房地产评估论文:浅析我国商业房地产评估中存在的问题及对策 摘 要：商业房地产评估，是专业的评估人员在综合分析了商业房地产的几个影响因素的基础上，根据一定的评估目的以及估价经验选取合适的评估方法，对商业房地产的价值进行判断和推测。它是一种通过实时价格来反映商业房产价值的技术经济活动。本文在根据国内已有研究成果的基础上，首先详细分析了现阶段我国商业房地产评估中存在的许多的问题，然后通过简要分析产生这些问题的原因，在最后提出了一些针对现阶段存在的问题的改进对策及建议。本文旨在通过对商业房地产评估现存问题的分析，提出合理化的改进建议，以促进商业房地产评估行业的优化改进，完善体制建设，健全准入制度，进而从最基本上将问题解决好，使我国商业房地产评估能够更加完善地发展。 关键词：商业房地产评估；现存问题；对策 近些年来，我国经济高速发展的同时，商业房地产行业也呈现出一种高速发展的状态。这也为我国的商业房地产评估行业带来了更多的发展机会。在国家相关部门以及工作人员等的共同努力下，我国的商业房地产评估，经历了十多年的创新与发展的历程，也逐渐走向了正常发展的轨道。然而，纵观我国商业房地产评估的现状，还存在着一些不可避免的问题。这些问题制约着我国商业房地产评估行业的发展，商业房地产评估尚不能完全地适应商业房地产市场发展的要求，这些问题是迫切需要解决的。因此，要想把握整个行业的发展规律与趋势，并积极地寻求解决这些问题的对策，尽快缩短与国际之间的行业差距，进一步健全、完善我国现有的商业房地产评估业，就必须正视商业房地产评估行业的发展现状及现存问题。 一、商业房地产评估现存的问题 从发展的角度来看，商业房地产评估，尽管取得了很大的进步，但从整体上看，仍没有一个较为健全的市场体系以及规范的管理制度，在这种环境下，商业房地产评估不可回避地存在着很多问题。 1.商业房地产评估方面的法律制度欠缺 虽然目前我国已形成了以《中华人民共和国城市房地产管理法》为基础，由《房地产估价机构管理办法》《注册房地产估价师管理办法》等规章构成，以房地产评估师注册两项行政许可和房地产评估机构资质标准为核心的房地产评估法律体系，对房地产评估人员、评估机构的管理进行了规定，但仍然缺乏相关的实施细则，同时，关于商业房地产评估的专门法律却一直尚未出台。而对商业房地产评估的程序、规范以及执业的道德标准等提供系统和权威的法律依据的各种规范性文件以及规章制度中也缺乏相关的规定。因此，使得房地产评估师由于没有充分的法律保障在执业过程中往往受到很多限制，不能充分发挥其在评估过程中的作用，导致很难获得社会认可的评价结果。 2.商业房地产评估中易出现连带责任 虽然评估机构已经实现了脱钩改制，但大部分估价人员仍然受原来的主管部门的管理，甚至一些人员的主要业务来源仍然是原来的主管部并且还在其中担任职务，这使评估人员在评估过程仍存在着“人情交易”，这就避免不了连带责任的出现。 3.商业房地产评估师执业资格水平欠缺 房地产估价师执业资格考试，是严肃和权威的。然而，不可避免的是，有一部分人，虽然根本没有真正领悟到商业房地产估价的基本理论和方法也没有商业房地产评估方面的相关经验，但通过出具假的资历证明取得报考资格，然后通过强行记忆理论条文通过考试，再者，获得评估师资质的人员也并不一定是可以从事商业房地产评估工作的专业人员，像不是专业从事商业房地产评估工作的评估师也可以取得房地产估价师执业资格，这就使得行业管理的难度增大，从而影响了整个行业的整体形象。 4.商业房地产评估中存在不正当竞争 伴随着房地产行业的迅猛发展，商业房地产评估在整个商业房地产市场中扮演的角色也越来越重要。由于目前一些不正当的竞争在我国商业房地产评估行业存在，这就使得委托方经常在评估业务中制约着评估人员或机构的工作，使得独立、客观、公正的原则不能得到很好地遵从。譬如为了使自己获取更多的利益，在商业房地产拆迁补偿过程中，经常会出现委托方“给商业房地产估价师回扣”的现象，从而导致估价人员的评估和判断受到影响。此外，由于我国建立的评估机构准入制度方面要求比较低以及日益增长的评估需求，使得评估机构数量逐渐增加，进而导致众多评估机构之间的不正当竞争增多，背离了评估行业的一些基本原则，从而使执业风险增加。因此，商业房地产评估风险成为影响商业房地产行业的健康发展的关键。 二、商业房地产评估中现存问题的原因 我国商业房地产评估行业起步较晚，并且各方面的建设和工作目前还尚不成熟，必然会存在很多的问题，出现这些问题的原因也是多方面的。 1.商业房地产评估行业发展时间较短 改革开放以后，我国才开始发展商业房地产评估业，所以相对来说发展历史较短。因此目前，还没有相关的各项法律法规，来对商业房地产评估的实施细则进行完善地规定。同时，针对评估师工作的相关法律法规也是同样匮乏。目前，商业房地产估价的盲点随着商业房地产交易种类地增多也逐渐增多，从而导致了许多由估价不合理引起的法律纠纷。 2.商业房地产评估管理体制欠缺 主要表现为两个方面。其一，机构管理体制欠缺。虽然合伙制或有限责任公司制这两种组织形态可以自由选择，但是为了避免出资人承担无限连带责任，在现实社会中，大多商业房地产评估机构都采用有限责任公司制。但是在这样的情况下，就不能够保障委托人的合法权益，评估过程中的连带责任便会大大增加。其二，行业管理体制欠缺。目前“政府主管、协会自律管理”成为我国商业房地产评估行业的主要管理模式。因此，作为非自发性的行业自律，靠着政府推动，效果较弱，这便造成了目前我国商业房地产评估市场的紊乱。 3.商业房地产评估的准入门槛较低 目前我国相关的法律法规也还不够健全，尚未形成一套科学和完整的针对人才培养、准入以及晋级的机制。这导致了许多并非相关专业出身，学历层次也相对较低的人员进入商业房地产评估行业，对商业房地产评估的严谨性和科学性并没有足够的认识，职业道德的遵守情况也较差。同时，目前我国一次性的房地产评估师资格考试制度，由于只有一个注册级别，很难使评估师的水平高低和资历深浅得到充分体现，因此很多评估师都不愿继续学习和深造以提升业务水平或执业资格。 三、解决商业房地产评估现存问题的相关对策 在我国市场化经济的快速发展中，商业房地产评估行业面临着巨大挑战的同时也迎来了许多机遇，要想战胜挑战，把握住机遇，就必须制定合理的对策去解决当前商业房地产评估中存在的问题。 1.建立健全商业房地产评估行业的法律体系 有法可依是商业房地产评估行业存在和发展的保证。为了确保商业房地产评估的健康顺利发展，国家应根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》《注册房地产估价师管理办法》等有关法律法规，出台专门的《商业房地产估价法》。该法除了应该综合现有的法律法规的相关规定，还应该完善以下几个方面：一是强化行业标准。制定商业房地产评估行业的操作规范和规程并强制推行。二是规范收费标准。应该详细地对项目收费档次进行划分并适当调整其收费标准。三是制定职业道德标准。出台《商业房地产估价师守则》等相关规定来规范评估机构和评估师的评估行为。四是提高商业房地产估价人员的风险意识和责任意识。因此要解决评估结果与社会发展不相协调的问题，就必须对商业房地产评估方法和程序进行规范和完善。 2.加强对商业房地产评估市场的监管力度 由于在不同的部门垄断和行业垄断，使得商业房地产评估行业间的竞争一直处于不平等的状态。为了使房地产评估机构能够成为真正独立的中介机构，今后应加快评估机构的脱钩改制工作，使得各评估机构在平等的竞争环境中靠质取胜，这样才能使商业房地产评估行业的估价水平得到整体提高。对于商业房地产评估机构和评估人员的工作，房地产主管部门应当避免干涉，以防止保评估结果完整性或规范性的缺失。商业房地产主管部门要组织对商业房地产评估市场的调查研究，制定评估市场监管规则，明确评估的违规性质，制定评估的惩罚机制，追究违规人员的行政或法律责任。 3.加强商业房地产评估从业人员的资格认证和后续教育 要想使商业房地产评估从业人员的自身素质和行业的整体水平都能得到提高，一方面，应该结合我国的客观实际，加强对商业房地产评估从业人员的资格认证工作，实行动态的两级管理体制，即根据商业房地产估价师职业道德的好坏、执业能力的强弱、等实际情况来确定相应的执业等级标准，做到有升有降、动态管理。同时，要提高商业房地产估价人员的综合素质。具体措施包括：（1）适当地提高从业人员的准入门槛，将报考人员的学历要求提高。规定报考房地产评估师的专业人员应该至少具备大学本科以上的学历；（2）严格执行注册制度。加强对该制度的执行力度；（3）适当加大考试的难度，同时扩大考察知识面，选优录取。最后，为了能够提高从业人员的业务水平，以及及时地更新专业知识，相关从业人员的后续教育工作也将成为房地产评估行业协会的重要任务。 四、结论 商业房地产行业的快速对发展我国社会经济的发展起到促进作用。作为我国房地产行业的重要组成部分，商业房地产评估对我国社会主义市场经济的健康、全面的发展起到关键作用。在推动商业房地产经济趋于规范化和稳定化的进程中的价值也不可替代。我国商业房地产评估作为新型产业，发展劲头十足。虽然目前仍处于初级阶段，且还存在着一些问题，但是，结合我国的国情采取适当的措施加以规范，商业房地产评估会日趋成熟，将在推动社会经济快速协调发展方面发挥更大的作用。 房地产评估论文:基于收益法的房地产评估案例研究 【摘 要】我国一直奉行以公有制为主体，多种所有制经济共同发展的经济政策，在这样宽松的经济政策下，我国的市场经济也在不断的发展和完善，人民的生活水平在不断的提高。原有的房产评估方法已经不能满足大众的需求，收益法应运而生，虽然对收益法的应用还不够成熟，但是它已经表现出来莫大的优势。 【关键词】收益法；房地产评估；具体案例 说到收益法，我们不可避免的要提到成本法，收益法和成本法同样作为房地产的评估方法，经常会被拿来做比较。今天我们要说的是，随着市场经济的发展，成本法已经不能满足社会需求。收益法作为三大基本评估方法之一，正在迅速发展，在房地产评估中占据了重要地位。 一、什么是收益法 1.收益法的定义 收益法不仅是对评估对象当前收益的评估，更是通过对评估对象的能力的了解来对其未来的纯利润收益的评估。因此又被称作收益还原法或者收益现值法。收益法的高明之处在于，它所看到的不仅仅是眼前的资金，更是将房地产未来发展过程中的纯收益进行折现处理（在这一过程中要运用到还原利率）。能够比较准确客观的评估出房地产的真实价值，不论是对于委托方还是对于评估对象，这种评估方法都是比较容易接受的。 2.收益法的适用对象 预期收入或者说未来的效益是收益法适用的基础。收益法的落脚点实在于未来收入，在考虑所有综合条件下，对被评估对象未来的净收益做出的一个评估判断。它的理论基础是利用了资金具有时间价值的原理，将在合理推算下评估对象的未来收益也算入评估对象的价值之中，利用复利折现公式进行运算。从这里我们就可以看出来，收益法适合用于在未来时间内会带来经济效益的房地产产业之中，比如酒店、宾馆、写字楼、商业大厦等这种类型的房地产是适合使用收益法进行评估的。比如说学校、公园、政府用地等没有经济效益的发那个地产产业，运用收益法来评估显然是不合适的，因为这种类型的房地产业根本就不存在经济效益。 举例来说，若委托人要求就对商业用地比如店铺店面的房地产评估拿出评估报告，这样的情况下就适合用收益法进行评估。比如要综合店面所处的地段，繁华的市中心和偏远的郊外其价值当然是不一样的。这里还有一个公式，即土地价格=地租/还原利率。所以说类似这种情况的房地产评估是适合运用收益法的。 3.收益法的作用 收益法能够比较客观全面的来评估出房地产的真实价值。而且它具有未来的预期性，是对被评估对象长远价值的一个全面评估。比如对一个楼盘的价值评估，按照传统的成本法来评估的话，只是根据他的成本来进行价值评估 ，完全没有考虑到楼盘周边的环境，楼盘所处路段，国家的政策的影响，是很片面的一个价值评估，不能够评估出被评估对象的真实价值。而利用收益法进行评估的话就不会出现这样的问题，反而能够客观的估算出楼盘的真正价值。 二、收益法的评估步骤 1.搜集关于评估对象的信息材料。在进行评估开始时的首要工作就是对评估对象材料的搜索，包括评估对象的投资费用和房地产的收入情况。只有全面了解被评估的对象才能准确的用收益法估算出房地产的价值。 2.测算房地产的正常费用。进行估算是不能单纯地相信书面上的材料，还要实际去求证一下，准确测算出房地产的前期的投入资金，这对房地产价值是一个很重要的影响因素。 3.测算房地产的正常收入。这个正常收入指的是在房地产建成并投入使用之后，通过商业活动或者其他活动带来的收益都叫做正常收入。 4.计算房地产的纯利润。在了解了房地产的投入费用和正常收入之后，我们可以根据实际情况推测出房地产每年的大致纯利润，这个纯利润是对评估对象收益能力的考察，在此基础上来进行下一步的工作。 5.确定房地产的收益年限。一般来说，房地产都是有使用年限的，就像我们居住的房子有产权期是一样的。但收益年限跟房子的产权期又是不一样的，它还要考虑到建筑物经济使用年限。所以在进行评估的时候一定要确定房地产的收益年限，这个数据会直接影响整个房地产的价值。 6.选用适当的还原利率。在推算出房地产的纯利润之后，我们就可以利用复利折现公式即F=P（1+i）^n（F是终值，P是评估价值，i是折现率，n是计息期数）来推算出房地产最终的价值。 7.估测并确定房地产的评估价值，形成书面报告。在完成所有的数据计算得出最终的评估价值之后，要出具书面报告使委托人信服。至此，评估工作才算完全结束。 三、收益法在房地产评估中的现状分析 1.收益法的运用有牢固而科学的理论基础。预期理论是收益法的依据。将被评估对象的未来收益算入房地产的总价值中，并作为现在的价格。相比于市场法和成本法来说，成本法只着眼于费用，通过费用来确定价格，这种方法不能说是错误的，它也有一定的理论依据，但是它的限制性比较强。比如对于不可再生的土地就不能准确的估算出其价值。市场法就更不用多说。因此，收益法在房地产评估中有着良好的发展前景。 2.收益法应用范围广泛。对于具有收益性或者潜在收益性的房地产来说，收益法的评估方法都是使用的，这在上面我们已经讲过。另外，评估对象的价格能够通过收益法比较真实可信而且直观的现金的形式展现出来，更加符合房地产的本质需求，因此这种评估方法很容易被买卖双方所接受，故而能够被广泛应用。 3.收益法虽然能够被广泛应用，但对于其行业发展现状来说还存在很大的问题。首先制约收益法发展的关键因素是专业性人才的缺乏。目前我国评估行业的从业人员有近10万人，乍一听这是个非常庞大的数据，但是使用收益法对房地产进行评估，是一个非常复杂的过程，不仅要求有精确的计算能力，还要求对整个房地产市场能够有一个清晰而长远的了解，对国家政策的走向和影响作出准确判断。因此，能够熟练运用收益法的评估人员还十分匮乏而且因为我国的评估行业是在短时间内迅速发展起来的，更加剧了这方面人才的流失。 其次收益法的推广应用的过程中也存在一定问题。主要表现为评估报告质量不高而受到社会质疑。具体体现在数据不够准确甚至是直接编造数据，严重脱离实际情况，参数确定不准确直接影响总体价值的评估等。质量不高的原因有两点：一是评估人员不能熟练运用收益法进行评估工作，因为收益法本身就是一个比较复杂的运算方法，很多数据也不好确定，所以很容易出现这种问题。二是太过机械，直接套用书本上的公式，忽略实际情况。同时一部分从业人员的职业道德和职业素养也存在问题，容易导致低价竞争、行业内部不正当竞争，影响整个行业的发展。 4.收益法最早用于西方经济发达国家，他们的经济体制比较完善，而且收益法的应用也是应该建立在比较完善的经济体制之上。而我国的经济体制虽然在不断的发展完善，但终究存在不成熟性和不发达性。这导致收益法进行的评估，不能准确的反映出被评估对象的客观价格，是制约收益法发展的一个重要因素。 四、收益法在房地站评估中的发展方向 1.评估行业加大人员培养力度。目前评估行业对专业的能够熟练运用收益法的人员需求量很大，这就要大量培养专业人员，提高测评人员的业务素养，要求能够准确定位净收益、资本化率和效益年限，进行准确评估。 2.不可否认，在评估行业也存在着恶性竞争，因此要建立健全的评估制度。严格按照程序的设定，公平、公正、公开、科学合理的进行评估工作。减少在利益驱使下引发的不正当竞争行为。 3.我国房地产估价是顺应经济的发展在短时间内迅速兴起的一个行业，因为发展过快，所以很多地方都存在弊端。照搬照抄过来的评估方法并不完全的适应中国国情，因此收益法虽然在美国被广泛应用，我们国内应该多多学习他们的先进经验，而不是单纯地只借鉴理论。同时也要将理论同我国的具体国情相结合，在原有的理论基础上逐渐摸索出一套新的符合实际国情的收益法。只有明白了收益法在房地产评估中的准确运用方法，才能改变目前收益法所面临的种种困境。 五、结束语 综上所述，随着市场经济的发展，资产评估和评估技术也在不断的发展。收益法在房地产评估中能够比较客观的反应被评估对象的真实价值，并且能够详细的列举出推算方法，增加说服力。因此被广大群众所接受，虽然这种方法目前还存在着种种缺陷，但相信它会发展的越来越好。 房地产评估论文:探讨房地产评估发展的制约因素及对策 【摘 要】房地产评估是房地产行业重要的组成部分，房地产行业要想健康稳定的发展，就必须实现房地产评估产业的发展，并且作为房地产评估有关机构一定要转变自身的定位方向，这样就可以不断的推动自身业务转型，从而更加适应新时代房地产行业的市场变化。本文首先介绍了房地产评估概念，阐述了房地产评估的发展机遇，对房地产评估发展的制约因素以及房地产评估发展的对策进行了探讨分析，以供借鉴参考。 【关键词】房地产评估发展、机遇、因素、对策 现阶段房地产评估机构经营发展面临着很多不确定的影响，直接影响着房地产评估，针对这些不确定的因素就需要采取对策，这样才能适应房地产发展需要，从而不断的促进房地产业的可持续发展。以下就房地产评估发展的制约因素及对策进行探讨。 一、房地产评估概念 对房地产的价值进行评估被叫做房地产评估，与其他行业一样房地产行业受到相关部门的监督与管理，房地产的投资风险、工程质量、周围环境、价值、贷款风险等是房地产评估的主要内容和组成部分，房地产的评估行业除了其行业本身特有的特点外，还有高风险性和高技术性的特点。 二、房地产评估的发展机遇 1、国家城镇化建设不断推进。我国的城镇化建设仍然处于持续推进中，城镇化的建设对于房地产行业而言是非常重要的利好，同样也会带动房地产评估产业的发展，在未来一段时期内，随着城镇化建设步入高潮，房地产评估将会持续稳步发展。 2、国家大力推进现代服务行业的发展。房产评估作为房地产的重要中介行业，国家在政府工作规划中对房地产评估也有明确的文件，要求推动包括房地产中介行业在内的第三产业的发展。我国房地产行业虽然略有波动，但是总体形势却是良好的，再加上国家的产业支持，将会对房地产评估的发展起到较好的带动作用。 3、开征房产税势在必行。房产税是我国税制改革以及调控房地产市场发展的重要措施，而且在一些城市已经试行了房产税，房产税的计税依据主要是以房地产的评估价值作为依据。因此，房产税的开征必然会大量扩张房地产市场评估的业务量，对于房地产评估发展也具有重要的推动作用。 4、商业银行风险控制需求不断增加。随着金融一体化的发展，金融行业对于市场风险的控制管理力度越来越大，房地产作为商业银行重要的押品，对其价值进行评估，进而调整商业银行的信贷政策，已经成为越来越多商业银行的基本做法，这也就直接增加了房地产评估的评估量。 三、房地产评估发展的制约因素 1、房地产评估机构盈利能力不强。当前在我国房地产评估存在着严重的高成本低收入的问题，造成了房地产行业机构的盈利能力较差，这主要是由于房地产评估内部竞争无序、激烈。特别是由于房地产评估结果与委托方利益息息相关，一些评估机构为了生存不惜采取恶性竞争手段，放弃原则、拉低价格，造成房地产评估行业机构盈利能力普遍不高。 2、房地产评估部分机构的独立性和客观性较差。提高房地产评估质量，首先必须确保独立客观的开展房地产评估工作。然而一些房地产评估行业机构的工作人员在委托方经济利益的驱使下，违背房地产行业评估原则，不按照规定要求进行房地产评估，造成了评估结果的不准确，损害了房地产评估产业的形象，更不利于产业的长期健康发展。 3、房地产评估的整体实力不足。在我国房地产评估近年来的发展过程中，虽然数量迅速增加，但是具有一级资质的房地产评估机构数量仍然较少，存在着大量的实力不强、管理松散的小型房地产评估机构，房地产评估产业的整体实力不足。此外，在我国房地产评估机构中，执业的注册房地产估价师数量少，从事房地产评估的工作人员学历水平与业务能力不高，人才成为房地产评估稳定发展的制约。 4、房地产评估业务方式有待完善。受区域经济发展水平不同的影响，房地产评估业务开展方式也各有不同，一些现代化的房地产评估机构已经采取批量评估以及自动评估等先进的业务方式，但是大多数的房地产评估机构仍然是采用传统的人工评估方式开展房地产行业的评估，完成一次评估的程序烦琐，需要时间长，因而房地产产业的评估效率不高。 四、房地产评估发展的对策 1、推动行业立法增强房地产评估的客观公正性。为了确保房地产评估业务能够客观公正的开展，必须结合房地产评估产业的实际情况，完善相关法律法规体系的建设。通过健全的法律法规，控制房地产评估内部无原则的恶性竞争行为，有效地约束房地产评估产业内部的不正规行为，进一步地减少在房地产评估过工作中外界的干扰，确保房地产评估业务客观公正的实施。 2、运用先进的、科学的方法。无论运用什么样的方法进行房地产的评估，都应该广泛的收集最新的信息，采用科学的方法进行研究，对于评估监管的工作更是需要采用科学的方法来进行，在评估时要运用真实的数据来进行评估。在评估时，要采用先进的方法借鉴好的经验来进行评估，使评估机构的各个部门可以相互协调，相互监督，是各部门合作实现效益的最大化。从而推进该行业的健康发展。 3、严格市场准入制度提升房地产评估行业机构的整体实力水平。对于房地产评估的发展，应该结合我国不同区域房地产行业以及房地产评估的实际情况，建立完善相应的市场准入制度，特别是对于房地产评估机构资格以及房地产估价人员的资格认证进行规范，可以采取进阶制度管理房地产评估从业机构以及从业者的整体资质，进而确保房地产评估机构以及工作人员的能力水平，提升房地产评估的整体实力。 4、创新房地产评估业务的工作模式。对于房地产评估业务，应该逐步依靠技术实现房地产评估工作的业务升级，尤其是积极地在房地产评估业务中引进自动评估技术、批量评估技术，通过计算机模型的数据分析与处理，得出规范化的数据，提高房地产评估结果的准确性。随着信息技术的飞速发展，当前社会已经步入了大数据时代，在房地产评估的业务开展上，同样应该积极应用好大数据，依靠数据的积累，不断升级评估技术，准确地改进房地产行业评估方式，把握房地产评估的发展方向，增强房地产评估机构的市场竞争力。 5、优化房地产评估产业机构的盈利模式。对于房地产评估而言，应该逐步地对盈利模式进行改革，对服务内容进行拓展，特别是通过对房地产行业相关数据的积累与研究，逐步地将房地产评估业务向评估业务以及咨询业务方向拓展。首先，应该逐步地扩大房地产产业评估业务客户群体，吸引政府部门以及商业银行等大客户群体，提供优质的税基评估以及押品评估管理。其次，应该注重房地产评估行业业务服务由单一服务向平台化服务扩展，通过研究报告等方式，不断提高评估机构的影响力。第三，应该注重对房地产评估业务过程中积累的大量房产信息数据，进行数据供应服务，尤其是提供风险管理以及房产定价等方面的业务服务。通过这些措施，不断丰富房地产评估行业的盈利模式，提高房地产评估机构的生存发展能力。 结束语 近些年来，在我国随着房地产产业的快速发展，房地产评估也得到了很大的发展，房地产评估所在的机构已经成为服务于房地产行业的重要中介，对于房地产行业市场的发展有着至关重要的作用。 房地产评估论文:中外投资性房地产评估准则对比 摘要：资产评估在我国有近30年的发展历程，相应的准则体系正在日益完善。国外资产评估有上百年的发展历史，各方面均较为成熟。本文通过对比国内外投资性房地产评估准则，发现其差异之处，并给出我国评估准则完善的相关建议，以促进我国投资性房地产评估准则的完善，推动投资性房地产评估实务和资产评估行业的发展。 关键词：投资性房地产 评估准则 指导意见 一、投资性房地产含义 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，属于企业经营活动的范畴，主要包括已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物等，自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产核算的范围。2000年5月，国际会计准则委员会（IASC）了《国际会计准则第40号――投资性房地产》（IAS 40），将投资性房地产定义为：为赚取租金或为资本增值，或两者兼有而持有的房地产，但不包括用于商品或劳务的生产或供应、或用于管理目的的房地产，不包括在正常经营过程中销售的房地产。英国会计准则委员会（ASB）在SSAP 19中和中国香港在SSAP 13中认为，投资性房地产是指对有关土地和建筑物拥有的权益，这些土地和建筑物必须是：已完成的在建工程和开发项目，是为投资目的而持有，并且其租金收益可以公平协商，不包括企业为自己的目的拥有和占用的房地产、出租并由集团内另一公司占用的房地产。 二、中外投资性房地产评估准则 评估准则的制定与会计准则制定关系较为密切，尤其是随着公允价值计量模式在国际会计准则中的引入，国际会计界在对公允价值确定以及提高公允价值可靠性等方面与评估界进行沟通交流，以增进会计界对公允价值的正确认识和促进会计界对公允价值的推广，同时这也促进了会计界对评估行业的认识，对提高评估行业在市场经济中的地位起到了积极的作用。同样，在制定评估准则时，国际评估准则委员会、美国财务会计准则委员会以及欧盟等一些国家的资产评估协会也会十分关注会计准则的变化及发展趋势，对于以公允价值计量的部分关注度更高，比如投资性房地产评估准则的制定。 （一）国际投资性房地产评估准则 IVSC对投资性房地产制定了相应的准则，即《IVS 233在建投资性房地产》，主要是针对在建情况，但仍对投资性房地产的一般情况及相关概念进行了描述：This standard examines the matters to be considered when valuing investment property that is in the course of construction on the valuation date and identifies appropriate valuation approaches。 （二）英国投资性房地产评估准则 英国皇家特许测量师学会（RICS）从20世纪70年代开始制定以财务报告为目的的评估操作规范，对涉及投资性房地产评估等方面均做出了专门的规定，也就是说英国的投资性房地产评估准则是在以财务报告为目的的评估规范中规定的，并没有专门的评估准则进行规范。 （三）中国投资性房地产评估准则 投资性房地产是我国现代社会经济中的重要资产，是企业资产的重要组成部分。投资性房地产评估也是以财务报告为目的的资产评估的重要组成部分，是随着新会计准则的和公允价值计量模式的采用发展起来的新兴资产评估行为。制定相应的指导意见或准则对于适应会计准则的变化、规范执业行为、指导实践、提高执业水平都具有重要意义。 为适应会计准则新变化的需要，进一步规范执业行为，保护各方当事人合法权益的需要，适应市场和提高执业水平的需要，中国资产评估协会（以下简称“中评协”）借鉴国际上的做法，同时结合实际情况，于2008年3月成立投资性房地产评估指导意见（征求意见稿）起草项目组，收集、翻译了国外投资性房地产评估方面的大量资料，对投资性房地产评估涉及的重要名词、术语、价值类型、评估方法及评估理论等系列问题进行了深入研究，总结了国内投资性房地产评估的实践经验和研究成果，形成自己的研究成果，最后制定出符合我国国情的投资性房地产评估规范――《投资性房地产评估指导意见（试行）》。指导意见突出了以财务报告为目的的评估的特点，并参照相关会计准则的规定，满足了会计信息的需要。 三、中国与国外投资性房地产评估准则对比 （一）相同点 1.理论来源相同。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》理论来源是《资产评估准则――基本准则》《资产评估准则――不动产》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》。国际评估准则中的《IVS 233在建投资性房地产》部分理论源自通用准则和不动产权益准则，不属于《IVS 230不动产权益》准则范畴。同时，IVS 233必须遵循《IVS 300以财务报告为目的的评估》的原则，在IVS 233注释3中其将财务报告作为评估目的，在注释12中将财务报告列为特别注意事项。 2.评估目的相同。《投资性房产评估指导意见（试行）》第三条和第十条分别指出，“对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行分析、估算，并发表专业意见”“会计准则中投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则中的市场价值”。IVS 233注释4明确写明，“此准则提供评估在建投资性房地产的市场价值时应遵守的原则，市场价值是指在市场中模拟交换的价格”。由此可见，国内外对投资性房地产的评估都侧重于对其公允价值的评估，即市场价值。 3.相似的估值方法。资产评估的估值方法常用有三种，市场法、收益法和成本法。对于投资性房地产而言，因其自身的特殊性，投资性房地产不适用于成本法估值，市场法和收益法能够很好地对其公允价值进行估值，而国内外也都是优先考虑采用市场法和收益法来评估投资性房地产的价值。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第四章评估方法中对投资性房地产评估的市场法、收益法的使用情况等做了详细描述，而国外IVS 233同样也十分强调投资性房地产市场法和收益法的运用，在IVS 233注释6中指出，“在缺乏直接可比的销售证据时，评估价值必须使用一个或多个以市场为基础的估值方法”“关键投入的可比市场数据用以支持贴现现金流量预测或收入资本化的计算”。 4.参数选取类似。用市场法评估资产价值，很重要的一点是可比案例的选取，案例选取的越具有可比性，评估结果越接近资产的真实市场价值，对于用市场法评估投资性房地产价值亦是如此。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第十五条、十六条明确指出了可比基础选择的重要性，并对相关比较因素比如交易情况、交易日期、容积率等做出了明确规定，方便评估人员据此选取可比案例。IVS 233同样在注释6中表明了可比案例选取的重要性。同样，在使用收益法对投资性房地产进行评估时，收益法最重要的三个参数――收益额、收益期限和折现率的选取国内外也都给予了相似的规定。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第十七条至第二十条从“净收益”“收益期限”“折现率”三方面对收益法三大参数选取进行了规定。IVS 233则在注释11、注释9中分别阐明了对收益、折现率和收益期限的规定。 （二）主要区别 1.投资性房地产概念不同。我国《投资性房地产评估指导意见（试行）》中的“投资性房地产”是指企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。其中，“房地产”是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。而IVS 233中的“投资性房地产”是指为赚取租金，资本增值或两者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑，不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，在日常业务过程中作为存货销售的房地产。IVS 233对投资性房地产的界定较为详细。 2.专业术语表述略不同。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》对评估方法分别以市场法、收益法等文字进行定义和描述，而IVS 233中并没有涉及“市场法”“收益法”等类似字眼，相反是用“现金流量预测”“收入资本化”等专业术语来描述。不过这些并不能造成国内外对投资性房地产评估的实质性差异。 3.准则的详略程度不同。我国的准则倾向于给出具体的操作建议，而不仅仅是一个导向性作用。在投资性房地产准则规定上，我国《投资性房产评估指导意见（试行）》在有关概念的解释上较为详尽、具体，而IVS 233则是给出了投资性房地产评估中的原则性指导。举例而言，在运用收益法对投资性房地产进行评估时，关于对租约条款因素选取数据，IVS233要求用租约条款的可比市场数据进行计算，而我国《投资性房产评估指导意见（试行）》则对租约条款的具体内容进行了规定，如租金及其构成、租期、免租期、续租条件和提前终止租约的条件等。 4.准则体系结构不同。为符合国内读者的阅读习惯，《投资性房地产评估指导意见（试行）》采用了与国内其他准则相似的结构体系，分为“引言”“基本要求”“评估对象”“评估方法”“评估披露”和“附则”六个部分，主要内容包括具体操作要求、评估准则、评估方法以及会计准则对投资性房地产的分类等。IVS 233准则则是采用了国际评估准则的通用惯例，准则由正文和注释两部分构成。 5.侧重点不同。《投资性房地产评估指导意见（试行）》在对投资性房地产进行估值时侧重于对土地使用权和区间值等有关事项的规定，例如在对土地使用权进行评估时，指导意见对土地使用权的分类、剩余使用年限等方面做出了多方面说明。区间值是我国评估准则的创新部分，我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第二十三条指出“注册资产评估师运用市场法和收益法无法得出投资性房地产公允价值时，可以采用符合会计准则的其他方法。如果仍不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方同意，还可以采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论，并提醒评估报告使用者关注公允价值评估结论和价值分析结论的区别。”国际上，IVS 233则较为关注在建工程评估并对其进行了一系列说明，另外还特别指出了财务报告、收购、兼并和出售企业或部分企业、诉讼等评估注意事项。国内和国外准则的重点关注点不同，主要是因为经济发展水平以及相关经济政策等国情的不同导致的，并不影响它们在实务中的运用。 四、借鉴与启示 （一）评估方法方面 在我国《投资性房地产评估指导意见（试行）》中加入假设开发法评估方法的使用。因为在建的投资性房地产往往可以作为抵押标的物进行抵押借款等，而此时的投资性房地产处在在建状态，很难采用以往常用的市场法和收益法进行评估，因此就可以用假设开发法对投资性房地产进行评估。另外，投资性房地产作为不动产的一部分，我国准则在运用市场评估时严格对可比案例的地点、时间和交易情况进行限制，而实际上，投资性房地产往往缺乏实际交易可比案例。通过对比国内外投资性房地产评估准则中市场法的应用条件，笔者认为，我国的指导意见可以借鉴国际做法，放宽市场法的应用条件，以便更好地适应实际评估工作。 （二）注重评估准则与会计准则的衔接 投资性房地产不仅属于评估行业术语，也是会计行业的常用概念，并且《企业会计准则第3号――投资性房地产》专门对投资性房地产的概念、会计处理、后续计量模式等方面做出规定。投资性房地产采用公允价值计量能够更好地满足会计信息相关性的要求，而公允价值的确定需要评估人员对其发表专业的估值建议，这一点上，国内外评估准则都与会计准则做了很好的衔接。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第二章明确要求评估人员在对投资性房地产评估时需与委托方及会计师进行充分沟通。未来，随着公允价值计量在会计行业中的兴起，评估人员在进行评估业务时会涉及到更多的投资性房地产评估，比如在企业合并或进行减值测试时就可能会涉及到投资性房地产的评估业务，但是目前我国《投资性房产评估指导意见（试行）》并没有对这种情况下投资性房地产估值进行说明，指导意见可以依据会计准则对相关部分进行完善。 （三）完善评估目的 与国际投资性房地产评估准则相比，我国《投资性房产评估指导意见（试行）》缺乏对投资性房地产特定评估目的的说明，指导意见主要明确了以财务报告为目的的评估，并没有关于抵押、诉讼、收购合并等特定评估目的的说明。然而，随着经济的发展，我国的抵押、收购兼并等经济业务频繁发生，对投资性房地产的单一评估目的已经不能很好地满足经济活动的需要，我国评估准则应该顺应经济潮流进行及时修订，将符合经济行为的特定评估目的加入指导意见中，以使指导意见更好地指导评估实务。 （四）及时进行修订 我国经济发展迅速，并在2010年后成为世界第二大经济体，经济的发展导致经济业务的复杂多变，国际化的进程也让我国经济与世界的联系更加紧密。资产评估作为经济活动中不可缺少的鉴证服务行业在我国经济腾飞中发挥越来越重要的作用，而指导评估行业实践的评估准则的作用也日益彰显。为更好地服务资产评估实务工作，评估准则的实用性和国际性异常重要，因此及时修订资产评估准则很有必要。作为指导我国投资性房地产评估实践的《投资性房地产评估指导意见（试行）》是在2009年颁布的，有些评估方法和评估目的等规定已经不能很好地满足评估实务需要，相关部门应该及时地进行修订完善，以使其更好地与国际接轨，服务我国评估实践。 房地产评估论文:房地产评估中存在问题的探析 [摘 要]随着我国经济的快速发展，房地产行业得到快速发展，但与此同时也存在着一些问题，如其中的房地产估价方面，所以需要针对房地产评估中存在的问题，采取有效的应对措施。本文主要是对房地产评估中存在的问题及其解决措施进行分析论述，希望能够提供一些有价值的参考，从而促进该行业的健康发展。 [关键词]房地产；评估；措施 当前，随着我国房地产行业的快速发展，城市化进程的不断加快，我国房地产用地大量的征用、拆迁、补偿等日益普遍。同时，房地产交易中出现越来越多的法律纠纷，这促进房地产评估行业的快速发展。现阶段，我国房地产评估行业得到快速发展，但由于房地产交易错综复杂，我国房地产估价方面的不足越来越明显。总之，我国房地产估价行业还处于刚刚起步时期，存在着一些问题。下文将对房地产评估中存在的应对及其应对措施进行论述。 一、房地产评估中存在的问题 1.房地产估价方面的法律体系不健全 中国房地产评估业的发展开始于改革开放之后，发展时间较短。当前最早颁布的法律是1995年颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》，其中提到了房地产估价制度和估价人员资格认证制度。随着各种各样房地产交易增多，房地产估价的忙点逐渐增多，由于估价不合理造成了很多法律纠纷。如中国在城市化进程中，遇到的拆迁补偿存在的估价问题一直寻求法律的依据。 2.从业人员整体素质较低 我国的房地产评估实行执业资格制度，从业人员必须经过全国统一考试方可取得执业资格。但由于我国的房地产评估起步较晚、考试频率低等原因，目前有评估执业资格的房地产估价师和土地估价师专业人员总共不超过 6万人，而实际办理人事并在房地产评估的各类机构中工作的大概只有不到4万人，以至于有的地方如按照有关规定尚不具备法定的专业评估人员，无法成立评估中介机构。各类中介机构对专业人员数量上的要求也不一样，有的只要求两名具有执业资格的评估人员，就可申请机构资质。即使如此有的地方主管部门在专业人员的数量要求上也未严格把关，以至于有的评估机构只有一名专业人员，也同样取得了估价资质，有的评估机构甚至只有一人，是名符其实的一人公司。尤其是在中介评估机构脱钩改制期间，各地普遍存在政策偏宽现象。专业技术人员达不到规定数量、专职技术人员没有按规定与政府有关部门脱钩、没有委托人事、在注册资金上弄虚作假，这种状况严重影响了评估能力和评估质量。 3.有争议的评估结果得不到及时、公正、合理的处理 当一份土地评估报告有争议时，其他房地产评估机构和资产评估机构无法对其进行评价，因为它们没有土地估价资质。而目前同一城市（尤其是中小城市）土地估价机构还很少，故对这些有争议的报告进行处理比较困难。 4.中介机构不按核准的资质和范围执业 客户一般只注意评估机构有没有评估资质，但对评估资质如何分级及其意义却不甚了解和关注，这一方面是我们的宣传工作做得不够，另一方面的一个主要的原因就是我们将评估资质种类、级别和执业范围划分得太细，并且这些划分缺少充分的科学依据，超出了一般客户的认知程度（绝非指客户弱智）。众所周知，律师有级别之分，但律师事务所的执业资格、执业范围基本是相同的，没有划分为涉外律师事务所，刑事律师事务所等系列，更没有划分为A、B级或甲、乙级等级。所以客户需要服务时，不需要对律师事务所作较多的了解，而是注重所选律师的级别和业务能力。而在房地产评估中，客户则需仔细了解有关的业务主管部门，否则就可能费时费财还办不了事。有时即使机构资质符合条件，但由于主管部门的关系，而使下一步工作开展艰难。这些情况往往是多数客户不可理解也无法充分理解的。当然，有人会说房地产具有地域性而不同于其它行业，就同一资质级别而言不宜再对执业范围细分。我们将评估机构资质人为地复杂化，并没有得到预想的效果，倒是造成了评估市场的混乱，造成了评估机构大量超资质、超业务范围执业。 二、完善房地产评估的措施 当前，我国房地产评估中存在着一些问题，不利于房地产市场的发展，所以需要针对问题，采取一些行之有效的措施，具体措施如下所示： 1.建立健全房地产评估相关的法律法规 保证房地产行业的健康发展，中国需要建立健全房地产评估法律体系。随着我国加入世贸组织之后，中国经济、市场的完善，评估行业得到快速发展。同时，国外房地产评估机构慢慢在中国发展，其法律制度对中国制定房地产评估法有很大的指导作用。但是，我国要根据自己的实际情况，如房地产评估机构和人员准入制度、房地产评估机构不正当竞争等，具体到如贷款抵押、拆迁补偿等等法律纠纷比较多的评估业务上，制定评估细则，从而使中国房地产评估行业真正实现法制化，做到有法可依。同时，在《房地产评估法》的指导下，各个地区应根据当地的房地产评估行业的具体情况提出一些更加具体、更加实际的规章制度。此外，各个地区还需要建立适合本土拆迁补偿的房地产评估的规章制度，大大减少拆迁补偿中引发的法律纠纷和社会矛盾。 2.培养多种资质的复合人才 （1）提高房地产估价师专业水平 房地产估价是智力型行为，房地产估价师的专业素质是其执业的技术保证。伴随房地产估价理论和实践的不断发展和深入，房地产估价师的专业水平也必须不断改进、提高、创新，要通过房地产估价师继续教育等多种形式，对旧有的知识结构和技术经验进行更新，帮助房地产估价师适应不断变化的市场经济发展的要求。一方面要重视人才培养，培育当地的房地产估价师和估价机构；另一方面，要打破地域界限，积极引进外地估价队伍，特别是 品牌估价机构，服务于本地市场。 （2）培养复合型人才 要积极培养高层次的房地产估价人才，多渠道开展国际交流与合作，提升我国房地产估价师在国际上的影响力和竞争力。重视人才，评估机构的人才很重要。多种资质的复合型人才，思想水平高、实践服务能力强的人才正是行业缺乏的。因此应注重人才的培养，提高机构内的人员素质。房地产中介机构工作人员需要掌握各种知识，如房地产法律、法规知 识、心理学、公关学、组织管理、业务知识等。注重复合型人才的培养，为各种优秀人才提供良好开放的交流平台，对于员工有一套完善的培训系统，不断培养和挖掘专业人才，使公司具有一支优秀的员工队伍。 3.实现评估方法的科学化 房地产评估采用的评估方法一定要具有科学性。当前，房地产评估中，使用较为广泛的是市场法。该方法的核心就是依据真实的房产数据，这样才能保证房地产评估结论的准确性。对于成本法，其使用房产主要是针对市场上找不到参照案例，又不能通过收益来评估房产，如公园、学校等。应用该方法的关键是调整房产成本因素，比如依据材料、人工等上涨比例进行调整。对于收益法，其收益和折现率的确定都存在很大的难点。评估时，主要在行业平均报酬的基础上确定。 三、结束语 综上所述，随着我国经济的快速发展，我国房地产行业发展迅速，但与此同时在房地产评估中存在着一些问题，影响该行业的可持续发展，所以需要针对问题，采取应对措施，从而促进房地产行业的健康发展。 房地产评估论文:房地产评估中存在问题的探析 【摘要】：随着我国经济的发展，房地产行业在不断的进步中，房地产评估也在不断的崛起中，但就当今房地产评估的形势而言，过度的经济膨胀，极易让房地产评估行业成为水中月，镜中花。本文就当前房地产评估中的相关问题进行了探讨，并提出了相应的解决措施，希望为我国房地产评估行业提供一定的指导。 【关键词】：房地产评估；评估机构；评估师 一、房地产评估中存在的问题 （一）评估机构产权不明 主要体现在两点：一是房地产评估机构以及评估人员没有进行实质上的脱钩改制，二是房地产评估机构还属于有限责任公司制中的私有产权。前者具体体现在评估人员都是依据人才交流中心进行委托保管来了解档案关系，在这当中，人事合同的标准化缺失，实质上只浮于表面，在形式上进行了脱钩改制。再者，评估机构即使完成了脱钩改制，也没有摆脱和主管部门间的阶级关系，这让评估人和主管部门的领导有一种交易的认清关系，使得评估机构在脱钩改制后仍不能完全独立。后者表现在评估机构产权在私有化中，出资人站在连带责任的立场都会选择有限责任公司。 （二）评估员素质不高 我国出台了评估师执业资格证的考试策略，如果评估师没有通过考核，将无法正常上岗。但实际情况下，评估师考试一般偏重于理论知识部分，而不太重学历高低、实际工作年限。导致许多应届毕业生在理论知识掌握上比较得心应手，考试通过相对较简单，反而是一些工作经验丰富的评估师对理论知识掌握不全，考试通过较困难。另一方面，房地产评估师所设置的级别对新生力军的初级资格认定缺失，仅仅设置了中级职称的评估师。我国经济体制在不断的整改中，意味着对房地产评估师的要求越来越高，必须要不断的深化自身的学习，跟上时展以满足市场经济的需求。更要不断加强其继续育，引进国内外先进的评价技以及指标，充实自身技能。但我国现在并未达到这一标准，对评估师的育问题并未引起足够的重，比如对其育管理的手段，培训内容，形式都是虚有其表，而这种华而不实的局面则会让我国房地产评估师严重滞后，无法跟上市场经济的发展。 （三）社会公信力不足 在一些较发达的国家中，房地产评估发展迅速，有关法律法规都十分完备，甚至还有行业协会来加以规范以及监管。较之国外评估的发展，我国房地产评估便立刻相形见绌，不单法律体系没有完善，技规范也没有落实到位，而且针对一些违法违规现象也没有行业规则来引导，社会公信力严重缺失。如房地产评估机构在实际作时，极易被银行以及政府有关部分控制，时而遭到房地产商的威逼利诱，甚至为了一己私利，罔顾职业德，迎合强制拆迁行为，让房地产评估质量下降，严重妨碍市场价值的统一。这样不单侵犯到当事人的利益，甚至会危及国家利益。 二、房地产评估中的相关措施 （一）完善房地产评估行业组织建设 房地产评估行业组织是基于房地产评估机构意愿之上，从而构建的管社会团体，它具有一定的管理能力，进行行业规范组织。行业组织必须自身具备健康良好的机制。中国房地产估价师以及各区域学会都要学会全方位思考问题，有效解决房地产评估机构脱钩改制问题。充分发挥主观能动性，积极主动为政府政策，宏观调控力度以及有关措施、评估师以及评估机构提供双向沟通平台，促进信息在各中的传递中畅通无阻，相互借鉴经验，优势互补，锦衣推动行业进步。 （二）完善法律法规体系 要想保证房地产评估的实施过程科学化、规范化，健康化，就必须遵循社会主义发展规律用规范，制定有关技标准的法律法规对其加以约束，从而防止房地产评估中出现恶性竞争、职业德素质低、评估师危机感不强的局面，另外还能促进社会持续发展，满足房地产评估中的技要求，进一步实现房地产评估方法以及程序的标准化。 （三）严格控制房地产评估执业资格认证 要想达到全面提高房地产评估从业人员的职业素养以及自身评估水平，必须要进一步控制房地产评估执业人员的资格认证，同时还要在某种程度上提升房地产评估行业准入原则。在资格认证上可以适当的引进美国、日本等先进国家的经验，与我国具体国情相结合，制定出一套适合本国评估师的实际能力的执业资格等级，至少有两级职称。而对于准入原则，可以从根源着手，严格控制房地产评估师的德素养。将考试人员的学历水平设置为大学本科以上，并加大考试的难度系数，结合实践经验来进行双面考核。 （四）健全房地产评估的公信力建设 形式上而言，诚信体系的建设不仅要耗费大量的资源，如人力，财力，物力，还缺少可观的经济效益，但其社会效应是不容小觑。要结合我国房地产评估的发展，进一步规范行业作流程，将行业服务体系标准化，积极配合政府有关部门建设房地产评估诚信档案，全面提升房地产评估公信力建设，维护个人和集体乃至国家的根本利益。 三、结语 房地产评估做为房地产行业中十分重要的节，在市场经济持续发展中发挥着重要的作用。尽管在其中还存在着许多问题，评估机构的产权不明、评估员的素质不高、评估体系的公信力不足都影响着房地产评估的健康发展。因此，我们要从我国国情出发，不断规范房地产评估体系，加强房地产评估行业组织建设，不断完善法律法规体系，并严格控制房地产评估执业资格认证，加强房地产评估的公信力建设。只有这样，才能真正实现房地产评估业的健康持续发展，维护人民利益，为我国市场经济建设贡献力量。 房地产评估论文:房地产评估假设开发法的应用解析 【摘 要】随着我国市场经济体制的逐渐完善，房地产业成为了国民经济的重要组成，假设开发法在房地产评估中也得到了广泛应用。本文首先概述了假设开发法的含义及应用条件、理论模型、应用流程，然后分析了假设开发法在房地产评估的应用模型，最后结合应用实际探讨了假设开发法在房地产评估中的应用难点。 【关键词】房地产；评估；假设开发法 引言 随着我国房地产的迅猛发展和日益扩大，房地产不断促进我国的经济增长和人民生活水平的提高。为了确保房地产市场合理健康的发展，房地产评估也随之兴起，其业务也不断增多，人们也更加关注和研究房地产评估的理论和方法。对于房地产项目来说，可以采用市价法、成本法、收益法以及假设开发法等来进行评估[ 1]。作为房地产估价的重要方法之一，假设开发法具有较强的可操作性和适用范围较大的特点，能够为房地产的评估和项目投资评价提供方法和技术支持，为房地产经济活动提供更好的服务。 1 假设开发法的基本理论 1.1假设开发法的含义及应用条件 假设开发法（Hypothetical Development Method）又可以称为剩余法，余值法或倒算法。根据《房地产估计规范》中对于“假设开发法”的定义，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值、开发成本、税费和利润等，然后从开发完成后的价值中扣除开发成本、税费和所得开发利润等，以此来测算估价对象的权益价值[2 ]。 假设开发法主要是适用于待开发的土地、正在建的地产等具有投资开发的或待拆迁改造等具有再开发潜力的房地产的估价。待评估的房地产应具有投资开发或再开发潜力，这潜力是指该房地产在未来具有可盈利性的可能，这种可能性需要通过市场调查和预测分析来对盈利机会进行定性分析描述；待评估的房地产未来的价格可以预测，待估价房地产是需要再市场上经营出售的，应当结合市场行情和供求状况，正确有效的预测待估价房地产未来的市场租售价格；社会经济环境的好坏也将影响假设开发法的估价效果，有效的评估需要较明朗长远的房地产政策、健全的房地产法规、稳定清晰的房地产的税费等[3]。 1.2假设开发法的理论模型 根据假设开发法的含义，其理论模型为： 房地产价值=开发完成后当地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-销售税费-投资利息-开发利润 简化的公式为：V=A-（B+C） 式中：V―待估房地产的价格 A―开发完成后的房地产总价值 B―总的开发成本（开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、投资利息之和） C―开发利润 1.3假设开发法的应用流程 一般按照以下六个步骤运用假设开发法： （1）基本情况的了解分析 首先需要调查待评估房地产的位置、规划限制和现状等基本情况。待评估房地产的位置信息主要包括土地所在区域的性质、具体坐落位置、交通条件、环境情况等；现状只要包括土地用途、使用者及使用权性质、面积、基础设施等方面；规划限制主要涵盖了区域规划、建筑性质、建筑容积率、绿化比率等情况。 （2）最佳利用方式的选择 在规划许可范围内，选择待评估房地产的最佳的用途。为了确定最佳用途，需要充分分析当地市场的情况，考虑区域情况和社会对于该用途的需求及未来发展，分析市场最需要哪种类型的房地产。 （3）开发经营期的估算 确定开发经营期是为了了解开发成本、管理、销售费用等情况，测算开发后房地产的售价、投资利息等。待开发房地产的开发经营期是以取得估价对象的时间作为起点，房地产预计开发完成后经营结束的时间为终点。 （4）开发完成后价格的测算 一般是以开发完成的时间来测算该房地产的价值，结合待评估的房地产的最有效利用方式（出租、出售）和市场情况变化等，利用多种方法来综合确定价格。 （5）开发成本的测算 房地产开发成本不但与开发周期有关，还需考虑投资进度。结合相关的经验和规定，利用成本法来测算出开发成本、管理费用、销售费用、相关税费、开发利润等。 （6）房地产价值的具体计算 正确利用现金流量法或传统法来具体计算出待评估房地产的价值，测算出的结果一般有楼面地价、建筑面积单价和地价等。 2房地产评估假设开发法的应用模型 2.1房地产项目开发完成后的价值测算 根据待评估的房地产的最有效利用方式（出租、出售）和市场情况变化，利用市场比较法和长期趋势法确定用于出售的房地产的价值，测算出租或自营的房地产价值可以采用市场比较法和收益还原法[4]。 （1）市场比较法和长期趋势法 市场比较法是通过已经发生交易案例的价格和近年来同类房地产的价格变化趋势来估算出待评估房地产开发完成后的现房价格。通过区域因素、交易情况和个别因素等来修正市场比较法，不同的区域、个别因素对房地产价格的影响程度不同。 长期趋势分析是根据相关部门公布的房地产过去、现在的价格指数和未来的变化趋势来推测，需要注意的是通常是通过比较单价并不是总价。 （2）收益还原法 对于写字楼、餐旅馆、商店等出租和营业的房地产，先要预测出出租或经营的收益，然后再通过收益法将收益转换成价值来测算待评估房地产开发完成后的价值。通过市场比较法和长期趋势法来确定租金。例如，根据目前租金水平和未来趋势来预测出某写字楼未来的月租金为50元/m2，可用于出租的面积为30000m2，出租率为90%，其中租金的30%用于运营费用，报酬率为10%，运营期为50年，改写字楼的未来总价值估计为： 50×12×30000（1-1/（1+0.1）47）=11211（万元） 2.2房地产项目开发成本的测算 （1）土地成本 根据土地的具体情况，通过分析不同的土地性质和国家相关政策来确定土地成本。土地成本一般包括土地出让金、地价评估费、土地补偿费、耕地开垦费和占用税、房屋拆迁费用、劳动力安置补助费、征地事务管理费、场地清理费等。 （2）建造成本 测算房地产项目的建造成本相对比较复杂且有一定的难度。首先需要明确该评估项目的最佳用途，项目的品质和档次将直接影响到建造成本的测算；其次需要根据市场情况来测算建造成本，项目前期工作咨询费、设计费、招投标服务费、环评费、勘察费等这系列的前期工程费可以类似工程经验和相关收费标准来进行测算，建设安装工程费（土建安装成本、工程监理费、质量监督费等）可按照地方建设工程造价管理规定计算，根据当地具体标准确定基础设施建设费和公共配套设施建设费，测算成本时需要充分考虑到项目开发过程中可能因为原材料涨价、工程量增加等不可预知的因素来产生的费用[5]。 （3）管理费用和销售费用 综合考虑项目的规模、开发周期、复杂程度和参考房地产类似项目的管理费用，一般可以通过土地和开发成本的一定比率来确定管理费用。销售费用的投入作用相当明显，这将会对项目销售进度产生很大的影响，销售费用一般占销售收入的1-3%，但具体的还需要合理的分析市场状况。 （4）投资利息 因为房地产项目存在投资大、周期长的特点，为了体现资金的时间价值，所以需要测算投资利息。投资中的地价款、开发成本、管理费和其它费用是预付资本，这些都是需要考虑利息的，计算利息期按照开发周期、资金投入情况来确定，可以采用静态和动态投资来计算投资利息。 （5）税费 销售税费应考虑周全，主要包括了营业税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、印花税、城市维护建设税等，还需要考虑到房地产享受的税收优惠。其中企业所得税和土地增值税的预测是相当关键的，它们的预测是以项目整体能够准确合理地预测为基础。 2.3开发利润的预测 开发项目利润是以项目价值或开发成本为基数，按照一定的利润率来计算的。利润率一般采用当地近年来类似项目开发的平均利润来确定的，需要注意到不同类型的房地产项目的利润率存在差异性。 3假设开发法在房地产市场中的应用难点 因为假设开发法的原理简单、运算方便等特点而备受欢迎，是现阶段房地产评估的常用方法之一，然而在实际中的应用效果不太理想，其中有几个难点和问题必须引起注意，下面就简要探讨： （1）市场信息的准确性 假设开发法是在获取类似项目交易信息的基础上来测算待评估项目未来的价值和开发成本，然而信息资料的准确性并不能保证。这是由于每个项目均具有独特性，同区域内很难找到类似项目，其次就是市场交易信息不够公开透明，还有政府相关的信息也不够完善，因此评估所需的市场信息需要进行修正。 （2）开发利润计算方式的误用 一般计算开发利润都是将计算基数乘以一定利润率，理论上是没有错误，然而在实际应用中会存在一些错我。首先，在测算利润率的时应该考虑到开发建设期这一隐含的因素，如果开发期不同，投资收益率相同的房地产项目的利润率也会不同，在实际应用中这是经常被忽略的。例如，某个项目的开发期为一年，它的成本利润率为5%，如果开发期为两年，应为资金占用期增加了，其成本利润率按照单利率来算至少为10%，通过这种方式的计算才能保证收益率相同。其次，由于性质不同的资金的占用期限可能不同，所以需要计算出综合成本利润率。笔者认为如果采用年收益率的形式计算开发利润，既利于项目间的比较又方便理解，还可以有效避免错误。 4结束语 随着我国房地产市场和评估理论的迅速发展，深入研究假设开发法的理论，同时也积累了不少实践经验。假设开发法对于房地产估价和项目投资决策都有着重大意义，然而在实际应用中应多加注意评估的重点和难点，确保评估的准确合理性。 房地产评估论文:浅析我国房地产评估现状及方法 摘 要：目前，房地产估价行业运行情况已经逐渐进入良性循环的轨道。加入WTO后，随着国内房地产的市场的开放，房地产评估行业面对的国际、国内的竞争和挑战更加严峻。我国房地产估价行业只有从现在起就直面自身的不足，提高管理优势专业优势，人才优势，树立行业品牌，迅速提高自己的市场竞争力，才能在无情的激烈市场竞争中取胜。本文对我国房地产评估现状及方法的比较进行了简论。从我国房地产评估行业发展现状出发，着重论述了房地产评估的常用方法，以及使用房地产评估方法中需要注意的问题。希望对我国房地产评估有所帮助。 关键词：房地产评估现状 房地产评估方法 一、我国房地产评估行业发展概况 中国房地产评估行业是一个既古老又新兴的行业，是房地产的重要组成部分。中国房地产评估活动历史悠久、源远流长，上千年前就产生了有关房地产价值及其评估思想的萌芽。当时伴随着土地和房屋买卖、租赁、课税、典当等活动的出现，房地产估价活动应运而生。但在20世纪50年代至 70年代这段时期，随着废除房地产私有制，禁止房地产买卖、租赁等活动，中国房地产估价活动基本消失。直至1978年以后，在改革开放的背景下，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，中国房地产估价活动开始复兴。特别是1993年诞生首批房地产估价师以来，中国房地产估价行业快速发展，估价队伍迅速壮大，估价法规不断健全，估价标准逐步完善，估价理论日趋成熟，估价业务持续增长，估价行业的社会影响显著扩大；基本形成了公平竞争、开放有序和监管有力的房地产估价市场，逐步建立起了政府监管、行业自律和社会监督的监管体制；房地产估价在解决房地产市场失灵，将房地产市场引向理性，维护房地产市场秩序，保护房地产权利人和利害关系人的合法权益，防范金融风险，促进社会和谐等方面发挥着独特的积极作用。 二、我国房地产评估市场现状 在我国，房地产评估行业起步较晚，虽然近年来随着社会主义市场经济体制建设的不断完善，房地产评估市场也有较明显发展。但是，相对于西方发达国家，我国房地产评估行业仍然存在一些不容忽视的、不利于其长足发展的不利因素。 1.管理体系交叉，不利于估价行业的发展 从我国目前管理体制来看，评估业有房地产估价、土地估价和资产估价，且主要分属于建设部、国土资源部和国有资产管理部，相应的估价人员也分为房地产估价师、土地估价师和资产估价师，各自形成了自上而下的管理系统，制定的管理办法多从本部门出发，未经过很好的协调与沟通。这样限制了公平竞争和优胜劣汰，不利于估价行业的发展。 2.估价人员的素质难以满足行业发展的需求 我国的房地产估价实行执业资格制度，从业人员必须经过全国统一考试方可取得执业资格。但由于我国的房地产估价起步较晚、考试频率低等原因，房地产估价师执业资格考试前的资格审查各地松紧不一，考生做假现象严重。房地产估价师考试不能体现估价师水平高低和资历深浅，不能激励估价师为提高业务水平而继续学习和深造。 3.自律不够 国外房地产估价一般是依靠估价师协会管理，一方面在培训、考试、资格管理和提供信息等方面协会有较强的吸引力：一方面在技术规范规程、行规行约等方面有较强的约束力。这几年建设部做了大量的工作，成立了估价师学会，但这个行业学会远远没有到位，还没有承担起行业管理的重任，各地也只有少数省市成立学会，多数还是空白，地方上的行业自律差距就更大了。 4.制约力不够 对房地产评估的技术规范和规程以及职业道德标准至今仍停留于理论探讨，没有出台一部有权威的系统科学的法律或法规，因此评估机构和执业人员没有一个遵循的规则，全凭个人悟性或自由发挥，往往同一宗或条件相似的房地产评估结果相差甚远。有的评估报告其评估价值即为财务报表的帐面值，有的标的权属不清就估出价值，有的把地价漏算或多算，更有甚者有的项目具有几百万元甚至几千万元的价值，其评估报告只有一张纸，没有评估程序，没有计算过程，令人啼笑皆非。有些机构和人员违反职业道德，有的收取礼金，有的超越资格限定承揽业务，有的出卖评估机构的资格（即为没有资格的机构或人员所做的评估报告盖章收费），有的甚至搞欺诈，使其从事的评估业务偏离了公平、公正、科学、合法的轨道。而对于低劣的评估报告和不正当的经营行为没有评判的依据，更无处罚的手段，搅乱了评估市场，禁锢了评估行业的发展。 三、我国房地产评估方法 1.成本法 适用于旧房地产的基本公式是：旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧。我认为以上的公式存在问题，现在土地出让是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得价格或重新开发成本是土地开发完成后的价值，而房地合一项目土地的重置成本应该是到整个房地产开发项目开发完成后的价值，包含建设期的贷款利息和开发利润。 所以我认为这公式更明确：旧房地价格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系数+建筑物的重置成本×成新率=（土地取得价+附属费用+有关税费+建设期贷款利息+开发利润）×剩余使用年限修正系数+（前期工程费+工程造价+工程附加支出+配套费+建设期贷款利息+建设单位管理费+开发利润）×成新率。 2.市场法 比较法是将估价对象和估价的时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值方法。 比较法适用于本身具有交易性的房地产，该方法是不适用很少发生交易数量比较少的房地产。 3.收益法 按照我国目前的土地出让政策，应对土地使用权价值进行分析，否则得到的是一种不完全的会计利润，实际上跟用加和法得到的还原利率口径是不一致的。若收入、费用发生的时间和其折现期一致，不应该考虑利息费用，正如假设开发法中的折现法公式中不存在投资利息和开发利润一样，因为它正以恰当的收益率，恰当的折现期折现到评估基准日。收益法评估往往是假设收入费用发生在某一个时点，实际发生时间与这种假设有偏差，这样才可以用利息费用作调整。例如客观租金收入发生在期末，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期末，这时应考虑期间发生费用的贷款利息；租金收入发生在期初，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期初，这时应考虑期间发生的费用进行折现。收益法实际上是一种动态法，而考虑利息费用是一种静态法，将两种方法混在一起，显得不严谨。因此，运用收益法要尽量将收入、费用发生的假设时间与加权折现期一致，而不必再考虑利息费用。 3.4假设开发法 运用该方法要注意两个问题：第一是房地产开发收益率和房地产经营收益率的不同。资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。而对假设开发法中的现金流量折现法中的折现率，教材中说，与收益法中的资本化率原理相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率，它包含资金的利息和开发利润两部分。教材中所说的折现率实质就是房地产收益率，只不过房地产开发的收益率不同于房地产经营的收益率而已，因此称房地产开发收益率和房地产经营收益率，更能反映其本质，更好理解。即房地产开发收益率运用于开发完成后价值和开发成本费用的折现，房地产经营收益率运用于通过租赁经营形式对房地产价值的求取。 四、结论 科学实用的估价方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为。房地产估价的对象就是房地产。从实物形态上来看，房地产存在三种形态，即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外，房地产估价是评估待估房地产的一定权益的价格，因此，估价对象也涉及到物权。依据房地产估价的需要及其特点，这里将按用途将评估对象划分为居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型，并分别介绍它们的估价特点、常用方法及主要注意事项等。 房地产评估论文:对投资性房地产评估的认识 【文章摘要】 目前，对投资性房地产进行评估，确定投资性房地产的公允价值已经成为我国资产评估界的一项新兴业务。本文就投资性房地产评估的背景、投资性房地产评估过程中的关键事项、不同会计准则下投资性房地产的评估谈谈看法。 【关键词】 投资性房地产；评估；背景；关键事项 1 投资性房地产的评估背景 随着经济的发展，我国的一些企业与很多发达国家企业一样，将房地产作为一种投资手段，一些企业甚至把这种投资行为作为新的经济增长点。 为了顺应经济发展的潮流，我国财政部借鉴《国际会计准则第40号―投资性房地产》（以下简称国际会计准则），了《企业会计准则第3号―投资性房地产》（以下简称国内会计准则），使我国投资性房地产的会计核算有章可循、有法可依。 国内会计准则借鉴了国际会计准则中的相关规定并在公允价值应用方面有限度地进行了创新。它的要点是：一将投资性房地产从固定资产或无形资产中分离出来单独核算并在报表中单独列示；二在满足一定条件的情况下，投资性房地产可以公允价值计量，在会计期末以公允价值在会计报告中反映。 投资性房地产在国际会计准则和国内会计准则中内容有所区别。国际会计准则中，投资性房地产是能够单独计量、单独出售的为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括：为资本增值而长期持有的土地（正常经营中持有短期出售的土地不包括在内）；未来用途尚未确定的土地；主体拥有或在融资租赁下持有并在一项或多项经营租赁下租出的建筑物；准备出租的空闲建筑物。在国内会计准则中，投资性房地产是能够单独计量、单独出售的为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括：已出租的建筑物，已出租的土地使用权，持有的准备增值后转让的土地使用权。而用于出租的土地使用权可以是通过出让方式取得的，也可以是通过转让方式取得；对于用于出租的建筑物，必须是企业拥有产权的。 “公允价值”这个概念，在国际会计准则和国内会计准则中有不同的表述。在国际会计准则中，“公允价值”是指熟悉情况的交易双方在公平交易中进行资产交换的金额。在国内会计准则中，“公允价值”是指熟悉情况的交易双方在一项公平交易中自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。尽管表述有所区别，但两者在本质上是一致的。 投资性房地产有两种计量模式，成本计量模式和公允价值计量模式。对于采用公允价值模式计量的企业，首先要解决的问题就是怎样确定投资性房地产的公允价值。国际上流行的做法是借助于独立第三方――资产评估师的评估结果，这是大部分企业和注册会计师的首选。 为了对投资性房地产的评估行为进行规范，中国资产评估协会于2007年、2009年先后制定并了《以财务报告为目的的评估指南（试行）》和《投资性房地产评估指导意见（试行）》。这两部规章的实施，对于规范评估人员的评估行为，维护资产评估当事人的合法权益。 2 投资性房地产评估过程中的关键事项 下面是评估人员为满足某上市公司财务报告披露需要而进行的投资性房地产公允价值评估业务，我们以此为例，就评估范围的确定、评估基准、评估方法和评估假设及评估初稿的提交等问题进行探讨。该上市公司为基建行业企业，拥有多达近二千多项的物业，其中投资性房地产就有约50项，分布我国北京、上海、广州、深圳等一线城市和众多的二线城市。 2.1确定评估范围 在这项评估业务中，重要的环节之一就是确定投资性房地产的范围。投资性房地产本应由企业自行确定，但因为投资性房地产是新兴事物，企业对其认识不到位，所以投资性房地产范围往往由注册会计师协助确定。注册会计师会根据自己对投资性房地产的理解确定投资性房地产范围，但这个范围往往因为过大过多而不被企业所接受。企业认为持有房地产的目的不是赚取租金或资本增值，尽管目前正在出租，但这只是一个短期的行为。注册会计师则认为，他们的识别过程严格地遵循了会计准则的规定。双方博弈的结果是注册会计师做出了让步，将位于一线城市且全部或绝大部分已经出租的写字楼作为投资性房地产。 在确定投资性房地产范围的过程中，企业和注册会计师各有各的判断，评估人员本身没有太多的发言权，是被动的，但评估人员必须参与其中，并且了解双方对投资性房地产范围确定不一致并各自坚持的理由。客户认为自己是基建行业的上市公司，若持有大量的投资性房地产会被认为不务正业，而且投资性房地产在每年都需要评估太麻烦，但是注册会计师则认为自己有责任判断企业的分类是否合理，这是职责所在。所以要求评估人员要对会计准则的相关规定必须熟悉。 2.2明确评估基准、评估方法和评估假设 投资性房地产的评估基准是市场价值，虽然会计准则要求的是公允价值，对于本例中的投资性物业，市场价值与公允价值是一致的，市场价值就是公允价值，公允价值就是市场价值。 投资性房地产的评估方法可以是市场比较法，也可以是收益法。以市场比较法为主，兼顾收益法。 评估假设方面，主要问题是用收益法进行评估时租期内外租金如何确定问题，特别是如果租期内的租金与市场租金明显不同时如何处理的问题，这方面需要评估人员与注册会计师进行有效地沟通。 2.3提交投资性房地产评估初稿 评估人员在完成了评估过程之后，要将评估初步结果告知企业。因为评估结果对企业的利润有直接的影响，企业不愿意看到过高或过低的评估结果，所以需要评估人员与企业进行有效沟通。 评估人员应当明白，企业对其物业的了解有时比评估人员深刻。当然评估人员不能因为企业的特殊要求而影响评估结果的公允，要进行充分的市场调查，对于确实存在的客观事实必须保持评估的独立性。 3 投资性房地产在不同的会计准则下的评估 3.1国际会计准则下，评估范围、关键问题及解决方法 国际会计准则下，企业进行投资性房地产评估通常是出于以下五个方面的需要：一是企业在对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的情况下，注册会计师要确定投资性房地产的公允价值并在审计报告中加以反映；二是融资租入的投资性房地产要按照最小租金支出现值与公允价值孰低的原则来确定其初始成本时；三是以非货币性交易方式取得的投资性房地产需要以公允价值作为其入账成本；四是企业在采用公允价值模式进行后续计量的情况下，投资性房地产转为自用房地产或存货时应按转换之日的公允价值确定入账成本；五是企业采用成本模式对其投资性房地产进行后续计量的情况下，注册会计师的审计报告需要披露投资性房地产的公允价值或该公允价值无法可靠计量的原因。 在评估实务中，以第一项和第五项投资性房地产评估业务居多。为了顺利地进行评估工作，评估人员事前要与注册会计师进行有效的沟通，了解评估的目的；要熟悉会计准则的规定，具备相关的会计知识；要熟悉财务报表中投资性房地产的反映方式；要与注册会计师进行沟通，选择恰当的评估方法及假设；要关注投资性房地产的产权情况；要了解投资性房地产实际出租情况及相关的租约条款。 3.1.1事前与注册会计师进行有效的沟通，了解评估的目的 评估人员在接受了业务委托之后，应提议召开注册评估师、委托人和注册会计师三方参加的沟通协调会，以了解评估报告需要满足的相关会计准则的规定。 3.1.2 熟悉会计准则的规定，具备相关的会计知识 随着新的会计准则的逐步实施，以财务报告为目的的评估业务会成为资产评估行来的一项新兴业务。所以评估人员应尽可能对相关会计准则进行深入研究，以便与注册会计师有“共同语言”。 3.1.3熟悉财务报表中投资性房地产的反映方式 注册会计师运用评估数据是为恰当地计量或披露，所以评估人员应该熟悉在财务报告中评估对象的原始数据内涵。比如，投资性房地产账面记录的数据是“房地合一”的价值还是仅仅是房屋或土地使用权的价值？只有弄清楚这一点，才不会简单地给出房地一体的评估结论，不会对报告使用者产生误导。 3.1.4要与注册会计师进行沟通，选择恰当的评估方法和评估假设 国际会计准则规定，财务报告中应披露投资性房地产公允价值的评估方法和重要的评估假设，需要说明所确定投资性房地产的公允价值是有充足的市场证据还是依赖了其他因素，即在财务报告中要将评估人员所采用的评估方法和所依据的评估假设都进行披露。所以，评估人员必须将评估方法和评估假设等内容与注册会计师沟通并在评估报告中披露，以便于注册会计师引用。 3.1.5要关注投资性房地产的产权情况 与企业的其他资产不同，房地产是需要产权登记来确定权属的资产。房地产的产权是否完整、是否有瑕疵对其公允价值会产生重大影响，所以评估人员必须弄清楚待估的投资性房地产的权属状况，以确定其在现况下的公允价值。 3.1.6了解投资性房地产实际出租情况及相关租约条款 一般情况下，投资性房地产均是有租约的，评估人员应了解现有租约中的租金是否公允。如果存在租约租金与市场租金相差悬殊的情况下，要分别租期内和租期外进行考虑，在租期内按照租约内的租金进行计算，在租期外则按市场租金计算。 3.2投资性房地产在国内会计准则下的评估 3.2.1国内会计准则与国际会计准则的区别 与国际会计准则相比，国内会计准则增加了采用公允价值计量模式的前提条件。企业只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。 从投资性房地产采用公允价值计量模式需要满足的条件看，国内会计准则的规定在某种程度上限制了市场法以外的其他评估方法的使用。因为其他的评估方法通常有较多的假设，主观性较大，容易产生争议。所以，公允价值计量模式在使用条件上的限制一定程度上提高了采用公允价值模式对投资性房地产进行计量的可靠性。 3.2.2对评估的影响 国内会计准则与国际会计准则的区别，在后续计量、评估方法和周期性评估等方面都会对投资性房地产的评估产生影响。 后续计量方面。对投资性房地产的后续计量，国际会计准则更倾向于公允价值模式，而国内会计准则以成本模式为基准模式，公允价值只有满足一定条件才可使用，是一种可选模式。其原因是公允价值下不计提折旧或摊销，变动直接进损益，容易带来利润操纵，进而影响所得税。 评估方法方面。在国内会计准则下，首选的市场比较法。而国际会计准则下，收益法也是常用的评估方法之一。 周期性评估方面。国内会计准则下，并不需要在每个会计期末都确认公允价值。但在国际会计准则下，投资性房地产需要每年评估一次，以满足会计报告计量或披露的需要。 房地产评估论文:房地产评估研究 摘要：随着我国经济的不断发展，房地产行业有了很大的发展，成为了我国国民经济中重要的组成部分。其中房地产评估是与房地产行业相关的重要行业，房地产评估的发展受到房地产市场的影响较大。从目前的情况来看，房地产评估存在着很多方面的问题，这样就必须采取相应的措施。本文主要对房地产评估进行了研究。 关键词：房地产、评估、研究 一、引言 近些年来，在我国，随着房地产产业的快速发展，房地产评估也得到了很大的发展，房地产评估所在的机构已经成为服务于房地产行业的重要中介，对于房地产行业市场的发展有着至关重要的作用。但是现阶段，房地产评估机构经营发展面临着很多不确定的影响，直接影响着房地产评估，针对这些不确定的因素就需要采取一系列的措施，这样才能适应房地产发展需要，从而不断的促进房地产产业的可持续发展。 二、房地产评估概念概述 对房地产的价值进行评估被叫做房地产评估，与其他行业一样房地产行业受到相关部门的监督与管理，房地产的投资风险、工程质量、周围环境、价值、贷款风险等是房地产评估的主要内容和组成部分，房地产的评估行业除了其行业本身特有的特点外，还有高风险性和高技术性的特点。 三、房地产评估的发展机遇 1、国家大力推进现代服务行业的发展 房产评估作为房地产的重要中介行业，国家在政府工作规划中对房地产评估也有明确的文件，要求推动包括房地产中介行业在内的第三产业的发展。我国房地产行业虽然略有波动，但是总体形势却是良好的，再加上国家的产业支持，将会对房地产评估的发展起到较好的带动作用。 2、开征房产税势在必行 房产税是我国税制改革以及调控房地产市场发展的重要措施，而且在一些城市已经试行了房产税，房产税的计税依据主要是以房地产的评估价值作为依据。因此，房产税的开征必然会大量扩张房地产市场评估的业务量，对于房地产评估发展也具有重要的推动作用。 3、商业银行风险控制需求不断增加 随着金融一体化的发展，金融行业对于市场风险的控制管理力度越来越大，房地产作为商业银行重要的押品，对其价值进行评估，进而调整商业银行的信贷政策，已经成为越来越多商业银行的基本做法，这也就直接增加了房地产评估的评估量。 4、国家城镇化建设不断推进 我国的城镇化建设仍然处于持续推进中，城镇化的建设对于房地产行业而言是非常重要的利好，同样也会带动房地产评估产业的发展，在未来一段时期内，随着城镇化建设步入高潮，房地产评估将会持续稳步发展。 四、我国房地产评估发展制约问题分析 1、房地产评估的整体实力不足 在我国房地产评估近年来的发展过程中，虽然数量迅速增加，但是具有一级资质的房地产评估机构数量仍然较少，存在着大量的实力不强、管理松散的小型房地产评估机构，房地产评估产业的整体实力不足。此外，在我国房地产评估机构中，执业的注册房地产估价师数量少，从事房地产评估的工作人员学历水平与业务能力不高，人才成为房地产评估稳定发展的制约。 2、房地产评估业务方式有待完善 受区域经济发展水平不同的影响，房地产评估业务开展方式也各有不同，一些现代化的房地产评估机构已经采取批量评估以及自动评估等先进的业务方式，但是大多数的房地产评估机构仍然是采用传统的人工评估方式开展房地产行业的评估，完成一次评估的程序烦琐，需要时间长，因而房地产产业的评估效率不高。 3、房地产评估机构盈利能力不强 当前在我国房地产评估存在着严重的高成本低收入的问题，造成了房地产行业机构的盈利能力较差，这主要是由于房地产评估内部竞争无序、激烈。特别是由于房地产评估结果与委托方利益息息相关，一些评估机构为了生存不惜采取恶性竞争手段，放弃原则、拉低价格，造成房地产评估行业机构盈利能力普遍不高。 4、房地产评估部分机构的独立性和客观性较差 提高房地产评估质量，首先必须确保独立客观的开展房地产评估工作。然而一些房地产评估行业机构的工作人员在委托方经济利益的驱使下，违背房地产行业评估原则，不按照规定要求进行房地产评估，造成了评估结果的不准确，损害了房地产评估产业的形象，更不利于产业的长期健康发展。 五、房地产评估长远发展对策分析 1、严格市场准入制度提升房地产评估行业机构的整体实力水平 对于房地产评估的发展，应该结合我国不同区域房地产行业以及房地产评估的实际情况，建立完善相应的市场准入制度，特别是对于房地产评估机构资格以及房地产估价人员的资格认证进行规范，可以采取进阶制度管理房地产评估从业机构以及从业者的整体资质，进而确保房地产评估机构以及工作人员的能力水平，提升房地产评估的整体实力。 2、创新房地产评估业务的工作模式 对于房地产评估业务，应该逐步依靠技术实现房地产评估工作的业务升级，尤其是积极地在房地产评估业务中引进自动评估技术、批量评估技术，通过计算机模型的数据分析与处理，得出规范化的数据，提高房地产评估结果的准确性。随着信息技术的飞速发展，当前社会已经步入了大数据时代，在房地产评估的业务开展上，同样应该积极应用好大数据，依靠数据的积累，不断升级评估技术，准确地改进房地产行业评估方式，把握房地产评估的发展方向，增强房地产评估机构的市场竞争力。 3、优化房地产评估产业机构的盈利模式 对于房地长评估而言，应该逐步地对盈利模式进行改革，对服务内容进行拓展，特别是通过对房地产行业相关数据的积累与研究，逐步地将房地产评估业务向评估业务以及咨询业务方向拓展。首先，应该逐步地扩大房地产产业评估业务客户群体，吸引政府部门以及商业银行等大客户群体，提供优质的税基评估以及押品评估管理。其次，应该注重房地产评估行业业务服务由单一服务向平台化服务扩展，通过研究报告等方式，不断提高评估机构的影响力。第三，应该注重对房地产评估业务过程中积累的大量房产信息数据，进行数据供应服务，尤其是提供风险管理以及房产定价等方面的业务服务。通过这些措施，不断丰富房地产评估行业的盈利模式，提高房地产评估机构的生存发展能力。 4、推动行业立法增强房地产评估的客观公正性 为了确保房地产评估业务能够客观公正的开展，必须结合房地产评估产业的实际情况，完善相关法律法规体系的建设。通过健全的法律法规，控制房地产评估内部无原则的恶性竞争行为，有效地约束房地产评估产业内部的不正规行为，进一步地减少在房地产评估过工作中外界的干扰，确保房地产评估业务客观公正的实施。 5、运用先进的、科学的方法 无论运用什么样的方法进行房地产的评估，都应该广泛的收集最新的信息，采用科学的方法进行研究，对于评估监管的工作更是需要采用科学的方法来进行，在评估时要运用真实的数据来进行评估。在评估时，要采用先进的方法借鉴好的经验来进行评估，使评估机构的各个部门可以相互协调，相互监督，是各部门合作实现效益的最大化。从而推进该行业的健康发展。 六、结束语 综上所述，房地产评估是房地产行业重要的组成部分，房地产行业要想健康稳定的发展，就必须实现房地产评估产业的跨越发展，并且作为方地产评估有关机构一定要转变自身的定位方向，这样就可以不断的推动自身业务转型，从而更加适应新时代房地产行业的市场变化。 房地产评估论文:剖析如何做好房地产评估管理工作 摘 要：本文首先分析了房地产评估存在的问题，论述了房地产评估的方法，重点分析了如何做好房地产评估工作。 关键词：房地产评估；存在问题；方法；对策研究 1、房地产评估存在问题 1.1 不公平竞争和恶性竞争同时存在。现有的房地产评估机构分为两类：①原各级房管部门成立的评估机构，脱钩改制后成为股份制公司。然而，虽然虽然与管理部门脱离了联系，但管理部门为了自身利益往往会把业务交给这些公司来完成。②没有政府背景，按市场化运作的评估公司。它们中有些依附于前者公司，赚取部分利润，有些则与前者公司在本就“凄凉”的市场上展开竞争。为了多争取业务，迎合顾客的不合理要求，各评估机构和人员多置评估规程和规范于不顾，或过度降低收费标准，或给客户主管回扣。这样的过程既损害了国家和集体的合法利益，导致国有资产、资源的严重流失，使得资产评估行业产生时保护国有资产的目的得不到实现，同时扰乱了市场秩序，违背了房地产评估行业公正、公平、公开的原则。 1.2 评估机构所出具评估报告的可信度降低。当前评估机构的评估人员主要包括两类：一类是专业注册估价师和估价人员；二类是非专职的注册估价师。自从房地产评估机构成为合伙制企业后，正式注册的房地产估价师大多成了评估机构的领导者或合伙人，他们将主要精力放在抓业务上，对自己的评估能力要求降低，在评估报告模板上进行修改，由此出具的房地产评估报告的可信度大打折扣。 1.3 国外对我国房地产评估机构的冲击较大。中国加入WTO后，加大对外开放程度，使得中国经济发展与国际接轨，有大量国外的评估机构进驻国内市场。由于国外资产评估行业起步早，有一百多年的历史，而且对评估行业非常重视，业务渗透至各行各业，发展非常迅速。无论是思想体系还是方法理论，都较国内的先进，并且国外机构还具有良好的品牌形象和先进的理念，对国内机构发展造成很大的冲击。 2、房地产评估的方法 2.1 市场比较法。采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中，房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定，那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定，房价暴涨暴跌，那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期，采用市场比较法就有可能高估房价，放大房地产泡沫。在这种情况下，市场比较法完全丧失了用武之地。 2.2 收益还原法。估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有意义，那么收益还原法是最理想的房价估计法。事实上，人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨，再加上新闻媒体的炒作，许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多，从而越来越多的人由租房改为购房。 2.3 成本估价法。成本估价法又称承包商法，是求取估价对象在估价时点时地重新构建价格，然后扣除折旧以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用成本估价法看起来比较简单，建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少，无法采用市场比较法的情况，非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易，也往往采用成本估价法。 2.4 假设开发法。房地产商在决定是否开发一个项目之前，首先要估计出它的销售价值，然后扣除正常的土地开发费用，勘察、设计费用、建筑施工费用、销售费用、资金成本(利息)，税金等，最后扣除地价，剩下来的就是房地产开发商预期的利润。倘若这个利润是房地产商认为能够接受的，他们就会积极投入这个项目。否则，房地产商是无论如何也不会接手这个项目的。预先估计房价，然后再决定是否开发，这样的房价估价法称为假设开发法。假设开发法经常被用于房地产开发项目的可行性分析。 3、做好房地产评估的对策研究 3.1 加强行业管理。 ①实行政企分开。行政行为与评估业务如果混合在一起，评估机构就变成“阴阳脸”，既是行政管理者，又是经营者，大量的评估业务就难以走向市场，房地产评估行业就永远跳不出怪圈。因此要实行政企分开，与房地产评估相关的行政职能，如房地产交易，土地出让、转让，国有资产产权交易等或由政府有关部门直接行使，或由政府委托下属事业单位行使，但无论采取哪一种方式都应将行政行为与从事评估的经营行为严格划分。 ②加强法制建设。首先要加强评估的立法工作，与发达的资本主义国家或地区相比，我们的法律体系尚未形成，立法工作任重道远，因此要尽快制定房地产评估的法律法规，并将一些法规规章上升等级形成法律法规。其次要加强执法监督，现在评估市场违规违法现象时有发生，不合格的评估报告屡见不鲜，不正当的经营行业屡禁不止，这就迫切需要发挥行政执法的作用，加大监督检查的力度，发现问题及时处罚，将评估市场存在的问题降低到最低限度。 3.2 强化行业标准。 建立和完善职业道德标准。最近几年出台的相关的法律法规对房地产评估职业道德都有所涉及，但都散落在有关条款中，内容不系统不完善，规定过于原则不便执行。国外对房地产估价师职业道德有专门的法律法规，如估价师守则对估价师行业有详尽的规定。我们应借鉴国外的做法，制定“房地产估价行业职业道德标准”，“房地产估价师守则”等规定，规范评估机构和评估师的行为，让他们明确应该怎么做，哪些能做，哪些不能做，做错了应受到什么样的处罚，从而形成一道“紧箍咒”，凡是不能为的就不敢为，约束估价师的行为，使行业自律落实到实处，从根本上提高评估行业的信誉。 3.3 建立竞争机构。 ①开放市场。按照建立统一开放竞争有序的房地产评估市场的要求，在前述政企分开的前提下制定市场竞争规则，要取消行业垄断和不正当的竞争，承接评估业务要由委托单位依据其业务大小和难易程度自由选择相应等级和信誉高的评估机构。尤其是管理部门或有行政职能的评估所不得指定评估机构，不得刁难其他评估所所做的评估报告。特大评估项目可以选择几家相应等级的评估机构投标或议标，将投标单位的等级、业务水准、经营实力、业绩、收费、服务等条件以打分制的形式进行综合评标，高分者中标。 ②机构独立。根据“公司法”和“房地产法”的要求，所有评估机构必须是独立承担民事责任的中介组织，第一步可成立有限责任公司，待条件成熟时可过渡到无限责任公司。现有事业性质的评估机构应与行政部门脱钩，推动评估机构走向市场，让他们独立地承接评估业务，在市场竞争中或生存发展，或落伍淘汰，让强的更强，差的消亡，通过市场竞争促使评估机构及估价人员提高其业务水平。 ③责任加大。与评估机构的法人地位相适应要建立赔偿责任和保险制，并应允许注册估价师实行高薪制。如果评估所作业失误给委托单位造成损失，委托单位可以依法上诉要求赔偿损失。评估机构在承担赔偿责任后可追索有关估价人员责任，但是赔偿责任必须以评估机构和估价人员向保险公司投保作为保证。由于估价师个人难以全部承担责任，而评估机构全部承担又不利于估价师责任到位，因此应规定如果评估出现失误评估机构和估价人员各承担一定比例的保险赔偿，具体比例可商定。这就要求评估机构和估价师除完成资格登记和注册登记外，还必须向保险公司投保签约，而保险公司一般不会与未经登记素质不高且经常出错或违反职业道德的评估机构及其估价师签约，委托单位也不会委托不投保的评估机构评估，这就迫使估价师提高专业水平，敬职敬业，遵守职业道德，同时也促进评估机构加强内部管理，提高业务水准，约束估价师的执业行为，这就有利于评估机构和估价师整体素质的提升。 4、结束语 总之，随着房地产评估行业的蓬勃发展，各种问题也接踵而至。因此，在取得成就的同时，更要认清房地产评估行业目前的现状、所面临的问题，在实际运用中合理的应对，使评估行业平稳、和谐、健康的发展。 房地产评估论文:房地产评估行业存在的问题及对策 【摘要】随着国内房地产市场的开放，房地产估价行业面对的国际、国内的竞争和挑战更加严峻。我国房地产估价行业只有从现在起就面对自身的不足，提高管理、专业、人才优势，树立行业品牌，迅速提高自己的市场竞争力，才能在日益激烈的市场竞争中运筹帷幄、取胜于人。基于此，本文对房地产评估行业存在的问题进行了研究，并提出了一些解决的对策。 【关键词】房地产评估行业问题 对策 房地产估价是房地产中介行业的重要组成部分,伴随着我国社会主义市场经济的发展而逐渐壮大,房地产估价在我国从正式出现到现在不过十几年的时间,却取得了很大的发展,但目前我国房地产估价行业还不完全适应房地产市场快速发展的需要,还存在一些不容忽视的问题,这些问题阻碍了该行业的进一步发展。 房地产评估行业发展现状 1、制定了房地产评估的有关法律规章 国务院和国家房地产管理部门首先制定了房地产管理基本法《城市房地产管理法》，在此基础上又制定了《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》、《城市房地产中介服务管理规定》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及《房地产估价师注册管理办法》、《房地产估价师执业资格制度暂行规定》等法律法规，以法律法规的形式确立了房地产评估行业及估价师的地位，完善了评估行业的相法律法规和规范性文件。 2、形成了统一开放的房地产评估市场和行业自律标准 从2000 年6 月国务院提出经济鉴证类社会中介机构脱钩改制的要求开始，涉及中介机构的管理部门，包括房地产管理部门，按照国家的规定，开展原有房地产评估机构与部门的脱钩改制工作。中国房地产估价师学会已经开始承担估价师资格考试、注册、再教育以及估价机构资质评审、违规行为查实等工作，房地产评估行业的自律机构基本建立，对估价机构的自律作用日益强化。 3、房地产评估服务领域逐步扩大 在房地产估价机构发展初期，主要服务内容是房地产交易管理，防止房地产交易过程中双方当事人隐价瞒价、偷漏税费。随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，房地产评估业务已经逐步在社会经济发展的各行业，如银行、城市建设、土地管理、司法、保险、税务、投资咨询等方面发挥着越来越重要的作用。 房地产评估行业存在的问题 1、房地产评估机构的产权问题不明确 我国的房地产评估机构和工作人员没有实现真正意义上的脱钩。估价机构的管理人员由原来的主管部门任命，主要的业务来源依旧是原来的业务部门，与原来的主管部门依旧有着联系。现实社会中，房地产估计机构几乎全部是有限责任公司，因为，只有这样，有限责任公司的出资人不会承担无限连带责任。我国的房地产评估机构的经营效率低，主要的原因就是受有限责任公司体制的影响。出资人投资的主要目的就是为了分红，那些出资少的人，在公司占的股份也就比较少，因此，他们对公司的经营状况就很难做到尽职尽责。这样就导致了当地产评估机构的运营效率不高。 2、相关法律制度不健全 我国房地产评估产业虽然呈现快速发展的趋势，但是仍旧处于发展的初级阶段。很多评估机构是由政府房地产评估机构所改制而来，它们借助政府的关系垄断了市场，因而不能在正常的市场竞争中去获得业务。目前，针对评估师，没有一部有针对性的法律来进行规范。在房地产评估的各项法律法规中，实施的细则还不健全，对不同用途的房地产，也没有相应的针对性强的技术标准和规范。 3、估价人员的素质难以满足行业发展的需求 (1)估价师考试较注重理论考核，对学历要求较高而对相关专业工作经历和从事评估业务的年限要求较低，因此应届毕业生的考试通过率较高，而许多真正多年从事评估工作的业务骨干却因基础理论知识的欠缺不能通过估价师资格考试。同时房地产估价人员受所从事业务的限制，一般只掌握与自身所从事业务相关的评估业务，对其他类型的评估业务不熟悉。 (2)注册房地产估价师设置单一，虽然设立了相当于巾级职称的注册房地产估价师，但却没有设立对应于新人业人员的初级估价资格，以及可晋级的高级估价师和机电、设备等配套专业的估价师。 (3)估价师再教育缺乏。我国社会经济制度改革的不断深入，对房地产评估的要求也在不断提高，房地产估价师也需要不断更新自己的知识结构。通过估价师再教育才能使评估人员掌握国内外先进的评价技术和相关专业的知识。但从现有房地产评估业再教育的情况来看，估价师再教育在管理方式、培训内容和形式等方面存在诸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地产估价人员与社会主义经济发展脱节。 4、社会公信力不高 由于房地产估价行业相关法律法规不健全，缺乏行业标准及技术规范和规程，同时房地产行业协会缺乏自律，对违纪、违规等行为缺乏具体可操作的法律法规和行业规则，导致社会公信力不高。当前比较突出的问题是评估机构容易受到政府或银行等机构的干预、开发商的利诱等影响，或迎合被拆迁人的不合理要求，导致评估结果与市场价值严重背离，损害了其他当事人的合法权益；或者为了交易双方不合理的避税要求，使得评估结果损害国家利益。 促进我国房地产估价行业发展的对策 1、加强市场环境监管 采取有效措施，切实加强对市场环境的监管力度。通过整顿和加强有关部门的监管，为房地产评估市场创造一个公平和良好的竞争环境。维护房地产评估活动的独立性，保证房地产评估活动不受外界因素的干扰，确保评估结果的龚振兴和独立性。努力完善房地产评估市场的监管规则，针对违规的行为，制定相应的严格的查处办法。针对那些在评估过程中弄虚作假的机构，取消其房地产评估资格，并追究相关人员的法律责任。 2、完善法律法规体系建设 为了保证房地产评估行业的合理健康发展，应该根据社会经济的发展制定房地产评估行业技术规范和法律法规的实施细则，从而解决房地产评估在相关行业的技术需要；解决房地产评估行业的不平等竞争问题，实现真正的脱钩；解决估价师职业道德问题，提高估价师的责任和风险意识；解决评估结果与社会发展相协调问题，规范房地产评估方法和程序。 3、加强房地产评估执业人员的资格认证工作 为了提高房地产评估从业人员的素质和行业整体水平，一方面应加强对房地产评估执业人员的资格认证，并设置至少两级房地产估价师。可以参照日本的不动产鉴定师资格三级考试制度以及美国的资深、非资深二级房地产估价师管理制度，结合我国的客观实际，实行动态的两级管理体制，即根据房地产估价师的执业能力强弱、评估实践经验的丰富与否、评估报告的技术含量高低、职业道德的好坏等实际情况来确定相应的执业等级标准，做到有升有降、动态管理。这样可以更好地确保房地产估价师队伍的技术水平，促进房地产估价师队伍的健康发展，另一方面要提高房地产评估从业人员的准入门槛。要从源头控制好房地产估价师的素质。具体措施包括：第一，提高报考的学历要求，至少应该具备大学本科以上学历；第二，严格实行注册制度。目前我国的注册制度相对来说还是比较健全的，但执行力度不够，估价师的挂靠现象非常普遍，没有起到其应有的制约作用，所以要严格执行注册制度；第三，提高考试的难度，择优录取。如扩大考试相关知识面，实行定量录取等。 4、推进信用体系建设 目前，注册房地产估价师和一级房地产估价机构的信用体系已经在国家和省级房地产估价协会建立和使用，但是二、三级房地产估价机构的信用体系还没有完全建立，在整个信用体系中所占比例较小。只有建立完善的信用体系，才能精确了解整个房地产估价行业的信用状况。对各级估价机构、注册房地产估价师实行诚信预警机制和失信惩戒机制，建立估价行业优秀的信用基础。督促估价行业遵守本行业及相关行业的法律法规和技术规范，营造依法、独立、公正的评估市场氛围。 总结 我国房地产评估行业虽然起步晚，但发展十分迅速，已成为促进我国经济发展的一支不可缺少的力量，而且随着评估业务量的显著增长，房地产评估业有着光明的发展前途。当然只有完善对房地产评估行业的管理，才能使它走上健康发展的道路。

“智能化时代”以物联网、大数据、云计算、机器学习、人工智能、3D技术等新技术手段为主要特征，许多行业开始尝试使用新技术，以提高行业工作效率和智能化水平。随着“智能化时代”的到来，房地产估价领域的相关理念、技术和方法也将随着发生实质性变化。本文将从房地产估价数据获取、房地产估价技术手段、房地产估价理论方法三个方面，总结新技术在房地产估价领域中的应用现状，从而为提升我国房地产估价质量和效率提供参考和借鉴。 一、房地产估价数据获取 房地产估价涉及的数据形式多样、内容丰富、量大而杂，包括宏观、一般、区域、个别因素等一系列数据。从数据形式来看，不仅包括空间数据(与位置相关的数据)，也包括属性数据(属性特征);从数据内容来看，不仅包括结构化数据，还包括半结构化和非结构化数据;从数据量来看，房地产估价涉及到规划、国土、建设、环境、交通、发改等政府部门数据，也涉及到房地产企业、中介机构、评估咨询公司数据。因此，对于房地产估价来说，海量数据获取是首先要解决的问题。大数据是指对于无法用普通工具获得、分析、处理和管理的数据，需要采用一种新模式来进行处理，这种模式具有种类多、速度快、容量大、价值高的特点(郑晓俐，2016)。云计算的出现，实现了短时间内大量数据的存储和处理，而网络爬虫技术的发展，则为自动获取网络上房地产估价相关数据提供了方法，使获取公开房地产估价数据更加高效快捷。以大数据为基础，聂竹青等(2016)提出了基于HBase的房地产评估大数据整合策略，为房地产评估大数据的整合提供了基本思路。 二、房地产估价技术手段 (一)GIS在房地产估价中的应用 GIS是地理信息系统的简称，随着计算机图形学的发展，传统二维GIS已经逐步向三维GIS转变，利用三维GIS进行房地产估价将显得更加直观和便利。GIS在房地产估价中的应用主要有三个方面:一是基于GIS构建房地产估价信息系统。目前多数房地产估价软件是基于GIS进行开发，随着WEBGIS的出现，杨朝晖等(2008)构建了基于开源WEBGIS的网络房地产估价系统，为房地产估价的信息化、可视化和自动化提供了良好平台;二是GIS在市场比较法中的应用。市场比较法涉及到估价对象与估价案例各种因素的比较，传统应用时往往以估价师的主观经验判断为依据，王秀丽等(2011)基于GIS技术进行市场比较法各因素的比较，发现该技术可以明显增加评价结果的客观性和稳定性;三是使用GIS主题爬虫技术对WEB端的房地产估价数据进行自动采集，董浩然等(2016)基于GIS主题爬虫，实现了房地产估价的智能化评估，有效提高房地产估价机构的工作效率。 (二)BIM在房地产估价中的应用 随着三维技术的应用与发展，在房地产估价中采用BIM技术也成为可能。目前，BIM技术在房地产估价中主要应用于房地产成本法估价的改进，传统方式在使用成本法估价时，主要通过外业实地踏勘，再结合估价师的经验进行分析，因此受估价师人为主观影响较大。同时，传统成本法估价的效率不高。如果引入BIM技术，则可以利用计算机技术实现建筑物工程量的精确测算，并能够对房屋的折旧信息进行智能化管理，从而克服传统方法过多依赖估价师主观判断和效率低下的问题。熊伟(2016)提出了基于BIM和GIS的房地产成本法估价方法，该方法结合了GIS技术强大的数据管理和空间分析功能及BIM技术的特点，首先评估得到区域内网格化的市场地价，再利用BIM技术实现对建筑物成本的智能计算，从而得到房地产价格，该方法使得成本法估价效率和精度大大改善。 三、房地产估价理论方法 关于房地产估价理论与方法，学术界主要致力于两方面研究:一是采用新方法对传统房地产估价方法进行改进，二是尝试将新的数学或者统计学方法应用于房地产估价。 (一)对传统房地产估价方法的改进 传统的房地产估价方法主要有三种:市场比较法、收益法和成本法，这三种方法有明确的理论基础作为支撑，且经过长时间的实践，方法体系和应用都已十分成熟。但是传统评估方法亦有缺点，其应用主要针对具体个案评估，效率比较低下，智能化程度不高，且易受估价师主观经验判断影响。现阶段对传统方法的改进主要体现在:(1)采用模糊数学理论。模糊数学是一种用于处理模糊性现象的数学理论，一是可解决部分房地产价格影响因素无法准确量化的问题;二是在采用GIS空间分析技术实现对市场案例筛选与管理的同时，可以运用模糊贴进度方法和模糊综合评判方法实现房地产价格的计算(黄海，2009);三是在引入OWA算子对主要特征因素权重进行赋值时，结合模糊数学对传统市场比较法进行改进，将有效改善评估精度(李宝强等，2016)。(2)采用灰色关联分析方法。灰色关联分析是一种多因素统计分析方法，蔡璐等(2012)利用该方法确定比较案例与待估案例的几何形状相似程度，通过关联系数及关联度的计算，对影响因素指标值进行排序，从而确定最佳的比较案例;纪蕾等(2017)采用灰色关联分析结合三标度层次分析法对传统市场比较法进行了改进，提高了市场比较法评估的准确性，同时，还基于灰色关联和Shapley值赋权对房地产市场比较法进行改进，对比准价格进行处理，解决了房地产可比案例选择的随意性以及权重确定受人为主观影响的问题。(3)引入熵权系数法。熵原本是热力学概念，后来香农通过引入信息论，熵开始在经济社会学领域广泛应用。马靖忠(2011)采用熵权系数法对房地产比较法进行改进，通过熵值确定待估案例与交易实例之间的贴进度，从而进行估价。(4)其他数学与统计学方法。自适应过滤法是一种时序分析预测方法，吴开微(1998)首次将该方法引入到房地产估价中，建立以市场比较法为基础的房地产估价模型;VIKOＲ方法是一种模糊多准则的决策方法，为了使房地产市场比较法应用更加科学、方便，刘鸿雁等(2012)提出了基于VIKOＲ算法的多属性决策方法;贝叶斯判别也是多元统计分析的一种方法，它根据最小风险代价或最大似然比判决，即贝叶斯准则进行判别分析，应用贝叶斯判别法，可以实现房地产交易案例的自动筛选(程越，2017)。 (二)房地产估价新方法的应用 近年来，随着计算机科学技术和数学统计学的发展，新评估方法也在不断出现，新方法运用最广泛的便是特征价格模型，特征价格模型有一定的理论基础，但该模型未考虑不同区域影响因素的差异性，忽略了区域房地产价格存在的空间相关性和空间异质性等空间特性，评估结果的准确性尚需进一步改善。在房地产估价学术研究领域，目前出现的房地产估价新方法还有人工神经网络、支持向量机、适应估价技术及除多元线性回归以外的一些更加灵活的方法，如非参数回归、地理加权回归等。针对房地产估价新方法的不足，也有许多学者对其进行了改进。主要体现在:(1)针对传统特征价格模型未考虑房地产价格空间相关性和空间异质性，容易出现模型遗漏变量或者模型变量出现误设的现象，纪益成等(2015)在传统特征价格模型的基础上，提出了基于空间误差模型的房地产评估模型，克服传统特征价格模型未能考虑空间特性的弊端。(2)针对传统适应估价技术未考虑空间位置对房地产价格的影响，张然等(2013)提出了一种基于空间位置分析的商业房地产适应性估价技术，使适应估价技术应用更加准确。(3)针对支持向量机参数不易确定、收敛速度慢等问题，于秀雪等(2013)提出了基于蚁群算法优化的最小二乘支持向量机的房地产估价模型，用以改进支持向量机方法，使其更适用于房地产估价。(4)针对神经网络需要大量样本及容易出现局部最优的问题，王晞(2013)用遗传算法改进了传统的神经网络估价方法，使模型具有更好的去噪能力，弱化了计算过程中的个别偏差对评估结果的影响。(5)针对人工神经网络存在的不足及房地产估价模型的非线性特征，莫连光等(2013)综合神经网络、粗糙集和遗传算法的优点，提出了基于三者的房地产估价模型，使优化后的人工神经网络方法具备更好的非线性处理能力及更好的仿真能力;丁鸽等(2014)在传统BP神经网络的基础上，采用优化后的广义回归神经网络对其进行了改进，使得新方法具有更好的非线性处理能力和稳定性，预测效果相比之前有很大提升;吕霁(2014)则基于遗传算法，提出了基于BP神经网络和遗传算法的房地产评估预测模型。(6)针对一般平差模型对现有数据利用效率不高，且当存在不同的观测值时，不同观测值随机模型是否合理将会影响模型的效果等问题，耿继进等(2014)提出了基于方差分量估计建立房地产整体估价价格体系的新方法，该方法的可靠性和精确度都有很大提升。(7)GMDH是一种基于生物学进化论的演化方法，能够根据设定规则从候选集中筛选出最优模型，焦誉(2008)将GMDH模型应用于房地产估价，证明了该模型的实用性，弥补了传统方法的不足。 四、结论与建议 计算机辅助批量评估技术的发展，不仅提高了评估的准确性和效率，还有效降低了评估成本，促进评估机构不断转型升级(郭庆瑶，2015)。在国民经济转型发展时期，还需要从以下方面加强新技术在房地产估价中的应用。 (一)加强各种新技术应用集成，整体提升房地产估价智能化水平 随着人工智能的进一步发展及应用的普及，运用各种新的科学技术手段提升房地产估价智能化水平，从接受委托智能化到完成现场踏勘智能化、从房地产估价数据获取的智能化到房地产估价模型的智能化、从评估报告生成的智能化到审核的智能化，最终实现房地产估价整体服务的智能化，是智能化时代房地产估价的发展趋势，也是我国经济和产业结构转型升级的必然要求。 (二)加强房地产估价新理论方法研究，提高房地产估价的准确性 各种技术手段只是辅助工具，房地产估价不能仅仅依赖于技术手段和工具，更重要的是在采用新技术手段的同时，加强房地产估价基础理论和方法模型的研究，使房地产估价更具科学性和合理性，更能够反映房地产价格形成的内在规律，更能够体现因各种自然和社会经济特征不同而形成的价格差异，而不能单从数据出发，忽略了房地产估价的实际意义。 (三)政府部门应进一步强化信息化水平，提升房地产整体评估效率 2018年3月，《政府工作报告》提出要健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法;2018年6月，自然资源部宣布不动产登记已实现全国联网，可见我国房地产税相关工作正在推进中。目前，其他国家基本上都是按评估价作为房产税计税依据，如何实现房地产整体评估是现阶段亟待解决的问题。当前我国已实现房地产整体批量评估的城市依然凤毛麟角，因此，地方政府应继续强化信息化水平，加强新技术在房地产估价中的应用，从而提升房地产整体估价的效率，为将来实行房地产税征收奠定基础。

房地产估价论文:房地产估价师继续教育问题及对策 摘要：笔者通过本文阐述了房地产估价师继续教育的现状，分析了现行房地产估价师继续教育中存在的问题，最后从行业学会、估价公司、估价师个人、高等院校和社会机构等不同层面提出了解决问题的对策。 关键词：房地产估价师；继续教育；现状；问题；对策 房地产估价师继续教育是指取得房地产估价师执业资格证书后，房地产估价师所接受的各种各样的教育，是对房地产估价师进行知识更新、补充、拓展和能力提高的一种高层次的追加教育。房地产估价师继续教育的目的是为了更新补充知识，扩大视野、改善知识结构、提高创新能力，以适应科技发展、社会进步和本职工作的需要。 一、房地产估价师继续教育的现状 房地产估价师继续教育目前大致分为两类：一是强制性继续教育，二是自愿式继续教育。 1.强制式继续教育。强制式继续教育由中国房地产估价师与房地产经纪人学会（以下简称中房学）组织，采用学时制，要求注册房地产估价师在每一注册有效期内（3年为一个注册期）应当接受120学时的继续教育，未完成者到期后将不能注册、不能执业。继续教育分为必修课和选修课，必修课和选修课各为60学时。中国房地产估价师与房地产经纪人学会组织实施各为30学时的必修课和选修课的继续教育，主要采用网络视频教育的模式开展；其余各为30学时的必修课和选修课的继续教育，由省级学会或协会组织实施，选修课采用网络视频教育模式、必修课一般采用现场面授方式开展。 2.自愿式继续教育。自愿式继续教育，一种是由房地产估价公司自行组织，依据各公司情况不同，包括半年度、年度、专题业务培训，一般不强制要求，也没有学时限定，一般采用现场面授方式开展。大型房地产估价师公司一般会定期开展培训，而小型公司限于时间、经费等往往较难开展；另一种是房地产估价师本人根据个人需要，自行选择学习内容、学习时间、学习方式等提高个人专业知识和专业能力，从而更好地开展估价工作。 二、房地产估价师继续教育目前存在的主要问题 1.强制式继续教育中存在的问题。 1.1学习动机偏差。由于执业注册的需要，部分学员在参加强制性继续教育时抱着混学时的态度，上课时旷课、迟到早退、找人替课现象时有发生，从而使得继续教育变成例行公事，导致学习效果不理想。 1.2针对性不强。由于房地产估价师专业技术上已达到了一定的层次和水平，希望通过继续教育查漏补缺、增强估价中实战能力，而每个学员的知识、能力各不相同，但学会统一的继续教育很难满足所有学员的不同要求，众口难调，导致学习效果大打折扣。 1.3教育形式单一。不管是网络教育还是课堂面试，缺少交流互动的过程，教育过程缺少对多样化实际案例的探讨，房地产估价师参与度不高，效果不显著。 2.自愿式继续教育中存在的问题。 2.1教学人员单一。一般估价公司培训时由内部房地产估价师担任授课教师，一方面带来教育的便利性和低成本性，另一面限于个人的经验和精力，可能带来对估价的理解可能不够深刻或有偏颇。 2.2师资力量薄弱。如果说大型公司由于与行业部门接触紧密、专业人员较多，较易开展内部培训的话，中小型公司由于师资缺乏、业务单一，较难针对性地开展继续教育，即使估价师有学习的强烈愿望，也不知从何学起。 2.3学习渠道狭窄。由于估价行业发展时间较短，尚没有形成系统完整的学习方案，并且由于涉及业务的竞争，各估价公司技术人员之间缺乏交流，房地产估价师学习的渠道较为狭窄。 三、房地产估价师继续教育未来发展对策 针对房地产估价师继续教育中存在的问题，笔者考虑从行业学会、估价公司、估价师个人、高等院校、社会机构等多方面进行改革。 1.行业学会。中房学及各省学会应改变原有行政管理的模式，真正变身成为房地产估价公司和房地产估价师服务的基地、娘家人。①加强对估价师培训需求的调研，切实了解估价师的需求，提出适合房地产估价师学习的时间、方式、内容；②按不同估价师的需求分专题针对性的开展继续教育；③多开展典型案例实超培训；④建立房地产估价公共技术数据库，引导估价师自主学习等。 2.估价公司。估价公司应视估价师为公司最宝贵的财富，分布单位和个人两个角度考虑，对估价师开展继续教育。①分析每位估价师的知识和技能，结合公司目标，制订有针对性个人培训计划；②分不同知识点、技能点增加外聘专业教师；③建立公司内部的估价技术数据库特别是模板数据库，方便估价师随时随地查阅学习。 3.估价师个人。结合公司的业务，估价师按照循序渐进的原则开展继续教育。（1）对自己的知识结构进行自我评价，确定学习需求，制定学习目的，寻找并开展合适的学习活动；（2）加入能解决工作实际技术问题的人际圈；（3）建立属于估价师个人的知识库，便于查漏补缺，随时随地学习。 4.高等院校。高等院校，不仅承担着初级人才的培养任务，更担负着专业科学研究、社会服务的重任。①专业教师应走进企业第一线，总结和批量传播估价新知识、新技能；②对各公司估价师碰到工作难点，进行一对一的解疑释惑；③对于普遍性的专业问题，可以将解决问题的思路方法上网共享。5.社会机构。目前社会机构从事房地产估价师考前培训的很多，但从事继续教育的并不多，但机构培训也有其优势。①市场化运作，可以很好地满足估价机构和估价师继续教育的个性化要求；②可以组织到各领域的专家学者，进行深入的讲解和剖析；③可以组织系统化的教材和随时总结估价经验。 房地产估价论文:房地产估价与交易税收管理工作交流 进一步规范存量房交易税收秩序，区地税局要加大对存量房交易税收征管的执法力度。营造公平的税收环境。对纳税人采取“阴阳合同”方式瞒报交易价格偷逃税款的行为，要依法进行查处；涉嫌犯罪的要移送司法机关依法进行处理。 杜绝“阴阳合同”现象，为加强存量房交易税收征收管理。减少税收流失，根据《中华人民共和国税收征收管理法》国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》国办发〔某〕1号）财政部国家税务总局关于推进应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》财税〔2010〕105号）和《某市地方税务局某市财政局某市物价局关于应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》渝地税发〔某〕139号）等有关文件规定，经区政府同意，现就推进应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管有关工作交流如下： 一、提高认识,统一思想。 深化财税体制改革、完善地方税体系的重要内容，开展应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管是调控房地产市场的重要举措。也是杜绝“阴阳合同”堵塞税收漏洞、增加财政收入的有效手段。各镇街及有关单位要统一思想，提高认识，积极支持开展房地产估价技术的研究与应用，加强存量房交易税收征管工作。 二、形成合力,精心组织。 由区委常委、区政府党组成员宋葵任组长，成立区房地产估价技术研究与应用工作领导小组。区地税局、区发改委、区财政局、区城乡建委、区房管局、区国土分局、区规划分局为成员单位。 办公室设在区地税局，领导小组下设办公室。区地税局局长阎健任主任，税政科科长霍永红任副主任，办公室成员由区地税局相关人员和某同诚房地产土地资产评估有限公司部分人员组成。领导小组负责指导全区房地产估价技术的研究与应用，强化存量房交易税收的征收管理。 区地税局：负责组织开展房地产市场税源调查、数据采集与建库、制订评估技术标准、开发和完善评估系统、建立争议处理机制、依法征收存量房交易税收等工作。 参与评估政策制订。区财政局：负责组织、协调并提供工作经费保障。 区发改委：负责对存量房交易计税价格争议进行价格认定工作。 协助开展评估技术标准制订及相关评估参数论证等工作。区国土分局、区房管局：负责提供房屋交易数据信息及房屋产权证的查询。 区城乡建委：协助开展房屋建安造价、成本费用等测算和论证工作。 区规划分局：协助做好电子地图建设等工作。 三、稳步实施,完善体系。 制订适合本地的房地产交易价格评估技术标准，区地税局会同区发改委、城乡建委、财政、国土、房管、规划等有关部门。建立存量房交易价格评估系统，组织专家对存量房交易价格评估系统进行评审，待软件定型后，按照“循序渐进、稳步实施”原则，从2012年1月1日起实现存量房交易价格评估系统推广应用。正式上线运行存量房交易价格评估系统后，应全面取消房屋交易政府计税指导价格。对存量房交易环节征税，区地税局应通过存量房交易价格评估系统对交易存量房进行全面评估，以评估价比对分析纳税人的申报价格。申报价格高于评估价的以申报价格作为计税价格；申报价格明显低于评估价又无正当理由的以评估价作为计税价格。 四、完善服务,加强宣传。 尤其是对“阴阳合同”风险宣传，区有关部门应积极配合区地税局开展存量房交易税征收政策宣传。要通过办税服务厅、互联网等多种途径为纳税人提供政策咨询服务，为诚信纳税营造良好的环境和氛围。要建立计税价格争议解决机制，以提高征管效率、评估的社会公信力和纳税遵从度。有关部门在开展涉税房地产交易价格认定工作中，不得以任何名义向纳税人收取费用。 房地产估价论文:房地产估价行业状况以及发展决策 一、房地产估价行业的现状 我国房地产估价行业起步于上世纪80年代中期。由于行业起步较晚及我国的特殊国情,整个房地产估价行业一直处于政府主导的状态,因而具有浓厚的行政色彩,其应用范围也相对狭窄。近年来,房地产开发、经营、交易活动以及房地产与资本市场的结合日益频繁,房地产估价业务得到了广泛的拓展,服务对象和服务形式也日趋多样化,使得房地产估价服务成为涵盖房地产开发经营、企业个人融资、司法诉讼、拆迁、课税等经济活动中小可缺少的基础性工作。 我国的房地产评估从无到有,已发展为一个富有生命力的朝阳行业。2008年,我国房地产估价行业从业人员已经超过25万人,取得房地产估价师资格的人员约3.7万人,约3.3万人注册执业,房地产估价机构近5000家,其中一级资质房地产估价机构168家,一批具有高素质的房地产评估师队伍已经基本形成,估价机构的业务活动也进入了市场竞争。 但是,由于我国房地产市场发展速度较快,估价机构和从业人员的素质还不能完全适应社会的需要,一些非市场化和有悖于估价独立、客观、公平原则行为的出现,制约着房地产估价行业的发展。 二、房地产估价行业存在的问题 (一)有关房地产估价的法律法规和管理体制建设尚不健全。 目前在房地产估价中存在许多行业的估价机构,一些估价机构并没有完全走专业化的道路,一些估价机构和从业人员缺乏自律和执业能力。国家虽然制定了一些相关的法律法规,但基本上是针对供给主体的约束,对估价市场构成中的需求和协调等主体的约束性法规尚未建立。而目前需求主体对房地产估价市场的影响较大,因而只约束供给主体,不但无法维护正常的市场秩序,反而会给供给主体增加许多麻烦,以致影响房地产估价行业的发展。 (二)行业监管不力。 审批管理部门把关不到位,流于形式。不少从事业务的估价机构,工商局未经严格审查随意发放《营业执照》,缺乏规定数量的专职估价师,估价师在注册时开具虚假的劳动人事档案虚假转移证明和社会保险证明,只要估价师数量达标,均许可通过其资质,而且长期缺乏业务监管,造成“非法”的估价机构数量泛滥,具有执业资格的估价师通过挂靠形式沦为“假”估价师。 (三)房地产估价市场不规范。 目前部分脱钩改制的评估机构凭借与原管理部门的关系,同时兼营事业性评估和中介性评估,背离了脱钩改制的目标而一些行政部门则对执业活动进行行政干预,与之产生了权钱的交易,超出了行政机构本身的行政职权,引发了市场的不公平竞争。 由于估价机构的“非法”成立、估价师的非法挂靠,导致出现“印章随便盖、签名随便代”的虚假估价报告。为了迎合委托方的不合理要求,《房地产估价规范》形同虚设,估价机构普遍存在重视业务招揽、忽视报告质量的情况,歪曲甚至捏造事实的“客户定价法”成了估价方法中无奈的方法。 同时也有一些估价机构为了多争取业务,估价机构之间往往在评估结果和收费上大打价格战、关系战、回扣战,形成了估价机构的恶性竞争,导致估价收费越来越低,回扣形式的商业贿赂戏愈演愈烈。 三、房地产估价行业的发展建议 (一)完善法律法规体系。 完善法律法规体系,并且法律法规的建设要有利于房地产评估业的长远发展。当前我国的房地产评估行业的各个方面的法律法规都不太健全,某此领域甚至是空白的。为了我国房地产评估行业能够健康的发展,应该颁布相关的一此法律规范,从而解决房地产评估的管理问题,实行统一管理;解决房地产评估行业的竟争问题,实现真正的政企分开,使评估行业健康有序地竟争;解决房地产估价师职业道德不高问题,提高房地产估价师的责仟感和风险意识;解决房地产评估结果客观合理问题,规范房地产评估力一法和程序。 (二)建立健全行业协作,共同监管体制。 由于受我国体制所限,房地产估价师、资产估价师、土地估价师各出自不同的行政主管部门,房地产估价师主管部门是建设部,资产估价师主管部门是财政部,而土地估价师主管部门是国土资源部。尽管“三师”各自主管部门不同,但“三师”的职能却有许多共同之处,估价业务领域没有非常明显的分界线,相反“三师”间估价业务的相互渗透日益加深。这种各管各摊的方式容易造成混乱局面,给估价执业人员的管理带来了不小的难度,所以我们应尽快促使房地产估价师行业组织、资产估价行业协会及土地估价师协会三会联盟,相互协作,共同监管。这样不但可以有效杜绝一部分估价师挂靠现象,还能进行相互间技术交流,促进行业稳健发展。 (三)培养高素质人才,提高执业水平。 房地产估价行业的发展壮大,要求执业人员整体素质不断提高。房地产估价师应积极提高业务素质,在理论研究、实务分析、政策法规、学术与国外动态等力面进行培训和学习,还应强调的是,作为房地产估价师,不应仅仅钻研业务知识,还应强化法律意识,严格把握合法与违法的界限。 房地产估价论文:小议房地产估价的性质与制度 最高人民法院分别于2001年11月16日、2002年2月22日出台了《人民法院司法鉴定工作暂行规定》以及《关于人民法院对外委托司法鉴定管理规定》的司法解释。国家司法部自2000年以来陆续出台了《司法鉴定机构登记管理办法》、《司法鉴定人管理办法》等规章及规范性文件。目前已有黑龙江、重庆、吉林、深圳、四川等十几个省市颁布了地方性的《司法鉴定管理条例》。上述各个部门和机关分别出台的地方性法规、部门规章以及有关司法解释，其目的均是为了规范司法鉴定活动，并且在一定程度上也起到了规范司法鉴定人和司法鉴定机构的鉴定活动。但是，我们也应当看到，上述地方性法规、部门规章以及有关司法解释相互之间存在着相当多的矛盾和冲突，将司法鉴定当中的房地产估价与一般的资产评估、涉案物品的价格鉴定相混淆，并且在涉及司法鉴定中的房地产估价的机构管理、鉴定人的资格以及与现有管理体制的衔接方面均未有周详的考虑与制度设计。 一、房地产估价司法鉴定的性质 房地产估价司法鉴定属于经济鉴证类行业，《城市房地产管理法》规定：国家实行房地产价格评估制度；国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。相应地，建设部、国土资源部分别出台了规章和一系列规范性文件，实行了房地产估价师执业资格考试制度和注册制度。但是，房地产估价除了《城市房地产管理法》的两条原则性规定之外，无法可依。有关房地产估价的司法鉴定，各个部门、各个省市更是各行其是，缺乏统一、规范的管理。自2002年开始，最高人民法院按照《关于人民法院对外委托司法鉴定管理规定》的有关规定建立司法鉴定人名册，几乎与此同时，各地的司法行政部门按照当地的地方性法规的规定、司法部《司法鉴定机构登记管理办法》和《司法鉴定人管理办法》的有关规定陆续司法鉴定人名册。由此可以看出，我国在司法鉴定人的模式选择上采取的是大陆法系国家的鉴定权主义，即由国家有权部门核准并颁发从事司法鉴定的资格证书，并且建立司法鉴定人名册。法院在特殊情况下才能从司法鉴定人名册以外选聘专家临时从事司法鉴定。作为经济鉴证类中介机构，房地产估价司法鉴定也应当与其他各类鉴定一并纳入司法鉴定人名册统一管理，只是因其行业的行政管理可能涉及多个部门，而需要在管理体制上进行创新。 国家标准《房地产估价规范》对于房地产估价的定义：专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判断的活动。对于司法鉴定的概念，一般认为是指司法鉴定机构接受司法机关和公民、法人或其他组织的委托，指派司法鉴定人对与诉讼活动有关的专门性问题进行科学检验、判断并作出结论的活动。由此，可以给房地产估价司法鉴定作如下定义：具备房地产估价司法鉴定执业资格的司法鉴定机构接受司法机关和公民、法人或其他组织的委托，指派具有司法鉴定人资格的房地产估价师对委托估价的房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算、判断并作出结论的活动，房地产估价师除遵循普通房地产估价的有关规定、执业规范以外，作为司法鉴定人应当履行出庭义务，就其作出的鉴定结论接受法官、双方当事人的质证。 （一）房地产估价司法鉴定与涉案物品价格鉴定的关系 据笔者掌握的资料，与涉案物品价格鉴定有关的规范性文件主要包括：国家计委、最高人民法院、最高人民检察院、公安部（计办[1997]808号）《扣押、追缴、没收物品估价管理办法》；国家计委（计价费[1996]2654号）《价格评估管理办法》；国家计委（计价费[1996]2655号）《价格评估机构管理办法》；国家计委（计价费[1998]775号）《涉案物品价格鉴定复核裁定管理办法》；国家计委（计价费[1998]776号）《涉案物品价格鉴定分级管理实施办法》。全国各地有部分省市针对涉案物品价格鉴定出台了地方性法规。2000年前后国家推动的经济鉴证类中介机构脱钩改制，由于清理整顿办公室最后未将涉案物品价格鉴定纳入经济鉴证类中介行业，继续保留其事业单位性质，各级物价部门按照行政级别分别设立的价格鉴定中心（或事务所）得以保留而未进行脱钩改制。 就现有的涉及涉案物品价格鉴定的地方性法规、其他规范性文件的有关规定，以及各地价格鉴证中心（或事务所）的实际情况来看，涉案物品价格鉴定存在以下几个主要问题：1.未解决涉案物品价格鉴定的性质和定位。2000年前后经济鉴证类中介机构脱钩改制虽未涉及物品价格鉴定行业，各地物价部门设立的价格鉴证中心（或事务所）得以继续保留其事业单位性质。但是，当时分管经济鉴证类中介机构脱钩改制的领导只是同意“暂时保留其事业单位性质，待条件成熟时再脱钩改制纳入中介机构管理”。涉案物品价格鉴定，从本质上讲，应当属于经济鉴证类中介行业，并且应归属于司法鉴定当中。 2.对涉案物品价格鉴定进行了任意扩大的解释。最初的涉案物品价格鉴定，本来只涉及刑事案件，并且是就刑事案件当中的动产而言。计办[1997]808号《扣押、追缴、没收物品估价管理办法》第2条规定：“人民法院、人民检察院、公安机关各自管辖的刑事案件，对于价格不明或者价格难以确定的扣押、追缴、没收物品需要估价的，应当委托指定的估价机构估价。案件移送时，应当附有《扣押、追缴、没收物品估价鉴定结论书》。”实际工作中，各级物价部门按照行政级别分别设立的价格鉴定中心（或事务所）将涉案物品价格鉴定从刑事案件扩大到民事案件和行政处罚，从归属于动产的“物品”扩大到不动产和无形资产。 3.存在地方性法规、部门规章之间的冲突。不但原国家计委、建设部、国土资源部、财政部、司法部针对包括资产评估（不动产估价）等经济鉴证类中介行业管理出台的部门规章之间和其他规范性文件之间存在矛盾和冲突，还存在地方性法规之间的冲突、部门规章与地方性法规之间的冲突。举四川省的现实状况为例，四川省第九届人民代表大会常务委员会第十一次会议审议通过《四川省涉案物品价格鉴定管理条例》，四川省第九届人民代表大会常务委员会第三十次会议审议通过《四川省司法鉴定管理条例》。笔者认为，这两个地方性法规是有一定冲突的，在涉案物品价格鉴定与司法资产评估的范围、从业主体、主管部门等诸多方面存在矛盾，并且有关涉案物品价格鉴定与司法资产评估的地方性法规与不动产估价、资产评估的部门管理规章有冲突。 总之，涉案物品价格鉴定应归属于经济鉴证类中介行业，归入司法鉴定的类别当中，它可以被房地产估价司法鉴定（针对不动产）和司法资产评估（针对动产、无形资产）所替代。即使暂时不能取消涉案物品价格鉴定，也应将其限制在刑事案件当中涉及动产的价格鉴定。当然，要从根本上理顺房地产估价司法鉴定与涉案物品价格鉴定之间的关系，消除与此相关的地方性法规、部门规章之间的冲突，有赖于全国人大尽快出台《司法鉴定法》，通过立法从根本上解决问题。 （二）房地产估价司法鉴定与一般房地产估价、资产评估的关系 广义地讲，资产评估包括了房地产估价，因为广义的资产肯定包括房地产在内。受制于个人的知识和能力的局限，同时以西方发达国家评估行业的发展历程来看，没有可能通过考取一个评估资格就可以评估包括不动产、动产和无形资产在内的各种资产的全能的评估师。结合《城市房地产管理法》关于国家实行房地产价格评估制度、国家实行房地产价格评估人员资格认证制度的规定，人事部、财政部组织考试的资产评估师资格，定位在对于动产和无形资产的评估比较合适，人事部、建设部组织考试的房地产估价师资格定位在对于不动产的评估。因此，虽然广义的资产评估包括了房地产估价，但资产评估师专司对于动产和无形资产的评估，房地产估价师专司对于不动产的评估。 笔者认为，房地产估价司法鉴定（为诉讼、仲裁、行政裁决服务）属于第二类房地产估价，立足于为解决房地产纠纷服务，不同于房地产转让、房地产抵押、房屋租赁、房地产保险所涉及的一般房地产估价，它对于估价机构和估价师有更高的要求，即要求有更高的执业水准和更好的职业道德操守，普通的估价师和资质一般的估价机构不能胜任这一类的估价，因为其公信力不够。因此，有必要对房地产估价师和估价机构进行分等定级，实行执业资格的二次准入，以确定资质较好的估价机构当中的资深房地产估价师从事房地产估价司法鉴定。而地方性法规和部门规章当中的“司法资产评估”、“涉案物品价格鉴定”均不够明确，司法鉴定的类别应当区分为房地产估价司法鉴定、动产评估司法鉴定、无形资产评估司法鉴定。人事部、原国家计委组织考试的价格鉴证师资格，可按一定方式与资产评估师并轨，从现有的资产评估机构和评估师当中筛选出合格的机构和人员，从事动产评估司法鉴定和无形资产评估司法鉴定。 二、房地产估价司法鉴定现实状况 房地产估价司法鉴定的鉴定结论作为解决纠纷的法定证据，对诉讼、仲裁的公正性起着十分重要乃至决定性的作用。但由于我国至今尚无一部专门规范司法鉴定活动的法律，房地产估价司法鉴定与其他类别的司法鉴定一样，存在着鉴定机构设置分散、鉴定机构缺乏独立性、鉴定程序不规范、多头鉴定、重复鉴定等现象，并已在一定程度上影响了司法的公正性。 （一）从事房地产估价司法鉴定的机构和人员缺乏准入制度 现在从事房地产估价司法鉴定的机构包括三类：一是具有独立法人地位的司法鉴定所，这类机构是按照地方性法规《司法鉴定管理条例》组建设立的。司法行政部门核准该类鉴定机构的目的在于规范和统一管理，但存在的不足和局限也是比较突出的，比如与房地产估价的行业管理部门缺乏协调，估价师可能存在跨机构执业，没有充分利用行业管理部门对估价机构和估价师的管理信息，等等。 二是司法机关内部设立的司法鉴定机构。《人民法院司法鉴定工作暂行规定》第4条规定：“凡需要进行司法鉴定的案件，应当由人民法院司法鉴定机构鉴定，或者由人民法院司法鉴定机构统一对外委托鉴定。”第10条规定：“各级人民法院司法鉴定机构，受理本院及下级人民法院委托的司法鉴定。下级人民法院可逐级委托上级人民法院司法鉴定机构鉴定。”目前有大量的房地产估价师、资产评估师、注册会计师挂靠在司法机关内部设立的司法鉴定机构执业，这除了带来自审自鉴这种影响司法公正的后果，还扰乱了中介机构的执业环境和管理秩序。 三是资产评估机构、房地产评估机构从事房地产估价司法鉴定。这第三类从事房地产估价司法鉴定的机构，要说没有准入也不一定准确，只不过不是按照客观标准确定资质较好的估价机构当中的资深房地产估价师从事房地产估价司法鉴定，而是由法官凭个人偏好来确定哪些机构可以准入，而对于评估人员却完全没有考虑准入的问题，资产评估师可以从事房地产估价司法鉴定，甚至连会计师、房地产估价员、助理会计师等也在从事房地产估价司法鉴定。 应当说目前房地产估价司法鉴定的状况，不符合《城市房地产管理法》关于国家实行房地产价格评估制度、国家实行房地产价格评估人员资格认证制度的规定，急需管理部门的协调统一，严格执行《城市房地产管理法》的有关规定。 （二）房地产估价司法鉴定的启动制度尚未建立 公检法在各自的诉讼活动当中可以独立地决定司法鉴定的事项，关于司法鉴定启动的规定不够明确，《刑事诉讼法》、《民事诉讼法》、《行政诉讼法》有几个条款涉及鉴定机构以及鉴定的启动。《刑事诉讼法》第119条规定：“为了查明案情，需要解决案件中某些专门性问题的时候，应当聘请有专门知识的人进行鉴定”。《行政诉讼法》第35条规定：“在诉讼过程中，人民法院认为对专门性问题需要鉴定的，应当交由法定部门鉴定；没有法定鉴定部门的，由人民法院指定的鉴定部门鉴定”。《民事诉讼法》第72条规定：“人民法院对专门性问题认为需要鉴定的，应当交由法定部门鉴定；没有法定鉴定部门的，由人民法院指定的鉴定部门鉴定。鉴定部门及其指定的鉴定人有权了解进行鉴定所需要的案件材料，必要时可以询问当事人、证人。鉴定部门和鉴定人应当提出书面鉴定结论，在鉴定书上签名或者盖章。鉴定人鉴定的，应当由鉴定人所在单位加盖印章，证明鉴定人身份”。 房地产估价司法鉴定的启动制度包括鉴定的申请、鉴定的决定、合格鉴定机构的确定，以及鉴定的委托。从刑事、民事、行政三大诉讼法的有关规定可以看出，现行的包括房地产价格评估在内的司法鉴定的启动制度可以说尚未建立。目前房地产估价司法鉴定的启动方面存在以下主要问题：1.鉴定机构的选择没有依据尊重当事人选择和人民法院指定相结合的原则。鉴定的委托主要表现为法院指定（其实是法官指定），在一定程度上，现行的做法剥夺了当事人的诉讼权利。 2.没能给当事人提供分门别类的鉴定人名册。应当说《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称若干规定）在民事诉讼案件中的司法鉴定启动方面有长足的进步，该规定第25条：“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外。对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。”但是，人民法院没有给当事人提供鉴定人名册，当事人既不知道哪些事项可以申请司法鉴定，也不能参与鉴定机构的选择，却可能要承担举证不能的法律后果。 3.鉴定机构或者鉴定人员是否具备房地产估价的鉴定资格不确定。虽然《若干规定》在第27条规定了鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的，当事人可以对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论申请重新鉴定，但是没有法律、法规对于从事房地产估价的鉴定资格加以明确规定。 （三）房地产估价司法鉴定结论的质证、采信缺乏程序和标准 尽管《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称若干规定）第59条规定了“鉴定人应当出庭接受当事人质询。鉴定人确因特殊原因无法出庭的，经人民法院准许，可以书面答复当事人的质询”，但是房地产估价司法鉴定还没有形成鉴定人出庭制度。北京大学法学院教授陈瑞华认为，鉴定人亲自出庭作证的比例不足5%.当事人申请重新鉴定的审查标准不一。对于人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论，其效力与一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论不一样。《若干规定》第27条：“当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：1.鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；2.鉴定程序严重违法的；3.鉴定结论明显依据不足的；4.经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。”而对于一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，只要求“另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许。” （四）房地产估价司法鉴定的管理部门不统一 目前，最高人民法院按照法释[2002]8号《关于人民法院对外委托司法鉴定管理规定》的规定，已陆续受理、审查了十几个省市的申请进入人民法院司法鉴定人名册的评估机构的申报材料，并已在《人民法院报》公告。毫无疑问，最高人民法院的做法有越权嫌疑，把本来属于行政权范畴的事情（对于鉴定机构和鉴定人的管理）揽在法院来做。因此，有部分省市的专家、律师联名向全国人大提出了对最高人民法院出台的上述司法解释进行违宪审查。 总之，房地产估价司法鉴定的管理与其他各类司法鉴定一样，政出多门，导致房地产估价司法鉴定的公信力大打折扣，急待统一和规范。 三、房地产估价司法鉴定制度创新 房地产估价司法鉴定制度创新的目的，在于提高房地产估价司法鉴定的公信力，确保房地产估价司法鉴定的中立地位，体现追求司法公正的价值目标。提高房地产估价司法鉴定的公信力，应从三个方面着手：从事房地产估价司法鉴定的鉴定人的能力、水平和职业道德水准；房地产估价司法鉴定的启动制度公正，即程序公正，赋予当事人应有的司法鉴定启动权；建立房地产估价司法鉴定结论的质证制度，包括鉴定人出庭接受质证、质证的程序和标准。 （一）建立统一、协作的房地产估价司法鉴定的管理体制 房地产估价司法鉴定制度创新的第一步是改革目前的多头管理的体制，建立统一、协作的房地产估价司法鉴定管理体制。房地产估价作为经济鉴证类行业，其司法鉴定的管理体制应当充分借助行业管理部门和学会对房地产评估机构和估价师的管理信息和成果，实行估价机构和估价师个人的执业资格二次准入制度。二次准入制度的具体做法包括：1.房地产估价机构的二次准入司法鉴定管理部门对从事房地产估价司法鉴定的机构实行注册制度。申请从事房地产估价司法鉴定的机构，应当是房地产估价专业机构，其房地产估价机构的资质等级在省会城市等大城市可限定在一级资质，在其他地区可限定在二级资质以上。房地产估价行业主管部门或者行业学会将符合申报条件的机构推荐给省级以上司法鉴定管理部门，省级司法鉴定管理部门对符合条件的房地产估价机构核准注册并颁发司法鉴定许可证。 司法鉴定管理部门对从事房地产估价司法鉴定的机构实行年检制度。房地产估价行业主管部门或者行业协会对于房地产估价机构的年检结束后一个月内，省级司法鉴定管理部门结合行业主管部门或者行业协会的年检结果对从事房地产估价司法鉴定的机构办理年检。 2.房地产估价师的二次准入司法鉴定管理部门对从事房地产估价司法鉴定的房地产估价师实行考试注册制度。申请从事房地产估价司法鉴定的鉴定人，应当是具备房地产估价司法鉴定资质的估价机构的注册房地产估价师，其个人应当具有大学本科以上学历，其作为注册房地产估价师的执业年限在三年以上，由其所在机构推荐，参加司法鉴定管理部门组织的鉴定人全国统一资格考试合格的，颁发司法鉴定人资格证书。取得鉴定人资格证书的房地产估价师，由鉴定机构向省级司法鉴定管理部门申请注册，省级司法鉴定管理部门对符合注册条件的申请人予以注册并颁发鉴定人执业证。 司法鉴定管理部门对从事房地产估价司法鉴定的鉴定人实行年检制度。房地产估价行业主管部门或者行业学会对于房地产估价师的年检结束后一个月内，省级司法鉴定管理部门结合行业主管部门或者行业学会的年检结果对从事房地产估价司法鉴定的鉴定人办理年检。 （二）建立房地产估价司法鉴定的启动制度 房地产估价司法鉴定的启动制度，应当从程序上尽可能避免鉴定腐败的产生。房地产估价司法鉴定虽然收取一定的费用，但它毕竟是一种把科学知识运用到诉讼活动中来的科学实证活动，鉴定不应当沦为一种商业活动，鉴定人之间也不能相互竞争去“揽活”。否则，有可能使房地产估价司法鉴定丧失其对诉讼当事人的证据效力和公信力。 启动司法鉴定的权利究竟是赋予法院，还是赋予诉讼（仲裁）当事人？在传统的对抗制诉讼模式下，法官在诉讼中是消极中立的第三者，本身不负有查明事实的积极义务，当然也就没有提出证据的责任。只有当事人，才负有提出证据并说服审判者的责任。鉴定结论是证据，鉴定人属于证人，那么由当事人启动鉴定程序并提供鉴定人乃是诉讼的应有之义。因此，便有“当事人启动制”一说。然而，由当事人委托鉴定的一个最大弊端就是容易导致鉴定的滥用。鉴定人往往根据聘请他们的当事人的需要出具鉴定结论，鉴定结论一般都有利于委托人。这种做法的代价就是阻碍了司法公正的实现。 在传统的大陆法系国家的纠问式诉讼模式下，法官在诉讼中不再是消极中立的第三者，司法鉴定方面是实行鉴定权主义，法官主导司法鉴定的启动和司法鉴定人的选任。因此，便有“法官启动制”一说。法官启动制有其优点，一是鉴定人受法院委托，可以不受当事人的影响而客观地进行鉴定，二是可以减少不必要的重复鉴定，避免鉴定资源的浪费，减轻当事人的经济负担。但是，这种启动制度有其固有弊端：其一是在一定程度上剥夺了当事人的诉讼权利；鉴定人容易受法官的影响，容易导致鉴定腐败，此其二；其三是对鉴定结论的质证可能流于形式，因为鉴定的启动和鉴定人的选任系由法官决定，法官可能相信鉴定结论正确无误。 司法鉴定启动制度的最佳选择是法官启动制与当事人启动制的相互借鉴和融合。在鉴定人的选任方面，在司法鉴定管理部门的鉴定人名册内，实行尊重当事人选择和人民法院指定相结合的原则。对于当事人有举证责任的事项，当事人申请司法鉴定的，人民法院应当首先尊重诉讼双方当事人的选择，人民法院应当委托诉讼双方当事人在鉴定人名册内协商一致选择的鉴定机构进行鉴定；诉讼双方当事人协商不一致的，或者人民法院依职责决定委托司法鉴定的，人民法院应当在鉴定人名册内随机选择鉴定机构进行鉴定。这种启动制度安排，既尊重了诉讼双方当事人的选择，又避免了鉴定的滥用，使得鉴定人可以真正立足于客观事实，运用科学知识，为法院发现客观真实、进行公正裁判服务。 （三）房地产估价司法鉴定的程序制度 房地产估价司法鉴定的程序制度，包括房地产估价司法鉴定的申请、决定、委托、受理、实施、鉴定结论的出具，以及鉴定人出庭作证。房地产估价司法鉴定的申请，是指附有举证责任的当事人申请司法鉴定，并预交鉴定费用，但申请不是司法鉴定的必经程序。房地产估价司法鉴定的决定权，形式上在人民法院的法官手中，但法官不同意委托鉴定的情形很少，并且对于不同意的决定应给出书面说明，另外法官的决定权只是针对鉴定事项是否需要鉴定的决定，而不是对于鉴定人选任的决定。 房地产估价司法鉴定机构受理人民法院委托后，应当指派2名以上具有相应执业资格的鉴定人进行鉴定，实行第一鉴定人主要负责制。房地产估价司法鉴定的实施应当符合执业标准和规范的要求，包括了解案情、现场勘察、查阅资料和市场调查。鉴定机构应在委托书约定的时限内及时出具包含鉴定结论的鉴定书，鉴定书应当有鉴定人的签名和鉴定机构的盖章。 房地产估价司法鉴定的程序制度，应当特别强化鉴定人出庭作证的义务。鉴定人出庭接受法官和诉讼当事人的质询，通过对鉴定结论的质证，对法官的采信与否具有十分重要的作用。 （四）房地产估价司法鉴定的补充鉴定、重新鉴定、 复核鉴定房地产估价司法鉴定具有科学性、鉴证性，从事房地产估价司法鉴定的机构和鉴定人实行执业资格二次准入之后，鉴定机构和鉴定人就不应再有任何等级上的差别，鉴定人依合法程序出具的鉴定结论在法官认证之前，其效力是相同的。这是因为，鉴定人不同于证人，并非不可替代；鉴定结论也只是证据的一种，只有经过质证，查证属实的才能为法官采信而成为判案的依据；鉴定活动作为一种科学实证活动，其科学性要求鉴定结论不应当划分等级。 房地产估价司法鉴定的补充鉴定，只能在原委托的鉴定已经作出鉴定结论，但尚未进入庭审质证阶段，由当事人申请，法官裁量决定。当事人申请补充鉴定的情形包括：当事人补充了新的相关鉴定材料，或者提出新的鉴定项目，或者发现原鉴定结论的计算或表述有明显错误等等。补充鉴定由原鉴定机构的原鉴定人进行，鉴定机构可以指派新的鉴定人参加。 房地产估价司法鉴定的重新鉴定，不得由原鉴定机构和鉴定人进行。在鉴定人的选任方面充分尊重当事人的选择权之后，重新鉴定应当慎之又慎，以尽量减少重复鉴定，避免当事人和法官对鉴定的滥用。但是，在庭审当中发现有如下情形之一的，应当重新鉴定：1.鉴定机构或鉴定人不具备法定资格的；2.委托人提供的鉴定材料失实的；3.鉴定的委托程序不合法的；4.鉴定人应当回避而没有回避的；5.鉴定人通过鉴定谋取不正当利益的；6.鉴定的实施严重不符合行业规范和标准，足以影响鉴定结论的。另外，重新鉴定的委托，仍然应当遵守一般鉴定的程序规定。 一些地方性立法规定了司法鉴定的复核鉴定，并且规定经省司法鉴定专家委员会复核鉴定的案件，省内其他司法鉴定机构不得再受理。其实，只要在司法鉴定的启动制度方面规定得合理，辅之以补充鉴定和重新鉴定，就完全没有必要再规定复核鉴定。复核鉴定本身与司法鉴定的科学性、鉴证性特点是相冲突的，使得复核鉴定的效力在质证之前就高于了其他鉴定结论。 房地产估价司法鉴定的制度创新，还包括：修改现行国家标准《房地产估价规范》，建立房地产估价司法鉴定的技术标准；建立房地产估价司法鉴定的错鉴责任追究制度；建立鉴定人执业责任保险制度；在房地产估价师学会建立鉴定人分会，实行行业自律管理，等等。 房地产估价论文:房地产估价经济发展探讨 摘要改革开放20多年来,房地产市场在我国得到前所未有的发展。房地产价格评估工作在推动房地产市场的健康发展中,起着举足轻重的作用;从事房地产价格评估的专业人员,在完善房地产市场中做出了积极的贡献。 关键词:房地产估价行业现状发展对策 一、房地产估价行业的现状 我国房地产估价行业起步于上世纪80年代中期。由于行业起步较晚及我国的特殊国情,整个房地产估价行业一直处于政府主导的状态,因而具有浓厚的行政色彩,其应用范围也相对狭窄。近年来,房地产开发、经营、交易活动以及房地产与资本市场的结合日益频繁,房地产估价业务得到了广泛的拓展,服务对象和服务形式也日趋多样化,使得房地产估价服务成为涵盖房地产开发经营、企业个人融资、司法诉讼、拆迁、课税等经济活动中小可缺少的基础性工作。 我国的房地产评估从无到有,已发展为一个富有生命力的朝阳行业。2008年,我国房地产估价行业从业人员已经超过25万人,取得房地产估价师资格的人员约3.7万人,约3.3万人注册执业,房地产估价机构近5000家,其中一级资质房地产估价机构168家,一批具有高素质的房地产评估师队伍已经基本形成,估价机构的业务活动也进入了市场竞争。 但是,由于我国房地产市场发展速度较快,估价机构和从业人员的素质还不能完全适应社会的需要,一些非市场化和有悖于估价独立、客观、公平原则行为的出现,制约着房地产估价行业的发展。 二、房地产估价行业存在的问题 (一)有关房地产估价的法律法规和管理体制建设尚不健全。 目前在房地产估价中存在许多行业的估价机构,一些估价机构并没有完全走专业化的道路,一些估价机构和从业人员缺乏自律和执业能力。国家虽然制定了一些相关的法律法规,但基本上是针对供给主体的约束,对估价市场构成中的需求和协调等主体的约束性法规尚未建立。而目前需求主体对房地产估价市场的影响较大,因而只约束供给主体,不但无法维护正常的市场秩序,反而会给供给主体增加许多麻烦,以致影响房地产估价行业的发展。 (二)行业监管不力。 审批管理部门把关不到位,流于形式。不少从事业务的估价机构,工商局未经严格审查随意发放《营业执照》,缺乏规定数量的专职估价师,估价师在注册时开具虚假的劳动人事档案虚假转移证明和社会保险证明,只要估价师数量达标,均许可通过其资质,而且长期缺乏业务监管,造成“非法”的估价机构数量泛滥,具有执业资格的估价师通过挂靠形式沦为“假”估价师。 (三)房地产估价市场不规范。 目前部分脱钩改制的评估机构凭借与原管理部门的关系,同时兼营事业性评估和中介性评估,背离了脱钩改制的目标而一些行政部门则对执业活动进行行政干预,与之产生了权钱的交易,超出了行政机构本身的行政职权,引发了市场的不公平竞争。 由于估价机构的“非法”成立、估价师的非法挂靠,导致出现“印章随便盖、签名随便代”的虚假估价报告。为了迎合委托方的不合理要求,《房地产估价规范》形同虚设,估价机构普遍存在重视业务招揽、忽视报告质量的情况,歪曲甚至捏造事实的“客户定价法”成了估价方法中无奈的方法。 同时也有一些估价机构为了多争取业务,估价机构之间往往在评估结果和收费上大打价格战、关系战、回扣战,形成了估价机构的恶性竞争,导致估价收费越来越低,回扣形式的商业贿赂戏愈演愈烈。 三、房地产估价行业的发展建议 (一)完善法律法规体系。 完善法律法规体系,并且法律法规的建设要有利于房地产评估业的长远发展。当前我国的房地产评估行业的各个方面的法律法规都不太健全,某此领域甚至是空白的。为了我国房地产评估行业能够健康的发展,应该颁布相关的一此法律规范,从而解决房地产评估的管理问题,实行统一管理;解决房地产评估行业的竟争问题,实现真正的政企分开,使评估行业健康有序地竟争;解决房地产估价师职业道德不高问题,提高房地产估价师的责仟感和风险意识;解决房地产评估结果客观合理问题,规范房地产评估力一法和程序。 (二)建立健全行业协作,共同监管体制。 由于受我国体制所限,房地产估价师、资产估价师、土地估价师各出自不同的行政主管部门,房地产估价师主管部门是建设部,资产估价师主管部门是财政部,而土地估价师主管部门是国土资源部。尽管“三师”各自主管部门不同,但“三师”的职能却有许多共同之处,估价业务领域没有非常明显的分界线,相反“三师”间估价业务的相互渗透日益加深。这种各管各摊的方式容易造成混乱局面,给估价执业人员的管理带来了不小的难度,所以我们应尽快促使房地产估价师行业组织、资产估价行业协会及土地估价师协会三会联盟,相互协作,共同监管。这样不但可以有效杜绝一部分估价师挂靠现象,还能进行相互间技术交流,促进行业稳健发展。 (三)培养高素质人才,提高执业水平。 房地产估价行业的发展壮大,要求执业人员整体素质不断提高。房地产估价师应积极提高业务素质,在理论研究、实务分析、政策法规、学术与国外动态等力面进行培训和学习,还应强调的是,作为房地产估价师,不应仅仅钻研业务知识,还应强化法律意识,严格把握合法与违法的界限。 房地产估价论文:房地产估价报告拍卖底价与保留价分析论文 编者按：本文主要从什么是拍卖；拍卖底价与拍卖保留价；拍卖底价的法律地位；房地产拍卖底价确定中的几个问题；实践中的拍卖底价与拍卖保留价五个方面进行论述。其中，主要包括：拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式、拍卖有两种不同的性质和两种不同的形式、底价即最低商业价值、拍卖委托人是拍卖标的的所有人、底价即保留价、底价是由法定的评估机构依法确定的、底价在评估报告有效期内，如无特殊情况一般不能更改、拍卖底价是确定保留价、起拍价的依据、拍卖底价不可随意更改、拍卖底价就是抵债价、客观、准确地评估房地产拍卖底价、求，准确把握所评房地产因强制快速变现等因素对其公开市场价值的影响、住宅成交价总能高于拍卖底价，接近市场价、要注意保护被拍卖财产所有人的利益、深圳市各级人民法院均采用抽签委托评估机构的作法等，具体材料请详见。 作为房地产估价机构在日常工作中经常要为司法机关处置涉讼房地产出具估价报告，报告中往往要涉及三个最基本的概念：一个是公开市场价值，一个是拍卖底价，一个是拍卖保留价。对于前者，由于有房地产估价规范的严格规定，一般没有异议。但是对于后二者，由于《房地产估价规范》与《中华人民共和国拍卖法》中的有关规定不一致，因此，对于什么是底价，什么是保留价，两者之间是什么关系，它们与起拍价、抵债价又是什么关系，房地产估价机构确定的拍卖底价或保留价的法律地位如何，目前有一些不同看法。本文仅就拍卖底价、保留价的准确称谓及其法律地位作一探讨，以期抛砖引玉。 一、什么是拍卖 《中华人民共和国拍卖法》第三条规定：拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。在实际经济生活中，拍卖有两种不同的性质和两种不同的形式。第一种性质的拍卖是基于自愿原则的，即拍卖委托人将自己所有的财物或权利委托拍卖人进行拍卖。常见的有古董、字画、邮票等的拍卖，土地使用权出让拍卖也属于这种性质。另一种性质的拍卖不是基于自愿原则的，往往出现在破产清算、涉讼涉案的情况中，是一种被迫的强制拍卖。与此同时也存在两种不同形式的拍卖：一种是英格兰式，报价由低到高，不断加价竞买，直到无人再加价时，即以最后应价者竞买成功为基本特征。我国和世界上绝大多数国家一般都采用这种拍卖形式；另一种拍卖形式则是荷兰式，报价由高到低，不断减价，以第一位应价者竞买成功为基本特征。荷兰阿姆斯特丹鲜花批发市场和日本东京海鲜批发市场都采用这种拍卖形式。近日，深圳市福田区“子悦台”商住楼在建工程也以这种拍卖形式成功地进行了拍卖。 与房地产估价有关的拍卖主要是第二种性质的拍卖，即强制拍卖。我们主要针对这种拍卖情况下的底价或保留价进行探讨。 二、拍卖底价与拍卖保留价 《房地产估价规范》第6.10.2条规定：房地产拍卖底价评估，首先应以公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，之后再考虑短期强制处分（快速变现）等因素的影响确定拍卖底价。 底价即最低商业价值。在此基础上确定拍卖保护价、起拍价。最高应价低于保护价的，重新拍卖或变卖。（《海商法大辞典》1988年版第414页） 保留价主要出现在《中华人民共和国拍卖法》中，第二十八条规定“委托人有权确定拍卖标的的保留价，并要求拍卖人保密。拍卖国有资产，依照法律或者按照国务院规定需要评估的，应当经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的的保留价。”第四十四条规定“委托合同应当载明以下事项……；（三）、委托人提出的保留价。”第五十五条规定“拍卖无保留价的，拍卖师应当在拍卖前予以说明。拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。” 可以看出，底价是标的物的最低商业价值，或者说是第三方（房地产估价机构）确认的标的物在拍卖市场——这样一个受强制快速变现因素影响而形成的一个不完全市场上的最可能的成交价，相对于拍卖委托人来说是一种客观性的价格；保留价则是拍卖委托人在底价基础上根据评估底价确定的，相对来说更具有主观的意味。 在第一种性质的拍卖，即基于自愿原则的拍卖情形下，拍卖委托人是拍卖标的的所有人，有权自行确定拍卖标的的底价或最低商业价值，自行确定拍卖保留价。通俗地说就是：我就打算按这个价钱卖，低于这个价钱我就不卖了。此时，底价即保留价。在拍卖未成交的情况下，委托人可以降低自己的底价（保留价），因为最低商业价值是他自己确定的，他自己可以更改。在第二种性质的拍卖，即强制拍卖的情形下，作为最低商业价值的底价就不能与保留价等同了。这是因为：第一，这两个价格是由不同的主体确定的，底价是由法定的评估机构依法确定的；保留价则是由拍卖委托人，即司法机关或清算组、债权人委员会在委托拍卖合同中确定的。第二，底价在评估报告有效期内，如无特殊情况一般不能更改；保留价则可以在多次拍卖中向下调整，以期能够成交，但不能低于底价。第三，底价的更改必须由法定的评估机构依据变化了的条件做出新的评估；保留价则可以在底价之上，根据市场和拍卖的具体情况灵活确定。 总之，由房地产评估机构依法确定的拍卖底价是拍卖的最终保留价，是不可突破的价格底线。 三、拍卖底价的法律地位 以拍卖为估价目的的房地产估价报告（其中最重要的部分是确定拍卖底价）作为价格鉴证文件，在诉讼中的作用相当于法医鉴定、笔迹鉴定这一类专业技术鉴定，具有专业性、权威性和严格的法律意义，即在没有相反的证据的情况下，法院可以据此作出判断。而这种判断对当事人的利益将产生最直接的影响。拍卖底价的法律地位还表现在以下几点： 1、拍卖底价是确定保留价、起拍价的依据； 2、拍卖底价不可随意更改； 3、在拍卖不成交的情况下，以物抵债是法院执行工作的一种选择，此时，拍卖底价就是抵债价； 4、拍卖底价的确定必须由法定房地产估价机构按照法定程序完成。 5、房地产估价机构确定拍卖房地产底价必须承担法律责任。 四、房地产拍卖底价确定中的几个问题 1、拍卖底价的法律地位对房地产估价机构及全体估价师提出了更高的要求，即客观、准确地评估房地产拍卖底价。 2、不能简单地一律打几折，必须依照房地产估价规范要求，准确把握所评房地产因强制快速变现等因素对其公开市场价值的影响。从拍卖底价标的物在拍卖市场上最可能的成交价这个角度考虑，拍卖无法成交和成交价大幅偏离底价都或多或少与房地产评估机构未能准确把握所评房地产因强制快速变现等因素对其公开市场价值的影响有关。 3、尽可能多地收集房地产拍卖市场行情，仔细分析拍卖成交价与市场价、拍卖底价之间的关系。以目前深圳房地产拍卖市场为例，一般来说，住宅成交价总能高于拍卖底价，接近市场价，办公楼却常常无人竞拍。多套住宅整体拍卖无人问津，拆零再拍，就可以以高于底价的价格成交。这种状况说明：一种可能是机构尚未重视拍卖市场，另一种可能是整体拍卖，机构买下后再拆零来卖，中间有约10%的税费，其他风险还在外，使机构投资者却步。但我们也可以从中得出不同用途房地产拍卖底价与市场价的差距应有不同；整体拍卖与拆零拍卖，拍卖底价也应有不同这样两个结论。 4、评估报告一定要披露被拍卖财产存在的瑕疵，并在确定拍卖底价时加以考虑。涉讼房地产一般都经过一个查封和诉讼的过程，有的甚至长达数年；有的欠交水电费、物业管理费；有的有租约限制；有的涉及另外的诉讼；有的还要补地价，这些情况都使被拍卖财产的价值受到影响。评估报告一定要将被拍卖财产存在的瑕疵加以披露，并根据影响大小对被拍卖财产的市场价值特别是拍卖底价做向下修正，以保护竞拍人的利益。 5、要注意保护被拍卖财产所有人的利益。被拍卖财产的受偿人（一般是抵押权人）总是希望拍卖底价低一些，以便尽快变现，收回现款；司法机关出于尽快结案的考虑，也可能希望拍卖底价低一些。这时，合理确定拍卖底价，就是对被拍卖财产所有人（败诉方）的合法权益的保护，特别是当被拍卖财产所有人还有其他财产时其意义更加明显。 五、实践中的拍卖底价与拍卖保留价 1、目前，深圳市各级人民法院均采用抽签委托评估机构的作法，即法院将部分房地产评估机构确定为定点评估机构，每月两次举行摇珠抽签会抽签决定具体案件的评估机构，评估机构不与拍卖行和原被告双方接触。这个作法保证了评估机构能够独立、客观地出具评估报告。在确定拍卖底价和拍卖保留价的问题上，虽然广东省高级人民法院曾经有过通知，要求各级法院执行部门可以在评估市场价的基础上降15个百分点确定第一次拍卖的保留价；如果拍卖不成交，则再降15个百分点确定第二次拍卖的保留价；如果拍卖仍不成交，则以第二次拍卖的保留价作为抵债价格，裁定将该房地产过户给胜诉方（债权人）。但实际上，在大多数情况下，各级法院仍以房地产评估机构评估的拍卖底价作为拍卖保留价。经两次拍卖仍不成交的，即以拍卖底价作为抵债价格，裁定将该房地产过户给胜诉方（债权人）。房地产评估机构出具的评估报告只确定该房地产的市场价值和拍卖底价，并不确定拍卖保留价（部分评估报告中提到的“拍卖保留价”实际应当是拍卖底价）。拍卖保留价由法院在委托拍卖时确定。 2、在当前深圳房地产拍卖市场上，商铺的拍卖底价一般应当在市场价的6-8成之间；住宅的拍卖底价一般应当在市场价的7-8成之间；写字楼、厂房的拍卖底价一般应当在市场价的6-7成之间。具体要由评估机构根据实际情况确定。 综上所述，我们应当正确认识房地产拍卖底价的准确含义，将它与拍卖保留价区分开来，坚持它的权威性和应有的法律地位，同时在相关法规和规范中加以确认，逐步使社会各方面对房地产估价机构的权威性和法律地位有比较深刻的认识。当然，这也离不开我们所有房地产估价机构和全体房地产估价师的共同努力。 房地产估价论文:房地产估价分析论文 1还原利率的实质 经济学上，还原利率是将纯收益还原或贴现为价格的比率，实际是一种投资收益率或投资报酬率。用马克思的地价公式表示还原利率，则V=a/r，其中V指不动产价格，a指纯收益，r指还原利率。由于房地产具有投资和消费的双重属性，购买房地产(尤其是收益性房地产)，实质上就是一种投资，其投资额就是该房地产的价格，而其收益即为每年的纯收益，这就像在银行存款能获得利息一样。 在市场规律作用下，投资收益率的高低与投资风险成正比，投资风险越大，投资收益率也就越高;反之则越低;同等的投资风险，其收益率应该相同。基于此，还原利率的实质可阐述为下列四个方面: （1)其值必须为正值，如果还原利率r 0，则表示该宗房地产投资收益亏损，不能取得年纯收益，那么收益还原法的应用将丧失其基础，计算毫无意义；（2)其最小值必须高于银行同期定期储蓄利率或国债利率，否则此项投资不合算，不如将资金存人银行或购买国债；（3)在物价变动的情况下，其应能弥补物价变动所造成的货币贬值或增值；（4)与投资风险成正比，即投资风险越大的项目，其值应越大，反之则越小。 3还原利率的类型 照评估对象的不同，即单纯的土地估价、建筑物的估价或房地产的估价，可将还原利率分为3类:（1)土地还原利率(rL):求取土地价值时所使用的还原利率，其对应的纯收益是由土地单独产生的净收益。（2)建筑物还原利率(rB}:求取建筑物价值时所使用的还原利率，其对应的纯收益是由建筑物单独产生的净收益。（3)综合还原利率(r):求取房地产价值时所用的还原利率，对应的纯收益是土地与建筑物共同产生的净收益。 4确定还原利率的原则 4.1确定还原利率应遵循的原则 4.1.1口径一致原则 同一类房地产的收益水平是个客观存在的值，其现值亦然，尽管以不同的形式表现出来，都只应反映那个客观存在的值。因此，不同口径的收益必须取用与其口径相对应的还原利率，计算出来的收益价格应相等。 4.1.2客观性原则 收益法中房地产纯收益的求取值是客观纯收益而非实际纯收益，与此相对应的还原利率的确定值也是客观的，而非实际的投资收益率。因此，还原利率的确定应剔除人为的、主观因素的影响，而反映出该房地产投资行业的客观、平均水平的期望报酬率。4.1.3实用性原则 实用性原则是指还原利率的选取和计算要切合实际，具有较好的操作性，能为人们所接受并自觉地在评估实践中加以利用。 4.2确定还原利率需考虑的因素 4.2.1区域因素 所谓区域因素是指某收益型房地产所处的区域环境对其投资收益所产生的影响。由于房地产位置的固定性，不同地区经济状况不同，其房地产的收益也不同。比如，沿海地区收益型房地产的纯收益与还原利率均要比内地高。 4.2.2时间因素 房地产估价须依据估价时点原则，即时间因素对房地产的影响不容忽视，在确定还原利率时，也应考虑时间因素的影响。具体而言，就是通货膨胀率和在不同时间段存贷款利率变化，对还原利率的影响。 4.2.3政策因素 一般估价是在市场公平的条件下进行的，但是一些优惠政策因素会对房地产的投资收益产生影响。例如“三资”企业享受的税收优惠政策等，因此，对于有受政策性影响的收益型房地产，其还原利率须做相应调整，以剔除政策因素的影响。 4.2.4社会经济因素 社会经济因素主要指政治经济稳定状况和社会治安程度。一般而言，一个政治经济不稳定的国家或房地产所处地区经常发生犯罪案件的，其还原利率较高，因为只有较高的投资收益率，投资者才会冒此风险进行投资。 5求取还原利率的方法 5.1累加法 该方法的基本公式是:还原利率=无风险还原利率+风险还原利率。无风险还原利率又称安全利率，是指无风险投资的报酬率，是资金的机会成本。风险还原利率是指承担额外风险所要求的补偿，即超过无风险还原利率以上部分的还原利率，具体是估价对象房地产存在的具有自身投资特征的区域、行业、市场等风险的补偿。 5.2市场提取法 该法是利用收益法公式r=a/V，通过搜集市场上相同或相似房地产的纯收益a,价格V等资料，反求出还原利率r，然后对各个交易实例的r进行调整，最后评定出一个客观的还原利率。在此，应注意纯收益a是由房地产带来的，不应包含行业经营带来的收益，因此，其求取公式为a=行业经营总收入——经营总费用——行业目标收益，但这样求出a仍不精确，因它难免包含行业管理好坏和政策因素带来的收益与损失，而这些均与房地产无关，若用受这些因素影响的a来求出还原利率是不精确的。因此，在实际操作中常用租金纯收益来代表房地产带来的纯收益，即租售比来表示r，但须注意，由于我国目前房地产租金价格水平偏低，在使用租售比时须对其进行适当修正。 5.3投资报酬率排序插入法 由于具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相近的，所以，可以通过与估价对象同等风险的投资报酬率来求取估价对象的报酬率。该法首先将社会上各种类型的投资及其年投资报酬率找出，并将投资报酬率从低到高按顺序排列，制成坐标图，而后将本地区某行业收益型房地产与各种类型的投资进行比较分析，该过程可请房地产估价师参与，并根据经验判断所要评估的不动产的投资收益率与风险应该落在哪个范围，最后把结果在坐标图上进行定位，从而确定所要求取的还原利率的具体数值。 6结论 综上所述，从还原利率的实质出发，综合考虑确定还原利率的原则与因素，利用以上三种方法来确定不同收益型房地产的还原利率，最后综合确定出一数值，若不发生较明显的经济或利率变动，则这些还原利率将在一定时期内保持不变，可供估价人员在平时估价时使用。 房地产估价论文:案例教学法在房地产估价课程教学中的应用 摘 要:本文介绍了案例教学法的起源与发展,阐述了案例教学法在房地产估价课程教学中的重要作用,并指出了房地产估价课程案例教学法实施的要点。 关键词:房地产估价;案例;案例教学法;案例库 一、案例教学法的起源与发展 1.案例教学法 即围绕一定教学目的,把实际中真实的情景加以典型化处理,形成供学生思考分析和决断的案例(通常为书面形式),通过独立研究和相互讨论的方式,来提高学员的分析问题和解决问题的能力的一种方法。这种教学方法在当今世界的教育和培训中受到重视和广泛的应用。 其操作流程为“以例激趣――以例说理――以例导行”。教师于教学中扮演着设计者和激励者的角色,鼓励学生积极参与讨论,不像是传统的教学方法,教师是一位很有学问的人,扮演着传授知识者角色。 2.国内外案例教学法的发展 案例教学法的产生,可以追溯到古希腊和古罗马时代。希腊哲学家、教育家苏格拉底,在教学中采用“问答式”教学法可以看作是案例教学的雏形。希腊哲学家柏拉图在此基础上将问答积累的内容编辑成书,并将一个原理对应于一个例子,这些例子就是案例的雏形。而我国古代教育思想中的“前事不忘,后事之师”、“以史为鉴”、“举一反三”其实就也是最早的案例教学。 案例教学在课堂上的真正运用始于1910年美国哈佛大学的医学院和法学院。从20世纪40年代中期开始,哈佛大力向其他商学院推广案例教学法,如今教学这种新型的教学方法不仅已遍及美国,其影响也早已波及美国以外的国家。20世纪80年代初开始,案例教学在我国开始得以重视。 二、房地产估价课程实施案例教学法的重要意义 房地产估价是房地产经营与估价专业学生的一门必修课,具有较强的应用性。如果在教学中只注重理论知识的系统传授,不注重理论联系实际,不注意培养学生运用房地产估价理论知识解决实际问题的能力,培养出来的学生就很难适应市场经济发展的需要。当前高校教学存在的最大问题就是理论脱离实际,尤其是房地产专业的学生,实践锻炼的机会明显不足。如何在教学过程中加强理论与实践相结合,培养和提高学生分析问题的能力。笔者认为,案例教学法应是房地产专业积极采用的教学方法,它具有启发性,实践性特点,是提高学生决策能力和综合素质的有效方法。 1.案例教学法更适合房地产估价教学活动的开展 在实际教学中,我们必须面临两个焦点问题:一是如何激发学生学习兴趣;二是使用什么教学手段来达到比较好的教学效果。 房地产估价课程包含了房地产估价的基本原理、房地产价格、几种常用的房地产估价方法、房地产估价基本程序、房地产估价报告撰写和房地产案例分析等主要内容。课程在内容安排上既保持一致的连续性,又有一等的独立性,特别是在房地产估价方法的教学中,可以针对特定的估价案例结合相应的估价方法,更适合案例教学法的应用。 2.案例教学法能有效提高学生的实际操作能力 传统教学方法往往只注重理论知识的讲授,考试往往从本本出发,学生对理论知识的掌握往往是生吞活剥,不一定真正地理解它,应用它。而房地产估价案例教学法是有针对性地运用估价理论知识和具体估价方法去分析解决实际问题,它不仅要求学生知其然,而且要知其所以然,了解这种方法用于何处,适用于什么样的估价对象,实际估价中可能会遇到的哪些难以解决的问题,从而既加深对教学内容的理解,又增长实际操作的才干。 3.案例教学法有利于培养学生独立思考和解决问题的能力 由于案例教学的特殊性,它要求每个学生都要独立思考,事先分析案例,从中发现问题并拟定方案,然后参与课堂讨论,交换意见,最后形成有创意的方案,这样就有利于培养学生独立思考的能力。案例问题的解决方案可能有多种,由于案例教学法非常重视其结论的思考过程及解决问题的方法,因此可以不断培养、提高学生分析问题和解决问题的能力。 4.案例教学法能充分调动学生的积极性、主动性和创造性 传统的教学方法只注重理论知识的传授,强调理论的系统性,这种以灌输式 为主的讲授,很难激发学生的学习兴趣,学生只是被动地吸取知识,学习积极性不高。而案例教学法大多采用与实际生活紧密相连的事例,教师与学生的关系是 “师生互补,教学相辅”,要求学生以“当事人”身份身临其境地解决问题,从而能促进学生积极思考、主动探索,认真参与案例讨论,大胆发表自己的观点,这样能充分调动学生的积极性、主动性和创造性。 5.培养学生的人际交往能力 通过协作学习、问题探讨及合作研究等方式,营造有利于人际交往的良好氛围与环境,帮助学生学会分享信息、创意和研究成果,培养其团队合作精神。 在中国传统的教学方法中,严谨认真、基础扎实是其主要特征,但由此而来的高分低能现象普遍存在,同时学生缺乏创新精神。当今社会科学技术的竞争日趋激烈,知识创新、技术创新对我国 21 世纪的发展至关重要,社会对高校培养人才的要求越来越高,社会挑选人才的标准不再只看学生考试成绩的高低,关键是看他们在纷繁复杂的现实面前,是否具有处事、交往、决断和综合运用知识的能力。因此,深化教学改革,构建新的教学模式,是培养创新型人才的关键。 三、房地产估价课程案例教学法实施要点 1.认真备课,精选案例 案例是案例教学法的核心,是决定课堂教学效果的核心。选择好案例,备课是关键。目前有关房地产估价案例的教材迄今未有,这就给教学备课带来了一定的难度。备课不仅要将教材内容精化,而且还要翻阅大量的报纸杂志,收集房地产估价的案例,以保证案例具有一定的代表性、真实性、启发性、针对性。 在选择房地产估价项目案例时,其背景材料的来源主要可以从以下几个方面考虑:(1)国内已经成交的知名房地产项目的评估案例;(2)一些房地产评估企业公开发表的某房地产项目估价报告;(3)当地房地产管理部门公布的某房地产项目公开成交案例;(4)因法涉及律纠纷而被媒体广泛关注的某房地产估价项目;(5)房地产专业杂志、报纸上的典型案例介绍等。 另外,案例材料的选择一般要遵循以下几个原则:(1)真实性原则。材料来源必须真实可靠,切不可胡编乱造,这样会没有信度,我们选取的材料大多数应该是身边具体估价实例。(2)时效性原则。案例背景材料的选择必须具有时效性,尽量选择最近最新的材料,这样才不会让学生感觉所分析的案例可望而不可及,以利于激发学生的学习兴趣。(3)典型性原则。案例材料的选择要具有典型性,既可以是业内津津乐道的成功项目,也可以是因某种原因致使项目估价结果受到严重质疑的案例。(4)结合性原则:案例材料的选择要与课堂教学内容有机结合,特别是与教学内容的重点相结合。如果教师能准确地把握教材,紧扣重点,于此处选材,就可以使学生在整节课中保持思维的连续性,同时激发思维能动性,有利于提高课堂教学效率。 2.设计富有思考性的问题 富有思考性的问题或设问,总能获得良好的教学效果,因此,提出一些带有启发性的问题可以大大激发学生的求知欲。 设问的设计是进行案例教学的关键,是把材料与知识结合起来的纽带。好的设问既能考查学生对知识的掌握程度,又能提高学生解决问题的能力。设计问题,要围绕课堂教学目标,通盘考虑,全面安排,使之区分主次,先后有序,发挥整体功能。一般来讲在案例教学中设问的设计要遵循以下原则:(1)由浅入深。问题的设计要有梯度,要由浅入深,这样有利于学生“入题”,符合人的逻辑思维规律,也有利于课堂教学的顺利开展。(2)选择切入点。从提问的流程看,在明确为什么问的基础上,要善于确定问题的切入点,解决问什么。多角度设问。设问要体现学科综合性和知识的整合,现在的题型一般是一个材料多个设问,而且往往是从法律、道德、心理等不同角度进行设问的。 3.组织好案例的分析与讨论 通过多媒体等手段呈现案例后,组织学生对案例进行讨论是案例教学法的关键。由于案例所提出的问题是紧扣教学内容的,要求每个学生都要结合教材内容认真分析,自己作答。而讨论既可以采用分组讨论,也可以在全班范围内讨论。此时,教师的主要任务是组织、引导学生讨论,让学生各抒已见,并不要求有统一的标准答案。 4.及时做好案例的总结 在讨论过程中,有些同学的观点也许并不是正确的,作为教师首先要肯定学生的劳动,在进行案例总结时并不是简单地给出答案,而是要指出讨论的思路,应用到的原理和知识点,同时评述学生讨论中成功或不足之处。 5.建立房地产估价项目案例库 由于我国房地产业发展时间不长,国内高校房地产相关专业的教学尚属薄弱环节,学习中能够应用的典型的案例十分缺乏,虽然近年出版了一些房地产估价方面的教材,但教材中很少安排房地产估价项目的案例材料,这给教学带来一定的不便,因此建立案例库尤为重要。案例库的建立在于平时积累,贵在坚持。 6.注意案例教学与其他教学方法的结合 案例教学法在能力培养上有着突出优势,但也存在不足。它仍然不能取代系统性知识的传授,学生只有掌握一定的基础理论知识,才能实施案例教学。另外,还要创造条件让学生接触社会、了解项目,实地参观、调研等,积累感性认识和直接经验作为实施案例教学知识储备。这也是各高校房地产专业安排大量实践教学环节的原因之一。 四、总结 在实际的房地产估价的教学中,要求教师需要认真准备,精心挑选适宜案例,通过合理安排让学生切身体会估价理论本质所在,最终掌握估价方法,使学生的积极性、主动性和创造性得到发挥,解决实际问题的能力得到提高,真正能达到学以致用。 房地产估价论文:基于建构主义学习理论下的房地产估价教学教学模式设计 [摘要]房地产估价作为一门应用性学科，构建主义学习理论对该学科的教学改革起到了巨大的推动作用，本文根据《房地产估价》教学的特点，在建构主义学习理论指导下设计了《房地产估价》课程的教学目标，并将《房地产估价》教学环节分解为：理论认知、案例分析、情景模拟、实践实训、评价反馈和考核五个环节，并且设计了这五个教学环节中教法、学法以及师生角色的定位问题。 [关键词]建构主义学习理论；房地a估价；教学模式 目前，房地产估价业已成为社会需求量最大的社会中介行业之一。《房地产估价》也成为高等院校资产评估和房地产经营与管理等相关专业的一门必修或选修专业课程。由于房地产估价业在我国的起步较晚，以及房地产市场的特殊性，《房地产估价》课程的教育教学规律还在探索当中。《房地产估价》课程主要介绍房地产估价的基本知识、估价方法以及估价程序等，通过学习能使学生熟练掌握房地产估价的知识体系和估价技能，培养学生的良好的职业素养。使学生掌握并熟练运用常用的估价方法进行房地产价格评估，初步具备独立完成简单房地产估价报告的能力。 一、建构主义学习理论在房地产估价教学中的借鉴意义 （一）要充分发挥学生主体性作用。建构主义理论认为教学是一个由教师帮助学习者依据自身的经验建构意义的过程，而不是一个传授知识的过程。《房地产估价》作为实践性较强的学科，理论内容抽象不太容易理解，更应重视发挥学生主体性作用，重视实践性教学。学习过程应是一个了解-理解-实践内化-提升理解、巩固的循环积累过程，而不是简单地从A到B，通过实践教学加深学生对学习意义的构建，缺乏实践积累的短平快教学模式模式无疑会给教学效果带来负面影响。 （二）为学习者创造合适的学习情境。建构主义学习理论重视学习情境的构建，适合的学期情景使学生能潜移默化地领悟所学的知识，并不断随着实践经验的增长而扩展对知识的理解和运用。在房地产估价教学中，教师应当实际出发，建构与学习内容相关的、尽可能真实、能够激发学生学习热情的情境。积极创建校内外的实践实训基地，让学生直接接触企业，为学生提供真实的学习活动和情境化内容，使学习者对房地产估价知识的构建，估价能力的提高和职业素养的培养，无疑是至关重要的。 （三）通过多种途径促进学生对知识的阐释和反思。建构主义学习理论认为学习者对学习内容不仅要能够进行阐释、表达或展现，还应该认真思考他们在学习什么，并阐释其中的意义。阐释的过程就是一个反思的过程，所以，房地产估价教学要有效利用多媒体现代教育工具外，作为一门应用型的学科，更应强化实践 二、基于建构主义学习理论下的房地产估价教学模式设计 （一）理论认知环节教学设计 房地产估价课程具有知识综合性强，技术性强，实践性要求高，但理论的生动性不足等特点，学生头脑中的知识体系较为凌乱，往往严重打击学生学习的兴趣。在理论认知环节，学生并不是处于一种机械学习的状态。教师的任务是主要是通过设问方式调动对学生解决问题的思考，通过解释、分析以及归纳推理性地讲解，帮助学生对核心问题与理论难点的理解。同时，教师可以通过网络技术、现代电子通讯技术辅助教学给学生创造一个丰富多彩的学习空间。而学生则采用学生自助式方式预习理论知识，学生在课前做好预习准备，带着问题进入课堂，这样就能让学生在其所思考的问题上引起关注。这种自助式学习环节，能让学生快速进入学习状态、提高教学效率。在理论认知环节，教师可以通过设问教学的方法来激发学生的思考。比如，在讲房地产价格的形成条件时，笔者给学生设问三个问题：（1）你想在郑州拥有一套房子吗？（2）你为什么没有去买房子？（3）你的需求属于什么需求呢？通过这些看似简单的问题但又是学生感兴趣的问题引起学生的思考，使得学生对理论知识产生浓厚的兴趣，加深其理论的理解。在教师采用设问教学的方式时，一定要注意设计问题要有趣味，要贴近生活，不要过于深奥，引起学生的学习兴趣就行。 （二）案例分析环节教学设计 案例教学是课堂教学常用的教学环节。建构主义学习理论认为，学习是通过新的学习活动与原有知识经验的相互作用以此来丰富和改造学习者的知识经验，使学生建构对新知识的理解。也就是说，建构主义学习理论更重视对知识建构的过程。案例教学就是通过创设问题情境，引导学生以当事人的身份，结合房地产估价实际问题，引导学生自觉进行意义建构。房地产估价案例教学的目的，在于根据房地产估价课程的教学目标，加深理论教学的理解，培养学生运用数据和资料分析推理的能力。因此，教师在案例教学中所扮演的角色应该是编导、教练、或者是顾问，在教学过程中主要是对学生进行启发、引导、讲解、训练和指点。建构主义学习理论强调学生主动学习的重要性，案例教学环节必须打破以教师为中心，学生被动接受信息的学习模式，建立起以学生为本，主动获取信息的学习理念。教师在案例教学中主要起组织和引导的作用，激发学生参与讨论的兴趣，引导学生进行更深入的思考，在讨论结束后进行概述性归纳和总结。在案例教学过程中，教师也可以要求学生自己寻找案例，让学生自己寻找一处房地产作为样本进行评价，老师根据该房地产通常的价格状况和该学生具体评估情况对其进行评价。 （三）情景模拟环节教学设计 在建构主义学习理论中情境是关键点，建构主义学习理论重视学习的情境的。在情景模拟环节，让学生参与设计学习情景，组织学生进行探索。培养学生适应不同的情境的适应能力，在实际工作生活中也能形成更广泛的迁移。所以，情景模拟的仿真性要强，在房地产评估实践性教学体系中，特别强调仿真性，各个层面的模拟，能让学生在仿真性很强的环境下完成全面的房地产估价业务。从学生而言，主要采用合作学习法。为增加学生自主学习能力，提高团队合作精神，在房地产估价学习中采取分组模拟对抗形式，教师可以把学生分为若干个学习兴趣小组开展教学活动。教师根据学生个人以及小组完成情况来进行评价。各个小组拟订本组个性化的组名和目标，学生根据具体目标共同搜集和分析学习资料，共同学习、评价和反思学习成果，最终达到组内学习者共同提高和进步的目的。而在不同的小组之间，则可以采取相互竞争、相互补充、相互激发的对抗措施，这样会促进和提高了课堂学习的积极性和有效性。 （四）实践实训环节的教学设计 在实践实训环节，根据房地产估价学习过程依次分为房地产价格影响因素分析、市场调查、评估方法的运用、编制评估报告几个阶段。在实践实训环节，教师可以采用项目式实践教学法和顶岗实习教学法开展教学。所谓项目式实践教学法，是指教授者给学习者指定一个项目任务，学习者根据所掌握的理论知识，根据每一个工作流程，让学习者独立自主地开展工作，使学习者把理论知识与实践不断结合起来，提高学习者实际工作能力。所谓顶岗实习教学法是让学生去企业进行实习，让学生直接地接触实际工作，在顶岗实习中，学生承担适当的业务角色，通过顶岗实习法，不仅可以巩固学习者的理论知识，还可以让他们切身体会到具体的工作实务，能大力培养学生的动手能力。及时总结自己在实际工作中遇到的各种问题和困难，及时寻求解决问题的方法。 （五）评价反馈和考核环节教学设计。 建构主义学习理论学习过程是由学生自己主动建构的，学习评价的重点在于知识的建构而不是为了检测结果。传统的教学评价反馈和考核形式比较单一，一般是口试、笔试、开卷考试或闭卷考试，无法全面检测学生的真实水平。基于建构主义学习理论下的评价模式则是更加人性化的自我反省为主的评价方式。评价和考核更注重学生的参与。在房地产估价课程中，要根据房地产估价的人才培养要求，有计划有步骤地进行教学考评，形成一种综合性的考评体系。在考评体系中，既有学生的自评，通过学生自评让学生发现自己的问题并改正；也有学生之间的互评，提升学生参与的积极性，增强他们对知识和技能的理解和把握。还有那些比较贴近学生的学习过程阶段性的学习报告、实验报告、课题型作业、小论文展示灯学习成果，也作为辅助部分考核学生，使得考评结果能够全面反映学生的学习过程和学习成果。 三、结语 在构建主义理论指导下，《房地产估价》教学设计中的理论认知环节、案例分析环节、情景模拟环节、实践实训环节、评价反馈和考核环节相互结合，形成了一个系统的教学体系。充分体现了建构主义以学生为主导，以意义建构为过程，以能力培养为目的的教学思路。高校《房地产估价》教师应注重在各教学环节中应加强建构主义理论的\用，激发学生兴趣，训练学生的实践操作能力，提高学生的综合素质，培养出满足社会需要的具有扎实的理论知识，良好的职业素质的技能型人才。

