发布时间：2023-10-08 10:17:32
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的土地经营管理样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
（一）农民对土地“集体产权”的认识不够
在我国《宪法》中明确的规定了“农村和城市近郊的土地在法律的规定下属于政府所有，在此之外也属于集体所有；在农村的宅基地、自留地以及自留山等都属于集体所有”。在农村土地的利用中一直处于集体主义的观念，但是在改革开放之后，实行，将集体的土地进行分田到户的下放。在农村集体土地资源的下放承包关系中规定了农村的土地关系30年不变[1]。在农民的承包土地中不能将土地进行回收和调整，在这种政策的诱导下让农民误以为土地的产权在人民手中，以至于出现了集体土地资源的非法买卖现象。在这种趋势的影响下农村集体土地资源的集体所有意识已经逐渐的在淡化，农民的土地资源私有化现象非常严重。
（二）宅基地管理制度有待提升
在改革开放之后，农村人们的生活水平不断的提升，人们都迫切的希望改善住宅环境，于是在农村兴起了建房的。但是在农村宅基地使用权管理制度的不完善情况下，出现了农村的宅基地建设秩序混乱化现象。在宅基地的建设上出现了违法乱建情况，农民在没有相关土地办审批手续的情况下就私自的进行用地。另外在农村的宅基地使用中实行宅基地的无限期无偿使用制度，这就使得一部分农民开始钻法律的空子，将宅基地建设成小型的工厂以及小型的养殖场等，对农村集体土地的使用破坏严重。
（三）在土地产权的经营流转上认识不够明确
在现在的农村集体土地资源的经营流转存在着转让、转包以及互换和租赁等形式，在进行土地资源的经营流转中由于没有专门的管理制度导致了农村的土地资源经营流转现象混乱，对农村集体土地资源的经营和管理造成了一定的困难。另外由于在农村集体土地资源的经营流转中相关的法律制度还不够健全，导致了土地的经营流转没有相关的政策保护和政策支持。
二、提升农村集体土地资源经营管理的对策建议
（一）建立健全土地管理机构，强化农村用地教育
在农村集体土地资源经营管理中加快对农村集体土地资源经营管理机构的建设，在建设机构的同时对专门的土地管理人员进行专门的培训，要保障在农村的每一块土地的归属权都有明确的记录。政府部门应该在国家政策的引导下加强对农村集体土地资源的规划管理，实行农村科学用地的宣传，完善相关的土地管理制度建设。杜绝在农村集体土地上乱建房屋，强行用地等现象的发生。在强化农村用地的宣传中要将新的土地管理制度向农民进行宣传教育，加强对土地管理制度的管理创新，做到农村土地资源的合理利用。
（二）实行土地转让的有偿使用制度，改善农村土地流转的现状
针对农村集体土地资源利用率不高，土地经营流转现象严重的问题，应该实行农村集体土地资源的有偿使用制度。在有偿转让制度的要求下，无论是政府用地还是农民转地都应该得到土地转让的赔偿金，在土地的转让中要具有相关合法的土地转让手续，防治土地资源的随意转让[2]。在土地的流转问题上要实行农村集体土地资源经营性流转，也就是说土地的所有权还是农民，但是土地的经营权可以是其他人。在土地资源的流转管理中，要着实的保障农民的权益，健全土地转让的管理制度，实行农村集体土地的经营流转管理监督制度。政府在集体土地资源的管理中要实行有效的监督，改革不合理的土地管理制度，创建良好的土地经营管理制度。
（三）实行科学合理的用地，提升集体土地的经营能力
在农村集体土地的经营管理中应该事项科学合理的用地，政府部门应该强化农村用地的科学合理性宣传。在农村的集体土地资源的科学合理用地表现为对农作物的生产培育科学合理化。在偏远的农村要定期的为农民进行科学育种的普及，要按时的将先进的耕种方式向农民传授，要注重的提升农村集体土地资源的利用率。要尽量的实现一地多用政策，例如在农村的集体土地资源使用上实行两用制度，在前期进行土豆的种植，土豆收割结束后对土地进行翻整进行白菜的种植，从而实现农村土地的两用制度，着实的提升了农民的经济收入，也提升了农村集体土地资源的经营管理能力。
第二条农村土地承包经营权证是农村土地承包合同生效后，国家依法确认承包方享有土地承包经营权的法律凭证。
农村土地承包经营权证只限承包方使用。
第三条承包耕地、园地、荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地从事种植业生产活动，承包方依法取得农村土地承包经营权后，应颁发农村土地承包经营权证予以确认。
承包草原、水面、滩涂从事养殖业生产活动的，依照《中华人民共和国草原法》、《中华人民共和国渔业法》等有关规定确权发证。
第四条实行家庭承包经营的承包方，由县级以上地方人民政府颁发农村土地承包经营权证。
实行其它方式承包经营的承包方，经依法登记，由县级以上地方人民政府颁发农村土地承包经营权证。
县级以上地方人民政府农业行政主管部门负责农村土地承包经营权证的备案、登记、发放等具体工作。
第五条农村土地承包经营权证所载明的权利有效期限，应与依法签订的土地承包合同约定的承包期一致。
第六条农村土地承包经营权证应包括以下内容：
（一）名称和编号；
（二）发证机关及日期；
（三）承包期限和起止日期；
（四）承包土地名称、坐落、面积、用途；
（五）农村土地承包经营权变动情况；
（六）其他应当注明的事项。
第七条实行家庭承包的，按下列程序颁发农村土地承包经营权证：
（一）土地承包合同生效后，发包方应在30个工作日内，将土地承包方案、承包方及承包土地的详细情况、土地承包合同等材料一式两份报乡（镇）人民政府农村经营管理部门。
（二）乡（镇）人民政府农村经营管理部门对发包方报送的材料予以初审。材料符合规定的，及时登记造册，由乡（镇）人民政府向县级以上地方人民政府提出颁发农村土地承包经营权证的书面申请；材料不符合规定的，应在15个工作日内补正。
（三）县级以上地方人民政府农业行政主管部门对乡（镇）人民政府报送的申请材料予以审核。申请材料符合规定的，编制农村土地承包经营权证登记簿，报同级人民政府颁发农村土地承包经营权证；申请材料不符合规定的，书面通知乡（镇）人民政府补正。
第八条实行招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地的，按下列程序办理农村土地承包经营权证：
（一）土地承包合同生效后，承包方填写农村土地承包经营权证登记申请书，报承包土地所在乡（镇）人民政府农村经营管理部门。
（二）乡（镇）人民政府农村经营管理部门对发包方和承包方的资格、发包程序、承包期限、承包地用途等予以初审，并在农村土地承包经营权证登记申请书上签署初审意见。
（三）承包方持乡（镇）人民政府初审通过的农村土地承包经营权登记申请书，向县级以上地方人民政府申请农村土地承包经营权证登记。
（四）县级以上地方人民政府农业行政主管部门对登记申请予以审核。申请材料符合规定的，编制农村土地承包经营权证登记簿，报请同级人民政府颁发农村土地承包经营权证；申请材料不符合规定的，书面通知申请人补正。
第九条农村土地承包经营权证登记簿记载农村土地承包经营权的基本内容。农村土地承包经营权证、农村土地承包合同、农村土地承包经营权证登记簿记载的事项应一致。
第十条农村土地承包经营权证登记簿、承包合同登记及其他登记材料，由县级以上地方农业行政主管部门管理。
农村土地承包方有权查阅、复制农村土地承包经营权证登记簿和其他登记材料。县级以上农业行政主管部门不得限制和阻挠。
第十一条农村土地承包当事人认为农村土地承包经营权证和登记簿记载错误的，有权申请更正。
第十二条乡（镇）农村经营管理部门和县级以上地方人民政府农业行政主管部门在办理农村土地承包经营权证过程中应当履行下列职责：
（一）查验申请人提交的有关材料；
（二）就有关登记事项询问申请人；
（三）如实、及时地登记有关事项；
（四）需要实地查看的，应进行查验。在实地查验过程中，申请人有义务给予协助。
第十三条乡（镇）人民政府农村经营管理部门领取农村土地承包经营权证后，应在30个工作日内将农村土地承包经营权证发给承包方。发包方不得为承包方保存农村土地承包经营权证。
第十四条承包期内，承包方采取转包、出租、入股方式流转土地承包经营权的，不须办理农村土地承包经营权证变更。
采取转让、互换方式流转土地承包经营权的，当事人可以要求办理农村土地承包经营权证变更登记。
因转让、互换以外的其他方式导致农村土地承包经营权分立、合并的，应当办理农村土地承包经营权证变更。
第十五条办理农村土地承包经营权变更申请应提交以下材料：
（一）变更的书面请求；
（二）已变更的农村土地承包合同或其它证明材料；
（三）农村土地承包经营权证原件。
第十六条乡（镇）人民政府农村经营管理部门受理变更申请后，应及时对申请材料进行审核。符合规定的，报请原发证机关办理变更手续，并在农村土地承包经营权证登记簿上记载。
第十七条农村土地承包经营权证严重污损、毁坏、遗失的，承包方应向乡（镇）人民政府农村经营管理部门申请换发、补发。
经乡（镇）人民政府农村经营管理部门审核后，报请原发证机关办理换发、补发手续。
第十八条办理农村土地承包经营权证换发、补发手续，应以农村土地经营权证登记簿记载的内容为准。
第十九条农村土地承包经营权证换发、补发，应当在农村土地承包经营权证上注明“换发”、“补发”字样。
第二十条承包期内，发生下列情形之一的，应依法收回农村土地承包经营权证：
（一）承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的。
（二）承包期内，承包方提出书面申请，自愿放弃全部承包土地的。
（三）承包土地被依法征用、占用，导致农村土地承包经营权全部丧失的。
（四）其他收回土地承包经营权证的情形。
第二十一条符合本办法第二十条规定，承包方无正当理由拒绝交回农村土地承包经营权证的，由原发证机关注销该证（包括编号），并予以公告。
第二十二条收回的农村土地承包经营权证，应退回原发证机关，加盖“作废”章。
第二十三条县级人民政府农业行政主管部门和乡（镇）人民政府要完善农村土地承包方案、农村土地承包合同、农村土地承包经营权证及其相关文件档案的管理制度，建立健全农村土地承包信息化管理系统。
