发布时间：2024-02-19 15:45:40
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的商业地产的税务筹划样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
“营改增”，简单说就是原来按营业税征收的行业，现改为按增值税征收。“营改增”对大多数企业来说是减的是企业纳税负担，增的是企业发展底气。商业地产业实施“营改增”后，对地产企业会有两方面的内容变化。第一，企业管理模式的转变，是商业地产企业的减轻税负的时代，通过“营改增”政策的落实，加上一些业务操作规范、各类收支票据齐全、财务健全的商业地产企业，容易享受到“营改增”带来的益处。而一些包括供应商的材料采购、成本核算不清晰的房企，反而会税负增加。所以这个政策会使得房企有动力去改进企业管理模式和财务核算模式。第二，企业产品开发模式的转变。从商业地产企业避税的角度看，后续精装修住房的投资力度或加大。因为进项税额的抵扣可以减轻企业纳税负担，而精装修住房能够扩大抵扣额度，这使得企业对传统的毛坯房的投资规模会减少。假设商业地产企业在销售房屋100万时，由于土地成本、建筑成本、装修成本等大约占了70万，也就是说房屋的增值部分大概只有30万，而增值税是按照增值部分进行征税的，也就是30万×11%=3.3万；如果是按营业税来征税的话，也就是100万×5%=5万，也就是说，“营改增”后该房地产企业税负减少了1.7万元。
一、商业地产企业增值税纳税筹划现状研究
2015年，全国营业税收入1.9万亿元，其中房地产业占的比重最大，占比31.6%。由于营业税没有抵扣机制，营业税成本只能由企业自行承担。2016年5月1日，全面“营改增”后，房地产业从原来缴纳营业税的税率5%变更为增值税税率11%，且税改前是按企业的销售收入来计征营业税，税改后是按增值部分征税的。据国家税务总局相关报道，2016年5月-11月，房地产业减税111亿元，税负下降7.9%。对于增值税，符合抵扣条件的，企业就有一定可抵扣的进项税额，税负便不会上升，这是房地产业税负下降的主要原因。目前商品房库存巨大，有增无减，各企业应制定相应的策略，特别“营改增”后，开发企业的成本会有所增加，在选择施工合作企业的时候，除了企业资质外，还要将增值税发票的出具作为重要的问题来考量。
二、商业地产企业增值税纳税筹划问题分析
营业税改增值税是我国结构性减税的一项重要举措，其目的在于完善我国流转税制度，减轻企业纳税人的税负并促进第三产业的融合发展。但并不是所有房地产业在“营改增”中都能减轻税负，如对于房地产企业自身无法解决且有行业共性的问题，如土地成本抵扣、销项进项不匹配等，都会增加企业纳税负担。商业地产企业的实际税负，由于业务模式、成本构成的不同，存在不同程度的差异。房地产业对于材料、劳务费等可能无法获得增值税发票或发票抵扣等的问题存在，也会增加企业纳税负担。因为行业中许多原材料可能由小规模纳税人、个体户、个人等供应商提供的，增值税专用发票几乎很难拿到。我国商业地产业全面推行“营改增”后，有些商业地产企业依旧不重视寻找与一般纳税人资质企业的合作，这将会失去可以在税前抵扣的机会。同时，商业地产项目分布的广泛性，也加大了发票收集管控的难度。商业地产投入项目的周期较长，大多数成本与收入周期背离，如固定资产等，容易导致“营改增”实施过程中销项税额与相应的进项税额匹配不上。有些商业地产业所需劳务人员多，但流动性也很大，没有与资质好的劳务公司合作，没有取得劳务服?赵鲋邓胺⑵保?也就不能在税前抵扣，导致劳务成本也很高。没有取得合法的材料增值税发票、劳务增值税发票，以及固定资产的购买或租赁发票等，都会导致商业地产项目成本不断增加，最终影响房地产项目的定价，使商业地产企业在同地段地产项目中的销售价格处于弱势地位。
此外，“营改增”后商业地产企业可能会出现税收风险大过于减税的机会。由于商业地产产业增值税税率11%比原营业税5%高，而土地成本也不一定能抵扣，这些因素极有可能增加企业的税负；若土地成本无法作为进项税额抵扣，开发商会因为建造成本、安装成本占的比重大，也会面临税负增大的风险；若开发商的毛利越大，增值部分大，税收负担越大；有些企业有可能出现未能及时确认销售收入，导致大量的留抵税无法抵扣，这也是房地产行业要面临的一大税收风险。
在土地成本上，按照《土地增值税税法》规定，纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；但增值额超过扣除项目金额20%的，应对其全部增值额计税（包括未超过扣除项目金额20%的部分）。有些房地产企业没有理解透彻该政策，所以在土地增值税方面出现纳税筹划失败的问题。
三、商业地产企业增值税纳税筹划的对策和建议
商业地产行业在进行纳税筹划时，应全面贯彻“有效税收筹划”这一理论，企业的其他非税成本和隐性成本等指标也要进行纳税筹划。对于如何解决当前商业地产企业增值税纳税筹划存在的问题提出了以下几点对策。
第一，“营改增”的政策给企业带来了新的机遇与挑战，商业地产企业财务人员不仅要熟悉和掌握“营改增”政策及征管操作流程，也要根据“营改增”政策和自身涉及的具体“营改增”涉税业务，做好税收筹划。“营改增”将成为企业发展壮大的契机，充分运用增值税可进项税额抵扣的特征，逐渐扩大业务范围，加快其业务的转型升级。
