发布时间：2023-12-08 17:22:39
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的商业综合体业态策划样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
【关键词】“大悦城” 城市综合体 发展模式
城市综合体是近年来房地产行业的突出热点，政府、开发商都表现出了极大热情，从一线城市到二三线城市，大量项目如雨后春笋般不断涌现。中粮集团发展以大悦城为品牌的全服务链城市综合体，是建立在深入的内外部环境分析基础上的系统的模式思考与定位，不仅对于厘清大悦城下一步发展方向有所裨益，对于其他房地产企业也能具有一定的参考价值。
一、城市综合体的概念、特征以及功能
（一）城市综合体概念
城市综合体的概念目前在学术研究和实际应用中，还没有一个统一规范的明确定义，不同的研究者尝试从不同的角度来概括城市综合体的本质特征和内涵。本文认为，城市综合体应该主要与建筑综合体相区别，在土地混合使用的基础上，强调多种城市物业功能系统化的有机组合。
（二）城市综合体特征
德思勤公司认为城市综合体具有“高密度、集约性、整体统一性、功能复合型、土地使用均衡性、空间连续性、内外部联系完整性、社会效应大、升值潜力大”等特点。
（三）城市综合体功能系统
笔者根据王磊所论《城市综合体的功能定位于组织研究》分析了城市综合体的功能系统，认为其基本功能包括了商业功能、办公功能、居住功能、酒店功能、文化娱乐功能、会展功能及交通功能；而且根据功能子系统的规模比例、重要程度在综合体中的不同，可以大致分为主导功能和辅助功能。通常商业、办公、酒店、居住功能最为常见，构成了城市综合体的主要成分，其不同的构成比例，能够演化出不同的功能定位模式。
二、大悦城的核心属性所在
今天的大悦城已经发展成为一个城市综合体产品线品牌。在系统的梳理和总结后，我们认为，大悦城在策划定位上有四个坚持，这四个坚持构成了大悦城较为核心的品牌属性。
（一）大悦城坚持面向年轻人
大悦城的商业描述是这样的，“以18～35岁的新兴中产阶级为主力市场，以年轻、时尚、潮流、品位为特征，以购物中心为主体，支持公寓住宅、写字楼、酒店等多种业态的全服务链的城市综合体。”这个定位很明确，年轻是大悦城的性格特征，大悦城要面向的客群，就是18～35岁的新兴中产阶级。目前，在国内的城市综合体市场上，全客层的购物中心较多，细分客群的还并不多见，这既与国内城市综合体所处的发展阶段有关，也由于城市综合体往往都有几十万甚至上百万平米的体量，面对这么大的体量，开发商多数会选择全客层的客群定位，覆盖尽可能大的客源面。
与之相比，大悦城成为了国内少数几个按照年龄段来划分客群的购物中心之一，这源于它对定位之于购物中心作用的深刻认识，对大悦城客群精准细致的研究，使之能够适度超前的找到了较为适合大悦城稳步经营与发展的客户群体。
（二）大悦城坚持面向全城
在传统的商业项目定位中，往往一个商业有效的辐射半径不超过3公里。万达广场就曾经提出，7公里是两个万达广场的最小距离。这是因为传统商业项目基本都是面向大多数的市民，满足的是适用性较强的基本需求，商业项目自身的个性和主题并不突出，其所提供的服务的差异化相对较小，所以比较容易满足近距离的消费和小商圈的辐射范围，但不足以辐射全城。
大悦城在区域的定位上跳出了通常的做法，不只是做区域的配套，更试图辐射更为广泛的区域乃至全城。探究其原因，一是大悦城的客群特点决定了它需要面向更大的区域。大悦城客群聚焦18-35岁年龄段，这个年龄段的消费群体购物频繁、消费活跃、热爱社交、追捧潮流，跨区域消费能力强，随着交通的愈发便利，空间的距离已经抵挡不住年轻人的消费欲望。二是大悦城“时尚潮流”的鲜明个性能够很有针对性的吸引跨区域的消费群体。大悦城在品类组合、品牌落位、卖场营造上极为注重时尚潮流的引领性，独有品牌的吸引力较大，强化了大悦城的品牌精神和性格，形成了年轻人心中较高的品牌号召力，这种影响力有的甚至超出了城市概念。三是大悦城的体量大、业态全、创造了提供一站式的购物休闲娱乐服务和体验的可能，来满足消费人群更全面、更多样的消费需求。所以说大悦城面向全市的区域定位不是盲目的，是其项目自身特点与城市客群的消费需求决定的。
坚持面向全城，大悦城无论是交通位置，还是建筑特色，无论是体量规模，还是品牌影响，都更需要保持甚至创造明显的优势和特色，从而确保大悦城的复制获得更大的成功。
（三）坚持稳定的品牌合作
在招商方面，大悦城坚持70%左右的模块品牌和30%左右的当地特色品牌结合的复制模式。在大悦城复制的过程中，稳定的品牌合作是保障大悦城核心属性得以复制的重要因素。如何在继承、强化大悦城的定位与品牌组合，延续商户优异的经营表现的同时，保持思路创新，大悦城提出了模块品牌的管理思路，即70%左右的模块品牌，其中既有代表大悦城定位的核心商户，也有已经与大悦城建立良好合作关系、有着较好经营表现的重点商户，大悦城正在通过品牌库的形式灵活选择与这些商户品牌的合作，努力建立与这些商户间的较为成熟的合作模式。30%左右的当地特色品牌，为各个城市、各个项目留出了因地制宜、自主招商的空间，让每一个大悦城都能保持一定的本地化与个性化，同时也能较好的促进大悦城与地方文化特色以及即有消费习惯的结合。
在业态组合方面，大悦城充分研究了目标消费人群的生活与消费习惯，针对年轻人的消费偏好以及消费目标不明确的特点，规划60%左右的零售业态、40%左右的餐饮休闲业态。零售方面，以主流时尚品牌为零售主力，并以其中产品丰富度高、货品更新度快的快速时尚品牌，如ZARA、H&M等为零售核心，整体基本保持零售、餐饮、休闲体验三大业态6:2:2的业态配比。再将三大业态细分为主流时尚品牌模块、快速时尚品牌模块、时尚餐饮品牌模块、快餐品牌模块、甜品小食品牌模块和休闲体验模块共六个子模块。每一个模块不仅仅是单纯的复制品牌，还包括了品牌的组合、品牌的落位、品牌的经营服务等一整套完备的招商运营管理体系，多维度且有深度的来保障商户品牌在与大悦城共同发展的过程中顺利落地、健康成长。
（四）大悦城坚持有亮点的建筑形式
大悦城将“年轻、时尚、潮流、品位”作为最核心的性格特征，其时尚发源地的定位和潮流引领性的地位，决定了大悦城从选址开始就需要有独特的要求，对地段的要求相对较高，需要通过建筑设计来解决高容积率、地块形状不规则等问题，同时塑造建筑亮点，打造城市商业的地标。大悦城坚持有亮点的建筑形式，笔者认为总体有以下几点亮点：一是在建筑规划上，显现出与众不同的特色；二是从体量上说，以10～20万平米的体量最为合适；三是从沿街面上说，由于选址区位上的限定，市核心区域的沿街面相对有限，必须十分仔细地安排业态布局；四是从层数上说，大悦城购物中心的楼层相对较高，这也是对业态规划、建筑设计的一个挑战；五是从外立面上说，大悦城讲求创新和特色，敢于运用大胆的创意，处处凸显时尚气息和激发年轻想像力的精神；六从空间规划上说，大悦城追求体验感和舒适度，大挑空、宽过道、室内外广场，配合大手笔的景观装饰、园林小品，都提供了一种与传统购物场所不同的新购物体验和生活方式，成为青年群体乐于在此集中、聚会的向往之地。
在客群定位、区域定位、商户品牌和建筑特色方面的四个坚持，都是大悦城品牌精神内核的延伸，是大悦城的灵魂之所在。在品牌扩张的道路上，只有坚持大悦城的灵魂，才能让它走得更好、走得更远。
三、城市综合体发展模式
（一）房地产行业的规模扩张模式
规模扩张模式是房地产企业重要的模式思路。房地产企业的产品特殊，是位置固定的由土地承载的建筑物。因此，房地产企业的规模扩张，是以不断转移开发地点和增加开发地点为条件的，它的规模扩张从某种意义上说首先是土地储备的扩张。
规模扩张的前提条件首先是资本实力，要有足够的资本和现金流或者足够的融资能力和渠道；其次是必须要有自己的品牌和专业团队；再次要有对扩张局面清醒的认识和把控，不是盲目的扩张，是有选择地向区域市场蒸蒸日上的地区扩张；最后还要有非常优秀的、先进的企业文化和制度作保障。扩张要跟随经济发展的节奏，自觉地按照宏观经济与微观经济相结合的规律进行。
（二）大悦城的规模扩张模式
大悦城要想与资本市场对接，就需要加速规模扩张。商业地产证券化是行业发展的必然趋势，前提是持有物业收益稳定、成长性好、具有规模优势和持续拓展的能力，对大悦城的规模扩张提出要求。
大悦城的规模扩张战略要点，是全面推进“以大悦城为品牌的城市综合体”布局。大悦城的布局如果做不好，大悦城的发展就会受到制约。目前，大悦城布局的雏形已经形成，接下来，大悦城将坚定推进布局的战略导向，通过不断吸纳优质项目进行布局，实现资产的动态扩张。
（三）大悦城发展实施的三步走设想
第一步，布局，在一线及二线领先城市寻找“西单”，抢占核心商圈，进行产品线复制，实现上市融资；第二步，深耕，把北京、上海等重点城市“做透”，进入城市副中心，同城多个大悦城之间形成资源共享和能力快速积累；开展金融创新；第三步，全面扩张，全面打通融资渠道、形成成熟的产品线复制模式和跨区域管控能力后，加速向经济发展较好的二线城市扩张。
（四）针对大悦城的核心灵魂统筹发展
