发布时间：2022-04-27 19:46:28
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的租金调查报告样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
关键词：美国 人口普查 住房 价格
美国自1776年建国以来，经过200多年的发展，已经成为世界最发达的国家之一，2010年城市化水平达到80.7%，而美国房地产市场经历了200多年的发展，形成了完善的市场体系，但是即使如此，房地产市场的走向仍受到金融等政策的影响，关系密切，前几年发生的次贷危机就是很好的例证。政策的制定离不开全面详实的统计数据，只有依据可靠的统计数据，政策的制定才有坚实的基础。美国十年一次的人口普查，投入了大量的人力财力，取得了丰富全面的统计数据，对其进行分析比较，不仅其结果对我们有十分重要的借鉴意义，从统计数据自身的全面、详细上讲，对我们也有着十分重要的启示。本文仅通过美国国家人口普查局的2010年官方普查数据[1]，列出50个州及33个50万人口以上城市的统计数据，并对其进行一定的分析比较。
影响住房价格的因数很多，本文仅从以下几个方面进行分析比较。
一、房价中位数及房价收入比：
房价中位数统计见图1，房价收入比统计见图2。
全国房价中位数为18.84万美元（以下均为美元），房价中位数最高的是夏威夷州，为53.7万元，超过40万的还有加州，为45.8万元，低于10万的有二个州，分别是西弗吉尼亚州和密西西比州，为9.4万和9.6万元，最高是最低的5.7倍，说明房价在地域上的差异性。房价收入比（指房价中位数与户均收入中位数之比）平均值为4.24，处于较低水平，但是差距较大。50个州房价收入比最高的也是夏威夷州，为8.1倍，第二位是加州，为7.5倍，其它均低于6倍。最低的是北达科他州，仅为2.38倍，房价最低的西弗吉尼亚州和密西西比州分别为2.46、2.55，均处于较低水平，夏威夷州是西弗吉尼亚州的3.4倍。
美国2010年50万以上人口城市（以下简称城市）有33个，统计结果为：房价中位数为32.1万元，是全国平均值的1.7倍，最高的旧金山为78.5万元，超过50万的还有加州的圣荷西和洛杉矶、纽约和加州的圣地亚哥，分别是63.4万元，55.3万元，51.4万和50.3万，全部集中在加州和纽约，（由于房价最高的夏威夷州最大城市檀香山房价53.95万元，但人口约为33.7万，低于50万人，故未进入统计）。低于10万的有二个城市，分别是密歇根州的底特律和田纳西州的孟菲斯，为8.0万和9.8万元，也是空置率最高的城市。城市房价收入比平均数为6.66，是全国平均数的1.57倍。超过10倍的有3个城市，分别是洛杉矶11.3，旧金山11.0，纽约10.2，也集中在加州和纽约。最低的是德克萨斯州的福和市，仅为2.4，洛杉矶是福和市的4.7倍，离散性很大，因此，通常用来衡量房价是否有泡沫的房价收入比并不是一个能够较好反映房价合理性的指标。
二、房价租金比：
房价租金比统计见图3。
全国平均房价租金比为263，最高的夏威夷州为427，其次是加州，为400，最低的是密西西比州仅为149，最高值是最低值的2.87倍。城市平均值为345，比全国平均数高31%，说明城市房屋的稀缺性高于全国平均数。超过500的有二个城市：旧金山为591，洛杉矶为514；最低的是底特律和孟菲斯，分别为108和130，旧金山是底特律的5.5倍。离散性很大，也并不适合用来评价房价高低。
三、自有率：
自有率统计见图4。
全国平均自有率65.1%，处于比较高的水平，城市平均自有率仅为47.3%，相差近20个百分点，因此城市的自有率较低，这和城市人口流动较快有关。自有率最低的城市是纽约，仅为33.0%，即有2/3的家庭是租房居住。低于40%的还有波士顿、旧金山、洛杉矶，分别为34.9%、37.5%、38.9%。在这些世界著名的城市，有接近2/3的家庭是租房居住，因此对于城市化和经济发展还处于较低水平的中国，特别是一线城市，大幅度提高自有率是不现实的。而根据中国家庭金融调查与研究中心的《中国家庭金融调查报告》，我国城市自有率为85.39%，农村为92.60%，全国平均为89.68%，远远高于美国水平。
四、空置率：
空置率统计见图5。
全国平均空置率为12.15%，最高的缅因州为22.8%，最低的康涅狄格州为7.9%。城市平均空置率为11.02%，略低于全国平均水平。空置最高的城市是底特律，为25.8%，底特律作为汽车城，由于汽车产业的不景气，就业岗位大幅度减少，造成人口外流和人口大幅度下降，从2000年至2010年10年间，人口由95.1万下降到71.3万元，下降了25%。2010年失业人口为24.8%，低于贫困线人口为34.5%，均居各城市之首。空置率超过15%的城市还有二个：马里兰州的巴尔的摩，为19.6%，田纳西州的孟菲斯，16.7%，人口均呈下降趋势，房价分别为16.04万和9.83万，均处于较低水平，而低于贫困线人口比例均超过20%。空置率最低的是加州的圣荷西，仅有4.4%。因此可看出，空置率是影响房价的最重要因素之一。
五、抵押贷款：
抵押贷款率统计见图6。
全国自住房有抵押贷款率为67.9%，城市平均71.3%，均大于2/3。城市的抵押比例略高于全国平均数，但差距并不明显。从城市来看，最高的是北卡罗纳州的夏洛特市，为81.8%，该城市也是人口增长最快的城市，2000年人口为54.1万元，2010年增长到73.1万元，10年间人口增长了35.2%，超过了1/3，是一个快速发展的新兴城市。最低的是宾夕法尼亚州的费城，为60.4%，作为签署美国独立宣言的最古老的城市，住宅中1990年以后建房比例仅为5.1%，而39年以前建成的比例高达40%，即使这样，抵押贷款比例仍达60.4%的高比例，说明美国的二手房市场的活跃和房屋质量的优良性。而根据《中国家庭金融调查报告》，我国城市家庭仅有13.94%采用抵押贷款方式购房，也远远低于美国。
六、居住成本占收入比：
（一）自住房屋有抵押贷款的家庭：
房屋每月支出平均值统计见图7，支出超过家庭收入35%的比例见图8。
50个州抵押贷款平均支出1596元/月，最高的新泽西州为2373元/月，其次加州为2345元/月，最低的西弗吉尼亚州为914元/月。支出超过家庭收入35%的最高的为加州，达到42.1%，其次为弗罗里达州和夏威夷州，分别为38.7%和38.1%，最低的是北达科他州，为14.6%，平均值为28.4%，也就是全国贷款购房户中有28.4%的家庭用于房屋上的开支超过家庭收入的35%。最高的加州有42.1%的贷款购房户在房屋上的支出超过家庭月收入的35%。
城市情况：平均支出超过3000元/月的仅有旧金山，为3163元/月。超过2500元/月的有二个城市：圣荷西及洛杉矶，分别为2911元/月和2600元/月，全部是加州的城市。最低的是德克萨斯州的厄尔巴索，仅为1093元/月，平均为1809元/月，高于全国平均数13.4%，相差并不明显。支出超过家庭收入35%的前三位是洛杉矶、底特律和纽约，分别为49.9%、44.9%、42.3%，造成这种现象的主要原因是洛杉矶和纽约是由于高房价，而底特律则是由于低收入和高失业率，所占比例最低的是俄克拉何马城，为21.0%，平均为34.1%，高于全国平均值5.7个百分点，这一方面说明城市购房的压力较大，同时还由于城市的贫困人口比例和失业率高于全国平均数。
（二）租房情况：
租房平均月支出统计见图9，支出超过家庭收入35%的比例见图10。
全国平均租金最高的三个州为罗得岛州、新泽西州和马萨诸塞州，分别是1260元/月、1147元/月、1092元/月，最低的为路易斯安那州，仅为549元/月，平均值为868元/月，是贷款购房支出平均值的54.4%。租房支出大于家庭收入35%的比例最的的3个州分别是康涅狄格州、新泽西州、罗得岛州，分别为48.5%、45.7%、45.3%，最低的田纳西州为28.9%，平均值为39.9%，比贷款购房平均值高11.5个百分点，是其1.4倍，这说明租房户的平均收入低于贷款购房户。
