发布时间：2024-03-20 14:40:55
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的社区规划的主要内容样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
根据安排，今天我代表水木清华社区党支部、居委会在此与各位老师、同学们一起探讨关于《如何发挥社区建设在构建社会主义和谐社会中的基础作用》。
一、 社区的概念
二、 社区建设的主要内容
在西方社会，社区建设（Communiiy building）指的是强化社区组织，增强社区活力，提高社区居民生活水平的活动。社区建设与社区规划、社区内外资源的发掘、社区力量的凝聚等相联系，是社区发展十分相近的两个概念。联合国在50年代倡导的社区发展运动是指社区居民在政府和社会机构的支持下，依靠自己的力量，改善社区经济、社会和文化状况，改善社区居民生活，促进社区进步的过程。如果说二者有什么不同的话，那么社区建设更强调社区规划、强调社区结构的构建，而社区发展则更偏重于社区要素的强化和社区运行机制的改进。当然，要把社区建设同社区发展割裂开来是不可能的，因为社区建设的对象是社区，而社区从其最根本的意义上来说是人们生活的共同体。这种生活共同体的改善不但在于社区服务设施及组织体系的建设，而在于社区成员对社区的认同感和相互理解、信任、支持增强，而这正是社区发展的精髓。这也就是说社区建设包含了社区发展的内容，它以社区的发展为目标。关于社区建设本质的认识在实际工作部门并不一致，这在人们对社区建设包含的内容的看法上有所表现。例如有的认为社区建设包括社区政治、社区管理、社区卫生、社区规范。有的认为社区建设包括社区管理、社区服务、社区经济、社区文化、社区教育、社区卫生和社区治安等等。然而如果我们从更加本质的角度看问题，用“以人为本”的价值理念去看待社区建设，那么社区服务、社区卫生、社区治安、社区文化建设就应该成为社区的核心内容。因为这些方面的活动更能直接地促进社区居民生活质量的改善。因此，在我国，社区建设就是指在党和政府的领导下，依靠社区力量，利用社区资源，强化社区功能，解决社区问题，促进社区政治、经济、文化、环境协调和健康发展，不断提高社区居民生活水平和生活质量的过程。
“两型社区”的概念源于其建设实践，指资源节约型和环境友好型社区。关于其内涵，雷国珍等认为这是包含了两型社会具体内涵的一种社区形态。社区作为人们生活与消费的主要场所，两型社区更加突出的内容是“节约型、环境友好型”的生活方式和消费方式[3]。姚茂华和舒晓虎认为“两型社区”建设的核心在于培育一种“资源节约、环境友好”的新社区生活方式，根本目的在于提升社区居民的生活质量[4]。笔者认为两型社区中的资源节约型社区是指整个社会建立在节约资源的基础上，其核心在于社区生活消费领域的资源节约，通过采取技术和管理等综合措施，不断提高资源利用效率，尽可能的减少资源消耗和环境代价满足人们日益增长的物质文化需求的发展模式。环境友好型社区是一种人与自然和谐共生的社会形态，其核心内涵是社区公众的生活方式与自然生态系统协调可持续发展。关于两型社区的建设，张楚文从社区综合服务平台开展了“两型社区”的研究[5]。刘志海结合武汉市“两型”社区创建实践，提出“两型”社区建设的保障措施在于领导体制、宣传机制、资金投入、社会参与和理论研讨等五个方面[6]。武汉市万松街白松社区在探索“两型”社区建设的可持续发展模式上主要开展了以下工作：第一，通过宣传引导居民“两型”社区建设意识和绿色消费习惯；第二，通过社区活动，提高居民参与度，增强社区建设自主性。如“科普实践”、“换客超市”活动及社区自愿者服务队活动的开展；第三，通过引入企业新鲜血液，提高“两型”社区建设活力，如通过引入企业，实现社区节能改造和垃圾的分类回收[7]。从以上的研究来看，已有研究更多的建设以及公共服务设施的配套建设。第二，两型社区的制度环境建设。这一建设内容的主体包括城市规划管理部门和社区基层管理部门，比如社区居委会。其重点在于两个阶段的制度建设：首先，在开发建设前，城市规划管理部门在政策和制度上对于社区的两型化建设予以扶持和管理，积极引导社区建设开发部门（商）开展社区两型化建设；第二阶段，通过居委会自治体制和机制建立，进一步发挥社区居委会作为社会基层自治组织功能，营造两型社区建设的良好制度环境。其主要内容应包括：两型社区的规划管理政策、两型社区建设的基层管理体制与机制。第三，两型社区的人文环境建设。这一建设内容的主体为社区社会组织、社区居民。其重点在于充分发挥社区社会组织和社区居民的公众参与力量，并使其作为两型社区建设的最大主体，通过一系列活动，从而将两型化的生活方式深入人心，这也是两型社区建设的最终目的。其主要内容应包括：生态环保组织的构建，生态文明宣传机制的建立以及社区生态环保活动的组织。从两型社区文明建设体系出发，两型社区的物理环境是实现人与自然和谐发展的物质基础，两型的制度环境是人与社会、社会与自然关系得以良性互动的重要保障，两型的人文环境是两型社区建设的最终归宿。通过两型社区的物理环境建设、制度环境建设以及文化建设，最终的目标在于引导社区居民形成资源节约、环境友好型的生活方式与消费理念。两型社区建设的内在理论逻辑框架如图1所示。
生态文明视域下的两型社区建设策略
生态文明视域下的两型社区建设策略，必须基于人与自然和谐这一基本准则，建立社区两型化发展的物理空间，社区居民在这一空间内将更容易形成两型化的生活方式和消费理念；建立社区两型化发展的制度环境空间，为社区两型化运营管理提供持续保障；最终在社区人文环境建设中营造社区生态文明氛围，建设社区两型化的公民社会。物理环境建设是两型社区建设的物质保障基础，其建设可分为三个阶段：第一阶段为社区的规划阶段。城乡规划管理部门对于社区的开发建设提出两型化的指导管理意见，包括社区土地资源的节约使用指标、社区内部倡导非机动车模式的出行设计以及内外部衔接顺畅的交通出行规划、社区绿化基础设施及其与城市整体绿地系统的衔接、社区在整个城市空间布局中的地理位置安排，应避免出现“睡城”，从而减少因职住分离导致的“钟摆式”交通出行产生环境污染并造成一系列社会问题。对于大部分的城市已建社区，应积极补充配套引导社区居民资源节约、环境友好生活方式的公共设施。如降低社区机动车使用率的社区巴士、社区自行车租赁等。以及增强社区对外的公共交通衔接能力，避免现有大型城市社区中普遍存在的采用三轮电动黑车出行，从而加大社区局部大气环境污染的问题。第二个阶段为社区的建设阶段。社区的建设开发部门应在城市规划管理部门指导意见下，除积极采取绿色建筑策略外，社区绿化环境建设、社区垃圾分类体系建设、水资源循环利用系统建设也是极为重要的内容。以社区绿化环境建设为例，通过建设以绿化草坪为形式的透水地面，不仅可以积极补充地下水，适度缓解城市水资源紧张问题，同时也可以有效缓解社区热岛效应，降低社区居民的空调使用频率，从而更有效引导居民向资源节约、环境友好型的生活方式转变。第三个阶段为社区的维护运行阶段。这一阶段包括公共服务配套设施的日常运营和维护管理以及社区生态环境的维护与建设。后者在建设中应注重乡土植物的应用和植物多样性的实现，以增强社区绿化生态环境的稳定性，提高社区绿化生态系统的服务功能。社区绿地、公园的建设有利于陶冶社区居民情操、形成生态文明的生活观念。与以上物理环境建设相对应，两型社区制度环境建设也分为三个阶段：第一个阶段为社区规划阶段的制度建设。如何通过城乡规划管理部门的制度建设，从而引导社区建设开发部门（商）在成本允许下，积极建设倡导生态文明的两型社区，是摆在城市规划管理部门面前的一项重要课题。这一建设应侧重通过规划管理制度的制定，引导社区开发建设商开展社区建设中，以人为本，更多考虑居民生活、出行的便利以及社区生态环境的建设和保护。第二个阶段为社区建设阶段的制度建设。政府应建立两型社区的政策扶持制度、资金奖励机制、两型社区示范区建设管理监督机制等，从制度层面对倡导生态文明的两型社区予以制度引导和资金支持。同时将两型社区建设成绩纳入政府绩效考评系统，从而建立保证其长效发展机制的建立。第三个阶段为社区运营管理阶段的制度建设。这一阶段的制度建设最为重要，是社区两型化发展得以持续推进的关键。主要指社区环境的维护管理体制和机制。具体包括社区公共服务配套设施和社区自然生态环境的维护管理。两型社区人文环境建设的主体包括社区社会组织和社区居民。其中社区社会组织主要负责社区生态文化活动的组织与生态文明的宣传；社区居民是以上活动和宣传的受众，也是社区两型文化建设的主要参与者。两型社区人文环境建设的重要载体是社区生态文化建设，其实现路径包括生态文化软实力的打造、生态文化建设投入机制的建立、生态文化组织的创建、党社联席服务机制的设立以及生态文化活动的组织。社区文化精英是生态文化内生发展的重要因素。最终目的在于培育社区居民资源节约、环境友好型的生活方式和消费理念，从而在社区这一基层层面回应整个城市两型社会建设，成为城市两型社会建设中的关键基础环节。
结论与展望
一、西方城市规划与城市社会问题
西方近现代城市规划的历史最早可追溯到16世纪。早在16世纪前期，空想社会主义者就主张建立一种新型社会，试图把城市作为一个社会经济实体，把城市建设与社会改造结合起来，以解决广大劳动者的生活、工作问题，他们希望建立一个空想社会主义的“乌托邦”，以城市规划的方法来解决社会问题。空想社会主义代表人物主要有托马斯？摩尔、欧文和傅立叶等，主要的规划实践有欧文的“新协和村”、傅立叶的“法朗吉”等，这些社会设想为“田园城市”、“卫星城市”等城市规划理论的形成奠定了基础。
19世纪末期至20世纪初，恶劣的生活条件引发工人的普遍不满，进而导致了社会其它问题，如社会犯罪率升高、非就业人口比例升高、城市中贫富悬殊、各类传染病的蔓延、大量城市居民（特别是婴儿）死亡率上升等。英国社会活动家霍华德针对英国城市社会出现的种种问题，如城市居民贫困、农民流入城市引起的城市膨胀、城市生活条件恶劣及城市税收不足等，敏感地意识到必须通过规划的手段来解决。他设想了一种理想的城市模式，即“田园城市”理论，并在他的著作《明日的田园城市》中描述了一种理想化的“社会城市”设想，他认为新的社会城市经济应足够繁荣，能提供许多就业机会，社会生活丰富多彩，大多数居民能够安居乐业。他还指出城市应由一个代表公共权力的机构来掌握，这个机构有权占有土地、制定城市规划、提供城市服务；他强调城市应能够协调、平衡和独立自主地解决城市社会问题。创造完美的社会生活是霍华德田园城市理论的重要组成部分，虽然他的理想城市在实践上并未取得理想的结果，但他的社会改革思想对现代城市规划理论的形成起了重要的启蒙作用。勒？柯布西埃和赖特也试图通过集中和分散的规划思想来解决城市社会问题，这些思想在他们的“阳光城”和“广亩城”理论中得到充分的体现。
第一次世界大战以后，城市的社会问题逐渐发生变化，首先是由于战争对城市建设的破坏导致战后住宅奇缺。其次是由于城市人口的过度集中，产生区域就业不平衡状态，失业率明显上升，城市贫民窟问题开始出现。城市的社会问题从过去城市的拥挤不堪和环境恶劣逐渐转向了城市贫困、移民浪潮、种族问题和社会混乱。产生这些社会问题的主要原因是西方资本主义经济危机引起的经济大萧条。过度郊区化导致城市人口数量大幅度下降，城市服务设施得不到充分利用，经济衰退降低了个人及家庭收入等。低收入者生活在贫困之中，居民住宅条件差。于是大量贫困人口聚集在城市，城市社区缺乏安全感，有钱的中产阶级纷纷离开城市迁移至郊区居住。与此同时，随着大量移民涌入城市，种族问题开始出现，城市社会问题因此而逐渐加重。此时英国很多城市陷入一种恶性循环，严重时会产生社会混乱现象。经济大萧条及其所导致的社会问题引起了政府的高度重视，政府试图运用理性手段来解决社会问题，强调要积极干预城市规划，通过控制公共资源和关注公共利益来解决城市社会问题。
20世纪50年代以前，由于城市规划所关注的只是城市的物质层面，即所谓的“物质规划”，很少关注城市发展的社会经济内容，因而很多城市社会问题并未得到有效地解决。
第二次世界大战以后，西方城市开始了大规模的城市更新运动，城市更新运动的目的是要恢复内城的活力，清除城市中心区的贫民窟，为城市居民提供更多的住宅，改善城市的物质生活条件，企图解决由于战争和过度郊区化引起的城市社会问题。但由于城市规划缺乏对城市问题的深入研究，城市更新采取了大规模推倒重建的改造方式，不仅破坏了原有城市的有机结构和城市多样性，还产生了许多新的社会问题，如引发了居住分离和社会分化现象，瓦解了城市原有稳定的社会关系，破坏了城市的历史多样性，而原来一直存在的贫民窟问题也没有从根本上得到解决。因而城市规划被认为“只是把贫民区从一处移到了另一处，更糟糕的是，它消灭了现有的邻里社区”。简？雅格布斯在其著作《美国大城市的生与死》中指责城市大规模改造西方城市更新运动的失败再次表明了城市社会发展与城市规划之间内在的联系，城市规划的不当很容易引起城市社会问题。
20世纪下半叶，西方城市规划开始更多考虑城市社会问题，公众参与和公众利益受到了普遍关注。由于黑人地位低下，学生运动不断，美国20世纪70年代开始出现民权运动，城市规划决策者不得不开始听取民众意见，关注弱势群体的需求，于是出现了“倡导性规划”。保罗。达维多夫在其著作《规划中的倡导与多元主义》中指出，“规划师应代表城市贫民和弱势群体，应首先解决城市贫民窟和城市衰败地区，要走向民间和不同的居民组群沟通，为他们服务”。罗尔斯在1972年发表的著作《公正理论》和大卫。哈维的著作《社会公正与城市》中都指出城市规划应充分考虑社会公正问题。此时，城市规划理论与实践研究也更多地关注社会公平和公众利益，开始重视城市规划的社会经济意义，规划与设计从单纯的物质环境改造规划转向社会经济发展规划。西方主要国家同时开始出现民主多元化的社会趋势，公众参与的规划思想作为一种“准直接民主”的体现，开始广泛地被居民接受。城市居民纷纷成立自己的“社区组织”，通过居民协商积极参与城市规划，努力维护邻里关的社会趋势，公众参与的规划思想作为一种“准直接民主”的体现，开始广泛地被居民接受。城市居民纷纷成立自己的“社区组织”，通过居民协商积极参与城市规划，努力维护邻里关系和原有的生活方式，并利用法律同政府和房地产商进行谈判，一种“自下而上”的所谓“社区规划”开始出现，市民社会在西方国家建立，公民对城市开始有参与权和管制权。
二、西方城市规划与社会问题的经验和启示
城市规划的理论与实践发展源于西方城市的社会改良运动。在城市发展与社会发展的过程中，西方城市为不断解决城市社会问题，采取了相应的规划对策，城市规划也从只注重物质形态规划转向了对社会、经济问题的普遍关注，从理想化的“社会城市”设想逐渐演变为对现实的社会问题的理解和解决。从历史的分析中可以看出，城市工业化发展、城市规模的无序膨胀、过度郊区化产生的内城衰退、经济危机及战争破坏等是引发城市社会问题的主要原因。
