发布时间：2024-04-09 14:40:33
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的城中村改造的意义样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
关键词：城中村城市化利益博弈文化整合
秦皇岛市地处河北省东北部、环渤海地区的中心部位，是全国首批14个沿海开放城市之一，也是中国北方著名的旅游城市。自上世纪90年代以来，其城市化水平一直稳步上升，2009年全市城镇化率达到47.4%，并荣获“2009中国最佳和谐发展城市”称号。但就城中村改造工程整体而言，其规模、速度和数量与河北省其他地市相比相对落后。基于此，本文力求对其城中村改造得失进行总结，并对其改造思路进行探研。
一、秦皇岛市城中村现状
（一）城中村概况
经调查，秦市城中村共有151个。依据村址用地规划用地性质的不同，又可分为三类。第一类是位于城市规划居住用地内的村，共有82个，如海港区的园艺村、后马坊、西盐务等，北戴河区的拨道洼、杨各庄、赤土山等，山海关区的董庄、申庄、东洼营等，开发区的邢庄、孟营、姚山等。第二类是位于规划工业区内的村，主要指海港区北部工业区、东部工业区、经济技术开发区、山海关临港工业区内等相对独立的工业区内的村，共有61个，如海港区的晒甲会、杨庄、缪庄等，山海关区的中窑河、南窑河、八里堡等，开发区的义卜寨、深河、东姜庄等。第三类位于其他用地内的村，主要指位于北戴河旅游度假区内、山海关长城保护带内、海港区文教区内的村，共有8个，如北戴河区的草厂、刘庄等，山海关区的南营子、北街等。
自上个世纪90年代以来，秦市城中村改造工程稳步推进。2003―2008年5年间完成城中村改造25个。2009年完成改造城中村32个。2010年上半年，完成20个城中村改造，同时启动20个城中村改造工程。
（二）城中村功能
城中村特殊的地理位置使其在城乡之间、工业与农业之间起着连接纽带的作用，在我国转型期的社会系统中更具有特殊的社会功能。秦市城中村自然也不例外，在以下几个方面发挥着社会价值。一是为外来人口提供廉价而又不失为理性选择的栖居地。二是为外来人口提供继续社会化的场所，并进一步推进城市化进程。外来人员中有53.4%的人来自乡镇及农村，他们在生活技能、社会关系以及文化价值观念方面都与城市人有着很大的差异。城中村这种聚居方式在空间上形成了异质文化一定程度上的隔离，为外来人员融入城市争取了时间与空间。而这些深受“城市性”熏陶的外来人员，由于其流动性，也必将新的生活方式、文化价值观念等带回家乡，增强农村的“城市性”，从而在整体上提高我国的城市化水平。三是解决了部分在城市化过程中政府暂时无力解决的问题。改革开放后，大量人口涌入城市，为城市社会的建设与发展做出了重要的贡献，但他们在社会保障方面基本上是空白的，这与我国城市化进程中城市规划能力不足和公共政策的缺失是密不可分的。而城中村内部低廉的房租和消费档次较低的餐厅、洗衣店、发廊等都是适应这种需求而产生和发展起来的，从某种意义上来讲，城中村实际上履行了城市政府本应当承担的责任。
（三）秦市城中村改造特点及不足
由于秦市组团式的城市布局结构和各区在农村建房审批管理上具有相对独立的特点，目前秦市城中村改造呈现因区而异，因地而异的特点。如海港区城中村改造执行的政策是《海港区城中村拆迁改造管理若干规定》，以市场化方式运作，即对村庄用地进行整体收购储备并进行招标拍卖，中标者进行村庄的整体拆迁安置和剩余土地的房地产开发，收益除用于解决村民安置及生活保障外，纯收益部分归政府；而山海关区城中村改造，统一纳入城市区建设，由政府先批准建设小康村，村民入住后旧村整体拆迁并由政府收购储备，统一进行招标拍卖，通过市场化运作进行房地产开发，收益分配与海港区基本相同。与此同时，2006年6月，又出台了《关于严格审批农村居民翻、插建房屋的意见》，对私搭乱建现象进一步加以规范。北戴河区的城中村改造，执行政策与山海关区类似，只是纯收益归区政府。而开发区城中村改造，则采用管委整体进行拆迁改造的做法，即按照规划确定的居住区位置和村庄的意愿，将村庄整体拆迁，并相对集中安置到规划居住区内，腾出的土地全部用于工业项目建设。同时，对于失地农民，按照国家政策给予一定的补偿。
总体来讲，秦市城中村改造在总结其他城市城中村改造经验的基础上，形成了自身特点鲜明、符合秦市发展特点的城中村改造方案和思路。改造过程中不容忽视的问题与不足，一是改造模式过于单一，作为城中村改造的主要利益主体之一的村集体和村民参与程度偏低。积极主动参与到秦市各区城中村改造工程的主要是政府与房地产开发商，村集体和村民只是被动参与，以简单的“举手”原则表达自己意愿。总体说来，在秦市尚未能有效地推行征地补偿标准和安置方案的听证会制度，其征地拆迁诉讼程序也有待进一步完善。二是城中村改造与村民身份转化政策不同步。未纳入社区管理的城中村自不必说，就目前已纳入秦市社区管理的转城村来看，大部分村民在身份认同上仍处于一种比较模糊的状态，他们仍然延续着原来的农村生活方式。尤其在镇村体制向街道、居委会体制转变的过程中，有些城中村仍由原来所属的镇、村管理，同时又按照城市管理体制进行管理，这种城乡二元管理体制导致各种城市化措施都难以执行，村民的身份转化落后于城中村物质空间改造。
二、改进秦皇岛市城中村改造工作的思路
（一）城中村的改造将是政府、村民和房地产商三方利益的平衡
从政府的利益角度来看，城中村问题直接影响了城市规划、建设、管理和整体形象，阻碍了经济社会发展，给社会治安造成很大压力，对城市的可持续发展和社会进步带来消极影响，降低了城市化的总体质量，影响城市竞争力的提高。因此，城中村的改造给政府带来的收益是显而易见的。当然，如何在三者之间进行利益平衡也是政府最头痛的问题。从投资开发商的利益角度来看，他们愿意改造交通、水电等基础设施较好的地方，希望拿到价格便宜的土地，同时享受政府提供的优惠政策，却不愿意在利用土地时与实际上并没有土地所有权的村集体和村民进行讨价还价，更不愿意承担失地村民将来的社会医疗、伤残、失业、养老等保险责任。从村集体和村民的利益角度来看，城中村主要经济形态体现为靠租金和集体分红生存的“寄生型”经济，这决定了村民必然会寸土必争的扩大建筑用地，一旦政府出于规划需要征用一部分住宅用地时，情况就更为复杂，按平方米计算的拆迁补偿更增加了农民往空间扩建的冲动。通过上面的分析可知，“城中村”的改造实际上存在多方经济利益主体的冲突，城中村的改造需要使投资商的利益、农民的利益和政府的利益达成理性的一致。
（二）以社会保障制度为根基，文化整合为目标，努力实现城中村改造实质性转变
城中村改造是城市化的重要内容，而城市化是一个国家或地区实现人口集聚、财富集聚、技术集聚和服务集聚的过程，同时也是一个生活方式转变、生产方式转变、组织方式转变和传统方式转变的过程。它还包括诸如城市影响、城市传播和城市带动的外向式的扩散过程。这就要求对城中村进行空间改造的同时，还要建立与城市居民同等范围和数额的社会保障制度与政策。可考虑首先满足养老保险的投入要求，然后逐步增加医疗保险、失业保险、最低保障等福利。此外，还需确保村民劳动自立的公共政策的到位，应采取各种措施增加原住民的就业机会，增强其劳动技能和专业培训，提高其收入水平和文化水平。这是避免城中村内部异质文化碰撞，进而实现文化整合的制度保障，并进一步消弥由不同文化碰撞引起的城中村治安不良、环境恶劣等问题。
综上所述，城中村改造过程应由政府、村集体与村民、企业和社会等力量共同参与来完成，城中村的改造不仅仅是物质空间的改造与建设，更是制度的建设与文化的建设。只有寻求多方利益的均衡，并注重文化的整合，城中村的改造才可能趋向和谐与共赢。
参考文献：
