发布时间：2022-10-06 19:49:04
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的别墅调查报告样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
满足个性化需求
近年来，随着国人生活水平的日益提高，消费理念也慢慢与欧洲发达国家接轨，整体橱柜、衣柜等定制化家具也日益为广大消费者所接受。拒绝雷同，是人们青睐定制家具的重要原因。根据一家权威机构的调查报告，85%的受访者在选购家具时更倾向于定制家具。定制家具独特的个性设计，能够由顾客自己掌握橱柜的风格，符合现代年轻人的崇尚个性，展现了自我魅力的要求，这就是它最吸引人的地方。
高扬认为，目前定制家具受到追捧主要有三方面原因：首先，定制家具的实用性和空间利用率较传统家具都更强，也更简单地实现了装修风格的统一化。其次，与行业的发展趋势密不可分，传统家具行业中库存量积压的现象很明显，厂商为了减轻压力，将比重转向定制家具市场。此外，房地产行业极大促进了定制家具的发展，房地产行业呈现出两级分化的状况，商业住宅中小户型开始成为主流，高端豪宅别墅也大量兴起，传统的以家具成品为主的市场难以满足这些人群的需求，而在这种情况下，定制家具就得到了很好的发展。
诚信是定制家具的根本
据了解，定制家具与传统家具最大不同在于传统家具制作的过程是标准化的，它的制作流程是可以独立的，但定制家具则是一个全方位的过程，从尺寸、款式设计、再到运输整个体系都必须紧密地结合，设计、选材、制作、物流、售后都不能脱离。这也使得在价格上，定制家具比传统家具高出很多。
尽管定制家具比传统家具更能满足人们多样化的家居需求，然而在定制家具行业繁荣发展的背后也隐藏着很多隐性的制约因素：目前，定制家具行业内以小企业居多，行业集中度较低；产品更多倾向于简单的抄袭与模仿，品牌杂乱；产品质量参差不齐；综合成本升高，企业风险性加大，恶性竞争趋势较为明显。由于许多方面不规范，国内还没有专门的定制家具标准，一旦出现质量问题，消费者的权益很难得到保护。高扬指出，虽然定制家具的兴起是2001年左右，到目前为止已经发展了10多年，诚信却成为了定制家具的一大考验，很多厂商对外宣传是定制，但大部分的产品还是采取了传统家具的标准化的流程，另外还有诸如材料不符、设计不符的现象。所以对于定制家具的质量，消费者需要理性认识。
电商是定制家具的重要销售渠道
越来越多的华人凭借着扎实的数学和金融知识、对高强度和高压力工作的适应能力以及流利的英语跻身金融城的核心圈子。实际上，早在2012年，根据英国的人口调查报告，剑桥和伦敦金融城就成为华人比例最高的地区，在金融城，每100个人里面就有三个半华人。
来到金融城的，除了中国人，还有中国的资本。
2013年7月，平安人寿用2.6亿英镑的价格购得了伦敦的地标性建筑劳合社大楼，不恰当地说，这招可谓是“黑虎掏心”—摘走了伦敦心脏地带最金贵的一块地方。
劳合社大楼所在的区域正是金融城，伦敦最高大上的地方，又有绰号叫“那一平方英里”—地方虽然不大，却有超过2000家金融机构在此运营日常业务，全球最大的保险市场、货币市场和商品市场以及世界上最古老的证券交易所都设在这里。有大约30万“金领阶层”每天来此上班，繁华程度堪比美国华尔街。不过华尔街并不是纽约的发源地，而伦敦却发源于金融城—公元47年，伦敦建城时，核心区就是今天的金融城。
“我们盼望伦敦能有朝一日成为另一个离岸人民币中心！”2011年，时任伦敦金融城市长的白尔雅率领一个大型的商务代表团访问中国时表示。同时，白尔雅还张开双臂欢迎中国人到伦敦买房，因为在他看来，英国的房地产很值得中国投资者来投资—那里政局稳定、利率低，而且人民币对英镑升值也让买房者享受了天然的“八折”优惠。
如白尔雅所愿，2013年10月，中英两国达成协议，允许英国机构直接从伦敦投资中国股票和债券，另外，中国投行若愿在英国开设分支机构，可享受较为宽松的监管。
除了金融行业的精英和机构，中国的富豪们也对金融城青睐有加。据一位伦敦华人房地产经纪人介绍，中国人对伦敦西区的别墅没什么兴趣，他们更钟情于伦敦金融城新开发的高档公寓，其价位介于每平方米8000～11000英镑之间，大约相当于6.5万～9万元人民币。
2013年，中国人在伦敦房地产市场的海外买家中所占的比例从5%激增到了27%，而且出手也越发阔绰。全年，由中国人购买的价值100万英镑及以上的房产总数，相当于此前五年的总和。
但是，想要详细描述这个群体并不简单。嗯，首先，他们比较有经济实力，每年年薪在20万以上……慢着，如果是企业主的话，则无法来用身价来衡量了，因为他们自己做生意，无论家底如何，一旦出来“商务”，无论是谈生意还是应酬，都是十分愿意做出“商务”的派头的。
