发布时间：2023-11-28 16:16:27
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的风险定性分析方法样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
研制和操作各个阶段的管理决策，决策问题包括设计替换、危害优化和减少风险方案的选择；②必须针对各个项目采用与之相适应的风险分析方法，灵活、综合使用各种风险分析方法；③先用定性分析方法（如危险分析、FMEA），在定性方法不能精确描述风险时再用定量风险分析方法；④必须逐步采用新的定量风险分析方法，并与旧的定量风险分析方法的分析结果对比，然后进行综合评价。所使用的数据必须准确、可靠；⑤应跟踪、评价和记录各种减少风险的方案，如果实践证明这种方案不可行，应采用其它风险减少效果好的方案，应收集各种元件每次风险分析数据供下次使用。
欧洲空间局（ESA）的风险管理
因此，ESA在标准中（PSS-O1-401）规定进行定量风险分析应说明用于风险评价的数据源的主、客观性，并加以分类。用于风险评价的数据源有：①专家经验数据（完全主观的）；②相似工程中获得的数据（部分主观）；③从过去产品中得来的数据，如通用零件数据（客观）；④直接从相关试验中获得的数据（客观）。同时还应考虑如下因素，鉴别所用数据的可信度：①专家的数量与类型；②试运行数；③与系统正常使用有关的数据量。应规定一个可接受的最小数据置信水平，由此来决定哪些数据可用于分析，应使用所有的可接受数据（无论是主观的还是客观的），应考虑独立的风险参数和主、客观数据的置信水平，应给出分析结果数据的置信水平及其主、客观性质。ESA还制定了降低风险的准则：①在保证系统完成任务的前提下尽可能地合理和符合实际地减少风险；②系统风险不应超过由相应系统环境引起的风险。项目经理应根据不同项目的特性采取相应的降低风险措施[9]。
我国航天试验的风险管理现状
关键词：评价指标；建设项目；经济评价；净现值
中图分类号：F29文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）12-0099-01
1 建设项目经济评价常规指标及其分析方法的缺陷分析
（1）确定性分析中净现值指标分析的缺陷。
静态评价指标是不含风险因素计算的，动态评价指标净现值是含有风险因素计算的，因此对于建设项目经济评价而言无论是确定性分析还是不确定性分析，净现值指标都处于核心评价地位，通过其计算公式可知该指标对风险的定量处理是通过适当的折现率反映项目的风险，风险大，折现率就高，自然项目的经济价值就小。对于风险小、现金流量波动不大的项目，该指标是比较适用的。但对于投资额大建设期长的项目而言，则存在缺陷，该指标的计算和分析隐含了两个基本假设：第一，投资具有可逆性；第二，投资是不可推迟的。实际上在大多数情况下，投资具有不可逆性，对大型建设项目而言，其最初的投标以及为之付出的成本都可能因为项目的中止而使得项目成为不可逆；同时具有可推迟性，在获得土地的投标后，在再次投入资源前可通过获得关于建设项目市场状况的新信息，使得项目在投资时机的选择上具有很高的灵活性。
（2）不确定性分析指标及方法的实用性缺陷。
建设项目经济评价中的不确定性分析，虽然各自有其不足，但相互补充后的分析，从理论上说应该是逻辑严密的。但一般而言，确定性分析是基本的分析方法，而不确定分析方法只供决策时的参考，净现值的计算是前提基础，而当净现值不满足要求时，就没有必要进行不确定分析了，说明不确定性分析对净现值的依赖性过强，净现值的自身缺陷势必会影响不确定分析。另外，在实务分析中，一般要求确定性分析和不确定性分析结合使用从而实现互补，但一般的不确定分析多采用的是保本分析和敏感性分析，敏感性分析的缺陷是依靠概率分析来弥补的，但在实务分析中却很少采用概率分析，主要原因是概率分析过于复杂，而缺乏普遍认同感，在评价中没有起到作用。
综上所述，作为建设项目经济评价的核心指标净现值，并不能准确完整地反映建设项目的经济价值，那么是否能对该指标进行改进，兼顾该指标本身的优势和并且不改变原先建设项目经济评价的基本模式，将不确定性分析的因素引入到该指标的计算，使评价更贴近实际。
2 建设项目经济评价指标改进原理及其数学模型
在分析建设项目经济评价确定性和不确定性分析的缺陷后，为了解决其在评价项目经营柔性不足问题，可以借用实物期权的概念来进一步改进该指标的计算。不同于股票期权的实物期权是一种新的投资思路和评价方法，它可以作为决策者适时考虑经营环境或市场变化，调整投资规模、时机、组合、目标领域等提供灵活度，使投资目标具有可推迟性，同时允许决策者忽略、低估或无法确定投资战略价值的传统决策、评价思路、方法做出必要的修正和补充，以此克服传统评价方法忽略的不可逆性的缺陷。建设项目带有典型的实物期权特性，据此可以对其经济评价中的净现值指标予以改进。
虽然实物期权的价值计算目前还没有规定的模式，但可以利用股票期权中的看涨期权公式（见式1、式2和式3）确定期权价值。
C=A•N（d1）-X•e-rT•N（d2）（1）
d1=ln（A/X）+T•（r•σ•T）σ•T（2）
d2=d1-σ•T（3）