房地产中介论文:房地产中介机构洗钱风险分类与管理 风险为本方法是国际组织力推的反洗钱工作重心，洗钱风险分类与管理也成为当前国际上房地产中介机构反洗钱工作的重要内容。为了实施一个合理的风险评估方法，房地产中介应当确定评估潜在洗钱风险的标准。洗钱风险可根据客户、客户类别和业务进行识别，使房地产中介决定和实施恰当的措施和控制以消除风险。 洗钱风险可以通过不同类型来衡量。利用风险分类可以让房地产中介对不同客户适用恰当的控制和监督，为管理潜在风险提供战略支持。最常见的风险类型包括：国家地域风险、客户风险和交易风险。由于自身情况的不同，不同房地产中介机构在评估整体潜在洗钱风险时赋予每类风险的权重可能各不相同。此外，房地产中介机构还需根据从特定主管部门、自律组织或其他可靠来源获得的信息，调整其对特定客户的风险评估。 一、房地产中介机构洗钱风险分类 为了实施合理的洗钱风险管理，房地产中介机构应识别不同类别的风险并对不同的风险类别进行评估。通过对客户、客户类型、服务、地域所带来洗钱风险的识别，房地产中介机构再确定和实施缓释这些风险的政策、程序和控制措施。 1.国家/地域风险 国家风险，结合其他风险要素，是反映有关潜在洗钱风险的有用信息。洗钱风险与特定地域存在高度的相关性，例如委托人的住所、交易场所和资金来源地等。具有较高风险的国家与地区包括：被FATF（金融行动特别工作组，国际反洗钱权威组织）声明认定为反洗钱体系薄弱，金融机构要对其开展业务和交易特别关注的国家、地区；受联合国、FATF或其他政府制裁、禁运或类似措施的国家、地区；被可靠来源认定为缺乏适当反洗钱法律法规和相关措施的国家、地区；被可靠来源认定为特定恐怖活动或为已被指定的恐怖组织提供资金和支持的国家、地区；被可靠信息来源认定为腐败或其他犯罪活动十分严重的国家、地区；对房地产中介没有强制性注册登记要求的国家。 2.客户风险 客户的行为和动机可能是洗钱风险的来源之一。确定某个或某类客户潜在的洗钱风险对制定和执行一套完整的风险为本框架至关重要。房地产中介机构应根据自身的标准，判断特定客户是否属于较高风险，确定可能对评估产生影响的因素。预示较高洗钱风险的客户包括：政治公众人物；客户在不寻常或非传统情况下要求开展业务关系或服务；客户实体或关系的结构、性质导致房地产中介机构难以及时确认实际收益人或利益控制者；现金密集行业；受特定主管部门或自律组织监测的慈善团体和其他非营利组织（特别是跨境运作的组织）；客户所在地与房地产中介机构存在难以解释的远距离且无业务关联性。 3.交易风险 这一类风险与财产、交易融资方式、资金来源以及交易参与方的具体因素密切相关。这些因素具体包括：交易速度（没有合理理由的过快交易可能有较高风险）；财产类型（住宅或商业、空地、投资、高周转率物业，用于出租或租赁的多单元物业）；连续交易，特别是同一物业在短期内以难以解释的不同价格进行连续交易；将物业转换为更小单位；在交易后期引入不知名的参与方；用第三方工具（如信托）隐瞒买方真实所有人；低估或高估价格；出售物业后很快受到制裁或破产；物业价格对客户没有营利性；客户所处地点和客户资金来源异常；用大量现金购买；来自非正常途径或那些被认为具有国家地域风险的现金存款或汇票；使用复杂的贷款安排或其他深奥的融资方式，而不是从受监管的金融机构获取贷款；难以解释的融资安排的变化。 4.可能影响风险的变量 房地产中介机构风险为本的反洗钱框架必须考虑与特定客户或工作类型有关的风险变量。这些变量包括：牵涉的其他参与方，如金融机构、律师和公证人是否受反洗钱法规监管；客户是如何被引荐给房地产中介的；客户与房地产中介的沟通方式，如电子邮件或亲自接触；是否存在不同于直接客户的受益所有人；与房地产中介有业务关系的人，例如与自然人相比，法人或没有清晰结构的法律安排可能具有更高风险；使用允许非面对面以及有利于匿名的新技术所带来的风险。 5.高风险情形的控制 房地产中介机构应当根据风险为本的方法，对高风险客户带来的洗钱风险，采取适当控制措施，以降低潜在风险。这些控制措施包括：与房地产中介机构有关的洗钱方法和相关风险的一般性培训；对高风险事项开展有针对性的培训；增强高风险情形下的客户尽职调查水平；在建立业务之初，房地产中介机构要进行强化的或额外的审查；对提供的服务进行定期审查，以判断洗钱风险是否增加；经常审查业务关系，以判断洗钱风险是否增加。 二、房地产中介机构洗钱风险管理 房地产中介机构为了有效管理洗钱风险，必须以风险为本加强内控体系，认真开展客户尽职调查、客户和交易监测、可疑交易报告及培训和教育工作。 1.内部控制体系 特定非金融机构在规模方面与金融机构存在很大不同。与多数金融机构相比，很多特定非金融机构只有少量员工。这就限制了小型机构可投入打击洗钱犯罪的资源。对于很多特定非金融机构而言，一个人可能就同时负责前台、后台、反洗钱报告以及高级管理层的功能。包括房地产中介机构在内的特定非金融机构的这种特殊性，在设计风险为本反洗钱内部控制体系时必须予以考虑。 为使房地产中介机构拥有有效的风险为本反洗钱方法，风险为本程序必须是房地产中介机构内部控制的一部分。高级管理层领导和参与反洗钱计划是房地产中介机构风险为本方法的重要方面，高级管理层要对确保组织有效的内部控制结构负最终责任。 受制于房地产中介机构的规模和范围，以风险为本的内部控制框架通常包括：拥有适当的管理系统以判断客户、潜在客户或实际受益人是否为政治公众人物；不断提高对易被洗钱分子滥用的业务环节的关注；依据房地产中介机构经营环境和市场活动变化，定期对风险评估和管理流程进行审查；在管理层指定一个人或几个人负责反洗钱的合规管理；根据组织规模和中介职业的性质，在适当情况下，规定反洗钱合规功能和审查计划；向负责人报告合规建议，发现的合规缺陷、已采取的纠正措施；无论管理层或雇员组成结构是否发生变化，要保持程序的持续性；要满足反洗钱监管要求，并根据监管要求变化及时调整反洗钱政策；执行风险为本的客户尽职调查程序；必要时对较高风险的客户、服务实施诸如审查、管理层批准等充分的控制措施；作为反洗钱计划的一部分，为雇员行为提供充分的监管和支持；在相关人员的职位描述和表现评价中，融入反洗钱合规要求；给所有相关员工提供适当的培训。 2.客户尽职调查 客户尽职调查旨在使房地产中介机构能够形成对客户背景的合理判断，真正识别客户。房地产中介机构客户尽职调查程序应包括：（1）及时识别和核实每个客户身份。（2）识别实际受益人，并采取合理措施核实实际受益人的身份。识别实际受益人的目的，在于确定通过所有权、投票权或其他方式对客户实施有效控制的自然人。（3）获取适当的额外信息以了解客户的具体情况和业务，这取决于所提供服务的性质、范围和持续时间。这些信息可以在客户对房地产中介机构提出要求的过程中获得。 房地产中介机构对风险的评估是其客户尽职调查及其他反洗钱措施的基础。房地产中介机构要根据其对客户的了解确定适合每个委托人的客户尽职调查要求，包括：（1）通常适用于所有客户的客户尽职调查标准。（2）在考虑适当的风险变量以及已知低风险情况下简化的客户尽职调查标准，例如上市公司、受到FATF反洗钱标准监管的金融机构、政府主管部门和国企（受制裁国家除外）。（3）被房地产中介机构合理判定为高风险的客户要采取强化的客户尽职调查标准。高风险一般归因于客户的业务活动、所有权结构、特别是所提供服务涉及较高风险国家，或被有关法律法规界定为高风险。 3.监测客户和特定业务，报告可疑交易 房地产中介机构反洗钱监测的程度、性质取决于房地产中介机构的规模、地理分布、识别出的洗钱风险、受监管活动的性质。考虑到房地产中介机构与客户间的咨询关系以及频繁与客户接触这一性质，反洗钱监测最好由受过训练、与客户有联系的员工来实施。监测的目的在于清醒认识潜在洗钱风险变化，预防洗钱活动。 对于这种主要针对中介业务的反洗钱监测，不可能仅依靠自动化系统，更多依赖的是律师的人工判断。自动化系统是否适用，取决于房地产中介机构开展业务的性质及其可以合理获取的资源。不能期望一个小的房产中介如大中型房地产中介机构一样投入同样水平的资源；相反，小的房地产中介可以开发与其职业实践范围和形式相适应的监测方式。房地产中介机构最好选择与客户有直接联系并具备反洗钱知识的员工进行人工监测。在达到适当业务规模时，监测工作可以逐步依靠自动化系统的开发投入。 风险为本的方法同样适用于房地产中介机构识别可疑交易活动，例如，将更多分析资源分配给房地产中介机构已识别出的高风险领域。作为风险为本方法的一部分，房地产中介机构还应积极使用主管部门提供的信息来完善自身对可疑交易或活动的识别。房地产中介机构还应定期评估其可疑交易识别和报告系统的有效性，并根据外部变化作适当调整。 4.培训和教育 FATF建议和国家法规都要求房地产中介机构向员工提供适当且相称的反洗钱规定的培训。对房地产中介机构，特别是那些小中介而言，这些培训有助于其履行监测义务。房地产中介机构履行反洗钱义务基本上要依赖培训和认知。这就要求房地产中介机构至少要为相关员工提供反洗钱法律法规和内部政策的基本知识。要满足风险为本方法的需要，培训还要特别关注中介执业实践中发生的风险要素或情形。此外，政府、自律组织也要给房地产中介机构提供适当的反洗钱教育培训。 风险为本方法也适用于反洗钱培训。将风险为本方法用于培训活动，将会在培训频率、传授方法和培训重点方面赋予房地产中介机构额外的自由度。房地产中介机构应审视自己的雇员和可用的资源，量身定制培训课程，运行有关电子化培训程序，提供与洗钱风险水平相称的培训频率，测试评估雇员对培训信息的认知程度。 房地产中介论文:我国房地产中介行业的发展前景 【摘要】房地产中介行业作为房地产市场的重要组成部分，面对激烈的市场竞争，必须根据市场发展现状不断调整，不断完善自身的发展模式，从品牌打造，提升人员素质和服务质量，利用网络技术等方面着力，方能在激烈的市场角逐中站稳脚跟，不断壮大。 【关键词】房地产，中介行业，市场竞争 随着我国房地产业的发展，房地产中介企业作为房地产业的重要组成部分也经历了从无到有的历史阶段，迎来了飞速发展的时期，并且成为房地产市场中不容忽视的新型行业，其在国民经济发展中的作用也越来越重要，我国各级政府都十分重视这一产业的发展。广大百姓拥有一套理想家居的梦想和渴望以及城市化进程的加快，给房地产市场创造了无限商机。广大百姓从过去的要住房找单位、找领导转向要住房找市场、找中介。中介公司的运作对盘活住宅二、三级市场，消化百姓手中的空房、旧房，促进增量房的销售作用明显作用。 而房地产中介行业作为一个逐步发展的新兴行业，由于其市场不够规范，不够成熟，人们对这一行业的了解显然还不够。虽然近几年“二手房买卖”、“房屋租赁”“商铺投资”等词汇已渐渐被人们熟知，但是显然人们对房屋中介企业的信誉度没有达到足够的认可。这就需要我们逐步完善房产中介市场运营机制，逐步提升客户满意度，打造房产中介企业品牌。下面就房产中介行业的发展前景提出几点浅见： 1、树立中介企业品牌，赢得客户对服务的信任。树立品牌是企业取得竞争优势的主要途径。只有通过优质服务，塑造强有力的企业品牌形象，使消费者对品牌产生信任和忠诚，才能够在未来的竞争中占有一席之地。随着中国市场化进程不断的推进，消费者的品牌意识在逐步地加强。服务品牌是促进房地产中介企业与客户沟通的有效手段，是在市场竞争中主动出击获取制胜权的有效武器。而专业水平差、人员素质低、操作不规范的中介企业将被市场无情淘汰。 2、提高人员素质，提供专业规范的服务。一流的人才做一流的事业，即使企业的财务资源丰富，实施一项好的经营计划的关键仍是有效的人力资本。房产中介行业由于发展历史短，人才后备不充足，这个不利的条件迫使企业在人力资源方面投入更多的资本，因而企业决策者就需要根据自身条件，有效地开发人力资源，实行有效的激励机制，创造具有特色的企业文化环境。特别是对于关键技术人才可借鉴国外企业经验给予长期激励，比如使之享有一定比例的剩余索取权。而且消费者要买房租房，之所以找中介商，是相信他们可以提供准确的、全面的信息和专业的服务，这主要有两方面的要求：一是从业人员要有专业基础知识，二是要有专业化操作水平。因为消费者不仅要求经纪人能够提供房源和客源的信息，而且还需要提供相关的房地产政策、房地产投资、房地产建筑、房地产价格、房地产手续办理等信息的专业咨询。只有能够不断地为经纪人提供专业培训的企业，才能够为客户提供更专业化的服务，才能够使客户对其有较高的度满意，从而吸引客户并且保留客户，确立自身的竞争优势。 3、通过不断创新与并购联合提供全面的高质量服务。客户在房地产交易中需要包括政策咨询、价格评估、合同签订、抵押贷款、装饰装修等多方面的服务，谁能够在服务内容方面不断地创新，为客户提供全面的服务；同时不断地创新服务方式，贴近客户，降低消费者的交易成本，谁就能够赢得客户，提高知名度。而且房地产中介企业应该保证有足够的房源，因为任何一个中介机构都不可能满足全部客户的需求，也不可能包揽千差万别的客户。这就在客观上要求房地产中介机构要走联合的道路，做到信息共享、资产重组、资源合理配置。 4、以全面网络化促进经营管理。房地产中介行业作为一种信息密集型的产业，信息的准确性、及时性、有效性及信息通畅是中介机构从事经营活动的基础。在目前情况下，计算机技术的应用，将使房地产咨询、估价中常常涉及到的大量数据处理工作变得容易，也使房地产中介信息的查询、配对变得迅捷方便。电脑的普及和网络使用成本的降低，以及信息产品进入家庭的步伐加快，物业买卖信息将成为信息产业的主要承载内容，网络将成为入网的各中介行业楼宇信息最便捷的途径。买方不仅可以通过网络寻找中意的楼盘，而且可以在网上看到物业实景、图片等资料，甚至还可以进行物业比较。通过采用房地产中介专用软件，进行快速房源查询等能够提高管理效率，为客户提供快速多途径的服务，甚至是跨区域的服务，从而提高成功率。采用先进的计算机管理技术，就能够更快、更准确地掌握房屋信息和客户信息，并且通过有效利用高科技信息技术，从而建立自己的竞争优势。 5、规模化经营增强竞争实力。实践证明，扩大规模、连锁加盟经营有诸多优势：一是可以统一安排人力、物力、财力，节省成本，优化资源配置，获取规模效益；二是统一领导，统一规范，统一服务标准，有利于提高服务质量，树立品牌，发挥品牌效应；三是可以扩大业务量，提高市场占有率，增强竞争力。中介商要想在日趋激烈的市场竞争中争得一席之地，必须降低服务成本，提高成交率。因此，规模化发展，连锁化经营，将是今后房地产中介企业发展的必然趋势。 6、制定国际化发展目标。企业走向国际化，这不单纯是企业主观意愿的问题，更是环境变化所提出的客观要求。为了适应环境的国际化，在越来越多的行业，国内企业相继进入国外市场；同时，国外企业陆续进入国内市场。房地产中介行业也不例外。无论是美国著名房地产中介服务公司COLDWELL BANKER，或是台湾的信义房屋，都已经开始了在中国市场的跨国经营；另一方面，由于房地产中介行业的桥梁作用，中国的房地产企业为了开拓国际市场，迫切需要中国房底产中介企业能够先行一步、为打开国际市场创造条件。中国房地产中介企业尽管尚处于初级发展阶段，但面临国际和国内的市场竞争，可以利用技术创新上的后发优势，采取灵活的策略联盟，发挥本土优势，根据自身的可控资源条件能力和具体情况，制定出符合内外要求和条件的国际化目标。对单个企业而言，应当树立“立足本地、面向全国、走向国际”的发展远景，以应对中国加入WTO之后本行业的机遇与挑战。 房地产中介作为一个朝阳行业，在未来激烈的市场竞争中，将大有可为。 房地产中介论文:房地产中介企业声誉影响因素研究 【摘 要】 在产品服务同质化日益凸显的时代，无形资产成为影响企业发展的重要因素，企业声誉作为企业软实力的重要性日益显露。无论是经营手段，抑或行业道德，社会公众普遍对房地产中介信任度不高，评价也是贬大于褒。本文对房地产中介企业声誉影响因素进行了分析，为房地产中介企业提高声誉提供方法和途径，以便促使房地产企业健康发展。 【关键词】 房地产中介 企业声誉 企业软实力 1 房地产中介企业声誉现状 中介是经济发展和社会分工专业化的产物，是指那些为市场主体提供信息咨询、经纪、法律、培训等各种服务以及为各类市场主体从事评价、评估、检验、协调、仲裁等活动的机构或组织。房地产中介包括房地产咨询、房地产价格评估及房地产经纪。 房地产中介具有提高市场效率、降低交易成本、保障交易安全、维护委托人权益等重要职能，是买家和卖家之间沟通的桥梁。然而社会公众对房地产中介的印象却一直并不好，甚至用“黑中介”来称呼。在房产中介行业，吃定金、赚差价、泄隐私、克扣押金、高评高贷、虚假房源、霸王条款等被称为房地产中介的“罪状”，此外，还有房地产经纪机构卷款潜逃等恶性案件。杨环、杨苏（2010）指出作为房地产业的分支的房地产中介，是随着房地产业的兴起而发展开来的，但由于房地产中介违规行为层出不穷，大大影响其在公众中的形象，结果造成消费者一方面对房地产中介服务需求旺盛，另一方面却极不信任中介的现象[1]。 房地产中介的一些不规范经营行为，已经成为一个不可回避的现实问题，当房地产中介各种违规、违法的事件时有发生时，就不可避免地危及到整个房地产中介行业的声誉。提高房产中介组织的管理水平，挽救行业的声誉成为该行业健康发展的重要议题。 2 影响房地产中介企业声誉的因素 学者们从不同角度探讨了企业声誉的概念。丰布兰认为：“对一个企业的过去行为和将来的前景展望的一种感觉描述，这种感觉形容了当企业与其他处于领导地位的竞争对手相竞争、相比较时，企业对他的所有的利益相关者的整体的综合吸引力”[2]。凯文·杰克逊指出：企业声誉之所以重要，是因为它可以形成一种资本即声誉资本，这是一种无形资产，来源于真诚、信任尊重等，在现实的商业关系中成为决定性因素，比任何有形资产更为重要，深深制约着企业的发展。[3] 本文在前人研究成果的基础上，提出了提升房地产企业声誉因素的理论框架模型，通过对2013年在北京按签约套数前10名的房地产中介的中高层管理人员进行问卷调查，并使用相关的统计方法对提出的假设进行验证和分析，得出了影响房地产中介企业声誉的主要因素有：CEO声誉、员工待遇、诚信经营、服务质量、创新能力和社会责任。 第一，CEO声誉。房地产中介CEO作为企业的最高决策人，自然也是企业形象代言人，在对企业声誉的建立、提升过程中起着关键性作用。CEO得不到利益相关者的尊敬和信任，企业就无法得到令人满意的声誉。2007年11月，深圳中天置业公司CEO蒋飞擅自将买房人购房款1.7亿卷款潜逃，严重损害了自身企业声誉，也伤及整个行业声誉。 第二，员工待遇。员工是企业声誉的心脏和灵魂，是企业声誉的塑造者和驾驭者，其言行举动都是企业形象的一部分，与企业声誉密切相关[4]。企业声誉的高低取决于利益相关者的评价，房地产中介员工作为企业的内部利益相关者要承担着与外部利益相关者沟通的重任，其言行直接影响着企业声誉。只有员工认可自己的企业，才会承担向外部利益相关者传达有关企业的积极信号，这样有利于企业创造良好的声誉。员工如果因为不信任企业而公开表达自己对企业的感觉及意见，这将严重损害企业声誉。 第三，诚信经营。诚信经营，是指企业在市场经济活动中严格履行各种契约的承诺，以体现自身的信用并塑造良好的企业形象，从而实现持久发展的管理活动过程[5]。诚实守信能够为房地产中介带来崇高的声誉，它可能不像有形产品会直接给企业带来市场和利润，但它确实是企业经济发展的无形推动力，将会对企业声誉的提高及长远发展有着重大的促进作用。在企业与顾客的重复交易中，如果企业未能履行合约，企业就可能丧失一部分顾客，这样企业声誉的价值就等于未来交易的损失减去背信合约所得到的短期收益。 第四，服务质量。服务质量的好坏直接影响着消费者对经营者的评价，对企业形象有显著的影响作用。服务质量水平由顾客对服务的感知和期望之间产生的差异所决定的。通过客户服务预期与服务感知的差值来测度服务质量，只有后者大于前者，客户才会认为服务质量是令人满意的。强烈的服务质量意识可以帮助企业树立良好的质量信誉，增进公众的消费信念。优质服务是企业免费的宣传广告，如果顾客得到企业的优质服务，顾客则会成为企业免费宣传员和流动广告，将产生可信的广泛而深远的社会效果，为企业迎来更大的市场及更好的社会信誉。 第五，创新能力。学者们认为创新能力由产品创新能力与工艺创新能力两者耦合并由此决定的系统性整体功能并支持企业创新战略的实现。竞争优势通常建立在创新能力之上，创新投入大的企业比投入小的企业能获得更高水平的回报，并不断扩大企业的知名度[6]。创新能力是企业的核心资源，能够在知识爆炸时代是培育企业竞争优势，提高企业声誉，它相比竞争者能够更好地掌握某些能力或资源，且能够更好地运用这些能力。 第六，社会责任。Carroll Buchholtz认为社会责任行为增进了利益相关者对企业的鉴别，经此过程，利益相关者感受到其个人价值观与企业价值观的交融，促进企业与利益相关者之间建立了良好关系，直接或间接提升企业声誉[7]。汪凤桂、戴朝旭对社会责任与企业声誉的关系进行了辨析，社会责任是企业对社会的承诺或者是外界对企业的期待，而企业声誉则是外界对企业的看法，社会责任是影响企业声誉的重要因素，应该将企业声誉视为企业的追求目标，而社会责任则是企业达成目标的手段。企业应通过履行社会责任来提升其企业声誉[10]。社会责任并不是从根本上否定企业的营利性，企业应该在实现利润最大化和履行社会责任的两者之间保持较好的平衡关系，良好的社会责任行为记录会提高企业声誉。 3 提升房地产中介企业声誉的建议 研究表明，CEO声誉、员工待遇、诚信经营、服务质量、创新能力和社会责任能够提升房地产中介企业声誉，是房地产中介企业声誉的重要影响因素。其中创新能力与企业声誉显著性关系为弱相关，作为房地产中介企业声誉的提升因素，并没有得到大多数人的认同。 CEO的声誉意识决定了企业声誉的大方向，房地产中介CEO应当善用自己的品牌特质，让人们认识、信任和喜欢上自己的企业；房地产中介要与员工建立良好的劳动关系，帮助员工实现目标，优秀的员工不仅是希望得到优厚的待遇，也想要感觉到企业的价值感。员工对企业的感知和认同会影响着企业的声誉的高低；诚信经营是房地产中介应该遵循的价值观念，没有诚信，无异于自毁前程，所带来的负面效果，既影响了自身企业声誉，又影响了其自身的发展；服务是以顾客满足为前提的，强烈的服务质量意识可以帮助房地产中介树立良好的质量信誉，增进公众的消费信念。如果客户得到优质服务，客户则会成为企业免费宣传员和流动广告，将为企业迎来更大的市场及更好的社会信誉；房地产中介目标应是营利性与承担社会责任的并重，在追求利润最大化的同时应兼顾社会效益，其承担的社会责任不应该是外界强加的额外责任，而应是与企业共生共荣的，不能将承担社会责任简单地认为是一种利他主义。 创新能力与房地产中介企业声誉弱相关的研究结论，说明房地产中介中高层管理人员的认为，创新能力对房地产中介企业声誉影响不大。其实，这种结论反映了房地产中介企业的行业特殊性。首先，房地产中介行业由于在中国实践时间比较短，各种违规现象层出不穷，因而时常受到中央政府及地方政府的双重打压，一定程度上打击了房地产中介进行创新的积极性；其次，房地产中介进行创新可能涉嫌违法违规，其创造出新的服务方式或新的商业模式有些会与现行的法律、政策相冲突，即便当时不冲突，当涉及公共利益时，政府很有可能通过一项文件而否定房地产中介的某些创新。笔者认为房地产中介不是不能创新，而是创新服务一定要在现有法律法规框架内进行。只有敢于创新，才能在市场中保持企业的活力。 房地产中介论文:浅述房地产中介行业发展现状与对策 摘要：文章阐述了当地房地产中介行业的发展现状，从规制和调整房地产中介违规行为入手，分析了目前行业中存在的问题，针对问题提出了相关措施与建议，以期促进本地房地产中介组织和整个房地产业的健康发展。 关键词: 房地产中介服务发展现状对策 0 前言 房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分，它在产品市场和要素市场中都占有很重要的地位。自20世纪90年代初开始发展起来的，随着房地产市场突飞猛进的发展，房地产业作为消费热点和新的经济增长点，对经济的高速发展、市场内需的扩大、投资和消费的双向增长、城市面貌的改变以及人民生活水平提高发挥着巨大的作用，不仅逐渐成为我国国民经济的支柱产业之一，而且还带动了建筑、金融等相关行业的快速发展。 随着房地产行业的不断升温，房地产市场空前活跃，房地产中介服务机构如雨后春笋般纷纷涌现。房地产中介行业是房地产业的重要组成部分，房地产中介贯穿在房地产业经济运行的全过程之中，一方面，中介机构为房地产交易的供求双方起到了媒介和桥梁的作用，为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的中介服务，促进了房地产交易的专业化、规范化运作;另一方面，由于我国房地产中介服务起步较晚，立法也不够健全，房地产中介服务行为混乱无序，侵害当事人权益、欺诈消费者事件时有发生。文章阐述了当地房地产中介行业的发展现状，分析了目前行业中存在的问题，针对问题提出了相应措施，以促进本地房地产中介组织和整个房地产业的健康发展。 1.当地房地产中介行业发展现状及问题 1.1 当地房地产中介行业的总体发展现状 当地房地产中介行业的发展现状总体上看，本地房地产的发展己步入快车道，具备了作为新的经济增长点的特征和条件。据统计，2010年本地房地产中介企业数量占全市中介服务业企业的13. 8%; 年末从业人员达到11283人，占17.5%; 营业收入为13.05亿元，资产总计约为40亿元。由于行业政策等因素使得市场并未形成垄断，本地中介行业的竞争显得异常激烈。到2010年初，本地房产中介行业里比较强大的企业约有20多家，此外还有众多的小型中介企业为街道两旁的小型门面店及办事处等。 1.2 本地房地产中介行业发展中存在的问题 1.2.1 发展无序，企业生存率低 市场对房地产中介的需求逐步放大，但房地产中介尤其是普通中介市场，由于投资成本低，管理不规范，准入制度不完善，企业间存在恶性竞争，因而许多中小房地产中介企业逐步被淘汰，近年来，由于当地政府推行的住房建设、分配、使用、交易制度和土地使用制度改革在不断向纵深发展，房地产市场的潜力在不断释放，本地的中介业务成倍上升，有许多投资人看好这一巨大的市场，不断地涌入从而大大加快当地房地产中介业的洗牌速度。 1.2.2经营失信，社会信誉度低 日前对房地产中介组织的资质管理和行为监督尚不健全。楼市异变之下的中介市场，是一个急需监管和自律的市场，房产中介老总轻易携客户巨额房款潜逃，充分暴露了当前二手房市场在资金监管方面存在巨大漏洞。另外，本地的一些房地产中介机构将赚钱看作是唯一目的，一些经纪机构扣留、骗取看房押金的行为，故意让房屋买卖双方互相隔绝，加剧信息不对称，以压低卖价、抬高买价，从中获取非法所得的现象; 以霸王条款、虚假广告、隐瞒重要信息、承诺不予兑现、巧立名目胡乱收费等方式强迫和欺骗的问题也较为普遍，因此，如何重塑社会对房地产中介机构的信任，己成为整个中介行业发展所面临的严重问题。 1.2.3 企业规模较小，抗风险能力差 据统计，目前当地房地产中介服务企业中从业人员数在10人以下的占80%; 超过50人的占4.9%。专业化程度低也是此类企业普遍存在的问题之一，除少数规模较大的机构内部设有一些专业部门，绝大部分机构业务范围狭窄，没有实行专业分工，缺乏自身的业务强项，因此缺乏为客户提供法律咨询、评估、信贷、产权登记和过户手续等多样化的服务。业务种类单一，经营范围狭窄，也造成了企业抵抗风险能力的不足。 1.2.4 市场准入低，从业人员素质参差不齐 房地产中介企业的经营服务水平在很大程度上取决于从业人员的素质。目前，只有少数几家大公司在招聘员工时有大专以上学历要求而且要有相应的工作经验，其他一些小中介企业都没有学历限制，一般的高中学历都可以去任职。 1.2.5 法律法规尚须完善，行业监管和自律不力 当地对房地产中介组织设立、运营以及对从业人员资格认证、行为管理进行规范的法律、法规和部门规章、规范性文件己初步形成了一个框架，但还不健全和完善。同时，由政府直接监管，面对数量庞大的中介机构和不胜枚举的中介纠纷，难以到位，同时还存在着寻租空间，另外，政府各职能部门以各自的依据和方式参与监管，会造成政出多门，企业无所适从，且易产生许多漏洞，而行业协会监管同样存在诸多问题。1.2.6信息化程度低 目前在本地市场上，实行计算机信息化和网络化管理，并拥有自己的网站的中介企业可以说是少之又少，除少数大的中介公司外，一般都没有像样的设备，因此被人们称之为"皮包公司"。 1.3 房产中介市场现实存在的欺诈行为 目前房地产中介市场的欺诈行为包括包销、无照经营、超越经营范围和非法异地经营、房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书、滥用格式合同、房地产经纪组织未按期限办理备案手续、虚假广告等。这些不当行为严重危害了房地产中介市场的有序、健康地发展。同时，也给社会维稳带来了极大的隐患。 2. 健全房地产中介行业的对策和建议 2.1 房地产中介行业发展对策 2.1.1 加强政府规划和调控，引导企业有序发展 由于市场机制在解决信息不对称方面有其自身的局限性，因此，政府应采取措施对市场进行调控，以弥补市场机制的不足，因为市场是有缺陷的，需要政府加以干预。当地政府可以通过制定一定时期的产业政策和发展计划，并运用信息披露、税收、信贷、担保基金等经济手段，对本地房地产中介组织发展的速度、规模和结构进行事先规划和过程调控，避免或减少大起大落。 2.1.2 树立中介品牌，加强企业诚信建设 鼓励一批具有实力、运作规范的房地产中介企业，通过各种手段塑造服务品牌，以真诚的服务、专业的素质在客户心目中树立威信，在竞争中脱颖而出，成为房地产中介名牌企业。同时，采取建立企业信用档案，开展企业信用评级，创造有利企业诚信经营的环境和条件。 2.1.3 规范市场准入制度，提高从业人员整体素质 应加快实施房地产中介人员执业资格管理，从事房地产中介的机构必须具备相应的人员和资金，并取得有权部门颁发的房地产中介机构资格证书: 严肃查处无资质的中介企业和中介行为。同时，加强对从业人员的培训，通过培训考核，使房地产中介从业人员具备系统的专业知识，较强的沟通能力，良好的职业道德和牢固的法纪观念。 2.1.4 完善法律法规，改进政府监管和行业自律 制定一部自成体系的房地产中介法律或法规，提高立法层次和法律效力。修订、调整和充实与房地产中介"基本法"衔接配套的法规或规章，优化法律结构， 完善法律体系。 在房地产法律法规中增加或重新设置概念准确、含义清楚、解释详尽的条文，增强法律法规的适用性和实效性。 2.1.5 推广实行计算机信息化和网络化管理 将IT产业与房地产中介服务业结盟，创建局域网、远程网和互联网等网络体系，构建公司在房屋置换市场上的网络信息高速通道。开发各种与房地产中介服务相关的软件，如交易、评估、抵押、按揭等。利用基于互联网的网络科技手段向客户提供高品质、人性化和多样化的房地产中介服务。 2.2 对相关立法的几点建议 借鉴国外的立法经验，结合我国房地产中介市场的实际情况，建议立法应确立以下几方面内容：严格市场准入制度、设立行业协会、规定房地产中介服务的禁止行为、建立中介机构法人责任制和业务失误赔偿制。 3. 结束语 本地作为长三角地区的一个重要城市，其房地产业在近几年的经济飞速发展中处于高速发展通道之中，而房地产市场的繁荣则离不开房地产中介行业。因此在目前国内对房地产行业进行重点宏观调控的情况下，加强对该行业的研究显得极为重要。文章阐述了当地房地产中介行业的发展现状，从规制和调整房地产中介违规行为入手，分析了目前行业中存在的问题，问题提出了针对性的措施，以期促进本地房地产中介组织和整个房地产业的健康发展。 房地产中介论文:基于房地产中介市场法治化探析 摘要：文中首先简要探讨了房地产中介市场存在的虚假广告信息等违法违规行为，接着提出了以下房地产中介法治化的若干对策：立法上的完善、健全政府监督管理机制、中介自律制度的完善。 关键词：房地产；中介市场；监督管理；自律制度 要研究房地产中介市场，那就要把管理学，城市经济学，徒弟经济学和房地产经济学结合起来，因为这是一门综合的学科，需要这么学科专业知识的支持。房地产中介市场在房地产市场的蓬勃发展下也欣欣向荣，呈现良好的态势。但是房地产中介市场还是不完善的，在实际过程中出现了不少顽疾，采取措施去规范房地产中介市场是大势所趋，相关制度的出台与完善无疑是雪中送炭，尤其是法律制度的完善更为重要。 1.房地产中介的违法违规行为分析 近年来，房地产市场还是在以非常快的速度在扩大，信息量也就越来越大，信息的准确性就大大地降低了。政府有时也是无能为力，政府的相关人员毕竟有限，无法保证房地产市场的健康与良好，那么一些专门的组织与专业的技术人才就要应运而生，加入到房地产市场这个熔炉中，发挥应有的作用促进房地产市场的蓬勃发展。在实际过程中，房地产中介主要在2个方面存在着不合乎情理的做法，如下： 1.1隐瞒与交易有关的信息 于2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行的商品房销售管理办法的第二十八条规定有着这样表述：受托房地产中介服务企业在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。委托人将自己的要求告知房地产中介公司，而中介公司要对委托人负责各方面信息的收集，包括销售价格，房源信息，需求状况等。等交易完成后，房地产中介公司可以得到自己的佣金，一般为房地产成交价格的3%到5%。在交易过程中，房地产中介公司在向委托人介绍销售商品房的各方面信息时，还应该坦诚佣金的存在，即要收取房产成交价格的3-5%的资金作为服务费。但在实际操作过程中，房地产中介公司并没有做到这一点，反而利用自己的中介的便利身份，向委托人花言巧语，声称销售的房产都是进行统一报价，佣金已经在里面，不必在额外支付，造成消费者在观念上陷入误区，甚至有些房地产中介还打出了佣金全免的口号，欺骗消费者。 1.2虚假广告信息 《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》这些规则在市场中已经存在，所以房地产的开发企业，房地产中介公司在向购房者宣传打广告时，要依据这些法规，保证广告的真实性，童叟无欺，不夸张，要合乎情理。但在实际过程中又出现了偏颇，房地产中介并没有按照相关法规做事，还是一些对于自己有益但却期满了消费者的广告。举个列子来说，有时就会进行所谓特价房产销售，交谈过程中，只讲该房地产的优越性，地理位置好，装修先进大方，价格也比其他房产要实惠得多，而忽略了该房产的实际情况，往往避重就轻，误导消费者。房地产中介公司在向购房者咨询中，并没有全盘而出，而消费者也不可能面面俱到，肯定会有疏忽，而在中间就有着灰色地带，等到消费者完成交易后，才知道还存在这么多的问题，造成困难重重。 2.房地产中介法治化的若干对策 2.1 立法上的完善 在房地产中介服务业这方面，我国的法律法规还是比较稚嫩，不完善，存在种种缺陷，尤其是在《城市房地产法》和《城市房地产中介服务管理规定》这两个重要法律上，比较保守传统，在实际操作过程中没有实际意义，内容范围也比较狭小，难以网罗住所有的方面。这样看来，政府就要加强立法，要出台法规不断对房地产中介服务规则进行必要限制，法律法规要做到尽善尽美，适用范围要扩大，在房地产信息咨询管理办法、价格评估管理办法、经纪人管理办法、金融中介管理办法、法律中介管理办法这些方面就可以做些文章不断改进。这些规章制度对房地产中介公司要进行全面的考察，这就要包括从业人员的条件、审批管理机构、权力义务、执业标准、执业资格、收费标准、服务程序及违法违纪人员的处罚等等，要触及到房地产中介公司的每个角落，不能存在漏网之鱼。要出台相关的法规考核房地产中介公司，要对其严格要求，要帮助房地产中介公司走向正规化，这就囊括了实际过程中的职业界定、业务范围、市场准入、培训、考试、考核、执业、再教育、运作方式、程序、行规行约、合同、收费这些方面。要有相关法律对进入房地产市场的人员做出必要的选拨，剔除那些不合格的从业人员。每个地方的政府还应该落实于自己的本地的现实，出台完善的人员管理制度，相对来说，中介机构及从业人员资质管理制度、统一合同文本制度、设立中介经纪保证金制度这些制度的出台与完善就显得比较急迫，务必做到规章制度有国家，省，市这三面的完整，这样才能让房地产中介公司在实际过程中有所警惕，而不敢过分招摇撞骗。法规的执行情况与执法人员息息相关，这就要求执法人员公正廉洁，不受他人的诱惑而做出有违自己职业道德的事，坚决打击违法乱纪之事，烘托出一个公正，公平，合理的市场。 2.2 健全政府监督管理机制 目前，市场上也存在由政府部门充当的房地产中介公司，为了执法的顺利进行，就要让这些部门脱离出来，改编到其他部门中去。在市场经济的前期，人们对于经营方式还是不了解，政府的相关部分这是就起到了良好的引导，激励的作用，这些国企规模大，声誉好，经济效益好，就激发了广大人们投入到这个行业中去。但现代企业制度已经发展到良好阶段，人们也已经会经营自己的企业，那么那些原有的在房地产中介市场的国有企业就可以放手了，他们只需要在实际生活中起到一个表率作用，而不必进行实质性的活动了。政府管理职能要充分发挥，要在房地产中介这个服务业中大展拳脚，政府部分要团结协作要帮助房地产中介规范其主管机构。工商部门审批对于房地产中介这个行业来说还是缺乏力度，无法对其专业性，技术性做出合理的判断。所以，房地产管理部门就不能袖手旁观，规定在房地产中介公司开张前要到这个部门办理经营许可证。这个时候，房地产管理部门就要对这个公司做出相应的考核，主要有两个方面，一个是专业工作者的人数有多少，要从市场出发，不能够容许过多的人员进入这个市场，造成人员冗杂；一个是要考察专业人员的素质，他们不仅要有正规的资格证书，还要有政府相关部门进行培训，合格后所给予的资格证书。工商管理部门还要对该中介的地理位置，财产资金，名称，机构等等进行考察。这样下来，中介服务机构就有了双重的监督，房地产管理部门和工商管理部门就要严格履行自己的职责了。 3.小结 文中基于房地产中介市场的法制化进行了简要的分析，在实际的执法过程中还应结合各地实际情况做的有法必究不放过任何违法行为，才能让中介市场更加合理以及适应市场化发展需要。 房地产中介论文:VPN技术在房地产中介行业的应用 摘要：该文对VPN（虚拟专用网）技术进行了简介，介绍了VPN技术的优势及关键技术，并将VPN技术应用于房地产中介行业实现了多个营业网点的网络互联。 关键词：VPN；虚拟专用网；房地产中介网络建设 随着房屋中介交易数量的不断增多及中介业务规模的逐渐增大，在各房屋中介系统的位置分布上形成了分散的地理格局，这些分布在各地的房屋中介系统会引发许多问题，比如说各地间如何安全地进行房屋交易信息的交换和信息的共享；身处外地的员工如何安全访问自身系统，使用自身资源，以及进行异地办公等。这些都将成为近期和未来急需解决的问题。 VPN（Virtual Private Network）技术的产生和出现，使得各地系统可以利用专线或网络拨号等公共网络实现连接。利用VPN能方便、快速、经济地将各地的系统连接在一起，作为对房屋交易系统的扩展和补充，可以协助远程使用者、建立安全并且可信的连接方式，且保证了数据的传输安全性。虚拟专用网络（VPN）恰能满足有这种需求，它也代表了英特网发展的一个重要方向[1-2]。 1 VPN技术简介 VPN并不是真正的专用网络，但是却实现了专用网络的功能。它是通过对网络上的数据加密后封装，使得私有数据能够在公共网络上传输，并且保证了私有网络安全的技术。其工作原理是将需要进行数据加密后再传输的端点连接到公网信道上，需要加密传输时，通过VPN设备在公网上建立虚拟的专用的网络络信道，并把所有的数据加密后利用这个信道传输，从而保证数据传输的安全性。 2 采用VPN技术具有的特殊优势 1）组网成本降低。VPN技术与别的网络技术是不同的，是独立于初始的协议的，并可有效兼容新技术，减少内部网络和外部网络所需要的网络配置和连接设备。在这个虚拟网络运行中，因它的稳定性能较好，不需要支付大量的成本就能进行维护和管理。这也是VPN技术被广为接受的最重要的特殊优势。 2）增强了安全性。VPN的基础是安全，因为用了英特网中的设备和信道作为连接链路基础，通过英特网实现数据传输就要考虑安全隐患问题。而VPN技术结合了几种安全技术，在信道上进行加密，接入了身份认证机制，使用自身的通信协议，这些都是VPN服务器在响应请求的时候需要识别和认证的。 3）具有网络的主控权力，能提升网络系统的功能。利用VPN并借助于网络服务提供者的服务和设施，来建立自己的专用网络，可以将自己内部的设备与外部网络实现安全的互相连接，这能有效地掌控专用网络的状况，且能依托于此来开展其它需要的各项活动，实现了网络扩充功能。 3 VPN的关键技术分析 VPN主要依赖于两种技术，隧道技术和安全技术，安全技术主要有密钥管理技术、访问控制技术和身份认证技术三个方面。 1）隧道技术：对于VPN的构建来说，隧道技术是它在构建时的关键技术，隧道技术是负责对要传输的原始数据加密、进行协议封装、压缩编码处理，再在外层嵌套其它协议，最后将经过上述一系列处理过的数据包送入网络信道的，与普通数据包进行一样的传输。这样，只有该VPN授权的客户端用户才能对隧道里的数据包处理和解释，而其它用户是无法处理这些数据包的，隧道技术如同在公网上为信息传输和交换的两方建立一套专用的、隐蔽性很强的数据信道一样，而这个信道是由一系列的协议构成的[3]。 2）安全技术：VPN的安全技术基本是由身份认证技术、数据加密技术和密钥交换及管理技术组成。由认证技术来防止数据被伪造和修改，由加密技术来防止信息被破解，由密钥交换及管理技术来保证数据的安全传输，整个VPN系统采用了较为复杂的算法进行加密，保证数据不会被盗取和窃听，保证分布在不同地方的专网在公网上安全。 4 VPN在房地产中介行业的应用 现在房地产中介公司都有自己的管理系统，但随着公司业务的发展，房屋信息和营业网点不断的增加，各连锁店之间，各连锁店与区域店之间的系统相对独立，对于房源信息，客源信息缺少共享，各区域店与总部之间的缺少互相沟通。网络信息建设急待解决。 随着科学技术的不断进步，VPN技术引起了广泛注意。它是通过在公网上建立虚拟连接来传输私有的信息，建立起安全、可靠、经济、高效的传输链路。利用VPN技术实现了房地产中介公司总部和下属多个营业网点的网络互联，各营业网点的数据可以实时、快速、稳定的和总部信息中心进行同步。不但为企业提供了数据实时传输与共享，极大地提高了工作效率。同时，还大大的减轻了公司的维护成本。 5 小结 目前，房地产中介公司系统主要包括内部的OA系统，房源管理系统，客源管理系统等 。随着房地产中介业务规模的不断扩大，需要加快信息化处理与建设的步伐。VPN技术的应用，使得各分店之间，各分店与区域店之间，以及分店、区域店与总部之间建立起安全、快捷、高效的网络平台，为企业的快速发展提供了坚实网络基础。由此可见，VPN在房地产中介的网络发挥越来越重要的作用。 房地产中介论文:房地产中介经营状况及发展态势分析 摘 要：文章从房地产中介行业的生命周期特点，宏观环境对房地产中介行业的影响及房地产中介行业应采取的为提高服务质量而进行的技术创新手段三个方面综合分析了我国房地产中介行业的具体经营状况。 关键词：房地产中介；宏观环境；服务质量 房地产交易与一般商品交易有很大的不同，其交易的对象是作为特殊商品的房地产，交易的形式包括房地产的转让、抵押和房屋租赁。这一特征决定了房地产中介在房地产业中具有举足轻重、不可替代的地位和作用。20世纪房地产业的发展客观上要求房地产中介企业迅速发展。然而，我国房地产中介的发展在观念、制度建设和经营管理上都存在问题，对行业发展产生不利影响。因此，研究我国房地产中介发展存在的问题并分析其产生根源，已成为进一步发展房地产中介所必须解决的首要任务。行业发展的生命周期特点、产业环境的制度设计及服务质量和经营模式应该是房地产中介经营发展态势研究的重点。 一、我国房地产中介行业尚处于成长早期 中介是包括信息服务、技术咨询、价格评估、经纪等活动的中间介绍行为。中介行业则是由各种经纪人及其中介活动集合而成的系统，其载体组织包括中国房地产估价师协会等全国性或地区性统一的中介业协会或学会。因此，可以认为房地产中介是联结房地产与消费者，房地产与社会各经济部门之间，专门为房地产市场交易主体服务的活动。广义的房地产中介，就是在房地产经济中从生产到消费一切为房地产运行服务的活动。狭义的房地产中介，就是专门为房地产市场交易主体服务的活动。依据我国《城市房地产中介服务管理规定》 ，房地产中介是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。 梅森海尔最早使用生物学中的“生命周期”观点描述产业发展状态。市场增长率、需求增长率、产品品种、竞争者数量、进入壁垒及退出壁垒、技术变革、用户购买行为等指标是识别行业生命周期所处阶段的主要指标[1]。通常，行业处于幼稚期时，市场增长率较高，需求增长较快，技术变动较大，行业中的用户主要致力于开辟新用户、占领市场，但此时技术上有很大的不确定性，在产品、市场、服务等策略上有很大的余地，对行业特点、行业竞争状况、用户特点等方面的信息掌握不多，企业进入壁垒较低。行业处于成长期时市场增长率很高，需求高速增长，技术渐趋定型，行业特点、行业竞争状况及用户特点已比较明朗，企业进入壁垒提高，产品品种及竞争者数量增多。 我国房地产中介行业在发展过程中一直存在着下列问题： 第一，产业的划分范围、经营范围的界定是变动的和欠稳妥的。产业发展的阶段性不同，产业中企业的经营范围也不同。在产业发展的早期，企业所提供的服务因企业规模的大小、人员状态以及需求状况的不同而有所不同。学者们在这方面的探索有较多的内容。从产业发展的角度看，广义的房地产中介的定义更加有利于产业范围的发展界定。如果我们认为“房地产中介是房地产市场运作的介质体系，是由专业中介人在国家法律、政府规章以及行业自律组织规则框架下所从事的一系列中间介质活动的集合和系统[2]。”那么，可以从三个层面界定房地产中介的内涵与外延，第一个层次对应微观层次的房地产市场，它是房地产市场中介活动的核心部分；第二个层次是我国有关法律和法规界定的“房地产中介服务”，对应宏观层次上的房地产市场，是房地产市场一级和二级市场活动以及绝大部分三级市场活动的咨询、评估、经纪等服务活动的集合；第三层次的房地产中介服务不仅包括房地产咨询、房地产评估、房地产经纪，而且还包括房地产物质要素市场、房地产金融市场（包括消费信用市场）、房地产人力资源市场等调节和规范房地产经济关系的中介服务活动[2]。 我国房地产中介企业在发展过程中存在着业务范围变动频繁和欠稳态的现象。小规模的房地产企业的经营范围和业务范围通常会限定在不同的领域，缺少一定的稳定性，其业务范围在最大程度上受到消费需求的影响。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》 规定房地产中介服务机构是拥有自己的名称和组织机构、固定的服务场所、必要的财产和经费、足够数量的专业人员和法律行政法规规定的其他条件的基本组织。可采用合伙制和有限责任制两种组成方式。但是现有的房地产中介服务由于业务范围的不同，通常分化为房地产销售公司，房地产评估公司，房地产经济公司等多种类型，有专业化的特点，随着公司的发展和消费需求的变化，不同的公司会在发展战略上做出业务范围的调整，从而演变为服务较为多样化的公司。 第二，市场增长率较快，竞争者数量激增，且未形成规模效益。房地产中介的业态具有明显的规模上的差异：小中介一般是单店注册，“一间房子加一张桌子加一部电话”，一张小黑板可以作为信息的平台，抗风险能力很差。部分大中介通过连锁形式获得规模效应，但是发展过程中忽视品牌形象等问题时有发生。盲目扩张会导致资金及人才的缺乏使企业承担更大的风险。北京信一天、长河地产、中大恒基等企业在遭遇市场疲软后瞬间瓦解[3]。我国上海地区的房地产企业发展相对较快，也拥有数量较为庞大的房地产经纪企业，但绝大多数企业服务同质性强，规模效应不明显；尽管有一些特色企业，但总体仍处于相对初级的发展阶段；市场集中度低，规模优势不明显[4]。 第三，企业规模小，从业人员素质低，企业进入壁垒较低。这一点与行业发展状况受到需求多样化和行业发展阶段的影响有关。以北京为例，截止到2006年底，房地产经纪机构共有2675家，其中963家注册资金不足50万人民币，占总数的36%，余下的企业中，30家注册资金不足10万人民币，占总数的1.1%左右， 493家注册资金在10万人民币至30万人民币之间，占总数的18%，剩下的450家注册资金在30万人民币至50万人民币之间，占总数的17%。而每年中介行业至少经手上千万元的资金，如果出现问题，就可能出现中介公司卷款出逃的不法现象。而且，无照经营、超越经营范围和非法异地经营的现象也极为普遍。2001年上海市工商管理部门对房地产经纪机构开展了专项检查，查出企业86户无照经营， 109户异地经营、擅自设立分支机构， 5户越级经营， 45户有营业执照而未办理资质认证或从业人员未具备经纪人资格证书[3]。 二、宏观环境对房地产中介的发展有较大影响 产业的发展受到多方面因素的影响，不仅包含产业内部企业的规模结构，产业发展中潜在进入者的行为方式，替代产品的影响力，供应商和消费者不断提高的议价能力，也包括，产业发展过程中外部环境带来的重要影响力。这种外部环境既包括制度法规层面的因素，也包括经济、社会和技术层面的因素。我国房地产中介行业的发展相对来说存在制度建设落后、经济需求强劲、社会认知度低、技术手段落后等问题。 第一，制度建设的落后是导致房地产中介行业发展迟缓的重要因素。房地产中介发展不完善的原因在于无监管下的逆向选择和道德风险形成的中介行业不良行为[5]。我国房地产中介方面的法律法规正处于建立框架的过程中，较高级别的法律政策文件只有《城市房地产管理法》和《城市房地产中介服务管理法》，并且规定过于原则化，不易于执行。法律法规的不完善直接导致了房地产经济人的诚信状况令人担忧、难于依法管理、无监督机制、行业协会监管不力等问题。行业乱象是影响行业发展的重要原因[6]。我国房地产经纪人掌握着买卖双方的交易信息，处于双重的现象十分普遍，由此带来了导致交易的道德风险和法律风险（Gene A .Marsh等，1988）。因此，房地产中介自律制度的建设，如企业承诺，法人责任制和业务失误赔偿制，完善财务制度及建立业务记录几个方面都是亟待解决的[7]。 第二，经济环境的发展与变革是促进房地产中介行业发展的重要因素。伴随着住房需求的迅速增加，中国的房地产业开始迅速发展，受到火爆的房地产市场的影响，二手房市场在各地的交易量也大幅上涨。房地产中介市场得益于此，在全国各地大量涌现。随着我国房地产市场供求关系的深刻变化，在出现买方市场的态势下，房地产中介行业不仅符合现代大生产的客观要求，而且满足了扩大房地产市场需求的紧迫需要，从而实现供求平衡。但我国房地产中介行业发展依然薄弱，整体上与中国市场经济的不成熟有关，也与房地产业本身“重开发、轻经营”密切相关[8]。 第三，社会满意度低是影响房地产中介行业发展的社会因素。在我国房地产业的发展中，中介服务尚没有成为重要的组成部分。房地产投资因金额大，回收期长，其发展过程中影响因素很复杂。而发育不充分的房地产市场夹杂着大量非市场因素，市场在资源配置方面的作用十分有限。不完善的市场配置制度使房地产市场主体不善于利用中介服务，这种情况在一定程度上制约了房地产中介行业的发展[9]。实际上，房地产产销分离可以提高销售效率，节省销售成本，满足消费者的个性化需求，这种优势互补、合理分工的业态发展模式会使市场进入一个有序的状态。因此，大力发展房地产中介机构的服务体系不仅有社会的需求，也有现实的意义。规模小、分散性大的房地产中介服务效率和效益都很低，这种弱势的发展不利于行业本身的成长性。 第四，信息化程度差是影响房地产中介行业发展的技术因素。我国房地产中介服务的信息化程度滞后，难以实现信息共享与资源整合[10]，信息化建设设施落后、技术水平低的问题在一些初级市场中亦普遍存在。 三、产业发展应注重以提高服务质量为目的的技术创新 房地产中介行业发展的应该依托于技术的先进性、人员素质的提升和以提高服务质量为目的的技术创新。 第一，网络技术是提高服务质量的技术依托。房地产中介行业的发展要跟上时代的步伐，通过网络和商业工具的引进和改造，进行以提高服务质量为目的的技术创新，使房地产中介行业在房地产市场更好的生存和发展。 信息时代的消费者对网络的利用率不断提高，建立房地产中介网络，通过房地产开发商公布的楼盘的地理位置、户型面积、周边配套、工程进度、当前价格、优惠信息等，让购房者获取楼盘的信息。通过网络广告，和公布楼市政策项目信息扩大宣传提高楼盘形象；通过业主论坛，使开发商及时了解购房者的需求[11]。这些成为大多数房地产中介企业需要建立的技术平台和手段，也是他们获取竞争优势和形成差异化的主要渠道。部分企业还引入MLS多重上市系统，建立覆盖整个区域的房地产市场中介信息的网络平台，通过信息公示、交易流程、客户管理、服务支持、行业监督和内部管理等系统，构建“在线楼市”，达到信息共享，资源优化配置，解决信息不对称问题[8]。部分较大规模房地产中介企业建立了基于GIS的房地产中介系统的技术战略。增强了数据管理和分析能力，可以对房地产周边的空间信息、客户的管理信息、房屋的具体交易信息进行储存，通过地图管理、视图管理、客户和房产注册信息的编辑机房屋信息空间的查询几大模块来实现系统功能的运作[12]。 第二，人力资源是提高服务质量的人才保证。房地产中介是一项专业性和技术性极强的职业，从业人员的素质和水平直接影响到行业服务质量的提高和房地产市场的运行效率。而人才缺乏是制约房地产中介企业管理水平的提高重要因素[10]；通常意义上，消费者不仅要求经纪人能够提供房源和客源的信息，而且还需要提供房地产政策、房地产投资、房地产建筑、房地产价格、房地产手续办理等相关的专业咨询，因此，房地产中介的从业人员要有较强的专业基础知识和很高的专业化操作水平，而我国现阶段房地产从业人员还没有达到这个水平。在制度设立上也没有建立包括资格审查、业务考试、登记注册、发放执照等一系列严格程序化的管理措施规范的房地产中介从业人员的认证制度，仅有的房地产估价师认证制度， 也分为土地估价师与房地产估价师，两个体系间相互独立，违背了房、地产统一原则，存在成本高、实际操作不便、市场垄断等问题（李恒光，2003）。部分研究表明，经纪人入职门槛的提高可以显著提高房地产中介的服务质量（Shilling Sirmans，1988）。因此可以通过建立网上的认证体系改善现有人员素质低的问题。 第三，诚信建设是提高服务质量的制度（文化）保障。健全完善的法律制度，公平规范的市场环境是十分必要的，清晰界定房地产产权关系，建立市场交换的基础；建立结构合理覆盖面广的法律条款，保障房地产市场的有序发展；保持法律系统的统一性、协调性、针对性，易于执行。 发展大型、专业房地产中介机构，走集约化、规模化道路，用良好的信誉、较强的实力及规范的服务使开发商放心，使消费者满意；树立专业的优良形象；强化交易规范化管理，实现交易清晰化，让客户明明白白购房；利用网络技术，结合品牌创新、广告营销，低成本直销；建立专业的营销队伍，不断为员工提供专业培训，确立自身优势；坚持“绿色”经营原则和科学管理理念；为顾客提供切合客户自身状况的一站式服务[13]。这些经营理念和发展方向将是房地产中介行业发展的战略目标。 房地产中介论文:房地产中介机构对房价租价的影响 [摘　要]房地产中介机构是高度分散、竞争激烈的行业，是房地产交易的枢纽。它主要通过提供各种信息和咨询，依靠房地产中介企业的专业人员所拥有的专业知识和他们特有的组织机构、特殊的活动方式和方法，为房地产市场的主体提供专业服务。 [关键词]房地产　中介　房价　租价 作为房地产市场的重要组成部分，房产中介起到了推动产业发展、服务群众需求的作用。我国房地产中介市场处于起步阶段，中小型房地产经纪机构较为普遍，虚假房源、谎报实际房价、中介“吃差价”、签订“阴阳合同”、办理假房产证等不法行为屡禁不止，从事房地产经纪活动的人员素质有待提高。本文将在分析房地产中介市场现状的基础上，总结其对房价和租价的影响，并提出合理建议。 1．房地产中介机构的主要工作 第一，寻找房源。中介人员通过在房地产相关网站搜索而录入内网的房源量达80%以上，房东直接到中介公司登记的房源量或依靠中介人员在外收集张贴出的房源数量仅占15%左右。是否拥有高质量房源信息直接关系到房地产中介机构的运行效益。 第二，联系客户。房地产中介机构的主要客户来源是网络，大约占60%以上，主动来中介公司寻找房源的客户逐年减少。然而，中介人员在网上挂出的房源之所以比业主挂出的房源吸引更多客户，是因为中介人员会在一定程度上美化房源描述的同时降低价格，这一行为也被人们称作“虚假房源”。 第三，带客户看房。中介人员会根据客户心理推荐房源，一般来说分为三步：第一，推荐质量较高房源，让客户相信中介房源优质性的同时使其预期价格有一定程度上的提高；第二，推荐劣质房源，看完高质量房源后，客户一般对价格不满，因此，中介按客户意愿降低价格标准寻找低价位房源，为第三部做准备；第三，推荐中等房源，看完劣质房源后，客户会对中等房源的装修比较满意，并参考和高质量房源的价位差后对中等房源价格基本接受。 第四，与交易双方相互协调。在看房的同时，中介就交易双方的心理价格或者某些特殊要求进行双方协调，此时，中介人员一般保持中立的态度，让双方都感觉其为自己争取利益。 第五，收费并签订合同。促成成交之后，与双方签订合同，并收取合理的中介费。 第六，售后服务。一般，中介公司会要求每位员工每日达到一定数量的房源回访量。随时和房东及客户保持联系，以便今后有更多优质房源的录入和庞大的客户群。 2．房地产中介机构的投机行为 第一，签订阴阳合同。在买卖房屋的过程中出现一种现象，即交易双方会在中介的建议下签订两份合同，目的是为了逃避相关税项。这种行为虽然使交易双方及中介方获利，但是不利于二手房市场的规范和管理，并且会减少政府的相关收入。而且，房屋买卖交易完成后若出现纠纷则必定会损害交易双方的利益。 第二，不合理竞争。随着房地产市场的快速发展，房地产中介公司数量大幅增加。如此众多的小型中介公司，在经营管理方面存在众多问题，比如缺乏诚信、从业人员素质低下等，甚至在工作期间有小型中介公司私下联系部分其它中介公司员工，非法窃取公司房源。 第三，交易完成前后服务态度不一致。从事中介这一行业的人员流动性很大，因此大部分中介人员只为追求短时间内的成交量，许诺给客户及房东无法履行的承诺，此承诺随此人离职而结束。 第四，在房源紧张的情况下，中介公司会诱使房主签订独家房源合同，即此住房完全由此家中介机构销售或出租。事实上，这种合同不仅不会加速房屋的交易完成，反而会减少了其他中介公司推荐客户的机会。 第五，合同的制定有利于中介方。交易合同完全是由中介房拟定的，在其取得双方信任后，交易双方基本不会仔细查看合同的每一条内容，这就对中介推卸责任创造了机会。 第六，有一部分中介人员会利用工作优势低价取得房源，然后自己出租或出售赚取差价。虽然这种做法不合公司规定，但是仍然屡禁不止。 3．房地产中介机构如何影响房价和租价 第一，中介费与待售房屋售价或待租房屋月租金直接相关，按其规定比例收取。因此，中介方会依据自己的利益，结合双方所能承受的心理价位适当提高价格，从而提高中介费的同时增加了自己的收入提成。 第二，在二手房市场活跃期，房源的稀缺是房屋交易的首要问题。因此，业主对自己的房屋有足够把握按预期价格出租或出售，即不愿中介介入其中赚取费用。对于这种房源，中介方会和业主沟通，最后达成协议：业主的预期收入完全归其所有，在中介帮助下提升的房价一部分作为中介费，并且，中介方将尽快将房屋出租或出售，以免房屋闲置带来资金损失。 第三，中介机构往往将中介费分摊于房主和房客双方，同时由于近几年来物价的不断上涨，二手房供不应求，房主往往更希望将这部分服务费转嫁于买方或租方。因此，中介费的收取本身就推高了成交价格。 第四，中介可以把握大多数房主和房客的心理。房主、中介、房客三者中，房主和中介的目的是相同的，即提高房价或租价以增加收入，并且，在房屋供不应求的状况下，房客不得不接受中介和房东所提高的房价。 第五，二手房市场中出现一种“包租”或“包卖”现象，即房主把钥匙直接交给某一家中介公司，进而此房源便成为这家中介公司的独家房源。没有时间限制也没有其他中介竞争，中介自然会把握客户的心理寻找合适买家并适当提高房价来增加收入。 第六，国家对楼市调控直接作用于二手房市场，“限购令”等一系列政策的出台使房屋买卖市场明显“降温”。与调控前二手房市场形势相比，房屋买卖数量大量减少，中介收入也相对减少。因此，中介会权衡交易双方心理来提高房价，进而提高自己收入。 4．政策建议 第一，加强房地产中介人员的专业素质。房地产中介机构数量上的增长并没有真正带动房地产中介行业整体水平的提高，房地产中介服务仍然是我国房地产市场发育中的一个薄弱环节。行业基础差，技术标准不统一，人员素质不高，中介行为欠规范等等问题仍然存在，因此加强房地产中介人员的专业素质是必须要解决的问题。 第二，加强监督管理，减少投机行为。加强房屋租赁服务市场的监管办法，对于培养和发展房屋租赁市场，规范房屋租赁服务市场的行为有着极为重要的作用，在目前状况下，加强房屋租赁服务市场监管工作，要加强收取租赁管理费，加强租赁纠纷管理，加强税务、公安等相关部门之间的工作配合，共同发挥对房屋租赁市场的监管作用。 第三，提供廉租房和经济适用房，缓解房源供不应求的局面。只要供给不足， 就一定会有涨价行为，因此，应对房屋租赁价格过快上涨的措施应该围绕“增加供给”来展开。政府也要建设更多的公共出租房包括廉租房，以增加供给满足需求进而降低价格，只有加大公租房的建设力度，才能把房地产市场从卖方市场转为买方市场，增加房市场市场竞争的公平性。 第四，完善政策及法规，让中介无机可寻。通过法律的形式将租赁双方的权利和义务确定下来，要让承租人有稳定感和安全感。目前我国住房租赁制度在立法方面还比较缺失。《城市房地产管理法》等相关法律法规中都没有具体涉及如何处理出租人和承租人的关系等方面细节，房地产管理部门的房地产交易管理中涉及租赁关系方面的内容还不足够细致，并且没有单独的法律、行政法规来规范房屋租赁行为，因此才出现中介把握交易局面的现象。 第五，规范中介市场，减少不正当竞争。由于今年来对住房的需求，房源的稀缺性越来越明显，一套出租或出售的房屋会引起多家中介机构争相获取其交易目的。由于竞争的激烈，很多家中小型中介公司出现了不正当竞争的现象，这种竞争方式带来的高额利润逐渐被认可，因此，不正当竞争的辐射范围逐渐扩大，进而导致了房地产竞争市场的畸形。 总之，我国房地产中介市场现在仍然处于不成熟的发展阶段，一系列影响房价和租价的问题仍然存在。因此，房地产中介市场的规范是个系统工程，政府要充分发挥其职能，规范和引导房地产中介市场健康发展，使其对整个房地产市场的发展起到积极作用。 房地产中介论文:我国房地产中介行业发展的探索 【摘 要】当前，我国房地产中介市场存在的主要问题有：专业化水平低、诚信不足、入行门槛低、信息不对称等。究其原因主要是因为从业人员素质低、相关法制不健全、有关管理部门之间缺乏沟通以及消费者缺乏自我保护意识。要解决上述问题，必须加强专业人员培训、建立健全有关法律法规、加强行业透明度，并且建立诚信制度及完善的服务体系。 【关键词】房地产；中介市场；中介 引言：随着中国房地产使用制度改革在各个地区的强力推进，中国房地产业取得了巨大的成就，尤其是住房福利制度的终止和货币化分房制度的起动，对全国房地产市场产生了深远的影响。 1 我国房地产中介的发展现状 进入2009 年以来, 随着房地产市场的逐渐回暖, 处于低迷状态的房产中介行业也开始复苏。据各大中介公司行业数据显示, 2009 年上半年在房地产中介市场的成交价格和成交量与2008 年相比均有了较大提升。而房地产中介市场的交易热也重新带动了房地产中介业的发展, 很多中介公司又回到市场或逐渐扩大业务规模。尽管当前房地产中介市场表现出良好发展势头, 但从长远角度看, 我国房地产中介的现状中隐藏着发展危机。 2 我国房地产中介发展中所存在的问题 房地产中介整体发展主要有以下几方面的特点：1.特别是沿海开放城市发展较快，内陆城市发展较慢。2.形成了包含房地产楼盘、评估、策划、二手房出租买卖、抵押担保等领域的相对完整的产业。3. 房地产中介的外部制度环境正在积极地建立，人才流动在加速，户籍制度在逐步放松，房地产产权管理在规范，住房抵押业务在不断地增长，等等。而过快的发展在一定程度上又造成了房地产中介发育不良,因此在发展中暴露出诸多问题。 2.1 盲目入市, 竞争力不高 我国房地产中介数量众多, 但以中小型中介企业居多, 而且大多是在市场刺激下应势而生的。而且由于房地产中介不需太多资金投入且当前资质认证制度不全, 因此产生了相当一部分“夫妻店”或是“一台电脑几个人”的房地产中介, 这些小规模的中介大多存在管理不得当、机制不完善、专业性较差、服务项目单一、整体从业素质低等问题。 2.2 专业化水平低 房地产中介服务工作涉及面广，具有综合性、广泛性的特点，是多学科知识的综合能力体现。因此，从事房地产中介服务工作的人员不仅需要精通房地产业务、房地产法律等方面知识，而且还要掌握现代化信息设备的操作技巧，同时，还要具备沟通沟通能力和敬业精神。因而，世界上房地产业比较成熟的国家对中介行业人员从业都有专门规定。 2.3 诚信不足 一些不法中介商，钻了委托方对房地产相关知识、政策不甚了解的空子，在签订合同时签了一些与中介服务不相对应的服务条款，比如：向客户收取超过物价管理部门所规定的中介费用，利用执业便利收取佣金以外的报酬，等等。这些现象严重影响了房地产中介服务的信誉，而且也不利于房地产市场的健康发展。 2.3.1 法制不健全 我国的中介市场正处在与国际对接的过渡期，能与国际接轨的、适应市场经济的法律法规还不够健全，市场管理不够严格、规范。我国与房地产中介有关的法规主要有：国家计委与建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》，1996年建设部的《城市房地产中介管理规定》，另外还有一些地方性法规。这些与房地产中介服务业相关的法规，执行力度差，而且未构成完整的法律体系，致使目前的法律法规滞后于市场的发展，主要表现在：标准难界定、主导权不明、法律责任不清、行业解释不清楚。 2.3.2 多头管理，缺少沟通 对于房地产中介市场，除政府主管部门外，房地产管理局和工商局均有权管理，这两万方数据方面管理行政依据不同，在实际管理过程中，往往由于缺乏沟通而造成矛盾。比如，有的地方性法规规定，中介企业的设立须由设立人凭地方行业主管机关的执业登记证明到工商局登记注册。然而，由于执业登记管理严格，有些设立人通过各种方法先到工商局拿执照，避开执业登记，而后非法执业。 2.3.3 入行门槛低 目前各地中介服务机构众多，除了巨大的经济效益的驱使，另一个原因就是入行门槛很低。我们很容易在一些城市小区的沿街门面找到几家做房地产中介的，这些“中介公司”通常就是一两个所谓的房地产中介人员坐在那里，再张贴一些周边的房源信息。如今，房地产中介服务已从过去简单的提供信息、撮合买卖转变为多方位提供信息与服务，这就要求中介机构必须提高自身素质，规范运作。因此，提高房地产中介机构的人行门槛，从源头上规范市场行为是很有必要的。 3 我国房地产中介的发展对策 3.1 提高行业准入门槛，壮大企业规模，树立行业精品 由于我国房地产中介行业准入门槛过低, 导致房地产中介良莠不齐, 因此要从两个方面进行加强:一方面通过提高从业企业的资质以减少类似“夫妻店”的存在; 另一方面通过提高从业人员的资质认证以增强其竞争力和规范性。 3.2 加强专业人员的培训 鉴于现今房地产中介市场人员素质参差不齐，对中介人员进行正规的、定期的、实用的培训显得至关重要。对于高级的房地产经纪人更是要求严格，必须具有大学学历，并在商业、法律、管理、公证等课程中再选修3门并通过考试。所以，各地的房地产行业协会应及时、更好地采取措施，提高房地产中介从业人员的素质。 3.3 完善法律法规，加大监管力度 针对房地产中介行业存在的缺陷和问题, 借鉴国外较为成熟的法律文件, 进一步完善我国现有的法律法规, 使之更具体化和更具有可操作性。尤其是对资金监管、行业监管中存在的漏缺加以弥补。而行业主管部门一方面要加大行业监察力度, 对各项违规操作给予更加严厉的惩罚措施,肃清行业的不良主体; 另一方面要加大资金监管、网上签约等政策的执行力度, 使其真正落实到位。此外, 要充分发挥行业协会的作用。 3.4 增加透明度 增加房地产中介市场的透明度，具体而言，就是房地产中介企业在经营活动中，必须做到公开经纪组织的经营范围；公开执业经纪人姓名、证号和照片；公开有执业经纪人真实署名的租售信息；公开居间或者的服务内容及佣金标准；公开消费者申投诉电话；推出房地产经纪合同示范文本；推出房屋租售信息示范表；定期向当地工商部门申报已完成的经纪业务和业绩。这样使消费者对所委托的中介机构的资历、经营情况等一目了然。消费者有权选择自己感到放心的中介机构，同时也不断促使中介公司进一步完善自身的服务，提高服务质量，以此来吸引更多的消费者。 3.5 建立诚信制度 如何培育房地产诚信中介，只有政府主管部门、行业协会和中介企业各司其职，各尽其责，并借助社会监督机构共同努力，才能营造一个优化的社会经济环境。 1、对政府来说，要加强房地产中介立法，健全和完善与国际接轨的、适应市场经济的、符合我国国情的房地产中介的法律法规体系，为国内外房地产中介企业提供一个公开、公正、公平的外部竞争环境。同时还要加强执法、监管力度，这是培育房地产中介诚信的前提。 2、行业协会要发挥行业组织作用，自觉履行代表、服务、协调、自律的职能，制定行业自律公约，开展行业 内部资信评估，建立企业信用档案，推广先进的经营理念和经营模式，促进全行业整体素质的提高。 房地产中介论文:房地产中介对房地产价格的推动作用分析及管控建议 摘　要：本文基于中国房地产价格居高不下的现状，从交易成本和市场效率的角度，分析房地产中介对房地产价格推动的主要手段。表明房地产中介机构对目前的高房价有较大的推动作用，在此基础上提出对房地产中介机构的管控建议，以规范二手房交易市场。 关键词：中介　房价　推动　管控 中国的房地产价格上涨迅速、居高不下，是诸多因素造成的。这其中有地方政府土地财政的需求，有房地产开发商追求自身利益的强大动力，也有炒房团、投资客炒房行为的推动，还有中国老百姓对房地产的强大基础需求；另外，房地产中介对房地产价格的上涨也起到了推波助澜的作用。 关于房地产价格上涨的推动因素，社会各个团体主要关注的是前面几个方面，国家的历次调控和市场整顿也主要针对前面几个方面，而对于房地产中介在房地产价格上涨方面的影响基本未给予应有的重视。 拟结合近期对房地产中介市场的调研就房地产中介对房地产价格上涨的推动作用进行分析，提出相应的管控建议。 1.二手房交易的交易费用分析 交易费用无处不在，社会的经济活动无不与交易费用相联系，交易费用经济学在近年也是经济学中研究的重点领域。根据一些估计，现代市场经济中的交易费用占净国民生产总值将近50%~60%。 市场型交易费用主要包括：(1)搜寻和信息费用；(2)谈判和决策费用；(3)监督费用和合约义务履行费用。 二手房交易涉及的交易费用最主要的是搜寻和信息费用，其次是监督费用和合约义务履行费用，谈判和决策费用相对较小，此处予以忽略。 二手房交易成功最大的困难是买卖双方信息不通畅，买方自身无法获取合适的房源信息，卖方自身无法获取合适的买主信息，形成信息不对称。这也是房地产中介产生的根源和存在的主要意义，以沟通买方和卖方，起桥梁作用。 同时，由于买卖双方各自对交易对方不了解，私人信息不对称，都担心对方不履行合约，这种担心有时也会使交易难以进行。房地产中介机构此时作为中间人，能得到交易双方的信任，使交易顺利完成。 二手房交易的中介机构承担了上述两方面的责任，起到了两方面的作用。所以，中介机构要收取交易的中介费，该费用一般以名义成交价的一定比例计取，并应计入房屋交易的实际价格。 2.房地产中介市场推高房价的主要手段 二手房价格除了市场本身上涨的因素外，与房地产中介的推动也是密切相关的。房地产中介推高二手房价格的主要手段有如下几个方面： 2.1阻断二手房个人信息网上沟通。二手房交易市场分为有形交易市场和无形交易市场。有形交易市场指通过中介机构进行交易，中介机构有实实在在的营业场所；无形交易市场指买卖双方通过互联网搜寻到对方直接进行交易。随着科技的进步、通讯手段的发达，应该说信息的搜寻成本在迅速降低，通过互联网平台能够很快收集到自己需要的信息。 在二手房交易方面，全国性的、地方性的二手房交易网站很多，买方和卖方都可以在二手房交易网站上免费自己的需求信息。在正常情况下，买卖双方可以很快、很容易搜寻到合适的交易方。但是，打开绝大部分二手房交易网站，能看到的主要是房地产中介机构的信息，私人的信息查找起来很不方便，有些信息也很难找到。由于买卖双方通过互联网低成本、快速寻找交易对方的方式被阻断，就只好都通过中介机构进行交易，故每年二手房无形市场的成交量很小。 2.2阻止二手房买卖双方直接见面。由于各种原因，目前我国的二手房交易绝大部分通过房地产中介进行。从自身利益出发，房地产中介机构不允许二手房买卖双方直接见面，以防双方直接交易或买卖双方直接见面后再与中介机构就中介费讨价还价。 2.3赚取买卖差价。国家的《房地产经纪管理办法》也规定，不允许中介机构吃差价，否则将被罚。但是，在实际调研中，我们发现房地产中介机构赚取差价的现象很常见。房地产中介机构经常压低卖方的卖价，而向买方高报卖价；在买方交了保证金并签署委托购房协议后才让买卖双方见面进行交易。买方的买价与卖方的卖价之间存在的价差就被中介机构赚取了。赚取买卖差价现象在城市的繁华地带、成熟片区，无新开发楼盘项目可比较的情况下尤为突出。 2.4收取买卖双方佣金、提高佣金比例。根据国家计委、建设部1995年颁发的、目前仍有效的《关于房地产中介服务收费的通知》规定，房屋买卖收费，按成交价总额的0.5%~2.5%计收。而在实际的二手房交易中，一些房地产中介机构利用买卖双方信息不沟通和信息不对称，向买卖双方同时收取中介费。并且政府主管部门监管不严、处罚不重，房地产中介机构更是肆无忌惮，经常是向买方收取1.5~2.5%的中介费后还要向卖方再收取中介费。 2.5诱使卖方签订独家协议，阻止房源流通。在调研中发现，很多房地产中介机构经常利用卖方尽快售出的心理，以签订独家协议后中介公司会加大该套房屋的宣传力度，以帮助客户尽快销售出去为诱饵，诱使客户签订独家协议。但实际上，这只是房地产中介机构的一个手段，其真正目的是诱使客户签订独家协议，使客户不再找其他的中介机构。一方面，中介机构可以独控房源；另一方面，中介机构可以在卖方的买价基础上加价销售，赚取差价。卖方签订独家协议的初始目的是将房屋尽快销售出去，而由于中介机构为赚取差价进行加价销售，经常出现签订独家协议的房屋比未签订独家协议的房屋后销售出去。 3.对房地产中介市场推高房价进行管控的建议 二手房交易在我国极为普遍，在房地产市场中也占有重要的份额。要控制房价的快速上涨，对二手房交易的中介市场进行规范是十分必要的。 3.1利用互联网技术，建设好二手房个人网上交易平台。互联网技术的发展，为社会的经济交易提供很好的技术，可以极大的降低交易对象搜寻的成本。目前，国内一些二手房交易网站的技术解决方案、界面都很不错；只是由于某些方面的原因，在这些二手房交易网站上，个人交易信息查找不方便或者被删除，相当于对个人之间进行交易人为设置了障碍，互联网的优势被人为消弱。建议政府部门建立二手房交易网站，专门为二手房个人交易提供信息沟通平台，促成二手房交易在买卖双方之间直接进行，降低二手房交易的成本。这种二手房交易网站要杜绝中介信息。或者政府对现有的二手房交易网站进行整治，使二手房个人交易信息更便于查找，促使更多的人在二手房交易网站上供需信息、直接寻找交易方。 3.2政府部门要方便老百姓二手房个人交易的办理手续。目前，有少部分选择通过中介机构进行二手房交易的目的是个人二手房交易的程序复杂，个人自己去办理要跑很多趟、排很多队，为避免麻烦而选择中介。政府房管部门应将二手房交易的相关程序在网站上公布，并将详细的要求一一说明，避免老百姓跑“冤枉路”，方便老百姓办事。 3.3加大对房地产中介机构加价销售行为的查处力度和处罚力度。房地产中介机构加价销售对于房价上涨的推动作用很大，应严厉查处。只要制止了加价销售行为，房地产中介机构通过签订独家合同控制房源、阻碍房源流通的积极性就会自动消失。建议政府主管部门加大对房地产中介加价销售行为的查处力度。这其中很重要的一个方面是畅通老百姓对房地产中介机构违规行为的举报渠道，并及时向老百姓反馈处理结果。同时，建议加大对房地产中介加价销售行为的处罚力度，加大其违规成本，使之不敢违规。 3.4建议二手房交易只能向单方收取中介费。二手房实际交易过程中，中介费一般由买方承担。如果房地产中介机构再向卖方收取中介费，卖方也要把此部分费用加入房价内，最终实际还是由买方承受。建议规范二手房交易的中介费收取，禁止向买卖双方同时收取中介费。建议只能向其中一方收取中介费，最好规定只能向买方收取中介费，以便于买方计算房屋的实际价格。 4.结束语 房地产价格上涨幅度过快，已引起国家的高度重视，国家也已出台多项措施对房价进行调控，但这些调控措施中针对二手房交易中介的基本没有。实际上二手房地产市场与一手房地产市场价格是联动的，房地产中介的不规范运作会推高城市的整体房价。目前，我国二手房交易的中介市场极不规范，二手房交易中，房地产中介机构赚取的部分远超过其应该赚取的部分，已经对我国房地产市场规范形成了负面影响，阻碍了二手房交易市场的健康发展，应进行管控和治理。 房地产中介论文:房地产中介电子商务模式初探 摘要：在信息网络飞速发展的今天，电子商务对传统房地产中介行业将产生重大的影响。论文论述了房地产中介行业实施电子商务的必要性，分析了我国房地产中介电子商务的发展现状，提出房地产中介企业电子商务的模式。 关键词：电子商务　房地产中介　网络营销 1　房地产中介行业实施电子商务的必要性 1.1　行业发展的必然趋势 众所周知，房地产中介机构属于服务性行业，承载了为政府、发展商以及消费者三方的房地产顾问咨询服务，更是一种知识密集型和高度信息化的行业。从服务的终端(消费者)层面，需要及时了解消费者的需求动态以及持续性的客户关系维护；而从服务的前端(政府以及开发商)层面，需要体现更多的行业专业知识的应用技能，也就是说需要有一种能够指导和引领客户的能力。这就要求房地产中介行业比房地产开发企业具有更强的知识、技术、信息的掌握能力。同时，房地产信息化程度的提高将促进企业的全国性发展战略布局和区域性发展。 1.2　政策环境下，行业整合重组趋势对信息化要求的程度加剧 随着国家宏观调控政策因素的影响，房地产三级以及二级市场受到明显的政策打压，传统的房地产销售模式面临挑战，而电子商务、网络营销作为一种新生的营销传播手段成为了房地产销售方式的新宠：“手机短信”、“电子路牌”、“数字楼宇以及车载系统”、“房地产网络广告”、“网络团购”等营销途径铺天盖地，一方面降低了房地产开发企业的推广成本；另一方面有效地扩大了受众群体的传播范围，成为了传统媒体营销方式的有效补充。 2　我国房地产中介电子商务发展现状与前景 我国房地产中介企业发展迅速，由原来的几十家发展到几百家到上千家。但真正具有能力发展电子商务经营模式的企业为数甚少，有些企业网站只能简单的公布房源信息额和企业的广告，完全不能满足消费者的需求，使信息不能透明化，没有实现真正意义上的电子商务。到目前为止，在我国的房地产中介行业中，还没有出现取得行业完全认同的电子商务系统。结合房地产中介行业的现状、特点和电子商务的经营模式以及电子商务的优势，目前房地产电子商务发展在我国是初期发展阶段，电子商务和传统的营销方式相结合是目前主要的营销方式。以电子商务系统为依托，电子商务技术为核心，兼顾传统的电话热线服务、营业网点窗口服务和上门服务等方式，将逐渐构建具有中国房地产中介行业特色的电子商务系统。 电子商务应用主要是方便顾客，提高效率，增强信息透明度，加大销售成功率，其未来发展趋势主要体现在以下几个方面。 2.1　管理跨域化 我国地区的自然条件，人们的生活水平，城乡差别等的差异性以及房地产行业自身的区域性，使房地产电子商务表现出较强的区域特征，目前区域性房地产经济为特点的网站今后将成为房地产电子商务的基础平台，使整个企业管理的跨域化进程大大加快。 2.2　信息透明化 随着房地产电子商务的发展，要使房地产营销方式多样化，要立消费者需求为核心的营销理念，改变以往售楼处，媒体广告，和置业人员促销的传统营销方式发展电子商务，增强信息透明度，使消费者在透明的网络信息得到满意的信息资源。 3　房地产中介企业实施电子商务的方式 对于房地产一级市场而言，房地产中介企业体现的主要是房地产专业技术的应用水平，信息化应用的核心应体现在知识管理平台的建立和应用上。包括服务体系、服务内容(report)、服务流程、知识技术分享、客户关系管理等。二级市场则在此基础上需要增强消费者需求数据库系统的建立，包括数字样板房、网络社区服务等先进的营销方式。三级市场则更加注重的是房源系统以及买家、客的需求信息，需要强大的数据库平台支持在线交易系统的建立和同时GIS(地理信息系统)的应用将更多地运用到房地产销售过程中。 房地产中介论文:房地产中介生死破局 作为楼市最敏感的感应器，房地产中介行业曾随楼市兴盛而蓬勃、又随楼市乍冷而调整。龙年春天已然到来，但楼市尚未复苏，房地产中介行业的寒冬也远未结束。 由于去年年初的“限购令”等楼市调控政策，二手房成交量不断下跌，房地产中介行业中的大企业还能够撑住，而一些小中介公司却饱受市场寒冬煎熬，纷纷出现亏损、关闭、裁员等现象。链家地产的研究报告显示，2011年北京中介门店关店约1400家，其中超过7成为中小房地产中介。 21世纪不动产经过几轮融资后，终于在2010年登陆资本市场。然而，在上市元年，21世纪不动产却交出大幅亏损的答卷，其年报中披露上年普通股股东净亏损1.466亿元，无疑给风雨飘摇的房地产中介行业又添了一层迷雾。 全行业亏损 相比于往年的火热，房地产中介行业进入了寒冬。房产企业的收入受房产交易量和交易金额影响最直接，大幅下跌。 楼市火热时，诸多规模较大的房地产中介公司纷纷登陆资本市场，给行业注入强心剂。2010年11月，北京思源兴业房地产经纪有限公司在纽交所上市，成为紧随易居(中国)之后第二家在纽交所挂牌的中国房地产策划公司，而业内老牌企业世联早在2009年于深圳A股上市，最早上市的合富辉煌则在2004年就已在港交所IPO。 然而，“限购令”出台后，21世纪不动产在2011年即面临亏损。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，在目前的形势下，不会有1家中介盈利，只是亏多亏少的问题。一些连锁中介采取关店等措施，实际上是在止损。 雪球财经分析师吴桑茂在报告中指出，2011年前9个月，全国房产交易面积和金额在宏观调控的背景下依然保持增长；但多数商的佣金率却大幅下降至1%左右；而前两年房地产火爆时期，商的佣金率一度高达2-3%。 日前甚至有深圳中介业内人士预计，2012年将成深圳历年来最差的1年。在市场寒冬期，稍有实力的大企业开始寻找融资，以期度过难关。深圳中联房产企业发展有限公司总裁杜欣表示：“以前每个公司都说不缺钱，不用去募集基金，经历市场振荡、政策影响的时候，很多公司都出现了资金问题，其实房地产中介行业的运营成本还是挺高的，如果想做大做强，资金的保障就更加重要。有了资金的保障，公司的抗风险能力和占有市场的决心和信心也不同，我相信这是最关键的一点。”但此时私募基金投资中介行业，无异于“火中取栗”。私募基金会受到不断深入的楼市调控对中介公司上市的不利影响，被投资公司的上市市盈率也会受到市场环境的冲击。 扩张图变 尽管行业不景气，但却出现了一些规模较大的房地产中介企业逆势扩张的现象。 源于美国的21世纪不动产自2000年进入中国市场后，就开始了全国性扩展，通过直营和特许经营加盟的方式在全国范围内布网，并在2010年顺利登陆纽交所，融资1.6亿美元。然而，21世纪不动产的扩张并不是一帆风顺，自2006年起，21世纪不动产大幅扩张开店，几乎次次都与亏损结伴，其招股说明书显示，该公司在2006年、2007年、2008年连续亏损，亏损额分别为1955.4万元、7277.4万元、1.3亿元。直到2009年前9个月，该公司才首次扭亏，实现8833.3万元盈利，而其亏损的原因则是大幅扩张造成成本增长。 尽管如此，因为背靠美国高盛集团、美国艾威基金，21世纪不动产的扩张步伐没有丝毫犹疑。2009年年底21世纪不动产在全国共有650家直营店，2010年，直营店数量更上升到1500家，增长势头迅猛；深圳是21世纪不动产去年强势进入的地区，直营店也从20家上升到90家。 被市场寒流击中的中小房地产中介纷纷开始给诸如21世纪不动产这样的大公司负责人打电话，透露转让店面的想法。21世纪不动产则开始开店与收购并进的扩张。然而，一些房地产分析师表示21世纪不动产的盈利前景并不明朗，因为与新收购店铺需要一定的磨合期，难以迅速实现盈利。同时，市场调控仍在继续，前景并不算明朗。 虽然21世纪不动产的扩展带来了亏损，但这种亏损或是一种战略性亏损。相对于顺式扩张的较高成本，逆势扩张在成本上占绝对优势，而且逆势开店速度更快。显然，21世纪不动产逆市扩张是在为未来发展铺路，在寒冬期迅速占据市场份额，使未来竞争具备一定规模优势。 21世纪不动产中国区域副董事长卢航表示公司对于亏损早有预计，2011年采取了谨慎扩张的方式，并在新房、商业地产及金融服务上平衡利润收入。 转型之困 持续的宏观调控正在改变房地产市场的运行规则，房地产中介行业也已经到了必须转型的时候。目前这种市场环境下，房地产中介公司过度依赖传统的二手房交易和租赁，风险很高。房地产中介行业借助一二手联动、涉足商业地产等途径寻求转型，正逐渐成为行业的共识。 “传统的经营范围是一片红海，现在急需探寻的则是一片蓝海”，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示。很多房地产中介企业如同我爱我家一样，不再单纯依靠二手房业务，而选择同时兼顾一手房分销、商业地产销售租赁、按揭贷款等业务。房地产中介行业谋求转型，业界人士的共识是转卖 商业地产。21世纪不动产收购了北京上古地产，北京上古地产是一家从事商业地产、写字楼营销策划公司，通过并购该公司，21世纪不动产将增加商业地产、写字楼销售业务，21世纪不动产此举意在填补公司商业地产销售业务的空白，这种互补性也成为住宅调控下公司新的利润增长点，也可以弥补门店扩张带来的亏损，支撑现有的门店规模。 从2010年开始，21世纪不动产开始注重二手房销售以外的业务扩展，开拓新盘、商业地产租赁等新业务，形成了二手房业务、新房、商业地产租赁、商业地产、金融消费服务等围绕房子而形成的完整的产业架构，形成了丰富的产业链，拓宽了营收来源。 与此同时，在销售营销手段上，房地产中介更倾向于选择成本较低的电销。房地产中介将门店开在网络上，用户在网络门店中可以直接使用地图搜索相关地区的房屋户型分布、交通状况、社区规划等详细信息。在网上开设房产门面，降低了房源展示和沟通的成本，同时在信息展示量和获取人群数量上都具有实体门面无法比拟的优势。 在楼市调控影响之下，中介行业也在严峻的市场形势中寻求破局生存，打破常规，挖掘新的商业模式，谋求多元化业务经营，来度过这个凛冽的寒冬。 房地产中介论文:浅论我国房地产中介的企业形象塑造 [摘 要] 房地产中介服务企业在经历了20年的发展后，企业的形象还是有待大力提高。本文分析了其面临的现状，从现实出发，提出了塑造良好企业形象的措施。 [关键词] 房地产中介服务企业 塑造 企业形象 一、企业形象现状 由于房地产具有价值量大、使用期长和办理交易复杂等特点，相关当事人在房地产交易活动过程中需要专门的知识和可靠的信息相助，所以自1988年深圳国际房地产咨询股份有限公司首家房产中介公司成立起，我国的房地产中介业伴随着房地产行业的欣欣向荣迅速发展起来。到上世纪末，房地产中介服务企业在全国已达到数千家，内容涉及新盘营销、二手房买卖、房屋租赁、估价等等，整个市场业务日趋完善。 但是,由于发展初期行业进入壁垒不高，以及当时市场的发展盛况,导致我国的房地产中介业形成了快速发展下良莠不齐,甚至鱼龙混杂的局面。很多中介公司只是租个店面,借来几张经纪人资格证书,再招一些销售人员便开始开展业务。更有甚者,只是利用本来铺面的多余空间贴上房屋租赁或者买卖广告,便开始从事此项工作。这些企业没有专业的信息收集途径,没有专业的经纪人队伍，没有合理的管理方式,甚至没有合格的经营许可证。于是经常发生老板卷房款潜逃,或者收取佣金并没有向顾客提供及时有效的信息被揭发等事件。 不可否认,目前有很多正规的房地产中介服务公司拥有专业的经纪人队伍、估价人员和良好的声誉。但是仍然有许多公司不顾及长远发展,做出违背职业道德的行为,破坏了我国房地产中介服务企业的形象。大部分人在提及房产中介便心生戒备和排斥;而且入世以来,国外已经有很多大型的房产中介机构入驻中国,未来的时间竞争必将更加激烈。因此，增强竞争力,树立良好的房地产中介企业的形象显得尤为重要。 二、企业形象塑造的意义 企业形象是社会公众和企业职工对企业性质特点的总体印象和评价，是企业自身的行为及形象在公众心灵上的投影。从企业所表现的内容看，企业形象由产品形象、服务形象、环境形象和人员形象组成。在信息量巨大的21世纪，良好的形象已经成为企业各种能力的综合体现。塑造好形象是企业在激烈市场竞争下吸引顾客、扩大市场的有效途径，同时也是获取社会公众支持的手段。 在房地产市场繁荣昌盛时期，房地产中介服务企业也风声水起，坐享其成于源源不断的房源和需求客户。但是随着国家的宏观调控，如2007年国家提高第二套房贷的首付比例和贷款利率和全年六次加息及十次上调存款准备金率，对住房需求的增长起到了明显的抑制作用。同时严重打击了房地产中介服务企业，交易量的大幅度下滑造成一些中介无法继续经营，伴随着种种丑闻纷纷倒闭。例如2007年11月，曾经的“全国房地产经纪百强企业”深圳中天置业的老板携款潜逃，于是这家曾拥有140家门店、2000多名员工的中介公司一夜间崩盘。这个事件成为近年来中国房地产领域发生的最恶劣事件之一，中介服务企业在公众心中的形象也随之急剧下滑。之后不到三个月，中国最大规模的地产综合服务及解决方案提供商之一创辉租售又传出大部分门店关闭，且拖欠员工工资的消息。一系列的负面消息使得中介服务企业在面对市场不景气的情况下，企业形象更是倍受损伤。目前，房地产中介服务急需采取措施，扭转形势，塑造出良好的企业形象。这样才能使企业在恶劣的市场环境下稳定持续地发展。 三、企业形象的塑造 房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中,为当事人提供相关服务的经营活动,是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。所以,除了企业内部规范有效的管理以外,要塑造良好的房地产中介服务业形象,让企业为公众接受和信任,需从以下几方面入手。 1.诚信为本，塑造值得信赖的企业形象 信誉是人类社会人们之间建立稳定关系的基础。企业要塑造让公众信任的形象,最为关键的就是诚信。一个具有诚信理念的房地产中介服务企业才能吸引顾客,扩大销售占领市场;才能留住优秀人才,使之为企业的发展贡献力量;才能顺利开展公共关系,使人们熟悉和牢记企业形象。由于房地产的奢侈性,公众在买房选择中介时比较偏于朋友推荐的中介公司。所以房地产中介服务业必须要做到对每一个客户诚实守信。对于公司的发展来讲,他们并非简单地意味着一个客户,而是以他们为中心的一群人都可能是公司的潜在客户。如果做好了这一步,就会形成良性循环;反之亦然。 2.建立一支专业的高素质从业队伍 企业员工的专业程度是直接影响企业发展的重要因素，也是企业形象塑造过程中的重要组成部分，在具有很多特定性质的房地产中介服务业更是如此。首先，企业所提供的产品为房地产信息，这就要求从业人员必须具有相关的房地产专业知识。自己对信息了如指掌，才能解答顾客的疑问。如房屋的构造、地段价值、可利用率高低等等专业的问题，如果经纪人都不清楚，那客户自然也就丧失对企业的信任。其次，经纪人应具有较高的文化素质和思想品德。房地产具有价格高昂性，很多人一生就只买一套房子，经纪人应该对客户负责，尽量为其筛选各方面都符合其期望的房子。切忌为了把一套房子推销出去，就夸大其词地宣扬一些名不符实的优点。这样就算成交也会带来不良影响，不利于企业长期发展，更有损企业形象。 3.担负起相应的社会责任 追求盈利是企业的本质特征,但是不能只强调盈利而忽视企业应该承担的社会责任。房地产中介企业享受着社会带来的发展环境和机会，承担相应的社会责任是应尽的义务。企业应该大量参加公益活动。比如这次的大地震灾难，企业应调动员工积极参加抗震救灾活动。房产经纪从业人员非常熟悉房屋构造和地理位置，对于营救过程有很大的帮助；同时还应该为灾区人民提供力所能及的帮助。在日常的运营中，企业也应提供便民服务，利用公司的资源在公司网站上提供免费的房屋咨询和房屋估价服务。 房地产中介论文:基于改善房地产中介行业绩效管理的思考 [摘 要] 房产交易热潮一度炽热化,各种诚信缺失的行为已给我国房地产中介服务业的健康发展带来了严重的损失。加强对其从业者的绩效管理,规范其行业行为,才能够对社会带来贡献,对整个行业的发展带来更加长远和美好的前景。 [关键词] 房地产中介行业房地产经纪人绩效管理 一、引言 随着人力资源管理在我国企业中的广泛应用, 作为其重要部分之一的绩效管理越来越被管理者所重视。当下,房地产经济形势不断发生着变化,房价不断上涨,引发了相当狂热的购房风潮,虽然大量的增量房填充至市场但仍然满足不了市场需求,二手房的交易也出现了炽热化的形势。购房热潮推动了大量的房地产中介行业的发展。 中国大陆房地产中介业经纪行业发展,虽仅几十年的发展光景,由于现行当地房地产中介市场、交易制度及相关法规,尚未成熟,该行业营销现状尚不能完全适应整体市场的发展,同时也存在部分问题。很多公司的经营对员工的依赖仍然十分突出,管理者对绩效管理的认识和运用均与其本质有所偏差。因此,通过对房地产企业中介行业的实况进行研究, 分析现阶段房地产企业在绩效管理时所存在的问题, 并提出了解决方法,才能达到符合制度化、合理化、现代化的房地产中介的终极理念与目标。 二、房地产中介行业绩效管理偏差原因 房地产中介的经营状况非常依赖员工的工作绩效,但是介于种种原因,我国的房地产中介的客观环境和主观管理都存在着很多问题,分析如下: 1.房地产中介行业的社会规范性 1983年我国恢复了反地产交易,这个期间禁止经纪人参与房屋交易,而后1987年国家工商管理局了《关于加强房地产交易市场管理的通知》,要求“各城市要抓紧组织建立房地产交易所,配备必要的管理人员和专业人员,开展各项工作”。1998年住房体制改革以后,房地产中介行业才进入一个繁荣时期。 然而,这所有期间的法律法规都不是十分完善,对房地产经纪人的考核也不像司法考试等一样有严格的筛选程序,这对从业人员的筛选和考核带来很多的漏洞。对房地产经纪人的职业操守也没有明确的法规约束,以至于很多公司以营利为目的而权衡交易的利弊,从而危害了交易双方的直接利益。致使很多的房地产中介在其中成为利益第三方,而非公平公正的中介人的角色。 从该行业的社会规范性看,就给房地产中介行业从业人员的带来了很多的不确定性,以至于没有明确稳定的客观管理环境,增加了有效的绩效考核的难度。 2.房地产中介行业的管理者特点 我国的房地产中介行业中的管理者大多数并非专业背景牢靠。很多的投资者都是以连锁加盟的形式加入到该行业。有的实体店是由投资者亲自经营管理,有的实体店则是聘请有经验的房地产经纪人来管理。这对实际的经营都是有风险的一种任用管理者的方式。 管理者本身的不专业,就给有效地管理带来了很大的难度。一方面其专业房地产经纪知识不足,不能够给新的房地产经纪人带来知识和业务上的准确指导;另一方面,其科学的管理方式的知识和学习能力不足。其管理的模式主要是依据其经验所建立的,带有很大的不规范性和主观性。 3.房地产中介行业的从业人员的特点 据调查统计,我国目前的房地产中介行业的从业人员以大专及以下的学历为主,年龄也大多在32周岁以下。虽然这些从业者有年轻充沛的工作精力,但其特点也对绩效水平带来了一些负面的影响。 一方面,其专业知识不足,也未参加专业的房地产知识的培训和考核,另一方面,其年轻社会经验不足,对职业操守的准则把握不够准确,价值观未定型可塑性强,反而会被管理者以营利为目的的绩效目标影响做出违背职业道德的职业行为。 绩效管理的对象的本身素质和成长环境直接对其管理的成效起到关键影响,现如今行业的诚信缺失严重,如何把绩效管理落到实处,对其带来实际的改善效用才是有效的绩效管理模式。 三、房地产中介行业的绩效管理的对策分析 1.颁布相关的法律法规,建立完整的经纪人考评和监督制度 颁布相关的法律法规,参照司法考试等职业考试的模式,对经纪人的专业知识资格考核做出明确的规定,而后的职业资格鉴定也需要再审核。 建立针对中介行业公司和经纪人的职业操守建立有效的监督举报机构,设立规范的仲裁机构,对整个行业的公司以及从业者做有效地监督和考核。违法职业道德的行为一旦达到一定的界限即可取消其公司资格或者从业资格。 2.建立房地产中介管理者的交流学习平台 建立有规范指导的行业协会,为管理者提供学习交流的平台,共享部分信息,以免造成资源的浪费,建立良好的行业氛围,从软环境影响管理者的职业价值观,从而根治管理混乱、不良导向的问题。 3.提高房地产中介从业者的素质和职业道德教育 从根本上出发,我们的中介行业处于一个服务行业,行业的服务水准主要依据的是从业者的从业素质和职业道德水准。它不仅是我国房地产中介服务业健康发展的必然要求,也是这一行业更好地发挥作用的内在保障。中介行业的从业人员的素质水平和职业道德对这个行业的诚信体制的建设有重要的意义。如何建立合理的绩效考评体系,监督与指导我们的这些从业人员合理规范工作,是这个行业长久保持饱满的生机的重要条件。 4.以KPI为核心的房地产中介行业绩效管理设计 在众多的绩效考核方法中,适宜该行业的方法中笔者综合自己的从业经验,选择了关键指标绩效考核的办法来对中介行业的从业者的绩效管理做一个实例研究。因为对于工作流程繁琐,每个流程都对从业人员有标准要求的房地产中介行业这种考核方式较为适宜。并且有直观的指导意义。 房地产中介行业的这类人员的关键绩效考核指标体系来源于:职位职责中的关键责任;对上级绩效目标的贡献;对相关部门绩效目标的贡献。另外,这类人员的关键绩效指标可以通过对其考核周期内的工作任务或工作要求的界定来实现。至于其衡量指标,可以通过时间来界定,从实质上讲,被时间所界定的工作任务或工作目标也是定量指标。只要我们能够对从业者的工作任务或工作目标做出明确的说明,同时提出明确的时间要求,这些关键绩效考核指标就具备了一定的可操作性。 针对房地产中介行业的绩效管理存在的问题,根据体系设计原则,形成如下设计思路: (1)确定该中介公司的发展战略和市场定位; (2)做好每个管理者和从业者的岗位分析工作: (3)用KPI法构建企业目标层级体系,并设置权重: (4)利用经纪人日常工作日志融合其工作能力、态度考核,完善考核内容: (5)设置考核的要素、结构、角度权重; (6)确定考核周期,介于工作的节奏性,建议采取一周一总结的模式; (7)按系统流程开展其他绩效沟通、绩效考核、结果反馈等工作。 我们依据上一环节中的绩效管理的设计思路,再次列举房地产中介行业一般KPI要素的解析表(如下表),来对具体设计带来参考。 依据上表的KPI的构建,我们再来对具体公司开展过一些实际的工作日志法和访谈法对各个KPI的要素的确认和维度进行更深的衡量,来确定对我们房地产中介行业的具体可行的以KPI要素为核心的绩效考核体系。 四、总结 房地产中介行业在我国已经成为一个很大的居间行业,它占据的市场份额不容忽视,这个行业的发展健康对我们的民生建设也有很直接和关键的作用,做好从业者的绩效管理就是从实际出发引导这个行业做好社会贡献。建立合理的KPI绩效维度,对从业人员的工作流程和方向做出指导,才能够获得好的市场秩序,为经济繁荣做助推力。

课程类论文:简析教育类课程对职前数学教师作用欠佳的归因调查 论文关键词：教育类课程；职前数学教师；教学知识；原因 论文摘要：教育类课程对职前数学教师教学知识的发展作用欠佳的原因是多方面的，既有教育类课程内容方面的原因，也有职前数学教师自身的原因，此外教授职前教育课程的教师的专业能力、教学方法也是不可忽视的原因． 1问题提出 范良火先生的博士论文《教师教学知识发展研究》探讨了“数学教师是如何发展他们的教学知识的”这一问题，得出的结论是:数学教师的教学知识主要来源于“自身的教学经验与反思”以及“教师和同事的日常交流”.至于“职前教育培训”等则是最不重要的来源.华东师范大学的张奠宙教授在为文[1]的中文版所作序言中感慨到:“这一结论对于我们这样的负责本科生数学教育培训的师范大学而言，未免扫兴。文[2]从一节高中数学课出发研究了国内数学教师是如何发展他们的教学知识的，最后得出了与文相类似的结论. 基于上述研究结论及张奠宙教授的感言，并回忆自己在大学期间所接受的职前教育培训的效果，感觉确实如此.作为一名在高师从事数学教育类课程授课的教师，自然希望改变(数学)教育课程对职前数学教师教学知识的发展作用欠佳的尴尬局面.而要改变这一尴尬局面，首先要做的是调查其原因.一般认为，(数学)教育课程理论与实践脱节，是造成职前数学教师教学知识发展作用欠佳的重要原因.但除此之外，是否还有其他原因也影响着(数学)教育课程的效果.本文将试着调查这些原因. 2研究方法 2.1调查对象 本文选取113名师范生作为调查对象，由新疆师范大学数学系04级学生以及昌吉学院数学系04级学生所组成.这些师范生己经系统地学习了(数学)教育类课程，包括公共教育类课程、数学教育类课程，且参加了教育实习，正面临毕业找工作阶段.本文把这些师范生界定为职前数学教师.我们选取这些师范生做调查对象的原因是他们刚刚学完(数学)教育类课程，又经过了教育实习，对(数学)教育类课程有最直接、最深切的认识与感受，他们的认识和感受可以更针对性地透视出(数学)教育类课程作用甚微的原因. 2.2调查工具 使用一篇主题为“结合你自己的学习体会和教育实习感受谈谈公共教育类课程、数学教育类课程对职前数学教师教学知识的发展作用欠佳的原因”的作文作为调查工具.对比写主题作文和问卷的调查形式，主题作文可以给调查对象更广阔的自由空间，使其不拘泥于问卷调查先入为主的影响. 2.3调查过程 以班级为单位进行整体调查.首先，由主试介绍(数学)教育类课程对教师教学知识发展作用甚微的现状.然后，布置主题作文，要求师范生在60分钟内完成该主题作文，作文不署名，当场收回. 2.4数据收集与整理 本次调查共回收108份作文，其中4篇作者并不同意作文中的假设，因此这4份作文作为无效数据处理.剩下的104份作文经过粗读、细读、精读3个环节后，按照不同方面的原因重新按原文编号整理. 3研究结果 通过对104份主题作文的统计分析，我们发现，导致公共教育类课程、数学教育类课程对职前数学教师教学知识发展作用欠佳的原因是多方面的，既有课程内容设置方面的原因，也有职前数学教师自身的原因，还有教授职前教育类课程的高校教师自身方面的原因，除此之外，还有一些其他因素.下面分别从公共教育类课程和数学教育类课程两方面详细阐述调查的有关结论. 3.1公共教育类课程方面 调查发现，造成公共教育类课程对职前数学教师作用欠佳的原因主要有4个方面:课程内容方面，职前教师自身方面，授课教师自身方面以及其他一些方面.表1是持不同观点的分布情况. 3.1.1课程内容方面 在回收的104份作文中，有72份认为公共教育类课程内容理论性太强、太抽象，没有很好地与教育教学的实践相结合，特别是没有很好地与数学教学的实践相结合.持这种归因观点的占69.2%.例如，“学完公共教育类课程之后，渗透在头脑中的只是一些教育学上的专用名词与基本原理，讲台与黑板对我依然十分陌生.与非师范生相比，在教学方面看不出优势所在.教学本是一种实践，光凭理论怎能成为一名优秀教师?”又如，“公共教育类课程没有与数学教学实践相结合，对于数学系同学，他可以机械地记住这些教育学知识，但是在数学教学过程中，这些理论知识与数学教学相分离了，当然对数学教学也就没有多大作用了”. 3.1.2职前数学教师自身方面 职前数学教师自身的一些因素也是导致公共教育学课程作用欠佳的一个重要原因.在有效作文中，有49份持上述观点，占47.1 %.其中，职前数学教师自身的原因又可细分为3类. (1)职前数学教师对公共教育类课程的态度、认识与学习目的存在偏差.他们持有“为考试而学习，而不是为以后从事教学而学习“观点的占了相当的比例.他们有的“除了上课听听外，课后很少去看，根本没有用心去领会它，只是在快要考试的前两个星期，临时抱佛脚死记硬背.”有的“上课只是带本书，两只耳朵听，上完课谁都不会多翻书思考.” (2)部分职前数学教师并没有做好当教师的心理准备，或者根本就不准备当教师，自然就不会认真对待公共教育类课程.“纵观整个数学系，报第一志愿上师范的有几人?大部分都是第二、三平行志愿填报了师范院校.我以后就不准备当老师，所以也就不想把时间用在教育类课程上.” (3)因为是数学系的师范生，从而对公共教育类这种文科性的理论课不感兴趣、不重视.他们认为“教育类课程是很理论化的课程，对于数学系同学而言，学习教育学不象做出一道数学题那样有成就感.”“凡是与数学专业无关的课程，几乎被我们用来练习英语了，教育学知识在我们的脑海中几乎没有留下半点印象.” 3.1.3教授公共教育类课程的教师自身方面 在有效作文中，有22份作文认为教授公共教育类教师的专业能力、教学方法等因素导致了公共教育类的作用甚微，占到了21.2%.持这种观点的作文中，有7份认为教授教育课程的大学老师基本没有从事过中小学的教学工作，他们直接从大学到大学，不太了解中小学的教学情况，还有8份认为老师的教学方式纯粹是文科式的，课堂基本是满堂灌，让学生基本没有反思和消化的机会.“老师只是把课本上的条条框框搬下来，再通过嘴巴转送传给我们.”还有7份对教授教育类课程的大学老师提出了更高的要求，他们认为公共教育类课程应由懂数学教学的老师来教，我们的教育学老师坦言自己对初中数学知识都不是很清楚. 3.1.4其它方面 还有12份作文认为其他方面的一些因素也导致了公共教育类课程作用甚微.例如大班授课、英语等级考试、学校用于学生教学实践活动的硬件不具备，等等.“大班授课老师与我们沟通太少，也叫不出我们的名字，从而根本没有机会让我们每个人得到提高.” 3.2数学教育类课程方面 从回收的104份有效作文同样反映出数学教育学课程作用欠佳的原因也有4种.表2是持不同观点的分布情况. 3.2.1课程内容方面 有47份作文认为数学教育类课程本身的内容是导致其作用欠佳的最重要原因，占到了总调查人数的45.1 %.其中代表性的观点有3种. (1)数学教育类课程的理论性太强，没有根植于数学教学实践，特别是没有与目前正在开展的基础教育数学课程改革相结合.“现在的中学数学教材用的都是新教材，但是我们的《中学数学教材教法》课本仍然是以旧教材旧大纲为基础介绍教学目的、教学方法的.” (2)数学教育课程的“教育味太浓，数学味太淡”.“我们的教材在介绍中学数学教学的基本原则时讲了一大堆条条框框，例如‘具体与抽象相结合的原则’、‘理论与实践相结合的原则’，但是没有把它们与数学结合在一起.” (3)数学教育类课程介绍的是关于数学教学的一般性知识，没有关注到教学的个性化特点.“我们在实习中面对的是具有不同想法的学生，很难用书本上统一的观点去应对.”“如果所有老师都按照课本上介绍的教学方法上数学课，那么所有的数学教师都成了一个样子，培养出来的学生也都如出一辙.” 3.2.2职前数学教师自身方面 表2表明了职前数学教师自身的一些因素也是导致数学教育类课程作用欠佳的原因之一在回收的有效作文中，有23份持这种观点，占到了22.1 %，代表性的看法集中在以下2个方面. (1)职前数学教师学习数学教育类课程时，没有完全以数学教师的角色去思考数学知识的教学，而是以学生的身份去解决数学问题本身，即没有很好地实现从师范生到职前数学教师的角色转变.“学习数学习题的教学方法时，我们更注重数学题的解法，并没有思考如何给中学生讲这道数学题，”“我个人认内，我没有掌握教数学的方法，而是想方设法寻找解数学题的方法，” (2)职前数学教师认为只要具备了数学专业知识，就可以胜任中学数学教学，无须学习如何教的问题.“理所当然地认为，只要把题做出来就可以给中学生讲清楚，教学理论的部分基本都被我们忽略了.” 3.2.3教授数学教育类课程的教师自身方面 从表2可以看出，有18.3%的师范生认为教授数学教育类课程的高校教师的专业能力、教学方式等因素导致了其作用甚微，他们除了认为大学者师脱离中小学数学教学太远之外，还认为教授数学教育类课程的老师的教学存在两种倾向:(1)数学教育“去教育化”即“数学教法课老师更多的是讲数学问题的解法，而较少地讲数学问题的教法.”(2)数学教育“去数学化”.即“老师对课本中的一些数学教学案例一般不介绍，而只是介绍一些空泛的教育理论.” 3.2.4其它方面 有11份作文指出还存在其他一些原因，比如职前数学教师“不熟悉中学数学教材”等等.“大家己经把中学的许多数学知识遗忘了，在没有相应知识的基础上去思考如何教别人实在有些困难.” 4讨论与建议 (1)教育类课程理论性太强，没有根植于数学教育教学实践是导致其对职前数学教师教学知识的发展作用欠佳的最重要原因，这一点己经得到实证.正如丹麦麦罗克凯德大学的摩根·尼斯教授所讲的那样:“数学教育工作者几乎无法避免的一个问题是数学教育理论与数学实践的脱节正在加剧.”因此，如何改革高师(数学)教育课程内容是一项迫在眉睫的任务. (2)数学系师范生在接受职前教育课程时，没有数学教学实践的经历，从而很难同化(数学)教育理论知识.从建构主义的观点看，学习不是一种被动的“复制”，而是学习者认知结构的主动建立、重组、改造和发展.教师的讲授如果不和学习者实际认知结构相结合，那是无效的.在这一点上，新加坡数学教师职前教育模式值得我们借鉴，其具体做法是:教师教育采取“先入职，后培养”的模式.即先由教育部在拟从事中小学教育的申请者中招募人员，申请一经获准即享有公务员和师范生的双重身份，被送往唯一的政府教育机构接受教师教育，领取工资，带薪脱产学习.而文提出的教育实习模式的新思路也是加强实践性的一种有益尝试. (3)关于职前数学教师自身方面的一些因素是目前师范教育的共同问题.师范教育的失败之处是培养出来的部分师范生是不愿当老师的，而最终不愿当老师的这部分师范生当了一辈子老师.在这一点上，需要进一步引导与教育. (4)高师从事(数学)教育课程的教师大多是本科毕业，直接攻读硕士、博士，毕业后又留在高校任教的.他们具有比较前沿的(数学)教育理论知识，但也正因为这种从学校到学校、从理论到理论的成长过程使得他们没有宝贵的中小学(数学)教学实践经历，从而在教学时针对性、实用性均不强.在这一方面，我们是否可以考虑借鉴日本的经验:日本的教育学、学科教育专业的教授多数是由研究成就突出的中小学教师晋升为大学教师的，很少有本科、硕士、博士毕业后直接做大学教师的。 课程类论文:基因组科学与人类疾病课程教学改革探讨 【摘要】 通过对本科生的基因组科学与人类疾病课程的讲授，使学生了解基因组科学的主要研究方法和手段，如何从基因水平认识疾病、诊断疾病和治疗疾病。课程组对本课程的教学内容、教学方法、教学效果评价等方面进行了改革探讨。 【关键词】 基因组学;教学改革;CAI课件;蛋白质组学 生命科学是21世纪学科发展的主流，人类的医学史证明了仅依靠单一学科，如：细胞学、发育学、肿瘤学、人类遗传学或分子生物学难以完成人类对自身的认识和保护。人类基因组学的产生和人类基因组计划（human genome project， HGP）的完成，使得人类能够对生命现象进行系统和科学地认识，揭示疾病产生的机制以及长寿与衰老等生命现象。本科生通过对基因组科学与人类疾病课程的学习，能够了解什么是基因组科学，其主要研究方法和手段，如何从基因水平认识疾病、诊断疾病和治疗疾病，为今后更深入地在临床上应用这些知识为患者服务或是继续更深入地进行理论研究奠定基础。 1 课程改革的特点 弥补本科生对于生命科学，特别是基因组科学与人类疾病关系的认识，提高学生的科研能力，为将来的研究生阶段的学习打下基础，或是对于走上临床认识疾病、治疗疾病有促进作用。本课程是我校在本科生中新开设的一门选修课，本课程的开设得到了学校有关领导的高度重视，经多次论证和在学生中征求意见，学生的反响强烈，因此可以看出本科生对于本课程有极大的兴趣，期望通过老师的讲授能对于人类疾病从基因水平有全新的认识，对自己 的科研能力有一定的提高。 2 教学研究探索的几个方面 2．1 更新教学内容 课程讲授是当前生命科学中前沿领域的热点问题。主要课程安排如下：前言；人类基因组计划与DNA测序（包括基因组测序的发展、方法、DNA测序的规模化与工业化）；cDNA测序和基因表达谱的研究（包括cDNA文库的构建、全长cDNA的克隆、基因表达谱的概念及其在医学应用中的意义）；人类基因组DNA序列变异及其分析方法（包括人类基因组序列及其变异、基因组序列变异检测的常用方法及基本原理、突变检测在识别疾病相关基因中的应用）；基因治疗（包括基因转移和基因治疗的早期历史、基因治疗的现状、遗传型基因治疗、表遗传型基因治疗、基因治疗的问题与展望）；基因工程技术（包括理论依据、基因工程技术的内容—目的基因获取、克隆、表达、基因工程技术在临床医学中的应用现状）；生物信息学（包括生物信息学的概念、产生的背景、生物信息学的研究现状与发展趋势、生物信息学在医学领域中的应用）；蛋白质组学（包括蛋白质组学的概念及其在生命科学研究中 的意义、国内外相关研究动态、蛋白质组学研究发展展望）；生物芯片（生物芯片的原理、种类及在医学领域中的应用）；生物安全（包括生物安全的概念及含义、转基因生物的安全性、转基因动物及其产品的安全性、转基因食品安全性、医药生物技术及其产品的生物安全、国内外生物安全法规及管理）等内容。 2．2 本课程将采取理论与实验相结合的教学方法 鼓励学生敢于提出问题，独立思考问题，老师与学生共同参与教学内容。根据学生人数安排一定的动手操作实验的课程［1，2］。 2．3 采用多媒体教学形式，加深学生的理解 一方面，可以加深同学的理解能力；另一方面，对于条件不允许的实验，学生可以通过多媒体的形式了解实验过程［3］。 2．4 将科研的思路、科研的方法融入教学之中，提高学生的科研能力 课堂教学中和课下作业安排一定量的文献检索、文献翻译阅读、科研方法设计、预测实验结果等内容。 2．5 改革考试形式 采取闭卷笔试与课下查文献、答题相结合的形式。 2．6 改革课程用教材 重新更新编写适合本科生参阅并适合当前基因组科学最近发展的教材，并计划出版发行。 3 教学效果的学生评价 听取学生反馈意见分为3种形式。 3.1 采用不记名问卷的形式反馈学生意见 问卷内容包括实验内容的安排、教师授课质量、希望的授课内容方式、感兴趣的实验内容等等。 3.2 建立学生公共信箱 一方面可以将某些授课内容、习题、思考题等通过公共信箱让同学下载，另一方面学生可以将公共信箱作为与老师的互动平台，及时反馈对课程提出的建议和意见，老师定期浏览信箱，及时调整课程安排。 3.3 整学期课程进行中期和结课前安排两次学生课堂讨论 讨论时间20min左右，及时反馈信息，提高理论与实验教学质量。 总之，本科生的基因组科学与人类疾病课程是一门较新的课程，在诸多方面需要进行改革探索，以适应当前生命科学发展的需要并满足学生汲取新知识的需要。 课程类论文:工程管理专业中房地产类课程的教学与实践 内容提要: 随着中国市场经济体制的建立以及全球化的影响，中国房地产业对房地产专业人才、尤其是高层次专业人才的需求与日俱增。本文在回顾中国房地产专业教育发展历史、介绍工程管理专业中房地产类课程教学现状的基础上，结合清华大学工程管理专业房地产课程教学的实践，指出了影响中国房地产专业教育发展的问题，尤其是在学科设置上存在的矛盾。本文还从完善房地产专业教育，建设和发展房地产学料的角度出发，提出了妥善处理好与工程管理专业的关系、用发展的眼光和实事求是的态度来发展房地产专业教育、加强研究生层次的高级房地产专业人才培养、发展和规范房地产专业继续教育等建议。对房地产专业执业资格与国际互认问题，指出互认并不意味着我们的房地产教育已经与国际接轨，真正的接轨在于我们培养出的人才具有国际竞争力。 [关键词]：房地产，高等教育，工程管理 一、房地产业对专业人才的需求 房地产业是从事房地产开发、投资、经营、管理与服务的行业。具体包括：房地产开发与经营业（各类房地产开发、土地开发、房地产投资经营等活动）、房地产管理业（住宅物业管理、土地批租经营管理和其它房屋的管理活动）、房地产经纪与业（房地产与经纪人服务、居间买卖、租赁服务、房地产交易保证服务、房地产估价等）。日益发展壮大的房地产金融保险业虽然不包括在房地产业中，但其在人才需求上也与房地产人才需求有着密切的关系。 中国房地产业从20世纪80年代末开始兴起，经过近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国城镇人均住房建筑面积2000年末已经达到20，5平方米（户均住宅建筑面积64平方米），农村达到27平方米。据有关部门预测，2010年中国城市化水平将达到45％左右，城镇人口达到6.3亿人，比2000年净增1.7亿人。如果到2010年人均住房建筑面积按25平方米计算，将需要新建城镇住宅建筑面积56.1亿平方米，平均每年约5.6亿平方米。如果再计入非居住建筑的建筑面积，未来10年中国胸地产市场发展潜力巨大。2000年，城镇住宅与房地产业增加值约5400亿元，占GDP的比重已经达到了6％左右，在国民经济、尤其是国民经济增长中，起到了举足轻重的作用。到2001年末，中国共有房地产开发企业2.7万个，从业人员100多万人，房地产估价和土地估价机构8000余家，从业人员约15万人（其中取得房地产估价师、土地估价师执业资格的人数30000人），房地产经纪机构约2.7万个，从业人员30多万人：物业管理企业2.5万个，从业人员260多万人。此外，如果加上在政府从事房地产行政管理工作、房地产教育研究机构、房地产信息服务与咨询机构、房地产投资顾问与策划机构的就业人数，中国房地产行业的就业总人数预计超过550万人。 房地产业作为一个新兴行业，其从业人员基本上都是来自城市规划、建筑学、土木工程、建设管理、投资与金融等相关专业，真正受过系统的房地产专业教育的人才只占很小的比例。上海市教育考试院提供的消息表明，目前上海包括信息产业、金融保险和房地产在内的一类专业，最受考生青睐；《深圳晚报》在未来人才市场上最走俏的将是金融、保险，高级管理、物业管理等13类经济专业人才。清华大学房地产研究所对北京市有关高校房地产专业毕业生的调查显示，30.77%的同学认为就业前景非常乐观、毕业生供不应求，69.23%的同学认为就业前景一般、但是可以找到合理的工作，没有同学认为就业形势不好。 二、中国高校房地产专业教育发展的历史回顾 1、房地产经营管理专业教育的变革 1989年，经过国家教委批准，中国高等学校开始设置房地产经营管理专业，到1998年教育部颁布新的专业目录为止，全国设置房地产经营与管理专业的高等学校达到了114所。1998年教育部颁布的《普通高等学校本科专业目录》，对原有专业讲行了调整，专业种数由504种减少至249种，将房地产经营管理专业调整到工商管理类的工商管理专业。各高校按照教育部的要求，于1999年开始对房地产经营管理专业的归属进行了调整，部分高校将该专业并入工程管理专业，也有部分高校并人了工商管理专业。 建设部作为中国建筑业与房地产业的行政主管部门，于1994年成立了“全国高等学校建筑与房地产管理学科专业指导委员会”。该委员会在1998年过渡到“全国高等学校工程管理专业指导委员会”的过程中，继承了原对房地产专业教育指导的职责，并将“房地产经营管理”作为工程管理专业的一个方向延续至今。将“房地产经营管理”并人工商管理专业的院校，目前尚没有纳入“全国高等学校工程管理专业指导委员会”指导的范围。另外，目前中国专科教育的专业目录中，目前仍然保留有房地产经营管理专业和物业管理专业。 2、中国高校与房地产相关的本科教育 到2000年底，全国共有77所高校开设有管理学学科门类下的工程管理专业。此外，还有一些本科生专业与房地产教育相关。 资源环境与城乡规划管理：共有以北京大学、北京师范大学、华东师范大学、南京大学等在内的32所高校开设了地理学学科门类下的资源环境与城乡规划管理专业。该专业开设的主要课程：地质学、自然地理学、经济地理学、国土规划、地图学、遥感应用、管理科学、环境科学、土地评价与土地管理、水资源计算与管理、生态环境规划、环境化学、地理信息系统、城市总体规划、区域规划等。该专业的培养目标是：能在科研机构、高等学校、企事业单位和行政管理部门从事科研、教学、资源开发利用与规划、管理等工作。 城市规划：共有以同济大学、清华大学、哈尔滨工业大学、天津大学、东南大学、重庆大学等为代表的43所高校开设了属于建筑学门类的城市规划专业。开设的主要课程包括：城市规划原理、城市规划设计、城市设计、城市规划理论与城市发展史、城市道路与交通、城市生态与环境保护、城市地理学、城市经济学、区域规划、城市规划行政法规与城市规划管理。该专业的培养目标是：在城市规划设计、城市规划管理、决策咨询、房地产开发等部门从事规划设计与管理，开展城市遏路交通规划、城市市政工程规划、园林游憩系统规划，并能参与城市社会与经济发展规划、区域规划、城市开发、房地产筹划以及相关政策法规研究等方面工作。 土地资源管理：以中国人民大学、同济大学、浙江大学、中国农业大学等为行表的34所高校（以农业类院校为主）开设了公共管理学科门类下的土地资源管理专业。开设的主要课程包括：土地资源学、土地规划学、土地管理学、土地经济学、地籍管理学、测量学、土地信息系统。该专业的培养目标是：能在国土、城建、农业、房地产以及相关领域从事土地调查、土地利用规划、地籍管理及土地管理政策法规工作的高级专门人才。 三、工程管理专业房地产类课程的设置与教学内容 1、课程设置 作为工程管理专业的专业方向之一，房地产经营与管理方向与工程项目管理等其他专业方向一起，共同使用工程管理专业的课程平台。房地产经营管理专业方向的专业方向课程包括：房地产经济学、房地产估价、房地产开发和房地产市场营销。在培养目标上，要求该专业方向的毕业生初步具有分析和解决房地产经济理论问题的能力，具备从事房地产开发与评估、房地产市场营销、房地产投资与融资、房地产估价、物业管理和房地产行政管理的基本技能。 2、各专业方向课程的教学内容 房地产经济学：房地产经济学概述、房地产经济学基本理论、房地产制度（土地制度、住房制度）、房地产市场（供求关系与价格、市场特性与功能、房地产市场的影响因素、市场运行规律）、房地产市场的依存基础（区域和社区分析、城市发展模式、土地利用分区、土地价值）、分类房地产市场（住宅市场、商业房地产市场、工业房地产市场、其他房地产市场）、房地产市场中的空置问题、房地产市场与资本市场、房地产市场中的政府干预（宏观调控、城市土地利用规划、耕地保护、房地产税收）。 房地产估价：房地产估价概述（概念、作用、估价制度、估价标准、房地产估价与资产评估）、房地产估价基本理论（市场价值与价格、影响房地产价值的因素、房地产估价原则）、房地产估价程序（程序、估价目的与价值类型、房地产类型及其特点、房地产价值时点）、市场区域和邻里分析（市场区域与邻里的含义、市场环境分析的主要内容）、估价对象的确认与描述（估价对象的范围、政府法例限制与权益性质、场地描述、场地使用经济性分析、建筑物及其它地上改良投资描述）、市场法、成本法、收益法、土地估价、房地产部分权益估价、估价结果与估价报告、信息技术在房地产估价中的应用。 房地产开发：房地产开发及房地产开发程序、政府对房地产开发过程的管理（投资计划管理，项目规划与设计管理、土地管理、项目开工及建设期间的管理、项目销售与产权管理、项目竣工及入住管理、市政及配套设施管理）、房地产开发企业与组织（房地产开发企业、组织形式、价值链，发展战略）、房地产开发项目策划（宏观因素分析、市场研究与投资机会、场地选择、产品功能定位）、房地产开发项目可行性研究、房地产开发中的项目管理、房地产开发项目的资金融通、房地产开发项目的市场营销、房地产开发经营税费、物业与资产管理（房地产开发与房地产资产管理、物业管理、设施与设备管理、资产管理、组合投资管理）。 房地产市场销售：市场概述、市场营销、市场调查、市场分析、市场营销战略、房地产项目前期策划、房地产定价策略、房地产分销与促销策略、市场营销计划的制定与实施。 四、清华大学工程管理专业房地产课程教学的实践 1、与学校、学院教学平台的关系 清华大学的工程管理专业设置在土木工程学院。为了体现通才教育、拓宽学生知识面的总体要求，在培养计划要求的总共140个学分中，有70个学分为校级教学平台提供（包括数理基础、外语、计算机等，本专业要求的经济学基础、管理学基础、法律基础等课程也由该平台提供），有35个学分由院级教学平台提供（包括建筑材料、工程测量、工程力学、工程结构等土木工程技术课程，也包括本专业要求的工程经济学、施工技术与组织等），与工程管理专业密切相关的专业课程占35个学分。为了体现贯通教育的宗旨，清华大学工程管理专业没有再进一步细分专业方向。 2、工程管理专业课程中房地产课程设置 由于历史的原因，横跨土木工程学院、建筑学院、经济管理学院的清华大学房地产 研究所挂靠在土木工程学院，该研究所的教师与工程管理研究所教师一起，组成了目前隶属于土木工程学院的建设管理系。因此，清华大学工程管理专业的培养方案中，虽然没有细分专业方向，但也纳入了一定数量的房地产相关课程。目前面向工程管理专业本科生设置的房地产相关的课程包括：城市与房地产经济学（经济类专业基础课，2学分）、房地产概论（专业主干课，2学分）、房地产评估理论与实务（专业选修课，3学分）、物业管理（专业选修课，2学分）。 近10年的实践表明，面向工程管理专业学生开设房地产课程，拓宽了学生的视野，在保证工程管理专业毕业生较强的专业技术基础的同时，强化了其经济、管理类的知识和技能，为学生就业提供了更广泛的选择性。 3、房地产课程的主要教学内容 城市与房地产经济学：宏观与微观经济学分析；区域增长；城市发展与土地利用；房地产市场的宏观经济学分析（讨论课题目：中国主要城市房地产市场的预期变化及比较）；土地市场与土地价格；住宅市场（讨论课题目：住宅市场需求预测）；商业房地产市场（讨论课题目：写字楼市场的租金与空置）；工业房地产市场；国际房地产市场；（讨论课题目：中外房地产市场发展特征的比较分析）；住房政策（讨论课题目：政府住房补贴与住房支付能力）；城市增长与房地产开发；城市发展与房地产市场中的政府干预。 房地产概论：土地制度与土地政策、住房制度与住宅产业、房地产及房地产投资、房地产市场及市场研究、房地产开发及项目评估、房地产市场营销、房地产金融（开发项目融资、抵押贷款、证券化）、中国房地产主要税制、中国房地产法律制度（法规体系及其分类、土地管理制度、开发管理制度、市场管理制度、使用管理制度、金融管理制度）。 房地产评估理论与实务 物业管理：物业管理概述、物业管理与房地产开发、物业管理公司与业主委员会、房屋修缮管理、房屋设各管理、物业管理综合服各、住宅小区物业管理、收益性物业管理的主要内容、收益性物业管理中的财各与成本管理、写宇楼物业管理、零售商业物业管理、工业物业管理。 五、发展中国房地产专业教育的建议 房地产专业是重要的专业科目之一，这是由社会经济生活中对房地产专业人才的广泛需求和学生的良好就业前景所决定的。政府和半政府机构、金融机构（含商业银行、投资银行、债券公司，基金管理公司、投资管理公司、房地产投资信托公司和财产保险公司等）、房地产投资和开发企业、物业管理公司、资产管理公司以及房地产咨询机构（含房地产评估机构、机构、投资咨询公司、信息公司、产权保险公司、建筑师事务所、会计师事务所和律师事务所等）均对房地产专门人才有着巨大的需求。 从中国房地产业对人才需求前发展趋势及中国越来越融入全球化经济体系的角度看，中国必须逐步建立起满足市场需要的、与国外高校基本一致的人才培养模式。为此，提出如下建议： 1、建设管理与房地产的学科设置 工程管理（建设管理，下同）与房地产分别属于不同的学科领域。在国外，建设管理专业通常设置在工学院与土木工程相关的学系内（如得克萨斯奥斯订大学土木工程系、斯坦福大学土木与环境工程系），也有些学校在工学院中独立设系（如佛罗里达大学建设管理学院、英国里丁大学建设管理与工程系）。房地产专业通常设在商学院，有时独立设系（如宾西法尼亚大学沃顿商学院房地产系、麦迪逊威斯康辛大学商学院房地产与土地经济系），有时与金融、保险等为同一个系（如纽约大学商学院金融系、佛罗里达大学商学院金融保险与房地产系）。 从学科领域覆盖的内容看，建设管理与房地产在建筑技术与管理技术方面有所交叉，只是前者强调技术与管理，后者强调金融与投资。因此，英国多数大学及受英国学科设置影响较大的大学，通常将房地产和建设管理设在同一个学院或同一个学系中。例如，但英国里丁大学城市与区域学院（Faculty）分别设立有建设管理与工程学院（shool），由建设管理与工程系与工程系合并）和土地管理与开发系，香港大学在建筑学院设立有房地产与建设系，新加坡人学在设计与环境学院分设建筑管理系和房地产系。 目前中国与房地产专业学科设置的模式，英国模式相似，但随着中国房地产业从开发建设阶段逐渐过渡到资产运营与管理阶段，对开发、建设方面人才的需求会减少，而对投资、金融方面的人才会逐步增加。因此各高校从房地产专业学科设置上，应该关注这种市场环境的变化，适时做出调整。 2、研究生层次的教育是房地产专业教育的主要发展方向 房地产专业是一个综合性非常强的学科，如果要求学生在本科阶段学习广泛涉及经济、管理、法律、金融、环境和技术等方面的课程，很难打下较为坚实的基础，也很难使学生具备某一方面的专业能力。当前房地产业最紧缺的，是那些在某一领域有较坚实的基础，又在更多的领域有广泛知识和素养的人才。以房地产开发投资企业为例，在其所管理的整个开发过程中，需要市场分析、投资分析、规划设计、工程管理、市场营销、物业与资产管理等各方面的专业人才，如果企业的工作人员对各专业领域的内容都是一知半解，则这个团队是没有竞争力的。企业所需要的员工肯定是对某一两个专业领域比较精通，对其他相关领域有基本的解，能够形成优势互补的团队共同工作，这样组成的开发队伍，才有竟争力。 为了适应这种需要，高等学校应该面向房地产相关专业背景的学生，开设房地产专业方向硕士研究生（含MBA）课程。为其提供“房地产经济学”、“房地产金融”、“房地产投资”、“房地产创业学”、“房地产资产管理”、“房地产案例分析”、“城市公共政策”、“房地产法”等比较深入的房地产专业课程。从目前的情况来看，国家虽然没有设立房地产专业，但该专业方向的研究生教育，完全可以借助经济学、资源环境与城乡规划管理、城市规划、管理科学与工程、工商管理和土地资源管理等多个专业平台来完成。当然，由于专业方向所在的学科分散，也为房地产学科建设带来了比较大的难度。 3、妥善处理好与工程管理专业的关系 虽然目前我国工程管理专业内包含房地产经营管理方向，但并不表明工程管理学科就是房地产的上级学科，也不表明我们的工程管理专业房地产方向就等同于国外的房地产专业。从目前工程管理专业指导委员会建议的培养方案看，与建造技术、土木工程相关的课程占据了50％以上的比例，房地产经营管理方向的学生得到的实际上也是一个营造师应该获得的专业基础，不是房地产专业所需要的社会、经济、金融、投资和工商管理专业基础。 从国外房地产学科发展经验来看，房地产学科更多地属于工商管理学科。例如，宾西法尼亚大学沃顿商学院房地产系房地产专业，是美国排名第一的房地产专业，其本科生课程计划中的37门课程中，有33门课程与沃顿商学院其他18个专业的要求一致（含9门工商管理基础课程），房地产专业的4门专业课中（“房地产法律、金财与开发”、“房地产金融：投资与分析”为必修，在“城市房地产经济学”、“住房金融与住房政策”、“高级房地产投资与分析”、“国际住房比较”、“房地产开发”、“国际房地产比较”等课程中选修2门），没有涉及任何工程技术类课程。英国里丁大学土地管理与开发系的土地管理、房地产投资与金融专业本科生课程，也是以社会、经济、管理、法律和房地产类课程为主，对城市规划和建筑技术相关课程只是少量涉及。 国内财经、师范类院校的工程管理专业多是由原房地产经营管理专业转化而来，在遇参照工程管理专业指导委员会建议的《工程管理专业培养方案》制订培养方案时，就到了很大的矛盾：遵循工程管理专业指导委员会的指导性意见，这些学校不具备开设土木工程技术类课程的条件；不遵循这个指导性意见，又找不到一个有效的专业出口。在未来的工程管理专业评估过程中，这个矛盾会越来越突出地表现出来。例如，天津商学院工程管理专业培养计划中，将土木工程概论、工程力学、工程结构、建筑测量、工程项目管理、工程造价管理、建筑工程招投标与合同管理列为主干课程，但实际上该校并无土木工程专业，任课教师要从天津理工大学聘请。 4、关于房地产专业执业资格与国际互认问题 随着中国社会主义市场经济的发展，人事管理制度也在发生着重大的变革。国家对专业人员的管理逐渐从专业技术职称、职各的管理，转向对专业技术资格的管理。这就为社会评价学校、制约学校专业设置的方向和规模成为可能。房地产专业本来是随着市场经济发展出现的新兴专业，如果以改革和向前看的姿态对诗这个专业，让市场对房地产专业人才知识结构的需求来制约学校的专业和课程设置，充分发挥行业学会、协会在评估学校教育过程中的作用，将对房地产专业的发展起到很好的推动和促进作用。 房地产专业的执业资格，目前有房地产估价师，正在筹备中的资格包括房地产经纪人和物业管理经理。目前美国的CCIM（Cetified Commercial Investment Member）在中国与有关单位合作，颁发“商业房地产投资分析师”资格。英国皇家特许测量师学会（RICS）也有一个庞大的中国会员发展计划。当然，CIOB也将在工程管理专业评估结果方面，中国NBCMA的评估结果互认。然而，摆在我们面前的问题是，如果我们培养的学生不具备在国际建筑与房地产市场上工作的能力（主要是语言问题），互认的结果很可能是国外的“洋资格”，伴随着中国国内服务市场的开放，逐渐占领国内的市场。但中国的相关专业资格，几乎不可能凭借互认的机会走向世界，而且还有可能失去国内的市场份额（因为中国的客户大多具有“求洋”心态）。因此，如何培养具有国际竞争力的专业人才，是专业资格互认过程中，能否从“名”到“实”的关键。 5、继续教育工作不容忽视 继续教育是国外房地产专业教育的重要组成部分，而中国的继续教育显然还很不规范。从事与房地产相关工作的人并非都是科班出身，许多学习其它专业的人士也可能由于各种各样的原因加入到房地产专业队伍中来，他们需要补充房地产专业知识。另外，即使房地产专业科班出身的人士由于房地产市场、法律、政策环境的变化和新的分析手段、技术与方法的出现，也有着迫切的更新知识的需求。在继续教育领域，除了相关学会、协会和各类公司举办的各种短期陪训课程外，高等学校也应发挥中坚作用。 课程类论文:关于水泥基类材料课程教学思考 论文摘要：水泥基类课程是土建工科类专业基础课程，通过对几年课程教学的思考，提出四个方面进行课程教学体系的改革措施，以便促进新时期水泥基类课程的教学工作的顺利、有效开展，提高教学质量。 论文关键词：水泥基材料；教学；工科专业 所谓水泥基类材料是指以水泥为主的胶凝材料类材料，主要包括混凝土、砂浆以及其他有关水泥类的材料总称。与这类材料相关的课程包括：《建筑材料》、《道路建筑材料》、《土木工程材料》、《胶凝材料学》、《混凝土学》等专业基础和专业课程，涉及土木工程、交通工程、力学、岩土、水工、材料工程等相关工科类专业。涉及面广、课程教学要求差异大，在教学过程中如果不细心加以区分，容易造成这类课程的开设质量不佳，影响教学效果，达不到相应的开课目的。根据多年教学经验和教学实践，本文特提出几点教学探索。 一、精读教学大纲 目前，对于工科专业的学生来说，学习的任务越来越重。因此，给学生授课的学时数也在逐年压缩。但是，水泥基类课程是工科类学生的必修专业基础课。其为后续专业课程的学习打好基础的主干基础课程，如果学习效果不佳或者达不到相应的学习预期，则会影响相关专业课程的学习。做好教学的首要任务就是针对水泥基类课程的教学特点和教学要求认真研读各专业对该类课程的教学大纲，针对不同专业特点和就业环境要求，采取有区别的对待教学内容和层次要求。如，对于水工专业学生来说，水泥混凝土配合比设计与土木工程专业有所区别，二者的主导规范有差别，混凝土配合比设计中，水利部《水工混凝土试验规程》SL352-2006中规定砂、石原材料以饱和面干为基础进行混凝土配合比设计，而土木建筑业和交通行业规范中的砂、石原材料以干燥状态为基础进行混凝土配合比设计。因此，在进行课程教学组织过程中需要提前做好安排，合理调整教学内容，避免不同专业教学内容相互混淆对学习不利，同时也将导致学生对今后从事的工作难以适从的感觉。再者，混凝土配合比设计在土木工程等专业中，以抗弯强度指标进行路面混凝土设计时，只作为掌握要求；但对于交通工程专业来说，大纲则要求达到应用要求。这只是其中的一些方面，在混凝土耐久性、水泥、砂浆等内容环节均存在大纲和专业要求差异上的区别。因此，在教学上根据不同专业教学大纲的细微差别，针对不同专业进行不同内容深度的教学是做好相应专业水泥基类材料课程的前提和基础，务必加以重视，切勿为了授课简化而不加以区别，造成各专业学生对该课程的学习困难。 二、认真组织教学 课堂教学是目前大学教学的主要形式，由于水泥基类课程体系复杂，内容各异，且学生缺乏基本的感性认识，而且授课基本采用传统的“一支粉笔”、“灌输式”方法教学。这样需要授课教师在授课前认真组织、合理安排相应专业水泥基类课程的教学内容，否则，很难达到教学目的的要求。 水泥基类课程很多章节需要调整上课顺序，不能按照教材的章节先后顺序依次进行。比如，在普通混凝土学习过程中，绝大部分教材在编排上均将外加剂部分归结为混凝土原材料章节中，但是在授课过程中如果将外加剂部分放在原材料部分教授，效果很差。笔者在连续两年的教学过程中有意将其先后顺序按照教材顺序和调整顺序进行授课并在期终考试课程中进行知识运用考查，发现明显有差别。按照原因顺序授课，学生对外加剂在混凝土中的作用无法理解，应用性的考试题不足10%的学生能够答出，但是在混凝土主要技术性质讲授后进行外加剂授课的话，对混凝土外加剂的使用非常好，几乎所有学生能够回答出相应的题目。究其主要原因是混凝土和易性部分内容如果没有接触，对于外加剂如何提高混凝土施工和易性的内在因素无法理解，很茫然，因此在授课时需要将混凝土的基本性质先于混凝土外加剂进行。除了这部分内容外，还有一些内容，针对不同专业也需要进行精挑细选后才能进行课堂教学。 课程内容组织好后，下一步就是认真执行。在执行过程中，每一节课的教学重点和教学难点就需要重点关注了。 本科学生学习水泥基类材料的主要目的是学会如何选择、应用材料，而不是为深入地研究材料而学习。因此，教学过程中的重难点就是如何选择和应用材料环节。但是，正确地选择和使用材料的前提是理解材料性能和性质。因此结合各专业特点，教学内容应突出两个重点，即水泥基材料的基本性质和基本功能。水泥基材料的基本性质是研究其作为建筑材料的共性问题，应详细讲授材料性质的概念以及它们在工程中的应用以及对材料性能的影响，要求学生理解掌握。材料功能是水泥基材料是否合理选用，直接影响建筑物的工程质量和安全使用，因此水泥、混凝土等材料的性质无疑是教学重点内容。此外，在讲授传统材料的基础上，有目的地增加介绍新材料、新工艺，并结合实际工程进行讲解，不仅有助于加强学生对课本知识的深入理解和掌握，也有助于创新意识的培养。[2]在不同的环境条件下和章节中增加建筑材料与环境的关系、绿色建材方面的内容、国水泥工业的现状及发展、有关环保型胶凝材料知识；在混凝土章节中穿插高性能混凝土、生态混凝土等内容。这样不仅使学生开阔了眼界，增长了知识，同时也增强了课堂教学的趣味性。 教学大纲的细化是授课的前提，教学内容的细化是教学大纲细化的实践，是做好教学的根本，因此，认真组织教学内容至关重要。 三、强化试验教学 对于水泥基类课程，除了理论教学以外，还需要加大实践教学在课程中的比例，丰富实践教学的内容和方法。然而，目前，水泥基类材料课程对试验课程的重视程度有所下降，究其主要原因是教学课时所限，试验室资源以及扩招带来的学生人数增加等共同造成试验课的开设存在不足的问题。因此强化现阶段试验教学需要加强进一步的认识。因为实践教学是培养学生实际动手能力、创新能力及理论联系实际的重要环节，同时也是课堂教学的重要补充。试验课是实践教学的主要环节之一。学生通过试验，不仅能验证已学材料的性质，还能锻炼动手能力，培养分析问题、解决问题的能力。如对水泥的“初凝”、“终凝”等一些没有严格定量的概念，学生区分和掌握比较困难，通过试验就能很好掌握。再如混凝土试验，让学生自选水泥品种，根据自己设计的混凝土种类、强度等级等性能自定方案，独立完成，由此提高学生的操作和分析能力。在试验中教师与学生互相切磋，预测试验结果、分析试验现象、总结试验成果。同时在在实践教学过程中，还要求学生深入到工程实践，以巩固和充实课堂理论知识，做到理论与实践有机结合。组织学生现场参观实际工程，利用课余时间和假期，深入到建材市场、设计部门等进行调研，这极大地调动学生的学习热情，加深学生对本专业的了解和热爱，同时，也是与市场接轨的重要环节和措施。 四、推动项目教学 要培养具有高素质的新型创新人才，科学素养及科研能力的培养和培育十分重要，必须在各门课程教学过程中有意识、有目的地渗透，并通过适当的教学环节加强学生的科研意识和科研能力。[3]在教学过程中，我们通过增加科研初步训练的特定教学环节，结合教学内容要求学生查阅文献资料，撰写科学小论文、读书报告等，定期组织学生开展相关领域的学术讨论会。此外，发挥学校的专业特色和资源优势，开展以项目带动教学的科研活动，进行开放试验性活动。我们在2008年曾经发表过《土木工程材料课程综合开放性试验实践性环节设计研究》开放性论文，通过推动项目教学活动，能够使学有余力的学生且对水泥基类材料感兴趣的同学能够获得更好的发展潜力。推动以项目为载体的开放性试验教学环节，通过开放性试验项目的设置、动员、申请、实施到总结结题全项目实施过程的培养，对一大批学生进行了项目教学法的成功运用，使他们的实践技能得到了进一步的锻炼和升华。 以项目为依托的项目教学方法，将会在水泥基类材料课程的教学过程中对理论教学和实践教学的综合运用，同时培养学生的创新能力和科研能力，及早地进入下一阶段的学习和科研生活，为推动材料的进一步发展培养优秀的储备人才奠定良好的基础。 五、结语 水泥基类材料课程，通过精细研读教学大纲、精心组织教学内容，再配合相应的试验教学和推动项目教学的紧密配合，水泥基类材料课程的教学将会得到长足的进步。对各个专业的学生的学习、知识的传播、材料的应用、技术的推广等一系列活动产生积极的影响。 课程类论文:探讨高校硬件类课程网络化教学中的教学评价方式探索 论文关键词: 高校硬件类课程　网络化教学　教学评价 论文摘要: 本文以成型的高校硬件网络化教学平台为依托,对网络化教学的教学评价环节进行了探索,并围绕平台采用的评价原则,结合网络教学的特点,对大学生理论和实践能力、自学能力、解决问题能力、学习态度和日常表现的评价方法展开了阐述。 一、引言 在当前教育背景下,如何将枯燥难懂的硬件类课程与蓬勃发展的网络技术结合起来,充分调动挖掘学生自身学习的潜力,是网络时展的趋势[1]。针对这种情况,我们对现有的教学方式、方法进行归纳总结并加以改进,结合高校学生的学习特点,开发了融合崭新教学理念的《微机原理与接口技术》网络教学平台[2]。 笔者仅对本网络教学平台中,学生学习效果的评价原则及方法进行简要的介绍。 二、教学评价原则 传统的教学评价,往往采用试卷考试的方式,以最终取得的卷面分数来评价学生的学习效果。这样做虽然能够快速直观地检测学生阶段性的学习效果,但这种“一考定论”,只重结果、不重过程的评价方式不可避免地强调了学生的应试思想,难免影响到学生的学习态度及学习积极性,从高校培养创新型人才目的的角度看是不可取的。 大学阶段的培养目标是具备一定的专业综合素质,有一定的理论和实践能力,具有自己学习专业知识和排除解决问题能力的富有创造精神的人才[3]。因此,本网络教学平台对学生的学习评价始终围绕这一原则展开,通过全面考察学生的理论基础、实践能力、自学能力及解决问题的能力,结合学生的学习态度和日常表现,并借助网络平台的实时记录的能力,将这些信息记录整理,最终汇总出学生的综合测评成绩。 三、教学评价方法 在教学评价原则确定下之后,平台采用了多种方法进行评价。 1.理论和实践能力的评价 在网络环境下,对理论和实践能力的评价依然要以学生知识的牢固掌握和灵活运用为核心,综合网络课程后所留作业的完成情况及定期的单元测验情况,实现对学生的基础常态性评价。 通过在部分教学阶段设置学科竞赛等方式,学生学习的积极性提高了,动手能力增强了,学习的知识内容加深并拓展了。通过学生的竞赛情况,网络平台完成对于学生学科能力的提升性评价。 为了提高学生综合运用知识的能力,在一定的课程阶段,我们设计一些综合性、研究类的课题,鼓励并引导学生对这些问题展开探讨,并根据最终的结果实现学科的拓展实践评价。 2.自学能力的评价 在大学中,教师仅仅是领路人的角色,一些专业知识细节和较深的内容,需要学生自己探索和研究,这就需要学生具备一定的自学能力,这种能力也是学生在大学中应该培养的、未来走上社会适应工作的基础能力。 在网络教学环境下,教师可以有针对性地添加与课程相关的知识内容,对网络课程进行有效的拓展和延伸。这些内容包括相关知识的文档、链接地址、相关电子书籍及教学视频。为了检测学生对这些课外知识的自学能力,网络平台借用学生在网络平台中所点击下载这些添加内容的数量及相应知识内容的难度系数等指标进行综合测评。之所以选择这两项作为指标参考,是因为此部分内容为课程以外的拓展内容,主要是为开阔学生的视野,培养学生的自学能力而设立的,学生在学习这些内容的过程中,其学习效果和要求并不像网络平台中那些紧扣大纲的网络课堂教学一样,因此,应首先考虑学生的学习态度和学习热情。但同时,为防止学生为提高测评成绩而片面追求点击下载率的情况,可在这些附加的自学内容后添加部分问卷内容,以学生实际回答的情况作为前期点击下载率和难度系数有效性的依据。 3.解决问题能力的评价 平台模仿类似“百度知道”,制作了“你问我答”模块,学生将自己在学习过程中遇到的问题上传,求助其他同学进行解答,然后根据其他同学对问题解决的贡献程度,将自己所有的分数提取出来,给予希望提供帮助的同学。获得分数的同学,在达到一定分数前提下,网上的虚拟身份可以得到升级。而得到解答的学生也要不断地帮助其他人以得到分值,从而才能继续在平台中悬赏提问。这种做法,既满足了学生的成就感需求,督促了学生不断提高自身解决问题能力,又使得平台可以根据学生所得分数,对学生解决问题的能力有一个量化处理。 为防止部分学生仅仅依靠某个大家可能经常碰到的问题而重复回答得分,平台将经常出现的问题及答案整理公布。如果有学生再次遇到此类问题而想在平台中悬赏提问的话,平台就将根据问题中的关键词,自动转到已经公布的该类问题,从而减少此类重复回答。 4.学习态度和日常表现的评价 这两项内容在以往,很难作到量化评价,而且,往往被忽视。这样做的结果使得学生平日松松垮垮,懒散成性,考前风风火火,临时抱佛脚。对一名学生,这些内容评价的公正与否,直接决定了学生的学习态度与学习热情如何。尤其是在网络教学中,教师和学生无法做到面对面的交流,学生的日常学习情况更是无法使用教师个人感受来进行衡量。 基于此,平台采用以下几项指标来进行解决:1)学生的登录总次数,旧课与新课之间的登录次数,每次登陆的停留时间等登录指标。2)学生参与回答问题的数量等参与指标。3)学生作业提交率和作业按时提交率。通过这些直观的量化结果,可以对学生学习态度和日常表现进行相应的评价。 四、教学评价中应用的其他原则 除了采用上面的指标对学生进行综合测评外,平台中还使用了“激励性”评价的原则。所谓“激励性”评价,并不是真的将其量化为指标,综合到最后的测评成绩中,而是在学生出色地完成一项任务后,通过发音和图标显示的方式对其进行表扬和肯定。采用这种方式,学生在学习中不断得到肯定和支持,其自信心和个人认可程度不断提高,学习的热情和各方面的能力随之提高。 课程类论文:“项目教学法”在程序设计类课程中的实践与探索 [论文关键词]程序设计 项目教学 [论文摘要]针对目前学校在程序设计类课程教学中普遍存在的一些现象，分析教学过程中存在的问题，并以《VB程序设计》课程的教学为例，结合教学实践，提出相应的改进方法，经实践证明，有效地提高了教学质量。 程序设计类课程是计算机专业和其他相关专业学生必修课程之一，对学生锻炼抽象思维、增强对后续课程的理解能力有着不可或缺的作用。现在无论是计算机专业还是非计算机专业，大部分都开设了《VB程序设计》的课程。本课程的目的与任务是使学生通过本课程的学习，掌握使用VB开发Windows应用程序的一般方法和特点，理解Windows应用程序的基本概念、主要功能和Windows应用程序开发的基本思想，能够根据实际需要自行开发简单的Windows应用程序，并为今后进一步使用其他面向对象的可视化开发工具开发Windows应用程序打下良好的基础。但在教学中，会出现这种现象学生可以很快完成和例题相似的题目，但对一些稍微复杂些的程序设计，根本不知道怎么样进行设计。怎样才能调动学生学习的积极性和提高程序设计的能力？本文讨论了在VB程序设计课程中使用一种基于软件开发、整体实现的“项目教学法”的一些实践与探索。 一、程序设计课教学面临的问题 在程序设计课教学中，多数教师采用的是传统的教学模式，即：以编程语言的语法教学为主线，教师只是告诉学生那种语言有些什么命令，语言的各种语法，学生只是被动地接受，大量的新专业名词使学生难以掌握，在具体的编程及上机操作时，往往出现无从下手、错误百出、不会调试等情况，还有些学生照着书上能做，脱离书本什么也不会。长期以往，会使学生认为程序设计课程十分深奥、那样的可望而不可及，最终会导致学生对课程产生厌倦的思想，即使学习完课程，学生的程序设计思路非常狭窄，解决实际问题的能力较差，不利于学生学习兴趣的培养以及学生思维能力、创新能力、独立分析问题和解决问题的能力的提高。 二、“项目教学法”的实践与探索 “项目教学法”是以一个较完整的软件开发案例为中心，整个学期的教学都围绕这个案例的设计进行讲解，通过对案例的讲解，将程序设计中需要学习的各个知识点融入到案例中，这样就将理论和实践完全结合起来，加深了学生对知识点的理解和培养了学习的学习兴趣，并引导学生自行对案例进行完善和修改，使学生程序设计能力得到提高。具体实施方案如下： （一）软件开发案例的选择。要准备好一个具有实际应用功能，适合学生掌握的软件开发案例，案例不能选择太大太复杂的设计，并且案例中涉及的内容要是学生比较熟悉的，软件功能不能过于复杂，但必须覆盖课程中所有的知识点，在讲解时选用有代表性的功能模块。可选用学生成绩管理系统、学生选课管理系统、酒店管理系统等MIS系统。 （二）以项目开发形式制定教学计划和教学进度。在制定课程教学进度的时候要结合项目来进行，教学计划和教学进度的设计应按软件设计过程的顺序来进行，在课程中可讲解有关软件工程方面的相关知识。 （三）精心准备教案。根据已经制订的教学计划和教学进度，将课程中的各知识点较完整地总结归纳，做成电子教案。在讲解软件设计的时候，涉及到某知识点的时候，便可打开该知识点的电子教案进行演示讲解，便于学生理解掌握知识点。 （四）鼓励学生变换代码。学生在许多情况下只会模仿老师讲解的程序完成，并没有真正理解程序代码的应用，不知道为什么要这样写，在讲解过程中，应该鼓励学生使用其他代码来完成某些功能，促进学生对程序的理解，提高学生的创新能力。 （五）作业的设计。在知识点讲授完后，应设计一个与讲的例子难度相当的作业，让学生思考独立完成作业，学生完成作业后会有一种成就感和强烈的继续学的愿望。教师可以通过学生的设计，给他们正确的引导。 （六）课程教学后期让学生参与项目开发。在课程的基本知识点讲授完，学生也掌握比较透彻后，可让学生参与到项目开发中，将项目中一些功能分成多个模块，以实验的形式分配给学生，让学生也可以在课余的时间进行开发。 （七）改变考核方式。考核方式应该灵活多样，要甩掉“学为所考”的思想包袱。程序设计课程本身是理论学习与动手操作于一体的课程，不能一味地追求理论知识，而忽视动手操作能力，因此，应对学生的评价贯穿到整个学期的课程学习中。考核应该由平时作业、实验设计作业、期末考试等几项组成，平时考核可分阶段进行，要让学生注重学习的过程，而不是考试的结果。 （八）课程实训。在课程的知识点全部讲授完成后，安排2-4周的实训，让学生分组自由选题来进行项目的开发，学生在开发时应分组进行，让学生分组进行开发可以发发扬团队合作精神，便于优势互补，有助于学生以后走上工作岗位，适应开发工作。在实训中，应以学生的设计意见为主，充分发挥学生的能力，教师只给予相应的建议。 三、实施过程 这里以设计管理系统的登陆窗体为例，介绍“项目教学法”中一个模块教学的具体实施过程。登陆窗体的功能是输入正确的用户名和密码通过身份验证，进入主窗体。登陆窗体涉及到的知识点如下：1．窗体（Form）、标签(Label)、文本框(TextBox)、命令按钮(Command)等控件的常用属性的设置。2．窗体、标签、文本框、命令按钮的常用方法。3.变量与数据类型。4．IF语句及一些常用的函数的使用。 四、总结 系统登陆窗体的设计分下面几个阶段进行：第一阶段，对登陆窗体的设计和各控件的属性进行讲解。第二阶段，引入新知识点。针对新知识点在本例中的应用对的各个新知识点进行详细的讲解。第三阶段，上机练习。1．让学生模仿教师的设计过程做一遍，输入程序代码，加深印象。2．鼓励学生提出问题，用新的方法来完成程序代码，同时提出加强程序代码功能的方案，让学生来完成，使学生加强对新知识点的理解和运用。例如，能不能在输入密码时限定输入密码次数。3．布置作业，布置与知识点相关的作业，让学生通过查资料自己完成作业，对作业进行批改。第四阶段，对程序提出新的方案，如用户名和密码的存储采用数据库，密码的加密等，为以后的知识讲授做准备，同时给学生留下印象，在讲到这些知识点的时候再来改进程序。 “项目教学法”被应用到程序设计类课程的教学中，使教学与生产结合起来，学以致用，注重培养学生动手操作能力，学生普遍反映采用了“项目教学法”的教学模式后开发能力提升很快，专业知识得以巩固，相关知识点的运用印象特别深刻，在比较真实的工作环境下，既学到了知识，又学会了分析问题、解决问题的方法。在《VB程序设计》课程应用“项目教学法”的教学模式的教学过程，也发现了一些问题，虽然运作难度较传统教学模式较大，但值得进一步的实践和探索。 课程类论文:浅谈经贸类高职统计学课程教学改革的思考 论文关键词:统计；教学改革；实践 论文摘要:高等职业教育要培养高素质的技术应用型人才，必须注重素质的培养。为此从统计学教学内容、教学方法和手段以及成绩评定三方面提出了改革的思考。 1997年国家将统计学列为一级学科，这表明了统计学课程的重要性。著名统计学家弗朗西斯?高尔登说过这样的话“统计对于追求人类科学的人来说，是披荆斩棘开拓路径的利器”。在实际中，不论是企业管理中的财务分析与预测、营销调研、生产控制，还是金融市场中的期货期权定价、证券投资分析，以及风险管理与控制，都离不开统计，统计为国家和各级政府制订计划、政策和进行宏观调控提供信息、咨询和监督等服务。随着市场经济体系的不断完善，各行各业越离不开统计知识的运用。这对我们培养的高职学生提出了更高的要求：不仅要掌握理论知识，更重要的是要懂实际操作，重在实际动手能力的培养。然而由于受课时，经费等多因素的制约，如何利用有限的课时尽可能让学生掌握更多的统计知识，学会统计思维，更多的在实际中的应用，这是值得我们思考的问题。为此应从以下几方面进行教学改革，以期进一步提高教学质量和教学效果。 一、教学内容的更新 教材是提供知识内容的载体，质量如何，直接影响到教师的教学水平。当前经贸类高职《统计学》教材普遍内容陈 旧，主要表现为“理论抽象、内容繁多、案例分析少、缺乏实际技能的培养”。因此要重新对教材的内容重新编排，对那些实际应用价值不大的章节作适当的合并和删减，合理安排该课程的重点和难点，对重点和难点要讲透，可多安排一些课时，非重点难点可考虑减少课时。这样可以保证在规定的学时内讲授完《统计学》课程。 教学内容要符合专业培养目标的要求，侧重培养学生的动手能力，即实际操作技能的培养。要把传统的只注重讲授统计分析基本方法、基本原理的推导向注重公式、原理和方法的应用转移，减少统计分析计算过程的步步讲解，加大对统计分析结果的解释和剖析反馈信息的内容。 二、教学方法和教学手段的改革 （一）案例导入教学，培养学生分析问题、解决问题的能力 案例教学在应用性学科的教学中正日益受到重视和得到广泛的认同。案例教学以培养学生分析和处理实际问题的能力为中心，根据各章节的内容选用合适的案例为教学服务，运用真实的材料来训练学生，让学生了解实际问题的思路，强化学生运用统计资料的能力。例如讲到总量指标、相对指标和平均指标这部分内容时，可以把总书记的十六大报告引入到课堂教学中：小康社会有两种标准，一是邓小平提出的二十世纪末我国将达到小康生活水平的目标，一个是在十六大报告中提出的全面建设小康社会的新目标。邓小平提出二十世纪末我国达到的小康生活水平目标包括人均国内生产总值、城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入，恩格尔系数等16项指标。到2000年，这16项指标中除农民人均纯收入，人均蛋白质的摄入量和农村初级卫生保健这三项指标外，其他13项指标均完成或超额完成，人民生活总体上达到小康水平，这一小康是一个低水平的小康，全面建设小康社会则是一个较高水平的小康。2000年末，我国人均GDP只有800美元，属于中低下收入国家水平。而到2020年，我国人均GDP将达到3000美元，达到中等收入国家水平。十六大报告提出的全面建设小康社会的目标之一是：在优化结构和提高效益的基础上，GDP到2020年力争比2000年翻两番，综合国力和国际竞争力明显增强。按照这一目标，到2020年，我国GDP将达35万亿元，二十一世纪的头二十年，中国经济要保持7%的年均增长率。通过这些统计指标，学生可以学习指标、指标体系、国内生产总值等概念，学习计划完成程度指标、强度相对指标的计算方法，翻番的计算方法，平均速度的计算方法等。这样既调动学生的学习热情，又能使学生在生动的数字变化中掌握了相关的统计方法。 （二）理论联系实际，把抽象变为生动 统计学是一门理论性很强的课程，学生觉得难学，主要难在其概念的严谨、原理的抽象及计算推导的字母表述。因此，要使学统计难变为不难，就必须理论联系实际，把有关的概念、方法原理返回到实际中，通过实例进行生动的诠释。例如讲到假设检验时，可以用一首大家非常熟悉的《绕歌》中的一首浪漫的爱情民歌来解释其原理。原文是：“上邪!我欲与君相知，长命无绝衰。山无陵，江水为竭，冬雷震震，夏雨雪，天地合，乃敢与君绝!”。从这首歌来说，该女子是要证明自己是多么爱这个君子，我们可以认为这是她的原假设，用统计语言描述就是：H。——我是爱君子的，要证明自己爱君子的方式很多，但力度都不够，该女子从不爱君子的角度来反证，在什么样的情况下，她才不会再爱君子呢？“山无陵，江水为竭，冬雷震震，夏雨雪，天地合”，这几种情况几乎是不可能的，尤其是在那个时代（因环境不受污染）是一个小概率事件，这几种现象出现的可能性很低。我们假设在0.05%（显著性水平），而现实生活中这几种现象发生的可能性是零，明显低于我们假设水平，既然这几种情况不会发生，我们就可以断定该女子是爱君子的。当然，如果在现实这几种现象真的发生了，在统计学上即发生的概率大于0.05%，那么该女子就“乃敢与君绝”，那么也就否定了原假设，可以认为该女子不爱君子了。通过类似的例子，帮助学生对统计概念及原理的直观理解，从而大大增强了教学效果。 （三）开展统计实践活动，增强学生的动手能力 统计学作为一门方法论科学，其教学方法不能光是纸上谈兵，还需要实际演练。统计实践活动可以使学生巩固所学的知识，能够学以致用，通过实践活动，学生的实际操作技能也得以提升。传统的统计实践只是满足于填制统计报表，对于高职学生而言，现在的统计实践必须掌握以下方面的技能：设计调查方案、收集调查资料、整理调查资料、撰写分析报告。围绕着教学目标，可选择与学生相关的、熟悉的课题，指导学生进行统计实践活动。可以依据同学们在设计调查问卷和调查方案的基础上，让他们分成若干个调查小组，在校园内真正进行一次演练。比如开展经贸类高职在校生生活费收支情况调查、经贸类高职在校生使用手机情况调查、经贸类高职在校生逃课问题调查等。指导学生进行方案设计时，重点关注调查问卷的设计，对学生而言，这是最难把握的，哪些标志是必须调查的，哪些标志与调查目的关系不大的，可有可无的，这些必须区分清楚。收集资料过程要注意调查对象的配合问题，以确保问卷的回收。资料的整理和分析可以充分利用Windows操作系统里的Excel，利用Excel提供的统计函数和分析工具，结合电子表格技术进行处理，最后要求学生写出统计分析报告。通过完整的统计实践活动过程，可以提高学生的口头表达能力，应变能力及具体解决问题的能力，也提高了同学们互相合作的团队意识和团队的责任感。 三、学生成绩评定的改革 学生成绩过去是以期末考试成绩为主要考核方式。如今这一考核方式和高职学生的培养目标不相适应，必须对此进行改革。学生成绩可以考虑从以下方面综合评定。 （一）平时作业，占总成绩的20%。由于统计学学科的特点，需通过做作业来加深和巩固相关知识点的理解，因此，平时作业是少不了的。但班级人数太多，全批全改也不现实，为了使得学生能按质按量完成作业，可采用分组的形式，在每组中随机抽一部分同学的作业进行批改，中选的学生成绩按实际记录，未中选的学生成绩按该组的平均成绩记录。如果抽中的学生中有未做作业的记为0分，记入中选学生总成绩，该组平均成绩仍然是总成绩除以中选人数，这样可以提高各组成员的集体意识。 （二）专题讲座占总成绩的10%，主要考察学生运用统计知识的能力。此环节可以考虑安排期末进行。学生可以选择感兴趣的专题，阐述对该专题的理解，在生活中应用，以及未明的问题。采用和前面所讲述的方法进行分组和抽样，对陈述时表现较差的学生可以酌情扣分。 （三）实践（包括统计资料的调查、整理、上机操作、分析报告）占总成绩的20%，考察学生的动手能力和解决问题的能力。通过实践活动，加深了学生对统计实践的理解，又让学生能学以致用。 （四）期末考试占总成绩的50%。这部分比重最大，题型灵活多样，有主观题，有客观题，主要考察学生对统计学课程知识的领悟和运用，促进学生的学习积极性。 总之，对经贸类高职学生的统计学教学中，坚持以“培养能力为主的素质教育”，尽量做到以知识为载体，以求达到“培养高级技术应用型人才”的目的。 课程类论文:浅析高职师范教育类课程的职业化之路 论文关键词：高职　师范　教育类课程　职业化 论文摘要：高职师范教育类课程走职业化之路有利于在保持传统师范教育优势的前提下充分发挥高职教育的特色，其课程理念、课程建设、课程团队、课程教学、课程评价的职业化使传统师范教育类课程更贴近教师职业的岗位需求，使课程向良性态势发展。 高职师范教育兼有师范教育和职业教育的特点，高职师范教育类课程走职业化之路有利于在保持传统师范教育优势的前提下充分发挥高职教育的特色，使传统师范教育类课程更贴近教师职业的岗位需求，从而促成课程目标的实现和课程功能的转向与落实，引导教育类课程向良性态势发展。 一、高职师范教育类课程理念的职业化 与普通师范教育类课程相比，高职师范教育类课程应凸显职业化的特色： 1.课程关注职业性。课程注重对教师职业岗位群的工作任务和工作过程进行分析，紧密结合教师岗位职业技能与素质要求组织课程教学，关注学生掌握实际工作技能，改变过去为了学科的系统性而要求教学面面俱到的做法，突出职业岗位处理问题的能力，让学生置身于教育行业的准教师岗位，独立思考、大胆而又谨慎地处理问题，充分体现其职业性。 2.课程注重实践性。课程的关注点放在设计课堂模拟训练，以及到相关学校及教育机构进行实训部分的授课上，突出培养学生的实践能力。同时，关注行业动态，加强实践指导，注重结合课程构建以学生为中心的见习和顶岗实习模式，使课程贴近学生，实际关注学生在真实的职业环境中学会做人、学会做事，提升学生的综合实践能力。 3.课程体现开放性。课程重视把所有教学资源向学生全面开放，要求课程资源实现网络化，包括电子课件、案例、练习题、教学大纲、实训指导书、学生作业、在线答疑、拓展资源等，让学生在开放的状态下学会自主学习、自由发展。同时，注意试题及其答案的开放性，多给学生提供探索的机会和可能性，调动学生主动学习的积极性，尽量多出一些综合思考题、分析题、应用题，引导独立思考、标新立异。 二、高职师范教育类课程建设的职业化 1.课程注重合作共建。高职师范教育类课程建设倡导校企合作共建，旨在打破传统师范课程过分理论化的倾向，根据完成教师岗位实际工作任务所需要的知识能力、素质要求选取教学内容，由专业授课教师与行业专家、一线教师多次讨论后确定课程内容主线，以教师班级工作的真实管理情境和典型案例为载体，基于教师实际的工作过程，通过教学模块的有机结合系统设计和合理安排教学内容，构建基于教师实际工作过程的教学课程体系。教学内容切合职业需求，充分体现职业性、实践性和开放性的要求，为学生毕业后从事教师岗位的具体教学管理奠定良好的基础。 2.课程关注实训建设。职业化的高职师范专业课程建设注重在课程中创设工作情境，选用典型的案例和任务为载体，通过情境导入、案例讨论和校内外实训基地的现场教学，加大实践实操的分量，除已经普遍采用的多媒体教学手段外，还充分利用现代信息技术手段，利用课程的网络平台，结合顶岗实训，实现课程教学与岗位工作的零距离对接，从而有效促进教学过程中的师生互动、生生互动，起到事半功倍的教学效果，提高学生的岗位适应能力。 三、高职师范教育类课程团队的职业化 1.课程关注团队的专业化。教师团队首先要有职业化的工作意识，有服务学生的意识，重视学生的职业发展，积极进取，勇于创新；其次要有职业化的工作技能，教师团队中要有专家型的专业带头人，实干型的骨干教师，做事内行，知识丰富，技能过硬，具有职业化的工作技能；再次要有职业化的工作态度，教师团队要热衷于所做的事业，而并非单纯地仅仅为了生活和名利，把工作视为一种创造性的劳动和使命，要竭尽全力地去做好它，使个人价值得到实现，在自我实现的过程中得到充实感和满足感。 2.课程关注团队的专兼职结合。按照“专职为主、兼职为辅”的原则配备师资队伍，邀请来自工作第一线的教师参与授课和课程开发，充分利用外部资源为人才培养服务。兼职教师要每年参加人才培养方案的制定、课程开发、课题指导、论文答辩等人才培养工作，以有力地提升教学的针对性和有效性。在此基础上全面实施专兼职教师能力提升工程，有计划地组织专兼职教师参加课程体系建设、专业调研等项目，促成专兼职师资专业能力的提高。 四、高职师范教育类课程教学的职业化 1.课程倡导任务驱动教学模式。课程教学中，通过引入任务，学生在教师的帮助下围绕任务，通过自主探索和合作学习完成学习任务。课程教学非常重视学生在校学习与实际工作的一致性，以实际工作任务设计学习任务，突出学习任务的职业情境，实现以真实的工作任务为载体设计教学过程，将理论知识分散到各个单元学习中，将知识与工作任务联系起来，以真实的工作任务开展教学活动。要求学生通过小组学习分工协作完成工作任务，既巩固理论知识，培养实际动手能力，又养成学生的合作精神，培养合作能力。同时，还要要求学生根据初步工作方案的内容进行分析、探讨和交流，找出存在的问题，并在教师的引导下查找资料，进一步制定更加可行的方案，找出解决办法，在培养学生独立分析问题、解决问题的能力的同时培养学生的责任感和职业道德。 2.课程鼓励实施教学做一体化。课程教学要将理论教学与实践教学融为一体，通过课堂模拟操作训练，或者把课堂带进见习实习基地，从而很好地把理论知识转化为实际操作，使学生由原来的坐在教室里被动地接受知识变成主动地在直观环境里面实践、验证理论知识。这样的教学模式既直观生动，也极大地诱发学生的主动性，使学生成为教学活动中的主体。在课堂模拟操作训练的基础上，可以依托校外见习实习基地的资源，根据课堂教学的需要安排学生到就近的见习实习基地，由授课教师或校外兼职实训教师进行现场实地教学，也可以利用集中见习和实习，在兼职的实训教师指导下进行实训，培养学生的职业技能。这一过程能充分体现课堂与实习基地融为一体的特点，使学生在教中学、学中做，从而提高其学习积极性和课程教学效果。 五、高职师范教育类课程评价的职业化 1.课程实施多元化的主体评价模式。课程改革传统的学生评价手段和方法，采用过程性评价与目标评价相结合，理论与实践一体化评价模式，在教学过程中对学生的学习态度和各项任务完成情况进行形成性评价，关注评价的多元性，结合课堂表现、学生作品、小组讨论、模拟实训、真实任务及期终考试情况，综合评价学生成绩。注重考核学生的动手能力和在实践中分析问题、解决问题的能力。 2.课程启动技能性的辅助评价方式。课程以培养学生的能力为重点，结合相关师范生基本能力项目测评工作，建立课堂教学评价与师范生技能评价体系相结合的评价方式，通过考核促进学生师范教育专业技能向常规化发展，相关的技能考核也可以成为学生取得毕业资格的必备条件之一。同时，将学生的参与度与获奖情况、学生综合素质评价挂钩，通过定期举办各种师范技能大赛，促进学生全面提升教师的综合素质，促进学生的竞争意识和学习自主性，自我展现能力，大大提高学生的职业技能和综合素质，形成“以赛促学，以评促能”的高职师范教育类课程的特殊评价手段。 课程类论文:数学专业教师教育类课程中学生创新能力的培养 论文关键词:数学教育 教育类课程 创新意识 创新体验 论文摘要:创新教育的关键是教师,所以师范专业学生的创新能力的培养,是关系到未来素质教育发展的重要因素。数学师范专业的学生创新能力的培养,要充分发挥教师教育类课程的特点,以课程为载体,改革教学方法,才能树立学生的创新意识,增强创新体验、强化创新行为。在课程的学习中培养学生的创新能力,是实施创新教育,将创新教育落实到教育实践的重要途径。 上世纪90年代,我们国家提出了素质教育的口号,得到了社会各界的一致响应,对素质教育的研究也成为我国教育科研的重点。经过多年的探讨,人们认识到素质教育的核心是创新教育,而创新教育的目标是培养学生创新能力,创新教育的关键是教师。培养具有创新能力的、适应新时期教育发展的教师,也就成为了当前师范教育的重要任务。目前,我国高等院校对创新教育的研究正从理论探索向教育实践不断深入。学生创新能力的培养是创新教育的出发点和归宿。高等师范院校中,师范专业学生的创新能力的培养,是关系到未来素质教育发展的重要因素。如何将创新教育落实到教育实践当中,形成行之有效的创新教育模式,培养出具有创新能力的教师,已经成为我国高等师范教育中的重要课题。 经过多年的研究与实践,我们认为培养学生的创新能力,需要从树立学生的创新意识,增强创新体验、强化创新行为等方面入手。而对于数学师范专业的学生,充分发挥教师教育类课程的特点,以课程为载体,在教学中改革教学方法,就能够在上述几个方面取得理想效果。在课程的学习中培养学生的创新能力,是实施创新教育,将创新教育落实到教育实践的重要途径。 1 结合数学教育理论课程,树立学生创新意识 这里所说的创新意识,也可以理解为创新精神。创新精神实质上就是指那种不迷信权威、不墨守成规、具有批判意识和敢于提出自己见解的精神。而这种精神在数学中几乎是无处不在的。在数学教育理论课程的学习中,我们就能认识到这一点。 数学教育理论课程一般包括,数学教学论、数学方法论、数学史、中学数学研究系列课程等。这些课程不仅包含数学教学方面的基本理论,更重要的是,这些课程在内容上都不同程度地涵盖了数学科学的特点、数学发展的特点、数学哲学等知识。这些知识都反映了数学中的创新精神。例如,数学无论在对象和方法上,都是高度的抽象思维的产物,而不是简单的对现实的抽象描述。所以可以说数学本身就是创新的产物。再如,人们对数学事实的承认,都是因为它们得到了充分的证明,而不是因为它们出于某数学家之口。所以,数学里没有宗教领袖般的圣人。数学的生命力在于她在推动科技进步和社会发展中的作用,而不在于精神领袖的引领。即使在哲学层面,人们坚定了二千多年的绝对主义数学观,到了20世纪也逐步被放弃。 数学教育理论课程中所富含的关于数学中的创新精神的内容,在教学中充分发掘出来,并作为教学的重点内容进行学习,对于学生而言就是良好的树立创新意识的教育。同时,数学的学习也是充满创新的过程,学习者在没有可模仿的示范下,独立运用知识解决问题的过程,其本身就是一种创新行为。在教学中,我们让学生回顾这些自己在学习中的亲身体验,使学生意识到创新并不神秘,离自身也并不遥远,这同样有助于创新意识的形成。 2 改革教学方法,让学生获得创新体验 形成创新能力单凭创新意识是不够的,还需要在创新实践中去获得创新的体验。数学教育类课程虽然和数学教学实践联系紧密,但在传统的教学中,重理论轻实践的现象十分普遍。学生只能在理论上去接受,却无法在实践中去体验,创新完全不能落实在行为当中。因此,教学方法必须改革才能更好地实施创新教育。开展研究性学习就是一种开展创新教育的较为理想的教学方法。 研究性学习的实质是学习者对科学研究的思维方式和研究方法的学习运用,通过这种形式和手段,培养创新意识和实践能力。因此,研究性学习的开展,是创新教育的一种具体表现,它为学生提供了创新的机会,从而去获得创新体验。数学教育类课程内容对各领域知识的涉及面较宽,内容丰富,而实践性也较强,这为研究性学习的开展提供了较大的空间。如,在数学教学论课程中,开展以“我国数学教育的发展历程”、“数学特点的分析”、“课程标准与教学大纲的比较”、“数学双基内涵的变化”、“当代几种主要学习理论的比较”、“中学数学教学设计”等为课题的研究性学习;在中学数学研究系列课程中,可以开展以“数系的发展”、“函数概念的发展”、“变换观点下的欧式几何”、“向量方法在几何中的应用”等为课题的研究性学习;在微格教学训练、数学实验与CAI课程中,开展以“课堂教学技能的专题训练”、“中学数学课件制作”、“中学数学实验设计”等为课题的研究性学习。这样,以课程内容为背景,以这些课题为研究目标,开展内容丰富的研究性学习活动,不仅能够使学生完成学习任务或其相应的知识,同时也是教学延伸到课堂之外,使学生的学习更加深化;更重要的是学生在学习过程中,进行了创新尝试,获得了创新体验。 3 营造创新环境,强化学生的创新行为 经常有人会拿我国的教育与美国的教育进行比较,很多人得出的结论是,中国教育的优势是重视基础,美国教育的优势是重视创新。但也有有识之士指出,美国教育的优势不是重视创新,而是重视给予学生创新的环境。这个观点应当引起我们的重视。环境对于创新教育而言确实非常重要。提供学生创新的机会、营造良好的创新氛围、赏识学生的创新成果,这些都是开展创新教育的有利因素,能够强化学生的创新行为,以使学生的创新能力得到形成和发展。 数学专业教师教育类课程能为学生提供多样的创新活动的机会。除了开展研究性学习之外,也可以在学生中组织各种数学教育研究专题活动小组。如:数学教育理论研究小组、中学数学教学研讨小组、中学数学教学设计与微格训练小组,中学数学实验设计和课件开发小组,中学数学解题研究小组、高观点下中学数学知识研究小组等。这些活动小组配备专门的指导教师,鼓励学生参加这些活动小组。通过这些专题性的小组的活动,能够使学生将课程知识应用于中学数学教育实践当中,促使使学生将课程知识和中学数学教学实践有机结合,鼓励学生勇于提出自己的观点,大胆尝试。这不仅能为学生的创新实践活动提供有力的平台,也能营造出良好的创新氛围。 结合教育实践环节,在学生中间开展多种形式的评比和竞赛活动,是调动学生参与创新实践的积极性,强化创新行为的有效途径。如,开展模拟教学竞赛、说课比赛、中学数学教学设计展、中学数学课件展、数学教育科研论文征集等等。通过这些活动不仅可以选拔优秀的创新成果,同时,可以通过表彰和奖励给学生的创新行为以赏识与鼓励,从而有效地调动学生参与创新的积极性,吸引更多的学生从事创新活动。 鼓励学生从事科研活动,也是开展创新教育的重要途径。科研工作本身就是创新行为,科研能力也是高等教育的培养目标之一。从事科研活动,能够全面培养学生的创新能力。在教育实践中,我们可以通过多种途径让学生进入到科研活动中。如,设立大学生科研项目、吸纳学生进入教师的科研项目组、指导学生撰写学术论文等。对于学生的优秀科研成果通过帮助其申报奖项或公开发表等形式,对其创新成果予以肯定,这对学生的创新行为起到十分有力的强化作用。 4 结束语 时至今日,创新教育已经不再是一个口号。虽然创新教育不能有其固定的模式,但是最终还是要在教学实践当中得到落实。树立创新意识、培养创新精神、从事创新实践是培养创新能力的重要环节,也是开展创新教育的基本原则。创新教育不能游离于学科教学之外,它要以课程内容为依托。数学教师教育课程,是充满创新的领域,充分利用课程资源开展创新教育,是培养未来数学教师创新能力的有效途径。 课程类论文:试论高校教育类课程建构研究性学习的意义及原则 论文关键词：教育类课程　研究性学习　建构意义　建构原则 论文摘要：研究性学习是培养和铸造师魂的良好载体、是增强教育类课程生机与活力的重要方式、是全面提高大学生教师素养的必然途径。高校教育类课程应遵循自主性、问题性、创造性、实践性和个性化原则，正确开展和实施研究性学习，这样才能提高高校教育类课程的教学质量。 进入新时期以来，高校教育类课程面临着更加艰难和尴尬的局面，一方面，教师的进入门槛越来越高，另一方面，高校培养出来的大学生的教师职业技能和素养又无法满足教育的要求。特别是担任培养教师职业技能和素养的教育类课程，内容和方法上既无法满足教师培养的需要，也难以调动学生主动学习的积极性。 一、高校教育类课程建构研究性学习的意义 高校教育类课程是培养教师职业素养和技能的主要渠道，教育类课程的质量是提高未来教师素养的重要指标。要真正培养高素质的新型教师，高校教育类课程建构研究性学习已是势在必然。 1.研究性学习是培养和铸造师魂的良好载体。教师的天职就是教书和育人，教师的师魂就是热爱和创造，热爱教育对象，热爱教育事业，创造性地传授知识，创造性地塑造人格。而承担教书育人职责的教师都是通过高等教育培养出来的，高等教育只有用正确的大学精神才能形成未来教师的师魂。洪堡曾经说过：大学“它总是把科学当作一个没有完全解决的难题来看待，它因此总是处于研究探索之中”，“一旦人们停止对科学进行真正的探索，或者认为，科学是不需要从精神的深处创造出来，而是可以通过收集把它广泛罗列出来的话，则一切都是无可挽回的，且将永远丧失殆尽”。大学的职能要求教师不仅仅教书育人，还必须是一个研究者，要求学生也不应只单纯地接受知识，更应以探索学问为己任。这就要求大学课堂不能再局限于简单的知识传授，更重要的是要在掌握前人的知识经验的基础上努力去探索、发现和创造新的知识，这就需要运用研究性学习这一载体，教师研究性地教，学生研究性地学。从本质上说研究性学习就是学习者对学习对象采取研究的态度，通过独立的思维过程去研究、分析、发现，从而获得知识、能力，并形成习惯、品质、信念。高校教育类课程通过研究性学习方式的开展，形成未来教师创造和研究的风气，执着和热爱的态度，把教师工作真正作为一项事业而不仅仅是一份职业来对待。 2.研究性学习是增强教育类课程生机与活力的重要方式。随着高等教育从精英教育到大众教育的过渡，独立设置的师范院校大大减小，教育类课程地位明显下降，课程更新缓慢，教学内容陈旧；教学方法死板，缺乏创造创新；教学管理松懈，到课率低，教学质量不高。因为缺乏体验，积极主动参与的环节少，感受不到学习的价值和乐趣，许多学生对学习不感兴趣。只有大力改革高校教育类课程的教学，深入开展研究性学习，充分调动广大学生的积极性、主动性、创造性，使教学真正贴近社会实际、贴近教育现实、贴近学生需求，研究现实中最突出的问题，解决学生最需要解决的问题，才能使高校教育类课程的教学走出困境，增强自身的生机与活力。 3.研究性学习是全面提高大学生教师素养的必然途径。素养是什么？它是在先天和后天结合的基础上形成的个体身心特征的合金。主要由思想道德素质、身体素质、文化素质、能力素质和心理素质构成。人们都知道“台上一分钟，台下十年功”。良师和名师都是经过长期的磨励而造就的。过去师范院校有一个好的传统，那就是对学生的未来教师素养和技能特别重视，开设了不少专门的课程，进行了许多强化训练，使得那些未来的教师学有所专，学有所研，走上教师岗位能很快脱颖而出。而现在专门的师范院校已经很少，就是专门的师范院校，占大头的还是非师范类专业。就是真正的师范类专业，学生也不一定人心思教，因为将来能不能当教师还是一个未知数。所以许多教育工作者感叹当今大学在校生教师素养的低下。因此，心须改变教育类课程只重书本知识和考试成绩，忽视教师素养培养的做法。在各个年级开设有针对性的研究性学习课程，开展各种形式的研究性学习，是提高大学生教师素养的必然要求。 二、高校教育类课程建构研究性学习的原则 时代的需要和现实的状况要求高校教育类课程必须改革教学理念，“强调重视学习者的需要以构建他们的知识结构，已经部分地导致了从‘灌输’方式向教育辅助下的‘发现’方式的转变。”研究性学习是以问题为中心的教学，其主旨就是力图通过亲身实践培养学生解决实际问题的能力，这与时代的要求相吻合，因此不仅要大力提倡，更要精心地建构。 1.自主性原则。“研究性学习就是指学习者在教师的指导下，从自然、社会和生活中选择并确定研究课题，以类似科学研究的方式，主动地获取知识、应用知识、解决问题的学习活动。”师范方向的大学生们大多还是对教师职业抱有一定兴趣的，他们也很想提高自己的教师素养。他们内心里也感觉到自己存在某种欠缺和不完满从而产生了学习提高的愿望，追求的是通过学习以进一步实现自身的价值，问题是我们现在的教育类课程学习恰恰对此较少关注。“研究性学习赋予学生充分自由，使学生真正成为学习的主体，充分展示学生的自主性，为学生个体的发展创造了良好的空间。”在教育类课程教学中必须改变那种目标完全由老师定，内容完全由老师安排，方法完全由老师掌控，评价完全由老师主导的状况，开展以“自由选题、自主探究和自由创造”为宗旨的研究性学习，学习他们最想学习的，体验他们最想体验的，研究他们最想研究的。紧紧围绕教育现实，切实解决教育问题。高度尊重学生的自主性、探究性、创造性，充分调动他们的学习教育类课程的积极性。 2.实践性原则。“纸上得来终觉浅，绝知此事需躬行”。教师素养不是几堂课能教出来的，它需要长期的体悟和实践。而现在的教育类课程教学基本上停留在理论层面上，很难开展实践性活动。教育现象是非常具体生动的，教育类课程理应对它们进行深入的研究。一是从实践中明确教育研究课题。没有实践就不可能产生问题，没有问题研究性学习就失去了来源，大学生们也清楚存在的教育现象，但就是难以提出问题，特别是具有创造性的问题；二是在实践中研究和解决问题。教育与每个人息息相关，说起来大家都知道，但真正解决起来还真不那么容易。囿于故纸堆中，局限校园教室，当然也可以做出一些研究成果，但真正要解决教育问题，无疑要走出书斋、融入社会才能完成。三是在实践中才能检验研究性学习成果。因此，高校教育类课程教学应做到理论和实践结合，理论性知识的传授也应为实践性目的服务。因此教育类课程应围绕实践开展研究性学习，突出探究和解决教育教学中的实际问题，理论联系实际地进行见习、实习、设计、调查、研究等，指导学生亲自动手操作，将所学的知识技能应用于实际教育教学活动之中，有利于培养未来教师的能力和素养。 3.问题性原则。批判力是指人们对已有知识的质疑、反思和批判的能力。古人说“学贵有疑，小疑则小进，大疑则大进”，人云亦云，随波逐流，毫无主见的人是不可能有大成就的。在我国的教育现实中存在一种怪现象，层次越低问题越多，层次越高问题越少，幼儿园里问题最多，小学还可以，初中就少了，高中更少了，大学几乎没问题了，这是极不正常的。可以说没有哪一种知识可以免于理性的批判和质疑，任何知识不过是个体建构新知识的材料和资源，只有对以往认知进行批判基础上的超越和突破才有人类认知的进步和发展。在高校教育类课程教学中应努力培养学生敢于质疑和批判任何假定的“前提”“基础”和“中心”的意识和习惯，不惟上、不惟书、不惟师，鼓励学生大胆地发现问题，提出问题。在教学中不是要求学生背熟现在的结论，应付机械的考试。而是要结合情境和案例，提出富有见地的问题，找寻多种可能的答案。 4.创造性原则。研究性学习是学习者在教师的指导下敏锐地发现问题，主动地提出问题，积极地寻求解决问题的方法，探求结论的过程。教师无法告诉现成的答案，书本上找不到现成的答案，课题的结论是未知的、非预定的、多种可能的，只能依靠学习者自己在探究过程中才能发现和获得。从课题的选择、方案的制定、到课题的研究、成果的展示，每一个环节都离不开学习者的创造性探究。教师的职责在于激发学习者的探究兴趣和求知欲望，学习的目标就是形成动态的知识的“主题、图式、框架”，而不是具体的、静态的结论或规则性的知识。正如杜威所说：“如果他不能筹划他自己解决问题的方法，自己寻找出路，他就学不到什么；即使他能背出一些正确的答案，百分之百正确，他还是学不到什么”。高校教育类课程开展研究性学习就是围绕上述目标而展开的一系列知识的建构过程，应该是一种富有成就感、创造性和挑战性的学习。 5.个性化原则。长期以来，在传统知识观的影响下，高校教育类课程教学带有强烈的权威主义痕迹，话语权被少数所谓的专家独占，学生很少拥有话语优势，学习过程表现为对文本课程的简单机械的接受和由外而内的强制。本来就只有少得可怜的几门课程，考完一门课程就算完成了一项学习任务，这使大学生们囿于一种占有式的学习而难以自拔，学习的唯一目标就是牢记所学过的知识以顺利地通过考试，学习的基本方式就是机械被动的接受和灌输，这就完全泯灭了大学生的个性。个性化原则要求大学生不是以理性推理和验证的方式进入教育文本，而是带着个体的经验、批判的眼光和丰富的情感展开理解和沟通，以期达到超越事实材料、拓展自己的视界，充分尊重大学生们的个性化见解，并把这种个性化见解视为学习的目的，而不仅仅是加深对问题理解的手段。这就要求教学不能一味追求统一的标准化答案，教师不能完全用事先预想的结果去框束学生，而应充分肯定每个学生的尝试和体验，鼓励每一个学生自由地表达个性化的创意和遐想。只有对教育问题获得了个性化的理解，才能称得上是真正的“研究”，也只有在求知过程中经历了深刻的自我体验，才能算是一种心灵的碰撞、创造性的迸发，真正提高教师的素养。 课程类论文:简析教育类课程对职前数学教师作用欠佳的归因调查 论文关键词：教育类课程；职前数学教师；教学知识；原因 论文摘要：教育类课程对职前数学教师教学知识的发展作用欠佳的原因是多方面的，既有教育类课程内容方面的原因，也有职前数学教师自身的原因，此外教授职前教育课程的教师的专业能力、教学方法也是不可忽视的原因． 1问题提出 范良火先生的博士论文《教师教学知识发展研究》探讨了“数学教师是如何发展他们的教学知识的”这一问题，得出的结论是:数学教师的教学知识主要来源于“自身的教学经验与反思”以及“教师和同事的日常交流”.至于“职前教育培训”等则是最不重要的来源.华东师范大学的张奠宙教授在为文[1]的中文版所作序言中感慨到:“这一结论对于我们这样的负责本科生数学教育培训的师范大学而言，未免扫兴。文[2]从一节高中数学课出发研究了国内数学教师是如何发展他们的教学知识的，最后得出了与文相类似的结论. 基于上述研究结论及张奠宙教授的感言，并回忆自己在大学期间所接受的职前教育培训的效果，感觉确实如此.作为一名在高师从事数学教育类课程授课的教师，自然希望改变(数学)教育课程对职前数学教师教学知识的发展作用欠佳的尴尬局面.而要改变这一尴尬局面，首先要做的是调查其原因.一般认为，(数学)教育课程理论与实践脱节，是造成职前数学教师教学知识发展作用欠佳的重要原因.但除此之外，是否还有其他原因也影响着(数学)教育课程的效果.本文将试着调查这些原因. 2研究方法 2.1调查对象 本文选取113名师范生作为调查对象，由新疆师范大学数学系04级学生以及昌吉学院数学系04级学生所组成.这些师范生己经系统地学习了(数学)教育类课程，包括公共教育类课程、数学教育类课程，且参加了教育实习，正面临毕业找工作阶段.本文把这些师范生界定为职前数学教师.我们选取这些师范生做调查对象的原因是他们刚刚学完(数学)教育类课程，又经过了教育实习，对(数学)教育类课程有最直接、最深切的认识与感受，他们的认识和感受可以更针对性地透视出(数学)教育类课程作用甚微的原因. 2.2调查工具 使用一篇主题为“结合你自己的学习体会和教育实习感受谈谈公共教育类课程、数学教育类课程对职前数学教师教学知识的发展作用欠佳的原因”的作文作为调查工具.对比写主题作文和问卷的调查形式，主题作文可以给调查对象更广阔的自由空间，使其不拘泥于问卷调查先入为主的影响. 2.3调查过程 以班级为单位进行整体调查.首先，由主试介绍(数学)教育类课程对教师教学知识发展作用甚微的现状.然后，布置主题作文，要求师范生在60分钟内完成该主题作文，作文不署名，当场收回. 2.4数据收集与整理 本次调查共回收108份作文，其中4篇作者并不同意作文中的假设，因此这4份作文作为无效数据处理.剩下的104份作文经过粗读、细读、精读3个环节后，按照不同方面的原因重新按原文编号整理. 3研究结果 通过对104份主题作文的统计分析，我们发现，导致公共教育类课程、数学教育类课程对职前数学教师教学知识发展作用欠佳的原因是多方面的，既有课程内容设置方面的原因，也有职前数学教师自身的原因，还有教授职前教育类课程的高校教师自身方面的原因，除此之外，还有一些其他因素.下面分别从公共教育类课程和数学教育类课程两方面详细阐述调查的有关结论. 3.1公共教育类课程方面 调查发现，造成公共教育类课程对职前数学教师作用欠佳的原因主要有4个方面:课程内容方面，职前教师自身方面，授课教师自身方面以及其他一些方面.表1是持不同观点的分布情况. 3.1.1课程内容方面 在回收的104份作文中，有72份认为公共教育类课程内容理论性太强、太抽象，没有很好地与教育教学的实践相结合，特别是没有很好地与数学教学的实践相结合.持这种归因观点的占69.2%.例如，“学完公共教育类课程之后，渗透在头脑中的只是一些教育学上的专用名词与基本原理，讲台与黑板对我依然十分陌生.与非师范生相比，在教学方面看不出优势所在.教学本是一种实践，光凭理论怎能成为一名优秀教师?”又如，“公共教育类课程没有与数学教学实践相结合，对于数学系同学，他可以机械地记住这些教育学知识，但是在数学教学过程中，这些理论知识与数学教学相分离了，当然对数学教学也就没有多大作用了”. 3.1.2职前数学教师自身方面 职前数学教师自身的一些因素也是导致公共教育学课程作用欠佳的一个重要原因.在有效作文中，有49份持上述观点，占47.1 %.其中，职前数学教师自身的原因又可细分为3类. (1)职前数学教师对公共教育类课程的态度、认识与学习目的存在偏差.他们持有“为考试而学习，而不是为以后从事教学而学习“观点的占了相当的比例.他们有的“除了上课听听外，课后很少去看，根本没有用心去领会它，只是在快要考试的前两个星期，临时抱佛脚死记硬背.”有的“上课只是带本书，两只耳朵听，上完课谁都不会多翻书思考.” (2)部分职前数学教师并没有做好当教师的心理准备，或者根本就不准备当教师，自然就不会认真对待公共教育类课程.“纵观整个数学系，报第一志愿上师范的有几人?大部分都是第二、三平行志愿填报了师范院校.我以后就不准备当老师，所以也就不想把时间用在教育类课程上.” (3)因为是数学系的师范生，从而对公共教育类这种文科性的理论课不感兴趣、不重视.他们认为“教育类课程是很理论化的课程，对于数学系同学而言，学习教育学不象做出一道数学题那样有成就感.”“凡是与数学专业无关的课程，几乎被我们用来练习英语了，教育学知识在我们的脑海中几乎没有留下半点印象.” 3.1.3教授公共教育类课程的教师自身方面 在有效作文中，有22份作文认为教授公共教育类教师的专业能力、教学方法等因素导致了公共教育类的作用甚微，占到了21.2%.持这种观点的作文中，有7份认为教授教育课程的大学老师基本没有从事过中小学的教学工作，他们直接从大学到大学，不太了解中小学的教学情况，还有8份认为老师的教学方式纯粹是文科式的，课堂基本是满堂灌，让学生基本没有反思和消化的机会.“老师只是把课本上的条条框框搬下来，再通过嘴巴转送传给我们.”还有7份对教授教育类课程的大学老师提出了更高的要求，他们认为公共教育类课程应由懂数学教学的老师来教，我们的教育学老师坦言自己对初中数学知识都不是很清楚. 3.1.4其它方面 还有12份作文认为其他方面的一些因素也导致了公共教育类课程作用甚微.例如大班授课、英语等级考试、学校用于学生教学实践活动的硬件不具备，等等.“大班授课老师与我们沟通太少，也叫不出我们的名字，从而根本没有机会让我们每个人得到提高.” 3.2数学教育类课程方面 从回收的104份有效作文同样反映出数学教育学课程作用欠佳的原因也有4种.表2是持不同观点的分布情况. 3.2.1课程内容方面 有47份作文认为数学教育类课程本身的内容是导致其作用欠佳的最重要原因，占到了总调查人数的45.1 %.其中代表性的观点有3种. (1)数学教育类课程的理论性太强，没有根植于数学教学实践，特别是没有与目前正在开展的基础教育数学课程改革相结合.“现在的中学数学教材用的都是新教材，但是我们的《中学数学教材教法》课本仍然是以旧教材旧大纲为基础介绍教学目的、教学方法的.” (2)数学教育课程的“教育味太浓，数学味太淡”.“我们的教材在介绍中学数学教学的基本原则时讲了一大堆条条框框，例如‘具体与抽象相结合的原则’、‘理论与实践相结合的原则’，但是没有把它们与数学结合在一起.” (3)数学教育类课程介绍的是关于数学教学的一般性知识，没有关注到教学的个性化特点.“我们在实习中面对的是具有不同想法的学生，很难用书本上统一的观点去应对.”“如果所有老师都按照课本上介绍的教学方法上数学课，那么所有的数学教师都成了一个样子，培养出来的学生也都如出一辙.” 3.2.2职前数学教师自身方面 表2表明了职前数学教师自身的一些因素也是导致数学教育类课程作用欠佳的原因之一在回收的有效作文中，有23份持这种观点，占到了22.1 %，代表性的看法集中在以下2个方面. (1)职前数学教师学习数学教育类课程时，没有完全以数学教师的角色去思考数学知识的教学，而是以学生的身份去解决数学问题本身，即没有很好地实现从师范生到职前数学教师的角色转变.“学习数学习题的教学方法时，我们更注重数学题的解法，并没有思考如何给中学生讲这道数学题，”“我个人认内，我没有掌握教数学的方法，而是想方设法寻找解数学题的方法，” (2)职前数学教师认为只要具备了数学专业知识，就可以胜任中学数学教学，无须学习如何教的问题.“理所当然地认为，只要把题做出来就可以给中学生讲清楚，教学理论的部分基本都被我们忽略了.” 3.2.3教授数学教育类课程的教师自身方面 从表2可以看出，有18.3%的师范生认为教授数学教育类课程的高校教师的专业能力、教学方式等因素导致了其作用甚微，他们除了认为大学者师脱离中小学数学教学太远之外，还认为教授数学教育类课程的老师的教学存在两种倾向:(1)数学教育“去教育化”即“数学教法课老师更多的是讲数学问题的解法，而较少地讲数学问题的教法.”(2)数学教育“去数学化”.即“老师对课本中的一些数学教学案例一般不介绍，而只是介绍一些空泛的教育理论.” 3.2.4其它方面 有11份作文指出还存在其他一些原因，比如职前数学教师“不熟悉中学数学教材”等等.“大家己经把中学的许多数学知识遗忘了，在没有相应知识的基础上去思考如何教别人实在有些困难.” 4讨论与建议 (1)教育类课程理论性太强，没有根植于数学教育教学实践是导致其对职前数学教师教学知识的发展作用欠佳的最重要原因，这一点己经得到实证.正如丹麦麦罗克凯德大学的摩根·尼斯教授所讲的那样:“数学教育工作者几乎无法避免的一个问题是数学教育理论与数学实践的脱节正在加剧.”因此，如何改革高师(数学)教育课程内容是一项迫在眉睫的任务. (2)数学系师范生在接受职前教育课程时，没有数学教学实践的经历，从而很难同化(数学)教育理论知识.从建构主义的观点看，学习不是一种被动的“复制”，而是学习者认知结构的主动建立、重组、改造和发展.教师的讲授如果不和学习者实际认知结构相结合，那是无效的.在这一点上，新加坡数学教师职前教育模式值得我们借鉴，其具体做法是:教师教育采取“先入职，后培养”的模式.即先由教育部在拟从事中小学教育的申请者中招募人员，申请一经获准即享有公务员和师范生的双重身份，被送往唯一的政府教育机构接受教师教育，领取工资，带薪脱产学习.而文提出的教育实习模式的新思路也是加强实践性的一种有益尝试. (3)关于职前数学教师自身方面的一些因素是目前师范教育的共同问题.师范教育的失败之处是培养出来的部分师范生是不愿当老师的，而最终不愿当老师的这部分师范生当了一辈子老师.在这一点上，需要进一步引导与教育. (4)高师从事(数学)教育课程的教师大多是本科毕业，直接攻读硕士、博士，毕业后又留在高校任教的.他们具有比较前沿的(数学)教育理论知识，但也正因为这种从学校到学校、从理论到理论的成长过程使得他们没有宝贵的中小学(数学)教学实践经历，从而在教学时针对性、实用性均不强.在这一方面，我们是否可以考虑借鉴日本的经验:日本的教育学、学科教育专业的教授多数是由研究成就突出的中小学教师晋升为大学教师的，很少有本科、硕士、博士毕业后直接做大学教师的。 课程类论文:工程管理专业中房地产类课程的教学与实践 内容提要: 随着中国市场经济体制的建立以及全球化的影响，中国房地产业对房地产专业人才、尤其是高层次专业人才的需求与日俱增。本文在回顾中国房地产专业教育发展历史、介绍工程管理专业中房地产类课程教学现状的基础上，结合清华大学工程管理专业房地产课程教学的实践，指出了影响中国房地产专业教育发展的问题，尤其是在学科设置上存在的矛盾。本文还从完善房地产专业教育，建设和发展房地产学料的角度出发，提出了妥善处理好与工程管理专业的关系、用发展的眼光和实事求是的态度来发展房地产专业教育、加强研究生层次的高级房地产专业人才培养、发展和规范房地产专业继续教育等建议。对房地产专业执业资格与国际互认问题，指出互认并不意味着我们的房地产教育已经与国际接轨，真正的接轨在于我们培养出的人才具有国际竞争力。 [关键词]：房地产，高等教育，工程管理 一、房地产业对专业人才的需求 房地产业是从事房地产开发、投资、经营、管理与服务的行业。具体包括：房地产开发与经营业（各类房地产开发、土地开发、房地产投资经营等活动）、房地产管理业（住宅物业管理、土地批租经营管理和其它房屋的管理活动）、房地产经纪与业（房地产与经纪人服务、居间买卖、租赁服务、房地产交易保证服务、房地产估价等）。日益发展壮大的房地产金融保险业虽然不包括在房地产业中，但其在人才需求上也与房地产人才需求有着密切的关系。 中国房地产业从20世纪80年代末开始兴起，经过近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国城镇人均住房建筑面积2000年末已经达到20，5平方米（户均住宅建筑面积64平方米），农村达到27平方米。据有关部门预测，2010年中国城市化水平将达到45％左右，城镇人口达到6.3亿人，比2000年净增1.7亿人。如果到2010年人均住房建筑面积按25平方米计算，将需要新建城镇住宅建筑面积56.1亿平方米，平均每年约5.6亿平方米。如果再计入非居住建筑的建筑面积，未来10年中国胸地产市场发展潜力巨大。2000年，城镇住宅与房地产业增加值约5400亿元，占GDP的比重已经达到了6％左右，在国民经济、尤其是国民经济增长中，起到了举足轻重的作用。到2001年末，中国共有房地产开发企业2.7万个，从业人员100多万人，房地产估价和土地估价机构8000余家，从业人员约15万人（其中取得房地产估价师、土地估价师执业资格的人数30000人），房地产经纪机构约2.7万个，从业人员30多万人：物业管理企业2.5万个，从业人员260多万人。此外，如果加上在政府从事房地产行政管理工作、房地产教育研究机构、房地产信息服务与咨询机构、房地产投资顾问与策划机构的就业人数，中国房地产行业的就业总人数预计超过550万人。 房地产业作为一个新兴行业，其从业人员基本上都是来自城市规划、建筑学、土木工程、建设管理、投资与金融等相关专业，真正受过系统的房地产专业教育的人才只占很小的比例。上海市教育考试院提供的消息表明，目前上海包括信息产业、金融保险和房地产在内的一类专业，最受考生青睐；《深圳晚报》在未来人才市场上最走俏的将是金融、保险，高级管理、物业管理等13类经济专业人才。清华大学房地产研究所对北京市有关高校房地产专业毕业生的调查显示，30.77%的同学认为就业前景非常乐观、毕业生供不应求，69.23%的同学认为就业前景一般、但是可以找到合理的工作，没有同学认为就业形势不好。 二、中国高校房地产专业教育发展的历史回顾 1、房地产经营管理专业教育的变革 1989年，经过国家教委批准，中国高等学校开始设置房地产经营管理专业，到1998年教育部颁布新的专业目录为止，全国设置房地产经营与管理专业的高等学校达到了114所。1998年教育部颁布的《普通高等学校本科专业目录》，对原有专业讲行了调整，专业种数由504种减少至249种，将房地产经营管理专业调整到工商管理类的工商管理专业。各高校按照教育部的要求，于1999年开始对房地产经营管理专业的归属进行了调整，部分高校将该专业并入工程管理专业，也有部分高校并人了工商管理专业。 建设部作为中国建筑业与房地产业的行政主管部门，于1994年成立了“全国高等学校建筑与房地产管理学科专业指导委员会”。该委员会在1998年过渡到“全国高等学校工程管理专业指导委员会”的过程中，继承了原对房地产专业教育指导的职责，并将“房地产经营管理”作为工程管理专业的一个方向延续至今。将“房地产经营管理”并人工商管理专业的院校，目前尚没有纳入“全国高等学校工程管理专业指导委员会”指导的范围。另外，目前中国专科教育的专业目录中，目前仍然保留有房地产经营管理专业和物业管理专业。 2、中国高校与房地产相关的本科教育 到2000年底，全国共有77所高校开设有管理学学科门类下的工程管理专业。此外，还有一些本科生专业与房地产教育相关。 资源环境与城乡规划管理：共有以北京大学、北京师范大学、华东师范大学、南京大学等在内的32所高校开设了地理学学科门类下的资源环境与城乡规划管理专业。该专业开设的主要课程：地质学、自然地理学、经济地理学、国土规划、地图学、遥感应用、管理科学、环境科学、土地评价与土地管理、水资源计算与管理、生态环境规划、环境化学、地理信息系统、城市总体规划、区域规划等。该专业的培养目标是：能在科研机构、高等学校、企事业单位和行政管理部门从事科研、教学、资源开发利用与规划、管理等工作。 城市规划：共有以同济大学、清华大学、哈尔滨工业大学、天津大学、东南大学、重庆大学等为代表的43所高校开设了属于建筑学门类的城市规划专业。开设的主要课程包括：城市规划原理、城市规划设计、城市设计、城市规划理论与城市发展史、城市道路与交通、城市生态与环境保护、城市地理学、城市经济学、区域规划、城市规划行政法规与城市规划管理。该专业的培养目标是：在城市规划设计、城市规划管理、决策咨询、房地产开发等部门从事规划设计与管理，开展城市遏路交通规划、城市市政工程规划、园林游憩系统规划，并能参与城市社会与经济发展规划、区域规划、城市开发、房地产筹划以及相关政策法规研究等方面工作。 土地资源管理：以中国人民大学、同济大学、浙江大学、中国农业大学等为行表的34所高校（以农业类院校为主）开设了公共管理学科门类下的土地资源管理专业。开设的主要课程包括：土地资源学、土地规划学、土地管理学、土地经济学、地籍管理学、测量学、土地信息系统。该专业的培养目标是：能在国土、城建、农业、房地产以及相关领域从事土地调查、土地利用规划、地籍管理及土地管理政策法规工作的高级专门人才。 三、工程管理专业房地产类课程的设置与教学内容 1、课程设置 作为工程管理专业的专业方向之一，房地产经营与管理方向与工程项目管理等其他专业方向一起，共同使用工程管理专业的课程平台。房地产经营管理专业方向的专业方向课程包括：房地产经济学、房地产估价、房地产开发和房地产市场营销。在培养目标上，要求该专业方向的毕业生初步具有分析和解决房地产经济理论问题的能力，具备从事房地产开发与评估、房地产市场营销、房地产投资与融资、房地产估价、物业管理和房地产行政管理的基本技能。 2、各专业方向课程的教学内容 房地产经济学：房地产经济学概述、房地产经济学基本理论、房地产制度（土地制度、住房制度）、房地产市场（供求关系与价格、市场特性与功能、房地产市场的影响因素、市场运行规律）、房地产市场的依存基础（区域和社区分析、城市发展模式、土地利用分区、土地价值）、分类房地产市场（住宅市场、商业房地产市场、工业房地产市场、其他房地产市场）、房地产市场中的空置问题、房地产市场与资本市场、房地产市场中的政府干预（宏观调控、城市土地利用规划、耕地保护、房地产税收）。 房地产估价：房地产估价概述（概念、作用、估价制度、估价标准、房地产估价与资产评估）、房地产估价基本理论（市场价值与价格、影响房地产价值的因素、房地产估价原则）、房地产估价程序（程序、估价目的与价值类型、房地产类型及其特点、房地产价值时点）、市场区域和邻里分析（市场区域与邻里的含义、市场环境分析的主要内容）、估价对象的确认与描述（估价对象的范围、政府法例限制与权益性质、场地描述、场地使用经济性分析、建筑物及其它地上改良投资描述）、市场法、成本法、收益法、土地估价、房地产部分权益估价、估价结果与估价报告、信息技术在房地产估价中的应用。 房地产开发：房地产开发及房地产开发程序、政府对房地产开发过程的管理（投资计划管理，项目规划与设计管理、土地管理、项目开工及建设期间的管理、项目销售与产权管理、项目竣工及入住管理、市政及配套设施管理）、房地产开发企业与组织（房地产开发企业、组织形式、价值链，发展战略）、房地产开发项目策划（宏观因素分析、市场研究与投资机会、场地选择、产品功能定位）、房地产开发项目可行性研究、房地产开发中的项目管理、房地产开发项目的资金融通、房地产开发项目的市场营销、房地产开发经营税费、物业与资产管理（房地产开发与房地产资产管理、物业管理、设施与设备管理、资产管理、组合投资管理）。 房地产市场销售：市场概述、市场营销、市场调查、市场分析、市场营销战略、房地产项目前期策划、房地产定价策略、房地产分销与促销策略、市场营销计划的制定与实施。 四、清华大学工程管理专业房地产课程教学的实践 1、与学校、学院教学平台的关系 清华大学的工程管理专业设置在土木工程学院。为了体现通才教育、拓宽学生知识面的总体要求，在培养计划要求的总共140个学分中，有70个学分为校级教学平台提供（包括数理基础、外语、计算机等，本专业要求的经济学基础、管理学基础、法律基础等课程也由该平台提供），有35个学分由院级教学平台提供（包括建筑材料、工程测量、工程力学、工程结构等土木工程技术课程，也包括本专业要求的工程经济学、施工技术与组织等），与工程管理专业密切相关的专业课程占35个学分。为了体现贯通教育的宗旨，清华大学工程管理专业没有再进一步细分专业方向。 2、工程管理专业课程中房地产课程设置 由于历史的原因，横跨土木工程学院、建筑学院、经济管理学院的清华大学房地产 研究所挂靠在土木工程学院，该研究所的教师与工程管理研究所教师一起，组成了目前隶属于土木工程学院的建设管理系。因此，清华大学工程管理专业的培养方案中，虽然没有细分专业方向，但也纳入了一定数量的房地产相关课程。目前面向工程管理专业本科生设置的房地产相关的课程包括：城市与房地产经济学（经济类专业基础课，2学分）、房地产概论（专业主干课，2学分）、房地产评估理论与实务（专业选修课，3学分）、物业管理（专业选修课，2学分）。 近10年的实践表明，面向工程管理专业学生开设房地产课程，拓宽了学生的视野，在保证工程管理专业毕业生较强的专业技术基础的同时，强化了其经济、管理类的知识和技能，为学生就业提供了更广泛的选择性。 3、房地产课程的主要教学内容 城市与房地产经济学：宏观与微观经济学分析；区域增长；城市发展与土地利用；房地产市场的宏观经济学分析（讨论课题目：中国主要城市房地产市场的预期变化及比较）；土地市场与土地价格；住宅市场（讨论课题目：住宅市场需求预测）；商业房地产市场（讨论课题目：写字楼市场的租金与空置）；工业房地产市场；国际房地产市场；（讨论课题目：中外房地产市场发展特征的比较分析）；住房政策（讨论课题目：政府住房补贴与住房支付能力）；城市增长与房地产开发；城市发展与房地产市场中的政府干预。 房地产概论：土地制度与土地政策、住房制度与住宅产业、房地产及房地产投资、房地产市场及市场研究、房地产开发及项目评估、房地产市场营销、房地产金融（开发项目融资、抵押贷款、证券化）、中国房地产主要税制、中国房地产法律制度（法规体系及其分类、土地管理制度、开发管理制度、市场管理制度、使用管理制度、金融管理制度）。 房地产评估理论与实务 物业管理：物业管理概述、物业管理与房地产开发、物业管理公司与业主委员会、房屋修缮管理、房屋设各管理、物业管理综合服各、住宅小区物业管理、收益性物业管理的主要内容、收益性物业管理中的财各与成本管理、写宇楼物业管理、零售商业物业管理、工业物业管理。 五、发展中国房地产专业教育的建议 房地产专业是重要的专业科目之一，这是由社会经济生活中对房地产专业人才的广泛需求和学生的良好就业前景所决定的。政府和半政府机构、金融机构（含商业银行、投资银行、债券公司，基金管理公司、投资管理公司、房地产投资信托公司和财产保险公司等）、房地产投资和开发企业、物业管理公司、资产管理公司以及房地产咨询机构（含房地产评估机构、机构、投资咨询公司、信息公司、产权保险公司、建筑师事务所、会计师事务所和律师事务所等）均对房地产专门人才有着巨大的需求。 从中国房地产业对人才需求前发展趋势及中国越来越融入全球化经济体系的角度看，中国必须逐步建立起满足市场需要的、与国外高校基本一致的人才培养模式。为此，提出如下建议： 1、建设管理与房地产的学科设置 工程管理（建设管理，下同）与房地产分别属于不同的学科领域。在国外，建设管理专业通常设置在工学院与土木工程相关的学系内（如得克萨斯奥斯订大学土木工程系、斯坦福大学土木与环境工程系），也有些学校在工学院中独立设系（如佛罗里达大学建设管理学院、英国里丁大学建设管理与工程系）。房地产专业通常设在商学院，有时独立设系（如宾西法尼亚大学沃顿商学院房地产系、麦迪逊威斯康辛大学商学院房地产与土地经济系），有时与金融、保险等为同一个系（如纽约大学商学院金融系、佛罗里达大学商学院金融保险与房地产系）。 从学科领域覆盖的内容看，建设管理与房地产在建筑技术与管理技术方面有所交叉，只是前者强调技术与管理，后者强调金融与投资。因此，英国多数大学及受英国学科设置影响较大的大学，通常将房地产和建设管理设在同一个学院或同一个学系中。例如，但英国里丁大学城市与区域学院（Faculty）分别设立有建设管理与工程学院（shool），由建设管理与工程系与工程系合并）和土地管理与开发系，香港大学在建筑学院设立有房地产与建设系，新加坡人学在设计与环境学院分设建筑管理系和房地产系。 目前中国与房地产专业学科设置的模式，英国模式相似，但随着中国房地产业从开发建设阶段逐渐过渡到资产运营与管理阶段，对开发、建设方面人才的需求会减少，而对投资、金融方面的人才会逐步增加。因此各高校从房地产专业学科设置上，应该关注这种市场环境的变化，适时做出调整。 2、研究生层次的教育是房地产专业教育的主要发展方向 房地产专业是一个综合性非常强的学科，如果要求学生在本科阶段学习广泛涉及经济、管理、法律、金融、环境和技术等方面的课程，很难打下较为坚实的基础，也很难使学生具备某一方面的专业能力。当前房地产业最紧缺的，是那些在某一领域有较坚实的基础，又在更多的领域有广泛知识和素养的人才。以房地产开发投资企业为例，在其所管理的整个开发过程中，需要市场分析、投资分析、规划设计、工程管理、市场营销、物业与资产管理等各方面的专业人才，如果企业的工作人员对各专业领域的内容都是一知半解，则这个团队是没有竞争力的。企业所需要的员工肯定是对某一两个专业领域比较精通，对其他相关领域有基本的解，能够形成优势互补的团队共同工作，这样组成的开发队伍，才有竟争力。 为了适应这种需要，高等学校应该面向房地产相关专业背景的学生，开设房地产专业方向硕士研究生（含MBA）课程。为其提供“房地产经济学”、“房地产金融”、“房地产投资”、“房地产创业学”、“房地产资产管理”、“房地产案例分析”、“城市公共政策”、“房地产法”等比较深入的房地产专业课程。从目前的情况来看，国家虽然没有设立房地产专业，但该专业方向的研究生教育，完全可以借助经济学、资源环境与城乡规划管理、城市规划、管理科学与工程、工商管理和土地资源管理等多个专业平台来完成。当然，由于专业方向所在的学科分散，也为房地产学科建设带来了比较大的难度。 3、妥善处理好与工程管理专业的关系 虽然目前我国工程管理专业内包含房地产经营管理方向，但并不表明工程管理学科就是房地产的上级学科，也不表明我们的工程管理专业房地产方向就等同于国外的房地产专业。从目前工程管理专业指导委员会建议的培养方案看，与建造技术、土木工程相关的课程占据了50％以上的比例，房地产经营管理方向的学生得到的实际上也是一个营造师应该获得的专业基础，不是房地产专业所需要的社会、经济、金融、投资和工商管理专业基础。 从国外房地产学科发展经验来看，房地产学科更多地属于工商管理学科。例如，宾西法尼亚大学沃顿商学院房地产系房地产专业，是美国排名第一的房地产专业，其本科生课程计划中的37门课程中，有33门课程与沃顿商学院其他18个专业的要求一致（含9门工商管理基础课程），房地产专业的4门专业课中（“房地产法律、金财与开发”、“房地产金融：投资与分析”为必修，在“城市房地产经济学”、“住房金融与住房政策”、“高级房地产投资与分析”、“国际住房比较”、“房地产开发”、“国际房地产比较”等课程中选修2门），没有涉及任何工程技术类课程。英国里丁大学土地管理与开发系的土地管理、房地产投资与金融专业本科生课程，也是以社会、经济、管理、法律和房地产类课程为主，对城市规划和建筑技术相关课程只是少量涉及。 国内财经、师范类院校的工程管理专业多是由原房地产经营管理专业转化而来，在遇参照工程管理专业指导委员会建议的《工程管理专业培养方案》制订培养方案时，就到了很大的矛盾：遵循工程管理专业指导委员会的指导性意见，这些学校不具备开设土木工程技术类课程的条件；不遵循这个指导性意见，又找不到一个有效的专业出口。在未来的工程管理专业评估过程中，这个矛盾会越来越突出地表现出来。例如，天津商学院工程管理专业培养计划中，将土木工程概论、工程力学、工程结构、建筑测量、工程项目管理、工程造价管理、建筑工程招投标与合同管理列为主干课程，但实际上该校并无土木工程专业，任课教师要从天津理工大学聘请。 4、关于房地产专业执业资格与国际互认问题 随着中国社会主义市场经济的发展，人事管理制度也在发生着重大的变革。国家对专业人员的管理逐渐从专业技术职称、职各的管理，转向对专业技术资格的管理。这就为社会评价学校、制约学校专业设置的方向和规模成为可能。房地产专业本来是随着市场经济发展出现的新兴专业，如果以改革和向前看的姿态对诗这个专业，让市场对房地产专业人才知识结构的需求来制约学校的专业和课程设置，充分发挥行业学会、协会在评估学校教育过程中的作用，将对房地产专业的发展起到很好的推动和促进作用。 房地产专业的执业资格，目前有房地产估价师，正在筹备中的资格包括房地产经纪人和物业管理经理。目前美国的CCIM（Cetified Commercial Investment Member）在中国与有关单位合作，颁发“商业房地产投资分析师”资格。英国皇家特许测量师学会（RICS）也有一个庞大的中国会员发展计划。当然，CIOB也将在工程管理专业评估结果方面，中国NBCMA的评估结果互认。然而，摆在我们面前的问题是，如果我们培养的学生不具备在国际建筑与房地产市场上工作的能力（主要是语言问题），互认的结果很可能是国外的“洋资格”，伴随着中国国内服务市场的开放，逐渐占领国内的市场。但中国的相关专业资格，几乎不可能凭借互认的机会走向世界，而且还有可能失去国内的市场份额（因为中国的客户大多具有“求洋”心态）。因此，如何培养具有国际竞争力的专业人才，是专业资格互认过程中，能否从“名”到“实”的关键。 5、继续教育工作不容忽视 继续教育是国外房地产专业教育的重要组成部分，而中国的继续教育显然还很不规范。从事与房地产相关工作的人并非都是科班出身，许多学习其它专业的人士也可能由于各种各样的原因加入到房地产专业队伍中来，他们需要补充房地产专业知识。另外，即使房地产专业科班出身的人士由于房地产市场、法律、政策环境的变化和新的分析手段、技术与方法的出现，也有着迫切的更新知识的需求。在继续教育领域，除了相关学会、协会和各类公司举办的各种短期陪训课程外，高等学校也应发挥中坚作用。 课程类论文:机械类课程设计心得体会 课程设计是专业课程知识综合应用的实践训练，以下是小编整理的机械类课程设计心得体会，欢迎阅读。 机械类课程设计心得体会一 经过紧张而辛苦的四周的课程设计结束了，看着自己的设计。即高兴又担忧，高兴的是自己的设计终于完成啦，担忧的是自己的设计存在很多的不足。 课程设计是我们专业课程知识综合应用的实践训练，着是我们迈向社会，从事职业工作前一个必不少的过程.千里之行始于足下，通过这次课程设计，我深深体会到这句千古名言的真正含义.我今天认真的进行课程设计，学会脚踏实地迈开这一步，就是为明天能稳健地在社会大潮中奔跑打下坚实的基础. 我们的课程设计题目是：设计胶带输送机的传动 装置(如右图所示) 工作年限是10年 工作环境多飞尘 滚筒圆周力F是1500牛 带速v是1.6米每秒 滚筒直径D是250毫米 滚筒长度L是600毫米 在这次课程设计中我们共分为了8个阶段： 1、设计准备工作2、总体设计3、传动件的设计计算4、装配图草图的绘制5、装配图的绘制6、零件工作图的绘制7、编写设计说明书8、答辩 在前几周的计算过程中我遇到了很大的麻烦，首先是在电机的选择过程中，在把一些该算的数据算完后，在选择什么电机类型时不知道该怎么选择，虽然课本后面附带有表格及各种电机的一些参数我还是选错了，不得不重新选择。在电机的选择中我们应该考虑电机的价格、功率及在设计时所要用到的传动比来进行选择，特别要注意方案的可行性经济成本。 在传动比分配的过程中，我一开始分配的很不合理，把减速机的传动比分成了4，最后导致在计算齿轮时遇到了很大的麻烦。不得不从头开始，重新分配。我们再分配传动比的时候应该考虑到以后的齿轮计算，使齿轮的分度圆直径合理。 在把电机的选择、传动比选定后就开始进入我们这次课程设计的重点了：传动设计计算。在一开始的时候我都不知道从哪儿下手，在杨老师和张老师的热心讲解和指导下，明白了传动设计中齿轮的算法和选择。在选定齿轮类型、精度等级、材料及齿数时，我们一定得按照书上的计算思路逐步细心地完成，特别一些数据的选择和计算一定要合理。当齿轮类型、精度等级、材料及齿数选择完成时，在分别按齿面接触强度设计和按齿根弯曲强度计算，最后通过这两个计算的对比确定分度圆直径、齿轮齿数。 这次设计中最后一个难点就是轴的设计了，在两位老师的细心指导下，我采取了边画边算的方法，确定了低速和高速轴后又分别进行了校核，在这个环节中我觉得轴的校核是个难点，由于材料力学没怎么学好导致计算遇到了麻烦，这也充分的体现了知识的连贯性和综合性。在平时的学习中任何一个环节出了问题都将会给以后的学习带来很大的麻烦。 在计算结束后就开始了画图工作，由于大一的时候就把制图学了，又学了电脑制图导致很自己手工画起来很吃力，许多的画图知识都忘记啦，自己还得拿着制图书复习回顾，导致耽误了许多时间，通过这次的课程设计我更加明白我们所学的每一科都非常重要，要学好学的学硬。在画图过程中，我们应该心细，特别注意不要多线少线同时也要注意图纸的整洁，只有这样才能做出好的图。 说实话，课程设计真的有点累.然而，当我一着手清理自己的设计成果，漫漫回味这3周的心路历程，一种少有的成功喜悦即刻使倦意顿消.虽然这是我刚学会走完的第一步，也是人生的一点小小的胜利，然而它令我感到自己成熟的许多，另我有了一中春眠不知晓的感悟. 通过课程设计，使我深深体会到，干任何事都必须耐心，细致.课程设计过程中，许多计算有时不免令我感到有些心烦意乱：有2次因为不小心我计算出错，只能毫不情意地重来.但一想起周伟平教授，黄焊伟总检平时对我们耐心的教导，想到今后自己应当承担的社会责任，想到世界上因为某些细小失误而出现的令世人无比震惊的事故，我不禁时刻提示自己，一定呀养成一种高度负责，认真对待的良好习惯.这次课程设计使我在工作作风上得到了一次难得的磨练. 短短三周是课程设计，使我发现了自己所掌握的知识是真正如此的缺乏，自己综合应用所学的专业知识能力是如此的不足，几年来的学习了那么多的课程，今天才知道自己并不会 用.想到这里，我真的心急了，老师却对我说，这说明课程设计确实使我你有收获了.老师的亲切鼓励了我的信心，使我更加自信. 最后，我要感谢我的老师们，是您严厉批评唤醒了我，是您的敬业精神感动了我，是您的教诲启发了我，是您的期望鼓励了我，我感谢老师您今天又为我增添了一幅坚硬的翅膀.今天我为你们而骄傲，明天你们为我而自豪 类课程设计心得体会二 接触机械原理这门课程一学期了，而这学期才是我真正感受到了一个学习机械的乐趣以及枯燥，被那些机械器件、机件组合而成的机器所吸引，尤其是汽车、机器人、航天飞机等机械技术所震撼，感慨机械工作者的伟大，。然而这种激动就在接近本学期结束之时，终于实现了，我们迎来了第一堂机械课程设计。 由于第一次做这样的事情，脱离老师的管束，和同学们分组探讨自动送料冲床的结构设计，把学了一学期的机械原理运用到实践中，心中另是一番滋味! 在设计之前，指导老师把设计过程中的所有要求与条件讲解清楚后，脑子里已经构思出机构的两部分，即送料机构和冲压机构，把每一部分分开设计，最后组合在一起不就完成整体设计了吗?这过程似乎有点简单，可是万事开头难，没预料到这个难字几乎让我无法逾越，如槽轮间歇机构，要满足送料间歇条件，就必须按照规定的运动规律即参数，设计一个满足运动条件的槽轮机构，这是机械原理课堂上没有讲过的，因为这部分只是课本了解内容，但涉及这个槽轮机构对整个课程设计来说又是势在必行的，所以我跟郑光顺跑到图书馆，恨恨地找了一番，终于借到与这次课程设计有关的六本参考资料书，拿回来后一本一本地看下去，把槽轮有关的内容一一浏览，结果，令我们欣喜的是这槽轮机构的各种参数都被罗列出来了，而且还有一道例题，按照例题的思路很快地设计出了槽轮机构，即送料机构设计完成。 做成了槽轮送料机构，我们的冲压机构有存在很大的难题，将凸轮机构和连杆机构组合完成一个特定的运动，这是没有学过的，凸轮机构倒是很容易地算出来了，但是连杆机构既要满足角度条件又要满足高度条件，解析法是不会在很短的时间内弄懂的，为了争取时间我们只能选择图解法了，组长张瑞朋和郑光顺大晚上的坐在电脑旁边，用CAD作图，用QQ语音进行交流，高科技显然被引进了我们的课程设计，两位工程师边做图边把存在的问题说出来，最后在他们二位加夜班的情况下，与第二天早上突破了这个难题。与此同时我们另外五人也拿出了两套备用方案，各自完善了参数。一周后方案基本完成，进入作图阶段。但在作图之前经过七人反复讨论决定采取第三套凸轮连杆组合方案，因为这套方案可以很好地满足急回这一特性，而其他两套方案都在这一特性上欠缺，方案的选择就这样尘埃落定了。 作图可以说是学机械的家常便饭，不过这最基本的功夫又是最耗时、最考验人的耐心和细心的。从本周一起2张2号图纸必须在周三完成，将我们设计机构完全呈现出来。由于我们组合机构比较复杂，所以除作最基本的结构件图外还得完成结构件图的侧视图，以便答辩时老师能够读懂我们的作业，这一任务无疑加大了我们的工作量，最为让人印象深刻的就是，周二下午一点钟到工作室后，为了在晚上离开前完成图纸，一直作图到晚上九点钟，下午五点那时肚子实在饿得不行了，就干脆把快餐叫到工作室，几个人在一起呼呼呼地吃了一顿特殊的作图晚餐，这样的事情在毕业后也许将成为同学之间的一段美好的回忆了。 周三完成课程设计报告，完善图纸。准备好一切后，等待周四的答辩到来。只希望我们组能够在答辩中取得好成绩，即过程与结果的双重完美，当然这是本次课程设计的最完美的结局。 机械类课程设计心得体会三 经过两周的奋战我们的课程设计终于完成了，在这次课程设计中我学到得不仅是专业的知识，还有的是如何进行团队的合作，因为任何一个作品都不可能由单独某一个人来完成，它必然是团队成员的细致分工完成某一小部分，然后在将所有的部分紧密的结合起来，并认真调试它们之间的运动关系之后形成一个完美的作品。 这次课程设计，由于理论知识的不足，再加上平时没有什么设计经验，一开始的时候有些手忙脚乱，不知从何入手。在设计过程中，我通过查阅大量有关资料，与同学交流经验和自学，并向老师请教等方式，使自己学到了不少知识，也经历了不少艰辛，但收获同样巨大。在整个设计中我懂得了许多东西，树立了对自己工作能力的信心，相信会对今后的学习工作生活有非常重要的影响。而且大大提高了动手的能力，使我充分体会到了在创造过程中探索的艰难和成功时的喜悦()。虽然这个设计做的可能不太好，但是在设计过程中所学到的东西是这次课程设计的最大收获和财富，使我终身受益。 在这次课程设计中也使我们的同学关系更进一步了，同学之间互相帮助，有什么不懂的大家在一起商量，听听不同的看法对我们更好的理解知识，所以在这里非常感谢帮助我的同学。在这种相互协调合作的过程中,口角的斗争在所难免,关键是我们如何的处理遇到的分歧,而不是一味的计较和埋怨.这不仅仅是在类似于这样的协调当中,生活中的很多事情都需要我们有这样的处理能力,面对分歧大家要消除误解,相互理解,增进了解,达到谅解..也许很多问题没有想象中的那么复杂,关键还是看我们的心态,那种处理和解决分歧的心态,因为我们的出发点都是一致的。 经过这次课程设计我们学到了很多课本上没有的东西，它对我们今后的生活和工作都有很大的帮助，所以，这次的课程设计不仅仅有汗水和艰辛，更的是苦后的甘甜。 机械类课程设计心得体会四 经过一个月的努力,我终于将机械设计课程设计做完了.在这次作业过程中,我遇到了许多困难,一遍又一遍的计算,一次又一次的设计方案修改这都暴露出了前期我在这方面的知识欠缺和经验不足.刚开始在机构设计时,由于对Matlab软件的基本操作和编程掌握得还可以,不到半天就将所有需要使用的程序调试好了.可是我从不同的机架位置得出了不同的结果,令我非常苦恼.后来在钱老师的指导下,我找到了问题所在之处,将之解决了.同时我还对四连杆机构的运动分析有了更进一步的了解.在传动系统的设计时,面对功率大,传动比也大的情况,我一时不知道到底该采用何种减速装置.最初我选用带传动和蜗杆齿轮减速器,经过计算,发现蜗轮尺寸过大,所以只能从头再来.这次我吸取了盲目计算的教训,在动笔之前,先征求了钱老师的意见,然后决定采用带传动和二级圆柱齿轮减速器,也就是我的最终设计方案.至于画装配图和零件图,由于前期计算比较充分,整个过程用时不到一周,在此期间,我还得到了许多同学和老师的帮助.在此我要向他们表示最诚挚的谢意.整个作业过程中,我遇到的最大,最痛苦的事是最后的文档.一来自己没有电脑,用起来很不方便;最可恶的是在此期间,一种电脑病毒Word杀手四处泛滥,将我辛辛苦苦打了几天的文档全部毁了.那么多的公式,那么多文字就这样在片刻消失了,当时我真是痛苦得要命. 尽管这次作业的时间是漫长的,过程是曲折的,但我的收获还是很大的.不仅仅掌握了四连杆执行机构和带传动以及齿轮,蜗杆传动机构的设计步骤与方法;也不仅仅对制图有了更进一步的掌握;Matlab和Auto CAD ,Word这些仅仅是工具软件,熟练掌握也是必需的.对我来说,收获最大的是方法和能力.那些分析和解决问题的方法与能力.在整个过程中,我发现像我们这些学生最最缺少的是经验,没有感性的认识,空有理论知识,有些东西很可能与实际脱节.总体来说,我觉得做这种类型的作业对我们的帮助还是很大的,它需要我们将学过的相关知识都系统地联系起来,从中暴露出自身的不足,以待改进.有时候,一个人的力量是有限的,合众人智慧,我相信我们的作品会更完美! 机械类课程设计心得体会五 经过紧张而辛苦的四周的课程设计结束了，看着自己的设计。即高兴又担忧，高兴的是自己的设计终于完成啦，担忧的是自己的设计存在很多的不足。 课程设计是我们专业课程知识综合应用的实践训练，着是我们迈向社会，从事职业工作前一个必不少的过程.千里之行始于足下，通过这次课程设计，我深深体会到这句千古名言的真正含义.我今天认真的进行课程设计，学会脚踏实地迈开这一步，就是为明天能稳健地在社会大潮中奔跑打下坚实的基础. 我们的课程设计题目是：设计胶带输送机的传动装置(如右图所示)工作年限是10年工作环境多飞尘滚筒圆周力F是1500牛带速v是1.6米每秒滚筒直径D是250毫米滚筒长度L是600毫米 在这次课程设计中我们共分为了8个阶段：1、设计准备工作2、总体设计3、传动件的设计计算4、装配图草图的绘制5、装配图的绘制6、零件工作图的绘制7、编写设计说明书8、答辩 在前几周的计算过程中我遇到了很大的麻烦，首先是在电机的选择过程中，在把一些该算的数据算完后，在选择什么电机类型时不知道该怎么选择，虽然课本后面附带有表格及各种电机的一些参数我还是选错了，不得不重新选择。在电机的选择中我们应该考虑电机的价格、功率及在设计时所要用到的传动比来进行选择，特别要注意方案的可行性经济成本。 在传动比分配的过程中，我一开始分配的很不合理，把减速机的传动比分成了4，最后导致在计算齿轮时遇到了很大的麻烦。不得不从头开始，重新分配。我们再分配传动比的时候应该考虑到以后的齿轮计算，使齿轮的分度圆直径合理。 在把电机的选择、传动比选定后就开始进入我们这次课程设计的重点了：传动设计计算。在一开始的时候我都不知道从哪儿下手，在杨老师和张老师的热心讲解和指导下，明白了传动设计中齿轮的算法和选择。在选定齿轮类型、精度等级、材料及齿数时，我们一定得按照书上的计算思路逐步细心地完成，特别一些数据的选择和计算一定要合理。当齿轮类型、精度等级、材料及齿数选择完成时，在分别按齿面接触强度设计和按齿根弯曲强度计算，最后通过这两个计算的对比确定分度圆直径、齿轮齿数。 这次设计中最后一个难点就是轴的设计了，在两位老师的细心指导下，我采取了边画边算的方法，确定了低速和高速轴后又分别进行了校核，在这个环节中我觉得轴的校核是个难点，由于材料力学没怎么学好导致计算遇到了麻烦，这也充分的体现了知识的连贯性和综合性。在平时的学习中任何一个环节出了问题都将会给以后的学习带来很大的麻烦。 在计算结束后就开始了画图工作，由于大一的时候就把制图学了，又学了电脑制图导致很自己手工画起来很吃力，许多的画图知识都忘记啦，自己还得拿着制图书复习回顾，导致耽误了许多时间，通过这次的课程设计我更加明白我们所学的每一科都非常重要，要学好学的学硬。在画图过程中，我们应该心细，特别注意不要多线少线同时也要注意图纸的整洁，只有这样才能做出好的图。 说实话，课程设计真的有点累.然而，当我一着手清理自己的设计成果，漫漫回味这3周的心路历程，一种少有的成功喜悦即刻使倦意顿消.虽然这是我刚学会走完的第一步，也是人生的一点小小的胜利，然而它令我感到自己成熟的许多，另我有了一中春眠不知晓的感悟.通过课程设计，使我深深体会到，干任何事都必须耐心，细致.课程设计过程中，许多计算有时不免令我感到有些心烦意乱：有2次因为不小心我计算出错，只能毫不情意地重来.但一想起周伟平教授，黄焊伟总检平时对我们耐心的教导，想到今后自己应当承担的社会责任，想到世界上因为某些细小失误而出现的令世人无比震惊的事故，我不禁时刻提示自己，一定呀养成一种高度负责，认真对待的良好习惯.这次课程设计使我在工作作风上得到了一次难得的磨练.短短三周是课程设计，使我发现了自己所掌握的知识是真正如此的缺乏，自己综合应用所学的专业知识能力是如此的不足，几年来的学习了那么多的课程，今天才知道自己并不会用.想到这里，我真的心急了，老师却对我说，这说明课程设计确实使我你有收获了.老师的亲切鼓励了我的信心，使我更加自信. 最后，我要感谢我的老师们，是您严厉批评唤醒了我，是您的敬业精神感动了我，是您的教诲启发了我，是您的期望鼓励了我，我感谢老师您今天又为我增添了一幅坚硬的翅膀.今天我为你们而骄傲，明天你们为我而自豪。 课程类论文:某高校电子商务专业两类课程整合的阶段性总结 随着现代教学技术的广泛应用，传统的教学模式、教学方法、教学手段等也必将发生根本性的改变，那种因循守旧的教学模式将被彻底打破，鉴于此，我校电子商务专业(以下简称电子商务专业)的教学改革将列入教学工作重点。XX 年，我校电子商务专业通过了省教育厅电子商务专业教改遴选，并于当年顺利通过了省教育厅教改专家组检查，同时正式确定为教改试点专业。两年来，电子商务专业在教学改革中做出了许多工作，其中成绩突出的要属电子商务专业课程内容的改革，除增加新的课程以外，更主要的是将一些课程的内容重新整合，形成一些特色鲜明的课程，效果较好。现主要对电子商务专业教改中两类课程内容的整合谈谈电子商务专业课程整合的实践过程。 一、准确理解、充分认识、转变观念，进行课程改革的大讨论 所谓“整合”，就是强调系统的整体协调，发挥综合优势，这是以马克思主义的认识论和现代科学的系统论为依据的。而“课程整合”译自英文“curriculum integration”，也有人译为“课程统合”、“课程综合化”，是指将原来自成体系的各门课程或各教学环节中有关的教学内容，通过新的组合方式进行整理与合并，使相关课程(环节)能够形成内容冗余度少、结构性好、整体协调的新型课程环节，做到优势集成，亮点聚合，以发挥其综合优势。 实施课程整合的实质，在于强调知识的整体性和培养学生综合运用知识解决问题的能力。目前我国各高职院校电子商务专业的课程门类过多，内容交叉重复，缺乏整体优化，既造成了学生课业负担过重，又有碍于学生综合能力的培养，不利于形成完整的知识结构。但课程整合不是简单地增加学科“课程”，以叠加方式扩大学生的知识面，即把课程整合看作是“课程拼盘”。为此，通过课程整合，可以淡化每门学科之间的界线，强调学科之间的相互衔接以及科学和社会系统的联系。改变按学科的逻辑来组织课程内容的做法，强调以学习者经验、社会需要和问题为核心进行课程整合。在高职院校普遍重视学科建设的今天，加大课程整合的研究及实施力度很有其现实意义。因为课程整合代表了当代课程改革的趋势，反映了人类知识发展综合化对课程的要求，也反映了全面发展教育和21世纪人才素质的要求。 任何一个领域的改革都会受到旧有观念和势力的自然排斥，实施课程整合遇到的最大障碍来自“学科本位”。很多教师的教学观念还停留在传统的分科教学阶段，老一套的东西早已在其头脑中根深蒂固，各学科教师之间往往是“泾渭分明，各司其职”，教师只关注本学科内部体系的优化和教学质量的提高，很少关注学科之间教学内容的相互交叉、衔接和沟通，对学科之间综合的、整体作用的发挥重视不够。据此，为推进课程整合的改革，首先要做的工作便是要求教师淡化“学科本位”意识，打破系科界线，有意识地加强本学科与相关学科的联系，由以往各门学科的“独自作战”转向学科之间互相协作的“立体作战”。 在实施课程整合的起步阶段，我们教研室进行了多次关于课程改革的讨论，比如说，“电子商务专业的学生应具备什么样的知识、能力、素质”、“电子商务概论应掌握哪些计算机网络知识”等问题。我们要教给学生的，就应该是“最重要而且学生能够学到”的知识。经过大家的集思广益，就此类问题达成共识是不难的。经过反复讨论和研究，高职院校建立一套整合的课程体系并不难，而这种课程体系还要随着课程改革的发展不断进行更新，因为“整合”是一个过程，而非一劳永逸的结果。另外，科学的、理想的、全面的课程整合一时难以达成，是否可以先降低一些要求?是否可以首先进行局部的整合?假若这样做可行的话，我们可以积累经验，为实现理想的课程整合打基础。 二、围绕人才培养模式，调整课程设置，进行课程整合实践 课程设置是指根据特定的教育培养目标、组织和编排课程的系统化过程，它受一定的教育目的与教育价值观的决定和制约。因此，高职院校课程设置的调整能否到位，直接影响着课程整合的实施。但是，目前我国高职院校的课程设置还有许多亟待改进之处。课程设置常借鉴本科院校，没有形成高职特色和学院特色。加之，电子商务专业是一门较新的复合性学科，许多院校在课程设置上往往都是“课程的拼盘”。 另一方面，高职院校学生和教师角色一旦确定，不少学生就画地为牢，把自己禁锢在学科壁垒之中，不再涉猎其他学科的知识。由于专业培养目标定位狭小，导致课程设置目标定位过窄，内部结构极不合理。这种在课程设置上较大地倾向于按学科专业教学的模式培养学生，过分强调学生对未来所教学科领域知识全面、系统、精深的掌握，而授课教师又一味强调本门课程的系统性、完整性，与其他课程长期保持着“井水不犯河水”的关系，严重背离了体现“职业素质和综合能力”为中心的思想，其结局只能是传授学生一部分理论，而学生缺乏实践操作经验。这种课程设置的弊端还表现在：由于学科专业课程设置过于强调系统、精深，专业课程设置向纵深分化，造成门类多、科目杂、体系散，主干课不突出，课程之间缺乏横向联系、贯通，致使培养的学生综合素质欠佳。当前，高职院校课程改革在课程设置的价值取向上，要一改传统的非此即彼的一元选择，也不再置学生与社会的需求于不顾，单纯地追求学科体系的严谨和完整，而是要充分考虑课程的整体功能，追求学生、社会、学科之间最大限度的统一，寻求其整体价值的融合。具体落实在课程设置上要体现出，优化组织各类课程，使之相互补充，充分发挥课程体系的整体功能，并突出实践操作能力的培养，结合职业技能鉴定的要求。其中，课程整合无疑适应了这一迫切需要。 二、围绕人才培养模式，调整课程设置，进行课程整合实践1.对于《网上贸易实务》课程的内容整合 《网上贸易实务》是电子商务专业中的核心课程，也是全国助理电子商师考试中的重要组成部分。学生对于本门课程的掌握程度对于学生从事电子商务及网上贸易业务尤为重要。本课程整合后包括网络营销和电子交易两大模块，通过本课程的教学，使学生在掌握网络营销的基本概念的基础上理解网络营销与传统营销整合，熟识网络商务信息的收集、整理和的相关常识和具体做法，了解网上单证流程的设计制作的基本原理和方法、掌握电子合同的签订过程和电子合同的签订中身份认证的重要意义以及电子交易过程中电子信用卡、电子钱包等的相关常识和基本运用方法。为此，我们整合教学内容，编写了教学讲义，并制作成多媒体教学软件，以加强教学效果。 在具体讲授中，以助理电子商务师的考证大纲为主要依据，在理论教学的基础上，注重对实践操作能力的培养。一方面，我们在讲授过程中，积极利用互联网资源，将教学内容与相关的网站、网页挂钩，比如：在讲授网络商务信息搜集中搜索引擎的应用，直接登录目前流行的搜索引擎网站百度和google;在讲授网上单证流程的时候，登录电子商务网站当当网，让学生直接观看当当网的模拟单证流程，使学生对教学内容有了感性认识。另一方面，我们结合教学内容详细讲解电子商务实验室的模拟操作。该软件不但是本课程的教学模拟软件，也是助理电子商务师实践能力考核软件，所以在教学中有针对性的进行操作演示和学生练习，强化学生对本课程的理解。 通过此门课程的整合，有如下收获。 (1)减少了原来枯燥无味或无用的知识，增加了实际有用的系统知识，如商务信息的收集、整理与的方法; (2)提高了学生的学习兴趣，发挥了学生的学习主动性; (3)培养了学生理论与实践相结合的能力，提高了学生的动手能力; (4)结合全国助理电子商务考试，增强学生的综合运用能力。 2.《电子商务概论》的内容与《网络技术应用》课程的整合 《电子商务概论》和《网络技术应用》均是电子商务专业的专业能力与素质模块课程。两门课程虽侧重点不同(《电子商务概论》介绍电子商务的基本理论与基本概念，《网络技术应用》主要介绍计算机网络的基本概念和原理、网络协议、网络操作系统、lan技术、wan技术、网络互联设备等内容)，但有些内容也有重复现象，况且两者有密切联系，在《电子商务概论》中的网络基础设施中有相当大的篇幅是介绍计算机网络的基础知识，教学效果不好。在整合中将这部分内容删掉。同时将原《电子商务概论》中的计算机网络的商务应用融合到《网络技术应用》中，并根据社会的需要增加了windowsXX server的常用操作部分内容，可使学生通过学习，在掌握windowsXX server的常用操作的实践操作。删除了简单枯燥的计算机网络理论的介绍。通过这两门课程的整合，有如下收获。 (1)在保证了必需的内容的同时，把一些重复的教学内容合并，删繁就简，更新教学内容，用新的方法和新的理念重新组合知识; (2)增加了实践环节，尤其增加了电子商务技术的实际应用和网络技术中windowsXX server的常用操作应用知识; (3)提高了学生的兴趣，扩大了学生的知识面和应用面。 3.课程结构的优化整合 课程结构改革实质就是要优化课程结构，获得课程一种理想的生存状态，展现强有力的课程功能。但优化的标准、优化的突破口、怎么优化一直是历次课程结构改革的迷茫之处。要优化课程结构，就是要使其往好的方面发展，但好在哪呢?用什么确定好的标准呢?可用两个方面来概括：一是课程的有序性和序变能力。课程结构有序性就是让课程要素之间搭配得更加合理，提高教育的效率，充分发挥育人价值。课程结构是在开放的环境中受到来自社会、个人要求的影响，能否及时作出反应，充分地满足其要求，表现为课程结构的序变能力。这些是一个好的形式结构标准。在电子商务专业的课程设置中，我们多次邀请计算机系和基础部的教师参加计划调整的讨论，对课程的开设的先后顺序进行认真的分析和研究。对于部分课程的开设学期和课时进行了微调;二是课程结构的合目的性，即从实质结构的分析入手研究是否符合育人目标。 我国高职院校的课程大多借鉴大学本科的课程，而大学本科课程是学习前苏联的结果，它与专才教育相联系，形成了结构严密的体系。按课程层次分，可分为基础课、专业基础课、专业课三种。长期以来在课程编排上，都采取了“基础课一专业基础课一专业课”的“三段式”线形模式。这种模式重视专业素质的培养，忽视了综合素质的提高，已不能很好地适应社会发展、学科渗透对复合型人才的要求。在改变这种固定的课程设置模式上，我院作了改革的尝试。根据教字[XX]2号文件《教育部关于加强高职高专教育人才培养工作的意见》，我院在电子商务专业进行了教学计划的修订，主要是对课程结构进行优化整合，确立了模块化教学。将教学计划分为基本素质模块、专业能力与素质模块和个性化发展模块三个部分，结合电子商务特色和全国助理电子商务师考试的要求，将专业能力与素质模块分为专业基础模块、网络应用模块、网络营销模块、电子支付与物流模块和操作模块等五个模块。

