发布时间：2023-01-23 01:43:47
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房地产经济理论论文样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
（1）投资项目决策存在问题
房地产行业的热潮使得很多企业的决策者迷失了方向，在一些项目的投资上，没有经过深思熟虑，就盲目投资。很多情况都是几个企业投资，其他的很多企业都蜂拥而上，也丝毫不考虑自身的实际情况。企业在当今市场的大环境下求生存，必须以市场为立足点。但是很多企业的决策者对市场形势认识不足，对市场获取的信息缺乏准确性和实效性，不能很好的把握市场的形势和动态，从而导致不能很好的将成本控制在一定范围。更有甚者所开发的项目根本没有回报可言，这样只能使得企业亏损甚至面临破产的危险。
（2）财务管理程序不健全
在企业当中无法形成一套健全的系统的财务管理程序。很多企业的财务管理程序不够专业，很多流程都存在着疏漏。这在很大程度上降低了企业的工作效率，同时也大大降低了财务分析的准确性。同时，对市场信息的获取无法做到准确及时，信息往往已经失真，这样就使得决策者无法制定出适合本企业发展水平的最优方案。使得企业发展无法遵循螺旋式的上升。此外，监督体系不完善也是财务管理程序中一个较为突出的问题。甚至财务管理的不透明还致使造价的现象，导致了公司财富的流失。
（3）成本控制观念淡薄
成本管理是对各个环节资源消耗的估计。当代很多企业缺乏成本控制的管你那，没有专业人士制定一套适合本企业的成本管理方案，导致在财务管理上混乱，并且存在着相当大的漏洞。很多企业无法对生产过程中的每个环节进行成本估计，只能在整套环节结束后有个大体估计，这大大降低了成本预算的准确性，导致支出超过预算。对于房地产行业来说，有强烈的成本控制观念显得尤为重要。
2财务管理工作创新策略
（1）创新合理有效的投资计划
企业应当通过分析支出与收入，投资和回报的比率有选择的进行投资，切忌盲目从众。根据企业自身的优缺点，资金的程度来制定适合自己的投资计划。企业管理者可以通过制定创新式的投资计划，按照一定的比率进行投资来规避风险。
（2）提高财务管理人员的创新意识
企业要启用高素质的管理人员，管理人员应当有良好的创新意识和成本管理理念，必要的话应当对财务管理人员进行特殊培训，增强其管理能力。尽可能多的调动起工作人员的积极性去主动学习，增进专业知识水平，从而提高自己的创新能力，不断的丰富完善自己。财务管理人员应有灵活的头脑，将自己所学应用到财务管理当中去，并且尽可能的创新工作流程，完善各个工作环节，为企业创造更大的效益。
（3）创新财务管理程序
要最大限度的利用好电子等高科技产品。将高科技产品运用到各个程序中去。制定的制度应当具有针对性、操作性等特点，财务管理程序必须符合企业自身的发展水平。加强管理程序的监督机制，完善监督机制，将错误的情况降低到最小。要对每个程序进行严格的把关，并且制定相应的业务流程。以保证企业能够稳步前进。充分利用网络化的信息平台，实现便捷快速的信息查询与处理，及时掌握企业各部分的动态，防微杜渐。完善企业的业务链，运用好网络这一渠道。
（4）创新式的人员分配
将财务管理人员的分配状况进行创新，淘汰传统的人员分配，根据管理人员的不同特点，进行分配。根据工作人员的长处，将管理人员分配在适合自己的部门，按照轻重缓急将管理人员按照一定的比例进行合理划分。在监督管理科研等方面应当安排较多的人。在财务管理工作中的监管科研等方面强大了，成本管理、项目预算才能得到很好的控制，企业自身的实力才能得以提高，以便在市场竞争中表现出强大的战斗力。才外，企业应当细化分工，将每管理人员的任务落实好。
（5）在规避风险上进行创新
由于房地产行业在项目的开发和具体实施方面存在着较大的风险，这就要求企业懂得防微杜渐，懂得规避风险。企业应当在财务管理中建立起一套完善的预警体系，加强全方位的管理，使得预警系统更加敏感，促使企业能更好的应对风险。必须要对企业建立起创新性的风险管理方式，将可能出现的风险问题进行识别归类预计，并且预先设想出一套应对风险的方案，只有做好充分的预警准备，企业才不至于在风险来临时乱了分寸，手足无措。
（6）创新性资金管理
首先应当加强财务管理中对成本的控制，成本在市场竞争中占据着重要的地位。如何在保证质量的前提之下，将成本降低到最小，是企业应该为之奋斗的首要目标。其次应当细化每一笔资金的涌入和流出，针对每个项目，制定好资金分配方案。对资金的筹备，使用等方面进行最优选择。制定精确的财务报表。实现最优化的目标，收益最大且成本最小。
3总结
[关键词]房地产虚拟经济重构稳定
在市场经济中，房地产有三个基本功能：一是为消费者提供居住和工作场所；二是为个人和企业提供投资或投机机会；三是为整个信用制度提供最基本的抵押资产（在发达的市场经济中银行抵押资产的90％是房地产）。前者是房地产的自然属性，与是否市场经济无关，后两者则是房地产在市场经济运行中的基本功能，没有市场经济就没有这两个功能。房地产在市场经济运行中的基本功能引发房地产在市场经济中正反两个方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地产可以迅速通过房地产信贷的杠杆撬动大量资金流向房地产发达地区，导致该地区经济进一步发展（在中国这总是为地方政府带来巨大的土地出让和税收收入）；而基本的负面作用就是它可能带来泡沫经济的风险。可见，房地产在现代经济运行中具有很强的虚拟经济的运行特征，把房地产作为虚拟经济的部门之一来进行研究更能体现房地产在市场经济中的特性。
然而，在传统经济理论中，房地产（real estate）一直被认为是一种最重要的实物资产（real assets），属于实体经济的研究范畴，房地产的变动应该与经济基本面相吻合。但是，现实经济中的“房经背离”和“房地产泡沫”等种种“异象”又说明了仅把房地产作为一种实物资产是远远不够的，我们必须从当今经济虚拟化的现实出发，运用虚拟经济理论对之进行合理的解释。
一、房地产虚拟资产特性研究
在现代经济中，资本化定价方式越来越普遍，整个经济系统中虚拟经济部分的影响日益增强，相应地，虚拟经济的研究也越来越重要。国内外学者对虚拟经济的定义和称呼有很多种，但是它与“实体经济”相对独立而存在的看法却是共同的。虚拟经济概念的本质意在概括一种不同于以往的经济运行方式，其基础就是资本化的定价方式。它是观念支撑或心理支撑的价格形成系统，而实体经济是成本支撑的价格形成系统。从这样的认识出发，房地产的价格形成无疑属于虚拟经济系统。
可见，虚拟经济理论重视预期和心理活动、不确定等因素的作用，它把整个经济系统划分为由成本支撑的实体经济系统和由心理支撑的虚拟经济系统。虚拟经济是一种以资本化定价方式为其行为基础的特殊的经济运行关系，一种资产，不论其有形还是无形，也不论其是金融资产还是房地产，一旦以资本化定价方式来定价，它就具有虚拟资产的运行特征，就应该纳入虚拟经济的研究框架。虚拟经济中的所有运行特征、运行规律和所发生的重大事件无不与资产的这种特殊定价方式有关。对房地产虚拟性的研究也是从资本化定价方式入手的。有关的研究如下：
1.关于房地产定价方式的研究。刘骏民（1998）指出：如果从定价方式的角度来看，即使是狭义的虚拟经济的定义也要包括房地产。随后，南开大学虚拟经济与管理研究中心课题组“房地产虚拟资产特性研究报告”指出房地产虚拟性是介于一般商品和金融资产之间的，房地产虚拟性的主要影响因素具体包括：房地产存量与市场、经济发展与经济虚拟化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市场结构等影响房地产虚拟性质的主要制度因素）。
2.关于房地产虚拟资产特性与经济稳定的关系研究。郭金兴（2005）指出：房地产市场的波动并不必然导致宏观经济的不稳定，房地产具有稳定经济的内在机理。房地产价格的长期增长趋势可以使货币供应与经济增长中的货币需求相适应，而房地产价值的相对稳定性对稳定货币发行，从而稳定经济增长具有重要意义。王国忠（2005）通过计量经济模型的检验发现：房地产价格波动对整个经济价值系统的影响是直接而显性的。房地产价格与货币供应在整个区间内存在双向的影响机制，房地产价格对股票价格与实体经济的价格指标都有着单向的传导机制，房地产的价格波动会影响股票市场的价格及实物生产价格的波动。这说明作为虚拟经济的子集，房地产在国民经济运行中占有突出的地位。如果把房地产部门看成是虚拟经济的一部分，然后再来考察与实体经济的关系就会发现，房地产价格的变动对实体经济的影响不但没有减弱，反而出现了增强的趋势。鞠方（2005）基于对现代经济和房地产市场特殊性的分析，提出了一个基于实体经济和虚拟经济的二元结构分析框架，提出了房地产市场货币积聚假说，对房地产泡沫的成因进行新的解释。进而把房地产泡沫放在协调处理好实体经济和虚拟经济关系的角度进行研究，重点剖析房地产泡沫、经济增长和金融发展三者之间的内在联系，从而为三者的互动协调发展提供理论基础。并指出：房地产市场是一个具有鲜明的虚拟经济特征和实体经济特征的特殊市场，正是由于这种“虚实两重性”，决定了房地产“异象”成因的复杂性和多样性。
