发布时间：2023-12-10 16:48:11
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的建筑市场环境分析样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
关键词：居住区；建筑；设计规划
居住区的建筑设计规划是建筑专业的一个分支，通过科学的设计规划，出具最为合理的户型，能够使城市的用地矛盾得到缓解，使居住区的环境得以优化。当前我国对居住区建筑设计规划的研究及应用水平还有待提高，建筑设计师应看到设计规划的重大意义，积极借鉴国外先进经验，提升国内居住区的建筑设计规划水准。
一、居住区建筑设计规划的概念
居住区建筑设计规划就是要求设计师从规划目标出发，运用相关的设计规划知识，遵循设计规划原理，对项目环境和条件进行调查，并做出合理分析，出具科学的设计规划方案，力求满足投资方要求并兼具实现经济、社会、环境效益。
二、居住区建筑设计规划的具体内容
（一）居住区项目定位
建筑设计师首先要对项目所处的位置及配套设施做到心中有数，了解居住区内建筑的层数，明确需要设计规划的建筑是多层建筑还是高层建筑，以此来推算建设周期和投资成本。另外还需对项目的建设档次进行定位，明确住宅的消费群体和消费需求，将收集到的调查资料进行科学分析，以此为依据来做好居住区的档次定位。
（二）居住区功能分析
对居住区进行功能分析意义重大，科学的功能分析能够提升投资成功率。功能分析的内容包括：住宅用地分析、道路用地分析、公共设施用地分析、及绿地分析等。
（三）居住区环境分析
对居住区的环境分析应包括两个方面，一是自然环境，如项目所在地的空气状况、日照强度、水质条件、生活私密性等等；二是社会环境，如交通条件、配套设施、物业水平及居住区的智能化程度等等。
（四）居住区建筑密度
居住区的建筑设计规划还要处理好建筑密度的问题，设定合理的建筑密度能够提升居民的生活舒适度，保证住户的居住质量。通过实践与调查可以得知，建筑之间设置25%左右的密度较为适合。
三、居住区建筑设计规划的步骤和方法
（一）确定项目目标
开展设计规划的第一步就是将项目目标确定下来，为后续工作的开展提供方向。首先，建筑设计师要做好项目定位，项目定位涉及的考虑因素包括：项目所处的地理位置、经济环境、形象框架、价格定位、潜在优劣势、盈利可能性等等。工作人员需要将项目的相关资料收集齐全，通过设计师的科学分析来明确项目的大方向。另外，设计师不能忽视投资方的利益，将投资方的经济效益纳入项目目标的确定当中，保证投资方能够通过项目建设获取最大利润。同时，设计师还需在规划阶段进行社会产品的创造，履行设计师的职责。
（二）成立设计小组
居住区的建筑设计规划工作非设计师一己之力就可以完成的，因而在明确了项目目标之后，就要组织成立设计规划小组，由专门人员对各部分工作负责。组内除了主要的建筑设计师外，还需要市场调研人员、营销人员、成本分析人员及设计规划的总领导等。组内人员除了完成分内的工作之外，还应与其他部门的人员保持密切联系，通过相互协调来提升设计工作质量。在小组成立及运行的过程中，要始终与投资商保持顺畅的沟通，满足投资商的要求，确保设计小组的构成和运作能够发挥最大作用，使投资商获得最大效益。
（三）收集规划依据
收集规划依据是一个较为复杂的过程，涉及的因素很多，需要规划小组派驻专门人员来完成对自然环境、经济环境、市场环境的调查。在自然条件方面需要了解项目所出位置的交通情况、未来规划、植被现状、主要风向、地质条件等等。从经济环境方面来说，设计规划小组要对项目周边的经济状况有所了解，出具投资回报率、建设进度、基础设施建设等方面的研究报告。另外还需做好项目市场环境的调查，市场调查的主要内容包括：居住区内现有建筑形式、消费者的购买需求、区域内的售价水平等等，对项目未来的市场前景做出预测。规划小组还可根据自身能力开展更加深入的市场调研，对同区域内的户型特点、装修档次、建筑形象、销售周期等进行更加全面的了解。
（四）进行资料分析
完成资料收集工作之后，规划设计小组就要对资料进行科学处理和分析，保证设计的合理性。首先，要了解资料的主要来源，通常以下几种来源较为可靠：投资商提供的技术方面的资料、发表的专业设计论文及著作、从专业网站上查询到的设计资料、自主调研获得的数据等。其次，要对资料进行定性，考察资料的全面性，对设计规划的重点进行分析，及时发现新问题，并迅速收集解决新问题的相关资料。第三，在完成基本的定性分析之后对资料进行量化计算，借用计算机等工具，确保计算结果的科学性和正确性。
（五）做出规划决策
规划决策是居住区建筑设计规划的重点，需要考虑的主要环节包括以下几个方面：首先是居住区的功能组成，通常居住区都会设有住宅、银行、商超、居委会、医院、学校等设施，规划小组要从市场定位出发来划定各类设施的面积及建筑类别，并将各项技术指标确定下来。其次，要规划好居住区的交通组织方式。选用具有最佳停车效率和空间利用率的停车方式；地下人防的面积要控制在设计规范之内，位置的选择则要力求经济；有效节省停车空间，在满足基本人车分流要求的基础上，实现人车合道共存。
（六）出具设计方案
在完成了一系列的调查、分析、准备工作之后，规划小组要辅助设计师出具设计方案，展示设计规划的成果。方案中的应有条目包括：项目概况、分析结果、市场定位、布局规划、开发分期、设计理念、投资估算、技术及设备要求、施工进度安排等等。力求在设计方案当中将项目涉及的各项工作和细节交代清楚，与投资方达成共识，为居住区的建设设计规划工作画上一个完美的句点。
结束语：
我国的居住区建筑设计规划仍处于上升阶段，建筑设计师应牢牢把握设计规划的内容，在具体设计中按照正确步骤，采用科学方法来完成建筑设计规划工作。力求通过设计规划来求得最大的经济、社会和环境效益。
参考文献：
[1]姜劲松，林炳耀.对我国城市社区规划建设理论、方法和制度的思考[J].城市规划汇刊，2010（03）.
关键词：机构保洁；战略管理；分析
中图分类号：F270 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 （2013） 14-0000-01
一、引言
机构保洁服务行业是我国目前一个新兴的朝阳产业，具有投资小、发展快、市场大、服务面广的特点。随着经济的发展，科技的进步和人民生活水平的日益提高，社会对其需求数量正与日俱增，对质量的要求越来越高，可以预见，随着工业化、城镇化进程的加快，清洁清洗服务行业具有广阔的发展空间和美好的发展远景。
二、行业概况
目前，我国从事清洁服务行业的企业已经超过40万家，从业人员超过2000万人，产值达到数千亿元。与发达国家相比，该行业虽然起步较晚，但由于中国社会经济快速发展的带动作用，正进入一个快速的成长期，据统计，每年以30%以上的速度在增长。
在快速发展和成长进步的同时，我们也看到该行业现状与发达国家还有很大差距，与社会需求还存在诸多的不适，尤其是还存在不少制约行业健康、科学和可持续发展的不良因素，具体表现如下：
1.企业良莠不齐，设备陈旧，技术落后，从业人员素质低，技术、服务及管理水平均不能适应市场需要；
2.引领行业发展的企业管理及专业技术人才明显不足；
3.在市场招投标活动存在压价格、降标准的恶性竞争，不利于企业的健康发展；
4.清洁清洗服务缺少统一的行业标准、缺少品牌意识，难以规范企业资质认证、企业市场准入、质量检验、施工质量评估、安全生产监管等工作；
5.服务标准不统一，设备制剂标识混乱，制式不统一，产品质量参差不齐，对环境和人员存在安全隐患。
三、机构保洁行业存在与发展的必要性
（一）清洁是办公及生活环境的基本需要
机构保洁既是工作的需要，也是生活的需要。整洁的周围环境，不仅使人身体健康，而且能使人赏心悦目，提高工作效率。所以，用户对保洁看得很重，也往往最挑剔，经常引起投诉。保洁公司工作应为用户提供一个整洁的工作和生活环境，满足不同用户的要求。
（二）机构保洁体现了管理水平
在机构的物业管理评价中，一般需对管理工作做详尽的考察之后才能衡量物业管理水平的高低。但是，人们往往凭直觉来衡量，而在直觉方面保洁给人的影响最深刻。对于环境整洁的物业，用户和客人们对管理水平往往给予较高的评价。
（三）保洁是建筑和设备维护保养的必然需要
保洁工作在延长建筑物和设备使用寿命上起到重要的作用。调查表明，地毯保养不好只能用1～2年，保养得好可用3～4年；大堂大理石地面一般用7～8年后要再进行磨光，但保养得好可以增加一半以上使用时间。因此，应当从建筑物和设备保养的高度、从经济的角度来认识清洁工作。
（四）保洁工作是一门技术
现代保洁工作涉及化学、物理、机械、电子等学科的知识。不同的建筑物材料需要使用不同的清洁剂，各种现代化的清洁设备的操作使用，高层外墙保洁的危险性与复杂性等，使现代保洁工作具有相当程度的技术性。
四、机构保洁公司的经营发展战略
1.以优质取胜，服务至上；
2.锁定特定客户群：政府、教育、医疗等机构及高档写字楼的保洁及维护工作；
3.服务多样化，符合顾客的个性化需求；
4.加大影响力度，重点是公关关系；
5.抓住重要的时机加深同各机构物业管理的关联与交流；
6.抢占新的市场，抢先宣传；
7.逐步扩大服务范围。
五、市场环境分析
（一）宏观市场环境分析
服务业是我国大力发展的第三产业，我国人口数量多，又存在很多的闲散人口。政府、教育、医疗等机构及高档写字楼的保洁及维护工作需要优质且专业的机构来服务。
（二）竞争对手分析
现有目标市场的竞争对手的总体情况处于一种规模小、企业多而分散的特点。竞争对手的优势主要是有业务熟悉的工作人员与成熟的经营管理体系，已经形成固定的市场，拥有一定的顾客资源，入住这些区域市场有一定的困难。
六、目标市场分析
目标市场：政府、教育、医疗等机构、大型商场超市及高档写字楼
目标市场分析：以上机构的保洁及维护工作需要优质且专业的机构来工作与服务。
七、swot分析
（一）机会
1.目前市场空白或很少有企业涉足于专业为顾客服务；
2.对于服务业特别的家政服务而言，城市的整体文化环境为保洁机构服务提供了一个十分有利的发展空间；
3.目标市场需求广泛。人们的生活水平日益提高，城市人口的经济能力与经济潜力巨大。
（二）威胁
1.竞争对手过多且十分分散，很多企业已经进驻目标市场并取得了一定的市场和顾客忠诚度；
2.目标顾客的个性化需求。有些机构难以不相信或不愿意把一些重要的工作与维护交给其他人或机构来完成；
3.现代社会的不良次序业可能引起顾客对服务人员的不信任；
4.重要机构的大楼与高档写字楼，管理控制严格，促销难以进入，广告促销效果不大。
（三）优势
1.机构保洁公司的业务是新兴行业下的新型业务形式，市场空白点大且新颖；
2.可满足网络的个性化需求。根据每个顾客的具体需求为基础提供具体的服务项目；
3.成本低廉，收效快速；
4.与顾客的沟通过程中，了解具体需求情况后容易让顾客形成对服务的依赖。
（四）劣势
1.难以把握每一家顾客的个性化服务特征；
2.服务人员的专业技能需求较高较广；
3.新兴行业无先例可循，只能以“摸着石头过河”的形式摸索经营。
八、关于行业的战略分析总结
综上，机构保洁服务是一个针对中、高消费群体的新型的朝阳产业。机构保洁类公司应注重长远的发展，立足于现有的产品和特色，重点开发现有市场，尤其在政府、教育、医疗等机构的服务方面创造独特的管理模式，在结合本地市场实际情况下，建立具有自身特色的经营管理体系，树立优秀品牌。同时，不断改进做大，加大人才的培养力度，不断推陈出新，力争使之得到良好的发展与推广。
参考文献：
[1]吴照云.管理思想史[M].高等教育出版社，2010，03.