好吧，先放下这个条件，从职业角度看，大多数的企业主和高管，再加上律师、设计师、金融等专业人士，是否就是商务人士呢，似乎比较准确，却也不太妥当，如果是的话，人数应该有几百万之众吧，可据专业机构的调查，中国北京、上海、广州、深圳等八个主要城市的商务人士只有68万，中间的差额也忒大了些。
从消费行为呢，购买高档商品的（很多购买的人并非是使用者，而且比例还不低），坐飞机商务舱（这个应该是为商务人士量身定度的，但很多公司即便是老板和高管，日常出差也是挤经济舱的），入住商务酒店（好像现在标明为“商务”的酒店，大多是为一般职员出差准备的），在三星以上酒店消费（很多人住招待所，而在五星酒店谈生意），似乎也不好判断。
在从生活方式上呢，开名贵的汽车，住别墅和高级洋房，摆设高档家私，经常出国旅游、购物，收藏古董字画，观看高档文化演出……如果你知道上海白领如何疯狂购物，北京文艺青年如何迷恋演出，广州大婶和阿伯怎样频繁出国旅游，以及中小城市谁在开名车住豪宅搞收藏，那么，从生活方式上就更难判断商务人士了。
不管这些了，在迅速发展的当代中国，去限定任何一个群体也都是困难的。不过，商务人士群体的确实存在应该是没有问题的。并且，中国商务人士也绝不是那个调查报告所宣称的，在八个大城市才区区68万人，而应该数量更为庞大。否则，怎么有那么多的商家在打他们的主意。
商务人士的生活是怎样的呢？不讲群体，我们从细节去观察。豪宅区里，即便是已经售罄几年的房子，也大多是空置在那里的，出入别墅区最多的，往往是保姆和花匠，并且，不是夸张，真的有“忘”了自己还在那里买了房子，经人提醒才记起的现象。买了不住，自然享受不到房子所带来的生活方式的改变，真浪费了地产商精心选择的口号“我们卖的不是房子，卖的是一种生活态度”。即便是住在里面了，你会发现如果是自己装修的，品质和品位实在是有些委屈了那房子，如果是地产商的标准装修，则很少再去改装，千房一面。
住尚且如此，衣和食就更随意了。很多商务人士常年职业装，常年应酬餐。也难怪，他们的时间也大多被“职业”所占据了，一年当中开的会几百个，一年当中在家里吃的饭甚至十个指头都数得完。至于行，很多人羡慕商务人士是“空中飞人”，坐飞机如同打的，可只有做了“空中飞人”的人，才知道其中的苦――远远不如想象中的那么潇洒和舒服。顺便提下，近来很多商务人士向我感慨，“怎么乘飞机的感觉越来越像坐大巴了呢，无论环境和服务，还是乘飞机的人，都像。”我取笑地回答：“那是中国的商务人士越来越多的缘故，而且，新成长的商务人士颇具有中国特色。”
休闲生活呢？问到很多典型的商务人士，他们的兴趣其实非常广泛，旅游、运动、阅读等等，但在最后都要加上一句“实在是没有时间”，“连看书也都是在飞机上”。
好了，我们基本可以得出结论了：中国的商务人士，将大多数的时间花费在“商务”上了，用来提升生活品质的步伐，远远落在了后面。可是，无论是在外企还是私企，无论是地产还是科技，无论是制造还是服务，无论是流通还是销售，很多商务人士所从事的行业，都是以“改变人们的生活品质”为商业目的的。于是，中国的商务人士就陷入了一个悖论：他们非常努力地工作，去改变别人的生活，而他们自己的生活却无暇顾及。
3月7日早上6点，63岁的文万成就起床了。思念、沮丧、焦虑，他一夜没合眼。随后，他与近百位中国家属，向北京铁路运输法院递交了对马航的上诉书。
在诉讼书里，文万成和律师列出了10项诉求，包括调查事件的现状、责任、原因；给家庭造成的损害、痛苦等。
诉讼材料约有十斤重，袋子勒得人手疼。
根据国际航空领域的“蒙特利尔公约”，2016年3月8日是乘客家属向承运方马航兴诉的最后期限，否则将丧失对损害赔偿的权利。
2014年3月8日，载有239人的马来西亚航空公司MH370飞机与空中管制中心失去联系。机上有154位中国人，这其中，包括文万成的儿子，36岁的文永胜。
去年7月29日，一片襟副翼在法属留尼汪岛被发现，并被确认为MH370一部分。今天，马来自亚政府第二份中期调查报告声明。声明指出，搜索工作仍在南印度洋进行，飞机主残骸仍没有被找到。
马来西亚总理纳吉布也就MH370失联两周年发表声明表达哀悼，他将之称为“我们仍旧承诺竭力解开这个谜团”。
“强硬派”
对于文万成来说，未知的谜团，更像是一场没有归期的等待。
这两年，山东人文万成每年要在北京住上一百多天。
一个小马扎、一壶水、一包煎饼，是他的全部装备。
每周，他会去三次马航在空港中心设立的家属接待处，接待处位于北郊的顺义，在六环外，公交转地铁再步行，三个多小时的路程。
济南政府的陪同人员不得不佩服文万成的毅力，跟着走一天，他的腿走肿了。
文万成的头发剃得很短，头发茬子硬硬地拱出来，还有几处斑秃。
在失联者家属们眼里，他是出了名的“强硬派”。
从事发起，文万成就开始秘密拍摄。在丽都饭店、在空港中心、在马来西亚、在济南，马航发言人的表态、政府官员的表态，他全部记录下来。整整两年，一天不少。
装资料的硬盘有5个， 每个都是1T的容量。用绒布包好，藏在背包夹层。
这些视频是他的宝贝，他和记者说，这些是“上法庭的证据”，走到哪儿都随身带着。
