发布时间：2024-01-29 15:35:50
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房地产企业财务风险研究样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
一、引言
房地产行业作为我国的支柱性产业，一直备受关注。2016年北上广出台最严房价调控政策，导致房价大幅下降，使房地产企业面临危机，此时各房地产企业如何防范财务风险并及时化解就成为关注重点。
二、当前房地产企业财务风险的市场表现
（一）房地产整体行业告别高速增长，企业内部改革需求加大
2015年整体楼市销售依然呈下行趋势没有改变，但降幅大幅收窄。1～5月全国商品房销售面积35，996万平方米，商品销售额24，409亿元。但是房地产开发投资增速下行趋势没有改变，增速回落0.9个百分点。2015年5月国房景气指数创我国历史低值。而房地产的库存和房地产企业的资金压力又都在持续增加，房地产行业整体改革迫在眉睫。
（二）我国人口红利逐步消失，城镇化对房地产行业的促进作用减慢
我国人口红利逐步减弱，这主要由于新生儿的减少和人均寿命的持续增长，以及老龄化问题日益加重。虽然国家最新推行的户籍制度改革，使得原常住非户籍人口可以取得城市户籍，但这种快速增长的城镇化率却并没有很大程度的对房地产市场和我国经济起到带动作用。
（三）房地产企业中国企占比高，但运营效率相对较低
在我国房地产行业中，国企所占比重较大，TB股上市房地产公司共166家，其中央企12家，地方国企63家，两者加起来占我国上市房地产企业接近一半，在房地产板块中总资产国有权重近4成，但就运营效率分析，国有房地产企业的运行效率要低于整个房地产行业的平均水平。
（四）土地供应逐渐紧张，价格增涨幅度加大
我国土地供应整体偏紧。在2003～2013年期间，房地产企业对于土地面积的购置上仅仅增长了8.7%，而同期商品房销售面积增长了287.2%。主要城市土地供应下滑速度尤为明显。40个主要城市供应土地占地面积同比增速由2009年的44.62%下滑至2014年上半年的-19.8%。土地价格的增速明显超过同期商品房销售均价的上涨。
二、房地产企业财务风险防范措施
针对房地产企业财务风险的市场表现以及房地产企业现在的发展情况和具体产生财务风险的可能方向，可以从以下几个方面加以防范。
（一）发展多元化的融资渠道
我国房地产企业现阶段主要运用的融资渠道为银行贷款和发行股票募集资金，曾尝试债券筹资，但收效甚微。房地产企业应时刻的明确我国对于房地产的宏观调控政策，利用国家放宽债券发行限制的良机，同时结合房地产投资信托海外地产基金、私募筹资、典当融资、合作开发等多种筹资方式提高融资能力。外源融资固然重要，但是内源资金是基础，内源资本越充盈，财务基础越扎实，财务风险的控制能力越强，降低筹资风险的根本途径就是提高盈利水平和经营能力。
（二）加强房地产投资项目可行性分析
房地产投资具有时间长，涉及面广的特点，当项目动工后，会难以对其进行更改。一旦发生任何意外，会对房地产企业产生很大的风险。可行性分析的目的是对公司的项目提前做好预测，将项目可能会发生的风险进行列示，并进行全面的分析，以确保项目可行。
1.可行性分析的内容要可量化。目前我国大多数房地产企业可行性分析中出现大量模糊不清的概念，缺乏针对性与可量化性，应加以改良。可以对具体目标客户群设定以年薪、背景、喜好、年龄层、购房目的等进行详细的量化，更有利于项目的整体规划。
2.可行性分析的审核流程要完善。现今，多数房地产开发项目审核过程并没有完全做到分析与审核分离，影响了审核结果的可行性。公司可以设置专门研究中心负责人房地产开发项目进行核实，再由财务部对其预算形成书面报告交由投资委员会进行抉择，更好的做到分析与审核分离，使项目成功率更高。
（三）做好现有项目的销售工作
有效的销售战略有利于房地产企业流动资金的增加，进而更好的运营。现阶段大部分房地产企业的销售战略缺乏根据不同的市场环境、不同层次的客户需求做灵活变动的能力。
第一，在销售方式上，房地产企业要本着创新的理念，时刻瞄准目标客户，顺应时代和科技的进步，勇于尝试新的市场营销推广手段。不能固步自封，要敢于大胆尝试在互联网时代的营销手段，借助网络信息工具，锁定目标客户。
第二，在销售管理上，要进行包括销售人员薪酬管理制度等一系列的改革，研究制定符合公司实际和行业特点的管理办法和措施，强化销售员工的主观工作意识，激励工作的积极性。
（四）合理增加土地储备
土地储备是指房地产企业储备用地的行为，主要是日常经营以及未来增值预期所需的土地。土地储备是房地产企业对已经获得使用权的土地资源的一种投资行为，这种行为可以称为土地资本经营。资本是能带来回报的货币，房地产企业储备土地的目的就是使土地开发利润最大化。城市土地的稀缺决定房地产企业储备土地的重要性。在房地产市场日趋成熟，竞争日益加剧，土地储备可以提高房地产企业防范风险的能力。同时受宏观经济周期性的影响，房地产企业也应该储备一定数量的土地，这样在经济景气时有房子可以卖，经济萧条时有土地可以开发。
三、结论
房地产企业独特的经营特点，使其财务风险相对较大。尤其在当前形势下，房地产企业必须充分重视财务风险防范，强化对房地产企业财务风险的研究，提高房企自身抗风险能力，这样才能在风云变幻的复杂环境中做大做强，获得持续性核心竞争力，保证企业的长远发展。
参考文献
[1]李晓梅.浅析房地产企业的财务风险管理[J].财会研究，2007（1）：62-63.
[2]王质君.房地产企业财务风险的成因及其防范.[J].湖南农业大学学报，2010.36（1）：155-158.
