发布时间：2023-12-11 10:07:04
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的公租房管理条例样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
一、重庆市和厦门市公共租赁住房制度设计及比较
1.保障对象
重庆公共租赁住房打破了城乡和内外的差别，不设户籍限制。申请公共租赁住房的基本条件是：（1）身份限制。申请人应年满18周岁，在重庆有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力，符合政府规定收入限制的住房困难家庭、大中专院校及职校毕业后就业和进城务工及外地来渝工作人员。（2）住房困难。本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米。（3）收入限制。单身人士月收入不高于2000元，家庭月收入不高于3000元。（4）符合廉租住房条件的家庭，未实行实物配租和领取租金补贴的，可申请公共租赁住房。
厦门市除户籍和收入条件外还设置了家庭资产条件。厦门市中低收入住房困难家庭申请保障性租赁住房主要包括以下准入条件：（1）具有本市户籍；（2）人均建筑面积不超过12平方米；（3）家庭年收入3人及以下户不高于5万元，4～5人户不高于6万元，6人以上户不高于7万元； （4）家庭资产不高于家庭年收入的4倍。
2.租金标准
重庆市公共租赁住房的租金标准按照贷款利息、维护费并根据不同地段、不同房屋类别等因素，由市物价部门会同市财政、市住房保障机构等相关部门研究确定。具体原则：一是中低收入家庭收入的1/6；二是同类地段、同等品质商品房租金的60%以内；三是贷款月利息和维护费用。租金实行动态调整，每2年向社会公布1次。
厦门市公共租赁住房实行市场租金计租和分类租金补助。租金标准按市场评估制定，对中低收入家庭按不同收入情况分别给予70%～90%的补助。面向中低收入家庭的保障性租赁住房按市场租金标准计租，并由政府按不同家庭收入标准给予不同租金补助，其中：家庭年收入（3人户）在2.5万元至5万元的，补助房屋租金的70%；对家庭年收入（3人户）在2.5万元以下的，补助房屋租金的80%；对低保户，补助房屋租金的90%。
3.建设模式
重庆市在其主城区一、二环线之间规划的21个公共租赁住房建设区域目前全部采用集中建设的方式。公共租赁住房的开发主体是其市属的投资公司（简称“投”），即重庆城司、高发公司、高司、地产集团、建司、开司、水务控股和水司，它们还作为重庆市公共租赁住房的业主代表政府享有住房的所有权。
厦门市保障性租赁房由市建设与管理局统一组织建设，由政府确定市住宅办、市土地开发总公司、区政府等单位部门作为业主负责开发，并由国有房地产开发企业代建，通过施工招投标确定施工、监理单位，建设竣工验收后由政府统筹安排，按规定移交管理部门分配使用。
4.土地供应
重庆市公共租赁住房建设用地需求全部来自市政府划拨给“投”的土地。重庆市抓住成立直辖市和城乡统筹区域试点这两次机遇扩展并筹集了大量建设用地，目前这些土地都归属于全市“投”公司，他们不但承担着政府土地一级开发的职能，同时还是重庆市各区的土地储备中心。
厦门市保障性租赁房项目所需建设用地采用划拨土地供应方式，由国土资源部门根据总体规划优先办理用地指标等手续。厦门市按适宜居住、便捷出行和就近分配的原则，在全市六个行政区选择区位较好的地块，与商品住房同步规划建设社会保障性住房，提供给住房困难户。
5.资金筹集
重庆市公共租赁住房资金来源采用国家和地方政府财政投入以及商业银行支持相结合的方式。从目前运行的大多数项目来看，财政资金（包括中央和地方）和银行贷款所占比例的平均水平为3:7。
厦门市社会保障性住房建设资金主要来源包括住房公积金增值收益、财政预算、土地出让净收益、银行贷款等，建设资金按建设进度和计划拨付。
6.建设标准
重庆市公共租赁住房配租面积与申请人的家庭人数相对应，2人以下（含2人）选择建筑面积40平方米以下住房，3人以下（含3人）选择建筑面积60平方米以下住房，4人以上（含4人）可选择建筑面积80平方米以内的住房。公共租赁住房采用精装修。
厦门市根据中低收入住房困难家庭的实际情况和承受能力，以满足住房困难家庭的基本生活需求为准则，保障性租赁住房户型面积严格控制在一房型45平方米，二房型60平方米，三房型70平方米。保障性住房按200元／平方米标准一次性装修到位。
7.运营管理
重庆市公共租赁住房采取社会化的物业管理模式。公共租赁住房小区实行“管人管房相结合”的社区化管理，社区居委会负责对承租人进行管理，房管机构负责对公共租赁住房进行管理，并成立由社区委员会、房管机构、派出所、住户代表共同组成的小区管理委员会，负责小区的社会管理工作，指导公开选聘的物业管理公司为小区提供专业物业服务。
厦门市社会保障性住房小区采取封闭式物业管理，小区分配后的使用管理和监管工作由市国土房产局负责，并成立市公房管理中心承担具体工作。同时，由保障性住房所在区政府组建不盈利的国有物业管理企业，负责保障性住房小区的物业管理，并受市公房管理中心委托，在日常的物业管理服务工作之外，还承担部分具体的监管工作，如建立住户入住和住房档案，及时了解保障性住房使用情况，发现违规行为情况及时报告等。
8.退出机制
关键词： 住房公积金；住房金融；融资渠道
2009 年8 月1 日，北京市在全国率先出台《北京市公共租赁住房管理办法》，建立了公共租赁住房建设和管理制度，并逐步把公共租赁住房作为保障住房供应的主要形式，加大建设供应规模。为此，上海市政府想方设法为公租房建设广开低成本融资渠道。一方面，由政府财政提供部分资本金和贴息；另一方面，在土地出让合同中约定配建不低于5%的保障性住房。此外，吸纳公积金沉淀资金、商业保险、企业年金、地方社保等资金投入保障性住房建设；同时鼓励社会力量（如上市公司、开发商等）投资建设公租房,问题的关键是住房公积金能否用于公租房的建设？
一、住房公积金的性质
我国《住房公积金管理条例》中明确规定，住房公积金增值保值的途径只限于购买国债，因此，政府为了解决中低收入群体的住房问题将住房公积金作为资金来源欠缺法律依据。目前我国公积金管理中心存在定位不准确的问题，它一方面成为职工福利的保障者；另一方面却成为一个金融机构争夺的准金融机构,负责公积金的归集、保值和增值,形成了一个事业法人在从事金融运作的尴尬局面。
