发布时间：2022-12-10 05:40:04
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的体育产业调研报告样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
会开幕之后第二周，调研项目向受访者提出了同样的问题，从而也搜集到在数年筹备之后的奥运会实况对受访者的影响程度。
报告显示，除了提升民族自豪感和经济利益之外，奥运会不仅将彻底改变人们对于体育的态度，而且将彻底改变人们对于自信、开放和休闲的态度。事实上，将近90% 的受访者认为奥运会对体育将产生一定影响，超过1/3 的受访者表示奥运会使他们更加关注体育，这反驳了“体育在中国相关性不强”的传统理论。
体育与社会：体育不只是体育
调研发现，50% 的受访者认为，体育将在增进中国社会的精神和物质发展发挥重要作用。北京奥运会的独特性放大了体育的社会和文化影响，因为这个特殊运动会代表了更多的民族和情感意义。我们可以预见，体育将得到政府的支持与推动，政府将视体育为扩展教育途径的有效方式，支持儿童的全面发展。政府的支持与政策无疑将有助于加速中国体育的发展。
北京奥运会在促使中国社会从许多层面重新评价与体育的关系，以及对体育的定义，从“健身”的字面阐释转向更加复杂和完善的理解，这包含了体育价值观和文化。18%的受访者觉得奥运会将让他们更加理解体育，鉴于普通大众的体育参与度比较低，这可能具有非常重要的意义。体育和体育文化的影响力超越了其本身，还影响着人们的生活方式、价值体系、人们评价时间的方式以及人们评价关系的方式。
在对照奥运开幕前第一阶段和奥运开幕后第二阶段之间的数据时，我们可以发现：
1.“热情/ 激情”的大幅增长显示，在中国，对于现场体育活动有着未被利用的渴求，这或许是中国人本身也意想不到的。
2.认为体育促进健康的比例也有所上升，这表明中国观众已经真正参与到更加广泛的奥运会范围之中。
3. 尽管没有普遍的体育文化，中国人在一定程度上理解了体育有助于社会的信念，希望体育有助于他们互相靠得更近，在汶川地震中，我们发现了人们“依靠自身力量”集合起来并创建互相之间新型社会联结的需求，这是中国人在未来需要的信念。
4. 体育文化的重要性和无私精神在于，通过不一定是朋友的人选择集合起来并共同享受时光的方式，不断加强和再次肯定社会网络。
另外，调研显示，40% 的受访者认为，体育为人们带来“四海之内皆兄弟”的情谊，以及参与社会并为社会作贡献的机会。
奥美集团中国区首席执行长庄淑芬(Shenan Chuang) 指出：“与‘银牌得主就是最大的输家’这一心态相反，消费者已经认为体育在于发展、联结、兄弟情谊以及一种不同的社会氛围。”
重新定义休闲：生活更加多样化
调研发现，人们希望奥运不仅仅为体育带来暂时的热情，而是期待体育能在中国未来发展之路上发挥更加重要的作用。大约2/3 的受访者表示奥运会已经并将改变他们看待休闲的方式――这种现象在新兴的中国中产阶层尤为明显，并不断增长。将近1/4的受访者声称他们将因奥运会而参与更多或更加多样化的体育活动和休闲活动。
北京奥美广告亚太区策划总监钟桥轩(Edward Bell) 表示：“我们起初认为奥运会在于自豪感和经济，但中国人对于体育为这个国家带来的意义表现出乐观的情绪着实让人惊讶！我们正看到，奥运会作为运动盛会，将重新定义体育和休闲的含义，从而改变中国的社会前景。”
在对照第一阶段和第二阶段之间的数据差异时，我们可以发现：
1. 在第一阶段，超过1/3 的受访者表示，奥运会将不会改变他们对于休闲的看法；在第二阶段，不仅认为不会改变的受访者比例有所下降，而且认为会改变的受访者比例上升了将近10%。
2. 奥运会似乎已经显著影响了中国消费者如何看待他们的闲暇时间。
3. 在第二次调查中，我们发现有关体育和休闲的回答转向更加广泛的分布形式。
4. 与“健康和放松”相关的所有比例的大幅上升表明，奥运会显著影响了对于休闲作用的看法，以及对于体育与休闲如何关联的看法。
体育经济：体育是大生意，并且将变得更大
将近1/3 的受访者声称，他们将因奥运会而参与更多或更加多样化的体育活动和休闲活动。这为中国体育产业发展提供了大量空间。