从西方城市社会问题的出现可以得到以下几点启示：
1、西方城市工业化发展过程中由于忽视城市发展内在规律，过分追求经济发展和城市扩张而引发很多社会问题，如城市规模的过度膨胀、城市的过分拥挤和贫民窟的出现，缺少对城市郊区化的有效控制而导致社会分化和内城衰退现象；
2、城市社会问题的产生是多种因素作用的结果，既有来自城市内部发展的影响，也有来自城市外部的各种不定因素的影响，如经济危机和战争等灾害引发的城市社会问题等，因此在城市发展过程中，构筑相对安全稳定的社会经济环境十分必要；
3、城市规划不当是导致城市社会问题的重要原因，如城市功能结构不合理、过分强调功能分区和大规模城市改造而导致的众多社会问题；
4、随着西方城市社会的不断发展和民主化进程的推进，城市规划中已十分注重公众参与和社会公平，关注弱势群体的利益，体现社会发展的“民主化”特征，城市规划在推动社会进步过程中发挥了越来越重要的作用。
应该看到，在城市发展过程中，城市规划与社会发展之间有着不可分割的内在联系，城市规划理论与实践的发展必须注重对城市社会问题的研究，城市社会问题的解决有赖于科学的城市规划和城市发展政策。
三、中国的城市社会问题
中国城市正处于快速工业化发展期，城市规模不断膨胀，城市的社会问题已较为突出，主要表现在以下几个方面：
1、城市发展的结构性变化引发的社会问题。在城市快速城市化过程中，受经济全球化和信息技术发展的影响，工业化发展和城市产业结构调整必然会导致城市传统工业的衰退和居民失业率的上升，在社会保障制度还不健全的条件下，很容易对居民的生活产生影响。
2、城市的盲目发展引发的社会问题。城市中心区由于人口过分集聚而产生过分拥挤、城市环境污染严重和交通条件恶劣等问题，导致居民的生活居住条件差；由于中心区人口密度过高而导致教育设施严重不足；大城市或特大城市由于生产用地和居住用地布局不平衡导致居民上下班花费的时间过长等。
3、“城中村”和“边缘村”的存在而引发的社会问题。“城中村”是因快速城市化引起城市包围乡村的现象。由于基础设施条件较差和长期得不到整治，这些地区往往成为城市管理的盲区，社会治安极其混乱。“边缘村”是指大城市城乡结合部大量低质量住宅区，这些住宅区多为打工者的集中住所，如北京的新疆村和浙江村等，由于得不到城市政府应有的关注，社会治安较为混乱，并且城市居民对这些来自农村的居民存在明显的歧视现象。
4、城市中心区大规模房地产开发和城市更新改造引起社会分化并破坏了原有城市社会网络，大规模开发迫使中心区居民迁往郊区，而边缘社区由于缺乏商业服务、教育等设施，仍存在对弱势群体的关注不够、城市中低收入居民住宅供应明显不足、城市资源分配不公等现象。
5、城市规划缺乏公众的参与渠道，公众缺乏参与城市建设的积极性，政府部门也未能为公众参与创造良好的条件。
四、城市规划的对策
寻求科学的规划方法与手段对解决城市社会问题有着重要的意义，首先要改变中国城市规划只注重“形体规划”而忽视社会、经济规划和重实践轻理论的现状，注重城市规划理论研究对解决城市社会问题的作用，注重研究城市社会问题产生的根源。西方城市发展的经验教训表明，对城市社会问题的研究应成为城市规划工作的重要方向，城市发展的根本目标在于为人类创造良好的生活居住环境。其次要注意下列问题：
1、城市规划应积极关注公众利益，尤其是弱势群体的利益，尽可能实现社会公平。在城市规划的编制与实施过程中，应充分考虑城市发展的长远利益，城市改造和开发应兼顾多数人的利益，以期合理地解决城市开发与公众利益的矛盾。
2、城市规划应结合城市用地结构调整和经济发展政策，重点解决居民就业和住房问题，这是城市社会稳定和持续发展的关键。
3、城市规划应体现城市生活的多样性原则，避免规划建设不当而引发社会分化和内城衰退现象，尽可能减少城市的大拆大建现象。
公共图书馆是人民的终身学校，是一个城市文明程度的直接标志。作为重要的社会文化基础设施，它担负着向广大群众传播科学
文化知识的重要使命。如果说，从提高生产力的角度看，公共图书馆是推动经济发展的加速器，那么从社会稳定的角度看，公共图书
馆则是舒缓各种矛盾情绪的减压阀。公共图书馆作为公共设施，它的各项免费服务，实质上是以整个社会的名义体现同情、善意和关
怀。而作为公共图书馆一个分支的社区图书馆，是通过文献信息的选择、组织和传递来为一定地域内的所有居民服务。它具有区域性
、全民性、系统性和多样性等特征，是普及科学文化知识和提高全民素质的最有效的途径之一。在发达国家，社区没有图书馆的配套
是不完善的社区，在城市社区规划中不硬性规定图书馆配置是政策的一个盲点。从国外经验看，要通过立法解决社区图书馆的配置及
经费调拨等问题。
1我国公共图书馆的现状及其与发达国家的对比
在英、法、美等发达国家，每个社区居民步行到社区图书馆距离通常不超过10分钟，它们承担着社区活动中心的角色。据西班牙
《国家报》2002年11月2日的文章《发达国家图书馆概览》报道：
英国共有5000多家公共图书馆，平均每1.2万居民就有一所图书馆，60%的居民经常去所在区的图书馆。公共图书馆共有藏书1.28
亿册，2001年共借出书籍4.8亿册次。
法国的省市图书馆的费用每年为1.9亿欧元，国家图书馆另计。其国家图书馆的预算每年为2.1亿欧元，提供3700个读者座位，雇
佣1900人，共有藏书1100万册。法国共有市立图书馆2795家，雇佣22748人，藏书近9700万册；其中33%是儿童读物。市立图书馆注册
读者为650万人，其中38%为低龄者。另外还有覆盖农村地区的97家省立图书馆。
美国共有9000个公共图书馆，由市或地方政府提供资金，几乎所有的图书馆都有自己的网页，而且运营良好。美国《图书馆杂志
》最近进行的民意调查表明，丹佛（科罗拉多州）、哥伦布（俄亥俄州）和波特兰（俄勒冈州）拥有最好的三家图书馆。在纽约，仅
一个皇后区就有62个通借通还的图书分馆，每个分馆都是独立的建筑物，内有数十排书架和成排的电脑，是社区居民最爱去的地方。
对比发达国家，我国的公共图书馆和社区图书馆的发展相差甚远。全国几座大的公共图书馆2002年的购书经费和人均拥有公共图书馆
的数量请见表1、表2。
表1我国部分公共图书馆购书经费（2002年）
中国科学院图书馆1.25亿元
国家图书馆1.15亿元
上海图书馆8000万元
南京图书馆1400万元
首都图书馆1200万元
浙江图书馆800万元
辽宁图书馆650万元
广东省立中山图书馆582.4万元
广州图书馆（2001年）645万元
资料来源：由广东省立中山图书馆根据《2001年中国文化文物统计年鉴》及文化部最新统计数据整理。
表2人均拥有公共图书馆
全国平均47万人拥有一间公共图书馆
广东平均69万人拥有一间公共图书馆
广州平均63万人拥有一间公共图书馆
香港平均10万人拥有一间公共图书馆
资料来源：由广东省立中山图书馆根据《2001年中国文化文物统计年鉴》及文化部最新统计数据整理。
目前，社会各界及有关部门已意识到制定一个独立的《图书馆法》的必要性和紧迫性。加强图书馆立法，建立和健全图书馆法律
体系对于确立和巩固图书馆在信息服务业中的重要地位具有极大的作用。
2图书馆法的概念
图书馆法是国家为协调社会需求与图书馆的关系，保证图书馆事业的发展，经国家权力机关依据一定的法律制定和认可的、调整
国家在发展图书馆事业活动中所产生的各种社会关系的行为规范的总和。通常来说，法律有狭义和广义之分。从狭义上看，图书馆法
专指国家最高权力机关或专门立法机关依照法律程序所制定与颁布的规范性文件，例如，图书馆的基本法、部门法和单行法；又如，
1850年英国的《公共图书馆法》，1956年美国的《图书馆服务法》等。而广义上的图书馆法除包括狭义的法律外，还包括国家其他行
政机关制定的法令、条例、章程、决议、规则等规范性文件。它应该是以图书馆基本法为主体、部门法与职能法等一系列法律规范相
配套所组成的一个完善的法律体系。
2.1图书馆法律规范的调整对象
作为一种行为规范，图书馆法是具有普遍约束力的、权利义务分明、信赏违罚的行为规则，即规范。图书馆法是对同一类社会关
系的规范，这决定了它只具有指示性的作用，不可能面面俱到，具体实施办法则是由相配套的具体法律规范来实现。
2.2图书馆法律规范体系
不同国家的图书馆专门法，其具体规定有所不同，但总的来说与现代图书馆专门法体现的本职精神是一致的，即体现现代图书馆
观念。其主要包括图书馆的服务性、图书馆的民主性、图书馆的免费制及图书馆员的专业性。从国外图书馆立法过程看，多数国家是
先有职能法、专门法，然后才有图书馆基本法，再以基本法为依据订立相应的具体实施规则。而在实际上，更多是在订立的专门法中
侧重于公共图书馆的专门法来发挥基本法的作用。总之，核心是依靠图书馆法，明确图书馆的法律地位及运营的基本原则，确立现代
图书馆观念。
3图书馆立法的必要性
3.1图书馆法是保证事业发展所需要的专门的行业法规
继美国于1846年颁布了世界上第一部公共图书馆法，英国也于1850年颁布了公共图书馆法，立法大大加快了欧美图书馆事业的发
展，从而极大地推动了其文化、科学教育事业的迅速发展。
据介绍，目前全世界已有60多个国家和地区制定了250多部图书馆法规，全世界有1/3的国家有图书馆立法。我国自20世纪80年代
开始颁布单行的规章性图书馆条例以来，深圳、上海、北京先后进行了地方立法，在一定程度上解决了经费不足、管理体制陈旧
、业务队伍缺乏等制约图书
馆发展的重要问题，保证了社区图书馆的配置。但上升到国家的层面，我国目前尚无一部完整的国家级图书馆条例。很多地方的公共
图书馆和社区图书馆在规划建设上缺乏科学标准，存在着无序状态。这一切都亟待通过立法来予以保障。
3.2图书馆经费需要图书馆法作法律保障
经费是事业发展的基础，法律手段是最有力也是最有效的保护措施，它规定国家、社会对图书馆发展的责任，确保图书馆在社会
发展中的地位，尤其是保护了图书馆经费的来源和图书馆工作人员的权利、义务以及利益等。
3.3图书馆立法是读者需求与图书馆发展的需要
面对知识更新和信息产业的迅速崛起，人们对图书馆的利用率和需求值更高，这与图书馆事业发展滞后的矛盾也越来越突出。图
书馆事业要健康顺利发展，就得依靠图书馆法来进行保障。因此，制定一部符合我国国情的图书馆法实在是当务之急。据悉，制定《
中华人民共和国图书馆法》的工程已经在2001年4月正式启动。我国图书馆法的编制应在借鉴国外立法经验的基础上，结合我国图书馆
的实际情况来进行编写，以期少走弯路，大力推动我国图书馆事业的发展。
4图书馆立法所应规范的主要内容
4.1图书馆设置与体制
图书馆法首先应该对图书馆的设置体制做出规范：国家文化部设置国家图书馆；各级政府设置公共图书馆；机关团体或法人单位
设置专门图书馆；鼓励集体和个人兴办图书馆。法律做出这样的规定对促进图书馆事业的发展是有益的。
明确了图书馆的设置体制，实际上是明确了图书馆的最终责任者。“谁设置，谁投入”是图书馆活动的基本原则。设置主体拥有
管理图书馆的权利，也要向图书馆投入经费、配备人员、设施等，承担保证图书馆正常运营的责任。
公共图书馆和社区图书馆是图书馆社会形象的集中体现，是公众认识和理解图书馆的主要渠道。因此，法律应该对公共图书馆和
社区图书馆系统的服务网络建设做出基本规定：一是各级政府应当根据当地的社会发展状况、人口数量和分布，并参照国际通行标准
确定公共图书馆和社区图书馆的数量、布局和规模；二是公共图书馆和社区图书馆网点建设应该纳入地方发展、城镇与社区建设总体
规划。前者说的是建设图书馆服务网的依据，后者说的是图书馆服务网的实现途径。这两点的责任主体是各级政府。
4.2经费、馆舍、设备
这些事项的责任主体都是图书馆的设置者，包括各级政府，而不是图书馆。
从经费而言，总的原则应该是图书馆的经费列入各级政府或图书馆的设置主体的财政预算，确保图书馆的经费随财政收入的增长
而增长。从理论上说，“列入财政预算”是对图书馆经费的一个基本保证，因为预算项目具有法律权威性。
图书馆经费除正常预算调拨外，对新增经费也应作出规定：图书馆的设置主体应确保图书馆的文献信息资源购置费随资源价格上
涨而及时增加；国家设立图书馆事业发展专项基金，并明确专项基金以国家拨款为主。
设立国家图书馆事业发展专项基金，是国家对发展图书馆事业支持的体现，对地方各级政府也起一种示范的引导作用，同时又使
国家文化行政部门有了一种有效调控全国图书馆事业发展的经济手段。目前国家已经设立了“出版发展专项基金”、“宣传文化发展
专项基金”等，所以，以制定图书馆法为契机建立国家图书馆事业发展专项基金，有现行有效的政策和事实为依据。
4.3资源共享
资源共享是图书馆建设的目标。“国际图联”在1976年提出了“出版物世界共享”的规划，联合国教科文组织在1978年将这一规
划纳入该组织的计划之内，并再次重申了“实现全球文献资源共享”的思想。由于我国图书馆分为公共、科研和院校三大体系，导致
各自为政、重复建设、缺少联系，互不协调。因此，通过立法规划同一地区或全国的图书馆建设，要统一分类法，建立统一的信息平
台，以达到资源共享的目的。
4.4知识产权保护
在我国的著作权法中，对图书馆的知识产权保护问题提及的很简单，仅规定了图书馆为保存版本的需要而复制其所收藏的作品属
“合理使用”。但在实际工作中，在图书馆的复制，大都是满足读者需求的复制。英国、日本等国均用法律规定了图书馆影印品须付
版权费。因此，在我国的图书馆建设中，就需要立法对图书馆工作中的版权问题做出规范，既能够合理引用文献，也能维护版权权益
，以与国际管理接轨，扩大国际交流和促进资源共享。
4.5图书馆服务与利用者权益保障
提供服务是图书馆的根本任务。因此，它应该在法律中占有重要地位。就国际惯例来看，图书馆服务就是提供文献信息资源、提
供活动、提供场地三大方面。我国的法律应该结合国际惯例与中国实际，对图书馆服务的主要内容做出基本规定。在提供活动方面，
考虑现实状况，法律应该对图书馆做出适当的规范。例如，图书馆可以举办培训班、辅导班等，但前提是以提高公众的科学文化素养
为目的；图书馆可以开展其他服务项目和服务活动，但前提是与图书馆的性质、功能相称。
利用者权益保障与图书馆服务密切相关。在联合国教科文组织出版的《公共图书馆宣言》（1994年修订）中明确指出：平等、自
由地利用图书馆、享受图书馆服务是现代社会中每一个公民的一项基本“权利”。我国有关利用者权益保障的理论和实践还比较薄弱
，因此，这种理论在图书馆立法中应该有明确的体现，以引导图书馆和社会公众转变观念。
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6宋卫.关于图书馆立法的思考.江西图书馆学刊，2002,(2)
7林仙梅.图书馆立法与中国图书馆现实问题.图书馆学刊，2002,(3)
市场调研(market research)是一种把消费者及公共部门和市场联系起来的特定活动。下面就让小编带你去看看市场调查报告模板范文5篇，希望能帮助到大家!
