发布时间：2023-01-08 07:56:11
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的企业物业管理样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
关键词：物业管理企业；财务管理；策略
在现代物业管理中，业主通过选聘物业管理企业并与其签订服务合同，由物业管理企业对房屋及配套的基础设施进行维修、养护、管理的活动。物流企业随房地产行业发展而迅猛发展起来，其主要收入来源于所提供的物业服务。目前，物业管理费标准较低，欠缴滞缴现象严重，所以大多数企业为微利型企业，再加上经营过程中不注重财务管理，造成营业成本增加，使得利润更加微薄。下面对财务管理面临的问题进行分析。
一、财务管理面临的困境
1.财务管理意识参次不齐。物业管理所提供的服务涉及社区生活的方方面面，具有全方位、多层次的特征，具体工作简单却十分繁琐、细致，这要求财务管理工作做到具体全面。在现实中，企业各个层次的员工的综合素质不同也就导致了他们对待财务管理的态度不尽相同。虽然领导层会注重企业的财务管理，但基层员工却会忽视财务对于企业发展的重要影响。例如：基层员工认为清洁工具、维修工具等与自身和企业发展关系不大，由此造成的浪费较为严重，甚至有些员工私自占有这些工具。这方面的原因主要是财务管理的重要性没有得到重视，员工财务意识薄弱。公司的其他管理者和员工仅仅把财务管理当做一个与自身利益无关的孤立的部门开看，所以并不会在工作过程中考虑公司的财务，这也就削弱了财务管理工作的意义和价值。
2.管理体系不规范，执行力低下。近期，一份关于物业管理公司的调查显示，大部分的物业企业并没有明文规定的管理制度，预算管理等财务管理不够规范。尤其是中小企业，在企业管理上仅仅依靠相关人员的经验和自觉性，这就造成了不必要的失误。另外，缺乏完善的管理制度必然造成执行力的低下。企业部分管理人员的工作随意性大且缺乏监督机制，对内部的控制活动仅仅停留在表面。例如：对于一些工具的使用缺乏监督，造成物资流失现像严重，增加了企业的营业成本。从物业的整体情况来看，我国的物业企业财务管理并没有一个统一的标准，这也造成了企业财务管理工作难以落实。
3.财务管理手段有待创新。当今社会，随着网络和电子信息技术的涌入，各行各业都在积极利用这一技术来提高工作效率，物业企业想要在社会竞争中占取有利地位，就应该积极利用这一趋势，提升自身的信息化管理水平。传统的物业企业工作效率低下，在信息收集、传递和获取方面效率低，难以及时了解到企业的市场信息和业主反馈，这些都制约了企业的健康发展。
二、加强企业财务管理策略分析
虽然物流企业财务管理越来越受到重视，但我们必须看到目前存在的严重问题。财务管理是一项重要的工作，它涉及到方方面面，必须要求做到“精益求精”。同时，物业公司收入来源有限，增长空间小，因此，加强财务管理就显得至关重要。下面，我就如何加强企业的财务管理，结合上述的问题提出一些策略和建议。
1.提高财务管理意识。在今后企业的财务管理应该做到全员参与，因为员工在为业主提供服务的过程中也是财务管理的而执行者。在物业管理企业中，基层员工主要做一些保洁之类的工作，年龄偏大而学历较低，对于知识的接受能力较弱。所以，企业应该加大在财务管理方面普及宣传工作，力争让每一位员工都能意识到财务管理的重要性。企业在普及过程中可以根据部门开进行，结合员工的只是素质制定不同的普及内容。例如：对于基层保洁人员，应该尽量使内容简洁易懂。通过对财务知识的普及，力争使每一位员工都能提高财务意识，从而在工作中提高效率，为企业谋取利益。只有全体员工的财务素质得到提升，才能从根本上提高财务管理的执行力度，为企业的发展提供一个良好的环境。
2.完善企业文化。当前，企业文化在企业发展过程中的作用越来越重要，物业企业构建自己的企业文化不仅仅使自己的员工信心增加，更能转变自身在业主心中的形象。类似于品牌效应，企业可以在文化中创造一种“节约”意识，实现财务管理的精细化。例如：通过在工作场所悬挂“节约”条幅，通过口号等来提醒员工要有节约意识等。当一个良好的氛围形成时，每一位员工就会通过要求自己的行为来融入到这样的氛围中。另外，好的企业文化使员工之间更加团结，把公司当做“家”，自然也就会更加合理地使用工具，尽心工作。所以，构建企业文化也是加强财务管理工作的一部分。
3.制定规范的管理制度。加强财务管理，除了要提高员工意识外还应该制定成文的制度来约束员工。企业可以借鉴相关法律法规制定总体上的制度，然后根据经营过程中的经验来将制度具体化、通俗化。我国的物业管理企业起步较晚，可供借鉴的相关经验较少。在这方面，可以借鉴国外企业经验或者国内较为成熟的企业经验，不断将财务管理的更进一步地规范、细化。物业公司应该结合自身实际情况制定财务管理规范，根据不同的业务内容划分相应的板块。另外，要把握好板块之间的衔接，在制度方面一定要避免出现矛盾或者与物业管理实际工作不相符合的地方。成文的、规范化的制度体系为实际操作提供一个依据，对于强化财务管理是必要的。
4.运用信息化技术规范操作。企业的财务管理工作主要涉及两个方面，一是财务人员的人工操作，另一方面是信息化的应用。因此，强化财务管理工作应该在提升员工素质的同时注重信息化软件的合理使用，避免出现财务混乱的现象。在中小型物业企业中，收费管理系统的进入权限存在问题，部分非收费人员也可以通过密码进入收费系统，这对于加强财务管理是十分不利的，因此，企业应该做好信息化软件的安全使用和维护。另外，要适应信息化时代的特点，不断完善企业的网络建设，提高财务部门与各部门之间信息传递的效率。这样能够使管理者更加及时地了解到公司的运营状况，从而做出科学合理的决策。
5.建立监督机制，加强执行力度。一个规范的财务管理制度应该涉及执行和监督两个方面。通过“不相容岗位相分离”、“重大财务事项联审、联签”等来规范内部人员的工作范围、职责，完善企业的预算结算制度。可以通过“责任承包”来将责任明确到人，对物资及时进行登记、盘查。另外，通过预算来监管采购部门，避免采购人与其他人员串通，造成企业经营成本的增加。约束机制的建立对于规范员工行为作用显著，另外，建立激励机制对于提高员工积极性也有重要作用。企业应该建立分层次的财务激励机制，全员参与企业财务管理工作。例如：通过奖金、提高报酬、外出旅游等对基层人员进行激励，这样有助于提高员工的工作效率，进而实现财务的精细化管理。
三、结语
近年来，有关物业公司的相关理论取得了一些突破，说明公司的业务水平在不断提升、财务管理意识觉醒。但是，仅仅依靠传统的模式是远远不够的。物业管理与业主的日常生活质量有着密切的联系，只有通过不断加强财务管理，使业主感到所缴费用得到相应回报，业主利益得到保障，才能保证企业的长期平稳运作。企业应该从公司文化、员工素质、财务制度、奖惩制度等方面去不断规范企业的财务管理，以此来降低经营成本，提升竞争力。只有财务工作的顺利进行，才能确保物业公司的健康发展。
参考文献：
[1]刘洋.将精细化管理融入物业服务——国华物业风电后勤项目的精细化管理实践[J].中国物业管理.2014.(2):24-25.
