发布时间：2023-11-25 09:45:55
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[中图分类号] F420 [文献标识码] B
房地产业作为新兴的经济增长点，日益成为国民经济的支柱产业。近年来，随着住房消费市场的增长，房地产市场愈加活跃，房地产企业也越来越受到政府和公众的关注。房地产业涉税事项和涉税环节较多，税收负担相对较重，这就决定了房地产企业的税务筹划空间广阔，节税潜力巨大。因此，对房地产企业进行税务筹划就显得十分必要。
一、税务筹划概述
税务筹划是指在法律规定许可的范围之内，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，尽可能地取得“节税”的税收利益，以达到税收负担最小化、经济效益最大化为目的的一系列经济活动。税务筹划不同于偷税、漏税，偷税、漏税属于违法行为，会给企业带来重大税务风险。而税务筹划则是利用现行税法优惠来进行合理的税务安排，是一种正常的商业动机和税收行为，是企业达到“涉税零风险”的最有效途径。
税务筹划的特点主要表现在：（1）时间的超前性。（2）内容的合法性。（3）行为的长期性。（4）其目的是企业的税收成本最小。一般来说，税务筹划“节税”的税收利益来自两个方面，一是选择低税负；二是延迟纳税时间，但是不管哪一种，其结果都是降低税收成本。
二、房地产企业涉及的税种与税务筹划基本方法
（一）房地产企业在不同阶段涉及的税种
1.开发建设阶段涉及的税种
房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少，取得土地使用权需缴纳契税和耕地占用税。购买土地时要按3%～5%的税率缴纳契税，计税依据为契约价格；耕地占用税按实际占用的土地面积核算，每平方米税额从5元～50元不等。在委托施工阶段，与施工单位签订合同时，需按合同金额的0.3‰缴纳印花税。
2.出售出租阶段涉及的税种
在房地产交易环节，房地产企业需要缴纳营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、印花税、教育费附加共6个相关税费。其中出售、出租房屋时需要按照营业收入额的5%缴纳营业税；城市维护建设税按照缴纳的营业税税额计算，市区税率为7%、县镇税率为5%；教育费附加按照缴纳的营业税税额的3%计算；企业所得税按照企业净收益的25%计算；土地增值税实行超率累进税率，按照增值额与扣除项目金额的比例计算，最低税率为30%、最高税率为60%；印花税按照房地产交易金额的0.5‰的税率征收。
3.保有阶段涉及的税种
房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。其中自用的按房产原值一次扣除30%后的余额的1.2%计算，出租的按租金收入的12%计算应缴税额。
（二）房地产企业税务筹划基本方法
1.不予征税技术
不予征税技术是指选择国家税收法律、法规或政策规定不予征税的经营、投资、理财等活动的方案以减轻税负的方法。房地产企业在销售阶段，资金充足时可以加大一些免税方面的投资，比如购买国债等，以达到节税的目的。
2.减免税技术
减免税技术就是利用税法规定的减免税条件，尽量争取最大的减免税额和最长的减免税期。税法中有很多减免税条款，纳税人可以根据各项条款尽量创造条件以享受减免税的优惠。比如国家对新办企业一般都给予一定的免税期，企业可以加以合理利用。
3.分割技术
分割技术是通过分割应纳税所得，从而减少应缴纳税费的技术。房地产企业的项目一般周期比较长，对于这种跨年度经营的项目应充分利用权责发生制原则和配比原则来进行筹划，根据企业不同情况可将所发生的列支费用化或成本化，提前回收成本、费用，能够当期确认的损失则应及时确认，选择有利于企业的成本分配方法。
4.税率差异技术
税率差异技术是指在不违法的情况下，利用税率的差异而直接节减税收的税务筹划技术。税率差异是普遍存在的客观情况，它体现国家的税收鼓励政策，这就给企业利用税率差异少缴纳税收提供了机会。例如房地产建筑安装业适用3%的税率，而房地产销售则适用5%的税率，所以房地产企业要分清核算对象，分别适用不同的税率。
5.延期纳税技术
延期纳税技术是指依据国家税法规定，将经营、投资等活动的当期应纳税额延期缴纳，以实现相对减轻税负的方法。纳税人延期纳税不能减少应纳税总额，但推迟的应税款无需支付利息，对纳税人来说等于降低了税收负担，还可使纳税人享受通货膨胀带来的好处。
三、房地产企业主要税种的税务筹划策略
（一）土地增值税的筹划
1.进行借款利息的筹划，合理确定利息的扣除方式
根据《土地增值税暂行条例》的规定，如果能够按转让项目划分利息支出，并能提供金融机构证明的，可以据实扣除利息，但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息；反之，则按土地成本和开发成本的两项之和的5%作为利息扣除的限额。因此在项目开工过程中，房地产企业可以合理估计并把“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的5%”加以对比，从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。
2.充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠
根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目20%的，应就其全部增值额按规定征税。由于土地增值税的税率较高，所以在项目销售时，房地产企业应根据整个市场的情况，适当测算增值额的比例，充分考虑增值额增加所带来的收益与放弃“20%”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系，合理制定房产价格。
3.合理利用土地增值税的征税领域进行筹划
税法确定了土地增值税的纳税领域和征税准则，房地产企业可以运用代建房、合作建房、改售为租、投资联营等形式实施房屋开发。其中代建房行为不缴纳土地增值税，合作建房后自用暂免征土地增值税，出租和投资也不用缴纳土地增值税，这种通过经营方法的变动能够达到少缴土地增值税的目的。
（二）营业税的筹划
1.有效运用企业合同制度，按业务类别分别签订合同
因为房地产企业签订的合同与建筑施工单位签订的合同的性质不同，相应的税收结果自然也会不同。房地产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种。在精装房屋销售的过程中，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项，将房屋的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同，即分别签订两份合同，向对方收取两份价款。在征税中分别按“销售不动产”交5%的营业税和“建筑业”交3%的营业税，这一区别为房地产企业的税务筹划提供了较大的可操作空间。
