发布时间：2023-10-11 10:05:14
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的土地征收规划样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
【关键词】征收;前移;管制;分区;迟延;公共工程
中国宪法第十三条第三款规定:“国家为了公共利益的需要,可以依法对公民的私有财产实行征收或者征用并予以补偿。”在通常情形下,政府宣布征收的时间是征收程序开始的时间,也是征收规范效力的启动时间。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定:“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”将征收开始的时间确定为“县级人民政府征收决定之日”,是以政府的立场界定征收开始的时间。从被征收财产所有人的立场观察,政府征收决定时,无疑征收已经开始;但能否反推,政府没有征收决定,征收就不存在?征收规范的效力就不能启动?也就是说,是否只有政府才握有扣动征收规范效力“扳机”的权力?
征收规范的效力启动后,征收法律关系才得以确立,才能开始计算拟征收不动产的价值。但拟征收不动产的价值不会矗立不动,任何价值都有一定的时间维度。因此,只有确定征收规范效力开始的时间,才能确定拟征收不动产价值的时间坐标。从政府准备征收开始,至征收决定达到被征收财产所有人,其间的过程可能十分漫长。[1]征收决定到达被征收财产所有人以前,一系列政府行为事实上影响着拟征收财产的价值,政府甚至刻意利用自己的这种影响力降低征收成本,有时几乎能把征收成本降低为零。当这种影响达到一定程度时,就有可能对拟征收财产的所有人产生征收效果。上述情形在美国法上多有发生,此时,财产所有人可以向法院起诉,要求政府按照征收程序予以补偿,或者要求法院依据美国宪法第五修正案中的征收规范,宣布政府法案无效,由此催生了一系列典型判例。在这些判例中,宪法上征收规范的效力事实上已经前移,即在政府宣布征收以前,征收规范就已经开始适用了——法院在政府之前扣动了征收规范效力的“扳机”。虽然中美征收法存在诸多差异,但梳理这些典型判例,对我们依然具有不可小觑的启迪意义。
一、通过分区降低拟征收不动产的价值:将征收规范适用于政府的分区行为
美国法上的土地分区制度起源于上世纪初。在此以前,美国几乎没有土地利用的管制,由于国土广袤,也没有这种必要。但随着城市化和工业化进程的推进,各土地所有人之间互相影响,侵权诉讼不断。于是,土地的合理利用问题被提上日程。1916年,纽约州通过了美国第一个综合性的土地利用分区规划,[2]随后,美国商务部(U.S. Department of Commerce)于1926年颁布《标准州分区规划法》(Standard State Zoning Enabling Act),[3]作为各州土地利用管制的模范立法。到1930年,多数州明确规定采纳商务部的模范立法,其余各州则颁布了以该模范立法为蓝本的制定法,许多城市制定分区规划条例。
美国土地规划分为综合性规划和分区规划和土地细分规则。综合性规划指一个城市布局的整体规划,分区规划则涉及到每一宗土地的用途,细分规则系对每宗土地的用途再做细致的划分。政府在上述两个规划的基础上制定出详细的“官方地图”,在该地图上可以检索出每一宗土地允许的用途。
土地规划在美国被称为 “非永久性宪法”。说其是宪法,是因为规划对公民财产权的影响极大,且位阶极高;说其“非永久”,是因为规划是可以修改的。尽管土地用途管制,尤其是分区管制对公民财产权影响极大,但却属于警察权(Police Power)行使的范畴,很少有违宪之虞,[4]一般也无须补偿,分区管制的权力又分属地方,这给地方政府“合理规避”征收规范,降低征收成本预留了极大的空间。然而,“道高一尺,魔高一丈”,法院通过巧妙地解释征收的含义,将征收规范的效力前移,多次巧妙地堵截政府对第五修正案的逃逸。
(一)征收规范效力前移的情形之一:将不动产分区为明显不适合用途,导致不动产大幅贬值
补偿规范通常是征收规范的“唇齿条款”,美国联邦最高法院在莫农加希拉导航公司诉美国(Monongahela Navigation Co. v. United States)案中确立了按市场价值补偿的原则。[5]但作为被征收财产的市场价值其实是拟制的,因为只有交易才能产生市场价值,在征收程序中,政府与不动产所有人之间的交易并未发生。征收其实是一个强制交易的过程,政府也是“理性人”:希望以最低的补偿价格征收财产。“按市场价补偿”之所以会成为征收补偿的通行规则,目的是防范政府凭借自己的权力,恶意定价。但拟制的市场价格,为政府开放了操纵市场价值的可能。不动产的价值依托于政府对土地的分区,[6]分区属于政府的权力,政府可以借助分区这只“看得见的手”,操纵拟征收不动产的价格。法院如何“拯救”岌岌可危的公民财产权呢?大干线西部铁路公司诉底特律市(Grand Trunk Western Railroad Company v. City of Detroit)案给我们提供了样本[7]。
原告大干线西部铁路公司(Grand Trunk Western Railroad Company)在铁路旁有一宗土地。1940年12月,底特律市将原告土地所在的区域分区为工业用地。随后,政府拟征收这宗土地用于公房建设。于是,在1941年7月,底特律市通过新的分区法案,将原告上述地块所在地分区为住宅用地,最多可建2层半高的住宅。在短暂的7个月内,原告的土地状况没有任何变化,但分区却改变了。这一分区的改变,使该宗土地的价值几乎坐了一次过山车:土地如用作工业用途,比用作住宅用途要贵7-10倍;如该土地不限制为住宅用途,其价值要贵3倍。原告大干线西部铁路公司(Grand Trunk Western Railroad Company)为此提起诉讼。案件最后到了密歇根州(Michigan)最高法院。法院认为:“分区权力可以给城市带来巨大的利润和便利,但正如本案揭示的那样,该权力可能被大大地滥用,用以降低城市力图将来征收之土地的价值。这种权力的行使方式极度不合理,不应支持。为了巨幅降低拟征收土地的价值,将工业区核心地带的土地分区为住宅,已超出分区法的意图。……从本案证据和土地的性质可以看出,任何一个理性的投资者都不可能在铁路右侧以及与此毗连的条形地块上修建2层半的多户住宅,……原告的土地用作多户住宅事实上毫无价值。……政府将采取两个步骤:首先,通过分区法案,使原告的财产如果说还有价值的话,也只有一点点,随后,征收这些财产。……这个分区法案不合理性且构成征收,非法侵害了原告的财产权,我们宣布无效且在本案中不予适用。”[8]
法院并没有在一般意义上否定政府分区的权力,但政府的分区如果逾越一定的边界,尽管政府尚未宣布征收,依然可以构成宪法意义上的征收,此时,法院将征收规范的效力前移。法院认定分区构成征收的标准是:第一,滥用分区权力;第二,通过分区大幅降低不动产的价值。前者我们可以理解为主观标准,即分区的目的是什么,不能为了征收而分区;后者我们可以理解为客观标准,即分区使不动产的价值几近消失,侵害不动产所有人的财产权。
(二)征收规范效力前移的情形之二:不动产原有分区用途明显不适应周围情况变化,导致不动产大幅贬值,政府拒绝改变分区
亦如前文所述,政府的分区并非绝对不能变化,仅是“非永久性宪法”。原本静谧的住宅区,可能因政府大刀阔斧的城市建设,变得吵嚷嘈杂,不动产所有人的建筑作为住宅,其价值大幅降低。但城市改造的进程不会就此停止,政府将来还有可能征收这些不动产,不动产价值的降低正是政府作为“理性人”希望看到的:政府对不动产所有人改变分区的请求置之不理,不动产的价值甚至可能归零。法院如何裁判?莱特诉比林斯案(Knight v. Billings)为我们提供了另一个样本。[9]
