发布时间：2023-12-15 15:48:49
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房地产评估法律依据样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
关键词：市场经济 房地产 估价 问题 对策
一、前言
市场经济日渐完善促使房地产市场不断发展，房地产估价工作在其中具有越来越重要的作用，同时也为房地产市场发展提供了巨大的机遇。作为一种社会性中介活动，房地产估价主要实际由于房地产市场信息不平衡性以及不对称性所产生的社会需求，无论是房地产买卖、房地产抵押、房地产交换、房地产拍卖、房地产征用、房地产纠纷、房地产合并等等，同时还涉及到企业合资、企业承包经营、企业合并等等，房地产估价服务在其中具有至关重要的作用。房地产估价专业性非常强并且涉及范围非常广，使得房地产估价服务的风险性非常强。市场经济影响下，房地产估价服务具有非常重要的作用，从房地产市场角度分析来看，需要构建和平贸易发展模式，保证市场秩序合理性以及有序性，为房地产估价正常化以及规范化提供保障，对房地产估价具有非常重要的影响。
二、市场经济条件下房地产估价存在的问题
（一）房地产估价法律法规存在着不健全
从目前的发展来看，房地产估价机构普遍存在着，但是并不是属于专业化房地产估价机构，甚至一部分估价结构以及估价工作人员自身并不具备估计资质。虽然我国针对房地产制定了相关法律法规，但是却并没有提出针对房地产估价的法律法规，因此往往只能够规范供给主体，但是对于估价市场供给主体之外的部分并不存在着约束作用。在房地长估价市场发展过程中，由于需求主体在其中具有非常重要的作用，但是由于约束限制性使得估价市场发展受到影响，使得供给主体存在着非常大的工作负担，房地产估价工作的可持续发展受到影响。由于在房地产估价方面缺乏法律约束力使得缺乏配套惩处规定，因此，房地产估价工作的顺利进行受到了非常大的影响。
（二）房地产估价工作人员综合素质不高
我国房地产估价行业的起步时间非常晚，这就使得从事房地产估价的专业人员并没有达到预期数量，实际的技术能力以及专业素质水平也并不是非常理想，这就使得房地产估价水平受到了影响。我国房地产的估价主要是采用职业资格认证工作制度，从事房地产估价工作的专业人员需要经过国家统一的资格考试，在成绩合格之后才能够获得职业资格证。从目前来看，一部分估价技术工作人员综合素质不高使得其从注册资金方面弄虚作假，严重的影响到估价工作人员的估值技术以及房地产整体挂机质量，同时也不能够真实反映出估价师资历以及水平，房地产估价师缺乏工作热情以及工作动力，鼓励其提升自身专业素养更是难上加难。作为一名合格房地产估价专业人员，需要不断研究执业过程，不断突破自身，提升自身专业水平，为房地产估价质量提供保障。
（三）房地产估价监管工作力度不足
从目前发展来看，一部分监督管理工作部门由于改制使得评估结构往往与管理工作部门之间构建练习，但是由于双重身份以及公司兼营等使得其背离了改制工作目标，特别是一部分行政工作部T在实际工作中往往存在着计划经济发展行为以及发展心态，存在着执行活动有效性不强的现象，进而权钱交易等腐败行为非常常见，过多的行政干预使得市场竞争呈现出不公平性，房地产估价市场存在着混乱。从目前房地产估价市场来看，缺乏专业性、高水平专业房地产估价师。在进行房地产评估师注册过程中，往往开设的劳动人事档案转移证明以及社会保险证明都存在着虚假性，往往空头的资产评估师为其作弊使得资格验证工作以及资格核查工作陷入形式化。由于缺乏有效监管工作，使得并没有获取法律认可评估机构实际数量不断增加，特别是挂靠现象非常严重，这就需要结合目前的工作来强化审查工作、审批工作以及管理工作，避免房地产估价监管工作陷入形式化。
三、市场经济条件下房地产估价对策
（一）构建房地产估价相关法律法规
在房地产估价行业发展过程中，需要结合房地产行业发展实际情况来构建更加完善房地产估价法律体系，同时还需要结合目前房地产市场发展实际情况制定房地产估价的针对性法律法规，明确房地产估价在市场经济工作中的重要作用，严格的规范房地产估价组织结构以及实际的审批程序，同时对于房地产估价的违法行为以及违规行为制定有效的惩处工作标准。此外，还需要明确不同业务工作部门实际评估工作，为公平竞争提供有效保障。总之，需要不断提升房地差估价组织能力以及估价准确性，提升估价市场竞争力，充分利用法律手段来为房地产估价市场正常运行提供有效保障。总之，需要针对放点产估价市场来构建信息反馈工作机制，促使房地产估价工作能够居于社会监督下，同时也能够为房地产估价纠纷提供法律依据。
（二）重视房地产估价市场规范性
市场经济不断发展使得房地产市场发展呈现出独特性，房地产估价也并不只考虑到房地产价值，还需要涉及到其他方面的内容，这就对房地产估价工作人员提出了更大的挑战。因此，估价工作人员业务水平以及整体素质直接的影响房地产估价的质量。为了能够做好房地产估价工作，房地产市场规范性具有非常重要的作用。房地产估价工作人员需要严格遵守相关法律法规，坚持公正原则和客观原则，提升房地产估价工作人员业务水平以及整体素质。为了能够保障房地产评估结果的合理性和科学性，房地产评估工作人员需要结合房地产市场运行要求以及房地产运行原则，保证房地产估价组织以及房地产估价个人独立性，政府工作部门需要明确自身的重要作用，保证政府不直接的干预房地产估价工作人员工，对于非法的房地产估价工作，需要加大实际的调查工作力度以及实际出发工作力度，严厉处罚哪些制造不实房地产估价报告的工作人员，同时还需要将不良记录更新到个人档案中。诸如，对于虚假报告对房地产当事人造成巨大损失的，房地产估价机构或者是房地产估价个人还需要承担相应的法律责任，进而树立法律权威性，为房地产估价行业快速发展提供保障。
（三）提升房地产估价工作人员业务素质以及整体素质
