发布时间：2023-10-09 16:08:05
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的资产证券化市场前景样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
【关键词】资产证券化资产流动性资本充足率
一、资产证券化的发展历史
资产证券化最早出现在60年代末美国的住宅抵押贷款市场。当时美国的储贷协会和储蓄银行承担了大部分住宅抵押贷款业务。在投资银行和共同基金的冲击下，这些机构的储蓄资金被大量提取，利差收入日益减少，经营状况恶化。针对上述情况，政府决定启动并搞活住宅抵押贷款二级市场，以缓解储蓄金融机构资产流动性不足的问题。1968年，美国政府国民抵押协会首次公开发行“过手证券”，开资产证券化之先河，此后资产证券化在全球迅猛发展。
通俗地讲，资产证券化是指将一组流动性较差的资产（包括贷款或其他债务工具）进行一系列的组合，使其能产生稳定而可预期的现金流收益，再配以相应的信用增级，将其预期现金流的收益权转变为可在金融市场上流动、信用等级较高的债券型证券的技术和过程。具体来说，资产证券化就是发起人把持有的流动性较差的资产，分类整理为一批批资产组合转移给特殊目的载体，再由特殊目的载体以该资产作为担保，发行资产支持证券并收回购买资金的一个技术和过程。
二、资产证券化的收益分析
作为一项金融创新，资产证券化之所以能被广泛接受并取得迅猛发展，其根本原因在于它能给证券化的参与各方带来收益。下面从各相关参与者，即发起人、投资人和投资银行的角度来对资产证券化的收益进行分析。
1、发起人方面
资产证券化可以降低融资成本，增加资产流动性，提高资本充足率和资本使用效率，改善金融机构资产负债结构，并提供多样化的资金来源和更好的资产负债管理，使得发起人能够更充分地利用现有条件，实现规模经济。
在传统的融资方式中，融资者获取资金的成本的高低取决于其本身的信用评级。与之相比，资产证券化可以降低发起人的融资成本。证券化的基础资产具有稳定的、可预期的现金流，历史信用记录良好，真实出售隔离了原始权益人的破产风险，再通过信用增级等手段，证券的信用级别大大提高，这样融资成本就相应地降低了。此外，资产证券化的信息披露要求相对较低，只需对进行证券化的资产信息进行披露，融资成本进一步降低。
2、投资人方面
资产证券化在市场中为投资者提供了一个高质量的投资选择机会。由于组成资产池的资产是优质资产，并且有完善的信用增级，多数能获得AA以上的评级，这使得这样发行的证券的风险通常很小，而收益却相对较高，在二级市场上也有很高的流动性。所以，资产支持证券越来越受到投资者，尤其是像养老基金、保险公司和货币市场基金这些投资品种受到限制的机构的欢迎。
资产证券化为投资者提供了多样化的投资品种。现代证券化交易中的证券一般不是单一品种，而是通过对现金流的分割和组合而设计出的具有不同档级的证券，甚至可以把不同种类的证券组合在一起形成合成证券，以更好地满足不同投资者对期限、风险和利率的不同偏好。
3、投资银行方面
资产证券化为投资银行开辟了新的业务，为其带来了巨大的商机。作为证券化的过程中的融资顾问和承销商，投资银行参与了产品的设计、评价、承销以及二级市场交易等活动，持续稳定的资产证券化为其带来了可观而稳定的服务费收入。
三、我国开展资产证券化的重要意义
资产证券化对中国的发展具有诸多现实意义。从宏观方面看，银行资产证券化可以提高金融市场的效率，降低金融风险，促进经济发展，还具有促进扩大消费、发展住宅产业的功效。从微观方面看，开展住房按揭等贷款的证券化可以增强商业银行的流动性，优化资产负债匹配结构，分散抵押贷款风险，有利于降低按揭贷款利率，减轻购房人的还款利息负担，也便于简化不动产转让手续，扩大不动产交易市场。
1、资产证券化对我国资本市场的推动作用
（1）资产证券化有利于分流储蓄资金，壮大资本市场规模。2005年1月，我国全部金融机构存款余额为25.84万亿元。与此相对应，证监会公布的资料显示，在2005年4月7日股市暴跌之前，沪深两市股票市价总值为52080亿元，股票市场只起到了部分分流资金的作用。数万亿信贷资产的证券化及其在二级市场的放大效应，将是分流储蓄的重要手段。
（2）资产证券化能提供新的金融市场产品，丰富资本市场结构。资产证券化将流动性较差的资产转变为信用风险较低、收益较稳定的可流通证券，丰富了证券市场中的证券品种，特别是丰富了固定收益证券的品种，为投资者提供了新的储蓄替代型投资工具。这无疑会丰富市场的金融工具结构，对优化我国的金融市场结构能起到重要的促进作用。
（3）资产证券化降低融资成本，丰富了融资方式。资产证券化为筹资主体提供了一种融资成本相对较低的新型筹资工具，可以使筹资主体利用银行信用以外的证券信用筹集资金。
（4）资产证券化为投资者提供了新的投资选择。资产证券化产品具有风险低、标准化和流动性高的特点，其市场前景广阔。资产证券化还可以为投资者提供多样化的投资品种，可以通过对现金流的分割组合而设计出一系列证券投资组合，以满足投资者不同的投资偏好。
（5）资产证券化能促进贸易市场和资本市场的协调发展。资产证券化通过巧妙的结构设计和独特的运作方式，犹如一道桥梁，在多个层面上将货币市场和资本市场有机联系起来。资产证券化一方面为银行信贷风险“减压”，另一方面，在为资本市场增添交易品种的同时，也为市场输送源源不断的资金“血液”，进而促进资本市场和银行体系的协调发展。
2、资产证券化对商业银行的意义
（1）资产证券化有利于商业银行的资本管理，提高资本充足率。资本充足率是资本净额除以总的风险资产之后得出的，即：资本充足率＝（资本－扣除项）／（风险加权资产＋12.5倍的市场风险与操作风险所需资本）。其中，风险加权资产是由银行的各项资产乘以它们各自的风险权重而得。根据银监会对银行资产的风险权重的规定，住房贷款的风险权重为50%，而证券化之后回收的现金的风险权重为0，这样计算出来的分母变小，资本充足率自然会提高。银行可以将信贷资产进行证券化而非持有到期，主动灵活地调险资产规模，以最小的成本增强资产流动性，提高资本充足率。
（2）资产证券化有助于商业银行优化资产负债结构，提高资产流动性。资产证券化为资产负债管理提供了有效的手段，通过证券化的真实出售和破产隔离功能，商业银行可以将不具有流动性的中长期贷款剥离于资产负债表之外，及时获取高流动性的现金资产，从而有效缓解流动性风险压力。
（3）资产证券化有利于化解不良资产，降低不良贷款率。通过资产证券化将不良资产成批量、快速地转换为可转让的资本市场产品，重新盘活部分资产的流动性，将银行资产潜在的风险转移、分散，是化解不良资产的有效途径。
（4）资产证券化有利于商业银行增强赢利能力，改善收入结构。资产证券化的推出将为给商业银行扩大收益、调整收入结构提供机会。在资产证券化过程中，原贷款银行在出售基础资产的同时可以获得手续费、管理费等收入，还可以为其他银行资产证券化提供担保及发行服务赚取收益。
（5）资产证券化有助于国内银行适应金融对外开放，提高整体竞争力。实施资产证券化，可以使国内银行通过具体的证券化实践来发展机构，积累经验，培养人才，缩小同发达国家金融机构在资产证券化业务方面的差距。这样，国内银行就会在证券化业务方面占据一定的市场份额，从而提高同外资金融机构竞争的能力，不至于在外资金融机构进入后处于被动状态。
3、资产证券化对其他方面的意义
（1）资产证券化有利于推进我国住房按揭市场的发展。住房抵押贷款证券化是20世纪70年代以来国际金融领域中的一项重要创新，其运作方式已经十分成熟。在中国开展个人住房抵押贷款证券化业务，不仅能有效防范系统性金融风险，促进中国房地产市场持续健康发展，而且对于丰富中国的债券产品，推动中国资本市场发展也有重要意义。
（2）资产证券化有利于优化国企资本结构。我国的国有企业受间接融资方式的限制，其资本结构以大量负债为主，企业在银行的贷款占企业外源融资的比重很高。通过资产证券化融资，国有企业不会增加资产负债表上的负债，从而可以改善自身的资本结构。同时资产证券化还有利于国有企业盘活资产，提高资产周转率。通过信贷资产证券化，使作为国有企业的单一债权人的银行能够出售债权，从而缓解国有企业的过度负债问题，大大改善国有企业的资本结构。
（3）资产证券化有助于疏通货币政策传导渠道，提高货币政策传导效率。资产转化为债券后，可在银行间债券市场上市，这种债券就可能成为央行公开市场操作的工具。证券化资产的比重越高，规模越大，货币市场的流动性和交易性就越强，央行公开市场操作对商业银行流动性的影响就越显著，货币政策的传导效率就越高。
【参考文献】
[1]张超英：资产证券化[M].北京：经济科学出版社，1998.
[2]尹龙：资产证券化：动力、约束与制度安排[J].金融研究，1999（5）.
[3]梁钧：资产证券化的收益和成本[J].上海金融，2000（3）.
[4]姜建清：商业银行资产证券化——从货币市场走向资本市场[M].北京：中国金融出版社，2004.
