发布时间：2023-12-22 15:27:07
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房地产增值税纳税筹划样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
一、选择开发方式
房地产企业可以选择合适的建房方式来进行项目开发：
1.合作建房，税法规定对于合作建房建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增税；建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发企业可以充分利用此项政策进行税收筹划。比如A单位想购买整栋楼房用于办公，可以同房地产企业以合作建房的方式立项，建好后可按比例分配房屋，这部分按比例分得的房屋只用缴纳营业税不用缴纳土地增值税，大大减少了税负。
2.代建方式，税法规定代建房屋是指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，向用户收取代建费的行为。对于房地产开发企业而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务性质的收入，故不属于土地增值税的税范围。但应注意要满足以下三个条件：一是委托建房人必须能提供土地使用权证书和有关部门建设项目批准书；二是房地产开发企业不得垫付房屋建设资金；三是必须将建筑安装企业开具的建筑安装发票转交给委托方。房地产开发企业可以利用这种建房方式，在开发之初就确定好最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免销售缴纳土地增值税。
需要注意的是在运用开发方式进行纳税筹划时要随时关注国家税务的政策变化，如在2006年以前很多房地产企业采用以房地产项目进行投资或联营来达到规避土地增值税的目的。其政策依据是《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）第一条的规定，“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资，联营的企业中时，暂免征收土地增值税。”但在2006年3月颁布了《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号），新文件第五条明确规定，“对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行了投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的通知》（财税[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定”。这就堵住了房地产开发企业以房地产进行投资或联营来避免缴纳相应的土地增值税。所以要及时掌握最新的税法政策才能做出有效的纳税筹划。
二、充分利用国家税收优惠政策
国家对从事房地产开发的企业建造普通标准住宅出售有免征土地增值税的优惠政策。只要项目的增值额未超过允许扣除项目金额的20%，按照税法有关优惠规定可免征土地增值税。这项优惠政策也说明了国家对土地增值税的政策导向是要开发商把增值额控制在合理的水平。企业应充分利用这个优惠政策，将增值额控制在这个范围内。可以从两个方面来控制增值额：一是控制扣除项目金额，要注意对发生的开发成本费用一定要取得合法的税务凭证，才能在计算扣除额时允许扣减。二是控制房屋销售价格，并不是收入越多利润越大，有时通过适当降低价格减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负。可以通过事先测算，来制定最佳销售价格。合理的定价才能使企业更好的实现利润。
三、选择销售方式
1.开发商将房产转为自用或出租，可免交土地增值税。房地产企业进行住宅项目开发通常都带有商铺。而商铺这部分成本比普通住宅不会高很多，而销售价格却多几倍。使其增值额基本都超过200%，按规定这部分要按高达60%的税率缴纳。所以如果不是急等资金回笼的情况，可将这部分房屋转为用于出租的资产，避免因缴纳高额的土地增值税而稀释了利润。依据是国家税务总局了《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）规定，自2008年1月1日起，自建商品房转为自用或经营，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。即房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，不用缴纳企业所得税和土地增值税。国家税务总局在2009年出台的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）也证实了这一点。
关键词：房地产；土地增值税；纳税筹划
中图分类号：C91文献标识码：A 文章编号：1672-3198（2012）12-0039-02
1 引言
房地产开发企业涉及的税种比较多，包括营业税、土地增值税、企业所得税、土地使用税、契税、印花税、房产税等。其中土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税，它是按照30%、40%、50%、60%的四级超率累进税率计征的，税负比较重，而且，缴纳土地增值税的同时企业还需缴纳营业税及附加税、印花税等。因此，如果能够通过有效的纳税筹划减少土地增值税支出，对于减轻企业负担、提高企业收益有着积极的影响。
2 纳税筹划的概念及原则
纳税筹划是在法律允许的范围内，对涉税行为进行合理筹划，达到减轻税收负担的目的。
在设计纳税筹划方案时，必须具备以下原则：
（1）合法性。纳税筹划是一种合法行为，企业通过违法行为来逃避缴纳税款，损害国家利益，不是纳税筹划，被发现后不仅要补缴税款和滞纳金、接受罚款，还会对企业和个人声誉造成重大影响，得不偿失。要满足合法前提，筹划主体应当认真了解税法的相关规定，不仅要有合法筹划的意图，还要从程序规范上保持合法原则。
（2）成本效益原则。有效的纳税筹划必须使企业的整体负担减轻，即筹划之后增加的成本必须小于筹划带来的效益增加。房地产开发企业涉税广泛，项目开发周期较长，经营管理较为复杂，如果只考虑降低土地增值税，有可能造成其他税种的负担增加了，或者当前的税负减轻了，却使以后的税负加重了，亦或者改变经营管理模式增加的成本反而高于节税的效应，这些都不是有效的纳税筹划。因此，筹划主体必须着眼于企业整体的成本效益，才能提出成功有效的方案。
3 房地产企业土地增值税纳税筹划具体方法
土地增值税的计算公式为：
应纳税额 ＝ ∑（每级距的土地增值额 × 使用税率）
＝ 增值额 × 适用税率 — 扣除项目金额 × 速算扣除数
在以上公式中，增值额是应税收入减去扣除项目金额的差额，增值率即增值额与扣除项目金额的比率，应税收入包括转让房地产取得的货币收入、实物收入和其他收入，对于不同主体的不同的转让行为，可扣除项目不尽相同。对于房地产开发企业转让新房的行为，可扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及加计扣除。对于房地产企业转让存量房的行为，可扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、房屋及建筑物的评估价格和转让环节缴纳的税金。