首先，住房公积金的组成是两部分：职工缴纳与单位缴纳。无论是哪种方式，存入公积金管理中心的钱的所有权仅属于职工个人所有，是合法的公民个人财产，受到宪法及法律的严格保护。实现中，住房公积金的参保人数众多，逐个告知并得到其同意没有可操作性，但实践中的问题不能动摇公权力使用公民私有财产的严格程序设定。
其次，住房公积金设立的目的，是使职工在购买房屋时享受的社会福利。因此，使用这笔资金的任何途径都应首先保障参保公民的个人购房等合法用途的实现。而公租房的适用人群远比住房公积金的缴纳人群小的多，从资金的根本用途上也可以反映出动用住房公积金本金去建设公租房实属不妥。
最后，解决建设公租房的资金问题，政府应优先合理规划税收使用结构以及中央与地方财政转移支付制度，真正做到“取之于民、用之于民”，而并非动用住房公积金本金以拓宽资金来源。
二、分析我国“住房金融”市场融资渠道问题
（一）我国“住房金融”的模式
广义的住房金融是指与所有住房建设、流通、消费、修缮等经济活动有关的货币信用、货币流通、保险以及货币结算等各项资金融通活动；而狭义的住房金融只包括居民和消费性的非盈利住房机构。应该说目前我国住房金融模式兼容了美国的住房抵押贷款模式、新加坡的住房公积金模式、德国的合同储蓄模式，是一种混合型的、过渡的住房金融模式[1]。
（二）我国“住房金融”市场融资渠道的现存问题
随着中国房地产市场商品房价格非理性的过快上涨，房地产市场的结构性矛盾也逐渐凸显出来，有关融资渠道这方面主要表现为：住房金融领域狭窄。首先银行融资渠道单一；从目前银行融资的方式看，我国住房抵押贷款主要来自于住房基金存款，包括政府和企业住房基金存款，公积金存款和住房储蓄存款、融资渠道的单一，造成银行信贷资金不足[2]。其次银行贷款种类单一；就各银行的贷款政策看，其贷款要求都是相同的，在贷款条件偿还期限、利率、还款方式等方面，没有根据借款人的不同情况作出不同的安排，不能满足不同消费群体的具体要求。最后，住房金融几乎未涉及住房建设的直接融资业务，如通过住房金融债券、住房抵押债券、住房开发股票等有价证券来进行融资的项目都很欠缺。
三、构建我国住房储蓄与公积金贷款组合的住房储蓄银行模式
由于我国住房公积金管理中心都是地方政府的专门管理住房公积金的管理机构，而且地方商业银行也是由地方财政、企业入股组建得城市合作银行。基于这样的性质可以相结合组建住房储蓄银行，成立的住房储蓄银行以各地方商业银行为基础，将政府住房公积金管理中心纳入住房储蓄银行，成为住房储蓄银行其中的一个部门，而住房储蓄银行则属商业银行的子公司[2]。同时可发挥现有商业银行广泛的营业网点优势，尽量多地借助主体商业银行在全国的营业网点和己有的客户资源开展住房储业务，这样住房储蓄银行就可以和主体商业银行一起为客户提供“一揽子”的组合贷款，这也是充分发挥商业性金融机构功能的体现。但需要说明的是，这种构想的前提是仅将住房公积金收益部分作为流动资金用于公租房的建设。在此种模式下，各个地方政府下属的住房公积金管理中心既可以继续办理住房公积金贷款工作，又可以利用住房储蓄银行专业的金融管理经验和管理办法保证住房公积金的安全和保值。
个人认为，将住房公积金作为公租房建设中的融资渠道值得商榷，但研究公租房融资问题时引入“住房金融”的理念，可为公租房的发展、建立长效机制提供良好的基础。由于目前我国专业性的住房金融机构还没有完全建立起来，所有的商业性住房金融业务和政策性住房金融业务均由各国有商业银行的房地产信贷部经营，缺少一个专业机构的统一管理，这样就容易出现各银行之间职责不明确，各自为政，大大降低了我国住房金融资金的利用效率。随着住房业和住房金融的发展，有必要建立一个以政策性专业住房金融机构为主体、其他金融机构为补充的运作规范的住房金融机构体系[3]。
参考文献：
[1]陈婷婷、马建华．完善我国住房金融模式整体探析[J].金融与经，2009，（7）
[2]曹国斌．关于构建我国住房金融模式的问题与对策[J].经济师，2004，（8）：45．
关键词：天津市保障性住房住房建设
中图分类号： TU113 文献标识码： A
前言
天津市自1992年在全国率先进行房改以来，“安居工程”建设一直走在前列，在住房供应体系方面，都有一定的理论基础与实践经验。尤其是1998年以后，保障性住房供应体系不断完善，政府也作出相应的政策，主要集中在模式研究、融资研究与规划研究方面，在保障性住房建设上取得一定的成果。
1 模式研究
保障性住房发展及建设的模式方面，一些学者近些年进行了相关的总结与研究。卢卫等（2009年）指出天津市住房保障体系由廉租住房实物配租、租赁补贴、经济租赁房、经济适用住房和限价商品住房5条保障线组成，但是现行的住房保障体系不能有效覆盖外来常住人口，还指出天津市保障性住房“只进不出”，无法实现合理循环。同时，常荣等（2010）指出天津的住房保障体系为分层保障——为低收入者提供廉租房，为中低收入者提供经济适用房，为中等收入者提供限价房。实际上目前能享受保障的主要是低收入家庭及部分中低收入家庭，而大部分的中低、中等收入、急需住房的家庭未在保障范围之内。
高红鑫（2011）根据天津市保障房建设模式，指出天津市的廉租房的建设全部由天津市政府承担，经济适用房和限价房可配合开发商建设，但由于现行住房保障制度缺乏退出机制，政府将经济适用房或限价商品房出售给保障对象后是不能收回的，政府就不断需要提供新的经济适用房和限价商品房，来满足未解决的和新增加的中低收入家庭的住房需求。就天津市公共租赁房的建设方面，董天杰等（2012）指出天津市的公共租赁房供给对象分为三类：第一类供给对象为符合廉租住房和经济租赁房补贴条件且还没有租赁住房的家庭；第二类供给对象为还未享受其他住房保障，上年人均年收入不大于3万元且人均住房建筑面积不大于12m2的家庭。第一、二类供给对象具有天津市市内六区、环城四区非农业户籍。第三类供给对象为天津市其他类型中等偏下住房困难的群体，来天津工作的外地无房人群也包括在内。