房地产分析论文:分析房地产企业的财务管理创新 摘 要:随着我国的经济不断的发展,我国的房地产行业也在不断的进步和发展,但是,在另一个方面,随着经济形势以及市场环境的不断变化,很多的房地产企业的自身的财务状况也出现了很大的问题。本文将针对房地产企业的财务管理的一些问题进行详细的分析,并且给出一定的对策的分析。 关键词:房地产;企业财务管理;管理方法 房地产的开发在我国现在仍然还是一个新兴的行业,有很大的发展潜力,是一个发展速度比较快并且发展的过程相对比较特殊的行业。现在由于房地产的市场出现了很大的变动性以及我国的房地产的企业的发展十分的迅速,在我国的房地产的市场中也逐渐的建立起了一整套的产业模式。 一 当前我国的房地产企业财务管理现状以及存在的问题 随着现代化的经济运行模式不断的发展以及我国在加入了世界贸易组织之后带来的国外的行业的冲击,面对复杂的市场变化以及市场形势,我国的房地产企业所面临的财务风险也慢慢的变大。因此,在这样的背景下,我国的房地产企业在发展的过程中出现了不少的问题,主要可以表现为以下几个方面: 首先,我国的房地产企业的财务收支的审批的手续以及手续的办理过程都相对不够规范,在这样的情况下就造成了收支的标准的混乱的问题,往往都是按照一些相关的领导的个人意志的方向进行班里。这就使得我国的房地产企业的财务管理的过程中出现了形式上的管理的问题。 其次,一些房地产企业在项目的规划的过程中虽然也进行了一定的建设的计划,但是,由于其本身的内部资金管理的科学性有问题,所以很多的时候就造成了其属下的子公司的资金不能够及时的到位的问题,也就无法对这些应该到账的款项进行合理的规划。 第三,我国的房地产的企业在资金的流量上相对比较大,是属于一种资金量比较大,金融风险比较高的行业,其所需要负担的税务额度也是比较大的,但是我国的很多的房地产企业对于相关的税务法律以及在会计上的建制还是相对比较欠缺的,这就是的其不能够合理的进行税收的规划,从一定的意义上来讲,就使得企业自身增加了不少的税务负担。 最后,我国的房地产企业在企业的发展的过程中普遍的对于企业的工程决算比较重视,但是对于项目的决策不够重视,在企业的项目投资的过程中很大的程度上都是依靠项目本身的负责人的主观上的推断,这样的缺乏科学合理的市场分析的现象必然使得企业在发展的过程中干缩接受的项目缺乏一定的可行性的论证,无形中也就使得企业的战略意义降低了。 二 加强房地产企业的财务管理的创新探索 房地产企业由于其本身的生产经营的过程比较特殊,所涉及到的面是比较广的,并且其开发的周期相对比较长,投资的额度也比较大,所以在资金的回收的过程中是需要相当的时间的。 首先,要对房地产企业的资金进行统筹的管理工作。也就是说,在房地产企业的资金统筹中,目前因为受到了国家的货币政策的影响,这就是的其主要依靠的银行贷款的一个资金来源受到了比较大的影响。 其次,由于房地产企业的全面的成本管理以及在控制的方面都存在比较大的问题,所以就必须加强房地产企业的财务管理中的成本管理和控制的工作。 最后,由于房地产企业在具体的项目开发和实施的过程中所面临的风险比较多,这就需要企业对项目的实施过程中的风险进行正确的控制和对待,带着一定的战略性的原则实现对于项目的过程的全面的分析和控制管理。在房地产企业的财务管理中,加强财务风险的控制以及预警的工作。在工作中要积极的采取多方面的措施来针对财务的过程实施全方位的风险的规避和预警,从而建立起针对房地产企业自身的财务风险的预警和管理体制。 房地产分析论文:我国中小房地产企业融资渠道分析 我国中小房地产企业融资渠道分析 一、我国房地产企业融资现状与渠道分析 （一）房地产资金来源现状 房地产资金现在主要来自七个方面，国内贷款，利用外资，外商直接投资，自筹资金，企事业单位自有资金，购房者的定金和预付款以及其它资金。1~11月，国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发全部资金来源的76.4%，其中直接国内贷款融资占所有资金来源的26.4%，与去年同期相比，国内贷款金额同比增长5.75%，利用外资金额同比增长10.12%，增幅很大。行业资金来源结构存在严重缺陷，银行贷款数量巨大。 （二）本期不同渠道融资金额变化 8月份以来，房地产投资的各种渠道中，自筹资金、定金及预付款、利用外资、外商直接投资和其他资金均呈现回落趋势，而国内贷款和企事业单位自有资金在10月止跌反弹，略有增长。 （三）现有七大融资方式剖析 受一系列宏观调控政策影响，金融机构、特别是银行都提高了对房地产行业贷款的要求，开发商通过其它渠道融资的需求大增，面对资金的瓶颈，现行解决的途径并不是很多。 1.国内银行贷款： 银行贷款是房地产开发商趋之若鹜的主要融资渠道。虽然央行121号文件规定，银行贷款现阶段从紧，对于项目开发程度和开发商自有资金的开门槛，将大多数开发商排除在门外。但是，对于企业而言，便捷，成本相对较低，财务杠杆作用大的银行贷款有着致命的诱惑，更何况，其还债压力大等缺点还可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构加以规避。同时，房地产信贷业务目前仍普遍被银行视为优质资产，商业银行的信贷热情丝毫未减。 2.信托项目融资： 信托是目前房地产业新兴的融资热点，从到，全国共发行房地产信托163只，融资额175.8亿元。信托资金的分量远不足以支撑行业的发展，之所以大受青睐，主要是它在串接多种金融工具方面独具优势：一可以引入海外基金，二可以充分国内的产业投资信托基金，三可以以固定回报的方式，以股权投资方式进入项目公司，四可以在适当的时候将项目公司包装上市，五可以完成项目前期建设，使项目符合银行贷款条件，对融资渠道的整合提升具有积极的作用。 3.海外房产基金： 国外房地产基金看好以上海为主的中国房地产市场。摩根士丹利下属房地产投资基金rsref、荷兰国际房地产、瑞安集团、新加坡嘉德置地等纷纷出手。目前国际资本绝大多数都集中在基金上，借财务管理公司、投资公司等形式介入。海外基金虽然前景远大，但对于如饥似渴的中国房地产来说难解近渴，更何况，现行政策和法律的障碍以及国内企业动作的不规范和房地产市场的不透明，都造成了国际资本的进入。 4.国内产业基金： 毫无疑问，利润率相当丰厚的房地产市场对证券市场上现有的6000亿元的私募基金而言，吸引力是致命的，然而，有关产业基金法律的缺位，却难以让人无视风险的存在。目前这些资金也是借财务管理公司、投资公司等形式存在，自然，在具体运作上缺乏规范，留有隐患。 5.非上市股权融资： 土地储备丰富的没有资金，资金充备的拿不到地，强强联合似乎给房地产融资开辟崭新的渠道。然而，股权投资虽然可以充实自有资金，但一般房地产企业注册资金额较小，不会轻易出让控股地位，也不甘心将大部分开发利益拱手相让，只能眼巴巴的看一场城市运营商和专业房地产开发商等实力雄厚公司的并购秀。 6.上市融资： 上市是企业获取资金，实行资本运作的主要方式之一，也是企业品牌提升的良好应。然而中国证监会的《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》让大多数房地产公司只能望洋兴叹。新规则面前，真正有实力，守规矩的开发商方可顺利上市，然而在目前开发商数量过多、信用水平普遍低下的情况下，欲通过大规模的上市解决行业性的资金短缺，并不现实。 7.债券发行： 先不说我国债券市场的规模相对较小，交投清淡，发行和持有的风险，因为根据《公司法》，发行债券主体要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，而且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制，这同样注定了大多数房地产企业对发行债券只能好梦难圆。 总而言之，房地产融资额度巨大，单纯依靠银行贷款或其他方式都不能完全解决问题，需要进行金融产品创新组合。同时，构建房地产证券公的法律体系，尽早出台《产业基金法》，完善现有的《公司法》和《证券法》，搭建房地产企业融资领域制度平台，才能有效支撑房地产行业健康有序的发展。 (四)房地产企业融资新动态 1.与海外基金的合作： 海外的房地产基金一改对中国房地产市场的观望态度，投资的欲望转强。目前雷曼兄弟、德国房地产投资银行、英国grosvenor、美国凯雷、荷兰rodamco等海外基金正在变得非常积极。上海复地已与摩根士丹利房地产基金达成合作协议，双方将合作投资约5000万美元建设“复地雅园”项目。顺驰中国控股公司和摩根士丹利房地产基金宣布合资设立项目公司，投资房地产。由荷兰国际集团和北京首创集团在海外共同募集成立的“中国房地产开发基金”在京投资的“丽都水岸”项目正式进入市场。金地集团与摩根士丹利房地产基金ⅳ(下称msref)、上海盛融投资有限公司共同出资设立项目公司，摩根士丹利房地产基金出资55％。 2.筹备赴港上市： 赴港上市将使地产公司增加国际化的色彩，通过与国际资本市场的接轨来提升自身的运营能力，故继首创置业之后，上海复地也在香港联交所正式挂牌，顺驰与香港汇丰银行签订上市保荐人协议，也启动香港上市之旅。 广州富力地产、中山雅居乐集团均在港上市。北京soho中国、上海仲盛地产等内地知名地产商，均有意在条件成熟时到香港发行h股。内地首支地产信托基金越秀 城建在香港上市了，它的上市为地产融资提供了一个新的渠道。 3.土地资金强强联合: 从华润成功入主万科之后，房地产行业大开强强联合之风。soho中国和华远集团签订关于尚都项目合作的系列协议。双方采用股权合作的形式，soho中国负责二、三期开发，华远持负责一期销售。天津泰达集团全额认购万通地产增发的3.08亿股，拥有了万通地产27.8%的股权，成为万通地产的战略投资人。 国内十余家知名房企联手打造的行业连锁的组织——中城联盟的第一个实质性地产项目也正式进入实施阶段，郑州联盟新城在郑州破土动工。 8.31之后，“收购兼并”也是一波刚息一波又起，合作开发似乎成了房地产行业有别于其它行业的特色之一。10月11日，万科企业股份有限公司与招商局地产在深圳蛇口签订协议，双方各自投资675万元分别取得45%的股权，联合开发位于天津西城区的占地342.81亩的住宅项目。 (五)房地产融资渠道再添新品 1.典当融资: 典当以其快速、短期、便捷的特性，成为中小开发商的融资渠道之一，利用手上包括不动产在内的不易变现资产来换取企业所急需的后续发展资金，典当行业作为银行信贷融资的拾遗补阙，已开始显现出其灵活便捷的特性，为房地产个人投资和中小企业融资提供了全新途径。 一些手中已经有新项目开工的发展商，由于前期资金尚未回笼，银行贷款又迟迟未到位，因此短期资金压力对地产来讲也很难度过。所以为此目的而走进典当行的地产企业也在增多。以上海为例，在华联、恒隆等典当行里，各企业都在融资。恒隆典当行日前就刚刚接受一笔房产整体项目的典当抵押融资，融资协议总额度达到万元。“土地典当”的方式也受到许多城市开发商的追捧。 2.外资银行贷款: 外资银行放开人民币业务为国内房地产开发企业融资新添又一渠道，但外资银行普遍认为中国的房地产开发很不规范，存在风险较大，不会轻易开办房地产开发贷款业务，因此经营人民币业务对于缓解目前国内开发商融资困难的作用不大，同时外资银行对其贷款的审批和评估远比中资银行严格。 二、股权融资渠道选择与分析 （一）nasdaq上市融资 优点：如果上市融资成功则迅速与国际资本市场接轨，并解决企业发展的资本瓶颈； 难点：1）从已在nasdaq上市和准备上市的中国企业来看，均为处于行业上升阶段的高科技类公司，目前尚无中国的房地产公司在nasdaq首次公募发行上市的案例，海外投资者对该类公司的投资兴趣与估值预期难以判断，至少尚未形成市场热点。因此，若想通过ipo在nasdaq上市，应先与有关的投资银行和海外基金进行实际沟通，摸清自己的市场定位；2）若通过反向收购借壳在nasdaq上市，可暂时避开行业问题和投资者预期，但买壳上市法律风险较高，需支付一定成本，而后期进行增发融资难度并未减轻，仍会面临上述提到的各种问题。 分析判断：nasdaq上市融资成功收益最大，操作难度最高。 （二）香港上市 优点：1）如果ipo融资成功仍可进入国际资本市场，解决企业发展的资本瓶颈，转变身份；2）地产类的行业概念不会成为上市障碍； 缺点与难点：1）香港市场对国内地产类公司估值水平较低，融资额度被降低，成本提高；2）上市审查严格、监管力度均比国内市场高。 分析判断：从收益角度而言较为中庸，但从操作角度以及短期内给公司提供有效的资金支持看不失为一个选择。 （三）国内a股上市 优点：1）市盈率估值水平仍较海外市场高，融资成本低；2）股权分置办法已启动，发起人股的流通性问题基本解决；3）从案例看，6月，保利房地产股份有限公司的首发申请获批。其后，金地集团（600383）的增发获通过；万科a（000002）和金融街（000402）的再融资申请皆获批准，a股市场对方地产企业融资需求持欢迎态度； 缺点：1）a股市场股票未来形势难以判断；2）审批严。 分析判断：上市收益较高，但短期内ipo不具有可操作性。 （四）私募基金 国际资本市场有大量资金，它们十分看好中国的高增长性和增长空间，非常乐意到中国来进行私募投资。战略私募是指通过非公共市场的手段定向引入具有战略价值的股权投资者，即战略投资者。其优势主要体现在以下几个方面： 首先，可以帮助企业改善股东结构，同时建立起有利于上市的治理结构、监管体系、法律框架和财务制度。 其次，可以帮助企业比较好地解决员工激励问题，建立起有利于上市的员工激励制度。 第三，可以通过引入战略资本帮助企业迅速扩大规模，从而在未来上市的时候更容易获得投资者的追捧。 第四，战略投资者（特别是国际战略投资者）所具有的市场视野、产业运作经验和战略资源可以帮助企业更快地成长和成熟起来，也更有可能产生立竿见影的协同效应，在较短的时间内改善企业的收入、成本结构，提高企业的核心竞争力并最终带来企业业绩和股东价值的提升。 最后，比较而言，战略投资者更加着眼于未来市场的长期利益，而不像金融投资者那样往往寻求短期的投资回报。笔者一直认为，中国大多数企业面临的最主要的问题其实不是资金的问题，而依次是产权结构、治理结构、运营机制以及产业运作经验的问题。战略性私募恰恰在这几个方面都能够为企业带来直接的助益。 私募的3种模式 *增资扩股：企业向引入的投资者增发新股，融资所得资金全部进入企业，有利于公司的进一步发展；比如兴业银行通过私募引入香港恒生银行、新加坡政府直接投资公司以及世界银行下属的国际金融公司，获取资金27亿元人民币； *老股东转让股权：由老股东向引入的投资者转让所持有的新东方股权（当然是高溢价），满足部分老股东变现的要求，融资所得资金归老股东所有；比如，易趣在去年3月由美国最大的电子商务股份公司ebay出了3000万美元买了30%的股份，今年又花1.5亿美元买了余下股份，前提是ceo邵亦波必须留在公司服务至少5年。 *增资和转让同时进行：可以两全其美。今年2月，当当网完成第三轮私募，老虎科技基金以1100万美元的代价入股，占到当当15.7%的股份。而idg等当当网的老股东也顺利套现350万美元,获利3倍以上。 在进行战略性私募的时候应该着重考虑以下几类目标投资者： 第一类是全球领先的产业巨头，它们既是我们标杆也是我们的一个潜在出口，同时它们的参与对企业在资本市场的价值能够起到巨大的拉升作用。 第二类是亚洲或者港台地区急于或已经进入中国的同行，它们是竞争对手也是合作伙伴。 第三类是同自己有上下游关系的、或者虽然没有上下游关系但是在资源和业务上能够形成互补的境内外企业，从协[:请记住我站域名/]同效应和多元化发展的角度看，它们可能会对募集企业有相当大的兴趣。当然私募相对于公募市盈率较低，募股价格偏低，这也是不得不考虑的问题。 （方毅，北外商学院客座教授，国内金融学院科班，澳洲新南威尔斯mba，就学著名经济学家董辅仍攻读博士。历任国有银行、股份制银行、商业银行总行信贷主任、行长；95年挂职地方，谓当时全国中央党校地厅级班最年轻的学员。96年赴香港出任中国海外财务公司总 经理，并担纲两家上市公司总裁，市值飙升近10倍，一时为资本市场热门。新千年赴美国继续深造，回来后出任中国西部最大证券公司主管国际业务的总裁。国内著名购并专家，一直在资本市场颇有作为。） 房地产分析论文:加强房地产企业内部财务管理措施分析与探讨 随着改革开放的不断深化,我国房地产业取得了举世瞩目的发展,加之我国住宅政策的变化,城市化进程的不断加快,形成了一个巨大的房地产市场,成就了一大批房地产企业。房地产企业产业链较长,投资周期长,具有一定的不确定性和高风险性。要在众多、激烈的房地产市场中发展,就必须做好财务管理工作,提高企业内部财务管理 水平。 1.房地产企业的财务特点 1.1 周期长,筹资难 房地产业的最大特点就是开发周期长、投资大,因此筹资的任务比较难。房地产企业往往不只开发一个项目,而且时间、地域等跨度大,进行项目决算等时间长。企业文化的建立、知识的积累、对相关数据的分析等决定着房地产企业的业务流程管理、工作运转的高效性、准确的市场分析、项目的科学管理。 1.2 财务关系复杂,管理难 房屋购买者、材料供应单位、勘察设计单位、土地转让单位、被迁单位、承包单位、投资者、债权者等,财务关系比较复杂,而且还要与税务、工商、土地等多个部门协调,因此管理难度大。 1.3 形式多样 财务关系的复杂性使得财务形式具有多样性。但就购买房屋而论,有分期付款的,也有一次性现金支付的。在对外支出上,有承包商在建设完工程后进行一次性付款的,也有货到付款的原料供应。 2.加强房地产企业内部财务管理措施 2.1 强化基础工作 财务管理得到加强的前提条件是企业做好财会基础工作。小型房地产企业要有一名总会计师,行驶会计师职责,大中型房地产企业要建立总会计师责任制。要建立良好的管理体制,分级管理、分级核算,这对大型房地产企业尤为重要。按照开发经营管理体制和核算体制适应的原则,给予不同地区开发经营单位相应的权利,以便其对财务管理中出现的问题进行及时的处理。在企业内部建立岗位责任制,对审核、登记、报表的填制、帐薄、保管等要分工明确,安排专人负责各种核算工作。 2.2 提高人员素质 房地产企业具有一定的特殊性,房地产企业的人员对相关的业务知识要了解,还要掌握成本控制、财务管理、工程管理等相应知识。为了提高人员的素质,提高其业务水平,掌握必要的财务管理技能和方法,使企业的财务管理更趋合理,降低企业投资,节省企业资金,房地产企业要组织财务人员定期或不定期开展业务培训,使其了解企业财务状况,应对出现的各种问题、情况。财务人员还要加强职业道德修养,提高房地产企业财务方面的整体水平。 2.3 加快制度建设 国家有关单位制定了相应的财务管理规则,房地产企业要遵守这些规章制度,另外根据企业自身的情况制定企业自己的制度。房地产企业财务管理人员要按照房地产企业经营活动及财务管理的特点,对从征地、搬迁、施工、商品房营销、物业管理等房地产经营全过程的财务管理制度主动积极的进行探索,并根据实际情况进行修订。我国房地产发展时间还比较短,很多措施、制度不够完善,没有比较成熟的、能够直接借鉴或可用的财务管理体系和方法,所以,房地产企业财务管理部门要借鉴成功企业的先进经验,学习国外房地产企业的管理方法,加快我国房地产企业财务管理制度建设的速度。 2.4 对财务行为进行规范 房地产企业要从自身的开发能力和自己所服务市场的需求出发,对开发业务进行合理安排。企业的财务行为必须要符合相应的要求、规范,严格对投资开发项目的程序做好可行性研究。严格按照规定制度进行管理资金的运行。例如,对必要的固定资产进行购买时,一定要在自身资金做基础,有一定的还款能力;向购房者预收的买房资金,要在商品房开工后用在商品房的建设上,尤其是在开发小区时,要预先进行周密的计划,使收支平衡。 2.5 加强资金管理工作,提高利用率 财务管理的中心是资金管理。在使用资金的过程中,房地产企业要做好统筹安排工作,对资金进行合理调度和运用。房地产企业要建立相应的资金管理机构,以结算中心的形式进行资金的管理,使得使用的资金能够统筹安排。对资金进行合理调度后,能够使得货币的时间价值充分发挥出来,使资金得到合理的应用。在进行房地产企业的资金管理时,要将所有资金收支、货物的转移和发送等都记录填票,并对资金、货物的使用情况进行审核,并记录下来,定期或不定期的根据经济责任制进行清查,一旦发现有账目不实的要尽快找出原因,追究相应个人或组织的责任,避免出现财务问题,同时提高资金利用率。 3.结语 总之,房地产企业能够平稳运行的前提是有一套有效的财务管理方法和措施。通过了解房地产企业的财务特点,财务一系列的措施、方法,加强房地产企业内部的财务管理,就能很好的保障房地产企业的正常运行,加快房地产企业良好发展的步伐。 房地产分析论文:房地产投资财务分析论文 1993年到23年,我国房地产开发投资从1937.5亿元,增长至116.1亿元,1年间增长了4.2倍,平均每年增长17.96%,尽管比同期全社会固定资产投资增长率低约1.5个百分点,但却远远超过了同期GDP的增长速度。24年1-5月,房地产开发投资同比增长速度虽然逐月回落,但是1-5月同比增长仍达32%,占固定资产投资的比例为26.1%。在新一轮的投资增长中,房地产业占有非常突出的位置,在进入统计的19个行业中,房地产业占固定资产投资的比重仅次于制造业居第二位。 与此同时,我们面临着以下两种形势:一是全国各地商品房库存量高达近亿平方米,房地产开发过程中普遍存在的拖欠民工工资、违规占地,暴力征地等现象仍时有发生,多数地区住宅价格与居民收入的比例关系失衡;二是投资高增长引发了自23年下半年以来的钢材、水泥、煤炭、电力等原材料和能源供应紧张,目前仍没有得到根本缓解。在这样的背景下,如何认识、调控和引导房地产业健康发展便成为一个很值得关注的问题. 房地产开发投资的基本趋势 1. 资金向大企业集中 中国房地产大中型企业完成的投资额占大部分,而中小企业完成的投资额相对较少,同时这种相对集中的趋势仍在加强。21年,规模在5万元以上的开发企业完成的投资额占全部房地产开发投资的79.6%,22年这一比例上升到82.4%,绝对额达到6421.7亿元,而规模在5万元以下的中小企业完成的投资额总计1369.2亿元,占全部房地产投资的17.6%。在大中型企业中,以规模1-5亿元的企业完成的投资最多,占全部房地产投资的38%。 2. 所有制结构日益多元化 截至22年底,中国已经拥有各类房地产开发企业32618个,其中,国有企业515个,集体企业2488个,港、澳、台资企业2884个,外商投资企业177个。从企业数量上看,私人企业占64.9%居首位,国有企业占15.4%居第二位,港、澳、台资企业占8.8%居第三位,集体企业占7.6%居第四位,外商投资企业占3.3%居第五位。与1999年相比,国有和集体企业有明显减少,相应地私人企业的数量迅速增加,3年中国有企业个数减少了2355个,减幅为32%;集体企业减少了1639个,减幅为4%;私人企业增加了11229个,增长了113%。 房地产开发投资的主要问题 1. 资金来源结构存在严重缺陷,银行贷款和经营性欠款数量巨大 1997年以来,房地产投资的各种资金渠道中,国家预算内资金、债券、利用外资以及外商直接投资均呈现回落趋势,最低点分别出现在23年和21年。而国内贷款、自筹资金和其他资金来源则迅速上升。23年,国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资总额的比例高达98.5%,3项总计12932.29亿元。24年1-5月,国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资总额的比例上升到98.7%,而银行贷款和经营性欠款两项合计就达3772.13亿元,占全部资金来源的61.1%。 2. 资金投向结构不合理,经济适用房建设投入不足 1997-23年,住宅开发投资稳定增长,23年达到6782.41亿元,占当年房地产开发投资的67.1%;虽然经济适用房的开发投资规模在各类住宅建设中所占的比例并不是最低的,但是与我国的收入结构比,这一比例明显偏低。24年1-5月,在房地产和住宅开发投资增长分别高达32.%和32.2%的同时,经济适用房开发投资的增长只有9.1%。因此造成供给与需求的结构性矛盾有加剧之势。一些城市普通商品房和经济适用房供不应求,高档商品房却不同程度地空置积压。据统计,截至24年6月末,全国各地商品房空置面积高达9697万平方米,其中空置一年以上的商品房达5673万平方米,占空置商品房总面积的58.5%;全国商品房空置面积同比增加.2%。 房地产开发投融资体制面临挑战 1. 降低国内贷款和预售筹资比例带来的融资渠道相对收缩 长期以来,中国房地产开发企业的资金主要来源于银行贷款和预售货款,企业自有资金在开发投资中只占很小的一部分。这种依靠银行贷款和预售款进行房地产开发的做法不仅没有受到质疑,反而成为一种通行的模式。但随着中国银行体制改革,房地产投融资体制发生了很大变化,特别是随着中国人民银行总行出台的关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款的限制性文件的进一步落实,各家银行对房地产开发贷款将更为慎重。另外,由于期房销售受到限制,依靠预售房款筹集开发资金的渠道也越来越狭窄了。上述变化表明,我国房地产投资体制正在发生变化,将扭转长期以来房地产开发过度依靠银行贷款和预售货款,从而加大金融风险的局面。另一方面,由于贷款难度加大,使开发商面临开发资金紧张和还贷的双重压力,不仅会迫使开发商调整价格策略,以维持企业的有效运转,同时也推动有关方面加大金融创新的力度。上述制度性变化所产生的效果已经显现出来,据有关人士透露,目前已经有一些处境困难的小房地产公司,为了避免破产而积极寻找大企业收购。 2. 自筹资金比例居高不下,债券融资拓展缓慢 1997年以来,自筹资金占房地产开发资金来源总额的比例不断上升,23年占到当年房地产开发资金来源的28.6%,24年1-5月占比上升到31.1%。债券融资在房地产开发资金来源中所占的份额一直很低,而且1997-21年一路下滑,22年虽然有较大反弹,但是23年却下降到1997年以来的最低点,绝对值为34万元,仅占当年资金来源总额的.26%,24年1-5月绝对值为23万元,占比仍是极低的,这与我国房地产业的发展阶段是不适应的,应当大力拓展债券融资的空间。24年伴随《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》出台,国家对于债券融资的态度会有实质性改变,因此房地产开发企业的债券融资空间将会增大。 3.经营性欠款数量巨大,其中蕴藏的风险需要及时化解 统计表明,我国房地产开发企业的经营性欠款自1997年以来一直处于上升中,1997年经营性欠款占当年资金来源总额的38.1%,到23年这一比例上升到46.1%。由于24年以来各地清缴拖欠工程款的力度加大,加之有关部门对房屋预售做出了相对严格的规定,促使经营性欠款的比例有所下降,24年1-5月经营性欠款占下降到38.3%,比例仍偏高。经营性欠款的主要部分表现为待出售的房地产项目,但是由于价格原因,供给和需求在低水平上维持均衡,短期内似乎难以改变,因此及时降低这部分比例成为一段时间内的重要内容。 4.房地产业应对国际、国内冲击的能力亟待提高 1997-21年我国房地产开发利用外资额持续走低,22年这一数字开始回升,24年1-5月外商直接投资同比增长1.4%。结合中国金融业对外开放步伐的加快,这预示着外商对中国房地产的投资有可能持续回升,并成为我国房地产开发投资的重要力量,从而必然对我国的房地产发展产生一定程度的影响。因而外资以何种形式进入我国房地产市场,必须加以注意,以便妥为利用,并防范其负面影响。 种种迹象表明,近一段时间以来,流入中国的国际投机资本一部分存在银行,另一部分则进入到房地产市场,并已形成对房地产健康发展的干扰。分析表明,我国几个主要城市的房地产价格大幅上涨同境外资金的涌入有直接关系。因此说,防范国际资本对我国房地产业的冲击已经成为我国必须面对的一种现实。尽管目前投机资本的相当数量只是进入房地产二级市场,但是其对房地产开发投资的影响仍不可轻视,尤其是\热钱的投机性给我国房地产业发展带来的整体性风险必须加以防范。 除了境外资本的大量进入,国内游资对房地产的投机也值得关注,目前一些省份的游资有千亿元之巨,如何利用其有利的一面,防范其负面影响,也是有关各方不可忽视的问题。 结构性矛盾源于体制与制度的不完善 1. 体制弊端造成管理秩序混乱,成为房地产开发畸形发展的根源之一 首先,管理部门之间缺乏有效的沟通。有关管理部门政策、政令的颁布实施缺乏必要的征询程序,部门之间的长效对话协调机制没有建立起来,因此对于政策实施后可能引起的各种结果考虑不足,政策之间的连接不好,断档与冲突多有存在,结果造成一些政策出台后副作用过大,反而引起市场秩序混乱,许多地方甚至政策刚刚颁布就又不得不收回。凡此种种,加剧了市场的不确定性,造成理性预期难以形成,引起市场秩序的混乱。 其次,政府不当参与和干预过多,使得市场配置资源的基础作用难以充分发挥。当前国内的房地产开发投资中相当比重是各级政府部门的政绩工程,这些工程并不代表多少市场信号,反而对正常的房地产开发投资造成挤压,扭曲了投资结构。加之操作中各种违规违纪现象的普遍存在,其危害远远超出了房地产行业。 再次,政府监管缺位,助长了开发商违规行为的蔓延。在政府干预过多现象存在的同时,还存在政府监管缺位的现象,应该加以监管和规范的行为得不到有效规范。例如,房地产开发、交易行为不规范问题,商品住宅建设中的质量问题,市场监管体系不健全、市场信息系统不完善的问题。再比如,房地产开发中普遍存在的靠巨额银行贷款或变相集资开发楼盘的现象,一直没有得到有效治理;而国际上已有成功经验的房地产金融创新却得不到支持。 2. 法制不健全导致房地产开发行为失范 房地产开发必须有法可依,然而直到目前,中国房地产开发投资方面的法规还很不完善。这势必造成无法可依、有法难依甚至有法不依的混乱局面。 首先,涉及房地产开发、交易的法律规定少,体系不健全,且不够具体。历年出台的涉及房地产开发投资的法律、法规,多为原则性规定,在执法过程中难以把握合理的尺度,客观上造成有关各方的无效博弈,增大了交易成本,并产生严重的不确定性,最终导致投资的市场配置失灵。不仅如此,有些亟需出台的法规尚未酝酿成熟,比如,由于我国关于财产税的法规不健全,使得持有财产不需要承担税负,长时间以来我国土地、建筑物等资源的呆滞状态与此有直接关系,客观上造成资源配置无效和严重浪费。 其次,身份歧视导致垄断,破坏了公平的市场竞争机制。我国房地产开发投资的政策法规带有明显的所有制歧视、地方保护主义色彩。例如,在许多地方由于有关政策的规定,外地房地产开发商无法以同等价格水平获得必要的土地,而本地一些开发商却可以凭借某些政策获得大量廉价土地,这种不公平破坏了市场经济要求公平竞争的原则,从而诱发许多违规、违法和腐败现象。 再次,对于诸如土地交易、资金投向缺乏明确合理的规范。一段时期以来,我国房地产开发中普遍存在的非法侵占、征用土地的现象得不到有效治理,不仅对于合法开发土地资源、保护正当开发产生严重消极影响,而且造成严重的社会问题。其重要原因就是法律规定不合理。另外,对于开发商擅自改变投资方向的现象,法律缺乏相关的明确规定,造成监管不利。 3. 金融市场不完善降低了市场总体效率 (1) 金融市场体系尚未建立起来。一个健康的房地产业,需要公平竞争的多元化主体存在,健全的多层次的金融市场体系是实现多元化利益主体公平竞争的基本平台。多层次金融市场体系建设的根本指标是市场能够满足多层次主体多样化需求的程度。按照这一指标衡量,我国房地产金融市场的完善程度远远不够,许多企业,尤其是中小企业的资金需求得不到满足。与此并存的另一现象却是我国系统性金融风险居高不下,且并未因为金融抑制政策而有所改善,说明金融市场的体制建设存在重大缺陷。让各类企业都能享受到比较充分的金融服务,是今后房地产金融市场体系建设的基本方向。 (2) 金融创新滞后,金融产品缺乏。金融市场上的产品十分有限,几乎没有留给企业任何选择余地。从我国房地产企业的资金来源看,渠道非常有限,最主要的就是股票市场和银行贷款。而对于中小企业而言这两个渠道并不畅通,尤其是股票市场。在这样的金融环境下,市场配置资源的效率不可能很高,公平竞争的市场秩序难以形成。 (3) 金融运行机制和市场参与规则的单一化,扼杀了竞争性融资的最后一条出路。相对灵活的金融运行机制和市场参与规则能够扩大金融服务的范围,提高市场的配置效率,促进市场公平竞争。但是由于市场参与规则的不合理、简单化,使得这一调整机制也未建立。以资本市场为例,不同级别的市场在参与规则上应有所不同,但是我国的各类资本市场在参与规则上却高度雷同,造成不同的市场只是名称不同而已,与满足多层次主体需求的初衷形成鲜明反差。 (4) 市场的不完善为行政干预提供了依据,政府的调控作用似乎得到了发挥,但同时市场的效率损失得更大。在当前的市场体制下,各级政府仍然能够很容易地通过行政手段对投资实施干预,这本身已经说明市场还不完善,这样的状况,近期看似乎很有效,但与我国市场化取向的经济体制改革是矛盾的。 完善房地产投资相关政策建议 1. 完善市场运行机制是根本,行政手段须慎用 房地产业！作为我国经济的一个新生长点,对国民经济增长发挥着重要的带动作用,如果政策过猛,调控力度过大,有可能引起连锁反应,抑制经济增长。因此政策力度选择应适当。此外,我国房地产开发的公平竞争环境问题一直比较突出,应当努力为房地产开发创造一个良好的法制环境,完善市场功能,以期在实现调控目标同时兼收培育市场之功效。 总体而言,我国房地产开发的风险不在开发商的数量上,而在于不公平竞争上。目前全国房地产开发企业达到3万多个,有人担心这么多的房地产开发企业是造成房地产投资过热的人为因素,并呼吁加以清理。目前各地针对土地供应、“烂尾楼”出台了不少政策,但是其中相当部分带有明显的行政强制色彩,对市场的作用重视不够,一些地方明确提出“提高门槛”、“治理城市疤痕”等对策。其实关键在于建立公平竞争的环境,而不是强迫开发商服从政府意志,如果通过行政手段强制性地推行某些政策主张,甚至采取所谓的提高门槛等歧视性政策,不仅无助于降低市场风险,反而加重市场的扭曲,导致更大的风险。可取的政策导向是化解结构性矛盾,增加市场的公 平性。具体而言,要让不同类型、不同经济实力的开发商接受同样的市场规则,而不应由政府部门依靠行政力量施以不同待遇,这样依靠市场竞争机制确立的资源配置才是有效的,也因此结构性矛盾会有所缓解;要置供给方与需求方于对等的地位,两者的均势地位是市场机制的基石,如果政府运用行政力量打破了这种均势,市场发挥作用的基础就彻底被动摇了,市场的有效性也将无从实现。目前我国在上述两方面均存在较大的缺陷,应当尽快加以改善。 2. 近期主要目标是结构调整,以结构优化促进总量调整,控制空置面积继续增长,消化存量商品房 房地产业目前的金融风险不在规模上而在结构上。首先是资金使用的结构。很明显,直到目前我国广大城镇家庭的居住面积仍没有达到基本的标准,对房屋的购买欲望仍非常强烈,有购买力的需求也十分庞大。另一方面,空置一年以上的房屋在56万平方米以上,庞大的需求和供给由于价格因素而无法有效实现。其次是资金来源结构。房地产开发投资中,银行贷款和经营性欠款所占比例过高,23年两项合计占房地产开发资金来源总额的大约7%,24年1-5月,两项合计占比仍高达61.1%。有效地改善供需结构、资金结构,是近期调控房地产市场,降低风险的最有效的着力点。央行“121号”文件以及存款准备金率的上调,传达了房地产产品结构调整的强烈信号。因此,应抓紧出台实际措施,消化存量商品房,控制空置面积继续增长,使房地产市场步入健康发展轨道。 3. 加强房地产市场的规范管理力度,把好土地源头关 近年来政府主管部门出台了一系列支持和规范房地产市场发展的政策。这些政策的实施,表明了政府对房地产市场的调控从以往简单的行政手段为主转向以法制手段为主,这在一定程度上提高了房地产市场的运行效率。在此基础上,应更深切体会土地资源对于经济可持续发展的重要性,实施更严格、高效的土地管理制度。对建设用地进行合理控制,进一步完善年度土地供应计划,全面盘活土地资产,加快建立健全的、适应市场经济需要和房地产业发展的土地产权制度。 4. 完善财产税制度,打击过度投机和资源浪费并存的痼疾 我国房地产业发展中存在的另一个深层次顽症是资源的无效配置,而这种无效配置的原因就在于占有资源不需要付出额外成本,因此造成资源的严重浪费。与此同时由于不需要付出额外成本便可以拥有财产,刺激了以投机为目的的财产集聚和沉淀,导致投机有愈演愈烈之势。这两种现象对资源的有效配置和经济的健康发展危害极大,必须加以改变。根据国内外已有的经验和理论分析,适时改革和完善财产税制度是一项有效的措施,建议有关方面抓紧研究,及早出台可行的方案。 5. 差别化引导市场,加快金融创新步伐 23年,我国人均GDP超过1美元,这些都为房地产市场的发展提供了一个坚实的购买力基础。随着需求结构的细化,房地产市场产品结构调整也应当跟上,不同城市、不同群体对住宅档次的需求差异也较大。一个健康的房地产业,需要公平竞争的多元化主体存在,健全的多层次的金融市场体系是实现多元化利益主体公平竞争的基本平台。与此相适应,应丰富金融产品品种,加快金融创新步伐。 6. 防范和化解风险并重,关注市场变化,提高预警能力 防范风险的根本原则是减少不确定性。因此,有关部门应当广泛搜集房地产市场信息,建立动态的统计、分析和监控体系,加强房地产的政策研究、市场研究和需求方面研究,提高风险预警能力。与此同时,对已经存在的风险,必须加以化解。当前的重点应当放在限制过度投机上,尤其是限制gsgj的违规投机炒作行为。应当认识到,限制投机就是保护合理消费,有助于房地产的长久发展。从长远看,加强市场的公开性、公正性、公平性,是防范和化解房地产业风险的根本出路。 房地产企业的网络营销之路 一、房地产顾客购买行为的特殊性 房地产作为商品具有其特殊性,如位置固定、生产周期长、非标准化、对环境和区位的要求程度高、价值高额等,并且房地产商品的价格比较高,一般来说,消费者在购买时都会进行较多的理性思考,因此房地产作为商品是一种理性商品。消费者在购买这种商品时会采取一些比较特殊的行为。一般来说购房者在购买房地产这种商品时要经历如下几个阶段: 1、确认需求水平,制定购房预算。购房者一般都有自己的目标商品,根据自己的收入情况和负担水平,在考虑可获得的各类贷款和借款等因素的基础上,来估算自己的实际购买能力,确定可能购买的房屋类型。 2、收集房地产商品信息。购房者一般在确定了购房意向以后,就将着手开始收集房地产商品信息。一般是通过以下几个渠道来获得:一是媒体广告,如报刊杂志、广播、电视广告等;二是亲友介绍;三是开发商或商邮寄发送的宣传资料;四是现场售楼处的资料及现场周边的广告;五是房地产交易会;六是通过互联网检索;七是通过其他渠道。 3、进行实地调查。购房者在选定了几个目标后,进行实地调查,以比较各个项目之间的优劣,以及房地产的各种资料,如产权情况、环境情况、物业情况、价格情况、配套设施、交通情况、户型、面积、工期、建筑质量、装修情况、朝向、通风、采光等因素。 4、签订认购书、房屋购买或租赁合同。购房者在确定了最终的购买目标后,将进入购房的实质操作过程。在此阶段,购房者要交付定金,提供自己的资信和收入证明,交付首期款,并办理金融贷款。 5、入住并体验。签订合同以后,开发商应严格地按照合同规定,按期提供房地产商品,购房者也会按期入住,在入住期间,购房者会对自己以前的决定进行验证,他会拿自己的居住感受跟供应商的说法相对照,这是整个购买过程的延续。 在这些过程中房地产提供商就可以在一定的环节和阶段采用网络技术手段进行,例如在市场调查、广告传播、营销组织管理、营销效果评价等过程,从而可以充分发挥网络技术的优势,改进传统营销的不足之处,并且将那些适合在网络上进行的一些管理过程和交易过程通过网络来进行,可以缩短交易过程、减少交易手续,节省交易成本,提高交易效率。 二、房地产企业进行网络营销的基本过程 房地产企业为了更好的应对其所面对的顾客的特殊性,就应该引入网络营销的理念,利用先进的技术为其顾客提供商品。具体来说房地产企业进行网络营销时应经历如下过程: (一)做好基础工作 为了很好的将网络优势与房地产营销过程结合起来,企业必须做好以下基础工作: 1、建立企业局域网络应用系统,实现公司内部信息交流网络化。具体来讲,是建立公司自己的网站、主页及项目信息库,开发企业的MIS系 统,实现公司内部的信息共享。 2、积极应用现有网络技术平台的现有服务,如各个ICP服商和ISP服务商所提供的服务,如各个房地产网站和综合型网站。由于他们具有各种专业的网络技术服务能力,能够发挥聚集效应,使得房地产企业能够以更低的价格享受到同等的服务。同时消费者也可以在一个网站上就可以查到更多的房地产信息,这大大提高了信息检索的全面性,降低搜索的时间。 (二)制定网络营销总体战略 房地产企业在制定网络营销战略时应考虑:网络营销目标;网络营销的管理部门和财务预算;网络营销方案的设计及执行;反馈信息的管理;保持企业网上形象的一致性等。一般而言,房地产企业应该结合自己的产品特点来确定合适的网络营销目标,网络营销目标制定要建立在充分的市场调查的基础上。根据所定的目标来确定网络营销预算,在营销部门建立专门的管理部门或协调人员来进行营销信息的控制和客户管理。在此基础上,制定网络营销计划。网络营销计划要回答以下几个问题:一是进行网络营销对本企业意味着什么;二是企业为什么要进行网络营销;三是企业如何进行网络营销。一个企业在回答了以上的问题后,就可以着手进行网络营销战略计划的制定,以及组织和实施等工作了。 首先,要制定好市场营销总体战略,企业必须进行市场调研。利用网络进行市场调研具有一般媒体调查无法比拟的优势,这是因为网络在市场调研方面具有信息的及时性和共享性,便捷和成本低,样本容量大等特点。利用网络进行市场调研,其基本过程与原来的市场调研并无多大的差别,同样也具有调查目的与调查对象的确定,调查问卷设计,调查数据结果整理分析,形成调查结果等过程。与传统的调查方法不同的是,利用网络进行市场调查,可以将调查问卷设计成电子表格的形式,由网页的浏览者或访问客户填写后提交,自动地存储在计算机的数据库里,调查结果直接存入电脑,免除了传统的调查问卷的人工输入数据的处理过程。而通过编写好一定的程序或利用现有的统计分析软件即可以自动的进行有效问卷的筛选,数据的统计分析,得到调查结果。由于调查过程采取在线的方式,甚至可以超越时间和地域的限制,省却了大量的人工劳动,调查成本大大降低。 其次,要制定好市场营销总体战略,企业还必须确定目标客户。在目标客户的定位问题上,运用网络提供的针对性强、筛选速度快、能够判断被调查者的来源地等技术手段可以迅速地应对市场的变化,甚至可以将市场细分到更小。针对某个特定年龄、某个特定社会阶层、某个特定职业、某个特定区域甚至某个特定家庭提供个性化极强的房地产产品。例如,专门针对22-27岁量身定做的单身公寓、针对广告人、自由职业者等设计的办公居住和二为一的单套居室住宅。 (三)确定网络营销基本策略 在具体的营销策略上,房地产企业也可以从网络技术上发现巨大的能量。 1.网页宣传策略 房地产企业或房地产项目的网页,可以涵盖项目书的全部内容,利用先进的互联网多媒体技术,可以多角度、多层次、全面地介绍项目的情况。一个完整的网页应该包括文字介绍、图片、声像等内容,具有信息检索、信息拷贝下载、信息在线打印、提问、转发、下载有关法律合同文书、在线预订等功能。例如:在介绍项目的网页中可以通过色彩的变化来表现某个房间一天24小时的光线变化情况,利用三维动画技术可以36度地展示项目周边的实际情况。可以说,网页技术可以弥补纸媒介的不足,能够更加逼真的显示项目的真实情况,并且所提供的内容更加丰富和全面。 2.网络公关策略 在制定市场营销策略阶段,我们可以采用如下方式来开展网络公共关系:一是建立企业自己的平台或应用现有的网络平台企业消息;二是设立专门的制度,由专人负责网络公关,或拓展现有的公关人员的业务内容;三是利用网络无地域限制的特点,与各个门户综合型知名站点、房地产网站、新闻媒体、网络社区开展信息互换、共享服务;四是建立反馈意见处理制度,在了解顾客评价的基础上,改进与顾客之间的关系;五是不定期的举行网络活动,激发访问者参与的积极性。公务员之家 3.网络广告策略 房地产企业的网络广告策略首先要明确企业网络广告的标。不同的目标对应的广告策略、广告设计和广告预算都不一样。其次,要确定广告的互动程度,即广告设计成是单向还是双向交流,一般而言,网络广告大部分为双向交流。最后要确定广告的形式和整体方式,企业常用的网络广告形式有网页、专业销售网、旗帜广告(Banner)、视觉广告(View)、三维动态广告、文字链接和电子邮件等。 对房地产企业而言,网络广告具有极强的互动性,可实现多种交流功能,例如查找、咨询、提出意见等,其针对性大大高于一般的传统媒体。同时,网络广告还具有声音、图像、文字、动画等多种表达方式,可以传递丰富的信息。网络广告的成本低,效率高,消除了时间和空间的限制,几乎可以影响到每一个有购买欲望的消费者。 三、房地产企业进行网络营销的好处 网络营销改变了传统营销中信息的“推送”(Push)方式,而提供了一种“牵引”(Pull)方式,网络上的消费者既可以是信息接受者,也可以是信息发送者,营销信息针对的消费者可以有很大的主动权,可以自主决定在什么时候浏览、到哪个网页去浏览、浏览什么内容的信息。另外,消费者如果对互联网上的房地产广告感兴趣,可以点击相关的内容,得到更加详细的资料,这样营销者与消费者之间的关系发生了根本性变化。房地产企业利用这种新型的营销方式可以获得如下的好处: 1.节省营销活动的费用 房地产企业在进行网络营销时如果采取建立互联网上的WEB站点方式,其成本主要包括设立站点的成本、网络服务器软硬件费用、网络使用费和日常维护费用(包括网页的设计和维护费用),这些与开设专门房地产销售店面的昂贵的租金、装饰费用等相比显得很不起眼。如果直接应用已有的房地产网络信息服务商(ICP),或利用网络服务提供商(ISP)租赁网页空间,则成本更为低廉,同时房地产企业在互联网上从事有关房地产营销活动,参与服务商提供的各种营销工具,也将大幅度降低房地产广告信息制作和成本。 2.提供24小时不间断营销服务 以网络为媒体的专事营销服务的计算机系统能实现24小时服务,3W(WORLD WIDE WEB)站点能够全天24小时,全年365天不知疲倦地持续工作,随时响应来自全国各地甚至全球的消费者的要求,这给平时白日工作繁忙的消费者带来了极大的便利,他们可以下班以后在家里连接互联网络,浏览房地产网站内容,了解房地产信息,选择自己 需要的房地产。 3.消费者可以互动地参与营销活动 在精心设计的网络站点上,消费者可以方便地把自己的意见及时反馈给营销者,可以在网页上留言,可以填写网页上的市场调查表格,进行购买要求登记。每一个消费者都可以在网页上得到他所需要的详细资料,同时,营销者也可以收到各个消费者的反馈信息,并相应地调整网上的营销行为,使网上的营销活动更有效。这种沟通是双向交互式的,在给予消费者有关房地产商品信息的同时,也回收了消费者的反馈信息。 4.利用多媒体的功能全面介绍房地产项目 与昙花一现的电视广告片段、小篇幅的报刊广告相比,房地产的网上营销可以做到立体式的全景信息展示,能更加充分生动地表现房地产的特质,作到有声有色,图文并茂。现在互联网的软件技术能集现有各种媒体的功能于一体,利用文字、图形、图像、声音等多种表达形式来传递信息,甚至利用计算机虚拟技术让消费者能“身临其境”地体验自己所选房屋的大小、光线明暗、周围环境等。因此,精心构思和设计的3W站点会给每一位访问者留下非常深刻的印象和美好的记忆,激发每一个潜在的购房者的购买欲。 5.网络营销突破房地产营销的地域界限 由于房地产为不动产,具有地域的固定性,因此传统的房地产营销活动一般在房屋所在地进行,而今后商品房的出售,特别是高档别墅的出售,往往打破了地区的界限。随着商品经济的发展,商品房销售对象不再局限于某些地区和某些部门,因此,房地产企业要想把自己建造的各类商品房让全国各地的,甚至境外的购房者都知道,完全可以借助互联网这种远程信息传递形式。通过详细地介绍商品房设计方案、装饰材料、设施功能、交通环境、价格、付款、购买方式等内容,到营销房地产的目的,及时连通国际市场,让原本地区性极强的房地产营销活动的空间拓展到全球范围,突破房地产营销活动的地域界限。这一点尤其有利于开发档次高、目光远大、营销定位目标高的房地产企业 四、房地产企业实施网络营销可能遇到的障碍 前面已经分析了网络营销的基本过程以及优点,下面将对目前房地产网络营销和网络交易中存在的一些障碍加以分析。 1、安全障碍 网络交易安全是制约着网络营销和网络交易发展的最大障碍。网络营销的安全障碍主要来源于网络的安全漏洞。网络技术最初设计时采用的是开放性的设计标准,所采用的TCP/IP协议最初是建立在可信环境之中,在局部范围内应用的,而后来的全球化推广却忽略了这一点,造成对网络安全方面的考虑不足,形成了安全隐患。虽然后来人们采用了一系列的防范措施,但是效果甚微。 网络营销要在解决安全性问题的同时,还要解决交易信息的真实性和有效性,数据完整性,交易的不可抵赖性以及身份的可确认性等问题,这样才能保证网络交易活动的顺利完成。 2、交易制度和交易政策上的障碍 目前关于电子商务交易的法律法规,在理论上还落后于实践。一些网络交易的税费收取方法还有待于进一步研究,需要尽快制订出一个符合网络营销发展规律的管理办法。同时各个国家和地区在网络营销的管理、安全、保密、认证等方面还没有一个统一的标准,这在一定程度上也延缓了网络营销的发展。 3、法律障碍 世界各国至今还没有制订出有关互联网方面的完备的法律。传统上的贸易合同都采用书面合同的方式签订,或通过手写签名和印章来辨别。但在网络营销活动中,电子货币、电子签名会使与有形合同相关的法律很难再适用于网络交易,因此,网络合同的权利、义务和法律效力尚待进一步明确。 4、基础设施障碍 网络营销基础设施的建设包括企业网络化、商业网络化、金融电子化、以及政府电子化等。在大规模的商业网络、金融网络和政府网络形成之前,网络营销的发展空间是有限的。整体基础设施建设速度的快慢,影响着网络营销发展的步伐。 5、网络支付障碍 目前,国内的银行业务虽然在技术上已经实现了互联互通,但是在用户的利润分享和资源的使用调配等问题上,一直没有一个统一的管理方法。通常是一个消费者同时拥有各大银行的信用卡,却无法统一使用,本来应该是很方便的信用卡,反而不是很方便;而且国内的各个银行的网络应用平台与世界其他国家银行的不统一,更加不利于银行之间业务的互联。 6、消费习惯障碍 网络交易不直观,气味、光、风景等无法亲身体验。尤其是目前我国消费者的消费习惯仍然是实地消费,这种多年来的消费习惯和购物心理已经根深蒂固,一时还无法逆转。培养和建立新的消费方式还要花费一定的时间。 7、信用障碍 我国目前尚未建立起个人信用体系,与此有关的法律法规也未制订。个人信用难于评估,而且由于网络本身的虚拟性,使网上交易的成功充满了疑问。此外,企业之间的信用体系也不完善,企业与银行之间的信用机制也不健全。 五、房地产企业网络营销的理想模式 在上述问题解决后,房地产企业就可以采用B2C的网络营销模式来开展网上营销业务,办理网络交易。房地产企业实施B2C网络营销的完全模式如图1所示: 图中各个步骤的具体内容是: 1、消费者在房地产网站(企业自建或房地产网络服务提供商提供)查询房地产品信息。比较后,发出购买请求,并通过网络银行在线支付首付款。 2、网站把消费者支付信息发送到电子货币网关上加以验证。 3、网站在验证后向消费者发送支付首付款确认信息。 4、由支付网关将支付信息发送到房地产企业开户行。 5、企业开户行接到信息后向发卡行发出确认请求。 6、发卡行转帐到企业开户行。 7、消费者将必要的资料及贷款请求发送到提供房地产按揭贷款的银行。 8、提供按揭贷款的银行对资料进行审核,确认无误后,做出答复。 9、消费者将该答复信息反馈到网站,由网站将信息传递给房地产企业。 1、直接将该信息传递给房地产企业。 11、房地产企业与消费者共同到房屋土地管理部门办理房屋交易手续12、房屋土地管理部门提供产权登记证书。13、房地产企业将产权证书信息传递给提供按揭的银行。14、按揭银行根据收到的证书及有关资料,向企业开户行转帐。 以上是理想的房地产网络营销的流程,消费者可以完全的通过网络,以在线的方式完成交易。在目前实际的经济生活中,由于存在有网络安全性、部门之间的协调性、消费习惯、网络信用以及法律制度等方面的原因,距离这样的理想状态还很遥远。特别是我国消费者比较喜欢亲身体验,拥有“眼见为实”的消费习惯,使得房地产在线销售困难重重。但是,我们可以积极的探索传统的房地产业务中哪些部分是可以利用网络来进行的,从而充分利用网络工具,促进房地产品的生产和交易。 总之,网络营销在我国任重而道远,房地产商品网络化经营的发展道路尤其复杂而艰辛。但是我们相信这个过程不会很久。现在,企业就应积极的调整经营思路,探索那些可以适合在网络上开展的业务;同时,政府要积极地加快相应的立法工作,建立统一的标准,促进网络营销和电子商务的发展。 试论房地产市场失败的边界界定 西方学者在对市场缺陷的认识过程中不断深化和系统化,逐步形成了“市场失败”理论。所谓“市场失败”,首先是指市场机制运作未能实现资源配置的帕累托效率,其次是指市场运行虽然实现了帕累托效率,但未能满足其他的社会目标,也就是说在市场机制正常运作时出现的资源配置失效或其他不良后果。在市场失败的情况下,从理论上讲,通过非市场力量的作用(主要是政府干预),或者可以进一步提高资源配置的静态效率,获得帕累托改进,或者可以在不降低效率的前提下实现诸如改善收入分配等社会目标 。因此对房地产市场失败的边界加以界定,实质上是划清了政府进行理性干预的范围。 运用“市场失败”理论界定房地产市场上可能市场失灵的区域,及确定政府应该承担职能可从以下方面进行分析: 1房地产商品的严重信息不对称现象 在房地产市场中,商品房的成本和质量等信息在买卖双方的分布是不对称的,即买主和卖主对商品房情况的了解和掌握程度不同,卖主比买主占有更多的有关商品房的质量、成本、权属关系等方面的信息。这就导致了卖主对价格的垄断和绝对的信息优势,而买主由于缺乏足够的信息被迫地接受价格和承担风险。以下将不对称信息归纳为三类: 1.1权属关系信息不对称 住宅商品具有空间固定性的特点,所谓住宅买卖只能是附着其上的各种权利的买卖,因此明晰产权是房地产买卖的重要前提之一。随着社会经济的发展,房地产产权呈现多元化的趋势,特别是在旧的住房福利体制被打破,公房纷纷入市的背景下,住宅产权关系变化迅速,产权类型日趋复杂多样。在理论上,住宅产权可分为所有权利与限制性权利两方面。单从所有权利来看,又可分为完全所有权利和不完全所有权,后者包括住宅的福利性产权、有限产权、部分产权、共有产权(林增杰,1999)。具有什么样的产权才能上市流通,不同省份和地区出台不同的规定。此外,附属于所有权之上的限制性物权也纷繁复杂,如是否已被所有者典当、抵押、留置。作为一个外行的购买者不能轻易了解到该宗住宅具备的产权信息,这为房地产开发商或原所有者的qz行为埋下了伏笔。 1.2价格信息不对称 房地产价格不仅仅取决于征地成本、土建成本、地理位置,还取决于环境、区域政策、区域经济发展水平等因素,从而不同区域和地段里同等使用功能、同等规模、同样结构的房屋价格差异巨大。即使在同一个供给圈内,由于地理位置、建筑设计、建筑工艺、地质状况不同,价格个别性仍是最主要的特征。一般而言,购买者对所欲购买的房产成本及其同类物业的价格都不甚了解,使得房地产商哄抬房价牟取暴利的可能性有所增加。 1.3质量信息不对称 西方学者(卡尔顿、佩罗夫,1998)认为商品可分为“搜寻”商品、“经验”商品、“信任”(credence)商品。如果消费者能在购买之前检查并确定产品质量,则该产品具有搜寻质量;如果消费者必须通过消费该产品以确定它的质量,该产品被称为具有经验质量;还有一些商品的质量即使在消费后也不能断定,达比和卡尼(Darby and Kami,1973)称之为“信任”商品,消费者对此类商品的判断必然依赖于商品提供者作出的良好工作保证。 住宅作为特殊商品同时具备以上三种特征。在购买阶段的查房过程中,隔音效果、地面平整性、设计工艺、门窗密实度等初级质量问题可以通过目测显现出来;而渗漏、地面起砂空鼓、房屋沉降引起的诸多中级质量问题只有消费过程中才能发现;在特殊事故场合,如火灾、地震中,建筑设计合理性、防火防震要求、混凝土标号是否符合设计要求等高级质量问题才会露出马脚。购买者只是根据初级质量作出购买与否的决定,不免给建造商偷工减料提供了机会。简言之,质量显现的特征为其机会主义行为提供了条件。 不完全信息经济学认为,不对称信息主要从两方面降低了市场资源配置的效率:一是信息成本是对社会资源的一种额外扣除。消费者要购买合意的商品房,必须掌握足够的信息,这要花费一定的时间、精力、交通费和支付专业咨询人员的费用,于是产生了搜寻成本。二是容易形成不合理的决策。经济信息理论的基本原理认为,“有效率的信息安全程度”是当获得的“信息增量”所能带来的收益与为获取这一信息增量而付出的成本正相抵消时所实现的信息安全程度。因此在成本高于收益的情况下,去追求完全和对称的信息是不经济的。信息费用过高,使人们在购买商品的过程中会在信息不完全的情况下匆忙决策,这样的决策不一定是最优的,而且还可能使大量有利有效的房地产交易无法实现。 因此,政府必须进行干预。相比于市场中分散的主体来说,政府无论是在信息量获取,还是在改变信息不对称状态方面,都有着更大的优势,可以发挥信息的规模效果。因此,政府的介入能够弥补市场的这一效率缺陷,包括向购房者同类房产的价格信息、审定建筑商的资质、对商品房的质量进行检测、提供权属关系变迁的档案等。 2外部性 所谓外部性,是指人们的经济行为有一部分的利益不能由自己享用,或有一部分成本不必自行负担。前者称为外部经济性或外部收益,后者称为外部不经济或外部成本。 土地利用中的外部性十分明显。合理的农地保护产生的良好社会效益、生态效益大部分体现不到农地保护和利用者身上,从而使市场调节下对农地的保护量小于社会最优量。从而导致城市土地或其他非农建设用地的增加,造成耕地数量锐减,对农业乃到整个国民经济可持续发展造成不利影响,而在完全的市场条件下也未由责任者负担责任,使得理性的人对农地的占用大于社会最优量。这样,城市土地的市场均衡量必然大于社会最优量,这就需要政府制定详细的用地计划,根据城市发展的需要,逐年编制农转城市用地的数量,并在总额、用途上加以严格控制,对征地金额设定最低的界线。 房产生产过程的外部性主要表现为施工阶段产生的环境污染对周边居民的影响和打桩做基础对周围地基承载力的危害。减少房产生产的外部性必须从提高施工技术上着眼,而技术水平的提升依赖于资金的支持,这必然间接提高住宅的建造成本。在广大建筑商技改资金不足的前提下,房产生产以周边居民的福利骤减为代价。庇古认为政府通过征税来矫正经济当事人的私人成本,促使私人成本与社会成本趋于一致。在机械的自然寿命期间,当税收的净累积额超过改造更新施工机械设备的价值,理性的建筑商会积极推动技术进步。科斯主张,只要明晰产权,同样可以解决外部性问题。污染权、危害权属于建筑商,建筑商会我行我素地生产他们认为最适宜的房屋数量。若两权属于周边居民,周边居民则有权要求赔偿。科斯思路在理论上提供一个崭新的视角,但在实际生活中,由于谈判引致的交易费用过高和受害人群范围的模糊性,这种方案不可能实施。 房产消费领域的外部性体现在示范效应上。凯恩斯消费函数假设每个人的消费只受自己的偏好、收入及商品价格的影响,而不受其他人消费的影响。杜森贝利认为这个假设不能回答消费者的偏好之间的相互作用问题,应以偏好相互依赖假设来代替偏好独立假设,并以此为基础来解释消费的决定,则更符合实际。人的需求要通过消费不同数量与质量的商品来得到满足,处在现代社会里的人,通过不断接触高质量的商品使自己的消费水平不断提高,并通过消费来维护自尊。自尊是通过人的社会地位表现出来的,而较多的社会地位则是通过较高的收入水平与消费水平体现出来的。因此,一旦高收入集团的收入及消费水平被作为较高社会地位的象征,他们的消费方式便成为其他人追求的目标,这就是示范效应。住宅作为一种重要的消费资料,其示范效应极为强烈。一部分私营业主、外企管理人员等高收入者或者公款购房者购买高档别墅、高级公寓,成为收入稍低的阶层的效仿对象,这有两方面的影响:一方面开发商追逐超额利润,大量开发高档物业,造成畸形的住宅供给结构,有限的资源不能得到充分的配置,中低档住宅相比于需求人群数量过少,间接推动其价格上涨;另一方面,高档住宅价格高涨造成虚幻的房地产市场繁荣,导致中低档住宅尾随价格上升。这可能是我国住宅价格与家庭年收入比例远高于同等生活水平的国家的主要原因。高收入者的购房行为造成房价在高价位持续徘徊,却让低收入者承受成本,因为低收入者住宅价格需求弹性远远大于高收入者,从这个意义看,低收入者的消费者剩余被剥夺得更多。这种外部性的解决应由政府出面,对高档物业课以重税,尔后作为安居工程的补充经费,达到社会公平的目的。 3垄断 垄断造成的市场失灵,针对地产市场而言,土地的有限性必然造成土地供给上的一定程度的垄断。特别当地价 上涨过快时,人们往往把土地当成保值和增值的手段,从而影响土地的高效配置和合理利用。例如日本战后城市化高速发展时期,对城市用地需求量迅速增加,198年以“首都圈”为中心的城市地价达到了战前的9394倍。对此,日本一桥大学经济学教授野口悠纪雄认为,地价高涨并没有带来土地的高度利用,反而造成土地的低度利用:把土地作为资产来保有,为确保随时变卖,往往以空地或低度利用形式来保有,造成土地有效供给减少,从而使地价进一步上涨。其结果是“市区区域内残存着大量农地,就连已经被住宅化的土地,实际的容积率也不到城市计划所规定的容积率的一半”。日本的农业长期处于小规模和兼业化经营状态与人们把土地当成“增值手段”有关。 在1993年加强宏观调控以前,我国城市尤其是各类开发区中出现的疯狂的土地投机现象也说明,由于垄断的存在,仅靠市场机制难以实现土地资源的高效率配置,政府必须采取征收土地增值税等措施抑制土地垄断造成的投机行为。 4社会分配不公 即使市场机制能够实现资源的最优配置,也不能解决社会目标问题。根据“福利经济学第二定理”,收入在各社会集团之间的分配与通过市场提高整个社会的经济效率,是互不统属的两个问题。在埃奇沃斯方盒图上,通过市场均衡能够实现的帕累托最佳状态并不是一点而是一条线,即不论收入分配的结果如何,都能在契约曲线上找到一个适合于帕累托最佳状态的点。也就是说,市场不可能自动实现收入分配的相对平等。 收入不均在住房消费领域表现为住房消费不均。但是,住房是人们的基本生活资料,关系到社会的稳定,而且,住房又是一种价值高昂的商品,并非每个家庭都能承受。因此,政府有必要干预住房市场,帮助低收入家庭获得适当的住房。这决定我国的城镇住房体系首先必须发挥市场的作用,由市场来供应大多数居民的住房,同时政府直接供应一部分必要的社会保障住房作为辅助的手段。 关于市场失败的理论,为我们研究政府在房地产市场中扮演什么角色提供了基本的思路,其基点仍然是要为充分发挥市场效率机制的作用创造条件,而不是像旧的住房福利体制那样由政府去取代市场,毕竟市场机制是迄今发现的最为完善的资源配置制度。 房地产分析论文:对当前房地产案件中常见问题的调查分析 随着市场经济体制的逐步建立,房地产市场已发展起来,房地产的买卖、租赁等行为日趋活跃,由此也产生了为数不少的房地产纠纷案件。此类案件现已构成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情况、新问题很多,亦有多年以来未彻底解决的老问题。笔者结合审判实践,对其中的几个常见问题做了调查分析,在此略抒己见。 随着市场经济体制的逐步建立,房地产市场已发展起来,房地产的买卖、租赁等行为日趋活跃,由此也产生了为数不少的房地产纠纷案件。此类案件现已构成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情况、新问题很多,亦有多年以来未彻底解决的老问题。笔者结合审判实践,对其中的几个常见问题做了调查分析,在此略抒己见。 一、预售商品房按揭 按揭是英语"MORTGAGE"一词的粤语音译,是一种担保方式,指在楼宇建筑期内,商品房预购人将其与开发商(预售方)签订的《商品房预售合同》中预购人所应拥有的全部权益作为贷款的抵押物抵押给银行,同时商品房预售方作为贷款担保人,并保证银行为第一受益人,如预购人或担保人未能依约履行还款责任或担保义务时,银行即可取得预购人在《商品房预售合同》内的全部权益,以清偿其对银行的所有欠款。 预售商品房按揭是一种特殊的担保方式,银行为按揭权人,预购人为按揭人,担保人一般是销售商品房的开发商。预售商品房按揭与抵押有相似之处,但又不完全等同于抵押。一般抵押权的标的是债务人提供的、其自己享有所有权或经营权的财产。而在商品房按揭期间,商品房实际上并不存在,按揭人无法取得所购商品房的所有权,他向按揭权人提供的担保是在将来某一时间取得楼宇的权利,它是一种期待性利益,而非以实体形式存在的楼宇。商品房按揭的出现将期待性利益引入抵押标的范畴,丰富了我国传统抵押标的理论的内容。 预售商品房按揭具有以下法律特征: (1)预售商品房按揭是一种要式法律行为,应签订书面合同,并应到规定的房地产管理部门办理登记备案手续; (2)预售商品房按揭是一种从合同,是为担保主债权得以实现而订立的; (3)预售商品房按揭合同是诺成性合同,合同一经成立即对三方当事人具有约束力。 (4)预售商品房按揭是有偿合同。银行通揭业务收取贷款利息,除少数政策性无息贷款外,预售商品房按揭均系有偿合同。 预售商品房按揭是近几年才出现的,目前在我国尤其是在沿海地区,发展规模很大。它在一定程度上缓解了房地产市场资金紧张的状况,使普通百姓拥有商品房成为可能,同时也为房地产开发商提供了融资手段,增加了建房资金。但我国的房地产管理法对预售商品房按揭尚无规定,与目前房地产业的发展状况很不适应。审判人员在审理此类案件时只能依据法理。而银行则大多制订一些标准式合同,购房者与发展商只有签约与否的选择,而没有就合同条款进行协商、修改的自由。这种状况极不利于预售商品房市场的健康发展,笔者试举二个案例说明之。 案例一:个人甲与乙公司签订商品房预售合同,约定甲购买乙公司正在开发建设的商品房一套,价金为五十万元,甲应分五次交购房款二十五万元,余二十五万元房款办理银行按揭。合同签订后,甲如约履行支付了二十五万元购房款,要求乙交付房屋。乙公司称甲应在全部付清购房款后才能入住房屋。甲认为合同中约定余款由银行按揭提供,因而认为乙公司违约,起诉至法院。 此案双方当事人产生争议的根本原因是对按揭的性质认识不清。预售商品房按揭的当事人有三方:购房人、售房方和银行。按揭合同应当由三方当事人订立,而此案中甲与乙公司双方约定办理按揭,实际并未办理,因而按揭合同不能成立。鉴于双方对付款方式尚未约定明确,该商品房预售合同应认定为尚未成立,由此产生的损失由双方分担。由于乙公司为房地产开发商,对有关按揭的规定应当了解,合同未能成立其有一定过失,因此应承担主要责任。 案例二:甲与乙公司签订商品房预售合同,约定甲购买乙公司开发的商品房一套,其中百分之四十房款由甲直接交纳,另百分之六十房款由甲向乙公司指定银行申请按揭贷款。甲按约定向乙公司交纳了百分之四十购房款。在办理银行按揭之前,银行通知停止办理按揭贷款,此后双方就如何付清购房余款协商不成。甲起诉至法院,请求解除购房合同、乙公司返还其购房款。 此案双方当事人对付款方式约定明确,且乙公司与银行之间已有关于办理按揭贷款的协议,但由于国家政策性调整,银行停止办理按揭,使双方当事人之间合同无法履行。此案应适用情事变更原则,解除合同,双方合理分担损失。 由以上两个案例可以看出,我国预售商品房按揭中存在许多问题。这些都有待完备的立法来进行调整。建议立法部门在修订《中华人民共和国城市房地产管理法》时,对此问题做出规定。 二、无效房屋租赁合同的认定及处理 房屋租赁,是指房屋所有权人或经营管理权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承权人向出租人支付租金的行为。房屋租赁是一种民事行为,它适用民法通则关于无效民事行为的规定,"下列民事行为无效:(一)无行为能力人实施的;(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的;(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所为的;(四)恶意串通,损害国家,集体或者第三人利益的;(五)违反法律或者社会公共利益的;(六)经济合同违反国家指令性计划的:(七)以合法形式掩盖非法目的的。"除此之外,房屋租赁行为还应受一些特别法的约束,如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》等。根据《城市房屋租赁管理办法》第六条的规定,有下列情形之一的房屋不得出租:(一)未依 法取得房屋所有权证的;(二)司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)共有房屋未取得共有权人同意的:(四)权属有争议的;(五)属于违法建筑的:(六)不符合安全标准的;(七)已抵押,未经抵押权人同意的;(八)不符合公安、环境、卫生等主管部门有关规定的;(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。违反这些规定出租房屋的,一般也应认定为无效。 应当注意的是,房屋租赁对民事活动的当事人来说,是非常重要的民事行为,对他们的生产、生活有着重大影响,因而在审判中不宜轻易就认定合同无效。如果基本法律要件都具备,只是有一些细节不符合法律规定,可以责令当事人补正,而不宜认定为无效。如甲起诉乙拖欠房屋租金一案:乙租赁甲房屋,装修后经营饭店,经营期间拖欠甲两个月租金。甲起诉至法院,要求乙给付租金。法院经审查认为,甲、乙签订的房屋租赁合同未经房地产管理部门审查登记,因而为无效合同,判决乙将承租房屋返还甲。这一判决使甲,乙之间并无意解除的合同被迫不能履行,双方均遭受很大损失。而实际上法院只要责令甲乙双方办理房屋租赁登记手续,即可避免这样的结果。 房地产分析论文:分析投资性房地产后续计量模式的构建 随着我国经济的发展和投资观念的改变,将房地产作为一种投资手段已经是非常普及的经济现象,甚至成为一些企业新的经济增长点。2006年2月15日,财政部出台的新的企业会计准则体系中将投资性房地产作为单独的一项准则来规范。《企业会计准则第3号——投资性房地产》(以下简称投资性房地产准则)规定,企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量,这意味着企业可以对投资性房地产的两种计量模式进行选择。 一、原准则(制度)对房地产的核算 在原准则(制度)中,除了房地产开发企业将以销售为目的而持有的房屋建筑物作为存货核算外,其他企业通常情况下将自用或以投资为目的而拥有的房屋建筑物均作为固定资产核算,并按照其预计使用年限提取折旧,将土地使用权计入无形资产并按期进行摊销。这样的会计处理方法存在着以下两个方面的问题:(1)忽略了市场因素对房地产价值的影响,使得资产的价值失真。随着时间的推移,以投资为目的的房地产的价值可能不断增长,其市场价值经常会高出其账面原值,而且还可能高于其账面原值的数倍,而原准则(制度)的会计处理使得账面资产价值逐年递减,这与现实状况严重背离。(2)投资性房地产的获利方式与固定资产和无形资产明显不同,其投资一般来说其金额大、周期长、流动性与变现能力较差,往往具有高收益和高风险并存的特点。所以将以投资为目的的房地产作为固定资产及无形资产的核算方法并不能反映作为投资目的的房地产的真实价值。在一定程度上不利于反映企业房地产的实际构成情况及各类房地产对企业经营成果的贡献情况。 二、《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定 投资性房地产准则规定:投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量,在后续计量时,通常应当采用成本模式,满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式。但是,同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式进行后续计量,采用成本模式还是公允价值模式由企业根据实际情况自主选择。 (一)成本模式 成本模式的后续计量,是指按照投资性房地产的账面价值、使用年限等因素,按照固定资产或无形资产的有关规定,按期(月)计提折旧或摊销,并在期末对投资性房地产进行减值测试,投资性房地产存在减值迹象的,还应当适用《企业会计准则第8号——资产减值》的有关规定计提资产减值准备,如果已经计提资产减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复,不得转回。在采用成本模式计量时,必须将投资性房地产分成建筑物和土地使用权两类,建筑物的后续计量,适用《企业会计准则第4号——固定资产》的有关规定,土地使用权的后续计量,适用《企业会计准则第6号——无形资产》的有关规定。 (二)公允价值模式 投资性房地产准则规定:“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。”采用公允价值模式计量的应当同时满足下列条件:第一,投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;第二,企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。投资性房地产准则虽然规定了两种可供选择的模式,而且对与公允价值的计量限制得非常严格。但本人倾向于选择公允价值计量模式。在国际会计准则第40号规定企业可以在公允价值模式和成本模式中进行选择,并认为“从公允价值模式变更为成本模式不大可能导致更恰当的列报”,这就表明国际会计委员会也倾向于企业采用公允价值模式对投资性房地产进行计量。 三、公允价值计量模式的分析 (一)公允价值计量模式与成本计量模式的优缺点比较 1.公允价值计量与成本计量的优点 1.1公允价值计量模式支持决策有用观。企业面临日益复杂的经济环境,有些资产和负债的价值已经发生了很大改变,如果仍然采用历史成本计量,就不能真实地反映企业的资产和负债的价值。从而误导报表的外部使用者,甚至做出错误决策。而公允价值能较真实地反映企业的资产和负债,能较准确地披露企业获得的现金流量,从而更确切地反映企业的经营能力、偿债能力及所承担的财务风险,从而有利于使用者对企业做出正确的评价。 1.2公允价值计量模式支持经济收益观。随着企业管理理论的不断发展,经济收益和会计收益的对立日趋尖锐化。从发展态势上看,基于公允价值计量模式的经济收益观越来越为人们所接受,而传统的基于历史成本计量模式的会计收益由于其应用范围的狭窄而逐渐失去了地位。 1.3公允价值计量模式支持“配比原则”。历史成本法下计算损益时,收入是按现行市价计量,而成本、费用则按照历史成本计量,从而出现收益超分配、虚利实分的现象。采用公允价值计量,这种现象就可以得到很好的解决。收入和成本费用均按照公允价值计量,经营成果是管理当局真正的经营业绩,有利于正确评价企业的经营成果,从而真实全面的反映企业的经营状况。 1.4公允价值计量模式面向未来。传统的历史成本计量模式所反映的经济事项主要是过去发生的行为对现在的影响和结果,对企业的预测性比较差。而公允价值计量模式是一种面向未来的会计模式,在对一些新的交易活动或事项进行核算时,为收益信息的全面与可靠提供了保障。 2.公允价值计量与成本计量的缺陷 2.1公允价值计量的市场约束不容易解决。公允价值的核心思想在于公平和自愿,这就要求市场的成熟和信息的绝对均衡,而事实上这种近乎绝对和理想化的环境是不存在的,公平和自愿也只是在一定市场条件下的相对结果。与此相对比,历史成本的应用似乎并不受到市场不完善的约束。 2.2公允价值计量在实践中难于应用。未来现金流量的金额、时点和货币的时间价值等等都是不确定的,在计量的操作上往往难度很大,甚至许多会计要素在市场上很难找到可供参考的交易价格。在许多时候还主要依赖于会计人员的职业判断,很大程度上存在主观性,然而这种主观判断的合理性和权威性往往容易遭到质疑。现值计量的复杂性是公允价值计量模式不容易推行应用的重要难点,公允价值计量的数学模型构建往往是十分艰难的,在我国目前还不允许在大量假设的前提下使用公允价值估计技术,而历史成本的取得似乎要容易得多。 2.3公允 价值计量模式的可靠性受到严重质疑。相对于客观性、确定性和可验证性的历史成本计量模式,公允价值计量模式虽然在财务报告中能提供更为相关的信息,但在可靠性质量要求上却不能完全保证。 (二)公允价值计量模式对利益相关者的影响 1.公允价值计量模式能更真实地反映企业的损益。对于投资性房地产来说,其利润计算是通过出租的租金、转让的收入与相应的成本、费用配比计算出来的。按原准则(制度)规定企业计算利润的租金收入和转让土地使用权收入都是按现行市价计量的,而计算利润的资产的成本、费用则是按历史成本计量的。这显然不符合权责发生制这一会计核算前提,即在计量属性上的不配比。而对投资性房地产采用公允价值计量模式,其利润计算中的扣除项目——资产的成本也是以现行市价为基础确定的。这样就可以解决上述问题的存在,即利润表中的利润计算口径是一致的,真实地反映了一定会计期间的损益状况。 2.公允价值计量模式能合理地反映企业的财务状况,从而提高财务信息的相关性。公允价值与历史成本相比,能较准确地披露企业获得的现金流量,从而更确切地反映企业的经营能力、偿债能力及所承担的财务风险。也就是说,按公允价值计量得出的信息能为企业管理人员、债权人、投资者的经营决策提供更有力的支持。对企业的资产增值信息更加透明,有利于企业在资本市场获得正确的定价,从而有利于再融资,获得资本市场的种种便利。从这个角度看,可以帮助企业更好地借助资本市场的力量来获得发展。 3.公允价值计量模式对企业的影响。由于近些年房地产持续上涨,使得房地产原始取得成本与其公允价值之间存在很大差距,但按原准则(制度)规定,企业仍在每年按一定比例对房地产提取折旧或摊销,一旦企业选择按公允价值计量,必然会使企业资产出现大幅增值;在房地产价格保持稳定的情况下,按公允价值计量会使企业账面利润显着增加,企业的业绩和形象显着提高。 4.公允价值计量模式对企业所得税核算的影响。财政部、国家税务总局在2007年10月的《关于执行有关企业所得税政策问题的通知》(财税[2007]80号)第三条规定:“企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等,持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额,在实际处置或结算时,处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。”从而明确了采用公允价值模式计量的投资性房地产,其公允价值的变动不作为税法上的应纳税所得,并允许按固定资产或无形资产计提折旧或摊销,即投资性房地产的计税基础为“初始成本-折旧摊销”。由此可见,投资性房地产采用公允价值模式计量时,其账面价值与计税基础存在着差异,因此,一方面在申报缴纳企业所得税时需要根据税法的相关规定,在纳税申报表中对应纳税所得额进行调整;另一方面,需要根据《企业会计准则第18号――所得税》第四条的规定,确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债。 四、小结 综上所述,本人认为对于投资性房地产的后续计量在有条件的情况下选择公允价值模式计量,这样一方面可以提高会计报表信息的相关性,使会计信息的使用者能更好地了解企业的真实财务状况和经营成果,帮助其做出正确的决策;另一方面也可以使我国和国际通行的会计处理惯例又近了一步。当然,公允价值的运用必须依赖于发达的资本市场、完善的资产评估制度以及相关配套法规等,目前我国在公允价值的运用中尚存在一些问题,如缺乏完善的理论体系指导、公允价值可靠性难以控制以及公允价值不易直接获取等等。但从发展的眼光看,按照国际会计惯例进行计量是必然的趋势,为了进一步改善公允价值的应用环境,提升公允价值的应用水平,推进我国会计计量模式与国际会计发展的接轨,可以考虑采取以下方面措施:进一步完善公允价值理论框架体系,减少内部发展阻力;进一步完善公允价值市场应用条件,减少外在市场阻力;提高会计从业人员职业判断能力和守法意识,减少判断失误;建立专业公允价值评估机构、信息传递体系,降低交易成本;规范公司治理和内部监督机制,减少执行层面压力;建立外部审计机构监督,从外部规范企业行为。 房地产分析论文:分析房地产与当地消费相适应的定价策略 摘要:我国房地产定价的困境和定价的基本要素,论述了我国房地产定价陷入困境的根源和困境对我国长期经济社会发展所产生的不利影响,在此基础上,提出了建立和完善我国房地产定价的市场机制和调控体系,房地产收益的税收机制和分配体制,以及推动我国房地产业持续、稳定和科学发展的对策。 关键词:房地产定价;跨境资本流动;科学发展 我国房地产如何定价?定价的环境和基本依据是什么?随着我国经济的改革开放,跨境资本流动会对房地产定价产生什么影响?合理的房地产价格又是如何形成的?我国房地产定价是否出现了困境?如何才能找到摆脱困境的出路?我们认为这些都是我国房地产业发展所迫切需要回答的问题。 一、我国房地产定价的困境和定价的依据 我国房地产供求从福利化、计划化转向商品化、市场化的过程中,房地产定价的困境就一直存在,特别是在房地产价格高企的时候尤为突出。由于住房涉及到人们生存的基本条件,在我国,又由于房地产定价在很大程度上关系到了各个阶层或各个集团的利益,于是乎房地产定价就成了极其敏感的、政治色彩浓厚的社会大问题。与此相应,在我国现阶段形成了一种特殊的,以政策博弈为导向,以定价博弈为核心的房地产定价的社会舆论。房地产定价社会舆论的形成既体现了人们对房地产价格的普遍关心和对居住条件改善的意愿,以及对国家房地产政策高度关注和热情参与;同时又反映了部分社会舆论和社会心理对房地产政策和房地产定价的过度聚焦。由此可能产生的误判在一定程度上形成一种群体性的、选择性的价值取向和对房地产政策的理解。 除了日益兴盛的社会舆论,还有在其后各大利益阶层和利益集团的强力影响,客观上形成了一个人为因素作用的环境,直接或间接地作用到我国的房地产定价上,由此形成了我国房地产定价的困境。其主要表现为,我国房地产定价社会舆论有脱离定价基本环境和偏离定价基本依据,受人为因素作用的倾向。在这里,我们先从我国房地产定价基本因素的讨论开始。 第一,在一般商品经济条件下,房地产和其他生活资料一样,都要在价值上得到体现,并具有特殊的价值规定。价格是价值的货币表现,房地产定价要受到商品经济内在规律,主要是供求规律和价值规律的制约。土地是大自然的“赐予物”,是具有自然力的综合体,其具有特殊的价值规定:一是土地的稀缺性,可供建造住宅用的土地的有限性;二是土地的差异性,即土地本身的级差性和固定性。具体土地定位之间要靠交通运输联系,这些特性都要在价值上得到表现。在任何商品经济条件下都存在由于土地差别带来的超额利润;不论是私有还是公有的土地所有权都要将超额利润转化为地租;按利息率计算的地租的购买价格,表现为土地价格。以使用土地为条件的住宅(或商品房)所处位置的差别,土地上的住宅(或商品房)的价值规定也因此得到补充,从而住宅(或商品房)价格的构成也得到补充,即以使用土地为条件的住宅(或商品房)价格。 第二,在社会主义市场经济条件下,房地产的一个基本特征是土地国有(或集体所有),房地产开发商或商品房购得者获得的只是土地的使用权,没有土地所有权。土地公有权在经济上借以实现的形式仍然是地租。在我国,房地产开发和经营企业向土地公有权的代表一地方政府支付土地使用权的购置费用,即地租,以及各种税费;地方(或国家)政府应该把这部分收益作为发展地方(或国家)社会经济和社会事业之用,造福于全民。 第三,在经济全球化条件下,一国经济开放使得其房地产定价具有了国际化的倾向,人们往往会把某国一地房地产的定价与异国相似的他地来进行比较,出现一种“看齐效应”。而且当一国经济金融高度化发展,房地产越来越表现出两种特性:一是消费性,和其他生活消费品一样,房屋用于解决人们居住;二是金融性,作为金融资产的一部分,不动产用于投资。这样,房地产成为人们组合投资中的一个重要部分,房地产定价又具有了一般金融资产定价的属性。 在开放经济条件下,跨境资本(或资金)的流动,在一国房地产市场上流动方向的切换、流动规模的扩张收缩、流动速度快慢直接影响着当地房地产价格的决定和变动。当跨境资本大规模地、快速地流向某房地产市场,它所代表的是对这一房地产的强劲需求,会推动该房地产价格迅速上升;当跨境资本大规模地、快速地撤离出某房地产市场,它所代表的是对这一房地产的强劲供给,会拉动该房地产价格迅速下降。跨境资本流动不仅会影响到房地产市场上价格的决定和变动;而且还会影响到一国财富的形成和财富的国际间转移。当然,国内资金流动也会产生上述的作用,所不同的只是在这个市场形成的财富转移暂时发生在国内。 在我国房地产定价上,已经逐渐形成一个开放型的、社会主义市场经济环境。在这一环境下,房地产定价既要符合社会主义市场经济的要求,坚持发挥土地公有制下的市场机制作用,遵循供求规律和价值规律等商品经济的基本规律;又要适应开放经济条件下,跨境资本流动对房地产定价和一国财富在国际转移的作用。为此,我们要建立和完善我国房地产定价的市场机制和我国房地产定价的调控机制。充分发挥这些机制的作用来促进我国房地产的合理定价;促进对房地产开发经营收益的合理征税和房地产财政收益的合理分配;防范跨境资本对我国财富的投机性掠夺和促进国民财富不断增长;最终让我国民众都能住得上房,能住较好的房;让越来越多的人能买得起房,能买上好房。 二、我国房地产定价困境产生的不利影响 我国房地产定价出现困境,究其根源:一是我国社会主义市场经济发展还不充分,特别是表现在房地产这一涉及到众多方面基本利益的市场尤其是这样;二是我国房地产市场发展还不成熟,国民中的大多数人转为向市场要住房的时间也不过十年左右的时间;三是我国还处在转轨经济中,人为因素对经济的影响还会继续存在,特别是反映在房地产市场上;四是在经济不断开放条件下,人们对跨境资本在一国房地产定价中的影响,以及国际资本对一国财富的投机性掠夺的现实性还缺乏足够的认识;五是社会民众对在房地产开发经营领域中发生的官商勾结,贪污腐化,蚕食公有资产现象的深恶痛绝,把一种内心的痛恨和无奈发泄在房地产定价上。为此,我们要充分认识房地产定价困境的存在会对我国社会经济发展在长期中产生的不利影响: 第一,影响到我国居民居住条件的根本性改善 人为因素作用在短时间内有可能压低或拔高房地产的价格,造成房地产市场短期失衡,要么买超要么卖超,其结果受益的只可能是少数房地产开发经营者或是少数房地产购买者。但在长期中,不符合规律和常理的定价,一定会损害大多数的房地产买卖双方,不利于我国居民居住条件的根本性改善。特别是房地产价格大幅度波动,有可能引爆经济危机,使大多数人遭殃。 第二,影响到我国社会居住人口的合理流动和布局 我国经济社会发展不平衡,沿海地区,尤其是特大城市及周边城市和地区经济高度发展,居住人口有不断集中的趋势;而中 西部地区经济发展相对滞后,居住人口也相对稀少。如果东部国际化大都市及周边大中城市的房地产定价被人为因素压低,甚至政府还出台刺激购房政策,这样就会起到人口流动的导向作用。最终可能会导致东部大城市拥挤不堪,城市问题积重难返,居民生活质量下降;中西部经济社会发展相对缓慢,居民生活质量难以改善;并由此不断引起居住人口向东流。当在社会居住人口迁移中的行政手段逐渐被取消或失灵的情况下,住房费用贵贱对居住人口迁移的导向作用在很大程度上还是有效的。 第三,影响到我国房地产业的财政收益对社会经济发展的持续支持力度 社会主义革命胜利的一大成果就是把土地收归全民所有,这从根本上改变了土地私有给极少数人带来巨大利益的条件,而为广大民众从土地上获得利益提供了可靠的保证。广大人民不仅从土地上获得可居住的条件,而且还可从土地使用权转让的所得收益和其他财政收益上分享社会经济和社会事业发展带来的福祉。人为因素干预往往会破坏房地产较准确、较合理的定价,滋生房地产开发经营上的官商勾结,贪污腐化,蚕食公有资产现象,会使房地产财政收益流失,无法实现收益最大化,最终影响到改善社会经济和社会事业的、财政上的持续支持力度。 第四,影响到我国房地产业的良性发展 房地产较合理的定价和保持房地产价格的相对稳定是我国房地产行业良性发展的基本条件和基本保证。房地产市场定价功能萎缩、价格波动剧烈,人为因素导致价格扭曲,定价过高或过低都会引起的房地产行业发展的大起大落,必将影响我国房地产市场持续的、良性的发展。 第五,影响到我国国民在经济全球化过程中的财富分配上的利益 随着我国经济开放程度越来越高,在世界范围内寻找“价值洼地”,发掘投机机会的跨境资本就会伺机进入我国的各个市场。我国房地产市场定价如果脱离了全球经济环境,片面追求低定价,那么境外资本就可能伺机进入我国房地产市场,进行投机性掠夺。其结果不仅引起了我国房地产市场的震荡,而且造成我国国民财富的流失。 第六,影响到我国社会经济发展中公平和效率原则的实现 住房是人民群众的基本生活资料,房地产合理定价能体现社会对房地产资源分配上的公平和效率,起到奖勤罚懒激励机制的作用,鼓励劳动大众通过辛勤、诚实的工作换取自己的生活条件。房地产定价不合理,可能使少数人享受了低价的住房条件,而使多数人支付高价才能得到住房条件;又可能使少数人获得多处或大量的住房条件,而使多数人难以得到基本的住房条件。这就完全有可能破坏社会公平和效率原则的实现,影响到我国经济社会持续地、稳定地科学发展和保持社会的和谐。 三、我国房地产定价摆脱困境的出路 我国房地产供求、定价已经步入了社会主义市场经济轨道,就应该力排人为因素的干扰,让一个不断建立和完善的房地产定价的市场机制和调控机制正常发挥作用,确保房地产合理定价,并在一个可控的范围内波动,保持房地产价格相对稳定。这样才能从根本上解决房地产开发经营领域中存在的“权力寻租”、“垄断寻租”和其他巧取豪夺的现象,并防范跨境资本在我国房地产领域里进行掠夺性投机,让我国房地产市场的发展不断地满足人民群众持续增长的对居住条件的需求。具体我们可以考虑: 第一,坚持我国住宅用地的可持续地、有限地供给,充分发挥市场机制在定价中的作用 那种认为“政府可以通过加快加大批地力度,增加供地来降低城市房价,特别是大城市的房价”的观点值得商榷。我认为单纯地用增加城市土地供给来控制房价的思路和对策不可取。我国可用于建造居住房屋的土地,相对于不断增长的人口来说只会是越来越稀缺,其供给应该是一种适应人口不断增长能够持续提供的、有诸多限制条件的一种供给,从长期来看,其货币价格也会是持续上涨的。与此相应,建造在其上的住宅(或商品房)也是这样。越来越多的资料显示,我国保经济增长的土地(其中不少是用于住宅建设的)和保土地资源(特别是坚守18亿亩耕地红线的根基)之间存在不断扩大的矛盾;与此同时,超大城市的人口居住密度在持续提高,居住环境难以改善。 所以,一是我国应该明确制定国家和地方长期住宅土地开发规划,有计划的、有限制的、匀速的增加土地供给,同时将一定期间内计划供给中的部分土地作为调节房地产价格波动的用地。用国家和地方的法规来加以对住宅用地的运用和监督。二是坚持国有土地使用权第三方拍卖制度,拍卖获得的购置费用收入应进入国家专项资金。按一定比例返回给地方的部分,应作为当地社会经济和社会事业发展的专项用途资金。 第二,坚持我国住宅的市场化定价,充分发挥价值规律和供求机制的调节作用 那种认为合理的房价就是应该让“购房者能买得起房”,实现“居者有其屋”的提法在我国现阶段至少是不现实的。全球经济最发达的美国,有政客试图“让穷人买得上房”,再加上虚拟金融的助推,其结果是引爆了“次贷危机”。因此,房价要达到需求者都能买得起的愿望,在一个相当长的时期中是不可能实现的。 现流行的“世界惯用的房价收入的经典比例”,其在我国的适用性也值得商榷。孰不知:一是环境和条件不同,即使是再“经典”的这种比例也不能生搬硬套。具体地讲,一个人少地多的国家与另一个人多地少的国家;一个高福利、高税收的“两高”的国家与另一个“两低”的国家,还有两国的房价构成和税收体制不同等,诸多因素都会影响到这个比例高低。二是这个比例实际上是在成熟的房价定价机制发生作用后形成的,而不是产生在其前。在我国目前的条件下,种种原因造成了对家庭收入难以测定的现状,因此很难计算准确的房价收入比,以此来预测住房的需求大多不“靠谱”。公务员之家 在我国现阶段唯有坚持房地产市场化定价的基础性作用,发挥宏观调控有效性功能,经过一定时期才能形成较为合理的房价,到时也就可能得出我国国情的、较为合理的房价收入比。值得注意的是,房地产需求和其他生活资料一样,其变化与人均GDP高低存在着一种相对稳定的关系。我国在人均GDP还偏低的情况下,通过商品房市场购置自有住宅的家庭和个人只能是民众中的一部分,相当部分的家庭和个人要通过租房(住廉租房),或购买经济适用房来解决居住条件。随着人均GDP不断提高,自然就会有越来越多人能够购房或改善居住条件,这是一个符合中国国情的、合乎逻辑的循序渐进的过程,不可能在一个短时期中,用“齐步走”方式来完成。 第三,建立和完善我国房地产市场的调控体系和机制,保持房地产价格的相对合理和稳定 我国房地产价格出现偏高现象的主要原因之一是房地产开发经营者为了赢利最大化捂盘惜售或抬高房价造成的;这里也有市场供求短期内失衡的因素存在。这就需要建立和完善我国房地产市场的调控体系和机制来发挥作用,其中主要包括:(1)调控房地产收益的体系和机制。政府通过制定和实施各种税收政策,对房地产开发和经营活动中获得利润所得进行征税,使这个行业获得的平均利润所得与社会其他行业获得的平均利润所得保持一个相对合理比例,使房地产开发和经营者获得一个在较长时期中合理的、正常的平均利润所得。(2)调控房地产市场供求关系及价格的土地储备、使用的体系和机制。把规划用于住宅建设的土地中的部分用于调控房地产市场供求关系及价格的土地储备,要做到土地储备专用。各地要有专门的土地储备使用委员会,根据房地产市场供求及价格状况,来决定储备土地的投放,保持房地产价格相对稳定。 第四,建立和完善我国房地产收益的分配体系和机制,合理分配房地产收益 我国房地 产价格出现偏高现象的另一主要原因是地方政府的利益冲动。在我国实行分税制改革以来,地方开发建设热潮兴起下出现的资金“饥渴”与财政税收普遍“不足”的矛盾突出。土地出让收入以及从房地产开发经营中获得税费等收益已成为许多地方政府财政预算外收入的重要来源。一些地方政府热衷于搞“土地财政”和“房地产收入”,其结果无形中起到了对当地房地产价格上涨的推波助澜作用。 因此,我们要建立和完善国家和地方在房地产收益上的分配体系和机制,合理分配房地产收益,并确定该收益必须服务于经济社会发展及改善民生。其中的大部分应该用于建造廉租房和经济适用房,来满足老弱病残者和低收入家庭居住;用于改造城镇基础设施;以及用于动拆迁补偿等等。以实现居住条件上的社会公平和社会和谐。 第五,建立和完善我国房地产市场跨境资本流动的监测和调控体系,防范外资的投机性掠夺 随着我国改革开放的深入,跨境资本对我国房地产市场的渗透与日俱增。为此,我们一是要建立和完善我国房地产市场跨境资本流动的监测和调控体系,防范外资的投机性掠夺,让我国房地产市场成为为国民造福的市场。跨境资本进入我国房地产市场的渠道有些是显明的,有些是隐蔽的;意图有些是投资的;有些是投机的;时间有些是长期的;有些是短期的。我国的监测体系要能从进出入的渠道上,以及在房地产市场的流向、流量和流速上监测跨境资本的动向和能量,并能进行预警。我国的调控体系一是要从土地使用权出让金上,在房地产开发和经营的税费上能起到鼓励那些显明的、长期的房地产投资者;抑制那些隐蔽的、短期的房地产投机者作用。二是要用全国性的政策、法规和条例来约束各地政府为狭隘的地方利益竞相压低土地使用权出让金以吸引外资的急功近利的做法,防止具有投机性掠夺企图的外资获得可乘之机 房地产分析论文:房地产金融风险分析 一、房地产金融风险的分类 1.信用风险。它是由于借款人(房地产开发企业或住宅消费者)无力偿还或不愿偿还,导致房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回的风险房地产企业收入来源缺乏稳定性,企业偿还能力没保障;而银行信用评级方法和贷款决策存在问题将面临信用风险,它可能是贷款前对借款人资信审查评估失误造成的,也可能是贷款发放后情况变化造成的房地产金融中的信用风险,主要是房地产开发企业商品房销售困难资金周转不灵或经营不善亏损严重甚至破产倒闭而无力还款,以及借款的住宅消费者失业收入减少意外支出增加死亡等原因导致无力还款。 2.流动性风险。它是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产,以致不能清偿到期债务满足客户提取存款要求的风险房地产金融中的流动性风险。中国金融机构房地产贷款增速过快,贷款比例失调,又存在经营管理能力较弱,资产质量恶化的状况,将面临流动性风险。一种是原发性的,即资产结构中的中长期贷款比重过高,现金和国库券等不足以应付提款需要,又缺乏及时融入现金的手段和渠道,导致流动性不足;另一种是继发性的,是由信用风险带动的流动性风险:房地产金融中人多以房地产作借款的抵押物,当借款人不能按期还款时,贷款银行要处分抵押房地产从中求偿,如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要,也会形成流动性风险。 3.资产负债结构风险。由于房地产资金融通中资产结构通常以中长期贷款为主,如果金融部门的负债结构中以活期存款为主,就可能形成流动性风险;如果负债结构中多一些公积金存款住房专项储蓄存款等来源较稳定的成分,结构风险就能缩小。 4.资产质量风险。如果贷款中质量差的贷款(逾期不还的无力偿还的和无法追索的等)较多,贷款银行就面临效益差的风险。房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关,与宏观经济形势有关,也与具体的贷款业务处理(如以什么方式作还款担保以房地产抵押时该房地产是否容易销售对抵押房地产的估价是否过高等)有关。 5.利率风险。如果存款利率上升,或者贷款利率下降,或存贷款利率同向变动但利率差缩小,都可能带来经营效益方面的风险。房地产资金融通,尤其是住宅金融的期限往往较长,在长时期中利率变化越频越大,利率风险也就更大。 6.通货膨胀风险。由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率,在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至可能为负数,就使银行面临风险固定利率下通货膨胀风险。 二、中国房地产金融风险的现状 1.个人住房抵押贷款风险。中国申请个人住房抵押贷款需要有几个条件:具有中华人民共和国国籍和完全民事行为能力的自然人、持有有效的身份证明文件;具有稳定、合法的收入来源;抵押房产有房地产证,产权明晰、可上市流通;银行规定的其他条件。虽然中国各银行建立了比较完善的个人信息档案,但是仍然存在许多欺诈风险,银行无法真正核实客户的真实信息情况。由于中国银行连续6次上调人民币利率,其中五年商业贷款利率提高到了7.7%,这使得一些客户提前偿还贷款,但是这也给银行带来了提前偿还贷款的风险。 2.房地产企业贷款风险。假按揭就是房地产企业贷款风险的典型。有些房地产商本身并无资金,但是会假借他人名义向银行申请巨额贷款。这样下去中国的不良按揭越来越多,银行收不回来的资金也越来越多。假按揭是一个风险转嫁过程,开发商通过假按揭,提前收回成本,变现利润,把包袱和风险悉数丢给银行,自己进退自如,完全占据主动。由于房价估值越高,假按揭从银行套取的资金也就越多,开发商自然倾向于提高价格。假按揭会使一些不知情的消费者会受到伤害。消费者的贷款最终违约的话,将导致个人信用记录上会有不良记载,导致其个人信用的负面评价;假按揭还会导致银行房地产贷款资产质量的下降,将对银行经营产生极为严重的恶劣影响;假按揭将造成房地产市场虚假繁荣,严重危害住房金融业务的健康发展;假按揭将滋生职务侵占、受贿等违法犯罪行为。 3.一些房地产商炒作使房地产市场过热。自从25年开始,全国大部分城市的房价涨幅较快,其中最为明显的为北、上、广、深等一线城市。其房价超过了市民能够承受的范围。而这产生的泡沫将会直接影响中国的经济发展,造成社会不稳定。 三、房地产金融风险的防范 1.完善房地产信贷评估体系。随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟,房地产业已经成为国民经济的新的增长点,但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业,因此,作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款评估体系的健全就显得极为重要。 (1)借鉴国外的评估理论和方法。中国由于在评估理论和方法研究上的滞后,在抵押评估实务中几乎都采用所谓保守原则下的市场评估,忽略了贷款对投资者现金流量引起的种种变化,缺乏科学依据,主观性大。 (2)对现有评估方法进行创新和完善。在中国由于抵押物评估和抵押物处置存在着脱钩的关系,因为一般规定抵押评估报告的有效期为一年,而在这一年当中房地产市场可能发生了很大的变化。 2.融资渠道多元化,打破单一渠道。 (1)建立房地产投资基金组织,使广大人民群众也能参加到房地产建设中。不再仅仅依靠大的房地产开发商,真正让人民管理自己。 (2)中国政府应出台相应的政策鼓来励外国企业、资金加入到中国房地产这个大市场中。改变投资者主体的单一化,使市场主体更多元化、国际化。 3.项目管理与期限管理相融合。房地产项目管理是工程项目管理的一个分类,是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法,对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理,实现生产要素在房地产项目上的优化配置,为用户提供优质产品。在实际实施以及运作过程中,房地产项目具有投资额大,建设周期长和不可移动等显着特点,可能会导致房地产项目管理风险。而贷款期限越长这种风险越大。因此,银行应缩短资金借贷的期限把风险降到最小。 4.高度重视房地产金融风险,增强防范意识。房地产企业要密切注意政府关于房地产政策的变动,要做到积极反应,积 极响应。适时调整房地产业务的经营方向与策略,促进住房自身业务的健康有序发展。要认真进行开发项目的可行性评估,对市场需求有准确的了解。对于风险较大的开发项目要谨慎进入,仔细评估;对已有不良记录、抗风险能力差的小型开发企业、自有资金明显不足的项目不得介入。做到既要把握好的有前景的房地产项目,又要严防房地产泡沫积聚的潜在风险。要逐步建立以房地产金融为目标的经营管理模式,从规范操作、降低风险、保障运行出发,扩展房产经营业务范畴,有步骤地推进住房自身业务向多元化、标准化、优质化方向发展。 5.依法严格资金管理,推进企业资金良性发展。一要把好项目审批关。严格房产项目的收益评价和可行性评估,利润明显较低及售房压力较大的项目的坚决否定。二要严把项目设计论证关。在设计阶段,要聘请专业人才进行缜密的规划与设计。三要加大项目的风险管理。要对具体项目进行充分的战略研究,制订正确的、科学的、符合实际的、可执行的项目目标计划。也要要建立一支有力的高素质的项目管理队伍。只有具备高素质的项目管理队伍,才能将上层系统的战略目标计划和复杂的工程技术方案同具体项目的实际情况结合起来。 6.加强银行业务的关注,建立以风险控制为中心的业务监管机制。首先,要建立起比较系统的房地产行业风险监控、评价、分析机制及报告制度。重点观察房地产价格走势,防范和及时规避区域性风险。其次,要定期或不定期地对房地产市场进行调查,及时了解与行业相关的信息。如果发现了可能影响房产经营的政策变化、土地政策调政、市场动向、市政建设、城市发展战略动向,应该及时地加以分析,适时调整自己的发展战略。 房地产分析论文:对我国目前房地产经济管理现状的思考与分析 简单来说,房地产经济管理就是对房地产项目的开发、投资、融资等各项经济活动的管理,它包括了项目管理的各种管理制度、策略和方式等等。通过协调各部门对施工过程、经济关系等方面的管理,提高房地产项目建设的质量和效率,提高经济发展的效率,以获得更多的经济效益。作为我国国民经济发展的支柱和先导性产业房地产产业,是我国经济发展的重要组成部分。由此可见,在房地产经济发展过程中,运用科学合理的经济管理手段提高其管理效率有着多么重要的作用和意义。 一、我国目前房地产经济管理的现状思考 1.对经济管理的认识不足,缺乏相应的重视,国家在房地产经济管理的政策不够稳定和完善。随着改革开放以来,国家的经济步伐加快,越来越多的房地产企业和项目不断的发展壮大,经济管理已经成为了一项具有很强系统性的任务,需要依靠一套完善的管理制度和政策,运用科学的管理方式,以提高其管理效率,促进经济的发展。然而就如今的情况来看,很多企业对经济管理的认识不足,在经济发展的过程中缺乏对科学管理的重视,而一味的将扩大项目、提高房价、提高经济利润为目标,致使我国的房价不断的暴涨。据统计,如今我国已成为世界上房价最贵的国家,在全世界房价最贵的十个城市中,我国就占据了六个,而北京、上海、深圳等更是名列前茅。这种不合理的房价上涨不仅加重国民生活的负担,也使得房地产行业经济发展正演变成一种泡沫式的发展模式,存在着巨大的风险。而国家在房地产经济管理中所制定的法律政策也存在着很大的不合理性,目前国家制定的在房地产经济管理的政策方面主要是以宏观调控为主、抑制房价过快增长、控制房屋供需平衡为主,然而这只是眼下的主要主要方式,对房地产经济管理的长期规划却没有相关指示,甚至在对一些问题的认识上模糊不清,缺乏长远目光,还存在短期政策手段与长期规规划相违背的现象,严重扰乱了房地产市场的运行秩序,也给投机倒把者留下了漏洞。这些因素都为房地产产业的未来健康发展埋下了隐患。 2.房地产经济管理制度执行力度不够强。随着近几年来我国城市化进程加快,政府以及各相关部门都加大了对房地产经济管理的制度建设和监督,房地产经济管理的水平在一定程度上得到了提高。然而整个房地产经济管理体系建设还不够完善,存在着很多漏洞。一些企业组织为了一己私利,不惜铤而走险,极力寻找法律的空子,经济管理的方式与国家制定的管理方针相违背。另一个方面,国家虽然制定了很多经济管理的政策方针,然而在这些政策方针的实施上却不够力度,加上一些制度是早年制定的,与眼下的经济管理存在着一定的差异,这些因素就导致了已建设的经济管理体系在实施上流于形式,妨碍了房地产经济的科学管理。 3.房地产经济管理制度不够完善。经济管理制度是经济管理的前提条件和有效保证。制度的合理、有效与否直接决定了经济管理的效果。然而由于我国的房地产经济管理还处于一个初级的阶段,因此在经济管理的制度上还存在着诸多不规范和完善。目前我国还没有一个能涵盖整个房地产市场管理的法律,而我国的房地产管理法律法规的完善明显落后于我国房地产的发展速度。这样的就使房地产经济管理手段在一定程度上没有科学性,不利于提高管理水平,长此以往,更会对企业的长远、健康发展造成恶性影响。 二、加强我国房地产经济管理的措施 1.加强相关人员对房地产经济管理的认识,明确管理目标,提高管理水平。这一点是指房地产企业和国家两个方面都要提高对房地产经济管理的认识,国家在规划房地产经济发展的时候要做好短期规划和长期规划,以解决目前房地产经济管理存在问题的同时使房地产经济发展从偏离的轨道上逐渐走向一条稳定、健康的可持续发展之路。房地产企业在经济房地产经济管理的时候也要从大局出发,不能只顾当前利益,而要配合和支持国家颁布的政策,使企业走向一个规范的发展之路。企业和国家要明确自身的目标,重视科学规范的管理手段,提高管理水平,使我国整个房地产行业走向健康、稳定的可持续发展之路。 2.完善房地产经济管理的制度措施,经济管理是房地产企业稳定、健康、可持续发展的理论依据,新时期的市场经济发展情况决定了企业项目发展的过程中必须强化经济管理,完善经济管理制度,以更好地对企业经济管理进行实施。具体措施可以通过以下几个方面:首先是要确定经济管理的重点,确定经济管理的重点并加以着重控制,提高管理效率,降低风险;其次是要完善管理调节机制,受环境及各方面不确定因素的影响,管理在实际工作中会遇到各种不期的问题,这就需要能因地制宜进行调整,但是这种调整不是根据个人意愿随意的调整,而是要根据企业的制度和营销战略目标为出发点,有一个完善的管理调节机制;第三是要健全信息交流、反馈机制,加强各管理人员之间的交流,提出管理过程中存在或遇到的问题,并建立相应的反馈机制,以加强管理的跟踪和监督;最后是不断地完善和创新管理手段,提高管理效率。新时期的市场竞争压力就要求经济管理方式要灵活应变,而不能将传统的管理模式生搬硬套,一成不变地作为管理规则。而是要不断的完善管理机制,创新手段。要充分地分析当前的形式,运用先进的科学技术,提高管理水平。 三、结束语 总而言之,二十一世纪是一个充满机遇和挑战的时代。国民经济的发展为房地产经济发展提供了一个广阔的平台,同时也要求了房地产经济管理需要更高的水平。只有利用先进的管理手段,结合完善的管理制度,才能提高房地产经济管理水平,促进房地产经济的发展。 房地产分析论文:个人党性分析报告(总经济师版\房地产版\集团公司管理干部版) 我是一九九九年五月到集团公司工作的。在此之前，曾在局集体企业管理处、局多种经营管理处和局房地产开发总公司工作。一九九九年五月调到集团公司任副总经济师，二OOO年六月任集团公司总经济师至今。按照分局党委"党性党风教育"的总体安排，经过第一阶段的系统学习，对过去的思想和工作等方面，进行了认真的反思。现将九二年工作以来党风党性方面的问题自我剖析如下：一、存在的问题 1、理论学习方面的问题 一是政治理论学习自觉性差。过去一直认为自己是生在新社会，长在红旗下，从小就受到党的教育和培养，从小学到大学就学习《政治经济学》、《资本论》和的有关著作，每天看的、听的都是党的文章和党的声音，用不着自己再有意识的学习马列、、邓小平和的原著。同时，自己又多次参加了铁道部和铁路局的"政治理论"学习班的学习。政治理论的功底可以了。所以，就放松了政治理论的学习，即使参加学习，也是应付差事，学习笔记写的不及时，遇到检查时就补笔记或抄别人的笔记。 二是理论联系实际差。自己在工作中，主要是按领导的旨意和自己的经验办，很少用马列主义、思想和邓小平理论去指导工作和解决问题。认为那些只是理论，解决不了实际问题。 三是对施工专业技术学习差。到集团公司工作后，曾经下过决心，要逐渐由外行变成内行。但是由于没有压力，而且对施工企业的一般知识也略知半解，随着工作的逐渐增多，自己也就放松了对施工企业专业技术的学习，再说，施工企业专业分工很细，从铁道工程、房屋建筑、桥涵和三电等，不知从何学起，有畏难情绪。错误的认为自己有个研究生的文凭就够了，能应付眼前的工作也就行了，不知不觉的产生了自满思想。 2、民主集中制方面存在的问题 自己在过去的工作中敢于说真话、说实话，心里怎么想就怎么说，学生气十足，认为只要出发点好，该说就说该讲就讲，但是正是由此原因，得罪了一些人，甚至是领导，使自己走了一段弯路，吃了不少亏。所以，到集团公司后，好话坏话尽量少说，多栽花少挑刺，在各种会议中能不说就不说，能少讲就少讲，即使有不同的意见也很少提出。对在工作中有缺点的同志，也尽量少批评。好人思想严重。 3、在党风廉政建设方面存在的问题 过去我一直认为在商品经济社会中，吃点喝点很正常，不会涉及党风问题，只要不往自己的兜里装钱就不会发生违纪问题，放松了对自己的要求和廉政建设，以至于有时到个别单位工作时有吃请现象，尽管自己不会喝酒，但如果自己不去，总觉得不好意思伤人家的面子，怕别人说我"整景"，立场不坚定。 按照"三讲"教育中领导干部廉洁自律各项规定进行对照，一是没有用公款装修住房;二是没有重大事项该报告的而没有报告；也没有接受礼物该登记而不登记；三是配偶子女从业情况：爱人在铁路局建设处工作，女儿在地方的一所中学读书，在直系亲属中没有经商的。 4、在"__功"问题上认识有差距 我对李洪志的《__大法》知之甚少，过去总以为与自己没有关系，不听不看，不信不传就可以了，旗帜不鲜明，缺乏政治敏锐性。自从观看了中央电视台的"__功痴迷者天安门自焚事件"后，才更加认识到李洪志和"__功"歪理邪说的反动本质以及对社会的严重危害。 5、在群众路线方面的问题 管理与改革是职工群众共同的工作，并直接影响职工的积极性和创造力，各项管理规定和改革措施应该"从群众里来，到群众里去"，走群众路线，只有充分相信群众和依靠群众才能管好企业。但是，我在设计和制定各项管理制度和改革措施时，注重企业利益多，考虑职工群众利益少，缺乏深入到职工群众中去，认真听取广大职工群众的意见和建议。 6、在工作作风方面的问题 一是工作缩手缩脚，放不开。由于自己到集团公司时间不长，人与人之间的关系不清楚，没"弄"明白，生怕由于工作"碰"着谁，引起某人不快。 二是怕"种了别人田"。由于我分管的工作没有自己独立负责的部门，都是只负责某个部门工作的一部分，与集团公司的个别领导在工作上有交叉，怕自己由于工作的原因，与相关领导产生矛盾，因此，工作上避重就轻，得过且过，生怕"种了别人田，荒了自己地"。 三是工作有畏难情绪。根据分工我负责集体企业改制工作，但是，由于绝大部分集体企业经济效益不好，没有固定的经营项目，亏损企业多，有净资产的企业少，集体职工的养老金欠交、工资欠发、放长假的又很多，因此，改制工作困难非常多，所以自己对于集体企业改制，特别是"解除劳务合同"等项工作，由于国家没有明确的文件和规定，生怕干不好产生一系列后果，有畏难思想，工作进展较慢，总想要四平八稳，等一等，看一看再说，以使集团公司集体企业改制工作受到影响。 四是深入基层和施工现场少，调查研究不够。到集团公司工作以后，总以为自己不管施工生产，只要管好大事、搞好管理工作就可以了，去 不去施工现场无关紧要，因此，深入基层和施工现场态度不积极，没有领导的安排，自己就不主动下基层和施工现场，对施工现场出现的问题和困难，特别是施工生产一线的职工的困难和要求，缺乏了解和调查研究。 五是责任心不强，缺乏对工作一抓到底的认真精神。对有些自己分管的工作，有布置和要求，但相关单位和部门贯彻落实的怎么样，自己缺乏一抓到底的扎实认真精神，以至于有些工作落实不到位，浮于表面。 房地产分析论文:分析房地产经济结构与房地产估价关系 一、引言 自21世纪初期,中国大陆房地产市场改革在新的一波房地产投资热潮的推动下迅速升温,与房地产相关的产业也进入快速发展期,最典型的一个现象就是“展会经济”的蓬勃发展。全国各地,各类层出不穷的“房展会”、“住交会”风起云涌;有些大中城市,房展会从最初的一年一度发展到春秋两季,再发展到四季联展;郑州的房展会最热时,一年期间,大大小小开了七八次,在这种背景下,房价开始迅速窜升。 房地产估价real estate appraisal是指专业房地产估价人员,根据特定的估价目的,遵循公认的估价原则,按照严谨的估价程序,运用科学的估价方法,在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上,对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合,把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动,从事以上活动的机构即为经纪机构。两者同属于房地产交易中向相关当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的机构。从定义中我们可以看出估价和经纪机构的合作主要发生在房地产投资开发及建设完成后的交易阶段,因此在本文中我们将对两者在房地产交易这一阶段中各自的角色进行分析并对两者之间的相互关系及如何更好的处理这种关系进行讨论。 二、案例分析 某房地产开发商将一套住宅物业售给某业主,自用该住宅物业两年后,该业主欲转让其所拥有的该住宅物业,并委托一经纪机构为其出售,经纪机构根据该业主所提供的关于该住宅物业的资料及希望的出售价格,对掌握的客户群资料进行查找并对欲购买该物业的买方进行直接联系,通过解释说明及现场勘察等方式使买方对该物业有较全面的了解,并组织或代表买卖双方进行协商对最终的成交价格达成一致。其后,买方购房需要向银行申请按揭贷款,此时接受银行委托评估机构将要对该物业进行评估为银行贷款提供价值参考,通过现场勘察、有关资料查询并选用适当的评估方法,评估机构向银行提出一个客观、公正的评估价值作为贷款的价值参考或依据。 上面这个案例简单的说明了房地产估价和房地产经纪机构在房地产交易中各自服务的环节、服务的对象及提供的具体服务。我们对该案例中可能出现的其他情况再作进一步的补充。在开发商销售一手楼盘的阶段,经纪机构可能接受委托对整个楼盘的销售提供服务;该业主从开发商手中购买该住宅物业时,也可能向银行申请按揭贷款,而银行也可能委托评估机构对该物业在该时点进行价格评估,作为贷款价值参考; 案例中的买卖双方可能在成交前或过程中委托评估机构对该物业进行评估,以作为交易参考;该业主可能委托经纪机构出租该物业,同时评估机构可能接受委托,对参考租金进行评估;在买方无法偿还贷款时,经纪可能被委托处置资产以偿还银行的债务,同时估价机构也可能被委托评估处置资产之参考价格。 由此看来,估价和经纪机构在房地产交易中无处不在,他们之间的合作也是环环相扣。 三、下面我们对评估及经纪机构在合作中集中出现的一些问题进行分析(由于上述案例的普遍性,以下主要涉及出现在案例中的合作,而不涉及或较少涉及上述特殊情况中的合作): 1、交易双方对于成交价格和评估价格往往产生争议。在房地产交易活动中,经纪机构引导双方协商而促成的成交价格是交易双方实际达成交易的价格,是一个已完成的事实,这种价格通常随着交易者的心态、偏好,对市场的了解程度,讨价还价的能力等的不同而不同。而评估价格是评估人员对房地产的客观、合理价格或价值进行估算和评定的结果,不受以上各项因素的影响而变化。在评估机构进行评估时,要向经纪机构充分的了解交易情况,分析不同的交易情况对评估价值所产生的正面或负面影响,从而对评估价值进行适当的修正。 2、成交价格和评估价格内涵不同。这种不同往往出现在不以交易参考为目的的评估中。在上述案例中,经纪机构所谈之成交价格包括该住宅物业本身以及附着的装修,在有些交易中还含有家私、家电等;而在以抵押为目的房地产评估中不考虑这种装修因素对估值的影响,在评估时应该将这一部分附加价值予以剔除。 在上述这两种情况出现时,经纪机构常常抱怨评估机构的评估价值不够客观,不能准确的反映市场,尤其是遭到客户的不满,甚至造成贷款达不到客户的要求进而导致交易无法进行。这主要是在合作中机构间缺乏沟通,对彼此业务缺乏深入的了解,知识脱钩,对客户的解释说明工作做得不够详尽和透彻。 3、提供参考案例的失实。当估价机构在对该物业进行评估时,需要对市场上同类物业的价格资料进行搜集、分析和修正,从而得出客观的评估价值。由于目前经纪机构基本为片区经营的模式,对片区内物业掌握大量的成交信息,评估机构往往会向经纪机构查询相关信息。经纪机构往往为了满足客户的贷款额度,提供虚假成交资料,误导估价人员,从而得出偏离市场行情的公开市场价格。 这一问题不仅仅为经纪机构单方面所造成,也因为评估机构没有能建立一个完善的不断更新的资料库,在短期内完成评估工作,缺乏市场信息而造成经纪机构对估价人员的误导。没能用专业的眼光对提供的资料进行有效筛选和修正。 四、在以上这种情况中出现了估价机构与经纪机构之间的不良合作,对交易当事人的利益造成不公正的影响,破坏了整个市场的公平竞争秩序,对整个行业的形象产生了负面影响,也对机构双方的长期效益产生不良影响。 以上这些问题,有些是机构双方缺乏彼此的了解和沟通,经纪机构对评估机构技术性的概念不能加以正确的理解并向客户提供客观的解释,有些是评估机构对于经纪机构在成交环节中所发生的交易情况不了解,而不能对成交价格和提供的案例做出专业的分析和判断,有些则是机构双方在对交易推动和促进中进行不良的合作,使交易当事人蒙受损失,这些都应在我们以后的工作中予以改进和杜绝。 针对这些问题,有关政府部门及行业协会都提出了很多行之有效的解决办法,下面笔者将从从业人员本身及机构本身提出一些建议: 1、加强机构间的沟通,彼此了解和熟悉对方的工作内容,要对客户提出的无论相关于房地产信息还是技术方面的问题都能做出正确、合理的解释和说明; 2、估价机构要建立起数据库,而数据库的资料也要保持长期的不断更新,这项工作也非常需要经纪机构的配合,提供客观、准确的成交资料并对交易情况作出完善的说明; 3、机构本身对于员工日常工作的管理和职业道德培训。尽管我们有行业协会对从业人员的行为进行监督,并且有行业规范对从业人员的行为进行约束。但是估价及经纪机构是从业人员日常工作的场所并在自己的岗位上行使责任和享受权利。机构本身应该对自己的员工进行业务能力和职业操守的不断教育; 4、机构之间提供客户投诉渠道并予以及时的解决。房地产评估和经纪机构都属于第三产业,为客户提供满意的服务是我们的宗旨。而我们的机构部门设置多为业务部门而没有或者很少设置售后服务部门或相关部门即客户投诉部门。 五、结语 综上诉说,由于我国目前房地 产估价房地产交易市场正日趋成熟,从业人员的素质也日益提高,希望我们业内人士对于房地产估价及经纪机构之间的合作继续探索,不断完善,为消费者提供一个公平、公正、公开的市场,让大家在阳光下放心交易。转贴 房地产分析论文:分析我国房地产建筑与国外发达国家建筑的异同性 随着我国经济的进步与发展,科学技术的日新月异,我国房地产建筑业也获得了良好的发展势头,但是国外发达国家建筑业相比较而言,两者之间还存在较大的差别。本文笔者对我国房地产建筑与国外发达国家建筑的差别进行了论述和分析,提出了值得我们学习的国外发达国家的一些房地产建筑的经验。 一、我国房地产建筑与国外发达国家建筑的差别 1.1房地产建筑耗能方面 据国务院新闻办的调查统计,目前我国单位建筑面积能耗是发达国家的2至3倍以上。我国现有建筑430亿平方米,另外每年新增建筑16~20亿平方米左右,目前我国建筑相关能耗占全社会能耗46.7%,其中包括建筑的能耗(包括建造能耗、生活能耗、采暖空调等)约30%,以及建材生产过程中的能耗16.7%。现在我国每年新建建筑中,99%以上是高能耗建筑;而既有的约430亿平方米建筑中,只有4%采取了能源效率措施,单位建筑面积采暖能耗为发达国家新建建筑的3倍以上,超过所有发达国家的总和,已成为世界第二大能源消耗国。 1.2在房地产建筑技术装备素质方面 从建筑企业的技术装备素质来看,我国建筑企业同国外建筑企业相比则存在更大的差距。1996年来,我国最大的国际型建筑企业中国建筑工程总公司,技术装备率为627美元/人,远远高于同年度国内建筑企业的平均装备率4154元/人,但也仅为美国福陆丹尼尔公司的1/84,日本大成公司的1/64。从国内建筑企业横向和纵向的比较中,我国国有建筑企业技术装备率虽高于全国平均水平,但低于港澳台独资企业,也仅为外商独资企业的55.30。近些年,虽然我国建筑业有了很大发展,但设备装备率提高并不大,而动力装备率还略有下降的趋势。 这说明了我国建筑业的技术装备水平没有较大的差异,从总体上看是一个劳动密集型、粗放式经营的行业。这种技术装备素质使得我国建筑企业不仅在国际建筑市场上缺乏竞争力,就是在国内市场的竞争中,如果排除政策扶持,也往往处于劣势地位。 二、值得我们学习的国外发达国家房地产建筑的有益经验 2.1发达国家进行建筑节能的政策措施 发达国家从1973年能源危机时开始重视建筑节能,经过30多年的努力,新建建筑单位面积能耗已经减少到原来的1/3~1/5,其中节能政策的作用功不可没。尽管各国制定节能政策的出发点不同,但采取的节能政策措施大致可归纳为以下几个共同点。 第一, 建立完善的建筑节能管理体制 节约能源一直是德国的一项基本国策。节能与可再生能源利用,联邦层面由环境部负责,为了深入推进建筑节能,由联邦交通建设和住房部、环境部以及KFW银行共同出资成立了德国能源署(DENA)。在各级政府的高度重视和推动下,技术、政策、法规等多管齐下,逐步形成了“政府主导、市场主体、全社会参与”的良好格局。 第二,注重建筑节能立法 许多国家不仅制定了节能法,还专门制定了一系列建筑节能法规、标准等法律文件。美国1978年就制订了《能源政策法》,德国1976年实施生效了《关于新建筑物节能法》;而日本制定的建筑节能法则要求建筑业主能自主进行节能应用,规定以“热损失系数”作为判断建筑物节能性的标准。 第三,采取经济政策鼓励建筑节能 在西方发达国家建筑节能做得比较好的国家,政府都有相应经济激励政策。如美国对新建节能建筑减税,凡在国际节能规范(IECC)标准基础上节能30%~50%以上的新建建筑,每套可以分别减免税1000美元和2000美元;欧盟则提出了包括开征能源税、税收减免、补贴和建立投资银行贷款等规范性的财税政策。 第四,加强节能与开发并重的科学研究 这主要开展三个方面的研究工作:建筑节能技术研究,主要是建筑节能综合研究,建立“节能型”建筑体系;注重太阳能、地热等建筑新能源的开发利用;建设节能试点工程和样板建筑,如美国政府为取得制定节能政策的定量数据资料,由政府出面组织办公楼建筑和住宅建筑的节能型样板工程。 2.2国外发达国家深化房地产建筑产业的分工体,不断提高技术装备素质 欧美等国家的大型跨国建筑企业都有自己的技术和专利,在国际工程承包市场上具有明显优势,资金实力、技术和管理水平远高于发展中国家的房地产建筑企业,在技术和资本密集型项目上形成垄断。发达国家建筑承包商已经从劳动力成本的比较优势在劳动密集型项目上向技术和知识密集型项目渗透。分工体系深化的同时,建筑企业也在寻找着各自的定位。比如,瑞典的斯堪斯卡公司卖掉了在拉脱维亚和立陶宛的子公司,将业务主要集中在“能够长期占据优势地位”的美国市场。另外,建筑企业在技术研发领域开始走向合作,并逐步形成了全球技术资源共事的新局面。一些企业为了降低研发成本,寻找合作者共同分担,逐步将技术研发机构从母体脱离出来的同时,引入新的投资者,不断提高技术装备素质。另一方面,独立的研发机构为提高研发成果的效益,开始向更多的企业提供服务。在一定程度上讲,这是国外发达国家建筑业内部分工进一步深化的必然结果。 三、结束语 综上所述,通过笔者的分析比较说明,我国的房地产建筑业与国外发达国家建筑业虽然还存在一定的差距,但是我国房地产建筑只要结合我国房地产建筑的实际问题,注意学习国外先进的建筑技术、理念和政策措施,相信这些问题都能得以克服,不断促进我国房地产建筑业的健康发展。 房地产分析论文:分析影响房地产价格的经济因素 房地产价格的含义 房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价-货币或实物、无形资产和其他经济利益。在现今社会,房地产价格通常用货币来表示,但也可以用实物等非货币形式来偿付,例如,以房地产作价入股换取技术、设备等。从理论上讲,在供给量不变的情况下,需求量的增加会使房地产价格上升,需求量的减少会使房地产价格下降;在需求量不变的情况下,供给量的增加会使房地产价格下降,而供给量的减少又会使房地产价格上升。然而,在现实中,房地产价格受诸多因素影响,包括经济因素,政治因素,社会因素,国际因素等,。综上,我国房地产价格受众多因素影响,与真实市场价格之间肯定有很大的偏差。本文主要从经济角度论述影响房地产价格的因素。 2 只要影响因素分析 除了建筑物本身与建筑物所处的地块,社会经济条件对房地产也有着重要的影响,这种影响往往不是一时的,而是长期的,其至可以说是深远的。从实证科学研究的角度看,我们可以将某些经济数据与房地价格的变化联系起来分析。出于这些因素‘一般不会影响某一栋住宅或者某一地块上的住宅价格,而是对整个地区甚于一个国家的住宅价格都产生影响,所以这里的房价取社会总体的房价水平,也就是取平均的市场价格和租金。考虑到商场并不总是处于出清状态的,所以成交量和空置率有时也是将要考虑的重要指标。 —般来说,两栋建筑物价格的区别可以看成建筑物品质不同带来的结果。两个不同地块的房价的区别可以看成与区位相关的一系列品质楚别带来的结果。一个地区或者国家房价随时间序列的变化,可以看成是这里所讲的社会经济条件作用的结果。 求取房地产的平均价格或者租金看似简羊,交际非常复杂。我们经常会发现由计算的口径的个一样而对价格变化完全不同的评价。平均价格的计算口径由计算者的不同需要和获取数据的不同方法顺呈现出丰富多样。比如地方政府会以可供出租的公寓样本的的定期调查来确定市区租金的变化。物业公司会根据经验确定一个正常的物业空置率率的标准,米分析实际空置率与判断房地产的市场供求状况。银行可以借助购房贷款的数据来分析房地产交易状况等。有时候房地产分析师也用房地广价格指数来代替平均价格。 房地产经济分析用得最多的指标之一是房价或者租金价格的历史变动,不难发现,房价或者租金价格的变化与收入变化之间方密切的联系,达拉斯的房价下跌。利率变动对房价也有深刻的影响。20世纪90年代以来,美国的房价出现了普遍的上升起势,一舶认为,这是联邦储蓄银行在这一时期实行的利本政策的结果。 迪帕斯奎尔与惠顿认为,大都市房地产价格变动存在三项明显的特征。首先,房价与宏观经济关系相当紧密,宏观经济数据变动会影响房地广价格.同样房地产价格也反过来对宏观供求关系产生深刻的影响 其次,一个地区的房地产业发展水平从短期看,由国家宏观经济形势以及本地区企业发展水平、市场竞争条件等因素决定,从长期看,人口和生活方式对此也有重要的影响。短期内,各个地区的房价往往同起同路,所以没有“套利”的机会比人们想象得要小。 最后,出于住宅的不可移动性和共他一些因素,房地产巾场对宏观经济变动的适应能力通常不强,房地产开发商缓慢的调整会导致暂时的平衡,由此会激发宏观经济周期性循环。 2.1经济发展状况 2.2居民收入 居民收入水平及其增长对房地产、特别是住宅的价格有影响。通常,居民收入的真正增加, 意味着人们的生活水平将随之提高,其居住与活动所需要的空间会扩大,从而会增加对房地产的需求,导致房地产价格上升。至于对房地产价格的影响程度,要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小。所谓边际消费倾向,是指收入每增加一个单位所引起的消费变化,即新增加消费占新增加收入的比例。如果居民收入的增加是衣食都较困难的低收入者的收入增加,虽然其边际消 费倾向较大,但其增加的收入大部分甚至全部会首先用于衣食等基本生活的改善,这对房地产价格的影响就不大。 如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加,因为其边际消费倾向较大,且衣食等基本生活已有了较好的基础,其所增加的收入大部分甚至全部此时依消费顺序会用于提高居住水平,这自然会增加对居住房地产的需求,从而会促使居住房地产价格上升。 2.3 利率 利率的升降对房地产价格有较大影响。从房地产开发建设成本的角度来看,利率上升或下降会增加或降低房地产开发的投资利息,从而使房地产价格上升或 下降。从房地产需求的角度来看,由于现行购买房地产、特别是购买商品住宅普遍要借助于贷款,所以利率特别是房地产抵押贷款利率的上升或下降会增加或减轻房地产购买者的贷款偿还负担,从而会减少或增加房地产需求,导致房地产价格下降或上升。从房地产价值是房地产未来预期收益的现值之和的角度来看,由于房地产价值与折现率负相关,而折现率与利率正相关,所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上升。综合来看,房地产价格与利率负相关:利率上升,房地产价格会下降;利率下降,房地产价格会上升(此句话为重要结论)。 房地产分析论文:分析链际竞争下的房地产企业供应链成本控制研究 内容摘要:本文在以往对链际竞争和房地产企业供应链成本研究的基础上,将链际竞争引入到房地产企业的供应链成本管理中。从房地产企业供应链成本构成的角度,分析了链际竞争对房地产企业供应链成本的影响,并构建了链际竞争下的房地产企业供应链成本控制模型。 关键词:房地产企业供应链成本 供应链成本控制 链际竞争 随着经济发展的全球化以及顾客需求的多元化,竞争已不再简单的是企业与企业之间的竞争,而成为供应链与供应链之间的竞争。Nagurne(1999)等人首次提出了供应链网络的竞争模型,利用变分不等式构建供应链网络均衡模型,模型通过介绍供应链中的不同决策者的独立行为和竞争行为,得到了系统达到均衡的条件。Dong(2005)等人通过对多层供应链网络在不确定情况下的多准则决策问题的研究,进一步深化了对供应链网络均衡模型的研究。房地产业为了提高成本管理水平,也开始涉足供应链成本的研究。张丽、李明启(2004)提出在电子一体化和商务经济的今天,企业已经很难依靠传统的成本管理方法,应将供应链管理引入房地产企业的供应链成本管理中。 链际竞争的概念 可以获取材料和服务的渠道有很多,其中由从事产品的设计、生产、加工、销售及后期使用维护等相关工作的商业实体构成的网络就是供应链经济。供应链经济是这些商业实体之间构成的供应链之间的生产力、竞争力以及市场地位的统一体,这些商业实体在供应链经济中以一个统一的整体发挥作用。因此,供应链经济就是由相互关联的供应链构成的一个网络,供应链经济中的供应链之间相互作用就形成了链际竞争。供应链之间相互竞争影响着供应链的成本,对于单独的一条供应链,我们可以通过供应链上各个企业之间的协同关系来控制供应链成本。然而,实际中的供应链往往是处于动态的相互作用中的,供应链之间的这种相互作用叫做竞合作用。 对于房地产企业而言,房地产企业的供应链长、经营管理复杂;房地产企业价值与信息的传递都是靠内部与外部的双向交换,呈星状发散;项目的投资决策、规划设计、材料采购、施工管理、营销、物业管理等过程是一种并行系统,开发商要考虑项目全生命周期中的所有因素;企业内部资源有限,企业一般仅保留最具优势的核心业务,而把其他非核心业务外包。这些特征都决定了房地产企业供应链的复杂性,供应链与供应链之间的竞争必然会对房地产企业的供应链成本产生影响。 链际竞争对房地产企业供应链成本的影响 供应链成本管理作为一种跨企业的成本管理方法,其管理的范围延伸到了整个供应链上各个相关联企业的作业成本以及交易成本,从而达到优化和降低整个供应链总成本的目的。在分析房地产企业供应链成本时,可参照一般的制造企业,将房地产企业的供应链分为上游成本、房地产开发企业核心成本和下游成本。其中上游成本是保证项目建设的启动成本,包括土地开发成本、融资成本、勘察设计成本、招投标及谈判成本、材料采购成本、建筑安装工程费用及咨询成本等,上游成本所涉及的单位主要有政府、金融机构、设计单位、材料供应商、承建商、咨询机构等;房地产开发企业核心成本包括前期工程费、规划费、基础设施费、管理费用、经营费用、税金等;下游成本是指在销售及售后中所发生的成本,包括了销售成本、物业管理成本和客户服务成本,涉及的单位主要有销售机构、物业管理公司和客户。根据房地产企业的供应链成本分类,构建房地产企业供应链成本的构成模型(见图1)。 (一)链际竞争对房地产企业供应链上游成本的影响 房地产企业是围绕项目运营的,而项目对土地有着很强的依赖性,供应链核心企业—房地产企业为了获取土地,彼此之间的相互竞争对土地价格会产生影响。在项目的全寿命周期内,房地产企业必须有充足的资金作为后盾。在房地产企业资本链上,房地产企业的融资能力高低很大程度上决定着房地产企业能否低价获得资本从而在供应链的竞争中取胜。项目建设前期,设计阶段耗费成本占总成本费用的10%-20%,对项目建设期成本控制的影响为20%-30%。供应链之间的竞争促使房地产企业越来越关注项目建设的前期,对项目的勘察设计成本投入越来越大。[论文网] 项目的建设期,从材料和人工方面来讲,与房地产企业相关联的上游供应商之间在进行产量竞争时会引起原材料及设备零部件的采购成本上升;位于多条供应链的焦点上的供应商,多家房地产企业都从这个供应商取得原材料和设备,供应商借机抬价或者是供应商为满足多个开发商的需求,不断的扩大产能,从而引起原材料和设备成本的变化。同时,房地产企业的上游供应商之间为了获取市场通过扩大产能进行产量竞争,导致企业对人工的需求越来越大,间接引起人工成本的增加。房地产企业选择材料供应商的过程中,供应商之间的竞争会增加招投标成本的投入以及谈判成本的产生。从工程建设的角度,在项目的建设期,房地产企业通过业务外包政策,将工程发包,承包单位的实力及承包单位的成本管理水平都会影响建安工程费用的高低,为了保证项目的有效实施,房地产企业必须对承包单位各方面的能力进行了解,运用监理制度对项目的实施进行监督,这些都会增加供应链成本。 房地产供应链上的咨询成本是指在咨询单位对建设项目进行成本概预算、结算及其它相关的咨询服务时产生的各项成本,主要体现为咨询费用。随着咨询市场的日益发展壮大和咨询价格的公开性,大大的缩减了房地产企业咨询环节的供应链成本。 (二)链际竞争对房地产企业核心成本的影响 房地产企业核心成本包括房地产企业自身管理成本和房地产企业支付的开发成本。房地产企业的自身管理成本是房地产企业为组织和管理生产经营活动发生的各项费用,包括:管理费用、财务费用、经营费用和税金;房地产企业支付的开 发成本是在工程施工前和施工过程中为完成工程项目所发生的非实体项目的费用。众多的房地产企业之间彼此竞争,会引起房地产企业核心成本的增长。 (三)链际竞争对房地产企业供应链下游成本的影响 在项目竣工投入使用阶段,链际竞争对房地产项目的销售成本、物业管理成本的影响较大,房地产企业要想获得更大的市场份额,就选择较好的策划公司和物业管理公司作为合作伙伴,还要从服务及质量上赢得顾客的青睐,这需要投入较大的成本。链际竞争的条件下,提高自身也是一个非常重要的途径,房地产企业只有不断加强自身的管理,不断地增加对高科技人才的投入,才能赢得市场。 链际竞争下房地产企业供应链成本控制模型和措施 (一)链际竞争下的房地产企业供应链成本控制模型 运用目标成本和作业成本相结合的方法,分为6个步骤:确定目标成本—目标成本分解—供应链作业层成本控制—供应链作业成本分析—供应链作业成本考核—供应链目标成本改善。 目标成本设定:首先是确定项目的方案,通过对项目的定位和规划设计,预测项目售价;其次参考标准数据库中公司的长期利润率,综合权衡项目的区位销售情况、现金流等情况确定项目的目标利润。 目标成本=目标售价-目标利润 目标成本分解:确定了目标成本后,对目标成本进行分解。作为供应链的核心企业,房地产企业必须协调各部门的做好供应链流程分解的工作,把房地产企业的供应链流程分解为紧密连接的作业链。在对房地产企业的供应链流程的分解过程中,要采取作业分解和粒度分解相结合的原则。依据历史数据,自上而下将目标值逐级分解为多层级的自作业目标成本值,位于供应链上的节点部门记录完成自己作业的作业和成本值,并对同质作业成本进行归集,形成作业中心。 根据目标成本的设定和供应链的流程建立房地产企业供应链控制模型(见图2),对归集的成本项∑Cijk(I,j,k=1,2……n)与目标成本Cij进行对比,发现偏差。 对造成成本偏差的原因进行分析,归结成本动因,看其属于是资源动因还是作业动因,对其关联的供应链环节进行分析,考核房地产企业的供应链成本实施情况,并采取措施对其进行纠正,使其达到最优。 (二)链际竞争下的房地产企业供应链成本控制措施 对房地产企业供应链上游成本的控制。在项目开发前期,提前对土地价格进行合理的价格预测,采取策略性报价或者是通过支持政府的基础性建设,低价拿地。拿到土地后,在政府粗略规划的基础上,合理的提出意见,提高对土地的利用率以降低土地成本。为保证项目的运行,企业必须建立完善的融资渠道,目前我国房地产企业最多采用的还是银行贷款,与国际上房地产企业的融资模式还有差距,应该学习国外先进经验,拓宽融资渠道,应对银行不断提高储备金等政策的影响。在项目设计阶段,房地产企业应该选用设计经验和施工经验丰富的企业作为供应链合作企业,采用设计监理和施工监理并存的制度,避免出现设计中盲目提高设计标准,影响后期的施工成本。 在施工阶段,为保证材料供应,与各供应商之间,可以通过实行供应商关系管理,一方面建立与供应商间的长期紧密合作,整合多方的资源和核心力量来开发更加广阔的市场,实现成本的双赢;位于供应链上的企业在适当增加人工成本的同时,可以运用新工艺、新施工方法,改善施工条件提高施工效率,从而转移人工成本。房地产企业应选择服务质量好、信誉好的第三方物流公司、销售公司、物业管理公司,建立良好的合作伙伴关系,减少中间环节的供应链成本浪费。还要选择有相应资质的施工单位,采用国际上通用的建设工程总承包模式,从根本上解决设计和施工的不协调,缩短工期,减少供应链成本。 对房地产企业供应链核心成本的控制。目前我们国家在提倡发展住宅产业化,住宅产业化可以帮助房地产企业大大的缩短工期,通过生产的批量化、标准化也可以提高施工的质量,避免返工、变更等一系列问题。大型的房地产企业可以率先进入,中小型的房地产企业可以结成联盟,向供应链上下延伸,获得资源优势,从根本上降低成本。此外,还应该加强房地产企业自身的管理,减少供应链核心企业内部的成本流失。 对房地产企业供应链下游成本的控制。通过构建先进的电子商务平台,实现数据共享,从而使消费者更加了解项目的情况。与客户之间,可以建立顾客关系管理系统,将现代技术与企业的销售、顾客服务紧密结合,提高房地产企业与客户的交易效率。 综上所述,本文认为在供应链与供应链之间竞争激烈的情况下,房地产企业只有通过与上下游企业之间的合作,实现对资源的有效整合和优化利用,提高自身的竞争优势,才能更好的发展房地产企业内部的核心竞争力,实现企业的长期目标。