第二，加强财务人员财务管理与管理会计的运用。“营改增”改革对商业地产企业的财务管理与具体会计处理的影响是非常明显的。所以，要求财会人员要加强对财务管理和管理会计的运用，多与内部采购、销售人员沟通，了解各方面的信息，思考并运用具体措施达到合理降低税负与经营成本的目的。同时还必须提高企业全体人员的法律意识，不要被纳税筹划风险的突袭打得措手不及，应当随时能应对风险以及充分了解和掌握现有的法律知识，谨慎选择税收政策，尽可能的避免风险。还得提高财务人员的综合能力，全面掌握各种相关的税收信息，选择科学恰当的纳税筹划政策。
第三，企业应选择能够提供合法增值税专用发票的一般纳税人的供应商，取得可抵扣的合法增值税专用发票，从而降低税负。
第四，制定合理的销售价格，增加销售量有利于降低税负。较低的价格，销售数量的增加，有时会使营业收入减少，但销售利润可能会增多。
关键词：营改增；房地产企业；新老项目；税收筹划
一、“营改增”前的房地产企业老项目税收筹划
房地产老项目有以下两种情况：（1）2016年5月1日前已获得《建筑施工许可证》，其注明了房地产项目的合同开工日期在2016年4月30日前；（2）未在《建筑工程施工许可证》上明确标注合同开工日期或还没有《建筑工程施工许可证》，但允许建筑项目在承包合同注明可在2016年4月30日前开工的。
房地产企业老项目可优先选择简易计税办，理由如下：
（一）“营改增”背景下，房地产开发企业老项目可供选用的增值税税率有两档，分别是5%和11%。房地产老项目在营改增后，若选用一般计税办法，其税率将比简易计税办法税率高6%。
（二）由建筑施工企业开具的建安工程发票是主要的房地产开发项目增值税进项税额。因为房地产企业与建安工程签订合同时没有将国税政策变化考虑进来，房地产企业老项目若向建筑施工企业提出开具可抵扣的增值税专用发票的要求，其所适用税率将不再是原来的营业税税率3%，而是已提高的增值税税率11%，毫无疑问，这将加重建筑施工企业税负情况。与此同时，建筑施工企业也会向房地产企业提出增加工程结算价款的要求，这只会使房地产企业的开发成本不降反而上升。如不能顺利处理，容易在建安企业与房地产开发企业之间出现经济纠纷，严重的会导致法律诉讼。
（三）过去十多年里，我国房地产市场呈井喷式增长，房地产价格突飞猛涨，已经上涨了5至10多倍。房地产老项目应选择简易计税法，其税率低，能使企业税负保持在平稳水平上，避免了大幅度增长。房地产企业老项目计税办法选择应充分考虑房地产项目自身的特点。房地产老项目可分为四大类：商业地产、高档豪宅、普通住宅与政府安居工程。1.商业地产与高档豪宅选择简易计税办法，会有较大的增值空间；2.普通住宅和政府安居工程虽其增值幅度小，综合权衡考虑计税办法后，还是选择简易计税办法比较稳妥。
（四）营改增背景下，房地产企业的会计核算难度、工作量等都会大量增加，若选择一般计税办法，增值税核算的工作量、会计核算难度都会有大幅地增加，对会计人员提出了更高的专业知识要求。
二、“营改增”背景下的房地产企业新项目税收筹划
按照国家税务总局的规定，从2016 年5 月1 日起的房地产企业新项目必须适用一般计税办法。
（一）一般计税办法中销售额的概念
这一销售额的概念完全不同于“营改增”前销售额与简易计税办法的销售额的概念，国税总局规定房地产企业选择一般计税办法计算增值税，其销售额=（ 全部价款+价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+11%）*11%，而当期允许扣除的土地价款=当期销售的房地产面积/ 该房地产项目的可售面积*支付的全部土地价款。
（二）日常经营活动进行规范，合理取得企业增值税专用发票
“营改增”背景下，房地产企业为了抵扣增值税销项税额，达到降低企业增值税应纳税额的目的，需要重新规范企业的日常经营活动，获取增值税专用发票，同时需注意以下几点：（1）积极学习税法。企业增强业务培训，提高企业员工的业务能力，做到人人知晓营改增，最终形成购买固定资产、支付办公耗材获取可抵扣的增值税专用发票。（2）只有建安工程费用与建筑材料取得增值税专用发票，才能抵扣增值税进项税额。建筑施工企业是房地产企业增值税进项税额最大的来源，因此必须在与之签订工程施工合同时，在合同中明确提出建安企业开具增值税专用发票的要求。而建筑材料供应商应按房地产企业的要求出具自行开具或由税务部门代开的增值税专用发票。
（三）适应“营改增”大环境，重构企业经营模式
营改增背景下，房地产企业购买的甲供材获得了增值税专用发票，即可抵扣17%的增值税。若继续采用营改增之前的承包方包工包法，建筑企业会选择开具11%的增值税专用发票，使房地产企业的税负大大降低；而已经获得增值税专用发票的房地产开发企业存在少计增值税进项税额的现象，容易使房地产企业增值税税负水平上升。由此可见，房地产企业需重构企业的经营模式，将企业整体税负水平保持在合理范围内，最终实现增值税税负合理与优化。
（四）合理明确地划分新老项目的费用界限，规避涉税风险
房地产企业新老项目的计税方法不同，因而在会计核算时应进行严格的区分。房地产新老项目需共同承担的成本费用，且取得的增值税专用发票进项税额，需选用适合的方法进行合理的分摊，转出房地产老项目办法的增值税进项税额。对无法确认是房地产老项目还是房地产新项目产生的费用，由房地产新项目全额承担，予以用相应的增值税进项税额给予全额抵扣的政策。
参考文献：
[1]谢甜.“营改增”政策解析[J].大观，2016.07：193-193.
[2]展云.房地产企业“营改增”税收筹划案列分析[J].市场周刊，2016.