市场调查报告1经过近两个月面向京城住房消费者的问卷调查，珠江地产于____年1月10日推出的“自己的家自己作主”大型问卷调查活动已接近尾声，本报在第一时间得到调查问卷的统计结果，并公之于众。据了解，珠江地产此次活动问卷在北京青年报、北京晚报、中国电视报、珠江网站、焦点网同期，同时委托亚商在线公司直投。活动得到了京城住房消费者的广泛关注，截至3月1日，共收到问卷近2万份，有效率约87%。
此次问卷调查主要集中在区域和社区环境、社区规划与配套、建筑与户型、物业管理等方面，是对京城消费者住房需求的一次较为全面的征询，也充分表明了珠江地产一贯秉持的“好生活，在珠江”的开发理念和服务精神。
据统计，被调查者中30至45岁的中青年人占据了绝对的主力，占64。4%，家庭月收入在3000—5000元的占29%，5000—10000的占32%，10000元以上的占4%。30至45岁的中青年人多数已经拥有商品房或其他形式的自有住宅，这一年龄段的人大多事业家庭都较为成熟、稳定，他们在年轻时购置的商品房或房改房已经到了更新换代的时候，随着住房二三级市场的开放，他们潜在的需求将得到释放;此外有很多目前租住公寓的人，他们也会考虑购置房产。调查结果表明。
1、消费者选择购房的区位偏好日益多元化，但朝阳区和泛cbd地区仍是热点区域
被调查者中49%希望居住在朝阳区，19%希望居住在丰台区，希望居住在通州区的人约9%，另有23%希望居住在其他区。购房者最倾向于居住在朝阳区的理由有三点：
(1)它是是北京主要的涉外活动区域，cbd规划方案的确定更明确了朝阳区的区域特征;
(2)从居住环境优劣的角度考虑，区内亚运村、望京及其以北地区空气自然环境优良，居住区集中，区域人文环境好;
(3)东四环路打通，国贸桥、地铁复八线通车，通州区轻轨地铁开工，区域交通优势明显。
此外，开始有越来越多的消费者考虑在南城购房，其主要原因是南城房价相对便宜，购房者更易于选择到价位适中，品质高档的社区，同时，南城改造力度的不断加大也增强了人们对于该区域的信心。
对于社区周边环境的期望，许多被调查者同时选择了两项，约41%的被调查者期望居住在三、四环边，29%期望居住在泛cbd区域，9%的人喜欢郊野风光。可见，环线的概念在人们心目中已发生变化。购买者倾向的区域已经不再是二环至三环之间，而转变为三环至四环之间。与此同时，许多人愿意居住在泛cbd区域，主要原因是cbd商业核心区的形成，使得城市的核心居住区域外移。
2、消费者越来越看重社区的景观环境，并且喜欢居住在有相当规模的大社区
51%的被调查者期望滨河而居，68%的人喜欢水景园林。由此可见，傍水而居、亲近自然是许多人的居住理想，所以水景住宅理所当然受到购房者的推崇。因此，利用自然水系或在小区内建造人工湖泊、瀑布、喷泉、水景广场演绎都市水文化是开发商明智的选择。
对于社区建筑环境的期望，32%的被调查者喜欢河边林荫跑道，34%希望有人工湖，选择河边大型艺术广场和社区中轴线广场的人数都约占25%，选择社区艺术中心的人不多。
关于社区的理想规模，68%的人认为是30—50万平方米，选择50—100万平方米的约有15%，选择100万平方米以上的约9%，只有5%的人选择30万平方米以下。按照一般规律，居住区社区规模大，居住者就会感到居住的环境更加舒适、生活更加方便。比如购物、子女就学、医疗、娱乐设施及物业管理等等方面，只有社区达到一定规模，这些条件才会同时具备。所以，多数人选择30—100万平方米的社区。但是，如果社区规模太大可能会受到购房者的抵触。
3、社区配套仍是消费者购房的重要考虑因素，社区的休闲娱乐和运动健康功能日益凸显
结果显示，住房消费者对居住区公建配套有较多要求。住房消费者最希望社区提供的公建配套依次是学校及幼儿园，会所设施，超市。医院和保健中心等其他选项在问卷中都有涉及，难分主次。关于会所设施的功能选择，在休闲娱乐和运动保健之间，住房消费者无明显倾向。由于温泉的保健疗效众所周知，37%的人希望会所具有温泉保健的.功能。游泳池、网球场、室外林荫跑道、篮球场、乒乓球场是住房者需求较多的娱乐设施，其中希望有游泳池的人最多，有59%。结合被调查者的收入水平进一步的分析可知，对公建配套的需求出现了分化，不同收入阶层的居民对公建配套设施要求不同，收入在5000—10000元的消费者，对环境、休闲、娱乐、文化等设施的需求较高;收入在5000元以下的消费者更注重与基本生活密切相关的公建配套设施(如学校、超市等)。
市场调查报告2实习时间：20____年6月18日—20____年6月23日
实习地点：太原优渥家居
实习工作：家具市场调查
工作简介：在太原各高档消费场所发放问卷，对高消费人群进行调查，了解其对家具的偏好及知道家具卖场的途径，从而为优渥家居制定整体营销策划活动，投放广告等提供依据。
正文：20____年6月，我班在学校的组织下在优渥家居进行了为期6天的实习，实习内容是对太原市高消费人群进行一次调查，了解其对太原市家具卖场的一些看法。我们是通过发放问卷来进行调查的，全班同学共分为6组，每组10人，分别前往不同的高档住宅小区和高端消费场所进行调研。
这次调研对自己来说是一个非常好的机会，可以学习、借鉴和分析调研过程中与其他成员的团队合作能力，了解了家具行业的特点，通过调研，了解了目标顾客的个人消费偏好、消费习惯、消费水平和消费趋势。对家具行业有了更深入的理解和研究。我希望在借鉴我们调查研究的基础上，通过进一步调查分析，得出有意义的结论，为优渥家居的领导高层制定整体营销策划活动、投放广告等提供依据。
感谢学校为我们提供的这次机会，使我们学到了很多知识，拓宽了自己的眼界。谢谢同学们一路上的帮忙和照顾，有了你们，这次的调研活动对于我来说才愈加精彩充实。在为期半个多月天的调研中，我们收获颇丰，感受深刻。通过团队的默契合作，我们才能顺利完成调研，由此更加体会到了团队精神的重要，不论是在调研中，还是团队成员的交流沟通过程中，都需要大家的共同努力，齐心合力，一同面对困难，集思广益。
有人说过这样一句话：“一种东西你如果没有亲身经历过，没有亲身地去实践它，你就无法体会出其中的经典之处，其中的奥妙之处，即使你曾听过，你曾看过，你体会的也只是一种表面之物，你体会的也只不过是其中的非常细微的东西。”没有这次专业课的实地调研，我们无法真实地感受到家具行业的发展和不足，我们应该把这些体会和心得融入到我的今后的学习生活中。而通过这次的调研所了解到的情况和得到的大量真实而具体的数据更使我们对家具行业深刻的认识，满足了我们的调研需求。这些来源于书本之外的知识使我们更加充实。
市场调查报告3
在广告策划之前，第一步必须进行的是对目标市场的了解、分析和研究。市场调查报告，或称市场研究报告、市场建议书是广告文案写作的一个要件。阅读市场调研报告的人，一般都是繁忙的企业经营管理者或有关机构负责人，因此，撰写市场调查报告时，要力求条理清楚、言简意赅、易读好懂。
一、市场调查报告的格式一般由：标题、目录、概述、正文、结论与建议、附件等几部分组成。
(一)标题
标题和报告日期、委托方、调查方，一般应打印在扉页上。
关于标题，一般要在与标题同一页，把被调查单位、调查内容明确而具体地表示出来，如《关于____市家电市场调查报告》。有的调查报告还采用正、副标题形式，一般正标题表达调查的主题，副标题则具体表明调查的单位和问题。如:《消费者眼中的枣读者群研究报告》。
(二)目录
如果调查报告的内容、页数较多，为了方便读者阅读，应当使用目录或索引形式列出报告所分的主要章节和附录，并注明标题、有关章节号码及页码，一般来说，目录的篇幅不宜超过一页。例如;
目 录
1、调查设计与组织实施
2、调查对象构成情况简介
3、调查的主要统计结果简介
4、综合分析
5、数据资料汇总表
6、附录
(三)概述
概述主要阐述课题的基本情况，它是按照市场调查课题的顺序将问题展开，并阐述对调查的原始资料进行选择、评价、作出结论、提出建议的原则等。主要包括三方面内容：
第一，简要说明调查目的。即简要地说明调查的由来和委托调查的原因。
第二，简要介绍调查对象和调查内容，包括调查时间、地点、对象、范围、调查要点及所要解答的问题。
第三，简要介绍调查研究的方法。介绍调查研究的方法，有助于使人确信调查结果的可靠性，因此对所用方法要进行简短叙述，并说明选用方法的原因。例如，是用抽样调查法还是用典型调查法，是用实地调查法还是文案调查法，这些一般是在调查过程中使用的方法。另外，在分析中使用的方法，如指数平滑分析、回归分析、聚类分析等方法都应作简要说明。如果部分内容很多，应有详细的工作技术报告加以说明补充，附在市场调查报告的最后部分的附件中。
(四)正文
正文是市场调查分析报告的主体部分。这部分必须准确阐明全部有关论据，包括问题的提出到引出的结论，论证的全部过程，分析研究问题的方法，还应当有可供市场活动的决策者进行独立思考的全部调查结果和必要的市场信息，以及对这些情况和内容的分析评论。
(五)结论与建议
结论与建议是撰写综合分析报告的主要目的。这部分包括对引言和正文部分所提出的主要内容的总结，提出如何利用已证明为有效的措施和解决某一具体问题可供选择的方案与建议。结论和建议与正文部分的论述要紧密对应，不可以提出无证据的结论，也不要没有结论性意见的论证。
(六)附件
附件是指调查报告正文包含不了或没有提及，但与正文有关必须附加说明的部分。它是对正文报告的补充或更祥尽说明。包括数据汇总表及原始资料背景材料和必要的工作技术报告，例如为调查选定样本的有关细节资料及调查期间所使用的文件副本等。
二、市场调查报告的内容
市场调查报告的主要内容有;
第一，说明调查目的及所要解决的问题。
第二，介绍市场背景资料。
第三，分析的方法。如样本的抽取，资料的收集、整理、分析技术等。
第四，调研数据及其分析。
第五，提出论点。即摆出自己的观点和看法。
第六，论证所提观点的基本理由。
第七，提出解决问题可供选择的建议、方案和步骤。
第八，预测可能遇到的风险、对策
市场调查报告4一、调查目的
当今矿泉水是一个大众消费品，有市场潜力大，竞争者众多等特点。面对中国矿泉水行业趋于饱和的行业状态，恒大冰泉为了开拓新市场，挖掘饮用天然矿泉水这一市场，使本企业在这一新的细分市场中抢占先机，博取消费者好感，抽样调查针对在校大学生进行一次系统的调查研究。
二、调查对象及内容
① 调查时间：
② 调查工作时间：
③ 调查地点：成都理工大学
④ 调查对象：学生
⑤ 教育程度：大学
⑥ 调查范围：成都理工大学在校学生(年龄19~25岁间)专业不限。
本次调查主要内容有：消费者通过何种方式去了解产品;消费者在购买产品时最注重的是哪方面;消费者了解恒大冰泉的渠道;我们需要在什么方面搞宣传、促销;并消费者对恒大冰泉有哪些建议可以占领开发新的市场。
三、调查方法
针对在校大学生的特征、习惯和市场上常用的调查方式，本小组选择市场调查问卷这种简洁易懂的方式，对在校大学生进行调查研究，并上网查阅资料。本小组成员在成都理工大学内进行问卷调查，并走访了本院校的超市、院校附近的零售店进行询问调查，了解情况。调查从问卷的设计、调查到后期数据处理及技术分析报告都由我们第三小组完成。问卷调查日期为2013年11月中的5个工作日，共14个问题，其中13条选择题，1条问答题。整体上，调查对象的性别、年龄及其喜欢消费矿泉水，是否对恒大冰泉有一定的了解和是通过什么样的渠道了解恒大冰泉矿泉水，男女生之间对矿泉水的消费差别不大，所以我们选择男女各半来调查。由于受条件及时间限制，我们只选取一部分学生有针对的进行了调查。为保证调查结果的真实性和可靠性，最大限度减少人为因素造成的误差，调查问卷回收后，我们抽取了一定比例的问卷进行检验调查结果，并将不合格的问卷全部废除。
四、调查数据分析与判断
中国矿泉水行业结构变化：
80年代-90年代初—自来水(白开水)
90年代初期到今—瓶装水
(1)市场潜力
经过我们的调查发现，本院校矿泉水消费市场很大，现代很多学生都有买水喝的习惯，大部分学生都有运动后、逛街、口渴时买水喝的习惯，占被调查大学生中的35%的学生喜欢尝试新口味矿泉水，但是由于我们学院在校学生多，而且消费能力非常强，所以在年轻90后这一代人中消费的矿泉水市场有很大的潜力。
通过调查，当代大学生其中大多数都有消费矿泉水喝的习惯，这个范围的人数占总调查人数的69%。选购的价格在1
(2)了解产品的渠道
调查发现在消费矿泉水时，消费者受到电视广告、网络悬挂广告所占的比重相对大一些，占被调查大学生中的72%的同学不是很了解恒大冰泉这个新型天然矿泉水。所以企业应该在电视广告方面加大力度宣传，以创新性的宣传广告吸引消费者，以深入加深消费者对自己产品的忠诚度。
品牌产品调查结果表明，现在无论是公司的知名度还是品牌的知名度都需要提高，为了达到提升企业和品牌的的知名度，应该加大宣传方面的力度。
(3)对消费者的调查
在消费者的印象中的矿泉水主要有：怡宝、农夫山泉、康师傅等矿泉水同类产品对比
产品名称 占总调查人数百分比(%)备注
怡宝 82.5 可参考价值高
农夫山泉 64 可参考价值高 康师傅 31.5 娃哈哈 19.5
冰露 8
其它 7
通过对消费者喜爱品牌的认识，可深入探讨这些品牌的动人之处，和它策划的过人之处。以便我们做出科学的分析，使我们的饮用水能够做得更好，更适合大学生的要求。
(4)消费者购买首要问题
调查发现，消费者对市场上的瓶装矿泉水，最担心的是质量是否是天然的矿泉水，消费者有喜欢选择新口味的矿泉水，并且商品的第一感觉非常的重要，往往决定着消费者的决择。所以在这个竞争者众多的市场上，要占据学生饮用水这
一市场，把自己的产品推销出去，一定不能忽视消费者最关心的问题，我们要赢在起跑线上。消费者普遍关注产品的质量好、品牌知名度高、价格优惠、瓶子形状感觉好等方面。
消费者购买时最关心的问题(从高到低排列)：质量好、品牌知名度高、价格优惠(分别占总调查人数的87%，11%，57%)。
(5)国内产品质量调查
通过调查得知，我国矿泉水业因其没有加入过多原种元料，而在所有水类行业中质量最值得消费者放心。而在我们的问卷调查中，质量选择甚至达到了87%的比重。