原告莱特(Knight)分别于1954年和1976年购买了两幢位于比林斯(Billings)市西24街靠西面的两幢住宅。为改善日益拥挤的交通状况,1976年,比林斯市决定拓宽西24街主干道,随后,比林斯市征收了西24街东面的房产,为节省征收成本,对西面的房产搁置不理。马路拓宽后,车流每天几乎就在原告房产的窗下经过。比林斯市准备将来进一步拓宽道路时,再征收原告等人的不动产,政府愿意看到原告等人的不动产价值降低。原告莱特不堪其扰,1978年申请分区变更,请求将自己的土地分区为综合区,即不限定建筑用途的区域,被该市拒绝,原告的房产依然只能用作住宅。原告为此提起诉讼。[10]案件最后到了蒙大拿州(Montana)最高法院。蒙大拿州最高法院认为,“毫无疑问,在本案中,该市有效地行使了其警察权。但是,……认为行使警察权就不构成对财产的征收,这一说法没有正当性。”[11]“不能忘记的是,1976年——1978年,拓宽西24街时,该市从街道一边征收,而不是从原告居住的另一边征收。街道东面的财产所有人都在征收程序中获得了补偿,或通过协议获得了补偿。……这样,被告就是有意挑出原告而不是其他人来承受本应由公众承受的负担,尽管其他人也处于类似位置。这就是典型的征收情形。”[12]据此,法院得出结论,“这样,我们认为,根据本案独特的事实,比林斯市,虽然有效行使其警察权,有效拒绝原告变更分区的申请,但因此干预了原告的私人财产利益,构成反向征收。……征收跨过街道发生了。”[13]
法院首先认定政府分区的权力总体上属警察权的范畴,接着笔锋一转,认为警察权的行使在例外情形下仍可能构成征收。也就是说,政府此时并未宣布征收,但征收规范的效力前移了。法院认定政府拒绝改变分区构成征收的标准是:第一,拒绝改变分区导致不动产所有人的财产价值显着降低;第二,处于类似位置的不动产所有人得到了补偿。这其实是扩充征收规范的含义射程,将补偿的因由适用于政府拒绝改变分区的行为——部分人承受了本应由公众承受的负担,就构成征收。
归纳起来,政府有分区和改变分区的权力,这些都可以用作操纵市场价值的“利器”:政府可以利用自己的分区权力,恶意降低拟征收不动产的价值;因政府自身的行为,使原来的分区变得不再适宜,政府又可以拒绝改变分区,任由拟征收的不动产价值降低。前者系政府以积极作为的方式,降低拟征收不动产的价值;后者系政府以消极不作为的方式,任由拟征收不动产的价值降低。法院以不变应万变,将征收规范的效力前移,认定政府滥用分区权力,或者超越边界行使警察权,无论政府是否做出征收决定,都有可能构成征收。
一、征收依据
依据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律、法规。
二、征收范围
本项目征收范围为：东临宝福寺塔（以围墙为界），南临宝福寺南侧道路，西临琴江河，北临琴江东路。具体征收范围及界址以征收红线为准。
三、房屋征收基本情况
本次房屋征收涉及被征收户16户，占地面积约4670㎡，建筑面积约3390㎡。
四、房屋拆迁补偿与安置办法
本项目采用货币补偿、店面产权调换或异地土地安置方式。被征收人房屋如为临琴江东路的店面，可选择货币补偿或店面产权调换，不能选择异地土地安置方式；被征收人房屋为非临街且为栋房的，可选择货币补偿或异地土地安置方式，不能选择店面产权调换。
(一)货币补偿方式
1．被征收房屋房地产价格确定：由具有资质的房地产评估机构对被征收人房地产进行评估，并将被评估房地产的产权人、位置、评估结果进行公示，征收人和被征收人对评估结果有异议的，可自评估报告送达之日起5天内向原评估机构申请复核，或另请评估机构评估，逾期未提交书面申请复估的视为无异议。
2．付款方式：被征收人签订好协议时，征收人预付50%的房地产补偿款，并支付临时安置补助费和搬迁补助费，房屋拆迁完毕经征收人验收合格后付清全部房地产补偿款。
3．被征收人选择货币补偿并在规定时间内拆迁完毕的，可按其征收房地产评估补偿价格的20%给予奖励。
(二)店面产权调换方式
1．安置位置：安置店面位于宝福寺周边规划安置店面。
2．店面安置指标面积：为被征收店面一层主体建筑面积（不含临时设施及附属设施）。
3．店面安置原则：如被征收人在规定时间内拆迁完毕的，可在安置区按店面安置指标面积1：1安置店面。如被征收人商铺安置指标面积大于最大店面面积的，可选择两个以上店面，但必须按照安置的个数最少、安置面积最接近店面安置指标面积的原则确定。如果选择的商铺面积超过其商铺安置指标面积的，超过部分按商铺安置时的市场价格购买，未超过部分按1：1置换；如果选择的商铺面积少于商铺安置指标面积的，少安置部分由拆迁人按商铺安置指标回购价回购。
4．被征收人店面及安置店面的价格确定：由评估机构评估确定。
5．结算方式：征收人与被征收人签订征收补偿协议后，被征收人先领取临时安置补助费和搬迁补助费，其房地产征收补偿款由征收人挂帐暂存，安置时轧差计算，多还少补。
6．安置店面建筑标准：内墙为毛坯墙，进房第一道门安装安全门。外墙装修完毕并安装窗户，水（电）总管（总线）到户，户内管线由被拆迁人自行负责。
(三)土地安置方式
1．安置位置：松仔坪规划土地安置区（迎宾大道拆迁安置地东侧）。
2．土地安置指标面积：每户限选一宗安置用地。土地安置指标面积为被征收房屋主体第一层建筑占地面积。
3．临时设施、猪牛栏、围院及仅有地基的空地等附属设施占地面积不计入土地安置面积，只可货币补偿。
4．安置地价格：由评估机构评估确定。实际安置土地面积小于或等于其土地安置指标面积的，安置地价格按评估价计算。实际安置土地面积大于其土地安置指标面积的，超过部分安置地价格按安置时市场价计算。实际安置的土地面积少于其土地安置指标面积的，少安置部分由征收人按土地安置指标回购价回购。
5．被征收人房地产价格确定：被征收人的房地产补偿价格按货币补偿方式由评估单位评估确定。
6．结算方式：征收人与被征收人签订征收补偿安置协议后，被征收人可先领取临时安置补助费和搬迁补助费，被征收人的房地产征收补偿款由征收人挂帐暂存，与安置地购买款轧差计算，多还少补。
7．安置户建房必须服从城市规划，接受建筑业工程质量与安全管理部门监管。采取统一设计，统一建设，统一验收的建设方式。对违反规定的除依法处罚外，取消该安置用地的优惠政策。
8．安置地标准：完成“三通一平”，道路及排水设施建设。
五、选地（店）办法
1．序号确定：按被征收人签订征收补偿安置协议时间、拆除完毕时间分别编出序号，两个序号相加得数从小到大排列，得出选择序号，被征收人按选择序号依次选择安置地。选择序号相同的按签订征收补偿安置协议时间先后确定顺序，如签订协议时间仍相同的则抽签确定先后顺序。
2．被征收人必须遵守选地规则，并按时参加。如未按时参加，视为自动放弃安置序号，征收人有权安排下一序号人选地。
3．前序号人已选中的后序号人不得选择。
六、安置户头确定原则
根据被征收房屋所有权证（或土地使用权证）载明的产权人或年12月31日前单独立户（以公安户口簿登记的户口）的原则确定安置户头。店面户头按一个店面一个户头的原则确定。
七、临时安置补助费及搬迁补助费标准
临时安置补助费按被征收房屋主体建筑面积每平方米36元计算（18个月）；搬迁补助费按被征收房屋主体建筑面积每平方米3元计算，选择安置套房和异地土地安置的支付2次搬迁补助费。
八、相关政策
【关键词】土地征收；公共利益；《国有土地上房屋征收和补偿条例》
当前，我国正处于工业化、城镇化发展的重要时期。2010年我国城镇化率为46.6%，城镇化水平近年每年提高0.8-1.0个百分点，每年有1000多万人从农村转入城镇。伴随经济发展和城镇人口规模的扩张，对城镇公共设施、公共服务和住房等需求有增无减，从而需要在大量的土地上开展这些建设。同时，因城镇房屋拆迁引发的利益冲突和社会矛盾，已成为影响我国工业化、城镇化进程和社会稳定的突出问题。近期，国务院公布了《国有土地上房屋征收和补偿条例》（以下简称《征收补偿条例》）。条例的颁布实施，将有效缓解国有土地上房屋征收引发的利益冲突和社会矛盾，对稳步推进我国工业化、城镇化进程具有重要意义。
一、公共利益及其特性分析
公共利益（publicbenefits，public use，publicpurpose），是与征收权关联密切的一个用语，其内涵的界定必须追溯至“征收权”（eminentdomain）的概念。一般认为，为了限制政府获得私人财产的能力，宪法应当规定私人财产的征收须服从“公共利益”，其目的是为了抵制个人财产由于政府的专断或者不公正行为而丧失。但实际上，由于征收权从属于范畴，是国家行使的警察权力的体现，具有绝对性、至上性和不可限制性，这使得“公共利益”只能成为一个在法律上极为模糊的概括条款或者弹性条款。
就我国《宪法》、《土地管理法》、《物权法》的相关规定来看，对于什么是公共利益都只是作了概括性的规定，未作列举性的规定，梁慧星先生的《物权法建议稿》第镐条对公共利益作出了较为明确的界定：“所谓公共利益，指公共道路交通、公共卫生、灾害防治、科学及文化教育事业，环境保护、文化古迹及风景名胜的保护、公共水源及引水排水用地区域的保护、森林保护事业，以及国家规定的其他公共利益。”该条同时指出“征收不得适用于商业目的”。该草案也仅仅是确定了公共利益的大致范围。