房地产管理论文:谈房地产销售队伍管理问题与措施 论文摘要:本文基于工作实践,分析了目前房地产销售队伍管理中存在的问题,并着重介绍了房地产企业应该加强销售队伍的专业知识培训,积极树立良好的房地产销售服务态度,提高房产销售的营销策略和技巧等具体的解决措施。希望有关人员加以借鉴和参考,从而探讨出更加行之有效的方案去完善房地产销售队伍的管理工作,提高房地产行业的效益。 近些年来,房地产成为了人们生活中关注的主要热点之一。由于房地产正在如火如荼的建设当中,房地产的销售管理问题因而也得到了全社会的普遍关注。房产销售队伍的管理问题直接关系到房产企业的利润和信誉,针对目前房地产销售队伍管理中普遍存在的不足之处,房产企业应该采取积极有效的措施,进而能够促进房地产销售额的提高,增大企业效益。 1 房地产销售队伍管理存在的问题 1.1 销售人员专业知识不强 很多房产公司的销售人员都是直接源自于一些院校市场营销专业的学生,对具体的房地产知识没有一个深入的研究和了解,这样就造成了销售人员专业知识不够全面的现状。这种情况下,销售人员在销售过程中面对客户很难对房地产产品有一个系统的介绍和展示,没法让客户掌握产品的信息。销售人员专业知识不强可能会直接导致整个房产企业的形象下降,对于房产企业的声誉也会造成一定程度上的消极影响。 1.2 销售过程中服务态度不好 房产销售过程中,很多企业的销售人员服务态度不好,缺乏足够的耐心和亲和力,这样让很多的看房和买房者极度反感,对销售额的提升起到了一定的制约作用。很多房产企业在销售人员的培训过程中,缺乏相关的心理素质培训。由于销售人员没有意识到房地产销售的特殊性,因此他们在销售过程中没有形成一个良好的销售理念和销售态度,使得销售过程中他们的心理状态表现的不够成熟,进而会出现一些服务耐心度不够甚至与客户产生矛盾之类的现象。 1.3 营销方面技巧单薄 营销技巧是任何销售队伍都必须掌握和研究的。然而,很多的房地产销售人员对于相应的房地产营销技巧都略显单薄。在销售过程中,很多销售人员没有针对在营销方面遇到的失败案例或者受到的挫折等进行具体的分析,去研究消费者的消费心理以及了解他们在买房时所具体看中的信息,这样对他们营销技巧的提升没有起到任何作用。此外,房产企业没有在销售培训中针对营销技巧进行专业的培训和考核工作,无法引起销售人员对营销技巧的重视。 1.4 销售管理制度混乱 第一,资料管理混乱。有些知名项目的样板间,堆着认购书和客户签署的购房合同,杂乱无章,根本无法准时查阅客户的履约情况。实际上这种常规的资料管理很容易做到。 第二,员工管理混乱。在有些房地产公司,不同的销售小组由于和总监的关系有远有近,折扣也有大有小,容易造成压低折扣抢客户的现象,这严重损害了公司的利益。当公司面对员工投诉时,没有任何相应管理措施,导致销售工作混乱无序,销售人员乱给折扣,让客户对项目失去信心不敢下订单。 第三,销售部和其他部门沟通无序。许多项目的销售部门与工程、财务等其他部门的沟通不足,某公司因此出现过严重违约事件。国内某知名房地产公司在其深圳某着名楼盘第七期开盘的当天,发现9套房屋与楼书说明不一致。负责销售的副总经理当时惊出一身冷汗。事后经查明,原来工程部因设计变更直接取消了原有阳台,而销售部竟然没有接到任何变更的通知,依然给客户签署了有阳台的平面图的预售契约,几乎造成公司无法履约的严重后果。 2 加强房地产销售队伍管理的具体措施 2.1 加强销售队伍的专业知识培训 针对目前很多房地产企业的销售队伍专业知识不强的现状,为了提升房产企业的销售份额,加强销售队伍的专业知识培训显得尤为必要。首先,应该加强销售人员对具体的房地产产品的知识的了解。比如说,销售人员对商品房的户型特点、房产合同的具体注意事项、银行的按揭程序以及一些住房公积金方面的知识。这样销售人员在销售过程中才能针对消费者的具体情况作出一系列的房产介绍,提升销售环节的效率,使消费者在选购过程中能够更加全面的了解买房的信息。其次,销售人员还应该掌握一些楼盘的大致销售规律。数据显示,新盘开市后,许多的消费者因为地理位置、升值空间和投资效益等问题,会购买40%到60%的商品房,这段时期也是房地产销售的高速增长阶段,此后房产企业会进入一个较为平稳的销售阶段。房产销售人员掌握了大致的销售规律,就能在销售过程中,针对不同的销售时期做好相应的销售安排,避免销售进程显得盲目的情况,最大程度的保障商品房的销售份额。最后,房产企业还应该提高销售人员的具体的内部装修知识,这样就能够在很大程度上帮助消费者在选房购房中提供一些更加人性化的意见和建议。总而言之,在房产销售过程中,房 产企业应该加强相关的房产专业知识培训,才能形成一个具有专业知识和专业素养的销售队伍。 2.2 积极树立良好的房地产销售服务态度 一个良好的销售服务态度是房产企业高信誉高水平的体现,但是很多房产企业的销售队伍对于销售人员的工作服务态度没有给予足够的重视。为了让消费者在选房和买房过程中能够拥有一个良好的服务环境,房产企业应该积极树立良好的房地产销售服务态度。培养销售人员的耐心和亲和力,是为消费者提供贴心服务的一个重要途径。销售人员在销售过程中应该保持良好的工作形象,微笑待人,这样就能让消费者在选房买房过程中感觉亲切。同时,销售人员对于一些房产的细节应该进行耐心的讲解,不能够因为一些消费者的繁琐问题而不耐烦,进而出现反感等问题。此外,对于一些在销售环节中销售人员与消费者产生的矛盾,销售管理部门应该要找出来进行相关的心理指导,对于情节恶劣的人员,企业应该采取一定的惩罚措施。在销售过程中,销售人员应该时刻谨记消费者就是上帝的原则,通过成熟的心理状态和良好的服务态度为销售工作作出更多的努力和贡献,提升房产企业的销售水平和实力。 2.3 提高房产销售的营销策略和技巧 提高房产销售的营销策略和技巧是保障销售效益的另一个重要手段。目前,很多房产销售人员的营销技巧都略显单薄,这样对房产企业的销售竞争力产生了不利的影响。针对房地产客户的一些购买心理,销售人员应该作出具体的营销策略,采用一定的营销技巧来成功推销自己的商品。比如说,一些消费者会专门打电话来询问相关的房产信息,这个时候销售人员要关注消费者具体重视的房产信息,扬长避短,作出自己的房产商品相关优点的具体介绍, 巧妙地引导消费者去关注商品房的巨大投资优势等问题。当然最好的推销途径就是能够邀请客户来亲自看房,这样就能在具体的看房过程中进行相关的介绍了。在销售过程中,销售人员一方面要引导消费者去积极了解房产信息,另一方面要配合消费者去发现相关的房产细节问题,并作出具体的解说,这样既能体现了销售人员的真诚态度,又能不断满足消费者的购房需求。只有销售人员具备随机应变的能力,通过销售过程中的不断摸索,逐渐提高房产销售的营销策略和技巧,才能够提升整个销售队伍的水平。 3 总结 总之,目前房地产的销售队伍管理中还是存在很多的不足之处,房产企业应该努力提高销售人员的相关专业知识,树立一个良好的服务态度,不断提升销售人员的营销技巧,才能形成一个高水平的房地产销售管理队伍,为企业带来更多的效益。 房地产管理论文:房地产房地产企业管理模式的研究 近年来,随着房地产行业的高速发展、环境的剧烈波动和竞争的加剧,房地产企业开始进行大规模跨区域扩张和并购整合,规模化、集团化成为房地产企业的发展趋向和重要特征。 摘要:随着改革开放的不断推进和社会经济的全面发展,房地产企业的竞争日渐加剧。当前,规模化、集团化发展已成为房地产企业的重要特征,而这种发展趋势对房地产企业的管理提出了新的要求。以价值链理论为视角,在分析房地产企业的价值链构成的基础上,对房地产企业价值链运营管理模式进行了研究。 关键词:房地产,价值链,房地产企业,管控模式 1房地产企业的发展趋势 规模化经营是“指企业采用生产要素凝聚和重组的经营方式以及由此所决定的经济效益”。规模化发展要求房地产企业从以往粗放式的发展模式向集约式、精细化转变,它特别强调企业管理的专业化能力,同时要求企业的组织结构清晰、各组织模块职能明确,业务单元划分适当,并且相互之间的联系通道顺畅,业务流程管理高效。 集团化发展对房地产企业的管控能力和资源整合能力以及专业化能力都提出了更高的要求。一方面,它要求集团总部能够从整体上保证各职能模块和业务单元的有机运转,且高效地掌控不同区域的多项目运作;同时,不同区域的项目在开发时还要保持协调运转、规范运行,以保证高效顺利地完成。另一方面,必须更好地配置企业资源,做到优势互补,互相推动,有效降低管理成本。 规模化、集团化已成为当前中国房地产业的发展趋势,在其促动之下,母公司的管理幅度迅速加大,母公司不能身兼项目操作者和管理者双重角色,企业从“母公司―项目公司/项目部”的架构向“总部―区域联动”的集团模式转型成为必然。相应地,现有的房地产企业的组织管控模式也应做出必要的调整与创新,否则难以适应发展的要求。 2价值链理论 1985年,迈克尔?波特首次提出“价值链(Value chain)”管理理论,其认为,企业的价值产生于包括生产(投资)、经营、销售、服务和内部管理的各个环节以及各环节协调运作产生的整体价值增值,而这一相互联系、彼此促进的价值产生的动态过程就是价值链。 价值链具有如下特性:(1)企业的价值活动只要包括基本活动和辅助活动两个方面,其中基本活动主要是直接创造价值的业务环节,而辅助活动主要是企业的内外部管理活动;(2)企业的价值活动其各环节是相互联系的统一整体,每一环节完成自身的工作内容后,传递到下一环节。价值链上的参与者通过纵向上和横向上的分工协作,实现价值增值。(3)企业竞争优势来自于成本领先和差异化,而从价值链角度来看,企业竞争能力和效率的提高主要来自于价值活动本身和最优化、协调的价值链活动。 3房地产企业价值链构成 按照价值链理论,房地产企业的开发作业流程,同样也可分为基本活动和辅助活动两个方面。 3.1房地产企业价值链中的基本活动 (1)前期研究决策阶段:通过缜密细致的市场调研,结合企业自身综合实力,对目标地块的购买与否进行可行性分析。对于已购买地块进行前期研究,确定项目业态和开发模式,进行价值研判与决策。 (2)规划阶段:根据前期决策,委托设计单位对已获得地块进行策划设计,形成良好的功能规划和市场识别,将土地最大限度实现增值。确定设计方案后,依法对拟建地块进行规划保健,获得许可。 (3)工程建设阶段:通过招标比选,选择最优施工企业,使其有能力完成设计方案,实现低成本、高质量施工,并对工程施工进度、质量、安全进行有效控制。工程建设是对土地、建筑材料等原料通过作业投入成本,使之转化为产品价值。 (4)销售阶段:在取得房屋销售许可证的基础上,对产品进行推广与销售,并根据客户需求反馈,对在建和后期拟建产品设计和建造进行修正,实现销售价值最大化。 (5)物业管理阶段:产品开发、销售完成后,对产品进行物业管理、保修和后期维护。 3.2房地产企业价值链中的辅助活动 房地产企业价值链中的辅助活动都是围绕具备房地产特有产业价值链特性的基本活动的开展而开展的,它穿插、融合于房地产价值链运作的整个过程。 (1)战略定位管理:确定企业的发展方向和宏观战略,作为具体经营方针制定的依据,保证企业核心竞争力的培育和发展。 (2)财务和人力资源管理:人力和资本是企业发展重要支撑要素。人力资源管理就是要利用合理的薪酬、培训、晋升等机制,促进知识资源的积累和应用;财务管理是就做好企业的投资管理、营运资金和筹资管理以及 税务筹划。 (3)企业文化:企业在生产经营过程中形成的具有自身特色的价值理念和行为准则。企业文化是企业重要的价值附加值来源,在凝心聚力、品牌推广、市场评价等方面具有重要作用。 (4)企业创新:在激烈竞争的房地产市场中,技术、产品、销售和管理等方面的创新,是企业不断获取竞争优势和获得价值增值的重要手段。 4价值链运营管理模式 价值链运营管理模式是以房地产价值链为核心,按项目开发流程实现一体化协同。公司所有职能模块和业务单元均基于价值链定位,从业务线、职能线及战略、管理、审计线三个层次各自承担相应职责,整个价值链上横向的各个协同单元成为利益共同体,互为依存,互为客户,各自形成可以量化的对整体价值链的贡献,通过协同提高效率,从而实现整个价值链的价值创造最大化,形成横向一体化。相互协同又相对独立的各个业务单元和模块作为“小价值链”,通过积累形成各自的专业化优势,提高专业化能力,形成纵向一体化。横向一体化和纵向一体化的相互作用提升集团整体优势,从而形成集团不可复制的核心竞争力。 根据上述价值链理论,将房地产企业的价值链条整合为横向一体化协同和纵向一体化协同。横向一体化协同注重提高运作效率、降低成本;纵向一体化协同注重知识积累、专业能力的提升。 4.1横向一体化协同 首先由四大中心――战略研发中心、产品设计中心、制造中心和营销中心串成项目开发业务链条,这是地产企业价值链的核心和主干;由财务、人力资源、企管等职能部门搭成资源提供、职能管理和专业化服务的支持平台;业务链条以支持平台为依托开展经营活动,相互作用,形成立体协同的价值链。这条链延伸到企业外部与战略合作伙伴和利益相关方(如:供应商、建筑商、设计公司、装饰公司、销售等)对接串联起来,就构成了房地产企业的整条价值链。 基于价值链,四大中心作为业务单元分工明确、准确定位。战略研发中心侧重于集团战略研究,目标计划及项目的高、精研发和经营环境分析;产品设计中心侧重于项目规划与设计,致力于环保、节能、舒适、温馨、有品味的品牌诉求和产品设计;制造中心侧重于产品制造过程的标准化、程序化、规范化以及产品制造的高效率、低成本;营销中心侧重于营销和服务,基于消费者心理,研究需求趋势和营销方式,建立营销管理和服务特色;与客户、合作伙伴相互尊重、关注共赢;实现价值链创造价值的做大化。 基于价值链,业务单元与资源提供和职能支持模块互为依存,互为客户。创造是所有业务单元和模块的共同取向。这样,就会产生协同效应,并打破部门和业务单元之间的界限,实现价值链的价值最优。具体工作中,各业务单元和模块在各自分工负责的重点工作和领域内首先努力做得最专业、最有效率,然后主动地参与价值链其他环节的工作,从不同的视野贡献智慧,避免漏洞,防止风险。 4.2纵向一体化协同 纵向一体化协同就是在价值链分工明确的前提下,各业务单元和模块工作范围相对固定,业务聚焦,打造专业化团队,提升专业化能力。纵向一体化使专业技术人员或其他专业人员有参与更多项目、更多业务的机会,有利于员工个体在实践中积累经验,成为专业化人材,并通过专业化发展的通道成长,实现自身价值。同时,各业务单元和模块作为专业化团队,有了人才培养的途径和良好机制,团队内更容易培养知识分享的气氛,从而更有利于知识的积累,进而形成专业化优势,提高价值创造的能力,能为价值链的价值贡献更大。 价值链运营管理模式一种以价值为核心的管控模式,它将整个项目运作过程都纳入到集团的管控范围之内,在很大程度上提高了集团的管控能力;并且通过业务单元和职能模块的设置,一方面使得房地产企业组织的架构更为清晰,业务流程更为顺畅,另一方面这种调整弱化了职能部门的权力,强化了职能部门对项目之间的沟通与协调意识。因为在一体化趋势下,各部门只有通过不断的沟通与协调才能实现价值,进而也避免了各职能部门高高在上,缺乏服务意识的现象,使项目运作过程中公司的各种资源可以达到最大化利用。此外,重要的是将各职能部门对应于相应的业务单元使各部门的专业化优势能够更好地发挥,而且这种围绕业务流程的专业化优势整合促进了公司整体竞争力的提高,使其更加能够适应市场不断变化的竞争与压力。 房地产管理论文:房地产企业在房地产开发全过程中的工程造价管理 投资大、周期长,成本构成比较复杂以及控制的难度比较大是房地产企业的几个显着的特点,在当今的市场经济大潮中,各行各业的竞争越来越为激烈,房地产虽然在我国的起步比较晚,但是随着这些年的不断发展,它也已经形成了一定的规模,竞争的激烈程度也愈演愈烈。要想使得房地产企业的投资收益得到明显的提高,那么对于房地产工程项目能够有效地控制其工程造价,使其在一定的预期范围内上下波动,并且通过控制工程成本来降低房地产工程的成本,这是工程造价管理的一个关键因素所在。对于每一个房地产企业而言,加强房地产项目的全过程成本管理是一个亟待解决的问题,因为其最根本目的是为了实现预期利润目标,为了达到实现利润的最大化,每个房地产企业都必须将重点放在如何在房地产开发的全过程中有效实施工程造价的控制与管理。防止投资的突破限额不仅仅是控制工程造价的目的,促进并加强建设管理体现了控制工程造价更为积极的意义,这样就能够使我们有限的使用资源在一些造价管理措施的作用下得到最为充分以及合理的利用,使其充分发挥体现它们的价值,最终使得房地产项目的建设达到最佳的效益,促进社会的不断的发展。 1 我国房地产企业的工程造价控制管理现状 我国在当前的房地产市场中进行了国家的宏观政策调控,我国的房地产市场的竞争随着国际金融风暴的扑面而来,变得愈加激烈,房地产激烈的竞争形势导致了房地产企业经营越来越困难,销量下降以及售价下跌这一直接的后果,由此可以见得对于房地产企业成本管理进行进一步的管理显得非常的必要的。我们可以看到在实际工作中房地产企业当前的状况并不是太乐观,在成本管理方面明显的还比较滞后,目前我国的房地产市场较为普遍地存在着一些问题,一下是问题的具体的体现。 我国的房地产企业的成本是一种典型的会计成本,目前我国的成本控制基本还处于事后控制,事后往往只是注意后期项目结算的成本管理,施工前施工图纸的设计及其优化才是成本控制的重点却总是被忽略。导致房地产开发企业缺乏投入成本竞争意识的原因主要是房地产开发者受传统观念以及房产开发企业高回报的利润率的影响较大,房地产企业的管理人员往往忽视了成本的控制和管理,造成了很大的浪费,财务人员对开发产品形成全过程的成本控制却显得力不从心,他们仅仅只是根据合同来控制项目的开发成本。除此之外,我国的很多房地企业并没有将成本控制、人人有责落实到位,似乎认为房地产产企业的成本控制只与老板和造价工程师有关,只需要他们操心和管理。但是这种观念是非常不利于房地产企业的更快更好的发展的,我们必须认识到,如果想要做到科学的成本管理工作,那么就需要公司的全部人员共同参与其中的;如果要想使得使公司的成本管理工作开展顺利并且可以有效运行,那么只有公司中各个部门员工都发挥自己的长处,只有大家齐心协力,共同参与,各尽所职,才能不断地为公司创造更多的利润。 2 有效控制工程造价的前提 只有努力的坚持把重点转到前期阶段上来, 才能够有效地控制工程造价,在房地产企业中的工程造价控制方面,未雨绸缪,及时的对于一些关键的控制要点和主要因素进行更好的捕捉,进而做到更好的控制和管理,这样往往可以使得前期阶段的工程造价的控制更好的被掌控,起到的将是事半功倍的结果。很多时候在工程项目的建设过程中,前期的策划管理阶段的重要性是完全不容的小觑的,只有做好了前期的准备阶段,才可以对房地产项目的全过程有一个全局的了解。在前期的阶段中,从组织、技术、经济、合同与信息管理等多方面采取不同的措施做到工程造价的有效控制和管理。 一直以来,控制工程造价最为有效的手段就是技术与经济的相互结合,但是在我国因为工程造价的发展时间和状态的各种因素,所产生的技术和经济相互分离的现状是一种不太好的现状,这种状态亟待改变,使得工程造价能够不如技术和经济相互结合的正常轨道中一直发展下去。则应该在经济合理的基础上同时做到了技术的先进,只有正确处理技术先进与经济合理两者之间的关系, 按照原先就已经拟定好的计划和一系列的标准,采用有效方法,并且把对于工程造价进行有效以及合理地控制之一观念积极地渗透到建设项目所运行的各项设计和施工的措施中去,才能真正做好房地产企业的工程造价的控制和合理的管理。 3 工程造价控制的原理 对于工程造价的控制和管理而言,主要是指行为主体按照事先所做好的策划能够实现预期的目标,它在建设过程中起着非常重要的作用。为了使房地产企业能够在各个建设项目中合理使用人力、物力、财力,并且进行合理的分配,就必须在投资的各个阶段做到随时纠正产生的偏差,实现工程造价控制的目的。 4 房地产企业如何有效实施工程造价的管理 4.1 房地产项目决策阶段工程造价的控制与管理 对投资机会选择和进行可行性研究就是工程项目的决策阶段,贯穿于项目建设全过程的使工程造价的计价与控制这两项,决策阶段并没有包括在其中,但是它的各项技术决策对该项目的工程造价的影响是不言而喻的,其影响程度根据有关的研究和调查以及相关的数据,能够达到百分之八十到百分之九十。 4.2 房地产项目设计阶段工程造价的控制与管理 对建设项目进行全面的规划并且具体描述实施意图的这一具体的过程,百分之九十房地产项目对房地产项目投资的影响房地产建设项目的投资决策这一阶段。房地产开发企业为了更好的保证设计的先进性,合理性以及正确性,应通过设计招投标来选择优秀的设计单位,这样才可以很好的避免因为设计质量问题而出现的 工程洽商这一环节,在建立完整的限额设计管理办法的基础上实现对投资限额的控制和管理。 4.3房地产项目施工阶段工程造价的控制与管理 房地产的施工阶段的工作是招标阶段的一项往外扩展的过程,在房地产的建设全过程中,各个阶段所投入的金钱是不一样的,这是以项目的建设个阶段为依据的,同时各阶段的重要性和难易程度也活多或少的起到了一切投资的数量大小的决定作用。建设单位应该严格审查施工组织设计和施工技术方案,对施工组织设计及技术方案进行优化,选择出一个合理实用的方案,我国房地产的工程造价的成本控制和管理水平将会不断的提高。 5 结语 在房地产开工程项目的开发过程中,应该致力于对那些影响到了建设项目的各个阶段,突破传统的管理模式,继而采用更为先进更为系统的的科学管理方法对其进行严格的投资和造价控制,从项目实施的各个环节入手,找出控制要点,突出重点管理,才能达到有效地进行工程造价的控制与管理的预期目的,同时为了使使各种资源得到充分而合理的利用,则应该建立一套科学完善的工程造价管理体系,以取得较好的投资效益和社会效益。 房地产管理论文:浅谈关于加强房地产行业税收管理的思考 论文关键词：房地产行业　税收征管　一体化管理 论文摘要：房地产行业的税收是地方税收收入的重要来源，本文对房地产行业在税收征管中存在的问题进行了分析，并提出了具体的预防措施和管理方法。 随着城市建设及房地产业的快速发展。建筑业和房地产业的税收收入大幅增长，己成为地方税收收入的重要来源。但由于建筑房地产业涉及的税种多、征管的难度大．税源管理仍存在较大漏洞。为了提高该行业税收管理的科学化、精细化水平．进一步发挥税收的调控职能．促进房地产行业的健康发展。有必要在现行管理体制下落实各项管理要求的同时．通过整合现有征管资源．加强部门协调配合，搞好各征管环节的衔接。进一步做到应收尽收。现结合房地产业税收管理的实际。就加强房地产业税收管理谈几点意见。 一、房地产行业税收征管存在的问题 (一)房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的．这些企业曲解地方的优惠政策．甚至有的认为自己是招商引资企业．在税收方面享有优惠、得到“照顾理所应当：部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚．特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。 (二)房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。账务不全．有的甚至根本没有建账。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式．因未开具正式发票．预收款长期挂在账上．不作收入．有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工结算不及时．成本核算未严格执行权贲发生制、遵循配比原则．有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少．就列支多少：对末售房面积。收入未转但成本已提前列支．造成收入、成本不配比。因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入账。造成成本虚增．同时存在大置的不合法凭证或没有取得凭证。 (三)政策宣传力度不够．政策执行不能到位。目前。在土地使用权的出让和房地产开发、转让诸环节分别征收营业税、城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税、契税等税种。由于涉及的税种较多，房地产方面的税收政策又不能及时、全面地送到纳税人手中，使一些纳税人无法对房地产相关税收政策有所认识。同时由于房地产开发商税收法律意识淡薄，又不积极配合也增加了征收难度．导致房地产企业相关税收政策执行不到位。 (四)税收征管力度不够，漏洞较为明显。由于房地产行业的会计核算复杂，涉及税种相对较多．使得征管难度加大，再加上税务部门征管手段的落后。房地产行业税收基础管理工作不扎实．使得房地产行业的税收征管存在较多的缺失。主要原因：一是税务人员管理的不衔接。如房地产企业在开发前期主要涉及施工企业的建安营业税，开发中期主要涉及到销售不动产的营业税．而在开发中后期涉及企业所得税。在通常的税收日常管理中，税务人员偏重于营业税的征管．而忽视了对企业所得税的管理。二是行业税收管理措施不到位。如目前对企业所得税的征管．有核定征收、查账征收，还有以工程为单位．待工程完工后进行结算征收等．而土地增值税则由于提供税款不多．计算程序复杂，以及预征政策落实问题．使得征管上存在较大的漏洞。三是发票控管力度不强。主要表现在：其一．施工企业结算不开具建安发票，无法确定工程成本。其二，房地产公司不开具销售不动产发票．在企业隐瞒有关情况时．难以确认收入，从而影响税款征收。其三．房地产公司与施工企业大量使用白条结算．混淆纳税义务时间．少申报收入。四是房地产行业流动性强。流云力JIl生强是房地产行业的共同特点，目前，全市外来房地产开发公司都是外地的固定业户．往往以回总公司汇总纳税为由．不愿接受经营地税务机关管理．但按照国家政策的规定．他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件．并且在我市累计经营期限大都超过了180天．应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难．稍有疏松．极易形成漏征漏管。 (五)税收违法打击不够．检查工作力度不到位。 目前，地税机关检查人员素质参差不齐，专业性管理较弱，给那些少缴、不缴、甚至偷逃税款的人有机可乘。造成税源的白白流失。另外，对偷逃税的处罚不严．虽然刑法、税收征管法又寸偷逃税行为有明文处罚的规定，但在实际工作中，税务部门往往以补代罚，以罚代刑，使偷逃税的人总存有侥军的心理。如契税是一次性的行为税，涉及的纳税人面宽且复杂．事后监督检查．追缴税款相当困难。目前．产权交易双方或者中介机构采取瞒报成交价，t丁立假合同等手段降低计税依据以达到少缴税款的目的．由于税法对这类偷逃税行为没有相应的处罚条款．加上查处不严，致使开发商、中介机构以及产权承受人肆无忌惮地弄虚作假，偷逃国家税款。 (六)部门配合缺乏合力，税收管理外部环境有待改善。虽然新的税收征管法对有关部门协税护税职能作用作出了明确的法律规定，但现实中由于部门利益驱使．造成部门配合不力，协税护税组织不够完善．更增加了管理难度。税务部门在具体进行房地产税收征管过程中．一些基础信息来源于房管、土地等部门。但由于彼此不属于同一领导部门．以及没有一个具体的法律或规蕈来约束相关部门对房地产业的协税护税行为。致使部门之间协调配合乏力。税务部门对房地产业税收的征管工作．普遍需要依靠相关部门的协助配合。才能掌握房地产企业的税源资料．但在买际工作中。出于种种原因很难形成部门合力．由于涉及的部门较多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态。遇到问题不能及时解决．必须召开部门间的协调会议才可解决．缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享．难以实现房地产行业税源的源泉控制。 二、对房地产行业税收管理的建议 针对房地产行业税收征管工作中存在的问题，为了提高房地产税收管理的科学化、精细化水平．进一步发挥税收的调控职能，促进房地产业的健康发展，有必要在现行管理体制下落实各项管理要求的同时．通过整合现有征管资源，实现信息共享．加强部门协调配合．搞好各征管环节连接．实施一体化管理。 (一)优化服务，加强有关税收政策的宣传和财务核算的辅导。一是通过印发宣传材料、宣传手册．在新闻媒体、税务网站上开辟宣传专栏，举办专门培训班等多种形式．将国家房地产政策特别是相关税收政策传达给每一个企业负责人、财务人员和办税人员：二是主动深入企业宣讲有关政策，了解企业生产经营情况，帮助健全财务制度．规范财务核算．减少房地产行业企业的纳税风险。还可通过设立招商引资绿色通道，优先为外来房地产企业办理相关手续。三是经常向地方政府汇报工作，将房地产税收管理情况进行专题汇报，向有关领导宣讲房地产税收政策，帮助分析规范房地产行业税收管理对地方经济发展的促进作用，最大限度地争取地方政府的支持。通过依法开展热情、规范的税收服务，提高企业自觉纳税的意识．使之熟练掌握税收知识和办税技能．用诚心、诚信营造良好经济税收环境，赢得地方政府、社会各界特别是房地产开发企业的理解和配合，留住外来商家。 (二)革新税收征管措施，推进税收精细化管理。一是全面推广分户全程管理模式。对房产开发项目实行“栋号管理"．按施工栋号或商品房销售的栋号登记台账．一栋一档．全面掌握每一栋号的成本、核算和销售情况，实施税源监控：同时对房屋土地权属进行普查并建立征管台账：实现房管、土地部门的产权档案信息与税务部门共享．由档案建台账。通过三套台账完善管理模式。二是加强发票管理工作．把房地产企业向用户收取订金、预售房款的票据全部纳入地税发票管理。定期检查房地产企业发票使用情况．核对发票的金额是否与房屋实际销售的价格一致，对违规操作填开的发票．严格进行处罚。三是加大税收检查力度。打击房地产业涉税违法行为。重点对无证户、挂靠户、承包户以及以房易地、以地易房或私下交易方式从事经营开发的业户进行重点监控。同时抓好房地产行业专项稽查．堵塞漏洞。可以采取一条街一幢房产逐个清理的拉网式清查办法：对不依法接受税务管理或偷逃税行为情节严重．造成不良影响的，予以严厉打击并公开曝光。起到打击一个、震慑一片的作用．确保房地产业税收不流失。 (三)有针对性地采取核定征收的办法。对那些财务核算不健全．税基不真实，收入总额及成本费用支出均不能正确核算．不能向主管税务机关提供真实、准确完整的纳税资料的纳税户．可以采取核定征收管理方法．包括定额征收和核定征收。对挂靠户、承包户应按照同行业同规模水平从高核定征收．在具体操作方面可以按照核定应纳税所得率确定应纳税所得额．按商品建筑面积乘以市场价格核定计税营业额等方法。 (四)加强联合控管力度．建立健全协税护税网络。房地产行业的税收管理需要多方面的支持，因此税务机关要建立健全协税护税的控管网络．严密监控房地产行业税收的税源动态。首先．加强与土地管理、房产管理等部门的联系．建立信息共享传递制度。把握土地使用权的取得、项目审批、预售及销售、产权登记、二手房交易五个关键环节．全面掌握房地产开发企业的涉税资料。建立房地产税收电子档案，实行全程动态跟踪管理．及时发现新情况、新问题。其次．以契税征管为契机．全面掌握税源信息。实施一体化管理。主要是以契税征管为把手．严格执行“先税后证"的有关规定。以证控税．堵塞漏洞．把住税源控管的关键环节。再通过征收机关闻的配合。准确、快捷传递信息。实现信息的互通共享。凡不持税务部门监制发票和税票．房产、土地部门不予办理产权证照。从制度上堵塞税收流失的漏洞。税务机关要充分利用契税征管中获取的信息．明确责任人。跟踪掌握有关房地产税收的税源情况．对有关税收实施有效管理．提高税收的管理质量和效率。 (五)建立健全房地产信息库。按照房地产企业的开发流程。在房管、规划、国土等部门的配合与支持下。健全部门联动的税收监控网络。多方采集房地产企业的涉税信息．对房地产权属转移双方的名称、识别号码．房地产的位置、面积、转移时间、转移价格等相关信息．按照“五统一”的要求．在登录入账的基础上全部输入微机进行管理．并及时传递、比对、整理、归集．按日录入．按周核对．按月订册，初步建成一个“集中管理、相互依托、数据规范、信息共享”的综合信息库．使之成为涉税信息处理中心和税源监控中心。同时，综合利用房地产转让信息．与纳税人的纳税申报资料进行比对。随时掌握税源变化情况．让各种房地产信息归入税源管理档案．逐步实现各管理部门之间、各税种之间最大程度的信息互通共享。利用土地使用权交易信息，及时掌握承受土地使用权的单位或个人名称、土地坐落位置、价格、用途、面积等信息．了解或控制城镇土地使用税、耕地占用税税源，加强城镇土地使用税的征收管理，对占用耕地进行开发建设的，及时征收耕地占用税。利用契税征管中获取的房地产交易信息，掌握单位、个人在房地产二级市场转让房地产的有关税源信息．将转让方名称、识别号码，转让房地产的坐落地点、面积、价格与有关纳税申报资料进行比对分析，发现漏缴税款的．及时进行追缴．切实加强在房地产二级交易市场转让房地产的有关税收的管理。利用契税征管中获取的有关信息，建立健全房地产行业税源台账和征收台账，跟踪掌握有关房地产税收的税源变化和征收情况，严格实行以票控税．促使购房者主动向房地产开发商索取不动产销售发票。从而提高管理质量和效率。 (六)进一步细化房地产一体化管理流程。以契税为把手．从房地产有关信息的获取及处理．到房地产业有关税种纳税人的纳税申报、税款征收、台账登录及相关资料的传递反馈。对每个税种的征管环节和办理程序进行细化．绘制《房地产税收一体化管理流程图》。进一步明确了征管岗位贯任．形成一条有序操作的传递链条。为搞好征收管理．实行“三个跟踪”： 一是通过建立管理台账．分户跟踪了解土地利用规划、计划投资、施工单位、出包合同或协议以及建设施工进度等情况，及时登记掌握从事建设施工的单位或个人应缴纳的营业税及附加、所得税、印花税等各税种税源情况，房地产开发建设过程中有关税收征管的信息从立项到用地建设以及税收征纳入库等情况一目了然。二是跟踪了解并掌握房地产开发商发生的房地产开发成本、费用、商品房预售和实际销售进度、收款方式、收款时间等情况。监控商品房的存量变化，跟踪监控商品房的销售进度．并利用契税征管中获取的房地产开发商销售商品房的信息．对房地产开发企业缴税情况进行纳税评估．及时发现问题，及时解决问题。三是跟踪了解涉税执法程序．按照税收管理员执法责任制实施办法》的要求，严格落实执法目标责任制。规范执法文书。严格税收征管．对税收征管过程环节、税务部门岗位衔接环节、征纳事项告知受理环节实行全程监控．做到环环相连．程序公开透明，充分发挥了一体化管理的效能。 房地产管理论文:房地产业税收管理面临的问题与思考 摘 要 近几年来，由于国家实行积极的财政政策，拉动投资需求，启动房地产市场，我国房地产开发和房地产市场发展迅猛。但透视房地产业税收本质，繁荣背后仍有隐忧，其存在的偷逃税活动，扰乱了税收秩序，影响了公平竞争。重点对房地产税收面临的问题作一点有益的探讨。 关键词 房地产市场 税收秩序 公平竞争 1 房地产业税收征管面临的问题 1.1 倒挂往来不入“收入账”，随意调剂收入 这是房地产企业最常用的偷逃税手法。主要表现为：一是将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账上，作为调节利润多少的工具，不及时结转收入，不及时申报纳税；二是收到银行按揭款时，长期挂在“预收账款”等往来账上，不入“销售收入” 账，推迟纳税；三是对外投资分回的收益，账务处理上挂在“其他应付款”等往来账上，不入“投资收益”账，逃缴企业所得税。 1.2 税前扣除项目不真实，虚列或高估成本 主要表现为：一是利用发票监管的漏洞，抬高建筑成本，减少应税所得；二是不按项目设立成本明细，将完工与未完工的项目成本混在一起，造成完工项目成本虚增，导致企业账面亏损或隐瞒巨额利润；三是在进行道路铺设、小区绿化等配套设施建设时，设法高估配套工程成本及其相关费用；四是人为地将开发项目中的自用部分成本缩水，扩大用于销售部分的成本，以减少销售部分的营业利润，逃避相关税收；五是多列利息支出和预提费用，隐瞒实际利润额。 1.3 以房抵债、抵费用或弄虚作假不计销售收入，偷逃相关税收 主要表现为：一是以商品房抵顶银行借款本息；抵顶应分配给投资方的利润；抵顶应支付的建筑安装工程款；抵顶获取土地使用权的价款等相关债务，直接计入往来科目。二是以商品房抵顶应支付的广告费用、电力费用等支出，不计销售收入。三是不按规定开具发票或开具假发票，少计收入或减少应税所得额。 1.4 以代收账款或其他名义为由不按规定申报纳税，偷逃税款 主要表现为：一是代政府有关部门及其他企业收取的费用，如煤气管网费、市政建设费、邮电通讯配套费、房屋交易费、水电增容费、有线电视初装费、电话电缆安装费、绿化费等。企业往往以代收款项全部付给了委托单位为由，在财务处理上不计收入或直接冲减开发成本，导致营业额减少，偷逃相关税收；二是利用关联关系，非法转移利润；三是自建房屋销售或出租，取得收入不入收入账；四是以工程尚未决算，收入、成本无法准确反映为由，不申报纳税；五是伪造审批手续，假借“委托开发”、“合作建房”和“外商投资企业”等名义，骗取税收优惠等，也都是房地产业偷逃税常用的主要手法。 2 房地产业税收征管现状透视 2.1 从房地产业税收收入来看 虽然房地产业实现的各项税收不管是分税种，还是收入总量以及收入结构都有较大幅度的增长，这都是由房地产市场的不断发展和税收管理得到强化，成为房地产业税收增长的强大动力得来的，但进一步深层次地分析必将面临一些突出问题：一是涉税信息失真，计税依据可信度小，导致房地产税收大量流失；二是纳税人申报意识和申报质量不高。销售收入不实、成本虚列、费用列支不合理，隐瞒、虚报成交价的现象突出；三是房地产市场不规范，投资结构单一，后劲不足；四是税制改革不彻底，制约了房地产业税收可持续增长的规模。 2.2 从房地产业纳税人来看 企业为了实现利润最大化必然铤而走险。利益是柄双刃剑，具有腐蚀性，过度地追求往往产生非理性的偷逃税行为。如果偷逃税不被发现，必然大赚一笔，即使被发现了、查处了，也只是补足税款，缴纳少量的罚款和滞纳金而已。收益与成本的巨大反差，助长了部分房地产企业偷逃税的主观故意，并且房地产业所特有的周期长、投入大、环节多的特点又给偷逃税留下了可以操作的空间。一些房地产企业为追求利益的最大化，不惜以违法犯罪为代价，在申报纳税、拖欠税款、延迟纳税、偷逃税上大做文章。 2.3 从政府及相关部门行为来看 政府及部门处于转型时期，为了谋求“地方和部门利益”而损害公共利益的现象仍然存在，一是为了加快城市基础设施建设，减轻财政支出压力，当地政府在招标的房地产开发项目中附加一些配套开发建设项目，并在税费上做出允诺或让步。一方面任意减免地方性收费项目或降低收费标准，另一方面要求税务部门提供税收“优惠”，支持地方房地产业的发展；二是由于房地产业在地方经济中占有重要地位，企业与政府之间“关系密切”。在纳税上企业总想寻求政府“庇护”，而地方政府的个别领导也认为企业与税务部门都是自己的两个“钱口袋”，企业发展与税收增长是一个问题的两个方面，这种想法影响了税务部门的公正执法；三是在土地管理上呈现两个相反趋势，一方面为了招商引资，各类开发区纷纷以低价甚至免费出让土地，另一方面，为获取资金，政府设法高价出售经营性用地。有人认为房地产是城市的小金库一点也不为过，地方政府受利益驱动，大肆开通相关收费，据有关资料统计，一般情况下仅土地出让金就占地方财政收入的20%以上。相反的趋势形成相同的结果，即牺牲国家利益，政府从中得到更多的收益，地方政府在看重并依靠房地产业发展的同时，在一定程度上，对房地产企业的偷逃税行为淡然视之，造成房地产业税收大量流失。 2.4 从地税部门自身来看 开发一个房地产项目，需要经过多个行政部门的审批、许可与监督，这些部门都一定程度上掌握了房地产开发信息。一是由于税务部门与这些行政部门没有建立有效的信息交换和沟通制度，在房地产开发过程中难以有效地参与管理和监控，给房地产企业提供了偷逃税的机会。二是房地产开发是一个复杂的系统工程，税务部门限于人力、物力，建筑安装购进的各种材料来源、数量和价格难以查实；房地产企业开发项目的数量、价格和销售进度难以摸清；银行对个人购房按揭贷款的支付时间和数额难以掌握的现象十分突出，增加了遏制房地产业偷逃税行为的难度。三是受各种因素的干扰，税务部门对房地产企业偷逃税违法行为打击力度不够，往往以补代罚，以罚代刑，没有形成强大的威慑力量，助长了偷逃税现象的产生和蔓延。 3 强化房地产业税收征管的对策 3.1 加强部门配合，实现税收管理的社会化 密切与计委、建委、土地、规划、房产、银行等相关部门的联系配合，积极争取地方政府及有关部门的支持，多方采集房地产企业涉税资料。从计委、建委收集经济适用房、旧房改造等新开工项目、续建项目投资计划、项目开发许可等情况；从规划局收集建设工程规划许可、规划调整等情况；从房管局收集项目开发建设投资进度、商品房预售方案、预售许可证发放、房地产产权出租、转让、变更等情况；从房改办、房地产交易（招标）中心等部门收集各种形式的联建、集资、合作开发的房地产项目资料，搭建信息交流整合平台，形成齐抓共管、部门联动的协税护税网络和社会监控网络。 3.2 强化管理措施，实现税收征管规范化 具体规范包括：①规范加强“可售商品房面积”的审核，通过落实已竣工验收的开发项目实际“可售商品房面积”的真实情况，掌握能够给企业带来效益的商品房数量；②规范和加强主营业务收入的审核，核实审核对象的收入情况、销售单价、结算方式；③规范和加强主营业务成本的审核，审核主要成本项目的真实情况，落实已结转经营成本的正确性；④规范加强成本和收入的配比性审核，验证成本和收入的配比程度，核实成本或收入的真实性；⑤规范和加强期间费用的审核，确认期间费用的真实性和合法性；⑥规范和加强投资收益的审核，确认投资属股权投资还是债权投资；收益属于投资收益还是转让收益；转让收益的计算是否正确等，通过审核，根据税法规定做出补税处理，构成偷税的，移交有关部门处理。 3.3 加大稽查力度，实现税收治理法制化 一般情况下可采用如下方法：①销售成本率及利润率配比法。以已售房合同定价收入的成本率或利润率为依据，配比当期销售成本或利润，即当期实际销售成本＝（已售房总成本÷已售房合同定价收入）×100%×当期实际销售收入；②当期销售收入比重配比法。以当期实际销售收入占已售房合同定价收入的比重为依据，配比当期销售成本，即当期实际销售成本＝（当期实际销售收入÷已售房合同定价收入）×100%×已售房总成本；③单位成本配比法。以可售房单位成本为依据，得出已售房总成本占已售房合同定价收入的比重，配比当期销售成本。即当期实际销售成本＝［（可售房总成本÷可售房完工面积）×已售房合同总面积÷已售房合同定价收入］×100%×当期实际销售收入。④分项目单位数量配比法。以已售房总面积占可售房完工面积的比重为依据，得出已售房总成本，再按当期实际销售收入占已售房合同定价收入的比重，配比当期销售成本，即当期实际销售成本＝［（已售房总面积÷可售房完工面积）×100%×可售房总成本］×（当期实际销售收入÷已售房合同定价收入）×100%。（注：前两种方法适用于商品房全部完工并全部订立销售合同,款未全部收回时的计算。后两种方法适用于商品房全部完工而部份未销售；已售商品房全部订立销售合同，但款未全部收回时的计算）。二是要对稽查案件的检查质量实行跟踪抽查。严格落实执法目标责任制，将所有的偷税案件办成“铁案”。三是要严格依照《税收征管法》的规定，对税款拖欠不缴的房地产企业，依法采取强制措施，确保税款及时足额入库。如房地产企业采取预售方式销售产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（预计收入的利润率不低于15%）计算出营业利润额，再并入当期应税所得额，统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时进行结算调整。按此规定，房地产企业想延迟纳税，利用申报亏损躲避税收这条路已经行不通了，这就给税务稽查提供了法律保障。四是要对大案、要案严格按法律程序移送司法机关，依法追究其法律责任。五是要完善投诉举报网络，鼓励广大群众举报偷逃税者，形成综合治理局面。 3.4 建立监控体系，实现税收管理信息化 充分利用信息、网络等先进手段，提高税务管理的效能和水平，已成为摆在税务部门面前的一项刻不容缓的重点工作。加强房地产税收管理，同样需要以信息化为导向和支撑，要把房地产业税收管理的信息化建设，放到中国税收信息化建设的大背景下考虑，坚持“内引外联”的基本方向，既要加快网络建设和软件开发、用信息手段整合资源、再造流程、简化环节，提高管理和稽查工作的现代化、智能化、高效化、程序化水平，又要加快与计划、土地、城建、房管、工商等部门以及房地产开发企业的联网步伐。要做到网络互联、信息共享，保证税务部门能够及时收集到房地产企业的各类信息，只有税网严密，偷逃税者才无可乘之机。 房地产管理论文:浅谈房地产项目的风险管理 摘要：房地产项目的实施过程存在着很多风险，正确地对待、评价、处理过程风险，必须站在项目管理的战略高度，从项目启动组织到实施过程管理，全过程、全方位地的控制，加强对风险的管理，是保证项目目的、项目目标实现的关键。 关键词：房地产 项目管理 一、 引言 以2004年8月31日为分水岭，我国的房地产业进入了一个新的发展时期，随着国家经济大环境的变化，围绕着行业是否有“泡沫”，业内、业外争论的此起彼伏、沸沸扬扬，结果还是迎来了以“土地施行招、拍、挂”和非常严厉控制措施的“协议转让”，迎来了中国人民银行 121号文件对房地产更为严格地贷款规定和银行利率的增调，迎来了一系列规范建设行为，提高行业自律水平要求的政策。业内的“一个前提、两条链”都出现了与以往区别很大的变化，风险因素不断增多，风险存在于整个项目开发过程，使中小房地产企业更是处于极为艰难的处境。因此，加强开发项目的风险管理，保证项目目的、目标的实现，是实现企业突出包围、稳步发展的关键过程。 二、 房地产开发项目的风险分析 风险是在特定的客观条件下，在特定的期间内，那些可能发生的结果之间的差异程度，实际上就是实际结果与计划结果的变动程度，这种变化程度越大，所谓的风险就越大。房地产开发项目的风险，实际上是开发商实施开发过程中固有的风险，在现在的经济大环境中，主要表现在以下几个方面： 1、 项目的定位风险。房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者是非常困难弥补的风险，也是项目开发过程中，最大的风险，属项目建设的决策性失误风险，按照风险影响范围划分属于总体风险（决策风险），从某种程度上讲，其结果也是不可管理风险。 2、 项目的投资支持能力风险。《项目可行性研究报告》出台前后，由于对市场定位的认识模糊或者自相矛盾；或者是没有真正做到“量体裁衣”、“量力而行”；或者是对企业资金筹措（自有资金）和融资能力过高地估计，或者项目成本分析存在着严重的失误；或者没有吃透国家和地方政府的行业政策，对大的经济环境把握的不准；或者是成本过程控制严重失控（突发性事件）、意外因素过多等等原因，导致的项目资金支付能力达不到计划要求，给项目建设造成的风险（可控制风险和决策风险）。 3、 项目的质量风险。包括：在项目决策阶段由于经济技术分析失误，出现品质与价格矛盾导致的质量问题；在设计阶段，向设计提出违反设计规范、标准，特别是强制性标准的要求，又通过“关系”关照通过造成的“投机性”质量问题；施工阶段，从业人员对设计知识认识有重大错误，擅自改变设计造成的质量风险；施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全，特别是一些虽不影响结构安全，但对正常使用功能有严重影响的问题，处理不及时，没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者给售出交房后造成的质量“隐患”（实际上就是“质量通病”造成的纠纷）；交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等，因“质量”问题造成的纠纷冲突形成的风险（可控制风险）。 4、 项目的合约履行能力风险。在项目运作和建设过程中，涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标、施工、材料设备供应、质量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程，由于项目的一次性（不可重复性）特点，建设周期又比较长，涉及的方方面面又比较多，如果在关键的过程出现控制失误，那将给项目造成相当大的麻烦。比如，在目前土地供应体制和贷款政策条件下，寻找土地、找寻资金是企业试图突出“瓶颈”制约的普遍方法，有时候在“饥不择食”的景况下，可能会因“省略过程”不慎跌入“陷阱”。 5、 项目建设的 “创新”风险。当前的经济大环境，使项目建设的土地、资金条件比过去任何时候都显得更加重要，在有限资源的条件下，要使企业能够持续稳步发展，追求计划利润，获得既定利益是非常有必要的。这种情形下，为了服务目的，追求项目与周边项目的“差异性”，选择自己企业不熟悉或者认识尚不足以完成追求的“创新”，也是极具风险的，更何况正常地创新本身就是有风险的。 6、 项目的“政府”风险。“政府”风险多发生在政策的不连续性、突变性和漏洞的存在，对于企业来说，主要发生在违规操作的投机性过程、对政策不理解的盲目性过程失误。在项目建设过程中，企业必须掌握相关地法律为：《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国城市房地产法》、《中华人民共和国担保法》等；必须掌握地法规为：《建设工程质量管理条理》等。必须掌握对于相关法律法规进行补充、操作的部门规章和规范性文件和强制性标准。 三、 开发商项目风险管理的内容 风险管理是通过风险识别、风险评估、风险评价，并在此基础上优化组合各种风险管理技术，对风险实施有效控制和妥善处理风险导致后果，期望达到以最少成本获得最大安全保证的目标。风险管理的主体是企业决策层，其核心是选择最佳风险技术管理的组合，目的是实现最大安全保障效能。因此，开发商风险管理的主要内容为： 1、 合理界定项目覆盖的范围，加强对项目范围变动的控制，将项目的任务细分的更具体、更明确、更严密、更便于控制，以免遗漏而产生风险。 2、 合理确定项目管理目标，在企业发展规划和战略的总体要求下，按照项目《经济技术分析报告》和《项目可行性研究报告》提供的依据，用科学的方法和态度进行项目决策，确定项目目标，避免出现决策失误风险。 3、 编制《项目管理规划》，对项目工作进行结构分解，对项目的目标、实现目标可能存在的风险影响因素进行深入细致的识别、分析和评价，按照一般规律拿出解决问题、规避风险的方法、措施，用《项目管理规划》指导项目建设，指导项目的计划管理。 4、 根据实现目标的外部环境情况，坚持“事前控制”、“事中控制”的原则，对实施过程中的风险因素，比照《项目管理规划》给定的方法、措施进行适应性、符合性识别、分析（评估或测算）、评价，实事求是地给予适当地、合理的调整、优化组合各种风险技术，拟订应对措施，设法消除、缓和、转化、转移风险，避免过程控制风险。 5、 强化风险管理的计划手段，把可以管理的风险分解到各个不同的过程，对计划要求的基本目标、基本原则、基本要求必须给予满足，搞好风险的监控。过程中，利用动态管理，合理配备资源，按照目标管理、节点考核、专业监督的方法，减少项目执行过程中不确定因素导致的风险，规避潜在风险转化成显性风险的可能。 6、 合理组织结构，明确岗位职责，理顺管理关系、反馈关系，建立项目的沟通职能，在项目管理内部以及与建设相关的各方接口，特别是在经常出现误解和矛盾的职能和组织间接口，为风险管理提供信息保障。 7、 加强合同契约的管理。及时沟通信息，消除履约过程的不稳定、不信任影响，围绕项目的最大利益（计划利润），按照不同阶段的工作重点，按照合同约定内容开展工作，避免冲突造成的履约风险，控制建设成本；利用现行相关法律法规，对已知风险通过合同分解、索赔和反索赔等手段，进行回避或风险转移。 8、 在项目内部加强实施行为的监督管理（制度管理），避免因人为因素造成的风险。强化财务监督和计划实施的专业监督，强化企业规章制度、工作标准、工作流程的执行情况监督，对计划执行情况及时跟踪检查，及时向决策层提供修改计划的依据，向计划实施层提示计划执行的偏离情况，对预料中的风险或风险因素进行有效的控制和管理。 四、开发商规避项目风险的对策建议 1、 建立或附设企业经常性信息收集和处理机构，研究国家和区域经济政策、行业政策，对本地区各个区（段）域的规划、土地、项目（包括在建和意向）、适宜项目情况，做及时、准确的分析，为企业经营决策提供准确依据。经常性从容分析，比较临时“抱佛脚”分析的依据和理由会更丰富；合理安排资源，把“功夫”下在事前，在时间管理象限里，开展“重要而不紧急”的工作，肯定比做“重要又紧急”的工作会从容、更周密，提供的决策依据会更科学，规避决策依据错误造成风险的能力会更强。 2、 合理配备具备基本岗位技能和知识的营销、开发、技术工作人员，加强岗位技能培训，提高综合知识能力，提高风险的分析、识别、评价能力，培养知识面宽、具有科学态度又有主动工作热情的“研发”队伍，结合企业文化建设，结合企业规章制度制定，用支持、鼓励、监督、检查、改进等方法，把企业产品的研发作为“龙头”对待。 3、 由于决策失误所造成“决策风险后果”的严重性，企业决策层必须有合理知识结构的高级经营、技术管理人员组成，必须具备一定的本行业专业、综合知识和风险识别、判断、处理能力，有计划、组织、沟通、协调能力，熟悉行业工作的基本规律，了解国家及地方政府相关行政主管部门颁布的法律法规、规范性文件规定。简单地说就是会经营、懂管理、知法规，唯如此才可能避免投机、政策、担保等风险，才可能妥当地处理风险造成的后果。 4、 积极推进企业的科学化、规范化、法制化管理建设，逐步实现企业的体系化、制度化、程序化管理，制定适应于ISO9000：2000族质量管理标准的企业标准、工作程序、和工作流程，建立现代的企业管理制度和管理程序，用质量管理的八项原则（①以顾客为关注焦点；②领导作用；③全员参与；④过程方法；⑤管理的系统方法；⑥持续改进；⑦基于事实的决策方法；⑧与供方互利的关系。）规范企业管理行为，真正地实现工作质量的提高。用管理体系管理，用工作标准、程序、制度规范职业行为，使工作有依据，效果有证明，追究有线索，也就减少了不确定性和盲目性带来的风险。 5、 加强企业从业人员的现行法律法规和企业规章制度的学习，及时掌握国家及地方政府在本行业的部门规章、规范性文件、强制性标准，了解政策规定，提高“违法、违规”行为的识别能力，规避“政策风险”，避免出现投机风险、政府风险（按照《建设工程质量管理条例》处罚）。 6、 加强项目的招标管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招标过程中，准确核定标的，利用竞争、价格、供求机制，合理制定工期、质量、造价、安全投标的条件，为项目合同管理营造工作质量环境；在合同契约签订的过程中，善于利用法律法规的规定，对可管理风险进行合法的消除、缓和、转移；在合同契约的履行过程中，合理应用《合同法》、《建筑法》和其他法规规定，利用风险管理技术、财务手段，将“承包商风险”、“业主风险”、“供应商风险”、“担保方风险”进行有效的控制。决不允许在过程中因出现“违规”或“违约”现象而导致“意外”风险失控。 7、 利用计划管理、目标管理、过程监督、节点考核等技术手段，对风险管理过程实施“事前”“事中”的有效控制。在编制计划时，就对风险存在的种类、影响的范围、时间、效果进行识别、分析、评价，按照一般规律制定规避风险、分解风险、控制风险的措施、办法；在实施过程中，就风险的客观性、不确定性、可变性、相对性、同利益的对称性影响，加强计划的监督，按照目标管理、节点考核的原则，及时组织实施效果的评价考核，用实事求是的态度，科学地调整计划和应对措施，及时总结、关闭阶段性管理目标，是保证风险管理达到既定目标的有效途径。 8、 重视“过程控制”，加强关键部位和关键环节的管理，消除“质量风险”、“协议、契约履行风险”的影响。在策划、决策阶段，正确把握行业发展的规律，客观地进行项目可行性评估、建设环境评价和经济技术分析，准确进行市场调查和企业投资支持能力分析，正确决定项目的产品定位、品质定位，合理确定投资额度，避免出现品质与投入矛盾的风险；在设计阶段，坚持按照产品的市场定位要求、规范标准要求监督设计，进行设计评审，把投资控制（一般占项目产品投资的90%--95%）的最关键一步控制好; 在招标、签订合同阶段，准确编制标的，合理把握投标优惠条件，签订一个有效且有利的协议（合同），作好投资控制的关键的第二步（一般占项目产品投资的5%--!0%）；在项目实施阶段，加强“投资、质量、工期、安全”控制，加强“合同、信息”管理，强化建设过程与项目相关单位的关系协调，对关键部位和容易产生“质量通病”、对结构和使用功能有影响、对投资、小区环境质量有重要影响的过程加强监督，把实施过程的风险作有效的控制。 9、 重视项目完成过程中阶段性工作（过程、活动）、实施结果的评价考核，及时总结经验、关闭阶段性计划，为企业正确认识自身的管理水平和下步工作持续改进创造基础。阶段性工作的考核评定有项目管理层组织进行，也可以由职能主管领导组织分阶段或者按照计划的节点控制目标进行，考核的内容是计划的节点控制目标完成管理情况和阶段性目标完成情况，考核的结果是决定是否调整计划、调整目标，是否决定关闭阶段性管理任务。项目管理考核评价的主体是企业管理层或者是组织结构中的部分，考核评价的对象是项目管理层（主要是项目经理），考核的内容是按照《项目管理目标责任书》规定的目标和指标，对项目实施情况（包括节点关闭情况）、项目管理水平、管理绩效进行终结评价，确认阶段性考核的结果，确认最终结果，确认项目管理组织（项目部）的职能是否具备“解体”。 五、结束语 房地产项目的建设是一个有较长周期的过程，项目的一次性、不可重复性特点和过程中太多的不确定因素，构成了项目过程的各种风险，风险充斥在每个过程（活动）。从某种程度上讲，项目建设的过程实际上就是风险管理、规避风险的过程，而风险管理（识别、分析、评价、处理）是靠企业的“团队”的力量，靠管理水平、管理经验、职业道德和知识水平进行的，每个风险的规避、缓和、转移都是综合管理的结果。因此，建立现代管理制度和适应于市场环境发展需要的组织结构，按照ISO9000:2000族和ISO10006:1997标准（《质量管理 项目管理质量指南》），重视过程中每个环节的管理，重视企业的体系化、制度化、程序化管理建设，客观看待风险，对风险进行有效的管理，就会减少或规避风险对企业经营目的和效果的不利影响。 房地产管理论文:房地产业税收管理面临的问题与思考 摘 要 近几年来，由于国家实行积极的财政政策，拉动投资需求，启动房地产市场，我国房地产开发和房地产市场发展迅猛。但透视房地产业税收本质，繁荣背后仍有隐忧，其存在的偷逃税活动，扰乱了税收秩序，影响了公平竞争。重点对房地产税收面临的问题作一点有益的探讨。 关键词 房地产市场 税收秩序 公平竞争 1 房地产业税收征管面临的问题 1.1 倒挂往来不入“收入账”，随意调剂收入 这是房地产企业最常用的偷逃税手法。主要表现为：一是将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账上，作为调节利润多少的工具，不及时结转收入，不及时申报纳税；二是收到银行按揭款时，长期挂在“预收账款”等往来账上，不入“销售收入” 账，推迟纳税；三是对外投资分回的收益，账务处理上挂在“其他应付款”等往来账上，不入“投资收益”账，逃缴企业所得税。 1.2 税前扣除项目不真实，虚列或高估成本 主要表现为：一是利用发票监管的漏洞，抬高建筑成本，减少应税所得；二是不按项目设立成本明细，将完工与未完工的项目成本混在一起，造成完工项目成本虚增，导致企业账面亏损或隐瞒巨额利润；三是在进行道路铺设、小区绿化等配套设施建设时，设法高估配套工程成本及其相关费用；四是人为地将开发项目中的自用部分成本缩水，扩大用于销售部分的成本，以减少销售部分的营业利润，逃避相关税收；五是多列利息支出和预提费用，隐瞒实际利润额。 1.3 以房抵债、抵费用或弄虚作假不计销售收入，偷逃相关税收 主要表现为：一是以商品房抵顶银行借款本息；抵顶应分配给投资方的利润；抵顶应支付的建筑安装工程款；抵顶获取土地使用权的价款等相关债务，直接计入往来科目。二是以商品房抵顶应支付的广告费用、电力费用等支出，不计销售收入。三是不按规定开具发票或开具假发票，少计收入或减少应税所得额。 1.4 以代收账款或其他名义为由不按规定申报纳税，偷逃税款 主要表现为：一是代政府有关部门及其他企业收取的费用，如煤气管网费、市政建设费、邮电通讯配套费、房屋交易费、水电增容费、有线电视初装费、电话电缆安装费、绿化费等。企业往往以代收款项全部付给了委托单位为由，在财务处理上不计收入或直接冲减开发成本，导致营业额减少，偷逃相关税收；二是利用关联关系，非法转移利润；三是自建房屋销售或出租，取得收入不入收入账；四是以工程尚未决算，收入、成本无法准确反映为由，不申报纳税；五是伪造审批手续，假借“委托开发”、“合作建房”和“外商投资企业”等名义，骗取税收优惠等，也都是房地产业偷逃税常用的主要手法。 2 房地产业税收征管现状透视 2.1 从房地产业税收收入来看 虽然房地产业实现的各项税收不管是分税种，还是收入总量以及收入结构都有较大幅度的增长，这都是由房地产市场的不断发展和税收管理得到强化，成为房地产业税收增长的强大动力得来的，但进一步深层次地分析必将面临一些突出问题：一是涉税信息失真，计税依据可信度小，导致房地产税收大量流失；二是纳税人申报意识和申报质量不高。销售收入不实、成本虚列、费用列支不合理，隐瞒、虚报成交价的现象突出；三是房地产市场不规范，投资结构单一，后劲不足；四是税制改革不彻底，制约了房地产业税收可持续增长的规模。 2.2 从房地产业纳税人来看 企业为了实现利润最大化必然铤而走险。利益是柄双刃剑，具有腐蚀性，过度地追求往往产生非理性的偷逃税行为。如果偷逃税不被发现，必然大赚一笔，即使被发现了、查处了，也只是补足税款，缴纳少量的罚款和滞纳金而已。收益与成本的巨大反差，助长了部分房地产企业偷逃税的主观故意，并且房地产业所特有的周期长、投入大、环节多的特点又给偷逃税留下了可以操作的空间。一些房地产企业为追求利益的最大化，不惜以违法犯罪为代价，在申报纳税、拖欠税款、延迟纳税、偷逃税上大做文章。 2.3 从政府及相关部门行为来看 政府及部门处于转型时期，为了谋求“地方和部门利益”而损害公共利益的现象仍然存在，一是为了加快城市基础设施建设，减轻财政支出压力，当地政府在招标的房地产开发项目中附加一些配套开发建设项目，并在税费上做出允诺或让步。一方面任意减免地方性收费项目或降低收费标准，另一方面要求税务部门提供税收“优惠”，支持地方房地产业的发展；二是由于房地产业在地方经济中占有重要地位，企业与政府之间“关系密切”。在纳税上企业总想寻求政府“庇护”，而地方政府的个别领导也认为企业与税务部门都是自己的两个“钱口袋”，企业发展与税收增长是一个问题的两个方面，这种想法影响了税务部门的公正执法；三是在土地管理上呈现两个相反趋势，一方面为了招商引资，各类开发区纷纷以低价甚至免费出让土地，另一方面，为获取资金，政府设法高价出售经营性用地。有人认为房地产是城市的小金库一点也不为过，地方政府受利益驱动，大肆开通相关收费，据有关资料统计，一般情况下仅土地出让金就占地方财政收入的20%以上。相反的趋势形成相同的结果，即牺牲国家利益，政府从中得到更多的收益，地方政府在看重并依靠房地产业发展的同时，在一定程度上，对房地产企业的偷逃税行为淡然视之，造成房地产业税收大量流失。 2.4 从地税部门自身来看 开发一个房地产项目，需要经过多个行政部门的审批、许可与监督，这些部门都一定程度上掌握了房地产开发信息。一是由于税务部门与这些行政部门没有建立有效的信息交换和沟通制度，在房地产开发过程中难以有效地参与管理和监控，给房地产企业提供了偷逃税的机会。二是房地产开发是一个复杂的系统工程，税务部门限于人力、物力，建筑安装购进的各种材料来源、数量和价格难以查实；房地产企业开发项目的数量、价格和销售进度难以摸清；银行对个人购房按揭贷款的支付时间和数额难以掌握的现象十分突出，增加了遏制房地产业偷逃税行为的难度。三是受各种因素的干扰，税务部门对房地产企业偷逃税违法行为打击力度不够，往往以补代罚，以罚代刑，没有形成强大的威慑力量，助长了偷逃税现象的产生和蔓延。 3 强化房地产业税收征管的对策 3.1 加强部门配合，实现税收管理的社会化 密切与计委、建委、土地、规划、房产、银行等相关部门的联系配合，积极争取地方政府及有关部门的支持，多方采集房地产企业涉税资料。从计委、建委收集经济适用房、旧房改造等新开工项目、续建项目投资计划、项目开发许可等情况；从规划局收集建设工程规划许可、规划调整等情况；从房管局收集项目开发建设投资进度、商品房预售方案、预售许可证发放、房地产产权出租、转让、变更等情况；从房改办、房地产交易（招标）中心等部门收集各种形式的联建、集资、合作开发的房地产项目资料，搭建信息交流整合平台，形成齐抓共管、部门联动的协税护税网络和社会监控网络。 3.2 强化管理措施，实现税收征管规范化 具体规范包括：①规范加强“可售商品房面积”的审核，通过落实已竣工验收的开发项目实际“可售商品房面积”的真实情况，掌握能够给企业带来效益的商品房数量；②规范和加强主营业务收入的审核，核实审核对象的收入情况、销售单价、结算方式；③规范和加强主营业务成本的审核，审核主要成本项目的真实情况，落实已结转经营成本的正确性；④规范加强成本和收入的配比性审核，验证成本和收入的配比程度，核实成本或收入的真实性；⑤规范和加强期间费用的审核，确认期间费用的真实性和合法性；⑥规范和加强投资收益的审核，确认投资属股权投资还是债权投资；收益属于投资收益还是转让收益；转让收益的计算是否正确等，通过审核，根据税法规定做出补税处理，构成偷税的，移交有关部门处理。 3.3 加大稽查力度，实现税收治理法制化 一般情况下可采用如下方法：①销售成本率及利润率配比法。以已售房合同定价收入的成本率或利润率为依据，配比当期销售成本或利润，即当期实际销售成本＝（已售房总成本÷已售房合同定价收入）×100%×当期实际销售收入；②当期销售收入比重配比法。以当期实际销售收入占已售房合同定价收入的比重为依据，配比当期销售成本，即当期实际销售成本＝（当期实际销售收入÷已售房合同定价收入）×100%×已售房总成本；③单位成本配比法。以可售房单位成本为依据，得出已售房总成本占已售房合同定价收入的比重，配比当期销售成本。即当期实际销售成本＝［（可售房总成本÷可售房完工面积）×已售房合同总面积÷已售房合同定价收入］×100%×当期实际销售收入。④分项目单位数量配比法。以已售房总面积占可售房完工面积的比重为依据，得出已售房总成本，再按当期实际销售收入占已售房合同定价收入的比重，配比当期销售成本，即当期实际销售成本＝［（已售房总面积÷可售房完工面积）×100%×可售房总成本］×（当期实际销售收入÷已售房合同定价收入）×100%。（注：前两种方法适用于商品房全部完工并全部订立销售合同,款未全部收回时的计算。后两种方法适用于商品房全部完工而部份未销售；已售商品房全部订立销售合同，但款未全部收回时的计算）。二是要对稽查案件的检查质量实行跟踪抽查。严格落实执法目标责任制，将所有的偷税案件办成“铁案”。三是要严格依照《税收征管法》的规定，对税款拖欠不缴的房地产企业，依法采取强制措施，确保税款及时足额入库。如房地产企业采取预售方式销售产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（预计收入的利润率不低于15%）计算出营业利润额，再并入当期应税所得额，统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时进行结算调整。按此规定，房地产企业想延迟纳税，利用申报亏损躲避税收这条路已经行不通了，这就给税务稽查提供了法律保障。四是要对大案、要案严格按法律程序移送司法机关，依法追究其法律责任。五是要完善投诉举报网络，鼓励广大群众举报偷逃税者，形成综合治理局面。 3.4 建立监控体系，实现税收管理信息化 充分利用信息、网络等先进手段，提高税务管理的效能和水平，已成为摆在税务部门面前的一项刻不容缓的重点工作。加强房地产税收管理，同样需要以信息化为导向和支撑，要把房地产业税收管理的信息化建设，放到中国税收信息化建设的大背景下考虑，坚持“内引外联”的基本方向，既要加快网络建设和软件开发、用信息手段整合资源、再造流程、简化环节，提高管理和稽查工作的现代化、智能化、高效化、程序化水平，又要加快与计划、土地、城建、房管、工商等部门以及房地产开发企业的联网步伐。要做到网络互联、信息共享，保证税务部门能够及时收集到房地产企业的各类信息，只有税网严密，偷逃税者才无可乘之机。 房地产管理论文:工程管理专业中房地产类课程的教学与实践 内容提要: 随着中国市场经济体制的建立以及全球化的影响，中国房地产业对房地产专业人才、尤其是高层次专业人才的需求与日俱增。本文在回顾中国房地产专业教育发展历史、介绍工程管理专业中房地产类课程教学现状的基础上，结合清华大学工程管理专业房地产课程教学的实践，指出了影响中国房地产专业教育发展的问题，尤其是在学科设置上存在的矛盾。本文还从完善房地产专业教育，建设和发展房地产学料的角度出发，提出了妥善处理好与工程管理专业的关系、用发展的眼光和实事求是的态度来发展房地产专业教育、加强研究生层次的高级房地产专业人才培养、发展和规范房地产专业继续教育等建议。对房地产专业执业资格与国际互认问题，指出互认并不意味着我们的房地产教育已经与国际接轨，真正的接轨在于我们培养出的人才具有国际竞争力。 [关键词]：房地产，高等教育，工程管理 一、房地产业对专业人才的需求 房地产业是从事房地产开发、投资、经营、管理与服务的行业。具体包括：房地产开发与经营业（各类房地产开发、土地开发、房地产投资经营等活动）、房地产管理业（住宅物业管理、土地批租经营管理和其它房屋的管理活动）、房地产经纪与业（房地产与经纪人服务、居间买卖、租赁服务、房地产交易保证服务、房地产估价等）。日益发展壮大的房地产金融保险业虽然不包括在房地产业中，但其在人才需求上也与房地产人才需求有着密切的关系。 中国房地产业从20世纪80年代末开始兴起，经过近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国城镇人均住房建筑面积2000年末已经达到20，5平方米（户均住宅建筑面积64平方米），农村达到27平方米。据有关部门预测，2010年中国城市化水平将达到45％左右，城镇人口达到6.3亿人，比2000年净增1.7亿人。如果到2010年人均住房建筑面积按25平方米计算，将需要新建城镇住宅建筑面积56.1亿平方米，平均每年约5.6亿平方米。如果再计入非居住建筑的建筑面积，未来10年中国胸地产市场发展潜力巨大。2000年，城镇住宅与房地产业增加值约5400亿元，占GDP的比重已经达到了6％左右，在国民经济、尤其是国民经济增长中，起到了举足轻重的作用。到2001年末，中国共有房地产开发企业2.7万个，从业人员100多万人，房地产估价和土地估价机构8000余家，从业人员约15万人（其中取得房地产估价师、土地估价师执业资格的人数30000人），房地产经纪机构约2.7万个，从业人员30多万人：物业管理企业2.5万个，从业人员260多万人。此外，如果加上在政府从事房地产行政管理工作、房地产教育研究机构、房地产信息服务与咨询机构、房地产投资顾问与策划机构的就业人数，中国房地产行业的就业总人数预计超过550万人。 房地产业作为一个新兴行业，其从业人员基本上都是来自城市规划、建筑学、土木工程、建设管理、投资与金融等相关专业，真正受过系统的房地产专业教育的人才只占很小的比例。上海市教育考试院提供的消息表明，目前上海包括信息产业、金融保险和房地产在内的一类专业，最受考生青睐；《深圳晚报》在未来人才市场上最走俏的将是金融、保险，高级管理、物业管理等13类经济专业人才。清华大学房地产研究所对北京市有关高校房地产专业毕业生的调查显示，30.77%的同学认为就业前景非常乐观、毕业生供不应求，69.23%的同学认为就业前景一般、但是可以找到合理的工作，没有同学认为就业形势不好。 二、中国高校房地产专业教育发展的历史回顾 1、房地产经营管理专业教育的变革 1989年，经过国家教委批准，中国高等学校开始设置房地产经营管理专业，到1998年教育部颁布新的专业目录为止，全国设置房地产经营与管理专业的高等学校达到了114所。1998年教育部颁布的《普通高等学校本科专业目录》，对原有专业讲行了调整，专业种数由504种减少至249种，将房地产经营管理专业调整到工商管理类的工商管理专业。各高校按照教育部的要求，于1999年开始对房地产经营管理专业的归属进行了调整，部分高校将该专业并入工程管理专业，也有部分高校并人了工商管理专业。 建设部作为中国建筑业与房地产业的行政主管部门，于1994年成立了“全国高等学校建筑与房地产管理学科专业指导委员会”。该委员会在1998年过渡到“全国高等学校工程管理专业指导委员会”的过程中，继承了原对房地产专业教育指导的职责，并将“房地产经营管理”作为工程管理专业的一个方向延续至今。将“房地产经营管理”并人工商管理专业的院校，目前尚没有纳入“全国高等学校工程管理专业指导委员会”指导的范围。另外，目前中国专科教育的专业目录中，目前仍然保留有房地产经营管理专业和物业管理专业。 2、中国高校与房地产相关的本科教育 到2000年底，全国共有77所高校开设有管理学学科门类下的工程管理专业。此外，还有一些本科生专业与房地产教育相关。 资源环境与城乡规划管理：共有以北京大学、北京师范大学、华东师范大学、南京大学等在内的32所高校开设了地理学学科门类下的资源环境与城乡规划管理专业。该专业开设的主要课程：地质学、自然地理学、经济地理学、国土规划、地图学、遥感应用、管理科学、环境科学、土地评价与土地管理、水资源计算与管理、生态环境规划、环境化学、地理信息系统、城市总体规划、区域规划等。该专业的培养目标是：能在科研机构、高等学校、企事业单位和行政管理部门从事科研、教学、资源开发利用与规划、管理等工作。 城市规划：共有以同济大学、清华大学、哈尔滨工业大学、天津大学、东南大学、重庆大学等为代表的43所高校开设了属于建筑学门类的城市规划专业。开设的主要课程包括：城市规划原理、城市规划设计、城市设计、城市规划理论与城市发展史、城市道路与交通、城市生态与环境保护、城市地理学、城市经济学、区域规划、城市规划行政法规与城市规划管理。该专业的培养目标是：在城市规划设计、城市规划管理、决策咨询、房地产开发等部门从事规划设计与管理，开展城市遏路交通规划、城市市政工程规划、园林游憩系统规划，并能参与城市社会与经济发展规划、区域规划、城市开发、房地产筹划以及相关政策法规研究等方面工作。 土地资源管理：以中国人民大学、同济大学、浙江大学、中国农业大学等为行表的34所高校（以农业类院校为主）开设了公共管理学科门类下的土地资源管理专业。开设的主要课程包括：土地资源学、土地规划学、土地管理学、土地经济学、地籍管理学、测量学、土地信息系统。该专业的培养目标是：能在国土、城建、农业、房地产以及相关领域从事土地调查、土地利用规划、地籍管理及土地管理政策法规工作的高级专门人才。 三、工程管理专业房地产类课程的设置与教学内容 1、课程设置 作为工程管理专业的专业方向之一，房地产经营与管理方向与工程项目管理等其他专业方向一起，共同使用工程管理专业的课程平台。房地产经营管理专业方向的专业方向课程包括：房地产经济学、房地产估价、房地产开发和房地产市场营销。在培养目标上，要求该专业方向的毕业生初步具有分析和解决房地产经济理论问题的能力，具备从事房地产开发与评估、房地产市场营销、房地产投资与融资、房地产估价、物业管理和房地产行政管理的基本技能。 2、各专业方向课程的教学内容 房地产经济学：房地产经济学概述、房地产经济学基本理论、房地产制度（土地制度、住房制度）、房地产市场（供求关系与价格、市场特性与功能、房地产市场的影响因素、市场运行规律）、房地产市场的依存基础（区域和社区分析、城市发展模式、土地利用分区、土地价值）、分类房地产市场（住宅市场、商业房地产市场、工业房地产市场、其他房地产市场）、房地产市场中的空置问题、房地产市场与资本市场、房地产市场中的政府干预（宏观调控、城市土地利用规划、耕地保护、房地产税收）。 房地产估价：房地产估价概述（概念、作用、估价制度、估价标准、房地产估价与资产评估）、房地产估价基本理论（市场价值与价格、影响房地产价值的因素、房地产估价原则）、房地产估价程序（程序、估价目的与价值类型、房地产类型及其特点、房地产价值时点）、市场区域和邻里分析（市场区域与邻里的含义、市场环境分析的主要内容）、估价对象的确认与描述（估价对象的范围、政府法例限制与权益性质、场地描述、场地使用经济性分析、建筑物及其它地上改良投资描述）、市场法、成本法、收益法、土地估价、房地产部分权益估价、估价结果与估价报告、信息技术在房地产估价中的应用。 房地产开发：房地产开发及房地产开发程序、政府对房地产开发过程的管理（投资计划管理，项目规划与设计管理、土地管理、项目开工及建设期间的管理、项目销售与产权管理、项目竣工及入住管理、市政及配套设施管理）、房地产开发企业与组织（房地产开发企业、组织形式、价值链，发展战略）、房地产开发项目策划（宏观因素分析、市场研究与投资机会、场地选择、产品功能定位）、房地产开发项目可行性研究、房地产开发中的项目管理、房地产开发项目的资金融通、房地产开发项目的市场营销、房地产开发经营税费、物业与资产管理（房地产开发与房地产资产管理、物业管理、设施与设备管理、资产管理、组合投资管理）。 房地产市场销售：市场概述、市场营销、市场调查、市场分析、市场营销战略、房地产项目前期策划、房地产定价策略、房地产分销与促销策略、市场营销计划的制定与实施。 四、清华大学工程管理专业房地产课程教学的实践 1、与学校、学院教学平台的关系 清华大学的工程管理专业设置在土木工程学院。为了体现通才教育、拓宽学生知识面的总体要求，在培养计划要求的总共140个学分中，有70个学分为校级教学平台提供（包括数理基础、外语、计算机等，本专业要求的经济学基础、管理学基础、法律基础等课程也由该平台提供），有35个学分由院级教学平台提供（包括建筑材料、工程测量、工程力学、工程结构等土木工程技术课程，也包括本专业要求的工程经济学、施工技术与组织等），与工程管理专业密切相关的专业课程占35个学分。为了体现贯通教育的宗旨，清华大学工程管理专业没有再进一步细分专业方向。 2、工程管理专业课程中房地产课程设置 由于历史的原因，横跨土木工程学院、建筑学院、经济管理学院的清华大学房地产 研究所挂靠在土木工程学院，该研究所的教师与工程管理研究所教师一起，组成了目前隶属于土木工程学院的建设管理系。因此，清华大学工程管理专业的培养方案中，虽然没有细分专业方向，但也纳入了一定数量的房地产相关课程。目前面向工程管理专业本科生设置的房地产相关的课程包括：城市与房地产经济学（经济类专业基础课，2学分）、房地产概论（专业主干课，2学分）、房地产评估理论与实务（专业选修课，3学分）、物业管理（专业选修课，2学分）。 近10年的实践表明，面向工程管理专业学生开设房地产课程，拓宽了学生的视野，在保证工程管理专业毕业生较强的专业技术基础的同时，强化了其经济、管理类的知识和技能，为学生就业提供了更广泛的选择性。 3、房地产课程的主要教学内容 城市与房地产经济学：宏观与微观经济学分析；区域增长；城市发展与土地利用；房地产市场的宏观经济学分析（讨论课题目：中国主要城市房地产市场的预期变化及比较）；土地市场与土地价格；住宅市场（讨论课题目：住宅市场需求预测）；商业房地产市场（讨论课题目：写字楼市场的租金与空置）；工业房地产市场；国际房地产市场；（讨论课题目：中外房地产市场发展特征的比较分析）；住房政策（讨论课题目：政府住房补贴与住房支付能力）；城市增长与房地产开发；城市发展与房地产市场中的政府干预。 房地产概论：土地制度与土地政策、住房制度与住宅产业、房地产及房地产投资、房地产市场及市场研究、房地产开发及项目评估、房地产市场营销、房地产金融（开发项目融资、抵押贷款、证券化）、中国房地产主要税制、中国房地产法律制度（法规体系及其分类、土地管理制度、开发管理制度、市场管理制度、使用管理制度、金融管理制度）。 房地产评估理论与实务 物业管理：物业管理概述、物业管理与房地产开发、物业管理公司与业主委员会、房屋修缮管理、房屋设各管理、物业管理综合服各、住宅小区物业管理、收益性物业管理的主要内容、收益性物业管理中的财各与成本管理、写宇楼物业管理、零售商业物业管理、工业物业管理。 五、发展中国房地产专业教育的建议 房地产专业是重要的专业科目之一，这是由社会经济生活中对房地产专业人才的广泛需求和学生的良好就业前景所决定的。政府和半政府机构、金融机构（含商业银行、投资银行、债券公司，基金管理公司、投资管理公司、房地产投资信托公司和财产保险公司等）、房地产投资和开发企业、物业管理公司、资产管理公司以及房地产咨询机构（含房地产评估机构、机构、投资咨询公司、信息公司、产权保险公司、建筑师事务所、会计师事务所和律师事务所等）均对房地产专门人才有着巨大的需求。 从中国房地产业对人才需求前发展趋势及中国越来越融入全球化经济体系的角度看，中国必须逐步建立起满足市场需要的、与国外高校基本一致的人才培养模式。为此，提出如下建议： 1、建设管理与房地产的学科设置 工程管理（建设管理，下同）与房地产分别属于不同的学科领域。在国外，建设管理专业通常设置在工学院与土木工程相关的学系内（如得克萨斯奥斯订大学土木工程系、斯坦福大学土木与环境工程系），也有些学校在工学院中独立设系（如佛罗里达大学建设管理学院、英国里丁大学建设管理与工程系）。房地产专业通常设在商学院，有时独立设系（如宾西法尼亚大学沃顿商学院房地产系、麦迪逊威斯康辛大学商学院房地产与土地经济系），有时与金融、保险等为同一个系（如纽约大学商学院金融系、佛罗里达大学商学院金融保险与房地产系）。 从学科领域覆盖的内容看，建设管理与房地产在建筑技术与管理技术方面有所交叉，只是前者强调技术与管理，后者强调金融与投资。因此，英国多数大学及受英国学科设置影响较大的大学，通常将房地产和建设管理设在同一个学院或同一个学系中。例如，但英国里丁大学城市与区域学院（Faculty）分别设立有建设管理与工程学院（shool），由建设管理与工程系与工程系合并）和土地管理与开发系，香港大学在建筑学院设立有房地产与建设系，新加坡人学在设计与环境学院分设建筑管理系和房地产系。 目前中国与房地产专业学科设置的模式，英国模式相似，但随着中国房地产业从开发建设阶段逐渐过渡到资产运营与管理阶段，对开发、建设方面人才的需求会减少，而对投资、金融方面的人才会逐步增加。因此各高校从房地产专业学科设置上，应该关注这种市场环境的变化，适时做出调整。 2、研究生层次的教育是房地产专业教育的主要发展方向 房地产专业是一个综合性非常强的学科，如果要求学生在本科阶段学习广泛涉及经济、管理、法律、金融、环境和技术等方面的课程，很难打下较为坚实的基础，也很难使学生具备某一方面的专业能力。当前房地产业最紧缺的，是那些在某一领域有较坚实的基础，又在更多的领域有广泛知识和素养的人才。以房地产开发投资企业为例，在其所管理的整个开发过程中，需要市场分析、投资分析、规划设计、工程管理、市场营销、物业与资产管理等各方面的专业人才，如果企业的工作人员对各专业领域的内容都是一知半解，则这个团队是没有竞争力的。企业所需要的员工肯定是对某一两个专业领域比较精通，对其他相关领域有基本的解，能够形成优势互补的团队共同工作，这样组成的开发队伍，才有竟争力。 为了适应这种需要，高等学校应该面向房地产相关专业背景的学生，开设房地产专业方向硕士研究生（含MBA）课程。为其提供“房地产经济学”、“房地产金融”、“房地产投资”、“房地产创业学”、“房地产资产管理”、“房地产案例分析”、“城市公共政策”、“房地产法”等比较深入的房地产专业课程。从目前的情况来看，国家虽然没有设立房地产专业，但该专业方向的研究生教育，完全可以借助经济学、资源环境与城乡规划管理、城市规划、管理科学与工程、工商管理和土地资源管理等多个专业平台来完成。当然，由于专业方向所在的学科分散，也为房地产学科建设带来了比较大的难度。 3、妥善处理好与工程管理专业的关系 虽然目前我国工程管理专业内包含房地产经营管理方向，但并不表明工程管理学科就是房地产的上级学科，也不表明我们的工程管理专业房地产方向就等同于国外的房地产专业。从目前工程管理专业指导委员会建议的培养方案看，与建造技术、土木工程相关的课程占据了50％以上的比例，房地产经营管理方向的学生得到的实际上也是一个营造师应该获得的专业基础，不是房地产专业所需要的社会、经济、金融、投资和工商管理专业基础。 从国外房地产学科发展经验来看，房地产学科更多地属于工商管理学科。例如，宾西法尼亚大学沃顿商学院房地产系房地产专业，是美国排名第一的房地产专业，其本科生课程计划中的37门课程中，有33门课程与沃顿商学院其他18个专业的要求一致（含9门工商管理基础课程），房地产专业的4门专业课中（“房地产法律、金财与开发”、“房地产金融：投资与分析”为必修，在“城市房地产经济学”、“住房金融与住房政策”、“高级房地产投资与分析”、“国际住房比较”、“房地产开发”、“国际房地产比较”等课程中选修2门），没有涉及任何工程技术类课程。英国里丁大学土地管理与开发系的土地管理、房地产投资与金融专业本科生课程，也是以社会、经济、管理、法律和房地产类课程为主，对城市规划和建筑技术相关课程只是少量涉及。 国内财经、师范类院校的工程管理专业多是由原房地产经营管理专业转化而来，在遇参照工程管理专业指导委员会建议的《工程管理专业培养方案》制订培养方案时，就到了很大的矛盾：遵循工程管理专业指导委员会的指导性意见，这些学校不具备开设土木工程技术类课程的条件；不遵循这个指导性意见，又找不到一个有效的专业出口。在未来的工程管理专业评估过程中，这个矛盾会越来越突出地表现出来。例如，天津商学院工程管理专业培养计划中，将土木工程概论、工程力学、工程结构、建筑测量、工程项目管理、工程造价管理、建筑工程招投标与合同管理列为主干课程，但实际上该校并无土木工程专业，任课教师要从天津理工大学聘请。 4、关于房地产专业执业资格与国际互认问题 随着中国社会主义市场经济的发展，人事管理制度也在发生着重大的变革。国家对专业人员的管理逐渐从专业技术职称、职各的管理，转向对专业技术资格的管理。这就为社会评价学校、制约学校专业设置的方向和规模成为可能。房地产专业本来是随着市场经济发展出现的新兴专业，如果以改革和向前看的姿态对诗这个专业，让市场对房地产专业人才知识结构的需求来制约学校的专业和课程设置，充分发挥行业学会、协会在评估学校教育过程中的作用，将对房地产专业的发展起到很好的推动和促进作用。 房地产专业的执业资格，目前有房地产估价师，正在筹备中的资格包括房地产经纪人和物业管理经理。目前美国的CCIM（Cetified Commercial Investment Member）在中国与有关单位合作，颁发“商业房地产投资分析师”资格。英国皇家特许测量师学会（RICS）也有一个庞大的中国会员发展计划。当然，CIOB也将在工程管理专业评估结果方面，中国NBCMA的评估结果互认。然而，摆在我们面前的问题是，如果我们培养的学生不具备在国际建筑与房地产市场上工作的能力（主要是语言问题），互认的结果很可能是国外的“洋资格”，伴随着中国国内服务市场的开放，逐渐占领国内的市场。但中国的相关专业资格，几乎不可能凭借互认的机会走向世界，而且还有可能失去国内的市场份额（因为中国的客户大多具有“求洋”心态）。因此，如何培养具有国际竞争力的专业人才，是专业资格互认过程中，能否从“名”到“实”的关键。 5、继续教育工作不容忽视 继续教育是国外房地产专业教育的重要组成部分，而中国的继续教育显然还很不规范。从事与房地产相关工作的人并非都是科班出身，许多学习其它专业的人士也可能由于各种各样的原因加入到房地产专业队伍中来，他们需要补充房地产专业知识。另外，即使房地产专业科班出身的人士由于房地产市场、法律、政策环境的变化和新的分析手段、技术与方法的出现，也有着迫切的更新知识的需求。在继续教育领域，除了相关学会、协会和各类公司举办的各种短期陪训课程外，高等学校也应发挥中坚作用。 房地产管理论文:浅谈房地产项目的风险管理 摘要：房地产项目的实施过程存在着很多风险，正确地对待、评价、处理过程风险，必须站在项目管理的战略高度，从项目启动组织到实施过程管理，全过程、全方位地的控制，加强对风险的管理，是保证项目目的、项目目标实现的关键。 关键词：房地产 项目管理 一、 引言 以2004年8月31日为分水岭，我国的房地产业进入了一个新的发展时期，随着国家经济大环境的变化，围绕着行业是否有“泡沫”，业内、业外争论的此起彼伏、沸沸扬扬，结果还是迎来了以“土地施行招、拍、挂”和非常严厉控制措施的“协议转让”，迎来了中国人民银行 121号文件对房地产更为严格地贷款规定和银行利率的增调，迎来了一系列规范建设行为，提高行业自律水平要求的政策。业内的“一个前提、两条链”都出现了与以往区别很大的变化，风险因素不断增多，风险存在于整个项目开发过程，使中小房地产企业更是处于极为艰难的处境。因此，加强开发项目的风险管理，保证项目目的、目标的实现，是实现企业突出包围、稳步发展的关键过程。 二、 房地产开发项目的风险分析 风险是在特定的客观条件下，在特定的期间内，那些可能发生的结果之间的差异程度，实际上就是实际结果与计划结果的变动程度，这种变化程度越大，所谓的风险就越大。房地产开发项目的风险，实际上是开发商实施开发过程中固有的风险，在现在的经济大环境中，主要表现在以下几个方面： 1、 项目的定位风险。房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者是非常困难弥补的风险，也是项目开发过程中，最大的风险，属项目建设的决策性失误风险，按照风险影响范围划分属于总体风险（决策风险），从某种程度上讲，其结果也是不可管理风险。 2、 项目的投资支持能力风险。《项目可行性研究报告》出台前后，由于对市场定位的认识模糊或者自相矛盾；或者是没有真正做到“量体裁衣”、“量力而行”；或者是对企业资金筹措（自有资金）和融资能力过高地估计，或者项目成本分析存在着严重的失误；或者没有吃透国家和地方政府的行业政策，对大的经济环境把握的不准；或者是成本过程控制严重失控（突发性事件）、意外因素过多等等原因，导致的项目资金支付能力达不到计划要求，给项目建设造成的风险（可控制风险和决策风险）。 3、 项目的质量风险。包括：在项目决策阶段由于经济技术分析失误，出现品质与价格矛盾导致的质量问题；在设计阶段，向设计提出违反设计规范、标准，特别是强制性标准的要求，又通过“关系”关照通过造成的“投机性”质量问题；施工阶段，从业人员对设计知识认识有重大错误，擅自改变设计造成的质量风险；施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全，特别是一些虽不影响结构安全，但对正常使用功能有严重影响的问题，处理不及时，没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者给售出交房后造成的质量“隐患”（实际上就是“质量通病”造成的纠纷）；交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等，因“质量”问题造成的纠纷冲突形成的风险（可控制风险）。 4、 项目的合约履行能力风险。在项目运作和建设过程中，涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标、施工、材料设备供应、质量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程，由于项目的一次性（不可重复性）特点，建设周期又比较长，涉及的方方面面又比较多，如果在关键的过程出现控制失误，那将给项目造成相当大的麻烦。比如，在目前土地供应体制和贷款政策条件下，寻找土地、找寻资金是企业试图突出“瓶颈”制约的普遍方法，有时候在“饥不择食”的景况下，可能会因“省略过程”不慎跌入“陷阱”。 5、 项目建设的 “创新”风险。当前的经济大环境，使项目建设的土地、资金条件比过去任何时候都显得更加重要，在有限资源的条件下，要使企业能够持续稳步发展，追求计划利润，获得既定利益是非常有必要的。这种情形下，为了服务目的，追求项目与周边项目的“差异性”，选择自己企业不熟悉或者认识尚不足以完成追求的“创新”，也是极具风险的，更何况正常地创新本身就是有风险的。 6、 项目的“政府”风险。“政府”风险多发生在政策的不连续性、突变性和漏洞的存在，对于企业来说，主要发生在违规操作的投机性过程、对政策不理解的盲目性过程失误。在项目建设过程中，企业必须掌握相关地法律为：《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国城市房地产法》、《中华人民共和国担保法》等；必须掌握地法规为：《建设工程质量管理条理》等。必须掌握对于相关法律法规进行补充、操作的部门规章和规范性文件和强制性标准。 三、 开发商项目风险管理的内容 风险管理是通过风险识别、风险评估、风险评价，并在此基础上优化组合各种风险管理技术，对风险实施有效控制和妥善处理风险导致后果，期望达到以最少成本获得最大安全保证的目标。风险管理的主体是企业决策层，其核心是选择最佳风险技术管理的组合，目的是实现最大安全保障效能。因此，开发商风险管理的主要内容为： 1、 合理界定项目覆盖的范围，加强对项目范围变动的控制，将项目的任务细分的更具体、更明确、更严密、更便于控制，以免遗漏而产生风险。 2、 合理确定项目管理目标，在企业发展规划和战略的总体要求下，按照项目《经济技术分析报告》和《项目可行性研究报告》提供的依据，用科学的方法和态度进行项目决策，确定项目目标，避免出现决策失误风险。 3、 编制《项目管理规划》，对项目工作进行结构分解，对项目的目标、实现目标可能存在的风险影响因素进行深入细致的识别、分析和评价，按照一般规律拿出解决问题、规避风险的方法、措施，用《项目管理规划》指导项目建设，指导项目的计划管理。 4、 根据实现目标的外部环境情况，坚持“事前控制”、“事中控制”的原则，对实施过程中的风险因素，比照《项目管理规划》给定的方法、措施进行适应性、符合性识别、分析（评估或测算）、评价，实事求是地给予适当地、合理的调整、优化组合各种风险技术，拟订应对措施，设法消除、缓和、转化、转移风险，避免过程控制风险。 5、 强化风险管理的计划手段，把可以管理的风险分解到各个不同的过程，对计划要求的基本目标、基本原则、基本要求必须给予满足，搞好风险的监控。过程中，利用动态管理，合理配备资源，按照目标管理、节点考核、专业监督的方法，减少项目执行过程中不确定因素导致的风险，规避潜在风险转化成显性风险的可能。 6、 合理组织结构，明确岗位职责，理顺管理关系、反馈关系，建立项目的沟通职能，在项目管理内部以及与建设相关的各方接口，特别是在经常出现误解和矛盾的职能和组织间接口，为风险管理提供信息保障。 7、 加强合同契约的管理。及时沟通信息，消除履约过程的不稳定、不信任影响，围绕项目的最大利益（计划利润），按照不同阶段的工作重点，按照合同约定内容开展工作，避免冲突造成的履约风险，控制建设成本；利用现行相关法律法规，对已知风险通过合同分解、索赔和反索赔等手段，进行回避或风险转移。 8、 在项目内部加强实施行为的监督管理（制度管理），避免因人为因素造成的风险。强化财务监督和计划实施的专业监督，强化企业规章制度、工作标准、工作流程的执行情况监督，对计划执行情况及时跟踪检查，及时向决策层提供修改计划的依据，向计划实施层提示计划执行的偏离情况，对预料中的风险或风险因素进行有效的控制和管理。 四、开发商规避项目风险的对策建议 1、 建立或附设企业经常性信息收集和处理机构，研究国家和区域经济政策、行业政策，对本地区各个区（段）域的规划、土地、项目（包括在建和意向）、适宜项目情况，做及时、准确的分析，为企业经营决策提供准确依据。经常性从容分析，比较临时“抱佛脚”分析的依据和理由会更丰富；合理安排资源，把“功夫”下在事前，在时间管理象限里，开展“重要而不紧急”的工作，肯定比做“重要又紧急”的工作会从容、更周密，提供的决策依据会更科学，规避决策依据错误造成风险的能力会更强。 2、 合理配备具备基本岗位技能和知识的营销、开发、技术工作人员，加强岗位技能培训，提高综合知识能力，提高风险的分析、识别、评价能力，培养知识面宽、具有科学态度又有主动工作热情的“研发”队伍，结合企业文化建设，结合企业规章制度制定，用支持、鼓励、监督、检查、改进等方法，把企业产品的研发作为“龙头”对待。 3、 由于决策失误所造成“决策风险后果”的严重性，企业决策层必须有合理知识结构的高级经营、技术管理人员组成，必须具备一定的本行业专业、综合知识和风险识别、判断、处理能力，有计划、组织、沟通、协调能力，熟悉行业工作的基本规律，了解国家及地方政府相关行政主管部门颁布的法律法规、规范性文件规定。简单地说就是会经营、懂管理、知法规，唯如此才可能避免投机、政策、担保等风险，才可能妥当地处理风险造成的后果。 4、 积极推进企业的科学化、规范化、法制化管理建设，逐步实现企业的体系化、制度化、程序化管理，制定适应于ISO9000：2000族质量管理标准的企业标准、工作程序、和工作流程，建立现代的企业管理制度和管理程序，用质量管理的八项原则（①以顾客为关注焦点；②领导作用；③全员参与；④过程方法；⑤管理的系统方法；⑥持续改进；⑦基于事实的决策方法；⑧与供方互利的关系。）规范企业管理行为，真正地实现工作质量的提高。用管理体系管理，用工作标准、程序、制度规范职业行为，使工作有依据，效果有证明，追究有线索，也就减少了不确定性和盲目性带来的风险。 5、 加强企业从业人员的现行法律法规和企业规章制度的学习，及时掌握国家及地方政府在本行业的部门规章、规范性文件、强制性标准，了解政策规定，提高“违法、违规”行为的识别能力，规避“政策风险”，避免出现投机风险、政府风险（按照《建设工程质量管理条例》处罚）。 6、 加强项目的招标管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招标过程中，准确核定标的，利用竞争、价格、供求机制，合理制定工期、质量、造价、安全投标的条件，为项目合同管理营造工作质量环境；在合同契约签订的过程中，善于利用法律法规的规定，对可管理风险进行合法的消除、缓和、转移；在合同契约的履行过程中，合理应用《合同法》、《建筑法》和其他法规规定，利用风险管理技术、财务手段，将“承包商风险”、“业主风险”、“供应商风险”、“担保方风险”进行有效的控制。决不允许在过程中因出现“违规”或“违约”现象而导致“意外”风险失控。 7、 利用计划管理、目标管理、过程监督、节点考核等技术手段，对风险管理过程实施“事前”“事中”的有效控制。在编制计划时，就对风险存在的种类、影响的范围、时间、效果进行识别、分析、评价，按照一般规律制定规避风险、分解风险、控制风险的措施、办法；在实施过程中，就风险的客观性、不确定性、可变性、相对性、同利益的对称性影响，加强计划的监督，按照目标管理、节点考核的原则，及时组织实施效果的评价考核，用实事求是的态度，科学地调整计划和应对措施，及时总结、关闭阶段性管理目标，是保证风险管理达到既定目标的有效途径。 8、 重视“过程控制”，加强关键部位和关键环节的管理，消除“质量风险”、“协议、契约履行风险”的影响。在策划、决策阶段，正确把握行业发展的规律，客观地进行项目可行性评估、建设环境评价和经济技术分析，准确进行市场调查和企业投资支持能力分析，正确决定项目的产品定位、品质定位，合理确定投资额度，避免出现品质与投入矛盾的风险；在设计阶段，坚持按照产品的市场定位要求、规范标准要求监督设计，进行设计评审，把投资控制（一般占项目产品投资的90%--95%）的最关键一步控制好; 在招标、签订合同阶段，准确编制标的，合理把握投标优惠条件，签订一个有效且有利的协议（合同），作好投资控制的关键的第二步（一般占项目产品投资的5%--!0%）；在项目实施阶段，加强“投资、质量、工期、安全”控制，加强“合同、信息”管理，强化建设过程与项目相关单位的关系协调，对关键部位和容易产生“质量通病”、对结构和使用功能有影响、对投资、小区环境质量有重要影响的过程加强监督，把实施过程的风险作有效的控制。 9、 重视项目完成过程中阶段性工作（过程、活动）、实施结果的评价考核，及时总结经验、关闭阶段性计划，为企业正确认识自身的管理水平和下步工作持续改进创造基础。阶段性工作的考核评定有项目管理层组织进行，也可以由职能主管领导组织分阶段或者按照计划的节点控制目标进行，考核的内容是计划的节点控制目标完成管理情况和阶段性目标完成情况，考核的结果是决定是否调整计划、调整目标，是否决定关闭阶段性管理任务。项目管理考核评价的主体是企业管理层或者是组织结构中的部分，考核评价的对象是项目管理层（主要是项目经理），考核的内容是按照《项目管理目标责任书》规定的目标和指标，对项目实施情况（包括节点关闭情况）、项目管理水平、管理绩效进行终结评价，确认阶段性考核的结果，确认最终结果，确认项目管理组织（项目部）的职能是否具备“解体”。 五、结束语 房地产项目的建设是一个有较长周期的过程，项目的一次性、不可重复性特点和过程中太多的不确定因素，构成了项目过程的各种风险，风险充斥在每个过程（活动）。从某种程度上讲，项目建设的过程实际上就是风险管理、规避风险的过程，而风险管理（识别、分析、评价、处理）是靠企业的“团队”的力量，靠管理水平、管理经验、职业道德和知识水平进行的，每个风险的规避、缓和、转移都是综合管理的结果。因此，建立现代管理制度和适应于市场环境发展需要的组织结构，按照ISO9000:2000族和ISO10006:1997标准（《质量管理 项目管理质量指南》），重视过程中每个环节的管理，重视企业的体系化、制度化、程序化管理建设，客观看待风险，对风险进行有效的管理，就会减少或规避风险对企业经营目的和效果的不利影响。 房地产管理论文:房地产开发项目工程管理难点剖析 【摘要】通过对在房地产开发企业从事项目管理工作的总结, 结合项目管理实际感受，参考国内项目管理研究成果，从房地产开发项目工程管理角度、运作流程方面，来分析影响工程建设项目进展的主要因素，探讨解决开发项目管理的关键难点。 【关键词】项目决策；项目设计；施工合同；供方资源；甲方供料 近几年来，本人在经历约60万平方米三个房地产项目的管理实践，经历工程建设准备、建设实施、工程验收、项目交付等过程，也通过对其他开发项目建设管理的考察和调研，发现有一定开发规模、多个项目同时实施的开发企业，其项目建设经常是慌慌张张开工、忙忙碌碌施工、紧紧张张交工，项目管理目标总不能如期实现。结合当前房地产开发流程及组织管理状况, 针对开发项目管理中存在的难点问题，提出改进开发商工程建设项目管理质量的思路，降低项目管理难度，充分用好工程合同，规划好项目开发组织，促使项目进行得稳健有序。 1 项目决策阶段要重视加强市场调研工作和提高决策效率。 项目决策阶段开发商担心政策风险和市场风险的负面影响，以及公司人力资源的缺乏和管理机制不健全，项目市场定位及决策机制不完善，项目前期市场可行性研究工作不深入，是影响项目管理有效实施的根本。 1.1 项目前期对市场研究和决策 由于没有详细的项目可行性研究报告，使得项目规划设计不能如期进行，即使进行了多方案的概念规划设计，也会因为市场研究工作不充分细致、评判标准不明确、犹豫不决致使项目决策慢、效率低。开发商有些领导以“市场是变化的，项目定位不能太死”为借口不重视前期的项目详细可行性研究，决策迟缓浪费了项目时机。决策高层犹豫一段时间后匆忙决策，这样决策确定的项目产品导致不科学、不系统、不全面，也不完全可行。 1.2 决策机制的完善 决策阶段的犹豫和匆忙，引起的问题在项目实施过程中会造成管理诸多困难，一定会在项目建设、销售、交付及使用过程中反映出来。当工程匆忙上马、待定内容久拖不决时，因产品研究方面资源匮乏，所谓决策就成个别领导临时仓促“拍脑袋”，领导成为具体工作的操作者和矛盾的焦点，也成工程建设等待的关注点，前期的市场调研和产品研究问题此时就演变成工程技术问题。例如某项目在建设过程中经常出现原则性、功能性的“伤筋动骨”大变动，在销售阶段才意识到户型单一、户型偏大等市场定位偏差问题，重新进行产品定位，重新设计而修改户型，在建商住楼改成公寓楼等功能的修改，详规设计经常调整建筑面积、建筑楼层、楼体布局、景观布置、道路系统等。 1.3 提高决策水平和效率 决策阶段工作效率低导致项目实施丧失机遇，效率就是效益，只有纵观全局综合性地算大帐，才能提高工作效率。前期可行性研究是项目的灵魂，据此进行的项目设计是龙头，龙头有魂才能使工程建设管理有章可循。重视项目的前期调研工作，就要重视前期研究决策的人力、物力、财力和时间的科学投入；要建立完善的决策支持机构，收集、整合决策支持性资源，必要时要“借脑”、“借力”；完善决策程序，提高决策水平和效率，使得项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化。 2 项目实施阶段要重视加强设计管理和计划工作。 市场研究阶段进行得不细致不规范，项目决策阶段的问题拖到实施阶段来解决。本属设计师的工作，却受到开发商的过多干预和限制，做出的规划和建筑效果的确是完全体现了开发商意图，但项目整体设计不系统、产品功能不配套、效果上不协调等方面设计失误的责任也由开发商承担。 2.1 设计阶段的盲从 开发商认识到一定要在设计阶段严格把关，某几个领导的“感觉”就成为了规划、建筑设计的评判依据。项目规划和建筑方案是开发商“包办”的，设计师成了开发商的工具，使得设计师无法创意。建设内容经常变化，施工图提供慢，工程变更多，造成工程质量、进度、投资控制等项目管理目标无法如期实现。如某小区的变配电房、水泵房、停车位是临时加上，分期建设的小区供电问题经常临时性解决，经常调整建筑立面材料、颜色及窗型，景观设计不系统、无主题等。设计师成了“改图师”，工程人员成了“改图员”，无论是工程管理部门，还是项目的设计、监理、施工单位，各方面都不满意。 2.2 设计资源的简单拼凑 细微创造差异，细节决定成败，项目设计资源整合不足，影响项目设计质量、供应时间、工程内容对接等工作，从而影响项目管理。当今住区开发建设，景观园林工程已成为一项不可或缺的内容。景观设计资源整合不足，设计工作滞后造成整个小区景观不协调，景观设计意图粗略，无层次地繁杂添加，设计图纸内容做法不具体，景观工程实施滞后，失去了景观促销的作用。住宅公共部分精装，装修设计在施工图中得不到体现，建筑装修设计滞后，往往后期装修仓促上阵。 2.3 有效整合设计资源 招标或委托有相应资质、有类似业绩、与项目匹配的专业设计资源进行整合，要求设计单位按照已批准的项目可研报告进行方案初步设计、施工图设计、景观设计，并以可研报告的预设要求评价、审核各阶段设计文件；此阶段要依据项目可研和设计文件编制详细的项目管理计划，对关键性的设计文件要进行相关部门的预审和讨论。严格控制工程变更，凡涉及建筑功能性等的原则性工程变更，一定要慎重，并经过必要的程序才能进行。 3 工程施工承包合同力求严密，重视项目收尾阶段的管理工作。 工程施工承包合同不严密，从建设方手中直接分包的单位过多。项目收尾阶段交叉施工作业时，发包工程内容及交接口界定不清，没有采取措施重视工程收尾阶段的工作，造成项目管理难度大大增加。 3.1 工程总分包管理难协调 工程建设前期主要是总承包单位进行的土建施工，管理工作比较单一，容易进行；对于施工合同有约定的纳入施工单位管理的专业分包，管理工作也正常。到建设后期，专业配套分包单位与总承包单位，以及分包单位之间的配合和交接问题上，矛盾越来越突出，成为项目管理的难点。因大型小区的参建施工单位众多、交叉作业多，进场、退场的时间也各不相同。甲方签订工程施工合同中无工程配合、交接内容等要求或约定不详细、不严密，总承包单位对甲方分包的项目不承担“总承包”责任，对甲方分包工程配合问题“斤斤计较”，使工程管理困难重重，总是在交接环节的工序细节、脚手架、垂直运输、临时水电、垃圾清运、成品保护、使用费和配合费、安全管理、交接验收、工程资料衔接等方面纠缠不清，造成工期拖延。甲方分包单位有了需协调的问题也往往直接找甲方，甲方成了真正的“总承包”，出现工程质量和拖延工期问题后相互扯皮、推诿，责任不好界定。在项目收尾阶段甲方很多精力花费在“协调”工作上，即将竣工交付客户入住之前，售房签订的交付日期日益临近，出现乙方不急甲方着急的尴尬局面，甲方现场代表总要“求”完这个乙方，再“请”另一个乙方，还要准备组织进行项目整体验收和交付等工作，现场管理的工作压力、工作难度可想而知。收尾阶段现场大打乱仗，焦头烂额，使得项目建设虎头蛇尾，留下诸多问题。 3.2 甲方的分包项目要尽量少，施工承包合同要严密。 对于甲方分包各工程合同内容要系统化，细化各自之间配合条件，全面系统地进行建设合同管理。尽量让总承包单位完成组织施工，需要分包的由开发商主持分包工程招标工作和确认分包单位，分包单位与总承包单位签订工程分包合同。这样有利于甲方及监理的协调管理，规避质量、工期、安全、保修责任等风险。对于必须由开发商组织发包的工程，要细化发包工程的内容，事先研究各分包工程的建设时段、交接、场地、协作、安全、验收、保修、资料、费用等配合条件，以及各工程之间可能产生的管理难点。事先制订对策和要求，在工程建设承包合同中明确，减少甲方协调工作量，使得工程合同更具操作性，充分体现业主的主导性。 3.3从整体运作上真正重视项目收尾阶段的项目管理工作。 在项目收尾阶段可建立一个由开发商主管工程的领导牵头、整合工程管理、销售、技术、开发、材供、物业管理等内部人员组成的工程项目收尾巡查复查的临时机构，与工程项目管理现场人员分工协作，共同完成工程收尾阶段的项目管理及项目交付、移交工作。 4 开发商应重视对供方资源的整合和管理。 对于房地产项目工程管理者来说，工程勘察设计工作是由勘察设计单位完成，工程实物由施工单位承建，现场“四管控”工作委托监理单位实施，工程所用材料设备由材料设备供应商提供，开发商是社会资源的组织者、整合者和调动者。在项目实施阶段，开发商与勘察设计、施工、监理及材料设备供应商之间是需方和供方的合同关系，供方资源的整合和组织就成为甲方项目管理的关键所在，是房地产项目管理预控主要内容。开发商工程计划不完善，工程招投标工作组织流于形式，平时资源积累不足，参与的单位与工程建设不匹配，使得工程管理难度加大。 开发商是工程项目建设的主导者，是工程建设质量的第一责任人，在建设中应发挥主导性作用。有时开发商自身工作没做好，影响工程项目规范化管理。其实，平时注意收集整合各种与项目建设相关的社会资源，建立严密的工程及主材、设备招投标制度，通过考察、鉴别、比较、评估、洽商等方法，建立适合自身需要的勘察、设计、施工、监理等承包商和材料设备供应商资源库，然后再通过规范的招投标工作，选择中意的供方，与供方建立责、权、利分明的合同关系。 有时开发商片面认为是买方就要高人一等，与供方合作诚信意识差，过度使用“主动权”，对供方提出超出其承受能力的不合理要求，过度挤压承包方的赢利空间，拖延支付工程款，向承包商转嫁现金流压力，“主动”违约，忽略了供方的价值和伙伴作用，影响项目正常进展。开发商应当把承包方看成是通过项目实施，实现双赢的、平等的、诚信的合作伙伴。 5甲方供料的范围、交接方式要事先周密确定，不影响项目管理。 开发商为了集中整合利用社会资源，集中采购节约成本，保证设备质量和进场时间，经常在工程施工合同中约定有甲方供料的内容。甲方供料主要是电缆、电梯、水泵、变配电、空调等主要机电设备，而有的开发商甲供料越来越细，还存在供料交接、验收、保存、结帐等方面的环节，加大开发商工作量，造成承包方的依赖性，而且承包方很容易将工程质量、工期问题责任归结于甲方，产生承包商索赔，加大工程项目成本。甲方供料的范围、方式选择和实施效果不当，也会加大开发商工程项目管理的难度。 甲方供料的范围、交接方式要计入工程招投标合同条件，并严格按合同履约。工程主要设备可由甲方组织招投标，由甲方与材料设备供应商签订供货合同，也可增加部分采保费交由施工方与材料设备供应商签订供货合同。 总之，归纳影响工程建设进展的主要因素来看，开发商项目管理的主要难点有：首先，开发商决策阶段的市场可行性研究不到位，导致施工图设计文件供应慢且变更多；其次，事先整合的项目建设供方资源少，甲方发包工程内容及接口界定不清，不重视工程收尾阶段，导致工程收尾阶段项目管理困难；最后，甲方供料不当。开发商只要制定成熟的房地产开发工作流程，编制其实可行的项目开发组织设计，建立与之配套严密的组织和制度，进行规范运作，并围绕项目管理工作任务，加强各流程阶段工作的计划性，注重预控，就一定会在实际操作过程中减少项目管理的难度，提高项目管理的质量和效率。 房地产管理论文:浅议房地产开发风险管理 房地产行业一向被认为是高利润、高回报的行业。近几年，随着国民经济的快速增长，我国的房地产业也呈现出良好的发展态势。但是，在市场经济条件下，没有一个行业是稳赚不赔的，在房地产业高速发展的背后，其所带来的开发风险也在日益增加。本文以房地产开发各个阶段为脉络，对各阶段的风险因素进行了识别，并提出有针对性的措施，希望能对房地产开发企业的风险管理提供有益的参考。 一、房地产开发风险管理的必要性 房地产开发是一种通过预测未来需求而进行的产品开发过程，不确定性贯穿整个开发过程。房地产开发具有空间上的固定性、投资规模大、开发周期长、开发过程环节多、涉及面广等特点，决定了其进行风险管理的必要性。通过有效的风险管理，可以减少可能发生的损失给企业造成的不良后果。 （一）房地产开发是一个动态的过程，风险因素众多。加强风险管理有助于开发商识别风险，认清风险本质，适应现时房地产开发市场充满变化和不确定性的环境，以保证项目开发的成功。 （二）风险管理的整体目标在于以最少的成本实现最大的安全保障。通过有效的风险管理，在风险发生前采取规避措施，可以避免因风险突发事件造成的巨大损失，并在损失发生后尽可能多的获得各种必要的资金补偿，以保证企业的生存和经济效益。 （三）房地产开发风险管理的本质是对不确定性的管理。不确定性会给房地产开发带来威胁，但同时也意味着机会，因此加强风险管理可以帮助企业发现新的机会。 房地产开发风险管理应贯穿于各项业务的整个业务过程，包括事前、事中和事后，越早发现风险、越早采取措施，则风险管理的成本就越低，给企业带来的效益也就越大。 二、房地产开发各阶段风险识别 风险识别是风险管理的基础和重要组成部分。风险识别就是确定何种风险事件可能影响项目，并将这些风险的特性整理成文档。通过风险识别，才能把风险管理的注意力集中在具体的项目上来。房地产开发过程通常分为投资立项决策、土地获得、项目建设和销售管理四个阶段，由于各个阶段的主要任务不同，其风险表现也不同。 （一）投资立项阶段的风险识别。投资决策阶段是房地产开发过程中一个最重要的环节。本阶段的任务是通过对国家、地方的政治、经济和社会发展趋势的研究，综合考虑市场的供应、需求等经济环境，制定自己的开发策略，以确定开发的区域、类型和时机，即决定在何地、何时，开发何种房地产。 1、宏观经济政策风险。政策环境风险是指由于政策的变化可能给开发企业带来的各种形式的经济损失。房地产行业是国民经济的重要行业，受国家宏观调控政策的影响很大，国家产业政策、土地管理政策、住房政策、金融税收政策、城市规划等从不同方面影响着房地产开发的各个层面。 2、项目定位风险。当开发企业被迫告别拿地就等于赚钱这个简单的盈利模式之后，准确的房地产项目定位便成为保证项目开发成功的关键因素。我国城镇住房制度从国家无偿分配和使用到住房商品化和社会化，仅仅经历了十几年的时间，许多开发企业在项目开发过程中还存在对市场供需分析不足、项目定位不明确等问题，导致了商品房的大量积压和空置。不但投入开发的资金不能及时回收，而且会造成项目运作的艰难，甚至危及企业的生存。 （二）土地获得阶段的风险识别。在土地获得阶段，房地产开发企业主要面临的风险是土地状况风险、征地安置风险和融资风险。 1、土地状况风险。土地风险主要来自土地自然属性、社会属性及规划部门对土地使用性质和规划设计指标认可的不确定性。土地的自然属性风险来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物等的不确定性；土地的社会属性风险是指地块的区位条件及配套设施状况对项目投资额的影响程度；规划部门对土地使用性质和规划设计指标认可的不确定性来源于城市规划设计的滞后性和规划管理的透明度低。 2、征地安置风险。征地拆迁补偿涉及许多法律和社会问题。一方面我国现行拆迁安置法规规定太笼统，各地情况千差万别，法规可操作性比较差；另一方面地块上原房地产所有者基于各种原因不愿出售，千方百计阻挠提出大大高于原房屋实际价值的卖价。此时，开发商将面临艰难的选择，要么接受高昂的卖价或苛刻的不公平条件；要么无限期拖延时间，丧失宝贵的开发时机；要么放弃开发项目，前功尽弃。 3、融资风险。房地产开发所需巨额资金的筹集是开发商最为关切的问题。筹资手段合理，可以减少筹资成本，降低筹资风险；筹资措施不当，可能造成筹资成本大幅上升，资金周转困难，企业面临破产。 （三）项目建设阶段的风险识别。项目建设阶段是指开发项目从正式开工到竣工验收形成建筑物实体的工程施工建设阶段。这个阶段的风险主要在设计及施工过程中由于管理不善、措施不当引起的规划设计风险、工期拖延风险、项目质量风险等。 1、规划设计风险。规划设计风险类似于项目定位风险，包括小区整体规划、户型比例、建筑面积等风险；设计风险是指由于各专业设计（建筑、结构、装饰、给排水、电气和通风空调等）方案的设计依据、设计参数、方案选择不当，结构和设备器材选型不合理等，导致建筑工程不能满足适用、经济、美观、安全和可靠性要求，以及设计进度不能满足工程要求。 2、工期拖延风险。房地产开发建设阶段每个环节的时间损失，都会使工期拖延。而工期延长，一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化，错过最佳销售时机；另一方面工期延长会增加投入资金利息支出，增加管理费用。 3、项目质量风险。房地产开发良好的投资效果要通过优良的房地产质量来实现，地段只是诱人的手段，而地产质量才是吸引客户的法宝。影响质量的不确定因素主要来自施工环节，施工时承包商的技术水平、施工方案的选择、建筑材料的质量以及监理的控制水平等都能影响项目的质量。 （四）销售阶段的风险识别。房地产开发销售阶段的主要任务是通过房屋出租或出售，尽快实现投资的回收，并获得利润。这个阶段的风险主要包括销售时机风险、销售合同风险、销售税收风险。 1、销售时机风险。房地产租售时机一般有三种情况：预售、即时销售和滞后销售。采用预售可以提前回收款，节省利息，降低开发成本。但一旦房价上升，开发商也失去了房价上升可能增加的收益。房地产即时销售指房地产建成后即推入市场进行销售的做法，其受销售价格随机波动的影响很大，这取决于投资决策阶段房地产开发时机的选择。房地产滞后销售指在房地产需求呈上升趋势时，开发商拖延一段时间，等到继续上涨至峰值时抛出销售的做法。但滞后销售存在不能及时收回资金，承担较大资金成本的风险。 2、销售合同风险。房地产租售交易的合同务必条文详尽、清楚，对交易双方的行为要有明确的规范，切勿模棱两可，因为房地产这种特殊商品价值量巨大，一旦遇到被侵占或被骗取，造成的损失是巨大的。合同纠纷风险是一种概率较高的风险，并且一旦出现后，风险结果也较大。 3、销售税收风险。房地产销售税收风险是指纳税人在销售房屋时纳税方面承担的各种风险，即纳税人在计算和缴纳税款时，因各种原因导致企业利益受损的可能性。主要的税收风险包括税款负担风险、故意性违法风险和过失性违法风险。 三、房地产开发各阶段风险应对措施 房地产开发风险应对的主要措施有风险回避、风险控制、风险转移和风险承受等。 （一）投资立项阶段风险的应对 1、规避国家政策环境风险，抓住开发时机。国家政策的变更是任何房地产企业公司都不可回避的，只能采取风险承受。因此，房地产开发要尽可能地及早开发，及早销售，争取早日收回投资，避免进一步紧缩的政策环境给房地产企业公司带来更大的压力。 2、进行认真细致的可行性分析，找准项目定位。房地产公司要通过对房地产市场的调查，做好项目的可行性研究，了解消费者对住房的需求和意见，以此确定项目开发的定位、房屋品种的选择，做好项目的规划设计，满足消费者的需求。 （二）土地获得阶段风险的应对 1、重视前期土地勘察工作。聘请专业地质勘探公司对项目地域进行全方位地质勘探，了解该地域的工程地质条件、水文地质条件，包括地基承载力、软弱土层、地质断裂带、地下水深浅、水质污染等的不确定性。注意收集原有地下条件资料，包括防空洞、通信、供电、给水、排水、燃气等地下管线和文物古迹、坟墓、废弃矿井等的不确定性。然后，要认真对待勘察结果，做出下一步的规划设计方案。 2、最好取得净地，规避安置风险。大量的征地、拆迁、安置和补偿工作涉及许多法律和社会问题，为规避土地拆迁及安置风险，要尽可能取得净地。在无法取得净地的前提下，首先要掌握当地拆迁安置法规；其次要对地块上的居民、企业和建筑物状况了解清楚，委托相关部门进行拆迁安置摸底工作，估算出拆补安置成本。当预计的安置成本大于可承受风险范围时，果断放弃该地块的投资。 3、合理选择资金来源、筹资手段。开发商获得土地时最大的难题是资金问题，在自有资金较为充裕的情况下再依靠部分银行贷款，会使企业资金压力较小，摘牌的可能性大；若拿地资金绝大部分依靠银行贷款，一旦银行政策收紧，会使开发商拿地计划泡汤。 （三）项目建设阶段风险的应对 1、开展项目规划设计方案优选，满足消费者需求。在房地产开发项目实践中，设计阶段决定了房地产开发项目的成本大格局，设计质量是规划设计阶段的首要控制要素，设计质量不仅是投资项目达到国家规定，功能达到某些要求，更重要的是决定项目建成交付后能产生多少经济效益。因此，在项目设计方案的选择上，一定要做到优中选优，满足客户的需求。 2、重视合同管理，规避工程延期风险。房地产企业可利用工程承包合同与工程监理合同将该部分风险转移到施工单位和监理单位。在工程承包合同中，严格制定相关工程工期条款，在该项条款中，明确指明工期拖延所造成的后果及相应承担的责任，将该部分风险转移到主体承包单位。 3、充分发挥监理职能，加强施工质量控制。房地产企业应聘请专业监理公司来进行施工过程控制，做好投资控制、进度控制和质量控制。对设计变更建立健全设计交底与施工图会审制度，一是使施工单位和各参加单位熟悉设计图纸，了解工程特点和设计意图，找出需要解决的技术难题，并制定解决方案；二是为了解决图纸中存在的问题，减少图纸的差错，将图纸中的质量隐患消灭在萌芽中。 （四）销售阶段风险的应对 1、通过营销，转移销售时机风险。为了规避销售时机风险，房地产企业可以通过营销方式将风险转移给商，规避预售风险。采取营销方式，不仅可以规避因滞销带来的资金回笼风险，还可以通过设置不同费率的手段，鼓励商随着市场行情适时调高房价，规避房价上升时的低收益风险。 2、充分利用法律顾问，规避销售合同风险。房屋作为家庭价值最大的一笔财富，对消费者的重要性是不言而喻的，一旦消费者认为合同中存在对自身有利的条款，就会奋起利用法律武器来捍卫。根据以往诉讼案件经验，因销售合同文本一般由房地产企业自己提供和起草，当格式条款有两种以上解释时，法院通常按不利于房地产企业的解释来执行。因而，房地产企业的销售合同应由房地产专业人士起草，并经律师或法律工作者审查，做到合同条款明确、详尽、合法。 3、通过税负转嫁与纳税筹划，减轻税收风险。税收筹划就是指纳税人通过预先的筹划和安排，特别是对多种纳税方案进行分析比对，然后选择一种既不违反税收法律政策，又能减轻企业税收负担、增加企业税收经济利益的最佳方案。房地产企业可以通过充分利用税收优惠政策、选择有利的经营方式、选择合理的会计处理方法、投资筹划等办法来缩小税基、降低税率或增加抵扣税额，从而达到税收筹划的目的。 房地产管理论文:房地产项目优化技术管理 ［摘 要］ 房地产项目优化管理就是紧紧围绕工程成本控制这一主题，在“安全可靠、技术先进、经济合理”大原则下，结合理论、技术、经验、科技等，对工程设计、施工技术方案的可行性、经济性进行比较、分析和判断，以求得工程成本经济合理，对社会技术资源进行沟通、整合、利用。 ［关键词］ 成本优化； 设计优化； 现场工程技术管理 为适应房地产市场竞争日益激烈和国家房地产政策变化的形势，国内房地产企业内部管理逐步呈现出从粗放型向技术型、专业化、精细化管理模式转变的发展趋势。近几年来，各地产公司在重视完善规划、建筑等专业设计管理的同时，加强了对结构等专业工程技术工作的管理，提高了设计管理工作的系统性，使设计技术管理更加全面、专业、精细，从整体上增强了房地产企业的竞争力。 1指导思想 工程技术管理的指导思想，就是紧紧围绕工程成本控制这一主题，在“安全可靠、技术先进、经济合理”大原则下，结合理论、技术、经验、科技等，对工程设计、施工技术方案的可行性、经济性进行比较、分析和判断，以求得工程成本经济合理，对社会技术资源进行沟通、整合、利用。在结构设计过程中，大力提倡和推广结构工作性能设计新理念，加深对现行国家及地方规范条文理解和消化，用活规范条款。做好与建筑专业配合工作，积极参与项目设计各阶段控制工作，把设计各阶段的事前、事中、事后技术管理与工程成本控制落实到实处。规划方案阶段积极主动参与规划方案设计阶段的技术管理，在为营销、规划、建筑服务的同时，对工程成本加以控制，从结构专业角度对方案提出建议。 ［例1］ 某项目十几栋高层建筑方案，在高宽比、错层等方面超过国家结构规范相关规定，必须首先做结构整体模型振动的试验，分析试验结果后才能确定结构设计上的非常技术措施，最后还要通过专家委员会的评审。这样必然会增加项目开发时间及工程成本。结构专业提出上述意见后，营销和设计经过综合考虑，最后对规划、建筑方案进行修改，项目开发时间和工程设计成本得到控制。 ［例2］ 某项目5万平方米地下室设计，由于规划设计方案中没有考虑消防通道在地下室顶板上位置，设计院结构工程师为了建筑师日后随意布置消防通道而将消防车荷载满铺地下室顶板来进行地下室结构和基础设计（每平方米2吨消防车荷载），此做法使地下室及基础工程设计成本大为增加。公司审图时发现了此问题，建议建筑专业首先布置消防车通道，结构专业再重新进行地下室和基础结构设计，避免了多花冤枉钱。另外一个项目正好相反，也是5万平方米地下室，规划方案将消防车通道完全布置在社区地下室上，结构专业看图后，提出完全可以结合社区外市政道路而不必在社区地下室顶板上设置消防车通道，建筑专业接受此建议，减少了地下室结构和基础设计工程成本。 2桩基础与地下室设计研究与优化 2．1桩基础承载力取值 目前，国内设计单位对桩基础承载力取值是参考地勘单位提出的建议值，再根据土壤物理指标进行理论计算而确定。多数情况下，设计单位确定桩承载力设计值比较保守，取值偏低，普遍存在桩基承载力强度没有得到充分利用、桩基础工程设计成本偏高现象。近两年来，在地产公司项目的桩基设计中，推广以试桩的方法来确定单桩承载力设计值，从结果来看，这种设计值普遍比以理论计算确定的设计值高出20％以上，相应减少桩基础工程成本支出20％以上。如苏州某地产公司湖滨一号项目二期14栋高层建筑桩基础设计中，以试桩方法确定桩承载力设计值为250吨，比一期以理论计算确定设计值170吨提高了47％，取得了较好的经济效益；长春某公司水岸春城项目，2003、2004年桩基设计取值以理论计算来确定为45吨，2005、2006年采用以试桩来确定桩基设计值方法，设计取值提高到55吨，桩基承载力设计值提高了22％；宁波某公司东湖观邸一期桩基原设计值为40吨，后经过试桩将设计提高到55吨，提高了37％；西安某公司项目通过试桩修改原设计，使桩基工程成本降低200多万元。 2．2地下室 由于地下室面积较大、工程成本较高，对地下室设计进行了重点技术管理跟踪。在柱距布置、层高、半地下室或全地下室比较、消防车荷载取值等方面实现了有效控制。如广州某地产公司地下室采用扁柱形式，合理利用空间；佛山某公司5．2万平方米地下室，公司对设计院设计成果进行优化调整，工程设计成本每平方米减少59元，工程成本少支出300多万元；南京某公司2．5万平方米人防地下室，从结构设计角度优化设计，取得170千克／平方米用钢量的好成效。 社区地下室顶板上普遍放置1～1．5米厚覆土以便绿化。对处于覆土上的消防通道的消防车荷载取值，经过受力分析，建议在进行地下室结构设计时考虑消防车荷载在覆土竖向扩散作用，消防车荷载取值比“规范”值小于覆土厚度的倍数，一般在1～1．5倍，从而减少地下室和基础工程设计成本，此建议已在许多项目的地下室结构设计得以应用。由于消防车荷载比较大，对此折减后可取得比较好经济效益，以上项目地下室均采用了此建议。 2．3抗浮（拔）基础设计研究与优化 抗浮（拔）基础作用是抵抗水浮力，目前国内抗浮（拔）基础根据具体情况，常用抗浮桩基础和锚杆（minipile）抗浮基础。广州某公司4个项目均有较大地下室，其中d7－6项目地下3层地板水浮力达12吨／平方米，均采用锚杆抗浮基础。由于锚杆抗浮基础工程量极大，工程成本较高，公司对4个项目的锚杆抗浮基础设计方案进行了重点技术管理和研究，主要从锚杆入岩长度、锚杆平面布置、锚杆中钢材选取设计3个方面入手，打破常规设计方法，使锚杆抗浮基础设计方案更加经济合理，取得了非常可观的经济效益。 锚杆入岩长度常规设计方法是以理论计算来确定，以试验方法来确定锚杆入岩长度的创新得到设计单位认可，应用于上述4个项目。如k2项目原设计为入岩8米长，公司通过试验确定为6米，比原设计降低2米（180元／米）。 锚杆中钢材设计常规做法是将理论计算结果乘以2倍安全系数。公司认为钢材本身性能稳定、离散性较小，锚杆中钢材安全系数不应取2，而应取结构设计中1．25倍安全系数，这样，锚杆中钢材可以节省37％。此项建议在上述4个项目中得到应用。 锚杆平面布置常规设计方法是将锚杆布置在柱子下部，作用于地下室底板上的水浮力通过底板传递给梁，再由梁传递给柱下承台与锚杆相平衡。经研究，常规锚杆布置设计方法存在两个传力路线，需要在底板和梁中配置大量钢筋去承受和传递水浮力荷载，设计成本较大。由此，产生了对常规设计方法进行改良的想法，即通过减少传力路线来降低工程设计成本思路。结合地下室锚杆抗浮基础设计，对锚杆3种布置方案进行设计和分析：方案一，锚杆均匀布置于底板；方案二，锚杆均匀布置于梁下；方案三，锚杆集中布置于柱下。对上述3个设计方案进行了定量经济比较，可以看出不同锚杆布置技术方案对工程成本有较大影响，方案一比常规设计方法方案三工程成本支出少54％。鉴于此，项目地下室锚杆布置均采用方案一，即锚杆均匀布置在底板下；k2一期锚杆布置采用梁下布置，即方案二。 3上部建筑结构设计技术管理 上部建筑面积大，对整体工程成本影响较大，因此，对此结构设计技术管理与工程成本控制就显得尤为重要。结构设计是否经济合理很大程度依赖于设计单位结构工程师的技术专业水准、责任心和心态，从理论上讲他们有义务为业主负责，但在实际工作中，他们只对《规范》负责而没有对设计的经济合理性负责，甚至有意无意加大钢筋用量和混凝土强度等级。因此，如何使设计单位结构工程师既要保证结构安全、品质，又要保证工程设计成本控制在一个合理范围内，是房地产企业设计技术管理人员职责所在。 近几年来，地产公司加强上部建筑结构设计技术管理工作，取得了一定成效，下面举几个案例。 ［例3］ 广州某公司项目在国内开发的第一个超高层住宅项目（近150米高），原预计上部结构标准层土建工程成本为1 000元／平方米。公司加强该项目结构设计管理工作，在结构设计中密切与设计单位沟通交流，通过调整结构体系、减低荷载、设计技术等，最后达到结构工程土建设计成本仅为900元／平方米，与普通高层建筑上部结构标准层工程成本基本一样。 ［例4］ 苏州某公司湖滨一号项目二期开发14栋高层建筑方案，均为适合市场需要的南北通透的板楼结构，建筑高度与宽度比最大达9．6，远远超过结构设计《规范》所规定的6的限值，通过努力，苏州市政府审图中心领导同意将建筑高宽比只能放宽到8。若按高宽比8来设计，项目二期将有8 000平方米面积无处放置，必须对二期重新进行规划和建筑设计，而二期地块和时间限制又给重新规划设计带来了极大难度，最好还是在结构设计方案上加以解决。首先，公司要求和指导设计单位以结构工作性能设计理念进行结构方案设计，通过加多剪力墙、调整计算荷载、加宽基础宽度等技术措施使结构方案达到可行。之后，该公司对苏州市政府审图中心领导进行技术上的说服工作，经过一段技术交流后审图中心领导终于同意上会。由于方案准备充分，专家在评审会议上没有提出原则意见，结构设计方案获得顺利通过，由此保证了该项目营销定位、原规划方案得以实施，保证了项目开发进度。 上海某大厦项目为超高层写字楼项目（近150米高，总建筑面积9万平方米）。设计单位结构施工图设计中，标准层用钢量为85千克／平方米，在技术管理参与下，设计单位对原结构设计方案进行调整后使标准层用钢量降至70千克／平方米以下，取得比较满意结果（4．5元／千克工程造价）。 4现场工程技术管理 长春某公司两栋楼位于10米深回填土上，每栋建筑面积为4 000平方米。桩基承载力设计值为45吨，扣除10米深回填土作用在单桩上负摩擦力的理论计算值36吨后，单桩承载力仅剩下9吨，必须对回填土地基进行加固处理。经过对几个回填土地基处理方案可行性、经济性进行比较，确定采用碎石桩处理方案。设计公司进行施工图设计，施工图中的碎石桩数目为2 052根，公司独自对此方案进行优化，碎石桩数目减至332根，仅为设计公司的16％，工程成本减少84％，同时保证了工程进度。 南京某公司为配合销售先建会所，环绕会所三面地下室工程是在会所竣工后才开工的。会所三面离地下室距离在2米左右，地下室开挖前对会所支护就显得极为重要。施工单位设计支护方案为直径800毫米联排灌注桩，入土坎固6米，悬挑6米，共计12米，灌注桩作为悬臂梁工作。公司考虑由于土质较差，对桩的堪固作用不会太大，对该方案提出在联排灌注桩上部加设压顶梁以保证联排灌注桩共同工作，同时在会所3个侧面压顶梁之间设置水平钢筋混凝土桁架为悬臂桩提供支点，如此，支护方案由灌注桩平面悬臂结构转变成受力性能更好的空间刚架结构。施工单位采纳公司意见，对原设计方案进行优化，确保会所在地下室整个施工过程中安全可靠，万无一失。 佛山某公司项目含有4栋高层、12栋小高层，建筑地仅5 000平方米。在这5 000平方米地块上的地质情况极其复杂：上部土层液化严重、地下砂岩层深度变化急剧、地下有岩洞和土洞、砂岩层深度在8～35米间变化无规律。目前，16栋建筑分别采用了预制管桩、冲孔灌注桩、夯扩桩以及由伐板、夯扩桩、搅拌处理的复合地基3种基础组合，共计4种基础形式。如此复杂的地质情况和采用多达4种的基础类型，在开发中史无前例，技术管理难度可想而知。 某项目一期有8栋100米高层建筑，基础采用桩基础。1 700多根桩施工完成后，在工程桩检测中发现桩基承载力仅为设计特征值的一半，经复压桩基承载力可达设计特征值80％。设计公司采用补桩方案进行处理，第一轮补桩设计方案每栋楼需补近90根桩，公司对此提出不同意见，经过技术交流沟通，设计公司对补桩方案进行重新设计，最后确定补桩方案为每栋楼45根左右，8栋楼补桩总数减少320根。 总体来说，节能降耗是我国的一项国策，而在房地产开发过程中，大量的能源消耗了。正因为如此，企业加强了对结构等专业工程技术管理工作，提高了设计管理工作的系统性，使技术管理更加全面、专业、精细，从整体上增强了竞争力，减少了浪费。 房地产管理论文:房地产造价可视化管理及造价工程师职能管理 摘要:房地产造价管理区别于建筑企业造价管理的最大不同是在施工过程中,主要针对进度款、签证、材料认价进行管理。采用节点支付进度款,使得造价人员将更多精力用于成本的预测及造价控制方面;通过限额签证,使得签证可控;将材料认价管理放到招投标环节中,进行事前控制,避免施工单位故意拖延或不签认,从新的角度阐述了施工过程中的造价管理及造价工程师职能管理,并实现成本预测及进度款(现金流)管理的可视化。 关键词:房地产;造价管理;可视化管理;造价工程师 1前言 如何让房地产造价管理更加直观,实现可视化管理,如何让决策层更方便管理造价,造价管理人员该如何做,造价工程师该如何做?这些问题常困扰房地产业决策层及管理人员,而这些正是笔者要在本文所要回答的问题。本文阐述的可视化管理主要是关于成本预测及进度款(现金流)管理。 房地产造价管理及造价工程师职能管理等方面已有许多文章进行过讨论,但大多数文章都没有关于具体操作的描述,本文内容更侧重对房地产造价可视化管理及工程师职能管理做一个系统的可操作性论述。 2房地产造价管理及造价工程师的现状 纳帕地产是一家主要从事精装别墅项目开发的房地产公司,项目涉及北京、昆山、武汉等地。现以纳帕地产昆山项目为例简要描述一下房地产造价工程师的现状:纳帕地产昆山项目设一合同预算部,经理一名、副经理一名,下设土建造价员3名,安装造价员2名。造价管理的主要内容为工程的成本预测、招标、合同、进度款支付、材料认价、签证核实、工程结算等。造价工程师的职能主要为编制工程概算并在施工过程中进行细化,对施工单位提出的近期使用材料配合物资部进行询价及编制价格确认单、按工程部签认的月形象进度编制工程进度预算书提供月进度款支付依据,对施工现场发生的变更进行签认,编制工程结算书。 3存在的问题 经过半年多的参与,由于进度款的支付、材料认价、工程签证贯穿了整个工程。这三方面历时长,涉及人员广,工作复杂繁琐不易管理,所以,本文从这三方面进行叙述,分析常见的问题,提出改进的意见,进而实现房地产造价可视化管理及造价工程师职能管理。 3.1进度款,计算繁琐,疲于应付,无暇其他 月进度款公司流程为:施工单位提出形象月进度表,工程部按照实际发生的内容审核,然后交与相关人员进行相关预算书的编制,完成月进度款审批表。但由于施工方的完成节点不是完整的段,预算人员无法利用以前编制的预算书,只能重新进行工程量计算,房地产涉及的施工单位很多,施工内容也非常多,这部分工作占用了预算员的大量工作时间与精力。另外,由于每月发生的工作量,财务部也不能事先有个预判,对资金的准备不能做到合理到位,不利于公司总部对现金流进行合理分配。 3.2 签证,归档简单,总量失控,无法预判 一般来讲,房地产项目的变更签证会比较多,原因多种多样。设计图纸不完善、市场的变更、客户群意见的反馈、现场施工情况的改变等等,其流程一般为施工单位提出签证表单,工程部与预算部现场认可,各部门签字归档,结算时计算汇总。这样的流程往往会造成施工现场不合理签证非常多,公司高层只有在结算时才知道签证到底花去了多少钱,常会出现严重超预算的情况,总部更无法对工程造价有个提前的预判,往往也就无法对工程造价进行合理的控制了。 3.3 材料认价,重复认价,工作繁杂,效果甚微 材料认价流程一般为施工单位提出材料认价单,工程部确认品牌规格型号、物资部进行市场询价,预算部确认价格,相关部门审核签认。看上去很完善的流程为什么有麻烦?房地产项目一般有多家施工单位在现场进行相似项目施工,为尽可能少地承担了价格波动风险,施工单位并不是将合同中所有可能用到的材料价格一次性进行认价,而是随着施工过程逐步提出。当进行到该项工序,才对将要发生的材料提出材料认价单。而每家施工单位进场的时间不同,使用材料的时间也不同,市场价格又不断变化,所以每家提出材料单的单价不同,认价也不同。这对物资部的询价,预算部的核价都带来了大量重复劳动。2008年钢材等材料价格变动很大,房地产商更多地承担了价格波动的风险。 4解决方法浅探 造价管理的最根本目的是对工程造价进行控制,所以造价管理人员应将最主要精力放在成本预测、成本控制上而不应在一些细枝末节上下功夫。 4.1 成本预测 成本预测应包括项目成本测算及现金流预测,重点在现金流预测,所以不应简单地按图纸算出工程预算就算是成本预测了,那样的预测只能给决策人员提供一个项目投资比采用指标概算更准确的决策支持,不能让管理人员对成本控制有实际指导意义。现金流预测结果准确与否,决定企业决策层能否制定出更合理的资金使用计划。 可如何做出准确的现金流计划?我个人认为还得从两方面入手:一方面是做好施工图预算,即项目成本测算,翔实的预测成本数据能对现金流计划提供有力的支持;另一方面是制度的变革,当然还需要各部门配合。制度变革体现在进度款支付方式的改变,传统的进度款支付方式一般是如上文所描述的按月形象进度进行支付,现要改成按工程节点进行进度款支付。按节点支付工程款,我们要求预算人员的成本测算按节点进行计算,只要施工单位完成到该节点,由工程部验收签认后,真接按节点的工程预算额约定比例支付,工程完工后再结算。 这样做及设置节点有几个好处,既不必担心施工单位故意拖延工程进度,他只有完成节点才能拿到工程款,他比我们更关心进度;同时造价工程师也不必再做这些繁琐而无意义的劳动,可以节省更多精力做造价管理工作;而对公司管理层而言,对工程款支付也会心中有数。设定节点原则,一是时间要求:原则是不能太长,施工单位太久拿不到工程款,会影响实施效果;也不能太短,这样工程款支付过于频繁,对房地产公司也不利,一般应设置成接近于月进度款支付时间点,这样开发商及施工方都能接受;二是内容要求:节点设置要求应清晰明了,便于确认。节点犹如里程碑,如采用基础结构完工,结构封顶等等,无论是谁,都能很直观地知道进度款将要支付的大致时间及进度款数量,很方便领导层进行现金流分配。 在设置好工程节点,并按节点完善施工图预算,改变进度款的支付方式这些工作做好后,还不能开形成可视化的图表。对管理层而言也不能对现金流进行很好的预测,因为不知道每个节点大概什么时候完成,以及在某一时间点上有多少工程完成节点,这需要配合。主要是要求工程部提供按节点制作的时标网络计划图,这样就可以很好地与预算部做的节点施工图预算衔接上。只有将资金支付计划置于时标网络图上,决策层一目了然就能看到现金流的使用情况,这样才能算是可视化的造价管理。 4.2成本控制 这里讲的成本控制主要是关于施工过程中的成本控制,因为这一部分的持续时间比较长,管理也比较复杂,管理不善对工程的影响也很大,如何对施工过程中的成本进行控制?还应从两方面进行描述:一方面是讲对变更签证的管理,一方面是对材料认价的管理。 在上文中提到在纳帕地产预算部没能很完善地处理好这些问题,显得有些被动。谈到对变更签证的管理,好多公司的预算部门都是对现场发生的情况只是做一个记录,因为变更不变更,需不需要签证都是工程部的事情,好像与预算部没太大关系,只要确认其确实存在并将发生的金额在竣工结算时汇总到结算书中就行了。预算部如想最终控制好施工成本,必须做好变更签证这一块。因此,当每份签证单发生后,由相关预算员做好签证金额计算并对同一项目进行累计。如累计额超过一数额,则预算部上报公司管理层,由管理层招集工程部,设计部、预算部等相关部门进行讨论。看是否是设计上出了问题,是否要重新设计,还是工程部管理上出了问题,或是现场情况特殊。通过更改设计或改善现场管理使得签证费用可控,而不是让签证管理流于形式。 另一部分是关于材料认价的管理,事前控制要比事中及事后控制容易得多,所以对材料认价的管理应放到招投标环节中去。如何在招投标环节对合同中所涉及的主要材料进行管理,涉及到多部门配合及合同文本的重新设计,如它要求设计部门在图纸出来后同时列出工程主要材料规格、型号等技术要求,工程部根据工程实际情况确定品牌,并将之附入招标文件中让施工单位在同一技术要求及品牌下对各材料分别认价。同时,材料部进行询价,其结果用于与最终中标单位各种主要材料价格签认,这样主动权在业主方,如在施工过程中认价,价格如对施工单位不太有利他就会拖延或不签认,这样会造成认价难度有时还会影响整个工程的施工进度,主动权在施工单位。 5造价工程师职能管理 从造价管理的角度来看,造价工程师最重要职能是配合管理人员对工程造价进行控制,还是从进度款、材料认价、工程变更签证三方面进行描述。 5.1进度款 进度款支付如要达到造价控制的目的,这就要造价人员能按与工程部协调的各个施工节点并做好节点概算,不必要求精确。因在施工前的时间会很短,既要确定施工节点,又要将各结点的工程造价计算出来,工作量不小。为给造价人员合理的时间分配,不必将整个工程的施工节点预算造价计算出来。此间,工作重点是在节点的合理设定,并完成时标网络图,匹配好节点概算后,决策人员对现金流就有了感性的认识。随着招投标进行,在每项目合同签定后,造价人员只须根据中标单位投标文件中确认的进度计划重新规划节点时间点,并将合同中商定的每个节点的合同金额标注在时标网络图上,替换掉以前的节点概算内容,这样工程款的实际支付就显得更加明晰。如果施工单位的进度提前或推后,这时要求工程部在施工单位每完成一节点时就调整一次时标网络计划,使得后续的节点进度相对准确,决策层就能一目了然下一期的现金流计划。造价人员结合合同,按工程部节点核定单,直接填写进度款报审表就完成进度款审核的内容了,简单、易操作。 5.2签证 为保证与签证管理步调一致,这就要求造价人员做好基础工作,不单单是现场确认签字就完事了。要求每一份变更签证下来后,即刻完成工程变理费用单,对同一工程项目进行累计,达到一限额时(由造价管理人员定,如假定为5 000元),做好分析表,上报上层管理人员。由管理人员根据具体情况召开各相关部门碰头会,决定修改设计或重新组织现场管理等。 5.3材料认价 如要达到上文中描述的材料管理要求的话,造价人员要多做部门间联系纽带作用。材料认价的工作涉及多部门,如公司管理层将材料核价权交给造价部门,由造价人员敦促设计部门在图纸出来时,相应提出工程所需主要材料的技术要求,规格型号,由工程部根据现场及公司相关要求提出材料的品质要求、品牌并放入到招标文件中,同时由物资部进行市场询价。造价人员要在这三部门间多穿插沟通,取得物资部门询价资料后,交由招投标负责人与投标单位进行主要材料价格谈判核定。 6结论与总结 近几年房地产业的篷勃发展,全国涌现了大量的房地产商及造价管理从业人员,造价管理涉及的范围很大。我参照施工过程中影响造价最大的三个方面对房地产可视化管理及造价工程师职能管理进行论述,希望能给同行们起到些启发,将文中有益的部分运用到工作实践中去,让房地产造价变得更易于管理。 在多年运营过程中,各地产商都已形成一套相对完整的造价管理体系,尽管会有相对不完善的地方,但大家都已习惯并认可了这种制度。如要完成房地产造价管理体系方面的改变,则需从管理层面及制度上进行改进,这会增加一些部门额外工作量。变革涉及的相关方如不积级配合,就会对整个造价管理效果造成非常大的影响,甚至会使造价管理变革流于形式。所以要实现目标,需要公司决策层的挺力支持,进行一系列从上而下的变革,并形成一套造价管理制度,约束项目相关方之间能形成密切的配合,这样才能实现房地产造价可视化管理及造价工程师职能有效管理。 房地产管理论文:浅谈标杆房地产公司成本管理 【关键词】：成本、策划 【文章简述】：本文分析、对比了万科、金地、中海在规划设计环节、施工环节、结算环节的成本管理制度，并提出了可以供我们借鉴的成本管理思路。 做为一家上市房地产开发公司，有着专业的品质，且产品拒绝复制。随着房地产各项新政的不断出台，国家对房地产的不断打压。在当前情况下，如何做到在有限的成本下控制项目的建造成本呢。笔者就目前房地产行业中排名前列的几家单位，及借鉴万科、龙湖和中海几家房产开发公司的成本管理制度，并依据项目的不同实施阶段对三个标杆公司的成本管理制度进行了对比，总结出了可以供我们借鉴的成本管理制度。 一、规划设计环节的成本控制 1、万科规划设计环节的成本控制 总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标），应首先上报集团领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查，获通过后方可进入下一设计阶段。每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概（预）算》，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上，编制我方的《建造成本概（预）算》，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。 施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载明：设计单位的《施工图预算》原则上不得突破我方编制的《建造成本预算》。 设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。 2、龙湖规划设计环节的成本控制 方案设计完成后20个工作日内，项目负责人组织，项目研发经理负责完成《项目技术经济指标（方案）》和《项目产品配置标准（方案）》，项目成本经理据其完成《项目目标成本（方案版）》。 方案设计完成后应作好造价咨询单位的委托，以便进行相关指标的测算及方案技术经济比较； 方案设计完成后应委托造价咨询单位、面积测绘单位对规划建筑面积、销售建筑面积、造价建筑面积进行计算； 根据审核通过的《项目目标成本（方案版）》，由项目研发经理负责完成《初步设计任务书成本控制附件》，并报项目成本经理、项目负责人、公司造价采购部经理、公司研发部经理审核，作为《初步设计任务书》的附件。 初步设计完成后20个工作日内，项目负责人组织，项目研发经理负责完成《项目技术经济指标（初设）》和《项目配置标准（初设）》。如无初步设计，可省略此项工作。 初步设计完成后30个工作日内，依据《项目技术经济指标（初设）》、《项目配置标准（初设）》，项目成本经理组织项目团队参加，共同开会充分讨论，完成《项目目标成本（执行版）》。如无初步设计，需在招标图纸完成后30个工作日内完成《项目目标成本（执行版）》。 初步设计图纸应委托造价咨询单位进行工程量、价计算 ，并提出技术经济优化措施建议； 根据审核通过的《项目目标成本（执行版）》，由项目研发经理负责完成《施工图设计任务书成本控制附件》，并报项目成本经理、项目负责人、公司造价采购部经理、公司研发部经理审核，作为《施工图设计任务书》的附件。 3、中海规划设计环节的成本控制 前期费用成本控制的重点为设计费，主要从以下几方面进行控制：1）无论是规划设计还是一般的装修设计均采取多单位、多轮次招标，以争取最佳的性价比；2）严格控制设计质量，在项目前期即尽可能确定有关技术经济指标参数，防止因设计自身失误原因导致成本增加，设计费用的审核、支付亦与之挂钩；3）在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容；4）在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。 二、施工过程的成本控制 1、万科施工过程的成本控制 垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。 施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员，合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容概念应清晰，不得因工程紧而不签合同就开工。 应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力量等。 现场签证必须按当时发生当时签证的原则，在事后五日内办理完毕，严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据； 凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目，在施工过程中不得办理任何签证。 原则上不向施工单位支付备料款。确需支付者，应不超过工程造价的15%，并在工程进度款支付到工程造价50%时开始抵扣预付备料款；应要求施工单位在我方开户银行开具结算帐户，以便为我方融洽银企关系和监督工程款项的使用提供便利。 2、龙湖施工过程的成本控制 《项目目标成本（执行版）》编制完成后15个工作日内，由项目成本经理负责，组织项目团队成员及其他相关人员，参照集团合约规划体系对目标成本进行分解，形成《项目目标成本分解及合约规划》。 项目成本经理负责将审批通过的《项目目标成本分解及合约规划》录入到成本系统。 在施工图完成后45天内，项目成本经理应负责组织完成施工图预算，并对目标成本进行预算调整。预算调整由项目成本经理负责录入成本系统。 每月25日前由造价采购部指定人员将库存材料费用进行结转，转入项目成本。项目成本经理负责审查。 合同变更( 包括：经济签证、设计变更、技术洽商）所产生的合同金额变化，按照相关制度要求进行确认及审核后7天内，由项目成本经理负责录入成本系统。 每月28日前，由合同责任人负责对未发生合同进行清理、预估，对已发生合同金额调整（如合同预算调整、合同变更调整）进行确认，并汇总提交给项目成本经理审核，最后由项目成本经理在月最后一个工作日前负责形成《项目成本回顾报告（月度）》。 每季度最后一个月25日前，由合同责任人负责对未发生合同进行清理、预估，对已发生合同金额调整（如合同预算调整、合同变更调整）进行确认，并汇总提交给项目成本经理审核，最后由项目成本经理在每季度最后一个工作日前负责形成《项目成本回顾报告（季度）》。 3、中海施工过程的成本控制 中海推行的控制措施主要是：严格变更前的成本评审，明确相关人员的签字权限，由设计院签发的设计修改图纸必须经过公司设计管理部门的书面确认，如涉及变更金额较大（20万元以上），则提交公司总经理办公会讨论确定后再予以实施。建立成本分析预警制度，预测成本变动趋势，并通过各种有效途径（如成本控制小组会议制度）及时进行调整、消除造成成本异常波动的不合理因素。另外，在项目完工前，由财务部、合约管理部共同牵头，对项目开发成本的组成、分布、变化过程进行深入分析，并做出合理的评估。 三、工程结算阶段成本管理制度 1、万科工程结算管理 工程结算要以我方掌握的设计变更和现场签证为准，施工单位提供的设计变更和现场签证，一般只能作为参考；审算部门应详细核对工程量，审定价格、取费标准，计算工程总造价，做到资料完整，有根有据，数据准确，也可聘请建行或国家有关部门进行复审；审算部门应对主体工程成本进行跟踪分析管理，进行“三算”对比，找出工程成本超、降的因素，并提出改进措施和意见；在审算部门提供的结算资料基础上，财务部门应当结合预付备料款、代垫款项费用等债权、债务，对照合同详细审核并编制工程财务决算书。 2、龙湖工程结算管理 项目竣工成本，是指在项目竣工验收时点上，项目的全部成本，包括确认的已发生成本和估算的未发生成本。已取得结算书的，按结算书反映，没有取得结算书的，由合同责任人进行专业判断、估算。其费项包括开发成本、营销费用、管理费用、财务费用。 项目成本经理负责提供开发成本、营销费用的数据，计财部负责提供分摊到该项目的管理费用、财务费用和公司层面发生的营销费用。最后由项目成本经理汇总形成《项目竣工成本》。 项目成本经理应将《项目竣工成本》与上一版《项目目标成本（执行版）》比较，分析、说明差异原因，并同《项目竣工成本》报表一起书面确认。 每年1-6月竣工项目，须在6月30日前完成《项目竣工成本》，并通过审批；每年7-12月竣工项目，须在12月31日前，完成《项目竣工成本》，并通过审批。 项目竣工结算完成后30个工作日内，由项目成本经理负责，按规定格式形成《项目成本总结和分析》，并输入成本系统。 四、我们可以借鉴到什么? 1、规划设计阶段可借鉴的成本管理制度 方案设计完成后20个工作日内，规划设计部完成《项目技术经济指标（方案）》和《项目产品配置标准（方案）》，成本管理部完成《项目目标成本（方案版）》。 总体规划设计方案必须包括建造成本控制总体目标，每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概（预）算》，据此编制《建造成本概（预）算》。 施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载明：设计单位的《施工图预算》原则上不得突破我方编制的《建造成本预算》。且公司有严格的考核标准，务必指导限额设计。 设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。 在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。 2、工程施工阶段可借鉴的成本管理制度 垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。 现场签证必须按当时发生当时签证的原则，在事后五日内办理完毕，严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据； 凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目，在施工过程中不得办理任何签证。 原则上不向施工单位支付备料款。确需支付者，应不超过工程造价的15%，并在工程进度款支付到工程造价50%时开始抵扣预付备料款； 应要求施工单位在我方开户银行开具结算帐户，以便为我方融洽银企关系和监督工程款项的使用提供便利。 合同变更( 包括：经济签证、设计变更、技术洽商）所产生的合同金额变化，按照相关制度要求进行确认及审核后7天内，由项目成本经理负责录入成本系统。 项目成本经理在月最后一个工作日前负责形成《项目成本回顾报告（月度）》，在每季度最后一个工作日前负责形成《项目成本回顾报告（季度）》。 3、工程结算阶段可借鉴的成本管理制度 工程结算要以我方掌握的设计变更和现场签证为准，施工单位提供的设计变更和现场签证，一般只能作为参考。 审算部门应详细核对工程量，审定价格、取费标准，计算工程总造价，做到资料完整，有根有据，数据准确。 项目成本经理负责提供开发成本、营销费用的数据，项目财务经理负责提供管理费用、财务费用和营销费用，最后由项目成本经理汇总形成《项目竣工成本》。 项目成本经理应将《项目竣工成本》与上一版《项目目标成本（执行版）》比较，分析、说明差异原因，并同《项目竣工成本》报表一起书面确认。 每年1-6月竣工项目，须在6月30日前完成《项目竣工成本》，并通过审批；每年7-12月竣工项目，须在12月31日前，完成《项目竣工成本》，并通过审批。 项目竣工结算完成后30个工作日内，由项目成本经理负责，按规定格式形成《项目成本总结和分析》。 4、三公司成本管理制度给我成本管理部工作思路的启示 通过对比、研究三公司的成本管理制度可以发现，三公司在成本管理方面的精度、时效性、制度全面型、规范性都领先于我们公司。受其启示，成本管理部认为可以在以下方面进行改进： 1）、与规划设计部协同，加强对设计单位的管理，要求设计单位给出设计概算，对钢筋含量和砼含量进行限制，并严重执行相应的奖罚措施。 2）、与项目公司协同，加强对设计变更、签证、技术核定单的管理，明确不可签证的事项和签证的办理完毕时间限制。 3）、要求项目公司加强对项目成本的梳理，按时编写《项目成本回顾报告（月度）》和《项目成本回顾报告（季度）》，项目竣工结算完成后编写《项目成本总结和分析》。 4）、成本管理部加强不同项目成本对比分析、与周边项目成本对比分析，通过对比分析发现成本指标偏高的事项，并采取措施降低成本。 5）、成本管理部工作不能只是成本核算，要实现对项目成本的有效控制，并努力向价值创造性成本管理模式迈进。

房地产销售论文:基于J2EE的房地产销售管理系统的设计与研究 摘要 进入21世纪，信息技术的发展对房地产销售管理信息产生了深刻的影响。网络技术为房地产销售管理信息发展注入了新的活力，互联网和房地产公司相结合应用而生的房地产网站，正在影响和改变着房地产公司的传统运作方式，以其交互性、实时性、丰富性和便捷性等优势促使传统房地产公司迅速融入网络经济的浪潮之中，代表房地产公司未来的发展方向。房地产公司蓬勃发展，如何在房地产公司和消费者之间建立一个人性化、快捷便利的通道成为公司追求的目标；如何让消费者通过可视化的界面充分了解房屋的详细信息，成为做出最终决定的重要因素；如何有效的宣传，增加房地产公司的知名度，增加成交量成为房地产网站的重要课题。 关键词 管理系统；设计；研究 1 国内外研究现状 1.1 国外现状 在世界范围内，通过网络购房早以成为购房者的首选，美国房地产经纪人协会统计数据显示，美国75%的房产商利用互联网销售房屋，80%的购房者通过互联网寻找理想住房，约有四分之一的人借助互联网找到了理想住房。这是因为在在国外二手房市场较为成熟，网络也更为发达。美国从1975年后开始房源信息就登记在电脑上，到了2003年就能在互联网上查找到各种房源信息。并且由于政策与网络速度等的关系，到现在网络视频看房在美国、欧洲发展也很快。 1.2 国内现状 由于网络迅速发展和普及，国内房地产电子商务还是出现了欣欣向荣的景象，根据中国房网大全的统计，目前中国拥有与房地产相关的各类网站已经超过了10 000家，据不完全统计，房地产网站的使用人数超过了1 000万人。用户使用访问房地产网站最主要的原因是网络信息方便快捷，消费者最常获取房产类信息或资源的途径中网络已经以微小的差距排在仅次于报纸的位置，其百分比远远超越杂志、广播和房屋中介等途径，并且其增长速度较快，可以预测用不了多久网络将会成为最主要的获取房产类信息或资源的途径。 目前房地产公司都很重视网络这个平台，有很多企业还有自己的网站。应该说房地产公司利用网络的情况大部分还是停留在企业宣传与服务于企业内部的一个概念上，还没有真正形成一个大的交易型平台。有些企业会选择一个成熟的房地产专业网站，利用网站宣传企业品牌文化；有些企业希望网络成为一个交易的平台，等于说是企业内部的管理系统；还有一些企业是希望两者结合起来。 2 研究意义、目的 网络技术的广泛应用改变着人们观念，正在促使着房地产业经营模式的转型。近期消费者网上找房的需求处于增长的态势。以前，北京约有80%的人是通过实体的中介店来寻找房源，而现在已有超过半数的消费者则是通过网络来需找信息。房产经济网络化需求增长的同时也给房地产企业平安发展带来了契机。 房地产网络化对于房地产公司来说，主要有两大改变。 第一个改变是看房、选房的过程变得更加简单、效率大大。房产网络化是房源信息更集中、更丰富、传递的范围更广，让购房者在选房环节不必四处奔波，从而大大地提高了购房的效率。 第二个则是对房屋价格本身的影响。中介网上开店，省去了实体门店支出，由此节省房租、宣传印刷和人力成本，总体费用减少，相应房地产公司也会靠降低中介费来吸引更多的客户，这样就会使得购房者购买房屋的费用相应降低，从而达到降低房屋价格的目的。 2.1 研究内容 网上房地产销售管理信息系统通过先进的平台技术和设计构架，建立公司与个人之间网上销售的通道，实现公司在网上可以房产信息，也方便客户在网上查询、预定和购房。本系统作为一个完整的房地产销售管理信息系统，利用计算机网络将整个房地产公司的销售业务统一管理，实现数据共享、达到数据的完整性和统一性。 研究内容分为以下几部分： 1）用户管理功能模块 设置用户的可用状态，实现冻结和解冻，查看用户信息。 2）购物车管理模块 查看已购楼房、进行数量变更、确认已购楼房 3）订单管理模块 查看订单是否被处理、楼房是否被发出。 4）房屋管理模块 添加或删除楼房、按大小种类查询楼房、设置特价楼房。 5）“留言板”模块 查看留言板，删除留言。 2.2 拟采取的研究方法 通过对现有的地产企业的网站和B2B电子商务网站的分析，收集大量的相关实例，对所收集的例子进行分析比较，努力研制出一个易用的、介绍丰富、功能全面的网上房屋销售系统。在进行本系统的分析与设计中，综合采用了文献资料法、归纳统计法、案例分析法、比较法、设计科学方法、综合法及图表法等研究方法。 在论述本系统开发背景的时候，主要用到了比较法。通过对文献资料的整理和收集，通过对不同国家间网上交易额的比较和我国不同时间段期间网民人数的比较，以及当今楼市的发展状况，得出了网上购房具有巨大发展潜力的结论，进而明确了系统的运用前景。从全文的角度看，设计科学方法在系统分析设计的各个阶段都起到了很重要的指导作用。设计科学方法（design science method）定义设计了什么，解决了什么，评判系统效果的标准是什么几个方面的内容，使论文的设计思路更加明确，设计解决了消费者轻松购房的问题，使消费者不用再受地理位置的局限，在网上楼市系统中随时选出自己喜欢的商品，同时省去了地产厂商大量的时间和资本投入。系统对前台需求的响应速度，会员注册数量，楼市的销售量及留言频率即是对系统效果的最好评价。 房地产销售论文:房地产销售渠道模式研究 摘要：随着我国市场经济的迅速发展，人们对于社会和城市的需求水平也保持在持续上升的阶段，进一步促进了城市化进程的建设规模，给建筑房地产行业项目提供了数量增加的空间和客户基础，开展房地产销售渠道模式的研究可以为我国人民生活质量的提高带来积极影响。 关键词：房地产；销售渠道；模式研究 从近几年的地产经济情况来看，每一年都会涌现较大数量的房地产销售记录，类型主要包括商品房、门市房、二手房等种类，其中新建房地产的交易数量远高于转手销售的数量，因此对房地产销售渠道模式的研究不仅可以有效的为我国房地产行业的可持续发展提供原动力，还能维护社会市场经济的稳定，提高我国人民的生活质量和感受。 房屋建筑是一种特殊的交易商品，其在进行销售时也有一套自已的销售规律，在这种情况下，渠道销售是房地产开发企业进行其发售的重要手段，本文主要就建筑房地产销售渠道模式进行分析。 一、房地产销售渠道模式的研究价值 二十一世纪是房地产行业发展的黄金时期，随着市场从“卖方市场”向“买方市场”的转变以及企业从“以产品为中心”到“以消费者为中心”的转变，以及社会营销、创新营销等观念的兴起，销售渠道作为企业了解消费者、沟通消费者和掌握消费者的核心手段，已成为企业的重要资源。就目前我国房地产市场的具体情况而言，房地产已经成为各行业投资者的主要目标之一，随着房地产经济市场的重心渐渐由卖家转变为买家之后，很多有涉及地产行业的相关企业也将房地产建设的关注点从建筑本身的价值渐渐转变成了以消费者为一切工作的中心，房地产企业的员工都通过各种渠道了解消费者期待的户型，提高与消费者沟通的流畅度，以便在销售活动过程中可以为消费者提供更好的服务，同时还能为形成更好的销售渠道模式奠定良好的理论基础。根据我国经济市场环境的实际情况，房地产行业中最有经济效益的环节就是房地产的销售工作，而且在目前越来越严峻的行业竞争下，为房地产企业定位发展的方向和拓宽销售渠道已经成为各相关部门负责人的主要工作，其中不乏产品质量提升以及服务质量加强的基础工作，为房地产企业的未来提供全新的发展空间和充足实力。 二、房地产销售渠道模式的分类情况 房地产行业的发展也有了很长的历史，各个房地产企业根据省市区域的情况不同以及自身战略部署的差异化，对其销售渠道模式也进行了制定和规划，就目前的房地产形势来看，全面提升房地产企业的核心竞争力以及开发创收项目是现代大多是企业管理负责人的做法，同时每一位房地产发展方向的决策者必须要从资金和资源方面做好投入的准备，有着从社会各界调动以及分配资源能力，让房地产营销产业链能够在房地产市场发展的促进下更加健全和完善，以下是根据我国各个区域以及构成方式进行的房地产销售渠道模式的分类。 （一）全国式的房地产总经销销售渠道模式 全国式的房地产总经销销售渠道模式是指交易的双方是在产销平等的情况下，签订合同、制定协议以及履行权利和义务的，经销商需要根据委托方的实际要求为其业务的发展提供渠道和客源，委托方则是要授予经销商协议内产品的授权资格，将产品的销售全权给经销商。因此，经销商会在房地产销售市场中具备一定的话语权，而且大部分的权利形式会体现在各种投资性质的外资房地产企业之中，这些仅仅是外资投资的外企房地产公司一大部分都没有对中国的房地产市场做好基础的市场调查，而是基本将所有的销售权利都委任于经销商，因此会出现房地产企业销售业务能力不平衡的情况。全国式的房地产总经销销售渠道模式所具备的优点就是经销商拥有的权力很大，经销商会全国范围的该领域销售任务，也就意味着没有具备同一商品的同行存在，而且唯一管理的优势可以让各个部门通过更好的而协作完成销售任务，在管理上和运营上都具备较强的优势。但是全国式的房地产总经销销售渠道模式也有一定的缺点，在经销商进行经济活动时，委托方几乎是属于一种局外人的隔离状态，由于有团队去全权管理产品销售的各种事宜，因此委托方也就是房地产公司常常不能对行业市场的情况有很深的了解，进而对经销商的要求也有所降低，因此经销商会存在一家独大的差异感受，使自己处房地产销售渠道中较为被动的一方，全国性的含义就是没有竞争者，因此经销商主动创新和改革的理念就会越来越薄弱，导致企业发展速度的延缓。 （二）区域性的房地产独家销售渠道模式 区域性的房地产独家销售渠道模式同样是需要建立在双方产销平等的情况下，签订合同、制定协议以及履行权利和义务的，在合同的约束之下，经销商只能在委托方规定的区域内进行经济行为，例如提供房源或者是开展合同规定内多种商品的销售工作，这一点和全国式的房地产总经销销售渠道模式有很大的差别，全国性质的销售模式是基本上属于一对一的关系，一旦关系成立，那么双方就不能将手里的权利和义务易主，但是区域性质的销售渠道会被大大的缩水，而且委托方可以在全国各地委任很多的经销商，根据不同省市和区域内部的实际销售空间合理规划该区域内经销商的数量和规模，区域性质的一般由具备销售能力的企业来担任，但并不是说该企业只能做房地产相关的经济活动，而且区域范围内的销售权利能够实现更加有效的管理工作，不论是价格上还是效率上都能提较为合理的保障。但是区 域性质的销售渠道也有其自身的缺点，由于大城市中划分的区域很多，因此在同一个城市内可能存在统一委托方的多个经销商，由于每一个经销商必须有着自己独立的市场范围，那么相对于全国性的销售渠道来说，区域性质的销售渠道必然会变得狭窄，若是员工没有在了解区域的前提下发展了其他经销商的客户，那么势必还会造成撞单的情况，每一个企业撞单机制的内容都不同，但是一般的规律都会保护理应属于该区域经销商的员工利益，因此这种跨区域客户的单子即使是签了也是无效的，势必会影响该经销单位的工作效率。 三、房地产销售渠道模式的影响因素 根据目前的房地产市场发展的趋势来说，影响房地产销售渠道模式的原因有四种，首先是房地产建筑自身存在的问题，并非任何一个区域的房地产销售方式都一样，每一个区域中销售人员手中的房地产产品存在差异，那么房地产自身的价格也会处于不稳定的状态，就房地产商品的价格浮动情况来说，户型较好价格较高的房源往往都能使用间接销售的渠道模式，但是位置较差价格较低的房源就只能采取直接销售的方式提高企业利润，而且房地产的开发量也会影响房地产的销售渠道，数量越多的房地产越会增加自己的销售渠道，甚至会通过中介公司以及其他的方式提高房屋销售和租赁的可能性。其次房地产企业的品牌也是影响房地产销售渠道模式的一个重要因素，很多消费者会冲着房地产公司的名气购买房屋。再次是房地产经销商和中介的自身能力，有一些经销商不论销售任何的产品都有着比较不错的成绩，因此对于消费者消费行为可以形成促进的影响，增加房地产的销售成绩。最后能够影响房地产销售渠道的原因还有其所处环境的变化，房地产毕竟是属于一种特殊性质的商品，受政府政策的影响非常大，因此房地产企业应当根据地方政策的开放性选择经销商，增加房地产商品在经济市场带动下的渠道拓宽几率。 四、结束语 综上所述，我国的房地产销售市场的发展速度自二十一世纪以来一直维持着较高的数据水平，但是房地产价值膨胀的背后也存在着各种各样的问题，很多房地产企业不能从众多的销售渠道中选择较为合理的方式，导致很多房地产企业对于本身定位的不准确以及渠道和模式上都非常混乱，相关部门的研究人员应当就目前的房地产市场形势对市场和消费者进行深入的研究，让房地产的销售渠道模式得到更好的发展，提高我国综合国力的整体质量和水平。 房地产销售论文:房地产销售与经济增长的关系实证研究 摘 要 进入二十一世纪以来，房地产业的发展为区域经济的增长提供了大力的支撑，房地产业在区域经济当中的特殊地位也引起了学者们纷纷开展相应的研究，那么，房地产销售与经济增长的关系到底如何，本研究即对它们之间的关系开展实证研究，一方面认清房地产销售与经济增长的互动影响关系；另一方面对房地产业的科学发展提供对策建议，促进房地产与经济增长的协同推进。 关键词 房地产销售 经济增长 实证研究 0引言 房地产业在区域经济当中的特殊地位与区域对经济增长速度的偏好有着密切的关系，学者们纷纷开展了相应的研究，韩国高（2015）运用PVAR模型研究了2000-2012年我国31个省市房地产库存对经济增长、房地产投资和房价的影响。结果表明，房地产库存冲击对三者均产生负面影响，房地产库存冲击对经济增长波动的贡献有限，而对房地产市场波动的贡献则较大。许宪春，贾海（2015）运用统计和国民经济核算理论和方法，从房地产开发投资、房地产生产和房地产消费三大领域系统完整地定量分析房地产经济对我国国民经济增长的作用，结果表明：房地产经济合理增长对国民经济健康发展具有重要意义，但同时房地产经济增长速度过高或过低，都会影响国民经济的稳定增长。为了保障国民经济健康稳定增长，应保持房地产经济的合理增长。还有研究报告指出，大中型城市中以GDP衡量的经济总量与商品房销售额之间呈现出高度的正相关性特征。即凡是房地产行业发达的城市，对应的GDP也较高。这也在一定程度上表明中国房地产开发与经济增长的密切关系，而房地产销售是整个房地产业中最重要的经济活动和主导环节，那么，经历了2008年的金融危机，房地产销售与经济增长的关系如何了，是否也存在密切的正向相关，带着这个问题，笔者就2008年以来，房地产销售与经济增长的关系展开具体研究。 1数据收集与描述性统计分析 （1）数据收集。本研究以商品房销售面积衡量房地产开发的情况，以国民生产总值衡量经济增长的情况，收集的基本数据。 （2）描述性统计。限于篇幅不再列出原始数据，对相关数据进行描述性统计，如下表1所示。 2相关分析与回归分析 2.1相关分析 由表1可知，国内生产总值的均值为433468.3，商品房销售面积的均值为101968.6667，进一步对变量进行相关性分析，如表2所示。 2.2回归分析 从表2中可以看出国内生产总值与商品房销售面积之间的相关系数为0.903，说明两个变量之间相关性较强。然后利用简单的线性回归分析，可以得到如下汇总表3。 由表3可以看出，多元可判决系数R方为0.815，即回归平方和占总离差平方和的81.5%，这说明国内生产总值81.5%的变化可以由该模型解释，调整后的R方为0.630，说明模型的解释能力较强。Durbin-Watson值为2.601，表明模型误差项不存在序列相关问题，满足模型假设。 2.3方差分析 为检验回归方差的显著性，进一步进行方差分析，结果如表4所示。 表4是方差分析结果，其从表中数据可以看出模型的相伴概率值为0.083，具有一定的显著性水平，这说明估计的回归方程还是比较显著的。 2.4回归模型确定 进一步，利用回归分析得到相关的系数，确定回归模型，如表5所示。 由表5可得出公式Y=81254.227+3.746*X。 3启示与建议 3.1正确看待房地产开发投资和经济增长的关系 定性分析和定量研究结果显示，房地产开发投资不仅直接拉动经济增长，还通过乘数效应和关联效应间接促进经济增长，在短期内对经济增长的拉动作用极为显著。但从长期来看，房地产开发投资过度和房价过高对经济增长的抑制作用也十分明显，因此，不能以盲目和过度发展房地产市场来刺激经济的短期增长，牺牲长远利益换取当前发展和一时繁荣。 3.2保持房地产合理销售和经济增长协调发展 维持房地产的适度发展和合理销售规模，保持房地产销售的规模与经济增长协调一致，有利于促进经济平稳增长，有助于促进房地产市场的长远健康发展。政府在制定宏观经济和房地产调控政策时， 既要考虑地方经济增长，更要关注中低收入居民的住房需求，既要考虑短期经济效益，更要注重长远发展，做到规模适度， 循序渐进，科学统筹，协调发展。 3.3建立和完善房地产市场调控的长效机制 进一步完善房地产调控政策和手段，建立以税收和信贷等经济手段为主的长效调控机制。加强房地产相关税收制度建设，提高住房持有成本和空置成本，抑制房产投机和泡沫，鼓励首次置业刚需和改善性需求。减少和避免使用行政调控手段，削弱和缩小短期调控政策对经济运行的负面影响和冲击，更多地利用经济手段调控房地产市场，促进社会经济和房地产市场的平稳运行和健康发展。 房地产销售论文:将房地产销售作为高职房地产专业培养重点的合理性探讨 摘 要 结合当下房地产行业人才需求的现状，房地产销售是需求量大，且适合高职房地产专业学生特征的一个培养方向。本文对此展开论述和探讨，并尝试给出一些容易忽略的培养策略。 关键词 房地产销售 高职房地产专业 人才培养 1房地产行业对人才的需求 1.1房地产行业的工作岗位构成 （1）房地产开发。房地产开发处于房地产行业金字塔的顶尖部分，其涉及面最广，包括金融、营销、工程、公关等岗位。就目前而言，房地产开发公司的薪酬待遇相对房地产业的其他细分行业较高，工作量相对较低，但对综合能力（包括学历）要求较高。 （2）房地产营销咨询业（公司）。一般包括各类销售公司、营销顾问公司、市场调查公司。本行业的最大特别是专业性要求高、工作量繁重，并需具备较强的抗压能力和服务意识。 （3）房地产中介。本细分行业即为二手房的租售，工作量大，待遇不稳定，对从业人员的销售能力要求高，需经常外出带客看房，故对服务意识、耐力也有一定要求。 （4）新房销售。新房销售一般固定在售楼部，坐等客户上门咨询、购买。从业人员除对销售能力要求较高外，还需熟悉新房网签、按揭等操作流程。 （5）房地产估价。本行业从业者，需考过房地产估价师执业资格考试并注册，对专业性、学历起点、经验要求偏高。 1.2房地产行业人才的能力剖析 上述的岗位分析，是用人单位对其职员的具体工作任务的描述，但作为教育工作者，应在表象之上更进一步，将岗位职责细化抽象为具体的能力要求，具体如下： （1）建筑产品的概念性设计能力。基本了解各类型物业的工程造价，为投资分析提供数据支持。熟悉建设规划中修建性规划指标和实施性规划指标的含义，和各条规定在房地产开发中的真实体现。对户型、景观、朝向、交通动线具有一定鉴别能力。 （2）房地产营销能力。握房地产营销的各类常用工具。熟悉各类广告媒体的价格、购买程序、特点、限制。基本的策划能力。对产品的推销能力，对客户的销售能力。 （3）房地产市场调查能力。熟悉房地产信息的收集渠道，理解各类地产信息背后所蕴藏的指导意义。能运用专业数据分析软件对调查数据进行。熟练应用基本的市场调查技巧。 （4）房地产财务分析能力。熟悉房地产开发项目全过程所涉及的各类收入和费用构成及内容。能在通过市场调查收集相关的成本收入数据。能编制各类财务报表，并据此计算出各种财务指标。理解各财务指标的含义，并能据此做出决策判断。 （5）房地产估价能力。知晓参考案例的收集渠道和分类整理的方法，熟悉估价报告的需求方和其要求，能根据国家估价规范，编制出合格的估价报告。根据估价要求，正确地选择估价方法。正确计算估价对象价值。 （6）房地产经营能力。对开发商持有的物业，能进行概念性的规划。知晓招商渠道和方法，知道各业态的代表性商家。物业管理的基本工作岗位设置和服务质量的衡量、把控。 2高职房地产专业学生的能力现状 伴随着高校招生规模的扩大，大学的培养层次也愈加丰富。从一本二本，到一专和二专，加上近期实行的“单招”，基本可以覆盖参加高考的大部分学生。高等职业院校，一般都在专科第一批和第二批，这两个层次录取学生。 以笔者所在的学校为例，我校学生以专科二批次录取为主，以单独招生为辅。录取分数以300分左右为主，两百多分的学生数量较多，可见学生基础较差。总结而言，高职房地产专业学生的能力情况（可培养空间）归纳如下： （1）学习兴趣低。高考分数如此之低，不在于智商缺失，而是因为学生学习需求的匮乏。 （2）基础差。具体就是数学、英语、语文等基础知识的严重不足，从而导致以这些知识为基础的其他学科的学习较有难度。 （3）做具体事务型的工作能力强于学习能力。在笔者多年的教学实践中发现，当学习任务较少涉及科学的计算或严谨的文字表达时，高职学生往往容易表现出一定的兴趣和更好的完成程度。 （4）对工作的起点包括起薪要求较低。就业现状的不佳，让高职层次的毕业生，更心甘情愿地接受相对较低的起薪。 3工作岗位与学生能力的匹配 匹配或称之为配对，是一种较好的分析思路。笔者将现今的房地产行业人才需求与高职房地产专业学生的能力现状进行匹配，就可清晰地得出：房地产销售是高职房地产专业学生较好的一种培养方向。原因总结如下： （1）需求量大。经过本文第一节内容分析可知，房地产销售是整个房地产行业，需求量大并且长盛不衰的工作岗位。 （2）高职类学生的能力特征较容易培养为销售人才。房地产销售更多需要从业者的实践能力，涉及的理论知识较少，对于理论基础匮乏的高职学生，学习销售显得更容易上手。 （3）销售的工资起点低，高职毕业的学生较容易接受这一事实。 4房地产销售技能的教学策略 房地产销售，较少涉及科学理论的探究和应用，更多是经验和技能的培养。限于篇幅，笔者结合自己的从业和教学经验，给出以下在传统教学中容易忽略的培养策略： （1）基础知识必须夯实。诸如什么叫容积率，按揭怎么计算，这些死记硬背的基础知识，必须让学生掌握。 （2）客户性格判断课程的补缺。传统教学中，很少提及对客户性格特征的把握，但这却是销售成功之门，必须不同客户不同对待。这方面的教学素材，可以参考当下较流行的性格色彩学。 （3）销售实践课的分段精细化。一般的房地产销售，以讲解沙盘、讲解户型、带看样板间、具体洽谈的顺序展开。因此，在教学中，也应将实训课以同样的顺序进行分段练习。 房地产销售论文:房地产销售队伍管理问题与措施 [摘 要]目前国内房地产销售队伍普遍存在轻易承诺、随意离职、专业知识不强、服务态度不好、营销技巧单薄等诸多问题。鉴于此,本文对房地产销售队伍的管理进行了探讨。 [关键词]房地产销售队伍 培训 策略 房地产销售环节是楼盘整体营销计划和营销策略中的一个重要环节,销售人员作为企业与购房者之间沟通信息的桥梁,承担着满足购房者居住及商业用房的要求及为公司创造利润的双重任务,是销售环节的重要资源。对房地产销售队伍进行管理应做好以下几方面的工作。 一、加强销售队伍专业知识的培训 仅就房产销售的专业性和专业素养方面的要求来言,房地产销售无疑比一般商品的销售复杂的多,房地产产品的特殊性要求销售人员有较深的产品知识与专业知识。产品知识和专业知识是销售人员自信的基础,也是销售技巧的保证。例如销售商品房的条件,房地产登记的程序,什么是房地产转让,哪些情况需要办理房地产转移登记,房地产买卖合同应当具备的条款有哪些,什么样的房地产不予转让,什么叫房地产抵押(按揭的含义),申请抵押登记应提交什么文件,已抵押的房地产能否转让,借款人如何偿还银行货款,计算全部建筑面积有哪些,什么是套内建筑面积,什么是公用建筑面积,建筑容积率,居住建筑密度,住宅间距,套内使用面积,绿地率,开间,进深,地下室,隔断,过道,二手房,期房,现房等等。楼盘产品知识的掌握是正式进入推销的第一步,你有再好的心态与自信心,可对楼盘的产品知识一无所知,客户向你咨询楼盘特点、户型、价格、装修标准等等的时候,一问三不知,客户就根本不会买你推荐的楼盘。其次,销售人员还应该掌握楼盘的销售规律,新盘开盘上市的时候,因为地域需求、新盘上市、从众心理、升值期望、炫耀需求、投资获益等等消费需求,是新盘上市迅速进入销售的高速增长时期,这一阶段通常持续三个月左右,三个月以后,楼盘销售进入平稳时期,约半年后销售进入逐步下降时期。通常,楼盘40%到60%的销售量是在销售的高速增长时期完成的,楼盘销售进入平稳时期的三、五个月,应该完成20%到30%销售量,即楼盘80%以上的销售业绩应在八个月内完成,一年内完成整个楼盘90%以上的销售量。当楼盘面对有效需求,开发商有效供给,售楼人员却不能有效销售或者说不能高效率销售,一旦错过楼盘销售增长期、平稳期,就非常被动。 二、树立销售队伍良好的工作态度 销售培训是一项长期的工作,是贯穿整个销售的全过程,它不是技巧性的培训,更多的是工作中的心态调整,也就是营销心理的培训。一个营销人员所产生的问题当中有50%是来自于自身的问题,只解决问题的方法和技巧也是治标不治本。要训练出一个成熟的销售人员,最重要的是如何使一个销售人员首先建立好正确的销售观念和态度,否则后面的问题更错综复杂,销售的方法和技巧都不是唯一性的,人的个性不同,与人打交道的方式也不同,具有良好工作态度的人会自己去创造出合适自己的销售方法和技巧。所以,要有一个良好的工作心态,关键是销售人员本身的从业观念和态度问题。作为一名销售员,最核心的素质是亲和力和专业性。亲和力不是天生就有的,是靠长期的、用心的、认真的去做,慢慢的锻炼出来的。同时,作为一名有一定的专业素养的,能担起客户买房置业的顾问的,首先要清楚知道自己在“卖什么”才能“卖得好”和“做得好”。所以在业务上必须要非常熟悉。例如笔者曾见到一位售楼人员,当一位客户来售楼处咨询,因为他还有急事,所以没有时间在售楼处仔细听销售人员的详细讲解,只留下联系电话和住址,我们的这位销售人员在下班以后,根据客户留下的地址和电话号码,经和客户联络后,带上公司的宣传单页和楼书,晚上亲自到客户家里登门拜访,向客户详细介绍了我们所售楼盘的情况,结果这位客户对我们的销售人员的服务非常满意,并即答应购买我们的物业产品,并且介绍了他的朋友也前来购买。这位客户说,“本来是想来看看的,因为工作的原因没有时间详细听售楼人员的介绍,没有想到,晚上他就来我家向我详细介绍了你们楼盘的详细情况,就凭他这种工作热情,你们楼盘的品质是毋庸置疑的,所以我买了,同时也介绍我的朋友来买,在这样的服务物业居住,我们感到很舒心。”不久这位销售人员被晋升为销售主管。由此可见,只要有良好的工作态度,能深入了解客户需要什么、想什么、渴望什么,进行全程服务,高品质的服务,让客户享受到更多、更快捷、更贴近与更周到的服务,使客户对营销顾问、对企业、对产品和对服务无法挑剔,客户自然会接受你的商品。 三、提高销售队伍的营销战略与技巧 我国的住宅消费是一种高层次的生活耐用消费,在目前房地产住宅供过于求的情况下,怎样成功推销自己的产品是摆在房地产市场营销人员面前的重要课题。消费行为是客户心理活动的外在表现,即客户的行为是受其内在心理活动的支配和制约的。销售人员在销售过程必须要把握客户购买心理特点和准备好应对战略。例如有的客户会通过电话来询问,在电话中会问及价格、地点、面积、格局、进度、贷款等方面的问题,销售人员应扬长避短,在回答中将产品的卖点巧妙地溶入。在与客户交谈中,设法取得我们想要的资讯,客户的姓名、地址、联系电话等个人资料。当然最好的做法是直接约请客户来现场看房。另外,消费者对销售人员的相貌仪表、风范及开场白十分敏感,销售人员应亲切礼貌、真诚务实,给消费者留下良好的第一印象,销售人员通过自己的亲和力引导客户对房地产产品的注意与信任。介绍房地产产品的过程中随机应变,一面引导消费者,一面配合消费者,关键是针对消费者的需求,真诚地做好参谋,提供给消费者合适的房地产商品。不仅如此,销售人员还要做到善于倾听,有的置业顾问一见客户,就滔滔不绝的向客户介绍楼盘,完全不在乎客户的感受与认同度和需求如何。当客户提出一些问题的时候,马上反驳,甚至企图想要改变客户已经表达出的需要来完成成交,这样的方式当然无法完成成交。因为,你根本不知道客户需要的是什么。我们必须耐心地让客户把话说完,在客户诉说的过程中,去捕捉客户的购买心理,这样才能有重点地去说服客户,才能实现理想的销售业绩。 四、培养销售队伍的自信心 缺乏自信的销售员,要么是自卑心理很重,认为自己这不行那不行,甚至觉得自己不是做推销工作的“料”;要么就是有畏难情绪,“怕”字当头,怕推销干不好,怕顾客拒绝,怕商品卖不出去。自卑感和畏难情绪 严重障碍自信心的确立,必须加以消除。销售员培养自信心第一件事,就是全面而深入地了解自己的各个方面,包括个性、兴趣、特长、知识水平、实际能力、价值观念及以往的成功经验和失败教训等。然后,对自己的各个方面进行 分析、比较、判断,弄清自己的长处和短处,优势和弱势,稳定因素和非稳定因素,现实方面和潜在方面等等,在此基础上,销售员可通过“扬长避短”来培养自己的自信心。其次,做推销工作,挫折与失败是难免的,向各种顾客推销商品,碰钉子也是常有的事,但如果以消极被动的心态对待挫折,在失败的面前抬不起头来,就会被挫折与失败打倒,对于一名优秀的销售员来说,他的内心永远没有失败的阴影,只有充分的自信,必胜的信念。成功的推销人员的优良品格,不仅在于其取得成功后能够 再接再厉,乘胜前进,更在于其遭到拒绝或失败后能够将它们转变为获取成功的因素。能否做到这一点,可以作为衡量一个销售员是否真正建立起自信心的标志。 第三方面就是加强心理训练,一种有效方法是自我暗示,销售员可在推销实践中经常进行积极的自我心理暗示 ,逐步增强自信心。比如,面对新的环境而生担忧时,就暗示自己很快能够适应新环境;接触陌生顾客缺乏勇气时,可自我暗示; 总有办法说服其购买自己所推销的商品;在失败面前,迫使自己多想想以往的成功;开拓新的推销局面时,将自己想象成一名出色的销售员,反复告诉自己一定能实现预期的目标。 总之,销售人员是房地产公司的重要资源。而获得销售的成功,并不是靠一、二个王牌销售人员的业绩,靠的是整个销售队伍的团队精神和有效的管理。因此,对销售队伍的有效管理问题,是销售管理的最重要环节。 房地产销售论文:一手房地产销售的现状与对策研究 自从中国土地转让市场化和住房市场化以来，中国的房地产行业取得了突飞猛进的发展，毫无疑问，房地产业成了国民经济发展的支柱型产业之一，这无论是在国家经济发展的主管机构还是在经济学界都得到广泛的公认。中国房地产业的大发展也成就了一大批在市场上呼风唤雨的地产大鳄――房地产开发商。但2005年无颖是中国房地产业发展的一个转型期。 地产转型，一手房地产销售迎来春天 由于部分地区虚高的房价和泡沫地产的隐约出现，国家相关主管机构开始对房地产业进行强力调控。无论是“国八条”和“地产新政”，还是7月21日的“人民币”升值，中国的房地产业不得不直面全新的行业政策、经济和需求的变革局面，比如银行紧缩银根，消费者持币代购，迫使中国的房地产业进行产业整合和升级。有论者认为，中国的房地产整合将是全方位、多层次的，主要体现在数量整理、质量整合和区域整合几个方面，很有论见。而质量整合中的通过专业化分工，打造一条完整而协调的地产产业链，使中国内地的一手房销售面临着一个崭新的春天。 中国的二手方交易和已经隐成气候，很多地产巨头也投巨资进入，企图作为集团发展的又一盈利点。典型的如顺驰集团旗下的顺驰置业，就已经在全国开始布点收线，形成了一个覆盖全国的二手房交易网络。但一手房的销售还尚未成气候。 传统的中国房地产开发商，历来就属于“万能型”的，从土地的竞标、楼盘的规划设计、楼盘的建设施工到销售推广和物业管理，都是通过公司内部相关部门或者成立各类子公司来进行操作，几乎无所不包。实际上这种将各类资源按照自己的方式组织到一起的方式，在组合资源的过程中很难体现其专业优势，也难以形成强大的市场竞争力。房地产开发与销售是两个完全不同的行业，后者知道什么是市场需要的，怎样运作资金，什么户型比较好，对于销售商而言，如果让他去做开发商，未必做好；对于房地产开发商而言，由于公司自己的钱在里面的时候，很难做到客观公正。而且，由于房地产开发有很多环节，需要很强的操作能力，因此，专业性强的销售公司不失为开发商的首选。专业分工，特别是一手房的销售，无疑是一种房地产发展和运作的客观规律。 内地一手房地产销售的现状堪忧 一手房的销售，和二手房的销售一样，本质上是房地产业的专业分工、专业化的发展趋势的体现。在地产企业将楼盘的规划设计、建设施工、广告传播、物业管理纷纷外包出去的时候，地产的销售的外包也是不可避免的趋势。地产开放商和一手房销售商通过彼此的比较优势，提升核心竞争力，同时，专业地产销售商可以极大的提高地产公司的销售效率和盈利水平，降低滞销的风险。 一手房的销售在中国内地还不是很流行。一些地产公司也从事一手房的销售，但由于业务庞杂，从二手房买卖、地产策划、租赁服务、前期可行性研究、房地产策划、营销推广计划、房地产评估、到物业管理咨询服务及其他咨询服务等等，无所不包，实际上降低了一手房销售的专业能力。并且，由于一手房销售的运作模式是，地产销售商要想取得房地产开发商一手房的独家销售，必须先给开发商预付一笔数额可观的“保证金”，以及培养自己的专业销售队伍，在对外推广楼盘时，又要先为开发商垫付广告费等各种费用。而商的利润回报方式是“必须完成销售任务，开发商才能给你钱”。就是说，一手房销售行业是一个资本密集的行业，这一点可能限制了很多企业的进入。 如成立仅三年的深圳销售公司德思勤，到2004的时候，服务的项目总计超过100个，70%的销售项目实现了100%的销售，累计为客户实现的价值超过100亿，其中销售物业面积累计超过300万平方米。2004年，德思勤公司重点发展以深圳、东莞为主的珠三角区域以及武汉区域市场，在全国运作的地产项目共达57个，其中销售项目40个，策划顾问项目17个。深圳德思勤楼盘数量进入深圳同行前三位，武汉德思勤排名武汉同行第一，德思勤实现销售金额60亿元。但德思勤2004年最让业内关注的是它和国外基金的紧密合作，并与国际大型投资基金包括摩根士丹利、雷曼兄弟、荷兰ING、德国HYPO、德意志银行、罗丹克等机构都建立了紧密友好的关系。同时，与国内的银行、资产管理机构、信托机构包括新华信托、北京国投、重庆国投等机构也保持着紧密接触，准备参与到大、小型房地产开发项目的投资运营中。无益，企业的扩张需要巨额的资本的支持。但从地产发展的客观规律看，一手房的销售会是一个美好的明天。 地产销售商如何吸引地产开放商 中国的许多地产大鳄普遍都还不能接受一手房销售的这种楼盘销售模式，相信随着房地产市场竞争的激烈、地产销售专业化程度的提高和地产销售公司的专业化发展，一手房地产销售这种模式会得到广泛的承认和迅速的发展。对于地产销售商而言，树立自己的专业销售的形象，打造成功的销售案例，开展地产销售意义和价值的论坛和讲座，促进地产巨头接受地产销售的运作模式；同时，公司高起点进入，大资本投入，特别是注重地产销售专业人员的培养和保留，这是资本不足的地产销售公司培养核心竞争力的最佳方式。 资本不是唯一的话语，地产销售公司的创新经营更为重要。曾经是北京最豪华的别墅项目玫瑰园的老板邓智仁就是俊杰如云的香港楼市中通过房地产销售而发迹的一个“神奇小子”。1984年，香港经济再度复苏，李嘉诚因在低潮期吃进大量地皮而一举成为亿万富翁。邓智仁受李氏神话的刺激，决定入行房地产，他借款1.2万港币，办起了包括他在内只有3个人的小小的利达行。或许是邓智仁有9年经商经历，他很快用“3把快刀”砍出了鱼龙混杂的香港房地产业的新天地：第一，向社会公开统一收费标准，不准员工收取佣金差价。第二，实行股份制，让员工持有股份。第三，首开整版广告之先河，形成强烈的视觉冲击力。1990年，利达行一跃而成为香港最大的房地产公司。在进入北京接触到玫瑰园项目后，邓智仁甚至首期动用6000万港币，以投资的形式购买了北京玫瑰园 2万多平方米的别墅，并借此成为该项目的销售总。接着，邓智仁凭借其娴熟的营销技巧和人缘，让玫瑰园一开盘就卖出了80套，相当于不久前他以投资形式购入2万平方米，创造了一个地产一手房销售的奇迹。 地产销售的风险规避 当然，地产销售存在着一定的风险，特别是对于基本素质不过硬而导致楼盘滞销的地产。比如，由于销售业绩不佳而导致合同的中止和销售收入的无法保证；有些时候，即使销售业绩良好，但由于开发商的不守信誉而导致销售公司的利益无法得到实现，等等。随着房地产专业化资本的进一步提高，市场竞争的激烈化，地产销售行业本身也存在着巨大的竞争，地产销售商取得销售合同本身就面临着激烈的竞争。当然，提高自身的运营水平，吸引最有销售才华和经验的人力资源，提升和打造公司的核心竞争能力是降低销售风险的根本措施。 当然，对于某一个具体的销售合同而言，销售商应该在销售之前，一方面，需要通过各类专家比如建筑专家、设计专家来对楼盘本身进行一个综合的评估和测定，对楼盘和地产的各种条件进行SWOT的分析，看清竞争态势，从而为签订销售合同的权责利有一个清晰的界定，避免由于急于得到销售业务而许下不可能实现的诺言，从而导致销售的失败；另一方面，地产销售需要对开发运营公司的综合实力、资金流、信誉和企业形象、品牌形象等进行一个广泛的、深入的调查，这一方面关系到地产销售的利润回收的问题，再者也是一个楼盘的销售能否取得比较好的市场业绩的基础和前提，特别是对于销售楼盘的定位、地段、环境、价格、综合配套设施和广告传播与营销活动支持进行一个深入的、细致的调查，这也是影响销售能否取得成功的关键因素之一。 房地产销售论文:塑造成功房地产销售员的思考 我国房地产业经过二十多年的快速发展，已成为国民经济的支柱产业。行业的发展需要大批合格的管理者和优秀的销售人员。目前，我国房地产行业销售人员整体素质相对偏低，管理水平参差不齐，产生了不少房地产销售纠纷案。制约了房地产销售的健康发展。基于对房地产销售员存在问题的分析，本文提出塑造成功销售员的主要途径。 一、房地产销售员存在的问题 一是销售员言谈举止存在不良习惯。有的销售员言谈过于侧重理论。许多刚从学校毕业的年轻人。说话过于书生气，爱讲大道理、理论，会给人造成空洞、不切实际的感觉。容易引起客户的不信任感。销售员应努力积累社会知识和行业、工作经验，树立起成熟、自信的形象，增强自身的感染力。有的销售员说话蛮横。面对文化水平比较低的客户，没有足够的耐心，经常因为对方的不礼貌或无理行为而表露出不满，或用生硬的语言还击，出言不逊。相反，面对客户的一些较低水平的表现，要显出涵养和素质，用真诚和耐心去打动对方。 有的销售员为了促进销售随意向客户做出难以实现的承诺。随意许诺而不能兑现，会逐渐丧失客户对自己的信任，对于没有把握的事情，万不可随意地满口答应，应适当采用迂回战术，在调查清楚之后再给客户以满意的答复。 二是专业知识不全面。激烈的竞争对专业销售人员提出了一定的素质要求。具体而言，销售人员应具有丰富的房地产专业知识，有丰富的市场营销知识，能掌握好的市场营销方式，有一定的金融、经济法规和心理学知识。但是现在大多数的销售人员没有经过专业化的培训，他们中大多数人是到了公司中跟着老销售人员学习。基本上只学习一些谈单的技巧罢了，还有许多方面的知识都是空白的。 二、塑造成功销售员的主要途径 一要具备良好的职业道德。在销售行业有这样一句话“要想做一个成功的销售人员，那你先要把人做好”。从这句话中我们可以看出，房产销售在销售房产前需先推销自己。这对销售人员的品格要求是比较高的。除了我们平常说的做人基本的道德外，还要有敬业精神、职业道德这两个重要方面。 要有敬业精神。销售人员是房地产企业与顾客间沟通联系的桥梁，是企业文化、社区文化和楼盘主题概念传播的窗口，并肩负着不断开拓新顾客维系老顾客的重任。因此，销售人员应热爱本职工作。具有企业的使命感和迫切完成销售任务的责任心，具有坚韧不拔的进取精神与扎实的工作作风，具有一股勇于进取、积极向上的敬业精神，才能扎扎实实地做好销售工作。 要具备良好的职业道德修养。房地产销售人员除掌握必要的专业知识外，还应该具备良好的职业道德素质，如守法经营、以诚为本、恪守信用、尽职尽责、团结合作等。良好的职业道德是房地产销售成功的要件。 在销售这个行业中诚实守信是十分重要的，因为在大多数情况下，我们销售员做的都是回头客的生意。因为买房子对大家来说是一件大事，有许多人一生只买一套房子，因此客户就会十分小心，许多客户是经过朋友的介绍而来的。诚实守信就是销售人员最大的资本，也是回头客选择的重要原因之一。 二要树立良好的形象。首先，销售人员要注重仪表与装束。销售人员的个人形象蕴涵着公司的企业文化，折射出企业的形象，在某种程度上也代表着楼盘的形象。它能够拉近与顾客的距离，减少顾客的疑虑，提高亲和力。进而促使顾客产生购买行为，达成交易。因此，销售人员应有整洁的仪表、亲和力较强的仪容；有主动积极、面带微笑、亲切诚恳的态度；有进退有序的规范的礼仪；有流利的口才、收放自如的交谈能力等。 此外，销售人员还要讲究公关礼仪。礼貌和规矩反映出一个人的修养水平，销售人员也不例外，要形成良好的交往习惯。要坚持礼貌待客。礼貌的基本要求就是话要尊称，态度平稳；说话要文雅、简练、明确；说话要讲究语言艺术，力求语言优美，婉转悦耳。礼貌在语言上的体现主要有问候用语、征求用语、致歉用语、致谢用语、尊称用语和道别用语。 三要提升销售人员的专业知识能力。一是房地产相关理论知识。房地产相关知识主要包括：房地产开发、房地产市场、房地产物业管理与经营、常用建筑材料、房屋建筑识图、民用建筑结构、民用建筑设计、住宅小区规划等。二是市场营销理论知识。市场营销“是对思想、产品及劳务进行设计、定价、促销及分销的计划和实施的过程，从而产生满足个人和组织目标的交换。”主要表现是：(1)产品概念扩大了，它不仅包括产品或劳务，还包括思想；(2)市场营销概念扩大了。市场营销活动不仅包括赢利性的经营活动，还包括非赢利组织的活动；(3)强调了交换过程；(4)突出了市场营销计划的制定与实施。三是从业技术能力。销售人员应熟悉房地产市场交易法规、程序，具有策划和组织小型促销活动的能力，具有一定的文案写作能力，具有丰富的房地产市场知识并能灵活运用的能力，能为消费者提供合意的方案，能针对不同类型的消费者从不同的角度作不同的介绍，对房地产市场信息能做出正确的分析和判断，如此才能为客户提供优质的服务。 四要掌握销售技巧。销售不仅仅要有内在和外在的知识。还要有一定的技巧，技巧也可以说是理论的实际应用，有了理论知识加上技巧，那么你的销售将易获得成功。如何掌握销售技巧。主要包括以下两个方面的内容： 一方面。要熟悉企业和产品特点。房产销售人员应熟悉房地产开发企业或房地产销售企业的历史及其在同行业中的地位；房地产企业发展历程、企业文化；房地产企业已开发的产品、品牌、宗旨、社会知名度等。了解本企业的优势，可以增强销售人员的信心。对企业的了解和对产品的了解是两个层次上的。对产品要深层次地去理解它，主要包括以下几个方面：(1)产品基本情况。楼盘所处区域、区域特色、公共投资与重大建设、教育设施、交通状况、都市发展规划与公共设施、产品的基本数据、楼盘特色等。这些都是最基本也是客户最关心问题之一，要想客户接受正在推销的房子首先客户要先接受以上的信息。(2)产品的定位。产品定位归根结底是在对市场细分、客户细分。抓住需求和市场机会点的前提下，对于产品设计和营销推广功能的创新。只有在竞争中树立差异化，以产品本身充分的独特性诉求、创新力和执行力。才能最终打动客户，实现品牌与利润的双赢。因此，市场环境情况、市场竞争情况、客户需求心理、产品规划的创新力和可执行力是成功产品定位的充分必要条件。成功的产品定位也会推动项目品牌和开发商品牌影响力，高认知度的品牌对于项目又有反向的良性推动作用。(3)产品的卖点。房地产产品卖点主要有以下楼盘硬件：户型、配套设施、交通、精装修、板式住宅、建材与配置、景观、新工艺与新材料、使用率、楼间距、会所、游泳池、户口等。 另一方面。要把握客户的性格进行有效沟通。一要通过倾听了解客户的性格和需求。客户的疑虑和不安都隐藏在其谈话中，在交谈的初期。销售人员应积极鼓励客户提出看法。尽快挖掘问题所在。良好的倾听习惯，会令客户感到备受重视。销售人员还可以通过重复客户的话语，有效引导或暗示交谈重点，引起双方的重视。也可以表明销售人员在认真倾听，鼓励客户交谈。了解客户问题的关键点。以及客户的性格，思考如何处理相关问题。二要针对不同性格进行推销。在现实社会中，人的性格是千变万化的，你面对的客户也是各种各样的，根据客户的性格对他们进行分类。这样有利于选择不同的销售技巧。例如：(1)深思熟虑，冷静稳健。不容易被推销员的言辞所打动，对于疑点必详细询问的理智稳健型客户。对这种客户。我们应加强产品品质、公司性质及特点优点的说明，一切说明须讲究合理有据，以获得顾客理性的支持。(2)天性激动、易受外界怂恿与刺激。很快就能作决定的感情冲动型客户。对这种客户，只要把握得好。很快就可以签单。销售人员开始应大力强调产品的特色与实惠。促其快速决定。一般情况下只要客户对房子满意，加上销售人员的特色介绍，这类客户一定会签单的。(3)出言谨慎，反应冷漠。外表严肃，沉默寡言型的客户。对这类客户，销售人员除了介绍产品，还必须以亲切、诚恳的态度拉拢感情。想办法了解其工作、家庭、子女。拉拉家常，鼓励客户多说对房子的看法。以了解其心中的真正需要。(4)犹豫不决，怯于作决定的优柔寡断型客户。如本来认为四楼好，一下又觉得五楼好，再不六楼也不错。销售人员不要给客户太多的选择，应在充分了解客户的需要后取得其信任。帮其做出选择。 总之。要想成为成功房地产销售员需内外兼修，应具有丰富的房地产专业知识，有丰富的市场营销知识、能掌握好的市场营销方式。有一定的金融、经济法规和心理学知识，要有很强的自信心，要有良好的形象，懂得礼貌、礼仪。 房地产销售论文:浅谈物业管理对房地产销售价格的影响 摘 要：论述了物业管理的含义，深入探讨了物业管理对房地产价格的影响，把物业管理作为因素之一进行考虑，以制订合理的销售价格。 关键词：物业管理，房地产，销售价格，影响 在物业管理公司早已遍布全国各大社区的今天，住宅小区与高端物业公司的强强联合也已经成为社会常态。好的物业管理公司除了要提供日常维修、园林绿化、保安保洁等基本服务，更应该在创新的基础上满足业主的全方位需求，积极营造一个安全、文明、温馨、和谐的生活环境。随着诸多品质楼盘开发兴起，曾不被关注的物业服务，悄然进入人们的视线。不管是高档小区或普通住宅，业主不仅在意居住品质，也在意房子的升值空间。虽然影响一套房屋价值的因素有很多，在越来越重视楼盘的软实力——物业公司的今天，好的物业管理作为住宅产业链条的最后关键一环，不仅发挥着应有的使用价值，更为楼盘创造着极大的经济价值。 房地产的价格具有双重实体价格的基本特征。房地产价格只有在市场中才能体现到具体的价值，房地产不进入市场，我们是无法对其价格定位的，市场是商品住房的价格真实的反映。目前，房地产的市场竞争相当激烈，优良的物业管理，越来越成为商品住宅特别是品牌楼盘的热卖点，已为业内外人士所共识。老百姓在买房时把物业管理的服务范围、收费标准，特别是在现场选房时所见所闻的物业管理情况作为选房的重要条件之一。良好的物业管理对房地产的开发与销售起了重要的支持作用。 我国《物业管理条例》中所称的物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。就是要通过一系列的管理与服务，保证房屋正常、方便而舒适地使用，保证配套的设施设备安全高效而持续地运转，最终达到房地产本身保值增值的目的。因此，物业管理的好坏无论是对一级市场上房地产的销售价格还是对二级市场上房地产的客观合理价格都有着较为重要的影响，也成为对房地产估价时需要考虑的重要因素。开发商的口碑是人们购买物业的信誉保证，物业管理则是人们未来生活质量的保证。购房是短暂的行为，而住房是一辈子的事，所以物业管理对物业销售所起的作用越来越大，良好的物业管理品牌已经成为房地产开发商品牌延续和有效的传播。 1物业管理对房地产价格的影响 1．1物业管理对一级市场上房地产销售价格的影响 在一级市场上房地产的销售价格受到位置、规划设计、施工质量、周围环境、自身品牌等多种因素的影响，由于房地产自身价值量大，流动性差的特点，加之目前一级市场上大多采用期房销售的方式，使得购买者在选择项目时十分注重开发商、建筑商与服务商(物业管理公司)的品牌，因为品牌作为一种无形资产，是良好信誉的集中体现。通常一个在市场上知名度和美誉度高的物业管理公司对房地产项目的品质及价格的提升具有很大帮助，往往可以形成一个卖点，而且其对销售价格的影响相对开发商和建筑商而言，其特殊性在于：开发商和建筑商只有经过一定程度的投入，并达到法规的要求后才能制订价格对外销售，而且对销售价格的影响绝大部分都可以量化；而作为服务商的物业管理公司却在没有开始服务的时候已经对销售价格产生了影响，并且很难予以量化。由此可见，物业管理对一级市场上房地产销售价格的影响主要是通过企业的品牌，树立购买者对项目的信心，产生对项目今后使用的良好预期来实现的，因此在制订销售价格时应该充分考虑物业管理因素，对其影响进行正确地评估。 1．2 物业管理对二级市场上房地产客观合理价格的影响 与一级市场不同，物业管理是通过大量、具体和持续地管理及服务来影响房地产价格的。影响二级市场上房地产成交价格的因素往往比一级市场多且复杂，为了能够更清楚地说明问题，文中只是从房地产估价的角度出发，来分析物业管理对房地产客观合理价格的影响，指出房地产估价过程中在哪些方面应该考虑物业管理的因素，从而使估价结果更为贴近估价对象真实的价值。 现在很多购房者购买新房都偏向由品牌物业公司服务的项目。但在选购二手房时，考虑的就较少。但实际上，购买二手房，衡量物业管理水平更为重要。二手房的物业管理水平相对新房更加容易评价，因为小区整体已经成熟，物业管理是否到位一目了然，通过与业主的交流就可以了解。另外，从市场成交情况看，物业管理水平不仅影响房屋价格的增长，同时对于租金收益也有一定影响，好的物业管理会为业主带来更大的升值空间及租金收益。 1．2．1 估价原则 《房地产估价规范》中指出：“房地产估价应遵循下列原则：合法原则；最高最佳使用原则；替代原则；估价时点原则。”文中仅对前两个原则进行简单分析： 1)遵循合法原则：应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价，我认为这里面的“合法”不仅指相关的法律法规，而且应该包含业主公约及业主与物业管理公司签订的物业服务合同。因为业主公约是全体业主共同承诺遵守的，其中或多或少都会对房地产的使用和处分有一定的限制，而物业服务合同对业主的权利义务也有明确的规定和约束，若不考虑这些限制、规定和约束，就谈不上遵循了合法原则，也会使估价结果产生偏差。 2)遵循最高最佳使用原则：应以估价对象的最高最佳使用为前提估价，在考虑最高最佳使用原则时，我认为应该本着可持续发展的思路，在分析估价对象的最高最佳使用方式时，要结合物业管理水平充分研究该方式与周围环境的协调关系。 1．2．2 估价方法 选用特定的估价方法对估价对象进行评估时，也应该充分考虑物业管理的影响，下面就以成本法举例说明： 成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建的价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。由此可见，采用成本法估价的关键是求取重新购建的价格和折旧，而物业管理的优劣对折旧额的影响非常大。估价上的折旧与会计上的折旧是有本质区别的，在实际估价中，考虑建筑物的折旧包括三个方面：物质折旧、功能折旧、经济折旧。就物质折旧而言，物业管理的目的就是要通过一系列的管理与服务，保证房屋正常使用，设施设备安全、高效而持续地运转，最终达到房地产自身的保值增值，因此好的物业管理会减少意外的破坏毁损，杜绝延迟维修的损坏残存，降低物质折旧；就功能折旧而言房地产功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的价值损失是可以通过良好的物业管理进行弥补的，从在天津市场持续热销的小户型项目就充分说明了这个问题。有的小户型设计卧室与起居厅是敞开式的，厕所较小，厨房往往只是概念性的，有的甚至只有一个给微波炉供电的插座，其功能不足于老式住宅，就是这样的产品，却凭借选用良好的酒店式物业管理，把会客和餐饮的需求通过社区服务的方式加以满足，弥补了功能的残缺，不但没有造成价值的损失，反而相对于同地段的其他住宅创造了较高的单价，可见好的物业管理对功能折旧的弥补是显而易见的，有时甚至是决定性的。就经济折旧而言，物业管理不到位除会加速物质折旧外，通常还会造成环境恶化、噪声和空气污染等经济折旧，因此物业管理往往通过负面的影响引起房地产价值的损失。 2 结语 通过上面的简单分析，可以看出物业管理无论是对一级市场上房地产销售价格的制订，还是对二级市场上房地产价格的评估都有着一定的影响。作为房地产开发商，在实际操作中应该把物业管理作为因素之一进行考虑，以制订合理的销售价格，使得估价结果不断贴近房地产客观合理的价格或价值。 房地产销售论文:浅析房地产销售资源管理与控制 摘要：在对房地产销售资源的管理与控制过程中，我们可以通过多种有效措施，譬如说在对相关的销售数据进行完整的对接情况下，以及对资源的有效核对过程中，采用打包销售、商铺销售策略以及尾盘销售策略有效的整合和利用销售资源，为推动房地产的长远发展做好应有的资金与资源建设。 关键词：房地产 销售资源 管理 控制 区域性 对销售管理环节的有效控制，一方面可以帮助销售人员正确的认识各项销售活动、产品之间的有效联系，还可以辅助他们准确的查出影响销售活动的主要原因，从而找出可能存在的问题所在。所以，销售资源的管控可以为后期的销售措施以及销售战略的制定提供一系列的科学依据。在销售活动进行的过程中，对销售行为进行科学理性的分析，不仅可以检查和监督销售活动的执行情况，还可以明确销售活动是否符合之前制定的相关目标。科学的来讲，通过对资源进行有效的控制，使项目在一开始就能够处于高度受控的状态下，并充分的对有限的资源进行整合，从而发挥出最大化的经济效益，这种方式，就可以称之为是销售管理。近年来，房地产行业取得了高速的增长，而行业之间的竞争也愈发的激烈，在这样的状况之中，对于房地产的销售资源就必须要经过细致而又科学的管理控制，也只有这样，才能保证企业在未来的发展过程中一直处于优势地位。 一、资源管理和控制的内涵 在当下，随着企业规模的不断扩大，对当下拥有的资源进行合理的控制与管理显得非常的重要。特别是房地产销售行业来讲，由于在销售过程中需要关注的因素非常多，所以也亟需建立起一个合理高效的管理队伍对销售过程的资源进行控制和管理。 我们要想改善房地产行业的销售资源，必须要认识一下资源管理，包括最主要的销售过程的管理。在对资源进行管理的过程中，首先要转变自己的管理理念，针对现有的销售人员，不断的加大培训的力度，并保证给每一个销售人员以合适的岗位，从而保证包括人力资源在内的各项资源都能得到最大的利用；其次就是要最大化的优化人力资源，将先进的激励机制和奖惩机制引入竞争环境之中，优化组合，从而发挥出各项人力资源的最好的效益；在考评的过程中，要将定性分析与定量分析结合起来，将过去考评过程中那种过于粗泛的现象清除出去；最后，在进行销售资源管理的过程中，需要对人员进行科学合理的培训，培训的内容主要包含有理论性的知识、税收方面的知识、法律方面的知识以及最终的操作技能问题。 这些都是从全局方面考虑资源管理的问题，事实上，包括房地产销售行业来讲，我们对资源进行管理与控制，最希望得到的就是各项资源能够合理的配置与组合，并实现最大化的收益。 二、房地产销售资源的管理现状分析 房地产具有位置固定性的特点。房地产的位置固定是它的一个非常显著的特性，房地产产品是不可能被移动的，这也就在很大程度上决定了它销售对象的区域性；其次是它的价值含量非常大，而且总的使用周期也非常长，它是居民的一项使用价值含量最大的生活物品。最后，是它的不可重复性。房地产具有不可重复的特性，某项产品一旦建成并投入使用，就基本上不可能被改动。所以，在房地产行业，对于前期的设计以及工程的建设要求通常都非常的严格，而在当下我们讨论房地产销售资源管理与控制研究，也同样具有非常重要的现实意义。 在当下，房地产项目的销售资源管理主要体现在以下几个方面：首先是信息掌控之后的销售分类方面。在对资源进行管理的过程中，首先会对销售的信息进行准确的掌握，然后将其按照产品的类型与时间段进行分类与登记，主要的阶段分为缴纳订金的阶段、进入销售环节的部分、入住交接的阶段以及最后的销售登记的阶段，一直持续到入住交接的部分，针对不同的部分都会按照不同的要求进行统计工作的登记，而对于没有销售的产品，同样会按照不同的产品和销售区域进行准确的划分，并对剩余的区域进行及时的盘点，从而保证各项信息的准确有效。 其次是在买卖双方达成合约的过程中，当商品房的买卖合同经过双方的确认并盖章之后，这样就在法律上形成了购买的事实，而销售方面的工作人员会将合同中的相关内容登记注册进入销售软件，主要的内容包括：业主的详细资料、所要购得房源的具体信息、付款的形式、最终签约的具体时间、最终备案的具体时间以及约定交房的具体时间等一些特别重要的约定性条款。 再次是业主信息的收集和录入方面。对于签约的客户，绝不仅仅只是对他们的资料进行简单的录入，还必须要将客户的相关详细信息，包括客户的家庭构成、业主的工作性质等相关的资源进行有效的分析，将所有有效的信息进行准确的分析和记录。 三、房地产销售资源管理与控制的具体策略 （一）将信息化手段引入到当下的资源管理过程中 众所周知的是，以计算机网络技术为代表的信息化技术已经非常广泛的融入到了当下的各行各业的发展过程中，在房地产销售领域，如果能够成功的引入信息化技术，就可以非常科学的实现信息的沟通与控制，从而更好的对各类信息进行总结，对其后的销售过程都非常有利。在售房现场收到房款之后，负责收银的工作人员就需要迅速的将相关的数据输入计算机并直接打出票据，不仅快捷方便，还在很大程度上降低了人为的出错率，而财务部门也可以将之前整理收集到的客户相关资料输入到收款软件之中，并及时的反馈给会计方，在月末或者年底的时候，直接的一键导入账务系统，生成了凭证。通过实践证明，这样一连串的操作过程，不仅仅是节约人力物力财力的问题，而且保证整个活动的个持续有效性，对于以后的信息再开发与利用，也提供了非常重要的帮助。 （二）强化账务统计过程中的监督机制 有效的监督在房地产资源管理过程中，是非常必要的，可以辅助管理人员有效的控制销售过程，保证房地产销售活动在销售部门内部的公开与透明化。作为财务部门来讲，需要及时的对自身的账务系统进行自我的检查，并找出长时间内没有结清房款以及在预期之内没有上交款项的问题客户，从而将第一手信息有效的传递给销售的部门，而销售部门可以根据自身的账面内容进行仔细的核对与落实。并将相关的信息及时的反馈给置业顾问，供他们催签使用；在一定的时间段内，财务可以及时的对到帐的情况进行审查，这样可以在很大程度上保证资金能够快速的回笼，避免坏账产生的可能性。 （三）巧妙的利用打包销售和商铺销售策略 在巧妙的利用打包销售和商铺销售策略的过程中，我们有必要对两者的概念进行理性的认知。所谓的打包销售，主要是有效的利用价格杠杆以及企事业单位的房地产改革政策，从而培养出一部分有团购可能的客户，利用促销的形式，将现有的存货资源尽可能多的快速转变为资金。这种处理方式可以在很大程度上缓解资源紧张以及资金的紧张状况，减少融资过程中的成本投入，也可以为企业流出储备土地，从而为了未来更好的发展做好资金铺垫；所谓的商铺销售，主要是销售人员转变思路，通过灵活有效的销售政策，将以租代售的思想引入到销售环节中去，有效的推广小众营销，挖掘尽可能多的客户潜力，还可以在另一个方面将销售资源有效的整合。 四、结束语 随着房地产销售市场的行业竞争愈发激烈，对房地产的销售资源进行有效的管理与控制就成了一项必须要做的工作，在以后的资源控制过程中，我们可以通过多种有效措施，譬如说在对相关的销售数据进行完整的对接情况下，以及对资源的有效核对过程中，采用打包销售、商铺销售策略以及尾盘销售策略有效的整合和利用销售资源，为房地产在后期的发展做好相应的资金与资源铺垫。 房地产销售论文:当前经济形势下房地产销售新策略 摘要：房地产市场经过最近几年的发展，内部外部的市场环境都发生了巨大的变化，在外面环境上，从整体的宏观经济环境来讲，经济的增长率、对房地产行业的货币政策、对房地产的投资以及发生了巨大的变化，在政府上，各种法规政策特别是对购房的限购政策越加严厉，在人们的购房观念上和消费需求上也发生了变化，不仅外部环境发生了变化，内部的行业环境也发生了变化，房地产行业的集中度逐步提高，消费者的讨价环境能力也越来越强，在内外部环境都发生变化的情况下，房地产销售必须改变以往的销售策略，进行创新性的改变，来应对房地产市场的“寒冬”，本文在分析当年市场宏观环境的基础上，分析当前销售策略存在的问题，并针对性的提出一些新的营销策略。 关键词：经济形势；房地产销售；新策略 一、 前言 当年经济形势下，房地产市场的外部环境发生了巨大的改变，这些变化对房地产的增长造成了极大的冲击，虽然当前在整体经济和市场低迷的情况下，虽然房地产有了起色，但是并没有真正的走出寒冬，这里面除了前文提出的外部环境的变化，房地产本身的营销和市场都存在一些问题。要解决使当前的房地产的问题，在适应外部环境的同时，要采用一些积极的改变策略，去应对外界环境的变化。 在外界市场环境上，变化主要体现在以下几个方面： 第一，经济增长率下降，房地产投资收紧。从2008年金融危机之后，经过短暂的的经济刺激以后，经济现在又重新步入到下行的轨道，经济增长的下行，势必会对居民的购买力造成比较大影响，使人们加大对房地产价格的敏感度，房地产市场的投资上，也发生了较大的变化，由于行业的整体不景气，房地产的投资热情度也有所降低，客观上降低了房地产发展的速度。 第二，货币政策与财政政策的变化。房地产市场的发展主要是依靠银行贷款进行投资，但是在房价居高不下的情况下，国家为了让房地产企业以价换量，对房地产企业的贷款政策采取了较大的限制措施，所以现在房地产企业的内部现金流不如以前充足，从银行贷款的渠道受到较大的限制，即使是能待到款，也是以较高的利率，提高了企业的融资成本。从长远来看，国家面临着经济下行的压力，也没有放开对房地产市场的贷款控制。 第三，政府政策方面，中央政府和地方政府虽然存在着房地产企业政策博弈，但是中央政府已经强制各地政府制定了大量的限购政策，比如个人购房贷款的利率限制，贷款额度的限制以及关于购买数量的限制，已经把一些投资性的购房者阻拦到房地产市场之外，而且政府一再强调不会放松会房地产市场的政策的放松调控，而且在长远来看，对针对房地产市场征收房产税，这一税收政策的实施，会直接影响到消费者的消费。 第四，消费观念发生了变化，由于我国房价的居高不下，很多消费者已经不能够负担起房屋价格，所以越来越多的消费者的消费观念发生了变化，除了一些进行改善性住房的需求，初次购买的消费者越来越多的喜欢户型小而且设计精致的产品，甚至消费者会放弃购买，消费观念较以往也发生了较大的变化。 外部宏观环境发生了变化，也引起了产业环境的变化。主要体现在以下几个方面： 第一，在土地提供上，地方政府实行了土地挂牌制度，增大了土地的产品成本，也提高了产品的成本。第二，产品价格居高不下，不理市场的健康发展。第三，房地产市场中政府着手建设保障房，在一定程度上替代了市场化中的房地产市场。第四，市场中刚性需求比例大幅度上升，以前的投资性需求降低。 二、 当前房地产的销售中存在的问题 面对上述的房地产市场环境发生了巨大的变化，但是当前的房地产市场的销售策略还停留在以前的水平之上，没有针对性的进行改进，当前房地产的销售主要存在如下一些问题： 第一，房地产营销人员综合素质良莠不齐。前期我国房地产行业十分火爆，在加上进入门槛较低，企业招聘了大量的销售人员进行销售，在招聘过程中没有过多的看重学历和其他营销的基本要求，只要形象气质，在加上由于销售状况良好而忽视了对员工的培训，使员工的基本素质上良莠不齐，客观上给销售造成了不利影响，客观上也限制了营销的创新。 第二，房地产出现过度营销。房地产市场的热销，造成了新楼盘开发层出不穷，为了尽快实现资金的周转而取得巨大的利润，房地产企业就扩大了销售的手段和规模，销售手段五花八门，广告铺天盖地。现在房地产市场处在低谷时期，房地产企业更是穷奇所尽，采用各种销售方法，甚至出现了一些违规的销售方式，使销售的市场上处于一定的混乱。 第三，销售手段功利性强，导致营销手段贫乏，阻断市场营销竞争力。很多房地产企业缺乏楼盘设计方面的研究，不重视与购房者的人文交流，忽视对于现代人文化需求的深层次思考，在这样的情况下使用一些没有实质文化内涵的广告来招揽消费者。在加上一些楼盘市场境遇差的情况下，使用一些重复性质的销售手段，引起消费者的反感。在营销的手段上也比较单一，没有创新性，结合到具体的楼盘营销中来寻找一些差异化的销售手段，也没有研究最新的销售方式方法。 第四，缺乏调研，价值观错位。在很多时候，房子作为一种特殊的商品，也要具有一定的文化建设，但是现在的营销缺乏对消费者的认识，本身的文化积累不够，依靠一些策划公司，而出现了一些价值观的错位现象，会给消费者一种低俗的感觉，营销了销售。 第五，销售管理意识差。销售的管理可以在很多程度上为营销带来巨大的效果，但是房地产的销售管理差是一种普遍的现象。首先营销意识错位，很多房地产销售公司认为地产营销就是销售房子，而没有从深处挖掘地产销售的销售点，在销售的过程理解上，很多销售公司认为房子预售时才开始，但是在当今的经济形势下，必须从选地时就介入，在选地之后的设计要充分考虑前期和其他楼盘的销售总结，来提高房子的销售质量，而当前的房屋设计大部分都是设计师的闭门造车，造车了房屋设计错位，严重影响销售。其次，销售对象错位，现在很多地产商还认为只要房子建好，不发愁没有消费者，所以大部分关系维护都政府和银行公关上面，在房屋地位上楼盘定位模糊，只使用一些套话来忽悠消费者，同样房屋产品无细分，对每种房型、不同楼层、不同朝向仅以价格作为区分，而没有找出更好的卖点。、 房地产销售论文:体验营销及其在房地产销售中的应用 摘　要：随着我国房地产行业快速发展，人们住房消费观念也不断发生变化，消费者已经由理想消费转入理性、感性兼具的时代。本文主要研究了体验营销相关理论和发展过程，从房地产消费特性入手，分析了房地产领域体验营销基本策略，指出了体验营销中存在的一些问题，并提出相关建议。 关键词：房地产 体验营销 体验消费 我国房地产已经市场化20多年。随着市场化进程的成熟，我国房地产市场得到快速发展，与此同时，房地产营销的重心也从“产品时代”转移到“消费者时代”，营销的中心有4P理论过渡到4C理论。于是，在房地产营销中充分认识消费者的认知行为，增强消费者的感官体验，满足消费者情感和精神层面的需求成为房地产行业的共识。 1.体验经济与体验营销概述 1.1体验与体验经济 1.1.1体验的定义 所谓体验就是当一个人达到情绪、体力、智力甚至是精神的某一特定水平时，在他的意识中所产生的美好感觉。顾客购买一件商品、体味一个感觉、实施一种行为、亲历一次事件过程中所产生的感知和情感的反应都是体验的结果。新经济时代以互联网、高新技术为特征，以满足消费者的需求为核心。企业应设计出充分满足其需求的产品和服务，注重顾客体验过程，从而创造并维持顾客满意度，使企业立于不败之地。 1.1.2体验经济 “体验经济”一说最早出现于美国未来学者阿尔文·托夫勒1970年写的《未来的冲击》一书中。他提出体验经济是从满足物质需要的制度迅速过渡到创造一种与满足心理需求相联系的经济”。1998年约瑟夫·派恩(B．Joseph PineⅡ)与詹姆斯·吉尔摩(James H．Gilmore)在美国《哈佛商业评论》上发表的“欢迎进入体验经济”一文，标志着体验经济时代已来临。传统经济时代，消费者看重量上和质量上的满足；而在体验经济时代，消费者从生活与情境出发，追求感性满足，为的是一种感情上的渴望。 1.2体验营销和体验营销组合 1.2.1体验营销概念 体验营销就是企业以消费者为中心，通过对事件与情景的安排和特定体验过程的设计，让消费者沉浸于体验过程中，引爆他们心中的欲望，产生美妙而深刻的印象，并获得最大程度上的精神满足的过程。体验营销通过各种体验媒介，包括产品、品牌、环境、网站等，来刺激消费者的感官和情感，引发消费者的思考和联想，并经由消费体验，不断传递产品和品牌的功效。 1.2.2体验营销组合 体验营销的核心观念是为顾客提供满意的产品和服务，创造和提供全方位的、有价值的体验。体验营销要求对消费情境给予特别的关注，根据消费情境来确定产品类别和竞争，并把具体的消费情境置于更广泛的社会文化背景之下，考虑每个产品是否适合整体消费情境及这一情境提供的体验。从体验产生和消费过程的角度看，体验营销组合包含五大要素：体验、情境、事件，浸入和印象。 体验是体验营销组合中最基本的要素，它描述了公司所要提供给顾客的体验。体验设计必须以正确识别顾客需求为基础，确定出体验主题，并寻找合适的体验类型来表达这一主题。情境是企业为顾客创建的“表演舞台”，是体验产生的外部环境。它既可设计成现实的场景，也可设计成虚拟的世界。事件指为顾客设定的表演程序。企业必须对表演过程进行特别的设计。在事件策略的制定过程中，要考虑顾客间的相互协调。体验营销关注的是顾客的主动参与性，通过营销手段使顾客真正浸入到企业所设计的事件中，只有当顾客真正地浸入到企业所设计的情境中，体验才会最终产生。体验的难忘过程产生了印象，因此印象就成了维持顾客关系的重要因素。但印象会随着时间的推移逐渐衰减，印象策略就是对印象进行管理的策略，将体验过程记录保存，赠送体验纪念品等。 2.传统房地产营销模式和房地产消费新特征 2.1传统地产营销模式及其弊端 房地产业近年来被视为启动内需、促进经济增长的导向型产业。房地产商为了获取回报，回笼资金，开发商对营销环节重视，其他行业先有领悟到的营销概念也被其率先尝试。目前应用较为广泛且具代表性的有三种具体的营销模式：情景营销、链式营销以及全息营销。 情景营销以营造现场情景气氛为主要手段，表现形式有开盘仪式、封顶典礼、现场销售和业主联谊会等，但其思路过于主观，一直吆喝与推荐自己的产品，试图让客户融入，而对客户需求、竞争态势和市场走向缺乏积极的思考。链式营销的精髓就是老客户带新客户，必须依靠老客户的对品牌满意度和忠诚度，并趋于坐销为主，使销售成为一种负累，约束了营销队伍的创新精神。全息营销主要以网络为特征，它能够真实、准确、完整、全面地传递产品的信息、特别是传递开发商的核心文化理念、价值取向、情感认同行为方式等文化层面的东西，全息营销主观心态较强。 2.2房地产消费新特征 随着体验经济时代的来临消费需求和消费行为出现许多变化；而作为消费文化的代表，这些变化在房地产消费领域得到集中体现。 2.2.1情感精神层面需求的比重增加，但在感性泛滥的时代相对理性的消费观。消费者在注重居住的一系列功能价值实现的同时，更加注重居住环境空间带来的情感精神层面的愉悦和满足。地理位置、配套服务管理、建筑设计风格及屋内设施、价格、规格档次、信心保证、前景及价值、金融利益及优惠、现房、促买等理性诉求点占据了很大的比重。 2.2.2个性化产品和服务的需求越来越高。人们不断追求那些能够促成自己个性化形象形成和彰显自己与众不同的产品或服务。老年公寓、单身住宅以及适合核心家庭的小套型住宅以及多代人的同居型住宅，都有了差异性的市场需求。通过张扬自我的表达方式，迎合了年轻消费者渴望自由、追求爱情和享受的轻松生活态度。现在的消费者对于住房的需求已经发生很大变化，对于个性化追求体现得愈加强烈。 2.2.3追求居住的硬件设施，更看重居住文化环境的消费观。现代人消费似乎不仅仅关注得到怎样的产品，更包括社会文化心理需求。居住文化的生活理念深入人心，消费者期望选择居住氛围好，配套齐全，产品合适，物业服务专业的居住环境，让社区承载一种文明、一种居住文化的邻里生活理念，使居住空间的钢筋水泥具有更深厚的情感内涵。