在我们的矿泉水行业中，虽然消费者还要求提高质量，但是本人认为不需要再在质量方面大力的投入资金，而应该在其它方面加大投入，例：宣传、开发新产品等方面。因为在质量方面加大投入资金也不会产生多大的.效益。
(6)本地品牌销售情况
问卷数据表明，消费者对恒大冰泉矿泉水的认识程度不高。近期新闻报道，国家质检部位对农夫山泉的饮用矿泉水水进行了专项监督抽检，发现本地产品不合格。所以要恒大冰泉应该在矿泉水市场上加大宣传力度，力求在消费者心目中树立更好的形象。
(7)SWOT战略环境分析(国内整体)
① 优势(Strength)：质量好，水源来源多，成本低，携带方便，价格都是在
消费者随所能及的合理水平，再加上本校学生多，消费能力高，课程量不多，运动爱好者众多，对于消费矿泉水群大，利润可观。
② 劣势(Weakness)：产品购买次数多，每次购买量小，购买频繁致使销售人
员多，中间环节商多，造成浪费。而校内往往超市少形成独家生意，对降低售价难，超市少又形成对消费者不方便购买。顾客对知名品牌较为敏感。现场促销对消费者影响不大，电视广告费高。对于恒大冰泉矿泉水兴趣低。③ 机会(Opportunity)：可开发新产品，设计创新包装，以绿色健康为主题。
减少中间环节商，在各校设立无人销售机。企业可加大员工素质培养，提高服务质量。树立良好的企业形象与产品形象。
④ 威胁(Threat)：知名品牌众多。其它饮料对矿泉水业有一定的冲击。
五、结论
经过调查问卷数据显示，所问各项中，答案男女分别不大(附件有男女答案的数据)。经过调查，本院校内的大部分学生消费者都有买水喝的习惯，说明恒大冰泉矿泉水是很有市场。
在各种营销策划中，各种各样的策略都对产品产生很大的影响，经过调查消费者受到电视广告影响最大，应该加大在电视广告方面的资金投入，而促销策略
对产品的销量影响不大，应该少搞。
企业应该把产品质量放在第一位，因为消费者对质量的关心程度占到调查人数的87%，所以产品的质量一定要做到好，同时也要做好产品的知名度，消费者往往会受到产品知名度的影响，因为在大多数消费者心目中，都认为一种有知名度的产品就是好的品牌的心理现象。
目前，恒大冰泉的产品知名度不够高，再加上人们对恒大冰泉矿泉水产品不了解，造成消费者对本地的矿泉水消费少，所以存在巨大潜行的市场有待开发。
市场调查报告5调查背景分析
经济快速发展让人们的生活水平不断提高，也使得居民消费热点的不断转移。人们的消费不再注重温饱，而渐渐开始考虑享受、精神消费、发展自我、面子、社交等消费。在市场经济发展的影响下，而今的消费结构日趋丰富多彩。城镇居民消费结构的变化，主要表现为消费能力的增强，而谁能把握好今后五年市场消费热点，谁就能在这竞争激烈的市场分到一杯羹。
调查目的分析
为了了解福建城镇居民未来五年消费热点，我们班级在指导老师吴飞美的精心指导下，进行了本次市场调查，并形成该报告。
调查对象分析
针对年龄在20-65岁之间的各类人群。
调查内容分析
主要调查内容：家庭食品支出占总收入比重;现今及未来五年除食品支出以外的其他支出占总收入的比重;现今及未来五年在住房、教育、医疗、交通等方面的消费;购买及不购买福建产品的主要因素;家庭年收入及节余及其趋势;投资贷款选择。
调查方法分析
主要采取街头拦截方式进行口头问卷调查，辅以网上调查问卷形式。
调查数据分析
关键词: 乡村社会地理; 综述; 国外
乡村研究很多学科都能够找到切入点， 经济学家和社会学家对其研究较早。乡村社会学研究侧重乡村社会变迁， 乡村地理学则侧重于从地域分布、空间的观点分析乡村的各种问题[1]。随着乡村的演进及学科的发展， 二学科研究内容交叉重叠的现象比较明显。乡村社会地理即是针对乡村发展过程中的社会现象， 从地理学视角进行分析: 时间上以乡村社会变迁为主线， 空间上探讨社会现象对乡村各主体空间分布及分异规律的影响。
1 研究进程
1.1 乡村社会地理研究溯源
1.1.1研究时序分析
乡村地理学发展较早， 二战前， 其研究内容主要是农村聚落的历史分析( 包括农村聚落的起源、结构与类型) 、土地利用问题， 同时有一些对于乡村社会现象的研究， 如德国学者如魏伯、奥特伦巴描述并研究了土地利用形态、乡村道路网、农舍、村落等农业活动所引起和制约的文化景观或乡村景观， 但总体上研究较少[2]。
二战后到1970 年， 各国( 不仅是欧洲国家) 的城市重建以及经济发展引发的城市化浪潮， 毕业论文推动了城市地理学研究的高涨， 而忽视了乡村的研究[1]， 另一方面， 这一阶段由于把对乡村区域的研究简化为对农业问题的研究， 世界各国普通存在农业地理兴盛而乡村地理极度薄弱的现象[3]， 这一阶段是乡村地理学的衰退期[1]， 而乡村社会地理因而没有发展起来， 但社会学对乡村社会现象的研究较多， 地理学也存在一定研究。
1970-1990 的二十年间， 环境压力及可持续发展的提出，导致对乡村可持续发展研究， 乡村地理学出现“再生( rebirth)”现象[1]， 这一期间对乡村社会的研究一直成为国外乡村地理学的一个热点， 推动了乡村社会地理的发展， 但不同国家研究内容存在一定差异[2]。表现在研究者的重视， 组织了许多学术活动， 并提出了一些发展理论。如美国经济史学家Johnson 在1970 年代初所提出乡村增长中心发展理论; 弗里德曼( 1975，1979) 等人提出了乡村社区发展理论等[4]。随着研究的深入， 相关研究范围逐步扩大到包括乡村发展的许多方面， 主要有乡村社区、乡村人口结构、迁移和就业， 居住问题、乡村城市化、城乡相互作用以及乡村规划等。一些研究中寻求地理学者和社会学者共同研究的关键主题。1980 年代许多学者还进行了乡村地区发展政策效果评价的研究。对乡村社会现象的研究具体如下: Ambrose 认为乡村仍然是明显的等级社会， 包含至少五个明显区别的阶层; Newby( 1979) 认为乡村居民被多种因素所束缚( 如贫困) ， 因而形成社区以寻求互惠[5]; Bunced 研究在这一过程中乡村居住模式演化; Gilg 研究了乡村区域人口和雇用问题; Roger 对于乡村住房问题有一定研究; Lewis 运用新的方法对乡村社区进行了研究; Tanner对乡村区域娱乐及存在的问题进行了研究; Robins 总结了乡村规划和环境保护的不同方面[6]。
1.1.2研究对象分析
从研究对象角度分析， 1990 年代以前的乡村社会地理研究基本包括如下几个方面: 研究客体主要为物质实体， 并由1950、60 年代增加的量化和科学化所加强， 这反映了环境决定论持续的影响; 伴随人口的减少和逆城市化， 在一系列乡村研究中出现对人口学特征的研究， 如列举人口数量、分布和密度; 对社会公正的研究， 如Harvey 提出地理学要与社会公正相连接; 对家庭和社区的研究， 许多地理学者在研究中寻求与人类学和社会学的关联， 认为这类研究至少也是社会地理学的一个方面[7]。
1.2 新的研究进展
1990 年代以来， 国外社会地理学主要研究如下方面: 围绕社会亟待解决的问题来确定研究出发点; 从社会问题的空间表述、空间因素、空间过程和区域特征来确定研究角度; 针对社会问题中受害一方来确定侧重面; 重视城市社会在西方社会中的主导地位来确定重点区域[8]。此时的乡村地理学出现两个明显转向， 其一是社会文化转向。与二十世纪人文地理学第三次转型趋于一致[9]， 乡村地理学研究也开始由侧重空间分析向社会文化转型， 特别是近年来特别明显， 使得社会文化成为地理学“社会论”的核心理念， 并构建了明晰的新的研究内容[10]。许多学者将社会和文化研究的理论用于乡村社会地理研究。Pratt 指出了乡村和文化地理学融合的形势; Seymour 在乡村地理学理论发展讨论会中， 也提到放松文化和乡村地理学的明确的边界; Halfacree 把乡村作为“非物质的感知构建”来研究。这些研究显示乡村社会地理超越了自身和文化地理学的界限。其二是乡村地理研究的后现代转向。1990 年代早中期， 很多学者开始认为对乡村的研究已经、或将要、或必须向后现代转型。人们开始着眼于从更加人文化的角度研究乡村的优势、局限和问题， 表现在如下两个方面: ①陆续有一系列的对乡村“被忽视方面”的研究; ②从政治经济学的角度对性别关系角色进行了重新认识。Murdoch 和Pratt 在其研究中， 对乡村的现代主义进行了分类: 作为时间概念的现代主义; 抽象理论的现代主义; 结构分类的现代主义( 特别指乡村和城市间的划分) ( 表1) [7]。此时许多乡村地理学的研究， 已超越了早期有限的地理思想的界限， 开始了明显充满政治色彩的研究。Philo 认为关注不公正、开发以及乡村居民生活的改善推动了此种研究， 并认为此时的乡村具有多元的文化结构和意义; Phillip 认为此时在乡村社会地理研究中， 已将政治的、物质的和非物质的因素联系在一起[7](
具体来说， 除继续关注早期乡村现象外， 乡村社会地理顺应上述趋势， 其研究也出现了许多新的主题。Michael Roche在2001 年对乡村地理学研究进行总结后， 指出现在缺少对乡村可持续性的研究， 并针对广泛的争论， 对后生产主义者的乡村空间进行了再思考[11]; 之后他又基于对乡村地理学2002 年出版的期刊总览， 认为许多传统的研究没有减少， 只是近年有些转变， 研究并指出三个共生的乡村发展模式: 农业—工业化、后生产主义和乡村可持续发展[12]; 基于人们对乡村过于理想化的印象， Cater 和Valentine 等人对于乡村剥夺( exploitation)进行过相关论述[5，13]。
另一方面， 近年来人们开始关注网络与信息对乡村的社会影响。Grimes 研究了信息社会中乡村地区的发展前景， 他认为随着网络技术的发展及大量信息的掌握， 缩减了乡村与市场的距离， 并提高了乡村地区的对外学习的能力与机会， 但远距离的工作( teleworking) 即使被夸大为乡村地区最美好的前景， 将来也只会给城市和市郊而不是偏远的乡村， 带来绝对的发展优势[14]， 此外他还对信息技术对乡村发展的利弊及乡村网络社会的增加状况进行了探讨[15]。
1.3 发展的路径
纵观乡村社会研究的整个历程， 不难看出乡村社会地理发展而来的两条路径。首先， 乡村地理学研究向社会转向。地理类的文献中， 关于乡村社会的探讨和研究十分丰富， 并且包含乡村社区、乡村景观、城乡关系、乡村旅游、各种乡村冲突和问题及政策制度等诸多方面[5，13]。其次， 社会学者开始关注涉及乡村空间的问题。早期乡村社会学者研究中就部分涉及到地理学的内容， 近年来出于研究及解决实际问题的需要， 逐渐将空间现象纳入研究范围， 相关学术论文明显增多。Lobao 和Saenz 指出“: 在乡村社会学科中忽视空间的分析， 地理空间在组织阶级关系过程中扮演着重要的角色”[16]; Friedland 对于乡村研究虽然从乡村的社会学表象写起， 但对农业和田园风光的问题分析， 却有着强烈的地理气息[17]。
2 当前主要研究内容
2.1 乡村社区
最先研究乡村社区的是乡村社会学家。罗吉斯和拉伯尔认为“社区是一个群体， 它由彼此联系具有共同利益或纽带、具有共同地域的一群人所组成”， 硕士论文主要研究社区变迁、类型、边界、权力机构及发展趋势[18]。乡村社区是地理学研究社会的切入点， 它促进了乡村地理学的社会化[19]。同时乡村由于存在不同层次的发展实体， 因而能够较好地展示社区的演化系列。Liepins 认为可以“通过社区来寻找到乡村性”， 并提出一个从物质和意象角度来理解“社区”的框架( 图2) ， 认为从地理和社会形成角度， 社区可被分成四维进行分析， 同时他认为舆论和能力对于社会的形成很重要[20]; Little 研究认为社区是乡村生活最重要的特征[13]。
国外乡村社区地理研究的内容主要包括: ①乡村社区变迁及机制研究， 它一直是乡村社会学研究的重点[18]， 而乡村地理学善于从历史发展的角度寻求事物的时空变化规律。近年来此类研究逐渐增多。如Valentine 和Cater 等在其论著对乡村社区变迁均有描述， 并试图寻求其内在机制[5， 13]。②乡村社区空间分析， 是乡村社区地理的核心。Mormont 认为乡村可以体验一种与城市生活截然不同的社会物质空间[21]。Havey 等也分别从乡村政治经济学中积累与消费的观点论述了乡村空间的作用， 认为非城市空间的存在对于城市空间本身的再生产也是必要的[22]。③乡村社区可持续研究， Scott 等人基于新西兰北部的调查， 发现种族、阶级和职业结构的不断分化给“可持续的乡村社区”带来复杂性， 并建议“可持续的乡村社区”应被视作一个民族范畴， 而乡村社会地理中应采用更为宽泛的社会可持续能力的概念[23]; 英国学者MacKenzie 也对社区与可持续性进行了深入探讨[24]。④社区文化与制度变迁研究，以往社区文化经常被研究者忽略， 但近年来逐渐受到人们的关注。不应让世俗社会代表乡村、法制社会代表城市， 而是应将社会看成一个整体， 乡村社区的大众文化已被城市化。⑤乡村社区与产业的联系， 如Joseph 研究指出了在新西兰两处地方农业和乡村社区的联系[25]; ⑥社区问题研究， 如社区内部各阶层及内部与外部的冲突、贫困及其它一系列出现的问题; ⑦此外还有乡村社区规划研究等等。可以看出近年来地理学者对于乡村社区的各个方面， 往往从更为广阔的社会学视角加以研究。
2.2 城乡关系
城乡关系牵涉到城市和乡村的许多方面， 其研究一直是地理学( 尤其是1970、80 年代) 的重点之一。Mormont 认为，城市和乡村的对立现在已经逐渐成为过去， 城乡之间的差异与界限现在日益变得模糊“， 乡村不再是单纯的乡村空间， 多样化的社会空间能够存在并且在一定的地理区域内叠加在一起”[13]。随着社会及经济的发展， 出现了新的城乡关系， 也促进了对新城乡关系的研究。城乡关系研究的领域包括城市对乡村作用、乡村对城市作用及城乡结合部的现象。