二、从虚拟经济的角度重构房地产经济理论的基本思路
在认识到房地产的虚拟性的基础上，我们可以按照虚拟经济的理论框架（刘骏民，2003），从虚拟经济角度来重构房地产经济理论。这种重构包括以下几个有机的组成部分：①房地产虚拟资产特性研究。这是从虚拟经济的行为基础——资本化定价方式的角度对房地产虚拟性进行的研究。 ②对房地产自身的稳定性的研究。首先，从虚拟经济的运行特征——强波动性入手，然后，对房地产这种虚拟经济成分自身的稳定性进行研究。③从价格的角度来研究房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定的关系。说明房地产价格与宏观经济的互动关系——房地产如何影响宏观经济以及宏观经济对房地产市场产生什么影响。④从资金流的角度阐述房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定的关系，这种资金流包括货币资金流和信贷资金流。分析房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定（波动）之间的关系构成了新的房地产经济理论的核心部分。⑤指出在虚拟经济条件下政府要加强对房地产市场的干预，以促进经济稳定。⑥案例研究。研究美国、英国、日本、中国等国房地产业的发展与宏观经济稳定的关系。
由此，从虚拟经济的角度来重构房地产经济理论的分析框架图大致如下：
三、从虚拟经济角度来重构房地产经济理论的意义
在经济虚拟化背景下，研究房地产虚拟性质与宏观经济稳定有着重要的理论意义和实际意义。大体而言，从虚拟经济的角度重构房地产经济理论有两个基本特点：第一，强调房地产的投资和投机功能，从而将股市、债市、大宗商品期货市场等看作一个整体来考察房地产，考察资金在这些领域中转移流动的规律及其影响；第二，强调房地产作为资产的虚拟性质和可能的房地产引发的泡沫经济的风险。这种从市场经济功能视角的研究将有助于从整体上把握房地产经济的发展。具体表现在：
有利于正确解释房地产市场的发展。房地产在国民经济中具有特殊的重要性。传统经济理论难以有效解释房地产市场运行中的“异象”，只有在对房地产虚拟性进行深入研究的基础上，才会对虚拟经济的定义和研究领域有更深刻的了解；才会对虚拟经济的理论出发点是把整个经济看作一个价值系统而非物质系统有更深刻的理解；这种研究必将极大地丰富虚拟经济的理论。
有利于提高宏观调控政策的有效性。研究房地产虚拟性与宏观经济稳定的关系，指出房地产市场的发展有利于维护整个社会的公平、稳定和协调发展，这在客观上为政府对房地产市场进行宏观调控提供理论依据，并有利于提高政府实施宏观调控政策的有效性。
有利于促进房地产市场和实体经济部门的协调发展。房地产市场和实体经济存在千丝万缕的联系，房地产的健康发展对经济增长至关重要，研究房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定，有利于促进房地产市场和实体经济部门的协调发展，从而为经济增长服务。
有利于和谐社会的构建。房地产市场的发展事关老百姓的安居乐业和社会稳定，房地产泡沫引发的财富分配效应可能加剧收入分配差距，造成社会利益主体的矛盾激化。目前，世界大多数国家的房地产市场发展迅速，房地产对国民经济的贡献率也呈逐年增加的趋势，房地产业也已经成为国民经济的支柱产业，各国的gdp增长对房地产业的依赖性较强。在此情形下，如果房地产业出现不正常的发展，不仅会导致房地产业衰退，还会对金融体系甚至整个国民经济的稳定发展带来不良影响。因此，认识房地产虚拟性并在此基础上解决房地产市场发展中的问题，关系到整个国民经济的运行、金融安全、投资决策和社会稳定，关系到和谐社会的构建。
［参考文献］
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[2]刘骏民.从虚拟资本到虚拟经济[m].济南:山东人民出版社,1998:39～42.
[3]刘骏民.虚拟经济的理论框架及其命题[j].南开学报(哲学社会科学版),2003,(2).
[4]王千.房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定[d].南开大学2006年博士学位论文.
[5]王国忠.虚拟经济稳定性研究［d］.南开大学2005年博士学位论文.
[6]李杰,王千.房地产虚拟资产特性的理论和实证分析[j].当代财经,2006,(2).
[论文摘要]着重从金融监管制度缺陷、超前消费陷阱和对自由经济理论的过度迷信三个方面分析了当前美国金融危机的起因，对如何维护我国的金融体系稳定和安全具有借鉴意义。
近年来美国次级房地产抵押贷款市场危机爆发，房地产业严重衰退，造成一连串重大金融事件，比如：美国政府托管“两房”（房地美和房利美）、美林被收购、雷曼兄弟公司申请破产保护等，由此引发全球股市大跌，中国股市上证指数也跌穿2000点。全球金融领域面临严峻挑战，美联储前主席格林斯潘认为，当前这次金融危机的严重性，已经超过上个世纪30年代美国的金融危机。金融危机是指一个国家或几个国家与地区的全部或大部分金融指标(如：短期利率、货币资产、证券、房地产、土地(价格)、商业破产数和金融机构倒闭数)的急剧、短暂和超周期的恶化，包括货币危机、债务危机、银行危机等类型。处于全球领先地位的美国金融系统，无论是发达程度、透明度、监管力度，还是融资规模、金融产品多样化等都堪称世界之最，为什么目前出现了这种日益严重的金融危机呢？我们对美国金融危机的爆发原因做了深入分析。
一、金融监管制度缺陷
美国金融危机表面上看是由住房按揭贷款衍生品中的问题引起的，深层次原因则是美国金融业严重缺乏监管，内部管理机制失误造成的。美国从上世纪80年代末以来，推出了许多金融衍生产品，这对繁荣金融市场和市场经济发挥过重要作用。但是，衍生产品太多，加大了投机风险，而与此有关的风险预警机制及防范措施却未能跟上，从而为金融危机的爆发埋下了祸根。美国本轮金融风暴是次贷危机进一步延伸的结果，而次贷危机则与美国金融机构在金融创新中过度利用金融衍生品有关。
在各种可能导致金融危机的因素中，美联储政策的失误可能是较为严重的一个危机因素。在格林斯潘主持美联储期间，特别是在2000年到2005年之间所采取的低利率货币政策在美国经济和金融体系中埋下了危机的种子。长期的低利率给美国经济带来了三大负面影响：一是扭曲了信贷市场和房贷市场，二是减少了居民储蓄，三是加剧了美元的贬值。低利率促使美国民众将储蓄拿去投资资产、银行过多发放贷款，这直接促成了美国房地产泡沫的持续膨胀；而且美联储的货币政策还“诱使”市场形成一种预期：只要市场低迷，政府一定会救市，整个华尔街弥漫着投机气息。然而，当货币政策连续收紧时，房地产泡沫开始破灭，低信用阶层的违约率开始上升，由此引发的违约狂潮开始席卷一切赚钱心切、雄心勃勃的金融机构。庞大的赤字需要有大量外国资本的弥补，结果是美国的资本账户逆差大幅度增长，加剧了经济失衡的风险。一旦出现经济波动，引起外资撤离，美国就难免陷入一场金融危机。
二、超前消费陷阱
美国经济发展的支柱主要依附于消费，使得经济基本面发生了问题。为推动经济增长，政府鼓励寅吃卯粮、疯狂消费，引诱普通百姓通过借贷消费。自上世纪90年代末以来，随着利率不断走低，资产证券化和金融衍生产品创新速度不断加快，加上弥漫全社会的奢侈消费文化和对未来繁荣的盲目乐观，为普通民众的借贷超前消费提供了可能。很多人都在透支消费，而这主要是依靠借贷来实现。特别是通过房地产市场只涨不跌的神话，诱使大量不具备还款能力的消费者纷纷通过按揭手段，借钱涌入住房市场。但从2006年底开始，虽然美国房地产价格的涨势只是稍稍趋缓和下降，经过金融衍生产品等创新金融工具的剧烈放大作用，美国金融市场的风险和危机就难以遏制地爆发出来。[来
消费、投资和出口是拉动一国经济增长的三驾马车，这三者是相辅相成的。如果消费太多，则会使得储蓄减少，从而影响一国的资本积累，导致投资不足，影响经济的下一轮发展。而美国正是消费的过于旺盛，挤占了投资，坐吃山空，经济迟早会出现问题的。
三、对自由经济的过度迷信
新自由主义经济政策是把“双刃剑”，对于美国金融危机的发生，一般认为这场危机主要是金融监管制度的缺失造成的，但是这场危机的根本原因不在华尔街，而在于美国近30年来加速推行的新自由主义经济政策。所谓新自由主义，是一套以复兴传统自由主义理想，以减少政府对经济社会的干预为主要经济政策目标的思潮。其始于上世纪80年代初期，背景是上世纪70年代的经济滞胀危机，内容主要包括：减少政府对金融、劳动力等市场的干预，推行促进消费、以高消费带动高增长的经济政策等。客观而言，新自由主义改革的确取得了一定成效，例如，通货膨胀率下降、经济增长率回升、失业形势得到一定缓解等。