去年3月，文万成作为团长，带着近20位家属飞到马来西亚。在马来西亚交通部，他们要求部长廖中莱出面，对家属此前的致信进行回复。
糖尿病，又是急脾气，文万成因为情绪激动晕倒，家属要送他去医院，被他回绝――他怕错过见部长的机会。
最终，部长并没有出现。
文万成做过掏粪工、乞丐，当过几年兵，脾气硬，自我期许很高，是典型的山东汉子。
他受尽艰辛供独子文永胜研究生毕业。飞机失联前，文永胜已经成家，育有一对儿女。他在山东一家大企业担任总经理助理。全家从郊区搬入中产社区。文永胜还为父母买了一栋别墅。
文永胜被指派到马来西亚出差。3月8日，上了那架飞机。
中性词“失联”
在351人的家属联系群里，文万成是最活跃的人。
他积极发言，总是发一些各个不知名网站上转来的文章，证明飞机并没有失事。
“失联”是介于“失事”和“失踪”的中间状态。对一部分家属意味着“失去”，而对另一部分人，却意味着累加的“希望”。
比如文万成，他笃定地认为“飞机在，人在”。
2014年清明节，一位记者采访他，最后忍不住问，“你知道今天是什么日子吗？”
他感到莫名其妙：“清明节和我有什么关系？我儿子没死啊。”
今年过年前后，39位乘客家属与马航签署协议，接受252万元的赔偿，放弃后续一切权利。这让文万成很生气，他的想法很简单――领了这个钱，就意味着承认飞机失事了。
他见人就强调，诉讼有技巧，别把自己“诉死了”――“什么叫诉死了？不是拿死亡赔偿了事，人还没死呢！我们诉的是赔偿飞机失联对家属造成的伤害。”
有亲戚劝他，这么久了，孩子还能活着吗？
他明白亲戚是一片好心，不说话。等人走了，他还是忍不住说，“确实没有证据证明我孩子死了啊。”
飞机失联后，文万成听说有的家属打电话给亲人，能听到“嘟”声。他便每天拨打儿子手机，电话那头却一直是一个机械的女声：您拨打的电话已关机。
为了不让手机停机，夫妻俩一口气交了三千元话费。
直到2014年年底，政府为他们办了保号停机。这个号码，他们便再也没有拨过。
这代表了很多家属的状态――他们相信人还活着，但不知身在何处。
比如刘伶，她的丈夫乘坐了那架飞机。每天下班回家，刘伶都会给丈夫打个电话，拨过去，无一例外是关机。
她安慰自己：“只是没开机。”
她的手机屏保仍然是夫妻俩穿着情侣装的合影。她最常听的歌，是丈夫最喜欢的《不装饰你的梦》。
哭泣的“石头”
飞机失联后，文万成几乎不外露情感。公开场合，他总是话不多，没有表情。他强调，事发到现在，自己一直很冷静。
律师张起淮评价他，石头一样倔强的性格。但这不是文万成真实的情绪，他的另一面，只有律师知道。
见到张起淮，文万成常常说着说着就落下泪来，他知道儿子可能回不来了。“哭得呜呜的，老了之后，那种孤独、失望的情感，特别浓烈。”
他的痛苦和其他家属没有区别，张起淮说，文万成承诺要帮孙子孙女找到爸爸。“我还没有找到呢，怎么能回去？”
他并不像表面看起来那么强悍，甚至比一般人的状况还要糟糕――张起淮看到了两张残疾证，文万成是残疾人，他妻子也是。但他从未对任何人提过。
他带着的大堆资料中，有一张在北京安定医院的病历：有时听到自己孩子话说的声音，感觉孩子在敲门，看到人影就感觉像自己的孩子，食欲减退，心烦，不愿接触人。
见律师时，文万成提到儿媳，“这么年轻，不能耽误她，但要是改嫁了，孩子这么小，又该怎么办？”
前两天，儿媳参加了一个“最有爱心、最孝顺子女”的网上投票活动，文万成悄悄地找人拉票。“我不是为了让她拿那个奖，我得用这种形式安慰她，她不容易。”
“我得保全一个家。”文万成说。
现实的压力也接踵而至。
飞机失联半年后，文万成收到了银行邮寄的房贷催款单。2009年，儿子文永胜首付100万元、贷款150万元买下了一套别墅。
他和老伴的退休工资加在一起大约3 000元，根本无力缴纳每月9 000元的房贷。
而他每周来京参加沟通会的餐宿花费已经累计近7万元，其中不少是外债。
有人建议文万成把别墅卖了，他不同意。他清晰记得，谈起装修房子时，儿子脸上发光的表情。
日本是世界上最早关注非物质文化遗产保护的国家。早在1950年政府颁布的《文化财保护法》中，就独树一帜地提出无形文化财(即非物质文化遗产)的概念，并以法律形式规定了它的范畴和保护办法，而对那些造诣颇深、身怀绝技的艺人和工匠，日本媒体称其为“人间国宝”。从1955年起，日本政府开始在全国不定期的选拔认定“人间国宝”，将那些大师级的艺人、工匠，经严格遴选确认后由国家保护起来，每年发给他们200万日元(约14万人民币)的特别扶助金，用以磨练技艺、培养传人。如今，经文部省认定的“人间国宝”已累计360位。日本已有1000项无形文化遗产成为国家级保护项目，其中能、歌舞伎、文乐等3项已成功入选联合国教科文组织“人类口头和非物质文化遗产代表作”名录。
除呵护“人间国宝”外，日本政府还积极为非物质文化遗产的“活用”创造条件。位于东京皇宫护城河畔的“国立剧场”，是上世纪60年代政府专为歌舞伎等传统艺术表演而修建的一座现代化艺术殿堂，有些演出场次甚至要提前一年预定才能排上。