具体研究内容主要有如下方面: ①城乡关系变迁研究。②城乡连续体研究， 如Cloke 运用16 个变量对城乡分界点问题进行研究， 得出并不存在重要的自然分界点， 支持了城乡连续体这一说法[5];Murata 提出了城乡相互依赖的工业化模式[26]。③城乡人口迁移研究， 城乡人口流动是贯穿城乡关系的主线，研究也较多， 如Audas 等人于1990 年代对加拿大城乡人口迁移的研究， 讨论了移民的方式、迁移前后环境变化的对比、人口迁移对劳动力市场的影响， 也讨论了职业、受教育水平和身份地位对人们作出迁移决定的影响[27]; Cook 和Christopher 用一个量化指标对城乡人口迁移速度与发展进行了研究[28]。④城乡关系协调及制度创新研究， 通过一系列正式和非正式的制度安排， 协调存在于城乡各主体之间的关系。⑤城乡隔离及重构研究， 目前各个国家均试图以新的方式( 如新的人口流动政策等) 来重构历史上的城乡隔离; Bronwyn 在研究中量化分析了在新西兰商务中出现的城乡数字隔离的程度[29]。
2.3 乡村景观
乡村景观及规划概念缘于迈克哈格( 1969) 、西蒙兹的( 1978) 和刘易斯( 1998) 对大地景观概念和规划的提出[30，31]。乡村景观规划就是在综合大地景观和乡村人居环境理论的基础上， 对乡村区域进行的综合景观规划设计。目前乡村景观研究是景观科学和景观规划研究的一个前沿领域， 往往综合景观规划学、景观地理学和景观生态学加以研究[32]。地理学角度研究乡村社会如何改变其生存的景观和环境[33]。
当前国外对于乡村景观的研究包括如下一些方面: ①乡村景观演变的动力机制研究， 无论对于生态学还是地理学， 分析景观格局和动力机制是景观研究的一个主要目的。Nelson介绍了关于经济、人口统计学和环境驱动力三维组合重构而成的美国西部乡村景观， 并认为作用于区域的最重要的驱动力是移民， 流动人口的力量正转变着区域的社会文化景观( 图3) [34]。Isabll 和Sabin 等人对诺曼底地区25 年来的景观格局进行了分析， 发现导致乡村景观发生变化的主要动力来自三方面: 农业耕作的增强或废弃、城市化对景观构成的改变、地方保护政策的作用[35]。②乡村景观规划， 它是一个人类与环境关系的调节工具。国外乡村景观规划研究始于二十世纪五六十年代， 开展较早的主要是欧洲一些国家， 对世界农业与乡村景观规划起了很大推动作用。美国景观环境规划学之父Olmsted 认为， 景观规划不仅要提供一个健康的城市环境，也要提供一个受保护的乡村环境[31]， 同时研究也注意到景观规划面临着文化景观发展带来的挑战[36]。③乡村景观与人、文化、建筑等主体相互作用的研究。Naveh 认为文化景观是物质与精神的融合， 并提出景观感知的文化维[37]; Ruda 认为， 要使乡村聚落保持可持续发展， 必须对建筑区与自然平衡、当地社区、历史传统及本土文化进行保护[38]。④不同国家、不同类型乡村景观的对比研究。Arriaza 等人对地中海地区两个乡村的若干图片进行对比研究， 指出了与乡村景观视觉质量有关的要素， 并对其进行了排序[39]。⑤乡村景观感知与视觉评估， 研究认为乡村景观可以从视觉( 形态) 、感知( 内涵) 和经验( 功能) 等方面进行分析与评估[40]。⑥乡村景观可持续研究。1996 年“欧洲乡村景观的未来”会议中， 分析了目前中欧与北欧地区人类对乡村景观的影响， 并研究了景观可持续发展的概念[41]。同时一些研究也提出从景观生态学角度恢复可持续的乡村， 并保护乡村景观的多样性。⑦“特殊的”乡村景观，如对性别及同性恋的研究等。Bryant 和Morris 等人通过调查，认为农业中同样存在着很多工作需要女性做出贡献[42，43]。
2.4 乡村社会问题
乡村发展的不同阶段伴生着不同的社会问题， 国外不同学科学者对其研究一直十分关注。一些社会问题始终伴随社会存在( 如贫困、社会保障等) ， 只是程度的差异， 而不同时期又会出现新问题。留学生论文 地理学者对乡村社会问题的视角， 主要是社会问题对乡村空间布局与演化的影响及由于乡村空间布局与演化所形成的问题。
近来国外乡村存在如下一系列社会问题及相应的研究: ①乡村区域各主体间的冲突， 包括乡村内部各阶层间的冲突及乡村与外部进入者间的冲突[44]。②贫困与就业， 是乡村最古老的话题， 对于乡村的贫困问题存在一定争议， Cloke 将乡村生活描述为田园诗画， 一定程度掩盖了英国农民的贫困， 但他指出应从政治上提高农村生活自身的收益、减少农民被剥夺的现象[5]。③不可进入性， 对于主流乡村地理学者和规划者， 可达性被看作是理解乡村绝对的中心， 这种关注已在近来大量的著作中体现出来; Phillips 和Williams 对乡村可进入性的研究中提出“自然不可进入性”和“社会不可进入性”[45]。④“特殊的”乡村问题， 主要包括儿童、少数有色人种、无家可归者[11]、男女同性恋和旅行团体等， 近年来这类问题的研究更加引起人们的关注， 研究认为在乡村人们的实际境况与乡村表面上平静的生活不一定相符。除上述一些社会问题外， 乡村还存在着住房、老龄化和社会保障等问题， 各国此种问题的程度存在较大差异， 不同国家对此研究的内容与深度也有所不同。
2.5 其它相关研究
除上述几大方面的研究外， 国外乡村地理工作者对于影响乡村发展的政策制度、热点问题及突发事件等也有相应的研究。如杜赞奇从国家政权建设的角度， 探讨了随着国家政权力量的渗入， 乡村社会权力结构的变迁， 并提出了一个具有综合性的分析模式———文化网络[46]; 经济全球化对上述各要素的影响研究， 如McGee 探讨了全球化与发展中国家的城乡关系[47]等等。
3 结语
本文回顾了国外乡村社会地理的发展历程及各阶段研究的重点内容， 并详细介绍了当前国外这一领域研究的几个主要方面。能够看出乡村社会地理研究已受到关注， 并逐渐形成了较为鲜明的学科特征。伴随着20 世纪人文地理学的第三次转型， 乡村社会地理也出现明显的文化及后现代转向， 并且在未来一定时期内， 将成为学科发展的主流方向。分析中不难发现， 在学科发展过程中， 相应理论的进展相对较为缓慢， 全新理论的探索及学科的交叉研究， 将会是未来乡村社会地理学研究的难点与突破点。此外， 全球化背景下的制度转变、社会转型对乡村社会的影响; 社会分层日益严重， 如何从乡村地理学角度加以研究; 学科交融与学科体系重新整合的研究等， 也将成为这一领域研究的主要内容。与国外相比， 我国乡村社会地理研究尚处于起步、缓慢发展阶段， 因而积极、科学地借鉴国外先行发展的理论、方法与实践， 有助于推动我国乡村社会地理的发展。
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《上海市大型居住社区规划设计导则》指出：“大型居住社区是指用地规模约为5平方公里，人口规模约10万人，以居住功能为主体、生活与就业适当平衡，功能基本完善的城市社区。”国外研究者虽然没有使用大型居住社区（以下简称“大居”）的提法，但在已有研究文献中出现了较多类似的概念，比如将其称为“混合收入社区”（Mix Income Community）[1]；或称之为“公共住房集中区域的邻里关系”（Public Housing Neighborhood）[2]；有时还称其为“公共住房发展区域”（Public Housing Redevelopment Site）[3]等。从研究内容上看，实际上都是针对公共住房集中区域的研究，因而可纳入大居的研究范畴。
基于对国内外有关大居及相关问题研究情况的梳理，可以从两个层面解读其内涵。第一，从经济机制角度看，大居是政府对市场机制缺失的干预，表现为规划并建设以保障性住房为主的集中居住区域；第二，从社会职能角度看，大居是住房保障的空间载体，是政府公共管理和社会治理的集中体现。因此，作为一项公共政策，大居不仅具有经济发展功能，而且具有社会治理意义。为此对其相关效应开展评价，也应该兼顾经济效益和社会影响。
发展至今，上海市规划建设的大居已达到46个，规划用地面积约15，200公顷，规划总人口接近338万人。随着先期规划的大居陆续建成启用，居民开始分批次入住，大居建设和发展的经济效应与社会效应逐渐显现，而相应的管理重心也从分配管理转移到日常运营管理。对照国外保障性住房建设和管理的经验来看，大居中是否存在居住空间过于集中、就业率下降、社区隔离、宜居感下降等问题，显然是经济效应评价无法完成的。因此，在效应评估机制上引入社会影响评估（Social Impact Assessment， SIA）框架的方法，不仅具有一定的理论创新性，在实践中也可以对大居的社会影响进行有效分析，从而为保障性住房的日常运营管理以及住房保障工作提供参考。
一、 住房政策的效应与社会影响评估框架的引入
很多研究者都认识到，对于包括大居在内的住房政策进行评价，不能仅限于经济效应，还应考虑社会影响。赫伯（Hebb）等认为，对于住房投资的增长必须考虑到社会影响的存在[4]。有研究者以苏格兰为例分析了住房可能会带来的社会影响，诸如卫生不良、缺乏教育和反社会行为等，并对这些因素进行了分析[5]。李强等分析了中国城镇住房制度改革的社会影响，认为通过将住房从公有转化为职工私有，构建了一个基于财产的社会分层秩序[6]。另有研究者从利益相关者角度对中国的住房政策进行了社会影响评价[7]。这些研究的特点是比较宏观，较多关注体制与制度变量，而且较难开展实证分析。
一些研究者从微观视角对大居的社会效应开展了探索性的分析。这些研究往往聚焦于社会效应的某些方面，比如社会融合、居住隔离、混合居住、社会特征、社会问题、住房满意度等。较多国外研究都提出，相对于其他社区，居住于公共住房社区的居民在社会融合方面面临更多困难和障碍，由此形成的居住隔离状况，又会影响到居住满意度、社区维护以及社区治安[8]。这些研究对一些国家调整住房保障政策提供了启示与参考。因而，在20世纪80年代以来，大多数欧美发达国家都不再大规模地新建公共住房社区，转而采用货币补贴，或者在商品住房中配建公共住房，以减少公共住房社区带来的负面社会影响[9]。
由于中国住房保障体系建设起步相对较晚，保障性住房社区的社会影响近来才引起研究界的关注。相关研究中，物业管理、社区服务、交通出行、社区满意度等是关注的重点。尽管国内已有研究尚未发现保障性住房社区存在明显的社会融合问题。但对于保障性住房社区的社会影响，仍需要开展全面且深入的分析。
近年来，社会影响评价的重要性逐渐得到重视。Vanclay认为，社会影响评价是分析、监测及管理城市开发过程中的社会结果[10]。在社会影响评价指标体系的研究框架方面，目前有三类指标体系。第一类是针对影?效果设计评价体系。此方法以问题为导向，将社会影响评价和社会计划、社会发展相结合，注重公众参与。第二类是过程评价，将政策实施后的实际情况与假定无干预情形进行对照，是形成“跨时期比较分析”（inter-temporal comparative analysis）的基础。第三类是逻辑框架评价。此类评价始于美国国际开发署（United States Agency for International Development， USAID）提出的方法，后来被国际影响评价协会（International Association for Impact Assessment， IAIA）等众多机构所采用[11]。逻辑框架包括纵向逻辑和横向逻辑，前者侧重因素分析，后者聚焦资源与结果。由于该方法具有意图清晰、层次明确等特点，目前已成为社会影响评价的主要方法。
从社会影响评价角度看，针对大居的影响评价尚在起步阶段，已有的相关研究侧重于体制和制度变量，更多关注经济影响评价，在社会影响方面（如公平性问题、可持续问题和互适性等问题）尚未形成可操作的评价体系，也缺乏实证分析。本文研究目的在于：第一，引入社会影响评估框架，提出大居社会影响评价的基本原则及指标体系；第二，针对有代表意义的大居展开调研，了解大居社会影响的现状及存在的主要问题；第三，通过比较不同大居所产生的社会影响，对保障性住房社区的建设发展及其管理提出政策建议。
二、 大居社会影响评价体系及内容
上海较早于2003年和2005年分两批开展了保障性住房大型居住社区的规划选址。一方面，大居是实施城市住房保障政策的重要依托，包括建设经济适用住房、动迁安置住房、廉租住房、公共租赁住房等各类保障性住房，有助于缓解城市中低收入人群的住房困难问题。另一方面，大居也承载了新型城镇化过程大型城市的人口疏散功能，将为上海的城市发展做出巨大贡献。相比其他居住社区，大居的特点主要有两方面：第一，人群特殊。大居的入住对象不仅包括城市中低收入住房困难人群，还包括征收安置的居民，这些人群的收入特征、年龄特征、利益诉求与一般商品住房社区的居民存在较大差异。第二，社区关系特殊。社区是大居所在区域社会的总体，不少大居的居民是从某一个区域整体搬迁至此，由于户口、教育资源和医疗资源等方面原因，他们与原迁出区域的社区仍有千丝万缕的联系。
从社会影响评价（SIA）的框架出发，对大居展开评价至少需要考虑到三方面的社会影响内容：第一，社会影响评估要反映社会变化。大居的实施给居民、政府以及其他利益相关者带来了社会变化，但是这些变化对利益相关者（特别是居民）是否有发展意义。这不仅要了解利益相关者对变化的认知，还要分析不同群体对这些变化的承受能力以及相应的调整措施。而且，如果这些社会变化与人们的主观价值判断相结合，可能会与住房政策的后续调整形成互动 。第二，社会影响评估要针对住房政策实施后的具体问题。利益相关者支持、反对一项政策，只能在问题、利益和态度等确定之后才能进行评估，否则评估结果会因为评估过程不全面而出现失真。第三，社会影响评估要能体现政策效果，即是否达到了政策目标。评估的重要功能就是要反映相关政策或措施是否达成预期目标，并对政策调整提出建议。
基于对社会影响评价框架的研究与实践，归纳出对大居开展社会影响评价所应遵循的原则（表1）。主要包括社会公正、社会可持续、互适性等三方面原则，其中每项原则分别对应一些具体表现和预期目标，这些要素是设计调研问卷、提取影响因子从而开展社会影响评价的基础。