作为一项全面性、灵活性以及继承性系统，房地产估价对房地产市场发展具有非常重要的影响。考虑到房地产市场发展特点以及市场经济发展特点，房地产估价工作实际上并不只是房地产价值的估值，业务拓展对房地产估价工作人员提出了更高的要求。房地产估价工作人员的也睡水平以及整体素质直接的影响房地产估价质量。在房地产估价工作人员的培养过程中，不仅需要培养其公正原则和客观原则，对其专业素养以及基本素质等具有更高的要求。诸如，房地产估价工作人员需要具备政策法律中关于房地产估价知识，培养房地产估价工作人员的职业道德素养以及诚信观念，提升房地产评估工作人员语言文字的表达能力，促使其能够更加熟练掌握评估工作方法，提升房地产估价工作人员的经验，进而做好房地产估计的全面工作，为房地产估价工作的客观性以及合理性提供保障。
（四）构建完善的房地产估价管理体制
为了能够为房地产估价的健康发展提供保障，在实际工作中需要制定更加完善管理工作体制，构建房地产估价行业的全程性管理工作模式。政府在房地产估价市场发展中具有宏观调控作用，这就需要缕清房地产估价行业中政企事之间关系，构建专业组织来有效规范房地产评估工作。因此，为了能够完善房地产估价管理工作体制，政府需要发挥宏观调控的作用，规范房地产估价机构、估价工作人员的行为，实现房地产估价市场的全面发展，为房地产估价行业可持续发展提供保障。
四、Y束语
房地产估价已经成为市场经济发展中不可替代的部分，但是房地产估价运行工作系统却无法有效满足市场经济环境发展需求，不利于房地产估价健康发展。因此，需要结合房地产估价发展情况来规范行业操作流程以及操作制度，及时监督房地产估价机构能够严格尊重相关法律法规。为了能够促进社会主义市场经济更好发展，需要发挥房地产估价工作的重要作用，为房地产估价可持续发展提供保障。因此，为了能够保证房地产估价行业有效发展，需要充分发挥相关法律法规的依托作用，结合行业发展实际来做好监督工作，引导房地产估价行业规范性、有序性以及稳定性发展。
参考文献：
[1]朱泽标.市场经济条件下如何提高房地产估价机构的竞争力探讨[J].现代经济信息， 2009（10）：24-25
[2]李磊.当前我国房地产评估中亟待解决的问题[J].中国外资月刊， 2013（23）：151-152
1、逾期交房违约金一般在1%-1‰之间，违约金按房价款的总额计算，消费者没有损失不能成为开发商免责理由。
2、约定的逾期交房违约金都要依约支付，除非开发商存在免责事由，如地震、战争等这些由合同约定的不可抗力原因，并及时履行了告知义务，则可以不承担逾期交房的违约责任。
3、法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
（来源：文章屋网 ）
开发商未在商品房买卖合同约定的交付房屋期限内交付房屋的行为，属于逾期履行合同义务的违约行为。关于逾期交房的时间点，应以开发商与购房人在商品房买卖合同中第八条关于交付期限的约定为准，即所谓的“交钥匙”。实践中，开发商大多选择的交房条件为“该商品房经验收合格”，具体包括对房屋基础、主体、水电、排风排气、内外装饰的验收，但不包括小区道路、绿化、停车场及其他配套设施的验收。组织商品房验收的主体是开发商，由其组织勘察、设计、施工、监理单位并会同当地建设质监单位共同参加，竣工验收合格的，开发商应于15日内向建设主管部门备案，开发商只需要获得建设主管部门发出的《竣工验收备案证》即满付条件。
（二）违约金的确定标准
1、商品房买卖合同有约定的，从其约定
商品房买卖合同示范文本第九条是关于开发商逾期交房违约责任的条款，开发商一般会与购房人明确约定逾期交房违约金的计算标准，如每逾期一日按已付房款的万分之三计算违约金。
2、商品房买卖合同没有约定的，以同地段、同类房屋的租金为准
租金主要有统一租金、协议租金和市场租金三类。统一租金是指国家或地方政府有关房地产主管部门在一定时期统一规定的房屋租金指导标准；协议租金是指租赁合同双方在自愿基础上协商确定的租金额。市场租金是指在房屋租赁市场形成的租赁关系的租金，其标准随着市场行情的变化而波动。
目前，不少地方政府房地产主管部门会定期公布不同地段和种类的房屋租赁价格标准，有的地方没有公布此类房屋租赁价格标准，大连属于后者。故在大连的司法实践中，一般是通过房地产评估来确定同地段同类房屋的租金标准，主要依据是建设部颁行的《城市房地产市场估价管理暂行办法》。评估的程序为：（1）当事人向法院提出申请，再由法院委托评估机构进行评估；（2）评估机构受理后，进行现场勘估，并综合各种因素进行全面分析，出具估价报告。
（三）以租金标准支付违约金的法理基础
由于开发商未能按照合同约定的期限交付使用房屋，使得购房人不能在预先设定的时间使用所购房屋，行使占有、使用、收益、处分权能，购房人可能会延长另行租赁房屋居住的期限，进而增加支出，也可能会拖后对外出租的时间，进而减少收入，不论何种情况，都损害了购房人的期待利益——基于合同正常履行应当获得的利益。即使购房人没有实际支付租赁费用，或者新房将来不用于出租，开发商亦不得以此为由对抗购房人要求其支付违约金的请求。
（四）免责事由
免责事由有法定免责事由和约定免责事由之分，前者为因不可抗力导致违约，违约方可全部或部分免除违约责任，后者为双方当事人约定的不可抗力之外的其他免除违约责任的事由。
1、不可抗力
不可抗力指不可预见，不可避免并不能客服的客观情况。造成不可抗力的原因主要有两种情形，一是自然灾害，如洪水、地震、台风、海啸等；二是政府行为，如发生战争、强制征收等。在发生不可抗力的事由后，开发商必须在合同约定的期限内将不可抗力的相关情况告知购房人，否则既使发生了不可抗力的事由开发商仍然需要承担延期交房责任。实践中，开发商有随意扩大解释不可抗力的现象，其实，构成不可抗力的条件是很严格的，开发商不得以诸如“雨季停工”、“技术困难”等作为法定免责事由主张免责。
2、约定免责事由