就天津市保障性住房的监督管理方面，孟令卓（2010）指出，天津市严格执行街道及区县房管、民政、市住房保障管理部门的“三级审核、逐级公示”制度，对申请家庭成员的住房、收入层层审核、公示，接受社会监督；对经济适用房、限价商品房申请家庭采取一户一证、一证一房政策，从申请、购房到发放权属证明，实施全程监管。2010年4月份，天津市通过市级媒体，对限价商品住房申请人的名单进行了公示，旨在确保限价商品住房政策的公开、公平、公正实施。
2 融资研究
吴希凤等（2011）指出在“十二五”期间，天津市保障性住房建设正在积极探索多元化融资渠道，已大体形成“政府主导、公司动作、银行资金大力支持、其他渠道资金补充”的融资模式。王丽艳（2012）也指出天津的保障性住房建设融资实践走在我国前列，已初步形成了以政府财政为主导，积极进行融资模式创新，大力引进社会资金，通过政企联合建设保障性住房的整体格局。王嫄（2013）也指出在天津，民营企业与国有企业都有资格承接政府保障性住房。例如由川正集团开发建设的限价房项目——美震·中环和美震·瑞景时代两个项目先后上市销售，万科等国内知名房企也将陆续参与到天津保障房建设之中。
针对相关融资机构的描述，王丽艳（2012）指出，天津市保障住房建设投资有限公司采取股权多元化方式构成，由天津市和相关区域共同出资组建，不以营利为目的，采取专项投资、封闭管理、安全还款的动作模式，主要负责危陋房屋拆迁安置、保障性住房建设项目投融资、资金使用情况监管、投资地块的拆迁整理和委托出让等。
关于天津的住房公积金制度，王嫄（2013）指出，自天津市1997年出台《住房公积金管理条例》以来，随着住房公积金制度步入法制化、规范化发展的新时代，现在拥有庞大基数的公积金完全可以成为保障性住房建设的资金来源，在保证职工提取、个人住房贷款以及留足备付准备金的前提下，可将不超过50%的住房公积金结余资金贷款支持保障房建设。
3 规划研究
一些规划工作者通过对天津市保障性住房的实践设计研究，总结出相应的保障性住房规划经验，主要侧重于对公租房的规划设计方面。田野等（2011）指出天津市结合自身实际，制定了“环内合理插建、环外大型家园”的公租房发展策略，特别是在环外，力求建设环境优美、配套设施齐全的大型公租房居住区，避免由于大量集中低收入群体而形成“新贫民区”。并且提出“混住”模式，又称之为“大混居、小聚居”模式，使不同阶层的居民在城市中呈马赛克方式混合居住在一起，实现“小家庭、大社区”的设计理念。在公租房的布局中，采取“围合空间”的布局方式，建筑设计中体现“形式多样”的特点。
尹海林等（2012）针对天津公租房的前期策划工作指出主要从三个方面开展：一是针对公租房的使用对象规模进行预测；二是对当前人口最为集中的中心城区和环城四区供需关系进行预测；三是对目标范围内的现有空地进行统计。并总结天津2011年的公租房选址工作总体上遵循三方面的原则：“适用需求，合理布局”；“配套完善，利于出行”；“条件成熟，规模适中”。
对于天津市公共租赁住房户型设计方面，尹海林等（2012）指出其户型设计主要具有以下三个特点：第一，以使用面积作为户型面积标准。第二，提高公租房的舒适性和安全性。为了保证标准层使用效率，一般高层每层设置10～12户，每部电梯服务户数为110户左右。天津公租房建设技术标准规定每层不超过10户，每部电梯服务户数不超过100户。第三，考虑潜伏设计。在户型设计上充分考虑了小户型合并为大户型的可能，为户型调整创造可能。周灵敏等（2013）从中新天津生态城起步区15地块1A公司项目出发，分析低成本绿色保障房技术体系，指出节能技术在规划设计中的应用，并提出低成本经色保障房可采取的绿色建筑技术设计策略。
在天津市公租房公共服务设施的配套方面，董天杰等（2012）指出天津市租房的公共服务配套设施体现了控规、详规、建筑总平面设计“三位一体”。修详编制首先从控规角度提出配套设施的要求，制订了地区级——居住区级——居住小区级——居住组团级——公建专用5类配套设施，满足《天津市居住区公共服务设施配置标准》的要求。
4 小结
天津市保障性住房建设就全国而言，起步相对较早，在不同的阶段也有相应的成果。然而也存在着一些问题，总的来说，天津的保障性住房其服务群体仍然是以天津市的城镇人口为主，除了部分公共租赁房的申请对象包括了外来务工人员及新就业大学生群体，但是就天津市近几年的流动人口发展状况来看是远远不够的。虽然近几年针对这部分“夹心层”推出了一些相应的住房保障措施，然而公示的结果表明，其保障对象基本上都是天津市非农业户籍家庭，对非城镇户口家庭与来天津新就业的务工人员的住房问题重视度尚且不够。
参考文献：
[1]苏萌，运迎霞，天津市保障性住房发展及规划研究[A]，决策参考，生产力研究，2007（5）
[2]卢卫，雷鸣，天津市保障性住房发展的问题与思考[A]，城市，房地产业，2009.9
[3]常荣，李博，完善天津市住房保障体系的相关政策建议，Scientific Research，2010.2
关键词 住房保障制度 城镇住房 国情
基金项目：国家社会科学基金青年项目：“我国住宅合作社立法研究”，项目编号13CFX075。
作者简介：宁燕平，山西财经大学2014级经济法研究生。
我国的城镇住房保障制度，是国家为了推动城镇中低收入家庭实现“住有所居”“居有定所”，而采取一系列的措施对城镇住房困难家庭进行帮助和扶持，全面规定了保障性住房的管理和监督的制度。从而保护了城镇中低收入群体的利益。
一、城镇住房保障制度的现状和问题
我国在改革开放前主要执行的是高福利分房制度，改革开放后，实行新的住房供给体系，即收入高的家庭购买商品房，中低收入家庭则购买政府所提供的经济适用房，最低收入家庭租用公租房。逐渐建立起完善的住房保障体系我国在房改和住房保障建设的过程中借鉴国外经验，取得了很大的进步，但是依然出现了很多的问题。我国城镇住房保障制度起步较晚，建设缓慢，严重缺乏基本住房保障。改革开放以来，政府加快了城镇住房保障的建设进程，针对房地产市场出现的一些问题，颁布了“国八条”“国六条”等一些列的重要文件，但由于市场经济的发展过热，畸高房价的刺激，城镇住房保障还是遭遇到了极大的困难，中低收入阶层买不起房的现象越来越严重。这要求政府不仅在量上保证保障房的足够供应，还要从法律角度去严格把关，实现真正意义上的城镇住房保障。现今我国的城镇住房保障制度存在以下一些问题：
（一）我国城镇保障住房的法律制度不健全