[关键词] 房地产企业；财务风险；公司战略；财务风险控制
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 11. 001
[中图分类号] F275 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2017）11- 0004- 02
0 前 言
作为国民经济新的增长点，房地产业为中国经济的快速发展做出了巨大的贡献。房地产业的健康发展对于改善人民生活，调整产业结构，拉动经济增长起着至关重要的作用。本文以SK公司为例进行案例分析，通过对该股份有限公司财务风险控制流程进行研究及SWOT分析，得出该公司财务风险控制情况并对房地产企业财务风险控制提出相应的建议，具有一定的理论和实用意义。
1 SK公司财务风险控制情况
SK公司没有单独的风险管理体系，公司对财务风险的控制涵盖于内部控制系统之中。SK公司现行内控体系主要按照“控股总部、区域总部、城市公司”的“三级组织结构”进行管控，通过合理的岗位设置和人力资源政策，建立良好的内部环境并实施有效的控制。公司通过内部审计、内控检查、专业巡查等方式对内部控制进行监督检查，结合全面风险管理工作评估相关风险，并以内部报告、通报等形式确保有效的沟通，促进执行整改和制度修订。
公司对内部控制的实施采取多层次的监督、控制，内部控制体系。
董事会、审计委员会：负责审查、监督内控的有效实施和自我评价情况。
公司内部控制规范工作小组：负责指导、监督公司内部控制制度的建立、完善及其实施。
公司审计稽核部：负责日常监督。
外聘审计机构：对内控自评报告进行审计。
SK公司对于各类财务风险的管理目标和具体控制方法如下。
1.1 市场风险控制
SK公司的市场利率主要来自汇率风险和利率风险。汇率风险公司无法消除只能时刻密切关注。公司面临的现金流量利率风险是由浮动利率的金融负债产生的，而公司面临的公允价值利率风险则是由固定利率的金融负债产生的。针对利率风险，SK股份有限公司的控制方法是保持借款的浮动利率，以此来消除利率变动产生的公允价值风险。
1.2 信用风险控制
为了降低信用风险，SK公司成立了专门部门，对合同另一方进行信用审批、确定信用额度、执行持续的监控程序以确保及时收回债权、以及对于过期债权采取必要的措施回收。在每个资产负债表日，公司会审核每一单项应收款的收回情况，对没有收回的应收款及时计提坏账准备。同时SK公司采用了内部政策及筛选机制，确保所有合同另一方均榫哂辛己眯庞眉锹嫉目突А3应收账款金额前五名外，公司无其他重大信用集中风险。
1.3 流动风险控制
SK公司采用定期分析债务的期限和结构的方法，时刻保证债务到期时有充足的流动资金来偿还。公司管理层也十分重视银行借款的使用情况，时刻确保遵守借款协议并对银行借款进行及时的监控。同时为了获得一定的授信额度，公司与多所金融机构进行融资磋商，通过授信额度来降低流动性风险。
2 SK公司SWOT分析
在2016年中国上市房地产公司排名中，SK公司排名在前20名。根据排名，前20名可以分为三个战略群组。而SK公司隶属战略群组C。对战略群组C的SWOT分析如下。
2.1 优势
（1）市场挑战者或市场追随者；（2）规模较大；（3）品牌影响力较大；（4）进入壁垒高，避免过度竞争。
2.2 劣势
（1）跨地区开发风险；（2）行业过度集中于房地产，存在风险；（3）管理水平有待提高；（4）退出壁垒较高，风险较大。
2.3 机会
（1）扩大国内经营范围；（2）塑造品牌影响力；（3）低碳环保的绿色住宅方向；（4）关注社会责任，提升企业形象。
2.4 威胁
（1）同类市场内存在竞争；（2）政府的管制与约束；（3）关于高房价的白热化的公众争议；（4）国外房地产企业进入市场。
根据SWOT分析中的劣势，可以看出SK公司业务过度集中于住宅地产和商业地产，且房地产开发地区过度集中于华中地区和东南沿海地区。行业和地区过度集中，如果国家政策对房地产行业或某一地区影响较大或房地产行业由成熟期进入衰退期，企业可能面临较大的财务风险。
3 房地产企业财务风险控制的启示
3.1 建立专门的风险管理体系
SK公司对财务风险并没有给予极大的重视，对财务风险的管理仅包含在内部控制体系中。公司可以建立专门的风险管理体系，如在总部设立风险管理部，总体评价和控制公司的财务风险。在下属公司设立直接责任人或部门来预测和评价公司的财务风险。预测或评价出重大财务风险时，有专门的项目小组或临时成立的项目小组来消除或减弱风险等适合本公司的风险管理体系，严格把控财务风险。
3.2 多渠道筹集，降低资产负债率
企业可以通过发行债券、与其他公司进行战略联盟、发行股票、房地产信托等方式将传统单一的银行贷款筹资方式转为多元化的筹资方式，来降低筹资风险。
3.3 多元化发展战略
在业务方面，可以通过多元化战略联盟、协同联盟、特许经营等方法进入其他相关联或不相关联的正处于成长期或成熟期的行业。可以借鉴行业龙头企业涉足银行、医院、商业地产、养老地产、旅游地产、产业用地等多个行业的经验。在地区方面，企业可以通过研究其他地区的市场情况，选择适合本企业的发展潜力大的地区进行跨地区多元化发展，来降低房地产市场发生变化或可能进入衰退期给企业带来的风险。
4 结 语
通过对公司财务风险控制现状进行分析，研究房地产企业财务风险的防范措施，有助于提高房地产企业的财务风险识别和财务风险控制能力，实现房地产企业健康可持续发展。
主要参考文献
[1]邢雪晨.我国房地产企业财务风险及其控制研究――基于远洋地产集团案例[D].北京：首都经济贸易大学，2014.
【关键字】房地产开发企业；财务风险；对策研究
房地产开发企业是非常典型的资金密集型企业，并且具有高投入、高回报、规模经济性强的特点。而我国大多数房地产开发企业规模小，资源分散，企业整体开发能力低，与其资源密集型的行业特点极不相适应。[1]不少房地产企业资产负债率在70%以上，有的高达90%，企业承受着巨大的财务风险。加上目前受国内宏观政策调控影响，国际经济变动的影响，金融政策的影响，都已成为很多房地产企业求生存、求发展迫切需要解决的问题。如何在房地产开发经营过程中有效控制财务风险，防范投资风险，以争取房地产投资的可靠、可行性是非常必要的。
一、房地产开发企业财务风险危机管理的来源分析
1、企业外部成因
国家宏观经济制度和经济政策对广大房地产开发企业的影响是巨大的，甚至是致命的，直接影响和制约着企业的生存和发展。目前，我国经济制度房地产开发企业的影响之大，这类危机主要是指价格管制、贸易限制、外汇管制、购买力、财政、货币政策改变等所带来的企业危机。
2、企业内部成因
房地产开发企业内部财务管理机制与财务管理水平的高低，己经成为企业最重要的内部危机成因，对企业生存和发展起着决定性的作用。
（1）房地产开发企业财务管理人员素质问题
财务管理人员的素质指他们所要具备的的资金合理配置的能力、收支积极平衡的能力、成本效益运算的能力、分析收益风险的能力、资金物资结合管理的能力、各方利益协调的能力等。
（2）房地产开发企业决策失误问题
房地产开发项目由于投资大，时间长、变现能力差，因此，在企业经营过程中，因时间、认识、信息掌握程度、人际关系以及决策者个人因素的影响，常常会做出带有缺陷的低质量决策，从而导致决策失误，直接可能导致企业的财务风险、企业亏损，甚至破产。
（3）房地产开发企业财务制度不健全问题
大部分亏损的房地产开发企业，财务管理内部都存在着纪律松弛、管理混乱、浪费严重、无法可依、有法不依等等问题。这是财务管理制度落后和管理制度不健全的直接后果，从而导致成本管理制度、财务管理制度的约束力极弱。
（4）房地产开发企业管理运行机制不良问题
管理机制包括企业的规章制度和管理制度，规章制度不健全，或者房地产开发企业没有建立有效的激励和约束机制、创新和监督机制、风险机制和稳妥运行机制，造成企业管理的混乱和无序。
二、房地产开发企业财务风险危机管理的对策研究
