发布时间：2023-10-07 15:57:22
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的土地增值税征收管理样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
土地增值税是国家在宏观方面调控房地产行业的税种之一，对调节房地产开发企业有一定影响，但在土地增值税征收房地产开发企业的环节中存在一些问题必须改进土地增值税征收问题，本文主要以房地产开发企业为例，阐述其中存在的问题以及对策。
关键词：土地增值税 房地产开发企业 问题 对策
一、引言
土地增值税是房地产开发企业所需缴纳税金中较多的一种税，土地增值税是以转让国有土地使用权、地上的建筑物以及其他附着物取得收入的单位或个人，已转让取得的收入包括货币收入、实物收入、其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据需向国家缴纳的一种税赋，不包括以无偿转让房地产的行为。有偿转让地上的建筑物、国有土地使用权、其他的附着物产权所取得的增值额为课税对象。增值额是指转让房地产时所取得的收入减去相关的房地产开发成本、费用等等支出之后的余额。
二、存在的问题
1.税率偏高、范围较窄。我国目前的土地增值税税率采用四级超率累进税率，土地增值税实际上对房地产开发企业来讲就是反房地产暴利税。由上面的表可以看出，对于土地增值率高的多征，低的少征，无增值的不征。土地增值税的征税范围：
（1）转让国有土地使用权。
（2）地上的建筑物及附着物连国有土地使用权一起转让。土地增值税以增值额为计税依据，房地产取得增值额的途径有：
（1）外部环境的变化。
（2）土地使用权及房屋出租。
（3）转让房地产。
（4）房屋土地产权不发生转让。
2.存在重复征税、扣除项目计算繁琐。房地产企业的单位及个人需要按照经营收入缴纳营业税、城建税及教育费附加、企业所得税、土地增值税等等，尤其是土地增值税和企业所得税之间严重存在重复征税。在计算土地增值税的过程中，可扣除的项目计算是非常重要的，可扣除的项目较多，计算口径和可扣除的尺度也没有完全规范到位，必然存在房地产开发企业的单位或开发商从中调整成本数额的行为，但也存在扣除不合理的因素。
3.预征税率过低。目前我国土地增值税的预征税率太低，如果按照我国现行税率预征，有关专家认为，低层（7层以下）商品房的开发项目的土地增值税税负应该在7%左右,中高层（7-15层）、高层（15层以下）商品房的开发项目的土地增值税的税负应该在15%左右，以营业为目的的别墅、写字楼开发项目的税负应该在20%左右。然而，现行政策规定，普通住宅按照2%预征，以营业为目的的写字楼、别墅按3%预征土地增值税，现在所实行的预征税率与实际征收的税率相差过大。4.纳税人利用多种手段偷逃税。在实际征收管理过程中，偷逃税的方式多种多样，主要有一下几种：
4.1不计或少计收入来偷逃税。有些房地产开发企业利用银行按揭贷款销售，将银行按揭款项计入往来科目，而不是营业外收入。
4.2通过虚增房地产的开发成本的方式偷逃税。房地产开发企业虚增土地成本，将评估的增值成本直接计入开发成本，减少土地增值税的税基。
4.3利用优惠政策偷逃税。国家有关规定普通住宅应满足三个条件达标，分别是：容积率、面积、成交价格，然而在现实生活中，一些房地产开发企业的开发商只以其中一点作为是否免征税费的标准，从而出现了违规免征的现象。
三、改善土地增值税的对策
1.降低税率、扩大征收范围。对原本的土地增值税征收范围进行调整：对于房地产企业开发商首次转让获得的增值额应该不纳入征税范围，这样的决策有利于房地产企业加大投资，有效地遏制囤地行为。土地增值税的税率应作出适当的修改，对于经济适用房免征土地增值税，其他的仍然按照四级超率累进税率进行计征。但应该适当调低，这样的调整可适当的调动房地产开发企业纳税人的纳税主动性、积极性，可为国家增加财政收入，同时，对支持房地产开发企业具有一定意义。
2.合并征税、简化扣除项目。对于可扣除项目的定位应该更符合房地产开发企业的特点，如果房地产开发企业的开发商能提供有效的、合法的工程结算证明，并且原意将这部分款项控制在合理范围内，应该准予计提、并且确认为可扣除项目，因为只有这样，才能合理地确认开发项目的真实成本，准确地确定土地增值税额。
3.相应地提高预征率。房地产开发项目地域不再划分到县，直接由省、市或地区税务机关根据有关数据重新计算、规划预征税率。
4.加大稽查力度、健全法律法规。土地增值税在征收管理环节中存在许许多多的违规操作，一些房地产开发企业的单位或个人利用其中的漏洞偷税漏税，其中有一个重要的原因是法律法规不健全，建立相应的法律法规，这样会避免纳税人偷逃土地增值税。要加大稽查力度，应该在一定范围内、一定时期内对房地产开发企业进行土地增值税专项检查，并且给税务机关一定的权利，让一些政策得到实施。
四、结语
土地增值税税制的不完善从房地产开发企业中就可以看到，其中存在各种问题，最近各专家对增值税的改革也相应提出了自己的建议，不仅仅对房地产开发企业有一定的影响，我相信，对其他的行业也会有一定的影响，由此可见，对土地增值税的改革势在必行。
参考文献：
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[3]陈爱中，李达.土地增值税征管中存在的问题及建议[J]税务研究，2010(4).
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[5]马国强.中国税收[M].第三版.大连;东北财经大学出版社，2012；334-351.
