发布时间：2024-04-19 10:20:51
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的增值税纳税筹划样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
一、深化增值税改革背景及增值税纳税筹划概述
为有效减轻市场主体的税费负担，激发市场活力，我国开始着手进行增值税改革。2016年5月，全面推开“营改增”政策，2018年4月，国家税务总局和财政部联合下发文件将增值税税率下调1%，2019年3月，在两会报告中明确提出将制造行业16%的增值税税率降至13%，交通运输业和建筑业的增值税税率10%降至9%，并针对生活服务业推出了一系列增加抵扣的配套措施和政策。这一系列政策的实施共同构成了深化增值税改革的政策背景。增值税纳税筹划主要是指在遵守增值税相关税收法规政策的前提下，对企业的增值税涉税业务进行统筹规划和安排，以实现延迟纳税、降低税负或者降低涉税风险，确保企业价值最大化管理目标的实现。一般来说，增值税税收筹划应当具备四个基本特点：一是风险性特点，即企业在进行增值税纳税筹划时都具有一定的风险因素；二是合法性特点，即增值税纳税筹划必须以严格遵循国家税收法规为前提；三是适应性特点，即企业所制定的纳税筹划方法和方案应当可以随着税收法规政策调整而不断优化改进；四是规划性特点，即增值税纳税筹划需在业务发生之前提前进行预测和方案设计。
二、深化增值税改革背景下企业进行增值税纳税筹划的积极意义
深化增值税改革政策的实施，宏观上能够为产业结构转型升级及降低企业税负具有重要作用，但是从微观角度来说，却从多个角度对企业产生了双面性的影响，从而使得企业进行增值税纳税筹划更具有积极意义，主要表现在：一是在深化增值税改革背景下，企业的纳税环境发生了较大变化，只有实施科学合理的增值税纳税筹划，企业才能有效适应新的纳税环境，降低各种涉税风险；二是在深化增值税改革背景下，税收政策、税率变动较大，并且新的税收优惠政策细分类较为复杂，在涉税业务中一旦掌握不全或者不熟悉，企业面临的多缴税或者少缴、漏缴税的机率增大，税务风险增加，只有实施科学的增值税纳税筹划才能合理规避税务风险；三是有利于改善企业的税务管理水平，随着各项增值税改革政策的实施，企业总体的税务管理难度增加，增值税作为企业税务管理的重要组成部分，对其进行体系化的筹划，可以有效改善企业的税务管理水平。
三、深化增值税改革背景下企业进行增值税纳税筹划的方法和具体措施
如上文所述，在深化增值税改革背景下，企业实施科学有效的增值税纳税筹划政策可以从微观上多方面对企业产生积极意义，那么在实务中企业可以采用哪些方法和具体措施来进行增值税纳税筹划呢？
（一）进行增值税纳税筹划的一般方法在进行增值税纳税筹划的过程中，企业可以采用的一般方法主要有五种：一是充分利用税收优惠政策，即国家为了鼓励和扶持特定行业或者区域时，会对该行业或区域制定和实施相应的增值税减、免、退、抵等政策，在实务中企业要结合相关优惠政策对相关涉税业务进行相应的规划和安排，以享受这些优惠政策，降低税负；二是推迟增值税的缴税时间以获取该部分资金的时间价值，即在不违背增值税税收法规政策的前提下，可采用一定的筹划方法来延迟增值税的缴纳时间，从而来缓解自身的流动性，降低财务风险；三是通过扣除技术来进行增值税纳税筹划，以降低税负，即在实务中企业可以通过缩小增值税计税税基的方式来调整纳税金额降低税负；四是采用对计税依据进行分割的方法来实现税种或税负的计税依据相互分离，从而防止税率爬升来降低税负；五是通过强化发票管理的方式来进行筹划，即通过制定严格科学的发票管理制度来确保企业获取足额的可抵扣进项税发票来降低增值税税负。
（二）可以采用的增值税纳税筹划具体措施结合增值税纳税筹划的一般方法，结合增值税涉税业务的具体环节，建议企业从如下角度采取具体措施对增值税进行纳税筹划：1.对增值税销项税可以采取的筹划措施企业在进行增值税纳税筹划过程中，对于销项税的筹划主要以缩小税基和降低税率为主：一是通过缩小税基来降低企业的销项税。在实践中结合国家税务总局在《增值税专用发票使用规定》中要求企业的专用发票应当按照增值税纳税义务的发生时间开具。据此可以结合实际情况，当企业的议价能力不强时，对方有可能会延迟多次支付货款，此时企业应当考虑避免一次全款开票，而是结合对方支付款项的时间进行多期开票，这样就可以将企业支付增值税税款的时间向后推迟至每次收到货款的时点，获取该部分资金的时间价值。二是通过降低税率的方式来降低销项税。通过降低增值税税率的方式来降低销项税，可从两个角度进行筹划：一方面是对于具有多元化收入的企业，若其收入适用的增值税税率不同，应当在进行财务核算时进行区分，并进行相互独立的核算，以使用其各自的税率，从而来降低企业销项税的总体税率；另一方面则是对通过对纳税人身份进行选择来降低税率，即小规模纳税人和一般纳税人适用的税率差别较大，小规模纳税人税率低，但是不可以抵扣，一般纳税人税率高，但是可以进行进项税抵扣，据此企业可以通过计算二者销项税的无差别平衡点来计算平衡点的进项税抵扣率，当抵扣率低于平衡点抵扣率，则可以考虑选择小规模纳税人，反之则应当选择一般纳税人身份。该无差别点的计算公式如下：销售额*增值税税率*（1-抵扣率）=销售额*征收率（小规模纳税人），套入企业适应税率即可计算出平衡点时的进项税抵扣率。2.对增值税进项税可以采取的筹划措施企业在增值税纳税筹划过程中，对于进项税可以采取的筹划措施主要有：一是通过对供应商进行筛选来增加抵扣率。对于一般纳税人来说，增加进项税的抵扣率能够较为直接地降低企业的增值税额，而进项税抵扣的关键在于企业采购原材料过程中能否从供应商取得合格的进项税专用发票，因此要想从提高进项税抵扣率角度来降低增值税税负，必须要对原材料和设备的供应商进行仔细的筛选，对条件基本相当的供应商进行选择时，尽量选择信用较好的一般纳税人身份的供应商，从源头上提高进项税抵扣率。二是通过强化发票管理来增加进项税抵扣额，实现节税。在日常的运营管理过程中，企业应当结合深化增值税改革的相关税收政策法规和优惠政策，重新制定严格的发票管理制度，确保企业在差旅、培训以及会议等日常的琐碎业务中尽可能取得增值税专用发票，最大限度地提高企业的进项税抵扣额，以此降低增值税税负。三是通过加速对存量资产以及设备的更新速度来延迟纳税，降低短期内的税负。按照目前增值税税收法规政策的规定，企业的增量资产可以进行增值税的进项税抵扣，因此当企业有扩大规模或者设备的更新改造需求时，在资金条件允许的情况下，尽量提前进行资产的采购或者设备的更新改造，从而增加企业在短期内的进项税抵扣额，实现降低税负的筹划目标。值得注意的是，采用该方法进行纳税筹划时，需要关注企业增值税的销项税额以及留抵税额，因为在增值税率两连降的前提下，业务量较大的企业一般会出现大量的留抵税额，留抵税额只是占用了企业的资金，不会产生价值，此时需要企业有效控制存量资产以及设备的更新改造速度，确保留抵税额能够优先及时抵扣完。
房地产企业作为近年来的热门话题，其税收更是备受关注，由于房地产税收法律制度的不断完善，其税收涉及的范围也随之变得越来越广。所谓的纳税筹划就是各个企业通过采用税收法律法规的方式，并根据企业实际的经营情况，为了效益对生产和销售做适当的调节，从而可以达到合理避税的目的，为企业带来更大的经济效益，目前，房地产涉及到的税收常见的主要有土地增值税、城建税、营业税、房产税以及所得税，甚至还包括印花税、教育费附加等，要缴纳如此多是税，使之成为房地产企业的一个突出的减项，对房地产企业有着重大的影响，尤其是土地增值税已被认定为房地产企业中最大的税种，受到房地产企业人士重点关注的对象。目前，我国已经对房地产的控制，出台了相关的法律法规，正在进一步的进行调控政策，尽管房地产企业在成如火如荼的发展着，占有重要的市场地位，但是我国依然对其进保持始终不变的态度，那就是全面控制，由此可知，若是土地增值税政策由于各个因素产生变化的话，必定会影响到房地产企业的纳税筹划，每一次变更都会对其造成压力。
