城市发展方式赏析八篇

序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的城市发展方式样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。

第1篇

关键词：地铁　新生活方式　tod　上盖物业　开发战略　综合发展区（cda）

1问题的引出

  地铁是国内的新兴行业，具有高投入、低收益、慢回收的特点。国外的地铁多属福利性机构，由政府补亏。香港地铁则由于政府支持、给予足够的土地开发权，加之人口密度和地理环境的特殊性，成为自负盈亏的典范。而在内地，究竟应当将它定位为公益性的福利性机构还是自负盈亏的商业性企业，尚没有适合国情的先例可循，是一直具有争论性的、也是在不断探索的问题。在国企改革的大趋势下，这一问题已被列入了重要的议事日程。由于仅靠地铁票务收益要想收回投资极其困难，而依靠政府补贴既不符合国企改革的大方向，且不利于公司走上一条可持续发展的道路，同时，让补贴变成一个长期的财政包袱，终究会成为政府的一件棘手的事情。所以，从国情的角度考量，地铁企业根本的出路就是走市场化的道路。

2问题的解决思路

  由于票价的管制和自律，在路网最终形成前，地铁企业早期的亏损不可避免。因此市场化的有效办法之一就是实施一体化经营。其核心是由政府提供一些沿线上盖土地资源，借助tod模式，通过地铁公司的商业运作，以交通导向促进物业定向、定点开发，以物业开发创造客流发生源而增加票务收入，以物业销售利润补偿运营亏损，形成良性循环，维持可持续发展。

  对于地铁企业而言，物业开发已不再是一个传统概念中的第三产业，而是一个在国企改革大趋势下，能否根据国情特点找到一种有利于减轻政府财政负担、有利于加速地铁网络建设、有利于促进城市化发展进程、有利于实现企业可持续发展的核心问题。

  在市场经济中，企业的生存和发展必须隐含于为他人的创造之中。不能对城市作出贡献，不能为市民创造价值，物业开发就只能是企业的一厢情愿。所以，广州地铁公司将物业开发战略定位在“为市民创造一种基于轨道交通的崭新生活方式”的基点上，将企业的发展战略纳入整个城市发展战略的轨道之中，以使一体化经营的愿望获得政府的采纳，赢得市民的支持，形成“借风使船，顺水行舟”的效果，实现企业发展与城市发展的共羸。

  一体化经营的核心就是通过资源的有效整合，开发地铁上盖物业，创造地铁综合发展区（cda），引导并强化市民生活方式对地铁交通的依赖，创造诸多以轨道交通相串联的地铁经济圈，在城市化发展进程（所谓的新造城运动）中发挥关键性的引导作用。

3基本形式研判

3.1　 新造城运动的兴起

3.1.1 　国家“十五”计划中重点强调要加快城市化建设的步伐，这就意味着一场“新造城运动”的开始。加快城市化必然成为广州新的经济增长点。

3.1.2　 在国家整个发展格局中，长江三角洲区域的迅猛发展已形成超越珠江三角洲区域的势头。为形成良性友好竞争的态势，广东省试图利用毗邻香港、澳门的地域优势，采用“大珠三角”战略，加快各主要城市的组团式发展和串珠式衔接，以加速区域的发展。

3.1.3　 鉴于世界经济衰退对港澳经济的影响，促使港澳采取向内陆纵深渗透、延伸以支撑其经济发展的政策应对。粤港澳更为广泛和深层次的经济融合趋势已初露端倪。这种融合必将对珠江三角洲区域的泛城市化起到强有力的促进作用。

3.1.4　 由于广州市新开发的南沙区正处于穗港澳三地的几何中心，并将深圳、珠海两特区及东莞、中山、顺德、番禺“四小龙”统统覆盖于其1 h交通半径圈内，使得南沙的新造城运动成为弦上之箭；成为历史的必然，且将在“大珠三角”战略中起到提纲挈领、举足轻重的作用。

3.1.5　 鉴于房地产具有带动其他产业的杠杆作用，广东省积极推出新的户口政策，对新造城运动给予了强有力的政策支持，为农民买房、外省人买房、港澳人给亲属买房提供了强大动力，将有力地促进珠江三角洲区域房地产的发展。综上所述，房地产开发将成为新造城运动的核心，地铁建设及其上盖的物业开发将对区域性房地产开发起到重要的引导作用，成为tod模式的关键环节。

3.2　 新造城运动的特点——战略制胜

  由于新造城运动具有房地产开发大盘化、目标顾客的迁移化、配套设施的综合化、交通布局的前导化等诸多明显特征，使得未来的房地产开发必然具备战略制胜的特点。

3.

2.1 　竞争演变的必然：随着房地产市场的日益成熟，房屋购买者的日益成熟，竞争者的日益成熟，开发竞争门槛的逐渐抬高，仅凭一招半式就可打遍天下无敌手的局面已一去不复返，因而促使房地产开发必将从以往的战术竞争演变为战略的竞争。

3.2.2 　经济形式的转变：随着短缺型经济向过剩型经济的转换，房地产已由卖方市场转变为买方市场。顾客的需求层次逐渐上升，呈现多层次、多元化的需求（如：教育、体育、医疗、养生等等），曾经成功的基本元素已成为顾客的基本“买点”，发展商必须从战略层面统筹考量，创造独特的“卖点”方能赢得市场的竞争。

3.2.3 　开发形式的升级：房地产开发已由以往的“造屋”逐步转变为“造区”，并延伸为目前的“造城”。其根本的区别在于小盘与大盘的差异，单一与综合的差异，文化层次的差异。随着楼盘面积的大幅度扩张，从战略角度考虑社区的综合配套、整体规划、区域配合、交通衔接，以及与其他产业的嫁接（体育、教育、旅游、养生、医疗等）就成为获得竞争优势的关键所在。

3.2.4 　社会进化的需求：环保意识的加强，能源短缺的影响，生态环境的需求，信息经济的喧染，使得房地产开发必须对一个系统的整体协同作出考量，从人文关怀的角度规划并设计环保、生态、节能、网络等各个要素的综合布局。这就要求发展商必须具有前瞻性的战略思维、战略应变和战略控制能力。

3.3　 地铁在新造城运动中的作用

3.3.1 　tod模式的先遣：“tod模式”（transitoriented　development公交导向型土地利用开发模式）即通过对整个地区进行综合性的、以公交为主导的土地使用规划，来促进“公交导向的土地开发”，是一种强调土地综合利用的社区模式。整个tod社区有居住、商业、工作场所、公共空间等多种功能。这是新城区开发的优良模式，地铁公司物业开发的宗旨就是凭借交通主导功能引导“tod模式”的实现。

3.3.2 　组团发展的关键：“大珠三角”战略的关键是引领各城市实现组团式发展，串珠式衔接，实现珠江三角洲泛城市化。地铁3号线设计为快车系统正是为了满足这种发展模式的需要，地铁上盖物业开发正是以车站为基点实现组团、沿地铁线路形成串珠的重要引导措施。

3.3.3　 城市南移的要害：广州市城市南移，要害在于新城与旧城的有效连接，南移的速度和效率及成功与否就在于能否迅速建立一种快速的大容量的交通引领功能，地铁所形成的此种引领作用无可替代。上盖物业的开发对引导市场的走向、加快城市南移的速度非常关键。

3.3.4 资源整合的桥梁：随着我国加入wto，政府对市场的控制将逐渐淡化，而一个新造城运动需要各种社会资源的共同参与，地铁可通过其准时、快捷的交通及沿线物业开发由点及线、由线及片的引导，带动各类发展商的开发行为，从而起到整合各类社会资源支撑“造城运动”的效应。

4战略目标

4.1 　宗 旨

  广州地铁上盖物业开发战略的宗旨是使自己成为城市发展进程中的一种难以取代的引导力量。

4.1.1　 满足政府意图：使企业的发展与政府的战略意图并轨并借以引导政府的决策获得政策支持。

4.1.2 　实现企业愿望：通过沿线上盖物业开发收益确保企业具有较高的成长速度和可持续发展的基础。

4.2　 目标体系

  广州地铁物业开发战略目标体系由成果、品牌、机制、人才、网络、组团等要素构成。

4.2.1 　成果：通过开发，至少在广州市建设一个具有标志性作用的大型楼盘，使之成为广州楼盘中的经典之作，成为广州城建的世纪精品。

4.2.2　 品牌：通过开发，进一步强化地铁的企业品牌，借助企业品牌的延伸创建楼盘的品牌，形成地铁房地产开发的核心竞争优势，并借势跨入广州房地产诸强的行列，乃至独占鳌头。

