发布时间：2024-02-24 09:43:49
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关键词:固定资产投资;经济增长;相关性分析
中图分类号:F830.59 文献标识码:B 文章编号:100-4392（2008）08-0010-04
一､固定资产投资运行基本情况
1983-2007年，天津市全社会固定资产投资由39.62亿元增长到2388.63亿元，24年间增长了60倍，推动同期国内生产总值由123.4亿元增长到5018.28亿元，增长了40倍，为天津经济持续､快速､健康发展发挥了重要推动作用。
(一)固定资产投资呈现周期性增长
通过1983―2007年天津市固定资产投资增长率､投资率､固定资产投资对经济增长的贡献率､对经济增长的拉动率､固定资产投资弹性系数等指标分析，可看出投资增长具有两方面特点:
1.固定资产投资增长具有一定周期性。除1989年为负值以外，其他各年固定资产投资增长率均为正值，最高为1991年46.23%，平均增长率为19.31%，保持较高的水平(见图1)。同时，周期性增长显著，相隔3―4年形成1个小周期，每8―10年形成一个大周期。固定资产投资率以1990年为分界点，体现出明显的“两阶段”特征，并在各自阶段内较为稳定。第一阶段，从1983年到1990年，年均投资率为34.22%，第二阶段从1991年到2007年，年均投资率为40.41%，两阶段年均投资率相差6.19个百分点。
图1
2.固定资产投资拉动经济增长效果显著。固定资产投资对GDP增长的贡献率是固定资本形成额年度实际增量占GDP实际增量的比重，它的倒数被称为固定资产投资效果系数，这一指标反映了一定时期内每单位的固定资产投资所提供的国内生产总值增加额。由天津市固定资产投资对国内生产总值增长的贡献率计算固定资产投资效果系数可以看出，除1989､1990､1999年异常值以外，其他各年均在均值水平上下浮动。设固定资产投资效果系数为X，除异常值的考察期内，E（X）=2.45，VAR（X）=1.40，经计算，X在一个标准差之内的概率为86.4%。同时均值远大于1，表明总体上固定资产增量对于国内生产总值增量具有较强的带动作用。同时，从固定资产投资弹性系数即投资增长转化率看，除1990年､1999年两年的异常值，其余23年固定资产投资弹性系数均值为0.82，即固定资产投资每增长1个百分点，可带动地区生产总值增长0.82个百分点。同时，2000年后，系数距离均值的波动更小，说明固定资产投资增长对国内生产总值增长的推动作用更加平稳。
(二)与全国水平相比，投资对经济带动效果更加显著
通过与全国水平进行比较可以看出，天津市固定资产投资对经济的带动效果高于全国水平，并且有进一步提升的空间。
1.固定资产投资规模在全国占比稳定，增速略低于全国水平。天津市固定资产投资占全国的比重稳定在2%―3%之间，增量稳定在1%―4%之间，且从1986年以后固定资产投资份额始终保持在2%左右的水平，体现了极强的稳定性。固定资产投资增速比均值为0.87，表明天津市增速略低于全国，仍具有一定的提升空间。
2.固定资产投资率与全国水平相比呈下降趋势。从天津市固定资产投资率与全国水平比较来看，明显出现逐渐下降趋势，表明天津市整体固定资产投资水平下降。尤其是2003年以后，天津市固定资产投资低于全国平均水平，在一定程度上体现出近几年宏观调控政策在天津得到较好的落实。
3.固定资产投资贡献率低于全国水平。固定资产投资贡献率体现固定资产投资对于经济增长的重要程度，一般而言，在粗放型经济中该比率较高。天津市这一指标在1998年以后与全国相比呈下降趋势，说明天津市经济增长方式转变走在全国前列。
4.固定资产投资弹性高，体现了较强的经济拉动效果。除去两个异常年度，天津市固定资产投资弹性系数始终高于全国水平(见图2)，体现出天津市固定资产投资对经济增长的带动效果高于全国平均水平。
图2
二､固定资产投资主要特点
天津市固定资产投资行为具有以地方投资为主导､自筹资金占投资资金来源比重最大､第二产业投资增速较高､房地产开发投资相对稳定等特点。
(一)非国有经济投资增长较快，地方投资占主导地位
投资主体可以做两个方式的划分，一种按照国有经济和非国有经济划分，另一种按照地方投资和中央投资划分。在这两种划分方式下，天津市固定资产投资主体具有各自特点。
1.非国有经济投资增长较快。国有经济､非公有经济投资增长速度较快，集体经济增长速度较平稳;2000年以后，非国有经济(集体经济与非公有经济之和)投资超过国有经济投资，2003年后这一趋势更加显著(见图3)。
图3
2.地方投资占据主导地位。1993年以来，天津市地方投资始终高于中央投资，2000年后差距越来越大。2000-2004年是地方投资占比增长最快速的一段时期，平均占比为70.5%，一定程度上体现了地方政府的投资冲动。2004年以后，地方投资占比开始出现下降趋势。
(二)自筹资金和信贷资金为投资主要资金来源
按照资金来源，固定资产投资包括国家预算内资金､国内贷款､利用外资和自筹资金四类。从天津市投资资金来源看(见图4)，2000年以来，自筹资金增长最为迅速，从244.9亿元增长到1181.9亿元，增长了3.8倍，且自筹资金在投资结构中始终占据最重要的地位。国内贷款则是固定资产投资的第二大资金来源，且占金融机构贷款总额的比例逐年上升。外资作为固定资产资金来源较为稳定。
图4
(三)第三产业投资增长迅速，房地产投资增速放缓
1.第三产业投资增长迅速。“十五”期间，天津市第二产业共完成投资2094.9亿元，年均增长12.7%，增速高于“九五”时期7.9个百分点。全市工业累计完成投资17555亿元，年均增长速度达到13.4%，比“九五”时期提高了8.8个百分点。第三产业投资增长迅速，其总增量超过了第一､二产业投资的总和，达到3203.6亿元，年均增长速度达到24.4%，远远高于“九五”期间17.5%的平均增长水平，所占比重也由“九五”期间的49.7%提高到60%。
2.房地产开发投资增速开始下降。2000-2007年，天津市房地产开发投资由133.93亿元增长到505.3亿元。其主要特点为:一是房地产投资增长率在2004年以后出现下降，体现了国家对房地产行业宏观调控的结果，二是房地产投资占固定资产投资总额比重较为稳定，表明天津市在控制房地产投资热方面具有一定成效。
三､固定资产投资与经济增长的相关性分析
本部分通过宏观经济学中投资与国内生产总值之间的理论模型，利用一元线性回归方程来分析本地区投资增长率与经济增长率之间的关系。根据恒等式GDP=CONM+INV+XM，其中GDP代表国内生产总值，CONM代表消费，INV代表投资，XM代表净出口。数据部分，CONM､INV､XM分别采用社会消费品零售总额､全社会固定资产投资､外贸净出口数据为代表。
回归分析分两部分，首先对各指标总量进行线形回归，发现常数项､净出口均没有通过显著性检验。去掉常数项和净出口，得到如下回归方程:
GDP=0.8548×CONM+1.6128×INV(1)
(7.6554)(17.5344)
各系数均具有经济学意义，且通过显著性检验。
第二步，对各指标取对数。由于净出口部分指标为负值，且其对国内生产总值影响较小，因此去掉净出口。通过回归分析，得到如下含常数项的回归方程:
LNGDP=1.3212+0.3560×LNCONM+0.5790×LNINV（2)
（13.0960）（3.2536）（5.8891）
各系数均具有经济学意义，且通过显著性检验。
通过回归方程(2)可以看出，消费､投资的弹性系数分别为0.3560､0.5790。投资的弹性系数较大，说明天津市目前投资对于国内生产总值的拉动作用更大。
四､固定资产投资中存在的主要问题
(一)投资､消费不平衡，经济增长对投资依赖程度较高