当土地增值税政策发生变化时，房地产企业要对变化的形势进行系统分析，分析过后得出结论，对土地增值税纳税筹划进行重新设置，如不进行重新的设置，则不利于房地产企业的发展，房地产企业要提高经济效益，前提必须是进行土地增值税纳税的筹划。我国税收制度在不断的完善当中，已经逐渐对各大房地产企业进行宏观调控，在这样的情况之下，将会导致房地产企业需要面对一系列的问题，例如最突出的问题就是纳税筹划空间与之前相比，会有显著的缩小，企业要使经济收益不变的话，必须要以土地增值税为基础，然后进行土地增值税纳税的筹划，值得注意的是，在筹划的过程中，还要进行思路转换，传统的纳税筹划方法已经不适合现代房地产企业的发展，所以，在掌握好纳税筹划的基本情况下，进行适当的更新，从而采用最科学、最合理的纳税筹划来面对挑战，在政府增加税收的情况之下，降低税收风险指数和经营风险指数，从而可以提高企业的收益。
二、解决房地产企业缴纳土地增值税纳税筹划问题的对策
要解决房地产企业缴纳土地增值税的纳税筹划存在的问题，要从三个角度出发，首先，要提高统筹意识，其次合理利用土地增值税的纳税筹划方法，最后还要巧妙利用税收政策，从这三个角度出发，解决企业在缴纳土地增值税的纳税筹划方面存在的问题，从而使企业健康发展，为企业带来更大的经济效益。
（一）提高统筹意识
随着市场竞争的日益激烈，房地产企业面临着巨大的挑战，要想在如此竞争才环境之中站稳脚跟，企业务必要进行土地增值税纳税的筹划工作，该项工作是房地产企业获取效益的重要途径之一，所以，各大房地产企业都在逐渐开展着这项工作，国家对税收有一定的法律法规，企业在进行纳税筹划要按照相关规定进行，现在很多企业都不按照法律法规执行工作，所以漏税、偷税的违法现象屡屡出现，这样不但损害到企业辛辛苦苦建立起来的形象，还破坏社会的安定，国家对这一行为采取惩罚措施，对违法行为进行罚款等。缴纳土地增值税在表面上虽然会使企业资金有所降低，但是只有合理纳税房地产企业才会在竞争的市场中实现优胜劣汰，所以，房地产企业管理者要有土地增值税缴纳意识，重视这项工作的实行情况，制定合理、科学的土地增值税纳税筹划方案，避免出现漏税、偷税等违法行为。此外，还要倍加留意政府出台的相关政策，对土地增值税的动态情况了如指掌，在第一时间里对纳税筹划做合理的更改，以适应当下的环境，从事房地产工作的工作人员还要自我提高土地增值税方面的知识，尤其是国家对其制定的一些法律法规，更是要透彻了解，并加强税务筹划的宣传力度，与此同时，还要根据企业的实际情况，制定合理、科学的土地增值税筹划方案，为企业开展经验活动提供重要的信息。房地产企业管理人员只有提高土地增值税纳税统筹意识，并根据政府出台的政策对土地增值税纳税筹划做适当的调整，提高全体员工的纳税意识和土地增值税筹划意识，企业才可在竞争激烈的市场中立于不败之地。
（二）合理利用土地增值税的纳税筹划方法
房地产企业要持续发展，必要合理用房地产增值税的纳税统筹方法，例如，“临界点”筹划法、房地产转移方式进行纳税筹划以及成本核算对象筹划法。当房地产企业开发一个项目时，若是所获得的利润越大，那么相应的所要缴纳的税费就会越高，为了获取利润，房地产企业必然会提高房价。国家税法有先关的规定，当纳税人出售住宅时，在增值额超过扣除项目金额的20%之内，可以享受免缴土地增值税，若是超过，则要进行纳税筹划。所以，房地产企业可以从20%这个临界点出发，控制房价在同行中大道最低价吸引客户，降低所需缴纳的税费，并获取最高利润。
例如，现某一房地产开发公司将售出一栋住宅楼，600万市场价格出售，住宅支出有：成本费用120万元，土地使用权费用240万元，其他费用97万元；纳税筹划计算：应交城建税和教育费附加是3万元，应交营业税30万元；应交土地增值税：增值额110元、允许扣除金额490万元、应交土地增值税33万元增值率22.45%，按照国家《土地增值税暂行条例》的相关规定，该公司可将增值率控制在20%以内，就可以免缴土地增值税税费，这样公司就可以获取更大的利润，集体计算如下：设销售价格为x，应交城建税和教育费附加=x×5%×（7%+3%），应交营业税=x×5%，增值率={x［-240+120+97+x×5%+x×5%×（7%+3%）］}÷［240+120+97+x×5%+x×5%×（7%+3%）］=20%，通过计算，得出X=587.152，所以公司应该降价12.848万元，这样就可多获取利润20.152万元。另外，灵活采用房地产转移方式进行纳税筹划也是常用的一种方法，根据征收土地税的标准，房地产开发企业可以通过避免符合纳税标准来免缴土地增值税
。土地增值税的三个标准为，第一，所转让的土地是否是属于国有，第二，是否取得收入，第三，产权是否存在转移现象，房地产企业只要避开这三个标准，即可免缴土地增值税。成本核算对象筹划法，根据土地增值税中所采用的适用四档超率累进税率，如果把具有不同的土地增值税税率不同的房产，都放在一起进行计算时，就会导致高增值房产的使用税率有所降低，这样就可达到整体税负降低的效果。进行纳税筹划时，将低增值房产和高增值房产进行同时开发和出售，这样就可将收入与扣除项目在一起同时核算、申报，达到节省税费的效果。巧妙利用各种土地增值税的纳税筹划方法，可使房地产企业进行合理避税，为企业带来更大的经济效益。
（三）巧妙利用税收政策
房地产企业的发展与我国所制定的土地增值税政策息息相关，尤其是在近几年，土地增值税政策在不断的更新，加强了房地产企业的纳税管理制度，对一些政策做了适当的改动，像房地产开发企业联营或是投资合营方面的一些纳税政策、或是出租方面的政策都有一些改变。这样的调整和更变是为了促使房地产企业科按照国家法律法规进行工作，履行纳税义务，当然，相关政策变更过后会使之前一些合法的纳税筹划演变成为不合法，因此，房地产企业管理人员要及时对纳税筹划做改变，找出正确的纳税筹划方向，为了使企业能够获得更大的利益，在这样的环境之下，务必要研究出新的合理避税方法，并在纳税的过程中，巧妙运营各种方式，争取将纳税金额降到最低。在进行合理避税的同时，房地产企业还需要和会计部门进行商讨，处理好会计和税收方面的问题，这样可解决税务筹划之间的问题，避免不必要的矛盾发生。为了完善土地增值税税收政策，国家在不断出台新的土地增值税税收政策，还对已有的政策做补充，这必然会影响到房地产企业的发展，房地产企业要随机应变，根据实际情况对纳税筹划做调整，以适应当下的环境。
三、结语
纳税筹划又称为税收筹划，是指在遵循税收法规的前提下，纳税人为实现企业价值或股东权益最大化，在法律许可的范围内，自行或委托纳税人，通过对筹资、投资、收入分配、组织形式、经营等事项的事先安排、选择和筹划，以税收负担最小化为目的的经济活动。纳税筹划是纳税人通过非违法的避税方法和合法的节税方法以及税负转嫁方法来达到尽可能减少税收负担的行为。
纳税筹划与偷税、骗税、抗税有着本质的区别：偷税、骗税、抗税均属违反税法的行为，而纳税筹划及其后果与税收法理的内在要求一致，它既不影响和削弱税收的法律地位，也不影响和削弱税收的各种职能和功能。它是在不违反税收政策、法规的前提下进行的，是在对政府制定的税法进行精细比较后的优化选择。真正意义上的纳税筹划是一个企业不断走向成熟和理性的标志，是一个企业纳税意识不断增强的表现，在税法规定的范围内，纳税人往往面临着税负不同的多种纳税方案的选择，纳税人可以避重就轻，选择低税负的纳税方案。企业纳税筹划就是合理、最大限度地在法律允许的范围内减轻企业税收负担。
增值税是对在我国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务，以及进口货物的单位和个人，就其取得的货物或应税劳务销售额，以及进口货物金额计算税款，并实行税款抵扣制度的一种流转税。增值税是对商品生产和流通中各环节的新增价值或商品附加值进行征税，所以叫做“增值税“。增值税是我国现行流转税中的一个重要税种，是大多数工业企业、商业企业的一个主导税种。如何开展增值税纳税筹划是我们工商企业所要关注的一个问题。本文将引用纳税筹划中的变量引进学说和因素分析学说，结合增值税的相关政策，寻找增值税纳税筹划的空间。
从增值税纳税人身份的选择入手，找到纳税筹划的空间
在实际经营决策中，一方面企业为了减轻税负，实现由小规模纳税人向一般纳税人转换，必然会增加会计成本。例如增设会计账薄、培养或聘请有能力的会计人员等。另一方面也要考虑企业销售货物中使用增值税专用发票的问题。如果企业片面追求降低税负而不愿申请一般纳税人，有可能产生因不能开具增值税专用发票而影响企业销售额。因此，在纳税人身份选择的税务筹划中，企业应尽可能把降低税负与不影响销售结合在一起综合考虑，以获得最大的节税效益。
从增值税计算公式的内嵌要素入手，找到纳税筹划的空间