购物中心产品线策划，要坚守大悦城的品牌内涵，准确定位、优化组合、放大亮点。大悦城购物中心在主题定位、功能组合、品牌组合、店铺切割等方面与其他购物中心以及传统百货有明显的区分，这样既可以避免硬碰硬的同质化竞争，又可以凸显自己的品牌性格，独树一帜。
大悦城商业的核心目标客群锁定18－35岁的年轻客群，坚守“时尚、潮流、年轻、品位”，有清晰且鲜明的主题定位，不是全客层、全业态的混合。大悦城的商业策划讲求组合，组合是大悦城商业的生命力，是实现大悦城主题定位的灵魂，大悦城强调业态、空间组合的逻辑，不是唯租金或无序的堆砌，通过业态功能的组合、商品品牌的组合、主次店铺的组合、主题区域的组合、大悦城为消费者创造了最佳的消费体验。大悦城店铺的切割尽量小而细，不是大业态的拼凑；以内在逻辑和主题街区形成品牌的混搭，不完全是按品类、业态进行分类。
大悦城商业以主流时尚品牌为主力，形成零售、餐饮、娱乐三大业态，流行时尚模块、快速时尚模块等六个可复制的模块，充分满足目标客群的需求。零售、餐饮、休闲体验的面积占比是6:2:2，零售业态功能侧重提升租金，餐饮、休闲体验业态功能则偏向于拉动客流。
大悦城规划了40%餐饮休闲面积，明显区别于传统百货。娱乐细分多厅影院、KTV、电玩、冰场等休闲体验模块。不设高端奢侈品、商务宴请，及低端的普通零售及大排档等业态。零售以主流时尚模块的品牌为零售主力，还包括了欧、美、日、韩、港、内地的主流时尚服饰及主流化妆品、配饰、用品。
针对大悦城的核心灵魂统筹发展模式规划理论体系的研究应该是模式管理发展的一个重要方向。对于城市综合体的模式规划研究，由于篇幅所限不可能在每一环节都十分完善，这就为将来更细致的研究提供了空间。
四、总结
最后，随着行业的不断发展，本出的模式框架体系必然需要结合实际不断修正不断调整，这也为未来研究提供了探索的广阔空间。
参考文献
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城市综合体的特点城市综合体作为当今地产模式的最高形式,它是伴随着城市功能的综合化、规模大型化和空间与流线组织复合化而顺应成长的一种全新的复合地产。所谓“城市综合体”,是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体,它具备完整的城市街区的特质,是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果,同时,城市综合体通过街区的关系,与外部空间有机结合,交通系统有效联系,延展城市的空间价值。城市综合体模式在成本管理方面的作用城市综合体通过综合性的开发,结合社会经济发展目标和城市总体规划要求,获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。城市综合体模式对项目成本管理起到巨大的促进作用。城市综合体带来巨大的商业效益城市综合体体现了商业配套和生活服务双轨模式的与时俱进,是整体布局完善、功能特色明显、分散化、多样化、多层次的现代服务业集聚区。城市综合体对一个城市经济的发展和商业设施的完善将起到极大的推动作用,它绝不是几种产业的简单叠加,其有机的组合必将释放出巨大的能量,创造出巨大的需求空间和商机。城市综合体模式有利于项目成本运作城市综合体在规划阶段,要进行商业经营规划与建筑格局规划。在一定程度上,商业经营规划比建筑格局规划更加重要。科学的商业地产开发强调整体战略,即更注重商业经营规划。一个大型的购物中心包括超市、百货、餐饮、娱乐、家电与信息产品等多功能的业态,但是围绕着这些功能配置该如何来进行布局,使各个功能主题明确,互相促进,互不干扰,同时达到最有利于商场旺场和实现租金收入最大化的目的,这正是城市综合体模式的优势所在。如万达集团开发的商业项目,都是遵循这一个原则,先进行商业经营规划,再进行建筑方面的规划。如万达在长沙黄兴南路步行街开设的万达购物广场二、三层开设18000平方米的大型超市;从项目开始策划之初,沃尔玛超市就深度介入其中,就其专业的细节与发展商达成一致意见,这样一来,就确保了商业项目建成之后就成为一个一步到位的产品。采用城市综合体模式,进行科学的商业经营规划,有利于形成最合理的商业布局,有利于实现低成本的运营,能缩短整个项目的开发周期,构成整体效益对散件效益的优势。
贵阳市汇金广场成本管理
汇金广场概况“汇金广场”位于贵阳市的延安西路上,地处贵阳市中心紫林庵区域,是贵阳双核的重要节点,随着“大贵阳”的形成,该区位优势非常明显。距目前的贵阳市核心商圈喷水池约1公里、距传统商圈大十字、小十字近1.5公里。该项目的优势体现在:①项目地处贵阳市一级主干道,交通条件十分便利;②项目周边是贵阳市传统的政府办公的密集区域,有建设厅、农业厅、商务厅等省级单位,市政配套完善,商业氛围浓厚;③项目所处区域及邻近的三桥片区是贵阳市高密度居住区域,大量新高端住宅项目相继开发,商场潜在客流非常充足;④随着2010年5月客车站的正式搬迁,政府对此区域商业、居住环境进行整体规划,客车站原址已规划为市内一个大型商业网点并且是连接新区的一个重要轻轨换乘站所在。汇金广场成本管理模式的设计为进行有效的项目成本控制,结合汇金广场的地理优势,从全寿命周期出发控制项目成本,前期策划阶段就统筹考虑项目最终运营,结合“城市综合体”的概念,设计汇金广场成本管理模式,即“汇金广场综合体”。该模式应用系统工程的思想,将建设项目全寿命周期作为成本管理的对象,从项目经营的角度考虑项目成本管理,实现成本管理的系统控制。汇金广场综合体定位分析对上述贵阳市各类业态特点进行分析并总结,从整个城市商业竞争上看,贵阳缺乏真正的购物中心。打造贵阳中心城区的SHOPPINGMALL的商业物业形态,对汇金广场能起到确立商业地位,引领城市商业升级的作用。从区域市场竞争而言,汇金广场处于一个相对弱势的大西门商圈边缘。可以通过提升档次、丰富业态,成为区域商业的龙头与旗舰,提升大西门商圈影响力,并促成贵阳中心商业的融合。从规模上看,汇金广场并无规模上的竞争优势。其他各大型商业的档次跨度从低到高一应俱全。对于汇金广场而言,只有建成有特定主题特色的复合型MALL,而非大而全的综合购物场所,才能凸显商业价值。汇金广场所在区位为市级政务、商务、居住、商业混合区,具有成熟消费人群,尤其是中高端家庭消费人群密集,从这部分人群的需求出发,确定汇金广场的定位为家庭型购物、生活、娱乐为一体的复合型商业体系。而贵阳现存商业基本没有瞄准家庭消费客群,基本都是以购物为主的品种有限单一的临街商业。以家庭生活为中心构建品种齐备的复合型MALL商业体系,从目前来看是一大空缺,这必将成为汇金广场的独特竞争优势。从区位、规模、人群构成、所面对的竞争现实等方面来看,家庭主题购物中心是汇金广场的最佳定位目标。对汇金广场进行的市场定位为:满足贵阳市中产阶层家庭的餐饮、娱乐消费需求;满足大量新生代及儿童的购物、娱乐、教育消费需求;满足年轻人消费得起的“快速时尚”国际品牌购物需求。根据以上分析,设计汇金广场的商业业态:①高档时尚购物:满足年轻、时尚一族和高收入消费人群的消费需求;②休闲娱乐:舒适休闲的购物环境,丰富的娱乐设施,满足个性潮人及家庭的休闲向往;③餐饮:充足的特色餐饮和高档商务餐饮,满足了家庭消费和高档商务消费的面面俱到。汇金广场综合体定位方案“汇金广场”总建筑面积近30万平方米,以近7万平方米的大型购物中心及6万余平方米超高层顶级写字楼作为主体,另配备了3万余平方米的时尚国际公寓以及4万余平方米高档住宅。购物中心为6.7万平方米,从地下一层到八层共九个楼面,单层面积近9000平方米,相当于目前贵阳市现有百货单店的3倍规模。办公式公寓为3万平米的国际时尚办公式公寓。超高层写字楼高达202米,总体量6万余平方米的顶级写字楼,简约现代并独具气势。单层面积近2000平方米,14部高速名牌电梯,顶级写字楼配置。1)整体方案。雄踞贵阳传统市中心、连接金阳新区行政中心,汇金广场以充足的业态功能组合、整合内外资源发挥其协同效应、以服务高端商务及生活需求为目的,打造引领贵阳市区高品质综合性物业的新地标,2)平面业态规划.负一层规划为生活配套、精品超市、美食广场;一、二、三层规划为精品时尚服饰;四层规划为儿童服饰、家居生活用品;五层规划为时尚、特色餐饮、电子游艺;六层规划为商务餐饮、KTV;七层规划为电影院、KTV;八层规划为商务餐饮、书城、SPA。汇金广场综合体的规划,突破了贵阳市目前仅有的传统百货商场模式,以实施全过程的项目成本控制,提高商业价值为最终目的,立足项目自身优势,借鉴国际先进购物中心模式对汇金广场的市场定位、平面布局及硬件配套设施进行设计。
近年来，XXX围绕“商贸兴区”战略，抢抓国家商务部、省商务厅对口帮扶机遇，坚持把加快商贸发展作为经济转型升级的重要支撑，不断优化政策环境和服务质量，全力推进商业综合体建设，城北商贸发展保持快速增长，成为推动全区经济持续、快速、健康发展的强大动力。
一、城北片区商贸发展现状