消费者渴求更加多样化的休闲体验，以及更加频繁和多种渠道参与到体育中来。这些消费渴求证实了中国体育经济中新兴“需方”因素的增长。中国消费者变得越来越懂得体育，体育和运动项目将在中国继续迅速增长。
在满足不断增长的体育渴求的促使下，也为“供方”因素( 例如基础设施、活动、品牌和媒体)呈现了发挥作用的机会。
但体育产业( 包括媒体权利、赞助和本地开发特许经营) 仍处于初期状态。体育产业在中国具备潜在的商业潜力，按照消费者对奥运会中浓厚商业元素的积极反应来判断，他们易于接受商业在提升中国体育水平方面所发挥的强大作用。
“人们低估了亲自目睹高水平体育的内在力量和兴奋感。他们曾经认为自己完全理解体育、他们也认为奥运会在于经济，但在亲临现场感受之后，他们发现体育所带来的魅力以及对中国社会的影响，远远超越了自己的预期。”钟桥轩补充道。
中国与世界：开启了与世界的对话
1/4 的受访者认为，奥运会的最大遗产是中国将得益于西方对中国的进一步了解。虽然目前还没有显示奥运会加强国际友谊的迹象，但毋庸置疑的是理解得到了加深。为将来建立更加牢固的纽带，这似乎是非常重要的步骤。
近日,在京召开的体博会新闻会上,国家体育总局体育器材装备中心主任马继龙通报了本届体博会的组织筹备情况。体博会的招展工作已结束,针对展商、观众和媒体的各项服务系统纷纷启动。整个体博会的筹备工作正在紧张有序的进行中。
招展工作顺利进行
2010年体博会展场和展区安排较去年有一些新的变化。除保留原有的运动服饰、户外、网羽、球类、健身康复器材和场馆设施六大展区外,根据市场情况,新增了极具增长潜力的自行车和轮滑展区。主办方还在不同的展区和相应的行业协会、媒体联合,举办行业活动,行业新闻,形成更加鲜明的行业特色,进一步践行体博会一直追求的专业化理念。今年的整体展览面积已超过10万平方米。
招展工作历来是体博会的核心工作之一。由于启动早,准备充分,措施得力,更重要的是整个体育用品行业的强劲复苏,今年体博会的招展工作进展比较顺利。截止到目前,已确认报名展商超过1100家,数量超越往届水平。像观众熟悉的李宁、安踏、泰山、英派斯等国内企业,以及阿迪达斯、尤尼克斯、威尔逊等国际品牌,都会亮相2010年体博会。今年的招展工作呈现出两个特点:一是体博会组织者主动采取措施,控制单个企业参展面积,使企业的参与面相对扩大。二是参展企业的领域得到进一步延伸。以往体博会主要以体育用品企业为主,今年体博会上,许多体育文化公司、体育科技公司、体育传媒公司等也参与了进来。体博会逐步成为体育用品产业链上各类企业展示和交流的平台。
在展场规划和招展工作进行的同时,组委会也启动了对各类观众和媒体的服务系统。较之前几届,本届体博会专业观众招募工作的一大突破是对观众类别进行了细分、根据展区特点有针对性地进行观众分类邀请,方式上更加科学,招募目标更加精准。例如,与驻华使馆、部分国家体育用品联合会、中国商业百货协会、中国饭店协会、北京市健美协会合作吸引高质量的贸易观众,推动本届体博会在专业观众方面实现“质”的突破。从“量”的角度看,体博会海报和赠票也即将进驻户外俱乐部、羽毛球俱乐部、健身俱乐部、运动用品卖场和部分百货商场,以吸引更多的终端消费者参与体博会。在观众服务方面,升级后的“体博会专业观众管理软件”能够确保观众招募工作的环环相扣和实时跟进。除此之外,还制定了整套的VIP专业观众接待方案及服务流程,并设立VIP餐饮区、休息区和观众服务站,力求为到场的观众提供热情、周到、及时、便捷的“一站式”服务。
今年体博会更加注重媒体传播实效。组委会和40多家媒体建立不同层级的合作关系,通过不同地域、不同形式的媒体,对体博会展前、展中和展后进行全方位报道,对参展企业进行高频次曝光。今年还和中国体育报合作,联手打造体博会《官方展讯》,目标就是通过体博会自有传播平台,增加展商和观众、媒体之间的信息互动,增加不同类型展商之间的沟通机会。
呈现不一样的精彩
今年体博会的新举措对比往届,主要体现在现场活动新点、亮点较多。展会期间,组委会将组织举办“羽球宝贝”、“国美锐动寻宝”、“滑雪体验”、“体育公园”等大众互动型参与活动;邀请国美锐动、中国商业百货协会等专业机构,加强他们与参展商之间的合作,是体现体博会核心服务价值的一大亮点。