在商品房买卖合同中，除了不可抗力之外，开发商通常会与购房人约定其他关于逾期交房的免责事由，如购房人未付清房款及其他应交费用、因执行国家法律法规、政策、政府指令导致逾期交房、因市政配套设施接通延误或市政府规划变更导致逾期交房、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。在上述原因中，有的确实可以作为免责事由，如政府行为等，但也要甄别情况实行部分或全部免责，有些则纯属“霸王条款”，如天气原因、高考等因素导致停工，这些情况是开发商可以预料、可以避免和克服的，不能作为免责事由。再如施工期间停水停电、第三人破坏等，则是第三人原因造成的，违约责任的归责原则实行无过错责任，不论开发商是否存在过错，只要存在违约行为，开发商就应向购房人承担违约责任，之后开发商有权依法向责任人追偿。对于约定的免责条款，如果存在《合同法》第五十二条和五十三条规定的情形，购房人可以请求法院确认该免责条款无效，“因故意或者重大过失造成对方财产损失”导致免责条款无效的情形在实践中较多。
注：本文主要参考了最高院民一庭编着的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》一书以及湖南金州律师事务所文颖律师所着的《解读建设部、国家工商总局《〈商品房买卖合同〉示范文本》一文。
附：法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）
第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
关键词：房地产税 改革 优化
一、我国房地产企业税收制度概述
房地产税也称不动产税，在性质上属于集合概念，它是指房地产持有人在保有和流转两个环节上所设计的税种总称。一般来讲，房地产税属于财产税，是对房屋所有人所征税收的统称。从法律角度来讲，房地产税收制度不属于税收概念，而是从行业角度出发的税收制度。按照征收对象的性质，房地产税收分为直接税和间接税，包括营业税、城建税、耕地占用税、固定资产投资方向调节税、教育费附加税、印花税、土地使用税、土地增值税、所得税、契税等税种，而房地产税收体系就是由这些税种组成的。
具体来说，房地产税税收体系分为两大类，一类是直接针对房地产而征收的财产税，包括房产税、土地增值税、土地使用税、耕地占用税、契税及固定资产投资方向调节税。另一类是开征与房地产有关的所得税和流转税，包括营业税、所得税及城市维护建设税。可以说，目前我国的房地产税收制度处于一个庞杂混乱的局面，因此，为了使税收制度尽快与我国经济发展形势相匹配，就必须对当前的房地产企业税收制度进行改革和优化。
二、我国房地产企业税收制度存在的问题
（一）税负不公平
各国在房地产税征收上普遍采用“重流转，轻保有”的做法，目的在于抑制房地产行业过热发展，防止房地产出现投机现象，以引导房地产企业朝着健康蓬勃方向发展。基于此，长期以来我国也奉行“重流转，轻保有”原则，并把它作为我国税收立法的一项重要政策。然而，纵观我国目前过热的、炒作严重的、投机现象频发的房地产市场，不难看出这一税收政策在实践中的作用微乎其微，没有起到调节房地产市场的应有作用。考察发现，出现这种状况的原因有以下两点。
第一，房地产交易环节税负过重产生“锁定效应”，锁定效应为美国经济学家鲁萨所创，指“资产因价格下降而使资产所有者不能出售其资产”。锁定效应使得房产所有者囤积房产等待房价上涨时伺机出售，使得房价处于恶性循环状态，长期居高不下。第二，我国房地产保有税负过轻，导致房地产持有者长时间等待房价上升再行出售，而不必担心负担一笔不小的房产保有税。
（二）计税依据不合理
目前，我国的房地产计税分为房产计税与从价计税。从价计税按照房产的原值一次减去一成到三成的余值后再乘以百分之一左右的税率来进行纳税，这是一种折中计税方式，依据的是过去的成本，不能体现出房产的实际市场价值。这种计算方式也没有把房屋的损耗和未来升值因素考虑在内，直接导致与房产的市场价格有了一定的差距，而使房产税不能随着房产价值的上升而提高。同时，考虑不同时期房屋建造成本也是必要的，因为他的建造成本和应承担的税负是有差别的。一般情况下，先建成的房屋成本会低于后建房屋成本，这样以来，后建成的房屋就会比先建成的房屋多承受一些房产税，而使得房地产交易积极性受到一定程度的影响，造成资源流通的滞缓。从租计征的房产税是根据房产的租金收入来乘以一定的税率进行征税， 房屋的租金往往是根据市场租赁的行情进行设定的， 这与历史成本计税的方式相比有了显著的提高。
（三）税收结构严重不合理
根据房地产从开发到出售的过程，房地产税的征收环节可以分为三部分，分别为开发环节、流通环节和保有环节。从税法相关规定来看，目前我国对房地产的开发环节和预售环节征税的税点是比较低的，这在一定程度上有利于激发房产商开发房地产的积极性，并且给房地产开发企业提供了政策支持和创造了良好的外部投资环境。但是，我国在房地产流通环节上则广泛征税。如营业税、房产税、印花税、契税、土地增值税、城建税、教育费附加等税种，如此沉重的税负自然不会是房产开发商承担，最终还是会转嫁到广大的消费者手中，增加买房者的负担，导致房地产行业的二级市场一直处于低迷发展状态。在保有环节上更是存在税收执法力度不够的问题，对大量的住宅房根本没有进行征税。
（四）房屋产权信息不完备，房产税难以实施
虽然我国已经制定了房屋产权登记制度，但是存在一定的问题与不足之处。土地登记属于土地管理部门管理范围，而房产登记属于房地产管理机关管理范畴，这就不利于当事人进行查阅登记以获取全面、有效的交易信息，同时也不利于对民众产权的保护。在房屋产权信息难以共享的情况下，很难完成国家的宏观调控目标，同时也进一步加剧了炒房、投机行为的开展，加剧了寻租及腐败行为。房屋及其他的不动产信息是一种公共信息，并不属于某一特定的部门，任何单位及个人都没有拒绝民众进行查询的权利。相关部门并没有利用当今发达的信息技术，使信息达到共享的程度，也使得公众难以对房地产信息进行有效查询。