根据《增值税暂行条例》规定，一般纳税人销售货物或者提供应税劳务应纳税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。其计算公式为：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额。
【关键词】土地增值税 税收筹划 案例分析
本案例房地产项目取得土地使用权成本28000万元，房地产开发成本（不含土地征用及拆迁补偿费）41400万元，筹资利息支出3470万元，销售收入124200万元。按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》等相关税收法规、规章的规定，可得增值率28.76%，应缴土地增值税税额8321.685万元(具体计算见附表第一列)。根据土地增值税计税基数的组成，拟从转让房地产收入、房地产开发成本和利息支出三方面进行纳税筹划。
一、通过确定适当的转让房地产收入进行纳税筹划
如果该房地产项目是普通住宅，只是增值率略高于20%的临界点，则可以通过适当降低售价使增值率低于20%。即根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》“第十一条纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税”的规定，进行免征土地增值税的纳税筹划。这样不但能加快销售速度，节约贷款利息，而且能够获得更高的实际税后利润。
举例来说，如果该项目正常定价销售收入是116000万元，则增值额19951万元，增值率20.77%，需缴纳增值税（30%），税后利润（指增值税后，下同）为：19951×（1－30%）=13965.7万元。如果降低售价，比如销售收入降到115000万元，增值率19.79%，可免征增值税，增值额19001.25万元就是净利，高于前一种情况的13965.7万元（具体计算见附表第二、三列）。
当然，如果实际价格可以卖的较高，则一味降低价格的税后利润不一定高。比如本案实际增值率28.76%，税后净利19417.27万元就高于免征的19001.25万元。另外，不是所有项目都符合普通住宅标准。
二、通过适当增加房地产开发成本进行纳税筹划
近几年装修商品房的销售日益受到广大消费者的欢迎，同时根据2006年12月28日国家税务总局的国税发[2006]187号国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第四点土地增值税的扣除项目（四）“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本”的规定，可以将原来毛坯房装修后销售，从而进行纳税筹划。
假设该企业发生装修成本共计为13800万元，因销售装修过的房产，销售收入增加13800/（1－5.025%）=14530.14万元（假设该企业在装修项目上不再赚取利润，销售收入增加部分的营业税和河道管理费由购房者承担），则按有关税收法规、规章的规定可得应缴土地增值税税额7286.685万元，从而少缴土地增值税8321.685－7286.685=1035万元。原因在于房屋装修费计入房地产开发成本，在计算“财政部规定的扣除项目”时可以加计20%，使得扣除项目金额增加（具体计算见附表第四列）。
三、通过选用不同的利息支出扣除方法进行纳税筹划
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条（三）中关于利息支出扣除项目之规定：“凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定”。即当纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内；纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内。
该企业为房地产项目公司，其业务就是开发这个地块，所以利息支出可以全部归集在这个项目上。房地产开发是资本密集型产业，所需资金量极大，仅靠股东投入的权益资本是远远不够的，所以该企业的外方股东会筹措其投资的中国境内其他全资子公司的富余资金暂借给该企业周转，此时关联方之间的借款如何操作对土地增值税的纳税筹划就显得尤为重要。
企业是否要提供金融机构贷款证明，关键在于实际发生的利息支出占税法规定（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）的比例。如果实际发生的利息支出比例超过5%，则提供金融机构贷款证明是较为有利；如果没有超过5%，则不提供金融机构贷款证明较为有利。
该企业取得土地使用权支付的金额28000万元，房地产开发成本41400万元，则利息支出的临界点为（28000+41400）×5%=3470万元。
假设该企业实际发生的利息支出超过3470万元，达到3700万元（该利息支出未超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额，且关联方之间借款通过商业银行进行委托贷款），则按有关税收法规、规章的规定可得应缴土地增值税税额8252.685万元。因为利息支出能够全额计入扣除项目金额中，且金额大于（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%，使得扣除项目金额增加（具体计算见附表第五列）。
假设该企业实际发生的利息支出小于3470万元，只有3000万元（该利息支出未超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额，且关联方之间借款通过商业银行进行委托贷款），则按有关税收法规、规章的规定可扣除项目金额95991.05万元，应缴土地增值税税额：（124200-95991.05）×30%=8462.685万元。
因为利息支出金额小于（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%，使得扣除项目金额减少，增值额增大，反而会多缴土地增值税8462.685－8321.685=141万元[（3470万元-3000万元）×30%]。
这种情况下，关联方之间的借款就不能通过商业银行进行委托贷款，从而满足“不能提供金融机构贷款证明的”要求，房地产开发费用按（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%计算，可以少缴土地增值税141万元。
四、土地增值税纳税筹划应注意的问题
从上面的分析可以看出，房地产开发企业进行土地增值税纳税筹划的空间还是比较大的，但在进行土地增值税纳税筹划时应注意以下几点。
1、纳税筹划应该具备超前意识。土地增值税纳税筹划应该从项目的可行性论证、设计、规划到项目的施工、决算贯穿始终。例如在本案例中，由于设计方案中已确定部分房产的单套建筑面积超过了140平方米的普通住房标准，所以就无法享受“建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税”的优惠政策。如果经济业务已经发生，相应的纳税结果已经产生，企业如果因为承担的税负较重，就利用隐瞒收入、虚列成本等手段妄图改变纳税结果，就会演变为偷逃国家税款行为，会受到法律的制裁。
2、纳税筹划不能与税法相抵触。企业在进行纳税筹划时不能盲目操作，不能与现行税收法律、法规相抵触。纳税筹划的最终目的是降低税收成本，减轻税收负担，这个目标的实现只能是在合法、合理的前提下进行，而且要被征税机关所认可。这也就是说，纳税筹划要具备自我保护意识，要增强法制观念，熟练掌握税收法律和法规，熟练掌握有关的会计处理技巧和纳税筹划技巧。
3、其他应注意的问题。纳税筹划必须做到业务流程与税收政策结合，税收政策与筹划方法结合，筹划方法与会计处理结合。同时，在土地增值税清算时，扣除项目金额中取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、利息支出、其他房地产开发费用和与转让房地产有关税金等，都须提供合法有效凭证；如果不能提供合法有效凭证的，土地增值税清算时不予扣除。
【参考文献】
[1] 翟继光：房地产业如何进行税收筹划[J].中国房地产金融，2006（4）.