城市情况：平均房租最高的3个城市分别是圣荷西、旧金山、圣地牙哥，全部是位于加州，分别是1339元/月、1328元/月、1259元/月，最低的为厄尔巴索（德克萨斯州），为620元/月，平均值为951元/月，比全国平均数高83元/月，相差并不明显，但是与贷款购房平均值相比，仅为贷款购房的52.6%，说明租房成本仅为贷款购房支出的一半，这也从另一个方面说明城市超过50%家庭是租房居住的原因。支出占收入比超过35%的三个城市为底特律、洛杉矶、费城，分别是57.8%、49.0%、47.9%。最低的是旧金山，为36.0%。底特律最高仍然是由于该城市收入低、失业率和低于贫困线人口较高所致。旧金山虽然房价较高，租金也较高，但户均年收入为7.13万元，为第二高收入城市，因此租金占收入比并不高。城市平均值为43.2%，高于贷款购房户9.1个百分点。
如果将贷款购房、无贷款自住房和租房户三者进行加权平均，住房支出超过收入35%的，全国平均数为28.7%，城市为36.3%，城市的比例高于全国。
总体来看，住房开支仍然是美国家庭中最大的开支，特别是收入较低的租房户，全国有2/5的租房户在房屋上的开支超过家庭收入的35%。而城市中，有高达43.2%的租房户房屋开支超过家庭收入的35%。而贷款购房户中约有1/3家庭房屋开支超过家庭收入的35%。
七、结语
作为当今世界最发达的国家之一的美国，户均收入超过5万美元，即使这样，房屋支出仍然是家庭巨大的负担，全国约有28.7%的家庭，城市约有36.3%的家庭房屋支出超过家庭收入的35%，而全国自住房抵押贷款率为67.9%，城市平均为71.3%，说明购买住房均超过2/3的家庭是通过抵押贷款方式实现。而目前收入水平和美国相差很大的我国，根据《中国家庭金融调查报告》，城市贷款购房仅占13.94%，也是值得我们思考的。
全国平均空置率为12.15%，城市平均空置率为11.02%，均处于较低水平，而空置率超过15%的城市的房价处于较低水平，因此，在市场调节下，空置率是影响房价的关键因数，也是衡量房价泡沫的关键性指标，这应该引起我们特别关注。
房价收入比和房价租金比离散性很大，高低相差约5倍，不能较好的反映房价的合理性，因此，不能用房价收入比和房价租金比来衡量房价泡沫。
全国平均自有率65.1%，城市平均自有率仅为47.3%，纽约市仅为33.0%，说明城市特别是特大城市，房屋自有率很低，绝大多数家庭为租房居住，因此在我国也应该大力发展房屋租赁市场，不必追求每家都居住在自己的房屋。但是，根据《中国家庭金融调查报告》，我国住房自有率已经接近90%，远远超过发达的美国，这在还处在经济发展和城市化水平较低水平的中国，也属于不正常的现象。
美国10年一次的人口普查耗费大量人力物力，如2000年人口普查耗资达45亿美元，取得了大量详细的的数据，为各项政策的制定提供了坚实基础，避免了不同部门数据互相矛盾的现象。
参考文献：
[1]U.S. Census Bureau . State & County QuickFacts. .
[2]甘犁等.中国家庭金融调查报告.2012.成都：西南财经大学出版社，2012：67.
摘自环球资源（Global Sources）调查报告：
环球资源有关581家中国出口商的调查报告显示，中国供应商正积极加强向新兴市场的出口，以应对由债务危机引发欧洲市场出口订单放缓的情况。
42%的受访供应商预期在未来数月将进一步巩固他们在南美及拉美、中东、非洲、东欧以及亚太地区的市场地位。此外，由于中国与多个亚洲地区和国家实行自由贸易协议，因此中国供应商对亚洲市场的发展前景特别乐观。受惠于中国政府推行的利好政策，国内消费市场正不断发展。因此，近20% 的受访公司表示计划加强他们在国内市场的渗透率。
虽然欧洲将有可能陷入经济紧缩的态势，中国供应商对于2012年的出口预测仍保持审慎乐观的态度。约29% 的受访公司预计明年对欧洲的出口将会有所增长，34% 的企业则认为销售会保持平稳。然而，接近40% 的受访供应商预期对欧洲地区的出口量将进一步下跌，跌幅将介乎10%至20%之间。尽管如此，欧洲依然是中国出口商的主要海外出口市场之一。
亚太区办公楼租金上升
摘自高力国际的分析文章：
高力国际《2011年第三季度亚太区办公楼市场概况》显示，强劲的市场需求推动上海优质办公楼的平均租金在第三季度达到每天每平方米8元人民币，同比上升14.1%，在亚太区内排名从第二季度的第11位上升至第9位。同时，2011年新华道琼斯国际金融中心发展指数也将上海排名为世界第六大金融中心，较2010年上升两个排名。
从亚太区整体来看，虽然欧债危机深化及中国的整体增长步伐放缓，但区内办公楼市场在本地企业持续增长支持下，预料短期内整体需求仍可维持稳定。2011年第三季，全球经济前景暗淡，跨国企业对办公楼租赁需求减弱，但亚太区内的本地企业仍积极扩充，区内各办公楼市场的租金走势各异，大中华地区办公楼租金环比上升4.5%，比区内整体平均增长高出仅1.3%。
高力国际华东及西南区兼中国物业投资服务董事总经理翁琳表示：“展望未来，亚太区内资金持续流入及私人消费能力将可支持整体办公楼需求靠稳，短期内租金和售价横向走，大部分城市的办公楼成交量趋降，但中国本地投资者对市场的需求仍将持续。”
中国企业应做更多努力
引自ACCA中国事务总监梁淑屏的观点：
ACCA（特许公认会计师公会）进入中国20多年，见证了中国对全球化的参与越来越深入，特别是在过去10年里，也就是中国加入世贸组织以后。不但众多来自其他国家和地区的企业在中国落地生根，中国企业也不断做大做强，走向海外，谋求跨国和全球的发展。随着国内企业越来越向国际靠拢，在全球化的背景下，中国企业也将面临更多的风险和挑战。
ACCA最新的全球经济形势调查显示，全球经济复苏势头已停止，中国也受到全球的影响。在动荡的经济环境下，中国企业或许需要比竞争对手付出更多努力，以期获得未来的竞争优势。而财会金融行业中的初级从业者和从事专业技师工作的人员容易被IT等技术发展所取代，只有向企业家型、领航者型、风险管理型或既有广博的商业知识又具特定方面专业的 IT 型人才转变，才能获得持续发展和更优质的职业机会。
微博实名资本放慢脚步
摘自清科研究中心分析师张亚男的文章
2011年12月16日，北京相关部门出台《北京市微博客发展管理若干规定》，明确表示，微博推行“后台实名，前台自愿”的实名制形式，在中国互联网行业再次掀起波澜。
据清科研究中心数据显示，2011年1月至11月，中国社交网络行业已经披露的投资事件为28笔，披露金额的23笔投资案例金总额为4.82亿美元，创历年新高。抛开此项政策对中国微博整体环境及新浪公司的影响不谈，仅从私募股权投资环节来看，政策出台在一定程度上会减缓资本对中国社交网络行业企业投资步伐。众所周知，中国社交网络的广泛发展一定程度上得益于信息传播的“无墙化”，尽管目前仅是区域化“设墙”，但也许未来会变成一种全国性举措。实名制对社交网络企业资质提 出了更高的要求，从确保用户信息安全到企业运维层面都无形提升了行业进入壁垒，对于中小型社交网络企业而言，对资本的需求程度将提升。但是面对政策不确定性，资本将放慢脚步，这种不对等性或将引来中国社交网络行业重新洗牌。
社交平台彰显规模价值
摘自艾瑞咨询分析师钟雯佳的报告：
从2011年5-10月的连续趋势来看，社区交友服务整体已经覆盖了超过9成网民，近半年来月度覆盖人数都维持在3.8亿以上。这一用户规模基本保持稳定，每月环比仅有2%以内的小幅波动。凭借巨大且稳定的用户规模优势，社交平台们被众多营销者相中，用以向不同商家导入用户。