在“十二五”期间国务院提出完成“营改增”改革规划后，“营改增”政策成为各相关行业研究的热点，至财税〔2016〕36号文正式，房地产企业“营改增”就此尘埃落定。
虽然“营改增”作为我国税收制度的减税措施，但由于房地产企业涉及的行业较多、项目建设的周期较长、成本费用构成复杂，其也需要进行合理的税收筹划，并对过渡期的税务政策进行充分的学习。根据房地产企业自有的项目具体开况，进行合理的税务预测，选择适应本企业的计税方法，选定符合要求的上下游合作单位，取得可抵扣的增值税专用发票，从而有效地降低企业的整体税负。
二、“营改增”对房地产企业税务筹划的影响
（一）税负水平的影响
根据国家税务总局2016年3月31日的《关于的公告》，确定了房地产开发企业一般纳税人在2016年4月30日之前开工的房地产老项目，可以选择简易征税和一般计税两种方式进行增值税预缴和申报。2016年4月30日之后开工的新项目必须选择一般计税方式进行增值税预缴和申报，小规模纳税人以简易征税方式进行增值税预缴和申报。
选择简易征税方式的房地产企业，假设其所售房价为100万元，原先缴纳营业税5万元，“营改增”后，房地产业的增值税征收率为5%，则增值税计算为100/（1+5%）*5%=4.76（万元）。且公告中规定在收到预收款时先按照3%的预征率预缴增值税，因而选择简易征税的房地产企业较之前的营业税明显地降低了税负。
选择一般计税方式的房地产企业新项目，增值税实际税负取决于可抵扣进项税额发票的取得情况。因而房地产企业需要对增值税发票的取得进行科学管理，确保房地产项目开发所对应的成本费用可以进项抵扣，从而达到减少税负的目的。
对于可选择简易征收和一般计税两种方式的一般纳税人的房地产老项目，需要根据项目自身的已售部分，及未来可取得的进项抵扣金额进行科学的测算，比较哪一种计税方式的整体税负对企业更为有利。例如，选择一般计税方式，企业需要与原有供应商进行充分的协商沟通，确保未来结算的成本费用均可以取得增值税专用发票，才能计入增值税进项可抵扣税额，从而落实企业整体税负的变化。
（二）盈利水平的变化
增值税作为价外税，相对于营业税减少了中间环节的重复征税问题，对房地产企业整体来说，可以起到减少税负的作用。对于选择简易征收的房地产企业，增值税作为价外税在减少企业实际销售收入的同时也减少了流转税额，在相同的房价下，两种计税方法的毛利相同。对于一般计税的房地产企业，项目整体的税负取决于可抵扣进项税额，即成本费用相应可抵扣增值税发票的获取，可抵扣进项税额发票的取得直接影响企业整体的利润水平。另外“营改增”后土地增值税清算时，将以不含税的收入与成本费用计算，需要对销售定价进行合理的测算，避免土地增值税税率临界点，造成企业净利润的变化。
（三）企业财务管理的变化
首先，增值税专用发票可以作为企业的进项税额抵扣，因而需要房地产企业加大对增值税发票的管理力度，对不可抵扣的或抵扣额度小的项目要充分的学习和掌握。其次，“营改增”对房地产企业的会计核算提出了更高的要求，营业税的会计科目设置相对简单，而“营改增”后企业需要根据不同的业务增加会计核算科目，对不同的涉税业务进行区别核算。因而，房地产企业需要对财务管理人员进行系统的培训，对房地产企业使用的财务核算系统也要进行相应的升级处理。因增值税专用发票在企业取得后180天内需要进行认证才能抵扣，因而需要由专人负责建立详尽的发票台账，及时认证，确保取得的专业发票可按期抵扣。
三、“营改增”政策后房地产企业税务筹划的应对措施
（一）政策过渡期选择合理的计税方式及合理定价
“营改增”政策虽然已正式推开，各项执行细则也在逐步地颁布，但因房地产项目的开发周期较长，涉及的范围广，对一般纳税人在过渡期存在的两种计税方法，如选择了简易征收方式，在36个月内不能更改。因而。房地产企业应根据项目自身的实际情况，进行准确的测算，比较实行不同计税方法给企业带来的税负变化，确定合理的计税方法。对于开发周期较长有可能更改为一般计税方式的项目，在简易征收阶段需要做好变更计税方式的相关准备工作，对于后续可以抵扣的成本费用支出，特别是使用周期较长的权益性资产购入，应尽可能取得增值税专用发票，并及时认证计入进项税额可抵扣金额，便于更改计税方法后可以抵扣进项税额。房地产企业对产品的定价也要进行合理的测算，特别是项目整体的土地增值税的测算，需要规避土地增值税税率的临界点，合理调整价格，不能盲目地向消费者转嫁税负而增加了项目整体的税负，从而降低了房地产项目的整体利润率。
（二）加强成本费用管理、提高进项抵扣金额
“营改增”政策实施后，采用一般计税方法的房地产企业，需要对上下游合作单位合理合规的取得相应增值税专用发票进行增值税进项税额的抵扣。因而，房地产开发企业要加强增值税发票的发票管理、首先在材料供应商的招标采购阶段，就需要财务人员的介入，提前进行税票事宜的沟通，严格要求供应商具备相应的资质，及时开具可进项抵扣的增值税专用发票。其次，对施工单位资质也需进行提前审查，选取具有增值税一般纳税人资格的施工企业，确保及时取得增值税专用发票。最后，应根据合同实际执行情况及付款节点，严格要求供应商及时提供可进项抵扣的增值税专用发票，尽量做到合同签署方、发票提供方及收款单位三者一致，并加强工程合同决算的管理，及时与施工企业进行工程决算，在项目竣工验收时，及时完成会计核算的要求，做到销项税额与进项税额抵扣相匹配。
（三）加强税票内部控制，提高财务管理水平