住房保障是一项长期的事业，我们需要建立完全的法律体系才能稳定的推进住房保障的发展。但我国一直没有一部专门的法律来调整城市保障性住房，还没有制定《住房保障法》，只有国务院各部委，地方政府的一些规章，条例，没有形成一个完善的制约性强的保障体系，不能够满足保障房发展的需要，也因此造成保障房制度改革推进缓慢，效力低下，保障范围窄。只有在全国形成一个完整的城镇住房保障法律体系，使不同等级，效力的法律规范间互相牵制，约束，才能持久有效地支撑城镇住房保障制度健康发展。
（二）住房保障资格审查机制不健全
当前我国难以保障信息审核的精确性是由于审核方缺少住房保障的专门工作人员，而且信息更新慢，具有滞后性。而且在我国当前的税收体制下工资收入审核是个复杂的问题，且一些自由职业者的工资收入情况具有很大的不确定性，很难掌握，因此，我国的住房保障资格审查还是存在漏洞，审查结果有一定的偏差，不能使城市中低收入群体得到自己应有的被保障权。此外，目前公民一旦购入经济适用房便可以终身享用，不需要时可以出售盈利，并没有建立起完善的退出机制和监管机制。有些人扰乱住房市场秩序，无视政府规定，把经济适用房和廉租房当成投资房，将保障性住房倒卖或出租获利，使得那些中低收入群体享受不到既得的利益，依旧买不起房，居住环境不稳定，这就违背了我们国家建立保障房的初衷。
住房保障的一项重要基础是住房保障档案的管理工作。目前我国住房保障档案管理还不完善，住房保障档案制度也不健全，管理不规范，效率低，在信息安全管理工作方面存在漏洞，这样就使得申请保障性住房的用户信息没有实现“一户一档”制。在这种不完善的机制下，一部分人利用漏洞在不同地区申请多个保障性住房，而真正需要的人就失去了获得保障房的机会，或者利用资源低价获得保障房后再转手倒卖，以非法获益，这样就扭曲了保障房的真实目的。
（三）住房公积金制度保障范围不足
住房公积金制度是一项住房保障制度，其贷款利率低于商业贷款，在一定程度上能够减少居民购买住房的贷款压力，但住房公积金贷款的获取并不容易。
根据《住房公积金管理条例》第29条规定，公积金中心通过公积金存款或者其他方式获得的收益，并不归属于储户，而是被各地方的政府财政部门所拿走，地方政府用公积金的收益来建保障性住房，造福人民，于情于理本都说得通。但地方政府有滥用公积金的嫌疑，进入2013年后中国很多主流媒体报道各地公积金额度紧张，有些城市甚至出现挤兑现象，说明个别城市的确存在公积金的过度挪用现象。
二、国外保障性住房建设的经验
（一）保障性住房建设法制化
各国住房保障的成功经验都表明，要使住房保障政策实现，必须要有完善的立法。1934年，美国制定了《国民住房法》，后于1937年通过了《公共住宅法案》，1949年又修订了《国家住房法》。接下来的很多年，美国根据国情变化，不断地修订和完善跟住房有关的法律，最终形成了一套跟美国国情相适应的完善的住房保障体系。日本的土地资源少，人口密集，也是通过建立完备的法律体系来解决居民的居住问题。日本先后颁布了《公营住宅法》、《住房金融公库法》等法律，在法律方面促进和完善了日本的住房保障制度。
近些年，我国虽出台了《经济适用房住房管理办法》、《廉租住房保障办法》、《公共租赁住房管理办法》等一系列的法律法规法规，但至今没有一部关于住房保障的专门性法律来保障人们权益。我国应该借鉴美国、日本等发达国家长期摸索出来的经验，结合我国的实际情况，以法规的形式明确规定我国政府在保障住房方面应付的责任，住房权的保障标准和应该达到的目标，及对违法违纪行为进行惩处。以此来制定适合我国国情的住房发展模式。 针对不同规模的城市采用不同的保障房措施：一二线城市以租赁为中心，根据低收入人群的实际收入设立灵活的租金累进制度，当低收入人群的收入增加的时候，所付的房租也相应升高，形成良好的循环机制;三四线城市以出售为中心，三四线城市的成本较低，保障房的造价低，低收入群体具有一定购买的能力，可以通过税收，财政的补贴促进低收入群体的购买意愿，实现“居有其所”的理想。
（二）强化政府职能
由于住房市场的缺陷，中低收入家庭通过市场来解决自己的住房问题是很困难的。虽然西方国家都崇尚市场自由，但他们也都认识到了这个问题。如果仅凭市场来调节的话不能实现公平原则，整个社会的贫富差距加大，社会的不安定因子增多，因此政府必须采取各种手段来保障居民的住房问题。因为政府是国家经济的管理者，在住房保障制度中承担着主体的作用，因此必须发挥自己的职能，保障人民的居住权圆满实现。
在现在的经济形势下，许多国家的政府开始干预市场，运用公共政策介入居民的住房问题。美国主要实行的是“市场-救济”模式，通过政府干预解决来实现住房公平目标，政府通过减免税政策，住房补贴政策来鼓励人们买房，建房，实现“让全体美国人民都有一个像样的家和合适的居住环境”的目标。在日本，政府使用一部分国家拨款，为居民建设金融住房，公团住房，公营住房。同时，日本政府为改善中低收入者的住房困难情况，发放政策性投资贷款，财政部在政府的担保下发行住房债券。
我国政府要强化自己的职能，协调与地方政府的关系，保障经济适用房，廉租房的足量建设，使保障性住房真正用到切实需要的人群中，解决居民最基本的生存需求。
（三）完善住房公积金制度
在1991年，我国已经建立了住房公积金制度，但发展还不完善，存在很多漏洞。资金的运行效率不高，一些地方违法挪用建保障性住房的公积金资金，用于非法投资;公积金的覆盖范围和保障面较窄，门槛较高，一些中低收入人群享受不到公积金带来的福利;不能保障缴纳人的利益，因为公积金不易提取，一些低收入者甚至只能等到退休时才能提出资金，损失了很多投资生意的机会。我们要学习别国的经验，改善我国公积金的不完善之处。
新加坡的中央公积金制度是一个综合性的制度，包括住房、医疗、教育、投资等多方面的内容。相继推出“公共组屋计划”“医疗储蓄计划”等。它强制性的把老板和员工的一部分收入缴纳给中央积金局用来建立中央公积金，从而能给员工提供全面的福利保障。这一制度促进了新加坡经济的稳定发展，减少了贫富差距，有助于国家的繁荣富强。通过对新加坡的公积金制度的分析，有助于思考我国进一步完善公积金制度的途径。
三、完善我国城镇保障性住房制度的法律对策
（一）制定《住房保障法》