房地产行业论文:房地产行业人力资源管理对策研究 摘要:人力资源管理对房地产企业来说是一项十分重要的工作。本文从人力资源管理的内涵及其作用出发,结合房地产行业的现状以及在人力资源管理中存在的问题,讨论了加强房地产行业人力资源管理的途径和策略。 关键词:房地产行业 人力资源管理 人才短缺 目标责任制 1 人力资源管理的内涵及其作用 “人力资源管理”(hr)的定义为:“运用现代化的科学方法,对与一定物力相结合的人力进行合理的培训、组织和调配,使人力、物力经常保持最佳比例,同时对人的思想、心理和行为进行恰当的诱导、控制和协调,充分发挥人的主观能动性,使人尽其才,事得其人,人事相宜,以实现组织的目标”。人力资源管理的目的和愿景是通过对人力资源的开发与管理投资于人力,实现人力资本的升值,进而为企业创造更好的价值。 人力资源部门的作用主要体现在:1)创造适当的组织文化氛围;2)保留组织所需的人才;3)明确员工培训的指导方向和内容;4)缓解员工工作压力,维护并提高士气;5)培养员工对组织的认同感和献身精神。 由此可见,人力资源对于企业来说,具有举足轻重的作用,具体的房地产行业也是如此,所以,我们必须认清房地产行业人力资源管理存在的问题,来进一步提高房地产行业的人力资源管理。 2 房地产行业人力资源管理的现状及其问题 2.1 房地产行业人力资源管理的现状 研究资料表明,目前,我国大多数房地产从业人员受性别、年龄、婚姻状况、童年生活状况等因素的影响,其人格特征较为内向,个人主观意识起决定作用,情绪稳定性较差。在具体的企业行为中,从业者能够依据客观和理智作出判断,决策比较果断,但领导者过于主观和独断,缺少组织和计划,总体上偏向于独断型和安逸型的领导行为。在工作中,从业者普遍存在业务素质不高,缺少政策和理论学习,有一定的盲目性,人与人之间存在戒备心理,缺少民主气氛和凝聚力,缺乏对人才的培养和选拔。受外界因素的影响,男性的成功比率高于女性;年长者较年轻者决策更为理智和果断,但缺乏竞争意识;文化程度高的从业者更利于企业的决策和发展。 2.2 存在的问题 (1)企业机制中存在问题 企业的重大决策权集中在政府行政部门,企业在机构设置、干部任免、职工进出、工资标准等方面自主权不够。更多的人事变动时因为企业制度存在问题。由于制度的原因,员工在工作岗位上找不到自己的位置,找不到努力工作的远景目标。 (2)人才短缺 对于现阶段的房地产企业而言,核心人才起到的作用是巨大的。核心人才的特质是具备综合型经营能力,既要具有一定的工程建筑、规划设计专业知识和项目统筹管理能力,又要具有开阔的思维视野和经营决断、市场把握、社会关系协调、资金运作等综合能力,而这些能力都需要较长时间的锤炼才能培养起来。因此,很多企业都不惜重金四处猎取这类人才。同时,随着房地产产业链分工的日趋专业化,企业对细分的“专业化经营人才”的需求也显著增大。包括项目经营人才、物业经营人才、金融投资运作人才、跨区域经营人才、国际化地产经营人才等。 (3)人才匮乏制约组织管理模式建设 中国大多数的房地产企业仍处于项目运作阶段,人员规模小,公司的组织模式基本围绕项目展开,组织机构灵活,组织管理相对简单。而较大的房地产企业,则是从区域公司或项目公司扩张发展而来。随着规模的扩大,组织管理与运营模式越来越复杂,组织管理能力成为大型房地产企业发展的主要瓶颈。同时,囿于关键人才的缺乏,科学理想的组织架构很难真正有效运行。因此,大型房地产企业集团的组织模式普遍处于探索实践中。 3 强化房地产行业人力资源管理的对策 针对以上提到的房地产行业人力资源管理的现状以及存在的问题,提出了以下强化房地产行业人力资源管理的对策: 3.1 坚持企业领导要高度重视的原则 企业的主管领导要把人才问题当成一种战略来考虑,授权人力资源管理部门成立由高层管理人员、资深技术专家、企业优秀骨干和技术人员代表组成的专门评选机构,根据企业发展的需要,制定出严格的评选标准和要求,由人力资源部门负责。把权力交给人力资源部门的相关人员,使其感受到自己的重要性,从而提高自己的工作热情,将给企业带来更大的汇报。 3.2 提高房地产企业人力资源的整体素质,特别要加强管理人员队伍的建设 培养选拔优秀的房地产职业经理人才是提高整个企业管理水平的有效措施和必要途径。应通过对现有企业领导层人力资源的发掘和培养,使一般的企业经营者上升为知识型领导。也可以招聘引进知识型领导,为他们创造宽松的工作和生活环境,以便充分发挥他们的智慧和才干。同时,注意对决策层人员实行目标责任制,规定年度或项目利润指标,适度激励,奖惩分明。这样做既增加了他们的压力,也增强了他们的活力。使他们在实现企业目标的同时也实现了自身需要,增加了满意程度。 3.3 房地产企业应对决策层人员实行目标责任制 规定年度或项目利润指标,完成指标,有奖;反之,则罚。这样做既增加了他们的压力,也增强了他们的活力。这种外在压力转化为内在动力,可成为激发他们活力的源泉。使他们在实现企业目标的同时也实现了自身需要,增加了满意程度。 3.4 采用“适才原则” 把适当的人安排在适当的位置上是用人的最高准则。正如管理理论不论先进只论适用一样,适才比优秀的人才更重要。把一个能力不足的人安排在一个他不能胜任的职位上,那是强人所难,被用人也不必受宠若惊,这决不是件好事,经受了不适应的折磨,才知道那滋味的确不好受。而把一个能力非凡之士安排在一个平凡的职位上,那是对人力资源的浪费,没有哪个公司可以经得起这种浪费,杰出人才最终也只会弃你而去。 3.5 注重科学有效的培训,开发人力资源 当下房地产业的新技术、新理念、新的管理模式层出不穷。要注意提高现有人才的素质,特别是要重点培养房地产专业技术人才与中高级管理人才,并通过多种途径和手段,对新员工、工程技术类人员、管理类人员、主要客户进行相应的培训课程设计,分层次地对专业知识、技能、企业制度文化等内容进行深度培训。要依据组织的战略,在与员工全面沟通的基础上,为员工设计富有弹性的职业生涯,同时结合企业的发展需要和员工工作内容、职业生涯,为其设计培训和开发的系统计划,提供员工开发技能和自我管理的机会。 3.6 加大人才培养力度,致力于创建学习型组织 内部培养人才,有利于企业文化的传承,有利于组织的稳定发展,有利于打造配合默契的管理团队。因此,一些地产企业集团构建了系统的人才培养体系,针对不同类别和层次的人员,采取不同的培养方式,营造学习氛围,致力于创造学习型企业,孕育企业核心能力。 4 总结 随着行业竞争的加剧和企业的加速扩张,房地产企业的高管激励与约束、规模化发展遭遇的人才瓶颈、国企改制中人力资源管理的和谐转型等成为行业人力资源管理的焦点问题。因此,房地产企业要想在复杂环境中驾驭自己的市场经营活动,求得经济效益的提高,必须在企业人力资源管理工作上下功夫,只有这样,房地产行业才能保持持久的发展。 房地产行业论文:基于战略群组理论的房地产行业竞争分析 我国房地产行业发展历程短，企业数量多、规模小、实力弱，呈现出极其不成熟的局面（姚玲珍，2008）。为了解房地产行业的竞争态势，很多学者基于整个行业或个别企业进行研究。但是整体分析过于宏观，而个体分析工作量大并且没有整体性。随着研究的不断深入，学者们发现竞争分析中，还存在着一个中间层次，即战略群组。 战略群组是指一个行业内执行相同或类似竞争战略并因此具有类似战略特征的一组企业，是迈克尔·亨特在1972年用于描述美国家用电器行业的绩效差异时提出的（杨鑫、金占明，2011）。现在很多学者也都倾向于使用战略群组分析方法，从而能更准确地识别行业竞争结构的实质（魏成玲，2009）。战略群组的研究已经覆盖了it、航空、家电、医药等多个行业。因此，为更深入地了解房地产行业的竞争格局，本研究基于战略群组理论，以深沪a股上市房地产企业为例，并利用战略群组图来进行研究。 战略群组图 战略群组图，是迈克尔·波特提出的一种竞争分析工具，其作用在于明确企业在群组内外的市场地位，认清各群组所建立的移动壁垒。具体操作是：选取两个或两个以上的关键战略变量，通过数据统计分析，将实施相似战略的公司聚类到同一个群组内，并表现于二维坐标平面上（张璐阳，2009）。 选择不同的战略变量，将产生不同的战略群组的划分（罗辉道、项保华，2005）。战略群组理论认为，应依据行业的特点及研究目的来选择。因此，本研究选取企业规模、房地产业集中度和经营地理分布三个变量，分别由总资产、赫芬达尔指数（hhi指数）和子公司所占省份个数来衡量。 为简化研究的复杂性和保证研究的准确性，本研究只针对a股市场，并剔除房产业的主营业务占比小于50%的企业，最终确定样本为101家深沪a股上市房地产企业（孙先定、杨锡怀，2002），并查阅其2011年财务报表，获得相关数据后，用excel绘制气泡图，见图1（气泡的大小代表总资产的相对大小）。预计可分为4个战略群组，分别为多区域经营集中度高群组、少区域经营集中度高群组、多区域经营多元化程度高群组、少区域经营多元化程度高群组。 图2即为本研究的战略群组图，预计的4个群组确实存在，但由于万科a和保利地产的行业龙头地位，要分出第五个群组——全国性经营集中度高群组。 （一）战略群组a 群组a仅有万科a和保利地产2家龙头企业，都是全国范围内经营，且专注房地产业，规模大，资金雄厚，品牌知名度高。使用swot分析法分析群组a，如表1所示。 （二）战略群组b 群组b为仅次于龙头企业的20家全国重点城市经营且专注房地产业的规模较大的企业，如金地集团和招商地产等。使用swot分析法分析群组b，如表2所示。 （三）战略群组c 群组c为50家单一区域经营且专注房地产业的规模较小的企业。代表性企业有滨江集团、金融街等。使用swot分析法分析群组c，如表3所示。 （四）战略群组d 群组d由9家企业组成，规模有大有小，全国多区域多元化经营，房产业占比不大。代表企业有新湖中宝、华侨城a等。使用swot分析法分析群组d，如表4所示。 （五）战略群组e 群组e由20家落后企业组成，规模小，单一区域多元化经营，房产业占比不大。代表企业有张江高科、华夏幸福等。使用swot分析法分析群组e，如表5所示。 战略群组组内竞争分析 处于同一群组内的企业由于具有相似的战略特征，其商品便互相成为了最直接的替代品。因此，企业最直接的竞争对手便是位于同一群组内的企业。据此，本研究进行战略群组组内的竞争分析，如表6所示。 战略群组组间竞争分析 由于房地产商品位置的固定性，房地产行业中不同供需市场的商品是很难成为替代品的。因此，只有在特定的区域内，房地产企业才存在竞争。据此，本研究进行战略群组组间的竞争分析，见表7。 战略群组间移动壁垒分析 战略群组间的移动壁垒是企业在群组间移动所面临的壁垒障碍，是由于不同企业执行不同战略后的结果。分析群组间的移动壁垒，有助于企业了解所处群组的市场份额的稳定性及所面临的潜在竞争者。 为便于分析，我们提出3个假设：一是所有企业的管理者均会追求更高的利润和更大的市场份额；二是企业只能移动至其邻近的群组中而不能跨越邻近群组移动到其他群组里；三是企业逆向移动到相邻群组内是不存在壁垒的（陈武进，2006）。通过前文的分析，我们得出5种正向移动方式，如图3所示。 ①项移动。由于群组d的多元化经营导致其进入壁垒较低，该项移动可能性很大。群组e的企业可通过扩大规模跨区域经营来实现移动。而群组d面临来自群组e的潜在竞争者。 ②项移动。由于群组c集中于房地产业，进入壁垒很高，故该项移动的可能性不大。但也不排除群组e中的具有较强实力的、与竞争者处在同一区域的企业通过去除其他业务而专注房地产业来打破这个壁垒。 ③项移动。群组b集中于房地产业，该项移动的可能性也不大。但也不排除群组c中的具有较强实力的企业通过扩大规模跨区域经营来打破这个壁垒。 ④项移动。同②项移动。 ⑤项移动。群组a因规模大，资金雄厚，存在着很高的进入壁垒。故该项移动的可能性几乎为零。 结论 本研究能得出以下结论：战略群组是一种有效的研究单元；房地产行业内确实存在着战略群组；房地产企业的实力参差不齐，小企业居多，缺乏高知名度的龙头企业，区域性企业竞争激烈。 目前我国房地产行业正处于结构性转变的时期，房地产企业面临机会与挑战。因此本研究有以下建议：确立规模化的发展方向，建立品牌优势；建立企业的核心竞争力；引进先进管理理念与方法；注重企业文化。 房地产行业论文:房地产行业会计信息质量的探讨 房地产业是我国国民经济的主导产业,在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。2006年11月财政部的一份会计信息质量检查公报,通报了39家房地产企业存在会计失真问题。面对我国房地产企业会计信息严重失真的事实,研究如何提高房地产行业会计信息质量给我们提供了现实的土壤和机会,这不仅是会计实践研究的问题,也是会计理论研究一个亟待解决的重大课题。 1 房地产行业会计信息质量问题 (1)房地产行业会计人员自身素质较低。会计活动的主体是会计人员,它贯穿于会计的确认、计量、报告和披露等全过程。严格按照财务制度进行会计核算,敢于坚持原则,是财会人员最起码的职业素质与道德规范要求。但由于现在房地产企业会计人员大多是聘用来的,不听从企业领导安排就有可能随时被解雇,不得不按领导意图行事。另外,房地产企业普遍对会计人员的业务素质的提高并不重视,有的企业任人唯亲,聘用没有受过正规训练的专业知识人员,会计人员的学历层次高低不等。这些素质不高的会计人员即便遵守了会计法规,但由于受到自身素质的影响或迎合上级的需要,也可能使计量的数据与实际情况不相符,使得会计信息失真。 (2)企业各期的业绩信息可比性较差。房地产开发从选址立项直至销售移交的过程生产周期较长,确认收入的时间短则一年,长则几年,企业投入产出比例呈阶段性不合理。在项目建设期内,由于一些项目并未完工,即使开发产品已预售完毕,其预售款项也无法确认为收入。而又因为在项目建设期内,存在大量的资金投入,大量管理费用计入当期损益。这样看来,如果用一般公司的业绩评价来反映房地产企业的真实经营情况,是缺乏全面、正确、客观性的。因而会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的运用造成了困难,利润在不同时期会出现波动较大的现象。 (3)风险披露不足。为规范从事房地产开发业务的公司公开发行股票的信息披露行为,保护投资者的合法权益,2001年2月中国证监会颁布了《公开发行证券公司信息披露编报规则(第11号)从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》,其中该规定的第五条规定“发行人在预收款项目注释中,除按账龄列示余额外,对预售房产收款,应按下列格式分项目披露”,其目的就是要督促房地产企业披露的信息中尽可能多地展示其行业特性。但是从这几年来看,不同的房地产企业有不同的披露标准与会计核算方法,致使执行情况并不太理想。由于房地产企业在开发过程中面临着各种各样的高风险,证监会在《公开发行证券公司信息披露编报规则(第11号)从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》中第八条还规定了“发行人为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的,应披露尚未结清的担保金额,并说明风险程度”,其目的就是要求房地产开发企业必须披露有关风险事项。但从我国的房地产开发企业的风险信息披露的实际情况来看,对质量保证金信息基本上未加披露。房地产开发企业质量保证金信息风险披露的不足,不仅不利于房地产开发企业本身进行有效的风险管理,也不利于其外部财务会计报告使用者的相关决策。 2 提高房地产行业会计信息质量的对策 (1)提高会计人员的职业素质。会计职业判断的基本要求是对会计要素的准确掌握以及相关的确认、计量要求,房地产会计人员作为会计信息的直接生产者,对会计信息质量的影响起着重要的作用。面对当前日益复杂及多样化的交易和事项,确认和计量对房地产行业的会计人员提出了更高的要求,这就要求他们应具备相应的专业素质、职业道德与专业技能。在执行会计准则时,根据财政部颁布的《会计人员继续教育暂行规定》,房地产企业每年可拟出学习计划,组织并实施学习计划,大力支持每一位会计人员参加学习培训和职称资格考试,提高其专业素质,做到持证上岗。同时,让会计人员认真学习马列主义的道德思想,牢固树立共产主义信念及全心全意为人民服务的思想,使其敢于抑制歪风邪气,同违法乱纪的行为作斗争,保证会计信息真实公允地反映企业的财务状况和经营成果。 (2)完善房地产行业的会计规范体系。我国现行的《企业会计准则》在构成上还较缺乏完整和系统性,其基本上是围绕企业常规会计事项由国家统一制定,一些会计分支尚未纳入会计规范体系。随着我国改革开放的深化与市场经济的发展,会计学术界和政府财政部门已开始考虑和探讨建立一些新的会计分支,如质量成本会计、人力资源会计、金融工具会计、物价变动会计等。但是,目前房地产行业会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范,使该行业的会计核算不规范和一致,极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。因此笔者认为,可建立房地产行业收入确认准则指引,让所有房地产开发企业有统一标准的确认方法。例如,2005年1月香港会计师公会推出第24号——房地产行业收入确认准则指引,规定房地产行业的收入确认以《企业会计准则——收入》四个原则为原则,项目主体完工并且买方收到入伙纸后,房地产企业才可将预售款全部结转当年收入,该指引明确了收入确认的办法,统一了房地产行业收入的确认原则。 (3)扩大信息披露内容。房地产企业除了必须按现行有关规定披露信息外,还应增加企业的预售情况及政策信息、土地储备量及成本构成信息、分项目的现金流量信息、质量保证金及风险等披露信息。增加披露信息一方面可促使房地产企业提供真实公允的会计信息,提高风险的透明度,为房地产商品的质量提供保证；另一方面可使投资者在财务报表信息不足的情况下,帮助他们更准确、更全面地对企业的财务状况和经营业绩作出评价,额外提供具有可比性的资料,也是治理信息失真的重要举措。 (4)完善企业内部会计核算。我国在《会计法》等法律法规中已明确规定了内部会计监督制度,企业内部会计核算制度是会计信息监管体系的基础。但目前许多房地产企业只执行统一层次的财务会计规范,缺乏健全、完善的内部会计核算制度,对内部会计核算制度尚未足够的重视。因而房地产企业在执行国家统一的企业会计制度时,还应根据其管理要求和经营特点制定内部会计核算制度,包括成本核算制度与办法、会计核算的基础管理制度与办法、内部财务成本的分析考核制度及办法等,以使企业的财务会计制度具有完整性和系统性。 随着我国入世以及市场经济不断发展,房地产行业越来越充满了信息的不对称和不确定性。因而创建良好的房地产行业会计信息环境,综合治理房地产行业会计信息质量,将对房地产企业会计的规范化和房地产行业的健康发展具有重要的理论和实践意义。 房地产行业论文:我国房地产行业会计信息失真问题的治理 2006年我国颁布新会计准则，房地产行业开始采用公允价值计量模式。但发展至今，行业会计信息失真问题始终存在。因此，加大力度治理会计信息失真成为当前一项必要和紧迫的任务。 一、我国房地产行业会计信息失真治理的紧迫性 会计信息失真不仅不能真实反映房地产企业自身的经营情况，还会影响到市场经济的健康发展。使政府部门的决策缺乏真实信息的支持。我国房地产行业从兴起至今，发展的历史还比较短暂，会计信息失真的问题始终存在，这对行业长期的健康发展是不利的。虽然投资性房地产准则的颁布对行业会计信息工作提出了新的要求。但会计信息失真的问题也呈现动态的变化，从而增加了治理的难度。例如，按照新会计准则的规定，企业的资产和负债在各个时期处于一种动态变化，企业不能随意调整利润的分布。这在一定程度上的确抑制了传统的盈余管理行为，但是企业可以通过调整资产的性质，来达到盈余管理的目的。这说明随着房地产领域会计准则的发展，企业会计操纵行为呈现出更加隐蔽的特点，会计信息失真治理工作艰巨而紧迫。 二、我国房地产行业会计信息失真的原因 我国房地产行业会计信息失真既有外部原因的影响，也与房地产企业自身的管理有着紧密的关联。 第一，外部环境原因。由于我国房地产业的历史短暂，新会计准则的颁布仅仅是促进行业会计工作健康发展的新起点，企业外部环境中在政策、制度、法律上的不健全等客观因素仍然存在，这也是导致行业会计信息失真的重要原因。 一方面，新会计准则的规定存在模糊。新会计准则要求房地产开发企业应用公允价值计量模式时，应采用行业所公允的市场价格作为资产价值评估的依据。这在本质上属于一种量化的需求。但是新准则中并未具体规定房地产行业如伺确立公允标准，各地区房地产市场也存在一定的差异，更需要系统的指导标准作为会计信息计量的依据。所以会计准则规定的模糊相当于为会计信息失真创造了可操纵的空间。另一方面，房地产行业的会计制度和法律建设还不够健全，现有的审计制度也存在漏洞。《会计法》中只规定了违法人员的刑事责任和行政责任，而没有规定民事责任，审计范围局限，这些都给会计信息失真带来可乘之机。 第二，企业内部原因。在房地产行业，企业对利益的追逐、内部的管理制度、会计人员素质等都会影响到会计信息的真实性。首先，企业为实现避税、上市、增发等目的，或是追求高额的利润，会采取会计信息操纵的手段。其次，房地产企业内部治理结构不完善，管理弱化，致使会计信息监督被忽视。最后，在会计工作人员方面，或是会计人员的业务素质不高，导致会计信息评估不准确，或是企业会计人员在工作中会受到决策层的制约。需要按决策者的意志行事。 三、我国房地产行业会计信息失真问题的治理方法 会计信息失真不仅会给企业带来财务风险隐患，也会给国家带来经济损失。因此，在外部环境建设方面，政府应完善现有的会计准则，并制定更加严谨的制度规范，同时引导企业积极开展内部管理改革，营造崭新的会计风貌。 (一)外部环境建设 我国房地产行业会计信息失真的治理首先应从外部环境建设人手，为行业会计工作营造一个严肃、健康、有序的氛围。 第一，完善会计准则的规定。投资性房地产准则的出台应用是一个良好的开端，相关部门应以此为基础，紧跟国际会计准则的发展。借鉴其中的先进经验，进一步完善行业公允价值核定的参考标准或是参考方向。明晰房地产公允价值的评估依据。政府应结合新会计准则的应用，指定我国各地区房地产公允价值标准出台的部门，从根本上解决公允价值计量缺乏量化标准和公估机构的问题。房地产企业在实施资产计价时必须依照有关部门的规定，将资产价值评估确定在合理的范围内，防止借公允名义随意波动资产价值。 第二，严格房地产行业的会计制度建设。相关政府部门应从制度上规范房地产企业的内部会计核算，使企业在国家的统一指导下加强会计核算的系统性。此外，房地产开发企业会计信息失真与现行的会计信息披露制度有着紧密的关联，企业往往会从现行制度中寻找漏洞，所以信息披露制度也应做出相应的调整。例如，拓展企业信息披露的时间范围。使审计人员能够从更长的时间范围内考察企业是否存在隐性的盈余管理行为。 第三，完善法律法规建设。相关政府部门应从法律约束的角度，明确房地产行业会计信息失真的法律责任。特别是要增加违法行为应承担的民事责任认定，以提高房地产企业会计信息失真的机会成本。降低违规操作的概率。 (二)企业内部改革 在宏观层面的政策、制度、法律不断健全的同时，房地产企业也需要按照国家的要求，及时转变观念，增强行业自律，以严谨的态度开展会计工作。首先，企业应改善内部治理结构，设立财务监督部门专门负责对日常会计工作的把关，时刻监督会计信息记录、会计核算和信息披露。其次，企业应改进内部控制系统。针对会计信息容易失真的环节实施改革，杜绝风险漏洞。抑制会计信息失真的根源。最后，房地产企业应聘请高素质的财务会计人员从事工作，会计从业人员不仅要具备专业资质认证。持证上岗，更重要的是具备良好的职业操守，能够抵制房地产行业会计工作的歪风邪气。 投资性房地产准则的颁布应用是促进行业会计工作良性循环发展的需要，企业应在政府的改革推动下，以高度的责任感和使命感改进现有的会计工作，实现行业整体的规范发展。 房地产行业论文:论房地产行业会计信息失真的成因与治理办法 摘要：随着社会经济的发展，会计工作越发重要。房地产行业会计工作只有提供可靠的、真实的会计信息才能为经济管理服务。如果房地产行业会计信息失真，就不可以客观、如实地去反映房地产企业在一定时期内的经济业务和财务的状况，不能给决策者提供宏观经济管理和经济决策的依据，也不能提高管理水平和经济效益。 关键字：房地产 会计信息 失真 一、影响房地产行业会计信息失真的成因 会计信息失真就是指会计信息对它的使用者而言失去了真实客观性，它可以分为主观会计信息失真和客观会计信息失真。客观会计信息失真是指由物价指数变动、币值变动，会计原则之间不协调导致主观方法介入等客观因素导致的会计失真。一般说来，会计人员无意识的失误也被称为客观的会计信息失真，它是无法避免的。主观会计信息失真是相关人员由于利益驱使而人为制造的会计信息失真。导致房地产行业会计信息失真的原因比较多，在宏观方面有政策不配套、法律制度不健全、相关制度不完善等一系列的客观因素，也存在微观上的会计基础工作薄弱、房地产行业管理制度不严密、会计人员业务能力和专业素质差和房地产行业业内部对自身利益的追求等。 （一）会计法规制度和会计法规尚不完善 我国的会计制度的缺陷集中表现对没有对新出现的会计业务做出规定，对某些经济业务和事项的核算不明确或不科学。正是由于应用会计科目不合理及使用上的串项等一系列的会计核算不规范造成了房地产行业成本不实，会计信息失实，收入、支出和结余虚假。我国目前的《会计法》的规定尚有待进一步完善。例如，《会计法》中只规定了违法人员的刑事责任和行政责任，而没有规定民事责任，降低了违法人员承担巨大成本的风险。此外，对会计人员的奖励和保护的法规还不明确。房地产行业的会计人员在违背单位、个人利益而遵守《会计法》要求时，国家要从法律上给予保护。如果缺少这方面的保护，很容易造成会计信息失真。 （二）房地产行业监督机制不健全 房地产行业的监督机制可分为内部监督机制与内部监督机制两种。第一，房地产行业的内部监督有一定的局限性。房地产的内部会计监督的主体是决策者，但是会计负责人又是由决策者直接聘任的，会计人员的薪酬也是由决策者直接决定的。也就是说，会计工作某种程度上是在为企业的决策者服务，随着决策者的意志而变化。所以，不少房地产企业的会计信息失真，没有真实反映经营成果。第二，房地产行业的会计工作的社会监督机制也不健全。目前，房地产行业的外部监督还是由房地产行业的主管部门实现的，而主管部门往往考虑到的是本部门的利益，对其下属的房地产行业采取保护的态度，不能够很好地监督。第三，一些社会中介机构彼此间进行不正当的竞争，或者是一些注册会计师职业道德水平差，出具虚假的会计验证报告。这就使有些会计信息即使被确认了但仍缺乏真实性。 （三）房地产行业会计人员自身素质较低 总的来说，我国房地产行业会计人员的自身素质并不高。会计活动的主体是会计人员。会计信息要经过会计人员对相关要素的计量和确认后才能生成，必然要对经济活动中的某些不确定的因素加以估算、推理和判断。所以，会计人员的素质直接关系到会计信息的质量。一直以来，房地产行业对会计人员的业务素质的提高并不重视，致使会计人员的素质和技能得不到提高，常发生原理性和操作性的错误。近年来，会计制度变化特别大，新增的内容很多，更增加了会计核算的难度，这也影响了会计信息的质量。素质不高的会计人员即使遵守了会计法规，但受到认识水平的局限，也可能使计量处的数据与实际情况不符，从而使会计信息不实。有些会计人员素质较低，不按会计法核算，迎合上级或自身利益需要，做假账、受理假凭证和编制假报表，使得会计信息失真。 二、对房地产行业会计信息失真的治理办法分析 （一）健全法律法规制度体系，建立科学的会计法律体系 会计工作的技术性极强，有它自身的工作规律。因此，会计法律法规的制定应当符合会计工作反映出的客观规律，特别是关于会计信息质量的判定标准和判定方法要具有较强的可操作性。国家要进一步制定实施会计法规的细则和详细的管理会计信息质量的法规，完善会计信息的披露制度，为管理人员的责任提供明晰的法律依据，严肃财经类法规，切实贯彻好以《会计法》为核心的整个会计法律体系。修订后的《会计法》明确了会计违法行为的法律责任，尤其是加大了打击会计提供虚假会计信息的力度。有关部门在执法时一定要做到有法必依、执法必严、违法必究，使提供虚假会计信息者受到法律的惩罚，力保会计信息的真实可靠性。 （二）强化房地产行业的监督机制，建立会计信息管理体制 一方面，房地产行业要建立起强化其内部管理的会计管理体系，制定内部稽查和财务监察制度，加强对内部的控制，为真实会计信息的提供打下良好的会计基础。完善内部监督，还应当建立内部审计机构并明确相关责任，实行好内部监督岗位责任制，增强内部会计监督的真实有效性。另一方面，房地产行业要健全社会监督机制，提高会计监督的权威性和全面性。大力倡导注册会计师事业的发展，充分突显出社会审计的客观公正作用。同时，也要增强对注册会计师的相关法律责任的监督，促使他们不断提高业务水准和职业道德水平。注册会计师审查鉴定会计信息的法律责任要明确，对违反法规和职业道德的注册会计师要加以惩处。财政、审计和税务机关都要依法加强对房地产行业的审计监督和财务检查。各个主管部门也要担当起相应的责任，要对所属的会计人员在业务上做好指导，监督和检查其核算情况，纠正其已经查处的问题，严肃处理有问题的会计人员。 （三）提高房地产行业会计人员的素质，建立一支过硬的会计队伍 房地产行业要加强对会计从业人员的道德品质、职业道德、遵守法律和业务素质等的思想教育，让每一个会计人员都牢牢树立起会计行业的诚信信念，全面提高自身的综合素质。首先，要实行会计人员持证上岗制度，强化会计人员接受再教育和职业道德、法律法规的教育。对会计人员要进行职业化的管理，完善他们的从业制度，严格遵守会计人员的从业和任职资格条件，由专门的机构定期考察。其次，要加强财务会计人员的业务培训，特别是计算机知识的普及，改变传统的单一的会计工作方式，转变为现代的全面的工作方式，逐渐从核算型过渡到管理型。最终使会计人员的素质与现代企业制度相符合，并能与国际接轨。最后，要适当提高会计人员的经济地位，保护其合法权益。会计人员的工作积极性要充分调动起来，将其会计职能充分发挥。人们已经意识到房地产行业会计信息失真是一个较为普遍的现象，要治理这一现象需要较长的时间，只有在国家、社会和房地产行业的一起努力下，才能彻底解决好会计信息失真的问题。 房地产行业论文:房地产行业会计信息失真的治理对策 如果房地产行业会计信息失真，就不可以客观、如实地去反映房地产企业在一定时期内的经济业务和财务的状况，不能给决策者提供宏观经济管理和经济决策的依据，也不能提高管理水平和经济效益。然而，随着市场经济的发展，房地产行业的会计暴露出了不少问题，特别是会计信息失真这一问题的亟待解决，受到了人们的广泛关注。 一、房地产行业会计信息失真的原因 导致房地产行业会计信息失真的原因比较多，在宏观方面有政策不配套、法律制度不健全、相关制度不完善等一系列的客观因素，也存在微观上的会计基础工作薄弱、房地产行业管理制度不严密、会计人员业务能力和专业素质差和房地产行业业内部对自身利益的追求等。 （一）会计法规制度和会计法规尚不完善 我国的会计制度的缺陷集中表现对没有对新出现的会计业务做出规定，对某些经济业务和事项的核算不明确或不科学。正是由于应用会计科目不合理及使用上的串项等一系列的会计核算不规范造成了房地产行业成本不实，会计信息失实，收入、支出和结余虚假。我国目前的《会计法》的规定尚有待进一步完善。例如，《会计法》中只规定了违法人员的刑事责任和行政责任，而没有规定民事责任，降低了违法人员承担巨大成本的风险。此外，对会计人员的奖励和保护的法规还不明确。房地产行业的会计人员在违背单位、个人利益而遵守《会计法》要求时，国家要从法律上给予保护。如果缺少这方面的保护，很容易造成会计信息失真。 （二）房地产行业监督机制不健全 房地产行业的监督机制可分为内部监督机制与内部监督机制两种。第一，房地产行业的内部监督有一定的局限性。房地产的内部会计监督的主体是决策者，但是会计负责人又是由决策者直接聘任的，会计人员的薪酬也是由决策者直接决定的。也就是说，会计工作某种程度上是在为企业的决策者服务，随着决策者的意志而变化。所以，不少房地产企业的会计信息失真，没有真实反映经营成果。第二，房地产行业的会计工作的社会监督机制也不健全。目前，房地产行业的外部监督还是由房地产行业的主管部门实现的，而主管部门往往考虑到的是本部门的利益，对其下属的房地产行业采取保护的态度，不能够很好地监督。第三，一些社会中介机构彼此间进行不正当的竞争，或者是一些注册会计师职业道德水平差，出具虚假的会计验证报告。这就使有些会计信息即使被确认了但仍缺乏真实性。 （三）房地产行业会计人员自身素质较低 总的来说，我国房地产行业会计人员的自身素质并不高。会计活动的主体是会计人员。会计信息要经过会计人员对相关要素的计量和确认后才能生成，必然要对经济活动中的某些不确定的因素加以估算、推理和判断。所以，会计人员的素质直接关系到会计信息的质量。一直以来，房地产行业对会计人员的业务素质的提高并不重视，致使会计人员的素质和技能得不到提高，常发生原理性和操作性的错误。近年来，会计制度变化特别大，新增的内容很多，更增加了会计核算的难度，这也影响了会计信息的质量。素质不高的会计人员即使遵守了会计法规，但受到认识水平的局限，也可能使计量处的数据与实际情况不符，从而使会计信息不实。有些会计人员素质较低，不按会计法核算，迎合上级或自身利益需要，做假账、受理假凭证和编制假报表，使得会计信息失真。 二、房地产行业会计信息失真的治理对策 （一）健全法律法规制度体系，建立科学的会计法律体系 会计工作的技术性极强，有它自身的工作规律。因此，会计法律法规的制定应当符合会计工作反映出的客观规律，特别是关于会计信息质量的判定标准和判定方法要具有较强的可操作性。国家要进一步制定实施会计法规的细则和详细的管理会计信息质量的法规，完善会计信息的披露制度，为管理人员的责任提供明晰的法律依据，严肃财经类法规，切实贯彻好以《会计法》为核心的整个会计法律体系。修订后的《会计法》明确了会计违法行为的法律责任，尤其是加大了打击会计提供虚假会计信息的力度。有关部门在执法时一定要做到有法必依、执法必严、违法必究，使提供虚假会计信息者受到法律的惩罚，力保会计信息的真实可靠性。 （二）强化房地产行业的监督机制，建立会计信息管理体制 一方面，房地产行业要建立起强化其内部管理的会计管理体系，制定内部稽查和财务监察制度，加强对内部的控制，为真实会计信息的提供打下良好的会计基础。完善内部监督，还应当建立内部审计机构并明确相关责任，实行好内部监督岗位责任制，增强内部会计监督的真实有效性。另一方面，房地产行业要健全社会监督机制，提高会计监督的权威性和全面性。大力倡导注册会计师事业的发展，充分突显出社会审计的客观公正作用。同时，也要增强对注册会计师的相关法律责任的监督，促使他们不断提高业务水准和职业道德水平。注册会计师审查鉴定会计信息的法律责任要明确，对违反法规和职业道德的注册会计师要加以惩处。财政、审计和税务机关都要依法加强对房地产行业的审计监督和财务检查。各个主管部门也要担当起相应的责任，要对所属的会计人员在业务上做好指导，监督和检查其核算情况，纠正其已经查处的问题，严肃处理有问题的会计人员。 （三）提高房地产行业会计人员的素质，建立一支过硬的会计队伍 房地产行业要加强对会计从业人员的道德品质、职业道德、遵守法律和业务素质等的思想教育，让每一个会计人员都牢牢树立起会计行业的诚信信念，全面提高自身的综合素质。首先，要实行会计人员持证上岗制度，强化会计人员接受再教育和职业道德、法律法规的教育。对会计人员要进行职业化的管理，完善他们的从业制度，严格遵守会计人员的从业和任职资格条件，由专门的机构定期考察。其次，要加强财务会计人员的业务培训，特别是计算机知识的普及，改变传统的单一的会计工作方式，转变为现代的全面的工作方式，逐渐从核算型过渡到管理型。最终使会计人员的素质与现代企业制度相符合，并能与国际接轨。最后，要适当提高会计人员的经济地位，保护其合法权益。会计人员的工作积极性要充分调动起来，将其会计职能充分发挥。 随着社会经济的发展，会计工作越发重要。房地产行业会计工作只有提供可靠的、真实的会计信息才能为经济管理服务。人们已经意识到房地产行业会计信息失真是一个较为普遍的现象，要治理这一现象需要较长的时间，只有在国家、社会和房地产行业的一起努力下，才能彻底解决好会计信息失真的问题。 房地产行业论文:关于我国房地产行业周期统计的几点思考 一、分析房地产行业周期的必要性 在经济社会里，周期性的经济波动现象势必会直接影响到各种产业经济的发展。会使其出现同样的周期性波动现象。其中，房地产经济的增长和国民经济的增长一样，是呈现波浪方式来前进的，这种在波动中随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程，就被称为房地产经济周期。 中国自从在1995年对城镇住房制度改革以来，房地产业就逐渐走向市场化，成为我国经济的支柱型产业。对于房地产行业进行周期性的分析研究，是市场经济发展的现实需要。研究周期波动规律既可以为宏观调控提供参考性依据，使政府能采取必要的干预措施。又能进一步促进房地产市场健康发展。除此之外，也有利于国家制定更准确完善的房地产相关政策，以使能选择合适的投资时机。避免遭受因周期波动而造成的损失。 总的来说，研究房地产周期能更有效地进行调控，延长上升期。缩短下降期。 二、我国房地产周期的波动原因 在研究房地产周期的波动时，必须注意到一点，就是目前我国的房地产行业既处于产业恢复期，又处于宏观经济高速成长期，需求极其旺盛。由此可见，除了受市场本身的供求关系变化的影响之外。房地产业投资过快扩张，引起宏观经济失调，使得政府采取宏观调控措施等等因素，都同样对房地产周期波动有所影响。 如图1所示，我国房地产经济周期一般认为是5年。自上个世纪90年代房改以来总共出现了四个明显的波峰，分别是1993年、1998年、2003年以及2008年，恰好是5年为一个周期。我们仔细研究就不难发现到，1993年、2003年房地产业从波峰下滑，均是由于房地产投资扩张过快，超越了国民经济发展总体水平而使得国家对其进行宏观调控的结果，与供大于求的市场效应无关。另外，1998年的下滑则是因为亚洲金融风暴的波及，使得投资和需求都下降。现在许多城市里的“烂尾楼”，大部分都是那个时期所遗留下来的，直到现在仍然有待解决。至于2008年的下滑，表面看来似乎是受世界金融危机的影响，但实际上却是因为房地产投资过热和宏观调控的结果。 自进入21世纪以来，从2000到2008年这九年间，根据国家统计局的统计数据显示，我国房地产的开发投资平均增长率达到24.1％，而同一阶段内的gdp平均增长率为9.6％，比之高出了足有14.5个百分点，并且比全社会的固定资产平均投资的增速21.1％高出了3个百分点。在全社会固定资产投资的比率当中，房地产开发投资一直稳定在17个百分点左右。 下面我们以2008年的楼价波动来举例： 在2008年1月23日，备受瞩目的上海市杨浦区新江湾城f地块公开出让，以底价67.5亿元、折合楼板价仅为7502元／平方米成交。这一成交数据可谓震惊国内，仅仅就在一个月前，媒体还预测此地块成交价约在180亿元左右，如今地价却已从2万多元，平方米骤降到7502元／平方米，下跌的幅度确实很大。 然而实际上从2007年9月份开始，我国房地产市场交易量就在迅速下降，住房投资变现难的弱点逐渐浮现。由于房价持续快速的上涨势必损害民生、累积房地产泡沫，政府从民生和经济可持续发展的角度考虑。只能加大抑制炒房行为的力度。以出台严厉的调整政策或是促使银行提高贷款利率和首付，以及加大对社会保障性住房的投资力度等方法，来对地价、楼价进行宏观调控。 三、房地产行业周期研究状况的分析 1.外部宏观政策分析 首先我们应该要意识到，宏观政策本身就存在着周期，那么房地产政策受整个宏观经济政策的影响。同样也会出现周期性波动，并且房地产政策的波动会直接导致整个房地产行业的周期波动。基于中国的国情，政府不单只是经济体制改革的推动者和经济制度变迁的供给者，更是产业政策的制定者和宏观经济的调控者。政府行为将成为影响经济运行的重要因素。结合中国现行的制度和经济情况，这种因为产业调控不当、宏观管理失误而对房地产经济正常运行的冲击就会特别明显，它会加剧房地产经济波动趋势与波动振幅。 我们以深圳的情况来举例，2007年楼价迅速攀高，仅仅深圳一市的房价，在短短半年内的涨幅就超过了50％，其中还有大部分属于投机性购房。因此国家在2008年不断出台严厉的调控政策。并加大了实施住房保障的力度，迫使房价下跌。根据深圳房地产信息网的统计数据，2008年深圳楼市整体呈低迷态势，其商品住宅的销售面积为408.75万平方米，与2007年同比减少18.3％，销售套数为44315套，同比减少12.4％，成交均价是12657元／平方米，同比下跌达5.3％。到了第四季度，深圳地方政府出台了一系列的救市措施，《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》的，将保障性住房的建设纳入政府未来重要的职责范围，放开改善性质的二套房贷政策，降低和减免房产交易的营业税等。这样的政策扶持和房地产商的主动降价促销。就催生了岁末的井喷行情。其中11月成交59.2万平方米(6345套)，12月成交72.9万平方米(7898套)，这两个月的成交量之和占了全年成交量的近1／3。 其中，我们需要关注两个方面，一是市场原则和民生本位的矛盾，二是中央政策与地方政策的矛盾。 (1)民生本位和市场原则都是房地产市场的根本基础。当前，政府应该落实其承担社会保障住房的责任，并结合市场需要制定好土地出让计划并完善其制度，以减轻在宏观调控时期各房地产开发商，以及购房者的经济负担。房地产开发商也应该主动下调价格以重启市场需求。重新建立起良好的市场规则，让民生本位得到回归。对此，政府应该要更有作为一些，对政策的出台应该更具有前瞻性才对。宏观调控政策必须以保持房地产业的健康发展为目的，与国民经济发展相适应，防止房地产业过热或过冷，关注民生本位。实现房地产业的可持续发展。 (2)我国各地房地产业发展周期的差异性。与宏观调控政策的统一性之间具有一定的矛盾。当前我国各个地区的经济发展程度都有所不同，也有着发挥各地经济特点的侧重性，特别是东、中、西部差距很大。因此导致了房地产业具有极其明显的区域性特点，使得各地房地产业发展程度不一。由此分析，不难看出房地产业在我国的周期特征上来讲，既拥有着全国性的周期，也有着各地的发展波动周期。而且，宏观调控政策是我国经济的指导性政策，那么在进行房地产宏观调控的时候，就应尽量保证地方政府能有效地执行，让各个地方结合本地的实际情况来参照实施。 然而在实际上，房地产市场价格并没有调整到以消费者为主导的价格水平上来。当地居民基本收入的水平才是以消费为主导的房地产市场的价格基础，当房地产市场的价格脱离于当地居民实际收入水平，那么这个价格就不会被市场所认同。可以说这点是我国当前房地产市场的一大顽症。我们对影响房地产周期的宏观政策进行分析，就希望能使这些引起各级地方政府部门的重视及认识 2.从内部经济进行分析 当前我国的宏观经济周期属于投资主导型，因此投资波动是导致经济波动的主要原因。从短期效果来看，投资规模及结构可以通过投资需求总量和结构去影响社会供给与需求的总量及结构：而从长远来看，供给总量结构的形成将对社会供给与需求的总量及结构产生重要的决定作用。投资是促进总供给增加的第一推动力，而投资规模是要受到社会需求总量的约束的。在经济萧条阶段，产业结构慢慢调整至趋于平衡。投资就会开始抬头，然后启动新一轮的经济增长。 因此，可以得出这样一个认知，我国房地产周期波动的主要原因就是房地产的投资状况。尤其是结合我国当前投资主导型的经济周期来看，就知道投资波动对房地产经济波动的影响作用会更加明显。由于受过去一段长时间里的计划经济体制的影响，使得我国经济增长也具有资源约束的特征。那么房地产投资作为关键的投入要素，就将是引起房地产经济周期波动的主要因素。 3.房地产业与经济周期波动的互动效应分析 因为房地产的独特性质，国民经济发展水平的周期性波动对房地产的供求关系将会产生较强的影响，而同样的，房地产业的周期波动也会通过对建筑、建材、冶金等其他上下游产业的影响，从而对整个国民经济的周期波动产生作用。然而，提高利率、紧缩通货等等银根紧缩性政策却会使得社会资源迅速从房产领域中退出。使得房地产市场先于宏观经济调控作用的产生进入到行业收缩期。 在这种互动效应下，一旦房地产经济的泡沫发生崩裂，房价急转直下，甚至是跌破购房者办理按揭贷款时的首付款。那么，银行系统必将会出现大量不良贷款或坏账，而当坏账比例达到一定程度时就很有可能拖垮银行系统，从而最终造成整个国民经济的危机。 4.世界经济波动造成的影响 在当前全球经济一体化的大环境下，世界经济格局对于中国的经济尤其是房地产业的发展起着很大的影响作用。现在最紧迫的是美国的金融危机，它不但影响到美国的经济发展，也波及到世界经济的状况，并且同样对中国经济带来负面影响。这些变化都不可避免地会对中国房地产业起到一定的抑制作用。特别是人民币受美国经济衰退的影响而不断升值，也会对中国房地产市场造成巨大的冲击力。尽管在短期内，人民币升值是个负面因素，但从长远发展来看。却利于房价整体水平的上升。 四、我国房地产行业周期未来几年的走向预测 根据国家统计局最新公布的数据，在2010年里全国商品住房销售的面积同比增长了10.1％，价格同比上涨为6.4％。其中，全国70个大中城市的房屋销售价格指数在去年7、8月环比持平之后，从9月开始直到年底连续4个月呈现出上涨之势，房地产开发贷款和个人按揭贷款总量再创历史新高，同比多增了近10％。到了201 1年，部分热点城市的房地产市场再度升温，在2011年1月份得前三周。北京新房的成交套数同比增长了17％，其成交均价同比上涨率达19％。上海方面，新房的成交套数同比大涨76％之多，而豪宅成交价格更是持续不断地攀升。由此可见，在这些经济热点的城市，房产刚性需求压力较大。 未来五年里，预计因城市化进程的发展所带来的新增城镇人口约达到8000万，也就是说将有近2500万个家庭需要新增住房。其总需求预计大概在9亿平方米左右。同时，受人均收入快速增长的影响，预计在未来五年将出现近18.4亿平方米的改善型购房需求。 五、结语 通过全文的分析论述，我们可以总结出以下两点内容： 1.中国房地产业的周期现象总是客观存在的，尤其国家政策出现变化、国内或国外的金融市场环境也发生改变的时候，人们对于房地产市场的预期就会发生根本性改变，房地产市场就会出现价格调整。 2.房地产市场调整不是可以一步解决到位的事情，而且房地产市场的结构变化，以及国内外经济环境的演变，都对这个周期有所影响。 我们应该通过分析国内房地产的周期，对其下滑时机进行预测，以防止房地产业在繁荣期后急剧下滑，做到防患于未然。 房地产行业论文:海南省房地产行业操作风险成因及对策探析 摘要：房地产业作为海南省主要的支柱产业之一，在海南省经济建设中起着举足轻重的作用。本文在分析海南省房地产发展的现状及特殊性的基础上，对海南省房地产操作风险的历史、存在的问题和原因等进行了系统分析,从而为有针对性的控制操作风险提供了思路，以期为建设国际旅游岛旅游岛做出新的贡献。 关键词：房地产；操作风险；对策 一、房地产行业操作风险概述及特征 由于房地产经营性质的特殊性,在现代复杂的信息社会中,房地产业面临着更多的风险。房地产信用风险和房地产市场风险是学术界长期以来研究的重点,但操作风险却很少引起关注,房地产行业操作风险正在成为房地产业面临的重大威胁之一。房地产营运的主体以及参与者主要包括房地产开发商、银行、政府、房地产中介、购房者等，他们的操作由不完善或有问题的内部程序、员工和信息科技系统,以及外部事件所造成损失的风险，包括法律风险，但不包括策略风险和声誉风险。所以房地产操作风险就是指由于不完善或有问题的内部操作过程、人员、系统或外部事件而导致的直接或间接损失的风险。 国内房地产业在房地产操作风险管理观念和风险管理技术水平等方面存在较大的欠缺。首先对房地产操作风险认识不足，很多人将房地产操作风险理解为房地产开发商、银行、政府、房地产中介在各自的房地产业务操作中的风险,或者误解为操作性风险,更有甚者称为房地产犯罪。其次国内房地产业在操作风险管理方面由于房地产开发商、银行、政府、房地产中介职责分散，缺乏专门的管理部门,不同的操作风险由不同的部门负责，缺少协调统一，致使各部门高层管理者无法清楚了解房地产业面临的操作风险整体状况，有些操作风险处于无人管理的真空状态。 房地产行业操作风险大多内生于商业银行、开发商、政府、地产中介的业务活动，覆盖面大,不宜区分和界定，除具有地产风险的多源性、唯一性、隐蔽性、滞后性、风险控制牺牲性等特征之外，还具有以下特有特征：一是风险内生性。根据操作风险定义，由于程序、人员和系统都是重要组成部分，大多数操作风险存在于商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者的管理活动中，可以说是一种内生于内部各层次范围内的系统性风险。二是风险诱因与风险损失的相关性难于判断。房地产操作风险与商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者的整个体系有关，只要有各个机构和人员存在的地方都有可能发生，有时随着环境的变化而改变，管理过程中的一点小疏忽就会将操作风险遗漏,增加了管理的难度。三是损失无限性。操作风险涉及商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者各个层面，有时可能导致他们整体严重受损。四是损失数据不完整。操作风险的发生不会立即呈现，商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者都具有回避已发生风险的动机，有时记录不及时或根本没有相关记录。五是计量的困难性。操作风险的评估除考虑直接损失，还需考虑经营中断、法律成本等间接的损失，有时还有无法计量的损失。六是风险不易分散。操作风险难于通过商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者自身内部机构对冲和分散风险，因为它与不同的区域文化、素质不同的员工、特定的经营机构，甚至是信件收发人员都有关系，具有很强的隐蔽性。 二、海南省房地产行业操作风险历史回顾 1988年4月，国务院批准海南建省办特区。在新设省级经济特区优惠政策的吸引下，各地投资商都看好海南省。1992年我国改革开放的力度进一步加强，海南省在一夜之间成为投资者的乐园，各级部门甚至一些高校、研究所都在海南省设有办事处，投资商、投机者云集海南，房地产需求有了惊人的增长，从而形成了房地产的集中开发热潮。由于包括银行在内的机构参与，多方炒作。许多盲目的投资决策与非理性投资行为相互作用使海南省经济陷入恶性循环。1993年我国针对投资膨胀采取了紧缩银根的金融政策，金融机构的资金迅速退出海南省房地产，房地产市场的虚假繁荣急转直下，房地产泡沫开始破裂，严重影响了海南省资源利用和经济发展[1]。 2010年1月4日国务院办公厅《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，计划至2020年初步将海南建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。2010年新年伊始，随“国际旅游岛”登场，海南房地产市场迅速“井喷”，商品房成交量成倍放大、价格飙升。透过快速攀升的数据，可以看出海南省房地产市场出现的一些乱象苗头：开发商违规操作，职业炒家操控市场，购房者浮躁、恐慌、盲目跟风，部分媒体大肆炒作、片面报道，导致市场短期内出现供求失衡、房价大幅上涨的现象。面对形势，海南省政府及时干预市场，做出暂停审批新的房地产开发项目，新的土地成片开发和大型主题旅游公园项目要待国家发改委正式批准《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》后再行启动的决定，并宣布2010年将动工建设10.09万套保障性住房。一系列调控措施取得了立竿见影成效，民众恐慌性购房逐步消停，开发商采取暗中打折促销，炒家开始抛售囤积房源，引发房价下调，商品住房成交量开始下降，市场逐步回归理性。目前海南省商品房入住率过低，这既是对资源的浪费，最终还是需要当地居民、企业或政府来承接、管理，从这个角度分析，也说明海南房地产的供给在目前的消费水平上已足够多，并且房价与当地的收入水平相比显然较高。加上第一批炒房者已经获利撤出，一部分年轻的购买者可能因为房价陡升利益空间变小处于观望状态，从而抵消了一部分有意愿来海南省购房者的需求量。因此，海南省房地产的需求量增加最快的阶段已过去，此后增长速度将减缓，房地产需求逐渐减少。同时海南省房地产开发企业还面临两个方面的压力：一是世界经济未来的走势还不明朗，对我国经济发展的不利影响在短期内还难以有大的改观；二是开发商房价追涨会影响今后的市场成交量，进而影响到企业资金的回笼。由于房地产规模较大，投资期长，具有投资品和消费品双重属性，其风险变化就变得更加复杂，房地产市场营运主体即房地产开发商、银行、政府、房地产中介等的运营运作导致的操作风险以及带来的系统性风险问题将逐渐暴露出来。 三、海南省房地产行业主要操作风险问题及原因 从海南省房地产历史可看出，海南省主要存在以下操作风险问题。 （一）房地产开发商操作风险问题 由于缺乏房地产发展的总体规划，一直以来对城市性质、功能等方面的定位比较模糊，功能分区不清楚，开发商对城市的未来发展缺乏有效想象空间，难以根据城市规划把握开发热点。在海南省房产商中，许多发展中的中小房地产商更多的是纯机会选择，而不是战略性的谋篇布局。同时在房地产热过程中的房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金很少，甚至开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售（购买）方式套取银行贷款；盲目圈地，占地为牢，土地闲置严重；捂盘惜售、炒地炒房，房价死扛、明降、暗降，高房价低成交乃至零成交已逐渐成为了一个常态；私自加建楼层、抢建、改建的现象十分严重，更有甚者把违章建筑当商品房对外销售；肆意占用公共空间，压缩休闲空间；豆腐渣工程，各种偷工减料、破墙漏水的质量问题，建筑质量存在问题违章建筑现象严重；沿海公共海域布满海景别墅和星级酒店，“私属化”现象严重，毫无节制的圈地破坏；优质海岸线基本被抢占一空，在一线海景填海造地，对海底环境及海底生物造成巨大破坏。总之城市土地开发具有随意性和低水平性，各种违规操作现象严重，既给海南省长远发展带来了严重的不利影响，又给开发企业带来其自身难以控制的操作风险。 （二）商业银行的操作风险问题 这种操作风险主要表现在：第一，贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实[2]；第二，抵押物管理不规范，办理抵押的相关职能部门协调配合不力，不按程序操作，或过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品贬值或抵押无效；第三，个别基层行贷后管理混乱，个人贷款客户资料不够全面和连续，缺少相关的风险预警措施；最后就是内外勾结，一起金融舞弊。近几年海南省银行房地产金融大案要案的接连发生，从某一层面说明海南省银行对操作风险防范的重视程度还远远不够，内部控制存在漏洞和不完善的地方[3]。金融案件正在朝着高职务、高科技、高案值，发案数量基层多、内外勾结作案多、作案手法多的“三高三多”趋势发展，并呈现出“同类案件屡次发生”的特点。因此，银行加强操作风险防范仍是重中之重。 （三）海南省房产中介操作风险问题 海南省房地产中介机构存在很多问题。首先，房地产中介行业法律法规不健全，中介准入门槛低。其次，行业监管存在漏洞。中介公司新老替换快，还有不少是无资格的“黑”中介，所以中介行业的直接主管部门难以掌握所有公司的资料，监管容易出现漏洞。再次，服务不到位，品牌意识较弱。中介公司规模总体偏小，多数是靠差价赚钱。那些规模和实力较强，能够引导市场发展的中介公司的品牌意识比较弱，经营缺乏长期发展的考虑。最后，人员素质及信誉偏低，从业人员多是没有房地产评估师和经纪人资格的，并不懂得房产的专业知识。小中介公司在相当程度上没有按照行业管理的法律法规操作，这些问题从不同程度上影响房地产市场。 （四）海南省政府管理方面存在的问题 目前房地产已成为海南省的支柱性产业。一方面海南省各级政府高度重视并促进房地产的可持续发展；另一方面还存在相关的政府部门和人员出现以下主 要违法违规行为：第一，公权私用。主要在土地增值环节，税收环节，开发资金的获取环节，存在着官本位、情本位、钱本位甚至性本位的现象。第二，行政权越位。行政体制改革后，地方政府在再分配方面的权力减小了，但在财政的支配权、经济审批权、建设项目的决定权等方面仍没有完全隐退，这意味着地方政府对市场推进的程度、地方资源的控制、地方市场规则的制定以及政府工程项目的招投标等是具有实际的决定权的，因此会发生为了保护和扶持与自己有共同利益的产业而滥用权力的情况。第三，征地补偿。以前各地利用《海南经济特区基础投资综合补偿条例》的规定，投资公路网等基础设施建设的投资者可以从土地、税收等方面给予优惠补偿政策，出现补偿政策过滥、补偿土地过多、地价过低、土地闲置过大等问题，同时关于补偿款的纷争也显得十分混乱，因补偿款发生暴利事件的事情时有发生。第四，税费不合理。海南现实行许多税费收取标准过于严格和不合理，如房地产企业要缴交的营业税、预征所得税、土地增值税达到总销售额的11%，其中预征土地增值税2%。预征土地增值税，迫使房地产开发企业要增加预算成本和流动资金，导致房价升高。第五，规划不合理。由于缺乏全省房地产发展的总体规划或因为城市规划经常变化，导致一些地产商以破坏式的方式乱开发或囤地不开发，从而导致土地浪费闲置现象严重。第六，监督管理不到位。海南省九十年代建设的商品房不能保值增值的原因，除了规划设计落后外，房屋质量差、管理不严是最大的缺陷。海南近年来建设的房屋规划、质量有很大提高，但还不完美，由于管理上不够严格，建筑设计部门设计降低标准，开发商有使用劣质材料，建筑商有偷工减料等行为，政府部门运作缺陷导致了一系列房地产操作风险，阻碍了海南省房地产和经济的发展。 （五）买房人操作风险问题 买房人容易犯的错误主要有：不关注国家政策，买涨不买跌，盲目跟风炒房；迷信权威专家；迷信媒体；有些人甚至不惜一切代价买房囤房，如此等等容易陷入操作风险。引起购房者疯狂的原因有很多，其中最主要有如下几条：首先就目前而言，我国正处在快速工业化与加速城镇化时期，工业化用地与城镇化用地“需求”的不断膨胀，是造成地价与房价节节攀升的最直接原因。只要工业化不止、城镇化不歇，人们对房地产的投机需求就没有尽头，地价与房价就会不断上涨。其次随着中国入世带动经济发展，居民就业机会增多，收入增加，购房支付能力相应提高。但是商品房供应量却跟不上居民需求的脚步，导致出现好多人抢一套房子的局面。再次在中国，股市与房市均未开征资本所得税，这也是人们炒股、炒房行为疯狂的重要原因之一。最后中国社会保障制度在摸索和“修理”中，养老面临太多问题。中国股市投资风险太大，因此人们更偏好“买房储值”，当然，贪婪者更希望能够通过“炒房”获得暴利，现在已变成“买房养老”的时代。 四、海南省房地产行业操作风险控制策略分析 面对房地产业操作风险发展的现状，海南省应根据自身的特点，对开发商、银行、中介机构、相关政府部门进行风险管理控制，以促进海南省房地产业持续、稳健、高效发展。 （一）加强政府部门操作风险规避 为了避免相关政府部门和人员的操作风险，笔者认为应从以下几方面入手：第一，政府管理部门必须加强监管力度，严把质量关，杜绝劣质材料进入市场、进入工地。第二，要通过税收、信贷、融资等渠道控制和稳定普通商品房的价格，改变房价猛涨的局面，增加中低位商品房的供给，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资并尽力改变目前价格泡沫，推动房地产业平稳有序发展。第三，加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，加快发展二手房市场和住房租赁市场。鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房市场分类管理。继续整顿房地产市场秩序，规范交易行为。大力发展廉租房，制定政策鼓励扩大廉租房的供应范围，保障低收入人群的住房要求，形成售租结合的住房保障体系。帮助进城农民工解决住房困难问题。扩大农村危房改造试点范围。深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，努力实现居者有其屋的目标。第四，政府要起到主导作用最重要的就是通过完善危机管理相关政策法规，规范市场秩序，建立房地产预警预报体系和有效的信息系统，加强房价控制，完善住房保障体系等措施预防危机的发生，使危机的各种影响减至最小，为房地产企业发展提供良好的外部环境。第五，结合国际旅游岛建设，对海南省主要城市进行重点规划，提高城市规划的科学性、权威性和严肃性，没有控制性详细规划不得建设，详细规划一经形成不得随意变更。坚持用科学规划引导商品房开发，用科学规划规范商品房建设，制定防止出现积压商品房政策，极力培育高端市场、“精品”市场、品牌市场，优化投资环境，彻底制止低水平重复建设。第六，政府要给予旅游房地产发展的大力支持，组建与旅游房地产相关的信托、保险、金融等配套服务机构以分散旅游房地产的经营风险，提高旅游房地产市场的可信度、信誉度，同时保障消费者的权益，营造一个公平公正的旅游房地产发展的法治环境。第七，海南省应建立市场信息披露制度，及时向社会公布土地供应、房地产开发及市场交易信息，成立建设管理服务中心，土地、建设、规划等部门集中办公，大幅度缩短办事时限，实行行政审批责任制，营造“亲商、富商、安商”投资环境，大力降低开发商的“制度交易成本”。第八，应尽快建立房地产信用体系，以维护市场秩序、提高监管和调控效率、防范金融风险。第九，在房地产开发建设方面，使项目建设与生态环境保护相适应、相协调，体现绿色发展、和谐发展、科学发展新理念[4]。 （二）开发商需要理清发展思路，明确发展定位 根据海南城市规划把握开发热点，从机会主义导向转向战略驱动导向开发，对海南省房地产发展进行战略性谋篇布局，开发商必须自觉地进行战略管理，寻找并发现新的需求和新的市场领域。在房地产开发上，结合国际旅游岛建设合理布局，准确定位；对旅游房地产开发项目要进行必要的可行性分析，进行相关市场调研和市场分析；将旅游房地产产品与自然景观、人文景观、民俗、文化、历史等因素相融合，运用到旅游房地产开发项目上，注重“借势”去发展旅游房地产，达到最大经济效益；不搞掠夺式开发，要注意合理利用土地，保护耕地和生态环境，注重旅游景点开发与环境保护的协调发展，处理好旅游开发与经济利益、生态利益、社会利益之间的关系；旅游房地产项目要科学设计，精心策划，突出文化品位，注重旅游房地产产品的文化含金量。同时要突出旅游房地产的主题形象，努力挖掘内涵，避免项目雷同，强化品牌形象，运用商业和市场的运作方式将旅游房地产产品推向市场。在旅游房地产营销方面，要满足旅游房地产消费者的多样化需求，广开营销渠道，加大营销宣传力度，促进销售，努力赢得回笼资金；不盲目圈地，不闲置土地，杜绝假按揭，提高建筑质量，不搞违规建筑和豆腐渣工程，同时配合国家房地产调控政策，适度降低房价，不搞虚假炒作。要想主导海南未来的楼市，海南省房地产商们还需加快自我升级的速度，制定防止出现积压商品房政策，极力培育高端市场、“精品”市场、品牌市场，优化投资环境，彻底制止低水平重复建设，转变及其商品房供给严重大于需求的状况，实现房地产业健康发展，防止房地产操作风险。 （三）加强银行的操作风险控制 由于银行业操作风险是由不完善的内部程序、人员失误、系统故障或外部事件造成损失的风险，因而具有较强的内生性，难以在事前充分预期。实践表明，相对信用风险和市场风险，操作风险更加难以事先计量和预测，这即通常意义上所说的管理滞后性特征，也说明了建立良好的监管机制尤为重要。风险不可完全消除，但可以降低。笔者认为贷前审查经办人员对资料真实性、合法性严格审核，对明显存在疑点的资料深入调查核实；办理抵押的相关职能部门协调配合、按程序操作，规范管理抵押物；建立相关的风险预警措施，防止内外勾结、一起金融舞弊；海南省银行业监督管理委员会、保险监督管理委员会和证券监督管理委员会等监管部门应各司其职，应对各种房地产金融创新手段和由此衍生出来的投资产品加强监管，重视各种金融机构可能会对市场造成的潜在风险，建立信息共享和协调合作机制，提高监管效率；海南省各家银行应及早建立房地产金融数据库，对发生的每一次风险事件进行监控和记录，并分析导致每次风险的因素和产生风险的环节点，度量这些因素对风险的具体影响，同时对风险的程度进行数量化的度量记录；按照不同的风险事件和其所发生的业务部门不断积累风险识别经验，进而提高对操作风险的防范和控制。 （四）避免中介服务所带来的操作风险 健全房地产中介行业法律法规，让海南省房地产中介机构走组织市场化、正规化、规模化、品牌化、信息化、资源共享化的现代管理模式，学习国内外一些先进管理模式，加强对中介服务的管理，扩大对从业人员的培训，规范房地产中介服务行为，遏制中介盲目追求规模扩张、忽视操作风险管理的短视行为，维护房地产市场秩序，保障房地产中介活动当事人的合法权益，避免操作风险。海南省房产行政主管部门负责对本市房地产中介服务活动的监督和管理；土地、工商、税务、公安、人事劳动保障、价格等管理部门应当按照各自职责，协同做好城市房地产中介服务管理的有关工作，让房地产中介适应时展，向国际管理靠拢，创一流品牌和建设更高的产业平台。同时加强房地产中介信用道德建设，教育是基础。广泛深入地开展信用道德教育，不断加大舆论宣传力度，营造诚信氛围，引导中介企业加强信用管理，强化信用观念，形成一种诚信为本的良好气氛，使他们懂得“君子爱财，取之有道”不断提高信用道德观念，将信用风险管理作为房地产中介企业管理的重要内容。在中介企业内部形成诚信为本的文化氛围，在企 业外部树立诚信经营的企业形象，提高房地产中介经营管理的透明度，逐步取得全社会信赖[5]。 （五）买房人规避操作风险之道 对于许多手头宽裕、有理财需要的人而言，房产投资是实现个人财产保值增值，获得良好收益的一个重要手段。作为一种花费大的投资行为，在进行房产投资之前必须认真研究，考虑多种因素，规避风险。首先研究宏观政策变化走向，积极关注国家宏观政策的变化，研究政策走向，适当收缩投资战线，集中资金于少量优质房产，这样虽说收益减少，但风险可有效降低。其次防范城市规划带来风险，注意媒体上有关城市建设方面的信息，登录当地政府城市规划部门的网站，了解城市规划动态，小心决策。同时，如果能多注意城市规划的方向，嗅出潜在的机会，不仅可以规避风险，还有可能大赚一笔。再次警惕房产商圈套，购买房产时尽量找那些诚实守信、有良好品牌形象的房产商。对于购买过程中的陷阱，房产投资者不妨借外脑，多咨询房产法律专业人士，必要时聘请专业法律人士陪同购买，识别合同和交易过程中的风险，避免中了房产商的圈套。最后评估自身远期支付能力，不少房产投资者希望“以小博大”、“以房养房”。天有不测风云，如果还贷额占资产比重较大，将来一旦出现没有预料到的事情而发生还贷困难，房子则有被银行收走的风险。买房人必须慎重决策，把预期收入的估计建立在较切合实际的基础上，有偿付能力，以便从容还贷，规避房贷风险。最后就是买房人不要盲目跟风炒房，小心炒成房东；学会投资理财，敢于贷款买房；租房不如买房，但是在当前楼价非理性上涨情况下还是租房更划算；买房时自己审慎，不要迷信权威专家和迷信媒体等等，从而规避操作风险。 （六）未来房地产操作风险应对之策 在国际资本市场信用形象遭受重创、各国经济面临大衰退的非常时期，作为海南省经济的支柱产业、龙头行业，海南省房地产业面临着市场与资金的双重煎熬。房地产业在海南省是一个与民生密切相关的行业，需要实体经济特别是全社会实际购买力作支撑，“暴利”不是其应有的特征，它是一个与海南省资源利用和城市品质、人民生活质量息息相关的行业，区域经济价值决定房产价值。针对海南省未来可能面临的房地产市场风险，海南省房地产应适度降价，加快资金回笼，避免资金链断裂，回避毁灭性打击[6]。同时海南省应结合建设国际旅游岛，抓住历史机遇，站在更高的层面，以战略的眼光来谋划适合海南省经济社会发展的房地产业，走高端路线和品牌路线，大力发展高端旅游房地产、度假地产和休闲地产，实现住宅建设节能、节地、节水、节材，提高住宅低碳化水平，逐步建立低碳生态社区、低碳生态集镇、低碳生态城市等多层次低碳生态节能框架；逐步推进全装修房建设，减少二次装修造成的资源浪费和环境污染，充分利用太阳能优势，推广太阳能与建筑一体化技术，发展生态、节能建筑，提高房地产产品的附加值；逐步建立低碳生态社区、低碳生态集镇、低碳生态城市等多层次低碳生态节能框架；逐步推进全装修房建设，减少二次装修造成的资源浪费和环境污染，以保护良好的生态环境，使低碳房地产产业成为战略性新兴产业和新的经济增长点。 房地产行业论文:浅谈两会闭幕后房地产行业发展状况 摘　要：在本次两会中，房地产行业受到广泛关注。两会闭幕后房地产行业 发展 状况将走向何方呢?本文就此进行探讨，本文首先分析了房地产能否长期作为我国 经济 的支柱产业，其次对两会闭幕后房地产行业发展状况谈了自己的看法，具有一定的 参考 价值。 关键词：两会闭幕；房地产行业；发展状况 一、前言 嘹亮的国歌声中，2010年全国两会相继胜利闭幕。此时，已是3月中旬，距离春分时令也只有几天的时间，这意味着一年之中已经过去了将近1／4的时光。切实贯彻两会精神，扎实做好两会确定的各项工作就显得尤为紧迫。根据 二、两会闭幕后房地产行业 发展 状况 第一，住房供给将有所增加。 首先，保障性住房建设规模将增长。住房和城乡建设部提出，2010年要进一步加大保障性住房建设，其开工建设的套(户)数要比2009年增加三分之一，以加快解决中低收入住房困难家庭的住房问题。安排建设的限价房、公共租赁住房和安置住房规模将比2009年增加一倍，以逐步解决中等偏下收入家庭住房困难问题。其次，住房和城乡建设部要求在保证质量的前提下，大力增加中低价位、中小套型普通商品住房的建设和供应。第三，2009年下半年，房地产土地购置面积、开发土地面积和新开工面积增长速度逐步回升，1—11月新开工面积同比增长15.8％。2009年开发商盈利丰厚，资金宽裕，新建商品房供给将保持继续增长态势。 第二，住房销售将趋于平稳。 　 金融 危机中出台的鼓励住房消费的政策，使一部分住房刚性需求在2009年得以释放；2009年末房地产市场的火爆，促使一部分潜在需求进人“抢购”行列，购买力被提前预支；高起的房价，超过了普通居民的购买能力，加之年末房地产调控政策的变化，有实际需求者将会暂时选择观望。2009年末国家出台的一系列调控房地产市场的政策，表明了中央遏制房价过快上涨的决心，政策调整加大了炒房成本，炒房投机行为将受到一定程度的抑制。二手房市场受到营业税调整的影响，销售平淡。2010年年初，住房需求将有所减少，住房销售将趋于平稳。 第三，住房价格将由高位盘整转向回落。 2010年初，虽然大部分需求者持币观望，但开发商手中资金宽裕，并不急于销售，供需双方将呈僵持和胶着状态，房价将在高位盘整。随着调控政策进一步落实，普通住房供应增加，投机需求被进一步抑制，房价涨幅将回落。 第四，房地产开发投资将保持稳步增长。 继续向好的宏观 经济 ，增强了开发商对未来的信心；继续宽松的货币政策、活跃的房地产市场，使开发商有较大的投资积极性和再投资的资金实力；因此，房地产开发投资速度将继续保持平稳增长。 房地产行业论文:从中美两国房地产行业看两国经济模式 一、中国房地产行业的现状 住房问题关系到国计民生，即是牵涉发展大局的经济问题，有事关系到社会稳定和社会主义和谐社会将设的政治问题。房价问题则是社会关注的另一个焦点，房价的大起大落都会对经济造成严重影响，不利于我国经济的持续、健康、快速发展。 近年来，房地产市场发展过热，房地产投资额占固定资产投资额的比重从2003年的18.27%增加到2007年的21.5%。由于房地产投机和住房需求的双重影响，从2003年以来，尤其是2009年至2010年，我国部分城市房价、地价出现过快上涨的局面。2003年全国平均房价为2359.00元/平方米，2005年全国房价平均上涨16.7%，其中有19个城市房价涨幅超过全国的平均水平，至2007年，同比增幅达17.95%，这使得投机性购房异常活跃，严重影响了我过房地产业的健康发展，关系到国家发展的大局。 在经历了经济危机之后，美国的房地产行业受到较大冲击，这次危机从表面上看是由于次贷危机引起的金融危机，但从根本上看，它暴漏出了以美国为代表的经济模式的弊端，这就使得世界各国开始讨论以中国经济发展为代表的模式与以美国为代表的模式之间的异同与优缺点。 二、中美两国经济模式的特征 美国的经济模式是以市场经济为导向的，它以个人主义和自由主义为其理论依据，突出自由竞争，主张放松政府对市场的管制。他们相信不受干扰的市场机制是最有效率的资源配置方式，所以政府大大减少对市场的干预和管制。 中国的经济发展模式是中国特色的社会主义市场经济发展模式，它既具有市场经济所具有的一般共性，又具有社会制度的特征和烙印。中国的经济可以通过市场调节和政府的宏观调控双重手段来引导和促进经济的健康发展。 三、中美两国经济模式的异同 中国经济的快速发展和抵御经济风险的能力使世界公认为中国是最具活力的市场。但也有西方学者指出，中国是“全球最具活力的资本主义”，他们认为中国是仿效和推行美国市场经济模式而搞的资本主义。但是，通过仔细的比较这两种经济模式，我们不难发现，两者除了具有市场经济的共同特点之外，还有许多本质上的差别，中国的经济模式不是美国经济模式的照搬，而是中国的自我创新。 （1）中国经济模式与美国经济模式的相同之处 首先，两者都运用价格、财政，金融等市场调节杠杆随着市场的变化而调整相关的政策，因此两者的经济策略都表现出很大的灵活性。 其次，两者的物质资源都是在市场供求关系的调节下自觉配置到效益最好的地区和部门，从而实现资源的优化配置，同时在市场竞争的激励之下，企业都会自主地改进技术，以提高生产效率，进而实现自身利益的最大化。 最后，两者在市场经济的实践中都显示出了市场调节经济的不足和弊端，其中包括效率和公平不可兼得的矛盾，经济秩序的失范性和无序竞争对生态环境的破坏性。 （2）中国经济模式和美国经济模式存在着根本性的差异 首先，两者的所有制的基础不同，这也是最大的不同，美国的市场经济体制建立在私有制基础上，中国的市场经济建立在公有制的基础上，国有大中型企业控制着国家的经济命脉，美国则认为，私有制是确保市场充分竞争的前提，而公有制则是一种必然有损于个人自由的制度。 其次，对市场的本质和国家干预经济的功能认识不同。美国的自由主义认为“市场是万能的”而“政府是恶的”只有市场支配国家的经济生活，国家的经济生活才会具有活力，才会繁荣，因此对市场极为推崇，排斥国家干预。中国的市场经济观则认为，市场不是万能的，其本身具有自己无法克服的缺点，因此国家的经济生活需要国家的宏观调控，国家的宏观调控和市场调节是调节经济的两种手段，两者并非相互排斥。 最后，两者的市场分配制度不同。中国实行的是按劳分配为主体，多种分配方式并存的分配制度，美国实行的是以非劳动为主的分配方式。 结语：自2010年始，中国政府采取了土地、金融、税收等多种调控手段，出台了如“国四条”、“国十一条”、“提高存款准备金率”等措施，限制投资投机购房需求，支持自住需求，调控住房的消费结构，加大住房保障力度，通过这些政策手段，实现房地产行业的“软着陆”，更加注重“量”的增长，而非“价”的非理性上涨。 由此可知，中美两国的市场经济模式是两种在不同历史条件和不同社会制度下形成的市场经济模式，有着不同的理论基础，由于美国市场经济模式是全球金融危机的祸始乱源而饱受诟病，同时中国市场经济模式取得的巨大成就而受到推崇。 房地产行业论文:营改增背景下房地产行业税收筹划分析 摘要:我国大力推行营改增，主要目的是消除长期以来我国分别征收增值税和营业税所产生的重复征税问题，推动我国经济结构战略性调整，加快我国经济发展方式转变。本文主要分析基于营改增背景下房地产行业税收筹划。 关键词:营改增;房地产;税收筹划 伴随着我国经济体制改革的不断推进，税收制度和相应的应对措施也在不断发展。营改增措施的出台和实施，能够有效减轻企业纳税负担，规避以往出现的重复征税问题，充分发挥出税收制度在经济体制改革中的重要作用，从而达到促进房地产行业实现可持续发展重要战略目标。 一、房地产业营改增发展现状 我国分税制格局(即增值税和营业税)于1994年初步形成，这与我国当时的产业链短、服务业不发达以及全能型企业经济特点有直接的关系。在当时，重复征税矛盾并不突出，但是随着改革开放不断深入，传统服务业迅速向现代服务业过渡，现代服务业呈现出分工精细化、产业融合化、业态新型化、服务国际化的特征，逐渐向专业化发展的现代服务业，出现了传统服务业税制无法适应现代服务业发展的要求，在这种情况下，重复征税的矛盾愈演愈烈。党十八大明确提出要加快财税体制改革，形成有利于结构优化和社会公平的税收制度，而推行营改增税收政策，正是解决这一瓶颈问题的有效措施。所以，大力推进营改增既是深化财税体制改革的“重头戏”，也是促进我国经济稳步增长的“关键点。”大力推行营改增税收政策，有利于完善税制，消除重复征税的矛盾，促进产业融合，降低企业税收成本，增强企业的发展能力，实现经济结构调整，促进国民经济健康稳步发展。在楼市不景气的背景下，“营改增”让不少房企感到恐慌。目前房地产企业内部经营管理情况不一，上下游行业增值税抵扣情况不明朗，这些使得新政策的推行遭遇阻力。作为本次“营改增”新政影响最大的行业之一，为了保证改革的顺利推进、减轻房地产业负担，财税部门特别就房地产“老项目”引入过渡性政策，房地产开发企业中的一般纳税人销售“老项目”及出租现有不动产，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。由于增值税是价外税，因此征收率实质上仅为4．76%，与之前营业税相比税负有所降低。对于房地产业来讲，还有一项利好政策就是2016年5月1日之后新建造的房地产项目，向政府部门支付的土地价款可以从销售额中扣除，只对其增值的部分进行纳税。对于房地产企业来讲，土地价款往往是很大的一笔成本，该政策在一定程度上能够起到降低税负的作用，为房地产业在“营改增”之后开发建造的“新项目”带来了切实的利益。 二、营改增背景下房地产企业面临的风险 (一)政策更加复杂，应对能力不足 相比营业税而言，增值税抵扣计税方式更为复杂，房地产业经营业态多变，行业之间、企业之间各不相同的经营模式、财务核算方法，决定了其税务处理方法也复杂多样。行业的多样性伴随着政策设计的复杂性，税率或征收率包括11%、5%，还有部分业务预缴适用3%或5%预征率。与此同时，一些临时性过渡政策使得现行增值税制度体系变得更加庞杂。目前房地产业在营改增政策规定和业务处理较为复杂的情况下，税收筹划经验和能力欠缺的问题更为凸显。 (二)票据获取困难，进项税额抵扣不足 在房地产开发建设中，采购的材料包括钢筋混凝土、水泥、砖瓦等，涉及领域极为广泛。在营业税体系下，房地产企业倾向于向小商家购买材料，但营改增后，企业在与小规模纳税人、其他个人交易的过程中，往往很难取得增值税专用发票，且房地产企业在建造过程中，许多都是来自底层的工人和农民，无法为企业开具专票。这些问题使房地产企业很难有进项税的扣减，使其无形中承担着更高程度的税负压力。 (三)税收风险增加 目前房地产行业并不景气，不少三四线城市的楼盘滞销严重，如果无法及时确认销售收入，将会出现进项税额和销项税额“倒挂”的情况，造成大量留抵税额无法抵扣，这也是房地产企业面临的一大税收风险。除此之外，对于一些已经完工但销售尚未结束的项目，或者持有型商业物业而言，此时已经不可能取得原材料等进项抵扣发票，而房屋的销售合同已经确定，这种情况下企业税负将明显加重。 三、营改增背景下房地产企业的税收筹划 (一)实现与建筑行业的剥离 建筑安装业务作为房地产企业进项税额的最主要来源，在营改增背景下通过增加进项税额实现房地产企业税收筹划，实现房地产业与建筑业务剥离就成为一项不得不进行的战略调整。建筑安装企业提供增值税发票，房地产企业就可以进行抵扣，从而减轻税收负担，提高企业的经济效益。 (二)充分争取抵扣 营改增背景下，房地产企业为了降低税负，最主要的途径就是进项税额抵扣。因此对于房地产业来讲一定要选择适当的原材料供应商，充分争取抵扣。同时，企业在制定与建设安装工程、装潢工作息息相关的合同时，需要尽最大努力把“甲供材”方式作为最终结果，明确房地产企业的采购材料的比例，取得更多的进项发票。此外要选择适当的劳动服务供应商，加强对供应商的增值税纳税人的情况调查，审核其相关的资格条件，选择拥有增值税一般纳税人资格的供应商，充分争取抵扣。 (三)适当调整企业管理 营改增背景下，房地产企业还需要根据自身实际情况及营改增的特征，做好企业内部调整应对工作。例如对会计账簿科目的调整等等，由于营改增之后，房地产企业的税负基本由进项税额决定，所以房地产企业必须加强对票据的管理，通过进项税额抵扣，最大限度降低企业税负。 四、结束语 房地产企业推行营改增政策可以有效降低企业税收成本，促进企业健康发展。而房地产企业作为推行营改增工作的难点，实现营改增政策在房地产业的贯彻落实，可以推动我国营改增税收政策进程，实现经济结构调整，不断提高我国的综合实力。 作者：张原 杨烨 单位：陕西科技大学经济与管理学院 房地产行业论文:房地产行业会计核算存在的问题和对策 摘要：房子是人们生活中不可或缺的居住条件，其是人们生活幸福指数提升的重要标志。在我国国民经济高速发展的今天，房地产行业也得到了飞速的发展，并且也带动了一大批上下游产业，对我国经济发展有着极为重要的作用。然而，房地产行业是一种特殊的经济密集型行业，通常涉及到巨额投资，并且其项目开发的周期也比较长，这就对房地产行业的会计核算提出了更高的要求。然而在实际核算过程中，仍存在不少问题，制约着房地产行业的发展。为此，本文将对当前我国房地产行业会计核算的基本内容进行介绍，并分析房地产行业开展会计核算的意义，最后在此基础上探究其存在的问题和对策，希望能起到抛砖引玉的作用。 关键词：房地产行业；会计核算；问题；对策；分析 一、房地产会计核算的基本内容 通过对相关文献研究以及结合笔者工作实践来看，会计财务核算作为房地产企业中重要工作之一，其主要具有以下四方面内容： (一)现有固定资产核算 对房地产财物核算工作来说，现有固定资产核算是它的一项重要基本职能。结合笔者工作实践来看，房地产现有固定资产核算职能中，固定资产台账编制和修正及其总量核算是它最基本的两项业务。除了这项基本业务外，固定资产总量折损与降值等变化情况登记、日常清理盘点以及流动监管也是房地产现有固定资产核算的主要工作内容。此外，为了确保现有固定资产存量数据准确与完整，我们还应当做好各项核算工作的系统规范化管理。 (二)建筑用材核算 建筑用材核算是房地产会计财务核算另外一项基本职能，其工作重点在于针对建筑工程各种用材采买、提前预处理和储备保管这三项内容编制出相应的安排计划。除此之外，在开展建筑用材核算工作时，根据所采购建筑物资款项与支付程序制定并一套相对应的核算方案。 (三)房地产运营成本核算 房地产运营成本核算上，其会计财务工作内容主要涉及以下几个方面：一是建设与经营成本支付安排，并依据相关规范做好这两项工作中监督管理；二是各项建设运营费用地调整、归类以及划分；三是房地产开发项目建设与开发成本核算，并对开发期间所投入各项资金予以评估与测验。 (四)经营单位营销利润核算 经营单位营销利润核算是房地产会计财务核算最后一项工作内容，结合工作实践来看，此项会计财务核算重点在于计算现房销售与经营所得利润、已售现房总量以及应缴税款额度精算这些内容，为此这就要求房地产财务人员充分参与到销售规划及利润目标制定中去。另外，经营单位营销利润核算工作中还应做好以下两点工作：首先，财务人员需要特别注意做好财务账目修正与推算工作，这样一来能够为确保房地产企业获取最大利润奠定坚实基础。其次，结合本房地产企业会计财务工作实际，构建或完善财务管理监督体系，从而保障资金得以科学合理运用。 二、房地产行业会计核算的意义 对房地产行业而言，会计核算是房地产企业管理的重要手段，发挥着极为重要的作用。会计核算的任务主要在于对房地产企业日常经营活动进行财务核算，通过及时、准确的统计企业日常经营数据，经过核算与审核所得数据后来给房地产企业提供有效的数据参考依据，进而为房地产企业今后经营方案的制定提供便利。会计核算不但能够为房地产企业提供会计各类财务报表，而且还可以给房地产企业内部发展提供有效的数据支持，有利于企业制定出科学的发展策略。然而随着国家不断对房地产行业进行调控，抑制房价的不断上涨，使得房地产行业利润不断下降，并且竞争也日渐激烈，而开展会计核算工作则能够有效降低房地产企业的运营成本，进而降低企业的财务风险，对房地产行业而言有着极为重要的作用。 三、房地产行业会计核算中存在的问题 (一)会计核算科学设置过于繁杂 会计科目指的是通过系统划分、编制房地产企业会计核算目标、任务或是房地产经营运作而成的会计项目。会计科目是对不同房地产企业的组织构架进行分类管理的重要工作，能够对监督与控制房地产企业会计业务运作情况。为了确保能够有效监管企业会计活动情况，企业必须要严格依照国家有关规章制度来合理设置会计科目，严禁随意增减。同样，房地产行业在设置会计科目时也应当依照相关法规来进行，且需要在年底对全部经营账目进行结账，并在年终结账之后建立新账。但是房地产行业具有结算周期长、资金巨大、施工地点分散等特点，在实际核算过程中该种方法不但会让企业账目处理变得复杂，而且还会与房地产经营单位实际情况不相符，从而导致了会计核算难度加大，致使其核算准确性下降。 (二)收入、费用等税收核算的实际操作不合理 销售房子是房地产企业的重要收入来源。但是在实际销售过程中不可避免会产生财务费用、管理费用以及销售费用等各类费用。就目前看来，在进行会计核算时一个较为严重的问题就是部分房地产企业对于费用以及手速来源及去向并未进行严格的核算。不仅如此，对于费用以及收入的税收则存在不少不合理的地方。如，大部分房地产企业都采取的是预先销售的模式，也就是通过政府所审批下来的房地产预售许可证来开展相关市场销售活动，且收取一定的预订保证金。此时大部分房地产企业均把销售房产所取得的预收暂时款当做其收入来源。然而，在专业角度看来，这预收暂时款并不可当做收入进行确认。除此之外，大部分房地产企业都会采用银行贷款按揭支付的销售策略，在核算该方面收入时，我国税法明确规定，必须要在首付款实际到账时才能够将其是为收入予以确认，并且余款需要在银行办理转账后方能将其是为收入进行确认。然而该项策略在具体操作时则存在不合理的地方。不仅如此，在确认成本以及费用上也有着许多不合理之处，急需改进。 (三)会计核算工作内容繁复缺乏配比性 不同于普通企业，房地产企业具有一定的特殊性，其所涉及的业务类型比较繁杂，且经济活动也具有一定的复杂性。房地产行业具有经营周期长的特点，只有具有较高的单位价值才可以盈利，并且其消费对象类型较多，所以导致了房地产企业在经营时难以准确确认其费用、收入以及利润。尤其是在大额投资或是经营周期较长的环节，资源的投入以及来源就更为复杂，从而大大增加了会计核算的难度。在实际核算过程中，配比是一项极为重要的原则，不但要确保确认费用、收入以及成本时要满足因果关系，而且还需保持一致性，以便于能够将各类费用以及收入的来源及去向全面的反应出来。但是在实际核算过程中，往往难以落实配比性原则，房地产企业在核算收入与成本时往往难以做到合理匹配。通常情况下，如果房屋层数较低，且层与层之间销售价格较为相近时，计算单位面积成本则可以通过总成本除去总面积的方法得出。而如若房屋层数较高，则不能使用该种方法。并且楼层的位置、采光等都会对房屋售价产生影响，如若依旧使用总成本分摊的方法来核算高楼层成本，则会导致成本与收入不匹配的情况发生。 四、房地产行业会计核算的对策 (一)优化房地产企业会计核算科目 优化房地产企业会计核算科目即合理分类与简化有关规定中所必须出现的科目，让会计科目的核算变得更为明确与简单。首先，应当根据企业的实际规模以及项目的具体情况来进行。其次，应优先考虑项目开发成本，再考虑房屋开发成本。相关工作人员必须要进行实地调查工作，并将核算重点放在土地开发成本、房屋开发成本等二级科目。在核算时开发成本过程中，应当将单项工作视为实际对象。除去必须的成本项目核算，可以根据实际项目开发时的情况来对科目进行合理的增减。再者，对房地产企业运营时所产生的资金进行核算时，应当要站在宏观的角度来对整体项目进行规划，还可以采用表格或是图表的方式来将资金的情况反映出来，从而让企业管理人员更为直观的了解企业财务情况。 (二)加强收入、费用等核算工作的落实开展 确保房地产企业的收入、费用等核算工作得以有效开展与落实可从以下几方面着手进行：首先，应当明确房地产企业的收入核算，尤其是销售收入的核算范围。其次，应当严格依照我国现行税法中的规定来明确房地产企业收入范围。并且严格按照房地产企业实际拥有商品房、土地面积和有关配套设施在市面上销售所得的收入作为参考来确认企业按揭贷款以及预先销售的实际收入。再者，在签订购房合同、交房协议、预收账款、后期付余款等环节当中，房地产企业务必要依据实际签订协议中的内容和后期实际交易金额来进行入账与核算。不仅如此，在核算费用、收入以及成本等工作时，还应当要提升房地产企业财务信息披露的质量。确保能够全面披露出企业各项项目中生成的现金流量以及经营好活动中的信息，从而有效提升企业财务信息的有效性与实用性。此外，房地产企业应当根据自身发展特点以及管理模式来建立起完善的财务管理体制，且确保其能够得到有效落实。最后，必须要专户存储预收到的暂时款，做到专款专用。 (三)确保房地产会计核算工作具有配比性 因为房地产行业具有一定的特殊性，其涉及到诸多领域，所以其会计核算内容也较为繁杂。所以在进行会计核算时必须要确保其配比性。首先，应当要确保财务人数充足，从而可以确保可以对房地产企业经营活动所产生的各类费用、收入以及成本等核算工作能够精细化开展。并且还需要定期开展财会培训工作，确保企业财务人员的专业素质和我国市场发展相适应。其次，应当大力引进以及应用现代化技术来开展会计核算工作。积极应用现代互联网技术促进能够确保房地产企业会计信息录入与传递的实效性，而且能够提高相关数据的精准性，提升会计核算效率。再者，应当做好各类会计基础工作，并将相关监管工作落实到位。在房地产企业生产经营过程中各项基本建设项目均需要逐一开展会计核算，且使用正确的会计科目，以便于能够在第一时间内向各级部门提供系统、准确、详细的财务报告。此外，应当形成社会、政府以及企业三位一体的监管体系，并做好事前、事中以及事后三个阶段的监管工作。 五、结束语 总而言之，随着我国经济的不断发展，房地产行业也必定会得到更好的发展。但是在发展过程中依旧会有许多问题出现，这就需要相关财会人员全面掌握会计核算的内容，并妥善处理会计核算中的问题，提高会计核算效率与质量，进而促使房地产行业更好更快的发展。 作者：黄元丽 单位：南宁港航运输有限责任公司财务部 房地产行业论文:房地产行业纳税筹划发展 【摘要】随着房地产市场趋于饱和的状况以及房地产行业正面临着前所未有的压力，在房地产行业还存在着高昂的纳税，高税收对于房地产企业来讲是一个沉重的负担。而对于房地产企业本身的特点来讲，工期长、投入大风险系数高是该行业非常显著的特点，资金的巨额投入以及长期的被占用，使得房地产商承受了非常大的压力。作者从房地产业纳税筹划的角度来对房产地产行业的纳税进行研究，通过对房地产企业纳税筹划的研究，以期为房地产业合理的利用减税政策来减少企业自身的纳税，保证企业自身的利润。 【关键词】房地产;纳税筹划;措施;意义 2013年2月20日出台的楼市调控“国五条”，这无疑给房地产行业的销售带来一定的影响。这时，通过合法合理的方式进行纳税筹划来减轻税负就显得十分必要。房地产企业可以利用在不同时期的税收优惠政策进行纳税筹划，但是，在进行纳税筹划的时候，必须要根据企业自身的情况，从企业整体上进行筹划，避免由于纳税筹划方案失误或失败而导致的财务风险。 一、房地产行业的财务特点 房地产在我国国民经济中占据着非常重要的地位，为国家的经济建设贡献了较大的力量。但这个行业有自身的特点，那就是房地产销售的投入很高，然而其见效是缓慢的，在生产的过程中，遇到的风险系数也很大，例如债务繁重。国家对于房地产业所征收的税种以及税费都是比较多的，主要的税种有营业税、房地产税、土地增值税、企业所得税、印花税、契税、耕地占用税、城镇土地使用税等。房地产业的经营模式有其特殊性，所以其资产负债率一般比较高、从事房地产业不仅需要较大的投入而且还要承担较为重的税。因而作为国家层面应该着重从减轻房地产行业的税来着手，使得企业自身的利润得到保证。 二、房地产行业纳税筹划的意义 1、有利于提高企业的经营管理水平 对于纳税筹划来讲较为完善的会计核算制度是不可或缺的，企业需要进行纳税筹划的话就必须建立健全的会计核算制度，或者对现行的会计制度进行完善，以此来对企业的财务流程进行规范化管理，使得企业的管理者能够来通盘的对企业的管理进行考虑，使得企业的财务管理更加的规范化。 2、有利于完善企业的财务管理制度 在企业的管理过程中企业的财务管理是非常重要的一个环节。目前企业所面临的主要的问题还是经济效益不高，其发展还往往借助的是规模效益也就是规模化的发展来形成的企业效益，最为重要的体现就是在核算的过程中没有分开，因而这会使得企业所要缴纳的税费增加。作为企业可以选择合适自身的会计核算方式，企业的纳税筹划是企业完善其财务管理制度一个行之有效的手段。 3、可以直接给企业带来经济利益 对于从事房地产的企业来讲其最大的问题就是企业的税赋，这对于企业来讲是一个非常大的负担。早在2012年我国的房地产的几种税的税收就达到了10128元，这个额度比上年增长了23%之多，房地产在地方政府税收收入中的比例甚至占到了17%之多，因而可以看到房地产业的税还是比较重的。通过合理合法的纳税的筹划，可以使得企业能够减少大量的税，通过这笔钱就足够能支撑起房地产业的发展，这样才能够真正促进房地产业的发展。 三、房地产行业主要税种的纳税筹划 房地产业的纳税筹划和平常所讲的偷税漏税不同，房地产业的纳税筹划是在符合我国税法的相关前提下进行的，通过对房地产业中涉税的业务进行统筹规划和合理安排，来形成较为科学合理的纳税的方案，从而能够在不触犯法律的情况下合理的减少企业的纳税，进而实现企业纳税减少使得企业的自身的利润得到保证。本文从房地产中较为重要的税种营业税、土地增值税和企业所得税这三种税种来对企业的纳税进行筹划。 1、营业税纳税筹划 按照我国的税法的相关的规定，如果企业的投资是以无形的资产或者是不动产进行登记的，并且和主要的投资方进行利润的分配以及风险共担，那么这种情况就不需要征收营业税。房产地开发行业是资金密集型的企业，其每年的营业税是一项很大的开支，如果能够在营业税方面利用国家的减税政策来减税，对于企业来讲是非常有效的缓解企业资金压力的一种方式。以下来对营业税的延期缴纳进行分析:案例:某房产企业对外签署了一份销售合同，进行分期收款，在合同中，房产品总额为500万，共4次分付，首付25%，后面三次付款均为25%，需要缴纳的税率为5%。在首期付款完成后就进行商品房产权的转让。分析:A在首期付款后财务开始确认收入，应缴营业税:500×5%=25(万元)B若对分期收款进行分期确认，依次的营业税:500×25%×5%=6．25(万元)后面3次付款所交交营业税:500×25%×5%=6．25(万元)这种延期纳税是依据有关税策进行推迟延缓的纳税方案。在纳税款方面总额相同，但由于是分期缴纳，中间节省了一些利息。纳税依据为国税发［2003］83号，政策名称是《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》 2、土地增值税纳税筹划 根据我国税法的相关规定:如果纳税人建设出售的是普通的住宅，并且增值额度并没有超过规定额度的20%的话，就能够免除相应的土地增值税。如果增值税部分超过规定规定的20%，那么就应该缴纳全部的增值额度。如果房地产开发商既开发了普通的住宅，又进行了其他类型的房地产项目，那么对于两种不同的类型就要进行单独的核算;如果不对这两种类型的住宅计算增值额度或者无法确切计算增值额度的就不能够享受减税的政策。增值额的临界点为20%，因而可以对房地产企业所开发地产项目的类型不同来进行分别的核算通过纳税规划来有效的减少需要交纳的税费。案例:甲公司要购置房屋一栋，承包给某房地产公司建设。该房地产公司预计建成该房屋的售价为1100万元，按照税法规定可扣除费用为660万。甲公司与房地产公司应如何进行合作规划纳税?这里有两套方案(单位:万元):方案1:由甲公司出资，房地产公司承建该项目。由此房地产公司纳税与收益情况如下:(1)土地增值税:(1100－660)/660=66．7%(2)应纳土地增值税:440*40%－660*5%=143(3)应纳营业税:1100*5%=55(4)应纳附加税:55*10%=5．5(5)所得税前利润:1100－660－143－55－5．5=236．5方案2:甲公司和房地产公司合作建房，由甲公司出资970万元，房地产公司出地，在房屋建成后甲公司会分得房屋95%的所有权，房地产公司会分得5%的房屋用作办公用，甲公司花费52万元承租房产的5%，租期为50年。根据当前的税收政策财税［1995］48号的第二条规定，则合作建房的一方出资、一方出地的，建成后自用的，不需要缴纳土地增值税以及营业税。在此情况下，房地产公司纳税、收益情况是:(1)所得税前利润:970－660=310(2)应纳房产税:1*12%*52=6．24(3)应纳营业税及其附加:1*5．5%*52=2．86(4)甲公司减少支出:1100－970－52=78(5)房地产公司增加利润:310－236．5－6．24－2．86=64．4由此，甲公司和房地产公司通过合作来建设房屋，房地产公司可以节省纳税，对于甲公司来讲，也节省了78万元的支出。 3、企业所得税纳税筹划 目前国家针对房地产业的税务的减免政策较少，对于企业的纳税筹划来讲就是通过对涉及业务统筹安排使得企业能够减少税额。纳税筹划的主要思路可以按照以下几种方向来进行。 (1)对企业固定资产的纳税筹划。 最新颁布的企业所得税法律中规定，企业的固定资产如果按照直线折旧法进行折旧的可以依法给予免除税务。所以对于纳税的筹划只能够从企业纳税固定资产的折旧的年限以及相应的预计残值来进行纳税的筹划。第一种方式是尽量减少纳税的年限。折旧对于企业的纳税筹划是重中之重，如果折旧的额度越大的话，那么企业所应该缴纳的税款中扣除折旧费用，能抵税，从而企业所缴纳的所得税就越少，这就是通常所说的折旧抵税的纳税筹划的方式。通过将固定资产的折旧的年限进行缩短有助于企业能够迅速的回笼资本，使得企业在前期所能够预定的花费增多，但是企业后期的成本将会大量的减少，但是对于固定资产来讲所扣除的折旧的额度还是不变的;另外还要对残值进行合理的计算预测。新的企业税法没有对预计的净残值进行合理的名词解释，企业可自行对企业的净残值进行分配，只要该数值在合理合法的范围之内就是可行的。 (2)对于销售环节进行纳税筹划。 根据我国税法的相关规定企业的税额一般可以分为按实际扣除项目和按标准的限额扣除的项目。如果房地产业企业能够合理的利用政策对二者进行纳税筹划，通过对限额扣除政策的有效的运用，那么企业的只能够在企业的纳税之后的政策就能够变为税前的限额的扣除。房地产的广告费也是较大的一项支出，其目的就是为了销售房产而进行的一种推广的行为。根据税法的规定，房产企业每年有15%的销售收入的广告费可予扣除，这是针对那些有子公司的房地产企业将广告费由总公司支付，无疑增加了子公司的纳税额。目前我国房地产市场竞争异常的激烈，作为房地产企业如果想要建立自己的品牌，那么如何赢得群众的信任就是最为关键的，如果想要实现这个目的，那么企业做一定的推广是不可避免的，但是企业最大的费用的列支是一个关键的问题，也是人们急切要求关注的问题。根据我国的税务法的相关的规定，房地产企业用于宣传支出的广告费如果不超过其收入的15%那么是可以在纳税的过程中进行扣除的。因而企业应该积极地申报自身广告费的支出，作为企业自身申请扣除的广告费和企业所赞助的广告费用应该严格的进行区分。由总公司进行统一广告费的列支会增加子公司的税费，因而在这种情况下可以考虑让企业的子公司来承担一定的广告费用，使得所有的广告费能够实现统筹规划尽量不超过15的限额。 综上所述，因而作为房地产企业来必须要学习和利用好国家的减税政策，使得企业的合法的利润得到保证，为其进一步的发展提供资金的基础。在各个地区房地产公司的项目开发过程中，通过财务纳税筹划，有利于将企业的财务会计水平进行提高，同时为房地产企业赢得政策调条件下允许的合法利益，这能有效提高企业的资本增值和增强竞争力。不仅如此，它还为国家的政策调控进行有力的发挥，配合大政策实现税收这种隐形的杠杆功能，为国内房地产企业走向国际大型企业迈进。 作者：柏萍 单位：三友集团

重庆房地产论文:重庆房地产发展的问题与对策 摘 要：如今的重庆作为新特区面临着越来越多的发展问题，也有着更加广阔的发展空间，概述了重庆房地产发展的现状，分析了发展面临的问题，最后提出了相应的发展对策。 关键词：重庆；房地产；现状；对策 1 重庆房地产现状 重庆市直辖10 年变化是史诗性的，建设性的和开创性的。据重庆市国土资源和房屋管理局副局长蒙毅介绍，房地产发展推动了城市建设的快速发展。10年来，主城区的建成区面积增加了1／4，城市规模扩大到了现在的600平方公里，城市布局更加合理，道路更加通畅，住宅小区的环境更加优美，北部新区、茶园新城区等区域板块的财富价值得到凸显。从1996年到2006年，重庆房地产业增加值从25.22亿元增长到156.4亿元，年均增长20%，房地产业增加值占地区生产总值的比重由2.1%提高到了4.5%。重庆市房地产投资从1997的67.5亿元增长到2006年的629.63亿元，增长9.33倍，年均增速27.4%。共计完成房地产投资2684.24亿元，占同期全社会固定资产投资的25%，有力地促进了固定资产投资增长。 重庆房地产发展的顺利有其优势所在。首先，其拥有良好的社会环境，包括国家的各种调控政策，供地政策等都对城市房地产业的发展起到了极大的作用，今年国家的城乡统筹经济实验区政策就极大促进了房地产业的发展。其次，良好的基础设施，包括电力水利等的发展以及城市交通的不断完善更加促进了房地产业。再次，良好的外部环境，直辖以来重庆社会经济的各个方面都发生了翻天覆地的变化，工业、农业、交通运输、能源、邮政通讯、金融保险业等发展迅猛。作为西部地区重镇、长江上游经济中心，重庆的房地产业有着广阔的发展空间。最后，良好的社会消费基础，重庆城市化正在过程当中，房地产市场需求大，随着经济的快速发展，广大人民群众的收入水平不断提高，支付能力不断增强，这为重庆房地产行业的快速发展奠定了良好的消费基础。 重庆统计局最新的统计数据表明，今年第一季度，重庆市房地产开发完成投资118.93亿元，同比增幅为17.9%，与去年同期相比回落了7.5个百分点。其中，商品住宅完成75.96亿元，同比增长29.4%；经济适用房建设投资为6.29亿元，增长49.7%；办公楼投资2.11亿元，同比增长13.4%；商业营业用房建设投资10.75亿元，同比减少13.2%。专家认为，重庆房地产投资增速回落是国家宏观调控政策作用的进一步体现。 2 重庆房地产发展问题 (1)房价短期内涨幅过大，房产价格相对过高。虽然重庆房地产市场相对其他过热城市，健康指数相对较高，但在重庆成为城乡经济统筹实验区后，6月下旬，重庆房价上涨了7.8%其速度惊人且有继续增长的必然趋势，重庆房地产市场价格持续上扬，房价增幅过高，包含了不少投机因素。从长期来看，这会形成一些社会不稳定因素。 (2)商品住房结构不合理，高档房开发过热。重庆商品住房开发结构中，中低价位的住房和经济适用房，因受利润及其他因素的影响，开发量不足，供应量有限，商品住房供应结构存在相对不均衡的矛盾。 (3)政企合谋危害正常次序。地方政府从房地产商那里得到高额的地价回报，同时制造所谓政绩，并相应地给予房地产商种种优惠政策，诸如减低各种费税、提供各种规划便利、允许媒体炒作各种地产概念等等。 (4)商业地产空置率过大，投资规模偏大。重庆市国土资源和房屋管理局提供的数据显示，2007年1至6月，重庆市空置房数量仍在增加，全市商业用房竣工面积47万平方米，而销售仅为25万平方米。 (5)二手房交易速度减缓，影响房地产业长远发展。今年2月全国二手住房销售价格同比上涨4.4%，而重庆的涨幅仅为1.8%。房地产消费市场是一个梯级的、多层次的市场结构，其中二级市场是梯级消费结构的一个重要环节。重庆房地产二级市场的发展不完善，将影响房地产市场的健康发展。重庆二手房交易的萎缩，对重庆房地产业的长远发展不利，应引起政府高度重视。 (6)房地产市场秩序混乱。目前，在重庆房地产市场中．仍然存在虚假广告、面积缩水、物业管理混乱和中介服务不规范等方面的问题。购房者因房屋质量、房屋面积等问题与房地产开发商之间的纠纷，住户因物业收费项目、标准、服务质量与物业管理公司的冲突，以及房屋中介在房屋租售过程中的不规范行为，经常在新闻媒体上曝光。这些既影响了房地产开发商、物业管理公司和中介组织的信誉，同时也给购买者造成了一定的心理影响，担心自己的合法利益得不到保障，进而影响到房地产业的整体发展。 (7)房地产业盈利率过高。20世纪90年代后期，由于取消了行政事业性单位和国有企业的职工福利分房制度，刺激了房地产业的快速发展。个人买房比例从不到1％上升到95％以上，同时重庆市的平均房价也从主城区每平方米几百元上涨到现在的接近3000元。从重庆江北某楼盘的项目盈利分析报告看出，该项目全部结束后，最乐观收益率可达75％，最保守收益率也在31％以上。房地产业成为目前重庆市盈利率最高行业。 3 重庆房地产发展对策 (1)提高居民收入，进一步增强商品房购买能力。购买力是影响房地产市场发展的重要因素，而购买力的强弱是由收入水平高低决定的。国家统计局调查显示，2007年全国城镇居民上半年人均收入超5000元，重庆排名第十位为6937元。目前重庆城镇居民的收入水平还不是很高，商品房购买力还不是很强，政府应努力提高居民就业率，增加居民收入，增强居民的商品房购买能力。 (2)提高中低档住房供应量，建立合理商品房开发结构。提高重庆市居民消费水平是一个渐进的过程。重庆市政府应合理运用城乡统筹区的政策加大力度从土地供应、银行贷款、税收优惠和基础设施配套等方面压缩对商业用房和高档住房的投资，促进中低档住房，尤其是经济适用房的建设和供应。努力降低中低档住房建设成本和销售价格，保证中低档住房建设以较快的速度增长。 (3)为防止地方政府与房地产商的合谋，应该减少信息的不对称性，加大对政企合谋的惩罚力度，建立利益集团博弈的合理规则，增加第四方也就是消费者的监督力度。 (4)建立房地产信息预警预报系统，加强市场监测。房地产信息预警预报系统的建立，能够使政府及时发现问题，加强对房地产市场供求总量、结构、价格的调控。预警系统的信息也可使银行了解到开发企业和住房消费者较为全面的贷款信息，为银行对房地产贷款的审查提供有力的支持，减少虚报带来的风险。因此，重庆市政府应大力协调和提供强有力的资金支持。建立房地产信息预警预报系统，以加强对房地产市场的监测。 (5)加强法规建设，规范房地产市场秩序。整顿和规范房地产市场秩序，建立“买得放心、用得舒心”的良好购房环境，是房地产市场健康发展的重要环节。重庆市房地产主管部门应进一步建立健全与国家法规相配套的地方法规，把整顿房地产市场秩序作为市场管理的重要内容，加强对房地产开发企业的资质审查，加大对房地产开发企业的治理力度。 (6)完善各类住房市场服务,培育发达的中介服务企业,包括经纪和信息传播机构要想促进房地产业的良性发展。必须要培育发达的中介服务企业,要有一大批信誉好的公正的专职经纪人来做中介工作,将卖家的产品供应信息和买家的需求信息集成起来,通过信息传播媒体,实现信息共享。这样一方面使房地产企业能够及时了解真实的市场需求,加强产品开发的针对性、科学性,另一方面又可使消费者缩短选择时间,尽快买到符合自己需要的住房。 4 综述 面对机遇与挑战，重庆房地产业更应不断认清自身优势及问题以求为城市的发展贡献力量。解决好自身问题，明天的早晨，重庆房地产业将迎来一片阳光。 重庆房地产论文:银行利率调整对重庆市房地产金融的影响 [摘要]本文通过对近期银行利率调整和重庆房地产金融现状的分析，总结出银行利率调整对重庆市房地产金融的影响。 [关键词]银行利率 房地产金融 利率调整 近段时间以来，央行进行了多次的利率调整。利率作为金融市场上的资金价格，它的变化对房地产金融业有着不容忽视的影响。 何为房地产金融呢?房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。重庆经过多年的积累和发展，特别是在成为直辖市和西部大开发战略的推动下，近几年重庆房地产业发展迅猛，进入“黄金发展时期”。通过对银行利率调整和重庆市房地产金融现状的分析，我们可以得出银行利率调整对重庆市房地产金融的影响。 一、重庆房地产金融现状 1.融资渠道单一 在融资方式上，重庆仍与中国其他地区一样，采取依赖银行的单一融资渠道。商业银行的信贷几乎介入了房地产运行的全过程中，是重庆房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。在房地产开发资金中，自筹资金、定金及预付款、国内贷款之和已占据着房地产开发资金总量的九成以上，而企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款，房屋定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。股权融资、房地产债券融资在重庆房地产金融中所占的份额非常小。房地产资金信托近年来虽然有显著发展，但仍不能与银行信贷相提并论。 2.银行信贷向房地产全面渗透 据统计，重庆个人住房贷款已占同期全社会个人消费贷款总量的83.1%，显示出住房消费已成为广大居民的消费热点。住房信贷发展已成为大势所趋，住房金融品种也在不断创新，重庆的多家银行开始推出公积金与商业资金的组合贷款业务，有的银行还推出了二手房按揭、住房二次抵押贷款等业务。银行信贷向房地产行业全面渗透，进一步推动了重庆房地产金融业的发展。 3.商品房信贷增长迅速表一 ――数据来源于《重庆统计年鉴―2006》 从表中我们可以看出最近几年以来重庆商品房开发整体呈逐年上升的趋势。而在2007年1到7月中，重庆商品房销售额高达407.22亿元，同比增长 92.1%。 重庆商品房信贷有着如此迅速的增长，除了本身广大消费者对重庆商品房有着强烈需求以外，近年来重庆市各家商业银行在商品房开发、经营、消费过程中，提供了大量的贷款优惠。以及重庆市政府也多次出台了居民住房保护政策。在很大程度上，有效地推动了重庆商品房信贷的发展。 二、利率调整情况 自2004年以来央行不断地进行利率调整，特别是从2007年以来，央行已经进行了四次利率调整。每次的调整幅度不大，有规律可循，但是调整的频率过快，间隔时间也越来越短。 近一步分析，央行最近几次的利率上调主要目的是为了抑制当前过于火热的股票市场。然而实际的情况却是，加息对房地产市场的影响要比股市市场大得多。利率是资金使用的成本，而房地产行业是资金密集的行业。在整个房地产的开发、流通和消费过程中，利率的变化对房地产开发商、商业银行、消费者、投资与投机者等都有不同的影响。 三、利率调整对重庆市房地产金融的影响 由于住房是一种流动性差的投资品，利率的变化对住房的投资者十分敏感，特别是当住房的投资者预期到央行货币政策让利率进入一个上升的通道时，投资者不会贸然地进入房地产市场，甚至会把手中的住房尽早出手。对于住房的消费者来说，利率进入上升的通道对他们的影响更大，因为他们多数人都是通过长期住房按揭贷款进入房地产市场的。银行利率的调整对不同的房地产金融主体有着不同的影响。 1.利率调整对房地产开发商的影响 作为房地产开发商，其开发资金来源主要它主要包括以下几个渠道：一是注册资本金、资本公积金及其他自有资金；二是银行贷款，它包括企业信用贷款和项目贷款；三是上市发行股票募集资金；四是发行企业债券；五是房地产信托，它包括资金信托和资产信托等形式；六是房地产基金，基金的收入来源包括资产增值、房租收入等等，可分为私募和公开发行两种；七是商业信用，如建筑施工企业的短期垫款。 在重庆，房地产开发商的资金主要来源于自筹资金、定金及预付款、国内贷款。其中，企业自筹资金中也有很大部分是来自银行贷款。因此，银行贷款利率上调给重庆房地产开发商的影响比较大 (1)房地产开发商的融资成本提高。目前，重庆的房地产开发企业上市直接融资的还是少数，多数企业还是主要依靠商业银行贷款实现间接融资。因此，一旦银行贷款利率提高，则房地产开发商需要付出更大的代价来使用资金，融资成本就会相应上升。而对一些规模较小、实力较弱、信用较差、开发资金来源单一的小公司，由于其开发资金几乎完全依赖于银行贷款，融资渠道十分狭窄。利率上调后，他们所受到的影响会比那些实力强、信用好、开发资金来源较多元化的大型企业大得多，面临着巨大的财务压力。 (2)房地产开发商的利润有所下降。由于银行利率的提高，意味着房地产开发商要从获得的收入中拿出比原来更多的部分来偿还银行贷款利息，其利润就会有所下降。但近期以来，重庆房价仍然不断向上攀升，重庆房地产市场并没有因为利率的上调而降温，发展势头依然很强。开发商因为加息所损失的利润可以通过提高房价转嫁到购房者头上。因此，房地产开发商的利润虽然有所下降，但其利润没有受到实质性的巨大影响。 2.利率调整对商业银行的影响 商业银行作为重要的房地产金融机构，为房地产行业筹集、融通资金，并提供相关金融服务，在房地产金融领域中占有十分重要的位置。 目前，我国房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和销售的整个过程。在重庆，房地产的开发和消费贷款也同样严重依赖于商业银行。近期以来的几次银行利率调整给重庆的商业银行带来了不小的影响： (1)提高银行贷款收益率。贷款利息收入是商业银行重要的利润来源之一。随着贷款利率的上调，银行新发放的房地产开发贷款、建筑业流动资金贷款和个人住房贷款等房地产金融业务的贷款利息收入都会有所增加，从而提高银行的贷款收益率。 (2)导致房贷客户提前还贷。自2007年以来，央行前后调整四次利率，使得贷款利率上升了0.9%。为了不用偿还由于贷款利率上调带来的利息增长部分，重庆的住房消费者掀起了提前还贷的热潮，部分个人住房贷款经办机构还出现了排队提前还款的场景。新的利率要明年一月才执行，所以许多房贷客户选择在明年一月前部分或全部提前还贷。提前还款量普遍增大会打乱银行的经营战略，影响银行贷款的质量。 3.利率调整对购房者的影响 由于收入不同、资金来源不同，消费目的不一致，利率调整对购房者的影响也不一样： (1)增加普通消费者还贷负担。对于普通消费者，他们购房的目的主要是为了居住，他们选择购房的方式也大多是住房按揭买房。一旦银行加息就会直接增加他们的贷款购房成本，引起月供增加和支付能力下降。面对此情况，有的消费者会选择提前还贷。此外，利率的提高也会打击潜在消费者购房的积极性。 尽管央行近期以来进行了多次利率调整，但每次调整的幅度并不大。以现行的利率水平看来，多次加息也不过使重庆普通消费者每月多负担几十元的房贷。对于重庆一般家庭而言，这样的月供仍是能够接受的。对于那些沿用旧利率还贷的消费者，他们中的许多人都选择赶在明年一月前部分或全部提前还贷。部分新申请房贷的消费者可能会增加自有资金或首付款比例。 而最新的数据显示，从重庆2007年1至7月商品房的销售情况看来，尽管在这未到一年的时间里央行先后提高了四次基准利率，但重庆商品房的销售情况却没有因此而下降。其销售额高达407.22亿元，同比增长92.1%。其原因在于，广大消费者对重庆房地产的需求仍然非常旺盛。 由此看来，虽然银行贷款利率的上调增加普通购房消费者的还款负担，但调整后的贷款利率仍在人们能够接受的范围以内。因此，在一段时间以内，重庆的普通消费者若仍会通过银行贷款进行住房购买。 (2)购房投资者更加慎重投资。对于那些以购房为投资的投资者，受加息的影响较大。他们的情况与普通消费者不同，他们购买的房子不是用于居住，而是用来赚钱，他们所讲求的是投资回报率。银行利率的上调，会直接增加他们的投资成本，如果租金价格或者房价上涨幅度不足以弥补加息导致成本的增加，影响就会很大，不仅投资收益减少，投资风险增大，投资行为受到抑制，可能还会考虑重新寻找新的投资方向。 重庆房地产近年来进入“黄金发展期”，吸引了大量房地产投资者。银行利率的上调会引发一些依靠银行贷款投资者降低其投资重庆房地产的需求，使得购房投资者更加慎重理性地进行投资，在一定程度上能够缓解房地产投资热。 (3)购房投机者炒房受到限制。对于购房投机者来说，由于贷款利率上调，资金成本上升，房价涨幅必须达到一定比例才能确保收回本金，他们的投机风险增加。更重要的是，由于持续加息对资产价格泡沫有挤出效应，投机者很可能改变房价走势预期，因考虑到房价可能下跌而纷纷撤离房地产市场，改变其投机行业和投机产品。 无论对于何种购房者，在重庆目前的经济形势下，银行利率上调都将在一定程度上挤出房地产消费中的非理性因素，从而推动重庆房地产金融业的健康发展。 (作者单位：重庆工商大学财政金融学院) 重庆房地产论文:重庆房地产商在城乡规划中的行为研究 十届全国人大常委会第三十次会议通过了《城乡规划法》，自2008年1月1日起施行，其中对市政基础设施、新城区开发和建设、旧城区改造、城乡建设、城市地下空间的开发和利用、国有土地的使用权等问题给予了明确的指导政策和方针意见。回顾重庆市直辖十年的城乡规划历程，经历了一个循序渐进、不断完善的过程：1998年国务院批准《重庆市城市总体规划（1996～2020年）》，2002年市政府常务会审议通过《重庆市主城区山水园林城市规划（2001～2020年）》，2008年市规委会审议并原则通过《重庆市市域城镇体系规划（2003～2020年）》。目前，重庆区县县域城镇体系规划已完成，江北城、江北滨江地区、南岸滨江地区、沙坪坝滨江地区等城市形象设计已基本形成初步设计成果。在城乡规划的建设道路中，重庆房地产开发商扮演了重要的角色，在政府的管制与引导下，重庆的住宅地产市场、商业地产市场、酒店地产市场已初具规模。 一、重庆城乡规划概述 城乡一体化规划的范围一般认为应包括建成主城区、郊区以及行政管辖区域内的县镇乡村，在充分考虑总体规划要求的基础上，合理配置人口、土地、能源、环境、基础设施等城乡资源，统筹协调城乡矛盾，使其和谐发展。重庆主城一般认为有六区，渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区，以此为中心向外辐射，整个重庆幅员面积8.24万平方公里，下辖40个行政区县（自治县），有19个区、21个县，全市总人口3，144.23万人。 2007年6月7日国家批准重庆市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区，随后主持召开国务院第182次常务会议，明确重庆是我国重要的中心城市，国家历史文化名城，长江上游地区的经济中心，国家重要的现代制造业基地，综合交通枢纽，城乡统筹的特大型城市。重庆城镇体系规划将着力建设特大城市，加快培育大城市与区域性中心城市，重点发展中小城市和有条件的建制镇，城市空间规划将延续重庆特有的“多中心组团式”空间结构特征，在现有“三片、四中心”的基础上，布局“五片、六中心、十六组团”。 从重庆建筑业和市政基础设施投资来看，重庆建筑业增加值近五年增长了50%，2006年全年城市市政基础设施建设投资257亿元，比上年增长9.4%，占固定资产投资的10.5%。（表1） 二、重庆房地产与城乡规划的关系 城乡规划包括城乡一体化的过程和区域经济一体化的过程。城乡一体化是为了打破城市与乡镇的分割和对立，加强城乡联系，通过合理利用和优化配置城乡之间的资源和生产要素，达到城乡经济、社会、文化和生态日益融合，持续趋优的动态发展过程；区域经济一体化是指多个行政区经济在体制上组合成为更大规模的经济共同体，其实质在于以区域为基础，提高资源配置的效率。重庆房地产产业在推进城乡一体化和区域经济一体化的过程中起到了基础性建设的推动和促进作用，只要政府规划部门正确管制和引导开发商的个体行为，重庆房地产行业就能够为城乡规划工作的长足发展添砖加瓦。 （一）城乡统筹对房地产业的促进。重庆要按照国务院批准的规划统筹做好城乡建设和管理工作，首先要合理确定城镇人口和建设用地规模。据统计，今后约有数百万人口逐步到一小时经济圈内居住，而主城区的住宅需求也将增大，预计到2010年全市人均住宅面积将由2005年的24.3m2提高到28m2，这无疑对开发商是一个特大的好消息，今后的可开发土地量和可开发面积都将有相当大比例的增长，而且需求拉动的投资增长是健康的、繁荣的，这对于房地产行业来说蕴藏着巨大的经济潜力。基础设施和市政配套是开发商最关心也是消费群选择住宅最先考虑的重要因素，完善、成熟的基础设施不但可以为开发商节约一大笔投资，而且还将会吸引更多的开发商投资该地段，从而更加带动该地区的商业、交通、经济的繁荣，形成良性循环。 （二）房地产业有助于推进城乡建设。2005年3月国际美世人力资源咨询公司的《全球质量调查报告》，以纽约为基准测评了全世界200多座城市的和谐状况，该报告以体现构建和谐社会为标准，根据人们生活质量对城市提出了39项考察项目，最后的结果排行榜显示，欧洲城市占明显优势，排列在前的12名城市除了有3座是加拿大的，其余9座均为欧洲城市，我国城市由于经济发展水平较低、环境污染严重、交通状况差、空气质量和饮用水不合格等排名落后，上海排名第102位，北京为132位。 随着城市居民对居住环境的要求越来越高，房地产开发行业为了满足消费者需要正在进行高品质生活区的开发和建设，各大房地产商纷纷将资源投入到研究消费者市场需求上，在很大程度上房地产开发商的利益目标与城市构建和谐社会的目标是相一致的，构建和谐社会是开发商追求的最高境界。现在人们越来越重视居住环境，讲究绿色、环保、节能建筑，强调健康、安全、生态小区，开发商想要持续经营就必须有长远发展的战略眼光，只有不断推出被市场认可、称赞的楼盘才能够长久生存。在城市建设中，开发商扮演着主角，开发商自身素质的提高是对城市建设最大的贡献。 统筹城乡工作要着眼于统筹新农村建设和统筹城镇体系建设，大力打造城镇群。如今理性的开发商已经不光把目光集中在主城区繁华地段，随着主城稀缺资源越来越少，开发商开始顺应城乡统筹的政策逐步与乡镇企业合作，联合建设乡镇经济，在城市郊县搞旅游地产开发或小型造城运动，以重庆沙坪坝区歌乐山片区为例，歌乐山以西区域属于远郊地段，经济欠发达，居民以农耕生活为主，随着歌乐山交通隧道的贯通，其远郊乡镇离主城的距离被大大缩短，如果开发商与这些乡镇搞联合开发，就可以带动周边经济的发展和城市的建设。现在已经有一些开发商与乡镇政府联合开发土地的行为，不但使开发商通过这种方式获得了土地，同时也促进了新农村建设，搞活了农村经济，繁荣了农村市场，推动了城市化进程。 （三）房地产业对农业人口的贡献 1、对农村富余劳动力的消化。在统筹城乡的进程中，大量农村富余劳动力转移向城市，建筑业是消化这部分人群的最大行业，与之息息相关的房地产行业是加大农村劳动力就业的主要行业。一方面随着社会福利保障体系的不断完善，开发商将会成为解决社会就业问题的潜在贡献者；另一方面进城务工经商的农民向城镇居民转化的首要问题是对农民工的就业安居扶持工作，“安居”这个重任最后也会落在开发商身上，政府大力支持经济适用房、限价房、廉租房的建设，在相关方面给予开发商经济补偿和优惠政策。 2、引导农民走产业化经营之路。在新农村建设中，开发商应尊重农民意愿，与当地经济社会发展规划相衔接，与产业、土地、城镇等规划相衔接，完善农村布局。在帮助发展农村经济、搞活农村建设的过程中，逐步帮助农民增收，发展特色经济，走产业化经营之路，同时体现生态型建设的理念，做到远看和谐、近看整洁，做好环卫工作处理机制，促进人与自然和谐共处。 3、引导农民向技能型转变。开发商不论是在城市建设中还是在新农村建设中，都应帮助并引导农民工或农村人口向技能型、专业型、知识型转变，加强对农民工或农村人口的培训工作，丰富培训内容、创新培训方式、提高培训效率，缩短农村人口与城市人口的地域文化差异，提高劳动力的综合素质，最终达到双赢的效果，给开发企业增加效益和产值，创造价值。 三、正确引导房地产开发商行为 在城乡规划中，政府规划部门应正确引导开发商的行为，做好工程项目用地审批工作，各层次城市规划以及重要项目、建筑设计方案在审批时实行透明化、公开化和规范化，以审批建设项目“一书两证”为重点，即《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，公开审批流程。城乡规划应从城市整体规划出发，分析城市可利用的空间资源和各类用地的配置，包括居住、商业、交通、市政设施等资源的配置，合理规划城市建设用地，并以此调控各类资源，进行优化，避免由于具体建设项目不合理的选址和不合规范的建设造成资源浪费，并通过建设时序的控制使资源的使用适度。城乡规划应更好地发挥对资源进行综合调控和优化配置的作用，通过对资源的合理使用达到最积极的集约；同时，政府应加大对土地使用权出让的控制力度，落实用地招标拍卖挂牌出让制度，对地方用地指标严格控制，在土地税收方面采取一些措施，以控制开发商的拿地行为。重庆建设试验区将在土地管理和使用制度上推出一系列新举措，今后农用地只要不改变用地性质，就可以流转，以促进农村土地规模化、集约化经营。在保护和尊重农民土地承包权和宅基地权益的基础上，探索对农民进城后自愿退出的宅基地和承包地回购、置换等政策，采取土地换社保、提供免费培训、廉租房或给予住房补 贴、享受城镇最低生活保障等政策措施，鼓励农民自愿退出承包地和宅基地。 四、结论 重庆设立全国统筹城乡综合配套改革试验区给重庆房地产行业带来了新的发展契机和方向，许多开发商开始思考新的开发模式，不断探索与农村乡镇企业搞联合开发，这种行为既响应了国家关于新农村建设的号召，更与构建和谐社会的城市建设密不可分，政府在管制和引导开发商行为的同时，应支持、鼓励开发商参与到城乡规划建设中来，使开发商在得到自身利益的同时，为城市建设和城乡规划做贡献。 重庆房地产论文:从二元经济理论看重庆房地产市场 提要　根据重庆房地产市场现状，运用二元经济理论，分析重庆房地产市场高热的根本原因，提出相关建议，以达到国家宏观调控房地产市场的初衷。 关键词：二元经济理论；资金转移 2007年重庆作为西部大开发重点建设城市迎来了直辖10周年庆典，同时又作为城乡统筹新政特区。在这些外部概念的刺激下，重庆的房地产迎来了其爆发式增长的一年。但是，与建设无关的其他行业的经济却无明显增长。这就是重庆的“类似二元经济”现象。针对此现象本文建立了二元经济模型，并分析了模型背后的深层次原因，同时提出一些相关建议。 一、重庆房地产市场现状 2007年全国房价普遍大幅度上涨。据国家发改委和国家统计局的最新调查数据显示，2007年11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5％，创下近两年房价增幅的新高。另外一组来自国家权威部门的统计数据也同样验证了2007年房地产市场的热度。“国房景气指数”在经历年初的短暂下行后，从4月开始不断高涨，从102.6上扬到11月的106.59。而1～11月份，全国完成房地产开发投资21，632亿元，同比增长31.8％。 在全国房地产高热度的大环境下，重庆的房地产也是如火如荼，2007年lO月22日市统计局前三季度房地产市场数据，指出重庆市在直辖十周年和城乡统筹试验区双重效应下，全市商品房销量同比大幅增长。统计显示，重庆前三季度卖出2，198.65万平方米商品房，同比增长89，2％。以下是重庆房地产2007年1～8月份的详细数据。 (一)商品房住宅月度成交量及分布(图1) 2007年8月主城区商品房住宅成交套内面积199.58万平方米，较上月上升19.51％；与2006年同期相比，上升376.35％；从2006年以来达到最高峰。重庆成为特区新政的政策，继续强有力地刺激主城区房市升温，单月成交面积率创新高。 (二)商品房住宅月度成交均价(图2) 2007年8月主城区商品房住宅物业套内成交均价为3，948元，平方米，较上月上升5.4％，与去年同期相比，上升29.1％，成为2006年以来单月最高的套内成交均价。 通过上面的统计数据看出，重庆房地产的发展热度是非常高的。尤其是在实施特区新政后，房地产价格爆发式的上涨更是让人瞠目结舌，最显著的是江北区的房价在一个月间从3，500元左右飙升至6，000元。 二、刘易斯的二元经济理论回顾 威廉・阿瑟・刘易斯在1954年发表的《劳动无限供给条件下的经济发展》一文中，首次研究和提出了发展中国家的二元经济结构理论：处于经济发展早期阶段的大多数国家，其经济不是～元的，而是二元的，是高工资经济和低收入经济并存。刘易斯认为，发展中国家的经济是由现代化的工业部门和传统落后的农业部门组成。传统部门的人均产量大都低于现代工业部门，但存在着大量的剩余劳动力，这就保证了现代工业部门规模扩大所需要的劳动力。由于劳动力供给是无限的，且农村的平均收入低，工资可以保持在低水平上，从而使现代工业部门可以获得较高的利润。这些高利润再投资，又能使现代工业部门越来越扩大。因此，现代工业部门相对于落后的农业部门不断扩大，形成了发展中的二元经济结构。 三、结合二元经济理论，分析重庆房地产市场在国家宏观调控下保持高热的原因 在当今中国，与房地产有关的行业是过热的，重庆也不例外，尤其是在重庆直辖十周年和城乡统筹新政双重概念下，房地产爆发式的增长更是让重庆房地产的热度达到了前所未有的高度。但在重庆与房地产无关的行业相对于如火如荼的房地产业而言是过冷的。重庆经济是同时过热、同时过冷并存，这就是所谓的“类似二元经济”。结合现在中国的房地产市场现状和重庆自身特点，分析重庆房地产高热的根本原因： (一)市场方面。笔者并不赞同大多数人的观点：房地产价格上涨是由于流动性过剩所造成。笔者认为，投资环境的急速恶化，使得很多企业家把应该投资而不投资的钱大量挤压起来进入楼市、进入股市才是症结所在。目前，在重庆购买地产的资金按照重要性可以分成三类。第一类，也是最重要的资金就是很多企业家把应该投资而不投资的钱挤压出来的资金，打入房地产市场。第二类，重庆外的热钱，很多外省投资者，看中重庆在未来几年的发展前景，将剩余资金投入到重庆房地产。第三类，是我们老百姓的储蓄款。目前，所有宏观调控的政策所针对的资金基本上是针对国际热钱和上述的第三项。目前并没有任何政策对第一项资金进行调控，重庆也没有相关政策限制外省虚拟资金进入重庆，所以会有大量的资金进入重庆房地产市场，造成重庆房价居高不下。 用经济学分析：资金的效用差异导致资金的转移。模型如下：(图3) 用图3来描述重庆城市经济资金转移模型，图中O为投入的资金数额，TU为资金金的总效用，TU1为投资房地产相关行业的效用曲线，TU2为投资房地产无关行业的效用曲线，在任何时候均有TU1 TU2。由图3可知，随着资金投入量增加(K1移向K2)，TG与TU1的差距随之增大。作为理性投资人必然希望自己的资金效用最大化，所以最后结果是大量资金流入房地产市场。 (二)政策方面。全国各地的地方政府都是以GDP为纲的理念推动地方建设，重庆作为西部重点开发城市和城市城乡统筹新政特区，需要保证GDP的高速度增长，如此必然把重庆市内的有限资源误导到与建设有关的部门上，导致与建设有关的部门是过热的，其中最典型的就是房地产，而其他民营经济是相对过冷的。 (三)国家的宏观调控。国家在最近调控中不断地提高利率，不断地紧缩货币，会使得投资引商环境急速恶化。在宏观调控下，银行随时随地不讲情面地抽紧银根，这种资金成本以及银行抽紧银根的做法加大了项目投资的融资风险，使得很多企业家放弃项目投资，而把资金转入到收益更高、风险相对小的房地产市场，也是导致重庆乃至全国房地产高热的一个原因。 四、二元经济所导致的后果 (一)产业结构失衡。二元经济下，会使得过热的产业持续过热，而相对过冷的产业因为缺少资金而不断萎缩，最终导致产业结构的严重失衡。 (二)资源浪费。由于过热部门的火量投资建设而超出实际需要，就会导致大量的建设项目闲置，浪费有限的资源。尤其在重庆这种资源并不充裕的西部城市，这种浪费是令人痛心疾首的。 五、相关建议 (一)建议中央政府及重庆地方政府出台针对第一类资金投资地产的政策，以遏止投资引商环境的恶化，为城市经济的持续发展奠定基础。增大投资性购房的税率；相反，对于投资与房地产无关行业的给予一定的税收优惠，尽量使他们的利润率达到均衡。 (二)对现行的房产证管理和发放政策实行改革。对商品房的房产证实行限时交易，即购房者(不管是第一套还是第二套)从购房当日起10－30年内不得交易、过户(该办法实行前可有半年到一年的过渡期)。具体的限定时间由政府部门统一制定。打击省际虚拟资金大量涌入重庆房地产(如类似温州炒房团)，打击外省游资哄抬房价的行为。 (三)在对政府官员的政绩考核制度中，考虑非建筑相关产业对GDP增长的贡献率。 总之，应当从市场和政策两个角度减少投入房地产的资金，以达到中央宏观调控房地产市场的初衷。 (作者单位：1、重庆大学建设管理与房地产学院；2、重庆市政设计院) 重庆房地产论文:重庆房地产周期波动实证研究 提要本文借鉴国外研究指标体系的思想,并结合国内的各种指标,从宏观经济和市场的角度,采取四类指标共11个具体指标,建立重庆市房地产周期波动指标体系。然后,用主成分分析法合成重庆市房地产周期波动综合指数,并对其周期波动特征进行分析。最后得出结论,重庆市房地产市场受国家宏观经济政策影响很大,目前处于可控阶段,且从长期来看,仍具有上涨趋势。 关键词:主成分分析;房地产周期波动 目前,国内对于区域房地产周期的研究正在兴起,但是对于重庆市房地产周期波动的研究仍属空白。本文的研究目的就是通过运用主成分分析这一多元统计工具,对重庆市房地产周期波动进行研究。 一、主成分分析的基本原理 主成分分析法是霍特林在1933年首先提出的,它是利用降维的思想,在损失很少信息的前提下把多个指标转化为几个综合指标的多元统计方法。在本文中,利用主成分分析法进行重庆市房地产周期波动的综合分析。将影响房地产周期波动的多个指标的数据标准化,以解决各指标的可综合性问题;进行因子分析,计算特征根和特征向量表,形成指标的主成分表达式,进而计算得到合成指标。 二、重庆市房地产周期波动实证研究 1、指标体系的选择。本文借鉴国外研究指标体系的思想,并结合国内的各种指标,从宏观经济和市场的角度,采取四类指标共11个具体指标来建立重庆市房地产周期波动的指标体系。(表1) 2、应用主成分分析法确定综合指数。由于重庆市房地产周期波动属于增长型波动,本文选择各个指标的增长率进行主成分分析。 通过SPSS软件进行主成分分析,得出主成分Fi的表达式。再以每个主成分所对应的特征值占所提取主成分总的特征值之和的比例作为权重计算得到主成分综合模型如下: 根据以上模型即可计算各年份的综合指数值,并根据时序绘图。(图1) 3、重庆市房地产周期波动的特征。根据图1,可以看出重庆房地产业呈现出周期波动特征。重庆市房地产市场从1991年至今大致分为三个周期:第一个周期从1991年至1997年,1993年达到第一个高峰,1995年达到第二个高峰,此后逐渐衰退,1993年和1995年为繁荣阶段;第二个周期从1998年至2000年,1999年达到谷底,2000年出现回升;第三个周期从2001年至今,2004年第一次到达谷底,2006年出现衰退的现象,出现又一次的谷底,2007年出现回升,但本轮周期的波峰至今仍未出现。 三、结论 1991～2007年的重庆市房地产市场明显存在周期波动,且波动特征明显。从对其波动特征的分析来看,重庆市房地产市场受国家宏观经济政策的影响很大。政府对房地产市场的经济活动干预和控制能力强,构成了特有的政策周期。从而说明重庆市房地产市场仍处于可控阶段。由于未找到第三周期(2001年至今)的波峰位置,说明重庆市房地产市场长期仍具有上涨趋势。 (作者单位:1.重庆大学建设管理与房地产学院;2深圳市政府投资项目评审中心) 重庆房地产论文:重庆房地产空间分布均衡性研究 提要本文简要介绍重庆房地产业近期发展概况,从重庆房地产投资、商品房竣工面积、商品房销售面积、商品房价格、房地产资源占有量等方面详细说明重庆房地产业的区域发展状况,重点分析重庆房地产空间分布不均衡的原因,并提出相应的调整对策。 关键词:重庆房地产;空间分布;均衡性 一、重庆房地产发展总体状况 直辖以来,重庆房地产业飞速发展。房地产开发企业从1997年的622个增加到2008年的2,280个;房地产业从业人员从1997年的2.49万人增加为2008年的8.61万人。2008年重庆房地产开发投资完成额991亿元,占全社会固定资产投资比重达到24.50%,近十年平均增长率为27.54%;2008年全市商品房销售面积2,872.19万平方米,近十年平均增长率为25.86%;2008年房地产业增加值达191.21亿元,近十年平均增长率为16.26%。 重庆房地产业在高速发展的同时也呈现出一些问题,如供求结构不均衡、房价有所波动且相对居民收入过高、房地产金融市场存在不足、房地产市场秩序略显不规范、房地产行业管理分散等。 二、重庆房地产业各区域发展分析 2006年12月,重庆市提出“一圈两翼”发展战略:距离主城区大约1小时通勤距离半径范围内的区域为“一小时经济圈”,占全市总面积的34.8%,占全市总人口的59.4%;以万州为中心的渝东北地区、以黔江为中心的渝东南地区为“两翼”。 (一)重庆房地产投资区域分布。重庆房地产投资主要集中在“一小时经济圈”区域,2006～2008年累计达23,117,056万元,占到全市总量的94%,“渝东北”和“渝东南”分别只占5%和1%左右。重庆市区域发展正由中心逐渐辐射到周边,城镇化的脚步正在加速。从表1可以看出,虽然在纵向上2006～2008年三年来“渝东北”和“渝东南”房地产投资的同比增速大于“一小时经济圈”,但所占比例依然较小,绝对增加额更是无法和“一小时经济圈”相比。(表1) (二)重庆商品房竣工面积区域分布。重庆商品房竣工总面积稳步增长,2008年达2,367.94万平方米,其中“一小时经济圈”占83.26%,比以往有大幅度下降。近年来,“一小时经济圈”所占比例呈下降趋势,但仍占据主导地位;相对所占投资总额比例,“渝东北翼”所占比例较大,并且呈逐年上升的趋势;“渝东南翼”所占比例波动较大,不利于本地区房地产业的健康发展。(表2) (三)重庆商品房销售面积区域分布。2007年是重庆房地产业发展的巅峰时期,商品房销售面积达3552.92万平方米,其中“一小时经济圈”突破了3,000万平方米,占全市比例更是高达87.31%;“渝东北翼”及“渝东南翼”总量都在不断上升,但所占比例依然较低。(表3) (四)重庆各区域商品房价格情况。2008年重庆“一小时经济圈”商品房均价为3,046.19元/平方米,远高于“渝东北翼”1,596.97元/平方米及“渝东南翼”1,784.55元/平方米,“一圈”的均价约为“两翼”的两倍,见图1,表现出明显的非均衡性。(图1) 三、重庆各区域人均房地产资源占有量对比分析 从图2可以看出,重庆房地产市场的三个区域在2006～2008年人均投资额、人均竣工面积及人均销售面积都存在着较大的差距。在人均投资额方面,“一小时经济圈”分别为“渝东北翼”及“渝东南翼”的4.73倍及4.74倍,表现出极其显著的非均衡性;在人均竣工面积方面,“一小时经济圈”分别为“渝东北翼”及“渝东南翼”的1.86倍及2.28倍,相对投资方面略有好转,但非均衡情况仍相当严重;在人均销售面积方面,“一小时经济圈”分别为“渝东北翼”及“渝东南翼”的1.69倍及2.54倍,即在需求端“渝东北翼”及“渝东南翼”与“一小时经济圈”仍然存在较大差距。(图2) (一)空间分布非均衡性原因分析。重庆房地产市场在“一小时经济圈”、“渝东南翼”及“渝东南翼”三个区域表现出的严重非均衡性,主要是因为三个区域国民经济发展的水平相差甚远,在人均收入等方面存在一定差距。2008年重庆GDP总量为5,096.7亿元,一小时经济圈、渝东北翼、渝东南翼的GDP分别为3,959.3亿元、857亿元和280.4亿元,在全市所占的比重为77.7%、16.8%和5.5%。而同期三个经济区域的人口分别占全市人口的56.1%、33.2%、10.7%。财政收入是地方经济实力的反映。2008年三个经济区域的地方财政收入分别为382.3亿元、48.3亿元和23.5亿元,在全市所占比重分别为84.2%、10.6%和5.2%。由三地区国内生产总值和财政收入的对比可知,“一圈”经济实力最强,渝东北翼次之,渝东南翼较弱。 居民的收入和消费与经济发展水平是同步的,由于取得资料的局限和时间关系,本文以城镇经济单位职工年平均工资代替城市居民可支配收入。2008年一小时经济圈、渝东北翼、渝东南翼城镇经济单位职工年平均工资分别为28,181元、22,323元和23,536元,一小时经济圈分别高出渝东北翼、渝东南翼26.2%和19.7%。同期一小时经济圈、渝东北翼、渝东南翼农民人均纯收入分别是5,183元、3,639元和3,242元,一小时经济圈分别高出渝东北翼、渝东南翼42.4%和59.9%。2008年一小时经济圈、渝东北翼、渝东南翼社会消费品零售总额分别是1,639.9亿元、311.8亿元和112.4亿元,一小时经济圈分别高出渝东北翼、渝东南翼5.2倍和14.6倍。同期一小时经济圈、渝东北翼、渝东南翼城乡居民储蓄余额分别是3,010.2亿元、792.5亿元和1,817.9亿元,一小时经济圈分别高出渝东北翼、渝东南翼270%和65.6%。无论是消费还是积累,一小时经济圈均高于两翼。 重庆市是大城市、大农村二元结构特征非常突出的直辖市,区域经济差距的存在是不可避免的,也是造成房地产市场区域发展不均衡的重要原因,我们要正视差距的存在,但不可让差距拉得过大,因为房地产市场差距不理性地扩大会造成社会不稳定,特别是渝东南地区是少数民族集聚区,需要采取一些措施对“两翼”房地产市场进行调整扶植。 (二)调整对策 1、实施“强者更强、弱者变强”的差异化发展模式。针对二元结构非常突出的重庆,要想三个区域的房地产市场共同全面发展,各方面的条件还不成熟。因此,我们认为“一小时经济圈”的加快发展,“渝东北翼”、“渝东南翼”发挥后发优势,后来居上,实施“强者更强,弱者变强”的差异化发展模式是重庆缩小房地产地区差异的较好选择。 2、加强“两翼”基础设施建设。基础设施是吸引投资的主要因素,在上文的分析中可以看到“一圈”和“两翼”在房地产投资方面存在着巨大差距,因此加强“两翼”基础设施的建设是优化投资环境、吸引更多房地产投资、缩短差距的重要手段。 3、加大财政转移支付和扶植力度。对“渝东北翼”及“渝东南翼”,尤其是少数民族集聚区域,通过财政转移支付等措施,促进这些地区房地产业的发展;出台一些扶植性的区域倾斜政策促进这些地区房地产业的发展,比如在税收上相对于“一圈”给予部分减免。 4、在“两翼”加强政府服务性建设。相对“一圈”中政府在房地产开发中的服务理念,“两翼”存在着明显的滞后性。不仅要突出政府在房地产开发中的引导作用,更要发挥地方政府在房地产市场中的服务性。同时,这也是吸引投资、促进房地产市场健康发展的重要方面。“两翼”地区应及时更新理念,突出政府在房地产开发中的服务作用。 (作者单位:重庆大学建设管理与房地产学院) 重庆房地产论文:重庆房地产企业营销沟通渠道研究 摘要：本文通过研究目前重庆房地产企业营销沟通的现状，深入了解到目前房地产企业在营销沟通渠道中存在的问题，并针对这一问题，有针对性地提出了新型的营销沟通渠道模型。同时，作者还分析了该模型的特点和功能。这一新型的营销沟通渠道模型从消费者需求的角度出发，从外而内地开展营销工作。站在消费者角度去展开营销，从而实现企业与消费者双赢的局面。 关键词：房地产企业；营销；沟通渠道 一、房地产企业营销沟通渠道现状调查及结果分析 笔者以重庆市部分房地产企业为样本点开展了一次关于房地产企业内部营销沟通渠道的调查，关于企业内部营销沟通渠道的调查结果如下： 1．被调查者所在公司各个部门的作业流程 目前大部分公司采用的开发作业流程是流水线式的或者没有具体的流程规划。流水线式的作业流程虽然符合整个房地产开发的程序，但是营销策划没有从一开始就贯穿进来，从而没有发挥营销应有的作用。这从一个侧面反映了目前重庆房地产企业在营销理念上认识不准，房地产开发还缺乏规范的运作机制。 2．被调查者所在公司各部门之间的主要沟通渠道 沟通方式当然也会影响到沟通的效果。统计表明，大部分公司都有例会、例会会议纪要、电话沟通等方式。但不可忽视的是，有一定比例的公司以由合作单位代为转达的方式进行沟通的，这种间接的沟通方式既影响沟通的效果又影响沟通的效率。 3．被调查者所在公司各部门会议由谁确定？ 会议是一种很重要的沟通方式，那么由谁来决定是否开会也很重要。由老板来决定是否开会、何时开会带有一定的主观性和随意性，并非所有的老板都对公司有一个客观和全面的了解，所以这种方式不一定能够产生好的效果。统计表明，还有较大比例的公司是经过各部门申请后，由总经办审阅后组织，这种方式的缺陷在于手续过于繁琐，一些急于马上解决的问题可能会因此而错过了时机。 4．被调查者所在公司例会制度的构成 从被调查公司的例会制度构成可以看出，绝大多数公司都有管理层例会制度，而设置相关部门例会制度的公司则相对较少，因此各相关部门缺少相互沟通的必要条件。 统计表明，被调查公司在例会频率上有较大的差异，还有较大比例（20%）的公司例会不固定。这说明重庆的房地产企业在例会制度上还不太规范，还有待改进。 二、重庆房地产企业内部营销沟通渠道研究 笔者基于前期的调查研究的数据统计和分析结果，提出如下营销沟通渠道模型（见图1）。 针对目前房地产企业内部营销沟通渠道的弊端，本模型充分重视了营销部门在信息收集和沟通中的地位和作用，加强了营销部门和其他各部门的双向沟通，以及营销部门与消费者的双向沟通。更为重要的是，这一模型是以消费者为导向的，它强调的是与潜在消费者沟通的本质意义上展开营销活动，并且实行由外而内的决策过程，即企业是基于消费者的需要而做出决策，而不是基于企业自身做出决策，然后让消费来接受。该模型有如下几个特色： （1）相对于传统的房地产企业沟通而言，该沟通模型确立了营销部的中心地位，强调了营销沟通对企业决策部门的重要性。 （2）该模型也特别强调了营销部门与其他各部门如市场调研部、人事部、财务部等部门的沟通，将营销部门与其他部门的沟通作为企业决策的依据。营销部门可以通过其与人事部门的沟通，提出他们对营销人员的要求；通过与市场调研部的沟通，了解当前消费者最感兴趣的户型、房屋单价、总价，以及他们对小区配套及环境等方面的要求；通过与财务部的沟通，可以促使他们对营销活动策划的经费提供支持；通过与工程部的联系，促进他们加快工程进度，强化工程质量，以便按质按时交房；通过与成本控制部的沟通，制定出一个既能让消费者接受又可以让企业最大程度地赢利的房价；等等。 （3）在这一过程中，营销部不仅起到了项目信息收集的作用，还承担着项目信息处理和反馈工作，更在项目开发过程中起到了信息交流和协调的作用。 （4）要达到以上目的，离不开决策系统的支持，也即项目决策部门必须赋予营销部门足够的权利，同时，还需要公关部门的支持。当然，为了防止营销部门权力过大，企业也可以专门设置一个营销监测体系，对营销部门的活动进行监督和考核。 三、营销沟通渠道的功能 1．为房地产企业内部营销沟通建立体制保障 如前所述，目前大多数房地产企业内部营销沟通不善的原因在于内部组织机构设置不合理，营销部门处于和其他部门平行的地位，而不是处于一个统领的地位，这种组织结构不利于营销部门有效地和其他部门实行沟通。作者通过研究这种新型的房地产企业内部营销沟通渠道研究，试图改变目前房地产企业内部组织结构的弊端，从组织结构上赋予营销部门以权力，那么营销部门在和非营销部门进行沟通便有了制度上的保障，可以改变营销部门名不符实的尴尬地位。 2．促进营销部门与非营销部门之间的有效沟通 由于传统的营销管理系统使得营销部门和非营销部门之间有一定的独立性，虽然营销部门花费了较多的时间和金钱投入到消费者需求的调查和信息的采集上，并且是从一开始就介入了项目的运作（也即全过程营销），但由于营销部门和非营销部门的沟通障碍，无法把营销部门的良好构思和营销理念传达给非营销部门，从而无法真正发挥营销的作用。 3．实现企业与消费者之间的双向持久沟通 企业要发展壮大，必须要拥有一个相对稳定的顾客群。这需要企业和消费者之间建立一种持久和双向的联系，不间断与消费者的互动交流，让消费者一直保持对企业的关注和兴趣，成为企业产品的潜在购买者。而这一模型能够将消费者对产品的需求通过营销部门传达给企业内其他部门，如设计部、工程部、财务部、销售部等等，让这些部门及时并且准确地掌握消费者的真正需求，并把这种需求体现在产品的设计、工程质量、资金支配以及销售策略等方面，不断地对产品进行改进，这样生产出来的房地产产品才会是适销对路的。 作者单位:重庆工商大学管理学院 重庆房地产论文:重庆市住宅类房地产价格影响因素分析 ［摘 要］房地产业对其他很多相关行业有着带动作用而成为国家的支柱产业,对于房地产价格的合理评估对于国民经济运行也有着十分重要的作用。本文在传统的影响住宅类房地产价格的因素中选出对重庆住宅类房地产价格影响较大的因素,并通过结构方程模型对其中的建筑因素进行了相应的分析,为重庆市住宅类房地产动态评估打下基础。 ［关键词］重庆；住宅类房地产；影响因素 1 引 言 房地产指土地、土地上的定着物以及诸如水和矿藏等自然资源,还包括与土地所有权有关的所有权或利益。住宅类房地产天然与所附着的土地、土地周围的相关状况有着联系。不同状况的房地产价格千差万别,影响房地产价格的因素如何量化？国外学者使用房地产价格的享用模型,将影响房地产价格的因素代入相关线性回归模型中进行度量；国内对于房地产价格的度量主要从房地产价格的影响因素体系着手,运用市场比较法进行修正评估。 2 重庆市住宅类房地产价格影响因素体系 2.1 因素体系的构建 张所地等人在城镇土地的定级估价当中,在将古交市土地划分为50个匀质用地单元后,通过可直接测算的子因子分数数据,测算出商服繁华度、基础设施完善度、交通条件、环境条件、自然条件、资源开采影响度、人口密度这7个影响地价的因素,并在此基础上进行单宗房地产价格的评估。戚晓曜使用模糊的神经网络模型进行房地产评估,在评估中,他主要考虑以下房地产价格影响因素：国家宏观经济形势、国家有关财税政策、国家经济结构、世界金融宏观形势、所处地段、设施与设备、交通状况、周边环境、建筑结构、室内装修、工程质量、朝向、楼层。郭庆军等人在房地产估价中考虑这些因素：自然条件、基础设施条件、交通条件和行政条件。王秀丽、骆汉宾在运用市场比较法分析房地产价格时考虑住宅类房地产的主要特征因素有：地段等级、交通便捷度、服务设施、基础设施、环境质量、建筑结构与质量、建筑物设施设备、成新、装修与朝向。 将重庆市住宅类房地产影响因素体系分为8个大类：建筑因素、区位因素、人文因素、环境因素、自然因素、政策因素、经济因素、预期因素。 2.2 基于结构方程模型的数据处理 根据结构方程模型的分析,再结合实际调查数据便可以得到重庆市住宅房地产建筑因素的指标状况。 重庆房地产论文:重庆市解决房地产权证遗留问题的主要做法 房地产权证遗留问题一直是困扰国土房管部门的一大难题，一方面是合法购房老百姓日益强烈的办证合理需求，另一方面是根源于开发建设各环节的不规范带来的无法办证情况。究其原因，既有开发主体行为的不规范，又有行政监管不到位和管理制度设计缺陷，也有部分购房群众维权意识不足的问题。我市于2002-2003年集中开展了解决房地产权证遗留问题的工作，其后采取“一事一报、一事一议”方式协调解决权证遗留问题。目前，累计解决了近700万平方米土地和1500万平方米住房的房地产权证遗留问题，化解了多年积累的突出矛盾， 得到了社会广泛好评。 一、政府主导，部门负责，合力推进房地产权证遗留问题的处理 重庆市委、市政府对解决“两证”遗留问题高度重视，2002年10月16日，时任重庆市委常委、常务副市长黄奇帆主持召开专题会议，研究部署解决“两证”（“房屋所有权证”、“国有土地使用证”）遗留问题，并随即成立了解决“两证”遗留问题申办工作临时办公室。事后，重庆市国土房管局牵头在对全市无法办理房地产权证的项目进行全面清理和分类的基础上，加大政策研究力度，确立了处理“两证”遗留问题的原则、方式和措施。涉及主城区的，由所属各区分局和土地房屋权属登记中心具体办理；远郊区县的，由所属各区县国土房管部门具体办理。 （一）处理原则 1.尊重事实，特事特办原则。已竣工出售但存在产权遗留问题的房屋，其客体违法性是肯定的。但其作为客观存在的事物，应在建筑合法、结构安全的前提下，采取补救措施，尽量使其合法化。在解决房地产遗留问题时，国土房管、建设、规划、消防等部门要采取“特事特办，联合会审”的原则处理，在各司其职的同时，加强协调和配合。 2.规费征缴与办证分离原则。对拖欠土地出让金和各种规费的开发建设单位，由各部门督促其限期缴清，逾期不缴的，按照规定处理。同时，实行规费征缴与办证分离的原则，对目前确无能力缴纳的，可采取挂账方式，并制订缴款计划，在保留追缴权的同时，各部门立即完善相应手续，国土房管部门为购房人办理房地产权证。 （二）处理方式 1.政府发文，社会公告，集中申请的启动模式。市政府以渝府发[2002〕82号文正式全面启动清理房地产权证遗留问题工作，并在《重庆日报》、《重庆晨报》上《关于加快申报主城区〈房屋所有权证〉〈国有土地使用证〉工作的通告》。 2.明确分工、划清职责、部门联动的办理模式。对属于申办范围内规划手续不齐备的房屋，由规划部门负责就其是否占规划道路、公共绿地、重要市政设施用地，是否严重影响城市规划等情况提出审查意见；对属于申办范围内建设手续不齐备的房屋，由建设部门及所属部门组织质量检验，对不影响住用安全的房屋及时补办质检验证和备案手续；国土房管部门对属申办范围内的土地房屋，及时审批确权发证。 （三） 处理措施 1.对房屋已竣工群众已入住但未通过规划、建设、消防等部门综合验收致使房屋未办理初始登记的，采取规划、建设、消防、国土房管部门联合会审，国土房管部门依据联合审批表上的审查意见颁发房地产权证。 2.对无开发建设单位申办房屋初始登记的无主项目，依法代为申请。若前期资料齐全，则采取由房屋买受人书面委托物业公司，或业主委员会、或推荐业主代表，或委托中介公司，集中该项目房屋买卖合同，缴款凭证、房屋买受人身份证明、委托书等资料，填写登记申请书，向房屋所在地登记机构申请办理房地产权证；若前期资料不齐，则由房地产开发行政主管部门牵头，组织规划、建设、国土房管等相关部门，直接对竣工项目进行质检会审，对不影响住用安全的，经联合审批后办理房地产权证。 3.对开发建设单位与施工单位或联建单位存在纠纷，纠纷一方不提供相关资料影响验收及办理房地产权证的，由建设部门直接组织相关部门进行质检会审，规划部门负责提供相关资料，国土房管部门凭会审的质检备案材料和相关手续对已售房屋部分办理房地产权证；对未售部分由建设部门提请有权机关暂停其销售、抵押登记，待纠纷双方达成一致协议后，恢复办理相关手续。 4.对未办理合同备案登记导致的一房多卖，已售房屋被抵押或查封冻结的，房屋买受人应依法向人民法院申请，按法院生效的司法文书，由权利人申请办理房地产权证；对房屋已被抵押，但未被查封冻结的，房屋买受人可与建设单位、抵押权人协商，采取用其他资产置换抵押方式，或由抵押权人书面同意解除抵押后，由实际购房人申请办理房地产权证。 5.对国有大中型企业、行政事业单位或已批准列入破产计划企业的房屋历史遗留问题，如1989年7月13日前确因生产、居住需要修建的生产、办公、业务用房、职工宿舍等永久性建筑，虽未办理用地、规划、质检等建房手续，但不影响市容、交通、消防，也不影响邻里通风、采光、进出道路的，由房屋安全鉴定部门出具住用安全证明的方式办理，国土房管部门据此颁发房地产权证。 6.对开发建设单位拖欠土地出让金和规费的处理，采取规费征缴和办证分离的原则，对一次性缴清欠交的土地出让金和各种规费确有困难的，开发建设单位向各征收部门申请，制定缴款计划，经审批同意后，准予挂账，完善相关手续后先行办理房地产权证。 二、主要做法 一是统一思想，上下联动，狠抓落实。从市到区各级政府、职能部门思想认识的高度统一是解决房地产遗留问题的根本。在各级部门认识统一下，市区上下联动，形成高效工作机制，采取强有力的工作手段，切实推动了清理工作。 二是部门配合，各方协调，协同办理。房地产权证遗留问题的处理涉及开发建设前期各部门，通过与规划、建设部门共同制定《关于解决办理国有土地使用权证和房屋所有权证遗留问题的通知》等文件，明确了各部门职责和会审程序，以及部门间协同工作等。同时，针对一房多卖、房地产标的上涉及多个权利人的案件，先后主动与金融部门协调83次、三级法院协调25次，得到了金融部门和人民法院的大力支持。市高院出台了渝高法[2002]218号、渝高法[2003]48号文件，有力指导各基层法院审理工作，对涉及房地产权证遗留案件实行快立案、快审理、快执行，优先实现房屋买受人物权。 三是情况清晰，政策到位，分类办理。房地产权证遗留问题由来已久，在全面启动清理整顿工作前，通过摸清底数、明确情况、清晰思路，有针对性地分类制定政策，以不违反法律法规为原则，以保障群众合法权益为最终目的，从实际出发，灵活制定政策，合情合理合法处理房地产权证遗留问题。 四是制度健全，责任落实，措施有力。解决房地产权证遗留问题工作由我局牵头办理，组织市级各部门和各区政府、部门，以及法院、金融机构认真贯彻落实市委、市政府指示精神联合办理。在处理过程中，市区都做到有分管领导负责，有工作人员经办，有场地办公，有责任机制，有进度管理，有疑难杂症分析制度，有阶段工作总结汇报，强有力地推进工作，取得良好成效。 三、登记效力 房地产遗留问题的集中清理，快捷有效化解了大量积压的社会矛盾，维护了成千上万户老百姓的合法利益，但是由于在办理中不可避免地存在执行程序和收取要件的非常规性，社会舆论对此种办理方式是否会引发诉讼，是否会得到法律支持存有疑虑。 为此，我局积极主动与三级人民法院协调座谈反映，经双方达成共识，2007年6月，我局出台的《关于房地产登记若干问题的处理意见》（渝国土房管发[2007]404号）中对此种特殊方式办理的登记效力问题予以确认；2007年9月，市高院出台《在审判工作中适用〈重庆市国土房管局关于房地产登记若干问题的处理意见〉所涉及相关问题处置意见的通知》（渝高法[2007]214号），明确指出此种方式是采取的特殊措施，对以此提出的行政诉讼案件，可根据案件情况裁定驳回起诉或判决驳回其诉讼请求。 四、下步工作思路 我市于2002-2003年集中开展解决“两证”遗留问题的阶段性工作结束后，按照市政府的工作安排，此后有关“两证”的处理问题，由国土房管部门牵头，会同规划、建设、消防等部门参照渝府发[2002]82号文件精神，采取“一事一报、一事一议”的方式协调处理。近十年来，通过各方各部门共同努力，我市解决房地产权证遗留问题工作取得一定成绩，维护了老百姓的合法权益，获得来自社会认可。但自2007年起又不断有购房人（被拆迁安置人）及企事业单位通过信访、市长信箱、网络媒体等方式反映办不了房地产权证。尤其是《物权法》等相关法律法规颁布以来，社会各界对物权的保护意识增强，反映尤为强烈。为此，我们拟定下步工作思路。 一是建立健全“黑名单”管制制度。对违反相关规定、不履行合同约定或承诺的开发企业建立“黑名单”管制制度，用强制手段强化惩处效果。国土房管、建设、规划、公安、工商、税务等部门相互配合，对违反相关规定、不履行合同约定或承诺的开发企业建立黑名单，并在主流媒体上予以公示；同时，各部门按各自职责禁止其再进入房地产开发领域。 二是启动问责制度。对辖区内出现重大违规建设行为，或因职能部门督促不力导致的建设项目完工6个月后仍未提交验收备案、造成社会不稳定因素等重大后果的，应对当地区县政府（管委会）和相关职能部门启动行政问责。 三是建立新建房屋权属登记追踪催办曝光机制。国土房管部门对新建商品房开发项目加强跟踪监管，对竣工交房具备初始登记条件或已办理初始登记的项目，通过催告程序督促开发企业及时履行申请办证义务。对催告后无正当理由仍不履行的，由登记机构在公开媒体上予以披露。 重庆房地产论文:宏观调控下重庆房地产企业的营销策略设计 房地产业是我国国民经济中重要的基础产业、先导产业和支柱产业，在国民经济中占有重要的地位，已成为国民经济的“晴雨表”，对GDP的贡献巨大。房地产业的健康发展，不仅能够有力地拉动经济增长，同时具有促进房地产资源的合理配置、增加财政收入、解决就业、维护社会稳定等重要作用。相反，房地产市场失灵、过度泡沫的聚集将严重影响经济增长，危害到社会的民生问题。同时由于房地产市场的外部公共性、垄断性、信息不对称等原因导致“市场失灵”，这就使得房地产的市场机制大打折扣。因此，在一定程度上需要利用宏观调控手段来对房地产市场进行纠正，引导其健康、合理、快速的发展。 一、我国宏观调控背景概述 从2003年下半年开始，针对房地产市场存在的一些问题，如房价涨幅过快过大、楼市泡沫日趋膨胀，国家就连续出台了一系列宏观调控政策。 2006年更是房地产市场宏观调控政策出台频繁的一年，有国六条、国六条细则、征收二手房交易所得税、限制外资进入、银行信贷紧缩等政策。但这些政策的执行力度不强，房价也没能有效地抑制。 直到2007年，面对持续的房地产价格上涨，政府又频繁的出台调控政策，尤其是“9·27”新政的出台，使得遏止房地产价格快速上涨的缰绳愈收愈紧。2007年底至2008年初，在前期紧缩性房地产宏观调控政策逐渐产生作用的影响下，房地产市场终于开始冷却。不料，国际金融危机爆发，对中国经济的负面影响也愈发广泛和深入。与此同时，百年不遇的“5.12”汶川大地震又令全国楼市雪上加霜，国内房地产业迅速进入了深度低迷期，绝大多数房企面临严峻的形势，尤其是资金链极度紧张的困境。为了抵御金融危机对国内经济的巨大冲击，国家又采取4万亿财政投资、降低利率等宏观调控措施来带动经济的正常发展。房地产业作为国民经济的支柱，此时也受到扶持。 金融危机后，在政府对经济发展的的支持下，房地产也异常活跃，由之而带来的问题也更加突出。 2009年以来，政府又陆续出台了一系列的调控措施。2009年，国务院《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确二套房贷首付不能低于40%，贷款利率严格按照风险定价。2010年，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套以及上住房贷款；对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。2011年初，万众瞩目的房产税在重庆和上海进行试点，标志着房产税的正式出台。近期，各住宅价格涨幅较大的城市纷纷出台限购令和限贷政策，国家宏观调控的力度还在步步加大。相对以往对房地产市场不痛不痒的调控而言，此次调控被称为是史上最严厉的一次调控。尤其是限购令以及银行信贷的收紧对开发商而言更是致命的一击。在政府持续不断对房地产市场的调控下，大多数城市的房价都或多或少的出现了下降，房地产调控效果逐步显现。 二、重庆市各主城区11年上半年销售数据统计 在调控持续加紧的情况下，开发商的资金链越发的收紧，消费者的观望情绪也异常高涨。在政策如此严峻的情况下，开发商都将采取什么策略来度过房地产市场周期的低迷期呢？下面就重庆市主城区的情况做个简单的介绍分析。 首先来看看主城各区在2011年上半年的销售数据，同时和2010年上半年作个比较。 通过上表可以看出，2011年上半年相对2010年而言，主城区的成交面积明显下降了，但成交均价去上升了。这在一定程度上与宏观调控的周期想吻合，出现了第一阶段量缩价升的现象，也相应的反映了政府对房地产市场调控的决心。面对此次严厉的政策调控，重庆主城区的开发商都采取了哪些营销策略来平稳的使自己度过这个房地产市场寒冬呢？ 三、重庆主城区在宏观调控政策下主要采取的营销策略 下面对重庆主城区主要采取的营销策略归纳如下： 1、打折促销 在2011年岁末之时，重庆楼市的促销大战再次被推向高潮。金科地产打出了“来噻！2012”的广告语，一次性推出旗下包括金科世界城、金科华岩万人广场蚂蚁SOHO、金科廊桥水乡、金科公园王府、金科太阳海岸、金科10年城6大楼盘，工2012套房源全部纳入“清仓”，加入到年底促销战的行列，之前重庆保利地产也推出贺岁特惠房源，最高优惠达56万。 2、老带新政策 该策略即开发商向已购买或已订房源的客户承诺如果成功介绍一个新客户将给予老客户相应的费用补助。多介绍成交，费用将累计补助。如茶园新区银翔翡翠谷项目的老带新政策就是老客户若成功介绍一位新客户，老客户将获赠一年所购房屋的物业管理费，多介绍成交，多免物管费。 3、品牌推广策略 政府对房地产市场持续调控的情况下，“现金才是王道”的道理，使得大多数开发商都开始陆续的打出降价优惠的旗帜。这种现象，使得消费者的观望情绪甚浓。因此为了让项目在众多楼盘中脱颖而出，开发商更多的应该注重将项目与自身品牌联系起来，让品牌深入人心。毕竟买房就是买感觉，感觉酝酿出来了，房子自然就卖出去了。 4、特价房策略 如协信阿卡迪亚君临天悦项目在2011年11月末推18套特价房，面积大小54-65平米，总价36-59万，即可入住两室现房。 5、团购优惠 如渝北区鲁能星城项目为庆祝两江新区成立一周年，特以特惠价格回报全城，12街区限量清盘特价房源，套内最高价仅7915元/平米！（楼盘均价9500元/平米当时）套内面积为98-106平米，物业费为1.60元/平米.月，5街区园上98-106平米，团购优惠可达8万元。 6、办理VIP卡 如雅居乐国际花园雅郡将于12月11日加推20楼高层房源，户型区间83-113平米，目前正在办理VIP卡，缴1万开盘可享10万优惠再92折优惠。 四、重庆房地产企业营销策略的发展趋势 此次调控在一定程度上规范了房地产市场行为，使整个行业更透明化，减少了盲目追求暴利的投资行为，使得今后的房地产市场将更多的转向理性消费。因此在未来的房地产市场，开发商应该更多的实施有效的营销策略，将消费者的购买欲望转化为有效的购买行为。基于此，对重庆房地产企业在以后的营销策略中，应注重一下几个方面。 1、品牌战略 开发商应该转变观念，不能总是以产品为主的自我观念，而是以保证购房者满意及广大业主的长期利益为产品的诉求点，同时以客户需求和感受为导向的营销观念，真正把品牌战略落实到营销中去。将产品与品牌贯穿起来，使产品更深入人心。 2、注重项目前期策划 其中对市场调研的深度以及客户群体的分析及产品的定位直接影响产品的销售情况。同时要注重策划的科学性，使之形成整体性和系统性，同时需要对广告效果进行跟踪及监控，还有就是形成营销策划效果的后评估机制。“千里之行，始于足下”，只有打下坚实的基础，才可能成就成功。而房地产前期策划就相当于坚实的基础，只有把它做好了，才能更好的促进产品的销售。 重庆房地产论文:重庆房地产发展现状及前景分析 摘要：重庆房地产业为改善当地居民的居住条件，推动地方经济的快速发展做出了积极的贡献，已成为重庆经济的重要组成部分和支柱产业之一。受2011年国家调控政策的影响，重庆的房地产市场受到了巨大的影响，本文阐述了重庆房地产市场的发展现状，对重庆房地产的商品房和二手房市场的发展趋势进行了分析，并提出了在国家宏观调控政策下开发商和市政府的应对措施。 关键词：重庆 房地产 发展现状 前景分析 前言 重庆房地产业为改善当地居民的居住条件，推动地方经济的快速发展做出了积极的贡献，已成为经济的重要组成部分和支柱产业之一。1997年重庆成为直辖市，为房地产业的快速发展奠定了基础，2012年第一季度主城区成交面积382万平方米，同比增加19万平方米。成交量的明显回升主要来自于刚性需求的集中爆发。高端物业成交缩水、土地价格明显回落、经济基本面并不支撑楼市的快速回暖，资金面也尚未有根本改善，重庆楼市回暖缺乏长期的延续性和稳定性。 一、重庆房地产发展现状 中国房地产行业目前正逐步进入行业洗牌与结构调整阶段,即将面临第一次真正意义上的大调整。2011年以来,当针对房地产市场的紧缩调控政策与抑制通胀为核心的宏观政策紧缩环境相叠加,当加息、信贷控制与影子银行体系监管相叠加,当针对开发商供给端的抑制与针对购房者需求端的抑制相叠加、当市场化间接调控手段与行政化限购令直接干预措施相叠加，房地产开发企业正在面临中国房地产市场起步以来最为严厉的市场和政策环境，中国房地产行业目前正逐步进入行业洗牌与结构调整阶段,即将面临第一次真正意义上的大调整。 自2010年国务院下发的“新国八条”开始，房产税，差别信贷利率，地方房价调控目标等一系列的政策调控在第一季度相继出台重庆市开发市场在持续以政策为主的宏观调控基调的环境中运行，总体呈现出建设投资于市场销售双双回落的态势。 第一季度成交量的回升主要基于以下理由。宏观调控在“两会”之后显现出明确的延续性与稳定性，虽然这对房地产企业是一个利空消息，但是购房者在经历了长期的宏观调控之后发现只是成交量下降而价格相对稳定或小幅下降，这样，相对明朗的政策环境使得潜在目标购房者的观望情绪减弱，因此促进成交量一定上涨；另一方面，虽然整体调控依然严厉，但是局部有所微调，例如首套房贷款利率的回归甚至下调，使得刚性需求购房者在经过长期的观望后开始涌入市场。 成交均价从2011年开始，出现因成交结构变化而导致价格的紊乱波动，没有明显规律，这种走势与2008年类似，但有本质上的区别。2009年房地产从第二季度开始成交增量，然后进入一个上升期，这与当时的“四万亿”经济计划与宽松的货币与信贷政策密切联系，而现在的宏观政策对房地产所起的作用恰恰相反。在目前的情况下，政策是影响房地产市场最重要的一个因素，虽然都是长时期地压制需求集中爆发，但这次爆发的持久性会大打折扣。 1、开发投资增速方面 2012年1至5月重庆房地产开发累计完成投资238.68亿元，比去年同期增长26.6%。其中住宅完成投资152.45亿元，增长40.6%；办公楼完成投资4.52亿元，增长11%；商业营业用房完成投资21.15亿元，增长3.2%。 2、新开工面积较快增长，经济适用房保持快速增长趋势 2012年1至5月全市商品房新开工面积1333.87万平方米，同比增长28.1%。其中，住宅新开工面积1101.4万平方米，增长28.8%，办公楼新开工面积30.49万平方米，增长43.7%；商业营业房开工面积117.15万平方米，增长17.2%。前5个月，全市经济适用房施工面积522.76万平方米，其中新开工建设经济适用房面积87.81万平方米，增长98.7%，已成为推动全市房地产开发投资的重要因素之一。 3、商品房销售市场有止跌回升的趋势 2012年5月重庆楼市供应量开始下降，本月主城区新开盘项目（含组团）60个，推出房源8844套，总供应体量约为84万㎡。供应量比4月减少约20万㎡，供应套数减少2783套;同比去年5月，新增供应量下降8.7%。本月低密度物业的供应比例略增，占总供应的三成多。从需求上看，5月成交量和成交价格与4月比没有太大变化，但与去年同期相比属量涨价跌。5月商品房成交约19499套，成交面积约177.01万平方米，成交套数比4月增加600套左右，成交面积则下降1.23%。与去年5月相比，商品房成交量却有超过50%的增幅。商品房成交金额达到120.95亿元，成交均价为6833元/平方米，比4月上涨了160元/平方米。尽管本月商品房成交均价已是2012年最高，但与去年5月相比，价格却有7.3%的降幅。 4、购房者信心指数开始上升 每一个季度世联地产都会联合多家媒体一次购房者信心指数研究报告。2012年第二季度中国购房者信心总体指数为106.6点，在经历了连续三个季度的下滑后首度止跌回升，创下自2010年二季度以来的新高。在信心指数的四个分项指数中，购房者对于现状的满意度在消费环境、购买力和供应水平三个指标上，均有不同幅度的上升。其中消费环境指数上升6.3个点，达到104.7点；购买力指数上升3.3个点，为104.2点；供应水平指数上升4.4个点，为103.2点；在预期信心方面，四个分项指数全线上涨，其中供应指数上涨最多，为108.8点，环比增长7.0个点。 二、未来重庆房地产的前景分析 1、国家房地产政策方面 从今年国内外的宏观经济情况看，国家不会出台新的房地产调控政策。各地方政府会根据本地的经济发展情况，放松对于房地产市场调控力度，以确保本地经济不会出现大幅度的滑坡。 2、重庆的房地产市场的自身情况 近年重庆房地产取得了较快的发展，这主要得益于重庆市政府有一套清晰科学的城市建设整体发展思路。这套思路起点高、可操作性强，如重庆八小时工程、主城半小时工程等都取得了显著成果。去年外环高速公路纳入年票收费，把城市各个部分拉得更近。同时，房地产土地市场实施招标、拍卖、挂牌，避免了暗箱操作，给房地产商提供了公平竞争的机会。另一方面，政府为抑制房地产泡沫现象的产生，推出了诸多市场监管措施，使市场不稳定因素减少到最低限度。正是由于政府宏观政策的正确，才出现了政府、开发商、消费者“多赢”的局面。政府土地收益提高了，有更多的财力提升基础设施的建设水准；开发商得到了便利的交通环境，促进了楼盘的销售；而消费者能以较实惠的房价买到满意的住房。 3、经济大环境方面 经济增长速度放缓，今年第一季度经济比去年第四季度下降，企业亏损面加大，经营困难，保就业和稳定局势将会成为经济工作的重点。房地产业是中国经济的支柱性产业，因此，保经济和保就业都包括了保房地产。金融机构放松银根和增加流动性将是不可避免的，这些金融调整政策给开发商和购房者都带来实际的利好。金融机构的政策调整一方面改善了开发商的资金状况，另一方面也给购房者提供了数量更多的按揭贷款，从而达到刺激房市的目的。 4、房地产商方面 过去的两年，房地产商减少了购地，放慢了开发建设的速度，使得房地产市场没有出现大量的房地产企业倒闭和房价大幅下降抛售的情况。随着国家调控政策的松动，房地产商最困难的时期已经过去，因此，房地产市场上不会出现大幅度的降价潮。 5、保障性住房建设方面 由于保障性住房在资金投入、建设速度、投入使用数量以及管理分配等方面存在的诸多问题，使得人们对于保障房的预期期望值下降，特别是公租房遭到了人们的普遍冷遇。 6、购房者心理方面 2010年以来，出于对房地产市场普遍的房价下降的心理预期，积聚了大量的刚性需求购房者。经过一段时期的观察，相当多的刚性需求购房者会选择入市，从而带动房地产市场进一步走出低谷。 三、结论 伴随着重庆经济的快速发展，房地产业也将会面对着更大的挑战和发展机遇。面对这一局面，只有经过国家政策的积极引导和支持，仅仅依靠在重庆经济的推动以及开发商的共同努力，重庆房地产业才会向积极健康的方向发展。 重庆房地产论文:重庆市房地产泡沫度研究 [摘 要]近年来，关于重庆房地产业存在泡沫的呼声愈来愈高。究竟重庆房地产市场是否存在泡沫，成为当下研究的重点。本文基于重庆市2005年～2010年房地产业数据，测度重庆房地产业是否存在泡沫，并就分析结果提出相应对策建议。 [关键词]重庆 房地产业 泡沫度 一、引言 1998年之后，中国房地产市场非常繁荣，房价一路攀升。2003左右，国内“房地产泡沫”的呼声日高，“中国房地产泡沫是否存在”之争成为一时焦点。多数人认为，中国存在房地产泡沫，政府应采取调控措施，避免走上日本经济衰退的老路。 2011年7月，在国家严厉的调控措施下，全国房价终于停止了快速增长，公众对房价上涨的预期终于结束了。但这一轮调控会不会引起房地产泡沫的破裂？重庆市这样相对低价位的市场是否存在泡沫？这些问题值得进一步研究。 国内外关于房地产市场泡沫的研究非常多，大多集中于泡沫成因与测度研究，研究方法集中于定性说明和定量测度。但分析重庆市房地产泡沫度的文献相对较少。蒲勇健等（2006）、闫妍（2006）等在分析全国房地产市场泡沫时，将重庆市作为研究对象之一，均研究2005年以前的房地产市场情况。近几年房价快速攀升后，重庆房地产市场是否存在泡沫，泡沫是否严重等均未有学者进行研究。因此，本文选择重庆市2005年～2010年的数据作为分析模板，测度重庆房地产市场泡沫度，并就测度结果提出对策建议，具有一定的理论和现实意义。 二、研究方法 目前，房地产市场泡沫测度主要集中统计检验法、指标指示法、理论价格法。 基于数据可得性的限制条件，国内研究大多选取指标指示法进行房地产市场泡沫度的计算和分析。指标指示法分为：“单一指标法”、“综合指标法”。 单一指标法是“指运用房地产泡沫测度的单个指标的实际值与测定的标准值之间的对比来判断房地产是否存在或者泡沫大小程度的一种测度方法”。 综合指数法是一种常用的指数合成方法，第一步是确定各单项评价指标的标准值；第二步是对各项指标进行无量纲化处理，消除单位量上的不同，即用各项指标的实际值与其标准值相比得到同度量指标；第三步赋予权重值；第四步进行加权求和，计算出综合指数值。当房地产泡沫测度系数100%时，表明房地产市场中开始出现房地产泡沫，系数值越大，房地产泡沫的程度越严重。 在上式中，B表示应用指数合成方法计算得出的综合指数值，Fi表示某单项指数的实际值，Ci表示某单项指数的临界值，ωi表示各单项指数权重，n表示指数合成中所涉及的指数个数。 本文基于重庆市的现状，参照李维哲，曲波的指标分类，选取消费状况类指标房价增长率与GDP增长率的比值和房价收入比，以及金融类指标房地产贷款增长率与贷款总额增长率比值三个指标来分别测度重庆市房地产市场泡沫，并运用综合指数法测度综合泡沫度。 三、实证分析 1.单项指标分析 (1)房地产价格增长率/实际GDP增长率 房地产价格增长率/实际GDP增长率能反映房地产泡沫的扩张程度，是测量虚拟经济相对实体经济增长速度的动态指标，用来监测房地产经济泡沫化趋势，指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。大部分学者认为当房价上涨幅度是GDP增幅的2倍以上时，房价很不正常，孕育着泡沫。 由表2分析结果可知，2005年到2010年重庆市房价增长率与GDP增长率的比值都小于临界值2，即重庆市房价正常，未孕育泡沫。 (2)房价收入比 房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。根据美国和部分西方发达国家的经验数据，房价收入比在3~6倍之间比较合理。考虑到我国居民收入中隐性收入比较高的情况，本文认为我国的房价收入比的临界点定为6.0比较合适。 由表2分析结果可知，重庆市的房价收入比整体表现为上升趋势，2005年~2009年的数据显示，重庆市的房价收入比小于国际临界值6，即房价在居民收入能承受的范围内，不存在泡沫。2010年房价收入比第一次超过了临界值6，在重庆市房地产市场继续升温，而人均收入水平没有大幅提升的情况下，房地产市场孕育着泡沫。 (3)房地产企业贷款增长率/金融机构贷款总额增长率 房地产贷款增长率如果明显高于金融机构贷款总额增长率，则说明银行信贷资金高度集中于房地产行业，在缺乏必要的风险控制的基础上，开发商的投机活动便有了可乘之机。同时，个人住房信贷的大幅增加，也会放大购买者的投机需求。其比率愈接近于1，则泡沫程度愈低；愈偏离1，则说明泡沫程度愈大。 表3 重庆市2005年～2010年房地产企业贷款增长率与金融机构贷款总额增长率的比值 数据来源：重庆市统计年鉴 通过表3分析可知，除2008年为-0.123外，其他年份该比率均大于1。2008年数据出现异常，与当时金融危机有一定关系。整体经济下滑萧条，房地产行业整体发展势头减弱，表现为贷款量有所下降。其他年份均大于1，尤其是2007年和2010年该比率已明显超过2，大大高于1，存在严重泡沫。2007年重庆市被批准为统筹城乡综合配套改革实验区，房地产市场发展前景看好，开发企业获取贷款容易度提高。且2007年重庆市房价已呈现为快速增长势头，居民选择在房价进一步上涨前买房，也从一定比例上增加了房企的贷款。2010年重庆市两江新区挂牌成立，良好的市场氛围为房企发展提供了外部支持，房企贷款额高涨。银行贷款过度集中于房地产市场，为从事投机活动提供方便，从而导致重庆市房地产市场存在泡沫。 2.综合指数分析 通过计算上文三种指数的标准值，并根据指数合成法的公式（*）计算，得到综合泡沫度指数。本文将各个指数的权重赋为三分之一,得出重庆市房地产泡沫综合指数如右表4所示。 由表4分析可知，重庆市2006年、2007年、2010年房地产泡沫综合指数大于1，存在一定的泡沫。2008年、2009年由于金融危机影响，房地产市场不景气，房地产泡沫综合指数小于1，基本不存在泡沫。 四、对策建议 重庆市2007年被批准为统筹城乡综合配套改革实验区，房地产市场也随着高速发展，房价飞升，房地产市场存在一定的泡沫。2008年金融危机从虚拟经济到实体经济都受到了重创，房地产市场也受到影响，房价上涨速度下降，泡沫也随之基本消除。2009年开始，经济开始复苏，房地产市场也恢复其快速发展势头，尤其是2010年发展更是如火如荼，房地产泡沫再次明显。 本文基于重庆市房地产市场目前发展势头迅猛，泡沫日益明显的背景，对降低房地产市场泡沫提出如下对策建议： 1.加强公租房等住房保障制度的实施 公租房，是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。重庆市公租房建设发展势头迅猛，大量的公租房建设有利于解决市民的住房问题，减少了部分对商品房的刚性需求，可在一定程度上缓解由于需求过快增长而导致的房价上涨趋势。 2.进一步完善房产税等调控措施 重庆市是房产税征收的试点城市，通过对别墅等高档住房征收房产税，一定程度上使房屋失去作为投资品的属性，有效抑制大量投机资本进入房地产市场，从而缓解大量资本涌入房地产市场，削弱因大量投机资本涌入而产生的房地产泡沫。 3.加强监管和风险预警，控制房地产抵押贷款的风险 房地产抵押贷款不仅包括房屋购买者的按揭贷款，还包括房地产开发企业的贷款，加强监管和风险预警，可以有效控制房地产市场资产流向，保障房地产市场资本市场正常运转。加强银行等的风险预警管理，控制贷款大规模集聚于房地产市场，也可达到消除泡沫产生的作用。

