发布时间：2023-10-12 16:11:06
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的建设工程常见法律纠纷样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
1主要法律纠纷类型
1.1建筑活动中的人身损害赔偿纠纷
旧村和危旧房改造的总体思路和目标是“改造空心村、撤并自然村、建设新农村”，“连片拆除危旧房，重新规划建新房，腾出空间促发展”，因此，该项工作中会发生大量的建筑活动和行为。比如，农民拆除旧房建新房、村委会组织修建道路等等。在这些建筑活动中存在诸多法律问题值得我们去思考，如：承包合同的效力问题、施工方的主体资格问题、人身损害赔偿问题等，其中实践中反映最为突出的是人身损害赔偿问题。应当说，当前我国农村建筑市场秩序还很不规范，有些乡镇建筑公司资质不全；有些企业承接工程之后随意转包或肢解分包，自己则根本不参与具体建筑施工活动；有些施工队则是个体泥瓦工自行招募组织起来的，既没有工商企业登记，也没有建筑施工资质，是一支典型的农村建筑游击队。而许多建房者按照传统习惯，图一时节约和方便或碍于人情，将建设工程发包给这些建筑游击队或者其他本村人承建，在旧村改造和危旧房改造中同样普遍存在这种现象。但问题是，一旦发生承包人或受雇人遭受人身损害的事故，法律纠纷即随之产生。
实践中当事人容易产生争议的问题是施工人与建房人之间的法律关系，即二者之间是雇佣关系还是承揽关系，以及如何确定赔偿责任的主体。因为根据目前我国有关法律和司法解释的规定，雇佣与承揽关系中承担赔偿责任的主体和方式完全不同：最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：“承揽人在完成工作过程中对第三人造成损害或者造成自身损害的，定作人不承担赔偿责任。但定作人对定作、指示或者选任有过失的，应当承担相应的赔偿责任”，第十一条规定：“雇员在从事雇佣活动中遭受人身损害，雇主应当承担赔偿责任。雇佣关系以外的第三人造成雇员人身损害的，赔偿权利人可以请求第三人承担赔偿责任，也可以请求雇主承担赔偿责任。雇主承担赔偿责任后，可以向第三人追偿。雇员在从事雇佣活动中因安全生产事故遭受人身损害，发包人、分包人知道或者应当知道接受发包或者分包业务的雇主没有相应资质或者安全生产条件的，应当与雇主承担连带赔偿责任。”可见，一般情况下，雇佣关系中雇主承担的责任要比承揽关系中定作人（建筑承包属于承揽的一种）承担的责任为重。因此，实践中一旦发生施工人伤亡的事故，受害人往往主张其与建房人构成雇佣关系，而建房人则主张双方是承揽关系。此种纠纷在实践中较为常见，而且处理起来也较为困难。
1.2建筑活动中的拖欠工程款、材料款纠纷
在承包建房人、修路人等完成有关建筑活动后，业主应当及时支付工程款；在材料商供应完建筑材料后，购买人也应当支付材料款，这些均是有关民事活动中义务主体应当承担的义务。但实践中，由于种种原因，经常会发生拖欠工程款、材料款的纠纷。比如，有的业主或材料购买人以建筑工程或材料存在质量问题或其它原因拖付甚至拒付工程款、材料款，从而使权利人的合法权利受到损害。
1.3拆迁及政策处理纠纷
此类纠纷是目前旧村改造过程中的一大难题。根据旧村改造的要求，需要对某些建筑，包括临时建筑、违章建筑等进行清理拆除。但因此而引起的此类纠纷处理起来非常困难，特别是如何处理违章建筑、政策补偿数额、如何实施拆迁等问题都十分棘手。比如农村中存在着大量的违章建筑，由于长期以来没有及时查处和拆除，有的甚至已成为部分村民赖以生存的居所，成为旧村改造中沉重的历史包袱。从法律角度讲，拆除违章建筑不予补偿，但不予补偿，被拆迁人又不同意拆除，有的被拆除人甚至漫天要价，造成建设成本的增加，资源严重浪费。
1.4异地建房中的土地征用问题
旧村改造的一个目标是“改造空心村、撤并自然村”，在改造空心村、撤并自然村的过程中，自然会涉及原空心村、自然村的村民如何搬迁安置问题。根据目前龙泉的政策，一般情况下是安置在集聚中心村居住。但根据目前我国的土地制度，农村的土地属于农民集体所有，除集体组织内部成员之间可以调剂转让外，尚不允许向集体组织成员之外的主体转让集体土地（包括宅基地）。
因此，在另一村建房，就涉及到土地如何使用问题。鉴于目前的土地政策，龙泉市的做法是先征用需用地村的集体土地，待土地征用后再将土地使用权出让给需用地人。
这个过程就必然涉及到土地征用费的补偿、土地出让金的确定等问题。旧村改造本是一件利国利民的好事，但是在政府、搬迁村民资金有限的情况下，还需要支付土地征用补偿费和缴纳土地出让金，这对于政府和搬迁村民来说无疑是一个重大的负担，其中极容易产生法律纠纷。
1.5与政府承诺奖励有关的纠纷
在当前旧村和危旧房改造工作中，政府为了提高农民的积极性、加快改造进度，往往制定有关的奖励措施。如龙泉市委出台了龙委〔2009〕9号《关于推进农村旧村和危旧房改造的实施意见》，市财政安排农村危旧房改造和连片综合整治专项资金1500万元，按照“连片拆除危旧房主房50元/m2，辅助用房25元/m2，建设新房连片10幢以上5000元/幢，对原有危旧房进行修缮的每户1000元（其中农村低保标准120%以下困难家庭每户1500元），危旧房改造拆旧建新每户500~2000元”的标准对进行旧村改造的村庄和农户进行奖励或补助。由于政府的奖励要与拆除房屋的面积等因素直接挂钩，因此，实践中可能存在着政府与拆房户主因对房屋的拆除面积存有争议而起纠纷的情形。比如由于部分测量人员业务不精或者缺乏工作责任心、工作草率，导致所测面积与实际面积不符，进而引发纠纷。
1.6建筑活动中的质量纠纷
在建筑活动中，由于个别施工人没有取得施工资质、不负责任，或者使用劣质建筑材料，致使建筑工程出现质量问题，甚至是“豆腐渣”工程的情况在实践中也屡见不鲜。
2法律纠纷特点
2.1政策性强
农村旧村和危旧房改造本身就是一项政府主导下进行的工作，当地政府一般都会出台有关政策，因此政策性很强。比如拆迁和政策处理、土地征用、政府奖励等，当地政府都会制定政策措施，一旦纠纷发生，政府制定的政策、措施都会纳入考量的范围：是否合法、是否合理、是否被遵守等；处理这些纠纷，也往往因为涉及当地利益，而参照政府政策的规定。
2.2关系错综复杂
农村旧村和危旧房改造工作是一项复杂而艰巨的工程，涉及方方面面的关系。比如建筑活动中涉及建房人与施工人之间法律关系的认定、责任的承担等。拆迁和政策处理活动中又会涉及村委会、政府与拆除户之间的法律关系，甚至涉及到当地家族势力的较量、新旧村委之间的矛盾、乡镇党委政府的影响等深层次的矛盾，真可谓“剪不断理还乱”。
2.3矛盾容易激化
由于旧村和危旧房改造中关系错综复杂，一旦发生法律纠纷和处置不当，极易导致矛盾激化。比如拆迁和政策处理中，有的被拆迁人法治观念淡薄，漫天要价，一旦要求得不到满足，就处处设置障碍，甚至采取极端行为阻挠拆迁，引起矛盾激化。
2.4处理难度大
农村旧村和危旧房改造中的纠纷关系复杂，矛盾容易激化，政府、法院处理起来难度相当大。有的当事人不按照正常的法律程序，到处、上访、缠访，给处理机关施加压力，处理相当困难。
3法律纠纷成因
3.1部分村民法律意识不强、安全质量等意识不够
建房人将建筑工程发包给无施工资质的个人承建，既容易出安全事故，又容易产生质量纠纷。
3.2部分村民不讲诚信、履约意识不强
有的建房人在施工人完成建房并交付后，却以种种理由拖延甚至拒付工程款。
3.3历史遗留包袱重，大量违章建筑已积重难返在农村中违法搭建、盖房的现象较为严重，由于有关部门平时疏于管理和监督，导致在当前拆除时，这些违章建筑成为沉重的包袱。
3.4部分村民存在不健康心理
有的村民在土地征用以及拆迁过程中，不按照正常的法律途径解决问题，而是到处缠访告状；有的协议签了，钱也拿了，仍不停的上访；有的人则认为只要“顶住”，成为“钉子户”，得到的补偿就更多。
3.5有的政府行为不够规范
在拆迁和政策处理过程中，有的执法人员包括村两委人员态度不端正、不谨慎，执法方式粗暴；在测量拆除房面积时，缺乏工作责任心、草率办事；在兑现奖励时，以种种理由推诿等。
3.6有关法律制度不健全
目前，我国只有针对城市房屋拆迁的法律———《城市房屋拆迁管理条例》，尚无针对农村集体土地上的房屋拆迁问题进行调整的专门法律，导致实践中对农村房屋如何拆迁无法可依；再如前述，根据目前我国的土地制度，不允许外村人到本村购买宅基地建房，只能先由政府征地然后再出让土地使用权，导致手续繁琐、资源浪费。
4解决对策
4.1加强法制和政策宣传力度，进一步提高农民法律意识
要利用新闻媒体和其它有效载体对新农村建设的政策、涉及的法律进行宣传，提高广大农民对旧村和危旧房改造重大意义的认识，树立大局意识，从大局考虑，不过分计较个人利害得失；增强广大农民的法律防范意识，树立安全意识、质量意识、履约意识、诚信意识等，减少纠纷的发生。
4.2加大对违章建筑的查处力度，降低拆迁和政策处理成本