4.2.3 　机制：要探索建立一种既符合地铁特色又适应市场竞争需求的机制，并将之作为地铁整体经营机制持续深化改革的试点。为应对加入wto后，将面临国外实力雄厚的竞争对手的各种挑战，做好先期的必要准备。

4.2.4 　人才：通过开发要培养并建立一支强大的经营型人才队伍，并具有相应的人才储备，为地铁的物业发展战略奠定坚实的人才基础。

4.2.5　 网络：通过开发要建立一个功能强大的房地产信息管理功能网络，从情报、规划、设计、营销直到服务，涵盖房地产开发所有关键环节，为公司的战略扩张奠定现代技术基础。

4.2.6　 组团：通过合理制定开发策略，巧妙地引导其他开发商加快特定区域开发速度，尽快形成区域规模和组团效应。使政府的组团式发展战略速见成效，使引导新造城运动的效果尽快体现。

5广州地铁物业开发的战略定位

5.1 　支持城市战略：由于各房地产发展商的利益驱动因素，

发展商与政府间不可避免地形成某种目标冲突，地铁公司要成为政府这只“有形的手”和市场这只“无形的手”之间的中介力量（香港地铁所扮演的角色），将政府的决策借助地铁公司的市场化运作而转化为对市场的引导和调控，有效地调节两只手的协同运作，强化对新造城运动的导向功能。同时，也由此获取政府的政策支持，使得对社会资源的整合具有坚实的基础。

5.2　 促进组团发展：在政府的支持下，通过整合不同行业资源（如医疗、体育、养生、教育等），不同社会资源（规划部门、民间资本、各类发展商、各基层政府、各类公交公司等），不同内部资源（广告、通讯、商贸、运营、建设、设计等），引导并加速沿线的特定区域的组团发展，促进城市发展战略的实施进程。

5.3 　创造客流市场：通过沿线房地产开发的定点引爆效应，引导地铁潜在目标乘客定向迁居，在预期地点形成集聚效果，创造客流发生源；同时，引导在沿线相应地点协调配置各类商业资源及其他生活资源，形成有效的客流吸引源。借助发生源和吸引源在地铁连通下的互补性匹配，使沿线居民在利用地铁快速、安全、准时、方便的交通功能实现高频度定向流动的前提下实现各类生活资源的共享，由此能同时体验和享受都市生活的方便性和田园风光的惬意性。

5.4　 开拓获利渠道：作为社会福利型企业，全世界的地铁都面临经营亏损和政府补贴问题，这实质上是源于对社会效益和经营效益的一种两难抉择。香港地铁通过沿线物业的开发，较好地解决了这一问题，既真正将纳税人的钱用之于民，又能使企业在不增加政府负担的前提下获得维系生存所必需的经济效益，确保可持续发展。广州地铁正是要借鉴香港的经验，开创一种符合国情的沿线物业开发模式，通过自身的经营努力，在引导城市发展的同时，减轻政府的负担、加速企业的发展。

5.5 创造文化标志：通过房地产开发在地铁沿线建设一个具有岭南文化传承的、具有滨江城市特色的、文化标志性建筑群体，使地铁车站的地下、地上建筑与车站上盖的建筑以及由此延展而成的生活区域浑然一体，创建一种独具特色的新世纪建筑文化群体的代表，使地铁文化与城市文化有机衔接和融合，为广州城市文化的发展增添新的色彩，更广泛、更鲜明地确立地铁文化在城市文化中的重要作用和历史地位。

6结 语

第2篇

一、国家城市矿产示范基地建设，成效显著，开发城市矿产，意义重大而深远

2010年，为推动循环经济发展，缓解资源环境约束，培育新的经济增长点，加快建设两型社会，国家发改委，财政部联合印发了关于开展城市矿产示范基地建设的通知。国家“十二五”规划纲要又将城市矿产示范基地建设，确定为循环经济的重点工程之一。提出到“十二五”末，要在全国建设50个技术先进，环保达标，管理规范，利用规模化，辐射作用强的城市矿产示范基地。

在国家有关部门和地方政府的大力推动下，在示范基地管委会和企业的共同努力下，特别是在国家财政政策的支持下，示范基地建设取得了积极的进展。短短4年时间，城市矿产由认知到形成共识，由理念变为行动，不断探索实践，形成了具有中国特色的城市矿产发展的多种模式，尤其是在创新基于市场的营销模式方面，取得了积极的进展。再生资源由过去无序回收，粗放拆解，简单加工，低值利用，向有序回收，工厂化流程化拆减，精深加工，高值利用转变。引进消化吸收并自主开发和推广了一批先进适用的资源再生利用技术和装备，科技含量不断提高，利用效率大幅提升。环境状况显著改善，提高了发展的质量和水平。涌现一批优势产业园区，骨干和龙头企业。

再生资源利用规模不断扩大，2012年仅前三批29个城市矿产示范基地的回收量，就达到了2400万吨，价值1100亿元。资源再生利用向着集约化，集聚化，规范化，清洁化，规模化，产业化方向发展。

实践证明，开发城市矿产是转变经济发展方式的重要路径。城市矿产示范基地，作为循环经济的重要载体，在更高极点，更宽领域，更大平台上实现了资源，产品，废弃物，线性发展模式，向资源，产品，废弃物再生资源循环发展模式的转变。是对大量开采，大量生产，大量消费，大量废弃的传统的粗放型的发展模式的根本变革，也是推动经济转型发展的有益探索。

开发城市矿产，是破解资源约束的根本出路。矿产资源有限，但循环利用无限，经济越发达，发展水平越高，废物产生量就越大，资源累计量就越大。城市废物是不竭的矿产资源。与天然矿产开发相比，经济价值更高，生态效益更好，确保资源永续利用，必须走资源循环利用的路子。

开发城市矿产，是化解环境风险的有效途径。废弃资源，特别是电子垃圾，有毒有害物质含量高，由于回收拆解不当，带来的环境污染问题相当突出，严重影响人民群众的身体健康。循环利用如果不注意解决环境问题，也会带来二次污染。

城市矿产示范基地建设的实践告诉我们，垃圾是放错了地方的资源，依靠科技循环利用，可以变废为宝，化害为利，有效化解环境风险。

开发城市矿产是扩大就业、促进地方经济发展的渠道之一。资源再生利用是劳动密集型产业，开发城市矿产，对于稳定和扩大就业，特别是低收入群体就业，维护社会稳定，培育新的经济增长点，具有十分重要的意义。

二、国家城市矿产示范基地建设，是借鉴国际经验，创新发展思路，推动科学发展的成功实践

日本是一个没有矿产资源的国家，但是他们通过开发城市矿山，建设循环型社会，由一个资源小国变成了资源的大国，像金、银、铟和铅，这些金属基本上已经占到了世界储量的前列，到目前为止有的已经达到了世界的第一位。

我们是一个矿产资源比较丰富的国家，但人均资源不足。随着经济的快速发展，资源约束日益突出，重要矿产的对外依存度，快速的上升，发展面临的资源供给压力越来越大。只有发展循环经济，才能解决中国的资源问题。所以我们引进了城市矿产的先进理念，结合我国国情提出发展城市矿产，虽然只有一字之差，但内涵更加丰富。组织了城市矿产，我们借鉴了日本、德国、美国、等发达国家开发城市矿产的经验，组织了示范基地的建设，提出了七化的目标要求，并给予财政资金的支持。这几年，不仅示范基地按照要求在实施，而且带动了更多的资源再生利用的企业，向这个方向迈进。

特别是像格林美在高起点上，建设的城市矿产示范基地，在某些方面的技术，已经居世界领先水平。基地建设达到了国际同类园区的水准，连日本的一些专家学者到他那里去参观，都对他们大加赞赏。能够做到循环有效益，循环无污染，实现经济效益，环境效益，和社会效益的统一。

三、城市矿产开发潜力巨大，是可持续的朝阳产业。

从发达国家看，目前美国再生资源产业规模，达2400亿美元，为全美提供了110多万个就业岗位。日本再生资源产生量规模高达3500亿美元，据预测到2030年，全国再生资源供应量所占的比重将由目前的30%，提高到60%以上，这已经成为一些发达国家的新的经济增长点。