关键词:金融支持过度;房地产泡沫;评价指标
中图分类号:F832.48文献标识码:A文章编号:1672-3309(2010)01-0068-03
一、选题背景
20世纪80年代末90年代初,经济合作与发展组织中的发达国家和新兴工业化国家,经历了类似的房地产周期波动。在房地产发展经历了繁荣阶段后,又都出现了泡沫现象,其中以日本泡沫经济、美国经济萧条和东南亚金融危机最为典型,还有不得不引起我们关注的2007年美国次贷危机。从这些历史现象的回顾中可以看出,金融支持过度与新的房地产周期和泡沫的形成有着紧密联系。然而,房地产业是资金密集型产业,房地产开发所需资金主要由金融机构提供,由此产生一个悖论:缺少金融支持房地产业发展就会滞后,其运行效率将会下降;金融支持过度又会导致房地产进入持续的繁荣期,甚至出现价格泡沫。本文选题就是基于此种背景。
二、金融支持过度假说与房地产泡沫的关系
(一)金融支持过度假说的提出
在众多泡沫理论文献中,主要从理性和非理性的角度来探讨泡沫形成的机理,但20世纪70年代掀起的金融自由化浪潮,使金融支持过度成为房地产泡沫产生的重要诱因。然而,鲜有经济学家对金融支持过度与房地产泡沫的关系进行系统分析,由此导致目前的泡沫理论对房地产泡沫生成和演化,不能提供令人信服的解释。正因如此,我们提出了金融支持过度假说,并以此对房地产泡沫的生成和演化进行系统和科学的探讨。
(二)理论背景
理性泡沫的研究大约是从20世纪70年代开始的,其是对泡沫经济现象进行系统研究的起点。理性泡沫是指在理性预期的框架内,市场价格相对于资产未来各期收益现金流的贴现值的偏离。
随着信息经济学的发展,西方学者逐步把信息经济学理论纳入到泡沫理论的研究中。Carey(1990)提出了一个信息不对称下的土地价格模型,分析了土地价格变化与投资者数量和银行贷款额之间的关系。在该模型中,土地价格是投资者和贷款额的函数,那些保留价格高于市场价格的投资者的不断进入,将对土地价格产生重要影响。
Bertand(1996)在对1986-1994年全球房地产周期的研究中认为,在金融自由化和放松金融管制的情况下,金融机构违规借贷以及金融风险的累加,加速了房地产周期波动和房地产泡沫的形成与破灭。
Mishkin(1997)等人提出,金融机构与借款人之间的信息不对称将会导致金融资产泡沫,但是,他们没有将金融资产泡沫的形成过程模型化。
Mckinnon、Phill(1998)和Krugman(1998)的研究表明,政府外在或内在的担保,会导致风险分散行为或高的资产价格,这种政策可能会加剧泡沫问题。他们认为,由于信用工具创新的多样性而导致的金融中介的问题是资产泡沫得以形成的关键。
非理性泡沫模型是对上述理性泡沫模型的一个补充,用以解释那些由于非理性因素所导致的泡沫现象。尽管正统经济学研究理,但“经济人”的非理却总是存在的。市场基础仅能部分地决定价格,外来因素,如群体心理、时尚、狂热而引起的投机行为,也是决定价格的重要因素。
从上述泡沫经济理论的演化中可以看出,经济学家越来越关注金融支持在推动泡沫形成和发展中的作用。我们认为,房地产泡沫本质上是一种价格运动现象,是在金融支持过度背景下,由于投机者预期的趋同性而产生的群体投机行为,从而导致房地产价格偏离市场基础的持续上涨。
(三)金融支持过度
在凯恩斯主义中,货币创造有着非常重要的作用。它不仅是银行运行的基础,也是融资的主要来源。从目前金融制度来看,银行具有通过信贷扩张使金融支持力度提高的能力,从而增加信贷货币供给。凯恩斯主义者认为,如果没有金融部门信贷扩张所产生的货币创造,投资和经济增长是不可能的。然而,在金融支持力度提高时,又会对整体经济造成冲击,从而形成资产泡沫。房地产泡沫的产生与金融支持过度有着密切的关系。
房地产业是资金密集型产业,其供给和需求都离不开金融支持。然而,在金融制度变迁、不确定性和信息不对称性的背景下,由于金融机构的短时行为,导致贷款大量的投向了房地产业,投资者由此产生了严重的投机行为和风险转嫁行为。因此,我们认为,金融支持过度是指由于金融制度变迁、不确定性和信息不对称导致的房地产信贷过度膨胀,房地产市场参与者由此形成了严重的投机心理和风险转嫁行为,从而直接推动了房地产泡沫的产生和破灭。
三、金融支持过度与房地产泡沫评价指标体系研究
(一)金融支持过度衡量指标
房地产本身是一种投资额高的可增值的资产,其供给和需求两个方面都需要金融支持。没有金融支持,房地产业就不能正常运行。但是,金融支持是一把“双刃剑”,支持过度会导致房地产泡沫,从而影响房地产业的正常运行。因此,为了能够更有效地判断金融支持是否过度,必须建立起金融支持过度衡量指标体系,并对金融支持的正常区间和过度区间进行确定。以日本为例,对1980-1990年间房地产金融支持额占信贷总额的比重、房地产进入支持年增长额占信贷总额年增长额的比重、房地产金融支持年增长额和房地产金融支持年增长率进行分析。
(二)房地产泡沫评价指标
曹振良等(2000)认为,判别房地产市场是否过热或投机过度,从而可能会出现泡沫,可以从以下方面着手:一是检验房地产投资收益是否太高;二是检验房地产的转手率或成交额;三是估计房地产的理论价格;四是分析房地产投资是否过度;五是监测开发商的施工进度。
李维哲和曲波(2002)设计了关于地产泡沫的语境指标,将其分为生产类指标、交易状况指标、消费状况指标和金融类指标4大类。
刘洪玉等(2003)认为,房地产泡沫生成的条件有2个:即过度的投机需求和投资信贷支持,并从该角度设计了3个房地产泡沫测度指标:房地产价格增长率/实际GDP增长率、房价收入比和住房按揭款/居民月收入。
上述学者从不同角度探讨了房地产泡沫衡量指标,这些研究存在两个问题:第一, 有些指标存在不易操作的问题;第二,影响房地产价格的因素由于地区不同而差别较大,其理论价格的确定很困难,存在着很多不确定的因素。为了充分反映房地产泡沫的程度,我们认为,在选择指标上应该遵循可操作性原则,并根据经验数据设定泡沫的指标值。据此,我们提出了5个房地产泡沫评价指标:(1)房价收入比;(2)房地产价格年增长率;(3)货币供给增长率;(4)房地产价格增长率与消费价格增长率之比;(5)房屋空置率。
四、中国房地产泡沫防范的政策建议
防范房地产泡沫,避免房地产过热变成泡沫,是保证房地产业稳定、健康、有序发展的关键,也是摆在我们面前的一项重要课题。本文对防范房地产泡沫提出如下建议:
第一,严防金融支持过度。由于中国房地产投资的资金大部分来源于银行,而银行贷款具有信用扩张效应,因此,银行往往是金融支持过度的主导者。为使房地产金融支持保持在正常水平,国家应从宏观上对房地产金融支持额占信贷总额的比重、房地产金融支持年增长额占信贷总额年增长额的比重、房地产金融支持年增长额和房地产支持年增长率进行监控。在这些指标即将达到临界值前,果断采取措施,为房地产业正常运行提供良好的金融环境。
第二,建立个人信用制度。如果能够建立起个人信用制度,使个人信用资料有连续记录,其信用状况能够得到全面反映,银行通过一定法律程序就可以查阅到个人信用档案中的资料,从而对申请人的资信状况进行准确判断。个人信用制度包括以下内容:(1)个人信用档案制度;(2)个人信用账户制度;(3)多层次个人信用社会调查体系;(4)个人信用监控和预警制度。
第三,设计合理严密的房地产税制。主要包括:(1)对土地空置征税,提高囤积投机的成本;(2)征收土地增值税;(3)征收土地保有税,刺激土地供给。
第四,加强对房地产价格的检测与调控。主要包括:(1)建立城市基准地价公示制度,编制并定期地价指数、各类物业价格指数作为市场交易的决策参考;(2)建立房地产交易价格评估制度与申报制度,这样,政府就可以监督每一宗房地产的成交价格情况;(3)对房地产预售做严格审查;(4)利用货币金融政策调控房地产市场;(5)加快企业制度改革与房地产使用制度改革,使房地产投资主体成为自负盈亏、自我约束的经济实体;(6)政府应适时发出警告,公告有关市场信息,加强对投资者市场风险的教育,调整市场情绪,尽量化解大众的非理。
第五,扩展企业融资渠道,提高企业竞争力。我国房地产开发企业综合竞争力还不是很强,企业间的竞争力相差不大,企业规模小、自有资金少、融资渠道单一,企业往往采取过度贷款行为。为摆脱这种局面,提高中国房地产业竞争力,应着重做好以下工作:(1)组建一体化企业集团;(2)鼓励社会基金投资房地产业,提高企业融资能力;(3)政府应制定相应的政策;(4)鼓励企业创立名牌产品;(5)鼓励有实力的房地产企业上市。
参考文献:
[1] 周京奎.金融支持过度与房地产泡沫――理论与实证研究[M].北京:北京大学出版社,2005.