物业管理企业资质管理办法最新版全文第一条 为了加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平，根据《物业管理条例》，制定本办法。
第二条 在中华人民共和国境内申请物业服务企业资质，实施对物业服务企业资质管理，适用本办法。
本办法所称物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。
第三条 物业服务企业资质等级分为一、二、三级。
第四条 国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。
省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。
设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。
第五条 各资质等级物业服务企业的条件如下：
(一)一级资质：
1.注册资本人民币500万元以上;
2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;
4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：
(1)多层住宅200万平方米;
(2)高层住宅100万平方米;
(3)独立式住宅(别墅)15万平方米;
(4)办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。
5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。
(二)二级资质：
1.注册资本人民币300万元以上;
2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;
4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：
(1)多层住宅100万平方米;
(2)高层住宅50万平方米;
(3)独立式住宅(别墅)8万平方米;
(4)办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。
5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。
(三)三级资质：
1.注册资本人民币50万元以上;
2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书
4.有委托的物业管理项目;
5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。
第六条 新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：
(一)营业执照;
(二)企业章程;
(三)验资证明;
(四)企业法定代表人的身份证明;
(五)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。
第七条 新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。
第八条 一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。
二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
第九条 申请核定资质等级的物业服务企业，应当提交下列材料：
(一)企业资质等级申报表;
(二)营业执照;
(三)企业资质证书正、副本;
(四)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同;
(五)物业服务合同复印件;
(六)物业管理业绩材料。
第十条 资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书;一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日。
第十一条 物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准：
(一)聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的;
(二)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的;
(三)挪用专项维修资金的;
(四)擅自改变物业管理用房用途的;
(五)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
(六)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;
(七)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;
(八)物业服务合同终止时，不按照规定移交物业管理用房和有关资料的;
(九)与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的;
(十)不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的;
(十一)超越资质等级承接物业管理业务的;
(十二)出租、出借、转让资质证书的;
(十三)发生重大责任事故的。
第十二条 资质证书分为正本和副本，由国务院建设主管部门统一印制，正、副本具有同等法律效力。
第十三条 任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。
企业遗失资质证书，应当在新闻媒体上声明后，方可申请补领。
第十四条 企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。
第十五条 企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续。
第十六条 企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。
第十七条 物业服务企业取得资质证书后，不得降低企业的资质条件，并应当接受资质审批部门的监督检查。
资质审批部门应当加强对物业服务企业的监督检查。
第十八条 有下列情形之一的，资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书：
(一)审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业服务企业资质审批决定的;
(二)超越法定职权作出物业服务企业资质审批决定的;