从我国情况看，目前我国每年回收处理废旧家电，也就是我们讲的四机一脑，4000多万台，年更新手机上亿部，国务院要求今年就要淘汰黄标车和老旧汽车600万辆。随着工业化和城镇化的进一步的发展，产业结构调整和消费结构升级，再生资源蓄积量将大幅上升，城市矿产市场的潜力是非常大。开发城市矿产，创造绿色财富，前景广阔，任重道远，是国家城市矿产示范基地建设的健康发展，需要深化改革，着力解决体制和机制障碍。在看到示范取得成效的同时，还要看到发展中面临的诸多问题。既有自身发展的问题，也有外部环境的问题。既有长期累积的问题，也有发展中出现的新问题。如产业发展同质化，回收体系不健全，法律制度不完善，激励政策不到位，技术创新能力弱，商业模式不成熟，市场不规范，标准标识缺失，融资渠道不畅，平台建设滞后，人才缺乏，协调机制，尚未形成等等。很多是体制机制方面的问题，必须通过深化改革，建立完善的制度体系，为示范基地建设和发展城市矿产，创造公平竞争的市场环境，调动企业内生动力释放企业发展活力。

四、加强政策研究，搭建服务平台，促进城市矿产示范基地建设，再上新台阶

中国循环经济协会，致力于循环经济发展和生态文明建设，服务国家城市矿产示范基地建设，是协会的重要职责，我们将重点做好以下几个方面的工作。

加快政策研究，推动健全生产者责任延伸制度，和相关鼓励政策的出台。

总结典型模式，制作案例，加大推广力度。

会同有关机构研究基于物联网的城市矿产信息物流交流平台，搭建城市矿产协同创新平台。

第3篇

一、建设滨海山水园林城市的重要意义

(一)建设滨海山水园林城市的迫切性

经济发展与环境保护是对立统一的关系,二者之间相互联系、相互影响,缺一不可。二者的关系处理得好则可实现“双赢”,如果出现了因为经济发展使环境受到破坏,被破坏的环境又反过来制约了经济发展,这时二者就要两败俱伤。处理好这一点是建设滨海山水同林城市的前提和基础。走先污染后治理的老路,以牺牲环境为代价的教训太大了。因此,保护生态环境,打造滨海山水园林城市,实现可持续发展已成为当前一项既紧迫又艰巨的任务。

(二)建设滨海山水园林城市是转变发展方式的重要举措

建设滨海山水园林城市是为了减少辐射,减少噪声污染,改善和美化人居环境,转变发展方式,打造环三先进产业基地,加快推动产业升级。实施滨海新区按照港、业、城互动发展的思路以及生态旅游区“生态、旅游、大集镇”的思路来发展,转变以往的发展方式,走生态、环保与经济发展并重,走绿色产业、低污染、低消耗、高产出的低碳路子。

(三)建设滨海山水园林城市有利于促进经济社会的可持续发展

建设滨海山水园林城市的目的是要改善城市环境,为市民提供更好的生活、学习和工作条件,它是以科学发展观为指导,以人为本为理念,以促进社会和谐为目的,要求天人合一、人与自然环境和谐共处。

二、建设滨海山水园林城市的有利条件

(一)地理空间区位优越

福安市位于福建省东北部、台湾海峡西岸,是环三都澳区域核心区,水陆交通便捷,著名的白马港与台湾基隆港仅隔126海里,温福高速铁路和沈海高速公路贯穿南北,正在建设的宁武高速公路和正在筹划中的宁衢铁路横贯东西。福安市地理区位优越,东临辽阔的三都港及台湾海峡,西连武夷山脉,北承浙南直达长三角,南接省一会福州直奔闽南金三角。属中亚热带海洋性季风气候,年均气温13.6～19.8度,年降雨量1350-2050毫米,无霜期平均为287天。

(二)产业经济基础良好

福安市历史悠久、工业基础良好,是闽东工业的摇篮。早在1958年闽东电机曾获过国家金质奖章。2009年工业产值突破200多亿元。作为福安电机龙头的泰格、安波、亚南3家电机企业近年来先后获得“中国驰名商标”。目前作为福安市工业两大主导产业的电机电器和船舶修造产业以品牌和产业链为纽带。加快整合提升,“十二五”末力争分别实现产值500亿元和200亿元:食品工业以国家级坦洋工夫品牌(中国驰名商标、国家地理标志保护产品)为载体,力争形成100亿元的产值规模:冶金不锈钢产业以鼎信镍合金、海和高镍合金、鑫茂冷轧硅钢项目为龙头,延伸发展不锈钢产业园,力争实现产值300-500亿元。力争通过3～5年的努力,实现规模以上工业产值1000亿元,建成全省乃至在全国有一定影响的先进产业基地。

(三)良好的生态环境

近年来,福安市建立起比较完备的生态环境保护体系。推进交溪流域重点河段防洪体系建设,全面提高防洪标准与减灾水平。加强交溪流域、流及主要溪流两侧一重山和城区、景区与重点区域的生态保护,全面清理整治违法建设、违法生产,保护母亲河及饮用水源。建设市区备用水源及穆阳溪和茜洋溪饮水工程,为城市及滨海新区加快发展提供有效保障。

(四)民族文化积淀深厚

畲族文化和艺术也是闽东文化最具特色和魅力的部分之一。是开闽第一进士薛令之和历史各人郑虎臣:谢翱、刘中藻的故乡,革命战争时期是闽东革命中心,旁戋闽枣特委所在地。

(五)旅游资源丰富

国家级风景名胜区、国家地质公园白云山风光秀美,其南部的古地质遗迹引人入胜,白云山还是世界地质公园的申报地。廉村宋代古城堡建筑群、瓜溪“活化石”刺桫椤、柏柱洋明清古民居、溪塔葡萄沟、仙岫畲族风情以及闽东苏维埃旧址构成了独特的区域文化。

三、建设滨海山水园林城市面临的问题

(一)思想上对保护生态环境问题的认识不足。由于少数人的环保意识、法律意识淡薄、生活方式陈旧以及对自然生态的错误观念,导致了自然环境被破坏。

(二)措施不够有力,致使有的污染行业长期得不到有效治理,有些死灰复燃,有些部门还给创造条件、提供方便。

(三)职责不够明确,抓落实的力度不大。在环境保护中有法不依、执法不严、违法不究的现象还比较普遍。一些地方对环保的监管力度不够,有些部门还违法违规批准污染环境项目的建设。

四、建设滨海山水园林城市的对策研究

(一)加强景区建设,打造城市名片

加快“福安十景”自云佛光、蟾溪问石、廉水清风、狮峰听禅、白马飞虹、古塔凌霄、坦洋醉茶、富春揽翠、柏柱寻踪、瓜溪叠瀑的景点建设,开发“福安十景”的特色旅游路线,实现整体规划、分步实施、集中建精品来带动城市发展。

(二)转变农业发展方式,促进农业结构优化升级

建立高效优质的现代农业产业体系。福安有着丰富的农业资源,又是中国的茶叶之乡。拥有茶园30多万亩。与此同时,福安也是南国葡萄之乡,全市的葡萄种植面积已达5万多亩,上白石潭头乡也有芙蓉李果树大约有4万多亩。这些都为福安市农产品占领市场创造了条件;因此,要加快转变农业发展方式巩固提升葡萄:畜牧、水产养殖等特色农业,促进水蜜桃、芙蓉李、油茶、太子参、食用菌、绿竹笋、生姜等特色农产品的生产规模,努力在品种改良、品牌推介、精深加工、提高市场竞争力上下功夫。加快发展城市观光农业,推动农村扩大开放,把城市日益发育的市场要素注入农村,将农民生产经营活动与外部联系起来,促进社会主义新农村建设。

(三)提高滨海山水园林绿化建设品位

首先。在滨海山水园林城市建设的同时要尊重自然,从本市的地形、地貌特征出发,合理利用区域内外的山体水体、自然植被、文化古迹等自然和人文资源,创建景观多样性、植被多样性、生物多样性的城市园林绿地。其次,在园林建设的过程中要把丰富的历史文化内涵融入其中,把海、山水、植物、文化、生态、历史有机地结合在一起。

(四)加快生态工业园区的建设步伐

生态工业园区的建设是滨海山水园林城市建设中的一个重要方面。建

设生态工业园区要按照新型工业化的标准和要求,加快城中企业用地的收储和集中搬迁,强调资源的循环使用和废弃物无害化处理:转变过去高能耗、高污染、以牺牲环境来换取GDP的粗放型增长模式,走科技含量高、资源消耗低、环境污染少、经济效益好、人力资源得到充分发挥的路子。政府要营造有利于企业创新的环境,对实现技术创新的企业给予资金支持。