1科技成果资产证券化的内涵
1.1科技成果的内涵科技成果是指通过相关科学技术活动取得具有一定学术意义和实用价值的成果统称［6］。目前一般将科技成果分为科学理论成果、应用技术成果和软科学研究成果，而在科技成果转化实践意义上的科技成果主要指的是应用技术成果，本文所讨论的科技成果特指应用技术成果。资产是指企业过去的交易或事项形成的，由企业拥有或者控制的，预期能给企业带来经济利益的资源。一般来讲，科技成果并不一定就是资产，比如科技成果仅仅以论文的形式发表在刊物上，或者以某种原型存储在实验室而没有转化成现实的生产力，就不能称之为资产，但是如果科技成果面临交易和商业化，需要通过科技评估来量化其内在价值时，应该将其视为资产来看待，在现实的技术成果转让中我们都将其视为无形资产。本文所谈的应用技术成果都作为一种无形资产来处理。
1.2资产证券化的内涵资产证券化就是将缺乏流动性但具有稳定未来现金流的资产作为基础资产，通过结构重组和信用增级，发行可供资本市场投资的证券的一种融资方式［7］。然而从更广义的角度来看，资产证券化应该是一种资产价值标准化表述的过程。所谓资产价值标准化表述，就是资产证券化后使得原来的资产的经济特性从自然固化状态(流动性差的状态)分离出来转变成容易分割、组合的有价证券，可增加其流动性，不仅有效促进商业化交易过程，而且也推动资产的现有价值向未来价值的延伸和融合，是资产价值形态的转变。
1.3科技成果资产证券化的内涵科技成果资产证券化是一种更广泛意义上的资产证券化。根据上述广义的资产证券化内涵，本文认为科技成果资产证券化，就是将科技成果通过一定的交易结构从流动性差固化状态转变为可分割的、流动性较强的有价证券的过程。科技成果作为一种无形资产，本来不易分割，流动性较差，但是通过证券化技术却可以将其分割成流动性很强的有价证券，这不仅增强了技术成果市场上交易的活跃性，更重要的是为科技成果商业化带来资金、技术、市场及管理上的支持。科技成果证券化和传统的资产证券化(如信贷资产证券化)是有区别的，其区别在于科技成果转化过程中存在的高度不确定性和高风险性，科技成果价值难以评估以及基础资产权利状态比较复杂等，所以科技成果的证券化需要更为完善的交易机制。
2科技成果资产证券化的4种途径
科技成果资产证券化是一个广义角度的概念，所以本文分别从狭义和广义的角度对其进行分类。从狭义的资产证券化角度来看，主要由证券化基础资产的种类来决定科技成果资产证券化的分类。目前科技成果资产证券化的主要基础资产是知识产权许可收益和科技成果质押贷款，因而可以将科技成果资产证券化分为知识产权资产证券化和科技成果质押贷款资产证券化两类。而从广义资产证券化的角度看，科技成果作价入股和创业资本入股都是将科技成果资产内化成可以被转让的股份，这本身也是一种资产证券化。在这个角度上，除了知识产权资产证券化和科技成果质押贷款资产证券化两类之外，还可将科技成果资产证券化分为科技成果入股和创业投资入股两种方式。4种途径的具体比较见表1所示。
2.1科技成果入股科技成果入股是指科技成果的持有方(比如高校和研究所等)将成果使用权或者所有权卖给企业，企业则利用自己所拥有的股份而不是现金来购买这种所有权或者使用权。科技成果作价入股企业也是一种技术交易过程，不同的是这种交易是一种科技成果资产内化成企业可转让股份的过程，在这一过程中科技成果资产的价值形态由无形资产转变为可分割、交易和转让的有价凭证。相对于之前在技术成果交易市场上科技成果直接买卖的科技成果转化机制，通过科技成果入股这一机制，可以加强研究部门和生产部门建立强大的技术联盟，充分发挥企业在科技成果转化过程中的主体作用和研究部门的技术主体作用，有利于提高科技成果转化成功率和自主创新能力，从而充分实现科技成果资产的内在价值。我国科技成果入股最早出现在上个世纪90年代末期，发展至今以科技成果作价入股的公司已遍布全国各地，并为当地科技成果产业化作出重要贡献。自1999年以来，中科院科技成果作价入股企业约580家，目前正常经营的438家，已经或正在注销的137家［8］。但科技成果入股在快速发展的同时也存在着一些问题，比如科研机构、高校所持股股权的归属问题，技术入股中的审批程序问题等。
2.2创业投资入股目前在我国创业资本市场上主要存在以下4种创业投资:风险投资(VentureCapital，简称VC)、政府创业投资、天使投资以及公司创业投资(Cor-porateVentureCapital，简称为CVC)。政府创业投资和天使投资的投资资金分别来源于政府财政和个人，而风险投资是由专业的风险投资家对创业企业所进行的以财务回报为目的股权投资活动。公司创业投资是指具有明确主营业务的非金融类企业出于战略目的对创业企业所进行的股权投资活动。其中，政府创业投资和天使投资主要投资于种子期和创业期的创业企业，而风险投资和公司创业投资主要投资于创业期和成长期之后的创业企业。与科技成果入股主要是解决科技成果转化过程中的技术问题不同，创业投资入股企业不仅能为创业企业提供技术支持(CVC)和资金支持，而且还能为创业企业带来强大的社会网络资源以及相应的咨询与管理支持。创业投资兴起于20世纪40年代，其诞生对于美国的高新技术产业(如硅谷和128公路)的崛起的重要性不言而喻。我国创业投资起步较晚，但是发展迅速，据统计，2012年全国创业投资管理资本总量达到3312.9亿元，总投资额为318.5亿元。我国创业投资的构成如表2所示，资本来源结构仍以未上市公司为主体，占总资本的34.03%，政府和国有独资合计占比30.59%，个人及外资资本占比明显提升［9］。我国创业投资的法律法规的日益完善和逐步向好的资本市场环境的形成，将为我国创投业提供进一步的发展空间。
2.3知识产权资产证券化知识产权资产证券化，是指发起人将具有预期现金流的知识产权(基础资产)通过一定的结构安排对其风险与收益要素进行分离与重组转移给特设载体，由后者发行一种基于该基础资产产生的现金流的可以出售和流通的权利凭证的过程［10］。其本质是一种基于知识产权收益权的结构性融资安排，是知识资本和金融资本发展到现阶段的高度融合形式，同时是传统资产证券化技术发展到一定程度的产物，也是一种有效的知识产权开发利用模式。目前美国、英国和日本已经是知识产权资产证券化的主要实践地，同时知识产权资产证券化也是这些国家促进高新技术发展最重要的途径之一。世界上第一起典型的知识产权证券化案例是1997年美国PullmanGroup公司以英国超级摇滚歌星大卫鲍伊出版唱片的许可费收益权作为基础发行有价证券，成功地从资本市场融资5500万美元。知识产权资产证券化目前在我国还没有实践的案例，但是我国已经积累大量的知识产权，根据国家知识产权局知识产权发展研究中心的《2013年全国知识产权发展状况报告》显示，2013年我国共受理发明专利申请82.5万件，受理商标注册申请188.15万件，著作权登记量达100.97万件，大量的知识产权将为我国展开知识产权资产证券化实践提供大规模的基础资产。
2.4科技成果质押贷款资产证券化长期以来，因为需要科技成果转化的企业与银行等金融机构信息不对称以及可抵押的实物资产较少而很难获取融资，以科技成果(如知识产权)向银行抵押获取贷款是一种解决这类融资问题的新型方式。但是由于科技成果价值评估困难以及商业化的不确定性和高风险性，银行面临较大的风险，科技成果质押贷款资产证券化可以有效地解决这一问题，通过质押贷款基础资产的“真实出售”、风险隔离机制以及信用增级，银行不仅可以将贷款的风险转移给广大投资者而且可以及时回收资金减少流动性风险和期限错配风险，而且企业也获取的科技成果转化所需的资金，将极大地促进科技成果的商业化过程。目前我国科技成果质押贷款主要是涉及知识产权的专利质押贷款，据统计，2013年我国专利权质押金额首次突破200亿元，达254亿元人民币，比2012年增长80%。可见，作为基础资产的专利质押贷款已经形成一定规模，科技成果质押贷款资产证券化在我国具有广阔的应用前景。
3技术创新和科技成果资产证券化
技术创新是指由技术的新构想，经过研究开发或技术组合，获得实际应用，并产生经济、社会效益的商业化全过程的活动［11］。通常来说，技术创新可以分为3个阶段:第1阶段是新构想的产生到研究开发阶段，即研究与开发阶段，主要是获取新的技术;第2阶段是新产品的生产准备阶段，即中试阶段，具体包括工业工程、为新技术产品或过程进行的技术设计以及产品试制;第3阶段是新产品的推广与商业化阶段，即大规模生产阶段，技术创新开始产生经济和社会效益。处在技术创新不同阶段的企业面临的风险、科技成果的利用状况以及资金的需求都不一样，企业可以根据自身所处的技术创新阶段选取合理的科技成果转化方式，如表3所示。
3.1研究与开发阶段的特点及成果转化策略技术创新链条的最前端是研究与开发(R＆D)，研究与开发阶段的主要目的是获取知识以及运用这些知识为基础去开发新的应用。在研究与开发阶段，技术成熟度不足，技术人员缺乏经验，产品性能不稳定，市场前景不明朗，缺乏管理经验，资金需求大。由于刚获取科技成果(包括涉及知识产权的技术秘密、专利等和非涉及知识产权的成果)，科技成果的价值并未马上体现出来，而且存在极大的技术风险，这时企业并不能直接利用科技成果获得融资，只有政府创业投资和那些敢于承担风险和谋求高收益的天使投资人才愿意向研究与发展阶段的企业提供股权性融资，而作为科技成果的生产者高校及科研机构则可以通过科技入股的方式构成产学研技术联盟，不仅有效解决了科技成果和市场脱节的问题，而且减少了科技成果转化的技术风险，有利于促进科技成果的转化。