其中：C――实物期权价值；A――资产现值；X――执行价格；T――到期时间；σ――标的资产价格波动率；r――无风险利率；N（x）――为标准正态分布的累积概率分布函数。
具体而言，掌握投资机会就如同持有一个金融看涨期权，建设项目相当于金融期权中的标的物，项目的投资支出相当于期权行使的价格，投资期内项目的收益现值相当于金融期权种股票的价格，在不失去投资机会的前提下，投资决策可推迟的时间相当于期权的到期时间，建设项目未来收益的不确定性相当于金融期权中的股票风险。
建设项目的建设方获得土地在一定时期内的使用权之后，一般包含了多种灵活期权价值的存在，如可以决策何时进行开发、建设方可以根据市场的需要进行项目产品的市场定位与改变竞争策略、可以根据融资情况和自身实力对土地进行不同程度的开发等，以上各种管理弹性均包含了一种期权的价值特性。因此对这样具有期权特性的项目进行的投资，其投资价值包括两个部分。一部分是不考虑实
物价值期权的存在，建设项目固有的内在价值，它可以通过净现值指标的计算获得；另一部分就是由于项目期权特性产生的期权价值。因此，对净现值指标计算的改进可以表示为（4）。
其中：NPVT表示建设项目的全部价值；NPVI表示建设项目的内在价值；C表示建设项目的期权价值。其判别准则仍然可以沿用净现值的判别准则，即当NPVT≥0时，项目可以接受，反之予以拒绝。
3 改进的评价指标在建设项目经济评价中的应用
在宁夏地区相关建设项目调研的基础上，现以房地产建设项目为例，说明改进后的评价指标的应用。银川市某房地产开发企业已于2007年获得某宗地的土地开发权，根据当时的开发策划，准备开发两期成片小区，分两个时段进行，2008年开发一期，建设期、一期全部销售完及二期融资完成共需要3年时间，2012年进行二期开发，2008年年初一期开发投资2000万元，预计可产生的净现金流量累计现值之和为900万，如果如期在2011年开发二期项目，预计2011年年初将追加投资3456万元，预计二期项目将来产生的净现金流量累计现值之和为3000万，根据2006年获得土地开发权前可行性研究报告的净现值评价结果，该项目是可行的，其原因是2006年对于目标收益率的选取偏低，2007年由于经济的发展出现了新的变化，由于国家宏观调控政策的连续影响，尤其是存、贷款率的上调，直接影响了无风险收益率的上升，同时由于股市的波动和物价的上涨等因素，影响到了目标收益率，2007年下半年假定采用的无风险利率为10%，目标收益率为20%。
根据建设项目经济评价常规指标净现值的计算，将上述数据带入式1后，我们可以得出项目的净现值NPV=-100万元，根据NPV＜0应该放弃该项目的投资。如果从实物期权的角度来看待这一问题时，发现最初投资是可以获得一个再开发的实物期权的，显然常规的评价指标在得出项目净现值时没有考虑到开发商可根据将来情况决定是否进行后续二期投资的价值因素。
利用改进后的指标和计算方法从新对该项目进行评价，2008年投资一期项目所得的NPVI=-1100万元，在2008年后在宏观经济形势不明朗的情况下，假设标的资产的收益波动率σ=50%，追加二期投资的到期时间T=3，无风险的收益率r=10%，追加投资二期项目产生的净现金流量的现值A=3000万元，二期项目追加投资，即期权的执行价格X=3456万元。将上述数据带入式3和式4，得到d1=0.616，d2=-0.25，通过查正态分布表，可得N（d1）=0.7311，N（d2）=0.4013，将数据带入式2，可得二期项目的期权价值C=1165.86万元，将所有数据带入改进后的净现值计算式5，可得NPVT=65.86万元，根据其评价准则，NPVT≥0时可以在2008年对该项目进行投资。
显然用评价指标改进后的方法和常规评价指标的计算方法的结论是相反的，究其原因，是常规评价指标净现值的计算忽略了管理弹性以及信息获取所带来的期权的价值。
4 结论
从改进后评价指标的应用可以看出，其对风险的度量是与常规评价指标净现值完全不同的经济评价方法，常规的净现值计算将风险融入到折现率中，将有可能降低项目的经济价值，而改进后的指标计算，考虑到利用管理弹性和信息获取来增加项目经济价值的因素，同时能将确定性分析和不确定性分析相结合，是对常规评价方法的补充，利于提高决策水平。
参考文献
【关键词】项目管理；风险分析；风险控制
1 引言
风险指的是不确定的事件和条件，如果发生，对项目目标产生正面的或者负面的影响，因此风险不仅包括威胁（Thread），也包括机会（Opportunity）。项目风险管理的主要目的是最小化负面影响发生的可能性，最大化正面影响的可能性，所以通过风险管理人们可以对潜在的意外损失进行辩识、评估、预防和控制，可以对项目实现过程中遭遇的风险和干扰因素起到预防作用，从而减少损失。
2 项目风险评估分析
项目的风险管理主要分为以下六个部分：风险管理计划、风险识别、风险定量分析、风险定性分析、风险应对措施、风险监控。这里面风险评估的范畴包括风险识别、风险定性分析、风险定量。而风险管理计划、风险应对措施、风险监控属于风险控制方面的问题。因为风险评估的重要性，所以简述以下风险评估的基本内容。
2.1风险识别分析