第二条 凡我省境内依照法律法规规定有偿转移国有土地使用权的部门、企业、公司、其他组织和个人，均应遵守本细则。
第三条 国有土地有偿使用收入包括：土地出让金、土地收益金（或土地增值税）。
土地出让金是指各级政府土地管理部门，将国有土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款。
土地收益金（或土地增值税）是指土地使用者将所使用的土地使用权（含连同地面建筑物） 转让或出租给其他使用者所获收入，按规定向财政缴纳的价款。
第四条 国有土地有偿使用收入归省人民政府和各级地方人民政府所有。
第五条 土地出让金由财政部门负责征收管理，财政部门委托土地管理部门代收代缴。土地收益金（或土地增值税）由地方税务部门按照国家有关规定征收管理。
第六条 土地出让金按以下规定缴纳：
（一）土地管理部门以协议、招标、拍卖方式出让土地使用权的，其成交金额全部作为出让金上缴财政部门；
（二）土地使用期满，土地使用者要继续使用土地，应按规定与土地管理部门重新签订合同，并按照前款的规定缴纳出让金；
（三）通过行政划拨或财政部门出资获得土地使用权的土地使用者，经批准将土地使用权转让、出租、抵押、作价入股的，应向财政部门补缴土地出让金；
（四）土地使用者经批准改变土地使用权出让合同指定的土地用途，要相应调整土地出让金，并将调增的出让金上缴财政。
第七条 土地出让金和土地收益金（或土地增值税），按照现行财政体制纳入各级财政预算，其中土地出让金的40％上缴省级财政，纳入省级财政预算。地县分成比例由各地根据实际情况自行确定。
第八条 土地出让金作为专项预算管理，主要用于城市建设和土地开发。
第九条 土地管理部门征收土地出让金，必须使用省财政厅统一印制的专用票据。
第十条 土地管理部门必须在次月五日前，将收到的土地出让金上缴同级财政部门，逾期不缴的除令其补缴外，每逾一天，收取滞纳金1？3‰。
第十一条 对未经批准擅自转让、出租、抵押行政或财政出资获得土地使用权的单位，由县级以上土地管理部门没收其非法收入，并根据情节处以非法收入10？50％的罚款。
第十二条 破产的国营企业拥有的行政划拨土地使用权，由政府收回出让，出让金主要用于破产企业职工的安置和再就业培训。
第十三条 行政事业单位经批准转让、出租、抵押国有土地使用权所得收入，其增值额除缴纳土地增值税外，其余额按以下规定上缴财政：
（一）全额预算单位上缴70％；
（二）差额预算单位上缴60％；
（三）自收自支单位上缴50％；
第十四条 外国投资者为获取土地使用权所付土地出让金，须用外汇支付；港、澳、台商一般应用外汇支付，如确有困难也可用人民币结算。外汇结算根据中国银行人民币外汇牌价换算人民币。
第十五条 国有土地有偿出让、转让价格由物价部门、土地管理部门、财政部门按照有关规定共同制定。
第十六条 对违反本细则的行为，任何单位和个人都有权检举揭发。财政部门应为检举揭发者保密，并酌情给予奖励。
各国的土地税制，是一个包括许多税种的复杂体系，既有中央税，也有地方税；既有财产税，也有所得税；既有个人税，也有法人税。此外，还与遗产税、继承税、赠与税相联系。总的来说，各国的土地税制是以土地为课税对象的税收制度。土地包括农业用地、住宅用地、经营用地、林地等。各国的土地税制包括3个方面的内容：（1）土地保有课税；（2）土地有偿转移和增值课税；（3）土地取得和无偿转移课税。
一、土地保育课制的国际比较
土地保有税是一定时期或一定时点上对个人或法人所拥有的土地资源课征的税。课征土地保有税的目的在于平抑地价上涨，确保土地保有的负担公平，降低土地作为资产保有的有利性。由于国情不同，各国对土地保有课税的范围、税种设置、计税依据、税率设计以及征收管理等，差别很大，特别是许多国家的土地税是作为地方税税种，即使在一国之内，各地方之间也不一样。
（一）课税范围
各国对土地税的课税范围，有广义和狭义两种：（1）广义的土地税，把房屋建筑物等不动产均包括在土地税之内。（2）狭义的土地税，只是单指对土地的课税。
（二）税种设置
各国对土地保有课税的税种设置，基本上可分为两种情况：
1．合并在其他财产税中征收
由于土地与房屋、建筑物等不动产都属于财产的存量，目前有许多国家和地区都把这些财产合并在一个税种中征收，合并征收的情况，主要有以下几种：
（1）合并在一般财产税内征收，一般财产税是对有选择的几类财产综合课征的一种税。如美国、新加坡等的一般财产税，把土地等不动产和动产合并征收。
（2）合并在不动产税内征收。由于土地是一种主要的不动产，如加拿大、法国、英国、荷兰等，都把土地归入不动产税内征收。加拿大不动产税的税基包括两个部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不动产。法国不动产税的征收对象分为已建筑土地税和未建筑土地税。我国香港特别行政区的差饷税相当于不动产税，对拥有土地、房屋、其他建筑物等不动产的所有人课征。
（3）合并在财产净值税内征收。财产净值税的课税对象是纳税人拥有的全部财产的净值。财产净值是从财产总额中扣除纳税人债务后的余额。印度、挪威、秘鲁、墨西哥等国，都把土地合并在财产净值税中征收。
（4）合并在房地产税中征收。房地产税是土地税和房屋税的总称。因为房屋往往附着于土地之上，密不可分，有些国家和地区将土地与房屋合并在房地产税中征收，如泰国对房屋及其占用的土地征收房地产税；巴西对城镇土地连同上面的房屋建筑物征收城市房地产税。
（5）合并在其他税种中征收。日本的土地保有税由地价税、固定资产税、城市规划税和特别土地保有税等4个税种组成，其中固定资产税和城市规划税2个税种是对土地与其他不动产合并征收的税种。固定资产税，是把土地、房屋及折旧资产等固定资产作为课税对象，其中土地占有非常重要的地位。城市规划税是为了确保城市、特别是城市规划事业所需资金而课征的税。课税对象是位于被指定为城市规划区域内的市街化区域内的土地和房屋。法定纳税人是此类土地和房屋的所有者。城市规划税与其他土地保有税的区别在于，它是专门用于城市规划事业或土地规划整理事业开支的目的税。而固定资产税和特别土地保有税则属于普通税。
2．单独设置土地保有税税种，分别课征。
据不完全统计，目前把土地保有单列税种征收的国家和地区大约有30个，所用税种名称也多种多样。土地资源比较丰富的巴西，一直征收土地税，包括对农业土地征收的农村土地税，对城市土地及房屋建筑物征收的城市财产税。印度的州政府对农业耕地征收土地税。我国台湾地区有地价税，还有荒地税、空地税、不在地主税（即土地所有人离开土地所在地达到一定期限），这些税都是带惩罚性质的特殊性土地税，都是以地价税为基础加增若干倍征收的，而非经常性的土地税。泰国对所有土地征收地方发展税。韩国征收综合土地税。新西兰的土地税，是对非农业用地征收，由土地所有者缴纳。日本的土地保有税税种，除合并在其他税种中征收的固定资产税和都市规划税外，还有单列税种征收的地价税（国税）和特别土地保有税（地方税）。
（三）计税依据
各国土地税的计税依据，基本上可以分为从量计征和从价计征两种。
从量计征的土地税，是按土地的面积、土地生产物的产量课征。这种从量计征的土地税，因为计征简便，税额确实，在古代曾被普遍采用。但随着商品经济的发展和级差地租的扩大，如果再按土地面积或生产物的产量征收，不但有失公平，且不合理。所以，近代各国已少采用，以从价计征取而代之。
从价计征的土地税，是以土地的价值或价格为课税标准所课征的土地税。1873年首先由加拿大始征，后来各国相继仿行。从价计征的关键是土地的计价。各国的土地计价方法不尽相同，大多数国家是根据土地的估价课征，也有少数国家按年度租金价值课征。美国的土地税一般是根据专门机构确定的“估定价”为标准课征。德国的应税财产价值也是根据“估价法”确定。瑞典财产净值税中土地等不动产的净值由官方评估确定。我国台湾地区的土地估价由地方政府负责实施，包括每年公告一次的“公告现值”和每3年公告一次的“公告地价”，税务机关按“公告现值”征收土地增值税，按“公告地价”征收地价税。日本作为国税征收的“地价税”，对土地的价额是以征税期的“时价”计算的。作为市町村征收的“特别土地保有税”（保有部分）的课税标准为该土地的取得价格。