3.2中试阶段的特点及成果转化策略中试阶段是科技成果转化为现实生产力的关键环节，通过“技术中试”与“市场中试”可缩短科技成果和产业化之间的距离，解决科技成果转化的障碍因素，促进技术创新。在中试阶段，企业资金需求量很大，依据发达国家经验数据，技术创新活动各阶段———研究与开发阶段、中试阶段与大规模生产阶段的资金比例应大致为1︰10︰100［12］，这样的资金分配才能让科技成果较为顺利地进行产业化。在这个阶段企业面临的风险主要是技术风险和市场风险，除了天使投资与政府创业投资之外，传统创业投资和公司创业投资开始介入，同时企业还可以尝试利用科技成果质押的方式进行贷款融资。一般而言，企业没有足够的资信获取抵押贷款，但是为了促进技术成果转化，很多国家已经通过政策性银行为处于中试阶段的企业提供科技成果(如专利、版权和商标权等)质押融资贷款，况且中试阶段成果基本成熟，其实用性强、针对性强、市场明确，收益和投资估算比较准确［4］，也有助于企业获得科技成果质押贷款。同时银行也可以通过科技贷款的资产证券化来降低风险，解决期限错配及流动性问题。
3.3大规模生产阶段的特点及成果转化策略对于刚进入大规模生产阶段的企业，技术、产品都比较成熟，市场前景明朗，企业面临的主要风险是收益风险，即工业化的产品能否带来经济上的收益。企业的主要任务是加强管理能力与市场营销能力，增加新的产品分销渠道以增进新产品的推广并开拓新的市场。这时企业需要大规模配套设施进行工业化批量生产，资金需求量达到技术创新链条的峰值，而除了创业资本和科技成果质押贷款融资之外，企业还可以选择知识产权资产证券化的融资发展模式。处于大规模生产阶段的企业一般已经进行了中小批量的产品生产和销售，在产品得到市场的认可，竞争对手也开始模仿或者涉足该产品时企业已经具有稳定的、可预期的现金流，其基础资产(如知识产权许可收费权)已经符合资产证券化的要求，故企业可以考虑知识产权资产证券化进行融资。而如果企业的技术能成为行业的技术标准时，企业将获取产品市场定价的主导权，其知识产权交易本身就可以为企业带来不菲的收益;且通过证券化技术也可以获取更多的资金，在上市之前企业也可以引入并购资本等私募股权投资来整合企业资源，提高公司治理水平，增加企业价值，为企业上市做准备。
4结论与建议
科技成果资产证券化是一种利用科技成果本身的资产属性来促进技术创新的有效途径，在欧美等发达国家已经成为促进科技成果商业化最重要的方法之一。本文讨论的4种证券化途径中科技成果入股与创业投资入股在我国已经得到快速的发展，但也存在一些问题，而知识产权资产证券化与科技成果质押贷款资产证券化还没有实践案例。目前我国正处在经济转型和产业升级的关键时期，科技成果资产证券化应该成为技术创新和转型升级的重要推力。基于以上认识，本文针对我国开展科技成果资产证券化提出以下几点建议。
4.1进一步完善科技成果评价体系本文所提出的4种资产证券化途径实践的前提都是要对科技成果进行合理的评价，而目前我国对于应用技术成果的评价方式主要还是以鉴定为主，科技成果鉴定对成果的评价主要是定性的，基本上不涉及对科技成果经济价值的量化估价，但是当科技成果在技术市场中交易时，目前的这种鉴定办法仅能证明科技成果存在与否及质量好坏，难以满足技术入股、产权转让中需要对科技成果作价的需求［13］。所以，为了满足科技成果向现实生产力的转化以及促进企业技术创新的要求，我国应进一步完善科技成果评价体系。
4.2继续推进和支持科技成果入股与创业投资的快速发展科技成果入股和创业投资在促进科技成果商业化过程中所起的巨大作用早已为国内外实践所证明，但是目前这两种证券化途径在我国都存在着一些问题。对于科技成果入股存在的主要问题是科技成果资产管理办法落后，给科研人员的激励不足等，建议国家制定专门的科技成果类无形资产管理办法来解决这类问题;而对于创业投资目前存在的问题，主要是相应的法规制度不完善以及退出渠道不通畅，可行的办法是在《公司法》、《合伙企业法》以及《证券法》等法律法规的基础上制定出专门的《创业投资法》在规范创业投资的运行和发展，同时完善我国目前初具皱形的多层次资本市场，为创业投资顺利退出创造良好条件。
4.3具有知识产权许可未来收益的企业可以尝试知识产权资产证券化2013年3月15日证监会《证券公司资产证券化业务管理规定》(以下简称《规定》)，按照此《规定》，资产证券化在审批程序、基础资产种类、证券化交易结构以及证券发行渠道上于之前相比都有了重大突破。《规定》不仅解决了知识产权证券化的合法性问题，也给证券化交易结构的安排留下更多的可能性空间，加上证券发行渠道多样化将为我国知识产权资产证券化实践创造良好的条件。从企业的角度来说，经过几十年高速的经济增长，我国企业已经积累了大规模的知识产权，具有知识产权许可收益的企业可以尝试知识产权资产证券化，不仅可以获得持续发展所需的融资，还可以促进知识产权的商业化进程。
知识产权证券化运用的是资产证券化的操作技术。J,A逻辑上讲,被J.iE券化的知识产权应该首先符合资产证券化中对资产的要求,这是一般要求,然后再结合知识产权本身的特性进行最终确定。笔者/,k为可以用来证券化的资产应该具;fi-以下特征:一是具有可预测的未来收益性。这种资产能在未来产生分布相对均匀、具有某种规律性的现金流,这种规律性可通过该资产的过去收入历史数据或其拥有的市场前景来确定①。二是高质量性。即这种资产还应保持存续一定时期的低违约率、低损失率,这是对资产进行定价和基础资产信用评估的基础。三是具有可拆分性。这种资产本身所产生的现金流具有独立性,可以同其他资产所产生的现金流相分离。四是产权的完整性。发起人对该资产的处置没有受到任何的限制,具有完全所有权。这种资产能从发起人的资产负债表中完全剥离出来,一旦出售后,在法律上可以保证与其母体不再有任何关联,不再受母体经营状况、破产与否的影响,这是能够实现“-真实出售”和“破产隔离”的关键。②五是资产组合规模足够大。资产组合规模达到一定程度时产生的规模效应可以摊薄证券化的高额成本。此外,当资产组合规模足够大时,也有助于从统计学的角度~lZ4di债务人的违约风险。六是债务人分布广泛。扩大资产组合中债务人的分散性,包括地域分散性、行业分散性、债务数额分散性等,有助于分散债务人集中度风险。
二、知识产权资产的特殊性
由于知识产权作为一种无形资产所具有的特性,使得与传统的金融资产相比较,知识产权资产有其自身的特点,主要表现在:
(一)知识产权资产的权利状态更为复杂相对于传统的应收账款证券化、住房抵押贷款证券化,知识产权证券化的基础资产的权利状态更为复杂。知识产权资产这种权利状态的复杂性,使得其市场价值存在巨大差异,从而影响知识产权资产产生的现金流的稳定性。
(二)知识产权资产计算方式缺乏明显的标准,风险难以评估④一般的金融资产或者不动产,其价值在会计上可以独立呈现一个客观价格,单独变现的可能性较强。但是许多知识产权资产需要和其他资源(如经营团队、研发人员、行销资源等)相互结合才能发挥效益,一旦与其他互补资产隔离,知识产权所能实现的价值相当有限。以专利为例,某项专利可能需要搭Wd原权利人的技术秘密或技术支持,才能正常使用或者发挥最大价值。那么在该专利转让时必须确保原权利人向新买主继续提供技术秘密或技术支持,否则,该专利的价值将大幅降低同时,知识产权的二级交易市场与相关服务技术平台仍然比较薄弱,存在难以掌握过去历史交易资料、欠缺类似交易对比的障碍,导致知识产权的流动性不高,难以在市场上迅速~t/:53-。固因此,在选择知识产权基础资产来构建资产池时,要选取独立性和流动性较强的资产。
(三)知识产权资产面临严重的侵权风险,未来现金收益确定性差传统资产(如应收账款、住房抵押贷款)未来现金收益相对稳定,而知识产权的无形性、时间性和地域性使其容易被侵权,未来现金收益确定性差。由于上述的复杂因素,使得对知识产权证券化所应进行的实质查证比传统的资产证券化成本高,而且尽管被证券化的知识产权逐渐增多,但其复杂性仍有待进一步认识与掌握。
三、可证券化的知识产权资产应具有的特征
将上述可证券化资产的特征与知识产权资产的特征相比较,可以看出许多知识产权资产存在一定的特殊性。丽可证券化资产要求的产权的完整性,即发起人对该资产的处置没有受到任何服制,具有完全的所有权,事实上处置知识产权资产不受到任何限制还是存在一定难度的。∞有些知识产权因为其评估和可转让性以及自身固有特性不适于或不易于进行证券化操作,例如商誉、商业秘密、商号(企业名称)、货源标记或原产地标志等少数知识产权。笔者认为,用于证券化的知识产权资产,除了具备可证券化资产的普遍特征之外,还应该符合:
(一)知识产权权利人容易确定且相对单一对于某些权利主体难以确定的知识产权,如一些民间文学艺术(口技艺术、变脸艺术、民歌等),其权利主t零比较广泛而难以确定,证券化过程中出现权利异议的可能性较大,因而不宜进行证券化操作。
(二)涉及的知识产权资产应可依法让与知识产权资产证券化操作中,必然涉及知识产权资产的依法转让问题,这要求用于知识产权证券化的知识产权资产具有可让与性。有些知识产权资产由于涉及国家利益或公共利益,往往很难或者无法进行转让,直n我国的中医药知识产权、地理标志权、商业秘密权等。
(三)具有易估价性有些知识产权资产在估价上存在较大问题,如商号权、商业秘密权由于其估价存在诸多不便因而不适合进行知识产权证券化操作。
关键词：后危机时代；次贷危机；住房信贷市场管理
中图分类号：F207 文献标志码：A 文章编号：1002—2589（2012）25—0063—02
2007年，美国金融危机爆发，受其影响，股指大幅下挫，失业率猛增，经济增量放缓，而后，危机蔓延至全球。