2.科学确定纳税主体，合理划分相关代收代缴税费
房地产企业在销售过程中，通常代为收缴业主缴纳的天然气初装费、水电安装费、有线电视初装费等各种费用，按规定这些费用也应统一归为房地产销售收入，计算缴纳营业税，这样房地产企业的税收负担也就增加了。因此，房地产企业可通过设立独立核算的物业公司来实施统一收费，将类似服务性质的业务从房地产企业单独剥离出来，这样就可以针对不同的业务按照不同的营业税率进行缴税，总体上可以降低房地产企业营业税的税额。
（三）企业所得税的筹划
1.充分利用税法规定的税前扣除项目
我国税法规定，房地产企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括建安成本、销售费用、管理费用、各项税金、其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。因此，房地产企业在纳税时，应合理分配这些成本费用支出，以增加准予税前列支的成本费用项目。对于税法规定可以税前扣除的财产保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险、养老保险、住房公积金等费用，应足额购买，这样既能增加税前扣除成本降低企业所得税，又为员工谋取了福利，有利于留住人才，增加企业的竞争力。
2.推迟收入确认期限，合理延缓纳税时间
纳税时间的推延，考虑到货币的时间价值，可以延缓企业资金周转的负担，相应的起到了税务筹划的效果。当房地产的权属出现变更时，销售收入才可以最终确认。房地产开发企业可以通过延迟房地产权属更改时间，推迟销售收入的完成时间，延交企业所得税，以缓解企业资金紧张的局面。通常来说，会计收入确认有不一样的时期，只要收入确认，不论资金有没有回笼，都应该上缴应缴的税款。因此，企业可以在签订销售合同时选择不一样的销售方式，比如分期付款销售、委托销售等，在不同时期确认收入，实现递延纳税，减少筹集资金的成本，增加企业税后利润。
[参 考 文 献]
[1]胡芳，罗鸣.房地产企业税收筹划[J].特区经济，2011（3）
[2]张新红.试论房地产企业的税收筹划[J].北方经贸，2011（7）
[3]陈惠萍.房地产开发企业内部纳税筹划实践的探讨[J].中国外资，2012（17）
一、房地产企业做好税务筹划工作的重要性
税务筹划是企业的重点工作之一，随着国民经济的发展，我国房地产企业面临着更为广阔的市场，然而机遇与挑战并存，企业要做好税务筹划工作，也就是利用国家税收政策的优惠，预先调整企业的经营活动，节约房地产企业的税务支出，做到企业利益最大化。
税务筹划是企业财务管理的重要组成部分，房地产企业也加大了自身的税务筹划工作。房地产企业做好税务筹划工作有利于提高房地产企业在市场中的竞争力，最大限度增加房地产企业的利益，促进房地产企业的可持续发展。
税务筹划有利于提高企业经营管理与会计核算水平。房地产企业纳税筹划主要是规划资金流程。纳税筹划有助于房地产企业合理的利用资金，增强资金的利用率，避免房地产企业因为多交税而减少企业资金总量。而税收筹划的前提是真实可靠的信息资料，健全的管理制度。这就对房地产企业的经营管理水平与会计核算水平提出了一定的要求，有助于企业加强经营管理水平与会计核算水平，以便为税务筹划提高真实可靠的信息。
二、房地产企业税务筹划工作出现的问题
（一）房地产企业的税务筹划风险意识不强
房地产企业的税务筹划风险是指企业在实际的税务筹划活动中，由于外部因素导致税务筹划活动的实际收益与预想收益有所出入。一般包括外部风险、内部风险、税收政策风险和经营风险。许多房地产企业在开展税务筹划工作的时候没有树立风险意识，对税务筹划工作中的风险没有足够的重视，导致风险出现时不能很好地规避风险。
（二）房地产企业税务筹划人员素质良莠不齐
税务筹划人员的素质不高，直接导致房地产企业的税务筹划管理工作不到位，部分税务筹划人员对税务筹划都是模板套用纸上谈兵，能力亟待提高。税务筹划人员对税法或者相关的税务规定不熟悉，导致房地产企业的税务筹划工作脱离实际，与企业的实际情况不符合。税务筹划人员的专业素质不高，企业领导者缺乏相应的会计知识，都会导致房地产企业的税务筹划工作开展不到位的情况。
（三）外部因素对房地产企业税务筹划工作的影响
近几年我国法律制度在不断完善，税法也在不断完善整改中，但是税法中还是有不少不合理的地方，这为房地产企业的税务筹划工作增加了难度。我国的税收政策频繁变动和反避税政策的不断实施，也增大了房地产企业开展税务工作的风险，税收政策经常改动将有可能把房地产企业的合法节税行为变成了违法的行为，不利于房地产企业税务筹划工作的开展。
（四）房地产企业的税务筹划工作缺乏整体性
税务筹划工作虽然是在合法的情况下，调整企业的经营活动来减轻企业的税收负担，但房地产企业的税收筹划工作仍然属于财务管理的一部分。然而很多房地产企业都把税务筹划工作独立开来，没有和企业的投资战略和长远目标相挂钩，忽视了税务筹划工作和企业发展整体性的联系。房地产企业的税务筹划工作应该和企业的发展相联系，才能真正做到企业利益的最大化。
三、房地产企业做好税务筹划工作的措施
（一）树立房地产企业的风险意识，做好风险预警工作
税务筹划是房地产企业中的一种预测的行为，这种预测的行为本身具有一定的风险性，在市场经济的大环境中，每时每刻都瞬息万变，经济形势的发展，法律政策的完善，都会对房地产企业的税务筹划管理工作带来一定的风险。这要求房地产企业树立风险意识，做好风险预警工作，建立风险监督机制，对房地产企业的税务筹划风险管理进行评估，才能应对不断变化的市场环境。不仅是税务筹划的员工要有风险管理意识，房地产企业的领导者也要树立风险的意识，才能更好地作出企业决策，妥善地规避风险。
（二）提高税务筹划人员的素质和专业技能
税务筹划是房地产企业财务管理中的重要组成部分，对税务筹划人员的专业技能素质要求也很高。这要求房地产企业在招聘的时候要重视企业员工的专业技能，要定期安排专业技能培训，提高员工的税务筹划水平，培养员工的职业道德和爱岗敬业的思想。加强税法知识学习，同时树立依法纳税、合法节税的理财观念；税收筹划人员在准确处理企业账务的基础上，应钻研税收专业知识，全面了解与经营、投资、筹资活动相关的税收法律法规，在各项财务活动中体现筹划节税意识。
（三）房地产企业的税务筹划工作要与时俱进
21世纪是信息爆炸的时代，每时每刻都会瞬息万变，这要求房地产企业关注经济形势的变化和国家政策的变动，时刻调整房地产企业的税务筹划工作，与时俱进，才能减少房地产企业税务筹划工作产生的风险。企业的税务筹划工作紧紧跟随相关的法律政策作出调整，提高了房地产企业税务筹划工作的灵活性，这要求房地产企业税务筹划人员有敏锐的触觉和长远的目光，能够及时对市场的变化作出反应，及时调整新的税务筹划方案，从而降低企业的税务筹划风险，扩大企业收益。