电商网站在社交平台上的推广活动层出不穷，而各种细分社交服务向电商输送用户的能力也有所差异。2011年10月一周的电商用户来源数据显示：与其它电商类型相比，C2C平台通过社交平台获得的访问次数最多，其中微博和社区用户的流量输送效果更佳；B2C商城从各社交细分服务中直接获得的用户数量更趋平衡，但在直接跳转的用户总量上略有逊色；团购网站从微博用户中得到的覆盖人数和访问次数比C2C平台多出近1倍，而在其他平台上的推广则表现平平。
不到50%的园区在运营
为反映全国物流园区地理分布状况，调研组采用了国家“十一五”规划中将全国划分为经济区域的方法。即：东北经济区（辽宁、吉林、黑龙江），北部沿海经济区（北京、天津、河北、山东），东部沿海经济区（上海、江苏、浙江），南部沿海经济区（福建、广东、海南），西南经济区（云南、贵州、四川、重庆、广西），西北经济区（甘肃、青海、宁夏、、新疆），黄河中游经济区（陕西、山西、河南、内蒙古），长江中游经济区（湖北、湖南、江西、安徽）。
经核实，全国各类物流园区共计754家。从物流园区的区域分布来看，长江中游经济区最多，为139家，然后依次是北部沿海经济区128家、西南经济区98家、黄河中游经济区93家、东部沿海经济区93家、南部沿海经济区84家、西北经济区63家、东北经济区56家。园区分布结构发生变化。如图1所示。
物流园区地理分布的变化既受外在经济环境的影响，又有园区自身调整的原因。2008年全球金融危机后，我国产业结构调整升级、空间转移速度加快。以纺织服装出口业为例，为充分利用中西部地区资源优势，东南沿海地区大量服装生产企业开始向中西部地区转移，客观上对物流服务提出了新的需求。另外，经济相对发达的沿海经济区，服务创新速度较快，部分地方政府开始考虑园区发展的阶段性特点，通过政策引导和市场机制，推进物流园区的优胜劣汰、优化整合、服务和价值提升，使得园区数量有所下降。
调查显示，全国50%的物流园区尚未开发完。在全国754家物流园区中，运营的348家，占46%；在建的241家，占32%；规划的165家，占22%。从各经济区域的物流园区实际状态看，虽然长江中游经济区的园区数量在全国跃居首位，但主要是由于其规划园区数量众多而导致的；西北经济区、西南经济区园区数量增长快，也主要表现为规划园区数量较多。而形成鲜明对比的是，北部沿海经济区、东部沿海经济区、南部沿海经济区已经走过了初级规划阶段，其运营园区数量明显高于规划和在建园区数量。
调查结果显示，有50%的物流园区建设周期为1～3 年，11%的物流园区建设周期为1年以内。
调查还发现，物流园区转型升级态势显现，增值服务发展较快。物流园区作为联系产业链上下游的纽带，是各项物流活动开展的重要载体，通过产业的空间集聚、资源的有效整合、业务的流程优化，在促进区域经济发展，提升物流服务水平，提高土地集约化使用，减轻道路、环境和能源的压力，加强物流市场管理，增加就业机会等方面发挥着重要作用。
调查显示，我国物流园区发展转型升级态势明显，正在从土地招商的初级阶段向服务创新、管理创新的发展阶段过渡。部分地方政府在园区建设方面开始由初期的规模导向转向效益导向；部分城市调整了物流园区规划，将规模小、分布散的物流园区重新整合为规模较大的物流园区。通过重组、共建等方式整合总量、优化存量，由粗放式发展向内涵式发展转型。
从全国来看，库房/货场租金、办公楼租金仍然是物流园区的主要收入来源，排在前两位；也有部分园区依靠土地增值、税收优惠、国家扶持资金等来提高收入。可喜的是，各种增值服务收入已经开始成为物流园区重要的收入来源。如图2所示。
调查显示，物流园区发展与当地经济发展阶段和水平具有明显的关联性。从地域来看，内陆地区物流园区的发展还处于初创期，表现出明显的土地招商特征，收入主要来源于库房/货场租金、办公楼租金等。而在经济发达的沿海地区，物流园区的发展表现出明显的服务创新和管理创新特征，更多收入来源于产业融合、产业链延伸等增值服务，具有区域需求旺盛、功能定位明确、服务创新意识强、差异化运营明显的特征。
综合服务型园区占比高
依据交通条件布局，土地政策调节作用明显。问卷调查结果显示，多数园区依托交通要道和运输方式进行布局。内陆地区的物流园区多靠近高速公路和国道布局；工业园区已成为物流园区选址的重要考虑因素，反映出园区建设者对市场需求的关注。在被问及物流园区吸引企业入驻的主要原因时，交通方便成为首选因素，其他依次是园区品牌好、配套设施齐全、服务质量高、优惠条件充分、方便交易、租金便宜等。如图3所示。
从建设进度来看，78%的园区建设能按计划进行；22%的园区建设出现滞后现象，主要原因是土地审批和资金问题。从截至2011年底已建成面积进度状况看，100%完成规划建设面积的园区比例仅为5%，园区建成面积在30%以下的比例占41%。
物流园区投资热情高，开发投资主体多元化。调查显示，我国物流园区建设呈现投资热情高、投资主体多元化特点。目前，我国在建、运营的物流园区多数由民营企业、政府或国有企业作为投资主体建设，外资、合作投资占比较小。如图4所示。
从投资来源来看，园区建设资金以自筹为主，其次是国内贷款。根据近年来国际大型物流地产开发商进入中国市场的情况，可以预见，未来几年外资占比将会持续增加。调查结果显示，从占地规模来看，物流园区占地以0.1～1平方公里（150亩～1500亩）居多，占46%。需要特别说明的是，许多地方出于招商引资的需要，会有意无意地夸大园区占地面积。多数园区招商材料中讲的所谓“规划面积”，其实仅仅是个设想。按照目前的土地使用政策，这种设想的“规划”很难实现，但极易给外界造成物流园区圈占土地的印象。
企业主导开发模式受重视，综合服务型园区占比高。现实中，我国物流园区开发主要有三种方式：政府规划、企业主导开发；政府规划、工业地产商主导开发；企业自主开发。调查结果显示，政府规划、企业主导开发仍是目前物流园区开发的主导方式，占比都超过60%。
依据《物流园区分类与基本要求》国家标准给出的物流园区类型，调查结果表明，综合服务型物流园区数量最多，占69%；其余依次是商贸服务型物流园区占15%，货运服务型物流园区占11%，生产服务型物流园区占5%。商贸服务型物流园区近年来受到较多关注。如图5所示。
物流园区集聚效应在增强
企业自主管理为主流，服务领域不断拓展。调查结果显示，物流园区管理主要以企业自主管理为主，占62%；由政府设立的管委会管理的占33%。这两种方式成为目前物流园区管理的主要方式。从园区主要业务功能来看，虽然仓储、运输、配送等传统业务功能仍占主导地位，但是加工、交易、转运、报关以及金融物流等服务发展迅速。如图6所示。
园区商品流转呈现出品种多、服务领域广、综合性强的特点。部分运营物流园区正在不断寻求服务创新。例如，开始推动基于产业联动的服务创新，包括物流与商贸业、与制造业联动发展；基于产业融合的服务创新，包括物流与金融、物流与电子商务的服务融合；基于多式联运的服务创新，如保税物流、口岸物流、国际物流的拓展服务。以新业态带动物流园区功能升级和服务提升的趋势已经出现。
园区布局网络化发展，功能集聚特征明显。在经济全球化、组织网络化的背景下，物流园区的服务范围逐渐扩大，并通过贸易不断向周边区域辐射。通过跨区域合作，形成网络化服务体系，逐渐成为现代经济对物流园区发展的必然要求。随着我国经济发展和城市化推进，部分城市土地资源供求出现失衡，城市功能分区已经成为城市土地优化以及推进城市化进程的主要形式。物流园区的出现则是城市功能分区发展的具体体现，而物流资源空间集聚的经济、社会效应又强化了物流园区建设的必要性，城市化规模扩张将使物流园区的集聚效应持续增强。部分地区形成了核心架构辐射全省的大园区分布格局，呈现出明显的集聚性业态。
［关键词］贵州大学 出租房 调查研究
引言