我国没有一部规范住房保障的专门性法律，如《住房保障法》，以保障我国住房保障制度的正常实施。现有的保障住房的法律以住建部，各地方政府的规章，函为主，并且这些规章没有权威的法律依据，比较零散分散，导致地方政府执行的随意性比较大。同时因为我国住房政策的立法层次低、法律规定不统一，使保障住房政策的有效实施也变得更加困难。我国缺乏保障住房制度的专门立法，是因为我们没有灵活的借鉴发达国家保障住房制度建立方面的经验教训，也没有明确的认识到法律在保障住房制度方面的积极意义。建立完善的保障住房制度是一项长期持久的工作，我国必须制定相应完善的法律法规体系对住房保障制度进行调整，才能更好的推进保障住房制度的有序发展。
（二）明确政策目标，扩宽保障对象范围
我国的城镇住房保障对象主要针对有城镇户口的中低收入人群。但现在由于城镇化进程的加快，大批的低收入外来流动人口涌入城市，为这批人提供其支付能力可以承受的住房，是对政府的一个很大的挑战。在很多的城市，都出现了大量面向农民工以低价出租的住房，这些住房大多是非正式的，有的跟贫民窟并没有什么大的差别，这是城市劳动力需求迅速扩张和城市政府正式住房市场供给不足的结果。
在城市中还有一个很庞大的群体是大学生毕业生，他们被称为蚁族。这批人一般都远离家乡，社会经验不足，没有足够的资金，一般居住在偏远，条件差的市郊地区。政府应该把对城市建设作出巨大贡献的农民工们和城市未来的希望的大学毕业生们都纳入到城市住房保障体系中，满足他们“居有定所”的基本需求。政府应该调动资源给农民工和大学生提供专门的廉租住房，克服市场供给的不足和滞后。
（三）完善政府监管，探索准入退出机制
一九xx年出售公有住房方案的实施细则
第一条 根据《关于出售公有住房的暂行办法》(沪府发[1994]19号)和《关于一九xx年出售公有职工住房的方案》(沪府[1995]22号)的规定，特制定本实施细则。
第二条 出售公有住房，应贯彻购房自愿、产权归已、维修自理的原则。
第三条 凡独用成套的公有住房，均可向承租的居民户和获得新分配住房的职工出售，但列入旧城改造规划，产权归属不清和具有历史保护价值的房屋以及市政府认为不宜出售的房屋除外。出售公有住房按计划、有步骤、分期分批地进行。1995年出售的是一般标准、独用成套、作居住使用的多层和高层职工住宅。
职工租住单位购买的外销商品房、侨汇商品房、高标准内销商品房仍不列入出售范围。
第四条 按成本价购买公有住房，每个职工家庭享受一次。职工家庭是指承租人及其配偶;承租人和同住人在二人或二人以上的;因离婚、丧偶，配偶支内或支农等离开本市(另一方不再享受购房优惠)而承租户内留有一人的;40岁以上的单身未婚男子或女子。
第五条 购买公有住房的对象为获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人。
职工家庭内有多人的，应协商确定购房人，协商不成的，不办理购房手续。职工家庭购房时，可申请共有产权。共有人必须是前款规定的购房对象。共有人再购买时合并计算购房面积。承租人死亡或迁离本市的，应变更租赁户名办理购房手续。
有下列情况之一的不能购房：擅自转租或变相转租的;擅自改变公有住房结构及有违章搭建或违章建筑的;利用承租房屋改变用途的;承租人全家迁离本市;承租人去国(境)外定居、探亲、留学承租人户内留有一人的(承租人内留有二人或二人以上的，须变更租赁户名后按规定购买)。
第六条 1995年出售公有住房的成本价为每平方米建筑面积1060元。
第七条 按购房人每一年工龄给予每平方米建筑面积15.30元的工龄折扣，确定1995年公有住房出售的计算基价，职工家庭购房时的工龄仍可以新配房职工、承租人或同住成年人中工龄最长的一人为计算依据。但该工龄最长者及其配偶再迁至他处时不得重复享受优惠。职工购房时的工龄按连续工龄标准计算到1991年底。从事井下、高空、高温、特别繁重体力劳动或其他有害身体健康工作的符合国家提前退休规定的饿提前腿职工，其购房时的工龄应加上提前的工龄。
第八条 1995年公有住房的实际售价以确定的计算基价连乘以各种折扣和增减率计算。
对按成本价购买公有住房的职工给予下列折扣：
1、 购买已租住的公有住房，按规定给予5%的折扣。
2、 多层和高层住宅面积折扣，多层住宅为10%，高层住宅为12%。
3、 房屋的地段、朝向、层次等增减系数详见附件。
4、 房屋的成新折扣率为每年2%，折扣后残值低于40%计算。
第九条 对购房者给予以下优惠：
1、 购房者仍可按规定享受原有的住房补贴。
2、 购房者免缴房产税、契税，并缓征地租。
3、 购买新建住房者免缴固定资产投资方向调节税。
第十条 1995年公有住房实际出售单价计算公式如下：
新分配公有住房的实际出售单价(元/平方米)=[成本价(元/平方米)-15.3元/年平方米购房工龄(年)] [1-成新折扣率竣工年限(年)] [1-面积折扣] 地段增减率朝向增减率层次增减率。
已租住公有住房的实际出售单价(元/平方米)=[成本价(元/平方米)-15.3元/年平方米购房工龄(年)] [1-成新折扣率竣工年限(年)] [1-已租用公房折扣率] [1-面积折扣] 地段增减率朝向增减率层次增减率。
其中：购房工龄-机关事业单位职工连续工龄按市人事局有关规定计算;企业单位职工连续工龄按市劳动局有关规定计算。连续工龄计算到1991年底。
竣工年限-按房屋出售年份减去房屋竣工年份计算。
加层的房屋按原来房屋竣工年份计算。
第十一条 1995年公有住房实际出售单价(含新分配公有住房、已租住公有住房、套增配房)的最低限价，I级地段内，定为每平方米建筑面积213元;II级地段内，定为每平方米建筑面积200元;Ⅲ级地段内，定为每平方米建筑面积188元;IV级地段内，定为每平方米建筑面积175元;V级地段内，定为每平方米建筑面积163元;VI级地段内，定为每平方米建筑面积150元。
第十二条 出售公有住房的分户建筑面积计算标准，按《关于印发异产同幢房屋建筑面积摊算办法的通知》(沪房[93]权字发第52号)规定执行。建筑面积计算保留二位小数，以下四舍五入。
第十三条 职工家庭购买公有住房的建筑面积控制标准，一般按人均建筑面积24平方米计算。家庭成员中有下列对象的也可按下列标准执行：
1、 建筑面积控制标准75平方米--一般职工、干部;具有各类初级专业技术职称的人员。
2、 建筑面积控制标准85平方米--科技干部;具有各类中级专业技术职称的人员;具有高级工证的技术工人。