第二十四条地方各级人民政府农业行政主管部门要加强对农村土地承包经营权证的发放管理，确保农村土地承包经营权证全部落实到户。
第二十五条对不按规定及时发放农村土地承包经营权证的责任人，予以批评教育；造成严重后果的，应追究行政责任。
第二十六条颁发农村土地承包经营权证，除工本费外，不得向承包方收取任何费用。
农村土地承包经营权证工本费的支出要严格执行国家有关财务管理的规定。
第二十七条本办法实施以前颁发的农村土地承包经营权证，符合《农村土地承包法》有关规定，并已加盖县级以上地方人民政府印章的，继续有效。个别条款如承包期限、承包方承担义务等违反《农村土地承包法》规定的，该条款无效，是否换发新证，由承包方决定。
未加盖县级以上地方人民政府印章的，应按本《办法》规定重新颁发。重新颁发农村土地承包经营权证，土地承包期限应符合《农村土地承包法》的有关规定，不得借机调整土地。
第二十八条农村土地承包经营权证由农业部监制，由省级人民政府农业行政主管部门统一组织印制，加盖县级以上地方人民政府印章。
关键词:土地资源;可持续利用;景观生态学;应用
一、土地资源可持续利用的理论基础
(一)土地资源可持续利用思想的提出
土地可持续利用的思想,是1990年在新德里由印度农业研究会、美国农业部和美国Rodale研究所共同组织的首次国际土地持续利用系统研讨会上正式提出的。
(二)土地资源可持续利用的内涵
对于土地资源可持续利用的定义,不同学者因对“可持续性”的理解和对土地资源利用的分析角度不同,存在多种表述方式。从经济学看,根据《我们共同的未来》报告中对可持续发展的定义:“尽可能减少对人类生存所依赖的土地资源破坏与退化,维持一个不变或增加的资本贮量,旨在人类生活质量的长期改善,即在追求经济发展效益最大化的同时,维持和改善土地资源的生产条件和环境基础”;从人地关系角度出发,土地资源可持续利用是人地关系的协调和共荣,即土地资源的生产能力和景观环境,要满足人类不断发展的生存活动、生产活动和社会活动的需要;从土地资源供求关系看,土地资源可持续利用是达到土地供求的持续平衡,即是通过把土地资源无弹性的自然供给量,转化为有弹性的经济供给量,来持续满足人们日益增长的土地资源需求。
从1993年内罗必拟定的《持续土地管理评价大纲》中对土地资源可持续利用的定义为“把保持和提高土地生产力(生产性)、降低土地生产风险(安全性)、保护土地资源潜力和防止土壤与水质退化(保持性)、经济上可行(可行性)和社会可以接受(接受性)相结合”,这5个条件必须同时满足,否则认为是土地资源的非持续利用;从土地资源利用目的看,土地资源可持续利用就是实现土地生产力持续增长和保持其稳定性,保护土地资源生产潜力和防止土地退化,并具有良好的经济效益和社会效益,即达到生态合理性、经济有效性和社会可接受性。
不论从哪个角度来阐述土地资源的可持续利用,其核心都是保证土地资源持续满足人类社会发展的需求。因此,不妨把土地资源可持续利用定义为 “能够持续满足社会不断发展的土地生产力和景观环境需要的土地利用”。
二、景观生态学概念与理论
(一)景观生态学内涵
景观生态学的概念是德国地植物学家Troll于1939年在利用航片研究东非的土地利用时首次提出。1982年10月,在捷克正式成立了“国际景观生态协会”(International Association for Landscape Ecology,IALE),标志着景观生态学进入了一个新的历史发展时期。另外,20世纪80年代以来的遥感与GIS技术的出现极大地推动了景观生态学的研究与应用。景观生态学是研究在一个相当大的区域内,由许多不同生态系统所组成的整体(即景观)的空间结构、相互作用、协调功能、及动态变化的一门生态学新分支。景观生态学以整个景观为研究对象,强调空间异质性的维持与发展,生态系统之间的相互作用,大区域生物种群的保护与管理,环境资源的经营管理,以及人类对景观及其组分的影响。
我国学者肖笃宁(1999)将景观生态学的核心概念总结为:景观系统整体性和景观要素异质性;景观研究的尺度性;景观结构的镶嵌性;生态流的空间聚集与扩散;景观的自然性与文化性;景观演化的不可逆性与人类主导性及景观价值的多重性。
(二)景观生态学基本理论
1、景观和区域。生态学中,景观是由相互作用的斑块或生态系统组成的,以相似的形式重复出现的,具高度空间异质性的区域。
2、景观结构与功能理论。景观结构与其生态过程的相互关系是景观生态学理论研究的核心部分。景观层次上的过程,包括自然和人文两个方面,它们对景观空间结构的形成起重要作用,而景观结构对过程也有基本的控制作用。因此,“格局反衍过程,过程反衍机理,机理揭示规律”,一定的景观结构才能实现一定的景观功能。景观生态学认为,在景观尺度上,每一个独立的生态系统(或景观单元)均可看作是一个宽广的斑块(patch)、狭窄的廊道(corridor)或背景基质(matrix),能量、物种及营养成分等在景观元素间的流动形成景观功能,景观功能的发挥主要涉及廊道、基质和斑块的功能特征。
三、我国景观生态学的应用研究领域
我国景观生态学应用研究领域主要体现在以下方面:
景观生态规划与设计:景观生态规划与设计是在风景园林学、地理学和生态学等学科基础上孕育和发展起来的,并深深扎根于景观生态学。景观生态规划与设计主要应用在城市景观生态规划、农村景观生态规划、旅游风景区的景观生态规划和自然保护区的景观生态规划。
景观生态学与生物多样性保护:景观生态学强调无机环境为基础,以生物为中心,以人类为主导,正确处理天、地、人、文的相互关系,合理调控现有景观生态系统和规划设计与建造的景观生态系统。傅伯杰、陈利顶、马克明、周华荣等(1995,1996,1998,1999,2000)对运用景观生态学原理对生物多样性保护作了深入研究,并进行了自然保护区的规划和设计。
景观生态学与土地利用规划:邱扬等利用景观生态学的理论为土地持续利用评价提供了一条新的途径,对土地持续利用评价概念、原则、理论基础、指标选择、评价方法给予了一定的研究。
四、土地利用中的景观生态学应用
(一)土地利用的可持续目标
资源永续利用的思想在20世纪70年代被提出,当时更多关注土地资源的保护,而对其实现的可行性考虑不多。随着可持续发展概念的明确,土地可持续利用的目标也得以明晰。生产性、安全性、保护性、可行性和可接受性是土地可持续利用的基本目标,而这些目标也构成了评价土地利用持续性的基本标准。在我国,土地资源可持续利用首要的任务是实现耕地资源的保有数量,提高耕地生产性能和生态功能。
(二)景观生态学与土地利用规划
应用景观生态学的原理与方法研究土地可持续利用,在我国尚不多见,仅有部分学者作了初步研究。景观生态学的理论为土地持续利用评价提供了一条新的途径,对土地持续利用评价概念、原则、理论基础、指标选择、评价方法与过程都有重要影响。根据景观生态学理论,土地持续利用规划主要表现在以下方面:
1、综合整体性,不仅包括环境、经济与社会等多因素评价,还指土地利用方式、土地利用系统与景观或区域等多等级评价。
2、尺度性,包括土地利用的时间尺度、空间尺度和重点尺度。
3、空间格局与土地生态过程,二者的关系分析是土地持续利用的基础。
4、干扰与人类影响,干扰是景观或区域的必然因子,有助于发展土地利用系统与景观的适应性机制,人类土地利用的历史经验和教训,对土地的持续利用有借鉴作用。
5、多重价值与多目标,景观生态学强调土地持续利用的目标是多重的,因而追求多目标之间的优化,而不是单目标的最大化。
(三)土地利用的景观生态探讨
景观生态学的发展从一开始就与土地规划、管理和恢复等实际问题联系密切,它注重土地利用如何影响物质流和能量流,注重结构和过程的相互关系分析,使其在空间土地利用规划中得到广泛应用。景观生态学属于宏观尺度生态空间研究范畴,其理论核心集中表现为空间异质性和生态整体性。土地作为地表自然综合体,是一种特色鲜明的系统整体,具有突出的空间异质性,而生态整体性正是实现土地持续开发利用的有效途径之一。因此,土地可持续利用的研究内容涉及到景观生态学的理论核心。
景观生态学同时研究生态景观与视觉景观两个方面,注重协调形态与内容、结构与功能的统一,以人类对于景观的感知作为评价的出发点,追求景观多重价值(经济、生态、社会与美学)的实现。因此,土地利用以持续性作为其功能目标,应该追求生态、经济、社会以及美学等多重价值的优化,充分发挥了土地自身的生态系统生产功能、空间场所功能和景观功能等三大功能,综合技术、政策和行动来实现土地利用的生产性、安全性、保护性、可行性与接受性。
土地生产力的维持与景观的结构、功能是密切相关的,对土地可持续利用的研究不仅要包括对土地功能的优化,还包括对景观格局(土地利用结构)的评价,同时分析景观结构与生态过程的相互关系。这种格局与过程的关联分析,正是近年来我国土地利用研究工作中忽视的地方。
五、结束语
综上所述,景观生态学与持续发展概念具有高度的一致性,景观生态学的景观结构与功能理论、生态整体性与空间异质性理论、等级尺度理论、景观变化与稳定性理论等基本理论,有助于进一步加深对土地可持续利用内涵的理解。景观生态学与土地、土地利用研究联系密切,是实施土地可持续利用的重要理论基础之一。同时,土地利用的持续性具有明显的时空尺度特征,不同的时间和空间尺度下土地利用的持续性特征大不相同。离开了特定的时间与空间范畴,将无从谈论土地利用的持续性。
传统的土地可持续利用的社会、经济和生态研究,在一定程度上都可以认为是在时间尺度上的土地可持续利用分析,缺少土地利用空间格局分析的内容。在现代地理学与生态学结合下产生的景观生态学,属于宏观尺度研究范畴,既强调空间格局分析,又考虑生态关联,有助于实现区域土地可持续利用时空尺度上的综合分析、评价与管理,为土地可持续利用研究提供了一条新的途径。因此,土地可持续利用研究应进一步整合景观生态学的思想与理论,深入对土地可持续利用内涵的探讨,重点加强土地可持续利用结构、功能与动态变化等的基础理论研究,尤其需要关注土地利用格局及其变化过程的相关分析。土地可持续利用中景观生态学的引入,也将是实现科学发展观可持续发展战略不可忽视的很好途径和重要手段之一。
参考文献:
1、白金丹.景观生态学与土地可持续利用[J].煤炭加工与综合利用,2007(2).
