发布时间：2023-10-17 16:12:34
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房地产行业网络营销样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
图为易观所指外界误读内容
图为网站散发的易观国际报告误读短信
针对近日有报道误读易观国际房地产行业品牌网络广告市场数据一事，易观国际今日发表声明再度澄清，2009年第4季度房地产行业网络营销领域，新浪乐居稳居第一名位置，占据27.8%的市场份额。
据易观国际21日的数据显示，2009年第4季度中国房地产行业品牌网络广告市场规模达到4.4亿元，环比稳定增长11.8%，同比增长14.8%，各大网站中新浪乐居稳居第一。
而随后某网站的文章却对上述数据进行了误读，称“根据中国指数研究院及易观国际的数据显示，2009年4季度房地产网络广告市场规模超过6亿，而搜房网以3.5亿独揽50.21%的市场份额。后面的乐居占17.4%”。
实际上，上述数据并非出自易观国际。按照易观国际的报告内容显示，2009年第4季度房地产行业网络营销领域，新浪乐居稳居第一名位置，占据27.8%的市场份额；搜房网排名第二，拥有21.1%的份额，搜狐焦点的市场份额为16.2%。
针对此事，易观国际今日澄清声明，对遭误读的研究数据予以纠正，并再度重申新浪乐居在房地产网络广告市场的领导地位。在声明中，易观国际直接表示“不认可任何外界误传数据”，所有研究分析结果以易观正式的为准。(舒石)
以下为易观国际的声明全文：
据悉，近日有消息误读了易观国际(Analysys International)最新的2009年第4季度房地产行业品牌网络广告市场数据，如下：
“从投放费用占比情况来看，根据中国指数研究院及易观国际的数据显示，2009年4季度房地产网络广告市场规模超过6亿，而搜房网以3.5亿独揽50.21%的市场份额。后面的乐居占17.4%，搜狐焦点占10.2%，网易房产占3.4%，QQ房产占2.8%，其他近百家房地产网站及频道占15.9%的市场份额”
为此易观国际市场部特发表如下澄清声明。
以下数据为易观国际观点的原文重现，易观国际不认可任何外界误传数据，易观国际欢迎各界精英与我们展开广泛研讨。易观国际所有研究、分析结果以易观网为准，欢迎访问易观网查询。
易观国际于2010年2月22日的2009年第4季度房地产行业品牌网络广告市场分析原文如下：
易观国际研究显示，根据2009年第4季度房地产行业在各个网络媒体的投放情况，市场情况如下：
互联网络客观环境的限制根据CNNIC(中国互联网络信息中心)的统计，我国上网用户突破1亿，为1.03亿人，在这些人当中有20%左右是学生，有15%左右是计算机工作人员，大多数消费者、房地产开发企业和房地产中介商对互联网的特点和发展趋势还未理解领会。
消费者传统的消费习惯的影响人们原有的消费习惯一时不会改变。在信息交流中，双方的信任程度直接影响交流的效果。互联网为交流双方提供的是一种虚拟的不见面的交流空间，其开放性的特征更容易使人对网上信息产生不信任感。
互联网的安全措施还有待完善互联网开放性的特征更容易使人对网上信息产生不信任感。这成为影响网上直销发展的重要障碍，网络营销活动需要更安全严密的技术保障。
内部问题
企业自身的Internet营销技术还不能满足网络营销的要求虽然有些机构可以协助企业建立网址，设计网页，帮助策划企业上网等事宜，但这些机构帮助企业进行网上营销的出发点不同，可能没有设身处地的从企业角度对企业营销活动进行深入研究，并结合企业的整体经营战略提供全方位的技术支持。因此，不能取得较好效果。
开展网上营销的目的不明确，缺少计划性有些房地产企业或项目上网存在一定盲目性。实际上，房地产项目在开展网上营销活动时，应明确企业建立网站的目标，做出完整计划，包括目的、市场调研、Internet服务情况等。
房地产企业缺乏有效评估网络营销销活动的手段浏览人数不能简单作为可靠的评估指标，应有效的参考指标包括查询成交人数、网页登记人数等。
企业对上网营销的费用估计不足由于网络营销是建立在日新月异的Internet技术之上的，Internet技术发展会使企业在Internet上的投资逐步增加，而一个经常需要更新和维护的网站费用可能更高。只有不断更新，才能取得良好的营销效果。
房地产网络营销的理论还未形成完全成熟的科学体系，还有待于不断完善和发展。
但是网络新技术在房地产中的应用绝不会因为这些原因而停滞不前。恰恰相反，思想前卫的消费者和营销者将会积极利用网络技术来获取自己的优势。房地产将成为网络经济中的一个重要方面。
房地产网络营销策略
设计制作网页、维护WEB站点在设计网页的过程中，确定网页的内容时需要考虑的项目比较庞杂，并且要为访问者提供网页的导航路径，同时网页要注意用户界面的友好，使访问者能快捷准确地寻找到其感兴趣的信息。房地产营销者可以选择专业服务公司帮助策划和设计网站。
制定房地产网络营销计划营销者要进行房地产的网络营销活动，首先必须进行网络营销战略策划，确定营销对象，以及网络的访问者可以在这里得到哪些有价值的房地产和营销者信息，根据本企业的自身特点和房地产行业的特点，选择采用多种网络营销方式，拟订房地产计划。