（四）合理筹划土地增值税
随着土地增值税预征率的提升、清算的从严执行以及限制核定征收等措施的推出，土地增值税事实上已成为最重的一个税种。其筹划方向主要分为以下两点：
一为延伸产业价值链，实现跨行业利润转化。房地产企业税务筹划的基本设计思想就是将房地产行业利润转化为非房地产行业利润，比如建筑、装修、园林绿化、服务、贸易等其他关联行业利润，一方面，起到降低土地增值额以及适用土地增值率的双重效果，最终达到降低税负的目的；另一方面，由于房地产行业不能采取核定征收企业所得税，而其他行业则没有强制要查账征收的要求，分流利润的外围公司利用核定征收以及财政返还或财政奖励政策也是降低整体税负的有效措施之一。富力、碧桂园、恒大、雅居乐等在这方面是典型代表，从他们的上市年报披露的信息中可窥一斑。
关键词：房地产；开发企业；税务筹划
东莞房地产业是东莞国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。然而，东莞房地产开发企业近年来也面临市场竞争激烈、开发成本上升、土地成交价格攀高、销售量缩减等问题。房地产开发企业进行税务筹划是且前东莞房地产业打造核心竞争力的有效方法之一。
一、东莞房地产开发企业税务筹划的风险与成本
税务筹划的风险是指实行税务筹划因各种原因失败而付出的代价。主要包括：税务筹划基础不稳、税收政策变化、税收执行不规范以及目的偏差。如果房地产开发企业的会计制度不健全，相关信息严重失真或领导部门对税务耸划缺乏足够清醒的认识，就会造成税务筹划基础的不稳定，增加风险性。税务筹划是一种事前行为，具有长期性和预见性，而国家政策、税收法规在今后一段时间内有可能发生变化。如果税收政策发生变化，就有可能使得按原税收政策实行的合理合法的方案。变得既不合理又不合法。这种税收政策变化的不可预知性，可能使房地产开发企业的税务筹划风险大为增加。税收执行不规范。即由于税收行政执法不规范，从而导致税务筹划失败的风险。东莞房地产开发企业进行税务筹划，不是想尽办法去偷税、漏税和逃税，而是最大限度利用税法赋予纳税人的权利，用足、用活、用好国家和地方政府的税收优惠政策，以实现在法律允许范围内充分运用合法手段减轻税负的目的。在税法规定的范围内，房地产企业往往面临不同税负的多种纳税方案的选择。房地产企业可以避重就轻。选择低税负的纳税方案，合理减轻企业的税收负担，这是房地产企业增强竞争力的有效手段之一。但是，房地产企业的税务筹划行为要以不违法为前提，如果采取违法手段来减少纳税支出，不仅会破坏房地产企业的信誉和形象，而且还会受到严厉的经济制裁。造成无可挽回的负面影响。税务筹划和其他财务管理决策一样，既有收益也有风险。东莞房地产开发企业在进行税务筹划时，不仅要考虑筹划方案可能产生的收益，也要充分考虑到筹划方案可能面临的风险。
东莞房地产开发企业在税务筹划时除了可能会产生意想不到的风险之外。也有可能会增加成本。税务筹划成本是房地产企业因进行税务筹划而增加的支出。税务筹划成本可分为显性成本和隐性成本。显性成水是指房地广：开发企业在实施税务筹划时实际发生的相关费用和支出。具体表现为：支付税务专家费用、筹建或完善组织的成本、组织之间物质和信息的交流成本、制定和实施计划的成本、谈判成本、监管成本和相关联的管理成本等。隐性成本是指房地产开发企业由于实施税务筹划所产生的连带经济行为的费用和支出。
成本效益分析是东莞房地产开发企业进行税务筹划时必须认真考虑和对待的问题。当东莞房地产扦发企业进行税务筹划的收益大于其筹划成本时，应当积极开展和实施税务筹划：当东莞房地产开发企业进行税务筹划的成本高于其收益时。就应当主动放弃税务筹划。东莞房地产开发企业在进行成本效益分析时，还要认真考虑税收筹划的风险大小。在没有风险时，自然是收益越大越好；但存在风险时。高风险往往伴随着高收益。在这种情况下，东莞房地产开发企业就不能简单比较收益的大小。还应该考虑风险的高低以及经过风险调整后的收益大小。
二、东莞房地产企业税务筹划的主要方法
综合运用国内外专家学者税务筹划的方法与技术，东莞房地产开发企业税务筹划的主要方法有转让定价法、因素分析法、递延纳税筹划法、比较法、避税临界点法、分劈法等。
转让定价法是指两个或两个以上有经济联系的经济实体为共同获得更多的利润而在销售活动中进行的价格转让。这种方法普遍运用于母子公司、总分公司、有经济联系的企业之间。
因素分解法又称杜邦分析法，是以净资产收益率为核心。将因素分解，提示各因素对净资产收益率的影响。
递延纳税筹划法是指企业采用一些推迟实现销售收入或加大前期成本费用扣除的方法，降低企业的应纳税所得额，达到推迟纳税的目的。
比较法是在不违法的情况下，对多个纳税方案计算纳税效果，比较其综合税负。从中选择税负最低、纳税风险最小的方案，
避税临界点法的关键是，寻找最佳税负的临界点。借以享受免税或减税等税收优惠政策，保护企业及个人的合法权益。
分劈法是指在合理合法的情况下。把应纳税所得额、财产、交易合同进行适当分劈，达到节税的目的。
三、东莞房地产企业税务筹划存在的主要问题
1、税务筹划与偷税、漏税相混淆。东莞不少房地产开发企业在税务筹划时没有准确把握税务筹划的本质。偷税是指纳税人在发生应税行为、产生纳税义务后。采取不法手段隐瞒全部或者部分纳税义务，达到不履行或者不足额履行纳税义务的行为。漏税是由于纳税人不熟悉税法规定和财务制度，或者由于工作粗心大意等原因造成的。偷税具有明显的欺诈性和违法性。是国家所禁止和严厉打击的行为。漏税也是国家禁止的行为。税务筹划是符合税法以及政府相关规定的合法行为。
2、只重税负高低。忽略了其他因素。目前，东莞的一些房地产开发企业受经济利益驱动，单纯从税收筹划的角度去考虑或实施一些方案，结果在实际工作中往往达不到预期效果，甚至是得不偿失。例如，企业所得税是企业开展税收筹划的重点，而有的企业许多税收筹划都是通过减少本期利润来达到减少所得税目的的，这可能会给企业带来利润指标下降的负面影响。有些房地产开发企业没有着眼于整个筹划期间的税负最小化，只考虑当年的税负最低，而没有考虑这种税负减少对其他年份的影响。
3、缺乏税务筹划专业人才。东莞房地产开发企业在税务筹划方面普遍存在专业人才极度匮乏的现象。东莞有些房地产开发企业的财会人员往往对税务知识一知半解，只能够填写会计报表和纳税申报表，却不会对申报表进行具体分析，甚至不知道哪些税收政策有利于企业、哪些不利，更谈不上事先的税务筹划。
4、片面夸大税务筹划的作用。东莞房地产开发企业在运用税务筹划时，错误地认为税务筹划一定可以增加企业的鼐利。实际上，税务筹划也并不一定是盈利的唯一方法。
四、东莞房地产企业税务筹划存在问题的对策
1、树立法治观念，依法实施税务筹划。依法筹划是税收筹划工作的基础和前提。东莞房地产开发企业在进行税收筹划时必须严格遵守国家和地方政府的相关税收法规。任何违法的税收筹划，无论一时取得的成果如何显著，但迟早是要失败和付出代价的。东莞房地产开发企业既要熟悉国家和地方政府的税收法规以及相关规定，又要仔细分析企业经营的特点，悉心掌握与自身生产经营密切相关的内容，最终将两者有机结合起来，选择既符合企业经济利益又符合税法规定的税务筹划方案。
