也属于景观住宅，只是不单纯地归为湖景房或是山景房。这类型房产的价格目前也攀升到10000元／平米左右。
玫瑰：商铺
从目前来看，投资价值最高的是住宅，其次是写字楼。而商铺租金高、风险大，易受外界环境影响，但浙人重商，“一铺养三代”的观念深入人心，老百姓还是对商铺情有独钟，尤其是中小户型的临街商铺，一经推出，在很短的时间内就能够售罄。在上海，由于消费的旺盛，非临街商铺的价值也很高，而杭州在非临街商铺的发掘方面就略显不足，投资者在投资时切莫一味跟风，要对地段多作考察再出手。
放眼澳大利亚
澳大利亚是世界上生活水准最高的国家之一，拥有宜人的气候、独特而舒适的生活环境、高质量的社会与文化的基础建设。澳大利亚的五个大陆首府及州府城市均位居世界最适合居住的前十位城市之列，其中悉尼已连续多年被评为五大世界最佳居住城市之一。澳大利亚虽然拥有世界一流质量的住房和教育，以及完善的健康保障福利体系，但在澳洲生活的成本却远低于其他西方发达国家，在澳大利亚的海外人士和访客们普遍认为，这里很有吸引力而且生活很实惠。
另据2003年的一份行政意见调查显示，澳大利亚政府政策的透明度居世界第四位，领先于美国、英国、德国、法国和加拿大。澳大利亚健全、公开、高效和透明的监管体系，使其成为世界上政治稳定风险最低的国家之一。事实上，澳大利亚政府通过积极主动的改变，更进一步为海外投资者创造了适合发展的理想环境。在政府决策实施效果方面，澳大利亚排名世界第七位，政府体制能够迅速作出政策调整，来面对任何经济挑战。澳大利亚经济在经历了世界经济衰退、亚洲经济危机后，近几年仍能保持平均GDP3.6％的高速增长。澳大利亚政府通过一系列的服务和计划，积极鼓励与支持海外投资，其中包括不久前修订的澳大利亚商业移民计划。澳洲政府欢迎并鼓励投资的态度和稳定的政治环境，为投资者提供了良好的投资环境和经商保障。
此外，从移民政策的发展看，澳洲近年来一直积极吸引海外专业人士与成功商业人士的移民与投资，移民政策相当宽松，为有意赴澳投资及发展的成功人士创造了良好条件。
房市成投资热点
澳洲的房地产市场已有近百年的历史，已十分成熟。根据最新权威机构的统计和分析表明，澳洲房地产近40年来平均每7至10年即可增值一倍。近年来，随着澳洲经济的不断攀升和移民配额的大幅度提高，以及政府鼓励和吸引海外投资的政策，澳洲房地产市场表现出了不可限量的发展前景。
据组省房产研究表示，悉尼房产的平均价格已达50万元，悉尼地区的平均房价也首次升至30万元。这将激励更多潜在买房者进入房产市场。该研究所所长Kelly称，未来10年，悉尼房产市场将出现平缓和高峰期，平均房价有可能在不到10年内就突破100万元。财政厅长Egan表示，这是因为一些大型基建项目如M5高速公路的建成投入使用，帮助提升了悉尼西南区的房产价值。
澳洲房地产是该地区长期的支柱产业，也是投资回报率最高的行业投资，市场规模很大，并在过去几十年中保持了稳步快速增长的良好纪录。澳洲的楼价平均每7年翻一倍，这已成为澳洲房地产市场的一个基本规律。澳洲房地产与世界大多数国家不同，政府不征收遗产税，可以世代拥有。房地产没有使用年限，而可获开发的土地又越来越少，这正是澳洲房地产不断受到海外投资者追捧的主要原因之一。
此外，澳大利亚对外汇兑换没有任何控制，货币完全国际化，资金流出、利润汇出、资本撤回、权利转让以及贸易付款都不受任何管制，因此受到海外包括美国、加拿大等西方发达国家投资者的青睐，被评为投资者的“世外桃源”。
投资的最佳时机
专家人士分析，现在是投资澳大利亚房产的最佳时机。澳大利亚房产的上一轮增长于2003年达到高峰，2004、2005是调整期，进入2006年，随着澳大利亚进入减息周期和新移民数目的持续增加，新一轮房产升值即将启动。
【关键词】风险型金融资产 金融资产选择 Probit模型
一、引言
随着金融市场发展，居民投资理财意识不断增强，越来越多的家庭开始通过股票、基金、理财等金融工具实现财富的保值增值。居民金融资产总量增速早已远高于国民生产总值和居民可支配收入的增速，并在居民生活和宏观经济运行
中发挥着重要作用。微观来看，研究居民家庭金融资产选择问题，能够引导居民家庭合理规划金融资产投资，为金融产品创新提供重要依据；宏观来看，通过分析家庭的金融资产选择特点，了解家庭参与金融市场的程度以及相关传导机制，对于优化我国家庭金融资产结构、推动我国金融市场改革、调整经济结构具有重要的指导意义。