值得一提的是,户外用品馆届时将在联系展商和渠道商之间体现其专业化服务:一是要打造“户外科技体验区”;二是将和中国纺织协会合作开办专业户外论坛,行业调研报告等;三是将举办精彩的攀岩等互动活动。
2010体博会在专业观众的邀请方面最大的亮点是首次进军体育用品市场的国美锐动投资有限公司将在体博会现场组织以“锐动”命名的体育公园及“体博会探秘寻宝活动”。同时,体博会的海报及赠票也会陆续进驻锐动运动用品卖场,体博会广告将随着锐动DM直邮杂志通过30万份的大投递量入户千家万户。
国美锐动将于4月在中关村附近开设锐动运动卖场旗舰店。此次携手体博会,互借平台和渠道,则更具有行业“风向标”的意义。强势“超级终端”――国美锐动的积极介入,带来了体育用品行业发展的积极信号,说明体育用品行业具有极大的增长潜力,对于社会资本具有很强的吸引力。
体博会的定位并不是单纯进行产品展示的“订货会的集合体”,因此这也对前来参展的企业提出了严格要求:企业除了进行产品展示,还要尽量把企业内在的品牌文化内涵和对外能够产生的影响力全盘展示出来。
2010体博会在协调不同类别、满足不同需求的参展商上动足了一番脑筋,比如把握体育用品行业不断存在、变化和发展的时尚元素,并逐渐把大户外和时尚运动的概念引入到体博会的平台中去。和轮滑展区同在户外用品展馆的运动自行车展区将成为2010体博会值得期待的新亮点:自行车对于一般白领来讲,未来将不只是一个代步工具――而是交通和健身兼顾的休闲运动。
另外值得一提的是,早在2009年底就被预订一空的健身器材展馆和网羽展馆, 在数量和质量上均有超过2009体博会之势。其中,健身器材馆将重点引入培训,尤其是健身俱乐部培训的环节,以力求做到器材“硬件”和活动“软件”二者的完美结合。网羽运动馆此次则新增了网球品牌区,力邀知名网球品牌前来参展;在此基础上,体博会还邀请一些企业召开订货会,以增加其贸易功能。
世界各大知名品牌重返2010体博会也是本届体博会的一大看点,同时许多过去从未参加过体博会的外国企业、境外品牌也争相参加,昭示了他们对中国市场的重视。
从体育用品行业整体发展的现状来看,行业里的领先企业都已经处在公司内部业务矩阵“改制”的状态,即传统的部门设置越发向专业细分的方向上转变。与这种主流思维相呼应的,是展会策划强调专业化时代的到来――2010体博会将秉承这样的行业趋势,继续坚持打造“展中展”,在“展中展”里突出展会的专业性。
体博会引领体育产业快速向前发展
在最新颁布的《国务院办公厅关于加快发展体育产业的指导意见》中,将打造一流的体育用品博览会作为逐渐做大做强体育用品业的任务之一。毫无疑问,体育用品展会市场的繁荣离不开体育用品行业的大发展,而体育用品行业的发展则离不开体育产业的成熟。
在未来十年乃至未来二十年内,体育用品业将是中国发展前景最好的产业之一,在中国由体育大国向体育强国迈进的过程中,目前仅占GDP0.5%的体育产业产值意味着该行业巨大的发展潜力,对于国内这个行业和这个行业里的所有企业来说,仍然有值得期待的改革空间和时间。
马继龙表示,体博会将贯彻《意见》精神,落实《意见》部署,以服务于体育用品行业为准则,锐意进取,不断创新,在实现规模化、国际化、专业化的同时,进一步加强服务能力,为中国体育用品行业的发展提供更具价值的展览展示平台,努力打造国际一流的体育用品博览会。
交通信息:
班车信息
① 东直门 中国国际展览中心(新馆)
停靠地点:东直门外大街路南,银座(GINZA MALL)正对的马路边
运行时间:东直门至新国展:2010年5月20日-22日,08:00-13:30;2010年5月23日,08:00-10:30。
新国展至东直门:2010年5月20日-22日,12:00-18:00;2010年5月23日,11:30-16:00
② 农展馆 中国国际展览中心(新馆)
停靠地点:东三环北路路东附路,农展馆正门北侧
运行时间:农展馆至新国展:2010年5月20日-22日,08:00-13:30;2010年5月23日,08:00-10:30。
新国展至农展馆:2010年5月20日-22日,12:00-18:00;2010年5月23日,11:30-16:00
③ 天通苑北 中国国际展览中心(新馆)
停靠地点:地铁天通苑北站公交车总站站内