【关键词】中国；房地产；营销；新策略；分析
一、2011年中国房地产市场总体销售态势
据人民银行的关于《2011年金融机构贷款投向统计报告》，2011全年，房地产开发企业资金来源共为83246亿元，比上年同期增长了14.1%，其中包括国内贷款12564亿元、此项和2010年持平；其次利用外资达814亿元，增长2.9%；自筹资金34093亿元，增长28.0%；其他资金35775亿元，增长8.6%。在其他资金中，定金及预收款21610亿元，增长12.1%；个人按揭贷款共有8360亿元，同比下降了12.2%。从而房地产开发贷款增速总体也在2011年回落，全年累计增加1.26万亿元，同比少增7704亿元，全年增量占同期各项贷款增量的17.5%，比去年同期水平低了9.4个百分点障性住房开发贷款增量占比提高。 由以上数据可以看出，开发贷款及按揭贷款仅2.096万亿，仅占25.1%，低于历年同期。与此同时，由于2010年市场形势好，房地产企业加大了开工力度，目前施工在建规模有史以来最高，各大企业资金支付压力极大。
鉴于2010年度一片大好的销售形势，各大房地产企业都上提了2011年的销售目标，由于业内目标都定的较高，造成很多企业到了年底都无法有效的完成预期目标，可重点是完成情况直接决定了经理人及其营销团队的奖金。所以为了达成年度目标及更好的回笼资金从而缓解企业内部资金压力，从2011年10月份起，各大企业都推出了以价换量为目的的种类繁多的促销活动。从10月开始，北京、上海、广州等国内一线城市的部分楼盘率先打响了房价调整的第一枪！上海成为第一个降价的城市，其中龙湖郦城最先引发大幅降价，接着还有绿地秋霞坊、中海御景熙岸等楼盘都一一效仿。由此引发的一线城市大多数楼盘的打折促销从而形成了市场降价的表面现场，之后又被专家及媒体炒作放大，故导致了市场购房者们的观望态度，最终引爆了当前全国性的市场疲软与各种变相的打折促销活动扎堆现象。针对这一系列的销售问题，要提出一些促进发展的营销策略，才能更好的促进我国房地产市场的发展。
二、促进中国房地产市场发展的营销新策略
（一）活动新策略
①植入式营销
目前市场上植入式营销已经开始普及，作为房地产项目的营销方，有效的加入植入式营销的理念可以辅助销售、将营销活动的传播效率进一步提高。其中借助各类媒体和社会热点事件之势而进行的互动式植入营销以及与企业的信息平台网络宣传联合起来的营销活动都是非常行之有效的。
②广撒网
随着经济的不断发展和营销手段的不断更新，短信营销已经成为一种新的营销模式。作为“第五媒体”，手机短信平台以其速度快、效率高、成本低、高精确、受众广等无可比拟的优点备受企业关注，越来越多的企业嗅到了其中有利可图的商机。比起传统的广告牌、传单、宣传册等耗费人力物力、见效时缓、范围有限的宣传手段，手机拥有最为庞大的用户群体，群发短信平台能在一瞬间完成其他媒体无法做到的大面积辐射轰动效果，高度的传阅率以及储存性使企业的宣传效果大幅度提升。随着功能的扩展，技术的日新月异，手机短信群发平台作为新一代的商业营销模式备受广大企业青睐。
（二）媒体组合推广新策略
在整个营销系统的组成中、营销渠道策略是其重要组成部分之一、同时对降低企业成本及提高市场竞争力具有重大意义。随着经济的不断发展、市场的不断更新、企业的营销渠道也在不断发生新的改变，陈旧的模式已不能适应新形势的变化。
①区域内
在原有渠道的基础上，项目广告调性可适度向大众媒体传播（如电视、广播、报纸、杂志等），同时增设高端商场地下停车场广告、万达影院大片独家广告放映权、高端会所广告、财富广场分展场等，扩大圈层渠道。
②区域外
区域内外渠道应进行系统安排，合理搭配，保证长期、稳定的推广效果。由于未来推售量较大，蓄客难度加大，建议拓展区域外客户，如增设动车广告、机场VIP候机厅的广告投放及温州等富裕地市项目宣讲会等。
（三）客户资源拓展新策略
客户策略如何执行，不是我们自己拍脑袋定的，而是客户告诉我们的，包括客户的籍贯，客户购买的决定因素，客户从事的行业、职业、以及客户的共同特征和客户的爱好。
打破传统的对客户性别、家庭结构、职业、工作区域、居住区域等等方面的刻板的研究分析。而通过客户与营销的对位研究，互动研究得出了客户会出现在何处，他们喜欢什么，不喜欢什么，什么能够打动他们，而他们又对什么无动于衷。有了这些方面的认知，在如此的市场环境下，针对客户在营销方面的特点，进行针对性拓展和推广。
（四）展示新策略
保持园林美观、整洁，导视系统展示到位。即业主入伙后高度保持小区整洁、卫生，让业主满意，让客户感知，给出建议。现场情景体验，配备专业讲解示范大使、管家，仅供认筹客户参观体验。全天候内场钢琴演奏，配备样板房专业讲解示范大使、样板房管家。在样板房不同分区设置不同场景，邀请专人在书房绘画，在客厅弹奏乐器，在会客室摆设茶道，在厨房制作点心，甚至举行室内party，利用每一个真实情景。
参考文献：
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关键词：房价；利率；金融加速器；经济周期
中图分类号：F820；F822
一 、引言
货币政策的传导机制、政策工具和中介目标的选择一直是经济研究的焦点问题。近几十年来，学术界和各国货币当局都十分关注资产市场和资本价格在货币政策传导中的作用。已有大量研究证明，不完善的资本市场和经济周期的波动有着密切联系，资产价格在其中充当着金融加速器的作用[1]。房产作为一种特殊的金融资产，同时具备了消费和投资的功能，且其价格的波动往往呈现出较显著的顺周期性特征，会引发更加剧烈的经济波动，房价也因此成为各国政府在制定经济政策时都会加以考虑的因素。
关于利率调整对房价的影响以及房价在货币政策传导中作用的研究，部分学者主要是通过实证检验以验证利率调整是否能够影响到资产价格（主要是利率对股票价格的影响）[2]，另一部分学者则关注政策工具（如利率）与资产价格（如房价）的互动关系[3][4]。总的来说，大部分学者的研究均证明了央行的利率调整对房地产市场具有较显著的影响，且房价与利率一般呈反向变动关系[5]；房价的变动与滞后产出和通货膨胀之间也有着紧密的联系[6]，房价在放大货币政策效果方面作用显著，具备明显的金融加速器功能[7]。
国内对上述问题的研究起步于20世纪90年代末。我国1998年开始推行住房货币化改革，房价开始一路攀升，房价问题逐渐成为国内学术界关注的焦点。学者们开始探讨房价与经济周期之间的潜在关系以及房价在货币政策传导机制中的作用。丁晨和屠梅曾（2007）[8]研究了房价在货币政策传导机制中的作用，他们通过VECM 方法从三个层面和两个阶段研究了货币政策的房价传导渠道，指出房价受货币供应量、短期利率和信贷规模三个货币政策变量的影响都较大，房价在货币传导机制中的作用较为显著。李树丞等（2008）[9]运用SVAR 模型研究了中国房地产价格波动在货币政策传导中的作用，发现房地产价格的财富效应较弱，但投资效应较强。郭娜和翟光宇（2011）[10]也运用了SVAR模型研究了我国房地产价格和一年期实际利率之间的互动关系，发现我国的房价对利率有较明显的正向关系，指出我国的利率政策在制定时是考虑了房产价格因素的。
目前，国内在房价和利率政策的关系研究上多采用直接用数据进行拟合的方法，进而得到相应的结论。但这种分析就像是一只“黑箱”，只看到结果，却并未揭示出房价导致产出和通货膨胀等经济因素波动的机制。因此，笔者认为只有先深入地剖析房价在政策传导中发挥作用的机制，才能在政策操作时做出更好的把握，使房价这一中介目标更好地发挥作用。
为此本文以下内容的结构安排如下：第二部分建立房价金融加速器模型；第三部分校准参数并通过数值模拟分析房价是如何影响产出等经济因素的；第四部分利用SVAR模型拟合中国的数据，考察我国货币利率政策和房价之间的互动关系并与房价金融加速器模型对比，以检验该模型对我国的适用性；最后，对本出结论性评价并提出相应的政策建议。
二、假设与模型设定