城北片区系老城区，是传统的行政、居住、商业区域，常住人口13万左右。该片区为广安形成较早的商业区，商业网点密集度高，目前商业主要以传统商业业态为主，现有各类商业零售网点15000个。其中，100-500平方米的零售网点60个，总营业面积2万平方米；500—1000平方米的零售网点20个，总营业面积1.5万平方米；1000-5000平方米的零售网点15个，总营业面积5万平方米，5000平方米以上的零售网点2个，总营业面积1.3万平方米。各类专业市场、批发市场5个，总营业面积3.6万平方米；标准化菜市场10个，总营业面积4.2万平方米。经营业态涉及综合百货、大型卖场、连锁超市、社区便利店、配送中心及交易市场等。
（一）商贸流通日趋繁荣活跃。围绕建设成渝经济区区域性现代商贸服务中心，以打造特色街区和城市商务、餐饮、娱乐、购物中心为抓手，加快建设大市场、发展大贸易、搞活大流通、促进大开放。好人家购物中心、苏宁电器、开发超市（龙马店）等各大商场超市紧抓消费热点，利用迎春购物月活动平台，广泛开展节庆、店庆等促销活动，产品展示日益频繁；组织举办各类车展近10次；抓好季节性消费，生活类商品销售异常火爆。2014年，全区实现社会消费品零售总额75.3亿元，增长13.1%。
（二）商贸载体日臻完善。城北餐饮、购物、文化商圈日渐成熟。以休闲风情为主的滨江路沿江带餐饮商贸初具规模，以城北体育场为主的环形休闲商圈建成，以龙马商业广场为核心的城北商贸中心基本形成，好人家购物中心、开发超市（龙马店）等136家店铺相继落户，营业面积达3.8万平方米。商贸市场建设加快，改造标准化菜市场20余个，新建或改造乡镇农贸市场7个、乡镇标准化屠宰场10个。目前，城北片区有新南门市场、麻柳湾农产品批发市场、鸿城现代大市场等各类综合市场9个，总经营面积近4万平方米，摊位1700余个，入场经营户1400余人，就业3200多人，市场年交易额达6亿余元。
（三）商业综合体建设进程提速。目前，城北片区已建成商业综合体2个：一是香江国际商业综合体，总投资3亿元，商业楼盘面积达2.5万平方米，均悦大酒店、洋河蓝色经典专卖店、君度休闲茶坊、金玉皇朝歌城、三七汽车、建材、餐饮等10多户商家已入驻营业；二是新天地商业综合体，投资9000余万元、面积10000余平方米，现已初步建成，由政府补助建设的占地5000㎡的广安电子商务集聚区已入驻、运营，目前，电商企业入驻协议面积已达2600㎡，入驻企业已有15户，年交易额近7000万元。香港明发集团建设岔路片区城市综合体、中国低碳中心建设白塔片区城市综合体，将有力提升城北商业规模和档次；已拍卖成功的浓洄古街商业区将成为广安城北的特色商业街区；投资5亿元的城北综合市场改造升级项目成功签约；广安外滩商业综合体项目已包装完毕，正全力招商。目前，广安区拟启动规划白塔片区、浦东商业广场商业综合体建设。
二、存在的主要问题
经过几年的发展，广安区城北片区商贸发展取得了一定成效，商业综合体建设也正阔步向前，但与广安区经济社会发展需求相比仍存在较大差距，主要表现在：
一是商业布局亟待规范。城北片区商业网点虽多，但由于城市规划和商业布局相对脱节和滞后，导致商业网点分散凌乱。近年来，虽对商业网点进行了规划，但组织实施仍有一定过程，商业网点布局实质还处于建设业主和经营者自发状态，缺乏科学性、前瞻性，商业网点的辐射效应和带动作用未能有效显现。
二是业态集聚功能不强。城北片区现有商业网点档次参差不齐，分散弱小、业态单一、特色模糊，缺乏大型商贸基础设施，核心商圈难以形成，已建商业综合体内部功能尚未有效互补；建设中的电子商集聚区，缺乏带动能力强大的企业，引领能力不足，辐射面较窄，企业受资金、成本等市场因素冲击较大。
三是自然灾害影响较大。城北片区绝大部分商业网点处于水淹区，近几年广安区连续遭受特大洪水，给城北临街商铺造成了严重的经济损失。出于对未来发洪水的不确定性和担忧，城北商铺的经营者改造升级店铺的愿望不强烈，一定程度上影响了城北商贸发展。
三、下一步工作的思考
广安区行政区划调整后，工业片区基本划到了前锋区，重新构建工业体系对广安区来讲将是一项耗费时日、需要大量财力投入的过程。因此，商贸快速发展在广安区经济平稳健康发展中的地位日益突出。下一步，将按照区委区政府确定的发展规划，商务部门将积极引导城北商业企业用活用足中、省、市扶持商贸流通业发展的各项优惠政策和扶持措施，准确把握内外贸扶持流通政策和支持方向，在城北片区积极构建综合服务功能完善、商业特色突出、文化内涵丰富的城市商业格局，培育多元化的商品经营主体和多样化的经营形式，激活人气、丰富商气、带来财气，实现传统经营模式向新型现代流通模式转变，促进广安区现代商贸流通业加快发展，
（一）规划城市商业布局，优化商贸流通体系。一是科学制定发展规划。按照商务部“科学编制商业网点规划，确定商业网点发展建设需求，将其纳入城市总体规划和土地利用总体规划。各地制定控制性详细规划和修建性详细规划时应充分考虑商业网点建设需求，做好与商业网点规划的相互衔接”的要求，坚持将商贸发展与城市建设同步规划，把商业综合体规划与国民经济发展规划、城市总体规划结合起来，与产业、交通等专项规划结合起来，着力发展标准高、定位准、功能齐全、布局合理的商业综合体，提升城市品位，带动现代服务业发展。二是加快布局城北商业网点。规划“一圈一带一特一体”城区商业布局。一圈：打造龙马商业广场和城北市场核心商圈，以“好人家购物中心”为依托，招引1-2户大型百货企业落户，带动以百货业为主的龙马商业广场核心商圈的尽快形成。一带：打造城北滨江路餐饮休闲娱乐带，着力打造水上鱼类饮食文化，带动水上餐饮、娱乐产业发展。一特：规划打造浓洄古街商业特色街，将其建设成为广安最具特色的城市商业服务区。一体：建设香江国际商业综合体，重点打造以休闲经济为主导的城北片区首席高档、时尚都市休闲娱乐街区；建设新天地商业综合体，打造家电、汽车零配件批发零售、展销、博览等多功能一体的商贸城，打造一个高起点、高品味的大型电器、汽车零配专业广场，配套发展餐饮娱乐、文化休闲等，提升区域整体商业气氛；盘活浦东商业广场商业综合体。三是加快现有商业网点升级改造。以北街、水塘堡等步行街为突破口，不断完善城市商业相关配套设施建设，对现有商业网点实施提档升级，从店堂装修到服务质量，逐步提升消费档次，形成消费潮流。四是打造新的商贸增长点。结合棚户区改造，规划建设橡皮沟、龙城名都等商业综合体，在胥家湾规划建设大型综合专业市场；加快社区示范商业建设步伐，大力发展一批民生性社区示范商业连锁店、便民超市、放心店等，强化社区服务；加快电子商务、现代物流等新兴先导型服务业发展，使之成为社会消费的一大新亮点。
关键词：商业综合体；建筑设计；平面布局；交通规划；消防设计
Abstract: with the rapid economic development, urbanization process is further accelerated, facing the city space utilization of land, transport, environment problem increasingly serious, such as commercial synthesis arises at the historic moment. The height of the commercial complex is out of city land resources intensive need, it will be in the city commercial, office, residential, hotel, exhibition, conference, catering, entertainment, etc. City life space above the three functions are combined, its rationality lies in the economical use of land, shorten the transportation distance, improve the work efficiency, investment benefit into full play. But due to its construction area is large, personnel density, function etc, make its architectural design complexity and increasing difficulty. So to strengthen the research of large commercial complex design has important significance. At first, this paper illustrates the concept of urban commercial complex, and its design principle is explained, finally from the commercial complex, site selection, layout, interior space design, fire from five aspects discusses the natural ventilation design of large commercial complex design train of thought.