项目风险的识别是对风险源、风险因素、后果做定性估计，感性认识和经验判断。在项目风险识别中可以采用的方法有：调查询问、现场考察，参考以往统计记录。风险发生概率可以用数学模型、统计方法和人工估计进行分析，从项目建设管理实际工作来看：人工估计是比较实际的方法。风险管理的重点目标将是那些发生概率大、发生后影响力大的事件。实际管理工作中比较实用的两种方法如下：定性评估。将发生概率和影响力分成3～5级，通过相互比较确定每个事件的等级，然后通过分布图识别风险；评分矩阵。将发生概率和影响力用0～1之间的一个数字描述，然后找出这些“概率×影响力”乘积大的事件。
2.2风险定性分析
风险定性分析法是一种比较简单实用的方法，主要是通过分析风险发生的概率，以及风险对项目目标及其他因素的影响，对已识别的风险进行优先级评估。一般来说，采用定性的分析技术的条件包括，管理层在不要求定量化的地方，或者无法取得定量分析中所需的充分可靠数据，或者获取和分析的数据不具有成本效益性。
常用的定性分析方法主要有：风险概率与影响评估、概率和影响矩阵、风险分类、风险紧迫性评估等。
2.3风险定量分析
风险定量分析法是对风险发生的概率以及其对目标的影响程度进行量化分析，并对风险分配一个数值。定量分析方法是在不确定的情况下进行决策的、建立在数学模型基础上的一种量化方法，如用损失金额来表示对目标影响程度的大小，用概率来表示风险发生的可能性。一般来说，当拥有充足的数据或信息用来估计风险发生的可能性或产生的影响时，就可以用定量的方法。
3 项目风险控制与防范措施
3.1建立项目在立项的控制制度
3.1.1 设立专门的机构，在总体发展战略和年度投资计划的基础上，制定项目建议书，并对项目进行可行性研究，最后给出可行性研究报告。
3.1.2 为了获得项目决策需要的重要依据，需要组织相关专家和技术人员论证和评审项目建议书和可行性研究报告。
3.1.3 首先准备好完整的书面记录等，然后根据规定的权限和流程对项目进行科学决策。
3.1.4 项目立项后首先需要按照项目建设规定依法取得相关许可，然后才可以正式实施。
3.2建立项目在招标过程的控制措施
3.2.1 为了降低风险，必须要选择信誉较好的承建单位和严格负责的监理单位。
3.2.2 在规定的时间期限内，按程序招标公告，引进高水准的承建单位。
3.2.3 根据预先规定的程序，在投标人中优胜劣汰选择中标人。
3.3 项目实施过程的控制措施
3.3.1 加强风险的预警。在项目的实施过程中，根据收集到各种信息和动态，预测风险的前奏信号，从而可以采取有效的风险对策，减小风险发生的几率。
3.3.2 在风险发生时，为了防范风险，需要及时采取措施减小风险的影响，这是降低损失。
3.3.3 在风险状态下，依然必须保证项目的顺利实施，唯有如此，才能对已发生和未来可能发生的风险进行良好的控制，并争取获得风险的赔偿。
3.4 实施项目验收环节的有效控制
3.4.1 及时组织相关部门进行项目竣工验收工作。
3.4.2 组织审核竣工决算和资料是否齐全、据算依据是否完整等。
3.4.3. 及时收集、整理项目实施中各环节的内、外部资料，建立健全项目档案管理制度。
3.4.4 在项目实施结束后需要进行相关的总结和审计，结果将作为组织过程资产，为后续项目建设提供借鉴和积累经验。
3.5 项目风险防范措施
3.5.1 技术措施：对项目选择有弹性的、抗风险能力强、具有现实操作性的技术方案，避免使用新的、未经过工程检验的、不成熟的施工方案；对地理、地质情况进行详细勘察或鉴定，预先进行技术试验、模拟，准备多套备选方案，采取有效保护措施和安全保障措施。
3.5.2 组织措施：加强计划工作，选派最得力的项目经理和技术、管理人员；将风险责任落实到各个组织单元，树立大家的风险意识；相应提高项目的优先级别，在实施过程中严密控制。对项目中的无法排除的风险，例如常见的工程损坏、第三方责任、人身伤亡、机械设备的损坏等将通过购买保险的方式解决。当风险发生时由保险公司承担（赔偿）损失或部分损失。
参考文献：
[1]戚安邦.项目管理学[M].天津：南开大学出版社，2003
[2]张俊.浅析项目风险管理与项目管理[J].黑龙江科技信息，2007（7）
【关键词】风险；道路工程项目；风险控制；施工
风险就是活动或事件消极的、人们不希望的后果发生的潜在可能性。工程项目风险是指工程项目在筹划、设计、施工和竣工验收等各个阶段可能遭到的风险。[1] 建筑工程项目施工因环境复杂，露天作业多，建筑物与地质环境关系密切而面临众多风险因素。
1 施工风险的分类
施工中所遇到的风险因素具有各自的特征，在风险识别中应该充分利用这些特征，使得风险因素的识别更客观、更准确。通常可根据其特征将风险因素划分为不同的风险类别。
1.1 设计技术风险
设计方案是否确定应作为是否开展招标工作的先决条件。工程设计是工程建设实施的龙头，没有一个完善的设计，无从谈及招标及合同。设计变更是造成工程索赔的重要原因，因此在工程招标之前应尽量完善设计工作，只有避免在设计方案不确定时招标，才能避免由此带来的风险。
1.2 施工技术风险
在设计方案确定的情况下应研究施工方案， 任何施工方案都不能保证没有变更和索赔。每一个施工方案，无论它是传统的还是新创的，都有自身的优点和局限。业主必须对施工方案中存在的风险进行考虑和评估。