本文在Bernanke、Gertler 和 Gilchrist （1999）建立的BGG模型的基础上构建房价金融加速器模型。BGG 模型主要分析信贷市场信息不完善的条件下，资产价格的变动是如何引起资本家净资产变动，进而影响经济周期波动的。该模型较清晰地说明了企业家外部融资溢价的产生以及资产价格金融加速器的原理，这一分析思路同样可以应用于房地产抵押投资以及房价与经济周期关系的研究。本文模型包括六类经济主体：家户、企业家、银行、房产生产者、零售商和政府。对每类经济主体分别做如下假设：（1）家户生存无限期，且是风险规避的，负责提供劳动力、消费和储蓄。（2）家户的储蓄通过银行贷款给需要购买资本的企业家，并假设家户为完全竞争性银行的股东（拥有者）。（3）企业家用净资产作抵押向银行申请贷款且是风险中性的。总体企业家的活动为无限期，但每期末将会有比例的企业家退出生产，同时有比例的新企业家诞生（即单个企业家的预期存活期为）。退出生产的企业家在下期消费自身的净资产。该假设既反应了现实中企业的产生和消失，同时排除了企业家最终能依靠自身资本累积达到自我融资的可能性，并保证了企业家的总比例不变，便于进行加总分析。由于本文主要关注房价在货币政策传导中的作用机制，故本文分析这样一种短期生产状态：除厂房外的其它资本固定不变，企业家只需调整厂房和劳动力的投入，并在完全竞争的市场上生产批发品。厂房是其申请贷款的唯一抵押品。（4）房产生产者在每期末购买企业家折旧后的厂房，并增加新的投资生产出企业家下期生产所需要的厂房投入。（5）零售商从批发市场购买企业家生产的产品，在无成本地将批发品差别化后再卖给最终使用者。零售商是垄断竞争的，拥有一定的定价权，其销售利润最后将一次性转移给家户。（6）政府制定货币政策并从零售商手中购买消费品。下面，对上述各类经济主体的活动逐一进行分析。
（一）企业家
三、参数校准和模拟结果分析
本部分在设定参数校准的基础上给出模拟结果及分析。
（一）参数校准
（二）模拟结果及分析
本文利用dynare4.2.4软件对模型进行数值模拟，结果见图1⑥。
通过以上分析可以看出，紧缩性的货币利率政策对经济的确产生了抑制性影响，房价的变动呈现明显的顺周期性特征，而金融加速器的存在使得货币政策冲击对实体经济的影响放大。房价的金融加速器功能在本模型中得到了比较清晰地解释。
四、模型对我国的适用性检验
我国的货币利率政策是否能调控房价？本文建立的房价金融加速器模型在我国是否适用？为回答这些问题，本文利用SVAR模型拟合我国的相关季度数据进行检验。数据来源于中宏数据库。为方便和上文模型模拟结果对比分析，样本指标选择包括实际利率、通货膨胀率、房价和产出。考虑到1998年我国才开始全面住房货币化改革，形成真正意义的房地产市场，本文的样本区间设定为1998年第1季度至2012年第4季度。本文采用商品房销售额除以商品房销售面积来表示名义房价，名义产出用季度GDP表示。因为我国尚未公布居民消费价格指数（CPI）的季度定基比，所以本文根据已公布的月度同比指数和环比指数倒推构建了以1998年1季度为基期的CPI定基比作为名义变量（产出和房价）的消涨指数。
采用一年期实际贷款利率r作为货币政策冲击的变量，通货膨胀率pi是指年度通货膨胀率。对产出、房价和通货膨胀率使用Tramo-Seats方法进行季节调整，再对产出和房价取对数后用HP滤波法去趋势。经过处理的四个变量数据均通过5%显著性水平下的平稳性检验，根据滞后检验准则选择结构向量自回归的滞后阶数为2阶。SVAR模型通过对VAR 模型施加基于经济理论的限制条件来进行识别以保证随机冲击的独立性。参照Christiano， Eichenbaum 和 Evans（1999）[12]的研究，本文采用短期递归限制的方法来设定约束矩阵⑦，考察变量的顺序为：实际产出y，实际房价 qh，实际通货膨胀率pi ，实际利率r，模型的Cholesky脉冲响应结果如图2和图3所示。
从图2可以看出，实际利率一个单位标准差的正向冲击导致了房价和产出的反向反应，脉冲响应的结果与房价金融加速器模型的结论基本一致。主要差别在于通货膨胀率对利率冲击第1期到第3期做出了同向的变动，第3期以后虽然开始呈现反向变动，但幅度较弱，这意味着我国也存在Eichenbaum （1992）提出的“价格之谜”现象，紧缩的货币政策反而推动了价格的上涨。货币当局试图通过提高利率水平来抑制通货膨胀的长期效果在我国是不太理想的。实际利率的正向冲击使房价迅速下降，最大值达到-0.25左右，影响一直持续到第7期房价才逐步回升至未受冲击前的水平。产出在受到冲击后也迅速下降，第4期达到最大下降幅度-1，利率的影响一直持续到第10期并仍保留在-0.1左右。这说明货币当局利率政策对房价和产出的调控目的是基本达到了的。
图3显示了房价一个标准差正向冲击的影响。冲击导致实际利率水平立即出现大幅的下降，下降值达到-0.5左右。随着冲击影响的减弱，利率开始较迅速回升，3期以后利率基本回到冲击前水平，且有略微增长，之后利率的波动并不明显，第10期以后冲击影响基本消失。这说明我国的房价对利率并未形成太明显的“倒逼”机制，货币当局在制定利率规则时相对独立于房价。冲击对通货膨胀率则形成了基本正向的影响，一开始便使通货膨胀率上升了0.003，除第2期至第3期有-0.001的下降以及第6期有略微下调外，基本保持正向反应，冲击的影响一直持续到第9期以后。这说明我国的通货膨胀率水平在一定程度上是受房价影响的。最后，房价的正向冲击也导致了产出的明显上升，最大上升值在第2期和第3期之间，达到2.5左右。可见，房价对产出具有显著的影响，这与房价金融加速器模型的结论一致。
五、结论与建议
本文采用理论模型和数据拟合相结合的方法对货币利率政策对房价、通货膨胀率和产出的影响效果以及房价金融加速器的作用机制做了较深入的分析，打开了房价金融加速器的“黑箱”。模型数值模拟的结果与一般经济理论相符合
为了更好地疏通利率政策房价传导渠道，使房价成为货币当局调控宏观经济的有效工具，结合本文的研究结论，可以得出如下三条建议：（1）由于房价的明显顺经济周期性特征，货币当局应该更加密切地关注房价的波动并做出合理的反应，重视房价经济“风向标”的功能。（2）鉴于房价金融加速器模型中所揭示的房价对企业家预期投资收益的影响，政府可以通过多种手段，如出台相关政策来影响人们对房价的预期，调控房价金融加速器作用的力度进而达到货币政策的最终目标。（3）鉴于利率政策对房价的影响，应该进一步积极推进我国利率市场化改革，形成真正以市场资金供求为基础的，以政策基准利率为指导的利率机制。在这样的机制调控下，房价能更加有效的传导货币政策意图，进而影响经济周期的波动。
注释：
①该值越大，一方面能使银行收益加大，另一方面由于企业家破产率越高，又会使银行的收益降低，所以必然存在一个能使银行收益最大化的。
②该假设是按照Townsend（1979）的CVS（costly state verification）设定，并将之解释为银行为企业破产而支付的清算等成本。
③根据BGG 模型，式（18）可根据房产生产者的收益最大化决策求出。
④该式表示资源约束条件。
⑤（18）式对数线性化后可表示为：，其中 表示房价对投资——厂房资本比的弹性。
⑥图中各变量表示对稳态值的偏离百分比。
⑦Christiano，Eichenbaum & Evans（1999）假设宏观经济变量不会对利率政策冲击产生同时反映，将短期结构约束设定为下三角矩阵，表示一种短期的递归限制。