（四）税率设计
各国土地税税率的形式较多，总的来说，有比例税率和累进税率两种。有少数国家对农业土地实行从量定额课征。
美国、德国、日本等多数经济发达国家，对土地课税一般采用比例税率。美国的税率由各地方政府逐年自行规定。德国对个人和公司分别适用0．5％和0.6％的比例税率。日本的地价税税率为0．3％，特别土地保有税税率为1．4％。新西兰的土地税税率为2％。
许多国家和地区，根据以下不同情况采用不同税率：
1．根据土地用途不同，采用不同税率。
有些国家和地区，对不同用途的土地采用不同税率，农业用地低于城市用地，工业用地低于商业用地，住宅用地低于营业用地，宗教、社会福利、教育、体育用地低于其他用途的土地。如我国台湾地区地价税税率，分为一般税率和优惠税率两种，对限额内的自用地、工业用地、公共设施保留地和公有土地均实行优惠税率。公共设施保留地税率为1％，公有土地税率为1．5％。菲律宾、牙买加、利比里亚等国，也按土地的不同用途采用不同税率。
2．根据土地所处地理位置不同，采用不同税率。
美国包括土地在内的一般财产税的税率，各州都不一样，一般在3％-10％之间。大城市如纽约、芝加哥等地的税率比其他地区要高。丹麦依土地位置的不同，将税率定为l％——5．5％，首都哥本哈根的税率最高。
3．根据土地开发程度不同，采用不同税率。
我国香港特别行政区的不动产税税率，原则上是17％，新开辟地区为11％，但对供应不过滤水的地区为16％，无水道的地区为15％，新开辟区为9％。新加坡为了适应经济开发政策的需要，原将全国地区分为发达地区、半发达地区和不发达地区3类，采用不同的税率，分别为36％、18％和12％。从1984年起修改为全国23％的统一税率。
4．对空地或闲置土地，采用较高税率。
如日本对闲置土地的所有人征收特别土地保有税。奥地利征收闲置土地价值税。我国台湾地区对私有空地（所谓空地是指已完成道路、排水及电力设施，而仍未依规定建筑，或虽已建筑但建筑改良物价值不及所占基地申报地价15％的土地）按该宗土地地价税的3——5倍征收。对空地或闲置土地课征较高税率，目的是为了促进土地的有效利用。
发展中国家的土地税多数采用累进税率，这主要是因为累进税率对限制私人占有土地数量有重要意义，在土地公有情况下，可防止土地盲目占用和浪费土地资源，有利于提高土地利用效率。如巴西的农村土地税实行22个级次（从0．2％——3．5％不等）的累进税率。泰国的土地发展税税率按土地中间价值大小，课以一定税额，分34个级次。我国台湾地区的地价税税率，按地价总额和土地用途不同，分别适用基本税率、累进税率和特别税率：凡地价总额未超过累进起点地价的，适用10％的基本税率；超过累进起点地价的，按超倍累进税率征收；对某些用途的土地如名胜古迹占地，适用10％的特别税率。韩国综合土地税税率比较复杂，分为一般税率、特别税率和个别税率3类：一般税率适用于法律规定的作为一般课税对象的土地，一般税率和特别税率都设有9个级别，最低级次的税率分别为0．2％和0．3％，最高级次的税率分别为5％和2％；个别税率的应税土地为旱田、水田、果园和森林，税率为0．1％；工厂厂址、牧场、电力公司用地、土地开发公司出售、出租的土地，税率为0．3%；高尔夫球场、别墅、娱乐用高档设施用地的税率为0．5%。
（五）征收管理
土地课税的征收管理权限，多数国家归地方政府，只有少数国家的少数税种作为中央税或中央、地方共享税。土地课税由于作为课税对象的土地其位置固定不变，不会发生税基的地区转移，而且税源分散和纳税面宽等特点，由地方征管便于掌握和控制税源。所以许多实行分税制的国家，都把土地课税归入地方税体系。如美国，土地课税是财产税的一个组成部分，而财产税则是美国地方政府财政收入的主要来源。我国1994年实行分税制财政体制改革，把直接涉及土地课税的税种划归地方税体系。日本现行土地税制，除1992年1月1日起开征的地价税属于国税，由国税局负责征收外，其余有关土地保有税种的收入分别归道府县和市町村地方预算，属于道府县的有固定资产税和不动产取得税，属于市町村的有特别土地保有税、都市规划税，土地税在日本地方税体系中占有重要地位。巴西涉及土地的征税，实行联邦、州和市3级划分税种分别征收的体制，3级政府都有相应的征收管理权限：土地税（农村土地）归联邦政府征收，收入的80％归当地政府；动产税（城市土地）归市政府征收；不动产转让税归州政府征收。
二、土地有偿转移和增值课税的国际比较
对土地所有者的土地增值额课征的税，称作土地增值税。土地增值可分为土地有偿转让增值和土地定期增值两种。前者是土地买卖或交易时的价格超过其原来入账时价格的增值部分；后者是指土地所有者所拥有的土地因地价上涨而形成的增值部分。在土地的增值中，有一部分是土地的自然增值（指这部分土地增值并非是土地所有者私人劳动或投资得到的，而完全是由于社会发展、土地需求的增长而形成的），这部分增值有人主张应该全部归公，以体现财富的公平分配，并限制土地投机，抑制土地兼并。土地是一种资本资产，对资本资产的增值所课征的税，实质上是属于资本利得税的范畴。
（一）课税范围
土地增值税的课税范围一般分为两种：一种是包括对土地及建筑物增值的课税，如我国现行的土地增值税和意大利的不动产增值税。另一种是只对土地的增值课税，如我国台湾地区的土地增值税和韩国的土地超额增值税。
土地增值税的课税对象是土地的增值额，一般包括土地转让时发生的增值额和土地非转移定期发生的涨价形成的增值额。德国、英国、日本原先实行过的土地增值税，对以上两种情况下的增值都课税。意大利现行的不动产增值税的课税对象，也包括这两个部分的增值额。我国和日本等国的现行土地增值税只对土地转移时发生的增值课税。韩国的土地超额增值税，只对纳税人拥有的闲置土地或非营业用地的增值征税。在日本，对个人和法人的土地转让收入，分别课征：对个人的土地转让收入课征的税种，由个人所得税、个人事业税和个人居民税3个税种构成；对法人的土地转让收入税，由法人税、法人事业税和法人居民税3个税种构成。
（二）课征方式
许多国家对土地转让或定期增值的收入，同其他收入一样征收个人所得税和法人所得税。土地增值税的课税方式，可分为两种：
1．综合征收。就是把土地增值收入归并到一般财产收益中，统一征收所得税。美国、英国等国的土地转让收入并入个人或法人的综合收入，征收个人所得税和法人税。加拿大将土地转让收入的四分之三计入所得，进行综合征税。法国对持有期只有2年以内的短期土地转让收入与其他收入一起合并征税；超过5年的长期土地转让收入用五分五乘方式征税。
2．单独征收。就是把土地增值收入从所得税中分离出来，单独课征。日本对个人的土地转让收入的课税，核心是单独计算，分离课税，对法人的土地转让收入，在1991年以前，是并入法人的全部事业年度收入课征普通法人税的，在1991年的土地税制改革中，进一步强化了对法人土地转让收入的课征，对超短期土地转让收入按67．5％的税率实行分离课税，不再与其他法人税综合计算，从而使法人企业在其他收入出现赤字时，无法用土地转让收入予以弥补。德国、意大利两国，除非投机买卖，原则上不征税。
（三）计税基础
土地增值税的计税基础是土地的增值额。土地有偿转移的增值额是土地的售价减去其原价（原来购入价或取得使用权的支付价）和各项成本费用以后的余额。我国台湾地区以每年政府公布一次的“土地公告现值”为计税基础，纳税人按公告现值的80％——120％申报纳税。对不发生转移的土地，定期估价一次，按增加价值课税，允许扣除为增值而发生的各项成本费用。
（四）税率设计
土地增值税的税率，基本上分为比例税率和累进税率两种。
1．比例税率。