企业应建立监控机制和相应工具，来评估网络营销计划的进展和成果。企业必须注意用户对网页的反应，在必要时做出修改；不断调整网上营销策略是网络营销成功的关键。
不断更新网页，并进行费用预测与估计市场在发展，网页内容更应适时进行维护与更新，并将最新的信息展现出来。与此同时改变企业的营销费用策略。
突出可网上进行室内装饰与家具布置的模拟的优势房地产网络营销对消费者的的最大吸引力就是顾客可根据自己的需求在网上进行室内装饰与家具布置的模拟。这省去了消费者在选择过程中的各方面顾虑。突出此优势将更吸引消费者。
引导网络消费者互动地参与营销活动在精心设计的网络站点上，消费者可以方便地把自己的意见及时反馈给营销者，网上营销的管理者也可以收到各个消费者的反馈信息，相应地调整网上的营销行为，这种交互式双向沟通使网上的营销活动更有效。
在互联网上展开宣传攻势①将网页地址注册到本地区和全球的著名的大型搜索引擎或登记到互联网上有影响的WEB分类目录里。②在电子公告牌(BBS)、新闻组(newsgroup)、电子邮件组等拥有广泛用户基础的网络系统上周期性地进行网站的推广。③在中国建设网、房地产联合网等行业性网络媒体站点上自己的网站信息。④与其他的web网站建立交换链接页面，鼓励其他站点在尊重网页版权的同时复制自己站点的内容或创建到自己站点的网络链接。
房地产网络营销的主要手段
房地产企业网站房地产网站主页一般应包括企业介绍、企业组织结构、企业新闻、主要产品与品牌、营销与服务、企业管理与文化等内容。房地产企业网站建设的着重点在于提升企业的品牌形象。设计独特，内容详实，树立品牌形象。
网络广告房地产网络广告主要包括固定广告、弹出窗口广告、浮动广告、Flash广告等四种类型。网络广告具有受时空限制少，信息容量大、即时更新、自由查询，很强的交互性与感官刺激性等特点，将成为房地产广告的中坚。
电子邮件电子邮件的主件与附件可作为房地产商品宣传的载体。
网上中介欲购买房地产的消费者只需在中介商所设电脑终端上输入目标房地产的特征参数，就可查阅所有符合条件的房地产类型，并且还可以通过网上电子地图查看目标房地产的准确位置，通过网上播放的实地互动画面“考察”目标房地产的外观、环境、内部构造及结构细节；若房源不够充足，还可委托中介商把其要求上传至房地产专业网站，在更庞大的数据库中查找。
整合互补是营销的成功之道
整合网络营销与传统营销，进行优势互补，是网络营销的成功之道。首先通过传统营销方式和网络的结合，促进房地产企业网站的推广和品牌的建立。一方面通过传统的广告宣传网站；另一方面就是通过网络技术的方式去宣传企业的网站。其次利用网络提供信息。对房地产营销从理论到实践意义重大。
关键词：房地产；质量营销；探讨
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2015）003-000-01
一、房地产营销面临的新形势
房地产行业虽然是第三产业，但是却是属于“资金密集型”行业，和金融行业关系密切。从过去几年的“流动性过剩”可以看出，信贷在房地产行业的过度发放、外行业（特别是基金公司等投资公司）及股市融资大量进入房地产行业、外资过多的资本进入房地产行业、银行给买房人的过度放贷等等，都是对整个房地产行业的过度发展起到了主要的“推波助澜”的作用。而金融危机的发生使这些资金链都受到了不同程度的影响。
面对新形势，房地产企业必须不断接受新的挑战，在营销策略方面不断推陈出新。因为当下的消费者对住房的要求不只是停留在遮风避雨，消费者逐渐从强调居住体验向追求高品质生活转化，种种迹象表明地产行业正在进入“品质致胜”时代。这就要求地产商在房地产开发运营的全过程实施全面质量营销，从规划到设计，从选材到施工，从人员招聘到服务系统建设，都要体现品质与价值。
二、创新房地产营销模式
（一）全面质量营销概念的提出
20世纪60年代，美国的质量管理专家威廉・爱德华兹・戴明（William Edwards Deming）博士把他的质量管理观点应用到整个企业管理运作之中，这就是我们今天所说的全面质量营销的最早形式。
全面质量营销的核心是顾客需求，通过全过程的营销努力以不断提高产品质量和服务质量，强调绩效管理，以结果为导向，以实现顾客百分百满意为目标的一种新型营销理念。在实施全面质量营销的过程中，营销者不仅要关注营销全过程的质量，而且要关注产品与服务自身的质量，这就要求营销者必须全程参与产品质量标准的制定和控制，使产品质量不断适应市场、满足消费者不断更新的要求。
（二）全面质量营销的内容
如图1所示，全面质量营销始终遵循“三全”原则，即全面管理、全程管理与全员管理。全面质量管理中所追求的“质量”既指提交给顾客的各类有形产品与无形服务的质量，又包含产品质量、工作质量、经营质量三个方面的全面质量，正如通用电气的一位负责人所说：“我们不仅仅关心产品质量，而且还关心广告质量、服务质量、产品标识、送货和售后服务等的质量。”全员参与、全员管理和通力协作是全面质量管理贯彻和实施的基础，如QC小组、跨职能合作质量改善团队等都是全员管理的组织形式。全程管理，即通过对全过程的策划、控制和改进来实现全面质量综合表现最佳（即质量、成本、速度、风险等综合最优），是通过全面质量管理确保企业长期成功、可持续发展的主要手段。
三、房地产企业如何实施全面质量营销