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5、梁积汉.论土地资源可持续利用的实现途径[J].广西社会科学,2003(9).
1.1城市土地资源利用与城市化发展的关系所谓城市化，是指人们的生产和生活方式由农村型向着城市型转变，这是一个历史过程，在这个过程中，社会分工不断细化，非农化产业出现，促使向着工业化的方向发展，同时，商业经济不断地集聚。在城市化发展的过程中，城市化是数量会显著增加，城市化的质量也会提升，在实现这两者时，均需要一定的城市土地作为支撑。城市土地的含义包含广义与狭义两种，狭义的城市土地是指在进行城市建设时所需的土地，而广义的城市土地不仅包含狭义的含义，同时还包含城市规划用地以及城市辖区内的所有土地。在城市化发展的过程中，越来越多的农村人口转型为城市人口，由此，城市的地域范围会不断扩大，在这个过程中，对土地资源的需求量就会增加;为了充分地满足城市化发展的需求，就需要增加土地的供给，这种土地供给的增加主要体现在两个方面，一方面是土地增量供给，主要的做法就是扩大城市用地规模，通过农地非农用的措施来实现;另一方面对现有的城市建设用地进行规划，提升土地的利用效率［1］。
1.2土地资源对城市化数量与质量的影响首先，对城市化数量的影响。在城市化发展的过程中，不仅经济增长水平会制约其发展，土地资源也会带来一定的限制，纵观国内外城市化发展的历史，在进行城市建设时，占据的土地多为耕地，当耕地面积不断地减小时，土地的增量供给就会受到越来越大的限制，由此，人们为了保证自身的发展，就会提升土地利用效率，尤其是农业用地，更是会实现集约化发展，这就会在一定程度上促进城市化水平的提升，增加城市化数量［2］。其次，对城市化质量的影响。所谓城市化质量，只要评判指标是人均居住面积、人均道路面积以及人均绿地面积，当面积越大时，说明城市化质量越高，随着经济的发展，人们对城市化质量的要求就会越来越高，为了充分地满足人们的需求，就会有效地提升土地资源的使用效率。从这两个方面的叙述可知，在城市化数量与质量发展的过程中，土地资源的利用效率对其有着比较大的影响。
1.3土地资源与城市化发展模式的关系在城市化发展的过程中，会形成一定的发展模式，而发展模式的形成会受到土地资源的影响。有限性是土地资源的显著特征，在城市化发展的进程中，人均耕地面积会不断的减少，人们为了实现生存和发展，就会实现土地的集约化利用，尤其是耕地资源，集约化利用的要求更加迫切，在集约化利用的过程中，城市发展模式就会形成集约型发展模式。
2土地资源对城市经济发展的影响
2.1“增长阻尼”效应所谓“增长阻尼”，是指经济在增长的过程中，由于自然资源的有限性而产生的长期影响。土地资源属于自然资源中的一种，由于土地资源是有限的，在城市经济发展的过程中，土地资源将会对其产生“阻尼”效应。具体说来，“阻尼”效应主要体现在以下几个方面:在城市经济增长的过程中，劳动力人口数量将会显著增加，这时，“阻尼”效应也会相应的增加;当规模报酬率提高时，土地资源的“阻尼”效应增加，也就是说，当生产要素的边际报酬越高时，城市土地对经济发展的影响就越大。
2.2对经济可持续发展的影响土地资源的有限性是客观存在的，在此种约束条件下，在城市经济发展的过程中，如果技术止步不前，那么可持续发展就无从说起，只有技术不断地进步，而且进步速度要超过土地投入的减少率，才能实现城市经济的可持续发展。对于资本、土地及技术，三者在发展的过程中是相互制约的关系，也就是说，当资本实现增长时，土地和技术也必然保持在增长的状态中。实际上，在城市经济发展的过程中，可持续的发展不仅受到土地资源的影响，同时，还会影响土地资源。在可持续发展受到土地资源影响时，经济产出增长、城市化所受到的影响为正影响，而工业化、产业结构受到的影响为负影响;在可持续发展影响土地资源时，城市化和工业化的水平越高时，影响为正影响，剩余的两个就是负影响。据此，在实现城市经济可持续发展的过程中，就需要提高土地资源的利用效率，实现集约化发展。
3现代经济下管理土地资源的措施
3.1构建城市土地发展权在土地财产权的所有权利中，应该包含土地发展权，是土地所有者应该享有的一项基本权利，不过，此种权利也可以单独存在，成为财产权。在土地发展权方面，我国建设的还不完善，这导致开发商在利用土地时，存在非法变更行为，甚至有些政府官员为了获得经济利益，也违法操控城市土地，进而导致城市经济发展中，土地资源严重缺乏，由此可见，构建城市土地发展权的重要性。在进行城市土地发展权构建时，首先需要解决的问题就是权力归属问题，我国所实行的土地所有制为公有制，由此看来，土地发展权应该归属于国家，当城市土地的用途需要变更时，必须经过国家的同意;其次应该明确土地发展权中的基本权能，一般来说，基本权能主要包含四项，分别为占有权、使用权、收益权以及处分权;最后以城市土地发展权的类别为依据，构建出基本的框架，进而有效地保护城郊农业用地。
3.2界定城市土地使用权价格我国城市土地的所有权归国家所有，无论土地资源的使用权发生何种变化，所有权是不会发生变化的。对于城市土地的使用权来说，在进行市场交易时，具备一定的财产性权利，基于此，可以对其进行市场化改革，进而是城市土地的使用权具备财产权的功能。实际上，从初始权利来看，城市土地的使用权也归属于国家，不过，随着社会的发展，使用权逐渐发生了变化，具备了比原来更强的独立性，不过，所有权是无限期的，而使用权则需要在一定的限期内行使。城市土地所有者在行使所有权的过程中，可以出让或者转租，进而实现收益，由此说明，城市土地使用权形成了资本化，这样一来，就可以对使用权进行价格的界定，以便于在农业土地转化为城市用地时，土地的所有者能够获得一定的经济补偿。
3.3完善城市土地收益分配机制在市场经济不断发展完善的过程中，中央政府和地方政府的财政分权越来越明显，这也使得地方政府能够获得更多的利益，在此背景下，国家享有的土地权益就会越来越少，再加上我国“国家所有”的界定比较模糊，导致中央政府与地方政府之间的矛盾越来越激化。为了缓解这一矛盾，就需要不断地建立完善的城市土地收益分配机制，具体说来，应该包含以下几个方面的内容:第一，对于城市土地使用权中的绝对地租，其所获得收益应该归中央政府所有;第二，对于土地使用权中的级差地租，当获得一定的经济收益时，应该归属地方政府所有;第三，对于实际的土地使用者来说，平均利润应该由其所享有。这样一来，中央与地方之间的矛盾就可以有效的缓解，也可以提升土地资源的管理效果。
4结论
[关键词]城市功能土地经营若干问题探讨
[中图分类号]F293.2[文献标识码]A
城市土地是城市存在和发展的载体，是城市功能发挥和经济活动的基础。在工业化和城市化进程中，必然使具备一定规划条件的城市土地变得更加稀缺。为此，城市政府在促进土地资源转变为土地资本的过程中，必须以经营理念和卓有成效的工作范式来配置稀缺的城市土地。这正在和已经成为各级各类城市政府的共识。然而，城市土地经营不是“炒地皮”，而是为产业集聚提供空间载体；在“优地优用”的土地资源配置中使土地收益最大化。因此，在城市土地经营过程中，把土地资源转变成为土地资本，无疑是一项系统工程，需要各方面的配套和协同。
一、城市功能的优化是城市土地经营的前提
城市土地的经济价值与城市功能的优劣呈正相关：城市功能越是优化，城市土地的经济价值越大；反之则反。城市的综合竞争力直接取决于城市功能的经营，而城市综合竞争力集中体现在经济实力，经济实力是城区功能集中优化的结果。都市经济的核心是城区经济。城区集聚程度（包括人口、资本、消费、基础设施）高，社会分工发达，科学技术先进，交通运输便捷，其活动具有明显的聚集性、扩散性、商品性、高效性和开放性等特征。城区是创造力的中心，财富的中心，也是企业竞争的中心。[1]因此，培养整个城区的综合竞争力，培育城区经济增长级，增加城市土地的经济价值，关键在于优化城区功能。城市要加快发展，须围绕中心城、卫星城、小城镇的发展来带动整个城市经济发展，以合理的功能分工，实现城乡经济的交融。按城市的城市总体规划，合理布局和优化城区分工。比如，将城区内的某些区位发展成为中心城区内主要的工业区；某些区位为科学文化区，重点发展科研、教育、文化及高新技术产业等功能；某些区位为以风景旅游和居住功能为主的片区，重点完善休闲居住环境和公共服务设施配套建设；某些区位为对外交通、仓储及商贸功能为主等等。同时，以扩大城市中心区辐射为依托，扩张城区配置和利用资源的范围，调整区域分工格局，优化城区功能，构筑更大范围的经济协作体系，增强区域经济的整体实力，进一步巩固城区在城市经济中的中心和枢纽地位。所以，城市土地资源的配置要在优化城市功能上下功夫。
首先，城市土地资源的配置要适当疏散中心城区密度。针对城市各级机关团体绝大多数拥挤在城区核心范围的情况，着手规划疏散中心城区密度。要积极建设和完善高新区，坚持城市向非耕地和耕地利用率不高区域发展的原则，建设城市副中心。中心城区的建筑容积率不能过高，这也是这次SARS在一些地区流行给城市土地资源的合理配置提出的新课题。