有关部门要切实履行职责，加强日常监督管理，加大对违章建筑的查处力度，对违反规划的建筑要及时拆除；要充分发挥基层组织和群众监督的作用，建立举报机制，实行奖惩和惩戒考核制，遏制违章建筑的发生。要抓紧研究制定历史遗留违章建筑的处理方案，对近期发生的违章建筑，在拆迁和政策处理中可不予补偿；对长期以来未查处的违章建筑，可视具体情况、情节罚款，并从该违章建筑的残存价值中扣除罚款的方法，使其所获补偿低于成本。
4.3加大对少数不良农民的教育惩戒力度
针对少数存在不健康心理的村民，要加强宣传教育，促使其遵照法律规定程序解决问题；而对于那些无理缠访、滥访，拒不拆迁的村民，则要依据有关法律规定予以处罚。
4.4规范政府行为，提高依法行政意识
在执法过程中，公务人员要吃透法律和政策，文明执法、热情执法，耐心做好说服教育工作，切忌衙门作风和工作态度简单粗暴。在土地征用过程中，要根据《土地管理法》的规定，切实履行有关征地手续和程序，实事求是的确定补偿标准和方案。在测量拆除房屋面积时，要当事人在场，并用照片固定证据，做到“当时无异议，之后无争议”。政府要按照有关政策，及时兑现有关承诺奖励，不能无故推诿推脱。
4.5各有关单位通力协作，形成合力
农村旧村和危旧房改造工作，涉及到政府、农业、国土、交通、公安、乡镇、村委会等各个部门，有关部门要各司其职，对于可能发生和已经发生的纠纷要通力合作，尽力化解。对于已经到法院的纠纷，法院要按照“调解优先，调判结合”的发针，努力做好当事人的工作。在调解不成的情况下，要依照法律规定及时下判，并在判决书中做好说理工作。在法院终审判决后，仍有当事人不服上访的，有关部门要及时审查，对于无理上访人要做好说服教育、服判息诉工作。
【关键词】建筑伤亡事故；工伤保险；人身损害赔偿
由于工作性质高危，伤亡事故纠纷是建筑施工企业常见的法律纠纷。该类纠纷涉及多方主体（建筑施工企业、劳务公司、班组长（俗称包工头）、工人），法律关系十分复杂。通常，建筑施工企业会将建筑工程劳务分包给具有相应资质的劳务公司；劳务公司通常会找包工头进行转包，由包工头募集工人进行建设施工。劳务公司、包工头与工人之间通常情况下不会签订任何形式的劳动合同。工人若发生安全事故，责任应当由谁来承担？
1 建筑施工企业伤亡事故法律关系及两种救济方式
1.1 建筑施工企业、劳务公司、包工头及工人之间的法律关系
如图1所示，建筑施工企业与劳务公司之间是“承揽关系”，劳务公司和包工头之间亦是承揽关系。包工头和工人之间乃是雇佣关系。伤亡事故发生后，建筑施工企业和劳务公司都有可能需要承担赔偿责任。对建筑施工企业而言，是否将劳务合法分包给劳务公司，是该企业是否承担事故责任的关键。
1.2 工人的两种救济方式
伤亡事故发生后，伤亡工人及其家属有两种救济方式：工伤保险赔偿和人身损害赔偿。寻求工伤保险赔偿的前提是，伤亡工人及其家属需要证明工人与用工主体之间（建筑施工企业、劳务公司）存在“劳动关系”。这里的劳动关系是指，用人单位招用劳动者为其成员，劳动者在用人单位的管理下，提供由用人单位支付报酬的劳动而产生的权利义务关系。劳动关系下的权利义务关系不仅仅包括“提供劳动”、“支付报酬”，还包括了《劳动法》、《劳动合同法》及其实施条例中规定的一系列的权利义务。①寻求人身损害赔偿时，需要证明工人与包工头、劳务公司、建筑施工企业之间存在雇佣关系。这里的雇佣关系和劳务关系乃同一概念②，是指雇员向雇主提供劳务，而雇主向雇员支付报酬的民事法律关系。这两种救济方式的对比如下：
主张与用工主体存在“劳动关系” ―― 工伤保险赔偿
主张与用工主体存在“雇佣关系（劳务关系）”――人身损害赔偿
2 伤亡工人要求工伤保险赔偿
伤亡事故发生后，伤亡工人及其家属可以请求确认伤亡工人与建筑企业、劳务公司之间存在劳动关系，并申请工伤保险赔偿。若建筑施工企业将工程劳务合法分包给劳务公司，受伤工人只能主张与劳务公司之间存在劳动关系，而不能主张与建筑企业之间存在劳动关系。其法律依据是原劳动与社会保障部《关于确立劳动关系有关事项的通知》第四条：“建筑施工、矿山企业等用人单位将工程业务或经营权发包给不具备用工主体资格的组织或自然人，对该组织或自然人招用的劳动者，由具备用工主体资格的发包方承担用工主体责任。”
根据该通知的相关规定，通常情况下伤亡工人只能要求确认和用工主体存在劳动关系。③在建筑施工企业将劳务合法分包给劳务公司的情况下，用工主体乃是劳务公司。此时，只能主张伤亡工人和用工主体――劳务公司之间存在劳动关系。该通知第四条属于例外规定，若建筑施工企业非法分包，应当承担用工主体责任。也即如果建筑施工企业将工程非法分包给不具有相应资质的企业，那么伤亡工人及其家属可以根据该条主张建筑施工企业承担用工主体责任。
除此之外，发包的组织与个人承包经营者也有可能承担连带赔偿责任。《劳动合同法》第94条规定：“个人承包经营违反本法规定招用劳动者，给劳动者造成损害的，发包的组织与个人承包经营者承担连带赔偿责任。”根据这一条的规定，如果建筑施工企业，将工程劳务发包给个人承包经营者（通常情况下是包工头），当工人在从事劳动活动过程中遭到损害，建筑施工企业与个人承包经营者承担连带赔偿责任。如果建筑施工企业将工程劳务合法分包给具有相应资质的劳务公司，而劳务公司将将工程劳务转包给个人承包经营者。此时，当工人在从事劳动过程中遭到损害，劳务公司应当与个人承包经营者承担连带赔偿责任。
3 当伤亡工人寻求人身损害赔偿救济时的法律关系分析
工伤保险并非伤亡工人的唯一救济途径。伤亡工人及其家属还可以依照民法中的雇佣关系的相关规定，向雇主主张人身损害赔偿责任。
最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第11条规定：“雇员在从事雇佣活动中遭受人身损害，雇主应当承担赔偿责任。雇佣关系以外的第三人造成雇员人身损害的，赔偿权利人可以请求第三人承担赔偿责任，也可以请求雇主承担赔偿责任。雇主承担赔偿责任后，可以向第三人追偿。雇员在从事雇佣活动中因安全生产事故遭受人身损害，发包人、分包人知道或者应当知道接受发包或者分包业务的雇主没有相应资质或者安全生产条件的，应当与雇主承担连带赔偿责任。”
根据该条规定，若雇员在安全生产事故中受到人身损害，通常情况下应当由雇主承担责任。在建筑施工领域，若建筑施工企业已进行合法劳务分包，则雇主应为劳务公司，因为在这种情况下负责招募员工从事相关工作的是劳务公司而非建筑施工企业。只有在建筑施工企业知道或应当知道劳务公司没有相应资质或安全生产条件的情况下，建筑施工企业才有可能与雇主承担连带赔偿责任这也就意味着只有当建筑施工企业违反相关规定，将工程劳务分包给不具备相关资质的情况下，建筑施工企业才会和劳务分公司就伤亡工人的人身损害赔偿承担连带责任。
尽管雇员在上下班途中遇到的人身伤害，并非该解释第十一条所说的“从事雇佣活动中”遭受的人身损害，但从保护雇员利益的角度来看，若雇员所受伤害，符合《工伤保险条例》的第14条第6款的“工伤”，④则应当参照该款规定，认定雇员所受到的伤害属于“从事雇佣活动中受到的人身损害”。此时，受伤工人可以主张雇主（劳务公司）承担赔偿责任，也可以要求交通肇事者承担赔偿责任。雇主（劳务公司）承担赔偿责任后可以向交通肇事者追偿。⑤
4 结语
由于建筑施工领域法律关系的复杂性，伤亡事故出现后，责任主体认定成为一个棘手的问题。对于建筑施工企业而言，劳务分包是否合法是其是否承担损害赔偿责任的关键。在劳务分包的情况下，伤亡工人与建筑施工企业之间既不存在雇佣关系也不存在劳动关系；如果劳务分包合法，建筑施工企业也无需根据例外条款与劳务公司承担连带赔偿责任。对于伤亡工人及其家属而言，其既可以主张和用工主体存在劳动关系，主张工伤保险赔偿；也可以要求雇主承担人身损害赔偿责任。在劳务分包的情况下，这里的用工主体和雇主乃是劳务公司，而非建筑施工企业。但对于劳务分包是否合法，伤亡工人及其家属并不知晓，所以在请求确认劳动关系时，会同时要求确认与劳务公司和建筑施工企业存在劳动关系；在请求人身损害赔偿时，会将包工头、劳务公司和建筑施工企业列为共同被告。此时，建筑施工企业应当全面分析法律关系，以事实为依据、以法律为准绳，切实维护自身合法权益。
【参考文献】
[1]中华人民共和国民法通则[Z].1987年1月1日起施行.
[2]中华人民共和国侵权责任法[Z].2010年7月1日起施行.
[3]中华人民共和国合同法[Z].1999年10月1日起施行.
[4]中华人民共和国劳动法[Z].1995年1月1日起施行.
[5]中华人民共和国劳动合同法[Z].2008年1月1日起施行.
[6]工伤保险条例[Z].中华人民共和国国务院令第375号.
[7]建设工程安全生产管理条例[Z].中华人民共和国国务院令第393号.
[8]原劳动与社会保障部.关于确立劳动关系有关事项的通知[R].劳社部发〔2005〕12号.
[9]最高人民法院.关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释（三）[Z].法释〔2010〕12号.
[10]最高人民法院.关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释[Z].法释〔2003〕20号.