房地产毕业论文:房地产房地产企业管理模式的研究 近年来,随着房地产行业的高速发展、环境的剧烈波动和竞争的加剧,房地产企业开始进行大规模跨区域扩张和并购整合,规模化、集团化成为房地产企业的发展趋向和重要特征。 摘要:随着改革开放的不断推进和社会经济的全面发展,房地产企业的竞争日渐加剧。当前,规模化、集团化发展已成为房地产企业的重要特征,而这种发展趋势对房地产企业的管理提出了新的要求。以价值链理论为视角,在分析房地产企业的价值链构成的基础上,对房地产企业价值链运营管理模式进行了研究。 关键词:房地产,价值链,房地产企业,管控模式 1房地产企业的发展趋势 规模化经营是“指企业采用生产要素凝聚和重组的经营方式以及由此所决定的经济效益”。规模化发展要求房地产企业从以往粗放式的发展模式向集约式、精细化转变,它特别强调企业管理的专业化能力,同时要求企业的组织结构清晰、各组织模块职能明确,业务单元划分适当,并且相互之间的联系通道顺畅,业务流程管理高效。 集团化发展对房地产企业的管控能力和资源整合能力以及专业化能力都提出了更高的要求。一方面,它要求集团总部能够从整体上保证各职能模块和业务单元的有机运转,且高效地掌控不同区域的多项目运作;同时,不同区域的项目在开发时还要保持协调运转、规范运行,以保证高效顺利地完成。另一方面,必须更好地配置企业资源,做到优势互补,互相推动,有效降低管理成本。 规模化、集团化已成为当前中国房地产业的发展趋势,在其促动之下,母公司的管理幅度迅速加大,母公司不能身兼项目操作者和管理者双重角色,企业从“母公司―项目公司/项目部”的架构向“总部―区域联动”的集团模式转型成为必然。相应地,现有的房地产企业的组织管控模式也应做出必要的调整与创新,否则难以适应发展的要求。 2价值链理论 1985年,迈克尔?波特首次提出“价值链(Value chain)”管理理论,其认为,企业的价值产生于包括生产(投资)、经营、销售、服务和内部管理的各个环节以及各环节协调运作产生的整体价值增值,而这一相互联系、彼此促进的价值产生的动态过程就是价值链。 价值链具有如下特性:(1)企业的价值活动只要包括基本活动和辅助活动两个方面,其中基本活动主要是直接创造价值的业务环节,而辅助活动主要是企业的内外部管理活动;(2)企业的价值活动其各环节是相互联系的统一整体,每一环节完成自身的工作内容后,传递到下一环节。价值链上的参与者通过纵向上和横向上的分工协作,实现价值增值。(3)企业竞争优势来自于成本领先和差异化,而从价值链角度来看,企业竞争能力和效率的提高主要来自于价值活动本身和最优化、协调的价值链活动。 3房地产企业价值链构成 按照价值链理论,房地产企业的开发作业流程,同样也可分为基本活动和辅助活动两个方面。 3.1房地产企业价值链中的基本活动 (1)前期研究决策阶段:通过缜密细致的市场调研,结合企业自身综合实力,对目标地块的购买与否进行可行性分析。对于已购买地块进行前期研究,确定项目业态和开发模式,进行价值研判与决策。 (2)规划阶段:根据前期决策,委托设计单位对已获得地块进行策划设计,形成良好的功能规划和市场识别,将土地最大限度实现增值。确定设计方案后,依法对拟建地块进行规划保健,获得许可。 (3)工程建设阶段:通过招标比选,选择最优施工企业,使其有能力完成设计方案,实现低成本、高质量施工,并对工程施工进度、质量、安全进行有效控制。工程建设是对土地、建筑材料等原料通过作业投入成本,使之转化为产品价值。 (4)销售阶段:在取得房屋销售许可证的基础上,对产品进行推广与销售,并根据客户需求反馈,对在建和后期拟建产品设计和建造进行修正,实现销售价值最大化。 (5)物业管理阶段:产品开发、销售完成后,对产品进行物业管理、保修和后期维护。 3.2房地产企业价值链中的辅助活动 房地产企业价值链中的辅助活动都是围绕具备房地产特有产业价值链特性的基本活动的开展而开展的,它穿插、融合于房地产价值链运作的整个过程。 (1)战略定位管理:确定企业的发展方向和宏观战略,作为具体经营方针制定的依据,保证企业核心竞争力的培育和发展。 (2)财务和人力资源管理:人力和资本是企业发展重要支撑要素。人力资源管理就是要利用合理的薪酬、培训、晋升等机制,促进知识资源的积累和应用;财务管理是就做好企业的投资管理、营运资金和筹资管理以及 税务筹划。 (3)企业文化:企业在生产经营过程中形成的具有自身特色的价值理念和行为准则。企业文化是企业重要的价值附加值来源,在凝心聚力、品牌推广、市场评价等方面具有重要作用。 (4)企业创新:在激烈竞争的房地产市场中,技术、产品、销售和管理等方面的创新,是企业不断获取竞争优势和获得价值增值的重要手段。 4价值链运营管理模式 价值链运营管理模式是以房地产价值链为核心,按项目开发流程实现一体化协同。公司所有职能模块和业务单元均基于价值链定位,从业务线、职能线及战略、管理、审计线三个层次各自承担相应职责,整个价值链上横向的各个协同单元成为利益共同体,互为依存,互为客户,各自形成可以量化的对整体价值链的贡献,通过协同提高效率,从而实现整个价值链的价值创造最大化,形成横向一体化。相互协同又相对独立的各个业务单元和模块作为“小价值链”,通过积累形成各自的专业化优势,提高专业化能力,形成纵向一体化。横向一体化和纵向一体化的相互作用提升集团整体优势,从而形成集团不可复制的核心竞争力。 根据上述价值链理论,将房地产企业的价值链条整合为横向一体化协同和纵向一体化协同。横向一体化协同注重提高运作效率、降低成本;纵向一体化协同注重知识积累、专业能力的提升。 4.1横向一体化协同 首先由四大中心――战略研发中心、产品设计中心、制造中心和营销中心串成项目开发业务链条,这是地产企业价值链的核心和主干;由财务、人力资源、企管等职能部门搭成资源提供、职能管理和专业化服务的支持平台;业务链条以支持平台为依托开展经营活动,相互作用,形成立体协同的价值链。这条链延伸到企业外部与战略合作伙伴和利益相关方(如:供应商、建筑商、设计公司、装饰公司、销售等)对接串联起来,就构成了房地产企业的整条价值链。 基于价值链,四大中心作为业务单元分工明确、准确定位。战略研发中心侧重于集团战略研究,目标计划及项目的高、精研发和经营环境分析;产品设计中心侧重于项目规划与设计,致力于环保、节能、舒适、温馨、有品味的品牌诉求和产品设计;制造中心侧重于产品制造过程的标准化、程序化、规范化以及产品制造的高效率、低成本;营销中心侧重于营销和服务,基于消费者心理,研究需求趋势和营销方式,建立营销管理和服务特色;与客户、合作伙伴相互尊重、关注共赢;实现价值链创造价值的做大化。 基于价值链,业务单元与资源提供和职能支持模块互为依存,互为客户。创造是所有业务单元和模块的共同取向。这样,就会产生协同效应,并打破部门和业务单元之间的界限,实现价值链的价值最优。具体工作中,各业务单元和模块在各自分工负责的重点工作和领域内首先努力做得最专业、最有效率,然后主动地参与价值链其他环节的工作,从不同的视野贡献智慧,避免漏洞,防止风险。 4.2纵向一体化协同 纵向一体化协同就是在价值链分工明确的前提下,各业务单元和模块工作范围相对固定,业务聚焦,打造专业化团队,提升专业化能力。纵向一体化使专业技术人员或其他专业人员有参与更多项目、更多业务的机会,有利于员工个体在实践中积累经验,成为专业化人材,并通过专业化发展的通道成长,实现自身价值。同时,各业务单元和模块作为专业化团队,有了人才培养的途径和良好机制,团队内更容易培养知识分享的气氛,从而更有利于知识的积累,进而形成专业化优势,提高价值创造的能力,能为价值链的价值贡献更大。 价值链运营管理模式一种以价值为核心的管控模式,它将整个项目运作过程都纳入到集团的管控范围之内,在很大程度上提高了集团的管控能力;并且通过业务单元和职能模块的设置,一方面使得房地产企业组织的架构更为清晰,业务流程更为顺畅,另一方面这种调整弱化了职能部门的权力,强化了职能部门对项目之间的沟通与协调意识。因为在一体化趋势下,各部门只有通过不断的沟通与协调才能实现价值,进而也避免了各职能部门高高在上,缺乏服务意识的现象,使项目运作过程中公司的各种资源可以达到最大化利用。此外,重要的是将各职能部门对应于相应的业务单元使各部门的专业化优势能够更好地发挥,而且这种围绕业务流程的专业化优势整合促进了公司整体竞争力的提高,使其更加能够适应市场不断变化的竞争与压力。 房地产毕业论文:当前形势下的房地产经济论文 一、中国当前中国房地产问题分析 1.房地产行业快速发展,房价快速提高。 在中国城镇化政策开始实施之后,中国城市人口大幅度增加,这样便大大的增加了对城市房屋的需求。但是当前中国房地产发展的模式还比较落后,仍然实行的是之前政府购买土地再卖出的形式,这样严重造成了房地产市场无法全面根据市场经济发展的需要进行合理调节。正是因为房地产行业与市场经济发展不相符,从而导致了房价快速上升。尤其是一些一线、二线城市,房价的上升幅度基本上已经不科学了。同时房价的不合理上升也在一定的程度上影响了房地产朝着稳定健康的方向发展。 2.房地产适应市场经济发展的程度较低,市场发展不成熟。 由于房地产市场兴起时间较短,市场发展还不健全,而房地产行业适应市场经济发展的程度较低,同时由于房地产行业在发展的过程中具有一定的特殊性,以及受到中国基本国情的影响,导致中国房地产行业尚未形成适合房地产行业发展的买方市场,从而导致了房价在发展的过程中无法真实地反映出供需的要求。当前房地产开发单位还片面追求高层次、高水平发展的产业结构,其中较为高档的房屋建筑供应较多,但是中低端的商品房供不应求。这样的现象严重影响了城市人们的正常生活,大大降低了人们的生活质量。 3.目前与房地产行业相关的金融体系发展不完善。 在房地产行业的发展过程中,其需求的资金大大超过了其他基础的生产行业。正是因为这个原因,资金成为了房地产行业开发过程中一个非常重要的问题。其中一个非常直观的问题就是当前银行所制定的松紧政策,对房地产行业的发展起着较大的影响。虽然银行已经针对房地产行业制订了较为完善的资金管理制度,但是仍然存在着很多不成熟的方面。其中主要表现为很多房地产行业的开发商过度依赖国家银行贷款,而自己拥有的资金较少,一旦出现了资金需求缺乏的现象便会直接影响到房地产项目的工程进度。这样的现象则不利于房地产开发商的可持续发展。同时,由于当前银行对于房地产行业的监督机制还不健全,其承担的发展风险也较大,银行出于自身资本安全的考虑,会谨慎选择放贷对象,这将直接限制房地产开发上的融资途径。 二、目前推动房地产经济稳定健康发展的对策 (一)强化政府经济职能,推动房地产市场走向成熟化 根据当前房地产行业发展的状况进行综合分析,中国当前房地产行业的投资环境尚且处在繁荣的发展阶段。这样的现象有利于房地产快速向前发展。但是从当前房地产行业的经济发展情况来看,房地产行业基本进入到了略成熟的阶段。在今后的几年里,通过对房地产市场进行调控,有利于房地产行业朝着理性的趋势发展。但是,房地产是现代城市建设的重要一部分,而房地产消费又属于长期投资的一种项目,涉及的资金数额较大。因此,通过强化政府经济职能,推动房地产市场走向成熟化,有利于 ，！规划、经济调节、法律法规等宏观调控手段。通过合理调整房地产的价格,促使房地产朝着科学合理的方向发展,推动房地产市场更加繁荣稳定。 (二)制定科学化的发展规划,推动房地产经济健康发展 在中国当前社会经济快速发展的背景下,房地产改革尚且处在初级阶段,面临着重大管理方式和发展模式的调整。很多人错误的认为房地产行业发展主要是为炒房创造了条件,这样的观念不利于房地产科学健康的发展。主要表现在以下几个方面:房地产开发商通过对商品房和小商铺直接进行出售,从中获得经济利益;有的开发商则通过对大型商场和写字楼进行长期出租,通过经营的方式从中获得经济利益;有的房地产开发商则将房子装修成娱乐场所和工业厂房等,从经营中获得经济利益;而有些房子基础设施则是作为公共基础设施存在于城市中,虽然没有直接获利,但却在无形中提升了城市的整体形象,有效增加了城市发展的经济价值。因此,在当前房地产行业的发展过程中,应该根据国家经济发展的基本情况,进行综合规划,努力做好现代城市发展的建设工作。坚持制定适合房地产经济科学发展的途径,深入了解房地产行业发展中各种经济关系,促使房地产行业能够朝着稳定健康的方向发展。 (三)建立完善的金融支撑体系,为房地产行业的发展提供重要的条件 在目前房地产行业的发展过程中,由于过度依赖金融机构资金支持,房地产开发单位与金融机构之间的联系非常紧密。因此,需要根据中国经济发展的基本情况,建立完善的金融支撑体系,然后从根本上解决房地产行业发展的资金问题,为房地产行业的发展创造良好的条件。除此之外,为了能够有效解决房地产行业发展中各项资金流动的问题,中国政府还应该根据房地产行业发展的实际情况建立科学合理的抵押贷款二级市场。坚持实现中国房地产市场贷款的证券化,努力将整个房地产一、二级市场纳入到国家整体经济的发展中,推动中国房地产市场与资本市场合理的联系在一起。只有这样才能够从根本上解决中国房地产行业发展过程中的资金问题。更重要的是建立房地产金融二级市场,还有利于降低各大银行贷款的金融风险,有效推动房地产行业更好地适应市场经济化的趋势发展,有效提高整个房地产行业的经济价值,促进中国国民经济稳定的发展。 (四)建立科学化的管理机制,明确房地产经济发展的主体 中国当前房地产市场在发展的过程中出现了很多问题,而且这些问题基本上都是深层次的。通过分析得出,造成这些问题的原因是多方面的。因此,为了有效改善当前房地产行业发展中的问题,便需要建立科学合理的管理机制,充分明确房地产经济发展中的主体。通过利用政府职能进行科学调整,将推动房地产行业发展的各项政府职责落到实处。同时,还应该不断完善房地产市场发展的相关法律法规,为房地产市场能够稳定发展提供重要的条件。因此,需要根据中国经济发展的基本情况,构建与中国经济发展相适应的房地产法律体系,从而促使中国房地产市场更加规范化。通过将房地产行业发展的基本情况纳入到国家的法律体系中,促使房地产经济更加规范和稳定,确保房地产行业能够朝着稳定健康的方向发展。 (五)以科技创新为依托,推动房地产经济稳定发展 房地产经济的可持续发展,应当以科技创新为依托,知识经济,科技发展水平的提升,对于推动国民经济的发展的作用越来越大,并逐渐成为主导作用。房地 产科技的创新和发展,对于改善人们的生活,工作环境具有重要意义;能够引领房地产智能化的发展;并提升资源的利用效率,减少污染,增加房地产建设的环保性。更重要的是随着科技的发展,人们将突破原有的思维方式和生产方式,探索合乎人类生存发展的模式,将房地产发展和人类居住文明引上新的台阶。 三、结论 在中国国民经济快速发展的背景下,房地产经济作为国民经济发展中的一种基础性产业,对国民经济的发展具有非常重要的影响。在房地产经济的发展过程中涉及的内容一方面是金融,一方面是政策。因此,在房地产行业的发展过程中,不能够仅仅只注重大幅度地提高经济收益,还应该注重国家在金融方面的应对能力。但是由于当前中国房地产经济发展尚且处在恶性发展的阶段,为了确保房地产行业能够朝着稳定健康的方向发展,防止房地产经济出现泡沫经济,则不仅需要房地产行业自身进行调整,还需要国家在政策方面积极进行调控,才能够确保房地产经济能够朝着良性方向发展。 房地产毕业论文:房地产税收的论文 一、我国现行房地产税制存在的主要矛盾 我国现行的房地产税制中,涉及到营业税、土地增值税、房产税、城市房地产税、契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税、土地使用费等10余类。随着住房制度的全面改革以及房地产市场的建立和发展,房地产税制与经济发展存在矛盾,不同税种之间也存在冲突。这不适应当前人们已购有较多较高价位住宅,需要进行有区别的财产占有关系的税收再分配调节,缓和社会矛盾的迫切要求,也不适应需要通过税收调节房地产供需关系及其结构,促进房地产市场持续健康发展的现实要求。 (一)重流转,轻持有 房地产持有阶段课税少、税负轻;而流通环节,多个税种同时课征。着重对营业性房屋、个人出租房屋征税,如个人房屋出租收入既要征收房产税,又要征收营业税和个人所得税,明显存在重复征税的问题。但不对个人非营业性住房征房产税,这相当于给了土地持有者无息贷款,只要未流通,就无须为土地的增值而纳税。这样做实际上鼓励了土地持有,助长了土地投机,导致了高房价与高空置率的存在。据国家统计局的数据,截止20*年4月,全国商品房空置面积为1.27亿平方米,其中空置商品住宅0.69亿平方米,全国空置率超过25%,大大超过国际公认的10%的警戒线。一边是1亿多平方米的商品房白白空置,一边是大量迫切需要住房的居民买不起房子,这一不正常的现象已到了需要严重关注的时候了。 (二)税制不统一,内外两套有违公平 内企及华籍居民适用房产税、城镇土地使用税、耕地占用税和土地增值税,外企和外籍人士适用土地使用费和**年当时的政务院公布的《城市房地产税暂行条例》的城市房地产税。这不仅给税收征管增加了难度和成本,还造成内外资企业竞争起点不同,税负不公,不利于统一市场的构建和市场经济体制的培育发展。 (三)税收立法层次低,征税依据不太充分 按税收法律主义原则,税收的征收必须基于法律的规定进行,没有法律依据,国家就不能征税、任何人就不得被要求纳税。这里所指的法律仅限于国家立法机关制定的法律,不包括行zd规。但我们现行的企业房地产税、城镇土地使用税,其法律依据是由国务院制定并以暂行条例的形式颁布实施的行zd规,级次较低。 (四)征税范围窄,财政功能不强 房产税限在城市、县城、建制镇和工矿区征收,还把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象;土地使用税也排除了农村土地,仅限于对城镇土地征税。房地产税范围过窄,税基偏小,收入不高,也使其难以成为地方政府的主体税种。 (五)税、费不清,费高于税 目前,我国涉及房地产开发、销售全过程的所有税收,约占建设成本的9%;而如配套费等各类规费却达到41%。 (六)配套制度不健全,税收征管难度大 考虑到将来的税制改革,需要进行财产评估的税种和数量会很多,而我国的房地产评估业起步较晚,既不规范也不成熟。房产评估制度作为房地产税收的主要辅助手段还很不健全,目前还无法帮助实现房地产税收的顺利征收。 二、房地产税制改革的总体思路 采取“一清,二转,三改,四留”的办法,即对现行涉及房地产方面的税种进行整合,清理取缔不适应经济发展的税种,合并税基重叠或有紧密关联的税种;将流转环节过重的税收负担转移到房地产持有阶段;把一部分体现政府职能,属于税收性质,且便于税收征管的收费,改为征税;对符合国际通行作法,又属必要的少量规费,继续规范化保留。统一内外资企业的房产税,简化税制;提升房地产税收的立法层次;扩大税基,公平税负;建立和完善房地产估价制度等配套措施,促进我国房地产市场持续、健康、有序地发展。 三、房地产税制改革的具体设想 (一)合并税种,开征统一规范的物业税或不动产税 把房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和土地使用费,以及属于税收性质的其他收费,合并为全国统一的物业税。既包括房屋、土地,又包括难以算作房屋的其他地上建筑物及附着物。我国物业税的主要设想如下: 1.扩大征收范围,确定征免界限。要改变房地产税收重流转,轻持有的现状,就必须适应市场经济发展的要求,扩大不动产的征收范围,取消那些不适应现实情况的减免。一是取消个人所有非营业性住房免税的规定,初期可把征税范围只限制在非普通住房,特别是对占用土地资源多,拥有住房面积大的豪宅、别墅等高档房实行高税率,而对占土地资源少、拥有住房面积小的低收入阶层给予税收减免政策。这样可改变部分居民买不起房,而买得起的人因持有成本过低,就多买多占的现状。这笔税款应专项使用,作为廉租房、经济适用房建设专项基金,鼓励房地产开发企业积极建设廉租房和经济适用房,也可作为对符合城镇居民最低生活保障标准且住房有困难的家庭提供购房或住房租金补贴,这样将高收入者的收入转移给低收入者,抑制目前我国逐渐拉大的收入差距,控制收入分配中的“马太效应”,缓和社会矛盾,构建和谐社会。二是取消对事业单位有关免税的规定,把非公益性事业单位和社会团体用地用房纳入征税范围。三是把农村的工商营业用房和高标准住房纳入征税范围。 2.对房产税以评估市场价作为计税依据。现行房产税一是从价计征,是以房产余值(房产原值一次扣除10%--30%后的余值)作为计税依据;二是从租计征,以租金收入作为计税依据。这很不合理,按历史成本价余值征收,使得税收收入与房地产价值背离,国家不能分享土地增值收益,还将承 担通货膨胀损失;从租计征的则对其实际租金难以把握,且对经营行为征税与营业税有交叉;而且对同一宗房地产按从租计征与从价计征两种方法分别计算出的税额相差很大。 3.对土地使用税应按类型和用途分别制定税率。现行城镇土地使用税是分地区按单位面积实行固定税额的办法,一是国家不能及时分享土地增值收益;二是税率过低,且不同等级土地之间的税额差距太小,体现不了调节级差收入的作用,对促使土地使用者节约用地,提高土地使用效益等方面的效果不明显;三是随着城乡经济的发展,许多地方城乡结合部难以区分,分设在城乡的企业由于地理位置的不同,也会产生税负差别;四是部分减免税规定,过多地照顾了纳税困难企业,不利于一些占地面积大而经济效益差的企业加强自身的经营管理,影响企业间的平等竞争。对此可借鉴国际通行作法,对个人住房按类型、经过评估的市场价格采用三四级超额累进税率制。 4.全国税率应有弹性。我国地域广阔,经济发展极不平衡,全国不宜采用统一税率。可设立一个弹性控制区间,各地根据经济发展的水平、纳税人支付能力等因素,在许可的范围内选择适用的税率。 (二)提高立法级次,下放管理权限 中央制定物业税的基本法,对税法要素做原则性规定,而由省级立法机关或政府制定细则,明确具体征收范围、税目税率、减免优惠、实施办法及其征收管理等,不仅有利于维护中央的税制统一,而且有利于各地因地制宜、灵活处理税收问题,充分调动地方政府的积极性,逐步把物业税培育成为县市级地方税的主体税种。 (三)开征不动产闲置税 目前,土地、房屋资源浪费现象相当严重,存在大量已征未用和购而不用的情况,有的地方政府还征用大片土地,等待招商引资时高价出让。国内有1亿多平方米的商品房空置总量,其中空置一年以上的超过50%,占压资金超过2 500亿元。而我国商品房开发商大多以银行贷款为主,房子销售不出去,必将威胁金融业的良性运行。为制止这种坐享房地产自然增值带来的收益的行为,打击囤积居奇,抑制非理性投资,制止资源浪费,优化资源配置,防范金融风险,需要采取税收强制措施,开征不动产闲置税。这样可大大增加国家的税收收入,非常有效地遏制房地产投机,避免任何因房地产泡沫给国家发展带来的负面影响。 (四)完善各项配套改革措施 一是建立和完善房地产登记制度,全面掌握房地产各方面情况,找准征税目标。二是建立和完善以房地产市场价格为依据的价格评估体系。三是注意房地产税制改革与其他税制之间的协调。房地产税制的变动,将关系到有关房地产业的多项税收和收费,因此,要把该项改革和整体税制完善结合起来,处理好相关税种之间的关系。 房地产毕业论文:企业单位房地产经济论文 一、房价形成机制与房地产经济 1.房价本身的形成直接诱因,来自购买方和出售方的协商议价。 只有房价在足够多的购房者认同的区间内,房地产的成交量才可以得以保证。也就是说,表面上是房地产开发方的单方面定价,但实质上是房地产开发方与购房者之间的一种价格博弈。开发方的定价原则在于,如果成交量降低就会采用一系列的促销措施,从一定程度上降低房价,而在其定价过程中会参考相似楼盘的报价,以确定自己的价格策略。 2.房地产经济的产业链延伸。 房地产经济是围绕房地产开发和销售的过程衍生出来的涉及到钢材、水泥等建材行业,劳务技术等服务行业,房地产设计咨询等创意科技类产业的综合化的半封闭的经济领域。同时延伸设计到房地产建材的原材料企业和因为劳务支持而带动的区域经济产业。而房地产成交价格指数是整个房地产经济状态的有效表达。 二、房地产成交价格影响因素分析 1.人们对于不同档次居住用房产的需求对房价的影响。 就房屋的宜居性要求来说,不同购房者对于极高档小区和基础型小区均有所需求。这两种需求虽然只是极端需求,但是反应了购买者对于房屋设施作为其居住用途上的不同要求。所以,单从2014年5月份数据来看,超过25每平米的住宅只有12%,这表明对于极高端房地产开发的开发商仍然对当前的房地产市场持谨慎态度。特别是在反腐工作日益紧张的今天,极高端房地产已经成为了高级官员购买房产的禁区。与此同时,有29%的房屋售价落在了15~25的区间中,26%的房屋售价落在了1~15的区间中,此两者占据了所有房屋资源的55%。此数据表明了大多数购房者是认同这一价格区间的。而6元以下区间、6~8区间、8~1区间中分别占有的比例为3%、11%和19%,本文研究区间范围中期价格分布呈现较为完整的正态分布。 2.投资用房产的需求对于房价的影响。 房地产泡沫的产生原因来自投资用房地产的投资人随时可能撤出房地产市场,而近7个月房地产市场出现下跌的主要原因,也是来自多个领域的投资用房地产投资人撤出。这些领域的投资人主要来自可能涉腐涉贪的部分官员亲属、通过民间贷款运作投资用房地产的商人等。理论上讲,因为投资用房地产之前囤积量的存在,以及投资人止损心理的存在,房地产售价可能出现成本倒挂的现象。 3.房产供应量对于房价的影响。 就以居住为目的购买房地产购买者来说,其需求是接近刚性的,而以投资为目的购买房地产的购买者来说,其需求是纯弹性的。目前的市场状态是以居住为目的购买房地产的购买者直线上升,而以投资为目的购买房地产的购买者数量直线下降。近7个月来,杭州房价的连续下跌,也充分反应了房地产投资市场的趋冷。但是,因为以居住为目的购买房地产的买方力量存在,房地产价格不会出现理论上的暴跌,而是应该在两者均衡的条件下趋于浮动。 三、地产开发企业的对策 1.积极控制土地保有量和开发量的关系。 开发商对于土地的保有可以分为两种形式,其一是完全融资保有,其二是完全自有资金保有。两者的本质区别在于其购进土地的资金是否经过了前置贷款。事实上,房产开发企业即使不进行土地开发,也可以完全通过土地的金融运作获得相当丰厚的利润。所以,到底将手中多少土地开发成房地产项目,是开发方需要平衡的问题。在市场条件不好的情况下,可以适当延长土地的持有期来换取更大的利润。 2.合理调查市场,做好产品定位。 房地产销售的利润高低直接影响到房地产企业对土地开发的利润。而通过详实的市场调查,可以充分了解目标人群的购买欲望和购买力,以对房地产项目的定价和定位做好定位。只有充分科学的对项目进行价格和品质的定位,才可以使产品达到完美的标准。 3.实行集约式资金管理。 集约式资金管理是面对快速复杂化的房地产投资形式,各房地产企业纷纷上马的一种新型的资金管理模式,这种资金管理模式下,会通过计算机软件对投资预期收益和投资风险进行分析。因为系统采用了模糊计算法,通过复杂的高维度矩阵获得多条件下的投资效益最终结果,使得企业的投资更加具有理性。 四、结语 本文通过层次分析,认为房地产经济的波动趋势,不会出现市场上担心的暴跌的局面,而是可能出现相对稳定的缓慢回调后持续拉平的状态。但因为市场局面相对复杂,企业应该做好多方面的应对措施。通过合理的措施,企业可以实现投资集约化,使得投资风险得到更为有效的管控。 房地产毕业论文:核心期刊房地产企业管理模式的研究 1房地产企业的发展趋势 近年来,随着房地产行业的高速发展、环境的剧烈波动和竞争的加剧,房地产企业开始进行大规模跨区域扩张和并购整合,规模化、集团化成为房地产企业的发展趋向和重要特征。 规模化经营是“指企业采用生产要素凝聚和重组的经营方式以及由此所决定的经济效益”。规模化发展要求房地产企业从以往粗放式的发展模式向集约式、精细化转变,它特别强调企业管理的专业化能力,同时要求企业的组织结构清晰、各组织模块职能明确,业务单元划分适当,并且相互之间的联系通道顺畅,业务流程管理高效。 集团化发展对房地产企业的管控能力和资源整合能力以及专业化能力都提出了更高的要求。一方面,它要求集团总部能够从整体上保证各职能模块和业务单元的有机运转,且高效地掌控不同区域的多项目运作;同时,不同区域的项目在开发时还要保持协调运转、规范运行,以保证高效顺利地完成。另一方面,必须更好地配置企业资源,做到优势互补,互相推动,有效降低管理成本。 规模化、集团化已成为当前中国房地产业的发展趋势,在其促动之下,母公司的管理幅度迅速加大,母公司不能身兼项目操作者和管理者双重角色,企业从“母公司―项目公司/项目部”的架构向“总部―区域联动”的集团模式转型成为必然。相应地,现有的房地产企业的组织管控模式也应做出必要的调整与创新,否则难以适应发展的要求。 2价值链理论 1985年,迈克尔?波特首次提出“价值链(Value chain)”管理理论,其认为,企业的价值产生于包括生产(投资)、经营、销售、服务和内部管理的各个环节以及各环节协调运作产生的整体价值增值,而这一相互联系、彼此促进的价值产生的动态过程就是价值链。 价值链具有如下特性:(1)企业的价值活动只要包括基本活动和辅助活动两个方面,其中基本活动主要是直接创造价值的业务环节,而辅助活动主要是企业的内外部管理活动;(2)企业的价值活动其各环节是相互联系的统一整体,每一环节完成自身的工作内容后,传递到下一环节。价值链上的参与者通过纵向上和横向上的分工协作,实现价值增值。(3)企业竞争优势来自于成本领先和差异化,而从价值链角度来看,企业竞争能力和效率的提高主要来自于价值活动本身和最优化、协调的价值链活动。 3房地产企业价值链构成 按照价值链理论,房地产企业的开发作业流程,同样也可分为基本活动和辅助活动两个方面。 3.1房地产企业价值链中的基本活动 (1)前期研究决策阶段:通过缜密细致的市场调研,结合企业自身综合实力,对目标地块的购买与否进行可行性分析。对于已购买地块进行前期研究,确定项目业态和开发模式,进行价值研判与决策。 (2)规划阶段:根据前期决策,委托设计单位对已获得地块进行策划设计,形成良好的功能规划和市场识别,将土地最大限度实现增值。确定设计方案后,依法对拟建地块进行规划保健,获得许可。 (3)工程建设阶段:通过招标比选,选择最优施工企业,使其有能力完成设计方案,实现低成本、高质量施工,并对工程施工进度、质量、安全进行有效控制。工程建设是对土地、建筑材料等原料通过作业投入成本,使之转化为产品价值。 (4)销售阶段:在取得房屋销售许可证的基础上,对产品进行推广与销售,并根据客户需求反馈,对在建和后期拟建产品设计和建造进行修正,实现销售价值最大化。 (5)物业管理阶段:产品开发、销售完成后,对产品进行物业管理、保修和后期维护。 3.2房地产企业价值链中的辅助活动 房地产企业价值链中的辅助活动都是围绕具备房地产特有产业价值链特性的基本活动的开展而开展的,它穿插、融合于房地产价值链运作的整个过程。 (1)战略定位管理:确定企业的发展方向和宏观战略,作为具体经营方针制定的依据,保证企业核心竞争力的培育和发展。 (2)财务和人力资源管理:人力和资本是企业发展重要支撑要素。人力资源管理就是要利用合理的薪酬、培训、晋升等机制,促进知识资源的积累和应用;财务管理是就做好企业的投资管理、营运资金和筹资管理以及税务筹划。 (3)企业文化:企业在生产经营过程中形成的具有自身特色的价值理念和行为准则。企业文化是企业重要的价值附加值来源,在凝心聚力、品牌推广、市场评价等方面具有重要作用。 (4)企业创新:在激烈竞争的 房地产市场中,技术、产品、销售和管理等方面的创新,是企业不断获取竞争优势和获得价值增值的重要手段。 4价值链运营管理模式 价值链运营管理模式是以房地产价值链为核心,按项目开发流程实现一体化协同。公司所有职能模块和业务单元均基于价值链定位,从业务线、职能线及战略、管理、审计线三个层次各自承担相应职责,整个价值链上横向的各个协同单元成为利益共同体,互为依存,互为客户,各自形成可以量化的对整体价值链的贡献,通过协同提高效率,从而实现整个价值链的价值创造最大化,形成横向一体化。相互协同又相对独立的各个业务单元和模块作为“小价值链”,通过积累形成各自的专业化优势,提高专业化能力,形成纵向一体化。横向一体化和纵向一体化的相互作用提升集团整体优势,从而形成集团不可复制的核心竞争力。 根据上述价值链理论,将房地产企业的价值链条整合为横向一体化协同和纵向一体化协同。横向一体化协同注重提高运作效率、降低成本;纵向一体化协同注重知识积累、专业能力的提升。 4.1横向一体化协同 首先由四大中心――战略研发中心、产品设计中心、制造中心和营销中心串成项目开发业务链条,这是地产企业价值链的核心和主干;由财务、人力资源、企管等职能部门搭成资源提供、职能管理和专业化服务的支持平台;业务链条以支持平台为依托开展经营活动,相互作用,形成立体协同的价值链。这条链延伸到企业外部与战略合作伙伴和利/，！/益相关方(如:供应商、建筑商、设计公司、装饰公司、销售等)对接串联起来,就构成了房地产企业的整条价值链。 基于价值链,四大中心作为业务单元分工明确、准确定位。战略研发中心侧重于集团战略研究,目标计划及项目的高、精研发和经营环境分析;产品设计中心侧重于项目规划与设计,致力于环保、节能、舒适、温馨、有品味的品牌诉求和产品设计;制造中心侧重于产品制造过程的标准化、程序化、规范化以及产品制造的高效率、低成本;营销中心侧重于营销和服务,基于消费者心理,研究需求趋势和营销方式,建立营销管理和服务特色;与客户、合作伙伴相互尊重、关注共赢;实现价值链创造价值的做大化。 基于价值链,业务单元与资源提供和职能支持模块互为依存,互为客户。创造是所有业务单元和模块的共同取向。这样,就会产生协同效应,并打破部门和业务单元之间的界限,实现价值链的价值最优。具体工作中,各业务单元和模块在各自分工负责的重点工作和领域内首先努力做得最专业、最有效率,然后主动地参与价值链其他环节的工作,从不同的视野贡献智慧,避免漏洞,防止风险。 4.2纵向一体化协同 纵向一体化协同就是在价值链分工明确的前提下,各业务单元和模块工作范围相对固定,业务聚焦,打造专业化团队,提升专业化能力。纵向一体化使专业技术人员或其他专业人员有参与更多项目、更多业务的机会,有利于员工个体在实践中积累经验,成为专业化人材,并通过专业化发展的通道成长,实现自身价值。同时,各业务单元和模块作为专业化团队,有了人才培养的途径和良好机制,团队内更容易培养知识分享的气氛,从而更有利于知识的积累,进而形成专业化优势,提高价值创造的能力,能为价值链的价值贡献更大。 价值链运营管理模式一种以价值为核心的管控模式,它将整个项目运作过程都纳入到集团的管控范围之内,在很大程度上提高了集团的管控能力;并且通过业务单元和职能模块的设置,一方面使得房地产企业组织的架构更为清晰,业务流程更为顺畅,另一方面这种调整弱化了职能部门的权力,强化了职能部门对项目之间的沟通与协调意识。因为在一体化趋势下,各部门只有通过不断的沟通与协调才能实现价值,进而也避免了各职能部门高高在上,缺乏服务意识的现象,使项目运作过程中公司的各种资源可以达到最大化利用。此外,重要的是将各职能部门对应于相应的业务单元使各部门的专业化优势能够更好地发挥,而且这种围绕业务流程的专业化优势整合促进了公司整体竞争力的提高,使其更加能够适应市场不断变化的竞争与压力。 房地产毕业论文:房地产企业开设投资基金形式分析论文 房地产行业是资金密集型行业,对于房地产业来说,获取资金和拓宽融资渠道是其健康运行的关键。从资金来源现状基础着手,揭示了目前房地产存在的金融风险。结合当前我国房地产市场的实际情况,使用SWOT分析法对房地产投资基金进行了综合研究。并结合我国发展房地产投资信托基金的制约因素,提出发展房地产投资信托基金的政策建议。 1当前房地产金融的风险 由于房地产行业融资渠道较窄,当前我国房地产金融暗藏几大风险:(1)房地产泡沫的破灭。房地产价格上涨过快使市场价格过分偏离其真实价值,从而产生泡沫。泡沫的破灭使房地产价格下跌,作为抵押物的房地产就贬值甚至大幅缩水,给银行带来不小的损失。 (2)房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在7%以上。 (3)“假按揭”凸显道德风险。假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。 (4)基层银行发放房地产贷款存在操作风险。 (5)土地开发贷款有较大信用风险。 2房地产投资基金分析 2.1房地产投资基金的优势分析(S) (1)房地产投资基金具有融资灵活性:房地产投资基金通常在房地产项目已经开发完成、并能产生稳定收益阶段才会介入。因此,在各种资金供给者中,房地产投资基金所扮演的是一个“接盘者”的角色,可为房地产开发前期投入的各种资金提供一个有效的退出通道。 (2)房地产投资基金具有高流动性:它是一种房地产的证券化产品,通常采用服务或受益凭证的形式,使房地产这种不动产流动起来。而房地产直接投资,出售物业的难度大且交易成本很高,流动性差。 (3)房地产投资基金投资组合多元化风险较小:它可以通过多元化投资组合投资于不同类别的房地产项目,同时房地产投资基金有义务定期向外界公布各期财务报表、财务运作情况,有较高的透明度。房地产直接投资,受各种变化的影响大;投资风险大。 2.2房地产投资基金的劣势(W) (1)目前我国尚未出台房地产投资基金法规,房地产税费不尽合理,对于房地产投资基金的实施是个障碍。另外,我国房地产企业的规模实力有限,能达到成立房地产投资基金要求的不多。 (2)我国实际上并不存在真正的房地产投资。在中国只有房地产贷款。连有限的房地产信托也是银行贷款的替代,没有真正严格意义上的房地产融资。我国没有严格的金融体系,大众能够以比较低的准入门槛分享房地产行业平稳的增长,也不可能有真正商业地产的运作。 (3)我国的金融体系不利于房地产投资基金的发展。金融体系就是在融资多余的储蓄和融资需求之间搭建桥梁。我国有大量的储蓄,储蓄幅度仍然很快,而房地产商也有大量的需求,但是整个金融中介的功能需要到中国香港去完成,这就是由于整个融资结构存在一个重大的问题,有必要进行构建使其完备。 2.3房地产投资基金的机会(O) (1)投资对象分析。房地产投资基金主要投向是房地产业及与其紧密联系的项目(比如城市基础设施建设)、房地产的股票、债券等。房地产投资基金关注的是基金投资所能够带来的基金收益状况和资本增值能力,它是以资本为中心的,就是房地产投资基金的投资是以基金净值的持续最大化为目标。 (2)市场分析。一方面,目前我国有许多民间资本通过三个方面——自有闲置资金、企业资金、民间借贷和股权集资大量流入到房地产开发中,这种不规则投资房地产,加重了房地产的市场风险。建立房地产信托基金,不仅可以疏散房地产炒作中集中的过多资金,同时可以降低房地产市场的风险和金融风险。 (3)需求分析。目前我国融资渠道单一。房地产金融体系不健全,银行严格控制银行贷款。建立房地产投资基金可以拓宽房地产的融资渠道,减少房地产投资公司的高的财务风险。目前我国房地产开发企业的资金来源有55%来自银行贷款,这本身对房地产企业就是一种很大的风险,一且金融体系政策有变更。房地产企业就很难避免金融风险。发展房地产投资基金就可以缓解这种风险,当金融政策有变动时,不至于直接影响到房地产业发展。 2.4房地产投资基金的风险分析(T) (1)经营风险。经营风险是指房地产投资基金运行过程中。在规范运作的前提下由于不可准确预知的因素所造成的收益下降。 (2)财务风险。各种风险因素综合作用的结果,其具体表现为房地产企业资本不足问题能否得到解决,投资能否按期收回并获得令人满意的利润;是否会出现较高的拖欠风险、流通风险和期限风险。为此,被投资企业应建立健全财务制度,加强财务管理。 (3)环境风险。环境风险是指由于外部环境的不确定性而产生的风险,主要有以下两个方面:一是政策风险,由于地方政府或中央政府对待房地产投资基金的政策引起的对收益的影响。二是法律风险。由于现行有关法律法规等的不完善,以及执法部门执法不力等。 3发展房地产投资信托基金的政策建议 3.1建立健全相关的法律制度 法律制度的不健全是目前发展的最大障碍。虽然目前存在一些房政策法规,但其持续发展,需要更为健全的法律法规制度。对此,应建立完善的法律体系,保证和维持整个信托市场的公平、公正、公开和透明,以推进房地产投资信托业健康、理性地发展。 3.2明确税收优惠待遇 房地产投资信托基金在国外得以大力发展的重要原因在于能享受相关税收优惠。在美国,房地产投资信托可以获得有利的税收待遇,房地产投资信托不属于应税财产,且免除公司税项。避免了双重纳税。目前。我国法律尚未对信托收益的纳税作出明确规定。对此,我国可借鉴美国附条件的不对其进行双重征税的规定。 3.3严格监管,强化信息披露 国外对公开发行的房地产投资信托。均有严格的信息披露制度。而从我国现有的信托计划发售时的信息披露分析,我国对信托计划涉及项目的披露较为简单,对项目的收益和风险结构也未作详细披露。 应从发展之初就高度重视监管问题,实行严格的信息披露和违规惩戒制度。一方面。加速相关法律法规的出台,另一方面,加大中介机构的连带责任,防止中介机构披露不合格的会计信息。公务员之家 3.4建立交易平台。解决流动性问题 标准的房地产投资信托基金可以像股票一样在市场进行买卖,具有很好的流动性,这也是其吸引投资者的一个重要原因之一。我国以往的信托产品因为缺少统一的交易平台,流动性不足,成为限制信托业发展的一大问题,如果发展房地产投资信托基金,就应通过建立和完善信托产品信用评级体系、信托产品的定价等一制度,建立面广、公平、公正和公开的交易平台,提高其流动性。 房地产毕业论文:房地产投资风险因素分析研究论文 引言 随着经济的迅速发展和社会的进步,企业所面临的风险以及对风险的认识开始发生巨大的变化。在房地产投资领域同样面临着这个问题,而对其风险因素进行分析是开展风险管理的一个前提。房地产投资的显着特点就是投资资金规模大,建设周期长,作为一种高投入、高收益、高风险的投资活动,面临着社会、经济、技术等许多复杂因素的影响。它的项目全过程中既有经营风险、金融风险等有形风险,也有国家政策变化、社会环境变化等无形风险。总之,大量的不确定性因素决定了其投资活动的高风险的特性,从而使投资方案和决策具有相当的潜在风险。 1房地产开发投资风险的概念 风险一般定义是指在以特定利益为目标的行动过程中,若存在与初衷利益相悖的可能损失即潜在损失,则由该潜在损失所引致的对行动主体造成危害的事态。房地产开发投资风险,是指投资商因对未来某房地产项目投资的决策以及客观条件的不确定性,而导致该项房地产项目投资的实际收益与期望收益产生负偏差的程度及其发生概率,即投资商在房地产项目投资过程中,遭受各种损失的范围或幅度及其可能性。 可以说风险是客观存在的,它不以人的意志为转移。房地产投资的风险在一定环境和期限内客观存在,无法回避它、消除它,只能通过各种手段来应对风险,避免损失与损坏的产生。而对它进行充分、深刻的认识,将有利于降低这些风险。 2从来源分析 从房地产投资风险来源看,也可以分为自然风险、社会风险、经济风险、政治风险等。自然风险是由自然界的实质性风险因素所致的财产损毁和人身伤亡的风险。社会风险是指由于各人的行为反常或团体的不可预料行为所导致的风险。政治风险是指因政局变化、政治动乱、战争等政治因素所引起损失的风险。 3从投资阶段分析 房地产项目的开发过程分为投资决策阶段、前期阶段和建设阶段,在这些不同的阶段房地产开发经受着动态的风险,有多种的动态因素对它施加影响,下面就从对项目全过程风险分析因素进行分析。 3.1决策阶段 政策风险-政策风险是由于政府相关政策的潜在变化有可能给投资商带来的经济损失。在中国走的是宏观调控结合市场的路子,宏观政策变化会对房地产投资构成风险。比如我国1993年对房地产投资的宏观调控政策、1994年出台的土地增值税条例、21年出台的规范住房金融业务的措施、23年国有土地使用权出让方式的转变等,就使得许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。 类型风险-不同类型的房地产投资会有不同的风险概率,对于住宅、公寓、别墅、办公楼、商场和工业厂房等,且这些不同的物业抗风险能力也不同。在决策阶段必须选择好合适的物业种类,并对相应的风险进行深入调查。 区位风险-区位指某建设场地的地理位置,以及该区位所处的社会、经济、自然环境或背景等。例如地区的经济基础、经济增长前景、人口条件及其市场价格水平的可能影响等。 时机风险-地产活动有周期性,供求及价格随时间而变化。必需对未来几年地区的经济发展趋势、人口增减、收入水平升降、消费心理和物业需求变化等风险因素进行预测,以选择、确定合适的开发时机。 3.2前期阶段 进入前期准备阶段以后要取得立项审批;取得土地使用权;征地补偿;委托规划、报审;施工许可获得;筹资;招标等许多工作的进展,这里面也充斥着房地产投资的风险。 置地方式风险-由于投资商只能通过行政划拨和土地使用权出让、转让等方式取得一定年限的土地使用权,已有土地也不能轻易地改变土地用途,所以通过行政划拨、协议、招标或拍卖方式取得一定年限土地使用权时存在着置地方式风险。 置地时机风险-比如建设资金落实困难导致不能按时开工,土地闲置、购地资金沉淀产生利息损失。 融资风险-融资风险是指利用各种方式融通资金时,由于融资条件考虑欠妥而使其盈利遭受损失的可能性。比如通过股权融资时,由于发行股票时机不当、数量不当,价格不合理造成发行股票困难、融资成本过高,给开发者带来损失。 3.3建设阶段 工期风险-如承包商错误估计了项目的特点,低估了施工的困难,施工组织设计不当,遇到了复杂的地质条件而导致的工期延误等;或因为科学技术的进步,新材料、新技术和新工艺的不断创新而给房地产开发商带来的工期延误。 公众干预风险-由于某项房地产的兴建影响到周围居民的利益,而使公众自觉性地进行干预,阻止该项目的发展从而可能给房地产开发商带来各种形式的损失。 施工事故风险。安全生产涉及到施工现场所有的人、物和环境,安全工作贯穿了施工全过程。由于安全工作不到位,或者其它偶然因素,导致事故发生,引起的人身和财产损失,最终都会给房地产投资带来风险.质量风险-由于施工的机械、技术,气候、水文,建材,人员素质等各种愿意引发项目质量不达标,带来的房地产投资风险。 3.4租售阶段 在租售阶段,房地产投资的风险主要体现在销售、物业两个方面。比如定价策略不科学等导致房地产定价不合理而给其带来的收益损失。定价过高导致房地产滞销,总收益下降。或是定价过低了白白损失收益。另外由于消费者不仅注重其价格和质量,而且还十分注重其租售后服务,即物业管理,物业不当有时也会给房地产投资带来风险。 4总结 在房地产投资领域风险的存在是必然的,关键在于如何去利用、控制、管理。面对这这么房地产投资的众多风险,一定要在这种情况下,需要加强风险管理认识,改善风险管理的方法,加强风险识别、风险分析、风险应对、风险监控等,努力将投资的危险减小到最小。 房地产毕业论文:资金管理下房地产业的论文 当前,我国房地产行业处在一个极为复杂的环境,人民币升值,汇率风险加剧、国际反倾销频发、贸易壁垒森严,国家不定期对出口退税、加工贸易等政策的调整,面对金融危机与不断变革的目标资本结构,都使我国房地产行业的发展面临巨大风险。自2008年以来的金融危机,向我们充分展现了房地产泡沫对整个金融乃至经济体系的巨大冲击,因而加强房地产行业的财务管理和资金管控,对房地产行业的良性发展有着重要的作用。 一、当前房地产业资金管理现状 房地产企业的资金链是以项目的融资为开端,经过项目的开发以及房子的交付使用,到项目的售后,其最终的过程是支付外部的融资成本,这几个过程形成了房地产行业循环反复使用,房产企业资金链的管理主要包括资金的筹措,资金的使用和资金的回流三个环节。在房地产生产过程中,需要吸收大量的社会物化劳动投入,势必要动用大量的人力物力,规模较大的住宅小区以及建筑物的建设资金大部分需要上亿元甚至更多,所以在整个房地产项目的开发过程中需要大量的资金支持,整个环节中必须保证资金链的良好运作。房地产项目资金环节是一个很长的周期,资金投入大,回笼慢,同时运营过程中会面临许多偶然因素的制约,包括土地投资市场、综合开发市场以及房地产销售市场,项目资金投入后需要经过各个市场的一次性的完整流通才能获得最终的利润。 二、房地产业资金管理存在的问题 我国房地产经营模式简单可以归纳为置地-建设-销售三个部分,建设时间、市场环境以及政府制定的行政法规等,无法进行有效的盈利预测,房地产开发企业的管理上存在着许多需要改进的方面,如公司治理结构,资金管理,工程财务管理以及整个项目资金账目的审计环节都存在不同程度的问题。 (1)资金管理存在漏洞 货币资金是企业变现能力最强的资产,可以用来满足企业生产经营中资金流动支付的需要,同时也是企业还本付息和依法纳税的重要保障,资金成本较高。此外,项目内部资金管理也很重要,如果某职位在财务管理上的权力较大,高度的资金集权会增大财务舞弊事件发生的概率。 (2)收入成本核算缺乏合理性 房地产企业的开发周期一般是一年以上,项目较大的工程甚至要3至5年的时间。这期间,资金的收效慢,就会发生企业的投入产出比例呈现出不合理的现象,大量的资金投入产生的费用无法与收入配比,需要注意的是,开发产品即便预售完毕,预售款项并不能确认是收入,房地产开发产品的成本载体是整个建设工程项目,项目销售单位却是单个楼层或者户型,单个楼层的售价与其成本自然就不是配比的。 (3)内部风险控制不当 虽然房地产开发公司大多依据国际管理经验设立了内部审计机构,但是成效却不大,主要原因是国内企业只模仿了内部审计机制的外形,设置了机构,却没有学到内部审计机制的核心,国内房地产企业内部审计机构往往没有财务审计实权,审计报表的审批还是在领导手中,高度集中的财务集权设置,让内部审计部门的工作内容大多流于形式,没有起到监督管理作用。 三、房地产业开发财务管理的建议 面对日益加深的金融危机,在行业、企业目标资本结构式管控财务风险的同时要防范资金断流底线,开创多元化融资渠道,加强企业大规模融资,遵守风险收益均衡原则,建立完善统一的财务系统,对财务风险进行合理预测和防范,对资金的管理做到物尽其用。 (1)完善企业目标资本结构 企业在建立资本结构时,要根据自身的发展规划和偿还能力确立融资目标,负债份额,债源分布,还债时间,将投资回收时间与负债时间长短期联合起来,防止还债集中到来。创建良好的筹资环境,降低资金成本,避免到期物理偿债的现象发生,有效防范财务风险,良好的融资环境能够促进企业吸收到更多的投资。 构建内部集团资金结算中心是解决资金矛盾问题的有效方式之一,各类单位在中心内开设收入户和支出户,通过资金预算管理,资金统筹管理,对资金进行有效的综合评估,挖掘资金潜力,降低资金风险,提高资金调度的准确性和及时性,将资金的预算、资金使用情况细化到每月每日,使得预算在不断变化中接近实际应用,为日后其他工程项目资金预算提高可行度和准确性的建议。有效的会计系统控制位企业提供了真实完整,有效可靠地资金流动信息,能够帮助企业做出正确的经营决策,及时制定风险防范措施,促进房地产行业资金链的有序运行。 (2)推进企业自身改善 企业自身要注重对项目开发可行性的研究,对项目进行开发背景、规模和经济形势进行全方位的研究,确定项目后,对市场供需情况、工程预算以及政策法规进行全面分析,确定项目资金链能够稳定持续的拓展。 银行借贷已经不能满足日益变化的房地产行业需求,房地产行业不能局限于当前的融资方式,除了传统借贷和风险投资以外,还要借助上市融资、信托投资的方式,注入优质资产,形成多元化融资资金链,提高项目资金流动性。 在审计控制方面,现代内部审计已不再是单一的财务审计,其功能已经逐步扩展到了经营审计领域, 侧重对企业资产的安全、政策法规的遵循情况跟的内容控制,有效的财务审计能够对财务经营过程中的资金使用舞弊情况,财务风险预警情况进行及时准确的预报。要保障审计功能发挥作用,要严格遵照财务审计制度,实习财务分权制度,利益先关的领导、部门不能干涉审计部门的结果,加强内部审计部分的独立性,积极发挥企业内部审计管理监督作用,从而为房地产企业资金使用的安全性提供保障。 四、结语 综上所述,多元化财务资金管理策略表明,建立合理财务管理制度为企业应对千变万化的市场经济挑战指明了道路,加强财务管理力度,建立内部财务审计制度,扩大融资渠道能够规避国内市场经济的不理影响,保障房地产行业的稳定持续的发展,最终促进我国社会经济发展。 房地产毕业论文:解析房地产开发项目中投资决策风险的论文 房地产行业是国民经济的重要组成部分,占据社会财富的半数之上。其本身作为一种新兴的热门投资理财产品,为大众追捧。但房地产作为一种投资大,开发周期较长的产品,自身具有较大的风险,直接或间接地影响着企业和其他人的利益。因此,我们必须对行业中存在的风险有相应的认识以及时对其进行规避。 1.房地产项目投资决策简要介绍 房地产开发分为四个阶段:投资研究决策阶段、前期工作阶段、项目建设阶段、租售管理。房地产投资决策阶段是房地产整个项目开发过程中,不确定性最大、风险性最高的阶段,因此,它的成功与否关系到整个项目的成败。 房地产项目投资决策是指房地产开发商为了实现相应的预期目标,通过相应的方法,运用一定的理论分析、数据分析,通对政策法规、开发区域的经济环境、地理环境进行相应研究,考虑市场供求提出开发策略,并正式通过相应的程序,进行项目可行性的研究论证,最终分析出最佳的投资方案的过程。 想做出一个正确的决策,就要求决策者了解其中存在的风险,并依照风险的程度对项目进行筛选和调整,来得到最佳方案。 2.投资决策过程中的风险及相应要点 2.1重视项目区位风险 由于各区域经济发展速度、程度不一,经济环境大相径庭,消费水平、物价水平有异这使得不同区域的房地产项目开发面临着不同的问题,伴随着不同的风险。由于经济环境不同,同一风险因素在不同区域的影响程度也有着很大的差距,及风险因素具有一定的区域性或地域性。由于房地产开发项目的地理位置相对固定以及其不可逆性,对于开发房地产项目所选区域的风险研究是十分重要的。 项目区位风险主要包括政治政策、地理位置、风俗习惯、宗教信仰、交通环境等因素带来的风险。无论哪种因素进行了调动,都会直接或者间接地影响到地产的开发及销售,并给开发商带来相应的经济损失。 其中政治因素带来的风险包括新政策的制定、区域土地价格的影响、社会环境、社会安全性。等因素衣食住行,房地产占了其中的住,自然与国民生活和国民经济息息相关,政府必然会对其进行监管和调控。其调控对房地产行业的影响是全面的,土地政策、公积金政策、住房补贴政策,税收政策、城市规划政策、环境环保政策以及影响原材料价格的相应政策,都会较大程度地影响房地产开发经营的相应层面。尤其是在市场经济体制未完善的今天,政策风险对房地产行业的影响可见十分巨大。 其中地理位置因素带来的风险主要是所要进行投资地区相应的法律法规、社会安全稳定因素、经济状况、周边的自然条件、土质的条件以及人民的文化教育程度等因素带来的。具体来讲,我们要考虑目标地区的交通环境,人口密集度,城市规划,土地价格,地质条件等。这些影响了该项目的收益,决定了是否能给开发商带来高额回报。 2.2加强项目可行性的论证 房地产项目可行性的研究主要是指,在进行投资决策前认真调查拟建房地产项目的经济、社会、技术等因素,并结合项目区位风险进行分析,认真地分析和比较不同方案,以其带来的经济效益为基础对拟建房地产项目进行动态的、系统的、全方位的、多角度的综合分析和论证,并以此来判断决定采用相应的方案并对相应方案进行改进或将探究结果作为决策过程中的重要依据。其中,要注意,充分的市场调研和分析调查是一切分析的前提,错误的信息或者信息不对称将会对研究结果产生重大的影响,使其与真实的结果大相径庭,一定要保证可行性研究的依据是准确的,否则将会使公司效益大大折损,甚至造成相应的损失。 2.3加强房地产开发项目中投资决策风险管理 房地产行业属于高风险行业,它有着开发周期长、投资金额较大这两种非常明显的高风险的特点,这些特点也决定了巨大的风险将贯穿在整个房地产项目投资中。但是,高风险带来高利润,这也是为什么房地产投资日渐增多的原因。因此,我们不能因风险大而不投资,放弃其中高额的利润。为此,我们要做到相应的风险管理。 合理的降低风险需要进行合理的安排,在相应的风险管理中,我们可以用接下来的方法来有效地降低相应的风险: 进行合理的风险规避,这是一种相对保守稳健的投资方法,通过分析相应的项目区位风险后,放弃一些风险巨大的投资项目,来选择相对稳健的方案。这样可以有效地规避风险,稳中求胜,虽然没有超高额的利润但是胜在稳妥。 采用投资组合的方式,在证券市场上投资者采用证券投资组合的方式规避风险,我们也可以将它运用到房地产项目开发上。按照风险的不同程度以及利润要素,对一些合理的项目进行筛选,并进行合理的搭配,从而使风险大大降低。这样可以相应地降低风险并带来较高的利润,只是对于人员需求较大,要做的相应决策也相对较多。 3.结语 综上所述,各类风险伴随着房地产投资开发的全过程,因此正确认识并面对风险是十分重要的。企业在房地产项目开发的全过程中必须要做好全面的监测,进行系统的、全方位的、贯穿全过程的相应的风险管理并采取相应的防范措施,其中必须要做好项目区位风险和项目可行性等要点的监测和论证以及加强对风险的管理,来增强该项目的抗风险能力给企业带来高效益,并促进企业良好、快速并持续的发展。 房地产毕业论文:宏观调控下房地产金融论文 一、宏观调控背景下房地产开发商融资创新的主要表现 (一)非银行金融机构融资 房地产开发商通过公开市场发行股票和债券进行直接融资一度被暂停,获得银行信贷条件苛刻且规模受限,因此非银行金融机构日益成为房地产开发商融资的重要渠道,信托资金、资产管理公司资金、私募地产基金、民间金融机构对房地产开发商的融资近年来发展迅猛。 (二)海外金融市场融资 鉴于中国大陆融资困难,近年来,一些房地产开发商纷纷到中国香港、新加坡等地通过发行股票或债券的方式获得融资,不论是股票融资还是债券融资,市场影响力和信用评级都是融资成本和融资成功率的重要影响因素,因此,在海外市场成功融资的主要是国内一些一线房地产开发商。 (三)通过创新方式获得银行资金 由于房地产开发商在银行的直接信贷受限,通过新通道获取银行资金成为可行的方法。广为市场熟悉的操作方式是银信合作,即银行通过向客户发行理财产品,将所筹集资金作为单一资金委托信托公司投向房地产开发商,该方法于21年7月被银监会叫停。[1]但很快一些更为复杂的操作方式出现:一种是银证信合作,即银行发行理财产品后,将所筹资金交给证券公司,由后者订立集合资产管理计划或专项资产管理计划,再将这一资产管理计划对接信托公司,最终投向房地产开发商;另一种方法是找一笔过渡性资金,先成立房地产信托计划,再由银行拿理财产品筹集到的资金受让该信托计划的受益权。③这些方式实质上延续了银信合作。除了换通道获得银行资金外,房地产金融市场主体还充分利用限制规则未覆盖的方法为房地产开发商融资,比如借用应收账款质押贷款来为开发商融资。应收账款质押贷款④的常用操作方法是:首先,由开发商与建筑商或设备供应商签订商务合同,提供服务或设备,形成建筑商或设备供应商的应收账款;其次,由建筑商或设备供应商以对房地产开发商的应收账款质押给银行,取得银行的贷款;最后,贷款到期时,要么由房地产开发商还钱给建筑商或设备供应商,由后者归还贷款,要么建筑商或设备供应商到期不还,由银行向开发商主张债权代位求偿。这样,名义上是给建筑商或设备供应商的贷款,实质上是在为开发商融资。 二、宏观调控背景下购房者融资创新的主要表现 随着房地产市场宏观调控向纵深发展,对需求方的调控力度也日渐加大,对购房者的金融限制即限贷政策,成为一种抑制投资需求的有效手段,但目前看来,绕过限贷政策的购房者融资创新日渐成熟。 (一)非银行借贷机构融资 受限贷政策影响,部分地区二套房商业贷款的首付比例提高,三套房或多套房商业贷款被叫停。⑤如果资金缺口不大,除自筹之外,还可向小贷公司、典当公司等民间借贷机构融入短期小额资金。但向民间借贷机构借款往往需要抵、质押物,而且成本较高,因此这一途径仅可用于满足偿还资金预期明确、金额较小且期限较短的购房者需求。当然,如果资金缺口非常小,购房者可根据月收入状况向消费金融公司申请消费贷款。 (二)以变通方式从银行获得资金 如果购房者资金缺口较大,难以承担小贷公司、典当公司的高成本融资,或者短期内无法偿还借款,以变通方式从银行获得资金也是可行的。一些企业购房者可以动用运营资金购房,然后向银行申请流动资金贷款甚至是装修贷款来缓解运营资金压力。个人购房者也可以其持有的其他房产作为抵押物申请消费贷款用于购房,只是这种操作方法成本高且有与现行法规相违背的嫌疑。但这并不意味着购房者完全无法从银行获得资金,如果资金缺口不大,购房者可以通过一张或多张高限额的信用卡分期付款⑥的方式来获得银行资金,此外,一些在部分商业银行有较高综合授信额度的购房者,可以直接动用这一授信额度购房。 (三)通过房地产销售公司搭建的融资平台获得资金 购房者从民间借贷机构和银行获得资金的决策与操作往往是分散进行的,但目前在房地产市场上出现了一个令人警惕的新动向:房地产销售公司正努力与民间借贷机构或银行合作,搭建系统性满足购房者资金需求的融资平台。在公开宣传口径上,一些知名的房地产销售公司与民间借贷机构或银行的合作往往强调优势互补:房地产销售公司提供优质的客户资源,与民间借贷机构或银行的资金资源形成有/:请记住我站域名/效互补,大致的合作方式如图1所示。虽然在各种合作意图的声明以及网页典型推广案例中,房地产销售公司与借贷机构合作,对有资金缺口的购房者融资都有意淡化购房色彩,转而突出家庭消费、经营周转等功能,⑦但这些需求都是购房者在购房后的资金紧张造成的,这难道不间接构成为购房人融资?购房人完全可以从亲朋好友或工作单位短期借款购房,然后申请此类合作金融产品,获得融资后归还此前借款。此外,此类合作金融产品中,小贷公司等民间借贷机构提供的家庭消费贷款本身监管宽松,商业银行提供的综合授信额度往往采取“一次审批,循环使用”的授信方式,在资金使用过程中并没有过多监控,这些资金不排除有直接用于购房的可能。⑧民间借贷机构和商业银行之所以愿意提供此类融资服务并放松监控,至少有以下两方面原因:其一,在客户选择上,可以有意识地向偿还能力强的二套房甚至多套房购房者倾斜,这类人群净资产较高,往往可以提供其他房产作为抵押物,违约风险低;其二,在融资金额和期限上,可以有意识地选择资金缺口小、借款时间短的客户,回避风险的同时加速资金周转。 三、宏观调控背景下房地产金融创新的理论逻辑 毫无疑问,不论是房地产开发商还是购房者,在绕过房地产金融调控壁垒、通过创新方式取得各类融资的过程中,其融资成本总体上要高于银行贷款,究竟是什么动力驱使他们承担高成本去融资?各类资金供给方为什么也愿意贷出资金? (一)生产者主权背景下商品房价格上涨的内在机制 “生产者主权”是一个与“消费者主权”相对立的概念,是美国制度经济学家加尔布雷思(JohnKennethGalbraith)提出的。加尔布雷斯认为生产者总是不断自行研究、 设计、开发新的产品,自行安排生产,自行规定价格,然后通过庞大的广告网、通讯网和推销机构向消费者进行劝说,让消费者按照生产者安排的品种、规格、价格来购买商品,这就是“生产者主权”。在生产者主权市场中,不是需求创造供给,而是生产创造消费,出现这种市场力量不均衡是由于生产者总是有组织的、集中的机构,可以动用规模性的力量,而消费者则是分散存在的,很难形成集体平等地和生产者议价或维权。有学者认为我国的房地产市场是一个相对典型的生产者主权市场,唐文进就对这一问题进行过深入讨论。[3]在房地产市场上,从买地到设计,从施工到销售,都是由房地产开发商的专业团队决策并主导完成的,反观消费者,除了决定买还是不买以外,对商品房的上述开发过程没有直接影响力。⑨因此,房地产市场的生产者主权特征明显。在一个生产者主权市场上,价格的确定往往有利于生产者。与社会福利最大化情形相比,生产者剩余多而消费者剩余少,这一点与垄断非常类似。其实房地产市场的确具备一定的局部垄断特征,虽然房地产开发商数量庞大,但由于商品房是地上附着物,购房者的工作和生活半径是有限的,他们往往仅对某一特定区域的商品房才形成有效需求,而在这一特定区域内的商品房新增供给往往仅由为数不多的开发商提供,这就在局部区域内形成了寡头垄断甚至是完全垄断。不论房地产市场是生产者主权市场还是具有垄断特征的市场,其价格必定比完全竞争市场上的价格高,房地产开发商存在较高的经济利润。静态来看,即便政府实施金融调控政策,房地产开发商依然有足够的利润空间来承担较高的财务成本;动态来看,由于房地产市场是一个生产者主权市场,如果此前的利润空间不足以承担提高了的财务成本,房地产开发商完全可以通过提高商品房出售价格的方式来转移成本,以保证其经济利润。如图2所示,初始状态下,某区域商品房供给为S1,商品房需求为D1,开发商定价为P1,商品房超额供给为AB。⑩房地产金融调控使得开发商的财务成本上升,该区域商品房供给变动到S2,如果此时P1的价格不足以使开发商获得正常利润,即经济利润为负数,他们就会涨价至P2,此时商品房超额供给为ED,待售商品房积压严重,不利于开发商的资金周转,于是开发商自己或发动销售公司加大宣传力度,千方百计对消费者进行游说,逐渐使得对该区域商品房的需求由D1上升到D2,开发商又成功地卖出了EC的商品房,待售商品房回到较正常水平CD。 (二)房地产金融市场上的寻租机制 既然房地产开发商可以较为自由地将财务成本上升转移成商品房价格上升,那么理论上,只要还有涨价的空间,继续上升的财务成本也是可以接受的,除非价格严重透支了消费者的购买力,使出全部游说本领也无法提高商品房需求,价格无法继续上涨,财务成本的上升耗尽了开发商全部的经济利润,否则这一寻租过程不会停止。这一机制使得开发商能保持良好的信用记录,具备较强的财务成本承担能力,各类型的资金供给方自然有向房地产开发商融资的动力,面对政府的金融调控政策,供给方自然会合作起来,想尽一切可行的路径,实现对开发商的融/！/资,这不仅有利于解决开发商资金需求,更使资金供给方获得较调控前更高的利息收入和服务收入。针对二套房甚至多套房的购房者,首先,这部分人资产净值较高,可以提供其他房产进行抵押或者其他资产权利作为质押,风险保障程度较高;其次,这部分购房者购二套房普遍付较高比例首付或购多套房的全款资金缺口不大,期限较短,偿还能力较强。这两方面原因也使得资金供给方在风险可控下能得到较高的利息收入和服务费。值得说明的是,房地产销售公司在这一过程中有两个方面的重要功能:一方面,他们是主要的宣传策划者和游说者,只有更多的人被他们打动进而购房,他们才有获得更大利益的可能;另一方面,如果购房人资金缺口不大,但受制于房地产金融调控政策无法获得银行融资,他们作为信息的掌握者,自然会努力寻找银行和民间借贷机构合作搭建针对购房人的金融平台,在卖出更多商品房获取收益的同时,还可分享对购房人融资产生的部分收益。在房地产金融市场上,资金提供方在房地产销售公司的帮助下大规模寻租,某种程度而言,房地产金融调控反而有助于调动他们的寻租热情———对难以直接从银行获得信贷资金的房地产开发商和购房者而言,这部分资金来源弥足珍贵。 四、宏观调控背景下房地产金融创新的影响 针对政府的房地产金融调控政策,不论是作为商品房供给方的开发商,还是作为商品房需求方的购房者,都因为各种房地产金融创新而获得了融资,成功地绕开了调控壁垒,这对房地产市场、房地产金融和房地产宏观调控产生了重大影响。 (一)商品房供给不断增加的同时价格不断上涨 房地产金融创新最直接的影响就是推动商品房在供给不断增加的同时价格不断上涨。之所以推动商品房供给不断增加,是因为房地产开发商的融资并没有受到调控政策的显着影响,特别是对那些大的开发商而言,他们不仅融资渠道多,而且融资成本也相对低,这些足以调动他们拿地和建设的热情,因此商品房供给不断增加。之所以在供给增加的同时商品房价格也不断上涨,原因有二:其一,在生产者主权市场上,供给决定需求,在不断增加供给的同时,开发商和销售公司通过报纸、电视、网络、广播、电话等各种媒体对消费者展开高强度宣传和游说,使商品房有效需求也不断增加;其二,在生产者主权市场上,市场定价权较大程度上归于生产者,与传统的银行贷款相比,即便通过金融创新取得的融资成本较高,开发商们也能通过涨价消化提升的融资成本。 (二)房地产市场和房地产金融市场风险加速聚集 房地产金融创新的间接影响就是房地产市场和房地产金融市场的风险正在加速聚焦。在各种房地产金融创新的金融支持下,开发商在不断增加商品房供给的同时不断推高房价,根本原因在于其能够通过宣传和游说拉动需求,但针对二套房和多套房购房者的金融创新类融资恰好说明这种宣传和游说的力量正在减弱———开发商、房地产销售公司仅通过宣传和游说已难以有效拉动需求,还必须解决二套房和多套房购房者的资金缺口才能有效发掘购房需求。而一旦这一部分购房者的需求得到满足后,有可能不再有足够的需求来消化增加了的供给,待售商品房大量积压,不排除房地产开发商们本着先于其他人逃离市场的心理进行恐慌性抛售的可能,届时房地产市场将受到沉重打击。房地产市场的风险一旦成为现实,房地产金融市场甚至整个金融体系都会受到震动。一方面,对开发商的各类融资,包括银行贷款、信托资金、海外债券、房地产私募基金和民间借贷机构资金都将面临较高的违约风险。受近年来房地产金融调控的影响,银行贷款在房地产金融中所占比重不断下降,且银行主要放贷给一些实力较强的一线开发商和地区龙头开发商,贷款成本也相对较低,这部分资金出现问题的可能性较小,因此银行体系相对安全。但其他各类融资由于主要面对的是中小型开发商,成本较高,违约风险非常大。如果这些违约风险集中爆发,风险就会沿着资金的中间供给方到最终供给方的路径传播,逐渐演化成系统性的金融风险。值得说明的是,在这部分融资中,虽然银行系统表面上看起来相对安全,但其他各种融资方式或多或少、或直接或间接都与银行有某些关联,比如通过银行发放的委托贷款,以及实际上来自于银行表内或表外的资金,因此银行系统想要独善其身实际上是不可能的。另一方面,房价如果出现较大幅度下跌,不排除部分首付比例较低的购房者违约,由于这部分资金主要是银行的按揭贷款,银行系统可能会在风险暴露的同时被迫处置数量巨大的抵押房产,这又会反过来加剧房地产市场风险。 (三)房地产宏观调控政策效果不明显 房地产金融领域诸多创新的实质是绕过调控壁垒,这使得房地产宏观调控政策效果大打折扣,政府的房地产金融调控政策仅在银行信贷系统内得到了较好地施行,还不排除有部分银行打擦边球参与房地产金融创新。这些 创新在相当程度上削弱了政策制订部门的声誉———他们的调控手段总是渐渐地失效,调控目标总是难以实现。这对房地产市场的影响非常严重———人们渐渐习惯了市场的“智慧”,而不大理会政策的规制。近年来,房地产宏观调控政策效果不明显,与这种预期的不断强化不无关系。 五、针对房地产金融创新的优化管理建议 房地产金融创新使得房地产金融调控政策的效果不明显,增加商品房供给的同时推高房价,加速房地产市场和房地产金融市场的风险聚集。为此必须调整房地产宏观调控的政策思路,采取果断措施,加强对房地产金融市场的管理。 (一)调整房地产宏观调控的政策思路 基于房地产市场是一个生产者主权市场的判断,宏观调控的重点应该是加大供给和管理市场对房地产的预期。虽然近几年来,政府主管部门加快了保障房建设,增加了居民住房的供给,但是仍然存在两个突出问题:其一,保障房建设计划体现出各行政区划平均分配的特征,这使得一些三、四线城市保障房供给相对充足,少数地区甚至过剩,[4]而一些人口高度集中的一、二线城市保障房供给相对较少,并且往往处地偏远,相当部分有资格的购房者购不到房,成功购房者工作生活存在诸多不便,生活成本提高不少;其二,保障房在建设、出售过程中存在管理漏洞,出现了一些房屋质量无法保障、购房人资质可疑等违规现象,使得保障房的保障功能打了折扣。针对这两个问题,政府主管部门一方面应该合理安排保障房建设计划,加大一、二线城市的保障房供给数量,特别是要在城市相对中心地段多建设一些保障房,可以采取土地出让配比策略,出让一块地给开发商的同时,紧邻开发一定数量的保障房,既增加中心城区保障房供给,又对普通商品房价格形成压力;另一方面要严格管理保障房的选址、规划、施工、发售各环节,增加对各种违法违规行为的打击力度,充分发挥保障房的保障功能。对房地产市场预期的管理是另一个重要的宏观调控思路,要强化房地产市场供给不断增加和多样化的预期,要强化社会房地产投机的风险意识,稳定房价预期,房地产主管部门和宣传主管部门要定期全国和各地房地产市场发展情况的数据,特别是风险提示性的数据,并多渠道进行分析与宣传。加强对房地产开发商和销售机构的宣传管理,对于夸张不实的宣传和欺骗性的游说,要加大打击力度,尽最大可能促使购房人理性决策。 (二)调整银行业房地产信贷的管理思路 如前所述,在针对房地产金融宏观调控的各类金融创新中,银行扮演了重要的角色。从表内来看,现行的房地产信贷调控政策取得了一定的效果———规模和风险皆可控,但如果把各种表外业务考虑进来,可能结果并不乐观。此外,一些银行通过其他主体间接给房地产开发商融资,或者通过其他信贷业务对购房者提供融资以弥补后者购房后的资金缺口,实际上还是在为房地产供需双方融资,并且成本不断推高,风险却未降低。虽然管理部门不断完善其调控措施,如银监会21年7月叫停银证合作,2013年3月又了《关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知》,要求商业银行合理控制理财资金投资非标准化债权资产的总额并加强管理,这意味着银行理财产品通过证券公司成立资产管理计划再通过信托公司为房地产开发商融资(市场通称“银证信合作”)的通路被大幅收窄。但金融市场参与者众多,业务多样,由于资本的逐利性,资金从盈余单位向赤字单位的流动很难彻底切断,严格的控制并不一定带来资金流动减少或停止,反而意味着更高成本的金融创新,因此,必须调整银行业房地产信贷管理思路。在银行房地产信贷管理方面,可以尝试改“风险回避”为“风险转移”策略,即银行业适度放松对房地产供需双方的信贷控制,再通过资产证券化等方式把不同风险等级的信贷资产转移出去,这样能降低房地产市场供需双方的融资成本,在部分削减房价上涨动力的同时降低购房者的信贷风险。 (三)加强对房地产金融领域内非银行金融机构和民间借贷机构的监管 非银行金融机构和民间借贷机构参与房地产金融领域有其积极影响:一方面,这些机构的参与有效增加了房地产供需双方融资渠道,分流了对银行的资金需求;另一方面,这些机构的管理相对于银行体系更为宽松,更有机会从事高风险业务,创新更为踊跃。因此,主管部门简单地叫停这些机构的房地产金融业务是不明智的,负责任的态度是加强对这类机构的管理。首先,要明确管理主体,目前,银行、信托公司、证券公司、资产管理公司都有归口管理部门,但其他一些机构,如地产私募基金、小贷公司主要由地方政府多部门管理,工商部门、发改委、金融办都行使一定的管理职能,多头管理效率较低,应该针对各类新型金融组织,明确管理主体,进行专业化的全面管理;其次,要完善管理法规,加快新型金融组织的立法工作和相关业务管理规定的拟定,改变“先放养,后规范”的思路;最后,加强各类新型金融组织的业务指导,提示相关业务风险,提高资金盈余单位、新型金融组织的风险认知程度,使其在较高的风险承担意愿的前提下参与房地产金融业务。 房地产毕业论文:房地产投资论文 1993年到23年,我国房地产开发投资从1937.5亿元增长至116.1亿元,1年间增长了4.2倍,平均每年增长17.96%,尽管比同期全社会固定资产投资增长率低约1.5个百分点,但却远远超过了同期GDP的增长速度。24年1-5月房地产开发投资同比增长速度虽然逐月回落,但同比增长仍达32%,占固定资产投资的比例为26.1%。在新一轮的投资增长中,在进入统计的19个行业中,房地产业占固定资产投资的比重仅次于制造业居第二位。 一、房地产开发投资的主要问题 1、资金来源结构存在严重缺陷,银行贷款和经营性欠款数量巨大。1997年以来,房地产投资的各种资金渠道中,国家预算内资金、债券、利用外资,以及外商直接投资均呈现回落趋势,而国内贷款、自筹资金和其他资金来源则迅速上升。论文百事通23年国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资总额的比例高达98.5%,三项总计12932.29亿元。24年1-5月国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资总额的比例上升到98.7%,而银行贷款和经营性欠款两项合计就达3772.13亿元,占全部资金来源的61.1%。 2、资金投向结构不合理,经济适用房建设投入不足。1997-23年住宅开发投资稳定增长,23年达到6782.41亿元,占当年房地产开发投资的67.1%;虽然经济适用房的开发投资规模在各类住宅建设中所占的比例并不是最低的,但是与我国的收入结构比,这一比例明显偏低。24年1-5月在房地产和住宅开发投资增长分别高达32.%和32.2%的同时,经济适用房开发投资的增长只有9.1%。因此,造成供给与需求的结构性矛盾有加剧之势。一些城市普通商品房和经济适用房供不应求,高档商品房却不同程度地空置积压。截至24年6月末全国商品房空置面积高达9697万平方米,其中空置一年以上的商品房达5673万平方米,占空置商品房总面积的58.5%;全国商品房空置面积同比增加.2%。 二、房地产开发投融资体制面临挑战 1、降低国内贷款和预售筹资比例带来的融资渠道相对收缩。随着中国银行体制改革,房地产投融资体制发生了很大变化。特别是随着中国人民银行总行出台的关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款的限制性文件的进一步落实,各家银行对房地产开发贷款将更为慎重。另外,由于期房销售受到限制,依靠预售房款筹集开发资金的渠道也越来越狭窄了。上述变化表明,我国房地产投资体制正在发生变化,将扭转长期以来房地产开发过度依靠银行贷款和预售货款,从而加大金融风险的局面。另一方面,由于贷款难度加大,使开发商面临开发资金紧张和还贷的双重压力,不仅会迫使开发商调整价格策略,以维持企业的有效运转,同时也推动有关方面加大金融创新力度。 2、自筹资金比例居高不下,债券融资拓展缓慢。1997年以来,自筹资金占房地产开发资金来源总额的比例不断上升,23年占到当年房地产开发资金来源的28.6%,24年1-5月上升到31.1%。债券融资在房地产开发资金来源中所占的份额一直很低,这与我国房地产业的发展阶段是不适应的,应当大力拓展债券融资的空间。 3、经营性欠款数量巨大,其中蕴藏的风险需要及时化解。统计表明,我国房地产开发企业的经营性欠款自1997年以来一直处于上升中,1997年经营性欠款占当年资金来源总额的38.1%,到23年这一比例上升到46.1%。由于24年以来各地清缴拖欠工程款的力度加大,加之有关部门对房屋预售做出了相对严格的规定,促使经营性欠款的比例有所下降,24年1-5月下降到38.3%,但比例仍偏高。经营性欠款的主要部分表现为待出售的房地产项目,但是由于价格原因,供给和需求在低水平上维持均衡,短期内似乎难以改变,因此,及时降低这部分比例成为一段时间内的重要内容。 4、房地产业应对国际、国内冲击的能力亟待提高。1997-21年我国房地产开发利用外资额持续走低,22年这一数字开始回升,24年1-5月外商直接投资同比增长1.4%。结合中国金融业对外开放步伐的加快,预示着外商对中国房地产的投资有可能持续回升,并成为我国房地产开发投资的重要力量。然而,外资以何种形式进入我国房地产市场,必须加以注意,以便妥为利用,防范负面影响。同时,国内游资对房地产的投机也值得关注,目前一些省份的游资有千亿元之巨,如何利用其有利的一面,防范其负面影响,也是有关各方不可忽视的问题。 三、完善房地产投资相关政策建议 1、完善市场运行机制是根本,行政手段须慎用。房地产业作为我国经济的一个新生长点,对国民经济增长发挥着重要的带动作用,如果政策效力过猛,调控力度过大,有可能引起连锁反应,抑制经济增长。因此政策力度选择应适当。此外,我国房地产开发的公平竞争环境问题一直比较突出,应当努力为房地产开发创造一个良好的法制环境,完善市场功能,以期在实现调控目标同时兼收培育市场之功效。目前各地针对土地供应、“烂尾楼”出台了不少政策,但是其中相当部分带有明显的行政强制色彩,对市场的作用重视不够,一些地方明确提出“提高门槛”、“治理城市疤痕”等对策。其实关键在于建立公平竞争的环境,而不是强迫开发商服从政府意志,如果通过行政手段强制性地推行某些政策主张,甚至采取所谓的提高门槛等歧视性政策,不仅无助于降低市场风险,反而加重市场的扭曲,导致更大的风险。可取的政策导向是化解结构性矛盾,增加市场的公平性。 2、近期主要目标是结构调整。以结构优化促进总量调整,控制空置面积继续增长,消化存量商品房。房地产业目前的金融风险不在规模上而在结构上。首先是资金使用的结构。很明显,直到目前我国广大城镇家庭的居住面积仍没有达到基本的标准,对房屋的购买欲望仍非常强烈,有购买力的需求也十分庞大。另一方面,空置一年以上的房屋在56万平方米以上,庞大的需求和供给由于价格因素而无法有效实现。其次是资金来源结构。房地产开发投资中,银行贷款和经营性欠款所占比例过高,23年两项合计占房地产开发资金来源总额的7%,24年1-5月两项合计占比仍高达61.1%。有效地改善供需结构、资金结构,是近期调控房地产市场,降低风险最有效的着力点。 3、加强房地产市场的规范管理力度,把好土地源头关。近年来,政府 主管部门出台了一系列支持和规范房地产市场发展的政策,政府对房地产市场的调控从以往简单的行政手段为主转向以法制手段为主。在此基础上,应更深切体会土地资源对于经济可持续发展的重要性,实施更严格、高效的土地管理制度。对建设用地进行合理控制,进一步完善年度土地供应计划,全面盘活土地资产,加快建立健全的、适应市场经济需要和房地产业发展的土地产权制度。 4、完善财产税制度,打击过度投机和资源浪费并存的痼疾。我国房地产业发展中存在的另一个深层次顽症是资源的无效配置,而这种无效配置的原因就在于占有资源不需要付出额外成本,因此造成资源的严重浪费。与此同时,由于不需要付出额外成本便可以拥有财产,刺激了以投机为目的的财产集聚和沉淀,导致投机有愈演愈烈之势。这两种现象对资源的有效配置和经济的健康发展危害极大,必须加以改变。根据国内外已有的经验和理论分析,适时改革和完善财产税制度是一项有效的措施,建议有关方面抓紧研究,及早出台可行的方案。公务员之家 5、差别化引导市场,加快金融创新步伐。23年我国人均GDP超过1美元,为房地产市场的发展提供了一个坚实的购买力基础。随着需求结构的细化,房地产市场产品结构调整也应当跟上,不同城市、不同群体对住宅档次的需求差异也较大。一个健康的房地产业,需要公平竞争的多元化主体存在,健全的多层次的金融市场体系是实现多元化利益主体公平竞争的基本平台。与此相 :请记住我站域名/ 6、防范和化解风险并重,关注市场变化,提高预警能力。防范风险的根本原则是减少不确定性。因此,有关部门应当广泛搜集房地产市场信息,建立动态的统计、分析和监控体系,加强房地产的政策研究、市场研究和需求方面研究,提高风险预警能力。与此同时,对已经存在的风险,必须加以化解。当前的重点应当放在限制过度投机上,尤其是限制官商勾结的违规投机炒作行为。应当认识到,限制投机就是保护合理消费,有助于房地产的长久发展。从长远看,加强市场的公开性、公正性、公平性,是防范和化解房地产业风险的根本出路. 房地产毕业论文:小城镇房地产投资风险特征研究论文 我国城镇化已进入高速发展阶段,小城镇房地产开发也随之不断扩大,小城镇房地产开发可增加地方财政收人,带动当地建筑业、建材业、运输业、批发零售业、饮食业等诸多产业的发展,促进基础设施的完善,同时扩大农村消费需求,吸收农村富余劳动力。房地产投资资金投入量大,建设周期长,影响收益的不确定的因素很多,因此,房地产业属典型的高风险产业。小城镇在城镇体系中,具有特殊性,因此,小城镇房地产投资除了具有一般房地产投资风险的共性外,还具有其独特个性。 一、小城镇房地产投资风险特征分析 1.居民有效购买力风险。尽管全国范围内,小城镇人口众多,市场较大,但是单个小城镇市场规模并不大,消费群体有限。目前小城镇居民多数是从农村致富后迁移到城镇居住的,他们要么没有住宅,要么当前住宅环境较差,对住宅的需求较强烈,需求量较大,但是这部分人由于家庭收入结构单一,一般没有持久性收入,收入水平受外界因素影响较大,购买能力极易受到市场变化因素影响,存在一定的有效购买力风险。 根据国外的经验,房价一般为居民家庭收入的3~6倍,发达国家为5~6倍,中等发达国家为4~5倍,发展中国家为3~4倍。25年1~1月,我国商品房每平方米平均售价为39元。据国家统计局公布,25年,我国城镇居民人均可支配收入为1493元,按25年全国城镇户均住宅建筑面积83.2平方米来计算,售价为25.3万元,是户均年可支配收入(户均按3.4人计算)的7.2倍,超过国际公认的发展中国家合理的房价收入比。因此,我国城镇居民的有效购买能力不高。 另外,由于来小城镇居住的农民大多没有享受住房公积金政策,国家商业银行住房消费贷款也极少在县城以下的小城镇实施,因此他们就失去了住房公积金和贷款制度对提高他们有效购买能力的帮助。 2.规划风险。开发商拟在某地进行房地产开发时,都要与当地规划管理部门进行沟通,详细了解区域规划和城镇规划,因为区域规划和城镇规划的修订将直接影响房地产开发成果的价值。但是,目前我国有的小城镇还没有建设规划,或者虽有规划但只是“规划规划,墙上挂挂”而已,没有严格地按规划执行,主观随意性较大。有的小城镇,城镇建设纯粹是长官意志,随着长官的变化,建设规划和思路也可能会变化,城镇规划的主导作用会失去,有的小城镇虽有规划,但是规划也不尽科学合理,随时都有修订的可能。 这种无规划或不严格执行规划,将可能会导致房产与城镇规划中的功能分区不符,生活区、工业区和商业区等功能相互混杂,建筑风格与周围自然环境、人文景观不协调等,从而失去区位优势,影响房产的价值,带来投资风险。 3.房产投资类型单一风险。不宜投资组合降低风险。所谓投资组合就是由两个或两个以上的投资方案,按照不同的比例额度构成的一个复合体。上世纪5年代初期,美国经济学家马利维茨率先提出了现代证券组合理论,并广泛地在证券业、保险业以及金融业中加以推广和运用,成为一种帮助投资者做出明智决策的有效方法,投资者常奉行一句格言:“不要把鸡蛋放在一个篮子里”,在美国等国方国家中最为流行的“投资三分法”等就充分体现了这一理论思想。 房地产投资组合是利用多样性来分散风险,通过开发不同房地产产品和不同的投资方式的组合,以求得单位风险水平上收益最高或单位收益水平上风险最小。小城镇房地产需求,主要集中在居民对住宅房地产的需求,需求愿望强烈且需求量较大,但是对大型商铺、旅馆等房产的需求并不明显,造成房地产开发商不宜采用投资组合来降低风险。 4.消费习惯风险。在大中城市,由于城市市民文化素质相对较高,城市居民来自不同地方,一般不易形成比较统一的消费习惯。我国地域广阔,小城镇众多,但各小城镇居民绝大多数为当地居民,他们的宗教信仰、文化背景、历史渊源、传统和观念各不相同,多数小城镇的消费者都有特定的消费心理和消费习惯。如果投资者开发的房地产与当地的消费习惯不一致,可能会造成滞销。 5.开发企业自身风险。房地产开发企业的自身能力和素质,影响到开发活动的每个阶段,这也是开发的一个比较大的风险。在小城镇从事房地产开发的企业,多数是从原来的建筑企业或农村的建筑队转型而来,都不同程度地存在着素质低、资金实力弱、技术人员少、开发经验不足等问题,有的甚至是无资金、无技术、无队伍的皮包公司。在投资决策、项目建设施工以及销售管理过程中,作出的决策有时不合理,很可能给项目带来诸多不确定性因素,从而带来比较大的风险隐患。 6.公众干预风险。这是由于某项房地产的兴建,影响到周围居民的利益而使公众自觉地进行干预,阻止该项目的发展,从而可能给房地产开发商带来各种形式的损失。小城镇土地所有权和使用权复杂,土地权有的属国家所有,有的属集体所有,属集体所有的土地,形式也不一样,因此获取土地需支付相关的费用不尽相同。另外,原土地上的附着物产物类型不一,形式多样。因此,获取土地时赔付过程复杂,经常出现各种经济纠纷,影响项目正常进展,带来一定的风险。 二、小城镇房地产投资风险防范 1.广泛收集信息,做好可行性研究。科学决策。决策是指在若干个方案中选择最佳方案的过程,这一过程所做工作的质量,最终决定投资决策的质量。众所周知,房地产投资决策所涉及的金额较大,一次投入后,要较长时间收回,并对投资者产生长期的持续影响,而且投资决策一旦被实施,就很难 改变,或者要付出很大的代价。因此,房地产项目投资决策必须进行可行性研究,对拟投资项目进行科学、全面的论证,以减少投资决策的盲目性。公务员之家 在投资决策阶段,一般都要通过做可行性研究报告来进行决定。因此,可行性研究报告对决策意义深远,它是对拟投资项目进行全面的技术分析,是房地产及任何其他投资项目前期不可缺少的一个阶段。目前,我国很多开发项目的研究报告,只是投资者申请立项时的例行公文,缺乏科学分析和市场需求的有力支持,而且虚假和不实成分较多,达不到可行性研究报告应有的作用。市场上的“烂尾楼”、“空置房”和官司缠身的项目大都是决策失误造成的。以海南省三亚市为例,截止2年1月,城市人口不足5万的三亚市共有12多宗“烂尾楼”。这些由于缺乏科学决策而形成的“烂尾楼”,给国家和企业带来巨大的经济损失。 在可行性研究阶段,小城镇规划也是不得不关注的问题,投资者一定要详细了解小城镇的建设规划的制定和执行情况,和当地规划主管部门和政府机关加强沟通和联系,及时了解小城镇的建设思路,保证房地产的地理位置和区位优势。 2.不可盲目追求特色和档次。开发规模不宜过大。小城镇消费者收入不高,承受的价格随能力较低,大都属于一次置业,注重的是住宅的居住功能,对住宅的特色等辅助功能不是非常关注,因此不要盲目追求特色,以免增加成本,从而从价格上影响居民的购买欲望。小城镇居民对开发项目接受较慢,因此,每次开发规划不宜过大,可以采取分期开发的方式,逐步投入资金。投资者要充分考虑我国住宅方式、消费观念对房地产市场的影响,及时掌握国家小城镇房地产发展状况,使投资项目在功能设计、结构安排、新材料、新能源的运用上,能不断满足消费市场的特殊需求,保证投资开发项目与消费市场的需求保持一致。 同时,必须考虑市场购买力,找到最佳的价格定位。小城镇房地产价格较低,利润空间相对较小,降低每套住宅价格主要靠减少面积。从中央政策来看,26年5月17日出台的《国务院关于促进房地产业健康发展的六点意见》(简称“国六条”)中提出,“切实调整住房供应结构”,“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租住房”。国务院办公厅在转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中提到,“要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房”,“自26年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积9平方米以下住房(含经济适用房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的7%以上”。这些都充分体现了广大城镇居民购买力并不强大,需要的中低价位、中小套型的普通商品住房、经济适用房和廉租住房。 3.提升企业自身素质。加强管理。确保工程质量。开发企业要理顺企业体制,广开资金筹措渠道,提升开发实力,引进管理人才,提高管理水平。开发企业要高度关注工程质量,要实行项目监理制度,聘请工程监理公司对项目施工进行全面监督和管理。项目施工是一项非常复杂的系统工程,需要较全面的专业知识和实践经验,而绝大部分投资者或开发商并没有能力也没有足够的精力来直接从事项目的管理。因此,有必要聘请有资质的工程监理队伍对项目施工全过程进行监督和管理。一方面督促施工方严格履行施工合同,对项目工期、质量实行严格控制,对材料设备等资金成本进行严格监管,并加强施工现场经济签证,有效控制施工质量和工程成本。 推行项目负责人制度,从房屋的规划设计到竣工验收,全程都要加强管理,确保质量。要向消费者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,切实保障消费者的权益,获得消费者的认可,促进潜在消费群体的消费。 4.投资分散,控制风险。在市场经济中,从事多样化投资,一种投资的收益减少可由另一种投资的收益增加来弥补。房地产投资分散就是多样化投资的一种,是通过开发结构的分散,达到减少风险的目的,一般包括投资区域分散、投资时间分散、物业分散、共同投资等方式,追求收益相同时风险最小或在风险相同时收益最大,即在风险和收益之间寻求一种最佳的均于投资组合。小城镇房地产开发商一般实力较弱,应多联合多个投资者组成联合体,共同投资,共同受益,最大限度发挥各自优势,提高收益。同时,投资商还可租用共同投资后剩余资本,进行区域分散和时间分散性的投资。对于部分实力雄厚的大型企业,则可以选择物业分散和区域分析来分散和降低风险。 5.配备专职风险管理人员。对房地产投资项目来说,风险管理的目标是保证项目的顺利进行及投资的顺利回收,尽可能地争取最大利润。风险管理是一个系统工程,需要全员参与贯穿于建设工程全过程。对于一些小项目,可以设一个专职风险经理,负责处理风险,对于一些大型工程,则设置风险管理机构,按照风险管理的基本程序,处理风险事件。 房地产毕业论文:会计核算房地产的论文 一、房地产开发企业会计合算的现状和特征 1.在房地产开发过程中因为其产品本身的建设周期较长,所以对于一般的项目商品在建设过程中会投入大量的资金,想要收回成本需要大量的时间,在这个期间中,即使预售工作已经完成,但是对于我们会计工作来说也无法确认收入,这就对两者的配比的原则造成了影响。另外对于建筑工程而言是以整栋建筑为基本单位,而对于销售楼房来说是以户型为基本单位,这就造成了两者的不配比。 2.对于房地产开发企业来说现金流量表的编制工作是以整个企业为主体来进行编制工作。投资和筹资活动也是以一个企业单位为基本的单位,而房地产开发企业是以建筑部门作为一个基本的生产部门,其基本的运营都是以这个部门为主。在工程进行阶段时我们编制现金流量表所体现的是工程用物资、支付工资等科目,但是在整个房地产开发工程完成后则是表现为销售款的回收科目,以上所描述的这些原因都会对企业内部会计核算造成较大的差异性,这些差异性会对企业产生一定的影响,因此无论对于内部的审查还是外部的认知,现金流量表都无法表现出企业现金流的全貌,这也就造成了我们会计工作的困难性。 二、解决会计核算问题的措施 1.合理设置会计科目 在房地产开发企业进行会计账目设计的时候要仔细的对本企业的所有的工程进行详细审查工作,要明确本企业对于开发项目的数量,项目的具体规模,并要求结合具体的内部管理章程进行成本的核算工作。一般说来公司的下属公司部门如果不对本单位内的所有资金的流动进行独立的核算工作的话,那就不用单独设立开发间接费用账。只是在成本栏目内增加利息栏一项及管理费这一项。由于利息费用和管理费用等费用是主体,为了账目的核算更加方便,可以对开发成本一级账适当的取消,并且可以把代建工程、房屋开发等科目设为一级账,然后根据相应的一级科目设置明细账。在我们的实际的工作中房地产开发企业完全能够设立一份明细台账,然后根据我们进行的核算的不同对象,设立成本卡片,这个卡片主要作用就是对项目从开始起到结束的所有的成本费用进行详细的记录工作。在一个会计年度工作完成后要将本年度已经完成的工程项目归档、整理、保存。成本卡片要注明抬头和账表部分,抬头的内容包括开工的具体时间、结束的具体时间、建筑面积及变更施工的单位的具体情况。对于这个卡片的主要内容则是应该采取多栏式的明细账进行记录。这种成本卡片的优点是反映整个项目的进程的资金情况,有利于对项目是否投资进行详细的分析。 2.实施现金收付实现制 房地产开发企业因为在一个会计期间内,可能会导致企业的账目和资金实际支付和发生的实际时间不一样。我们国家的《企业会计准则》规定会计的核算是以权责发生制为主体,但是经过我们会计人员多年的工作经验发现其实对于房地产开发企业可以在日常的会计核算的工作中进行现金收付实现制。因为在我们的会计核算的过程中选择权责发生制的房地产企业会计核算工作存在缺陷,能够让人为的对所产生的利润进行调剂,权责发生制在客观上为企业的待摊费用和应收账款等账户进行调节提供了便捷,能够导致我们会计信息的不准确,进而导致资金的流失。再就是权责发生制不能准确的反映出企业的资金周转和其收入的实际情况,这样会导致企业的资金的周转情况不明确,如果房地产开发企业的工程项目签订越多的购销合同,所产生的资金问题也就更加的明显。由上可以看出权责发生制并不适合我国的房地产开发企业的会计核算工作。如果是收付实现制能够符合会计核算的谨慎性的原则,而且能够很明确的表现出房地产企业的资金的流向问题,在编制现金流量表的时候也不影响现金收入、费用及营业外收入的情况。 3.扩大信息透明度 在房地产开发公司进行会计核算工作的时候应该加大信息的披露力度:一是对于土地的拥有量及其成本的信息,对于一个房地产开发企业来说拥有大量的土地资源就意味着更多的建筑项目,这些土地随着年限的增加也可以产生一定的利润,如果用于开发的话会给房地产开发企业带来的利润更是不可估计。一般的房地产公司在信息中并没有土地使用权、总额等相关的信息。所以我们在房地产开发公司应该在财务报告中增加关于土地使用及拥有量的相关信息,这样可以有利于社会对于土地资源的监督;二是企业在项目开发过程中应该将所有的资金流向进行公开,让媒体和社会进行监督。在房地产开发项目中应该把企业作为基本一个的单位,在这个项目中的所有的活动都应该受到公众的监督活动,尤其是对于资金的流动情况,更应该有详细的报表让媒体及公众来时刻监督。主要的监督内容应该有购买工程物资款,对工人的工资发放情况,还有就是对于楼房销售所得到的房款的多少;三是注重质量保证金及风险信息的透明度,我们房地产开发企业有一定的高危险性,为此我们应该建立起保证金制度来保障房屋产品的质量,以此可以防范风险。但是对于我们房地产开发企业来说开发的工程需要的资金量巨大,所要消耗的时间也相对其余的商品比较长,所以对于保证金的数额自然较高,而且需要保证的时间也相对较长。基于此种情况企业应该就开发的具体情况提取质量保证金,把保证金计入工程成本,提高对于风险的应对能力。同时在企业的财务报告中应该把企业可能遇见的各种风险进行详细的列明,并对项目的抗风险力度进行标注,这样才能够提高房地产开发企业的抗风险能力的透明度。 三结语 随着经济的发展和企业管理水平的提高,对于会计的核算制度和体系趋于完善,我们应该进一步加强对于房地产企业会计的核算问题的探索,让企业的经济效益更进一步提升,从而可以有效地带动我国的经济发展。 房地产毕业论文:土地开发成本房地产的论文 1土地开发成本估算原理 土地开发成本估算是房地产企业在进行开发和建设前必做的准备工作之一,其质量直接影响着开发的最终成效。因此,房地产开发企业为了进一步降低开发成本,提升经济利润,纷纷运用各种先进技术和管理手段进行土地开发成本估算,合理规划其各项开发建设资金,并取得了良好成效。 1.1土地开发成本的涵义土地开发成本是指房地产开发企业为了获取土地使用权而付出的所用费用。根据《城镇土地估价规程(试行)》及工业用地的特点,影响工业用地的区域因素主要有:工业区的位置、交通便捷程度、基础设施完善度、产业集聚规模、环境质量优劣度、城市规划限制等。因此,在进行土地开发成本管理时,相关管理人员必须站在房地产开发角度,在保证其开发质量的前提和基础下,尽可能地降低土地开发成本,提升其资金利用效率,保证其经济利润水平。同时,管理人员还必须进行必要的走访调查,及时了解和掌握开发区周围的环境情况,分析和评价其土地开发价值。 1.2土地开发成本估算的方法在土地开发成本估算过程中,常见的土地开发成本估算方法主要有基准地价系数修正法和假设开发法。这两种估算方法各有其优势与不足,其对应的估价对象也不完全相同。 1.2.1基准地价系数修正法基准地价系数修正法,是在求取一宗待估宗地的价格时,根据当地基准地价水平,参照与待估宗地相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说明表,根据两者在区域条件、个别条件、土地使用年限、市场行情、容积率、微观区位条件等的差异,确定修正系数,修正基准地价从而得出估价对象地价的一种方法。 1.2.2假设开发法假设开发法又称剩余法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费等,以价格余额来估算待估土地价格的方法。 2土地开发成本估算方法 在房地产开发项目中的应用随着我国房地产行业的不断发展成熟,其开发项目管理逐渐呈现出大型化、系统化、复杂化特点。因此,为进一步提升其项目开发质量,管理人员必须积极转变其管理理念,运用各种高效化成本估算方法进行成本估算,明确企业在整个开发过程中的权力与义务,并进一步优化资源配置,做到产权明晰,分配合理。 2.1项目概况 ①土地登记状况。待估宗地的编号、宗地名称、宗地位置、面积、用途、地号、图号、土地级别等国有土地使用证土地登记状况。 ②权利状况。待估宗地的土地所有权属于国家所有,土地使用权为JDC房地产开发公司合法取得。待估宗地来源合法,产权清楚。 2.2土地开发成本估算采用基准地价系数修正法估算该项目宗地土地使用权获取费用,本次评估的土地处于辽阳市五级地段,设定为住宅。根据辽阳市新调整的土地级别和辽阳市基准地价资料,对应的50年期基准地价为690元/平方米。 ①日期修正系数K1的确定。由于自2008年以来,辽阳市的地价指数变化较大,平均涨幅约为20%,根据辽阳市的地价指数,确定期日修正系数K1=120/100=1.2。 ②确定土地使用权年期修正系数K2。由于辽阳市商业、办公、工业用地基准地价均设定为50年期土地使用权价格,此次土地使用年期为70年。 ③容积率修正系数K3的确定。根据基准地价技术工作报告及其说明,其地价内涵定义为单位楼面地价,故直接乘以建筑面积即可得出单位地价,或许直接乘以容积率1.0修正。 ④开发程度修正的确定。因本次评估所使用的基准地价设定开发程度与本次评估宗地设定开发程度相同,因此不需再进行开发程度修正。 ⑤影响地价区域因素及个别因素修正系数之和(∑K)的确定。根据《辽阳市市区基准地价测算技术工作报告》,结合待估宗地的各项因素具体条件,编制出辽阳市河东村各项楼面地价修正因素调查及修正系数表,故宗地基准地价修正系数为0.27。 ⑥宗地地价计算。 ⑦基准地价系数修正法估价结果。该宗地建筑面积为38.41万平方米,土地总地价为41242.72万元。 房地产毕业论文:国内房地产财务成本管理论文 一、当前房地产财务成本管理中存在的问题 1.财务成本管理重视程度不足。 很多房地产企业虽有财务成本管理的意识，但是对财务成本管理工作却不够重视。财务成本管理直接影响企业成本使用的效率，若成本管理使企业成本使用效率提升至最高水平，那么将会给企业带来巨大的经济效益。但是，很多房地产企业并未认识到财务管理的重要意义，因而放松了财务成本管理。在财务成本管理方面，企业未明确有效的工作规范、目标，且成本管理体系本质也是不完善的。部分企业在实际财务管理中，只对部分成本管理环节给予重视，如重视设计阶段，而忽略了施工阶段，这种现状导致财务成本管理完整性不足，且很难进行系统性管理。 2.财务管理体系与成本管理体系不匹配。 近十年来，中国房地产企业快速发展，企业规模不断扩大，但是其内部管理体系却不能跟上企业扩展的脚步。房地产企业的财务成本管理仍延续传统的管理模式，管理方法较为粗放。从宏观和微观管理两方面来看，成本管理工作已经不适应企业的发展规模，且成本管理与财务管理存在脱节现象，这在一定程度上影响了成本管理在财务管理中的执行力。很多企业的成本管理制度仅针对自身设置，未考虑工作制度与财务管理的衔接性，因而无法在财务管理中落实各项成本执行要求，对企业经济效益造成了一定的影响。 3.建筑工程预结算管理效果不佳。 作为房地产企业，工程预结算是财务成本管理工作的重点，必须确保工程预结算工作准确性和有效性，进而保证财务成本管理不会受到影响。当前，工程预结算管理暴露出较多问题，主要体现在三个方面：第一，组织建设不足，影响了工程预结算管理的执行和工作效率；第二，定额更新速度慢，计算步骤繁琐，且无法保证预结算工作准确性进，影响了工程进度；第三，工程项目管理不足，主要表现为综合管理缺失，导致工程施工与设计的交流沟通不足，难以达到统一的管理模式，因而造成预结算款升高，影响企业的资金运作；第四，工程预结算问题严谨性不足，存在弄虚作假现象，导致预算远超过实际成本。 二、房地产财务成本管理问题的应对策略 1.提高财务成本管理重视程度，树立财务成本管理意识。 作为房地产企业，要认识到财务成本管理对企业效益的重要影响力，从而给予财务成本管理充分的重视。企业领导要制定相应的管理措施，要求财务成本管理人员从思想上重视财务成本管理工作，并树立财务成本管理意识，使该意识贯穿至财务成本管理工作的始末。企业领导要协调各财务管理部门，加快管理制度制定，构建一个完善的财务成本管理体系，提高财务成本管理的效率。房地产企业应明确财务成本管理与内部管理的关系，使财务成本管理部门具有参与企业各项决策的权利，从而通过成本管理优化企业资金利用效率，促进企业实现利益最大化。 2.加快财务成本管理体系建设，提升成本管理与财务管理衔接性。 企业要根据自身的发展速度，及时调整内部管理，尤其要做好财务成本管理体系建设，以保证成本控制效果。成本管理体系建设要从制度建设做起，强化企业财务会计和财务费用审计制度建设，进而提高成本管理的规范性。房地产企业应建设分层管理的财务成本管理体系，严格划分每个层次人员的工作范围，实施岗位责任制度，便于明确每个工作人员的责任。在具体的成本管理中，首先要保证会计主体财务数据真实准确；其次要注意财务数据实时记录与收集；最后要强调会计主体财务数据与财务管理有效衔接。为保证工作流程的有效衔接，应制定会计人员的结账、报表、编制等规范。同时，要注意成本管理的科目设置与财务管理相互一致，使两者实现统一管理，完成企业财务管理系统升级。 3.健全工程预结算体系，全面实施预算管理。 现代管理理念已经在我国企业中广泛推行，房地产企业也应具有现代财务成本管理的理念。现代财务成本管理理念对预算管理提出了新的要求，为此，企业要结合会计管理工作，全面落实预算管理。 3.1加快组织建设。 预算管理应实施统一领导，以强调其内部协调一致，需要企业内部部门互相合作、协调，因而其组织体系也要包括及公司各部门。企业内部各部门要统一思想认识，密切配合，共同完成预算管理，构建一个完善的预算管理组织结构。 3.2加强工程预决算管理。 企业财务管理人员要做好工程项目经济指标预测，尤其要注意指标项目的全面性，避免发生遗漏，影响预算成本。应结合具体项目进行具体分析，从而估算出较为准确的工程成本，保证预估成本与实际成本无较大差异。估算出工程成本后，应与设计方案反复比对。 3.3加强预决算人员管理。 预决算人员是预结算工作的实施者，其行为直接影响预算准确性。企业应定期组织专业知识培训及学习，提高预决算人员业务能力。为避免发生弄虚作假现象，应完善奖惩制度，提升预决算人员职业素养，使预决算人员能保持认真、负责的工作态度。 3.4明确管理流程和工作方法。 很多房地产企业的预结算管理方法较为粗放，导致管理效率不高，因而要加快管理流程和工作方法建设。在工程项目管理中落实综合管理，并提升预决算工作执行力度。此外，应强化预决算过程的监督工作，督促预决算人员建立较强的责任感。 三、结语 总体来看，我国房地产企业对财务成本管理重视不足，缺乏未将财务成本管理意识贯彻至相关部门，这种现状对企业节约财务成本是十分不利的，企业必须适应市场需求，学习现代企业管理理论，进而完善财务成本管理体系。房地产企业要深入了解当前财务成本管理的现状，结合企业自身情况，加快财务成本管理体系建设，优化企业内部管理系统。企业应重视财务成本管理规划，提高成本管理效率，促进房地产企业的成本管理质量提高，为企业规避市场风险，保证财务安全构建一个有效的保障体系。 作者：张彦红 单位：青岛银盛泰亿联置业有限公司

房地产论文:房地产房地产企业管理模式的研究 近年来,随着房地产行业的高速发展、环境的剧烈波动和竞争的加剧,房地产企业开始进行大规模跨区域扩张和并购整合,规模化、集团化成为房地产企业的发展趋向和重要特征。 摘要:随着改革开放的不断推进和社会经济的全面发展,房地产企业的竞争日渐加剧。当前,规模化、集团化发展已成为房地产企业的重要特征,而这种发展趋势对房地产企业的管理提出了新的要求。以价值链理论为视角,在分析房地产企业的价值链构成的基础上,对房地产企业价值链运营管理模式进行了研究。 关键词:房地产,价值链,房地产企业,管控模式 1房地产企业的发展趋势 规模化经营是“指企业采用生产要素凝聚和重组的经营方式以及由此所决定的经济效益”。规模化发展要求房地产企业从以往粗放式的发展模式向集约式、精细化转变,它特别强调企业管理的专业化能力,同时要求企业的组织结构清晰、各组织模块职能明确,业务单元划分适当,并且相互之间的联系通道顺畅,业务流程管理高效。 集团化发展对房地产企业的管控能力和资源整合能力以及专业化能力都提出了更高的要求。一方面,它要求集团总部能够从整体上保证各职能模块和业务单元的有机运转,且高效地掌控不同区域的多项目运作;同时,不同区域的项目在开发时还要保持协调运转、规范运行,以保证高效顺利地完成。另一方面,必须更好地配置企业资源,做到优势互补,互相推动,有效降低管理成本。 规模化、集团化已成为当前中国房地产业的发展趋势,在其促动之下,母公司的管理幅度迅速加大,母公司不能身兼项目操作者和管理者双重角色,企业从“母公司―项目公司/项目部”的架构向“总部―区域联动”的集团模式转型成为必然。相应地,现有的房地产企业的组织管控模式也应做出必要的调整与创新,否则难以适应发展的要求。 2价值链理论 1985年,迈克尔?波特首次提出“价值链(Value chain)”管理理论,其认为,企业的价值产生于包括生产(投资)、经营、销售、服务和内部管理的各个环节以及各环节协调运作产生的整体价值增值,而这一相互联系、彼此促进的价值产生的动态过程就是价值链。 价值链具有如下特性:(1)企业的价值活动只要包括基本活动和辅助活动两个方面,其中基本活动主要是直接创造价值的业务环节,而辅助活动主要是企业的内外部管理活动;(2)企业的价值活动其各环节是相互联系的统一整体,每一环节完成自身的工作内容后,传递到下一环节。价值链上的参与者通过纵向上和横向上的分工协作,实现价值增值。(3)企业竞争优势来自于成本领先和差异化,而从价值链角度来看,企业竞争能力和效率的提高主要来自于价值活动本身和最优化、协调的价值链活动。 3房地产企业价值链构成 按照价值链理论,房地产企业的开发作业流程,同样也可分为基本活动和辅助活动两个方面。 3.1房地产企业价值链中的基本活动 (1)前期研究决策阶段:通过缜密细致的市场调研,结合企业自身综合实力,对目标地块的购买与否进行可行性分析。对于已购买地块进行前期研究,确定项目业态和开发模式,进行价值研判与决策。 (2)规划阶段:根据前期决策,委托设计单位对已获得地块进行策划设计,形成良好的功能规划和市场识别,将土地最大限度实现增值。确定设计方案后,依法对拟建地块进行规划保健,获得许可。 (3)工程建设阶段:通过招标比选,选择最优施工企业,使其有能力完成设计方案,实现低成本、高质量施工,并对工程施工进度、质量、安全进行有效控制。工程建设是对土地、建筑材料等原料通过作业投入成本,使之转化为产品价值。 (4)销售阶段:在取得房屋销售许可证的基础上,对产品进行推广与销售,并根据客户需求反馈,对在建和后期拟建产品设计和建造进行修正,实现销售价值最大化。 (5)物业管理阶段:产品开发、销售完成后,对产品进行物业管理、保修和后期维护。 3.2房地产企业价值链中的辅助活动 房地产企业价值链中的辅助活动都是围绕具备房地产特有产业价值链特性的基本活动的开展而开展的,它穿插、融合于房地产价值链运作的整个过程。 (1)战略定位管理:确定企业的发展方向和宏观战略,作为具体经营方针制定的依据,保证企业核心竞争力的培育和发展。 (2)财务和人力资源管理:人力和资本是企业发展重要支撑要素。人力资源管理就是要利用合理的薪酬、培训、晋升等机制,促进知识资源的积累和应用;财务管理是就做好企业的投资管理、营运资金和筹资管理以及 税务筹划。 (3)企业文化:企业在生产经营过程中形成的具有自身特色的价值理念和行为准则。企业文化是企业重要的价值附加值来源,在凝心聚力、品牌推广、市场评价等方面具有重要作用。 (4)企业创新:在激烈竞争的房地产市场中,技术、产品、销售和管理等方面的创新,是企业不断获取竞争优势和获得价值增值的重要手段。 4价值链运营管理模式 价值链运营管理模式是以房地产价值链为核心,按项目开发流程实现一体化协同。公司所有职能模块和业务单元均基于价值链定位,从业务线、职能线及战略、管理、审计线三个层次各自承担相应职责,整个价值链上横向的各个协同单元成为利益共同体,互为依存,互为客户,各自形成可以量化的对整体价值链的贡献,通过协同提高效率,从而实现整个价值链的价值创造最大化,形成横向一体化。相互协同又相对独立的各个业务单元和模块作为“小价值链”,通过积累形成各自的专业化优势,提高专业化能力,形成纵向一体化。横向一体化和纵向一体化的相互作用提升集团整体优势,从而形成集团不可复制的核心竞争力。 根据上述价值链理论,将房地产企业的价值链条整合为横向一体化协同和纵向一体化协同。横向一体化协同注重提高运作效率、降低成本;纵向一体化协同注重知识积累、专业能力的提升。 4.1横向一体化协同 首先由四大中心――战略研发中心、产品设计中心、制造中心和营销中心串成项目开发业务链条,这是地产企业价值链的核心和主干;由财务、人力资源、企管等职能部门搭成资源提供、职能管理和专业化服务的支持平台;业务链条以支持平台为依托开展经营活动,相互作用,形成立体协同的价值链。这条链延伸到企业外部与战略合作伙伴和利益相关方(如:供应商、建筑商、设计公司、装饰公司、销售等)对接串联起来,就构成了房地产企业的整条价值链。 基于价值链,四大中心作为业务单元分工明确、准确定位。战略研发中心侧重于集团战略研究,目标计划及项目的高、精研发和经营环境分析;产品设计中心侧重于项目规划与设计,致力于环保、节能、舒适、温馨、有品味的品牌诉求和产品设计;制造中心侧重于产品制造过程的标准化、程序化、规范化以及产品制造的高效率、低成本;营销中心侧重于营销和服务,基于消费者心理,研究需求趋势和营销方式,建立营销管理和服务特色;与客户、合作伙伴相互尊重、关注共赢;实现价值链创造价值的做大化。 基于价值链,业务单元与资源提供和职能支持模块互为依存,互为客户。创造是所有业务单元和模块的共同取向。这样,就会产生协同效应,并打破部门和业务单元之间的界限,实现价值链的价值最优。具体工作中,各业务单元和模块在各自分工负责的重点工作和领域内首先努力做得最专业、最有效率,然后主动地参与价值链其他环节的工作,从不同的视野贡献智慧,避免漏洞,防止风险。 4.2纵向一体化协同 纵向一体化协同就是在价值链分工明确的前提下,各业务单元和模块工作范围相对固定,业务聚焦,打造专业化团队,提升专业化能力。纵向一体化使专业技术人员或其他专业人员有参与更多项目、更多业务的机会,有利于员工个体在实践中积累经验,成为专业化人材,并通过专业化发展的通道成长,实现自身价值。同时,各业务单元和模块作为专业化团队,有了人才培养的途径和良好机制,团队内更容易培养知识分享的气氛,从而更有利于知识的积累,进而形成专业化优势,提高价值创造的能力,能为价值链的价值贡献更大。 价值链运营管理模式一种以价值为核心的管控模式,它将整个项目运作过程都纳入到集团的管控范围之内,在很大程度上提高了集团的管控能力;并且通过业务单元和职能模块的设置,一方面使得房地产企业组织的架构更为清晰,业务流程更为顺畅,另一方面这种调整弱化了职能部门的权力,强化了职能部门对项目之间的沟通与协调意识。因为在一体化趋势下,各部门只有通过不断的沟通与协调才能实现价值,进而也避免了各职能部门高高在上,缺乏服务意识的现象,使项目运作过程中公司的各种资源可以达到最大化利用。此外,重要的是将各职能部门对应于相应的业务单元使各部门的专业化优势能够更好地发挥,而且这种围绕业务流程的专业化优势整合促进了公司整体竞争力的提高,使其更加能够适应市场不断变化的竞争与压力。 房地产论文:当前形势下的房地产经济论文 一、中国当前中国房地产问题分析 1.房地产行业快速发展,房价快速提高。 在中国城镇化政策开始实施之后,中国城市人口大幅度增加,这样便大大的增加了对城市房屋的需求。但是当前中国房地产发展的模式还比较落后,仍然实行的是之前政府购买土地再卖出的形式,这样严重造成了房地产市场无法全面根据市场经济发展的需要进行合理调节。正是因为房地产行业与市场经济发展不相符,从而导致了房价快速上升。尤其是一些一线、二线城市,房价的上升幅度基本上已经不科学了。同时房价的不合理上升也在一定的程度上影响了房地产朝着稳定健康的方向发展。 2.房地产适应市场经济发展的程度较低,市场发展不成熟。 由于房地产市场兴起时间较短,市场发展还不健全,而房地产行业适应市场经济发展的程度较低,同时由于房地产行业在发展的过程中具有一定的特殊性,以及受到中国基本国情的影响,导致中国房地产行业尚未形成适合房地产行业发展的买方市场,从而导致了房价在发展的过程中无法真实地反映出供需的要求。当前房地产开发单位还片面追求高层次、高水平发展的产业结构,其中较为高档的房屋建筑供应较多,但是中低端的商品房供不应求。这样的现象严重影响了城市人们的正常生活,大大降低了人们的生活质量。 3.目前与房地产行业相关的金融体系发展不完善。 在房地产行业的发展过程中,其需求的资金大大超过了其他基础的生产行业。正是因为这个原因,资金成为了房地产行业开发过程中一个非常重要的问题。其中一个非常直观的问题就是当前银行所制定的松紧政策,对房地产行业的发展起着较大的影响。虽然银行已经针对房地产行业制订了较为完善的资金管理制度,但是仍然存在着很多不成熟的方面。其中主要表现为很多房地产行业的开发商过度依赖国家银行贷款,而自己拥有的资金较少,一旦出现了资金需求缺乏的现象便会直接影响到房地产项目的工程进度。这样的现象则不利于房地产开发商的可持续发展。同时,由于当前银行对于房地产行业的监督机制还不健全,其承担的发展风险也较大,银行出于自身资本安全的考虑,会谨慎选择放贷对象,这将直接限制房地产开发上的融资途径。 二、目前推动房地产经济稳定健康发展的对策 (一)强化政府经济职能,推动房地产市场走向成熟化 根据当前房地产行业发展的状况进行综合分析,中国当前房地产行业的投资环境尚且处在繁荣的发展阶段。这样的现象有利于房地产快速向前发展。但是从当前房地产行业的经济发展情况来看,房地产行业基本进入到了略成熟的阶段。在今后的几年里,通过对房地产市场进行调控,有利于房地产行业朝着理性的趋势发展。但是,房地产是现代城市建设的重要一部分,而房地产消费又属于长期投资的一种项目,涉及的资金数额较大。因此,通过强化政府经济职能,推动房地产市场走向成熟化,有利于 ，！规划、经济调节、法律法规等宏观调控手段。通过合理调整房地产的价格,促使房地产朝着科学合理的方向发展,推动房地产市场更加繁荣稳定。 (二)制定科学化的发展规划,推动房地产经济健康发展 在中国当前社会经济快速发展的背景下,房地产改革尚且处在初级阶段,面临着重大管理方式和发展模式的调整。很多人错误的认为房地产行业发展主要是为炒房创造了条件,这样的观念不利于房地产科学健康的发展。主要表现在以下几个方面:房地产开发商通过对商品房和小商铺直接进行出售,从中获得经济利益;有的开发商则通过对大型商场和写字楼进行长期出租,通过经营的方式从中获得经济利益;有的房地产开发商则将房子装修成娱乐场所和工业厂房等,从经营中获得经济利益;而有些房子基础设施则是作为公共基础设施存在于城市中,虽然没有直接获利,但却在无形中提升了城市的整体形象,有效增加了城市发展的经济价值。因此,在当前房地产行业的发展过程中,应该根据国家经济发展的基本情况,进行综合规划,努力做好现代城市发展的建设工作。坚持制定适合房地产经济科学发展的途径,深入了解房地产行业发展中各种经济关系,促使房地产行业能够朝着稳定健康的方向发展。 (三)建立完善的金融支撑体系,为房地产行业的发展提供重要的条件 在目前房地产行业的发展过程中,由于过度依赖金融机构资金支持,房地产开发单位与金融机构之间的联系非常紧密。因此,需要根据中国经济发展的基本情况,建立完善的金融支撑体系,然后从根本上解决房地产行业发展的资金问题,为房地产行业的发展创造良好的条件。除此之外,为了能够有效解决房地产行业发展中各项资金流动的问题,中国政府还应该根据房地产行业发展的实际情况建立科学合理的抵押贷款二级市场。坚持实现中国房地产市场贷款的证券化,努力将整个房地产一、二级市场纳入到国家整体经济的发展中,推动中国房地产市场与资本市场合理的联系在一起。只有这样才能够从根本上解决中国房地产行业发展过程中的资金问题。更重要的是建立房地产金融二级市场,还有利于降低各大银行贷款的金融风险,有效推动房地产行业更好地适应市场经济化的趋势发展,有效提高整个房地产行业的经济价值,促进中国国民经济稳定的发展。 (四)建立科学化的管理机制,明确房地产经济发展的主体 中国当前房地产市场在发展的过程中出现了很多问题,而且这些问题基本上都是深层次的。通过分析得出,造成这些问题的原因是多方面的。因此,为了有效改善当前房地产行业发展中的问题,便需要建立科学合理的管理机制,充分明确房地产经济发展中的主体。通过利用政府职能进行科学调整,将推动房地产行业发展的各项政府职责落到实处。同时,还应该不断完善房地产市场发展的相关法律法规,为房地产市场能够稳定发展提供重要的条件。因此,需要根据中国经济发展的基本情况,构建与中国经济发展相适应的房地产法律体系,从而促使中国房地产市场更加规范化。通过将房地产行业发展的基本情况纳入到国家的法律体系中,促使房地产经济更加规范和稳定,确保房地产行业能够朝着稳定健康的方向发展。 (五)以科技创新为依托,推动房地产经济稳定发展 房地产经济的可持续发展,应当以科技创新为依托,知识经济,科技发展水平的提升,对于推动国民经济的发展的作用越来越大,并逐渐成为主导作用。房地 产科技的创新和发展,对于改善人们的生活,工作环境具有重要意义;能够引领房地产智能化的发展;并提升资源的利用效率,减少污染,增加房地产建设的环保性。更重要的是随着科技的发展,人们将突破原有的思维方式和生产方式,探索合乎人类生存发展的模式,将房地产发展和人类居住文明引上新的台阶。 三、结论 在中国国民经济快速发展的背景下,房地产经济作为国民经济发展中的一种基础性产业,对国民经济的发展具有非常重要的影响。在房地产经济的发展过程中涉及的内容一方面是金融,一方面是政策。因此,在房地产行业的发展过程中,不能够仅仅只注重大幅度地提高经济收益,还应该注重国家在金融方面的应对能力。但是由于当前中国房地产经济发展尚且处在恶性发展的阶段,为了确保房地产行业能够朝着稳定健康的方向发展,防止房地产经济出现泡沫经济,则不仅需要房地产行业自身进行调整,还需要国家在政策方面积极进行调控,才能够确保房地产经济能够朝着良性方向发展。 房地产论文:房地产税收的论文 一、我国现行房地产税制存在的主要矛盾 我国现行的房地产税制中,涉及到营业税、土地增值税、房产税、城市房地产税、契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税、土地使用费等10余类。随着住房制度的全面改革以及房地产市场的建立和发展,房地产税制与经济发展存在矛盾,不同税种之间也存在冲突。这不适应当前人们已购有较多较高价位住宅,需要进行有区别的财产占有关系的税收再分配调节,缓和社会矛盾的迫切要求,也不适应需要通过税收调节房地产供需关系及其结构,促进房地产市场持续健康发展的现实要求。 (一)重流转,轻持有 房地产持有阶段课税少、税负轻;而流通环节,多个税种同时课征。着重对营业性房屋、个人出租房屋征税,如个人房屋出租收入既要征收房产税,又要征收营业税和个人所得税,明显存在重复征税的问题。但不对个人非营业性住房征房产税,这相当于给了土地持有者无息贷款,只要未流通,就无须为土地的增值而纳税。这样做实际上鼓励了土地持有,助长了土地投机,导致了高房价与高空置率的存在。据国家统计局的数据,截止20*年4月,全国商品房空置面积为1.27亿平方米,其中空置商品住宅0.69亿平方米,全国空置率超过25%,大大超过国际公认的10%的警戒线。一边是1亿多平方米的商品房白白空置,一边是大量迫切需要住房的居民买不起房子,这一不正常的现象已到了需要严重关注的时候了。 (二)税制不统一,内外两套有违公平 内企及华籍居民适用房产税、城镇土地使用税、耕地占用税和土地增值税,外企和外籍人士适用土地使用费和**年当时的政务院公布的《城市房地产税暂行条例》的城市房地产税。这不仅给税收征管增加了难度和成本,还造成内外资企业竞争起点不同,税负不公,不利于统一市场的构建和市场经济体制的培育发展。 (三)税收立法层次低,征税依据不太充分 按税收法律主义原则,税收的征收必须基于法律的规定进行,没有法律依据,国家就不能征税、任何人就不得被要求纳税。这里所指的法律仅限于国家立法机关制定的法律,不包括行zd规。但我们现行的企业房地产税、城镇土地使用税,其法律依据是由国务院制定并以暂行条例的形式颁布实施的行zd规,级次较低。 (四)征税范围窄,财政功能不强 房产税限在城市、县城、建制镇和工矿区征收,还把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象;土地使用税也排除了农村土地,仅限于对城镇土地征税。房地产税范围过窄,税基偏小,收入不高,也使其难以成为地方政府的主体税种。 (五)税、费不清,费高于税 目前,我国涉及房地产开发、销售全过程的所有税收,约占建设成本的9%;而如配套费等各类规费却达到41%。 (六)配套制度不健全,税收征管难度大 考虑到将来的税制改革,需要进行财产评估的税种和数量会很多,而我国的房地产评估业起步较晚,既不规范也不成熟。房产评估制度作为房地产税收的主要辅助手段还很不健全,目前还无法帮助实现房地产税收的顺利征收。 二、房地产税制改革的总体思路 采取“一清,二转,三改,四留”的办法,即对现行涉及房地产方面的税种进行整合,清理取缔不适应经济发展的税种,合并税基重叠或有紧密关联的税种;将流转环节过重的税收负担转移到房地产持有阶段;把一部分体现政府职能,属于税收性质,且便于税收征管的收费,改为征税;对符合国际通行作法,又属必要的少量规费,继续规范化保留。统一内外资企业的房产税,简化税制;提升房地产税收的立法层次;扩大税基,公平税负;建立和完善房地产估价制度等配套措施,促进我国房地产市场持续、健康、有序地发展。 三、房地产税制改革的具体设想 (一)合并税种,开征统一规范的物业税或不动产税 把房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和土地使用费,以及属于税收性质的其他收费,合并为全国统一的物业税。既包括房屋、土地,又包括难以算作房屋的其他地上建筑物及附着物。我国物业税的主要设想如下: 1.扩大征收范围,确定征免界限。要改变房地产税收重流转,轻持有的现状,就必须适应市场经济发展的要求,扩大不动产的征收范围,取消那些不适应现实情况的减免。一是取消个人所有非营业性住房免税的规定,初期可把征税范围只限制在非普通住房,特别是对占用土地资源多,拥有住房面积大的豪宅、别墅等高档房实行高税率,而对占土地资源少、拥有住房面积小的低收入阶层给予税收减免政策。这样可改变部分居民买不起房,而买得起的人因持有成本过低,就多买多占的现状。这笔税款应专项使用,作为廉租房、经济适用房建设专项基金,鼓励房地产开发企业积极建设廉租房和经济适用房,也可作为对符合城镇居民最低生活保障标准且住房有困难的家庭提供购房或住房租金补贴,这样将高收入者的收入转移给低收入者,抑制目前我国逐渐拉大的收入差距,控制收入分配中的“马太效应”,缓和社会矛盾,构建和谐社会。二是取消对事业单位有关免税的规定,把非公益性事业单位和社会团体用地用房纳入征税范围。三是把农村的工商营业用房和高标准住房纳入征税范围。 2.对房产税以评估市场价作为计税依据。现行房产税一是从价计征,是以房产余值(房产原值一次扣除10%--30%后的余值)作为计税依据;二是从租计征,以租金收入作为计税依据。这很不合理,按历史成本价余值征收,使得税收收入与房地产价值背离,国家不能分享土地增值收益,还将承 担通货膨胀损失;从租计征的则对其实际租金难以把握,且对经营行为征税与营业税有交叉;而且对同一宗房地产按从租计征与从价计征两种方法分别计算出的税额相差很大。 3.对土地使用税应按类型和用途分别制定税率。现行城镇土地使用税是分地区按单位面积实行固定税额的办法,一是国家不能及时分享土地增值收益;二是税率过低,且不同等级土地之间的税额差距太小,体现不了调节级差收入的作用,对促使土地使用者节约用地,提高土地使用效益等方面的效果不明显;三是随着城乡经济的发展,许多地方城乡结合部难以区分,分设在城乡的企业由于地理位置的不同,也会产生税负差别;四是部分减免税规定,过多地照顾了纳税困难企业,不利于一些占地面积大而经济效益差的企业加强自身的经营管理,影响企业间的平等竞争。对此可借鉴国际通行作法,对个人住房按类型、经过评估的市场价格采用三四级超额累进税率制。 4.全国税率应有弹性。我国地域广阔,经济发展极不平衡,全国不宜采用统一税率。可设立一个弹性控制区间,各地根据经济发展的水平、纳税人支付能力等因素,在许可的范围内选择适用的税率。 (二)提高立法级次,下放管理权限 中央制定物业税的基本法,对税法要素做原则性规定,而由省级立法机关或政府制定细则,明确具体征收范围、税目税率、减免优惠、实施办法及其征收管理等,不仅有利于维护中央的税制统一,而且有利于各地因地制宜、灵活处理税收问题,充分调动地方政府的积极性,逐步把物业税培育成为县市级地方税的主体税种。 (三)开征不动产闲置税 目前,土地、房屋资源浪费现象相当严重,存在大量已征未用和购而不用的情况,有的地方政府还征用大片土地,等待招商引资时高价出让。国内有1亿多平方米的商品房空置总量,其中空置一年以上的超过50%,占压资金超过2 500亿元。而我国商品房开发商大多以银行贷款为主,房子销售不出去,必将威胁金融业的良性运行。为制止这种坐享房地产自然增值带来的收益的行为,打击囤积居奇,抑制非理性投资,制止资源浪费,优化资源配置,防范金融风险,需要采取税收强制措施,开征不动产闲置税。这样可大大增加国家的税收收入,非常有效地遏制房地产投机,避免任何因房地产泡沫给国家发展带来的负面影响。 (四)完善各项配套改革措施 一是建立和完善房地产登记制度,全面掌握房地产各方面情况,找准征税目标。二是建立和完善以房地产市场价格为依据的价格评估体系。三是注意房地产税制改革与其他税制之间的协调。房地产税制的变动,将关系到有关房地产业的多项税收和收费,因此,要把该项改革和整体税制完善结合起来,处理好相关税种之间的关系。 房地产论文:企业单位房地产经济论文 一、房价形成机制与房地产经济 1.房价本身的形成直接诱因,来自购买方和出售方的协商议价。 只有房价在足够多的购房者认同的区间内,房地产的成交量才可以得以保证。也就是说,表面上是房地产开发方的单方面定价,但实质上是房地产开发方与购房者之间的一种价格博弈。开发方的定价原则在于,如果成交量降低就会采用一系列的促销措施,从一定程度上降低房价,而在其定价过程中会参考相似楼盘的报价,以确定自己的价格策略。 2.房地产经济的产业链延伸。 房地产经济是围绕房地产开发和销售的过程衍生出来的涉及到钢材、水泥等建材行业,劳务技术等服务行业,房地产设计咨询等创意科技类产业的综合化的半封闭的经济领域。同时延伸设计到房地产建材的原材料企业和因为劳务支持而带动的区域经济产业。而房地产成交价格指数是整个房地产经济状态的有效表达。 二、房地产成交价格影响因素分析 1.人们对于不同档次居住用房产的需求对房价的影响。 就房屋的宜居性要求来说,不同购房者对于极高档小区和基础型小区均有所需求。这两种需求虽然只是极端需求,但是反应了购买者对于房屋设施作为其居住用途上的不同要求。所以,单从2014年5月份数据来看,超过25每平米的住宅只有12%,这表明对于极高端房地产开发的开发商仍然对当前的房地产市场持谨慎态度。特别是在反腐工作日益紧张的今天,极高端房地产已经成为了高级官员购买房产的禁区。与此同时,有29%的房屋售价落在了15~25的区间中,26%的房屋售价落在了1~15的区间中,此两者占据了所有房屋资源的55%。此数据表明了大多数购房者是认同这一价格区间的。而6元以下区间、6~8区间、8~1区间中分别占有的比例为3%、11%和19%,本文研究区间范围中期价格分布呈现较为完整的正态分布。 2.投资用房产的需求对于房价的影响。 房地产泡沫的产生原因来自投资用房地产的投资人随时可能撤出房地产市场,而近7个月房地产市场出现下跌的主要原因,也是来自多个领域的投资用房地产投资人撤出。这些领域的投资人主要来自可能涉腐涉贪的部分官员亲属、通过民间贷款运作投资用房地产的商人等。理论上讲,因为投资用房地产之前囤积量的存在,以及投资人止损心理的存在,房地产售价可能出现成本倒挂的现象。 3.房产供应量对于房价的影响。 就以居住为目的购买房地产购买者来说,其需求是接近刚性的,而以投资为目的购买房地产的购买者来说,其需求是纯弹性的。目前的市场状态是以居住为目的购买房地产的购买者直线上升,而以投资为目的购买房地产的购买者数量直线下降。近7个月来,杭州房价的连续下跌,也充分反应了房地产投资市场的趋冷。但是,因为以居住为目的购买房地产的买方力量存在,房地产价格不会出现理论上的暴跌,而是应该在两者均衡的条件下趋于浮动。 三、地产开发企业的对策 1.积极控制土地保有量和开发量的关系。 开发商对于土地的保有可以分为两种形式,其一是完全融资保有,其二是完全自有资金保有。两者的本质区别在于其购进土地的资金是否经过了前置贷款。事实上,房产开发企业即使不进行土地开发,也可以完全通过土地的金融运作获得相当丰厚的利润。所以,到底将手中多少土地开发成房地产项目,是开发方需要平衡的问题。在市场条件不好的情况下,可以适当延长土地的持有期来换取更大的利润。 2.合理调查市场,做好产品定位。 房地产销售的利润高低直接影响到房地产企业对土地开发的利润。而通过详实的市场调查,可以充分了解目标人群的购买欲望和购买力,以对房地产项目的定价和定位做好定位。只有充分科学的对项目进行价格和品质的定位,才可以使产品达到完美的标准。 3.实行集约式资金管理。 集约式资金管理是面对快速复杂化的房地产投资形式,各房地产企业纷纷上马的一种新型的资金管理模式,这种资金管理模式下,会通过计算机软件对投资预期收益和投资风险进行分析。因为系统采用了模糊计算法,通过复杂的高维度矩阵获得多条件下的投资效益最终结果,使得企业的投资更加具有理性。 四、结语 本文通过层次分析,认为房地产经济的波动趋势,不会出现市场上担心的暴跌的局面,而是可能出现相对稳定的缓慢回调后持续拉平的状态。但因为市场局面相对复杂,企业应该做好多方面的应对措施。通过合理的措施,企业可以实现投资集约化,使得投资风险得到更为有效的管控。 房地产论文:核心期刊房地产企业管理模式的研究 1房地产企业的发展趋势 近年来,随着房地产行业的高速发展、环境的剧烈波动和竞争的加剧,房地产企业开始进行大规模跨区域扩张和并购整合,规模化、集团化成为房地产企业的发展趋向和重要特征。 规模化经营是“指企业采用生产要素凝聚和重组的经营方式以及由此所决定的经济效益”。规模化发展要求房地产企业从以往粗放式的发展模式向集约式、精细化转变,它特别强调企业管理的专业化能力,同时要求企业的组织结构清晰、各组织模块职能明确,业务单元划分适当,并且相互之间的联系通道顺畅,业务流程管理高效。 集团化发展对房地产企业的管控能力和资源整合能力以及专业化能力都提出了更高的要求。一方面,它要求集团总部能够从整体上保证各职能模块和业务单元的有机运转,且高效地掌控不同区域的多项目运作;同时,不同区域的项目在开发时还要保持协调运转、规范运行,以保证高效顺利地完成。另一方面,必须更好地配置企业资源,做到优势互补,互相推动,有效降低管理成本。 规模化、集团化已成为当前中国房地产业的发展趋势,在其促动之下,母公司的管理幅度迅速加大,母公司不能身兼项目操作者和管理者双重角色,企业从“母公司―项目公司/项目部”的架构向“总部―区域联动”的集团模式转型成为必然。相应地,现有的房地产企业的组织管控模式也应做出必要的调整与创新,否则难以适应发展的要求。 2价值链理论 1985年,迈克尔?波特首次提出“价值链(Value chain)”管理理论,其认为,企业的价值产生于包括生产(投资)、经营、销售、服务和内部管理的各个环节以及各环节协调运作产生的整体价值增值,而这一相互联系、彼此促进的价值产生的动态过程就是价值链。 价值链具有如下特性:(1)企业的价值活动只要包括基本活动和辅助活动两个方面,其中基本活动主要是直接创造价值的业务环节,而辅助活动主要是企业的内外部管理活动;(2)企业的价值活动其各环节是相互联系的统一整体,每一环节完成自身的工作内容后,传递到下一环节。价值链上的参与者通过纵向上和横向上的分工协作,实现价值增值。(3)企业竞争优势来自于成本领先和差异化,而从价值链角度来看,企业竞争能力和效率的提高主要来自于价值活动本身和最优化、协调的价值链活动。 3房地产企业价值链构成 按照价值链理论,房地产企业的开发作业流程,同样也可分为基本活动和辅助活动两个方面。 3.1房地产企业价值链中的基本活动 (1)前期研究决策阶段:通过缜密细致的市场调研,结合企业自身综合实力,对目标地块的购买与否进行可行性分析。对于已购买地块进行前期研究,确定项目业态和开发模式,进行价值研判与决策。 (2)规划阶段:根据前期决策,委托设计单位对已获得地块进行策划设计,形成良好的功能规划和市场识别,将土地最大限度实现增值。确定设计方案后,依法对拟建地块进行规划保健,获得许可。 (3)工程建设阶段:通过招标比选,选择最优施工企业,使其有能力完成设计方案,实现低成本、高质量施工,并对工程施工进度、质量、安全进行有效控制。工程建设是对土地、建筑材料等原料通过作业投入成本,使之转化为产品价值。 (4)销售阶段:在取得房屋销售许可证的基础上,对产品进行推广与销售,并根据客户需求反馈,对在建和后期拟建产品设计和建造进行修正,实现销售价值最大化。 (5)物业管理阶段:产品开发、销售完成后,对产品进行物业管理、保修和后期维护。 3.2房地产企业价值链中的辅助活动 房地产企业价值链中的辅助活动都是围绕具备房地产特有产业价值链特性的基本活动的开展而开展的,它穿插、融合于房地产价值链运作的整个过程。 (1)战略定位管理:确定企业的发展方向和宏观战略,作为具体经营方针制定的依据,保证企业核心竞争力的培育和发展。 (2)财务和人力资源管理:人力和资本是企业发展重要支撑要素。人力资源管理就是要利用合理的薪酬、培训、晋升等机制,促进知识资源的积累和应用;财务管理是就做好企业的投资管理、营运资金和筹资管理以及税务筹划。 (3)企业文化:企业在生产经营过程中形成的具有自身特色的价值理念和行为准则。企业文化是企业重要的价值附加值来源,在凝心聚力、品牌推广、市场评价等方面具有重要作用。 (4)企业创新:在激烈竞争的 房地产市场中,技术、产品、销售和管理等方面的创新,是企业不断获取竞争优势和获得价值增值的重要手段。 4价值链运营管理模式 价值链运营管理模式是以房地产价值链为核心,按项目开发流程实现一体化协同。公司所有职能模块和业务单元均基于价值链定位,从业务线、职能线及战略、管理、审计线三个层次各自承担相应职责,整个价值链上横向的各个协同单元成为利益共同体,互为依存,互为客户,各自形成可以量化的对整体价值链的贡献,通过协同提高效率,从而实现整个价值链的价值创造最大化,形成横向一体化。相互协同又相对独立的各个业务单元和模块作为“小价值链”,通过积累形成各自的专业化优势,提高专业化能力,形成纵向一体化。横向一体化和纵向一体化的相互作用提升集团整体优势,从而形成集团不可复制的核心竞争力。 根据上述价值链理论,将房地产企业的价值链条整合为横向一体化协同和纵向一体化协同。横向一体化协同注重提高运作效率、降低成本;纵向一体化协同注重知识积累、专业能力的提升。 4.1横向一体化协同 首先由四大中心――战略研发中心、产品设计中心、制造中心和营销中心串成项目开发业务链条,这是地产企业价值链的核心和主干;由财务、人力资源、企管等职能部门搭成资源提供、职能管理和专业化服务的支持平台;业务链条以支持平台为依托开展经营活动,相互作用,形成立体协同的价值链。这条链延伸到企业外部与战略合作伙伴和利/，！/益相关方(如:供应商、建筑商、设计公司、装饰公司、销售等)对接串联起来,就构成了房地产企业的整条价值链。 基于价值链,四大中心作为业务单元分工明确、准确定位。战略研发中心侧重于集团战略研究,目标计划及项目的高、精研发和经营环境分析;产品设计中心侧重于项目规划与设计,致力于环保、节能、舒适、温馨、有品味的品牌诉求和产品设计;制造中心侧重于产品制造过程的标准化、程序化、规范化以及产品制造的高效率、低成本;营销中心侧重于营销和服务,基于消费者心理,研究需求趋势和营销方式,建立营销管理和服务特色;与客户、合作伙伴相互尊重、关注共赢;实现价值链创造价值的做大化。 基于价值链,业务单元与资源提供和职能支持模块互为依存,互为客户。创造是所有业务单元和模块的共同取向。这样,就会产生协同效应,并打破部门和业务单元之间的界限,实现价值链的价值最优。具体工作中,各业务单元和模块在各自分工负责的重点工作和领域内首先努力做得最专业、最有效率,然后主动地参与价值链其他环节的工作,从不同的视野贡献智慧,避免漏洞,防止风险。 4.2纵向一体化协同 纵向一体化协同就是在价值链分工明确的前提下,各业务单元和模块工作范围相对固定,业务聚焦,打造专业化团队,提升专业化能力。纵向一体化使专业技术人员或其他专业人员有参与更多项目、更多业务的机会,有利于员工个体在实践中积累经验,成为专业化人材,并通过专业化发展的通道成长,实现自身价值。同时,各业务单元和模块作为专业化团队,有了人才培养的途径和良好机制,团队内更容易培养知识分享的气氛,从而更有利于知识的积累,进而形成专业化优势,提高价值创造的能力,能为价值链的价值贡献更大。 价值链运营管理模式一种以价值为核心的管控模式,它将整个项目运作过程都纳入到集团的管控范围之内,在很大程度上提高了集团的管控能力;并且通过业务单元和职能模块的设置,一方面使得房地产企业组织的架构更为清晰,业务流程更为顺畅,另一方面这种调整弱化了职能部门的权力,强化了职能部门对项目之间的沟通与协调意识。因为在一体化趋势下,各部门只有通过不断的沟通与协调才能实现价值,进而也避免了各职能部门高高在上,缺乏服务意识的现象,使项目运作过程中公司的各种资源可以达到最大化利用。此外,重要的是将各职能部门对应于相应的业务单元使各部门的专业化优势能够更好地发挥,而且这种围绕业务流程的专业化优势整合促进了公司整体竞争力的提高,使其更加能够适应市场不断变化的竞争与压力。 房地产论文:房地产企业开设投资基金形式分析论文 房地产行业是资金密集型行业,对于房地产业来说,获取资金和拓宽融资渠道是其健康运行的关键。从资金来源现状基础着手,揭示了目前房地产存在的金融风险。结合当前我国房地产市场的实际情况,使用SWOT分析法对房地产投资基金进行了综合研究。并结合我国发展房地产投资信托基金的制约因素,提出发展房地产投资信托基金的政策建议。 1当前房地产金融的风险 由于房地产行业融资渠道较窄,当前我国房地产金融暗藏几大风险:(1)房地产泡沫的破灭。房地产价格上涨过快使市场价格过分偏离其真实价值,从而产生泡沫。泡沫的破灭使房地产价格下跌,作为抵押物的房地产就贬值甚至大幅缩水,给银行带来不小的损失。 (2)房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在7%以上。 (3)“假按揭”凸显道德风险。假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。 (4)基层银行发放房地产贷款存在操作风险。 (5)土地开发贷款有较大信用风险。 2房地产投资基金分析 2.1房地产投资基金的优势分析(S) (1)房地产投资基金具有融资灵活性:房地产投资基金通常在房地产项目已经开发完成、并能产生稳定收益阶段才会介入。因此,在各种资金供给者中,房地产投资基金所扮演的是一个“接盘者”的角色,可为房地产开发前期投入的各种资金提供一个有效的退出通道。 (2)房地产投资基金具有高流动性:它是一种房地产的证券化产品,通常采用服务或受益凭证的形式,使房地产这种不动产流动起来。而房地产直接投资,出售物业的难度大且交易成本很高,流动性差。 (3)房地产投资基金投资组合多元化风险较小:它可以通过多元化投资组合投资于不同类别的房地产项目,同时房地产投资基金有义务定期向外界公布各期财务报表、财务运作情况,有较高的透明度。房地产直接投资,受各种变化的影响大;投资风险大。 2.2房地产投资基金的劣势(W) (1)目前我国尚未出台房地产投资基金法规,房地产税费不尽合理,对于房地产投资基金的实施是个障碍。另外,我国房地产企业的规模实力有限,能达到成立房地产投资基金要求的不多。 (2)我国实际上并不存在真正的房地产投资。在中国只有房地产贷款。连有限的房地产信托也是银行贷款的替代,没有真正严格意义上的房地产融资。我国没有严格的金融体系,大众能够以比较低的准入门槛分享房地产行业平稳的增长,也不可能有真正商业地产的运作。 (3)我国的金融体系不利于房地产投资基金的发展。金融体系就是在融资多余的储蓄和融资需求之间搭建桥梁。我国有大量的储蓄,储蓄幅度仍然很快,而房地产商也有大量的需求,但是整个金融中介的功能需要到中国香港去完成,这就是由于整个融资结构存在一个重大的问题,有必要进行构建使其完备。 2.3房地产投资基金的机会(O) (1)投资对象分析。房地产投资基金主要投向是房地产业及与其紧密联系的项目(比如城市基础设施建设)、房地产的股票、债券等。房地产投资基金关注的是基金投资所能够带来的基金收益状况和资本增值能力,它是以资本为中心的,就是房地产投资基金的投资是以基金净值的持续最大化为目标。 (2)市场分析。一方面,目前我国有许多民间资本通过三个方面——自有闲置资金、企业资金、民间借贷和股权集资大量流入到房地产开发中,这种不规则投资房地产,加重了房地产的市场风险。建立房地产信托基金,不仅可以疏散房地产炒作中集中的过多资金,同时可以降低房地产市场的风险和金融风险。 (3)需求分析。目前我国融资渠道单一。房地产金融体系不健全,银行严格控制银行贷款。建立房地产投资基金可以拓宽房地产的融资渠道,减少房地产投资公司的高的财务风险。目前我国房地产开发企业的资金来源有55%来自银行贷款,这本身对房地产企业就是一种很大的风险,一且金融体系政策有变更。房地产企业就很难避免金融风险。发展房地产投资基金就可以缓解这种风险,当金融政策有变动时,不至于直接影响到房地产业发展。 2.4房地产投资基金的风险分析(T) (1)经营风险。经营风险是指房地产投资基金运行过程中。在规范运作的前提下由于不可准确预知的因素所造成的收益下降。 (2)财务风险。各种风险因素综合作用的结果,其具体表现为房地产企业资本不足问题能否得到解决,投资能否按期收回并获得令人满意的利润;是否会出现较高的拖欠风险、流通风险和期限风险。为此,被投资企业应建立健全财务制度,加强财务管理。 (3)环境风险。环境风险是指由于外部环境的不确定性而产生的风险,主要有以下两个方面:一是政策风险,由于地方政府或中央政府对待房地产投资基金的政策引起的对收益的影响。二是法律风险。由于现行有关法律法规等的不完善,以及执法部门执法不力等。 3发展房地产投资信托基金的政策建议 3.1建立健全相关的法律制度 法律制度的不健全是目前发展的最大障碍。虽然目前存在一些房政策法规,但其持续发展,需要更为健全的法律法规制度。对此,应建立完善的法律体系,保证和维持整个信托市场的公平、公正、公开和透明,以推进房地产投资信托业健康、理性地发展。 3.2明确税收优惠待遇 房地产投资信托基金在国外得以大力发展的重要原因在于能享受相关税收优惠。在美国,房地产投资信托可以获得有利的税收待遇,房地产投资信托不属于应税财产,且免除公司税项。避免了双重纳税。目前。我国法律尚未对信托收益的纳税作出明确规定。对此,我国可借鉴美国附条件的不对其进行双重征税的规定。 3.3严格监管,强化信息披露 国外对公开发行的房地产投资信托。均有严格的信息披露制度。而从我国现有的信托计划发售时的信息披露分析,我国对信托计划涉及项目的披露较为简单,对项目的收益和风险结构也未作详细披露。 应从发展之初就高度重视监管问题,实行严格的信息披露和违规惩戒制度。一方面。加速相关法律法规的出台,另一方面,加大中介机构的连带责任,防止中介机构披露不合格的会计信息。公务员之家 3.4建立交易平台。解决流动性问题 标准的房地产投资信托基金可以像股票一样在市场进行买卖,具有很好的流动性,这也是其吸引投资者的一个重要原因之一。我国以往的信托产品因为缺少统一的交易平台,流动性不足,成为限制信托业发展的一大问题,如果发展房地产投资信托基金,就应通过建立和完善信托产品信用评级体系、信托产品的定价等一制度,建立面广、公平、公正和公开的交易平台,提高其流动性。 房地产论文:房地产投资风险因素分析研究论文 引言 随着经济的迅速发展和社会的进步,企业所面临的风险以及对风险的认识开始发生巨大的变化。在房地产投资领域同样面临着这个问题,而对其风险因素进行分析是开展风险管理的一个前提。房地产投资的显着特点就是投资资金规模大,建设周期长,作为一种高投入、高收益、高风险的投资活动,面临着社会、经济、技术等许多复杂因素的影响。它的项目全过程中既有经营风险、金融风险等有形风险,也有国家政策变化、社会环境变化等无形风险。总之,大量的不确定性因素决定了其投资活动的高风险的特性,从而使投资方案和决策具有相当的潜在风险。 1房地产开发投资风险的概念 风险一般定义是指在以特定利益为目标的行动过程中,若存在与初衷利益相悖的可能损失即潜在损失,则由该潜在损失所引致的对行动主体造成危害的事态。房地产开发投资风险,是指投资商因对未来某房地产项目投资的决策以及客观条件的不确定性,而导致该项房地产项目投资的实际收益与期望收益产生负偏差的程度及其发生概率,即投资商在房地产项目投资过程中,遭受各种损失的范围或幅度及其可能性。 可以说风险是客观存在的,它不以人的意志为转移。房地产投资的风险在一定环境和期限内客观存在,无法回避它、消除它,只能通过各种手段来应对风险,避免损失与损坏的产生。而对它进行充分、深刻的认识,将有利于降低这些风险。 2从来源分析 从房地产投资风险来源看,也可以分为自然风险、社会风险、经济风险、政治风险等。自然风险是由自然界的实质性风险因素所致的财产损毁和人身伤亡的风险。社会风险是指由于各人的行为反常或团体的不可预料行为所导致的风险。政治风险是指因政局变化、政治动乱、战争等政治因素所引起损失的风险。 3从投资阶段分析 房地产项目的开发过程分为投资决策阶段、前期阶段和建设阶段,在这些不同的阶段房地产开发经受着动态的风险,有多种的动态因素对它施加影响,下面就从对项目全过程风险分析因素进行分析。 3.1决策阶段 政策风险-政策风险是由于政府相关政策的潜在变化有可能给投资商带来的经济损失。在中国走的是宏观调控结合市场的路子,宏观政策变化会对房地产投资构成风险。比如我国1993年对房地产投资的宏观调控政策、1994年出台的土地增值税条例、21年出台的规范住房金融业务的措施、23年国有土地使用权出让方式的转变等,就使得许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。 类型风险-不同类型的房地产投资会有不同的风险概率,对于住宅、公寓、别墅、办公楼、商场和工业厂房等,且这些不同的物业抗风险能力也不同。在决策阶段必须选择好合适的物业种类,并对相应的风险进行深入调查。 区位风险-区位指某建设场地的地理位置,以及该区位所处的社会、经济、自然环境或背景等。例如地区的经济基础、经济增长前景、人口条件及其市场价格水平的可能影响等。 时机风险-地产活动有周期性,供求及价格随时间而变化。必需对未来几年地区的经济发展趋势、人口增减、收入水平升降、消费心理和物业需求变化等风险因素进行预测,以选择、确定合适的开发时机。 3.2前期阶段 进入前期准备阶段以后要取得立项审批;取得土地使用权;征地补偿;委托规划、报审;施工许可获得;筹资;招标等许多工作的进展,这里面也充斥着房地产投资的风险。 置地方式风险-由于投资商只能通过行政划拨和土地使用权出让、转让等方式取得一定年限的土地使用权,已有土地也不能轻易地改变土地用途,所以通过行政划拨、协议、招标或拍卖方式取得一定年限土地使用权时存在着置地方式风险。 置地时机风险-比如建设资金落实困难导致不能按时开工,土地闲置、购地资金沉淀产生利息损失。 融资风险-融资风险是指利用各种方式融通资金时,由于融资条件考虑欠妥而使其盈利遭受损失的可能性。比如通过股权融资时,由于发行股票时机不当、数量不当,价格不合理造成发行股票困难、融资成本过高,给开发者带来损失。 3.3建设阶段 工期风险-如承包商错误估计了项目的特点,低估了施工的困难,施工组织设计不当,遇到了复杂的地质条件而导致的工期延误等;或因为科学技术的进步,新材料、新技术和新工艺的不断创新而给房地产开发商带来的工期延误。 公众干预风险-由于某项房地产的兴建影响到周围居民的利益,而使公众自觉性地进行干预,阻止该项目的发展从而可能给房地产开发商带来各种形式的损失。 施工事故风险。安全生产涉及到施工现场所有的人、物和环境,安全工作贯穿了施工全过程。由于安全工作不到位,或者其它偶然因素,导致事故发生,引起的人身和财产损失,最终都会给房地产投资带来风险.质量风险-由于施工的机械、技术,气候、水文,建材,人员素质等各种愿意引发项目质量不达标,带来的房地产投资风险。 3.4租售阶段 在租售阶段,房地产投资的风险主要体现在销售、物业两个方面。比如定价策略不科学等导致房地产定价不合理而给其带来的收益损失。定价过高导致房地产滞销,总收益下降。或是定价过低了白白损失收益。另外由于消费者不仅注重其价格和质量,而且还十分注重其租售后服务,即物业管理,物业不当有时也会给房地产投资带来风险。 4总结 在房地产投资领域风险的存在是必然的,关键在于如何去利用、控制、管理。面对这这么房地产投资的众多风险,一定要在这种情况下,需要加强风险管理认识,改善风险管理的方法,加强风险识别、风险分析、风险应对、风险监控等,努力将投资的危险减小到最小。 房地产论文:资金管理下房地产业的论文 当前,我国房地产行业处在一个极为复杂的环境,人民币升值,汇率风险加剧、国际反倾销频发、贸易壁垒森严,国家不定期对出口退税、加工贸易等政策的调整,面对金融危机与不断变革的目标资本结构,都使我国房地产行业的发展面临巨大风险。自2008年以来的金融危机,向我们充分展现了房地产泡沫对整个金融乃至经济体系的巨大冲击,因而加强房地产行业的财务管理和资金管控,对房地产行业的良性发展有着重要的作用。 一、当前房地产业资金管理现状 房地产企业的资金链是以项目的融资为开端,经过项目的开发以及房子的交付使用,到项目的售后,其最终的过程是支付外部的融资成本,这几个过程形成了房地产行业循环反复使用,房产企业资金链的管理主要包括资金的筹措,资金的使用和资金的回流三个环节。在房地产生产过程中,需要吸收大量的社会物化劳动投入,势必要动用大量的人力物力,规模较大的住宅小区以及建筑物的建设资金大部分需要上亿元甚至更多,所以在整个房地产项目的开发过程中需要大量的资金支持,整个环节中必须保证资金链的良好运作。房地产项目资金环节是一个很长的周期,资金投入大,回笼慢,同时运营过程中会面临许多偶然因素的制约,包括土地投资市场、综合开发市场以及房地产销售市场,项目资金投入后需要经过各个市场的一次性的完整流通才能获得最终的利润。 二、房地产业资金管理存在的问题 我国房地产经营模式简单可以归纳为置地-建设-销售三个部分,建设时间、市场环境以及政府制定的行政法规等,无法进行有效的盈利预测,房地产开发企业的管理上存在着许多需要改进的方面,如公司治理结构,资金管理,工程财务管理以及整个项目资金账目的审计环节都存在不同程度的问题。 (1)资金管理存在漏洞 货币资金是企业变现能力最强的资产,可以用来满足企业生产经营中资金流动支付的需要,同时也是企业还本付息和依法纳税的重要保障,资金成本较高。此外,项目内部资金管理也很重要,如果某职位在财务管理上的权力较大,高度的资金集权会增大财务舞弊事件发生的概率。 (2)收入成本核算缺乏合理性 房地产企业的开发周期一般是一年以上,项目较大的工程甚至要3至5年的时间。这期间,资金的收效慢,就会发生企业的投入产出比例呈现出不合理的现象,大量的资金投入产生的费用无法与收入配比,需要注意的是,开发产品即便预售完毕,预售款项并不能确认是收入,房地产开发产品的成本载体是整个建设工程项目,项目销售单位却是单个楼层或者户型,单个楼层的售价与其成本自然就不是配比的。 (3)内部风险控制不当 虽然房地产开发公司大多依据国际管理经验设立了内部审计机构,但是成效却不大,主要原因是国内企业只模仿了内部审计机制的外形,设置了机构,却没有学到内部审计机制的核心,国内房地产企业内部审计机构往往没有财务审计实权,审计报表的审批还是在领导手中,高度集中的财务集权设置,让内部审计部门的工作内容大多流于形式,没有起到监督管理作用。 三、房地产业开发财务管理的建议 面对日益加深的金融危机,在行业、企业目标资本结构式管控财务风险的同时要防范资金断流底线,开创多元化融资渠道,加强企业大规模融资,遵守风险收益均衡原则,建立完善统一的财务系统,对财务风险进行合理预测和防范,对资金的管理做到物尽其用。 (1)完善企业目标资本结构 企业在建立资本结构时,要根据自身的发展规划和偿还能力确立融资目标,负债份额,债源分布,还债时间,将投资回收时间与负债时间长短期联合起来,防止还债集中到来。创建良好的筹资环境,降低资金成本,避免到期物理偿债的现象发生,有效防范财务风险,良好的融资环境能够促进企业吸收到更多的投资。 构建内部集团资金结算中心是解决资金矛盾问题的有效方式之一,各类单位在中心内开设收入户和支出户,通过资金预算管理,资金统筹管理,对资金进行有效的综合评估,挖掘资金潜力,降低资金风险,提高资金调度的准确性和及时性,将资金的预算、资金使用情况细化到每月每日,使得预算在不断变化中接近实际应用,为日后其他工程项目资金预算提高可行度和准确性的建议。有效的会计系统控制位企业提供了真实完整,有效可靠地资金流动信息,能够帮助企业做出正确的经营决策,及时制定风险防范措施,促进房地产行业资金链的有序运行。 (2)推进企业自身改善 企业自身要注重对项目开发可行性的研究,对项目进行开发背景、规模和经济形势进行全方位的研究,确定项目后,对市场供需情况、工程预算以及政策法规进行全面分析,确定项目资金链能够稳定持续的拓展。 银行借贷已经不能满足日益变化的房地产行业需求,房地产行业不能局限于当前的融资方式,除了传统借贷和风险投资以外,还要借助上市融资、信托投资的方式,注入优质资产,形成多元化融资资金链,提高项目资金流动性。 在审计控制方面,现代内部审计已不再是单一的财务审计,其功能已经逐步扩展到了经营审计领域, 侧重对企业资产的安全、政策法规的遵循情况跟的内容控制,有效的财务审计能够对财务经营过程中的资金使用舞弊情况,财务风险预警情况进行及时准确的预报。要保障审计功能发挥作用,要严格遵照财务审计制度,实习财务分权制度,利益先关的领导、部门不能干涉审计部门的结果,加强内部审计部分的独立性,积极发挥企业内部审计管理监督作用,从而为房地产企业资金使用的安全性提供保障。 四、结语 综上所述,多元化财务资金管理策略表明,建立合理财务管理制度为企业应对千变万化的市场经济挑战指明了道路,加强财务管理力度,建立内部财务审计制度,扩大融资渠道能够规避国内市场经济的不理影响,保障房地产行业的稳定持续的发展,最终促进我国社会经济发展。 房地产论文:解析房地产开发项目中投资决策风险的论文 房地产行业是国民经济的重要组成部分,占据社会财富的半数之上。其本身作为一种新兴的热门投资理财产品,为大众追捧。但房地产作为一种投资大,开发周期较长的产品,自身具有较大的风险,直接或间接地影响着企业和其他人的利益。因此,我们必须对行业中存在的风险有相应的认识以及时对其进行规避。 1.房地产项目投资决策简要介绍 房地产开发分为四个阶段:投资研究决策阶段、前期工作阶段、项目建设阶段、租售管理。房地产投资决策阶段是房地产整个项目开发过程中,不确定性最大、风险性最高的阶段,因此,它的成功与否关系到整个项目的成败。 房地产项目投资决策是指房地产开发商为了实现相应的预期目标,通过相应的方法,运用一定的理论分析、数据分析,通对政策法规、开发区域的经济环境、地理环境进行相应研究,考虑市场供求提出开发策略,并正式通过相应的程序,进行项目可行性的研究论证,最终分析出最佳的投资方案的过程。 想做出一个正确的决策,就要求决策者了解其中存在的风险,并依照风险的程度对项目进行筛选和调整,来得到最佳方案。 2.投资决策过程中的风险及相应要点 2.1重视项目区位风险 由于各区域经济发展速度、程度不一,经济环境大相径庭,消费水平、物价水平有异这使得不同区域的房地产项目开发面临着不同的问题,伴随着不同的风险。由于经济环境不同,同一风险因素在不同区域的影响程度也有着很大的差距,及风险因素具有一定的区域性或地域性。由于房地产开发项目的地理位置相对固定以及其不可逆性,对于开发房地产项目所选区域的风险研究是十分重要的。 项目区位风险主要包括政治政策、地理位置、风俗习惯、宗教信仰、交通环境等因素带来的风险。无论哪种因素进行了调动,都会直接或者间接地影响到地产的开发及销售,并给开发商带来相应的经济损失。 其中政治因素带来的风险包括新政策的制定、区域土地价格的影响、社会环境、社会安全性。等因素衣食住行,房地产占了其中的住,自然与国民生活和国民经济息息相关,政府必然会对其进行监管和调控。其调控对房地产行业的影响是全面的,土地政策、公积金政策、住房补贴政策,税收政策、城市规划政策、环境环保政策以及影响原材料价格的相应政策,都会较大程度地影响房地产开发经营的相应层面。尤其是在市场经济体制未完善的今天,政策风险对房地产行业的影响可见十分巨大。 其中地理位置因素带来的风险主要是所要进行投资地区相应的法律法规、社会安全稳定因素、经济状况、周边的自然条件、土质的条件以及人民的文化教育程度等因素带来的。具体来讲,我们要考虑目标地区的交通环境,人口密集度,城市规划,土地价格,地质条件等。这些影响了该项目的收益,决定了是否能给开发商带来高额回报。 2.2加强项目可行性的论证 房地产项目可行性的研究主要是指,在进行投资决策前认真调查拟建房地产项目的经济、社会、技术等因素,并结合项目区位风险进行分析,认真地分析和比较不同方案,以其带来的经济效益为基础对拟建房地产项目进行动态的、系统的、全方位的、多角度的综合分析和论证,并以此来判断决定采用相应的方案并对相应方案进行改进或将探究结果作为决策过程中的重要依据。其中,要注意,充分的市场调研和分析调查是一切分析的前提,错误的信息或者信息不对称将会对研究结果产生重大的影响,使其与真实的结果大相径庭,一定要保证可行性研究的依据是准确的,否则将会使公司效益大大折损,甚至造成相应的损失。 2.3加强房地产开发项目中投资决策风险管理 房地产行业属于高风险行业,它有着开发周期长、投资金额较大这两种非常明显的高风险的特点,这些特点也决定了巨大的风险将贯穿在整个房地产项目投资中。但是,高风险带来高利润,这也是为什么房地产投资日渐增多的原因。因此,我们不能因风险大而不投资,放弃其中高额的利润。为此,我们要做到相应的风险管理。 合理的降低风险需要进行合理的安排,在相应的风险管理中,我们可以用接下来的方法来有效地降低相应的风险: 进行合理的风险规避,这是一种相对保守稳健的投资方法,通过分析相应的项目区位风险后,放弃一些风险巨大的投资项目,来选择相对稳健的方案。这样可以有效地规避风险,稳中求胜,虽然没有超高额的利润但是胜在稳妥。 采用投资组合的方式,在证券市场上投资者采用证券投资组合的方式规避风险,我们也可以将它运用到房地产项目开发上。按照风险的不同程度以及利润要素,对一些合理的项目进行筛选,并进行合理的搭配,从而使风险大大降低。这样可以相应地降低风险并带来较高的利润,只是对于人员需求较大,要做的相应决策也相对较多。 3.结语 综上所述,各类风险伴随着房地产投资开发的全过程,因此正确认识并面对风险是十分重要的。企业在房地产项目开发的全过程中必须要做好全面的监测,进行系统的、全方位的、贯穿全过程的相应的风险管理并采取相应的防范措施,其中必须要做好项目区位风险和项目可行性等要点的监测和论证以及加强对风险的管理,来增强该项目的抗风险能力给企业带来高效益,并促进企业良好、快速并持续的发展。 房地产论文:宏观调控下房地产金融论文 一、宏观调控背景下房地产开发商融资创新的主要表现 (一)非银行金融机构融资 房地产开发商通过公开市场发行股票和债券进行直接融资一度被暂停,获得银行信贷条件苛刻且规模受限,因此非银行金融机构日益成为房地产开发商融资的重要渠道,信托资金、资产管理公司资金、私募地产基金、民间金融机构对房地产开发商的融资近年来发展迅猛。 (二)海外金融市场融资 鉴于中国大陆融资困难,近年来,一些房地产开发商纷纷到中国香港、新加坡等地通过发行股票或债券的方式获得融资,不论是股票融资还是债券融资,市场影响力和信用评级都是融资成本和融资成功率的重要影响因素,因此,在海外市场成功融资的主要是国内一些一线房地产开发商。 (三)通过创新方式获得银行资金 由于房地产开发商在银行的直接信贷受限,通过新通道获取银行资金成为可行的方法。广为市场熟悉的操作方式是银信合作,即银行通过向客户发行理财产品,将所筹集资金作为单一资金委托信托公司投向房地产开发商,该方法于21年7月被银监会叫停。[1]但很快一些更为复杂的操作方式出现:一种是银证信合作,即银行发行理财产品后,将所筹资金交给证券公司,由后者订立集合资产管理计划或专项资产管理计划,再将这一资产管理计划对接信托公司,最终投向房地产开发商;另一种方法是找一笔过渡性资金,先成立房地产信托计划,再由银行拿理财产品筹集到的资金受让该信托计划的受益权。③这些方式实质上延续了银信合作。除了换通道获得银行资金外,房地产金融市场主体还充分利用限制规则未覆盖的方法为房地产开发商融资,比如借用应收账款质押贷款来为开发商融资。应收账款质押贷款④的常用操作方法是:首先,由开发商与建筑商或设备供应商签订商务合同,提供服务或设备,形成建筑商或设备供应商的应收账款;其次,由建筑商或设备供应商以对房地产开发商的应收账款质押给银行,取得银行的贷款;最后,贷款到期时,要么由房地产开发商还钱给建筑商或设备供应商,由后者归还贷款,要么建筑商或设备供应商到期不还,由银行向开发商主张债权代位求偿。这样,名义上是给建筑商或设备供应商的贷款,实质上是在为开发商融资。 二、宏观调控背景下购房者融资创新的主要表现 随着房地产市场宏观调控向纵深发展,对需求方的调控力度也日渐加大,对购房者的金融限制即限贷政策,成为一种抑制投资需求的有效手段,但目前看来,绕过限贷政策的购房者融资创新日渐成熟。 (一)非银行借贷机构融资 受限贷政策影响,部分地区二套房商业贷款的首付比例提高,三套房或多套房商业贷款被叫停。⑤如果资金缺口不大,除自筹之外,还可向小贷公司、典当公司等民间借贷机构融入短期小额资金。但向民间借贷机构借款往往需要抵、质押物,而且成本较高,因此这一途径仅可用于满足偿还资金预期明确、金额较小且期限较短的购房者需求。当然,如果资金缺口非常小,购房者可根据月收入状况向消费金融公司申请消费贷款。 (二)以变通方式从银行获得资金 如果购房者资金缺口较大,难以承担小贷公司、典当公司的高成本融资,或者短期内无法偿还借款,以变通方式从银行获得资金也是可行的。一些企业购房者可以动用运营资金购房,然后向银行申请流动资金贷款甚至是装修贷款来缓解运营资金压力。个人购房者也可以其持有的其他房产作为抵押物申请消费贷款用于购房,只是这种操作方法成本高且有与现行法规相违背的嫌疑。但这并不意味着购房者完全无法从银行获得资金,如果资金缺口不大,购房者可以通过一张或多张高限额的信用卡分期付款⑥的方式来获得银行资金,此外,一些在部分商业银行有较高综合授信额度的购房者,可以直接动用这一授信额度购房。 (三)通过房地产销售公司搭建的融资平台获得资金 购房者从民间借贷机构和银行获得资金的决策与操作往往是分散进行的,但目前在房地产市场上出现了一个令人警惕的新动向:房地产销售公司正努力与民间借贷机构或银行合作,搭建系统性满足购房者资金需求的融资平台。在公开宣传口径上,一些知名的房地产销售公司与民间借贷机构或银行的合作往往强调优势互补:房地产销售公司提供优质的客户资源,与民间借贷机构或银行的资金资源形成有/:请记住我站域名/效互补,大致的合作方式如图1所示。虽然在各种合作意图的声明以及网页典型推广案例中,房地产销售公司与借贷机构合作,对有资金缺口的购房者融资都有意淡化购房色彩,转而突出家庭消费、经营周转等功能,⑦但这些需求都是购房者在购房后的资金紧张造成的,这难道不间接构成为购房人融资?购房人完全可以从亲朋好友或工作单位短期借款购房,然后申请此类合作金融产品,获得融资后归还此前借款。此外,此类合作金融产品中,小贷公司等民间借贷机构提供的家庭消费贷款本身监管宽松,商业银行提供的综合授信额度往往采取“一次审批,循环使用”的授信方式,在资金使用过程中并没有过多监控,这些资金不排除有直接用于购房的可能。⑧民间借贷机构和商业银行之所以愿意提供此类融资服务并放松监控,至少有以下两方面原因:其一,在客户选择上,可以有意识地向偿还能力强的二套房甚至多套房购房者倾斜,这类人群净资产较高,往往可以提供其他房产作为抵押物,违约风险低;其二,在融资金额和期限上,可以有意识地选择资金缺口小、借款时间短的客户,回避风险的同时加速资金周转。 三、宏观调控背景下房地产金融创新的理论逻辑 毫无疑问,不论是房地产开发商还是购房者,在绕过房地产金融调控壁垒、通过创新方式取得各类融资的过程中,其融资成本总体上要高于银行贷款,究竟是什么动力驱使他们承担高成本去融资?各类资金供给方为什么也愿意贷出资金? (一)生产者主权背景下商品房价格上涨的内在机制 “生产者主权”是一个与“消费者主权”相对立的概念,是美国制度经济学家加尔布雷思(JohnKennethGalbraith)提出的。加尔布雷斯认为生产者总是不断自行研究、 设计、开发新的产品,自行安排生产,自行规定价格,然后通过庞大的广告网、通讯网和推销机构向消费者进行劝说,让消费者按照生产者安排的品种、规格、价格来购买商品,这就是“生产者主权”。在生产者主权市场中,不是需求创造供给,而是生产创造消费,出现这种市场力量不均衡是由于生产者总是有组织的、集中的机构,可以动用规模性的力量,而消费者则是分散存在的,很难形成集体平等地和生产者议价或维权。有学者认为我国的房地产市场是一个相对典型的生产者主权市场,唐文进就对这一问题进行过深入讨论。[3]在房地产市场上,从买地到设计,从施工到销售,都是由房地产开发商的专业团队决策并主导完成的,反观消费者,除了决定买还是不买以外,对商品房的上述开发过程没有直接影响力。⑨因此,房地产市场的生产者主权特征明显。在一个生产者主权市场上,价格的确定往往有利于生产者。与社会福利最大化情形相比,生产者剩余多而消费者剩余少,这一点与垄断非常类似。其实房地产市场的确具备一定的局部垄断特征,虽然房地产开发商数量庞大,但由于商品房是地上附着物,购房者的工作和生活半径是有限的,他们往往仅对某一特定区域的商品房才形成有效需求,而在这一特定区域内的商品房新增供给往往仅由为数不多的开发商提供,这就在局部区域内形成了寡头垄断甚至是完全垄断。不论房地产市场是生产者主权市场还是具有垄断特征的市场,其价格必定比完全竞争市场上的价格高,房地产开发商存在较高的经济利润。静态来看,即便政府实施金融调控政策,房地产开发商依然有足够的利润空间来承担较高的财务成本;动态来看,由于房地产市场是一个生产者主权市场,如果此前的利润空间不足以承担提高了的财务成本,房地产开发商完全可以通过提高商品房出售价格的方式来转移成本,以保证其经济利润。如图2所示,初始状态下,某区域商品房供给为S1,商品房需求为D1,开发商定价为P1,商品房超额供给为AB。⑩房地产金融调控使得开发商的财务成本上升,该区域商品房供给变动到S2,如果此时P1的价格不足以使开发商获得正常利润,即经济利润为负数,他们就会涨价至P2,此时商品房超额供给为ED,待售商品房积压严重,不利于开发商的资金周转,于是开发商自己或发动销售公司加大宣传力度,千方百计对消费者进行游说,逐渐使得对该区域商品房的需求由D1上升到D2,开发商又成功地卖出了EC的商品房,待售商品房回到较正常水平CD。 (二)房地产金融市场上的寻租机制 既然房地产开发商可以较为自由地将财务成本上升转移成商品房价格上升,那么理论上,只要还有涨价的空间,继续上升的财务成本也是可以接受的,除非价格严重透支了消费者的购买力,使出全部游说本领也无法提高商品房需求,价格无法继续上涨,财务成本的上升耗尽了开发商全部的经济利润,否则这一寻租过程不会停止。这一机制使得开发商能保持良好的信用记录,具备较强的财务成本承担能力,各类型的资金供给方自然有向房地产开发商融资的动力,面对政府的金融调控政策,供给方自然会合作起来,想尽一切可行的路径,实现对开发商的融/！/资,这不仅有利于解决开发商资金需求,更使资金供给方获得较调控前更高的利息收入和服务收入。针对二套房甚至多套房的购房者,首先,这部分人资产净值较高,可以提供其他房产进行抵押或者其他资产权利作为质押,风险保障程度较高;其次,这部分购房者购二套房普遍付较高比例首付或购多套房的全款资金缺口不大,期限较短,偿还能力较强。这两方面原因也使得资金供给方在风险可控下能得到较高的利息收入和服务费。值得说明的是,房地产销售公司在这一过程中有两个方面的重要功能:一方面,他们是主要的宣传策划者和游说者,只有更多的人被他们打动进而购房,他们才有获得更大利益的可能;另一方面,如果购房人资金缺口不大,但受制于房地产金融调控政策无法获得银行融资,他们作为信息的掌握者,自然会努力寻找银行和民间借贷机构合作搭建针对购房人的金融平台,在卖出更多商品房获取收益的同时,还可分享对购房人融资产生的部分收益。在房地产金融市场上,资金提供方在房地产销售公司的帮助下大规模寻租,某种程度而言,房地产金融调控反而有助于调动他们的寻租热情———对难以直接从银行获得信贷资金的房地产开发商和购房者而言,这部分资金来源弥足珍贵。 四、宏观调控背景下房地产金融创新的影响 针对政府的房地产金融调控政策,不论是作为商品房供给方的开发商,还是作为商品房需求方的购房者,都因为各种房地产金融创新而获得了融资,成功地绕开了调控壁垒,这对房地产市场、房地产金融和房地产宏观调控产生了重大影响。 (一)商品房供给不断增加的同时价格不断上涨 房地产金融创新最直接的影响就是推动商品房在供给不断增加的同时价格不断上涨。之所以推动商品房供给不断增加,是因为房地产开发商的融资并没有受到调控政策的显着影响,特别是对那些大的开发商而言,他们不仅融资渠道多,而且融资成本也相对低,这些足以调动他们拿地和建设的热情,因此商品房供给不断增加。之所以在供给增加的同时商品房价格也不断上涨,原因有二:其一,在生产者主权市场上,供给决定需求,在不断增加供给的同时,开发商和销售公司通过报纸、电视、网络、广播、电话等各种媒体对消费者展开高强度宣传和游说,使商品房有效需求也不断增加;其二,在生产者主权市场上,市场定价权较大程度上归于生产者,与传统的银行贷款相比,即便通过金融创新取得的融资成本较高,开发商们也能通过涨价消化提升的融资成本。 (二)房地产市场和房地产金融市场风险加速聚集 房地产金融创新的间接影响就是房地产市场和房地产金融市场的风险正在加速聚焦。在各种房地产金融创新的金融支持下,开发商在不断增加商品房供给的同时不断推高房价,根本原因在于其能够通过宣传和游说拉动需求,但针对二套房和多套房购房者的金融创新类融资恰好说明这种宣传和游说的力量正在减弱———开发商、房地产销售公司仅通过宣传和游说已难以有效拉动需求,还必须解决二套房和多套房购房者的资金缺口才能有效发掘购房需求。而一旦这一部分购房者的需求得到满足后,有可能不再有足够的需求来消化增加了的供给,待售商品房大量积压,不排除房地产开发商们本着先于其他人逃离市场的心理进行恐慌性抛售的可能,届时房地产市场将受到沉重打击。房地产市场的风险一旦成为现实,房地产金融市场甚至整个金融体系都会受到震动。一方面,对开发商的各类融资,包括银行贷款、信托资金、海外债券、房地产私募基金和民间借贷机构资金都将面临较高的违约风险。受近年来房地产金融调控的影响,银行贷款在房地产金融中所占比重不断下降,且银行主要放贷给一些实力较强的一线开发商和地区龙头开发商,贷款成本也相对较低,这部分资金出现问题的可能性较小,因此银行体系相对安全。但其他各类融资由于主要面对的是中小型开发商,成本较高,违约风险非常大。如果这些违约风险集中爆发,风险就会沿着资金的中间供给方到最终供给方的路径传播,逐渐演化成系统性的金融风险。值得说明的是,在这部分融资中,虽然银行系统表面上看起来相对安全,但其他各种融资方式或多或少、或直接或间接都与银行有某些关联,比如通过银行发放的委托贷款,以及实际上来自于银行表内或表外的资金,因此银行系统想要独善其身实际上是不可能的。另一方面,房价如果出现较大幅度下跌,不排除部分首付比例较低的购房者违约,由于这部分资金主要是银行的按揭贷款,银行系统可能会在风险暴露的同时被迫处置数量巨大的抵押房产,这又会反过来加剧房地产市场风险。 (三)房地产宏观调控政策效果不明显 房地产金融领域诸多创新的实质是绕过调控壁垒,这使得房地产宏观调控政策效果大打折扣,政府的房地产金融调控政策仅在银行信贷系统内得到了较好地施行,还不排除有部分银行打擦边球参与房地产金融创新。这些 创新在相当程度上削弱了政策制订部门的声誉———他们的调控手段总是渐渐地失效,调控目标总是难以实现。这对房地产市场的影响非常严重———人们渐渐习惯了市场的“智慧”,而不大理会政策的规制。近年来,房地产宏观调控政策效果不明显,与这种预期的不断强化不无关系。 五、针对房地产金融创新的优化管理建议 房地产金融创新使得房地产金融调控政策的效果不明显,增加商品房供给的同时推高房价,加速房地产市场和房地产金融市场的风险聚集。为此必须调整房地产宏观调控的政策思路,采取果断措施,加强对房地产金融市场的管理。 (一)调整房地产宏观调控的政策思路 基于房地产市场是一个生产者主权市场的判断,宏观调控的重点应该是加大供给和管理市场对房地产的预期。虽然近几年来,政府主管部门加快了保障房建设,增加了居民住房的供给,但是仍然存在两个突出问题:其一,保障房建设计划体现出各行政区划平均分配的特征,这使得一些三、四线城市保障房供给相对充足,少数地区甚至过剩,[4]而一些人口高度集中的一、二线城市保障房供给相对较少,并且往往处地偏远,相当部分有资格的购房者购不到房,成功购房者工作生活存在诸多不便,生活成本提高不少;其二,保障房在建设、出售过程中存在管理漏洞,出现了一些房屋质量无法保障、购房人资质可疑等违规现象,使得保障房的保障功能打了折扣。针对这两个问题,政府主管部门一方面应该合理安排保障房建设计划,加大一、二线城市的保障房供给数量,特别是要在城市相对中心地段多建设一些保障房,可以采取土地出让配比策略,出让一块地给开发商的同时,紧邻开发一定数量的保障房,既增加中心城区保障房供给,又对普通商品房价格形成压力;另一方面要严格管理保障房的选址、规划、施工、发售各环节,增加对各种违法违规行为的打击力度,充分发挥保障房的保障功能。对房地产市场预期的管理是另一个重要的宏观调控思路,要强化房地产市场供给不断增加和多样化的预期,要强化社会房地产投机的风险意识,稳定房价预期,房地产主管部门和宣传主管部门要定期全国和各地房地产市场发展情况的数据,特别是风险提示性的数据,并多渠道进行分析与宣传。加强对房地产开发商和销售机构的宣传管理,对于夸张不实的宣传和欺骗性的游说,要加大打击力度,尽最大可能促使购房人理性决策。 (二)调整银行业房地产信贷的管理思路 如前所述,在针对房地产金融宏观调控的各类金融创新中,银行扮演了重要的角色。从表内来看,现行的房地产信贷调控政策取得了一定的效果———规模和风险皆可控,但如果把各种表外业务考虑进来,可能结果并不乐观。此外,一些银行通过其他主体间接给房地产开发商融资,或者通过其他信贷业务对购房者提供融资以弥补后者购房后的资金缺口,实际上还是在为房地产供需双方融资,并且成本不断推高,风险却未降低。虽然管理部门不断完善其调控措施,如银监会21年7月叫停银证合作,2013年3月又了《关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知》,要求商业银行合理控制理财资金投资非标准化债权资产的总额并加强管理,这意味着银行理财产品通过证券公司成立资产管理计划再通过信托公司为房地产开发商融资(市场通称“银证信合作”)的通路被大幅收窄。但金融市场参与者众多,业务多样,由于资本的逐利性,资金从盈余单位向赤字单位的流动很难彻底切断,严格的控制并不一定带来资金流动减少或停止,反而意味着更高成本的金融创新,因此,必须调整银行业房地产信贷管理思路。在银行房地产信贷管理方面,可以尝试改“风险回避”为“风险转移”策略,即银行业适度放松对房地产供需双方的信贷控制,再通过资产证券化等方式把不同风险等级的信贷资产转移出去,这样能降低房地产市场供需双方的融资成本,在部分削减房价上涨动力的同时降低购房者的信贷风险。 (三)加强对房地产金融领域内非银行金融机构和民间借贷机构的监管 非银行金融机构和民间借贷机构参与房地产金融领域有其积极影响:一方面,这些机构的参与有效增加了房地产供需双方融资渠道,分流了对银行的资金需求;另一方面,这些机构的管理相对于银行体系更为宽松,更有机会从事高风险业务,创新更为踊跃。因此,主管部门简单地叫停这些机构的房地产金融业务是不明智的,负责任的态度是加强对这类机构的管理。首先,要明确管理主体,目前,银行、信托公司、证券公司、资产管理公司都有归口管理部门,但其他一些机构,如地产私募基金、小贷公司主要由地方政府多部门管理,工商部门、发改委、金融办都行使一定的管理职能,多头管理效率较低,应该针对各类新型金融组织,明确管理主体,进行专业化的全面管理;其次,要完善管理法规,加快新型金融组织的立法工作和相关业务管理规定的拟定,改变“先放养,后规范”的思路;最后,加强各类新型金融组织的业务指导,提示相关业务风险,提高资金盈余单位、新型金融组织的风险认知程度,使其在较高的风险承担意愿的前提下参与房地产金融业务。 房地产论文:房地产投资论文 1993年到23年,我国房地产开发投资从1937.5亿元增长至116.1亿元,1年间增长了4.2倍,平均每年增长17.96%,尽管比同期全社会固定资产投资增长率低约1.5个百分点,但却远远超过了同期GDP的增长速度。24年1-5月房地产开发投资同比增长速度虽然逐月回落,但同比增长仍达32%,占固定资产投资的比例为26.1%。在新一轮的投资增长中,在进入统计的19个行业中,房地产业占固定资产投资的比重仅次于制造业居第二位。 一、房地产开发投资的主要问题 1、资金来源结构存在严重缺陷,银行贷款和经营性欠款数量巨大。1997年以来,房地产投资的各种资金渠道中,国家预算内资金、债券、利用外资,以及外商直接投资均呈现回落趋势,而国内贷款、自筹资金和其他资金来源则迅速上升。论文百事通23年国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资总额的比例高达98.5%,三项总计12932.29亿元。24年1-5月国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资总额的比例上升到98.7%,而银行贷款和经营性欠款两项合计就达3772.13亿元,占全部资金来源的61.1%。 2、资金投向结构不合理,经济适用房建设投入不足。1997-23年住宅开发投资稳定增长,23年达到6782.41亿元,占当年房地产开发投资的67.1%;虽然经济适用房的开发投资规模在各类住宅建设中所占的比例并不是最低的,但是与我国的收入结构比,这一比例明显偏低。24年1-5月在房地产和住宅开发投资增长分别高达32.%和32.2%的同时,经济适用房开发投资的增长只有9.1%。因此,造成供给与需求的结构性矛盾有加剧之势。一些城市普通商品房和经济适用房供不应求,高档商品房却不同程度地空置积压。截至24年6月末全国商品房空置面积高达9697万平方米,其中空置一年以上的商品房达5673万平方米,占空置商品房总面积的58.5%;全国商品房空置面积同比增加.2%。 二、房地产开发投融资体制面临挑战 1、降低国内贷款和预售筹资比例带来的融资渠道相对收缩。随着中国银行体制改革,房地产投融资体制发生了很大变化。特别是随着中国人民银行总行出台的关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款的限制性文件的进一步落实,各家银行对房地产开发贷款将更为慎重。另外,由于期房销售受到限制,依靠预售房款筹集开发资金的渠道也越来越狭窄了。上述变化表明,我国房地产投资体制正在发生变化,将扭转长期以来房地产开发过度依靠银行贷款和预售货款,从而加大金融风险的局面。另一方面,由于贷款难度加大,使开发商面临开发资金紧张和还贷的双重压力,不仅会迫使开发商调整价格策略,以维持企业的有效运转,同时也推动有关方面加大金融创新力度。 2、自筹资金比例居高不下,债券融资拓展缓慢。1997年以来,自筹资金占房地产开发资金来源总额的比例不断上升,23年占到当年房地产开发资金来源的28.6%,24年1-5月上升到31.1%。债券融资在房地产开发资金来源中所占的份额一直很低,这与我国房地产业的发展阶段是不适应的,应当大力拓展债券融资的空间。 3、经营性欠款数量巨大,其中蕴藏的风险需要及时化解。统计表明,我国房地产开发企业的经营性欠款自1997年以来一直处于上升中,1997年经营性欠款占当年资金来源总额的38.1%,到23年这一比例上升到46.1%。由于24年以来各地清缴拖欠工程款的力度加大,加之有关部门对房屋预售做出了相对严格的规定,促使经营性欠款的比例有所下降,24年1-5月下降到38.3%,但比例仍偏高。经营性欠款的主要部分表现为待出售的房地产项目,但是由于价格原因,供给和需求在低水平上维持均衡,短期内似乎难以改变,因此,及时降低这部分比例成为一段时间内的重要内容。 4、房地产业应对国际、国内冲击的能力亟待提高。1997-21年我国房地产开发利用外资额持续走低,22年这一数字开始回升,24年1-5月外商直接投资同比增长1.4%。结合中国金融业对外开放步伐的加快,预示着外商对中国房地产的投资有可能持续回升,并成为我国房地产开发投资的重要力量。然而,外资以何种形式进入我国房地产市场,必须加以注意,以便妥为利用,防范负面影响。同时,国内游资对房地产的投机也值得关注,目前一些省份的游资有千亿元之巨,如何利用其有利的一面,防范其负面影响,也是有关各方不可忽视的问题。 三、完善房地产投资相关政策建议 1、完善市场运行机制是根本,行政手段须慎用。房地产业作为我国经济的一个新生长点,对国民经济增长发挥着重要的带动作用,如果政策效力过猛,调控力度过大,有可能引起连锁反应,抑制经济增长。因此政策力度选择应适当。此外,我国房地产开发的公平竞争环境问题一直比较突出,应当努力为房地产开发创造一个良好的法制环境,完善市场功能,以期在实现调控目标同时兼收培育市场之功效。目前各地针对土地供应、“烂尾楼”出台了不少政策,但是其中相当部分带有明显的行政强制色彩,对市场的作用重视不够,一些地方明确提出“提高门槛”、“治理城市疤痕”等对策。其实关键在于建立公平竞争的环境,而不是强迫开发商服从政府意志,如果通过行政手段强制性地推行某些政策主张,甚至采取所谓的提高门槛等歧视性政策,不仅无助于降低市场风险,反而加重市场的扭曲,导致更大的风险。可取的政策导向是化解结构性矛盾,增加市场的公平性。 2、近期主要目标是结构调整。以结构优化促进总量调整,控制空置面积继续增长,消化存量商品房。房地产业目前的金融风险不在规模上而在结构上。首先是资金使用的结构。很明显,直到目前我国广大城镇家庭的居住面积仍没有达到基本的标准,对房屋的购买欲望仍非常强烈,有购买力的需求也十分庞大。另一方面,空置一年以上的房屋在56万平方米以上,庞大的需求和供给由于价格因素而无法有效实现。其次是资金来源结构。房地产开发投资中,银行贷款和经营性欠款所占比例过高,23年两项合计占房地产开发资金来源总额的7%,24年1-5月两项合计占比仍高达61.1%。有效地改善供需结构、资金结构,是近期调控房地产市场,降低风险最有效的着力点。 3、加强房地产市场的规范管理力度,把好土地源头关。近年来,政府 主管部门出台了一系列支持和规范房地产市场发展的政策,政府对房地产市场的调控从以往简单的行政手段为主转向以法制手段为主。在此基础上,应更深切体会土地资源对于经济可持续发展的重要性,实施更严格、高效的土地管理制度。对建设用地进行合理控制,进一步完善年度土地供应计划,全面盘活土地资产,加快建立健全的、适应市场经济需要和房地产业发展的土地产权制度。 4、完善财产税制度,打击过度投机和资源浪费并存的痼疾。我国房地产业发展中存在的另一个深层次顽症是资源的无效配置,而这种无效配置的原因就在于占有资源不需要付出额外成本,因此造成资源的严重浪费。与此同时,由于不需要付出额外成本便可以拥有财产,刺激了以投机为目的的财产集聚和沉淀,导致投机有愈演愈烈之势。这两种现象对资源的有效配置和经济的健康发展危害极大,必须加以改变。根据国内外已有的经验和理论分析,适时改革和完善财产税制度是一项有效的措施,建议有关方面抓紧研究,及早出台可行的方案。公务员之家 5、差别化引导市场,加快金融创新步伐。23年我国人均GDP超过1美元,为房地产市场的发展提供了一个坚实的购买力基础。随着需求结构的细化,房地产市场产品结构调整也应当跟上,不同城市、不同群体对住宅档次的需求差异也较大。一个健康的房地产业,需要公平竞争的多元化主体存在,健全的多层次的金融市场体系是实现多元化利益主体公平竞争的基本平台。与此相 :请记住我站域名/ 6、防范和化解风险并重,关注市场变化,提高预警能力。防范风险的根本原则是减少不确定性。因此,有关部门应当广泛搜集房地产市场信息,建立动态的统计、分析和监控体系,加强房地产的政策研究、市场研究和需求方面研究,提高风险预警能力。与此同时,对已经存在的风险,必须加以化解。当前的重点应当放在限制过度投机上,尤其是限制官商勾结的违规投机炒作行为。应当认识到,限制投机就是保护合理消费,有助于房地产的长久发展。从长远看,加强市场的公开性、公正性、公平性,是防范和化解房地产业风险的根本出路. 房地产论文:小城镇房地产投资风险特征研究论文 我国城镇化已进入高速发展阶段,小城镇房地产开发也随之不断扩大,小城镇房地产开发可增加地方财政收人,带动当地建筑业、建材业、运输业、批发零售业、饮食业等诸多产业的发展,促进基础设施的完善,同时扩大农村消费需求,吸收农村富余劳动力。房地产投资资金投入量大,建设周期长,影响收益的不确定的因素很多,因此,房地产业属典型的高风险产业。小城镇在城镇体系中,具有特殊性,因此,小城镇房地产投资除了具有一般房地产投资风险的共性外,还具有其独特个性。 一、小城镇房地产投资风险特征分析 1.居民有效购买力风险。尽管全国范围内,小城镇人口众多,市场较大,但是单个小城镇市场规模并不大,消费群体有限。目前小城镇居民多数是从农村致富后迁移到城镇居住的,他们要么没有住宅,要么当前住宅环境较差,对住宅的需求较强烈,需求量较大,但是这部分人由于家庭收入结构单一,一般没有持久性收入,收入水平受外界因素影响较大,购买能力极易受到市场变化因素影响,存在一定的有效购买力风险。 根据国外的经验,房价一般为居民家庭收入的3~6倍,发达国家为5~6倍,中等发达国家为4~5倍,发展中国家为3~4倍。25年1~1月,我国商品房每平方米平均售价为39元。据国家统计局公布,25年,我国城镇居民人均可支配收入为1493元,按25年全国城镇户均住宅建筑面积83.2平方米来计算,售价为25.3万元,是户均年可支配收入(户均按3.4人计算)的7.2倍,超过国际公认的发展中国家合理的房价收入比。因此,我国城镇居民的有效购买能力不高。 另外,由于来小城镇居住的农民大多没有享受住房公积金政策,国家商业银行住房消费贷款也极少在县城以下的小城镇实施,因此他们就失去了住房公积金和贷款制度对提高他们有效购买能力的帮助。 2.规划风险。开发商拟在某地进行房地产开发时,都要与当地规划管理部门进行沟通,详细了解区域规划和城镇规划,因为区域规划和城镇规划的修订将直接影响房地产开发成果的价值。但是,目前我国有的小城镇还没有建设规划,或者虽有规划但只是“规划规划,墙上挂挂”而已,没有严格地按规划执行,主观随意性较大。有的小城镇,城镇建设纯粹是长官意志,随着长官的变化,建设规划和思路也可能会变化,城镇规划的主导作用会失去,有的小城镇虽有规划,但是规划也不尽科学合理,随时都有修订的可能。 这种无规划或不严格执行规划,将可能会导致房产与城镇规划中的功能分区不符,生活区、工业区和商业区等功能相互混杂,建筑风格与周围自然环境、人文景观不协调等,从而失去区位优势,影响房产的价值,带来投资风险。 3.房产投资类型单一风险。不宜投资组合降低风险。所谓投资组合就是由两个或两个以上的投资方案,按照不同的比例额度构成的一个复合体。上世纪5年代初期,美国经济学家马利维茨率先提出了现代证券组合理论,并广泛地在证券业、保险业以及金融业中加以推广和运用,成为一种帮助投资者做出明智决策的有效方法,投资者常奉行一句格言:“不要把鸡蛋放在一个篮子里”,在美国等国方国家中最为流行的“投资三分法”等就充分体现了这一理论思想。 房地产投资组合是利用多样性来分散风险,通过开发不同房地产产品和不同的投资方式的组合,以求得单位风险水平上收益最高或单位收益水平上风险最小。小城镇房地产需求,主要集中在居民对住宅房地产的需求,需求愿望强烈且需求量较大,但是对大型商铺、旅馆等房产的需求并不明显,造成房地产开发商不宜采用投资组合来降低风险。 4.消费习惯风险。在大中城市,由于城市市民文化素质相对较高,城市居民来自不同地方,一般不易形成比较统一的消费习惯。我国地域广阔,小城镇众多,但各小城镇居民绝大多数为当地居民,他们的宗教信仰、文化背景、历史渊源、传统和观念各不相同,多数小城镇的消费者都有特定的消费心理和消费习惯。如果投资者开发的房地产与当地的消费习惯不一致,可能会造成滞销。 5.开发企业自身风险。房地产开发企业的自身能力和素质,影响到开发活动的每个阶段,这也是开发的一个比较大的风险。在小城镇从事房地产开发的企业,多数是从原来的建筑企业或农村的建筑队转型而来,都不同程度地存在着素质低、资金实力弱、技术人员少、开发经验不足等问题,有的甚至是无资金、无技术、无队伍的皮包公司。在投资决策、项目建设施工以及销售管理过程中,作出的决策有时不合理,很可能给项目带来诸多不确定性因素,从而带来比较大的风险隐患。 6.公众干预风险。这是由于某项房地产的兴建,影响到周围居民的利益而使公众自觉地进行干预,阻止该项目的发展,从而可能给房地产开发商带来各种形式的损失。小城镇土地所有权和使用权复杂,土地权有的属国家所有,有的属集体所有,属集体所有的土地,形式也不一样,因此获取土地需支付相关的费用不尽相同。另外,原土地上的附着物产物类型不一,形式多样。因此,获取土地时赔付过程复杂,经常出现各种经济纠纷,影响项目正常进展,带来一定的风险。 二、小城镇房地产投资风险防范 1.广泛收集信息,做好可行性研究。科学决策。决策是指在若干个方案中选择最佳方案的过程,这一过程所做工作的质量,最终决定投资决策的质量。众所周知,房地产投资决策所涉及的金额较大,一次投入后,要较长时间收回,并对投资者产生长期的持续影响,而且投资决策一旦被实施,就很难 改变,或者要付出很大的代价。因此,房地产项目投资决策必须进行可行性研究,对拟投资项目进行科学、全面的论证,以减少投资决策的盲目性。公务员之家 在投资决策阶段,一般都要通过做可行性研究报告来进行决定。因此,可行性研究报告对决策意义深远,它是对拟投资项目进行全面的技术分析,是房地产及任何其他投资项目前期不可缺少的一个阶段。目前,我国很多开发项目的研究报告,只是投资者申请立项时的例行公文,缺乏科学分析和市场需求的有力支持,而且虚假和不实成分较多,达不到可行性研究报告应有的作用。市场上的“烂尾楼”、“空置房”和官司缠身的项目大都是决策失误造成的。以海南省三亚市为例,截止2年1月,城市人口不足5万的三亚市共有12多宗“烂尾楼”。这些由于缺乏科学决策而形成的“烂尾楼”,给国家和企业带来巨大的经济损失。 在可行性研究阶段,小城镇规划也是不得不关注的问题,投资者一定要详细了解小城镇的建设规划的制定和执行情况,和当地规划主管部门和政府机关加强沟通和联系,及时了解小城镇的建设思路,保证房地产的地理位置和区位优势。 2.不可盲目追求特色和档次。开发规模不宜过大。小城镇消费者收入不高,承受的价格随能力较低,大都属于一次置业,注重的是住宅的居住功能,对住宅的特色等辅助功能不是非常关注,因此不要盲目追求特色,以免增加成本,从而从价格上影响居民的购买欲望。小城镇居民对开发项目接受较慢,因此,每次开发规划不宜过大,可以采取分期开发的方式,逐步投入资金。投资者要充分考虑我国住宅方式、消费观念对房地产市场的影响,及时掌握国家小城镇房地产发展状况,使投资项目在功能设计、结构安排、新材料、新能源的运用上,能不断满足消费市场的特殊需求,保证投资开发项目与消费市场的需求保持一致。 同时,必须考虑市场购买力,找到最佳的价格定位。小城镇房地产价格较低,利润空间相对较小,降低每套住宅价格主要靠减少面积。从中央政策来看,26年5月17日出台的《国务院关于促进房地产业健康发展的六点意见》(简称“国六条”)中提出,“切实调整住房供应结构”,“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租住房”。国务院办公厅在转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中提到,“要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房”,“自26年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积9平方米以下住房(含经济适用房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的7%以上”。这些都充分体现了广大城镇居民购买力并不强大,需要的中低价位、中小套型的普通商品住房、经济适用房和廉租住房。 3.提升企业自身素质。加强管理。确保工程质量。开发企业要理顺企业体制,广开资金筹措渠道,提升开发实力,引进管理人才,提高管理水平。开发企业要高度关注工程质量,要实行项目监理制度,聘请工程监理公司对项目施工进行全面监督和管理。项目施工是一项非常复杂的系统工程,需要较全面的专业知识和实践经验,而绝大部分投资者或开发商并没有能力也没有足够的精力来直接从事项目的管理。因此,有必要聘请有资质的工程监理队伍对项目施工全过程进行监督和管理。一方面督促施工方严格履行施工合同,对项目工期、质量实行严格控制,对材料设备等资金成本进行严格监管,并加强施工现场经济签证,有效控制施工质量和工程成本。 推行项目负责人制度,从房屋的规划设计到竣工验收,全程都要加强管理,确保质量。要向消费者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,切实保障消费者的权益,获得消费者的认可,促进潜在消费群体的消费。 4.投资分散,控制风险。在市场经济中,从事多样化投资,一种投资的收益减少可由另一种投资的收益增加来弥补。房地产投资分散就是多样化投资的一种,是通过开发结构的分散,达到减少风险的目的,一般包括投资区域分散、投资时间分散、物业分散、共同投资等方式,追求收益相同时风险最小或在风险相同时收益最大,即在风险和收益之间寻求一种最佳的均于投资组合。小城镇房地产开发商一般实力较弱,应多联合多个投资者组成联合体,共同投资,共同受益,最大限度发挥各自优势,提高收益。同时,投资商还可租用共同投资后剩余资本,进行区域分散和时间分散性的投资。对于部分实力雄厚的大型企业,则可以选择物业分散和区域分析来分散和降低风险。 5.配备专职风险管理人员。对房地产投资项目来说,风险管理的目标是保证项目的顺利进行及投资的顺利回收,尽可能地争取最大利润。风险管理是一个系统工程,需要全员参与贯穿于建设工程全过程。对于一些小项目,可以设一个专职风险经理,负责处理风险,对于一些大型工程,则设置风险管理机构,按照风险管理的基本程序,处理风险事件。 房地产论文:会计核算房地产的论文 一、房地产开发企业会计合算的现状和特征 1.在房地产开发过程中因为其产品本身的建设周期较长,所以对于一般的项目商品在建设过程中会投入大量的资金,想要收回成本需要大量的时间,在这个期间中,即使预售工作已经完成,但是对于我们会计工作来说也无法确认收入,这就对两者的配比的原则造成了影响。另外对于建筑工程而言是以整栋建筑为基本单位,而对于销售楼房来说是以户型为基本单位,这就造成了两者的不配比。 2.对于房地产开发企业来说现金流量表的编制工作是以整个企业为主体来进行编制工作。投资和筹资活动也是以一个企业单位为基本的单位,而房地产开发企业是以建筑部门作为一个基本的生产部门,其基本的运营都是以这个部门为主。在工程进行阶段时我们编制现金流量表所体现的是工程用物资、支付工资等科目,但是在整个房地产开发工程完成后则是表现为销售款的回收科目,以上所描述的这些原因都会对企业内部会计核算造成较大的差异性,这些差异性会对企业产生一定的影响,因此无论对于内部的审查还是外部的认知,现金流量表都无法表现出企业现金流的全貌,这也就造成了我们会计工作的困难性。 二、解决会计核算问题的措施 1.合理设置会计科目 在房地产开发企业进行会计账目设计的时候要仔细的对本企业的所有的工程进行详细审查工作,要明确本企业对于开发项目的数量,项目的具体规模,并要求结合具体的内部管理章程进行成本的核算工作。一般说来公司的下属公司部门如果不对本单位内的所有资金的流动进行独立的核算工作的话,那就不用单独设立开发间接费用账。只是在成本栏目内增加利息栏一项及管理费这一项。由于利息费用和管理费用等费用是主体,为了账目的核算更加方便,可以对开发成本一级账适当的取消,并且可以把代建工程、房屋开发等科目设为一级账,然后根据相应的一级科目设置明细账。在我们的实际的工作中房地产开发企业完全能够设立一份明细台账,然后根据我们进行的核算的不同对象,设立成本卡片,这个卡片主要作用就是对项目从开始起到结束的所有的成本费用进行详细的记录工作。在一个会计年度工作完成后要将本年度已经完成的工程项目归档、整理、保存。成本卡片要注明抬头和账表部分,抬头的内容包括开工的具体时间、结束的具体时间、建筑面积及变更施工的单位的具体情况。对于这个卡片的主要内容则是应该采取多栏式的明细账进行记录。这种成本卡片的优点是反映整个项目的进程的资金情况,有利于对项目是否投资进行详细的分析。 2.实施现金收付实现制 房地产开发企业因为在一个会计期间内,可能会导致企业的账目和资金实际支付和发生的实际时间不一样。我们国家的《企业会计准则》规定会计的核算是以权责发生制为主体,但是经过我们会计人员多年的工作经验发现其实对于房地产开发企业可以在日常的会计核算的工作中进行现金收付实现制。因为在我们的会计核算的过程中选择权责发生制的房地产企业会计核算工作存在缺陷,能够让人为的对所产生的利润进行调剂,权责发生制在客观上为企业的待摊费用和应收账款等账户进行调节提供了便捷,能够导致我们会计信息的不准确,进而导致资金的流失。再就是权责发生制不能准确的反映出企业的资金周转和其收入的实际情况,这样会导致企业的资金的周转情况不明确,如果房地产开发企业的工程项目签订越多的购销合同,所产生的资金问题也就更加的明显。由上可以看出权责发生制并不适合我国的房地产开发企业的会计核算工作。如果是收付实现制能够符合会计核算的谨慎性的原则,而且能够很明确的表现出房地产企业的资金的流向问题,在编制现金流量表的时候也不影响现金收入、费用及营业外收入的情况。 3.扩大信息透明度 在房地产开发公司进行会计核算工作的时候应该加大信息的披露力度:一是对于土地的拥有量及其成本的信息,对于一个房地产开发企业来说拥有大量的土地资源就意味着更多的建筑项目,这些土地随着年限的增加也可以产生一定的利润,如果用于开发的话会给房地产开发企业带来的利润更是不可估计。一般的房地产公司在信息中并没有土地使用权、总额等相关的信息。所以我们在房地产开发公司应该在财务报告中增加关于土地使用及拥有量的相关信息,这样可以有利于社会对于土地资源的监督;二是企业在项目开发过程中应该将所有的资金流向进行公开,让媒体和社会进行监督。在房地产开发项目中应该把企业作为基本一个的单位,在这个项目中的所有的活动都应该受到公众的监督活动,尤其是对于资金的流动情况,更应该有详细的报表让媒体及公众来时刻监督。主要的监督内容应该有购买工程物资款,对工人的工资发放情况,还有就是对于楼房销售所得到的房款的多少;三是注重质量保证金及风险信息的透明度,我们房地产开发企业有一定的高危险性,为此我们应该建立起保证金制度来保障房屋产品的质量,以此可以防范风险。但是对于我们房地产开发企业来说开发的工程需要的资金量巨大,所要消耗的时间也相对其余的商品比较长,所以对于保证金的数额自然较高,而且需要保证的时间也相对较长。基于此种情况企业应该就开发的具体情况提取质量保证金,把保证金计入工程成本,提高对于风险的应对能力。同时在企业的财务报告中应该把企业可能遇见的各种风险进行详细的列明,并对项目的抗风险力度进行标注,这样才能够提高房地产开发企业的抗风险能力的透明度。 三结语 随着经济的发展和企业管理水平的提高,对于会计的核算制度和体系趋于完善,我们应该进一步加强对于房地产企业会计的核算问题的探索,让企业的经济效益更进一步提升,从而可以有效地带动我国的经济发展。 房地产论文:土地开发成本房地产的论文 1土地开发成本估算原理 土地开发成本估算是房地产企业在进行开发和建设前必做的准备工作之一,其质量直接影响着开发的最终成效。因此,房地产开发企业为了进一步降低开发成本,提升经济利润,纷纷运用各种先进技术和管理手段进行土地开发成本估算,合理规划其各项开发建设资金,并取得了良好成效。 1.1土地开发成本的涵义土地开发成本是指房地产开发企业为了获取土地使用权而付出的所用费用。根据《城镇土地估价规程(试行)》及工业用地的特点,影响工业用地的区域因素主要有:工业区的位置、交通便捷程度、基础设施完善度、产业集聚规模、环境质量优劣度、城市规划限制等。因此,在进行土地开发成本管理时,相关管理人员必须站在房地产开发角度,在保证其开发质量的前提和基础下,尽可能地降低土地开发成本,提升其资金利用效率,保证其经济利润水平。同时,管理人员还必须进行必要的走访调查,及时了解和掌握开发区周围的环境情况,分析和评价其土地开发价值。 1.2土地开发成本估算的方法在土地开发成本估算过程中,常见的土地开发成本估算方法主要有基准地价系数修正法和假设开发法。这两种估算方法各有其优势与不足,其对应的估价对象也不完全相同。 1.2.1基准地价系数修正法基准地价系数修正法,是在求取一宗待估宗地的价格时,根据当地基准地价水平,参照与待估宗地相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说明表,根据两者在区域条件、个别条件、土地使用年限、市场行情、容积率、微观区位条件等的差异,确定修正系数,修正基准地价从而得出估价对象地价的一种方法。 1.2.2假设开发法假设开发法又称剩余法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费等,以价格余额来估算待估土地价格的方法。 2土地开发成本估算方法 在房地产开发项目中的应用随着我国房地产行业的不断发展成熟,其开发项目管理逐渐呈现出大型化、系统化、复杂化特点。因此,为进一步提升其项目开发质量,管理人员必须积极转变其管理理念,运用各种高效化成本估算方法进行成本估算,明确企业在整个开发过程中的权力与义务,并进一步优化资源配置,做到产权明晰,分配合理。 2.1项目概况 ①土地登记状况。待估宗地的编号、宗地名称、宗地位置、面积、用途、地号、图号、土地级别等国有土地使用证土地登记状况。 ②权利状况。待估宗地的土地所有权属于国家所有,土地使用权为JDC房地产开发公司合法取得。待估宗地来源合法,产权清楚。 2.2土地开发成本估算采用基准地价系数修正法估算该项目宗地土地使用权获取费用,本次评估的土地处于辽阳市五级地段,设定为住宅。根据辽阳市新调整的土地级别和辽阳市基准地价资料,对应的50年期基准地价为690元/平方米。 ①日期修正系数K1的确定。由于自2008年以来,辽阳市的地价指数变化较大,平均涨幅约为20%,根据辽阳市的地价指数,确定期日修正系数K1=120/100=1.2。 ②确定土地使用权年期修正系数K2。由于辽阳市商业、办公、工业用地基准地价均设定为50年期土地使用权价格,此次土地使用年期为70年。 ③容积率修正系数K3的确定。根据基准地价技术工作报告及其说明,其地价内涵定义为单位楼面地价,故直接乘以建筑面积即可得出单位地价,或许直接乘以容积率1.0修正。 ④开发程度修正的确定。因本次评估所使用的基准地价设定开发程度与本次评估宗地设定开发程度相同,因此不需再进行开发程度修正。 ⑤影响地价区域因素及个别因素修正系数之和(∑K)的确定。根据《辽阳市市区基准地价测算技术工作报告》,结合待估宗地的各项因素具体条件,编制出辽阳市河东村各项楼面地价修正因素调查及修正系数表,故宗地基准地价修正系数为0.27。 ⑥宗地地价计算。 ⑦基准地价系数修正法估价结果。该宗地建筑面积为38.41万平方米,土地总地价为41242.72万元。 房地产论文:国内房地产财务成本管理论文 一、当前房地产财务成本管理中存在的问题 1.财务成本管理重视程度不足。 很多房地产企业虽有财务成本管理的意识，但是对财务成本管理工作却不够重视。财务成本管理直接影响企业成本使用的效率，若成本管理使企业成本使用效率提升至最高水平，那么将会给企业带来巨大的经济效益。但是，很多房地产企业并未认识到财务管理的重要意义，因而放松了财务成本管理。在财务成本管理方面，企业未明确有效的工作规范、目标，且成本管理体系本质也是不完善的。部分企业在实际财务管理中，只对部分成本管理环节给予重视，如重视设计阶段，而忽略了施工阶段，这种现状导致财务成本管理完整性不足，且很难进行系统性管理。 2.财务管理体系与成本管理体系不匹配。 近十年来，中国房地产企业快速发展，企业规模不断扩大，但是其内部管理体系却不能跟上企业扩展的脚步。房地产企业的财务成本管理仍延续传统的管理模式，管理方法较为粗放。从宏观和微观管理两方面来看，成本管理工作已经不适应企业的发展规模，且成本管理与财务管理存在脱节现象，这在一定程度上影响了成本管理在财务管理中的执行力。很多企业的成本管理制度仅针对自身设置，未考虑工作制度与财务管理的衔接性，因而无法在财务管理中落实各项成本执行要求，对企业经济效益造成了一定的影响。 3.建筑工程预结算管理效果不佳。 作为房地产企业，工程预结算是财务成本管理工作的重点，必须确保工程预结算工作准确性和有效性，进而保证财务成本管理不会受到影响。当前，工程预结算管理暴露出较多问题，主要体现在三个方面：第一，组织建设不足，影响了工程预结算管理的执行和工作效率；第二，定额更新速度慢，计算步骤繁琐，且无法保证预结算工作准确性进，影响了工程进度；第三，工程项目管理不足，主要表现为综合管理缺失，导致工程施工与设计的交流沟通不足，难以达到统一的管理模式，因而造成预结算款升高，影响企业的资金运作；第四，工程预结算问题严谨性不足，存在弄虚作假现象，导致预算远超过实际成本。 二、房地产财务成本管理问题的应对策略 1.提高财务成本管理重视程度，树立财务成本管理意识。 作为房地产企业，要认识到财务成本管理对企业效益的重要影响力，从而给予财务成本管理充分的重视。企业领导要制定相应的管理措施，要求财务成本管理人员从思想上重视财务成本管理工作，并树立财务成本管理意识，使该意识贯穿至财务成本管理工作的始末。企业领导要协调各财务管理部门，加快管理制度制定，构建一个完善的财务成本管理体系，提高财务成本管理的效率。房地产企业应明确财务成本管理与内部管理的关系，使财务成本管理部门具有参与企业各项决策的权利，从而通过成本管理优化企业资金利用效率，促进企业实现利益最大化。 2.加快财务成本管理体系建设，提升成本管理与财务管理衔接性。 企业要根据自身的发展速度，及时调整内部管理，尤其要做好财务成本管理体系建设，以保证成本控制效果。成本管理体系建设要从制度建设做起，强化企业财务会计和财务费用审计制度建设，进而提高成本管理的规范性。房地产企业应建设分层管理的财务成本管理体系，严格划分每个层次人员的工作范围，实施岗位责任制度，便于明确每个工作人员的责任。在具体的成本管理中，首先要保证会计主体财务数据真实准确；其次要注意财务数据实时记录与收集；最后要强调会计主体财务数据与财务管理有效衔接。为保证工作流程的有效衔接，应制定会计人员的结账、报表、编制等规范。同时，要注意成本管理的科目设置与财务管理相互一致，使两者实现统一管理，完成企业财务管理系统升级。 3.健全工程预结算体系，全面实施预算管理。 现代管理理念已经在我国企业中广泛推行，房地产企业也应具有现代财务成本管理的理念。现代财务成本管理理念对预算管理提出了新的要求，为此，企业要结合会计管理工作，全面落实预算管理。 3.1加快组织建设。 预算管理应实施统一领导，以强调其内部协调一致，需要企业内部部门互相合作、协调，因而其组织体系也要包括及公司各部门。企业内部各部门要统一思想认识，密切配合，共同完成预算管理，构建一个完善的预算管理组织结构。 3.2加强工程预决算管理。 企业财务管理人员要做好工程项目经济指标预测，尤其要注意指标项目的全面性，避免发生遗漏，影响预算成本。应结合具体项目进行具体分析，从而估算出较为准确的工程成本，保证预估成本与实际成本无较大差异。估算出工程成本后，应与设计方案反复比对。 3.3加强预决算人员管理。 预决算人员是预结算工作的实施者，其行为直接影响预算准确性。企业应定期组织专业知识培训及学习，提高预决算人员业务能力。为避免发生弄虚作假现象，应完善奖惩制度，提升预决算人员职业素养，使预决算人员能保持认真、负责的工作态度。 3.4明确管理流程和工作方法。 很多房地产企业的预结算管理方法较为粗放，导致管理效率不高，因而要加快管理流程和工作方法建设。在工程项目管理中落实综合管理，并提升预决算工作执行力度。此外，应强化预决算过程的监督工作，督促预决算人员建立较强的责任感。 三、结语 总体来看，我国房地产企业对财务成本管理重视不足，缺乏未将财务成本管理意识贯彻至相关部门，这种现状对企业节约财务成本是十分不利的，企业必须适应市场需求，学习现代企业管理理论，进而完善财务成本管理体系。房地产企业要深入了解当前财务成本管理的现状，结合企业自身情况，加快财务成本管理体系建设，优化企业内部管理系统。企业应重视财务成本管理规划，提高成本管理效率，促进房地产企业的成本管理质量提高，为企业规避市场风险，保证财务安全构建一个有效的保障体系。 作者：张彦红 单位：青岛银盛泰亿联置业有限公司

房产中介论文:房产中介管理系统的初步开发 摘要：房产中介管理系统是一个相对具有实时性的信息管理系统，它管理的信息数据量多，操作需要简便快捷，对计算机系统的处理能力，及软件系统的可靠性有很大的要求。根据实际设计需求，数据库使用SQL Server 2000，开发工具使用Visual Basic6.0。 关键词：需求分析；程序设计；数据库；ADO Data控件； DataGrid控件 现今，房屋中介公司大多仍然以手工登记管理为主，这种传统的以手工登记为主的房产中介信息管理方式，不仅工作效率低下、出错频率高，还耗费了大量的时间和人力资源。最主要的是在无形中增加了房产中介公司的运营成本，而且使宝贵的房产信息数据处于极其不稳定的状态，一旦信息数据丢失将给公司造成难以估量的损失。 此外，传统的管理方式进行查询繁杂，得难于快速查询到满足于客户需求的房源信息，无法保证能够提供高质量准确度的信息服务。特别是对于通过电话咨询房源信息的客户来说，更是无法快速有效的提供房源信息，从而在间接的在第一时里失去客户。 图1房产中介管理系统的总体图 计算机技术普及的今天，将计算机技术应用到房产中介管理，并结合各公司的实际应用情况做出适用于所有房产中介公司房产中介管理系统，内容涵盖房产出租、出售、求租、求购、代客收租等日常受理业务。达到方便快速的浏览、查询、统计、分析、打印等所需信息，彻底解决手工翻阅、抄写费时费力的问题，大大减轻了劳动强度，提高了工作效率，及时对数据信息进行更新，缩短了交易时间，节约了中介成本，提升了公司效益。 一、开发环境 根据实际设计需求，数据库使用SQL Server 2000，这个关系型的数据库能进行多条件的数据查询，并避免数据冗余，可以最大限度的为客户保证数据库资料的完整性，以满足系统的可靠性、开放性和安全性。 使用Visual Basic6.0作为系统开发的开发环境，它作为一种现代的编程语言，提供完善的指令控制语句、类与对象的支持及丰富的数据类型，给开发高性能系统提供的保障为开发满足客户要求的系统，保证了代码的模块化要求，而代码模块化的提高，非常有利于以后对新系统的扩展与修改。 二、功能简介 房产中介管理系统主要根据房主的房源信息和求房者的需求信息进行查询等管理，使双方客户达成房产交易。因此，在开发系统前需要细致的需求分析来进行软件开发。 采用现有的资源，先进的管理系统开发方案，充分利用房产中介现有的资源，减少开发中的时间和财力、物力、提高系统开发的水平和应用效果。系统就满足房产中介的需求，例如房源信息的录入、查询、添加等。系统就具备数据库维护功能，及时根据用户需求进行数据添加、删除、修改等操作。 房产中介管理系统需要实现其以下功能： 1、基本信息管理模块： 查看，添加，修改，删除现代房屋的基本信息类别（地区，朝向，结构，属权，水气，光线，交易类型，把山，开间，房型结构，供暖方式，装修情况），方便于房源基本信息的类型选择。 2、业务信息管理模块： 可进行房源录入，房源修改，房源删除，客户信息，看房记录和交易记录管理。房源录入分为房主信息和房源信息两部分的输入。房源修改可对已有房源进行不同需要的更改。房源删除可删除当前显示数据表指针所指向的房源记录。客户信息对求房客户的基本信息进行增加，修改，删除，查看。 3、看房记录管理模块：对已看过合适房源的求房客户和房源编号进行记录，日后可根据需要进行修改，删除，浏览。 4、交易记录管理模块：当房主和求房客户双方达到房屋交易时所必须做的交易记录。录入交易号，房源编号，客户基本信息和房主基本信息，注明交易类型（出租/出售）及中介费。可方便的进行修改，删除，查看。 5、用户模块：可进行用户管理和修改密码的操作，其中在用户管理中可进行用户信息的增加，修改，删除和权限操作。在用户中系统管理员的权限最大，系统管理员可以赋予其他用户权限，而其他用户只能行使被分配的使用权限。 6、帮助模块：显示该系统的版本信息。 三、Visual Basic与数据库的连接 Visual Basic在数据库应用程序的开发区领域，提供了多种方便、强大的技术，协助设计人员轻松地连接数据库，并访问数据库。 Visual Basic 6.0提供了与底层数据库系统紧密的连接。Visual Basic 6.0访问数据库的方式有： Microsoft可视化数据工具、中间层部件和Microsoft Transaction Server、ActiveX Data Objects(ADO)、数据源和数据控件。 在房产中介管理系统开发过程中使用的是数据控件访问数据库。常用的数据库访问控件包括：Data控件、ADO Data控件、DataList控件/DataCombo控件、DataGrid控件、MSChart控件。 房产中介管理系统中主要使用ADO Data控件和DataGrid控件来实现访问数据库。 1、ADO Data控件可以快速地创建一个到数据库的连接，因此在房产中介管理系统设计过程中使用了大量的ADO Data控件。 2、DataGrid控件提供了一个非常方便的“属性设置”窗口。 四、接口设计 设置接口要考虑一些有关的因素，首先要考虑的是软件的类型。房产中介管理系统是一个操作系统，可以使用字符型接口，使用功能菜单输入方式。 房产中介管理系统的用户属于应用领域用户，为他们设计的接口，具有很强的可操作性。他们只须按屏幕显示的信息进行操作就可以完成特定的任务，不需要做太多的培训工作。 这些是一些主要的原则。其中第一项是最主要的。计算机屏幕接口形式有两种：字符形和图形方式。在图形接口方式中，屏幕显示是以窗口的形式出现的。人们对于窗口是熟悉的，在Windows中运行的所有程序的接口都是窗口形式的。房产中介管理系统采用图形方式的屏幕接口。 房产中介论文:中小房产中介企业的薪酬制度设计 [摘 要] 薪酬制度在人力资源管理中具有重要作用，高薪一直是房产中介吸引人才的重要手段。但是，高薪并不一定留得住人才。通过对中小房产中介企业薪酬制度的分析，提出中小房产中介企业要有全面薪酬的战略意识，要把薪酬激励与多种人力资源激励方法相结合，完善无“薪”激励，才有益于企业的发展。 [关键词] 房产中介；薪酬制度；全面薪酬企业需要利用一切资源确保其生存和发展。在知识经济时代，对资源的消耗由物质资源转向了人力资源。现代企业之间的竞争归根结底是人才的竞争，中小企业流失了核心员工就失去了灵魂和实质，影响企业的发展壮大。高薪手段一直是房产中介企业吸引人才、留住人才、管理人才的重要手段。据调查显示，房产经纪人(又称房产顾问、房产中介员)这个职业有“低门槛，高收入”的特点，收入水平多年居各行业之首。因此，薪酬管理系统是该类企业比较有实际操作可能性和应用价值的管理系统，薪酬管理的探讨也就比较有现实性和可操作性。 一、BJ房产营销有限公司薪酬制度现状 浙江BJ房产营销有限公司是一个从个体房产中介开始经营起来的，当时他的薪酬制度是没有底薪的，直接按提成率提成。与附近的个体中介比起来，他以45%的提成率吸引了一批员工，再借助当时房产业发展的红火趋势，公司的生意比较好，经营也比较成功。但随着公司的发展，企业人员多了，单一的薪酬结构就显得不利于吸引和管理员工，影响公司的进一步发展。为了公司的长远发展，公司决定按自身的特点，对薪酬制度进行了改革。BJ房产营销有限公司改革后的员工薪酬包括保底工资、提成、补贴等，具体算法如下： BJ员工总收入=基本工资+佣金提成+值班补贴+业绩奖金-经纪人保留金-纪律处罚 其中： (1)基本工资=保底工资×(实际上班天数/月天数)(旷工不计工资) (2)佣金提成=业务佣金×提成比率(提成比率见表1) (3)经纪人保留金=佣金提成×15% (4)值班补贴=值班次数×5元 (5)纪律处罚=迟到次数×5元+(事假天数-2)×5元+(病假天数-3)×5元 与原先的薪酬管理模式比较，BJ房产新的薪酬管理有了许多改进： 首先，该套薪资管理模式比原先的纯佣金模式有了一定进步。该模式是保底工资、佣金、奖金混合模式，它的工资提成法是在保底工资的基础上把工作业绩与工资报酬、奖金相联系、相挂钩的，兼顾了纯工资模式和纯佣金模式的优点，从而使经纪人的收入既有固定工资作保证，又与销售业绩挂钩；既有提成的刺激，又给员工提供了相对稳定的基本收入，使员工不至于对未来收入产生恐慌。 其次，该模式还考虑到各个经纪人工作的独特性，就格外好的月业绩和年业绩而给予奖励，也收到了工作激励和人力资源管理的效果。当然，保底工资、佣金、奖金混合模式的操作难度大，需考虑多方面的因素和问题，但对于中小房产中介企业来说是可行的，因为他们员工数量不是很多，操作管理起来还是一目了然的。 此外，员工工资清算表，除了注明工资的具体提成、该月该员工工资结算中的特殊内容，还附上该员工本月业绩汇总，这种让员工充分了解自己的工资结算方法，体现了企业管理中人本的思想，增加薪酬管理的透明度，能促进员工的自我激励和自我管理。 再次，根据业绩提升经纪人职位和薪酬的员工职位升级制度，事实上是一种以成就工资的形式激励人员的做法，即当经纪人工作卓有成效时，企业以提高保底工资、提成率和职位的形式肯定员工的成绩，该做法可以充分发挥薪酬在调动员工积极性方面的激励作用，使员工获得工作成就感和晋升的优越感。 最后，为了防范员工不顾公司利益，外带客户的风险，企业在薪酬管理时按提成佣金的15%预提了保留金，这也对员工起到了一定的约束管理作用。 二、BJ房产营销有限公司薪酬制度的效果分析 从狭义薪酬的角度看，BJ公司的薪酬体系是比较健全合理、科学完善的，它保证了薪酬的公平和效率，促进了BJ公司管理的规范化，调动了员工的积极性。然而“成也薪酬，败也薪酬”，企业人力资源流动率极高，这严重制约了企业的可持续发展。本文从员工年龄层次角度对BJ房产薪酬制度设计上存在的问题进行分析，并从薪酬制度的完善上就如何实现企业的“留人”提出建议。 一个企业的薪酬制度效果好坏，往往受到企业发展阶段、企业文化、企业性质以及企业中员工年龄层次等因素影响。不同年龄层次的人对总报酬的看法是不一样的。对于年轻人来说，他们有冲劲、缺经验、向往物质利益、职业前途的特点，更重视自我发展机会，因而公司的薪酬策略要以鼓励创新、开拓为策略，其薪酬组合也要以中等水平薪酬、与业绩挂钩的高奖金、低福利为特点；而45岁以上的员工则会更重视福利，在退休上给予更好的安排会更有效；对一些工作了一段时间，对企业有眷念的员工来说，提供一种更好的氛围、创造更多的学习机会、让他到新工作岗位做事他们会更高兴。薪酬策略与员工年龄层次的关系具体如表2所示。因此，企业应该根据员工的不同年龄阶段设计灵活多样的总体报酬方案。 BJ房产营销有限公司90%左右的从业人员都是30岁以下的年轻人，公司精心设计的薪酬制度，以业绩论英雄，注重个人成长，强调工作自主性，非常符合这部分人的要求，所以对他们是比较合理的。但也有一些员工，尤其是那10%的年龄在35岁左右的员工不满意现状。首先，提成制度让他们觉得公司会招过多的经纪人，虽然不增加公司的运作成本，但会减少自己的业务量，减少自己工资收入，特别在公司生意不好情况下，会影响自己的发展前景。其次，他们还认为，在浙江，房产投资发展热已进入成熟的阶段，他们对公司旁边个体中介林立表示忧心，认为分享中介服务这一杯羹的投资者越来越多，要在竞争中获取利润也就越来越难了，因而对公司的前景信心不足，从而流动意愿比较强。 在一次“房地产业员工的稳定性”调查中也证实BJ房产营销有限公司存在的问题：高层人员的稳定状态普遍弱于中层和普通员工，他们对“薪酬满意”、“工作开心”和“个人能力提升”三个方面均表示不满。中层员工的不满主要集中在薪酬问题和工作不开心上，普通员工则表现出提升薪酬和自身能力的期望。另外，新员工体现出更大的稳定性；工作1年以上的老员工处于不稳定状态所占的比例更大。 从上面的分析可发现：薪酬虽然是决定房产人力资源稳定性的关键因素，但也是员工流动的最主要、起到决定性作用的因素。由于BJ房产的薪酬策略存在的不合理，造成年轻人员不断加入，关键员工和符合公司发展战略要求的中年员工却不断流失，形成比较单一的员工年龄层次(90%左右的从业人员都是30岁以下的年轻人)。虽然新加入的青年有激情、有干劲，但是工作经验比较少、不够沉稳、决策不够理性化、职业化程度比较低、团队合作经验不足，很容易对公司未来管理变革造成伤害。相反，在公司工作时间较长的员工，特别是高、中层人员，是企业的中坚力量，由于他们不仅具有经验、技术，同时可能还掌握了企业的核心客户等的机密，他们的流出会使企业蒙受直接损失，还会增加企业人力资源的重置成本。因此，这样的薪酬制度就会造成企业可持续发展能力不足。 三、BJ房产营销有限公司薪酬制度的改进 如何留住核心人才，避免“成也薪酬，败也薪酬”这一现象，关键是要能够正确分析出企业人才的需求，并将这些需求体现在薪酬制度中。根据马斯洛的需要层次理论以及一般心理学原理，随着个人心理的发展，追求自尊和自我实现的高层次需要逐渐产生。吸引企业所需人才的方法，既要涉及人的基本的生存、安全需要，又要考虑能满足人们进行社交、获得尊重的需要，还需要有能够使人才的自我价值得到实现的机会。因此，薪酬制度的改进需要体现在以下两个方面： 首先是避免薪酬制度的单一性。在调查分析中，类似BJ公司这样的中小企业，都过分地关注和相信货币类薪酬的作用，而忽略了非货币类薪酬的激励因素。事实上，仅靠货币类的薪酬来满足员工需求是远远不够的，经纪人除了高薪酬的需求外，还有发展机会，管理、环境、休闲等方面的要求，所以要实施“全面薪酬”战略。“全面薪酬”是指公司给受聘者支付的薪酬分成“外在”的和“内在”的两大类。“外在”的薪酬主要是指为受聘者提供的可量化的货币性价值。比如：基本工资、奖金等薪酬，失业保险金、医疗保险等货币性的福利，以及公司支付的其他各种货币性的开支，如住房津贴、俱乐部成员卡、公司配车，等等。“内在”的薪酬则是指那些给员工提供的不能以量化的货币形式表现的各种奖励价值。比如，对工作的满意度、为完成工作而提供的各种顺手的工具(比如好的电脑)、培训的机会、提高个人名望的机会(比如为著名大公司工作)、吸引人的公司文化、相互配合的工作环境，以及公司对个人的表彰、谢意，等等。 其次是避免薪酬制度的短期性。虽然BJ房产营销有限公司的薪酬制度在一步一步完善，但大多时候仍只考虑到企业眼前的发展状况，只考虑提升员工业绩，所以该模式是一种短期激励，是一个战术层次上的薪酬。企业老员工，特别是高、中层人员，他们的需求是追求成就感，实现个人价值。所以，除了给他们高薪酬和相应的中等水平的福利，以充分鼓励他们发挥经验和技能外，更要给他们提供发展机会、股票期权等长期激励薪酬，让他们认识到企业发展美好前景和个人发展前景是可以和谐发展的。只有这样，才能给这些员工信心，从而留住人才。 总之，一个合理的现代薪酬模式，不能简单采取物质刺激的手段，而应该是一个多维的系统化的激励体系，如优越的福利制度、良好的晋升机制、完备的培训体系和富有挑战性的工作内容以实现自我价值、自我抱负等等。同时，应该既考虑到短期薪酬的层次，也考虑到长期薪酬的层次，建立真正的“全面薪酬”体系。 房产中介论文:房产中介的合理规制浅析 摘要: 政府对房产中介的合理规制会直接作用于房产中介提供服务的费用。就房产中介滥用其垄断地位谋取不当利益做出一定研究,通过经济学的分析方法手段,就房产中介在房产交易过程中所扮演的特殊角色及其所起的特殊作用展开分析。由于房产中介往往会利用信息的垄断优势蓄意抬高价格,在一定程度上加重了自身服务费用的上涨,起到一种“哄抬效应”。政府理应就房产中介分散度高、信息集中的特点,对其进行合理的规制,正确引导房地产市场和居民的理性消费。 关键词:垄断;政府规制;哄抬效应;理性消费 房产中介作为房屋的卖主和买主之间的一个信息平台,在房产的交易过程中扮演着极其重要的角色。正是由于买卖信息的不完全性、不对称性,导致在房屋交易过程中,给了房产中间商一个信息相对垄断的地位,房产中介并因此利用买卖双方所缺失的信息做为自己得利的“铁饭碗”。但是近年的房屋持续走火的态势,使得房屋交易市场显现出极其明显的“供不应求”态势。在房屋价格久涨居高的情况下,房产中介却利用手中的信息垄断特权跟房东一起谋取不当利益,损害了租房和买房一方的利益,让顾主苦不堪言。为了扭转这种不良态势,提高房产市场的交易公平,有必要对房产中介的这种信息特权做一定的政府规制,正确引导居民的消费,让房产中介市场在更加合理更加有效率的同时,保证整体的房产市场稳定和买卖双方交易的公平。 一、房产中介的相关概念及发展现状 (一)房产中介的相关概念 房产中介的信息垄断,是由于房屋交易双方信息缺失,而中介由于其中间特殊地位,占有该类信息,并对获有信息资源的一种独占行为。 房产中介的政府规制,是指就房产中介利用其自身信息垄断地位来谋取不当收益,并造成社会不良影响行为时,所采取的一种政府规制管理行为,使其在合理有效发展的前提下,让交易过程更加公平、公正。 国内外学者对于垄断的分类可以说是多种多样。马克思认为应为分为自然垄断、偶然垄断和人为垄断。还有学者认为应该分为自然垄断、行为垄断和法定垄断。但是笔者认为垄断的根本在于其进入的障碍,所以根据这点,将垄断分为自然垄断(NATURAL MONOPOLY)、行政垄断(STATUTORY MONOPOLY)和垄断资源的垄断(RESOURCE MONOPOLY)更为贴切。(注:曲振涛,《规制经济学》,61页)所以,房产中介的信息垄断应该算作垄断资源的垄断,只不过其垄断资源是一种信息资源而已。 (二)国内房产中介的发展现状 房产中介是房地产市场的一个组成部分,它的发展跟整体的房产市场的发展息息相关。在过去,房屋的获取主要是通过单位分房解决,形式很不灵活,导致很多住户对分到的房屋不满意,甚至导致恶性的抢房事件。而现在,国家将福利分房的形式取消,改为货币分房以后(阳廷燕,重庆市房地产市场价格影响因素研究,2009),中介市场便应运而生。换句话说,国家将集体购房的行为变成了个人购房的行为,这样的转变使得房产市场的交易变得灵活多样,而房产中介也找到了属于自己的地位,并逐渐形成了一系列自身的特点: 1.业务面广 房产中介现在不但承担着二手房的买卖和租凭业务,还涉及楼盘的、房屋的价值评估、住房销售策划、抵押担保等业务,是一个相对完整的产业。 2.信息集中 由于房产中介从事的是一种业务,使得其自身获有很多房产相关信息,从而牢牢地把握住房产市场的动向。 3.发展速度快 房产中介的发展总是伴随着房产市场的脚步,房产中介在国内的发展速度可谓是相当壮观,加之进入门槛相对偏低,才造就了这样一个“数量庞大,繁殖速度过快”的中介市场。 4.外部环境有利 由于房屋交易市场化的发展,使得房产中介这样机构的外部环境正在慢慢走向成熟,其中包括房地产产权管理的规范、土地制度的改革、住房抵押业务的发展以及户籍制度的放宽等等,都在为中介市场创造有利的外部环境。 二、房产中介存在的问题 1.信誉度不高 由于房产中介的认证资格制度相对不规范,使得进入这种市场显得相对容易,人员大多都不是科班出身,没有取得相关的从行资格(譬如房产评估师),加上道德水准的降低,欺诈销售的行为屡见不鲜,让房产中介在市民心中的形象极其低下,甚至让顾客坚决抵制。同时与多家签订口头合同赚中间差价、与熟人串通故意抬价、乘人多购房时机蓄意加价等等,让“失信”已经成为房产中介市场发展的一大隐患。 2.平均利润低 在房产中介的发展速度极其迅猛的同时,整个中介市场的平均利润下降。譬如,上海曾创下日诞8家中介的平均记录,让人无不为其感叹。可是,将这总数达1.2万家的中介公司去平均一下年2 000多万平方米的二手房成交面积的话,其实每家公司的年平均面积只有1 667平方米左右,月平均成交面积只不过是138平方米而已,所以,其实很多中介公司的利润并不高,甚至难以继续经营。 3.生存率低下 社会总体上虽然呈现出一种对房产交易需求过剩的态势,但是由于近期的中介发展速度明显快于这种趋势,使得实际上,中介的服务供给已经远远超过了顾客的消费需求。而在政府对中介市场的进出规制没有过多要求的情况下,房产中介之间的利润争夺异常激烈,就一些大城市而言,中介公司的生存率连30%也很难达到。加之住房制度和土地制度不断深化发展,房地产市场泡沫不断加重升重,中介看似丰厚利润,让很多后起之秀挤破肚皮往里面进,中介生存率低的问题却在所难免。 4.专业人才少 从事房产中介的人,应该精通房地产相关法律、房地产业务、现代化服务业及房产评估等专业知识,应该是一种综合性强、涉及知识面广的专有人才。而现在国内由于房产中介公司起步较晚,专业人才培训不够充分,市场规范的严重不足,导致从事房产中介的人是形形色色,非科班出身也没有关系。这种人才的放松管制使前面所提到过的中介职业道德水准明显下降,从而作用于整个中介市场,所以专业人才的培养应作为中介市场以后发展的主导方向。 5.国外竞争强 面对中国利润丰厚的市场,国外中介公司的强势竞争已经在沿海大城市中展现出来,凭借天然的大资本、特许化经营、科学规范的管理、相对偏低的手续费用、体贴周到的服务理念、责任明确的归咎制度,让国外大房产中介公司备受国人的青睐。如果不采取进一步行动来整治国内专业不精的中介公司,那么一旦国外大公司根基牢固以后,要想和其再并排竞争,恐怕是不太可能。 6.缺乏公开性 由于政府的规制力度不够,使得房地产很多业务的透明性差,很多外部消费者根本不知道业务具体涉及哪些方面,费用缴纳是否过高等等,而且由于业务公开性的缺乏,中介与房东之间能够轻易的形成利益集团,合力从消费者身上榨取更多利润,并且这样的业务不公开,让规制也难以进行,整个中介市场就形成一锅炖菜,难以分清彼此。 三、政府对房产中介规制原因 房产中介对于房地产市场信息的收集远远超过交易的双方所能获得的信息,对于房屋的评估、抵押担保、房产策划等内容更是要经中介之手,中介实际已经成为很多房产交易过程中一个必不可少的“催化剂”,加速着交易的反应。而随着交易的不断增多,中介也同样发现其信息垄断可以成为提高利润的一种手段,为了追逐手头的利润,甚至不惜做一些有违房产中介职业道德水准的事情,包括口头协议、与房东合力抬价、乘机涨价等,所以政府有必要出面对这些不良社会风气加以合理规制。 在市场经济的环境下,中介提供的服务是有一定价格的,价格规律的作用也同样适用于中介佣金。因为房屋本身的价值(包括建筑材料,人力成本,土地价值等)随着市场在不断的波动,而且常人由于信息不全面很难计算其成本,所以在信息不完全的非理性顾客面前,中介业务价格即使高出其服务自身市场价值很多,也会有顾客前来购买,而顾客越是疯狂的购买服务,中介就越是有机可乘,这就形成了一种“哄抢效应”的恶性循环,政府如果不出面管理,那么最终房产市场的泡沫就会越来越多,到时候局面更难收拾。 自古以来,房产中介就是靠信息谋生,正是由于这种信息资源的垄断,才产生了房产中介赖以生存的环境基础,房产中介也因此成了房屋交易过程中,名副其实的“立交桥”,而买卖双方付给中介的就是“过路费”,但是针对中介“收费站乱收费”,“漫天要价”的不合理现象,政府必须进行规制管理。 四、房产中介的政府规制手段及注意事项 (一)政府规制手段 1.中介进入规制 房产中介的进入规制,是从源头上开始整顿整个中介市场。因为中介市场近期由于过多的数量、激烈的竞争、非专业化的管理、缺乏相应的市场监督等特点,所以采取政府的进入规制打造国内一流品牌的中介公司刻不容缓,政府特定允许少数几家大的,具有市场竞争力及具有现代专业化管理的公司进入市场,从而相对减少过多的竞争,加大服务的质量。 2.服务质量规制 房产中介自身属于是第三产业行列,其产品就是为顾客提供满意的服务。但是由于道德水准下降、监管力度不够、业务公开性差,让中介对自身提供的服务有很大的可选择性,价格扭曲、服务不到家、甚至发生欺诈的口头协议等,让中介的信誉变的越来越差。服务规制是从中介自身来进行的一种规制行为,即通过监督,让中介的服务质量和服务诚信度大为提高。 3.行业激励规制 行业激励规制是相对于传统服务成本规制的一种规制手段,传统服务成本规制是以实现资源配置效率,确保企业内部效率,避免收入在分配及保证经营财务的稳定为目标,并以收费水平及收费体系的制定为基本任务的规制方式(曲振涛,《规制经济学》,119页)。而行业激励规制,其实是一种对房产中介的成本补偿机制,也即通过一些政策手段或者返还一定税收来弥补中介的成本费用。这种行政规制一般适合于规模比较大,管理比较先进,具有一定国际竞争力的公司,是一种转被动管制,为主动进取的手段。由于管理方法的不断进步,国际上已经开始从被动管制转向主动激励,通过研究表明,激励的效果往往会比被动管制优异,更加让人接受,将政府监督的分内工作交由公司自己处理。 4.价格规制 政府对房产中介的价格规制,是政府就房产中介提供的服务费用给出一个指导性价格或要求房产中介在一个价格范围内定价。如果政府认为房产中介提供服务的费用偏高,那么政府对房产中介的价格规制就会倾向于拟定一个最高价格;如果政府认为房产中介行业内部存在过度竞争而进行相互杀价,政府则会根据市场信息给予房产中介一个指导性的最低限价。鉴于目前的房产中介市场过度竞争和部分中介欺压消费者乱抬价的情况,政府的价格规制应该拟定在一定的范围内比较合适,即定价既有上限又有下限。(潘俊,实现我国房地产业政府合理规制的思考,2010年) (二)规制注意事项 1.规制对象不明确 就中介市场规制问题这一块,因为规制对象不明确,往往会导致政府规制失败,对房产中介规制,必须要分清其规制对象。值得注意的一点是,房产中介的垄断地位本身并不构成违法行为,立法不会对其本身垄断地位进行政府规制。之所以要对房产中介进行规制管理,是因为房产中介利用其在房屋交易过程中的特殊垄断地位,对实情隐瞒、对价格进行操纵,造成房屋交易市场的“价格哄抬效应”,“欺骗消费者”的一系列行为,并利用这些追逐不正当利益,使得房屋价格远远高于其自身的市场价值,也同样使得房屋的租金出现过快过猛的涨幅,甚至让房屋评估活动等业务难以让人监督。在这样的前提下,对房产中介的政府规制才成为一种必然。 2.防止地方政府寻租行为 地方政府在规制过程中,很可能利用手中的权利,像房产中介所要费用,从而让中介不合理的行为继续。这便产生了,政府所谓的“寻租”行为,这种寻租现象让地方政府和房产中介形成利益集团,共同来分摊利润,而利益集团的建立,肯定会给政府的规制活动产生影响,导致“上有政策,下有政策”,不依法办事,甚至严重的还会导致“空头任务”,地方政府表面上遵从,实际上对政策完全不加以理会。地方政府内部人员的行为如果不加以约束,那么对房产中介的规制就是一句空话,没有人会理会。所以上文才会有行业激励规制一说,让政府和企业尽量分开。 3.规定房屋持有人及中介双方责任 房产中介不但容易和政府形成利益集团,和房屋持有人也容易形成利益集团,特别是在二手房价值评估,二手房销售二手房出租上面,很容易和房屋持有人形成密切的关系,通过私下定立的利润协议,合理瓜分“超额利润”。因为这种协议很难被人察觉,又不利于监控,消费者很是老火,所以价格规制方法在这个时候还是比较管用,对那些价格严重失衡的地区,采取强制性而非指导性的价格定价,会在一定时期调节并重新整顿好市场秩序,而且行业协会和消费者协会的有利监督,则会进一步为政府定价做出一定的判断标准。 房产中介论文:房产中介收购农户拆迁面积后倒卖安置房问题之探讨 摘 要 随着城市化进程的推进，必然出现许多新的法律问题，而农村房屋拆迁中问题更是层出不穷。比如村干部在征地拆迁工作中，利用职务便利，采取提高拆迁补偿标准、虚加建筑面积进而增加拆迁补偿款的手段，侵吞、骗取国家财产。更有中介借机购买拆迁户面积，然后将安置房进行倒卖等行为。本文就拆迁中出现的中介机构购买拆迁面积再倒卖安置房问题向村干部送钱物是否构成行贿罪进行探讨。 关键词 房产中介 拆迁面积 倒卖安置房 一、房产中介公司购买面积的对象 市场经济离不开中介服务。随着我国房地产业的发展，房地产中介咨询服务机构正在蓬勃发展，房地产开发和市场消费的桥梁纽带作用通过中介得以发挥。房地产中介为消费市场提供了房地产评估、经纪、咨询等服务。这对活跃房地产市场，促进房地产业的健康发展，具有现实意义。中介服务已成为房地产业不可缺少的部分。但近年来，随着城市化进程的加快，房产中介为追求利润的最大化，将眼光瞄向了农村拆迁这块市场。 在实践中，房产中介公司常会采取以下做法，首先中介公司相关人员到列入政府拆迁规划范围的村民家里，挨家挨户询问村民是否有房屋出售，从而要求村民提前拆迁。提前拆迁是指，村民的房屋在拆迁的整体规划范围内，但不在本期的拆迁中，中介为了做倒卖房屋生意，要求村民把房屋面积出售给中介而进行提前拆迁。在实践中，房产中介公司主要从以下两类人群下手： 一是城市买房或急需用钱。随着生活水平的提高，村民在城市买房已司空见惯。而城市商品房均价在每平方米7000元左右，急需用钱的村民会考虑将年老父母接到自己家中住，将父母的房屋面积买掉。一般而言，农村一户人家面积在60平方左右。而中介公司出价在每平方米4000元左右，所以农村一套60平方左右的房子能卖到24万左右人民币，而且一旦达成协议，中介公司会在一个星期内将现金汇入村民账户。这对村民无疑是个巨大的诱惑。 二是父母留下的遗产房。在农村，父母过世后，子女一般将父母留下的房屋进行修葺，在里面堆放柴木、农具或饲养家禽等。中介公司一方面利用村民不懂拆迁政策，通过欺骗村民，鼓吹拆迁政策时常变换，以后遗产房政府不再补偿的说法。另一方面装好人给村民支招，即使遗产房给拆掉了，等拆迁队撤退之后，依然可以重建，政府不会管这些琐事，而且下次正常拆迁时，仍然可以得到一定补偿。实践中，提前拆迁的村民几乎无一例外的在原址上重新修建了房屋，而且房屋修建的相比以前的还要好。 三是利益驱使。中介和村民签订的协议中含货币置价、建安价、区位价、附属设施价、宅基地补差价及各种奖励等所含政府货币安置的各种项目，并将政府货币置价标准进行提高，村民见有利可图，就愿意提前拆迁了。 二、房产中介公司购买拆迁面积的程序 房产中介公司和村民谈妥之后，和村民会签订一份协议，内容主要是，甲方（村民）自愿将位于某地多少面积的房屋出售给乙方（中介中某人），选定的安置房全部由乙方出资，以甲方名义办理拆迁补偿安置协议并进行选房、出售。也就是说这份协议签订好之后，名义上手续全部是由甲方去办，但实际上所有的权益全部由乙方享受。在实践操作中，甲方只需向村里提出提前拆迁申请，村里审核通过之后，甲方只需等着拿钱即可，一切手续都由乙方去操作。中介通过和城建指挥部售房部人员打交道，很快可以拿到现房，拿到现房后，就将该套房子挂牌在自己中介进行销售，等有人愿意购买该套房屋后，房产中介就把甲方办产权证和土地证，拿到产权证和土地证后立即帮购买户办理过户手续。 三、房产中介购买拆迁面积的原因 一方面，中介购买拆迁户面积后，虽然村民实际上拿到了钱，但村民和中介公司协议上村民是产权置换，而且也是以村民名义办理拆迁补偿安置协议并进行选房，有较多优惠政策，如房屋征收补偿安置政策汇编中对遗产房的规定：有单独产权证的遗产房，可按一户补偿和安置。产权调换面积原则上不大于合法建筑面积加32平方（高层和小高层不大于合法建筑面积加48平方）。另外对非遗产房的规定：被补偿人选购安置房总面积一般不得大于被征收合法建筑面积或人口安置面积加32平方，（高层或小高层为48平方）；如被征收合法建筑面积或人口安置面积小于50平方米，可以选择一套多层面积不大于82平方米或高层、小高层面积不大于98平方米的安置房；在上述规定的安置面积内，安置房结算价格按原规定执行。确因套型限制需突破上述标准的，超面积部分按市场价计算，市场价由市物价局参照市场价格水平合理确定。另外，选择高层（小高层）安置的，安置房面积超合法产权面积部分享受18平方米优惠商品价及30平方米的商品价等。这样，政府拆迁中本该村民享受的优惠政策转为由中介公司享受，给中介公司带来了巨额利益。 另一方面，中介通过关系，不仅能够拿到现房，而且拿到的现房层次、面积都比较好，这样有利于中介公司将该房子出售。 综合上面两方面的因素，实践中，中介收购村民一套50平方的面积，经过产权置换，将安置房进行倒卖后，去除给村民的成本，所赚颇丰。 四、房产中介公司是否构成行贿犯罪 提前拆迁需要经过村干部主要是村支部书记的同意，所以房产中介在收购拆迁面积时，一般先和村支部书记打好关系，等得到村支部书记允诺后，他们才向村民去收购，收购过程中，有时还会请村干部出来和村民进行协调等。在收购到的拆迁面积进行产权置换后，等挑选好的安置房出售之后，再给村支部书记巨额回扣。村支部书记在协助政府拆迁过程中，利用职务便利，为他人谋取利益，收受他人贿赂，涉嫌受贿犯罪毫无疑问。那么房产中介公司行为是否构成行贿犯罪，关键在于房产中介公司谋取的利益是否属于不正当利益？ 2008年11月20日“两高”《关于办理商业贿赂刑事案件适用法律若干问题的意见》（以下简称《意见》）第九条规定：“在行贿犯罪中，‘谋取不正当利益’，是指行贿人谋取违反法律、法规、规章或者政策规定的利益，或者要求对方违反法律、法规、规章、政策、行业规范的规定提供帮助或者方便条件。在招投标、政府采购等商业活动中，违背公平原则，给予相关人员财物以谋取竞争优势的，属于‘谋取不正当利益’。此规定将‘谋取不正当利益’的行为界定为两类：一是行贿人谋取违反法律、法规、规章或者政策规定的利益；二是行贿人要求对方违反法律、法规、规章、政策、行业规范的规定提供帮助或者方便条件。 在上述案列中，村民申请提前拆迁，村干部进行审核，因为法律、法规、规章等对提前拆迁没有相关规定，政府拆迁政策中也没有涉及提前拆迁这个概念。因此从‘行贿人要求对方违反法律、法规、规章、政策、行业规范的规定提供帮助或者方便条件。’这条规定无从下手；如果要认定为‘谋取不正当利益’只能从‘行贿人谋取违反法律、法规、规章或者政策规定的利益’这一规定下手。 那么房产中介有无谋取违反法律、法规、规章或者政策规定的利益呢？笔者认为房产中介谋取的是不正当利益。 首先，2011年4月1日起施行的《房地产经纪管理办法》第三条规定：本办法所称房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、等服务并收取佣金的行为。因此，我国对房产中介主要角色的定义为“居间人”，指促成合约成立之后即视为居间服务完成。在本案例中，房产中介人员出售的房屋名义上是拆迁村民和购买人签订的合同，但实际上是房产中介出售的房子是自己作为自己的委托人，这是法律所禁止的。 其次，《房地产经纪管理办法》第十四条第二款规定，房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。在实践中，从房产中介和拆迁户签订的协议来看，都是以个人名义签订的，这也是违反管理办法的。 第三，《房地产经纪管理办法》第二十五条规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价。在本案例中，房产中介向购买人隐瞒其已和拆迁户达成购买协议的事实，使购买人误以为和拆迁村民交易，另外，房产中介收购拆迁面积支付的成本和最后的利益也是相差甚远，应属于低收进高价卖赚取差价的行为。 综上，房产中介谋取违反法律、法规、规章或者政策规定的利益，构成行贿罪。 （作者单位：江苏海门市人民检察院） 房产中介论文:大众传媒建构北京公众对房产中介负面刻板印象浅析 【摘 要】本研究在以前研究的基础上，通过内容分析法和文本分析法对近一年内的媒体对“房产中介”的相关报道进行统计与分析，发现媒体的基本报道内容和方向，重点是对房产中介的形象定位。研究发现，大众传媒建构了北京公众对房产中介的负面刻板印象。 【关键词】房产中介；负面刻板印象；大众传媒 一、研究背景及目的意义 房产中介作为一个年轻又蓬勃发展的组织在市场经济下起到了巨大作用。在北京这个购房需求极大的城市，房产中介组织尤为百姓熟知。然而，通过对北京公众的调查，笔者发现北京公众对房产中介多持怀疑和负面的态度，信任度较低。这严重影响了中介组织的形象，对整个房产中介服务业的持续健康发展构成较为严重的威胁，甚至会在一定程度上影响市场的正常秩序。 北京公众可以分为两类，与房产中介打过交道的称为顾客，其余为非顾客。调查显示，顾客对房产中介的印象明显好于非顾客，分析原因发现两者对房产中介看法的来源不同，非顾客的印象来源主要是大众传媒的影响。笔者初步得出结论，即大众传媒是北京公众形成对房产中介负面印象的主要途径。此结论是否可靠？在本研究中，笔者通过对有关“房产中介”的新闻报道进行内容和文本分析，探索大众传媒在引导北京公众对房产中介印象上的所作所为，以发现大众传媒在对公众印象上的建构，检验之前研究的初步结论，进而可以有针对性地解决问题，还房产中介一个健康公正的舆论环境，从而促进房产中介树立良好的公众形象，推动房产中介市场的健康发展。继而对于推动经济社会协调发展，构建社会主义和谐社会，具有重要意义。同时，笔者发现前人几乎没有从此角度出发的研究，因此，本研究试图通过内容分析和文本分析等专业的社会学研究方法，深入分析讨论，弥补这一领域的空白，给其后的相关研究提供案例和分析框架以及一些基础性参照因素，同时希望能够抛砖引玉，引发大家的深入思考。因此，本研究具有一定的现实意义和理论意义。 二、研究方法 为了解大众传媒对房产中介全面真实的报道，本研究采用内容分析法与文本分析法，从对具体新闻文本的解读入手。研究文本全部来自对中国新闻网的新闻搜索。之所以采用这种方式，是因为中国新闻网上的新闻大多来自国内主流报纸、网站或地方较有影响力的都市报，受众接受度高，且能够客观全面地反映媒体关于“房产中介”形象报道的总体情况，从而较有效地解决了因资源和能力限制不能拿到国内所有媒体报道资料的问题，又避免了因单独分析几家媒体报道的片面性和局限性。本文的搜索时间跨度为一年（2012年1月至2012年12月），以每篇新闻报道为一个样本，最终得到有效分析样本231个。笔者首先从多方面分别设计分析维度，对所得样本进行分类统计，以定量的方式确定房产中介的媒介定型；其次采用文本分析方法，对媒体眼中的“房产中介”的特征词进行分析，其中结合对具体的报道案例作定性分析，挖掘并解读文本背后的深层意义，以达到对房产中介媒体形象的更深层理解。 这里需要说明的是，本调查是以北京市为例的调查，但笔者进行内容分析的报道并不局限在北京市，是因为传媒的宣传面和影响力是扩及全国的。 三、研究结果呈现 （一）对传媒再现“房产中介”形象的内容分析 笔者通过内容分析的方法，对231个有效分析样本进行归纳整理，从版面位置、事件类型、形象定位以及时间空间分布四个维度出发考察了传媒对房产中介形象的再现情况。 1、以“房产中介”为主题报道的版面位置 中国新闻网将所有新闻归纳为21个频道，笔者选取了报道该主题相对较多的房产频道、法治频道、IT频道和社会新闻频道，其他版面位置的报道归为其他频道。 从如上数据可以发现，除可报道包含“房产中介”全部方面的房产频道外，报道内容最多的则是与法治有关的信息。从中可以看出媒体更倾向于将关注的焦点放在了房产中介与法律相关的问题上。 2、以“房产中介”为主题报道的事件类型 笔者总结了以“房产中介”为主角的新闻报道中的事件类型如下： 由表2中数据可见，“违法犯罪”类的报道所占比重最大。同时，若将报道类型分为“负面消息”、“正面消息”和“其他类”三大类别的话，可发现高达76.6%的新闻都倾向于“负面消息”报道，并且我们并未发现有明显倾向于“正面消息”的报道。我们知道，现实生活中的房产中介作为一个进行房屋交易的中介组织，中介工作应是其常态，然而与工作相关的报道只占十分之一，媒体却连篇累牍地报道与房产中介有关的负面事件，尤其是违法犯罪类事件，这说明媒体的关注点与现实是存在偏差的。 3、以“房产中介”为主题报道的形象定位 与如上的事件类型相适应，对媒体所呈现的房产中介形象的研究发现，房产中介在事件中形象定位为“消极形象”的69.7%，“中立形象”的为30.3%，并且没有明确呈现积极形象的报道。这充分说明，媒体将房产中介呈现为一个不良组织，“消极形象”成为房产中介的媒介定型。 媒体所呈现的房产中介的消极形象主要包括如下几个方面：①违法犯罪形象，如《中介未经户主许可撬门带人看房，因非法入户获罪》、《中介员工卷款潜逃，大学毕业生买房被骗14万》等；②互争互斗形象，如《房产中介抢客户群殴，经理获刑20名员工被劳教》、《海口房产中介互挖墙角，提成80%诱员工做“卧底”》；③制造噱头形象，如《京城未现公务员房抛售迹象，均为中介卖房噱头》、《部分房产中介谎称经适房政策变化，京住建委辟谣》等；④关门歇业形象，如《年末租房遇寒冬，有房产中介成交量为零》、《二手房成交量锐减，中介员工纷纷跳槽》等。 在所有消极形象报道中，以“违法犯罪”形象居首，共81篇，占“消极形象”的45.8%。 “违法犯罪”已经成为媒体所塑造的“房产中介”形象的主体。 4、以“房产中介”为主题报道的时间空间特点 从如上两幅图可以发现，在时间上，一年内每个月份都有以“房产中介”为主题的报道，且每月报道篇数相差不多；在空间上，媒体所报道的相关房产中介的地域分布基本上是覆盖全国范围的，即使是港澳台也有涉及。因此，媒体对房产中介的报道是有时间上的连续性、持久性以及空间上的广泛性的。 （二）对媒体眼中的“房产中介”特征词的文本分析 笔者从新闻文本表层的特征词入手，通过这种给人直观印象和深刻记忆的特征词来深入分析媒体所建构的房产中介形象。 1、特征词一—不诚信：诈骗、噱头、隐瞒 传媒再现了不诚信的房产中介形象。在这种再现中，房产中介以诈骗、制造噱头、隐瞒信息的面目存在。 对于“诈骗”的再现以法治频道为典型。比如如下的新闻标题： “黑中介”假卖房骗款50多万元逃跑被抓（《广西新闻网》，2013年1月14日） 中介员工卷款潜逃，大学毕业生买房被骗14万（《海南特区报》，2012年3月5日） 黑中介把代售二手房抵押骗钱3人被控合同诈骗（《羊城晚报》，2012年3月14日） 房产中介扣除租金未交房主，数十租户遇骗局（《京华时报》，2012年10月14日） 标题是一个新闻主题的概括，也是留给人第一印象的关键部分。如上新闻标题中的着眼点是一个“骗”字，它直接反映出房产中介欺诈、诈骗的形象特点，给公众留下了深刻的印象。另外，媒体对“黑中介”、卷款逃跑等的渲染，更加突出和强化了这一印象。 关于房产中介“制造噱头”的形象，以《新京报》2012年9月24日的新闻“部分房产中介谎称经适房政策变化，京住建委辟谣”为例。首先从标题看，公信力很强的行政主体京住建委辟谣的噱头强调了其突出性和严重性，部分房产中介又强调了范围和数量的广度。笔者摘录了该新闻中的部分文本，如下： “近期，不少经适房主接到房产中介人员类似这样的电话，劝说经适房主们赶紧将手中的经适房卖掉或转成商品房。” “老经适房主不必听信中介的忽悠。” “这些中介忽悠的‘依据’，是市住建委近日征求意见的《关于规范已购限价商品住房和经济适用住房等保障性住房管理工作的通知》。” “以此‘撺掇’经适房主赶紧将经适房转成商品房，从中赚取服务费。” 从这些新闻文本中可以发现：第一，媒体使用了“不少”这类虚指数量概念，受众易在想象中将数量尽可能放大，因而容易给人留下群体化甚至整体化的印象；第二，“不必”等羁束性概念给人确定性和严重性的感觉；第三，“忽悠”、“撺掇”等欺骗性语言加重了人们的厌恶感；第四，“依据”写出了房产中介造谣的过程，突出了真实性，留给受众的印象也更深刻。 对房产中介“隐瞒”的形象，相关新闻文本较少且并非都是直接报道，但4篇搜索到的报道也是从不同方面入手进行了媒体再现，如《首付21万，买了套被查封房》是对房屋背景的隐瞒；《交完房租才发觉，房子只能住一半》是对房屋实际租用面积的隐瞒；《所购二手房被查封，拒付中介费被追讨》体现了对房产证真实性的隐瞒；《北京：中介违规打隔断群租将被严查》则体现出对房屋以被隔断导致居住空间减小的隐瞒。尽管数量较少，但这些对房产中介隐瞒信息的具体案例以及细致的描写和打击的语气却让受众感同身受，印象深刻。 总之，“诈骗”、“噱头”、“隐瞒”等形象经过媒体的重复、渲染、强调，“不诚信”的特征成为牢牢贴在房产中介组织上的标签。 2、特征词二——混乱：电话短信骚扰、收费无标准、擅自做主 “混乱”这一特征词主要是对房产中介经营状况的描述。“短信骚扰”、“收费无标准”、“擅自做主”等媒体报道中频繁出现的主题和形象都可以归入该特征中。 关于“电话短信骚扰”，搜集到的报道一般是从如下两个视角出发。第一，以数据说话，这类新闻多见于IT频道。如《重庆半年人均收垃圾短信52条》（重庆晚报，2012年9月10日），单从标题上看，精确的数据凸显出新闻的真实性，提高了认可度。报道中指出，“昨天，360了《2012年上半年中国垃圾短信状况报告》。”且“垃圾短信中，主要内容为欺诈类、广告类、违法类。其中，欺诈类和违法类短信分别占37%和29%。房产中介、冒充亲友诈骗以及中奖钓鱼诈骗成为发送量前三的垃圾短信。”，这两段文本，前者360报告的专业性，后者对短信内容以及房产中介在发送垃圾短信中地位的突出都极易让受众产生共鸣。随后，报道中举了一个案例，即“30万抵60万起！‘某某楼盘’不见不散！”，这类明显带有欺骗性质的短信内容也是用于吸引受众注意并增强受众认同和接受程度的一个工具。 第二，从受众视角出发。该类新闻形式为对公众抱怨的报道，如《网络作家不堪中介骚扰微博维权，买卖信息成潜规则》（中国广播网，2012年12月29日），《不堪链家电话骚扰，王小山千元悬赏左晖电话号》（北京晨报，2012年12月28日），《骚扰电话被指每月20次以上，链家老总手机被公布》（新京报，2012年12月28日），等等。在新闻文本中，也较多地描写了公众的不满和无法容忍的态度甚至更进一步采取的维权措施。该种报道形式易让受众感同身受，进而强化其对房产中介该种形象的认知。 其实，电话、短信是人们生活中不可缺少的一个交流平台，在快节奏的今天，骚扰电话、骚扰短信被人们所深恶痛绝。因此，新闻媒体把握了受众心理，对房产中介骚扰的报道就易于得到大家的赞同，并且可以达到这样一个效果，即公众对发骚扰短信的房产中介产生或者强化负面印象。 关于“收费无标准”，我们来看这样一个报道： 通过中介租一套房要交多少中介费用？答案是从免费到上千元不等。记者连日暗访发现，中介的收费标准竟然五花八门，各种猫腻也暗藏其中。而对于8年前制定行业收费标准，有业内人士认为在租金猛涨的今天，房产中介还要沿用8年前的“标准”难免有失偏颇，相关部门有必要建立新的行业收费标准。（摘自《中介收费混乱且标准已过时，业内建议建立新标准》，滨海时报，2012年7月26日） 其实，这篇报道以提问式的形式切入，并且自问自答。这样容易吊起受众的胃口。但从其答案中我们发现既然房产中介收费从免费到上千元不等，可记者为什么只将眼光锁定在那些不符合收费标准的黑暗处？况且标准过时并不完全甚至不是中介的责任，媒体为何又要责备中介的有失偏颇呢？在这种再现中，房产中介的权利和无奈都被淡化甚至隐匿了，被放大的却是它的混乱、不负责任。这种有选择的报道以及批判式的语言在受众负面印象形成上产生很大影响，这对房产中介是公平的吗？ 对房产中介“擅自做主”的形象，相关报道较少，且主题基本是中介擅自带客撬门看房，如文汇报于2013年1月23日的报道《中介带客撬门看房获刑》，其主要内容为房产中介杨某为带客户看房，在租户不在家的情况下先后两次叫来开锁人员强行撬开房门进入。就这件事情而言，笔者认为尽管房产中介有责任，但主要是个别中介从业者的工作失误，将其描述为中介的擅自做主和不负责任有夸大的成分。 总之，与房产中介“电话短信骚扰”、“收费无标准”以及“擅自做主”有关的报道都毫无例外地将问题的矛头指向房产中介，并过分强调中介的不负责任和混乱形象。“混乱”已然成为媒体所建构出的房产中介的特征词。 3、特征词三——紧张：行情差、业内斗争 传媒再现了紧张的房产中介特征，这主要是从中介经营效果角度出发的报道。关于相关新闻报道，笔者特别关注了“行情差”和“业内斗争”两个题材。 关于房产中介“行情差”的报道，笔者发现主要描写成交量低和歇业改行以及员工跳槽三个方面。当然我们不可否认这些报道的价值与真实性，但我们也应该发现这种“真实”是片面性的真实。如银川晚报2012年3月1日的一篇报道《银川二手房市场持续低迷，小中介公司另谋出路》，该报道主要描述了当时银川二手房市场处于低迷状态，从而房产中介受到影响，成交量下降。那相应的，为什么没有房产市场景气，中介公司经营效果乐观的报道呢？这种有意识、有倾向性的选择报道，忽视了实际情况中的复杂性，让受众无法形成对房产中介“行情”的全面把握。对负面情况的重复报道，又让这种单一印象不断强化直至定型化。 同样，媒体也截取了房产中介间为抢客户互挖墙角、聚众斗殴等“丑行”片段，进行放大处理。房产中介因其不雅行为被指责，因违法犯罪被公诉，但媒体并没有深入思考房产中介为什么会发生此类事件，房产中介是否有苦衷？而仅是用它丑陋的一面来强烈冲击着我们的视觉神经。如《部分房产中介高提成诱员工做卧底，租房必知妙招》（中国经济网2012年11月6日）的报道，在描写房产中介用员工做卧底互挖墙角的事件后，还给受众提了醒，为受众与房产中介打交道如何躲避风险提出了建议。从该报道的逻辑思路看，中介做错的这件事已经影响到了受众租房，并且要求受众“记住六招避风险”似乎在暗示“业内斗争”已经成为房产中介的一个常态。这种片面刻画负面情节进而试图以偏概全的逻辑对受众印象形成产生了不良导向，是不应该被接受的。 总之，媒体单一化、片面化的报道方向让受众眼中的房产中介处于一种危机和危险的状态中，从而建构了其“紧张”的媒介形象，“紧张”成为房产中介的又一个特征词。 通过这些特征词和如上的分析，笔者发现，特征词似乎已经被媒体作为一种规定或属性加于房产中介之上，相关的报道主题和报道题材出现了一种模式化倾向，从而媒介自然自觉地将自己对房产中介的理解和解读呈现在新闻文本中，进而引导公众认知。并且多个特征词所蕴含的负面意义相互融合，这种混合再现又极大地强化了大众传媒的社会效应，成为受众形成刻板印象的重要因由。 “不诚信”、“混乱”、“紧张”这三个特征词都是媒体的负面再现，与之相对应的社会功能即为引导北京公众对房产中介持负面刻板印象。这与问卷调查的结论是相呼应的。 四、结论与讨论 通过如上的研究结果，我们发现，大众传媒是公众获取有关房产中介信息的重要来源，也是公众认知和负面刻板印象的建构者。这成为信息时代房产中介跨越阻碍获得发展的瓶颈所在。因此欲改变这种现状，笔者认为可以从大众传媒和外在支持两部分出发，提出解决建议。从大众传媒角度，其首先应增强社会责任感，坚持公平公正的报道原则；其次，“把关人”的个体再社会化，加强媒介制度建设，采取多元立体式媒介传播方式等都是需努力的方面，此问题有待进一步的研究和深入。在外在支持方面，无论从政府职能角度的制度支持，还是从媒体管理角度的组织支持，亦或是从北京公众角度的社会支持，我们可以给大众传媒客观积极建构公众印象创造一个公共支持的氛围，具体的解决路径及其有效性有待进一步的探讨。 房产中介论文:关于房产中介欺诈行为分析 摘要：随着房地产市场的不断发展，房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。 关键词：房产，中介，欺诈行为 随着房地产市场的不断发展，房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据不完全统计约有50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是要通过房地产中介企业来实现的。 一、房产中介市场现实存在的欺诈行为 1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。 委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。 受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。 2.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。 有些房产中介不申领营业执照就开展业务，所发的名片、所的广告宣传，只有所留的电话可以联络到其人，如同打游击战一般。遇到问题，则无音无讯了。 还有些房产中介为了税收或注册等问题，在经济园区注册而在市区进行营业。按照工商部门的有关规定，在非注册地营业必须在营业地工商部门再进行注册登记并备案。但不少公司未按此规定办理注册登记，却又在正常营业。 3.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。 根据商品房销售管理办法 （2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过 自2001年6月1日起施行）第二十九条 商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。 同样法律严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。 事实上有很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数现象。 4.滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。 格式条款是指格式条款的提供方（以下简称提供方）为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。商业广告、通知、声明、店堂告示、凭证、单据等的内容符合要约规定和前面规定的，视为格式条款。 实际上很多房产中介机构，往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等。企图以合同条款形式玩文字游戏，一旦消费者发现问题，据此百般抵赖逃避责任。夸大了合同行为的“合意”，将不平等的条件强加于人。 5.房地产经纪组织未办理备案手续。 根据城市房地产中介服务管理规定（修正）（1996年1月8日建设部令第50号 2001年8月15日根据中华人民共和国建设部令第97号《建设部关于修改〈城市房地产中介服务管理规定〉的决定》修正）设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。 房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。而有不少中介组织根本没有到有关部门进行备案。以为只要领取营业执照即可开业，根本没有把备案手续放在心上。 6.违规广告信息，将期房、无证房、司法查封房产，甚至“小产权房”信息对外公开。 房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。 而很多房产中介机构在其店堂或者在一些媒体上广告信息，如对所谓“特价房产”，注重说该房产或是地段繁华、或是全新装修、或是价格优惠等其他吸引消费者的地方，而没有将该房产真实情况进行核实。甚至将期房、无证房、司法查封房产 ，还有“小产权房”信息对外公开，等到消费者交付款项准备办理手续时才明白过来。而且也有不少如被抵押等房产依然在上市流通，造成消费者受骗上当。 三、 关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议。 由于上述欺诈行为的存在，对整个房地产市场存在着极大的危害性。“以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬” “房产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定”“ 违规广告信息，将期房、无证房、司法查封房产，甚至‘小产权房’信息对外公开”。这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。“无照经营、超越经营范围和非法异地经营”“房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书”“房地产经纪组织未办理备案手续”。这些行为阻碍了相应的国家机关对房地产中介组织正常的管理和监督，因而又影响到了消费者的合法权益。 由于上述行为存在的危害性，如何才能依法规范、稳定发展房地产中介市场呢？笔者提供下面几个建议： 1. 在房产交易中心免费发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单，以特别提醒消费者引起注意。 2. 提醒消费者在居间合同与行纪合同中了解这两种行为的区别。居间合同是委托人委托居间人进行订约中介活动的合同。居间人不是订约的当事人，也不是当事人的人，是为当事人订立合同而穿针引线的人。行纪合同是以自己的名义办理财产交易等事务并直接对第三人承受权利义务的合同。 3. 购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，应当取得复印件并与原件核对，必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证； 4. 对于产权不清析应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况，并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。如果中介方拒绝该条款，则对该房产的产权性质怀疑，避免上当； 5. 对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视料作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。 6. 达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，不要怕麻烦，因为只有到了房产登记部门过户时，其房产权潜在的风险就会凸现，才能便于及时解决。 房产中介论文:从房产中介转战商业地产 在全国数以千万计的房产投资大军中，林琦两夫妇所赚取的投资利润确实不能算是个中拔尖的，但作为房产投资大军中的沧海一粟，置身广东这处甚至可以代表全国楼市未来发展趋势的东部沿海省份，林琦夫妇看似波澜不惊的投资线路，却当仁不让地成为了“中国式”投资最为生动的注脚。 2000年，大学毕业时，林琦和丈夫缺钱买婚房，只好找父母帮忙，买了房没钱搞装修，只好住进未铺地板的“清水房”。5年后，家庭经济情况好转，他们买了中信凯旋城一套166平方米改善居住环境。2006年，林琦开始涉足房产投资， 2007年看见买房好赚，她辞去了国际贸易的老本行，加入房产中介行列。得益于职务便利，2007年6月，她买了一套45万元的房子，尽管属于第4次买房，但由于贷款政策宽松，她依然贷到了七成房款，她买下之后立马放盘，只半年时间便净赚好几万元。 不过，近3年由于三套房停贷，已经5次贷款买房的她无法继续按揭购买住宅，只好转战商业地产领域。现在，她手握200万元在挑选商铺和写字楼。 大学毕业 曾无钱买婚房 林琦，湖南人，1977年生，大学学贸易专业，大学毕业后追随丈夫来到东莞嫁作人妇。 2000年，尽管房价每平方米只有两三千元，但是对于积蓄不多的林琦小两口来说，房子仍是难以承担之重。虽然不情愿，当时的条件下他们也只得求助父母，当起了 “啃老族”。当年，他们在东泰花园买了一套85平方米两居室“清水房”，3400元 /平方米。 交房时，房子的洗手间、厨房和墙壁已经简单装修，但是地板没有铺地砖，由于经济紧张，林琦两人没有再搞装修，直接就住进去了。林琦说：“当时日子过得很拮据，我们没有钱买家具，真是家徒四壁啊。我们节衣缩食，一边还房贷，一边存钱买家具，一件、一件地买。” 工作5年 贷款换大宅 为了尽快改善生活环境，林琦夫妻俩工作格外卖力，林琦在一个贸易公司上班，当时经济环境比较好，工资收入也比较高。丈夫吴先生做些生意，慢慢也兴隆起来。于是，这个小家庭的日子越来越宽裕了。他们觉得两居室制约相当之大，小孩子出生了，父母过来带小孩，房间住满了，杂物根本没地方放，书房也被迫与卧室合并。 “当时，我们就想，住两居室不是长久之计，小孩子稍大一些，需要自己独立的空间。”她说，2005年，他们在中信凯旋城买了一套166平方米的大宅子，毛坯房单价接近5000元/平方米，总价80余万元。当时按照政策，他们可以贷款七成，但是由于存了一笔钱了，不想背负太多利息，所以就只按揭了五成。东泰花园与凯旋城相邻，他们现在两套房子都是自住。林琦说，这套房子现在市值已经涨到200多万元了。 加入中介 打开炒房局面 2006年，房价开始明显上升，当年5月，林琦贷款七成买了第3套房用于投资。 这套房子是东泰花园一套100余平方米的带装修二手房，总价23万元。次年，她卖出，收回50万元。仅一年时间，这套房子市值已经翻番。 眼见房价步步上升，再加上经济运行不稳定，贸易工作越来越难做，林琦觉得还是做房地产收入高，同时方便自己买房投资。于是，她在2007年3月加入城区一家品牌房产中介，转型当了一名房产经纪人。不用多久，林琦便深切体会到了房产中介这份其他职业无法比拟的优势——“炒房先知”。 2007年6月，她看见东泰花园一套108平方米的带装修三居室二手房放盘，总价为45万元，觉得物美价廉，于是当机立断就贷款拿下了，并立马在公司放盘，结果在年底便以55万元出售，除开税费，她净赚好几万元。 下一步：转战商业地产 2009年，西平板块大热。当年三四月，林琦在热销的景湖春晓贷款七成买了一套158平方米的4房，毛坯价8700多元/平方米，总价138万元。之后，林琦花了20来万元对新房进行了装修，现在房子的市值带装修为165万元。 “4年时间过去了，这套房子表面上涨了7万元，算上装修人工和利息，其实是没有怎么涨。房子在高位买的，没有赚钱。”林琦说，“不过现在房子正在出租，月租4500元，比月供4000元多一些，还是可以支撑。对于这套房子，我的心理价位是1.3万元/平方米，等地铁一通，房子肯定涨价。反正，钱放在手上也会贬值，屯个房还可以抵抗通货膨胀，房价又不会跌。如果买房，价格不涨个10%，等于没涨。” 如今，林琦手上的现金加上一些基金产品，合计有200万元可以拿来投资。林琦说：“我已经买过5套房，这三年时间，按照政策，我们家贷不了款，所以只好看看商铺、写字楼了。看了第一国际和台商大厦的写字楼、西平的商铺等，一平方米都要四五万元，觉得有点贵，一直没有出手。” 林琦说，她买写字楼或商铺，要求有5%的租金回报率，并且升值前景要看好。从2012年下半年开始，她和老公一直在四处打探，“只不过暂时还没有找到合适项目下手就是了。” 房产中介论文:基于B/S的房产中介管理系统 摘要：网络技术的广泛运用，触动了社会的各个方面，房产中介也积极跻身于网络洪潮。网络时代房产中介公司最重要的资源是信息。网络信息平台的安全性、数据更新速度、信息检索方式以及网页制作是否精良直接决定了网络房产中介公司的命运。基于教学上的需要，使用简单的技术和Microsoft SQL SERVER2000数据库作为开发工具，构建一个满足现在房产中介需求的小型动态房产中介管理系统。 该文介绍了房产中介管理系统的项目背景和意义，着重阐述了该系统开发实现过程，从系统的总体设计思路、系统业务流程图、数据流程图几个环节进行了详尽的分析和描述。 关键词：B/S；数据库；流程图 1 概述 随着社会市场经济的发展和人民生活水平的逐步提高，我国各行各业经济迅速崛起，房地产业就是其中之一。3月15日，国务院总理两提“互联网+”，让这一概念的热度几近沸点，面对互联网的冲击，房地产的互联网改革势在必行，刻不容缓。传统房地产业由商家主导的市场已变成由消费者强势主导，消费者主权意识迅速觉醒。特别需要注意的是，房价的不断上涨，加上饱受互联网洗礼，90后的心态越来越开放，消费也越来越趋于理性，对于房子的需求和期待可能会更趋向于租房，运用先进的互联网信息技术和现代管理思想来提高房地产行业的租赁、销售管理，可以更好地提高房地产业的工作效率和服务质量，进一步降低运营成本、提高经济效益，最终提升房地产销售公司的市场竞争力。 2 项目背景 随着网络技术的广泛运用，社会上方方面面都受到了一定程度上的影响，房地产中介也积极跻身于网络洪潮。网络时代房产中介公司最重要的资源是信息。网络信息平台的安全性、数据更新速度、信息检索方式以及网页制作是否精良直接决定了网络房产中介公司的命运。 如何快速利用网络有效资源，建构基于网络的现代数据库是一个急需解决的问题，而进行网络数据库模式研究的重要理论基础之一就是网络数据库的设计与建立。因此，进行网络数据库的设计与评价的探索和实践研究有着十分重要的意义。 房地产中介信息数据庞大，信息输入的工作量很大，实行手工操作的话，需要填制大量的表格，这样不止会消耗大量的时间和精力，而且出错率也比较高，另外传统房地产中介用户对于房产的信息来源仅依靠于房产的中介介绍，对房产缺少全面的认知与了解，利用计算机来进行住房信息输入工作，不仅能够保证准确无误，大幅度提高工作效率，而且用户可以更加全面的了解住房的条件与评价，还可以利用计算机对有关信息进行有效的统计，服务于购房，租房的广大用户。同时计算机具有手工管理所无法比拟的优点。例如：快速检索、方便查找、可靠性高、存储量大、保密性好、寿命长、成本低等等。这些优点能够极大地提高房产管理的效率，也是房地产中介的科学化、正规化管理，是与世界接轨的重要条件。 网站设计是技工院校计算机专业学生必修的一门课程，作为该课程的授课老师，需要将现实中的需求与学生的课堂学习紧密关联起来。如何通过网站设计课程开发出功能较全，费用低廉，通用性较强的网站，使学生掌握网站进阶技术，是计算机专业教师亟待解决的一个重要课题。 结合技工院校计算机专业学生的特点，该设计采用简单的技术和Microsoft SQL SERVER2000数据库作为开发工具，构建一个满足现在房产中介需求的小型动态房产中介管理系统。 3 房产中介管理系统的设计 3.1 总体设计思路 为了能够极大适应房产中介的迅猛发展，满足房产中介的需求，房产中介管理系统应具有如下功能： 3.1.1 信息管理 通过后台对数据进行管理，包括对房屋信息进行筛选，客户信息进行核对，提供房屋信息的功能。 3.1.2 数据管理 对用户数据、房源数据进行增加、删除、修改。 3.1.3 查询 通过直观、灵活、方便地查询形式对房产信息进行复核查询，并把查询和检索的结果直观地显示出来。 3.1.3 WEB应用功能 网站上，能提供客户注册的功能，并提供房产信息的查询，房产信息的登记。客户可以在网上直接对房产信息进行预定。 3.1.4 系统管理 对员工进行管理，包括增加、删除、修改以及考勤管理。 其系统功能模块如下图1所示： 3.2 系统业务流程图 系统采用B/S架构，用户可通过浏览器访问该网页。对于一般游客不必注册即可看到出租、出售房屋信息。客户如果想要在该网站预定出租、出售信息，就得先在网站上注册，成功注册后即可在网站上预定出租、出售信息。职工登录后可进入自己工作平台，可以对房源信息、委托信息、客户信息及成交信息进行维护，包括增加、修改、删除；另外还可以进行个人资料的查询与修改，可以登记出访记录，签到或者请假。系统管理员对于该系统具有最高权限，除了一般职工的权限外，还可对职工信息进行维护，包括职工个人基本信息，还有考勤情况。其业务流程图如下所示。 4 结论 为了适应时代的变化，房产中介管理系统需具备几个特点：一是有强大的查询功能，支持对房源信息、委托信息、客户信息和职工信息的查询。当然，在查询时对于不同的人的权限是不同的，客人只可查到自己的信息，而员工能看到的是自己与客人的信息，管理员对于整个房产中介管理系统都有其特权。完善、快速的信息查询功能，可以全面查询和统计房源的各种信息和模糊查询功能，并及时反馈统计资料。同时，有个网络的技术，结束了手工报表的历史，严格的数据检查可避免手工操作的疏忽而造成的错误，减轻员工的工作压力，从而提高工作效率。二是自动计算中介费用的功能，实现了中介费用的合理化，同时也减轻员工的工作压力，提高工作效率。三是房产中介管理系统适用于多种平台，适用于各个操作系统。 房产中介论文:基于ASP.NET的房产中介系统的设计与实现 摘要:针对某房产中介公司的业务现状,系统设计总体上采用以Bowser/Server(简称B/S)的三层结构模型,选择Visual Studio 2005的开发环境,使用 2.0的开发技术,首先采用UML统一建模语言,根据系统需求进行总体设计,得出该系统需要实现房源信息管理、客户信息管理、加盟店信息管理、员工信息管理、新闻公告、收集反馈意见、对用户权限进行划分、密码修改找回等功能,然后使用C#语言编写业务代码,SQL Server 2005开发系统数据库,实现房产中介信息管理系统。 关键词:房产中介;浏览器/服务器;;数据库开发;统一建模语言 近几年,在我国随着房地产业的发展,房产中介行业也随之蓬勃发展起来。国内房地产中介企业已经从小规模、作坊式的个体运营模式向规模化、品牌化的大型现代企业方向发展。发达地区出现了一些拥有上百家分店的巨型房地产中介企业,而国外的大牌房地产经纪公司也开始纷纷抢滩中国市场。但是与国外成熟的房地产市场相比,我国的房产中介行业的发展还存在较大的差距。本系统主要源自于江西某中介公司,该公司为江西南昌本土企业,该公司几年前是一个私人小作坊式的房产中介公司,只有几个工作人员,每月的业务量也只有几套房,在初期,用一些原始的手工操作,还基本可以满足需要。但是随着我国房地产业的发展,房产中介行业也随之蓬勃发展起来,由于房改政策的出台,购房、售房、租房的居民越来越多,该公司也向规模化、品牌化的大型现代企业模式方向发展,在南昌已经有了12家分店,员工人数上升到了50多人,在这样的情况下管理不健全、政策咨询信息方面层次低、技术含量不足、经济活动不规范,原始的手工操作方式导致数据的重复率、出错率升高,效率低下,各种数据查询不便,等等不利因素逐渐显现。在这种情况下该企业的管理者意识到信息化管理的必然趋势,信息化不仅是效率上的提高更是企业核心竞争力的提高。 1 系统需求分析 房产中介是房地产行业发展的一个分支,企业主要的经营业务范围包括房屋的买卖,以及租赁业务。具体来说,当用户有买或卖房的需求,可到各加盟店和总店进行登记。有卖房需求的,可以将自己的房产资料详细的登记,把预期交易的价格标明,并登记下客户的具体资料和相关数据,以便业务的跟进;有买房需求的,首先根据客户的需求,在已登记房源中查找,如果没有合适房源,同样也记录下该客户的需求及详细个人资料,当有合适的房源出现,将继续联系。当出现了买卖交易,公司员工(中介)可继续跟进,帮助客户完成过户、贷款等手续,收取适当费用。这是企业对外的业务状况。 内部管理来说,企业管理者需要对各个加盟店的业务状况和经济状况,有及时的了解;对每个员工的工作进度和工作业绩都要有记录,包括在该员工在完成一整套业务的时候进展到哪一步,收取费用多少,客户反馈意见如何,都是管理者必须掌握的数据。这些都是帮助企业能够公平公正的分配奖励制度等管理手段的重要依据。管理者需要可以即时发出通知和新闻,同时各加盟店和员工都可以及时的反馈意见,企业内部友好的沟通机制是企业和谐发展的必备工具。 综上所述,分析得出实现本系统需要有六个功能模块,如图1所示。 1)房源信息模块:按租赁和买、卖的不同记录了普宅、公寓、别墅、写字楼等物业类型的房源信息。在房源信息描述中可加入外景图、室内格局图等信息。 2)客户信息模块:记录了客户个人信息、客户需求信息以及客户投诉、咨询等信息。 3)加盟店管理模块:管理记录了加盟店基本信息、对其信息进行增,删,改,查操作;记录本加盟店的运营情况,记录每个员工的工作状态。 4)员工(中介)管理模块:员工管理记录了员工的基本信息,并对用户信息进行增、删、改、查操作,记录员工的工作考核和绩效。 5)新闻、公告、信息反馈管理模块:管理员即时新闻公告,并对该信息进行增、删、改、查操作;各加盟店可即时反馈意见。 6)基础信息管理模块:对用户权限进行管理,增、删、改新角色;密码修改、找回等。 本系统的中的登陆用户,有严格的权限划分,本系统用例如图2所示。 2系统设计 2.1系统总体架构设计 软件是基于.NET的Web应用系统,采用B/S的结构模型。其开发、维护和升级方便,管理成本较低。用户界面简单一致友好,能够满足不同的人员,从同的地点,以不同的接入方式访问和操作。本项目中,客户机都只需要采用操作系统自带浏览器就可以直接操作。 系统在设计上采用的是B/S扩充的三层架构设计,即表示层,业务逻辑层,数据层,本系统采用的三层结构如图3所示。 1)表示层,即给用户提供操作界面及功能。以windows操作系统自带的IE(Interner explorer)浏览器为web登录工具,采用技术开发操作界面,使用母页、服务器控件、用户控件、Web页及css样式表来控制及实现。 2)业务逻辑层。提供完成业务所需功能的操作,包括从数据库返回数据集,向数据库更新数据,及承担部分数据验证的功能。 3)数据层,即数据访问层和数据库的集合,给系统提供数据管理,提供数据存储及查询功能,并需承担部分数据验证的功能。中访问数据库的技术是。 图3 三层架构设计 2.2房产中介系统数据库设计 房产中介管理信息系统的数据库采用的是SQL Server 2005的数据库开发环境。数据库设计的主要任务是根据系统分析得出的数据流,根据范式理论,建立系统数据库的逻辑关系模型如图4所示。 2.3 房源管理模块详细设计 房产中介信息管理系统中对房源信息的管理是非常重要的部分,因为此功能模块是3种权限的用户都可以使用的模块。该模块主要实现对房源信息的增、删、查、改的操作。其实现业务用例如图5所示。 此模块中需要实现四个功能,其都是对数据库进行操作的方法。具体在设计上的方法类似,此处就针对其中的新增房源和查找房源功能进行详细设计。 在新增房源信息功能设计中,从系统登陆页开始,首先用户在页面上输入的账号、密码、验证码,交给后台系统(包括业务层和数据层)进行判断,只有当输入账号、密码正确,并且验证码比对无误时,才允许用户进入“主页面”,否则提示错误;然后在“主页面”中选择“房源管理”,再进入“添加房源”页面输入新增房源数据,数据传送到后台系统中先判断数据是否完整有效,有问题则“提示错误”,没问题则把记录传到数据库中保存;最后把输入的新记录在页面上显示出来,并且提示“添加成功”。具体活动图如图6所示。 3 系统部分功能的实现 3.1数据库访问 本系统中采用的是Data Access Application Block组件实现为自己.NET应用程序的数据访问层。 它是微软推出的一个通用的访问数据库的.NET组件。它包含优化的数据访问代码,帮助用户调用存储过程或向SQL SERVER数据库发送SQL文本命令,返回sqldatareader、dataset和XMLReader对象。SQLHleper为主要使用类。 3.2用户登录实现 编程过程中,系统中关于显示或修改数据的地方,都是使用GridView控件来完成的。在GridView控件中将它的DataSourecID属性指定到数据源控件ObjectDataSource,使用GridView控件内置的分页、排序和更新功能来实现。由于GridView控件功能内置,所以在描述业务的序列图中就不再具体标示了。 系统登录界面(Login.aspx)是实现系统功能的基础。登录的主要活动人是USER,主要实现了验证用户名和密码,判断用户权限,比对输入验证码的功能。主要用到的数据库的数据表有:权限表、用户表、基本信息表。 登录业务的序列图如图7所示。 验证码的实现:用户登录界面中的验证码,是使用函数Random()产生一组1000―9999的随机数,然后再调用ValidateImage.aspx,使用绘图函数画出60*20大小的数字图形。 3.3 房源管理模块的实现 此模块中的各业务功能主要都是对数据库的操作,实现方法类似,由于篇幅所限,在此就举“新增房源”为例。 在“新增房源”中,系统设计一个新的页面(EditFYXX)来显示需要输入的内容完成功能。业务消息发送的过程如图8所示。 3.4 系统测试系统完成后需要进行一系列的软件测试 软件测试对于一个软件的生命周期来说,是一个非常重要且非常复杂的工作,需要花费大量的时间和技术,但它对软件的可靠性保证有着非常重要的意义。系统在设计和开发的过程中, 由于人为的疏忽和错误,无可避免的在系统中留下漏洞,这些错误在开发初期不会被察觉,所以在系统投入运营之前,要整体的对系统进行一系列的测试工作,尽量多的找出错误,保证系统的稳定性 。 4 总结 管理信息系统的开发中,需要充分掌握了企业的业务流程和管理需要,应用合理的开发平台和熟练的开发语言,严格按照软件工程的开发的计划和步骤,才能开发出适合企业、对企业有价值的管理信息系统。 房产中介论文:关于房产中介机构发展的对策和建议 【摘 要】随着固原市房地产市场的不断发展，房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计，本市约46%的新建商品房销售和81%的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。本文通过对房地产中介市场的详细了解，对房产中介机构发展提出了一些对策和建议。 【关键词】中介机构 经营行为 分析 一、目前房产中介发展现状 随着固原房地产市场的不断发展，房产中介市场也在日益壮大。房产中介企业已迅速发展到了10余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。 为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下内容：①房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。②房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。③房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。 尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。 二、房产中介市场现实存在的欺诈行为 由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营，在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。现就笔者所知道的中介欺诈行为进行具体分析： 1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。 2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。 3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。 4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。 5.房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。 6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。 7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。 这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。 三、关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议 由于上述欺诈行为的存在，对整个房地产市场存在着极大的危害性。如何才能依法规范、稳定发展房地产中介市场呢？笔者提供下面几个建议： 1.在房产交易中心免费发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单，以特别提醒消费者引起注意。 2.提醒消费者在居间合同与行纪合同中了解这两种行为的区别。居间合同是委托人委托居间人进行订约中介活动的合同。居间人不是订约的当事人，也不是当事人的人，是为当事人订立合同而穿针引线的人。行纪合同是以自己的名义办理财产交易等事务并直接对第三人承受权利义务的合同。 3.购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，应当取得复印件并与原件核对，必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证。 4.对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况，是否属于规定的可转换的“使用权”与“产权”。并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。如果中介方拒绝该条款，则对该房产的“可转产权”性质怀疑，避免上当。 5.对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视料作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。 6.达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，不要怕麻烦，因为只有到了房产登记部门过户时，其房产权潜在的风险就会凸现，才能便于及时解决。 房产中介论文:关于房产中介欺诈行为分析 摘要： 随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。本文通过对房地产中介市场的详细了解，其中存在的主要欺诈行为有： 1. 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。 2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。 3. 无照经营、超越经营范围和非法异地经营。 4. 房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。 5. 房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。 6. 房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。 7. 各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。 这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题，笔者提出了些建议： 在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者，注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件；对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视为要约作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，以避免产权无法过户风险等 一、目前房产中介发展现状 随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。 为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下—— 1. 房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。 2. 房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。 3. 房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。 房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。 尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。 二、房产中介市场现实存在的欺诈行为 1. 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。 委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。 受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。 同样，自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法 （2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过 自2001年6月 1日起施行）第二十八条规定： 受托房地产中介服务机构在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。 从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。 而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就 是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。 2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。 上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交（1999）0786号规定：“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、和提供咨询等业务；不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。” 目前，上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别。 区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书（或房屋权利证书）的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：上海的房改政策规定，职工（原承租人）可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指“成套独用”的原公有住房。 现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的“二步并一步走”的政策。 按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》 （1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号 自1999年5月1日起施行） 第五条 已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售 ，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售： （1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的； （2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的； （3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的； （4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的； （5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的； （6）上市出售后形成新的住房困难的； （7）擅自改变房屋使用性质的； （8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。 根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二OOO年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为： （1） 由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。 （2） 产权已转移地方的原部队的住房，可以出售。 （3） 同幢住房内有独用、有合用的，凡厨房间和卫生间由一户使用的公有住房，可以出售。 （4） 被拆迁安置的独用成套公有住房，该被拆迁户户口迁入后才能予以出售。 （5） 因规划、配套等原因未申请房地产权证的住房不予出售。 由于房改售房政策涉及工龄及超面积等方面的因素，同一房屋，不同的人购买价格差异很大。因此对购买可售公房的购房人须特别注意双方所约定房屋成交价的含义。成交价的含义为产权性质，则无纠纷可言。成交价的含义如为对方“到手价”，则差异很大。 3. 无照经营、超越经营范围和非法异地经营。 有些房产中介不申领营业执照就开展业务，所发的名片、所的广告宣传，只有所留的电话可以联络到其人，如同打游击战一般。遇到问题，则无音无讯了。 还有些房产中介为了税收或注册等问题，在经济园区注册而在市区进行营业。按照工商部门的有关规定，在非注册地营业必须在营业地工商部门再进行注册登记并备案。但不少公司未按此规定办理注册登记，却又在正常营业。 根据工商部门所发放的营业执照，房地产咨询与房地产经纪有很大的区别。房地产咨询是无权进行房地产交易行为的，而房地产经纪则可根据其注册资金及申请的范围从事房地产咨询、租赁、买卖等交易。但是在现实交易中，人们往往忽略或不了解这个区别，而某些房产中介机构为了获取利益又故意进行隐瞒。 4. 房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。 根据商品房销售管理办法 （2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过 自2001年6月1日起施行）第二十九条 商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。 同样法律严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。 事实上有很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数现象。 5. 滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。 格式条款是指格式条款的提供方（以下简称提供方）为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。商业广告、通知、声明、店堂告示、凭证、单据等的内容符合要约规定和前面规定的，视为格式条款。 根据《合同法》的规定： 第三十九条 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 第四十条 格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十一条 对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 实际上很多房产中介机构，往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等。企图以合同条款形式玩文字游戏，一旦消费者发现问题，据此百般抵赖逃避责任。夸大了合同行为的“合意”，将不平等的条件强加于人。 6. 房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。 根据城市房地产中介服务管理规定（修正）（1996年1月8日建设部令第50号 2001年8月15日根据中华人民共和国建设部令第9 7号《建设部关于修改〈城市房地产中介服务管理规定〉的决定》修正）设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。 房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。而有不少中介组织根本没有到有关部门进行备案。以为只要领取营业执照即可开业，根本没有把备案手续放在心上。 7. 各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。 房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。 而很多房产中介机构在其店堂或者在一些媒体上广告信息，如对所谓 “特价房产”，注重说该房产或是地段繁华、或是全新装修、或是价格优惠等其他吸引消费者的地方，而没有将该房产真实情况进行核实。甚至对上面所说的“使用权房产交易”没有去标注其产权特点，等到消费者交付款项准备办理手续时才明白过来。而且也有不少如被抵押等房产依然在上市流通，造成消费者受骗上当。 三、 关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议 由于上述欺诈行为的存在，对整个房地产市场存在着极大的危害性。 “以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。”“从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。”“房产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。”“各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。”这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。“无照经营、超越经营范围和非法异地经营。”“房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。”“房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。”这些行为阻碍了相应的国家机关对房地产中介组织正常的管理和监督，因而又影响到了消费者的合法权益。 由于上述行为存在的危害性，如何才能依法规范、稳定发展房地产中介市场呢？笔者提供下面几个建议： 1. 在房产交易中心免费发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单，以特别提醒消费者引起注意。 2. 提醒消费者在居间合同与行纪合同中了解这两种行为的区别。居间合同是委托人委托居间人进行订约中介活动的合同。居间人不是订约的当事人，也不是当事人的人，是为当事人订立合同而穿针引线的人。行纪合同是以自己的名义办理财产交易等事务并直接对第三人承受权利义务的合同。 3. 购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，应当取得复印件并与原件核对，必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证； 4. 对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况，是否属于规定的可转换的“使用权”与“产权”。并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。如果中介方拒绝该条款，则对该房产的“可转产权”性质怀疑，避免上当； 5. 对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视料作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。 6. 达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，不要怕麻烦，因为只有到了房产登记部门过户时，其房产权潜在的风险就会凸现，才能便于及时解决。