其次，城市土地资源的配置要进一步提高中心城区对各区（市）县的辐射能力。按辐射区域进行统筹规划，协调卫星城建设和发展。城市“环状加放射”的地面网络已基本形成。着重抓好地铁项目，母城中心区走地下，向外辐射走地上，既方便市区交通，又带动卫星城建设和发展。搞好城市管网和其他配套设施建设，在城市周边形成一批二、三产业群，形成新的经济增长带，使城市的城市功能分区更加合理。除保留中央商务区、中心金融区等几个中心功能区外，大量的都可外迁、疏散。同时，要增强各区（市）县承接辐射的能力，主动要靠近大都市的方向发展，努力形成特大中心城市和周边城市功能互补、协调发展的格局。
第三，城市土地资源的配置要根据城市作为区域经济中心和枢纽的功能定位，聚集城市科技、金融、商贸、交通、通讯等功能，力争做大做强，进一步增强城区在特大城市经济中的吸引和辐射力，巩固和发展城区的核心地位和作用，以促进城市更加繁荣。与此同时，要进一步优化县域城区功能，加快县域经济发展。特大中心城市是大城市带大郊区，城市经济总量和财政收入的相当部分来自区（市）县经济。这说明区县经济不仅是城市经济的支撑，也是城市加快发展的希望所在。搞好县域城区建设，培育县域城区主导功能，造就经济增长带头区域，带动和发展具有比较优势的主导产业，将其建设成为实力较强的县域经济中心。努力发展壮大县域经济，优化区域经济布局，扩张经济总量，提高经济质量，重点抓好体制创新、工业强县和特色经济，促进区县经济快速发展。以强市富民、农民增收为目标，冲破传统的城乡二元经济结构，实行城乡一盘棋，一二三产业互动，城乡经济相融，以工业化带动农业产业化，推动农村城镇化，加快城市县域经济发展。要不断完善城镇管理体制，保障人、财、物、信息的合理流动，增强城镇的聚集功能，树立城镇品牌，提升城镇形象，促进城市土地资源的优化配置。
城市土地经营的解析与新思考
二、城市规划和功能的优化是提升城市土地经营效率的基础
理论和实践已经证明，城市土地价格受其区位的直接影响：“第一是区位，第二是区位，第三还是区位”。这里所指的“区位”不是简单的城市土地的自然地理位置，而是经济地理位置。因此，区位的内涵包括了城市规划、功能、品牌、产业、市场、商机、人气等在内的精髓。根据马克思的地租地价理论，笔者以为，城市规划和功能的优化，是城市级差地租和级差地价形成的条件，从而是提升城市土地经营效率的基础。
笔者以为，城市规划的优化和城市功能的提升，注重的是城市内涵型发展，而不是外延型扩张。城市建设不是单纯的建广场、辟街或扩地开道，做简单的“加减法”和“摊大饼”式地向地带和城郊延伸。千城一面、单纯追求“量变”的建设已经违背了城市建设作为一门科学的特性。如在不少城市的新城区的入口处，大都会有一个大的圆形雕塑广场，在新盖的城市政府大楼前都有一块巨大的草坪地，靠河的地段都会开辟一条景观路，旧房扒掉后都一式盖相同层楼、格调相似的新房。在急功近利、短期行为的驱使下，一些城市内部工业、商业、住宅等各项功能区分不尽合理。在建筑风格上，许多地方没有任何特点，临街建筑以及“火柴盒式”的“钢筋加水泥”的“灰色森林”，成了许多地方城市的建筑模式。诚然，建设新城区不是不要广场、草坪，但是必须是要根据不同城市的实际情况进行规划，要实用。城市街道两边的房屋并不是整齐、同一式样就气派。
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目前，我们不仅要关注产业同构性问题，而且要防止城市建设和城市经营中的同构性问题。城市功能的战略性结构调整，可以说是经营城市中迫切需要解决的问题。一个城市的生机和活力在于它的产业经济特色和独特的历史文化积淀。城市建设规划、城市建筑风格的同构性只会使其显得呆板死沉。即使在一个城市的街道两旁，其建筑物也应风格各异，其建筑物可以有进有退，有高有低，色调有冷有暖，突出层次和色调的和谐。另外，城市建设过程中一味地求新求大，只会浪费财力资源、土地资源，更浪费了不可再生的历史文化资源。意大利、希腊、法国等欧洲国家的许多城市的迷人魅力，不是它的高楼大厦，而是它历史赋予的浓厚的文化底蕴。另外，有的城市在建设和改造中缺乏整体长远规划，“头痛医头、脚痛医脚”扩地建路、盖房造屋后，却将城市应该必备的配套设备，如给排水、供电等设施给淡化了。刚修好的路，不久又被挖开；建好的绿化带又推倒重来；有的城市居民的生活污水因缺少排水系统，要么蓄在一地形成水洼，要么直接排入河流，与饮水源混杂，以致造成居民生活质量的下降。笔者以为，在城市建设中除了量的变化外，最重要的是质的变化。也就是说，要让城市的居民享受到城市生活的文明进步，如城市化的供水、供电、供气以及其它内容的物质文明和精神文明等等。
一个城市的规划、建设、管理、经济、环境等方面的水平与城市土地的地租、地价和土地贡献率呈正相关。坚持在经济效益、社会效益、环境效益三者和谐统一的基础上，把经营城市的思路贯穿到城市规划、建设、管理、产业与市场运作的全过程，树立城市形象，营造城市特色，打造城市品牌，提高城市档次，从而使城市土地在价值上不断增值。所以，在城市规划和城市功能的优化上，城市政府应该把软硬环境创新摆在突出位置，以人为本，绿化、美化、亮化城市，优化和深化城市功能；以产业、市场和人气的营造为核心，增强城市的内需力；以建设标志性建筑为亮点，增添新的人文景观，把城市形象提高到一个新的层次；同时，着力打造有利于投资创业和经济运行的政策环境、法制环境、政府服务环境，不断提高城市的吸引力、凝聚力，以此造商机、造人气，带动城市土地增值。
三、严格执行建设用地供应总量、阶段和区位控制制度是经营城市土地的关键
城市土地的供求关系是城市土地市场和房地产市场运行的基础性关系。城市土地的价格高低与城市土地的供地总量密切相关。根据城市土地价格形成机制，在其他条件不变的情况下，城市土地的价格由城市土地的供应总量制导：城市土地的供应量愈大，其单位面积的城市地价就愈低；反之则反。所以，在社会经济发展水平稳健提升的阶段，严格控制建设用地供应总量，不仅是加强用地管理的基础条件，也是经营城市土地和提高城市土地经营效率的关键。那种在城市土地供应总量上不顾市场需求和城市建设的现实需要敞开口子、相互攀比的做法，不是解放思想的表现，而是不懂经济规律、竭泽而渔的蛮干。
为此，我们必须严格执行土地利用总体规划和计划，严格执行建设用地供应总量控制制度，控制增量建设用地供应量。同时，要根据土地供应总量与地价之间互动机理，来有序安排土地的供应数量、供应时间、供应区位。土地主管部门要把盘活存量建设用地作为城市土地供应的重要来源，切实负起控制建设用地总量的职责。土地管理部门规划确定的建设用地范围不能随意改变，每年农用地转为建设用地的总量控制计划，不得随意突破。有关部门要根据土地利用总体规划和当地各项建设的实际需要，模拟财政预算管理硬约束制度安排来供应城市土地，充分发挥政府宏观管理在城市土地市场的调节作用，对建设用地总供应量实行严格控制，严禁单位和个人乱占滥用土地，以保证城市土地得到合理和优化的配置。
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城市土地在供应上不仅要注重控制总量，而且要把握好供地的时间阶段和区位安排。供地的时间阶段和区位安排，要根据用地性质、城市功能、市场需要、资金来源、建设时间、配套条件等等来进行抉择。从而才能确保城市土地经营，运用土地供求和价值规律打好“时间差”和“空间差”，进而使城市土地经营的成本最低，产生的效率最大。
城市政府要高度垄断和统一建设用地特别是经营性用地的供地渠道，对新增建设用地，要采取统一征用、统一提供的方式。同时，要坚持城乡土地的统一管理，实行省市对县区土地管理的集中统一领导的体制，禁止开发商与城市郊区的村镇直接签订用地项目，禁止直接租用农地进行非农建设项目的开发。不允许各种各样的“园、区”行使土地管理的政府职能，对以各种各样名目另立“园、区”开发房地产项目和以所谓的“生态项目”实为囤积城市土地、待价而沽的圈地作法，甚至炒卖土地谋利的行为，一定要采取经济的、行政的、法律的和舆论的手段，加以制止和制裁。
四、健全和完善城市土地交易制度是城市土地经营的重要条件
在推进城市土地经营的过程中，城市政府在根据市场需求确定城市土地上市节奏、开发程度和质量的同时，还必须下大力气解决城市土地交易制度不完善的问题。
首先，城市政府要切实按照有关法律法规的要求，建立健全经营性用地的招标、拍卖或实行挂牌公告方式交易的运作机制。属于经营性房地产项目和其他具有竞争性项目用地的交易，应该采用招标、拍卖方式进行；其他类型的用地应挂牌公告，如在规定期限内有多个用地申请者的，亦应采用招标、拍卖方式交易。为了规范城市土地使用权招标、拍卖和挂牌交易行为，土地行政主管部门要不断完善经营性用地招标拍卖机制。在进行城市土地使用权招标、拍卖活动时，事前应制定详细的招标、拍卖文件和投标、竞买规则，并招标、拍卖公告；城市土地使用权招标、拍卖时，参与竞投或竞买的人员应达到规定的人数，有的地块还应设立最低保护价。未达到规定人数和最低保护价的，由土地行政主管部门或交易机构重新作出安排；城市土地使用权的招标应设立评标小组，评标工作由委托招标人或交易机构主持。除主持人外，其余成员在开标前一天从评标专家库中随机选定。要明确城市土地使用权招标拍卖范围、程序、组织办法，认证一批具有国有土地招标拍卖资格的主持人。在城市土地使用权的挂牌交易中，其公示内容应包括报价期限、地块位置、土地级别、土地面积、土地用途、使用年限、规划条件、交易底价、当前报价等。城市土地使用权挂牌交易的报价期限，应根据城市土地市场供求等具体情况确定，一般不应少于10个工作日。要严格城市土地使用权的交易制度，出让土地成交后，必须在一定时间内保证地价款足额到位。同时，在城市土地使用权的招标、拍卖和挂牌交易的过程中，要减少审批环节，降低交易费用，保障交易安全，促进城市土地使用权的合理流转。