2、提高税务筹划的专业化水平。东莞房地产开发企业在实施税费筹划时，筹划人员必须要具有相当的税收专业知识和水平。要对国家和地方政府的税收征管形式、内容和方法有很深的认识和了解，才能对当前房地产的税收政策进行充分的分析、研究和设计，才能降低企业的成本和纳税负担。为实现企业经济效益最大化提供条件。因此，东莞房地产开发企业要全面提高税务筹划人才的专业水平。
3、提高交流和沟通的能力。东莞房地产开发企业实施税务筹划行为最终要达到的目的是节税，而节税目标的实现必须依赖税务机关承认企业的税务筹划行为合法。只有得到税务机关的认可。并且依照法定程序履行了相关义务和责任，税务筹划行为才会转化为企业实实在在的经济效益。东莞房地产开发企业必须与税务机关工作人员诚心交流和沟通，并以诚信纳税的行为。树立企业良好的纳税信誉和形象。取得税务机关的高度信任和认同。力求实现与税务机关的“双赢”。
4、从整体和长远战略进行税务筹划。东莞房地广：开发企业纳税筹划要有整体的税务筹划思路和方案，应从企业的整体利益出发，不仅要关注财务、税务方面的事项，也应关注日常经营的方方面面，不能只注重战术筹划，轻视战略筹划，顾此失彼。税务筹划应在项目决策之初就开始，对整个项目要高瞻远瞩，合理规划，并应充分考虑自身的纳税成本。通过合理、合法的手段来实现纳税筹划，以减轻企业的税收负担。
参考文献：
房地产开发企业税负偏重,税收种类众多,包括契税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、房产税、企业所得税等。同时,由于房地产交易金额大,开发企业所缴纳的税收金额随之较大,税务筹划对税额的影响也就很显着。此外,近年来房地产开发企业受到国家抑制房价上涨宏观政策的影响,获利空间大大缩小,迫使房地产开发企业需求成本优势。因此,需要合理有效的税务筹划来减轻税收负担,提高企业的获利能力,增强企业的市场竞争力。
(二)税务筹划是房地产开发企业应对多变政策的有效手段
目前,我国针对房地产行业发展的法律、法规、规章制度繁复多变,这就要求房地产开发企业在遵守多变的政策法规的前提下寻求竞争优势。通过税务筹划既能帮助开发企业降低税收成本,又能让房地产开发企业在筹划的过程中实时掌握当前的宏观政策,针对企业实际情况制定发展规划,有利于使企业经营紧随国家政策、降低企业风险。
(三)税务筹划是税务主管机关健全房地产行业税制的重要渠道
良好的法制环境,健康、公平的市场规则为房地产行业健康、长远发展提供了有利的外部条件。税收筹划的主要工作就是在不违背法律法规的前提下,利用政策空间或通过平衡税负来实现企业效益。税务管理机关通过对纳税人税收筹划行为选择的分析和判断,发现政策漏洞,有利于健全我国税制,符合房地产行业长远发展的需要。
二、不同阶段房地产开发企业税务筹划策略
(一)前期准备阶段税务筹划
房地产开发企业的前期准备阶段的税务筹划主要涉及企业组织形式和项目开发方式等。首先,企业组织形式的不同,导致税收处理差异很大。企业分支机构的组织形式分为子公司和分公司两种形式,从而产生税务筹划空间。其中,子公司具有独立的法人资格,可以享受政府的税收优惠政策,但是在亏损时不能从总公司获得抵亏收益。相对于子公司,分公司亏损时则可以抵消总公司的利润总额以降低应纳税款,但是总公司对分公司的风险承担连带责任。因此,房地产开发企业可以根据分支机构的盈利能力来选择正确合理的组织形式。其次,土地获取来源不同,项目开发方式就不同。房地产开发企业可以从政府一级市场直接通过招拍挂购买土地,也可以从自然人或非政府单位等二级市场购买。从非政府单位购买土地时就涉及直接购买还是转让合并的选择问题,前者发生土地使用权的转移需要缴纳契税,后者不涉及土地所有权转移,不需要缴税。因此,房地产开发企业更倾向于以转让合并的方式来获得节税效益。
(二)开发建设阶段税务筹划
开发建设阶段的税务筹划主要包括施工设备的筹划和利息扣除方式的筹划。第一,在可以规避甲供材料税务风险的情况下,建设方采购设备优于施工方采购。房地产开发项目具有开发周期长、项目金额大等特点,其施工设备的采购金额也很大,涉及的应缴税款也就很多。如果施工设备由建设方采购,而非交由施工方自行采购,就可以避免缴纳营业税,虽然建筑施工合同金额减少,但是双方收益都会有所增加。第二,权益资本筹资优于负债筹资。负债筹资中,企业采用据实扣除方式,借款利息费用较高;权益资本筹资中,采用比例扣除方式,利息费用低。
(三)商品房销售阶段税务筹划
房地产开发企业在商品房销售阶段的税负主要是营业税、土地增值税和企业所得税,在选择交易方式上存在税务筹划空间。如果企业采取直接销售的方式,这些税收无可避免,但如果采用转让子公司股权方式就可以规避营业税和土地增值税,从而合法减少纳税支出。此外,房地产开发企业还可以在不降低企业收入的前提下对房屋销售价格进行分解以减少税收支出。这样做的依据是开发企业的经营业务的广泛性,既包括房屋销售业务,又有装修业务,若将二者价格分开计税就可以在装修业务中免去土地增值税。
(四)物业持有阶段税务筹划
在物业持有阶段,通过对持有方式的合理选择,房地产开发企业进行税务筹划可以大大降低企业的税收成本。一是通过从房屋出租业务转变为投资业务。房屋出租需要缴纳营业税以及附加税费、房产税和企业所得税,而将房产用于投资,则不征收营业税、房产税以及企业所得税。二是通过合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家电以及电话费、水电费等代收费用,应当分别进行核算,使房屋租金仅包括房屋本身的使用费,将家具、家电的出租改为出售,将电话费、水电费改为代收,就可以合理降低增值税、营业税、房产税以及附加税费。
三、房地产行业税务筹划存在的问题
虽然合法合规的税务筹划能够降低房地产开发企业的纳税成本,但具体的纳税实践中还存在一些问题。
(一)房地产开发企业对税务筹划认识不足
房地产业内长期以来对纳税筹划问题重视不够,这就导致了很多企业对税务筹划认识不足,不能清楚地区分税务筹划的合法性和偷税逃税的非法性,甚至有一部分企业认为税务筹划就是偷税漏税,这也是现实中房地产企业普遍存在偷税漏税现象的原因之一。从另一个角度看,由于在过去传统的经济体制下,企业缺乏自身独立的经济利益和生产经营自,不具备产生企业纳税筹划的前提条件,客观上限制了理论研究的发展,企业的纳税意识也相对薄弱。
(二)房地产开发企业税务筹划的专业人才缺乏
税务筹划人员不仅需要具备税收、
会计、财务等方面的专业基础,而且要熟悉企业的整个经营流程,同时还要能够根据自身的经营状况,制定适合企业自身的税务筹划方案。因此,人员的素质要求较高,必须是复合型人才。而我国在税务筹划的人才培养与储备方面就有所欠缺,税务筹划人才队伍的建设与我国的现实需求仍有差距。 (三)房地产开发企业税务筹划对风险管理重视不够
