发布时间：2023-12-02 10:03:53
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的购房相关法律法规样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
[关键词]货币供给量 信贷规模 资金链
一、现状简介
2008年美国爆发席卷全球的金融危，欧洲紧接着出现债务危机，量化宽松的货币政策在欧美各国盛行，世界经济总体增长速度放慢。危机的爆发起源于金融行业，然而很快实体经济也受到沉重打击，危机从美国扩散到全球，由发达国家到发展中国家。
面对复杂的国际国内经济形势，宏观方面，中国政府采取积极的财政政策和适度宽松的货币政策。到2011年，中国的宏观政策转向积极的财政政策和稳健的货币政策。从货币供给量的角度来看，以每年十二月的M2作比较，2002年到2008年，中国货币供给量每年同比增长16％左右。2008年末，中国M2为475166.6亿，2009年末为610224.5亿，同比增长28％左右。2010年末M2比2009年末同比增长19％左右，达到725851.8亿，到2011年末中国M2为851590.9亿。在此期间中国GDP增长率为每年10％左右，表明在金融危机期间中国货币供给量严重过剩。
于此同时，中国民间资本活跃，民间借贷盛行，其借贷利率也普遍高于银行同期利率。对高收益的追逐，以及相关法律法规的缺失，引发非法集资、金融诈骗等一系列的现象。原本存在于公民之间、公民与法人之间和公民与其它组织之间的正常借贷行为，正影响着中国经济金融的健康发展。
二、相关理论
金融危机的爆发直接导致我国出口额的下降，以出口为主的中小企业国外市场紧缩，部分企业资金链出现问题，面临破产倒闭的困境。作为拉动经济增长的三驾马车：消费、投资和出口，在出口受影响的情况下，只有依靠消费和投资来保增长。提高消费所占GDP的比重，以及消费结构的调整需要很长的时间，投资便成为短期内一种拉动经济的快捷方式。
此时，中国实施适度宽松的货币政策，货币供给增长比例超过前期，面临破产倒闭的企业可以获得贷款而存活下来，把投资作为新的经济增长点。但是，金融危机所带来的大环境的恶化并没有立刻改变，除美国金融危机外，欧洲出现债务危机，中国国内消费也没有立刻启动呢。过度的货币供给量带来了通货膨胀，物价上涨。于此同时，中国的房地产市场正如火如荼的发展，房价节节攀升，股票市场也迎来一波反弹。在赚钱效应作用下，部分从银行流出的资金，本来应当流向实体经济，发展中小企业却流入楼市，股市。为稳定物价，使房地产市场健康发展，房价合理回归，人民银行开始实施稳健的货币政策，提高存款准备金率，缩减信贷规模。银行信贷的紧缩导致中小企业在银行的贷款减少，企业再次面临资金链断裂的压力。本来依靠银行而存活的部分中小企业，在信贷紧缩的背景下，只能通过民间借贷的方式存活，或者倒闭破产。另一方面，在楼市宏观调控作用下，购房者不断调整预期，持币观望，楼市成交量下降，价格止涨，部分流入楼市的资金不能及时套现收回成本，只能通过民间借贷来维系企业生存。
这些因素交织在一起，促进了中国民间资本市场的发展，而民间借贷由于其对象主要是危机中存活的中小企业。这些危机中暂时存活的企业在市场中竞争力较弱，贷款者为保障贷款资金的安全性，使得民间借贷利率一般高于银行同期利率，有的甚至是银行同期利率的几倍。高收益的示范效应及相关法律法规的缺失，部分以民间借贷为形式的金融组织出现，随之而来的就是非法集资和金融诈骗的现象。
可以认为，中国目前民间借贷现象中存在的问题是金融危机后相关法律法规不健全情况下，适度宽松的货币政策的结果。适度宽松的货币政策在金融危机后对维持经济增长有一定作用，而当货币供给增长比例下降，银行信贷紧缩时，部分企业就会再次出现破产倒闭情况，或者被迫选择高利率的民间借贷。货币供给量的增加刺激投资增长，出现通货膨胀，而增长速度的降低又导致企业的破产倒闭，出现通货紧缩。货币供给量及增长速度影响着经济的发展。
三、总结建议
美国经济学家弗里德曼认为，货币供给增长率应当保持在一定的水平。增长率过快导致通货膨胀，抑制通胀又会导致通货紧缩。通胀和通缩本质是货币现象。在经济发展过程中，各种金融组织形式不断演进，如果相关法律法规不健全，就会出现非法集资等金融现象。
经济结构的调整，金融体系的健全，经济的稳定发展，一方面宏观货币政策的选择应当审慎，综合考虑各种因素，平衡短期与长期的利益；另一方面，不断健全相关法律法规，为解决经济发展中所出现的问题发挥指导作用。
参考文献：
[1]米尔顿・弗里德曼，安娜・J.施瓦茨.美国货币史[M].北京：北京大学出版社，2011，4
[2]哈尔・R.范里安.微观经济学：现代观点[M].上海：上海三联书店，2003
购房方（乙方）：身份证号码：
关于乙方向甲方购宜，双方经协商一致，达成如下协议：
一、甲方将其拥有独立产权位于____小区____栋____号的毛坯房一套、号车库一个，合计人民币（大写）：____________元（￥：____元）出售给乙方。