房地产开发企业的财务风险在不同的理财环境和理财阶段，有不同的表现形式。资本循环运动过程就是财务风险的转移和积聚过程。房地产开发企业中一般以货币形态为起点和终点的，其资本循环运动过程为：资本运动在筹资、投放、产出、分配4个节点上停留，因此，我们把它划分为以下4种风险类别：①筹资风险②投资风险③经营风险④收益分配风险。根据以上财务风险，对房地产开发企业财务风险危机管理的对策分析如下：
（1）建立风险预警体系
财务风险是房地产开发企业面对市场竞争的必然产物，因此，建立和完善财务预警系统尤其必要。
①编制现金流量预算，建立短期财务预警系统。房地产开发企业现金流量预算的编制，是财务管理工作别重要一环，准确的现金流量预算，可以为企业提供预警信号，使经营者能够及早采取措施。因此企业应该将各具体目标加以汇总，并将预期未来收益、现金流量、财务状况及投资计划等，以数量化形式加以表达，建立滚动式现金流量预算。
②确立长期财务分析指标体系，建立财务预警模型。财务危机预警系统是以企业信息化为基础，对企业在经营管理活动中的潜在风险进行实时监控的系统。它贯穿于房地产开发企业经营管理活动的全过程，及早地发现企业财务危机信号，通过寻找财务危机的原因，提出防范和解决危机的有效措施，为企业经营决策和有效配置资源提供可靠保障。[2]
（2）加强资金管理，提高理财机制
要保证房地产开发经营活动的正常进行，企业必须拥有满足开发活动所需要的资金，因此，筹集资金理所当然成为开发企业财务管理的首要任务。
①注重现金的管理，制定合理的现金使用计划，保持现金收支平衡，并保证企业日益经营对现金的需要。加强投资项目的风险分析和可行性研究，确保所投资金的安全、高效，避免项目投资的盲目性。
②要加强建筑材料的管理。一是把好建筑材料采购关，在保证开发产品质量的前提下，采购到价廉物美的建筑材料；二要要搞好建筑材料的验收及各种在用建材的管理。一方面要做好入库材料的验收和登记工作，杜绝不合格材料进入工地；另一方面要加强对囤积在工地的各种建材的管理，采取各种措施尽量减少因管理不善及某些存放露天的材料(沙、石砖瓦等)被盗而造成的损失。
③要加强应收账款的管理，尽快收回赊销账款，减少企业坏账损失风险，并且要盘活存量资金，逐步降低商品房空置率，减少资金占用量，加速资金的周转，提高资金利用率，使开发企业尽快步入资金良性循环的轨道。
（3）加强成本管理，降低消耗提高效益
成本管理也是房地产开发企业财务管理的核心工作，其管理水平的高低，管理工作的好坏，不仅影响企业自身的利益，而且直接影响着以成本为定价基础的房地产商品的价格。
①确定开发成本项目和成本开发范围，不得擅自扩大开支范围，提高开支标准，准确地计算开发产品成本。
②建立二级成本核算管理体系，实行成本责任制。开发企业应遵循统一领导， 分级管理的原则，在财务部门下设立二级成本核算单位，如向材料部门、工程部门、经营部门等部门委派成本核算员，负责做好各部门的成本核算工作，协助各部门完成财务部门下达的各项成本计划指示。同时明确规定各核算单位的经济责任，实行利益与效益挂钩。
③实行全过程的成本管理，努力实现成本管理目标。不仅要搞好事中成本管理，而且更要注重事前和事后成本管理，即对拟建项目的成本预测和成本计划的制定；对投建项目在执行成本计划中实行监督和控制，检验计划的科学性、合理性， 发现偏差，及时修正，保证成本计划的有利实施。
（4）建章立制，规范财务行为
房地产开发企业管理重在财务，财务管理重在制度。为使企业财务管理迅速改变现有状况，制定一套行之有效的规章制度并严格按章操作是强化内部管理的最根本的前提。因此，一方面，要求企业财务管理人员根据开发企业经营活动及其财务管理的特点，结合市场经济发展的要求，积极探索从
征地=>动迁=>工程建设=>商品房营销=>物业管理，整个开发经营全过程的财管理制度，形成标准化、规范化、制度化的企业内部管理机制。另一方面，要求财务管理部门应适当借鉴其他企业的先进经验及国外同行的管理经验，以加快我国房地产开发企业财务管理制度建设的步伐。
注释：
[1]朱玉. 房地产企业的现状及发展趋势. 房地产业, 2003(2):64.
[2]盛光明 周会. 房地产企业财务风险研究. 北京理工大学学报, 2005(8):48-49.
参考文献：
[1]朱玉. 房地产企业的现状及发展趋势. 房地产业, 2003(2):64.
[2]李胜强. 浅论房地产开发企业的危机管理. 茂名学院学报, 2005(2):61-63.
[3]盛光明 周会. 房地产企业财务风险研究. 北京理工大学学报, 2005(8):48-49
关键词：房地产企业；财务危机；风险防范
中图分类号：F293.30 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）028-000-01
房地产行业是我国国民经济的重要组成部分，直接关系到社会经济的发展，房地产行业具有投资比大、收益高等特点，因此面临的风险也比其他行业高很多。房地产行业经营具有其特殊性，在房地产企业发展过程中需不断加强防范企业的财务风险，降低财务风险发生的概率，促进我国的房地产企业健康持续发展。
一、房地产企业面临的主要财务风险
1.债务风险
作为房地产企业，高负债率是其最显著的特点，这也是造成房地产企业财务风险较高的重要因素。房地产企业需要投入的资金量非常大，动辄几亿、十几亿，只有保证足够的流动资金，才能确保房地产企业的正常运转，但是房地产企业通常没有这么多流动资金，因此需要在银行等金融机构融资。当房地产企业缺乏资金时，考虑更多的是如何快速集资，很少站在宏观发展立场上进行统筹考虑。房地产企业只有到开发项目完成后才会收回资金，期限较长，加上银行贷款利率较高，因此会产生较高的财务风险。在其他条件不变的情况下，企业负债越高，利息支出数额越大，财务杠杆效应越明显，随着企业负债率的升高，企业面临的财务风险也加大，一旦某环节出现问题，就会给企业带来严重的财务危机。
2.利率变动风险
房地产企业贷款数额较大，因此对利率变动比较敏感，尤其是国家因金融政策或者经济政策变动而对利率做出的调整将对房地产企业产生较大的影响，因此利率变动风险较大也是造成房地产企业财务风险较高的重要因素之一。如果国家想抑制房地产企业泡沫危机，就会出台一系列加息政策，这将大大增加房地产企业的融资成本，企业的还贷压力明显增加。若企业经营不善，未实现预期经营目标，企业将陷入财务危机中，难以确认正常的经营与发展。
3.经营管理风险
房地产企业在运营中会和很多部门产生密切的经济往来，如政府部门、审计部门、企业内部各部门、企业债务人、企业股东等；加之房地产企业经营过程中涉及资金量非常大，在无形中也增加了房地产企业的财务风险。与此同时，部分房地产企业财务管理尚不够完善，极易导致企业出现财务管理漏洞。如与关联单位往来账目不清、成本管理缺失等，这些因素都会造成企业经营管理风险较高，最终会直接影响到企业的经济效益。
4.融资风险
房地产企业资金需求量较大，其正常运转离不开从银行等金融机构融资。如果房地产企业在没有疏通好融资渠道的前提下就盲目开建项目，就会出现融资出现问题，影响项目的正常开展。另外，由于房地产企业销售量降低，企业贷款门槛提高等因素的影响，房地产企业的融资渠道将越来越窄。一旦房地产企业经营不善，难以按时归还贷款及利息，就会直接影响银行的正常运作，对整个社会经济的发展造成不利影响。
二、房地产企业防范财务危机的对策
1.优化资本结构
房地产行业属于资金密集型行业，因此必须不断优化自身资本结构。当前，我国的房地产企业普遍没有足够的资金独立开发项目，需要进行融资解决，企业在融资时一定要考虑到自身的偿债能力及开发项目的收益情况。尽管负债经营可利用金融杠杆增加企业收益，但是仍要将负债率控制在合理的范围内。因此，房地产企业在运营过程中需不断优化资本结构。
2.扩宽融资渠道
房地产企业的发展离不开资本市场的支撑，因此，房地产企业应不断扩宽融资渠道，实现多元化融资模式。房地产企业可与资本市场对接，搭建起房地产企业的资金循环系统。首先，应研究资金链管理，探索出最适合本企业的发展模式；其次，除进行信托计划融资、基金融资、证券化融资等方式外，还可进行民间融资方式，不断拓宽企业融资渠道；最后，随着国外融资平台进入中国金融市场，房地产企业应利用好国外融资渠道，实现多元化融资，以不断降低企业负债率，从而降低企业财务风险。