1.合理的市场定位。对于房地产企业来说，要实现顾客满意的目标，就必须向顾客让渡更大的顾客价值。而顾客在购买商品时，总希望把包括货币、时间、精力在内的总成本降到最低限度，同时又希望从中获得更多的利益，选择自己付出的“让渡价值”最大的产品或服务。但是，向顾客让渡价值往往会提高房地产企业的经营成本。如何在顾客与企业之间找到一个最佳契合点？营销策略告诉我们必须通过市场定位与细分，寻找自己的目标顾客。按照威廉・谢登的20/80/30定律，“在顶部的20%的顾客创造了80%的利润，但其中的一半给在底部的30%的非盈利顾客丧失掉了。”因此，公司必须剔除底部最差的顾客，在动工前先弄清楚“为谁建房”，精确定位先行，这是应对宏观调控等当前不利形势的必然要求。
2.差异化的质量定位。在消费越来越个性化的今天，尤其是房地产作为一种大型的耐用品，而非快速消费品，房地产企业要想赢得优势，必须从产品的创新和个性化两个方面着手。一方面顾客需求不断发生变化，对自己的居住环境不断提出新的要求。另一方面，高层次的顾客不再满足于批量生产的房品，他们更加注重产品的个性。随着技术的发展，产品的个性化与生产的规模经济效益两者完全可以兼得。房地产市场本身就是一个偏垄断市场，企业可以在保持一定规模经济的同时，为不同的顾客提供个性化的房品。
3.通过网络营销，增强企业全方位的服务。互联网的开通和不断完善及用户的不断增加，引入了一个全新的网络营销时代的追步到来，为企业营销带来了新的契机，也向传统营销提出了挑战，预示着一场营销革命即将发生。网络营销不仅仅是一种技术手段的革命，它还包含了更深层次的市场营销观念的彻底更新。互联网络的即时双向互动、时空限制的消失、网上信息交流共享、自由、非干扰性等特点对传统的营销理论和营销管理产生了重要的影响和冲击，网络营销在一定的程度上为其他各种营销方式的综合，并与传统的营销方式有机结合而行成了一种新的营销状态。
4.产品个性化。传统的营销产品都是以规模生产而满足顾客的一般需求，而顾客的个别需求却往往得不到满足。房地产全面质量营销模式能够对顾客的个别需求做出一对一的反应，打造出富有个性的产品以满足顾客的个别需求。顾客可以在网上设计自己喜欢的产品。这点与定制营销有相同之处，如果能够将两者结合起来形成互联网定制营销策略，能够发挥出更好的效果。
四、结束语
房地产业在国民经济中的地位日趋重要，对改善居民居住条件、拉动经济增长、扩大就业以及加快城市建设都发挥了重要作用。从产业生命周期来看，我国房地产业仍然处于成长期，仍然处于以市场化、产业化、专业化的房地产生产和供应机制取代传统的、自给自足的生产方式的转轨期。同时，市场形势的变化将对整个经济增长方式产生根本性影响，也给传统的房地产企业带来了严峻的挑战。在这些严峻的挑战下，要确保房地产企业健康地持续发展，真正承担起支柱作用，就必须在新的条件下提高整个房地产行业和房地产企业的创新能力。
参考文献：
关键词：网络营销房地产营销应用
0引言
随着信息时代的到来和电子商务的发展，房地产市场出现了利用Internet网络资源进行的网络营销。其优势在于，网络中介市场开放自由、信息传播广泛迅速、供需双方可以选择多种方式交流，节省了大量的人力物力。可是，网络营销在高速发展的中国房地产市场上的应用却很缺乏，大多房地产公司仍然执着于过去简单的市场买卖概念与传统的营销模式。
1我国房地产网络营销存在的问题
1.1外部问题
1.1.1互联网络客观环境的限制根据CNNIC（中国互联网络信息中心）的统计，我国上网用户突破1亿，为1.03亿人，在这些人当中有20%左右是学生，有15%左右是计算机工作人员，大多数消费者、房地产开发企业和房地产中介商对互联网的特点和发展趋势还未理解领会。
1.1.2消费者传统的消费习惯的影响人们原有的消费习惯一时不会改变。在信息交流中，双方的信任程度直接影响交流的效果。互联网为交流双方提供的是一种虚拟的不见面的交流空间，其开放性的特征更容易使人对网上信息产生不信任感。
1.1.3互联网的安全措施还有待完善互联网开放性的特征更容易使人对网上信息产生不信任感。这成为影响网上直销发展的重要障碍，网络营销活动需要更安全严密的技术保障。
1.2内部问题
1.2.1企业自身的Internet营销技术还不能满足网络营销的要求虽然有些机构可以协助企业建立网址，设计网页，帮助策划企业上网等事宜，但这些机构帮助企业进行网上营销的出发点不同，可能没有设身处地的从企业角度对企业营销活动进行深入研究，并结合企业的整体经营战略提供全方位的技术支持。因此，不能取得较好效果。
1.2.2开展网上营销的目的不明确，缺少计划性有些房地产企业或项目上网存在一定盲目性。实际上，房地产项目在开展网上营销活动时，应明确企业建立网站的目标，做出完整计划，包括目的、市场调研、Internet服务情况等。
1.2.3房地产企业缺乏有效评估网络营销销活动的手段浏览人数不能简单作为可靠的评估指标，应有效的参考指标包括查询成交人数、网页登记人数等。
1.2.4企业对上网营销的费用估计不足由于网络营销是建立在日新月异的Internet技术之上的，Internet技术发展会使企业在Internet上的投资逐步增加，而一个经常需要更新和维护的网站费用可能更高。只有不断更新，才能取得良好的营销效果。
1.2.5房地产网络营销的理论还未形成完全成熟的科学体系，还有待于不断完善和发展。