3、 建筑面积控制标准100平方米--具处级干部;副教授、副研究员等各类高级专业技术职称以及不分正副高级专业技术职称的人员。
4、 建筑面积控制标准120平方米--副局级干部。
5、 建筑面积控制标准140平方米--正局级干部;教授;研究员;以及享受教授、研究员待遇的各类正高级专业技术职称的人员。
6、 建筑面积控制标准50平方米--无业、待业、孤寡老人。
7、 部级干部按国务院规定的控制标准执行。
购买高层公有住房在上述建筑面积控制标准的基础上再加建筑面积10平方米。
以上是职工家庭购买公有住房的建筑面积控制标准，不是必须达到的分房标准。
第十四条 1995年职工购买公有住房超过建筑面积控制标准的部分，实行市场价。对于享受离职休养待遇的干部购买公有住房超过建筑面积控制标准10平方米以内的，其超过部分按1995年规定的成本价购买，不再享受优惠折扣，超过部分的实际售价以成本价连乘以地段、朝向、层次等增减系数和成新折扣确定;再超过部分，实行市场价。凡按市场价购买的部分，不享受1995年的优惠折扣政策，其实际售价应连乘以朝向、层次等增减系数和成新折扣后确定。
第十五条 1995年多层住宅每平方米建筑面积市场价：I、II级地段定为2928元;Ⅲ、IV级地段定为2092元;V、VI级地段定为1255元。
1995年高层住宅每平方米建筑面积市场价：I、II级地段定为4442元;Ⅲ、IV级地段定为3173元;V、VI级地段定为1904元。
第十六条 职工家庭购房后，因居住困难或其他原因符合住房分配规定的职工，仍可在单位享受住房分配和购买住房。具体办法按《公有住房出售后再套配、增配的若干规定》(沪房地改发[1995]240号)办理。
第十七条 购房人以现金一次付清全部购房款的，给予一次性付款折扣。1995年一次性付款折扣为20%。申请抵押贷款支付购房款的，不享受一次性付款折扣，首期付款不低于实际售价的30%。
第十八条 对公有住房的出售人，可免缴营业税，售房所得不计入计算所得税的税基。
第十九条 出售、购买公有住房的程序
(一) 出售公有住房按下列程序进行：
1、 出售公有住房前应先办理可售公房的确认手续。部属、市属单位和区、县属单位分别报市、区县房改办确认。对1994年度出售过公有住房的楼房不再办理确认手续。
2、 出售公有住房应编报可售公有住房的售房规模。部属、市属单位和区、县属单位分别报市、区县房改办审核，备案。
3、 单位将1995年度竣工的新建住房以出售形式分配给职工之前，应办妥申领单位房屋所有权证的有关手续。
4、 出售人向住户宣传购房政策。
5、 出售人为购房办理购房有关手续，开具上海市公有住房出售收入专用票据。
(二) 购买公有住房按下列程序进行：
1、 职工家庭购买公有住房前，应先办理认购手续，预付手续费100元(不购房时不予退还)。购房时，应协商一致，确定购房人。
2、 职工家庭确定购房人后，应填写《职工家庭购买公有住房协议书》。
3、 购房人提供有关购房手续的证明，选择付款方式后与出售人签定房屋买卖合同，支付定金1000元，按规定缴付购房款和有关税费。
4、 购房人凭购房合同、购房票据及付款凭证、证明文件向房屋所在地房产登记发证机关办理申领房屋所有权证有关手续。
第二十条 按成本价购买公有住房，购房者拥有全部房屋产权。购房款已付清、并购房后住满五年者，其住房可进入房地产市场转让、出租，收益归己，但须按规定补交土地出让金和有关税费。该住户今后的自住房应自行解决。
职工购买公有住房前与单位订有配房协议的，在购买公有住房后五年内，违反正常工作调动规定，擅自离职的，必须向单位补交擅自离职当年住房成本价与市场价的差价。
第二十一条 房屋维修责任和维修费用的承担规定如下：
(一) 室内维修由购房人自理。
(二) 住房的共用部位和电梯等共用设备以及公共设施的维修，由全幢房屋所有人共同承担，购房户的维修费用在房屋维修基金中提取，租凭户的维修费用由产权单位承担。
(三) 住房的共用部位、共用设备以及公共设施，凡属人为损坏的，由损坏人修复或赔偿。
(四) 住房建筑以外的道路、上下水管道、窨井、化粪池、路灯、绿化等街坊公共设施的管理、维修、养护等费用，由房屋所有人共用承担。购房户承担的费用，应在城市维护费中列支，在公有住房出售起步阶段，暂在街坊公共设施管理、维修、养护基金中列支;租凭户承担费用，由产权单位支付。
第二十二条 高层住宅水泵、电梯的运行费，由全幢房屋所有人按建筑面积合理分摊。在公有住房出售的起步阶段，购房的居民户承担运行费用的20%，其余80%在维修基金中列支。
第二十三条 房屋维修基金按下列规定筹集：
(一) 多层住宅的购房人在购房时首期应按每平方米建筑面积成本价的1.5%缴付房屋维修基金，1995年定为每平方米建筑面积15.90元;出售人应一次性从售房款中按平方米建筑面积成本价的6%缴付房屋维修基金，1995年定为每平方米建筑面积63.60元。
(二) 高层住宅的购房人在购房时首期应按每平方米建筑面积成本价的1.5%缴付房屋维修基金，1995年定为每平方米建筑面积15.90元;出售人应一次性从售房款中按每平方米建筑面积成本价的12%缴付房屋维修基金，1995年定为每平方米建筑面积127.20元。
上述维修基金由房屋自管组织负责专户存储(按居民个人储蓄利率计息)，专项使用。以后再需筹集维修基金时，均由房屋所有人分摊。
高层住宅电梯和水泵共用设备的大修和更新费用，原则上由全幢房屋所有人按建筑面积合理分摊。在公有住房出售的起步阶段，由出售人从售房款中一次性按出售的每平方米建筑面积提取100元费用，用于电梯和水泵等共用设备的大修和更新。
高层住宅出售人提供的电梯和水泵等共用设备大修和更新费用，具体使用办法按《上海市公有住宅售后管理暂行办法》(沪府发[1994]59号)的规定执行。
出售人应一次性从售房款中按每平方米建筑面积20元缴付街坊公共设施管理、维修、养护基金。
第二十四条 出售人和购房人需交付的费用：
出售人交付的费用：街坊公共设施管理、维修、养护基金;高层住宅水泵和电梯等设备的大修和更新费用;实际售房款(不计一次性付款折扣)0.5%的手续费;房屋出售价0.5%的房屋买卖合同印花税。购房人交付的费用：购房款;首期维修基金;实际售房款(同上)0.5%的手续费;房屋登记勘丈费0.30元/M级房产权证工本费5元;房屋出售价0.5的房屋买卖合同印花税(分期付款的按购房总价0.5交付);产权登记权证印花税5元。