税务筹划给房地产开发企业带来节税效益,但不尽合理的税务筹划带来利益的同时也蕴藏着巨大了的风险。税务筹划的风险是指企业在进行税务筹划的过程中,由于税务筹划方案本身存在问题或者受各种不确定因素的影响,是税务筹划的结果偏离预期的目标,导致企业未来经济或者其他方面的利益损失的可能性。导致税务筹划风险的原因可能来自外部的客观环境因素,也可能来自企业制定和实施税务筹划方案的主观判断失误。实际中,房地产开发企业往往只重视节税利益的多少,而忽视了对税务筹划风险的管理,规避税务筹划过程中的潜在风险是房地产开发企业真正从税务筹划中获益的有效保障。
四、房地产开发企业税务筹划问题的对策建议
(一)增强房地产开发企业税务筹划意识
要想增强房地产开发企业的税务筹划意识,首先要明确税务筹划和偷税漏税的区别,确保税务筹划在不违反法律法规的前提下进行,拒绝偷税漏税的违法行为。对于房地产开发企业来说,要认识到税务筹划能够给企业带来的实际经济利益,正确理解税务筹划的含义,提高税务筹划的意识。对房地产开发企业的管理者来说,不仅要加强对税收法律法规的学习,树立依法纳税、合法节税的观念,还要对企业税务筹划活动予以支持,设置专门的税务筹划机构、从外部聘请会计事务所的专业服务和设置专职的税务管理人员,以便于税务筹划贯穿企业整个生产经营过程。
(二)重视培养税务筹划的专业人才
一方面,房地产开发企业应加大对税务筹划人员的培养力度。不仅要加强税务筹划人员的培训和教育力度,还要定期对这些人员进行定期考核和监督检查,必要时要从外部聘请专业会计师处理复杂综合性税务筹划业务。另一方面,还要加快提升税务筹划管理人员的职业道德修养。在处理企业利益和国家利益的过程当中,税务筹划人员应当坚守职业道德;在制订与执行任何税务筹划方案过程中,要坚持合法原则,不可因企业的私利损害国家利益,应立场鲜明地维护税法的权威性。
关键词：房地产企业 土地增值税 纳税筹划
近年来，伴随我国房地产行业的迅猛发展，已经成为我国国民经济发展中的重要支柱之一，而且其重要性越发明显，日益成为我国当前和今后很长一个时期的强劲经济增长点。与此同时，不能回避的问题是，当前我国房地产企业税种繁多和税负较重的压力也在与日俱增。其中土地增值税，是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物和附着物所取得的增值额作为具体的征税对象，依照规定税率征收的一种税种。对于房地产企业来说，如果通过合理有效的税收筹划，是可以能够合理处理影响税后利润的土地增税问题的。本文将结合具体的案例，来具体探讨当下我国房地产企业土地增值税的纳税筹划的若干问题和解决的技巧，希望对从事该项工作的人员有所裨益。
一、我国房地产企业土地增值税的纳税筹划存在的主要问题解析
当前我国房地产企业税种繁多和税负较重的压力与日俱增，在纳税筹划的实际操作过程中也存在诸多问题，主要存在以下情况：
（一）一些企业的管理者疏于对国家相关宏观政策的关注
众所周知，我国近些年对房地产行业的宏观调控力度日益加大，相继出台了 “国六条”、“国十一条” 和“国八条”等，可见从财政、金融和税收等诸多方面对房地产行业的科学调控越发急迫。这在很大程度上也给我国一些房地产企业，尤其是中小型企业带来了一些消极的影响。具体表现是一些企业还缺乏适应这种大力度宏观调控客观环境的能力。这也直接导致土地增值税的纳税筹划工作受到一定程度的阻力，也加大了他们土地增值税的税务风险。
（二）纳税筹划目标不明晰，方法有待完善
主要表现在：一些房地产企业的管理层忽视对土地增值税的纳税筹划，尤其是大型的国有企业，他们片面地认为这是国家层面的事情，而非企业行为；一些财务人员缺乏会计等专业知识的储备，缺乏对土地增值税务政策的全局观念，导致在具体运用上有失熟练，一方面对纳税筹划的递延、节税及相关的安全问题缺乏明晰的定位，另一方面更是对房地产企业纳税筹划的方法理解和应用都不科学。
（三）相关的纳税筹划风险意识有待提高
从房地产企业纳税筹划的整体情况来看，我国大多数房地产企业在面对新的土地增值税政策环境的同时，缺乏必需的危机感。具体表现是：一些企业虽然名义上说都是按照国家税法和相关条例的规定处理，但是由于对于筹划点把握不好，很容易出现违法违规的现象；一些企业的财务人员对税务的风险防范意识非常淡薄，从而忽视了进行土地增值税纳税筹划整个环节可能存在的多个风险，比如筹划方案失准、有纳税筹划计划执行方式不当，以及对于风险的应变能力丧失等问题。
二、对当前我国房地产企业土地增值税纳税筹划的几点建议
基于对当前我国房地产企业土地增值税纳税筹划的实际情况及其存在中的问题，本文有针对性的提出以下三点建议和措施，以期对我国房地产企业土地增值税纳税筹划提供有益的借鉴和参考。
（一）充分利用税收的相关政策进行纳税筹划
不容忽视的一种情况是，当下我国整体的产业结构调整大背景下，相关的宏观政策出台和变化都很快。这就要求房地产企业的高层管理者积极关注国内外的宏观经济政策，并且具有一定程度的宏观政策预见性，尤其是关注土地增值税方面政策的新调整。当前我国关于土地增值的税法里有许多优惠政策规定，比如可以通过建造普通住宅出售的税收优惠；合作建房的税收优惠；企业兼并的税收优惠等规定。房地产企业管理者只有将相关政策吃透，才能将企业由税收筹划的被动地位转化为主动，从而强化对对国家宏观经济社会环境变化的适应能力。
（二）明确纳税筹划目标，熟练应用筹划方法
这要求房地产企业明确土地增值税的纳税筹划目标，千万不要错过最佳的筹划时间，尽量做好事前、事中和事后的全过程筹划，从而保障土地增值税筹划目标的顺利实现，具体的筹划方法：
1、利用其征税范围进行纳税筹划
主要表现为合作建房方式筹划和代建房方式筹划。前者指的是在项目完成后，合作双方按照合作建房合同的具体约定比例来进行分房自用，因此双方都暂免土地增值税。需要指出的是，转让的时候需要缴纳土地增值税。后者指的是房地产企业代客户进行项目的开发和建设，只收取代建收入，尚未发生房地产权属的转移问题，所以也避开了土地增值税的征税范围。
2、规避平台筹划法
临界点主要分为税基临界点和优惠临界点两种。前者主要是通过合理减小税基来实现节税的目的，后者主要是为了享受优惠待遇。举例来说，一开发项目在统计土地增值税时，要求可以扣除项目总金额为800万元，假设市场售价为 1000万元，如果不考虑其他因素，那么土地增值税计算应该是：增值率为25%，土地增值税为60万元，税前利润为140万元；假设市场售价为960万元，如果不考虑其他因素，那么土地增值税计算应该是：增值率为20%，土地增值税为0万元，税前利润为160万元。可见，两种情况下利润有20万元的差异。这也就是说，房地产企业在出售普通的标准住宅时，需要通过合理的定价进行纳说筹划，具体要求是需要在定价时加强有关税金及附加的合理测算，从而准确找到税金的跳板临界点，能够实现销售价格的科学制定。
3、利息支出的筹划