[2]吴照云.战略管理[M].中国社会科学出版社，2008，F270/3635.
内容摘要：随着国家新一轮房地产调控政策的实施，市场环境发生了重大的变化，在这种环境下房地产企业只有不断的研究和提高自身的管理水平，改革和完善经营体系和赢利模式，最大限度的优化营销系统，挖掘潜在的利润，才能获得企业生存和发展的空间。文章指出，房地产开发企业建立以企业、中介商和消费者三者利益为主体的三维营销体系，是在目前环境下完善开发商市场体系的一个有效方式。
关键词：房地产 三维营销体系 建构
房地产市场营销体系现状分析
我国房地产行业经过30多年的发展，形成了符合科特勒市场营销理论、具有中国特色的房地产营销体系，这一体系包括市场环境分析、研究和选择目标市场、确立营销战略、制定营销方案和管理营销活动等五个基本部分。各部分基本任务如下：
市场营销环境分析。目的在于房地产企业发现、分析、评估市场机会，一般包括宏观环境分析、行业特点分析、竞争对手分析、企业内部分析和客户需求分析等部分。
研究和选择目标市场。企业经过分析和评估，选定符合企业目标和资源的营销机会后，还要对这一市场特性和市场结构做进一步分析，以缩小选择范围，对准备为之服务的目标市场准确定位，并同时确定进入市场的时机、地点与方式。
确立营销战略。在选定了目标市场，进行了准确的市场定位后，营销工作还要确立企业营销战略，主要工作有确定竞争战略、楼盘产品和建筑设计定位、市场开发战略、确定物业管理方案等。
制定营销策略。房地产企业针对市场的需要，对可控制的各种营销因素如楼盘、价格、促销手段等进行优化组合和综合利用，使之协调配合，以取得最好的经济效益和社会效益。具体的营销策略可包括楼盘产品策略、价格策略、促销策略、服务策略、关系营销、网络营销、整合营销手段等。
营销管理活动的组织执行与控制。市场营销的管理活动包括三个方面：一是制定市场营销计划，包括企业的营销目标以及达到这些目标的途径或手段、营销活动程序、营销预算等过程。二是市场营销实施过程：包括制定详细的行动方案、建立合理有效的组织结构、设计相应的决策和报酬机制、开发并合理调配人力资源等过程。三是市场营销控制系统：通过控制系统可以及时发现问题，分析原因，反馈信息，加以纠正。
在房地产市场营销实践中营销体系逐渐完善，形成了地产战略、市场调研、项目定位、营销组织、价格战略、营销推广等业务环节。目前我国房地产开发商大都采用这种既体现营销理论又保证业务环节流转顺畅的实践型营销体系。
但是这一体系的设计是以开发项目为单元，缺乏企业整体运营的管理理念；侧重房地产产品功能利益而忽视了其他盈利方式；重视单一的直接消费群而忽略了不同类型顾客的不同利益点。在卖方市场阶段，这些问题的存在并不影响销售实现，不影响房地产企业的迅猛发展。然而当市场发生变化后，体系中的缺陷就会立刻显现，成为企业持续发展的短板。因此建构一个以开发商、房产中介商和消费者三者利益为主体的三维营销体系，是目前环境下完善房地产市场营销体系的一个有效方式。
房地产三维营销体系的构成
麦肯锡咨询公司的研究表明，企业、企业所提供的产品与服务以及顾客三者之间除了存在功能利益以外，还存在流程利益及关系利益；而且大多数顾客既关注功能利益，也关注流程利益和关系利益，但对这三种利益的价值取向分布却又并不完全相同，功能利益、流程利益和关系利益构成了三维市场营销的三个支点。功能利益是指企业所提供的产品与服务中能为顾客带来什么样的享受或取代部分劳动并蕴含在产品中的一些东西。流程利益是指各种使买卖双方的交易变得更为简单、快捷、便利、经济的交易流程和交易措施，以增加顾客的自由度，减轻了顾客在交易过程中的各种麻烦或不便利因素。关系利益是指对那些愿意透露自身情况、显示他们购买行为的顾客给予回报，它加强了企业与顾客之间的关系，使他们成为一个紧密的利益共同体。在现行的房地产营销中，虽然关注流程利益和关系利益的营销模式时有出现，但对三种利益关系进行创造性组合，并针对不同顾客群体采取个性化的三维组合式市场营销模式却并未引起产业界的广泛重视。
房地产三维市场营销体系的建立，目的是最大程度的满足不同客户的不同需求。体系的建立首先要打破平均化的客户关系，有效地细分客户群体，向不同类型的群体提供相应的三维营销服务。根据房地产行业特征和营销实践，可以将房地产营销的客户分为潜在消费者、房产中介商、已签约购买业主三个群体。在不同的开发项目中，三个客户群的作用不同，所采用的三维营销组合方式也不同。三维营销体系是以企业整体运营管理为前提的营销活动，而不是以某个开发项目为主体，其优势在于充分优化整合企业整体营销资源，降低项目营销成本。在三维营销体系中，业务流程除了现行的五项基本任务外，制定营销战略时，还必须分析项目细分客户群体各类型的重要程度，对不同客户类型的市场采用不同的三维营销组合策略。对于潜在消费者市场，对应的需要以产品功能利益为主要诉求点；对中介商群体，则主要以流程利益为营销手段；对已签约购买了房产的业主，则应强调关系利益。对房地产功能利益的阐述已经相当丰富，在此不再累述。下面对房地产的流程利益和关系利益加以分析。
在房地产行业中，除了开发商之外，还有其他处于不同产业链位置的企业，比如顾问公司、营销中介商、衍生服务行业等，他们也在以各自不同的角度去时刻关注着与自身相关的营销手段和对象。而目前绝大部分开发商都采用了以直接销售为主的营销模式。最常见的是在现场售楼处“坐销”的形式。这种销售模式的优点在于场所固定，顾客有目的地去询问和购买，并且专业度、权威度、可信度、服务的全方位程度都很高。但随着市场环境的变化，产品同质化现象越来越严重，消费需求多样化趋势更为显著，“坐销”的形式在营销环节中愈加显得被动。因此多层次销售渠道建设的目的便从降低销售成本转为以客户为中心，体现客户需求为主要目的。在制定针对客户群体的营销策略时，要充分体现出交易流程上可以提供的附加利益。比如为各销售商建立销售网络平台，网络中不但可以准确提供各项目的整体规划、不同销售单元的动画效果等资料，还可以通过门户动态的反映各项目的销控状况，并进行交易操作；设立各个点直通各个项目的交通楼巴，方便散落在不同点的购房人现场看房的需要；针对性的提供广告和公共关系等促销支持。例如华纳豪园项目主要对象是高端客户群，项目销售面积大、单价高，给销售带来了很大难度。但开发商充分利用了商的客户资源，通过开发商自身在项目附近的高尔夫球场及其会馆的资源，采用“体验式”的营销手段，让客户提前体验和品味到在高档生活区居住的感受，把购房者的思维提前引入到未来的生活中，让他们充满对此种生活方式的憧憬和认可，成功地完成销售目标。
房地产营销的一大特点是口碑效应显著。老顾客所具有的营销价值非常可观，他们有固定的朋友圈子，有基于亲戚关系的网络资源。面对这一客户群，关系利益成为主要的联系纽带。为了追求利益，他们希望发挥其所掌握渠道资源的效益，以获得个人收益，因此有动机作为个人营销，对于开发商来说，老顾客是可充分利用的口碑渠道资源。但目前许多开发商更多的把这一群体看成权宜之计，并没有设计相应的营销战略。从长远来看，企业应该把个人渠道完整的纳入其营销体系中，把现实、潜在与将来的关系顾客固化在目标群中。在策划关系利益时，可以从以下三方面入手：一是应制定出切实可行的营销策略，吸引个人加盟，纳入渠道网络布局；如通过VIP会员制等形式，建立起基于利益上的对公司的忠诚度。二是通过对首批入伙的业主装修提供指导和支持凸显示范效应，鼓励业主邀请亲朋好友上门参观并提供交通饮食等方面的便利，达到行为引领和心理暗示作用。三是公司通过个人的利益依附于开发商整体利益的实现和提高来控制个人的营销行为。相对应于个人的服务流程要便捷和灵活，公司应对个人进行有效地扶持，特别在营销分成兑现上应尤其重视。
房地产三维营销体系的组织与运营
现有的房地产营销体系，对应了相应的营销组织结构，其基本构架如图1所示。
这种体系采用的组织构架大多是项目制或事业部制。显然三维营销体系的业务内涵更加丰富，组织结构也更加复杂，营销组织的基本构架以大部制结合项目制为主，如图2所示。