但是网络新技术在房地产中的应用绝不会因为这些原因而停滞不前。恰恰相反，思想前卫的消费者和营销者将会积极利用网络技术来获取自己的优势。房地产将成为网络经济中的一个重要方面。
2房地产网络营销策略
2.1设计制作网页、维护WEB站点在设计网页的过程中，确定网页的内容时需要考虑的项目比较庞杂，并且要为访问者提供网页的导航路径，同时网页要注意用户界面的友好，使访问者能快捷准确地寻找到其感兴趣的信息。房地产营销者可以选择专业服务公司帮助策划和设计网站。
2.2制定房地产网络营销计划营销者要进行房地产的网络营销活动，首先必须进行网络营销战略策划，确定营销对象，以及网络的访问者可以在这里得到哪些有价值的房地产和营销者信息，根据本企业的自身特点和房地产行业的特点，选择采用多种网络营销方式，拟订房地产计划。
2.3企业应建立监控机制和相应工具，来评估网络营销计划的进展和成果。企业必须注意用户对网页的反应，在必要时做出修改；不断调整网上营销策略是网络营销成功的关键。
2.4不断更新网页，并进行费用预测与估计市场在发展，网页内容更应适时进行维护与更新，并将最新的信息展现出来。与此同时改变企业的营销费用策略。
2.5突出可网上进行室内装饰与家具布置的模拟的优势房地产网络营销对消费者的的最大吸引力就是顾客可根据自己的需求在网上进行室内装饰与家具布置的模拟。这省去了消费者在选择过程中的各方面顾虑。突出此优势将更吸引消费者。
2.6引导网络消费者互动地参与营销活动在精心设计的网络站点上，消费者可以方便地把自己的意见及时反馈给营销者，网上营销的管理者也可以收到各个消费者的反馈信息，相应地调整网上的营销行为，这种交互式双向沟通使网上的营销活动更有效。
2.7在互联网上展开宣传攻势①将网页地址注册到本地区和全球的著名的大型搜索引擎或登记到互联网上有影响的WEB分类目录里。②在电子公告牌(BBS)、新闻组(newsgroup)、电子邮件组等拥有广泛用户基础的网络系统上周期性地进行网站的推广。③在中国建设网、房地产联合网等行业性网络媒体站点上自己的网站信息。④与其他的web网站建立交换链接页面，鼓励其他站点在尊重网页版权的同时复制自己站点的内容或创建到自己站点的网络链接。
3房地产网络营销的主要手段
3.1房地产企业网站房地产网站主页一般应包括企业介绍、企业组织结构、企业新闻、主要产品与品牌、营销与服务、企业管理与文化等内容。房地产企业网站建设的着重点在于提升企业的品牌形象。设计独特，内容详实，树立品牌形象。
3.2网络广告房地产网络广告主要包括固定广告、弹出窗口广告、浮动广告、Flash广告等四种类型。网络广告具有受时空限制少，信息容量大、即时更新、自由查询，很强的交互性与感官刺激性等特点，将成为房地产广告的中坚。
3.3电子邮件电子邮件的主件与附件可作为房地产商品宣传的载体。
3.4网上中介欲购买房地产的消费者只需在中介商所设电脑终端上输入目标房地产的特征参数，就可查阅所有符合条件的房地产类型，并且还可以通过网上电子地图查看目标房地产的准确位置，通过网上播放的实地互动画面“考察”目标房地产的外观、环境、内部构造及结构细节；若房源不够充足，还可委托中介商把其要求上传至房地产专业网站，在更庞大的数据库中查找。
4整合互补是营销的成功之道
整合网络营销与传统营销，进行优势互补，是网络营销的成功之道。首先通过传统营销方式和网络的结合，促进房地产企业网站的推广和品牌的建立。一方面通过传统的广告宣传网站；另一方面就是通过网络技术的方式去宣传企业的网站。其次利用网络提供信息。对房地产营销从理论到实践意义重大。
5总结
中国房地产行业正处于高速发展中，消费者对其关注度持续上升。而房地产属于耐用消费品，消费者在做出购买决策之前往往要经历提出需求-信息收集-方案比较-购买决策-购买行为等几个阶段，每个阶段都需要足够多的信息。而房地产网站是一个信息、开展宣传、拓展业务的窗口，具有强大的消费市场。因此，随着电子商务的不断发展，网络营销将成为房地产市场上一种具有相当潜力和发展空间的营销策略。网络经济时代的来临，使房地产网络营销即将成为房地产领域不可阻挡的潮流。
参考文献：
关键词：网络营销 房地产营销 应用
0 引言
随着信息时代的到来和电子商务的发展，房地产市场出现了利用Internet网络资源进行的网络营销。其优势在于，网络中介市场开放自由、信息传播广泛迅速、供需双方可以选择多种方式交流，节省了大量的人力物力。可是，网络营销在高速发展的中国房地产市场上的应用却很缺乏，大多房地产公司仍然执着于过去简单的市场买卖概念与传统的营销模式。
1 我国房地产网络营销存在的问题
1.1 外部问题
1.1.1 互联网络客观环境的限制 根据CNNIC（中国互联网络信息中心）的统计，我国上网用户突破1亿，为1.03亿人，在这些人当中有20%左右是学生，有15%左右是计算机工作人员，大多数消费者、房地产开发企业和房地产中介商对互联网的特点和发展趋势还未理解领会。
1.1.2 消费者传统的消费习惯的影响 人们原有的消费习惯一时不会改变。在信息交流中，双方的信任程度直接影响交流的效果。互联网为交流双方提供的是一种虚拟的不见面的交流空间，其开放性的特征更容易使人对网上信息产生不信任感。
1.1.3 互联网的安全措施还有待完善 互联网开放性的特征更容易使人对网上信息产生不信任感。这成为影响网上直销发展的重要障碍，网络营销活动需要更安全严密的技术保障。
1.2 内部问题