公共利益这一概念的最大特点，在于其“内容的不确定性”，即公共利益的“受益人”与“利益”的抽象。一般而言，要对公共利益作一个普遍有效且可适用于任何情况的定义，是不可能的。其原因如下：一是各个法律领域的本质及目的并不相同，即每一个法律规范的侧重点不同，其目的和本质也就有所差异，因此。要建立每一法律或者法律部门都适用的公共利益概念，是不可能的；二是公共利益概念的内涵往往会受到当时社会关系的影响与制约，而社会、文化与政治的结构又往往是快速地发展变化的，因此，要确立一个普遍适用的公共利益概念也是不可能的。故我们无法找到一个普遍适用的公共利益概念，故此，多数人认为公共利益概念具有可变性口。
二、《国有土地上房屋征收和补偿条例》中“公共利益”范围认定的思考
《征收补偿条例》颁布后最大的亮点莫过于征收城市房屋应该满足的条件，即应当满足符合“公共利益”的目的，才可征收公民城镇房屋。其中，《征收补偿条例》第8条规定：征收房屋应符合公共利益的目的，并对符合公共利益目的的情形做出了列举性规定，包括国防设施建设；国家重点扶持并纳入规划的能源、交通、水利、科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业；为改善低收入住房困难家庭居住条件，有政府组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设；为改善城市居民居住条件，由政府组织实施的危旧房改造；国家机关办公用房建设以及法律、行政法规和国务院规定的其他公共利益的需要。
虽然一直以来，我国司法实践中对“公共利益”理解存在不一致的现象，新的《征收补偿条例》从用途角度对“公共利益”做了规定。但就公共利益与商业利益划分，很难有一个泾渭分明的界限。以任志强为代表的观点，认为根本不存在以纯粹商业目的拆迁，此观点虽非完全正确，却颇具有极大合理性。纵观中国近三十年来的城市化发展，城市拆迁虽是由商业利益主导的房产开发推动的，但房产开发对于城市整体功能的提升、配套设施的完善，却具有非常明显的公益性质，因此，很难将公共利益与商业利益进行有效区分，公共利益与商业利益并存的现象客观存在。
值得注意的是，各国司法实践中对于“公共利益”的理解也存在不同看法，即使是在美国各州法院，法院就同一事实的认定上也会有截然相反的判决。但其中有非常重要的一点极为相似，政府必须在法庭上接受被征收人关于“公共利益”是否存在的挑战，政府必须就“公共利益”的存在负担举证责任，申言之，即政府应就整体规划的公益性质作出说明，并且应当说明公共利益程度应高于商业利益，向社会公众给出一个合理解释，此点可以为我们审理城市房屋拆迁案件所借鉴。
然而，《征收补偿条例》在实体标准外给我们提供一个形式标准：各项规划中是否有民众参与。《征收补偿条例》规定：“征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。实施保障性安居工程建设、旧城区改建，应广泛征求社会公众意见，科学论证制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、土地城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证”。立法中存在这么一个假设，经过公众参与并获得通过的规划即是代表公共利益，这就为我们在司法审判中，对“公共利益”的认定找到了另一条形式标准。
“公共利益”认定问题的复杂性决定了我们必须坚持实体标准与形式标准相结合的判断方式进行综合性判定。唯有如此，才能在我国司法实践中关于“公共利益”认定这一问题上，保持一定司法统一。
【参考文献】
[1]彭小兵.城市拆迁中的公共利益与博弈[N].中国经济时报，2007-6-28（5）.
[2]彭小兵，谭亚.城市拆迁中的利益冲突与公共利益界定――方法与路径们[J].公共管理学报，2009（2）.
一、严格控制农用地转用和土地征收报批条件
（一）《决定》下发后，通过清理有关文件，对仍未纠正违法下放的农用地转用和土地征收审批权的地方，继续暂停该地农用地转用和土地征收报批。
（二）各省（自治区、直辖市）首先办理经国家发展改革委、国土资源部确认纳入20**年度农用地转用计划的重点急需建设项目的用地报批；年度计划有剩余指标的，再办理其它建设用地报批。年度农用地转用计划指标用完的省（自治区、直辖市）或市、县，20**年底前暂停农用地转用和土地征收报批；没有计划指标，擅自批准用地的，按非法批地查处。
（三）对以往拖欠的农民征地补偿安置费，在20**年年底前未足额偿还的市、县，暂缓下达20**年度农用地转用计划指标，暂停农用地转用和土地征收报批。
（四）对20**年底前未按《关于基本农田保护中有关问题的整改意见》（国土资发[20**]223号）的要求，将现有的基本农田落实到地块的市、县，暂缓下达20**年度农用地转用计划指标，暂停农用地转用和土地征收报批。
二、规范农用地转用和土地征收审查报批工作
（五）城市分批次建设用地严格按法律规定报批。分批次范围内的用地要提供土地开发建设整体方案，有控制性规划的，还应提供控制性规划。分批次范围内已有具体建设项目的，应附具项目名单，列明项目名称、性质、规模和用地面积。
（六）能源、交通、水利、矿山、军事设施等确需单独选址建设的项目，在《国务院关于投资体制改革的决定》（国发[20**]20号）实施前批准立项的，仍按原规定报批用地；实施后，属国务院、国家发展改革等部门或省级人民政府批准、核准的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，报国务院批准；除此之外的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，报省级人民政府批准，其中征收土地面积超过省级批准权限的，土地征收必须报国务院批准；建设项目确需占用基本农田的，必须报国务院批准。
（七）各类建设的用地必须符合土地利用总体规划。确需单独选址建设的项目，依法可以改变土地利用总体规划的，规划修改方案可以在报批用地时一并报批；其它项目用地涉及修改规划的，按法定程序修改规划后，方可报批用地。
（八）建设项目的可行性研究报告或其它有关文件没有明确分期建设的，应一次性报批农用地转用和土地征收。城市分批次建设用地，市、县每年报批应控制在5个批次内。
（九）农村集体建设和村民住宅建设在向集镇、乡镇工业小区和中心村集中过程中，新址用地必须符合规划，纳入计划；涉及占用农用地的，不得以土地置换为名，规避农用地转用报批手续。
（十）对违法用地，须先按有关规定进行处罚。确需补办用地手续的，在补办用地手续时，须附具对违法案件和有关责任人的处理意见及落实情况，征地补偿安置费用、耕地开垦费按违法用地期间最高标准支付和缴纳。
（十一）补充耕地实行边占边补的，耕地开垦费必须列入工程投资概算，补充耕地的土地开发整理项目须按有关规定验收；建设单位缴纳耕地开垦费的，报批用地时应附具耕地开垦费缴纳证明和代其补充耕地单位的证明。经依法批准占用基本农田的，耕地开垦费缴纳标准按当地最高标准执行。补充耕地实行先补后占的，报批用地时应附具补充耕地验收文件和资金来源情况的说明。
三、强化农用地转用和土地征收批后监督管理
（十二）城市分批次建设用地和单独选址建设项目用地涉及缴纳新增建设用地土地有偿使用费的，国土资源管理部门应全额下达新增建设用地土地有偿使用费缴款通知书，由市、县人民政府按有关规定缴纳后，再下达批复文件。
（十三）国务院批准的城市分批次建设用地的供地情况、省级人民政府批准的单独选址建设项目用地和城市分批次建设用地及供地情况，应及时向部和省级国土资源部门备案。对于未按规定时间及有关要求备案或在备案中弄虚作假的省（自治区、直辖市）或市、县，暂停其农用地转用和土地征收报批。
（十四）农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效；两年内未提供给具体用地单位的，按未供应土地面积扣减该市、县下一年度的农用地转用计划指标。
（十五）征地补偿安置方案经依法批准后，征地补偿安置费用应按法律规定的期限全额支付给被征地农村集体经济组织；未按期全额支付到位的，市、县不得发放建设用地批准书，农村集体经济组织和农民有权拒绝建设单位动工用地。