各环节的基本工作职责为：
营销决策层：主要职责是规划企业营销总战略、制定营销计划、督促和指导各部门完成各自的工作任务、营销人员管理、营销制度的制定与执行等。
项目投资管理部：负责营销环境分析、市场调查、项目目标市场研究、产品开发、消费者分析。
营销部：负责项目营销策划、市场推广策划、三维价值分析、营销组织、销售管理与控制、客户服务。其中又分解为直接销售分部：负责潜在消费者的营销活动，以产品功能利益为价值切入点；渠道服务部：负责针对与企业合作的各种中介商的营销活动，在合作协议的框架下，以流程利益为主要营销手段；个人客户部：负责个人销售网络的建设与管理、与物业管理公司的沟通与联系。
营销保障部：负责营销网络的建设与维护、信息管理、楼巴调度与管理。
资源管理部：负责成品维护与管理、合同管理、协调三维渠道供货控制与管理。
具体的人员设置就要看各企业的具体工作目标确定，当然体系化的营销工作的运作，尚需要人力资源部门、财务部门甚至法律法规部门的协助和管理。
房地产三维营销体系的运行状况，可以用图3所示的模拟图表示。
综合上述，房地产三维营销体系的建构，不仅在营销理论上必要，而且实践中切实可行。
参考文献：
1.沈惠明.三维市场营销[J].科技经济市场，2007（3）
新年好！
新年伊始，我市建筑业大会在此隆重召开，请允许我代表**工程公司的全体员工，向今天来参加会议的各位领导、各位朋友致以新年的问候，预祝大家在新的一年里身体健康、工作愉快、事业兴旺！同时，向所有多年来关心、支持和帮助我公司发展的各位领导、各位朋友表示衷心的感谢！
今天我发言的题目是：立足主业，多元发展，提升企业综合竞争能力
我们**工程公司是一个具备房屋建筑总承包二级、建筑装饰专业承包二级、金属门窗专业承包二级、起重机械安装三级以及市政工程总承包三级资质的施工企业。2003年底完成了企业产权制度改革。**工程公司的发展，应该说在本市建筑企业当中，改制前就有了一定的基础，但也存在着明显的不足，市场主要局限在本市范围以内。2004年是公司改制后的第一年，如何突破原有的发展格局，创立企业发展的新局面，增强企业的综合竞争能力，这是我们公司改制后所面临的主要问题，也是我们着重需要思考和解决的。经过一年来的探索和拼争，公司生产经营等各个方面均取得了快速发展，全年完成总产值2.1亿元，同比增长16%，本市内实现利税717万元，固定资产投资超过450万元，在工程创优方面，创省“扬子杯”奖1项、**市“金龙杯”和镇江市“金山杯”奖3项、省文明工地3项、**市文明工地6项，公司的综合竞争力得到了明显增强。这一业绩的取得，对加快发展**工程公司具有积极的促进作用。总结我们的做法，主要归结于“三个调整”。今天，借此机会向各位领导、各位同仁汇报一下：
一、调整思路，谋求新发展，增强企业的竞争实力
近十多年来，总体看**工程公司在市内市场上占有一定的份额，施工管理、工程质量创优等方面，也积累了一些自身的经验，但经营规模和市场的发展，始终没有明显的突破。根本原因是固守自身原有的经营观念，不愿多冒风险，只求平稳经营，也因为这些，使公司的发展进入了“瓶颈”期。近年来建筑市场的激烈竞争，也使**工程公司面临着生存与发展的挑战。如果不积极就对，就会丧失自己的竞争力，甚至被淘汰出局。改制以来，我们也深深感到：企业要想在市场中立于不败之地，必须加快发展，谋求自身新的竞争优势。为此，我们积极寻求公司发展的对策，确立了新的发展思路，那就是：立足主业，多元发展，提升企业综合竞争能力。围绕这一目标，必须加快实现三个转变：一是经营理念上的转变，进一步解放思想，加大向市外市场拓展的力度；二是在经营方式上的转变，强化传统的土建主业，加大向其他相关、相近产业发展经营的力度；三是在管理方式上的转变，进一步加强基础管理，由粗放型向集约化管理推进。就管理来说，我们已经建立了以质量保证为中心的生产管理体系、以成本管理为核心的经营管理体系和以人为本的人事管理体系，三个方面构成了**工程公司的企业管理体系。公司在进行ISO9001质量体系认证的同时，组织进行了ISO14001环境管理体系和GB/T28001职业健康安全管理体系的认证，成为我市为数不多的通过三位一体综合管理体系认证的建筑施工企业。
二、调整布局，加大市外建筑市场的开拓力度，提高市场的占有份额
开拓建筑市场，作为我们建筑企业来说是建筑业生产经营发展的第一要务。**市的建筑队伍越来越多，而建筑市场是有限的，竞争也会愈加激烈，如果仍象以前那样盘踞在本地，就很难得到快速发展。我们按照新的思路，利用企业自身的优势，在立足本地，巩固原有市场的基础上，积极向外、向周边市、县拓展新的建筑市场。在具体做法上，我们着力在进入市场上下功夫，确定了几步走的战略：一是制订市场占据计划，依据企业自身特点和能力，积极应对；二是搞好市场环境分析、注重对计划开发点进行人员结构、经济条件、现有工程项目设施、工程业务发展趋势等诸多方面情况的分析；三是主动调查当地和其他进入该地的施工队伍，掌握竞争对手的情况，以打开工作局面，适时进入市场。2004年我公司在上海、镇江、常州、昆山、江阴等地市场施工面积达15万多平方米，占公司总施工面积的30%，取得了初步成效。
三、调整结构，培育新的增长点，打造综合经营的优势
调整经营结构，发展多元化经营是实施产业延伸，应变市场复杂局势，做大、做强企业的重要途径。去年，我公司在继续保持工业与民用建筑主业竞争优势的基础上，积极整合企业建筑资源优势，向房地产、市政工程和装饰装潢等专业施工领域拓展和延伸，并取得了初步的突破。在房地产业方面，投资成立了**市城兴置业有限公司，开发房地产项目。去年开发建设的**市晨风综合市场，工程已近完工，销售状况良好，营业额达2000余万元。市政工程建设2004年度完成产值达1300余万元；装饰装潢工程完成产值1200多万元，专业施工产值已占建筑业总产值的15%以上，成为公司发展中的新亮点。
关键词：房地产企业；战略管理
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1672-3198（2009）03-0133-02
1 房地产开发企业战略模式
1.1 多元化经营战略模式
多元化战略是指企业同时经营两个以上行业，提供多种基本经济用途不同的产品或服务进入不同市场的经营战略，它是企业发展到一定阶段，为寻求长远发展而采取的一种扩张行为。房地产企业发展到―定规模的时候，可以通过多元化经营，利用现有的资源从事多种产品的生产和经营，占领更多的市场和开拓新的市场，以适应市场需求的变化，减少单一经营的风险，提高企业的竞争力，增加企业的收入。
1.2 专业化发展战略模式
专业化战略是指企业通过从事符合自身资源条件与能力的某一领域的生产经营业务来谋求其不断发展。房地产企业专业化经营就是企业集中各种资源优势于最熟悉的业务领域，开发出具有竞争力的房地产产品，取得行业内的成本优势，以更高的效率、更好的效果为某一狭窄的战略对象服务。实现企业专业化经营，深圳万科企业股份有限公司从多元化战略到专业化战略的转变就是很好的例证。在万科实行地产专业化经营战略以后，开发规模稳步加大，企业经营风险下降，项目开发成本降低，以四季花城项目为例，企业品牌与知识成功延伸到多个城市。实施专业化战略使企业业务集中于某一领域，可能失去其他一些市场机会，企业的某些技术或资源优势可能得不到充分发挥，容易使企业陷入固步自封的境地，钝化其对市场变化的反应。
2 房地产开发企业面临的内外环境
2.1 市场环境分析
近年来国民经济持续快速协调发展，而房地产行业的发展形势并不那么和谐，部分地区投资性购房和投机性购房增加，住房供应结构不合理，以及开发建设成本提高等，导致一些地方住房价格上涨过快，这直接影响到城镇居民家庭住房条件的改善，影响社会稳定和国民经济的健康运行。随着宏观调控政策实施，房地产投资增长过快的势头得到了一定程度的遏制，与此同时房地产企业的运营模式发生了诸多变化，优胜劣汰，适者生存，市场竞争异常激烈。行业剧变的过程中，大量企业在战略定位和决策上陷于迷茫，使得企业的发展潜藏着巨大风险。