注：上述购房总价不包括房屋过户所产生的交易税、契税和办理该套房屋的房屋产权证、土地使用证的过户费用，在办理上述各种手续时相关费用均由乙方另行缴纳。
二、甲方权利和义务：
1、保证对本协议约定的出售房屋拥有独立产权，提供的权证均为真实有效凭证，如违反甲方承担由此引起的法律责任并赔偿乙方相应损失；
2、保证该出售房屋没有出租和抵押给除乙方外的任何人，并且无债权债务纠纷，如因出租或抵押所产生的任何问题由甲方承担并负责解决。
3、在乙方一次清购房款后，将本协议约定的房屋交付乙方使用。同时向乙方交付该出售房屋的真实有效三证（房屋所有权证、国有土地所使用权证、契证）及所有相关原始购房票椐（包括车库、房屋的原始发票、收据、凭证等）。
4、乙方认为可以办理过户时，及时协助乙方办理房屋过户各项相关手续。
三、乙方的权利和义务：
1、有权利要求甲方保证其出售的房屋拥有独立产权，无租赁、无抵押、无担保，如若有此类问题而导致的一切责任由甲方承担。
2、乙方购买本协议约定的房屋后需遵守房屋装修、使用的法律法规及物业要求，不得擅自改变该套房屋的建筑主体结构、承重结构和用途；如乙方违反规定，由此造成的损失和责任由乙方承担；
四、本协议约定的房屋和土地使用年限，均遵从中华人民共和国相关法律法规约定。
五、本协议的定立、履行、变更和争议的解决适用中华人民共和国法律；在履行过程中发生争议，由甲乙双方当事人协商解决，协商不成，依法向房产所在地人民法院。本协议未尽事项，可由双方约定后签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。
六、本协议壹式贰份，均具有同等法律效力，双方各执壹份，本协议自双方签字或盖章之日起生效。
甲方： 乙方：
住址： 住址：
一、商品房预售登记备案制度的法律基础
1、《城市房地产管理法》第44条第2款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。
2、《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。
第13条还规定：“开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1％以下的罚款”。
3、《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款规定“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。
上述条款是我国现行法律对商品房预售进行登记备案的规定，不难看出国家实行登记备案制度的立法目的主要是通过对商品房预售合同的管理，对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查，以保护预购人的合法权益，进而防止预售期间“一房多卖”现象的发生。但是如何理解商品房预售登记备案制度的法律性质？经登记备案的商品房买卖合同能产生什么样的法律效力，未经办理登记备案又能产生什么样的法律后果，此类法律规定并未予以明确。那么，地方性法规对此是否加以补充，对该法律制度进行完善呢？我们通过对上海和广东两地的相关规定进行分析，发现目前对该制度的认识与做法也存在不同的观点与分歧：
1、《上海市房地产登记条例》第32条规定：“下列房地产权利的文件，当事人应当备案登记：（1）商品房预售及变更合同；……当事人未办理前款所列文件登记的不得对抗第三人”，可见，其认为登记备案为商品房预售合同的对抗要件，不否认未经登记备案的预售合同的法律效力，但没有对抗第三人的效力。
2、《珠海市房地产登记条例》第47条规定：“商品房预售人不依法办理商品房预售合同登记备案手续，造成商品房预售合同无效……”，可见，其认为登记备案为商品房预售合同的生效要件，没有登记备案的商品房预售合同是无效并得不到法律保护的。
3、《深圳经济特区房地产转让条例》第38条规定：“房地产开发商应当按房地产登记机关的规定将预售房地产的买卖合同向房地产登记机关备案”。第61条还规定：“房地产开发商预售房地产，未按规定将房地产买卖合同报登记机关备案而预售房地产的，由主管机关对转让人处以转让价款百分之五以下的罚款；转让人持有房地产开发资质证的，可视情节轻重做出警告、不予资质年审或者吊销房地产开发资质证的处罚”，可见，其认为未经登记备案不影响商品房预售合同的民事法律效力，但开发商应承担相应的行政处罚责任。
二、商品房预售登记备案制度的性质与法律效力分析
由于国家未曾对商品房预售登记备案制度的性质有明确的界定，各地对此的做法也极不统一，那么，如何对该制度进行正确地认识与对待，就成为方家进行分析与探讨的一个热点。