1.3 自然及环境风险
洪水、地震、火灾、台风、雷电等是不可抗拒的自然力风险，水文气象条件、复杂的工程地质条件、恶劣的气候、施工对环境的影响等都是潜在的风险因素。招标人在起草招标文件时应充分考虑这些因素，对不可抗力的级别加以界定，要求承包商在投标文件中充分考虑自然及环境对工程的影响。
1.4 合同风险
工程合同既是项目管理的法律文件，也是项目全面风险管理的主要依据。项目的管理者必须具有强烈的风险意识，在起草合同文件时学会从风险分析与风险管理的角度研究合同的每一个条款，对项目可能遇到的风险因素有全面深刻的了解。否则，风险将给项目带来巨大的损失。
2 施工风险的分析
风险分析与评价与风险识别紧密相关，是指在定性识别风险因素的基础上，进一步分析和评价风险因素发生的概率、影响的范围、可能造成损失的大小以及多种风险因素对项目目标的总体影响等，达到更清楚地辨识主要风险因素，有利于项目管理者采取更有针对性的对策和措施，从而减少风险对项目目标的不利影响。其可分为定性分析和定量分析。
2.1 施工风险的定性分析
风险定性分析是评估已识别风险影响和可能性的过程，根据风险影响的大小和其发生的可能性（概率）对风险因素进行排序。定性分析的主要依据有风险管理计划、已识别的风险、概率范围与后果、假定的条件、数据来源的可靠程度等。
2.2 施工风险的定量分析
风险定量分析一般是和风险定性分析同时进行的，在定量析中要善于采集相关方面和专家的意见，按照乐观、悲观和最可能分类列表。通过定量分析可以明确施工成本、质量和时间目标的概率。
3 施工风险控制
风险控制就是采取一定的技术管理方法避免风险事件的发生或在风险事件发生后减小损失。风险控制的目的就是尽可能地减小损失，在施工中一般采取事前预防和事后控制。事前预防是通过采取有效的措施，减少损失发生的机会；事后控制则是在风险事件发生时，尽可能防止事态扩大和情况恶化，并就产生损失的大小和原因进行分析、确认，属于业主的责任要提出索赔。[2]
3.1 施工风险控制的具体方式
主要有风险回避、损失控制、风险转移和风险自留。
3.2 施工风险控制体制
以上介绍了承包商控制风险的具体措施和方式，但这些方式的有效实施是建立在完备的施工控制体制之上的。承包商在进行传统的风险控制时， 一般按照施工过程的延续，把控制过程分成若干阶段，分析各阶段潜在的风险因素，从而制定出相应的对策。这主要应从以下几个方面入手：
1）企业制度创新和建立风险控制秩序。
企业的管理制度和组织形式的合理性是风险控制的基础，工程承包企业必须建立灵活务实的制度形式。一般而言，承包风险的发生除了不可抗力之外，主要原因就是承包企业制度不健全和工作秩序混乱造成的。因此，有必要在公司的组织形式和管理制度上进行适合本企业的创新，以提高公司的活力；同时，建立明晰和井然的工作秩序，使决策得以顺利、有效地实施。
2）在组织上建立以风险部门和风险经理为主体的监督机制。
参照国外成熟的风险控制经验， 在承包商实施营建过程中建立风险部门， 并设立风险经理。其作用是对项目的潜在风险进行分析、控制和监督， 并制定相应的对策方案， 为决策者提供决策依据。
3）明确风险责任主体，加强目标管理。
承包风险管理的关键点，在于确立风险责任主体及相关的责任、权利和义务。有了明确的责任、权利和义务，工作的广度、宽度和深度就一目了然，易于监督和管理。
4）确定最优资本结构。
承包商资本结构，是指负债和权益及形成资产的比例关系，即相应的人、资金、材料、设备机械和施工技术方法的资本存在形式。确定最优的资本结构形式，利用财务杠杆和经营杠杆，对于承包商获取最满意利润具有决定性的意义。
4 结论
风险管理的目的并不是消灭风险，而是有准备地、理性地进行项目实施，减少风险的损失。而现代的建设项目大多具有规模大、周期长、技术新颖、影响因素多的特点，可以说在项目过程中危机四伏。因此，承包商必须提高自己的风险管理能力。良好的风险管理能获得巨大的经济效果，同时它有助于企业竞争能力的提高，素质和管理水平的提高。只能这样，施工企业才能在竞争日趋激烈的未来建筑市场保持长久持续的发展。
【参考文献】
[1] 苏振民.监理工程师项目管理.北京：中国建筑工业出版社.2006： 195-196.
Su Zhenmin.Supervision engineer project management. Beijing：China Building Industry Press.2006：195-196.
[2] 杜丽娜.工程项目的施工风险管理及控制[J].建材技术与应用 2008，（1）：44-45.
Du Lina.Construction risk management and control project[J].Building Materials Technology and Application 2008，（1）：44-45.
[3] 乐云.工程项目管理.武汉：武汉理工大学出版社.2008：114-115.
Le Yun.Project management.Wuhan：Wuhan University of Technology Press. 2008：114-115.