Keywords: commercial complex; Architectural design; Layout; Transportation planning; Fire protection design
中图分类号：TU2文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013)
城市商业综合体概述
“商业综合体”的概念，源自“城市综合体”的概念，但是两者有着明显区别。城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）。而“商业综合体”，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。随着精神生活和物质生活的质量日益提高，商业综合体也需要融入更多的发展理念，使其与城市多样化的生活能够相互适应、相互依存。城市商业综合体是城市综合体发展到一定阶段的必然产物，它将商业策划思想融入城市综合体的设计规划思想中，要求设计者不仅要有丰富的设计理念和经验，更需要正确把握市场行情。
图1大型商业综合体效果图
商业综合体设计的原则
商业综合体具有明显的外部特征和内部特征，研究其所具有的诸多特点并有针对性的做好每一项设计是在技术层面做好商业综合体的重要措施。在实践当中，出现了三种发展方向。第一是以大型购物中心为载体，逐步发展新型的城市商业综合体。第二是以休闲为业态的休闲综合体和旅游设施综合体，以及以写字楼为主体的写字楼综合体，都在全国各地都有一些尝试。第三是以创意地产为主的复合型业态配套的一个主力军的创业地产综合体。
外部特征
高可达性，位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络
高密度、集约性，高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补。
整体统一性，建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系；与外部空间整体环境统一、协调。
功能复合性，实现完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。
内部特征
大空间尺度，室内外空间较大，一方面与城市规模相匹配，另一方面则与建筑功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。
通道树型交通体系，将内部交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。
现代城市景观设计，通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。
高科技集成设施，是高科技和高智能的集合。其先进的设施充分反映出，科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。
根据以上特点，建筑设计中尤为注意以下节点的营造
（一）空间的设计应富有商业气氛
商业建筑的空间应首先满足功能的使用要求，在外立面及室内空间上营造商业气氛，同时也能够为人们提供舒适的购物环境。建筑风格应具有配合产品的格调和消费的档次以及面向广泛顾客群体的特色。
（二）平面布局要以功能为依据
建筑平面以功能为依据，尽量提升每一个角落的商业价值，布局合理。室内商业街和广场的布置应符合人的购物行为，上下之间要相互呼应，把顾客尽量向上层引导，充分提高上层的使用频率，商业流线规划尤为重要。
（三）立面设计风格符合功能需求
立面设计配合整体的功能需求和商业定位，既典雅又富有商业气氛，雅俗共赏。同时还要通过所有的现代化手段强化商业氛围，如：超大动感LED屏幕、购物引导的商业橱窗等。办公部分为超高层设计，应有效组织垂直交通体系，合理分布办公区域并引导商务客流进入商业。
三、大型商业综合体设计的要点
（一）商业综合体的选址
商业综合体是出于城市土地资源的高度集约需要而产生的，因此其在城市的核心区域和未来的核心区域，具体的位置大致可以分为四类：新开发区的中心商贸区、城市副中心、CBD和交通枢纽。商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。场地要有优越的地理位置，为交通可达性最佳的地点，有助缓解商业综合体繁忙的客流，使客源有充分的空间来往，购物出行者得到适当交替，保持商业综合体的活力。同时，除了被动适应客流规律之外，还在原有路网基础上加以改善开发，进而创造有利的新的商业环境。
（二）商业综合体平面布局
1、店铺进深与走廊形式设计
在平面布局中为了使商业中心内部的商业空间符合店铺和市场的需求，每间店铺深度应引起重视，结合商业平面，合理控制商铺面宽及进深，一般可适当加深店铺进深。而走廊应根据商业街的形式设计，同时上下层之间的中空使人流上下有所呼应，屋顶在走廊或中庭位置有采光带，自然光线一直从各层的中空照射下来，使商业街明快自然。
2、商业街的设计
为了打破单调，一方面使商业街本身有所变化，既有直线型又有弧线型，有的一边退界、有的两边向上逐层退后，增加流线的趣味性。另一方面在商业街的两端及中间都有形态不同的室内中庭，开阔的空间用自动扶梯及垂直交通把人流引到上层空间，同样中庭的顶端也有采光天棚，自然光线充满了室内。
室内商业步行街走廊设计要充分考虑购物人流在入场后的豁然开朗感和舒适感。在这些富于变化的平面中，用空间的方法把人的视觉注意力引向上空，并对上层商业铺位进行有针对性的选择，有足够的吸引力引导人流上行。在交通流线方面，通过扶梯及电梯等立体化的交通手段，使停车场、商业空间和地铁站布局有机相融，使大型商业购物与游乐等各种业态间的流线更为顺畅。
交通系统规划设计
（1）完善的交通系统组织
交通系统组织形式的选用应该根据周围环境的交通状况和地势特征确定，主要有平面和立体两种。平面交通组织形式适用于交通密度不大、基地空间比较开阔且流线简单的地区。以人流和车流为基础，分为人车混行和人车分流两种方式。
①人车混行具有一定灵活性，但是由于空间上的干扰性强，不安全因素多。为了限制车行速度，设计中常利用曲折的边界和粗糙质感的铺地材料。
②人车分流是指和人流和车流通过相对独立的入口和流线进入基地。其优点是流线十分清晰，交通相对干扰少。缺点是流线比较长，为了保证人流的方便而不利于车流的通行。
立体交通组织将人流和车流分配在不同的空间高度，大幅度地减少了不同交通之间的干扰，起到了提高空间利用效率和缓解地面交通压力的作用，形成了富有活力并且安全性高的城市空间。立体交通组织充分利用了不同高度的空间，解决了城市发展的空间问题，在我国城市已有较多应用。
（2）井然有序的停车系统组织
停车组织优化与否，将对商业综合体的整体形象产生影响。在停车组织中，涉及到土地利用效率、利用经济性等问题，如果地面空间较为宝贵，一般以建筑内部结构停车为主，造价更为合理，节约空间。
（三）内部开放空间的设计
商业综合体内部开放空间是用于开展促销活动、满足购物者休息与行走或其他社会商业活动的内部公共空间，包括商业综合体的室内商业街、露天商业内街中庭、内广场、 边庭、与引导空间等特色各异的空间型制。商业综合体内部开放空间分为水平交通空间、节点式空间、线性街道空间和垂直交通空间。主要的规划设计思路表现为以下几点：
围合与开敞的变换
综合体内部开放空间绝大部分存在顶界面，侧界面的形式确定其封闭程度，空间封闭或开敞的效果由侧界面的尺度和隔断形式决定。
竖向高差的变化
节约空间的一个行之有效的手段就是竖向空间的并用，不同的领域运用不同高度的空间能突出空间的特征变化，同时提高了土地的利用率。
空间的层次变化
空间上的层次感会给人带来视觉上的愉悦感，通过高差、绿化、隔断等的设置，可以使画面丰富，达到步移景异的效果。
图3内部空间的层次变化
空间的诱导性设计
城市商业综合体的规划设计必须体现其职能的诱导性与识别性，反映出购物环境的气氛和商业建筑的特征，以此吸引顾客的光顾。
（四）大型商业综合体的消防设计
1、消防道路
由于商业综合体的区域面积比较大，路网丰富且复杂，因此更利于消防环路的形成，应注意避免出现尽端道路的形成，否则需要设置消防专用回车场，可能对景观及绿化布局产生影响；对于商业综合体的裙房来说，一般不适宜设置消防回路，可以设置专门的消防扑救场地及利用底层商业街通道相衔接，一旦发生险情则可作为消防通道，不会影响商业功能；通过设置消防环道，可有效满足商业综合体中的建筑消防安全，是以人为本原则的最好体现。
2、安全出口的设计
按照紧急行动流程，疏散者必须沿水平方向抵达安全出口，再沿垂直方向下至室外脱险。发生火灾事故时，人们通常向常使用的出入口或楼梯间跑，向明亮方向和开阔空间跑，人害怕烟火，若前方有烟火，会逃向相反方向，对群集行动怀有住任感而愿意随流。由于避难者行为具有多样性和盲从性，因此尽量避免过长的带形走道，安全出口必须两个方向设置，在标准层或防火分区两端各设一处安全出口。楼梯间与电梯组合设置，并宜靠外墙，以利消防队救助或自然排烟。裙房在每个防火分区设两个消防疏散口，或两分区之间在防火隔墙上开甲级防火门作为第二安全出口，若塔楼内的楼梯间设计合理也可在裙方中起到疏散楼梯的作用，为了控制各楼层人员不必要的流动和不同功能的管理需要，将楼梯间的门作为仅向疏散方向开启的单向开启门，使楼梯间人流不得随意进入裙房各层。
3、地下防火隔离区
当地下商场总建筑面积大于20000m2时，应采用不开设门窗洞口的防火墙分隔。相邻区域确需局部连通时，应选择采取防火隔间、避难走道、防烟楼梯间等封闭式防火隔离区或室外下沉式广场等开敞式防火隔离区进行防火分隔。封闭式防火隔离区及前室应设加压送风系统，在隔间的相邻区域分别设置火灾时能自行关闭的常开式甲级防火门。利用消防规范中相关概念，结合景观及室内设计美化空间设计。
（五）大型商业综合体的自然通风设计
1、结合地区的气候与主导风向，自然通风设计以夏季为主，并综合利用风压、热压作用，重点考虑夜间自然通风。尽量利用楼梯间等辅助空间增加开口面积。
2、在建筑内部设计自然通风竖井、中庭，可以提高项目的自然涵风效率，减少空调能耗。
3、考虑夏季阵雨、暴雨时，关闭外窗情况的自然通风措施。建筑外窗等通风设施设有方便灵活的开关调节装置，结合机械通风系统，以满足不同天气条件下的不同通风要求。
结语
综上，城市土地资源的高度集约，使大型商业综合体的出现成为必然，城市商业综合体也成为城市高度发达的产物，成为了代表城市品牌与生活方式的标志。城市商业综合体是一种复合型地产，通过提高设计的整体性，合理研究业态组合形式，再加上完善的停车体系以及安全的消防保障，才能真正体现商业综合体的设计价值，发挥更大效用。
参考文献
[1]马千里，黄廷林，姜明理.大型商业综合体室内步行街疏散设计与安全性评估[J].建筑科学，2011.11.