韩国
韩国自上世纪六十年代开始就着力于传统民族、民间文化的搜集和整理，并于1962年制定了《韩国文化财保护法》。半个世纪以来，韩国已经陆续公布了100多项非物质文化遗产。《韩国文化财保护法》根据价值大小把非物质文化遗产分为不同等级，国家确定具有重要价值的非物质文化遗产将给予100%的经费保障；省、市确定的非物质文化遗产国家给予50%经费保障，剩余由所在地区筹集资助。
韩国政府制定了金字塔式的文化传承人制度，最顶层被授予“保有者”的称号，他们是全国具有传统文化技能、民间文化艺能或者是掌握传统工艺制作、加工的最杰出的文化遗产传承人，共有199名，国家给予他们用于公演、展示会等各种活动以及用于研究、扩展技能、艺能的全部经费，同时政府还提供每人每月100万韩元的生活补助并提供一系列医疗保障制度，以保证他们衣食无忧。
韩国非物质文化遗产舆论监督体系完善，确保了各项制度实施的公平、公正。国家成立了专门的非物质文化遗产委员会，由来自大学、研究机构、文化团体的专职专家以及政府聘请的50多名非专家包括普通群众组成。由各省长、市长及国家文化财提出的非物质文化遗产项目将交由他们论证，委员们将进行项目调研并撰写提交调查报告，通过审议后最终确立国家重点非物质文化遗产名录，确立的名录要公示一年，期间接受社会民众的监督并听取各方意见，如果没有被公众接受的项目将重新进行调研论证。
法国
法国是世界上第一个制订历史文化遗产保护法的国家。1840年，法国颁布了《历史性建筑法案》，这是世界上第一部关于保护文物的法律。法国在制定保护物质文化遗产方面的法律迄今已有200多年的历史，而且随着人们对保护工作意识的不断增强，保护工作的范围逐渐扩展。
目前，法国有1.8万多个文化协会保护和展示历史文化遗产。全法国已划定了91个历史文化遗产保护区，保护区内的历史文化遗产达4万多处，有80万居民生活在其中。历史文化遗产保护区的确立并不意味着将其封闭保护，法国政府采取让历史文化遗产保护区敞开大门，使之成为人们了解民族历史与文化的窗口。
“文化遗产日”是法国人的首创。每年9月的第三个周末，所有博物馆向公众敞开大门，公立博物馆免门票，像卢浮宫、凯旋门等著名博物馆和历史古迹也在免费开放之列。私立博物馆门票减价，它们可以得到税收优惠。法国设立的“文化遗产日”极大地推动和促进了欧洲对历史文化遗产和非物质文化遗产的保护工作。
意大利
意大利人曾不无自豪地说，全世界大约4％的历史艺术品出自意大利。也有人说，整个意大利就是一件大文物。作为希腊文化重地、罗马文明的中心、天主教的核心、文艺复兴的策源地，意大利保存下来的各类历史文化遗产多得数不胜数。1996年，意大利当时还只有9处文化和自然遗产被列入《世界遗产名录》，迄今意大利的世界遗产数目已发展到37处。
【关键词】 住宅房产 供需矛盾
一、引言
随着中国经济的发展，房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业。房地产投资占固定资产的投资的比例逐年增大，房地产开发投资的速度也在不断增加， 从房地产开发投资的情况来看, 2005、2006、2007、2008上半年中国房地产市场出现了过热的局面，从2008年下半年至今，以美国为首的一些国家（比如英国、日本）金融危机的影响和前几年国内房地产市场的过热导致目前房地产市场低迷，供需矛盾进一步突显，在新的一轮房地产市场周期下，这种萧条何时见底，目前尚不明朗，有的专家预测是2009年底，有的专家预测是2010年底。目前，政府部门也不断地出台一些经济调控措施（比如存贷款利率和税收方面）来刺激整个房地产市场，因为对于目前中国的情况而言房地产市场的健康发展对整个国民经济的发展起着非常重要的作用。
另一方面，随着城市化进程的加快，中国建国初期的城市化率为17.43%，2000年为26.08%，2006年为32.53%（来源《中国城市化率现状调查报告》）和居民生活水平的提高，居民对住房的需求量也在不断提高。预计在今后的10年中，居民对住房的刚性需求会不断增加，相应地，住宅的供应量也会不断增加。但同时也出现许多亟待解决的矛盾，比如：住宅结构不合理，住宅价格过高，居民对整个市场的预期不确定，导致居民的观望情绪过浓，刚性需求在短期内难以释放等等。
二、南京市市内八区和江宁区、浦口区的房地产供需的情况分析
1、南京市住宅房产供需现状