(一)项目风险信息的传递通道不畅
项目重要信息及时获取,能有效的化解风险、降低风险的损失,这是开展有效风险工作的前提,是项目顺利进行和成功的保证。目前在风险管理工作中存在比较突出的问题是,在和项目企业进行沟通时,由于项目风险信息传递路径过长,导致沟通的频率、效率不高,不能及时得到反馈应对风险。由于中国公司普遍存在着治理结构的不完善,创业者对治理结构的意识普遍比较薄弱,加之项目管理人员不主动积极地去识别、分析和应对可能发生的风险,没有建立有效风险信息传递通道,缺乏详细风险应对预案。当意外事件不断出现时,项目管理者无所适从,只能疲于应付。
(二)项目风险的分析方法单一
在进行项目风险分析时,通常运用定性分析方法对项目风险的分析进行评估,虽然对获取信息资料较为便捷,但是分析结论不够精确。在日常工作中进行项目风险定性分析时,往往采用单一风险逐个分析方式使得分析结论缺乏综合性,在分析层次上缺乏深度。例如SWOT分析在项目风险识别上有较为全面的应用,但是在与定量风险分析方法的结合方面存在较大不足,没有充分运用定性风险分析方法和定量风险分析方法的优势进行互补。项目风险分析方法的单一,加之缺少使用不同分析方法的综合运用,对项目分析结论产生较大的偏差,甚至出现与正确结果意见相左的情况,严重影响风险管理工作的深入开展。
(三)项目的投后管理手段落后
风险投资的投后管理是风险投资循环过程中的核心环节,随着风险投资行业的日趋成熟,风险投资的投后管理也越来越重要,对于投资项目的价值增值,风险防范和人力资本的充分应用具有极其重要的作用。风险投资企业通常是被动的参与企业管理,强调以财务指标评价企业的价值,往往忽略了企业核心竞争力的是否快速增长。为了适应风险投资的特殊运作方式与满足管理需求,必须要创新风险投资的投后管理机制,将投资收益与项目风险管理者的业绩挂钩,提高项目风险管理者的工作热情,使得风险管理的效果符合预期目标。
二、提升项目风险管理工作的应对方案
(一)建立与项目相关的多信息通道
信息通道建设是项目投资管理和风险管理的基础,没有有效的信息管理,就没有成功的项目管理和项目风险管理。企业要以项目信息的辐射范围为条件,建立与项目有关的多信息通道。产品的市场信息渠道。绝大部分商品在国际、国内都有相关行业性市场价格,这些价格有些是实时价格,有些可以通过国际贸易性价格的波动得到一个期间的平均价格,这些价格都是透明公允的信息。如钨产品国内有两个行业性指导价格,一个是江西赣州钨业协会指导价格,另一个是中国五矿有色的指导价格,这些价格信息都反映了市场未来的价格走势,对企业生产经营有方向性指导作用。企业外部利益相关者信息反馈渠道。建立项目所在当地政府部门、行业协会对项目情况的信息反馈渠道,了解投资项目对当地社会和经济发展的贡献,以及在当地的公益形象等,用以判断当地对企业的支持力度,还可以通过行业协会了解项目企业技术研发实力、所在行业的未来发展趋势及所投资项目在行业中的地位,增强对项目所在行业发展趋势判断的准确性,为风险管理工作提供准确数据。通过与企业加强沟通联系,建立企业内部信息反馈渠道。与项目的实际控制人、经营管理团队多频率、多层次的深入交流,及时掌握项目生产经营状况、未来发展趋势,判断与预期目标的差距,以便形成有效的项目风险应对预案。
(二)加强项目风险分析方法的综合运用
分析方法的使用对于整个项目决策的规划及实施起着至关重要的作用。只有通过项目的风险分析,才能把整理后的原始数据转换成可参考的分析结果。一直以来项目风险定量分析的欠缺和定性分析过于简单的问题困扰着风险管理工作的深入开展,解决这一关键问题必须加强风险定量分析方法和定性分析方法的综合运用。SWOT分析和AHP分析两种方法在项目风险分析中综合应用主要是把SWOT分析方法中的四个要素作为其各个因素,接着确定各个因素的重要性,并对其进行排序。步骤具体有:进行SWOT分析。运用SWOT分析方法识别出与某个项目内部环境以及外部环境相关联的因素。在SWOT组内对SWOT要素进行两两相互对比,接着使用特征值方法对该要素的优先权数进行计算。对SWOT组进行两两相互对比,进行层次总排序,并把每个组中拥有最高优先权的要素抽取出来代表这个组,然后比较和计算这四个要素的优先程度。在项目战略规划以及评价分析过程中使用并得出相应结果。这样SWOT分析和AHP分析两种方法的优势得到有效互补,既简便又高效,形成一种新的使用途径,通过AHP方法计算出SWOT要素的优先权数,使得出的分析结果更具参考性,从而可以提高项目风险评价方法的可靠性和准确性。
房地产开发项目的不确定分析是房地产项目开发之前的投资风险前馈控制过程。近年来，我国房地产业发展很快，但同时也暴露出诸多问题。本文分析了房地产开发项目的敏感性分析、概率分析、盈亏平衡分析。希望通过本文的研究提供一套具有可操作性的、规范化的可行性理论与方法，以提高房地产项目投资决策的科学性与准确性。
关键词：房地产项目；不确定性分析；风险
中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：
在房地产开发项目的财务评价和国民经济评价中，引用了大量的技术经济数据，如单价、成本、收益、税金、利率、工期等，这些数据都是评价人员借助于市场调查资料或已有的数据对未来情况进行的预测和估计。由于多种原因，对有关因素的未来情况无法作出精确无误的预测，因此项目实施后，实际情况不可能与预测情况没有出入，也就是说，预测和估算进行项目经济评价的结果具有不确定性。