从近几年天津市投资､消费增长可以看出(见图5)，2003年投资与消费增速差距达到最大，且有逐步扩大的趋势。值得注意的是，由于近几年消费增长受通胀影响较大，因此实际上来说，投资与消费的不协调程度并没有明显改观，仍可能影响经济稳定增长。目前消费变化不大的情况下，投资的扩大有可能导致产能过剩，进而影响经济的长期增长。
图5
(二)投资对中长期贷款的依存度较高，贷款向房地产业集中态势突出
天津市城镇固定资产投资增速在2005年8月份达到近两年来的最低点16.8%以后，开始逐步回升，2007年达到25.6%。同时，中长期贷款增长迅速。2007年12月末中长期贷款余额为3491.7亿元，比年初增加704.86亿元，增长率为25.3%，同比多增166.76亿元。固定资产投资增长与中长期贷款增长相互带动､相互依存的关系，值得密切关注。在上半年短暂出现分离以后，9月末，两项指标增速重新趋于一致，充分体现了二者的依存度。同时，存款短期化､贷款长期化的结构性问题将对金融机构的健康经营带来十分不利的影响，同时也将削弱宏观调控的执行效果。
近年来，贷款向房地产业集中的态势非常突出，房地产贷款占金融机构贷款比例不断上升。2007年末，房地产贷款占金融机构贷款比例为25.7%，比上半年提高了5个百分点。从长期的运行情况看，贷款过度向房地产业集中将使房地产估值泡沫积聚的风险向银行系统转移，应引起关注。
(三)节能降耗取得成效，但工业高耗能行业集中度较高，结构节能未发挥作用
近年来，天津市出台了一系列鼓励节能降耗的政策措施，大力营造建设节约型社会氛围，积极开展节能降耗和挖潜增效活动，并取得了初步成效。2006年天津市单位GDP能耗为1.069吨标准煤/万元，同比下降3.98%，下降率在全国31个省市中居全国第二位，天津市单位GDP能耗为全国平均水平的88.6%，比2005年下降了2.4个百分点。但单位GDP能耗降低率仍没有达到4.4%的年均值，意味着今后四年的节能工作压力会更大，节能形势更加严峻。同时，2006年规模以上工业能源消费量为2905.73万吨标准煤，比上年增长9.3%，占全市能源消费量的66.6%。工业仍然是全市能源消费的主导产业，其中，电力热力､石油加工及炼焦业､黑色金属冶炼及压延业､化学原料和化学品制造业､非金属矿物制品业这五大行业是天津市的高耗能行业，2006年消费能源占全市工业能源消费量的84%，集中度很高，也是全市节能降耗的重点所在。另外，2006年单位GDP能耗下降主要是通过第二产业和第三产业能源利用效率的提高来实现的，三次产业的结构变化对节能没有发挥积极作用。2006年全市节能量为138.64万吨标准煤，结构节能量为-52.76万吨标准煤，直接节能量为191.4万吨标准煤。技术或管理节能效果显著，结构节能为负，没有发挥作用。因此，要提高总体能效水平，应该更多地从结构入手，通过调整三次产业的结构，促进产业结构的优化升级来提高能源利用效率，实现全社会节能降耗指标。
五､进一步完善投资机构，推动经济发展方式转变的政策建议
(一)不断转变政府职能，继续加强宏观调控
近年来，地方政府成为拉动固定资产投资持续增长的主体，原因在于现存考核体制对固定资产投资增长有重要影响。建议充分利用国家推进滨海新区开发开放的有利时机，先行先试投融资改革，不断完善政府考核体制，逐步退出竞争性固定资产投资领域，回归其公共产品和公共服务的提供者角色。继续加强和改善对投资的宏观调控，认真贯彻落实国家各项宏观调控措施，严把土地和信贷两个闸门，合理调控投资增长。
(二)着力优化信贷结构，维护房地产市场稳定发展
人民银行要加大货币信贷政策宣传力度，提升“窗口指导”层次，从天津第二产业占比较大､第三产业亟待提升的实际出发，引导金融机构加大对第三产业信贷投入。要根据产业政策导向和市场形势变化，引导各类金融机构控制中长期银行贷款，对有利于促进循环经济发展的重点项目给予贷款支持，加大技术改造投资的力度。加强对房地产开发贷款的信贷监测管理，关注房地产贷款的集中度风险，通过拓宽房地产融资渠道等方式，优化信贷资金结构，有效分散房地产贷款风险。
(三)扩大消费需求，弱化经济增长对投资的过度依赖
重点是采取有力措施扩大消费需求。首先要努力增加城乡居民收入，特别是低收入者的收入来源，提高其购买力;其次要深化改革，为居民提供越来越完善的公共服务保障，解除后顾之忧，提高消费领域的服务质量和服务水平，丰富商品种类，优化消费环境;再次要加大对“三农”的政策支持力度，加大对农村基础设施的投入，稳定提高农民收入和生活水平，大力开拓农村消费市场，加快农村商业流通体系建设，增加农村居民消费;最后要进一步完善消费政策，改善消费环境，拓宽消费领域，促进居民消费升级。
(四)完善资本市场，大力发展多元化融资
完善天津资本市场，积极培育多元化投资。要充分调动民间投资和外商投资的积极性，进一步改善投资环境，加大招商引资力度，扩大利用外资的规模。要充分抓住滨海新区开发开放机遇，借鉴组建渤海银行和渤海产业投资基金的成功经验，大力发展私募股权投资基金､创业风险投资基金､中小企业发展基金，以此满足产业升级和居民投资需求，分散投资风险。
(五)积极调整产业结构，进一步落实节能降耗政策
从源头严把高能耗行业准入关，严禁投资新建或改扩建违反国家产业政策和缺乏能源､环境支撑条件的高能耗生产项目。坚持走新型工业化道路，加快自主创新，推动产业结构向高端化､高质化､高新化发展。应调整能源消费结构，开发新能源，寻找替代能源，开发可再生能源和清洁能源，推动能源消费结构升级。
关键词：投资效率；固定资产投资；投资结构
中图分类号：F830.59 文献标志码：A文章编号：1673－291X（2011）08－0101－04
国民经济增长是由投资（固定资本形成和储备的变动）、消费（居民消费和政府消费）及净出口（出口减去进口）共同拉动的。经测算，湖北省“十一五”以来，最终消费过热。而带动最终消费过热的因素主要是政府消费的快速增长。2006―2008年，政府消费平均增长幅度超过居民消费幅度9.61个百分点；“十一五”期间，政府消费已处于偏热的状态，今后增长空间有限。而居民消费需求也将因收入水平不高并且增长速度不快而相对乏力，今后依靠消费拉动湖北省经济快速发展的空间极为有限。从出口来看，湖北省地处中部，与港口、与国际市场距离相对较远，经济外向度较弱。“八五”以来，湖北省货物和服务净出口年均增长率为-13.64%，而且今后一段时期这种状况难以迅速扭转。湖北省今后经济的快速增长难以依靠货物和服务的净出口和最终消费达到，因此，在拉动经济增长的三架马车中，投资是湖北省经济发展的最重要动力。
湖北省地区生产总值从1991年的913.38亿元增长到2008年的11 330.38亿元，年均增长率为11.18%。与11.18%的平均经济增长率相对应，湖北省固定资产投资年均增长率为16.91%。这说明湖北省较高的经济增长率是依靠更高的固定资产投资来支撑的。经测算，湖北省1991―2008年固定资产投资增长率波动幅度（9.53%）显著地高于经济增长的波动幅度（2.37%）。这说明湖北省投资增长处于非均衡发展的状态（图1）。今后一段时期，为了避免湖北省投资过热而浪费社会资源或者投资不足造成经济增长的停滞，应按照投资效率原则对固定资产投资结构进行调整。
一、湖北省固定资产投资结构基本情况
（一）三大产业固定资产投资结构情况
从传统的三大产业来看，随着固定资产投资总额的逐年递增，湖北省近年三大产业固定资产投资规模均不断增长，但结构比例发生了一定的变化。第一产业从2006年的107.64亿元增长到2008年的231.25亿元，占投资总额的比重较小但总体呈现缓慢的上涨趋势，从2001年的3.01%增加到2008年的3.99%；第二产业从2006年的1 317.12亿元增长到2008年的2 346.32亿元，所占比重居中但呈现上升趋势，从2006年的36.87%增长到2008年的40.46%；第三产业固定资产投资额自从“九五”以来就一直占有绝对优势，2006―2008年其投资比重虽然从60.12%下降到55.55%，但其绝对值仍从2006年的2 147.93亿元增长到了2008年的3 220.99亿元（表1）。