相关研究者和国际机构在开展社会影响评价分析及实践时，一般在确定评价原则和目标要素后，会设计一个社会影响评价指标体系。比如，国际影响评价协会（International Association for Impact Assessment， IAIA）在其制定的《社会影响评价：项目社会影响的评估与管理导则（2015）》（2015 Social Impact Assessment：
Guidance for Assessing and Managing the Social Impacts of Projects）中，将社会影响评估的内容分为五个主要方面，包括人口特征、社区与制度结构、政治和社会资源、个体与家庭的变迁以及社区资源，并分解为28项可测量的指标，比如人口变化、重新定居的人口数量、地方政府的规模、就业和收入情况、社区基础设施的变化情况等[12]。
根据大居的实际情况，对其社会影响开展评价，既需要参考已有较为成熟的社会影响评价框架，又需要针对大居的特殊性调整相关指标和内容。因而，在确定大居社会影响评价的主要内容时，一方面沿用了有关国际组织的理论框架，将评价内容分为五个主要方面（人口特征、社区与制度结构、政治和社会资源、个体与家庭的变迁、社区资源）；另一方面又对相关指标做出了调整，具体包括30项二级指标，比如小区人口总数量、居民到上班地点花费的时间、对征收安置政策执行情况的看法、对现有住房面积的看法、出行的便利程度等（表2）。
三、 大居社会影响调研
1. 问卷设计
为了对大居的社会影响进行有效评估，研究?M针对上述指标的内容进行了问卷设计。问卷共分两部分内容：第一部分是基本信息，包括调研对象的年龄、性别、工作和收入情况；第二部分是调研对象对大居政策实施后社会效应的基本评价。在对大居的选取上，研究组选取了最早纳入大居规划、入住率较高的社区。
经过比对相关情况，选取三个大居作为本次调研对象：第一个是松江区的泗泾新凯家园，该小区于2010年开始有居民入住；第二个是闵行区浦航七居委博雅园，该小区于2011年开始有居民入住；第三个是宝山区馨佳园，该小区于2012年开始有居民入住。本次调研共发放问卷600份，每个大居各200份，涵盖了25个居委，共回收有效问卷538份，问卷有效率为8967%。
为了对大居的公正性、可持续性和互适性进行评价，以社会影响评价（SIA）框架为基础，从评价原则、一级指标和二级指标等维度汇总了大居社会影响评价指标体系（表3）。
2. 调研的基本情况
调研对象中，男性占比为39.32%，女性占比60.68%。家庭户平均人口数为2.93人，家庭户平均就业人数为1.31人。基本情况如表4：
通过汇总调研情况，发现大居入住人群有三方面显著特征。第一，大居入住的人群平均年龄偏高。其中，51岁及以上年龄的人群占比高达82.09%，这意味着大居老龄化现象较为严重，而如果今后养老设施、养老服务无法跟进的话，大居后期的养老供需缺口会越来越大。除了这部分居住群体本身存在的一些历史遗留问题（比如知青、产业工人失业等）之外，老龄化的另一个重要原因是大居的产城融合度较差，年龄段在22岁50岁之间的人群占比不到20%。第二，大居入住人群的平均收入偏低。从家庭人均收入来看，人均月收入在5000元及以上的占比仅为5.83%，近50%的入住家庭人均月收入在3001元至4000元之间。这一方面与大居入住人群的老龄化程度较高有关，另一方面也与入住人群的职业状况有关。在调研对象中，就业类型为“其他”的占比高达65.47%，而这其中“失业”占比仅为2%，其余均为离退休人员。这进一步说明主要就业人群不会选择大居作为居住首选地。第三，大居入住的人群文化程度偏低。大专及以上学历的人群占比仅仅为约17%，高中/技校以下及以下学历的人员高达57.66%。老龄化程度较高、人均收入较低、文化程度较低，这三方面特征将对大居今后的社会管理和公共服务带来巨大挑战。
四、 模型构建与评价结果
1. 模型构建
（1）权重确定
对评价指标赋予权重，从形成方式上可以分为人工确定和自然确定。前者是根据研究目的和评价指标的内涵状况，通过主观分析和判断来确定反映各个指标重要程度的权数；后者是基于变换统计数据的表现形式和统计指标的合成方式而得到权重，因而也被称为“客观权重”[13]。由于大居社会评价指标体系中的各项指标具有不同的量纲，不宜直接比较其差别程度，而且对于各项指标的重要性是一个见仁见智的问题，不宜采用主观确定权重的方法，因而采用“变异系数法”（coefficient of variation method）确定各项指标的权重。变异系数法是直接利用各项指标所包含的信息，通过计算得到指标的权重，是一种客观赋权的方法。
各项指标的变异系数公式如下：
Vi=σii（i=1，2，…，n）（1）
式中：Vi是第i项指标的变异系数、也称为标准差系数；σi是第i项指标的标准差；是第i项指标的平均数。各项指标的权重为：
Wi=Vi∑ni=1Vi（2）
（2）评价步骤
本次针对大居社会影响评价，采用调查问卷的方式获取数据，受调研对象之间存在个性化差异，信息获取量不同等不确定因素影响，并且所选取的指标并不是绝对完全的。而灰色系统理论则主要解决数据较少及信息不完备的不确定性问题，这些在白色系统中无法有效解决。所以选择灰色系统理论解决大型居住社区社会影响评价较为合适。
问卷的问题分为定性和定量两种，基于问卷统计结果，将指标赋值确定为1分5分，其中1分代表非常不满意（程度非常低），2分代表不满意（程度较低），3分代表较满意（程度一般），4分代表满意（程度较高），5分代表非常满意（程度非常高）。对于定性问题分为非常不满意、不满意、较满意、满意和非常满意五个档次，分别赋值为1，2，3，4，5。设cnij是第n份有效问卷中住户对测评指标Xij的评分，利用模型计算首先对综合影响进行评价，然后对公正性、可持续性和互适性进行评价。
按照评价要求所需划分的灰类数k，将各个指标的取值范围也相应地划分为k个评价灰类，本文将其分为5个灰类，分别记为C1，C1，…，C5，各等级的取值范围确定为[1，2]，[2，3]，[3，4]，[4，5]，[5，6]。由于使用端点三角白化权函数，灰数的中间值为隶属度最高的值，因此各等级阀值为 1，2，3，4，5，则灰度k的白化权函数分别如下：
fk（cnij）=0
cnijk+0.5
k+2-cnij1.5
cnij[k-1，k+2]
cnij∈[k-1，k+0.5]
cnij∈[k+0.5，k+2]（3）
二级指标Xij为灰类ck的灰色评价权的值为：
rkij=∑Nn=1fk（cnij）/∑5k=1∑Nn=1fk（cnij）（4）
由二级指标Xij属于每个灰类的灰色评价权值构成的向量为Xij的灰色评价权向量，即：rij=[r1ij，r2ij，…，r5j]，可以计算得出X1，X2，…，X5的灰色评价权矩阵为R1，R2，…，R5，其中Ri=[rij，…，rij]T。
一级指标Xi由二级指标Xij组成，Xi的权重向量Ai=[ai1，ai2，…，aij]，对一级指标Xi做出综合评价，得到Xi的灰色综合评价权重向量为Bi=Ai?Ri=[bi1，bi2，…，bi5]。
由此得出二级指标灰色综合评价值yi=Bi?[1，2，3，4，5]T，则yi属于各个评价灰类的ck白化权为fik。根据最大隶属度原则，判定maxfk（yi）。
最终得出总测评指标的灰色综合评价权向量为：
B=A?R（5）
其中R=[B1，B2，…，B5]T。灰色综合评价值为y=B?[1，2，3，4，5]T则y属于各个评价灰类的ck白化权分别为fk（y）。根据最大隶属度原则，判定maxfx（y）所在的灰度为最终的满意等级。
2. 评价结果
（1）评价结果
①综合评价
综合评价灰色综合评价权重向量为B=[00660，01941，02727，02890，01781]，灰色综合评价值为y=33191，属于各个评价灰类的白化权分别f1（y）=0，f2（y）=04539，f3（y）=09483，f4（y）=07376，f5（y）=0。综合评价结果为较满意（程度一般）。
②社会公正性评价
综合评价灰色综合评价权重向量为B1=[00582，01400，02030，03149，02839]，灰色综合评价值为y1=36262，属于各个评价灰类的白化权分别f1（y1）=0，f2（y1）=02492，f3（y1）=09158，f4（y1）=08058，f5（y1）=0。社会公正性评价结果为较满意（程度一般）。
③社会可持续性评价
综合评价灰色综合评价权重向量为B2=[00793，02260，03021，02671，01255]，灰色综合评价值为y2=31335，属于各个评价灰类的白化权分别f1（y2）=0，f2（y2）=05777，f3（y2）=08953，f4（y2）=06963，f5（y2）=0。社会可持续性评价结果为较满意（程度一般）。
④互适性评价
综合评价灰色综合评价权重向量为B3=[00561，02122，03127，02901，01288]，灰色综合评价值为y3=32233， 属于各个评价灰类的白化权分别
f1（y3）=0，f2（y3）=0.5178，f3（y3）=0.9210，f4（y3）=0.7163，f5（y3）=0。互?m性评价结果为较满意（程度一般）。
（2）?C合分析
上述评价结果最终结果都为较满意，评价值接近3.0，说明大居的社会影响尚有提升空间。
在社会公正性评价指标中，评价值较高（4分5分）的指标分别为：您到上班地点花费的时间、对现在住房面积的看法、该小区高收入者居住在共产房中的比例、该小区低收入（2000元/月）以下占比。评价较低（1分2分）的指标分别为：该小区非户籍人口占比、该小区60岁以上老人占比、该小区出租率。社会公正性是三个一级指标中评价值最高的，说明大居的相关政策较好的一定的社会成本获得了较大的社会公平性，目标群体从政策中获益。但是大居中非户籍、老龄人口和低收入人口占比较高，说明了这些人群的集中度较高，这部分人群中，有一部分是弱势群体，有一部分是流动人口，后续政策必须保证这些群体能得到持续关注。三个大居均存在一定的出租率，其中宝山馨佳园的共有产权保障房和松江新凯家园的共有产权保障房的出租率达到了30%以上。后续政策应能保证大居群体间不平等现象不会扩大。
在社会可持续性评价指标中，评价值较高（4分5分）的指标分别为：该小区人口总数量、该小区每年新增人口数量比率、该小区物业服务市场化情况。评价较低（1分2分）的指标分别为：对小区房屋质量的看法，对小区物业服务的看法，对小区周边医疗保健的看法，对周边商场、银行配置的看法。评价值较低的几个指标，说明大居在指标上未能优化，也缺乏一定的协作机制。
在互适性评价指标中，评价值较高（4分5分）的指标分别为：对小区居委管理的看法、对小区自发组织活动的看法。评价较低（1分2分）的指标为：对小区生活的认可度。
五、 结论与政策建议
1. 结论
基于社会影响评估框架，从社会公正性、可持续性和互适性等维度对上海已经启用入住的三个大居进行评价，更加全面地了解大居的社会影响。通过评估发现，大居明显改善了入住居民的居住条件，住房保障政策的针对性也较强，社区管理在逐步改进，但是由于大居入住居民具有“一高两低”（老龄化程度较高、家庭人均收入较低、学历程度较低）的特征，再加上社区公共服务配套仍有待健全，使得居民对社区的认同度较低。总体上，大居的综合评价为较满意，但仍需加强社区管理和公共服务，提升入住居民的认同度。
2. 政策建议
立足于提高居民居住水平，促进大居可持续发展，应该着力加强社区管理，改善公共服务。
（1） 通过加强协作，提升大居的社会可持续性。大居的建设发展与管理，涉及许多相关主体，需要通过加强协作，提高大居的公共服务水平。
首先，改善大居周边的公共服务配套设施。经过几年来的发展，大居周边的交通出行有了较为明显的改善，但是在教育、医疗、商业配套等方面，仍然与入住居民的需求存在一定差距。在调研的三个大居中，浦航七居委和松江新凯家园对改善配套的呼声最高。
其次，补齐物业服务短板，健全社区治理体制。尽管在调研的三个大居中，物业服务都已经实现市场化，但是与大居居民的服务需求仍存在差距。通过进一步调研发现，大居的物业费普遍难以收齐，导致物业服务公司人员流失严重，从而使服务水平有所下降，居民满意度下降，于是形成了一个“恶性循环”。建议由居委会牵头，组建业主委员会，通过一定的竞争机制，选择适合大居物业管理要求的物业公司，形成居委会、业主委员会和物业公司对大居共同治理的格局。
再次，加强对房屋的安全检查，探索房屋质量保险机制。在对三个大居的实地考察中发现，一些房屋外立面破裂、房屋内部墙体有裂缝、隔音效果较差等情况较为突出。这些房屋安全隐患对居民的居住满意度产生了较大影响。建议由专业的保险机构对大居房屋质量进行承保，安排专业人员对房屋质量问题进行专业处理，形成定期检查机制，保证大居的房屋质量安全。
（2） 通过社会学习和鼓励公众参与，提升大居的社会互适性。
首先，加强政策宣传力度，形成社区学习机制。对于相关政策的宣传，三个大居都是采用布告栏张贴和居委会口头或者书面通知的方式。这些宣传方式比较被动，不利于提高居民参与政策学习的积极性。建议采用多种形式鼓励居民参与学习相关政策，并在学习中为大居发展出谋划策。
其次，鼓励公众参与，增强社区自治。调研中发现，居民对居委会管理的评价较高，但是居民自发的社区管理意识较为薄弱。通过进一步的实地访谈发现，三个大居的社区治理过于依靠居委会的力量。建议在组建业主委员会的基础上形成一定的工作机制，促进公众参与社区自治，提高居民对社区的认同度，提升大居的互适性。
（3） 通过政策优化，提升大居的社会公正性。