三、我国房地产企业税收制度改革与优化的措施
（一）严格征税，实现税收的公平最大化
据相关调查表明，我国偷税、逃税现象较为严重。为了维护税法的权威和实现税负的公平化，我国在税收改革中应当采取多种措施对偷税、逃税的企业进行严厉打击。对偷税、逃税的打击治理，不仅有利于保证国家尊严不被践踏，维护国家财政稳定，也有利于税负承担者公平平等地在房地产市场立足。为了确保税收政策的有效推行，就需要在税收立法和税收执法、司法方面加大力度。
首先，在税收立法上要加强对逃税、偷税企业的惩处力度，此项政策不仅达到警示其他房地产企业的效用，而且也为税收执法机关、税收司法机关提供了强有力的法律依据；其次，应该建立一支专业素质强硬、作风正派、工作能力出众的税收执法队伍，对于房地产企业偷税、逃税现象，发现一起，快速严肃处理一起，绝不手下留情、法外开恩；最后，建立独立的税收司法审判庭，专门处理与税收有关的案件，以达到专业化、效率高的效果。
（二）确定合理的计税依据
考察国际通行计税依据，房地产税收主要有市场价值、租金价值、楼场的价值等计税依据，按评估价值征税是西方国家房地产税法中一条非常重要的原则，评估机制征税能客观地反映房地产税制存在的计税依据不合理的问题，使多占有不动产的纳税人多缴税，少占有不动产的少缴税，确保房地产主体公平地承担税负。目前，我国应该结束现有的房产税从价、从租、从量计算计税依据的混乱局面，借鉴国际经验按照评估价值计税，确保税负公平。这种计税依据可以克服其他类型计税依据的缺陷，使它在“交易证据多、便于诚信纳税、税收富有弹性”等特点下指导房地产价值评估。
（三）优化房地产税收机构
如前所述，我国房地产税收主要集中在房地产流通环节，而开发环节和保有环节税负承担很弱，这样一来就使得房产流通环节因承担沉重的税负而阻碍房地产流通市场的繁荣发展，也阻碍了我国房地产税收制度的发展。房地产保有环节应该成为征税的重点，因为这个环节已经到了房产交易的末端，征税对象比较稳定，也不会出现转嫁税负的现象，因此便于税务机关的监督与管理。对于流通环节应该进行大力改革，减轻流通环节的税负，减少一些征税名目，以此加快房地产流通速度，繁荣房地产交易市场。
（四）健全和完善房地产税征收配套机制
为了增强征收房地产税的实效性，就要逐渐建立财产登记的实名制，并且在强化房地产产权登记方面，就要做到查明土地的位置及面积，加快实现房屋与土地产权证书的统一化进程，避免房地产的私下交易和打击房地产市场的寻租、腐败等违法行为。还要建立和完善房地产评价机制，建立起一套高效实用的房地产评估机构，培养一批经验丰富、专业化程度强的评价人员，使民众参与房地产市场交易时，能够得到有效信息，少走歪路。
四、结语
随着市场经济的不断深入发展，我国房地产企业税收制度已经显示出越来越多的弊端，为了满足市场经济发展的需要，以及发挥房地产税对收入的调节功能，当前，我国应该着力于房地产企业税收制度的改革与优化，强化国家对房地产税征收的宏观调控力，使房地产税发挥出应有的作用。
参考文献：
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一、适应市场经济发展要求，改革和完善房屋拆迁制度。
房屋拆迁矛盾激化的根源在于当前的房屋拆迁制度，政府对市场干预过多，计划经济色彩浓厚，要彻底解决房屋拆迁矛盾，必须依据市场经济的要求，改革和完善我国现行的房屋拆迁制度。
1、切实保护被拆迁人的合法权益。保障被拆迁人的房屋所有权和土地使用权，明确规定对被拆迁人的土地使用权按征地区片综合地价实施补偿。
目前的房屋拆迁条例，只注意到了被拆迁人的房屋所有权，而忽视了被拆迁人的土地使用权，必将给被拆迁人造成巨大损失。因此，必须明确规定政府征用或收回土地使用权、开发商开发土地，除了要依照征地区片综合地价对房屋进行损失补偿外，还应补偿被拆迁人因丧失土地使用权而遭受的损失。
2、明确区分公共利益和商业利益。将政府介入和强制拆迁限制在公益拆迁的范围之内，政府应从商业拆迁活动中退出。
城市房屋拆迁基本上可以分成为了公共利益的拆迁和为了商业利益的拆迁。只有为了公共利益的拆迁，政府才可以使用强制权力。为了商业利益的拆迁，必须完全交给市场，按市场规律办事，拆还是不拆、补偿的数额，都完全交由市场主体自由协商解决。
3、引入听证制度。依照程序正义的要求，确保被拆迁人对拆迁程序的参与权利，在拆迁活动的关键环节，引入听证制度。
拆迁活动直接涉及被拆迁人重大的财产权益，应该充分听取被拆迁人的意见，确保被拆迁人对拆迁程序的参与。在拆迁实践中，被拆迁人根本没有表达自己意见的机会，等于政府暗地里把被拆迁户的房屋卖给了开发商。因此，在涉及被拆迁人财产权益的拆迁活动中，特别是立项、规划等环节，引入听证制度，充分保障被拆迁人的参与权利。
二、严格依法行政，加强对拆迁活动的监督力度。
拆迁矛盾激化，固然有其制度上的原因，但执法上的问题也不可忽视。
拆迁条例明确规定，拆迁人是取得房屋拆迁许可证的单位，实施中往往就走了样。由政府直接作为拆迁人或由开发商委托政府的拆迁办、拆迁指挥部拆迁的现象仍然十分普遍；补偿安置不到位，安置房品质低劣，几乎引起被拆迁户的普遍不满。拆迁条例规定的许多程序没有得到遵守，无合法手续的拆迁、超期限拆迁、超范围拆迁等违法现象严重，野蛮拆迁更是激起民愤。
各级人大、政府、法院和检察机关必须加强对拆迁的各个环节的监督检查，尤其是加强对拆迁人和相关政府部门的检查，加大对违法行为的处罚力度。
三、加强对有关文件的合宪性和合法性审查，及时废止和修改违反上位法的有关文件，确保国家法制的统一。
目前拆迁活动的法律依据，多是地方政府的规章。有些规章从单纯的城市建设出发，抵触国务院《城市房屋拆迁管理条例》和其它相关法律等上位法的规定，设置了很多侵犯被拆迁人权益的条文，严重损害了被拆迁人的利益，破坏了国家法制的统一。因此，应对于拆迁活动相关的各种规章和地方性法规的全面审查，对于违反上位法的相关条文，予以修改或废止。