与过去研究相比本文具有如下特点：1）从研究层面来看，以家庭微观调查数据为基础，克服了以往研究由于微观数据缺乏而导致研究只停留于宏观层面的不足；2）在指标选取方面，将房产加入组合选择模型，考虑了房产消费对居民家庭金融资产持有行为的影响；3）从评估方法来看，采用定性分析与定量评价相结合的分析方法，对变量的刻画更加精细，评价结果更加准确。
二、文献综述
（一）家庭金融资产选择行为影响因素研究
Heaton（2001）[1]研究发现股市参与度与年龄呈现弱的负相关关系，与收入、教育呈现强的正相关关系。Guiso，Sapienza and Zingales（2004）[1]发现对外界社会、金融机构等信任度高的家庭更情愿投资风险资产。Puri and Robinson（2005）研究发现对未来持有乐观预期的家庭更多地投资于风险较大的股票。Guven（2013）[2]认为房产的投资与消费的双重性质使家庭金融投资呈现随生命周期变化的特点，对房产的过度投资会减少对风险性金融资产的需求。于蓉（2006）考虑到消费者预期、信任度、社会互动、投资者情绪等行为特征对股票市场投资的影响。雷晓燕，周月刚（2010）[3]研究发现，健康状况变差会使其减少风险型金融资产的持有，并将资产向安全性较高的生产性资产和房产转移。王刚贞，左腾飞（2015）[4]认为投资者的风险偏好与投资经验、文化水平、性格特征、财富水平正相关与年龄负相关性。
（二）家庭金融资产选择行为分析方法的研究
国外研究方面，Markowiz（1952）提出均值――方差模型，提供了一种寻求风险与收益的最佳配比的金融资产选择方法。Angerer（2010）通过构建资产定价模型，把住房的双重属性都考虑在内，讨论住房――消费这一资产定价模型对预期股票的回报率产生的影响。史代敏和宋艳（2005）运用四川省2002年城镇居民家庭资产调查数据，采用Tobit模型对居民家庭金融资产选择进行实证研究。卢家昌，顾金宏（2010）[5]构建出家庭金融资产投资决策的结构方程模型，对影响家庭金融资产选择的各个变量之间的逻辑关系和内在机制进行了实证研究。窦婷婷（2013）运用因子分析法结合Logistic回归模型分析了家庭选择证券类、保险类货币类、这三类金融投资品种的影响因素及其作用程度。张兵等（2015）利用Heckman两阶段模型分析了宏观经济情况和地区特征对我国家庭证券类金融资产选择行为的影响。
通过对过去学者在家庭金融资产选择行为研究的分析可知，其不足之处有如下三点：1）在研究视角方面，数据来源多为宏观统计数据，研究主要停留在宏观层面，对于家庭微观层面的研究存在较大的不足；2）在研究方法方面，较多的是采用描述性统计分析，评价结果较为粗糙，对变量间关系刻画不够精确；3）在指标的选取方面，较少有考虑到房产投资对居民风险型金融资产选择行为的影响。
三、数据来源与样本统计性描述
（一）数据来源
本文数据来源于中国人民银行赣州市中心支行组织的“2016年赣州市城镇居民金融资产负债基本情况调查”。合计发放问卷1076份，剔除无效问卷后筛选出有效问卷1043份。
（二）问卷设计
由于城镇居民的金融资产存量和金融投资活动要明显多于农村居民，本次问卷调点选择城镇居民。在调查问卷中，主要设计了家庭成员、年龄、受教育程度、职业、收入水平、房产持有数。
（三）描述性统计
在1043张有效问卷中，持有风险性金融资产的家庭有238户，占比为22.82%。家庭常住人口均值在3.93，从人口结构上看，主要集中在3人～4人之间。决策者年龄均值为2.91，主要分布于31～40岁及41～50岁两个年龄层次。决策者文化水平度均值为4.55，从分布结构上看，学历按由高到低排布呈现正态分布态势。家庭月收入水平均值为4.01，介于5001～10000及10001～20000元两选项占比合计达到68.64%。家庭持有住房套数主要以1套为主，占比为77.18%，无住房及持有3、4套住房均属于少数占比。具体统计情况见表2。
四、实证分析
（一）变量的选取及度量
外部金融环境会决定家庭金融资产的选择范围和配置比例，但即使投资决策者面对同样的外部环境，不同的投资决策者依然会根据自身状况做出不同的投资决策，为了进一步探讨影响居民家庭金融资产选择的微观因素，在借鉴Rosen（2004）[2]、Guiso（2004）[4]、Clark（2012）[6]、于蓉（2006）[8]、李涛（2006）[9]、雷晓燕（2010）[11]、段军山（2016）[13]等学者的研究的基础上，结合实际调查数据，选取决策者年龄（age）、决策者文化水平（doe）、决策者职业（pro）、家庭收入状况（fme）、家庭人员数（fp）、持有房产套数（hn）六个因素对赣州市居民家庭金融资产选择影响因素进行分析。相关变量的度量方法见表1。