各国的土地税制，是一个包括许多税种的复杂体系，既有中央税，也有地方税；既有财产税，也有所得税；既有个人税，也有法人税。此外，还与遗产税、继承税、赠与税相联系。总的来说，各国的土地税制是以土地为课税对象的税收制度。土地包括农业用地、住宅用地、经营用地、林地等。各国的土地税制包括3个方面的内容：（1）土地保有课税；（2）土地有偿转移和增值课税；（3）土地取得和无偿转移课税。
一、土地保育课制的国际比较
土地保有税是一定时期或一定时点上对个人或法人所拥有的土地资源课征的税。课征土地保有税的目的在于平抑地价上涨，确保土地保有的负担公平，降低土地作为资产保有的有利性。由于国情不同，各国对土地保有课税的范围、税种设置、计税依据、税率设计以及征收管理等，差别很大，特别是许多国家的土地税是作为地方税税种，即使在一国之内，各地方之间也不一样。
（一）课税范围
各国对土地税的课税范围，有广义和狭义两种：（1）广义的土地税，把房屋建筑物等不动产均包括在土地税之内。（2）狭义的土地税，只是单指对土地的课税。
（二）税种设置
各国对土地保有课税的税种设置，基本上可分为两种情况：
1．合并在其他财产税中征收
由于土地与房屋、建筑物等不动产都属于财产的存量，目前有许多国家和地区都把这些财产合并在一个税种中征收，合并征收的情况，主要有以下几种：
（1）合并在一般财产税内征收，一般财产税是对有选择的几类财产综合课征的一种税。如美国、新加坡等的一般财产税，把土地等不动产和动产合并征收。
（2）合并在不动产税内征收。由于土地是一种主要的不动产，如加拿大、法国、英国、荷兰等，都把土地归入不动产税内征收。加拿大不动产税的税基包括两个部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不动产。法国不动产税的征收对象分为已建筑土地税和未建筑土地税。我国香港特别行政区的差饷税相当于不动产税，对拥有土地、房屋、其他建筑物等不动产的所有人课征。
（3）合并在财产净值税内征收。财产净值税的课税对象是纳税人拥有的全部财产的净值。财产净值是从财产总额中扣除纳税人债务后的余额。印度、挪威、秘鲁、墨西哥等国，都把土地合并在财产净值税中征收。
（4）合并在房地产税中征收。房地产税是土地税和房屋税的总称。因为房屋往往附着于土地之上，密不可分，有些国家和地区将土地与房屋合并在房地产税中征收，如泰国对房屋及其占用的土地征收房地产税；巴西对城镇土地连同上面的房屋建筑物征收城市房地产税。
（5）合并在其他税种中征收。日本的土地保有税由地价税、固定资产税、城市规划税和特别土地保有税等4个税种组成，其中固定资产税和城市规划税2个税种是对土地与其他不动产合并征收的税种。固定资产税，是把土地、房屋及折旧资产等固定资产作为课税对象，其中土地占有非常重要的地位。城市规划税是为了确保城市、特别是城市规划事业所需资金而课征的税。课税对象是位于被指定为城市规划区域内的市街化区域内的土地和房屋。法定纳税人是此类土地和房屋的所有者。城市规划税与其他土地保有税的区别在于，它是专门用于城市规划事业或土地规划整理事业开支的目的税。而固定资产税和特别土地保有税则属于普通税。
2．单独设置土地保有税税种，分别课征。
据不完全统计，目前把土地保有单列税种征收的国家和地区大约有30个，所用税种名称也多种多样。土地资源比较丰富的巴西，一直征收土地税，包括对农业土地征收的农村土地税，对城市土地及房屋建筑物征收的城市财产税。印度的州政府对农业耕地征收土地税。我国台湾地区有地价税，还有荒地税、空地税、不在地主税（即土地所有人离开土地所在地达到一定期限），这些税都是带惩罚性质的特殊性土地税，都是以地价税为基础加增若干倍征收的，而非经常性的土地税。泰国对所有土地征收地方发展税。韩国征收综合土地税。新西兰的土地税，是对非农业用地征收，由土地所有者缴纳。日本的土地保有税税种，除合并在其他税种中征收的固定资产税和都市规划税外，还有单列税种征收的地价税（国税）和特别土地保有税（地方税）。
（三）计税依据
各国土地税的计税依据，基本上可以分为从量计征和从价计征两种。
从量计征的土地税，是按土地的面积、土地生产物的产量课征。这种从量计征的土地税，因为计征简便，税额确实，在古代曾被普遍采用。但随着商品经济的发展和级差地租的扩大，如果再按土地面积或生产物的产量征收，不但有失公平，且不合理。所以，近代各国已少采用，以从价计征取而代之。
从价计征的土地税，是以土地的价值或价格为课税标准所课征的土地税。1873年首先由加拿大始征，后来各国相继仿行。从价计征的关键是土地的计价。各国的土地计价方法不尽相同，大多数国家是根据土地的估价课征，也有少数国家按年度租金价值课征。美国的土地税一般是根据专门机构确定的“估定价”为标准课征。德国的应税财产价值也是根据“估价法”确定。瑞典财产净值税中土地等不动产的净值由官方评估确定。我国台湾地区的土地估价由地方政府负责实施，包括每年公告一次的“公告现值”和每3年公告一次的“公告地价”，税务机关按“公告现值”征收土地增值税，按“公告地价”征收地价税。日本作为国税征收的“地价税”，对土地的价额是以征税期的“时价”计算的。作为市町村征收的“特别土地保有税”（保有部分）的课税标准为该土地的取得价格。
（四）税率设计
各国土地税税率的形式较多，总的来说，有比例税率和累进税率两种。有少数国家对农业土地实行从量定额课征。
美国、德国、日本等多数经济发达国家，对土地课税一般采用比例税率。美国的税率由各地方政府逐年自行规定。德国对个人和公司分别适用0．5％和0.6％的比例税率。日本的地价税税率为0．3％，特别土地保有税税率为1．4％。新西兰的土地税税率为2％。
许多国家和地区，根据以下不同情况采用不同税率：
1．根据土地用途不同，采用不同税率。
有些国家和地区，对不同用途的土地采用不同税率，农业用地低于城市用地，工业用地低于商业用地，住宅用地低于营业用地，宗教、社会福利、教育、体育用地低于其他用途的土地。如我国台湾地区地价税税率，分为一般税率和优惠税率两种，对限额内的自用地、工业用地、公共设施保留地和公有土地均实行优惠税率。公共设施保留地税率为1％，公有土地税率为1．5％。菲律宾、牙买加、利比里亚等国，也按土地的不同用途采用不同税率。
2．根据土地所处地理位置不同，采用不同税率。
美国包括土地在内的一般财产税的税率，各州都不一样，一般在3％-10％之间。大城市如纽约、芝加哥等地的税率比其他地区要高。丹麦依土地位置的不同，将税率定为l％——5．5％，首都哥本哈根的税率最高。
3．根据土地开发程度不同，采用不同税率。
我国香港特别行政区的不动产税税率，原则上是17％，新开辟地区为11％，但对供应不过滤水的地区为16％，无水道的地区为15％，新开辟区为9％。新加坡为了适应经济开发政策的需要，原将全国地区分为发达地区、半发达地区和不发达地区3类，采用不同的税率，分别为36％、18％和12％。从1984年起修改为全国23％的统一税率。
4．对空地或闲置土地，采用较高税率。
如日本对闲置土地的所有人征收特别土地保有税。奥地利征收闲置土地价值税。我国台湾地区对私有空地（所谓空地是指已完成道路、排水及电力设施，而仍未依规定建筑，或虽已建筑但建筑改良物价值不及所占基地申报地价15％的土地）按该宗土地地价税的3——5倍征收。对空地或闲置土地课征较高税率，目的是为了促进土地的有效利用。
发展中国家的土地税多数采用累进税率，这主要是因为累进税率对限制私人占有土地数量有重要意义，在土地公有情况下，可防止土地盲目占用和浪费土地资源，有利于提高土地利用效率。如巴西的农村土地税实行22个级次（从0．2％——3．5％不等）的累进税率。泰国的土地发展税税率按土地中间价值大小，课以一定税额，分34个级次。我国台湾地区的地价税税率，按地价总额和土地用途不同，分别适用基本税率、累进税率和特别税率：凡地价总额未超过累进起点地价的，适用10％的基本税率；超过累进起点地价的，按超倍累进税率征收；对某些用途的土地如名胜古迹占地，适用10％的特别税率。韩国综合土地税税率比较复杂，分为一般税率、特别税率和个别税率3类：一般税率适用于法律规定的作为一般课税对象的土地，一般税率和特别税率都设有9个级别，最低级次的税率分别为0．2％和0．3％，最高级次的税率分别为5％和2％；个别税率的应税土地为旱田、水田、果园和森林，税率为0．1％；工厂厂址、牧场、电力公司用地、土地开发公司出售、出租的土地，税率为0．3%；高尔夫球场、别墅、娱乐用高档设施用地的税率为0．5%。
（五）征收管理