项目的不确定性是由多种因素造成的。投资者最关心的是，哪些因素将对投资效益产生影响，在其可能波动的范围内，对项目的投资效益将产生多大的影响。不确定性分析就是以计算和分析各种不确定性因素的变化对投资项目经济效益影响程度为目标的经济分析手段。其经常采用的方法主要有；敏感性分析、概率分析和盈亏平衡分析。
一、敏感性分析
敏感性分析又称敏感度分析，是研究经济效益分析中某些不确定性因素对分析结果的影响及其影响程度的分析方法。敏感性分析借助于某些指标随变量的变动而变化的计算分析，找出影响项目经济效益最大、最敏感的因素；确定这些因素的最佳波动范围，最乐观及最悲观的边界条件，掌握效益指标随某些变量变化而变动的规律；寻找引起这些变化的原因，从而帮助投资者制定相应对策，使项目经济效益尽可能达到最可靠而且最优的理想程度。
一般来讲，房地产开发项目的敏感性分析按如下步骤进行。
（1）确定分析指标。分析指标的选定，是项目敏感性分析首先要解决的问题。确定分析指标，应符合如下原则：与经济评价指标相一致的原则，与经济分析阶段相一致的原则，突出重点的原则。
（2）确定因素及因素变化范围。用于进行敏感性分析的因素主要是那些预计在可能的变化范围内对项目经济效益有强烈影响的因素；以及在进行效益评价时采用的数据资料不准确、不把握的因素。房地产开发项目的经济效益涉及到的影响因素复杂，在不同的阶段，应选取不同的内容。
（3）计算因素波动所引起的分析指标的变化情况。
应先将某一因素设定若干级的变动数量和变化幅度，分别计算在其他因素不变的条件下所引起的相应的经济指标的变化。对每一因素均重复这些计算，并将计算结果列成表或图的形式，便得到了用于显示经济指标对因素变化敏感程度的数据资料。
（4）确定敏感因素和敏感程度。
根据上述计算结果，可以查明每种因素的变化对经济指标的影响及影响程度。那些微小变化即会严重影响项目经济效益改变的因素就是该项目的敏感因素。
（5）敏感性分析的应用要点及其局限性。
敏感性分析可以寻找出对经济效益指标的敏感性因素及其影响程度。方法简单，容易掌握。计算工作量尽管较大，还是可以用计算机进行弥补的。但是，敏感性分析仍有其局限性。它不能明确指出某不确定性因素变动的可能性有多大。实际上可能出现这样的情况：找出的某一个敏感性因素，在未来可能发生的某一幅度的变动的概率很小，以致于可以完全不必考虑它的影响，而另一个不敏感的因素，可能变化的幅度和变动的概率都很大，以致于必须考虑其变化对项目经济效益指标的影响，这些问题都是敏感性分析本身所无法解决的。因此，应根据项目的特点和实际需要，对项目进行概率分析。
二、概率分析
概率分析是一种同时考虑事件的发生概率及其影响程度，用所谓期望值指标来估价风险程度，进行效益评定的分析方法。
事件发生的概率，实质上是事件发生可能性大小的一种度量。在不确定性分析中，不仅不确定因素发生的变化幅度会影响经济指标的波动，而且这些不确定因素发生变化的概率同样受到投资者的关注。各因素变动的概率不同，意味着项目承受风险的程度不同。两个具有相同敏感程度的因素，一个发生变动的可能性很高（概率大），另一个发生变动的可能性小（概率小），投资者当然对前者更为关注。
概率分析通过计算各种技术经济评价指标及经济效益评价指标的期望值来判断项目的经济效益。
三、盈亏平衡分析
盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点的高低分析开发项目对市场需求变化适应能力的一种不确定性分析方法。它的作用是找出开发项目建成的盈亏界限，确定合理的开发面积，了解承担风险的能力。
1、盈亏平衡点
销售收入＝单位售价×建筑面积
成本＝固定费用＋变动费用
＝固定费用十单位费用×建筑面积
从以上关系式中可以看出，销售收入和成本都是建筑面积（产量）的函数。当假定为线性函数时，可在同一坐标系上画出两条直线，即成本线和销售收入线如图所示。
成本线与销售收入线的交点B为盈亏平衡点。产量低于B点的产量时，亏损；产量高于B点的产量时，盈利。
结论：B点的产量越低，盈利的机会越大，项目的风险越小。
2、盈亏平衡分析数学模型
根据盈亏平衡点的定义，可建立以下方程式；
PX＝F＋VX＋PX r
其中：P——平均单位售价；
X——开发项目的建筑面积；
F——固定费用；
V——单位变动费用；
r——销售税率（％）；
X＝F/〔P﹝1－r〕－V〕
即：保本的建筑面积＝固定用费/〔平均单方售价（1－销售税率－单方变动费用）〕
四、小结
目前，房地产领域内存在的一些问题与开发企业忽视项目开发前期的投资分析很有关系。因此，本文分析了房地产开发项目的敏感性分析、概率分析、盈亏平衡分析。在房地产开发过程中，加强不确定性研究，可以有效地减少投资决策的盲目性，提高房地产资本的产出和促进城市土地的合理使用，使房地产市场健康地发展和不断地完善。
参考文献：
[1]程书香、赵追主编，决策的“不可行性研究”[J].科学决策，2011（6）
[2]金雪军、刘春杰主编,项目不可行性研究[J].经济理论与经济管理，2011（3）
[3]廖小军主编，可行性研究与政府决策的科学化[J].马克思与现实（双月刊），2011（2）
[关键词] 信息工程监理风险评估模糊综合评价
在对信息系统工程监理时，风险是影响结果的重要环节。监理方受业主委托，依法对信息工程项目的全过程进行监督管理，并站在第三方的立场上，协调业主方和承建方的关系。监理方不仅要对自身风险进行分析，同时也要为承建方及业主进行风险评估。