第二十五条 出售单位会同业主组建业主管理组织。业主管理组织可自行管理物业或委托物业管理部门管理。公有住房售后管理工作按《上海市公有住宅售后管理暂行办法》(沪府发[1994]59号)的规定办理。购买公有住房后，产权人应按照社会化管理的要求，根据管理单位的管理质量和内容，按月交纳管理费。多层住宅产权人每月每套应承担3-5元的管理费;高层住宅产权人每月每套应承担5-10元的管理费，由业主管理组织与物业管理部门签定管理合同时确定。
第二十六条 公有住房出售后的款项，按《上海市人民政府办公厅转发市房委会关于售房归集资金管理和使用规定的通知》(沪府办[1995]20号)办理。
房地产公司违反有关规定出售使用权住房给单位，单位再分配给职工租住的，售房款由市公积金管理中心负责归集，专项用于住宅建设和旧房更新改造。
个人购买使用权住房的，可按《公有住房出售暂行办法》和本实施细则的规定，交付成本价的首期维修基金;按本实施细则计算购房款(不计一次性付款折扣)0.5的手续费;房屋登记勘丈费0.30元/M房产权证工本费5元;房屋买卖合同0.5印花税;产权登记权证印花税5元等。产权归己。其购房建筑面积不受面积控制标准限制，住房的维修和管理按上海市公有住宅售后管理暂行办法执行。房屋产权单位必须按本实施细则的规定，交付产权单位应交付的费用。
第二十七条 新建公有住房分配时应贯彻先售后租原则。单位向职工分配新建住房时，出售数量不能低于新建住房总量的30%，单位给本系统收入较高职工分配新建住房的，其出售价可在成本价每平方米建筑面积1060元的基础上是适当上调，具体价格上调办法由单位自行制定报市房改办审核、备案。
第二十八条 1995年7月1日起不再按《上海市优惠价房出售管理办法》规定出售公有住房。公有住房配套时不再执行有关租金奖励规定。
第二十九条 本实施细则适用于按成本价向中低收入家庭出售公有住房，职工家庭购房认购手续截止1996年6月底。
第三十条 市房改办组织实施公有住房出售工作，并负责解释本实施细则。
第三十一条 本实施细则自之日起施行。市房改办和原市房产管理局以前的有关文件与本实施细则不一致的，以本实施细则为准。
附件：
公有住房出售价格的增减系数和成新折扣
一、 增减系数
房屋出售价格的增减系数根据出售房屋所处的地段、房屋层次、朝向确定。具体标准为：
1、 房屋地段按I、II、Ⅲ、IV、V、VI分为六个等级;地段等级增减率为：I等100%，II等80%，IV等70%，V等60%，VI等50%。
I级地段：东至中山东一、二路;南至金陵东路;西至河南中、南路;北至北京东路。
II级地段：I级地段向外，南至复兴东路;西藏南路、肇周路、徐家汇路、肇嘉浜路到徐家汇;西至徐家汇、华山路、江苏路、向东折入愚园路，再向北折入乌鲁木齐北路;北至新闸路，向北折入石门二路、恒丰路、天目西路，再过共和新路旱桥，虬江路、宝山路、四川北路、江湾路、大连西路;东至欧阳路四平路、溧阳路、沿虹口港至黄浦江边。
另外包括徐家汇、曹家渡、提篮桥、老西门地段。
Ⅲ级地段：II级地段向外，东至腾越路、隆昌路、营口路;北至走马塘、国康路。延伸到东体育会路(杨浦、虹口区与宝山区交界处)，再沿东体育会路、大连西路至中山北路;西至中山西路，徐汇区与原上海交界处;南至黄浦江边。原浦东的市区部分，以及内环线以内部分的地区。
IV级地段：II级、Ⅲ级地段向外的市区部分(闵行区、宝山区、嘉定区除外);已开辟和将开辟的住宅小区(如长风、田林等)。原川沙县的川沙镇、高桥镇、北蔡镇以及重点开发区 生活区和正在开辟的原郊县部分的住宅小区(如莱阳新村、金杨新村等)。
V级地段：闵行区、宝山区、嘉定区(嘉定镇、南翔镇);卫星城镇(如金山、安亭等)。
VI级地段：郊县城镇。浦东新区Ⅲ、IV级地段以外及V级以外的地区。
2、 房屋层次增减率为底层98%，顶层96%，二层100%，其他层次102%。
3、 房屋朝向增减率见下表：
朝向 增减率
东 偏南 100%
东 偏北 100%
南 偏东 102%
南 偏西 102%
西 偏南 95%
西 偏北 95%
北 偏东 92%
北 偏西 92%
二、 房屋成新折扣
房屋成新折扣是指房屋使用年份与房屋耐用年限之比。房屋成新折扣率每年为2%，房屋出售年份为1995年。折旧后残植低于40%的按40%计算。
一九xx年出售公有住房方案实施细则的问题解答
1、 什么是出售公有住房的成本价?
答：出售公有住房的成本价是指按照建造公有住房的平均成本而测定的价格。1995年的成本价为每平方米建筑面积1060元。
2、 什么是出售公有住房的市场价?
答：商品的市场价是指由商品价值决定，并受市场供需因素制约的价格。而出售公有住房的市场价并不是房地产市场中商品房的价格;具体规定见《实施细则》第十五条。
3、《实施细则》第十一条规定的最低限价，含义如何?
答：最低限价是指《实施细则》规定的1995年公有住房实际出售单价(不计一次付款的20%优惠)。
4、 购买住房一次付款的含义是什么?
答：一次付款是指购房的职工一次付清购房款(可利用家庭成员积累的住房公积金)，申请住房抵押贷款或向单位申请分期付款不包括在内。
5、 出售公有住房的抵押贷款是怎么回事?
答：如果参加住房公积金的职工购房一次付款有困难的，可向市公积金管理中心申请职工住房抵押贷款。具体贷款手续由建行市分行房地产信贷部办理。申请抵押贷款的可贷额度应按借款人及其同户和直系亲属参加住房公积金成员计算公积金的月平均工资之和的30%再乘以贷款期限(月数)确定。但最高不得超过购房所需资金的70%。支付首期款时，可用借款人及其同户成员和直系亲属参加住房公积金成员积累的公积金冲抵。以后还贷时，可用借款人及其同户成员和直系亲属参加住房公积金成员每月缴交的住房公积金冲抵。
6、 同一幢公有职工住宅中，有下列情况之一的，是否包括在这次出售范围内：卫生间、厨房间一户独用，但不是套在户门内的(即俗称基本成套或两把钥匙);原有住房不是独用成套的，而加层部分是独用成套的;原设计是2户或3户使用一组室号，一个厨房间，一个卫生间，而实际是一户使用的;在同一幢房屋中，只有一户租凭的是独用成套公有住房?
答：以上情况1995年列入出售范围。
7、《实施细则》第三条中规定的职工住宅指哪些房屋?