2．国民经济行业固定资产投资结构情况
从具体的国民经济行业来看，随着固定资产投资总额的逐年递增，湖北省各行业固定资产投资绝对额均呈上升趋势，但结构比例发生了一定的变化。其中，占总投资额比重较大的几个行业分别是制造业、交通运输仓储和邮政业、房地产业、水利环境和公共设施管理业。2006―2008年，制造业固定资产投资绝对额分别为895.05亿元、1 258.62亿元和1 836.59亿元，分别占当年全部固定资产投资额的25.05%、27.76%、31.67%，无论是投资额度还是投资比重都处于高位状态且呈现递增的态势；房地产业固定资产投资绝对额分别为719.29亿元、899.52亿元和1 112.1亿元，分别占当年全部固定资产投资的20.13%、19.84%和19.18%，投资额维持在较高水平，投资比重呈现小幅度下降的趋势；交通运输仓储和邮政业固定资产投资绝对额分别为606.31亿元、647.86亿元和658.68亿元，分别占当年全部固定资产投资的16.97%、14.29%和11.36%，投资额维持在较高水平而投资比重呈下降态势；电力、燃气及水的生产和供应业投资绝对额分别为350.39亿元、359.08亿元和380.39亿元，分别占当年固定资产投资的9.81%、7.92%和6.56%；水利环境和公共设施管理业投资规模为262.33亿元、436.22亿元和533.32亿元，分别占当年全部投资的7.34%、9.62%和9.2%，投资比重逐年递增（表2）。
二、固定资产投资结构的效率分析及政策评价
测度投资效率的常用指标有两个，第一个指标是固定资产投资效果系数，即指报告期新增国内生产总值与同期固定资产投资额的比率，反映单位固定资产投资额所增加的国内生产总值数量，该指标近似地反映固定资产投资宏观经济效果的变化趋势；第二个指标是经济增长（用地区生产总值的增长来表示）的投资弹性，从相对量角度衡量投资效益的大小。弹性系数越大，表示地区生产总值的变化对固定资产投资变化的反应越敏感，也就越富于弹性。本文利用投资弹性对湖北省固定资产投资结构进行分析。
1.三大产业固定资产投资的效率分析及政策评价
从传统的三大产业投资结构来看，2006-2008年，只有第三产业的弹性系数是递增的，第二产业和第三产业的弹性系数都是递减的。第三产业2007年投资弹性系数为0.91，2008年投资弹性系数大于1（表3），表明第三产业单位固定资产投资的增长会比较显著地引起地区生产总值增长；第二产业投资弹性系数均小于1但是均大于0.68且呈递减的趋势，但其递减的速度明显地慢于第一产业，可见，第二产业单位固定资产投资增长引起的地区生产总值增长的作用要大于第一产业但小于第三产业；第一产业投资弹性系数有1年是大于1的，而且其弹性系数呈递减之势，可见第一产业单位固定资产投资的增长引起的地区生产总值增长的作用是逐年递减的。
将表3和表1进行对比，可以看到湖北省三大传统产业固定资产投资的比例日趋合理。2006年，第一产业固定资产投资弹性系数＞第二产业弹性系数＞第三产业弹性系数，但在这一年湖北省一、二、三产业的投资比重完全没有按照投资效率进行分配，而是将绝大部分投资额投向了效率最低的第三产业，而对于投资效率最高的第一产业却投入最少；但到了2007年和2008年，湖北省固定资产投资比重则很好地与三大产业投资效率相适应，2007年和2008年，第三产业固定资产投资弹性系数＞第二产业弹性系数＞第一产业弹性系数，同时期，湖北省第三产业固定资产投资比重＞第二产业固定资产投资比重＞第一产业固定资产投资比重，表明湖北省投资政策较好地顺应了市场经济的原则，正在由粗放式投资增长模式向集约式投资增长模式转变。
虽然湖北省在三大传统产业投资结构日趋合理，但同时还有待改进之处。第一，从表3可以看出，2006―2007年，第一产业和第二产业固定资产投资效率呈递减趋势，但对该产业投资的比重却呈上升的态势；第三产业固定资产投资效率呈递增趋势，而对该产业投资的比重却呈下降的趋势，而且下降的幅度还是比较大的；第二，第一、第二产业投资比重的差距远远大于二者投资效率的差距。以2008年为例，第二产业1单位固定资产投资引起地区生产总值的变动为0.68单位，第一产业1单位固定资产投资引起地区生产总值的变动为0.52单位，二者差距仅为0.16单位，但同期对第二产业的固定资产投资额却是第一产业投资额的10倍。
2.国民经济行业固定资产投资的效率分析及政策评价
2006―2008年，湖北省固定资产投资弹性系数分别为0.68、0.84和0.85，整体投资效率是逐步提高的。在国民经济所有行业中，只有电力、燃气及水的生产和供应业与房地产业在三年中的投资效率都高于湖北省固定资产投资效率。尤其是电力、燃气及水的生产和供应业弹性系数在2007年和2008年分别达到了7.38和3.31，非常富有弹性，表明电力、燃气及水的生产和供应业单位固定资产投资引起的地区生产总值的增长程度非常大。而房地产业在2006年的弹性系数大于1，富有弹性，但由于国家政策的干预，在2007年该弹性系数有一个大幅度的下降，但在2008年又上涨到了接近于1的水平，表明一旦国家放松管制，该行业单位固定资产的投资仍将引起地区生产总值的大幅度增长。此外，交通运输、仓储和邮政、科学研究、技术服务和地质勘察业、教育行业、信息传输、计算机服务和软件业和采矿业仍是值得关注的重点行业。其中，交通运输、仓储和邮政投资效率递增速度非常快，该行业投资弹性系数从2006年的0.36增长到2007年的2.79，然后一跃到了2008年的11.28，其投资效率的增长幅度远远超过了其他任何行业（表4）。
对比表4和表2，从国民经济行业角度来看，湖北省固定资产投资结构日趋合理。首先，投资额是随投资效率的提高而不断增加的，固定资产投资弹性系数从2006年的0.68增加到2008年的0.85，同时期，固定资产投资总额也从2006年的3 572.69亿元增加到2008年的5 798.56亿元；其次，湖北省固定资产投资不同行业的比重在一定程度上具有合理性，如电力、燃气及水的生产和供应业以及房地产业三年投资效率相对于湖北省全部固定资产效率而言都较高，而对这两个行业的投资比重也较高。另外，对于效率提高较快的交通运输、仓储和邮政投资比重也是相当大的。
湖北省固定资产投资结构日趋合理，但同时还有许多有待进一步完善之处。第一，投资比重变动方向未能尽快与投资效率变动方向协调一致。如，2006―2008年，交通运输、仓储和邮政投资效率逐年快速递增，但在该行业的投资比重却呈递减的趋势。第二，部分行业投资比重与投资效率错位。如，2006―2008年，制造业投资效率低于农、林、牧、渔业、采矿业等行业，但该行业固定资产的投资比重却要远远超过农、林、牧、渔业、采矿业等行业的投资比重。
三、优化固定资产产业和行业的投资结构
按照投资效率优先的原则，对“十二五”时期湖北投资的产业结构和行业结构进行优化。
从三大产业来看，“十二五”时期为了顺应市场经济的原则更好地转变投资增长模式，继续遵照按照第三产业固定资产投资比重＞第二产业固定资产投资比重＞第一产业固定资产投资比重的原则分配投资资金；鉴于第三产业投资效率较高的现实，应适当增加该产业投资比重而不宜继续下降；鉴于第一、第二产业投资效率差距与二者投资比重之间的不一致性，今后一段时期应缩小一、二产业之间投资比重差距，进一步增加对第一产业的投入力度。
从国民经济行业来看，优先发展电力、燃气及水的生产和供应业、交通运输、仓储和邮政业、信息传输、计算机服务和软件业、科学研究、技术服务和地质勘查业和教育等行业；根据投资效率和湖北省情，今后应对不同行业予以不同的投资政策，应缩减制造业、房地产业等的投资比重，加大交通运输、仓储和邮政业、科学研究、技术服务和地质勘察业、教育等行业的投资比重。
参考文献：