1.2.1 企业自身的Internet营销技术还不能满足网络营销的要求 虽然有些机构可以协助企业建立网址，设计网页，帮助策划企业上网等事宜，但这些机构帮助企业进行网上营销的出发点不同，可能没有设身处地的从企业角度对企业营销活动进行深入研究，并结合企业的整体经营战略提供全方位的技术支持。因此，不能取得较好效果。
1.2.2 开展网上营销的目的不明确，缺少计划性 有些房地产企业或项目上网存在一定盲目性。实际上，房地产项目在开展网上营销活动时，应明确企业建立网站的目标，做出完整计划，包括目的、市场调研、Internet服务情况等。
1.2.3 房地产企业缺乏有效评估网络营销销活动的手段 浏览人数不能简单作为可靠的评估指标，应有效的参考指标包括查询成交人数、网页登记人数等。
1.2.4 企业对上网营销的费用估计不足 由于网络营销是建立在日新月异的Internet技术之上的，Internet技术发展会使企业在 Internet上的投资逐步增加，而一个经常需要更新和维护的网站费用可能更高。只有不断更新，才能取得良好的营销效果。
1.2.5 房地产网络营销的理论还未形成完全成熟的科学体系，还有待于不断完善和发展。
但是网络新技术在房地产中的应用绝不会因为这些原因而停滞不前。恰恰相反，思想前卫的消费者和营销者将会积极利用网络技术来获取自己的优势。房地产将成为网络经济中的一个重要方面。
2 房地产网络营销策略
2.1 设计制作网页、维护WEB站点 在设计网页的过程中，确定网页的内容时需要考虑的项目比较庞杂，并且要为访问者提供网页的导航路径，同时网页要注意用户界面的友好，使访问者能快捷准确地寻找到其感兴趣的信息。房地产营销者可以选择专业服务公司帮助策划和设计网站。
2.2 制定房地产网络营销计划 营销者要进行房地产的网络营销活动，首先必须进行网络营销战略策划，确定营销对象，以及网络的访问者可以在这里得到哪些有价值的房地产和营销者信息，根据本企业的自身特点和房地产行业的特点，选择采用多种网络营销方式，拟订房地产计划。
2.3 企业应建立监控机制和相应工具，来评估网络营销计划的进展和成果。企业必须注意用户对网页的反应，在必要时做出修改；不断调整网上营销策略是网络营销成功的关键。
2.4 不断更新网页，并进行费用预测与估计 市场在发展，网页内容更应适时进行维护与更新，并将最新的信息展现出来。与此同时改变企业的营销费用策略。
2.5 突出可网上进行室内装饰与家具布置的模拟的优势 房地产网络营销对消费者的的最大吸引力就是顾客可根据自己的需求在网上进行室内装饰与家具布置的模拟。这省去了消费者在选择过程中的各方面顾虑。突出此优势将更吸引消费者。
关键词：房地产企业；交互式营销;存在问题
前言
CNNIC第37次《中国互联网络发展状况统计报告》显示，截至2015年12月，中国网民规模和手机网民规模分别达到6.88亿和6.20亿，即90.1%的网民选择通过手机上网，其中，手机网上支付用户规模达到3.58亿，增长率达64.5%，而网民使用手机网上支付的比例也由2014年底的39.0%提升至57.7%。而相较于互联网的迅猛发展，房地产业的发展则更加严峻。2010-2015年，中国人口结构发生拐点，而城镇人口、婚龄人口、到位资金、经济下行等因素也造成住房需求发生变化，住宅市场由“卖方市场”转向“买方市场”。因此，如何把握网络营销，实施针对性的网络营销策略是必须深入思考的问题。
1交互式营销
1.1定义
房地产交互式营销是房地产业与网络经济共同发展的产物，指消费者个人或其他企业内外部机构与开发企业均成为经营者，通过各类平台，平等参与产品销售，并享受企业利润分配的新型商业营销模式，将过去由开发企业主导的销售关系变为合作经营关系，最终实现塑造品牌、迅速销售的目的。
1.2房地产企业发展现状
2015年房地产业固定资产投资投资额（含建设单位自建房屋以及物业管理、中介服务和其他房地产投资）126674亿元，增速仅为2.5%，在19类分行业投资额中位列倒数第二，仅高于采矿业。同期中国住宅施工面积、新开工面积、竣工面积分别较2014年下降0.7%、14.6%、6.9%，387家房地产企业实际使用外商投资额下降15.9%（如表1所示），开发投资的持续放缓和新开工的持续萎缩，充分说明房地产企业资金、库存风险显著增加。1.3营销方式及特征传统房地产企业通过开放线下售楼处，在各类媒体投放广告，通过广播、电视等媒体渠道项目信息，形成一种漏斗式的销售模式，销售成本和管理成本一直居高不下（如图1所示）。而在web2.0时代，房地产企业打通了消费者的动态需求、企业内部协作、企业之间协作的三张网，以数据低成本、全流程贯通为基础，实现扩散的波纹式营销，在降低企业交易费用和市场交易费用的同时，也极大地促进了销售（如图2所示）。
2房地产企业网络营销发展存在的问题
2.1趣味性低挤压中小房企生存空间
互联网时代下的消费者向专家化和柔性化发展，相互联系性强，了解信息更加积极主动。了解大型房企的渠道较多，但是要了解没有建设独立网站的中小型房地产企业，只能通过政府网站或者行业第三方网站进行，可能还必须到售楼中心领取资料，并听取置业顾问现场介绍，极大的增加了消费者看房的时间成本和交通成本，以每看1个楼盘需要花费1.5小时，每天有效时间6小时计算，每天最多可以看4个楼盘，如果没有各类促销活动吸引消费者参与或停留更长时间，消费者选择中小房企产品的可能型持续降低。2015年房地产开发企业数量相较2014年下降13.2%，充分说明客户、资金等各类资源持续流向规模房地产企业，大型房企优势继续扩大，中小房企生存压力进一步加剧。