这场危机源于次级贷款，一种以还款能力有限且信用不佳的购买者为对象发放的住房抵押贷款。2001年至2004年间，在美联储过宽的货币政策下，美国房地产市场一片火热，次级贷款业务发展迅速，这些抵押贷款与其他抵押贷款随即被打包，衍生出多种金融衍生产品，相继在证券市场出售以回笼资金。2004年至2007年，美联储连续加息，这一举措加重借款人还款压力，违约率猛增，进而影响下游产业。2007年次贷危机爆发。
时至今日，这场危机已大大缓解，在后危机时代，中国仍可从次贷危机中借鉴经验教训，应对住房信贷市场管理中出现的问题，避免重蹈覆辙。
一、次贷危机的原因
（一）次级贷款设计存在缺陷
次贷产品的设计存在严重的缺陷，不利于风险防范。第一，执行过低的贷款发放标准。在顺市下房价虚高贷款利率低廉，住房市场前景一片大好，贷款发放机构依托着高房价一再放宽贷款审批要求，允许接受私人提供的个人收入证明甚至免于提供。借款人的还款能力得不到保证，存在较高违约风险。其次，次贷产品设计复杂。住房抵押贷款采用低首付或零首付，前期利率低且固定，后期实行市场浮动利率，平均利率高[1]。低首付甚至零首付极具诱惑力，后期的市场浮动利率意味着未来月供金额高。申请房贷时借款人难以预知未来政府的调息政策，如此设计，借款人无法对未来的应还款金额和还款能力作出理性判断，盲目选择贷款种类无形中增加了违约风险。
（二）利率升高
利率升高是导致次贷危机爆发的直接外因之一。2004年至2006年，货币政策由松至紧，借款人还款利率大幅攀升，次级住房抵押贷款的利率远远高于优质贷款利率，因此拥有更大的增长幅度。此外，高利率压低房价，使得房产交易越发困难，住房持有人难以将持有的房产短期内变现。利率升高加重了借款人的还款负担，超出了其还款能力，也加大违约风险。
2006年后，房价回落，违约数量不断增加，贷款发放机构不得不采用紧缩政策减少贷款发放数量，房屋需求数减少，房价继续回落，如此恶性循环，房地产市场每况愈下，最终危机爆发。
（三）缺失监管
监管当局对次级贷款运作的监管不严有着难以推卸的责任。
其一，监管部门并没有发挥应有的监管职能。对发放的贷款审批不严格，由此而隐藏下的危机将对下游产业带来致命打击。另外，对各种金融衍生品的发放数量及规模没能实行严格控制，对风险的忽视和衍生品的过度使用引发次贷危机。
其二，监管机构的监管漏洞较多。款项被借出后，抵押贷款将被集中卖给投资机构，进而汇入贷款池，分级后证券化，衍生出多种金融产品在证券市场上出售。产业链条涉及各个众多不同机构，需要各监管部门密切配合，系统太过庞大繁杂容易出现监管漏洞和死角。
另外，监管部门对表外信息不够重视。部分证券化产品属表外业务，并不在资产负债表里体现，短期内无法快速预测风险。
二、中国住房市场现状
（一）房价过高，催生泡沫
如今中国住房市场现状与次贷危机前的美国有相似之处。因住房价格已大大超出支付能力，购房者普遍借助贷款买房。近年来房价飙升，持续出现强劲增长，中国持续不断地进行房地产调控，限购和限贷双管齐下，试图稳定房价，遏制炒房现象。虽然调控初见成效，房价增速放缓，但远未回归合理价位，仍然偏高。
联合国有关机构指出，当发展中国家房价收入比不超过6倍时，中等收入家庭有能力进入住房市场。然而，2002年至2007年，中国房价的平均年上涨幅度超过10%，同期，平均房价收入比高达7.4[2]，其中北京、沈阳、南京、广州等中大城市的比率均超过20，2010年起实施的宏观调控并未使房价出现明显回落，这意味着在这些城市中，房价仍处于高位，中等收入家庭购房能力十分有限。
按国际通行惯例，月供收入比的三分之一为还款警戒线[3]。2008年对中国几个主要城市的调查分析显示，样本城市的家庭月供收入比达75%，对于收入排名前60%的中高收入家庭的月供收入比高达54%[2]，这意味着中等收入家庭将面临较重的还款负担，银行面临高违约风险。
（二）公共住房供需矛盾突出
公共住房主要面向对住房有刚性需求又不具备负担能力的群体。我国住房供应体系包括廉租房等11种住房，住房供应多样化，其中属于公共住房性质的有5种，其中4种与公共住房交叉[4]。目前我国公共住房的建设仍处于起步阶段，资金尚未到位且缺乏有效管理，住房供不应求仍是主要的问题。第一，我国欠发达地区的城镇居民生活水平和收入均较低，对公共住房有较大需求。第二，近年来出现了处于保障范围和市场之间，无力购房的同时也无法被纳入住房保障体系的“夹心层”群体，包括收入超出保障标准却无力购买商品房，或有能力购买但是无力购买自认“适合”的商品房的群体，以及因户籍问题或其他因素不符合保障性住房标准却无力购买商品房的人。这部分群体的数量逐渐增加，且流动性大，相关的住房保障政策仍未明确[4]，供需矛盾日益突出。
[关键词] 个人住宅消费信贷 个人信用 风险控制
一、个人住宅消费信贷
个人住宅消费信贷是指商业银行对居民购买住房和改进住宅所发放的以所购房产本身做抵押的长期贷款。
二、国内外个人住宅消费贷款的比较
1.国外个人住宅消费贷款业务的风险防范及管理
以客户为中心，产品设计人性化是发达国家住宅贷款的特征，针对不同的借款人设计不同的产品来满足其购房的需要。国外对个人住宅消费贷款有比较成熟的风险防范及管理体制，这种体制通过对购房者做标准化信用评估，决定是否贷款及贷款的具体安排。并且通过资产证券化的方式来分散和转移风险。
(1)立法保护借贷中的信息对称。在美国，商业银行在开展消费信贷的业务别要注意“平等信用机会法案”，以及“公平信贷报告法案”。平等信用机会法限制银行要求的信息，并允许借贷人有权保留某些信息。如果贷款申请被拒绝，公平信贷报告法要求银行通知借贷人并说明拒绝的原因，借贷人有权知道被拒绝的主要原因。
(2)建立以政府担保与商业性保险相结合的住房金融保险体系。美国、日本政府成立国家贷款担保机构，专门为中低收入者提供抵押贷款担保。这些机构担保的购房者可得到金融机构提供的全部抵押贷款，在首付款、偿还期限等条件上适当放宽，为中低收入者提供更多支持。与私营抵押贷款保险公司一起形成一个以政府机构为主的全国性抵押贷款担保网，并在此基础上引进再担保保险机制。
(3)健全的个人信用制度。完善的个人信用制度是消费信贷的最为关键部分。在发达国家信用机构负责收集、保存个人和家庭的信用资料，提供给有关部门或机构。这些信用机构实行网络化，一旦某人资信不佳，就会及时记载。
(4)周密的银行信用网络。在美国，银行和商家通过网络可及时了解消费者的信用状况，在鉴别申请人相关信息时可免去繁杂的劳动。
(5)个人住宅消费贷款的资产证券化。美国住房抵押贷款证券是资产证券化的一种形式。储蓄机构和商业银行将期限和利率大致相同的同质住房抵押贷款等金融资产聚集成一个集合基金，然后发行以集合基金直接担保的抵押担保证券。住房贷款的证券化，分散和转移了银行贷款的风险，使银行贷款的风险减小。
2.我国个人住宅消费信贷的状况及问题
我国自1998年推荐住房改革以来，居民购房成为一种潮流。2003年个人住房贷款余额为11779.74亿元，同比增长42.46%，是1998年的27.64倍。这6年间个人住房贷款占消费信贷的比重平均超过75%。由于住房贷款的期限较长，而且个人还款意识普遍高于企业，所以个人住房贷款的坏账率非常低，只有0.5%，成为商业银行的优质资产。但是，我国住宅信贷业务整体规模还非常小，发展还不充分，存在着一些不可忽视的深层次问题和矛盾。
(1)住房消费信贷风险防范机制薄弱和住房消费信用制度缺乏，难以形成规范有效的风险控制保障机制。银行住房贷款主要的风险包括：信用风险、利率风险、提前偿付风险和法律风险。除此，银行工作人员的道德风险、政策风险等也是重要的风险源。
(2)传统计划经济体制遗留的“低收入、低消费”的决策思路的影响和传统消费观对城镇居民消费者的束缚，难以在短时期内形成健康的住房消费心理机制。
(3)城镇家庭经济承受能力较弱和住房信贷消费配套措施欠缺，造成城镇居民收入预期普遍不高，难以使住房消费信贷快速发展。
(4)传统计划经济形成的惯性与资本的稀缺，使得人们住房消费信贷经营管理理念和方式落后，难以形成一套科学的决策程序和制度。
三、个人住宅消费贷款的风险控制
由于个人住宅消费信贷的高风险性，以及金融机构之间的竞争加剧，使得利润空间收缩，银行承受风险的能力下降。因此，银行要注重对个人住宅消费信贷风险的控制与分散。
1.控制个人住宅消费信贷风险
(1)建立覆盖全社会的个人信用系统，建立健全发达规范的住房信贷制度。确保银行在消费信贷发放前，通过个人信用评估，将劣质借款人排除在外，减轻逆向选择。同时确保银行在消费信贷过程中，随时对借款人的资信进行审核，因人而异地设定有差别的贷款价格、最高贷款限额，控制借款人的道德风险。
在我国，需要做到以下几点：一是政府应抓紧有关立法工作，尽快建立全国性的个人信用体系，并制定个人信用的统一征信标准与征信办法；二是进一步完善住房消费信贷商业保险制度，制定政府的保险和保证、保障措施，建立必要的住房消费信贷资金供给机制；三是结合我国目前资本市场发育的现状，培育一些能够融通长期资金的市场主体，开发诸如住房基金、住房债券等相应的融资工具，吸引和集中资本市场中的私人分散资金和机构投资者掌握的人寿保险金、养老保险金等长期资金，为住房消费信贷提供更为广泛的资金来源。
(2)在住宅抵押贷款业务中，银行根据对房地产市场前景的判断，确定合适的首付额度，收紧或放宽实际贷款额。
(3)建立良好的住房信用风险分摊机制，发挥住房消费信贷积极作用。规定每月还本付息的最高限额，银行将借款人每月还本付息额限定在家庭收入的一定比例之内，同时加强对借款人职业和收入稳定性的审查，避免消费者每月还款额占收入比例过大，影响其正常的生活和偿还能力.