其次，要积极推行城市土地交易许可制度和城市土地交易申报制度。城市土地使用权有形市场是建立健全城市土地市场秩序的重要平台。各级土地行政主管部门要充分利用城市土地使用权的有形市场，促进城市土地使用权依法公开的交易。要积极推行城市土地交易许可制度和土地交易申报制度。涉及原划拨土地使用权或改变原土地使用条件的交易，应由土地行政主管部门审核、县级以上人民政府批准后，方可按相应的规则入市交易。对此，土地行政主管部门应确认地价评估结果并核定应补交的出让金，明确缴纳办法。出让土地的首次交易，经交易机构对出让合同履行情况初审后，必须报土地行政主管部门核准，达到转让的条件后方可进场交易。涉及集体建设用地的交易，要首先取得原集体经济组织的同意，再经土地行政主管部门批准，方可依法流转。城市土地使用权转让必须进入土地有形市场公开交易，禁止通过隐形市场私下交易。同时，要严格执行土地交易价格申报制度，以便于政府部门全面、及时掌握地价信息，实施城市土地优先购买权。
再次，要实施城市土地使用权市场交易信息披露制度。城市土地市场信息的公开程度和交易信息的对称性是衡量城市地产市场是否规范的重要指标。目前，由于地价管理受地方保护主义的影响，不少地方的城市土地市场信息的社会化服务程度普遍较低。地价以及建设用地信息、土地登记信息等内容仍掌握在一些部门的少数人手里，土地信息不公开，或公开的信息不全面、不完整，城市土地使用权市场交易信息的不对称，严重影响和制约了城市土地市场的健康有序发展。为此，我们要建立和完善城市土地使用权市场交易信息的披露制度，公开公布供地信息、地价信息，为社会、为投资者提供服务。土地交易管理的程序要向社会公开，接受社会监督。要定期公布和提供土地供求信息，收集、储存、土地交易行情、交易结果，提供有关土地政策法规、城市土地市场管理规则、土地利用投资方向咨询等。要实行土地登记的可查询制度，采取切实措施增加土地登记的覆盖面，充分发挥土地登记在市场监管和产权保障中的作用。除涉及国家保密要求外，土地登记结果要接受社会公开查询，做到查询资料全面、查证及时、签证准确。
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第四，要加强和完善城市地价管理制度。城市地价管理是城市土地市场管理的核心，城市地价确定得合理与否，关系到宏观调控城市土地市场与经济建设的发展；地价评估的高与低，关系到土地收益的再分配等问题，从而关系到城市土地经营的效率。基准地价作为地价体系中属控制性地价，是城市政府调控城市土地市场供求关系、制定地价管理政策、指导土地交易、征收土地税费的重要依据，也是地价管理的重要基础。尽管有关法律法规已明确规定，城市基准地价应定期修订和公布，但在实际工作过程中，还有部分地方把基准地价作为土地行政主管部门的内部资料，严格保密，影响了基准地价在整个市场经济运行中的地位和作用。同时，在基准地价的修订、公布的程序、方法、内容以及法律效力等也缺乏明确的规定及具体的操作规则。为了规范城市土地市场秩序，必须严格执行基准地价定期更新和公布制度，严格执行城市土地定级规程和土地估价规程，科学地开展基准地价更新与土地定级的修订工作。要把基准地价以及标定地价的定期修订和公布，作为地价管理制度建设的重要内容加以落实。在基准地价以及标定地价评估、更新完成后，应及时报请城市政府向社会公布，作为城市政府宏观调控城市土地市场，管理地价，引导市场的依据。要规范基准地价以及标定地价公布的方式、内容、时间等要求，建立地价可查询制度。要实行土地交易价格申报制度和地价定期检查制度，组织力量对各地土地招标拍卖底价和土地收购补偿价格的确定情况进行定期检查，重点检查是否进行了地价的评估、其土地招标拍卖底价和土地收购补偿价格是否是集体决策，以从制度上杜绝暗箱操作而引发的寻租行为。
第五，健全和完善城市土地市场中介组织的执业制度。目前，仍有不少土地评估机构以及相关的中介组织，依仗自己过去的政府背景或与政府千丝万缕的联系，其执业行为很不规范。“中介不中”对城市地价的管理，对培育和规范城市土地市场产生了不利影响。因此，政府机构与土地市场中介组织必须彻底脱钩，以推动房地产中介机构真正成为产权明晰、权责明确、政企分开、管理科学的现代企业。土地市场中介组织应该围绕完善管理、创新经营的要求，对现有的财务、劳动、人事、分配、民主管理等制度以及内部经济责任制进行全面的梳理和修订，规范和完善法人治理机制、民主监督机制、竞争机制、分配机制，建立健全公开、平等、竞争、择优的竞争上岗机制，以资金管理为中心的财务管理机制和以审计为中心的监控机制。政府部门要加强土地估价人员的资格管理，加强土地评估机构的资质管理，加强评估技术标准的管理和为社会提供信息服务。对违规机构要加强处罚力度，真正保证城市土地市场中介组织能独立、客观、公正地从业。
最后，要进一步完善土地监察管理体制。当前，城市土地交易和经营中还存在不少违规、违纪、违法行为。例如：划拨土地转为经营性用地未按法律规定，向政府主管部门缴纳土地出让金；出让国有土地已按有关程序确定价格后，有关部门又擅自减免地价；改变城市土地用途，需补交地价而不补交地价款；未达到现行国家法律规定和合同约定的投资开发条件，擅自转让国有土地使用权；将批租土地化整为零，逃避上级主管部门审批；土地挂牌交易中的信息不对称、假挂牌等虚假行为；土地资产管理和土地市场运行中有法不依、执法不严等等。要进一步整顿城市土地市场秩序，首先必须重点整顿清理城市土地市场中的违法违纪行为。要加强划拨土地使用权使用、转让、出租、抵押管理，规范已出让土地使用权的使用、转让、出租、抵押管理，加强农村集体土地包括投资、入股、出租、抵押、转让等在内的土地流转管理。要进一步加大对城市土地市场监督力度，坚决纠正土地资产管理工作中有法不依、执法不严、违法不究的行为，严肃查处土地交易中的违法、违纪行为。特别是，要重点防止化整为零批租土地的行为，对同一主体在相邻地块累加批租土地要严加管理。要按照依法行政、规范行政审批行为、强化权力制衡的要求，建立健全集体决策制度，可参考有关城市在出让土地中实行的“四步会审制”（即专业队伍评估、地价办公室初审、地价评议委员会审核、局长办公会集体决策，形成出让招标方案），对涉及建设用地审批、土地资产处置、地价确定等土地资产管理的重大事项，一律经过科学民主的决策程序，实施集体决策。时间内保证地价款足额到位。同时，在城市土地使用权的招标、拍卖和挂牌交易的过程中，要减少审批环节，降低交易费用，保障交易安全，促进城市土地使用权的合理流转。随着土地制度改革的不断深化和土地市场的发育完善，土地管理部门的职能应该实现土地利用管理为主向土地市场管理为主的转化。当前，要根据WTO的游戏规则，进一步强化土地监察执法手段，维护土地市场正常秩序。可以考虑建立土地监察执法的垂直管理体制，以减少来自“块块管理”的约束，并进一步探索土地管理执法机构的人事管理新体制。同时，要加强土地监察执法队伍建设，以确保土地监察执行人员有法必依，执法必严。国土资源的分布具有地域性、分散性等特点，使得土地资源的供求信息不透明，价格机制和竞争机制不能充分发挥作用，从而为政府实施土地监察管理带来了困难。因此，有必要将建立数字化国土资源信息系统工程纳入政府议事日程。通过建立数字化国土资源信息系统，可以及时公开土地供应计划、需求状况等相关信息，随时对城郊结合部地带的土地进行监测，并可实现土地政务管理办公自动化，以形成政府与公众之间的双向互动交流，从而增加土地行政行为的透明度，减少人为因素参与到土地审批过程中去的可能性。因此，建立数字化国土资源信息系统，可以使土地管理部门及其工作人员的权力得到一定的规范和制衡，从而有利于消除土地行政中的腐败现象。
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五、构建土地储备制度是城市土地经营的蓄水池
为了实现城市土地的可持续经营，必须构建城市土地经营的蓄水池。笔者以为，城市土地经营的蓄水池就是城市土地储备制度。城市土地储备制度是指城市土地管理部门或机构集中对土地征购、整理、储备、供应和开发的体制安排，它是城市政府主导和调控城市土地市场的基本手段之一。城市土地储备的运行机制应根据城市社会、经济、生态和环境可持续发展的整体利益和长远目标来运作。在此基础上，对列入土地供应计划的土地，可根据城市建设的具体需要和城市产业结构不断优化调整等要求，在城市总体规划的指导下，进行分区规划的制订，即对用地（包括增量和存量土地）结构进行重新调整，再进行控制性详细规划以及建设方案的设计。