①敬东．“城市里的乡村”研究报告[J].城市规划，1999（8）
②张玉梅. 基于城乡一体化发展的秦皇岛市区新农村建设规划研究[D]. 秦皇岛：燕山大学，2010：13-15
③何必．“城中村”都市化存在的问题及解决对策[J]．农村经济，2006（12）
④任飞．“城中村”改造研究――以贵阳市为例[J]. 前沿，2009（12）
胡颜霞
（西安工业大学建筑工程学院 陕西西安 710032）
【摘要】城中村是土地二元体制和快速城市化的必然结果，本
文从城中村大规模的改造的弊端和危害分析入手，以西安为例，分
析了西安城中村改造的态势，提出了改变推土机式的改造模式，分
类别进行改造的构思，为城中村的改造提出更为审慎和公平的应对
策略。
【关键词】城中村；改造；热潮；冷思考
1、城中村是土地二元体制和快速城市化的必然结果
1.1 土地的二元制度是城中村存在的根本原因。
按照《土地管理法》（1986 年颁布，修订于1988、1998、2004 年）
规定，在城乡建设用地方面，乡镇企业用地、农民宅基用地、农村
集体组织的公共设施和公共事业用地等，可用集体土地；而城市企
业、城市居民等必须使用国有土地，如果需要占用集体土地，则必
须先通过土地征用将其转为国有土地，在出让或划拨给城市土地使
用者。
这个政策势必导致了城市内国有土地可以通过市场化手段进行
价值价值评估和获取使用权出让的巨大收益相比，原住民的集体土
地明显处于不对等的地位；他们的价值评估明显的低于市场实际价
值，且不能直接进行自由的市场流转并获取相应的收益，具有明显
的产权缺陷特征。与与此相对应的，原住民的利益寻租也就开始了，
其充分利用宅基地政策“土地法赋予农民兴建住宅的基本利益”，
与共有土地上进行建设需要严格的审批手续相反，城中村原居民只
需在要满足农村宅基地规划的要求，土地、空间资源得到最充分的
利用。这也直接导致了城中村也城市规划的不协调、缺乏规划与管
理，环境质量差等问题。
1.2 快速的城市化促使大量的流动人口进入城市，是城中村快
速发展的最重要的动因。
快速的城市化，导致农村剩余劳动力进入城市寻找就业机会，
而这部分人由于文化水平和技能不足，其整体的收入比较低，没有
能力购买住宅和租住单元房屋，同时目前的制度（政策）设计缺少
对该部分人群居住需求的供给，城中村相对低廉的房租、简单的手
续，方便的地理位置，成为数量庞大的外来人口的第一选择。
1.3 政府的征收迂回政策使城中村问题更加严重的核心原因
随着城市化的进展，城中村的问题不仅没有得到改善反到更加
突出的核心问题在于政府一直的征收迂回政策，城市政府为了尽量
减少土地征用赔偿的金额（对集体建设用地和农民宅基地及其上的
乡镇企业、农民住宅等的补偿）和减少社会负担（例如不造就完全
意义上的“失地农民”），多采取了饶开了村建设用地而只征用耕地
的方式来寻求城市建设用地的快速扩张。直接导致了城中村孤岛的
数量不断产生，其规模不断的扩张。
2、西安城中村改造的态势
经过2002 年至2005 年的起步阶段，西安市政府已经开始了对
城中村进行了全面的大规模的改造阶段，根据《西安城中村改造管
理办法》，在2009—2011 年期间，启动西安市326 个城中村中143
个城中村的改造工作，基本完成二环以内72 个城中村（2、5 万户、8、
89 万人，占地0.15 万公顷）改造工作。截止2009 年底，已经完成
了98 个整村的拆迁。
这样的大规模的改造，是建立在个政府、开发商、原住民三者
之间的博弈关系上的，政府改善了环境，开发商获取了最大的利益，
而原住民获取了拆迁补偿、农转居、养老保险等利益，而恰恰没有
需要改住房的低收入外来人口的利益。而这部分人恰恰是城中村主
要居住人群，解决这这部分人群的住房问题关系到城中村改造是否
成功的关键所在。
3、城中村大规模改造的弊端及其危害
大规模改造实际上是一种“不可持续”的发展模式，它反映的
是一种大工业时代的发展观和发展模式，它反映的是一种大工业时
代的发展观和发展模式，城中大规模改造的确会快速使环境的改变，
但同时也存在一些社会问题，主要表现为，主要表现为以下几个方
面：
3.1 城市大量外来人口住房困难，导致新的城中村的出现
而流动人口对廉住房的巨大需求是刚性递增的，而相对于快速
增长的西安外来人口，政府为外来人口提供的公租房并没有明显的
增长目前，城中村外来人口与原住民之间的比例达到了10 ：1，二
环全部拆迁，势必导致了90 万人重新找房，目前，政府仅仅建设
的了廉租房屋的面积为22 万平方米，其中主要供给西安市区低收
入人口居住，对外来流动人口的供给微乎其微，外来人口仍人依靠
城中村解决自身住房问题，只有选择更远的城中村居民，从二环搬
迁到三环，甚至更远的地方，在过一定的时间，新的城中村又出现，
只是空间范围发生了改变。
3.2 不利于改善低收入人群的生活质量
城中村快速的改造，减少了城中村廉价房屋的数量，导致了剩
余城中村的租赁价格快速的增长，提高低收入人群的住房成本，而
低收入人口的收入增长的速度并没有大幅度的提高在收入没有明显
增长的情况下，大幅度的租房成本的提高，，增加居民用于住房的
现期以及与预期支出，从而不利于居民节约劳动力、家庭储蓄以及
生活资料，和用于改善生活或投资其他领域获取收益。
3.3 不利于房地产市场的稳定
开发商获取的城中村的土地的代价相对于空地而言，其成本在
大幅度的提高，这势必导致了其为了获得最大的利润而提高房屋的
价格，而大量原先居住在城中村的外来人口，面对对即将消失的城
中村的忧虑，以及日益高涨的租房价格，以及本身缺乏住房产生的
不安全等因素，购房的欲望在不断的加大，刚性的需求量在不断的
加大，而刚性需求的促使下，房地产的价格在快速的增长，2010 年，
在国家一再压制房价的情况下，西安的房价反而快速的增长。
4、对策与建议
4.1 开辟多渠道，解决外来流动人口的住房问题
增加小户型并在郊区建设大量的廉租房以解决外来流动人口的
住房难的情况，同时也防止一刀切，可以采取以下几种方式
1、鼓励各区政府和市公共住宅集团，在三环附近和城市郊区
大量建设廉租房，土地采取划拨的方式，政府负担整个建筑费用，
面积控制在25—50 平方米之间，配套基本的生活资料，政府采取
完全福利性的方式，租金不低于同期的城中村的租赁价格，配置外
来务工人员中低收入的人群，采取只租不卖的方式，同时也严格审
核外来人口的具体情况，政府统一管理。
2、在村民安置房中，除村民自住外，其他出租房主要规划建
设小户型、酒店标间式房屋、方便留西安的大中专毕业生、高收入
农民工群体租住。
3、城中村开发房屋中，政府必须严格把关，提高小户型的比例，
使留西安的大中专毕业生、高收入农民工等群体购买，政府在核实
购买者基本情况的基础上，给予一定税费等方面的补助。
4.2 改变“推土机”式的改造方法，分类别进行改造
大规模的改造而释放出大量的土地，一方面必然给房地产带来
波动，另一方面，使得低收入的流动人口不得不支付高的租金，或
多人居住在一起，或不得不寻找新的就业城市，这样会流失一部分
的人才，一定程度的影响了经济的发展。在相关社会保障没有成熟
之前，贸然大面积改造城中村廉租房只能迟滞经济的发展。因此，
在城中村改造中，不宜多存同时进行、不宜在城市政府没有为低收
入流动额人口基层提供足量廉租房时推行，而应该分步分类推进。
5、结语
城中村的存在是涉及到土地、户籍、流动人口的多方面的因素，
由一定的社会历史原因，单纯的铲平重建短期内会对改善城中村的
环境起到明显的作用，但是从也会触碰到社会底层低收入流动人口
的基本居住问题，应该改变其大规模的推土机的模式，探讨更为合
理的改造模式。
参考文献
[1] 秦泗刚，王慧. 西安市现代商务活动发展及其空间动态[J].