(五)加强交溪流域生态保护

交溪是福安的母亲河,是闽东境内最大的河流。交溪上游森林植被覆盖较好,但多属幼龄植被,净化空气、涵养水源、保持水土的功能较弱,加上岩石开采、农业面源污染、部分小作坊的工业废水直接排入、水电工程建设对地表植被、土壤的破坏,遇到暴雨,水土流失现象十分严重,也影响了交溪饮用水源的水质。加强保护交溪流域的生态环境是推进滨海山水园林城市建设的重要基础。

(六)加大海洋生态环境的保护力度

从宁德海域目前的情况看,重点要抓好两方面的工作:一是要整合造船资源,实施兼并重组。整合造船、修船、海洋工程装备生产资源,发展大型生态造船企业集团,切实加强对造船污染物的处置:二是要加强海洋渔业养殖管理。转变渔业生产观念,减少鱼病对养殖户的危害。提倡合理生态型养殖。在养殖技术方式上进行改革,抛弃个体分散的小网箱鱼排,向大型生态型网箱发展。为保护海洋生态环境营造良好的氛围,减少由于人为的破坏而造成的海洋污染。

(七)强化宣传教育,增强全民生态保护意识

滨海山水园林城市建设关系到每个社会成员的切身利益,必须提高全民生态保护意识。据有关资料统计,交溪流域农村人口占70%以上,生活水平低、文化素质不高,许多村民缺乏环保知识,环保意识淡薄。要真正转变全民的生态保护观,强化宣传教育,增强全面保护生态环境的责任感和使命感。

第4篇

一、基本情况

家临路改造涉及镇村委会和家村小组，其中村民27户，商住楼住户28户。

区域土地约24亩，其中：家村小组三产用地约8亩，村集体建设用地16亩。拆迁15栋村民住房和1栋多层住宅，总拆迁面积8000m2，其中：住宅面积7150m2、店面面积850m2。

二、改造原则

项目改造按照“政府主导，村民参与，市场运作，规范实施”的原则，采取产权置换和货币补偿相结合方式。

1．政府主导

城中村改造必须坚持政府的主导地位。主要包括审批改造方案和规划方案；依法征收改造范围内村民宅基地；依法组织土地出让等。

月湖区政府成立城中村改造项目部，负责改造范围内的土地征收、房屋搬迁及补偿安置工作；制定改造方案和拆迁补偿安置方案；协调处理工程建设期间的有关问题和安置房分配事宜等。

2．村民参与

月湖区政府在制定改造方案和拆迁补偿安置方案的过程中，要充分听取和征求村民意见。镇村委会成立村民理事会，切实维护好村民合法利益，做好村民的思想工作，协助项目部开展征地拆迁安置工作，参与监督工程建设。

3．市场运作

项目用地采取有条件出让，即将村民安置作为条件与土地使用权捆绑，按照公开、公平、公正的原则进行招拍挂，通过竞争方式确定开发商；改造项目由开发商投资建设。

4．规范实施

项目改造必须符合鹰潭市城市总体规划要求，土地出让要按照有关程序依法进行，市政府各有关部门在项目实施过程中要加强监管，规范操作，开发商要严格按照法定建设程序开发建设、组织销售。

三、操作办法

1．月湖区组成改造项目部，由项目部和村民理事会共同委托具有资质的测绘机构，对拆迁房屋进行测绘，并出具测绘报告。

2．项目部和村民理事会共同委托具有房地产评估资质的评估机构，对征收房屋装潢及其它附着物进行评估，并出具评估报告，补偿价格以评估报告为依据。被征收房屋必须具有合法的产权证和批建手续，违章建筑按政府有关规定处理。

3．拆迁安置过渡费及工作经费等相关费用，按照市政府的规定计入改造成本。

第5篇

关键词：公共交通发展战略轨道交通

交通发展战略是城市综合交通规划首要的组成部分，它在对城市交通未来发展趋势的总体预测和判断的基础上，宏观地把握城市交通发展的方向，关注城市交通发展的大局。重庆市是全国重要的工业城市、交通通信枢纽和贸易口岸，是长江上游最大的经济中心。然而，重庆城市交通在系统建设、模式选择、建设标准和供需管理等方面与一些先进城市仍然存在差距，所以重庆城市交通发展需要立足于城市功能、布局与交通的协调发展，寻求可持续的发展道路。

建立以轨道公共交通为主的交通模式

交通模式反映了城市交通的发展战略。交通模式是在用地布局、人口密度、经济水平以及社会环境等特定条件下形成的交通方式结构，即各种交通方式承担出行量的比例分配。

以日本东京为例。东京是世界上著名的交通繁忙城市，城轨系统和铁路系统是公共交通的主导方式。从东京市区范围出行的交通结构来看，东京市区公共交通比重最高，而小汽车比重最低。从可持续发展角度看，东京的公共交通比重高于重庆，尤其是轨道交通比重相差甚远。在世界先进城市中，东京以发达的、极具吸引力的轨道交通而成为特大城市交通可持续发展的成功典范，东京的城市交通发展模式应该成为重庆城市交通发展的首选模式。

2007年5月，重庆市政府常务会议审议通过了《主城区轨道交通线网控制性详细规划》，规划在主城区2737平方公里范围内修建“九线一环”共十条轨道交通线路。“九线一环”远景线网线路总长513公里，其中地下线220.9公里，高架线（含地面线）292.1公里，远景线规划期限为2050年。“九线一环”建成后，主城每平方公里范围内轨道交通线网密度将达到0.65公里。

本文从可持续发展的要求出发，结合重庆自身特点，充分考虑城市土地和交通资源以及环境上的约束条件，认为重庆城市交通发展模式应该是：优先发展能满足大部分交通需求的以轨道交通为主体的公共交通体系，大幅提高公共交通的客运分担比重；同时努力引导和控制小汽车的使用，压缩出租汽车的所占比例。

发展“以人为本”的绿色城市交通

重庆作为山城，道路狭窄，尤其要考虑“以人为本”的绿色城市交通，这方面需要向伦敦学习。伦敦的交通战略目标，是成为一个繁荣的城市、以人为本的城市、交通可达的城市、公平的城市和绿色城市。

重庆主城区交通畅通有两大问题：一是车和路的矛盾，二是人和路的矛盾。车和路的矛盾，即机动车增长较快与路网发展相对较慢的矛盾。人和路的矛盾，主要是靠市民的自觉遵守和协调参与。“重庆城路弯、坡陡、道路窄”这是“先天不足”，需要靠“后天来补”，这就要求市民自觉遵守交通秩序，建立和谐交通秩序。在“以人为本”的绿色城市交通中，可以考虑建立安全无障碍化道路交通系统。如设立人行信号灯、交通安全岛、人行立交等，提高行人、自行车交通安全。同时，建立宜人的非机动车系统：在旧城区商业休闲等人流集中地区，设置地面步行区；在新开发的高密度区建立高架步行系统；在各组团内部建立独立的步行、非机动车廊道。

完善城市快速公共交通的发展策略

城市快速公共交通的发展模式有两种：一是BRT（即城市快速公交，BusRapidTransit）用于地铁或轻轨的延伸，如美国迈阿密市的第一条快速公交走廊，使BRT作为轨道交通的延伸来降低投资与公交运营成本；二是BRT与地铁、轻轨混合使用，地面快速公交与立体的轨道交通共同组成城市公共交通系统的网络，二者的运行线路和换乘枢纽统一规划、紧密结合，既可降低建设成本与运营维修费用，又能提高运营效率。目前，纽约、巴黎、东京等一些人口密度较大的城市一般以轨道交通为主，南美的波哥大以及澳大利亚的布里斯班等一些人口密度相对适中的城市一般以BRT为主。

重庆城市快速公共交通的发展模式可以考虑采纳美国迈阿密市快速公共交通的发展模式，将BRT用于地铁或轻轨的延伸，即确立在主城核心区范围之内以轨道交通为主，在1小时经济圈之内、主城核心区范围之外以BRT为主的城市快速公共交通发展战略，实现两种快速公共交通类型的优势互补，降低建设成本、提高运营效率。

综上，重庆要规划城市交通发展来适应未来经济发展的需要，就要以改善中心城交通状况、优化方式结构、提升服务质量、提高公交吸引力、减少道路交通拥堵为战略目标，扭转城市交通结构恶化的趋势，为重庆经济的可持续发展提供有力的保障。