(三)违反法定程序作出物业服务企业资质审批决定的;
(四)对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书的;
(五)依法可以撤销审批的其他情形。
第十九条 物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。
第二十条 物业服务企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。
第二十一条 物业服务企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款。
第二十二条 资质审批部门有下列情形之一的，由其上级主管部门或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)对不符合法定条件的企业颁发资质证书的;
(二)对符合法定条件的企业不予颁发资质证书的;
(三)对符合法定条件的企业未在法定期限内予以审批的;
(四)利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处的;
关键词：改革尝试良性发展精干高效以人为本根深蒂固资源配置环境意识规模效益
中国石化集团公司管辖的油田、炼油化工企业属于典型的独立工矿企业，由于社会经济、地理环境和生产的特点所决定，承担着沉重的社会负担。炼油化工企业多建在远离城市的郊区，生活区往往自成体系，石油企业由于油区分布广，居民区分散建设，没有城市依托，企业不得不建设自我封闭、包罗万象的社会服务系统。到2000年底，石化集团社会服务系统拥有固定资产原值200多亿元，从业人员20余万人。物业系统是社会服务部分的主要内容，拥有居住面积4300多万平方米，住宅总数超过66万套，各类物业公用基础设施和文体娱乐活动设施等超过4万个，资产原值超过20亿元。从事物业管理工作的人员达到近8万人。
1998年经国务院决策，石油和石化两大行业进行了重组，实现了上、中、下游业务一体化经营。为了适应国际化竞争需要，寻求更大发展，1999年开始，石化集团对内部业务和资产进行了重组。将核心业务中的优良资产从集团公司剥离出来，改制成中国石化股份有限公司，并于2000年10月在纽约、伦敦、香港三地成功上市。占从业人员60%的非核心业务和大量的不良资产作为存续企业留在了母体，主要包括专业化施工、生产后勤辅助、多种经营和社会服务四部分。在过渡期，对存续企业实行关联交易、限额亏损、定额补贴的经营管理政策。社会服务部分的改革目标是将来与企业分离，在条件成熟时最终移交政府、回归社会。国家关于企业办社会的指导方针和企业体制的重大变化对物业管理系统提出了新的要求。像石油石化这样缺乏城市依托的独立工矿区，物业管理行业今后的发展方向是什么？应采取什么样的发展模式和对策？本文拟就这些问题作粗浅的探讨。
一、石化集团物业管理的探索和实践
伴随着石化集团重组改革的进程，作为社会服务部分重要内容的物业管理系统也进行了改革尝试，取得了一定的进展。一是形成了专业化的物业管理队伍。按照石化集团重组改制的总体要求，企业办社会部分的人员、资产从原来的主营生产单位分离出来，组建了专门的社区管理和服务机构。例如，在油田企业管理层设有公共事业管理部门，分片设立若干社区管理中心（二级单位），下设物业管理公司或物业管理站，负责居民小区的日常管理工作。二是物业管理的覆盖面大大拓宽。目前小区物业管理和服务涉及的内容包括房屋的维修、基础设施、公共设施的管理，小区环境的综合治理，治安、环卫、绿化、交通、消防管理，向居民提供日常生活服务，组织开展健康有益的康乐活动，丰富社区文化生活等。三是按照关联交易的原则物业公司形成了新的经营运行机制。物业管理公司做到了经费来源规范、成本明晰、费用开支透明。物业管理费支付结算实行业主（即主营单位）与服务方（即物业管理公司、站）共同签认制度。物业管理单位实行了独立核算，实行以满意率指标为主的综合考核。四是形成了合理的服务定价机制。定价是业主和委托服务方关注的焦点。为了体现公正、公平、公开的精神，服务价格确定的原则是；有国家定价的按国家规定的价格执行，无国家定价的按市场价格执行，既无国家定价又无市场定价的按照实际成本+合理利润定价，以上情况都不适用的通过双方协商定价。
物业管理改革的实践证明，对独立工矿企业的居民小区实行物业管理，得到了主营单位和广大居民的支持拥护，总体效果是好的。一是矿区面貌有了很大的改观。居民的生活质量、环境质量有了明显的提高，广大职工更加安居乐业。二是矿区的城市化水平有了显著的提高。实行物业管理，解决了过去长期存在的各自为政、重复建设的状态，为居住小区统一规划、集中建设、优化资源配置创造了条件。物业管理工作进一步拓展了社区的综合服务功能，加快了矿区城市化的进程。三是有力地促进了企业的社会主义精神文明建设。创建国家级、省级和城市文明居住小区活动是社会主义精神文明建设的有效载体，物业管理工作是创建文明居住小区的重要内容。在创建文明居住小区的过程中，通过居民的参与，有利于塑造他们的文明意识、环境意识和健康向上的行为规范。四是解放了主营单位的生产力，促进了生产发展和经济效益的提高。实行物业管理，实现了企业生产经营与社会服务系统的分离，主营单位彻底摆脱了生活后勤方面的后顾之忧，便于集中精力抓好生产经营。同时，物业管理系统与主营单位在资产、资金、人员上做到了三个分清，明晰了成本，有效地解决了过去存在的生活后勤挤占生产成本问题。
石化集团虽然已经开始了物业管理的实践和探索，但总体上尚处于起步阶段，还没有完全摆脱行政型、福利型的运行模式。物业管理经费的来源主要是行政性补贴，个人支付的费用很少。物业公司的造血功能不足，尚未建立起企业化经营、社会化服务、自立生存的良性发展的机制。由于职工的收入水平不高，居民的支付能力不足，加之根深蒂固的福利观念的影响，在矿区还没有形成足以支撑物业管理公司自立生存的服务市场。从物业管理队伍本身看，也存在着总体素质不强、管理手段落后等问题。
二、独立工矿区物业管理的定位和基本思路
物业管理是市场经济的产物。这一行业在深圳、广州、上海、北京等城市迅速崛起和迅猛发展的事实证明，物业管理在我国具有强大的生命力。在独立工矿企业推行物业管理，是符合建立现代企业制度的改革方向、顺应社会发展趋势、呼映职工群众对改善居住环境质量要求、促进矿区经济和文化繁荣的重大举措。推行物业管理的目的，是向业主提供有效且经济的服务，最大限度的提升和发挥物业的使用价值和最大效用，为居民提供优美、舒适、宁静、快乐、健康的生活环境。物业管理联系着千家万户，物业管理活动既是物业公司通过提供优质服务获得合理报偿的企业经营行为，同时又是社区文化建设的重要内容。从贯彻“三个代表”要求的政治高度认识和看待物业管理工作，把物业管理与建设文明矿区，塑造有理想、有道德、守纪律的公民，创造温馨、和谐、安居乐业的良好氛围结合起来，促进物业管理工作向规范化、市场化、专业化、社会化的健康轨道发展。