笔者认为，商品房预售的登记备案制度可以保护购房者的合法权益，也可以避免和预防一些不必要的纠纷，在很大程度上起着维护不动产交易安全的作用。但该制度本身并不是一种物权登记，它使购房者取得了对尚未实际存在即尚在建的商品房的具有物权性质的期待权，而且我国相关法律法规只赋予了商品房预售登记行政上的意义，却未赋予其法律强制上的意义。如果将登记备案的行政义务与商品房预售合同的民事法律效力捆绑在一起，显然是不符合民法理论及相关法律规定的。
一直以来，我国的房地产管理法带有浓厚的行政管理色彩，从行政立法与民事立法的分工来看，同样应当将违反行政性规定的行为后果与违反民事法律规定的行为后果分开处理。行政立法是为了调整行政管理法律关系，其行政处罚方式多种多样，不但可以进行行政处罚，还可以进行经济制裁，甚至可以两者并用。但民事立法却是为了调整平等主体之间的民事法律关系，但不具有处罚性质。当这两种法律关系独立存在时，尚不存在争议；当行政责任与民事责任发生竞合时，同样应由这两种法律规范各司其责任，分别处理。如果以违反行政性规范为由而牵涉到民事行为无效，就相当于是用行政法规调整民事法律关系，从而混淆了两种规范的分工界限。从法理上来讲，行政法律规范的效力和适用范围，仅能限于行政法律关系本身，而不能越权涉及至民事法律关系，这是市场经济和社会法制化的基本要求。因此，只有法律和行政法规明确规定，违反了这种强制性规范的后果为无效时，才能依法认定这种行为无效。否则，只能按照相应的行政法规进行相应的行政处罚或经济制裁。
商品房预售合同的登记备案只作为一种行政意义上的义务，并非合同的生效要件，其所登记的是商品房预售合同中约定的债权债务关系。在传统民法中，登记制度是针对不动产的物权归属和变动而设计的，而预售的商品房是在建设中的期房，在买卖时还未建好，也不可能和现房那样成立完整意义上的房屋所有权或其他物权，更谈不上因物权的变动问题而产生对期房产权的登记。同时按照我国现行的“房屋登记是房屋所有权的制唯一公示方法”的原则，购房人在办理产权转移登记之前只能是债权人，不可能取得所购房屋的所有权，因此，商品房预售合同的登记备案也无法产生如同产权转移登记那样的对抗力的顺位保留的效力。
故此，可以认为，商品房预售合同的登记备案性质上应为国家对商品房预售所为的行政管理行为和措施，不是确认合同效力的必备条件，与商品房预售合同的民事法律效力是没有关系的。对此，近年来出台的广东省乃至最高人民法院的相关司法解释也都做过明确的确认。其中，广东省高院《关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第19条曾规定：“预售合同未经办理登记备案手续的，不影响预售合同的效力”，2003年6月1日正式施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条第1款也作了同样的规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”。
三、商品房预售登记备案的制度缺陷与补救正是由于相关法律法规和司法解释都只赋予了商品房预售登记行政上的意义，却未赋予其法律强制上的意义，致使商品房的预售登记成为一个摆设，并导致商品房的一房多售和商品房抵押与预售的冲突，无法真正起到保护购房人之权益，维护财产交易安全的功能与作用。当商品房预售登记备案对一个买卖合同的效力问题并不产生任何影响，最多只承担一些行政处罚责任的时候，它就显得没有那么重要了，这样，承购人的合法权益遭受不良房地产开发商的不法侵害也就难以避免了。
也正因为如此，房地产开发企业可以将房屋多次销售给不同的人，也可以待楼价上涨后卖给他人赚取更高的利润。于是，商品房的一房多售、抵押后预售、预售后抵押的现象就多了起来，不久前在深圳发生的“香珠花园”事件，开发商一房多卖涉及房屋247套，涉案金额2亿多元；在上海发生的“天天花园”事件，279套房产被开发商卖了600多次，一套房产竟重复卖了7家；还有被数百业主和诸多媒体闹得沸沸扬扬的号称“广州生态第一盘”的“广地花园”事件，开发商涉嫌骗贷，重复售楼资金过亿元……
摘 要：2004年以后，我国房地产行业有了一个快速发展的阶段，使得房地产业成为国民经济新的增长点。然而，新的行业必然会出现新的问题，所以这期间国内外政府在不断的探索和实践中实施了一系列的房地产政策措施促进房地产业的持续健康发展。其中，针对特殊群体中低收入家庭住房问题的住房保障政策是国民聚焦的热点问题。国内外根据自身国情和房地产业发展状况都推出了不同的住房保障政策，通过对比分析得出对我国住房保障制度有利的启示。
关键词 ：房地产 住房保障政策 国内外对比分析
一、住房保障政策的重要性
住房问题是每个公民都关注的重要民生问题，它对社会稳定起着至关重要的作用。近些年，我国房地产行业飞速发展，房价也持续维持在较高水平。社会中的低收入人群无法承担过高的房价，没有能力解决自身的住房问题。这样，他们就希望通过政府的保障途径来满足自身住房的需求。因此，完善的住房保障政策对于国家发展有很大的帮助，能够促进社会的和谐发展。