土地课税的征收管理权限，多数国家归地方政府，只有少数国家的少数税种作为中央税或中央、地方共享税。土地课税由于作为课税对象的土地其位置固定不变，不会发生税基的地区转移，而且税源分散和纳税面宽等特点，由地方征管便于掌握和控制税源。所以许多实行分税制的国家，都把土地课税归入地方税体系。如美国，土地课税是财产税的一个组成部分，而财产税则是美国地方政府财政收入的主要来源。我国1994年实行分税制财政体制改革，把直接涉及土地课税的税种划归地方税体系。日本现行土地税制，除1992年1月1日起开征的地价税属于国税，由国税局负责征收外，其余有关土地保有税种的收入分别归道府县和市町村地方预算，属于道府县的有固定资产税和不动产取得税，属于市町村的有特别土地保有税、都市规划税，土地税在日本地方税体系中占有重要地位。巴西涉及土地的征税，实行联邦、州和市3级划分税种分别征收的体制，3级政府都有相应的征收管理权限：土地税（农村土地）归联邦政府征收，收入的80％归当地政府；动产税（城市土地）归市政府征收；不动产转让税归州政府征收。
二、土地有偿转移和增值课税的国际比较
对土地所有者的土地增值额课征的税，称作土地增值税。土地增值可分为土地有偿转让增值和土地定期增值两种。前者是土地买卖或交易时的价格超过其原来入账时价格的增值部分；后者是指土地所有者所拥有的土地因地价上涨而形成的增值部分。在土地的增值中，有一部分是土地的自然增值（指这部分土地增值并非是土地所有者私人劳动或投资得到的，而完全是由于社会发展、土地需求的增长而形成的），这部分增值有人主张应该全部归公，以体现财富的公平分配，并限制土地投机，抑制土地兼并。土地是一种资本资产，对资本资产的增值所课征的税，实质上是属于资本利得税的范畴。
（一）课税范围
土地增值税的课税范围一般分为两种：一种是包括对土地及建筑物增值的课税，如我国现行的土地增值税和意大利的不动产增值税。另一种是只对土地的增值课税，如我国台湾地区的土地增值税和韩国的土地超额增值税。
土地增值税的课税对象是土地的增值额，一般包括土地转让时发生的增值额和土地非转移定期发生的涨价形成的增值额。德国、英国、日本原先实行过的土地增值税，对以上两种情况下的增值都课税。意大利现行的不动产增值税的课税对象，也包括这两个部分的增值额。我国和日本等国的现行土地增值税只对土地转移时发生的增值课税。韩国的土地超额增值税，只对纳税人拥有的闲置土地或非营业用地的增值征税。在日本，对个人和法人的土地转让收入，分别课征：对个人的土地转让收入课征的税种，由个人所得税、个人事业税和个人居民税3个税种构成；对法人的土地转让收入税，由法人税、法人事业税和法人居民税3个税种构成。
（二）课征方式
许多国家对土地转让或定期增值的收入，同其他收入一样征收个人所得税和法人所得税。土地增值税的课税方式，可分为两种：
1．综合征收。就是把土地增值收入归并到一般财产收益中，统一征收所得税。美国、英国等国的土地转让收入并入个人或法人的综合收入，征收个人所得税和法人税。加拿大将土地转让收入的四分之三计入所得，进行综合征税。法国对持有期只有2年以内的短期土地转让收入与其他收入一起合并征税；超过5年的长期土地转让收入用五分五乘方式征税。
2．单独征收。就是把土地增值收入从所得税中分离出来，单独课征。日本对个人的土地转让收入的课税，核心是单独计算，分离课税，对法人的土地转让收入，在1991年以前，是并入法人的全部事业年度收入课征普通法人税的，在1991年的土地税制改革中，进一步强化了对法人土地转让收入的课征，对超短期土地转让收入按67．5％的税率实行分离课税，不再与其他法人税综合计算，从而使法人企业在其他收入出现赤字时，无法用土地转让收入予以弥补。德国、意大利两国，除非投机买卖，原则上不征税。
（三）计税基础
土地增值税的计税基础是土地的增值额。土地有偿转移的增值额是土地的售价减去其原价（原来购入价或取得使用权的支付价）和各项成本费用以后的余额。我国台湾地区以每年政府公布一次的“土地公告现值”为计税基础，纳税人按公告现值的80％——120％申报纳税。对不发生转移的土地，定期估价一次，按增加价值课税，允许扣除为增值而发生的各项成本费用。
（四）税率设计
土地增值税的税率，基本上分为比例税率和累进税率两种。
1．比例税率。
韩国的土地超额增值税，实行单一的比例税率。日本、法国等对土地转让收入的税率，因土地持有期长短而设计高低不同的差另比例税率，土地持有期长的实行轻税率，短的实行高税率。如日本，对个人的土地转让，分为长期转让、短期转让和超短期转让3种，“长期转让”是指自获得土地所有权至出让土地的时间超过5年的；“短期转让”是指持有的时间2一5年的；“超短期转让”是指土地拥有期在2年以下的。对这3种长短不同转让收入分别实行10％——20%、40％和50％的不同税率，以抑制土地投机，合理分配土地的增值。日本对法人土地转让收入除征收普通法人税外，另征附加税，如从1973年起，对法人的土地转让收入，在普通法人税以外，对拥有期在5年以下的短期转让收入，加征20％的法人税。1987年规定，对土地拥有期2年以下的超短期土地转让收入，加征10％——30％的附加税。1991年，对5年以上的长期转让收入，也实行了加征10％的附加税制度。
2．累进税率。
有些国家和地区按照土地价格增长幅度采用累进税率征收。当土地转移时，不论土地面积大小，涨价数额多少，一律以超过原价倍数累进课征。如我国台湾地区现行土地增值税税率，按土地涨价倍数实行3级超额累，进税率，具体计算为：土地涨价总额超过原规。定地价或前次转移时申报现值但未达100％者，就其涨价总额按税率40％征收；超过100％而未达200%者，就其超过部分按50％的税率征收；超过200％以上者，就其超过部分按60％的税率征收。在计征土地增值税时，对以前转移时申报的土地现值，都按物价指数进行调整，以体现税负公平。意大利的不动产增值税是将房地产从买入到转让时的价格上涨部分作为征税对象，按照价格增长幅度采用累进税制，按3％——30％的税率征收。价格上涨部分是指地价超过基准价格的部分（具体征税标准和税率见表1）。
表1：
─────────────────────┬───────────────
│征税标准│税率│
├─────────────────────┼───────────────┤
│20%部分│3%——5%│
│20%——50%部分│5%——10%│
│超过基50%——100%部分│10%——15%│
│准价格100%——150%部分│15%——20%│
│150%——200%部分│20——25%│
│200%以上部分│25%——30%│
─────────────────────┴───────────────
三、土地取得和无偿转移课税的国际比较
土地取得税是对个人或法人在通过购买、接受赠与或继承财产等方式取得土地时课征的税，分为因购买、交换等有偿转移取得土地时课征的税和因接受赠与或继承遗产等元偿转移取得土地时课征的税两种情况。
（一）有偿转移取得土地时的课税
韩国对购置不动产所取得的土地设立不动产购置税，按所购项目价值2％的标准税率课征，或按购置不动产的年度分期付款额的比例征收。
日本的土地取得税制除了赠与税和继承税外，还有不动产取得税和特别土地保有税（取得部分）。不动产取得税是由都道府县对取得土地和房屋等不动产的个人和法人课征的税，不论有偿、无偿包括买卖、交换、赠与、捐赠、实物出资、填地等原始取得或继承取得的土地与房屋，都是不动产取得税的征税对象。土地取得税的免征点是10万日元，征税标准是购买时的价格，标准税率为4％。学校、特定医疗法人、道路等一定用途购置的土地不征税。特别土地保有税（取得部分）由市町村征收，目的是抑制土地投机性取得和促进已取得土地的有效利用，内容包括保有课税和取得课税两个部分。
德国、意大利、荷兰等国都设有“登记许可税”，在土地所有权转移书立登记凭证时，按土地的转让价格计算纳税。有些国家和地区对土地等不动产在产权发生转移变动时，就当事人双方订立的契约，对不动产取得人征收契税或印花税。契税和印花税表面上是对契约征税，实际上是对不动产取得者课征的税收。
（二）无偿转移取得土地时的课税
对土地等财产无偿转移时课征的税，称为财产转移税，包括遗产税、继承税和赠与税。广义的遗产税包括对财产继承者继承的财产课征的税和对死者遗留的财产课征的税。赠与税是对财产所有者生前赠与他人的财产课征的税，是遗产税的补充税种。遗产税和赠与税的配合方式，各国的做法不同，包括两个税种课征制度的配合和两个税种税率的配合