（二）居民金融资产选择行Probit模型的构建
研究居民金融资产持有问题，即“持有”和“不持有”风险型金融资产的二元决策问题，故可通过构建Probit模型对该问题进行分析。居民金融资产选择行Probit模型具体表达形式如下：
式（5）中，εi为随机扰动项，服从N（0，1）的标准正态分布。因此，居民家庭金融资产选择行为影响因素的Probit模型可建立为：
式（6）中，prob（Y=1/Xi）是居民“持有金融资产”（即Y=1）的概率。x1，x2，x3…xn为解释变量。α0为常数项，β1，β2，β3…βn为对应自变量的Probit回归系数，εi为随机扰动项，服从N（0，1）分布。根据前文的分析，选择了家庭人员数、年龄、文化水平、决策者职业、家庭收入状况、房产持有数6个解释变量研究赣州居民金融资产持有行为并构建出probit回归模型，各变量的具体说明见表1。
（三）Probit回归结果
以2016年4月在赣州市对居民进行网络问卷调查所获得的1043份有效问卷为数据来源，采用Stata11.0软件的probit运算工具对六个变量进行Probit回归分析（回归结果略），从全变量模型的回归结果来看，决策者年龄（age）、决策者职业（Pro）家庭人员数（fp）三项解释变量的P值分别为0.254，0.055，0.175，无法通过变量的显著性检验，为进一步提高模型和变量的显著性水平，故采用逐步回归法对6个解释变量分别进行回归分析，以确定模型最终的解释变量个数，最终Probit模型回归结果见表3所示。
五、结论
（1）在六个设定的主要模型影响因素中，决策者年龄、家庭人口数两个变量在回归模型中不显著，予以剔除，决策者文化水平、决策者职业、家庭收入状况、房产持有数四个变量回归效果较为显著，是居民家庭风险型金融资产持有行为的主要影响因素。
（2）在决策者文化水平方面，变量Z统计值达到-5.11，显著性检验通过且系数为负（注：文化水平越高，评分越低），即户主受教育水平越高，居民持有风险型金融资产需求的可能性就越大。可能的解释是文化水平高的户主其个人素质和能力均较高，具备较强的接受新事物、风险辨识和学习新技术的能力，能帮助他们在控制风险的基础上获取收益，故而有较强的风险型金融资产持有需求。
（3）在决策者职业方面，指标的Z统计值为-2.01，模型的显著性检验通过，其系数为负（注：职业稳定性越高，评分越低）。说明职业越稳定的决策者，其持有风险型金融资产需求的可能性越大。究其原因，职业稳定性越高的职业收入的稳定性越高，对金融资产的抗风险能力更强，因此对风险型金融资产的持有概率更高。
（4）在家庭收入水平方面，指标Z统计值为2.91，模型显著性检验通过，指标系数为正，说明随着家庭收入的增加，居民的风险型金融资产的持有需求呈现上升的趋势。原因很大程度是由于随着收入水平的增加，家庭可支配收入更多，居民对于风险投资的需求逐步上升所导致。
（5）在房产持有量方面，指标的Z统计值为4.02，模型的显著性检验通过，且其系数为正，说明家庭房产持有行为对家庭风险性金融资产投资存在正相关性，即房产投资并没有对家庭的风险性金融资产投资产生“挤出效应”。可能的解释有两点：首先，居民在持有房产后，购房压力降低，家庭可支配收入增加，促进了金融投资行为；其次，持有房产越多，居民家庭财富积累越大，家庭金融资产投资活动的抗风险能力提高，使该类家庭风险资产金融资产投资需求增加。
参考文献
[1]Guiso，L.，P.Sapienza & L.Zingales.the Role of Social Capital in Financial Development[J].American Economic Review，2004（94）：526-556.
[2]Guven C..Reversing the Question：Does Happiness Affect Consumption and Savings Behavior[J].Journal of Economics is Psychology，2012，33 （4）：29-36.
[3]雷晓燕，周月刚.中国家庭的资产组合选择：健康状况与风险偏好[J].金融研究，2010，（1）：31-45.
[4]王刚贞，左腾飞.城镇居民家庭金融资产选择行为的实证分析[J].统计与决策，2015，（12）：151-154.