参考文献：

1.徐循初.关于确定城市交通方式结构的研究.城市规划汇刊，2001（3）

第6篇

关键词：城市规划；房地产开发；协调发展

中图分类号：TU984 文献标识码：A

我国的房地产业在实际运作中，由于起步晚、基础差，因此与城市的发展存在着不协调之处。首先是长期的滞后，随后出现了短期的过热，即使在经过调整后的今天，仍存在一些不协调的问题。其中，城市规划与房地产业的不协调性问题是比较突出的一个方面。如何采取措施，才能促使形成房地产业这一地域性很强的产业的发展与城市规划发展的良性互动，使房地产业这一基础性、先导性产业更好地在城市发展中发挥作用。

1、城市规划的概述

城市规划是一门自古就有的学问，每个民族都有其独特的知识组成。而城市规划其实是通过规划方案对城市土地利用进行控制，对城市空间布局、空间发展的合理组织，创造良好的城市生活和生产环境，满足社会经济发展需要的技术手段。同时城市规划的研究是城市的未来发展、城市的合理布局和综合安排城市各项工程建设的综合部署，是一定时期内城市发展的蓝图，是城市管理的重要组成部分，是城市建设和管理的依据，也是城市规划、城市建设、城市运行三个阶段管理的龙头。

城市规划是城市发展的目标和城市建设的依据，房地产开发则是城市发展目标的实施过程。房地产开发必须服从城市规划，服从城市社会经济发展的需要，这是从城市建设与发展的全局利益出发考虑的，同时也保证了房地产开发的社会效益、经济效益、环境效益的统一。然而，在当前我国城市化进程快速推进的过程中，城市规划与房地产开发之间并非是理论上的协调发展，一方面房地产开发速度过快，过度开发、破坏性开发等现象严重；另一方面城市规划则滞后于城市房地产的发展，严重影响了政府对城市发展的宏观控制力。

2、城市规划和房地产开发的关系

所谓的房地产开发是把多种原材料组合在一起，为人们提供各种用途建筑物的活动，是一个把土地开发转变成房屋的过程。从某种程度上说，这两者是城市建设的不同阶段，其共同目的是为城市服务、创造良好的生活和生产环境，以满足人们需要。而城市规划是一个城市房地产开发的"龙头"，它指导和制约着城市房地产开发，而城市规划所绘制的城市发展蓝图要依靠房地产开发来实现，并针对开发过程中出现的新情况而作出调整和补充，两者关系密不可分。同时城市规划与房地产开发的侧重点不同。在战略上，城市规划侧重于宏观地分析城市的发展条件，确定城市的发展方向；而房地产开发则多从微观的角度考虑企业的发展和现实收益。从信息反馈角度来看，城市规划侧重于听取市民的反馈意见，满足大多数市民的需要；而房地产开发则侧重于收集市场信息，适应市场的需要。在空间上，城市规划注重整体的空间结构组织和各类用地功能的配置；而房地产开发多从局部考虑项目的区位选择。在时间上，城市规划侧重于长远的效果，并兼顾近期的发展建设；而房地产开发更侧重近期的效果。从效益来看，城市规划注重研究经济效益、社会效益和环境效益的相互统一，侧重于研究降低社会边际成本，提高整体综合效益；而房地产开发更关心开发项目、开发土地和开发企业的经济效益。

因此，城市规划是房地产开发的基础，没有城市规划，房地产开发就没有方向和依据。只有在详尽的城市规划指导下，房地产开发才具有前瞻性，才能可持续发展，在收到经济效益的同时，还可以带动相关产业的发展,以达到其本来的目的。两者的关系也可以说是宏观与微观、整体与部分、长期与短期的关系，是后者服从前者、前者应兼顾后者的相辅相成的关系。

3、我国城市规划与房地产开发之间存在的问题

3.1、房地产开发片面追求利润，忽视了城市空间的综合利用

房地产开发商在经济利益目标的驱动下，忽视了开发项目的环境效益，甚至脱离了城市规划控制，使得一些地块过度开发，建筑密度、容积率和建筑间距能提则提、能压则压，与居住舒适度直接相关的绿地率一降再降，开发行为的随意性较大，难以使规划控制作用真正落到实处。国外高层建筑的发展为城市腾挪出更多的公共绿地和休闲空间，而我国高层建筑的发展却只是单纯的提高了土地的容积率和建筑密度。开发商往往从自身利益出发，注重企业的经济利益和微观效益，忽视了全局利益和地块的综合利用价值，使得城市宜居功能严重缺失，城市的综合竞争力受到很大影响。

3.2、城市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性 我国城市规划编制工作需较长时间，完成后经权力机关批准才具有法律效应，实施若干年后，加以修订，它的内容和表达形式具有相对稳定性。在具备竞争机制的市场体制下.房地产开发要抓住时机和注重开发后的收益，往往会出现出乎规划管理人员预想的突发行为。城市房地产开发的突发性对现有城市规划冲击很大。对城市发展具有重大影响的开发项目甚至导致政府决策与规划目标相悖，使整个规划构思被打破，城市发展格局严重失调，原有规划失去意义。

3.3、城市规划编制体系不完善、面临挑战 其主要表现在以下两方面：（1）规划编制内容综合性不够，缺乏经济分析。由于房地产开发具有明显的对经济利益的投机性，因此，城市规划编制的内容综合性不够、可操作性差，缺乏经济分析和规划编制体系不完善等问题，势必削弱其对房地产开发的调控能力。（2）城市规划编制的动态性和可操作性差。目前，城市规划的编制仍较多的偏重于物质建设规划，注重于确定规划期的人口和用地规模；对于房地产开发所需的城市土地利用基本上仍沿用功能分区的原则，注重于静态的“最终蓝图”；对城市总体规划要求面面俱到，编制和审批的时间过长，可操作的时效性差；而控制性详细规划，往往又不能从全局上把握城市土地开发利用过程中房地产开发用地的规模和强度。

协调城市规划与房地产开发和谐发展的举措

4.1完善法制建设,强化城市规划对房地产开发的约束性、引导性管理

目前，我国城市规划大多以终极的理性规划方式为主, 难以面对现实中的冲突。规划只是政府部门的政绩与形式，在具体的实施管理中也缺乏相关的法制依据有效保障规划的实施。所以，我国需要以《城市规划法》为基本依据，建立健全的规划实施办法和监督办法以及区域性技术规范和地方法规，增强城市规划对房地产开发中的风险和不确定性的适应性，提高城市规划的服务意识，调节房地产开发与城市规划的互动关系，以完整的责权约束机制和广泛的监督机制保障规划实施中的强制性，以超前意识指导和引导房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展，保障规划实施中的持续效应。

4.2、城市空置化现象日益突出

目前，城市空置化现象这一问题日益严重，即城市的中心存在一定数量的未完全开发的土地空间。开发商开发规模过大，也会导致供大于求的局面，房屋滞销，空置房过多。此外，社会上层富裕人群购置多处房产进行炒作转售从中赚取利润，实际使用率却很低，以及不法房地产商故意捂盘惜售或哄抬房价等。这就要求我们完善城市规划对房地产开发的引导机制。此问题可以从3个方面着手：首先是增强全民的法制意识。应根据各地的实际情况,以市场为前提，以《城市规划法》为依据，制定《城市规划法》实施细则、城市规划管理技术规范等地方法规，使城市规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用；其次是增强规划的超前战略性意识。城市规划通过战略研究发现空间变化的多种可能性，分析哪些是影响空间变化的决定性因素，能使房地产开发部门有一定的时间和思想、物质准备，按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，从而促进房地产业的健康发展；最后是增强规划行政主管部门的职能，提高城市规划的服务意识。

4.3、尽快完善房地产市场的预警监测体系

建立房地产市场监测系统，形成统一的房地产信息库，可以为城市规划提供其所必需的信息。因此，要加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。要建立和完善土地市场动态监测制度，加强对建设用地供应、土地价格变动情况的监测分析。与此同时，要尽快结束当前土地市场的“双轨制”，实现土地使用权转让的市场化，以强化地价对城市用地结构合理化的促进作用。