（1）收入形式转化。
当可扣除项目金额一定时，应税收入的增加会造成增值额和增值率的增加，在超率累进税率的计税方法下，增值率增加可能导致税率的提高，从而使纳税人的税负大幅度上升。因此，合理地减少应税收入，能够有效地降低税负。
收入的形式转化，就是将房地产转让过程中可以单独进行处理的部分分离出来，转化成非土地增值税的应税范围，从而达到减少土地增值税应税收入降低税负的目的。
在转让新建商品房时，房地产开发企业销售的可能不是毛坯房，而是经过了一定程度的精装，这一方面反映了购房者更高的要求，另一方面也体现了企业的营销策略，如果企业在购房合同上只有总体转让价格，那么所有价款都应当作为土地增值税的应税收入，为了降低税负，企业可以将房屋装修增值分割出来。具体操作是企业再设立一家装修公司，专门为其开发的房屋进行装修，在售房的时候需与购买者签订两份合同，一份是与房地产企业签订购买毛坯房的合同，一份为与装修公司签订的装修合同，由于第二份合同记载的收入金额按建筑业缴营业税，这样可以降低土地增值税和营业税税负。
房地产企业在转让原自用自营的房地产时，如果打算将其中的设施一并转让，也应当考虑将其中可以单独处理的部分分割出来，分别出售。具体操作是与购买者签订的合同中分别注明房地产转让价格和其它设施的转让价格，或者分别签订两份合同，这样其它设施的转让属于增值税应税行为而不属于土地增值税纳税范围。如果纳税人不将价款区分开来，整体出售，可能导致多缴税款。
（2）开发费用扣除方法的选择。
房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用，但是由于这三项费用是期间费用，直接计入当期损益，不按成本核算对象进行分摊，因此它们不是按其实际发生费用进行扣除，而是按照《土地增值税暂行条例实施细则》的标准进行扣除。
根据《实施细则》规定，开发费用的扣除具体有下面两种方法：
①如果纳税人能够按转让房地产项目与计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明，那么允许扣除的开发费用为：利息 ＋（取得土地使用权的金额＋ 开发成本）× 5% 以内。
②如果纳税人不能计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权的金额 ＋ 开发成本）× 10% 以内。
第一种方法中据实扣除的利息不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额，且对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。两种方法中具体比例由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
如果企业能计算分摊利息和提供金融机构贷款证明，就可以从这两种方法里任选其一。在此前提下，如果企业向金融机构借款的利息支出比较高，企业可以考虑按第一种方法计算扣除；如果向金融机构借款的利息支出比较少，可以考虑不提供贷款证明，按第二种方法计算扣除。因此，企业应当分别计算两种方法下可扣除的金额，选择较高者计入开发费用，开发费用越高，增值额和增值率越低，税负也就越轻。
（3）建房方式的选择。
根据税法的规定，对于一方出地另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房子用的，暂免征土地增值税。企业可以利用这一规定进行纳税筹划。比如，房地产企业先取得一块土地的使用权，再确定出资方，协商出资总额和建成后分配的比例，然后由房地产企业负责开发。由于双方获得房产后都无需缴纳土地增值税，双方可以协商以低于房地产企业自行开发销售的售价的合理价格作为出资额，确定合适的分房比例，使各自分得的房产所付出的成本低于自行购置房地产的成本，实现互利共赢。
另外，如果房地产企业能瞄准最终客户，也可以选择代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入。在此代建行为中，房地产权属没有发生转移，因此不是土地增值税纳税范围，房地产企业以收取的代建费和价外费用按服务业计征营业税。在具体操作中，房地产企业应当事先与客户签订委托代建合同，以客户的名义取得土地使用权、办理房屋立项和相关手续，否则，就属于房屋销售行为，不仅按销售不动产缴纳营业税，还要缴土地增值税。为了获得客户的积极配合，房地产企业还可以适当降低代建收入。
（4）其它税收优惠的把握。
税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。另外，对于纳税人既建造普通标准住宅，又建造其他房地产开发的，应分别核算增值额，不分别核算或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能使用这一免税规定。
因此，如果房地产企业既有普通标准住宅的开发项目又有其他开发项目，应当考虑分别核算是否能利用这条税收优惠带来减税效应；如果企业只有普通标准住宅，也应当预测能否通过合理定价，适当地调整成本，以达到免缴土地增值税的目的。
4 总结与思考
（1）经常关注国家政策方向和税收规定的变动。我国当前正处于经济体制改革和经济迅速发展的时期，政策和税收法律法规的变动对纳税筹划有很大影响，作为筹划主体，应当保持高度关注。比如，国家出台了新的税收优惠政策，如果企业不关注或不了解如何操作而没有享受到优惠政策，就是错失良机，导致多缴税款。
（2）加强企业内部的配合。纳税筹划不是完全由财务部完成的，它可以通过影响企业生产经营的各个环节来完成，需要企业各部门的紧密配合。
（3）加强与外部利益相关者的沟通，特别是与客户的沟通。在以上的方法中略有提及，为了促使客户帮助企业一起完成纳税筹划，可以向客户给予一定的优惠，如果企业只关注减轻自身负担而增加了客户的负担，这样客户不接受，纳税筹划就无法进行。
参考文献
［1］中国注册会计师协会. 税法［M］. 北京：经济科学出版社，2011.
［2］ 盖地. 税务筹划学［M］. 北京：中国人民大学出版社，2009.
［3］ 翟继光. 企业纳税筹划优化设计方案［M］.北京： 电子工业出版社，2009.
关键词：房地产开发 土地增值税 纳税筹划
一、引言
自改革开放以来，我国的国民经济得到了迅猛的发展，人收入水平不断提高的同时也带动了我国房地产业的发展。房地产这一特殊行业，不仅是我国国民经济的主要内容，更是拉动我国经济全面增长的主要动力。房地产业发展经历了起步阶段、调整阶段、国家宏观调控阶段三个主要的发展阶段。2007年，我国房地产市场达到了前所未有的繁荣，随着我国2008年国家宏观调控政策的出台，和实施，我国房地产热终于开始缓慢降温，房地产开发投资项目也开始下降。但是，这种表面的降温对于广大百姓而言无异于杯水车薪，仍旧不能够满足广大人民群众购买住房的愿望。
导致我国房价偏高的因素有很多，但是，过高的税负是其中的饿一个重要原因。例如：国外的土地价格及税费仅占房价的20%左右，而我国却高达50%-60%。房地产开发所涉及的税种多大十几种，例如：营业税、房产税、土地增值税、契税、耕地占用税、企业所得税、印花税、城镇土地使用税、城市维护建设税、教育费附加等。土地增值税是各种税种中的重点税种，对房地产企业土地增值税的纳税进行筹划是降低房地产企业开发中税负的主要内容。
二、房地产开发企业纳税筹划的基本概念
1、什么是纳税筹划