房地产企业通常会有外部融资的问题，这就为企业进行纳税筹划提供了一定的操作空间，即在实际的筹资过程中，可以通过确定合适的筹资利息扣除方式来实现对土地增值税的筹划目标。对于以下两种情况，允许据实扣除。其一：能够按转让项目计算分摊所发生的利息支出；其二：能够提供有关金融机构的有效证明材料。而对于与项目有关的其他费用，需要按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%比例之内进行扣除。如果无法满足其中的任何一个要求，需要按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%比例之内进行扣除。举例来说：假设一个项目土地取得成本和建造成本共计100万元，房地产开发过程中的其他费用，根据当地税务机关的具体规定执行。则该项目的借款利息支出为5万元。那么如果该企业的筹资借款预计利息大于5万元，这种情况下，可以采用第一种扣除方式，即房地产开发费用准予扣除的金额大于10万元；如果企业的筹资借款预计利息小于5万元，那么就要采用第二种扣除方式，即房地产开发费用可扣除金额小于10万元。
（三）需要提升纳税筹划风险管理能力
鉴于土地增值税是房地产企业税负中的重要性地位，其纳税筹划的风险对整个企业的风险管理也不容忽视。因此要求我国房地产企业加强土地增值税的纳税筹划风险管理和防范建设问题。具体要求是：根据企业自身的实际情况，科学设定筹划风险管理的控制点，并建立有效的防线评测指标和预警机制；做好与利益相关者的沟通协调工作，及时发现、解决和协调与税收征管部门的沟通问题，有效避免纳税的法律风险；按照最新的税法规定，房地产企业不能简单采用预征方式，而是需要及时对土地增值税进行清算，因此要求房地产企业必须加强土地增值税的清算工作，不断增加企业内部审计来合理规避该清算而未清算的实际情况；最后还需要不断提高企业纳税筹划员工的职业素养，提高他们的综合能力，以便能够制定合理的纳税筹划方案，并保证其顺利地实施。
三、结束语
综上所述，伴随我国产业结构调整的大趋势，以及我国房地产企业整体财务管理理念的不断更新和完善，关于土地增值税纳税筹划的要求越来越高。尽管我国一些房地产企业在土地增值税纳税筹划的理念和操作技巧上都存在诸多不足，面临诸多困难，但是这更加需要企业不断增强自身实力，从而在遵纪守法的前提下，更好地实现企业财务利润的最大化。
参考文献
[1]郑幼锋.外资房地产土地增值税筹划技巧[J].大经贸.2011（8）
关键词：房地产；税务筹划；风险控制
1引言
我国社会主义市场经济不断发展，经济实力的增强，人们对于房屋的需求量增加，房地产现已进入了一个新的阶段。税务筹划已处于现代企业管理工作中的重要位置，是财务管理工作的重要内容，对房地产企业的发展有着至关重要的作用。但房价出现了爆炸性和持续时间长的增长，税务筹划也存在着较大风险。因此，优化资源配置进行税务筹划，拉低行业风险，才是稳控房价的重要途径。
2找出房地产面临的税务筹划风险
2.1国家政策风险
房地产行业的持续发热，很大程度上依赖着政府政策支持。在我国社会主义市场经济下，房地产行业为我国国民经济消费水平有着重要作用，推动着经济的发展。而房价的居高不下使得房地产企业处在整个市场体系的风口浪尖。此时虽然政府会根据国民经济状况随时对房地产行业进行调整，但是房地产行业容易造成对税务政策不理解的现象，从而导致违反法律的相关规定。
2.2房地产行业运营风险
房地产企业是房地产行业的重要组成成分，整个行业的发展前景与社会经济生产活动有着密切关联，如果房地产企业在运营过程中未重视税务筹划的投入，税务筹划政策不合理，就容易让企业在经济发展上陷入困境，甚至导致严重经济危机。员工是企业经营的动力，没有员工就没有企业生存的动力。员工情况，包括个人素质差异、员工流动性等情况，都是可能导致企业运营风险的重要因素。
2.3法律风险
我国房地产事业取得不断进展，关于房地产事业税收筹划的法律法规却未得到同步发展和健全，在房地产税务问题上，房地产事业的税务筹划工作人员和政府税务机关的税务人员产生了较大的分歧，这些都是由于政府缺乏完善的税务筹划体制机制对房地产事业进行监督和管理。再者我国大部分企业对税收筹划未能全面理解甚至出现偏差，在进行实际操作的时候容易钻法律法规的空子，出现偷税漏税的行为，从而在房地产领域产生违法犯罪的风险。
3分析税务筹划风险产生的原因
首先国家对于房地产行业的税收政策变动大。我国税收政策随着市场经济发展在不断调整优化，房地产行业税收政策也在变动中。我国颁布的关于房地产税收的法律法规仍不够完善，缺乏良好的税务筹划环境。其次，缺乏完善的税务筹划制度。政府并未颁布完善的相关税务筹划制度，致使对房地产行业税务筹划方面的监管力度不够，房地产企业容易在税收筹划上出现误差。然后，没有深刻了解税务筹划在房地产行业的作用。税务筹划是受多方面因素影响的，市场以及国家宏观调控政策都对其有些极大影响，因此房地产行业过度依赖税务筹划是不可取的。最后，税务筹划工作人员未树立良好的风险意识。税务筹划需要相关工作人员根据该行业发展进度以及政府的税务政策来做出相应的税务筹划，减轻企业税务负担。但影响房地产行业发展的因素复杂、变动大，存在着较大风险。
4加强对房地产税务筹划的风险控制的措施
4.1国家对房地产税务实行科学筹划，防范风险
在法治社会前提下，房地产行业必须在法律法规的条框下运行，遵守法律法规，房地产企业有关部门应当准确了解国家和政府关于房地产行业税收的政策和法律规定，税务筹划工作人员也应当根据法律政策来进行税务筹划，明确房地产行业应当缴纳的税务及其基本市场发展要求。国家必须做好科学的筹划，来防范房地产税务风险，深入了解国家和政府的法规和政策，使得房地产企业的经营与国家法律政策相联系，让房地产行业在遵守法律的前提下尽可能地节省产业成本，防范发展风险。
4.2建立健全税务筹划制度
国家通过税务筹划制度来对房地产行业进行监督管理，从而建立集中高效的税务筹划管理制度。这种制度有利于税务机关开展政府相关工作，房地产企业的税务筹划工作人员的工作也能在税务制度的监督下有效完成，让政府与房地产行业在市场经济背景下处于优势地位。
4.3正确认识房地产税务筹划的作用
税务筹划工作能够降低房地产的运营风险的同时，也存在着一定的局限性。税务筹划需要根据房地产行业所收集到的数据，与房地产实际运营状况相结合，做出切合实际的税务筹划举措。但在市场经济不断变化发展中，房地产的数据信息和实际运营情况也在不断更新变化，因此需要正确认识税务筹划的作用，不过分依赖，也要注意及时掌握相关信息。
4.4房地产行业工作人员要树立风险意识
房地产企业对税务筹划方面的专业人才需求大，这也要求相关人员具备较高的专业知识能力和素质。房地产行业受国家政策、其他行业和公民等因素影响，因其因素变化复杂，要求税务筹划工作人员树立风险意识，要有较强的适应能力，高度的责任意识，同时企业应当采取措施提高税务筹划工作人员的风险意识和素质。
5结语
综上所述，税务筹划是房地产行业发展的重要举措，如何加强房地产税务筹划的风险控制则是房地产行业发展的重要课题。在激烈的市场经济竞争下，房地产企业利用税务筹划风险控制措施，防范风险，推动房地产行业持续健康发展。