2.2 企业状况分析
（1）企业的资金状况：近年来我国住房由集团消费转为个人消费，一批熟悉市场运作，资本雄厚的外资公司、民营企业快速占领市场。再加上银行实行贷款终身责任制，清理不良资产，补充资本金，出现的惜贷现象，使得房地产企业资本运作能力较弱，面临更加严峻的挑战。
（2）企业的结构状况：当前房地产业发展中存在的一个比较突出的问题就是开发主体结构不佳，这会致房屋建设的规模化程度较低，房地产企业经营模式单一、产品越来越同质化。这种模式，一旦处于低谷时期，必将爆发出巨大的经营风险。
（3）企业的信用状况：我国的房地产行业的进入壁垒较低，鱼龙混杂，其中一些根本不熟悉房地产的开发企业对质量管理、售后服务等缺乏足够重视，也不重视自身的信用和品牌，从而导致质量纠纷、虚假广告、面积缩水、价格欺诈、质量低劣，延迟交房等问题时有发生，这直接影响着房地产开发企业自身的发展。
（4）企业的综合实力状况：目前很多企业实施多元化战略，而忽视了企业的核心竞争力的培育。企业缺乏核心竞争力，将会使企业的发展难以持久，在遇到突变的市场环境时，将难以应对。目前我国的房地产行业大都处于初始阶段，行业发展还有很大的空间，只有注重核心竞争力的培育，才能形成向其它领域扩展的能力，取得成功的机率自然也会高的多。
（5）企业的战略状况：我国的房地产企业缺乏战略意识，管理成本高。相当部分的房地产公司不能根据企业的战略规划，进行市场、客户细分，以此来选择适合企业自身开发所需要的土地，往往只根据土地所处的地理位置决定建造何种类型的房屋，这样企业将长期处于被动地位，企业发展受到限制。
3 房地产开发企业如何进行战略选择的建议
（1）任何企业的发展都会受到内外环境因素的影响，企业要结合所处的内外部环境制定恰当的发展战略。制定发展战略，一是客观分析企业外部环境，一般影响房地产企业的外部环境包括宏观经济形势、国家产业政策、银行信贷政策、税赋政策、产品竞争状况、竞争对手的情况、市场供求变化等，这能使企业了解其所处的环境正在发生哪些变化，以及这些变化将给企业带来更多的机会还是更多的威胁。这是企业选择何种发展战略的前提和基础；二是正确分析企业内部环境，特别是企业的优势和劣势，可以使企业了解自身所处的地位，所拥有的资源以及战略能力。这是企业何种发展战略的关键；三是在企业内外部环境综合分析的基础上，通过SWOT（机会、威胁、优势、劣势）分析法，选择适合企业自身条件的发展模式。如果开发企业资金、技术实力雄厚，可选择做高端产品的专卖店模式；如果企业对整个房地产行业都非常精通、资金实力强，可选择华远式的百货公司模式；如果企业希望缩短资金周转时间，又获取较高的利润，可考虑采用万科式的平价超市模式等等。具体来说：
①以核心竞争力为根本，完成企业战略的选择与调整。
核心竞争力是企业的生命，是决定企业能否实现可持续发展的关键。首先，它能很好地实现顾客所看重的价值，如能显著地降低成本，提高产品质量，提高服务效率，增加顾客的效用，从而给企业带来竞争优势。在国内房地产界，“北有万达，南有万科”充分表明了万科在房地产界的地位，而这一地位的确立源于万科的核心竞争力，具体体现为：一是始终坚持客户导向的经营体系及产品策略。万科将注意力放在思考并改善其产品质量和客户服务上，主张唯产品和唯客户主义，提供业主终生满意的住宅和优秀的服务是永远的追求；二是始终坚持住宅产业化的道路。只要万科需要有更大规模的发展，就会更加强调产业化。其次，核心竞争力必须是企业所特有的，是竞争对手难以模仿的，这种能力能为企业带来超过平均水平的利润。最后，核心竞争力具有延展性，能够同时应用于多个不同的任务，使企业能在较大范围内满足顾客的需要。面对政策的调整和复杂多变的市场环境，房地产企业必须对自身的资源能力进行客观的分析，强化核心竞争力，增强企业的竞争优势，增大企业战略转换能力。在房地产企业战略选择过程中应该注重：一是在本质内涵上，重在服务，向广大业主提供优质产品和服务；二是在关键能力上，重在建立房地产企业畅通、有效的营销渠道和良好的商业资信；三是在构成要素上，重点培育房地产公司营销体制、市场网络等相关环节的能力，以及用人制度、分配机制等的优劣。
②以提高运营效率为目的，调整企业组织结构。
从组织的角度来看，房地产企业必须善于寻找和管理联盟伙伴，改变“小而全、大而全”的传统模式，建筑设计公司、地产营销机构、建筑施工单位都有可能成为重要的伙伴，共同结成战略联盟，提高运营效率和抵御市场风险。去年万科两部门的外迁成为房地产业的焦点。万科试图通过内部部门的精简，从一个五脏俱全的开发型企业转变为一个资源整合型的企业。首先试点将部分部门的业务外包，如设计部门、工程部门还有采购部门。近年来，引入专业设计部门已经成为行业惯例，专业的建筑公司与开发商的合作已经“历史悠久”，事实上已经不需要这么多人层层审核，专业部门和机构已经相当成熟。这次调整将使万科成为一个资源整合中心，在产业链的上游打开融资渠道，下游将业务分包，同时增加客户服务的队伍，扩大品牌的影响力，提高运营效率。这种资源整合类型的开发来源于欧美模式，代表一种高度细分的专业化分工，从资金到开发、规划、设计、建设以及销售，各个环节均由高度专业化的公司分别完成。目前国内的开发企业大多引用的生产模式是香港模式，是房地产开发的全部流程，从买地、建造、卖房、管理都由一家开发商独立完成，是一种全程开发模式。两者最重要的区别在于，香港模式中的开发企业更多地依赖银行提供的资金，而美国模式中的房地产资金，更多地来源于社会大众的资金。因此，战略选择过程中要考虑战略对调整企业组织结构，提高运营效率的作用。
③以建设适合的企业文化为基础，营造良好的企业发展氛围。
房地产企业文化建设必须以企业的经营活动为中心，为企业的经营活动服务，不能割裂企业经营与文化建设之间的关系。房地产公司要从精神层次上培育核心价值观；从制度和行为层次上建立完善科学的管理制度、完善员工的行为规范；从物质层次上形成企业形象的视觉识别系统，摈弃严重影响企业发展不良思想。房地产企业应以战略调整和业务重组为突破口，通过核心价值观的有效培植，形成具有时代特点、品牌意识、创新精神和强大内部凝聚力的企业文化。具有强大内部凝聚力的企业文化是实现发展战略目标的重要保障，是企业核心竞争力的重要内容，是房地产企业持久发展的基础。
④以品牌产品为载体，拓展企业的市场空间。
房地产企业在战略选择过程中，必须注意如何加强自身创造附加值的能力和专业化能力，包括各个细分功能的能力，比如产品设计、工程进度、质量控制、成本控制和营销策划等诸多方面。与其它产业链相比，房地产行业的产业链前端有较多的环节，而在行业利润分配上，几乎是越靠近前端，越有强大的市场权力。为了实现房地产市场的扩张，提高品牌价值和企业影响，房地产公司需要实施积极的产品战略与服务战略，即以品牌产品为载体，拓展企业的市场空间，在产品的定位上，可以类似于竞争对手，但在产品的功能和价格上，强调“超越”竞争对手。
（2）根据内外部环境条件的变化，利用现有以及潜在的内部和外部资源，正确实施企业发展战略。一般来说，企业的内外环境是不断变化的，因此，如何对企业发展战略的实施进行控制，增强在变革环境中的灵活性就显得非常重要。科学有效的制度、程序和系统可以引导决策和实践沿着有利于战略实施的方向进行，因此，当务之急就是尽快改变我国房地产公司落后的管理模式，进而建立起一套新的符合房地产市场规律的现代企业制度，努力促使房地产企业管理水平的跨越。从房地产企业的运营现状来看，重点就是要加强管理战略意识，注重合作伙伴关系、客户关系的管理、风险和资金管理，这也是企业运营的关键所在。
参考文献
［1］谢志华.房地产企业的战略选择［J］.城市开发，2008，（7）.
［2］毕玉军.房地产企业的战略转型［J］.中国集体经济，2007，（6）.