注释：
①例如，《劳动法》第3条规定：“劳动者享有平等就业和选择职业的权利、取得劳动报酬的权利、休息休假的权利、获得劳动安全卫生保护的权利、接受职业技能培训的权利、享受社会保险和福利的权利、提请劳动争议处理的权利以及法律规定的其他劳动权利。”
②2007年10月29日，最高人民法院通过的《民事案件案由规定》中“合同纠纷”规定：“110、劳务（雇佣）合同纠纷”。法院已经将劳务合同和雇佣合同视为同一民事法律关系，当作同一案由来受理。案由是指法院依据争议的民事法律关系所确定受理案件的类别，同一民事法律关系归入同一类别，属于同一案由。
③《关于确立劳动关系有关事项的通知》第1条：“用人单位招用劳动者未订立书面劳动合同，但同时具备下列情形的，劳动关系成立。（一）用人单位和劳动者符合法律、法规规定的主体资格；（二）用人单位依法制定的各项劳动规章制度适用于劳动者，劳动者受用人单位的劳动管理，从事用人单位安排的有报酬的劳动；（三）劳动者提供的劳动是用人单位业务的组成部分。”
关键词：建筑施工企业；法律投诉；合同管理
中图分类号：C913
文献标识码：A
文章编号：1674-1723（2012）06-0019-03
近年来，部分建筑施工企业采用挂靠、内部承包等方式追求规模的扩张，导致法律诉讼案件也呈现居高不下的态势。为应对各种诉讼纠纷，企业不仅要付出更多的人力、物力、财力,而且由于诉讼保全和强制执行, 企业资金被冻结和扣划也时有发生,不仅给企业的资金运作带来困难,更有损企业的信誉。
一、诉讼案件发生的原因分析
1．项目部或承包人未按合同约定或未及时支付材料款、租赁费、分包工程款、人工费等，或未与相对方及时结算，又不及时向企业汇报，或虽进行了汇报，但企业要求项目承包人自行处理，而承包人不处理，导致相对方。
2．项目部或承包人在对外签订材料买卖、设备租赁、分包等合同时，仅考虑了价格、款项支付因素，忽视了逾期交付、质量问题处理及违约金等条款，大量使用了相对方提供的格式合同，对合同条款做出了有利于相对方的约定，为事后的诉讼处理埋下隐患。
3．承包人以项目部名义对外签订了合同，或虽未签订书面合同，但实际收取了材料，事后又从企业帐户（包括但不限于以转账、承兑等方式）对外支付了部分款项，或虽未支付款项但在对账单（结算单）上加盖了项目部或企业印章，导致关系或表见成立。
4．项目部将架子分项工程以包工包料的方式分包，但又为分包人对外签订的周转材料租赁合同上作为承租方或担保方加盖项目印章，或经分包人指使以企业名义向出租人支付部分款项，导致企业成为承租人而承担支付租赁费并返还周转材料的责任。
5．承包人以项目部名义对外签订借款合同或出具借条（在借款合同或借条上加盖项目部印章），但收取的借款未交入公司财务，使企业成为借款人承担责任；承包人以项目部名义对外担保（在担保书上加盖项目部印章），担保合同虽然无效，却因存在过错而承担相应责任。
6．印章管理不严，特别是项目部印章（含技术资料专用章）往往掌控在承包人手中，项目部人员由于对印章特别是技术章的法律效力认识模糊，加上责任意识不强，使用印章的随意性较大，个别项目甚至还
私自开立银行账号或私刻项目部印章，由于未及时发现和制止，也是导致纠纷大量出现的原因之一。
7．虽然与劳务公司签订了劳务分包合同，但合同权利义务落实不到位，劳务公司往往成为开票公司，不缴纳工伤保险金，不签订劳动合同或签订虚假劳动合同的现象大量存在，工程现场缺乏劳务人员上下班情况的有效记录，是导致工伤事故、劳动争议纠纷的主要原因。
8．工程项目部的对外经济权力往往掌控在承包人手中，有的承包人未将对外签订的合同向企业备案，或虽然进行了备案，但企业对材料、设备的数量、规格的验收、结算等实际情况或对一手证据往往无从把握，即对交易的实际情况缺乏真实、有效的了解，诉讼发生后只能根据原告方提交的合同、结算单等表面证据进行有限的抗辩。
9．财务管理有待加强。未定期与建设单位对账，建设单位将工程款直接支付给项目承包人或按承包人的指使将工程款支付给材料商或第三方；对真实交易情况缺乏了解，往往仅根据承包人的指使支付款项，交易方与收款人不一致现象较多；在项目未中标的情况下，未将投标保证金及时返还。
10．对不良承包人的责任追究缺乏有效措施和办法。由于对承包人的经济实力、财产状况、诚信度缺乏了解，导致不良承包人混入施工单位，利用企业管理环节上的缺失，以虚构交易凭证、以少充多、私自对外借款不入账等手段侵占公司财产，导致项目巨额亏损，法律诉讼接连不断。
二、避免、减少及处理法律诉讼纠纷的对策
（一）事前预防
从源头抓起，企业在承接业务时应先进行可行性研究，综合考虑工程所在地的定额标准、取费高低、材料人工费的补差以及当地的市场价等因素，避免低价中标；对发包方的履约能力做出综合评估。制定项目承包人准入条件, 对其资信进行全面调查和评估，在选择承包人时应让其提供有价物的担保，或让其提供第三方的有效担保。可以通过各种途径了解承包人对外债务情况、法院诉讼情况等，对无经济实力的承包人应拒之企业门外,建立项目承包人黑名单制度。建立企业法律事务机构，配备专职的法务人员，全过程参与企业风险管理，在企业内部开展多种形式的法制教育，切实提高企业管理人员的法律意识。
（二）事中控制
1．加强合同管理。对工程总包合同专用条款、补充条款等每一条都要认真审核，明确双方的权利义务，对违约责任要公平合理，对工程款的支付要明确条件和时间，对新增的工程量及工程价款要纳入进度款一并支付并明确约定，对工程施工过程中材料涨价、工程材料变更、工程量增加等及时签证保留证据。特别是最后的工程保修及工程款结算方式和时间应明确双方的责任，并规定违约责任，以便日后追讨工程款时提供有利证据。不仅要加强总承包合同和专业分包合同的管理，更要强化对项目部对外签订的材料买卖、设备租赁及其他合同的管理，推行格式合同文本的使用，结合实际使用情况定期对文本进行修订和改进。企业对项目部对外签订的合同要进行登记备案。
2．加强财务管理。一是对合同进行备案管理。大宗材料采购合同、设备租赁合同应由进行审核，交由财务部门备案，按照合同约定及材料供应实际情况及时支付材料款和租赁费。二是对工程款实行有计划、有控制的管理。工程款进入企业账户后，财务应根据工程进度、人工、材料到位等因素综合考虑支付的额度，不能盲目的按照承包人要求全额支付工程款，严禁将工程款直接打入承包人的个人帐户。三是严格管理分公司、项目部账户和印章。对来历不明的款项应及时查证，与企业没有业务往来的款项及时归还。禁止向没有签订过合同的单位或个人支付款项，禁止接受与企业没有业务往来的单位所开具的发票。
3．实行大宗材料集中采购供应，对各工程项目使用数量较大的材料如钢材商品砼钢管扣件等实行采购供应，即由企业对外签订合同购买或租赁后，再供应给项目部，最终由企业对外统一结算并支付
款项。
4．严格印章管理制度,严禁将项目部印章、技术专用章用于对外借款和担保。对企业派驻工程项目人员特别是项目承包人或项目经理的授权以及项目部印章、技术专用章的使用范围在工程所在地的主要媒体上进行公告或声明。
5．企业、项目部应配备专业的人员参与项目过程管理，企业应向各项目现场派驻材料管理员，及时掌握项目材料设备的实际交易和到位情况，严格按照公司规章制度进行管理和监督；企业、项目承包人应树立严格的履约意识，注重合同及资料的管理；在施工过程中要充分认识到签证单据、补充协议及会议纪要的重要性；积极行使建设工程价款优先受偿权来维护企业的利益。
（三）事后补救
1．积极处理亏损项目。及时收回项目的各种印章；对工程项目特别是在建工程进行审计，整理对外债务及应收工程款；与材料商、分包单位协商处理款项支付条件和期限，避免发生不必要诉讼案件；整理、收集工程资料，为进一步诉讼准备充足证据；与承包人签订会议纪要和承诺书，明确双方的权利
义务。
2．积极处理律师函、维修通知书等各类函件,避免产生诉讼纠纷。
3．重视清欠工作，对发包方履约能力欠缺的，充份利用建设工程价款优先受偿权的有关规定，及时采用诉讼手段维护企业利益。
4．积极应对诉讼纠纷案件，搜集整理证据材料参与庭审诉讼，为企业最大程度的挽回损失。
5．对涉及违法犯罪的不良承包人，及时向公安机关报案请求立案侦查，将其绳之以法，从而起到警示作用。
随着企业员工法律意识的提高, 严把项目承包人进入关, 加强企业的过程管理,特别要强化风险管控,法律诉讼案件将会逐步减少,从而保障企业的平稳运营。
参考文献
[1] 汪国锋．建筑施工企业法律风险管理律师实务操作．．
关键词：工程；合同管理；问题及对策
中图分类号：K826.16 文献标识码：A 文章编号：
合同对工程的开展的影响是不可忽略的，只有做好了它，我们才可以分清项目的两方在具体的过程中需要担负的事项，只有这样他们才可以明确自身的责任，将工作做到位。合同的管理贯穿在整个工期之中，所以，它是整个工程开展期间非常重要的一项管理内容。只有将合同工作做好了，工程的时间以及品质等才可以得到保障，两方才能有效共处。
一、常见的合同问题以及应对模式
任何一项工程不论规模大小，都需要有各种工序的参与，因而它是一项非常繁琐的工作，这就不知不觉地给管理工作带来了非常多的压力。目前我国在这方面的工作做得并不是非常优秀，这就导致在合同实行的时候，出现很多弊端现象，具体来说主要包括下面的这些弊端。