2.2房企被第三方网站进行利益捆绑
当前，仍有不少房地产企业通过与房地产行业网站进行合作，通过在行业或中介网站广告或者直接将项目资料交给网站制作公司进行托管，以流量或者电话营销等方式开展合作，共同分享利润。以2015年部分主要房产企业网络广告投入费用为例，仅恒大一家，其全年网络广告投入费用就达1亿元以上。如果将该部分广告费用以每购买1平米住宅减免100元向消费者直接进行价格促销，按照90㎡/房计算，在地理位置、物业服务、周边配套等相近的情况下，至少可以争取11139个客户关注，提高产品竞争力（如表2所示）。
2.3互动性差
平台经济、共享经济、微经济的迅猛发展，要求强连接、刚性、核心企业主导的房地产行业尽快适应弱连接、柔性化、社会化的协作，与消费者共创价值。目前，虽有部分知名房企建设了自己的独立网站，但是仍然从卖方市场的角度对项目网页进行设计，更多做品牌推广，客户流转率较低。即公司领导致辞，在全国房地产市场的主要成绩等，对于消费者关心的具体项目建设进度、各户型位置、价格、面积、全款、公积金贷款或商业贷款办理流程、网上备案、办理房产证和土地证时间等更新滞后或信息不全。消费者与企业进行互动的主要方式仍停留在打电话的阶段，不能实时监测用户浏览的频度和深度，更不用提在网络上进行虚拟现实的体验了，极大地降低了消费者的购买积极性。
2.4个性化不足
中国互联网快速渗透，平均每个网民每周上网26个小时，手机端增速远超PC端上网，80/90后是主力，00后也开始崛起，作为房地产主力消费群，他们要求自行定义产品价值，更多的强调用户体验、账户安全，技术创新，要求满足其个性化、碎片化需求。而当前多数房地产企业在房管局网站或行业内网站信息，如各楼盘均在同样的位置放置项目图片、项目均价、联系方式、各户型图片等，不能有效展示产品的独特性，也不能让消费者及时、准确的分辨各项目，并作出合理的购买决策。而《2015年中国网络广告用户行为分析报告》显示，61.6%的中国网民认为“广告内容及创意”是最具吸引力的广告要素，打破了开发商以往认为的广告投放时机、位置、频次重要的认知。
3房地产企业交互式营销对策分析
3.1增强趣味性
互联网与房地产的结合，极大地降低了消费者信息搜索成本和交易成本，打通线上线下不能实时比对信息、交易付款等桎梏，充分挖掘与购房群体高度重合的手机网民客户，利用微博、微信等功能对其进行实时推送。消费者通过移动端进行二维码扫描下载项目APP，或直接关注企业微官网、微信，充分利用碎片化时间了解项目各类信息，通过虚拟现实的应用，实现360度全景看房等功能，全面了解项目“五证”、项目位置、房屋建设、内部装修、物业管理等各种信息，再使用百宝箱、红包等应用吸引客户的持续关注，识别潜在消费者信息，并通过佣金管理等数据统计功能，加速其购买决策。
3.2降低摩擦成本
房地产市场竞争的加剧，必须改变过去完全同质化的市场，由客户主导并拉动需求，开发运营具有企业或项目特色的成本低、效果好的营销工具，如官方微信、APP等，逐步降低对行业第三方网站平台的依赖程度，实行全民营销，不断降低营销成本和管理成本，提高项目收益率。如2015年万科公司通过与带客通合作，进一步控制销售费用和管理费用，全年销售费用为人民币41.4亿元，占销售金额的比例为1.58%，较2014年下降0.52个百分点；万科2015年市场营销和销售人员857人，占13.4%，较2014年下降14.2%，但管理费用为人民币47.5亿元，占销售金额的比例为1.81%，与2014年持平。其中，西安万科使用带客通APP一个月，即实现销售47套。
3.3开展功能互动
在微信、微博、社区网站等平台实时项目信息，开展常态性的吸客活动，并将消费者可能需要了解的价格、办证等各类问题制作成互动程序，做到随时回复，并通过注册有礼等方式吸引消费者主动留下联系方式，对客户流量进行跟踪，实现客户精准。搜房帮等众多房地产APP下载成本较高，且割裂了消费者与开发商、置业顾问、企业员工、业主等的联系，在移动端表现欠佳，形成了只有经纪人，缺乏客户的信息孤岛，对于开发企业加快销售助力有限。
3.4提高个性化水平
深入挖掘项目特质，针对性的项目高吸粉的内容和创意，吸引消费者关注，打造每个消费者独特的自媒体使用体验，增强其对企业品牌、项目、地段、配套、物业管理等各方面的认同感，并通过各种渠道深入了解信息，并主动向更多潜在消费者进行推广，最终实现项目成交。
4结束语
综上所述，为抢占营销的制高点，各房地产企业应充分认识网络营销的重要性，不仅实现低成本营销，也要迅速去化产品、回笼资金，提升企业品牌竞争力。
参考文献：
[1]高慧.房地产电商平台网络营销模式研究——以乐居网为例[J].现代商业,2015,02(21):117-120.
[2]李静雯.房地产企业网络营销策略探索[J].产业与科技论坛，2014,11(06):25-26.
[3]于建国.房地产传统营销与网络营销的整合探讨[J].中国市场,2014,10(20):65-67.
[4]杜力卿.我国房地产企业营销策略研究——宏观调控背景下[J].现代商贸工业,2013,04(09):11-13.