作者:余德梅 单位:海口中上财经顾问股份有限公司
参考文献
关键词：土地增值税；房地产企业；税务；筹划工作
我国的土地增值税暂行条例自1993年以来，其目的主要是为了合理调节土地增值收益，通过土地增值税的征收来实现对房地产行业利润进行调控和分配。从税制和税率设置方面看，对房地产企业的相关经济效益的获取与实际的利润增长具有重要的影响，具体在土地增值税的相关规定中，土地成本与开发成本以及融资利息直接影响土地增值税款的多少。因此，合理预测土地增值税税负，合理规划投资，有利于房地产企业的成本利润控制和投资决策，作为房地产企业税务相关工作的重点，只有通过对其进行合理规划与布局，才能有效在房地产企业的开发成本规划中有效降低支出率，进而对企业风险进行合理的控制，从整体上提高企业经营效益。
一、房地产企业土地增值税税收筹划的重要意义
(一)有利于适应日趋激烈的市场竞争
在当前市场经济体制的发展模式之下，进行房地产企业相关的土地增值税的税务筹划工作不仅能够对政府与企业间合理的税务关系进行良好的确定，同时还能够使得房地产企业在当前市场竞争极为激烈的条件下，有效的增强自身的核心竞争力的建设[1]。近些年来，我国政府对于房地产行业进行了大力的调控，这就使得房地产企业的税务负担和风险在逐年增长，企业利润和经营效益出现了显著下降。在这种宏观背景下，作为房地产企业的重要税种之一，土地增值税筹划与房地产企业经营规模和投资决策是息息相关密不可分的。
(二)有利于提高房地产企业的财务管理水平与创新
当前国家对于房地产企业的相关宏观调控的手段不断加强，这就对房地产企业内部所进行的财务管理提出更高的要求，必须从税务和资金管理方面降低风险，增加效益。如何有效提升房地产企业资金利用率方法之一就是通过土地增值税的税务筹划，能够使得房地产企业特别是高杠杆企业优化财务结构，提高资金使用效率，建立资金风险预警。税务筹划不仅是预测，更要在执行中及时反馈和修正，进而能够有效提升税务筹划工作的工作效率，有针对性的将房地产企业在土地增值税方面的具体工作规划应用到实际经营与管理工作中，从而能够帮助企业最大化的获取经济效益。
二、当前房地产企业在土地增值税税务筹划工作中存在的问题
就目前房地产企业对自身的税务筹划工作来看，主要存在以下问题：第一，土地增值税税务筹划的相关工作没有得到有效的实施，同时房地产企业在进行自身企业的税务筹划时往往沿用原有的税务筹划模式，这就使得虽然设计了税务筹划工作，但是实际的效果不强，甚至是在一定程度上违背了房地产企业的经营理念，直接影响到房地产企业的经济效益。第二，一些房地产企业在进行土地增值税的税务筹划工作的过程中，往往会出现有一定的实际工作与预期工作计划出现偏差的问题，部分工作者没有按照实际的制定的工作流程以及规划进行工作，或是只注重整体性的工作，而对于个体工作出现缺失，因此导致了税务筹划中缺乏科学性的分析，使得企业进行的税务筹划工作根本不能为企业的发展带来一定的参考性意见。第三，没有考虑地方政府的政策对土地增值税的影响。在实际政策的执行过程中，地方性政府的相关规划以及制度的制定也会对房地产企业的土地增值税产生一定的影响。以广西桂林市为例，为了提高城市中心土地使用率，了低效用地相关优惠政策。在低效用地政策中，房地产企业需规划住宅总面积10%以上的保障房建设，并将此部分的房产以成本价销售给当地政府，该政策对土地增值税影响较大，房地产企业若在投资决策期没有充分了解和考虑地方政策的影响，会产生不必要的税务风险。
三、房地产企业土地增值税的税收筹划策略
(一)利用临界点与分散收入的手段开展筹划工作
原有税收的重点主要就是将业务的核心放置在土地增值税的相关制定上，而对于土地增值税税务筹划工作的主要目标就是通过进行相关的工作最大限度上使得增值率降低，继而使得在实际税收过程中能够为企业减少或是免除掉对应的土地增值税务税款的缴纳，通过此种方式就能够极大程度上降低开发成本的投入，继而提升企业的经济效益的比例获取[2]。其主要就是通过临界点的界定，来对于企业经营管理过程中的各种形式进行界定和管理。
(二)利用增加可抵扣项目开展税收筹划
在房地产企业进行土地增值税的税务筹划过程中，还可以适当进行利息的收入与支出来从资金周转的角度进行项目金额的划算与抵消，通过这种方式的应用，使得土地增值税的税费要较于之前相比有明显的降低，进而使得房地产企业整体降低税务负担和财务风险，提升经营现金流量。而在土地增值税的相关规定中，相关政策的指明使得其从很大程度与意义上获取了房地产相关开发工作的发展方向，同时也促进了相关工作的概念与模式的革新。
(三)利用建房的方式进行税收筹划
在税法的相关规定中，由于部分的建房行为在实际归属界定中不能够被划入土地增值税的税收范围之内，因此此类房地产的建设能够有效的减少或是避免出现土地增值税的税款缴纳。企业通过运用代替方式取得客户的土地使用权在相应的土地上进行房地产的建设，在此过程中企业之间代表客户进行房地产项目的开发，但并不具备有土地的所有权，因此此项活动进行的房地产建设中土地增值税的支出极少，甚至在项目较深规模较小的情况下不支出额外的土地增值税。
(四)利用统筹的手段开展税收筹划
地产行业土地增值税的增值额与增值率是具有较大差异的。其中最为重要的原因是相同的房地产企业经营状况、经营档次以及规格模式上都存在有较大的差异，因此所导致的客户质量以及所制定的价格不尽相同，这就使得地区间的房地产开发成本会由于多种原因导致差异性较大。因此在进行相应的房地产市场土地增值税的降低方面，部分房地产企业可以采取统筹兼顾的方式，将不同价位的房地产收入进行数据的整合后，进行集体上报，这就能够在当前形势下有效进行土地增值税的降低[4]。
(五)税务实际操作的风险内容
在实际进行税务呈递与审查的过程中，可能会由于税务局的不认可问题导致最终的账目以及土地增值税的相关内容无法得到有效保障，在进行企业的实际费用的审核中对于各科目支出不以一一确认。因此，税务局会根据相关标准，用土地成本和开发成本二项的10%作为土地增值税的开发费用扣除依据，企业在进行相关税务筹划时，为了防止此种现象的发生，企业应考虑及时采用外部财会的专业性机构对房地产企业的相关账目进行预测和统计，进而能够保障数据的合理以及合法性。
对于我国大多数的房地产企业来说，整体的税负占了其总营业额很大的一部分，其中的土地增值税大约占了营业收入的3％左右。巨大的税负给房地产企业带来了很大的财政压力，但与此同时我国的土地增值税税法也给房地产企业的增值税提供了足够的筹划空间；本文主要探讨分析目前房地产企业土地增值税筹划中的问题，进而提出相应的改进完善措施，以便于房地产企业能够降低企业的财政负担，促进企业的长远稳定发展。
关键词：
房地产企业；土地增值税；税收筹划