1．两个税种课征制度的配合。国际上通常有3种方式：（1）单一税制，即在遗产税、继承税和赠与税3种税中，只设立其中一个税种，如新加坡、我国香港特别行政区等在财产转让税制中只有一个遗产税，而没有继承税和赠与税；英国是将一部分生前赠与财产归入遗产额中课征遗产税，不单设赠与税；伊朗、冰岛、马来西亚只设继承税，未征收赠与税；加纳，秘鲁只征收赠与税，不征收遗产税。（2）分设两税，并行征收，这种方式为大多数国家所采用，如美国既征遗产税同时又征赠与税；日本、德国、法国、瑞典等国均实行继承税和赠与税相结合的制度。（3）分设两税，交叉合并课征，即对生前赠与财产除按年或按次课征赠与税外，在财产所有人死亡后，均将生前赠与总额（或受赠总额）并入遗产总额（或继承总额）中一并课税，原先已纳的赠与税额准予扣除，如意大利、新西兰等采用这种方式。
2．税率的配合方式，有两税分设税率和两税合一税率两种做法，如美国联邦的遗产税和赠与税，适用统一的超额累进税率；英国的遗产继承税，从1988——1989年度起，税率由超额累进税率改为统一的比例税率；德国按被继承人与继承人或受遗赠人、赠与人与被赠与人之间的亲疏关系设计税率，实行超额累进税率；日本对继承税和赠与税分别设计税率表，都采用超额累进税率。
主要参考资料：
（1）尾崎护（日）《日本等工业化国家的税制》（中国税务出版社1995年11月出版）。
（2）孙执中主编《战后日本税制》（世界知识出版社1996年3月出版）。
为防范土地储备融资风险，避免多头储备，全区保留经开区、新区、平湖公司、区土地收购储备中心4个储备机构。
各土地储备机构负责城市总体规划区范围内的土地收购储备工作。包括国有存量土地储备（开发整治性储备）、已依法批准征收但正在实施或尚未实施安置补偿的土地储备以及集体土地的控制性储备。已列入危旧房、城中村、棚户区等旧城改造计划并经市政府批准列入改造范围的项目，可纳入开发整治性储备范畴。对学校等事业单位以及国有工矿企业需搬迁的，应由土地储备机构优先收购储备。
二、明确土地储备机构的职责
各土地储备机构应当认真履行职责。一是根据经济社会发展和中长期重大项目开发的需求，科学合理制定土地储备整治计划，有序推进储备土地开发整治。二是根据城市规划实施进程，做好拟出让宗地周边配套的市政基础设施建设，为储备土地供应奠定基础。三是对新增建设用地和存量国有建设用地，要分别依法做好征地补偿安置工作和国有土地上房屋征收与补偿工作，并积极协助做好有关稳定工作。四是严格按照土地招拍挂出让竞买须知的要求，明确交地时间、交地状态、整治状况、成本收取时间、价款和违约责任。
三、严格土地储备审批管理
（一）规范土地储备审批权限
各储备机构储备土地面积小于20公顷（含20公顷）的，由区政府审批。储备土地面积超过20公顷的，由区政府进行初审并报市国土房管局审核，然后报请市政府审批。
（二）严格土地储备审批条件
土地储备机构申请办理土地储备审批须提供以下审批要件：一是拟储备土地的用地性质、类别、抵押、查封等情况。二是规划行政主管部门出具的土地储备红线范围和储备土地的规划指标条件。开发整治性储备土地的审批，除必备要件外，还须提供与原土地使用权人达成的储备协议和权属证明，且储备土地时按土地房屋权属范围进行储备。控制性储备土地的审批须提供市领导批示、市政府专题会议纪要等有关依据，以及项目资金及土地储备资金平衡可行性报告。
（三）实行储备土地登记核准制度
1．土地储备机构申请办理土地储备登记须提供以下审批要件：一是申请人的身份证明材料。二是有批准权限机关核发的土地储备批文。三是规划行政主管部门出具的土地储备红线范围和储备土地的规划指标条件。属开发整治性储备的还应提供征收批准文件。对依法收回或收购的土地进行储备的，还应提交原使用权人的土地权属证书或土地权属证书注销证明。纳入控制性储备的集体储备土地，核发专用的《集体土地储备证书》，其余储备土地核发《市房地产权证》。
2．从2012年1月1日起，各土地储备机构拟申请办理储备土地使用权抵押登记的，由区国土资源局受理并完成登记审核、缮证后，按要求提供相关资料上报市国土房管局审查核准。
3．集体储备土地不得办理抵押登记，国有储备土地不得为第三方设定抵押担保。
（四）强化储备土地批后监管
凡储备主体变更以及储备土地需进行置换或者变更的，应报原批准机构批准。对于土地储备主体隶属于国家部门管理的，还需有同级国资管理部门的意见。对储备土地控规进行编制或修改的，须报市政府同意后，由区政府进行审批或修改。对于市级土地储备机构储备的土地，不得擅自处置。
四、规范土地储备整治开发行为
（一）加快储备土地征收和拆迁补偿进程
坚持“谁储备、谁整治”的原则，各土地储备机构应加快实施征收补偿工作。对农村集体土地，必须依法按照程序对其进行征（转）用，并对农民进行补偿安置。对城市房屋拆迁，在实施开发性整治时，必须按照城市房屋拆迁的有关规定，对原土地使用权人给予补偿。对国有土地上房屋征收与补偿，土地储备机构可以作为旧城区改建项目申请人，持全区国民经济和社会发展规划、年度计划、城乡规划和专项规划、土地利用总体规划以及征收项目所需资金和安置房建设情况等相关资料，向区征收管理部门提出申请，区征收管理部门会同有关部门审核后报区政府确定。
（二）确保土地供应，及时变更登记
1．各储备机构应列出供地时序，在储备土地开发整治和城市配套基础设施建设完毕后，适时供应。具体建设项目用地按不同性质分别采取划拨和出让方式重新办理审批手续。涉及经营性用地和工业用地，报区政府批准后，交区公共资源综合交易中心公开招标拍卖挂牌出让。
2．储备土地完成整治并经依法供应后，土地储备机构应及时申请土地变更登记或注销登记，未办理储备土地变更登记或注销登记的，不能新办理土地供应后的权属登记手续。分批供应土地申请变更登记的，应提交规划行政主管部门出具的剩余土地的红线范围和规划指标条件。剩余土地规划用途为绿化、市政道路等公益性用途的，在证书上对规划用途进行备注。
3．储备土地用于市政基础设施或公益设施用地建设，土地储备机构应及时申请办理划拨供地手续，并申请对原核发的土地储备证书进行注销登记。未申请注销登记的，由区国土资源局依职权进行公告注销（尚设有抵押权的除外）。
五、加强对土地储备机构的指导和监管
区国土资源局要加强对各储备机构科学合理做好土地储备中长期规划的指导，严格监控土地储备机构储备土地、整治、供应、抵押各环节的运作程序，并按要求定期将土地储备审批及登记情况上报市国土房管局备案，确保依法高效利用土地。
区财政局要加强对各储备机构融资情况的监测、统计工作。建立健全资金内部监督管理制度，加强对土地储备资金使用的财务审核和会计核算，指导各储备机构的整合工作，保障土地储备资金规范、合理、有效使用。
区城乡建委要做好拟储备地块的规划编制工作，负责明确拟储备地块的红线范围及规划指标条件，负责储备土地的规划监管。
一、主动对接，完善条件，加快推进征收准备工作
各区政府，各有关部门应当依据市政府批准的2011年度棚户区改造、路桥改造、地下轨道交通、“三沟一河”综合治理等实施计划，各司其职、各负其责，相互支持、相互配合，切实做好相关征收准备工作。
（一）办理征收相关手续。区政府作为房屋征收主体，应当依据市政府下达的各类工程项目实施计划，主动与市发改、城乡规划、国土资源、征收等有关部门对接，并按计划安排及时向有关部门书面申办征收相关手续。各有关部门要依据各自法定职责，及时办理相关征收手续，并向区政府出具行政文书及附属资料。
1.市发改部门向区政府出具项目符合国民经济和社会发展规划的审查意见，对项目是否符合国民经济和社会发展规划予以审查，并明确界定项目的公共利益性质和名称。
2.市城乡规划部门向区政府出具项目符合城乡规划和专项规划的审查意见和项目征收范围图，对项目是否符合城乡规划和专项规划予以审查，并明确界定项目四至范围。
3.市国土资源部门向区政府出具项目符合土地利用总体规划的审查意见，对项目是否符合土地利用总体规划予以审查，并明确界定项目用地中的国有土地四至范围。
对征收需求迫切，确需集中办理相关手续的，区政府可书面提请市征收办组织有关部门集中协调、统一办理。
（二）核发房屋征收通告及暂停办理相关手续通知。区政府在取得市发改、城乡规划、国土资源等部门相关手续后，向市征收办书面申请房屋征收通告。市征收办在受理区政府申请、审查相关手续并实地踏查后，对符合条件的，依法快速核发房屋征收通告，并在征收范围内和《日报》上予以公布；对不符合条件的，市征收办指导区政府尽快完善、尽快。
市征收办在核发房屋征收通告的同时，制发暂停办理相关手续通知，由区征收办送达有关部门，并负责将回执送返市征收办备案。