伟业我爱我家集团提供的数据显示，截至2015年，中国客户已经成为美国房产的第一国际买家。仅2015年，中国买家就在美国购买了大约3.5万套房产，总价值共计约286亿美元。而房产经纪人在其中扮演的角色越来越重要，80%的房产交易都通过当地房产经纪人完成。
国外的房产经纪人和国内的中介到底有什么不一样？他们在海外置业中又扮演了什么样的角色？
在美国要当房产经纪人有多难？
“如果非让我对比的话，中国的买卖双方与中介，更像商家与客户的关系，而美国的客户和经纪人则是信托关系，有点像律师和自己的人。打个比方，美国的经纪人更像是兼具法律、房地产、经济等综合知识于一身的职业经理人。” 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖对《中国经济周刊》记者表示。
美国房产交易中，不管是新房还是二手房，地产商基本不直接与客户见面，房屋买卖交易通过房产经纪人公司和经纪人完成。
显然，找到一个靠谱的美国房地产经纪人对中国买家来讲非常重要。
“选择了这个行业，才知道比考会计师还难。”来自纽约的房产经纪人Cici告诉《中国经济周刊》记者。
Cici毕业于哥伦比亚大学，在当房产经纪人之前是一名会计师。海外房产经纪人的教育水平都比较高，其中不乏毕业于名校的人才。因为房产经纪人在美国是一个较为体面的职位。有数据表明，美国90%的房产经纪人都有大学学历，45%的人还拥有硕士学历，20%的人更是有私人助理。房产经纪人的收入也较为可观，随着工作年限、经验的积累，从业多年的经纪人的年薪比医生、大学教师的还要高。
但是，成为一名合格的房产经纪人还要通过严格的考试。
Cici表示，从事经纪人这一工作之前，要完成6门学科、180小时的课堂学习，其中包括现代房地产学，当地州房地产法、法、合同法，房地产金融学等内容。学校课程完成后，还要经历4小时的全国和地区的考试，合格后，再通过美国联邦调查局的背景调查，签约经纪人公司才颁发执照，之后必须经过4年以上工作才可以获得经纪人资格。为保证专业水准和服务质量，房地产经纪人每年还必须参加考试，接受再教育，执照每两年申请重新换发。
有媒体统计，在10个领到执照的经纪人中，半年后只剩下7人，一年后只剩下4人，再过3年，只有1人成为优秀的经纪人或者开了房产经纪公司。胡景晖表示，“美国的房地产经纪公司是少而精，提供专项服务，因此房地产经纪人的个人业务能力出色;国内则是规模化管理，中国房地产经纪公司经过十多年发展，基本形成了我爱我家、链家和中原三足鼎立格局。”
“互联网+”帮客户找靠谱经纪人，不光带着看房，还联系水、电、气
亚洲协会和罗森咨询公司的研究显示，2010年到2015年间，中国人在美国购买商业房产的金额至少为171亿美元，购买住宅的金额至少达930亿美元。
当来自中国大陆的客户逐渐成为美国置业的主力军后，大家发现美国房产市场当前存在的最大痛点在于信息不对称――买家找不到优质的经纪人，经纪人找不到成熟的买家。因此，一个“互联网+经纪人”的海外置业新时代开启了。
目前，不少国内大型房地产商、中介公司，以及投资移民机构都推出了海外置业服务，例如我爱我家的“海外有家”就覆盖了50多个国家，绿地集团与美国开发商Forest City Ratner Companies展开合作。这些项目的共同特点是以O2O平台为核心，一改传统平台只展示房产项目和海外房源的模式，以“专业的买家顾问”为定位，以“产权真实、交易安全、价格合理”为服务原则，通过线上、线下联动的垂直发展模式，把完整系统的海外置业知识、专业可靠的海外经纪人服务和安全优质的海外投资项目整合成一体，用 “互联网+经纪人”的形式帮助买家进行海外置业。
胡景晖表示，对于我爱我家的海外置业平台来说，他们希望聚合国内有购房需求的客户，在平台上找到持有牌照的专业华人经纪人，然后前往当地看房。
房产经纪人除了带客户看房、谈判，还自动承接了很多售后服务工作，比如翻译和解释文件，寻找保险公司，房屋检查，联系水、电、气和垃圾管理公司，提供学校以及各种各样与在美国安家有关的信息和情报等。
美国经纪人：中国人支付的房价远高于其他国际买家
“对于国内买家而言，美国房产购买是一个高金额、低频次的交易行为，而且很多中国买家对于市场价格、交易流程、法律法规等不可能有深入了解。因此，对很多房产经纪人是一个新的挑战。”经纪人Andra告诉记者。
Andra表示，中国买家集中的住房市场也是全美房价最贵的地方，包括纽约、洛杉矶、旧金山和西雅图。而且中国人看重优质小区，不仅要求房子大，学区和其他配套都要最好的。这些因素使得中国人支付的房价远高于其他国际买家。数据显示，中国买家最喜欢的是加州，2015年在美国购买的房产35%位于加州，其次是华盛顿州（8%）和纽约州（7%）。
金融专业出身的经纪人Sam发现一个很有意思的特点，“多数中国客户都有着货比三家的购买习惯。我知道在国内房地产交易中，客户很多情况下有和中介谈佣金的惯例。这种习惯自然也衍生到美国房产交易中。”