针对“营改增”政策对房地产企业所带来的涉税风险问题，首先要对企业的全体员工进行增值税方（下转第页）（上接第页）面的相关培训，使企业的各相关部门，如销售部门、招标采购部门、项目施工相关人员，以及行政管理部门对财务和税务的相关知识都应有所认识。在实际工作中加强增值税票的内部管理，对增值税发票的领购、使用、作废、传递、保管、缴销、认证等过程，按国家有关发票及增值税发票管理的法律法规严格执行。对不可抵扣项目要进行针对性的学习，通过具体的实例充分掌握增值税发票的各项管理要求，避免取得不可抵扣的发票或因管理不善造成发票遗失、损毁等问题。房地产企业应对取得的可抵扣增值税专用发票，实施专人保管，建立详细的登记台账，对财务会计人员进行相应的培训，对财务核算系统进行相应的科目更新和升级，提高财务核算水平，对房地产项目的整体税负进行合理的测算比较，对相应政策的变动及时了解掌握，并积极采取应对措施。提前做好增值税的申报准备，及时准确的进行纳税申报，避免税务风险。
（四）企业发展战略调整，优化产品结构
在目前的宏观调控大背景下，房地产开发企业的税负将很难通过单纯的提高售价来转嫁给消费者，因而房地产开发企业有必要增加多元化的产品组合策略来有效地降低整体税负，如商业地产的定价权较灵活，可以实现税负转嫁。“营改增”政策对新老房地产项目不同征收税率的规定，需要企业根据自身项目的实际开发进度选择适当的计税方法，对同一地块的不同产品，需要进行成本费用的合理分摊，使得收入与成本费用相匹配。房地产企业在“营改增”的背景下，可以考虑自身的战略转型，调整目标客户群体及产品定位，优化企业的产品种类和结构，根据市场需求向多业态发展，实现企业战略转型，从而降低企业税负。
不过，尽管国内各个高新区无不是头顶“知识密集、技术密集、政府支持”三重光环，一出世就受到各界的追捧。近年来，随着高新区营业收入、利润和税收贡献增长迅速，越来越多的高新区从全国各地冒了出来。然而细究其业务构成和技术含金量，却未必尽如人意。
而连续多年综合排名位居全国第四位，仅次于北京、上海、深圳的成都高新区目前正在以“第一引擎”的马力拉动整个成都市经济不断向前发展。资料显示，2011年成都高新区完成产业增加值706.5亿元，同比增长25.2%，进出口额为184.5亿美元，占四川省进出口总额的88%。以产业投资、建设开发、园区配套增值服务为主营业务的成都高新投资集团有限公司（以下简称“成都高投”）逐渐脱颖而出。
“截至2011年底，集团注册资本从5000万元升至60亿元，资产总规模达到251亿元，实现利税超过5亿元。自2008年完成市场化转型后，发展速度稳步加快。”成都高投CFO李小波面对《首席财务官》杂志的专访时如是说。
多元化出击
成立于1996年的成都高投，至今已经走过了15个年头。旗下拥有高投置业、高投建设、高投融资担保、高投创业投资、天府软件园等八家全资子公司，同时参股多家企业。
其中高投建设主要代建政府投资的基础设施和公益性项目，如道路、桥梁、学校、医院等项目。目前累计开发建成医院7所、学校36所、道路及管网255.2公里，安置房及配套设施面积705万平方米。
李小波表示，由于代建项目的资金来源于政府，有利的一面是公司没有融资压力和收款风险，而不利的一面是现金流和造血功能不足。因此自2006年开始成都高投开始引入市场化管理理念，重新梳理法人机构、引进职业经理人开始转型，成立了专门负责科技地产、商业地产、住宅建设运营的高投置业有限公司。
资料显示，高投置业建成产业园214万平方米，在建54万平方米；商业地产面积建成104万平方米，在建116万平方米。
“商业地产和园区占集团总资产的60%，现物业持有量超过200万平方米，一直是公司主要现金流的来源，仅租金收入一年就有5亿元。截至2011年底，天府生命科技园实现租售面积8.8万平米，租售率86.5%。”李小波介绍说。
除了代建工程和经营性地产的开发，成都高投也开始涉足金融增值服务。由于高新区存在大量科技型小企业，在发展的过程中常常资金短缺融资困难。为了拓展区内高成长企业融资渠道，破解融资难题，成都高投顺势成立了贷款担保公司和创业投资基金。
李小波对此表示，通过债权、股权相结合的方式，有助于缓解高成长创新企业的资金压力，担保手续简单，融资快，主要为科技型企业融资；而创投基金则主要入股有潜力前景好的公司，目前已成长为高新区企业发展的“推进器”。
据介绍，截至2011年底高投担保公司实现在保余额22.5亿元，在保企业240户，累计为720户中小企业提供担保贷款49亿元。高投创业投资公司成功募集了3支基金，成功投资拓利、芯通、中联信通等九个项目，直接投资超过1亿元。
“成都高投成立以来分为三个阶段，2006～2008是转型的培育期，自2009年开始，集团的发展步入了快速发展通道。当下在激烈的市场竞争中，效率决定企业生产状态。市场化运营能提高盈利能力，实现企业利益最大化。通过多元化经营有效地分散了公司经营和财务风险，并为未来的发展提供了持续增长的动力。”李小波认为成都高投多元化转型的成功在于各业务板块之间的有机延伸互动，而不是单纯的跨行业扩张。
优化负债
2011年国家相继出台各项宏观调控政策，央行多次上调法定存款准备金率，收缩货币流动性；其次，两次调增存贷款利率，银监会对贷款规模采取按月放量，导致贷款规模持续吃紧；第三，国家加大了对房地产的调控力度，对政府平台公司的清理和贷款限制。
正如台塑大王王永庆所言，“冬天是经营冰淇淋生意的最佳季节。因为冬天顾客少，会逼迫你降低成本，改善服务。如果能在冬天的逆境中生存，就再也不会害怕夏天的竞争。”
银根的强力紧缩，迫使大批资金密集型的企业开始积极创新融资模式、运用多种融资工具优化负债结构，反复寻找资金成本与时间的最佳组合。
2011年以前，成都高投是成都市221家融资平台公司中的一家。2010年为了给房地产降温，分散银行有限的信贷资源，国家多个监管部门开展了针对地方性债务投融资平台公司系列清理工作，压缩存量贷款、限制新增贷款。目前政府的公益性项目贷款各家银行已经暂停。
“由于公司市场化转型比较早,也很成功,每年有比较充足的现金流,所以我们被四川省银监局调出平台类公司，作为一般类公司对待,相关贷款限制也被取消了。”李小波至此松了一口气。