（三）选定房地产价格评估机构。区征收办在办理房屋征收通告时，向市征收办提报关于确定××项目房地产价格评估机构的申请，明确项目所需房地产价格评估机构数量、条件和要求；市征收办在市住房局网站《关于参选××项目房地产价格评估机构的通知》，已在我市登记备案的房地产价格评估机构在规定期限内向市征收办书面提报参选申请；报名截止后，市征收办组织区征收办共同审查确定合格参选机构名单，并在市住房局网站公布；区征收办在征收范围内公布合格参选机构名单、机构基本情况、选定方式和期限等相关事项；当地社区组织被征收人在规定期限内协商选定房地产价格评估机构;在规定时间内协商不成的，由区房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。市征收办、区监察部门现场监督，公证机构现场公证。区征收办应当在征收范围内公布选定结果，并报市征收办备案。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》前已确定房地产价格评估机构的，区征收办应当现场公示房地产价格评估机构名单和征求意见通知，被征收人可到房屋征收现场向区征收办提出意见。无重大反对意见的，可继续承担房屋评估工作；有重大反对意见的，由市征收办会同区征收办按照上述程序重新选定。
（四）组织房屋拆除企业招投标。房屋征收通告后，区征收办向市征收办提报关于招标确定××项目房屋拆除企业的申请，明确项目设置标段数量、参加房屋拆除企业条件和要求；市征收办在市住房局网站《关于实施××项目房屋拆除企业招投标的通知》，已在我市登记备案的房屋拆除企业在规定期限内向市征收办书面提报招投标申请；报名截止后，市征收办组织区征收办共同审查确定合格投标企业名单，并在市住房局网站公布，同时公布招投标方式、时间、地点和投标书编制要求等事宜；合格投标企业编制投标文件，并在规定时间内送区征收办；市征收办、区征收办和项目提报单位共同确定标底，组织合格投标企业现场招投标；合格投标企业现场抽签确定本企业投标标段，同一标段内投标报价最接近标底价的为该标段中标企业。区监察部门现场监督，公证机构现场公证。区征收办对中标结果存档，并报市征收办备案。市征收办在市住房局网站公布中标结果。
（五）组织房屋调查登记。房屋征收通告后，区征收办应当组织征收实施单位和房地产价格评估机构，对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，并在征收范围内公布调查结果。对征收范围内未经登记的建筑物，区征收办应当报请区政府协调市城乡规划、国土资源、住房、行政执法、监察等部门联合调查、认定并处理。
对需在2011年内实施房屋征收但尚未纳入年度征收计划的项目，由项目所在区政府或项目提报单位向市征收办书面提报房屋征收申请，市征收办组织有关部门论证项目征收法定条件。论证通过后，市征收办报请市政府批准，区政府按照上述程序申办相关征收手续。
二、以人为本，尊重民意，精细制定征收补偿方案
各区政府应当依据房屋征收有关政策规定，紧密结合项目实际，做细、做实、做好征收补偿方案，切实维护被征收人合法权益。
（一）拟定征收补偿方案。区征收办根据调查登记结果拟定征收补偿方案报区政府。征收补偿方案内容包括：征收范围、补偿方式、补偿政策、补助奖励、产权调换房屋地点及户型面积、搬迁过渡方式及期限等内容。其中，合理确定产权调换房屋地点及户型、面积是征收补偿方案的核心内容，区政府应当会同有关部门提前明确并落实到位。
（二）组织论证征收补偿方案。区政府应当将区征收办拟定的征收补偿方案，提前抄送给市发改、财政部门书面征求意见；邀请市征收和市驻区城乡规划、国土资源部门召开“××项目征收补偿方案论证会议”，就项目性质和征收范围是否准确、土地权属是否清晰、补偿标准是否合理、产权调换房屋是否落实、补助奖励标准是否合适、被征收人能否接受等内容进行分析论证，区政府应当形成论证决议，报市征收办备案审核后公布。
（三）公布征收补偿方案。区政府应当在征收范围内全文公布征收补偿方案，并在《日报》征求意见通知（同时明确征求意见情况及方案修改情况公布方式、地点及时间等），征求公众意见。区征收办应当指定专人（至少2人）在征收现场办公室收集整理反馈意见。市征收办和区监察部门现场公布投诉举报电话予以监督。
在公布征收补偿方案、征求公众意见的同时征求被征收人补偿选择意向，并由区政府组织区征收办、街道办事处、社区委员会和派出所等单位开展社会稳定风险评估，市征收办和区局负责指导、监督。
（四）测算并存储征收补偿资金。区征收办依据征收补偿方案编制项目征收补偿资金测算，报市征收办和市财政部门；市征收办依据区征收办提报的征收补偿资金测算及征收补偿方案，编制项目征收补偿资金概算，确定征收补偿资金存储额度;区政府或相关部门按照市征收办确定的征收补偿资金存储额度，按时足额存入市征收办征收补偿专户。
（五）修改征收补偿方案。区征收办根据收集整理的公众意见，修改征收补偿方案报区政府，并报市征收办备案审核后在征收范围内公布征求意见情况和方案修改情况。
对旧城改造，半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合征收条例规定的，区政府应当组织被征收人和公众代表召开听证会，并根据听证会情况修改方案。
（六）征收补偿方案备案。征收补偿方案修改公布后，区政府应当将修改后的征收补偿方案报市征收办备案。
三、依法行政，严格程序，及时作出房屋征收决定
各区政府应当坚持“依法行政、公平补偿、决策民主、程序正当”的基本原则，依法作出房屋征收决定。
（一）社会稳定风险评估备案。区政府根据社会稳定风险评估情况，综合形成《××项目社会稳定风险预测评估报告》报市征收办，视情制定社会稳定风险规避方案及应急预案；市征收办综合评价后报市局、市维稳办备案。
（二）产权调换安置房源落实。区政府根据被征收人补偿意向，组织落实产权调换房屋，并将征收安置地修建性详细规划和建设工程设计方案，或易地产权调换证明资料报市征收办备案。
（三）补偿资金存储足额到位。区政府或相关部门应当及时足额存储征收补偿资金。
（四）作出房屋征收决定。上述条件具备后，区政府作出房屋征收决定报市征收办备案审核后，在征收范围内和《日报》公告。
四、深入动员，公平补偿，依法推进房屋征收工作
（一）召开征收动员大会。房屋征收决定公告后，区征收办组织被征收人召开征收动员大会。市征收办和区行政执法局、街道办事处、社区委员会、派出所等单位参加。
（二）签订征收补偿协议。区征收办应当在征收补偿协议上加盖法人章、法定代表人章、经办人签字；被征收人本人应当在补偿协议上签字。如被征收人本人不能到场签字，需加盖名章并按指纹。区征收办在签订补偿协议后，收回被征收人国有土地使用权证和房屋所有权证。
（三）依法作出补偿决定。对区征收办与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由区征收办报请区政府依照征收条例规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在征收范围内公告。补偿决定报市征收办备案。
（四）全面履行补偿协议。对实行货币补偿的，区征收办应当将房屋征收补偿费用使用申请书和征收补偿费用发放明细表等报市征收办审核；市征收办审核同意后向银行出具房屋征收补偿费用转款发放通知单，区征收办通知被征收人到银行自行取款。产权调换房屋的，区征收办应当将产权调换房屋公开自选房号工作方案和房源明细等有关资料报市征收办备案，区征收办组织被征收人公开选定房屋。
一、征收补偿安置依据
依据中华人民共和国《土地管理法》、《物权法》、《城乡规划法》，按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法规和政策。
二、征收范围
本项目征收范围为：东临琴江河，南至原琴江收费站叉路口，西临居民区、古樟工业园、农田及山地，北接油榨下县交警大队大门口南苑路、县城西华南路、赣江源大桥叉路口。具体范围以城南沿江大道项目规划红线图为准。
三、征收补偿基本情况
该项目征收涉及私房252户，征收占地面积约33000㎡，围院占地约2660㎡，建筑面积约60500㎡；涉及企、事业单位及其他设施用地18户（其中企业6户，事业单位6户，其他设施6户），征收占地面积约59200㎡，建筑面积约49900㎡，猪栏、厕所占地面积约3700㎡。
四、征收补偿安置办法