(4)精确计算贷款风险，完善住房金融配套服务体系。首先，商业银行应设立精算部门，专门计算贷款风险系数。由于住宅消费贷款的年限较长，风险系数较大，受市场风险、政策风险、利率风险等系列影响，发生违约可能性较大，因此，商业银行应建立一套科学的计算方法，争取将风险降到最小化。同时，商业银行完善金融住房配套服务体系的首要条件是建立个人信用档案制度，减少因手续繁琐而影响了效率。其次，商业银行应提高消费贷款额度，延长贷款期限，降低付现比率，减少贷款过程中涉及到的房地产商、保险公司、房产交易所等中介部门，从而减轻贷款人的贷款支出，减轻经济负担。然后，建立多种住房贷款形式，减少限制条件。再次，改变粗放型的贷款责任管理模式，明确责任，提高贷款效益，积极开展住房消费贷款业务，为完善住房信贷建立一个良好的体系。
2.分散个人住宅消费信贷风险
(1)避免每一类消费信贷的借款人和消费领域过分集中。在住房消费群体的选择上，针对我国存在的高收入阶层和政府大部分官员已有住房与低收入阶层住房消费潜力一时不大的客观现实，住房消费信贷政策应注重引导既具有强烈住房消费欲望又具备一定经济实力的中等收入阶层；既具有较好预期经济发展潜力和负债住房消费心理，又急需住房的青年消费群体上，有针对性制定一些配套优惠激励政策，着力启动这些中等收入阶层和青年群体的住房消费行为。
在消费领域方面，应根据不同消费群体的不同经济承受能力和住房消费倾向，围绕住房消费采取多样化、多层次、多领域的住房消费信贷，使住房消费者根据自己的经济能力和居住意愿有目的地选择住房消费信贷品种。
(2)强调不同贷款期限的合理搭配。
(3)通过二级市场出售消费信贷。在消费信贷二级市场上，银行根据自身资产负债管理的需要，将已经发放的消费信贷直接出售给其他机构，或者进行资产证券化处理后出售给资产支持证券的投资者，将消费信贷风险转移、分散给其他投资者，避免信用风险过度集中于银行。
参照美国住房抵押贷款担保证券市场的基础条件，结合我国当前实际情况，应从以下几个方面人手:
(1)深化金融改革，建立抵押贷款的二级市场。在国有银行商业化的同时，应大力发展保险公司，社会养老基金、抵押银行等非银行金融机构，建立多项投资机构，将保险金、养老金、住房公积金等引人住房抵押贷款证券市场，为二级市场业务的开展提供长期而广泛的基金来源。为保证二级市场正常合法有序的进行，我国应建立一些保护法规，如《住宅金融法》、《住房抵押贷款保险法》等。
（2）成立致力于发展住房抵押货款二级市场的政府专门机构。组建由国务院直接领导、中国人民银行和证监会牵头政府机构专门负责住房抵押贷款及其证券的保证保险和标准化。规范发展我国的资产评估业和资信评估业，大量培育证券、房地产估、财务等各方面专业人才。
（3）加强开发新的贷款种类，提高住房抵押贷款的证券化程度，改变过去形式单一的贷款条件，建立多种类型的贷款，为建立贷款二级市场提供前提条件。
（4）我国在建立了住房抵押担保证券市场后，应加速住房抵押消费贷款证券化的过程，以此促进住房消费，激活房地产业，拉动内需，改善银行资产负债结构，减轻经营风险，自动实现社会闲置资金在住房消费信用方面的配置作用。
参考文献：
[1]庄毓敏:《商业银行业务与经营》.中国人民大学出版社，2005年
与中小企业融资行为相关的外部团体主要有三个(见图一)：政府机构、商业银行、各类投资者。商业银行为中小企业提供商业信贷；各类投资者为中小企业提供股权融资；政府既可以对中小企业投资或借债，又可以通过担保或监督的形式为中小企业提供融资支持。与大企业比较，中小企业更需要政府的引导和支持，就直接融资而言，中小企业需要管理制度、市场机会的支持；就间接融资而言，它们则需要第三方担保和对口服务。可见，政府作为中小企业的直接融资和间接融资的纽带，发挥着至关重要的作用。
发达国家中小企业的政府支持、银行信贷、直接投资三方面的融资比例是相仿的，据美国学者Berger．A．N和Udell，G．F对美国小企业金融抽样调查，美国小企业的股权融资约占其总资产49．63％，债务融资则占50．37％。就外部融资而言，以天使基金和风险基金为主的直接融资占总资产的12．86％，银行信贷占18．75％，非金融机构和政府担保的商业信贷占15．78％。从中可见，间接融资仍然是发达国家中小企业融资的主要渠道，间接融资中商业银行自愿型的贷款以及政府支持的信用贷款旗鼓相当。直接融资中的风险投资虽然是中小企业融资的又一重要渠道但并非全部。而且最为重要的是，风险投资由于追求高收益，一般喜欢选择高成长的高科技企业，而高成长的高科技企业毕竟只是中小企业中较少的一部分。在本文中，我们主要从政府作用、间接融资、直接融资三个角度概括我们对中小企业融资的主要观点。
一、政府与中小企业融资
(一)政府对中小企业的作用
二战后，人们越来越认识到中小企业在经济发展中的重要作用，大力发展中小企业是促进世界经济快速、稳定增长的最佳途径。尤其是90年代，美国等一些新兴科技小企业的蓬勃发展以及在科技板市场的成功上市，引起了世界各国对中小企业的高度关注。虽然发达国家中小企业的作用和地位不断提升，但是融资困难问题同样一直是它们头痛的难题。为此，发达国家在支持中小企业融资上做了不少文章，十分值得中国借鉴。
美国、日本、西班牙等国家都设有专门的政府部门和政策性金融机构为中小企业发展提供资金帮助。美国政府设有正部级的小企业管理局(SBA)，在全国50个州中设有96个区域和地区性直属办公室，拥有员工3000多人小企业管理局经国会授权拨款，可通过直接贷款、协调贷款和担保贷款等多种形式，为小企业给予资金帮助；日本在战后相继成立了三家由其直接控制和出资的中小企业金融机构：中小企业金融公库、国民金融公库和工商组合中央公库，它们专门向缺乏资金但有市场、有前途的中小企业提供低息融资；西班牙设立了从属于经济财政部的中小企业专门机构，该机构由部际委员会、政策工作小组和中小企业观察局三部分组成，负责研究、协调和监督对中小企业的金融信贷、参与贷款和建立集体投资资金体系；德国政府的“马歇尔计划援助对等基金”专门负责直接向中小企业提供贷款。从此可见，发达国家设立专门的政府主管部门是对中小企业融资统筹管理的必要条件。我国目前是在经贸委下设立中小企业司，主要负责中小企业政策性研究、中小企业行为辅导等。相信以后中小企业司的作用会越来越大。
发达国家的政府部门虽然也为中小企业提供资金，但最主要的形式还是提供担保支持。美国小企业管理局对中小企业最主要的资金帮助就是担保贷款，它们对小企业商业银行贷款的担保支付比例最低为90％，可以说十分优惠，另外，政府部门还制定和实施了“债券担保计划”、“担保开发公司计划”、“微型贷款计划”等多种资金援助计划，以帮助更多的存在资金融通困难的中小企业；日本官方设立有专门为中小企业提供融资担保的金融机构——中小企业信用保险公库，设有52个信贷担保公司，并在此基础上设立了全国性的“信贷担保协会”，共同致力于为中小企业提供信贷担保服务；英国政府白1981年起开始实施“小企业信贷担保计划”，为那些已有可行的发展方案却因缺乏信誉而得不到贷款的中小企业提供贷款担保；法国则成立了具有互助基金性质的、会员制的中小企业信贷担保集团，如大众信贷、互助信贷和农业信贷等集团就是专门面向地方中小企业和农村非农产业的三大信贷担保集团。从中可见，政府不一定要大规模地参与中小企业的投资或借贷，而是以担保引导的形式，让中小企业在融资时多一份筹码，多一份依靠。融资问题的最终解决还是要放给市场，放给银行家和股东。
(二)政府在中小企业间接和直接融资中的角色
政府的作用可以在中小企业两种主要融资形式中得以体现：
在间接融资方面，发达国家都有相应的专门为中小企业提供商业信贷资金的对口银行。比如德国的中小企业银行主要有合作银行、储蓄银行和国民银行等，根据其国内的相关法规，年营业额在1亿马克以下的企业，可得到总投资60％的低息贷款，年利率7％，还款期最长达10年；法国成立了中小企业发展银行，主要职能是为中小企业提供商业银行的贷款担保、小部分直接向中小企业贷款。发达国家的政府支持中小商业银行的存在和发展，通过制定反垄断法规、中小银行优惠政策的形式保证中小企业贷款的获得。而且，我们在上面也提到，在间接融资渠道中政府的担保作用不可忽视。
在直接融资方面，发达国家政府不仅鼓励中小型投资公司参与投资中小企业，而且利用其高度有效的资本市场为中小企业拓展直接融资空间。以美国为例，官方的中小企业投资公司和民间的风险投资公司是中小企业筹资的重要来源之一。前者是由美国小企业管理局审查、许可和支持成立的专门为中小企业提供融资服务的创业投资公司达300余家，它必须有不少于100万美元的股本，可按一定比例从联邦政府获得优惠融资，然后以借出或认购债务的形式将资金投放于除地产、信贷领域以外的本国中小企业的兴建和技术改造。后者是民间投资成立的各种风险投资公司，有600余家，其中一半设在硅谷，它们大多数对具有创新能力的中小企业投入资金以寻求高额回报。直接融资的渠道中，政府表现得更为超脱，它更多地是作为监督者和仲裁者。一般政府不直接参与直接投资，而是鼓励各种投资公司参与投资，以保证投资的股权有专门的机构经营。这与我国目前政府在直接融资的作用有点不一样，我国政府尤其是地方政府喜欢直接给予创业者一笔资金，在股权的管理上也缺乏专业机构运作。