[2]陈志玮.商业综合体的内部设计节能探讨[J].科技创新导报，2010.14.
[关键词]城市综合体；建筑设计；特征；规划布局；要点
中图分类号：TU247 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）23-0107-01
随着城市的发展，城市综合体应运而生。城市综合体就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。它是多个实用功能不同的建筑空间组合而成的建筑群，其合理性在于节约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益等。
1、城市综合体的特征
城市综合体从外观组成上可以是一个完整的街区，也可以是一座体量巨大的综合楼或一组紧凑的建筑群体，有其自身的特征。①城市综合体具有整体统一性。城市综合体中的各单体的建筑物风格协调一致，建筑外部和局部内部空间和城市空间能形成一体化的效果。②城市综合体具有功能复合性。城市综合体内的建筑群体功能互补，相互促进，形成一个集购物、娱乐、办公、居住等生活场景在内的完整的生活场所。③城市综合体具有时空连贯性。城市综合体中建筑的规模较大，形成较大区域或几个街区的连续，区域范围内的任何隔断都会为整体设计带来较大的阻碍，而影响到整体效果。④城市综合体具有交通立体化的特点。城市综合体具有优越的地理区位和交通环境，在一定的时间内能够聚集大量的人流和车流，为了避免在有限的地块内出现人车混杂的现象，城市综合体常采用立体化的交通模式，以应对大量人、车流在有限地块上出现。
2、城市综合体的规划布局
成功的城市综合体有利于城市发展的城市价值，应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。因此，综合体设计一定要有合理的规划布局。
2.1 规划布局以内部动线设计为依托。好的综合体动线设计能引导和方便消费者购物，能延长消费者在综合体内的停留时间，带动品牌人流量和购买率的提升，所以，综合体在布局规划初期就应重点放在内部动线规划上。
2.2 规划布局以商业设计为核心。商业设计是对商家、对消费者，包括对以后商业地产运营的综合的专业性的考虑和提出要求，然后建筑设计，包括将来的内部空间设计都是为商业来服务的，所以，我们认为商业设计是规划设计的核心，也就是说它是指导规划和建筑设计的基础条件。
2.3 规划布局以研究综合体外交通结构体系为基础。城市综合体外的交通体系包含城市道路、城市地面公共交通、城市轨道交通等，它是将人流和物流从城市有效组织到综合体内的交通体系。
3、城市综合体的建筑设计要点
城市综合体，由于其涉及的方面广泛，经营模式多样，所以，在前期工作中，建筑设计因了解开发商的发展意图，与专业的策划进行有效对接，在规定的主题内互相配合做好建筑空间设计，交通流线及设施的设计，以及赋予建筑生动的特征形象。设计之初，需就项目的建筑立面、建筑体块、平面功能布局、商业交通流线、空间尺度关系、地下空间规划、建筑设备、楼宇智能化及停车系统等方面进行深入的研究。
3.1 注重建筑立面特征及建筑整体效果。城市综合体是与城市规模相匹配，与现代城市干道相联系的，因此室外空间尺度较大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑体量需要整合，形成的大体量形态上，建筑色彩也是塑造建筑形象的重要因素。建筑色彩上也要考虑夜间灯光下的视觉感受以及营造的商业氛围。在立面设计中需要注意立面会影响整个建筑组合的统一性，因此，要保持城市综合体体块之间的风格统一，就要形成有连续性的立面。
3.2 加强交通流线的引导。城市商业综合体内，需要良好的交通，使人流在巨大的体量当中，快键的到达任何一个内部空间。整个建筑的各出入口的数量要合理，位置要与客流流线相匹配。也可通过外部的天桥等连接，形成双首层设计。在建筑外部及建筑与建筑之间，通过地下层与外部街道等紧密连接；在建筑内部，通过中庭天桥等实现内部交通的连接，竖向则通过扶梯电梯货梯等设施来实现，最终形成四通八达的交通体系。在底层的公共空间中，用步行街吸引人流是今年常见的做法，步行街将大的建筑地盘划分为面积适中的分块，在功能上或服务性质上予以区别，在引导人流的同时，对于空间组织起到了整合的作用。
3.3 加强功能定位及使用性质分析。城市综合体在经济发达的大都会和经济发达城市，在功能上要根据城市经济特点分别有所侧重，一般酒店功能和购物中心功能是基本组合，或者写字楼和购物中心功能进行基本组合。城市综合体，在共生、互利的前提前，形成多功能的综合，使建筑具有物质构成上的强大优势，从而当城市生活需求发生变化时能进行自我调整。居住、办公、购物、饮食以及消遣娱乐等城市生活的各要素以一种新的空间秩序出现在这个交合空间中，并互相促进。
3.4 注重城市中的位置。城市综合体主要是出现在交通枢纽，城市综合体对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模。首先，城市的CBD容易形成高密度高强度的城市综合体，高密度的商务活动是CBD的核心功能，现代商务活动呈现出越来越复合化的特点，衍生出品牌商业、高档餐饮、酒店、商务型服务式公寓、展览、休闲娱乐等一系列相关业态，形成富有效率与活力的商务生态链。其次，在开发区或者新的城市中心，城市综合体形成的庞大规模和商业氛围足以在较短时间成为区域商业副中心。以及在商业街区、商业集群的地方，通过有效搭配，城市综合体更能吸取地利方面的商业人气，两者相互依存。
3.5 强化使用空间设计。在城市综合体中，不同的功能空间之间建立一种相互依存、价值互补的依存关系，并与城市景观和交通相协调，从而形成一个功能复合、高效、复杂而统一的综合体。当下，城市商业综合体从产品形式上一般有五种：酒店、写字楼、商业、公寓和住宅。建筑师在城市综合体项目中，按照目的地、多样性、参与性三个基本思路，重视公共空间的设计，通过公共空间将人流最大限度引导到商业空间，实现商业增值的目的。公共空间的设计大于单个功能房间的设计，只有通过公共空间的良好设计才能富有变化的吸引流动人员。开发策划时，做出的不同产品物业组合的最佳比例，整个综合体内部各功能紧密相关，相互作用。鉴于各功能的相互联系，在设计中通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果。建筑师应在空间组合的过程中，考虑其结构形式、防火要求与所需空间的尺度要求，进行有机的组合，使之达到最高的经济技术指标。除了主题的服务项目外，停车依然是设计的一个重点，车行道的有效组织，可以缩短人流在建筑内部穿行的距离，产生更大的效率。另外，在建筑空间内部环境的设计上，通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明灯手段形成丰富的景观与宜人的环境。
4、结束语
城市综合体是一个城市的微缩体，一个成熟的城市综合体，会担负起城市中心应负的职责。在不同的城市中，城市综合体代表了不同的需求，其业态的融合及使用单元的设置必须因地制宜，在设计上，除了配合使用关系进行合理有效的空间组织，还要对其构成的建筑风格等进行深刻的研究。随着城市综合体项目的增多，给建筑师带来了更多的机遇，希望建筑师通过不断的探索实践提高对其的认知，提高其建筑设计的高度。
参考文献
[1] 原伟.城市综合体与城市公共交通衔接空间的设计探讨[D].重庆大学，2010
[2] 吴亚伟.城市综合体外部空间环境设计研究[D].山东建筑大学，2011
关键词：商业综合体；安装工程；造价
Abstract: for a city commercial complex, although the installation of mechanical and electrical engineering cost is the total cost of the project the ratio is not high, but the installation engineering, including air conditioning and ventilation engineering, fire engineering, power electric lighting engineering, water supply and drainage engineering, intelligent engineering, gas, cable TV, elevator engineering project installation, operation space in the interior, job site is narrow, short construction period, many types of cross operation, process not only is complex and various, therefore, how to do well the cost management and cost control installation engineering project is one of the key factors of cost control of commercial complex.