根据独立工矿企业的特点、社会发展趋势和物业管理本身的发展规律，独立工矿企业物业管理发展的基本思路是：以社会主义市场经济为导向，以产业化发展为目标，以提升物业价值和改善居民的居住环境为根本出发点，从独立工矿企业的实际出发，循序渐进、分步运作，努力促进物业管理方式从行政管理型向经营管理型转变，服务性质由职工福利型向市场经营型转变，经费来源以单位支付为主向居户支付为主转变，服务方式由内部封闭型向社会开放型转变，实现物业管理经济目标和社会目标的协调发展。
独立工矿企业的物业管理应分三步走，第一步，实现专业化管理。将企业内部的生活服务系统与生产经营系统相分离，成立专门的物业管理机构和管理队伍，按事业性管理，按合同制和甲乙方方式运作，通过物业管理的专业化提高服务质量。第二步，实行模拟企业法人运作。物业管理公司经济上独立核算，经费来源以产权单位支付为主、个人缴纳为辅，实行经费补贴、模拟法人经营和市场化运作。第三步，实行产业化发展、企业化经营、市场化运作。在住房制度改革到位、房屋产权归个人所有的基础上，物业管理费用暗补改明补，进入个人工资总额，由个人支付物业管理费用。在居民收入、支付能力大幅度提高的情况下，物业服务市场比较发育，服务价格到位，物业公司以优质的服务获得合理的报酬，实现自立生存，自我发展。
三、独立工矿企业物业管理发展模式探讨
石化集团大多数石油化工企业的物业管理已经迈入了第二步，预计还需要经过较长的服务市场发展发育过程，才能跨入第三步。在向产业化发展的进程中，笔者认为，独立工矿企业的物业管理应采取以下的发展模式和策略：
1．走“建管一体化”之路，形成以建养业、以业促建的良性发展机制。对房地产项目从开发建设、销售到售后管理，实行一体化运作是许多开发商采取的成功做法。通过良好管理和优质服务创造开发商信誉和品牌、以提升物业价值、进而促进商品房的销售、取得良好的经济效益，反过来再为物业管理提供必要的经费支持，这是以建养业、以业促建的良性发展机制。随着我国住房制度改革的到位，在独立工矿企业取消实物性分房、实行货币化分配之后，住宅建设必须按房地产开发的方式运作，这必然面临房屋销售的问题。借鉴城市开发商的做法，将商品房开发和物业管理相结合，实行建管一体化模式是独立工矿企业物业管理发展之初的必经之路。
2．走“一业为主、多元化经营”之路，广开财源。服务市场不发育、物业管理收入来源不足是独立工矿企业物业公司生存发展的最大障碍。拓宽收入渠道，弥补经费不足，必须实行“一业为主、多元经营”的经营策略。独立工矿企业物业公司开展多元经营有许多有利条件，特别是发展居住小区的社区服务业大有可为。独立工矿区因远离城市，许多社区服务项目无法依托城市供给，因此物业公司可以发挥自身优势组织开展各种形式的家政服务、养老服务、餐饮服务、商业服务、教育培训服务、医疗卫生服务、文化体育服务、家庭装饰服务、房屋出租等内容，既可以方便居民的生活，又能增加收入来源。
3．走精干高效之路，实现管理手段现代化、服务方式社会化。在实行物业管理的初级阶段，物业管理属于劳动密集型行业，技术含量不高、以自我服务为主。随着经济发展和技术进步，物业的技术含量越来越高。尤其是信息化已经开始渗透到各个领域，物业管理行业也不例外。在服务质量要求越来越高、社会分工越来越细的形势下，物业管理如果不摆脱传统的劳动密集型产业的管理模式，不用信息技术提升管理手段，仍然采取封闭式的自我服务方式，物业管理公司在市场经济的条件下就难以生存。因此，用信息技术提升传统管理手段，走社会化服务、精干高效管理之路，是独立工矿企业物业管理生存发展的唯一出路。
4．走规模化发展之路，是优化资源配置、降低管理成本的必然选择。像石油企业这样的独立工矿区，居住区分散、规模相对偏小，物业管理机构往往按居住区设置，造成物业管理资源分散，成本偏高，形不成规模效益。随着服务市场的发展、物业管理公司之间的竞争，通过兼并、重组，走向集约化、规模化是物业管理发展的趋势和生存之道。深圳、上海等地的经验充分证明了这一点。因此，独立工矿企业必须适应规模化发展的要求，对物业管理机构有计划的进行合并重组，以发挥规模效益。
5．加大人才培养力度，努力造就高素质的物业管理人才队伍。独立工矿企业物业管理的人员大部分是过去从生产一线分离出来的老弱病残和闲散人员，知识结构和整体素质已不能满足新形势要求。工矿企业物业管理必须按照产业化的发展方向和专业化、社会化、信息化的发展趋势，重视人才培养，努力造就一支适应市场经济要求的素质优良的物业管理人才队伍。
新世纪里，市场意识和市场竞争，对于物业管理行业来说，既是机遇又是挑战。物业管理企业要生存、要发展，就必须走进市场参与竞争。因此，物业管理企业应当在国内物业管理规章制度不断健全、物业管理市场容量不断扩展的机遇下，坚持“以人为本”服务理念，不断创新服务平台，才能获得市场。总而言之，物业管理企业，要想求生存，求发展，就必须为参与市场竞争做好充分的准备，才能在竞争中，赢得市场、占领市场。
参考文献：
1、杨文士,张雁.管理学原理.北京:中国人民大学出版社,1994.120
2、王芳华,现代企业管理.上海:复旦大学出版社,1989.86-102
3、郭西强，名牌发展战略理论与实践.兰州:甘肃人民出版社1999.27-36
目前，物业管理市场的竞争越来越激烈，当前的竞争不再只是价格竞争和产品竞争，已经升级为品牌竞争。而品牌最重要的是其丰富的文化内涵。企业文化直接关系到企业品牌，高品位和深层次的企业文化是企业品牌的文化底蕴。所以，应该建立起对内能激发员工的责任感和自豪感、对外能提升企业视觉印象的企业文化，使得企业的美誉度和知名度切实得到提升。企业文化代表着企业形象，并向外界传达了企业精神，精神是通过形象具体反映给公众的，文化建设的核心就是企业精神。因此，应该强化员工在思想文化、道德品质和服务技巧等方面的培训。要重视员工的外观形象，做到穿统一的服装，挂牌上岗，言语要亲切标准，耐心为业主服务。采用统一标识，办公环境要讲究色调、式样和陈设上的艺术和统一性，以别具风格的经营方式和文化品位，以良好的外观形象给业主留下鲜明而深刻的印象。
2凝练企业文化，营造良好工作氛围
企业文化建设，从本质上说就是在思想和行为方式上由新对旧的的挑战和改造。在定位企业文化时，企业领导要依据企业当前的发展战略，弘扬企业的优良传统，并借鉴和融合其它企业的先进经验，提出能反映本阶段的经营管理活动的企业文化。而且，企业领导要重视自己的模范行为，他们的行为往往是对员工的一种无声号召和示范。公司领导以自己的行动向企业员工诠释企业的价值观，带动和启发着企业员工对企业文化进行建设。营造一种团结和拼搏的企业氛围。物业管理科应该编制出本企业的企业文化手册，以向每一个员工传达企业精神和理念，并规范他们的行为，让员工将美好的形象展现给业主。企业员工要使用礼貌用语，微笑服务。激励员工参加社会公益活动，让业主真正被企业高质量的服务标准所感染，进而自觉为创建美好社区而努力。
3加强科学管理，追求提质增效，创新服务能力