(三)我国政府在中小企业融资中的现实选择
我国作为发展中国家，改革开放20多年来中小企业有了迅速的发展。但是由于长期为赶超发达国家而重点发展资本密集型工业部门的结果，导致我国大型企业尤其是国有大型企业垄断现象较为严重。我国金融机制也以大银行为主，四大国有商业银行仍然占有70％以上的市场份额(1999年)。银行业的高度垄断与产业中的高度垄断相一致，大银行与大企业之间的互生关系非常明显，导致大银行不愿为中小企业提供更多的贷款，这就必然造成中小企业贷款难现象。
我国中小企业的融资结构比较单一，就股权融资而言，没有发达国家的天使资金、风险基金和公众资金。在债务融资方面，我国中小企业所能得到信贷资金品种也比较单一。惟一让人欣慰的是政府由于这几年对中小企业融资的高度关注，开始在政府支持这一融资渠道方面有所起色。1999年6月，国家经贸委了《关于建立中小企业信用担保体系试点的指导意见》，开始尝试建立政府出资为中小企业融资提供服务的信用担保体系。1999年底，中国人民银行了《关于加强和改善对中小企业金融服务的指导意见》，要求商业银行对建立中小企业信贷担保体系予以积极配合。据国家经贸委中小企业司初步统计，2000年底全国中小企业信用担保机构超过200家，中小企业互助担保机构和从事直接担保业务的商业担保机构也超过100家，已有18个省、市、自治区组建了省级再担保机构。上述担保机构筹集担保资金约100亿元，可为中小企业提供500亿元至800亿元的担保支持。
虽然城市信用担保机构有了较快发展，但由于发展时间短，缺乏成熟经验等原因，许多担保机构存在这样或那样问题，导致担保基金市场化运作不理想，暴露出一些值得注意的倾向。首先是政府行政对中小企业担保业务管理能力欠缺，要么是过分行政干预，要么管理过松；其次是国家中小企业信用再担保机构尚未成立，无法实施对全国中小企业信用担保体系的风险控制与分散；再次是个别省级中小企业信用担保机构未开展再担保，只从事直接担保业务；最后就是由于缺乏为企业贷款服务的社会化的资信评估机构，也为担保贷款带来制约。针对这些问题，国家经贸委正在重点抓全国中小企业信用担保体系联网和国家、省两级中小企业信用再担保机构的建设工作。
二、间接融资与中小金融机构
一般来说，间接融资主要包括银行贷款、其他金融机构贷款等。其中，银行贷款是世界各国间接融资的最主要渠道。
(一)间接融资难的理论解释
与大企业相比，中小企业间接融资仍是困难重重，原因主要有：
1．信息不对称
中小企业金融中最重要的特点是财务状况缺乏透明度。相比较而言，大企业特别是上市公司的经营状况、财务信息以及其他信息的公开化程度远高于中小企业，而且信息的真实程度也要高于中小企业。在此情况下，银行自然愿意向大企业贷款而不足向中小企业。信用的缺失、担保体系的不健全也是国内中小企业间接融资困难的重要原因。市场经济实质上是信用经济、契约经济。市场交易的顺利实现要依赖于交易双方实现所承诺的信用，即对已达成合同条款的全面履行。在我国，社会信用体系刚刚出现，处于起步阶段。企业信用制度没有建立，个人信用更为落后，商业信用遭到破坏，造成全社会的信用危机感，影响经济运行效率，导致银行对企业失去信任，银行的贷款条件越来越严，手续越来越繁琐，人为增大交易成本。在信用缺失的情况下，为了减少银行的坏账率，从1998年起，我国商业银行普遍推行了抵押、担保制度，纯粹的信用贷款已很少。Berger和Udell发现，在美国，小企业从金融机构获得的债务中91．94％属于有抵押或担保的债务。然而由于中小企业可抵押物少，银行对抵押物的条件又比较苛刻。另外，由于我国担保体系的不健全，也造成中小企业出现贷款难的现象。
2．风险和成本偏高
银行的首要目标是安全性、流动性和收益性，然而中小企业的高倒闭率和高违约率使得银行难以遵守安全性和收益性原则，导致银行不愿放贷。据美国小企业管理局估计，有近23．7％的小企业在2年内消失，有近52．7％的小企业在4年内退出市场，相应地我国小企业的命运也肯定不会太好。与大企业比较，中小企业对贷款的要求具有“急、频、少、大、高”(贷款要得急，贷款频率高，贷款数量少，贷款风险大，管理成本高)的特点，这也造成贷款成本过高和贷款风险过大。据统计，国内银行对中小企业、个私经营户贷款的管理成本平均为大中型企业的5倍左右。由于银行对中小企业贷款的管理成本要远高于中小企业，银行理所当然的愿意向大企业而不是向中小企业贷款。
3．所有制歧视
在中国，中小企业实际上是一个复合群体，既包括国有中小企业、集体中小企业，还有大量的乡镇企业、个体私营企业和“三资”企业等。同为中小企业，国有企业和非国有企业却受到不同的待遇。大部分的银行贷款给了国有企业，其次是“三资”企业，私营企业得到的贷款最少。因此，在中小企业中，国有企业的负债率高于非国有企业。
(二)中小企业间接融资的现状分析
央行统计资料表明：2001年6月末，金融机构各项存款余额为13．5万亿元，其中居民储蓄存款月末余额约为7万亿元。截止2001年9月底，沪深两市的流通市值为15178亿元。显而易见，银行是居民最重要的投资渠道，理所当然，企业尤其是中小企业的融资来源相当一部分应当来自于银行。然而商业银行是国家的商业银行，它们的服务对象也是以国有企业为主，因此，中小企业尤其是民营中小企业要想从银行取得贷款的困难是相当大的。从中国人民银行2000年4月12日公布的当年第一季度金融统计资料来看，截止当年3月底，全国共发放短期贷款65456．07亿元，其中私营企业及个体贷款593．24亿元，仅占0．91％。由此来看，我国中小企业的间接融资是严重不足的。
解决中小企业间接融资不足的问题，关键还是培养愿意为之提供资金支持的金融机构，而现有国有大银行垄断的机制显然是不可能解决这一困境的。因此中国金融市场进一步深化改革必不可少，改革的主要目标是培养为中小企业提供资金支持的中小金融机构。与大银行等金融机构比较，中小金融机构往往带有社区性质，这些地方中小金融机构最能充分地利用地方的信息，最容易了解到地方上的中小企业的经营状况、项目前景和信用水平，最容易克服“信息不对称”和因信息不完全而导致的交易成本较高这一金融服务业的障碍。因此，中小金融机构对资产信用不足的中小企业来说，不失为一条重要的融资渠道。在近几年国有商业银行权力集中、机构收缩留下金融服务空白的情况下，适当加快中小金融机构的发展步伐，是促进中小企业发展的有效措施。
(三)中小企业间接融资的现实选择
扩大中小企业间接融资的办法很多，综合当前学者和实务工作者的观点，主要包括以下几种：(1)对非国有金融机构开放市场，以增加金融体系中竞争的程度；(2)完善中小金融机构的监管法规、制度和监督体系，对中小金融机构加强监管，督促它们改善自己的经营；(3)对现有中小金融机构进行经营机制转换，其目的在于消除政府干预，促使金融机构实现真正的商业化经营。
对非国有金融机构开放市场，主要旨在打破国有银行垄断市场的局面，从民间培养中小金融机构。目前央行已经了《关于加强和改进对中小企业金融服务的指导意见》，由此可见，国家对中小企业间接融资问题已经提到议事日程上来了。为了中小金融机构的生存和发展，完全可使利率调节具有一定弹性，在适当情况下允许部分中小企业以低于或高于市场利率的利率进行贷款，适当放宽贷款利率浮动幅度。目前我国国有银行正在成立专门的中小企业融资部门，加强银行业务的创新和拓展。由于中小企业间接融资讲究对口服务，要求银行与中小企业建立密切的联系，对其财务状况和市场前景必须有及时地跟踪。在国有银行设立类似部门，其工作方式和工作程序与一般对国有大中型企业的工作方式有较大的区别，这就要求对该业务有新的制度规定。在具体业务上，对中小企业的贷款可以在商业票据、短期融资等方面做新的变动。在商业票据上，要针对中小企业特殊的财务状况提供特殊的承兑担保和贴现业务；在短期融资上，可借鉴英、美银行的经验，采用“透支管理方式”(给这种账户的合格申请者一个可透支额度)，并相应规定奸利率水平和归还时限等；还可以建立专项贷款基金，如再就业基金、西部开发基金等。
三、直接融资与二板市场
从发达国家扶持中小城市企业发展的主要金融举措看，中小企业直接融资渠道叮概括为：债权融资、股权融资、风险投资与资产证券化。债权、股权融资是指企业通过发行债券、股票等方式募集资金。风险投资是指通过创建风险基金(或称创业基金)或风险投资公司，为中小城市企业(特别是高新技术中小城市企业)融通资金。资产证券化是一种衍生的直接融资工具。典型的资产证券化模型中，必须有一个专门的中介机构；进行投资的项目公司(即原始权益人)向中介机构转让或销售项目下的资产及未来收益，中介机构基于项目资产的支持在资本市场发行债券募集资金，所募资金用于项目建设，但项目的开发管理等权利仍然由原始权益人而非中介机构来行使，项目建成后产生的收益用于清偿本息，一旦债券本息还完，原始权益人就取得对项目的全部权属。
(一)直接融资效率的理论评述
信息经济学告诉我们：信息不对称在经济活动中是普遍存在的，它所引起的“逆向选择”与“道德风险”会大大降低经济运行的效率。因此，经济体制的良好运行必须致力于缩小信息不对称的程度。不同的直接融资方式表观出不同的融资效率。