关键词：国际工程；属地化经营；实证研究
1 属地化经营的必要性
随着国内人工成本、设备材料价格及国际航运价格持续攀升，从国内派遣一般管理和劳务人员及进口材料设备实施国际工程越来越不经济。加之所在国为了保护本国就业采取的限制措施及政治、经济、文化、民族信仰差异的挑战，国际工程的利润空间越来越小，生存和发展环境日益艰难。
在此形势下，越来越多的国际工程在实施过程中，探索属地化经营管理模式，以期提升项目管理水平，降低项目管理成本，适应国际市场竞争。
2 属地化经营内涵及优势分析
2.1 属地化经营内涵
至今对国际工程属地化经营并没有一个统一的标准。笔者认为国际工程属地化经营就是要在充分了解和掌握国际工程所在地政治、经济、文化、法律环境的基础上，结合国际工程企业自身管理水平，充分合理有效利用当地的人力资源、企业资源、材料资源、机械资源、社会关系等资源，运用科学的管理手段，对工程项目进行科学管理，以达到降低工程成本、增加企业效益的过程[1]。国际工程属地化经营包括人力资源属地化、材料设备供应属地化、协作单位属地化、市场开拓属地化、社会关系属地化等。
2.2 属地化经营优势分析
第一，属地化经营可以有效解决工程所在地的政策限制。任何一国出于保护本国就业、促进本国相关产业的发展等目的，对工程施工都有一定的政策限制，如，对使用本国劳工比例有严格的限制、投标国民优惠政策等。
第二，可以有效降低工程项目成本，提高企业效益。如，降低因中方员工过多引起的薪酬、机票费、签证费等人工成本和管理成本、降低因国民优惠政策引起的施工成本等。
第三，可以尽快融入当地社会，利用当地分包商、工程技术人员及一般管理和劳务人员的沟通优势，进行资源优化配置，减少承包工程中的非技术性困难。
第四，为当地创造就业机会，促进当地经济发展，更容易疏通与政府和主管机构的关系，赢得当地政府和社会各界的合作与支持，为工程实施和今后滚动开发营造和谐的文化氛围。
第五，有利于在当地深化和拓展市场开发工作，能够及时了解工程信息，把握市场发展前景，参与到以往不能承揽项目的投标，是实现滚动式发展的良好途径[2]。
第六，有利于规避国际工程经营管理风险，如税务风险、市场风险、法律风险、安全风险等。
3 属地化经营环境分析
属地化经营所处环境包括企业自身环境和外部环境，外部环境又包括经济环境、社会环境、文化环境和技术环境等。国际工程企业改变外部环境的能力极其有限，一般只能采取措施顺应其变化。不同经营环境下，国际工程将采取不同的属地化经营策略，且属地化经营策略随着所处环境动态变化。
3.1 经济环境
经济环境主要包括国民经济发展速度、国家和地区发展战略、税制与税率、市场环境、经营竞争环境、基础设施、劳动力资源及其素质等[3]。
摩洛哥经济产业发展水平普遍不高，矿业、农业是当地支柱产业，但近十年来摩洛哥发展迅速，基础设施不断完善，经济开放程度较高，劳动力素质逐渐提高，是仅次于南非非洲第二大最具外国投资吸引力的国家，但当地失业率居高不下、对企业及个人总体税赋较重和实行严格的外汇管制。
为保护当地的建筑公司，在评标时，招标方对其实行15%的国民优惠政策。同时为了保护当地就业，相关法律明确规定外籍员工与本地员工的用工比例为3：7和在办理劳动合同、签证、暂住证时当地劳动部门设置重重壁垒。
3.2 社会环境
社会环境包括政局的稳定性、法律环境、行政效率等[3]。
摩洛哥政治开明，政局稳定，民主化改革逐步推进。当地法制环境完善，投资友好程度高，城市及周边居民法律意识较强。但当地行政审批程序冗繁，且工作人员办事效率低下，审批许可需等待较长时间。同时由于当地居民经济观念、法律意识较强，不但造成业主征地和交地困难，而且也给施工企业的征地和土地使用后交割造成了很大的困难，给项目经营带来了较大的风险。
3.3 文化环境
文化环境主要包括人们在特定的社会环境中形成的习惯、风俗、观念、道德、礼仪、语言等，其核心是价值观念[3]。
摩洛哥是一个阿拉伯国家，信奉伊斯兰教，阿拉伯语为其官方语言，通用法语。在商务场合，往往会迟到，当地人认为这是一种社交风度。深受西方文化影响，商务谈判风格为阿拉伯及欧洲式的混合型。公共及行政性事务习惯于先私下沟通，后通过公开途径公布。当地人较为热情，商务招待较多。当地盛行饮茶，特别热衷于中国绿茶。当地居民的劳动保护意识较强，有完善的劳动保护机构和工会组织。
3.4 技术环境
技术环境包括国家技术水平、技术政策、新产品开发能力以及技术发展动向等[3]。
摩洛哥工业技术水平较为落后，多以为农业、农产品加工、纺织及制革业、采掘业服务为主。随着国内投资及融资条件改善，与化工产品、汽车产品、电气及电子产品等相关的技术发展迅速。当地与建筑施工相关的水泥生产、钢材生产、混凝土生产等基础工业技术基本完善，能够满足工程施工需要，但行业垄断程度较高，可供选择的范围很小。试验室检测、工程图纸设计等技术水平较低，很多试验都需要送国外检测。
3.5 企业自身环境
企业自身环境由企业家精神、企业文化、企业规章制度、人力资源状况、财务状况、企业科技水平、设备状况、市场营销能力等组成[3]。
本企业经过近60年的发展，具有水电工程施工、公路工程施工、市政工程施工总承包能力和对外承包工程经营权的国有大型建筑施工企业。但本企业市场竞争能力偏弱，经营意识不强，项目履约能力、经营能力、管控水平偏弱，经营的质量和效益有待进一步提升。特别是国际市场开发能力适应市场环境变化程度不够，国际项目经营创效能力不足，复合型国际业务人才缺乏。
4 属地化经营途径
国际工程企业应对国际工程属地化经营环境进行系统分析，针对国际工程属地化经营环境特点和企业自身的实际管理水平，采取不同的属地化经营策略。
4.1 市场开发阶段的属地化管理
为了拓展摩洛哥建筑市场，实现在当地滚动发展，本企业在市场开发方面采取了如下措施：
第一，内部营销员工属地化。在当地注册分公司的基础上，为了更好的掌握当地市场信息和对目标项目进行现场勘查，聘用当地有建筑市场开发经验的人才充实到分公司的市场开发人员当中。
第二，与当地公司或国际承包商合作。聘请当地投标，利用当地投标公司社会关系资源，搜集市场信息、竞争对手信息和竞标仪表信息，协调与招标单位的关系；与当地有实力的建筑公司或国际承包商建立长期合作伙伴关系，扩展自身的社会关系，优势互补，规避当地政府的国民优惠政策，在自身不具备投标条件时和对方组成联营体各取所需，扩大自身的投标范围和空间；与当地的材料供应商、设备供应商、设计分包商、试验外控分包商、施工分包商等展开合作，收集材料价格及走势、设备及租赁价格信息、当地分包价格信息等信息。
第三，与摩洛哥政府高层建立良好互信的关系。加强与当地政府机构及官员的沟通与交流，建立高层正式或非正式的沟通联系渠道，充分了解和掌握当地各种项目的近期及中长期规划，帮助政府规划、策划、落实项目。
第四，创新当地市场开发模式。随着当地建筑公司快速成长，我公司在当地市场已丧失竞争优势，为了在当地生存和发展，必须创新市场开发模式。同时由于当地政府缺乏投资资金，融资项目较适合当地市场开发，如BOT、EPC等项目开发模式。
4.2 人力资源属地化管理
聘用当地雇员比聘用中方员工在成本效益方面具有很大的优势，为此本企业在人力资源属地化管理方面也进行了有益的探索：
第一，建立健全属地化人力资源管理制度。结合项目实际情况和当地劳动法等法律，出台了《当地雇员管理办法》和各个工作岗位的作业指导书，有针对性的建立和完善当地雇员的招聘、试用、录用、使用、考勤、休假、岗位考核、奖惩及辞退制度；建立统一的当地员工劳务合同和岗位薪酬体系，规范权利责任，倡导多劳多得，使其心悦诚服。
第二，提升中方员工语言能力和整体素质。为了提高中方员工与当地雇员的管理和沟通能力，项目通过培训班不断提升中方员工的语言交流能力和对当地文化、风俗习惯的了解，并通过制度要求中方员工在工作的过程中，要充分尊重当地雇员的和风俗习惯，做到文明管理，友好协作，凝聚人心。
第三，建立良好的雇佣关系。对于长期合作的员工给予待遇上的优惠，培养他们对企业的归属感和自豪感；对表现优秀的员工适当发放奖励，增加收入，达到留住人才的目的；当地重大节假日，为摩洛哥员工发放纪念品，体现企业的人文关怀，提升企业形象。
第四，切实做好劳动保护，加强安全防范，保障雇员的职业健康和切身利益，调动其工作积极性和主动性。
4.3 分包属地化管理
通过施工管理实践证明，分包施工是降低因中方管理人员过多导致固定费用高的有效途径之一，本企业在分包属地化管理方面积累了以下经验：
第一，为了便于与当地政府、业主、监理沟通，及弥补国际工程自身技术设备不足，对质量外控、试验外控、补充设计、桩基施工、爆破施工等技术含量高的项目管理工作进行了分包。
第二，由于当地施工分包队伍在与业主监理沟通、施工成本、管理成本等方面具有巨大的优势，对排水施工、混凝土施工、清理施工等技术含量低的施工项目也进行了分包。
第三，在签订合同时，尽可能避免双方交叉作业，明确施工用设备、易耗品等应由分包商提供，避免分包商在施工过程中双方扯皮，引起不必要的合同纠纷。
4.4 材料设备属地化管理
国际工程常因材料设备的海运时间长、清关时间长等原因影响工程施工进度，为此具备条件的材料设备也应该属地化管理。
第一，对于钢材、水泥、油料等大宗材料采购，对于每一种材料都应签订2家以上材料采购合同，以保证国际工程能够采购到价格较低的材料，同时一旦某种材料供应出现问题，可立即起动后备资源，保证工程施工。
第二，与当地钢材供应商签订供应制作安装分包合同，将钢筋施工按合同单价（除去管理费用等间接费用）整体分包给两家以上钢筋供应商，并约定按业主约定的调价指数调整价格，将钢筋施工的风险转移给当地钢筋供应商。
第三，租赁方式多样化，如小时、包月、方量、整体土方分包等多种形式。为了在施工高峰期弥补自有设备资源的不足，需租赁交通工具和土石方设备以满足现场施工需要，根据施工效率和管理难度选择租赁方式。
4.5 充分利用当地社会资源
加强与国际工程所在地的政府机关、业主、监理、地方企业沟通联系，为当地做一些力所能及的公益活动，树立良好企业形象。
第一，以诚待人与当地政府、宪兵建立了良好友谊关系，并在不影响国际工程施工的前提下做一些公益活动，如修路、抢险等。在国际工程面对棘手的阻工、罢工、征地、暂住证等问题时对方也给予了极大的帮助和支持。
第二，与业主、监理搞好关系，保证国际工程工序验收顺利进行。在严格执行合同约定技术规范、业主监理指令的前提下，同现场业主监理沟通好，确保现场验收问题现场解决，不上报不拖延，保证现场有连续的作业面施工，避免窝工、停工。遇到重大技术方案变更，在与现场业主监理主管领导充分沟通的前提下，强化与业主监理企业高层沟通，争取高层的理解与支持。
5 结论及启示
本企业自2005年进入摩洛哥市场以来，先后承建了8个大型基础设施工程，涉及水电站、高速公路和高速铁路等多个领域，总合同额达10亿美元。
国内外国际工程施工企业的实践都证明了属地化经营是国际工程企业发展的必然趋势。在实施属地化经营的过程中，要系统分析国际工程属地化经营所处的环境，只有在属地化经营的策略和措施适合属地化经营环境的基础上，才能提高企业效益，促进企业滚动发展。
参考文献：
[1] 郭风春，曾学明，周博，柴宝红. 国际工程承包中属地化管理模式的探讨[J].公路交通科技：应用技术版，2012（7）：362.