为了更好的了解咸阳市房地产市场，需要先了解咸阳市概况、综合实力、经济结构、现代工业、城市建设、人口及人民生活。咸阳市位于关中平原的中部，既在九竣诸山以南,又在渭水以北，山南叫阳，水北也叫阳，山水俱阳，故名咸阳。咸阳是中国历史上第一个统一中国的封建王朝一秦王朝建都之地。南北长145千米，东西宽106千米，面积为10196平方千米。辖兴平市一市，秦都、渭城2个区，武功、泾阳、三原、礼泉、乾县、永寿、彬县、长武、旬邑、淳化10个县，共有216个乡镇，8个街道办事处，3843个行政村，163个居委会。人口494万人。地处陕西关中平原腹地的咸阳，有着2350多年的建城史，是中国甲级对外开放城市、国家级历史文化名城、全国双拥模范城、国家卫生城市、中国地热城、全国十佳宜居城市及首批中国优秀旅游城市、全国精神文明创建工作先进市。2004年，又被评为首届中国魅力城市[33]。经过建国50多年，特别是改革开放20多年的建设，咸阳已具有较强大的工业基础和经济实力，现已形成纺织、电子、煤炭、石油化工、机械为主体的工业体系。“十五”期间，咸阳市经济建设取得了令人振奋的成就，经济建设进入突飞猛进的时代，实现了跨越式发展。突出表现是：经济总量迅速扩大，财政收入快速增长，固定资产投资持续增长，城乡居民收入显著提高。到2006年底，五年工业总产值完成1930.45亿元，2005年当年生产总值实现了433亿元[34]，2006年当年生产总值实现了484亿元。2006年咸阳市实现财政收入为35.1亿元，同比增长了11.3%；2006年财政支出为42.8亿元，比上年增长36%。2006年人均生产总值达到9723元，比上年增长7.4%[35]。咸阳市综合实力。全市生产总值、财政收入、规模以上工业增加值、城镇居民人均收入等主要经济指标的总量居全国第111位，居陕西省第2位[36]。主要经济指标总量及增速均保持在全省前列，在陕西省国民经济和社会发展中占举足轻重的地位。经济社会科技全面进步，经济运行质量创历史最好水平。咸阳市经济结构。咸阳市三次产业结构继续优化，经济运行质量明显提高。2006年，认真落实国家农业和粮食生产政策，继续加大对农业的扶持力度，第一产业稳步发展，完成增加值98亿元，同比增长7.2%；第二产业仍然是咸阳经济增长的主要推动力量，完成增加值218亿元，同比增长16.4%；第三产业发展活跃，完成增加值168亿元，同比增长11%；三次产业结构为20.3：45.0：34.7，对经济增长的贡献率分别为11.7%、57.9%和30.4%[37]。咸阳市现代工业。咸阳是一个新兴的工业城市，纺织工业经过50多年的发展，已形成棉纺、毛纺、化纤、印染、服装、纺织机械及纺织科研门类齐全、相互配套的完整13体系，成为全市出口创汇的主导产业，其年产值占全省纺织业的1/3。电子工业已成为实力较强、技术装备水平较高的新兴产业，全国最大的彩管厂陕西彩色显像管总厂等13家大中型电子企业集中于市区西郊，其年产值占全省电子工业的近一半。秦都已被人们誉为“纺织电子城”。咸阳市已成为陕西最大的果品生产加工基地，畜产品生产加工基地、电子工业基地、能源化工基地，医药保健基地、纺织工业基地。咸阳市城市建设。要促进外向型经济的发展，就必须进一步提升城市的品位和城市形象，以扩大知名度。近几年以基础设施建设和生态建设为重点，推进城市建设迈上新台阶。2005年，全市上下以打造绿色咸阳，争创国家环保模范城市为龙头，抓紧实施“蓝天、碧水、绿色、宁静”工程。咸阳市城市建设取得了突破性的进展，城市综合功能显著增强。全市天然气用户发展到10万户，天然气加气站3座，市区天然气覆盖率达到90%；污水处理率达80%；生活垃圾无害化处理率达78.4%；城市绿化率达到36.7%。咸阳市城市道路建设取得了一定的进展，实施了人民路、玉泉路、文汇路等多条道路的改造建设，大大改变了往日破败不堪的旧面貌。2005年咸阳市入选为“中国十佳宜居城市”，是西北地区唯一入选的城市[38]。2006年新建、改建一、二类公厕50座，城市公厕达到299座，其中二类以上公厕达20%以上；共改造、新建市场38个，极大地方便了群众的生活[39]。咸阳市人口及人民生活。2005年末全市常住人口498.07万人，比上年末增加2.43万人。其中，其中农业人口355.4万人，占总人口64.16%；非农业人口142.67万人，占总人口35.84%[40]。随着企事业单位增资政策的落实、再就业和社会保障工作的加强以及农村富民工程的实施，城乡居民收入快速增长。2005年城镇居民人均可支配收入达8780元，比上年增加522.69元，同比增长6.3%。城镇居民人均消费性支出7147元，比上年增加708元，同比增长11%。城镇居民用于医疗保健、娱乐教育文化和居住方面支出分别比上年增长42.3%、4.5%、7.5%。2006年末城乡居民储蓄存款余额为393.4亿元，比年初增加36.7亿元，同比增长10.3%。全市年末人均储蓄存款额为7909.13元。2006年末城市人均住房建筑面积达到25平方米，比“九五”末增加7.25平方米。咸阳市社会保障体系的建立和不断完善，扩大社会保险覆盖面，养老、失业、医疗、工伤、生育等五大保险全面启动，参保人数大幅增加。城镇居民最低生活标准提高到160元，最低生活保障、失业保险金、最低工资标准三条社会保障线资金发放情况良好。
3.2咸阳市房地产市场的发展阶段
咸阳市房地产市场形成始于20世纪90年代初，1990年5月，国务院出台了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》为全国的房地产开发提供了法律依据。咸阳市房地产市场开始真正启动。在1991年，咸阳的房地产开发企业只有两家，1995年以前，咸阳的房地产开发商多采取拆迁原地安置的方式发展房地产，加上严禁公房交易，因而无法刺激房地产市场14活跃，个人购房寥寥无几。1995年后实行货币安置的办法，再加上公积金归集和贷款力度的加大、银行对个人抵押贷款的支持、公房交易禁锢的解除，刺激了住宅市场的活跃。经过1995年的快速爬升，到1997年、1998年达到高位，1998年亚洲金融危机之后，房地产市场发生逆转，整个市场出现下滑趋势，以写字楼市场的情况最为严重，一大批在建项目资金枯竭，不得不半途而废，形成烂尾楼。1999—2002年，咸阳市房地产市场一直在进行调整。从2002年咸阳市房地产市场开始升温，年末有开发活动的房地产企业达到45家[41]。到了2003年由于咸阳市和西安市签订了《西安－咸阳经济一体化协议书》，加大了西咸经济一体化的进程的力度，同时在政策上实施了一些有利于房地产市场发展的措施，2003年上半年咸阳市房地产市场出现了快速增长的势头。图3-12003—2007年咸阳市房屋建筑施工及竣工面积情况
3.3咸阳市房地产市场投资状况
3.3.1投资开发形式
咸阳市房地产投资开发由主要以本地开发商为主开始过渡到本地开发商、省外开发商、周边盟市开发商三足鼎立的局面。咸阳市本地开发商由于熟悉环境，拥有便利的开发条件，占据了咸阳市房地产开发投资的主要份额。但是本地开发商除了极少数几家外，大多数规模有限，投资也仅限于一两个项目，他们的投资力度与规模相对较小。也有如茂源集团、新元房地产开发公司、咸阳万国房地产开发公司等实力较强的本地开发商，他们在成功运作了几个大型项目后积累了资本，投资的力度规模逐渐加大。省外开发商的市场份额迅速扩大。随着政府招商引资的加大，像上海绿地集团、中房集团等都到咸阳市开发项目。这些项目多位于咸阳市边缘地段，投资力度较大，而且02004006008001000120020032004200520062007房屋建筑施工面积(万平方米)房屋建筑竣工面积(万平方米)15以中高档项目为主。从2002年开始，周边盟市开发商开始进入咸阳市，这部分开发商一般是通过修路补偿、基础设施交换、招拍挂摘牌等形式获得土地，其中以西安市企业为主，如：西安大信房地产开发有限公司、陕西泰盈环达通房地产开发有限公司等。
3.3.2开发投资量及投资结构
这几年咸阳市房地产开发投资持续高速增长，增幅高于同期固定资产投资。2001—2007年房地产投资分别为4.35亿元、6.55亿元、11.6亿元、16.6亿元、24.8亿元、28.07亿元、42.1亿元，2004年的增长率为28.9%，2007年的增长率达到了50%,是近几年增长速度最快的一年，房地产投资增长速度增幅比同期的固定资产投资增幅高于13.1%。这是与西咸经济一体化大背景有着密切的关系[42]。2007年咸阳市房地产开发投资完成投资比2006年增加了14.03亿元，且当年咸阳市房屋竣工面积达到327万平方米，房地产开发投资增加是由于2002年年底提出西安咸阳经济一体化以来，西安许多有车族逐渐在咸阳市置业投资，从而促使咸阳市房地产开发投资额连年不断稳步增加。从房地产投资结构上来看，这几年一直是住宅投资为主的趋势，办公用房及商业营业用房投资也是比较高的速度增长，2005年办公用房和商业营业用房完成投资分别为500万元和27141万元，合计9409万元；2006年办公用房和商业用房投资分别为1226万元和8183万元，合计32141万元。其中办公用房完成投资增长了2.45倍，商业用房完成投资下降了近70%。2007年住宅房地产投资继续保持增长势头，房地产投资在全市固定资产投资中所占比重持续上升，其中住宅投资达到12.5%。咸阳市住宅房地产市场起步较晚，在市场的成熟过程中投资起伏较大，但总体呈现出与经济发展相对应的快速增长特征。从咸阳市的国民经济与市场发展阶段和总趋势来分析，住宅房地产投资占全市固定资产投资比重的上升是市场需求结构变动的必然结果。
3.3.3经济适用住房建设
投资起步晚从商品住宅的投资类型结构看，从2000年开始到2005年未建设经济适用住房。这种情况一方面弱化了对商品房价格上升的抑制作用，在住房社会保障体系尚未健全的情况下，不利于低收入家庭住房问题的解决；但另一方面，在客观上有利于早日终结住房市场供给的双轨制。2006年起咸阳市才启动经济适用住房及廉租住房建设项目，目前，市区仅建设廉租住房1.05万平方米，210户入住，300套1.5万平方米廉租住房工程项目正在建设中，已开工建设的“阳光一村”经济适用住房建设已完成投资3800万元。针对这种情况，从2007年起咸阳市计划将投资3.89亿元，建设经济适用住房27.2万平方米。
3.3.4开发投资理念
发生碰撞随着西咸经济一体化进程的不断加快，咸阳市郊区发展越来越受到重视，是把开发16重点放在郊区还是继续固守中心城区的问题就摆在了每个开发商的面前，因而引发了“居住郊区化”和“新都市主义”的理念之争。支持前者的开发商们认为城市因人炸、交通拥挤和空气污染而使环境不断恶化，号召追求生活质量的人们逃离城区，到郊区寻找舒适的空间。有的甚至把“住宅郊区化”作为一种“革命性的居家理念”。支持后者的开发商们注意到一种“回流”趋势，即有一部分郊区住宅购买者，在将郊区物业出租或抛售之后陆续反城，由此，以西咸经济一体化带来的郊区蔓延的“新都市主义”居住理念被导入市场。“新都市主义”认为真正高质量的生活仍然在城区，郊区的种种不便短期内无法快速发生改变，号召规划部门、开发商共同努力，提升咸阳市中心城区的质量，让城市焕发更大的吸引力。其实无论现在和将来，“居住郊区化”和“新都市主义”都并行不悖，无论是对于城市的居住开发，还是城市中心地带的开发，崇尚自然与社会的融合和“以人为本”的精神，是现代居住社区的共同追求，它们在社区规划设计上都遵循共同的原则：（1）明确社区边界是创造领域感和归属感必不可少的条件；（2）适度的社区规模和具有明显特征的社区中心是创造可识别的场所的关键；（3）居住、就业和商业的多功能混合和提供多种类型的住宅是创造丰富多彩的社区生活的基础；（4）以公共交通为导向、以行人为基本尺度的道路系统应构成社区基本的网络结构；（5）公共参与应成为社区设计中一个必不可少的重要环节。目前咸阳房地产开发和居住潮流中“双强”格局已经奠定。“新都市主义”在保留传统都市主义精髓的同时，博采了郊区大盘所长，注重项目环境的营造；郊区大盘也在大力完善各项生活配套，弥补自身不足。这两种理念的合理碰撞，使房地产市场能健康快速地发展[43]。
3.4咸阳市房地产产品及配套状况
3.4.1建筑类型
咸阳市房地产项目的建筑类型十分丰富。过去开发的住宅项目以5到6层或6到7层砖混结构的多层建筑为主。从2005年开始，建筑类型逐步丰富起来，近来开发的大型小区中大多规划了部分低密度住宅区，建筑以4到5层的联体TOWNHOUSE形式为主，如：华宇豪庭、奥林匹克花园等，这些别墅区用以提升小区档次，吸引高端客户；同时，高层、小高层住宅开始大行其道，如：金泰丝路花城、英伦风景等，都是12层以上的建筑；但是，受国家政策限制，以及本地自然条件的局限，纯别墅住宅小区近年来没有出现。商业营业用房的建筑类型也比较有限。多数大型专业市场都采用了3到4层的砖混结构或钢结构，每层的建筑面积较大，形成大开间、自由分隔的商铺。大型商厦则通常17采用框架结构，以期形成大的空间。临街的商业用房多采用3到6层的砖混结构，其中1—4层为商业部分，4层以上为公寓或住宅。
3.4.2规划及建筑设计水平
咸阳市房地产市场的规划及建筑设计水平在近两年有较大的提高，虽然相比国内同类中等城市还有一定差距，但房地产项目已经逐渐呈现出多样化、综合化的趋势。咸阳市大多数早期开发的房地产项目的规划与设计缺少自身特色，建筑类型雷同，户型设计不够合理。
3.4.3园林环境建设水平
同建筑设计水平一样，咸阳市房地产项目的园林环境建设水平也是在近几年开发的楼盘中才有所提高，以前开发的小区多数没有园林绿化设计，环境比较差，楼间距也比较小。新开发的大型小区多数比较注意园林环境建设，小区绿化率多在30%以上，还有不少项目在小区内设计了水景，使小区环境建设水平提升一个档次。但多数小区项目，尤其是建筑面积在5万平方米以下的小区，其园林环境建设还处在一个较低的水平。
3.4.4工程建设水平
咸阳市大多数住宅项目都选择了5至6层的砖混结构。工程建设情况因施工队伍的不同而不同，总体来讲，由于施工项目难度普遍不大，工程建设质量基本可以得到保证。但部分正在施工的项目，施工现场没有被分隔，现场物品堆放比较杂乱，工人工作态度不很积极，工程建设水平不是很高。从2005年开始，小高层甚至高层项目开始逐渐涌现，并逐渐占据市场主流，同时，外来的建筑商大量进入咸阳市，给本地的建筑市场带来不小的冲击，也促进了当地工程建设水平的快速提升。
3.4.5物业管理水平