运行时间:天通苑北至新国展:2010年5月20日-22日,08:30-14:00;2010年5月23日,08:30-11:00。
新国展至天通苑北:2010年5月20日-22日,12:00-18:00;2010年5月23日,11:30-16:00
自驾路线:
经京承高速路-后沙峪收费站口驶出-火沙路-罗马环岛-裕翔路-新国展中心(推荐线路)。
三元桥-机场高速路-杨林大道-马连店路口-新国展中心。
经三元桥-京顺路-马连店路口-新国展中心。
参观时间:
2010年5月20日(星期四) 10:30-17:00(16:30后停止入场)
关键词：中外休闲教育；培养模式；课程建设
中图分类号：G811.5文献标识码：A文章编号：1671―1580（2014）01―0066―03
一、我国高等院校休闲教育发展概况
休闲教育在国外的发展已经有一百多年的历史，在国外的大学教育体系中几乎都设有休闲学相关的课程，单独设置的休闲系、休闲学院也很多，而在我国却刚刚起步。近几年由于休闲产业已经形成，休闲经济正蓬勃发展，国内许多高校在原有的旅游、体育专业基础上开始将休闲教育渗透其中，并设立与之相关的旅游休闲系、体育休闲系和对应的休闲专业。另外还有中国人民大学中国休闲经济研究中心、浙江大学亚太休闲教育研究中心两个在国内最具有影响力的休闲研究机构。
由表1可知，目前我国的休闲教育主要是依托旅游教育和体育教育建立起来的一门新兴的学科。与国外相比我国的休闲学研究尽管起步比较晚，但发展迅速，学历层次结构也比较完整。自2007年国内第一个休闲学博士点在浙江大学哲学一级学科下设立之后，我国的休闲学历教育涵盖了专科、本科、硕士、博士完整的学历教育体系。但是由于刚刚起步，在发展过程中有许多突出的问题，主要表现在：
（一）我国高等院校休闲专业培养目标过于雷同、缺乏特色
培养目标是指各级各类学校根据社会对本专业人才的需求条件来制定的教育目标，有时培养目标也表述为教育目的。我国目前的休闲学专业主要是依托于旅游专业和体育专业设立的，因此各高校在培养目标的设置上既带有鲜明的院校特色，又带有同类院校间极大的相似性。依托体育院校建立起来的休闲体育专业培养目标大都是培养休闲体育指导、休闲体育产业的经营、管理和策划等方面的应用型人才。而依托旅游管理建立起来的休闲专业的培养目标依然摆脱不了旅游专业的色彩，更倾向于休闲服务技能的培养。
（二）课程规划不科学、课程体系不健全
目前我国高校所设置的休闲专业和休闲系称不上真正意义上的休闲专业，因为在设立时主要是依托相近的学科成立的，专业名称上虽然有了“休闲”两字，但依然脱离不了其所依托的学科的背景。如很多高校依托体育专业设置体育休闲专业或运动休闲专业，依托旅游管理专业设置旅游休闲专业，实际上是在上述两个专业中加入几门休闲课程拼凑而成 [1]。
在此背景下设置的休闲专业，其研究始终没有超出旅游、体育的研究范围[2]。
（三）人才培养模式单一、死板，与社会需求不能有效对接
我国许多高校休闲专业的人才培养模式都趋于统一，本科院校休闲专业一般都实行3+1的培养模式，三年在学校进行理论学习，最后一年的实习和毕业论文的撰写。高职高专院校一般实行2+1的人才培养模式，两年的在校学习，最后一年的实习和毕业论文的撰写。由于在最初阶段学生缺乏休闲行业认知，课堂和社会不能有效对接，专业教育和社会需求有一定的差距，学生最后一年的实习其实意味着毕业，因为最后一年的实习老师往往不参与，学生在实习过程中遇到的问题、困惑不能及时反馈给老师。教师不参与学生最后一年的实习会使学生感觉课堂跟真正的社会脱节很大，而老师只有理论没有具体的实践，对行业了解不够，对今后的专业教学也往往继续纸上谈兵。
二、美国休闲教育状况
美国的休闲教育走在世界的前列，学科设置突出休闲与娱乐公园管理、休闲与人类健康等，主要表现在以下几方面：
（一）完善的休闲课程认证标准
美国休闲相关系所的设立与课程规划标准，由最具权威性的休闲组织美国国家休闲与公园协会、美国休闲协会委员会所规划与设立，其鉴定标准和鉴定过程极其规范，包括两部分：一是组织及运作的设立标准，即单位的特色、系所发展目标、管理方针、系所教育资源、专业教师资格等；另一部分是大学学位专业课程的标准，包含了基础认知、专业能力与专业选修等课程的规定。专业能力课程系列部分，是每一个休闲专业人员所应具备的能力，基础认知和专业选修则是相辅相成，学生必须依照专业领域来选择修课内容，以利于培养更专业的休闲服务人员[3]。