Keywords: commercial complex installation engineering; cost;
中图分类号：TL372+.3文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013）
引言
城市综合体就是将城市中的商业、办公、酒店、居住、展览、餐饮、会议、休闲文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。近年来我国的商业型建筑迅速发展，不仅形式多样、面积规模大、适用人群广泛，而且建筑功能越来越复杂，由于商业综合体功能的多样性，也就决定了商业综合体机电安装工程的复杂性。
1.成本管理现状与分析
目前，我国大多数建设单位的发包方式为平行发包的模式，即设计与施工分离，施工各主体之间分离，如土建（总包）、机电（电气、给排水、弱电智能化、消防、通风等）、幕墙、精装修等由建设单位直接发包。长期以来设计与施工分离，设计人员不懂现场施工，导致设计深度不够。设计深度不够会带来一系列的问题，如建设单位无法开展有效的造价估算、概算、价值分析，招标单位无法编制出完整可靠的工程量清单，清单项目描述不清，或漏洞多，暂定价多，投标单位无法准确报价，施工阶段争议多等问题。长期以来设计与施工分离，施工人员不懂设计，入行门槛低，人员素质普遍不高，信用度差，建设单位不得不投入大量的人员负责具体的管理，承担了部分总承包单位的责任，更倾向于采用平行发包模式。建设单位合同策划，合同结构不清晰，在平行发包的模式下，导致工作面交叉多、界面混乱，不仅增大工程管理的难度，成本管理难度及工作量也大幅度的增加。面对诸多问题，如何有效管理和控制成本，对成本管理人员来说既是挑战，也是机遇。
2.商业综合体安装工程的特点
商业综合体，既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；楼宇控制使各种设备的运行、监控、管理实现自动化。安全系统通过监控系统、巡更系统、紧急呼叫系统的设置和分区得以保证。所以，商业综合体安装工程的特点，主要是：（1）方案的多样性。为满足商业综合体各招商客户的营业使用，需要制定具体的设备、管道、动力线路等参数方案。商户业态的变化、面积的增减，都将相应影响其用电容量、空调冷热量、给排水点位等参数。（2）材料的多样性。随着社会进步，科学技术的不断发展，建筑安装材料也在发生着巨大的变化，尤其是安装类材料，为保证环保、绿色、节能等各种要求，选择性更大，价格差异也较大，造价控制难度也更高。（3）设备的多选性。因品牌众多、系列差异、定位不同、厂家不一，同一规格型号的产品，价格都会相差很多，因此，设备档次的定位很重要。（4）施工的多变性。由于方案的多样性，招商的不确定性以及过程中对整个项目的定位调整，导致后期设计变更增加，工作面的拆改过大，工程费用无形中不断增多。
3.影响商业综合体安装工程造价的因素分析
商业综合体建设周期长，投资金额大，所需的机电设备材料种类繁多，使得设计、施工、材料等对造价的影响存在很大空间，因此必须认真分析影响机电安装工程造价的各个因素，以明确可以更好地对工程造价控制的环节。这些因素主要有：（1）设计图纸的深度、准确性、完整性。（2）设备和材料的品牌、材质、参数的选用。（3）招标文件和合同条款的严密性。在招标和订立合同的过程中，如果招标文件的工程量清单工作内容、项目特征描述不清楚、招标范围不明确、合同条款欠缺细致的规范规定，就会给施工单位留下许多漏洞，继而会导致最终的结算造价严重超出工程招标价格。（4）施工组织设计的周全性。商业综合体通常连续性较强，明确施工组织进度是关键，如何顺利衔接各个阶段和节点非常重要，一旦节点不能很好的衔接，造成脱节，就会造成不必要的工程误工，给建设方和施工方都带来经济损失。（5）设计变更及签证手续办理的及时性。如何处理即将发生或者已经发生的设计变更费用和签证费用，将对安装工程造价产生直接的影响。（6）结算工作的准确性。在分阶段结算或工程竣工结算中，施工单位往往会从自身利益的角度出发，故意曲解工程量计算规则和定额套价，从而推高最终工程结算造价。
4.商业综合体安装工程造价控制的对策
4.1 事前控制
在工程估算和概算阶段，确立项目的投资定位，制定一个合适的概算目标。根据商业综合体不同使用功能的业态标准和消防设计规范要求，确立各专业不同的设备、材料品牌的定位及采购的方式、管理，避免在施工过程中随意调改材料设备品牌而影响工程造价。
4.2 设计成本控制
一般地产公司做商业项目，基本上有一套自身的建造标准和成本管控指标。设计单位都可以参照这些作为设计依据，在设计的同时及时掌控成本的大小，尽量做到不超成本目标设计。并且也防止有些设计人员在设备选型时做手脚，设计一些冷门的设备。并且，建设单位的工程管理、成本控制人员与设计单位的设计人员也需做到多沟通，多参与图纸会审，务求使设计方案既优化又达到最佳的使用功能，对于设备、材料选型需尤其重视。设备选型定好，才能更好把控后面一系列管道、末端等项目的设计及实施。
4.3 招投标控制
根据施工图编制工程量清单和招标文件，在招标文件中应明文规定工程项目所需要实现、达到哪些使用功能，明确所需招标的范围，招标清单项目中明确工作内容和材料、项目特征，尽量防止出现漏算、漏项等漏洞，给结算造价带来一定麻烦。结算时在原投标清单项目中没有的项目清单，视为新增项目，必须在招标文件内明确说明，对于招标范围内的设计变更、工程签证、新增工程等新增项目的主材价格的确定方式、综合单价组成的计算方法、执行的相关规定等约定，结合工程实际情况，组价出一个合理的综合单价进行结算。在合同中明确施工工期、质量要求、工程款支付条件、工程签证变更、新增项目结算原则等有利于控制成本的条款。
4.4 施工过程控制
商业综合体安装工程的管线布置较复杂，稍不注意就会出现交叉、标高不一的情况，因此，加强图纸会审及与各专业单位互相沟通，可以提前发现问题和预测问题，确保管线在某个区域中最经济，最合理、最美观的布置。对于进场的材料设备质量进行严格验收，防止偷梁换柱的情况发生，把控材料设备的品牌、材质、规格、工艺。当发生拆改调整项目，提前出具签证变更审批，严格做到“先审批，后实施”，管控工程变更签证增减费用，防止不必要的大额费用返工现象，并且做到拆改项目施工完成及时进行现场审核，有必要的话，做好相应的影像资料，以备后期结算证据。同时，造价人员不能整天对着图纸算工程量，做预算，需要经常性的跑工地，了解现场施工工艺和工序。随着招商条件的逐步推进，在施工过程中必定会出现较多的变更，营销部门也需配合及时的把业态定位要求告诉工程管理、成本控制人员，及时认真核查工程量清单和估算工程变更价格。如果待工程签证变更付诸实施后再去核实计量，就会难以更改项目，无法做到过程成本管控。
4.5 竣工结算控制
结算前，首先需要核对实际施工与竣工图纸是否有差异，不能盲目相信竣工图。施工用材料、设备与招投标文件、合同及施工蓝图重新核对。明确各个分包单位施工界面，一般原招标施工界面和实际施工范围都会有不同出入调整，造价人员需防止交界面重复结算。关注拆改工程实际施工状态、材料折旧及二次利用。建设单位首先对设计变更、现场签证审核结束，然后对完成的施工蓝图工程量进行复核，扣除签证变更已计算部分，避免在工程量复核时重复计算。根据合同约定的结算方式，核实工程数量、综合单价、取费标准及工程扣款等确定最终结算造价。
5.结语
总之，认为商业综合体安装工程造价成本失控的主要原因，在于设计和施工过程中的管理、跟踪、控制不到位，人为影响因素比较大。因此，建议实施动态控制，台账管理，将工程造价控制在合理的成本范围之内，采取科学有效的具体管控措施，是可以实现理想的目标的。
参考文献
[1]阮春梅.浅谈安装工程造价管理和控制方法[J].科技资讯.2009(15)
Q：中国商业地产的发展有一个很有意思的现象：无论是最初的商业地产雏形――住宅底商，还是现在全国各地开花的城市综合体，商业地产的开发往往借力住宅项目。有的认为两者之间是相辅相成，菸同发展。也有观点认为在中国，住宅是商业地产丢不掉的拐杖，您同意哪种观点?或者说，住宅能为商业地产提供哪些帮助?