[2] 李建斌.实施属地化经营 扎根海外市场[J].建筑，2012（15）：28.
1.1 研究的背景
1.1.1 电梯及高速梯电梯的定义及简介
电梯,是指在动力的驱动下,箱体沿着钢性导轨运行或者梯级(踏步)沿着某种固定的轨迹运行,实现垂直升降或水平运行输送人、货物的机电一体化设备,常规分为人(货)电梯、自动扶梯、自动人行道。习惯上不管使用何种驱动方式,将电梯作为建筑体内垂直方向上的运输交通工具的总称。
电梯空间分为机房部分、井道及底坑部分、轿厢部分、层站部分。电梯系统分为曳引系统、导向系统、轿厢、重量平衡系统、电气控制系统、安全保护系统。
现代电梯应用了全数字识别乘客技术、数字智能型、安全控制技术数、节能技术等,开启了电梯行业的新纪元。
高速梯,常指速度大于 2.00m/s 的电梯。《民用建筑设计通则》 GB50352-2005将高层建筑按高度分为四类:
我国高层建筑协会会议将我国境内的高层建筑主要分为四大类:第一大类为 楼层高度最高为最高 50 米 ,楼层数为 9~16 F;第二大类为楼层高度最高为 75米,楼层数为 17~25 F;第三类为楼层高度最高为 100 米,楼层数为 26~40 F(最高 100m),第四大类为楼层高度在 100 米以上,楼层数量在 40F 以上的建筑。中国的《民用建筑设计通则》(GB 50352—2005)将住宅建筑依层数划分为:“低层住宅是指楼层数在 1F~3F;多层住宅是指楼层数 4F~6F;中高层住宅是指楼层数在 7~9F;高层住宅是指楼层数在 10 F 及 10 F 以上的住宅建筑。民用建筑物的高度≤24 米(不包括住宅的建筑物), 则称之为单层或者多层建筑物;民用建筑物的高度〉24 米的,则称之为高层建筑(不含高度〉24 米的单层的公共建筑物);民用建筑高度〉 100 米的,则称之为超高层建筑物”。(张凯,2012)
高速电梯虽然没有明确的官方定义,但在电梯业内有一定的共识,电梯按运行速度可以分为:低速电梯、快速电梯、高速电梯、超高速电梯。
........................
1.2 本文研究的目的及意义
中国正步入超高楼层的设计和建设发展,高层及超高楼层的发展不仅是建筑行业的技术挑战,也是高速电梯行业全新挑战和机遇。随着超高建筑的飞速发展,高速梯市场也被越来越细分化,产品、品牌、价格的定位越来越显示其重要性。对于营销环境进行深入研究,站在市场环境的角度看待 XO 公司的产品、品牌和价格定位,能更有效的制定适合 XO 公司高速梯的营销策略和控制措施。
1960 年,麦卡锡提出了着名的 4P 组合,即产品(Product)、价格(Price)、促销(Promotion)、地点(Place),如下图 1.1:
产品(Product):基于 4P 理论及高速梯的实际销售活动,XO 公司高速梯产品不仅仅是电梯本身,还需要对电梯方案设计、安装管理、维保服务、质量控制等一系列的过程和环节做好有效地策划和管理;
价格(Price):XO 公司在中国电梯市场属于一线品牌,已有近 20 年的电梯市场销售积累,其品牌价格在电梯市场有明确的定位。基于这样的品牌积累下,结合高速梯的产品优势和高速梯客户的需求,设计适合 XO 公司高速梯的价格策略,实现高速梯市场的突破。
促销(Promotion):XO 公司近 20 年来一直取得中国新梯销售名列前三甲的傲人业绩,与她采用经销商的促销策略有极大关系。这种销售策略对 XO 公司在低速梯市场发展起到了关键性作用,但是在高速梯市场的发展则需要重新审视其优劣。如何利用原有促销资源,合理制定高速梯的促销政策,是 XO 公司高速梯团队迫在眉睫的任务。
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2 电梯行业的发展概况及营销模式的研究
2.1 国内电梯行业的发展历程
目前,我国正处于经济和城市建设的飞速发展时期,因而也形成了世界第一大的电梯消费市场。为引入先进的技术和强大的资金,中国政府在政策上也给予大量的税收等优惠政策,给这些全球最具竞争力的电梯企业提供了公平竞争的市场机制和环境。巨大的市场需求吸引了外资电梯知名品牌通过各种途径和方式把自己的研发中心及生产重心移到了中国,把中国作为基地中心,甚至关闭了品牌发源地的工厂和研发中心,或选择与国内知名的电梯企业成为合作伙伴,或独资建立世界一流的工厂,配备一流的设备,引进一流的技术,培训一流的管理人才。于是这些国际知名电梯企业长期以来一直垄断了中国市场 70%以上的份额,我国电梯行业也因此而成了,引进的外资及先进技术最多最全的行业之一。
经过近 50 年的发展,中国电梯市场从原来的外资企业垄断的格局,逐渐发展成为三个梯队,其中民族品牌的市场份额也逐步提升。截至 2010 年底,中国电梯行业协会统计业内的主要企业和主要企业的市场份额如下图 2.1:
上图中,占 50%的第一梯队的电梯品牌为奥的斯(包括 XO)、三菱、日立;第二梯队的电梯品牌为迅达、通力、蒂森、东芝、富士达等其他外资品牌;第三梯队则为占据 20%市场份额的民族品牌,而且近几年民族品牌的市场份额呈现出不断上升的趋势。
........................
2.2 高速电梯概况
2.2.1 高速电梯市场定义
电梯因建筑而生,高速电梯自然因高层建筑的需求而生存,故研究高速电梯市场必须得先了解高层建筑的定义。
高层建筑是指超过一定高度和层数的多层建筑。 我国高层建筑分类:
“我国高层建筑协会会议将我国境内的高层建筑主要分为四大类:第一大类为 楼层高度最高为最高 50 米 ,楼层数为 9~16 F;第二大类为楼层高度最高为 75 米 ,楼层数为 17~25 F;第三类为楼层高度最高为 100 米 ,楼层数为 26~40 F(最高 100m),第四大类为楼层高度在 100 米以上,楼层数量在 40 F 以上的建筑。中国的《民用建筑设计通则》(GB 50352—2005)将住宅建筑依层数划分为:“低层住宅是指楼层数在 1F~3F;多层住宅是指楼层数在 4 F~ 6 F;中高层住宅是指楼层数 在 7 ~9 F;高层住宅是指楼层数在 10 F 及 10 F 以上的住宅建筑。民用建筑物的高度≤24 米
(不包括住宅的建筑物), 则称之为单层或者多层建筑物;民用建筑物的高度〉 24 米的,则称之为高层建筑(不含高度〉 24 米的单层的公共建筑物);民用建筑高度〉 100 米的,则称之为超高层建筑物” 。(张凯,2012) 因此我国的《高层民用建筑设计防火规范》(GB 50045-95)以及《民用建筑设计通则》(GB50352—2005)中规定:住宅建筑的楼层数量在 10F 及 10F 以上的,以及公共建筑和综合性建筑的建筑高度超过了 24 米的都称之为高层建筑。
为满足上述国家标准的要求,在高层及超高层建筑里,电梯的速度必须有相应匹配,否则整个大楼将无法通过国家的消防验收,也就无法投入销售和使用。
高层建筑除了国家标准对消防电梯的硬性规定外,大楼的电梯配置方案也直接影响着整个建筑设计合理性。试想,一幢高端写字楼,其电梯数量不够,或者电梯的运力无法满足大楼的疏散需求,则会影响大楼的后期租售率,或者会被迫要求降价或降租金。但是如果电梯运力过剩,不仅设备采购成本加大,而且不可租售的核心筒面积加大,造成大楼的可盈利面积减少,投资回报率就低。
所以合理的电梯设计方案对建筑的核心筒设计及投资回报率至关重要,尤其在高层建筑设计时,电梯方案有多种选择,由于一台高速电梯的造价动则上百万,所以电梯方案的选择也是建筑投资方决策的核心问题。
......................