（1）供给情况。在这次研究中，通过网上搜索和实地考察的方法搜集了南京市从2007年1月到2008年10月开盘的164个楼盘的具体资料，作为南京市住宅房产供给情况的样本。楼盘的区域是南京市内八区（鼓楼区、玄武区、建邺区、白下区、秦淮区、下关区、栖霞区、雨花区）、江宁区和浦口区，具体资料包括单位价格、总价、面积、户型、精装修情况、容积率、密度、楼间距、绿化情况、开发公司的资质等。通过分析统计，对南京市住宅房产供给情况总结如下：第一，楼盘供给区域：市内八区的供给量已经趋于饱和，江宁区和浦口区的供给量较大，分别占到了总供给量的22.56%和18.29%（见表1）。第二，建筑类型：住宅房产结构类型主要以多层、小高层和高层为主，还有一定数量的别墅，低层住宅已很少开发，多层、小高层和高层分别占总供给量的33.00%、34.98%和24.14%（见表2）。第三，价格：住宅价格近年来一直较高，以5000-12000元/平方米为主，低于5000元/平方米和高于12000元/平方米的相对较少，5000-8000元/平方米和8000-12000元/平方米住宅占总供给量的28.23%和33.06%（见表3）。第四，户型：房地产开发商偏向于开发二居室和三居室的住宅，四居室以上的户型也有相当一部分在开发，二居室和三居室的住宅占总供给量的31.28%和38.39%（见表4、5）。第五，面积：面积的分布情况与户型基本相同。第六，装修情况：90%为毛坯房。第七，容积率：80%为1-1.8。第八，绿化率：分布在30%-50%之间。第九，物业管理费：80%为1元/平方米。
（2）需求情况。从2008年10月到2008年11月，我们在南京市房地产交易登记中心华侨路中心、中央门分中心、大光路分中心三个地方对200多位购房者做了调查问卷，以了解当前南京市住宅房产的需求情况。这次调查问卷，主要调查的内容包括：家庭人口、家庭年收入、计划购房时间、计划购房面积、预期房价、计划购买户型、计划购房建筑结构、计划购房区域以及购房时考虑较多的因素。
经过对调查问卷的分析整理，我们得到了210份合格的问卷，从这些问卷中我们对南京市住宅房产的需求情况有以下几点重要总结。
一是计划购房时间方面，大多数消费者都在3年内有购房计划，1年内和1-3年内有购房计划的消费者占到了总人数的32.86%和44.29%（见表6）。
（资料来源：调查问卷。）
二是计划购房区域方面，有70%的消费者都计划在市内购房，计购在江宁和江北购房的消费者只占总人数的24.29%和5.71%（见表7）。
三是建筑类型需求方面，消费者对多层和小高层的需求较大，高层和别墅只占很少一部分，多层和小高层占到了需求量的37.62%和43.81%（见表8）。
（资料来源：调查问卷。）
四是预期房价方面，大多数消费者预期的房价为3000-5000元/平方米和5000-8000元/平方米，占到了总人数的44.29%和34.29%（见表9）。
（资料来源：调查问卷。）
五是户型需求方面，消费者对二居室和三居室的需求量占很大比重，一居室和四居及以上室基本无需求量，二居室和三居室占总需求量的49.05%和45.71%（见表10）。
（资料来源：调查问卷。）
七是面积需求方面，近一半的消费者计划购买90-120平方米的住宅，占总需求量的47.62%，还有相当一部分消费者计划购买70-90平方米的住宅，占总需求量的29.05%（见表11）。
（资料来源：调查问卷。）
八是消费者购房时考虑较多的因素方面，房价、周边交通、小区环境和装修程度是消费者购房时考虑最多的四大因素（见表12）。
（资料来源：调查问卷。）
九是消费者家庭年收入方面，这次调查问卷中大部分消费者的家庭年收入都在15万元以下，具体情况见表13。
2、南京市住宅房产供需存在的主要矛盾
（1）南京市住宅房产区域分布的供需矛盾。在这次调查研究中，我们发现开发商新开发的楼盘较多的两个区域是江宁区和浦口区，而消费者却偏向于购买市内八区和江宁区的住宅。浦口区新开发楼盘占总供给量的18.29%，但只有5.24%的消费者想购买江北的住宅，所以市内八区楼盘的开发供给小于需求，浦口区即江北楼盘的开发供给大于需求。
（2）南京市住宅房产建筑类型的供需矛盾。通过调查发现，大多数开发商偏向于开发多层、小高层和高层住宅，低层已很少开发；多层、小高层的供给量共计67。98%，需求量占总调查数的81.43%。可以看出消费者比较喜欢购买多层和小高层住宅。从表中可以看出，只有2.86%的消费者想购买高层住宅（供给量有24.14%），却有14.76%消费想购买低层住宅（供给量只有0.99%），所以低层和高层住宅的供需存在矛盾。别墅的供给量为6.9%，而需求量只占调查人数的0.95%，显然是供过于求。
（3）南京市市内八区两室一厅和三室两厅一卫的面积与消费者需求的矛盾。随着人们消费水平和消费观念的提高，居民对住宅的功能要求也发生着很大的变化。比如说两室一厅有60-75平方米的经济实用型、75-85平方米的享受型和85-120左右的豪华型；三室两厅一卫有75-90平方米经济实用型、90-110的享受型和110-140左右的豪华型。通过调查分析南京市市内八区两室一厅和三室两厅一卫的经济实用型套型供给量少于需求量，而它们的享受型、豪华型的套型供给量多于需求量。