韩国的土地超额增值税，实行单一的比例税率。日本、法国等对土地转让收入的税率，因土地持有期长短而设计高低不同的差另比例税率，土地持有期长的实行轻税率，短的实行高税率。如日本，对个人的土地转让，分为长期转让、短期转让和超短期转让3种，“长期转让”是指自获得土地所有权至出让土地的时间超过5年的；“短期转让”是指持有的时间2一5年的；“超短期转让”是指土地拥有期在2年以下的。对这3种长短不同转让收入分别实行10％——20%、40％和50％的不同税率，以抑制土地投机，合理分配土地的增值。日本对法人土地转让收入除征收普通法人税外，另征附加税，如从1973年起，对法人的土地转让收入，在普通法人税以外，对拥有期在5年以下的短期转让收入，加征20％的法人税。1987年规定，对土地拥有期2年以下的超短期土地转让收入，加征10％——30％的附加税。1991年，对5年以上的长期转让收入，也实行了加征10％的附加税制度。
2．累进税率。
有些国家和地区按照土地价格增长幅度采用累进税率征收。当土地转移时，不论土地面积大小，涨价数额多少，一律以超过原价倍数累进课征。如我国台湾地区现行土地增值税税率，按土地涨价倍数实行3级超额累，进税率，具体计算为：土地涨价总额超过原规。定地价或前次转移时申报现值但未达100％者，就其涨价总额按税率40％征收；超过100％而未达200%者，就其超过部分按50％的税率征收；超过200％以上者，就其超过部分按60％的税率征收。在计征土地增值税时，对以前转移时申报的土地现值，都按物价指数进行调整，以体现税负公平。意大利的不动产增值税是将房地产从买入到转让时的价格上涨部分作为征税对象，按照价格增长幅度采用累进税制，按3％——30％的税率征收。价格上涨部分是指地价超过基准价格的部分（具体征税标准和税率见表1）。
表1：
─────────────────────┬───────────────
│征税标准│税率│
├─────────────────────┼───────────────┤
│20%部分│3%——5%│
│20%——50%部分│5%——10%│
│超过基50%——100%部分│10%——15%│
│准价格100%——150%部分│15%——20%│
│150%——200%部分│20——25%│
│200%以上部分│25%——30%│
─────────────────────┴───────────────
三、土地取得和无偿转移课税的国际比较
土地取得税是对个人或法人在通过购买、接受赠与或继承财产等方式取得土地时课征的税，分为因购买、交换等有偿转移取得土地时课征的税和因接受赠与或继承遗产等元偿转移取得土地时课征的税两种情况。
（一）有偿转移取得土地时的课税
韩国对购置不动产所取得的土地设立不动产购置税，按所购项目价值2％的标准税率课征，或按购置不动产的年度分期付款额的比例征收。
日本的土地取得税制除了赠与税和继承税外，还有不动产取得税和特别土地保有税（取得部分）。不动产取得税是由都道府县对取得土地和房屋等不动产的个人和法人课征的税，不论有偿、无偿包括买卖、交换、赠与、捐赠、实物出资、填地等原始取得或继承取得的土地与房屋，都是不动产取得税的征税对象。土地取得税的免征点是10万日元，征税标准是购买时的价格，标准税率为4％。学校、特定医疗法人、道路等一定用途购置的土地不征税。特别土地保有税（取得部分）由市町村征收，目的是抑制土地投机性取得和促进已取得土地的有效利用，内容包括保有课税和取得课税两个部分。
德国、意大利、荷兰等国都设有“登记许可税”，在土地所有权转移书立登记凭证时，按土地的转让价格计算纳税。有些国家和地区对土地等不动产在产权发生转移变动时，就当事人双方订立的契约，对不动产取得人征收契税或印花税。契税和印花税表面上是对契约征税，实际上是对不动产取得者课征的税收。
（二）无偿转移取得土地时的课税
对土地等财产无偿转移时课征的税，称为财产转移税，包括遗产税、继承税和赠与税。广义的遗产税包括对财产继承者继承的财产课征的税和对死者遗留的财产课征的税。赠与税是对财产所有者生前赠与他人的财产课征的税，是遗产税的补充税种。遗产税和赠与税的配合方式，各国的做法不同，包括两个税种课征制度的配合和两个税种税率的配合
1．两个税种课征制度的配合。国际上通常有3种方式：（1）单一税制，即在遗产税、继承税和赠与税3种税中，只设立其中一个税种，如新加坡、我国香港特别行政区等在财产转让税制中只有一个遗产税，而没有继承税和赠与税；英国是将一部分生前赠与财产归入遗产额中课征遗产税，不单设赠与税；伊朗、冰岛、马来西亚只设继承税，未征收赠与税；加纳，秘鲁只征收赠与税，不征收遗产税。（2）分设两税，并行征收，这种方式为大多数国家所采用，如美国既征遗产税同时又征赠与税；日本、德国、法国、瑞典等国均实行继承税和赠与税相结合的制度。（3）分设两税，交叉合并课征，即对生前赠与财产除按年或按次课征赠与税外，在财产所有人死亡后，均将生前赠与总额（或受赠总额）并入遗产总额（或继承总额）中一并课税，原先已纳的赠与税额准予扣除，如意大利、新西兰等采用这种方式。
2．税率的配合方式，有两税分设税率和两税合一税率两种做法，如美国联邦的遗产税和赠与税，适用统一的超额累进税率；英国的遗产继承税，从1988——1989年度起，税率由超额累进税率改为统一的比例税率；德国按被继承人与继承人或受遗赠人、赠与人与被赠与人之间的亲疏关系设计税率，实行超额累进税率；日本对继承税和赠与税分别设计税率表，都采用超额累进税率。
主要参考资料：
（1）尾崎护（日）《日本等工业化国家的税制》（中国税务出版社1995年11月出版）。
（2）孙执中主编《战后日本税制》（世界知识出版社1996年3月出版）。
（3）《税务研究》1998年1——12期。
［关键词］ 土地税费;改革;物业税
［中图分类号］D922.3 ［文献标识码］A ［文章编号］ 1673-5595(2012)04-0033-07
中国的土地税制框架涵括了土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、契税、营业税和个人所得税等诸多税种,但诸多税种之间的协调性不够,各税种内部的设计也不够科学。中国现行的土地收费种类多、项目繁杂、乱收费情况严重。为解决这些问题,中国的土地税费法律制度应基于发展中国家的定位以及人多地少的国情,在借鉴国外房地产税制的基础上进行相应改革。作为发展中国家,中国土地税制的设计应特别关注税收的资源配置功能,将土地税制的资源配置功能作为土地税制设计优先考虑的目标。具体来说，中国的土地税费法律制度应从以下几个方面加以改革和完善:
一、提高土地保有环节的税负,优化土地税制结构
中国现行的土地税制框架为:在土地取得环节征收耕地占用税;在土地保有环节曾存在城镇土地使用税、房产税、城市房地产税三个税种,城市房地产税于2009年起废止,现在仅有城镇土地使用税、房产税两个税种;在土地流转环节存在土地增值税、城市维护建设税、契税、印花税、营业税、各类所得税以及各种附加税等。从税种的种类数量可以看出，中国的土地税负主要集中在土地流转环节。有学者采用计量分析的方法对土地保有环节和土地流转环节的税负进行比较，得出的结论为:土地流转环节总体税负水平相当于销售收入或经营收入的23％,占房地产税收总额的70％左右。土地保有环节总体税负水平仅相当于房地产价值的1.5％～2％左右,占房地产税收总额的25％左右［1］110。在土地取得环节,因只存在耕地占用税一个税种,其税负占房地产税收总额的比重更小。这种“轻保有”的税制设计相当于给了土地保有者以无息贷款,阻碍了土地的有效利用,容易造成土地未利用或者几乎未利用就被闲置,很难起到保护耕地和促进土地合理使用的作用。同时还使得国家无法对房地产保有期间的自然增值部分参与分配,导致财政收入流失。相反,“重流转”的税制设计则抑制了土地正常的市场交易,助长了土地的隐性流动。［2］9因为在市场需求大于供给的情况下,土地流转环节的税种易于转嫁给下游的土地使用者或房屋购买者,一方面使得土地使用权转让合同中的买受者付出更大的成本,不利于土地二级市场发展;另一方面也容易增加居民的购房成本。在这种情况下,土地及房产的正常流通就会因税制设计缺陷而受到阻碍。
因此,对目前的“重流转、轻保有”的土地税收结构设计应进行相应改革。改革的方向是降低土地流转税负,提高土地保有税负,把课征重点从土地流转环节移向土地保有环节,逐步将土地保有环节的税负提高到占土地税收的50％左右。