我国现有的土地增值税在房地产企业的所有税收中占了很大的一部分，大约在3％左右，就这样来看相对大一些的企业一年在土地增值税上的支出就高达几千万乃至上亿元。如果房地产企业可以做好土地增值税的税收筹划工作，那么企业就可以节省掉部分的税收支出，降低企业的税负压力。在现有的经济市场中，我国的房地产面对着外部环境的竞争压力以及内部环境的发展压力，再加上受到了国家的严格管理，所以房地产企业相比于之前在融资和销售上受到了很大的影响。同时我国在税收方面有很多的优惠政策，房地产企业应该熟悉的掌握了解相应的税收优惠政策，尽可能的降低企业的税收负担。
一、我国房地产企业土地增值税现有筹划问题
(一)对于宏观政策的重视不够
在近几年里，国家出台了大量的房地产调控制度，主要有：“国八条”、“国十一条”等等，同时也从财政、税收等多个方面加强了对房地产企业的管理控制。面对这么多的宏观调控政策，只有少部分的房地产企业注意并重视了起来，大多数的房地产企业都没有对宏观的政策引起足够的重视。特别是对于房地产高层的管理人员来说，因为他们难以转变固有的管理思维，没有清楚的掌握了解国家的政策，导致他们在重大决策的时候往往会忽视到已有的国家政策，没有及时的抓住利用优惠政策或者做出了一些违反国家政策的行为，从而造成了房地产企业的损失。并且，因为没有足够的引起重视，导致房地产企业不能够针对新的政策作出及时的调整，这严重的影响了房地产企业的税收筹划工作，增加了企业的税负压力，加大了房地产企业税收筹划的风险。
(二)没有明确的税收筹划目标
在现有的房地产企业土地增值税税收筹划的工作过程中，只有极少部分的企业将税收筹划落实到了实际的工作当中；然而大多数的房地产企业的税收筹划工作都仅仅是停留在表面上，而没有真正的落实。相对于其他的一些工作来说，企业的土地增值税税收筹划工作有一定的难度，它不仅需要各种人员有足够的税收筹划能力，还需要它能够精确的掌握了解相关的税收政策、制度并且还能够很好的判断国家的经济走向。在实际的房地产企业的土地增值税税收筹划的工作当中，往往没有一个明确的税收筹划目标，在开展工作时缺少详细的筹划思路，税收筹划的内容、对象等都不明确；至于那少部分的企业，虽然落实了税收筹划，但是涉及的筹划内容很片面，只注意到了增值税点上的筹划，没有一个长远的税收规划，缺乏明确的税收目标。
(三)税收筹划方法掌握不够，缺乏税务风险意识
我国房地产企业目前还处于发展的阶段，所以企业在会计方面的培养上还存在许多的欠缺，特别是在土地增值税税收筹划方面的会计人才更是稀少。相对其他的税收筹划来说，土地增值税税收筹划的难度更高。所以对于筹划人员的能力有了更高的要求，但是目前的税收人员的能力远不能够完全的满足筹划工作的需求，特别是在筹划方法的掌握上，大多数的工作人员连详细的了解都没做到更别谈是熟练的掌握应用。筹划人员对于税收筹划工作的认识不够，所以在实际的工作当中很少有人能够将税收筹划真正的应用到房地产企业的土地增值税当中去。另外，部分的房地产企业因为税收筹划经验的缺乏，导致筹划人员不能够准确的找到税收筹划的切入点，不能够根据企业的实际发展需求做出适当的税收筹划。房地产企业在土地增值税税收筹划工作中还缺乏税务风险意识，这常常导致企业的税务风险增加，增大了企业的税负压力，阻碍企业的发展。
二、我国房地产企业土地增值税税收筹划改进完善措施
(一)重视国家的宏观调控政策
在我国现有的经济市场中，房地产企业面临的竞争压力越来越大，不仅国家的管控变得越来越严格，在其发展的过程当中还出现了许多麻烦的问题，这都是阻碍企业发展的主要因素。在这种情况下，房地产企业想要在这不断变化的经济市场中生存并发展下去，就需要积极的关注国家的宏观调控政策，特别是对于企业的管理者来说，要及时的掌握了解已有的宏观政策，将政策充分的体现到自己企业的决策当中，结合企业的实际发展状况进行科学合理的土地增值税税收筹划工作。另外，企业还应该对未出台的宏观政策要有一定的预测性，通过提前可靠的预测，提早的进行相应的调整，在国家正式出台后能够更早的抓住机遇，为企业带来更多的效益。同时，房地产企业要积极的开展税收筹划工作，要充分的意识到税收筹划的重要性，将税收筹划落实到实际的工作当中去，而不是停留在表面上。
(二)明确税收筹划目标
对于房地产企业的土地增值税税收筹划工作来说，企业应该在项目处理设计的初阶段就明确好税收筹划的目标；土地增值税税收筹划的工作应该要有事前规划的特点，在实际的税收工作当中，有部分的房地产企业往往是在项目正式开工之后才开始进行筹划目标的确定的。在这时企业已经错过了最佳的税收筹划时间，筹划空间较之前缩小了许多，有的筹划空间甚至不能够达到筹划的目标。所以，在房地产企业的土地增值税税收筹划工作当中，要有着明确的税收筹划目标，最好是在项目设计之前，并且完成项目的整个过程都应该涉及到税收筹划，这样才能够更加全面的更加系统的完成筹划工作；这样有利于房地产企业税收筹划空间的增大，是企业顺利完成税收筹划目标的重要保障。
(三)加强筹划人员的素质建设，提高风险防范意识
就目前的房地产企业土地增值税税收筹划来看，现有的大部分筹划工作人员已经不能够满足现有税收筹划工作的需求。一方面是因为房地产企业在税收筹划上的经验还不是很完善，所以在人员的招聘以及政策的使用上还存在一定的缺陷；另一方面是因为土地增值税税收筹划工作的难度较大，需要筹划人员熟练的掌握相关的政策以及筹划技巧等方面的知识，同时还要对国家新的政策有一定的预见能力。所以，为了满足现有企业税收筹划工作的需求，企业应该加强税收筹划人员的素质建设。主要表现为：在进行新成员招聘时尽可能的选择已经能够满足条件的人员，其次对已有的筹划人员进行专业的培训，让其的能力可以满足工作的需求。企业管理者应该调整思想观念，树立符合新时代的管理观念，落实税收筹划工作。房地产企业要想长远稳定的发展下去，税务风险的防范是在所难免的。面对现有的房地产企业的发展市场，因为市场经济的不稳定性以及新税务政策的不确定性，导致税务风险得到很大的提高，这对于企业的税务管理工作是很不利的。所以，在企业之后进行税收筹划工作时要提高风险的防范意识，加强风险防范机制的建设，并且根据企业的发展需求，设立专门的风险预警机制，加强风险因素的管控；明确税务管理工作相关人员的职责，建立完善奖惩机制。还可以成立专门的风险防范小组，可以利用企业已有的风险经历建立风险资料库，风险探讨企业的风险经历，预测企业可能会出现的风险并且提出相应的解决措施以便于在风险出现时能够及时的解决，降低企业的税负压力。
三、结语
综上所述，就目前我国的经济市场来看，房地产企业因为其特殊的性质，导致其在进行土地增值税税收筹划时要做好事前的准备工作；一方面是为了更好的完成后续的工作，另一方面可以帮助企业更多的获得税收筹划的空间，以便于企业更加顺利的完成税收筹划的目标。就目前我国房地产企业土地增值税税收筹划的工作来看，还存在着许多的问题，这些问题的存在严重的阻碍了房地产企业的税务管理工作，所以企业应该对其引起重视，并且根据企业的实际发展状况找到其各自的问题，针对性的处理解决问题，降低企业的税务风险，促进企业的发展。
参考文献：
[1]郭黎明.房地产企业土地增值税税务筹划模型探析[J].财会学习，2016(24)：182.
[2]刘学智.房地产企业土地增值税税务筹划研究[J].经营管理者，2016(27)：30.