第一点，合同签立的两方都没有足够的法律思想。虽然一些合同的满足相关的法律，但是很多都缺少法律规范，这就导致项目一方的利益受到非常大的影响。个别人员为了获取一己之利，无视法律，在合同上做文章，更为甚者出现一些非常不合理的条款。个别承包单位为了获取项目，签立一些明显不合理的合同，其中很多内容都是约束承包单位的，对于甲方却没有提出相应的要求，特别是没有明确如果业主方不遵守约定，将会如何处理等事项。一旦出现问题，乙方要想维护自己的权力就是难上加难事。然而这种不良状况的存在使得业主方的这种不负责任的思想更加滋长，而乙方的处境只会越来越差。更有甚者个别项目的两方制定合同只是做个表面工作，流于形式，不按照条款开展工作，而是纸上一套、做的是另一套。
第二点，仍有一部分单位对相关的管理制度工作没有做到位。像是一些单位没有设立专人，任何人都可以代替公司行使权力，甚至是某些没有任何合同知识的人。而且对于合同该有的内容以及条款等都非常的模糊，导致在项目过程中出现很多问题。
最后一点，没有相关的专业人员。合同牵涉的领域非常多，而且有非常强的领域性，所以项目管理必须具备相关专业内容以及法规等文化的职工。但实际上很多单位都没有这方面的专业人员，只把合同的管理工作当成是一项日常工作，归为行政人员。通常这些职工大多没有充足的施工管理知识和经验，因此在管理的时候，他们只能将一些非常基础的事项做好，比如归类放置等，对具体的内容和后果却了解不深。
二、加强工程项目中合同管理的措施
随着我国合同法制体系越来越健全，企业也应该按照《合同管理条例》的依据和准则来约束双方在履行合同过程中的行为，这就要求在项目管理过程中，要对合同实施先进管理，可以从以下几个方面做出努力：
2.1健全建筑企业的合同管理体系
首先，明确合同管理机构。大型的建筑企业合同管理需要配备专职的管理人员，采取统一归口管理与分类专项管理相结合的形式。其次，合同承办人员应分别履行自己的职责，制定合同管理机构的主要职责，主要包括制定具体的合同管理制度、宣传有关法律、法规和专业知识、承担直接管理的有关业务工作、审查合同、监督、检查合同履行情况以及参与合同纠纷的调解、仲裁或诉讼等。同时，制定合同管理人员主要职责，主要包括协助合同承办人员参加重大合同的谈判、起草与签订、审查合同、检查合同履行情况、负责建立合同档案以及依法参加对合同纠纷的协商、仲裁和诉讼。除此之外，合同承办人员必须明确自身的主要职责是企业在授权范围内签订、变更、解除合同、检查所签订合同的履行情况、依法参加对合同纠纷的协商、调解、仲裁、诉讼等。再次，健全企业各项合同管理制度，主要包括合同归口管理制度、合同分类专项管理制度、合同授权委托制度、合同的审查制度、合同的公证制度、合同专用章管理制度、合同统计报表制度、合同归口档制度以及授权委托书的管理、合同专用章的管理、对起草和审查的合同进行归档、培训合同业务人员等等。
2.2建立完善相应的法律法规制度
随着建筑业的飞速发展，原有的工程项目管理方法已不适应现实的需要。因此，建立完善的法律法规体系，是建筑企业可持续发展的有效保障。因此，建筑企业应加强对承包商的资质管理，加强工程招投标管理，同时推行合同管理人员持证上岗制度，加大合同管理力度，以真正地保证施工合同全面的履约。只有这样，才能真正地净化建筑市场。制定合同的双方应该认真学习了解我国的《合同管理条例》，通过此法，合同两方认真遵照法则做好本身的工作，可以将纠纷以及矛盾降到最低，就算发生了问题，也能很全面的及时的将问题处理
好，争取到自身的权利。在具体签订的时候，应该认真调研合同的完整性和严谨性等事项，防止合同漏洞。当签订之后，两方应该认真遵照合同明确的自身的权利义务合理开展工作。
2.3推行宣传，加强现代技术管理的应用
通过“重合同、守信用”的宣传，其目的是推动内部合同的规范管理。因此，第一，企业领导要主持制订开展活动的计划，使活动持续、健康地开展。第二，“重合同、守信用”活动要求推行合同示范文本，这将有利于堵塞由于合同管理人员法律水平而产生的漏洞，有利于合同争议的解决。同时，对于企业自行草拟的文本，应当在审查时注意对照示范文本，防止错漏产生，以提高合同文本的质量。计算机技术在现在社会生活中发挥着不可或缺的重要地位和作用。应用计算机进行合同管理对提高工作效率有很大成效。因此，建筑企业要充分利用现代 OA 办公系统管理体系，促进公司合同 OA 管理系统与财务管理系统、BSS 系统、工程管理系统之间的信息共享，有利于对合同履行情况进行有效监控。
2.4提高合同管理人员素质
现代工程建设项目的规模、建设要求等都在不断的升级。建筑工程项目作为一个系统工程，需要有专门从事工程项目管理的组织为之服务。因此，提高合同管理人员素质是企业合同管理的首要任务。作为建筑企业应该加强合同管理人员素质的提高，可以通过以下方式得以加强:第一，选好人员; 第二，组织好在职学习; 第三，选送人员到有关院校深造; 第四，建立岗位责任制等。
2.4建立系统的合同管理模式
在市场经济条件下，合同管理已成为建筑企业管理的一项重要基础性工作。建筑企业必须大力加强和完善合同管理，充分发挥合同在企业管理中的积极作用。为了充分发挥合同管理的作用，企业应建立一套适合自身发展的系统的合同管理模式。比如，模式可以由合同管理委员会、公司控制部、财务部、法律顾问、批准人等组成。
参考文献：
[1]徐江. 某建设工程合同(工程保证金)纠纷案例探讨——从工程实务案例看资质与效力挂钩的法律原则[J]. 中国招标,2012,(39).
关键词：房地产；抵押；质权
1 绪论
1.1 现实背景和理论背景
随着社会经济的发展和科学技术的进步，人们对于住房的需求日益增加。但是由于购房者相对于开发商而言是弱势的一方，房地产抵押是抵押人向债权人进行担保的一种方式，这里的债权人包括了银行、施工队等，关于商品房的抵押问题目前在我国的法律中已经有了明确的规定。但是在实际的房地产抵押会出现很多问题，会损害购房人的利益，首先一旦商品房被抵押，购房者在办理房产证的时候就会出现问题。另外，一旦商品房无法交付，出现烂尾，房屋拍卖，购房者能否优先受偿以弥补损失也是很大的问题。
本文主要是通过对于《合同法》、《破产法》及《消费者保护法》中涉及到的法理学问题进行探究。购房者相对于其他的民事主体而言属于弱势群体，购房者利益受损其背后可能是一个家庭的损失，房产抵押问题处理不好会带来严重的社会隐患，势必会扰乱房地产市场的秩序，进而影响经济的平稳运行。
1.2 研究方法
本文的研究方法主要采用的是实证分析与案例分析相结合的方式以探究在商品房买卖过程中出现的法律问题。文章的前半部分采用了文献综述的形式。后半部分研究方法包括了对比分析，归纳分析对于购房问题的解决进行总结。
1.3 研究目标
本文的研究目标是通过完善立法保护购房者的利益，提高立法层级，对于购房者的利益以基本法的层面去保障，解决法条之间的冲突，提升法律的可操作性，购房者的生存权能够得到应有的保障。
1.4 研究目的
本研究首先对于房地产交易过程中经常出现的问题进行整理，对于国内外学者对于本问题的研究现状进行研究，尤其是在预告登记制度的研究上主要对大陆法系国家的先进经验进行梳理，为我国该制度的立法构建提供依据，以保证房产抵押制度的体系的完整性。另外对于目前《消费者权益保护法》等在购房者利益保护问题上的缺位进行研究，以期弥补现有法律的缺陷。
1.5 研究意义
本题目的研究意义首先在理论上对于房地产的抵押问题进行梳理，以期为今后学界对于该问题的研究做出指引，不仅在于保护购房者的合法权益，也在于通过立法整治房地产买卖过程中的乱象，因为房产市场的发展不仅涉及到开发商、债权人，还涉及到贷款银行在内多方利益。对于抵押行为进行规范，可以说是大势所趋。商品房抵押问题不仅是法学界本身的问题，其对于房地产市场的稳定发展，经济社会的平稳运行都有着重要的意义。
2商品房抵押现状及购房者利益保护问题分析
2.1商品房抵押现状
目前商品房在建过程中由于资金有限，为了取得足够的资金不得已要向银行等金融机构贷款，而此时房屋作为不动产就会成为押品。另外还有开发商在施工的过程中需要雇佣施工队施工。那么就存在工程队也需要抵押物的问题，那么这样一来在建的工程也就是房屋也就成了抵押对象，所以现在纵观各大楼盘，我们看到近五分之一的楼盘均存在抵押问题，但是如果不到房产部门去查询的话一般来讲开发商是不会主动说明的，但是后续就会存在很大的隐患，购房者的权利会因此受到损害。另外一点，很多开发商是无照经营就是在没有获得房屋销售许可的情况下就开始买卖房屋，这个时候，甚至无法与购房者签订备案合同，仅仅是一纸协议，这时候开发商销售的是期房，那么这样一来对于购房者的风险就会更大，这些购房者接受了目前不能签订合同的事实，更不会去主动查询该商品房的抵押情况，开发商往往以低价为诱饵引诱消费者购房，购房者很有可能在没有意识的情况下就买到存在抵押的房屋。而存在抵押的房屋实际上是存在很大的隐患的，下文中我们就着重分析房地产抵押存在的问题。
2.2 购房者利益保护中存在的主要问题及影响
2.2.1存在引故意隐瞒和欺诈导致的无法优先受偿的问题