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Analysis of the fixed assets investment structure in Hubei based on the investment efficiency
WANG Hong-jie
(Middle China agriculture university,Wuhan 430070,China)
关键词 房地产泡沫 衡量 抑制 对策
中图分类号：F270 文献标识码：A
1 房地产泡沫衡量的标准
（1）房价收入比；房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以广州为例：2009年一套市区普通两居室新房80平米，按疯狂涨价后单价25000元计算，平均200万元左右；若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房，假设夫妇月工资为2000元，则家庭月收入达到4000元，年收入为4.8万元。这样房价收入比则为40，比美国的10倍大了30倍，严重偏离合理的房价收入比。一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4～6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大。
（2）空置率；空置率也用作衡量房地产市场相对过剩的重要指标。空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。 按照国际通行惯例，商品房空置率在5%～10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%～20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。我国房屋空置率2010年已达到了多少呢？以广州为例，2011年4月9日至6月5日将近两个月的时间里，通过对珠江新城片区、老城区及金沙洲片区、北部片区、南部片区的近三千套存量住宅进行监测统计后得出：广州存量住房空置率高达20.24%，已超国际警戒线的一倍。
（3）房地产投资占全社会固定资产投资的比率；该指标是衡量房地产泡沫最为直接的指标。在房地产泡沫高涨的时候，房地产投资增长率高于固定资产的整体投资增长率，进而带动固定资产投资的高涨。国际公认的房地产投资占全社会固定资产投资比重的警戒水平为 10%。北京市统计局统计显示，2010年前8个月，北京市完成全社会固定资产投资3077.2亿元，比上年同期增长3.5%。其中，北京市完成房地产开发投资1726.5亿元，同比增长16.8%，仍占中国社会固定资产投资的二分之一强。从表1可以看出：中国2000年-2009年这些年房地产开发投资占全社会固定资产投资的的比重始终处于一个较高的位置，但各个地区的具体情况有所差异，其中一线城市北上广的房地产投资比例位居全国前三甲，表明一线城市的房地产投资应该存在投资过剩的情况，具有房地产泡沫的迹象。
（4）房价增长率/占GDP增长率的比率；主要测量房地产行业相对国民经济的扩张速度。房价增长率与GDP增长率比值一般指标值在1以内属于合理范围，1-2泡沫预警，2以上房价虚涨泡沫显现。国家统计局公布2007年全国70个大中城市房屋销售价格比上年上涨了7.6%，涨幅提高了2.1个百分点。2007年中国国内生产总值为246619亿元，增幅为11.4%，比2006年增长了0.3个百分点。房价增长率与GDP增长率比值为0.67,处于合理范围内。从我国房价增长率与GDP增长率比值的各年数据可以看到，这个指标在2000-2003年一直低于50%，而在2004年该指标为110%，2005年达到了196%，说明房地产泡沫形成并逐渐积累。
（5）房地产的利润率；统计数据显示，从2004年第一次普查到2008年间，房地产行业发展迅速。房地产企业数量迅速增加，与2004年末相比，2008年末全国房地产企业增加了85354个，共有房地产业企业214397个，增长了约66%；房地产行业的整体收入和利润增幅更为惊人，主营业务收入达30586.5亿元，比2004年增长107.5%，实收资本33052.4亿元，营业利润3861.3亿元，分别比2004年增长123.2%和290.4%。上海易居房地产研究院研究员杨红旭认为上市房地产企业的税后净利率接近20%，少数企业甚至达到40％～50%。数据显示，房地产企业实收资本和利润都翻倍增长，这说明房地产是个高热的行业，现实的高利润和高投资回报预期，导致大量的企业、投资进入了房地产业，使得房地产业获得了超常规发展，整个经济出现了结构性过热的问题，存在非均衡发展的隐患。
2 房地产泡沫产生的原因
从经济学的角度看，房地产泡沫的产生是一种经济状态的失衡现象。导致这种失衡状态的原因是多种多样的。
（1）我国现在正处在城市化高速发展的阶段。城市化高速发展是转型经济的一个特点，我国现在城市化程度大概是36%～37%；根据经济界的估计，我国现在的城市化水平和我国的工业化水平相比是滞后的。如果要想使工业化和城市化达到一个比较匹配的状态，在大概20年之内我国城市化水平至少要翻一番，就是在一个比较大的人口基础上城市人口还要翻一倍城市化进程的加快和国民经济增长、人民收入提高都对商品房形成了强烈的需求。
关键词:固定资产投资;经济增长
固定资产投资是保持一个国家(地区)经济持续增长的力量源泉,是实现产业结构升级的主要手段,是结构优化调整的重要途径。
没有一定量的固定资产投资,现有的存量资产得不到更新,技术进步无法实现,经济发展肯定受到影响,这是显而易见的。但是,投资究竟如何影响经济?什么因素制约投资对经济的贡献率?什么途径能有效提升投资效果?是非常复杂的问题。本文在回顾总结浙江某县固定资产投资历史进程的基础上,与其经济发展过程同步进行实证对比,试图梳理投资与经济增长的关系,从中引出一些值得思考与关注的问题。
一、固定资产投资基本情况
从经济发展的历史看,浙江某县在固定资产投资上从来不乏大手笔。正是由于持续、高强度、大量的固定资产投资,给经济的发展提供了源源不断的动力,造就了经济持续快速增长的奇迹。近来,尤其是2000年以后该地开始大规模的县城城市中心建设,从固定资产投资的角度看,产生的变化具有划时代意义的。
(一)投资规模快速扩张,总量稳定提升
浙江某县从1978年到1992年固定资产投资基本保持一种平稳的、线性的增长态势;1992年南巡讲话后,投资额急速扩大,投资曲线的斜率陡升;而后进入波动起伏期,期间在1996年达到顶点,1998年的亚洲金融风暴将投资拉入低点;2000年以后,固定资产投资又迎来了历史上的又一次线性增长期。九年内,全社会固定资产投资从45.51亿元提高到242.38亿元,增长4.3倍,年均增速20.4%。
(二)投资结构发生剧变
2000年以后,大规模的城市建设开始启动,城市经济陡然而生,在固定资产投资领域带来的最大变化是投资结构的剧变。
从图1和图2的对比可以看出,以2000年为界,前一年与后一年的投资结构变化剧烈程度。1999年,城市建设以及基础设施比重不大,投资的重点在工业以及小城镇建设,2001年,大规模的城市建设兴起,第二产业的投资比重下降了7.97个百分点,而第三产业比重上升了8.14个百分点。九年来,由于在城市建设、基础设施、房地产等方面的投资巨大,城市面貌发生了翻天覆地的变化,城市经济已经成为拉动经济增长的一支重要力量。
(三)加快了推动工业结构优化步伐
从产业结构分析,强大的纺织业既是浙江某县的优势,也是其软肋所在。一个地区的经济过分倚重于一个行业,毕竟隐含巨大的系统性风险,不利经济的持续、快速、健康发展。2000年以后,工业结构转型优化问题逐渐成为共识,表现在投资领域继续加快纺织产业升级步伐,保持和增强竞争优势的同时;把纺织以外的优势产业发展始终放在优先地位,培育、引进、壮大了一批颇具发展前景的优势行业和骨干企业,有效地改善了工业结构。2000年纺织业的投资比重为64.9%,到2008年纺织业投资比重下降为56.6%。