纳税筹划可以从广义和狭义两方面来对其定义进行分析。本文提到的房地产开发的纳税筹划主要是从狭义的概念来理解：主要是指房地产开发企业为了更好地规避或降低自身税负而利用税法存在的漏洞或缺陷进行的一种非违法的避税筹划，也可以理解为利用税法特例进行的节税筹划。
2、进行纳税筹划的基本原则
房地产开发企业在进行纳税筹划使必须遵循以下原则：即事先筹划的原则、守法性原则、经济原则。事先筹划原则主要是指房地产的纳税筹划必须是在企业的纳税义务发生之前，通过对企业的生产经营活动过程的认真规划与控制来进行的。而守法性原则规定的主要是纳税人向国家那谁的义务和立法的精神宗旨，要求企业必须是以合法节税的方式来对企业的生产经营活动进行安排。经济原则主要是站在“成本效益分析”的基础上的，要求房地产开发企业必须综合考虑采取的税务筹划方案是否能给企业带来的绝对收益。
3、纳税筹划的重要意义
纳税筹划使一项以法治税的重要内容，在很大程度上对税法的完善、减少和避免税收违法行、提高纳税人的法律意识、加强对税收征纳双方的管理、优化产业结构、合理利用资源、促进国民经济的快速发展有着重要的意义。就房地产开发企业来说，纳税筹划的进行将有助于房地产开发企业税负的减轻，在一定程度上降低房地产企业的开发成本、降低房地产价格、满足人民群众的住房需求、促进我国社会主义社会的和谐发展起着重要的作用。
三、土地增值税概述
土地增值税主要是指：对于有偿进行转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额征收的一种税。其中的增值额主要是指：在转让房地产时所取得的收入与税法所规定的的扣除项目之间的差额。我国颁布的《土地增值税暂行条例》中对我国房地产开发中涉及的土地增值税的内容作了详细规定：我国的土地增值税实行的是四级超额累进税率。对于未超过扣除项金额50%的增值额税率为30%，超过50%的税率为40%，超过100%但未超过200%的税率为60%。那么，房地产开发企业如何才能通过有效地途径对土地增值税进行筹划呢？
四、房地产开发企业土地增值税的筹划技巧
为了促进我国房地产业的健康发展，提高国民经济，增加国家财政收的，自2007年以来，我国多次对土地增值税的征收管理进行了加强。面对不断飙升的房价，合理的降低土地增值税的税收风险，房地产开发企业如何才能做好土地增值税的筹划？
1、从土地增值税的征税范围的角度来考虑
首先，进行房地产投资联营。我国《土地增值税暂行条例》中明确规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地或房地产作价入股进行投资的免征土地增值税。房地产企业可以通过这一优惠证擦来济宁税收筹划。例如：某房地产企业以房地产作价投入到另一房地产企业，并做了股权转让。在这个交易过程中，第一家房地产企业只需要依照相关税法缴纳股权转让收益产生的企业所得税就可以，从而为企业避免了营业税、城市建设维护税、土地增值税、鉴于费附加等，节约了企业的税款支出。
其次，合作建房。《条例》中对于由一方出资，另一方出地合作建房的，建成后按比例分房并属于自用的免征土地增值税。如果建成后进行转让则必须缴纳土地增值税。
最后，代建房行为。主要是指房地产开发企业代替客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。这种情况下，房地产企业虽然取得了收入，但是并没有发生房地产权属的转移问题，并不属于土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这一特点，与客户签订代建合同，并为其进行定向房产的开发。
2、从房地产销售收入的角度来考虑
首先，成立专门的房地产销售子公司来进行税务筹划。这种方式主要是指房地产开发企业将房地产先转入到自己下属的销售子公司，再由子公司将房地产对外进行销售。此时，房地产企业的增值额就被分解为两部分，从而达到使用较低土地增值税率的目的。例如：房地产开发企业甲将自己的一栋写字楼以1000万元的价格转让给销售子公司乙，扣除项目合计为700万元，销售公司乙将该写字楼以1300万元的价格对外进行销售。整个交易过程中，企业甲应缴纳的土地增值税计算为：土地增值额=1000-700=300（万元），增值率=300÷700×100%=42.86%，适用税率为30%，应缴纳的土地增值税=300×30%=90（万元）。如果该房地产企业不设立销售的子公司而是自己直接销售，所缴纳的土地增值税为205万元。
其次，成立专门的装修子公司。房地产开发企业在进行房产销售时，可以同客户签订一份销售合同，一份装修合同。这样做得结果是企业免去了装修费那部分土地增值税。装修费的营业税税率也从5%降低到了3%。为企业达到少缴税的目的。例如：房地产开发公司甲将一栋别墅以500万元的价格销售给购房者，其中包含60万元的装修费。该别墅的扣除法费用的合计为120万元。该房地产企业在销售别墅时，跟购房者签订了一份销售合同，一份装修合同。那么企业的土地增值税需缴纳：土地增值额=（200-60）-120=20（万元），增值率=20÷120×100%=16.67%，应缴纳的土地增值税=20×30%=6（万元）。如果该房地产企业知识与客户签订了一份房地产的销售合同，那么企业应缴纳的土地增值税为26万元。
最后，通过对销售价格的调整来实现纳税筹划。房地产开发企业可以利用普通标准的住宅出售来免征土地增值税。
3、利用扣除项目来进行纳税筹划
在房地产企业的开发过程中、销售过程中不可避免的会出现很多扣除项目，如果能充分利用这些扣除项目来进行纳税筹划，将是房地产企业达到较好的节税效果。如：可以对利息费用进行纳税筹划，可以通过对扣除项目的金额增加来进行纳税筹划、还可以通过对扣除项目金额的转移来进行纳税筹划。
总之，在实际操作中降低房地产开发企业的土地增值税的税负的方式有很多，这些方式都是建立在合法的基础上才能完成的。因此，房地产开发企业必须站在企业整体利益的角度，对各种因素进行综合的考虑，并结合企业的自身特点，在合理合法的前提下，尽可能的降低、控制土地增值税，促进房地产企业的进一步繁荣与发展。
参考文献：
[1]郑广城.房地产开发项目投资决策的经济分析[J].中国集体经济，2011（06）
[2]贺志东.房地产开发企业纳税筹划[M].北京：机械工业出版社，2002年
[3]刘玉章.房地产企业财税操作技巧[M].北京：机械工业出版社，2007年
关键词：房地产开发企业；土地增值税；纳税筹划
引言
我国的房地产行业经过了近十几年的繁荣发展，目前政府已经出台一系列调控房价的政策，最终实现房住不炒的目的。要对房地产行业进行科学的调整，就需要做好税收和政策方面的制度，而土地增值税是房地产行业重要的税收之一，企业需要在项目开战前就对此做好项目筹划规划，贴合目前出台的土地增值税法规，来保证企业能够享受到免税待遇或者较低的税率。
一、房地产企业土地增值税筹划的作用
房地产企业税收筹划的可行性主要基于其行业本身的纳税特点：行业流程涉及较广，每一项环节均可能影响土地增值税的缴纳，再加上税法的不断变更，在收入的确认和成本的扣除方面都增加了筹划空间。企业应当结合自身的实际情况，充分利用税率优惠政策、合理分解销售收入以及采用有效的纳税筹划方式，切实做好纳税筹划，有利于企业的生存和发展并且增加企业利润，在合法合情合规范围内做到税收成本最小。
二、房地产企业土地增值税税收筹划策略