【关键词】增值税；纳税筹划；筹划方式
虽然各企业所处的行业组织形式、经营方式千差万别，各个企业进行合法节税的方式也各不相同，但企业在制定税收筹划的手段和方法无外乎从税率筹划、税基筹划和税额筹划这三方面，这三种方法在实际筹划过程中往往不能截然分开，在任何一种筹划方法中都很有可能会包括这三种方法的一种或几种。
1.纳税人身份方式选择的纳税筹划
现行的《增值税暂行条例》将纳税人按照其经营规模、会计核算健全与否或者销售额界限划分为一般纳税人和小规模纳税人两种，二者的纳税办法和税率的差别为纳税筹划提供了可能。由于小规模纳税人不得抵扣进项税额，误认为其税负重于一般纳税人，实际上并非完全如此。税负的轻重实际上取决于其增值率，在一定的增值率下，二者的税负是相同的。可以通过下面计算来说明：
一般纳税人某一期间的应纳税额＝销项税－进项税
小规模纳税人同一期间的应纳税额＝销售额×征收率
在其销售额相等、税负相同的情况下，其二者应纳税额也一致，即：
销项税－进项税＝销售额×征收率 （1）
由现行增值税法可知：一般纳税人税率为17%，小规模纳税人征收率为3%，公式（1）进一步可分解为公式（2）、公式（3）和公式（4）
销售额×17%－可抵扣购进项金额×17%＝销售额×3% （2）
销售额－可抵扣购进项金额=增值额 （3）
增值额×17%＝销售额×3% （4）
根据上述公式，在二者税负相等的情况下，可以得出：
增值额/销售额＝3%/17%
即：增值率＝3%/17%＝17.65%
即当纳税人的增值率为17.65%时，两种纳税人得税负是相同的。因为一般纳税人的应纳税额＝销项税额－进项税额＝（销售额－可抵扣购进项金额）×17%＝销售额×增值率×17%，所以当增值率小于17.65%时，小规模纳税人的税负重于一般纳税人：反之，则一般纳税人的税负重于小规模纳税人。同时，增值率＝增值额/销售额＝（销售额－可抵扣购进项金额）/销售额＝1－可抵扣购进项金额/销售额，所以我们也可以说当可抵扣购进项金额占销售额比重大于82.35%（1-17.65%）时，小规模纳税人税负重于一般纳税人；反之，则一般纳税人税负重于小规模纳税人。
所以企业在设立或在企业分立、合并时，应从增值税纳税筹划的角度出发，来选择纳税人的身份，从而减少增值税税收支出。
2.销售方式选择的纳税筹划
（1）选择延迟缴纳增值税的方式
企业销售方式中的收款方式直接决定了销项税额的确认时间，即缴纳税款的时间，其为增值税纳税筹划提供了时间范围。税法对缴纳增值税的缴纳期限明确了时间范围，企业在进行纳税筹划无外乎以下两种方式：1）尽量在纳税期限的最后一天缴纳税款，这样企业可以获得因延迟缴纳税款而带来的货币时间价值，即企业应该充分利用“现金浮游量”，以便获得因货币时间价值而带来的增值效应。2）经税务机关批准，推迟纳税期限。企业应结合自身情况，与主管税务机关进行协商，尽量推迟纳税期限，同时还应考虑货币时间价值带来的收益是否可以弥补因延迟纳税带来的管理成本等。
（2）折扣销售。折扣销售是扩大销售的一种很普遍的手段。在实际经济活动中，企业发生销售货物或应税劳务经济行为时，为了扩大销售，往往采用销售折扣的方式。税法规定销售折扣方式，应该按照销售净额进行纳税但前提是销售额与折扣额必须在同一张发票上分别注明。这也就告诉我们了减少税负的作法是将销售额与折扣额在同一张发票上分别注明。然而现金折扣是不允许抵扣的，实物折扣时，我们也要分析折扣所增加的收益是否能弥补折扣成本及相应税款。
对货物的价格折扣的税收筹划就是将销售额与折扣额在同一张发票上分别注明，那么对实物抵扣我们应如何作税收筹划呢？
例如：某企业销售一批商品，共100件，每件100元（不含税），据需要采取实物折扣的方式，即在100件商品的基础上赠送10件商品。按实物折扣的方式销售后，企业收取价款＝100×100＝10000元，收取销项税额100×100×17%＝1700元，需要自己承担的销项税额100×10×17%＝170元。如果进行筹划，作法如下：把实物折扣在开发票时变为价格折扣，即出售110件商品，总价款11000元，打折以后价格10000元。这样处理后，企业就可以收取10000元价款，同时还收取10000×17%＝1700元的增值税，而不用企业自己负担增值税了。
3.兼营与混合销售的纳税筹划
（1）兼营销售行为，兼营是企业经营范围多样性的反映。即根据不同的销售额确定不同业务各自所占的比重，确定主营业务以后，其他的业务项目即为兼营行为。从税收角度来看，存在税率和税种的差异，即可进行纳税筹划。兼营主要包括两种：a.税种相同，税率不同，即税种为增值税，税率可能为17%、13%和10%四种组合方式(C+C=4)中的一种或者几种，；b.不同税种，不同税率，即税种为增值税（17%、13%和10%）和营业税（5%和3%），税率各不相同，其共计有21种组合方式（CC+CC+CC+CC+CC+CC=21）。企业可以根据自己的实际情况进行纳税筹划。
从事以上两种兼营行为的纳税人，应当分别进行会计核算，这样会减轻企业的税收负担，否则税法规定统一征收增值税且从高税率计算增值税，加重企业的税收负担。
例如：陕西省某一农村供销社经营多种商品，我们就其服装、农机和布匹进行讨论，2000年服装销售额100万元，农机销售100万元，还兼营小吃销售20万元。如未分别核算，
则应纳税额：（100＋100+20）×17%＝37.4万元
如果分别核算则应纳税额：100×17%+100×13%+20×5%＝31万元
可以看出分别核算比未分别核算减少税负支出37.4－31＝6.4万元
（2）混合销售，《增值税暂行条例》规定，如果一项销售行为，既涉及增值税应税货物又涉及非应税劳务，称为混合销售行为。应税货物和非应税劳务之间必须是是直接的从属关系且行为不可分割，否则属于兼营销售行为。这就规定了混合销售行为必须整体核算，缴纳增值税。
发生混合销售行为的纳税企业，应看自己是否属于从事货物生产、批发或零售的企业、企业性单位。如果是，则统一缴纳增值税，反之，则只需缴纳营业税。当然纳税人的销售行为是属于混合销售行为还是兼营销售行为，要由税务机关确定。这一规定在某种程度上限制了纳税人税收筹划的空间。
假设混合销售行为纳税人可以有所控制的话，到底缴哪种税对纳税人有利呢？假定纳税人含税销售额为S，含税购进额为P，增值税率17%，适用营业税率5%。则：增值率R＝（S-P）/S×100%，那么：
应纳增值税＝S/（1+17%）×17%×（S-P）/S×100%
应纳营业税＝S×5%
使两税相等，即：S/（1+17%）×17%×R＝S×5%
得出：R＝34.41% 由计算过程可R＝（1+17%）×5%/17%
因增值税率和营业税率各不相同，所以增值率R的值也随着税率的变化而变化，但很显然R＝（1+增值税率）×营业税率/增值税率＝营业税率+营业税率/增值税率。也就是说混合销售纳税平衡点是增值率R＝营业税率+营业税率/增值税率
4.巧选供货人身份进行税收筹划