建立城市土地储备制度需统一开展城市建设用地的征用工作，有计划地集中和积累建设用地。其土地来源包括征用农用地、划拨土地使用权的机制，从城市土地二级市场中收回土地使用权等。然后，政府再将进入储备体系的土地进行拆迁、平整、归并、整理，从宏观上进行平衡，进行城市基础设施与配套设施的建设，使储备土地成为可供出让和出租的建设用地（熟地）。为此，地方政府应从土地出让金中拿出一定的比例，建立土地收购储备基金，以确保土地收购制度的实施。在建立城市土地储备体系的前提下，政府应将城郊结合的土地纳入城市土地储备体系，在其尚未整理为建设用地时，将这些土地视为同质化的土地储备范围，将来根据城市规划的需要，调控房地产周期的需要（主要是地价水平），通过调节土地的供求量达到宏观调控地产市场的目的。目前，要把市地和农地结合地带作为重点监控区。任何农地转为市地必须经过政府征用的法定程序，由政府垄断供应土地资源的源头。目前，可以考虑把城郊结合部作为城市城镇发展“特区”，在城市或城镇规划指导下适当给予优惠政策，引导其健康发展。其具体建议是：对近期城市的空间拓展，政府可根据城市规划成片征为国有土地，作为城市土地储备。对中期城市规划区内的土地，有条件的可以先征用，然后租赁给农民在保持原用途的情况下充分利用，政府需要时随时收回。对中长期规划区内的土地，政府未作征用处理的，也应将之纳入城市土地储备计划，允许集体或农民个人在法律和城市规划许可的范围加以利用，并保护其权益。对于现在已经进入“市地”的农村集体土地、但不符合城市规划的，予以清退，并依法对有关责任人员进行处罚；对符合城市规划要求的，应补齐有关手续，使之依法转为国有土地。通过把城郊结合的集体农用地纳入城市土地储备体系，可以避免土地供给和用地结构安排的盲目性，从而可以有效地调控进入一级土地市场的土地、供应数量、用途结构及布局的合理性，进而促进土地利用管理水平的提升。
旧有的城市土地供应方式即是一种城市土地使用权通过划拨、出让等方式，由原土地使用人手中直接进入房地产市场的供应模式。这种模式的特点是：城市土地进入市场的速度快，程序简单，政府不必或极少在城市土地上进行开发投资，因而也没有任何投资风险，而且还可以在城市土地的出让中获得一部分级差收益。但是，这种模式的弊端也十分明显，最突出的是市场运行不规范，容易因追求短期内的城市土地收益而造成城市土地供应总量上的失控。因此，从城市土地储备制度运作模式优化的角度看，深化改革可以从以下措施切入：
(1)吸收国外土地银行运作模式的优点，通过土地收回、收购、置换、征用与整理等方式，将出让和年租土地完全纳入政府土地供应总量控制的范畴。
(2)改变城市土地从原使用者手中直接进入城市土地市场的作法。通过城市土地储备机制，将纳入储备的城市土地进行开发或再开发，使生地、毛地变为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”的熟地后，再逐步将其推向城市土地市场。
(3)采用灵活多样的城市土地储备形式，尽可能减少政府的财政支出。根据我国各大中城市的实际情况，可以通过努力建立和形成一个分层次、多形式的城市土地储备体系。[2]“分层次”，是指在城市政府统一的土地储备总量计划之下，按照目前各大城市“两级政府”、“两级管理”的管理体制，建立市、区两级，以市为主的城市土地储备网。“多形式”，是指在城市土地的储备形式上可以多样化，包括规划储备、计划储备和通过收购地块后的直接储备。“规划储备”，是指运用规划的手段，对列入城市规划中需改造或需调整结构的地块进行开发时间、开发进度上的控制。“计划储备”，指对“九五”、“十五”期间已批准征用的大批土地，按照其规划状况、市政配套等条件，编制计划，控制其开发进度。“直接的地块储备”，是指市区两级政府，通过“收回、收购、置换、征用、整理”方式取得的城市土地使用权后的直接储备。通过这一体系，有助于使政府对城市土地的开发利用状况、进度等实行全方位的有效调控。
筹集购地资金是征购土地的关键所在。城市土地储备机制的运行通常伴随着资金的运行，要进行大量的土地收购储备活动，并将生地变为熟地，需要巨额资金。因此，建立城市土地储备制度的核心是要建立城市土地储备基金，并通过专业机构对城市土地储备基金进行运作，从而实现土地“征购、储备、出让”在土地资产和资金上的双向良性循环运动。城市土地储备机制的运行总是伴随着资金的运动，城市土地储备机制的良性运行需要巨额资金支持。因此，建立城市土地储备基金便成为建立和完善城市土地储备制度的重要财力保障。建立我国城市土地储备基金的可能资金来源主要有：一是政府拨款，目前各个试点城市政府都划拨一定数量的款项作为启动资金。二是政府贷款，城市土地储备机构的运行，必然带来较为可观的运行收入。因而，用于城市土地储备的政府贷款可以说是一种低风险甚至是无风险贷款。在初期启动阶段，城市土地储备与开发公司完全可以用贷款方式建立土地储备基金。三是政府预划拨部分城市土地给城市土地储备与开发公司。这相当于政府以土地资产实物的形式投入到城市土地储备基金之中。四是土地收益。城市土地使用制度改革已实施多年，城市土地有偿使用制度的引入，已经为政府积累了一笔可观的土地收益，这些收益一部分已用于城市基础设施和公益事业建设，剩余部分可列入城市土地储备基金。五是城市土地储备收益。城市土地储备制度运作一段时期后，将会产生土地储备收益，这些收益也可列入城市土地储备基金，滚动使用。六是由城市土地储备机构发行土地债券。土地债券通过城市土地储备收益来还本付息。七是其他资金，包括各种按有关规定可以进入土地储备基金的公共基金、社会基金，如各种保险基金、离退休基金、养老基金等等。
另外，还要建立城市土地储备基金的运作主体。笔者建议，可以考虑建立具有一定垄断性质的城市土地储备与开发公司来实际运作城市土地储备基金。作为城市土地基金运作主体，城市土地储备与开发公司的职能是受城市政府委托，承担土地征用、城市土地使用权转让、租赁和回收以及存量土地的收购；组织城市土地供应、土地开发整理和土地资产的管理等公共事务工作。运作土地基金，既要接受政府计划指导，又要按照市场机制进行高效运作，确保国有土地资产收益的最大化。
城市土地储备基金是一种与市场经济相适应的土地管理制度、管理方式和运行机制的结合。建立与社会主义市场经济体制相适应的城市土地储备基金架构，必然涉及到我国现行的土地管理体制、土地供应机制和法律法规等一系列层面的创新；同时，还直接受城市土地市场发育程度的影响。因此，必须认真研究城市土地储备基金与城市土地资产管理、土地收购与储备、土地资本化运营和土地证券化等方面的关系，并着重研究和解决好建立城市土地基金与现行法律法规的适应性问题。城市政府通过征购方式，集中进行城市土地储备和供应，现行法律中有一些依据，但不尽明确和完善。我国现行《土地管理法》第二条中规定：“中华人民共和国实现土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”，该法第九条规定：“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务”。可见，我国政府代表国家行使城市土地所有权，用地单位只拥有一定期限的土地使用权。政府代表国家行使对土地的最高处置权，国家对土地的处置权利应当包括回购土地的权利，但是，现行法律对此尚无明确规定。《土地管理法》第五十八条和第六十五条仅作了如下规定：为公共利益需要使用土地，或为实施城市规划进行旧城区的改建，可以依法收回或调整使用的国有土地或集体土地。收回或调整土地的，对原土地使用人给予适当补偿。上述规定为建立城市土地储备制度提供了一定的法律依据，但很不充分，覆盖范围太小。关于建立城市土地储备制度的法律建设，可以借鉴国外赋予政府土地优先购买权的作法，根据我国土地基本制度，从根本上解决建立城市土地储备制度的法律保障问题。瑞典、荷兰等欧洲国家都颁布了一系列法律法规来支持土地储备机制的运行，如规定政府对土地拥有优先购买权(或征用权)以及对政府拥有的开发条件还不成熟的土地，可以出租给农场主和森林主等等。[3]建立和完善我国城市土地储备制度，不仅要在继续完善国家对农地征用权的基础上，赋予城市政府对土地的优先购买权，而且应从法律上明确城市土地储备的范围。根据我国城市用地的复杂性，可以将以下十类土地纳入储备范围：市区范围内的无主地；为政府代征的土地；土地使用期限已满被依法收回的土地；被依法收回的荒芜、闲置的国有土地；依法没收的土地；因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或者其它原因调整出的原划拨的国有土地；以出让方式取得土地使用权后无力继续开发而又不具备转让条件的土地；因实施城市规划和土地整理，市政府指令收购的土地；土地使用人申请市土地储备中心收购的土地；其他需要进行储备的国有土地。另外，还应当从法律上规定对政府拥有的开发条件还不成熟的土地，可以依法实行年租或短租，并将租赁收益纳入城市土地储备基金进行管理。同时，还应当对城市土地储备基金运作主体及相应的监督机制作出明确的法律规定。[4]
主要参考文献：
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(3)杨继瑞.城市土地使用者产权的“长约年租制”探讨[J]．四川大学学报，1998，(1).
(4)朱寅传等.杭州市土地储备体系及模式[J]．中国土地，1999，(8).
(5)LIWen.YANGJirui.ReformoftheUrbanLandSysteminChina[J].SocialSciencesinChina，1992，(2).