一、信息系统工程监理及风险管理的含义
1.信息系统工程监理
根据信息产业部的《信息系统工程监理暂行条例规定》，信息系统工程监理是指依法设立且具备相应资质的信息系统工程监理单位，受业主单位委托，依据国家有关法律、法规、技术标准和信息系统工程监理合同，对信息系统工程项目实施的监督管理。
信息系统工程监理的内容可概括为以下几项：三监理（事前监理、事中监理、事后监理）、三控制（质量控制、进度控制、投资控制）、两管理（合同管理、信息管理）、一协调。
2.风险管理
风险是指对无法达到预定目标的可能性和结果的一种评测。
项目风险管理是指通过风险识别、风险分析和风险评价去认识项目的风险，并以此为基础合理地使用各种风险应对措施、管理方法、技术和手段对项目的风险实行有效的控制，妥善处理风险事件造成的不利后果，以最少的成本保证项目总体目标实现的管理工作。
二、IT监理风险来源
本文从信息工程项目的内部、外部环境两方面，来分析IT监理风险的类型。
1.外部风险
国家、全球政策风险：因政府法律、法规、政策、规划的变动，例如加入世贸组织、双边贸易摩擦等造成的影响。
经济环境风险：在监理过程中，由于预测失误、供求关系变化、通货膨胀、汇率变动等所导致经济损失的风险。
社会环境风险：近年来，监理得到了前所未有的重视，社会对监理工程师寄予了极大的期望，同时人们对监理认识也产生了某些偏差和误解，有可能形成一种对监理的健康发展不利的社会环境。
2.内部风险
业主引起的风险：在我国由于信息工程监理刚刚起步，某些业主对信息工程监理认识不清，对监理人员不信任，对监理工作不配合，使监理工作失去理性和相应的权利。
信息工程承建商引起的风险：例如，承建商对监理认识不清，不配合监理工作。许多系统集成商误认为监理是业主派来监督他们的，所以不愿意接受监理，自然不会配合监理工程师的工作。
信息工程监理方引起的风险：有的监理咨询机构为了迎合业主的意图，对工程质量、工期及投资控制进行不切实际的盲目承诺或采取压价的方式来承揽项目。使监理工作不能正常运行，达不到监理效果，直接损害了业主的利益，同时也使监理组织的社会形象受到极大损害。长此将失去社会及业主的信任，给整个信息工程监理行业带来巨大的行业风险。
三、IT监理中的风险评价
风险分析方法常用的有定性、定量的方法，其中定量的风险分析方法是在定性的基础上而实现的。本文将着重探讨模糊综合评价法在风险分析中的运用。
1.定性分析法与定量分析方法
定性分析法是凭借专家的判断性描述产品（风险）的一种主观评价方法，其目的是界定风险源，并初步判明风险的严重程度，以给出系统风险的综合印象。几种常见的定性分析方法，包括初步危险分析法（PHA）、故障树分析（FTA）、事件树分析（ETA）、因果分析法等。
定量分析是借助于量化的指标，运用模型、曲线、公式等手段定量评价产品的一种方法。常见的有下述几种：期望货币价值分析；敏感性分析；蒙特卡罗法等。
定量分析法克服了定性分析的易受主观因素影响、不确定性高等缺点，但具体操作往往比较复杂。为了解决这个问题，我们在定性分析中引入数学手段，对定性问题进行量化处理，即采用模糊综合评价法。
2.模糊综合评价法
模糊综合评价法是运用模糊数学原理对项目进行综合评价的一种方法。其基本原理是从评价主题根据具体情况所给定的、可能是模糊的评价尺度出发，进行首尾一致的、无矛盾的价值测定，以获得对多数人来说可以接受的评价结果，为正确决策提供所需信息。工程项目监理中涉及的许多经济、技术概念，都具有模糊属性。因此，对于复杂的、受多因素影响的信息系统工程监理中的风险管理项目，评价时应当采用模糊综合评价法。
下面用具体的案例来介绍该方法在监理风险中的应用。
四、案例分析
案例：随着企业信息化在我国的迅猛发展，某企业也准备进行信息化改造，以提高企业的运作效率。现有A、B两个可供选择的方案，相应的预期收益如表1所示，请分析应该向企业决策层推荐那个方案？（A方案采取了监理方式，B方案没有采用监理方式）
备选方案的风险―收益表 单位：万元
步骤：
（1）建立项目风险评价因素集，包括影响评价对象的各种因素所组成的一个集合式中―因素集，为n个影响因素集。在本例中，从项目风险的质量风险、进度风险、投资风险三方面对两个方案进行评价，从而构成了项目风险评价因素集。即={质量风险，进度风险，投资风险}
（2）确立评价集。它是专家利用自己的经验和知识对项目因素对象可能做出的各种总的评价结果所组成的集合，用大写字母表示，既
式中为m个评价结果。
模糊综合评价的最终结果就是要在综合考虑所以影响因素的基础上，从评价集中得出一响应的结果。在本例中，采用李斯特5分法,分为“很高，比较高，一般，不高，无”等五种，即={很高，比较高，一般，不高，无}。
（3）确定权重集。权重集反映了项目风险评价因素集中各因素相对重要性的评价。一般通过对各个因素赋予相应的权数组成的集合。在本例中，假定三个因素（质量风险、进度风险、投资风险）的权重。
(4)建立模糊关系矩阵。也就是建立从U到V的模糊关系R。采取专家评审打分的方法建立模糊关系矩阵。
例如，就A方案的质量风险而言，假设有25%的专家认为很高，55%的人认为比较高，10%的人认为一般，10%的则认为不高，没有认为无。于是，对单因素“质量风险”的评价为(0.25，0.55，0.10，0.10，0.10，0.0)。同样，对“进度风险”、“投资风险”的评价分别为：（0.25，0.55，0.10，0.10，0.0）、（0.30，0.20，0.30，0.10，0.10），则模糊关系矩阵为