房地产抵押过程中，一般会牵扯到很多人的利益，其中的关系比较复杂，法律关系主体相互之间会有利益牵扯。除了有房地产的抵押人、抵押权人，一般还会有债权人，有时还会有多名债权人。有的抵押人为了周转资金，还会在一套房产上进行多次抵押，产生了抵押权优先问题。在房地产买卖过程中，房地产物权所有人应该把房产抵押情况如实的反馈给买受人，在诚实守信的原则下完成商品房的买卖交易，实现物权转让。而且商品房所有人在进行房屋交易时，应及时的把有关情况向抵押权人沟通，如果没有及时的解除抵押权，商品房在转让过程中会因为抵押权的存在而无法办理过户手续。如果商品房买卖双方都坚持诚实守信原则，则在交易过程中一般会比较顺利，不会产生相关的法律问题，但是如果如果存在故意隐瞒或者欺诈是情况，则往往会产生非常复杂的法律关系，一些买受方或者抵押权人也会因此造成很大的财产损失。所以如果购房者购买的房屋上存在权属争议的情况下其办理房产证就会出现问题。如果开发商难以为继，法院势必会拍卖房产，以所得价款优先受偿。但是是否能够得到优先受偿还取决于诸多因素，这就是我们需要去探讨的。房地产如果拍卖实际上债权人有三方，一方是债权人、一方购房人、另一方是银行，如果该房屋拍卖所得价款优先清偿了在先的债权人，那么对于在后的债权人很有可能无法得到清偿。另外房屋的抵押分为抵押给银行或者抵押给其他人两种。抵押给银行之前银行会预先审查好该房屋所有权人的资质。拍卖所得价款会优先给购房人。但是如果抵押给其他债权人，这两个债权人之间的关系就是同等的。这其中优先清偿的主体就不确定了。购房者很有可能因此利益受到损害，所以说保证购房人的优先受偿权是必要的。
2.2.2抵押登记还存在不统一的问题
关于抵押登记，我国关于抵押登记的规定并不完善，对于房地产的抵押登记只是在民事立法上有所规定，并没有上升到行政立法的高度。这就会导致商品房的抵押状况出现漏洞，有一些该登记的事项没有进行登记。长期以来我国房地产登记形成了房屋和土地分别登记的状况,形成了登记机关、登记程序、登记权属证书都不统一的格局。而且在流程上进行抵押登记需要的时间长,行政审批效率低。时间的拖延对于开发商和购房者都带来了一定的变化因素和因此造成的法律风险。
2.2.3存在拖欠工程款导致的法律风险
购房者出于自身居住的需要购买房屋，其一定不希望所购买房屋在权属问题上存在争议，一旦己方的房屋被抵押，有可能出现购房者的利益得不到实现的问题，但是如果其买到的房屋正是已经抵押出去的，就有权益被侵犯的风险。其中，拖欠建设工程款的房产抵押带来旳法律风险比较严重。如果开发商资金链断裂，无法按时交付房屋，那么法院会通过拍卖的方式将房产拍卖所得价款偿付债权人，这个时候购房人未必能够获得优先受偿。《合同法》第二百八十六条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”那么如果优先清偿了拖欠的工程价款，有可能导致剩余的拍卖款不足以清偿购房人。这样一来我们发现一旦开发商的房屋拍卖。最先得到受偿的是工程承包方，而且这是一项法定的权利。
3 购房者利益保护问题产生的原因分析
3.1 法律意识淡薄，对房产抵押不了解
对房地产抵押登记制度还不够重视。我们如果以商品房对外提供担保就要对房屋进行相应的抵押登记，因为对于不动产我国实行的是登记生效主义，也就是说登记是抵押权生效的必经程序，所以我们在购房的时候一定要到房产局去查询该房屋是否已经抵押出去以及权属是否有争议，因为未经登记不得对抗善意第三人。但是实际的生活中经常会出现购房者在购买房屋的时候没有注意该房产是否被抵押出去，进而到最后出现这样或那样的问题。有的对房地产抵押的限制还不清楚。我国对房地产抵押有很多的规范和限制，他们很好的保护了抵押双方的切身利益，维护了房地产抵押市场的秩序。《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》是其中最重要的两部法律法规，在房地产抵押过程中，都要严格遵循上述两部法律法规的规定。房地产抵押不是随心所欲的进行，要严格的受它们的限制和约束。比如对于划拨的土地就有特殊的额规定，由于划拨的土地不能够任意的在市场进行交易，所以在划拨土地上建立的房产也是不能够抵押的，其他的还有自留地、宅基地等土地性质的使用权，也不能任意进行抵押。但是这些土地的依法承包者，具有使用权的除外等。我们在本文中所探讨的是对商品房进行抵押，对商品房抵押的限制目前来看是比较少的，所以在实践当中易于操作。正是因为商品房抵押是常见的，所以相伴而生的也是一系列的问题。
3.2《优先受偿权批复》位阶还比较低，购房者优先权不明确
欧美国家的建设工程合同解除法律制度，经过了一百多年的发展完善，才形成了一套管理领域、管理功能覆盖面广、制度约束力明显的法规制度体系。我国对于房产问题的立法目前来看是有欠缺的。在很多问题上上位法与下位法存在冲突，以至于法院在处理房地产相关问题上很难有相应的法律去对应。司法实践中存在很多的问题。虽然国家有关部门和地方政府先后颁布了一系列法规文件用以指导规范商品房抵押，积极保护购房者利益，但覆盖面不全、操作性待完善等问题仍然没有得以很好地解决，很多配套制度还没有及时跟上，参照性制度偏多，可操作性不强。如对因情势变更引起的合同解除法律规定还不够明晰，对购房者的任意解除权还存在争议。
可见，商品房抵押作为物权法和债权法的重要组成部分，原则性规定已经做出，但实际操作过程中由于具体的操作性法律规范的缺失，在坚持维护公平正义的过程中，进一步健全完善相关法律规定成为购房者利益保护得不面对和解决的现实问题。如，关于优先受偿权的规定，因为建设工程价款优先权是法定的，所以在司法实践中的很大程度上都是建设工程价款优先受偿。但是购房人的利益需要保障，所以，但是为了解决这一问题，为解决房地产企业破产程序中购房者权利与建设工程价款优先权之间的冲突，05年对于《批复》的答复中给了一定条件的购房者以优先受偿权。但建设工程价款优先权是由法律直接规定的，而购房者优先权的依据仅有《优先受偿权批复》这一司法解释，我国目前城市化进程已经接近60%，城市中商品房抵押和购房者比比皆是，司法解释对于购房者的利益保护力度远远不够。这一立法层级显然是不高的。在司法实践中很少有法官引用此批复去判案。所以，一旦房产开发商的资金链断裂，势必有权人申请该企业破产，如果走企业破产程序就涉及到了债权人的优先受偿权的问题，《合同法》规定物权优先于债权受偿，从权利性质的角度来看，购房者所享有的权利实际上属于债权的一种，而物权是要优于债权的，所以说在银行和购房人之中，银行的担保物权优先于购房者的债权，那么购房人的利益很难在此种关系中得到保障。
既然要在破产程序中赋予购房者权利超越其他法定优先权的地位，就应当通过法律进行明确规定。另外，如果此时债权人是银行，购房者就处于相对弱势的地位，在两个债权之间如何平衡和取舍，一定会给法官造成困扰。在没有明确法律依据的情况下，就使购房者债权超越普通债权显然是依据不足的，其从法理角度对于普通债权尚无优先效力，更何况法定的建设工程权以及物权，这时候购房者的利益未必能够得到应有的保障。那么我们就会发现对于批复的答复与现行的民法相悖。
3.3 缺乏明确的预告登记制度
《物权法》赋予了抵押权预告登记权利人绝对限制他人处分该不动产的保全效力，但是在实际的实践中并没有得到较好的利用。这些问题产生的根源在于我国的预告登记制度不完善，比如开发商在销售房屋之前未取得销售许可，而此时消费者购买房屋是无法进行预告登记的，这时候如果出现一房多卖或者是开发商的房屋被抵押出去的情形，购房者是无能为力的，因为其并没有经过法定的公示程序，司法实践中由于购房者的法律意识淡薄，其买到房屋后，即使是期房也只是等待房屋交付，而没有意识到需要通过法律的途径去维护权利，防范风险。一旦这个阶段，开放商将商品房抵押出去，如果事先有了预告登记，开发商就无法与债权人进行登记，这实际上是对购房者本身的保障。但是如果没有进行登记，那么债权人作为善意的第三人理所当然享有抵押权。那么后续一旦出现问题购房者就失去了保护自己权利的武器。
3.4《消费者权益保护法》还不完善，购房者主体范围规定不明
另外，我们发现上述问题的根源就在于我们国家没有从基本法的层面明确保障购房者的权益。我们发现对于购房者权益的保护只是散见于司法解释中，没有上升到基本法的高度。实际上，购房者是属于消费者范畴的，但是由于房屋是一种特殊性的商品，所以他区别于普通商品，目前在消费者权益保护法中没有针对购房者的特殊规定，但实际上商品房上存在抵押就是商品瑕疵的体现。所以我们在今后要对《消法》进行完善。
从《优先受偿权批复》中对享有优先权购房者的规定来看，关于“支付全部购房款”这一条件是不存在争议的，但“支付大部分购房款”中的“大部分”该如何界定仍需其他相关法律规定予以补充明确；而且对于购房者实际上也没有进行区分。因为自然人购房和法人购房其本质是不同的。自然人抵御风险的能力要弱于法人。有很多家庭是用全家一辈子的积蓄去购买房屋。我们宪法中强调对人权的保障，其中最为重要的就是其中的生存权。所以如果是自然人购房，即使有贷款，仍然应当确保其优先受偿权。同时，满足什么样的条件才能成为享有优先权的购房者尚无明确的规定，该款规定明显是没有确数的。没有规定一个合理的数值。这样一来司法实践会产生困难。另外关于购房者范围的规定仅仅存在于司法解释当中，而且该司法解释还是与基本法有冲突的，所以这些都是我们的《破产法》和《公司法》以及《合同法》需要完善的事项。
4 完善购房者利益保护的对策思考
4.1重视房产抵押和购房者利益保护相关的法治宣传
恩格斯提出：“宣传上的正确策略并不在于经常从对方把个别人物和成批的成员争取过来，而在于影响还没有卷入运动的广大群众。”恩格斯的这句话给学生的启发是：房产抵押与购房者利益保护法律纠纷解决如果只是停留在争议双方当事人范围内，还是缺少广泛的影响力。只有运用文化的思维和方式，使得购房者利益保护的法律法规在社会上产生共鸣，才会产生定纷止争的良好效果和影响力。一方面是将购房者利益保护的相关法律融入社会主义法治文化中。对其功能与作用发挥进行积极反思。立足于观念文化的不断创新。借助法治文化的宣传网络和平台，逐步做好购房者利益保护相关法律的推介，增强传播效果和影响力。