事实上，近两年来拓宽融资渠道，优化债务结构一直是成都高投财务管理的重点。
2011年成都高投启动了10亿元企业债的发行工作，目前还在审批之中。同时还取得了国家开发银行富士康项目贷款超过50亿元的授信额，获得信托融资20亿元，新增银行贷款25.8亿元。此外还有政府代建工程的拨款增资等。
“相对于业务传统的公司而言，我们目前的融资渠道很多，项目贷款、信托融资、流动资金贷款、发债、经营性物业贷款都包括。经营性物业贷款即以持有的物业作为抵押，银行根据物业的价值测算带来的现金流，然后根据现金流确定贷款额度。另一方面，还与上海银行合作，创新现金池管理模式，最大限度盘活固化资金，提升公司资金流动性管理水平。”李小波直言。
在李小波眼里，债务风险是很多公司倒下的杀手之一，因此债务风险控制成为企业风险控制的首要目标。但只要做到三个匹配，就能有效规避资金短缺的风险。一是合理优化短期、中长期贷款结构，避免短期偿债风险；二是经营性资产收入与短期贷款匹配；三是长期的项目与中长期融资配比。
目前成都高投的大部分融资都属于中长期贷款，国家开发银行的信贷融资期限为10年，信托融资将在2015年到期。
“2012年集团将继续创新多渠道融资，合理搭配长短期资金来源，降低财务风险、优化债务结构。2012年，将继续推进10亿元企业债券发行二期工作；完成中和片区土地整理、新川创新工业园的融资工作；完成新世纪西路、铜牌村、云端等经营性项目贷款。结合公司新业务开展，积极探索新的融资模式（如BT模式）。加强银企合作，创新中小企业融资模式。同时按进度申请财政拨款、申请已决算项目财政尾款等多种筹资模式，推动高新区建设与运营，满足重大产业化投资及公益性、经营性项目建设资金需求。”李小波时刻关注着国内企业金融领域的各种创新，以便随时应用到自身的业务项目之中。
精益管理
在经历人口红利、粗放经营后，传统的房地产行业将从暴利时代回归理性，激烈的竞争将进一步压缩利润。未来的竞争是管理的竞争，多家房地产企业已经看到这个发展趋势。集中扁平的精细化管理将成为竞争中的一把利器。
“号称世界第一住宅开发商的万科之所以有今天的成就，很大程度上得益于质量管理和成本控制。众所周知，万科成立以来经历了多元化、专业化和精细化三个阶段。精细化管理铸就了万科的核心竞争力，提高了管理效益。”李小波坦言曾花了很大精力大量翻阅万科资料、年报，深入研读王石的《道路与梦想》，不断学习和体悟行业标杆的成功经验。
李小波表示，精细化管理、专业化创新、市场化运营不仅是成都高投的发展战略，也是整个财务管理体系的演化方向。
近年来随着成都高投经营规模的大幅扩张，对财务管理的模式提出了新的要求和挑战。为此李小波采取了多种措施提高财务管理效率。
首先，调整财务机构，在原有的集中核算基础上，增设子公司财务部，外派财务经理，加强财务对业务经营管理的支持。目前成都高投整个财务体系由资金中心、预决算中心、核算中心三个部门组成，共有财务人员48人。
其次，深化全面预算管理。目前成都高投的全面预算管理分为月度、年度和三年期三级。全面预算管理体系于2009年初导入，现已经编制出2012～2014年三年预算规划，月度预算更为精细。“房地产从拿地、设计、施工到建成周期长，资金回笼慢。因此做好预算管理尤为重要。集团现有哪些资源，未来的收入、利润都能测算出来。如果发现缺少项目就会去寻找保证公司未来顺利发展。”李小波认为全面预算管理如今已经成为CFO管控手段的“必修课”。
李小波表示，月度资金预算作为年度预算的分解，由于市场波动时有调整。为了有效执行，子公司负责核算，集团统一资金拨付，对于资金需求量最大的高投置业、高投建设两家公司，对付款有一定比例限制，协调延长账期。同时加强对集团资金收支环节的检查和控制，坚持支付环节的三级复核保证集团资金的绝对安全。此外将回款、支付绑定绩效考核，从而保证年度预算目标的实现。
李小波对《首席财务官》杂志表示，集团财务体系对下属分支机构财务线的人事任命、资金都采取集中管理，目前团队中拥有CPA与研究生学历的员工占比超过50%，学习能力和专业能力强，工作效率高。
一直以来，李小波都不断加大投入财务团队建设。为了打造“学习型”财务团队，提升财务人员的专业能力和综合素质，成都高投定期开展课堂讲授、案例分析、企业调研、业务培训等多种培训。“另一方面，保持适当的淘汰率也有利于团队的发展。在财务管理能力的培养上，主要通过项目实践培养员工的管理能力、大局意识，分析管理思路纠正偏差，直到员工积累了足够的经验和能力才会提拔。目前成都高投的财务管理人员都是通过内部提拔而来的，因为他们对企业文化、业务甚至上司的管理风格都很熟悉，工作更具延续性。”
“楼市是2012年中国经济最大的内部风险。”摩根大通首席经济专家朱海滨今年3月20日表示。经济环境不容乐观，房地产企业财务管理依然面临挑战。
李小波表示，自己2012年的工作重点中除了继续拓展融资渠道外，将进一步强化财务管理职能。
一、完善内部控制体系。目前成都高投集团业务发展迅速，不断进军新的业务领域。业务流程、内控体系有待于更新升级。“强化内部控制有利于帮助业务部门降低实际风险提高效率。”
关键词：外资影院；财务战略；投资
近几年来，中国电影产业取得了较大的进步，在国际电影展上中国电影的身影逐渐增多，中国电影票房的增长速度也几乎全球第一，显现出了巨大的发展潜力，但中国的观影环境却一直比较落后。国内外资本敏锐的感觉到中国电影发展的黄金期已经来临，纷纷瞄准中国电影产业的薄弱环节―影院建设，将其列入未来投资规划，从2001年开始，外国资本就发现了中国影院的巨大商机，美国柯达、华纳在中国的上海、北京投资发展影院。之后国内的影视公司也纷纷试水，推动了影院投资的一轮又一轮的。而2006年华纳影院宣布退出中国市场，由此引发了对外资影院经营模式的极大关注。
一、中国影院发展现状及外资影院面临的挑战