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自1971年美元这一国际本位货币摆脱黄金的束缚后，货币在全球范围内彻底虚拟化。随后一个突出的现象就是虚拟资本在全球迅速膨胀。表现如:全球各国货币当局的外汇储备从1970年的近600亿美元迅速膨胀到2013年底的11．4万亿美元;国际债券余额从1970年底的近900亿美元扩张到2013年底的34万亿美元;全球国际银行业的跨国要求权在1970年底不过2000亿美元，2013年底则飙升至46万亿美元;全球外汇交易总额从1970年的几百亿美元上升到2013年的1100万亿美元。全球虚拟资本迅速膨胀的原因便在于货币虚拟化之后其本身嬗成为一种能量，并且这种能量对虚拟经济的推动作用远远高于实体经济，可以说虚拟资本的膨胀是货币虚拟化之后的历史必然。货币能量功能是指在货币虚拟化条件下，货币在运动过程中所具有的主导经济运行以及获取、配置资源的能力，这一点在国际本位货币这种载体上表现最为显著。理论上讲，当黄金非货币化后，所有货币在流通时都失去了数量上的自然控制机制，必须依赖货币当局控制货币供应量。由于上世纪70年代世界各国普遍遭受了通货膨胀的肆虐，货币当局痛定思痛之下一般能够有效控制货币数量的增长，除非某种特殊原因和需要，货币数量被有效控制在与GDP增长率相适应的水平，以控制本国的物价。但是在货币彻底虚拟化之后，随着经济形势的发展，一些国际本位货币国家的货币当局逐渐意识到货币能量的实际功能，这种功能主要作用于境外，即可直接从境外换取各种商品和资源，于是国际本位货币当局可以通过增加货币的供应量来谋利，这必然造成全球范围内的虚拟资本膨胀。我们可以描述一下这个形成机理:国际本位货币供应国通过扩张的货币政策和财政政策来超额发行国际本位货币，由于货币能量功能的缘故，货币供应国能够在全球范围内有效获取各种资源和服务，促进本国的经济福利。超额国际本位货币能量的注入是通过“市场经济手段”来实现的:第一，国际本位货币供应国的央行可以通过降低本国利率、购买二级市场的国债等扩张性货币政策来有效增加市场中的货币能量，这既可以直接鼓励私人部门的投资与居民消费，达到促进本国经济增长的目的，重要的是扩张的货币能量会进入虚拟经济领域，刺激虚拟经济领域的活动从而通过资本化和杠杆运作创造出更多的货币收入，来达到刺激本国经济繁荣的目标。第二，国际本位货币供应国的政府也可以通过减少企业和居民的所得税来激励投资和消费，或者通过转移支付、补贴以达到提高本国企业竞争力和居民福利的政策目标。通过这两个手段产生的财政赤字和贸易逆差可以通过增加货币发行加以平衡，这势必造成国际本位货币的超额供给。而经常项目下的1单位国际本位货币的流出将导致世界扩张大致两到三倍的流动性，这其中还不包括银行乘数扩大的货币量［4］(P1－11)。以美元流入中国为例，1美元外汇流入中国后，拿到美元外汇的出口商在商业银行兑换人民币，商业银行则在中国人民银行兑换人民币。这最终导致中国人民银行新印7元人民币来对冲1美元外汇，这时流动性已经膨胀了一倍。而流入央行的1美元外汇又会通过投资美元计价的国债、股票等回流美国，在回流途中刺激了美国金融资产的创新，导致流动性的进一步膨胀。它最初是美元的国际性膨胀，其后是欧元和其他国际货币的跟进。充足的国际货币借助电子设备在不同区域飞速循环流动，充裕的货币动能刺激着全球虚拟资产规模不断膨胀和经济虚拟化程度不断加深，诸如股市、债市、汇市、金融衍生品市场、房地产甚至收藏业都空前繁荣。
二、货币能量的简单公式说明
弗里德曼在表明经济流量与存量的关系时从宏观视角给出认识收入资本化的公式:K=YR(1)(1)式中，K是资本存量，Y是国民收入，R是利息率。这实际是一个经济虚拟化的能量公式，K就是能被资本化的资产或说是国民收入Y能够衍生出来的虚拟资本。假定利息率为5%，国民收入是10万亿美元，全部收入被资本化就意味着最大限量的资产价值将达到200万亿美元。这里强调的是对这个近似于爆炸的证券化或者资本化膨胀趋势的唯一限制就是货币资金能量的可得性。以美国为例，当美元失去黄金的约束被加速度提供出来(通过经常项目长年累月的逆差)，这些美元回流美国时就成为巨大的能量，于是美国本土的债券、股票、外汇、期货、金融衍生品等金融资产被加速度地创造出来，成为创造财富的机器，这也是美国虚拟经济(包括房地产)一直发展、繁荣以及膨胀的根本原因。实际上货币能量是对这个公式的唯一限制，如果没有充裕的货币能量，这个经济虚拟化能量公式就不会变得那么有力。延续公式(1)进行分析:K(m)=Y(m)R(m)(2)公式(2)强调了这个经济虚拟化的能量公式与货币能量的紧密关系，其中m代表货币能量，狭义上可理解为货币注入量的规模。这里仅仅进行定性分析，一旦有了货币能量的注入，这个公式会导致虚拟资本的加速膨胀。其基本逻辑是Y与R都与货币注入量有关，下面分别分析货币能量m对国民收入Y与利息率R的影响:第一，国民收入与货币能量的注入有关。在新古典的经济理论那里，国民收入是由各种要素投入如资本和劳动决定的，但是在经济虚拟化之后，经济运行方式发生了重大变化，一个显著特征就是当代货币收入的创造越来越脱离实体经济。GDP的创造不仅仅依靠制造业等实体经济了，各种资产的创造和炒作产生的GDP所占比例迅速增加，这些通过虚拟经济渠道获得的收入是与货币能量密切相关的。格林斯潘意识到美国的GDP创造越来越依赖虚拟经济，1999年其在《货币政策面临新挑战》的讲演中指出:“值得注意的是，目前GDP的成分正在朝着以主观意志为基础的价值增殖的方向迅速转变。”弗里德曼也指出:“物价上涨何时何地都是一种货币现象”，在虚拟经济领域，可以按照此逻辑同样得出一个结论:“资产交易量大幅度上涨和资产价格上升也是一个货币现象。”当大量货币能量注入股市的时候，能够看到市场活跃，交易量大幅度增加，股票指数也大幅度增加，于是印花税、经纪人提供服务所得的各种收入大幅度增加，这些收入都将计入当年的GDP。比如中国2007年进入的牛市，交易量最大时曾达到日交易额4000多亿人民币。按调整后的印花税率3‰对买卖双方双向征收计算，印花税就要征收24亿人民币，这是一天的税收，此外还有金融机构中介服务1‰－3‰的交易手续费，按中间值计算，手续费大约有8亿元，因此股市一天就创造了可以直接计入GDP的财富约32亿人民币。如果算上投资者计算的账目差价利润收入(不计入GDP)，所有来自股市的收入就会更多。这些收入绝大多数是现实的货币收入，是实际上有支付能力的收入，印花税的税收可用于增加公务员工资，也可以用于政府的各项购买支出，无论其去向如何最终都是印花税大部分成为各类人员的收入。它们可以按市价购买真实产品和各种服务，也可以购买股票、债券等金融资产以及房地产。假定股市这一天增加的收入全部流入房地产市场，按照现在的房地产运行方式，这32亿多资金可以作为首付款，按80%的住房抵押按揭贷款制度，就可能带动约128亿人民币的贷款，这意味着房地产业得到了约160亿人民币增加的收入。同时这些货币收入是对房地产的需求，进一步导致房地产价格上涨。虽然股市一天创造的收入未必全部转入房地产市场，但长期看，很大一部分收入将会进入地产、债市以及股市。
因为作为金融投资，这几个市场之间具有替代关系，这使得通过股市炒作交易得到的货币收入很容易向债市以及房地产市场流动，特别是对长期活动在虚拟经济领域的金融机构来说。按照这个逻辑，在当代经济越来越依赖虚拟经济运行的条件下，可以得出结论:如果货币m增加，通过虚拟经济渠道获得的Y(m)收入是增加的。第二，货币能量对利息率R的作用。利息率的决定向来是一个比较复杂的问题(如存在存量与流量之争)，马克思认为利息是剩余价值创造利润的一部分，而在凯恩斯那里，货币供求决定利息率，货币供应量上升导致人们对票面利率固定的债券需求上升，从而推高债券价格，债券价格与利息率成反比，进而导致利息率下降。希克斯进一步将其推广到商品市场，利息率由产品市场的储蓄与投资及货币市场的供给与需求、即由IS－LM曲线共同决定，此外还有可贷资金供求决定利息率的理论。这里主要探讨货币能量对利息率的影响。仍以美国为例，如前所述，在世界范围内环流的美元能量回流后会刺激美国虚拟经济的膨胀，其具体表现如:一方面货币能量直接进入美国的虚拟经济系统———美国的房地产和金融市场“动能”充裕了，于是房价、股价和其他金融类产品的价值就直接上升;另一方面，考虑到这些回流的美元有一部分不是直接进入美国的私营金融系统，比如中国的外汇储备大部分就购买了美国的国债，这种条件下如何认识货币的能量作用?我们发现，这时货币仍然起着推动市场或行业繁荣的直接动能作用。