另一方面善于从“身边人”做起。合同解除当事人双方的真实表现，可以源源不断地为购房者利益保护相关法律传播提供生动的内容和广泛的影响力。法院审判机关与法官所进行的购房者利益保护纠纷化解活动，都会产生积极的法治文化传播效果，应不断加强制度建设，规范工作人员行为，有目的、有作为地进行房产抵押与购房者利益保护纠纷化解的法治传播。承包方、发包方等参加购房者利益保护纠纷活动的过程，也是接受相关法治教育的过程，并且会把自己所接受的内容扩散至更大的空间。应重视参与购房者利益保护纠纷的每一位当事人，妥善解决好他们关心的问题，绝不可忽视其所具有的法治传播力量。
4.2 强化对预售品商品房情况的主动告知义务
由于预售的商品房尚处在建状态，购房者只能凭开发商的广告宣传来了解商品房的大致情况。如果是购买之后抵押出去在所不问，如果是购房之前房屋上就存在抵押的情况，无论是抵押给银行亦或是抵押给工程队，均是应当告知购房者的事项。现在很多售楼员为了卖房子故意隐瞒抵押事实，后续因为房屋被抵押出去，会给购房者带来一系列的隐患。另外，如果在建商品房存在产权上的瑕疵，如已经设立抵押，开发商也必须如实告知，如果隐瞒不告，或者告知实，应承担欺诈或者违约责任。另外，我们的相关房产登记部门也应做好抵押登记，公开抵押信息。政府部门对于售楼过程中对购房者有所隐瞒的开发商予以相应的行政处罚。另外从消费者权益保护的角度，开发商及其相关的销售人员也应当确立起如实告知的义务。
此外，地方政府的住建、规划等部门对建设工程合同履行的管理中，一般都有很多的行政资料和证据，对一些法律不好规范的死角，地方政府部门的行政管理往往能够起到很好的作用。因此法院要加强和地方政府的法律合作，法院应通过加强与地方政府工程建设管理部门的交流与协作，充分发挥政府有关部门协调、调解功能以及地方专业领域优势，实现法院法律诉讼解决机制与地方协商调解机制的有效衔接，从整体上推进法院审判机构和地方政府合作部门联动，形成工作合力，共同推进建设工程合同解除矛盾化解，促进社会和谐。建立联席会议制度。法院应与地方有关机关定期召开联系会议，加强沟通，探讨完善建设工程合同解除处理相关配套工作机制，解决合作中的难点问题，提高联合效率；建立支持调解制度。法院和政府双方应在保障合同当事人各方权益的前提下，联合出台鼓励政府部门、仲裁机构、法院支持调解的方法措施，加强地方政府调解与仲裁、诉讼程序的衔接，加强双方证据的保护审查，避免重复调解，节约法律资源。
4.3 优化购房者优先受偿权的顺位
所以作者认为，如果在房屋出售之前就已经存在抵押的，那么购房者买到房屋后应学会如何理性的去应对，若房地产企业在已经设立了建设工程抵押权后又将房屋出售的，如果房地产企业告知抵押权人出售行为，并得到其同意的，根据《物权法》第一百九十一条的规定，房地产企业应当将购房款用于清偿抵押权人或者提存。如果将取得的购房款用于清偿抵押权，则抵押权消灭，与购房者权利之间便无冲突产生。但是，实践中这种情况下出售房屋需要征得抵押权人同意，如果抵押权人不同意，那么出售行为无效，若出售行为未获得抵押权人的同意，而购房者属于善意第三人时，虽然处分行为无效，但购房者可以要求返还购房款并支付利息。因为两者之间的协议是有效的。我们国家对于物权行为和债权行为采用的是区分原则。其中符合购房者优先权成立条件的购房者可以就该购房款优先清偿；不符合优先权条件的以及购房者主张的利息债权都只能作为普通债权清偿。所以说债权能否得到清偿还要看购房者是否为善意第三人。我们应当看到《批复》的内容与民法本质上是相悖的。从立法的角度上看，目前解决这一冲突比较简洁的方法就是对该批复进行修正，区别对待善意购房人和恶意购房人以寻求和《合同法》相一致。但是实际上最行之有效的方案还是加快立法进程，从基本法的层面去完善立法以维护购房者的利益。
4.4 健全完善购房者利益保护的相关法律规定和司法解释
我国合同法自施行以来，购房者利益保护法制领域建设取得了长足的进步，但由于起步晚，一些领域还存在不完善和“空白”的问题。立法上的滞后不仅会造成管理主体和监管规则缺失，而且容易导致购房者利益保护的无序低效，这与进一步保护人民财产安全，不断规范工程建设和管理目标背道而驰。应根据购房者利益保护法律活动发展变化的规律，研究借鉴国内外先进经验，健全完善购房者利益保护相关法律法规办法，充分保障好当事人双方的合法权益。
为了有效节省法律资源，充分发挥各方力量及时有效的解决购房者利益保护纠纷，要加强购房者利益保护的调解工作。从性质上说，购房者利益保护调解协议是双方当事人意思自由表示的结果，具有合同效力。但是调解的过程蕴含着各种情理性因素，调解人员的反复劝说、引导甚至在某些问题上晓以利害，这与民事合同的权利义务的设定过程完全不同。因此，不能简单地把购房者利益保护协议当做普通合同来处理，要逐步规范引导。此外，还要对购房者的任意解除权作出全面细致的法律规定，尽快出台司法解释，避免双方当事人因为对法律的理解不同各执一词，也免除了法官在审理具体建设工程合同解除案件时法律适用中的难题。
在高速发展的公路建设事业中工程技术资料管理越显十分重要的作用。本人就目前从事的世行贷款安徽公路项目ⅢS322桃甘段改建和恢复工程，以业主现场办工程技术资料管理为韧机，简单阐述工程技术资料管理工作。有针对性的提出几点在搜集、整理、归档过程中应注意的问题，以提高技术资料的质量，使其能更好的发挥它应有的作用。特别是外资项目，在满足国家标准和规范的同时，还要适应部分国际标准和惯例。如何做好外资项目工程技术资料的管理工作是一个迫切需要解决的问题。
1.工程技术资料的范围和作用
1.1工程技术资料是指建设项目申报、立项、审批、勘察、设计、招投标、施工、监理、监控量测、竣工验收及缺陷维护、社会监督等全过程中形成的文字、图表、声像等形式的全部工程资料。
1.2无论什么工程项目质量就是生命，工程技术资料是工程质量的客观见证。工程建设过程就是工程质量形成的过程，在工程质量形成过程中应有相应的技术资料作为见证，是判定是否符合设计、规范要求和合同规定的质量标准；是验收、检查和评定的主要依据；能对后期管理、养护和改建提供主要技术支持。
1.3 工程技术资料是对工程施工内容的原始记载，可以体现工程施工各阶段各工序责任的划分和确认，具有一定的实效性和追溯性，能直接反映工程承包合同的履约情况，对合同纠纷和工程质量缺陷提供最具有说服力的解析材料及法律依据。
2.外资项目工程技术资料的基本要求
2.1工程技术资料真实性：真实才有效，工程技术资料的真实性就是工程实体质量形成全过程的真实记录，它能最直接、最实际的反映该工程的质量状况。只有真实的资料才能保证对工程质量评定的准确性，尤其是工程建设单位接管后进行使用、管养、改扩建等必不可少的指导性技术资料。一旦这些依据丧失了真实性，不但毫无价值，相反会给我们今后的工作带来麻烦，甚至会造成难以想象的严重后果。
2.2工程技术资料原始性：工程技术资料不一定非要追求形式上的完美，更重要的是保留它的原始性，有些现场资料只是片纸或几字，但那是对施工现场、工程质量和工序的真实反映，是其他形式所代替不了的，也就是保留它的价值所在。如：监理旁站记录、现场办工程质量、安全巡查记录和通知单、现场影像资料等，它能够客观的再现施工现场及施工条件。就是后期整理成规范的表格或复印成统一纸张装订成册后，对于难以统一成册的原始资料，都应该把归档保存。而且在成册的资料上注明原件存放何处，以便后人查阅。
2.3工程技术资料规范性：工程技术资料规范性就是填写、整理工程技术资料时应遵照有关工程标准、规范和要求，文件成果应达到规定的广度和深度，按规定的格式、统一的分类编码、标准的样式装订和归档。作为工程技术人员，尤其是工程技术资料管理人员应该认真学习和实施国家、行业的技术规范，按照安徽省世行办印发的《竣工文件归档要求及档案整理指南》及的要求全面细致的搜集、整理、填写工程技术资料，及时归档。安徽省世行办还根据本项目实际情况对自己使用的表格页面格式进行了统一设置和规定，形成了完整、规范、统一的管理用表《安徽省公路恢复和改建项目表格汇编》。使工程技术资料标准化、规范化。
2.4工程技术资料及时性：工程技术资料是由施工过程中逐步形成的技术文件、材料转化而来的，它涵盖了工程项目的各个方面和每道工序，它是与工程进度平行渐进的，所以具有一定的时间性和次序性。工程技术资料的整理和搜集是一个长期积累的过程，对于技术性文件、材料具有很强的及时性。例如：施工进度计划表、原材料实验记录、隐蔽工程交验和变更项目的确认及各工序间的交工验收等资料都要及时的签认和整理，这对整个施工过程各阶段工程质量和施工管理状况都具有非常重要意义，充分体现了工程技术资料的及时性和准确性尤为重要。
2.5工程技术资料完整性：外资项目所有工程最讲究的就是程序化，按规范的程序办事，程序要走完，也就是时间上要连续程序上要闭合。世行项目工程技术资料编整归档，要求一类型为一项，一件事为目，项项完整目目闭合。例如：河西隧道所有资料归档一项，从勘测设计、技术交底、施工准备、开工申请、方案计划及开工令一直到交工验收、缺陷责任评定等整个建设过程为完整一项；其中K11+302―K11+282区段围岩级别变差，支护加强变更为一目，从现场变更提出、逐级审查、岩体分级评定、逐级审批、方案及施工过、质量评定、工程量签认等，最后批复和工程量结算必须和变更提出文件相对应闭合。就是地方政府来文，都必须有办理过程、结果和回文，文号对应，按项、目及层次编号归档到一处。