3.加强项目调查
房地产企业属于高风险企业，受到社会经济政策等社会环境影响较大，因此，房地产企业在项目开发建设前应进行大量的项目考察及风险调研，出具一份风险评估报告，以有效降低企业财务风险、实现成本控制。其次，对项目的投入、产出状况做合理预算，可为企业经营决策提供数据支撑。同时，房地产企业要正确认识成本管理，加强财务核算，对项目建设进行合理预算，确保企业资金发挥出最大效用。
4.注重风险预警
房地产行业具有很强的不可预见性，且市场环境瞬息万变，一旦企业财务出现问题，极易引发财务危机，若财务危机不断累积恶化，企业将爆发全面危机。随着房地产行业竞争的加剧，房地产企业应不断增强财务风险意识。针对此，房地产企业应建立一套完善的财务风险预警系统，在危机出现之初就采取相应补救措施，将企业危机扼杀于萌芽中。企业可以通过设置一些较为敏感的财务指标进行预测，这些指标包括开发项目的收益率与销售率、现金流入比率、已获利息倍数、资金的安全边际率等。当前我国经济发展加快，相关的经济政策也不断调整与变化，这势必会影响房地产企业的发展，因此，企业应关注对宏观经济形式的分析、经济政策的研究等，将企业出现财务风险及财务危机的概率降至最低。
三、结语
当前，我国房地产行业发展还有许多不完善之处，相关财务管理等制度还存在一些问题，这些问题得不到妥善解决，必将造成企业面临较高的财务风险。因此，房地产企业应通过不断优化资本结构、拓宽融资渠道、加强项目调查、注重风险预警等措施，降低企业财务风险，确保企业健康持续发展。
参考文献：
摘 要 我国房地产产业已经成为国民经济的支柱产业，由于其投资规模大、周期长等特点，在当前房地产调控政策下，房地产企业高速发展的势头被遏制，房地产企业财务风险凸显，防范其财务风险，成为社会关注的问题。本文从分析房地产企业面临的财务风险表现形式开始，从房地产企业外部和内部两个角度探讨了其财务风险的成因，并提出部分控制风险的防范措施。
关键词 房地产企业 财务风险 成因 措施
我国房地产行业飞速发展，成为国民经济的支柱产业。近年来，房价持续上涨，特别是居住用商品房的价格飞涨已经严重影响社会经济的健康稳定发展，因而为控制过快上涨的房价，国家相继出台一系列的调控政策，这些调控政策使得房地产企业财务风险问题凸显出来，防范企业财务风险成为社会关注的问题。
一、房地产行业财务风险概述
财务风险是企业财务活动中由于各种不确定因素的影响，使企业实际财务收益与预期收益产生偏离，导致企业盈利能力和偿债能力下降。财务风险包括筹资风险、投资风险、资金回收风险、收益分配风险等。房地产行业具有投资规模大，投资周期长，投资期内资金流动不均衡的特点，因此相应的经营特点与其他行业也会有所不同。因此房地产企业面临的财务风险主要表现为以下内容。
一是从偿还债务风险的角度分析，房地产企业在开发项目过程中需要大量的资金，在北京特别是土地招拍挂以后，从受让土地开始，便需要投入巨额开发资金，资金的回收期进一步加长，投资规模进一步加大。考察房地产项目的开发期内，大多数项目公司的自有资金比例均较低，公司在项目开发期中均为高比例负债经营，如果项目在开发过程中资金不能按照资金预算流入，企业会产生严重的财务风险。如果无法偿还到期债务，将威胁到企业的生存。
二是房地产企业再筹资风险问题，大型房地产企业在开发过程中往往是多个项目滚动开发，通过控制各个项目进度，利用项目投资期内现金流量不均衡的特点，以预售期的项目流动资金弥补一部分开发期的项目的资金不足。同时，可以以企业担保方式在金融机构取得资金支持。这样，整个集团公司就形成了一个相互关联的资金链条，如果一旦某一个环节出现问题，将致使整个资金链的断裂，由此产生的财务风险威胁到整个集团公司的生存。
二、房地产行业财务风险的成因分析
（一）外部财务风险
外部性财务风险是房地产企业外部环境给房地产企业财务带来的风险，这类风险一般是房地产企业较难预料和控制的，是一种间接性财务风险。特别是近年来政府各部门颁布了一系列的政策以调控房价、抑制房地产市场过热发展。政府的调控政策一方面通过增加企业税负和减少市场的资金供应总量，来直接加大房地产企业的运营成本，增加企业的现金流出。同时还通过相关政策限制市场购买力，减少有效需求，从而减少房地产企业的现金流入。房地产企业的经营受到来自“市场”和“政府”的双重外力影响，负债水平攀升的同时存货规模迅速攀升，房地产企业的短期偿债能力下降，也削弱了房地产企业的资产流动性，企业财务风险进一步提高。
（二）内部财务风险
外部财务风险是无法控制的，它往往是通过影响房地产企业内部性风险因素而发生作用，房地产企业的内部风险是房地产企业自身内部原因带来的财务风险，其财务风险在于：
1.房地产开发周期风险
房地产开发产品的生产周期较长，周期越长期间的不确定因素越大，风险也就越大。一直以来，开发周期长曾给房地产企业能够带来超预期的收益。但随着房地产调控政策的进一步深入和细化，房地产开发周期越长，其资金成本等开发成本越高，政策等外部环境变化的可能性加大，其风险就越大；其次，在崇尚追求个性的当今社会，追求房地产产品的个性化也将成为趋势，开发周期过长，将使开发的产品缺乏创新性，从而失去市场竞争力。
2.房地产企业资本结构风险
目前我国房地产企业的资产负债率非常高， 调查显示多数房地产企业的资产负债结构都存在或多或少的问题，相当数量的房地产企业资产负债率都超过了60%的国际公认警戒线。过高的财务杠杆也使企业面临较高的财务风险。过高的负债率意味着企业每年需要支付大额的利息，占用了企业的营运资金，增加了企业的偿债压力，一旦资金的收回或筹资活动出现问题，就可能造成企业资金链断裂。同时，虽然高负债率可以起到节税的作用，但总体会加大企业的项目成本，会减少企业的收益。
自2010年楼市调控以来，银行存款准备金率多次上调，使银行放贷量迅速萎缩，让众多房企资金链面临巨大压力。因此，诸多房企开始通过信托产品、出让股权等方式融资。虽然新的融资渠道使房企紧张的资金链得以一定缓解，但统计数字显示2011年信托的融资成本基本在15%～22%之间，从而增加了房地产企业的资金成本，增加了其筹资的风险。而股权交易虽没有还款压力，但公司控制权的更迭、管理层的变更等因素会对公司的稳定发展产生不利影响。
房地产企业资金来源多样化后，房地产投资的规模越大、融资方式越多，投资者承担的风险也越大。
3.房地产企业内部控制风险
长期以来，房地产企业依赖土地红利和人口红利，有项目经营即可获得巨额利润，因而忽视企业内部管理，不重视企业内部控制，管理人员对财务风险的特性认识不足风险意识的淡薄是财务风险产生的重要原因之一。
在组织结构上，大多数房地产公司都按照投资项目成立多个项目分公司。房地产企业与内部各部门之间及房地产企业与上级房地产企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理不力的现象，造成资金使用效率低下，资金流失严重，资金的安全性、完整性无法得到保证。
内部控制是大部分企业包括房地产企业在内的企业普遍存在的财务风险，房地产企业开发企业环节多，其经营活动受限于多个政府部门，房地产产业为新兴产业没有成熟的内部控制体系可以借鉴，内部管理难度比较大，因此内部控制所造成的财务风险也是不可忽视的。
三、房地产行业财务风险防范措施
（一）建立企业外部环境预警机制，提高企业自身的应变能力
房地产企业是受外部环境影响较强企业，在国家政策调控的背景下，房地产公司受外部环境影响更强。外部环境是客观存在的，外部环境变化带来的财务风险，企业无法对其施加直接影响。但可以根据外部经济环境发展规律和国家政策的态势，对其进行研究和分析，建立相应的预警机制，根据研究分析结果随时调整自身的管理制度、销售政策及财务政策。在增强财务管理应变能力的同时，也能降低不利条件对财务管理活动的影响，进而降低房地产企业外部风险。
（二）加强对投资项目的可行性分析的同时，制定科学后备措施