增值税一般纳税人和小规模纳税人不仅会影响自身的增值税负担，而且还会影响采购企业的增值税负担，因为增值税一般纳税人可以开具增值税专用发票，从一般纳税人处购进货物的纳税人可以抵扣其中所包含的增值税，增值税小规模纳税人只能开具普通发票，从小规模纳税人处采购货物的纳税人无法抵扣其中包含的增值税，但增值税一般纳税人的产品价格相对较高。这就有一个选择和比较的问题，如某厂需要的A材料一直由B企业提供，B企业属一般纳税人。同时有另一家企业（属小规模纳税人）也能提供A材料，而且愿意给价格优惠，但不能开具增值税专用发票，因此该厂就想知道价格降到多少合适？与此相反的情况也会存在。问题的实质就是增值税一般纳税人产品价格和小规模纳税人产品的价格之比达到什么程度就会导致采购某种类型企业的产品比较合算？
例如：取得17%增值税专用发票与取得普通发票税收的成本如何换算？
假定普通发票购货单位为X，取得17%的增税率专用发票购货单位为Y，因为专用发票可以抵扣Y/1.17×17%的进项税，以及合计10%的城建税和教育费附加。令二者相等，即：
Y-Y/1.17×17%×（1+10%）＝X
得出：Y＝1.19023X
也就是说如果从一般纳税人处的进价为Y，从小规模纳税人处的进价为Y/1.19023，二者导致增值税负担就是相等的；如果大于Y/1.19023则从小规模纳税人处采购货物所导致的增值税负担较轻。
如果取得13%增值税率的专用发票，按上面原理亦可得Y＝1.14488X。另外如果小规模纳税人开出3%的专用发票，然后与取得17%增值税专用发票的等成本换算公式：
Y-Y/1.17×17%×（1+10%）＝X－X/1.03×3%×（1+10%）
得出：Y＝1.11613X
此种方法筹划使用方法是：由低价到高价用乘法，由高价到低价用除法
例：某增值税一般纳税人从小规模纳税人处进货，价格为100元，只能取得普通发票，这时可以从某增值税一般纳税人处进货，能取得17%的增值税专用发票，那么定价的最高限额就是100×1.19023＝119.023元，低于此价格可以考虑进货，高于此价格便不予考虑。
当然，选择购货伙伴除了考虑这里增值税负担以外，还专需要考虑其他因素，比如信用关系，运输成本、洽谈成本等。因此应将这里的增值税负担标准与其他标准综合考虑。
5.企业运输费用的税收筹划
运输费用是企业生产经营过程不可缺少的费用支出，企业可以通过自己购买车辆、自己运输，也可以采用由专门的运输公司来运输、自己支付运输费的方式。企业自购车辆来进行运输，其行为属于固定资产投资，其中所包含的增值税能够抵扣，在计算企业所得税时也能进行税前扣除。车辆运营过程中所发生的燃料和材料配件支出以及修理支出可以抵扣17%的进项增值税。假设运费价格中可扣税的物资耗用的比例为R，则相应的增值税抵扣率就等于17%R。如果企业选择由专门的运输公司进行运输，则需要支付运输费，该运输费可以抵扣7%的进项税增值说，同时，收取该运输的运输公司也应该缴纳3%的营业税。从国家的角度来看，国家只减少了4%的税收收入，也就是说，该运输费用只有4%的抵扣率，令17%R＝4%即得出R＝4/17，这就是运费的扣税平衡点。当企业运输过程中所耗费的材料及修理修配支出比例比较大时，采用自己运输的方式比较有利，而当所耗费的材料用修理修配支出比例较小时，采用他人运输方式比较有利。
当然，在具体筹划过程中还应该考虑支付给专门运输公司的运输费用高低问题以及自己运输所产生的人员工资费用等问题，在综合考虑以上问题的基础上进企业运输费用的税收筹划将能收到很好的效果。
总之，企业在进行增值税税收筹划要从企业的实际情况出发，量体裁衣，逐渐实现企业税后利润不断增长的目的，使企业在将来的市场中占据有利位置，促进企业的蓬勃发展，增强国家的综合国力，使我国在国际竞争中处于有利地位。
参考文献
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[关键词]增值税转型；纳税人；固定资产；纳税筹划
2009年1月1日起，在全国所有行业、所有地区全面实施增值税转型改革。增值税一般纳税人购进(包括接受捐赠、实物投资)或者自制(包括改扩建、安装)固定资产发生的进项税额，凭增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书和运输费用结算单据从销项税额中抵扣；购进的应征消费税的小汽车、摩托车和游艇不得抵扣进项税；取消进口设备增值税免税政策和外商投资企业采购国产设备增值税退税政策；小规模纳税人征收率降低为3％，将矿产品的增值税税率由13％恢复为17％。增值税转型减轻了纳税人的税负，消除了重复征税，有利于鼓励投资和扩大内需，促进企业技术进步、产业结构调整和经济增长方式的转变。目前，金融危机正对实体经济产生重大不利影响，全球经济增长出现明显放缓势头。在这种形势下，企业应关注增值税转型这一重大的减税政策，积极调整转型后的纳税筹划策略。
一、纳税人身份的筹划
增值税转型后，不管是一般纳税人还是小规模纳税人都减轻了税负，选择何种纳税人身份成为企业纳税筹划考虑的首要问题。纳税人身份的选择可以通过增值率判别法进行分析。在适用增值税税率相同的情况下，起关键作用的是企业进项税额的多少或者增值率的高低。增值率与进项税额成反比，与应纳税额成正比，假定销售额和购进额均不含增值税，计算公式为：
增值率=(销售额一购进额)÷销售额
或者：增值率=(销项税额一进项税额)÷销项税额。
一般纳税人应纳增值税：销售额×适用税率×增值率
小规模纳税人应纳增值税=销售额×征收率
按照17％的基本税率和3％的征收率计算出应纳税额无差别平衡点为：
销售额×17％×增值率=销售额×3％
增值率=3％÷17％=17 65％
因此，当增值率=17.65％时，一般纳税人和小规模纳税人的增值税税负相同；当增值率17.65％时，一般纳税人的增值税税负重于小规模纳税人；按照13％的低税率和3％的征收率可以计算出应纳税额无差别平衡点为23.08％，分析同上。
根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第三十三条规定，除国家税务总局另有规定外，纳税人一经认定为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。因此，对于新开业的企业，应合理估计企业的年应税销售额，经测算增值率若低于应纳税额无差别平衡点，在办理税务登记时申请办理一般纳税人认定手续。对于小规模纳税人，经测算增值率低于应纳税额无差别平衡点，为减轻税负，需要变更为一般纳税人，关键在于如何具备一般纳税人的认定条件，可以通过健全会计核算制度，扩大销售额，达到一般纳税人的认定标准，并将增值率控制在平衡点以下，向税务机关申请变更成为一般纳税人。若经测算增值率高于应纳税额无差别平衡点，需要由一般纳税人变更为小规模纳税人，只能通过缩小销售规模来实现，分拆机构是常有的缩小销售规模的方法。
例1：假定某市一家商业企业2009年不含税销售额140万元，会计核算制度健全，符合一般纳税人认定条件，适用增值税税率17％，但该企业的进项税额较少，只占销项税额的60％，经测算增值率为40％，高于应纳税额无差别平衡点，一般纳税人的增值税税负重于小规模纳税人。如果将该企业分设为两个独立核算的下属企业。销售额分别为75万元和65万元，符合小规模纳税人的认定条件，适用3％征收率。
分拆前应纳增值税=140×17％-140×60％×17％=9.52万元
分拆后应纳增值税=75×3％+65×3％=4.2万元
显然，将该企业一分为二，按小规模纳税人身份进行纳税。每年可少纳增值税5.32万元，同时少纳城建税及教育费附加0.532万元。年节约间接税款5.852万元。