在美国，百万美元的房产交易，返佣可以谈到1万美元左右。当买家了解清楚当地房价房源和交易流程后，经纪人对于他们来说是可以随时更换、随意替代的。一旦经纪人有意或是无意地拒绝买家返佣要求后，许多买家就会选择默默地跳单。
热门投资地特点
在考虑选择哪个国家投资时，国际惯用的衡量标准为该国的经济增长、房地产行业状况以及相关的法律法规等。运用这些指标，我们可以比较当前热门的海外投资地，分析各自的特点。国内投资海外房市，可供选择的国家很多，其中热度最高的国家分别是美国、澳大利亚和新加坡。
从美国房地产市场来看，2007年到2011年美国房价已经下跌超过26%。其中，市中心地区的房价多表现出较强的抗跌性，旅游度假区的房价则有较大程度的下调，而部分新兴区域的房价比起高峰时的下跌幅度更是达到了50%。美国新屋、成屋的销售量自年初以来总体仍呈下降的趋势，大部分地区的房价已跌到谷底，NAHB房价指数仍在低位徘徊，没有表现出上升的倾向。多种现象表明，美国房地产市场整体疲软状况仍将在短期内持续。
与美国房市的低迷相反，澳大利亚的房价却一路上涨，投资条件优越。澳大利亚依靠其铁矿石、煤灰、铜矿和羊毛的出口，在金融危机中经过短期的下探之后，经济开始出现良好的增长态势。房屋空置率长期以来保持较低水平，目前在2%左右。澳大利亚政府鼓励外国人士到本国进行投资，不动产的购买和贷款条件与本地人一视同仁。
新加坡的经济增长速度目前居亚洲第一，人均GDP也已超过日本，良好的消费能力和居住环境，使得新加坡地产有着较大的保值增值特性。较为宽松的贷款条件，偏低的贷款利率，加上政府吸引外来人才规划带来的潜在市场需求，都是新加坡不动产吸引外国投资者的主要原因。
随着我国政府限购限贷政策的出台，国内投资者开始将目光转向国外，寻找合适的“洋楼盘”投资机会。除了原有的移民买房和“以房养学”，投资需求也日益凸显。但是，国外制度环境与国内不同，从经济前景、政策法规到市场特征、投资理念都有很大的差异，投资者在进行投资时需要进行多方考察。
选择合适的物业
各国虽然有所不同，但住宅还是可以大致分为公寓和别墅。投资公寓还是别墅，主要根据当地物业管理成本及租金收入来选择。租金收入扣除偿还的贷款利息、再减去支付的物业费和房产税，可以得出净收益。通常，投资者都希望这个净收益是正的，且越大越好。公寓一般由管理公司统一管理，为此，投资者每年要多支出一笔管理费，而部分别墅并没有物业管理费的支出。
此外，在挑选物业时，一定要明了投资对象的产权拥有期。国内投资新建住宅，产权拥有期通常为70年。而在国外，产权分为永久产权和有限租赁产权，同样地段和质量的房产，会因房权期限不同而表现出不同的价格，需要投资者特别留意。
选择合适的地段
除了房屋质量，海外居民还比较注重周边环境和配套项目，中介机构的项目推荐书通常会把周边的配套设施作一个简单的介绍。但投资者在决定是否购买房产时，还应该对所在社区背景、周边居民构成、政府的规划方面做进一步的了解。
在美国，主要由白人居民构成的社区和由亚非拉美裔居民组成的社区在文化背景、环境安全、物业管理上都会有所不同，而这些差异对房地产价值有着十分重要的影响。并非市中心的公寓都是好的投资选择。与处于城市化进程的中国不同，澳大利亚正处于逆城市化发展过程。大量的人口集中在悉尼、墨尔本等大城市，一个乃至多个卫星城在市区周围兴建起来，使得市中心仅作为商业区使用，而人们多聚集在卫星城之中。投资者出高价购买市中心的公寓并每年支付可观的管理费，反倒不如投资政府规划大力发展的卫星城物业。
合理利用银行贷款
在美国，由于无法对海外投资人信用进行评估，当局规定非公民购买任何房产都不能申请贷款，在对海外投资者引入杠杆买进房产的做法上，美国政府相当谨慎。
相比之下，澳大利亚贷款比较容易获得。在贷款方面，澳大利亚政府给予海外投资者等同本国居民的待遇，从申请贷款开始，每年会对房屋的价值进行评估，再根据房屋的价值确定贷款额度。对于每年因房产增值带来的新贷款额度高于已使用贷款的部分，可以向银行提现，进行别项投资。
贷款偿还的方式也有固定与浮动利率、只还利息与还本付息之间的区别。对于投资者来讲，可以考虑选择浮动利率只还利息的贷款方式。一方面，利率与市场环境联动，能够降低租金下降时偿还固定利息的风险。另一方面，只还利息，在转让时收回本金，能够避免还本付息时先偿还本金部分的时间价值损失。
合理估计养房成本
在购房时，除了房价，投资者还需要支付给律师、评估机构、房屋经纪人各种费用。据测算，美国的房屋成本，约有30%产生于买房阶段，更多的成本来自于买房之后的支出。
关键词：建筑施工企业;房产开发企业;财务管理;差异性
一、经营对象