二、国外的住房保障措施及其效果
（一）英国的住房保障措施
2004年底英国政府通过了《2004年住房法》。这项法律就如何保障建有足够的低收入家庭买得起的公共保障性住房、创建一个更加公正和有序的住房市场做出了一系列行之有效的方案规定。
“分享式产权购房计划”是英国政府实施的一项切实可行的保障性住房政。“分享式产权购房计划”的成功之处在于可以帮助租住公共住房者，没有房屋居住者或者第一次购买房子的用户购买住房，并为其提供一个积累财富的机会。该计划预计能够帮助至少10万家庭解决住房问题。计划中有三种分享式产权购房产品:一是现有公房的实际租户用较低的价格购买其承租公房的部分产权；二是新的购买者出售新建公房的部分产权;三是公开市场购房,通过产权贷款的折扣，使得用户用折扣过的价格购买商品房。买房者和售房人共享房屋的产权。
（二）日本的住房保障措施
日本住房保障措施主要有廉租房保障制度，城市低价出售住房制度，住宅金融公库建房和住房保障支持政策。日本政府的保障特色在于不仅重视其本身住房的发展规划，而且重视住房建设的划区管理。都市型标准房和一般型标准房就是因地制宜的规划住房建设的成果。日本的住房保障措施的组织形式为土地由地方政府提供，资金由国家财政支持。地方政府负责保障房的组织筹备和运营管理，并以出租的方式提供给满足条件的居民。此外，日本政府对于保障性住房的资格审查很严格。比如必须满足入住条件中规定的收入范围。并且，规定入住3 年后将再次调查入住者的经济收入情况，对不满足规定要求的住户提高房租或退房。
三、我国的住房保障措施及存在的问题
（一）我国的住房保障措施
中国的发展重心逐步向城市化靠拢，大量的农村人口涌入城市，而他们在经济上处于弱势，不能满足自身的住房需求。是否能够处理好这部分人群的住房问题将影响到社会的安定和和谐发展。因此，政府实行了一系列住房保障措施，包括住房公积金，住房货币补贴，经济适用住房，廉租房，二限房，公共租赁住房。
（二）我国住房保障制度存在的问题
1、当政府集中注意力于低收入家庭的住房问题时，往往容易忽略中等收入的家庭，他们也是住房问题上的弱势群体，但却不能享受政府推出的相关政策，这其中工薪阶层尤为突出。2、保障性住房稀少。虽然国家正在努力推行保障性住房的建设，但真正的落实还是阻力重重。其中最大的阻力就是政策性住房的建设项目受到来自商品房的压力，导致保障性住房的建设进度拖延。3、保障性资金紧张。商品房的开发将给地方政府带来收益，而保障性住房不仅不能带给政府收益，还需要政府给与相应优惠措施。相比之下，地方政府更愿意给商品性住房提供土地和政策和资金上的支持。4、保障性政策难推行。中央政府大力推行保障性住房，但是各级政府对保障性住房的组织建设力度大打折扣，惠民利民政策得不到根本性的重视。廉租房和经济适用房建设的步伐缓慢，准入标准界定不清晰，实行时存在腐败现象。5、保障性机构弱化。由于住房保障制度的推行举步维艰，相应工作无法推行下去，导致从事相关行业的人员没有相关业务。住房保障机构从业人员被削减，形成恶性循环。
四、国内外对比分析后对中国住房保障制度的启示
1、尽快完善住房保障制度的相关法律法规。政府作为实施保障性住房措施的主题具有绝对的主体作用，完善相关法律法规可以为政府实施相关政策提供有力的法律保护和法律支持，提升政府在实施相关措施时住房保障制度作为一项重要的社会政策,需要有效的法律支持。英国的住房保障措施的实施效果尤为突出，英国公民的居住水平在欧洲处于较高水平的很大一部分原因是英国完善法律的支持。反思我国在实施过程中出现的一系列问题，参考英国的成功案例，我国保障体制存在的问题是缺少一部专门的法律对住房保障措施实施过程中的问题提供法律依据和进行法律约束。有了法律强有力的约束，即使地方政府追求自身的税收利益也不能耽误住房保障措施的组织建设步伐，有效地避免了中央政府推行的政策打折扣实行。这将有效地保障建设廉租房等保障性住房的资金支持，分散政府资金，减少面子工程数量。
2、借鉴分享式产权购房计划的经验,我国可以实施原理一致，类似的保障性住房政策来解决我国的住房难问题。为此,我们可以设计了三种分享产权形式的购房产品:经济适用住房出售、廉租住房出售和置业资助贷款。出售方式都不是传统意义上的全部产权的出售，而是部分产权，这样的价格会相对比较低廉一些，等购房者经济条件稍好一些后可以逐步买下剩下的产权，相当于另一种方式的分期付款。
3、成立专门负责实施保障性住房的组织建设及有关保障性住房的资金链筹集的机构。借鉴国外的经验，可以将从事住房保障部门的这些相关部门隔离出来，进行重组，形成新的专门实施社会保障制度的机构。此专门机构将具有金融职能，并且可以根据自身业务的特点制定相应的运营模式，更好地适应市场，满足住房保障措施实施的需求。
参考文献
[1] 钱瑛瑛.《中国住房保障政策研究》，《中国房地产》2003 年第 8 期，P57-P60.
[2] 孙淑芬.《日本、韩国住房保障制度及对我国的启示》，财经问题研究，2011，第 8 期.