假定这部分回流的美元全部进入美国的长期债券市场(以国债、机构债和市政债券为主，和前述私营金融产品的主要区别在于这个市场有政府信用担保)，这些货币能量直接促使美国国债市场的繁荣，进而导致长期国债利率的降低，如果进一步考虑到美国长期国债利率是美国债券市场融资的基准利率这一因素，会发现进入此市场的货币能量带来了一个更为深远的影响，就是其间接导致了美国长期融资的资金成本的降低，即长期贷款利息率的下降，而低利率环境又极大刺激了投资者对货币的需求，刺激了货币动能的进一步创造。综上，源源不断以金融项目顺差形式回流的美元货币能量，造成了美国境内货币动能的极大充裕，加上其间接导致的长期低利率环境极大刺激了美国的金融创新，刺激了美国金融资产和流动性的迅速膨胀。从美元全球环流的角度来看，回流美国本土的货币能量能有效降低利息率，即m增加导致R(m)的下降。格林斯潘在“格拉斯潘之谜”中描述道:通常当美联储依据宏观形势变动提升短期利率紧缩银根时，用10年期国债利率度量的长期市场利率也会上升，反映短期利率变动直接影响以及货币政策对市场通胀预期变动的间接影响;然而2004年6月美联储决定提升短期利率时，长期利率不但没有上升反而有所下降②。这实际主要是由于回流美元的充裕货币动能的作用，这些回流美元大量购买美国长期国债导致了美国长期利率的下降。显然，货币能量m对经济虚拟化能量公式具有刺激作用:当货币动能m充裕时，通过虚拟经济渠道获得的Y(m)上升，而R(m)下降，在公式(2)的作用下，K(m)虚拟资本就会出现爆炸性增加。但是，K(m)在爆炸性增长过后，其本身又变为在二级市场可以炒作的虚拟资本，这些炒作又会产生服务性的收入Y，变为可以继续资本化的收入流，于是动态化公式(2)变为(3):K(m)t+1=Y{m，K(m)t}R(m)t(3)观察公式(3)可以发现这个动态化的经济虚拟化能量公式的限制条件仍然是货币能量的可得性。当代由于美元、欧元等国际本位货币滥用能量功能导致货币动能充裕，在充足的货币动能刺激下，公式(3)所分析的过程不断反复，持续数十年，于是虚拟资本膨胀和经济虚拟化的速度不断加快，直到广义流动性规模大大超过实际GDP，以分享利润为目的投资行为被以获取差价为目标的投机所替代。投机活动导致大量货币能量在债市、股市、汇市、大宗商品期货市场、金融衍生品市场、房地产市场以及收藏业市场等之间循环流动并将它们连成一个有机整体(这个整体即“虚拟经济”)，反过来这也使得它们成为蓄积货币能量的巨大流动性储备池，这些市场的整体运行方式已经与经济学经典教科书所讲的实体经济运行方式发生了根本变化，其主要根源就在于货币功能的嬗变，货币能量支撑起了虚拟经济这个客体的运行。
三、货币能量功能的进一步分析
货币的能量功能导致了国际本位货币如美元流出本国的规模越来越大，进而美元等国际本位货币在全球的环流过程实际上就是货币能量的流动过程，常年累月下来这个能量流动导致了国际本位货币国家内部经济的虚拟化以及全球的广义流动性膨胀。需要指出的是，在这个过程的初始阶段，货币能量的注入使得国际贸易迅速发展，客观上使很多发展中国家解决了自身发展过程中的金融压抑问题，使其迈入经济增长的快车道，这也是货币能量刺激的一个方面。这里就货币能量继续讨论如下四个问题:第一，货币能量对虚拟经济和实体经济具有不同的推动作用，在当代货币能量越是迅速创造出来，以制造业为代表的实体经济就越是被边缘化，因为其创造财富需要一个生产过程，而虚拟经济领域里的创造和炒作只需要有足够的货币能量注入就够了，经济虚拟化能量公式对货币能量的依赖性能够充分说明这一点。于是当国际本位货币国家借助货币能量的功能来提高本国国民福利的做法，一定会带来外溢效应，当初始的货币能量进入贸易顺差国时能够刺激实体经济的发展，但到了一定地步，国际本位货币能量作用引致贸易顺差国膨胀的流动性就会进入虚拟经济领域，于是逻辑就变为在贸易顺差国的虚拟经济领域货币能量大量进入，在经济虚拟化能量公式的作用下顺差国虚拟经济也会快速膨胀。这个逻辑比前文所讲的货币能量刺激全球虚拟资本膨胀更进一步分析了货币能量在流入国家内部(贸易顺差国)如何从刺激实体经济发展再到刺激虚拟经济膨胀的过程。第二，货币能量虽然突出表现在国际本位货币这个载体上，但在非国际本位货币国家内部，由于法币制度的建立，在国家信用支撑下货币实际上也已经虚拟化了，其同样是一种能量，同样能够决定本国内部资源的配置。而且在各国内部也可以分为虚拟经济与实体经济系统两个部分，其虚拟经济系统的运行也高度依赖货币能量的流入与流出。向经济体系内部注入货币能量有两个去处:一是用来推动实体经济中的交易，从而与CPI和PPI有密切关系，但这往往会直接引致通货膨胀;二是进入虚拟经济领域购买资产，从而与资产的创造以及交易量、价格上涨存在密切关系。究竟与哪一个关系更密切，则取决于经济虚拟化的程度，如经济虚拟化程度较高的美国，货币能量的注入与资产的创造和交易更为密切，因为货币能量的充裕会迅速刺激金融资产的创造和扩张。与实体经济相比，货币能量对“经济虚拟化能量公式”的作用充分表明虚拟经济领域的“产品制造”要快得多，所以货币能量对虚拟经济的刺激作用表现在资产价格膨胀以及金融创新使得各种新资产不断被创造出来的过程，而在实体经济中，持续的货币能量注入则会引起长期的通货膨胀，因为产品增加需要物质过程，这个过程与货币创造过程并非同质。而虚拟资产的创造与货币流动性的创造是同一类过程，它们都没有物质生产过程的约束，都主要依赖于制度和体制，它们可能的任何差异仅仅在于发行的制度和监管方式及交易程序上的区别。实际上虚拟经济越发达，货币主导经济运行和支配资源的能量功能表现越突出。值得强调的是，在非国际货币国家货币的能量功能一般很少被政府和货币当局直接使用，因为如果其直接向经济内部注入货币能量很容易被行为者预期从而直接进入实体经济领域引起通货膨胀，这一点与国际本位货币国家政府使用货币能量直接从外界获取以及配置实际资源不同，由于国际本位货币国家的货币回流只会刺激其内部虚拟经济膨胀，而不会直接引致通货膨胀，这一切都是以“市场”的运行方式进行的。所以正是由于这种原因，国际本位货币国家将货币能量的功能发挥到了极致。但长期来看仍会导致严重问题，这已从次贷危机的深入蔓延得到印证。因此，货币能量功能的使用存在一个“度”的把握问题。第三，货币能量流动会有效刺激货币能量发行国虚拟经济的膨胀。随着国际本位货币国内经济虚拟化进程的加速，现代经济活动出现了一种可以在一定程度上脱离物质生产过程而独立运行的经济运行方式，这种方式对货币能量的依赖性越来越强，货币能量的功能从中得到了淋漓尽致的发挥。在经济虚拟化的环境中，货币是虚拟经济活动的第一推动力。当一定数量的货币进入经济系统中某一个市场或者行业时，积聚在货币中的能量将影响经济主体的行为，进而影响整个市场乃至经济系统的运行。第四，进入经济虚拟化状态的市场经济为一个附着在物质系统上的价值系统。遵循的基础理论必须将市场经济的本质属性看做是价值的，而不是物质的。所谓物质系统是指人类社会用以满足人类物质文化需求的各种产品和服务的生产，以及相关各类资源的生产、开发活动;价值系统则由两个子系统构成，一是直接附着在物质系统上的价格系统，指各种商品、劳务以及资源的价格体系及其形成机制;二是纯粹的价值系统，它们是附着在物质系统上的价格体系的衍生物，没有前者的物质内容和效用。对于物质系统以及附着于其上的价格系统，新古典的微观经济学描述了在实体经济中价格系统如何决定着人们的生产、交换、分配和消费，也即价格系统如何决定市场经济“生产什么、怎样生产、为谁生产、”这三大经济问题。但是微观经济学中没有货币，没有金融以及房地产的投机炒作活动，没有呆坏账和金融危机。它不是现实的市场经济，更不是当达国家经济虚拟化之后市场经济形态。经济虚拟化之后的经济运行方式高度依赖于货币能量，货币能量的注入和分配成为决定经济运行和资源配置的第一序力量，如美国由于享有国际本位货币的发行权，可直接通过资本市场、房地产等虚拟经济领域的交易配置资金能量和货币收入，这就是说有了国际本位货币资金的发行和配置机制就可以在世界范围内获得配置资源的权利。依附在资源禀赋和效用基础上的相对价格体系配置资源的功能已经降为第二序。
四、结论
关键词：金融发展；经济增长；流派；关系；探析