2007年3月，受院里安排，我接手了04土地管理的《房地产投资分析》，这是新专业的新课，理论上的内容不多，重在实践性的操作分析。为提高同学们对实际问题的分析能力，也为了更好地撰写经济论文，以便为一年后的毕业论文设计打下良好基础，在教学的第三周，我安排他们进行了为期半个月的题为《贵州大学南北校区及其周边出租房的学习实践调查》，并在第五周进行了一次课堂讨论。在讨论课上，同学们踊跃发言，气氛活跃，调查报告也写得非常细致，取得了良好的教学效果。下面是我作为科任老师撰写的这次学习实践的调查报告。
一、调查的方法与路径等
此次调查以04土管全班同学为成员，采取自由分组进行，大组七、八人，小组一、两人不等。调查从了解该区域内出租房的出租方和承租方的情况入手，通过收集相关资料数据，了解该地段租房市场的情况，研究出租房存在的问题及其对策，并对该市场的健康发展提供参考意见。调查时间为两周。调查地点为贵州大学北区校内及其相邻的新、老朝阳村，南校区校内及其相邻的鱼塘村。调查方法主要采用了抽样法和问卷法，同学们以求租者的身份对房东及承租者进行了咨询和走访，获得了大量的一手资料。
二、调查所取得的基础数据和相关资料
跟省内外的高校比起来，贵州大学及其周边的“出租房”市场显得同样红火。在北校区附近的新朝阳村和南校区的鱼塘村是“校园租户族”们比较青睐的地方。
（一）出租房价格及其供给方情况
据了解，租房还分校内、校外两种，教职工宿舍是校内出租房的主要供给来源。一些退休教师搬到外面，或一些考上研究生的老师去读书，或老师换了新房，空置的房子均用来租给学生用，有些家庭收入较高但又住在贵阳的老师往往在学校购买第二套甚至第三套房子专门用来出租。北区房租单间在100～150元，套间在300～600元不等。也有的教职工出租自家的储藏间以增加收入。由于价格不算贵，而且在校内又能保证相对安全，这种出租房比较受学生欢迎。
校内的租房大多配备卫生间，单间10多平方米，租金要150元左右。房子出租出去，就由他们自己打理、负责，双方互不干涉。有的学生租一两个月，用于复习考试；有些学生租住长达两三年。租房者有的是单人租房，有的是合租，合租者有同性合租，也有男女合租，男女合租中10人中将近有三、四个是男女同居合租者，剩下得就是男女合租但不是同居者的情况。
校外就是学校周边的民居，因为就在学校旁边，这里的不少居民都靠租房给学生以增加收入。在贵大北区，有很多农民的土地已被征用完毕，只能靠出租房屋维持其日常开销。自从老朝阳村的土地被大片征用后，这两年，新朝阳村一带的房租还有看涨的趋势。两年前，一个带独立卫生间的单间大概月租200元，但现在月租一般要250元～350元。
在价格方面，南北校区之间存在一定的差异，同等条件下，南校区的房屋价格要比北区低30到70元左右。
（二）租房需求方情况
租房的需求方来自如下几方面：中青年教师、高年级本科生、研究生、自考生、拟参加各种资格考试的学生及校外人士、毕业不久仍滞留学校的学生、在校园周边做生意的小商贩、民工、外籍留学生和教师等。
（三）租房出现的一些社会新现象
1. 钟点房与假日夫妻的出现
放假后，个别女生搬进男生宿舍与男友“双宿双栖”，还自称是“假日夫妻”，在宿舍里公然过起了同居生活。对于女生住进男寝室的现象，在平时上课期间也发生过，当放寒、暑假时，趁学校管理部门的老师休息，学生情侣们往往有恃无恐。
2．租房广告五花八门
在高校周边，一些贴满野广告的墙上、电线杆上形形的租房广告大行其道，广告底下常常被剪成类似于流苏花边的条状，只要你信手撕一条，便可以得到联系电话。
高校的校园广告栏内发现，尽管是暑假，但出租求租广告依然不少，出租条件有的还相当诱人，如“房子清幽、宽带上网、独立卫生间只要350元”等字样，一些学生宿舍楼内也可以发现墙上贴着的一些小纸条，上面写着“寻一文静女孩同住，房租水电对半”这一类的小广告。据一些假期没有回家的学生介绍，每次到快开学时，这些小广告就成为校园内一道独特的风景线。
三、对调查结果相关情况的分析
（一）相似条件下北区出租房价格平均比南区高50元左右。究其原因主要来自于如下几个方面：
（1）北区房屋有着良好的外在环境，房屋周围有可供娱乐的网吧、迪厅、酒吧等场所，离区中心的距离较近，商业网点密集，公交运输便利，基础设施良好，人口密度大，社会治安好等等，相比之下南区情况要差许多，位置级差收益远不及北区，所以价格（租金）上远低于北区。
（2）从南北校区的学生构成来看，北区学生是南区学生人数的两倍左右；南区主要是大一新生，思想相对单纯，其考研、交男女朋友等的租房需求尚未出现；南区主要为农学、林学、动科学等农学学科，其生源主要来自于省内的农村地区，家庭收入有限，而北区多为热门专业，如经济、管理、计算机等，外省学生比例大，学生家庭条件相对宽裕。
（3）从供给情况来看，北区位于花溪大道旁，土地供给有限，不利于住房扩建，使供给受到一定限制。2004年位于老朝阳村一带的农民自建房几乎被贵大征用并拆毁完毕，其地段用来修建供贵大教师使用的经济适用房，由于各种原因，该批经济适用房直到现在仍有大量尚未交付使用。一方面农民无地可建房，另一方面建好的房屋又未投入使用，导致供给与需求之间出现较大的缺口，北区租房价格上涨也就成为必然。相对而言，南区周围土地空旷有利于农民扩建住房，加之许多农民对租房情况认识不足而盲目修建，此外，与北区同时启动的南区经济适用房由于不存在扯皮问题，其所建房屋都已投入使用，使得供给与需求之间并无缺口，因此南区的租房价格也就相对平缓。
（4）有许多从贵大毕业出去的学生，毕业后仍选择学校周围租房导致房价上涨。贵阳的房屋均价将近4000元每平方米，而贵阳的收入水平又较低，对于刚刚毕业走入社会的这部分人来说，不要说买房，就是在市区租房都非常困难。因此他们自然而然就选择了相对熟悉、交通便利、价格又能承受得起的学校及其周边出租房，由于毕业生大多出自北区，因此北区也就成了他们的首选。
（二）房屋租赁市场发展空间很大，但看不到政府的管理。
花溪是个山清水秀的地方，加之民院，贵州大学南、北校区的存在，使得花溪的房屋租赁越来越热，随着房价的一路上涨，将有越来越多的人选择租房居住，花溪房屋租赁市场将具有相当大的发展空间。可是，从花溪房屋租赁管理情况来看，看不到任何政府管理的痕迹。从校内租房情况看，尽管学校明令禁止，但制度并没有落实到位。农民私房出租，通常是无照经营，学校教师公房出租，同样也是无照经营。
四、学生租房的原因及其隐患
（一）租房原因分析
高校扩招、生活水平提高、性格、学习（考研、考证等）、生活、经商等是促进校园租房市场火爆的原因。大学生外出租房是目前一个较为普遍的社会问题，其根源在于大学生这段时间处于心理活动活跃时期，心态很敏感，他们思想上强烈要求独立，而且不喜欢受限制；集体生活有好处，但对于一部分独立性特强的学生而言，除了不受限制之外，他们也有意识地认为自己在宿舍里的活动会影响他人，为了活动更加自由，外出租房显然就是一个很好的选择了。而在外出租房的原因中，喜爱自由的学生偏多。
（二）学生租房存在的隐患
1．房东无营业执照，安全得不到保证。无论是校外还是校内的出租房，房东几乎都没有营业执照，有的只要听说是大学生连证件也不需要出示，只要按时交付租金即可。一些出租房不仅卫生条件较差，而且房东安全意识淡薄，部分出租房连防盗门都没有，由于居住人员较杂，消防安全方面也存在一定隐患。此外，校外的出租屋离学校教室都较远，无论是晚自修还是晚间有课，在回去的路上都十分地不安全。
2．学生自制力较差，难抵各种诱惑。现代大学生同时面临很多诱惑：恋爱、网络、酒吧等等，实际上，大学生在校外租房引发的男女同居、酗酒、聚众赌博等各种社会问题一直是高校后勤管理最头疼的事之一。
钟点房、同居和发生性关系的含义差不多，基本上可以等同。像学校周边的这些钟点房，甚至还供应避孕用品和黄色光盘，已成为助长校园的温床，有统计显示，高校大学生已成为艾滋病的高危人群之一，其中原由是部分学生的造成，可以想象，我们的“天之骄子”在里面能干出什么好事。“钟点房”的泛滥不仅给许多大学生的身心健康带来了不良影响，增加了高校管理的难度，同时也增加了社会的不稳定因素。