一正确引导业主养花草、宠物，学习安全常识和法规道德，提高业主文化思想素质，构建小区和谐氛围。再者，对物业主管部门申办物业企业和资质年检等工作程序进行简化，提高办事效率。二是发挥好社区居委会的协调作用。物业主管部门跟街道办一起，在各社区中成立居委会，组织居委会调解社区纠纷，尽量争取在社区中化解矛盾，减少法律诉讼；强化对于社区居委会的工作指导，从当前业主的最关心的问题和需求出发，帮助业主创建业主委员会；在受到群众投诉后，尽快认真处理矛盾，维护社区稳定。三是健全物业维修等日常资金的收缴和监管办法，保证公共设施维护有足够资金。完善维修资金等相关管理制度，清缴被挤占挪用的物业大修资金，追收未缴纳物业大修资金，形成维修资金的归集、使用和再投入的良性循环，合理使用维修资金，为社区居民提供完善的物业服务。
4充分发挥企业文化在物业管理中的作用
应该发挥好企业文化凝聚、导向和规范的作用，切实做好企业物业管理。凝聚作用。企业文化在某种程度上就似一种粘合剂，它让全体员工的追求目标都集中在为企业经营共同奋斗上，彼此团结合作。一种积极的企业文化，应该可以让每个员工都看到企业的美好前景，把自己的命运跟企业命运紧密相连，并为之努力工作。在企业与员工之间、领导与员工之间、员工与员工之间建立起相互支持和理解的和谐关系，形成巨大的凝聚力，给企业注入活力和生机。导向作用。物业管理企业文化作为一种理性的文化，它就像企业管理的灵魂，直接影响着企业的种种行为，是全体企业员工的理想和信念，它可以利用价值观念引导企业发展。规范作用。企业文化来源于员工的生产经营活动中，又反过来成为了规范员工行为的准则，具有很强的号召力和约束力。
5落实企业文化建设的职责
真正落实好企业文化建设，并将责任分配到综合管理部、人力资源部和党群工会工作部等部门，各个部门同心协力，创建齐抓共管新局面。人力资源部主要的职责是引进优秀员工，并对其进行培养和激励，开展企业传统教育，提高他们的科学文化和专业技能，弘扬爱岗敬业精神，培养共同价值观。综合管理部的主要职责是实施品牌战略，大力开展管理工作，对企业中的先进个人和感人事迹进行宣传报道，提高企业知名度；党群工会工作部主要职责是组织企业员工进行技术比赛和劳动竞赛；开展多种形式的员工教育文体活动；为企业的中心工作服务，切实提升企业文化建设水平。
6加强总体规划，形成长效机制
随着房地产行业的迅猛发展，物业管理也作为我国服务行业的一部分迅速崛起。在新的会计准则的指导下，物业管理企业的财务核算等工作必须结合本企业的规模等自身特点来开展工作，这样，更有利于提高企业财务工作的安全性，对于物业管理企业自身的发展具有重要的意义。
关键词：
新会计准则；物业管理企业；财务核算；探讨
当前，我国的服务行业发展历史较短，且不够完善，但物业管理作为服务行业的一部分，对于社会的发展来说却是必不可少的。在新的会计准则的指导下，要正确认识物业管理与其他服务行业的区别，做好企业财务核算工作，确保物业管理企业财务管理的高效性、安全性和准确性。
1物业管理企业的财务核算内容及特点
在物业管理企业中，财务核算的主要工作内容是通过货币的形式，对企业内部各部门的各种经济活动进行全面、系统、连续地反映和监督，按照企业的要求定期编制财务报告，为领导的正确决策提供有用的财务信息。物业管理企业在财务核算方面有别于其他服务行业，具有这样的特点：①物业管理企业的运营过程中并不涉及生产、销售等经济活动，主要是为本小区公共设施设备的维护保养和为业主提供维修保洁等服务工作，其资金运作与其他服务行业相比较简单，所以其财务核算工作相对容易；②对于物业管理企业而言，企业的各项收费，不仅受到工商税务等企业相关部门的监督，也受到物业业主以及社区、街道等政府相关部门的监督，其资金运作更加透明，财务监督较为全面；③业主及企业管理者是物业管理企业财务信息的主要使用者，企业的财务信息必须充分反映物业管理收费的使用状况及使用效益。
2当前物业管理企业的财务核算工作存在的问题
2.1财会管理基础相对薄弱
当前，大多数物业管理企业财会管理基础比较薄弱和不规范，没有依照现代会计制度的要求来依法建账，出现了原始财务资料失真、非正式发票入账等情况，严重影响了财务报表的使用价值。
2.2财会核算方式有所缺陷
当前，大多数物业管理企业的财会人员仍然处于手工核算的工作阶段，记账、对账以及重复计算不仅浪费了大量的人力，也使财务人员无法深入进行成本费用分析，从而使财务建议的有效性及针对性大大下降。
2.3财务报表设置及纳税项目管理不合理
当前，部分物业管理企业的财务报表设置不合理，主要表现是过于笼统，除了必要的资产负债表、现金流量表及利润表等，管理者需要参考的其他报表则有所短缺，这必然会增加管理的难度。此外，部分物业管理企业在会计核算与税务申报、应税项目与非税项目的区分等方面认识不清的问题，致使企业出现纳税申报不实，财会核算管理混乱的问题，不仅影响了公司的利益，还损害了业主的权益。
3新会计准则下物业管理企业财务核算的建议
3.1规范财会管理的基础工作
物业管理企业必须在新会计准则的指导下依法建账，同时还要定期对企业内部的财会人员进行业务技能培训，提高财会人员的整体素质，避免出现原始财务资料失真、非正式发票入账等情况，做好财会管理的基础工作，确保财务核算信息的真实性与准确性。
3.2建立二级财会核算制度
物业公司的主要经济活动是同业主展开的，在财务核算方面建议采用“内部往来”的核算方式，记账凭证严格采用两联复写式，并保证两联记账数字一致且加盖内部记账公章。月末汇总“资产负债表”时，要对“内部往来”的余额进行核查。若余额不一致，则应即刻通知业主进行核对，如仍有未完成款项，应将差额记为“其他应收款”中。
3.3财务管理精细化
针对财务报表设置及纳税项目管理不合理的问题，建议实行精细化的财务管理。可以从以下方面入手：①将每项成本费用对应各自的部门。物业管理企业虽然不涉及生产、销售等经济活动，但部门划分明确，各自的成本费用也大有不同，同时为了尽可能满足经营者的决策需要，对每笔记录进行多级审核，尽可能实现一个账簿系统可以输出多种成本信息的功能，提高成本核算的准确性。②对各部门进行独立划分，确认利润中心。物业管理企业各部门职责不同，根据财务管理的原则对各部门进行利润中心的确认，这样可以及时在经营过程中发现各部门的问题并采取对应措施。③加强企业资金管理，实现开源节流。由于当前物业管理企业的收入渠道有限，那么提高资金运作水平很有必要。要加强各项资金的跟踪管理，确保专款专用；提高物业费的收缴率，降低企业经营风险。
4小结
财会管理是企业经营管理的重要组成部分，做好财会工作，不仅可以帮助企业及时发现经营问题，提高企业利润，也为企业领导者的经营决策提供了参考依据。但是，作为物业管理企业，服务质量是第一位的，不能片面追求利润最大化。因此，在新的会计准则下，认清物业管理企业与其他服务行业的区别，做好财会核算工作，对于物业管理企业的发展是非常重要的。
作者：王冲莉 邬丹 单位：重庆市畜牧科学院
参考文献：
[1]吴彦文.对新会计准则下物业管理企业财务核算的探讨[J].黑龙江生态工程职业学院学报，2008年02期.