四、对价格评估机构进行清理整顿，确保评估结果的公正性。
目前，我国房地产评估事务所绝大多数由政府职能部门的二级机构发展而来，虽然形式上脱了钩，但在人、财、物等诸多方面仍有千丝万缕的联系，加之土地开发商与评估事务所的关系密切，土地高价低估现象十分严重。
（一）住房抵押贷款证券化的概念。住房抵押贷款证券化（MBS）是资产证券化中的一种，是指金融机构把自己所持有的流动性较差，但能产生预期现金流的住房抵押贷款结构重组为可以在资本市场上流通的证券的过程。
（二）商业银行开展住房抵押贷款证券化的必要性。对于商业银行而言，住房抵押贷款证券化有利于有效分散和转移银行面临的信用风险、利率风险、流动性风险；有利于优化商业银行的资产负债结构，提高资本充足率，降低银行不良资产率；有利于提高商业银行的经营管理水平及盈利能力。对中央银行而言，住房抵押贷款证券化，一方面为央行调节货币供给稳定利率提供了新的工具；另一方面有利于完善中央银行的宏观金融调控。同时，住房抵押贷款证券化对于优化资源配置效率，促进金融市场的发展，也起了很大的促进作用。
二、我国全面开展住房抵押贷款证券化面临的障碍
（一）商业银行参与住房抵押贷款证券化的动力不足。商业银行当前的一项迫切任务就是提高资产质量，而住房抵押贷款是银行为数不多的优质资产之一，随着个人住房贷款市场的扩大，这项优质资产对银行整体资产质量的优化作用日趋明显。一方面，如果进行表外证券化，贷款转让给SPV后就不能记入银行资产，这等于减少了银行的优质资产，会进一步提高银行的不良资产比率。另一方面，如果实施住房贷款证券化，那么原本由银行一家独享的收益就要在证券化过程中被投资者和中介机构分享，银行的收益会减少。因此，目前商业银行要求实行抵押贷款证券化的意愿不强烈。
（二）实施住房抵押贷款证券化的制度
1、相关法规不健全，具体操作缺乏足够的法律依据和保障。我国抵押贷款市场的法律框架正在形成时期，市场法规尚未形成体系。
一、二级住房抵押贷款相关市场的法律建设还没跟上，特别是社会配套制度的政策法规还未出台。住房抵押贷款证券化交易涉及内容技术性强、专业化程度高、程序复杂，没有健全有效的法律规范是不能操作的。我国近十几年出台的《担保法》、《破产法》、《信托法》虽然为开展资产证券化提供了初步的制度框架，但在组建特设载体SPV、“真实出售”、“信用增级”及债权转让方面存在着很大的法律障碍，缺少具体的法律规定和政策安排。
2、会计制度和税收制度障碍。发行MBS还会遇到会计、税收方面的问题，不但会影响证券资产的合法性、盈利性和流动性，也关系到每一个参与者的利益。我国现行的会计制度、会计准则关于住房抵押贷款证券化的处理上还是一片空白，主管部门很难对证券化业务实行有效的监控。另外，目前的税收制度对于资产销售的税收、特设载体的所得税处理，以及投资者的税收等方面，都没有明确的规定，而制定合理的税收政策，降低证券化的融资成本，是推动我国MBS开展过程中不可缺少的环节。
（三）市场条件的制约
1、一级市场发展不成熟。（1）目前住房抵押贷款的规模还很小。截至2003年底，我国金融机构的个人住房抵押贷款余额为1.18万亿元，占金融机构贷款总余额的10％，与国际经验数据30％相比，我国住房抵押贷款在银行资产中所占份额较低。而创立MBS市场时，需要将抵押贷款债权构建成标准化的资产池，如果没有相当规模的贷款积累，就无法找出足够多的在还款期限、利率标准、房产性质、违约率等方面相同的债权，当然就无法实施“打包”、“重组”等标准化操作，发行MBS的资产池也就无法建立。（2）我国住房抵押贷款标准不统一的问题，造成了不同金融机构的数据口径的不一致，直接影响到在进行住房抵押贷款证券化运用时难以形成具有相同利率、期限、违约率及提前清偿率的抵押贷款组群。一方面限制了贷款需求范围，另一方面也不利于降低抵押贷款的风险。（3）抵押贷款的保险制度有待完善。现有的保险制度无法满足抵押贷款一级市场上降低和分散风险的需要。
2、缺乏权威的中介机构。在实行住房抵押贷款证券化的过程中，需要金融、证券、法律、信托、地产、保险等多方面机构的配合，涉及到很多中介机构，如信用评估机构、房地产评估机构、担保与保险机构、公证机构等。然而，我国的中介机构起步晚、运作不规范，彼此之间关系的协调、职责的分配等问题，目前在法律上还未做出明确的规定。我国当前还没有资质较高的债券评级、政府及商业担保、保险信用增级、住房按揭债券发行与交易服务等机构。这些因素的存在，严重束缚了抵押贷款市场的发展。
（四）相应的技术人才短缺。由于抵押贷款证券化是一项复杂的金融工程，涉及经济、金融、法律等各个方面，需要大量掌握金融工程、计算机等方面综合知识的复合型人才，我国目前十分缺乏相应的技术管理人才。
三、我国实行住房抵押贷款证券化的对策建议
（一）完善法律体系，提供法律支持
1、适时修改、补充和完善住房抵押贷款证券化涉及的《公司法》、《证券法》、《担保法》、《中国人民银行法》、《商业银行法》、《个人住房贷款管理办法》、《破产法》等法律，在加强监管的前提下，适当放宽市场限制，积极培育投资主体。
2、积极研究制定住房抵押贷款证券化专业性法规，如《住房金融机构组织法》、《住房抵押贷款保险法》、《住房抵押贷款证券化法》、《投资基金管理法》、《房地产信托法》等，以保证住房抵押贷款证券化的有序发展。
3、根据我国现行的会计和税收法则，结合资产证券化的特性，在会计和税收方面制订具体的适用制度，确保住房贷款证券化在规范化、法制化的良性轨道上顺利实施。一方面,政府应积极完善相关的会计制度，以便为住房抵押贷款证券化的实务操作提供确切依据。另一方面,考虑到在最初阶段可能会由于较高的税务费用而使住房抵押贷款证券化很难顺利开展的现实问题,政府应为相关的参与主体提供一定的税收优惠。