毋庸置疑的是，房地产开发企业的业务本质依然是销售物品，那么核心即是房产销售价格的确定。房地产开发企业确定销售价格需要在匡算项目各项成本及现金流量的测算后，制定一个使企业利润最大化的定价。因此，当追求利润最大化时，销售过程中所涉及的税负问题就成为一个重要的出发点。销售价格的制定、销售收入的转移以及销售收入的分解这几个方面对房地产开发企业的土地增值税筹划进行探讨。
(一)销售价格的制定房地产销售价格的纳税筹划重点在土地增值税。因为，土地增值税实行四级超率累进税率（30%，40%，50%，60%），可见，房地产价格提高，房地产开发企业税后利润可能增加、也可能减少。对于普通住宅，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。”“20%的增值额”这个比例也就是我们可以进行操作的筹划。1.免税临界点房地产公司项目不含税销售总额为X，房地产行业增值税税负率通常为5%，城市建设维护税税率为7%，教育费附加税率为3%，地方教育费附加税率为2%，扣除项目总额为A，全部扣除项目金额为：A+X×5%×(7%+3%+2%)；增值率必须小于20%，才可享受免税政策，即：[X-(A+0.6%X)]/(A+0.6%X)20%，解得X1.2087A。房地产的销售额不能超过扣除项目金额的1.2087倍，企业才可以享受免缴土地增值税的优惠政策。2.超过免税临界点后，利润随价格提高而提高的临界点企业想提高利润，往往会通过提高房产价格这一途径，但若是需要缴纳的增值税、土地增值税和税金及附加高于只有提价的部分，企业的利润并不会随着价格的提高而提高，那么提价反而得不偿失。设售价提高Y，即售价为X+Y，缴纳的增值税为5%×(X+Y)，税金及附加为5%×(7%+3%+2%)×(X+Y)，全部扣除项目金额=A+0.6%×(X+Y)，增值额=X+Y-[A+0.6%×(X+Y)]=0.994×(X+Y)-A。如果增值率低于50%，土地增值税适用30%的税率，应纳土地增值税=[0.994×(X+Y)-A]×30%=0.2982×(X+Y)-0.3A；相对于免税的税收优惠，如果想要提高售价后利润也随之增加，必须使售价增加额大于税收成本增加额。也就是：Y0.2982×(X+Y)-0.3A+5.6%Y，即：X+Y1.4618X-0.4645A；又因为此时增值率为20%，必然有X1.2087A，可以推出：X+Y1.3024A；增值率低于50%的临界点：{X+Y-[A+0.6%(X+Y)]}/[A+0.6%(X+Y)]50%，即X+Y1.5136A。由此可见，从税收的角度考虑，房地产企业确定房地产售价的时候应遵循以下思维方式：房地产的销售额等于扣除项目金额的1.2087倍，才可以享受免缴土地增值税的优惠政策，取得这个阶段的最大利润；房地产企业根据市场情况判断可进一步提高售价，扣除项目金额的1.3024倍应小于售价产品售价，同时扣除项目金额的1.5136倍应大于产品售价。
此时土地增值税率为30%，在此范围内，呈现提高售价而利润随之提高的态势，否则计征土地增值税将进入40%的税率，企业售价必然提高，需要企业做好市场调查是否可以进一步提高售价。房地产企业在销售环节可以根据该筹划思路，结合市场需求来确定售价并对定价实施纳税筹划，尽可能减少企业自身的税赋水平。案例：H房地产公司现有待售住宅业态1万平方米，档次相近或者距离项目1公里内的地产项目售价均为12000元—13000元范围内，H房地产根据市场调查预计该住宅可按每平方米13000元进行销售。该项目施工建设费用约为2600万元，土地开发成本为4000万元，项目开发成本及销售成本共计约为1500万元。那么，在这个项目上，H房地产公司应该怎样确定房屋售价呢?筹划分析：扣除项目总额A=4000+2600+1500+(4000+2600)×20%=9420万元，免税临界点=1.2087×9420=11386元，则含增值税免税临界点=11386×(1+9%)=12410.74元。那么按照每平方米售价12404元计算，即不含税价格11380元，H公司总销售收入为11380万元，税金及附加=11380×5%×(7%+3%+2%)=68.28万元，增值率=(11380-9420-68.28)/(9420+68.28)=19.94%20%，可享受免征土地增值税。税后利润=(11380-4000-2600-1500-68.28)×(1-25%)=2408.79万元。如果H公司定价每平方米售价13000元计算，即不含税价格11927元，H公司总销售收入为11927万元；税金及附加=11927×5%×(7%+3%+2%)=71.56万元，增值率=(11927-9420-71.56)/(9420+71.56)=25.66%50%，适用于30%的土地增值税率，土地增值税=(11927-9420-71.56)×30%=730.63万元。税后利润=(11927-4000-2600-1500-71.56-730.63)×(1-25%)=2268.61万元。通过两个定价的测算可以得知，虽然H房地产公司按12404元/平方米销售房屋，收入总额相对较低，税负也低，但是企业可获取的利润却较为可观。售价每平方米13000元虽然高，但相应的税负较高，企业可获取的利润却远不如定价低的方案的利润。因此，房地产开发企业在确定售价的时候，不仅需要结合市场的需求及热度，也需要平衡税负的影响，以此追求企业利益最大化。
(二)销售收入的转移的纳税筹划我国目前的土地增值税采用超率累进税率，税率最低30%，最高可达60%，根据土地增值税可以享受的税收优惠，如果普通住宅增值税低于20%可以免征土地增值税。那么房地产开发企业可以考虑增加销售环节，通过对收入的分段从而使每段的收入都处于低增值率从而享受免征土地增值税的优惠政策。因此，房地产企业可以考虑新增独立法人地位的销售公司，房地产企业按照筹划后的定价销售房屋给销售公司，销售公司再根据市场价格销售给第三方，则可以成功将一项销售业务进行拆分从而使房地产项目适用的土地增值税税率降低。需要考虑的是，纳税筹划的成本在此筹划中应当关注，如设立销售公司的成本是否过高，而使纳税筹划的利润得不偿失。销售方式要结合企业的具体情况合理运用，才能达到比较好的筹划效果。
(三)销售收入分解的纳税筹划随着消费者消费水平的不断提高，也为了节省装修房屋的时间与精力，同时考虑到房地产开发企业统一采购节省了大量物流、仓储和人力等中间环节的费用，越来越多的消费者更倾向于精装修住房。在进行房产销售前，房地产开发企业可投资成立一家装修子公司，专门负责为毛坯房进行精装修。那么在销售时，可以将销售收入分解，一份合同是房地产公司按毛坯房的价格签订的房屋销售合同，另一份是装修子公司与客户按精装修的价格签订的房屋装修装潢合同。房地产开发企业缴纳土地增值税只用按照销售合同上的销售价格计算，那么可以减少一部分土地增值税，以及收入相应的税金及附加。同时因装修子公司的装修装潢合同不属于土地增值税的征收范围，这部分的收入不需要缴纳土地增值税。两家公司综合来看，销售收入的分解不仅减少了土地增值税，也降低了税金及附加，减少了企业的纳税成本。
论文关键词：房地产开发企业主要税种纳税筹划
论文摘要：房地产开发企业纳税筹划的首要方法是用好用足税收优惠政策；其次是选择适用适当的会计政策，尽量降低营业额，同时增加扣除项目金额，从而达到缩小计税基数或者适用低税率、零税率，减少应纳税额的目的。在此前提条件下，探讨具体各个税种的纳税筹划技巧才具有实际意义。
1房地产开发企业营业税纳税筹划技巧
1.1筹划思路
纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。营业税是房地产开发企业的主要税种之一，贯穿于企业经营的整个过程。营业税以营业额为计税依据，营业额是纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款及价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。应纳税额计算公式为：应纳税额一营业额×税率，由计算公式可以看出，要想降低应纳税额，一要降低营业额，二要争取适用较低税率甚至是零税率。
1.2筹划案例
案例一：丙企业通过参与土地拍卖竞得一块地价6亿元的土地。由于丙的技术水平有限，采用合作建房方式与丁企业联合开发此房产。由丙提供土地使用权，丁提供资金。丙、丁两企业商定，房屋建好后，双方平分。完工后，估计双方可各分得价值7亿元的房屋。合作建房有两种方式：纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。根据营业税法的规定，两种不同的合作建房方式将产生完全不同的纳税义务：(1)“以物易物”方式。丙企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。此时其转让土地使用权的营业税为6亿元，丙应纳的营业税为3000万元。(2)“合营企业”方式，丙企业以土地使用权、丁企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于丙企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。
2房地产开发企业房产税纳税筹划技巧
2.1筹划思路
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。区别房屋的经营使用方式规定征税办法；对于只用的房屋，按房产计税余值征收，称为从价计征，房产税依照房产原值一次减除10％～30％后的余值作为计税依据，按1.2％的税率计算年应纳税额；对于出租、出典的房屋，按租金收入征税，称为从租计征，以房产租金收入为房产税的计税依据，按12％的税率计算应纳税额。这两种方式的差异为纳税筹划提供了空间。房产税的筹划思路就是想方设法将“出租”房屋行为转变为“自营”房屋行为，或者采用拆分法将租金进行分解。
2.2筹划案例
案例二：A公司开发了一栋高层商住楼，第一到第四层楼设计为商场，开发成本为1500万元，市场价值6000万元，如果出租，预计年租金500万元。由于该商住楼的增值率比较高，如果对外销售需要缴纳2000多万元的土地增值税，经股东会决议决定将该商场自留用于出租。H先生拟租下该商场用来做酒楼，提供餐饮服务。
方案1：A公司与H先生签订房屋租赁合同，年租金500万元。则应缴纳房产税：500X12％=60(万元)。
方案2：A公司将该商场转为固定资产，并到工商行政管理部门去变更营业执照，增加附营业务餐饮业，然后与H先生签订承包经营合同，年承包费500万元。此时，该房产属于自营性质，可以按账面原值从价计征。根据《固定资产》会计准则，自建自用的房屋的入账价值为实际的建造成本加相关税费。为简单起见，我们不考虑将开发产品结转为固定资产的有关税费问题，则应缴房产税1500×(1－30％)×1.2％=12.6(万元)。可见：方案2巧妙地将出租行为转变为承包经营行为，改出租房屋为自营房屋，就可以按建造成本从价计征房产税，比方案1少缴纳房产税47.40万元。
3房地产开发企业土地增值税纳税筹划技巧
3.1筹划思路
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分。税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。土地增值税以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为计税依据。增值额是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的差额。增值额越多，适用税率越高。另外，税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售。如果增值额没有超过扣除项目金额的20％，免予征收土地增值税。因此，土地增值税筹划的基本思路是：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。降低增值额的途径有两条：(1)减少或分解销售收入。可以将装修收入从销售收入中分解出去；也可以适当降低商品房的售价。(2)增加扣除项目金额。可以加大对园林绿化的投入；也可以提高住宅的配套设施标准。
3.2筹划案例
案例三：Y公司开发一住宅小区，总可售面积100000m2，均为普通住宅。销售均价3500元／m2，预计总收入35000万元，预缴营业税及附加1960万元，总开发成本20800万元(不含银行费用)。
方案1：直接按现状进行开发与销售，则；
①可扣除项目金额=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(万元)
②增值额=35000－29000=6000(万元)
③增值率=6000÷29000×100％=20.69％
④应缴纳的土地增值税＝6000X30％=1800(万元)
方案2：追加园林绿化方面的投资200万元，则：
①可扣除项目金额=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(万元)
②增值额=35000－29260=5740(万元)
③增值率=5740÷29260×100％=19.62％
④因为增值率<20％，所以免土地增值税。
可见：方案2比方案1虽然多投资200万元，但却因此导致增值率低于20％，从而节约了土地增值税1800万元。
【关键词】 房地产企业； 促销策略； 纳税筹划
金融危机过后，房价出现了爆发性上涨，2010年1月以来，政府就出台多项政策更加严格调控房地产市场，来稳定房地产的价格，购房者多持观望态度。一方面为了筹集资金；另一方面为了在同行业内拥有竞争力，各大房地产企业竞相推出了各种促销策略，包括广告促销、精装修房、降价促销等等。这些促销策略会带来多大的税后收益或损失是企业必须考虑的问题。税收成本是影响税后收益的一个重要因素，房地产企业应根据自身情况和现行税收优惠政策，通过合理选择和运用纳税筹划策略，尽可能地“节税”以提高税后收益。因此如何在这些促销策略下做好纳税筹划，是房地产企业亟待解决的问题。
一、广告促销的纳税筹划策略
房地产企业希望通过广告传达所售楼盘的有关信息，希望客户前来购买。一个好的广告不仅能吸引更多的潜在客户，而且能增加房地产企业的品牌价值。所以房地产企业各年度的广告支出是一项庞大的费用。
广告费用的纳税筹划重点在于在遵循企业所得税法与企业会计准则的前提下，尽可能加大据实扣除费用的额度，对于有扣除限额的费用应该用够标准，直到规定的上限。税法规定，纳税人申报扣除的广告费支出，必须同时符合三个条件：广告是通过工商部门批准的专门机构制作的；已实际支付费用，并已取得相应发票；通过一定的媒体传播。因此，广告费的纳税筹划还应注意法律对广告费税前扣除所要求票据的具体法律形式。
（一）广告费、业务宣传费、业务招待费合理分配，减少税收成本