中国电影市场近年来经历了最快的发展期间，电影数量剧增，电影票房记录不断攀升，创造了中国电影发展史的繁荣。与繁荣相对比的是，中国影院建设的不足却成为电影产业发展的一个障碍，观影环境的落后成为电影产业的薄弱环节，很多投资者看到这一商机，开始关注影院建设。2006年以前，外资在影院建设所占份额较大，之后国内的一些大型影视集团逐渐发力，纷纷加入到投资队伍中来，开始占据国内影院市场的半壁江山。可以说，当前外资影院经营压力日益加大，面临的新的挑战。
首先，外资影院面临着越来越多的中国本土的竞争对手，市场竞争日益激烈。相比较而言，中国本土的影院具有一些发展的优势，一是经营受到政府政策的限制较少，比如外资控股影院的比例有最高限制，而中国影院没有，因而具有自由的发展空间。二是更加了解中国电影市场，可以较好的把握消费者的心理需求而得到认同，从而经营更有效率。
其次，国内影视集团的强强联合使得外资影院的优势不在。外资最大的优势就是雄厚的资本，但随着国内经济的发展和电影产业的繁荣，国内影视集团也实现了一定的资本积累，通过强强联合足以与大型的外资影院相抗衡，克服了资本能力弱小的缺陷。而且国内影视集团可以以较低的成本更好的利用各方面的资源，尤其是商业地产，实现不同产业的联合，进而竞争实力日益增强，对外资影院构成了威胁。
第三，外资影院经营管理模式有待改观。一些外资影院采取外国公司提供管理技术与经验的方式与中国企业联合，也有一些是外商独资的影院，他们的经营方式主要来自西方国家，虽然短期内在中国市场取得了一定的业绩，但长远来看并不会持久，容易在内部形成管理矛盾，而且中国观众的消费理念时刻在变，外资影院经营也应因势利导，避免出现象华纳撤出中国的尴尬局面。
综上所述，外资影院要在竞争的洪流中逆流而上，需要审时度势，对经营战略进行重新反而分析与规划，准确掌握影院发展方向，提高管理效率和效益。
二、新形势下外资影院财务管理战略分析
外资影院作为盈利的企业实体，企业价值最大化依然是财务管理的基本目标。在几近白热化的中国影院院线竞争中，如何保持先发优势，首先要从加强内部的财务管理上着手。
（一）财务组织管理
财务组织是实施财务管理的主体，完善的财务管理组织体系是外资影院财务管理有序进行的基础。对投资公司来说，外资影院是跨国性质的企业，会比较注重财务组织控制，部门设置上，由集团总部财务部门领导，一般是总部的CFO，然后在中国国内设置区域执行CFO及下属的财务部门。权限的管理有两种形式可以选择：集权式财务管理策略和分权式的财务管理策略。这两种策略各有利弊，外资企业应根据经营实际和期望达到的目标灵活的进行选择，比如若外资影院是合资经营的，那么财务管理分散化更能满足经营要求，若是独资的影院院线，那么财务管理更倾向于集中管理，同时也要考虑公司总部的资金及财务实力。
（二）收入增加管理
增收是任何企业财务管理的重点，从影院经营来看，其收入来源有票款收入、卖品收入、广告收入及其他衍生服务收入，影院在票价收入扣除8.5%的税费后按照制、发、放的约定比例取得分账利润。中国影院与外国影院在收入分成比例上存在很大差异，票款收入占到影院收入的百分之八十以上，其他收入贡献很小，因此也反映出中国影院经营还有很多待开发的方向。外资影院应当充分利用外国公司的经营经验，在内地开发新型的影院盈利模式，建立营销网络，以便占领先机，获得先发制人的优势。
首先，继续在票价上做文章。目前中国观众不选择进影院看电影的原因之一就是觉得票价太贵，从相关的调查来看，影院消费者年龄集中于18-38岁，收入中等偏下，高收入的人群闲暇时间很少，所以充分的开发中下层收入群体获利的空间更大些。而且随着中国影院市场逐步走向成熟，在价格机制的自主作用下，票价最终会回归到合理的水平。国内影院已经开始走低价路线，10-30元的票价备受欢迎，票房出现翻倍的成绩。因此，外资影院要认识到未来价格下行的必然趋势，在盈亏平衡的基础上采取薄利多销的策略，从而在即将来临的价格战中占据一定的优势。
其次，扩展业务范围，丰富服务类型。影院不能仅仅定位于观众看电影的场所，而应在影院这个大平台上开展更多的衍生业务。比如影院可以集娱乐消费于一体，利用观众看电影的机会开展商品营销，采取自营或租赁的方式，形成电影超市，在充分利用地基资源的同时也可获得额外的收入。影院的品牌作为一项无形资产也是可以获利的，商业企业会选择那些具有良好品牌效应的影院为商品做广告，影院可以获得一笔广告收入。另外，影院要合理安排场地使用，放映电影之余提供其他服务，比如场地租赁、电影首映会等活动承办，这也是可涉足的业务。
第三，服务层次化，形成经营特色。影院要高端与平民化同行，既注重中下层群体的需求，也要为高收入群体提供个性化的服务。比如建立VIP观众厅为观众提供高级的放映技术和个性化的服务，通过体验馆激发观众观影的潜在需求。此外，良好的服务品质也是影院的特色，影院应从细节入手，提升服务水平，来赢得观众的忠诚。
（三）成本控制管理
电影院线行业不是暴利的行业，因此最小化成本管理是很重要的，必须要建立起完整的成本控制体系。首先，加强成本预算管理。根据本期影院发展战略，以上期成本发生情况为参考，制定本期的成本预算，为成本管理提供依据和评价考核的参考。其次，强化成本预算执行力，严格对各项支出进行审批，定期对预算执行进行检查，及时发现执行偏差和成因，并采取纠偏措施。第三，完善成本管理绩效考核，以预算指标为标准对成本控制效果进行评价，明确责任。需要指出的一点是，物业租赁成本是影院最主要的一项支出，管理控制难度较大，外资影院要加强与商业地产的联系，通过提高议价能力尽量减少租赁成本。
（四）内部控制管理
财务内部控制是影院有效控制风险的重要手段，首先，要有完善的内部控制体系，制度上有法可依，组织上执法必严，通过内部审计监控会计核算与财务管理活动，避免财务风险。其次，重视资金流量风险控制，加强日常的现金流入流出核算，随时监控资金积累能力，防止现金缺口出现。再次，严格税务管理，合理建立税务程序，优化税务结构，充分挖掘税务筹划利益，确保利益的同时使经营符合当地税法的规定。