OntheProblemsoftheUrbanLandOperation
YANGJirui
第一条 根据《中华人民共和国中外合资经营企业法》和其他法律规定，结合本市实际情况，制订本办法。
第二条 上海市土地管理局（以下简称市土地局）是本市中外合资经营企业（以下简称合营企业）使用土地的主管机关。
第三条 本办法适用于使用本市土地举办的合营企业。
第四条 本办法所称的土地使用费，系指使用土地资源性质的费用，不包括征地拆迁安置费用和基础设施建设费用。
合营企业申请用地，由合营企业的中方合营者办理。
第五条 凡在本市征用土地或使用原有土地举办合营企业，应由中方合营者凭批准的项目建议书，向市土地局申请预约登记，由市土地局移请规划管理部门选址定点后，核发土地使用预约证。
预约使用土地的有效期为一年。期满前十天可申请延长预约期。延长预约期不超过半年。逾期不办理申请延长手续的，视为自动放弃预约。
第六条 合营企业取得批准设立的证书后，应在一个月内向市土地局办理土地使用手续，领取土地使用证。
合营企业必须在领得土地使用证后，方可使用土地。需改变土地用途，应重新办理申请用地手续。
土地使用期满或因其他原因批准终止营业时，合营企业应将土地使用权交回，并缴销土地使用证；合营企业需继续使用土地，应在期满六个月前向市土地局办理延长使用土地手续。
第七条 合营企业使用国有土地必须缴纳土地使用费。因使用土地发生的征地拆迁安置费用，企业用地范围内的基础设施建设费用，与市政公用基础设施接通部分的建设费用，以及因企业特殊需要或专用而建设的市政公用基础设施费用，由合营企业自行承担。
农村集体经济组织使用集体土地举办合营企业的市政公用基础设施的建设费用，均由合营企业自行承担。
第八条 本市的土地使用费，根据地理环境条件和土地用途确定，分为六类十级，其标准：每年每平方米最高为人民币一百元，最低为人民币零点五元（详见附件）。各等级幅度内的具体费额，由市土地局核定。
合营企业也可以按不超过营业额百分之五的比例缴纳土地使用费，但须经市土地局审核批准。
第九条 本市土地使用费标准的调整，由市土地局根据实际情况提出具体方案，报经市人民政府批准后实行。
土地使用费标准的调整间隔期不少于三年，每次调整幅度不超过标准的百分之三十。土地使用费标准调整后，合营企业应按新的标准缴纳土地使用费。但土地使用费在合营企业开始用地的五年内不调整；按营业额百分比缴纳的土地使用费不调整。
第十条 土地使用费从发给土地使用证之日起计算。但第一日历年用地时间不足半年的免缴，超过半年的按半年计算。
第十一条 合营企业必须按时缴纳土地使用费，每年分两期凭市土地局的缴款通知单缴纳，第一期为六月底，第二期为十二月底。逾期缴纳的，按日加收应缴土地使用费总额千分之一的滞纳金。
第十二条 除建房出售的以外，合营企业在营业或投产前，可向市土地局申请按规定标准的百分之五十缴纳土地使用费。
第十三条 凡建房出售的合营企业，应自用地之日起至房屋出售完毕之日止，按标准向市土地局缴纳土地使用费。房屋购买者缴纳土地使用费的办法另行规定。
第十四条 凡建房出租的合营企业，自用地之日起至合营期满时止，由合营企业缴纳土地使用费。
第十五条 租赁房屋开办的合营企业，由房屋出租者向市土地局缴纳土地使用费。
第十六条 不以营利为主要目的的城市基础设施、文化、教育、卫生、科研性质的合营项目，可减缴或免缴土地使用费。
第十七条 产品出口企业和先进技术企业的土地使用费，除市区繁华地段（市区繁华地段与非繁华地段的划分详见附件）外，自企业设立起的三年内免缴；自第四年起按规定标准下限的百分之五十缴纳，但最高不超过每年每平方米二元五角。
第十八条 凡因不可抗力原因，缴纳土地使用费有困难的合营企业，经市土地局审核批准后，可缓缴、减缴或免缴土地使用费。
第十九条 凡市和区、县属企业使用集体所有土地举办合营企业，均应按国家有关法律规定办理土地征用手续。
农村集体经济组织使用集体土地单独或与其他企业共同举办的合营企业，可按国家有关法律规定办理土地征用手续；也可将土地使用权折价作为出资，参加经营，但必须按国家有关法律规定办理用地手续。
第二十条 合营企业的中方合营者以土地使用权折价作为出资的，可参照合营期应缴的土地使用费总额协商确定，报市土地局备案。但使用国有土地的合营企业的中方合营者，应按规定向市土地局缴纳土地使用费。
中方合营者以土地使用权折价作为出资的，土地使用费在合营期间不调整。
第二十一条 合营企业对所用土地只有使用权，没有所有权。合营企业不得买卖、出租或非法转让所用土地；不得非法占用未经批准使用的土地；不得擅自改变土地用途；不得违反我国土地管理法律的其他规定。
合营企业违反前款规定，市土地局可依法给予行政处罚。
第二十二条 中外合作经营企业、外资企业的土地使用管理，参照本办法办理。
第二十三条 本办法由市土地局负责解释。
第二十四条 本办法实施前已设立的合营企业，在本办法实施前的土地使用费按原合同办理；自本办法实施之日起的土地使用费，可按原合同办理，也可经合同各方协商后按本办法办理。
第二十五条 本办法自一九八六年十一月一日起施行。
附件：上海市土地使用费标准及说明
一、土地使用费标准
单位：元／平方米?年
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用 ｜ 商 ｜ 工 ｜ 高宅、 ｜ 文 ｜ 一 科 他 ｜江、及
地 ｜ 业、 ｜ 业、 ｜ 标办 ｜ 化 ｜ 般 研、 ｜河、岸
地 性 ｜ 旅 ｜ 仓 ｜ 准公 ｜ 娱 ｜ 住 教 ｜湖、线
段 质 ｜ 游、 ｜ 储、 ｜ 商楼 ｜ 乐 ｜ 宅、卫 ｜海
等 ｜ 金 ｜ 交 ｜ 品 ｜ ｜ 机 及 ｜水
级 ｜ 融 ｜ 通 ｜ 住 ｜ ｜ 关、其 ｜域
－－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－－｜－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－－｜－－－
特 ｜60-100 ｜ 60-100 ｜50-90 ｜ 30-60 ｜ 20-40 ｜
甲 ｜50-90 ｜ 50-90 ｜45-80 ｜ 25-50 ｜ 15-30 ｜
乙 ｜40-80 ｜ 30-70 ｜35-70 ｜ 20-40 ｜ 12-25 ｜ 标
丙 ｜30-60 ｜ 15-30 ｜20-50 ｜ 12-25 ｜ 10-20 ｜
丁 ｜20-30 ｜ 5-20 ｜ 12-30｜ 8-15 ｜ 5-12 ｜ 准
戊 ｜12-20 ｜ 4-12 ｜ 8-14｜ 5-9 4-7 ｜
己 ｜ 8-15 ｜ 3-9 ｜ 6-10 ｜ 2-6 2-5 ｜ 另
郊甲 ｜ 6-10 ｜ 2-6 ｜ 4-8 ｜ 1-4 ｜ 1-3 ｜
郊乙 ｜ 3-8 ｜0．8-3 ｜ 2-6 ｜0．6-2 ｜0．5-1．5 ｜ 订
－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
郊丙 ｜ 标 准 另 订
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
二、说 明
（一）市区的地段等级划分：
特级：
中山东路及外白渡桥（金陵东路至上海大厦）两侧；
南京路（外滩至铜仁路）两侧；
西藏路（淮海路至苏州河）两侧；
淮海路（西藏路至襄阳路）两侧；
金陵路（外滩至普安路）两侧。
甲级：
东沿黄浦江，南沿肇嘉浜路、陆家浜路，西止乌鲁木齐北路转华山路，北止苏州河折石门路转北京西路至万航渡路。
四川北路两侧；
虹口公园地区（东沿甜爱路，南、西沿四川北路，北止江湾路）；
外白渡桥以北地区（东沿闵行路，南沿苏州河，西止四川北路，北止长治路、天潼路）；
天潼路（四川北路以东）两侧。
乙级：
提篮桥地区（东沿临潼路，南沿东大名路、杨树浦路，西止公平路，北止长治路、长阳路）；
大名路、东大名路、长治路、东长治路的两侧；
平凉路（临潼路至隆昌路）两侧；
天目路两侧；
北火车站地区（东沿宝山路、河南路，南沿安庆路，西止淅江北路、会文路，北止虬江路）；
新火车站地区（东沿共和新路大统路，南、西沿苏州河岸线，北止中兴路）；
共和新路（天目路至中山北路）两侧；
曹家渡地区（以长寿支路、长寿路，折长宁支路，转康路，余姚路为界）；
长寿路（长寿路桥西堍至曹家渡）两侧；
武宁路（长寿路至中山北路）两侧；
愚园路（乌鲁木齐路至中山公园）两侧；
虹桥经济技术开发区、虹桥路（华山路至虹桥机场）两侧；
虹古地区（东沿陵园路，南沿虹徐支线，西止虹许路，北止虹桥路）；
南京西路（乌鲁木齐路至延安西路）两侧；
延安西路（华山路至虹桥路）两侧；
新华路（淮海西路至中山西路）两侧；
淮海西路两侧；
漕溪北路两侧；
四平路、溧阳路（嘉兴路桥至大连西路）两侧；
西藏北路两侧；
浦东陆家嘴地区（东止泰同栈路、浦东南路，南止东昌路，西、北沿黄浦江岸线）。
丙级：
东沿黄浦江浦东岸线，南沿龙华港、龙华西路至中山南二路，西自中山西路折虹徐支线转陵园路、虹桥路、伊犁路、再沿虹桥经济技术开发区至中山西路止，北止中山北路、大连西路、控江路自然延伸至江边；
四平路（大连西路至五角场）两侧；
江湾路、中山北路（大连西路至大八字）、邯郸路的两侧；
逸仙路（大八字至三门路）两侧；
五角场地区（北沿盘山路、政立路，西沿铁路江湾专线、国定路折邯郸路转国顺路，无道路自然界限的东、南以距五角场中心五百米为界）；
虹桥机场；
除陆家嘴地区外，东止其昌栈大街折浦东大道转文登路，南止杨家渡路、张杨路，西、北沿黄浦江的浦东地区。
丁级：
浦西其余市区部分。
戊级：
浦东其余市区部分。
己级：
闵行区（含闵行经济技术开发区）、吴淞区。
（二）郊县的地段等级划分：
甲级：
市郊工业区、县属城镇。
乙级：
郊县其余地区。
丙级：
沿海滩涂。
关键词：景观生态；土地利用；规划战略；环境评价；方法
中图分类号：S891+.5 文献标识码：A 文章编号：