（4）南京市住宅房产价格与消费者预期价格的矛盾。近几年，由于房地产市场的加速发展，住宅房产的价格也一直上扬，在这次研究的164个楼盘中，有75.81%的楼盘价格在5000元/平方米以上；但在消费者的预期中，有55.24%的消费者住宅预期价格在5000元/平方米以下，而房价是消费者购房时考虑最多的因素，市场价格和消费者预期价格之间的矛盾显得尤为突出。
从我们调查的消费者家庭年收入情况中，也可以发现72.38%的消费者家庭年收入在10万元以下，这也是消费者预期住宅价格较低的最重要的原因之一。
三、意见和建议
通过以上供需矛盾的分析，提出以下解决住宅房产供需矛盾的建议。
1、一方面加强市内住宅开发，一方面改变传统居住观念
要解决市内楼盘供给小于需求，江北楼盘供给大于需求的矛盾，一方面，开发商要加强市内住宅的开发，使市内八区住宅的供给量增多，可以通过旧城改造和城中村的开发来解决，由于城中土地有限，所以，只有通过提高容积率或单位面积的利用率来解决；另一方面，消费者要改变传统的居住在江南的观念，树立长线投资的理念。因为南京长江二桥已建成通车，长江三桥和过江隧道也在施工之中，过江将不成为困扰消费者居住在江北的原因。尤其是过江隧道作为城市过江快速通道，它的建成将使江南江北连成一体。
2、加强高层住宅的开发质量，转变消费者对高层住宅的认识
随着城市化的不断发展，城市人口不断聚集，但城市土地却是有限的，高层住宅的开发是城市发展的必然选择。但普通消费者却认为高层住宅房价和物业管理费都比较高，小区的绿化环境相对较差。要解决这一矛盾，一方面，开发商要加强高层住宅的质量，适度降低房价和物业管理费，提高小区绿化率，改善小区环境；另一方面，要转变消费者对高层住宅的认识，使消费者认识到高层住宅的质量是有保证的，高层住宅可能是城市发展的必然选择。
3、提高设计质量，进而提高单位面积的利用率
城内八区土地有限，可以说是寸土寸金。要解决城内住宅的供给量，除了通过旧城改造、提高容积率外，还可以通过提高设计质量，进而提高单位面积的利用率。比如说，两室两厅一卫的住房面积控制在60-70平方米，三室两厅一卫的住房面积控制在70-80平方米，一定不能超过90平方米。如果在这样的面积范围内做到功能齐全又能满足人性的要求，就需要设计人员在设计上下功夫，比如对平面进行洁污分区、动静分区、全明、卧室的私密性等具有当代特色的布局等等。
4、开发商合理降低开发利润，政府加强经济适用房建设
为了解决这一矛盾，一方面，开发商应合理确定开发利润（这当然需要国家和地方政府相应的政策保证），使消费者能够买得起房；另一方面，政府应加强经济适用房（由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房）的开发建设，使更多的人尤其是中低收入者能够买得起房。使整个社会逐步建立起8%左右的高收入人群购买高价格、高税收、高质量的商品房；8%-35%左右的中高收入者买得起高价商品房；35%左右以下的居民买得起中低价商品房，或买得起经济实用房，以上这些都买不起的就享受政府的廉租房（可以一直租，也可以先租，后买）。
【参考文献】
[1] 李启明：论中国房地产业与国民经济的关系[J].中国房地产，2002（6）.
论文关键词:山地住宅;营销战略;营销策略
随着我国城市化进程的不断加快,对城市建设的时间、空间和布局都提出了更高的要求,而选择自然环境优美、靠近都市的山地进行住宅建设,将成为城市住宅开发的一条重要出路。如今,山居已经不再仅是一种文人偏爱的文化,作为一种住宅发展的趋势,正引起国内专家学者和房地产开发商的重视。本文基于对山地住宅的重视,在其营销战略与策略方面,提出一些自己的看法,做一些尝试性的研究。
1山地住宅的定义
山地住宅:我们一般定义为依山地而建,供人们居住的建筑物为山地住宅。我国是个多山的国家,依山而居历史悠久,大量的山庄、别墅、书院、学舍、庵观、寺院等建筑,都蕴涵着深远的山居文化。这些建筑不仅依地而建,更注意与自然环境的嵌合和诗情画意的融人。我国传统的古村落大多依山傍水,是山地住宅的典型。本文研究在现代房地产企业运作下的城市山地住宅项目,农村村民居住的山地住宅以及书院、学舍、庵观、寺院等建筑项目暂不在研究之列。
2我国山地住宅开发的可行性
1)伴随着社会生产力的极大解放和发展,人口增长,资源消耗增大,农村人口大量涌入城市,城市的数量与规模不断的扩大,一系列的矛盾和环境问题集中在城市里表现出来,诸如人口膨胀,交通拥挤,住宅紧张导致生存环境质量下降。人们希望能在城市近郊或城市外找到适合自己居住的地方。
2)经济发展和社会进步导致高收入阶层人群出现,他们已不满足基本的生存条件,而开始逃避城内不良生存环境,寻求一种“天人合一”的理想人居环境和生活理念。
3)居住环境是一种具有公共物品性质的消费品,这样就使有较好自然环境条件的城市近郊山地成为稀缺的公共物品,某些居民愿意出更多的钱而居住在更理想的环境中,这是一种合理的消费行为。
4)在一定经济条件下的“回归自然”人居理念驱动下,使房地产开发商依据这种消费心理会选择这种自然环境优美的区域进行开发来构建市场,这样促使位于城市内部及近郊自然环境优越的山地成为现代都市居住楼盘开发的首选。