在债权融资中，投资者与中小企业之间存在明显的信息不对称。中小企业融资难的现实使其为获得发债成功而存在设法隐瞒不利信息的“逆向选择”行为，同时也产生损害投资者利益的“道德风险”。另一方面，债权融资中的债权性质使得投资者没有足够动力和应有的技能来评估市场信息，从而很难形成对中小企业的激励机制，而这一点对中小企业的发展特别重要。我们知道，对称信息下的有效市场能自动引导资金从低效率部门向高效率部门流动，从而提高融资效率，而股权融资并非如此。股票市场的融资效率取决于股票价格能否及时、准确地反映公司经营状况的全部信息。实际中，股票投资者只能通过上市公司的财务报表来获取信息，但中小企业再融资的渴望必然同样产生“逆向选择”与“道德风险”，从而决定了投资者与上市公司之间存在较大的信息不对称。当这种信息不对称达到一定程度，股票价格便会与公司经营业绩严重偏离，结果投资者不再关心公司业绩，而只关心股价变动，这样将严重扭曲对上市公司的激励机制。对于接纳中小企业上市的二板市场来说，股价的大幅波动将会加重这种扭曲现象，最终产生“马太效应”，使融资效率大大下降。
(二)中小企业直接融资的现状分析
中小企业债权、股权融资困难重重。就债权融资而言，我国目前实行“规模控制、集中管理、分级审批”的规模管理。由于受发行规模的严格控制，特别对中小企业不利的额度要求，中小企业很难通过发行债权的方式直接融资。另一方面，国家规定企业债券利息征收所得税，这样更影响投资者的积极性，再加上中小企业规模小、信用风险大等自身特点，结果是实际中，中小企业仅有的发行额度也很难完成。在股权融资方面，由于我国资本市场还处于起步阶段，企业发行股票上市融资有十分严格的限制条件，实际表现为主板市场对中小企业的高门槛。另外，中小企业的自身发展特点也使协议受让非流通股份控股上市公司、或者在二级市场收购流通股份控股上市公司，或者逆向借壳等方式难以与其结缘。“二板市场”是中小企业进行股权融资的一个有效选择，但由于各种原因，国内二板市场尚未推出。
发达国家的实践证明，风险投资与资产证券化同样也是中小企业的重要直接融资方式。风险投资是中小企业尤其是高新技术企业发展的孵化器和催化剂。风险投资通过设立中小企业产业投资基金或中小企业投资公司进行。风险投资中风险资本家的管理参与与分阶段投资的性质形成了对中小企业的严格激励机制，同时也给予了中小企业在管理、技术上的支撑，这是传统融资方式难以发挥的。因此，风险投资在向中小企业提供直接融资的同时，也为其弥补了管理等“稀缺要素”，这一点对中小企业尤为重要。资产证券化可归结为一种有担保的直接融资制度，它是中小企业发展的“助推器”：一方面，资信良好的金融中介做发行人或担保人，使融资目的易于达到；同时该融资方式吸收了BOT融资方式的优点，实行有限追偿制，易于为中小企业接受；另一方面，资产证券化融资采用转让资产的方式获得资金，不在资产负债表上显示融资费用，出售资产所获得的资金也不表现为负债，从而不影响企业的资产负债率，这也是中小企业至关重要的一项财务指标。
(三)对风险投资和资产证券化的进一步完善
风险投资与资产证券化融资方式明显不同于上述传统的直接融资方式。这两种直接融资方式不简单地是以资金来支持技术，而更深层之处在于实现了资金、技术与管理的结合，把投资者、风险资本家(中介机构)和企业管理层三者纳于同一系统，建立一套以绩效为标准的激励机制；从而有效避免了股权融资中所有权对经营权的弱化而产生的“内部人控制”现象，同时也摆脱了债权融资中投资者对企业激励的弱化。因此，这两种直接融资方式大大降低了企业的“逆向选择”与“道德风险”，在机制上更好地解决了信息不对称问题，显著提高了融资效率。
但是，作为中小企业直接融资的重要渠道，在我国刚前情况下，两种融资方式还需进一步发展和完善。
就风险投资而言，还需要做以下工作：首先是要解决资金来源。国外经验表明风险投资大多采取以私募方式募集机构投资者的资金，这涉及到风险投资发展中一个更为重要的方面——制度建设。从法律法规完整性讲，银行、保险机构、证券投资基金、社会养老基金等机构投资者从事此类投资应没有法律障碍，而私募基金的合法化也需要政府及时提到议事日程。因此，当前作为风险投资成熟化的过渡，可选择管理水平较高的投资管理公司充当风险基金管理人，并采取封闭式基金管理模式进行风险投资融资。其次是完善退出机制。一般而言，在风险投资项目进入成熟阶段以后，风险资本就要考虑退出问题，否则风险投资的持续发展就得不到保证。因此，风险资本的良性循环和周转客观上需要一个二板市场，以解决风险投资股权的转让困难问题及增强其流动性。二板市场不仅是中小企业上市直接融资的场所，同时也是风险资本的退出领域。在当前国内二板市场尚未推出之时，可积极发挥国际和香港创业板市场的作用。例如，截止2000年第一季度，国内已有21家中小企业在香港创业板上市。
资产证券化融资方式就我国现状而言还有更多工作要做，可以从以下方面进行努力：首先，要能够准确界定“真实销售”行为，增加实际的可操作性，这需要出台相应的法律法规；其次，要满足证券化资产的质量要求，证券化资产必须是收益大于成本，且能在未来可产生预测的稳定效益；再者，资产证券化还需要高资质的担保机构，以降低资产证券化的实际运作成本；最后，通过法律规范使机构投资者进入资产证券人市场，降低由于法律法规不明确而对证券投资机构和各种基金的过度干预，完善资本市场主体地位，优化资本证券化的融资环境。
中小企业融资需跨五大“门槛”
81%的中小企业认为一年内的流动资金不能完全满足需要，中长期贷款更是没着落
中小企业贷款难，早已是不争的事实。近日，国家信息中心和国务院中国企业家调查系统等机构的调查显示，我国中小企业目前的短期贷款缺口很大，81%的中小企业认为一年内的流动资金不能完全满足需要，中长期贷款更是没着落。
为了缓解中小企业融资难的问题，北京市在上周三正式启动了中小企业金融支持工程，首批备选的1000家企业将获得银行提供的总额度为36亿元的贷款。在上周末，北京市商业银行、民生银行先后推出了支持中小高新技术企业的便利融资措施，符合条件的中小企业有望很快得到贷款。
据北京市商业银行有关负责人介绍，中小企业融资难，目前主要受五大“瓶颈”限制：一是中小企业经营规模不大，经营业绩不稳定，容易给银行带来较大风险；二是中小企业做过资信评级的不足一半，个别企业抽逃资金、拖欠账款影响了整体的信用形象；三是企业无力承受过高的融资成本，而银行可能要花较高的人力物力调查，有些银行不愿“花大力气干小活儿”；四是中小企业的抵押担保制度有待完善，凭中小企业初期的经营状况很难提供质押、抵押物；五是无论贷款多少都必须履行银行完整的融资手续，手续的繁琐让不少中小企业望而却步。
正是为了疏通中小企业五大贷款“瓶颈”，市商行与中关村科技担保公司联手推出措施。其中，从时间上看，以往要在银行、担保公司办理的两套手续缩减成一套，只要中小企业获得担保公司担保，银行即可“见保就贷”，而留学人员创业需要的金额100万元以下（含）且一年期限（含）的流动资金贷款，银行承诺在10个工作日办理完毕。在贷款方式上，除去传统的质押、抵押外，将试行企业存货、应收账款、订单和经营权等多种反担保业务，并且推进出口退税账户质押信贷业务。
民生银行北京管理部也能为中小企业量身定做贷款方案。比如说担保中无形资产商标、药号、专利技术、流动库存商品都能做抵押，贷款条件中担保公司提供担保的比例为贷款额的50%以上。凡是符合国家有关规定的中小企业，还可享受到贴息优惠。
不过，值得中小企业注意的是，不管是各家银行自己制定的中小企业融资条件，还是贯彻北京中小企业金融支持工程的措施，对扶持的中小企业都有一定的“门槛”要求。比如金融支持工程中，中小企业主要是科技型中小企业以及可创造更多就业机会和税收的传统中小型企业(不包括房地产业、中介服务机构)，而且工程初期主要以中关村一区五园和各区县科技园区、工业园区为试点。不在这些区域的一般流通领域内的中小企业，贷款还需提供比较全面的质押、抵押物。
关键词：国际直接投资；国际间接投资；融合
一、国际直接投资和间接投资的传统区别
自从第二次世界大战以来，世界各国经济快速飞速发展，产业资本跨国流动日益增加。并且逐步形成了一种与传统的资本流动形式截然不同的特点和方法。首先，二者最大的区别在于直接投资对国外企业控制权的要求。在投资的过程中直接投资是通过全部或者部分国外企业的进行管理和控制，更是通过间接方式对国外企业进行经营和管理。而间接投资则很少涉及到这一问题。从资本发展的过程中看，其形式也不尽相同，直接投资随着社会的发展已经不再局限于单纯的货币形态的投资方式，而逐步的转向为其他各种方式的货币投资方法，其技术设备、经营管理知识和经验方式在国际上也在日益应用，逐步的进行转移化。
二、直接投资和间接投资的融合趋势
随着当前社会信息技术的不断发展，其在投资应用的过程中对直接投资和间接投资方式进行了综合的处理与分析，其两者之间的关系进行严格的区分，在越来越多的场合它们相伴相随，有的时候在投资控制的过程中对其接线的划分很难。这主要表现在以下几点：
1.资本市场的高度发达使大量对外投资行为既有直接投资的内涵，又有间接投资的手法和特点
在资本市场上，资产表现为以下四种基本形式：①现金资产：各种货币资产；②实体资产：表现为各种固定资产、流动资产、无形资产等生产资料；③信贷资产：各种债权债务；④证券资产：表现为股票、债券、商业票据和各种投资收益凭证等证券。实体资产的国际流动是FDI的本质特征，而间接投资则侧重于其他金融资产的流动。然而在现代经济中，实体资本的转移必然大量的借助于各种金融资产的流动。