作者简介：
关键词：房地产；融资
一、房地产企业融资现状概述
随着改革开放步伐的不断加快我国的房地产行业也迅速发展起来，房地产业在国民经济中占据了重要的位置。房地产既是消费品又是投资品，是股票与金融市场的基础，房地产业不仅与众多投资者的经济利益密切相关，也关系到国家的战略布局和经济发展。房地产业对资金的使用，有需求量大、周期长的特点，在大多数情况下，企业的自有资金都不足以满足需求，因此房地产业的发展需要借助金融机构，房地产企业的融资也成为企业能否健康发展的关键因素。
房地产是资金密集型行业，不论中短期还是长期的房地产投资，都有很大的资金需求，房地产市场和资本市场联系紧密。按房地产融资类型可以分为内部融资以及权益融资和债务融资。一般来说，内部融资能够减少交易费用，融资成本也比较低，有利于加强企业控制。权益融资的预期收益较高，需要承担较高的融资成本，而且经营风险较大；而债务融资的预期收益较小，融资成本相对较低，经营风险也比较小。
房地产的内部融资主要包括企业的自有基金和预收账款，其中自有基金包括企业设立时各方投入的资金和从税后利润中提取的资本公积和盈余公积。预收账款是指在房屋建成前预收购房者的账款以及委托开发项目的预收建设基金。
房地产的权益融资是出资方与房地产企业共同承担投资风险，同时也一起分享投资利润。房地产的权益融资方式有许多，主要包括私人投资、信托基金、私募股权等。房地产债务融资的出资方不承担投资风险，所得到的利润是融资协议中约定的利息和相关费用。债务融资到期需要偿还本金及利息，需要承担固定费用。债务融资的方式主要包括银行贷款、商业信用、企业债券、融资租赁等。
二、当前存在的主要融资问题
（一）融资渠道较为单一
银行贷款是房地产企业融资的主要渠道。房地产企业的负债率普遍较高，其中银行贷款占据了最大的比例，在自筹资金中也有相当一部分来自银行贷款，银行贷款成了房产开发商经营周转的主要资金来源。这使银行承担了很大的融资信用风险和投资市场风险，一旦风险爆发可能会影响整个国民经济的健康发展。我国房地产企业在上市融资方面还比较艰难，上市融资在房地产业的融资总体中的比例较低。另外债券融资的成本相对较低，但我国企业债券市场的规模比较小，流动性比较差。
（二）房地产金融市场体系和相关法律法规不完善
在完善的金融体系中应该有专业的房地产投资机构、担保机构和抵押贷款机构，在我国这些机构的发展都不完善，还不能充分发挥它们的重要作用。相对于房地产市场的发展而言，我国房地产金融市场的法制法规是比较落后的，目前还没有专门的房地产金融监管体制，金融业务方面的相关规范也有亟待完善。虽然国家和地方颁布了一系列的法律法规，但还存在着体系不全面和规定不具体等问题，这些都制约了房地产业的经济发展。
（三）缺乏融资专业人才
房地产企业的融资管理中需要大量的专业人才，他们需要精通投资业务、具有战略眼光并且能对这个房地产业有相当程度的理解，这方面的人才数量不足以满足现在房地产业发展的需要。
三、房地产企业融资改善建议
（一）确定合理的资本结构。合理的资本结构需要做到两点：一是合理的股权资本内部结构；二是合理的股权资本和债权资本比例。房地产上市公司可以利用再融资来实现这两点，再融资可以使房地产上市公司资本负债率达到合理水平，国有股也可以实现相对减持，重洗引入更优质的机构投资者，从而实现合理的资本结构的，这样也有利于实现管理绩效的改善。企业融资是为了获取企业进一步发展所必需的资本，所以企业应确保筹集到的资金能投向于符合企业战略目标的项目，这样才能实现资源的优化配置，提高资本使用效率，促进企业的成长。
（二）根据企业的实际状况来选择融资方式。不同的企业有着不同的融资需求，企业应该根据自身的情况来确定融资方式，优化融资结构，如效益较好的情况下可以多考虑私募融资，规模较大的项目可以考虑项目融资等。
（三）发展上市融资。股市融资是重要的融资途径，股权融资成本相对较低，和债务融资相比，不用支付利息也不用返还本金，可以降低企业的财务风险和经营成本，还可以提高公司的影响力，也能在一定程度上降低信贷风险。
（四）完善房地产债券市场。房地产企业通过发行债券可以得到稳定的资金来源，支撑企业的健康发展。房地产企业的负债率通常较高，而间接融资的成本较高，房地产企业发行债券可以降低财务成本，改善融资结构。
（五）完善房地产企业融资相关法律法规。相关部门应尽快完善现行的房地产法律法规，保障房地产信贷的法律地位，为我国房地产企业融资提供必要的法律保护和支撑，明确房地产企业和个人的权利与义务，规范房地产企业的融资行为，为房地产金融市场快速健康发展保驾护航。（作者单位：湘潭大学商学院）
参考文献：
[1] 刘铁城.有关房地产开发企业融资管理问题探讨[J]经济生活文摘，2012，（9）
甲方(出卖方):身份证号:
现住址：
乙方(购买方):身份证号:
现住址：
依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，甲乙双方及家庭所有人在平等、自愿、协商的基础上就房屋买卖事宜达成如下协议供互相遵守:
一、甲方将位于**2号楼3单元501号室房屋和地下停车位( 地下停车位A-2 )、库房出卖给乙方,其中房屋总面积153.22平方米。
二、房屋价格:双方约定该房的总价为大写人民币陆拾壹万伍仟元整（￥615000.00）。乙方已付清了定金贰万元（￥20000.00），乙方将剩余伍拾玖万伍仟元整（￥595000.00）夫妻双方将房屋网签合同签字后一次性付给甲方。
三、此房屋为装修房屋拎包入住室，房屋内现有电视柜、滚筒洗衣机、茶几等设施设备一并卖与乙方。
四、付款方式:一次性全额付清房款（定金20000元），以收据为证。
五、其他约定：
1、甲方应于合同签订之日起将房屋钥匙(把),购房协议,购房及入网缴费的所有原始票据,预缴费卡(水、电、天然气、有线电视、供暖)等全部交付乙方。房屋在签合同之日前的所有产生的费用甲方一次性缴清（其中物业费截止2020年 3月，水、电、天然气、有线电视、供暖等以本协议签订时实际余额为准。）
2、乙方在办理产权过户或登记时甲方必须积极配合,无任何条件给乙方提供身份证、户口证明及婚姻证明等,并签字、压印。如不配合或提出其他要求,则视为违约,承担违约责任。以后办理产权过户所需费用由乙方承担。如因甲方的延误，致影响过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任。
3、甲方保证其出卖给乙方的房屋,产权清楚，绝无债权抵押和他项权利设定或其它纠纷,房屋产权永久性归乙方所有。