城市规划，2004，（7）
今天召开的这次会议，既是一次观摩会、交流会，也是一次汇报会、推进会。主要任务是对我市“城中村”改造工作进行回顾总结，肯定成绩，查摆不足，进一步解放思想，破解难题，推动“城中村”改造工作健康有序地开展。刚才，我们参观了长葛市坡杨村、许昌县武店村、东城区十里庙、大坑李的建设拆迁现场；长葛市、许昌县、魏都区、开发区、东城区的负责同志汇报了“城中村”改造工作，总结了成绩，找出了问题，提出了对策；市规划局、国土局、财政局、建委就如何服务于城中村改造作了表态发言，讲得都很好。从总的情况看，全市城中村改造工作自启动以来，势头很好，基础很实，富有成效。为了强化措施，加大工作力度，加快推进速度，确保全市“城中村”改造工作健康有序、扎实有效地开展，下面，我讲三点意见：
一、肯定成绩，正视问题
今年2月份全市城中村改造全面启动以来，取得了实质性进展。城中村改造是一项新的工作，没有成功的经验去遵循，外地的一些做法也仅仅是借鉴，大家在这种情况下，勇于创造，大胆实践，探索了不少好的做法和经验，主要有四个方面的特点：
（一）坚持了规划引领。五个县（市、区）严格按照《许昌市区城中村改造工作的意见》要求，坚持城乡一体，规划先行，充分对接，选好切点，扎扎实实地做好规划的前期工作，努力从“四个有利于”出发进行规划，即有利于城市总体规划的实施，有利于提升城市的整体功能，有利于集约、节约利用土地，有利于改善市区居住环境。目前，市规委会已批准城中村改造控制性规划17个(其中许昌县4个、长葛市1个、魏都区6个、东城区5个、经济开发区1个)，批准了4个修建性详规（其中东城区1个、许昌县1个、魏都区2个)。这些单体规划与总体规划相符合，与城市发展相融合，达到了质量高、标准高、可行性强，得到了规委会成员和社会各界的一致好评。
（二）做到了试点先行。按照试点先行、有序推进的原则，市区和推进区范围内的五个县（市、区），共确定了7个市级城中村改造试点。目前，7个市级试点“城中村”有4个已确定了投资开发商或达成了开发意向，许昌县武店、长葛市坡杨已开工建设。与此同时，探索形成了一些好的改造模式和工作经验，如许昌县武店村采取“村企共建”的模式，由瑞贝卡公司投资8000万元对村庄进行改造，村庄腾出的土地用于企业发展；长葛市采取“政府主导”的模式，由政府控股的丽园公司作为坡杨村改造的建设主体，通过土地经营来筹措建设资金。
（三）发挥了政府主导。作为一项新的工作，5个县(市、区)都采用了政府主导、市场运作、社会参与的模式，即政府制定规划、组织招商；在拆迁补偿、群众安置方面，坚持群众利益最大化，规定必须先安置群众，后开发建设。在建设用地上，坚持以招拍挂方式供应土地，阳光操作。同时为维护好开发商的利益，各县(市、区)都在政策许可的范围内制定优惠措施，尽量让利于开发商。由于政府主导作用发挥得好，促进了城中村改造工作的健康、良性发展，促进了社会稳定。
（四）兼顾了各方利益。城中村改造在维护社会公共利益的同时，对开发商给予让利，出台了优惠政策。对群众的利益全力维护，充分尊重了群众的意见，力求让群众满意，东城区在这方面考虑得比较到位。其他县（市、区）的同志，包括主要领导、分管领导、基层的同志大都能够深入一线，到群众家里进行政策宣讲，靠扎实细致的思想政治工作，调动了群众参与城中村改造的积极性。
在肯定成绩的同时，还必须清醒地看到，我市城中村改造还存在着一些矛盾和问题，影响着工作的整体推进。主要表现三个方面：一是思想不解放，畏难情绪大。有的认为旧城区和“城中村”改造任务，时间太紧、任务太重、困难太多；有的认为政府的条条框框多，优惠政策少，自给的少，工作不好推进。同时由于宏观调控，紧缩银根，房地产市场进入低迷时期，这也给城中村工作带来了一些难题。二是招商引资推介不力，成效不大。尽管同志们想了很多办法，走出去，请进来，也参加各种洽谈会，但是，7个试点村仍有3个未确定投资开发商。三是基础工作相对滞后，进展不平衡。规划审批、招商引资、拆迁安置、开发建设等相关工作不能协调推进，5个县(市、区)的整体工作存在差距。这些情况和问题,必须引起我们的高度重视，在下一步的工作中认真采取针对性的措施加以解决。
二、提高认识，坚定信心
城中村改造是改善人居环境、提升城市品位、推进城镇化进程的必由之路，也是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障，更是以人为本、科学发展、构建和谐社会的强力举措，可以说是民心工程、德政工程、千秋工程。在下一步的工作中，还需要从三个方面进一步提高思想认识。
（一）要从加快推进城镇化的进程中，进一步增强“城中村”改造的责任感和紧迫感。党的十七大报告指出，要坚定不移地走中国特色城镇化道路。推进城镇化进程既要扩大城市规模、扩大城区面积、外延式发展，更要提升城市内涵、建设紧凑型城市，对“城中村”进行改造，就是加快城镇化进程的一项重要工作。目前，全国、全省各地都在抢抓机遇，大规模、大力度进行旧城区和“城中村”改造。就许昌市来讲，外环路以内城中村有61个、人口13.7万人，推进区的城中村61个、人口9.5万
人，两者加在一起有122个城中村，人口23.2万人，占地5万亩，其中安置用地2万亩，可以腾出3万亩建设用地，13.7万人通过身份置换，改为城市居民，不仅如此，我们还可以通过集约、节约用地，腾出来土地进行建设和开发。所以，从这个意义上讲城中村改造就是推进城镇化进程的一个重要内容，从这个角度上讲就需要增强紧迫感和责任感。
（二）要从顺应广大群众的迫切愿望中，进一步坚定“城中村”改造的信心和决心。城中村规划管理无序，布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生、消防安全等问题突出，极大降低了居民的生活质量，破坏了城市整体面貌和形象。城中村改造符合我市城市发展的实际需要，也符合人民群众的愿望要求。随着我市城镇化进程的不断加快，广大群众对城中村改造更加关注，更加支持、更加期盼。近年来，不断有市民群众通过写信或市长信箱等多种方式反映加快城中村改造改善居住环境的诉求。这些情况都进一步说明加快城中村改造步伐，符合民意，顺应民心。这项工作既有政策机遇，又有群众支持，可谓天时、地利、人和。我们一定要抓住机遇，坚定信心，毫不动摇地把这项工作一抓到底，抓出成效，让广大群众深切感受到了城市改革发展和文明进步带来的实惠。
（三）要从不断解放思想中，进一步增添“城中村”改造工作的动力和活力。五个县(市、区)要以正在开展的“大力弘扬许昌精神,推动新解放、新跨越、新崛起”大讨论活动和即将开展的深入学习贯彻科学发展观活动为契机，继续解放思想，努力打破陈旧的思想观念，在城中村改造资金、土地拆迁“瓶颈”问题上，吃透上情、把握政策，吃透外情、借鉴经验，吃透下情、顺应民意，选准平衡点，抓好结合点，难中求解，特别是在拆迁上、在资金上、在土地上要创造性地开展工作，推进“城中村”改造工作顺利进行。对于拆迁安置工作，要向群众反复宣传早改早拆早主动、早受惠的道理。新颁布的《循环经济法》将对整个城市规划建设工作、特别是拆迁工作产生重大影响，拆迁成本将更大。
三、精心组织、有序推进
城中村改造工作作为全市的一项重点工作，总体要求是：坚定信心，规划引领，因村制宜，破解瓶颈，全面加大城中村改造工作的力度。具体有6个方面的工作。
（一）规划引领，扎实推进。各县（市、区）要坚持把规划作为“城中村”改造建设的“龙头”，用规划引领改造，用规划控制建设。要吃透情况，充分论证，认真扎实地做好前期工作，决不能大而化之，搪塞应付；要把先进的理念、外地的经验、当地的特点融入规划之中，高标准、高起点做好做实各项规划。要坚持大规划、大统筹、大建设的理念，这方面长葛市的坡杨村、许昌县的南湖新天地做得很好。要处理好三个关系：一是城中村改造的建设规划与产业发展的关系。要科学合理地布置第三产业、特色街道，尤其是魏都区洞上村和俎庄村，要布局一些商业网点，服务群众，完善功能。二是鼓励高层住宅与兼顾群众愿望的关系。对于主要地段、标志性地段鼓励建高层，对于群众安置地段也可以建设多层住宅，适应老百姓的生产和生活需求。三是住宅建设与基础设施建设的关系。既要把房子建起来，又要规划好小区内的基础设施，如：强电、弱电、给水、排水等。要切实严格把关，提高效率，搞好服务，真正做到符合规划的快办快批，违背规划的不予批办，这样才能充分发挥规划的引领作用，切实维护规划的严肃性和权威性。