自2003年9月1日正式施行的《中华人民共和国环境影响评价法》明确规定“对区域、流域、海域等的建设、开发利用规划必须进行环境影响评价”。该法的颁布标志着我国规划环境影响评价制度的确立。对土地利用规划战略进行环境评价具有非常重要的意义。在对景观生态学方法在土地利用规划战略环境评价中的应用以及景观生态学应用于土地利用规划战略环境评价的方法框架这两个问题进行分析之前，我们下来了解一下土地利用规划战略环境评价。
1.土地利用规划战略环境评价
对于这个问题，我们主要可以从传统的土地利用规划战略评价所带来的环境问题以及土地利用规划战略环境评价的意义等几个方面进行理解和阐述。
1.1传统的土地利用规划战略评价所带来的环境问题
对于这个问题，我们主要可以从农业生态环境的退化、城镇生态环境的退化几个方面来进行分析。首先，农业生态环境的退化。在对农村土地进行利用的过程中，由于评价手段的落后，带来了严重的水土流失、土地荒漠化以及草场退化等问题，除此之外，更为严重的是生物多样性的锐减、耕地质量的退化和耕地数量的减少以及农业水资源的严重短缺等；其次，城镇生态环境的退化。对于城镇来说，因土地利用规划战略评价手段的落后而带来的环境问题也是非常严重的。主要表现在局部地区气候的变化、地表水的污染和地下水的水位下降等，除此之外，还有比较明显并且越发严重的城市居住环境的拥挤、洪涝灾害的频繁发生等。
1.2土地利用规划战略环境评价的意义
对土地利用规划战略进行环境评价具有非常重要的意义，这些意义和作用也决定了对土地利用规划战略进行环境评价的必要性和重要性。归结起来，其意义主要应有对建设项目环境影响评价不足的克服以及对“环境问题，从前端抓起”原则的体现等几个方面。首先，对建设项目环境影响评价不足的克服。对土地利用规划战略进行环境评价可以及时发现由规划方案的不合理而产生的一系列不利影响，同时还可以从整体角度出发对建设项目的协调效应与累计效应作出评估；其次，对“环境问题，从前端抓起”原则的体现。对土地利用规划战略进行环境评价可以帮助决策者作出更加客观全面的决策，以更好的避免一些不必要问题的出现，除此之外，这种环境评价方法还可以实现对建设项目进行环保型设计的目的，从这个角度来说，对土地利用规划战略进行环境评价具有一定的必要性。
2.景观生态学方法在土地利用规划战略环境评价中的应用
所谓景观生态学方法就是指以景观结构、功能和动态为核心内容，并对生态环境变化的时间动态和空间累及特征进行描述的一种方法。它主要在较大规模的项目建设环境影响评价中的应用较多，是一种比较重要的规划环境影响评价方法。为了理解和阐述的方便，我们以景观生态学方法在大连森林公园东区规划环境影响评价中的应用为例，对这一问题进行一番解释。通过对景观生态学方法在大连森林公园东区规划环境影响评价应用中效果的分析，我们知道，这种环境评价方法有利于区域景观格局以及功能的有效改善，但是从另一个方面来说，也会带来人类对景观的干扰和胁迫。因此，从这个角度来说，对景观生态学方法在土地利用规划战略环境评价中的应用效果应持两面态度，技能看到其优势与促进作用，也能看到其缺点和不足，并对这些不利方面进行积极的避免。
3.景观生态学应用于土地利用规划战略环境评价的方法框架
那么如何才能更好的实现景观生态学方法在土地利用规划战略环境评价中的充分运用呢，方法的掌握是关键和核心。对于景观生态学应用于土地利用规划战略环境评价的方法框架这一问题，我们主要可以从历史土地利用变化分析、基于最小斑块单元的景观指数数据采集分析、战略景观格局的识别分析以及不同替代方案的景观比较分析几个方面来进行分析和阐释。首先，历史土地利用变化分析。这种方法主要是指在特定的时间范围内，通过对相关图像等的数字化处理，对不同的土地变化以及景观指数等进行统计，这种方法较为基础也比较常用；其次，基于最小斑块单元的景观指数数据采集分析。这种方法主要是指在最小斑块单元的基础上通过不断调整其大小来实现对土地利用变化行为景观指数的的系统分析；第三，战略景观格局的识别分析。这种方法主要是指将遥感图像与规划方案结合起来，对未来土地利用变化以及景观格局的影响作出准确评估；最后，不同替代方案的景观比较分析。这种方法主要是指对不同政府机构提出的规划方案，通过景观组成、战略格局分析以及土地利用统计等的分析，来对各种方案进行比较，从而选择出比较合理的方案与方法。
4.结语
鉴于景观生态学方法应用于土地利用规划战略环境评价中所具有意义和价值，有必要将景观生态学方法在土地利用规划战略环境评价中进行较为充分的利用。不过，应该注意的是，由于景观生态学方法并不是完美无缺的，也存在着不少的缺点和不足，在具体进行运用的过程中，需要保持正确的认识态度。本文从土地利用规划战略环境评价、景观生态学方法在土地利用规划战略环境评价中的应用以及景观生态学应用于土地利用规划战略环境评价的方法框架等几个方面进行了分析和阐述，希望可以为以后的相关研究和实践提供某些有价值的参考和借鉴。在具体进行论述的过程中，可能由于各种各样的原因，还存在着这样那样的问题，在以后的研究和实践中要加以规避。
参考文献：
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关键词 农村；土地承包经营权；确权登记；问题分析；处理方法
中图分类号 F321.1 文献标识码 A 文章编号 1007-5739（2017）01-0291-01
农村土地承包经营权的确权登记工作是事关深化农村土地制度改革的重大任务，与农村的长远发展息息相关，是一项十分复杂的工作。面对其中出现的问题，一定要梳理出其中存在的问题，具体问题具体分析，找出最佳的解决方法，以促进该工作的有序、高效发展。
1 承包农户自行互换承包地块的确权问题分析
1.1 同一村民小组的农户互换土地
如果本村民小组之内的土地承包农户之间自愿互相进行承包地交换的，首先需要双方签订土地流转合同，在经过发包方备案之后，才可根据互换之后的承包地情况进行确权登记。未进行书面协议签订的承包地互换，不具法律效力。有纠纷的土地，需要在依据法律程序处理完纠纷之后方可进行确权登记。
1.2 同村不同组的村民之间互换土地
假如该村的土地所有权都已经由政府依法确权给了村农民集体，那么村内的各村民小组之间的农户都可以视为同一集体经济组织，其内的承包土地互换情况可以按照统一村民小组之间的农户互换土地方法来处理。若土地所有权被分别确权给了各村民小组范围内的集体所有，那么按照《农村土地承包法》（下文统称“该法”）第四十条的规定可知，不属同一村民小组的承包方不能互相交换土地承包经营权，但是若土地发包方为村民委员会，在2个承包方同属于一个发包方，且互换是为了耕作方便的前提之下，经过发包方之间协商并达成一致后，就可以根据互换后的土地承包经营权进行确权处理[1-3]。
1.3 不同村村民之间互相交换土地
根据该法中的详细解释，家庭承包的农村土地，涉及到不同集体经济组织之间的土地权属问题，事关农民的生计问题。在此情况下，由于土地的所有权不属于同一集体，而且土地的发包方不是同一方，因此不能视为互相交换，而应按照相互出租的情况对待。综上，承包方不可以与其他集体经营组织的农户互相交换土地承包经营权，但可以以互相出租的方式交换使用权。
2 全家“农转非”的确权登记问题分析
在二轮土地承包期限之内，全家的户口都已经迁入设区的市的，并都已转为非农业户口的家庭，根据该法第二十六条第三款的规定，这种情况下的家庭应当将以家庭承包方式承包的耕地交还给发包方。假如全家都迁入小城镇的，根据该法第二十六第二款的规定，在承包期限内，可以按照承包方的主观意愿，保留其土地承包经营权或者允许该户依法进行土地承包经营权的流转。
3 未明确或者承包地明细信息不齐全的情况处理
若出现承包地重新划分，或者经过长期使用，土地面积、边界发生变化，或者边界模糊不清的，在这种情况下，可以根据土地承包台账和分地记录等一些原始的相关资料，并结合实地的测量结果，明确各承包地的详细情况之后，再进行公示，并填写相应的归户表。此后，再根据集体讨论通过的确权方案来签订新的承包合同，最后再予以登记、办理土地承包经营权证。在二轮延包之后，根据相关的规定，统一规划整理的承包土地，以及土地流转以后受转让方统一规划整理的土地，因此使得土地原先的沟、渠、路、埂等边界发生不同程度变化的，使原有的界限发生变动或消失的，假如村组已经处理好，那么按照村组承包户已经明确的界限和面积进行确权登记即可；如果村组还没有处理好的，则应当以土地整理或者流转之前涉及的农户承包关系为基础，在充分尊重和考虑农民的意愿的前提下，可以采用测量切分的办法，重新划定承包地边界，合理确定相关农户的承包地四至之后，再进行确权登记，但已经形成的土地流转关系不随之发生变化[4-7]。
4 关于证、账、地不相符的情况处理
在坚持完善二轮土地延包关系、承包地块和“四至”界限不变的前提下，对记录情况与实际情况存在差异的，可以使用入户实地勘测的方式来确定承包地的实际信息，再重新填写相关信息表，进行土地承包的相关登记，而原先的土地承包信息则以附件的形式一同记录到登记簿之上留底。同时，还需向村民进行一段时间的公示，确认无误且村民无意见之后方可执行。
5 其他常见情况处理
承包户户主死亡的，可以由其家庭成员申请变更承包人和家庭人口数，并由发包方报该地人民政府审批和县级农业行政主管部门备案。若承包地存在纠纷的，则待纠纷调解之后再进行确权登记。公益性设施占用农户承包地的，经过农户认可的，可以不进行确权登记。在承包地上植树造林，修建住房、厂房或其他非农设施，改变了土地用途的，应复垦复耕后确权登记。被国家征用的土地，不再进行确权登记[8-9]。
6 结语
农村土地承包经营权确权登记事关农村土地的分配登记问题，是农村发展工作过程中需要尤其注意的问题。在进行该工作的过程中，工作人员必须具体问题具体分析，依法办事，对于新出现的问题，则要报备上级，经过讨论后方可确定解决方案，切忌主观臆断，以免造成不必要的麻烦和返工。
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