房地产销售论文:基于J2EE的房地产销售管理系统的设计与研究 摘要 进入21世纪，信息技术的发展对房地产销售管理信息产生了深刻的影响。网络技术为房地产销售管理信息发展注入了新的活力，互联网和房地产公司相结合应用而生的房地产网站，正在影响和改变着房地产公司的传统运作方式，以其交互性、实时性、丰富性和便捷性等优势促使传统房地产公司迅速融入网络经济的浪潮之中，代表房地产公司未来的发展方向。房地产公司蓬勃发展，如何在房地产公司和消费者之间建立一个人性化、快捷便利的通道成为公司追求的目标；如何让消费者通过可视化的界面充分了解房屋的详细信息，成为做出最终决定的重要因素；如何有效的宣传，增加房地产公司的知名度，增加成交量成为房地产网站的重要课题。 关键词 管理系统；设计；研究 1 国内外研究现状 1.1 国外现状 在世界范围内，通过网络购房早以成为购房者的首选，美国房地产经纪人协会统计数据显示，美国75%的房产商利用互联网销售房屋，80%的购房者通过互联网寻找理想住房，约有四分之一的人借助互联网找到了理想住房。这是因为在在国外二手房市场较为成熟，网络也更为发达。美国从1975年后开始房源信息就登记在电脑上，到了2003年就能在互联网上查找到各种房源信息。并且由于政策与网络速度等的关系，到现在网络视频看房在美国、欧洲发展也很快。 1.2 国内现状 由于网络迅速发展和普及，国内房地产电子商务还是出现了欣欣向荣的景象，根据中国房网大全的统计，目前中国拥有与房地产相关的各类网站已经超过了10 000家，据不完全统计，房地产网站的使用人数超过了1 000万人。用户使用访问房地产网站最主要的原因是网络信息方便快捷，消费者最常获取房产类信息或资源的途径中网络已经以微小的差距排在仅次于报纸的位置，其百分比远远超越杂志、广播和房屋中介等途径，并且其增长速度较快，可以预测用不了多久网络将会成为最主要的获取房产类信息或资源的途径。 目前房地产公司都很重视网络这个平台，有很多企业还有自己的网站。应该说房地产公司利用网络的情况大部分还是停留在企业宣传与服务于企业内部的一个概念上，还没有真正形成一个大的交易型平台。有些企业会选择一个成熟的房地产专业网站，利用网站宣传企业品牌文化；有些企业希望网络成为一个交易的平台，等于说是企业内部的管理系统；还有一些企业是希望两者结合起来。 2 研究意义、目的 网络技术的广泛应用改变着人们观念，正在促使着房地产业经营模式的转型。近期消费者网上找房的需求处于增长的态势。以前，北京约有80%的人是通过实体的中介店来寻找房源，而现在已有超过半数的消费者则是通过网络来需找信息。房产经济网络化需求增长的同时也给房地产企业平安发展带来了契机。 房地产网络化对于房地产公司来说，主要有两大改变。 第一个改变是看房、选房的过程变得更加简单、效率大大。房产网络化是房源信息更集中、更丰富、传递的范围更广，让购房者在选房环节不必四处奔波，从而大大地提高了购房的效率。 第二个则是对房屋价格本身的影响。中介网上开店，省去了实体门店支出，由此节省房租、宣传印刷和人力成本，总体费用减少，相应房地产公司也会靠降低中介费来吸引更多的客户，这样就会使得购房者购买房屋的费用相应降低，从而达到降低房屋价格的目的。 2.1 研究内容 网上房地产销售管理信息系统通过先进的平台技术和设计构架，建立公司与个人之间网上销售的通道，实现公司在网上可以房产信息，也方便客户在网上查询、预定和购房。本系统作为一个完整的房地产销售管理信息系统，利用计算机网络将整个房地产公司的销售业务统一管理，实现数据共享、达到数据的完整性和统一性。 研究内容分为以下几部分： 1）用户管理功能模块 设置用户的可用状态，实现冻结和解冻，查看用户信息。 2）购物车管理模块 查看已购楼房、进行数量变更、确认已购楼房 3）订单管理模块 查看订单是否被处理、楼房是否被发出。 4）房屋管理模块 添加或删除楼房、按大小种类查询楼房、设置特价楼房。 5）“留言板”模块 查看留言板，删除留言。 2.2 拟采取的研究方法 通过对现有的地产企业的网站和B2B电子商务网站的分析，收集大量的相关实例，对所收集的例子进行分析比较，努力研制出一个易用的、介绍丰富、功能全面的网上房屋销售系统。在进行本系统的分析与设计中，综合采用了文献资料法、归纳统计法、案例分析法、比较法、设计科学方法、综合法及图表法等研究方法。 在论述本系统开发背景的时候，主要用到了比较法。通过对文献资料的整理和收集，通过对不同国家间网上交易额的比较和我国不同时间段期间网民人数的比较，以及当今楼市的发展状况，得出了网上购房具有巨大发展潜力的结论，进而明确了系统的运用前景。从全文的角度看，设计科学方法在系统分析设计的各个阶段都起到了很重要的指导作用。设计科学方法（design science method）定义设计了什么，解决了什么，评判系统效果的标准是什么几个方面的内容，使论文的设计思路更加明确，设计解决了消费者轻松购房的问题，使消费者不用再受地理位置的局限，在网上楼市系统中随时选出自己喜欢的商品，同时省去了地产厂商大量的时间和资本投入。系统对前台需求的响应速度，会员注册数量，楼市的销售量及留言频率即是对系统效果的最好评价。 房地产销售论文:房地产销售渠道模式研究 摘要：随着我国市场经济的迅速发展，人们对于社会和城市的需求水平也保持在持续上升的阶段，进一步促进了城市化进程的建设规模，给建筑房地产行业项目提供了数量增加的空间和客户基础，开展房地产销售渠道模式的研究可以为我国人民生活质量的提高带来积极影响。 关键词：房地产；销售渠道；模式研究 从近几年的地产经济情况来看，每一年都会涌现较大数量的房地产销售记录，类型主要包括商品房、门市房、二手房等种类，其中新建房地产的交易数量远高于转手销售的数量，因此对房地产销售渠道模式的研究不仅可以有效的为我国房地产行业的可持续发展提供原动力，还能维护社会市场经济的稳定，提高我国人民的生活质量和感受。 房屋建筑是一种特殊的交易商品，其在进行销售时也有一套自已的销售规律，在这种情况下，渠道销售是房地产开发企业进行其发售的重要手段，本文主要就建筑房地产销售渠道模式进行分析。 一、房地产销售渠道模式的研究价值 二十一世纪是房地产行业发展的黄金时期，随着市场从“卖方市场”向“买方市场”的转变以及企业从“以产品为中心”到“以消费者为中心”的转变，以及社会营销、创新营销等观念的兴起，销售渠道作为企业了解消费者、沟通消费者和掌握消费者的核心手段，已成为企业的重要资源。就目前我国房地产市场的具体情况而言，房地产已经成为各行业投资者的主要目标之一，随着房地产经济市场的重心渐渐由卖家转变为买家之后，很多有涉及地产行业的相关企业也将房地产建设的关注点从建筑本身的价值渐渐转变成了以消费者为一切工作的中心，房地产企业的员工都通过各种渠道了解消费者期待的户型，提高与消费者沟通的流畅度，以便在销售活动过程中可以为消费者提供更好的服务，同时还能为形成更好的销售渠道模式奠定良好的理论基础。根据我国经济市场环境的实际情况，房地产行业中最有经济效益的环节就是房地产的销售工作，而且在目前越来越严峻的行业竞争下，为房地产企业定位发展的方向和拓宽销售渠道已经成为各相关部门负责人的主要工作，其中不乏产品质量提升以及服务质量加强的基础工作，为房地产企业的未来提供全新的发展空间和充足实力。 二、房地产销售渠道模式的分类情况 房地产行业的发展也有了很长的历史，各个房地产企业根据省市区域的情况不同以及自身战略部署的差异化，对其销售渠道模式也进行了制定和规划，就目前的房地产形势来看，全面提升房地产企业的核心竞争力以及开发创收项目是现代大多是企业管理负责人的做法，同时每一位房地产发展方向的决策者必须要从资金和资源方面做好投入的准备，有着从社会各界调动以及分配资源能力，让房地产营销产业链能够在房地产市场发展的促进下更加健全和完善，以下是根据我国各个区域以及构成方式进行的房地产销售渠道模式的分类。 （一）全国式的房地产总经销销售渠道模式 全国式的房地产总经销销售渠道模式是指交易的双方是在产销平等的情况下，签订合同、制定协议以及履行权利和义务的，经销商需要根据委托方的实际要求为其业务的发展提供渠道和客源，委托方则是要授予经销商协议内产品的授权资格，将产品的销售全权给经销商。因此，经销商会在房地产销售市场中具备一定的话语权，而且大部分的权利形式会体现在各种投资性质的外资房地产企业之中，这些仅仅是外资投资的外企房地产公司一大部分都没有对中国的房地产市场做好基础的市场调查，而是基本将所有的销售权利都委任于经销商，因此会出现房地产企业销售业务能力不平衡的情况。全国式的房地产总经销销售渠道模式所具备的优点就是经销商拥有的权力很大，经销商会全国范围的该领域销售任务，也就意味着没有具备同一商品的同行存在，而且唯一管理的优势可以让各个部门通过更好的而协作完成销售任务，在管理上和运营上都具备较强的优势。但是全国式的房地产总经销销售渠道模式也有一定的缺点，在经销商进行经济活动时，委托方几乎是属于一种局外人的隔离状态，由于有团队去全权管理产品销售的各种事宜，因此委托方也就是房地产公司常常不能对行业市场的情况有很深的了解，进而对经销商的要求也有所降低，因此经销商会存在一家独大的差异感受，使自己处房地产销售渠道中较为被动的一方，全国性的含义就是没有竞争者，因此经销商主动创新和改革的理念就会越来越薄弱，导致企业发展速度的延缓。 （二）区域性的房地产独家销售渠道模式 区域性的房地产独家销售渠道模式同样是需要建立在双方产销平等的情况下，签订合同、制定协议以及履行权利和义务的，在合同的约束之下，经销商只能在委托方规定的区域内进行经济行为，例如提供房源或者是开展合同规定内多种商品的销售工作，这一点和全国式的房地产总经销销售渠道模式有很大的差别，全国性质的销售模式是基本上属于一对一的关系，一旦关系成立，那么双方就不能将手里的权利和义务易主，但是区域性质的销售渠道会被大大的缩水，而且委托方可以在全国各地委任很多的经销商，根据不同省市和区域内部的实际销售空间合理规划该区域内经销商的数量和规模，区域性质的一般由具备销售能力的企业来担任，但并不是说该企业只能做房地产相关的经济活动，而且区域范围内的销售权利能够实现更加有效的管理工作，不论是价格上还是效率上都能提较为合理的保障。但是区 域性质的销售渠道也有其自身的缺点，由于大城市中划分的区域很多，因此在同一个城市内可能存在统一委托方的多个经销商，由于每一个经销商必须有着自己独立的市场范围，那么相对于全国性的销售渠道来说，区域性质的销售渠道必然会变得狭窄，若是员工没有在了解区域的前提下发展了其他经销商的客户，那么势必还会造成撞单的情况，每一个企业撞单机制的内容都不同，但是一般的规律都会保护理应属于该区域经销商的员工利益，因此这种跨区域客户的单子即使是签了也是无效的，势必会影响该经销单位的工作效率。 三、房地产销售渠道模式的影响因素 根据目前的房地产市场发展的趋势来说，影响房地产销售渠道模式的原因有四种，首先是房地产建筑自身存在的问题，并非任何一个区域的房地产销售方式都一样，每一个区域中销售人员手中的房地产产品存在差异，那么房地产自身的价格也会处于不稳定的状态，就房地产商品的价格浮动情况来说，户型较好价格较高的房源往往都能使用间接销售的渠道模式，但是位置较差价格较低的房源就只能采取直接销售的方式提高企业利润，而且房地产的开发量也会影响房地产的销售渠道，数量越多的房地产越会增加自己的销售渠道，甚至会通过中介公司以及其他的方式提高房屋销售和租赁的可能性。其次房地产企业的品牌也是影响房地产销售渠道模式的一个重要因素，很多消费者会冲着房地产公司的名气购买房屋。再次是房地产经销商和中介的自身能力，有一些经销商不论销售任何的产品都有着比较不错的成绩，因此对于消费者消费行为可以形成促进的影响，增加房地产的销售成绩。最后能够影响房地产销售渠道的原因还有其所处环境的变化，房地产毕竟是属于一种特殊性质的商品，受政府政策的影响非常大，因此房地产企业应当根据地方政策的开放性选择经销商，增加房地产商品在经济市场带动下的渠道拓宽几率。 四、结束语 综上所述，我国的房地产销售市场的发展速度自二十一世纪以来一直维持着较高的数据水平，但是房地产价值膨胀的背后也存在着各种各样的问题，很多房地产企业不能从众多的销售渠道中选择较为合理的方式，导致很多房地产企业对于本身定位的不准确以及渠道和模式上都非常混乱，相关部门的研究人员应当就目前的房地产市场形势对市场和消费者进行深入的研究，让房地产的销售渠道模式得到更好的发展，提高我国综合国力的整体质量和水平。 房地产销售论文:专访全国房地产商会主席顾云昌:房地产销售额为何创下历史新高 2016年，中国的房地产市场经历了“冰火两重天”： 一边是不少中小城市大量商品房卖不出去，需要去库存；另一边是北京、上海等一线城市住房销售火爆，甚至出现买房子就像买白菜的怪现象。而各地在10月前后出台的限购、限贷等调控政策效果明显，让火热的房地产市场快速降温，房地产市场也从前三季度的火力大爆发到四季度渐趋平静。 在关键时点上，中央为2017年的房地产市场明确定调。12月14日至16日在北京举行的中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。那么，长效发展机制和短期调控两者是什么关系？2017年房地产市场会否再现2016年的火爆？我们该如何看待本轮楼市调控？ 12月11日，《中国经济周刊》记者采访了作为1998年房改方案起草人之一的全国房地产商会主席顾云昌，请他就当前的楼市解疑释惑。 2017年房价总体上稳中下行、增幅放缓 《中国经济周刊》：2016年一线与一些热点二线城市的楼市就像突然坐上“火箭”，价格的快速上涨让很多人始料未及。您怎么看待2016年部分城市楼市的疯狂表现？ 顾云昌：2016年的房地产市场出现了“双泡沫”。一个是一二线城市出现的价格泡沫、资产泡沫；一个是三四线城市出现的库存数量泡沫，即房子卖不掉。因此，国家有针对性地推出了“因城施策、一城一策”的调控方针，从不同的两个方面发力，一方面针对一二线城市房价上涨过快，控制房价；另一方面针对三四线城市实施去库存政策。调控时用“两只手”进行调控，一只是无形的手，一只是有形的手。无形的手是市场调节，有形的手是行政手段，包括限购限贷等调控政策。 2016年北京、上海、深圳等大城市的购房盛况已经达到历史最高峰。2016年1至11月，全国的销售面积已经超过了13亿平方米，销售额超过10万亿元，已经超过上一个历史高峰2013年全年的数额，肯定会创造历史新高。 《中国经济周刊》：关于2017年的房价走势，目前有两种声音，一种声音认为2017年的房价仍然会上涨；还有一种声音认为，在国家的调控措施下房价不会继续上涨。您怎么看？ 顾云昌： 房地产市场有一个明显的 “周期规律”，即3年左右一个周期。2013年是房价的高涨期，2014年是房价的下行期，2016年又迎来一个高涨期，正好是3年时间。我认为2017年的房地产市场不可能再像2016年那样疯狂，因为一二线城市先后出台了限购、限贷甚至限价等手段，控制房价和交易量的快速上升。其实，房价的涨或不涨，因城而异。三四线城市在去库存，不是去杠杆，还在加杠杆，比如政府采取补贴方式鼓励大家买房。其实这些地方的房价本来没什么泡沫，去库存之后房价出现回升，是正常的、合理的。总体来说，2017年无论是交易量还是房价，有的城市会稳中下行、增幅下降，有的城市还会出现稳中有降的情形。 “土地制度改革是房地产市场长效机制最重要的部分” 《中国经济周刊》：今年进行的房地产调控，抑制了一些需求。因此有观点认为房地产调控一直是在走抑制需求的老路。您认同这个观点吗？ 顾云昌：房地产调控是针对需求侧的，市场冷的时候要刺激需求，比如去库存；市场太热的时候要遏制需求。抑制需求侧的调控是短效的，而调控本身就是短效机制。改革则针对供给侧，同时也是一个长效机制建立的过程。中央经济工作会议提出建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。这是房地产供给侧改革很重要的一个方面。过去的楼市调控政策，以限购、限贷甚至限价为主，更多针对楼市短期需求。但是我们也不能只讲长效机制，短效机制也要使用，毕竟调控永远在路上，而改革任重而道远。 《中国经济周刊》：根据以往的经验，房价在每一次调控之后都会出现反弹，房价如何避免进入一个“越调越高”的怪圈？ 顾云昌：“越调越高”的表述过分了些，在增发那么多货币的情况下，房价能不高吗？关键是房价上涨的速度、发行的货币量和我们的经济发展水平是否相适应，要看调控政策出台的时间、调控的手段是否合适，否则会适得其反，比如过度的压制会出现强烈的反弹，“一刀切”的调控不能够对症下药。 《中国经济周刊》：如何看待今年进行的房地产调控？这次调控后，房价哪一年又会出现反弹？ 顾云昌：房地产市场是3年一个周期，我估计2019年房地产价格又会上升。猪肉价格有周期性，房地产价格也有周期性，这是市场规律，是不可逆的。所以我们的改革要按照市场规律来做。其实，房地产的问题主要不是房地产自身的问题，而是由于现在的财政政策、货币政策、城镇化、土地错配等因素形成的问题。例如，货币增发政策，M2增速和大城市的房价增长速度是一致的，中小城市房价增长速度则低于M2增速，这是由于各个城市的住房供求关系不同而造成的结果，供大于求的城市，房价就涨得慢，而供不应求的城市，房价就涨得快。 《中国经济周刊》：在您看来，目前我国房地产存在的根本问题是什么？ 顾云昌：目前我国房地产存在的问题是供给侧的问题，也就是供给侧方面的土地供需错位。土地制度改革是房地产市场长效机制最重要的部分，当然还有税收体制、金融体制改革，但是最重要的问题是土地制度的问题。2008年以来，在我国的城镇化建设中，土地的城镇化和人口的城镇化出现了扭曲，土地城镇化使大量中小城市周围的农田变成了城市建设用地，而人口城镇化使大量的人口从农村来到中小城市，走向现代化大城市，也就是土地的供应和人口的流向是相反的，北京、上海、深圳等城市没有更多的土地供应甚至是无地供应，但人还在流入，土地供给侧结构性改革是房地产市场健康发展的一个主要方面。 出台房地产税对房价影响有限 《中国经济周刊》：有一种观点认为我国房地产对经济的贡献度并不算高。以美国为例，美国次贷危机后，房地产对经济的贡献度为12%以上，而我国只有8%。因此，城镇化的持续推进必须要继续发挥房地产的引擎作用。您认同这个说法吗？ 顾云昌：城镇化离不开房地产。一方面，城镇化推动了房地产的发展，反过来，房地产的发展又进一步促使城镇化向前迈进。因此，要客观看待房地产业的发展对国民经济的贡献、对城市建设的贡献和对老百姓居住条件改善的贡献。但是，房地产本身确实存在许多问题，主要出在供给侧的土地制度问题上，以及金融和税收问题上。 关于房地产对我国经济的贡献度只有8%，我认为这个数据相比美国较低主要是因为两国统计口径不一样。美国计算GDP是从消费端算起，而我国是从投资端算起。GDP的算法不一样，导致我国跟美国没有可比性。我国70%的房子还在建，新房还在投资，而美国新房只占总量的10%左右。中国增量那么大，房地产对经济的贡献绝对不会比美国低，应该比12%高。 《中国经济周刊》：像北京、上海等一线城市，如果未来出台房地产税，会不会影响房价？ 顾云昌：房地产税对房价的影响不是没有，但影响不大，靠房地产税来打压房价是不切实际的。美国的房地产税多不多？但是房价照样涨。世界上有哪个国家收了房地产税后，房价下降了？上海、重庆早就试点房地产税了，对房价有影响吗？现在我国房地产税的税基还没有确定，就来评价房地产税对市场的影响，未免太空泛。我认为房地产税主要是用来调节住房需求，主要目的是为了国家的税收体制改革，或者说是为了健全房地产的税收体制，保证国家财政收入。 房地产销售论文:将房地产销售作为高职房地产专业培养重点的合理性探讨 摘 要 结合当下房地产行业人才需求的现状，房地产销售是需求量大，且适合高职房地产专业学生特征的一个培养方向。本文对此展开论述和探讨，并尝试给出一些容易忽略的培养策略。 关键词 房地产销售 高职房地产专业 人才培养 1房地产行业对人才的需求 1.1房地产行业的工作岗位构成 （1）房地产开发。房地产开发处于房地产行业金字塔的顶尖部分，其涉及面最广，包括金融、营销、工程、公关等岗位。就目前而言，房地产开发公司的薪酬待遇相对房地产业的其他细分行业较高，工作量相对较低，但对综合能力（包括学历）要求较高。 （2）房地产营销咨询业（公司）。一般包括各类销售公司、营销顾问公司、市场调查公司。本行业的最大特别是专业性要求高、工作量繁重，并需具备较强的抗压能力和服务意识。 （3）房地产中介。本细分行业即为二手房的租售，工作量大，待遇不稳定，对从业人员的销售能力要求高，需经常外出带客看房，故对服务意识、耐力也有一定要求。 （4）新房销售。新房销售一般固定在售楼部，坐等客户上门咨询、购买。从业人员除对销售能力要求较高外，还需熟悉新房网签、按揭等操作流程。 （5）房地产估价。本行业从业者，需考过房地产估价师执业资格考试并注册，对专业性、学历起点、经验要求偏高。 1.2房地产行业人才的能力剖析 上述的岗位分析，是用人单位对其职员的具体工作任务的描述，但作为教育工作者，应在表象之上更进一步，将岗位职责细化抽象为具体的能力要求，具体如下： （1）建筑产品的概念性设计能力。基本了解各类型物业的工程造价，为投资分析提供数据支持。熟悉建设规划中修建性规划指标和实施性规划指标的含义，和各条规定在房地产开发中的真实体现。对户型、景观、朝向、交通动线具有一定鉴别能力。 （2）房地产营销能力。握房地产营销的各类常用工具。熟悉各类广告媒体的价格、购买程序、特点、限制。基本的策划能力。对产品的推销能力，对客户的销售能力。 （3）房地产市场调查能力。熟悉房地产信息的收集渠道，理解各类地产信息背后所蕴藏的指导意义。能运用专业数据分析软件对调查数据进行。熟练应用基本的市场调查技巧。 （4）房地产财务分析能力。熟悉房地产开发项目全过程所涉及的各类收入和费用构成及内容。能在通过市场调查收集相关的成本收入数据。能编制各类财务报表，并据此计算出各种财务指标。理解各财务指标的含义，并能据此做出决策判断。 （5）房地产估价能力。知晓参考案例的收集渠道和分类整理的方法，熟悉估价报告的需求方和其要求，能根据国家估价规范，编制出合格的估价报告。根据估价要求，正确地选择估价方法。正确计算估价对象价值。 （6）房地产经营能力。对开发商持有的物业，能进行概念性的规划。知晓招商渠道和方法，知道各业态的代表性商家。物业管理的基本工作岗位设置和服务质量的衡量、把控。 2高职房地产专业学生的能力现状 伴随着高校招生规模的扩大，大学的培养层次也愈加丰富。从一本二本，到一专和二专，加上近期实行的“单招”，基本可以覆盖参加高考的大部分学生。高等职业院校，一般都在专科第一批和第二批，这两个层次录取学生。 以笔者所在的学校为例，我校学生以专科二批次录取为主，以单独招生为辅。录取分数以300分左右为主，两百多分的学生数量较多，可见学生基础较差。总结而言，高职房地产专业学生的能力情况（可培养空间）归纳如下： （1）学习兴趣低。高考分数如此之低，不在于智商缺失，而是因为学生学习需求的匮乏。 （2）基础差。具体就是数学、英语、语文等基础知识的严重不足，从而导致以这些知识为基础的其他学科的学习较有难度。 （3）做具体事务型的工作能力强于学习能力。在笔者多年的教学实践中发现，当学习任务较少涉及科学的计算或严谨的文字表达时，高职学生往往容易表现出一定的兴趣和更好的完成程度。 （4）对工作的起点包括起薪要求较低。就业现状的不佳，让高职层次的毕业生，更心甘情愿地接受相对较低的起薪。 3工作岗位与学生能力的匹配 匹配或称之为配对，是一种较好的分析思路。笔者将现今的房地产行业人才需求与高职房地产专业学生的能力现状进行匹配，就可清晰地得出：房地产销售是高职房地产专业学生较好的一种培养方向。原因总结如下： （1）需求量大。经过本文第一节内容分析可知，房地产销售是整个房地产行业，需求量大并且长盛不衰的工作岗位。 （2）高职类学生的能力特征较容易培养为销售人才。房地产销售更多需要从业者的实践能力，涉及的理论知识较少，对于理论基础匮乏的高职学生，学习销售显得更容易上手。 （3）销售的工资起点低，高职毕业的学生较容易接受这一事实。 4房地产销售技能的教学策略 房地产销售，较少涉及科学理论的探究和应用，更多是经验和技能的培养。限于篇幅，笔者结合自己的从业和教学经验，给出以下在传统教学中容易忽略的培养策略： （1）基础知识必须夯实。诸如什么叫容积率，按揭怎么计算，这些死记硬背的基础知识，必须让学生掌握。 （2）客户性格判断课程的补缺。传统教学中，很少提及对客户性格特征的把握，但这却是销售成功之门，必须不同客户不同对待。这方面的教学素材，可以参考当下较流行的性格色彩学。 （3）销售实践课的分段精细化。一般的房地产销售，以讲解沙盘、讲解户型、带看样板间、具体洽谈的顺序展开。因此，在教学中，也应将实训课以同样的顺序进行分段练习。 房地产销售论文:房地产销售与经济增长的关系实证研究 摘 要 进入二十一世纪以来，房地产业的发展为区域经济的增长提供了大力的支撑，房地产业在区域经济当中的特殊地位也引起了学者们纷纷开展相应的研究，那么，房地产销售与经济增长的关系到底如何，本研究即对它们之间的关系开展实证研究，一方面认清房地产销售与经济增长的互动影响关系；另一方面对房地产业的科学发展提供对策建议，促进房地产与经济增长的协同推进。 关键词 房地产销售 经济增长 实证研究 0引言 房地产业在区域经济当中的特殊地位与区域对经济增长速度的偏好有着密切的关系，学者们纷纷开展了相应的研究，韩国高（2015）运用PVAR模型研究了2000-2012年我国31个省市房地产库存对经济增长、房地产投资和房价的影响。结果表明，房地产库存冲击对三者均产生负面影响，房地产库存冲击对经济增长波动的贡献有限，而对房地产市场波动的贡献则较大。许宪春，贾海（2015）运用统计和国民经济核算理论和方法，从房地产开发投资、房地产生产和房地产消费三大领域系统完整地定量分析房地产经济对我国国民经济增长的作用，结果表明：房地产经济合理增长对国民经济健康发展具有重要意义，但同时房地产经济增长速度过高或过低，都会影响国民经济的稳定增长。为了保障国民经济健康稳定增长，应保持房地产经济的合理增长。还有研究报告指出，大中型城市中以GDP衡量的经济总量与商品房销售额之间呈现出高度的正相关性特征。即凡是房地产行业发达的城市，对应的GDP也较高。这也在一定程度上表明中国房地产开发与经济增长的密切关系，而房地产销售是整个房地产业中最重要的经济活动和主导环节，那么，经历了2008年的金融危机，房地产销售与经济增长的关系如何了，是否也存在密切的正向相关，带着这个问题，笔者就2008年以来，房地产销售与经济增长的关系展开具体研究。 1数据收集与描述性统计分析 （1）数据收集。本研究以商品房销售面积衡量房地产开发的情况，以国民生产总值衡量经济增长的情况，收集的基本数据。 （2）描述性统计。限于篇幅不再列出原始数据，对相关数据进行描述性统计，如下表1所示。 2相关分析与回归分析 2.1相关分析 由表1可知，国内生产总值的均值为433468.3，商品房销售面积的均值为101968.6667，进一步对变量进行相关性分析，如表2所示。 2.2回归分析 从表2中可以看出国内生产总值与商品房销售面积之间的相关系数为0.903，说明两个变量之间相关性较强。然后利用简单的线性回归分析，可以得到如下汇总表3。 由表3可以看出，多元可判决系数R方为0.815，即回归平方和占总离差平方和的81.5%，这说明国内生产总值81.5%的变化可以由该模型解释，调整后的R方为0.630，说明模型的解释能力较强。Durbin-Watson值为2.601，表明模型误差项不存在序列相关问题，满足模型假设。 2.3方差分析 为检验回归方差的显著性，进一步进行方差分析，结果如表4所示。 表4是方差分析结果，其从表中数据可以看出模型的相伴概率值为0.083，具有一定的显著性水平，这说明估计的回归方程还是比较显著的。 2.4回归模型确定 进一步，利用回归分析得到相关的系数，确定回归模型，如表5所示。 由表5可得出公式Y=81254.227+3.746*X。 3启示与建议 3.1正确看待房地产开发投资和经济增长的关系 定性分析和定量研究结果显示，房地产开发投资不仅直接拉动经济增长，还通过乘数效应和关联效应间接促进经济增长，在短期内对经济增长的拉动作用极为显著。但从长期来看，房地产开发投资过度和房价过高对经济增长的抑制作用也十分明显，因此，不能以盲目和过度发展房地产市场来刺激经济的短期增长，牺牲长远利益换取当前发展和一时繁荣。 3.2保持房地产合理销售和经济增长协调发展 维持房地产的适度发展和合理销售规模，保持房地产销售的规模与经济增长协调一致，有利于促进经济平稳增长，有助于促进房地产市场的长远健康发展。政府在制定宏观经济和房地产调控政策时， 既要考虑地方经济增长，更要关注中低收入居民的住房需求，既要考虑短期经济效益，更要注重长远发展，做到规模适度， 循序渐进，科学统筹，协调发展。 3.3建立和完善房地产市场调控的长效机制 进一步完善房地产调控政策和手段，建立以税收和信贷等经济手段为主的长效调控机制。加强房地产相关税收制度建设，提高住房持有成本和空置成本，抑制房产投机和泡沫，鼓励首次置业刚需和改善性需求。减少和避免使用行政调控手段，削弱和缩小短期调控政策对经济运行的负面影响和冲击，更多地利用经济手段调控房地产市场，促进社会经济和房地产市场的平稳运行和健康发展。 房地产销售论文:房地产销售短期复苏 2014年6月末，呼和浩特率先取消限购，房地产刺激的大幕逐渐拉开。此后，各种弹药陆续登场，但房地产市场的整体表现一直没有改善，甚至在“9・30新政”和降息之后，全国销售仍在恶化。2015年以来，央行被迫加大刺激力度，连续降准、降息，还与其他部委一起推出针对住宅销售的“3・30新政”。 在如此强势的、持续的刺激力度下，房地产行业能否走出衰退？从近期的市场数据来看，房地产业已经步入复苏轨道，4月份全国层面的数据也显示了这一趋势。 政策累积效果显现 刺激政策不断叠加，到目前为止，限购城市只余5座，公积金政策调整城市已超百个，央行放松限贷两次、降息三次、全面降准两次，财政部将交易环节免税年限缩短至两年。 政策累积效应下，全国层面的销售数据明显改善，首次出现正增长。商品房销售面积的当月同比增速在经过15个月负增长之后，于4月份转正，实现了7%的增长。从累计增速来看，商品房销售面积同比降幅连续两个月大幅收窄，合计上升11.5个百分点，其中4月份升4.4个百分点。 不仅一线城市，连一直令市场忧心的三线城市都在改善。根据Wind汇总的三十个大中城市日交易数据，一线城市的销售状况早在2014年11月就开始好转;二线城市日均交易量在2014年11月至2015年2月之间时好时弱，但3月份以来至今同比都为正;三线城市日均交易量同比增速在2014年12月转正，除在2015年2月同比负增长外，增速一直可观，5月4日以来，进一步放量，同比增速加快至23%。 易居研究院副院长杨红旭对照了近6年的30个城市新建商品住宅成交数据，发现2015年4月份是同期最好的水平。这一态势很可能在5月继续，“根据CRIC数据，5月前两周的物业销售都较4月周平均提升了15%”，招商证券房地产分析师苏淳德指出，“总体而言，主要城市的房地产展现了强劲的复苏势头。” 土地市场也有恢复迹象。4月，易居研究院跟踪的10大城市土地溢价率升至15%，创近10个月新高，尤其是一线宅地连续爆出高溢价率。 在销量上涨的同时，房地产整体价格形势也有掉头向上的趋势。4月份的百城价格指数环比降幅继续缩小。另一项监测指标70个大中城市新建住宅价格指数环比跌幅也在3月份进一步收窄至0.2%，二手房环比价格也收窄至0.1%，而一线城市二手房价格环比增速已经连续6个月正增长。 销售好转带动部分城市的库存开始下降。截至2015年5月10日当周，高华证券追踪的11个城市的总库存下降了0.7%，从过去12个月滚动销售面积计算，这11个城市的库存平均消化时间为15.6个月（截至5月3日当周为16个月）。 开发商经营状况正在改善。就信息比较透明的上市开发商而言，单季度加权结算毛利率有所回升，中金公司计算的A股公司2015年一季度加权毛利率26.8%，同比上升1.3个百分点;而2014年全年毛利率则较2013年下降1.4个百分点至22.7%。与此同时，高华证券分析师王逸在计入季节性因素后，发现2015年一季度经营性现金流企稳。 “部分开发商公布的四月合同销售数据，平均环比上升了17%。” 苏淳德指出，“开发商在与我们交谈中也表示，他们依据五一黄金周的销售表现，预计五月总体的销售将继续上升。” 短周期复苏确立 “楼市复苏已是板上钉钉，”杨红旭很明确地告诉记者，“现在的楼市运行轨迹很像2012年，三年左右一个轮回的房地产短周期仍然存在，当前正在重复三年前的故事。” 销售是楼市复苏的先行指标，杨红旭指出，大城市销售状况从2014年四季度开始好转，包括小城市在内的全国指标也在改善，下半年全国累计销量就会出现正增长，全年可能会增长5%。 降息对购房成本的改善作用明显，也会撬动销售持续回升。在三次降息后，基准贷款利率已累计下降了0.9个百分点，由此，与降息周期前相比，“利息总额减少16%，每月月供减少9%，” 中信建投房地产行业分析师苏雪晶测算，“房屋本息相当于打92折。” 何况，利率折扣仍有下降空间。据中信建投跟踪，“3・30”政策出台已经一月有余，但各大城市政策落地的进展低于预期，至5月份依然有很多银行并未完全执行二套房下调至四成首付，利率也多数维持早前的折扣水平。苏雪晶认为，随着4月以来银行间流动性明显松动，叠加利率中枢下移，商业银行对“3・30”政策的落实速度将加快。 而且，“还会有更多支持性政策，”中金公司分析员张宇预计，“包括放松首套房标准、按揭成数放松、按揭率指导、退税等，有可能推出支持首套改善房需求的政策。” 继销量拐点之后，“房价止跌反弹的拐点很可能在二季度出现，5月的可能性较大，”杨红旭预计，“从过去的经验来看，在市场步入上行通道的前半段，量增势头明显强于价涨;进入后半段时，量缩但价格加速涨。” 不过，2015年的价格上涨幅度预计不会很大。一方面，全国层面仍面临较大的库存压力，4月份商品房待售面积同比增速仍达24.7%，待售面积进一步升逾6.5亿平方米，杨红旭认为，从全国层面来看，待售面积会在两三年之后好转;另一方面，行业平均净负债率仍在上升，现金余额占短期债务的比例降至2008年以来的历史低位，因此，王逸认为，开发商会继续注重于通过提振销量来降低库存并削减资本开支，而非以销量下降为代价来提高房价。 投资改善仍待时日 尽管楼市已经步入复苏通道，但是，在固定资产投资中占比达两成，对整体经济影响较大的房地产开发投资，短期内仍难有改善。 1-4月份，房地产开发投资累计增速仅为6%，较前三个月大幅下滑2.5个百分点。瑞银证券计算的单月增速降幅更大，从3月的6.5%下滑至0.5%。与此同时，土地购置面积也继续大幅滑坡，同比大跌34%。 “投资是滞后指标，”杨红旭指出，“开发企业先卖房子后拿地再开工，购地和新开工共同构成开发投资，购地量与新开工可能从下半年甚至到明年才会改善，那时楼市也已复苏半年多。” 企业投资热情十分低落，中信证券房地产分析师陈聪分析，一方面，各大城市货值充足，十大城市可销售资源（已取得销售许可）比起2014年年底的确下降了2.7%，但却比2013年年底大幅上升了26.8%。而且除了已经取得销售许可的待售商品房面积，更有尚未取得销售许可的大量在建资源。这一背景之下，企业开工和投资动力不足。一二线城市尚且如此，三四线城市供给过大更是普遍存在。 另一方面，企业对于传统的开发模式普遍有怀疑，转型方向一般不从资源入手。越来越多的企业开始从既有优势（例如品牌和产业链议价优势）出发，寻求新的业务方向。而且，这一轮的转型和上一轮以矿业为主的地产+X不同，不仅转型的参与者更为普遍，而且从社区O2O到房地产金融，都不同于以往重资产投入的模式，无法带动起企业的投资热情。 即便投资开始回升，回升幅度也有限。整体来看，本轮短周期回升的幅度难以超过2012年，杨红旭指出，2011年是房地产行业“黄金十年”和“白银十年”的分水岭，在那之后，多数指标都进入了下行轨道。在这个长周期中，会有多个短周期，虽有上下波动，但也在长周期之中。 历史数据显示，房地产开发投资自2010年5月达到峰值以来持续下行，在2012年底至2013年期间有一次小幅回升，2014年开始延续下滑趋势。 清算后房地产销售土地增值税计算解析 一、土地增值税计算原则及部分销售房产项目的清算 (一)土地增值税计算原则土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额，是现行房地产行业的主要税种之一，按照增值额与扣除金额的比例计算的增值率不同，分别适用分30％、40％、50％和60％四个级别的税率。不过，自从开征以来，我国对房地产土地增值税一直实行“预征制”，即：事前预征，事后清算，多退少补。一些房地产企业为了避税，采取囤地和捂盘的措施，待价而售，无形中助推房价的上涨。在此背景下，国家税务总局于2006年12月国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(以下简称《通知》)，要求各地税务机关对符合两类条件的房地产企业进行土地增值税清算。其一为符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的；(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的；(3)直接转让土地使用权的。而符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：(1)已竣工验收的房地产开发项目。已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％。但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；(4)省税务机关规定的其他情况。 房地产销售论文:房地产销售队伍管理问题与措施 [摘 要]目前国内房地产销售队伍普遍存在轻易承诺、随意离职、专业知识不强、服务态度不好、营销技巧单薄等诸多问题。鉴于此,本文对房地产销售队伍的管理进行了探讨。 [关键词]房地产销售队伍 培训 策略 房地产销售环节是楼盘整体营销计划和营销策略中的一个重要环节,销售人员作为企业与购房者之间沟通信息的桥梁,承担着满足购房者居住及商业用房的要求及为公司创造利润的双重任务,是销售环节的重要资源。对房地产销售队伍进行管理应做好以下几方面的工作。 一、加强销售队伍专业知识的培训 仅就房产销售的专业性和专业素养方面的要求来言,房地产销售无疑比一般商品的销售复杂的多,房地产产品的特殊性要求销售人员有较深的产品知识与专业知识。产品知识和专业知识是销售人员自信的基础,也是销售技巧的保证。例如销售商品房的条件,房地产登记的程序,什么是房地产转让,哪些情况需要办理房地产转移登记,房地产买卖合同应当具备的条款有哪些,什么样的房地产不予转让,什么叫房地产抵押(按揭的含义),申请抵押登记应提交什么文件,已抵押的房地产能否转让,借款人如何偿还银行货款,计算全部建筑面积有哪些,什么是套内建筑面积,什么是公用建筑面积,建筑容积率,居住建筑密度,住宅间距,套内使用面积,绿地率,开间,进深,地下室,隔断,过道,二手房,期房,现房等等。楼盘产品知识的掌握是正式进入推销的第一步,你有再好的心态与自信心,可对楼盘的产品知识一无所知,客户向你咨询楼盘特点、户型、价格、装修标准等等的时候,一问三不知,客户就根本不会买你推荐的楼盘。其次,销售人员还应该掌握楼盘的销售规律,新盘开盘上市的时候,因为地域需求、新盘上市、从众心理、升值期望、炫耀需求、投资获益等等消费需求,是新盘上市迅速进入销售的高速增长时期,这一阶段通常持续三个月左右,三个月以后,楼盘销售进入平稳时期,约半年后销售进入逐步下降时期。通常,楼盘40%到60%的销售量是在销售的高速增长时期完成的,楼盘销售进入平稳时期的三、五个月,应该完成20%到30%销售量,即楼盘80%以上的销售业绩应在八个月内完成,一年内完成整个楼盘90%以上的销售量。当楼盘面对有效需求,开发商有效供给,售楼人员却不能有效销售或者说不能高效率销售,一旦错过楼盘销售增长期、平稳期,就非常被动。 二、树立销售队伍良好的工作态度 销售培训是一项长期的工作,是贯穿整个销售的全过程,它不是技巧性的培训,更多的是工作中的心态调整,也就是营销心理的培训。一个营销人员所产生的问题当中有50%是来自于自身的问题,只解决问题的方法和技巧也是治标不治本。要训练出一个成熟的销售人员,最重要的是如何使一个销售人员首先建立好正确的销售观念和态度,否则后面的问题更错综复杂,销售的方法和技巧都不是唯一性的,人的个性不同,与人打交道的方式也不同,具有良好工作态度的人会自己去创造出合适自己的销售方法和技巧。所以,要有一个良好的工作心态,关键是销售人员本身的从业观念和态度问题。作为一名销售员,最核心的素质是亲和力和专业性。亲和力不是天生就有的,是靠长期的、用心的、认真的去做,慢慢的锻炼出来的。同时,作为一名有一定的专业素养的,能担起客户买房置业的顾问的,首先要清楚知道自己在“卖什么”才能“卖得好”和“做得好”。所以在业务上必须要非常熟悉。例如笔者曾见到一位售楼人员,当一位客户来售楼处咨询,因为他还有急事,所以没有时间在售楼处仔细听销售人员的详细讲解,只留下联系电话和住址,我们的这位销售人员在下班以后,根据客户留下的地址和电话号码,经和客户联络后,带上公司的宣传单页和楼书,晚上亲自到客户家里登门拜访,向客户详细介绍了我们所售楼盘的情况,结果这位客户对我们的销售人员的服务非常满意,并即答应购买我们的物业产品,并且介绍了他的朋友也前来购买。这位客户说,“本来是想来看看的,因为工作的原因没有时间详细听售楼人员的介绍,没有想到,晚上他就来我家向我详细介绍了你们楼盘的详细情况,就凭他这种工作热情,你们楼盘的品质是毋庸置疑的,所以我买了,同时也介绍我的朋友来买,在这样的服务物业居住,我们感到很舒心。”不久这位销售人员被晋升为销售主管。由此可见,只要有良好的工作态度,能深入了解客户需要什么、想什么、渴望什么,进行全程服务,高品质的服务,让客户享受到更多、更快捷、更贴近与更周到的服务,使客户对营销顾问、对企业、对产品和对服务无法挑剔,客户自然会接受你的商品。 三、提高销售队伍的营销战略与技巧 我国的住宅消费是一种高层次的生活耐用消费,在目前房地产住宅供过于求的情况下,怎样成功推销自己的产品是摆在房地产市场营销人员面前的重要课题。消费行为是客户心理活动的外在表现,即客户的行为是受其内在心理活动的支配和制约的。销售人员在销售过程必须要把握客户购买心理特点和准备好应对战略。例如有的客户会通过电话来询问,在电话中会问及价格、地点、面积、格局、进度、贷款等方面的问题,销售人员应扬长避短,在回答中将产品的卖点巧妙地溶入。在与客户交谈中,设法取得我们想要的资讯,客户的姓名、地址、联系电话等个人资料。当然最好的做法是直接约请客户来现场看房。另外,消费者对销售人员的相貌仪表、风范及开场白十分敏感,销售人员应亲切礼貌、真诚务实,给消费者留下良好的第一印象,销售人员通过自己的亲和力引导客户对房地产产品的注意与信任。介绍房地产产品的过程中随机应变,一面引导消费者,一面配合消费者,关键是针对消费者的需求,真诚地做好参谋,提供给消费者合适的房地产商品。不仅如此,销售人员还要做到善于倾听,有的置业顾问一见客户,就滔滔不绝的向客户介绍楼盘,完全不在乎客户的感受与认同度和需求如何。当客户提出一些问题的时候,马上反驳,甚至企图想要改变客户已经表达出的需要来完成成交,这样的方式当然无法完成成交。因为,你根本不知道客户需要的是什么。我们必须耐心地让客户把话说完,在客户诉说的过程中,去捕捉客户的购买心理,这样才能有重点地去说服客户,才能实现理想的销售业绩。 四、培养销售队伍的自信心 缺乏自信的销售员,要么是自卑心理很重,认为自己这不行那不行,甚至觉得自己不是做推销工作的“料”;要么就是有畏难情绪,“怕”字当头,怕推销干不好,怕顾客拒绝,怕商品卖不出去。自卑感和畏难情绪 严重障碍自信心的确立,必须加以消除。销售员培养自信心第一件事,就是全面而深入地了解自己的各个方面,包括个性、兴趣、特长、知识水平、实际能力、价值观念及以往的成功经验和失败教训等。然后,对自己的各个方面进行 分析、比较、判断,弄清自己的长处和短处,优势和弱势,稳定因素和非稳定因素,现实方面和潜在方面等等,在此基础上,销售员可通过“扬长避短”来培养自己的自信心。其次,做推销工作,挫折与失败是难免的,向各种顾客推销商品,碰钉子也是常有的事,但如果以消极被动的心态对待挫折,在失败的面前抬不起头来,就会被挫折与失败打倒,对于一名优秀的销售员来说,他的内心永远没有失败的阴影,只有充分的自信,必胜的信念。成功的推销人员的优良品格,不仅在于其取得成功后能够 再接再厉,乘胜前进,更在于其遭到拒绝或失败后能够将它们转变为获取成功的因素。能否做到这一点,可以作为衡量一个销售员是否真正建立起自信心的标志。 第三方面就是加强心理训练,一种有效方法是自我暗示,销售员可在推销实践中经常进行积极的自我心理暗示 ,逐步增强自信心。比如,面对新的环境而生担忧时,就暗示自己很快能够适应新环境;接触陌生顾客缺乏勇气时,可自我暗示; 总有办法说服其购买自己所推销的商品;在失败面前,迫使自己多想想以往的成功;开拓新的推销局面时,将自己想象成一名出色的销售员,反复告诉自己一定能实现预期的目标。 总之,销售人员是房地产公司的重要资源。而获得销售的成功,并不是靠一、二个王牌销售人员的业绩,靠的是整个销售队伍的团队精神和有效的管理。因此,对销售队伍的有效管理问题,是销售管理的最重要环节。 房地产销售论文:一手房地产销售的现状与对策研究 自从中国土地转让市场化和住房市场化以来，中国的房地产行业取得了突飞猛进的发展，毫无疑问，房地产业成了国民经济发展的支柱型产业之一，这无论是在国家经济发展的主管机构还是在经济学界都得到广泛的公认。中国房地产业的大发展也成就了一大批在市场上呼风唤雨的地产大鳄――房地产开发商。但2005年无颖是中国房地产业发展的一个转型期。 地产转型，一手房地产销售迎来春天 由于部分地区虚高的房价和泡沫地产的隐约出现，国家相关主管机构开始对房地产业进行强力调控。无论是“国八条”和“地产新政”，还是7月21日的“人民币”升值，中国的房地产业不得不直面全新的行业政策、经济和需求的变革局面，比如银行紧缩银根，消费者持币代购，迫使中国的房地产业进行产业整合和升级。有论者认为，中国的房地产整合将是全方位、多层次的，主要体现在数量整理、质量整合和区域整合几个方面，很有论见。而质量整合中的通过专业化分工，打造一条完整而协调的地产产业链，使中国内地的一手房销售面临着一个崭新的春天。 中国的二手方交易和已经隐成气候，很多地产巨头也投巨资进入，企图作为集团发展的又一盈利点。典型的如顺驰集团旗下的顺驰置业，就已经在全国开始布点收线，形成了一个覆盖全国的二手房交易网络。但一手房的销售还尚未成气候。 传统的中国房地产开发商，历来就属于“万能型”的，从土地的竞标、楼盘的规划设计、楼盘的建设施工到销售推广和物业管理，都是通过公司内部相关部门或者成立各类子公司来进行操作，几乎无所不包。实际上这种将各类资源按照自己的方式组织到一起的方式，在组合资源的过程中很难体现其专业优势，也难以形成强大的市场竞争力。房地产开发与销售是两个完全不同的行业，后者知道什么是市场需要的，怎样运作资金，什么户型比较好，对于销售商而言，如果让他去做开发商，未必做好；对于房地产开发商而言，由于公司自己的钱在里面的时候，很难做到客观公正。而且，由于房地产开发有很多环节，需要很强的操作能力，因此，专业性强的销售公司不失为开发商的首选。专业分工，特别是一手房的销售，无疑是一种房地产发展和运作的客观规律。 内地一手房地产销售的现状堪忧 一手房的销售，和二手房的销售一样，本质上是房地产业的专业分工、专业化的发展趋势的体现。在地产企业将楼盘的规划设计、建设施工、广告传播、物业管理纷纷外包出去的时候，地产的销售的外包也是不可避免的趋势。地产开放商和一手房销售商通过彼此的比较优势，提升核心竞争力，同时，专业地产销售商可以极大的提高地产公司的销售效率和盈利水平，降低滞销的风险。 一手房的销售在中国内地还不是很流行。一些地产公司也从事一手房的销售，但由于业务庞杂，从二手房买卖、地产策划、租赁服务、前期可行性研究、房地产策划、营销推广计划、房地产评估、到物业管理咨询服务及其他咨询服务等等，无所不包，实际上降低了一手房销售的专业能力。并且，由于一手房销售的运作模式是，地产销售商要想取得房地产开发商一手房的独家销售，必须先给开发商预付一笔数额可观的“保证金”，以及培养自己的专业销售队伍，在对外推广楼盘时，又要先为开发商垫付广告费等各种费用。而商的利润回报方式是“必须完成销售任务，开发商才能给你钱”。就是说，一手房销售行业是一个资本密集的行业，这一点可能限制了很多企业的进入。 如成立仅三年的深圳销售公司德思勤，到2004的时候，服务的项目总计超过100个，70%的销售项目实现了100%的销售，累计为客户实现的价值超过100亿，其中销售物业面积累计超过300万平方米。2004年，德思勤公司重点发展以深圳、东莞为主的珠三角区域以及武汉区域市场，在全国运作的地产项目共达57个，其中销售项目40个，策划顾问项目17个。深圳德思勤楼盘数量进入深圳同行前三位，武汉德思勤排名武汉同行第一，德思勤实现销售金额60亿元。但德思勤2004年最让业内关注的是它和国外基金的紧密合作，并与国际大型投资基金包括摩根士丹利、雷曼兄弟、荷兰ING、德国HYPO、德意志银行、罗丹克等机构都建立了紧密友好的关系。同时，与国内的银行、资产管理机构、信托机构包括新华信托、北京国投、重庆国投等机构也保持着紧密接触，准备参与到大、小型房地产开发项目的投资运营中。无益，企业的扩张需要巨额的资本的支持。但从地产发展的客观规律看，一手房的销售会是一个美好的明天。 地产销售商如何吸引地产开放商 中国的许多地产大鳄普遍都还不能接受一手房销售的这种楼盘销售模式，相信随着房地产市场竞争的激烈、地产销售专业化程度的提高和地产销售公司的专业化发展，一手房地产销售这种模式会得到广泛的承认和迅速的发展。对于地产销售商而言，树立自己的专业销售的形象，打造成功的销售案例，开展地产销售意义和价值的论坛和讲座，促进地产巨头接受地产销售的运作模式；同时，公司高起点进入，大资本投入，特别是注重地产销售专业人员的培养和保留，这是资本不足的地产销售公司培养核心竞争力的最佳方式。 资本不是唯一的话语，地产销售公司的创新经营更为重要。曾经是北京最豪华的别墅项目玫瑰园的老板邓智仁就是俊杰如云的香港楼市中通过房地产销售而发迹的一个“神奇小子”。1984年，香港经济再度复苏，李嘉诚因在低潮期吃进大量地皮而一举成为亿万富翁。邓智仁受李氏神话的刺激，决定入行房地产，他借款1.2万港币，办起了包括他在内只有3个人的小小的利达行。或许是邓智仁有9年经商经历，他很快用“3把快刀”砍出了鱼龙混杂的香港房地产业的新天地：第一，向社会公开统一收费标准，不准员工收取佣金差价。第二，实行股份制，让员工持有股份。第三，首开整版广告之先河，形成强烈的视觉冲击力。1990年，利达行一跃而成为香港最大的房地产公司。在进入北京接触到玫瑰园项目后，邓智仁甚至首期动用6000万港币，以投资的形式购买了北京玫瑰园 2万多平方米的别墅，并借此成为该项目的销售总。接着，邓智仁凭借其娴熟的营销技巧和人缘，让玫瑰园一开盘就卖出了80套，相当于不久前他以投资形式购入2万平方米，创造了一个地产一手房销售的奇迹。 地产销售的风险规避 当然，地产销售存在着一定的风险，特别是对于基本素质不过硬而导致楼盘滞销的地产。比如，由于销售业绩不佳而导致合同的中止和销售收入的无法保证；有些时候，即使销售业绩良好，但由于开发商的不守信誉而导致销售公司的利益无法得到实现，等等。随着房地产专业化资本的进一步提高，市场竞争的激烈化，地产销售行业本身也存在着巨大的竞争，地产销售商取得销售合同本身就面临着激烈的竞争。当然，提高自身的运营水平，吸引最有销售才华和经验的人力资源，提升和打造公司的核心竞争能力是降低销售风险的根本措施。 当然，对于某一个具体的销售合同而言，销售商应该在销售之前，一方面，需要通过各类专家比如建筑专家、设计专家来对楼盘本身进行一个综合的评估和测定，对楼盘和地产的各种条件进行SWOT的分析，看清竞争态势，从而为签订销售合同的权责利有一个清晰的界定，避免由于急于得到销售业务而许下不可能实现的诺言，从而导致销售的失败；另一方面，地产销售需要对开发运营公司的综合实力、资金流、信誉和企业形象、品牌形象等进行一个广泛的、深入的调查，这一方面关系到地产销售的利润回收的问题，再者也是一个楼盘的销售能否取得比较好的市场业绩的基础和前提，特别是对于销售楼盘的定位、地段、环境、价格、综合配套设施和广告传播与营销活动支持进行一个深入的、细致的调查，这也是影响销售能否取得成功的关键因素之一。 房地产销售论文:塑造成功房地产销售员的思考 我国房地产业经过二十多年的快速发展，已成为国民经济的支柱产业。行业的发展需要大批合格的管理者和优秀的销售人员。目前，我国房地产行业销售人员整体素质相对偏低，管理水平参差不齐，产生了不少房地产销售纠纷案。制约了房地产销售的健康发展。基于对房地产销售员存在问题的分析，本文提出塑造成功销售员的主要途径。 一、房地产销售员存在的问题 一是销售员言谈举止存在不良习惯。有的销售员言谈过于侧重理论。许多刚从学校毕业的年轻人。说话过于书生气，爱讲大道理、理论，会给人造成空洞、不切实际的感觉。容易引起客户的不信任感。销售员应努力积累社会知识和行业、工作经验，树立起成熟、自信的形象，增强自身的感染力。有的销售员说话蛮横。面对文化水平比较低的客户，没有足够的耐心，经常因为对方的不礼貌或无理行为而表露出不满，或用生硬的语言还击，出言不逊。相反，面对客户的一些较低水平的表现，要显出涵养和素质，用真诚和耐心去打动对方。 有的销售员为了促进销售随意向客户做出难以实现的承诺。随意许诺而不能兑现，会逐渐丧失客户对自己的信任，对于没有把握的事情，万不可随意地满口答应，应适当采用迂回战术，在调查清楚之后再给客户以满意的答复。 二是专业知识不全面。激烈的竞争对专业销售人员提出了一定的素质要求。具体而言，销售人员应具有丰富的房地产专业知识，有丰富的市场营销知识，能掌握好的市场营销方式，有一定的金融、经济法规和心理学知识。但是现在大多数的销售人员没有经过专业化的培训，他们中大多数人是到了公司中跟着老销售人员学习。基本上只学习一些谈单的技巧罢了，还有许多方面的知识都是空白的。 二、塑造成功销售员的主要途径 一要具备良好的职业道德。在销售行业有这样一句话“要想做一个成功的销售人员，那你先要把人做好”。从这句话中我们可以看出，房产销售在销售房产前需先推销自己。这对销售人员的品格要求是比较高的。除了我们平常说的做人基本的道德外，还要有敬业精神、职业道德这两个重要方面。 要有敬业精神。销售人员是房地产企业与顾客间沟通联系的桥梁，是企业文化、社区文化和楼盘主题概念传播的窗口，并肩负着不断开拓新顾客维系老顾客的重任。因此，销售人员应热爱本职工作。具有企业的使命感和迫切完成销售任务的责任心，具有坚韧不拔的进取精神与扎实的工作作风，具有一股勇于进取、积极向上的敬业精神，才能扎扎实实地做好销售工作。 要具备良好的职业道德修养。房地产销售人员除掌握必要的专业知识外，还应该具备良好的职业道德素质，如守法经营、以诚为本、恪守信用、尽职尽责、团结合作等。良好的职业道德是房地产销售成功的要件。 在销售这个行业中诚实守信是十分重要的，因为在大多数情况下，我们销售员做的都是回头客的生意。因为买房子对大家来说是一件大事，有许多人一生只买一套房子，因此客户就会十分小心，许多客户是经过朋友的介绍而来的。诚实守信就是销售人员最大的资本，也是回头客选择的重要原因之一。 二要树立良好的形象。首先，销售人员要注重仪表与装束。销售人员的个人形象蕴涵着公司的企业文化，折射出企业的形象，在某种程度上也代表着楼盘的形象。它能够拉近与顾客的距离，减少顾客的疑虑，提高亲和力。进而促使顾客产生购买行为，达成交易。因此，销售人员应有整洁的仪表、亲和力较强的仪容；有主动积极、面带微笑、亲切诚恳的态度；有进退有序的规范的礼仪；有流利的口才、收放自如的交谈能力等。 此外，销售人员还要讲究公关礼仪。礼貌和规矩反映出一个人的修养水平，销售人员也不例外，要形成良好的交往习惯。要坚持礼貌待客。礼貌的基本要求就是话要尊称，态度平稳；说话要文雅、简练、明确；说话要讲究语言艺术，力求语言优美，婉转悦耳。礼貌在语言上的体现主要有问候用语、征求用语、致歉用语、致谢用语、尊称用语和道别用语。 三要提升销售人员的专业知识能力。一是房地产相关理论知识。房地产相关知识主要包括：房地产开发、房地产市场、房地产物业管理与经营、常用建筑材料、房屋建筑识图、民用建筑结构、民用建筑设计、住宅小区规划等。二是市场营销理论知识。市场营销“是对思想、产品及劳务进行设计、定价、促销及分销的计划和实施的过程，从而产生满足个人和组织目标的交换。”主要表现是：(1)产品概念扩大了，它不仅包括产品或劳务，还包括思想；(2)市场营销概念扩大了。市场营销活动不仅包括赢利性的经营活动，还包括非赢利组织的活动；(3)强调了交换过程；(4)突出了市场营销计划的制定与实施。三是从业技术能力。销售人员应熟悉房地产市场交易法规、程序，具有策划和组织小型促销活动的能力，具有一定的文案写作能力，具有丰富的房地产市场知识并能灵活运用的能力，能为消费者提供合意的方案，能针对不同类型的消费者从不同的角度作不同的介绍，对房地产市场信息能做出正确的分析和判断，如此才能为客户提供优质的服务。 四要掌握销售技巧。销售不仅仅要有内在和外在的知识。还要有一定的技巧，技巧也可以说是理论的实际应用，有了理论知识加上技巧，那么你的销售将易获得成功。如何掌握销售技巧。主要包括以下两个方面的内容： 一方面。要熟悉企业和产品特点。房产销售人员应熟悉房地产开发企业或房地产销售企业的历史及其在同行业中的地位；房地产企业发展历程、企业文化；房地产企业已开发的产品、品牌、宗旨、社会知名度等。了解本企业的优势，可以增强销售人员的信心。对企业的了解和对产品的了解是两个层次上的。对产品要深层次地去理解它，主要包括以下几个方面：(1)产品基本情况。楼盘所处区域、区域特色、公共投资与重大建设、教育设施、交通状况、都市发展规划与公共设施、产品的基本数据、楼盘特色等。这些都是最基本也是客户最关心问题之一，要想客户接受正在推销的房子首先客户要先接受以上的信息。(2)产品的定位。产品定位归根结底是在对市场细分、客户细分。抓住需求和市场机会点的前提下，对于产品设计和营销推广功能的创新。只有在竞争中树立差异化，以产品本身充分的独特性诉求、创新力和执行力。才能最终打动客户，实现品牌与利润的双赢。因此，市场环境情况、市场竞争情况、客户需求心理、产品规划的创新力和可执行力是成功产品定位的充分必要条件。成功的产品定位也会推动项目品牌和开发商品牌影响力，高认知度的品牌对于项目又有反向的良性推动作用。(3)产品的卖点。房地产产品卖点主要有以下楼盘硬件：户型、配套设施、交通、精装修、板式住宅、建材与配置、景观、新工艺与新材料、使用率、楼间距、会所、游泳池、户口等。 另一方面。要把握客户的性格进行有效沟通。一要通过倾听了解客户的性格和需求。客户的疑虑和不安都隐藏在其谈话中，在交谈的初期。销售人员应积极鼓励客户提出看法。尽快挖掘问题所在。良好的倾听习惯，会令客户感到备受重视。销售人员还可以通过重复客户的话语，有效引导或暗示交谈重点，引起双方的重视。也可以表明销售人员在认真倾听，鼓励客户交谈。了解客户问题的关键点。以及客户的性格，思考如何处理相关问题。二要针对不同性格进行推销。在现实社会中，人的性格是千变万化的，你面对的客户也是各种各样的，根据客户的性格对他们进行分类。这样有利于选择不同的销售技巧。例如：(1)深思熟虑，冷静稳健。不容易被推销员的言辞所打动，对于疑点必详细询问的理智稳健型客户。对这种客户。我们应加强产品品质、公司性质及特点优点的说明，一切说明须讲究合理有据，以获得顾客理性的支持。(2)天性激动、易受外界怂恿与刺激。很快就能作决定的感情冲动型客户。对这种客户，只要把握得好。很快就可以签单。销售人员开始应大力强调产品的特色与实惠。促其快速决定。一般情况下只要客户对房子满意，加上销售人员的特色介绍，这类客户一定会签单的。(3)出言谨慎，反应冷漠。外表严肃，沉默寡言型的客户。对这类客户，销售人员除了介绍产品，还必须以亲切、诚恳的态度拉拢感情。想办法了解其工作、家庭、子女。拉拉家常，鼓励客户多说对房子的看法。以了解其心中的真正需要。(4)犹豫不决，怯于作决定的优柔寡断型客户。如本来认为四楼好，一下又觉得五楼好，再不六楼也不错。销售人员不要给客户太多的选择，应在充分了解客户的需要后取得其信任。帮其做出选择。 总之。要想成为成功房地产销售员需内外兼修，应具有丰富的房地产专业知识，有丰富的市场营销知识、能掌握好的市场营销方式。有一定的金融、经济法规和心理学知识，要有很强的自信心，要有良好的形象，懂得礼貌、礼仪。

工程管理专业论文:关于工程管理专业课程考试改革研究与实践 论文摘要：系统剖析了传统的期末一次性闭卷考试存在的种种弊端，根据专业课程特点，构建了“全程式、多样化、复合型”的新型考试模式，并在工程管理专业课程考试中进行了实践，取得了充分发挥考试的导向作用，调动学生和教师的主观能动性，促进教学改革和提高教学质量的良好效果，对于高等院校同类课程考试改革具有积极的借鉴意义。 论文关键词：专业课程　考试改革　教学质量 工程管理专业是一个集技术、经济、管理、法规四大方面知识于一体的复合型、应用型专业。该专业课程普遍具有基本理论知识与操作技能知识密切结合的特点，其教学目的不仅仅是向学生教授专业知识，更重要的是培养学生利用所学专业知识解决工程管理实际问题的能力和对现有专业操作技能性知识更新创造能力。传统的期末一次性闭卷考试成绩既难以全面、真实地评价学生对专业课程知识体系的掌握程度与对专业知识的运用和创造能力的提高程度，同时也难以客观、公正地评价教师的实际教学质量。如何进行专业课程考试改革是当前高等院校十分关注的热点话题。作者结合多年从事专业课程教学的经验和体会，对传统考试模式的种种弊端进行了深入剖析，重新构建了适应专业课程特点的考试模式，并通过初步实践取得了较好效果。 一、专业课程传统考试模式存在的种种弊端 期末一次性闭卷考试是长期以来高等教育课程考试的主要模式。授课教师、学生对此都是比较适应的。高校教学管理部门对这种考试模式的试卷命题、标准答案和评分方法制定有较为完善的管理制度。在一定意义上来说，这种传统的考试模式对学生是公平、公正的，但却存在如下一些弊端： (一)很难全面地考核专业课程的完整知识体系 传统的期末一次性闭卷考试模式大都是：考试时间为两小时，试题常见类型包括：名词解释、选择、判断、填空、简答、计算等，答题方式为笔答。由于受考试时间、命题形式限制，传统考试内容不能涵盖专业课程的绝大部分主要知识点，特别是专业课程中大量的操作性知识很难体现在试卷上。 (二)无法客观地检验学生对课程知识的综合运用能力 专业课程教学不仅要向学生传授课程的基本理论知识。而且要培养学生运用基本理论知识解决工程实际问题和对现有专业知识、技能进行更新、改进的创造能力。传统的期末一次性闭卷考试考核学生对课程基本理论知识的掌握程度是没有问题的。但是，由于受考试形式的限制，很难考核学生对这些知识的运用能力，而考核学生的创造能力就更难以实现。 (三)不能有效发挥考试结果的反馈作用 传统的期末一次性闭卷考试是课程的一次性终结考试，其考试结果仅作为对学生课程学习成绩评定和教师教学效果的评价，忽视了考试结果的反馈作用。如果在课程教学过程中实行多阶段考试，根据考试结果学生能够及时发现自己对知识掌握的薄弱环节，教师能够及时发现教学中存在的问题，从而进行重点教授、解惑，有效提高教学质量。 (四)阻碍了教师提高人才培养质量的积极性 由于学校主管部门对传统的期末一次性闭卷考试的试卷命题、标准答案和评分标准的严格规定，加之有些课程实施“教考分离”等原因，任课教师只能按教学大纲的要求和期末考试形式来“规范化”的授课，甚至对一些非常重要的专业技能性知识，因其无法体现在期末闭卷考试的试卷上，而放弃讲授。有些在本专业领域有很深学术造诣的优秀教师也因受传统的期末一次性闭卷考试的限制而不能将自己掌握的学科前沿知识传授给学生。 (五)不利于学生端正学习目的和树立良好学风 由于受传统“应试教育”思想的严重影响，许多学生不是以获取知识和提高能力。而是以通过期末考试或以追求高分数为目的来学习专业课程。因为考试是否通过和分数的高低对学生来讲至关重要，它不仅直接关系到学生能否完成学业和获得学位，而且是获得奖学金、评优甚至找工作的主要依据。由于传统的期末一次性闭卷考试的局限性，学生只是关注那些期末要考试的内容，按照期末考试的答题方法去学习，甚至有的学生根本不注重平时学习，经常缺课、抄袭作业，只是在期末按照任课教师划定的考试范围去重点突击，而考完试很快就把临考突击记忆的东西忘了。可见传统的期末一次性闭卷考试不利于学生端正学习目的和树立良好的学习风气。 二、专业课程考试改革总体思路与实施方案 (一)专业课程考试改革的总体思路 改变传统的期末一次性闭卷考试，构建“全程式、多样化、复合型”的新型专业课程考试模式是作者经过研讨确立的专业课程考试改革的总体思路。 所谓“全程式”，是指在专业课程教学过程中实施多阶段性的考试，将考试作为专业课程教学过程中采用的一种手段，分阶段地检验学生对每个教学单元知识的掌握程度和教师的教学效果，以此调动学生平时学习的积极性，避免期末临考前的重点突击。通过阶段性考试检验学生对各阶段课程知识掌握的薄弱环节和教师的教学效果，使教师及时发现问题，调整教学进度和教学方法，进行重点教授、解惑。 所谓“多样化”，是指根据不同教学单元的大纲要求和所讲授的专业知识特点，采取多样化的考试形式。通过多样化的考试形式从不同的侧面全方位地检验学生的学习效果，既可以检验学生对基本专业理论知识掌握的扎实程度，又可以检验学生对专业知识的理解、运用和创造能力。 所谓“复合型”，是指采用复合形式最后评定每一位学生的专业课程的学习成绩。要将在教学过程中采用多样化考试得到的体现学生对专业理论知识、技能知识的掌握程度和理解、运用能力的各种考试、考核成绩与课堂提问、专题研讨、平时考核结合起来，综合评定专业课程的最终成绩。 (二)新型专业课程考试改革实施方案的构建 按照上述课程考试改革的总体思路，笔者构建的工程管理专业课程考试改革具体实施方案如下： 1．对专业课程考试改革实施方案的总体要求专业课程考试内容必须按照教学大纲的要求，涉及到课程讲授的所有基本理论知识和专业技能知识，以及应用这些知识解决工程管理实际问题的能力和对现有专业知识、技能进行更新、改进的创造能力。专业课程考试形式必须实现多样化，以不同的形式检验学生对专业基础理论知识、操作技能知识的掌握程度和运用能力。 2．专业课程考试形式与环节 根据考试改革实施方案的总体要求，笔者设计的专业课程考试形式和环节，除了期末闭卷考试之外，还包括：开卷考试、上机操作、撰写课程论文和课程综述与学习体会等。 3．专业课程成绩构成与评定方法 对于在校学生而言，无论采取何种考试模式，评价学生对专业课程学习效果的最终指标都只能是课程成绩。为使课程成绩能够最大限度地全面、客观、公正的体现学生对专业理论知识、操作技能知识的掌握程度和运用及创造能力，笔者设计了复合式的成绩评定方法。采用百分制评定学生的学习成绩，其中：期末闭卷考试占60％70％；阶段性开卷考试占10％一20％；上机操作占5％；撰写课程论文占5％一10％；作业占5％；课程综述和体会占5％；平时考核占5％～10％。 三、工程管理专业课程考试改革实践及其效果分析 为了探讨适应专业课程特点的新的考试模式，笔者选择了工程管理专业的“工程项目管理”、“工程估价”、“房地产估价”三门专业课程进行考试改革研究与实践。例如，2005级工程管理专业的工程项目管理课程实际采用的考试形式和环节包括：期末闭卷考试(2小时)、上机操作(3次)、阶段性考试(3次)、撰写课程论文(3000字以上)、课程综述和学习体会(2000字以上)。该课程学习成绩构成及其比例为：期末闭卷考试60％；上机操作5％；撰写论文5％；作业(本课程留有40多道较为综合性的课后作业)1％0；课程综述5％；平时考核l5％。 从专业课程考试改革实践的效果来看，“全程式、多样化、复合型”的专业课程考试模式有效地避免了传统的期末一次性闭卷考试的种种弊端，改变了学生对专业课程学习的认识，使学生不仅注重对课程基本理论知识的学习，更注重对所学知识的运用能力和创造能力的培养，有效地调动了学生对专业课程平时学习的积极性，最终成绩更好的全面、客观、公正的反映出学生的实际学习效果。同时，也充分发挥了授课教师的主导作用，使教师充分利用各种有效的教学模式、方法和手段(也包括考试形式、命题方法、成绩评定方法等)最大限度地向学生传授知识和培养学生的综合素质与能力，拓展了专业课程教学的广度和深度，加强了师生互动与沟通，将考试不仅仅作为一种检验教学效果的方法，更重要的是作为一种教学手段，对于促进教学改革、全面提高教学质量具有十分积极的重要作用。 四、推进专业课程考试改革应注意的问题 (一)注重调动教师在考试改革中的主观能动性 改变传统的期末一次性闭卷考试为多阶段、多样式考试，仅仅是一种考试模式的改革。而实际考试效果如何很大程度上取决于任课教师对考试改革的态度。只有任课教师在主观上愿意通过考试改革促进教学质量和人才培养质量的提高，才能发挥出多阶段、多样式考试模式应有的功能和作用。高等院校要充分认识到任课教师在考试改革中的主导作用，对因实施考试改革给教师增加的额外工作量给予一定报酬，对实施考试改革效果显著的教师给予适当的表彰。通过政策导向调动广大教师的主观能动性，更好地推进考试改革，全面提高教学质量。 (二)提倡考试模式的多样化 各类课程要根据课程本身的特点采取有利于提高人才培养质量的考试形式，提倡考试模式多样化。笔者认为．上述工程管理专业课程考试的新模式对于工科专业课程考试具有积极的借鉴意义，但对于基础课程、专业基础课程和文理科类专业课程可能借鉴意义不大。考试改革的根本目的是为了提高教学质量，要提倡课程考试模式的多样化，要“因课施考”，不能搞一刀切。 (三)不能以学生成绩的高低评价考试改革的效果 近年来，由于我国高等教育的跨越式发展，高校招生规模迅速扩大致使学苗质量下降，学生期末考试不及格的数量　居高不下。因此，有人认为通过考试改革提高学生的平时成绩，降低期末考试占总分的比例，可以降低不及格率。其实，这种认识是欠妥的。实施多阶段、多样化考试改革的目的是充分发挥考试的“指挥棒”作用，调动学生平时学习的积极性，使高校师生从单纯注重对基本理论知识的学习转变为既注重对基本理论知识学习，更注重对知识的运用和创新能力的培养。而学生学习成绩的高低是教师的命题难易程度和评分宽严标准问题。实施考试改革同样存在控制适当的不及格率的问题，不能以学生成绩的高低评价考试改革的效果。 (四)改进教师教学质量评价方法 目前，各高等院校对教师的教学质量评价主要包括：学校教务部门和教学督导组的评教、教师同行评教和学生网上评教三个方面。因评教范围和目的原因，前两种评教的结果对大多数教师并没有多大影响；而第三种评教因参与评教的学生多，其评教结果要形成学科范围内的排序，对教师影响很大。如果按现行的教师教学质量的评价方法，对于实行考试改革的教师来说，很可能因平时对学生要求严厉，考试前不给划重点，个别学生认为平时成绩评定不公平等原因，而获得不公正评价。因此，要使教师真正投身于考试改革之中，还应改革现行评教方法。如：降低每学期学生网上评教的影响，适当组织每届毕业生离校前对教师的评教等。 五、结束语 实施课程考试改革是当前高等院校坚持教育的科学发展，深化教学改革的重要举措。构建全新的课程考试模式是时代赋予广大教师的神圣使命。当然．课程考试改革是一项十分严肃的系统工程，必须通过科学、认真的探讨和扎扎实实的工作，笔者决心和广大同行一道，不断完善和深化课程考试模式，通过考试改革全面提高教学质量，为培养更多符合当代和未来祖国建设事业需要的高素质专业人才做出应有的贡献。 工程管理专业论文:财经院校工程管理专业核心竞争力研究 内容摘要：本文从财经院校的学科背景出发，运用swot分析工具分析了其专业发展的内外环境因素，认为财经院校只有从自身学科优势出发，加快工程项目管理专业发展，创出特色，才能赢得社会对其专业的认可。 关键词：工程管理 核心竞争力 财经院校学科 核心竞争力一般属于企业战略管理范畴。对于高校专业发展来说，目前很少有人将其上升至战略高度，原因在于目前的高校管理还有很强的计划管理成分，专业发展的竞争意识不强。然而，人才需求的市场化，却是一个不争的事实。高校未来招生的市场化是必然的趋势。谁能在未来人才市场的选择当中拥有专业核心竞争力，谁就会得到社会的认可。财经院校开设工程管理专业，一方面会受到来自理工院校尤其是建筑类院校工程管理专业的竞争，另一方面财经院校之间工程管理专业也会存在竞争，因此，有必要研究并且提升财经院校工程管理专业的核心竞争力。 工程管理专业的历史可追溯到1956年同济大学创立的“建筑工程经济与组织”专业和西安建筑科技大学创立的“建筑工程经济组织与计划”专业，其后国家分别于1981年、1993年和1998年对本科专业目录调整时对其进行了修正， 1998年，教育部第四次调整本科专业目录时，将先前的“房地产经营管理、管理工程(建筑管理工程方向、基本建设管理工程方向)、涉外建筑工程营造与管理”专业名称进行了合并，确立了工程管理的专业名称，指出工程管理专业是要培养具备管理学、经济学、工程技术等基本知识，掌握现代管理科学的理论、方法和手段，能在国内外工程建设领域从事项目决策和全过程管理的复合型高级管理人才。 财经院校开设工程管理专业的状况 1998年以前，开设类似工程管理专业的主要集中在一些理工类综合高校。随着我国财经类高校的不断增加，1998年以后，很多财经院校也开办了工程管理专业（如表1所示）。目前，全国已有200多所高校开设了工程管理专业。 表1中资料显示，目前，很多财经类院校都开办了工程管理本科专业，有些甚至有硕士点。 财经院校工程管理专业核心竞争力swot分析 随着我国城市建设规模的扩大，对建筑类专业人才的需求是不断增大的。据2005《北京就业形势分析报告》显示：自2003年，计算机、建筑、机械、汽车、临床医学、护理学、人力资源管理、市场营销8个专业连续3年登上了紧缺专业排行榜。这8个专业在北京呈现用人单位多，需求旺盛之势。对于工程管理这个专业，用人单位比较倾向于招聘理工院校背景的毕业生，而财经院校的毕业生相对受到了冷落。据用人单位讲，他们倾向于这些院校的原因是：理工院校背景的学生工程技术知识相对扎实，而财经院校的学生在这方面表现不如他们。那么，是财经院校的毕业生不具备专业竞争优势，还是其他原因造成了这种局面呢？下文将分析财经院校工程管理的核心竞争力所在。 （一）财经院校的工程管理专业学科优势（strength） 财经院校从其院系设置来看，一般都会有经、管、法、文、史等学科，也有部分学校有理、工、农、医学科，其学科优势自然是经管学科，而对于理工院校的学科设置，则偏向于理、工学科，经、管、文等学科多是其增强人文精神的补充而已。工程管理专业虽以技术学科为基础，但还应突出其管理、经济学科。我国工程建设领域偏技术、轻管理的现状导致了对理工科尤其是建筑类院校工程管理人才大量需求。纵观国外工程领域的情况，国外实行注册咨询工程师进行工程管理，如：fidic（国际咨询工程师联合会），该协会实行的是建设工程项目管理的模式。从这一点上来看，我国建设领域的管理水平还处在一个低水平层次上。 （二）财经院校的工程管理专业学科劣势（weakness） 财经院校的学科重点在于经济、管理学科，理工类学科多是这些院校的弱项学科。对于工程管理中的土建类技术课，财经院校的师资力量和教学环境当然不如理工类院校。因而，财经院校工程管理专业知识结构劣势自然是工程技术方面的专业知识了。这种劣势很难改变，首先，财经院校的办学思路和理工类院校的办学思路不一致；其次，财经学科办学需要的硬件投入少于理工学科，导致财经院校的工程管理技术类课程涉及到的硬件投入不足；再次，在财经院校背景下对相应硬件使用效率不高，比如：建材实验室，测量实验室等除了本专业学生使用以外，财经类专业的学生是用不着的。 （三）财经院校的工程管理专业发展机会（opportunity） 随着我国建筑市场的对外开放，一批国外的工程管理公司开始进入我国的建设市场，带来一种全新的工程管理方式，如英国的克瓦纳（kvaerner）、新西兰的贝卡 （beca）、澳大利亚的胡克一克莱蒙（hook-crame）和澳中（ausino）、美国的mec，及新加坡的胜科（semcorp）等。国外的工程管理公司对业主提供的是一种全方位、全过程的建设工程项目管理模式的服务。他们的工程管理人员并不强求专业资历，但管理专业知识都很过硬，同时运用计算机辅助项目管理的水平都很高，他们都有很强的敬业精神。国外先进的工程项目管理模式，对于财经院校的工程管理专业发展是一个启发，也就是财经院校的工程管理专业应向工程项目管理靠拢。这样，在我国对外工程服务中，我们的工程管理专业人员的工程管理模式才能与国外接轨，这是财经院校工程管理专业发展的一个机会。 （四）财经院校的工程管理专业学科威胁（threaten） 对于财经院校工程管理专业发展威胁主要有两方面，一是办学思路，如果财经院校按照理工类院校的思路发展该专业，则永远无法去和理工院校抗衡；二是社会轻视项目管理，进行低水平管理的观念盛行。当前，我国工程建设领域正在发生巨大的变化，投资主体的多元化，必然形成不同的投资目标侧重，如商业项目重工期，公共项目重质量，内部项目重投资的单目标倾向，都威胁着工程项目管理三目标协调发展的管理模式。 通过对财经院校的专业swot分析，我们可对其专业发展核心竞争战略作出矩阵，如表2所示。 从表2来看：财经院校应优选so战略，加强sw战略，推行to战略，以克服tw战略。 通过以上对财经院校工程管理专业的比较优势分析，本文认为财经院校工程管理专业的核心竞争能力在于其财经院校的学科背景下的工程项目管理。在此条件下，各学校根据自身的学科、师资优势，突出工程造价管理、物业管理、房地产开发管理和国际工程项目管理等某一方向，走差异化专业发展之路，同时，借助于计算机虚拟现实技术来降低硬件投入成本，提高学生运用计算机解决工程管理问题的能力，这样才能和理工类院校工程管理专业的毕业生相竞争，占有工程管理人才市场的一席之地。 工程管理专业论文:工程管理专业特色化建设探讨 作者简介：韩英爱（1969-），女，长春工程学院管理学院副教授，国家注册咨询工程师、造价工程师、监理工程师，主要从事工程管理研究，（e-mail）。 摘要：文章分析了工程管理专业建设中存在的问题，对工程管理专业人才应具备的特色进行了探讨，并从专业培养目标定位、课程设置、强化实践教学环节、校企深层合作及订单式人才培养、多渠道培养学生的综合素质、工程管理专业教育与专业协会认可制度等的结合、与emci的标准要求相结合等方面，提出工程管理专业特色化建设的途径，指出不同高校应形成自己特色鲜明的办学风格，走个性鲜明的办学之路。 关键词：工程管理专业；特色化；专业建设 近年来，工程管理专业得到了长足发展。目前中国开设工程管理专业的高校已达 320多所，其中90%的高校都是在1999 年后开设工程管理专业的。由于新开设该专业的很多高校不能立足于工程管理专业的长远发展，在专业培养目标定位、课程体系设置、培养模式等方面存在盲目跟风现象，导致培养的学生缺乏核心竞争力，专业知识杂而不精，人才特色不鲜明，这一现象已严重制约了工程管理专业的发展。因此，培养素质高、能力强、有特色的应用型工程管理人才，已成为工程管理学界普遍关注的一个重要问题[1]。 目前，中国工程管理专业建设存在的主要问题有如下几个方面。 （一） 工程管理专业人才培养模式的宽口径与市场对人才需求的专业化之间存在矛盾，导致就业指向不明确，易被相近专业所替代。在当前竞争激烈的人才市场，用人单位迫切希望高校能够培养专业化的工程技术和管理人才，以解决企业在实践中遇到的专业问题。但工程管理专业培养方案由于贯彻“宽口径、厚基础”的基本教育思路，又忽视基本技能的培养，因此培养的人才“宽而不专”，往往缺少特色，也缺乏市场竞争力[2]。 （二） 工程管理专业师资力量总体薄弱，新开设工程管理专业的高校师资队伍尤其如此。工程管理专业的教师不仅要具备较高的学术水平，而且要具备一定深度和广度的专业知识。如建筑工程计价课的教师要掌握建筑工程施工技术、建筑施工组织、房屋构造等知识，才能够真正讲透建筑工程计价知识。另外，工程管理专业的教师还必须具备工程实践能力，尤其是对应用型本科院校的工程管理专业教师来说，需要传授给学生的不仅包括专业知识，也包括工程实践经验。如果专业教师的工程实践能力有限，将直接影响实践环节的指导质量。（三）工程管理专业的学生对专业前景认知模糊，缺乏对专业的信心。通过调查发现，有较多工程管理专业的学生，尤其是刚跨进大学校门的工程管理专业的学生不清楚将来的职业发展方向，觉得工程管理专业的专业性不强。如工程管理专业项目管理方向的学生总觉得搞技术不如学土木专业，搞造价不如学造价专业，大学毕业也很难直接进入管理层。由于对专业前景的认知模糊，导致学生对专业的信心不足。 （四）应用型本科工程管理专业人才普遍缺乏国际工程管理的能力和知识储备。中国加入wto后，建筑业市场面临国外同行的竞争。要在国际市场求生存、求发展，需要一大批懂国际惯例，外语能力强，综合素质高，有创新精神的国际化经营、技术管理人才。 高等建筑教育2013年第22卷第5期 韩英爱工程管理专业特色化建设探讨 （五）在工程管理专业人才培养中，普遍存在注重知识的传播，而忽略素质与能力的培养，忽视实践教学的现象。有的实践环节设置得也不够合理，以致学生进入社会后不能尽快地适应工作。 二、工程管理专业人才应具备的特色 工程管理专业人才培养目标从最初的强调“专”和“精”，到后来提倡“通”和“广”，提倡“宽口径、厚基础”，而目前工程管理人才到底应具备什么特色，如何打造其核心竞争力，这是工程项目管理人才培养方案的制定者和实施者一直在认真思考和梳理的问题。尤其是对应用型大学本科生来说，在激烈的人才市场中要找准定位，要以特色和质量取胜。工程管理专业人才应具备的特色，笔者认为有以下几个方面。 （一）工程管理专业人才应在特定岗位上“上手快”，并具备工程师的专业理论知识和岗位技能 由于工 节奏的加快及市场竞争的加剧，用人单位希望工程管理专业毕业生在工作上能“上手快”，在招聘时大多要求毕业生具有专业实践经验。工程管理专业知识体系和结构的合理是实现专业培养目标，满足市场对专业人才需求的关键。工程管理专业尤其是应用型本科院校的工程管理专业培养目标的定位应是技术应用型高级专门人才，即培养具有创新潜质和实践能力的应用性工程技术人才，为生产、建设、管理、服务第一线培养知识型高技能人才。所以在制定人才培养方案时，要瞄准行业内对接的工作岗位，有针对性地设置课程群和实践环节，在要求学生牢固掌握工程专业知识基础上重点学习岗位技能。如果没有针对性的岗位技能，在就业时就处于竞争劣势，很难找到合适的岗位。 以笔者所在的长春工程学院为例，与工程管理专业形成就业竞争的专业主要有土木工程专业和工程造价专业，其中工程造价专业是在2006年从工程管理专业分出来后设置的独立专业。2010年在修订工程管理专业人才培养方案时，把培养目标定位为具有管理基本理论知识和素质，并掌握过硬专业技能的高级技术人才。通过对用人单位的广泛调研，并结合学校的资源优势，进一步明确了具有一定竞争优势的学校工程管理专业人才应具备的能力和技能，如工程识图能力（包括土建、水暖、电气专业）、计价能力（包括土建、水暖、电气专业）、施工项目质量与安全管理能力、工程测量与放线能力、国际工程口语与交际能力、国际工程招投标与项目管理能力等。 （二）工程管理专业人才应具备管理者的必要素质和能力 工程管理领域迫切需要大量既精通工程技术，又通晓管理业务，并具有战略眼光的工程管理人才。具体而言就是需要具有工程背景的管理人才，这也是该专业和其他相关专业相比最主要的专业特色。对项目经理尤其是对工程总承包的项目经理来说，不仅要有丰富的专业知识，更要具备较强的组织、协调和沟通能力以及领导决策能力。 （三）工程管理专业人才应具有外向型、开放型国际工程项目管理的知识和能力 目前，国际工程承包市场不断扩大，中国国际工程承包量不断增长，迫切需要既懂国际惯例又具备国际工程公关能力的外向型人才。外向型、开放型国际工程项目管理人才的培养，应加强跨文化语言及国际工程管理惯例操作实务相关能力的训练，要具有参与国际工程招投标，并直接与国外技术和管理人员进行沟通和对话的能力。 各学校的办学背景、办学条件和师资力量等都有所不同，因此，在确定培养人才的岗位能力和技能方面可以选择不同的方向和不同的组合，自成一派，形成各自独有的特色。 三、工程管理专业特色化建设途径 打造应用型本科工程管理专业的特色，提升毕业生在人才市场中的核心竞争力，增强其不可替代性，是深化工程管理专业改革，保持和提升本科工程管理专业生命力的关键。工程管理专业建设的主要途径有以下几方面。 （一）专业培养目标特色鲜明，专业人才竞争优势明显 工程管理专业不应是纯粹的软学科，应强化专业的可塑性，专业人才在核心技能上一定要过硬。工程管理专业培养的是具有深厚工程背景的复合型技术管理人才，学生要有突出的专业技能，否则在激烈的就业竞争中将失去立足点。长春工程学院在土木工程、工程造价、工程测量等方面有雄厚的师资力量和良好的办学条件，因此在专业化技能方面主要强化土建、水暖电工程的识图和计价能力、工程测量与放线能力、施工项目质量与安全管理能力。此外，鉴于现代社会对国际工程管理人才的大量需求，对学生增加了国际工程管理能力的培养。聘请有国外生活和工作经历的教师讲授国际工程口语与交际课程，并外聘具有丰富国际工程管理经验的外籍教师讲授国际工程与项目管理课程，并增加国际工程合同分析课程设计等，以强化学生国际工程管理方面的意识和能力。除过硬的专业技能外，工程管理专业人才还要具备必要的经济、管理和法律知识，以及一定的人文修养和管理素质，要成为既能和“物”打交道的“专才”，又能和“人”打交道的“通才”，这是中国新时期社会对工程管理专业人才的要求[3]，这样的人才也才是深受用人单位欢迎的人才。近年来学校工程管理专业项目管理方向毕业生的就业率均达到96%以上，2010年达到100%，这充分说明用人单位对专业特色人才的认可。 （二）设置以关键技能和能力为导向的课程群，凝练 特色，提高效率 在美国，工程管理专业主要设置在土木、建筑设计学院以及工程技术学院。课程设置中建筑技术类课程比较全面，开设的科目广泛而详细，内容涉及建筑技术以及施工的各个方面，可见技术类课程是工程管理专业教育的根基。 工程管理专业既有技术类的课程，又有管理类的课程，所以该专业开设的课程要比其他专业的多。有专家曾提出可考虑主辅修制、双学位制，或延长学制，由四年制变为五年制。应用型本科工程管理专业课程设置的重点是专业基础课和专业课，最好采用针对就业岗位，以关键技能和能力为导向的课程群设置模式，做到思路清晰、主次分明、有的放矢，保证课程设置的高效率，也便于根据市场需求有目的地进行动态调整。如计价能力的学习和培养主要通过建筑工程计价、建筑设备计价、建筑装饰工程与计价、工程计价软件应用、工程管理综合课程设计、工程计价软件应用课程设计等理论课和实践课来支撑；施工现场与质量管理能力的学习和培养主要通过建筑施工技术、建筑施工组织、工程项目管理、建设工程合同管理、建筑施工技术课程设计、工程管理综合课程设计、施工项目质量与安全管理课程设计等理论课和实践课来支撑；国际工程管理能力的学习和培养主要通过工程管理专业英语、国际工程合同管理、国际工程英语口语交际、国际工程承包、国际工程合同分析课程设计等理论课和实践课来支撑。 针对不同岗位进行课程群设置时，要特别注意对不同岗位技能之间交叉重叠部分的专业知识的讲授和能力的训练，要给予充分保证。比如工程识图能力及技术规范、标准图集的应用能力，既是工程计价能力的基础，也是施工现场工程技术管理能力的基础，因此此部分内容要保证足够的学时和必要的训练，以提高工程管理专业人才培养的质量和效率。 工程管理应是基于技术之上的管理，尤其是对于应用型本科的工程管理专业来说，技术课程应贯穿在工程管理专业教育的各个方面，并尽量以必修课和考试课的形式设置。人文和管理类必修课程尽量浓缩，多以选修课的形式开设，并通过其他教学环节的渗透和潜移默化的影响，不断强化学生的人文意识和管理素质。 （三）强化实践教学环节 实践环节是美国大学本科教学培养方案的一个重要组成部分。20世纪初，美国实用主义教育理论提出了“从做中学”、“劳教结合”的合作教育实践观点，解决了教育与社会、理论与实践脱离的问题，并对美国高等教育产生了深远的影响。另外，作为美国工程管理专业教学实践环节的一个重要组成部分，全国性以及区域性工程管理专业学科竞赛活动，对于培养工程管理专业学生的创新意识、合作精神，提高其创新设计能力、实践动手能力和综合素质有着重要的促进作用[4]。 实践教学环节主要包括认识实习、课程设计、生产实习、专业综合实践（毕业实习）、毕业设计等环节，实践教学环节的安排应由感性认识到单项技能的学习，再到结合工程实践进行综合能力的训练，通过分层次的训练，强化实践教学环节的效果。长春工程学院工程管理专业项目管理方向的实践教学总周数为79周，占教学活动总周数的48.8%，实践教学体系框架如图1所示。 将毕业设计设置不同的方向，供学生选择，并以实际工程为背景，进行“真题真做”或“真题模拟”的专业综合能力和技能的训练。毕业设计的不同方向主要有施工项目管理方向、造价方向和国际工程管理方向等，学生可以根据已签约用人单位岗位需求和自身发展取向自主选择毕业设计的方向。每个方向一般分阶段由不同的专业教师负责，这样可以发挥各专业教师的强项。有的方向也聘请有丰富工程实践经验的高级工程师作为指导教师，以保证毕业设计的质量。 　图1实践教学体系框架 提高实践教学质量是一项系统工程，与企业合作，建立长期稳定的实践基地，以及制定政策，鼓励和引导教师参加工程实践，提高教师的工程实践能力等等，需要学校与专业教师做出长期不懈的努力。 （四）校企深层合作，推进订单式人才培养模式，强化办学特色 与企业进行深层次合作与互动，对于应用型本科工程管理专业教育来说无疑具有强大的推动力，这一做法既保障了学生实习实践的质量，也强化了办学特色。订单式人才培养模式是企业与高校合作办学，提高高校办学效益的一种良好模式。在与企业深层次的良性互动中，学校能够及时了解企业的需求，帮助并 引导学生就业。同时，也有利于培养既懂理论又懂实践的双师型教师，学校在此过程中也能够逐渐形成自身的人才培养特色。如长春工程学院与中交二航局合作，以订单式人才培养模式培养国际工程技术管理人才，满足日益增多的对海外工程技术管理人才的需求。在合作过程中根据中交二航局提出的具体培训目标和要求，双方协商确定培训班应开设的理论课程和实践内容。对已经和中交二航局签定就业协议的学生在毕业前进行分阶段强化培训。学校2010年修订工程管理专业人才培养方案时，还把国际工程管理培训班开设的一些核心课程纳入新的人才培养方案。 （五）重视学生综合素质的培养，多渠道提高学生的沟通、协调和管理能力 英国建筑工程管理专业培养目标兼顾专业技能和综合素质，将优秀管理者不可或缺的沟通、协调和管理能力的培养与专业教育并重。 工程管理专业学生综合素质的培养可以从以下环节入手：一是重视工程管理专业学生入学时的专业教育，提前帮助学生了解专业方向，为今后的专业学习做好准备。入学专业介绍应由具有丰富教学经验和工程实践经验的老教师来讲解，通过与相关专业的比较，说明该专业的核心竞争力。同时强调人文素养和管理素质对专业人才发展所起的重要作用，促使学生在重视技能学习和训练的同时，有意识地通过积极参与各种活动来增强人文素养和管理素质[5]；二是尽可能地为学生创造实践和锻炼的平台。比如专业实习前为学生布置实习内容并做好动员，强调实习的重要性，鼓励学生自主联系实习单位，实习结束时举行实习经验交流会，为学生提供总结提高、相互借鉴学习的机会；三是重视校园文化的建设。良好的校园文化能够潜移默化地陶冶学生的情操，塑造良好的人格。可以通过专题讲座、英语口语竞赛、辩论大赛、文艺汇演等丰富多彩的“第二课堂”，弥补“第一课堂”教学的不足，使学生开阔眼界，展现自我，充满活力。良好校园文化的熏陶具有无形的向心力和凝聚力，对培养工程管理专业学生人际交往能力以及团队合作精神具有良好的促进作用。 （六）将工程管理专业教育与专业协会认可制度相结合，提高专业教育的针对性和有效性 英国高校建筑工程管理专业接受教育部门和相关行业协会的双重评估。教育部门主要就培养目标、教学计划、师资力量、学校软硬件条件进行评估，而行业协会则主要对学校专业课程体系设置的合理性、人才培养目标是否适应社会需求等进行评价。英国开设建筑工程管理专业的学校必须通过行业协会，如英国皇家特许测量师学会（ rics）和 英国皇家特许建造学会 （ciob） 等的评估，否则学校毕业生将无法得到社会的承认，难以进入专业所对应的行业工作。高等学校和专业协会共同完成建筑管理人员从初级人才到业内高级人才的培养，真正贯彻终身教育的理念。 中国在工程管理专业建设中可以借鉴英国的做法，把专业协会认可制度与高校专业教育有机结合，使培养的学生更加符合社会对工程管理专业人才的要求。另外，在课程内容上尽量和国家一级建造师、监理工程师、造价工程师等执业资格考试大纲要求结合，提高教学内容的应用性和针对性。 （七）国际工程管理教育与国际工程管理认证（emci）标准要求相结合 中国的工程管理教育要和国际接轨，就必须按国际规范操作。国际工程管理认证是验证工程师和技术人员专业工程管理资质和能力的国际认证，是衡量和评价工程师管理人员的标准。emci 所基于的工程管理认证知识体系（emc-bok），代表了优秀工程经理所需要的关键知识与技能。在中国推行 emci，是中国工程管理教育加快与国际接轨的有效措施，能够促进工程管理人才知识能力的国际化，增强中国工程公司在国际市场上的竞争优势。2005年，中国国际人才交流协会和清华大学继续教育学院联合引入了“国际工程管理认证”。因此，有条件的高校在工程管理专业建设中应放远眼光，在人才教育中尽量与emci的标准要求相结合，培养国际认同的工程管理专业人才。 四、结语 工程管理专业人才培养模式与特色研究是一个复杂的多层结构体系，需要考虑学校的发展方向、资源优势、专业定位、市场需求、生源质量等因素。 不同学校应结合自身专业背景、学科优势、师资条件、科研实力等情况，凝练特色，形成自身鲜明的办学风格，开创自身独特的办学之路。 工程管理专业论文:探析工程管理专业实验课程体系的研究与实践 论文关键词：工程管理专业　实验课程体系　设计　实施 论文摘要：从工程管理专业的培养目标出发，针对当前该专业实验课程体系建设的不足，讨论了工程管理专业实验课程体系建设的要求，并以广州大学工程管理专业为例，设计了该专业实验课程体系的架构，介绍了其网络虚拟实验的做法和结构，最后讨论了该体系的实施要点。 工程管理是一门涉及工程技术、经济、管理、法律等多知识范畴的边缘交叉学科。工程管理专业的培养目标在于：培养具有管理学、经济学和工程技术的基本知识，掌握现代管理科学的理论、方法和手段，能在国内外工程建设领域从事项目决策和全过程管理的复合型高级管理人才。 工程管理的复杂性、实践性都要求专业必须强化实践教学体系建设，以培养工程管理专业学生具备较强的实践动手能力。作为实践教学的一个类别，实验教学同样是培养学生动手能力和创新能力的重要教学手段，对于工程管理专业学生的工程素质、科学素质、文化素质以及创新能力的培养具有独特的作用。 一、工程管理专业实验课程体系建设所存在的问题 目前国内已经有部分院校的工程管理专业构建了实验课程体系。这些学校编制了包括实验课程教学大纲、实验项目指导书、实验报告文本等在内的教学文件，建有较完善的教学实验室，硬件设施和软件设施较为先进，实验教学师资齐备，实验教学取得了一定的效果。但通过考察，发现目前国内工程管理专业实验课程的教学实施尚存在以下问题。 1.实施实验教学的动力不足 在所考察的国内高校中，目前明确提出并设置实验课程体系的学校不足20所，与全国二百多所工程管理本科专业院校数量相比相差甚远。说明大多数院校工程管理专业在实验课程体系的建设上缺乏动力，其部分原因在于： (1)　部分院校没有正确理解实验课程体系的含义，未深刻领会实验教学对于学生实践能力和创新能力培养的重要性，因此缺乏进行实验课程体系建设的思想动力。 (2)　工程管理专业较为成功的传统实践教学效果使教师满足于当前的实践教学模式，乐于接受学生实践能力培养现状。不能从传统实践教学模式对其思想的束缚中解放出来，自然也缺乏进行实验课程体系创新的动力。 (3)　不成功的激励措施致使教师缺乏进行实验课程体系建设和实施的利益动机。如部分院校对于实验课程体系建设采取简单行政命令的方式，有的院校甚至对实行实验教学的课时采取打折计算的方法，诸如此类的不当激励措施都阻碍了教师进行实验课程体系建设和改革的兴趣与信心。 2.已建成的实验课程体系架构不尽合理 经过对约20份工程管理专业实验课程体系文件的比较，发现大多数实验课程体系的架构设置存在问题，主要表现在： (1)　对实验课程体系的基本概念理解存在误区。相当多的院校把传统的实习类课程和课程设计类课程纳入到实验课程体系，以传统的实践课程体系代替实验课程体系。 (2)　目前工程管理专业大部分已实施的实验课程体系的实验项目是附属于理论课开设的，实验内容以验证性实验为主，综合性、探索性、研究性实验很少；同一专业的各门实验课分散、孤立且多有重复，相互之间又缺乏关联性和系统性，多数脱离生产实践。这种课程体系不利于培养学生的创新能力和发现、分析、解决实际问题的能力。 (3)　实验课程体系设置缺乏模块化，缺乏贯穿工程管理整体流程的实验项目。 3.实验教学手段和方法局限于传统教学模式 传统实验教学模式的弊端在于对学生学习行为和学习方式的束缚性，要求学生必须按照规定的时间地点和-规定的方法及操作步骤按部就班地进行实验。这样的教学方法，正如钱三强先生所说：“会使学生对科学概念的产生和发展引起误解，失去了对观察和实验的兴趣”。而目前多数工程管理专业实验课程正是在延续着这种传统的教学模式而展开，不利于学生独立工作能力的提高。 二、工程管理专业实验课程体系设计 1.工程管理专业实验课程体系的设计要求 (1)　应符合实验课程的普遍特征。这些特征也是实验课程体系区别于一般的实践课程体系的重要标志，即： 从目的来看，不仅验证书本知识，更着重于培养学生正确使用仪器设备，进行测试、调整、分析、综合和设计实验方案，编写实验报告等的能力； 从场所来看，实验主要是在实验室进行，或在实验基地进行； 从过程来看，实验是在人为控制条件下，引起实验对象的变化； 从结果来看，实验是通过观察、测量数据和统计分析数据得出某种结论。实验结果一般以实验报告来体现。 (2)　实验内容应与当前工程管理的实践发展相适应。除能进一步训练学生投资分析、招投标管理、造价管理、施工管理、合同管理等传统意义的工程管理技能以外，还必须注重对学生信息化能力的训练。 (3)　课程体系应尽量实现模块化和单独设课。工程管理专业所涉及的知识主要包括工程技术、经济、管理、法律、信息化五大领域，在实验课程的设置上，可以按照这五个领域来划分模块，进而再考虑实验项目的设置。为保证实验课程的开设效果，可以考虑把各实验项目整合起来，单独设置实验课程。 (4)　工程管理专业实验课程体系的内容设置应至少体现三方面的体系性： 知识领域的体系性，即从工程技术、经济、管理、法律、信息化五大领域来划分模块； 实验课程类型的体系性，即实验项目知识点应按照合理比例分配到基础课、专业基础课和专业课中； 实验项目类型的体系性，即应分别设计不同的基础性实验(演示实验、验证实验)、综合性实验、设计性实验和研究性实验，其中应注重综合性、设计性和研究性实验的比例，以强化对学生创新能力的培养。 2.广州大学工程管理专业实验课程体系设计 广州大学工程管理专业于2008年5月构建了新的实验课程体系，该体系涵盖了五大知识领域20门课程的知识点，共设计了基础性、设计性、综合性3种类型72个实验项目，总计211个实验课时。 在实验课程类型上，基础课实验包括大学计算机基础和visualbasic程序设计2门课程的约20个实验项目，-主要是训练学生计算机操作能力和初步程序编制能力。专业基础课的实验包括工程结构、建筑材料、测量学等课程的实验，主要是加深学生对专业基础课理论的认识，运用课程中学到的理论去发现和分析工程管理领域的问题，并初步提出解决问题的方案。专业课的实验包括建筑施工、工程项目融资、工程项目管理、工程估价、建筑企业管理等课程的实验，主要是让学生熟悉和掌握工程管理的常用软件、模拟工程项目动态管理与监控的整个过程。 3.基于信息技术的实验模式 实验课程体系的设计理念和最终目的在于协助、配合学生构建自主获取知识的能力，实验模式应该能激发学生的学习兴趣、符合学生的学习习惯。实验项目是实验模式的内容，模式是内容的反映过程。在模式设计时， 需要认真考虑和尊重学生的兴趣和爱好，充分发挥学生自身的潜能和特长。 信息技术和互联网的发展与应用，为实施新型实验模式提供了技术支持和保障。通过互联网把教师、学生、实验项目联系起来，突破时空的限制，实现跨时空跨学科的仪器设备远程共享，甚至远程控制。使用仿真技术、虚拟技术等手段，可以使学生在虚拟实验环境下完成实验的各个环节，同时进行相关资料的查询，接受教师的异地实时网上个别辅导，参与实验相关问题的讨论。 广州大学工程管理专业依托学院项目管理实验室的计算机和网络设备，在“物业管理信息系统”等课程的实验项目中实施了网络虚拟实验室的教学模式。教师在网络课程平台中实验大纲和实验指导书，学生在客户端下载阅读后远程登录物业管理应用程序服务器进行实验。期间教师和学生可以通过交流平台进行答疑指导，也可以进行信息资源共享。实验结束后学生按要求把实验结果存储在数据库或下载到客户端完成实验报告，最后再通过网络课程平台把实验报告上传给指导教师。教师则可以在线阅读学生的实验报告并给出批改意见和实验成绩。 三、工程管理专业实验课程体系的实施 实验课程体系的实施需要遵循“以学生为中心”的原则，应能激发学生的实验兴趣，促使学生在实验过程中自主获取专业知识并提高动手能力和创新意识。为此应注意以下几点。 1.开放的实验环境 “封闭式”教学模式对实验时间一刀切，教学形式单一，教学效果相对受到限制，学生的积极性和创造性不易得到发挥。实验室的开放可以采用多样化的形式，如在实验时间上允许学生在课后进入实验室完成实验，在实验项目上允许自主选择非课内要求但学生个人有兴趣的项目，在技术上建立远程网络虚拟实验室等。尽量考虑学生学习的实际需要，尊重其学习意愿，为其提供方便的学习条件。 2.多样的组织方式 根据不同的实验项目要求，学生可以采取个人实验和小组实验等不同的组织形式。 一般来说，要求学生必须掌握的重要工程管理专业理论知识的实验项目应尽可能按照个人实验的方式组织实施，如水准仪的认识和使用实验、会计凭证填制实验、图形算量实验和钢筋算量实验等。 当然，为了培养学生的团队精神，同时考虑到实验项目协作的要求一也可以安排进行小组实验。另外，某些实验项目也可以根据实验进程结合运用个人实验和小组实验的方法，以达到不同的实验效果。如模拟招投标实验，在编制标底和投标报价阶段，可以采取个人实验的方法；而在投标和评标阶段，则可以采取小组合作的方法。 3.灵活的实验形式 实验课程体系建设的目标是培养学生具备工程管理工程师的基本素质和能力，所以动手操作、现场观测、上机运算、系统分析与设计等多种实验形式必须结合运用。另外，由于受人才培养方案学时的限制，学生的实验教学训练明显不足。为了弥补这一缺陷，可以采取课后作业与实验结合的形式，如房地产项目融资方案计算机生成实验和房地产开发项目可行性研究模拟实验的计划学时分别是4个和8个学时，但根据教学经验，学生一般很难在计划时间内完成，这就要求学生必须利用课后时间开展实验。 为了激发学生兴趣，可以在实验中采取具有竞争性的考核手段。如对于工程索赔实验来说，可以安排学生分别饰演索赔方和被索赔方，二者根据自己准备的资料在模拟的工程索赔场景中展开辩论，最后的优胜者获得一定的奖励。 工程管理专业实验课程体系的建设是进一步提高该专业人才实践能力和创新能力的重要措施。广州大学工程管理专业近几年所进行的研究、探索和部分实践表明，从实现专业培养目标的高度，本着为学生负责的精神，构建具有创新性的工程管理专业实验课程体系是必须且可行的。合理的实验教学内容、教学手段和教学实施策略不仅是对传统实践教学体系的补充，同时也是当前工程管理工作新局面对教学工作提出的新要求。 工程管理专业论文:财经类高校工程管理专业本科教学培养方案探讨 摘要：工程管理专业是一个多学科融合性的专业，随着中国国民经济持续快速的发展，国内对工程管理专业人才的需求也快速增长。以财经类院校为例，分析了工程管理专业的学科属性、培养目标和课程体系设置，提出了逐步完善工程管理专业培养方案的对策建议。 关键词：工程管理；房地产；培养方案 改革开放三十年来，中国经济保持了持续快速的发展。随着工业化、城市化进程的加快，中国建筑业的规模和从业人员数量也在不断扩大，工程管理方面的专业技术人才也越来越紧缺，从而对高校工程管理专业的人才培养也提出了更高的要求。本文通过对财经类院校工程管理专业本科教学培养方案的分析，探讨现阶段培养方案存在的问题以及改进的建议，提高工程管理专业毕业生的市场竞争力。 一、国内工程管理专业概况 根据2004年教育部《普通高等学校本科专业目录》，将“管理科学与工程”设为管理学门类下的一级学科，并下设八个二级学科：工程管理、工业管理、管理科学、信息管理与信息系统、房地产经营管理、项目管理、产品质量工程和工程造价（八个本科专业）。将工程管理专业设在管理学门类下面，即强调了其管理类学科属性，这与国际上多数国家将其归属在土木工程类专业的做法有所不同。因此，中国的工程管理专业偏重于管理类。目前，国内共有三百多所所高校开设了工程管理本科专业，主要分布在各综合性大学、建工类、矿业类、电力水利类、财经类等高校。中国工程管理专业目前还处于研究、探索和发展阶段。从全国开设工程管理专业的高校来看，基本上都是以管理学、土木工程等为主干学科，下设有工程项目管理、房地产经营管理、投资与造价管理、国际工程管理和物业管理等五个专业方向。不同高校培养的侧重点不一样，但都是培养具备工程技术、管理学、经济学及法律知识，能运用现代管理理论方法，在国内国际工程建设领域中，从事投资决策、工程项目建设管理、工程项目咨询、工程项目监理、政府部门宏观调控管理等应用型、复合型人才。 二、安徽财经大学工程管理专业课程的设置与教学内容 安徽财经大学是一所以经管法为主的多科性财经类院校，工程管理专业设置在管理科学与工程学院，专业方向为房地产经营与管理方向。 1.专业培养目标：培养德智体全面发展的，具备管理学、经济学和房地产经营与管理的基本知识，掌握现代管理科学理论、方法和手段，接受房地产经营管理、工程项目管理基本训练，具备从事房地产经营管理专业技能与工程项目管理能力，适宜在企事业单位和政府有关职能部门从事房地产和工程项目管理相关业务，以及在相关教学科研单位从事该领域教学、科研工作的高级复合型专门人才。从培养目标可以看出，由于学校的财经类属性，专业的设置偏向经济管理类。 2.专业特色与培养要求：本专业毕业生应获得以下几个方面的能力：（1）具备良好的政治素养和品德、健康的身心和创新精神；系统掌握相关的管理理论和方法、土木工程技术知识、相关的经济理论及其他相关学科知识；（2）具有综合运用本专业知识从事工程管理的基本能力；（3）初步具有进行工程项目可行性研究、工程项目的投资、进度、质量控制、合同管理、信息管理和组织协调的技能；（4）具备较强的语言表达能力、文字表达能力和人际沟通能力；（5）熟悉中国房地产经营管理、工程管理的有关方针、政策、法规以及国际工程管理的惯例和规则；（6）了解本专业理论前沿和发展动态，掌握文献检索、资料查询的基本方法，具有初步的教学、科研和实际工作能力。 3.课程设置。课程设置主要包括学科基础课、专业必修课和专业选修课等。学科基础课包括西方经济学、管理学原理、会计学、统计学、市场营销学、财务管理与财务报告分析、运筹学、管理信息系统、经济法、工程制图等。专业必修课包括房地产经济学、房地产金融学、房地产政策与法规、房地产开发与管理、工程概预算、工程项目管理、房地产估价、物业管理等。专业选修课包括工程技术监理、建筑材料、建筑技术、工程招投标管理、工程项目管理等。学制四年，学生学完培养方案规定的课程，修满学分，经考核成绩全部合格，发给本科毕业证书。符合《安徽财经大学普通学科学生学位授予办法（学分制）》规定的，授予管理学学士学位。 三、工程管理专业主要课程教学内容 工程制图：制图的基本知识和基本技能；正投影原理：点、线、面、平面立体、曲面立体的投影；常用建筑曲面体的形成及画法；投影制图：三视图、六面基本视图、辅助视图；组合体视图的阅读、绘制及尺寸标注；各种剖视图；土木建筑工程专业图：房屋建筑及房屋结构施工图；钢筋混凝土及钢结构构件图；室内给水排水工程图；计算机绘图软件的应用。 房屋建筑学：房屋建筑学课程分为民用建筑和工业建筑两部分，每一部分又包括建筑构造和建筑设计原理。学习这门课程的目的是为了使学生掌握房屋构造的基本理论；初步掌握建筑的一般构造做法和构造详图的绘制方法，能识读一般的工业与民用建筑施工图；了解一般房屋建筑设计原理，具有建筑设计的基本知识，正确理解设计意图。 房地产开发与管理：本课程以房地产开发与管理的全过程为主线，以加强对房地产开发与管理活动的全面理解为目的，结合中国房地产开发与管理的实际，对房地产开发与管理的基本理论知识和实践要求加以介绍。主要内容包括：房地产开发与管理的基本概念、房地产的基本法律制度、房地产市场调查与预测、房地产项目的开发管理、市场营销策划、房地产交易的类型以及特点等。 工程项目管理：本课程是一门紧密联系工程建设管理实践的重要课程，它以工程项目为对象提出工程项目管理的概念和系统，从施工项目管理者或承包商的角度讲授项目组织与管理的理论和方法，强调管理的应用。其研究范围涵盖着工程项目投资前期，投资建设期直至项目投产的整个过程；研究内容包括决策、计划、组织、指挥、控制及协调的理论，方法与手段；研究目的是使工程项目管理在投资、工期、质量三大目标及其他方面均取得最佳效果，尽快发挥效益，最终收回投资并达到投资增值的目的。 房地产政策与法规：本课程以中国土地管理法和房地产法律制度以及房地产开发、经营与管理活动的法律规范为主要内容。具体涉及房地产法律的基本范畴、特点和制度演进；城市规划、房地产交易、转让、抵押、租赁等相关的法律规定；房屋拆迁的安置与补偿、市场管理、物业管理等相关的法律规定。 城市规划与管理：本课程主要包括城市规划的基本原理与方法，城市规划的基本程序，城市规划对城市经济建设和社会发展过程的影响和作用，城市规划与工程建设项目之间的关系，具备城市、城镇和居住小区规划的基本知识，以及分析与解决城市、城镇和居住小区规划相关问题的解决思路和规划方法等。 房地产估价：本课程以房地产估价工作所必备的理论基础和基本知识为主线，结合中外房地产评估行业发展的现状，主要介绍了房地产估价的程序以及在熟练掌握房地产估价基本理沦知识的基础上，对不同房地产类型、在不同评估目的条件下进行房地产估价时能够选择运用房地产估价中的成本法、市场比较法、收益法等合适的估价技术来求取估价对象客观合理的价格或价值。 四、完善工程管理专业本科教学培养方案的建议 工程管理专业是管理类门类中重要的专业科目之一，随着房地产业的快速发展，社会对房地产专业人才的需求也越来越大。中国必须逐步建立起满足市场需要的、与国外高校基本一致的房地产人才培养模式。为此应进一步完善工程管理专业本科教学培养方案。 1.由于财经类高校的特点，工程管理专业课程设置偏向经、管、法，而工程管理学科的研究方法是工程技术与管理理论的结合，必须具备一定的建筑行业背景知识。对于工程管理专业教育来说，在保留经济、管理以及法律平台现有课程的基础上，加强工程技术类课程的设置力度，拓宽学生的知识面。 2.推动教学实践环节的开展。在工程管理专业本科教学实践环节的开展过程中，普遍存在着学生经验不足、动手能力不强等问题，从而影响了工程管理专业生产实践环节、毕业实践环节活动的开展。因此，要逐步加强学校和相关企业的联系与合作，推动产学研的发展，完善教学实践环节。 工程管理专业论文:浅析工程管理专业 工程力学 课程教学改革的探讨 论文关键词：工程力学;工程管理;教学改革 论文摘要：《工程力学》是工程管理专业的一门主要的技术基础课，在专业课程学习中起着承上启下的重要作用，但是由于教学对象的特殊性，使得工程力学在工程管理专业的教学过程中遇到了很多问题：学生们对于课程的不重视、学生们觉得学习起来特别难、力学课堂容易沉闷、在较少课时内需要完成三大力学的教学内容……这些问题使得工程力学课程在工程管理专业学生的授课过程中往往不容易取得良好的教学效果，所以本篇文章就针对教学过程中容易存在的问题进行进一步的探讨，提出相应的改革措施，以供大家参考。 《工程力学》是工程管理专业的一门主要的技术基础课，在专业课程学习中起着承上启下的重要作用，其任务是使学生具备解决工程实际问题所需的基础知识。本课程涉及到的重要内容是研究物体的受力分析、平衡规律和各类构件承载力（强度、刚度、稳定性方面）的分析方法、计算理论；研究杆系结构的组成与受力特点，及求解杆系结构内力与变形的方法，其教学内容里包含了很多力学理论推导和计算过程，这些知识在传授给工程管理专业学生的过程中，他们通常觉得接受起来比较有难度，所以根据多年的教学经验，对工程管理专业《工程力学》课程进行一定的教学改革探讨是非常有必要的。 1工程管理专业对《工程力学》课程的特殊要求 工程管理专业的力学课程与工民建专业的力学课程有很大的不同。工民建专业的力学课程将《理论力学》、《材料力学》、《结构力学》分为三大课程分别讲授，将每种力学理论的推导原理和计算过程都讲解的非常详细，对学生掌握程度的要求也比较高，因为工民建的学生未来很多要从事结构设计工作，力学知识对于结构安全性的设计起着至关重要的作用。而工程管理专业和工民建专业的学生未来从事工作的性质有很大不同，他们未来的工作可能从事项目的管理工作，或者监理的工作，也可能从事工程造价的工作，而力学知识在这些工作中的应用不会像在专业设计工作中那么多。所以，工程管理专业的学生对于工程力学知识的要求也必然和工民建的学生有所不同，如果按照同一个标准进行教学，势必会影响针对工程管理学生的教学效果。目前，大多数工程管理专业的力学课程仅设置一门《工程力学》（授课学时为64-80），并在这一门课程中贯穿了理论力学、材料力学、结构力学这三大力学的理论计算知识，如何在这么短的时间内将三大力学的理论计算知识有效的传递给学生，是一个值得思考的问题。 另外，在从事工程管理专业《工程力学》课程教学工作的过程中，我发现学生们对于本门课程的重视程度不足，这就直接影响了学生们对于本课程的接受程度。工程管理专业的学生常常会觉得力学课程在未来的工作中应用不多，没必要学，所以在学习的过程中往往不愿意动脑筋去领会复杂的力学理论原理，仅仅是为了应付考试而对步骤进行简单的死记硬背，这就使得本门课程的教学效果大打折扣，如何选择更有用的教学内容调动学生们的学习积极性也是一个很重要的问题。 2工程管理专业《工程力学》课程的改革建议 2.1教学目标的调整课程教学的目标决定课程的教学方向，如果力学课程的教学目标定得过于侧重力学理论原理的讲解，则对于工程管理专业学生的针对性不足，毕竟他们将来主要从事生产第一线的施工、安装、管理、设备维护等技术工作，对于他们而言，真正涉及到力学计算的地方可能不多。所以我们在确定教学目标的时候要“弱化理论分析”，转而侧重讲述力学知识的应用，让工程管理专业的学生能很快地理解掌握力学知识在建筑结构方面是如何应用的，这能够增加力学课程对于工程管理专业学生的针对性。另一方面，由于力学课程的特殊性，除了教学方向上制定的目标外，还应该更加侧重对学生思维能力的培养，通过力学体系、授课案例的合理设置，增强学生的逻辑分析能力和严密的思维，有助于将来更好的从事工程管理工作。 2.2教学内容的调整 2.2.1围绕主线精选教学内容以研究结构体系的力平衡和变形协调以及二者之间的物理关系为主线，贯穿全书，建立对工程力学的整体认识。在理论力学部分通过重点讲解平面力系给出力学平衡的知识，并进一步引申到空间力系，让学生对于力学平衡有整体系统的认识；在材料力学部分通过重点讲解结构构件的内力和应力给出内力和变形的知识，并且进一步灌输内力和变形在强度、刚度和稳定性中的应用；在结构力学部分通过重点讲解力法和位移法的内容深入理解力平衡和变形协调的物理关系在结构体系中的应用。按此教学线路去均衡的安排教学时数，适当删减不必要的理论内容，侧重内容的应用性[1]。 2.2.2教学内容结合工程结构分析从工程的角度讲，力学知识如果完全脱离了工程结构和施工去讲解，则失去了它的实用价值，工程管理的学生日后经常要和房屋的搭建以及相关的施工器械打交道，教学的内容多结合结构骨架和施工机械会起到非常良好的效果。比如谈到铰接和刚接的问题时，可以联系到工厂的承重体系，并且涉及到承重体系基础的问题，通过分析不同厂房承重体系基础形式的不同，让大家了解铰接和刚接的区别，进一步了解排架和刚架承重体系的区别。这样，学生就不会认为学习力学是没有的，就会感觉到力学和大家从事的行业有着紧密的关系[2]。 2.2.3教学内容结合施工分析在教学内容中结合学生在工地上的上所见所闻，专业思想教育和职业道德进行渗透，以培养高素质的工程技术人员。比如受力分析中的弯矩问题可以联系到塔架结构或者吊车的平衡分析，当学生初到工地看到塔吊的时候，肯定也会疑问为什么高处的吊车臂除了吊需要的结构材料以外，还有一些吊块悬于空中，那么可以通过力学知识给大家提供解释，告诉大家吊车可以通过该变平衡重的重量来控制吊车的载重，以免吊车翻转。如果把这样的问题放到讲解弯矩内容的过程中，会增加学生们的学习兴趣。 2.3工程管理专业《工程力学》课程教学方法的改进工程管理学生《工程力学》的教学不能单一的侧重理论讲解过程，而应采取灵活的教学方法调动学生的积极性。 2.3.1精讲多练由于工程力学要在比较少的学时里给大家交代三大力学的内容，所以要非常精的选择教学内容、案例和作业，并且课上多练习，及时发现问题，及时纠正学生在学习过程中存在的问题。比如，我在多年的授课过程中，发现一个问题，就是老师讲的再多学生不练习也仍旧不会，尤其是力学这门课程，学生们普遍认为是非常难学的课程，这样就更需要加大练习的力度。在课堂时间的安排上要更多的安排学生练习的时间，让学生当堂到黑板上做题，老师会在这个过程中及时发现学生学习方面存在的问题，有针对性地解决学生学习中的不足之处，教学效果会更好。 2.3.2启发思考力学课程很重要的一方面目标就是要培养学生的思维能力，所以教师要经常通过提问让大家思考，并鼓励学生发现问题，养成善于思考的习惯。教师可以通过给学生讲解实验或实际工程等例子，逐步引导大家思考，引出重要的概念和理论；通过比较不同的例子，让大家思考理论之间的关联性；通过总结让大家更清晰的看到问题的本质。比如，在讲授如何绘制梁的内力图时，可以拿出一个作用有分布荷载和弯矩作用的简支梁，让大家分别用列方程法、简易规律法和叠加法绘制弯矩图，这样在解答这道题的过程中，不仅复习了求解支座反力的知识，而且将绘制弯矩图的几种方法对比的应用到一个案例，让大家不仅对这部分知识记忆深刻，而且理解认识也会更深一层。总之，通过一系列的启发教学，培养大家的思考能力、联想能力、归纳能力，甚至发散思维等等[3]。 2.3.3课堂讨论课堂讨论往往是英语等课程常用的教学手段，在力学课程当中很少有应用，可是通常的力学课特别容易让人感觉沉闷，所以可以考虑把这种灵活的教学手法应用到力学的教学中。拿出一个案例让大家讨论可以用什么样的力学理论去解答，或者拿出一个案例让大家讨论可以用几种力学方法解答，这些讨论案例的设置不仅会增加学生们的学习兴趣，而且会让学生们对于所学的内容印象非常深刻。 工程力学课程是后续课程的重要基础课程之一，为将来的结构课程和施工课程的学习打下了重要知识基础，教学中进行了上述教学目标、内容、方法的改革研究和实践操作，必定能大大提高了学生的学习热情，使学生们对于工程结构和施工具有一定的初步了解，激发他们对工程方面知识的学习兴趣，并能把力学知识用到实处，培养出新时代的复合型人才。 工程管理专业论文:工程管理专业学生培养模式探析 摘要：工程管理专业培养具备管理学、经济学和土木工程技术的基本知识，掌握现代管理科学的理论、方法和手段，能在国内外工程建设领域中从事项目决策和全过程管理的复合型高级管理人才。现今大学对工程管理专业学生的培养起着至关重要的作用，这种培养主要集中在课程设置上，这种学生能力培养模式与用人单位的招聘要求具有一致性。 关键词：工程管理;项目决策;课程设置;学生能力培养模式 中国已成为世界第二大经济体，是工程项目施工数量最多的国家之一。“十二五”期间，国家基本建设规模持续扩大，这为工程建设行业带来更大的发展机遇，但建筑业生产面临十分严峻的形势，主要原因之一就是建筑管理方面人才的稀缺。我国急需研究建筑企业和工程项目施工中参与者行为管理有效性的内容体系与管理方法，有效改善生产绩效。HamidAladpoosh认为通过提升项目管理者的管理水平，可以提高项目管理的有效性从而提高生产绩效。一位优秀的工程管理者的能力是与其培养模式息息相关的。一位优秀的工程管理者需要同时具备高智商和高情商。他不仅仅要求掌握一定的专业知识，还需具备良好的管理决策和处人遇事方面等能力，施工现场遇到困难，能够沉着冷静的处理，能让自己的团队和谐相处。所以现今大学如何培养工程管理专业学生的专业能力是值得深入研究的。 一、工程管理专业学生所具备的能力 工程管理专业学生专业能力并不局限于理论知识，它更多的是管理与决策方面的能力，需要很强的交流和领导能力。工程管理专业的学生在与人交流这方面能力要求很高，项目管理主要管人，一个团队如果能和谐相处，那么这个团队必定所向披靡。然而一个团队的建设主要还是在于项目经理的管理。对于工程管理专业的学生来说，团队管理能力和决策能力有时候大于专业知识的掌握能力。工程管理专业学生所应该具有的能力如表格1所示具备丰富的专业能力是管理好一个工程的基础，具有较强的领导和适应能力是通行证。．JideSun认为管理者积极的协调行为有利于形成和谐的文化氛围和良好的合作关系。乐新军和佘立中强调了人在大型工程项目管理中的重要性。成虎认为我国工程管理方面最基本、最主要还是人的问题。任宏、晏永刚认为现有研究忽视了对组织中人与人之间的关注，缺乏考虑项目成员之间的组织行为和文化差异。然而人是否能和谐相处就在于项目管理者的管理能力和方式。所以一位优秀的管理者必然要具备丰富的专业能力和较强的领导、适应能力。 二、现今大学在课程设置上的安排 现今大学对工程管理专业学生的培养主要集中在课程设置上。课程设置包括基础课程、学科专业课程、专业方向课程和拓展课程。例如必修课开展了经济学；学科专业课程开展了建筑材料、房屋建筑学、CAD、BIM；专业方向课程开展了职业生涯规划等等。一位优秀的工程项目管理者，必须要有一定的经济知识来支撑这个项目的发展，同时也要了解一个项目的构造，能够灵活运用CAD、BIM软件发现和解决问题。纵观我国，CAD大多数人都会运用，BIM由于成本高而不能做到大力推广，因此BIM人才比较稀缺，但是毫无疑问，BIM将会引领未来建筑界的潮流，。如今建筑领域上正广招BIM人才，所以现今大学应该将BIM学习课程作为重点课课和公选课，学校则应该尽量做到多样化，程来进行合理设置。刘武成、王进提出课程体系在人才培养模式中处于核心地位，而我国工程管理专业课程体系工程化不足、对创新素质教育课程不重视的现象还很严重。所以现今大学应当给予课程设置方面的足够重视。老师们的教学计划与工程管理专业学生的专业能力也有很大的关联。老师的教学计划对于学生来说，是一种文化引导和制度制约。老师们需要根据学生的接受能力和实践能力来对教材进行修改、优化。潘琦认为应当从教学方法、计划和手段的改革等方面对工程管理专业人才的培养模式进行探讨。郭志涛、师旭超、李进涛强调了本科生教学计划完善是一个动态的优化过程，,提出了工程管理专业教学计划优化的原则,依据近年来工程实践和学科动态,分别针对培养目标、课程设置、进度安排、实践环节提出了一些优化方法。工程管理专业学生为适应在工程建设领域广泛就业的社会需求,要在全面发展目标的具体把握下,突出实践能力的培养。尤要从激发学生的专业兴趣和学习积极性入手,加强实践教学环节和相应教学基地建设,力求扎实地掌握多种实务操作技能,养成广泛就业的适应能力。 三、培养模式与单位招聘要求的一致性 学校的培养模式并不是随意制定的，它需要与用人单位的招聘要求接轨，为了符合用人单位的招聘要求，大学需要依据这些要求来合理制定培养模式。部分用人单位的招聘要求如表2所示工程管理专业学生就业方向很多，例如地产公司和施工单位。地产公司和施工单位是不在同一个级别的，地产公司可能更倾向于招标，施工单位更倾向于专业技术，所以不同的用人单位，招聘要求也就相对不一样。如果想去地产之类的公司，需要有良好的语言表达、组织、公关能力，对房地产项目管理具有独到的见解，熟悉房地产项目运作流程和开发管理，熟悉相关法律法规，同时还要有施工管理或工程预算经验。而去施工单位，则强调建筑工程全面质量管理技能，善于工程进度、安全生产等目标控制，具备建筑施工管理组织、协调、群体作战能力，具备处理施工现场突发事件能力。这两种用人单位招聘要求各有侧重，但两者都有一个共同点，需要有施工管理经验。所以工程管理专业的学生可以先跟几个大型的工程，完整的参与施工过程，对施工的各个环节都有一定的了解。工程管理专业的学生应当明确自己以后所要就业的方向，尽早进行职业生涯规划，这样学校才可以根据学生的需要来合理安排课程，采用先进的培养模式，侧重学生创造能力的教育以及学习与实际的相结合。付磊提出要加强与实习厂地的联系，做到学习与研究相联系，要从根本上改善学校的设施。 四、发展前景分析 工程管理专业主要为建筑业、房地产业培养具有专业技术基础的管理型人才。我国已进入现代化发展的中前期，各种基础设施项目和房屋建筑的建设任务极为繁重。同时我国城市化水平仅为36%左右，而发达国家普遍超过70%，如果在21世纪中叶可以达到这种水平，则每年需要有1600万人口转入城市，这需要相应规模的城市基础设施、商业设施，特别是住宅建筑。因此，我们国家的城市建设、城镇建设、工程建设、建筑业、房地产业正面临着新的历史性的发展机遇，对建筑类人才尤其是具有现代经济管理知识、行业管理知识、专业技术知识、懂经营、懂开发的工程管理人才有着广泛的社会需求。这为我国工程管理专业人才提供了极好的施展才华机会。随着我国大量外国投资的涌入和民间资金的激活，必将极大地促进我国工程建筑业和房地产业的发展，无疑对工程管理人才的需求上又增添了更多的机会。就学科分类而言，目前也有专家认为，将工程管理的“工程”仅限定为土木建设工程管理违反国际惯例，不符合全世界和我国工程科技发展的实际情况。土木建设工程只是许多工程领域中的一个，工程管理的范围不应该仅仅局限于土木建设工程管理，工程管理应该包括范围更广的其他工程。由此可见，未来工程管理专业发展前景很大，学校的培养模式也要随之改善。 五、结语 培养大学生专业能力并不是一件简单的事情，这是一个漫长的过程，这个过程可以称之为专业能力包浆，包浆是一个缓慢的积淀过程，专业能力包浆是指专业能力的细心培养的过程。这种培养并不单单是能力上的培养，更是一种性格上的培养。经过这个过程培养，学生的思维模式会发生变化。工程管理需要学习的不仅仅是一种管理的思想，同时还要求有一定的工程背景和数学知识，而且工程管理专业的学生应具有良好的决策、计划、组织、沟通、协调、应变和创新能力。这样的复合型人才是较难培养的。因此，现今大学对工程管理专业学生能力的培养起着重要作用。学校不仅要注重工程管理专业学生理论知识的掌握，更要提高学生的创新创造力，现在是创新驱动型社会，学校需要侧重工程管理专业学生创造能力的培养，深入研究课程体系并改革，培养模式需要改进，理论和实践需要同步发展。工程管理专业发展前景很大，所以变化也会随之加大，存在许多的未知因素，面对这种趋势，学校的教学不要将注意力只集中在工程技术层面，应当开设一些课程帮助学生拓宽研究视野和思路，结合我国的具体情况，在教学过程中，不断提高学生将工程理论与项目管理实践相结合的能力，学校可以通过学生在学习上的反馈来改善其培养模式。改善工程管理专业学生的培养模式对于提高工程管理专业学生的专业能力具有十分重要的科学意义和应用价值。 作者:张馨 单位:南京工程学院经济与管理学院 工程管理专业论文:工程管理专业硕士课程设计论文 一、WSR方法及框架 1.理解意图 领导是谁？学位办、教指委、学校、学院、系设置如何？不同高校其培养单位设置不同，有的在系这级，有的是属院直管。面对拥有不同的“物理知识”、一定任期的领导时，不妨通过对学院的长期规划进行分析。理解领导意图的办法之一是从已经制定了的愿景、目标和目的进行分析。 2.制定培养体系目标，也是容易出现分歧的地方。 与管理相近的一个词语是领导，结合工程特点，工程领导教育的最终目的不是提升抽象的领导力，而是培养实实在在的领导者。 3.调查分析。 对国内外现行的工程管理专业硕士的培养方案和课程体系进行综合分析和比较。国际上工程管理硕士专业最为成熟和成功的也是在美国，特别是几所著名的高校组成了工程管理教育联盟。在国内，工程管理专业也经过若干年在清华、西交大等院校试点，他们的经验和教训也值得借鉴。另外，专业型管理类的MBA和MPM也成为制定工程管理专业硕士培养体系的横向标杆。 （1）国外（美国）。 工程教育的发展也经历了不同的阶段。初期的德法工程教育认为工程就是技术，把工程教育牢牢束缚在技术教育的范围之内；发展阶段的工程教育则以为工程只是应用科学的分支；工程管理脱胎于工程教育出现在20世纪初美国的工商业发展需求，人文内容也作为工程教育体系的一部分。胡佛（HerbertHoover）是一位非常成功的采矿工程师和管理者，在他当选为美国总统的那一年对工程师们的一次演讲中，他指出了美国工程管理者的重要性来自西部采矿、冶金和运输的急剧发展需求，已经从单纯的技术职业需求增加一种管理职业导向，即接受过技术培训的商业经理。1979年美国工程管理协会（ASEM）成立，1997年，美国国家工程技术课程认可机构ABET，正式将工程管理列为一个可独立授予学位的学科。同时工程界的发展也渴望更高级管理人才———硕士层次的培养，由西北大学、达特茅斯学院、杜克大学、康奈尔大学、斯坦福大学、麻省理工等六所大学组成工程管理联盟专门针对工程管理专业硕士。专业设在工学院，但由工学院和商学院一起合作开始课程。他们的课程设计中，如果是在职学习的，一般只学习管理类知识。如果是应届毕业生，要求选修一定量的工程学科。管理类课程（包括核心课程）有30学分。 （2）国内（其他高校）。 通过各高校网络搜索，可以考察到国内高校在培养单位设置上不同，主要在工学院和管理学院，这也与美国高校相似。大部分传统的工科院校，如清华大学，设置在工业工程系；上海交通大学设置在机械与动力工程学院；华南理工大学，设置在土木与交通学院，华中科技大学设置在土木与力学学院，另有北京大学设置在工学院（50名）。而一部分学校，特别是综合型大学中，由于历史的缘故和学科归并，具有“管理”的学科一般都设置在管理学院内，如南开大学、厦门大学等，还有西安交通大学也设置在管理学院。在国内应用性研究生学位中，MBA和MPM有比较接近之处，商学院/管理学院早早将触角伸近工程管理，开设了技术管理或者运作管理模块，通过对产品的生产过程和系统运作，加强对工商企业家在科学决策、统筹规划能力的培养。项目管理的精髓来自于工程实践，培养目标和模式当然更贴近工程领域的应用。 4.构造策略： 形成初步思路之后，调研用人单位和潜在学员的看法。 5.选择方案： 从培养目标出发，结合各自学科优势及生源特点选择培养模式，例如是否从区域、行业方面采取细分的策略，或者采用综合加上模块化的方案。 6.实现方案： 寻找师资，建立课程体系。在课程实现方案，根据所选择进行工程技术与社会科学方面的组合，尽量以国际先进的管理理念和方法为出发点。在考虑课程体系的同时也考虑授课方式。就在职教育方案中，为解决“工学”矛盾，有些学校采用集中方式，每过一段时间集中授课。而有些则根据学校制度，利用周末或晚上正常工作时间之余进行授课。 7.协调关系： 工程管理专业的潜在学员大多经过在职培训，熟悉喜欢培训教师的轻松学习氛围，愿望当然多学点经济管理类、故事性的课程。学院派教师和教育机构却更注重知识的系统性、逻辑性和严密性，如果学生请假误过几次课程后就难以学好后续内容。课程组织者必须要协调好双方的目标，让学生端正学位课程学习的态度，同时激励课程的组织和讲授方式的转变。 二、厦门大学MEM的培养体系设计 1.学院使命 研究高深学问，养成专门人才，阐扬管理文化，致力社会进步。学院愿景：成为中国商学院中世界知名、国内一流，最具特色的南方之强。学院已提出MBA是培养商界领导者。新设立的工程管理硕士专业也要朝着把握工程建设、成为工程企业领军型人才的培养方向。 2.实实在在体现在课程体系设计中必须坚持“立地”，树立工程观或工程哲学的理念 建立以系统工程及其他工程科学为基础的“物”理学科。 3.本学院的MBA从1987年设立以来，培养方位已经多样化，声誉很高，在全国排名前列。 后设的工程管理专业的课程设置提出了挑战。这同时也给工程管理的培养奠定了一根坚实的桩基。因此，在MEM的培养目标的制定上也瞄准国内一流的，利用学院财会优势，侧重对工程财务和资金优化、效用最大化。 4.针对2010年招生情况及市场反馈意见制定了初步思路。 （1）全日制改为在职。 （2）知识+能力。 （3）国际+广义。 5.根据地方的企业分布情况 没有哪个行业独占鳌头，而且也没有一家专业性极强的大型企业，开展单一方向的培养体系是不现实的。通用型的工程管理横跨诸多专业与行业，与所在学院是相容的。 6.部分课程由“企业实践教授”担任。 聘请具有丰富工程管理经验，同时具有一定理论知识的企业高管担任“企业实践教授”。同时也聘请企业讲座教授与学院教师共同合作，为学生开设“企业实践”讲座课程，共同授课和指导学生。入学考试的复试以工程管理经历为主。教学标准，严格按照教指委的方针，参照工程硕士和MBA的执行，包括评价体系的实施。教学内容参照国际认证，如IPMA项目经理认证。内容体系遵循EMCI，准备将来可以参加相关认证。 7.确立沟通行动体。 完善的教学管理构架和负责人员，使学生有反馈渠道，不断改进课程设置、内容和方法，提高质量。负责人承担长传下达和协调角色，积极参与学院活动和教指委的各种会议，领会领导精神，做好与学院的协调，并与校友会、各班委会定期沟通。依据物理、事理和人理分为三个模块，具体科目有些与工程硕士的课程体系交叉。课程设计中，暂时参照工程管理教指委的课程体系指导意见中，要求的学分为30学分。然而公共基础课较多，有8个学分，管理类的课程大于18个学分。我国工程领域管理人员大部分成长于工程技术背景，在各自工程领域有一定的技术专长，而且对工程经济、管理、法规等各方面都有所接触。但由于教育背景、工作经历等方面的局限，他们所掌握的知识结构往往不够系统，与高层次管理人员的要求相比，知识、素质和能力未得到全面锻炼和提升。因此，工程管理硕士专业学位教育内容应该侧重事理进行合理安排。这种安排也符合国际工程管理认证的知识框架，如在该知识指南中明确表示，作为工程管理者都同样承担三大基本的职能和任务：（1）应用坚实的工程管理知识、技能和工具来设计和制造高质量的产品和服务；（2）将用户需求转化为工程方案并进行系统整合；（3）运用项目管理的方法来实现项目。与第一批学生入学谈话中，我们也了解到工程管理人员在人才市场上的分布有着独特的发展规律。低层的工程管理侧重技术素质，中层、高层工程管理工作需要积累了相当的工作经历后才能真正胜任。对于公司企业，最需要的就是具有从理论到实际的人才，能用理论解决工程管理中复杂问题的人才。不同于本科，在专业硕士层面上，课程体系以管理知识为中心，成为一个不争的事实。 三、结论与讨论 工程活动跨越物性和人性两大维度。工程产品和构建过程涉及方方面面，不仅包括科学的、技术的要素，自然的、生态的要素，经济的、社会的要素，还有人为的、伦理的和管理的要素。工程技术以及相关人员不断地游走于自然物质技术和社会组织技术两大领域，肩负科学技术研究及设计和组织管理三大重任。培养工程管理人才，可以促进我国社会经济建设的效率和效益。在美国，工程师于20世纪初首创大型公司的体制，至今仍有不少名列企业总裁或首席执行官，国家领导人中理工出身的也不在少数，这现象绝非偶然。MBA和工程硕士等成熟的学科对在职的工程管理教育形成了偌大的压力。与其他专业硕士的培养目标和方案区别开来，形成自己独特的地位和范畴，需要各个培养单位进一步深入研究。从体系上来看，基于工程活动的管理脱离不了系统思想，因此，从物理、事理和人理为出发点，能够为学科体系的设计奠定基础。同时，结合国内外已有的专业硕士教育的经验，能够给予工程管理专业硕士的建立完善的教学培养方案良好的借鉴。如学习MBA的案例教学方法，教师不能再一味灌输理论知识，而是学生旁边的指导者和纠错者。教学方式从课堂内教学向实验室演练、案例学习、技能培训等多样化转变，充分提高学生分析、解决实际工程管理问题的能力。具体做法上，工程管理专业硕士的课程可以参照职业资格（IMPM）认证的培训方法，制定一个结合实践问题的综合性训练，特点是基于问题的学习（prob-lembasedlearning）。问题的选择主要直接来自学生所在组织的现实问题或者来自对其现实问题的加工提炼，例如我们通过学生自己提出一个典型的项目，提出者负责对小组成员进行充分案例背景介绍，然后通过小组讨论，重新认识该项目风险管理的策略、风险识别、评价和应对的技术方法的应用。这样，团队的、沙盘式的研究和操作训练，使得学生面对复杂的、未知、技术性很强的环境，能够结合不同行业、不同组织、不同部门、不同专业之间互相交流、补充，促进问题解决思路与方法的形成。最后，对工程管理招生条件提出异议。工程管理领导者的不能只拘于理工教育背景的学生。社会化的大融合，职业的转变，还有工程复杂性导致管理上的再分工，敦促所有涉及工程活动的人员必须接受工程管理教育。工程管理的系统思想在其他的人文管理或者其他社会科学学科上是独特的。有一名学员本科为英文专业，入职岗位为FluorDiannel在中国某工程的翻译，下一份岗位为设备制造厂的采购师，目前负责公司的厂房和设备建设工作，对工程管理知识的急切需求成为该生进入项目管理工程硕士学习的动力。在2012年北京召开的全国项目管理大会，陈育芳就中工国际工程股份有限公司实施的国际工程项目中，项目经理的来源于多个渠道，包括本科来源于小语种、国际贸易等文科性的背景。补充应有的物理和事理知识，使得他们也能胜任工程项目经理的职务。职业生涯的多渠道发展，成为当今社会的趋势，工程管理应顺应社会发展需求，视学生的工作经历和经验，不能形而上学地局限规定理工科教育背景。中国工程教育的全球战略应该采取一种全新的战略———“包融”战略，其含义是：构建中国模式，“包融”世界体系，加入全球互认。美国工程管理ACME推出知识体系（类似于PMI），并实施全美高校的认证，获得其承认的高校89所（2013年的数据）呼吁我国的工程/技术管理相关的学会/协会，如中国技术经济学会、中国土木工程学会、中国系统工程学会、中国电机工程学会、中国机械工程学会等联合起来，如果不能将工程管理纳入到中国工程教育认证协会的专业目录中，也希望能够如美国ASEM一样，建立资质认证体系，共同促进工程管理的发展。 作者：李兵 单位：厦门大学管理学院 工程管理专业论文:工程管理专业工程造价论文 1架构新型工程造价类课程体系 目前，工程管理专业的培养计划中对造价类专业课程的设置基本上都是两门课程《工程估价》和《工程造价管理》。出版的《工程估价》和《工程造价管理》教材，内容大同小异。为避免重复教学，有必要加以区分。笔者认为，工程估价应侧重造价的确定，重点教授工程量的确定。而工程造价管理侧重全过程造价管理，在学习估价的基础上，重点讲授各阶段计价的方法以及造价的控制。在理顺专业课程的基础上，系统建立一套完整的教学体系，从理论到实践划分教学模块，整合教学内容。 2培养具备实践能力的教师 工程造价类课程和实践联系紧密，这就对任课教师提出了较高的要求，除具备基本的理论知识外，还需要具备一定的实践经验。因此，担任工程造价类课程的教师可利用闲暇时间去企业挂职，参与实际项目造价的编制与审查，提升自己的实践能力，再回到课堂讲授时可结合实际项目的例子言之有物。同时，作为工程造价类课程的任课教师最好参加注册造价工程师的考试，了解最新的注册造价工程师应具备的知识，及时反馈给学生。工程造价类课程由于周期性会有有关造价的新法规，新政策的出台导致课程需要不断更新。如2013年版工程量清单计价规范相对于08版工程量清单计价规范就发生了很大的变化，2014年44号文变革了建筑安装工程费的组成等。因此，担任工程造价类课程的教师必须适时调整讲课内容，更新课件，重新选用新教材，将最新的知识传授给学生。 3重视前期识图能力与施工专业技能培养 不少同学学习造价的障碍不在于工程估价、工程造价管理课程本身，而是专业基础课没有打扎实，比如房屋建筑学、建筑结构等课程。由于房屋建筑学、建筑结构等课程的任课教师多为土木工程系教师，在授课内容也参照土木工程类专业的教学大纲，导致学生学起来觉得难学而产生厌学情绪，能够抓住重点学习的学生较少。其实，对于工程管理专业同学而言，不需要会结构施工图的设计，也不需要会施工技术，只需要看得懂图纸，懂施工技术而不是去现场施工。而造价类课程首先需要学生看得懂图纸，在进行造价计算的过程中需要学生懂施工技术，因此，必须重视专业基础课程识图能力与施工专业技能的培养，为后续造价类课程的学习扫清障碍。 4抓好后期理论与实战结合的专业课教学 工程造价类课程理论教学过程中，要让学生掌握计价的原理，各阶段造价的编制(投资估算、设计概算、施工图预算、招标控制价、投标报价、施工结算与决算)。工程造价类课程实践性强的特点决定了必须采用案例教学。工程造价类课程的任课教师在理论教学工程中，穿插一些工程实例讲解有助于提高学生的学习兴趣，也有利于学生更好理解理论知识。比如，可选取教学楼作为造价编制的对象，从前期造价的编制到后期施工阶段造价的核算结合本省定额来实施。在理论讲解过程中，可粗略一点，不拘泥于一些细枝末节或无代表性的施工方法，让学生对工程造价的计算有一个初步的了解。特别是一些基础工程和钢筋工程等隐蔽工程，一定要通过实物观察、照片对照、三维建模等手段来还原图纸的真实面貌。后期结合课程设计、广联达软件的学习夯实理论知识。在进行课程设计时，尽可能真题真做，手算与电算结合，对比两种方法，找到差异，为后期毕业后工作打下良好的基础。课程设计和广联达软件的学习宜采取师傅带徒弟手把手教学。课程设计，宜从最基本的图纸讲解开始，有针对性进行辅导，也可以采取在线答疑的形式随时解答学生的问题。课程设计完毕，学生实际已完成一份造价文件的编制的实际操练。广联达软件的学设主讲老师外，还应配备多名辅导教师，使学生在上机过程中遇到困难能及时得到解决。广联达图纸应尽可能选用实际工程图纸，培养学生的实际动手能力。另外，可以通过参加广联达举办的造价类的竞赛来促进教学，一方面让学生了解最新的软件知识，另一方面也提高了学生造价类软件的操作能力。 5建设工程造价实训基地 实践性教师的培养和实践性教学的实现需要一定的硬件支持，因而有必要建设工程造价实训基地。校内实训基地以基本技能训练为主，使学生在校学习与工作紧密结合，逐步实现企业开放，直接在企业顶岗实习开放性的实习基地。校外实习基地采取校企合作的形式，当完成工程造价类课程的理论学习后，让企业造价专业人员到学校指导课程设计或学生到企业作为造价专业人员助理从事造价的工作。建设工程造价工作室，让双师型教师或具有造价工程师资质的老师担任工作室负责人，面向社会承接工程造价业务，学生参与造价项目。 6改革教学考核方式 工程造价类考试应紧密结合造价工程师执业资格考试试题，自1997年实施造价工程师考试以来，每年10月份均设造价工程师执业资格的考试，因此可建立真题题库，工程造价类考试试题直接从题库提取，按造价工程师的知识结构来考核学生。但最终成绩的评定不能仅看卷面成绩，还要结合学生动手能力，比如广联达上机和课程设计中的表现等。综上所述，理顺《工程估价》和《工程造价管理》课程的关系，建立新型工程造价类课程体系，有利于工程造价类教师明确教学重点，分工明确去教学;工程造价类任课教师积极参与实践，参加工程造价工程师执业资格考试，提升自己的专业实践能力;专业基础课程的教学应重视学生识图能力与施工专业技能的培养;专业课程的教学应采取案例教学、课程设计、广联达软件上机操作等促进理论与实践教学的紧密结合;建立工程造价校内和校外实训基地，工程造价工作室等，为实践教学提供硬件支撑;结合工程造价工程师执业资格考试，改革考试内容，并将实践环节也纳入考核的范围。工程造价类课程知识庞杂，实践性强，如果按常规的教学方法难以满足市场需要，因此对该类课程进行改革是必要的。希望通过对工程造价类课程教学的改革，来推动整个工程管理专业的全面改革创新，从而达到既提高教学质量又提高学生们的综合素质的目标。 作者：曾淑君 单位：文华学院 工程管理专业论文:工程管理专业学生工程造价能力培养 摘要： 工程管理专业教育的目标是培养具有综合性、应用性能力的人才，而本科教育培养的学生在解决实际问题过程中，虽能熟练运用课本知识，但缺乏足够的创新，不能更好地与工程实际相结合，这就与工程管理专业的目标背道而驰了。本文通过分析工程管理专业实践性教学过程中存在的问题，对提高工程管理专业学生工程造价实践能力的方法进行探讨，以期培养出富有创新精神和实践能力的应用型人才。 关键词: 工程管理；工程造价；实践能力培养 0引言 扬州大学建筑科学与工程学院工程管理专业的培养目标是把学生塑造成有综合性、应用性能力的人才，培养方案不仅仅局限于书本知识的传授，更加注重学生实践能力的培养，使学生更加贴近工程，更加接近实际。随着经济全球化逐渐深入，我国建筑企业对应届毕业生实践能力的要求越来越高，但从学校近年的就业状况来看，许多工程管理专业毕业的学生在实践能力方面大都不能满足用人单位的要求，学校对学生实践能力的培养与企业的用人需求开始有脱节的迹象。因此，对工程管理专业学生工程造价实践能力培养就成了此专业教育成功的关键，也是学生能够较快融入到就业岗位的关键。 1工程管理专业学生工程造价实践能力培养存在的问题分析 1.1学校没有制定完善的实践能力培养体系 我们从开设工程管理专业的各所高校中了解到，对学生实践能力的培养已经越来越被高校重视，各种实践培养计划也通过各种方式应用到教学当中，如单位实习、课程结业后的课程设计以及毕业设计（论文）等。该院工程管理专业紧追时代潮流，对学生实践能力的培养相当重视，在实习、课程设计以及相关软件的学习方面都收到了不错的效果，但实践方案实施的深度和广度同国内一些知名高校还有一定差距。比如某些应当安排实习或者课程设计的课程因为课时问题而没有开设，或者因为课程冲突而选择放弃开设。该院工程管理专业造价方向只开设了土建、装饰以及安装三个方向，但也只有土建方向完整的可以上完一个学期，装饰和安装由于时间原因只开设了半个学期，使得学生对这两个方向的实践能力达不到工作单位的要求，更别提学院没有涉及的市政和园林这两个方向的课程及实践环节，使得一些市政园林单位望而却步。除此以外，学院并没有开设相关算量软件的必修课程，而是把它作为学生课后练习的手段，使得学生不能系统、熟练地掌握算量软件的操作以及一些应该注意的事项，同时也大大浪费了这些教学资源。安排工地实习的时间过短，相对于项目生产周期长的特点，学生很难深刻理解实习的真正意义。种种问题的出现，都指向了该院实践能力培养体系的不系统、不完善。因此，要想从根本上提高学生的实践能力，巩固学生专业知识基础，亟需从学院的实践能力培养体系中寻找突破。 1.2校内外实践性教学不能协调一致 据了解，我国一些开设工程管理专业的高等院校都把实践环节分为校内和校外两部分。校内实践基本从算量软件、测量认识实习以及已完工程认识实习等方面着手，校外实践则是把学生安排到具体的工作单位进行实地实践。由以往的经验来看，校内实践因为强制性的缘故，学生执行的较好，掌握的也比较透彻，但是校外实践由于缺乏一定的监督，自由度较高的缘故，学生应付的居多，很难从中真正提高自己的实践能力。因此，在制定培养计划时，应加大对校外实践的监督，使学生切实地从校外实践中受益，真正提高自己的实践能力。 1.3校外实践的质量难以达到预期效果 工程管理专业的特殊性决定了实习单位的特殊性，它需要把学生安排到具有一定危险性的项目现场。这就加大了学校安排实习单位的难度。此外，一些造价工程师在算量的时候不喜欢受到外界的干扰，而刚进单位实习的学生大多对实际工程造价工作接触不深，对于复杂的工程量计算规则和套价规范又不得不向他们请教，这就对他们的工作带来了一定的困扰，因此他们对这方面有所抵触。种种原因使得学生的校外实践质量不高，难以达到学校既定目标。 1.4基础理论知识难以同实践环节真正有效地结合 众所周知，绝大多数开设工程管理专业的高等院校，其实践环节的教学多依附于基础理论知识的构建，没有考虑到实际工作中需要的应对突发状况的能力，更没有把提升学生创新能力作为培养计划的重点，指导思想仅仅是通过实践来验证理论知识和认识生产，不能真正提高学生的实践能力。比如，在安装造价的课程设计中，学生只需要掌握运用工程量计算规则计算工程量，会套定额计算工程造价，没有考虑到工程的实际情况，没有设置复杂情况来考查学生独立解决施工方案和施工组织设计的创造能力，这使得学生的实践能力不能够满足时代的要求，创造能力、应变能力以及综合运用知识的能力，也不能满足用人单位的需求。 1.5对学生的实践能力缺乏完善的评价体系 众所周知，入职造价行业有许多的硬性条件。一些拥有造价员从业资格证书或者造价工程师执业资格证书的人很容易被用人单位认可，获得应聘机会，而刚毕业的大学生缺乏从业经验以及执业证书，入职有一定的难度。该院尚未对学生专业实践能力进行评价，对学生是否拥有从业资格证书也没做硬性要求，仅仅依靠学习成绩以及大学生暑期实践报告作为评价指标，其可比性和可信度并不能完全被用人单位信服。对于那些全国性的英语四、六级以及计算机等级证书不能体现其本专业的实践能力。因此，把从业资格证书考核制度列入学生实践能力培养计划中是极其必要的。 1.6学院对工程管理专业实践能力培养相对其他土木专业有所差距 该院工程管理专业的地位同土木专业有一定的差距，没有得到应有的重视。学生实践能力的培养作为其日后工作的重要保障，从本专业的教学、经费以及实习基地建设等方面的政策来看，并没有得到应有的对待。目前，一些本专业的配套设施尚未落实到位，工程管理实验室的部分软件过于陈旧，迫切需要更新换代，这使得学生实践能力培养体系尚未达到预期目标。 2工程管理专业学生提高工程造价实践能力的研究 2.1系统的教学体系 实践能力的培养需要系统的教学体系，因此可通过以下四个阶段对学生实践能力进行提升：①基础理论知识传授阶段，设置该阶段的目的是使学生掌握基础的专业知识，了解本专业的发展前景，培养学生自主学习能力，为三四年级的专业实践奠定基础；②专业课程实践能力培养阶段，该阶段旨在加深学生对专业课程熟悉的程度，通过课程设计培养学生知识应用能力以及独立思考的能力；③应用性实践能力培养阶段，在实践性教学过程中，学生通过分析工程造价管理现实存在的问题，培养自己解决实际问题的能力，同时提高自己的实践和创新能力；④社会实践能力培养阶段，在此阶段，需要对学生进行专业的入职培训，将学生安排到单位进行锻炼。通过在工作第一线的实践学习，学生能够更好地理解其将来所要从事的工作，认识自己尚存在的不足，努力提升自己的实践能力，让自己在日后的职位竞争中立于不败之地。 2.2通过课堂教学提升学生的工程素养 对于刚进入本专业学习的学生来说，他们对工程项目的认识基本来源于教师在课堂上的传授，教师对学生工程素养的塑造上有着至关重要的影响。老师在传授基础理论知识的同时，要有意识将与之相关的实际问题带入，紧密联系实践内容，通过课堂教学提升学生的实践能力意识。除此以外，也可以采用互动式的教学方式，学生在讲台上说出自己对工程项目的认识，老师在台下通过启发、讨论的方式对学生进行启迪，这更有益于学生拓宽思路，意识到实践创新能力的重要性。 2.3实践教学环节及其内容能满足学生发展需要 一方面，按照本专业设定的培养目标，精心设计适合学生发展的实践教学环节，努力为学生创造一个适宜其实践能力发展的平台，将实践教学作为一条主线贯穿于本科四年的教育培养过程。另一方面，教师要对以往的实践性教学进行反思，科学地安排实践教学内容，通过适宜的教学方式更好地传递给学生。同时也要重视学生对实践教学内容的反馈，对于不足之处加以改正，加强对实践性教学的过程考核，将实践性教学作为教学改革的重点。 2.4实践能力培养方案的指导思想要紧密同时代联系起来 在竞争越来越激烈的今天，谁能够解决好工程管理中存在的问题，谁能够提出新的管理模式，谁就能成为这个行业的佼佼者。因此，指导思想要紧随时代潮流，实现实践教学的三个替代：①培养学生自主创新能力替代培养机械式的动手能力；②解决工程实际问题替代传统的仿真教学模式；③知行合一的教学模式替代古板的课堂教学模式。 2.5不能忽视教师素质对学生实践能力的影响 教师资源优劣是评价一个学校好坏的重要指标，它对于本专业的发展也有着至关重要的影响。工程管理专业的理论知识需随着建筑业的发展及时更新，因此要求教师除了拥有较高的学术水平和教学水平外，还要求他们能够不断地对其原有的知识进行更新，对课程的内容、学科发展动态、学科研究方法和研究规律等有深入的研究和理解，并将其消化整理成浅显易懂的知识传递给学生。教师只有具备工程造价研究能力、实践动手能力，才能承担起培养学生动手能力的重任。学校可以按计划分别将教师送到建设领域的相关企业进行包括业务知识、管理知识、工程造价知识、服务意识等方面的实践考察，再将先进的管理模式和技术带回课堂，拓宽学生的视野，让其对本专业有更深层次的理解。学校也可以利用各企事业单位现成的资源，聘请有经验的注册造价工程师、监理工程师、建造师作为学校的校外指导教师，定期给学生开设专业性讲座和进行校外实习指导。 3提高学生实践能力过程中应该注意的事项 工程造价实践能力培养方案要本着以学生为主的思想，在实施过程中，要注重基础理论知识的铺垫，也要紧抓实践，实现理论实践两不误。应注意的事项有：①贴近工程实际，面向生产第一线。涉及学生的实践内容必须要增强其实行的可行性，提高与工程项目的关联程度，贴近工程的实际特点。通过这样的综合训练，学生在课堂上就能模拟实际工程管理工作，真正实现与企业的无缝对接，既掌握了专业理论知识，又为日后更好地融入工程企业，参与工程管理奠定了基础。②进行仿真实践，打破空间束缚。由于符合实践性教学的的典型工程往往由于空间、时间的限制变得可遇不可求，因此仿真工程实践在这里就显得尤为重要了，它不仅能够突破工程管理专业实践活动中空间和时间的限制，又能够灵活地设置变量，达到培养学生应变能力的目的。通过模拟仿真实践，学生既能初步了解造价管理人员的基本工作，也可通过工程仿真训练掌握工程软件计算思路与技能，加强对理论知识的理解及综合实践的运用。③注重培养学生职业化意识。工程管理专业的资格考试主要有造价员、注册造价工程师、注册监理工程师、注册建造师、注册房地产评估师等，当前本学院工程管理专业开设的课程涵盖的知识点应与以上资格考试的基本考点相适应，并且学校安排的实践项目的内容也会有意识地向国家执业资格考试的要求靠拢，让学生在校学习阶段就可以从理论到实践对工程管理类国家执业资格考试的要求有所了解，使学生在校期间就可以受到适应社会的熏陶，增强日后适应社会的能力。④依据专业综合实训课程的内容来制定课程的考核方式以及标准。对于工程管理专业来说，由于综合实训课程的内容和形式具有多样性，所以专业综合实训课程考核方式也是各式各样的，比如，参加造价综合实践的可以提交造价咨询报告；参与施工管理实践的提交项目的施工方案或施工组织设计；参加工程管理等。学生在上述过程中的实际表现以及上交的成果报告的质量可以作为教师评判打分的标准。 4结语 工程管理专业具有很强的实践性，因此实践教学既应是本专业的培养目标又该是本院办学的一大特色。在实施实践教学的过程中，要注重加强本校工程管理专业的办学特色，确立该专业的实践教学目标，构筑科学、合理、可实践性强的工程管理专业的人才培养体系，同时也要在筹建工程造价管理的实训室等硬件设施上下足功夫。只有这样才能让学生能够更好地将理论与实际结合，书本知识与实践操作结合。工程造价实践性教学既能拓宽学生知识面、丰富工程造价的实践训练活动，又能加速培养应用型工程造价管理人才。最重要的是，它对于传授知识、增强能力、提高素质、鼓励创新及发展个性的应用型本科教育新模式的转变将起到举足轻重的作用。 作者:刘钟莹 武平 单位:扬州大学建筑科学与工程学院 工程管理专业论文:工程管理专业毕业设计改革 摘要： 建筑信息化是目前建筑业大势所趋，高等院校应顺应时展，培养具有创新精神的应用型人才。本文从工程管理专业毕业设计存在的弊端入手，指出要在毕业设计中引入BIM技术，让毕业生做好学生到职业人的转变，尽早实现人生价值。 关键词： BIM技术；工程管理；毕业设计改革 1毕业设计意义 工程管理专业是一个对实践要求比较强烈的专业，该专业的培养目标是培养一批掌握建筑工程基本知识和基本技能，既具有建筑工程施工技术又兼具工程经济及工程管理知识，可服务于工程建设决策阶段、设计阶段、施工阶段及运维阶段等全生命周期的，具有一定理论基础、实践动手能力强、具有较强创新精神的高素质应用型人才。工程管理学生毕业之后将来在施工现场工作，必须对现场施工技术十分熟悉，才能更好地进行技术管理工作。而毕业设计就是大学生理论联系实践，由学校过渡到社会的衔接阶段。工程管理毕业设计是通过给学生提供模拟或实际课题的训练机会，将大学四年学习知识融会贯通，全面锻炼、培养学生深入实际，独立发现问题、分析和解决工程造价管理实际问题的能力，为今后从事生产、管理工作打下基础。青岛理工大学琴岛学院土木工程系一直以来对工程管理专业的毕业设计工作环节高度重视，要求毕业设计必须与社会实践相结合，真正实现为社会提供符合行业发展需要人才的办学宗旨，并一直致力于研究探讨适合专业的毕业设计之路。 2工程管理专业传统毕业设计模式 青岛理工大学琴岛学院工程管理专业传统毕业设计模式就是综合运用四年所学基础与专业知识，在给定建筑图纸的基础上，独立搜集资料，编制工程项目相关投标文件，进行施工组织设计、进行工程量计量与计价，并了解建筑工程管理工作的运作过程和各环节工作要求，了解建筑市场管理的实际情况。传统毕业设计模式虽然也是一人一题，摒弃砖混结构建筑物，因为其应用范围过于狭窄，采用社会上较为普遍的框架结构或者框架剪力墙结构住宅，但是多采用广联达软件进行建模、计量与计价。而在，在2016年8月住建部颁布的《2016-2020年建筑业信息化发展纲要》中明确指出，建筑行业要实现信息化，全面提高建筑业信息化水平，着力增强建筑信息模型（BuildingInformationModel，简称BIM技术）、大数据、智能化、移动通讯、云计算、物联网等信息技术集成应用能力。现代建筑行业从策划、设计、招投标、施工甚至运营都在使用BIM技术，而工程管理的培养目标是培养高素质应用人才，因此，要想工程管理专业的毕业生能在毕业之后顺利转换角色进入工作岗位，必须进行创新，引入BIM技术必不可缺。 3BIM技术在工程管理专业毕业设计中的改革管理 3.1扩大建筑类型 传统毕业设计的内容上多侧重于对大学四年只是的综合运用，往往忽视了毕业设计这一实践教学环节在培养学生解决工程实践中实际问题的能力的培养目标，而这种能力的训练对学生将来的工作是非常重要的。因此笔者认为工程管理专业毕业设计要在原有基础上进行改革创新，去芜存菁。框架结构或者框架剪力墙结构满足社会需要，但是应该扩大建筑物类型，而不仅仅停留在住宅，例如一些厂区、宿舍、公寓酒店等项目都具有普遍性，可以纳入到毕业设计的设计题目之中。而此类建筑物特点就是工程量大，应用BIM技术可以减少重复建模，只要设计阶段模型建好，后期就可沿用。 3.2进行工程项目全寿命管理 工程管理专业涉及到的核心课程有招投标与合同管理、建筑工程计量与计价（土建、安装等）、建筑工程施工技术、工程项目管理等，这些课程一般都设有课程设计。而具有某个假定的项目是这些课程设计得以实施的前提。笔者认为为减少重复作业，同时提高学生对工程项目全寿命周期管理的认识，可以在大一或者大二阶段就给定学生一个具体的工程实例，让学生随着学期递进和课程逐步学习，分别做该工程项目相应课程的课程设计，到了毕业设计阶段就会留有足够时间进行完善，改进，选择适合将来职业的毕业设计题目。而现在技术做出大的CAD等图纸不具有通用性，在招标阶段做的模型，不能在投标阶段使用，在投标阶段的模型也不能够应用于施工阶段，大大增加了学生（未来建筑从业人员）的工作量。应用BIM技术做出的模型，则可以在全寿命期使用，大大减少了重复建模工作量。 3.3在系内部进行 BIM技术培训BIM技术不仅在工程管理急需，在土木工程、工程造价等专业也必不可缺，因次可以发动全系治理，广泛开展BIM学习。但是目前BIM技术在全国还没有纳入到教学体系之中，因此可以根据不同专业对BIM技术的不同需求，开展学习班深入学习。首先，相关毕业设计老师必须以身作则，学会BIM技术，鼓励考取BIM师资证书，并应用在基本教学中；然后，学生应当利用课余时间学习学习广联达、BIM-revit、梦龙等软件并熟练操作。 3.4鼓励学生参加各种广联达 BIM校园大赛广利达公司推出广联达BIM，与全国900多家院校进行了合作，其工程教育业务比较成熟，因此笔者认为可以鼓励学生参加广联达BIM校园大赛。如全国高校BIM毕业设计作品大赛、全国高校BIM应用技能比赛、全国中高等院校BIM招投标网络竞赛、全国高等院校工程造价技能及创新竞赛、BIM课程设计大赛等。这些大赛的参与不仅锻炼教师和学生的实践操作能力，更锻炼了团队分工与合作能力，让学生毕业之后更好地参与到实际工作中去。 4结论 国外BIM技术在高校已纳入教学体系，并有完善的毕业设计实践教学培养目标。但笔者认为BIM技术纵然在国内成绩斐然，但仍然需要一定时间进行完善，不能照搬国外模式。目前需要的是在工程管理部分课程及毕业设计中植入BIM技术，推行教学改革，然后才能徐徐图之，将BIM技术正式纳入到教学体系中，做为一门课程进行学习。 作者:葛具萍 单位:青岛理工大学琴岛学院 工程管理专业论文:工程管理专业立体式实践教学体系建设研究 摘要 随着市场对工程管理高级专业人才的需求，论证了本科实践教学过程中建立立体式教学体系的必要性，提出了由专业、时间和空间三个维度构建思路。从校内到校外实现实践能力大一到大四逐级提升，不断完善教学体系中各项具体保障措施，实现良好教学效果。 关键词：工程管理；立体式实践教学体系；人才培养；高级专业人才工程管理学科具有较强的综合性和较大的专业覆盖范围，在人才培养过程中应更注重实践教学，实现专业知识与工程实际操作有效转化。加强实践性教学及其体系的研究和完善，对提高工程管理专业应用型和创新型人才综合素质能力具有十分重要的意义。 一、工程管理专业立体式实践教学体系构建的必要性 （一）市场发展需求随着我国工程建设相关行业飞速发展，需要大量具有实践经验的项目管理人才，但目前教学效果与企业需求存在一定的差距，难以符合市场对工程管理专业人才的发展要求。因此，迫切要求工程管理专业实践教学与行业紧密结合和创新，建立工程管理专业立体式实践教学体系，满足市场发展的新要求，解决高等工程教育与市场发展不能有效对接的突出问题，提高学生专业操作和实践能力，培养具有职业综合能力的高素质专业人才。 （二）专业持续发展的客观要求 工程管理专业自身的实践性、应用性的专业特点使实践教学成为高素质人才培养的关键。工程管理专业属于交叉学科，造成在实践教学开展过程中存在以下较为突出的问题：依托专业平台不同导致实践教学目标不明确，一系列专业软件使用受到限制，开放型实验平台难以建立，综合类实践教学难以开展，生产实习和毕业实习及设计流于形式，在实践教学环节中没有教材作为依据，考核机制和评价标准不能全面反映出学生理论知识转化为实际操作能力，难以全程跟踪管控，导致学生对实践教学重视程度不够。因此，工程管理专业立体式实践教学体系的建立，符合工程管理专业持续发展的客观要求。 二、立体式实践教学体系构建思路 立体式实践教学体系是明确培养目标，建立以学生为主体，由专业、时间和空间三个维度内容组成，制定有效评价标准，完善各项教学条件，对整个教学实践环节进行有效管控的多层次，全方位、系统性和开放型实践教学体系。 （一）三维立体式实践教学体系架构 专业维度是指融合技术、经济、管理和法律专业知识展开的实践教学内容。时间维度是从大一到大四本科四年时间。空间维度是在学校进行也通过校外实习基地的建设实现实践教学在空间上的分布。通过时间的推移和空间的分布，循序渐进的由基础技能向综合技能逐步提升实际专业操作水平，增强创新能力。 （二）三维立体式实践教学体系的特点 立体式实践教学体系突破传统的点线式一门课程一个实践的思路，根据市场对人才需求建立，以学生为主体，将工程管理四大平台知识模块化，完成阶段性教学目标的基础上重视交叉学科实践课程的有效搭接，在时间和空间维度实现实践低阶模块向综合创新高阶模块梯度转化。同时在理论教学环节注重实践知识的前期导入和后期延伸，实现专业知识的融通和整体性。通过全程有效监督管理，使实践教学体系中各项保障措施不断自我完善，提升学生自主学习能力。 （三）立体式实践教学体系核心内容 立体式实践教学体系的核心内容是实践教学内容的合理设置，根据实践教学特点和学生能力形成的规律，分为基础能力训练、专业技术训练、综合能力训练和创新能力训练四大模块，各层次实践训练模块通过理论教学有效进行串联。基础能力训练模块主要是公共基础课程的实践训练。专业技术训练模块主要是专业平台课程的实践训练，主要包括各专业课程实验、实训和课程设计。综合能力训练模块是综合工程管理专业课程，进行技术能力合成训练，主要包括工程全过程综合模拟实验、综合生产实习、毕业设计或论文和毕业实习等。创新能力训练是对专业技术训练和综合训练的拓展，通过参与竞赛活动、科研课题、执业资格考试和课外实习等方式进行。在理论教学中加入工程实际案例、视频、课堂讨论、作业和课程参观提高感性认识，根据理论课程的相关性进行实践内容组合设计。通过“知识的掌握与深化—基本实践能力的形成—创新精神的培养”逐步实现由理论到实践的过渡，形成立体式实践教学内容。 三、立体式实践教学体系建设保障措施 （一）明确教学目标 在立体式教学体系中应根据全国专业委员会意见，结合市场发展需要，摒弃工程管理专业设置在不同院系中差异，明确工程管理专业教学目标，培养土木工程及相关领域从事建设工程全过程管理的全方位高级人才，才能有效进行立体式实践教学体系中各组成内容的安排。 （二）加大资金投入，进行工程管理专业实验室建设 随着一系列软件在实际工程管理中的应用，需要学校加大资金进行硬件和软件投入，进行工程管理专业综合实验室建设。开展实训课程，通过实验室平台掌握各种工程管理软件的使用；利用专业的仿真实验室，模拟工程建设全过程策划并实施专业管理活动，使学生获得广泛而全面的专业技能训练。实现开放型实验平台，学生对于先进的工程技术管理软件应用得到充分训练，达到培养学生的单项管理应用能力和综合运用所学理论知识解决实际问题能力的目标。 （三）建立长期合作实习基地 实习基地是实现立体式实践教学体系中空间分布的关键，应由专业牵头学校与建筑企业建立长期合作关系，并签订合作协议。由企业每年提供适合的建设项目工地，分配现场管理人员指导学生进行综合专业技能的学习和实际操作，学校教师主要负责安全管理，解决建筑企业承担实习安全风险；学校分配专业教师提供咨询和培训服务；根据合作企业量身定制专业管理人才，企业优先录用学校的毕业生，形成企业和学校良好互动，互惠互利，从而保障实践教学的顺利推进。 （四）加强师资队伍建设 师资队伍建设是立体式实践教学发展和质量提高的关键，对教师的理论和实践水平提出了更高的要求，合理安排年龄结构。年轻教师可到实习基地兼职增强工程实践知识；参加执业资格考试和继续教育培训，了解行业的最新动态；提高对工程实际的系统认识。专业教师通过参加学术交流活动和各级课题及企业共同开发科研项目，进一步提升教研能力；吸收实践经验丰富技术人员或聘请校外专家为本专业的兼职教师，在实践环节进行教学指导或专题讲座、座谈等活动，增进教师和学生对专业实践的全面认识。 （五）完善实践教材整体性 工程管理实践环节中目前只有实验环节在理论课程教材中有配套内容指导，但在实训和实习教学中缺乏相应的教材，教学效果不理想。因此工程管理专业实践环节应该根据市场需求重视软件操作等实训课程教材的编写，对于课程设计、实习和毕业设计总体要求进行专业指导书籍和教程编写，形成完整的工程管理实践教材体系，让学生们能够有书可依，提高学习主动性和积极性。 （六）完善考核方式 现阶段工程管理专业实践教学中已建立有效的实验和实训考核方式，但在课程设计和实习中，教师对学生的考核不全面。在课程设计环节要求学生制作PPT对实践过程进行说明并结合成果报告质量进行考核。在综合性实习考核过程中应根据学生实习单位和工作的特点，针对性提交工作实习报告，制定明确考核标准体系，企业根据评分细则进行学生专业实践效果评价，学校侧重考核学生参加专业实践纪律和工作情况。建立完善的实习教学考核机制，激发学生学习热情。 （七）建立有效的质量控制体系 在立体式实践教学体系中形成以专业对学生—学院对专业—学校对学院实践教学质量评价体系。专业教师根据实践教学各环节特点，制定实践（实验）教学计划和大纲，设计具体内容，通过对学生量化考评要求实现有效质量控制。学院对专业形成的实践教学管理材料进行审核和完善，采取教学督导评审和专业教师互评机制。学校对学院形成实践教学质量控制制度，综合实践教学特点和学院提交教学材料形成考评细则，开展实践教学检查和评估工作，通过学生评教反馈实践教学效果。实现实践教学质量准确合理的综合评价，使实践教学各环节工作不断自我完善。 四、结束语 实践教学是工程管理专业高层次管理人才培养的关键，立体式实践教学体系实现以学生为主体，是工程管理实践教学改革的必然趋势。目前我国工程管理专业立体式实践教学体系的实施已具备初步条件，但在建设过程中仍需在明确教学目标下，不断完善各项教学条件，形成有效的质量控制体系，才能最大限度地发挥立体式实践教学体系作用，提高学生工程管理的综合实践能力。 作者：王文萱 单位：湖南农业大学工学院 工程管理专业论文:工程管理专业城市规划原理课程教学探讨 【摘要】 城市规划原理是工程管理专业的一门专业基础课，较强的理论性一直是课程的教学难点，本文从工程管理专业学生培养目标出发，分析课程在工程管理专业中的定位，通过进行教学反思，对教学内容、教学方法、教学手段提出几点建议，以期提高学生对城市规划原理课程的学习兴趣，增强学生综合分析问题的能力。 【关键词】城市规划原理；工程管理；教学 城市规划原理是工程管理专业的一门专业基础课，内容涉及面广，综合性、交叉性与实践性是其典型特点。在目前缺乏针对工程管理专业的城市规划原理教材的困境下，如何通过对课程教学内容与教学方法的调整来提升教学效果、拓宽学生专业基础知识并增强学生整体性思维和综合性分析问题的能力，是值得探讨的课题。 1城市规划原理课程与工程管理专业的关系 因社会需求和专业发展的需要，多数高校建筑学、人文地理与城乡规划、工程管理等专业都将城市规划原理设为专业基础课，这与该课程的特点及各专业人才培养目标是分不开的。 1.1工程管理专业人才培养目标与课程设置要求 工程管理是培养能在国内外工程建设领域从事项目决策和全过程管理的复合型高级管理人才的专业，强调的是应用型、复合型的人才培养目标。专业的系统性、综合性特点要求课程设置要把握综合、强调应用。工程管理学科属于管理类，但是，管理对象为建设工程项目，所以在课程设置上应体现“管理”和“工程”两大方面，经济管理类课程和工程技术类课程占重要比例，与工程技术相关且有一定指导意义的城市规划课程也应占一定比例，并且要注重实践类课程的安排。 1.2城市规划原理课程在工程管理专业的定位 学科背景不同，课程体系与知识结构也相异，城市规划原理的课程定位及教学要求应根据不同的专业背景做出相应调整。从工程管理专业的培养目标和课程设置要求来看，该课程的主要任务是通过学习，使学生深刻理解城市规划的目的，消除神秘感；能够站在一定高度，用长远规划的眼光分析、解决问题；在意识深处树立城市规划的发展观与思维方法，用科学的观念及思想指导管理行为。因此，对于工程管理专业学生，该课程所肩负的重任不再仅仅是指导城市发展建设也更加倾向于培养学生的思维能力、拓宽学生的知识面。 2教学实践反思 2.1课程地位认识不足，存在神秘感 工程管理专业学生毕业后大多从事工程项目的管理工作，与城市规划缺乏直接的关系。学生在固有思维模式影响下，普遍认为只要把自己的专业主干课程学好即可，城市规划原理并非关键课程，涉及到的知识不重要。而且，要求学生在32学时内，完成课程的学习，也存在课时少、内容多、难度大的问题，这些原因往往造成学生对课程的学习存在较多疑问，无法正确认识课程地位、准确把握学习重点。 2.2教学内容理论性强，缺乏实践过程 学习知识归根结底是为了服务社会，实践能力的培养至关重要。目前课程教学大纲较为关注学生对理论知识的学习，缺乏学生实践能力的培养，考核通常以闭卷考试的形式组织，多数学生平时不努力，考前突击，最终虽能通过考试，但违背了本门课程的教学初衷。这往往会让学生产生学而不用的感觉，所以，在教学中不仅要考虑对学生理论知识的传授更不应忽视对学生应用能力的培养。 2.3课程内容略显枯燥，学生积极性欠缺 学生学习兴趣欠缺是课程教学的最大挑战，一方面对城市规划专业的学生来说要学好此课程尚且有一定难度，而工程管理专业的学生相对来说缺乏城市规划相关知识储备，理解一些城市规划理论更是有难度；另一方面在教学过程中因课时少、内容多，为了完成教学内容教师多采用“灌输式”教学方法，容易让学生产生厌烦感。因此，为了让学生能够更好的掌握知识、运用知识，引导其学会自主创新的学习，提高学习积极性是非常必要的。 3教学方法探讨 对工程管理专业学生进行城市规划原理教学，应重点加强与工程管理及房地产开发有关的城市发展、建设、管理的知识讲解，并在教学中注重理论联系实践、充分与国家宏观管理政策相结合。 3.1根据专业特点，选择教学内容 目前高校使用的城市规划原理教材是由吴志强、李德华主编的《城市规划原理》（第四版），对于工程管理专业学生而言稍显深奥和枯燥，庞杂的内容很难在规定的学时内完成，也没有必要面面俱到。因此，笔者依托教材，根据工程管理专业知识结构要求，将教学内容确定为以下几部分：①城市规划介绍：讲述城市发展、城市规划思想发展及城市规划的类型与编制内容。让学生从全面、历史和宏观的角度认识该课程的知识体系。②城乡空间规划及城市专项规划的具体方法和知识：讲述城乡用地构成、各类城乡空间规划的控制引导作用，它们是该部分的核心内容，在教学的过程中应注意与城市交通与道路系统、城市工程系统规划、城乡住区规划等章节的逻辑性和连贯性问题。③城市规划的实施：这部分涉及城市开发规划与城市规划管理的内容，是课程的重要组成部分，尤其是对工程管理学生而言，对其今后微观建设管理行为具有指导意义。 3.2强化实践环节，调动学生积极性 虽然该课程学时较少，但教师也应考虑在理论教学基础上，加强实践环节的组织。一方面强化课堂实践教学，如在课堂上引导学生深入剖析规划实例，培养其全面发现问题、分析问题的能力，调动学习积极性，达到巩固所学理论知识的目的；另一方面注重课外实践教学，如鼓励学生走出课堂，用规划的眼光去实地调研身边熟悉的环境，可以选择不同层次的居住小区、大学校园等，调研后进行课堂交流，通过互动巩固所学知识，在这个过程中，发挥学生的主观能动性，培养学生解决问题的能力与严谨的逻辑思维习惯；还可以安排学生做一个简单的居住小区规划设计，因为居住小区是工程管理毕业生接触较多的建设领域，在设计的过程中，学生能够更加深入的理解居住区规划的相关要素，通过这种引导、交流、设计的方法，让学生将所学知识融会贯通。 3.3丰富教学手段，提高教学质量 教材中的概念、理论和原则等，往往文字性、抽象性较强，非专业学生很难理解，如果课堂上仅凭教师的板书讲解无法达到良好的教学效果，因此，要注重多种教学手段相结合。结合案例教学。选取具有典型意义的案例，将案例引入课堂，帮助学生加深理论理解。如讲解城市发展史的理论知识时，可与国内外优秀的规划实例相结合，让学生开拓思路，更好的理解理论发展演变及对现代城市发展的影响。改革考核方式。以往的闭卷考试导致学生对考前辅导过于依赖，教师可考虑由注重考试成绩向平时成绩、考试成绩并重转变，平时成绩参考课堂考勤、课堂作业、课下作业进行评定。通过作业的完成巩固学生对所学知识的理解与掌握，更重要的是鼓励学生能在课堂上专心听讲，保证课堂质量，改变学生考前突击的学习观念。教师从学生的作业中也可检查课堂教学情况，及时做出相应调整，提高教学效果。 4结语 通过教学实践，笔者体会到应根据专业特点进行针对性教学，一方面呼吁学生重视课程学习，另一方面教师应明确教学目的、教学内容，改进提高教学技巧及教学手段，增强课程的实践应用性，这样才能取得更好的教学效果。 作者：董菲菲 单位：黄河科技学院 工程管理专业论文:普通高等院校工程管理专业人才培养教育改革研究 0引言 随着时代进步，现代化生产越来越要求复合型人才，即T型人才，既具有管理技能又懂工程技术。工程管理专业正是典型培养T型人才复合型专业，即具备管理学、经济学和土木工程技术的基本知识的高级复合型管理人才。工程管理专业的培养目标是培养适应现代化建设需要，德智体全面发展，具备工程技术及经济管理、法律等基本工程项目管理知识，获得工程师基本训练，具有较强实践能力、创新能力、组织管理能力的高级工程管理人才。工程实践能力是工程管理应用型本科人才教育培养的核心内容，也是社会与就业单位的迫切需要。 1普通高等院校工程管理专业人才培养存在的一些误区 近年来，我国有近320所高校开办工程管理本科专业，其中985院校38所。院校涵盖了综合类、财经类、理工类、农业及矿业类等多种类别，培养方案及课程设置各具特色、各有侧重，相差很大。但就目前大多数高校工程管理专业的专业设置来看，依然主要是面向建筑行业的房屋建筑工程管理。建筑工程管理专业是一个实践先行的特殊学科。它是以培养面向基层的具有较强的土木工程建设实践技能和管理理论知识人才的实践应用性较强的专业学科。但现阶段，普通高等院校工程管理专业建设过程中依然存在以下培养误区： （1）专业培养目标的设定误区。 教育部颁布的最新专业目录中的工程管理是培养具备管理学、经济学和土木工程技术的基本知识，掌握现代工程管理科学的理论、方法和手段，具备从事工程项目管理的基本能力，能在国内外工程建设领域从事项目决策和全过程管理的复合型高级管理人才。这种目标中更侧重于管理学和经济方向的专业教育，对土木工程技术知识仅仅是初步掌握。建设部高等工程管理学科专业指导委员会制定的工程管理培养目标为“具备土木工程技术及工程管理相关的管理、经济和法律等基本知识，获得工程师基本训练，具有一定的实践能力、创新能力的高级管理人才”。在这种培养目标中要求工程管理专业学生掌握技术、管理、法律和经济的四大类平台课程知识，其中土木工程技术知识成为核心主干课程。在这种培养目标中更倾向于土木工程技术知识的专业教育。由于两种不同培养指导方针，因此各普通高等院校从自身情况出发，在两种培养目标中选择某一种。一方面传统具有土木工程背景院校的工程管理专业侧重于土木工程技术教育，另一方面一般性高等院校更侧重于管理类课程教育。因此出现工程管理专业培养目标设定误区，人为割裂项目管理和工程技术的关系。实际上建设工程的项目管理目标和经济优化目标的实现主要依赖于先进的工程技术和有效的工程策划组织方案。工程管理专业培养过程中应有机整合工程技术和管理类知识，培养以土木工程技术为基础并对工程项目进行有效管理的实践应用性人才为目的，工程技术与管理学并重的学习培养方针。 （2）专业培养计划制定的过程误区。 现阶段我国工程人才市场存在用人单位急缺建设工程管理方面人才，但同时各大高等院校培养的工程管理人才却无法找到相应工作的现象。这就是由我国工程管理专业培养计划制定的误区所导致的。我国在制定工程管理专业培养计划过程中参与者单一，用人单位极少参与。用人单位与学校毫无联系，建筑企业等用人单位对工程管理类人才的时代要求无法及时反馈给高等院校，便于学校根据用人市场的最新要求来及时修改培养计划，培养出符合市场和时代要求的最新工程技术人才。人才市场中对工程管理类人才技术和素质要求并没有体现在学校人才培养计划中。学校培养出的工程管理人才与用人市场迫切需求的工程管理类人才要求极不匹配。 （3）知识体系的构架误区。 工程管理专业知识体系涵盖工程技术（包括计算机辅助技术）、经济、管理和法律四大平台课程。在非常有限的专业总课时数内，每门专业课时数极其有限，学生学习的内容均不深入，存在知识体系的构架误区。这种误区造成学生学习目的不明确，知识体系混乱庞杂，学习的知识都不够扎实。学生中出现“门门通，门门不精”的学习现象。 （4）工程技术理论课程与实践环节的衔接误区。 工程管理专业作为一个应用型学科，有自身特点，就是所学理论知识必须有效应用于工程实践。只有这样的实践应用型工程管理类人才才是用人市场急切需求的。但实际上普通高等院校工程管理专业培养中一直存在理论课程与实践应用的衔接误区。理论课程不能与实践环节有效连接。工程管理专业的专业理论课程内容受限于教学方式和教学环境只能停留于理论层面，不能体现其实践应用。同时对专业实践教学环节重视程度不够，实践环节薄弱。 2应对措施 随着现代化的建设行业用人要求的日益提高，工程管理专业培养过程应积极采取应对措施。 （1）基于BIM为核心的工程管理专业教学改革。 一方面建筑工程业的现代化进程加速，新型工程理论、工程仿真模拟技术和建设信息化技术的不断出现，对未来的建筑工程管理人才提出更高的要求；另一方面普通高等院校工程管理专业培养中依然存在一些误区。现代化的专业教育改革给予了有效的应对措施。BIM（建筑信息模型），是以三维数字技术为基础，基于数字化和可视化的集成了建筑工程项目各种相关信息的工程数据模型。BIM（建筑信息模型）同时又是一种应用于设计、建造、管理的数字化方法，这种方法支持建筑工程的集成管理环境，可以使建筑工程在其整个进程中显著提高效率和大量减少风险。BIM是数字技术在建筑工程中的直接应用，可以帮助工程技术人员更有效的指导工程项目策划实施过程，并对建设项目进行质量、进度和成本等多方面的全过程管理。利用BIM这个数字技术平台，可以使建设项目数据信息具体化可视化，给学生直观的感受便于学生理解相关知识。同时通过BIM这个平台可以将各种理论知识有机整合，形成系统化完整的知识体系。学生可以明确各种专业知识用以解决工程项目管理中哪个阶段哪个方面的问题。同时BIM也优化专业知识的教学过程，实现理论知识和实践应用零对接；体现工程管理专业现代化教育改革进程。 （2）加强校企合作基地，创建新型稳定的校企实训基地。 学校应加强同当地有实力的建筑企业的合作与联系，一方面实战经验丰富企业深入学校交流，将最新的用人要求和工程技术反馈至学校，便于教师丰富授课内容和学校及时调整培养方案，将基础理论与真正的工程建设项目实践案例相结合，将基础理论的具体应用通过实际案例体现，帮助学生明确各个科目学习的学习目的。学校教师也通过与企业经验丰富的工程技术人员交流，提升自身实践技术水平，不断提高工程技术课程的教学要求。参与进实训基地的教师通过与定期回访实训基地的工程技术人员交流学习，不断丰富工程管理专业所需的工程新技术和新管理思想，最迅速的接触到各种最新规范和技术标准，既丰富理论知识又具备了真正的实践操作能力，做到理论联系实际。稳定的校企合作实训基地为培养双师型“教师+技师”的新时代应用型大学教师提供的基地条件。另一方面当地大型建筑工程企业与学校共同建立实训基地时，培养学生，可便于自己储备大量良好的优秀人才。同时由于在学校教学期间已经开展了实践培训，帮助学生实现了学习与工作的零对接，对于建筑企业而言也节约企业的培训成本。建立稳定的实训基地对于学校、企业、教师和学生来说实现了共赢局面。 （3）帮助学生明确职业方向，加强职业教育。 工程管理专业作为一个应用型专业，学生就业层面广，面向项目管理、造价、施工、物业、工程设计和咨询多个岗位。在学校期间工程管理专业学生极少明确自身学生自身潜在就业方向，在知识结构体系上应适当注重职业教育培育，特别是职业精神、职业意识和职业素质方面。 （4）积极发挥行业协会作用，加强学术交流。 我国未来的建筑行业发展模式中，政府指导建筑发展；行业协会管理和规范本行业发展，高等院校为行业发展提供人才储备；企业吸纳人才和推动行业发展。行业协会将会在建筑业发展中发挥主要作用。面对建筑工程管理行业日新月异行业发展，行业协会应积极发挥行业协会的纽带作用。一方面行业协会将学校和企业有机联系起来，行业协会尽力协助学校联系当地建筑企业，同时协助企业深入了解学校专业特色。另一方面行业协会应积极开展工程管理专业方向的各种最新规范、技术标准和工程技术知识的学术交流培训活动，帮助学校专业教师和企业技术人员拓宽学术思想和开阔研究思路，提高整个建筑工程管理专业学科的科技含量，提升整个行业科学研究水平。 3结论 建筑行业的现代化进程中，建筑行业对从业人员的综合素质要求日益提高，为了更好便于学生实现学校与单位的零对接，培养出更符合建筑业现代化行业标准的T型综合管理人才，工程管理专业专业培养应积极推行现代化专业教育改革，避免专业培养误区。工程管理专业培养应积极推行以BIM为核心的专业教学改革，通过建立稳定实训基地建立长期校企合作机制；同时加强同行业协会纽带作用，加强学术交流，最后加强对学生的职业教育。作为应用实践性学科，工程管理专业应更积极推进现代化教育改革，培养出更多符合时代要求的实践应用人才。 作者：李雅婷 单位：广东海洋大学 工程管理专业论文:工程管理专业土木工程施工教学改革 “土木工程施工”课程是工程管理专业一门重要的专业主干课程，是一门实践性较强的课程，与“建筑材料”“工程力学”“工程测量”和“建筑结构”等课程关系密切。[1]课程覆盖土木工程分部分项工程施工技术和施工组织设计两大部分，对于财经类高校背景的工程管理专业的学生而言，具有一定的难度。在工程管理专业技术与组织，管理并重的培养模式下，对于财经类高校工程管理专业，在工程技术知识和经济管理知识的双轨制培养模式下，研究探索财经类高校工程管理专业“土木工程施工”课程教学改革，对培养“工程技术+经济管理”的专业特色人才具有较大的理论研究意义和实际应用价值。本文通过问卷调查的方式，分析了我校经济与管理学院工程管理专业“土木工程施工”课程在教学中存在的问题，在财经类高校工程管理专业定位的基础上，结合教学实际，对工程管理专业“土木工程施工”课程的教学理论和实践进行探讨，以期有效解决财经类高校工程管理专业“土木工程施工”课程教学中存在的弊端与不足，提高工程管理专业毕业生的竞争力。 1调查对象和研究方法 通过问卷调查，充分了解学生们对“土木工程施工”课程学习基本情况，为课程改革提供参考和依据。在2014/2015学年第一学期对东北财经大学经济与管理学院工程管理专业65名学生“土木工程施工”课程进行无记名问卷调查，发放问卷65份，回收60份。其中，问卷调查涉及的内容包括课程设置、教学方法、教学内容、教材评价、学习方法、学习收获、教材选用、考试方式、教师授课情况及学生建议等。 2教学信息回馈及分析 2.1课程设置 问卷调查结果表明，47%的学生喜欢“土木工程施工”这门课程，47%的学生对该课程感到一般，16%的学生不喜欢这门课程。从问卷调查的统计结果可以看出，大多数工程管理专业的学生喜欢这门课程，认为该课程在专业课程体系中具有重要的作用，并表示出愿意学好这门课程。 2.2教学方法 为了便于学生更好的理解和掌握教学重点和难点，任课教师采用多媒体技术组织课堂教学，提高授课效率，增加同学们的感性认识，然而课堂教学信息量大幅度增加，同学们精力过于分散，部分学生跟不上课堂的教学进度，对教学重点把握不牢。调查结果显示，55%的学生支持利用多媒体进行授课，超过41%学生认为授课应该将板书与多媒体技术相结合，只有4%的学生支持板书授课教学，统计结果如图1所示。 2.3教学内容 近67%的学生反应“土木工程施工”这门课程实践性强，课程内容较难，25%的学生认为课程讲述的内容通过课堂教授能听懂和理解，有8%的同学表示课程内容非常难，根本听不懂。 2.4教材评价 对“土木工程施工”课程所选用教材进行分析，62%的学生认为课程所选教材好，29%的学生认为课程所选择的教材一般，9%的学生认为教材选择的很难，不适合自学。此外，只有7%的同学参阅第二本教材，不参阅教材的学生高达83%。 2.5学习方法 从调查的统计结果可以看出，课前对教材进行简单预习的学生只有3%，能提前进行较充分预习的有43%，根本不预习的有54%。“土木工程施工”课程的专业性和实践性较强，对于专业积累要求较高。可以看出，学生们前期专业基础知识掌握不牢，对“土木工程施工”课程排斥。 2.6学习收获 28%的学生认为“土木工程施工”课程对今后的学习和工作非常有帮助，提高自己分析和解决问题的能力，62%的学生认为课程对今后的学习和工作有一定帮助，10%的学生认为课程对今后的学习和工作意义不大，没有学生认为课程对今后的学习和工作没有帮助。 2.7考试方式 67%学生提出课程的考试期末成绩占70%，平时成绩占30%，22%学生提出课程的考试期末成绩占80%，平时成绩占20%，5%学生提出课程的考试期末成绩占90%，平时成绩占10%，只有6%的学生提出期末成绩占100%，平时成绩占0%。 2.8教师授课情况 75%的学生认为授课老师非常好，25%的学生认为授课老师很好。调查结果还显示，47%的同学因为授课老师的个人魅力而喜欢该课程，38%的同学因为课程的重要性而喜欢该课程，只有12%的同学对课程感兴趣，而3%的同学不喜欢该课程，不得不来参加课程学习。 2.9学生建议 对于“土木工程施工”课程，学生们也提出了建议，如增加实践教学环节参加科研实训，解决具体工程科学问题，加开习题课，多做习题，并进行参与式教学，增加课堂教师和学生们之间的互动。 3“土木工程施工”课程教学改革 3.1优化教学体系 针对“土木工程施工”课程的特点，结合财经类高校学校的实际经验，组织教学团队精心编制课程教学大纲，并改革课程的学时分配，安排专题、讲座和工地参观，丰富教学内容。“土木工程施工”课程是一门专业实践性很强的课程，优化教学体系，合理安排实践教学环节，使教学内容和工程实践紧密结合，不仅调动了同学们的学习兴趣，而且使教学形式更加形象生动、丰富多彩，便于学生理解掌握新技术、新工艺和新材料。[2] 3.2激发学生们的学习热情 “土木工程施工”课程属于专业技术课，一般安排在第五学期开设。这个阶段的学生对自己未来已经有了规划。任课教师可以结合建造师考试科目《实务》组织授课，在教学过程中植入历年建造师案例分析真题，结合教学大纲进行课程模块化教学改革与实践。[3]通过施工方案设计、施工组织、施工部署等实训任务使学生掌握所学知识，与同学们一起探讨，激发学生们的学习兴趣。 3.3提升任课教师专业技能 “土木工程施工”课程具有很强的实践性，教师除了用生动的语言叙述，充分调动课堂的学习气氛外，还要有一定的施工实践经验。教学团队中新教师上岗前要进行相关培训，鼓励新教师到施工企业进行工程实践锻炼，老教师做好传帮带工作。[4]此外，组织开展集体备课，鼓励和支持教师参加各类学术会议，阅读施工技术方面的相关书籍和杂志，及时掌握施工前沿技术，不断更新教学内容。 3.4丰富教学手段 传统的教学手段很难满足“土木工程施工”课程教学的需要，定期举办专题讲座，聘请经验丰富的工程师到课堂上来。他们具有丰富的专业知识、实际操作经验和管理知识，能拓展学生的视野，极大地激发同学们的创新意识和就业热情，丰富教学内容。发挥教师的团队协作精神，开发CAI课件，生动形象再现施工工艺过程，利用校园网络供学生随时观看。[5]充分利用多媒体技术和网络资源，建立“土木工程施工”课程QQ群，共享教案和视频，建立网络学平台。对于所在区域代表性的工程，深入工程，收集资料，根据课堂教学的需要，组织学生观看和讲解，抓住学生的注意力，提高教学质量。 4结论 “土木工程施工”是工程管理专业主干课程，其教学效果直接关系到工程专业学生的就业和职业发展。通过学生问卷调查可以看出，大部分学生对“土木工程施工”课程热情较高，希望能通过课程学习，提高自身专业技能。从优化教学体系、激发学生们的学习热情、提升任课教师的教学技能、丰富教学手段等方面，积极稳健地推进教学改革，确保学生在有限的教学条件下掌握更多的管理理论和实践技能，培养出“工程技术+经济管理”的专业特色人才，是目前财经类高校工程管理专业教学改革中的一项重要内容。 作者：汪振双 赵宁 单位：东北财经大学投资工程管理学院 东北财经大学金融学院