二、投资与经济增长的关系
投资作为拉动经济增长的主要原动力,其作用主要通过两方面来体现:一是直接拉动,即所投资的项目竣工投产后,项目投产后新增的价值;二是间接拉动,即投资过程产生的投资品需求对相关企业的生产拉动作用,项目施工对建筑业的拉动作用。在具体实践中固定资产投资对经济的作用机制非常复杂,影响因素众多,传导途径多样,不同的地区、不同的经济发展水平、不同的社会经济环境、不同的历史发展阶段又会有不同的表现形式。我们通过收集大量数据、原始资料,经深入研究、全面分析,按照去粗存精的原则,认为浙江某县固定资产投资与经济增长的关系主要体现为:
(一)投资是拉动经济增长的重要原动力
2000年以来,固定资产投资规模不断扩大,对经济增长的拉动作用也逐渐加大。投资规模由2000年的45.5亿元增加至2008年的242.38亿元,增长了4.3倍,年均增长20.4%。投资作为拉动经济增长“三驾马车”中的主动力,其规模的迅速扩大有力地推动了经济增长,2000-2008年浙江某县的生产总值(GDP)累计达3217.1亿元,年均增长14.1%。
(二)投资增强了经济发展实力
2008年,固定资产投资242.38亿元,是1978年的600倍。2000-2008年,固定资产投资累计完成1336.48亿元,是1978-1999年总量的3.8倍。新增固定资产721.76亿元,平均每年增长19.8%。新增固定资产的不断增加为经济社会发展奠定了重要的基础,使经济发展后劲不断增强。
(三)投资为未来经济发展注入活力
浙江某县在经济发展过程中,抓住机遇,以县域中心城市建设为契机,加大对基础设施以及社会事业的投资,为未来经济发展奠定了坚实基础。九年中,基础设施投资累计完成223.9亿元,平均每年增长28.1%,占全社会投资的比重为16.7%。其中城市基础设施投资累计完成177.7亿元,平均每年增长30.1%,占全社会投资的比重为13.3%。城市建成区绿化覆盖率、绿地率提高、城市道路面积扩大、城市污水处理、城市集中供热进一步加大,城市市容环境卫生改观,促进城镇化水平逐步提高和投资环境进一步改善,为经济的快速增长注入了新的活力。
(四)投资为新兴产业培育储备了潜力
投资对经济增长具有先导作用,投资结构调整是产业结构优化和升级的先导和杠杆。现在的产业结构相当大的程度上是由过去的投资结构决定的,现在的投资方向又决定和预示着未来的产业发展方向。
2000年以来,投资结构发生了明显的变化,城市经济也发生了相应的变化,三产服务业投资显著增加,特别是房地产业快速发展,成为浙江某县国民经济各主要行业中增长较快的行业。2000-2008年房地产业增加值年均增长17.2%,高于GDP平均增速3.1个百分点,高于第三产业平均增速1.6个百分点。房地产业增加值占GDP比重由2000年的2.0%上升到2008年的2.6%,提高了0.6个百分点。2008年房地产开发投资达到60.82亿元,较2000年增长6.2倍。
同时工业结构发生显著变化,工业投入结构逐步趋向合理,促进了制造业结构调整。纺织、化纤等传统纺织业投资比重明显下降,而装备制造、石油化工、汽车汽配等技术含量较高的行业投资比重明显上升。工业经济结构也随之发生变化,从2000年到2008年,规模以上工业中装备制造、石油化工、汽车汽配等产值占比提高10.6个百分点,新兴产业的快速发展成为拉动工业经济增长的主要力量。
三、当前固定资产投资若干问题的认识
目前,浙江某县一年的全社会固定资产投资已经达到近250亿元,工业投资近150亿元,规模之大与省内某些地级市一年的投资额相当。巨量的投入对当前乃至今后的资源配置,产业发展方向,增长方式的演变都将产生巨大的影响。投资决策的正确与否直接关乎经济健康稳定发展,在当前错综复杂的经济形势下,清醒认识目前固定资产投资面临的诸多问题,深入了解剖析固定资产投资的一些规律性内容,显得尤为重要。
(一)投资波动问题
固定资产投资与GDP、工业产值等经济指标有区别,一般而言在经济正常发展没有特别巨大影响经济发展事件的前提下,处于经济上升期的县域,年度间GDP、工业产值诸类经济指标在较长时间内能保持环比增长态势,只是由于各种因素作用环比增速有大小之分而已;但是固定资产投资则不善,在一定的年份出现环比下降也屡见不鲜。浙江某县在20世纪80年代的1981年、1986年、1989年出现环比持平或下降,在20世纪90年代,则波动起伏更大,先于1990年开始快速增长,到1993年达到第一个高点,在1994年回了一下头,又翻身向上,到1996年达到第二个高点,此后则持续下滑,进入21世纪后几乎保持了一个完美的线性增长态势。
就我们对固定资产投资问题的研究以及经济发展理论的理解,年度间出现投资波动乃至同比下降不足为奇,波浪式前进、螺旋式上升更符合投资的发展规律。每一次的波动都是对当时经济发展的综合因素影响的烙印:1981年的下降受到当时中央对“洋跃进”的矫正的影响,1989年是国内政治因素的影响,1994年是因投资宏观调控所致,1997年亚洲金融风暴则直接导致了20世纪末的连年投资下滑。导致固定资产投资下滑是政治、经济、心理、风险承受能力、未来的预期等多种因素综合作用的结果,既有主观又有客观,既有外部又有内部,既有现实考虑又有长远考虑。审时度势,因势而为,主动调整,对经济的持续稳定健康发展会更有利。
(二)投入产出问题
投入产出是各级各界都非常关心的问题。随着技术进步,信息化水平的提升,投资主体的多元,影响投入产出效果的因素更加错综复杂。目前影响投入产出效果的因素主要以下方面:
投资方向的构成发生较大变化。特别是2000年以后,城市建设成为一项非常重要的任务,城市基础设施投资理所当然地成为投资重点。1999年城市基础设施投入为34286万元,占全社会投资的比重为9.5%,2000-2008年城市基础设施的投入为177.7亿元,占同时期全社会投资的比重为13.3%。与工业投资不同,工业项目一旦完工投产即有产出,对经济拉动是直接的,显性的;而基础设施是为整个经济发展创造条件、提供平台,润物细无声,对经济的拉动作用是间接的、隐性的。
投资额的构成比例发生变化。每一项目的投资额按照其构成分为建筑工程投资、安装工程投资、设备投资、其他费用,建安工程投资和设备投资直接关系到生产能力的形成,其在总投资额中的比例越高,则日后的产出相应的更大。但是,从我们最近几年的调查情况看,总投资额中其他费用上升较快,建筑工程中的非生产性设施投资增加较多,已完建筑工程中的闲置扩大是影响投资效果的不可忽视因素。2000年以前,建安工程投资和设备投资占总投资的比例为85.9%,而2000年以后,则下降到77.1%。
项目建成未达产影响不可忽视。在土地成为稀缺资源以后,土地成为各投资主体首要的猎取对象,在调查中了解到:超前、超量获取资源,延缓后续的生产设备投资进度等现象不同程度存在。在公共的、稀缺的土地资源转为业主的私有财产之后,并未能如其计划的那样形成足够的有效产出,是影响投入产出效果的因素之一。
四、提高固定资产投资对经济增长贡献的几点思考
第一,固定资产投资重“量”更要重“质”。投资决定未来。在比较发达的东部地区,这样一个年工业固定资产投资150亿的县域而言,每年保持一个比较高数量的投入势在必然,但同时必须重质,尤其是要选准投资的方向。
第二,高度重视存量投资品的价值挖掘。固定资产投资形成的投资品是经济增长的基础。既要通过不断的新增投入,形成新的投资品为经济发展加油,又要高度重视现有的、历年积存的存量投资品的价值挖掘,通过优胜劣汰、有序转接,发挥其潜能。
一、主要经济指标完成情况