咸阳市物业管理目前还处于起步阶段，在咸阳市众多的房地产项目中，绝大多数项目都是由开发商自行成立物业公司对开发的小区进行物业管理，基本上属于前期物业范畴。物业管理的专业化程度不高。物业管理的范围主要集中在小区卫生、绿化、安全几个方面，其他增值服务内容有限。小区物业管理的水平随小区档次的不同有较大差别，最新开发的小区引入了智能化系统管理，采用了IC技术、红外监控、电子巡更等新技术，物业管理水平相对有所提高。目前管理水平较高的小区有：英伦风景、平湖秋月、华宇御景名苑等。
3.5咸阳市房地产市场的供给状况
3.5.1区域开发分布比较
咸阳市的房地产开发在地域上有比较明显的分布特点，下面从住宅和商业营运用房两个方面分别讨论：
（1）住宅开发项目全市开花18从2006年开始，随着西安咸阳经济一体化进程的加速及政府扶持力度的加大，市内的两个区开发力度和拆迁力度都迅速加大，开发格局也由以前的秦都区为主，转变为两区齐头并进、全市开花。东区特点：①区域项目规模日趋扩大，大盘进入该区域。如：紫韵东城，日月星城等楼盘。②2007年开发体量较大，以小高层、高层为主，智能化较高，容积率较高。③项目规模比例协调，以市场需求为主要导向。④到2007年底房价上扬幅度较大，商品房均价达2200元/平方米。南区特点：①以大体量开发为主，规模和品质明显优于其他区域。例如：奥林匹克花园，上林苑，金泰丝路花城，华宇·蓝郡等。②紧邻世纪大道两侧，以西咸经济一体化为发展方向，引导咸阳房地产市场的发展趋势。③咸阳的对外窗口，西安扩展的重要战略领地。西安开发企业进驻较多，说明该地段的不可替代的性质。④该区域商品房均价达2300元/平方米。西区特点：①开发体量及进程不均匀，过大或过小的项目参杂其中。华泰·世纪家苑等。②处于中心边缘地带，受中心地带发展制约。19③2007年底该区域价格才有明显上浮，但产品品质因受区域现状限制，品质相对较差。商品房均价达2100元/平方米。北区特点：①目前有两个500亩左右大楼盘即将在2008年推出，其中就有华宇公司开发项目：华宇·景观天下，作为北区项目标杆，规模宏大。②该区域以高校为主，是咸阳的文化教育基地。还有中铁二十一局集团公司和中铁一局集团公司新运处等此类效益较好的大型国有企业。客群以高校教师、此类单位员工为主，周边乡镇（马庄、双照）村民为辅。③文林路是咸阳目前最北边的一条路，咸阳现在主要发展方向放在南区，故发展有一定的局限性。商品房均价达2150元/平方米。市中心特点：①由于区域中心，可开发土地有限，故以高层为主。代表楼盘有双峰·城市花园，银都·国际广场，国润·翠湖等。②销售业绩不存在太大问题，打价格战是相对其他方面在该区域的主要竞争思想。③价格稳步上涨，价格体现城市中心楼盘品质和城市经济发展步伐。商品房均价达3000元/平方米。
（2）商业营业用房局部集中，整体分布均匀人民路商业圈：咸阳市的商业中心位于人民路与团结路构成的一个块状地带，尤其是人民路一带，这里也是咸阳市商业营业用房最为集中的区域，分布了大大小小十多个商厦如：华联商厦、人民商场、金元商场、宝安大厦、银泰步行街、嘉惠商场等，形成了一个以零售为主的休闲消费商圈。七厂什字商业圈：七厂什字一带经过十多年的自然发展，形成咸阳市集饮食与零售消费与一体的商业圈。分布的商厦有：金义大厦、苏宁电器、华润万家、凌云楼、天王饮食城等，其中凌云楼建于1986年，共12层，昔日享有“咸阳第一高楼”的美誉。玉泉路商业圈：玉泉路商业圈是近五年刚刚兴起的一个新兴商业圈。这一带主要的商厦有：人人乐购物广场、国美大厦、义乌商城等，形成了一个零售与批发集一体的商业圈。随着丽彩广场的开盘，集商铺与住宅的综合项目在玉泉路商圈已经悄然兴起。其他商业营业用房多为临街商业用房，分布于咸阳市各街道两侧，这些商铺规模普遍较小。
3.5.2房地产郊区化发展成为趋势
咸阳市中心区土地资源越来越稀缺，特别是2006年市政府严格控制市区土地的批租，使市中心土地供应更趋紧张。与此同时，国家取消福利实物分房，实行住房分配货币化，增加住房信贷的投入，开放住房二级市场，减免部分税费等一系列措施，极大地20提高了群众改善和购买住房的积极性，住房开始成为人们最大消费。面对这一市场局面，开发商们跃跃欲试。根据调查，咸阳这样一个中等的城市，现已注册100多家房地产企业，仍有不少从事其它行业的企业家，准备进军房地产，咸阳近年来的房地产发展势头使西安、深圳、广州等地的诸多房地产商“抢摊咸阳”已成为共识。在目前市中心地带土地供应十分紧缺的情况下，开发商们开始把目光投向郊区地带，如毛条路、咸阳偏转、世纪大道等沿线，这些昔日不被看好的土地资源纷纷升值，一块土地，好几家地产公司“较劲”，市郊房地产开发“行情”看涨已成为不争的事实。以金泰丝路花城、平湖秋月等为代表的城郊物业，代表着一种以城郊结合部绿色和环境文化为主要特征，倡导回归自然，脱离城市喧嚣，通过绿色环境和整体平面规划的主要内容及人性化“以人为本”为卖点的突出特点，从内涵、价值上更加符合广大中低收入消费者的需求，故销售都比较红火。同时，筑城郊区住宅的文化板块正在形成，市民居住城市中心的传统观念正在发生变化，投资者越来越重视物业的环境，配套设施和物业管理，郊区地块大有可为。
3.5.3供给量趋势
西咸经济一体化以来，咸阳市经济发展迅速，城市建设日新月异，对商品住宅、商业用房和办公用房的需求不断扩大，咸阳市房地产业也得到了巨大的发展。房地产开发投资从2003年的11.6亿元[44]，增加到2006年的38.46亿元。商品房竣工面积从2002年的45.85万平方米增加到2006年的68.44万平方米，其中住宅竣工面积从2002年的31.24万平方米增加到2006年的61.30万平方米。房地产投资开发利润较高，在市场机制的驱动下，各行各业都来做房地产，房地产企业一哄而上，加之房地产管理体制不健全，房地产法规不完善，管理手段跟不上形式的发展，土地利用规划的实施不严格，开发商获地相对容易，结果造成商品房供大于求的局面。表3-1咸阳市商品房供应量表年份本年度商品房竣工面积（万平方米）本年度住宅竣工面积（万平方米）本年度住宅竣工面积占商品房竣工面积比例200030.3428.6994.56%200127.5726.2195.07%200233.1531.2494.24%200337.5836.7997.90%200445.8542.3892.43%200573.9169.3993.88%200668.4461.3089.57%数据来源：2000—2006年咸阳市统计年鉴213.6咸阳市房地产市场的需求状况3.6.1房地产市场需求群体3.6.1.1被动型需求被动型需求是直接由于西咸经济一体化产生的动拆迁户需要重新安置所带来的刚性需求。此类人群基本的情况是收入水平较低，原居住条件较差，无力承担自主改善住房条件所需的资金。因此，在西咸经济一体化进程中，大部分仍然需要政府安置。正是由于这部分人群的收入层次较低，因此其需求的产品结构基本是中低档的，价格处于政府控制线内，位置也都基本迁出原居住地，在市区以外较偏远的地区落户。
3.6.1.2主动型需求
主动型需求主要是指有能力的居民为了改善目前的居住状况（居住面积、居住环境及条件等）或提供子女更好的教育条件，而进行的二次或二次以上的置业。西咸经济一体化带动了咸阳市发展，带来的不仅是环境的改善，还继续保持了原有社区的优势，例如学校，菜市场，医院等各方面优秀的公共设施和部门，区域优势显而易见，因此成为许多居民改善住房的理想场所。但是正是因为本身的地理位置优越，加上改造后的环境及各类资源的改善，相应的市场价格也随之攀升，相应的这部分类型的产品基本是以中高档为主，面积也较大，满足改善住房条件的要求。
3.6.1.3投资（机）型需求
投资（机）型需求是指投资（机）者为达到获利目的，从事购房出租或转售的盈利性投资行为引发的房地产需求。投资与投机都是以盈利为目的，他们最大的区别就是其获利的合理性及相应房产持有的时间长短不同。如上所述，西咸经济一体化带来的各类设施及环境的改善，吸引了大量的投资者的目光，其相应的需求也随之增加。表3-2咸阳城镇家庭拥有多套房屋情况表户数（万户）占总户数的比例有自己房产的家庭81.8759.6%拥有两套以上房产的家庭28.1620.5%拥有三套以上房产的家庭2.21.6%注：总户数以2006年137.37万户计资料来源：陕西省地情网由于这部分需求主要是为了盈利，所以其需求的对象基本是所处地理位置非常优越，中高档以上，价格较高的产品。
3.6.2购房客户群特征规律分析
咸阳市购房客户主要还是以本地居民为主，但外来客户近年增加很快。从社会购房层次调查来看，如图3-2现在咸阳市购房的主要对象是：企事业单位及公务员占45%，22图3-3咸阳市购房面积分布80平方米以下80--120平方米120平方米以上图3-2咸阳市购房对象分类企事业单位及公务员个体商人外地来咸阳市经商的人员转卖二手房调整住房人员复员军人及工作调动人员个体商人占20%，外地来咸阳市经商的人员占4%，转卖二手调整住房的人员占15%，复员军人及工作调动的人员占16%。从购房面积情况调查来看：如图3-3，购买建筑面积在80平方米以下的占40%，购买80—120平方米的占35%，购买120平方米以上的占25%。小户型、中户型和大户型的客户群分布相对比较均匀，各个档次、面积的商品房都有一定的市场存在，中等偏小户型的客户数量相对比较多。
3.6.3置业地段和生活方式的逐渐改变
以前咸阳市民的传统观念是“宁要城里一张床，不要郊区一套房”，甚至把居住在市中心当作一种身份的象征。近些年来，随着西咸经济一体化进程的不断加快，咸阳市郊区发展越来越受到重视，特别是交通条件的改善，人们固有的物业区位观念逐渐发生了变化。现在，人们购买住房时，不再仅局限于市中心的房子，而是考虑配套、交通、环境、价格、升值潜力等综合因素。现在在郊区购买住宅，不但可以增加居住面积，拥有优美的环境，还可以享有低地价带来的实惠，更有一些西安的中等阶层和咸阳的富裕阶层在郊区二次置业，购买住宅，实现“5+2”的生活方式，即五天在市区，周六、周23日在郊区，或者实现五天在秦都区，周六、周日在渭城区区东面老城区。因此，过去一些排斥在郊区置业的人们开始逐渐到市区购买住宅。
3.7咸阳市房地产销售状况
3.7.1租售情况
咸阳市房地产项目的销售情况根据项目运作的情况好坏有很大不同。住宅小区环境好，地理位置优越的销售情况比较理想，如丽彩怡和人家以独特的环境设计赢得了客户的青睐，开盘时间不久就已经售出50%的产品。而文林由于户型设计不合理，销售情况不佳。总体讲高层1、2层以及小区边缘的房子比较难卖。除去刚开盘的项目，住宅的整体销售率在40—50%。商业用房的租售情况根据所处地段不同有较大的差别。位于咸阳市几个成规模的商圈中的商铺租售情况十分良好，如义乌大厦，开盘不久，一层商铺已全部售空。而地理位置相对比较偏僻，又没有临主要街道的临街商铺的租售情况就比较差。总体而言，位于商圈范围或临主要街道的商铺租售率都在85%以上，而普通临街商铺的租售率在50—65%。
3.7.2商品住宅销售量持续增长
表3-32000-2007年咸阳市商品住宅实际销售情况年份商品住宅实际销售面积（万平方米）200019.88200122.08200229.04200330.09200431.79200542.87200637.72200766.3数据来源：2000-2007年咸阳市国民经济和社会发展统计公报以上是咸阳市近几年的住宅销售情况表。2007年商品房销售量继续大幅增长，达到66.3万平方米，比2006年增加28.58万平方米，为住宅商品化以来的最高值。房地产年销售额也随之大幅上涨，在销售总额中，个人购房所占比重持续增加，2007年达到60%。从各类商品房销售的构成来看，2003年以后，在销售总量中住宅一直占近58%，反应出居民对住宅需求持续旺盛的态势。24
3.8咸阳市房地产价格
3.8.1各类物业价格
咸阳市住宅房价根据地段、小区档次、户型及层数的不同而各有不同。总体上讲，普通住宅的平均价格在2300元/平方米左右。根据小区的档次、楼层的变化，价格范围在1750—3600元/平方米。而产品建筑形式的不同，会造成售价的很大的差异。在咸阳市，普通六层砖混楼的售价基本在2100元/平方米左右，根据地段、品质的不同，价格在1800—3000元/平方米之间；带电梯的高层公寓起价在2500元/平方米以上；别墅由于资源的稀缺性，售价较高，达到2800元/平方米以上，最贵的达到5000元/平方米，这基本上也是咸阳市住宅的最高价。此外，小户型的房子售价相对便宜，大户型尤其是跃层户型售价较高。咸阳市的商业用房价格也有一定的差异性。价格最高的是商业繁华区的大中型综合商业用房，其价格在6100元/平方米以上，最高达8000元/平方米。临街商铺的价格根据所处位置及所临街道的不同而有不同，商业繁华区中临主干道的1、2层价格通常在6500元/平方米以上。专业市场中，1层的价格最高，出入口及电梯旁的铺位价格也较高。商铺的租金和售价基本上是正相关的，售价高租金也高。大中型综合商业用房的月租金最高，可达到平方米150元以上。专业商品市场的商铺租金普遍高于普通临街商铺。早期开发的一些商品市场由于环境较差，配套设施不齐全等原因租金较低。一般来讲，商铺每月每平方米的租金在80—150元之间，100元左右的区间内最多。
3.8.2房地产价格迅速上升
西咸经济一体化带动咸阳市房地产价格上升主要源于两个方面：一是随着人口和产业的迁入，增加了咸阳市住宅和产业用房的市场需求量，促进房地产价格上涨；二是西咸经济一体化促进政府不断加快对城市及区域市政等设施的投资，使房地产的价值量增加，引起房地产价格上升。咸阳市2002年住宅房地产均价为1400元/平方米，2004年涨到1610元/平方米，两年上涨了260元/平方米；到2005年住宅单价基本在1750—2230元/平方米的区间，部分地段受地铁交通等利好因素的影响，达到2750元/平方米；2007年第一季度，渭城区的住宅单价集中分布在2250元/平方米左右，秦都区的住宅单价集中在2400元/平方米左右。