提高土地保有环节的税负,在税种设计上可以进行如下整合:
第一，将土地取得环节的耕地占用税、土地保有环节的城镇土地使用税和房产税以及房地产开发领域的一部分土地收费(如新菜地开发建设基金、耕地开垦费等)整合为一个税种,可以称之为物业税。该物业税以土地房产的市场评估价值为课税税基,按年征收,这样可以逐步使土地保有税成为房地产税收的主体税种。关于房产税和土地税能否统一为物业税的问题,学者间有不同看法。笔者认为应统一为物业税,理由是:首先,房屋的私人所有与城镇土地的国家所有不影响房产税与地产税的合并和统一。［3］从占有课税的本意出发,物业税是对土地等占有行为的课税,至于土地房屋的占有者是否就是所有者其实并不重要。英国和新加坡等国家以及中国香港的实践表明:对土地和房屋等建筑物的评估不会因所有制形态不同而增加难度,土地和房屋等建筑物合并课税也并不会因所有制形态不同而产生障碍。换言之,所有制形态不能决定占有课税的具体形式,而只能说明最终的税负分配关系。基于同样的道理,城市土地和农村土地的所有制差别也不会成为合并城乡土地占有课税的障碍。在税制统一后,可以通过税制要素的合理设计来解决城乡之间(或农业用地和非农业用地之间)的税负公平问题。通过对税制要素的合理设计,物业税完全可以与中国目前的城乡二元结构兼容。其次,因为房产依附于土地而存在,即所谓的“房依地存、地随房走”。在不动产交易时,房屋与土地的价值往往是合并计算的。因此,将二者分开课税显然与交易习惯不符,而且造成在评估、登记、核准、稽征等操作上多一套程序,多消耗人力、物力,于稽征成本而言不够经济。［4］
[关键词]营改增；纳税；房地产企业；建筑业
[DOI]1013939/jcnkizgsc201552172
由于房地产业及建筑业这两类行业业务复杂，牵扯的主体多，金额高，实施改革则对社会、经济影响较大。除此之外，房地产业及建筑业“营改增”可能会出现一些管理风险及困难，主要包括以下几个方面。
1纳税人方面
11抵扣较少导致税负增加
（1）房地产企业“甲供材料”现象增多导致建筑企业抵扣较少税负增加。“营改增”以后，建筑业和房地产业适用的增值税率为11%，钢材适用的增值税率为17%。受利益驱使，房地产企业“甲供材料”（即甲方提供建设工程所需的材料与设备）的现象将会增加，建筑企业将因为无法获取“甲供材料”发票而造成抵扣不足。
（2）对商品混凝土增值税简易征收将增加建筑企业税负。混凝土行业减少的税收负担实际上转嫁给了建筑企业。因此，建筑企业可抵扣的进项税额较少。
（3）动产租赁企业倾向选择小规模导致建筑企业税负增加。建筑业机械设备租赁现象普遍。而动产租赁业由于没有多少可抵扣的增值税进项税额往往放弃一般纳税人而转为小规模纳税人，只缴纳3%的增值税，导致建筑业可抵扣进项税额随之减少，税负增加。
（4）劳务分包支出抵扣问题需要政策明确。“营改增”改革实施后，如果劳务分包支出不能抵扣，则会增加纳税人增值税税负，挫伤施工单位分包积极性，不利于建筑安装产业进一步分工细化。
12纳税地点转移增加企业负担
营业税与增值税之间的税制差异，将使企业面临纳税方式和核算方式的重大调整，也会增加企业负担。
（1）纳税地点变化将增加异地承接工程难度。不动产经营者从事异地开发经营的情况较多。现行税法及政策规定对异地生产经营都有较明确的规定。外出经营在同一地点累计超过180天的，应当在营业地办理税务登记（或临时税务登记），并在营业地领用发票、申报纳税。按照现行营业税管理，纳税人凭《外出经营活动税收管理证明》向营业地税务机关报验登记后，在项目经营所在地缴纳营业税，所缴纳的营业税可以从注册地（核算地）核算的营业总额应纳营业税额中扣减。
（2）财务核算方式变化将增加企业管理成本。建筑企业一般都是异地施工。改征增值税后，财务人员收集、审核、传输抵扣票据的业务量将激增，增加了企业的管理成本。
2税收管理方面
21纳税人确定困难
建筑安装业务受地域性保护的情况较为严重。政府对施工单位的资质实行地域化管理。没有施工资质的试点纳税人以缴纳管理费等方式挂靠或借用其他试点纳税人资质承揽工程项目。如何明确纳税人，需要相关政策进一步明晰，从而降低税收管理风险。
22纳税义务发生时间确认困难
从会计核算的角度来看，不动产项目需要进行工程结算和财务决算后方能确认。成本类项目进项税额可以根据增值税扣税凭证取得及认证的时间确认抵扣，不必等到工程结算结束。而不动产销售经营者取得预售证明后即可向购买方收取预售款，在财务决算该项目之前，不确认会计收入。现有政策对应税服务预售款确认纳税义务发生时间没有详细的规定。从不动产销售属于第二产业性质来看，若适用增值税条例及其实施细则关于预收款方式确认销售收入的政策规定，则长期不决算的不动产销售项目无法确定其销售收入及销项税额，为改征增值税的征收管理带来较大的风险。
23土地成本抵扣管理困难
不动产经营者发生的购入土地、拆迁安置的成本，以及向政府缴纳的配套设施费用等，在支付时取得的是政府收费或银行转账凭据，不符合当前增值税扣税凭证的管理规定。“营改增”实施后，上述项目能否抵扣，如何抵扣具有较大的管理难度。
24纳税地点转移增加管理难度
（1）政策制定需要多方面考虑。营业税是由纳税人在工程所在地缴纳，增值税则是由纳税人回机构所在地缴纳。“营改增”后若考虑按照原营业税纳税地点进行管理，一般计税方法的计税原理、汇总纳税审批管理以及纳税人财务核算集中程度对如何在项目经营地纳税存在一定的限制。不解决征管方案中的细节问题，注册地和营业地税务机关都将失去对纳税人管控能力，出现改征增值税纳税人在注册地与营业地之间相互转移的情况，增加税收管理成本，增大税收管理风险。
（2）外向型施工业务监管困难。建筑和安装业务中，外向型的施工纳税人数量较多，跨区域施工行为频繁发生，且施工周期长短不一，为改征增值税税收监管带来较大困难。在原营业税征收管理模式下，纳税人凭《外出经营活动税收管理证明》向营业地地税部门缴纳当地施工项目营业税后，回核算地扣减应纳营业税额。营改增试点后，与不动产经营行为相似，建筑、安装、装饰业务发生纳税地点转移的可能性更高。在缺少具体的征管方案情况下，注册地和营业地税务机关都可能增加税收管理成本，加大税收管理风险。
3其他方面
31财政收入任务划接困难
“营改增”试点后，在国地税部门试点纳税人移交的同时，财政收入随之转入国税部门核算。无论是不动产销售还是不动产租赁经营行为，政策究竟能够带来增收还是减收效应具有一定的不确定性。到目前为止，该部分税收收入究竟能够完成到什么程度存在较大的未知困难，极可能出现不可预测的情况。因此，财政收入任务划接比较困难。
32土地增值税重复征税问题
目前，国家政策对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的行为征收土地增值税。土地增值税实施不动产项目财务决算前预征，财务决算后按照扣减土地成本、建筑成本以及相关费用及税金后的差额累进征收的管理办法。土地增值税具有增值税的特性，针对不动产的增值额征税。因此，“营改增”实施后，土地增值税若不取消，则可能存在重复征税的问题，加重纳税人负担。
33存量不动产经营项目过渡问题
无论在哪个时点上实施“营改增”，建筑企业都会存在一批老项目，这些老项目可分为已竣工已结算、已竣工未结算、未竣工未结算三种情形。“营改增”后，新项目可通过增加工程预算的方式化解矛盾，但老项目会存在抵扣问题。
（1）“营改增”实施前已发生的进项税额无法抵扣。建筑企业收取工程款时需向甲方开具发票，按11%的税率承担税款，但“营改增”前已完工的部分没有进项税可抵扣。不动产项目经营周期过长，“营改增”实施时间节点前，未销售或未销售完毕的存量不动产项目、已完工正在租赁或未租赁的存量不动产项目等其前期发生的成本、费用及相关资产可能发生无法抵扣的问题。若“营改增”实施后，从事上述不动产项目的试点纳税人可能会税负大幅上升。
（2）存量资产所对应的进项税额无法抵扣。建筑企业生产用存量资产，如固定资产、周转材料和临时设施等，其净值或摊余价值在“营改增”后转化为施工产值，产生了销项税，但此时对应的进项税却无法抵扣，造成销项税和进项税不匹配。