3．同居所需要的花费，比如租房子等，更加重家庭经济负担。
五、对贵州大学及其周边租房市场的健康发展提供的参考意见
（一）建立一个完善的房屋租赁管理机构体系。在房屋租赁管理上，我们可借鉴深圳市的做法。即在国土局下设房屋租赁管理办公室，负责全区房屋租赁的宏观管理工作。按照行政区划，设立区房屋租赁管理办公室，在各街道办事处和各镇设立房屋租赁管理所，区租赁办和各租赁所负责实施具体的房屋租赁管理工作。区租赁办和租赁所构成房屋租赁的二级管理系统。完善的机构体系在组织和人员上为加强房屋租赁市场管理提供有力的保障。
（二）建立房屋租赁指导价格体系。房屋租赁市场属于市场经济的范畴，必须按市场经济规律办事。因此应将房屋租赁市场的价格放开，租价随行就市，由租赁双方根据市场情况自行议定。同时，为了指导房屋租赁市场的健康发展，须制定房屋租赁指导租金，定期予以公布，为租赁双方当事人确定租金水平提供价格参照。指导租金是以市场租金价格水平为依据，政府在进行充分的市场调研的基础上，采取科学的测算方法，定期制定和公布的不同地段、不同结构、不同用途出租屋的阶段性租金。指导租金的公布，对房屋租赁市场具有实际的意义，它既为租赁当事人提供了一个价格参考，也为政府部门收缴税款及管理费，以及非商品房出租补交地价款提供了计价基数，避免了个别当事人为规避税费而私下约定较低的合同价格。同时为司法机关裁决房地产纠纷提供了一个依据，对于房地产纠纷中各种已经发生、或视同已经发生的房屋租赁关系，在无法确定租金水平或当事人约定的租金不符合法律规定时，司法机关便可依法采用指导租金计算。
（三）确立部门协作机制。出租屋管理不仅是一个简单的租赁市场管理，更是一项复杂的社会工程。经营性出租屋涉及工商注册、税务登记，居住性出租屋涉及承租人的户籍管理、计生管理、治安管理等，单靠租赁管理部门的力量是远远不够的。对此，须采取部门协作的方式强化管理，并将其制度化，通过出台相关规定，明确工商、税务、计生、公安等部门与房屋租赁管理部门的协作关系，要求各有关部门在办理涉及有关出租屋的业务时，按规定必须认真审查其是否持有房屋租赁管理部门核发的租赁许可证，严格按房屋租赁管理部门登记的租赁合同办理，不得用于超出许可证核准的范围。同时，房屋租赁部门在进行合同登记时，必须配合有关部门进行计划生育审查、暂住户口登记、社会治安管理等工作。在具体工作中，采取租赁所与派出所“房户合一”管理，租赁所、派出所和物业管理公司合作的“三位一体”管理，以及多部门联合办公管理，租赁部门代征租赁税款等一系列行之有效的协作模式。
（四）学校应加强管理和教育，将大学环境的整治列为系统工程，化堵为疏，做好备案
现代大学的环境是开放的，整治大学环境也是系统工程。笔者认为，大学出现“钟点房”现象有三点原因：一是由于学校管理混乱，制度形同虚设；二是部分大学生自身素质不高，难抵各种社会诱惑；三是相关部门对出租房管理不善，让违法经营者有机可乘。只有从以上三个方面入手，学校、学生与管理部门形成联动机制，从源头上、渠道上、终端上“各个击破”，才能让高校“钟点房”无处藏身。
另外，我们必须认识到，任何被管理者都不是消极地适应禁令，任凭禁令去调整自己的行为。他们具有能动性和理性预期能力的。被管理者会不断地总结经验教训，根据有关部门以往的所作所为，形成对政策行为的基本判断，以寻求自己的最佳对策，避免自己的利益受到损害。一项政策，只有充分体现各方面的利益要求，才能获得广泛的支持和认同，才能有效地稳定地调节有关社会主体的社会行为，实现良好的社会效果。
（五）学生应加强自律
学生在校的生活主要取决于学生的自觉、自控。现在的大学生基本已步入成年，要学会对自己的所作所为负责。学校管理不可能事无巨细、面面俱到。作为成年人的大学生更应树立自我保护意识和自我约束能力，要有充分的责任意识和风险意识。现代大学生一方面面临很多诱惑：恋爱、网络、酒吧等等，而另一方面又面临着很大的压力：学习、生活、就业等，应自觉抵制诱惑并投入更多的精力在学习、积累上。学生在大学阶段的主要任务还是学习，住在校外自由度太大，自律性差的学生就很容易迷失。在学生时代过集体生活还是有好处的，至少在与寝室同学的交往中能学会许多待人处事的道理。现代大学生中有许多都是独生子女，家庭条件比较好，从小自主能力较差，朋友也较少，如果能在大学四年多几个亲密接触的好知己，何乐而不为。大学生是一个处于半成熟阶段的特殊群体，而大学是一个规范性的管理机构，不是一般的业余培训班，大学生既然选择到大学里来念书，就应该遵守这个组织机构的规则。此外，大学生还不能算是社会人，还没有足够的能力或者说权利选择自己的所谓“生活方式”。既然学生到学校里来学习，和学校之间就是“法权”关系，学校要对学生的安全等负责，是要承担很大风险的。因此，学生没有理由以什么“人性化”等为借口提出各种过分的要求，不能因为“人性化”，学生就可以夜间玩乐、白天打瞌睡、迟到、玩电脑……每个年龄段都有一个生活的主题，学生对此要正确认识。应该多呆在校园里，感受大学的氛围，接触大学的信息，过上真正的大学生活。
参考文献：
［1］禁止大学生校外租房引热议.贵阳晚报，2007-7-17.
【关键词】 公允价值； 投资性房地产； 公允价值计量模式
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产在企业实务操作中早已有所涉及，但我国企业很长时间内并没有对投资性房地产进行单独核算，而是与一般的固定资产和无形资产一样进行确认、计量和披露。随着市场经济的不断发展，投资性房地产的规模越来越大，财政部于2004年5月颁布了《关于执行企业会计制度和相关会计准则有关问题解答（四）》的通知，其中对房地产开发企业出租的开发产品进行了单独的解释。之后于2005年颁布了投资性房地产会计准则的征求意见稿。该征求意见稿是我国首次将公允价值引入到非金融资产，并于2006年正式颁布《会计准则第3号――投资性房地产》。准则规定，投资性房地产的后续计量在符合条件时可以采用公允价值模式进行计量。新准则于2007年1月1日率先在上市公司中开始实施。
自新会计准则颁布并开始实施后，截止到2010年末，我国沪深两市上市公司中，有投资性房地产的公司为六百多家，这些公司绝大部分对投资性房地产采用成本模式计量，而采取公允价值模式计量的上市公司只有二十多家，所占比例非常之低。究其原因，除了考虑准则中规定的一旦采用公允价值计量模式，公允价值的变动会使企业的利润产生波动，而且不能再转为成本模式外，最重要的一点就是公允价值的确认存在一定的难度。
投资性房地产公允价值计量的核心问题是公允价值的确定。我国现在对于投资性房地产公允价值的确定方法主要有三种，一是专业评估；二是参考同类或类似房地产市场价格；三是对第三方调查报告的分析。每种确定方法有其自身的优点和不足。目前，从采用公允价值计量的上市公司披露的情况来看，大部分采用的是专业评估的方法，也有少数企业采用参考同类或类似房地产市场价格的方法或者第三方调查报告的方法。
一、投资性房地产公允价值确认方法案例分析
众所周知，公允价值计量可以更客观地反映企业的资产价值，公允价值计量的范围已经从金融资产扩展到了非金融资产，公允价值计量能为会计报告的使用者提供更客观的信息，但我国上市公司中采用公允价值模式计量投资性房地产的情况还不是很普遍，对于不多的采用公允价值模式计量投资性房地产的上市公司，本文选取有代表性的企业，来分析其投资性房地产公允价值的确认方法。
（一）专业评估方法确定公允价值
所谓专业评估方法就是指企业聘请独立的评估机构确定投资性房地产的公允价值。采取专业评估的方法要点有两个，其一，存在活跃的市场。其二，有独立成熟的评估机构。由专业房地产估价机构进行评估，可以比较客观地反映出投资性房地产的市场价值。但是也为企业进行人为操纵利润提供了机会，如企业与评估机构相互勾结虚增资产等，比较容易发生恶意地会计职业判断情况。所以采取专业评估的方法，对于资产评估师的要求很高，评估师应该做到恪守独立、客观、公正的原则，勤勉尽责，保持应有的职业谨慎，根据自身的工作经验和能力，承担相应的审计任务等等。采用专业评估方法确定公允价值的代表企业是中国银行。