4、乙方应在双方办理房屋网签变更手续完毕当日一次性向甲方支付剩余房款595000.00元整。如乙方延误支付剩余房款，致影响过户登记，因而遭受的损失，由乙方依法负赔偿责任。
六、甲方同意配合乙方提供办理房屋所需要的材料及手续，签订购房合同，过户手续过程中的所有费用均由乙方承担。甲方随时配合乙方办理房屋网签变更手续。
七、本协议在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，可由有关部门调解，协商或调解不成的，依法向房屋所在地的人民法院提起诉讼。
八、本合同一式三份,甲、乙双方各执一份。
九、合同附件：
1、甲、乙双方夫妻的身份证、结婚证、户口本复印件；
2、甲方的购房协议书原件(如房产证、不动产登记证和国有土地使用证办齐应全部交付给乙方)。
3、甲方提供所有原始购房票据原件。
（以下无正文）
甲方签字(夫妻双方)： 电话号码:
关键词：住房公积金；贷款；风险；防范
中图分类号：F830.572 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）05-000-01
前言
由于我国住房公积金制度还处于初级发展阶段，存在着一系列潜在的风险，并且风险处理中心应对机制不太完善，近些年来，我国公积金贷款的规模和范围越来越大，不稳定的风险防范机制对住房公积金贷款制度的稳定发展构成了很大的威胁。为了保证我国住房公积金贷款制度的稳定而有效地运作，就应正视各种风险，并建立有效的风险防范机制。
一、住房公积金贷款的风险及成因
1.政策性风险。政策性风险是指由于国家相关政策的变化而给住房公积金贷款带来的风险。首先，有些地方为了拉动地方房地产消费，公积金管理中心会下达贷款的增长的目标，在这种业绩支撑的形势下，势必会影响贷款发放的质量，增加了不良贷款的发放量。其次，公积金贷款期限一般比较长，最长可达30年。在还款的期限内，国家对房产的政策发生了某种变化，例如限制房地产行业的发展，引起按揭项目停止，房价下降，对个人住房的贷款带来了一定的还款风险。
2.法律风险。法律风险是指贷款合同不能受到法律保护而引起的风险。由于我国现在的住房公积金贷款方面的法律还不太健全，以及国家和地方的政策不配套，使得法律风险成为住房公积金贷款风险中的突出风险。在贷款人无法偿还贷款时，公积金管理中心在处置抵押房产时可能会受到司法、公安等部门的制约；除此之外，由于我国的关于住房公积金法律在对抵押房产进行估价和处置时的操作性不强，难于付诸实践，这就导致了管理中心由于法律原因面临巨大的损失风险。
3.借款人信用风险。信用风险是指由于贷款人由于种种原因无力或者不愿履行借款合同，给双方的利益造成损失。信用风险主要是源于以下三方面的原因：在还款期限内，由于贷款人的经济状况、社会因素或者自身原因引起贷款人还款条件恶化而造成的风险，比如贷款人由于自身所处行业经济状况不佳而使贷款人失业导致的收入下降，无法偿还贷款；由于国家信用信息系统不健全，住房公积金管理中心无法全面了解贷款人的信用状况，一旦贷款人违约而造成的风险；一部分的贷款人信用意识淡薄，在贷款时只想着贷到资金给自己带来的好处，而没有还款的意识，因此在贷到资金后就不去偿还或者在偿还一段时间后，就会有违约的行为发生。
二、现阶段住房公积金管理中心关于贷款风险防范的现状
现阶段我国制定了一系列的关于住房公积金的法律法规，在这些规章制度中规定，住房公积金管理中心是公积金管理的中心，管理中心应委托银行办理住房公积金贷款、结算等业务以及公积金账户的设立、归还等手续。
有些城市的住房公积金管理中心已经在法律法规的约束下，制定出适合自己城市住房公积金的发展模式，比如某城市的住房公积金管理中心制完善了贷款的“三查”制度，建立了严密的风险应对机制，进行全方位的风险管理。
首先，建立严格的贷款审核制度。
其次，建立贷款逾期风险管理制度：对逾期贷款实行分类预警；建立积极有效的逾期贷款催收方法；加大诉讼和执法力度。
最后，加强住房公积金管理中心的内部工作管理。
但是，由于法律法规的限制，就形成了由银行办理贷款，而由住房公积金管理中心承担风险的现状，在操作过程中造就了一些问题：住房公积金管理中心确认贷款资格，贷款审核等工作由银行完成，这就形成了贷款的执行中心—银行不承担风险，因此，不免会担忧银行会不会像对待自己业务那样来对待公积金贷款业务；一些住房公积金管理中心意识到上述风险，开始着手尝试自己管理贷款资产。但是由于管理中心非专业的金融从业人员，风险意识淡薄，在风险的预警和处置方面经验不足。
三、住房公积金贷款风险防范对策
1.建立和完善法律法规。我国现阶段住房公积金的风险一部分原因是由于国家的法律、政策所造成的，降低这种风险的途径是通过建立和完善相关法律法规。比如住房公积金管理中心在处置逾期房产时，司法和公安等部门应给与在规律规定下的配合，并且增强住房公积金法律的实用性。
2.建立完整的个人贷款资料库。住房公积金贷款的期限一般比较长，在贷款的期间，贷款人的社会情况的变化会引起贷款回收的风险。因此，有必要建立贷款人个人信用资料库，将贷款人的工作就业情况，收入情况以及住房公积金变动情况纳入资料库。一旦贷款人的还款能力发生变化，住房公积金管理中心可以通过资料库了解相关情况，及时制定措施，防控风险的发生。
3.严格审批制度。在住房公积金发放之前，要严格对贷款人的贷款资格进行审核，这主要从以下几方面进行：贷款人是否正常缴纳公积金；贷款人的贷款是否属于个人住房的消费；担保措施是否到位；贷款人是否具有还款能力；购房行为是否有效等。此外，要加强审贷的透明度。
4.强化贷款担保。传统的贷款担保方式为抵押和购房综合保险担保方式。因此，强化贷款担保，首先就要继续强化这种传统的担保方式，将抵押房产在贷款期限内存在的风险而有可能造成的损失交给保险公司。其次，借鉴国外模式，发展专业的房地产担保中心。通过上述两种方式，来转移贷款风险。
四、结论
现阶段，人们对改善住房条件需求旺盛，我国的住房公积金贷款处于一个高速发展的时期。在这种情形下，住房公积金管理中心一方面要简化相关贷款手续，提高办事效率，另一方面要对贷款进行严格、有效的管理，降低贷款的风险，减小不良贷款的产生。认识风险，制定出应对措施，完善住房公积金贷款程序，逐步提高风险管理水平，对我国的住房公积金贷款的良性发展具有重要的作用。
参考文献：
[1]吕继承.关于进一步完善住房公积金管理制度的思考[J].红河学院学报，2010（4）.