关键词：房地产；营销策略；建议
近两年来，房地产行业可谓淋漓尽致的展现了“向死而生”的探底之旅，各大公司成交量和成交总额在经历了2012年的抄底寒冬后自3月起逐渐回升，并呈现出赶超往年同期水平之势，各企业纷纷抓住机遇伸长触角、蓄势而发。然而房地产行业买方市场在激烈的竞争中不断成熟，房地产营销的重要地位也越发得以彰显，放眼房地产行业，企业为了应对竞争所采用的营销策略和营销手段层出不穷。
一、房地产行业现状
1.1房地产行业概述
房地产行业是指从事房地产开发建设、租赁经营以及与此相关的中介服务的内容，如金融、维修、评估置换、装饰、物业管理等经济活动的行业。房地产这个行业关系国计民生，而且随着房地产业的不断壮大，房地产从上到下形成产业链，是国民经济中兼有生产和服务两种职能的独立产业部门。
1.2我国房地产行业的发展现状
我国最早的房地产是起源于1998年的住房分配，随着我国经济化建设和城市化水平得到了显著的提高，人们越来越热衷于向城市迁移，大大拉动了城市购房需求。然而在房地产行业蓬勃发展的同时却也出现了一些问题：
（1）区域发展不平衡
房地产行业区域发展不平衡的表现，主要是在不同地区的增长速度和发展规模相差较大。东部地区以及沿海城市由于其经济发展水平较高，房地产行业的起步比较早，发展也比较完善。尽管后来中西部地区的房地产行业也得到飞速发展，但是与东部城市相比，仍然有很大的差距。
（2）房地产行业增加GDP泡沫
我国政府为了确保能更好地应对国际金融危机带来的影响，采取了相对宽松的货币政策。如银行信贷的放松，这样的政策导致了房地产行业成为地方政府举债的主要流向，因而房地产交易量拉动了GDP的泡沫型增长。
（3）房地产价格提升和投资增速过快
自2009年开始，全国商品房价格出现了迅速飙升的情况，最为典型的城市为北上广等一线城市。不仅如此，现今的房地产市场，还有着一个很严峻的问题，就是住房空置率高的情况。一般老百姓无力承受高价的房款的同时，部分投资者手上却拥有较多的投机房，这就是一般人说的炒楼族，此现象在大城市更为突出。
二、房地产行业4P营销策略――以万科地产作为分析背景
作为我国最大的上市住宅开发商、地产业的龙头，万科是行业的标杆企业。自1984年成立以来有近30年的历史，经过多年发展，已进驻北京、上海、广州、深圳等25个城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略。在战略规划尤其是在营销体系建立方面已趋于成熟，该企业对产品、推广等多个营销的核心要素都进行了全方位的尝试。
2.1产品策略
经过多年累积，万科目前已经形成了成熟的四大产品系列来满足不同层次的消费者，即城市花园系列、四季花城系列、金色家园系列和自然人文系列，具有58个基本产品户型。
城市花园系列是指城市中心住宅，是万科第一个产品系列；四季花城系列是指城郊结合部的住宅，是万科的新市镇造镇计划；金色家园系列是指城市中心区住宅，是万科在市中心打造精品住宅的开端；自然人文系列是尊重自然、尊重文脉的产品系列，更加注重建筑张力和文化取向。
2.2定价策略
在越来越多的房地产营销策略中，最实质也是最有成效的就是对于价格的把控。销售价格一直都是消费者最为敏感的话题，项目的定价更是投资利润能否最终达到目标的关键。一般来说在房地产营销的过程中，房地产的定价策略是见效最快，同时也最容易由企业掌握的，是房地产行业在营销的过程中比较核心的问题。
万科一直都强调“精品意识”，所以它的房产价格一般都比同行业价格大概高出1000多元。然而消费者的需求才是市场潜质的所在，万科通常都是在发售高档住房的时候，为了适应大多数普通的消费者，同时推出一些中低档住房，这就是万科在产品的价格制定中高低不同的策略。对于销售的不同阶段，万科也采用不同的价格进行销控：面对整体排出时，采用最高定价策略，到销售尾期进行价格调整，对不同商品采用不同定价的策略，来避免死角的产生。
随着国家对房地产价格的调控，房价在不断地下调，万科也不例外。自2013年3月份开始，万科的各项定价在各地公司快速销售的原则下，价格优惠再创新高，万科对包括二线城市在内的部分项目进行价格下降，不难看出，即使在市场调整中，企业仍然可以通过合理的定价挖掘内部需求，并获得市场变化的主动权。
2.3销售渠道
房地产作为 21世纪的发展产业，已经成为了众多投资者心中的重点投资目标。随着市场从“卖方市场”向“买方市场”的转换，以及企业经营从“以产品为中心”到“以消费者为中心”的转换。销售渠道作为可以让企业沟通消费者、了解消费者和掌握消费者的核心手段，也已成为现今企业的重要资源，对增强企业竞争能力起着重要的作用。房地产行业市场的竞争已经达到了白热化的程度，异地、关系、隐性等房地产营销渠道发展也逐渐趋向多元化，以适应当今多变的市场需求。
2.4促销策略
（1）让利促销策略
房地产的产品对于消费者来说，是复杂的产品，其购买行为属于广泛决策类型，参与度高并在认识上有很大的差异。让利促销将开发商把该赚的一部分钱分别让利给消费者。其中常用的表现方式有：打折、送装修、送家私、送车位、买房赠车等。通常采取让利促销目的是让消费者看上去有利可图，以应对市场不景气、销售受阻、产品缺乏竞争力、定价过高而令消费者难以接受等问题，再者就是针对尾楼的销售，开发商为了清理战场，实行慷慨让利，直接降价来吸引消费者。万科的促销一方面通过万客会积累人群，另一方面主要通过各一线城市的在售项目反馈信息资料，在广州、成都进行了第一波直效性降价销售，上海、北京进行第二波营销性降价销售，实现全方位的销售促进。
（2）广告促销策略
“酒香不怕巷子深”在今天的房地产市场已然过时。竞争市场中没有得到消费者的充分了解，再好的商品都很难实现价值。目前通过广告来吸引消费者，已经是楼盘销售的主要营销手段之一。房地产行业的广告促销手段更是多种多样，其中最主要的手段包括：媒体广告（电视、广播广告）和平面广告（条幅、围挡、广告栏、高炮、DM宣传单、海报等）。广告主要万科地产用于产品的导入，有对外宣传和包装楼盘的作用，同时积聚人气。良好的广告策划，只要有一个卖点，就足以吸引消费者购买，还能将该楼盘优势突显出来，万科地产也正是抓住了这一点，赢得了消费者的普遍认可和喜爱。