一、油田企业“老旧小区”的特点
目前国家有关部门和理论界对油田企业“老旧小区”和新建小区尚无明确界定。老旧小区通常是指在上世纪八、九十年代及其以前所建成的,以油田企业“老旧小区”为主的小区与新建小区相比较有很多特点,具体如下:
(一)油田企业“老旧小区”数量多、面积大。这些小区大多不是通过综合开发的形式,而是通过单体或插建等形式建成的,大多数房屋房型过小、单一、式样过时,户数多,人口集中,过密。
(二)油田企业“老旧小区”的产权性质多元化。在八、九十年代,住房除自管产权,就是直管公房。随着住房制度改革不断深化,油田企业“老旧小区”的房屋大部分已经按照房改政策以参加房改的形式,变成了部分产权。少部分仍为房管部门管理的直管公房,承租人只享有使用权,按月交纳房租,房屋产权性质为公有。有的单位自管房屋,其产权属于产权单位,使得油田企业“老旧小区”房屋产权性质形成了多元化。
(三)油田企业“老旧小区”存在的主要问题。油田企业“老旧小区”不是按照“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”方针建成的,其建成的时间有先有后,小区内基础设施、配套设施、服务设施参差不齐。存在的主要问题:楼梯间、自行车棚、绿地等公用部位乱堆乱放;楼道、楼面等乱贴乱画;绿地或绿地预留面积少或根本没有。活动场所少;道路狭窄拥挤,便民服务设施少。多数小区无物业管理办公场所,无小区管理机构,无营业用房。
二、油田企业“老旧小区”实行物业管理的必要性
(一)油田企业物业管理日趋完善是居住环境和住房质量不断提高的需要。“小康不小康,关键看住房”,达到小康居住水平,不仅是人均居住面积的增加,而且还包括居住环境和住房质量的提高。物业管理的特点就是集管理、服务和经营为一体,对房屋及附属设施、设备包括清洁卫生、治安等实行全方位的管理和向居民提供多层次的服务。
(二)加速油田企业融入城市化进程的需要。住宅小区是一个城市的重要组成部分,对油田企业“老旧小区”实行物业管理,不仅可以为居民创造整洁、文明、安全舒适的生活环境,还能提高居民的现代化城市意识,物业管理的好坏直接反映城市的整体面貌和水平,油田企业“老旧小区”脏、乱、差的环境不改变,必然影响着企业融入城市和一个城市的城市化进程。
(三)发挥油田物业最大使用价值的需要。老旧小区由于受重建轻管的影响,房屋及附属设备、设施失修、失养,不仅给小区居民生活带来困难,而且使房屋迅速老化。物业管理是以管理为中心,运用现代化管理科学和维修养护技术,对房屋及配套的设备,市政公用设施、环境卫生、绿化、交通、治安等进行充分的管理,使物业发挥最大的使用价值。
三、油田企业“老旧小区”实行物业管理的原则
新建小区实行物业管理是在一张白纸上作画,比较容易。油田企业“老旧小区”实行物业管理是一件比较复杂的事情,工作量大,涉及的部门多,且关系到居民的切身利益。旧小区实行物业管理要结合实际情况,因地制宜,借鉴新建小区物业管理的经验,积极探索,逐步把油田企业“老旧小区”物业管理搞好。
(一)抓好试点的原则。各地住宅小区主管部门可先抓一些基础条件较好,建设单位有一定经济实力,有投资能力,有代表性的小区进行试点。在试点的基础上,总结经验,循序渐进分期分批地全面推行油田企业“老旧小区”物业管理。
(二)量力而行的原则。对老旧小区实行物业管理需要先对老旧小区进行综合整治,而这是一个系统工程,需要大量资金,需要社会方方面面的参与和配合。各地要从实际出发,量力而行。切不可不分情况,不讲条件,一哄而上,要集中人力、物力、财力,选择一些基础条件较好,有代表性的小区进行。暂时不具备条件的,不要急于求成。
(三)发挥优势的原则。由于各小区管理的基础不同,经济条件不同,人们对物业管理的认识也不同。因此,对旧小区实行物业管理不要采取一刀切一种模式。要根据本地的特点和情况,因地制宜,量力而行,积极探索适合本地实际的老旧小区物业管理的途径。
(四)加大宣传力度的原则。在旧小区实行物业管理,有赖于广大住户的支持和配合。由于油田企业“老旧小区”人们自治自律意识不强,对沿袭至今的福利管房已经习以为常,对物业管理的认识还存在一些偏见,没有充分认识到物业管理是城市管理的有机组成部分。
四、油田企业“老旧小区”的物业管理要建立健全组织机构,不断加强监督协调
在大量油田企业“老旧小区”,业主们同样盼望有适合自己的物业机构的相应的服务,他们迫切召唤“便民、利民、为民”的油田企业“老旧小区”物业管理模式。因此,企业应加大对油田企业“老旧小区”改造的力度,实行综合整治。
关键词：物业管理 企业 内部控制
一、引言
改革开放以来，我国房地产得到了长足的发展，各种类型的房地产项目，如商业、住宅、物流园区等层出不穷。我国物业管理行业经过十几年的发展，虽然取得了一定的效果，但是由于行业分散以及日益激烈的市场竞争压力等因素，导致我国大多数物业管理企业发展失衡。我国物业管理企业的兴起是伴随着房地产市场的发展而发展的。随着住房商品化、城乡居民住房改革的进程，房地产与物业管理均为新生事物。为了配合房地产开发，最早的房地产开发商只能自行建立物业管理企业来服务于自身开发的房产。至今日，绝大部分房地产商开发楼盘后的首期开发商仍然是自己的关联企业或是长期合作企业。企业的低管理水平、传统的经营思维使得物业管理企业的发展受到了限制，企业竞争缺乏竞争意识。究其原因，主要是由于物业管理企业内部控制比较薄弱，各项制度都不够完善，从而造成了物业管理企业人员职责不明确、管理服务不到位、资产管理不严谨、会计信息不可靠等现象，造成了“住户不满、企业亏损”的双输局面。因此，对物业管理企业来说，加强内部控制，提高企业的竞争能力已经迫在眉睫。
二、我国物业管理企业内部控制的现状分析
（一）物管企业内部控制意识较差，内部控制环境不理想
一方面，物业管理企业本身的地位相对而言有点儿尴尬，物业企业相关人员在定位上没有正确认识，总觉得自己是“配套”、“辅助”、“从属”的，对于企业管理、业务开展积极性不大，客观上导致了企业内部控制环境的建设缺乏动力。另一方面，较多的物管企业人员来自于房地产开发商，导致缺乏相应的财务管理知识及经验，使得企业内部缺乏财务控制意识。目前物业管理行业有关财务管理的制度仍不健全，管理者由于缺乏财务控制意识，其所获得的财务信息并不能有效地反应企业的经营状况。另一方面，企业职工是企业运营的基础，但是由于企业员工的跨行业问题以及内部缺少对员工的业务培训等，导致从事财务工作的人员素质普遍较低，无法胜任企业财务内部控制的工作。
（二）当前物管企业内部控制在风险判断方面存在缺陷