(1)兼并收购（M＆As）在FDI中的比例越来越高，方式也日趋复杂。较之新建方式的直接投资，并购具有独特的优势：首先，它可以让投资者在进入东道国市场的同时就消灭一个竞争者；而且，它可以让投资者获得公开市场上不易获取的被收购企业的商标、技术、管理经验、关系网、销售渠道等等；并购方式建设周期短，使投资者可以迅速进入东道国市场，迅速扩展产品线和营销渠道，从而有利于降低经营中的不确定性；并购方式还可以让投资者利用东道国货币贬值、股市大跌、东道国企业面临财务危机等情况廉价地获取资产从事海外经营。
(2)少数股权投资。这种投资虽采用股权形式，但并不要求对受资企业的控制权，同时也有别于单纯追求股票升值的间接投资。通常，它是企业间欲达成某种联盟而采取的形式。随着经济全球化和科技的迅猛发展，如今的商业竞争比任何时代都要激烈、复杂，即使是像500强这样的大企业也没有能力在各个方面保持领先。为了在竞争中立于不败，很多企业积极地在技术、产品、市场等方面寻求与同行乃至其他行业的优秀企业的合作，以求强强联合，优势互补。
(3)从FDI的回收来看，传统的直接投资是通过海外企业的赢利逐步收回，而在资本市场高度发达情况下，企业还可以利用各种资产证券化的方式转移风险、收回投资，从而使得FDI在回收上要利用间接投资的回收手段。
2.一些投资机构的国际投资行为往往兼有直接投资和间接投资的特征
(1)国际资本市场风险大、技术要求高，能在这样的舞台上提供大量资金的多为商业银行、投资银行、保险公司、各种基金会等机构投资者。相对于个人投资者，它们的投资通常数额大，期限长，注重通过投资组合降低风险。
(2)风险投资基金作为一种特殊的投资基金，更是兼具直接投资和间接投资的双重特性，它以权益资本的形式向那些新兴的快速发展的小企业（通常为高科技企业）提供创业资金。它是一种直接投资，因为它提供的是权益资本，而且常常占有风险企业的大部分股权；风险投资不仅为企业提供资金，而且提供技术上和经营上援助，帮助企业发展业务计划，促成企业成长；风险基金在投资时必须对风险企业有全面的了解，从技术水平到产品的市场前景乃至管理团队的综合素质等，只有这样，它才能对企业的发展潜力有适当的判断。
三、直接投资和间接投资的融合带来的启示
1.引进外资需要加大资本市场的开放程度。如前所述，外商直接投资的发生往往和间接投资是相伴相随的，对金融资本流入的限制也会阻碍直接投资的进入，特别是在兼并收购在FDI中的比例越来越高的情况下，限制国内企业向外商发行或出售股票、债券等有价证券也变相地限制了直接投资的流入。
2.两者的融合趋势，既反映了金融中介力量的发展，也对金融中介提出了更高的要求。没有金融中介的穿针引线，它们的紧密结合是不可想象的。收购、兼并、各种资产的证券化、相关信息的收集等等，都需要大量的专业知识和技能，需要金融中介提供专业服务才能顺利而高效地进行。同时，在这种条件下生产企业对金融中介也有更高的要求，它不仅要能够提供从资金融通到投资顾问的全方位金融服务，而且要能够在全世界开展业务提供服务，为跨国公司的国际拓展提供金融支持。
3年做300处公寓
万科驿、魔方公寓、蘑菇公寓、you+公寓、青年汇……各色长租公寓品牌如雨后春笋般涌现。尤其是龙湖、万科、旭辉等一批实力开发商都选择以自建团队的方式，进入这个领域，而相对较小的开发商们则选择与运营商合作或者投资入股。
不同于上述长租公寓品牌已被人熟知的商业模式，龙湖版长租公寓的具体模式尚未对外界公布，但吴亚军已为其划定未来三年的发展目标，即争取在三年内做到长租公寓300处。
魔方金服创始人兼CEO凌骏近期对媒体表示，如能达到300处公寓，这个量级在未来肯定是第一梯队。即使是当下暂居行业前列的魔方公寓，也仅做到长租公寓100多处。由此可见龙湖对长租公寓的前景看好和深耕决心。
以上海为例，现在流动人口有1500万，每年新增近100万人口流入。一套房子月租金1000块钱，一年就是12000元租金支付；如果对应2.5亿人口，就是个2.5万亿的市场。
克而瑞给出的一份数据则表明，中国目前流动人口 2.53 亿，按 80% 的租房率和 50% 的 80 后测算，房屋租赁交易过万亿，而品牌公寓目前只占约 1.2% 的市场份额。而开发商进入存量时代以后，“进军长租公寓已经不是选不选择的问题，而是要用什么样的方式进入的问题”。
“虽然地产商加入公寓行业对行业发展是利好信号，但这即将加速公寓产业格局的变化，不可避免的是竞争，甚至行业洗牌。”易居（中国）企业集团首席执行官丁祖昱表示，但房地产下半场是运营的竞争，谁能笑到最后，真不好说。
房地产企业做长租公寓有很大优势，其核心资源是房源，有过硬的产品支撑。其次，房企成熟的市场定位和产品研发能力、供应链、工程家装队伍都将支撑开发商快速占领市场。
但丁祖昱也指出，缺乏运营能力，回报周期长，强调资金周转速度等障碍是开发商需要克服的，从美国的经验来看，市场上 80% 的租赁住房都是由品牌运营商提供而非开发商。
在他看来，国内的开发商们可能更多考虑的是资产证券化和政策方面的问题。美国的长租公寓出现了市值百亿的公司，其背后都是庞大的房地产基金在支持。而国内资产证券化最大的问题在于税收和法律，如果整个税收能突破，相关的法律法规跟进的话，公寓市场才会迎来大爆发。
联合办公项目落地
做联合办公项目“一展空间”，龙湖到来得似乎有些晚。近两年，国内联合办公和孵化器纷纷涌现，优客工场、氪空间、梦想加、腾讯众创空间、洪泰创新空间、无界空间和SOHO 3Q等都是该领域玩家。
龙湖方面表示，他们此次想要呈现的一展空间，不只是传统意义上的办公场所，也不等同于其他联合办公品牌，而是定位于商业综合体中的联合办公空间，一体化集成办公、零售、餐饮、娱乐等综合服务功能。
“目前只是试水阶段，暂时来看，一展空间今后落地在天街项目的可能性大，毕竟这是一个很好的商业依托。”龙湖集团副总裁、龙湖北京公司总经理宋海林告诉记者。根据龙湖的计划，截至今年年底，将推出选址于北京长楹天街、上海虹桥天街、成都时代天街等的一展空间项目，都是商业综合体中的联合办公空间。
“一展空间已经落户长楹天街，但还需过一阵子才能正式开放。”龙湖北京公司相关人士告诉记者。在北京，一展空间将依托龙湖自持商业优势，打造商业综合体中的联合办公生态圈。
据其介绍，一展空间专攻互联网、初创及中小企客户。该办公室面积约2100平方米，设322个办工座位，每个座位月租1200元起，最少签约半年，目前出租率为60%。此项目以试验性质为主，旨在与周边住宅及商场产生协同效应，达致资产增值。
此外，上海虹桥天街也成为项目首批启动点之一，该天街的一展空间，也将于12月中下旬在其小购物中心开业，旨在实现办公与消费、办公与交通枢纽、办公与科技智库的零距离链接融合
对于联合办公，龙湖暂时未给出很大的规模愿景。此前吴亚军称，预计三年内，要做到20个联合办公空间项目，主要布局是一线和二线城市核心地段。
商业进入收割期
关于为何在此时开启这部分微创新的业务，龙湖对外的表述是，“将积极探索地产领域微创新，计划年内推出长租公寓、联合办公等新业态品牌，增加客户黏性，提升资产价值，锻造城市运营能力，挖掘新的利润增长点。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，类似长租公寓、联合办公等概念提出，有很好的市场前景，但真正有实力的企业并不多。对于龙湖而言，在持有物业基础上进行此类业务创新，不仅能够有更多的资金投资，还能够使得龙湖后续整体上拥有一个较为积极的业务拓展思路。
“龙湖推出的首个商业项目是在2003年。在楼市格局发生巨大转变的今天，我觉得好奇心十分重要，应该随时对新事物保持求索的态度。龙湖自身不断奔跑的同时，尝试新事物，从最初做商业持有，到现在做一展空间等业务，都是新的尝试。”宋海林告诉记者。
“近两年，投资者越来越对龙湖的商业投资举动表示了看好，因为他确实看到你在这么做，而且在坚持，五年来一直很坚定。”宋海林说，2010年、2011年集团提出这样的战略时，很多人是不同意的，因为当时整个行业都在追求高增长。
如今，形势再次逆转。值得一提的是，龙湖地产执董兼首席执行官邵明晓最近出现在北京与媒体会面，谈及了对时下形势的看法。他表示，集团去年拿下320万平方米土地，预计今年拿地会比去年多，主要是上半年在二线城市投得。
但邵明晓也不无担忧地说，自今年第三季起，看到同业高价竞地，集团反而更审慎，特别是一线城市，集团无计划发展三四线城市房产。在其看来，调控政策对楼市的影响，会于今年底或明年首季才浮现，预计明年房产销售价或量都比今年少，但相信未到低谷，2018年楼市可能更令人担忧。
在此形势下，商业地产的稳定收入来源显得十分重要。而商业地产早已成为龙湖利润的收割机器。
此前在半年业绩会上，邵明晓更是提到详细的商业租金目标。其称，预计明年为25亿至30亿元，至2020年会超过50亿元；预测今年商业租金的利润占比为11%，目标是2020年可超过20%。
据龙湖集团董事长吴亚军此前介绍，龙湖在长租公寓和联合办公上已经有较长时间的研究，在大悦城原总经理韩石正式履任龙湖后，龙湖正式组建了创新事业部来推进这个板块。