（二）多方筹资，破解瓶颈。对于破解资金难的问题，一是靠项目推介吸引投资业主。各县（市、区）要认真组织编制招商文件，利用中央、省、市三级媒体进行大张旗鼓地宣传，突出本地特色，讲清区域优势，讲明优惠政策，吸引全国各地有实力、信誉好的开发商关注许昌、投资许昌。要精心组织推介活动，起点要高，规模要大，效果要好。花博会期间，可组织一次城中村改造项目推介活动，5个县（市、区）可以分散搞，市里也可以组织协调联手搞。二是靠优惠政策让利投资业主。目前，受银根紧缩、房地产低迷的影响，房地产开发商对城中村改造这种投资大、回报周期长的项目投资热情不高。各地要借鉴珠海、合肥、郑州等地的成功经验，制定优惠政策，积极引进市内外实力强的业主参与老城区和城中村改造。最近，省建设厅制定的《关于加强城中村改造工作的指导意见》，对老城区和城中村改造的优惠政策作了进一步的明确。各县（市、区）、市直各部门都要深入研究，需要政府给的政策一定要给足，政府已有的优惠政策要用好。三是靠扎实工作留住投资业主。各项工作要考虑周全，做深做细，特别是对那些有投资意向的开发商，要盯死、盯牢，通过落实优惠的政策把开发商留得住。各有关部门要服务好，切实为“城中村”改造创造宽松环境。
（三）因村制宜，善于创造。无论是城中村，还是城郊村，都有自身的优势，要结合实际，积极探索多元化投资模式。一是政府统征储备模式，即由政府将“城中村”集体土地统一征收为国有土地，对“城中村”进行拆迁改造，对拆迁户进行妥善安置，腾出土地的收益用于弥补“城中村”改造支出。二是市场开发运作模式，即由开发商融资改造，政府主要负责编制控制性规划，对改造项目用地进行“招拍挂”以及为开发商提供环境保障。三是社区自主改造模式，即对经济条件比较好、村民比较富裕的村庄（社区），由社区自行或与居民入股联营的方式组建经济实体联营联建，政府进行指导协调，相关部门依法监管，搞好服务。四是“村企（村园）共建”模式，即由企业（园区）出资对村庄进行改造，村庄腾出的土地用于企业（园区）发展。这一模式可用于推进区内的工业园区、物流园区、科技园区、生态园区及附近的村庄。五是“土地整理”、“村庄整治”、“腾村换地”模式。这种方式是国家政策支持的项目，比较适宜于离城镇和交通干线较远，土地商业开发价值不大的村庄。当然，在工作实践中，远不止这几种模式。总之，各地要多动动脑筋，多想想办法，因村制宜、大胆探索、善于结合，在资金筹措多元化、资金利用市场化、基础设施社会化上找出路，只要模式选准了，路子也就选准了。
（四）抓好典型，示范带动。20__年市政府确定了7个试点村，列入了《20__年许昌市城建重点项目
计划》。在试点的过程中，要尤为注重把试点做成示范，在操作程序、开发模式、规划、用地、群众安置等方面，积累经验，以点带面，积极推进。要抓好私搭乱建的专项治理，各级政府要采取切实有效措施，严肃查处，坚决制止“城中村”私搭乱建行为，发现一起拆除一起，决不姑息，维护“城中村”改造的正常秩序，要通过“城中村”专项治理为引进业主、降低拆迁改造成本创造宽松环境。
（五）以人为本，和谐建设。城中村改造的主要目的是为群众提供一个良好的居住环境，整个改造过程中都要把以人为本、和谐建设贯穿始终，通过妥善安置群众，确保顺利拆迁、确保城中村改造顺利推进，真正做到“住得起、住得好、能就业、有保障”。现有的房屋拆了到哪里去住，住进新房后群众生活如何保障,要逐家逐户逐人统筹安排好。否则群众有后顾之忧,拆迁工作就不可能顺利进行。截至目前，市区已拆迁了34. 7万平方米 ，其中东城区拆迁32. 7万平方米 。东城区拆迁工作进展快，群众愿意拆，关键是拆迁补偿标准合理，群众过渡安置给予补贴,群众今后生活有保障。要继续在完善配套政策、保障群众利益上下功夫。具体来讲：一要完善社会保障制度。劳动、民政部门要借鉴先进地区经验，结合我市实际，对改造后的居民社会保障问题尽快拿出具体意见，在政策允许的范围内，可按比例拿出一定的土地出让收益，对失地居民进行一次性补贴，解决好居民老有所养、病有所医等问题。二要强化就业及培训。劳动部门要依托各种载体，加强劳动技能培训。要充分发挥我市工业基础好、企业多，特别是推进区工业集聚区建设即将形成规模的优势，有针对性地制订培训计划，实现农民就近就业、就地就业。三要夯实村组集体经济，增加农民收入。城中村改造过程中可适当补偿经营性商业用房，由村、组集体经营，收入用于保障农民今后生活。要积极引导群众采取土地入股的形式，支持产业发展，促进农民增收。
关键词：景观都市主义；城中村改造；理论；实践；探讨
1.景观都市主义概述
从某种意义上说，景观都市主义是一种全新的理论，它不仅跨越了不同的学科，还涉及到很多领域。相应地，在城市规划方面，景观都市主义主要是以景观作为其中的纽带。在此基础上，景观都市主义在对不同领域予以整合的基础上，全面解决城市在发展过程中遇到的问题。同时，还把景观作为媒介，创造出一种不一样的城市形态以及空间结构。景观都市主义的出现，主要是因为城市在环境方面存在的很多问题与不合理的设计有着密切联系。针对这些问题，需要以景观都市主义的理论为基础，对它的实践予以分析，采取可行的对策来解决。
2.关于城中村的改造
从某种角度来说，城中村是城市化进程中一道独特而亮丽的风景线。城中村急需根据实际状况来予以合理的改造，因为随着大量人口不断涌入到城市中心地带，城中村的规模不断扩大，而它并没有处于有序的管理之中。它存在很多问题：一是高大的建筑物不断增加，却没有进行合理的规划与布局，处于混乱的格局中。二是在城市中心地带，人口的容量已经远远超过城市中心应有的容量，在安全方面埋下了隐患问题。与此同时，随着城中村的改造，还引发了一系列的其它问题，比如，城市土地的价格不断提高，造成房屋拆迁方面的费用不断增加。城中村的改造并不是随意改造。在改造过程中，不仅需要在社会历史学的角度分析，还要站在长远发展的角度进行全面考虑。换句话说，城中村的数量需要保持在一定范围之内，需要坚持适度的原则，可见，在改造城中村时，需要遵循谨慎而稳步的原则。与此同时，在经济方面以及城市的持续发展方面，加以重视。改造后的城中村展现出城市应有的活力，再现它的精神文化。总的来说，对城中村改造予以完善，也是对农民城市化问题进行合理的解决。同时，在城中村改造方面，需要站在城市持续发展的角度，对它各个方面予以恰当的调整。比如，城市人口的合理分配；予以科学规划与布局城中村，需要对城中村带来的环境问题予以全面分析。在此基础上了，实现城乡一体化的发展战略。
3.启示
【关键词】三旧改造；城中村；改造更新策略
1、“城中村”与“三旧改造”的概念与关联
“城中村”从狭义上说，是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。从广义上说，是指在城市高速发展的进程中，滞后于时展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。 “三旧改造”主要是指“旧城镇、旧厂房、旧村庄”的改造，其中“旧村庄”主要指城市规划控制区范围内的城中村；大量用地被城市工业区、物流园等产业园区占据的园中村；不再适宜生活居住，村民须逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”等。
“城中村”这一概念由来已久，而“三旧改造”是近几年广东省在城市更新中提出的新口号，是新形势下对城市土地改造赋予的新定义。广州市“城中村”的改造属于“三旧改造”的范围，借助“三旧改造”政策的推广与实施，“城中村”应进行更为集约、有效的更新。