5)我国大多数城市距山地较近的空间选址为山地住宅的出现提供了必要的物质条件。交通与信息技术的发展与进步提供了必要的辅助条件。
3我国山地住宅市场营销与发展现状
1)我国山地住宅现阶段主要作为一个概念在积极推广,但是业界仍然有很多山地住宅的表现形式。如别墅、山地排屋等。山地住宅这种概念正在为人们所接受。
2)随着人们收入的提高、居住观念的改变,城郊房产迅速发展,适合中高收入阶层购买的别墅、排屋更是遍地开花。目前,我国一些大城市附近的山区开发建设了不少山地别墅式住宅,购房者多为城市中较高收入阶层成员,购房目的多为购置满足度假、休闲等需要的第二套住宅。
3)作为山地住宅项目,国内房地产企业重点停留在开发别墅等高级住宅项目上。很多项目都是超级豪华的别墅住宅。山地住宅巨大的市场总量正在逐渐为市场所激活。
4)山地住宅项目开发企业整体营销战略不够清晰,营销策略也是停留在普通房地产项目的营销手段的组合,同时强调高容积率,对原有生态破坏严重。这与山地住宅作为住宅发展的趋势是相违背的。
4山地住宅的营销战略
4.1 SWOT分析
1)发展山地住宅,与平地住宅相比其至少存在以下四个方面的居住优势:①环境优美的山地住宅,能最好地满足人们“回归自然”的心灵追求;②山地住宅完全符合中国五千年来对住宅科学选址的居住总结;③山地住宅的生态环境对人类的健康有着不可估量的影响;④山地住宅的适应性广,可根据市场经济的需要作灵活调节,这便确定了自身发展的潜质。山地住宅有着丰富的绿色资源,其拥有的优势将是其他住宅远不能比拟的。绿色的山地住宅势必成为时代居住发展的趋势之一。
2)发展山地住宅,有其固有的劣势:①住宅的开发与环境的保护协调困难,景观设计有一定难度;②山上建筑的工程技术局限。
3)发展山地住宅,存在很多机会:①中国有着历史悠久的山居文化。中国是个多山的国家,所以依山而居有着十分悠久的历史;②事实上,在国内许多城市近郊荒山已成为开发热点。近郊山地开发的条件已经成熟;③汽车的普及以及道路的畅通,缩短了山地住宅与城市中心区的交通距离,为城市居民迁出城市中心地区、到城市周边的山地住宅居住创造了先决条件;④信息时代的到来,网络的普遍使用,使居家办公成为可能,人们即使远离主城区,工作和生活也不会受到太大影响;⑤科技的发展为山地住宅带来灾害防范、公共卫生等问题解决的可能性。
中国是一个人口大国、资源小国,山地、丘陵占三分之二,平地只有13%,这是我们的基本国情。
4)发展山地住宅必须注意潜在的威胁:①城市人们回归自然后,又想回归城市的心态难以把握。叶公好龙的本性又使现代人不能离开城市太远;②风水学是一把双刃剑,风水说甚至会影响整个项目的成败。
图1中不同的因素不同的组合就成为不同的细分市场。在现阶段的中国具体市场环境下山地住宅有其特有的目标市场。经济收入状况是住房购买中的决定性因素。而职业构成不同所带来的收入差异在社会区域形成中将会起重要作用,并由此导致购买住房档次的差异。
我国现行住房改革相关政策中,将商品房大致分为高价商品房、经济适用房和廉价出租房三种针对不同收入阶层所提供的选择。山地高级住宅区的开发正是上述机制在当前的城市住宅扩散中有很好的验证,考虑其特有的稀缺环境成本内部化所带来的经济成本的增加,导致其房价必然要高于普通住房,要求购房者必须具有一定经济基础和较高的收入来源。
4.3目标市场
基于以上分析我们选择企业家、职业经理人等“中产阶层”作为山地住宅的目标市场。在现代社会中“中产阶层”已经成为社会的中坚力量。细分目前中国的中产阶层,基本分属五大类型:
1)白领阶层。包括经理,外资企业白领雇员,国有和其他形式企业的中下层管理人员,特殊垄断行业(金融保险、电信等)的中下层管理人员和雇员。
2)中、小规模企业的商业精英阶层(企业家)是经济资本相对雄厚的群体。包括中、小型私营企业主,国有、合资等企业的承包经营者。
3)一定层次的政府官员(政治精英),行政职位大概是分属于局级、处级、科级。政治资本相对雄厚的群体。据中国社科院一份调查报告显示,三分之一的官员已成为中产阶层。
4)专业人士(智力精英)。文化资本相对雄厚的群体。这部分群体涉及的领域很杂,包括教授、研究员等高级知识分子,专业技术人员,科研人员,大、中学教师,建筑师,律师,会计师,精算师,科技人才。
5)新型文化人。影视制作人、编辑、记者、专业撰稿人等。大都工作在朝阳型的文化产业,并能从资讯中接触到大量的消费品位、潮流等信息,被称之为提供符号产品与服务的新型小资者的文化媒介人。
4.4品牌战略
中国目前的中产阶级生活方式呈现这样一些倾向:时尚消费、品牌消费、文化消费、品位消费、休闲消费与享受型消费。品牌是一个复合概念,它由品牌名称、品牌认知、品牌联想、品牌标志、品牌色彩、品牌包装以及商标等要素组成。如果用最简单的概括来表述:品牌就是知名度和美誉度的结合,又是消费者对产品的内心认同度。品牌战略的本质就是创造差异化的竞争战略。山地住宅与平地住宅比较本身就具有天然的差异,山地住宅实施品牌就是在自然差异的基础之上再进一步的实现品牌文化、居住文化差异化。山地住宅如何在差异的基础之上实现更进一步的差异化,笔者认为最好的方式是选择绿色营销和文化营销来构建山地住宅的品牌。