中国银行始建于1912年，至今已有近百年的历史，在这漫长的发展过程中，中国银行已经成为一个中国国际化和多元化程度较高的银行。自2007年新会计准则率先在上市公司使用后，中国银行决定采取公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，公允价值的变动计入当期损益，并且中国银行采用专业评估方法确定公允价值，即由独立的评估师根据公开市场价格定期进行评估。2007年12月31日，中国银行投资性房地产的账面价值为99.86亿元，主要由中银香港控股子公司持有，所占比例达到中国银行集团所有投资性房地产的75.57%。2007年底是由第一太平戴维斯有限公司完成投资性房地产的公允价值确定。当年投资性房地产采取公允价值模式计量增加了20.7亿元的利润。截至2010年12月31日，中国银行投资性房地产的账面价值已达到138.39亿元，仍主要由第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司和莱坊测计师行有限公司根据公开市值计算而确定。
中国银行是最早使用公允价值模式计量的公司之一，它对于投资性房地产公允价值确定的方法为专业评估方法。中国银行采取专业评估的方法，是因为其投资性房地产主要分布在香港地区，这里相应的市场比较活跃，评估机构较为发达，采取专业评估方法比较合适。
（二）参考同类房地产市场价格的方法确定公允价值
参考同类房地产市场价格的方法是指公司董事会参照活跃市场上同类或类似房地产的市场价格、活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格以及其他相关的信息，对公司投资性房地产的公允价值作出合理判断。采用参考同类房地产市场价格的方法确定公允价值的代表企业是山东胜利股份有限公司。
山东胜利股份有限公司成立于1994年，并于1996在深圳证券交易所挂牌上市，公司涉及了生物、农化、塑胶、地产与投资等多方面领域，是山东政府重点扶持的骨干企业。新准则颁布后，山东股份有限公司对于投资性房地产采取了公允价值计量模式，2010年年报报出后，对投资性房地产进行的分析，2010年12月31日山东胜利股份有限公司拥有投资性房地产的账面价值为63 584 528.1元，由于公允价值的变动增加当期利润8 138 802.1元，并且胜利股份采用参考同类房地产市场价格的方法，进行公允价值的确定。因为山东胜利股份有限公司的投资性房地产所在地为青岛海口，有活跃的房地产交易市场，所以胜利股份是在充分考虑当地活跃房地产交易市场的市场价格下确定投资性房地产的公允价值的。
虽然参考同类房地产市场价格的方法取得的公允价值相对来说更接近实际，而且容易取得，该方法要求所在地一定要存在活跃的房地产交易市场，但同时存在着弊端，例如同类或类似的房地产的公允价值又是如何确定的？所确定的公允价值，是否就直接可以使用？
（三）采取第三方调查报告的方法确定公允价值
所谓第三方调查报告是指以独立的市场经纪公司定期向非特定对象以刊物的形式公开的各类房地产的市场调研价格或价格变动幅度作为确定公允价值的指导依据。这种方法比较客观，市场经济公司的数据不是特定面向一家公司，所以拥有投资性房地产的公司与确定公允价值的一方相互关联较少，从而提高公允价值确定的客观性。而这种确定依据的不足之处在于公允价值是完全由第三方调查得出的，使用者对于市场经纪公司是通过怎样的调查方法获取的公允价值并不清楚，所以难以确定公允价值是否准确。采取第三方调查报告的方法确定公允价值的代表企业是天津津滨发展有限公司。
天津津滨发展有限公司成立于1998年，是天津滨海地区首家以募集方式创立的股份公司，并于1999年4月在深圳证券交易所挂牌上市，目前注册资本为1 617 272.22万元。津滨公司确立了以工业房地产为基础、以商业和民用房地产为重点的战略发展方向。津滨发展集团截至2010年12月31日，拥有投资性房地产的账面价值为757 129 292元，占非流动资产的67.5%。自2007年使用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量以来，津滨发展确定公允价值的主要依据为采用第三方的调查报告。天津津滨发展有限公司所处的天津市有着活跃的房地产交易市场，并有独立成熟的市场经济公司。
因为第三方调查报告不受利益方控制，具有相对独立性，所以其提供的公允价值更客观公正。采取第三方调查报告的方法确定公允价值更符合实际。但出具调查报告方需要高素质的专业人才，有时候其独立性会受到利益方的影响。
二、投资性房地产公允价值确认方法的比较分析
从上面的案例可以看出，投资性房地产公允价值的确定方法有其优缺点及适用范围，具体如表1。
通过对比分析不难看出，三种确定方法各有优势和劣势，但是有一个共同的特点都是需要有活跃的房地产交易市场，这与我国采取公允价值所持有的谨慎态度有关，只有符合这样的条件才可以使用公允价值模式计量。所以在我国目前的情况下，企业可以依据公司所在地的优势，采取不同的确定依据。例如，公司所在地有活跃的房地产交易市场，并在此基础上有独立完善的评估机构，评估获取的公允价值比较有保证，这种情况下采取专业评估确定依据获取的公允价值更加可靠。如果公司所在地有活跃的房地产交易市场，但没有成熟的房地产评估机构或市场经济机构，则采用参考同类或类似房地产市场价格确定公允价值比较合适。
三、投资性房地产公允价值确认方法的改进建议
通过对我国投资性房地产目前主要采取的三种公允价值确定方法的分析，投资性房地产公允价值的确认方法应该做如下改进。
首先，建立完善的房地产评估机构，提高资产评估师的职业能力。通过对我国投资性房地产使用公允价值模式进行后续计量的现状分析可以看出，大部分的企业是通过聘请专业评估机构确定投资性房地产的公允价值。这样做可以便捷地得到准确的公允价值。所以建立完善的资产评估机构，提高资产评估师的能力就至关重要。我国目前还比较缺乏具有权威性的房地产评估机构和专业的评估人才。因此，有关部门应当加大力度建设房地产评估机构，加强对相关专业人员的专业知识和职业道德方面的培训，并制定相应的评估准则，使具体的评估行为有据可依，加强规范。
其次，加强市场化建设。这三种确定方法中，采取同类或类似房地产的市场价格是最公允的，也是以后要大力加强的发展方向。公允价值的获取依赖公平、成熟的市场。所以，加强市场化建设有助于获取准确的公允价值，同时可以降低企业利用公允价值操纵利润的空间，使取得的公允价值更有保证。
最后，设立专门的房地产市场信息官方机构。国家设立专门的机构，收集并定期各地的房地产交易信息，让房地产公允价值信息的获取更容易、更直接、更公允。企业获取信息相对容易，采用公允价值计量的企业会随之增加，其提供的会计信息更为相关可靠。为会计信息的使用者作出正确的决策提供可靠的依据。
总之，如果能够准确地确定投资性房地产的公允价值，投资性房地产公允价值计量模式就能客观地反映企业投资房地产的价值，企业就能为投资者提供更客观的会计信息。
【参考文献】
［1］ 李荣锦，马娜.投资性房地产后续计量模式比较分析［J］.财会研究，2011（1）：30-32.
［2］ 王瑞，王丽文.公允价值模式对投资性房地产企业的影响［J］.财会研究，2008（16）：31-33.
［3］ 田莹莹，王淑珍.浅谈投资性房地产公允价值计量模式――基于SWOT分析法［J］.会计之友，2010（10）：104-105.
［4］ 孟冰.对投资性房地产运用公允价值的思考［J］.会计之友，2009 （6）：76-78.
［5］ 郑惠霞.关于投资性房地产公允价值计量模式若干问题的探讨［J］.新会计，2009（4）：38-40.