3、外资项目工程技术资料搜集整理中常见的问题及分析
3.1工程技术资料不能及时完整的搜集整理：这主要是施工企业重视不够，项目部施工人员对工程技术资料的重要性认识不足，还是和以前一样，缺少各部门之间协作纽带，也就是没有负责搜集整理工程技术资料专职人员。特别是一些挂靠或合作单位，他们往往只重视工程质量、建设工期，却忽视了工程技术资料及时完整的建档，简单的认为资料不完整不会对工程质量造成影响。而且项目部缺少相应的技术规范、评验标准及建档制度文件等，就现阶段而言，还存在在计量之前突击搜集、整理资料的现象，甚至连计量附件资料都提供不全。工程技术资料建档的及时性和标准化还有待提高。
3.2做资料：做资料有两种，① 工程施工紧张的时候也是工程技术资料形成最多的时候，更是及时搜集整理工程技术资料最繁忙的时候。但是，由于没有专职人员负责，各部门资料同时形成又比较分散，很可能就遗忘和丢失一些原始数据，或者当时没能细致的核对，漏填、错填某些表格或者是试验资料反映的频率不够。事后需要资料的时候，通过现场施工人员回忆或者参照同工序资料，按工程需要补资料或做资料。② 纯碎的闭门造车，为了应付检查或交工，以规范、标准和施工图纸为依据，差什么资料就“做”什么资料，甚至可以把几段路基多层压实度试验资料一次性“做”出来。这样整理出来的工程技术资料失去了它的基本要求和掌控工程质量的作用。
3.3签字不严肃：①特别是质量评定签字应该以肯定的语气、简短精炼的文字来评定该工程的所达到的质量优劣程度。签字要严谨、表达准确、不能模棱两可。比如：验收某个平面尺寸的长度时评定签字是“符合要求”、检测某个标高时评定签字为“情况属实”等等。像这样由于签字不规范就有可能会影响下道工序的进展及工程总体评定。②其次就是署名时有发生，检查中发现有的人员已经离开工地很长时间了，现场试验资料还是她的签名，使工程技术资料失去了真实性，一旦工程出现质量问题要追查相关人员责任时，就加大了处理事故的难度。③日期混乱，如：桥梁桩基础的混泥土检测日期还在桩身混泥土检测日期的后面；砼塌落度和抗压强度数据在现场同一天试验签认等等，这大部分都是做资料的产物，不是按正常施工工序及时编报、搜集、整理的工程技术资料。
3.4竣工图纸不符合规范要求：施工单位在往往不重视竣工图的绘制，应付了事，把施工图和变更图纸合并装订一起，即做竣工图存档；局部细小变更没有变更图纸的也不作详细的标注和说明。特别是隐蔽工程变更项目，如桥台基础的局部扩大，竣工图所标注尺寸和说明对以后维护和拼宽等都有很重要作用。
3.5施工单位和监理办工程技术人员更换频繁，工程技术资料的交接不能及时，交接手续不完善，责任不清，也给技术资料搜集整理造成一定困难。
4、做好工程技术资料管理的建议
4.1加强业务学习，提高工程技术人员自身的专业素质。工程技术人员要认真学习《公路工程质量检验评定标准》、《公路工程竣工验收办法》、《竣工文件归档要求及档案整理指南》及实验、施工相关标准、规范。通过学习使工程技术人员熟悉国家及行业现行的各种技术性法规，掌握施工、实验、验收等各个环节的工作程序和管理方法，有针对性的进行专业培训，使工程技术资料的编制、签字、样式规格、归档等得到全面的掌握，才能在建设过程中更好的搜集、整理工程技术资料，才能做到编制真实、签字严肃、规格统一、管理规范。杜绝造假，做到工程技术资料能实事求是、客观准确的反应工程实际状况。
4.2加强管理，健全工程技术资料管理制度。施工企业首先高度重视工程技术资料的管理工作，学习并落实《档案法》，认识到人人都有及时搜集整理、和保护工程技术资料的义务和责任，以科室为单位负责初步搜集审查，专人负责汇总整理、编册归档。建立健全工程技术资料管理各项制度，包括搜集保护责任制、资料归档审查制、专人管理负责制、保管编册规范制、借阅复印审批制及办公室工作环境、安全要求都应该以制度形式责任到人，加强管理。
4.3工程技术资料档案整理单位提前介入，加强业务指导。世界银行贷款安徽公路项目Ⅲ的所有项目竣工文件整理统一委托安徽华泰交通工程科技开发公司进行。档案整理单位应该提前介入，进行了业务上的指导，参与工程技术资料整理归档工作，避免重复工作，节约人力和资金。
4.4加强工程技术人员准入制度，严格资质的审查程序。特别是专业工程师，强制性条件必须达到，不是特殊情况不准更换。如确需更换的，内业必须办理完结，且保证在本人所负责的项目交工验收时到场完善工程技术资料。
4.5加强工程技术资料管理工作的检查与考核。①组织专人小组对每个施工单位、监理单位进行每月一到两次的工程技术资料检查，发现问题及时整改。②根据施工单位计量情况、中间交工、分工序开工之际抽查之前工程技术资料的完整性、规范性。③各单位的工程技术资料管理纳入到月度考核、年度信誉评价中。逐月考核，奖优罚劣。
工程技术资料也是工程质量验评及创优和衡量一个施工企业资质等级和信誉的依据，是处理工程项目施工、法律纠纷及使用过程中出现的各种问题的原始依据，因此，文章通过对工程技术资料重要作用和要求，以及管理中容易暴露出问题的阐述浅析，并对工程技术资料的管理有针对性地提出了建议，力求对工程技术资料管理工作能起到抛砖引玉之作用。
参考文献：
王冬王雷二艳胡积兴《西安咸阳国际机场专用高速路工程资料归档与档案管理》，《公路》2009年6期[B]。
建设工程教育网《建筑施工单位的施工技术资料管理》（1）,2010年9月26日。
关键词：建筑施工验收阶段造价控制
中图分类号： TU723 文献标识码： A 文章编号：
建设程序是指建设项目从设想、评估、决策、设计、施工、竣工验收到投入使用整个建设过程中，完成各项工作必须遵循的先后顺序。把竣工结算审核好，对工程项目全面工程造价控制有重要意义。建设工程造价结算审核是一项复杂的技术与经济相结合的工作，一方面要求审核人员要具有足够扎实的专业技术知识，包括建筑设计、施工技术、施工工艺流程、施工管理等一系列系统的建筑工程知识; 另一方面，需要有较高的业务水平和职业道德，准确科学地开展工作，以确保审核结果的独立性，客观性和公正性。竣工结算审核应依据现行的法律、法规、规章、规范性文件及行业规定要求和相应的标准、规范、技术文件要求，对竣工结算进行严格的、实事求是的审核。要控制好建设工程竣工验收阶段的造价，须从以下几个方面入手。
一、核对和熟悉竣工结算资料
竣工结算文件主要包括招投标文件、施工合同及合法的补充协议书、竣工结算书及其电子文档、工程量计算书、竣工图纸、施工图会审记录、隐蔽工程记录、设计变更、现场签证记录等资料。作为结算审核人员应认真阅读竣工结算资料，对竣工结算资料的完整性、有效性、资料间的关联性和一致性进行判别，及时找出资料中的问题和矛盾。尤其是要检查补充协议书是否与施工合同相违背，设计变更、现场签证等是否按合同约定有施工单位、建设单位、设计单位、监理单位、跟踪审计单位相关人员的签名盖章。对于手续不全的资料应要求进行补办手续或不予认可。
建设工程施工合同是承包人进行工程建设施工，发包人支付价款的合同，是工程结算审核最重要的依据之一。发承包双方在签订合同时就应该引起重视，在起草合同时，应由专业技术人员与造价合同管理人员共同斟酌确定合同的内容、条款和细则，如果某些合同条款含糊不清或用词不当，可能会带来较大法律纠纷。作为竣工结算审核人员，主要应仔细阅读涉及
工程造价计算的条款，如计价方式、执行的定额、各种费用的计算标准，人工、材料等价格的取定以及工程价款的审定方式等，以确保工程结算成果不违背合同的规定。
二、深入现场，实地考察
实施全过程的跟踪审计是做好竣工结算审核工作的重要手段。现场观察法是工程造价审计的重要方法，作为工程造价审核人员要经常深入工地，检查工程的实际进展与合同义务是否一致，对造价影响较大的关键部位和工序施工应到现场实地观察，尤其是隐蔽工程在工程隐蔽前要做好相关的签证记录，如有必要还可以留下影像资料作为结算审核的依据。工程中最为常见的就是在土方开挖过程中往往会出现未预测到的地基处理问题，如遇到局部暗河时需进行地基土的置换，挖除的淤泥量、置换土或毛石基础的体积等必须在施工现场进行核实记录，要有测量和计算过程，不能只填一个总数。又例如，施工图纸中天棚往往有水泥砂浆或混合砂浆抹灰做法，但在实际工程中有的楼板下仅批腻子，这些在设计变更和现场签证中又经常未得到体现。这就需要造价审核人员到现场查看，核对竣工图纸与施工现场是否相符，有些疑问需向现场工程师当面了解和取证。
三、仔细复合项目列项及工程量计算书
复核分部分项工程列项的目的主要是检查有无重复计算，这还需要结合定额套用来进行审核，有的分项工程的工作内容可能已经包含在其他分项子目中了，这需要结算审核人员凭借丰富的实践经验来判别清楚。工程量计算书的复核是工程竣工结算审核耗时最长，所花精力最大的一项工作，也是造价审核的重要一环。有些工程竣工后可能要求造价人员尽快作出工程结算，由于工程量较大、时间较短，造价人员在计算的过程中可能会出现失误，例如：把计算数据的小数点点错，或是在计算数据时是按平方米计算的，而在输人电脑套价时套用的是立方米而未进行单位换算的。另外，因为现在各种计价算量软件的出现，基本改用软件图形算量，个别人可能因为对图形输入的操作不是很准确，或者是对有些功能键的操作或用法不是很了解，在输人图形计算时可能会出现这样那样的错误，导致计算结果不准确。因此，要求造价人员要认真核对工程量，计算时要认真细致，不少算、不漏算，同时还要尊重实际，不多算、不高估冒算，以免发生错误影响工程造价。
四、审核定额的套用，合理确定分项工程的单价