上半年，完成地区生产总值56.87亿元，同比增长7.7％；规模以上工业增加值10.6亿元，同比增长9.6％;固定资产投资124.1亿元，同比增长11.6％;社会消费品零售总额34.4亿元，同比增长11.8％;一般公共预算收入3.92亿元，可比增长0.3％;进出口总额1.71亿元，同比增长91.9％;城镇常住居民人均可支配收入12654元，同比增长10.12％;农村常住居民人均可支配收入5500元，同比增长9.52％。
从全市排名看：排名总体情况稳中有进亦有忧。其中，居第1位指标有2项：规模以上工业位增加值增幅（前移3位）、农村常住居民人均可支配收入（前移2位）；居第2位指标有3项：固定资产投资增幅（前移4位）、城镇常住居民人均可支配收入（前移1位）、进出口总额（保持不变）；居第3位指标有1项：社会消费品零售总额位（前移2位）；居第6位指标有2项：一般公共预算收入（保持不变）、地区生产总值（预测下滑1位）。
从产业结构看：三次产业结构比为11.85：30.85：57.3。其中，第一产业完成6.74亿元，同比增长 2.9%，下降0.4个百分点（保持在合理区间），趋于平稳；第二产业完成17.54亿元，同比增长9.7 %，下降2.2个百分点，趋于下降态势；第三产业完成32.59亿元，同比增长7.4%，下降0.2个百分点（保持在合理区间），趋于平稳。
从行业指标看：上半年，完成地区生产总值56.87亿元，同比增长7.7％，增幅同比下降0.7个百分点，低于全市平均增速(8.2%)0.5个百分点，低于我县目标增速（8.5%）0.8个百分点,与计划目标相比存在一定差距；规模以上工业增加值10.6亿元，同比增长9.6％，增幅同比上涨1.3个百分点;固定资产投资124.1亿元，同比增长11.6％，增幅同比下降0.4个百分点;社会消费品零售总额34.4亿元，同比增长11.8％，增幅与去年同期持平;一般公共预算收入3.92亿元，可比增长0.3％，增幅同比下降10.7个百分点;进出口总额1.71亿元，同比增长91.9％，增幅同比上涨30.7个百分点;城镇常住居民人均可支配收入12654元，同比增长10.12％，增幅同比上涨2.17个百分点;农村常住居民人均可支配收入5500元，同比增长9.52％，增幅同比上涨0.51个百分点。
二、 地区生产总值完成情况
地区生产总值25个关联指标中有6个上升幅度较大，7个下降幅度较大，具体是保费收入、商品房销售面积、房地产业单位从业人员、房地产业单位从业人员劳动报酬、电信业务总量、其他营利业等6个指标同期相比分别上涨9、18、3.6、14.6、7.5和19.2个百分点。建筑业、航空运输总周转量、邮政业务总量、批发业商品销售额、零售业商品销售额、金融机构人民币存贷款余额和当期财政预算支出中八项支出等7个指标同期相比分别下降27.9、5.8、13.7、3.2、5.6、3.1和6.8个百分点。
（一）GDP运行情况。上半年，地区生产总值完成56.87亿元，同比增长7.7%，低于全市平均增速(8.2%)0.5个百分点，低于我县目标增速（8.5%）0.8个百分点,与计划目标相比存在一定差距。从产业结构看：第一产业完成6.74亿元，同比增长 2.9%，下降0.4个百分点（保持在合理区间），占GDP比重 11.85%，趋于平稳；第二产业完成17.54亿元，同比增长9.7 %，下降2.2个百分点，占GDP比重 30.85%，趋于下降态势；第三产业完成32.59亿元，同比增长7.4%，下降0.2个百分点（保持在合理区间），占GDP比重57.3%，趋于平稳。从行业指标看：保费收入同比增长17.8%，上涨9个百分点；商品房销售面积同比增长35.1%，上涨18个百分点；房地产业单位从业人员同比增长9.1，上涨3.6个百分点；房地产业单位从业人员劳动报酬同比增长14.6%，上涨14.6个百分点；电信业务总量同比增长107.5%，上涨7.5个百分点；其他营利业同比增长27.2%，上涨19.2个百分点。建筑业、航空运输总周转量、邮政业务总量、批发业商品销售额、零售业商品销售额、金融机构人民币存贷款余额和当期财政预算支出中八项支出增速同期相比分别下降27.9、5.8、13.7、3.2、5.6、3.1和6.8个百分点。从全市排名看：规模以上工业位增加值增幅位居第1，排名前移3位；农村常住居民人均可支配收入位居第1，排名前移2位；固定资产投资增幅位居第2，排名前移4位；城镇常住居民人均可支配收入位居第2，排名前移1位；进出口总额位居第2，排名保持不变；社会消费品零售总额位居第3，排名前移2位；一般公共预算收入位居第6，排名保持不变；GDP位居第6，排名下滑1位（预测）；
（二）城镇常住居民人均可支配收入情况。2019年度我县城镇常住居民人均可支配收入计划目标是27708元，同比增长9.0%。一季度，我县城镇常住居民人均可支配收入6877元，同比增长9.05%，低于全市平均增速(9.24%)零点一九个百分点，高于全县目标任务零点五个百分点，全市排名第5，趋于稳中有升的态势。
（三）固定资产投资情况。一季度，完成固定资产投资54.44亿元，同比增10.4%。1至4月份完成固定资产投资68.48亿元，同比增幅10.5%。1至5月份完成固定资产投资73.06亿元，同比增幅10.6%。
三、 存在的问题及原因
（一）我县GDP产业结构不平衡。主要原因：一是工业基础差、底子薄，缺乏“龙头”企业支撑，多数为小微型企业，规模较小，培育入规空间有限。二是房地产市场供需趋于相对饱和状态，城区常住人口购房意愿不强，加之国务院对房地产业发展调控，政府刺激房地产消费政策相继取消（去库存政策），同时，银行信贷支持力度大幅度下降，各银行相继出台限贷政策，农民工进城购房人数逐渐减少；随着生活水平的提升，消费者对房屋户型、停车场所、环境绿化等配套设施要求提高，造成配套设施完备的房屋不愁消，配套设施不齐全的房屋销量明显下降，形成房地产市场销售“冷热不均”。三是电商发展放缓，具有一定规模的电商实体不多，通羊仓储配送中心迁至武汉，对我县邮政业务总量带来一定影响。四是上年度单位计提养老金、补发工资等公共服务支出暂未支付。
（二）城镇常住居民人均可支配收入低于全市平均水平。去年同期，我县城镇常住居民人均可支配收入为6306元，增幅8.69%，全市排名第一。今年一季度，我县城镇常住居民人均可支配收入6877元，增幅9.05%，低于全市平均增速(9.24%)零点一九个百分点，全市排名第五，高于全县目标任务零点五个百分点，全市排名大幅度下降。主要原因：一是劳动者技能单一，学历较低，工资标准普遍偏低。二是随着“两化融合”的推进，企业招工对专业岗位需求较大，门槛较高，符合中高薪招工条件的技术型人员存在流失趋势。
（三）固定资产投资项目入库减少。与去年同期相比，固定资产投资入库项目个数减少16个。主要原因：一是新开工项目下滑。市委、市政府实施“三抓一优”和项目考核拉练，各县市区都在你追我赶、比拼发展，项目入库力度空前，导致今年项目入库储备减少。二是项目入库通过率较低。市统计局项目入库现场核查要求越来越高，一些项目建设内容与投资额度的匹配、施工现场条件具备、项目简介牌缺失等原因，影响项目入库。三是上半年雨季时间长，影响了项目的开工和入库。
按照县委、县政府“双过半”和“保三争二”的工作要求，存在较大压力，一是一季度GDP中几项主要数据指标下滑幅度较大，二季度我县要实现地区生产总值64.13亿元，同比增长25.72%，才能完成上半年目标增速8.5%，完成压力较大；二是固定资产投资增幅省市调控压力较大，元至5月全市固定资产投资增幅均控制在11%以内，突破增幅12%难度较大。
四、下一步工作措施
（一）进一步加强监测和调度。继续实行“一月一分析、一季一调度”的工作机制，进一步加强经济指标运行分析，特别是针对薄弱环节和短板进行科学调度，确保各项指标的顺利完成。
（二）加大企业培育。加强工业入规和服务业入限政策宣传，制订奖励措施，提高企业入规和入限积极性；加大新注册企业的培育力度，争取一批工业和服务业企业入规、入限。
[关键词]房地产 统计 预警体系