《企业所得税法实施条例》第四十三条规定：“企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰”。第四十四条规定：“企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。”因为业务招待费不能转列，也不能递延到以后年度，所以房地产企业应当控制业务招待费的支出。因此，企业应加强业务招待费与广告费、业务宣传费的预算控制，严格控制业务招待费，使其控制在税法规定的最高限额内。对于广告费和业务宣传费出现超标而面临纳税调增的问题,可以考虑招聘一些员工进行相应的人员促销策略，使广告促销的费用在不超过税法规定的广告费和业务宣传费用最高限额内据实扣除，超过税法规定限额内的广告费和宣传费由员工促销费用进行转化。员工促销发生的宣传费用实际上是员工的工资薪酬成本，可以在税前进行全额扣除，以最大限额进行所得税的税前扣除，减少企业的税收成本。需要特别注意的是预算的准确性和有关票据内容、形式的合法性，减少纳税筹划的风险。
（二）设立独立核算的销售公司，减少税收成本
按规定，业务招待费、广告费和业务宣传费均是以营业收入作为扣除计算标准的，如果将房地产企业的销售部门设立为一个独立核算的销售公司，将企业房产项目的销售权交予销售公司，再由销售公司实现对外销售，这样将一次营业收入分解为两次营业收入，在整个利益集团的利润总额并未改变的前提下，费用限额扣除的标准可获得双倍提高。同时，土地增值税通过两次拆分，可以将每次销售不动产的增值率控制在20%以下，就能免征土地增值税。但是，策略的前提条件是一次销售的土地增值率达到20%以上（即需要缴纳土地增值税），因为两次销售需要按照每次营业收入的5%缴纳营业税，为了获得双倍扣除，却因此缴纳更多的税款，得不偿失。
假设不考虑其他税种，在业务招待费、广告费和业务宣传费分解收入后能达到最大扣除率的前提下，增加的营业税税额和减少的土地增值税税额孰高孰低就是影响企业决策的因素。转让给销售公司的价格如何制定，如何找到营业税税额和土地增值税的平衡点，可以参照以下公式：
又因为30%是土地增值税缴纳税款的最低税率，为了简化运算，本文使用30%税率进行计算，所以30%（79%R-C）>5.5%XR时企业有成立销售公司的可行性；可得出：X
综上，得出当0.62
二、精装修房的纳税筹划策略：分立定价，减轻企业税收负担
房地产企业纷纷打出精装修房的策略，来吸引购房者的目光。精装修房的纳税筹划关键在于在遵循税法与企业会计准则的前提下，“房”和“精装修”是该合并还是该分开来纳税，以此尽可能减轻企业的纳税负担。
房地产按总的价格作为房产销售收入，并缴纳土地增值税和营业税。虽然装修部分的成本可以作为扣除项目，装修价格最终在土地增值税清算时没有增值额，但根据税法规定，土地增值税实行预征制度，因此，这部分装修收入在预征时要按一定的预征比例预缴土地增值税。若房地产企业仅按毛坯房的价格作为房产销售收入，并缴纳土地增值税和营业税，而对于装修的价格无需缴纳土地增值税。同时根据《营业税暂行条例》第五条规定：“建筑业的总承包人将工程转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给转包人的价款后的余额为营业额。”如果房地产企业将装修工程原价转包给外部的装修公司，房地产企业装修工程的营业额为零，则也无需缴纳装修部分的营业税。从中看出分立定价可以使企业有效规避装修部分的预缴土地增值税和营业税，减轻企业的税收负担。具体可以这样操作：首先，当房产项目初步完工但没有开始装修前，和购房者签订房屋销售合同；其次，和购房者签订装修工程总承包合同；最后，与外部的装修公司签订装修工程转包合同。
例如：某房地产企业销售精装修房，总销售面积为 100 000平方米，土地增值税的扣除项目金额为35 000万元。方案一：以5 500元/平方米销售，其中含精装修成本500元/平方米；方案二：以5 000元/平方米销售，另外，与购房者签订房屋装修合同，装修价格为500元/平方米，并按此价格将装修工程转包给装修公司。
方案一：应缴纳营业税及附加税费3 025万元（55 000 ×5.5%）；假设预交比例为1%，预缴土地增值税为550万元（55 000×1%）；此方案纳税合计为3 575万元（3 025+550）。
方案二：应缴纳营业税2 500万元（50 000×5.5%）；预缴土地增值税为500万元（50 000×1%）；因转包给装修公司，不需要缴纳装修收入的营业税；装修工程不属于土地增值税的征收范围，因此，无需预缴土地增值税；此方案纳税合计为3 000万元（2 500+500）。
方案二比方案一减少纳税575万元（3 575－3 000），减轻了企业的税收负担。
三、降价促销的纳税筹划策略：降低土地增值率，提高税后利润
降价促销是最直接也是最主要的一种促销方式。房地产企业降价促销房产，销售额会随之下降，流转税（营业税和土地增值税）会相应地减少，随着销售收入的减少，企业所得税也会相应地减少。也就是说降价促销一方面会产生减少企业营业利润的负面效应；另一方面又会产生促销和节税的正面效应。所以，降价促销可能减少开发商的利润，但由于降价促销可以薄利多销和节税，由降价而减少的利润用增加的销售量和节税额来弥补，相反可能会增加企业的税后利润。
降价促销的纳税筹划，关键就在于在遵循税法与企业会计准则的前提下，控制房产的营业额和土地增值率，以获得降低营业税税额和免征土地增值税或适用土地增值税低税率待遇的可能，同时将降价后减少的税收支出与减少的税后利润进行对比，权衡得失，使企业获得最大的收益。
房地产企业，应按营业额缴纳销售不动产的营业税和按土地增值额的一定比例缴纳土地增值税。降价销售降低了营业额，直接减少了销售不动产的营业税，而且由于降价，使土地增值率降低，可能享受免征土地增值税或适用较低的税率。
土地增值税采用四级超额累进税率，土地增值税税额可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数计算。税法同时规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；如果增值额超过扣除项目金额的20%，应就其全部增值额按规定计税。根据土地增值税的征收政策，适当减少房产销售价格，利用“临界点”进行纳税筹划，不仅可以吸引更多的购房者，使购房者实实在在地得到实惠，而且可以扩大销售量，在一定程度上增加企业的税后收益。
例如：某房地产企业建造一批普通标准住宅以2 460万元出售，可扣除项目金额为1 920万元，与转让房地产有关的税金为123万元。该房地产企业的土地增值率为：（2 460 -1 920-123）÷（1 920＋123）=20.4%，税法规定，应该按照30%的税率缴纳土地增值税：（2 460-1 920-123）×30%=125.1万元。企业税后利润为：2 460-1 920-123-125.1
=291.9万元。
现由于举办降价促销活动，将该批住宅的出售价格降低为2 410万元，与转让房地产有关的税金也相应地降低为120.5万元，则该房地产企业的增值率为：（2 410－1 920－120.5） ÷（1 920＋120.5）=18.1%。根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。企业税后利润为：2 410－1 920－120.5=369.5万元，比降低价格前增加了77.6万元（369.5－291.9）净收益。可见，降价的损失被因降价而导致增值率下降进而获得税收减免所补偿。
【参考文献】
［1］ 翟继光,张晓东.新税法下企业纳税筹划[M].电子工业出版社，2008.