4.4城市规划应加强对房地产开发的管理

城市规划应加强对房地产开发的管理首先必须增强全民法制意识。各城市应根据各地的实际情况，以市场经济为前提，以《城乡规划法》为依据，制定实施细则、规划管理技术规范等地方法规，使城市规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用；其次是必须增强规划的超前意识。城市规划超前不仅能使房地产开发商有一定的时间准备按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展。第三是做好控制性详细规划。通过各项控制指标来控制过度开发，它一般规定8-9项控制指标（用地界线、建筑性质、容积率、建筑高度、出入口等）来控制划定地块的用地性质、开发强度和建筑形态。为了吸引投资，让投资者在选址方面有更大的自由度，同时又符合规划要求，控制性详规的各项控制指标应有一定的弹性和灵活性，甚至可以使用奖励容积率等手段。第四是必须增强规划行政主管部门的职能意识。许多城市的实践证明，新形势下规划管理权必须高度集中，不宜下放。通过强有力的执行、调控和整合，协调各方利益，真正做到局部利益服从整体利益，个别利益服从大局利益，眼前利益服从长远利益。

结束语

城市规划和房地产开发都是为改善城市环境和提高人们生活的质量服务。由于行为方式、实施主体、实现周期和实现方法等方面的不同，城市规划和房地产开发之间存在一定的矛盾。因此，正确处理这两者的关系，采取适当措施，使两者协调互动，才可以使城市得到更好的和谐发展，不仅可以为人们的居住提供一个更好的环境，而且还可以使城市规划和房地产开发协调互动，从而实现城市开发建设的良性循环。

参考文献：

第7篇

一、充分认识发展城市经济的重大意义和战略地位

1、重大意义。城市是一个区域政治、经济、文化中心，是创造物质财富和精神财富的重要基地，具有强大的聚集、扩散和创新功能，能够充分吸收和聚合区域内的资本、人才、信息、产业等生产要素，提高经济效益，发挥聚集效应，辐射带动整个区域的发展。*都作为*阳的首善之区，具有坚实的经济基础、优越的竞争优势和厚重的文化底蕴，*都城市经济发展对整个区域的发展，乃至全市经济的发展具有强大的推进作用。发展城市经济，有利于扩张经济总量，提高发展质量，增强城市的经济实力；有利于完善城市功能,提升城市品质和产出能力，增强城市的核心竞争力；有利于促进城乡统筹发展，加速城乡一体化进程，提升区域经济发展水平。

2、战略地位。*都地处西*经济一体化的核心区和西部大开发的桥头堡，是典型的城郊型县区，城市建成区面积占到市区总面积的55％，城镇人口占全区总人口的65％，城市规划区面积占全区总面积的75％，一、二、三产业的比重为6.0:49.4:44.6，城市经济在全区国民经济总量中的比重已经达到94%，提供的税收占总税收的95%，发展城市经济具有坚实的基础。特别是随着西*一体化进程的加快和沣河新区建设的全面启动，城市已进入了快速扩张期，城市经济在全区乃至全市的主导地位更加突出。大力发展城市经济，对于构建实力*都、魅力*都、活力*都起着决定性的作用。

二、加强城市经济工作的指导思想和基本原则

3、指导思想。认真贯彻党的*精神，全面落实科学发展观，实施城市带动战略，坚持产业优先、招商拉动、项目支撑、环境奠基，深入推进“工业立区、商旅旺区”进程，不断优化城市空间布局，调整产业结构，完善服务功能，提升城市品位，使中心城区产业更加发达、功能更加完善、环境更加优美、社会更加和谐，全力建设实力雄厚、魅力十足、活力强劲的新*都。

4、发展定位。发挥*都地处西*经济一体化和关中高新技术产业带核心区域的优势，扶强传统支柱工业，培育新兴装备制造业，全力以赴振兴工业，建设装备制造业基地、高新技术产业孵化基地和国家级显示器生产研发基地；做精商贸旅游业，做强现代服务业，繁荣第三产业，建设西北现代物流中心、商贸流通中心和休闲旅游中心；做大医药保健业，建设中国中医保健之都；利用地热资源，建设中国地热城；发展职业教育产业，建设陕西和西部职业教育培训基地，形成以工业为增长极、以商贸旅游为支撑点、以特色服务业为吸引力的开放型经济新格局，凸显*都在全市发展格局中的战略地位和引领作用。

5、基本原则。坚持科学发展原则，统筹经济建设、社会建设和生态建设，促进城市经济健康发展；坚持产业优先原则，培育壮大支柱产业，增强城市经济实力；坚持建管并举原则，优化城市发展环境，全面提升城市品位；坚持政府引导原则，出台优惠政策，聚集城市发展要素；坚持市场运作原则，疏通融资渠道，完善城市基础设施和服务功能。

三、坚持工业立区，扶优做强支柱产业

6、扶强传统支柱产业。设立工业发展基金，强力支持工业企业发展。支持辖区彩虹、偏转、康佳等电子企业加快创新步伐，提高自主创新能力，促进电子产业升级换代。支持辖区纺织企业与强势企业嫁接合作，延长产业链条，做大做强纺织产业。引导辖区步长、海天等医药企业实施“名牌战略”，加大新产品研发力度，提升市场竞争力，创出一批知名品牌。

7、培育新兴装备制造业。借助我省打造关中装备制造业基地的机遇，依托装备制造业基地等三大产业平台，加大装备制造项目引进力度，大力发展输变电设备、风力发电设备、汽车零部件等装备制造业，建成西部重要的装备制造业基地。

8、打造产业集聚平台。坚持市场运作、多元融资、完善功能、建引并举，加快装备制造业基地、科技产业基地、纺织工业基地的路网、供电、排供水等基础设施建设，提升基地承载能力，促进产业聚集，使三大产业平台成为关联企业聚集、协作配套紧密、规模效益显著的工业增长极。

9、支持中小企业发展。规划建设清华科技园中小企业孵化基地、钓台中小企业创业园、马泉中小企业创业园，促进民营中小企业集群发展。设立中小企业发展基金，积极向上争取资金，扶持优势民营科技企业加快新产品研发，争创省市名牌产品。通过财政补贴、税收优惠等措施，鼓励民营中小企业自主创新，快速发展壮大。充分发挥企业协会、企业联席会和银企座谈会的作用，促进中小企业与辖区大中型企业及金融单位加强合作，增强实力，做大做强。

10、着力发展循环经济。坚持把节能减排作为转变城市经济增长方式的突破口，建立科学的节能减排指标体系、考核体系和监测体系。认真落实环境影响评价制度，严把高耗能、高排放项目的入口关，新上一批节能环保的绿色企业；积极引导辖区高耗能企业实施技术改造，淘汰落后生产能力，推进清洁生产；加快城市污水处理厂建设，加大企业排污治理力度，改善城市环境质量。

四、坚持商旅旺区，进一步繁荣第三产业

11、构建商贸新格局。坚持改造提升与拓展空间并举，精心打造人民路、*路、*皇路、*路、世纪大道“一纵四横”五条商贸产业带，嘉惠、*福、中华什字、陈杨寨和北上召“一主四副”五大商业中心区，构建“五带五区”商贸新格局。实施*福、*西路、*皇南路和滨河北路等一批人性化、时尚化、特色化的专业街区建设，优化商贸服务业布局。

12、大力发展现代服务业。运用现代经营方式和信息技术，改造提升商贸、餐饮等传统服务业，提升服务业层次。利用*阳中医药和养生文化资源，大力发展医药、养生保健等现代服务业。扶强做大一批流通连锁企业，培育引进一批现代物流企业，配套完善一批大型专业市场，吸引物资、资金、信息等要素聚集，建设区域性产品集散地。大力发展法律咨询、现代金融业，加快发展休闲娱乐、会展中介、信息服务和社区服务业，拓展服务业领域。

13、加快发展楼宇经济和总部经济。制订出台促进楼宇经济和总部经济发展的政策规定，为楼宇经济、总部经济发展创造良好环境。抓好上林苑商务中心建设，引导*阳及周边大公司、大集团、大企业设立区域性总部及研发中心、结算中心，形成区域性总部集群布局；规划建设一批高档商务楼宇，吸引中小企业、中介机构及各类公司投资兴业，着力打造万商云集的经济群。

14、促进房地产业健康发展。依托*阳湖、沣河景观带，建设一批高档次、人性化的精品住宅，打造“宜居在*都”生态品牌。加快发展住房二级市场，依法规范房地产市场秩序，推进住房梯度消费，确保城市居民特别是弱势群体住有所居。加强对物业市场的监管，提高物业管理服务质量和水平。