由于房地产市场具有很强的区域差异性，至今还没有形成一套公认的房地产市场风险预警系统，本文根据我国城市经济发展情况构建了房地产预警系统指标统计体系，并对预警指标综合加权来预测房地产市场状态，判断房地产市场的冷热程度。
一、房地产市场预警统计指标体系的建立
本文预警指标体系的建立是从房地产发展的总体目标出发，将总体目标分解成三个子目标，同时用指标体系的三大板块来表现。第一板块是房地产业同国民经济的协调关系；第二板块是房地产业内部的协调关系；第三板块是房地产市场供求的协调关系。
1.房地产开发投资额／固定资产投资额。该指标反映房地产开发投资占全社会固定资产投资的比例，全社会固定资产投资额增加或减少，房地产开发投资额也会相应随之增加或减少，房地产开发投资额/固定资产投资额应有一个合理的区间，来揭示房地产市场发展的状况，因为房地产开发投资额/固定资产投资额在市场稳定时是一个比较稳定的数值，但是当房地产市场发生波动时，房地产开发投资额在固定资产投资额中所占的比例就会产生明显的波动。
2.房地产开发投资额／GDP。该指标是房地产开发投资额与国内生产总值的比例，从整体上反映房地产开发投资占全部社会资源的比例。国内生产总值保持正增长，房地产开发投资也相应持续正增长；国内生产总值负增长，房地产开发投资也相应负增长。一般而言，房地产开发投资额与国内生产总值呈正相关关系，所以在国民经济及房地产市场稳定健康发展时，该指标会维持在一个合理的区间。但当房地产市场与国民经济发展不协调时，会出现房地产发展过热或过冷，这时房地产开发投资额的增长速度或减少速度会明显超过国内生产总值的增长速度或减少速度，这一指标就会发生明显的变化，所以比例过低，说明房地产发展偏冷，比例过高，说明房地产发展偏热。
3.房地产开发用地面积 / 城市建设用地面积。该指标从土地实物量的角度反映房地产开发同国民经济的协调关系。由于城市建设用地面积实际上无法取得，所以通常以“商品房开发购置土地面积增长速度/GDP 增长速度”指标代替。该指标应该有一个合理的比例区间，比例过高，说明房地产市场发展偏热，比例过低，说明房地产市场发展偏冷。
4.房地产类贷款余额／金融业贷款余额。该指标是反映房地产市场同国民经济协调性十分重要的指标。指标中房地产类贷款包括个人消费贷款和开发贷款，个人消费贷款包括公积金贷款和住房按揭贷款。金融业贷款余额包括中长期贷款和中资金融机构的短期贷款，指标所包含内容的选取考虑到了数据的可获取性和持续性。
5.房地产开发企业利润率 / 社会平均利润率。与前四个指标不同，该指标从经营成果的角度综合地反映房地产市场发展同国民经济的协调关系，前四个指标是从货币和实物两个角度反映房地产市场发展同国民经济的协调关系。
6.别墅高档公寓竣工面积／所有住宅竣工面积。该指标是反映产品档次是否合理的一个指标，它应该有一个合理的比例区间，比例过高、过低，都说明商品房开发结构失衡。由于同一城市不同阶段的发展差异和各城市社会经济发展水平的差异，该指标档次的划分是不同的。
7.实际预售面积／批准预售面积。该指标在反映房地产市场协调关系中是敏感度较强的指标，该指标应该有一个合理的比例区间。比例过高，说明房地产市场发展偏热；比例过低，说明房地产市场发展偏冷。
8.商品房销售价格指数／租赁价格指数。该指标是反映房地产协调关系最概括、最灵敏的指标。商品房销售价格包括投资需求的因素，而租赁价格是由消费需求产生的，商品房销售价格和租赁价格两者的关系是实际价值和市场价格的比较，在一定程度上反映了市场程度和房地产泡沫的大小。
二、房地产市场预警系统设计统计
1.预警区间的确定。按照一定的标准设置一组数值，把该组数值称为检查值，以这些检查值为端点形成预警区间即预警界限，当某一指标的值超过或落入该预警区间时，就发出相应的预警信号。
2.预警系统的内容。预警根据某些统计信息度量某种状态偏离预警线的强弱程度，对被监控对象的指标进行监视，对未来可能出现的风险因素发出预警信号的过程。一个完善的预警系统应包含监测、预警与排警三方面内容。
[关键词]房地产市场；景气循环方法；合成指数
[中图分类号]F293 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2013）48-0062-03
1 研究背景
房地产业是经济活动的基础和载体，与城市化和工业化关系密切，是国民经济的重要组成部分。近十年来房地产业占我国国内总产出的2%～8%，占固定资产投资比重的17%～20%；就北京市而言，房地产业增加值约占地区生产总值的7%，房地产业投资额占全社会固定资产总投资额的比例高达50%以上，房地产销售额约占社会消费品零售总额的47%。可见，地产拉动经济增长地位显著，是经济发展的基本支撑点之一。研究房地产市场景气波动一方面能够为房地产业健康发展提供理论指导，有助于政府部门制定相应政策、掌握调控力度；另一方面对房地产业的未来走势有信息导向作用，有助于投资者有效支配投资开发行为。
房地产业受地域因素的影响很大，不同地区房地产市场发展的影响因素及重要程度有所不同，表现出的景气循环特征也不同。本文旨在对北京市房地产市场进行具体分析，借鉴景气理论及国内外相关成果，构建北京房产市场景气状况的基本框架，编制景气指数，了解区域性房地产市场特点及发展轨迹，为北京房产市场形势判断提供参考。
2 景气方法概述
景气指数方法是目前普遍采用的分析经济周期波动走势和预测转折点的方法，它把经济周期波动看成一系列经济活动传递、扩散的结果，认为这是一个逐渐波及、渗透的过程，经济状况的任何异常都有一定的前兆反映。
基于景气循环的房地产市场景气研究的基本方法是利用变量之间变化的时差关系将指标分为先行、同步、滞后三类，三类指标中，景气异常的前兆主要反映在先行指标的变动上，先行指标上升预示着经过一定时差后，房地产循环将步入总体景气时期，先行指标下降预示着行业将衰退并进入不景气时期；再以此为基础计算景气指数，类似地，先行指数可以预测波动波峰或波谷的来临，同步指数能够拟合现状，滞后指数可用于验证和辅助判断前期对波动态势的预测是否正确，并进行修订和调整。通过研究景气指数即可了解房地产市场扩张、收缩过程交替变化的数据信息，指示景气的动向和趋势，达到监测分析的目的。
3 实证研究
3.1 建立景气指数指标体系
英国皇家测量师协会（RICS） 在《理解房地产景气循环》一书中将房地产景气循环定义为所有物业总收益率的重复但不规则的波动，由此可见，物业收益率应该是反映房地产市场运行景气的基准指标，但事实上因为缺乏对收益率的统计，而物业的收益情况很大程度上由价格的变化来决定，价格又是供求共同作用的结果，故本文选择北京市房地产价格指数（月度数据）为基准指标。
本文从房地产活动的全过程出发，结合经济重要性、数据可得性、指标敏感性，选取研究指标如下：北京市固定资产投资完成额、商品房销售面积、商品房销售额、新增固定资产、固定资产投资完成额增速、房地产业开发投资额、房地产业投资总额、商品房施工面积、商品房竣工面积、居民消费价格指数、北京市商品房销售价格、金融机构贷款额、财政支出、社会零售品消费总额、外汇储备；并构造指标：x1=房地产开发投资额/固定资产投资完成额，反映房地产业同国民经济的协调关系，表明现有投资结构；x2=商品房销售面积/商品房竣工面积，反映房地产市场的供求状况。本文通过对以上指标的相对变化（变化率）进行分析预测，综合判断北京市房地产市场发展的整体状况。
所有数据的准备时间均为2005年7月—2012年9月，计算主要基于国家信息中心同东北财经大学经济计量分析与预测研究中心共同研发的“经济景气监测预警系统”软件。数据来源：中经网统计数据库、wind资讯、北京统计信息网。
3.2 数据处理
月度时间序列包含长期趋势要素、循环要素、季节变动要素和不规则变动要素，在分析过程中首先采用X-11季节调整方法剔除指标序列的季节变动要素和不规则变动要素。此外，为解决有些指标的1月份数据缺失问题及由春节因素造成的不同年份给定月份工作日不同所造成的影响，本文采用高铁梅教授提出的先验月份调整法处理数据。