2、 “三旧改造”的背景及政策解读
（1）背景
“三旧改造”是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点工作的重要措施。广东省政府下发了相关文件——广东省人民政府粤府[2009]78号《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》；广东省人民政府办公厅粤府办[2009]122号《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》等。“三旧改造”已上升为广东全省的发展战略。
“三旧改造”重点在于集约用地，通过盘活存量土地来满足发展用地的需求，控制和减少土地新增消耗，解决资源、环境瓶颈问题，对城市建设、固定资产投资、人居环境改善、产业转型升级、拉动经济增长等有着巨大的影响。
（2）有关城中村“三旧改造”的政策解读
城中村可直接将集体土地申报转国有用地，只要有三分之二村民通过，村集体可以报给办事处，再报给市政府，之后报给省政府办理审批手续，不用按现在的征地程序，大大降低交易成本；不超过10%的小面积土地，如边角地、插花地、夹心地等，可纳入改造方案一同申报；土地收益可返还农村集体，对农村集体土地进行三旧改造，60%可返还给村集体；
同时，城中村改造还可享有政府优惠政策：登记国有土地按照现状确定，现在用作商业的为商业用地，现在用作住宅为住宅用地，从而使商业得到合理补偿；村自主改造可协议出让土地，并享受优惠的土地出让金政策，在符合城市规划的前提下，以流转的方式自主招商融资进行改造；不足基准面积可补差价，广州市将实行复建补偿、货币补偿等多种补偿方式，对合法面积施行拆一补一；安置房转变土地性质后可买卖，转为国有用地的房屋，在交纳了土地出让金后可以进入市场进行出让。
在城中村的改造中，应充分利用政府给予的政策与优惠，加快城中村改造进程。
3、城中村现状及存在问题
九十年代开始，广州市城市建设用地急剧扩张，其结果是导致城市边缘区的大量自然村落为城市建成区包围或纳入城区建设范围 ,城市边缘农村成为“城中村 ”。目前 ,广州城市建成区范围内共有“城中村 ”139个，这些“城中村”分布范围广，几乎遍布城市规划区内的每一区、每一角落。与城市其他建成区相比，“城中村”的容积率较低，普遍不及城市居民的 1/2,而人均居住用地面积则大大高于城区居民人均居住用地面积，这与国土资源部要求的“提高土地使用效率，实现集约利用，优化产业结构，调整土地性质，建立合理结构”的方针大不相符，很大程度上浪费了的城市土地资源。
广州市“城中村”主要存在以下问题：
（1）人口杂乱。“城中村”由村民、市民和流动人口混合构成，且外来人口较多，租住在城中村的外来人口一般为本地人口的5—10倍，远高于内陆甚至沿海其它中心城市的水平。这无形中给“城中村”的治安及管理带来了严峻的考验。
（2）城市规划滞后，违法违章建筑相当集中。依城市规划标准，政府批给农民的自有住宅一般为3层左右，但绝大多数村民都擅自加扩建到了5、6层，甚至10层以上，一户多宅和一宅超面积现象普遍，违法建设和无证物业比重很高，出现“一线天”、“握手楼”、“贴面楼”等，存在较大的安全隐患，整体人居环境质量无法达标。
（3）建筑老旧，上下水、电、气等基础设施不配套且严重老化；内部道路狭窄且不成系统，建筑密度过大，间距大多不满足消防及通风、采光要求。
（4）土地使用存在诸多问题，宅基地、工业用地、商业用地相互交织；存在大量乱占、乱圈地现象；非法租赁、转让、倒卖土地，管理混乱；以土地入股开办各种实业；用集体土地抵押贷款；用集体土地进行非法的房地产开发、经营等。
“城中村”不仅影响城市的美观，也阻碍城市化进程，制约着城市的发展，已成为困扰城市发展的“痼疾”。因此，“城中村”的改造是自身发展的迫切要求，是“三旧”改造的政策要求，是土地集约化利用的客观要求，是改善提升地区形象的心理要求；“城中村”的改造将在提高土地利用效率，完善城镇基础设施，优化人居环境等方面起到积极的示范带动作用。
4、城中村“三旧改造”原则及策略
（1）城中村“三旧改造”的原则
空间与政策相配合：空间规划要有坚实的政策研究支持，政策研究也要针对具体的村来制定，从制度着手，从实体入手，才能把城中村改造中的各方利益落到实处。
照顾村民利益与城市发展：保证村民住得好，收入有增长，公共开支有着落。规划必须自始至终要尊重村民现有的收入和生活习惯，在规划中要合理解决利益分配问题，建立城中村按城市规划改造建设激励机制。通过村庄的更新改造来增强本地区的吸引力，促进城市发展。
近期与远期相结合：规划要考虑到实施的时序性，制定不同阶段的发展目标与具体的行动计划，做到近远期相结合。
通过城中村改造，实现城中村居民的深度城市化与和谐发展，其结果表现为三个方面：在经济上实现利益的平衡；在管理上实现社区的转型；在空间上实现形象的变革。
（2）城中村“三旧改造”的策略
①改造“城中村”必须因地制宜，做到“一村一策”。通过政策创新达成各方认同的政策标准和实施策略，由此推动改造规划的进行。在统一制定政策前提下，区别不同情况，确定不同的改造方式，坚持维护村民合法权益的原则。维护集体经济和村民的合法权益，提升村民的生活质量，是“城中村”改造成败的关键。
②滚动式推进，逐步改造。采用滚动迁建和局部置换的方式逐步抽疏、更新旧村，分期分批推进改造，逐步实现城中村发展与城市规划的整体协调。这种做法一方面是采取以村民自主改造为主的模式所决定的，另一方面也是缓解资金压力的必然选择。
③社区规划方法，互动式的规划。变传统的空间规划为社区规划，鼓励村民、外来人口、企业等多方参与规划过程，在参与过程中形成一致的规划方案。过程中针对农村社区人们文化水平不高和具有抵触规划的意识等现实，充分重视规划过程中的交流、协商，深入社区进行规划教育，普及和强化规划意识。
④通过引入市场参与主体推进“城中村”改造，解决城中村改造资金难题。根据各区段城中村的条件类型差异，适当辅之以综合房地产开发、政府赎买等其它可行的改造模式。如采用房地产开发的方式，房地产开发以物业的市场租售筹集改造资金，政府给予规划指标和城建税费上的优惠，并将开发利润留给村里以支持滚动改造。
⑤经济利益平衡。村民的经济收入不能降低，对经济利益的平衡补偿是顺利推进城中村改造的首要前提。在补偿形式上，灵活采取物业换土地、商铺换住宅的方式予以解决，而不一定采取单一实物补偿，而是多种补偿方式相结合。
5、引发的思考
在“城中村 ”改造过程中，众多低收入外来人口如何居住是不容忽视的问题。外来人口在广州的城市建设中扮演着重要的角色 ,很大程度上推动着城市建设的发展，同时，他们中的大部分人主要靠租用“城中村”的住房生活 ,一旦“城中村”进行改造完成 ,居住条件改善的同时，也使他们往往因为承担不起高昂的房租，失去继续租住的能力，被迫迁往更为偏远的市郊，导致新的城中村的产生。城中村的拆迁、改造涉及到大量外来人员的迁徙，会引发一系列的社会问题，在改造中适当考虑对这部分人群的安置，使他们可以以较为低廉的价格继续租住在改造后的城中村，将更有利于社会的稳定、和谐发展。
6、结语
目前，广州市已为“三旧”改造制定了一系列计划，包括10 年内基本完成全市“三旧”改造；3 年～5年内基本完成越秀、海珠、荔湾三大旧城区的重点区域改造，以及52 条城中村的改造等等。在广东省在土地资源供需矛盾日益突出，国家城市建设土地供应政策从严从紧的情况下，“三旧”改造拓展了建设空间，保障了发展用地，是为推进节约集约用地试点示范省建设探索出一条新路。同时，“城中村”的“三旧改造”是改善人居环境，提升城市品位、推进城市化进程的必经之路，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障。
参考文献