在项目设立初期，了解、熟悉当地房地产相关的政策、规定、房地产收费标准和房地产市场发展状况，从而充分明确可能存在的风险因素。
同时，为了应对一些不确定因素的影响，房地产企业也应该严格科学的制定出一些后备措施，比如市场价格的波动，消费需求的变化，国家政策法规的更新等，后备措施要能最大限度的应对以上几个方面的变故。
（三）根据本企业的实际情况，寻求最佳资本结构和筹资渠道，降低财务风险
房地产项目的开发需要大量的资金，特别是在企业的开发期，基本没有现金流入，这就要求房地产企业有较强的筹资的能力。在我国现阶段，资金来源主要是依靠银行贷款，在目前调控形势下，银行的资金供应量有限，从银行获得开发贷款的可能性进一步降低，因而开拓其他资金来源渠道，成为现今房地产开发能否持续的有一个课题。在如此大规模的资金需求量下，多渠道融资会分散财务风险。
同时，应该充分认识到现在房地产企业普遍存在的资本结构不合理的问题，加大企业自有资金的比例，努力将负债率调整到合理的范围内。
（四）加强企业预算管理、资金管理，重视日常资金运营风险的防范
首先，房地产企业应建立全面预算管理体系，特别重视企业的现金流量预算。保有充足的现金是房地产企业能够持续生存下去的关键。准确的现金流量预算，可以为企业提供真实的现金需求流量，有利于企业就此作出相应的筹资预算，减少筹资的盲目性，提示现金量不足的的风险时点，便于企业及时采取相应的防范风险措施。
其次，当前形势下多数房地产企业为获取银行开发贷款及按揭贷款，大多存在多个银行账户。在资金短缺的情况下，资金分散在各个账户，不利于有效利用。特别是大型房地产公司，资金分散于各个项目的各个银行，只有将资金汇集集中起来，才更容易发挥集团公司的协同效用，提高公司日常资金运作效率。从而提高企业的抗风险能力。
（五）提高风险管理意识，加强内部控制与监督
房地产企业要增强全员的风险意识，特别是项目管理者的风险意识。在当前政府干预日强，企业应及时评估面临的相关风险，调整内部管理，建立制衡的内部管理机构，明确董事会、监事会、经理层及内部各职能部门的责权利关系，以风险管理为中心，加强内部控制制度建设，以控制财务风险。
在当前市场环境下，以加强内部监督，建立健全企业内部的各种监督机制。在加强财务监督的同时，建立定期内部审计机制，对本企业的内部控制制度做出有效地评价以及监督，以实现不断完善内部审计监督职责。定期聘请外部审计，对企业内部控制设计与运行的有效性进行评价，对内部控制存在的缺陷与风险进行评估，以及时完善内部控制体系。
房地产行业是资金密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，获得持续性核心竞争能力，就必须提高本企业的财务风险管理水平。财务风险管理作为企业管理的核心系统之一，理应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。各房地产企业应该充分重视风险管理在财务管理中的重要作用，保持充足的资金流将是房地产公司成熟持续发展的必要条件。
参考文献：
[1]鲍会颖.房地产企业财务风险探究.黑龙江科技信息.2012（3）：167-167.
[2]赵晗华.浅谈政府调控下房地产企业财务风险管理.企业导报.2012（7）：52-53.
[关键词] 房地产企业 财务风险 资本结构
改革开放以前，西安仅有十来家国营房地产企业，市政建设比较落后；改革开放以来，西安的房地产企业获得长足的发展。截至2007年3月1日，西安房地产企业突破545家，而越来越多的房地产企业已经把西安建设的更加宏伟壮观。但是，由于西安房地产企业起步较晚、基础较差、规模较小、规范性较差，因而总体上与国内其他省会城市的房地产行业存在较大的差距。目前，西安不少房地产企业的资产负债率高达70%以上，个别甚至突破90%，这给其发展带来巨大的财务风险。因此，如何化解房地产企业的财务风险，保障其健康、有序地发展，是目前西安房地产企业亟待解决的核心问题之一。
一、财务风险的概念和特点
财务风险是企业在各项财务活动中，由于各种不确定因素的影响，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果和预期的经营目标所发生的偏差，具体包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险等四项。其中，筹资风险是指企业因借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业利润的可变性；投资风险是指投资项目不能达到预期投资率的可能性，从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险；经营风险是指无法销售产品并回收垫付本金的可能性；收益分配风险是指由于收益的取得和分配而导致的产生损失的可能性。
财务风险具有客观性、时间性、全面性、损益性、激励性等特征。其中，客观性是指财务风险是不以人的主观意志为转移而客观存在的经济事项；时间性是指财务风险的大小随着时间的延续而发展变化；全面性是指财务风险存在于企业财务管理活动的各个环节之中，并体现在多种财务关系上；损益性是指企业的风险越大则收益越高，风险越小则收益越低；而激励性是指由于风险普遍存在，为了持续经营，企业不得不面对与防范它，并想方设法降低风险的危害，从而引导企业自身主动地去完善其财务制度，规范财务行为，加强财务管理，提高经济效益。
二、西安房地产企业财务风险的主要成因
对于西安房地产企业而言，其财务风险同样包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险，以及和财务风险相关的其他风险。现分述如下：
1.筹资风险的具体表现
(1)负债金额巨大
房地产开发的特点决定了房地产企业筹资金额巨大。西安的大部分房地产企业在初期阶段均以投入债务资金为主，自有资金相当低，而有些企业根本没有自有资本，而大量的开发资金主要来源于银行借款。近年来，西安房地产贷款增长率持续偏高。在所谓的高回报利益的驱动下，很多房地产企业盲目举债，提高了企业的资金成本，加重了企业的财务风险。
(2)盲目再筹资
再筹资是房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。西安不少房地产企业没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累资金和设法追回应收款项而取得资金来源，而是想方设法对外借款。在西安一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的某一环断裂，将会给企业经营带来致命的威胁。它会导致原有的财务风险扩大化。
(3)利率与市场变动
从某种意义上说，利率和市场变动可能引起的房地产定价和定位的不准确风险，成为企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。目前，国内与国际通货膨胀的预期比较明显。为了降低通货膨胀，我国中央银行2007年连续六次加息，而2008年的预期加息行为也比较显著。对于房地产企业而言，一旦贷款利率发生增长变化，必然会增加公司的资金成本，从而抵减相应的预期收益。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，则房地产投资将无利可图。同时，房地产项目的市场定位也成为影响企业市场风险的主要因素，而价格和当地对该同类项目的供需情况是影响其市场风险的主要原因。
2.项目投资的盲目性较大
西安的有些房地产开发商认为，只要能够取得土地使用权，组织施工队按照设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期交工使用，就会产生相应的经济效益。因此，不少房地产企业纷纷化费巨额资金购置土地使用权，进行所谓的“圈地运动”。但是，如果房地产企业没有对开发的房地产项目从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率方面上做出细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作。这可能造成项目投资的盲目操作，从而加大项目投资的成本。