企业总是在市场环境中进行运转的，自身也受到若干因素影响。这些因素中对于企业造成的不确定性，构成了企业的风险。良好的内部控制可以使企业对于风险有着预警与判断，而当前物管企业的内部控制不完善，在风险判断方面也不能发挥应有的作用。譬如，就房地产开发的交房入伙而言，就需要物管企业建立与开发商相互配合的交房流程，使业主从入住起就建立良好的感受。物管企业的服务对象即业主是其收入的主要来源，如果房屋或基础设施出现问题，会导致业务拒绝履行缴纳管理费业务等一系列的问题，企业无法回收资金，遭遇流动性风险。企业由于自身控制的不足，缺乏有效的风险应对措施，导致企业经营的混乱，不利于企业的长期、健康发展。
（三）物业管理企业内部控制设计与执行本身不完善
内部控制的根本出发点是“内部牵制”，即通过完善的流程控制、授权审批、人员分工、岗位不相容相分离，使企业的关键业务、重要资产的管理在可控的范围内进行，所有的业务，在内部控制的框架内运转，确保企业的利益不受损失。而当前物业管理企业由于摊子铺得太大，服务性行业人员较多而相对素质不高等原因，导致在制度上不完善，流程上不严谨，资产管理方面的不相容制度设计与实施都很差，导致企业在内部控制方面存在着缺陷，整体上拉低了企业的管理水平，不利于企业长期的稳健发展。
（四）物业管理企业内部控制缺乏战略导向
由于外部环境的剧烈变化，使得行业竞争加剧，我国物业管理企业的发展面临严重的挑战。发展战略对企业来说有重要的意义，能够为企业明确未来的发展方向以及主要目标。但我国物业管理企业在进行内部控制时，却忽视了企业的长期利益，转而将内部控制的成果与短期利益挂钩。由于物业管理服务观念固化、管理模式陈旧，大多数企业市场化程度很低。建管不分的体制影响了物业管理行业的专业化、市场化、公众化。企业进行内部控制的目标是合理配置资源，但究其根本还是保证企业战略的实现。企业的内部控制被局限在企业分散的职能部门、流程以及工作范围内，无法将整个企业作为运营主体加以控制。企业的内控体系缺乏战略的指导及支持，无法形成一个完善的、包容式的内控体系，这些都限制了物业管理企业内控的有效性。
三、加强物业管理企业内部控制的措施
（一）提升物业管理人员意识，完善控制环境
物业管理企业的经营及其价值流转每一环节都离不开财务的反映和调控，因此管理者要重视内部的财务管控工作，而不仅仅是把它作为企业发展的一环。提高经营者和员工的意识是加强内部控制的保障。企业的经营以人为本，其素质不仅影响着工作的开展，还影响着企业文化的继承和发展。因此对管理层而言，应不断加强理论学习，认识到财务管控在优化企业流程、提高企业经营效率等方面的作用。当然管理层要以身作则，不断完善内部控制制度的同时，遵守其相关规定，为下属树立良好的典范。对员工而言，企业需配置有资质的员工担任会计工作，并在企业内部通过培训、教育等方式分层次提高员工的素质。
（二）强化物管企业内部控制中风险管理的职能
企业的经营不可避免地会遭遇风险，因此探析企业面临的潜在风险以及来源，进行风险管理已成为企业经营的重要环节。风险管理既包括对风险的预测和评估，又包括在问题出现后采取的相关应当措施。对于同开发商与物管企业属同一集团的情况，物管企业应就相关风险点进行沟通，并建立沟通协调机制。对于非本集团开发的房产，物业管理企业在接手物业之前，需对房地产开发商有相关的了解，包括其信誉、资金能力、以往的产业经营状况等，从源头来探求风险。同时，物业管理企业将双方的责任划分清楚，如房屋质量、基础设施出现问题，责任不应涉及到物管企业。通过责任划分的方式避免房地产开发商将出现的“烂摊子”转移给物管企业。业务是其主要收入来源，但是由于个人行为的不确定性，在此，物管企业放预防业主违反信用的情况出现。物业管理企业可通过协议与房地产开发商达成一致，即在签订房屋出售合同时，考察业主的支出能力等情况。由于业主的管理费的拖欠，会导致企业的资金链发生断裂，给企业带来损失。企业应对业主的信用状况进行登记并追踪，降低面临各类风险的可能性。
（三）强化内部控制的关键是重在建设
由于物业管理公司是进驻到房地产开发商所开发的产业中进行业务工作，两者的独立性使得物业管理工作在此种情况下更应加强内部控制，优化企业经营的内部环境，改善企业经营状况。首先，物管企业应完善内部控制制度，通过参考标杆企业，制定相关的制度与流程，并严格贯彻。其次，结合本企业的风险点、关键控制点，切实设计、执行授权审批、不相容职务相分离制度，使企业的业务始终可控。
（四）建立基于战略导向的内部控制
物业管理企业在变化的社会环境中，要想优化资源配置，提高经营效率，企业的内控控制就必须以企业的战略为导向，全方位、全过程地对企业经营进行管控。企业的内控上升到战略层面，这就要求企业在内控时要摒弃以往的只专注于企业的某个部门，只重视短期利益的情况，转而将内控贯穿到企业内部的各个领域，包括采购、生产、财务、营销等方面。建立基于战略导向的内部控制即将战略作为内控的核心，通过制定与实施企业的内控战略，并将战略融入到企业内控的各个层面，通过这样的无缝连接控制各层级的风险的，加强企业内部的协调。因此内部控制应由多层次的控制构成，包含多层次目标组成的目标体系，基于战略对目标进行管控极为关键。通过发挥基于战略导向的内部控制，从根本上保障战略制定与实施、促进和激励，以及预防和纠正等，以促进企业的生存和健康可持续发展。
四、结论
物业管理企业的产生、发展与完善是随着我国市场经济的发展而发展的。随着我国城乡比重变化与城镇化进程，物业管理的覆盖面也必然越来越广，人民群众对物管水平的要求也越来越高。而物管企业作为第三产业中典型的服务业，也是典型的薄利行业。因此，强化内部控制，完善内部控制，通过内部环境、风险控制、制度建设、战略导向等，来实现物业管理企业内部控制的优化与提升，对于物业管理企业乃至房地产行业本身的健康发展，有着重要的现实意义。
参考文献：
[1] 张剑.浅议城市建设投资公司内部控制[J]. 现代商业. 2009（06）
[2] 朱小利.城市住宅小区物业管理存在的问题及对策[J]. 西南大学学报（社会科学版）. 2011（S1）