建筑施工企业是从事建筑商品生产和经营的企业。房地产开发是从事房地产开发和经营的企业。建筑施工企业承接的是“先有买主（即客户），后有标的（即资产）”的建造合同。在建设中，按客户（建设单位）的施工图纸实施建设。不承担设计不合理的责任，也不面对市场销售产品。与建筑施工企业相比，房地产开发企业在业务构成上，多出设计、销售两个部分。这两部分中，需要解决的核心问题是：项目产品定位。举个例子：收入水平不同的消费群体，在面对高层、洋房、别墅这三个业态时，其购买能力及购买意愿有着质的区别。项目产品定位决定了项目物业类型、产品方案、建造标准、部品部件档次等要素。而不同的物业类型，或相同物业类型下的不同建造标准，工程成本的差异可能会较大。这也让房产开发公司的成本控制更加复杂。为了做好项目产品定位，房产开发企业要深入细致地开展项目前期市场调研，力求使项目产品定位与市场需求相吻合，做到项目成本与售价相匹配，避免产品定位偏离市场。
二、上下游企业
建筑施工企业的上游企业有建筑劳务公司、材料及设备供应商、建筑分包单位等，下游企业是建设单位（包括了房地产开发企业），上下游关系相对简单。房产开发企业的上游企业是建筑施工单位、（部分）材料及设备供应商，下游企业有营销策划公司、销售公司、物业公司、商业地产运营公司。随着社会分工的进一步细化，下游关系日趋完善。在整个投资过程中，还得依赖投资公司提供资金。
三、行业特点
房地产开发行业具有资源整合、资金密集、政策性强等特点。资源整合包括内外两个方面。对外，企业在融资、拿地、建设、销售、交付产品各阶段，需要与各类型金融单位、政府多个部门、各类供应商、不同产品需求的客户打交道，完成“整合”工作。在内，单从房产公司的部门（人员）设置看，真可谓“麻雀虽小，五脏俱全”。房地产企业受国家宏观调控政策影响大，政府对土地供应、贷款利率、各种税费、交易政策的宏观调控，都可能会对企业产生深远影响。房产开发行业还是资金密集型行业，筹集资金渠道多元性，资金占用形态多元化。而建筑施工企业具有“生产型”特点，靠自有工人、设备、按进度生产、回款。发展壮大的主要压力是承揽施工业务、提升自身技术实力等。
四、纳税主体
由于施工企业生产具有流动性大、施工生产分散、地点不固定等特点。在“营改增“前，国家征管营业税的纳税地点是建筑业应税劳务发生地。对于简易征收的建筑施企业，在外地施工时，需开具《外出经营活动税收管理证明》。按开具发票金额的一定比例，在施工地点缴纳营业税、企业所得税，代扣个人所得税等。这让长期从事建筑施工行业的财务人员，在纳税中认为税收主体是“项目”，日常工作中更关注“项目”的开票金额、收入、回款。在“营改增”后，由于增值税的特点，国家征管增值税的纳税地点是个‘混合体’，即按照一定比例的预征率在建筑服务发生地预缴增值税后，向机构所在地主管税务机关进行增值税纳税申报。由于房地产企业在“营改增”前，是地方税收的重要来源，各地税务局为了完成地方税收任务，往往要求在土地所在地成立房产开发公司或子公司（也有用分公司形式，按子公司方式纳税的），在当地缴纳营业税，土地增值税、企业所得税等各税种。这让长期从事房地产开发行业的财务人员，以“企业”为税收主体。在纳税申报中关注企业的收入、成本、费用。
五、适用税收征管文件
房地产开发企业在税收征缴中，需执行行业专用税收文件。如：国税发【2009】31号，是专门针对房产开发企业征缴企业所得税的文件。国税发【2009】91号，是针对房产开发企业征缴土地增值税的专项文件。这两个税收文件与国家其他税收文件有很大差异。而建筑施工企业，在税收征缴上适用于通用的国家增值税、企业所得税文件。
六、税种与税负
建筑施工企业的主税种是流转税（“营改增”前是营业税，“营改增“后是增值税），企业所得税。房产开发企业的主税种是流转税（“营改增”前是营业税，“营改增“后是增值税），土地增值税、企业所得税等各税种。比建筑施工企业多了个土地增值税。土地增值税依据增值额占（税法认可的）成本的比例，实行四级超率累进税率，税率依次为30%、40%、50%、60%。若不做规划及管理，可能“吃掉”房产公司大部分的项目利润。两个行业在国家税收税种上的差异，以及高税负的税种，加上房产开发行业的获利率普遍高于建筑施工行业，导致两个行业在税收总额、税种、税负上有着很大差异。
七、税务筹划的作用
税务筹划，是指在不违反法律、法规前提下，在纳税行为发生前，通过对纳税主体经营、投资活动的涉税事项，进行交易结构规划、调整、控制，达到减轻税负目的的活动。由于建筑施工企业缴纳的流转税，是按收入比例缴税。行业毛利率较低，企业所得税税负不高。对于规模不大的建筑施工企业，经税务管理部门批准，可采用按收入的一定比例的核定征收方式。而房产开发企业由于土地增值税计算上，在（税法准予的）扣除项目金额上，有专项规定，加之实行四级超率累进税率，税负间距较大，再加上前期毛利率较高，导致房产开发企业普遍关注税收筹划。在关注时间上，往往在项目拿地之前，就结合项目实际情况，对各税种进行测算、分析、谋划，确定税收筹划要点。
八、经济合同类型
建筑施工企业的合同类型相对简单，对上是与业主签订的合同，对下是建筑劳务施工合同、分包合同、材料设备采购合同，房产开发企业的合同类型则要丰富的多，包括：设计合同、（甲供材/设备）采购合同、建筑施工合同、营销合同、商品房销售（预售）合同、物业服务合同、商业运营管理合同、融资合同、咨询服务合同等。不同合同类型，在权利义务界定上，涉及不同的国家标准、行业标准、企业管理要求。