（二）完善住房抵押贷款一级市场
1、扩大住房消费信贷规模。随着我国住房制度改革的深化和住房居民消费热点的形成，商业银行应以市场需求为导向，丰富贷款品种，增加对住房抵押贷款的资金投入，以适应住房抵押贷款证券化对资产基础的客观需要。商业银行应根据购房者的年龄、收入、家庭情况、地区分布等的不同，针对不同市场制定出有差异的利率、期限、首付款组合，推行个性化服务，扩大市场规模。
2、规范住房抵押贷款发放运作机制。在积极扩大住房抵押贷款规模的同时,我们应加强对住房抵押贷款产品的标准化管理,商业银行应该推出标准化的住房抵押贷款操作管理规定，包括贷款程序、抵押合同、贷款合同、财产评估报告、利率、分期付款计划、贷款条件、保险服务、贷款管理等的标准化，实现风险防范与今后二级市场发展的统一。
（三）规范资产评估体系和信用评级体系。我国资信评级机构的建立应借鉴国外的发展模式，着重培育几家在国内具有权威性的、在国际上具有一定影响力的资信评级机构，通过加强国内评级机构和国际著名评级机构的合作，引进先进的信用评级技术和经验，采用科学的评级方法，规范运作，完善资产评级标准体系。
（四）大力推动金融体制改革
1、加快国有银行商业化改革步伐，建立与市场经济相适应的现代银行体系，从源头上规范抵押贷款的管理，确保贷款资产的质量，这是我国抵押贷款证券化能否健康发展的前提。
2、住房抵押贷款证券化在客观上要求实行利率市场化，使住房金融
一、二级市场实现互动，发挥利率对资金供求的调节功能，实现市场平衡。因此，必须给予商业银行一定的利率自，完善和优化现行的利率体系，逐步实现银行存贷款利率的市场化，这样才能保证住房抵押贷款支持证券有一个合理的定价。
（五）建立政府主导运作方式。西方发达国家MBS的产生和发展过程中，政府在MBS运作中起着核心作用。我们应该借鉴外国的发展经验，借助政府的支持。
1、借助政府支持，组建专门的住房抵押证券公司：SPV。在当前的市场条件下，抵押贷款证券化可以采取如下方式：由有政府参与或政府背景的住房贷款证券化机构来充当SPV，可由国家财政部、中国人民银行出资，也可由国有商业银行(国家住房公积金管理公司)、证券公司、信托投资公司等共同出资设立。此种做法的主要处于以下考虑：一是政府可以借助法律、经济、行政手段，引导与扶持住房金融机构的发展；二是有利于将抵押证券市场的发展纳入宏观经济政策和货币政策的调控体系，强对银行加强监管；三是有助于提高和强化SPV的资信能力，从而使SPV所发行的住房抵押贷款证券更容易为投资者所接受。
2、建立以政府为主导的住房抵押担保与保险机制。为了避免信用风险，流动性风险等风险的发生，我们可以建立政策性保险机制,即由政府出面，建立专门机构的担保和保险机构，为中低收入户提供住房抵押贷款保险,从而既为商业银行提供住房抵押贷款解除了后顾之忧,又降低了居民购房贷款的成本。同时,政府制定的一些相关的住房抵押贷款的保险条件,也将进一步促进住房抵押贷款合同的标准化。这套抵押贷款保险体系可以有效地分散银行发放抵押贷款时所承受的风险，提高贷款的安全性。
摘要:当前城市房屋拆迁问题日益突出,由于其所涉及主体与利益的多样性,以及主体利益之间的碰撞,使得这个进程变得极为复杂。本文着重讨论城市房屋拆迁中的政府职能问题,在阐释城市房屋拆迁中政府职能存在的必要性和正当性的基础上,提出可行性建议以矫正政府职能的不当之处。
关键词:城市房屋；拆迁；政府职能；职能矫正
随着现代化建设的蓬勃开展和城市化进程的加快,我国城市房屋拆迁进程在以极快的速度持续推进。在这场拆迁重建的热潮中,国家行政权的行使体现为政府职能的范围及限度,而政府职能的行使在维护公共利益的同时必然在一定程度上造成了对个人权利的侵犯。问题的关键就在于政府职能能否在法治的轨道上得以规范运行,使得其所扮演的角色能够恰到好处的在维护公共利益与保护公民个人权利之间达成一个良好的平衡。
1 政府职能定位在拆迁中的表现
1.1 政府职能越位。政府管了不属于自己管制范围内的事务。政府部门未能实现与拆迁单位、拆迁评估机构的有效分离，政府部门直接或间接参与到拆迁的具体事务中去，过多地介入拆迁人和被拆迁人之间补偿问题的具体解决过程。如嘉禾县政府公然要求该县党员干部职工在规定期限内完成拆迁补偿工作就是典型。
1.2 政府职能错位。政府做了不应该做的事情。有的地方政府和部门不依法行政，在未经当事人申请，缺乏公开的听证程序下，滥用行政裁决和擅自实施强制拆迁。采用恐吓、停水、停电等手段强迫居民进行搬迁。嘉禾县在未进行规划项目定点的情况下，为开发商发放《建设用地规划许可证》等。
1.3 政府职能缺位。政府部门对拆迁安置资金的监督手段滞后。房地产评估公司可以随意克扣、削减拆迁公司补偿金额，使得拆迁补偿金额严重低于市场价格。拆迁安置资金是否足额到户和专款专用，也缺乏有效的监管机制。除了群众上访寻求权利维护这个渠道外，政府尚未建立起一多层面的被拆迁人维权机制。
2 拆迁中政府职能的必要性
随着经济的发展与社会的进步,无论是从事生产活动,还是维持自身生活,人们都离不开对土地资源的利用,所以从古至今它都是一种支撑经济与社会发展的基础性稀缺资源,尤其是在发展迅速的今天,土地资源更是凸显出巨大的价值。土地资源的稀缺性以及其巨大的价值,要求我们必须合理科学的开发和利用。但是由于科技和社会的不断发展进步,以及人们无法避免的历史局限性,即使当时进行科学规划以期合理利用土地,拆迁重建也是不可避免的。城市房屋拆迁作为一个复杂的动态过程,各方利益的博弈始终贯穿于其中,这个进程既要有利于土地资源的合理利用,又要有利于城市经济的发展,既要有利于提高多数人的生活质量,同时也要注意避免侵害少数人的个人权利和自由,因此不能任意拆迁、过度拆迁,而要依据科学的规划来指导房屋拆迁工作。这就需要某种掌控国家公权力资源的主体,以相对独立、公正的理性思维来对土地资源的使用进行科学规划以及平衡各种相关利益,而在我国目前的法律语境下,能够承担这一重任的唯有代表国家行使公权力的行政机关,所以政府职能也就顺理成章地出现在了城市房屋拆迁过程中。