3 XO 公司的营销环境和目标市场定位分析 .................... 20
3.1 国内高速梯市场宏观环境分析 ............. 20
3.1.1 国家政策分析................ 20
3.1.2 国内经济对电梯行业的影响......... 21
4 XO 公司在高速梯市场的营销策略......... 38
4.1 XO 公司高速梯产品策略.............. 38
4.2 XO 公司高速梯的价格策略.......... 41
5 XO 公司高速梯营销的项目化管理体系 ............. 45
5.1 XO 公司高速梯营销人员的专业训练及培养.................. 45
5.1.1 高速电梯销售人员专业知识的培训................ 45
5.1.2 现有高速电梯销售人员存在的问题................ 46
5 XO 公司高速梯营销的项目化管理体系
5.1 XO 公司高速梯营销人员的专业训练及培养
5.1.1 高速电梯销售人员专业知识的培训
1)能够读懂本公司的电梯标准布置图。即根据布置图向客户解释电梯井道土建技术问题,特殊问题可以向工厂技术支持人员咨询。
2)能够识别与电梯有关的建筑图纸。销售员应该能够在客户提供的建筑施工图中找到与电梯井道相关的图纸和有关的参数。其中包括:
电梯井道剖面图(包括层高、底坑深、机房高,厅门牛腿等数据);
电梯井道平面图(包括井道内平面净尺寸、门口宽度及方向、墙厚等);
电梯机房平面图(包括机房平面尺寸、井道与机房的相对位置,门口位置等)。
3)对高速电梯的产品有深入的了解 。
高速梯销售人员不仅需要对本企业的产品了如指掌,还要熟记国家标准的限制要求,以及本企业高速梯产品的设计基本原理及规律。不仅熟悉本企业的高速梯产品性能及价格走势,而且也必须了解竞争对手的产品特性及价格趋势,找出差异化,所谓知己知彼,百战不殆。
4)能深入挖掘客户的潜在需求。
由于超高层建筑在我国刚刚兴起 ,很多房地产开发商也是第一次建造超高层建筑,对高速电梯的情况及市场往往不了解 ,也是在寻标过程中逐步了解高速电梯如何设计及选择的 。这就要求高速梯销售人员必须具备 扎实的专业知识能力,高度的职业敏感性,能够熟练的挖掘项目地理位置,客户定位等发现客户的真实的以及潜在的需求,引导客户,做顾问式销售。
......................
6 结论
随着世界经济中心向亚洲转移,超高层建筑在中国势如破竹地增长,中国成了全球最大的高速电梯市场。中国电梯行业经历了 50 多年的成长后又迎来了一个新的竞争时代——高速电梯的市场竞争时代。
过去的 20 年里,XO 公司在中低速的电梯市场尤其是在住宅电梯、扶梯市场取得了连续[！]十三年保持中国电梯行业前列的傲人业绩。但是如何在新一轮的电梯竞争中取胜,成了 XO 公司的新课题,也是本文研究的重点。
首先本文结合 XO 公司现有的市场覆盖率和产品特性,确定 XO 公司高速电梯的目标市场为:华东、华中及西部地区,尤其在二三线城市;市场定位于:二三线城市的超高层住宅及其高端写字楼等大型综合体项目。
XO 电梯公司要在目标锁定的高速电梯市场竞争中获得丰收,就需要对以下几个方面进行提升,制定对应的新策略:
1.产品策略:需要升级现有产品的技术覆盖范围,提供适应不同市场的高速电梯产品,并且在不同市场和规格上有衔接,避免产品出现“规格断层”,打破一款高速电梯打天下的局面;
2.价格策略:根据市场需求,压缩工厂制造的利润空间,将利润空间留给销售,提高销售的价格能动性;
3.促销策略:除了响应 BIS 的信息共享,建立全方位奖励政策外,更重要的是对竞争价格给予政策上的支持,即:在领导层允许的权利范围内,对于分公司申报为 MUST-WIN 的高速梯项目,允许低于成本价销售,具体价格根据项目情况单个逐级审批,以此最大程度上支持高速梯的销售;
4.渠道策略:建立一条新型渠道销售策略,即以代销商销售为基础,以高速电梯项目经理直销为主导的组合式渠道策略;
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目 录
第一章 前言
一、报告编制目的
二、报告编制依据
三、项目概况
第二章 项目开发经营环境分析
一、2000年国内经济及房地产市场回眸
二、XX市房地产市场分析
三、有利投资经济形势成因分析
第三章 项目周边物业市场调查分析
一、投资地块的地理环境
二、XX地区区域分析
三、项目周边主要物业分析
四、XX乡消费者调查分析
第四章 项目开发经营优势点与机会点分析
一、房地产投资项目开发经营机会形成模式
二、项目开发经营优势点
三、项目开发经营机会点
第五章 项目定位
一、目标市场定位
二、产品定位
第六章 项目规划、建筑设计建议
一、项目总体规划建议
二、住宅建筑设计建议
三、小区配套设施建议
四、环境艺术设计建议
第七章 项目开发经营策略及投资估算
一、项目开发经营策略
二、项目投资估算
三、项目实施进度安排
四、项目投资与筹资计划
第八章 项目开发经营状况分析
一、项目销售计划
二、项目销售收入估算
三、项目经营成本估算
四、项目利润估算
五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率
第九章 项目开发经营风险分析
一、项目盈亏平衡分析
二、项目敏感性分析
三、项目开发经营主要风险及对策分析
第十章 结论与建议
第十一章 结束语
第十二章 附录及主要参考文献
第一章 前 言
一、报告编制目的
1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。
2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。
4、对项目进行投资分析和风险分析。
5、对项目决策及其实施的优化提出建议。
二、报告编制依据
1、XX市规划局规划方案；
2、亿房网站
3、国家建设部及XX市颁布的与房地产相关法律与政策；
4、XX市2000房地产年鉴；
5、现场勘察和实地调研所得资料。
6、XX市新洪泰中介公司提供的资料
三、项目概况 根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中等档次的住宅新区。建筑形式采用组合式：多层60%，小高层40%,并初步确定项目主要技术指标如下：
①总用地面积：8.37公顷，合125.59亩。
②容积率：1.4 其中：多层住宅：6.72万M2
小高层住宅及别墅：4.48万M2
公建面积：0.5万M2
④建筑密度：22.5%
⑤绿化率：40%
（以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化）
第二章 项目开发经营环境分析
一、2000年国内经济及房地产市场回眸
投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。
2000年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。（《新华文摘》2001’5） 全国房地产开发及销售情况表
2000年实际 比上年同期+% 商品房新开工面积（万平方米） 28295 30.6
商品房竣工面积（万平方米） 23027.9 16.4 商品房销售额（亿元） 3571.0 30.1
其中：销售给个人（亿元） 2840.3 51.9
占总销售额的比重（%） 79.5 -- 2． 消费主题发生变化，销售总量逐年上升。2000年，个人购买商品住宅1.32亿平方米，占商品住宅销售面积的87.51% ，比上年提高7.9个百分点。 4． 二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来了房地产市场的繁荣。
5． 需求状况发生变化，市场供求呈现多样。从各城市反映的情况看，随着个人买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房（90平方米左右）总体好销，环境，绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。（《中国房地产信息》2001’5 Real Estate Information of China 谢家瑾）
以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。
二、XX市房地产市场分析
1． 2000年房地产市场 （1）个人购买率进一步增加。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标，2000年第四季度商品房销售额为8亿元，其中个人购买为6.91亿元，个人购买率为86.43%。从图中可以看出：2000年XX市商品房个人购买率是持续上升，至第四季度已经达到86.43%的水平，个人购买率的不断上升，也从一个侧面表明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场的持续快速发展提供了条件。
（2）房地产投资进一步加大，投资结构更趋合理。2000年第四季度房地产投资总额为35.79亿元，在上季度的基础上进一步增长， 从左图看出：2000年各季度XX市房地产投资增长非常迅速，增幅很大，表明房地产业新的增长周期已经到来，同时也可以看出房地产需求对投资强有力的拉动作用。
价格 指数
一季度 1941.8 1000
二季度 1963 1010.9
三季度 2003.93 1031.9
四季度 2021.66 1041.03 各季度XX市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下图所示:
通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因是二季度的住宅价格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在三季度住宅价格基数相对较高的基础上难以继续保持较大的增幅，但总的趋势是住宅价格保持攀升。
2．市场特点分析
2.1宏观市场特点： 2．空置商品房消化能力加强。2000年XX房地产市场的销售情况趋暖，市场容量扩大，除可吸纳上市的商品房外，还消化一部分往年的空置商品房。1999年XX市空置商品房为150万平方米，2000年新增9万平方米，到2000年底还剩115万平方米，因此在2000年共消化了44万平方米。 4． 房地产二、三级市场联动效应初步显现。2000年XX市房地产市场结构趋于合理，存量房交易明显放大，二手房市场活跃程度较高。根据房地产发达地区的经验，二手房市场的活跃会直接刺激住宅一级市场的发展，存量房买卖的增加并不意味着增量房市场的萎缩，而是带动增量房市场的增长。广州、深圳存量房交易大大超过了增量房的交易，而XX市现在存量房的交易确小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉动住宅一级市场的操作空间很大。2000年XX市增量房市场交易30010起，交易的建筑面积达244万平方米，而存量房市场交易达到27130起，建筑面积为478.62万平方米。存量房交易的兴起和已售公房的上市交易，大大推动了XX房地产市场的梯级消费需求。