（二）专业方向的多样性和实用性
美国的休闲专业一般由户外休闲和资源管理专业、公园和休闲管理专业、休闲体育管理专业、医疗休闲专业、旅游管理专业等专业方向组成[4]。相比我国的旅游休闲和体育休闲两个大专业方向，美国的各大学休闲专业在指导思想、培养目标、课程设置等方面都是与美国社会对休闲专业人才的需求相适应的，专业课程培养目标更有广博性和实用性。
（三）专业课程学习与实习实训的高度结合性
美国休闲专业不仅重视基础知识的掌握，将各种实际的专业能力提供给学生，更要求学生将实际经验当成进入工作岗位的必要经历。学生除了要完成专业课程之外，还必须完成320 小时（相当于 8 个星期）的相关专业的实地训练。而且所有公园和休闲管理专业的学生必须要在跟所学专业相关的机构中完成 14 星期的专业实习，以便为将来从事的工作打下坚实的基础，在专业实习之前必须先修完实习准备这门课程[5]。
三、我国休闲专业建设的启示
（一）改变传统的人才培养模式，把实习实训贯穿于整个的教学活动过程
与国外高校休闲教育相比，国内高校培养的学生更多的是重理论轻实践，为了有一个相对稳定的教学秩序，国内高校往往把学生安排在最后一学年实习，这样既兼顾了企业的利益，避免了人员的频繁流动，同时又兼顾了学校的利益，减轻了学校教育教学的压力，但是却损害了学生的利益。由于教师缺乏行业一线经验，往往在课堂上纸上谈兵，教师所教和学生所学与企业所需相脱节，学生到企业又得从头开始，造成人力、物力、财力的浪费。应该把课堂实践教学、校内实训、企业实习实训贯穿于整个教学过程，而不是简单地把实习放在最后一学年。面对大一新生，在休闲专业通识教育的基础上利用学期末和假期时间让学生以团队的形式由带队老师组织深入到企业调研，选择某一休闲产业类型，通过对一定区域内这一类型相关休闲机构或企业的实地调研以获得对休闲行业和业态的认知，最终完成《休闲行业调研报告》[6]。在大二学年对休闲专业学生进行专业方向分班，不同专业方向开设各自的专业核心课程，如高尔夫方向相关的课程、俱乐部方向相关课程等。大二学期末到大三第一个学期的结束这段时间由专业课教师带队，带领学生深入到企业顶岗实习六个月，实习期间带队教师要不间断地通过实习过程中企业的反馈对学生给予指导，实习结束以后重新回到学校学习相近专业以及跨专业工作能力需求的选修和拓展课程，并再一次实习调研，最终完成毕业论文。大致经历这样一个过程，如表所示：
（二）成立休闲专业建设委员会，开展休闲教育专项研究及评定
美国高校在设立休闲相关系所时必须经过OCA严格的专业课程认证，我国也应该由专门的教育部门和行业协会的人员组成一个休闲专业建设委员会。委员会首先是专门制定一套高校设立休闲专业所必需的一些资质条件，对拟设立休闲专业的院校依据制定的标准给予评定，并不定期地督查相关院校的专业发展情况。委员会还必须牵头组织由教育部门、行业专家、高校专业课教师组成的团队共同参与制定休闲专业和相关专业方向的人才培养方案与课程体系，并定期举办休闲相关专业的专题研讨会。
（三）建设“双师”型结构教学团队
在国外，专业教师必须有一定时间的相关专业的从业经历，并取得一定级别的职业资格证书和与之相对应的学历文凭。在我国的休闲专业师资队伍中，多数是从旅游专业或体育专业转化而来，对休闲专业缺乏系统的、专业的认识，所以应采取向外引进和内部培养相结合的方式提高我们的专业师资队伍。对于在休闲行业做出突出成绩的企业中高层人员，可以引进为学校的兼职教师，以专题讲座的形式对学生授课。对于学校内部的教师，应出台相应的政策积极鼓励专业教师到企业一线挂职锻炼，从而弥补从业经验的不足，或者每年选派专业教师到国内或者国外休闲专业开设比较好的院校交流学习。
[参考文献]
[1]郑胜华，刘嘉龙.我国休闲教育的现状与发展构想[J].高等教育研究，2007（02）.
[2]邓文才.对休闲教育的探讨[J].黑龙江高教研究，2003（02）.
[3]曹平等.美国休闲课程认证标准对我国休闲体育专业课程建设的启示[J].沈阳体育学院学报，2011（04）.
[4]邵玉辉.美国大学休闲专业课程设置对我国的启示[D].山东师范大学，2007.