关键词：房地产企业 纳税筹划 税种 优惠政策 开发
一、概述房地产企业纳税筹划
对于房地产企业纳税筹划的定义，它是指房地产企业为了减轻企业的税收负担，根据相关税收法律条例的漏洞，来进行合理的避税。房地产企业可以根据国家的各个税种规定的差别之中，找到企业纳税筹划的机会和空间。
二、房地产企业纳税筹划的可行性
由于我国房地产企业有很重的税收负担，政府的税收制度也没有做到很好的引导，法律政策也存在其缺陷，而且，房地产企业纳税筹划是不违背相关法律法规的，所以房地产企业的纳税筹划就变得具有可行性。
三、房地产企业纳税筹划的必要性
（一）纳税种类多，税收负担重
我们都知道，房地产企业是有很大的投资金额的，而且经营周期也比较长，开发成本也很高。除此之外，房地产开发商从取得土地、开发房地产、经营以及销售等各个环节都会牵扯到缴纳税收的问题。房地产的建设环节，需要缴纳耕地占用税、营业税以及作为营业税的附加税——城市维护建设税；在房产使用环节中，营业税会因房产的租赁而有所变化；房产的交易环节中，此时的营业税主要在不动产的销售过程中征收，同时还需要缴纳城市维护建设税，单位及个人转让建筑以及其附着物、国有土地使用权的时候，所取得的增值税，另外还有印花税等等。
房地产企业的税种的税率一般为，土地增值税：三级超税率累进税率的30%至60%；企业所得税：25%；营业税：5%等等。
（二）有相关的房地产企业税收优惠政策
在房地产繁多的税种中，国家都有相关的优惠政策，所以这对进行房地产企业税收筹划提供了很多政策支持，如果房地产企业能做好这方面的纳税筹划，必定可以为企业税收减轻很多负担，提高自身企业的竞争力，为企业今后的可持续发展打下基础，同时，在某种程度上，也能够为实现国家的宏观调控发挥经济杠杆的作用，这也是国家和企业的一种“双赢”。
四、房地产企业对主要税种的一些纳税筹划
（一）营业税
我们都知道，营业税的税基是来自销售收入的，所以，改变销售模式是对营业税纳税的一种很好的筹划。比如：
1、先成立物业公司
在房地产销售房屋的时候，通常会代替收取一些费用，比如有：水电初装费、物业费、设置配套费等等。如果在房地产销售房屋之前，先成立一个物业公司，由新成立的物业公司来收取这一部分费用，这样以来，这些代收的费用就不是属于房地产企业的相关价外费了，也就不需要再缴纳营业税了。
2、进行收入分散
在销售一些精装修房屋时，把销售合同在合理的范围内拆散为装修合同和房屋出租合同两个，让另设的装修公司来签订装修合同。用这种方法进行纳税规划时，要综合考虑装修公司自己实际承担的税收。
（二）土地增值税
2006年，国税发的87号文件已经实施，原来的预征制度已经转变成了严格的清算制，所以做好土地增值税的纳税筹划是房地产开发企业的重点。具体有以下方法：
1、利用税收政策
房地产企业若是根据政府的相关优惠政策，权衡增值额等增加带来的收益以及放弃起征点的优惠而增加的税负，来选择适当的开发方案，这样就能避免因增值率高于起征点所造成的税负增大。
2、财务管理
房地产企业应当明确财务管理的内容，为降低房地产企业的生产经营成本而做好企业的精细化财务管理，一方面，可以使企业的生产经营过程得到优化，降低了企业的生产成本，从而减少了财务的支出。另外一方面，这样也能降低房地产企业生产经营的成本，可让经济增益实现最大化。精细化管理企业财务，需要密切的与企业其他各部门有效联系，财务人员也要广泛参与和监督企业生产经营中的各个环节，保证财务信息的有效性、及时性和准确性，根据企业的自身情况进行财务管理，让企业的财务管理优势得到充分的发挥。
3、采用代建方式
可以采用代建的方式，来实施一些代建工程，企业收取一定的劳务费，这种方法不仅不用缴纳代垫资金，而且只是对劳务费营业税的征收只按照建筑业3%的税率。这种代建行为，房地产企业有关资产的产权并没有发生转移，所以不需要计征土地增值税。
4、合作建房
房地产企业拥有土地使用权，可以找合作方合股，用货币资金，成立合营企业，来达到合作建房的目的。房屋建成后，双方可以采用风险共担并且利润共享的合作分配方式，此种情况，这种共担风险以无形资产投入投资入股的方式将不会征收营业税。倘若合作完毕，房屋建成后按照比例进行分房，也就没有发生所有权的转移，也不用征收土地增值税。如果自己用来对外出租，则要对租金收入收取营业税。如果合作建房后，要对外销售，则不能免除营业税和土地增值税。
（三）企业所得税
企业所得税是收入所得税与准予扣除的项目金额之差，再乘以所得税率便可以计算出企业所得税，其中涉及到的企业收入、成本和有关费用等已经在前文有所阐述，所以不再详细说明了。
（四）土地征用和拆迁费以及政府性规费
在这方面，一般情况下，房地产企业是无法控制这部分费用的，所以房地产企业筹划也不存在筹划的空间。配套费、白蚁防治费、规划费等这些是政府强制性费用，也没有纳税筹划的空间。
（五）开发间接费
这其中包括进行组织、管理和开发时所需要的费用，比如工资、折旧费、修理费、职工福利费、水电费、广告费、办公费等等，这些都可以进行企业的纳税筹划。
在这里，分析探讨一下广告费，房地产企业必定要通过做一些宣传广告，来促进所建房屋的销售，根据国家的相关规定，如果当年取得了销售收入，那么广告费最多可以扣除掉销售收入总和的15%，但是房屋的建造周期是比较长的，而且在产生广告费用的当年也不能保证一定会有营业收入，所以这就意味着，这些广告费用是不能进行税前扣除，所以会增加企业税收的负担。所以，房地产企业应该在对广告费用的产生期间，事前做好筹划安排。
五、房地产企业纳税筹划中常用的一些技术
（一）延期纳税的方法
纳税人可以按照税法相关规定将应该缴纳的税款推迟到某个一定的期限缴纳，这样做虽然不能减少相应的税额，但是可以使纳税人无偿的使用这笔款项，并且不用支付利息，也就相当于降低了企业的税收负担。
（二）利用税率差异
由于房地产企业有很多不同的税种，这些不同的税种之间税率不同，就算是同种税种，它的税率也会有所差别。征税的深度是由税率的高低来体现的，企业的税收负担轻重也由它来反映出来，所以房地产企业可以通过各种税种之间的税率差异，来进行纳税筹划，降低企业税收负担。
（三）优化股权结构
作为房地产企业，股权多元化是未来的基本努力方向，如果可以吸引来自各个方面的优势来为公司所利用，就可以更好地促进公司的发展，分散控股股东的一些股权，缩小这些持股差距，减少公司股价的暴涨暴跌，从而提高公司的业绩。
通过前面对房地产企业纳税筹划的探索和研究，房地产企业纳税筹划是个不容易做好的工作，但是做好了却可以为企业带来很大的利益，减轻税负。当然，房地产企业的纳税筹划也存在一定的风险，房地产企业应当做好相关的防范措施，对筹划工作中出现的问题及时进行解决，避免疏忽。对企业的纳税筹划人员也应该提高要求，全面掌握纳税筹划方面的知识和技能。只有企业做好了纳税筹划工作的相应防范措施，再严格按照相关税法和法律法规等，才能真正做到为企业的税收减负，才能长期发展。
长期以来房地产企业的工作经验表明，各个房地产企业已经很努力在降低经营成本了，但是其涉及的税种多，税负重，所以做好企业的纳税筹划工作是企业发展的重要途径，也是使企业走可持续发展的必要手段。
参考文献：
[1]高鲲.关于房地产企业纳税筹划的思考[J].辽宁科技学院学报，2012，9（2）：66-68
[2]王艳丽.房地产企业纳税筹划[J].会计之友，2012，10（8）：78-80
关键词：H房地产开发有限公司；纳税筹划
1房地产开发的意义