[1] 黄健文、徐莹．对旧城改造的再认识——以广州市“三旧”改造工作为例［J］．规划师．2011年01期
[2] 周晓 傅方煜．由广东省“三旧改造”引发的对城市更新的思考［J］．现代城市研究．2011年08期
[3] 郭谦、吴昊潼．广州城中村改造的问题和改造可行性模式研究［J］．四川建筑科学研究．第 33卷，2007年 6月第3期 廖远涛、代欣召．城中村改造的政策及实施评价研究——以广州为例［J］．现代城市研究2012年03期
[4] 广州市三旧改造政策解读．百度文库
[5] 广州城中村改造的思路、模式与对策研究．百度文库
[6] 城中村改造的意义．百度文库
[7] 广东省人民政府粤府[2009]78号《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》；
[8] 广东省人民政府办公厅粤府办[2009]122号《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》；
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[4] 广州市三旧改造政策解读.百度文库
[5] 广州城中村改造的思路、模式与对策研究.百度文库
[6] 城中村改造的意义.百度文库
【关键词】城中村改造；改造模式；问题；策略
随着城市化进程的快速推进，我国城市规模不断扩大，同时城市建筑的数量也与日俱增。而在城市化进程快速向前推进的过程中，城市作为经济、政治和文化的中心而向四周不断扩增，这样一来，部分农村被城市发展群所包围，形成所谓的“城中村”。可以说，城中村的这种非正常模式的城市化模式是城市化进程推进的必然结果。虽然这些城中村在地理位置、产业结构以及周边环境等方面与城市具有较强的贴合感，但是由于由于种种原因的限制，如城乡二元制度等使城中村的人口和土地都无法享受到城市的同等待遇，并且由于城中村的发展缓慢，它严重制约了城市化进程的进一步推进，也造成了一系列社会和环境问题。因此，及时解决城中村存在的问题，变革城中村改造模式具有重要的意义。
1 城中村改造模式
由于不同的城市地区均有自身独特的地域和风俗特性，所以由其所形成的城中村的改造模式也必然会各不相同。通常而言，根据改造主体的不同，可以将城中村的改造模式分为三大类，即政府主导模式、村集体主导模式和开发商主导模式，下面就这三种改造模式的具体内容进行详细地阐述。
1.1 政府主导模式
政府主导模式是以政府为城中村改造过程中的主体，由政府来负责城中村改造的整个流程，包括改造前的立项以及改造中的拆迁、监督和管理等方面。简言之，政府主导模式就是政府充当城中村改造决策者的模式。但是需要注意的是，政府主导模式不是意味着政府可以肆意按照自己的意愿来进行改造，它需要结合当地的具体情况，同时需要充分与开发商和村集体进行有效地沟通和交流，从而综合考虑多种因素，以采取合理的拆迁方式，另外，在拆迁的过程中要充分地尊重当地的文化风俗习惯，确保改造后建筑与当地特色的一致性，避免出现建筑风格与当地风俗不相称的问题。
1.2 村集体主导模式
村集体主导模式就是以村集体作为城中村改造的主体，由全体村民通过集体会议来制定城中村改造的具体方案以及改造资金的筹集和建设等方面的问题，而政府则只负责在城中村建设的基础设施等方面提供帮助或者一些优惠政策。然而，就现阶段我国城市改造模式的发展状况而言，由于村集体自主改造能力较差，且融资比较困难，所以采用该种改造模式的区域较少，并且由于缺乏实际的经验，许多村集体往往没有充分地贯彻这一模式，这是该模式失败的一个重要原因。
1.3 开发商主导模式
开发商主导模式是以开发商充当城中村改造的主体，由其负责改造中城中村的拆迁和安置等工作。由于开发商具有丰富的城中村改造经验，在一定程度上有利于减少政府方面的资金投入，也有助于减少政府在城中村改造中的过度干预，从而可以提高城中村改造的效率和质量。就现阶段而言，开发商主导模式是当下使用较多的城中村改造模式。
2 城中村改造中存在的问题
2.1 村民阻力
随着城市的扩张，部分被划归到城市范围内的本土居民大都还没有适应城市的生活，并且随着外来人口到城市居住的数量逐渐增多，他们凭借房屋出租所获得的收入甚至要比自身参加生产劳动所获得的收入。由于农村人口的文化水平较低，他们在突然融入新环境后会感到迷茫，不知道如何才能找到适合自己的谋生手段，从而导致“城中村”的形成。另外，部分地区的世袭观念比较强，他们经过长时间的居住，已经对于当地的建筑习惯有了深刻的认识，所以他们宁愿保留当前的建筑风格，也不愿意进行拆迁和改造，这是造成城中村改造无法实施的一个重要因素。
2.2 流动人口的居住问题
据有关方面的调查和统计，我国外来到城市打工人口的数量巨大，他们对于廉价住宅房的需求量非常大。如果要进行城中村改造，那么必然会增加他们住房的费用，无法满足他们的住房需求，所以很可能对社会的稳定性造成影响。因此，在城中村改造的过程中，我们必须要合理地解决流动人口的住房问题，在满足他们廉价住房需求的同时，采取有效的措施来逐渐实现城中村改造。
2.3 经济利益阻碍
在城中村改造的过程中，由于涉及到村民、政府和开发商这三者的利益，他们之间紧密联系，互为制约，共同决定城中村改造的整体形势。改造资金的来源和居民在拆迁过程中所获得的补偿费用是众多问题中两个最为重要的问题，土地产权也是制约城中村改造的重要条件。可以说，合理协调各参与者的经济利益是城中村改造能否顺利实施的关键。首先，在政府方面，城中村改造是一项投资成本高，回报低的工程，如需要支付改造前期的整体和拆迁等费用以及后期的改造费用等，但是仅仅获得的是一些土地的使用权；在开发商方面，由于城中村改造的可销售面积小，效益低，所以开发商也不愿意在这方面投入更多的资金；在村民方面；城中村村民的经济收入的经济由很大一部分来源于出租房屋以及村集体收益，所以他们会担心村集体分散后的利益分配问题。
3 城中村改造策略
3.1 强化政府职能，结合市场运作
正如上述，城中村改造是一项庞大而又繁杂的工程，不管在何种改造模式下，政府部门都需要发挥其在改造过程中的监督和指导作用，帮助开发商和村民合理地解决改造过程中所面临的拆迁、赔偿和安置等问题，从而逐渐使政府由主导型向引导型方向发展。另外，在城中村改造过程中，政府不应该过度关注自身的利益，而应该与我国当前的市场进行良好的调控，同时要确保改造监管中的公平性和公正性，不可偏袒任何一方。政府除了从自身方面来为城中村改造提供资金外，还需要借助市场来吸引投资商进行投资，从而有利于解决城中村改造中出现的资金不足问题。
3.2 转变改造模式
传统单一的城中村改造模式已经不能满足当前城市发展对其改造提出的要求，所以必须要根据当地改造的实际情况来采取恰当的改造模式，并要注重多种改造模式的综合运用，比如采用以市场为主导，政府来引导的改造模式，或者以开发商主导、政府引导的改造模式等。混合的改造模式既保留了各改造模式自身的优势，也弥补了单一改造模式中存在的一些局限性，所以更能适应城中村改造。
3.3 合理利用土地
土地在城中村改造中的利用模式主要包括五种，即：政府用地、村民自用土地、开发商用地、村集体用地和开发商与村集体联合用地模式。由于不同的土地利用模式会影响村民、开发商和政府三方的利益，所以政府需要在城中村改造的过程总制定公正、合理的措施来平衡三方的经济利益，同时也可以合理运用市场机制来讲土地作为一种资本推向市场，提高城中村改造自己的融资量，从而有助于缓解城中村改造中存在的资金压力。
总之，城中村作为城市化进程推进中一个重要现象，是城市发展不平衡的外在体现，它制约着城市化进程的进一步推进。为了提高城中村改造的质量，要合理平衡政府、村民和开发商三者的经济利益，结合当地改造实际情况来采取合理的改造模式看，必要的时候可以综合运用多种改造模式。只有这样，城中村改造才能顺利进行。
参考文献：
[1]沈明亮.城中村改造模式的分析[J].山西建筑，2014（24）.