三、新形势下外资影院投资战略分析
影院消费比例与中国人口的巨大差异决定了中国影院市场发展空间巨大，众多企业纷纷试水院线产业也预示了良好的发展前景，因此，外资影院也不能停留于现状，积极的投入到新一期的投资建设中来。在未来投资战略选择中，外资影院应当注意几点。
一是投资模式要加以调整，从经营方式上来说，由于国内影院机制和体制仍比较落后，外资影院在扩展院线时要给予下属院线足够的支持，比如革新经营体制、片源提供等服务，同时赋予其更多的经营自，以便根据当地实际进行经营调整，减少过多的干预。从投资对象选择来说，外资影院应积极联合各方的资源，适当的与国内影院进行并购整合，增强竞争实力，重视国内民营资本参与的积极性，扩大与地产商业的联合，努力创造双赢的局面。
二是扩大投资视野，对国内影院消费市场进行深入的调研，进一步细分市场，充分挖掘二三线城市院线发展的潜能，将投资范围扩大到中小城市等新兴市场，适时的发展小型影院，占领小型市场先机。
三是继续走科技投资路线。首先要加强院线商务网站的建设，方便观众通过网站或手机查询影院影片放映信息，并实现网络、电话、手机短信、自动售票机等多种方式售卖电影票，打造信息化的营销平台。其次，增加高端设备和数字技术投资，只有2k数字电影设备而没有3D技术的影院是不完整的，目前3D已经进入了产业化，为观众提供了更多样的体验和享受，因此加大投资是必要的。
参考文献：
[1]曹俊强.完善影院建设 推动多极电影文化市场[J].中国电影市场，2008； 7
关键词：煤炭企业 财务管理 无形资产 核心竞争力
中图分类号：F270.7 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2013）03-176-02
2012年，受金融危机及欧债危机影响，世界经济深度衰退并持续低迷。复杂多变的国际经济环境使国内经济发展面临诸多困难和挑战，市场的竞争更趋激烈和白热化。煤炭企业在面临市场大浪淘沙冲击的关键时刻，必须靠不断创新提升企业的核心竞争力。而探寻新的财务管理方式，变传统的财务管理为规范与决策相结合的财务管理，是煤炭企业提升核心竞争力的主要途径。
一、煤炭企业财务管理现状分析
我国煤炭企业的财务管理水平，历经磨炼，虽然有了较大的发展和提高，但水平参差不齐，难以适应企业参与市场竞争的要求。主要问题是：
1.财务管理等同于会计管理，未上升到应有的高度。绝大多数煤炭企业不会把财务管理与经济效益直接挂钩，以为财务管理不过是一种核算手段，无非是统计销售收入、所得利润、费用收支等的一种工具，没有把其上升到控制与监督的高度。而生产型、技术型的煤企领导，也总是自觉不自觉地以为财务管理不产生经济效益，有意无意中把财务管理等同于会计管理。殊不知，目标明确，方法不拘一格，贯穿于企业生产经营全过程的财务管理与会计管理有着本质的区别，会计管理是为财务管理服务的，财务管理的意义远比会计管理深远得多。
2.忽视财务信息，流失信息资源。煤炭企业往往以经济效益为重而忽视财务信息的统计、收集、分析工作，使原本可以为企业投入产出提供指导的信息资源白白流失。殊不知，真实而高质量的财务信息，能为决策层剖析经济运行效率和效果，揭示企业经济关系和经济现状，进而作出正确决策提供详实可靠的依据，也有助于提高企业领导对企业的管控力。
3.监督鞭长莫及，内部审计不到位。由于煤炭资源一般深埋在山区，所以大多数煤炭企业都远离闹市，致使财务监督停留在内部审计和内部监督的层面，往往因为内部控制制度的不健全和内部审计监督的不到位以及上级主管部门或集团本部监督的鞭长莫及而给企业带来负面效应。即使接受上级主管部门或集团本部一年一度的绩效考核，也因为时间的缘故，无法深入进行，走过场似的考核失去了财务监督的本来意义。
4.忽视无形资产，影响企业核心竞争力提升。煤炭企业由于产品的单一性，往往对无形资产缺乏足够的认识。其实，煤炭企业的无形资产还是极具竞争优势的。比如可构成竞争优势的知识产权、品牌、人力资源、营业秘密、版权、专利、商标、货币资金、应收账款、金融资产、长期股权投资及企业文化等。这些无形资产无论其是否受法律保护、是否为实体形态，都是企业宝贵的财富，都能在有效运作的基础上提升企业的核心竞争力。令人遗憾的是，大多数煤炭企业对无形资产都缺乏足够的认识，不是因为忽视使企业丧失在新技术、新产品、新工艺研发上能够享受到的税收优惠，就是浪费多年积累的无形资产资源，影响到企业核心竞争力的提升。
5.风险意识淡薄，难以从容面对竞争压力。计划经济时期，处于卖方市场的煤炭企业，其投资方是国家，生产的原煤国家统购统销，从来不用担心原煤卖不出去且风险可以转化到国家身上，根本用不着考虑风险问题，何况也不存在任何风险。进入市场经济后，国外大型集团把目光对准了中国这个大市场，我国的煤炭企业也毫不例外地受到了来自国外的竞争压力，感受到了前所未有的危机。虽然我国煤炭企业压力之下采取了许多应对措施，逐渐认识到了财务管理对整个企业内部管理的重要性，开始强化财务管理的制度和体系，希望能够有效控制风险，获取更多市场。但迈的步子还不够大，还没有真正触及财务管理的本质，具体表现就是不从自身的原因找问题，把责任全推给市场并一味企盼市场的好转，煤炭企业的风险意识由此可见一斑，
煤炭企业在财务管理方面存在的问题林林总总，还可以举出很多。仅从以上分析中，我们就可以得出一个结论，即煤炭企业财务管理方面存在的问题制约了企业的转型和跨越发展，影响了企业核心竞争力的进一步提升，亟待加强。
二、加强煤炭企业财务管理的对策与措施