同样，建立B方案的评价模糊关系矩阵
(5)模糊综合评判。根据层次分析法，评价指标的模糊综合评价的数学模型为：。即
上式中为模糊综合评价集；为模糊综合评判指标。
对进行归一化处理，有且满足
因此对A方案有
归一化处理后，得到
归一化处理后，得到
计算结果表明：A方案隶属“很高”，“比较高”，“一般”，“不高”，“无”的程度分别为27%，41%，18%，10%，4%；B方案则分别为15%，13%，21%，24%，11%。
（6）综合决策。以评价对象综合评价结果作为方案的状态概率，计算各方案的期望收益值，并据此决策。
由于。因此应选择方案A，即应向决策层推荐A方案：采取监理方式。
五、结论
通过房产投资者的角度分析购首付比例、贷款利率、税收政策、房屋租售比、通胀率以及房价增长率等六个不确定因素对动态分析评价指标净现值的影响，描述了不确定因素的变动对房产投资者投资效果的作用，以达到分析不确定性因素对房产投资者如何作用的目的。
【关键词】
单因素；敏感性分析；净现值；房产投资
0 引言
敏感性分析是考察投资项目涉及的各种不确定因素对投资项目基本方案经济评价指标的影响。通过敏感性因素分析，评估投资项目效益对不确定性因素的敏感程度，可粗略的预测投资项目可能承担的风险，为进一步风险分析打下基础。
本文重点探讨单因素敏感性分析，通过检验房产投资中不确定性因素对房产投资项目的影响，获取对房产投资者投资效益影响最大的因素。
1 敏感性分析的概念
敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对投资项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断投资项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。单因素敏感性分析是指每次只改变一个因素的数值来进行分析，估算单个因素的变化对投资项目效益产生的影响。多因素分析则是同时改变两个或两个以上因素进行分析，估算多因素同时发生变化的影响。为了找出最为关键的敏感性因素，单因素敏感性分析是敏感性分析的基本方法。
2 单因素敏感分析的方法步骤
2.1 确定分析指标
投资项目分析指标的确定，一般是根据投资项目的特点、不同的研究阶段、实际需求情况和指标的重要程度来选择，与进行分析的目标和任务有关。
本文重点分析投资者确定进入房产投资后，对房产投资项目进行可行性分析。经济分析指标选择投资房产的净现值。
净现值是指把投资项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个给定的标准折现率（基准收益率）折算到投资期初（投资项目计算期第一年年初）的现值之和。该指标在用于投资方案的经济评价时，如果净现值大于等于零，项目可行。反之则不可行。
净现值系数计算公式如下：
对于房产投资者而言：
房产投资者购入房屋时所支付的房款，为投资者投资现值。
如果房产投资者购入房产后出租，则每年会产生租金收入，该收入为房产投资者现金流入。如果房地产投资者贷款购买房产，则每年会产生利息支出，该支出为房产投资者现金流出。
如果房产投资者第n年卖出房屋后，会收入卖房款并承担一定税负。其差额减去房产投资者偿还贷款余额后所得值则为房产投资者第n年所得残值。
可见，影响房产投资者净现值主要因素为购房所需支付房款、每年净现金流量、卖房款、国家税负以及银行贷款等五个方面。
2.2 选取不确定因素
不确定因素指在投资项目分析与评价过程中涉及对投资项目效益有一定影响的基本因素。敏感性分析不可能也不需要对投资项目设计的全部因素都进行分析，而只是对可能对投资项目收益影响较大的重要的不确定因素进行分析。
本文认为对房产投资者而言，影响房产投资者净现值主要因素为购房所需支付房款、每年净现金流量、卖房款、国家税负以及银行贷款等五个方面。可归纳为国家政策及市场两类因素。
2.2.1 国家政策的不确定性因素
国家政策的不确定性因素包括国家政策规定的购房首付率、税收政策以及贷款利率。
购房首付率，是指国家政策规定投资者购买房屋时不能全部申请商业贷款，投资者需先付第一期付款，余下房款再从银行贷款。其影响投资者购房所需支付房款，公式如下：
式中，Qn——第n年后房价增长率；
T——国家政策规定的投资者卖房所承担的税率；
贷款利率，是指国家政策规定的商业贷款利率。其影响投资者的银行贷款以及所支出的利息。为简化计算，本文假定投资者贷款选择等额本息还款方式，每月支付固定利息。每年利息支付公式如下：
4 结论
经上述论证及实践应用，本文可以得出如下结论：
敏感性分析在一定程度上定量描述了不确定因素变动对房产项目投资效果的影响。有助于投资者对项目不确定因素的不利变动所能允许的风险程度，从而制定应变方案或重新对不确定因素进行重新评估，减小投资项目风险。
对本文中的例子而言，房产价格增长率对房产项目投资影响最为关键。投资者能否合理评估未来房价增长率在房产投资中占重要地位。房产投资者更应对投资项目的预期价格增长率进行研究预测，从影响房价的各个因素进行评估预测，合理评估未来房产价格增长率，避免房产投资带来的风险。
【参考文献】
[1]朱献忠 投资项目经济评价中不确定性分析方法研究[J] 沿海企业与科技，2006年