关键词：小产权房；二元土地制度；购房者权益；住房结构
中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号:1673-291X(2009)06-0154-02
在大城市周边，小产权房可谓产销两旺，这种明堵暗涌的现象在全国带有一定的普遍性，作者就其现象分析其利弊，找出其原因，从而寻求解决的方法，使问题的解决既能维护法律的威严也能合乎民生。
一、小产权房的存在，对利益各方利弊分析
（一）国家在两难中予以禁止
小产权房的出现，为政府需要扶持的弱势群体解决了一些实际问题，一解决了城市中中低收入家庭的住房问题，他们由于城市房价太高，商品房买不起，有限的保障住房又轮不到他们，小产权房用低价为他们提供住房，可谓是为政府排忧解难了。二让一部分农民和集体走上了富裕和文明，加快了国家相关宏观政策的落实：如尽早实现整体小康，建立和谐社会，加快新农村建设步伐等等。三可以缓解城市住房供需矛盾，为平抑房价提供一部分房源。
但小产权房的大量出现，也带来一些不容忽视的社会问题：一是国民的粮食安全问题，小产权房渐成规模化，有不少直接或变换名目已经占有了耕地，国家耕地保底面积18亿亩受到了极大的威胁。二小产权房的生产和销售不符合相关法律法规，有损法律的威严，按照中国现行法律规定，农村土地一般归村委会或村集体经济组织或乡镇集体所有，如果要在农村集体所有的土地上进行商品房开发建设并销售，建设所用土地，必须先经国家征收，转为国有土地，再出让给开发商，开发商向国家缴纳土地出让金等税费，建房后再出售给购房人。
（二）集体在摸索中尝试着进行房屋的开发
农村集体以农业为主，而农业的比较效益相对低下，经济的搞活必须因地制宜有自己的特色。城市郊区因城市化建设占用大量耕地，农民只有涌入城市谋生，导致原有一些非农用地特别是宅基地闲置，如何有效利用起来，人们都在集思广益，作各种尝试，在这些地上开发房屋，利用地理优势，填补城市住房供应不足，成为了一些地方的土地利用模式之一。它一方面用低价吸引城里人到农村置业，可以带来农民和集体经济状况的好转，新农村建设所需要的配套基础设施可以借机改善，老的村庄和生活方式也会有所改变。
（三）购房者在无奈中选择了购买
小产权房的购买者主要是城市中的中低收入阶层、外来务工人员、少部分独居老人。他们没有足够的钱用来购买城内的商品房，而经济适用房、限价房和廉租房等保障性住房，他们又不具备相应的购买资格，但他们又迫切需要有属于自己的住房。这样小产权房成为了他们的首选，可以花更少的钱解决住房问题，可以远离城市的喧哗，更加接近自然。但他们也担当着沉重的风险。
（四）房地产企业在趋利中从事小产权房的开发
城市化进程的加快，为房地产企业带来很多机会，同时由于这个行业的高利润，竞争者数量猛增，竞争也相当激烈，为了开辟新的市场，一部分企业把目光投向了农村这块净土，在农村开发房地产，土地成本省掉很多名目，如各种税费、拆迁补偿费，土地出让金等，这就是说，开发商们不需要太多的资金投入，就可以获取高额回报，并且由于开发成本低，房价会相对低廉，这对城市里的中低收入家庭非常有吸引力，房屋的销售市场前景看好。
二、小产权房明堵暗涌现象存在的原因分析
（一）城市高房价滋生出创新房产
近几年城市房价一路攀升，购房者已经无法承受高房价的压力，“房奴”队伍越来越大，无房者害怕日后房价还会上涨，从而选择相对比较低廉的小产权房。国家虽然出台了很多针对高房价的宏观调控的措施，但效果并没有充分显现出来。因而市场上出现了国家住房保障体系之外的各种创新房地产，如城市居民或单位自建房、市民自发集资建房、合资建房、小产权房等等。它们的投资主体、产权性质虽有很大不同，但有一点是共同的，价格相对低很多。受益阶层以城市中低收入者或进城务工外来人员为主，用作投资、炒房的比例相对较小，多为自住。
（二）人们的住房需求量增加
住房制度的改革导致人们观念的改变，经济的发展让人们手中收入增加，有能力考虑买房，同时人们对住房要求也在随着生活水平的提高而提高，居者有其屋，成为了每一个人的梦想。城镇户籍制度、就业制度的改革让更多的农村人走入了城市，加大了城市住房的压力。而城市由于地域范围的限制和高效利用现有市地资金不足等原因，向市民供给的房地产总跟不上需求量的增加。
（三）城乡二元土地制度相关法律存在缺陷
中国《宪法》规定：宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。《物权法》规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利。有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。《土地管理法》规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村委会经营、管理。在2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，强调要加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。