15、加快发展旅游经济。充分挖掘和利用辖区丰富的文物古迹资源和深厚的历史文化底蕴，积极做好沙河古桥丝绸之路跨国申遗工作，加快平陵—帝王生态旅游景区的开发建设，做精*汉文化旅游。依托丰富的自然资源，加快生态综合治理工程，推进“两河四岸”景观带建设，做优生态观光旅游。整合辖区旅游资源，打造*都“一日游”，积极和西安旅游线路进行对接，提升旅游业层次和水平。

五、坚持多措并举，进一步做大做强城市经济

16、大力招商引资。坚持把招商引资作为推进发展的不竭动力，择优招商、理性招商，吸引国内外强势企业集团投资兴业，重点引进一批投资规模大、科技含量高、财税贡献大、节能节地环保的重大产业项目、工业项目。建立招商引资激励机制，从领导力量上、工作部署上、日常考核上倾斜，提高全区上下招商的自觉性和主动性。创新招商方式，建立一支队伍谋划、一支队伍招商、一支队伍落实的招商机制，提高招商引资的成功率。积极争取上级资金，增加“阳光财政”收入。

17、加快项目建设。坚持实施项目带动战略，策划包装一批项目，储备一批项目，推介一批项目，建立项目库良性滚动运行机制。每年确定一批重点项目，采取区级领导和镇办、部门包抓的方式，专人负责，全程跟踪，力促落实。完善重点项目“动态管理”机制，加强项目管理，优化项目盘子。优化项目建设环境，对强买强卖、强揽工程等干扰破坏项目建设的人和事，严处，全力为项目建设保驾护航。建立争资金、跑项目考核机制，奖优罚劣，调动全区上下争资金、跑项目的积极性和主动性。

18、加快沣河新区建设。按照“沿渭河东进、沿沣河南扩”的思路，加快沣河新区开发，推进城市经济发展和城市规模扩张。坚持规划引领、生态为重、基础先行、项目带动，加快沣河、渭河生态综合治理，切实改善沣河新区生态环境。抓好以路网为基础的基础设施建设，着力优化新区投资环境。推进西电*都工业园、风力发电、子午轮胎等重大项目建设，着力打造装备制造业基地。加快上林苑区域开发，着力打造西部商务中心区。加快地热资源开发，着力打造西*休闲度假区。主动承接东部产业转移和吸引国内外客商投资兴业，把沣河新区建设成为现代化的新城区。

19、加快城市建管步伐。按照“统一规划、重点突破、分步实施”的原则，加快城区主干道沿街开发，推进城中村改造进程，拓展城市发展空间。依托城市开发建设，协调和配合市上加快城市品质性项目建设，建设一批具有*风*韵的特色雕塑，打造一批城市精品工程和富有魅力的标志性建筑，彰显城市独特魅力。坚持科学、规范、精细、长效的原则，完善城市管理网络，加强城市综合治理。进一步加大财政投入力度，扎实推进双创工作，积极实施“洁绿亮美”工程，进一步提升城市品位。

19、营造全民创业良好环境。按照“非禁即可”的原则，放宽投资领域和经营范围，凡国家法律法规未明令禁止、限制的行业和领域，允许各类资本进入。按照“谁投资、谁收益”的原则，鼓励民营资本投资基础设施建设，参与科教文卫等各项社会事业。落实好相关优惠政策，支持各类创业主体自主创业，形成良好创业氛围。

20、进一步优化发展环境。进一步推进服务型政府建设，深化行政审批制度改革，推进依法行政工作，提高行政效能。大力改善人才环境，引进一批高端人才，培育一批专业技术人才，全面提高劳动者素质。开设镇办创业服务窗口，开展政策咨询、创业指导、技能培训、代办证照、备案贷款等“一条龙”服务，为市民创业及投身城市经济发展开辟“绿色通道”。

六、加强和改进领导，推进城市经济又好又快发展

21、加强组织领导。成立区加强城市经济工作领导小组，成员单位由区发展计划局、经济发展局、财政局、统计局、建设局、环卫局、招商局、商务办、工商联等部门单位组成，领导小组下设办公室，办公室分别设在区经济发展局和商务办，具体负责研究、指导、协调和服务城市经济发展工作。各镇办也要成立相应的工作机构，推进城市经济又好又快发展。

第8篇

一、“十二五”时期我国城镇住房发展阶段的基本判断

(一)当前我国城镇住房发展的基本状况①

1、住房建设快速发展,居民住房条件不断改善

住房制度改革以来,我国城镇住宅建设取得较快发展,住宅总量快速增加。城镇住宅投资额由1998年的4310.8亿元增加到2008年的26516.0亿元,年均增加19.9%;城镇新建住宅面积由1998年的4.76亿平方米增加到2009年的7.89亿平方米,其中,“十五”期间和“十一五”期间城镇住宅年均竣工量分别为5.9亿平方米和7.2亿平方米。城镇住宅总量(城镇年末实有住宅建筑面积)由1998年的39.7亿平方米增加到2008年的124.0亿平方米,10年间住宅总量增加了2倍多,远超过同期城镇家庭和人口的增速。

与之同时,城镇居民住房条件不断改善,人均住宅建筑面积由1998年的18.7平方米增加到2008年的28平方米左右;住房设施条件也得到明显改善,2004年以来城镇住房成套率超过80%。

2、城镇住宅生产和供应方式出现较大转变,房地产市场成为居民住房供给的重要渠道

上世纪90年代以来我国加速由计划经济向市场经济转轨,城镇住宅生产供应方式也逐步由传统的机关企事业单位自行分散建设方式向市场化、专业化、集中化的新型开发方式转化。

特别是城镇住房制度改革以来,房地产开发住宅投资迅速替代原有的基本建设投资中的城镇住宅投资,其在城镇住宅建设投资中所占的比重由1998年的48.3%上升到2008年的84.6%,房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的73.1%。房地产市场成为居民住房供给的重要渠道。

3、住房私有化率提高,住房资产属性显现

城镇住房制度改革打破了之前的住房非商品的观念,个人拥有住房逐渐成为住房市场的主流。据统计,1978年我国城镇住房中74.8%为公有化住房,1995年公房比例仍占57%,而根据国家统计局城镇住户调查数据,2005年城镇住房存量中公有化住房所占比例下降至12%,城镇住房私有化率为88%。2008年城镇住房私有化率进一步提高到90%。

随着住房市场的发展成熟和住房私有化率的提高,住房资产属性逐步显现,成为增加居民财产性收入的一个重要渠道。特别是在资金流动性充裕的环境下,住房的保值增值功能使其吸纳了较多资金的流入,从而加大了其资产属性。

4、住房保障力度总体不足,保障体系仍待完善

1998年国发[1998]23号文件明确了住房保障的发展方向,即最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房,中低收入家庭购买经济适用房。但从发展结果来看,目前廉租住房仅以户籍家庭为保障对象,保障面较小。1998―2008年,房地产开发企业累计完成经济适用房投资额为6675亿元,仅占同期住宅投资完成额的6.8%;经济适用房累计竣工481万套,约占住宅竣工总量的13%。此外,我国《住房保障法》尚未出台,目前仍缺乏完善的住房保障体系和明确的住房保障机制。

(二)“十二五”时期我国城镇住房发展阶段

1、按照国际经验,“十二五”期间我国城镇住房发展将进入住房质量适度改善阶段,住房消费升级逐步显现

主要发达国家住房发展历程表现出类似的阶段性特征,即总体性住房短缺、大规模的住房建设(包括公共住房建设)住房消费升级、居住水平适度改善住房需求相对稳定、居住质量全面提升。不同发展阶段的住房政策目标各不相同,如图1所示。

总体性住房短缺发生在二战后,战争对房屋的大规模毁坏导致主要发达国家二战后普遍面临较为严重的住房短缺,如日本在二战刚刚结束的一段时间住房短缺量相当于当时家庭总数的30%。这一阶段,政府住房政策目标明确,即鼓励住房建设包括以政府为主导进行公共住房建设。同时,各国通常都会为住房建设提供融资支持,包括成立政策性金融机构、进行财政贴息等。

经过集中的住房建设激励计划以及公共住房建设,主要发达国家在20世纪70年代左右实现了“户均一套房”的住房政策目标,解决了住房总体短缺问题。之后,随着居民收入水平的提高,住房消费升级,人们对居住质量提出更高的要求。这一阶段,住房政策对居住质量的改善侧重于解决住房拥挤问题②,因此,提出实现“人均一间房”的目标。