3.项目经营过程缺乏理财依据
西安的有些房地产企业，只注重工程的进度和质量，忽视了财务部门的事中监督职能，没有发挥财务部门自身拥有的优势。在工程项目的成本核算上过于简单、粗糙，没有针对自己企业的特点进行成本管理，忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用。这导致成本管理工作与财务预算偏离差大，影响了企业的经济效益。
4.没有正确处理消费与积累的关系
西安的房地产企业基本上属于高利润行业。许多房地产企业在获得高额收益之后，大大提高员工的薪酬待遇，尤其是管理层的薪酬水平。但是，当前我国东部、南部的房地产企业大力进军西部。它们拥有较高的管理水平、技术设备，这对西部的房地产企业造成巨大的挑战和压力。如果西安的房地产企业不能正确处理好自身内部的消费与积累的关系，在分配环节耗费资金较多，必然给自己的进一步发展带来巨大的风险。
5.财务管理人员素质低下，缺乏财务管理意识
西安的很多房地产开发企业的内部财权主要集中在关键人物手中。他们要么过于注重控制，要么疏于管理。而企业的财务人员的工作仅仅局限在登记账簿的范围内，没有全面发挥财会人员的财务管理职能。同时，财务人员的房地产专业知识缺乏，会计实务水平不高。
三、西安房地产开发企业财务风险的控制措施
由于房地产企业财务风险相对较大，因此应加强对其财务风险的动态管理。也就是说，西安房地产企业应该在筹资环节、投资环节、经营环节、利润分配环节，以及和财务风险相关的其他环节，全方位、多层次地对其可能发生的财务风险进行全过程的预测和管理，以便将财务风险控制在最小程度的范围内，以促进企业的健康发展。
1.针对筹资环节的预防财务风险的策略
(1)优化资本结构，降低筹资风险
一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。企业要安排适当的负债比例，寻求最佳资本结构。通过合理安排企业权益资金与债务资金的比例关系，使它们达到理想组合。
(2)缩短预售时间，减少款项回收风险
由于房地产具有投资品和消费品的二元性，因而房地产投资回收的不确定性较大。另外，房地产投资还涉及政策法规、金融动向、区域供求状况、需方消费倾向等各个方面，因而易受各因素变动影响，造成变现风险，容易引起资金链断裂。因此加强资金回收和集中管理尤为重要。如果能及时回收相应的款项，由公司统一调配使用，对公司的发展将是很大的资金支持。
(3)注重融资策略的创新
对于规模较大的西安房地产企业而言，为了取得广泛的资金来源，应该在遵守国家财经法纪的前提下，积极地、主动地探索通过发行股票、发行公司债券，并通过房地产信托基金等途径，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。只有通过多种途径筹集企业发展所需的资金，才能为企业的发展开创广阔的天地。
(4)规范融资担保，控制债务风险
一般的房地产企业都有很多下属公司，母公司对子公司融资担保业务时常发生。子公司合理有效地运用融资资金，是公司整体健康发展的有力保证。母公司应在事先调查预测的基础上，制定全年融资计划，分解下达至各子公司并列入考核指标。有权独立融资的子公司按照计划融资，必须先填写“融资担保审批表”，在上面注明贷款银行、金额、期限以及所贷资金的用途和可能产生的资金效益等，上报母公司确认后，再由母公司出面进行融资担保。经同意由母公司担保融资的子公司，还必须每月上报准确的融资情况报告，如需在核定的范围之外追加融资，仍需重新履行申请、审批手续。
(5)建立西安房地产公司的财务预警系统
所谓财务预警系统，就是通过设置并观察一些敏感性财务指标的变化，利用财会、金融、企业管理、市场营销等方面的理论，采用比例分析、数学模型等方法，发现企业存在的风险，并向经营者示警，从而能对企业可能或将要面临的财务危机进行预测或预报的财务分析系统[3]。企业财务预警通常采用定性和定量两种方法进行。其中定性方法包括标准化调查法、 “四阶段症状”分析法、管理评分法；而定量方法包括财务指标分析法、盈亏平衡分析法、Z计分模型、F分数模型。西安的房地产企业应根据自己的具体情况建立相应的财务预警系统。
2.针对投资环节的预防财务风险的策略
房地产公司应通过事先对投资项目进行定性和定量分析，以及综合评估比较，对决策过程中选定的投资方案，针对其可能面临的风险，单独或同时采取下列措施进行投资风险的预防与控制:(1)合理预期投资效益，加强投资方案的可行性研究;(2)运用投资组合理论，合理进行投资组合;(3)采取风险回避措施，避免投资风险;(4)积极采取其他措施，控制投资风险。
3.针对经营环节的预防财务风险的策略
(1)做好房地产企业的全面预算
全面预算作为一种管理机制，目的之一是建立有效的预算系统。通过该系统，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取的风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。
(2)财务集中管理，规避财务风险
为了提高经营效益，降低经营风险，确保财务安全，西安房地产企业应在公司内实施财务集中控制，体现财务管理功能。如果公司分权过多，则会带来现实中的一系列问题，诸如各成员单位追求各自利益最大化而造成资金调度困难、资产调拨困难等，这会影响企业规模经济效益的发挥。公司的财务管理应集中而不能放开。只有这样，公司才能充分利用规模优势，规避财务风险。实行财务集中控制，有利于保证公司内部财务目标的协调一致，减少人为控制现象发生，有利于实现公司整体利益的最大化。
(3)委派财务主管，加强财会监督
对于西安的房地产集团企业而言，为保证子公司的经营活动正常有序进行，可以由母公司挑选优秀财会人员经过理论培训和轮岗锻炼，以“双向选择”的形式，委派到下属子公司担任财务主管。同时赋予财务主管代表母公司行使监督职责的必要权限，根据母公司的要求和有关制度的规定，有权对可能导致损失、危害投资人、债权人和职工利益的财务收支行为实行否决。通过有效监督，化解子公司经营活动中的财务风险。
(4)适时进行财务分析与监督
进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。西安房地产企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率，而且要加强投资项目的风险分析和方法研究。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。
4.针对分配环节的预防财务风险的策略
对西安房地产企业而言，应以经营活动产生的现金流量净额应作为分配决策的主要财务指标。由于现金流量反映出企业在报告期内经营活动中现金收支状况，所以现金流量往往比利润更为重要。如果企业的利润在上升，现金净流量却在减少，这说明企业当年实际收益在下降；如果现金流量净额小于同期利润总额，则意味着本期有不真实的或未到账的利润存在。在考虑上述主要因素的前提下，注重约束房地产企业高级管理人员过高的薪金报酬，以便为企业的发展积累较多的资金。
5.建立健全其他预防西安房地产企业财务风险的内部控制制度
(1)进行市场调研，防范市场风险
西安房地产企业应该设立专门的市场调研机构，经常派人进行市场调查，及时了解市场房地产的容量及波动情况，以及竞争对手、潜在竞争对手的优劣等，掌握房地产市场的第一手资料。企业除了关注目前的市场，还要着眼于市场的未来需求，认真调查市场容量和社会承受能力，以便为项目投资获取信息资料。
(2)加强企业财务人员素质的修养与提高
目前，西安房地产企业财务人员素质偏低，从而严重影响了企业的经济效益的实现。房地产企业应该高度重视财会人员的素质培养，开展相关人员的业务培训工作，提高他们的业务水平，使财务人员能较好地适应不断出现的新问题和新情况，其中最为重要的是加强相关财务人员的职业道德水平。此外，企业可以进行定期的考试、考核，引进竞争机制，为从整体上提高房地产企业的经济效益做出贡献。