金融是现代经济的核心。世界经济发展史反复证明，金融抑制和金融过度都会损害经济增长。处于转型时期的我国经济要实现持续、健康快速发展，必须能够正确把握金融发展与经济增长的关系，建立起与经济快速增长相适应的现代金融体系，这不仅关乎金融体制改革乃至整个经济体制改革的成败，也关系到能否顺利实现第三步发展战略目标。因此，从理论和实践上深入研究这一问题具有特别重要的意义。
一、金融发展与经济增长关系理论的流派
从早期的古典经济学算起，西方经济学界对金融与经济增长关系的探讨迄今已有三百余年历史。在这场长期论争中，有两种作用机制一直备受关注：一是货币影响经济增长的机制：二是金融中介和金融市场影响经济增长的机制。根据对这两种作用机制的不同理解，大体上可以把金融与经济增长关系的流派分为金融无关论、金融促进论和金融从属论三种论文。
金融与经济增长无关论。古典经济学家将金融与实体经济之间的关系抽象成货币变量与实际变量之间的关系，从而形成了西方经济学中的“两分法”。在此基础上，萨伊提出货币中性论，强调货币数量的改变只会造成物价水平等比例的上升或下降，对生产供给、实际产出和就业不会产生实质性的影响，即货币只是实体经济的面纱。新古典经济学派认为，货币只不过是经济运行的剂。使得商品交换更加容易和顺畅，而对经济中的实际变量并不发生实质性的影响。货币学派代表人物弗里德曼认为，货币需求函数是极其稳定的，短期内由于存在适应性预期，货币供应量的变化可以影响产量和物价；但从长期看，产出量是由劳动、资本和技术等非货币因素决定的，货币供应量只决定物价水平。理性预期学派认为，只有未预期的货币变动能够影响短期真实变量。从长期看，由于货币政策是可预期的，货币变动只会引起价格水平的相应变化，而对真实产量和就业没有影响。尽管理性预期学派在一定程度上否定了“货币面纱”论，但仍坚信金融与经济增长无关。
金融促进经济增长论。有关货币流通对经济增长起促进作用的讨论，可以追溯到经济学鼻祖亚当·斯密。他认为，慎重的商业活动可增进一国产业，但增进产业的方法不在于增进一国资本，而在于使本无所用的资本大部分有用、本不生利的资本大部分生利。瑞典经济学家魏克塞尔早在19世纪末就认识到古典货币中性论的不足，指出，在信用制度条件下，货币对经济活动起着积极的作用。只有在货币利率等于自然利率、一般物价水平稳定的状态下，货币才是中性的。熊彼特则从信用创造的视角突出了银行体系对经济发展的强大推动力。他认为，经济发展的实质在于创新，而功能健全的银行可以对企业家进行筛选，为创新活动提供资金支持。20世纪30年代，凯恩斯指出，未来的不确定性是货币经济的主要特征，通过利率对投资的诱导作用，货币就能影响国民收入的产出水平。凯恩斯还通过总量分析，把实体经济和货币经济理论结合起来，克服了古典经济学“二分法”的不足，实现了对早期货币中性论的质的突破。20世纪50年代，约翰·格利和爱德华·肖阐述了金融中介在储蓄一投资转化机制中的重要作用，揭开了金融理论研究的序幕。此后，金融因素逐渐在经济理论中得到重视，并凸显成为同土地、资本、劳动同样重要的经济增长因素。1969年，现代比较金融学的奠基人戈德史密斯指出，以初级证券和次级证券为形式的金融上层结构加速了经济增长，改善了经济运行，为资金转移到最佳的使用者手中提供了便利。20世纪70年代，爱德华·肖和罗纳德·麦金农分别在金融深化论、金融压制论的分析中，将货币与非货币资产、银行与非银行金融机构统一起来，阐述了一国金融体制与该国经济发展之间存在互相刺激、互相制约的关系。之后，卡普尔等人把麦金农和肖的静态分析发展成为动态分析，进一步阐明了金融深化对于发展中国家经济发展的重要作用。20世纪90年代以来兴起的内生金融理论强调，资本效率的改进得益于金融中介和金融市场在把资本分配到最佳可能用途上所起的关键作用。
金融从属于经济增长论。一些经济学家认为，金融对实体经济发展所起的作用十分有限，金融发展只是经济增长的一个结果。琼·罗宾逊反对熊彼特关于金融部门引导产业部门并激发技术创新行为和企业家精神的论断，强调经济发展为某种特定形式的金融安排创造了需求，而金融体系只是对这些需求作出反应，从而否认了金融体系对经济增长的积极作用。多恩布什认为，金融储蓄与真实利率并不相关。
二、金融发展和经济增长关系研究的不同视角
在Shumpeter(1969)、Goldsmith(1969)、McKinnon(1973)和Shaw(1973)做出开创性研究之后，有关金融发展和经济增长之间关系的研究逐步成为理论界研究的重点。后来的研究(包括理论模型和实证分析)，或通过证明两变量间相关关系的存在性、或通过分析两变量之间的因果方向、或通过研究两变量间的传导机制，拓展和深化了我们对金融发展和经济增长之间关系的认识。近年来，国外学者DemirgucKunt＆Levine(1996)，Thakor(1996)，Levine(1997)对金融发展和经济增长关系的研究很有建树；而许多国内学者也基于中国数据、利用不同方法对中国金融发展和经济增长的关系进行过检验。
综述以上研究，学者们对金融发展和经济增长两变量间的相关度和因果方向具有不同的认识，大致可分为以下四种视角：第一种视角是“供给拉动性”(supply—leading)观点，即金融发展对经济增长具有正向效应。根据这种观点，金融中介和资本市场对经济增长的推进渠道有：(1)通过提升资本积累效率并依次提高资本的边际生产率(Goldsmith，1969)；(2)通过提高储蓄率进而带动投资率(McKinnon，1973；Shaw，1973)。换句话说，通过增加储蓄规模和改进投资效率，金融发展将拉动更高的经济增长，这种观点得到了相关大量实证研究的证明(如Bencivenga&Smith．1991；Greenwood&Jovanovic，1990；Thakor，1996)；第二种视角由Robinson(1952)最先提出，即金融发展“追从”经济增长的“需求引致性”(demand—following)观点。该种观点认为，实体经济的扩张增加了对金融服务的需求，从而导致金融产业的发展，对这种观点的实证支持可参见近年来的一些相关文献(Demetrides＆Hussein，1996；Friedman＆Schwartz．1963；Ireland，1994)；第三种视角认为金融发展和经济增长两变量是互为因果的，即金融发展和
经济增长之间存在双向因果联系(Demetrides＆Hussein，1996；Greenwood&Smith，1997)；第四种视角则缘于Lucas(1988)，他认为金融发展和经济增长之间不存在因果联系，而“经济学家常常过度强调金融因素在经济发展中作用”。
三、金融发展和经济增长关系在中国的检验
众多理论分析与计量结果显示，金融发展对我国的经济增长具有积极的推动作用，但力度有限，甚至有些指标还呈现负面影响；总体来看，我国的金融发展滞后于经济增长，落后的金融体制已经严重束缚了经济的发展。我国经济增长和金融发展之间互为促进的关系体现在我国对金融体制所进行的渐进式改革具有一定的经济绩效，能够带动我国经济的持续增长；同时，经济的持续性增长对我国金融的深化也具有持续的推动作用。但是，我国金融发展和经济增长两者间因果关系也存在不对称性。这种不对称性从侧面说明，我国的金融发展相对于同期的经济增长具有不匹配性，金融发展对经济增长的贡献度还不及经济增长对金融发展的促进作用，考察其深层原因仍在于我国金融体制改革的滞后性。目前我国的金融体制已经到了非改不可的地步，现行的金融体制已无法满足企业扩张带来日益增长的融资需求，加入WTO后的外来竞争压力也迫使企业和银行对融资机制做出新的调整。改善目前的落后的金融发展局面，一方面要努力拓宽企业的融资渠道，让企业更多的利用资本市场进行直接融资，改善融资机制，消除“所有制歧视”，为中小企业创造良好的投融资环境；另一方面加速资本市场的发展和规范。发掘债券市场的潜力，为直接融资提供更大空间，并且积极推进非国有银行和中小银行的发展，促成金融机构的合理竞争。有理由相信，加快金融深化和金融体系改革必将有助于推动经济增长。
四、对我国金融政策的启示