当然，这是仅就增值率而言的，利用纳税人身份进行筹划还应考虑以下因素：不是所有纳税人可以自由选择作为一般纳税人或小规模纳税人，企业一经认定为一般纳税人后不得转为小规模纳税人：一般纳税人分拆机构注销原企业。成立新企业的成本支出；纳税人转变身份后销售额的变化、可能引起客户群体、数量的变化，导致企业利润的变化等，企业应权衡利弊，使税后收益最大化。
二、固定资产购入方式的筹划
增值税转型后，取消了进口设备增值税免税政策和外商投资企业采购国产设备增值税退税政策，税收因素在设备投资时的重要性降低。在同等条件下，选择国产设备，在降低投资成本的同时，也能获得进项税额抵扣，对购销双方都有利。此外，外购固定资产(小汽车、摩托车和游艇除外)所支付的运输费用，根据运费结算单据所列运费金额依7％的扣除率计算进项税额准予扣除，企业外购固定资产时，可以根据情况把自营运费转成外购运费，或者由销货方将运费补贴转成代垫运费，使购货方获得运费的进项税额抵扣，降低税负。
在固定资产结算方式的选择上，如果企业以现金购入固定资产，需要支付大量的现金。在企业资金周转不充裕的情况下，应尽量延迟付款，为企业赢得一笔无息贷款，可利用结算方式进行筹划：未付出货款先取得对方开具的增值税专用发票；使销售方接受托收承付和委托收款的结算方式；采取赊购或分期付款方式。如果企业资金充裕，可要求销货方提供现金折扣的优惠，在折扣期内付款获得现金折扣。
此外，企业也可考虑以下特殊的购货方式：如果采用以物易物的方式，以企业存货换入固定资产。在扩大销售的同时，可以节省现金支出；采用以旧换新的方式购入固定资产。企业既能较好地处理旧货，又能以优惠的价格取得新货；如果采用还本销售的方式，在购入固定资产一定期限后，销货方将价款全部或部分退还，可降低购入成本。这些购货方式虽然没有直接获得节税收益，但购货方可以获得税收以外的收益。
三、固定资产租赁方式的筹划
根据国税函[20001514号《国家税务总局关于融资租赁业务征收流转税问题的通知》规定：其他单位(未经中国人民银行或商务部批准)从事融资租赁业务，租赁货物的所有权转让给承租方的，征收增值税；租赁货物的所有权未转让给承租方的，征收营业税。对于经营租赁收入征收营业税，对租赁净收益征收企业所得税。由于不同的租赁方式会影响企业税负，下面对固定资产的三种租赁方式进行探讨：
例2：甲企业为增值税一般纳税人，兼营融资租赁业务(未经中国人民银行批准)。2009年6月按照乙企业的要求购入一台大型设备，增值税专用发票上注明的价款5000万元，增值税额850万元，该设备使用年限5年，采用直线法折旧。为简化计算，不考虑残
值和清理费用，也不考虑城建税和教育费附加。假定租赁期为5年。每年获得租赁收入1200万元，分别比较租赁期内不同租赁方式对甲、乙企业税负的影响。
甲企业：
方式一：融资租赁，不转移所有权，到期收回原固定资产，只征收营业税。年租赁成本=(5000+850)÷5=1170万元。应纳营业税=(1200-1170)×5％×5=7.5万元，应纳企业所得税=《1200×5-5850-7.5)×25％=35.63万元，5年税负合计4313万元
方式二：融资租赁，转移所有权，到期不收回原固定资产，只征收增值税。甲企业为增值税一般纳税人。该设备的进项税额允许抵扣，应纳增值税=1200÷(1+17％)×17％×5-850=21.79万元，应纳企业所得税=[1200÷(1+17％)×5-5000]×25％=32.05万元，5年税负合计53.84万元
方式三：经营租赁。以营业额全额按服务业征收营业税，甲企业每年计提折旧费1000万元。应纳营业税：1200×5％×5=300万元，应纳企业所得税=(1200-1000-60]×25％×5=175万元。5年税负合计475万元
乙企业：融资租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，以计提折旧的方式分期扣除。经营租赁方式租人发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除，无论哪种方式，乙企业每年均可少纳企业所得税300万元。
通过比较不难发现，对甲企业而言，选择方式一税负最轻。对乙企业而言，由于租赁费可税前扣除，应根据固定资产的使用情况和企业资金状况选择租赁方式：若企业资金比较紧张，只是短期使用固定资产，可选择经营租赁；若需要较长时间使用固定资产，固定资产技术更新换代较快，为降低财务风险，可选择融资租赁。
四、固定资产折旧方式的筹划
企业所得税法规定。企业的固定资产由于技术进步等原因，确需加速折旧的，可以缩短折旧年限或者采取加速折旧的方法。一般来说，在税率不变的情况下，选择加速折旧方法可以使企业获得延期纳税的好处。初期较大的折旧额会使企业缴纳的所得税降低，相当于获得了一笔无息贷款。采用加速折旧法计提折旧的节税效果比采用直线法明显，尤其是采用双倍余额递减法，在通货膨胀的环境下节税效果更为明显。如果企业的固定资产更新换代较快或者常年处于强震动、高腐蚀状态，可以选择缩短折旧年限或者选择加速折旧的方法，合法地减少税款。此外，企业在创办初期享受减免税优惠时，可以通过延长固定资产折旧年限，将计提的折旧递延到减免税优惠期结束以后计入成本，获得节税收益。
五、固定资产处置方式的筹划
根据财税[2008]170号、财税[2009]9号、国税函[2009]90号文件，增值税转型后，销售旧固定资产的政策有三大变化：第一、取消了纳税人销售自己使用过符合条件的固定资产增值税减免优惠，扩大了征收范围；第二、取消了统一的税负和单一的税额式减免形式，征税方式复杂化；第三、取消了对旧机动车经营单位销售旧机动车做出的专门规定。纳税人应关注销售旧货政策的变化，选择合适的固定资产处置方式减轻税负。
例3：青岛市某生产企业为增值税一般纳税人，2009年6月15日拟将一台已使用过的机器设备以200万元价格出售。该设备购人时的含税价格为234万元，比较销售旧固定资产在增值税转型前后的变化。
(1)增值税转型前，纳税人销售自己使用过的应税固定资产，一律按4％的征收率计算税额后再减半征收增值税，不得抵扣进项税额，应纳增值税=200÷(1+4％)×4％×50％=3.85万元。
(2)增值税转型后，纳税方式会因固定资产购八时间不同有所区别。
假定设备是2008年12月31日前购入的，按4％的征收率减半征收增值税，应纳增值税=200÷(1+4％)×4％×50％=3.85万元。
假定设备是2009年1月1日以后购入的。按照适用税率征收增值税，应纳增值税=200÷(1+17％)×17％=29.06万元。
由于购入设备时进项税额34万元允许抵扣，处置旧固定资产售价未超过原值，不会增加企业的间接税负；如果售价超过原值。处置旧固定资产的增值额需交纳增值税，增加了企业的间接税负。企业处置已使用过的旧固定资产，通常售价会低于原值，企业为弥补固定资产出售损失，可以寻求关联企业或者具有良好合作关系的企业，双方签订协议，以低价出售固定资产的同时，以优惠价购八原材料，通过以物易物的销售方式获得双赢。
例4：青岛市某生产企业为增值税小规模纳税人，2009年6月15日拟将一台已使用过的机器设备以30万元价格出售，该设备购入时的含税价格为46.8万元。销售旧固定资产在增值税转型前后会有怎样的变化呢?