关键词：宏观经济；传统地产；新型地产；区域发展
一、 引言
近几年，我国传统住宅地产市场面临一二线城市调控受限，三四线城市需求疲软库存过剩的矛盾现状，传统商业地产市场则受电商销售影响发展乏力、持续遇冷。在此背景下，传统房地产企业利润下滑、融资困难，发展经营压力巨大。借鉴国外房地产行业的发展经验，打破以往纯粹地产开发思维定式，以传统地产为依托平台，整合养老、医疗、生态农业、旅游业、体育产业等，开发新兴的复合型产业形态，或是传统房地产行业的发展趋势。
新型地产通过整合当地自然、经济、社会等相关资源，将房地产业和其他产业进行结合，并对房地产的规划设计、开发运营和后期服务的全流程进行创新，新型地产的发展对改善区域环境、提升区域竞争力，促进区域经济发展具有重要意义。当下流行的新型地产形式主要有以居家养老为主题的养老地产（如上海亲和源老年公寓），以旅游休闲、度假养生等为多个主题的旅游地产（如深圳华侨城创意文化园、杭州西溪国家湿地公园），囊括多种体育休闲设施的体育地产（如广东中体奥林匹克花园）等。
二、 国内外房地产业态的发展路径
1. 国外房地产业态的发展更替过程及逻辑。在发达国家房地产业态的发展与更替历程中，基本遵循着住宅物业地产―传统商业地产―复合型地产的规律。在房地产业发展初期，由于城市化过程中人口不断增加，城镇居住住房供给不足矛盾相对突出，从而促进住宅地产的快速发展。因此房地产业发展早期主要集中于住宅物业，商业地产发展相对滞后。随着时间迁移，住宅总量不足的矛盾逐渐得到缓和。随着城市经济的快速发展以及人口的不断集聚，商品经济需求日益旺盛。以写字楼、会议中心、酒店、超市、购物中心等为代表的商业地产在此背景下开始快速发展。
在经济周期进入下行区间，或者出现金融危机时，房地产行业往往受波及程度最大，造成房地产市场衰退甚至泡沫破裂。即使在经济状况较好的时期，由于传统房地产行业同质化竞争严重，无论住宅地产市场，还是单一功能的商业地产市场，造成需求饱和、利润下降和效益降低。与此同时，随着发达国家经济发展、居民生活水平不断提高，消费需求不断得到释放，为新型地产的发展提供了良好机遇。根据马斯洛人类需求层次理论，随着自主性、改善型的房地产需求得到满足后，人们更希望追求享受休闲或养生功能的地产，这促使越来越多的房地产企业将相关资源从传统地产行业转移到复合型地产行业，如旅游地产、养老地产等等。随着发达国家纷纷步入老龄化社会，传统家庭养老方式难以满足养老需求，越来越多的老年人选择社区养老方式，诸多商业养老地产项目应运而生。新型地产的出现，不仅仅是业态形式的改变，更多是经营理念、开发模式的创新。随着经济、社会的进步，融合更多产业或功能的地产形态将得到进一步的发展。
2. 我国房地产业态的发展历程。与国外类似，我国房地产市场业态也经历了住宅地产――商业地产――新型地产的发展路径，但是又有着不同的阶段背景与演变逻辑。国内学者对我国房地产市场的发展历程研究较多，通常以经济社会的重大变革、重要政策文件的出台等为节点划为多个阶段，不同阶段时期相关地产形式发展情况有所不同，具体来看：
（1）1978年～1998年：住宅地产为主，商业地产开始起步。改革开放初期，由于我国房地产市场发展滞后，土地法、规划法等相关法律法规不够完善，这一阶段是国内房地产业的起步阶段。由于我国城市人口快速增加，城镇居民处于住房绝对短缺阶段，因此该阶段我国房地产市场主要是住宅地产项目，商业地产项目较少，形式单一，以百货大楼、商厦商铺等为主。
（2）1998年～2008年：住宅地产快速发展，部分地区出现过热现象。以1998年住房制度改革为标志，我国房地产业尤其是住宅地产开始了持续快速发展。整体来看，这一阶段我国房地产业整体表现稳健，住宅地产发展最热，其次是商业地产。由于部分地区住宅价格持续过快上涨，国家及地方政府密集出台相关调控政策，主要针对住宅地产市场进行限制。
（3）2008年～2013年：商业地产成为新增长点。次贷危机对我国房地产企业造成了较大冲击，同时，受国家宏观调控政策的影响，一直在房地产市场占据领导地位的住宅物业市场降温明显，而以写字楼、购物中心、主题商场、专业市场为代表的商业地产成为房地产行业新的经济增长点。不同于受到国家全面宏观调控的住宅地产，商业地产享有一系列政策优势、资金支撑。国家进一步鼓励商铺投资，提供多项优惠税费政策，极大的促进了商业房地产的发展。
（4）2013年至今：传统业态发展放缓，产业面临转型升级。自2013年以来，我国宏观经济进入增速换挡回落、产业转型升级的新常态发展阶段。与此同时，人口、资源、政策红利等多方面优势不再明显，房地产行业告别过去十年的高速发展，进入拐点阶段。2013年～2015年，房地产开发投资增速、销售额、国房景气指数等均进入下行区间，无论住宅地产，还是传统的商业地产，均面临较大的经营压力。