（3）营业推广策略
营业推广策略，一般都是零款入住、付款折扣、房地产超市营销和集体购房行动等。房产超市就是目前中国房地产营销理念改革创新的结果，为解决当前商品销售困难带来了新思路和转机。
三、房地产营销策略的新领域
新形势下，随着市场的不断成熟、转向买方的市场上，市场营销概念在各行业的深入运用，房地产行业的传统营销策略遭受了强有力的挑战，行业中开始出现多种新兴的营销方式，也得到了良好的反馈和市场反应，部分新营销方式的效果俨然已超过传统营销带来的利益。目前，房地产企业主要应用的创新型策略有如下几种方式：
（1）绿色营销策略
为适应市场消费者的需求，大部分房地产开发商加大了绿化率、休闲区的建造，同时成为项目宣传策划的卖点。以绿色文化为设计的价值观念，把能源紧缺而提倡的绿色节能住宅观念，积极地运用到绿色营销之中去，从而为消费者营造人与自然和谐共处的理想氛围，使得企业在拥有经济效益的同时，提高了社会效应。
（2）关系营销策略
关系营销是把营销活动看成是一个企业与分销商、消费者、供应商、竞争者、政府机构等通过发生互动作用的过程，核心是建立健全与公众的良好关系。万科地产的“万客会”就是利用关系营销来扩大消费者群体的一点典型例子。
（3）网络营销策略
房地产企业利用网络营销手段，给消费者提供互动参与营销活动的机会，也增加了消费者接受产品信息的自，以低廉的媒介费用享受更为多元化的传播方式，全面介绍房地产项目，更大程度上也突破了房地产营销的时空界限，起效良好。
（4）体验营销策略
体验式营销更为强调营销的人性化，重视产品功能，也注重产品本身的审美以及象征意义，在产品设计中引入情感因素，强调消费者与企业直接的双方沟通。按照因地制宜，就地取材，因环境的不同，制定针对不同的消费群体的活动。
四、进一步完善我国房地产行业营销策略的建议
目前，我国房地产行业的营销策略在不断的创新与加强，所产生的效果也愈显成效，面对变幻莫测的市场和消费需求，结合我国现阶段房地产行业的实际，给出以下几点完善房地产行业营销策略的建议：
4.1创新营销理念，加强品牌意识
“得品牌者得天下”在房地产市场中得到了普遍认同，房地产品牌作为产品标签，其作用也日益显著。质量是品牌的生命，品牌形象从某种意义上讲，是高品质高服务的象征。品牌的创造单靠广告和炒作是无法做到的，它需要的知名度、忠诚、美誉的结合体，不动产的品牌塑造目的是要将其赋予永久的价值，从选址到定位、从规划到设计、从施工到物业管理，每一个环节都要求精益求精、质量上乘，做到过程精品，享受精品，售后精品的全精益化品牌设计，挖掘品牌内涵，打造文化质感。
4.2加大市场调研力度，充分挖掘消费诉求
市场调研作为工作前期准备，需要做到以下几个方面：
（1）积极关注国家政策。对国内外宏观经济的波动以及政策的变动，时刻关注，房地产法律的变动，国家的金融环境，现有的住房制度的改革等等，都需要做深入的调查，对项目的开发有至关重要的影响。
（2）做到适应消费者的需求，不断把握新的市场机会。消费者需求不断变化的，房地产产品又是一个高投资的产业，开发商只有在充分了解顾客需求和动态的前提下，抓住最佳切入点，才能降低销售风险。
4.3增强服务质量，提高消费满意福祉
优质的服务是制胜的法宝，从某种角度来说，消费者买的不是产品，而是服务。在目前实践过程中，比较有效的服务形式主要有全员服务、全过程服务、承诺服务、特色服务等等。优质的服务可以让企业创立个性，从无形之中增强了企业的竞争优势，并且可以更加有效地增加企业的新销售和再销售的机率。给消费者提供优质的服务是一个企业走向成功的秘诀。（作者单位：延边大学经济管理学院）
参考文献
[1]市场营销学/吴建安主编.―3版.―北京：高等教育出版社，2007.4
在互联网没有出现之前，大量的楼盘都通过报纸、电视的方式来打广告，这也是当时大众喜闻乐见的广告方式。互联网出现之后，随着新浪乐居、搜房网、焦点房地产三大垂直网络媒体的崛起，越来越多人喜欢通过互联网来获取房产信息，因此，房企的争夺焦点，也自然转移到了网络营销上，或者说是网络信息战。
这同样给三大网络媒体带来了机遇，因为房地产的发展必然要求三大房地产门户强化信息建设和服务，以掘得更大的市场份额。这不免让三大网媒的竞争变得更火药味十足，这个时候，谁能先发制人，推出更优质的服务，就有可能取得战斗的胜利。
近日，中国房产信息集团与百度对外联合宣布，百度乐居旗下新房频道(house.baidu.com)开始正式运营。值得注意的是，中国房产信息集团也是三大房地产网络媒体中，唯一挂牌上市的企业，在一强两弱的格局下，中国房产信息集团和百度合作，将进一步拉开同另外两家的差距。
之所以选择和百度合作，原因也是多方面的，首先，作为全球最大的中文搜索引擎，百度有无与伦比的用户和信息优势，加上强大的搜索功能，百度无疑是最佳合作人选。而中国房产信息集团下属的克而瑞研究院，有超过十年、覆盖全国房地产市场的专业数据库，两者的合作可谓是强强联合。另外，同样隶属于中国房产信息集团的新浪乐居延续了新浪门户的影响力和基因，从模式上来说，这也可称之为门户和搜索在房地产领域的亲密合作，将有助于发挥两者的长处，实现优势互补。
不过二者的合作还有更深层次的意义，回到我们提到的网络营销上，此次二者合作，也推出了最新的营销模式-----百度乐居效果营销服务(以下简称CPA)。与传统营销模式不同的地方在于，这是一种按效果付费的新型营销模式。
传统的营销方式比如报纸、电台、电视、网络、户外媒体广告等等，这类营销并没有一个可靠的办法来对效果进行衡量，由于这些营销并没有针对性，也不具备互动的功能，很难判断营销的性价比，在实际的营销案例中，白花冤枉钱的事儿并不少。