九、营销推广费用
在建筑施工企业财务账面，较少看到有大额营销费用。当然，有些建筑施工企业通过分包方式、转包方式、“挂靠”又分包方式，让拿到项目的“关系人”分享了项目收益。而房产开发公司的营销推广费用可以说是金额大，种类全。随着房产营销产业链的进一步分工细化，形式日趋多样，营销费用的构成越加丰富。对营销费用的规划、监督、费效评估等，是房产开发企业工作日程上，是一个重要组成部分。
十、财务核算方面
(一)财务核算的集中程度由于施工企业的流动性大，地点分散等特点，为了让会计核算直接反映施工生产的经济效果，多采用分级核算、分级管理的办法。而房地产开发企业投资金额大、筹资成本高、土地增值税和企业所得税存在先预缴再清算方式等，需要在开发公司层面集中核算。(二)成本的计划与控制方式建筑施工企业是签定建造合同，在合同范围内管理成本。多采用“定单成本计算法”，单独核算每项工程的成本，形成预算成本。在成本控制中，将实际成本与预算成本进行对比、分析、考核。房产开发企业，则根据开发地块来建项目，往往项目数量少，投资总额巨大，。大多企业采用“项目全成本管理”，将全成本划分为各成本构成要素。为了实现目标利润，对各构成要素进行分析，要素数量很多，且相互关联。当某一项成本要素发生变化时，需要系统、全面地对其他成本要素进行测算。比如：项目抢工产生的抢工费会加大项目的工程成本，此时应测算项目提前销售对降低财务成本的有利影响；项目增值率处于土地增值税率区间临界点附近时，要测算税负与售价的敏感性。(三)经营成果的确认方式由于建筑施工企业的施工周期比较长，为正确反映各项的经营成果，核实垫付资金，要分阶段进行工程成本核算、工程价款结算。在季未、年未按照“已完工程”分期确认成本、收入、利润，并与建设单位进行工程价款结算。而房产开发企业的财务核算，大多与国税发【2009】31号保持一致，依据2009年第多少号文件，在签订《商品房预售合同》后，按取得的预售收入，缴纳增值税、预缴土地增值税、企业所得税。在达到“完工条件”时，确认收入、结转成本。
作者:胡巧荣 单位:新疆北新路桥集团股份有限公司
参考文献:
[1]绿城房产建筑管理有限公司企业标准GCS——项目全成本管理手册
股权型
信托投资公司以发行信托计划所募集资金参股房地产建设项目公司股权，使项目公司得到足够的注册资本以顺利缴纳土地出让金获得土地或银行贷款，该项目实际建设的股东承诺在信托计划到期时溢价回购该部分股权。此种类型信托计划在我国江浙、上海等地发行较多，因为该区域投资者比较认可股权投资模式。
案例 上海爱建信托――上海陆家嘴地产组合投资集合信托计划
上海爱建信托集合运用信托计划的1乙元资金，以股权和债权形式组合投资于已经成立的陆家嘴地产项目公司――上海德加置业有限公司。其中，3600万元用于收购德加置业的部分股权，6400万元作为“股东借款”用于德加置业。该1亿元资金定向用于缴纳陆家嘴地产项目的土地出让金、地块开发和工程建设等。信托计划期满后，爱建信托将所持有的德加置业股权转让给第三方，转让价款为收购金额的105.31％，并收回股东借款，利息为5.31％。此后，返还投资者本金和每年3.8％的收益。
险露头角
险1：项目公司管理风险，如项目公司经营混乱，则人股的信托资金面临被挪用的风险。
险2：项目经营失败风险，如该房地产项目销售状况不理想或无法顺利取得银行贷款，则到期时回购资金将没有着落。
化险为夷
法1：考察信托公司是否在信托期内掌握该项目公司的控股权，并能实际掌握该公司的财务控制权，以规避资金挪用风险。
法2：考察该房地产项目未来是否有良好的销售前景。
法3：考察承诺回购股权的股东财务状况如何，是否有足够的经营现金流作为回购保证。
抵押贷款型
房地产开发商将已经拥有的土地或房产抵押给信托公司获得信托贷款，承诺信托到期时归还贷款以解押被抵押的土地或房产，而同时也有其它企业为开发商提供还款担保。
案例 北京中诚信托――北京丽江新城贷款项目集合资金信托计划
北京中诚信托投资公司发行集合信托计划，募集资金总额3.3亿元，该笔资金以贷款方式进行运作，借款人为北京高盛房地产开发有限公司。该笔贷款由借款人提供位于北京朝阳区百子湾路5号丽江新城1A地块的土地使用权和地上建筑物进行抵押登记。根据北京北方房地产咨询评估有限责任公司的评估，该地块的土地使用权市场价格为6.7亿元人民币。同时国有特大型企业中铁二局集团有限公司和香港上市公司沿海绿色家园有限公司，为借款人偿还信托贷款提供连带责任担保。
险露头角
险1：抵押物价值如接近信托贷款总金额(抵押率偏高)，则一旦抵押物跌价，同时房地产项目失败，则变现抵押物将无法收回原信托贷款本金。
险2：如抵押物为土地使用权，而地上建筑物没有办理追加抵押，同时建筑施工方没有放弃对地上建筑物的留置权，则到期开发商无力还款处理抵押物时，留置权优先于抵押权，建筑施工方优先受偿，信托贷款劣后受偿，则信托则产可能面临损失。