住房一级市场（增量房） 住房二级市场（存量房） 住宅总量 建筑面积 244平方米 478.62万平方米 722.62万平方米 6．住房抵押对房地产市场起到举足轻重的作用。2000年房地产抵押总户数为21647起，比1999年增长122.8%，说明抵押的户数增多，个人购房选择银行贷款按揭的增多，公积金小额度贷款的增多。同时银行加快了放款速度和放款条件，为市场资金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了XX市住房担保公司，2000年全年办理担保业务300起，发放贷款4000万元，其中50%为购买新建商品房的贷款，50%为住房抵押融资。 8、 房交会为活跃房地产市场提供了重要的舞台。2000年XX市各区联动举办“房交会”，进一步了活跃住房市场。6月和11月举办了两次全市规模的大型房交会，同时各城区不失时机地举办了区级房交会，既促进了增量房市场的发展，而且也活跃了存量房的交易。据统计，2000年全市的房交会，共销售商品房5662套，成交面积86.31万平方米，成交金额13亿元；二手房成交1681起，成交面积15万平方米，成交金额1.3亿元；办理权证1876起；办理抵押、按揭245起。
2． 2微观市场特点 2．从楼盘结构和户型来看，砖混结构的楼盘已逐步退出历史的舞台，目前市场上的结构主要是框架结构。户型设计方面，随着市民生活质量的提高，三室两厅两卫的户型逐步取代了两室两厅户型的市场主力地位，受市场的青睐。而面积大都在90-120平方米之间。
3．从楼盘的层高看，小高层楼盘的销售开始启动，改变了多层楼盘占主导地位的格局。这主要是由于小高层的楼盘带电梯，避免了多层要上楼的麻烦，同时跟高层建筑比较又有通风采光好，户型结构好，有效使用面积多等优势，因此成为2000年销售的一个新变化。
4．从楼层的销售情况看，顶层销售情况好于往年，主要是技术方面的突破带来的结果，不少楼盘的顶楼销售都采取了送阁楼的促销手段，因此顶楼在空间利用上更合理了，价格也略低一些，对客户有一定的吸引力，销售也比较顺利。例如：统建千禧园，从2000年11月开始销售，顶楼已经全部销售完毕。
5．从价格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市场接受，也是市民购买商品房时认为最为合理的价位，而经济适用房100%的被市场接受，现在我市经济适用房的平均价位在1300-1400元/平方米之间。
6．从楼盘设计上看，2000年开盘销售的楼盘设计风格各异，以满足市场日益张扬的个性化需求，2000年整个市场中有欧式风格，古典风格、中西合璧的风格等多种特点，可谓百花齐放。不仅体现了我市发展商市场意识的进步，而且也说明了建筑设计单位水平的提高。 8．从楼盘配套设施来看， 2000年不少发展商的楼盘都配有远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等设施，注重以业主的需求为中心，提供全方位的配套服务。例如百步亭花园，不仅远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等基本配套一一健全，引进了XX名校育才小学附属一分校，把教育嫁接到小区内部，利用育才雄厚的师资力量，帮助业主解决了子女的就学和受教育问题。 10．从楼盘销售宣传上看，市场虽处于买方市场，但消费者还未到达理性化的地步，卖方的有效引导对买方的购买决策会起到很重要的作用。例如蓝湾俊园项目，运用了多种宣传手段，在江城刮起了一阵蓝湾旋风，使得一大批有购房意向的消费者最终都成为了蓝湾的业主。
11、 从品牌上看，城开、统建、富强、康居、百步亭等企业的楼盘以“购买安心、质量放心、居住舒心”的特点，成为市民购房的首选。
2000年XX房地产市场总体情况是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些区域中存在着住宅商品性价比不合理等一些问题，部分发展商在开发楼盘过程中还存在着较多片面追求高利润的短期行为，如选材不精、建筑质量不合格，乱收物业管理费等。
3．3分类物业特点
据《武房指数》统计，2000年四个季度，XX市房地产价格持续增长，住宅、写字楼价格指数情况如下：
从以上数据可以看出，2000年住宅增长较快，写字楼的增长较为平缓。总的来说，我市商品住宅的开发、销售都取得了较大的发展，销售价格、销售量一年中均有较大增长，写字楼市场也逐渐走出低迷的阴影，步伐虽慢但形势喜人。通过上图进行简单的回归分析可知，在2001年的一季度，住宅、写字楼及综合物业指数的趋势仍将上升。
住宅 1．普通商品房销售情况稳中有升，少数项目售价略有下调，但仍然是市场内聚集人气的热点；
2．经济适用房，走势良好，产销两旺，是市场的抢手品种，价格比1999年上涨3.1%；我市经济适用房均价在1300元-1400元/平方米之间；
3．别墅、高档公寓市场有回暖趋势，在都市花园、丽岛花园的带动下都有反弹的迹象，价格较1999年上涨5.6%，成为新的市场亮点。
写字楼 1．建设大道上自青年路，下至香港路一带是XX市高档写字楼最密集的地方。汇集了招银大厦、建银大厦、新世界国贸大厦、信合大厦、瑞通广场等众多的高档写字楼。该地段真正是我市“寸土寸金”的黄金地段，平均售价在7580元/平方米 ，平均月租价为60元/平方米，平均入住率为60%左右。
2．解放大道至武胜路这一地段也是我市中高挡写字楼较密集的地段，XX广场、泰合广场、中原大厦、化工大厦、良友大厦。平均售价为5036元/平方米，平均月租金为33.8元/平方米，入住率为55%，退居次席。 4．中南路至武珞路沿线。中商广场、发展大厦、中南大厦、江天大厦、汇通大厦、亚贸广场，该地段平均售价为4091元/平方米，平均月租价为35.9元/平方米，入住率达70%。
5．宝丰路、汉阳地区。平均售价为3810元/平方米，平均月租价为30元/平方米，平均入住率为80%左右。
加入WTO后随着外商外资企业的进入，会消化一部分的空置写字楼，因此我市的写字楼市场会有一定的改观，但写字楼市场的整体走强还要靠我市宏观国民经济的拉动。
商业服务用房
2000年已经遏制了下滑趋势，开始反弹走强。主要得益于2000年市政府所进行的一系列改造建设工程如：江汉路改造为步行街，洪山广场、鲁巷广场、首义广场的设立等等，这些都为百货销售服务业带来了巨大的商机，也为商业服务用房的发展提供了机会。我市2000年新开大型商场2家——庄胜崇光和鲁巷购物广场，百年老店中心百货重新市场定位，重新改变形象，武商三家店连为一体形成商业城，这些都刺激了商家对商业服务用房的需求，促使商业服务用房价格回涨。2000年汉正街也提出了二次创业，大夹街商城500个商铺全部发售完毕。但由于还有部分地区的商业用房没有配套支持，没有形成规模，空置现象还是比较严重，经济效益不好，价格很低，比如徐东路上的商铺。
从以上资料可以看出，XX市房地产市场环境是良好的，各类物业正朝着有利的方向发展，尤其是住宅投资，将得到进一步发展。
3．2001年及未来XX市房地产市场展望2000年湖北省房地产价格从低迷状态中走出，呈现出逐季上扬的态势。因此2001年也是XX市房地产发展的重要一年。 2．2001年，XX市房改的总体目标是全面推行住房分配货币化，提高住房社会化、商品化程度，建立适应社会主义市场经济的城镇住房新制度，落实住房补贴分配，释放购买力。
3．继续加强经济适用住房的建设，并在2001年XX市将建立起经济适用房的审核机制。经济适用房的总量在与商品房协调发展的基础上实现三个控制：一是销售对象的审核控制；二是完善价格审核控制，三是面积标准的控制。
4．2001年，XX市市级和各区级房地产有形市场即将全面建成并实现互相连通。将提供规范交易场所，提供大量市场信息，提供快速的交易服务，对促进市场流通将有重要的推动作用。
5．建立高效的房地产行政管理体系，积极推进房地产交易与权属管理一体化，落实《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》，切实解决目前房地产交易与权属登记中审批环节多、提供要件繁杂、办件时间过长等问题。推行一个窗口收件，一个窗口发证，简化程序，降低收费，为促进房地产交易起积极的推动作用。
6．规范物业管理，明确物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成，规范物业管理收费并加强监管。同时修订和完善原有的政策法规，对物业管理发展和市场行为进行有效规范，力争形成一个系统完整的物业管理政策法规体系。
7．积极推进XX市国民经济和社会信息化进程，启动房地产信息化、网络化的建设，扶持一批像“亿房网”一样的高科技企业，建立、完善和规范房地产信息咨询服务体系，大力发展房地产业的电子商务。
另据专家预测，2001年房地产价格的大趋势是上升，但上升幅度不强，呈“软升“状态。
支持软升的主要有以下因素，首先是多项房地产扶持政策联动将拉动房价上扬，2001年这些能影响房市的政策主要有：住房分配体制改革，住房供应体制的重大调整，二手房交易市场的进一步开放，住房金融培育和加快发展，加强住宅产业化，提高住宅建设整体质量等，这些政策极有可能将住房的巨大潜在需求转化为有效需求。
另外银行的多次降息也有利于居民增加对住房的投资，住宅消费的可能性和市场将会扩大，加上有关金融政策措施的实施，也会对房地产起推动作用，如2000年国家加大住房公积金的归集力度，重点发展住宅组合贷款业务，延长按揭期限，完善住房贷款保障等，都对促进市场消化，提高市场价格起到积极作用。（《长江日报》2000’9）
(三)有利投资经济形势成因分析
（一） 国家宏观经济的影响 （二） XX市经济发展势头良好 （三）全国整体房地产市场发育发展情况良好 11月，空置面积分类指数值为98.18点，明显低于去年同期104.82点的水平。 今年前11个月，商品房空置面积的增长速度为11.8%，当月净增空置面积169万平方米。 在销售持续升温的推动下，商品房销售价格稳中趋升。截至11月，全国商品房平均销售价格为每平方米2091元，同比增长2.2%，是下半年以来的最高增幅。其中，商品住宅销售价格为每平方米1962元，比前10个月增加47元。 今年，房地产开发投资明显快于同期基本建设和更新改造投资增长速度。今年前11个月，全国完成房地产开发投资3744.3亿元，同比增长24.11%，增幅比去年同期提高3.7个百分点，房地产开发投资占固定资产投资比重达20.6%。 受房地产开发与销售快速增长的影响，土地开发面积明显高于去年同期。前11个月，全国累计土地开发面积5337万平方米，同比增长36.9%。
（三） 积金归集、商业银行住房贷款的有力支持
据统计，今年全市公积金归集额为5亿元，超过政府4.5亿的目标，公积金使用4.86亿元，截止今年，公积金历年累计归集额为22亿元。另外，商业银行住房贷款的程序简化、贷款额度的加大及贷款年限的延长都为启动房地产市场个人消费创造了条件。
在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论：国家宏观经济形式是可喜的，与房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进一步发展和活跃，因此可以说XX花园项目在投资机会选择决策、地段选择决策这两个方面是有充分科学根据的。
第三章 项目周边物业市场调查分析
项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，XX地区区域房地产市场，地区既有的生活消费条件，XX地区住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据。
该项目位于XX区XX乡，现在先对XX区房地产市场作简要的概述。下图表是XX区2000年的房地产价格和指数：
XX区价格 XX区指数