1.1选题研究的背景、目的、方法。我国物业管理是一个新兴开展的行业，其未来发展有着很大的远景。近30年来，我国商品经济快速发展，房地产行业欣欣向荣，物业管理行业也伴随着房地产行业逐渐走向规模化、社会化。我国物业管理行业不再局限于一线城市的定位发展，而开始走向全国化，越来越多的县级城镇也开始引入物业管理。物业管理已经成为屋宇价值的20%~30%，属于房屋价值的一部分。但是，随着该行业的逐步扩大，越来越多的物业管理公司选择与房地产企业进行合作，却因为种种问题停滞不前，甚至导致亏损，加上其发展方向模糊，房地产企业对物业管理行业不够重视，无法妥善处理与物业管理公司之间的关系等等一系列问题仍然是阻碍其发展的主要原因。所以本文通过重点研究房地产企业与物业管理的关系，诣在使房地产工作者认识到物业管理的重要性，必须认真彻底贯实物业工作在房地产开发的全过程，使我国物业管理行业的未来发展得以进入一个全新阶段。本文研究方法有：（1）实证分析。通过以深圳市国汇通投资有限公司和其旗下物业管理公司为例，与目前的房地产行业和物业管理企业做出比较，同时对比该公司发展物业前后的基本状况，得出物业管理有利于房地产企业发展的结论。（2）数据分析。本文通过分析深圳市国汇通投资有限公司及其旗下物业管理公司2014~2016年的经营数据，得到每年的年利润率数额，再将两方数据作为对比，得出相对应结论。使本文拥有可靠的数据支撑，更具真实性。1.2理论综述。在我国的《物业管理条例》中，关于物业管理的定义是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动①。学者原春梅在“浅议物业管理对房地产价格的影响”中对于物业管理与房地产企业之间的关联做出了三个总结。一是物业管理的质量和服务效果对房产价格有一定影响。二是物业管理对房地产销售价格有一定影响。三是物业管理对于房地产的品牌效应也有一定影响②。国外学者AliceChristudason在“LegislatingforenvironmentpracticeswithinresidentialpropertymanagementinSingapore”提出物业管理是可以改善新加坡不可持续发展现状的催化剂，并对英国和美国的绿色实践进行了简要对比。为推动绿色物业管理更好的发展，实现良好的经济和社会效益做出了贡献③。
2物业管理发展现状
2.1国内外物业管理的发展现状分析。根据社会调查，目前为止我国已超过6万家物业管理公司，相关从事人员有600多万人，住宅类物业管理面积达到120多亿平方米。城镇物业管理的覆盖率已达到50%以上，其中北上广深等一线城市更是远远超过50%。物业管理已走向规模化，跨及多个领域，成为推进着我国城市GDP比重的增长的新兴行业④。至于国外物业发展水平，相对于中国属于比较先进发达。例如美国的物业，就已经达到世界领先水准。尤其是在法律法规这一块，拥有比较完善的物业法律作为保障。有一些发达国家的物业管理发展起步早，在管理智能化领域已有充足的经验。例如新加坡、美国、欧洲等国家和地区。近年来，欧美国家的住宅小区的智能化基础配置逐渐走向完善，物业开始趋向智能化管理。AbbasElmualim对计算机辅助物业管理的机会也进行了深度研究。与世界物业的信息化和智能化发展比起来，我国的物业管理仍然处于初级阶段。2.2深圳市国汇通投资有限公司的物业管理发展现状分析。深圳市国汇通投资有限公司是于2012年在深圳市宝安区成立的一家从事房地产运营的公司，经过5年的快速发展成为深圳市具有影响力的房地产企业，拥有良好的口碑和稳固的经济基础。该公司主要从事于地产投资开发以及房地产建筑项目投资，同时也从事物业管理，物业升级改造，其旗下同时拥有一家国汇通物业管理子公司。此外，该公司虽发展迅速，但仍处于前期阶段。许多方面尚未成熟，存在不少问题。
3深圳市国汇通物业管理有限公司存在的问题
深圳市国汇通物业管理有限公司成立于2013年，隶属于深圳市国汇通投资有限公司，具有独立法人资格，是深圳市乙级物业管理单位。和大多数物业管理公司一样出现了各种问题亟待解决。虽然与业主签订了合同，并且该公司也制定了一系列的服务规范尺度，例如微笑接待业主，耐心回答业主问题等等。但大多数都没有真正落实，不仅缺乏服务意识，服务水平也无法达到业主要求，拖延维修时间造成额外损失，与业主产生矛盾，甚至口角冲突的事件屡屡频发，有的甚至导致业主拒交、拖交管理费，这样的情况直接影响了物业的形象建设。一般的物业管理公司工作人员通常是朝九晚六，即早上九点上班，晚上六点下班。业主离开小区去上班时，物业人员来到小区上班，而业主下班回到小区时，物业人员却下班离开小区，到周末双休时，物业人员也是休息日。如此一来当业主有需要的时候却找不到工作人员，使得物业人员无法及时准确地了解业主需求，并服务于业主，由此导致业主对物业的满意度降低。许多的物业公司都出现过类似问题，物业管理处未通过协商，径自提高了收费标准，或者以其他理由扩大收费范围，增加收费项目。该公司曾以小区停车位紧缺为由，将临时停车费提升至10元/时，后来由于太多业主投诉反对，才降低了停车费费用。这样不规范的收费引起业主不满，使原本就难收的管理费难上加难，加之物业管理成本太高，收费太难，导致营运资金缺乏等问题。
4深圳市国汇通物业管理有限公司对存在问题解决对策
近几年，经济适用房和普通住宅小区的投资比重上升，相对的高档小区、别墅公寓所占比重有所降低，国汇通应采取相对应的措施，例如添加一些较低价位的、小型的房屋供应数量，合理调整自身房屋供应的结构。与此同时，企业还应注重自己的品牌定位，打造富有个性化的口碑，例如“深圳市最具绿色生态健康小区”这样的品牌定位去吸引消费者，运用品牌战略来开拓市场。国汇通物业管理公司必须制订一系列的专属规章制度，加强对物业人员的管理。建立以人为本的服务准则，树立员工正确的服务观念。可以借鉴一些知名度比较高的物业公司，如长城物业，中海物业等，适当参考其管理制度，在服务质量上必须要有所完善，同时也要深入培养工作人员的服务意识，训练出具有专业服务和技能的员工团队。除此以外，要特别注意严格规定员工必须文明用语，维护公司自身的文明形象，切不能做有损坏公司形象的事⑤。在工作日，国汇通物业管理公司可以尽量分散人员工作时间，运用两班倒或者三班倒的策略，将上班时间提前一个小时左右，下班时间推迟至晚上九点。提前上班的工作人员提前下班，推迟下班的人员也推后上班时间。周末可以采取周日单休、周六调休的策略，并且保证大多数时候管理处至少有一个工作人员在场。这样一来，便可以及时为业主答疑解惑，确保业主对物业管理的满意度不会有所下降。国汇通物业管理公司都存在着收费难的困境，这主要归因于公司收费制度不够规范，有的甚至出现多收费、乱收费的现象。为了避免这一现象的发生，其一，物业公司制定一系列的收费标准，并将其置于显而易见的地方，使业主能够一目了然。并且严格按照该标准规定收取管理费，不多收也不少收。其二，物业公司健全自身收费管理系统，改善以往传统的财务收支统计方法，加强财务上的管理。还可以利用预付费管理系统，鼓励业主提前按时缴清费用，而不必上门逐户催收管理费。其三，要避免出现营运资金缺乏的问题，除了将收费透明化以外，还应该节约劳动力成本，开源节流，加强财务管理⑥。
5结语