3 决拆迁中政府职能定位策略
3.1 立法层面是根本。明确界定"公共利益"的范围。公共利益是指在特定的社会条件下，能够满足作为共同体的人类的生存、享受、发展的共同需要等公共需要的各种资源和条件的总合。按照我国的法律和国际惯例，公共利益是政府动用征地权的依据和界限，政府是实现公共利益的主体。因此要明确界定公共利益的内涵和外延，既为公共权力介入征地领域提供法律依据，又为防止公共权力的滥用提供制度保证。立法应有广大的民意基础。在决定立法之初，应把要立的内容进行公示。听证会是保证广大的民意基础的一个好方法，从立项开始就应该召开听证会，只有经过大多数参与听证的公民的同意才能立项。建立公开、公正、合理的拆迁程序。在做建设规划用地立项之初，规划部门应该协同有关政府部门召开有当地人大代表和被拆迁范围内的居民代表参加的听证会，充分听取他们对于该项目的意见。一旦拆迁计划和方案得到3/4以上拆迁地居民认可，政府或开发单位应该为拆迁人提前安排好适合搬迁的经济适用房源和临时周转房。
3.2 执行层面是关键。严格规范拆迁主体的资格和行为。为使拆迁工作在法律框架内规范有序进行，政府部门一方面要严格审核拆迁主体的合法性，要严格实行拆迁许可证制度，认真审核拆迁条件，依法查处未取得拆迁许可证而擅自拆迁的违法违规行为。对未制定拆迁方案、手续不齐、拆迁补偿安置资金不落实的项目，一律不得发放拆迁许可证。另一方面政府部门要坚持执法跟踪服务，监督拆迁建设过程，提高房屋拆迁施工单位的安全意识和拆迁施工行为的规范性。提高拆迁工作人员素质。在拆迁过程中，拆迁工作人员工作简单粗暴，甚至滥用强制手段的现象时有发生，这严重侵害了被拆迁人的合法权益。要做好房屋拆迁管理工作，就必须建立起一支适应社会主义市场经济要求的高素质的房屋拆迁工作队伍。应进一步提高拆迁工作人员素质和执法水平，拆迁工作人员不仅要熟悉拆迁方面的专业知识和法律、法规，还应当掌握《行政处罚法》、《行政复议法》以及民事方面的法律、法规。
3.3 配套制度改革是保障。政绩考核制度。在进行政绩考核时，要坚持正确的政绩观和科学的发展观，不能只注重经济方面的指标，应该看到是否真正做到了"以人为本"，是否在促进城市发展的同时也维护了被拆迁人的合法权益，是否维护了社会的稳定。确保人大审查监督权的正当行使。 随着法治理念日益深入人心，地方人大在社会主义民主法制建设的作用、在防止政府职能异化方面的作用也越来越重要。地方人大对宪法和法律赋予的职权要依法大胆地行使，不能把它做为本地政府不当政策合法化的工具。综合保障制度。拆迁会给被拆迁人带来教育、医疗、就业等方面的问题，因此，在安置被拆迁人的同时，也应该想方设法解决这些问题。
参考文献
关键词:无形资产；资产评估；评估指标
一、企业改制中的无形资产评估存在的问题
虽然无形资产的作用日益为人们接受，但无形资产的管理、计量、评估远远落后于人们对无形资产重要作用的认识。特别是对无形资产评估指标体系的认识，已不能适应时展的需要。由于无形资产的特殊性，特别是在确认和计量上的难度性，对无形资产的评估及其会计处理应当持有必要的谨慎和稳健的态度，其核心问题在于如何才能合理评估无形资产这一特殊资产的公允价值以反映在企业资产负债表中。应当说无形资产评估与无形资产会计处理是两个紧密相联的问题，对无形资产进行合理评估是进行无形资产会计处理的必然要求，也是企业改制顺利进行的必要保证。传统经济中发展而来的会计体系从稳健的角度出发，不倾向于将计量难度较大的无形资产反映在企业的资产负债表中。一般只将外购获得的无形资产予以确认，并按其经济寿命或一定期限进行摊销，而对于企业自行开发的无形资产则将其开发费用在各期作为费用处理，即使该企业所创造的无形资产是企业的主要利润来源。其结果导致企业大量宝贵的无形资产无法在资产负债表中反映，企业财务报告中的净资产不能真实反映企业的资产状况，企业财务信息的相关性和真实性受到严重质疑。以美国为例：由于美国企业间购并现象较为普遍，尤以美国通用会计准则受到的抨击最大。有关美国经济界人士指出，在许多企业购并行为中购并方看重的是被购并企业所拥有的，但并没有反映在资产负债表中的无形资产，而并不是看重企业在资产负债表中反映的有形资产，并以“在21世纪中采用20世纪30年代的财务报告模式”的评估，批判传统会计制度对无形资产的忽视。国外经济界、学者对会计制度中无形资产会计处理的质疑主要集中在以下几个方面：(1)固定资产资本化处理，无形资产的费用化处理；(2)无形资产的摊销；(3)无形资产的确认。
二、企业改制中无形资产及评估的影响因素
无形资产是企业的重要经济资源，是知识产权与工业产权相统一的结晶，是维持企业生存和发展的重要支柱，具有巨大的经济价值和增值效能。据有关统计资料，西方发达国家企业的无形资产占总资产的比重达35％，高科技企业则达60％－70％。它不仅能使企业在生产经营活动中取得经济效益，而且其自身价值也有巨大的增值作用。在激烈的市场竞争中，企业要生存发展，最终将体现于无形资产的竞争。无形资产对企业有着非常重要的作用。
1．企业改制中无形资产及其确认。新企业会计准则中规定“资产满足下列条件之一的，符合无形资产定义中的可辨认性标准：(1)能够从企业中分离或者划分出来，并能单独或者与相关合同、资产或负债一起，用于出售、转移、授予许可、租赁或者交换；(2)源自合同性权利或其他法定权利，无论这些权利是否可以从企业或其他权利和义务中转移或者分离”。无形资产同时满足下列条件的，才能予以确认：(1)与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业；(2)该无形资产的成本能够可靠地计量。新企业会计准则第6号——无形资产(2006)第十一条规定：“企业自创商誉以及内部产生的品牌、报刊名等，不应确认为无形资产”。但在现实的经济生活中，无形资产评估包括商标、专利技术、非专利技术、商誉、营销网络、计算机软件、著作权中的财产权、特许经营权、土地使用权、资源性资产、集成电路布图设计等无形资产价值及品牌评估等。