20世纪90年代以来,主要发达国家人口流动相对减少,住房需求相对稳定,同时,人口老龄化的加快使老年人住房问题得到关注。这一阶段,住房政策的关注点转向全面提升居住质量,包括住房功能和居住环境的改善。这一阶段,住房政策的核心是提升住房市场效率、盘活住房存量、建设住房安全网络。

按照国际经验,对我国城镇住房状况进行估算:2010年末,我国城镇实有住宅建筑面积约为140亿平方米;根据国家统计局2008年城镇住户调查数据,我国城镇家庭住房建筑面积中位数为76平方米。由此可以计算,到“十一五”期末,我国城镇住房总量约为1.8亿套。单从城镇范围内国有土地上的住房存量来看,城镇住房总量相比于2亿城镇家庭总数不足。但从我国城镇住房取得方式的现实状况来看,我们在进行住房总量估算的时候不能忽视“城中村”在解决城镇常住人口特别是外来人口住房问题中发挥的作用。根据相关调查数据测算,我国“城中村”居民约3000多万户,约占城镇家庭户数的15%左右。因此,如果考虑集体土地上住房数量(如“城中村”、小产权房等)在内,则“十一五”期末,我国城镇住房套户比略高于1,达到了“户均一套房”的目标,全国层面上不存在住房短缺问题。参照国外住房发展历程的阶段性特征以及当前我国城镇住房的基本状况,可以推断,“十二五”期间,我国城镇住房发展将进入住房质量适度改善阶段。但由于住房市场的区域差异,部分住房总量相对家庭总数不足的城市仍应以数量发展为主。

2、从经济社会发展阶段的角度来看,“十二五”时期我国房地产业仍处于快速发展期,城镇住房发展在实现社会民生福祉的同时,对经济增长的贡献仍不容忽视

世界银行对全球近40个国家的经验研究表明,住房投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现倒U型的关系。人均收入达到中等收入国家水平时,房地产业处于快速发展期,住房投资在GDP中所占比重较高;特别是当城市化率突破50%时,住房投资在GDP中所占比重最高,可以达到7―9%。如图2所示。

按照这一思路,我们对“十二五”期间我国经济社会发展指标进行预测。根据预测结果,“十二五”期间我国人均GDP在4000―5000美元之间,进入中等收入国家水平;“十二五”期末城镇化率达到52%,人口结构将发展转折性改变,城镇人口总量超过农村。因此,按照世行经验,“十二五”时期我国房地产业仍处于快速发展期,城镇住房发展在实现社会民生福祉的同时,对经济增长的贡献仍不容忽视。

综合以上判断,“十二五”时期我国城镇住房发展进入数量扩张与质量提升并重阶段,住房消费升级逐步显现,住房开发建设仍将保持较大规模。

二、“十二五”时期我国城镇住房面临的主要挑战

(一)住房市场发展的外部环境存在变数

“十二五”时期是我国全面建设小康社会的关键时刻,也是深入改革开放、加快转变发展方式的攻坚时期。社会经济体制改革的推进,特别是与住房市场发展息息相关的户籍制度改革、收入分配制度改革、基本公共服务均等化改革等,将给住房市场的发展带来制度变革冲击。

(二)人口集中流入城市住房供求矛盾突出

“十二五”期间,我国仍处于城镇化加速发展阶段,按照“十一五”时期城镇化发展速度推算,到2015年,我国城镇化率将提高到52%左右,“十二五”期间城镇人口平均每年增加1500万左右,城镇人口的快速增加必然带来较大的住房需求。虽然“十二五”时期我国城镇住房发展进入质量适度改善阶段,但在城镇化快速发展时期,人口、资源仍会呈现向大中城市集中的趋势,因此,人口集中流入城市将依然面临住房短缺问题,住房供求矛盾突出。

(三)住房资源占有不均衡加剧社会分化

经过房改以来十多年的发展,我国城镇住房总量迅速增加,但住房资源占有不均衡问题明显。一方面,由于房地产税收结构不合理,住房持有成本低,助长了投机需求,加大了住房资源的闲置;另一方面,原福利分房体制下的既得利益群体可以享受住房资产为其带来的禀赋收入效应,而旧体制下没有或较少享有福利房的群体(特别是经济效益差的企业和小单位、小企业就业者)则成为改革的受损者,这种住房资源占有的不均衡状况随着城市经济和住房市场的发展而加速扩大居民收入差距。

(四)住房保障工作进入攻坚阶段,农民工住房问题需要得到正视

自国发〔2007〕24号文件实施以来,政府加大了住房保障的工作力度。但由于我国住房水平较低、住房保障机制尚不健全,城镇住房保障仍需较大的实施力度。并且,随着城镇社会保障体系和户籍制度改革的推进,我国住房保障覆盖面必然需要从户籍人口扩展到常住人口,农民工特别是超过农民工总数60% 的新生代农民工的城镇住房问题需要得到正视。

三、“十二五”时期我国城镇住房发展的基本思路

(一)继续坚持住房市场化方向

我国城镇住房市场化改革提高了住房生产效率、带来了居民住房条件的改善和整体社会福利的改进,其成就是突出的,不能因为住房市场中存在的问题而否定市场化改革的方向、否认市场在资源配置方面的效率。因此,未来住房政策和调控政策应致力于为住房市场的发展创造良好的制度环境,有效发挥市场作用实现满足居民多元化住房需求的目标。

(二)引导合理的住房建设和消费

我国人口多、资源紧张的基本国情决定了住房建设和消费必须走资源节约型模式。住房面积的增加只是提高居住质量的一个方面,未来住房发展中应引导住房建设向提升住房功能、改善居住环境方面努力。同时,通过推进新建住房市场、存量房市场和住房租赁市场三级市场的协同发展,发挥住房市场过滤机制,引导梯级的住房消费模式。

(三)统筹政府财力,提高住房保障的可持续性

作为整个社会保障体系的一部分,住房保障与医疗卫生、义务教育、社会治安等基本公共服务一样,都是民众健康有益生活的必要条件。同时,住房与这些基本的公共服务又是密不可分的。“十二五”期间,政府应把住房保障工作放在突出位置。但同时,应考虑公共财力的限制,统筹安排住房保障与其他基本公共服务的支出,设计合理的保障标准和保障机制,保证其可持续性。

四、“十二五”时期我国城镇住房发展的主要任务和政策建议

(一)完善住房市场运行的制度环境,提高住房市场效率

我国房地产市场发展历程较短,规范市场发展的各项制度仍处于不断探索和完善的过程中。建议“十二五”期间,进一步加强住房市场的制度环境建设,提高住房市场运行效率。一是规范住房市场秩序,加强对房地产行业主体的管理,整顿和规范房地产开发、经纪服务和物业管理活动。二是立足长期制度建设,进一步探索土地制度、财税体制、房地产金融制度方面的改革和创新。

(二)提高住房供给的有效性,优化住房资源配置

建议“十二五”期间,以增加住房供给为主基调,包括增加供给总量、缩短供给周期;通过差别化信贷政策和税收政策、增加住房持有成本等政策措施,抑制住房市场投机行为,减小住房资源的闲置和过度占有;继续加大城市棚户区改造等项目的实施力度,补偿住房制度改革中的利益受损群体。明确住房调控政策以提高住房供给的有效性为目标,同时考虑住房市场的区域差异性,采取市场化为主的调控手段。

(三)大力发展住房租赁市场,推动住房租赁产业化

建议“十二五”期间,将规范和发展住房租赁市场作为一项重要任务,这是实现我国房地产市场健康可持续发展的必要条件。一是要完善住房租赁市场的机制建设,加强房屋租赁备案管理,通过金融、税收和土地政策鼓励开发企业和机构投资者持有租赁房源,形成规范化的管理和稳定的租权关系。二是围绕租房市场,通过信息中介、物业管理、维修服务等环节,创造就业机会,形成一个产业,推动住房租赁产业化。

(四)完善住房保障制度,形成明确稳定的住房保障机制

建议“十二五”期间,尽快出台《住房保障法》,形成明确稳定的住房保障机制,包括住房保障的标准、方式、覆盖范围和分阶段实施目标,包括保障性住房供应、准入、退出机制,包括逐步将农民工纳入住房保障体系的途径。这里要强调的是,从可持续发展的角度并结合“十二五”时期我国经济社会发展阶段特征,建议住房保障以非产权式保障为主,避免过度福利化,保障只是解决最低的或者说是最基本的居住需求,舒适性与改善性住房需求应交由市场来解决。

注:

①除特殊说明外,本研究的主要数据来自于国家统计局、住房和城乡建设部的统计资料。