关键词:房价收入比;供给不足;投机性需求
中图分类号:F8
文献标识码:A
文章编号:1672-3198(2010)04-0162-01
今年国务院出台“国十一条”以限制国内房价的过快上涨,但是据报道随后各省市又纷纷出台相应政策继续支持房地产市场。因而很多专家认为房价尽管在短期内不可能迅速下降,但会开始企稳,然而处于高位的房价不禁引起我们的关注。高房价造就了较高的房价收入比,以下我们就从这一指标的角度加以探讨。
1 房价收入比的定义及现状
所谓房价收入比,是指住房价格与城市居民家庭年收入之比,国际上通用的房价收入比的计算方式,是以住宅套价的中值,除以家庭年收入的中值。家庭年收入则是指全部家庭成员的年度税前收入,家庭年收入同样取中值。按照国际惯例,房价收入比应为4-6:1左右为宜。
根据相关资料整理后的数据显示,一方面,我国各个城市的房价收入比不平衡,另一方面,各城市房价收入比有上升趋势且处于较高水平。具体来看,1997年至2003年,全国房价收入比保持一种较平稳的运行态势,在6.15左右;2003年至2007年,随着房价增长速度超过人均可支配收入,房价收入比明显上升,2007年达到7.44的历史最高水平,出现较为严重的失衡。一些大城市的状况则更加严重,北京由9.55增加为13.09;上海由6.7增加为11.25;深圳由5.85增加为13.15。
尽管根据易居房地产研究院综合研究部最新提供的一份研究报告显示,在2008年,一向被房地产专业人士视作楼市健康标准的全国房价收入比,出现了自1997年一路攀高后的首次下降,部分大型城市已经出现泡沫挤出效应,但是以目前的价格来看,即使与被公认高房价的中国香港地区相比,上海、北京等城市房价收入比依然偏高。
2 房价过高的重担和背后的缘由
以杭州为例,浙江大学研究小组的一份调查报告显示,杭州市2009年房价上涨78%,二手房价格上涨46%,如今杭州一套一百平米的住房价格高达近两百万元人民币。经济学家郎咸平、时寒冰在一个访谈节目中谈到,美国房屋中间价仅为20万美元,且美国所指的房屋是国内的“别墅”这一概念。不难看到,国内房价已处于相当高的位置。如果房价继续上涨,而没有收入的相应上涨作为支撑,前景就不容乐观。
笔者注意到中国作为住房自有率很高的国家之一,群众观念中根深蒂固的有拥有属于自己的一套房屋的思想,这样对于收入偏低者以及刚工作的年轻人群,购买房屋的压力很大,过早成为房奴的现象十分常见。近段时间的房价热虽然有所得到抑制,但是从目前情况来看,以浙江省的某县级市为例,新城区一套约100平米的住房售价在80万元左右,加上装修费用,假设为10万元,购置新房的价格近90万元,这对于事业起步的一对年轻人而言,以每人月薪3000元为例,年收入共计7.2万元,房价收入比达到了12.5,这无疑是个沉重的负担。
这高房价收入比背后的原因是是什么呢?著名经济学家周其仁在《房价问题的政治含义》一文中指出,供地不足是房价上涨的主要原因。今天房价上涨的原因是市场上有购买力表达的需求没有得到满足。他认为对房地产的需求有高端、中端和低端之分,用经济学图形反映,就是一条倾斜的需求线。如果供应充足成交的价格就低如果供不应求先满足的一定是高端需求结果就是房价高涨。著名经济学家萧灼基也指出“压低房价,不应该减少需求而应该增加供给。” 因而相对供给的不足,尤其是中低档房屋供给的不足,加之一般工资增长速度远不及房价上涨速度这一因素,房价收入比不断上扬成为必然。
此外,不容忽视的一点在于投机性需求的大量存在,郎咸平教授在谈及中外房屋差别时提到,只有中国才有炒房这一概念,美国近十年房价波动仅在10%左右的区间浮动,而中国的炒房团则是将炒房热蔓延到了各个角落,去年年末至今年年初海南房价的疯长就是最好的例子。
3 总结和政策建议
正是由于供给不足和投机性炒房现象等的存在导致了我国房价收入比不断上升,使得居民生活压力较大,考虑到住房并不是一种纯粹的商品,它关系到社会公众最基本的生存权利的保障问题,住房的这一公共属性决定了其不能完全由市场提供,而要求政府公权力的介入。所以政府应当作为“政治人”身份而非“经济人”介入房地产市场的监管和调控。 对于国内房地产市场,尤其重点的是对于房地产生产结构的调整,明确供给不足是房地产价格不断上涨的重要原因,真正落实经济适用房比例的上调,保证充足的中低档住房的供给,从源头上减轻房地产价格上涨的压力。此外,政府应适当加大对于中低收入者购房的补贴和支持,帮助这一人群解决住房难的基本问题。政府在关注国内房地产市场的稳定和健康外,还应重视对于投资性外资的涌入,在国际汇率和国内金融市场的完善方面有良好的措施。
参考文献