（3）未完工结算项目过渡问题。“营改增”试点实施后，直接按照一般计税方法计算缴纳改征增值税，则未完工结算项目在试点实施前发生的成本、费用或资产性支出无法抵扣，导致税负大幅上升。对于此部分建筑安装项目，其涉及的进项税额需要相关的过渡政策支持，确保税收政策公平。
（4）BT（建设―转让）工程利息收入的计征问题。原来BT工程项目业务中的利息收入是并入工程结算款按3%的税率计征营业税的，改征增值税以后将按11%的税率计征，增加了企业的税收负担。
参考文献：
一、税收优惠政策基本未变
营改增后个人二手房交易税收优惠政策没有实质性变化，只是将营业税改成了增值税，将价内税改成了价外税，将5%的营业税税率变成了5%的增值税征收率。相当于将营业税政策平移到增值税上。与交易相关的契税、个人所得税、土地增值税、印花税优惠政策没变，只是计税收入税基变小了，变成了不含增值税的收入。为了说明这个问题，分税种阐述如下：
1.营改增政策前后对比。
财税〔2016〕23号《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》规定：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。（不适用于北京市、上海市、广州市、深圳市，上述四个城市仍按照财税〔2015〕39号执行。本文不考虑这四个城市的相关政策。）
营改增后财税〔2016〕36号附件3第五点对此做了如下规定：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人非住房（如商铺）转让仍按差额缴纳增值税。
税总函〔2016〕181号第二条规定：营改增后，税务机关在核定计税价格工作中，应继续沿用原二手房评估系统。为此赣地税财便函〔2016〕11号进一步明确：现有存量房评估系统中的评估价格默认为包含增值税价格，在计算征收各税时，应先用评估价格减去所缴纳的增值税，得出不含增值税价格后再作为计税依据。
二手房营改增政策
2.契税政策及计税依据。
财税〔2016〕23号《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》规定：①对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。②对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。③个人第三套及以上住房、非住房（如商铺）交易的契税仍按当地规定执行。（如江西第三套及以上住房交易的契税税率为3%，非住房交易的契税税率为4%）。
财税〔2016〕43号《关于营改增后契税、房产税、 土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》第一条规定：计征契税的成交价格不含增值税。
营改增后契税政策
3.个人所得税政策及计税依据。
财税字〔1999〕278号《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》第一条规定：根据个人所得税法的规定，个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，税率20%。第四条规定：对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
财税〔2016〕43号第四条第一款规定：个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
国税发〔2006〕108号《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》第三条规定：纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《征管法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%～3%的幅度内确定。
营改增后个人所得税政策
普通住房为144M2及以下
4.土地增值税和印花税政策及计税依据。
财税〔2008〕137号《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》自2008年11月1日起对个人销售或购买住房暂免征收土地增值税、印花税。个人非住房（如商铺）转让按规定缴纳土地增值税、印花税。
财税〔2016〕43号第三条规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。赣地税发〔2016〕73号《关于财产行为税若干征管问题的通知》规定土地增值税核定征收率为：转让住宅5%（特指一手房）；转让非住宅6%。
赣地税财便函〔2016〕11号第五点规定：纳税人进行印花税申报时，如所提供的合同上分别注明不含税金额和增值税，以其中的不含税金额作为印花税的计税依据；未分别注明价税，只有一个总金额的，直接使用总金额作为印花税的计税依据。实行核定征收的，以核定的金额作为印花税的计税依据。个人二手房交易合同按产权转移书据项目缴纳印花税，税率为0.05%。
二、征收机关、办税场所不变
1.征收机关的规定。
国家税务总局公告2016年第19号《关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告》规定：营业税改征增值税后由地税机关继续受理纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产的申报缴税和代开增值税发票业务，以方便纳税人办税。自2016年5月1日起施行。
2.纳税地点的规定。
国家税务总局公告2016年第14号《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》第五条第三款中规定，其他个人应按照规定的计税方法向住房所在地的主管地税机关申报纳税。
上述两点明确了营改增后个人二手房交易涉税业务，仍在住房所在地的地税机关办理，不发生变化，方便纳税人办税。
三、纳税资料、办税流程不变
营改增后，二手房交易办税事项按原有办税程序征收管理。
1.二手房交易办税需提交的资料。
①房屋买卖协议原件及复印件；
②房产证、土地证（或不动产登记证）原件及复印件；
③契税完税证原件及复印件；
④交易双方身份证明原件及复印件；
⑤家庭成员购房人、配偶以及未成年子女户口本原件及复印件；
⑥根据《国家税务总局关于简化契税办理取消婚姻登记记录证明的公告》（2015年第71号公告）如果纳税人为成年人，将结合户口簿、结婚（离婚）证等信息判断其婚姻状况。如果无法做出判断的，可以要求纳税人就其申报的婚姻状况的真实性做出书面承诺；
⑦如需享受契税首套房、第二套改善性住房优惠政策或个人所得税家庭唯一住房优惠政策，纳税人应提供不动产登记部门（房管部门）出具的纳税人家庭住房情况书面查询结果（无法提供的，纳税人需提交家庭住房实有套数书面诚信保证）；
⑧其他如离婚财产分割、无偿赠与直系亲属、法定继承等享受税收优惠的相关证明材料。
2.二手房交易办税流程。
四、税负略有下降
关键词：房地产调控；税务筹划；注意问题
一、房地产企业进行系统税务筹划的迫切性
（一）房地产调控中税收政策逐步取代行政直接干预的趋势
在2012年1月31日召开的国务院第六次全体会议上，国务院总理明确提出，要继续严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。这说明遏制投机、投资已经成为一种长期的政策指向被固定下来，“逐渐完善相关政策措施”意味着将会出台更具市场引导性的长期政策来取代短期的行政直接干预。行政干预色彩浓厚的政策逐渐会被相应的税收政策所取代。
（二）严厉调控措施下房地产企业告别暴利时代