小产权房的生产和销售就出现了法律上的缺陷，现行法律不禁止即可行。这样就给执法带来了一定的难度。农民被禁止卖房，其实在一定程度上限制了农民资产的盘活。实际上损害了农民的利益，同时也是对资源的闲置与浪费。
（四）城市住房结构不合理
城镇住房体系包括商品房、经济适用房、廉租住房和限价房。商品房的修建由于土地的取得是以公开招标的形式，地价成上涨的趋势，房价也高涨到了中低收入者望而却步的地步，后三者是国家的保障性住房，但由于供应有限，需求者太多，国家和地方设置了很多条件，必须购买者具备这样的条件才有资格买房。这样很大一部分人就被划定在了门外，他们为了求得一房，甘愿冒各种风险，因为他们买房只是为了居住，所以促成了小产权房市场的兴旺。
三、解决小产权房问题的对策探讨
（一）解决好城乡房地产入市的疏通和协调
人们根据自己的经济实力和生活习惯自由选择住处，就可以缓解城市房源紧张的局面。所以现实最关键的问题是解决土地分割制度，或保持现有制度，但要做好入市的疏通和协调工作，如把小产权房作为廉租房的一种形式，由集体来统一经营和管理，或把小产权房所在区域纳入城乡统一规划范畴，从土地整体规划到项目审批、税费管理、销售及消费服务，进行全方位的规范监管，让城乡房地产一致起来。允许土地和资本、劳动等生产要素一样按市场经济的要求，自由流动、自由交易。让集体土地的流转和配置更符合市场经济的一般规律。这也是中国农村改革三十年之后的发展趋势。
（二）加强宏观调控，平抑城市房价
降低房价应解决三个方面的问题：一是灰色收入。据南方某地开发商透露：楼盘开发成本只占房价20%，开发商利润占40%，余下的超过40%利润全部被相关职能部门“层层消化”掉了。且纪检部门公布的一些大案要案也佐证了这一点。所以减少权力寻租的土壤，把这40%降下来，城市房价也会大幅降下来，中低收入家庭的购房压力就会小很多，小产权房的需求量就会自然减下来。二是开发商的高利润：城市房地产行业的垄断状况已是一个不争的事实，这些“房地产大鳄”们已经暗地里建立起了他们自己的隐性俱乐部，垄断市场定价权，掠夺市民的钱袋子，获取高额利润。打破单一供应者垄断市场的局面，实现土地供应和房屋供应的多元化，引进竞争机制急不可待。这样才能使房地产市场形成良性循环。三是城镇住房结构调整，加大保障性住房的比例。国家和政府要加大经济适用房、廉租房、限价房等具有保障性住房的供应，为购买小产权房的群体提供足够多的买得起的房屋，减少高端住房的需求，让整体房价与人们的经济状况相当。
（三）完善相关法律和制度，保护农民和购房者的合法权益
小产权房是是中国城镇化发展，集体土地法规体系不健全的大背景下产生发展起来的，是一场体制政策和民生的艰难博弈，必须依法依理依情地处置，分门别类区别对待。对于占用耕地建成的违法住宅开发项目，必须严肃查处、予以清理，拆除，停工停售，开发商从中获利的，政府要没收、罚款，予以严惩，并追究有关领导的行政责任和法律责任。以显示法律的威严。对于在农村原建设用地上开发的并已出售的房屋，只要不违背城乡总体规划，国家应以积极的态度，保障他们的利益，或以现实的销售通过办理一定的手续变为长期租赁，既符合法律，又安定民心。或将其纳入住房保障体系，转为保障性住房类，缓解中低收入家庭的住房压力。
（四）严密监管制度
小产权房是处在政府各职能管理部门的交叉点上，从项目立项、施工、销售等多个环节涉及许多相关部门，这些相关部门的职能定位和工作的协调还有很多不到位的地方，导致现实中监管空缺或不力的情况时有发生。目前农村土地市场会循序渐进的打开，非农建设用地会以各种模式开发各种性质的房地产，小产权房或类似小产权房的房屋开发在整个房地产市场中所占的份额会越来越多，监督和管理上决不能滞后，完善针对农村房地产市场的监督管理，要从源头控制抓起，房屋的开发立项要符合城乡统一规划，把握好建设的速度和布局的科学，施工要确保安全，入市要合法，税费管理要到位，做好防范各种风险的工作，保护好特别是弱势群体的合法权益。让整个农村土地市场科学、有序地发展。
充分利用起农村闲置或低效利用的土地，坚持市场化改革取向，盘活农村土地资产，把乡土文化和现代文明结合起来，走城乡一体化发展道路，社会主义新农村一定会建设得更加美好。
参考文献：
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