王雷：我们可以把地产分成销售地产和持有型地产。毫无疑问，住宅是销售地产，而标准的商业地产应该是持有型地产。这里面包括酒店、写字楼和商铺。持有型地产的利润周期较长。需要通过自己的持有运营，提升项目的商业氛围，实现保值增值，然后还可以通过资本渠道变现，实现滚动发展，将蛋糕从小变大。但这一切有一个前提：要有大量的资金。
但任何一个开发商都不可能将大量资金放在一个项目上。特别是就中国大陆而言，融资渠道比较贫乏，A股市场也相对比较狭窄。比如中国商业地产的标杆企业大连万达，到现在还没有上市。如果大连万达上市了，这个资本瓶颈打通，可能会发展更快。
正因为有资本瓶颈这个根本制约，更多的开发商在寻找一个好的现金流来开发更多的商业。这个现金流就是住宅。住宅项目获利的开发周期一般是两年，当你住宅项目足够多的时候，这个循环越来越大，带来的利润加上其他渠道的融资，能为开发商业地产提供足够支持。
所以我的结论很简单，如果资本瓶颈打通，住宅拐杖可以丢掉。
李荣丽：首先应该对商业地产有一个明确的界定，通常提到商业地产，一般人反应的是购物中心、百货商场、临街商铺、商业街等，实际商业地产还包含了写字楼、酒店、厂房等以经营方式获取长期收益回报的物业。今天的问题我们只谈前边的范畴，但这个问题要说起来也很复杂，要从中国房地产业的发展历史来看，居住类物业的发展从某个角度上来看似乎与商业地产紧密结合。特别是在综合项目的开发中，我们看到的是住宅的快速销售和利润的快速实现，再加上中国的房地产开发商大多数是从住宅做起，相当一部分开发商对于商业运作的陌生，导致了商业的失败，表面看来住宅成了商业的“拐杖”，所以才有了“商业地产的开发借力于住宅项目，在中国住宅是商业地产丢不掉的拐杖”的说法，所以我并不赞同这种观点。
王永：对于庞大的住宅市场而言，商业地产是一个小得多的市场。中国大部分开发商仍旧是以住宅开发为主，许多商业地产项目的开发其实是不得已而为之，大多是因为地块里有共建配套面积要求。有目的地以商业地产为开发标的的目前就只有万达、中粮置业以及一些资本运营机构，我个人认为除了中粮这样的大国企开发商外，大部分开发商永远是资金饥渴型的，投资回收期长、占用资金巨大的商业地产并不是他们好的选择。
另外，由于中国过高的房价，短平快操作的住宅开发所带来的投资回报率是商业地产远不能达到的，所以即使如万达这样的商业地产专业开发商，也从原来的纯商业开发模式过渡到今天的城市综合体开发模式。商业部分(有些还有酒店)持有下来作为长期持有物业，奠定项目基调提升项目品质，加入住宅或类住宅公寓物业(部分还有写字楼)作为快速回现的产品，来平衡项目的资金和缩短回收期。这样做的好处一是住宅型物业能为项目提供最基本的消费力，二是住宅物业能博取高额利润、快速回笼资金，这是住宅对商业地产最大的帮助。
梁蓓：商业地产是住宅地产的衍生产品，住宅是需要主导，商业是服务主导。两者相得益彰，互为提升与促进。在不同时期，商业地产的发展有着不同的模式。初级阶段的单体住宅底商便利、简单、规模小，随后是与住宅小区配套的邻里型商业，它特点是强调业态的多功能、全面性、独立性，与住宅不是一体。再随着城市规划发展的进一步提升，道路建设与交通及土地集约使用和独立商业体的专业性，就出现了环路主线和高速路边的大型综合性的购物中心。它的特征是吸引上班人群周末出行，时间长、道路远、购物多的业态，体现综合性、一站式。但此时仍为单体建筑。
目前世界发达国家的商业地产形态多以生活方式中心出现。它更是以住宅郊区化、别墅化为依托，在城区边缘地带建设商业群，不再用单体形式，而是成片开发，统一规划，定位招商，只租不售，业态均衡，功能全面。
Q：商业地产与住宅无论是在开发、运营上，都有显著的不同。过于依靠住宅，会否对中国商业地产的成长有不利影响?
王永：商业地产与住宅开发的确有显著的不同，如果一家住宅开发公司要想在商业地产上有所作为，开发流程必须重新架构，需要在人员上重新组合一个体系，在考核激励上也不能照搬住宅的那套制度，此外，由于商业地产还需一支后期运营团队，这对大部分团队配置的开发商来说几乎很难接受。
处理好了上面几个问题，个人感觉住宅开发与商业地产开发并不冲突，再说即使冲突也没办法，中国商业地产目前还离不开住宅，很明显，去年住宅低迷时，我们很多客户把商业项目都搁置下来了，没钱了。
说到不利的影响。主要是开发商的思路还没转过来，仍然用住宅开发的思路、体系、考核激励方式来做商业地产，这会导致商业项目推进很慢，这样的项目我见到不少，有些还是很大的开发商，做到最后，他们几乎就是把商业地产视为鸡肋。
梁蓓：住宅的开发相对单纯。商业地产的发展一定是强调城市与小区的规划，与大环境配套。投资者与开发者、与建设者、与经营者在定项目时高度统一和投产后的高度分离，体现规划定位的一致性，运营与管理的专业性。而且住宅通过售卖方式获利不同，商业地产是通过投资者预期长远回报、整售或上市退出后获利，而非散售后获利。在中国商业地产成长的时间还较短，也受到一些其他因素的制约，但不管什么原因，将商业卖掉绝对不是长久之计，这一点是至关重要的。无论是专业机构还是媒体，有责任对这个观点进行广泛传播和对开发商进行“科普”。
李荣丽：我认为这无所谓谁依靠谁的问题，只是基于某些特定历史因素在某一阶段形成偏离市场轨道的现象。但涉及商业地产的开发商必然会越来越多，由于商业地产开发的特殊性，其对开发商的要求更高、更专业，相信未来一定阶段内商业地产会有一个飞速的发展，这也是形势所迫。所以我认为商业地产这种表象的“过于依靠住宅”现象一定会扭转。当然，中国商业地产的成长、开发商需要如何才能具备做好商业地产的专业素质，这就是另外一个话题了。
王雷：在个性化特征上，商业地产和住宅有着天壤之别。比如现在很多人都在谈住宅的标准化生产。在一个张扬个性的时代，我对这一点持保留意见。但在商业地产，就不可能存在以上争议了。因为你必须为客户量身打造。比如沃尔玛和家乐福就完全不一样。
商家的个性化需求远远大于住宅购房者的个性化需求。从这一点上说，商业地产的开发思路一定不能受住宅的影响。
Q：在金融危机的影响仍在深度发酵之际，今后商业地产的“住宅属性”会不会越来越浓?大家都套用城市综合体的概念，将住宅项目和商业地产组合推出。从这个角度说，城市综合体现在的发展是否过快、过热?
梁蓓：讨论城市综合体的发展是否过快，我觉得要具体情况具体分析。城市综合体是商业地产发展阶段的必然产物，它是和城市人口与城市建设规模相呼应的，是属规划范畴，不是完全依赖住宅发展的，这也是它自身属性决定的。但城市综合体的投资切忌过于感性，盲目仿效，一定要讲规划，有一定的超前量，但不可失控，否则投资者无法获得预期回报，造成资源的浪费和财富的流失。
李荣丽：我也有感觉。虽然前几年也有城市综合体的开发，不过近两年格外热，这主要是土地的原因。改革开放以来住宅的需求量是最大的，无论是开发商还是消费者首先关注的都是居住类物业，但可供开发的土地是越来越少的，好的地段，特别是城市核心区域可供大面积开发住宅的土地必然也是越来越少。加之政府城市规划方面的综合考虑，就会出现城市综合体频密的现象。所以，我认为这是发展和需求的表现，不会出现城市综合体现在的发展是否过快、过热的现象。但我反对有些区域和城市没有经过深入的市场研究，就盲目地大规模上马城市综合体。
王霄：多大的体量才能叫城市综合体?现在没有一个明确的定义，这可能是城市综合体概念现在比较泛滥的一个原因。比如说我们阳光新业，有城市中心、社区中心、区域中心三个层次的产品，如果要说的话，都称得上是某种意义上的城市综合体。
但即使名义上的城市综合体，它的开发也是需要有人口、交通等诸多条件支持。所以全国各地过度开发城市综合体不现实。特别是我记得有城市说要开发数以百计的城市综合体，一定要谨慎。
王永：在中国房地产资本市场还没演化出REITs产品之前，绝大部分中国商业地产开发商必须依赖住宅来提供资金支持，必须把回现产品(公寓、住宅、写字楼)与持有产品(商业、酒店)结合起来。从现实的意义上讲，城市综合体是商业地产开发目前能找到的最佳模式，城市综合体的外延很大，其中的组合变化也很丰富，根据开发商自身的需要，结合市场的需要来设定城市综合体的构成与定位，总能找到一个平衡点。正是由于城市综合体宽泛的定义，我们不能说城市综合体是否过快、过热，只能去探讨其中的商业或酒店等等具体物业的市场饱和度问题。
Q：与其他国索商业地产的发展轨迹相比，中国商业地产与住宅的这种关系是否十分有中国特色?