【关键词】城市化；城中村改造；发展过程；思路
前言：
城市化的扩张与城市的内生跳跃式发展是城中村形成的主要外部推动力，尤其是迅速发展的外生型城市化过程造成了土地供给的有限与城市用地无限扩张的矛盾，导致农村耕地逐渐减少，传统农业的比重日趋变小，甚至消失，但仍然还是保留“村建制”，实行村行政管理，城中村现象由此而生。随着地价飙升，全国各地的“城中村”的拆迁和改造正在快速推进。目前，主要有政府主导、村集体自行改造，以及开发商与村集体合作三种改造模式。面对当前的这种普遍情况，城中村改造应当遵循“以人为本、因地制宜、与时俱进、逐步推进”的原则。 把城中村改造驶稳妥地驶上快车道。
1.城中村在城市发展过程中的现状
现代城市中的城中村人居环境状况主要表现为以下几点：
（1）建筑密度、人口密度高。人口的大量集中，让城中村的原有居民看到了增加其闲置房屋以出租形式可以获得一定经济收入，在利益的驱使下，城中村的居住建筑不断增高，盲目增加，再加上规划部门管理松散，最终导致城中村建筑出现规划无序、形式混乱、建筑质量差、建筑密度大等问题。
（2）生活、生产环境卫生条件差，基础设施跟不上社会发展。城中村人居环境中的硬件配套设施不足以支撑其庞大的人口数量，其中道路交通不够通畅，电力电讯设施负荷过大，城市给排水等管道设施设施陈旧，城市综合防灾，建筑间距，日照间距都不符合人居环境对其的需求。同时，伴随外来人口涌入，人员复杂，社会治安存在重大隐患，成为社会管理的盲区和难点。
（3）自然生态环境不复存在。居住在郊区的郊区的人们会有很大感受，在短短几年之间，村庄周围到处是原生态的自然景观消失殆尽，取而代之的是，城市高速路的出现，高楼林立，空气浑浊，污水横流。城市的发展总在自然环境的损失为代价，社会的进步总是以物质品位的上升为前提，自然景观在城市化初期一直被忽略了。
（4）人际交往空间收缩，村庄历史文化消失。这里的交往空间指实体空间，供人们休闲、娱乐、集会的场所。由于该种场所的缺乏，一系列村庄历史文化也越来越被人们忽视，一致遗忘。西北地区农村逢年过节都会举办大型农村集体活动，社火、拜神、庙会等都是其特色文化传统，而能够举办这些大型活动最需要的就是大型公共场所，既广场。所以说由于公共场所空间的缺失，许多城中村的历史文化也在因此而被淡忘
2 充分把握“城中村”改革改造的重要意义
（1） 有利于拓展城市空间，优化资源配置
“城中村”土地利用率低，通过改造，有利于优化土地资源配置，为城市发展腾出新的空间。
（2） 有利于改变城市面貌，提升城市品位
“城中村”布局杂乱，建设无序，形式土而单调。通过改造可重塑形象，提高城市品位和竞争力。
（3） 有利于改善生活环境，提高居民素质
“城中村”相对封闭，基本保持农村传统生活方式，观念陈旧，管理滞后，环境脏乱差，通过改造，促其向现代城市方式转变，居住环境、思想观念、行为方式、整体素质得到提高。
（4）有利于统筹城乡发展，加快城市化进程
伴随着城市外延式扩张的深入，内涵式城市化被提到议事日程，对人居环境及人口素质水平较低的“城中村”改造成为推进城市化的重要环节，加快“城中村”的城市化是统筹城乡发展、真正实现城市一元发展的关键，与实现农村城市化和城市现代化的战略目标紧密相关，有利于“城中村”村民真正融入城市，享受城市化的美好生活。
3 城中村改造基本思路
（1）以人为本――城市发展服务市民，不仅要对当地村民进行合理补助和安置，还要对在此居住的外来租客进行疏通与安置。第一，按照发展规划疏通外来人口至发展潜力较大的地区，例如各卫星城；第二，制定全面完整的拆迁补偿方案，保障所有人的知情权；第三，政府工作人员要严格执法，温和行动，严禁强拆强搬。要依据法律法规保证房东和租客的基本权利、利益、人格等，充分考虑每家每户的情况最大限度减少摩擦。规划改造应避免对村镇历史文化的淡忘。每个村庄的发展过程中都伴随着很多历史故事，有的村庄会出现许多主要历史人物，历史遗迹等，规划改造时应针对部分历史遗迹等做出相应保护措施
（2）因地置宜DD环境、规划双结合
城中村改造要遵循合理的规划和城市发展规律，从实际出发，根据具体的村子具体的村民，分别进行深入的调查研究，考虑各方面的因素，制定相应的适合的策略方针。在行动中，以此为依据，从而更好地促进城市的发展，减少可以避免的阵痛。 优秀的规划设计范例是营造一种凝聚力，营造一种具有生命力的文化氛围，处处为人，为人性着想，体现以人为核心的规划设计观念。城中村改造就因应该是以居住人群为主，致力于改善村民居住环境，创造城市新面貌，使城市从无序发展步入可持续性发展阶段。
（3）与时俱进DD生活、观念同提升
生活环境和条件改造相对比较容易，通过改善福利政策、做好回迁安置工作等，让村民在生活上有保障。但思想观念是经久形成的，不易改变，所以要使得村民不仅从生活上进城而且从观念上进城，需要更大的宣传教育。提升和培养新的城市生活观念，可以通过广播以及小区文化活动等适时的进行思想观念的传扬，灌输城市生活新思想，在潜移默化的学习中形成新的城市生活理念城中村改造从某种意义上讲就是对其人居环境状况的改造。目前众多城中村改造着眼于实体建筑环境的创造。城市的主体是人，城市规划设计应更多设计出广场、公园、绿地等交往性空间，使人在繁忙的大城市生活中能够得到更多精神享受。
（4）逐步推进DD拆迁、安置有始有终
城中村改造过程中的拆迁工作经常复杂繁琐甚至难以进行，归根结底，是各种矛盾的调和解决过程。矛盾的解决需要方法，也需要时间。从客观上讲，拆迁过程要逐步推进，不可能一步拆迁到位。要实行改造与拆迁安置相结合，拆迁一部分安置一部分，然后再进行下一批的拆迁与安置。逐步推进既能给政府带来更多的时间做好安置工作，保障拆迁地区的居民得到最合理的安置；也能给拆迁地区的居民更多时间准备搬迁工作。
4 结语
综上观之，解决城中村问题需要经历一个过程改造要有步骤、按计划、分阶段逐步实施。要在充分研究城中村的改造条件是否具备的情况下来决定优先改造对象。加强基础设施的建设，并逐步把市政、环卫、供电、供水、供气以及治安等纳入城市管理范畴，施行统一管理，最终实现城中村的城市化。
参考文献：
[1]王珏.我国“城中村”改造模式对比[J].企业导报，2014（11）.
关键词：城中村；必要性；改造模式；利益关系；土地利用
中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：
城中村是我国快速城市化过程中的产物，目前除少数城市外，大部分城市都不同程度地存在城中村现象.城中村的存在不仅严重影响了城市的景观风貌和村民的生活环境，成为城市管理的难点；而且使城市宝贵的土地资源未能发挥其应有的价值，造成土地利用效率低下和资源浪费.解决城中村问题已经成为各级政府十分重视的要务.
1城中村的概念
从狭义上说，是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”.从广义上说，是指在城市高速发展的进程中，滞后于时展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区.
“城中村”具有农村和城市双重特征，是城市化进程中的历史产物.城中村作为“非正规”城市化空间已受到社会和学术界的高度关注，由于对“城中村”内部经济系统的深入研究仍然有限，尤其外来人口创建的非正规部门及其在城中村经济系统中可能扮演的重要角色长期被忽略.
2城中村改造的必要性
城中村的存在成为了所在城市发展重要制约因素之一.城中村自身的问题也层出不穷，在管理上也脱离了城市的制约，导致一系列的问题产生.城市要发展，城中村改造成为了必然事件.城中村改造的必要性主要可以从两个角度分析，一个是从城中村自身发展的需要的角度分析；另一个是从城中村所在城市的发展角度分析.
2.1从城中村自身发展的角度看，其改造的必要性主要表现在以下几点：
2.1.1城中村人口混杂，存在着严峻的安全隐患
城中村人口由村民、市民和流动人口构成，其中流动人口是城中村最主要的组成部分.由于流动人口混杂，流动人口成为了城中村犯罪（如盗窃、吸毒等）的主要群体，导致治安形势严峻.
2.1.2城中村建筑滞后，基础设施不完善，存在着极大的消防隐患
城中村的建筑规划滞后于所在城市，违法违章建筑比比皆是，房屋建筑密度大，采光条件差等多种因素导致城中村的居住环境恶劣.同时，城中村中基础设施不完善，卫生条件差，管线杂乱无章，排水设施差，加上街巷狭窄拥挤，容易产生火灾等情况，存在着极大的消防隐患.
2.1.3城中村的土地利用情况混乱，给管理带来了诸多不便
就广州的城中村而言，城中村土地利用类型多样，商业用地、仓库用地、住宅用地等，而且同时存在着非法交易、非法租凭等管理混乱的现象，给城中村的管理带来了一定的难度.