(1)增值税转型前，应纳增值税=30÷(1+4％)×4％×50％=0.577万元。
(2)增值税转型后。假定设备是2008年12月31日前购入的，应纳增值税=30÷(1+4％)×4％×50％=0.577万元。
关键词：土地增值税；节税筹划
近年来，国家相继制定出台了一系列配套管理措施和相应的税收优惠政策。房地产企业在遵守现行税收法律法规的前提下，利用好这些优惠政策进行合理筹划，通过对房地产开发企业筹资，开发和利益分配等活动的调整，寻求企业收益和税收负担的最佳配比，从而达到降低土地增值税税收成本，进一步提高投资效益的目的，从而实现税后收益最大化。
土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率，即增值率的大小按照适用的税率累进计算征收的，增值率越大，使用的税收率越高，那么缴纳的税款就越多。合理地增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
改变增值率的方法有两种；一是合理定价，如在销售过程中当增值率略高于两级税率档次交界的增值率时，可通过适当降低价格减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻负担。二是增加扣除额，主要是通过加大投入来提高市场竞争力。如加大公共配套设施投入，改变小区环境，提高房屋质量；调控土地增值税的扣除项目金额，杜绝违法虚开发票，建安发票，虚构零星工程项目和工程量等行为。
一、 选择多元化方式处置开发产品
多元化方式处置开发产品的方式包括；销售，出租，售后返租，股权投资，改售为租、投资联营方式，房产转让，专做经营性资产（开发产品自用自营）等。
土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。因此房地产开发企业在开发完成后，可以出租的形式收回资金。出于没有发生产权转移，只需缴纳出租房产税。这样大大地节省了企业的税收负担，为企业创造了节税收益。
房地产企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列入收入，不扣除相应的成本和费用。这标志着长期持有物业，开发商可免交土地增值税。而这一因素或可导致未来大量开发商将物业变出售为自持。房地产开发公司可以根据自己的发展战略和实际情况来进行相应的策划，降低土地增值税的税负或合理延迟土地增值税的纳税时间。
首先，将自己开发的房地产商品的用途改变为自用自营，即可享受不征收土地增值税的税收优惠。据了解，有的公司可能计划将一些商铺留在自己的手里，不租也不卖，不形成收入，这样做既可以不超过85%以上已销售的门槛，还可以坐享房产升值。这一筹划思想首先要服从于企业经营规划和现实，不卖改自用、自营，这种情况在实际工作中可行性并不是很强。
其次，要从延缓缴纳土地增值税的时间上考虑，因为对于房地产开发企业来说，自用房产发生产权转让时仍然要征缴土地增值税。特别值得注意的是，这里既要考虑由此延缓缴纳土地增值税所获得的资金时间价值，也要预测资金的风险价值，同时还应兼顾再转让时的房产市值以及旧房扣除额的收益等。
二、利用预提费用的税前扣除政策
税法允许三项预提费用预提时依法在所得税前扣除的规定对纳税人比较有利，也在一定程度上突破了以票控税的机械性规定。除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本：第一，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%；第二，公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造的条件。第三，应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金、其他专项基金等物业完善费用可以按规定预提。
但土地增值税清算时，不允许扣除任何预提费用，所有扣除项目必须提供发票或合法凭据。
三、地下停车场作为公共配套设施处理
当一个房地产开发项目存在地下车库时，地下室车位面积能否计入可售面积？实际中对此尚存有不同看法。
有些地方税务机关认定，地下车库应计入可售面积，并且该项地下室成本并不能全部一次性结转销售成本，而是进入计算可售面积时单位工程成本的总成本，当期实际销售车位面积计入已售面积，结转销售成本，与当期实现的车位销售收入形成配比。企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。而利用地下基础设施形成的停车场所，则作为公共配套设施进行处理。
四、选择有利的增值额核算方式
一个开发项目既建有普通住宅，又建有商业用房，从房地产开发成本核算上讲，通常是以单栋为核算对象一个建筑商所承揽工程为核算对象。如何计算扣除项目的复杂性，计算方法有先按基本核算项目计算再按收入或面积分摊扣除项目的方法，还有先按面积分摊扣除项目再按规定计算的方法，而且不同的计算方法会产生迥然不同的结果。
计算方法一：住宅和商业用房分别计算土地增值税。
计算方法二：住宅和商业用房合并计算土地增值税。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字【1995】048号）中规定，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用《土地增值税暂行条例》第八条（一）项的免税规定（即纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超出扣除项目金额20%，免征土地增值税）。
该文件要求分别是核算增值额，但怎样核算并未做具体要求。现实工作中，房地产开发企业的会计人员在账务处理时，基本没有分楼层进行成本核算的。计算方法一是分别核算，确切的讲是分摊核算；计算方法二是以整栋楼为单位进行核算。
五、充分运用加计扣除政策
开发单位费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费，水电费、劳动保护费、周转房摊销等。其属于开发土地和新建房及配套设施费，应全额计入扣除项目金额，在计算土地增值税时有效地扣除；同时这部分费用房地产企业还可以享受0%的加计扣除。由于界限划分不是很明确，房地产开发企业在会计账务处理时，很容易把这项费用的一部分计入管理费用或销售费用。
利用费用迁移进行节税
房地产开发费用即期间费用（管理费用、财务费用、销售费用）不以实际发生数扣除，而是根据利息是否按转让房地产项目计算分摊作为一定条件，按房地产项目直接成本的一定比例扣除。纳税人可以通过事前筹划，把实际发生的期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去，例如属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围，由于它的实际发生数不会增加土地增值税的扣除金额，因此，人事部门可以不影响总部工作的同时把总部的一些人员安排或兼职于每一个具体房地产项目中，那么这些人的有关费用就可以分摊一部分到房地产开发成本中。期间费用少了不影响房地产开发费用的扣除，而房地产的开发成本却增大了。 也就是说房地产开发公司在不增加任何开支的情况下，通过费用迁移法，就可以增大土地增值税允许扣除项目的金额，从而达到节税的目的。
管理费用及销售费用在土地使用权所支付的金额和开发土地、新建房及配套设施之和的5%以内计算扣除（或财务费用、销售费用、管理费用在土地使用权所支付的金额和开发土地、新建房及配套设施之和的10%以内计算扣除）。如果管理费用及销售费用总和超过了此限额，计入管理费用和销售费用的开发单位费用，在计算土地增值税时就不能全额扣除，会多交土地增值税。这些费用如果正确归集到开发单位费用中，不仅可以全额扣除，还能享受20%加计扣除。所以企业对开发单位费用归集时要谨慎，用足、用好相关土地增值税的相关税收优惠，企业在进行纳税筹划时要充分运用加计扣除政策。
六、用巧特殊扣除项目规定
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按土地成本与建筑安装成本金额的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按土地成本与建造安装成本金额之和的10%以内计算扣除。