答：职工住宅指沪房(90)规字发第518号通知修订的上海市房屋建筑类型分类中居住用房(公寓、花园住宅、职工住宅、新式里弄、旧式里弄、简屋六大类)的第三类。
8、 原系公寓类型的房屋，经过批准加层为独用卫生、独用厨房的房屋，是否列入出售范围?
答：原系公寓类型的房屋，经过批准加层为独用卫生、独用厨房的房屋，其房屋类型仍属公寓。因此，暂不列入出售范围。
9、按成本价购买公有住房，每个职工家庭享受一次。具体如何掌握?
答：按成本价购买公有住房每个职工家庭享受一次是指职工家庭购买成本价公有住房的面积标准，在规定的建筑面积控制标准之内的，每个职工家庭只能享受一次。如果一个职工家庭有两套或两套以上住房时，必须是同一承租户名，或是配偶双方的承租户名，其住房的建筑面积总和又未超过规定的建筑面积控制标准的则允许按同一折扣和优惠政策计算实际售价。如果一个职工家庭的住房面积尚未到位，而目前已按成本价购买，今后原承租人增配住房时，当原购买的住房和新增配的住房建筑面积总和未超过规定的建筑面积控制标准的，则按《公有住房出售后再套配、增配的若干规定》(沪房地改发[1995]240号文)购买。
10、同住人含义是什么?
答：根据《〈上海市城镇公有房屋管理条例实施细则〉有关问题掌握口径》(沪房[91]公字第226号文)第七条规定：同住人是指本处有常住户口且实际居住三年以上(除特殊情况外)，他处无住房或他处虽有住房而居住困难的。对于新分配住房居住不到3年的租凭户，则以住房调配单和户口簿上的同住人为准。
11、离退休人员的购房工龄如何计算?
答：非经上级组织部门批准缓离退休的离退休人员工龄时限计算，以法定离退休年龄内的实际离退休年限为准;经上级组织部门批准，缓离退休工作的，经批准的工作年限仍可计算工龄。工龄起算日期以离退休证记载的日期为准。工龄计算到1991年底。
12、职工购房工龄证明如何出具?
答：职工购房工龄证明一式三联，由出售单位、职工所在单位、职工配偶所在单位各执一联。在出具证明时，须由所在单位的人事劳动部门加盖公章，对没有设置人事劳动部门的单位可由上一级主管部门的人事劳动部门盖章。
13、购买成本价公有住房时，企业干部的职级，由哪个部门出具证明?
答：购买成本价公有住房时，原定职级的企业干部的职级应按干部管理权限，由上级主管部门出具证明;无定职级的企业干部，上级主管部门不得出具职级证明。
14、一个承租户内，在核定本户内人口时，家庭成员中的在读大学生、现役军人、水上工作者、地质勘察工作者以及居住本市单位集体宿舍的，在计算该户人口时，可否计算在内?
答：以上几种人员，如户口是从原住地迁出的，在计算该户人口时，可计算在内。
15、一个承租户内，家庭成员中的现役军人、水上工作者、地质勘察工作者以及居住在本市单位集体宿舍的，在申请购房时，是否可享受其职级或职称的购房面积控制标准?其军龄或工龄可否用作购房时的计算工龄?
答：以上几种人员，如户口是从原住地迁出的，现户口在上海市的，可以享受其职级或职称的购房面积控制标准，同时其军龄或工龄可用作购房时的计算工龄，但不得作为购房人。如现户口不在上海市的，则只能在计算该户人口时，按增加一人计算。
16、中、小学教师在按成本价购买公有住房时有何优惠政策?
答：考虑到中、小学教师的工作性质，在按成本价购买公有住房时，可按控制标准增加建筑面积8平方米。对退休中、小学教师同样使用。
17、公有住房承租人的配偶系农业户口或农业户口时，在购买住房核定建筑面积控制标准时，是否可以计算在同住人范围内?
答：在计算建筑面积控制标准时，配偶系农业户口的，可计算在同住人范围内;配偶系农业户口的，不得计算在同住人范围内。
18、《实施细则》第二十条规定职工购买公有住房前与单位订有配房协议的补交擅自离职当年住房成本价与市场价的差价。这里的差价指什么?
答：这里的差价是指出售公有住房的成本价与出售公有住房的市场价之间的差价。1995年为每平方米建筑面积 1060元与《实施细则》第十五条规定的市场价之间的差价。
19、系统单位自管公有住房，出售时住房建筑面积是否需要核定?
答：系统单位自管公有住房建筑面积核定，应委托房屋所在地区产证登记发证机构对其勘丈面积进行认定。
20、系统单位出售已出租公有住房时，非本单位职工家庭可否购买?
答：系统单位出售已出租公有住房时，非本单位职工家庭租住的，应同样给予购买。
21、经租的公有住房，由谁负责出售工作?
答：经租的公有住房的出售工作，应由产权人负责;也可由产权人委托管理单位出售，但售房款应由产权单位核收。
经租的公有住房中的住户，向管理单位了解该住房的产权归属时，管理单位有义务将产权的归属情况告知住户。
22、委托房管部门经租的单位产权住房，这次按成本价出售给职工家庭后，经租费用是否结算退还?
答：出售部分应终止经租合同;经租费用按出售面积需结算至出售日止，剩余的部分应退还原产权单位。
23、房地产公司出售给单位使用权的住房，这次按成本价出售给个人时，维修基金如何建立?
答：房地产公司出售给单位使用权的住房，这次个人购买后，购房人在购房时应缴付首期每平方米建筑面积按成本价1.5%的房屋维修基金;市公积金管理中心应一次性从售房款中缴付每平方米建筑面积多层住宅按成本价的6%，高层住宅按成本价的12%房屋维修基金。同时，市公积金管理中心应从售房款中一次性按出售的每平方米建筑面积比例提取100元费用，用于电梯和水泵等共用设备的大修和更新。按每平方米建筑面积20元缴付街坊公用设施管理、维修、养护基金。
24、购房人缴付0.5%手续费的基价，以哪个价格为准?
答：计算购房人缴付0.5%手续费的基价，以不打一次性付款折扣的购房总价为基数。
25、房屋朝向如何确定?
答：房屋朝向确定，以独用成套房屋中卧室和起居室的最好朝向确定。
1995年房改方案实施以前，用幢房屋中已有出售的，该幢房屋的朝向和增减系数可参照《关于出售公有住房的实施细则》(沪房改办[1994]第34号文)附件规定。
1995年房改方案实施以前，用幢房屋中没有出售的，以及1995年房改方案实施后竣工的房屋，其朝向和增减系数必须按1995年的《实施细则》附件规定。
26、1995年购房户承担高层住宅电梯和水泵运行费的计费标准是多少?
答：根据调查测算，1995年高层住宅电梯和水泵运行费每月每平方米建筑面积为0.50元，购房户应承担电梯和水泵运行费的20%，即每月每平方米建筑面积0.10元。