(3)建立健全财务管理制度，加强内部财务控制
对于西安房地产企业的财务管理人员而言，应该主动根据房地产开发企业经营活动及其财务管理的特点，积极探索整个经营过程的财务管理制度，构建内部财务控制体系，并在实践中根据实际情况进行修订。在企业的资金管理中，对所有的财务往来都要按照规章制度严格执行，定期清查，发现账实不符的要及时查明原因，落实原因。
四、结束语
总之，由于房地产企业独特的经营特点，其财务风险相对较大。因此，强化对西安房地产企业财务风险的研究，提高其相应的抗风险能力，促进西安房地产企业持续健康的发展，具有重要的意义。
参考文献：
[1]姚杰:浅谈房地产企业财务风险管理[J].商场现代化，2005（15）:125
[2]张彩霞:房地产企业财务风险控制方法研究[J].西部财会，2007（9）：40
【关键词】房地产企业；财务风险；防范措施
随着我国经济的快速发展，房地产行业获得了长足的发展，全国各地相继出现了所谓的“房地产热”。但是，由于我国房地产行业的起步较晚，基础不够硬，发展规模还跟不上时展的要求，有些房地产企业的发展和运行远没有达到规范化标准，与国外较为成熟的房地产业之间存在较大的差距。因而，我国已经出台了相关的针对房地产业的宏观调控经济政策，以期为房地产企业的发展提供更好的政策支持和保障。但是，我国仍然有不少的房地产企业资产负债率较高，造成了较大的经济压力，面临的财务风险也较大。同时，当前全球金融危机仍然没有完全过去，这就使得我国房地产企业面临着更大的发展压力。
一、我国房地产企业财务风险分类及形成的原因分析
鉴于房地产企业在我国发展的时间并不长，加之房地产企业自身的特殊性，其面临着较大的财务风险。一般来说，财务风险指的就是由于受到内外部环境的不同影响，使得企业的财务系统出现了偏离预期目标的经济损失或者额外收益。它常常被分为广义的和狭义的财务风险两种。由于广义的财务风险内涵更利于从全局和全方位上来把握，因此，我们更多的考虑房地产企业广义的财务风险。根据房地产企业自身的特点，我们认为房地产企业面临的财务风险一般包含了这几个方面：无力偿还债务风险；再筹资风险；利率变动风险；通货膨胀风险；税率变动风险以及投资收回风险等多种情况。那么，房地产企业为什么会产生这么多的财务风险呢？这是由于房地产企业自身资金量大，筹融资涉及的面广，经历的经济环境又是复杂多变的。在这样一个受到多种因素影响的大背景之下，房地产企业就产生了较多的财务风险。究其原因，主要有这么几个方面的因素：从宏观方面来看，房地产企业较为容易受到国家和地区经济的影响，未来走势较为难预料。因此，作为资金量大，变现能力较低以及项目周期较长的房地产企业来说，当前不够成熟的市场环境导致了房地产投资运作上有一定的盲目性，政府调控房地产融资的政策进一步加强，使得房地产企业筹融资变得愈加困难。作为一个新兴的产业，房地产企业的会计体系还不够完善，到目前为止还没有形成较为完整的会计核算体系。从微观方面来分析，房地产企业很多对于自身的经营状况还缺乏财务预算和财务分析，导致了财务分析结果无法真正起到较好的财务管理作用。这种缺乏较强的财务管理意识的现状使得房地产企业到处盲目举债，资本结构不尽合理，导致了负债成本过高。此外，有些房地产企业的成本费用控制不够严格，往往把项目成本管理看作是简单的单项成本控制与管理工作，导致了财务预算与成本管理偏差较大，影响了资金管理工作。
二、我国房地产企业财务风险的有效防范措施
房地产企业在我国的发展历程并不算长，加上房地产行业自身的经营特点，使得房地产企业面临的财务风险较大，其原因主要在于经营环节过于复杂，对预算管理职能重视不足，资金管理低效，成本费用控制不严，缺乏财务预算管理意识，盲目举债加重成本负担，成本管理不力影响财务控制。认真分析当前房地产企业的财务风险，根据不同的理财环境和理财阶段，把房地产企业的资本循环进行筹资、投入、生产、分配四个节点上的风险分析。此外，由于宏观经济政策调控的不力，比如说金融宏观调控政策，土地宏观调控政策，税收宏观调控政策等的执行不够到位，这是由于我国房地产企业的财务管理意识薄弱，对预算管理职能重视不足，内部财务监控机制不健全，资金管理低效以及成本费用控制不严等。具体来说，我们可以从以下几个方面来努力：（1）房地产企业首要的任务就是要不断加强财务管理观念和作用，尽可能的强化财务管理的地位，让财务管理部门多参与到房地产企业的各项经营活动当中去，不断的完善房地产企业的投资项目管理工作。在不断完善之前，房地产企业要注意增加投资项目决策的可行性分析，制定一套可行性分析报告，使得投资方案更为完善，降低投资风险。房地产企业还要充分了解各个部门的相关情况，拓展对于财务分析的领域。此外，房地产企业还要不断提高企业管理者和财务人员的素质和能力，多提供机会并开发多种渠道让管理者和决策者参加学习和培训，从客观的角度来分析自身情况和外部环境，降低财务风险。同时，房地产企业还应该努力提高对财务人员的管理和培训工作，除了专门进行培训以外，还可以吸收具有较高素质的财务人员。（2）房地产企业应该认真分析国家相关政策，一旦国家政策发生改变，房地产企业要能够尽快的采取措施来调整财务管理手段，及时应对国家相关政策的改变，最大限度的规避和防范财务风险。比如说房地产企业应该选择成本费用较低的建设用地作为开发项目用地，尽可能的避免购置的土地空置或者闲置不用，造成资源的极大浪费。国家也出台了相关的新税收政策，房地产企业应该及时根据新规定调整和处理三项费用，尽可能的避免不必要的损失。房地产企业还要针对当前银根缩紧的政策，及时改变自身的生产经营模式，尽可能的依照稳健发展的原则，多从中低价位、中小户型的商品房中获得应得的利益。（3）房地产企业应该着眼于整体利益，结合自身的行业特征和产品的特殊性，在项目开发之前就从整体效益出发，对成本进行动态分析，从而分析出房地产开发项目的可行性到底有多大，尽可能的从源头上避免财务风险的发生。此外，由于房地产开发项目是一个巨额投资的过程，筹融资任务尤其繁重，同时其资金周转周期又较长。那么，针对这种特殊情况，房地产开发企业应该构建多元化的筹融资渠道，进行组合式的投资，更为有效的协调多方面的财务风险，尽可能的获得更多更稳定的投资收益。这种多元化的筹融资渠道包括了开发银行以外的金融贷款业务，民间筹资，寻求海外有实力的资金团体等，使得房地产企业能够以不断优化的资产结构来充分发挥出负债的杠杆作用，将财务风险控制在合理范围内。（4）房地产企业财务风险的重要诱因之一就是其成本管理不够到位，成本意识不强。因此，针对这种情况，房地产企业应该全面加强对于企业自身的成本管理工作。应该来说，房地产企业的成本费用较高，以成本管理作为其核心的管理理念是企业顺利发展的重要基础。具体来说，房地产企业应该制定成本预算目标，对成本费用进行正确的归集和核算，对成本进行深入的分析，重视基础数据的收集和整理等。房地产企业还要应对复杂多变的经济政策环境，建立财务内部控制制度，强化风险管理，提高企业财务管理水平。
总之，对于我国房地产行业这样一个新兴的产业来说，面对复杂多变的国际国内经济形势，房地产企业应该正视自身的缺陷，采用宏观和微观的财务风险监测手法，并配之以风险回避策略，风险防范策略以及保险转嫁策略来将风险的损失程度降到最低。房地产企业进行市场调研，防范市场风险，加强投资项目管理，控制投资风险，建立财务预警体系，加强和提高房地产企业决策者、财务人员的财务管理意识和综合素质，大胆而谨慎地利用金融衍生工具规避风险，把风险管理提高到企业管理的突出位置，避免财务危机，保证房地产企业获得稳定、长期的经济效益。
参 考 文 献
[1]罗双杰，张金峰．房地产企业财务风险分析与对策[J]．经济技术协作信息．2008（4）
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[3]于永顺．企业财务风险的防范与管理[J]．企业导报．2009（6）：101