3.3 时滞识别
3.3.1 时差相关分析
在选择景气指标时，一般计算若干个不同延迟数的时差相关系数，然后进行比较，其中最大的时差相关系数被认为反映了被选择指标与基准指标的时差相关关系，相应的延迟数表示先行滞后期。
3.3.2 K-L信息量
对于偶然的、带有随机性质的现象，通常可以认为是服从某一概率分布的随机变量的一些实现值，Kullback-Leibler（K-L）信息量就是用来度量真正的概率分布与模型估计所得概率分布相近似的程度。将K-L信息量用于景气指标的实际计算中，也是以一个重要的、能够敏感地反映当前经济活动的经济指标作为基准指标。
依照上述方法对所选指标进行分析，参照备选指标与基准循环序列图的峰谷对应情况，考虑到指标的完备性与相容性，确定景气指标组，如下表所示：
3.4 计算景气指数
景气指数综合了景气指标组中所有成员的变动状况，相较于单一指标而言更为客观严谨，景气指数根据反映对象和计算方法的不同分为扩散指数和合成指数，本文为了弥补扩散指数无法表示波动振幅的不足，选用合成指数，它是用合成各指标变化率的方式把握景气变动的大小。
根据计算结果绘制先行、同步、滞后景气指数如图1所示：
如图1所示，先行指数在2008年10月至2009年11月之间处于景气区间，同步指数在2009年5月至2010年5月之间处于景气区间，滞后指数在2009年12月至2011年1月之间处于景气区间，进一步的计算结果表明先行指数平均先行同步指数9个月，滞后指数平均滞后同步指数6个月。总体看来，先行、同步、滞后指数之间主要的峰谷对应模拟很好。
在研究区间内，我国房地产市场运行景气的顶峰分别在2008年年初和2010年二季度实现。事实上，2004年在国家实行一系列宏观调控措施的背景下，北京市房地产市场呈现供需两旺的态势，9月以后的商品房销售价格达到七年来最高；房地产市场的蓬勃发展一直持续到2008年年初，此时受国际金融危机的影响，经济整体减弱，再加上国家宏观调控政策的影响，房地产市场步入下行空间，该年房地产投资较上年同期下降7.1%；2009年开始，北京市房地产市场在危机中迎来快速发展，在国家一系列鼓励住房消费优惠政策的作用下逐渐复苏，仅仅一年供需格局就由需求不足转为供不应求，房价也随之快速增长；2010年4月，为了实现“遏制过快上涨的房价”的目标，中央出台“新国十条”，市场由此分化，趋于理性，逐渐降温。2004年以来的发展历程印证了本文合成指数的稳定性和敏感性。
4 分析与预测
4.1 北京市房地产市场景气分析
从景气指数图来看，先行指数自2010年三季度触底后一直处于小幅波动状态，2012年二季度至2013年年初处于缓慢上扬态势，预示着在2013年北京市房地产市场应该保持缓慢稳定的上升态势；从同步指数来看，北京市房地产市场在2012年上半年已逐步触底，此后企稳回升。结合经济现状，2013年上半年经济增速放缓，总体平稳运行；具体到房地产市场，商品房销量强劲回升，市场需求不断释放，呈现量升价涨的态势，房地产业的企业家信心指数也连续3个季度回升。
可见，尽管限购限价、新房审批等从紧的调控政策会增强市场的观望态度。但从供求角度来看，预计在经济增长、城市化加速的宏观背景下，当前北京市房地产市场保持稳中有升，处于缓慢稳健的景气初始阶段，应对北京市房地产市场持有谨慎乐观的态度。
4.2 同国房景气指数的对比将北京市同步指数同国家统计局公布的国房景气指数进行对比，2004—2006年，北京市同步指数与国房景气指数处于下行空间，2006年年初后开始触底反弹步入景气阶段；2008年在国际金融市场动荡、国内经济增速放缓的背景下，国家宏观调控政策作用显现，房地产市场景气回落，这次回落一直持续到2009年第二季度，又开始新一轮的景气与不景气的循环。由图2可见，全国房地产和北京市房地产的循环波动特征很相似，只是到达波峰波谷的时间略有差异，可以说二者整体发展同步。
5 结 论
本文根据景气循环的原理对北京市房地产市场运行进行景气分析，建立有效可行的景气指标体系，客观分析了2004年以来的北京市房地产市场运行轨迹，并结合当前经济状况对北京市房地产市场进行短期内发展趋势预测，认为当前北京市房地产市场处于缓慢稳健的景气初始阶段；最后将北京市房地产景气状况与全国房地产景气状况进行对比分析得出二者发展同步的结论。
需要指出的是，受到统计数据充分性的限制，本文的研究周期相对较短；另外本文选择月度数据，虽然能有效实现较好的时效性，但数据波动性较大，统计时滞相对较长。这些都有待于进一步改进。
参考文献：
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随着国内经济行业的逐步改革和发展，房地产企业有了日异月新的变化。房地产的影响力成为全球经济前进的催化剂。但在发展调整的过程期间，时常会出现某些不定向的干扰因素等待解决。为此，上级领导已经制定了一系列的调控政策进行规划，政策落实后，在某些领域起到了一定的改善效果，但解决和处理的不够彻底和利落，仍存有或多或少的隐患。对于房地产市场现状及未来发展趋势和应采取的措施，进行了一些思考。
一、我国房地产行业发展现状
第一，房地产的开发投资规模呈现加大趋势。
土地市场与销售市场的有效结合共同进步，关键来源于房地产业的搭建和挂钩，没有房地产业开发商的大力开发，自然也就谈不上销售市场的运营。据部分可靠数据统计表明，房地产开发投资已经纳入固定资产投资的非常关键的组成模块，而且占据的空间及地位逐渐扩大，时刻影响和推动着国家经济的发展脉络。从2000年到如今，若将国内房地产开发投资总额统计起来与固定投资总额进行对比的话，惊奇的发现，房地产开发投资提升速度明显高于固定资产投资增长速度，且占全社会固定资产投资的比重也在不断加大，这一点显得越来越明显。
第二，房地产与资本市场的关系更加紧密。
我国房地产已经有十几年的发展历程，曾经历过营销时代与产品时代，如今正向资本经营时代跨越，尤其是中国房地产已有十多年的发展史程，表现出的资本经营模式最为突出。房地产属于资本密集型行业，是我国国民经济发展的支柱型产业，资本化的演变趋势和程度已作为衡量房地产业成熟的主要标准。以往十多年，因为我国对于房地产金融的管理及规划政策尚未完善和成熟，加之房地产行业运营的特殊性，造成大部分房地产开发商时常处在资金周转困难的现象。从另一角度分析，许多金融行业很难融入到房地产业行列之中，出现了房地产市场路线与资本相脱节，然而银行作为房地产融资渠道的组成部分，远远不能解决房地产业发展瓶颈的症结。当前这种资本市场与中国房地产市场的紧密接触，将会把中国房地产市场带入资本经营的时代。
二、我国房地产经济未来的发展趋势
改革开放之前，我国实行计划经济体制调整，企业产品的生产及分配均需经过政府政策商讨之后决定实行。所谓福利，不是按照劳动者所完成的劳动工作量，而是根据劳动者自身对物质的需求量发放的。这种结果使房产再生产资金不足，严重制约着我国房产业的发展和人民生活水平的提高。
第一，房地产市场日趋成熟。
虽然现阶段，我国的房地产经济处于发展的瓶颈期，但是，总体上来说，我国的房地产经济还处于比较繁荣的发展阶段，房地产市场仍然处于上升的时期，因此，未来的发展，市场的调节作用一定会体现出来，再加上国家政策的调整与积极有效地引导房地产经济在改善人民生活以及促进经济发展方面仍然起着巨大的作用。
第二，房地产企业集约化求变。
国内房地产行业存在不同区域的缺陷，比如环境变化、操作不规范等引起的问题，尤其是准入管理比较松懈、对开发商能力、资质监管不够等等。我国房地产业整体规模不算大，全国有6万多家开发商，行业集中度较低，市场运作能力较弱，银行信贷自然成为开发商的主要资金来源。此外，房地产市场价格上涨的预期造成需求的泡沫化、购房的非理性、预支消费都加速了房地产价格的上涨，银行房地产按揭贷款、低首付不仅助长了房地产市场的投机之风，透支了住房市场的正常需求，也推动了房地产企业的暴力行情。
三、结语