李荣丽：是很具有中国特色。国外发展比较成熟的国家，特别是欧洲大部分国家，政府对商业设施特别是大型商业设施的布点审批非常严格，不仅从地区经济、城市功能方面，还要从市场、专业方面反复研究，从而使项目在合理性和价值体现方面都具有最佳方案。在专业分工方面也非常明确，有专门从事商业地产开发的开发商，有专业的商业策划公司、专业的招商公司、专业的商业管理公司，这些专业机构在商业地产开发运营的不同阶段、不同环节充当了重要角色，最大程度地保证了开发实施的成功性。目前中国商业地产的现象是中国经济发展过程中必经的一个过程，完整产业体系的建立和发展是要经过时间和教训才能逐步形成的。
王永：的确，这也是没办法的事，中国开发商除了销售，资金融通就只能靠银行贷款了，目前大部分银行对于商业地产开发的融资卡得还是比较紧，依赖住宅销售来为商业项目融资是资金实力不强的开发商们唯一的选择。这种资金支撑关系决定了中国的商业地产目前还离不开住宅。
随着我国社会经济的发展，商业建筑在城市中的地位日益突出。现代商业建筑有着其独特的内涵，以惊人的速度，深刻地影响着人们的生活，甚至社会的发展进程。在我国市场化程度越来越高的情况下，其从数量、规模上都有着很大的拓展空间。
商业建筑不同于住宅写字楼，商业地产项目的服务内容和功能结构，已远远超出了常见的特定建筑类型范畴。对于建筑师而言，无疑是一个新的挑战。现代商业广场，除了设置带有传统特色的商业街外，还设有餐饮、电影院、游乐场、美容院、游泳池和展览厅等活动内容，使单一的商店群发展成具有多种功能的综合性商业、服务、娱乐和社交中心。
商业广场作为商业地产的最终产品，反映了规划建筑设计、商业招商运营、房地产开发三块不同领域的交融成果，商业建筑设计绝不单是设计本身。万达广场，作为国内成功的商业建筑模式之一，已达到了规模化生产的程度。下面我将结合最近设计的番禺万达商业广场项目来对大型商业购物中心设计作一下总结。
番禺万达商业广场位于广州市番禺区万博大道与汉溪大道交汇处，处于番禺万博CBD地块的核心区域。北面临CBD中央绿化带，南面与地铁12号线相连。交通四通八达，具有明显重要的商业开发之战略地位。项目用地南面为60m宽城市主干道汉溪大道，西侧为30m宽万博大道，东面和北面为20m宽规划路。用地面积为49542，东西长约320m，南北长约160m。
本商业广场是集购物、娱乐、办公于一体的综合性商业建筑群体，由两栋2层商业步行街，一栋5层商业综合中心，两栋41层的超高层办公楼组成，规模较大，总建筑面积331515，建筑总高度147.9m，地上41层，地下3层。根据业主的设想，本商业广场主要以休闲消费人流为主，以百货、专卖店、餐饮、娱乐相结合的综合性和开放式的商业购物形式。
面对如此规模大而功能需求又多的商业广场设计，根据业主的开发需求，我们在设计上主要把握以下几个重点，也可以说是大型商业广场设计重点需要解决的问题：
1．开发模式限定商业设计
商业建筑的策划、设计在不同的开发模式下，有着截然不同的结果。
业主设想的商业模式强调的是体验式消费。越来越多的消费行为不一定带有明确的购物目的，逛街可能并未购物，但是依然进行了消费，比如看电影，吃饭，游玩等。这一类体验消费虽然不能取代传统消费成为主流，但其需求却能推动娱乐、餐饮类服务，成为购物消费的重要支撑。
因此，区别于以销售各类品牌商品为主、业态布局单一的传统百货商店，番禺万达商业广场项目以业态种类多样化的理念，把百货、专卖店、超市、电玩、KTV、中西餐饮、电影院等设计任务融入其中。多种业态由室内商业步行街联系组合在一起，形成购物、饮食、文化、娱乐的商业综合体，人们可以足不出店就完成多种生活需求的同时感受到现代化购物空间给人们带来的温馨舒适感受。
2．商业动线决定功能布局
合理的商业动线是商业规划设计成功的关键。先确定动线，再作商业功能的布局。
番禺万达商业广场项目根据用地周边的主次干道关系，地块南面确定为综合体的主立面、城市广场区和主要人行入口，车行入口分别设于北面和西面的规划路上。这样安排符合城市规划的需求，对应用地周边情况和道路人流的特点，满足综合体商业经营和未来更新的需要。然后以“两街多楼”的平面组合、商务与商业上下组合的合理动线及功能布局理念，根据城市商业人流规律，合理布置其室外、室内商业步行街的走向和形式。
平面组合
室外步行街主要是特色商业服务区，以销售商铺为主，从东、北、西三面环绕着购物中心。而购物中心内的精品商业室内步行街，则是整个商业广场的“灵魂”和“纽带”，是建筑的主轴线。本商业广场通过室内步行街和中庭，按照科学合理的动线设计，将各个不同功能、不同规模的商业主力店有机联系起来。商业主力店与步行街有着多种多样的交流方式，使得主力店既有相对独立、便于自身经营管理的特点，又与整个商业广场有着紧密的联系，使得消费者可以很方便地出入各种商业业态。
竖向组合
在竖向功能组合时，综合考虑各种商业业态各自经营的特点、营业时间的差别、经营产品的类别，以及目标消费群体的类别等特点进行科学组合。番禺万达商业广场项目将电影院、电玩、KTV等文化娱乐设施竖向组合在一起，因该类业态营业时间相近，目标消费群体类别相近，可以统一设置娱乐功能的主入口及垂直电梯，科学管理。
番禺万达商业广场项目根据上述商业动线以功能业态划分为五大区域：
核心区（五层）：百货区、娱乐楼。其中，百货区设在每层核心区的西部；次主力店主要设在首层核心区的东部，紧邻百货区；核心区东部的2~5层是娱乐功能，2层电玩，3层KTV，4~5层电影院。
室内步行街街区（三层）：从东、北、西三面环绕着核心区。室内步行街街区首层不封闭，其中有多个开口直接与室外连通；二、三层透空；屋顶有透明顶篷但两侧不封闭。
室外步行街街区(含酒楼)：从东、北、西三面环绕着商业步行街街区。
地下室：超市、电器卖场。
办公塔楼：位于核心区南侧。
这样的业态组合经过多番论证，证明其极有利于商场的运营。
3．商业交通流线设计
“交通为先”，番禺万达商业广场项目以完善促进商业交通流线需求为首要任务。
外部交通组织
本商业广场在用地南面沿主干道汉溪大道设置足够的城市广场作为人流的主要集散空间，并结合城市道路路口和室内步行街的出入口设置。
室内步行街的主入口分别设于用地西南角和东南角，面向南面的城市广场，并且吸引从道路路口过来的人流；室外步行街的开口设置在西面和南面，以最大力度吸引各方顾客；主力百货店的主入口布置在南面，以占据主立面的优势增加商业机会；地下一层的超市与电器卖场靠近南面地铁空间布置，并且与地铁空间之间设置商业过道，利用地铁人流带旺地下商业。
车库入口设置在北面和东面20m宽的规划路上，不造成城市干道的交通压力；卸货区均通过东面的车库入口解决。
以上的交通组织有效地实现了人车分流、客货分流的目的，而且充分考虑周边道路现状及远期规划要求，与城市交通节点，如地铁、干道路口等完美结合。
内部交通组织
番禺万达商业广场内部的人流组织基本是围绕室内步行街来考虑，它负责联系购物中心内丰富的商业业态，使室内步行街上的精品店铺在空间上得到充分的展示。
⑴入口动线
在室内步行街入口内设置前厅，使人流能从这个聚集点分散到超市、主力店、精品商铺、娱乐楼等各个业态分区，以实现商业利益的最大化。
⑵步行街动线
注重室内步行街竖向交通的易达性，创造便捷的多渠道垂直交通。在入口处布置了多组自动扶梯，使顾客能在最短时间内分流到上层各个业态分区，有效避免入口处人流拥挤情况的出现。而在步行街的多个位置布置了多组自动扶梯及观光电梯，使得顾客能方便地到达各个楼层。由于各楼层均能容易到达，减少了楼层之间的商业价值的差异。
主力店在室内步行街中的开口位置非常关键。如果将其设在步行街入口附近，将损失后边商铺的人流到达率，所以将主力店开口位置设计在步行街的中后端，在人流的影响下将会极大地拉动前边商铺的价值，同时也使步行街中不会存在没人光顾的“死铺”。
⑶中庭动线
中庭是垂直交通组织的关键点，也是步行空间的序列，最有可能吸引人流上行。番禺万达商业广场的中庭广场设在步行街转折交汇处，一方面提供场所供购物以外的活动使用，如流行展示、动态表演等；另一方面也是公共活动及休息的场所，在此利用照明及装修等塑造空间张力，使其成为购物中心的意象焦点。富有趣味的垂直交通工具，观光电梯等，也能在中庭空间创造活力和动感。
4．招商要求影响工程设计
商业建筑因招商要求不同而功能布局不同，同种业态也因品牌不同而布局不同。如沃尔玛、家乐福、乐购等虽同为超市，但各自均有不同的流线要求、机电要求、卸货区要求、垂直交通要求等。另外，招商的不确定性也成为商业建筑设计的易变及不确定之源。因此，满足商家需求，不断调整工程设计、预设商业条件也成为商业建筑设计的特点之一。
以上是我在番禺万达商业广场设计中总结的一点经验，愿能提供给同业人员作为参考。 随着中国城市化进程的提速，大型的购物中心的建设量也将会越来越大，而购物中心的业态布局是时刻变化发展的，作为建筑师，必须能及时调整思路，满足时展的新要求，这就要求建筑师在设计大型购物中心的过程中，不断总结经验，提炼出一套行之有效的商业购物中心设计的方法。
首层平面
二层平面
三层平面