随着老龄化程度不断加剧、新型城镇化进程加速发展以及城镇居民收入水平的持续提高，针对新型的产业形态市场需求开始不断释放。例如，针对工业地产进行升级换代的科技地产；以旅游度假、休闲养生为主题的旅游地产；以居家养老和社区服务为主题的养老地产等等。
3. 新型地产的发展动力机制。新型地产是一种泛地产概念，包含不同的地产业态，开发、经营模式也不尽相同，但是其产生背景和发展动力机制存在较多共性之处。
首先，我国宏观经济发展增速回落、传统房地产行业发展变缓是新型地产逐渐兴起的背景。随着10多年房地产市场的高速增长，住房总量不足的问题在多数城市已经得到了解决，绝对短缺已不存在，传统单一功能的商业地产在较多城市也处于饱和状态。对新常态、新特征，房地产企业为优化增长结构，丰富增长动力，不得不制定新的发展规划，加快产业结构的转型升级，致力于其他新兴产业形态，如养老地产、旅游地产、产业地产等。
其次，市场需求转变是新型地产快速发展的源动力。以旅游地产为例，2013年以来，城镇居民人均可支配收入实际增速保持在7%左右，增速趋稳，推动消费增速保持稳健增长。收入水平的持续提高，同时带来居民的消费结构调整和升级，从追求数量型向讲求质量型迅速转变，越来越多的消费人群由旅游观光型客户向休闲度假型客户转变，旅游已经成为国内中高收入人群的生活必需品，从而促进了以休闲养生等为主题的旅游地产发展。再以养老地产为例，随着老龄化程度进程加剧，我国的人口结构发生了巨大的变化。过去房地产以住宅为主，主要面向年轻家庭。如今年轻一代的赡养抚养压力不断增加，且由于政策原因导致少子化、无子化家庭日益增多，传统的家庭养老模式问题重重。随着经济、社会发展，老年人逐渐成为富有人群，个人消费观念及结构转变，更多希望晚年在精神、物质等多方面都能享受较好的服务。年龄结构的变化、家庭养老压力增大以及消费观念的转变等因素，都导致以养老地产为代表的新型房地产业态市场需求日益增加，且随时间发展呈上升趋势。
第三，政府引导是新型地产发展的助推力。新型地产的发展深受国家及地方政策影响。产业地产受地方政府、经济、产业发展、政策等影响很大。此外，由于与其他产业紧密联系，必须满足当地相关产业的发展潜力、市场需求及功能要求。近年来我国进入经济发展增速下行区间，为响应政府对大众创业的鼓励扶持，开发商纷纷针对工业地产进行升级，大力发展产业地产，从而促进来产业地产的发展。
三、 我国新型地产发展面临的机会
1. 宏观层面：经济转型和产业结构调整。2013年以来，由于国际金融危机的深度延伸影响，总体世界经济仍然比较低迷。2016年上半年国内经济总体平稳，GDP同比增长6.7%。但是，6月PMI为50.0，较5月下降0.1，表明制造业信心仍略显不足，经济仍存较大下行压力。
在产业结构方面，钢铁、煤炭、机械等传统行业严重产能过剩，第三产业产值持续上升，其占比已超过第二产业。增长动力方面，随着劳动力、资本等要素价格上涨，经济发展无法再依赖传统要素驱动、投资驱动方式，科技创新驱动逐渐取代成为新的增长点。
2. 产业层面：传统行业亟需转型升级。从住宅地产来看，2014年以来，我国住宅房地产业无论是开发投资、销售额还是价格水平，增速都已经明显放慢。与此同时，房地产行业盈利空间不断缩小。虽然2015年以来，全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖，但是行业整体销售情况不容乐观，去库存和资金压力巨大。土地价格、人员工资、材料调动以及融资等成本支出都在加大，进一步导致房地产企业的利润不断收缩。
从传统商业地产来看，零售业增速放缓影响短期商业营业用房需求。2014年，批发和零售业增加值同比增速下降至9.5%，2015年前三季度进一步降至6.1%；2015年住宿和餐饮业增加值同比增长6.1%，持续低于GDP增速。批发和零售业、住宿和餐饮业增速放缓负面影响市场对商业营业用房的需求，电子商务冲击持续存在及整体经济增长承压的背景下这一趋势仍将持续。随着电子科技发展，电商快速扩张，网购量持续提高。快递业务增长也直接印证了这一点，2010年以来快递业务量保持年均50%左右的增长，2015年快递业务量达到206亿件，为2010年全年的8.8倍，网上零售正逐步侵蚀实体商业销售市场。
3. 企业层面：新的发展空间与经营方式。随着国内外经济形势的变化、房企之间竞争的加剧，房地产行业也面临着前所未有的困难。10多年房地产市场的高速增长，住房总量不足的问题在多数城市已经得到了解决，绝对短缺已不存在，传统单一功能的商业地产在较多城市也处于饱和状态。在传统住宅行业面临拐点的前提下，房地产企业为优化增长结构，丰富增长动力，不得不制定新的发展规划，加快产业结构的转型升级，房地产企业多元化经营趋势明显加快。一方面探索开发新型的产业形态，包括养老、文化、旅游地产等，另一方面，通过以参股或控股的方式进入其他行业，实现主业的多元化或彻底转型，以恒大集团为例，2010年以来，恒大集团在原有优势地产业务基础上，相继涉足人寿保险、粮油销售、矿泉水生产等行业，大大拓展了企业的产业发展空间。