史上最严厉的房地产调控已经走过了两年半，在楼市的深度博弈中，房地产业出现了净利润下降、资产负债率上升、行业分化加剧的势头。从2012年上市房企的中期业绩可以看到，万科、招商、保利、金地四巨头合计实现营业收入675亿元，比2011年同期的484亿元增加39.46%，但净利润仅仅增加了2.6%，比去年同期的77亿元只增加了2亿元。而149家A股市场的上市房企总计实现营业收入1952.49亿元，同比增18.72%；实现净利润258.20亿元，同比增6.27%；净利润率为13.2%，为近五年来的低点。有近半数房企净利润负增长。增收不增利成为普遍现象。部分多元化的企业开始剥离房地产业务，部分中小房地产企业开始推出市场。
（三）税收是房地产企业成本的重要组成部分
在2010年房地产调控以前，我国房地产开发企业税收负担维持在12%左右，逐年呈增长趋势。在房地产调控中，国家越来越重视税收杠杆的利用。2010年新国十条要求财政部、税务总局加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。在可以预见的将来，房地产税收负担只会不降反升，这将会进一步削弱房地产开发企业的盈利能力。
因此，房地产企业在面临如此严厉的宏观调控措施且税收机将会长期化的情况下，进行系统的全面的税务筹划，降低纳税负担，增加利润十分重要且非常迫切。
二、房地产开发企业税务筹划策略
房地产企业需要交纳的税收种类较多，主要有土地增值税、营业税、房产税、契税、耕地占用税、城建税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税、教育费附加、地方教育附加、车船税等。其中占比较大的主要是营业税、契税、土地增值税、城镇土地使用税以及所得税。在此次调控中，变化最大的当属土地增值税和房产税，下文以土地增值税和房产税为例详细说明房地产开发企业应该如何进行税务筹划。
（一）土地增值税的节税关键点
我国土地增值税于1994年开征，但由于预征率较低和减免政策较多等原因，一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。土地增值税是此轮调控中重点强调的税收政策。土地增值税计算公式是：应纳土地增值税=增值额×税率=（转让房地产的收入-扣除项目）×税率，因此土地增值税节税关键点在于减少转让房地产转让收入、增加可扣除项目和降低税率。
1.利用临界点合理确定销售价格。土地增值税税率实行四级超级累进税率，税率根据增值率确定。如果房地产企业售价过低，影响企业的销售收入，如果定价过高，增加企业的税收负担。特别是因为土地增值税采用四级超级累进税率，当售价位于临界点附近时，售价很小幅度的提高可能会导致纳税额的大幅度提高，同样，售价很小幅度的降低可能会给企业带来巨大的节税效应。因此，企业应当在充分考虑成本利润的基础上，合理确定销售价格，尽量使销售价格略低于临界点，只有这样才能保证企业获得最大的节税优惠。
2.剥离附加销售收入或分散销售收入。房地产企业在销售房地产时可能会有大量的附加销售收入，如房地产的装饰、装潢和家具家电等。企业在有附加销售收入时，应当分别签订房屋建造合同和装饰装修合同，尽量降低企业销售收入，降低增值率和税率。或者企业可以设立专门的销售公司，将增值额一分为二分阶段计算，降低税率。而且在使用这种销售方式时，企业可以利用广告费、宣传费、公关费用等项目，增加企业的可扣除项目，规避对房地产开发企业扣除项目的限制。而且此时，房地产开发企业是不用重复缴纳营业税的。
3.增加扣除项目。增加扣除项目一方面可以减少应纳税额，另一方面可以降低增值率即降低税率，当增值率低于20%时，还可以享受免税优惠。企业在进行扣除时往往有多种扣除方式可供选择，例如凡能够按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的贷款利息，扣除方式就有两种可供选择，按利息加上取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的5%以内，或者按取得土地使用权所支付的金额加房地产开发成本的10%以内进行开发费用的扣除。房地产企业是资本密集型行业和高杠杆经营行业，大部分企业都有大量贷款，企业应当合理选择扣除方式以最大化节税效应和企业利润。
（二）房产税的节税关键点
我国房产税征收较晚，为配合房地产调控政策，2010年7月22日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，确定房产税试点将于2012年开始推行。鉴于全国推行难度较大，从个别城市试点开始。我国房产税征收办法为：自用、经营用房地产按照房地产余值扣减扣除比例后按1.2%征收房产税，出租用房地产按照其租金收入的12%缴纳房产税。因此，企业房产税的筹划关键点在于分解租金收入、变从租计征为从价计征，以适用1.2%的较低税率。
1.分解租金附加收入。当企业出租房地产时，应当将租金收入进行分解，减少应纳税所得额。尽量把水电费、物业管理费等附加收入进行分解剥离，以尽量减少应纳税所得的。企业可以单独设立相应的物业管理公司，专门从事水电费、物业管理费的征收工作，从而降低租金收入，达到减税的目的。
2.把房屋出租变为房屋承包。房地产进行出租不仅需要交纳房产税，和需要交纳营业税，税率较高，税负较重。企业可以将出租的房地产转变为税负较轻的房地产承包。企业将房地产作为一项资产承包出去，企业定期向承包人收取一定的管理费，费用标准可参考租金标准，这样企业既可以获得相应的收入，又可以获得节税优惠。
3.把出租房屋变为投资用房屋。房地产企业将房屋进行出租，除了缴纳房产税、营业税，还有城市维护建设税及附加及企业所得税。如果企业以房地产直接入股进行联营，共担风险，企业只需直接缴纳企业所得税即可。因此，可以将出租业务转为投资业务降低税负。
总之，房地产企业可以通过缩小课税基础、尽可能使各项成本费用最大化、适用较低税率、延缓纳税期限、合理归属所得年度、适用优惠政策等方式，按照合法性、时机性、前瞻性、协调性、目的性原则，综合运用各种方式进行纳税筹划。
三、房地产企业纳税筹划应该注意的几个问题
（一）设立专门的纳税筹划部门
相对于其他行业来说，房地产企业税负负担较重，这一事实被以往的暴利所掩盖。告别暴利时代后，在国家越来越倾向于使用税收手段取代行政命令的方式进行宏观调控的情况下，房地产企业必须从细处入手，重视税务筹划在企业经营中的重要性。为此，企业应当设立专门的税务筹划部门或者税务筹划岗位，聘请专业的税务人员，为企业进行系统的税务筹划。
（二）全程全方位的进行纳税筹划
房地产开发企业应当在设立、项目建设开发、商品销售的整个过程中进行税收筹划。在企业设立过程中，可以充分利用税收的地域差别，选择公司设立地点和设立形式。在项目开发阶段，合理选择合同签订方式、建房方式并尽可能增加扣除项目。在商品销售阶段，合理定价、以出租取代销售等方式降低税收负担。总之，房地产开发企业税收筹划应当是贯彻在企业设立、生产、销售的整个过程中，进行全方位全程的税务筹划。
（三）时刻关注政策法规的变化
目前，我国的税收法律制度尚且不完善，国家各个部门不断出台关于税收的文件和政策。特别是在当前，房地产市场调控频繁。房地产企业发展与国家宏观经济政策息息相关，税收政策是国家宏观调控的重要手段之一。房地产企业应该时刻关注国家政策法律法规特别是税法政策的变化，合理合法的利用国家税收政策以达到减轻税负的目的。
四、结束语
在长达两年甚至持续更长时间的国家宏观调控中，国家明确要抑制房价过快增长。房地产企业不能再依赖房地产价格持续增长带来的暴利，亟待转型。如何最小化成本及最大化利润是房地产企业面临的最重要的问题。合理合法的进行税务筹划、降低税负，可以说是一个比较好的方法。在此轮宏观调控中，土地增值税和房产税的改革是重要举措之一。企业应当特别重视土地增值税和房产税的纳税筹划，避免因为没有经验和不重视造成的资源浪费。为此，企业应当特别设立相关税务筹划部门，时刻关注政策法规变化，及时作出调整，进行全程全方位的税务筹划工作。
参考文献：
1.范剑平，邹士年.加快建立合理税负为主导的房地产调控长效机制[N].中国证券报，2012-06-25.