本项目私房征收补偿安置方式采取货币补偿、房屋产权调换和异地宅基地安置三种方式，工业厂房征收采用货币补偿或工业用地安置方式。被征收人只可选择其中一种补偿安置方式。违章建筑不予补偿安置。具体办法如下：
(一)货币补偿
1.被征收房屋、厂房价格确定：由具有资质的房地产评估机构对被征收人房屋、厂房进行评估，并将被评估的房屋、厂房面积、结构、建设年限、评估价进行公示，征收人和被征收人对房屋、厂房的面积、结构、建设年限、评估价等有异议的，可自评估报告送达之日起10天内向原评估机构申请复核，对复核结果仍有异议的，可在10天内申请专家委员会鉴定。被征收人逾期未提交书面申请复估或专家鉴定的视为无异议。
2.付款方式：被征收户签订好协议时，征收人预付50%的房地产补偿费，并支付临时安置补助费和搬迁补助费，搬迁完毕经征收人验收合格后付清全部房地产补偿费。
(二)房屋产权调换
1．安置房位置：安置房位于工业园生活小区（新职校西南侧）。
2.选房原则：被征收人可在工业园生活小区安置套房依序选择房号（户型、面积）进行产权调换，调换建筑面积原则上为1：1，如被征收人建筑面积大于最大安置套房面积的，可选择两套以上的安置房，但必须按照安置的套数最少、安置面积最接近征收建筑面积的原则确定。如果选择的安置套房面积超过其住宅征收建筑面积，超过部分套房价格按套房出售时市场价格购买，未超过部分套房价格按当时评估时点的市场评估价购买；如果选择的安置套房面积少于住宅征收建筑面积，安置的套房价格按当时评估时点的市场评估价购买。
3.宗族厅堂（祠堂）、临时设施、猪牛栏、厕所（不含套房内厕所）不计入安置面积，只可货币补偿。
4.被征收房屋及安置房的价格确定：被征收人的房屋价格按货币补偿办法确定。安置套房价格由同一评估机构按相同方法、相同估价时点进行评估确定。评估结果张榜公布。
5.结算方式：征收人与被征收人签订征收协议后，被征收人可先领取临时安置补助费和搬迁补助费，被征收人的房地产征收补偿款由征收人挂账暂存，与安置套房购买款进行轧差计算，多还少补。
6.安置套房建筑标准：内墙为毛坯墙，进入套房第一道门安装防盗门。外墙装修完毕并安装铝合金窗，水、电总管、总线到户，户内管线由被征收人自行负责。
（三）异地宅基地安置
1.安置地位置：（1）高速交警办公室围墙北侧安置地；（2）新职校西南侧安置地；(3)故居西南侧安置地（根据规划可适度向东南延伸）；(4)东华山林场（原工信局天然气站）安置地。城南加油站至上坝大桥路段被征收户原则上安置在高速交警办公室围墙北侧安置地；上坝大桥至金丰大道路段被征收户原则上安置在新职校西南侧安置地；金丰大道至工业二路路段被征收户原则上安置在故居西南侧安置地，被征收户按选地序号依次选地，若该安置地面积不够，剩余被征收户安置到新职校西南侧安置地；工业二路以北至赣江源大桥路段被征收户原则上安置在东华山林场（原林业职工住房）即原工信局天然气站安置地，被征收户按选地序号依次选地，若该安置地面积不够，剩余被征收户安置到新职校西南侧安置地。
2.土地安置指标面积的确定：被征收房屋主体第一层建筑占地面积小于40㎡的不安置土地；被征收房屋主体第一层建筑占地面积大等于40㎡的可安置土地，其中选择高速交警办公室围墙北侧安置地的按1:0.7的标准安置，选择在其它地段安置的按照1：1的标准安置。每户安置地面积不得超过120㎡。
3.安置地价格：由同一评估机构评估确定。实际安置土地面积小于或等于其土地安置指标面积的，安置地价格按评估价计算。实际安置土地面积大于其土地安置指标面积的，超过部分安置地价格按安置时市场价计算。实际安置土地面积少于其土地安置指标面积的，少安置部分由征收人按土地安置时的市场价进行回购。
4.安置地转让：在办理相关建房手续之前允许转让一次，免收办理转让用地手续的各种规费和税金，若建房后交易则必须交缴所有规费和税金。
5.补偿及安置费用结算方式：被征收人的房地产补偿款由评估机构按货币补偿方式确定，被征收人房地产补偿款挂账暂存，安置用地购地款挂账暂付，收支相抵挂账轧差，轧差余额多还少补。
6.安置地建设标准：完成“三通一平”等基础设施建设。
7.安置用地建房必须服从城市规划、建筑业管理、工程质量与安全生产的监管。采取统一设计、统一建设、统一验收的建设方式。对违反规定的除依法处罚外，取消该安置用地的优惠政策。
（四）工业用地安置
1.对符合进古樟工业园条件的企业，由县工业小区管委会按规定统筹安排安置地。
2.安置指标面积的确定：按征收用地面积1:1标准进行安置。
3.安置地价格：由同一评估机构评估确定。
4.工业用地的安置地不允许转让。
5.补偿及安置费用结算方式：被征收人的房地产补偿款由评估机构按货币补偿方式确定（其中地价应参照被征收人购买该工业用地的价格确定），被征收人房地产补偿款挂账暂存，安置用地购地款挂账暂付，收支相抵挂账轧差，轧差余额多还少补。
6.安置用地厂房建设必须服从工业园区规划等园区统一管理、建筑业管理、工程质量与安全生产的监管。
五、安置户头确定原则
根据被征收房屋所有权证（或土地使用权证）载明的产权人或2010年12月31日前单独立户（以公安户口簿登记的户口）的原则确定安置户头。
六、临时安置补助费及搬迁补助费标准
1.私房征收：临时安置补助费按被征收房屋主体建筑面积每平方米36元计算（18个月）；搬迁补助费按被征收房屋主体建筑面积每平方米3元计算，选择安置套房和异地土地安置的支付2次搬迁补助费。
2.工业厂房征收：临时安置补助费及搬迁补助费标准根据实际情况另行商定。
七、征收部分产权房屋征收补偿办法
征收部分产权房屋，征收补偿费按被征收房屋产权人各方拥有的产权比例分别给予补偿。
八、安置房选房和异地宅基地安置选地办法
序号确定按被征收人签订征收补偿安置协议时间、搬迁完毕（交付钥匙并验收合格）时间分别编出序号，两个序号相加得数从小到大排列，得出选择序号，被征收人按选择序号依次选择安置房或安置地，选择序号相同的按签订征收补偿安置协议时间先后确定先后顺序，如签订协议时间仍相同的则抽签确定先后顺序。
被征收人必须遵守选房（地）规则，并按时参加。如果未按时参加，视为被征收人自动放弃安置序号，征收人有权安排下一序号的被征收人。
九、相关政策
1.被征收人在2011年10月31日前签订协议并搬迁完毕（交付钥匙并验收合格）的，按被征收房屋主体建筑面积加房屋主体第一层建筑占地面积之和奖励20元/m2；被征收人在2011年11月1日至2011年11月30日前签订协议并搬迁完毕的，按被征收房屋主体建筑面积加房屋主体第一层建筑占地面积之和奖励10元/m2；被征收人在2011年12月1日后签订协议并搬迁完毕的不给予奖励，不享受其它优惠政策。
2.在规定时间内拆除完毕的，征收前已安装水、电、闭路电视、宽带网络及电话的，迁移时免交水、电、闭路电视、宽带网络及电话等开户费用，迁移水、电各经营单位只可收取表内材料费及10元/户的工时费；迁移闭路电视、宽带网络及电话，各经营单位只可收取10元/户的工时费，被征收人过渡期间申请报停的，不收报停费，年内一次性缴清服务费的，报停期内的服务费可转移至开通后使用。选择产权调换的从临时安置房内迁入安置房时，可再享受一次以上优惠政策。原已办产权证的，办理产权证只收工本费，行政事业性规费、基金及各种代征费全免，服务性费用及经营性费用减半征收。
3.征收非住宅房屋造成停产、停业经济损失的，对被征收人给予适当补偿，其标准为征收前3个月额定税收金额总和的4倍。
4.被征收人选择货币补偿并在规定时间内搬迁完毕（交付钥匙并验收合格）的，可按其被征收房屋主体建筑（含装修）和房屋主体第一层建筑占地的评估补偿价格的20%给予奖励。
5.安置用地使用权类型为国有出让土地。
6.房屋拆除工作必须由征收部门委托有拆除资质的企业统一拆除。严禁被征收户自行拆除房屋，否则将在其房屋补偿款中扣除一定残值，所造成的一切后果自行负责。
7.房屋征收范围内严禁一切抢搭、抢建、抢修、抢种和改变房屋用途的行为，否则不予补偿。
十、征收搬迁期限
2011年9月15日开始征收，2011年12月31日前征收完毕。
十一、管线迁移和建设
征收范围内的所有管线的迁移改造和建设，按照“谁主管、谁迁移、谁经营、谁出钱”的原则，由各经营单位将各自的管线在规定期限内迁移改造完毕。征收完成后需建设的，也由各经营单位在规定时间内按规划自行建设完成。
十二、行政复议和行政诉讼权利
被征收人对征收决定或补偿决定不服的，可在规定时间内向上级人民政府申请行政复议，也可在规定的时间内向人民法院提起行政诉讼。被征收人逾期不申请行政复议和的，将依法申请人民法院强制执行。