4. 政策层面：加大内需，促进消费。当前我国经济发展正在努力从投资驱动向扩大内需转变。我国十三五规划纲要提出，要发挥消费对增长的基础作用，着力扩大居民消费。未来居民在房地产方面的消费需求将进一步释放。与此同时，第三产业增加值占比不断增加，有利于新型地产市场整体发展。2015年前三季度第三产业增加值同比增长8.4%，高于GDP增速，在GDP中占比达到51.4%，超过第一、第二产业的总和，经济结构持续优化。第三产业是新型商业地产的主要产业支撑，其增幅高于GDP、在GDP中占比提高，为新型地产发展带来利好。
5. 市场层面：人口结构变化、供需关系变化。从住宅市场来看，城镇化对于住房需求的贡献正在逐步减弱。从行业潜在需求层面，人口结构是决定房地产市场长周期趋势的关键因素。当前我国人口数量已进入拐点阶段，短期内住房需求将保持平稳。从供给来看，随着10多年房地产市场的高速增长，住房总量不足的问题在多数城市已经得到了解决，绝对短缺已不存在，部分二三线城市由于前几年房地产行业发展过快，供过于求，出现库存过剩。
从传统商业地产来看，全国商业地产开发投资额增速放缓，新开工规模也明显缩减。具体来看，2015年全国商业营业用房开发投资累计同比增速为1.8%，降幅达18.3%；新开工面积降幅较2014年扩大6.8%至10.1%。办公楼开发投资累计同比增速下降11.2个百分点至10.1%。
住宅地产与传统商业地产行业发展速度放缓，给新型地产带来了机会。从供给端来看，房地产企业多元化经营趋势明显加快。一方面，更多房企围绕新型房地产业态进行布局，另一方面，更多的资金也将从传统房地产行业转移至新型地产行业。
从需求端来看，2013年以来，城镇居民人均可支配收入实际增速保持在7%左右，增速趋稳，推动消费增速保持稳健增长。当前消费正逐步成为拉动我国经济增长的核心动力。当年我国储蓄率相比其他国家仍然较高，意味着中国消费需求仍有巨大的潜在发展空间。在住房总量短缺矛盾解决、商业地产遇冷的背景下，消费需求释放将刺激休闲养生、旅游养老等方面需求的增加，从而促进未来市场对相关营业用房的需求。
四、 我国新型地产发展面临的问题与挑战
尽管新型地产在我国尤其是城市地区有着很大的发展空间和市场需求，但是与传统地产业态相比，又有其特殊性和困难性：
一方面，新型地产缺乏国内有关政策的支持以及健全的法律法规引导。以养老地产为例，作为具有社会公益属性的项目，养老地产项目投资巨大、盈利空间较小，在土地取得、信贷资金以及相关税费等方面均需要中央及地方政府支持，但目前相关配套优惠政策的仍然较少。在税收政策、财政补贴等方面，不同地区对项目的扶持力度不同，取得的效果差异也较大。此外由于我国土地法律法规关于划拨产权的相关规定，也为项目的后期运作埋下了障碍。
另一方面，国内新型地产在开发、运营模式方面不够完善，缺乏服务和金融保险等各项成熟的软件配套措施，在顶层机制设计方面缺乏相关经验，导致诸多项目面临土地成本高、回收周期长、盈利困难等问题。
五、 结论与建议
总之，在住宅地产企稳下调，传统单一功能商业地产不断遇冷的形势下，未来产业融合将成为我国新型地产的发展趋势。但是在我国特殊的经济社会背景与发展状况下，相关项目仍需要进一步在开发前期进行深入咨询论证，以保证后期项目的顺利运营与发展。
首先，根据当地区域环境和市场定位，选择合适的商业模式。新型地产的开发经营不能盲目复制其他企业的成功模式，而是要明确房地产企业自身的发展定位，根据市场的潜在需求为消费者量身打造产品，充分发挥企业的核心竞争力。
其次，合理配置资源，积极与其他产业有机融合。随着经济的发展，人们对居住环境的要求已不仅仅限于单纯的住宅消费。房地产企业应在项目的规划设计和开发运营之中，更多需要融入人文关怀的理念和当地优质的资源，为消费者打造一种新的生活方式。
第三，提高企业创新能力，建立高素质的人才梯队。随着房地产行业进入发展瓶颈期，以往拿地即盈利的粗放模式不再可行，经营理念和经营方式的创新至为关键，房地产经济与管理方面专业人才的重要性日益凸显。当前新型地产发展面临较多的挑战性和不确定性，在前期论证、方案设计和盈利模式上均需要专业化人才队伍的支撑。
第四，政府需要合理的引导和配套政策扶持。为促进新型地产项目，地方政府可以在土地取得、信贷资金以及相关税费给以一定的优惠政策。此外，对于公益性的地产项目，如养老地产，可以参考美国开发养老地产的政府协助方式，采用PPP等模式进行政府-企业之间的合作融资等等。
参考文献：
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