2．企业改制中无形资产价值的法律依据。从元形资产本身看，如专利权、商标权、著作权、版权、计算机软件等涉及的法律有《专利法》、《商标法》、《著作权法》、《计算机软件保护条例》等，这些法律对于保护相应的无形资产起到了一定的积极作用，有利于企业维护其合法权益。如商标权评估后，在商标的侵权诉讼和行政保护中，可依据《商标法》对假冒侵权行为造成的损失进行量化并认定赔偿额，不仅有利于为商标权人打假维权提供索赔依据，而且有利于维护企业的合法权益，提高其知名度。但从与国际接轨的角度看，我国有关无形资产的法律、法规尚不能完全适应WTO的要求。wTO规定的无形资产除上面提到的还包括版权与邻接权、地理标志权、工业品外观设计权、集成电路布图设计权、未披露过的信息专有权(商业秘密)。而在我国的《宪法》中没有关于知识产权的内容，其涉及评估的一些法律规定也只是包含在《公司法》、《证券法》、《担保法》等法律当中。虽然《公司法》、《证券法》、《担保法》等法律在无形资产评估中也发挥着重要作用，如企业的股份制改造、合资、联营、兼并、拍卖、转让、无形资产抵押贷款等经济活动，有利于企业认识自己品牌的价值，有利于被消费者所认可，但对其他类无形资产尚未制定特别法律或行政法规，严重滞后于当今实践。
3．2001年9月1日起施行的《无形资产评估准则》作为资产评估行业规范，在企业改制中无形资产价值的确定应该遵循此项基本准则。《无形资产评估准则》是中注协拟定，财政部印发的规章制度性文件，其依据是国务院行政法规9l号令和《资产评估操作规范意见》。无形资产评估至今尚未立法。使得评估的法律依据不足，这也决定了《无形资产评估准则》只能侧重技术层面，忽视了评估、披露、使用是资产评估三个环节的重要特征，且三者缺一不可。它难以适应目前我国多种经济体制并存的客观需要。体现到现实当中最突出的问题是：在涉及无形资产评估业务时，《无形资产评估准则》没提及如何使用，而这个问题在做具体评估项目时是无法回避的。因为资产评估的最终目的是使用，不能只强调和规范评估师的行为，更要考虑使用者的接受情况，在《无形资产评估准则》中，强调注册资产评估师应当在评估报告中明确说明有关使用的评估方法及其理由。对于使用的评估方法及其理由，在无形资产评估条款中很空泛，因没有具体考核指标，缺乏可操作性。4．评估方法对企业改制中无形资产价值的影响。无形资产主要有三种评估方法：重置成本法、现行市价法和收益现值法。评估方法对无形资产价值的影响主要表现为：首先是评估方法选择不当造成的影响——没有明确评估的目的，评估目的错位；或是由于最佳的评估方法中的一些评估参数难以确定，而只好改用别的评估方法。其次是评估方法本身存在的风险。(1)成本法也称重置成本法，重置成本是指在现实条件下，按功能重置资产，并使资产处于在用状态所耗费的成本。重置成本评估法就是按重置成本价格对无形资产进行估价，即按照评估无形资产全新状态的重置成本减去该项资产功能性贬值和经济性贬值估算无形资产价值的方法。由于无形资产具有账面成本不完整、投资成本的弱对应性和人账成本虚拟性的价值特点，在采用重置成本法对无形资产进行评估时，会遇到成本资料缺乏完整性和原始成本无据可查而带来的不确定性问题，故在使用重置成本法确定无形资产的评估值时，会存在数据资料不准确和不精确的风险，难以确保评估结果的真实准确。(2)市价法也称现行市价法，现行市价评估法是通过市场调查，选择一个或几个与评估对象相同或类似的资产作为比较对象，针对各项价值影响因素，分析比较对象的成交价格和交易条件，将被评估资产与比较对象逐个进行对比调整，估算资产价值的方法。由于无形资产的不可比性，使其没有可比的市场价值。每个企业无形资产由于其在同业中的垄断地位和优越程度不同，为企业带来的超额盈利水平各异，对于相同种类的无形资产，其价值是不同的。因此当无形资产在市场上进行交易时，难以找到可比的市价。另外，我国企业从80年代中期才开始逐渐重视无形资产，无形资产的交易时间短、数量少，可使用的无形资产交易的历史资料有限，采用市价法对这些行业的无形资产进行评估，必须面对数据选用的风险。(3)收益法也称收益现值法，收益现值是指企业在未来特定时期内的预期收益折现的总金额。收益法是把被评估无形资产剩余寿命期间内的预期未来收益，按照一定的折现率折成现值，来确定被评估无形资产价格的方法。运用收益法对无形资产进行评估的风险主要体现在评估参数收益额、收益期和折现率等因素的确定上。收益额选取的风险是：无形资产的具体类型不同，其使用价值表现不同，带来的超额收益也不同。收益期选取的风险是：无形资产收益期的确定一般有年限法和更新周期法两种形式。年限法指在形成企业控制的无形资产中相当一部分是因为受到法律和合同的特定保护，如商标、专利权等年限，也称法定(合同)年限，而法定(合同)期限内是否还具有剩余经济寿命是评估时应考虑的重要问题。更新周期法是指产品更新周期和技术更新周期。在一些高技术和新兴产业，科学技术进步往往很快转化为产品的更新换代。折现率选取的风险是：根据折现率的概念可确定折现率的计算方法即以无风险报酬率加上风险报酬率作为折现率。无风险报酬率的确定一般为政府债券的利率，风险报酬率的确定常用的方法主要为累加法。
三、完善无形资产评估指标的重要性及措施
1．防止国有资产流失。企业改制中无形资产价值的公正性、合理性为方方面面所关注。首先应明确的是资产评估价值的合理范围其内涵应是资产评估价值与实际成交价格的合理差异范围，也可理解为资产评估结果在具体数字上的可应用范围，可确定评估价值与账面价值或与实际成交价格的差异的合理范围。可减少乃至消除国有无形资产低于正常价格出售和大量流失的现象，避免企业主管部门与原企业经营者或个别人一对一的暗箱操作，提高企业改制工作的透明度。