2.2从城市的发展角度看，其改造的必要性主要表现在以下几方面：
2.2.1城市土地高效利用的需要
城中村的存在导致作为城市宝贵资源的土地未能实现其效用、效益的良性循环，未能发挥土地的最大经济效益，社会效益和环境效益.就如广州的石牌村、猎德村等处于城市的繁华地段，具有优越的区位优势，但未能很好地发挥其经济上的优势，导致土地资源资源的浪费.在土地资源日益紧缺的情况下，合理改造城中村的用地将会大大促进城市土地潜力的提高以及城市经济的发展.
2.2.2加快城市化进程和城市社区建设发展的需要
加快城市化进程，其主要任务是提高城镇化水平，使城镇化与工业化、市场化的发展相匹配，形成同步发展、良性互动的状态，积极妥善解决城中村问题，促进其经济管理体制和社会管理体制向现代化城市的管理体制和方式转变，使城中村真正融入城市.城中村改造对推进城市社区建设具有重要的作用，积极对待城中村改造的问题，对加快城中村向社区居委转变和整个城市的社区建设具有重要的意义.
所以城中村转型发展是城中村自身发展和城市化发展的迫切需要，也是城市化过程中必须克服的改造难题.城市发展的过程中除了要将以往遗留下来的城中村改造的同时还要避免在城市的发展过程中产生新的城中村.
3城中村改造存在的问题
城中村的恶劣现状不是一日之寒，在改造过程中预料之内和预料之外的问题不胜枚举.资金缺口、村民阻挠、改造方式难以确定、思想不统一、外来人口安置等问题都困扰着各级政府.当今城中村的改造中主要面临的问题如下：
3.1城中村改造资金缺乏
目前城中村的改造已经成为了一项巨大的工程，其中管线改造，电网配套等改造需要巨大的资金投入，除了拆迁费、补偿费用等，在改造过程中重新把基础设施配套齐备等工程耗资数额巨大.改造完之后还需要巨额去将其周围环境和谐化，将外迁人口回迁入户等都需要一定的费用.又由于城中村的数目大，所以对于城中村的改造对政府来说资金是一个瓶颈，对于生活在城中村的村民更加不言而喻.
3.2村民阻力大，其阻力主要是补偿标准众口难调，改造工作难以进行，拆迁安置工作难.
城中村的村民已经没有田地，大多数村民主要以租金来维持生活，租金成为了他们唯一的收入来源，如果要拆迁，村民没有其他收入，必定会反对政府的拆迁.又因为拆迁的补偿不能根据各村民的意愿补偿，所以补偿标准也难以确定.次之，在城中村改造的时候，城中村容纳的村民和大量的流动人口难以安置，很难找到合适的地方安置外来务工人员，所以在改造的时候很容易产生新的城中村.
3.3多种条件限制，集体土地产权变更困难
城中村因为自身所存在的种种弊端，导致对城中村的改造势必是一项复杂而艰巨的庞大工程.，涉及到城市规划、土地管理、市政建设、社会保障、户籍制度等多个方面，关系到城中村居民、村集体、政府、开发商等多方利益，只有在各种条件具备与成熟，各方利益协调一致的前提下，才能顺利开展城中村改
造.另外城中村要彻底得以改造必须将城中村集体所有的土地国有化，只有将土地都转化为国有化才能更好的解决原有的城中村管理制度等多种制约性的问题.但由于村民对集体资产和个人利益出发，在补偿不能如愿时，通常不愿将集体土地国有化，使城中村改造更加困难.
4城中村改造模式
城中村改造虽然需要多方参与，但必须有一个牵头者，即改造主体.在城中村改造中发挥作用最大的政府、村集体（村民）或者开发商都可以成为改造主体.另外，改造主体也政企合作和村企合作组成，具体模式需要根据不同的城中村选择不同的改造方案，通过选择不同的改造主体，发挥其最大的改造指导作用.
4.1政府主导模式
政府主导模式是政府充当开发商的角色， 直接投资改造“城中村”，解决村民的拆迁安置问题， 进行开发建设， 从而达到改造目的.这种模式的前提是政府经济实力雄厚， 村民接受政府的改造方案.
该模式的特点在于：一是政府雄厚的经济实力，从一定范围内保证了改造的质量， 又能在一定程度上降低改造的成本，能够从整个城市景观环境效益和社会效应上按照城市规划的要求进行更新.二是有利于调配各相关部门的资源，能够充分考虑从全社会的综合利益.由政府主导改造，能更好的整合规划局、国土局和财政局等多个部门，有利于改造的顺利进行.同时政府不仅仅将改造的视角集中在经济利益上，更多的是考虑社会、环境、资源和经济等方面的综合效益.三是能够给弱势群体充分的保护.政府作为改造主体，必然会在真正全盘统筹，保护村民的利益的基础下才主导改造，为村民生存提供了保障.
该模式耗用资金大，缺乏市场运作， 很难将土地市场价值最大化，不适合处于经济实力较弱的城市中的城中村改造，如内陆城市中的城中村和部分比较偏僻的城市.适合在经济实力强的城市的城中村改造，特别是处于重要地段和城市中心等城市核心地带城中村的改造，如广州市白云区的棠景街的改造遵循此种改造模式.
4.2村集体自建模式
村集体自建模式是指以村集体为改造主体进行筹资改造，村民共同对改造行为决策、负责.与政府主导模式相对，是一种自下而上的改造思路，政府无须投入财政资金， 仅以优惠的改造政策指导“城中村”改造活动.该模式实施的前提是村集体资产雄厚，村民筹资能力较强.
该模式特点在于：一时充分调动了村民的改造积极性，村民是直接受益者，改造后居住环境将得到改善，村民有动力投入改造.二是村民对本村的情况最为熟识，改造方案的选择更能切合村子的特点，同时容易解决拆迁补偿这个重大障碍，也有利于他们自我安置.三是有效化解了城中村改造资金不足的难题， 减轻了政府的财政负担.改造需要的巨额费用由村民筹资，解决了改造中主要的问题.还有村民自我安置、拆迁补偿等费用也降低了资金的投入，有利于改造顺利完成.四是村集体改造缺乏科学指导，对村民来说是一次考验，难以确保改造质量和解决土地利用最大化等问题.
该模式在一定程度上最好的模式，因为该模式村集体已经自我解决了很多改造难题，只缺乏科学指引，只要政府适当给予改造政策指导就能很好完成改造工作.该模式在广州、珠海有一定推广，如珠海市鹿丹村、广州市海珠区石溪村等采用此种模式.
4.3开发商投资改造模式
开发商投资改造模式是指在城中村改造过程中将开放商定为改造主体，将城中村土地招标拍卖后由开发商进行改造.开发商通过市场化的投标方式获得城中村改造主体资格后， 通过自筹资金完成城中村村民住宅的拆迁补偿、村民拆迁、安置或回迁及开发用地建设的改造模式.
该模式特点在于：一是专业开发商开发房地产的经验丰富，同时具有巨大的经济实力，给城中村改造得到大量的资金投入，可以确保开发区域的品质和档次.二是实现了土地利用的最大价值，避免了行政权力介入引起的社会矛盾.三是村民只是政策的受体，无需支付改造成本，使村民的既得利益得到有效保护.四是开发商受经济利益驱使，一般城中村的容积率难以满足其对商业利润的需求，而且开发商改造存在规划管理与建设周期等问题.不同开放商的开发时间不统一，影响城中村改造进度.五是开发商直接面对村民拆迁工作容易遇到钉子户、拆迁难等问题，给改造增加难度.
该模式适用于政府经济实力较弱，村民融资能力弱的情况，河南省郑州市燕庄村和河北保定市南市区东高庄和南大园村都采用此种模式.
每个城中村普遍呈现的与城市发展不和谐的音符都需要由这样或那样的改造方式来解决.只要涉及改造，就必然需要确定改造主体，而对于任何一个改造主体必须根据各村的具体情况确定最终的改造模式.改造工作无论如何都必须选择一种改造模式或者选择两种该在主体进行组合如政企合作模式 、村企合作模式等.
5小结
城中村改造是事关多方主体利益的一次社会革命.在改造过程中，应尊重村集体的主体地位，坚持依法办事；在妥善处理好各方的利益关系，切实落实补偿安置资金和安置房源等情况下，根据各城中村的具体问题，在科学分析的基础上，选择适当的改造模式.
参考文献
[1] 李俊夫.城中村的改造[M].北京：科学出版社，2004
[2] 贾燕.浅论我国“城中村”改造发展[J].陕西建筑，2010，179：13-15