房地产开发，是指在依据《中华人民共和国城市房地产管理法》取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。土地是属于不动产，与其他商品的开发与制作相比，房地产开发有它自身的特点，比如房地产开发投资大、风险大、耗时耗力、利润大。随着我国经济的突飞猛进，人民的消费观念发生了很大的转变，房地产开发在人们的生活中占据着越来越重要的地位，所以促使房地产开发的范围越来越广，程度越来越深，内容越来越丰富。2016年，全国房地产开发投资102581亿元，比上年名义增长6.9％（扣除价格因素实际增长7.5％），增速比1~11月份提高0.4个百分点。其中，住宅投资68704亿元，增长6.4％，增速提高0.4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0％。2017年1~8月份，全国房地产开发投资69494亿元，同比名义上增长7.9％，增速与1~7月份持平。其中，住宅投资47440亿元，增长10.1％，增速提高0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.3％。房地产开发为人们提供了优美的居住环境，也为人们提供了一个良好的工作和学习环境，房地产既为人民提供了生活资料，它又本身是生产资料，是社会经济活动不可缺少的基础要素，所以房地产产业是国民经济的基础性产业。房地产一系列的开发项目又带动了其他产业的发展，所以还可以说，房地产是国民经济的先导性产业。房地产经济是我国财政税收的一项重要来源，它也可以说是我国国民经济的主导性产业、支柱性产业，对我国国民经济的发展起着非常重要的作用。它们之间相互促进、相互影响，国民经济的发展带动房地产经济的发展，房地产经济的发展又能推动国民经济的发展。
2房地产开发有限公司
房地产开发公司，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。房地产开发公司受所经营产品和服务特殊性的影响，同其他行业的公司相比较，有其自身的特征：
（1）经营对象的不可移动性。它的经营对象是不动产，具有固定性和不可移动性，不具有实体的流动性，使得相关的房地产服务也附着于固定的房地产上面。
（2）业务形态的服务性。从它的业务活动的性质来看，主要是提供某种服务。房地产开发公司主要从事征地、拆迁、土地开发、土地出让转让、房屋开发、房屋出售、出租、转租、房地产抵押以及房地产建设等经营活动，以及在这些经营活动过程中所产生的大量谈判、协调、筹划等劳务以及相应的法律事务等。
（3）经营活动的资金和人才密集性。它开发项目需要大量的资金和人才的投入，是一种资金和人才密集型的公司。
（4）经营活动过程的行业限制性。房地产行业市场规模较大，竞争范围主要是本地市场，市场竞争大，房地产用户数量较大，是个领域较为广阔的市场，进入房地产行业障碍比较大，因为它需要大的启动资金，同时房地产行业风险高，但相对应的利润也高。
3关于H房地产开发有限公司的纳税筹划
义务纳税是每个公民应尽的义务，H房地产开发有限公司也不例外。房地产开发公司必须要缴纳的税种有营业税金及附加、印花税、企业所得税、土地增值税。在这些税种中，最属企业所得税和土地增值税计算起来比较麻烦，但也有一定的筹划空间。营业税金及附加是指，反映企业经营主要业务应负担的消费税、城市维护建设税、资源税、教育费附加等。印花税是指，对经济活动和经济交往中设立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。企业所得税是指，对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。土地增值税是指，转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位各个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值税为计税依据向国家缴纳的一种税种，不包括以继承人、赠予方式无偿转让房地产的行为。
3.1利用企业收入确认时间的选择开展纳税筹划
我国相关的企业所得税法的规定，企业的销售方式以及收入的实现时间的确认是不同的。比如长期劳务或工程合同，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现，H房地产开发有限公司可以通过控制收入的确认时间，合理归属所得收益，可在经营活动中获得延缓纳税的税收效益。根据新的企业所得税法合并的相关规定，不同的组织形式分别使用独立纳税和汇总纳税，H房地产开发有限公司可以根据这项规定，会对总机构的税收负担产生影响。H房地产有限公司可以通过选择分支机构的组织形式进行有效的纳税筹划。
3.2利用税收优惠政策选择投资地区与行业，开展纳税筹划
目前，企业所得税税收优惠政策形成了以产业优惠为主、区域优惠为辅、兼顾社会进步的新的税收格局。根据国家的相关政策，H房地产开发有限公司可以选择国家规定的一些税收优惠地区进行房地产开发，同时也可以拉动该地区的下岗人员、待业青年、专业人员或者是残疾人等的就业。H房地产开发有限公司可以根据公司自身的经营特点，分析哪些岗位适合安置国家鼓励就业的人员，在不影响公司效益的基础上尽可能录用国家扶持的人员，这样就可以享受国家税收优惠政策，减少税收的支出，为公司赢得一定的利益。
3.3土地增值税的纳税筹划方法
因为房地产开发负税问题比较严重，所以在房地产开发项目的同时，H房地产开发有限公司可以在成立一些与房地产相关的企业，这样就能适度的增加了成本。但不能没有原则地、无限制地加大开发成本，对于不在土地增值税范围之内的项目，这样反而加大企业支出，给企业造成不必要的损失；根据有关税法的相关规定，某些方式的建房行为不属于土地增值税征税范围，所以不用缴纳土地增值税，比如建房、合作房等等。H房地产开发有限公司在确定销售价格前，要进行详细计算，找到税收临界点，当普通标准住宅的销售收入小于建造成本的1.67024倍时，免交土地增值税，所以不是绝对的收入越高、利润就越大。根据我国相关税收的规定，在扣除项目金额一定的情况下，转让土地越少，转让收入就越少，土地增值税就越低，相关的税率和税额就越低。
3.4企业所得税的纳税筹划方法
根据我国相关税收法规定：除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。（1）出包工程未最终办理而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。（2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须按照符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律规定必须配套建造的条件。（3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。H房地产开发有限公司可以利用这项法律规定，以达到减少缴纳企业所得税的目的。
4结语
H房地产开发有限公司为了使企业利益最大化，所以在进行房地产开发项目之前要进行纳税筹划，来实现纳税企业价值和股东利益最大化。很明显，税收作为H房地产开发有限公司的各项经营活动的支出项目，应该是越少越好。所以，H房地产有限公司做出了纳税筹划，减少利润支出，实现企业利润最大化。它主要是通过对土地增值税和企业所得税两个大税种进行了纳税筹划，还有通过利用企业收入确认时间的选择开展纳税筹划、利用企业的组织形式开展纳税筹划、利用税收优惠政策选择投资地区与行业开展纳税筹划，来减少企业的支出，实现企业利益最大化，保障了企业自身的经济利益。
参考文献
[1]蔡昌.房地产业九大税种操作实务[M].北京：中国市场出版社，2012.
[2]丁玲.地产企业纳税筹划浅议[J].现代经济信息，2011（1）.