（一）物业管理工作
一是为了落实十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，制定了《关于加强居民小区物业管理工作方案》。同时，起草了《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）、《前期物业管理招投标办法》等规范性文件和政府规章，并组织各相关单位和部门人员进行讨论。
二是对我市普通住宅区的管理现状、经营状况和维修服务等进行了调研。调研后起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》，根据普通住宅区的实行情况，制定《住宅小区实行分级分类管理办法》。
三是会同小区办全力做好开展整顿和规范物业管理市场活动。目前已经全面完成了对530个物业管理企业的排查工作和700个住宅小区的拉网式检查，并对发现的问题登记造册，建立了整改档案，待整改后逐一消号。
（二）直管公房管理工作
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373万元，其中：直管住宅实收1086万元；机关团体用房租金实收166.6万元；主辅分离房产租金实收108万元；自行接收房产租金实收53.4万元。
3、房屋修缮工作。一是2008年2月份组织召开房屋修缮工作会议，明确2008年修缮工作的任务，即：一个确保、二个重点、三个计划、四个率、五个提高。二是制定《2008年房产系统房屋修缮工程防水卷材及给排水管材招标工作方案》组织进行屋面防水卷材、给排水管材等大宗材料招标。
4、房产经营委托管理工作。年初，我处会同法规处及局法律顾问共同修订了《委托管理合同》。从而进一步完善了直管公房委托经营体制，并在今年的房产管理工作会议上与各受托管理单位签署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危险房屋的“三落实”工作。通过排查目前全市共有危险房屋387栋，建筑面积53，949平方米，1688户；二是建立和完善防汛责任制度，制定汛期房屋防雨抢险工作方案并下发各区；三是组建好了防汛队伍和防汛物资储备工作。
（四）楼道整治工作
一是本着先试点，后推广的原则，在平区进行了试点工作。并提出了完善楼道粉饰、设施功能试点工作意见。试点工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘书记的指示，于4月30日上午在和平区召开了楼道整治工作现场会。
二是制定了《沈阳市住宅楼道整治工作实施方案》、《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区。同时加强工作调度，市一级办公室抽调21名干部，分7组与各区进行了对接。市楼道整治办公室印制《沈阳市住宅区楼道整治指导手册》700余册，下发各相关单位。
三是楼道整治工作已全面启动实施，目前楼道整治工作全市开工量达到已近95%。已竣工4370栋、建筑面积1918.39万平方米，竣工量达60%。
四是为确保楼道整治工作的整治成果，市楼道整治办公室下发了《关于做好住宅楼道整治工程验收及移交有关工作的通知》，要求楼道整治工程验收合格后，各区楼道整治工作领导小组办公室负责将工程及时移交给各街道办事处，充分利用社区委员会优势，做好群众的教育引导工作，真正实现“人改变环境，环境改变人”的良性互动，为巩固楼道整治成果打下坚实的群众基础。
（五）景观街路、重点广场周边建筑物立面粉饰工作
一是组织专业人员，依据近年来我市粉饰工程的调查结果，对粉饰工程建筑面积造价进行了测算；二是组织人力对全市拟进行立面粉饰的17条景观街路进行逐段、逐栋排查；三是由规划部门提出了沈阳市主要街路建筑色彩规划条件，在此基础上我局组织有关设计单位提出了青年大街、东陵路等路段的初步设计方案。
二、下半年工作思路
（一）物业管理方面工作
1、出台《沈阳市物业管理规定》
6月底《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）可报市人大，力争在9月份以政府规章的形式出台，为解决我市物业管理中的具体问题提供操作性强的法律依据。
2、进一步规范物业管理活动，提高物业服务水平
一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。
二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不按《合同》进行管理服务的物业管理企业，在建立整改档案的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。
三是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。
四是继续抓好物业管理从业人员培训工作。与建设部联合开展物业管理从业人员培训工作，全面提高从业人员素质，将专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中.
3、建立新型物业管理体制
将普通住宅区物业管理纳入到社区建设中来，物业管理由街道办事处、社区委员会、物业管理企业和业主“共治”。形成“业主自制管理、政府基层管理、物业管理”三位一体的新型服务平台。对于暂时不具备物业管理条件的普通住宅区，按照属地划分给社区进行管理，充分发挥基层组织的作用。待具备物业管理条件后，再通过招投标的方式选聘物业管理企业。
一、我国未来迫切需要发展住房租赁市场
1.存量住房时代租赁需求迅速增加
我国城镇居民户均拥有的产权住房，已从2008年的0.8套/户增长到目前的1.1套/户。如果考虑到小产权房、自建房、单位周转房、军产住房等，实际住房拥有更乐观。因此，在“去库存”、降低经济和财政对于房地产的依赖、城镇化进入中速增长的大背景下，我国城镇整体上已经进入了存量住房的时代。
从国际经验看，在存量住房时代，一个很大的特征就是，房价上涨的预期减弱、住房自有率高企，存量房交易和租赁占比明显上升。特别在我国，居民买房置业之所以非常盛行和超前，就在于房价上涨带来的资产收益，以及房屋增值给居民家庭带来的社会保障效应。一旦房价上涨预期减弱或没有了，多数居民不会以“举祖孙三代之力”来买房，而且买房也不会超前了。由此，租房的比例也会明显上升。
2.大城市租赁市场已成规模
目前，我国率先进入存量住房时代的超大城市，租赁住房人群占比已超过居住自有住房人群的占比。目前，深圳实际管理的2000万人口中，70%长期选择租赁住房，甚至包括很多人才和创业人群。2014年58同城研究院的《北京租房行业研究报告》显示，北京每天约有20万人在租房（15万人整租、5万人合租）。
总结一下，目前大城市租房的主要有三类人群，一类是“刚需”买房前的租房，另一类无法支付高房价而长期租房的白领（诸如“北漂”），最后一类就是农民工。目前，全国近2.7亿农民工，在就业地城市买房的比例不足1%，除了职工宿舍、简易工棚外，超过80%的人选择租房。
在住房存量时代，房价上涨预期减弱，住房租赁人群会增加，国际大城市租赁家庭占比一般在50%-75%。同时，在大城市业已居高的房价水平下，毕业生、创业人群、新市民等多数被迫选择租房。此外，未来我国新型城镇化的重点，在于以农民工为主的人口“市民化”，这部分人群多数就业于建筑业、家政、环卫等，收入水平较低，绝大部分租房已成为不得已的选择。
3.“新市民”将是未来租赁市场的主体
根据西南财经大学《2013年的中国家庭金融调查报告》，我国农民工家庭平均净资产28万元，除去17.6万房地产资产后，剩余资产12.8万，尚不及14.1万首付（按照全国三四线城市平均房价4700元/每平方米假设的100平方米商品房3成首付），而最具流动性的金融资产（包括储蓄）仅2.4万元。因此，我国大部分农民工家庭不具备城镇购房支付能力，即便未来他们成为了“新市民”，绝大多数还会选择租房。
国家人口和计划生育委员会的《中国流动人口发展报告2014》显示，截止到2013年，全国流动人口已达2.45亿，占城镇常住人口的40%。其中，超过77%为“80后”，72%的流动人口通过租房居住，主要是以租住小产权房为主。这部分人群中的80%集中在前十大城市，而一线城市就集中了近1亿人口。综上所述，未来我国各大城市住房租赁需求将非常庞大，租赁市场已成为与商品房销售市场并驾齐驱、同等重要的一个部分。由此，规范和发展租赁市场，也成为未来行业管理的新主题之一。
二、目前住房租赁市场秩序有待规范
长期以来，无论是行业主管部门，还是统计机构，关注的重点是房屋开发和销售市场，而租赁市场一直处于无规范、无管理、无数据的“野蛮生长”态势。除了国家及各地统计局在计算CPI时会公布租金价格指数外，目前关于实际租金价格（每月每平方米租金水平）并无权威数据。
而且，尽管有大大小小的房屋中介为租赁双方提供租房和出租信息的对接服务，但各地房地产管理部门对房屋中介的管理严重不足、滞后，行业社会组织――经纪行业协会自治管理还没有建立起来。同时，中介准入门槛低、行业也无服务和定价标准，加上租赁收费远低于销售收费，中介服务的质量比较低。