分项工程的单价合理与否对工程造价的影响很大，因此单价的审核是一项更为重要的工作。目前工程结算文件中分项工程的单价大多是根据预算定额套用得来的。有的单价是直接套用定额得到，这时要审查分项工程的工作内容、材料耗用等是否与选用的定额子目一致。当材料品种规格或施工工艺与定额子目不同，或定额中规定遇到某种情况相应的人工、材料、机械等需调整含量或乘系数时，分项工程单价要根据定额换算得到，这时要审查选用的定额子目是否合适，换算的方法是否合理。当采用新材料、新工艺施工时，预算定额出现缺项情况时，可编制补充定额来确定单价，结合预算定额有关规定及做法，详细地做出单价分析，这需要得到发承包双方的认可。当采用工程量清单计价方式时，合同中已有的分项工程应按合同报价中的综合单价确定；合同中有类似的综合单价，参照类似的综合单价确定；合同中没有适用或类似的综合单价，由承包人提出综合单价，经发包人确认后执行。除此以外，还应审查人工、机械、材料单价是否按合同的约定来确定。
五、工程结算中其他费用项目的审核
工程结算中一些取费项目的计算应按投标文件和合同规定的取费费率执行，要审核取费基数是否正确，计价程序是否符合规定。如有甲供材料，要审查甲供材料费是否已经在扣除材料保管费后退回甲方。合同中承包商有让利承诺的，要核实竣工结算是否已经做出让利。另外还应对施工用水电费的支付情况等进行审查。
六、前阶段的造价控制存在的问题及改进建议
对于各个施工阶段的投入控制的各个方面的原因要做好总结和归纳，这是为了在完工结算做好基础，施工阶段过程的造价的控制属于过程的控制，对于不同的环节和要点的控制在结算的时候都是需要整体的重新的进行总结和归纳的。还要注意能够转换价款责任的合同约定内容在工程竣工后均会以货币形式体现。
6.1 当前存在的问题。具体看来现在的完工结算和后期的评估结算还是有一些问题的存在的：施工单位编制工程结算书普遍存在冒算多算、高套定额单价、高套取费标准等提高工程造价的现象，调查资料显示，对施工单位的结算审查核减率一般在15%～25％。
6.2 改进建议。较先进的结算方法是在结算中按照国际惯例，采用调值公式，即在合同条款中写明双方商定的调整因素，同时明确哪几种物价可以波动，且波动到什么程度才同意调整。一般控制在合同价的正负 5％左右，在该范围内变动时由承包方自己承担；在 5％～20％之间，由承包方负责 10％，发包方负责 90％；超过 20％以上时应另签合同条款。这样可以充分发挥承包方的积极性，使之最大限度地在施工中节约材料，降低成本，控制工程造价。
结束语
建设工程竣工结算审核是承发包工程造价确定与控制的最后一环，它应该以工程造价全过程控制为基础。要求结算审核人员有较高的责任心和业务水平，在造价审核中能做到公正公平，才能得到一份令利益各方都满意的合理的结算造价文件。
关键词:竣工结算;有效控制;管理
竣工结算是承包商在完成承发包合同所规定的全部内容,并交工验收质量合格之后,根据工程实施过程中所发生的实际情况及合同的有关规定而编制的,向业主提出自己应得的全部工程款的工程造价文件。竣工结算由承包商编制报业主后,业主将自行或委托造价咨询部门审核,其审定后的最终结果,将直接牵涉到投资方的切身利益。如何把已实施的工作内容通过竣工结算反映出来,而使自身利益不受损失,是每位业主应该重视的问题。同时竣工结算是业主考核工程成本进行经济核算的依据,是总结和衡量企业管理水平的依据,通过竣工结算,可总结工作经验教训,找出浪费的原因。
1 现阶段国有投资项目竣工结算存在的主要问题
由于我国历史上,长期处于计划经济管理体制下,不论是建设项目管理制度的建设还是从业人员的综合素质都跟不上时代的发展。主要体现为:
1.1 招标文件和合同文本没有得到应有的重视。承包商钻招标文件和合同的空子,有的业主由于业务能力问题或者中途更换业主(在国有投资项目中业主负责人的变更是常见的),导致做招标文件的人和签合同的人不一样,这样承包商就会在合同中加上对已方有利的条款或更改招标文件的条款。导致合同条款与招标文件的相关条款不一致,或条款之间相互矛盾,部分条款条件降纸,“招而不包、包而不死”的现象时有发生;部分项目的合同条款签订不够科学规范,导致条款难予执行;有的项目业主没有采用通用格式合同文本,或签订的合同没有约定违约责任或处罚标准,给结算审核造成困难。承包商在办理结算时,“合理”地增加工程造价,要核减这些,承包商又有合同条款依据,从而造成法律纠纷。
1.2 设计更变没及时处理。有的业主不重视控制设计变更,不办理设计变更的审核手续,没有正式的设计变更通知单,没有设计变更引起的工程量与投资增减的记录。设计变更有的是由于设计本身问题,有的是业主考虑不周,当有出现设计变更时,应及时处理,最好是在变更项目实施前做好设计变更手续。如某房建项目,非承重墙本来设计为水泥空心砖,后业主认为在卫生间部分应更改为实心砖,但没及时让设计单位出具设计变更通知书,结算时承包商在卫生间就计算“砌水泥空心砖、拆水泥空心砖、砌实心砖”,这样就多计算“砌水泥空心砖、拆水泥空心砖”这部分的费用。
1.3 现场签证记录要素不齐全。隐蔽工程的记录不详尽,签字手续不健全完整,现场签证应该由业主现场代表和监理工程师共同签署。现阶段监理公司往往是在编注册的人很多,实际在现场管理的人员很少,甚至有的监理工程师挂好几个项目,具体到每一个项目三五天才上一次班。加上有的业主代表对建筑工艺又不熟悉,现场签证的把关就往往显得比较薄弱。如某市政道路,总路长15000米,路宽30米,清整表土的工程量签证单上就有4.5万立方米(相当于表土厚高达1.0米)明显违背常理。
1.4 高估冒算,定额高套、工程计价不实。工程量的计算是依据竣工图纸、设计变更联系单和国家统一规定的计算规则来编制的,是结算编制的基础。工程量计算误差主要包括计算单位不一致而造成工程量的小数点错位、计算规则不熟悉造成的多算、少算和漏算。对定额中的缺项套用子目或换算的理解有出入、忽略定额综合解释,不换算系数、高套定额、重复用定额。不按合同要求套用费用定额。根据工程类别划分,应套用三类工程却高套用二类工程。工程没有达到规定的文明施工工程度却按规定的计算文明施费;在县城(镇)的工程税金的却套用市区的费率等。对一些土石方和零星项目,往往不套定额而采用议价的形式。如某市政工程,在土石方分部分项工程中,承包商不仅多算工程量并且不按定额套取,直接以20元/立方的高价结算(即使把所有的费用、规费,税金加起来也不过8.23元/立方)。
2 如何才能做好竣工结算
通过以上分析,我们不难发现现阶段国有投资项目竣工结算中所存在的问题,即有人为因素的原因也有客观因素的原因,那如何才能做好国有投资项目的竣工结算呢?主要有以下四个方面:
2.1 竣工结算审核人员具备较高的业务水平,是做好竣工结算的基础
要审核好工程结算,审核者应具有较高的业务素质。具体表现在首先能正确理解定额内容,准确套用定额项目,能对定额项目单价进行必要换算;能准确理解和运用合同条款对该调费用进行调整;其次要及时掌握计价信息(如各地的补充定额、规定调整的计价文件等)并能吃透精神,准确运用。第三,能掌握各分部工程的构造做法及施工工艺,进行必要的签证和费用计算;第四应懂得必要的法律知识,能主动把握索赔起因,根据索赔程序,利用索赔技巧进行反索赔;第五,针对新材料、新工艺,能利用定额原理自行组价。
2.2 重视现场测量和察看。到工程现场抽查核对工程量,审核投资成本的真实性。工程结算审核中,一般是先通过承包商提供的工程结算书、工程量计算表、竣工图及设计变更、现场签证等资料进行初步审查,分析重点和疑点。如果此时能够发现一些问题,调减工程量或项目当然好,但若不能发现问题或不能确定的话,则必须到工程所在地现场进行测量和观察。根据笔者审核的实践,工程量计算是核减工程造价的重要环节。因此,要把好工程量计算关,选择适用的国家定额和工程量计算规则,抽要项目的计算是否准确,再行实地测量。
2.3 重点审查变更调整项目。承包商根据相关合同条款编制的补充工程结算,即变更造价应该成为审核人员审查的一项重点。在实际工作中,对隐蔽工程、不可恢复原状的变更项目的真实性审核起来具有一定的难度。对变更部分的审核不能独立进行,必须结合构成合同价的投标书内容进行核对,注意有无重复列项,多计工程量现象。对于单价承包合同尤其如此,不仅要对比分析投资书和工程结算的各项内容,审查有无加大工程量,还要结合设计变更和现场签证,重点审核大额变更增加项目。
2.4 全面核对财务资料和计价项目。审核实践表明,工程造价审核并不是独立的,它与财务收支密切相关,二者相辅相成才能审深、审透。在审核工程项目结算时,不仅要审核工程实体,必要时还要查工程财务,分析资金结构,审查资金使用方向与用途,找出差异与疑点,才能达到最佳的审核效果。要注重对工程计价项目与相关财务资料的对比分析与印证,尤其是据实结算的装饰装修等材料价差,必要时直接审查承包商的原始票据。
3 结束语
做好国有投资项目的竣工结算审核,事关国有资产流失的问题。通过以上分析,做好这个工作并非很难的事,一方面我们要加强相关制度的建设,建立个人利益与其水平及效果挂钩的制度,督促职工自我学习,提高整体素质。另一方面应加强对现有人员的培训,积极鼓励和创造条件让相关人员参加各种培训学习和考试,如定额交底、预算编审人员资格考试(初、中级)、造价工程师资格考试等。
参考文献
[1]财政部,建设部文件.建设工程价款结算暂行办法[Z].
[2]陶学明.工程造价计价与管理[M].中国建筑工业出版社,2004,(2).