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3.李晓琳.房地产企业税收筹划[J].现代经济信息，2012（13）.
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5.许淑景.房地产开发企业税收筹划研究[J].中国乡镇企业会计，2012（8）.
接到《咸阳市地方税务局__年税收执法督察工作计划》之后，我局及时组织全体人员进行了学习动员，并以长地税发〔__〕21号文件对我局的执法督察工作进行了全面的安排部署，成立了税收执法督察工作领导小组，明确了督查工作内容及督察工作时限，确保了我局执法督察工作顺利开展。
（一）国务院决策部署和有关税收政策措施落实情况
1、推进简政放权落实税务行政审批改革情况：
税务行政审批方面：我局组织税干认真学习了《国家税务总局关于公开行政审批事项等相关工作的公告》（国家税务总局公告__年第10号）、《国家税务总局关于税务行政审批制度改革若干问题的意见》（税总发〔__〕107号）和《国家税务总局关于贯彻落实〈国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定〉的通知》（税总发〔__〕148号）等文件精神，逐条梳理并结合实际情况认真贯彻落实。向社会公开了目前保留的行政审批事项清单，同时规范行政审批程序、期限、文书，规范进户审批核查，杜绝违规审批和变通审批，统一在纳税服务大厅受理审批事项，积极推行网上审批。经督察自查，作为最基层的税务机关，我局不存在变相审批的问题，也无违规审批的问题，在本督察期内我局未发生行政审批业务。同时我们取消了小微企业税收优惠审批、下岗失业人员从事个体经营税收优惠审批，将其改为备案类优惠减免，经督察自查 __年度至__年上半年我局没有发生税务行政审批事项。
2、税收优惠政策的执行情况
目前，我局辖区没有高新技术企业、科技园，也没有相关减免企业所得税业务。
小型微利企业税收优惠政策执行情况：今年由税政股牵头，会同管理单位按照小微企业的标准对照企业的实际情况逐户确定了小微企业名单，全局小型微利企业34户，逐户建立了减免税台账，企业所得税纳税申报表填写全面体现了税收优惠政策的执行情况；核定征收的小微企业程序完备、政策执行准确。前半年6户次享受小微企业所得税优惠减免5.5万元。
未达起征点的小微企业营业税免征税收优惠政策执行情况：全局未达营业税起征点的小微企业320户，按照政策规定，全部减免了营业税（征管系统自动减免），月减免税额约32万元。
3、加快棚户区改造、加大保障性安居工程建设的税收政策执行落实情况
经认真学习国发2013年25号文件、财税2013年101号文件，走访了城建部门、实地到建设工地查看，我局辖区暂无棚户区改造项目。
4、加快城市基础设施建设的税收优惠政策执行
根据__年63号文件、财税2013年20号文件规定，我们及时向__客运站宣传了税收优惠政策，按时执行土地使用税减免，2013年-__年共减免土地使用税 8.73万元。
5、扶持弱势群体促进就业、再就业税收政策执行
我们向纳税户逐户送达宣传了重点群体税收优惠政策，同时对重点群体进行了排查，排查结果是没有重点群体从事个体经营符合该项税收优惠减免的情况，没有符合条件的加工型企业等小企业实体。分析原因，随着起征点的提高，重点群体从事个体经营的都是未达营业税增值税起征点的个体户，按照政策已经享受了营业税等的全额减免，因此没必要再次申请享受重点群体税收优惠减免。
（二）严格税收执法情况
1、营改增试点税收管理：
自2013年5月份营业税改增值税试点工作开展以来，我局严格按照国务院规定的试点行业范围实施，先后对交通运输业和部分现代服务业、铁路运输及邮政业、电信行业实施了营业税改增值税。我局先后向财政局、国税局移交“营改增”试点纳税人信息4次，移交管户56户。其中移交
交通运输业12户，现代服务业40户，邮政业1户、电信业3户。经督察自查，我县国地税共享营改增纳税人基础信息，不存在税费漏征的情况。2、股权转让所得税管理
我们对__年度和__年上半年省市局下达的各地股权转让明细表，各税源管理单位进行了逐户认真核查，经核查我局范围的股权转让均属于平价转让或者增加注册资本金，按照政策不缴纳个人所得税，建立了台账分户注明了核查情况；同时我们对其未申报缴纳的股权转让印花税进行了清征，共清收入库印花税9.2万元。
3、土地增值税征收管理
对房地产企业的土地增值税管理，我们严格执行先预征后清算的政策，在房地产销售时，企业每缴纳一笔营业税都要同时预征相应的土地增值税，每一笔土地增值税都和营业税相匹配，预征政策执行很到位。__房地产的实际情况是，开工的多，完全销售完毕、竣工的楼盘少，一个项目一期二期三期交叉较多，应清算、可以清算的项目较少，清算的几个项目都亏损，这在一定程度影响了税务机关、纳税人的清算积极性。
4、税务管理：
税务登记管理：我局严格执行税务登记管理办法 ，严格按照流程办理设立、变更、停复业、注销、外出经营报验等事项，并且全部在征管业务系统进行，对于注销户严格按照先清算后注销的程序办理，且实行层层把关审核审批制定，经自查，我局不存在因税务登记管理不当造成税款流失的情况。
发票管理方面：我局严格执行发票管理各项规定，按要求加征所得税，严格按照代开发票规程代开发票，经督察自查，代开发票方面未发现问题。
欠税管理：我局按照《陕西省地方税务局欠缴税金管理暂行办法》的要求管理欠税，对发生的欠税及时进行确认，登记台帐、想法设法催缴欠税，收回的欠税按要求加收了滞纳金。经督察自查，未发生为有欠税和滞纳金的纳税人办理退税或者注销的情况，无认定的呆账税金、未核销欠税。
（三）《重大税务案件审理办法》《税务稽查工作规程》《税收个案批复工作规程（试行）》执行情况
《重大税务案件审理办法》下发后，我局组织相关人员进行了学习传达，__年2月至今，我局稽查局查结的案件均未达到重大案件审理标准，县局今年也未审理重大税务案件。
《税务稽查规程》下发七年时间了，不间断的进行了学习和宣传。我局__年度—__年上半年，我局稽查局共实施稽查检查10户，其中稽查自查6户。我局所有稽查选案、稽查实施、稽查审理、稽查执行等全部按照税务稽查规程执行，查补税款均能按其入库，处理得当，处罚到位，并且全部在稽查系统中进行，经自查未发现问题。
1、土地增值税征收管理不够规范。我局辖区的房地产开发企业均是外来报验户，这些纳税人大多数税法遵从度不高，管理难度大，阻力大，纳税申报不够规范，税款缴纳不够及时。土地增值税能够按规定预征，但是土地增值税清算工作不规范，不到位。
2、税法宣传辅导不到位。部分企业财务人员对税收政策理解不足，导致账务处理及地方各税的计算存在偏差，主要还是由于我们对税收政策法规的宣传落实不够，对企业日常巡查仍需进一步加强。
3、部分工作做的不够扎实细致。我县属于偏远的贫困小县城，一部分税收业务在我局基本上是空白，所以管理人员见得少，纳税人也容易忽视一些备案或者审批事项，加之，税务局实施改革，县上人员越来越少，人少事多的矛盾比较突出，对于一些没见过的，没接触到的事项有些没做，有些做的不够扎实细致。
1、强化日常管理。县局加强日常监督考核，督促主管税务机关和税收管理员勤下户，多巡查，调查了解纳税人的经营情况，及时催报催收，确保税款及时足额入库，同时要强化土地增税管理，做好预征和清算工作。