因此，承租者（租客）找房子的成本很高，虚假房源信息泛滥。而对出租者（房东）来讲，由于政府监管、行业自律缺失，出租房子的权益保障（比如家具保养、卫生环境、按时交租等）也不到位，导致房子拿来出租时，房东往往不配备家具，或者配置很差的家具。另外，管理缺失也造成租客权益无法保障，如房东随意涨租金，或随意驱逐，租客没有归属感。由此，租赁市场供应陷入“劣币驱逐良币”，租客和房东相互不信任，甚至故意侵犯对方权益，租房成为“退而求其次”或短期的选择。由此，租赁市场也无法规范和成长起来。
三、发展机构租赁的必然性及当前存在的问题
适应存量住房时代、新型城镇化过程中庞大的住房租赁需求，除了要补缺监管缺失，培育行业自律，改变无监管、无自律状态下私人“散租”主导，违规现象层出不穷，租赁双方权益得不到保障的现状外，壮大机构租赁的占比，发展机构规模化、专业化的租赁经营，将成为行业变革的重要方向。全国第六次人口普查数据显示，城市（镇）89.5%的可出租房屋来自私人出租住宅。但是，在许多发达国家和地区，机构出租房源往往能占到租赁总供给的25%-30%。
德国之所以租赁住房家庭占比超过50%，高居全球第一，与其机构租赁发展成熟关系密切。2011年，德国租赁市场中，私人租赁部门拥有住房1410万套，其中机构租赁就拥有410万套，约占私人租赁的30%。同时，私人租赁和公共租赁密切合作，私人租赁在一定时期内接受政府租赁管理，即租金管制、享受政府补贴、转入限制等。这样，在机构租赁和公共租赁的配合下，整个租赁市场非常受欢迎。
目前，机构规模化、专业化租赁经营发展有几大阻碍。
首先，全国主要城市租售比（每平方米月租金与每平方米售价之比）达到250倍左右，重点城市高达600-800倍。在社会平均收益率可以达到4%左右的情况下，投资租赁房屋的收益太低、投资回收期太长，远远赶不上新房开发销售业务，开发商投资和开展规模化、专业化租赁并无积极性。
其次，企业自有或收购房屋占用资金体量太大，而租金收益偏低，投资期限错配严重，流动性风险突出，加上资产证券化或房地产信托投资基金（REITs）滞后，当前不具备企业规模化、专业化租赁经营的大环境。
再次，目前私人“散租”规避房产税等税费后，尚可实现2%-4%的租金回报率，机构介入的话，必然面临房产税（租金收入的12%）、企业所得税等，机构规模化租赁的成本收益更加不匹配。
最后，租赁提供的是“软服务”，相比房屋开发和销售单纯提供实物房屋来说，交易的环节多、成本高。在信用体系不完善和失信成本低，租赁市场问题重重的情况下，租赁企业的收益更难保障。
四、房屋银行是发展机构住房租赁的切入点
笔者认为，未来发展机构规模化、专业化租赁经营，可行的切入点是房屋银行，即由房屋所有人将房屋的使用权以定期方式，全权委托房屋租赁公司，由后者负责招租、出租及管理（家具配备、维修、协同物业管理）。为避免随意转租、携款潜逃、侵害租赁双方权益，可由行业管理部门牵头制定管理标准，并协调协会、市场管理部门，加强对房屋银行管理、投诉受理等。
电电公会今年还将推动台湾电子业“南进策略”，率台资电子厂前往印度、印度尼西亚、越南等其他生产成本更廉价的地区。
临近端午节，重庆台企协会会长黄锦勋开始筹备回台事宜。每年这个时候，海基会都会组织联谊会，邀请大陆台商参加。
“近两三年来，吸引台商回流一直是这个联谊会的重要主题，今年也不例外。”黄锦勋对《望东方周刊》表示。2009年6月2日，在海基会的组织下，黄锦勋就曾参观台北港与货运码头建设，并到新竹访问了工业技术研究院。“政府和海基会希望我们看到现在台湾在经贸建设方面的成就以及投资环境，为台商规划回台投资及转型作参考。”
今年，“吸引台商回流”已成为端午节的强档项目单列出来。由台湾“经济部”召集举办的“2010台商回台投资高峰会”，已有300多家大陆台商报名参加。
几年来，台湾在吸引台商回流方面不遗余力，而今年则借大陆加薪潮之势，以鸿海意欲返台建厂为契机，加大了召唤台商回台投资的力度。
台湾“经济部”最新的统计数据显示，今年1至5月台商返台投资221亿元新台币(下同)，预估今年台商回台投资可达新台币400亿元。而这个数字在2007～2009年间分别为新台币141亿元、204亿元、362亿元。“经济部”因此称“台商回流是近两三年来的趋势”。
岛内热召
早在2006年，台商外流，产业和人才日趋“空洞化”的状况引起台湾政府部门的讨论。2006年9月，台湾“经济部”成立“促进台商回台湾投资专案小组”，又成立了“台商回台投资服务办公室”，专门协助有意回台投资的台商协调政府资源、寻找厂房、介绍投资机会及提供投资优惠方案与升级转型的咨询辅导等。
与之相伴的是一系列具体的政策优惠措施。
据中国社科院台湾研究所研究员王建民介绍，在土地方面，台湾实施“006688”优惠方案，即对在特定工业区投资的台商或企业，投资前两年零租金，第3、4年租金打6折，第5、6年租金打8折，与这个方案并行的还有部分工业区土地的打折出售；此外，台湾还释放了公有企业台糖公司的土地给返台投资的企业，租用公有土地投资建厂租金实施“四免六减半”。而在资金方面，则提供了政策性专案优惠款，例如台湾“经济部”专门提供2000亿元新台币的“台商回台投资优惠专案”，而“国发基金”也拨款100亿元新台币投资中小企业。
“台商回台投资一般关注土地、劳工与税收优惠。”黄锦勋告诉记者。
在土地优惠之外，台湾的营业所得税现已降至17％。最关键的问题在人力方面。台商投资大陆主要是看重廉价劳动力。尽管近来大陆涨薪潮不断，大陆劳工仍比台湾劳工的工资低很多，要吸引台商返台，就必须解决这个问题。
此前，台湾工商界曾有将“外来劳工薪资与台湾当地基本工资脱钩”的呼声，但被当局否决。也于6月10日表示，当局现阶段无法将外劳薪资与基本工资脱钩，但可作其他调整，包括“劳委会”公布新的外劳雇用比例规则等措施。
正因如此，鸿海集团计划中的返台开厂，也是将高端的精密加工部分移回台湾，做“无人工厂”，即主要由产业机器人负责操作，对人力需求量很小，与其在深圳等大陆工厂的劳动密集型组装不同。
而这也正是台湾当局所期盼的，其经济部门官员曾明确表示台湾需要的是高端产业。
“淘汰落后产能，发展技术密集型产业是全球趋势，如果台商在大陆遇到困境，到了台湾也是一样。”商务部研究院中国对外贸易研究部台港澳研究中心主任刘雪琴告诉《望东方周刊》。
遭遇瓶颈
“富士康加薪，意味着大陆生产成本将会不断上扬，在成本考量下，未来三五年内，大陆台资电子厂离开大陆将势不可挡。”台湾电机电子工业同业公会(以下简称“电电公会”)理事长焦佑钧对媒体说。
焦佑钧表示，电电公会今年还将推动台湾电子业“南进策略”，率台资电子厂前往印度、印度尼西亚、越南等其他生产成本更廉价的地区。
电电公会现有会员超过3800家，其所属企业上下游产值和出口值占到台湾总产值和总出口值的―半。
自2000年起，电电公会每年举办一次“大陆地区投资环境与风险调查”。以往的调查报告中，“投资环境力”与“投资风险度”都是“前升后降”的态势。理论上说，这两者应当呈负相关，风险度越低，投资环境越好。值得注意的是，2006年、2007年这两个指标却连续两年“同涨”。2008年在全球金融风暴及中国大陆施行劳动合同法、企业所得税法，调整加工贸易、出口退税政策、土地政策等政策措施下，大陆首次出现了“投资环境力”下降而“投资风险度”上升的局面。2009年，在多项调整下，指标回归正常。
从焦佑钧的言论可以看出，进入2010年，电电公会对大陆投资环境的判断又起了变化。
向左走，向右走
“如果始终无法摆脱劳动密集型的状态，并且仍然以外销为主，还是应该主要考虑劳动力成本的因素。如果在大陆设立工厂是看重庞大的内需市场以及全球市场，还是应该适应目前大陆经济形势的变化，努力转型升级，这对双方都是好事。”上海克莉丝汀食品有限公司董事长罗田安告诉《望东方周刊》。
克莉丝汀是受到台湾政府召唤而“回流”的台商之一：2010年第三季度，克莉丝汀将在台湾证券交易所上市。
“拿A股市场来说，他们是很欢迎克莉丝汀这样的高流通企业，但台湾证交所的董事长找到了我，希望我们回台湾上市，做一个台商回流的样本。”罗田安说。1999年进入大陆市场并在上海市拥有500多家西点连锁店的克莉丝汀在台湾却一家店都没有，尽管这样，克莉丝汀在台湾却拥有很高的知名度。
在台湾地区申请上市的成本只有香港及新加坡的四分之一，而挂牌费用约为大陆的七分之一。
除克莉丝汀外，象王洗衣、85度C等台商也表示将于近期返台上市。据台湾证交所透露，目前已有19家“无根台商”申报辅导IPO，7家海外挂牌上市的台商申请发行TDR(台湾存托凭证)。
尽管回台上市，但罗田安表示，克莉丝汀未来的重心仍然在大陆。“我们虽然在长三角已经扎根，但其他的大城市，比如北京，还没有进入。所以，大陆市场对我们来说，深耕的潜力还很大。”
“台商回去并不太容易，政府必须创造好的投资条件和安定的社会环境。尤其是人才，现在台湾的人才大量外流，例如台湾需要一个好的设计师，反而需要来上海找到再请回去，这样的事情很多。”罗田安说。
亟盼ECFA
ECFA(两岸经济合作架构协议)也被视为影响台商发展和布局的一个重要因素。
“ECFA的签署会使台商直接受益，比如其所属行业如果包括在早期收获名单中，将会率先享有与大陆进出口贸易减免关税的政策，客观上这会对台商回流产生一定的有利因素。”刘雪琴介绍说。
“ECFA签订后，我们会谈出一个原产地证明规定，只要台商回来，到自贸港区加工，符合原产地证明，打上Made in Taiwan，价格至少可以增加15％以上，这对厂商而言非常有吸引力。”台湾经济部门官员表示。