民期以来，房地产行业为我国的经济发展和人民生活水平的提高做出了重大的贡献，是国民经济，I I的重要行业之一。但是目前由于受房价过高、国家政策等方而的影响，我国的房地产行业需要进行积极的调整，}i}.格控制房地产在开发、建设、经营、销售等环rr-}J的则务风险，确保房地产行业的稳定健康发展。本文卞要对房地产所而对的则务风险及其成因进行分析，并提出了具有针对性的预防和控制措施。
【关键词】
房地产企业：则务风险：控制：措施。
一、房地产企业财务风险的表现。
房地产行业的发展由于会受到受社会、政治、经济、自然以及消费者心理等多方面因素的影响，加上行业特有的投资大、回收周期长等特点，使房地产企业不得不面对各种风险。
（一）面临利率变动带来风险。
利率的变动给房地产企业带来的影响是巨大的，当银行提高贷款利率时，会增加房地产企业的负债成本，导致企业预期收益的减少。而利率的提高会降低投资者的购买欲望，使需求降低。房地产市场面临的需求降低、成本增加，则给房地产企业带来很大的风险。
（二）通货膨胀引起的风险。
通货膨胀也是房地产企业面临的风险，当出现大面积的通货膨胀，相应的会增加房地产企业的生产成本，材料费用、人工费用、管理费用，进而大幅增加房地产的开发成本，使相应的风险随之增加。
（三）税率变动带来的风险。
由于房地产企业在经营过程中不可避免的涉及到各种税收项目，例如土地使用税、城建税、房产税、企业所得税、土地增值税等等，当国家提高税率时，房地产企业的投资开发成本也会上升，减少预期收益，增加风险。
（四）因资产负债率增加引发的风险。
因为房地产企业的投资规模相当巨大，许多房地产企业通常是负债开发。房地产企业的开发资金通常来自于银行贷款。而我国房地产企业目前的发展状况是资产负债率已经超过60%的警戒线，高负债率使企业面临着预期收入得不到实现时带来的巨大风险。
（五）再筹资带来的风险。
高资产负债率使得房地产企业的再筹资难度加大，因为房地产企业对债权人的保证程度降低，使得企业很难从市场上进行资金的筹措。而房地产企业对银行的过分依赖，逐渐使银行所采取的相关政策就很敏感，无疑也是企业不得不面临的风险。
（六）投资收回导致的风险。
政治因素以及社会经济因素等都会影响房地产企业的经营状况，部分房地产企业的开发成品房得不到有效利用，闲置过多，使得资金在短期内难以变现。或者有些售出的成品房由于面临不确定因素的影响，客户的交款不及时，影响了房地产企业的投资成本的回收。
二、房地产企业财务风险的形成原因。
（一）缺乏有效的财务预算管理。
房地产作为典型的资金密集型行业，具有前期投资大、资金回收慢、开发周期长等特点，而很多的项目不具备相应的调整能力。很多开发商盲目的投标、拿土地使用权，认为后期工程只要按时按质交付使用就能实现企业的经济效益，这显然是片面的。如果企业没有财务预算管理的强烈意识，不注重对土地成本、施工成本、资金运作和投资回报率等方面的预算与控制，就很难实现企业原先的利润目标，大大增加了项目的投入，降低了企业的经济效益，企业甚至会因此产生的财务风险而出现亏损。
（二）成本费用控制不严。
房地产企业的成本管理是一项长期、繁杂的工作，不但包含项目总成本中的土地征用及拆迁补偿费、基础设施费、前期工程费、建筑安装工程费等，还包括项目完成后成本费用的分配和归集。然而有的房地产企业没有立足于企业的实际，采取有效的管理措，对企业的成本费用进行有效的控制，而是将过多的精力用在了工程的进度管理和质量控制上。例如，有的房地产企业对成本核算没有给予足够重视，成本核算过于简单和粗糙，没有严格成本核算的标准和规范，这无疑会增加企业的财务风险，影响企业的经济效益。
（三）内部审计机制不够健全。
内部审计是房地产企业财务风险控制与管理的重要组成部分。内部审计作为企业内部的监督机构，虽然没有直接参与到企业内部的经营管理活动当中，但是却能够对企业的预定目标达成率、财务风险等进行有效的监督。然而很多企业偏偏忽视了内部审计的重要性，没有建立起健全的内部审计机制，例如内部审计准则不全面、审计时间没有保证等，这就大大降低了内部审计的有效性，不利于财务风险的规避。
（四）缺乏对现金流量的科学管理。
房地产企业开发经营过程具有长期性，开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等多个阶段，资金占有量大、周转效率低、变现能力差，所以加强对现金流量的管理就显的尤为重要。
然而很多企业与内部各部门之间及企业与上级企业之间，在现金流量管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象，造成现金使用效率低下，现金的安全性、完整性往往无法得到保证。
三、房地产企业财务风险的控制措施。
（一）对企业的资本结构进行优化。
虽然企业采取负债经营能够发挥负债的杠杆效益，能够给企业带来一定的经济利益。然而，负债必须控制在合理的范围之内，因为过高的负债率不仅不能够给企业带来利润，还会增加企业的财务风险。当负债超出一定的比例，负债率和风险是成正比的。所以，房地产企业就要结合自己的具体情况，权衡自身的实际能力，分析企业的融资能力、抗风险能力以及获利能力，制定出科学、合理的资本结构，使企业风险最小化。
（二）房地产企业要加强对投资项目的管理力度。
众所周知，房地产投资是风险性极高的综合性的经济活动，受其自身行业特殊性的影响，对于政治环境、经济环境和社会环境反映非常灵敏。所以，作为房地产经营企业，要加强对于投资项目的管理力度，对于投资项目做好相应的分析与综合测评，对于指定的决策方案要进行多方的验证，并且全面考虑可能面临的各种风险因素，制定出详尽、可行的投资实施方案，对投资项目做好投资风险的控制与规避。
（三）对现金流量进行控制与管理随着房地产市场的不断发展，使得以土地储备作为竞争资本逐渐转变为以现金流量、筹融资渠道做为竞争资本，这就使得房地产企业不得不对原有战略进行适时的调整。目前，现金流已经发展成为房地产企业进行长远规划时率先要考虑的关键因素。
企业的经营活动必须要考虑所产生的现金流量净额，当企业利润上升，而现金净流量却下降时，反映出企业的实际收益是在减少的，要加强重视。可以说现金净流量是反映房地产企业的风险晴雨表。
（四）建立强有力的风险预警机制。
房地产企业通过建立有效的风险预警机制，可以把企业的非正常经营情况控制在初级阶段，降低财务风险带来损失的可能性。通过全面预算建立有效的预算预警机制是非常有必要的，因为通过预算与实际之间的比较和分析，可以为企业的整体经济活动提供更有利的参考依据，制定调整企业行为的有力措施，对企业未来面临的风险进行科学的预测。强有力的风险预警机制，可以对房地产企业潜在的财务风险进行及时的揭示、分析和预先的防范，实现规避和化解财务风险的目的。
（五）大力引进先进的技术，提高项目管理的水平。
对房地产企业来说，房产是其最终的产品，而项目管理的过程就是这一产品的生产过程。企业要想保证施工的质量和安全，实现更长远的发展，就必须对产品生产的全过程进行有效的控制和管理，房地产企业也不例外。房地产企业的项目管理水平在很大程度上影响着项目的开发周期和成本，进而影响着项目的成败和企业的经济效益。所以，作为新形势下的房地产企业，必须积极学习、探索和创新工程项目管理模式，将信息技术等先进技术应用到项目管理的过程中来，提高项目管理的质量和效率，进一步增强企业防范财务风险的能力。
四、结束语。
综上所述，房地产企业的财务风险贯穿于企业经营管理活动的各个环节，对企业的稳定健康的发展埋下了很多隐患，所以财务管理人员对于这些风险必须给予足够的重视，对其产生的原因要进行科学的分析，加强具有针对性的防范措施的研究，对房地产企业的各种财务风险进行严密的控制与管理，尽量将财务风险控制在最初阶段。同时，财务管理人员要不断丰富自身的知识结构，提高自身的职业素质、业务能力，从而不断提高房地产企业财务风险控制与管理的水平，实现房地产企业的稳定、可持续发展。
【参考文献】
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