摘 要 税收筹划是企业一项非常重要的财务管理活动，可以为企业减少税收支出带来经济利益，并提高企业的财务管理水平和竞争力，故而其已经成为企业发展不可忽略的重要因素。基于此，本文对房地产企业土地增值税纳税筹划的意义进行分析，并通过举例阐释土地增值税纳税筹划的方法，旨在为房地产企业的纳税筹划提供参考。
关键词 房地产企业 土地增值税 纳税筹划 房产
作为我国国民经济支柱性、基础性产业的房地产业，是我国财政收入的重要来源。然而，近年来，房地产行业却被人们认为是“暴利行业”，引起了社会的广泛关注。但是，如果稍微对房地产行业进行深入调查，就会发现当前我国的房地产行业事实上处于一种较为尴尬的状态。房地产企业面临着诸多税收问题，其中土地增值税又是重中之重，税率高、税负重。因此，对土地增值税进行纳税筹划，不仅能减轻房地产企业税负，提高经济效益，而且还能提高房地产企业的竞争力，实现利益最大化目标。
一、房地产企业土地增值税纳税筹划的意义
纳税筹划主要是指企业根据国家税收政策规定，根据自身的实际经营情况对生产、销售等经营活动进行科学合理地调整，进而利用免税、避税、节税等手段来提高企业的经济效益。对房地产企业而言，由于其涉及的税种比较多：房产税、营业税、所得税、印花税、城建税、土地增值税等，其中土地增值税直接影响着房地产企业的经济效益。由于目前我国房产市场的价格一直处于居高不下的状态，加之长期以来我国对房产市场实施干预政策，因此土地增值税的政策变化对房地产企业的纳税筹划造成了很大的压力。为了能够有效解决这一问题，房地产企业需要根据实际情况重新对土地增值税的纳税筹划思路进行梳理和调整，以期能够在房地产市场上得到长期的生存与发展。
房地产企业进行土地增值税纳税筹划主要目的是能够实现其经济目标。随着我国宏观调控政策的实施以及政府的干预，房地产企业的纳税筹划空间必定会缩小到一定的范围。而房地产企业要想在这样的背景下保证自身的税后利润，就需要对土地增值税的纳税筹划进行合理的考虑。并根据实际情况调整筹划思维，改变和创新纳税筹划手段，制定纳税筹划的目标，确定纳税筹划的方向，进而能够运用正确的土地增值税纳税筹划来应对我国宏观调控以及政府干预所带来的影响。
二、房地产企业土地增值税纳税筹划的方法
（一）根据房地产企业土地增值税的征税范围选择最优纳税方案
根据房地产企业土地增值税的征税范围选择最优纳税方案主要有两种。第一，是利用合作双方共同建房的方法进行纳税筹划。采用这种方法的原因在于，政府出台的相关政策中有这样的规定：如果双方合作，一方出资金一方出土地，共同对房屋进行建设，那么建设后的房屋根据比例分配，暂时免收土地增值税。但是一旦房屋建设完成后便进行转让的，则需征收该房屋的土地增值税。因此，房地产企业便可以根据这一政策来对土地增值税的缴纳进行筹划;第二，利用代建房的方法进行纳税筹划。这主要是指房地产企业代客户对房地产进行开发，当开发完成后，房地产企业可以向客户收取相应的代建费用。而代建费用从实质性上来讲属于劳务收入范畴，并不属于土地增值税的范畴，因此房地产企业不用缴纳土地增值税。
（二）根据销售收入进行纳税筹划
根据销售收入进行的纳税筹划分为三种方法，即增值率不同的房产是否合并筹划法、分散营业收入筹划法以及合理定价筹划法。其中对于增值率不同的房产是否合并筹划法而言，由于土地增值税适用四档超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60% 。针对增值率不同的房地产进行合并筹划，采用该方法就可以增加适用较低税率的部分，减少适用较高税率的部分。因此，房地产企业应该根据具体的分开和合并计算的相应税额后，再采用低税负的计算方法，来实现节税的目的;分散营业收入筹划法主要是由于房地产企业的营业税和土地增值税提高了其税收负担，加之我国的土地增值税采用的是超率累进税率，因此对房地产的销售价格进行分散，在降低增值率的同时还可以降低土地增值税，以实现节税目的;而之所以采用合理定价筹划法是因为在税法中已经明确规定了纳税人建设、销售住宅时，若增值额没有超过项目金额20%，那么其全部的增值额就可以按规定对税费进行计算，因此房地产企业可以充分利用这20%的范畴进行纳税筹划。
例如，某房地产公司对同一片土地上的甲、乙两栋商用房同时进行开发，其中甲房产的销售收入为320万元，乙房产的销售收入为350万元，允许扣除的部分分别为200万元和100万元。
第一步，采用分开计算的方法，甲的增值率为：（320-200）/200×100%=60%，适用税率为30%，因此应纳的土地增值税为：（320-200）×30%=36万元;乙的增值率为：（350-100）/100×100%=250%，适用税率为60%，因此应纳的土地增值税为：（350-100）×60%-100×35%=115万元;甲、乙应缴纳的土地增值税为151万元。第二步，采取合并计算。甲、乙两栋总收入为670万元，允许扣除的部分为300万元，因此增值率为：（670-300）/300×100%=123.3%，其适用税率为50%;应纳的土地增值税为：（670-300）×50% -300×15%=140万元。通过上述计算，合并核算的土地增值税要低于分开计算的。因此房地产企业只需要把两处房产同时进行开发销售，并把扣除的费用一起计算并申报，便能减少缴税的费用。
（三）利用扣除项目方法进行的纳税筹划
利用扣除项目方法进行的纳税筹划主要包括两点。首先，利用加计允许扣除项目筹划法。在《土地增值税实施细则》中明确规定了房地产企业可以按照“合计数”的1/5对允许扣除项目的金额进行加计。因此，其他行业的企业在从事房地产行业之前，需要设立一个从事房地产开发和交易的相对独立的企业，这样才能实现节税计划，而且还可以享受上述的附加扣除;其次，是根据利息费用情况选择最优纳税方案。在房地产的开发过程中，由于各种各样的因素会使房地产企业大量借贷，因此产生较高的利息支出，而这些利息支出直接影响着房地产企业的土地增值税。根据相关的税法规定，房地产企业在以下两种情况时扣除其利息支出：第一，能够根据转让房地产的项目分摊，同时还能提供相关金融机构的证明，可以照实扣除，但是最高范围不能超过银行的同期利率计算的金额，其他房地产开发费用，按照取得土地使用权所支付的金额和开发成本的5%以内计算扣除。房地产开发费用=允许扣除的利息+（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×扣除比例（5%以内）;第二，不能根据转让房地产的分摊项目计算利息支出或者是无法提供相关金融机构证明的，其利息支出需要纳入到房地产的开发费用中统一扣除，房地产开发费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×扣除比例（10%以内）。
例如，一个房地产企业在对某地区的A商用房进行开发时，其中开发成本为600万元，并支付了1000万元的地价款。假设该房地产开发公司开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息是100万元，试问在这样的情况下，该房地产企业土地增值税纳税筹划应该怎么进行？如果应扣除的利息为70万元时，又该如何进行土地增值税的纳税筹划？（假设当地政府规定的两类扣除比例是5%和10%）。
第一步，计算。房地产开发费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×扣除比例=（600+1000）×5%=80万元。第二步，分析判断。当允许扣除的费用为100万元时，该房地产企业应该严格按照房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构的证明，这样利息支出便按照100万元来扣除，否则只能按照80万元来扣除;而当允许扣除的利息支出为 70 万元时，应选择第二种计扣方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明，这样可以多扣除 10 万元利息支出。
结束语：
由于房地产企业土地增值税纳税筹划的综合性极强，并直接关系着房地产企业的税后利润，因此还需要研究其土地增值税纳税筹划的技巧和方法，才能提高企业纳税筹划的利益。同时房地产企业还需要树立正确的纳税筹划意识，制定科学的战略筹划，从合理节税的角度开拓增收节支的渠道，保障企业的生存和发展。
参考文献：
[1] 李文，李畅.土地增值税纳税筹划――以房地产开发企业为例[J].会计之友，2010（11）：40-42.