1.要下大力气提高财务人员素质，实现财务管理由核算型向管理型的华丽转身。财务人员素质的高低直接关系着财务管理工作的质量高低。财务人员素质既包括业务素质、政治素质和道德素质，也包括财务人员为决策层提供真实而高质量财务信息的能力，还包括预测并分析经营业务，跟踪业务流程，发现问题并及时纠正，避免经营活动的随意性，引导企业经济活动有序进行并实现效益最大化的能力。所以，煤炭企业应该对财务人员进行大力度的财务管理综合培训，以提高财务管理人员的综合素质。要通过培训使财务人员摈弃财务工作无非就是统计和核算的固有思维，在脑海里烙上财务工作不仅是核算更是管理的深刻印迹，使财务人员自觉地从财务管理而不是会计管理的角度思考和解决问题，都主动参与到企业的经济业务中去，进而使财务部门真正成为企业发展的信息部和参谋部。
2.加强资金管理，增强企业抗风险能力。企业财务管理管什么？当然是资金，没有资金，有再好的产品，有再先进的技术，有再优良的设备，有再优秀的人力资源都无济于事。资金运行是从资金投入到货款收回再到资金再投入不断赢得利润的循环往复过程。煤炭企业的资金运行抑或讲资金管理，就是要以财务管理综合协调其他各项管理，就是要把财务管理渗透到生产经营的各个环节，进而形成合力，使资金像滚雪球一样越滚越大。
煤炭企业除了自有资金以外，融资的路子不是很宽，要保证企业生产经营的正常运作，就必须开动脑筋，绞尽脑汁，千方百计筹措企业需要的每一笔资金，并本着经营为先、节约为本的原则对企业的每一笔投资进行深入的可行性评估，并管好用好每一分钱，分配好每一笔资金。只要遵循分配与积累并重原则，就能够增强企业抵抗风险的能力和提高企业经营的稳定性与安全性。
3.突出内部审计功能，为企业发展壮大保驾护航。为了保证企业经济活动的合力有序进行，煤炭企业有必要设立企业内部的审计部门，对财务部门的内部核算、资金分配支出情况以及所做的投资分析报告等进行定时审计，以达到严格经济核算，完善规章制度，发现存在问题，提出合理化建议，实现增收节支的监督目的。煤炭企业应通过事前、事中和事后审计及早发现和纠正财务收支中财经纪律不严、统计数据不实、上报信息失真等问题，确保资金安全并提高资金的使用效果和经济效益，最大限度降低企业的经营风险，促进企业健康发展。特别要及时发现财务收支中具有普遍性的新问题和新情况，防微杜渐，堵住资金运行过程中的每一个漏洞，为企业的发展壮大提供监督支持。
4.运作企业无形资产，提升企业的核心竞争力。中华人民共和国企业所得税法规定：企业开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用可以在计算应纳税所得额时加计扣除。煤炭企业财务部门要系统理解和掌握国家税收政策并及时进行税收筹划。要争取把煤炭深加工、煤电一体化等变革性产品立项为国家认可的科技研发项目，求得新技术、新产品、新工艺研发的国家支持资金（抵扣税金相当于国家投资），促进企业不断发展壮大。切不可囫囵吞枣般消化税收政策，给企业带来巨大经济损失。某化学有限公司于1999年5月被国家科委认定为“高新技术企业”，按规定享受了截止到2002年底的“两免三减半”所得税优惠政策。新的一年该公司预计会有2000多万元的税前利润，如果全额缴纳企业所得税，得缴600多万元。情急之下，颇有税收筹划理念的经理想起，税法上对“先进技术企业”在享受了“两免三减半”优惠之后，有延长3年减半征收企业所得税的优惠规定（前提是要在“两免三减半”优惠期限内取得“先进技术企业”资格），于是便于2002年11月向主管税务机关提出申请，原以为能在“两免三减半”优惠期限内取得“先进技术企业”资格。但令人遗憾的是，当企业费尽周折终于取得“先进技术企业”资格时，2003年已经过了好几个月了，结果白白损失了1000余万元。案例的教训，煤炭企业当吸取。
5.加强产品成本控制，提高企业经济效益。产品成本与企业经济效益有着千丝万缕的联系，成本高则利润低，成本低则利润高。煤炭企业要把降低成本提升到事关企业发展的高度而加以把握。要通过真实客观的成本采集信息为领导层提供决策依据。要科学进行成本核算，方便上级业绩考核。要整合资源，确保国有资产保值增值。要在成本核算的基础上，集中管理、资源共享，遏制重复购置和资源浪费。要做好预决算，最大限度降低成本煤的成本。要认真分析煤炭深加工的可行性和煤电一体化给企业所带来的革命，使企业的经济效益最大化。
6.引进成熟套装软件，夯实财务管理基础。煤炭企业要顺应历史的发展潮流，大力引进适用的套装软件。笔者建议，煤炭企业可引进被许多企业证明科学有效的ERP管理软件，使财务管理真正起到为高层决策提供科学依据，改善企业业务流程、提高企业核心竞争力的积极作用。比如，跨建材流通、商业地产、物业服务、物流等行业经营的旺德集团，引进ERP管理系统后，有效整合了资源，减少了内部沟通障碍和内耗，显著提升了管理效率与决策执行力。旺德集团能够做到的，煤炭企业自然也能做到。煤炭企业在引进该软件时，应首先用于财务管理，实现生产流程、资金进出的全过程在线财务控制和精细化的成本预控和核算，为企业提高资金运营水平、建立高效率供销链、减少库存、提高生产效率、降低成本、提高客户服务水平提供强有力财务保证。
综上所述，煤炭企业在经济危机和欧债危机的冲击下，在国内经济放缓，进入经济过热发展后“疲劳期”的情况下，过去的风光已不再，何去何从成为每一个煤炭企业都在探讨的课题。如此情形下，作为企业管理核心的财务管理，其地位比以往任何时候都显得至关重要。煤炭企业只有从强化财务管理入手，创新财务管理手段，丰富财务管理内涵，扩大财务管理外延，管好用好资金并张扬企业的无形资产，建立有效的内部控制和监督机制，才能提升企业的核心竞争力，使企业永远立于不败之地。
参考文献：
1.金乐青.论当前中国企业财务管理目标的确立及其实现.科技信息，2006（S2）
2.刘秀春.企业集团资金集约管理战略选择创新.经济导刊，2010.8.19