险3：担保方资质不佳，无担保能力。
化险为夷
法1：考察抵押物价值是否经过公允地评估，且抵押率是否足够低。例如，某信托计划贷款规模为1亿元，而开发商提供了价值3亿元的土地或房产进行抵押担保，则抵押比率为3：1，只有当被抵押的土地或房产跌价到原值的33％时信托财产才会遭遇损失，相对投资风险就较低。
法2：考察信托公司和开发商是否在信托合同中对追加抵押和留置权问题进行了约定，以避免未来的法律诉讼纠纷。
法3：考察该房地产项目未来是否有良好的销售前景，如发生风险，处置抵押物变现偿债是否快捷。
法4：考察担保力‘所做出的是否是连带责任担保，担保方的资质如何，如该信托计划贷款的担保方为特大型国有企业，而且提供的是连带责任担保，则投资风险相对较低。
房产回购型
由于开发商短缺某项目的建设资金，而将其开发的其它已经达到或即将达到预售状态的房产以低价格出让给信托公司，但约定一定期限后开发商溢价回购该房产。信托公司发行信托计划筹集的资金购买该部分房产，如果到期后开发商不履行回购义务，则信托公司有权向第三方转让该部分房产。
案例 北京国际信托――住邦2000商务中心二期项目集合信托计划
北京国际信托(北国投)发行集合信托计划，用募集资金购买住邦2000商务中心二期房产(住宅和商铺)，购买价格为住宅5000元／平方米，商铺7000元／平方米，并登记至北国投名下。在信托计划成立满9个月时，住邦公司支付回购价款2180万元；信托计划期满时，支付回购价款3360万元；若未按上述时点回购房产，则北国投可直接处置预购房产，从而保证投资者的本金和收益。住邦2000商务中心2号楼的市场售价为住宅12000元／平方米，商铺23000元／平方米，一旦开发商不按期回购房产，可直接变卖房产，只要平均售价不低于7000元／平方米，即可保证投资者本金和收益的实现。
险露头角
险1：开发商没有实力在信托到期时按约定的价格回购房产。
险2：约定由开发商回购的房产在信托期内发生较大规模的跌价。
险3：用信托资金购买的房产不能顺利取得预售许可证进行销售，或信托公司在购买房产后未在房地局办理购房合同备案登记，以至于在开发商违约后，不能顺利变现房产取得资金归还给投资者。
化险为夷
法1：考察开发商的资质和过去其已开发项目的销售情况。
法2：考察信托公司的购买价格是否远低于该房产当前的市场价格。
法3：考察该房产项目是否已经取得或能顺利取得销售许可证。
法4：考察信托公司是否会办理购房合同的备案登记，以保证投资者对该项房产的权利。
法5：考察当地房地产市场的现状及发展前景，即信托期内该房产是否会发生大幅度跌价。
财产优先受益权型
利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集的资金购买优先受益权，信托到期后如投资者的优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。
案例 北水中诚信托(原中煤信托)――荣丰财产优先受益权集合信托计划
北京荣丰公司将其开发建设的房地产项目――荣丰2008项目一期部分房产(市场价值人民币3．27亿元)信托给中诚信托，设立财产信托，荣丰公司取得该信托项下全部信托受益权，荣丰公司将其享有的受益权(优先)转让给投资者，中诚信托作为转让的独家人发行财产集合信托计划，投资者购买受益权(优先)后成为优先受益人，荣丰公司未转让的受益权为普通受益权。优先受益权投资者享有处置上述信托财产所得全部收入的优先分配权，在投资者的全部收益和本金未全部支付前，普通受益权不得参与信托财产处置收入的分配。
险露头角
险1：房产在信托后的经营状况不能产生足够的收益供投资者分配。
险2：房产变现后如发生大幅度跌价，则优先受益人的利益可能得不到全额保证。
险3：我国信托登记制度的缺失有可能使该房产受益权人的利益不能得到有效的保证。
化险为夷
法1：考察开发商信托的房产是否为其拥有完全产权的资产，且价值是否得到公允的评估。
法2：考察优先受益权占全部受益权的比例。例如某房产经评估后价值2亿元，因此形成2亿元的财产受益权，其中优先受益权1亿元，劣后受益权1亿元，则只有当该房产贬值50％后，投资者的信托财产才会遭到损失。
法3：考察信托公司应该落实的抵押登记以代替目前尚未建立的信托登记。
收益状况
由于目前我国有关房地产项目的抵押手续办理比较正规和顺利，信托公司运作此类信托的经验也较为丰富，所以截至目前还没有出现房地产信托计划未兑付的先例。从各个信托公司公布的信托收益分配报告和到期清算报告来看，已发行的房地产类信托产品运作一切正常，均实现了当初的预计收益率。大致统计目前全国已进行分配的房地产类信托产品收益水平，结果如下：
2002年和2003年发行的已经到期的信托产品中，1年期产品实现收益率水平在3．8％～4％之间，2年期产品实现的收益率水平在4％～5％之间。