财经本科毕业论文:地方财经类高校会计本科教学团队建设的思考 摘 要：科研是高等教育的基本使命和主要的功能之一，是高等院校教师的责任。为实现科研对地方财经类高校会计本科教学团队建设的支撑与促进，从基层学术组织视角提出以科研成果进教材、入课堂；科研成果促教改；科研骨干上讲台等为切入点带动会计本科教学团队水平的全面提升。 关键词：会计科研 会计教学团队 教学水平 地方财经类高校由于其区域性、地方性特征，肩负着为地方经济发展培养高素质人才的重要使命。而师资的建设是一个学校能否培养出高素质人才的最重要的主观条件。师资不是一个人，而是一批人在某方面形成特色。因此，创建和打造卓越的教学团队，建立和完善优秀的教学队伍，成为地方高校应对大众化背景下教学使命危机的重要举措。 一、科研对地方财经类高校会计本科教学团队建设的促进作用 （一）会计科研是提高会计教师教学水平的重要手段 高校所有的教学都应该是有研究的教学。有了科研不一定有高质量的教学,但没有科研必定没有高质量的教学。没有科研依托的教学，可以把课讲得很漂亮、很花哨，但却因不了解会计学科的学术前沿而缺少内涵。这样的教师只能是“教书匠”，而不能成为“教育家”。由于会计是一门实践性很强的专业，随着经济的发展，会计工作面临的新情况、新问题层出不穷，会计制度、准则及处理方法也在不断更新，教师通过科研在为地方经济发展提供服务的同时，不但可以摆脱单纯进行基础教学的拘泥，了解学科发展的现状，了解学科发展的方向, 始终站在会计学科发展的前沿，推动会计专业的发展；而且通过不断接触新事物，研究新问题的科学研究，将最新的思想、方法、成果引入到教学中，引导学生在本专业内运用一些基本科学原则解决实际问题，真正教出高水平的学生。 （二）会计科研是形成会计教学团队合力的重要保障 长期以来，高校教师在日常的教学活动中，基本上是独自面对特定的教育情境单兵作战，依照自己的思维能力和知识水平自行完成教学任务，同事之间缺乏合作交流的气息与氛围。这种孤立的、相对封闭的、缺乏团队协作意识的工作方式使地方性财经类院校的会计教育在缺乏领域内有重大影响力的学者的情况下，更难以产生重大标志性教学成果。随着会计教育的快速发展，学生需求多样化和教学平台日益增多，对教学的要求越来越高。通过科研纽带组成的会计教学团队不仅可以在协作的氛围中相互沟通，推动教学内容和方法改革和研究，促进教学经验交流，在教学、研究、社会服务的互动中整合教学资源、形成教学合力和凝聚力，成为综合解决“教什么”和“如何教”问题的高起点的教学组织，而且以教学的学术性作为团队融合的切入点、将研究性教学引入会计课堂教学可以提高会计教学团队的教学质量，并保障教学的发展。而在课程教学中产生的教学改革反馈信息则可以进一步促进会计科研和学科的探索。 （三）会计科研是促进会计教学团队提升竞争力的重要途径 学术是大学的本质属性，也是高校教师的生命。因此，教学团队存在的价值是教学，但发展的源泉却在于研究。一个有竞争力和持续发展力的高水平教学团队，必须有高水平的科研作支撑。在教学团队中，由于团队成员组成的异质性、互补性以及团队成员之间的平等关系，成员之间不仅可以在及时交流会计学科的最新研究成果和实践前沿的互相学习中取长补短，促进自己的教学提高，而且在让科学研究为提高教学水平服务的同时，又会进一步认真思考和深入研究各种问题，这会产生更高水平的理论成果，进而在本领域产生一定的影响力。因此，依托学科优势平台和科研实力，积极实施科研教学互动，扶持教师的成长，促进学科发展，是会计学教学团队建设的重要举措和途径。 二、基于基层学术组织视角加强地方财经类高校会计本科教学团队建设 （一）科研成果进教材、入课堂——推进团队教师校外实践与课堂教学的有机结合，并扩大科研成果影响力 地方财经类高校的教师所从事科研课题多来自地方经济并服务于地方经济，会计研究工作也不例外。为把科研成果转化成有效的教学资源，除了教师带领一部分学生参与研究过程外，在科研资源整合的基础上把成果入课堂是一种涉及面更广的实现科研资源的开发与本科会计人才培养融合的有效途径。团队教师可以将横向课题的研究成果作为实践案例等引入财务会计、管理会计、财务管理、财务报表分析等课程，甚至可以汇总整理为自编案例教材，作为课堂教学内容，使科研成果作为知识形态，在教学中得到进一步传播和证实，增强课堂教学内容的实践性。 为进一步扩大科研成果的影响力，在正常的课堂教学之余，可聘请校外专家学者或在职高级会计师就一些热点问题和新出台会计政策作会计专题报告和讲座，如在会计准则发生重大变化，而教材不能及时反映时，通过校内外专家学者的专题讲座可弥补这一缺陷。此外，打造“硕导论坛”、“创新群体论坛”、“博士论坛”等系列会计论坛；在学生中定期开展“学生学术沙龙”等学术活动。通过课堂内外浓厚的学术研究氛围的培育，能够开拓学生的视野，激发和引导学生参与科研活动的积极性，提高学生的心理素质、沟通能力和科研创新能力。 （二）科研成果促教改——集中团队优势开展教学改革项目，及时将研究成果应用到教学环节 应用型会计人才是一个具有立体感的时间性概念，社会对会计教育的需求直接影响到会计教育的发展。随着会计工作的客观经济活动发生变化,会计教育也将与之相适应。因此对会计教育而言,教改也是一个永恒的、常讲常新的话题。作为教师,要真正能够在教学改革中做出一些成绩,除了要有改革的意识,更重要的是要有改革的头脑和能力,要有正确的思路、要有可行的方案。而教师科学研究为教学改革奠定了一定的基础。例如在培养学生运用会计理论和方法来解决会计实务问题的能力方面，会计学专业的实践教学起着至关重要的作用。可探索在管理会计、财务报表分析、财务管理等课程的教学中中引入项目教学法，即以会计实务研究成果作为一个项目，教师带领学生共同实施该完整的项目工作完成整个教学活动。使学生在项目实践过程中,理解和把握课程要求的知识和技能,体验创新的艰辛与乐趣,培养发现问题、分析问题和解决问题的思维方式；在财务会计实验中引入模块组合法，将财务会计实验内容按企业一般工作岗位分工分解成不同模块,以模块为实验单位来组织实验过程等等。在此基础上团队进行相应的教学改革理论研究，打破传统的规则式教学模式，推动教学内容和教学方法的创新与改进。此外，团队成员可集中智慧，将多年关注的会计问题的研究心得，进行整理和提炼，集中优势力量开展会计教育教学改革项目，进行科研攻关，并进一步把会计教学改革成果应用于教学，改变“以教师为中心”的“灌输式”“填鸭式”教学, 提高教学效率,改善教学效果，提升学生的会计职业素养和会计职业水平。 （三）科研骨干上讲台——培育团队成员，并引领学生成长 育人以教学为先，教学以质量为重。教师是教学过程中的主导因素，其知识结构和业务水平直接影响学生的知识结构和业务能力。作为实务性很强的会计教育，通过科研骨上讲台，在教学中将与地方经济密切结合的研究成果以案例教学、演示教学等形式展示,使学生在了解自己身边企业情况的同时，直接从实践中掌握会计的精髓,必定会极大地激发学习兴趣。此外，通过科研骨干上讲台，把科研方法转化为教学方法，融入到教学内容的组织中，拓展教学方法和提高教学水平，如采取教师的精讲与学生的自学、共同探讨与学生总结、学生提问与教师解惑,学生限时发言与大家评论等的有机结合，在“教学相长”中让学生不仅动脑，而且动心、动手和动嘴，全身心的投入学习的过程，在关注现实问题的同时，不仅学到一些具体的会计理论和方法,更主要的是学会如何将这些理论及方法应用到实践中去分析和解决实际问题,刺激科研灵感与科研能力，实现知识传授与能力培养相结合。实现以学生为中心。以需求为动因，以问题为基础，进行发现式、探索性的学习的教学模式的转变。 讲台泛指课堂内外的一切教育途径。因此科研骨干上讲台，还可采取在各年级中结合班主任制度，推行科研年级导师制。具体由高职称、高学历、出国留学人员等具有良好科研素质的优秀教师组成科研导师队伍，采取定期的年级导师讲座、不定期的主题班会、师生面对面交流等方式，从人生规划、个性塑造、科研素质、会计职业资格证书考取等多方面引导学生，并对有科研潜能及科研兴趣的学生给予个性化指点和帮助，引领学生成长。 财经本科毕业论文:财经类高校工程管理专业本科教学培养方案探讨 摘要：工程管理专业是一个多学科融合性的专业，随着中国国民经济持续快速的发展，国内对工程管理专业人才的需求也快速增长。以财经类院校为例，分析了工程管理专业的学科属性、培养目标和课程体系设置，提出了逐步完善工程管理专业培养方案的对策建议。 关键词：工程管理；房地产；培养方案 改革开放三十年来，中国经济保持了持续快速的发展。随着工业化、城市化进程的加快，中国建筑业的规模和从业人员数量也在不断扩大，工程管理方面的专业技术人才也越来越紧缺，从而对高校工程管理专业的人才培养也提出了更高的要求。本文通过对财经类院校工程管理专业本科教学培养方案的分析，探讨现阶段培养方案存在的问题以及改进的建议，提高工程管理专业毕业生的市场竞争力。 一、国内工程管理专业概况 根据2004年教育部《普通高等学校本科专业目录》，将“管理科学与工程”设为管理学门类下的一级学科，并下设八个二级学科：工程管理、工业管理、管理科学、信息管理与信息系统、房地产经营管理、项目管理、产品质量工程和工程造价（八个本科专业）。将工程管理专业设在管理学门类下面，即强调了其管理类学科属性，这与国际上多数国家将其归属在土木工程类专业的做法有所不同。因此，中国的工程管理专业偏重于管理类。目前，国内共有三百多所所高校开设了工程管理本科专业，主要分布在各综合性大学、建工类、矿业类、电力水利类、财经类等高校。中国工程管理专业目前还处于研究、探索和发展阶段。从全国开设工程管理专业的高校来看，基本上都是以管理学、土木工程等为主干学科，下设有工程项目管理、房地产经营管理、投资与造价管理、国际工程管理和物业管理等五个专业方向。不同高校培养的侧重点不一样，但都是培养具备工程技术、管理学、经济学及法律知识，能运用现代管理理论方法，在国内国际工程建设领域中，从事投资决策、工程项目建设管理、工程项目咨询、工程项目监理、政府部门宏观调控管理等应用型、复合型人才。 二、安徽财经大学工程管理专业课程的设置与教学内容 安徽财经大学是一所以经管法为主的多科性财经类院校，工程管理专业设置在管理科学与工程学院，专业方向为房地产经营与管理方向。 1.专业培养目标：培养德智体全面发展的，具备管理学、经济学和房地产经营与管理的基本知识，掌握现代管理科学理论、方法和手段，接受房地产经营管理、工程项目管理基本训练，具备从事房地产经营管理专业技能与工程项目管理能力，适宜在企事业单位和政府有关职能部门从事房地产和工程项目管理相关业务，以及在相关教学科研单位从事该领域教学、科研工作的高级复合型专门人才。从培养目标可以看出，由于学校的财经类属性，专业的设置偏向经济管理类。 2.专业特色与培养要求：本专业毕业生应获得以下几个方面的能力：（1）具备良好的政治素养和品德、健康的身心和创新精神；系统掌握相关的管理理论和方法、土木工程技术知识、相关的经济理论及其他相关学科知识；（2）具有综合运用本专业知识从事工程管理的基本能力；（3）初步具有进行工程项目可行性研究、工程项目的投资、进度、质量控制、合同管理、信息管理和组织协调的技能；（4）具备较强的语言表达能力、文字表达能力和人际沟通能力；（5）熟悉中国房地产经营管理、工程管理的有关方针、政策、法规以及国际工程管理的惯例和规则；（6）了解本专业理论前沿和发展动态，掌握文献检索、资料查询的基本方法，具有初步的教学、科研和实际工作能力。 3.课程设置。课程设置主要包括学科基础课、专业必修课和专业选修课等。学科基础课包括西方经济学、管理学原理、会计学、统计学、市场营销学、财务管理与财务报告分析、运筹学、管理信息系统、经济法、工程制图等。专业必修课包括房地产经济学、房地产金融学、房地产政策与法规、房地产开发与管理、工程概预算、工程项目管理、房地产估价、物业管理等。专业选修课包括工程技术监理、建筑材料、建筑技术、工程招投标管理、工程项目管理等。学制四年，学生学完培养方案规定的课程，修满学分，经考核成绩全部合格，发给本科毕业证书。符合《安徽财经大学普通学科学生学位授予办法（学分制）》规定的，授予管理学学士学位。 三、工程管理专业主要课程教学内容 工程制图：制图的基本知识和基本技能；正投影原理：点、线、面、平面立体、曲面立体的投影；常用建筑曲面体的形成及画法；投影制图：三视图、六面基本视图、辅助视图；组合体视图的阅读、绘制及尺寸标注；各种剖视图；土木建筑工程专业图：房屋建筑及房屋结构施工图；钢筋混凝土及钢结构构件图；室内给水排水工程图；计算机绘图软件的应用。 房屋建筑学：房屋建筑学课程分为民用建筑和工业建筑两部分，每一部分又包括建筑构造和建筑设计原理。学习这门课程的目的是为了使学生掌握房屋构造的基本理论；初步掌握建筑的一般构造做法和构造详图的绘制方法，能识读一般的工业与民用建筑施工图；了解一般房屋建筑设计原理，具有建筑设计的基本知识，正确理解设计意图。 房地产开发与管理：本课程以房地产开发与管理的全过程为主线，以加强对房地产开发与管理活动的全面理解为目的，结合中国房地产开发与管理的实际，对房地产开发与管理的基本理论知识和实践要求加以介绍。主要内容包括：房地产开发与管理的基本概念、房地产的基本法律制度、房地产市场调查与预测、房地产项目的开发管理、市场营销策划、房地产交易的类型以及特点等。 工程项目管理：本课程是一门紧密联系工程建设管理实践的重要课程，它以工程项目为对象提出工程项目管理的概念和系统，从施工项目管理者或承包商的角度讲授项目组织与管理的理论和方法，强调管理的应用。其研究范围涵盖着工程项目投资前期，投资建设期直至项目投产的整个过程；研究内容包括决策、计划、组织、指挥、控制及协调的理论，方法与手段；研究目的是使工程项目管理在投资、工期、质量三大目标及其他方面均取得最佳效果，尽快发挥效益，最终收回投资并达到投资增值的目的。 房地产政策与法规：本课程以中国土地管理法和房地产法律制度以及房地产开发、经营与管理活动的法律规范为主要内容。具体涉及房地产法律的基本范畴、特点和制度演进；城市规划、房地产交易、转让、抵押、租赁等相关的法律规定；房屋拆迁的安置与补偿、市场管理、物业管理等相关的法律规定。 城市规划与管理：本课程主要包括城市规划的基本原理与方法，城市规划的基本程序，城市规划对城市经济建设和社会发展过程的影响和作用，城市规划与工程建设项目之间的关系，具备城市、城镇和居住小区规划的基本知识，以及分析与解决城市、城镇和居住小区规划相关问题的解决思路和规划方法等。 房地产估价：本课程以房地产估价工作所必备的理论基础和基本知识为主线，结合中外房地产评估行业发展的现状，主要介绍了房地产估价的程序以及在熟练掌握房地产估价基本理沦知识的基础上，对不同房地产类型、在不同评估目的条件下进行房地产估价时能够选择运用房地产估价中的成本法、市场比较法、收益法等合适的估价技术来求取估价对象客观合理的价格或价值。 四、完善工程管理专业本科教学培养方案的建议 工程管理专业是管理类门类中重要的专业科目之一，随着房地产业的快速发展，社会对房地产专业人才的需求也越来越大。中国必须逐步建立起满足市场需要的、与国外高校基本一致的房地产人才培养模式。为此应进一步完善工程管理专业本科教学培养方案。 1.由于财经类高校的特点，工程管理专业课程设置偏向经、管、法，而工程管理学科的研究方法是工程技术与管理理论的结合，必须具备一定的建筑行业背景知识。对于工程管理专业教育来说，在保留经济、管理以及法律平台现有课程的基础上，加强工程技术类课程的设置力度，拓宽学生的知识面。 2.推动教学实践环节的开展。在工程管理专业本科教学实践环节的开展过程中，普遍存在着学生经验不足、动手能力不强等问题，从而影响了工程管理专业生产实践环节、毕业实践环节活动的开展。因此，要逐步加强学校和相关企业的联系与合作，推动产学研的发展，完善教学实践环节。 财经本科毕业论文:中外本科财经类教材比较研究 一、文献综述 一般认为，我国的教育制度，尤其是大学本科教育制度与西方国家相比较，差别很大。实际上，在教材方面，中外之间也是有很大差别的。国内已经有若干学者在这方面进行了相关的探讨。在教材内容方面，冯婉玲和孙宏斌分析了国外若干著名出版社出版的会计学、企业管理、技术管理的三个工商管理类二级学科下设的20多门核心课程共80种教材，归纳出国外工商管理教材在内容上有五大鲜明特点，在教材形式和视觉效果上有较为明显的十大特色。进而，对国内工商管理教材编者与出版社提出了八个方向性建议，即编写理念特色化，并围绕教学理念选择和组织知识点；对象定位明确化，即教材的知识面、深度、侧重点根据教学目的和要求明确；注重内容更新，即跟踪实践和理论研究发展，不断更新内容并推出新版本；提高案例质量，即从学校自建的案例库、MBA报告中，以及上市公司资料中获取素材；紧密联系实际；提供形式多样的教学辅助资料；充分利用“前言”表述教材特色；以及改进教材编排设计。徐丽萍对国外优秀大学教材特点进行了一定的探讨，提出了某些建议。在教材内容编排和设计方面，张恰和马云鹏对国外教材内容设计进行了探讨，从中找到可以借鉴的经验。在教材具体选用的权限方面，朱云仙和真虹对中美高校教材选用的决定因素进行了比较研究，也指出借鉴意见。还有学者分析了国外教材电子化的发展趋势。与纸质教材比较，电子教材有自己的优势。在价格上，电子教材一般比纸质教材便宜50%甚至更多，甚至许多图书馆免费提供电子图书。随着教育费用年年增加，这个价格上的优势越显突出。在编写方面，电子版教材更容易编写和及时修改、更新。上述文献开阔了国人的眼界，也激发人们进一步思考关于中外财经类教材之间的差别。 二、中外财经类教材的差别 （一）“教材”概念上的差别 中外高校对“教材”一词，各自有自己的理解。我们大陆所指的教材主要相当于美国的textbook（教材、课本教科书）,而美国大学教材的真正涵义是teachingmaterial（教学资料）,比textbook要宽泛得多。teachingmaterial包括textbook，也包括其他资料，以及有关资料的目录等。国内高校教学中所指的“教材”，一般指的是某门课程的教师和学生共同使用的教科书,是课堂教学的依据,也是教师讲课的蓝本和考试的范围。课堂教学有教学大纲或基本要求,教学大纲或基本要求与教材相吻合，甚至是高度吻合,基础课程更是如此。通常情况下,每门课程必须有一本教材,并且只能是一本教材，不可有两本、三本等。美国高校中只有基础性课程才有比较严格意义上的textbook,而且,与我国同类课程教材相比,其系列配套、各种媒体相当齐全。在本科层次和研究生层次,基础层次和专业层次,一般大学与名牌大学,一般教授和知名教授之间,使用教材的情况并不完全相同,上面只是对一般情况的归纳。另外，电子版教材已成趋势。例如，萨缪尔森和诺德豪斯的《经济学》（Economics），到2005年，已经在全世界被翻译成41种文字，在无数国家的无数大学里用作教材。在2010年出版的第19版，也就是萨缪尔森修订的最后一个版本，也有了电子版（Economics19e）。 （二）教材内容方面的差别 首先，由于国外“教材”概念远比中国宽泛，所以国外教材的内容也是十分宽泛。一门课，可能有多种教材，甚至可能把与本专业有关的著名杂志和报纸也列为教材，如美国的《华尔街日报》、《财富》、《商业周刊》，英国的《经济学家》。而在中国大陆大学里，一门课只指定一本教材，其他只能是参考书目、阅读资料等。其次，在教材具体内容方面，包括选用的案例等，中外教材之间也存在明显的差别。国外教材在政策研究与评价、案例等方面，一般是讲本国的事情，而不是讲他国的事情，很少涉及到他国。例如，美国学者乔治·E·雷吉达（GeorgeE.Rejda）编写的教材《社会保险和经济保障》（SocialInsuranceandEconomicSecurity）（1999年第6版），通篇只有一处提到其他国家（加拿大），其余所有内容都是关于美国的，这本教材应该叫作《美国社会保险和经济保障》。而在中国大陆大学教材内容，不仅主要概念、原理、模式等是从国外搬来的，而且大部分内容，甚至大部分政策分析、案例等也是关于外国的。也有的大陆教材内容，基本上都是国外的，只是单独列出某一、二章，专讲国内方面。出于某些方面考虑，这里就不一一列出国内这方面的教材的书名了。 （三）教材编写方面的差别 国外教材编写基本上是按照专著格式编写的，十分严肃。这主要表现为：第一，引用文献，严格加注。第二，有带有页码的关键词索引，甚至包括人名、地名、国名。第三，有词汇表。词汇表基本是带有解释内容的。而国内教材，基本上看不到这些东西，许多教材只是在内容的最后，笼统的列出一些参考文献，看出在正文哪里引用的、引用的什么内容、引用了多少内容。（四）教材形式方面的差别国外大学教材在形式方面，有两个特点：一是形式灵活。如文图并茂，图表彩色印刷。以萨缪尔森和诺德豪斯的2010年出版的英文版第19版电子版《经济学》为例：正文627页，本人粗略统计一下，其中与正文内容有关的图表有408个（一个图形中，包括A、B、C等多个图形的，按照多个计算），与正文内容无直接关系的图形有156个（这些图形仅是为了吸引读者眼球）合计564个，几乎每页都有图表；前言和附录中，还有5个较大的图表；在色彩方面，目录的章、节的标题都是用红色的；正文中的章节标题（即一、二级标题）则是黑色的，正文中的三、四级标题则是用红色的；重要词组用斜体表示，重要内容用红色表示；所有图表都是彩色的。二是纸张质量高，几乎是用相当于国内正规画报纸张印刷的（国内翻印的萨缪尔森和诺德豪斯《经济学》英文版，仍然是普通纸张、黑白图表）。国内财经类本科教材的图表较少，彩色印刷的教材就更少了。 三、改进国内财经类教材的建议 （一）更新“教材”观念和讲课及考试模式 首先，必须更新我国财经类本科“教材”的观念。教材可以是一本教科书，也可以是基本教科书。教材可以是纸质的，但是在现代互联网时代，还应该有多种形式的电子版教材、资料等与之相匹配。其次，要更新教学与考试模式。应该看到，我国教材之所以单调、单一，是与满堂灌讲课模式相关的，也是与死记硬背的死板考试模式相关的。再次，按照课程属性区分考试方式。基础课必须实行严格的课堂教学，课时不得随意压缩，并且实行闭卷考试，如西方经济学、基础会计学、基础管理学等。选修课，可以不考试。操作性课程，必须提供操作条件和设备，实行严格的操作和训练，否则，这样的课程还不如不要。但是，操作性课程不应该有闭卷考试。 （二）改革教材内容 人们经常讲我国的教材和讲课内容与实际脱节，误人子弟。这个判断基本是对的，但是其原因还是较为复杂的，人们很少探讨为什么脱节。其原因可以分为两大方面：第一个方面是教材和课堂讲课方面的原因：如上所述，教材中大量充斥着国外的理论、模型、政策、案例等，却较少有国内的这些方面的内容，似乎“言必称希腊”。这必然造成与中国的实际脱节。教师讲得再好，也命中注定是脱节的。所以，我们的教材应该主要讲国内的内容，尤其是讲国内正在实行的政策、制度等方面的内容。第二方面是高校围墙之外的社会原因。我们的社会几乎是一个畸形社会:到处充满着潜规则，我们的教材和教师只能教育学生去遵守规则，而不会教唆学生去破坏规则，但是真正到了社会上，遵守规则就难以存活，这怎能不脱节！ （三）改进教材编写和选用的官僚化制度 第一，改进教材的内容，少写国外、多写国内。第二，提升教材的内涵，多分析政策、少罗列概念性的内容。有些教材为了讲一个概念，花费大量的篇幅，像是一篇研究论文。第三，教材也应该按照专著的写作要求来写，如参考文献应该是实注，应该有词汇表、关键词索引等。这一方面是尊重知识产权的需要，另一方面也是潜移默化的培养学生严谨对待学习和学术的需要。第四，取消“国家规划教材”之类的官僚化教材制度。这也算是一种“另类”的中国特色了。实质上，教材编写得好不好，主要不在于是否是领导、名人主编的，而在于编写者是否真正了解社会需求。许多发达国家的财经类教材的编写，往往是由学校、政府和企业等多方共同参与下完成的。 （四）改善教材的外在形式 在文图并茂、彩色印刷等方面，我国的中小学教材早已进步，大学教材反而这些方面进步不大，似乎应该向中小学教材学习。 作者：王洪春 王东亚 单位：安徽财经大学财政与公共管理学院 财经本科毕业论文:财经大学本科教学建设与创新 一、课程体系设置 学校在既定的人才培养目标指导下，重视课程体系建设，本着“加强通识教育、夯实学科基础、凝练专业主干、灵活专业方向、提升实践创新”的原则，设置了通识教育与专业培养相贯通、科学教育与人文素养相融合、理论传授与实践能力相衔接的课程体系。在“平台+模块”培养模式的总体要求下，构建了四大课程平台:公共课程、大类课程、专业主干课程、实践教学课程等平台;两大课程模块:专业方向课程模块和素质教育选修课程模块，具体学分分配见表1。学校目前蒙汉双语授课专业有经济、管理、法学三大类，具体学分分配见表2。科学的课程体系设置有助于学生优良思想品质、人文素养、生态文明与健康人格的培育，有利于具有创新、创业精神的应用型高素质专门人才和拔尖创新人才的培养。 二、本科教学建设实践 (一)专业建设学校切实加强专业建设，提升改造传统专业，扶持做强优势专业，保护巩固基础专业，稳步发展新兴专业，经过持续努力，我校的学科和专业体系建设取得了长足的进步。截至2011年底，我校有财政学、会计学、统计学、政治经济学、企业管理学5个学科被评为自治区重点学科，金融学、旅游管理2个学科被评为自治区重点培育学科，获准建设会计学、财政学、金融学3个国家级特色专业，经济学、财政学、统计学、会计学、金融学、国际经济与贸易、市场营销、旅游管理等16个自治区级品牌专业。 (二)课程建设为适应社会需求与教学要求，我校在课程建设中，结合人才培养方案修订，进一步优化整合课程结构，突出主干，删除重复，加强综合和学科交叉，引入学科发展新成果，使课程体系更为科学。2011年，开课总量2500门左右，其中双语(英汉双语、蒙汉双语)授课课程100门左右，课程资源上网达到100门左右，实践教学课程68门。2011年，资产评估、经济数学基础(微积分)、民族政策与民族理论、财务会计(高职课程)等4门课程被评为自治区级精品课程。截至2011年底，学校有27门课程入选自治区级精品课程，72门入选校级精品课程，200门课程入选院(系)级重点建设课程，形成了院级、校级、自治区级三个层次精品(重点)课程建设格局。目前《会计学》、《金融学》、《政治经济学》正在积极准备申报国家级精品课程。在课程改革方面我校也做了积极探索，计算机基础教学课程采取“3+X”的模式，公共英语教学采用了分级教学，在素质教育选修课中增设了个性发展模块。 (三)教材建设学校一贯重视以专业发展带动教材内容更新，以教学改革促进教材体系优化。在“十一五”期间，学校共支持出版教材265部，其中蒙汉双语教材10余部。引进了一批高水平外文原版教材，进一步丰富了网络教学资源(包含系列多媒体课件、电子教案、仪器手册、设计应用资料、设计应用方案、工具软件、电子书在内的立体化教学资源建设)。全校2000多门课程中选用国家、部省、校级规划教材约70%以上，选用近五年出版的新教材90%以上。对内容更新速度快的课程，自编教材讲义200多部，确保了教学内容的先进性。还特别重视民族财经教材的编写工作，如2011年，金融学院有5部教材获得教育部蒙文统编教材计划资助。 (四)实践教学学校重视注重理论与实践的教学融会贯通，通过加强实验教学、实习实训、毕业论文(设计)等环节的训练，着力培养学生的实践能力。为落实应用型人才培养的目标，不断改革完善实验教学体系，构建由专业基础实验、专业综合实验、跨专业综合实验、创业创新实验为一体的实验教学体系，在不同的学习阶段，有针对性地培养学生专业基本技能、业务处理能力、专业综合能力和创新创业能力，形成应用型本科人才培养的实验教学体系，使学生的基本技能、专业素养和个性化能力通过实验教学得到培养。学校还重点建设了46门实验课程，并进一步加强了毕业实习、毕业论文的管理，建立毕业论文的奖励制度和“防抄袭系统”。为进一步推进民族班外语教学改革，提高民族班学生外语水平，初步建成了少数民族多语种资源库、少数民族汉语、英语语言训练中心。 (五)创新创业教育学校将创新创业教育融入整个教学过程中，一方面在课程体系中开设有创新创业的课程，使学生了解和掌握创新创业的有关系统知识。通过入学教育、大学生职业生涯规划讲座和相关专业课授课中的有关案例向学生传授创新创业能力培养。另一方面多次聘请学校毕业成功人士进行讲座，以他们工作和创业的亲身经历展示了工作和创业的艰辛和快乐，使学生受益匪浅。鼓励学生参加学科竞赛、科研训练和各类创新创业活动，提升学生创新创业能力，具体事例如表3所示。 (六)师资队伍建设学校近年来坚持把师资队伍建设放在改革和发展的突出位置来抓。一方面出台了诸如奖励考研、高薪聘用等一系列培养、引进和稳定教师队伍的政策措施;另一方面，按照“相对稳定、合理流动、专兼结合、资源共享”的原则与“不求所有，但求所用”的思路，柔性引进高学历、高职称教师，并积极探索更加科学的教师队伍管理模式和机制，使师资队伍的整体实力不断加强。2011年，会计学、市场营销学2个教学团队被评为自治区级优秀教学团队，2位教师被评为自治区级教学名师;1位教师被评为自治区级教坛新秀。2011年，学校还积极开展校内教学名师和优秀教学团队的评选活动，组织第七届青年教师课堂教学技能大赛，加强蒙汉双语民族财经师资队伍的培训力度。 (七)国际合作教育学校不断扩大对外交流与合作，目前已与美国、加拿大、爱尔兰、澳大利亚、新西兰、日本、蒙古等国多所大学建立了学术交流和校际协作关系。为进一步加强与合作院校的交流，积极引进优质教育教学资源，拓宽办学途径，学校自2008年开始与澳大利亚阳光海岸大学签订了合作办学协议，招收工商管理、市场营销、旅游管理、电子商务及会计学等五个专业的本科中外合作办学学生(见图1)。 (八)校园文化建设在悠久办学历史和丰厚的校园文化积淀基础上，学校紧密结合当前形势，营造健康向上的校园文化氛围，提升学生的道德情操、文化艺术及学术修养。1．大学生读书活动积极贯彻执行《内蒙古财经学院大学生人文素质教育实施方案》以及相关配套文件精神，推进大学生人文素质教育工程，开展素质教育工程和大学生读书活动，实行素质拓展认证制度，提升我校大学生素质教育工作整体水平。学校制定了《大学生素质教育实施方案》，将读书活动列入学生必修学分，并设立专项资金。按照方案要求，从2008级学生起，向学生推荐100部经典著作，开展大学生读书活动，并将读书活动纳入学分制管理，且为必修学分。学生必须完成规定数量的精选书目，精读书目要撰写读书报告，由指定教师进行批阅，成绩全部合格者，取得2个学分。2．民族文化教育开展热爱内蒙古的宣传教育活动，做好民族团结教育工作。举办了内蒙古财经学院第四届“呼思乐”杯蒙语授课班学生基础知识竞赛，举办了内蒙古财经学院第二届“草原雄鹰”搏克大赛，举办了第三届“奥奇杯”蒙古族民歌大赛，举办了“天骄之声，唱响校园”蒙古族长调走进大学系列音乐文化活动，这些活动的开展，大大激发了青年学生的爱国热情，使广大学生倍加珍惜并自觉维护民族团结。3．学生社团活动本着“学术类社团、体育类社团、文艺类社团、公益类社团”的思路，调整了学生社团布局结构和规模。目前学校共有学生社团42个，各社团能根据自身特点，开展符合自身特色的亮点活动。社团联合会先后举办了“回忆四季放飞梦想”为主题的2011年毕业生歌会、社团联合会第二届体育节、内蒙古财经学院第六届电影节、社团联谊晚会等大型活动。萱原文学社举办的“学满萱原文扬财院”文学知识竞赛活动、星探天文社举办的“天宫一号”学术讲座活动、飓风话剧团举办的“放飞青春梦想，展现话剧魅力”主题汇报演出、爱心社的“爱心之旅”、马头琴协会的专场报告演出等活动都取得了成功。 三、本科教学改革实践 (一)创新人才培养模式根据内蒙古自治区教育厅学分制改革会议精神以及《内蒙古财经学院教育教学“十二五”发展规划纲要》的要求，结合我校的实际情况，认真做好深化学分制管理改革工作。通过到区内、外兄弟院校调研，广泛汲取学分制改革经验，已形成《内蒙古财经学院深化学分制改革实施方案(草稿)》，成立学分制改革领导小组，明确各阶段工作任务。为充分调动学生学习的自主性、积极性，不断创新人才培养模式。改革原有的本科生专业分流办法，在2010级本科学生中实施“2+6”人才培养模式;采取了“2+2”的国际合作培养模式;针对本科三批学生招生范围仅限管理学学科门类现状，制定《内蒙古财经学院全日制本科三批学生专业分流实施方案(暂行)》;在财政税务学院推行“双证”、“双专业”培养模式试点工作。重新修订双学士学位管理条例，把双学士学位教育与副修专业教育有机地结合起来。 (二)推进实践教学改革学校现有1个国家级实验室:经济管理实验实训中心;4个自治区级实验室:计算机实验中心、计算机硬件实验室、计算机网络实验室、会计实验室;1个联合实验室:内蒙古自治区遥感与地理信息系统重点实验室———内蒙古财经学院3S联合实验室;3个校级实验室:语言训练中心、民族语言训练中心、职业学院教学实验中心;1个资源库:多语种经济管理资源库。此外，还有各学院实验室如测量工程实验室、规划与地理信息系统、旅游管理实验室、网络模拟审判实训室等等，还建设了大量实习基地、创新基地。学校特别重视“经济管理实验实训中心”在实践教学体系中的作用，2006年中心被评为自治区级实验教学示范中心，2007年被教育部确定为国家级实验教学示范中心建设单位，2011年成为中国高等教育学会高等财经教育分会实验教学专业委员会理事单位。中心围绕学校人才的培养目标，细致地分析了民族地区、地方性院校的生源特征和区域社会经济生活对经济管理类人才的需求特点，深入研究我校的人才培养模式和人才教育模式。树立了以学生为本，以知识传授、能力培养、素质提高协调发展为目标的实验教学理念，明确了实验教学建设和改革的思路，即搭建以计算机技术、网络技术、现代通信技术为基础的信息化实验教学平台，运用信息资源和软件资源，进行开放式实验教学，为学生提供经济现象分析、业务过程仿真模拟的虚拟实验环境。构建起了与社会需求相适应、理论教学与实践教学相辅相成的教学体系。初步完成了与实验教学目标协调一致的教学方法和教学手段的改革，并通过实验教学平台建设、实验课程建设、实验师资队伍建设、实验教学资源建设、实验教学管理等保证实验教学正常运行和实验教学效果，达到应用型创新人才的培养目标。 (三)开展教育教学研究为推动教学管理改革的研究，积极采取课题立项、成果评奖、经费资助等措施，鼓励教学管理人员结合实际，更新观念，主动探索、研究教育教学以及管理规律，解决实际问题。2011年，共立项校级教育教学项目58项，其中重点项目13项;一般项目45项。在研1项国家社会科学基金“十一五”规划教育学重点课题———《以教育技术促进学校教育创新研究》子课题。从多学科视角，结合实践，逐步开展民族财经教育教学科研工作。目前，我校已有多项民族财经教育立项课题，有全国教育科学“十一五”规划教育部重点课题《西部地区民族财经高层次人才培养模式研究》、内蒙古自治区教育厅“十一五”教育科学规划一般课题《少数民族财经类人才培养模式与经济社会发展研究》，2011年学校又有10项校级民族教育课题立项。组织相关教师继续申请教育部人文社科重点研究项目，从预科生培养、管理与教育教学现状及存在的问题、民族班教育教学改革的难点、民族班和预科班基础课程教学等方面进行相关研究。并加强与西部地区财经类兄弟院校的合作与交流，努力学习其民族财经人才培养的优秀经验;加强对这些院校的实地调查，搜集整理相关资料，了解和掌握少数民族财经教育领域的前沿信息，针对民族财经教育教学的更多问题进行认真研究，使我校民族教育教学工作，在科学的理论指导下健康推进。 (四)促进跨学科专业融合学校按照学科间相互支撑、协调发展的理念，促进跨学科的专业之间相互协调与融合，架构跨学科的边缘专业，集中力量办学。把资源环境与城乡规划管理、土地资源管理、资源环境与发展经济学这3个与资源学科、环境学科、技术学科、经济学科、管理学科交叉关联的专业统一起来，成立了资源与环境经济学院，有益于学生多维的、综合的和跨部门思维的培养。 作者：吕君 窦建华 单位：内蒙古财经大学资源与环境经济学院 财经本科毕业论文:财经类专业本科经济法课程教学研究 目前高校财经类专业基本都开设经济法课程作为专业基础课，该课程是一门理论性与实践性都很强的课程，涵盖合同法、公司法、证券法、破产法、保险法等多部门法。财经类专业学生由于缺乏系统的法学理论基础，对于比较抽象的法律规范和高度概括的法律原则往往不易理解和掌握。如何在有限的教学时间内将抽象的经济法理论和多变的社会实际结合起来，让学生在掌握基本经济法理论的同时，能够很好地和实际结合起来，科学解释和全面理解生活中的经济法问题，实现学以致用，提升学生经济法理论知识，灌输学生遵法守法的观念，是每个法学教师面临的共同问题。 一、财经类经济法课程教学实践中存在的问题 (一)认识误区:将法学类经济法与财经类经济法混淆 经济法学是法学专业十四门核心课程之一，经济法作为部门法是独立的法律部门，是被法律界普遍认可和接受的，经济法也是我国社会主义法律体系的重要组成部分。中国特色社会主义法律体系包括七个法律部门:宪法相关法部门、民商法部门、行政法部门、经济法部门、社会法部门、刑法部门、程序类法律。作为我国社会主义法律体系的经济法也是一个重要的法律部门，其主要包括反不正当竞争法、反垄断法、消费者权益保护法等，国家对土地、货币、税收等进行管理的法律，也归于经济法体系。目前，全国大部分高校财经类专业都开设了与经济法体系相关的经济法课程。与财经类经济法课程不同，经济法学主要是研究经济法及其发展规律的法学学科，主要包括经济法总论、经济主体法、市场监管法、宏观调控法等相关内容。［1］这一点与财经类经济法课程以“经济法与商法的一些部门法为主”有着本质的区别，财经类经济法主要包括总则与分则，总则内容主要讲述经济法的基本理论，分则主要讲述经济法与商法的一些部门法。该课程涵盖合同法、公司法、证券法、保险法、破产法等多部门法［2］，是一门兼具理论性与实践性双重属性的经济法课程。所以不能把二者混同。实践中，多数高校并没有认识到这一点，在经济法课程的开设和讲授方面存在一定的随意性。 (二)教学误区:经济法课程内容的讲授侧重实践，忽视理论 法学类经济法一般都是在大二或大三开设经济法学，而财经类专业由于把经济法课程作为专业基础课，通常是在大一或大二开设，由于低年级财经类专业的本科生缺乏法学基础课程的学习，不具备或鲜少具备一般性的法学基础知识，例如民法的基本理论，关于民事法律关系的主体、客体内容的理论，以及对民事行为的认识等，或商法的基本理论，这些基础的法学理论的积累是非常必要和关键的，没有这些知识的积累，会使原先就属法律门外汉的财经类专业本科生更加迷惘。在有些学校，财经类专业本科的经济法教学甚至由非法学背景的授课者来担当，由于教师本身欠缺法学训练，则把经济法教成经济学或把保险法教成保险学也就不足为奇了。有些教师认为，既然不是法学专业学生，在有限的学时里，是不可能使其在经济法理论上有过多的探讨和获得较深造诣的。通过一些案例介绍掌握一些基本知识就可以了，只重视实践运用环节，而不就一些法学理论做过多的讲解。法学的教学方法与其他学科的教学方法存在差异，大家一致的观点是法学的教学方法，逻辑推理、案例教学是不可缺少的一个环节。 (三)开课误区:经济法课程不分专业，内容雷同 法学类经济法学包括的内容，国内不同的版本的教科书与学者的认识是大同小异，基本包括经济法总论、经济主体法、市场监管法、宏观调控法。面对法学类学生，授课教师主要根据课时的多少合理安排讲授内容即可。而财经类经济法由于不同的版本的教科书与学者的认识存在差异大，各个高校安排课时多少不一，内容的取舍不容易确定。不过无论何种版本基本都是侧重于经济法与商法的一些部门法介绍。对于财经类不同专业的学生，教师在授课过程中应该区分不同的授课对象因材施教，即使使用的教材相同，也应把握好不同的侧重点。而在实际教学中，教师往往忽视了这一点，相同的教案轮流适用于不同专业的学生。当然这种现象的出现也有客观原因，由于学校在课程考查、考试方式有一定的要求，特别是考试课，会出现不同专业用一张试卷的现象，这就不可避免地忽视了不同专业学生知识结构的差异性，而造成授课内容的雷同，如果这样教师就没有做到将学生最需要的知识传授给他们，收不到好的教学效果。 (四)考核误区:重视试卷成绩，轻视平时评价 对财经类经济法课程学习效果的评价，大多数做法是以闭卷考试作为主要的测评手段，考核中存在以下问题:一是考试形式单一，考试题型简单。经济法课程考试一般以闭卷方式进行，考试题目多为对知识的再现，客观题型较多，主观题型较少，由于考试题型以客观题为主，考试中容易出现作弊现象。二是注重学生的卷面成绩。这种考核方式就可能导致学生在考试前几天集中时间进行机械背题，达不到该课程设置的目的和意义。 二、财经类专业经济法课程教学的思考与建议 (一)合理取舍教学内容 对于一个大学的根本任务是培养人才，而人才培养包括各层次人才的培养，但本科院校的教育核心是本科生的培养，本科生的培养质量是大学的重中之重。因此，提高大学办学质量对于本科生的培养质量非常关键。财经类专业本科生培养不同于高职高专学生的培养，二者有一定的区别，前者应侧重一定的理论知识，是一种宽口径的培养教育;后者是以培养实用型、技能型人才为出发点，瞄准职业岗位群的实际需要，以职业能力训练为基础的教育。因此，财经类专业经济法课程的教学内容必须确定是经济法学的学习，还是经济法或商法介绍。如果是经济法学的学习不可避免地造成与法学类经济法学内容的一致，对于授课老师来说，在有限的课时里根本完不成任务;而对于财经类专业学生来说，由于缺少法学专业素养，接受起来的确有一定难度。如果是经济法或商法介绍则会造成与高职高专学生教学内容的一致，达不到教学效果。通常财经类经济法课程包括以下内容:经济法概述、企业法、公司法、破产法、担保法、票据法、证券法、保险法、金融法、知识产权法、产品质量法、消费者权益保护法、竞争法、劳动法。［3］ 综观以上内容，主要包括经济法或商法介绍，笔者认为经济法课程的设置与取舍应做到以下两点:第一，总体设置上必须坚持基础理论与实用性相结合，特别是理论内容的设置，而不是仅仅注重实用性。要构建一个结构清晰的经济法理论体系，该理论体系，不仅包括经济法内容，而且包括商法内容。然后按照这一体系，在部门法的学习过程中，一定要有理论内容，而不仅是法律、法规的介绍。例如关于公司法，一般的财经类高校经济法课程里都是作为重点内容介绍的，但事实上法学类专业经济法学是很少介绍该部分内容的，这部分内容是在商法里学习的。因此该部分就要求教师要介绍商法的基本理论。由此引申介绍公司的产生、发展的不同时期、不同观点的异同，从而引导学生按照市场经济运行的内在逻辑思考问题，对经济立法的现实意义有更加深刻的认识。而仅从法律、法规的角度介绍，达不到该目的。第二，教学内容上针对不同专业要有所不同，经济法课程的教学内容应根据专业教学计划需求和其他课程内容适当增减，形成相互呼应的统一体。例如人力资源专业，经济法课程里关于劳动法的内容可以不讲或少讲。金融保险专业，由于学习货币银行学、保险学以及专门学习金融法律、法规，经济法课程里证券法、保险法等内容都可以删减，从而减少教学内容的重复。而市场营销专业就要以反不正当竞争法、消费者权益保护法以及合同法、担保法的内容为重点。在教学中，要根据不同专业需求适当增减教学内容，做到因人施教，而不是因教材施教，一本教材到处讲。［4］ (二)强调理论传授与案例教学并重 在经济法课程的概述里以及部门法内容介绍中，笔者认为对于财经类本科生不能忽视理论的内容，例如在总则里关于经济法的历史发展、经济与法的关系，经济法的各种学术观点等要给学生讲清楚。在分则里以产品质量法为例，要介绍产品质量法律制度、产品质量法的理论基础、国内外有关产品质量立方概况等内容，不能仅用几个案例介绍我国产品质量法的内容，而忽视理论的介绍，否则与本科生的培养目标不符。课堂理论讲授虽然重要，但案例教学、实践教学是法学教育不可缺少的环节，理论教学与案例教学在法学教育上是水乳交融的关系，没有案例的经济法课程是很难引起学生共鸣的。例如在讲授产品质量法时，可以结合当前食品安全问题，举三鹿奶粉事件的案例，分析该事件中所包括的各种法律关系以及各法律主体所应承担的法律责任等。在各种教学体系中，课堂理论讲授主要以口头的形式向学生宣讲经济法的有关内容，教学效果取决于学生学习兴趣、教师讲授水平、讲授技巧以及教师对经济法理论的把握程度。而案例教学是对理论教学的有效补充，是解决课堂教学中理论联系实际的有效途径之一，是现代法学教育的必然要求。案例教学客观上要求在教师指导下，根据教学目标的要求和教学内容的需要，通过一定的情景、设疑、引趣、启思来组织学生进行学习、分析、研究。一般选择的案例要本着生动逼真、故事性和可读性较强，能给学生造成一种身临其境的感觉，加深感性认识，从而形成对现实问题，或某一种特定事实进行交互式探索的过程。进而能诱使学生很快进入角色，激发学生的主观能动性，能够构建以学生为中心的课堂教学模式。 课堂案例教学已成为目前多数高校法学教学的主要手段，也是巩固所学知识、加强实践教学环节不可少的环节，法学教育是实践性比较强的学科，只有通过理论讲授、课堂案例教学，才能使学生对案例分析得精、深、透。例如在讲授产品质量法律制度时，举三鹿奶粉事件的案例，要讲清楚以下几点:一是“三鹿牌婴幼儿配方奶粉”事故是一起重大的食品安全事故。二是三鹿奶粉事件涉及什么法律问题?三是三鹿奶粉事件应由什么法律来管?弄清以上三个问题，基本上对经济法的重要作用就会深刻理解。另外，经济法课程属于法学教育，理应安排学生到律师事务所、公司参与实践或到法院旁听案件审理，才能达到身临其境、学以致用。 (三)侧重考核方式上的理论与实践性结合 高校财经类专业经济法课程的考核，不能完全照抄照搬法学专业的考核方式，法学类经济法学考核，基本上都是以闭卷考试的方式进行，传统的试题内容主要是名词解释、选择、判断、填空、简答等主观题和客观题。笔者认为，闭卷考试不一定是财经类专业经济法课程的唯一选项。因为财经类专业经济法课程涉及十几部基本法律，而且领域广泛，条款繁多，要想让学生在有限的时间内靠死记硬背掌握理解所学知识是难以想象的。一般应通过理论加实践的考核方式，平时成绩为主，闭卷考试的内容为辅。只对必须掌握的基本理论采取闭卷考试，其他可以通过案例分析形式对理论和实践的双重考查，以便达到应有的效果。 财经本科毕业论文:新兴财经类本科院校实验室建设的探索 摘要：实验室不仅是传授知识的课堂， 更是实施素质教育、培养富有实践能力和创新精神的高素质人才的基地。实验教学，可以进一步巩固学生的专业理论知识，培养学生理论联系实际的综合应用能力，达到提高学生实践动手能力和创新能力的目的。实验室对高校培养高素质复合型应用人才发挥着不可替代的作用。本文结合了合并组建后的广西财经学院为适应本科教学的需要，学院大胆对实验室进行了整合建设的情况。 关键词：财经院校；实验室整合；实验室建设 广西财经学院是一所新兴财经类本科院校，由原来的广西财政高等专科学校和广西商业高等专科学校合并而成。在成立之初，学校的实验室也存在着和其他文科学院的实验室一样，存在着几个共性的问题。 1 合并存在情况 1.1 合并的几个校区有多个实验室，实验室设置重复雷同 在学院东区有16个计算机实验室，在西区有15个实验室，在各个系部分别有多个实验室。在各个实验室中，模式雷同现象十分突出。通常在计算机上安装相应的软件如用友财务软件、金算盘企业管理软件、股票行情观看软件、金算盘财务软件、金碟财务软件等，在系部的实验室中，由于管理隶属于教研室的传统做法，无法摆脱条块分割的管理体制，从而忽视同类型实验室建设的整合，造成重复投资和严重浪费的现象。 1.2 实验室利用率过低 在实验室建设规划时各系部都是从本系部的课程实际出发， 提出各自的建设和设备配置方案。在建设时较少考虑设备的利用率与共享性，在硬件方面往往追求高档配置，并重复添置在学院其他实验室已有的各种设备。在软件方面往往由于购置时信息的不畅通而导致不同的实验室购买相同的实验软件，或者用户数仅能满足该实验室的现象。有的专业实验室计算机使用量很低，而有的专业实验室则很高。计算机是时效性很强的产品，不用就意味淘汰。同时，各实验室负担不平衡也将导致利用率高的实验室计算机过度使用而降低使用寿命。 1.3 实验技术人员缺乏，激励困难 在财经类院校中实验人员隶属于教辅系列。实验人员的地位和价值得不到充分体现，实验人员的考核难以激发积极性。实验员经常从早干到晚，加班加点，有参与实验指导也就没有课酬津贴。财经类院校的实验室大都是刚新建的， 实验员也大都是刚毕业的大学本科生，缺少高职称、高学历的实验学科带头人，教师与实验人员关系的不密切性，所学专业与所在二系部不对应，实验人员的科研开展困难重重，实验人员得不到有效的精神激励和物质奖励，创新性不强，积极性不高。 1.4 实验评估资料难以收集齐全 按照《本科教学水平评估要求》和《高等学校基础课教学实验室评估标准》的要求，实验室必须做好六大项实验相关资料和表格的收集工作，即体制与管理，实验教学，仪器设备，实验队伍，环境安全和管理规章制度的全部资料的收集工作。但由于实验室过于分散，而且没有专门的管理机构，致使很多资料收集不齐全或找不到。 2 规划建设 在这两年，学院高度重视实验室工作，相继召开了几次大的实验室工作会议，部署实验室工作，使学院向专业类财经学院进军。 2.1 学院首先提出类双平台，多体系的工作策略 “双体系”即是指相互联系、相互支撑的理论教学体系和实验教学体系。建立校一级管理的实验室。学院设立三个实验教学中心：基础教学实验中心、ERP实验中心和财经科学实验中心，把所有的实验室资源进行整合。所有的实验室全部整合在东区的实验大楼，实验室分布在大楼的7层里面，共有23个计算机实验室，所有的实验室有一个特点：通用功能。即实验室可以供全院所有系部的学生进行上课实验，突破了系部的限制，节约了大量资金，集中进行管理，使专业实验室也具备了上所有文科实验的要求。基础教学实验中心管辖全院所有基础课教学实验室；财经科学实验中心由以下7个专业综合实验室组成：经济仿真实验室、贸易与营销实验室、财政与税收实验室、银行与证券实验室、保险实训实验室、电子商务实验室、会计与审计实验室。ERP实验中心管辖ERP实验室。所有实验室都在一栋实验大楼进行统一管理，提高了计算机实验室的利用率。 2.2 实验教学的管理 学院设立实验室建设领导小组，负责对学院实验室建设与改革进行总体规划，对实验教学的重大改革作出决策，并制定相应的措施，研究讨论和协调解决实验教学改革过程中的重大问题，组织开展实验室评估等工作。其日常管理实行归口管理责任制。教务处负责制定学院的实验教学管理规定，审定实验教学计划、教学大纲、教学指导书，规范实验教学的各项要求，下达实验教学任务，核算实验教学工作量（或经费），对实验教学进行检查、评估等工作。现代教育技术部负责实验教学所需场地、设备的基础建设和规划、实验室安排，制定实验室规章制度，实验教学相关数据、材料收集以及建档等工作。学院各实验中心负责制定实验室建设规划、实验教学课程开发、实验课题研究以及日常的实验教学管理。在各实验中心的总体规划和总体规范要求下，各有关系（部）负责本专业实验室的规划建设和日常管理，负责实验教学计划、实验课程教学大纲、实验指导书、实习方案等教学文件的制定并组织开展实验教学，对实验教学进行检查、监督，对实验教学相关资料进行收集、归档等。为了提高实验室的利用率，各系（部）实验室的使用必须在安排每学期课程教学时提出计划报教务处，教务处对全院的实验室进行统筹安排使用。 2.3 在实验人员技术人员上 学院成立“重点实验室建设管理委员会”和“实验室学术委员会”，实行院、系（部）二级管理的管理体制，在人员配备上给予优先地位;队伍建设。“开放、流动、联合、竞争”的运行机制，制定优惠政策，引进硕士研究生以上高素质人才，每年补充一定数量的高职称高学历、科研能力强、教学水平高的人员充实实验室队伍，不断完善实验室人员的学历结构、知识结构、职称结构、年龄结构。实验教学队伍主要由专职实验人员和兼职教师组成，专职实验人员负责实验室规划与建设、日常维护和基本实验教学；兼职教师主要由各专业课程的主讲教师组成，实行流动编制，负责课程教学和实验大纲的制订，并同实验室专职人员共同完成实验项目设计、实验指导和实验考评等工作。目前，中心实验教学队伍结构合理，与理论教学队伍互通，骨干教师相对稳定，通过兼职实验人员的流动形成了动态平衡。 2.4 制度保障 学院批准并印发了《财经科学实验室2006-2010年建设规划》，制定了《重点实验室建设与管理办法》等一系列的实验室管理规章制度，如实验室工作规范、物资设备管理制度、日常运行管理制度、岗位工作职责等。2006-2010年期间，学院计划每年投入财经科学实验室的建设经费预算为300万元，改建、新增实验室用房面积3000平方米，仪器、设备总值增至2500万元。发挥实验室在促进学科发展方面的积极作用利用重点实验室的学科背景。资源人才优势，促进优势学科间的联合和学科间的交叉发展。除了使原有优势学科得到交叉发展外，还对其他学科进行开放,辐射到其它学科，促进这些学科的发展和人才培养，学校把重点实验室当作推动学科发展。提高综合办学能力的大事来抓，以实验室的建设，发展带动学科建设与发展，形成实验室建设与学科建设间的良性循环。 2.5 设立网上实验教学与评估平台 实验室建立了专门网站，网站设有实验教学中心相关信息的，提供实验教学及实验室相关信息的查询，建立了实验室日常管理的网络平台，部分实验项目还实现了网上共享实验，比如：证券投资模拟实验、税收模拟实习、会计模拟实验、电子商务等实验学生可以通过校园网在任何地点、任何时间进行自主选择做实验。采用CAI、网络教学、课外实验和演示、仿真等多样化的教学手段，形成多元化的、全面开放的教学环境，通过网络及实验室的对外开放，实现资源共享，为校内外师生提供实验教学服务，激发校内外学生的科研兴趣和实验学习的主动性。学校的教务管理、实验仪器设备维修管理和固定资产管理全面实现了网络信息化管理。 3 今后的发展目标 实验室建设在本科教学工作合格评估中占有重要的地位。在今后的几年中，我院将抓住本科评估的契机，以评促建，坚持“边建设、边研究、边开放”的原则。建设总体目标是：建设成为广西财经科学研究重要基地之一，成为财经科学研究中心、实验教学示范中心和服务社会及信息中心。 财经研究中心――依托实验室的人才优势和良好的硬件设施，重点开展财政基础理论与政策研究、广西及东盟区域经济发展研究、东盟各国会计政策研究；开展财政和金融理论与实现手段研究，会计与审计信息集成与分析实验，为各级政府提供决策依据。重点建设经济与社会系统仿真平台，利用现代计算机技术仿真经济与社会的运行与制度的演变，为各级政府和企业进行政策效果评估，为开展财经科学研究提供技术平台。培养一批既有理论水平又有实践经验的教师骨干队伍，积极引进实验室主要研究方向的高层次人才；积极申报承担区级和国家级财经类和实践性教学重点研究课题。发表具有高水平和具有一定影响的学术论文，形成自主知识产权和技术，提升学术水平，增强创新能力并扩大在国内外的影响。 实验教学示范中心――通过2到3年的努力将原来相对独立的各实验分室建设成为一个集会计、审计、金融、财政和税务等多个专业融合一体的实验平台。改革实验教学模式，形成一个多专业互相交叉融和、互相依托的全新格局，使得不同专业的学生能在同一个实验平台上进行探究性、实战性地实验，形成四个层次的创新性实验教学体系：(1)面向课程的验证性、单一性实验项目；(2)面向专业涉及多门课程和多种技能的综合性实验项目；(3)面向学科涉及几个专业的设计性、拓展性实验项目；(4)面向经济管理类涉及几个学科的探究性、实战性综合实验项目。 服务社会及信息中心――成立培训与服务中心，针对企业、社会及学校的需求，进行人才培训和技术服务。开展对企业进行管理咨询服务，进一步与国家、地方政府和企业合作，加大基础研究，完善项目实施。建设“企业家才能开发培育与管理团队培训中心”，为进行管理团队和企业家才能开发培育提供一个基于网络技术的综合性研究与模拟平台，为培育高端管理人才提供社会服务。利用基础研究收集到的资料和信息，为社会提供服务。开放实验室，为企业、机关和其他院校的会计、审计、金融、保险、财税的科研和培训提供实验服务。建立实验室研究人员的流动机制，鼓励院内和院外的科技人员到实验室从事科研工作，为社会和企业提供一个财经科学研究和财经人才培养基地。 4 结束语 财经类实验室的建设是一项重要的基础建设，是实施素质教育、培养富有实践能力和创新精神的高素质人才的关键环节。我院坚持 “质量立校、人才强校、科研兴校、和谐建校”的办学理念，以培养具有学习能力、实践能力、持续创新能力和创业精神的创新型人才为目标，不断提高人才培养质量，积极开展人才培养模式改革。深化课程体系与结构、教学内容与方法、教学技术与手段以及教学管理和实训教学模式的改革，按照实验教学示范中心的要求，加强教学基础建设，不断推进教学改革，更好地推动实验室的建设工作。 财经本科毕业论文:基于专业文化建设视角探析供给侧结构改革下应用型本科院校财经类特色专业建设 （山东管理学院经贸学院 山东 济南 250100） 【摘要】特色专业建设是应用型本科院校走内涵式发展之路的必然选择，而专业文化建设则是特色专业建设的灵魂、核心和主要推动力量。应用型本科院校主要培养有一定理论素养的应用型人才，专业的建设要凸显行业性、职业性和多样性，建设具有鲜明行业特色的专业教学环境和体现专业、行业灵魂的专业文化环境。本文以山东管理学院经贸学院国际经济与贸易专业文化建设为例，研究探讨应用型本科院校财经类专业文化建设的内容、方法及措施，阐释了专业文化建设必须立足于校园文化，紧密融合行业企业文化，通过一系列专业活动宣扬专业文化、培育专业理念、专业意识、专业精神。最后对该类院校财经类特色专业的建设从专业文化建设的角度提出几点建议。 【关键词】专业文化 建设 应用型本科院校 财经类 特色专业 作为全面深化经济改革的重要举措，供给侧结构改革的目的就是通过化解对有效供给的约束与抑制，提高供给结构对需求变化的适应性和灵活性，从而助推经济与产业结构调整和升级。“投资、消费和出口”构成了我国经济发展的需求侧，供给侧则有“劳动力、土地、资本、创新”四大要素。近年来供给与需求之间的错配导致了国内经济增速的下滑，而这种错配的矛盾反映在人力市场上就是高校人才供给与社会需求之间的结构性矛盾。高校毕业生看似“供过于求”，很多毕业生找不到合适的工作，但很多用人单位也经常找不到合适的人才，甚至“一才难求”，人才供求的“结构性矛盾”相当突出。这就要求必须进行人才供给侧的改革。作为服务于地方经济发展，重点培养适应行业、企业需求人才的应用型本科院校，其财经类特色专业的建设必须适应这种改革的需要。 一、专业文化建设的内涵和意义 （一）特色专业建设的内涵 特色专业建设是应用型本科院校实现内涵式发展、提升社会认知、打造品牌和形象的必然选择。特色专业的界定，主要有三个层面的内涵，一是从哲学视角分析特色专业的价值取向，二是从管理视角分析特色专业的建设，三则是从比较角度分析特色专业的优势。总体而言，特色专业的建设以人才培养模式改革为切入点，以系统培养产业转型升级和企业技术创新需要的发展型、复合型和创新型技术技能人才为宗旨，人才培养目标必须符合行业企业对技术技能人才的迫切需求，能够更好地服务于区域经济的发展。通过特色专业建设，提升人才培养的质量，培养出“高素质、高技能复合型人才”，提高就业竞争力。 （二）专业文化建设的内涵和意义 R滴幕是指在专业长期发展过程中积淀、提炼出的符合教育规律、具有专业特征和时代精神的一切精神、物质财富的总和，其核心是本专业师生同化的价值取向、行为准则和共同的作风，具有明确的导向性、约束性、规范性和陶冶性。专业文化不仅体现在该专业组织有关教育教学活动安排和人际交往的规约中，同时也体现于该专业组织成员思维方式、情感态度和自觉行为中和该专业组织的教学场所、教育环境中。浓厚的专业文化氛围有助于陶冶学生的职业情操，树立学生的职业理想，端正其职业观念，养成其良好职业习惯。 应用型本科院校特色专业的打造离不开专业文化建设，后者作为校园文化建设的重要组成部分，是特色专业建设的灵魂、核心和主要推动力量，能够形成一种良好的专业教育氛围，能驱使师生为自己的专业成长提供原动力和支持力。应用型本科院校人才培养要实现“下得去、留得住、用得上”的目标，必须依赖于专业文化的建设，以培养学生的专业价值观、专业意识和专业气质，奠定学生未来的从业素质，帮助学生形成可持续发展的能力，使学生最终成为“全面发展的人”。 二、专业文化建设的实践 专业文化不仅体现在建设具有鲜明特色的专业教学环境，而且更加注重建设体现专业和职业灵魂的专业文化环境。财经类专业文化具有鲜明的行业性、职业性和多样性，其建设是一项系统工程，立足于校园文化，与行业文化紧密融合。笔者以山东管理学院经贸学院国际经济与贸易专业建设过程中的专业文化建设为例，研究探讨应用型本科院校财经类特色专业的建设的内容、方法及措施。 （一）立足于校园文化建设，铸造国际经济与贸易专业特色文化 学校重视专业文化的建设，根据ISO9000质量标准，制定了完善的教学规章制度，包括教师管理制度、教学过程管理制度、课程质量标准、教师考核制度等方面的一系列制度，形成了一个比较完善的教学管理组织系统，从制度和体制上保证了专业文化建设的科学性和规范性。经贸学院在这种文化建设的背景下，经过专业文化培育，专业特色凝练、专业文化积淀，逐渐形成了“汇通国际经贸、重在经世致用”的学院文化。 国际经济与贸易专业文化的建设立足于校园文化，凝炼本专业的特色，培养的学生不仅具有扎实的国际贸易专业知识、娴熟的国际贸易从业技能和突出的专业能力，同时也强调对学生的专业素质、专业观念和专业精神的培养和塑造。本着“以就业为导向、素质为本位、能力为核心”的人才培养理念，从专业教学环境和专业文化环境两方面打造专业文化，以实现培养“具有良好职业道德修养的高素质、高技能的应用型国际经贸人才”的目标。 （二）聚力校企合作，共建国际经济与贸易专业文化 （1）结合行业企业特点，校企合作共同凝炼专业文化精神。专业文化秉承大学文化的精髓，着眼于培养学生的专业素质，帮助学生树立专业思想，坚定其专业信念，养成其专业气质。根据高等教育的历史使命和我院国贸专业的人才培养目标，结合山东省经济发展对外贸人才需求的特点和外贸行业企业的特点，在专业建设平台的基础上，与多家外贸企业合作，共同打造专业文化，凝炼出本专业全体师生普遍认可和遵循的具有专业特色的价值观念、团队意识、工作作风、行为规范和思维方式的国贸专业文化精神：诚实守信、合作共赢、开拓进取、“乐贸”精神（LEMO：Love、Easy、Money、Open），通过专业文化建设，打造国际经济与贸易专业素质体系。 为进一步加强专业文化建设，国贸专业教学团队在本专业的核心课程教学设计中融入专业文化精神，如在国际贸易实务课程中引入外贸企业专家座谈和为外贸企业制作报价单等环节，使学生加深专业认知，了解外贸行业的团队合作和契约精神的重要性；在国际市场营销课程中加入“外贸B2B平台实战”、“速卖通”创业实践等项目，帮助学生发扬“乐贸”精神，拚搏进取，培养创业意识；课程教学中采用小组共同完成任务的形式，帮助学生养成团结协作、合作共赢的职业素养。课程的改进使学生不仅能掌握外贸业务操作技能，更培养其养成优秀外贸职业人的素质，形成可持续发展能力。教师在教学过程中，不仅注重对外贸技能和外贸职业能力的培养，更加注重外贸职业文化的渗透性教育，潜移默化地养成内心强大、全面发展的优秀外贸人。 （2）加大校企合作力度，融优秀的行业企业文化于专业文化建设之中。我院国贸专业积极推进校企合作，在与行业企业专家进行共同调研分析专业、论证专业的基础上，共同制定人才培养方案，建立协同培养的教学模式，共同编写教材、共同授课、共同考核。通过了解和学习行业、企业文化促进专业文化建设。与阿里学院、济南世纪天邦汽车进出口贸易公司等企业共同设立“阿里学院订单班”和“汽车贸易订单班”，对学生进行订单式人才培养，在原有专业教学内容的基础上，从企业选派有经验的外贸经理，给学生讲授与企业需求紧密对接的外贸实战知识，使学生的实践动手操作技能进一步得到提升，也为学生提供更好的就业平台。目前我专业已与多家外贸企业共建实习实训基地，学生通过在企业实习接触企业文化之后，对外贸行业结构特征、外贸行业员工的价值取向有了一定程度的了解，加深了对专业文化精神的理解，从而认真思考自己未来的专业发展方向并准确定位，为以后的就业做好铺垫。同时，工作中取得的经验和成就感，往往会激发创业激情，走上自主创业之路。 （3）与企业共建“大学生就业创业人才孵化基地”，实施“课岗融替”教学模式，加深专业文化认知，养成外贸职业素养。学校于2011年与阿里学院共同建立“大学生就业创业人才孵化基地”，采取学校提供场地，阿里学院提供业务培训，行业企业导师进行一对一指导，推动学生就业创业的具体运作方式，成功实现了“校中企、企中校”。基地内的“外语外贸人才就业创业孵化区”设置了200个学生工位，引进了13家外贸企业将外贸部设在学校，建设了外贸网络客户开发区、校企联合授课区、国际商务接洽区、外贸产品认知区、外贸单证实战区、礼仪形体训练区六大功能模块。通过入驻基地的企业实施“课岗融替”的教学模式，即学校、阿里学院、企业三方根据外贸岗位的实际需求，共同确定人才培养目标，依托“大学生就业创业人才孵化基地 ”，结合三方优势资源进行合理分工，根据外贸人才成长周期及外贸业务流程重新进行课程设计，对教学内容进行整合，“上午课堂授课，下午企业顶岗” 。通过实践加深对外贸知识的学习，提高学生外贸实战水平，养成外贸职业素养，实现校企共同培养“能够熟练操作外贸业务，具备一定外贸职业能力的外贸应用人才”的目标，进一步加深学生对专业文化的认知和认同，培养学生的职业能力和可持续发展能力。入驻孵化基地的企业办公区域均张贴企业简介、企业标准、工作流程、行为规范等，每个工位张贴有学生照片和个人简介，学生顶岗上班时间要求穿西服套装，打卡上岗；加强对学生的组织纪律性教育，严格考勤，不允许迟到早退，一律按照工作规范上岗，为学生营造一个完整的职业文化氛围，塑造其专业品格，培育其专业精神，从而促进学生产生职业认同感。 （三）丰富多彩的专业活动，进一步深化专业文化建设 （1）组织参加专业竞赛，培养学生专业兴趣。为创设良好的专业氛围，我们积极举办国贸专业文化建设系列活动，丰富学生第二课堂。如举办专业辩论赛、外贸知识竞赛、外贸单证制作竞赛等，组织学生参加全国职业院校外贸技能竞赛、 POCIB全国大学生外贸从业能力大赛、“挑战杯”大学生创业大赛、全国商科院校技能大赛国际贸易专业竞赛、国际企业管理挑战赛等。通过这些活动进一步宣扬专业文化，向学生渗透专业精神，不仅激发了国贸专业学生的学习兴趣，培养其专业意识和专业精神，也使得专业文化在全校范围内得以推广。 （2）建设专业团体组织，宣扬专业文化。将专业文化建设与学生团体组织建设相结合，融专业文化理念于扶持学生团体组织建设过程中。通过团体组织开展各类国贸相关实践活动，培养学生的专业兴趣和专业精神，使优秀的学生得到进一步锻炼，传播专业文化。本专业先后扶持成立了“外贸SOHO俱乐部”、“乐贸”创业工作室和“模拟商务谈判兴趣小组”，并与阿里学院及阿里巴巴会员企业共建“国际商务礼仪培训基地”、“英语电影发烧友俱乐部”等专业社团组织，通过这些学生团体组织的建设，带动一大批同学积极投入到专业活动中，进一步深化国际经济与贸易专业文化的建设。 （3）多渠道营造良好的职业氛围，培养学生外Q职业素养。新生入学之初，组织他们听取专业教研室主任为其做的专业介绍专题报告，使他们能够对专业和专业文化有所了解，从而产生专业兴趣；定期举办专业讲座，使其进一步了解专业，深化专业认知，培养其专业价值认同；不定期邀请优秀毕业生回校和在校学生座谈，听取他们汇报自己的就业或创业的经历，激励学生见贤思齐，树立专业精神。 在校园内设立“专业-职业文化长廊”，图文并茂地介绍国贸专业精神文化、专业理念、行业发展现状、优秀毕业生快报等内容，张贴企业最新招聘信息、国际经贸专题讲座海报、专业活动海报，进一步营造浓厚的专业文化氛围，激发学生专业兴趣，强化学生的专业意识和专业精神。 除了专业知识和专业技能外，认真负责的态度、团结协作的意识也是企业选拔人才时主要考量的因素。为了培养国贸专业学生的“职业性”， 专业辅导员定期组织主题班会，围绕“和谐发展”、“诚信意识”、“协作互助”、“职业发展”等主题展开讨论，加强学生职业道德和职业素养的培养。组织举办以“学习、友情、理想”为主题的宿舍文化节，倡导和谐、文明的宿舍文化，营造团结互助、和谐发展、积极向上、尊重他人、善待自己的文化氛围，提升学生的道德修养和人文素养，在建设良好学风、校风的基础上进一步培养学生的职业情操，强化学生的职业意识。 （四）多措并举，为专业文化建设保驾护航 （1）进行职业生涯规划，加深职业认知，树立职业理念。根据《国家中长期教育改革和发展教育规划纲要（2010-2020）》中提出的“加强就业创业教育和就业指导服务”的要求，国贸专业成立了就业指导小组，引导学生树立正确的成才观、就业观，科学合理地规划大学学习与生活，指导学生撰写职业生涯规划书，帮助学生做好职业规划，提高学生的就业技能和实践技能；同时举办职业生涯设计大赛，逐步提高学生对职业的认识，提升学生职业能力。 （2）组织学生参加社会实践，促进人才的全面发展。利用假期开展社会实践活动，使学生了解社会，体会个人价值的存在，培养学生终于职守、团结友爱、助人为乐的职业道德观，强化诚信、守纪、敬业等基本的道德要求。同时为学生积极创造条件服务社会，如组织学生参与全运会志愿服务，组织学生参加乳山中非论坛，负责外事接待工作，参加社区服务等。社会实践活动提高了学生的社会责任感和自我价值认知，使学生能主动融入社会、全面发展，取得了良好的社会声誉。 （3）成立国际经济与贸易专业教学改革委员会，促进专业文化建设渗透于教学过程。为了将专业文化建设渗透于教学过程中，保证专业文化及专业建设的质量，国际经济与贸易专业成立由校内外专家学者、外贸企业专家、专业教师组成的专业教学改革委员会，对专业的人才培养进行准确定位，为专业文化建设把脉，并实施全方位评价和监督；定期邀请国际贸易方面的专家学者和外贸企业业务经理举行国际经贸文化专题讲座，为师生汲取新的学术思想、积累实践经验搭建平台。这些举措不仅保证了国际经济与贸易专业文化精神渗透于教学过程，也为专业的可持续发展奠定了坚实的基础。 三、财经类专业文化建设的几点思考 应用型本科院校财经类特色专业的建设要突出行业性、职业性和多样性，必须提高专业文化建设水平，为提升学生的专业素质、长成全面发展的职业人营造良好的专业文化氛围，实现专业文化建设引领专业发展。而专业文化建设必须提炼专业理念，注入企业先进文化元素，走校企合作之路，打造专业文化与行业企业文化深度融合的平台。 （1）强化职业道德观，培养职业情感。职业道德是应用型本科院校专业文化建设的一项重要内容。职业道德的培养依赖于学生自觉遵守学校的校规校纪，依赖于良好的校风、学风的树立。人文课程的开设有助于提高学生的道德水准，帮助学生理性认识未来从事的职业，萌生职业情感，培养和形成良好的从事将来职业所需要的职业道德观。同时，为避免职业道德教育与专业教学相脱离，应在专业教学过程中融入职业道德培养内容，帮助学生树立爱岗敬业、诚实守信的职业理念和团队合作意识。 （2）进一步营造职业氛围， 融合专业文化与行业、企业文化，提升职业认同感。专业文化建设要引入先进的行业、企业文化，并融入专业的土壤中。学生快速理解并接受企业文化，树立正确的职业观、从业观，对其工作情绪、业绩和效率有深远影响，最终决定其社会竞争力。对于财经类专业建设来说，在加强学生专业知识学习的同时，需进一步细致思想教育，注重加强责任意识的培养，教育学生“欲做事，先做人”；组织、安排专业教师到优秀企业学习感受企业文化，进行相关行业及相关职业岗位的文化研究，向学生传递有关企业文化的内容，并进行与此相关的职业素质训练；结合学校的专业特点并根据行业、企业具体情况，共同制定“以就业为导向”的专业文化建设工作整体规划，不断拓展内容和视野，使专业文化与企业文化紧密融合。 （3）进一步加大校企合作力度，校企共建专业实训室。进一步加大校企合作力度，共建专业实训室。实训室的硬件和环境尽可能贴近行业、企业工作实际，营造真实的工作情境，使学生在实践操作的过程中，体会相关职业岗位的标准和要求，以进一步缩短就业时的适应期。实训室内墙悬挂本实训室功能介绍、各业务窗口的角色标牌、各岗位工作职责及工作规程、设备管理制度、实践操作要求、优秀企业和优秀师生的图片简介、学生实践成果的展示，以此传递企业的理念、价值观、道德规范、行为规范、企业管理制度和企业形象，从而对学生产生潜移默化的熏陶作用，稳固其专业思想，激发其专业学习热情，进而使其产生专业学习的动力。 财经类特色专业的建设依赖于专业文化的建设，后者有助于提升学生的职业素养和文化素养，提高学生的职业技能、端正其职业态度，塑造相关岗位迁移能力，培养其创新创业能力，最终培养全面发展的应用型人才，实现应用型本科院校育人目标。 财经本科毕业论文:财经类本科毕业论文指导与写作的现状及对策 摘要：文章在对财经类本科毕业生进行问卷调查的基础上，指出财经类本科毕业论文指导与写作存在的问题，提出将科研能力的培养贯穿于本科四年的教学、改进本科毕业论文管理、加大本科毕业论文指导力度和监督审查力度等措施。 关键词：财经类 本科毕业论文 指导 写作 毕业论文写作是本科教学大纲规定的一项内容，是教学计划的一个重要组成部分，是实现培养目标不可缺少的重要教学环节。本科毕业论文写作要求本科生综合运用大学四年所学的专业理论知识发现、分析、解决企事业单位中存在的实际问题，培养本科生的实践能力和创新能力。撰写本科毕业论文是对本科生从事科研活动和撰写论文的一个初步训练，使其掌握基本方法，为以后升学深造、参加工作奠定良好的基础。然而，在现实的本科教学中，由于种种原因，毕业论文质量不高是一个不争的事实。本文对财经专业本科毕业论文的指导与写作进行问卷调查，发现其中存在的问题，探求改进方案。 一、财经类本科毕业论文指导与写作的现状 课题组对保定某高校2016届财经类专业的本科毕业生进行了问卷调查，共发放问卷300份，回收有效问卷288份，有效问卷回收率达96%。通过对调查问卷结果进行统计与分析，大致了解财经类本科毕业论文指导与写作的现状。 （一）财经类本科毕业论文的选题。 1.选题与专业的一致性。调查结果显示，83.3%的毕业论文选题与专业相符，16.7%的毕业论文选题与专业不相符。 2.选题的来源与内容。课题组统计调查问卷时，将财经类本科毕业论文的选题来源分为几个方面：（1）对社会某个经济现象或热点进行调查分析，例如《大学生网购市场营销对策研究》《康师傅方便面大学生市场营销对策研究》等。（2）对实习单位的经营管理问题进行研究，例如《丰宁富兴大酒店内部控制问题研究》《L公司应收账款风险及防范》《XH会计师事务所审计质量控制研究》《北京新姿服装服饰有限公司财务风险分析及建议》等。（3）对区域经济问题进行调查研究，例如《涉县花椒产业发展与对策研究》《顺平县桃林产业发展现状及应对措施》《满城县草莓产业化经营研究》《宽城满族自治县板栗产业发展问题研究》等。（4）根据统计年鉴数据或上市公司财务数据进行研究，例如《河北省农村居民消费结构及提升对策研究》《华谊兄弟融资问题研究》《长城汽车股份有限公司资本结构问题研究》等。（5）泛泛地对某一经济问题进行研究，例如《我国中小型企业无形资产评估的探讨》《人力资源政策对内部控制环境的影响》《中小企业内部控制存在的问题及对策分析》等。 上述调查结果表明，目前绝大多数财经类本科毕业论文的选题与专业目标相一致，而且绝大多数毕业论文是对社会经济热点问题、区域经济发展问题或者实习单位经营管理问题进行调查研究而撰写的，这与教育部在《关于进一步加强高等学校本科教学工作的若干意见》中对本科毕业论文的定位“培养学生综合运用所学理论知识和实践技能解决实际问题的一种教学形式”是相符的。 （二）财经类本科毕业论文的写作。（1）实际数据资料的获得途径。调查结果显示，85.4%为互联网，44.8%为统计年鉴，39.2%为实习单位，16%通过问卷调查获得，11.5%通过政府部门获得，13.9%通过亲戚或朋友提供。（2）实际数据资料的获得难度。调查结果显示，23.3%的毕业生认为难度较大，74%认为难度不大，2.7%认为比较容易。（3）论文撰写时间的充裕情况。调查结果显示，49.7%的毕业生时间充裕，47.9%时间够用，2.4%时间不充裕。（4）撰写论文期间哪些事情耗用了毕业生的大量时间。调查结果显示，54.5%的毕业生认为是找工作，各种考试如考研、考公务员、考银行分别为24%、25%和11.8%，20.8%的毕业生选择其他。（5）对待毕业论文的态度。调查结果显示，79.5%的毕业生态度认真，17%态度一般，0.3%态度不认真，3.1%心有余而力不足。（6）论文的写作难度。调查结果显示，11.8%的毕业生认为论文写作难度很大，55.9%认为写作难度较大，31.9%认为写作难度不大，0.3%认为论文容易写。 上述调查结果表明，绝大多数学生获取实际数据资料的难度不大，实际数据资料的获取过多地依赖互联网，撰写论文的时间充裕或比较充裕，对待论文的态度认真，感觉撰写论文有一定难度，找工作、参加各种考试等牵扯了毕业生的精力。 （三）财经类本科毕业论文写作的收获。 1.撰写论文的收获。调查结果显示，28.8%的毕业生收获很大，66%收获较大，5.2%收获较小，没有收获的毕业生为0。 2.撰写论文获得了哪些方面的收获。（1）论文编辑方面的收获。调查结果显示，90%的毕业生通过撰写毕业论文学会了排版，65%学会了制作图表，2%的毕业生回答没有收获，原因是自己早就会排版和制作图表。（2）论文写作方面的收获。调查结果显示，82%的毕业生学会了查阅文献资料，76%学会了拟定提纲，62%学会了写选题背景，64%学会了研究方法，15%学会了设计调查问卷，0.7%没有写作方面的收获。上述调查结果表明，绝大多数学生撰写毕业论文有一定的收获，掌握了编辑文档的技能，掌握了查阅文献资料、构思论文提纲、收集实际数据资料、撰写开题报告、撰写论文等从事科学研究工作或担负专门技术工作的初步能力，为以后升学深造或者参加工作奠定了基础。 （四）财经本科毕业论文的指导。为了解指导教师对本科毕业论文的指导情况，课题组设置了几个问题。 1.指导教师对论文写作方法和要求的讲解。（1）撰写毕业论文前，指导教师是否讲了论文的写作方法和写作要求等内容？59%的毕业生回答详细讲解，40%回答进行了简单讲解，1%回答没有讲解。（2）指导教师讲的论文写作方法和写作要求对撰写论文是否有帮助？40%的毕业生回答帮助大，43%回答帮助较大，16%回答帮助不大，1%回答没有帮助。 2.教师指导论文的方式。（1）毕业论文的指导方式，74%的毕业生回答教师进行了当面指导，64%回答教师采取E-mail方式指导，48%回答教师采取电话方式指导，39%回答教师采取QQ方式指导，21%回答教师采取短信方式指导。（2）哪些指导方式效果好？85%的毕业生认为当面指导效果好，48%认为E-mail方式效果好，32%认为电话方式效果好，24%认为QQ方式效果好，10%认为短信方式效果好。 3.论文开题阶段的指导。（1）关于论文题目的确定情况，5.2%的毕业生回答论文选题是教师确定的，14.9%回答论文题目是自己确定的，79.9%回答是在教师的指导下确定的。（2）论文提纲的拟定情况，87%的毕业生回答论文提纲自己拟定后教师进行了修改，10%回答自己拟定，2%回答是教师拟定的，1%回答是亲戚或朋友帮助拟定的。 4.论文写作阶段的指导。（1）指导教师对论文修改的要求，67%的毕业生回答教师不仅要求学生逐字逐句修改论文，而且教师亲自动手逐字逐句修改论文，71%回答在修改论文过程中教师要求重写某些段落，38%回答教师要求修改论文标点，2%回答教师没有提出任何修改要求。（2）论文修改了几稿？6%的毕业生修改了一至两稿，81%修改了三至五稿，13%修改了六稿以上。 5.希望教师怎样指导下届同学。71%的毕业生希望教师多跟学生见面沟通，55%希望指导教师多付出精力指导论文，46%希望在拟定论文提纲时教师给予指导，46%希望教师严格要求学生，44%希望教师带领同学到农村或企业调查获取论文第一手资料，15%希望教师给毕业生指定论文题目。 上述调查结果表明，绝大多数教师指导毕业论文的工作是认真的，在讲解论文写作方法和要求、指导开题、修改论文等方面做了大量工作，教师采取了多种多样的指导方式，当面指导和E-mail方式的指导效果较好。极个别教师付出的精力不够，体现在不讲解论文写作方法和要求、对论文不提任何修改要求、只要求学生对论文进行了一两次修改等方面。 二、财经类本科毕业论文指导与写作存在的问题 （一）毕业论文选题不当。调查中发现，少数毕业论文存在选题不当的问题。有的题目太大，例如《中国化妆品行业现状与发展研究》《中国邮政物流发展战略研究》《我国餐饮企业成本控制分析》等；有的题目没有针对性，泛泛而谈，例如《中小型零售企业物流模式的管理与策略》《中小企业会计信息失真的原因及对策分析》《上市公司会计信息披露失真的成因及其治理对策》等；有的题目是纯理论研究，例如《电子商务会计研究》《公允价值在会计实务中的计量问题》《小额贷款公司风险及防范》等。选择这些题目的毕业生一般从年鉴、互联网、知网中查找资料，拼凑资料完成论文，论文的质量不高，毕业生的能力也得不到提升。究其原因，有的毕业生由于考研等原因没有去实习，无法收集资料，有的毕业生由于能力有限，收集不到资料。 调查中发现有16.7%的毕业论文选题与专业不相符，这影响了专业培养目标的实现。笔者通过访谈得知，一是毕业生实习工作不是所学专业时，选题与实习工作相结合，因而论文选题与专业方向不一致；二是本科生论文选题没有像硕士论文那样强调论文题目必须与专业方向相一致；三是财经类的某些热门专业学生人数过多，在专业教师指导不了的情况下，将学生分配给其他课程的教师指导，因而学生选择了指导教师所在专业的题目。 （二）过多地借助网络影响了学生社会实践能力的培养。调查发现毕业生过多地借助互联网收集实际数据，只有半数的学生通过实习或问卷调查获得实际数据。虽然通过互联网获得论文所需数据省时省力，但是毕业生不接触社会、不深入生产实践、不与人沟通，无法实现通过毕业论文提高毕业生的实践能力、分析判断能力、沟通能力的目的。 （三）就业压力大影响了毕业论文质量。毕业论文一般安排在大学的第8学期，这个时候毕业生往往为就业参加各种考试和面试。尽管绝大多数毕业生回答撰写论文的时间充裕或比较充裕，但这些事情牵扯了毕业生的很多精力，势必对毕业论文质量产生影响。调查中3.1%的毕业生持心有余而力不足的态度，就是就业压力大造成的。 （四）毕业论文的写作与指导难度大。调查中发现，超过半数的毕业生认为毕业论文难度较大。毕业生乍一接触毕业论文，对查阅文献资料、分析整理资料、选题、写开题报告等无从下手，不知道如何写选题背景、研究现状、研究方法、摘要等，感觉把心中的想法表达出来很困难。对教师而言，在指导毕业论文的过程中要教会毕业生做这些工作，在时间紧任务重的情况下，教师普遍感觉压力很大。这种状况的根本原因是，目前本科日常教学中没有对科研能力和撰写论文能力的培养，依然采用传统教学方法，教师讲学生听，注重知识的传授，忽视知识运用能力的培养。在传统教学中，学生缺乏收集整理资料、运用知识分析解决问题等方面的训练，学生很少有社会实践的机会，学生缺乏思辨能力、写作能力的培养等。而国外许多一流大学非常重视本科生科研能力的培养，设立科研学分，例如美国麻省理工学院在1969年就有“本科研究机会计划”、加州大学洛杉矶分校在20世纪80年代设立了“本科生研究中心”、伯克利分校于1997年成立了“本科生研究办公室”、耶鲁大学为一年级的本科新生设立了“指导研究”项目等。对我国的本科教育现状而言，在大学三年多的时间里没有培养学生做科研写论文的能力，在短短半年的时间里指导学生完成毕业论文，难度大、压力大是可想而知的。 （五）少笛生不重视毕业论文。调查结果显示，有0.3%的毕业生对毕业论文持不认真的态度。教师普遍反映，每年指导毕业论文的过程中，总有一两个同学写论文拖拖拉拉，不积极想办法收集实际数据资料，不下功夫写论文，不认真修改论文，论文质量不高，教师三番五次督促也没有效果。而在论文评定成绩时，指导教师往往心软，不忍心由于毕业论文的缘故影响学生的毕业和就业，只要学生提交了论文，尽管论文质量不高也往往给予通过。 （六）教师指导毕业论文的时间不宽裕、个别教师不认真。 1.教师指导毕业论文的时间不宽裕。调查结果显示，74%的毕业生曾接受指导教师的当面指导，85%的毕业生认为教师当面指导论文效果好，71%的毕业生希望教师多跟学生见面沟通。调查结果说明指导教师付出的时间和精力不充足。主要原因是，由于高校扩招，每位教师指导的学生数量多，教师在指导毕业论文的同时还承担着繁重的课程教学任务，因此，教师平均指导每个学生的时间和精力较少，教师跟学生见面的时间少。 2.个别教师不认真指导毕业论文。调查中发现，1%的毕业生回答指导教师没有讲解毕业论文的写作方法及要求，2%的毕业生回答教师没有提出任何修改要求，1%的毕业生回答修改了一稿。调查结果说明个别教师没有认真指导毕业论文。 三、加强财经类本科毕业论文指导与写作的对策 笔者认为，提高本科毕业论文质量应从两方面入手，一是加强本科生科研能力的培养，提高本科生撰写论文的能力，二是改进本科毕业论文的管理，加大本科毕业论文指导力度和监督审查力度。 （一）将科研能力的培养贯穿于本科四年的教学。 1.课程教学要注重能力的培养。改革“满堂灌”的教学模式，引进慕课、微课、翻转课堂等教学模式，增加案例教学和实践教学，教学中强调以学生为主体、教师起主导作用，引导学生自主学习，促使学生在课程学习中主动参与、乐于探究、勤于动手，培养学生搜集和处理信息的能力、获取新知识的能力、分析和解决问题的能力以及沟通协作能力。 2.制定本科生科研能力培养计划。高校要制定本科生科研能力培养计划，为培养本科生科研能力做一系列工作。一是给本科生设立科研导师，本科生从大学一年级开始就与科研导师接触，协助科研导师做科研方面的工作，跟随科研导师感受课题申报、调研、撰写研究报告、课题结题的整个科研过程。二是开设论文写作必修课，系统讲解选题、写开题报告、查找资料、制作调查问卷、研究方法等。三是要求学生在大学期间至少参加三次社会实践活动，学生自己选题、制定调查问卷、撰写调研报告。 （二）改进本科毕业论文的管理。 1.加强指导教师的管理。应制定指导教师管理制度，包括本科毕业论文指导教师的条件与职责、本科毕业生分配办法、本科毕业论文指导教师评价办法、奖惩办法等。通过这些制度，明确哪些教师有资格指导本科毕业论文，每位教师分配多少学生，对教师的指导质量进行评价并予以奖惩，以此促使教师提高指导质量。 2.建立本科毕业论文各个工作环节的操作规程并实行全程监控。本科毕业论文包括选题、开题、指导与写作、提交与评阅、答辩与成绩评定、论文资料装订与归档等多个环节。首先，学校要对每个工作环节制定具体的操作规程，使教师和毕业生明确如何去做。其次，建立本科毕业论文全程监控制度，学校或学院对各个工作环节定期进行检查，督促教师切实负起指导责任。 3.改变论文写作和答辩时间。由于毕业生大四阶段尤其是第八学期事情很多，影响了毕业论文的写作，建议把毕业论文工作提前到大三放暑假前即第六学期期末，进行学生与指导教师的双向选择，将毕业生分配给指导教师，指导教师开始毕业论文的指导；大三暑假里，要求学生进行论文选题，与指导教师沟通后确定论文的题目；指导教师指导学生确定调查提纲或调查问卷，要求学生利用大三暑假的时间进行调研，为撰写毕业论文收集实际资料；大四开学后的一两周内，组织学生完成开题报告工作；安排毕业生撰写论文初稿，年末前提交；元旦后以及放寒假的两个月时间，毕业生和指导教师闲暇时间较多，指导教师可以利用这段时间集中精力指导毕业生完成论文的修改；第八学期开学的一两周内，完成毕业论文的答辩工作。 4.加大本科毕业论文选题的指导与审核力度。选题是本科毕业论文的基础环节，在一定程度上决定着毕业论文的质量。首先，指导教师要加大对毕业生选题的指导，强调毕业论文选题要与所学专业挂钩，选题要针对当前社会经济发展的热点、难点问题以及实习单位面临的突出问题，选题要理论联系实际，不要选择纯理论研究的题目，选题的难易程度要适中，选题宜小不宜大、宜具体不宜抽象、宜限制不宜宽泛、等等。其次，学院要加大毕业论文选题的审核力度。学生选定题目后，提交给学院，学院要组织专家对毕业论文选题的新颖性、实用性、可行性、深度等方面进行评审，要求选题不当的学生重新选题。 5.优秀本科毕业论文实行首位参选制。每位教师指导的成绩最高的论文，应该是该教师指导的质量最优的论文。因此，各位教师指导的成绩最高的毕业论文拿出来参选优秀本科毕业论文，学校或学院组织教师进行盲审，这样可以确保每位教师指导的论文都有机会评优，盲审可以杜绝评优中的教师面子问题，使本科毕业论文的评优工作做到公开公正，使评选出来的优秀毕业论文真正优秀。 6.对毕业论文实行末位审核制。毕业论文末位审核制，就是每位教师指导的成绩最低的毕业论文，提交给学校或学院进行审核，学校或学院组织教师进行盲审，审核不合格的，要求学生进行修改，修改后再次审核，毕业论文审核合格后，才给学生颁发学位证和毕业证。毕业论文的末位审核制对督促毕业生认真写论文、督促指导教师认真指导、杜绝教师给“同情分”、提高毕业论文质量有积极的作用。 7.建立本科毕业论文观摩学习制度。由于教师对本科毕业论文的指导能力和宽严程度的把握参差不齐，因此建议在本科毕业论文资料装订归档后，学院组织教师相互观摩学习，使教师对本科毕业论文怎么写、宽严程度如何把握达成共识。 财经本科毕业论文:财经类院校本科生博弈论课程教学研究 摘要：博弈论是财经类院校本科生的一门必修课程。本文基于《博弈论》课程教学的特点，探讨了《博弈论》课程教学中存在的问题，并针对这些问题提出了《博弈论》课程教学的建议，包括采用案例教学法；理论教学与实验教学相结合；理论教学与实践教学相结合等。 关键词：博弈论；财经类院校；教学改革 博弈论是研究决策主体的行为发生直接相互作用时决策主体的决策以及这种决策的均衡问题的，也就是说，博弈论的研究对象是当一个主体，比如说一个人或一个企业的选择受到其他人或其他企业选择的影响，而且反过来影响到其他人或其他企业的选择时的决策问题和均衡问题。[1] 在经济学文献中对博弈论最早的研究是古诺（1838）、伯川德（1883）和埃奇沃斯（1925）关于垄断定价和生产的论文，但是这些都被视为特例而没有改变经济学家思考大多数问题的方法。约翰・冯・诺依曼和奥斯卡・摩根斯坦在他们1944年著名的《博弈论和经济行为》一书中引进了博弈理论的思想，书中提出大部分经济问题都应该被当作是博弈进行分析。[2] 20世纪五六十年代是博弈论发展和研究的重要阶段。纳什在1950年明确提出了“纳什均衡”这一基本概念，解释了博弈论和经济均衡之间的内在联系。到20世纪50年代，合作博弈的发展达到鼎盛时期，包括纳什和夏普利分别提出的“讨价还价”模型以及吉利斯和夏普利提出的合作博弈中的“核”的概念。泽尔腾于1965年将纳什均衡的概念引入到动态博弈，提出了“精炼纳什均衡”的概念；海萨尼于1967年把不完全信息引入博弈论，并提出了“贝叶斯纳什均衡”的概念。20世纪80年代以来，博弈论逐渐成为主流经济学的一部分。博弈论的应用范围也越来越广泛，包括经济学、政治学、军事、外交、国际关系、公共选择等。 由于博弈论在经济和管理领域的广泛应用，《博弈论》已经成为许多高校的经济与管理专业的本科生的必修课。我校也开设了《博弈论》课程。然而，由于博弈论课程开设时间较短，而且作为运筹学的一个分支，它对数学基础的要求较高，因此有必要对《博弈论》课程的教学进行深入的探讨。 一、博弈论课程的教学特点 1.数学描述比较抽象。博弈论的标准表达是函数形式和集合形式的表达。博弈论作为运筹学的一个分支，它和数学的结合非常紧密，需要比较严谨的数学表达和数学证明。例如，20世纪50年代纳什在证明纳什均衡的存在性定理时就使用了泛函分析中的不动点定理。学习博弈论，通常需要具备微积分、线性代数、概率论、泛函分析等数学基础。[3] 2.教学过程通常浅入深出。由于博弈论的概念和定理均采用严谨的数学表达形式，学生理解起来较为困难。因此，教师在教学过程中通常从简单直观的例子出发，引出博弈的抽象数学模型。简单直观的案例可以帮助学生理解博弈的思想，但随着讲授内容从完全信息静态博弈到完全信息动态博弈再到不完全信息静态博弈最后到不完全信息动态博弈，均衡的概念得越来越复杂，数学定理的证明过程也越来越困难。 3.具有广泛的应用领域。现实生活中存在各种各样的矛盾，这使得博弈论可以应用于多个领域，如商业、政治、外交等。在微观研究领域，交易机制的设计涉及博弈论；在中观研究领域，劳动力经济学和金融理论中都有关于企业要素投入品市场的博弈论模型。最后，从宏观的角度看，国际经济学中有关于国家间的相互竞争（或互相串谋）选择关税或其他贸易政策的模型；宏观经济学中也有货币当局和工资、价格制定者（厂商等微观单位）间的战略相互影响，最终决定了货币政策效果的模型。[4] 二、博弈论教学中存在的问题 1.缺乏足够的案例支撑。在案例的选取过程中需要考虑到案例的趣味性、贴近现实生活的程度、学生参与案例的程度、与知识点的结合程度等。虽然博弈论的教材中提供了一定量的案例，但仍显得不够丰富。特别是对于财经类学校的本科生而言，在学习理论知识的同时，需要将其与自己对经济社会活动的观察和认识相融合，以提高分析经济社会现象以及解决实际问题的能力。[5]因此，在教学过程中选择丰富的案例是非常有必要的。 2.偏重于理论教学。以往的博弈论教学，偏重于理论教学。采取的教学方式仍然是传统的灌输式的方法，老师在讲台上讲课，学生在台下听课，而且老师的讲课内容也只是教材上的理论知识，较为枯燥乏味，学生的课堂参与度不高。因此，在重视理论教学的同时怎样提高教学的趣味性并增强学生的课堂参与度是值得思考的问题。 3.考核形式单一。目前的考核形式仅限于笔试的方式，比较单一。由于博弈论是一门应用性比较强的学科，传统的笔试并不能很好地考察学生们对博弈论知识的掌握和应用程度。有的老师采取让学生做报告的形式进行考核。学生可以选择自己感兴趣的论文，在课堂上进行讲解，教师根据学生的报告情况进行打分。这其中存在的问题是学生选取的论文的难易程度很难掌控。因此，教师需要思考如何丰富考核形式并且让考核更加真实全面地反映学生的能力。 三、完善博弈论课程教学的建议 1.采用案例教学法。由于博弈论的数学描述通常比较抽象，老师通过分析案例来说明博弈论在经济和社会领域中的各种应用，既可以提高课程的趣味性，又可以帮助学生较深入地理解博弈论的基本原理。在案例的选取过程中，首先，要尽量选择简单的案例，使学生更加容易明白博弈的规则；其次，要注意选择契合现实生活的案例，有的案例不是学生的现实生活中的问题，学生理解起来可能较为困难；再次，要注意案例选择要尽量的多源化，由于博弈论在各个领域包括商业、政治、外交等均有应用，因此在选择案例的时候不要局限于某一个领域，应尽量选择不同领域的案例，帮助学生更加深入地理解博弈论的应用。 2.理论教学与实验教学相结合。传统的理论教学会让学生感觉枯燥乏味，学生的课堂参与度不高。我们可以将理论教学与实验教学相结合，设计丰富多彩的博弈实验，将学生分成小组，然后小组内进行角色扮演，小组内不同的学生扮演不同的博弈参与者，他们之间进行竞争、讨价还价或者合作。博弈实验可以提高课程的趣味性和应用性，增强学生的课堂参与度，这种互动式的教学将极大地提高学生的学习兴趣和效率。[6] 3.理论教学与实践教学相结合。由于博弈论是一门应用性比较强的学科，仅通过学习理论知识并不能很好地掌握博弈论的思想。因此，教师可以在笔试的基础上丰富考核形式。让学生针对现实生活中的博弈问题进行建模分析，在课堂上进行汇报并整理成小论文的形式上交。为了提高所有学生的课堂参与度，对于课堂汇报过程中提问的学生给予适当的分数奖励，提出的问题质量越高，分数的奖励越大，被提问的学生回答地越好，课堂汇报这部分的分数也将越高。这一方面可以激励学生认真地进行建模分析，认真地准备课堂汇报，也将鼓励所有的学生参与到课堂汇报中。[5] 四、结语 随着经济社会的发展，越来越多的问题将借助于博弈论进行分析。因此，财经类院校的本科生学习博弈论，掌握其思维方式和思想及在经济管理中的应用是非常有必要的。本文首先分析了博弈论课程的特点，然后指出了目前博弈论教学中存在的一些问题，针对这些问题，本文给出了具有针对性和可操作性的建议。本文将为财经类院校本科生博弈论课程的教学提供有益的启示。 财经本科毕业论文:项目驱动式教学法应用于财经类本科专业课程的影响因素研究 摘要：项目驱动式教学法是解决我国财经类大学生实践能力弱这一难题的有效途径。本文分析了项目驱动式教学法应用于财经类专业课程的影响因素、存在的问题，进行了统计分析，提出了推广建议。 关键词：项目驱动式教学法；财经类本科专业课程；影响因素 目前财经类大学生普遍理论分析能力不强、实践动手能力弱，成为我国财经类高等教育面临的关键问题，这在就业形势严峻（2013年被称为大学生“最难就业季”，2014年就业难题并未明显缓解）的背景下，显得尤为突出，需要我们对财经类高等教育的培养模式及教学方法进行深刻反思。项目驱动式教学法是围绕教学任务，基于教学内容设计并实施教学项目（项目可以简单理解为需要完成的任务），将理论知识融入动手完成项目的实践过程中的教学活动。其价值在于，变传统的“教师讲，学生听”的被动式教学为“以项目为主线、教师为主导、学生为主体”的主动式教学，培养专业能力、岗位能力等实践能力，以及学习能力、社会能力等全面的综合能力。项目驱动式教学法在国外的多种教育，包括职业教育、高等教育中对学生实践能力的提升是显而易见的，且在我国职业教育、理工科类本科教育也获得了显著的成效。财经类课程有其特殊性，但在提高学生专业实践能力、综合能力方面与理工类课程的要求是相同的。鉴于项目驱动式教学法所具有的注重学生实践能力、综合能力的显著特征，在财经类本科专业课程中推行项目驱动式教学法，对于克服财经类本科专业课程教学实践性弱的弊端具有重要意义。 一、国内外相关研究 项目驱动式教学法萌芽于18世纪的欧洲，较为经典的理论主要有：Piaget的建构主义学习理论，Dewey的实用主义教育理论，Lave、Wenger等人的情境学习理论[1-3]。这些理论主张由学生参与实践，自己建构知识，夯实专业能力，全面提升各种综合能力，从而为立足于通过项目设计、实施等实践活动展开教学的项目教学法奠定了理论基础。美国教育家Katz与加拿大教育家Chard正式提出项目驱动式教学法[4]，并引入欧洲、日本、韩国等地，在基础教育、职业教育和高等教育中广泛应用，成功培养了大量人才。 项目驱动式教学法于2001年引入我国后，国内研究表明[5-6]，项目驱动式教学法在我国的职业教育、理工类高等教育取得了较大成功，逐步推广开来，但在财经类本科教育领域还未得到有效应用。 在我国大力提倡“创新创业”的背景下，大学生的实践能力培养日益迫切，项目驱动式教学法愈发凸显其价值。财经类本科专业课程承担着为社会培养投资、管理、营销等财经类人才的任务，每一个知识点均可组织为项目来传授，有着应用项目驱动式教学法的天然土壤，但我国财经类本科专业课程推行项目驱动式教学法受到多种因素的影响，导致应用不足，流于形式，效果不高，缺乏系统性研究的支撑。辨析这些影响因素，探索将项目驱动式教学推广应用于法财经类本科专业课程的科学模式，是财经类本科教学研究的主要方向之一。 二、项目驱动式教学法应用于财经类本科专业课程的影响因素 一是课程性质（理论性/实践性、基础性/应用性、一般性/专门技术性、定性/定量等属性）。一般而言，与现实应用接近的课程，“项目化”相对容易，而理论性越强的课程，将抽象内容“具体化”为项目的难度越大，增加教师在项目设计、组织等方面的成本。 二是教师因素（教师的教学方法、学历、策划课程项目的能力等）、学生因素（学生基础知识掌握程度、对课程的偏好程度、职业取向等）、用人单位因素（用人单位提供就业职位与课程内容的契合程度、对学生专业能力/综合能力的重视程度等）等。教师因素决定了项目驱动式教学实施水平的高低，对课程内容熟悉、具有理工科教育背景、参加过社会实践的教师，组织实施项目驱动式教学的能力相对更强。学生因素则决定了项目驱动式教学法接受方（参与方）的能力基础、主观偏好，学生理论基础越好、参与兴趣越高，则项目驱动式教学对学生实践能力的提升越明显。用人单位因素对项目驱动式教学法具有直接的导向性效应，与用人单位工作性质吻合程度越高的教学项目，培养学生面向用人单位的专业实践能力就越有针对性。 三、项目驱动式教学法应用于财经类本科专业课程的影响因素统计分析 （一）数据来源 对讲授财经类本科专业课程的大学教师、学习过相关课程的本科大学生、用人单位调研，分别回收问卷156、1342、393份，共1891份。 （二）统计分析 1.项目驱动式教学法在财经类本科专业课程中的应用程度和应用效果 （1）应用程度。教师问卷所涉及的213门财经类本科专业课程中（不同问卷的课程名称可能相同，此处只是把问卷列举的课程数目相加，学生问卷也是类似），授课过程中采用过项目驱动式教学法的课程有44门，占20.66%，约为1/5。学生问卷所涉及的6514门财经类本科专业课程中，包括产业经济学、公共部门经济学、企业投资学、公共投资学等，教师采用过这种教学方法的有1581门课程，占24.27%。可见，在财经类本科专业课程中，采用项目驱动式教学法的比例偏低，仅为1/5～1/4之间，有较大的推广空间。 （2）应用效果。将教学效果的评价分为“优（90～100分）”、“良（80～89分）”、“中（60～79分）”、“差（60分以下）”四个等级。156份教师问卷中，选择“优”有43份，占27.56%；“良”有97份，占62.18%。1342份学生问卷中，选择“优”有585份，占43.59%；“良”有646份，占48.14%。这意味着，有89.74%的教师、91.73%的学生认为项目驱动式教学法的效果在“良”以上，认可度较高，值得在更多的课程中推广。 2.项目驱动式教学法在财经类本科专业课程中的应用效果影响因素。 （1）课程属性。适合采用项目驱动式教学法的财经类本科专业课程，具有相对明显的属性特征。①理论性/实践性。74.36%的教师、66.13%的学生选择“实践性”（16.25%的学生认为两种属性兼有），76.08%的用人单位认为“实践性”更重要。②基础性/应用性。76.92%的教师、54.84%的学生选择“应用性”（13.65%的学生认为两种属性兼有），65.39%的用人单位认为“应用性”更重要。③一般性/专门技术性。69.23%的教师、52.09%的学生选择“专门技术性”（4.62%的学生认为两种属性兼有），64.12%的用人单位认为“专门技术性”更重要。④定性/定量。66.67%的教师、65%的学生选择“定量”（11.75%的学生认为两种属性兼有），而用人单位选择“定量”∶“定性”的比例是52.42%∶47.58%，几乎相等，意味着用人单位并没有明显的偏好。 这说明，一方面，多数教师、学生认为应用项目驱动式教学法的课程应是“实践性”、“应用性”、“专门技术性”的，与用人单位看重的专业课程属性相一致。从而，推广项目驱动式教学法具有直接的现实针对性。另一方面，多数的教师、学生认为应用项目驱动式教学法应侧重于“定量”的课程，但用人单位对“定量”、“定性”并无特别的要求，项目驱动式教学法即可应用于“定量”，亦可应用于“定性”课程。 （2）影响项目驱动式教学法效果的教师因素。按重要程度排序，156份教师问卷中，认为教师的“策划课程项目的能力”排第一位（最重要）的占56.41%（为反映多数人的看法，给出的是排第一位占比最大的因素，以下类似），认为“教学方法”排第二位的占51.28%，认为“学历”排第三位（最不重要）的占92.31%。1342份学生问卷中，认为“教学方法”排第一的占61.55%，认为“策划课程项目的能力”排第二的占55.59%，认为“学历”最不重要的占85.17%。这表明，教师的“策划课程项目的能力”及“教学方法”被认为高度相关，“学历”则关系不大。 （3）影响项目驱动式教学法效果的学生因素。156份教师问卷、1342份学生问卷中，53.85%的教师、50.07%的学生认为学生的“基础知识掌握程度”排第一位（最为重要），56.41%的教师、43.14%的学生认为“对课程的偏好程度”排第二位，71.79%的教师、61.33%的学生认为“职业取向”排第三位。这说明，由于学生对职业取向等未来的不确定因素可能缺乏清晰的定位，还是基础知识、偏好等当前的确定性因素主要影响项目驱动式教学法的效果。 （4）影响项目驱动式教学法效果的用人单位因素。结合已毕业的学生、媒体、用人单位等途径获得的信息，156份教师问卷中，48.72%认为“用人单位对学生专业能力的重视程度”排第一位（最为重要），43.59%认为“用人单位提供就业职位与课程内容的契合程度”居第二位。1342份学生问卷中，49.03%认为“用人单位提供就业职位与课程内容的契合程度”排第一，41.43%学生认为“用人单位对学生专业能力的重视程度”排第二。此外，41.03%的教师、39.27%的学生认为“用人单位对学生综合能力的重视程度”排第三位。这说明，如果课程与用人单位需求的相关度越高，培养实践专业能力的针对性越强，学生越重视，项目驱动式教学法的效果越好；而综合能力涵盖面宽泛，难以在一门课程中体现，“用人单位对学生综合能力的重视程度”相关度最低。 四、项目驱动式教学法应用于财经类本科专业课程面临的问题 （一）项目驱动式教学法的应用不够普及 依据调研资料，不超过1/4的财经类本科专业课程采用了项目驱动式教学法，有相当数量的学生表示未接触过，甚至未曾听说过。 （二）项目驱动式教学法未能形成适应于财经类课程由理论基础到应用的完备体系 与理工类课程不同，财经类课程具有显著的发散性，外延宽泛，项目的选择、设计、实施等流程随课程门类和课程内容不同而不同。目前项目驱动式教学法还仅限于按教材来构建教学思路，对案例、习题、现实问题等做一般性的分析，而非将完整章节的内容融合起来构建教学项目，缺乏完整性和系统性。 （三）教师的教学项目策划能力有待提升 项目驱动教学法具有显著的跨学科特点，项目设计、实施、分析、评价等都带有典型的理工科教学的属性，逻辑性和流程性强，要求将理工科的教学模式与财经类的课程内容有机结合起来，所需的能力是财经类本科专业课程教师的软肋所在。 五、项目驱动式教学法在财经类本科专业课程中推广应用的建议 （一）建立健全理论基础及应用流程 基于项目驱动式教学法的特点，结合财经类本科专业课程的属性，构筑项目提出、设计、实施、控制等支撑理论。以此为基础，借鉴项目驱动式教学法的成功经验，建立适用于财经类本科专业课程的成熟流程。 （二）提升教师的教学能力 一是熟悉项目驱动式教学法，掌握相关交叉学科的背景知识，强化项目专业化能力；二是依据课程设计教学项目的流程链，完善实施环节，提升教学内容的项目化能力；三是立足学生的学科基础和专业特点，修正、补充项目方案，提升学生的项目融入度和参与积极性，增强面向不同授课对象的项目技巧化能力。 （三）完善教学方法 1.明确课程的教学目标，提炼教学项目。 2.组织教学内容，科学安排理论/实践的知识量，优化二者的匹配与衔接，防止当前教学中普遍存在的理论/实践两张皮、知识点脱节等现象。依据笔者的经验，理论知识点尽可能做到条理化和简单化，围绕理论以项目来引导学生的注意力。过多的理论会引起学生的厌倦，而过多的偏重实践则不能让学生领会到在本科层面应领会的理论知识点。 3.发现教学项目实施环节中学生的学习难点，提出针对性的解决措施，课前布置学生预习好需要掌握的相关知识。 4.丰富教学方式，探索课堂教学、课外活动、社会实践“三个课堂”的联动教学模式，推进课程实验、专业实训和综合实践“三类实践”的综合运用，提升教学效果。根据实验对比，采取以大作业完成项目、案例PPT制作、项目团队讨论及展示、学生课题申报、实地调研等方式，效果远胜传统的教师“满堂灌”授课。 5.科学安排学生的参与方式及参与节点，激发学生兴趣，引导学生成为教学的“主角”，将学生的专业能力、综合能力培养蕴含于项目的参与过程中，将抽象理论转化为具体的实践操作，达到教学目的。 6.本着项目选择与用人单位的实践运行越接近越好的原则，引导学生完成项目，培养其胜任实际工作的能力。笔者在讲授《企业投资学》时，将项目选择与企业现实运行结合起来，学生认为收益良多，参与热情高涨。 六、结语 项目驱动式教学法是提升财经类学生专业实践能力、综合能力的关键所在，但鉴于财经类本科专业课程的特点，这种教学方法的应用范围还很有限，面临系统的基础理论缺乏、规范的项目流程未建立、教师的项目化能力不高等问题，建立行之有效的应用模式还有较长的路要走。我们在遵循项目驱动式教学法特点的基础上，应分析财经类本科专业课程的属性，针对教师、学生、用人单位的影响因素，科学设计项目教学法的目标、流程、环节，引导学生实践参与，达到预期的提升财经类本科教育质量的目标。 财经本科毕业论文:新建财经类应用型本科院校人才培养体系构建与实现路径研究 摘 要：新建财经类本科院校培养应用型人才是适应并促进地方经济与社会发展的需要，是我国高等教育大众化发展的需要，也是新建本科院校提高自身竞争力的需要。因此，以哈尔滨金融学院的实践探索为例，探讨了如何建立和完善财经类应用型本科院校人才培养体系，并对新建财经类本科院校对人才培养体系的构建与实现路径进行了研究。 关键词：新建财经类；应用型本科院校；人才培养体系；实现路径 随着高等教育改革的不断深入，新建财经类本科院校异军突起，已成为我国高等教育格局中的一支重要力量。其人才培养模式的设计与选择，不仅直接影响着这些院校的办学质量和长远发展，而且还从根本上影响着我国高等教育的总体质量。新建财经类本科院校培养应用型人才是适应并促进地方经济与社会发展的需要，是我国高等教育大众化发展的需要，也是新建本科院校提高自身竞争力的需要。2010年，经教育部批准，哈尔滨金融高等专科学校升格为哈尔滨金融学院，成为一所新建财经类应用型本科院校。学院现有全日制在校生万余人，其设有10个教学系部，拥有涵盖经、管、文、法、工5个学科门类的22个本科专业和16个专科专业。学院升本以来，在教学改革的实践过程中取得了明显成效。 一、建立以符合社会发展需要的应用型人才为主的培养目标 经济与社会的发展既需要不同层次的理论人才，也需要不同层次的应用型人才。人才的层次和类型要有一个合理的梯度和维度，才能更好地促进经济与社会发展。如今，高等教育发展到大众化、普及化阶段，培养应用型、多样性人才也就成为了高等教育改革的方向之一。新建财经类本科院校应顺应时展规律，把培养符合社会发展需要的应用型人才作为自己的主要目标和战略选择。 哈尔滨金融学院作为刚刚升为本科层次的普通高校，立足服务地方，以培养应用型人才为目标。一方面，注重推进教育思想观念转变，引导广大教职工强化质量意识、特色意识、发展意识；另一方面，编制了《哈尔滨金融学院“十二五”发展规划纲要（2011―2015年）》，上上下下全员参与、分项落实，明确了学院的发展定位与方向。 二、建立和完善财经类应用型本科院校人才培养体系 （一）理论教学体系 建立和完善财经类应用型本科人才培养理论教学体系，需要系统研究人才培养目标的要求，针对财经类行业、专业的人才所需要掌握的专业知识和技能来组织、设计人才培养方案。理论知识、实践经验共同构成了学生职业能力形成的两大要素。在理论课程体系设计方面，要覆盖一定的“面”，使学生接受的专业知识体系相对完整，保证所培养学生具有扎实的理论基础，从而具有良好的发展后劲。一方面，构建基础教学平台，“公共基础+专业基础+素质基础”；另一方面，构建专业教学平台，“专业核心课+专业选修课+职业拓展课”。在强化学生专业基础教育，提高综合素养的同时，不忘训练学生职业能力、实践应用能力。 （二）实践教学体系 应用型本科人才培养实践教学体系中，需要对学生分层施教，设计选修与必修相结合的实践教学内容。按照“基本技能-综合技能-创新技能”的梯度模式进行设计，采取课内实训、实验设计、毕业设计和课外专业实习、开放实践等多种教学方式，对学生进行专业技能训练。基本技能教学内容，可采用与理论教学相捆绑的课内实训或实验的形式，综合技能和创新技能的教学内容；可依托实验设计、专业实习、毕业设计和开放实践等形式，独立设置实践教学环节。学生也可根据自己的兴趣、特长及未来职业导向自主选择不同的实践主题，甚至学校可以创造条件，鼓励学生在开放实践中利用所学的技术实施创业项目。 （三）素质教育体系 在学生成长的过程中，素质教育非常重要。其培养训练的模式相对灵活，包含的内容也十分丰富。例如，可以结合不同专业的学生开展学科研究方面技能的训练，辅导学生进行科研项目研究，鼓励学生参加各类学科竞赛；也可以组织学生暑期社会实践、“三下乡”活动，增加学生社会实践和志愿者服务经历；还可以通过党课、团课等方式培养大学生文明修身，还可以通过高雅艺术走进校园、各类文艺团体活动来培养学生文化艺术修养。 三、财经类应用型本科院校人才培养的实现路径 （一）以市场需求为导向，优化人才培养方案 保障人才培养目标实现的最有效途径就是制定科学合理的人才培养方案。财经类应用型本科院校的培养方案设置时，应体现行业的特殊性、专业设置的应用性以及教学过程中的实践性。要针对行业特点、学校师资和教学设备的实际情况，培养能够适应岗位需要、能够有效应对社会竞争的具有创新精神和实践能力的毕业生。 哈尔滨金融学院自2010年升本以来，各系部围绕培养专业基础扎实、实践能力强、综合素质高的应用型专门人才的目标定位，根据市场需求及适应情况，充分调研，广泛征求意见，调整课程设置，全面修订了各级人才培养方案，制订和完善了全部课程教学大纲，对部分专业课程开设学期、学时、学分、实验课学时等进行了调整，使人才培养方案更加科学合理、更适合应用型人才的培养。 （二）以校企联合为平台，创新培养模式 新建财经类应用型本科院校应该加强与银行等金融企业的联系，积极利用企业资源建立教学基地、实习实训基地、科研基地、毕业生就业基地服务；同时，也可以利用高校本身良好的产学研合作条件，建立互惠互利的产学研合作教育基地，搭建校企共育平台，加强学生实践能力的培养。 哈尔滨金融学院多年来一直坚持以产学研用结合为突破口，积极引导广大师生参与科研项目，共建产学研用联合体，寻求政府支持、拓宽服务领域等途径。中国人民银行哈尔滨中心支行将“征信知识教育基地”等各类教学科研实践基地落地该院。该院与黑龙江省银行业协会签署培训合作框架协议，与银行业协会在前期培训、咨询业务等方面开展合作；与龙江保险经纪有限责任公司、中国人寿保险股份有限公司哈尔滨分公司签署战略合作框架协议，在课程设置、专业建设、人才培养模式、科研合作等方面达成共识，为学校与政府、学校与行业、学校与企业建立了更广阔的服务平台。与广发银行信用卡中心共同创办金融人才培养基地，与龙江保险经纪有限责任公司、中投惠民（北京）金融服务外包有限公司、中国人寿保险股份有限公司哈尔滨分公司、嘉实基金管理有限公司、金水木教育投资（北京）有限公司、北京中软国际教育科技有限公司、甲骨文（哈尔滨）实训基地等单位签署了3+1人才培养校企合作协议，为毕业生顺利择业就业打下了坚实基础。学院与招商银行深圳分行、深圳农村商业银行、中信银行信用卡中心、广发银行信用卡中心、北京中信金融服务中心、黑龙江省农村信用联社等单位建立了良好的合作关系，每年这些单位来我院选聘毕业生在500人左右。这一系列校企合作，实现了用人单位与学院的双赢。 （三）以实训改革为契机，强化实践能力培养 培养应用型人才既要有理论教学的逻辑思维能力训练，也要强化实践教学的动手能力和创新能力培养，使学生能够完成从知识理论向实践的跨跃。 为提高学生实践动手能力，推进实践内容和实践模式改革和创新，哈尔滨金融学院一直继承优势并不断取得新的突破。坚持在本科教育中实行“五能三好”即打字、点钞、识别假钞、书写、口才、服务礼仪职业能力等金融行业基本功训练。把银行等业界用人单位招聘人才的入职条件及新行员技能培训标准纳入到人才培养方案中来。同时，金融系的模拟银行已建成投入使用；管理系自主研发的跨系跨专业实习实训平台已连续两年投入运行，还推广到了金融、商务英语等四个系部进行认知实习的使用，取得了良好效果。模拟金融综合实训中心、会计审计综合业务能力实训平台也已经开始筹建。学院还采取校内外相结合的方式，组织本科生的专业认知实习；出台相关管理办法进行实习指导，将学生分组安排到金融机构、企业进行认知实习，使学生进一步了解了行业的发展前景及对从业者的基本要求，培养锻炼了实际工作能力和实用技能。 （四）以质量为生命线，改革教学管理 教学管理是保证培养人才质量的重要保障，教学管理方式的改革是其中重要的一环。 随着办学规模的不断扩大，哈尔滨金融学院制定《二级教学管理实施方案》并进行试点，充分发挥系（部）在教学管理、学术活动、师资队伍建设中的积极作用。陆续出台并实施了20多项全新的教学管理制度，如《教学工作量计算办法》、《校外实习基地管理规定》、《学生实习管理办法》、《学生参加学科竞赛学分和课程认定办法》、《学位论文作假行为处理办法实施细则》、《辅修第二学士学位管理办法》、《教学经费核定与使用管理办法》和《教学名师和优秀教学团队评选办法》等规章制度，按照依法治校的原则，不断推进学风、教风的转变，真正意义上达到了现代大学的建设要求。为提升青年教师的授课水平，学院陆续举办了“教学公开课”观摩、教学能手及教学新秀奖评选、多媒体课件大赛和微课大赛等活动，实现了青年教师培养培训常态化、制度化，极大提高了青年教师的教学能力。这些方式对于修正教育教学工作，促进与社会需要的深度融合，不断提升教学质量具有重要意义。学院从2011年开始陆续对全体本科生实行了英语、高等数学以及计算机基础课程的分级教学改革。经过试点和推广，发现分级教学在学生成绩提高方面起到了重要的作用，能够全面推动本科教学水平的提升。逐步推进小班授课，实行学业导师制，构建以教师为主导、以学生为主体、以学习为中心的新型师生关系和教与学的关系。 结语 加快新建财经类应用型本科高校发展，完善人才培养体系，有利于满足社会对财经类人才的旺盛需求。新建财经类本科高校能否乘势而上，制定和实施科学合理的人才培养体系至关重要。因此，新建财经类应用型本科高校应当合理规划学校发展目标，注重办学质量的提升，创新和发展人才培养模式，走“约束性发展”、有内涵的特色强校之路。 财经本科毕业论文:财经翻译本科专业生涯规划教育路径探析 摘 要：2006年，教育部批准设立翻译本科专业以来，在学科发展和市场需求的双重推动下，翻译学逐渐从语言学、应用语言学中独立出来，开始自身的专业建设。本文以中央财经大学外国语学院“职前课堂”为例，开发翻译本科专业生涯规划及职业素养训练的项目，探索学生综合能力培养的路径，为财经翻译人才培养模式的改革提供一定的实践指导。 关键词：翻译本科；生涯规划；职前课堂；职业素养 2006年，教育部批准复旦大学、广东外语外贸大学、河北师范大学三所高校试办翻译本科专业（Bachelor of Translation and Interpreting，简称BTI，专业代码：050255S）。截至2015年，已有近百所院校开始招收翻译专业本科学生，在校人数万余人。根据《高等学校翻译专业本科教学要求》的规定，高校翻译专业“旨在培养德才兼备、具有宽阔国际视野的通用性翻译专业人才。毕业生应熟练掌握相关工作语言，具备较强的逻辑思维能力、较宽广的知识面、较高的跨文化交际素质和良好的职业道德，了解中外社会文化，熟悉翻译基础理论，较好地掌握口笔译专业技能，熟练运用翻译工具，了解翻译和相关行业的运作流程，并具备较强的独立思考能力、工作能力和沟通协调能力。毕业生能够胜任外事、贸易、教育、文化、科技、军事等领域中的一般难度的笔译、口译或其他跨文化交流工作”。因此，财经翻译本科专业是要培养适应全球经济一体化和国家经济发展需要的应用型、复合型口笔译人才。 季羡林先生说，“我国是翻译大国，但不是翻译强国”。随着我国“一带一路”战略的提出，以及进一步深化改革开放，社会对财经类翻译专业毕业生的需求从“金字塔型”转变成“枣核型”，需求量激增，同时也在职业胜任力等方面提出了更高的要求。那么，财经翻译专业如何与社会需求相结合，在培养学生学好专业知识的前提下，提升自我的综合素质和核心竞争力，是外语类院校面临的重要课题。中央财经大学外国语学院“职前课堂”项目就是针对这一需求，结合当前翻译本科专业学生特点而开展的实践研究项目。 项目概述 “职前课堂”项目是与翻译专业人才培养方案、教学计划以及学生成长成才规律相结合的生涯规划教育训练项目。在高等教育体系中，职业生涯规划教育是一项重要的内容。而翻译专业的特殊性要求该专业学生的职业生涯规划不但要早，更要规划得合理。这既需要理论作为指南，也需要实践的指导和经验的借鉴。 该项目是学院依托学校财经优势学科背景，结合学院人才培养特色开发的教育工作模式。它以第二课堂的“全球课堂”德育示范基地为主阵地，通过资源共享、优势互补、创新平台等方式，分层次、分类别、分年级培养学生的生涯规划能力、专业综合素养和职业实践技能等，构建“全方位、多层次、立体化”的翻译专业本科生能力培养体系，进一步挖掘学生的综合潜能、提升学生的核心竞争力，努力打造有创新能力、有文化素养、有财经内涵的复合型、应用型的翻译人才。 内容方案 该项目根据翻译专业“重基础、宽口径”的特点，从大学本科阶段学生能力培养的需求出发，依托第二课堂，协同校内外实践实训基地，对翻译专业学生的生涯规划能力、专业综合素养、职业实践技能等进行开发与训练。其中，生涯规划能力包括认识自我、了解职业、生涯规划等；专业综合能力分为专业能力和通用能力两部分，专业能力包括语言运用能力、跨文化交际能力等；通用能力包括创新能力、研究能力等。职业实践技能包括求职材料设计技术、求职渠道选择、招聘面试策略与技巧等。 1.生涯规划能力分析 这部分训练的目标主要是引导学生对自己的兴趣、能力、性格、职业价值观等内在条件以及区域经济发展、行业发展动向、岗位素质要求等外部条件进行分析，使学生逐渐形成客观的自我意识和职业认知；引导学生掌握生涯规划的基本思路与技能，具备制定适合自身实际情况且能切实指导自我职业发展生涯规划的能力。 2.专业综合素养分析 素质是对个人发展、企业未来成功以及获取持续竞争优势所要求的人的核心能力的描述。对于翻译专业学生而言，语言基础的学习关系到今后学习的深度。因此，包括听、说、读、写、译五方面在内的“基本功”是一切外语学习的基础。“翻译+财经”的复合型应用人才则要求学生必须具备良好的跨文化交际能力和国际商务知识并能够灵活运用。而大学素质教育的重心是培养学生的创新精神和实践能力，对于翻译专业高端人才而言，良好的调研能力、宏观思维能力及分析解决问题的能力都是不可或缺的。 3.职业实践技能分析 顺利找到一份理想的工作是个人职业发展的重要环节。大学毕业生求职成功不仅取决于自身的实力和水平，还需要有好的求职策略与技巧。求职的应聘策略涉及到应聘材料设计、求职渠道选择以及面试策略与技巧等。 训练路径 该项目的训练要针对不同年级学生的学习成长特点按学期开展，从大学一年级贯穿至大学四年级。大学第一学期、第二学期、第三学期着重培养学生的生涯规划能力，第四学期、第五学期、第六学期注重培养学生的专业综合素养，第七学期、第八学期注重提升学生的职业实践技能。通过调查，最受学生欢迎的生涯规划教育方法有情境角色模拟、特定主题工作坊、职业体验实践活动，如考察实习、行业现状调查、职业人物专访、素质拓展训练、个体和团队咨询等，这也是该项目所运用的主要方法。 1.学生生涯规划能力的训练 学生生涯规划能力的训练主要通过组织训练营的系列活动来完成，需要借助专业的测评工具及量表，如生涯兴趣量表、价值观问卷等。通过自我剖析法、成就事件分享会及测评工作坊来了解自我；通过邀请行业专家讲座、校友及人物访谈分享等途径来认识职业社会；通过SWOT分析表、撰写规划书等活动对学习生涯进行规划设计。 2.学生专业综合素养的训练 学生专业能力主要由语言学习运用能力、跨文化交际和国际商务知识运用能力等组成。主要通过组织开展听、说、读、写、译等方面的语言训练活动，如英语角、语言基础类竞赛等来加强；通过举办“请进来、走出去”的学术讲座、选拔赛及交流活动等途径来开发跨文化交际等能力；同时，学院还建有外语学习网络资源库来辅助学生专业能力的提升。学院建有实验教学中心和学生社会实践基地，为学生提供实习实践平台，并通过开展创新创业系列讲座、“挑战杯”系列比赛、学生科研立项等活动锻炼学生的通用能力。 3.学生职业实践技能的训练 学生职业实践技能主要通过模拟训练的途径来开发，如组织模拟面试比赛、模拟商务礼仪比赛、简历及网申工作坊等，通过反复的模拟练习，强化学生对求职技能的掌握程度；通过组织毕业生经验分享会，总结求职招聘经验，加深学生对求职招聘的体验；通过组织参加校友论坛、企业和事业单位开放日等活动，了解职场从业经验，帮助学生完成从“校园人”到“职业人”的过渡。 除此之外，翻译人才的培养必须和翻译市场联系起来。该项目通过加强与社会上各翻译机构、行业协会的合作关系，并与中国日报社、中国国际贸易促进委员会、汤森路透公司等建立学生实习实训基地，打通教育渠道，共同培养符合经济发展需求、满足行业要求的翻译人才。 （作者单位：中央财经大学外国语学院） 财经本科毕业论文:非财经类高校会计专业本科教育存在的问题及建议 [摘要]随着我国经济的快速发展和社会结构的不断调整，越来越多的高校开设了会计学专业，一些非财经类高校看到社会对会计专业的巨大需求，也纷纷开设此专业，目前已形成了“校校办会计”的局面。但是随着经济结构不断转型和深化及整个社会大学生就业压力的不断增大，会计专业毕业生的就业情况也不容乐观，社会实际需求和学校人才培养不一致的矛盾日益凸显，尤其是非财经类高校本身缺乏学科优势在人才培养中的问题更是层出不穷。非财经类高校如何依托本校特色提高学生的人才培养质量和学生的就业能力，能够形成对财经类院校的有力竞争已是非财经类高校会计学科能够健康持续发展必须要解决的一个重要课题。 [关键词]非财经类高校；会计专业；本科教育 自20世纪90年代以来，随着我国市场经济的快速发展，社会对会计专业毕业生的需求规模不断增大。会计专业毕业生曾经是非常抢手的，就业是非常轻松的。很多高校看到了会计专业的良好前景，纷纷开设了会计专业，甚至一些非财经类高校也开始尝试开设此专业，据统计，截至2012年已有将近1000所高校开设了会计学本科专业，又恰逢国家的扩招政策，全国高校会计专业的招生规模日益庞大。但是会计专业学生的人才培养质量并没有得到提升，而且目前，我国经济处于改革瓶颈期，随着经济结构的不断调整和深化，整个社会的就业压力不断增大，会计专业的人才培养质量和实际就业需求不一致的矛盾日益凸显，尤其是非财经类高校本身缺乏学科优势，其问题更加凸显。本文首先梳理非财经类高校会计专业本科教育中存在的问题；其次就这些问题分析深层次的原因；最后为非财经类高校会计本科教育的改革和创新提供建议。 1非财经类高校会计专业本科教育现存问题 随着市场经济的快速发展和社会对会计人才的需求不断增加，很多非财经类高校也开始尝试开设会计专业，自开设以来非财经类高校的会计教育也取得了较大的成果，为社会做出了巨大贡献，培养了大量高水平、高层次的会计人才。但是在我国经济结构的转型过程中，整个社会的就业压力不断增大，非财经类高校在会计人才培养中的问题也逐渐暴露出来。主要包括以下几个方面。 1.1培养目标不明晰 2001年以前，我们国家实行的是分行业会计制度，高校会计专业的人才培养也是分行业进行的，培养出来的是服务于不同行业的“专才”。2001年财政部颁布了统一会计制度，取消了会计制度的行业划分，会计制度不再分行业制定，在统一会计制度指引下，高校会计人才培养模式从“专才”转向“通才”，开设的专业课程不再考虑行业背景和特点。但是毕业生就业去向是分布在各行各业的，仍然要面对所处行业的特征和背景。会计制度的行业划分虽然取消了，但是各行各业的不同背景和特点还是存在的，不同行业的会计核算方法仍是有其特殊性的。然而在“通才”教育模式下，各个高校的培养模式大同小异，都未给学生讲授具有行业特色的通识知识，培养方案和培养目标的模式化和同质化削弱了会计的行业特色教育，培养出来的会计毕业生就与社会的实际需求相脱节。尤其是非财经类高校，本身缺乏学科优势，培养方案和培养目标又没有结合学校或所在地区的特色和优势，显然其培养出的毕业生很难与财经类高校的学生相抗衡。 1.2与市场需求不吻合 会计学是强调实践性的一门学科，跟理工类学科及其他经济、管理类学科相比有很大的不同。但是很多非财经类高校，并没有专门为会计专业老师制定考核标准，也是注重对科研的考核，这就导致会计专业教师仅把科研作为工作重点，轻视教学。另外，教育部等相关部门对高校的考核过分重视教师的学历、科研成果、留学背景等，导致高校在引进人才时并没有考虑教师的实务经验，培养出来的学生也缺乏实践知识。再加上，非财经类院校没有学科优势能够给学生提供的实习实践机会也较少，使得培养的学生与市场的需求不吻合。 1.3自身特色不明显 非财经类院校一般都会根据自己的学校背景制定自己的办学特色，课程设置一般也遵从学校背景。例如，海运类高校可以倾向于船舶、航运行业等人才的培养，在会计人才培养上，可以开设水运会计、航运会计等特色课程形成自己的人才特色。但是很多非财经类高校并没有立足自己的办学特色培养具有针对性、专门化的会计人才。有些理工类高校给会计专业学生多开设了几门理工科课程，人文类高校也给学生开设了文科课程，但是都没有结合会计学科，培养的学生并不能满足行业的会计人才需求。 1.4课程体系不完善 目前，我国的非财经类高校会计专业开设的主要课程有“基础会计学”“中级财务会计学”“高级财务会计学”“成本管理会计”“财务管理”“会计软件应用”等，但是对专业课程体系以外的拓展学生知识视野的课程体系重视不够，例如“财政学”“税法”“金融学”“数据库技术”“计算机技术”“信息管理”等课程，而这些课程在以后的工作中也是非常有用的。另外，基于学校硬件和师资力量的限制，非财经类高校普遍忽视会计专业的实践教学，专业课程大纲仅是围绕课本理论知识，只是就题论题，不利于培养学生解决实际问题的能力。 2非财经类高校会计专业本科教育存在问题的原因分析 从以下几个方面对非财经类高校会计专业教育存在问题进行原因分析。 2.1基础课程缺乏重视 非财经类高校会计学科由于缺乏学科优势，往往不能得到学校的重视，限于资金、师资力量投入不够，非财经类高校的专业基础课程基本都是100多名学生的大班授课。在此教学环境下，教师只能是单方向的对会计准则、会计制度进行罗列和解释，很难尝试使用案例教学、小组讨论等互动式的双向教学模式，学生只是在下面做笔记，缺乏创造性、主动性，学习热情很难被激发，专业基础课程的学习效果也不容乐观。 2.2实务经验丰富的教师资源匮乏 基于教育部等相关部门对高校的评估机制，使得学校在招聘人才时过分重视学历、留学背景、科研成果等，引进的很多博士、博士后教师虽科研成果很丰硕，但多是从“校园”来到“校园”，完全没有任何实务经验。另外，高校每年的绩效考核与教师科研工作量有很大关系，一些讲授会计核心专业课程的老师将大部分的精力放在科研工作上，忙于、课题研究，不重视专业实践经验的积累。会计学又是重视实践经验的学科，缺乏实务经验的会计专业教师很难培养出素质高、能力强的人才。 2.3学校投入不够 从硬件设施看，由于非财经类高校的会计专业没有学科优势，得不到学校领导重视，虽然大多数院校都配备了实验室，但从调查结果看，实验室资源还是比较匮乏，不能满足逐年扩招的需要，而且有些设备也都形同虚设，计算机设备配置过于老化，相关财务、审计教学软件与新的现行的会计制度不匹配。从师资投入来看，非财经类高校会计专业的专职教师数量过少，有些教师甚至一个学期身兼4～6门课程的教学工作，任课教师的“术业无专攻”直接影响到课堂教学质量的提升。 3非财经类高校会计专业本科教育的改进建议 3.1找准自身特色 目前非财经类院校的培养目标相差无几，均是培养出能在政府机关、企事业单位从事会计实务工作、教学、科研的高素质专门人才。因此，各个院校的课程设置也没有较大差别，完全没有体现出学校的自身特色和行业背景。而这些特色、背景正是有些财经类院校所没有的，所以非财经类院校一定要将学科建设、人才培养和学校的行业特色紧密联系起来，将普遍性的培养目标具体化。例如，如果学校不仅招收本科生，还具有硕士、博士的招生资格的话，在本科生的人才培养上，可偏重于对会计基础理论的教学和科研能力的培养，为学生进一步的深造打下基础；如果学校的行业背景比较突出，由于大多数学生毕业后会在相关行业工作，所以在课程设置上可以多开设一些相关行业背景知识、业务流程和其特有的会计知识的介绍。例如，航空类高校可以开设航空概论、航空企业会计等。 3.2改革课程体系 一是强化基础课程的教学。扎实的专业基础知识是高质量会计人才必备的条件，非财经类高校对于基础课程的教学应增加任课老师的数量，尽量做到30～50人的小班教学模式，强化学生的基础理论知识，才能进一步培养学生的创新、创造能力。二是适量开设相关专业课程。开设的专业课程不能仅局限于会计领域，与会计相关领域的课程也可适当开设，如“金融学”“货币银行学”“数量分析法”等。三是加强实践教学。会计是一门实践性很强的学科，学校应加大对实验室的投入，及时更新相关的财务软件，积极引进具有实务经验的师资。将课程重点从理论教学向实践操作和案例分析转移：通过开设实践课程培养学生的动手能力和实际操作能力；通过案例教学让学生置身其中培养他们发现问题、分析问题、解决问题的能力。另外，学校应充分利用所处的行业背景，加强校企合作，尽力多为学生提供校外实习的机会。 3.3加强师资建设 一是在引进师资时，不能仅看重人才的学历学位、科研成果等，应加大引入虽不具有博士学位但实务经验丰富的人才。二是由于会计学科较强的实践性和实务性，对于会计专业教师的业绩考核不能“唯科研论”。学校可以制定一些奖励政策引导教师把主要精力放在教学上，同时可以提供一些资金资助鼓励教师“走出校园、走入企业”，丰富教师的实务经验，进而提高课堂教学质量。三是有条件的院校还可以定期邀请会计实务界的专家来校与师生做交流，使师生及时了解会计实务工作的情况及社会对会计人才的需求情况。 财经本科毕业论文:财经类应用型本科大学计算机科学与技术专业核心能力的培养方式研究 摘 要：文中介绍了财经类应用型本科大学计算机科学与技术专业核心能力的培养方式研究，主要从核心能力构建，人才培养方案制定及理论实践教学体系构建、教学方式和方法改革、素质拓展体系构建和质量保障体系几个方面加以阐述，该培养模式为提升学生的就业能力提供了强有力的支持。 关键词：应用型；人才培养；核心能力；计算机 0 引 言 我国本科生完成学业的标准是比较系统地掌握本学科、专业必需的基础理论、基本知识，掌握本专业必要的基本技能、方法及相关知识，具有从事本专业实际工作和研究工作的初步能力。这是一个比较笼统的标准，忽视了专业核心能力的构建与培养，因而导致各层次的本科大学都是一个标准。但现实并非如此，社会的行业与企事业单位各自有相应的衡量专业人才的标准。因而，对于高校来说，结合学科与专业的特点以及地方经济、社会发展的需要，通过厘定专业的核心能力来提升大学生的竞争力就显得尤为重要。 应用型大学区别于传统学术型大学的最主要特点是以培养高层次应用型人才为目标，办学定位明确，办学特色鲜明。应用型大学无论是专业设置、人才培养模式还是师资选择，都将实践性和应用性贯穿始终。此外，在课程体系设置上，应特别重视学生的实践工作能力的训练和实践经验的积累，通过开设大量突出实践应用的课程，提升学生解决实际问题的能力。 计算机科学与技术专业是理论和实践结合非常紧密的一类学科，该专业学生不仅要具有广泛、扎实的理论基础，还要具有比较强的实践能力和创新思想。作为金融特色鲜明的财经类应用型本科大学里的计算机科学与技术专业，明确培养目标，进一步细化专业核心能力，突出专业特色，是提升学生就业能力的强有力支撑，突出专业核心能力的人才培养模式是提升学生就业能力的强有力保障。 1 财经类应用型本科大学计算机科学与技术专业核心能力的提炼 大学生的专业核心能力也具备类似特性：第一，大学生专业核心能力具有内在性。每个专业的学生必定要掌握不同于其它专业的专业能力，这种能力将伴随其从事专业工作的全过程，这种能力的强弱将直接影响其专业工作的成败；第二，大学生专业核心能力要具有延展性。在校期间学生可能掌握了某种或某几种现阶段比较专而实用的技术，但对应的面不广，这就不能算专业核心能力。也就是说专业核心能力可以确保学生能在专业的不同层次和方向找到其合适的位置；第三，专业核心能力还应具有独特性。专业核心能力的独特性主要从三个方面来体现，分别为培养目标定位，服务面向定位和学校办学特色。从这三方面考虑确定的专业核心能力使得竞争者无法模仿或模仿代价高昂，从而确保大学生能在某一专业领域保持领先地位。 本校作为一所金融特色鲜明的财经类应用型本科大学，始终坚持以市场需求为导向，以服务行业和地方经济为目标。计算机科学与技术专业在人才培养核心能力构建的过程中，以京津冀地区为调研中心，通过走访多家金融机构，深入了解金融机构对IT人才的知识、能力、素质要求；通过走访多家互联网金融企业，参加中国计算机大会，全国互联网金融高峰论坛等各种会议，了解计算机服务金融行业的发展现状及计算机技术需求；走访软件开发及软件测试等IT企业和金融服务提供商，确定在软件服务行业所需的计算机技术；通过跟踪走访毕业生，分析毕业生的就业领域及就业岗位，了解我校计算机科学与技术专业毕业生的行业就业优势，凝练本专业特色为“IT+金融”，明确本专业的专业能力为计算机编程能力、算法分析与应用能力、硬件系统分析能力、金融信息安全技能、金融软件应用能力、软件开发与实施能力、软件测试能力；专业拓展能力为金融行业软件开发与实施能力及金融行业软件测试能力。 2 财经类应用型本科大学计算机科学与技术专业核心能力的培养模式 2.1 构建与专业核心能力培养相适应的人才培养方案 本专业依托学校行业优势，结合学校办学特色，紧密围绕专业核心能力培养，明确专业人才培养目标是德、智、体全面发展，适应信息社会发展需要，系统学习计算机理论和专业技术，熟悉金融、会计的基本知识及业务流程，受到良好的实践训练，具有基本的金融信息安全技能，具有较强的金融软件开发与实施、金融软件测试能力，能够运用计算机和互联网技术解决金融领域信息应用问题，适应社会经济发展需要、具有创新精神、国际视野和良好发展潜质的应用型人才。并在此基础上，提炼出人才培养的知识、能力和素质要求。 （1）知识要求：具备必要的人文社会科学知识和自然科学基础知识；具备金融、会计基础知识及金融业务流程规范知识；掌握计算机专业基础理论和专业知识；掌握计算机软件及硬件的应用技术；掌握金融软件开发与测试的基础知识。 （2）能力要求：包括基本能力、专业能力和专业拓展能力，其中专业能力又包括专业基础能力和专业核心能力。基本能力为具有实事求是、追求真理的思想境界和一定的审美能力；具有良好的社会公德和职业道德；具有科学的思维方法和较高的情商；具有较强的语言表达能力和沟通交流能力，具有职业适应能力；具有正确的分析问题和解决问题的能力；具有英语的听说读写能力；具有计算机系统维护和办公软件应用能力；具有一定的文字表达能力。专业基础能力为具有计算机编程能力；具有算法分析与应用能力；具有硬件系统分析能力；具有金融信息安全技能；具有金融软件应用能力。专业核心能力为具有软件开发与实施能力及软件测试能力。专业拓展能力为具有金融软件开发与实施能力及金融软件测试能力。 （3）素质要求：热爱祖国，拥护中国共产党的领导，树立正确的人生观、价值观；具有法律意识，遵纪守法；热爱本专业，注重职业道德修养；具有良好的表达能力和沟通能力，具有一定的文学艺术修养；具有紧跟国际先进技术发展的国际视野和勇于探索的创新精神；具有良好的身体素质和心理素质。 2.2 构建与专业核心能力培养相适应的理论与实践教学体系 依据应用型人才培养目标定位，经过广泛的人才需求调研和专家论证，在对计算机科学与技术专业的知识、能力、素质进行细分的基础上，制定详细的专业核心能力培养路线图，并构建以“基本能力+专业能力+拓展能力”为核心的递进式能力培养体系，以期能真正达到“能力培养为核心”的应用型人才培养目标。 为实现基本能力培养构建课程群，包括马克思主义基本原理、思想和中国特色社会主义理论体系概论、思想道德修养与法律基础、中国近现代史纲要、形势与政策、职业生涯规划与创业教育、大学体育、大学计算机基础、专业导论、大学语文、应用文写作、大学英语、大学英语网络自主学习、大学生心理健康教育、第二课堂课外拓展教育。 为实现专业能力培养构建课程群，包括计算机程序设计、面向对象程序设计、面向对象高级编程、离散结构、数据结构、算法分析与设计、操作系统、数据库原理、数字电子技术、计算机组成原理、计算机网络、网络规划与配置、网络操作系统应用、金融信息安全技术、金融市场与机构、会计学、银行业务综合实训、网络数据库应用、企业级项目开发、C/S项目实训、云计算与虚拟化技术、移动应用综合实训、B/S项目实训、软件工程、项目综合实训。 为实现专业拓展能力培养构建课程群，包括金融业务软件设计、云计算与应用、移动金融应用开发、网络操作系统应用、金融软件测试。 人才培养过程构建了课内实验、实践课、专业实训课的实践课程体系，并结合校外专业实习、毕业实习、毕业设计以及社会实践、社会服务和学科竞赛的形式，形成课上课下、课内课外、校内校外三大实训平台为支撑的实践教学体系。 2.3 开展与专业核心能力培养相适应的教学方式与方法改革 按照学校应用型人才培养的办学定位，依托行业优势，紧密围绕本专业人才培养目标，积极探索与人才培养相适应的教学内容、方法与手段。 （1）坚持“学生为主体，教师为主导”的教学理念，激发学生的学习热情。始终秉持“学生为主体，教师为主导”的教学理念，将学生作为教学活动中的第一主角，把课堂还给学生。教学过程采用小组协作学习的形式，注重学生的主动参与和主动学习意识的培养，极大的激发学生的学习热情。 （2）运用“任务驱动、结果导向”等多种教学方法，激发学生的学习动力。在教学过程中，一改满堂灌、填鸭式的教学方法，将任务驱动教学法、案例教学研讨法、启发式教学方法、课题研究教学方法引入教学过程中，激发学生主动学习、合作学习、主动探索未知的内在动力，针对不同教学环境，灵活应用这几种方法，达到互相取长补短的目的。 （3）依托金融特色案例，提升学生的实践能力和创新能力。充分利用专业实验室教学软硬件资源，以验证型、综合型和设计型金融教学案例为依托，以“带+练”的方式带领学生分析案例、练习案例，培养学生“认真听、仔细看、积极练、勤思考”的学习方式。将所涉及的知识点分散到多个验证型案例中，并在综合型案例中体现整门课程知识点的综合应用，最后在设计型案例中引导学生综合应用知识点的同时自学并扩充前沿技术。在整个教学实施过程中引导学生边听边看边练边思，既夯实学生的基础知识，又提升学生的实践能力和创新能力。 （4）以贴近学生生活的金融案例应用为切入点，引导学生由“被动学习”转向“主动学习”。在教学案例的设计过程中，注重以贴近学生生活的金融案例为切入点，使用学生感兴趣的支付宝、微信红包、P2P网贷平台、学生众筹、滴滴打车、美团等特色案例激发学生的兴趣，采用多种方式引导学生由被动式学习转向主动式学习。 （5）以“校企合作”为平台，实现学生与企业、行业零对接。依托学校金融特色，充分挖掘行业资源，发挥行业优势，为学生打造实战平台。聘请行业专家为专业指导教师，并参与授课、开展讲座、指导学生参赛以及指导毕业设计等人才培养过程，此外，还安排学生到相应的行业、企业参加校外专业综合实训和专业实习，实现与行业、企业对接。 （6）充分利用网络资源，打破时间和空间限制。将课程资源全部放到网络教学平台，学生通过学生账号登录后，能够查看课程的大纲、计划、授课说明书、课件、视频及教学案例外，还可以查看教师布置的实验，并能够按要求提交实验报告和实验结果，查看教师的评定成绩及反馈。教师可以通过登录网络教学平台，完成课程的大纲、计划、授课说明书、课件、视频及教学案例的基本资源的上传，同时可以完成对学生的实验下发、实验报告收集以及实验成绩评定的功能，此外还可以对学生进行在线答疑。 （7）积极推进翻转课堂教学模式，培养学生自学能力。任课教师将学习资料提前上传到网络教学平台，并为学生布置课前学习任务，教学过程以小组协作的形式，采用学生课前学习，课上学生讲，或老师提问题学生讨论，或学生问问题教师解答，或设置游戏环节及对抗赛等多种形式开展，课下学生复习、交流、总结，调动学生学习的积极性和主动性，激发学生的学习兴趣，培养学生的自学能力。 （8）课程考核加强学生过程评价环节，制定切实可行的评价标准。同时，对于应用性较强的专业课程，通过以团队合作的形式，设计开发具有一定实用性项目，最终以提交设计作品和设计报告并参加答辩的形式完成考核。这种考核形式既锻炼了学生对知识的应用能力，又提升了学生的语言表达能力，文档撰写能力和团队合作能力，在学生的综合素质培养方面起到了积极的作用。 2.4 构建与专业核心能力培养相适应的素质拓展体系 专业核心能力不是狭窄的“技术能力”，与专业核心能力相适应的良好的综合素质也是其中重要的组成部分。素质拓展的内涵不仅包括有利于提高学生专业技能、技术创新的专业素养的拓展，还应包括社会综合能力的扩充训练以及身心品质的全面提升。 专业人才培养过程素质拓展体系将第一课堂和与第二课堂紧密结合，开展丰富多彩的竞赛活动，提升学生专业技能的同时，提升学生的素养。比如课程设计大赛、宿舍文化微视频大赛、指法大赛以及蓝桥杯软件设计大赛、全国大学生计算机设计大赛，挑战杯大赛等；组织形式多样的社会实践活动，培养学生全面素质。此外，让学生参与教师的科研课题的研究或者横向课题研发，并对学生参与活动的过程给予相应的学分认定，提升学生对知识的应用能力。 2.5 构建与专业核心能力培养相适应的质量保障体系 应用型人才培养离不开掌握了本专业核心能力的理论和实践能力强的“双师型”教师，因此，通过选派教师在企业一线挂职、鼓励教师考取相关职业资格证书等不同形式，加强“双师型”教师的培养，将对老师们教学能力的提升具有重要的作用。 校内外实验实训基地也是应用型人才培养的重要阵地，学生通过到企业实习、参与实际项目的开发，能够将课上所学知识运用于实践解决实际问题，有助于使学生的专业核心能力真正落地，在实践中得到检验。 3 结 语 财经类应用型本科大学计算机科学与技术专业核心能力的培养方式突出“IT+金融”的培养特色，采用理论与实践相结合，线下与线上相补充，校内与校外相对接的形式开展，提升了学生的就业能力。后序将继续研究如何有效的利用校外实践基地进一步开展深入合作。

优化财经类高等院校工程管理专业学科建设措施研究 财经类院校工程管理专业人才在面向社会及市场需求时，不仅存在理工类土建专业的技术型人才方面的竞争，而且面临着同类型院校即财经类院校工程管理专业的复合型人才的竞争。财经类院校工程管理专业的发展除了取决于对这一新专业的认识之外，更重要的是解决如何利用现有的资源通过教育教学和教育体制的改革，解决目前在工程管理专业办学过程中存在的问题，使财经类院校工程管理专业健康地发展。现从以下方面提出建设措施： 一、培养目标方面 从国内工程管理人才的需求方面来分析，由于我国工程管理专业开设时间不长，目前从事该行业的人员中，毕业于工程管理专业的只占了很小比例，而绝大多数来自土木建筑相关专业。目前人才市场非常缺乏既熟悉建筑管理，又熟悉工程技术、经济、法律的工程管理专业人才，这使得我国当前建筑市场普遍存在工程质量不高，投资失控严重，建设工期拖延，信息管理滞后等问题。另外在国际国内很多建设项目中，我国建筑企业所不足的并不是建筑施工技术和机械设备，而往往是合同意识、现场管理、人员素质、经营机制等工程管理水平。而国家专业指导委员会制定的工程管理专业培养目标是：培养具有管理学、经济学和土木工程技术基本知识，掌握现代管理科学理论、方法和手段，具有项目经理能力，能在国内外工程建设领域从事项目全过程管理的复合型高级管理人才。从培养目标来看，工程管理专业培养的是管理人才，而非工程技术人才，所以要求学生掌握一定的管理学、经济学和土木工程技术基本知识。对于培养管理类人才，财经类院校比土木类院校应该更具优势，关键是要构建合理的工程管理专业课程体系。 二、科学构建专业课程体系 由于财经类高校的特点，工程管理专业课程设置偏向经、管、法，而工程管理学科的研究方法是工程技术与管理理论的结合，必须具备一定的建筑行业背景知识。对于工程管理专业教育来说，在保留经济、管理以及法律平台现有课程的基础上，加强工程技术类课程的设置力度，拓宽学生的知识面。当然，专业课程体系的设置是一个动态的过程，应随着人才培养目标的变化进行调整，进行课程体系整体优化。 （一）构建专业课程体系的指导思想 构建专业课程体系的指导思想的核心是市场需求和企业需求，专业的建设应以此为导向，围绕这一核心展开，否则，所培养的人才就会与工程管理行业脱节，不为企业所欢迎。因此，在办学过程中，高等院校要关心市场、关心企业需求，与企业保持密切的合作联系，根据企业的要求，不断地调整和完善教学体系、教学内容和教学方法，尤其要强化技能培养和继续教育能力的培养，使学生既能满足企业现实的人才要求，又具备自我发展的能力，从而促进工程管理行业的健康发展。 （二）专业课程体系的构建 近几年，随着我国建筑行业的发展，法律法规的逐渐完善，工程管理专业人才需要一定的建设法规知识。那么，在专业培养计划中，针对市场就业需求，根据国家专业指导委员会制定的工程管理专业培养目标，结合财经院校特点，专业课程的设置应涉及土木技术、经济学、管理学、建设法规4个方面的知识。将课程体系设置为模块体系，工程管理专业课程体系由4大子模块支撑：基本知识模块、专业基础模块、专业业务模块、选修提高模块。具体是：模块一—基本知识模块：包括政治修养、计算机应用知识、应用数学知识、英语应用知识、身体素质等。模块二—专业基础模块：包括制图识图基础知识、管理学基础知识、经济学基本知识、建设法规等基本知识。模块三—专业业务模块：包括建筑技术知识、建筑经济知识和工程项目管理知识等。模块四—拓展模块：包括理论选修和实训课程，涵盖土建、管理、财务、经济、法律、信息等多方面知识。 1．基本知识模块：包括思想政治理论课程（含思想和邓小平理论）、大学生思想品德修养、法律基础、大学英语、体育、高等数学、计算机文化基础和形势与政策等课程（见表1）。 2．专业基础模块：包括制图识图基础知识、管理学基础知识、经济学基本知识、建设法规等基本知识（见表1）。 3．专业业务模块：包括建筑技术知识、项目管理知识、建筑经济知识等内容（见表1）。 4．拓展模块：包括理论选修和实训课程。理论选修课涵盖土建、管理、财务、经济、法律、信息、艺术等多方面课程，实训课程如表2所示： 三、突出专业特色 从目前国内各高校的专业设置来看，工程管理专业的设置有两种情况。一是由原有类似专业转化而来，主要有原建筑管理、建筑经济、投资经济、房地产经营管理等。二是新成立的专业，直接按照教育部本科专业目录设置。前一种情况设立的专业基本体现各校原有专业特色，具有明显的专业倾向。后一种则专业综合性更强一些，这一点从各校的教学方案中可以明显地体现出来。从我校在国内建筑行业的地位和影响以及大多数毕业生可能的就业去向出发，我们的人才培养特色首先要突出扎实的技术功底，以适应从事工程施工管理的需要。其次，知识面要宽，既能适应国内工程建设领域的工作，又能在房地产行业、涉外建设项目中有所作为。在此基础上，培养对建设项目全过程进行综合控制与管理的能力，学习管理学、经济学、技术经济学、管理信息系统、工程项目管理、工程造价管理、经济法与建设法规、工程合同管理等课程。同时，学生还应该根据自己的特点和毕业后的就业去向选择学习房地产开发经营与管理、房地产估价、物业管理、国际工程管理等专业方向的课程，以拓宽学生知识面和专业技能，提高工作适应能力，扩大就业面。 四、实践性教学建设与改革建议 工程管理实践教学必须面向工程实际这是我国经济发展的迫切需要，也是工业发达国家高等工程管理教育和工业发展的经验。近年来，国内涉及工程管理领域的公司增加迅速，新的知识需求也随之增长，如项目管理公司、项目投资公司等的出现。工程项目的寿命周期也已扩展到全寿命周期的范围，包括了工程项目运营阶段和残值回收阶段。这些不同性质的公司管理以及扩展的项目管理范围都需要有新的知识和实践去支撑这要求工程管理专业的实践教学思路有所更新与发展，更应面向工程实际，使学生在实践能力上，更适应工程市场的变化。而这恰恰是我国工程管理实践教育所欠缺的。导致学生缺乏对工程管理在工程及工程教育中的重要地位和作用的认识；缺乏对现代工程所必须具备的有关经济、社会、交往等方面知识的了解；缺乏参与管理现代工程的初步能力和管理素质。应加强对实践教学环节的管理、建立完善课程考核办法。 （一）加强对实践教学环节的管理 一是建立健全相应的规章制度，比如实地检查、定期听课、召开学生座谈会、对学生进行抽查考试等形式。二是设置实践教学管理委员会，对实践性教学进行管理和规范，指导教师严格按照教学计划、教学大纲的要求进行实践性教学，验收实习的成果。 （二）对于每一门实践课程必须建立科学的课程质量标准和考核指标体系，以确保实践课程的实施，使学生学有动力，做有目标 考核标准应明确、具体，考核方法应量化、可行。考核方法按不同实验的性质而定，不宜强求统一，但必须侧重于综合能力与应用能力的检测和评价。严格的实践教学考核制度对保证实践教学质量具有重要作用。课堂实践、教学实习课程设计等主要实践性教学环节都要有指导大纲，有计划、有目标要求，并进行单独考核。 五、搞好师资队伍建设 要进行学科建设和专业发展、拓宽专业教育、扩大教育规模，师资力量是关键。必须建设一支高素质的工程管理专业师资队伍，而要建设好一支高素质的师资队伍，要注意以下几个环节： （一）师资队伍建设是保证人才培养质量的基础 由于我国工程管理专业教育起步较晚，大多数高校专业教师都是从土木工程、建筑施工、土地资源、经济管理等专业转行而来，也有相当一部分教师是从非教师队伍转过来的，师资队伍的整体素质不高。为加强师资队伍建设，一方面要鼓励和支持教师进修。原来从其它专业或非教学队伍转来的教师，需要进行相关专业课程的进修，扩大其知识的深度和广度；另一方面要支持教师进行实践锻炼。工程管理专业有着较强的实际操作性，专业教师应安排时间深入实际，了解行业中存在的问题及成因，探索解决问题的办法。工程管理专业应拥有一支具有专业综合优势、实践能力的师资队伍。建设一支结构合理，素质良好，相对稳定的师资队伍，是搞好专业教学改革的关键。 （二）在师资队伍建设中应突出专业特点，优化学历和年龄结构 应有计划地引进一批年富力强的知名学者、教授，重点引进学历高、应用能力强、实践经验丰富、热爱教师职业的人才，特别是有影响的学术带头人，或者重点培养学科带头人和一批学术骨干。在学科梯队建设上要逐步形成老、中、青相衔接的年龄层次结构和职称结构。要重视专业教师的学源结构优化，引进教师时务必要强调交叉的专业背景，避免学术上和专业上的近亲繁殖。 工程管理论文范文:浅议工程管理理论与现场施工管理的关系 在现场施工管理中，由于主观或客观的因素，总会遇到这样或者那样的问题，在管理人员的努力下有的会迎刃而解，有的却在磕磕碰碰中造成工期损失、质量损失、经济损失。在今天工程管理理论较以往已相对成熟，大多数现场管理人员都经过严格的项目经理培训，对工程管理有一定的认识，如果能把这些理论应用在现场的生产活动中，一定会产生事半功倍的效果.以下举三个例子与各位同行相互探讨。 1　因果分析与泵送砼施工裂缝控制 某综合大楼的混凝土浇筑量达15000立方米，全部采用泵送商品混凝土，泵送商品砼比常规作业砼出现的裂缝多，量值也比较大，需在施工中查原因，定措施，力争取得较好的质量效益。 1.1　原因分析。 泵送商品砼由于浇灌速度快、一次入模量大而受到好评，但由于泵送工艺的不利因素，如混凝土塌落度大、水泥用量多、加水量大等，使混凝土产生各种裂缝的机会大大增加。一种是温差裂缝：浇灌大体积混凝土时，由于水泥用量的增加，水泥水化热引起的温升很高，当混凝土表面与内部、混凝土与外界温差过大时，会因混凝土表面急剧冷却收缩，变形受到约束而产生拉应力，当拉应力大于混凝土的极限抗拉强度时就会产生裂缝。另一种是收缩裂缝，它产生于混凝土凝结的初期及凝结硬化过程中，水分的急剧蒸发和胶凝体失水后紧缩，使混凝土的体积变小，当受到约束时也会产生裂缝，虽然常规作业混凝土也会出现这种情况，但泵送商品砼出现的量值比较大，产生的机会也比较多. 1.2　防治措施 1.2.1　防止和消除混凝土的收缩裂缝。　防止和消除混凝土的收缩裂缝，首先要设法控制夏季施工混凝土的入模温度，常用的措施有：①运输过程中对混凝土罐车保温，淋水；②砂、石场地用彩条布遮盖，石子场地在浇灌前3天浇水降温.，设法降低混凝土搅拌用水的水温；③喷水淋湿钢筋、模板一泵送管用喷水淋湿的麻袋片包住降温；④混凝土浇灌后应及时覆盖草袋等；⑤防止混凝土的表面裂缝一般采用二次抹压工艺，“多遍抹压，分遍成活”可获得较好的效果。 1.2.2　防止出现大体积混凝土温差裂缝。　为防止出现大体积混凝土温差裂缝，施工前应按二维温度应力公式进行计算，按一维温度应力公式进行验算，计算时应考虑外加剂的影响及混凝土保温情况下的降温系数等，验算后并拟定预防措施.如：①采用中、低热水泥，降低混凝土中水泥和水的用量。②采用合理的砂、石级配，严格控制含泥量，在混凝土中加入减水剂、微膨胀剂或粉煤灰等。③在施工中应做好保温养护，做好结构内外温差控制，用科学数据指导施工，当内外温差 25℃（规范规定为温差 30℃）时表面保温层可撤除。 由于作好充分的准备，施工中降温速率及内外温差控制均在规范允许范围内，经过细致观察，混凝土表面未发现裂缝，取得较好的效果。 2　施工管理与砼强度离散性控制 许多从事现场施工多年的施工员都常常忽略了这样一个现象，为使两批强度一样的砼试件所代表的砼强度的保证率一样，强度分布较分散的一批必须提高砼平均强度，也就相应地增加了水泥用量，造成不必要的经济损失，而通过加强管理来控制砼强度离散性可解决这一问题。 离散性是表示砼强度的分散情况，它通常用两种指标表示，一种是绝对指标（标准差），另一种是变异系数.标准差越大，砼强度分布越分散，则说明管理水平和技术水平越低，那么控制砼强度离散性应从哪些方面着手呢？大家都知道，砼强度离散性的波动大小反映在砼强度的波动上，所以控制离散性须从影响砼强度波动的原因下手。 2.1　材料质量。　对砼组成材料质量的控制特别要注意水泥品种和标号的选择、水泥强度的波动和施工前强度的复试、骨料品种的选择，颗粒级配、含水量和含泥量的波动、外加剂品种的选择及性能的变化。 2.2　控制试验误差。试验误差是在试验过程中产生的强度波动.例如试模尺寸偏差、成型操作不规范、振捣不实、拆模碰破边角及养护不标准等，都可能引起试验误差，由于试验数据是检验和控制砼质量的依据，因此，也控制试验误差。 3　规范施工操作与外墙饰面砖脱落的预防 用饰面砖作外墙饰面，是一种传统装饰工艺，它装饰效果好，不仅能美化建筑物，而且能保护墙体，延长建筑物的使用年限。但近年来，由于施工操作不规范，不少外墙饰面在使用后不久即开始脱落，主要因素是施工操作的不规范，根据调查分析主要体现在以下两点： ①一种是饰面砖空鼓 镶贴面砖底灰用素浆；操作前面砖浸水时间太短，浸泡后阴干不足就直接使用；面砖基层底灰太干，粘贴砂浆不饱满，这些因素都会造成饰面砖空鼓甚至脱落。 ②一种是墙面基层与面砖间的粘结强度不够 由于面砖浸水不足，基层过于平滑或过于干燥，砂浆配合比不准，搅拌不匀，强度不够，和易性差，面砖贴压不实等，都能导致基层与面砖间粘结强度不够。 工程管理论文范文:探讨工程管理理论与实务之间的关联 在现场施工管理中，由于主观或客观的因素，总会遇到这样或者那样的问题，在管理人员的努力下有的会迎刃而解，有的却在磕磕碰碰中造成工期损失、质量损 失、经济损失。在今天工程管理理论较以往已相对成熟，大多数现场管理人员都经过严格的项目经理培训，对工程管理有一定的认识，如果能把这些理论应用在现场 的生产活动中，一定会产生事半功倍的效果.以下举三个例子与各位同行相互探讨。 一、因果分析与泵送砼施工裂缝控制 某综合大楼的混凝土浇筑量达15000立方米，全部采用泵送商品混凝土，泵送商品砼比常规作业砼出现的裂缝多，量值也比较大，需在施工中查原因，定措施，力争取得较好的质量效益。 （二）具体的原因分析 泵送商品砼由于浇灌速度快、一次入模量大而受到好评，但由于泵送工艺的不利因素，如混凝土塌落度大、水泥用量多、加水量大等，使混凝土产生各种裂缝的机 会大大增加。一种是温差裂缝：浇灌大体积混凝土时，由于水泥用量的增加，水泥水化热引起的温升很高，当混凝土表面与内部、混凝土与外界温差过大时，会因混 凝土表面急剧冷却收缩，变形受到约束而产生拉应力，当拉应力大于混凝土的极限抗拉强度时就会产生裂缝。另一种是收缩裂缝，它产生于混凝土凝结的初期及凝结 硬化过程中，水分的急剧蒸发和胶凝体失水后紧缩，使混凝土的体积变小，当受到约束时也会产生裂缝，虽然常规作业混凝土也会出现这种情况，但泵送商品砼出现 的量值比较大，产生的机会也比较多. （二）采取的防治措施 防止和消除混凝土的收缩裂缝。首先要设法控制夏季施工混凝土的入模温度，常用的措施有：①运输过程中对混凝土罐车保温，淋水；②砂、石场地用彩条布遮盖，石子场地在浇灌前3天 浇水降温.，设法降低混凝土搅拌用水的水温；③喷水淋湿钢筋、模板一泵送管用喷水淋湿的麻袋片包住降温；④混凝土浇灌后应及时覆盖草袋等；⑤防止混凝土的 表面裂缝一般采用二次抹压工艺，“多遍抹压，分遍成活”可获得较好的效果。 为防止出现大体积混凝土温差裂缝，施工前应按二维温度应力公式进行计算， 按一维温度应力公式进行验算，计算时应考虑外加剂的影响及混凝土保温情况下的降温系数等，验算后并拟定预防措施.如：①采用中、低热水泥，降低混凝土中水 泥和水的用量。②采用合理的砂、石级配，严格控制含泥量，在混凝土中加入减水剂、微膨胀剂或粉煤灰等。③在施工中应做好保温养护，做好结构内外温差控制， 用科学数据指导施工，当内外温差 25℃（规范规定为温差 30℃）时表面保温层可撤除。 由于作好充分的准备，施工中降温速率及内外温差控制均在规范允许范围内，经过细致观察，混凝土表面未发现裂缝，取得较好的效果。 二、施工管理与砼强度离散性控制 许多从事现场施工多年的施工员都常常忽略了这样一个现象，为使两批强度一样的砼试件所代表的砼强度的保证率一样，强度分布较分散的一批必须提高砼平均强度，也就相应地增加了水泥用量，造成不必要的经济损失，而通过加强管理来控制砼强度离散性可解决这一问题。 离散性是表示砼强度的分散情况，它通常用两种指标表示，一种是绝对指标（标准差），另一种是变异系数.标准差越大，砼强度分布越分散，则说明管理水平和 技术水平越低，那么控制砼强度离散性应从哪些方面着手呢？大家都知道，砼强度离散性的波动大小反映在砼强度的波动上，所以控制离散性须从影响砼强度波动的 原因下手。 （一）材料质量 对砼组成材料质量的控制特别要注意水泥品种和标号的选择、水泥强度的波动和施工前强度的复试、骨料品种的选择，颗粒级配、含水量和含泥量的波动、外加剂品种的选择及性能的变化。 （二）控制试验误差 试验误差是在试验过程中产生的强度波动.例如试模尺寸偏差、成型操作不规范、振捣不实、拆模碰破边角及养护不标准等，都可能引起试验误差，由于试验数据是检验和控制砼质量的依据，因此，也控制试验误差。 （三）提高管理水平、控制施工质量 严格控制砼的配合比，下料要准确，计量要准确，一定要控制配合比计量的精度，特别是用水量的控制，不可随意增加或减少，搅拌要均匀，运输中防止离析，必要时要进行二次搅拌，振捣要密实，洒水养护要及时充分，注意拆模的时间，防止结构变形和产生裂缝。 施工是造成砼强度波动的最主要因素，它包括了施工的全过程，即从开始至施工完毕，由于施工情况变动复杂，情况各异。因此，这种施工情况变化大而又不固定 的影响因素，是造成砼强度离散性大的主要原因，是以控制施工情况变化来控制砼离散性的关键，施工中的质量控制应坚持在施工的全过程之中，可通过相应的管理 制度和技术措施来解决，是属于施工条件的差异而造成砼强度波动的主要因素，也是体现施工管理水平高低的主要方面。 三、规范施工操作与外墙饰面砖脱落的预防 用饰面砖作外墙饰面，是一种传统装饰工艺，它装饰效果好，不仅能美化建筑物，而且能保护墙体，延长建筑物的使用年限。但近年来，由于施工操作不规范，不少外墙饰面在使用后不久即开始脱落，主要因素是施工操作的不规范，根据调查分析主要体现在以下两点：一种是饰面砖空鼓。镶贴面砖底灰用素浆；操作前面砖浸水时间太短，浸泡后阴干不足就直接使用；面砖基层底灰太干，粘贴砂浆不饱满，这些因素都会造成饰面砖空鼓甚至脱落。一种是墙面基层与面砖间的粘结强度不够。由于面砖浸水不足，基层过于平滑或过于干燥，砂浆配合比不准，搅拌不匀，强度不够，和易性差，面砖贴压不实等，都能导致基层与面砖间粘结强度不够。 以上两点分析，在很多的操作规程、工艺标准里都很详细地提到，施工管理人员也一定要很详细地按照操作规程、工艺标准向操作人员进行交底，但在实际操作中 并没有以交底内容来规范作业，因此面砖脱落的质量隐患出现概率很大，必须以规范施工操作来预防质量问题的发生，主要措施有： （一）保证粘结和勾缝砂浆强度 要求砂浆配合比准确，砂浆搅拌均匀，粘结砂浆一般可选用1：2水泥砂浆，砂浆稠度要适当，不能时稀时稠，以防砂浆硬化时收缩不一致。面砖勾缝砂浆的配合比为水泥1：砂子2，砂子要过细筛。 （二）基层的质量要保证 饰面砖应镶贴在湿润、干净及粗糙的基层上，基层表面的杂质、油污要清理干净。基层在粘贴前2h要浇1遍水，基层如果过于光滑，要凿毛处理。 （三）严格控制外墙饰面砖的空鼓 《建筑工程质量检验评定标准》中，对饰面砖提出了严禁空鼓的要求，并将这一要求列入保证项目中.防止外饰面产生空鼓，应注意以下两点： 第一，饰面砖在使用前，必须清理干净，并隔夜用水浸泡、晾干后才能使用。第二，粘贴砂浆要饱满，使用砂浆如果过多，面砖不易贴平，如果多敲，会造成砂浆集中到面砖底部或溢出，收水后形成空鼓，特别在垛子、阳角不平直处导致面砖脱落。 因此，在现场施工中要提高分项产品质量，就必须提高其工序质量，而要提高工序质量，就必须规范施工操作。 工程管理论文范文:浅谈现代项目管理理论在工程管理中的应用 近些年，国家经济快速发展，城市建设欣欣向荣。在房屋建筑、水利水电、公路与桥梁、铁路与隧道等工程领域中，长期保持着强有力的发展趋势，拥有广阔的发展前景。如今，政府相关部门与客户都对工程及其项目管理提出越来越高的要求，作为开发商，则需要不断提高工程项目管理水平，研究和采用卓有成效的工程项目管理的新理论和新方法，并逐步将现代项目管理理论应用于实践，寻求对项目实施具有行之有效的组织与管理模式以提高投资效益。 1　简述现代项目管理理论 工程项目历史悠久，传统的项目管理也源远流长。80年代后，随着学术的研究与进步，项目管理理论和方式逐步趋向成熟，渐渐进入了现代项目管理阶段，随之产生了现代项目管理理论，其应用范围在社会生产与生活的各个领域及行业迅速扩张，特别是在工程项目管理中发挥了极其重要的作用。 现代项目管理理论是要求管理人员及各个系统相结合，将知识、技能、工具和技术应用于项目的各项活动中，在规定的时间，预算和目标范围内完成，以实现项目干系人(利益相关者)对项目的要求与期望。 单纯的理论思想只能够作为一篇供我们学习的知识内容，如果要充分发挥其功能，就必须将理论应用于实践。因此，为了加强工程项目管理，我们需要将现代项目管理理论在管理方式中得以应用。 2　现代项目管理理论在工程管理中的应用 2.1　原因 首先，市场经济体制改革所带来的工程项目日渐增多。一方面是政府投资体制改革，逐渐变成以我们开发商直接投资建设为主；另一方面，国家投资比例逐渐缩小，加火了企业投资和社会投资的比重，这就要求企业加强现代项目管理，增强自主意识，提高自主决策能力。其次，国家对投资体制的改革不仅对私人投资或社会投资管理进一步放宽，而且要对各项投资项目加强监管。因此，项目管理实施方法、项目投资、质量和工期都必须加以保证，现代专业化的项目管理模式显得尤为重要。再次，在项目施工过程中存在大量风险，例如：自然风险、社会风险、政治风险等。由于工程涉及而广，参加和协作单位多，工程实施时间长，市场竞争激烈等多方面影响，工程项目在可行性研究、设计或施工时随时有可能遭受风险，所以要求用现代的管理方式加以应对，保证项目质量，保障经济效益。 2.2　实践 理论源于实践，现代项目管理理论不仅仅是对实践经验的概括和总结，更重要的是能够对项目管理给予规范性、合理性、系统性的引导。工程项目管理是约束性非常强的一利t管理模式。目前，国际工程项目管理日趋出现规范化、集成化管理的特点，而我国技术落后、组织不健全等问题需要不断改进，加强项目管理以适应国际发展趋势。 (1)规划 根据现代项目管理理论，制定科学合理的工程项目管理规划，通过该规划的实施以保证工程项目的高效管理，在工程实施的各阶段、各环节都必须严格以规划为基础，以此协调工程项目的多方面关系，有条不紊的开展各项施工。 (2)团队 优秀的项目管理者是至关重要的，也是项目管理得以实施的保证。由于现代项目管理具有较大的风险，涉及资金、设计、施工、设备等众多因素和复杂关系，所以需要配备德才兼备的专业性人才，其不但能够将管理理论应用于实践，而且需熟悉国家有关的法律、政策，具备项目管理方面的专业知识和技术水平以及强有力的组织协调能力，能够调动起员工的工作热情和积极性，充分发挥管理者的能动性。 (3)监督 为保证工程项目能够按照预期目标顺利完成，在管理过程中要实施分阶段管理，即动态管理。对于不符合项目实施的目标，一旦出现问题应立即采取措施，及时作出调整，提高项目的可行性和竞争性，保证项目顺利进行。在项目管理中，要做好交底工作。增强项目文件的透明度，便于项目管理人员充分细致的了解工程项目各个环节的基本情况，避免不必要的返工，节省人力物力，节约时间，降低成本，保证工期。由此可见，强有力的监督是高效实现工程项目目标的重要手段。 (4)控制 目标控制是现代项目管理的核心内容。对工程项目来说，加强项目管理的风险意识尤为重要。对项目实施制定具体风险计划，在实施项目的全过程需要有风险管理做保障。加强对风险意识方面的管理，对于风险具有预见性，能够迅速识别项目实施过程中的风险以及导致这种风险的因素，预测风险发生对项目造成的影响等。 3　现代项目管理理论在工程管理中应用的意义 如今，工程项目不仅仅只追求经济效益，它是要将社会效益、公共利益等共同结合起来的，这必然要求一套现代的管理模式与之相适应。现代项目管理理论是一套既科学又严密的管理方式，将其合理的运用到工程项目中具有十分重要的意义。在项目实施中，减少由于建筑工地引起的环境污染，提高保护环境的意识；减少使用自然资源，提高能源的利用率；尽量使用当地供应的材料和可循环领用的材料，充分利用材料；认知社会各方需求，提高社会效益；对员工给予充分尊重，提供健康安全的工作环境。实践证明，现代项目管理要求工程各方主体与投资、质量、进度相协调，理论应用于实践对提高工程质量、节约成本、保证工期、都起到十分重要的作用，也能够多为我们保证经济效益。因此，认真学习现代管理理论以及抓好项目管理具有十分重要的意义。 4　结语 现代项目管理理论在工程项目的实践中取得了显著的成果，受到许多国家政府、企业界的高度重视。现代项同管理是将项目管理理论用系统的观点应用于工程管理进行了分析研究，并提出了具体实践中的侧重点，进一步揭示了现代管理在我国工程建筑行业中发挥着积极作用。围绕现代项目管理这一新模式对实施效果进行综合评价，还应了解更多的有助于项目管理者对现代项目管理理论的应用水平及效果加以把握，使其在工程管理中继续发展，推动工程不断进步。 工程管理论文范文:关于工程管理理论与现场施工管理的探讨 引言 在现场施工管理中，由于主观或客观的因素，总会遇到这样或者那样的问题，在管理人员的努力下有的会迎刃而解，有的却在磕磕碰碰中造成工期损失、质量损失、经济损失。在今天工程管理理论较以往已相对成熟，大多数现场管理人员都经过严格的项目经理培训，对工程管理有一定的认识，如果能把这些理论应用在现场的生产活动中，一定会产生事半功倍的效果.以下举三个例子与各位同行相互探讨。 1、因果分析与泵送砼施工裂缝控制 某综合大楼的混凝土浇筑量达15000立方米，全部采用泵送商品混凝土，泵送商品砼比常规作业砼出现的裂缝多，量值也比较大，需在施工中查原因，定措施，力争取得较好的质量效益。 1.1、原因分析 泵送商品砼由于浇灌速度快、一次入模量大而受到好评，但由于泵送工艺的不利因素，如混凝土塌落度大、水泥用量多、加水量大等，使混凝土产生各种裂缝的机会大大增加。一种是温差裂缝:浇灌大体积混凝土时，由于水泥用量的增加，水泥水化热引起的温升很高，当混凝土表面与内部、混凝土与外界温差过大时，会因混凝土表面急剧冷却收缩，变形受到约束而产生拉应力，当拉应力大于混凝土的极限抗拉强度时就会产生裂缝。另一种是收缩裂缝，它产生于混凝土凝结的初期及凝结硬化过程中，水分的急剧蒸发和胶凝体失水后紧缩，使混凝土的体积变小，当受到约束时也会产生裂缝，虽然常规作业混凝土也会出现这种情况，但泵送商品砼出现的量值比较大，产生的机会也比较多. 1.2 防治措施 1.2.1 防止和消除混凝土的收缩裂缝 防止和消除混凝土的收缩裂缝，首先要设法控制夏季施工混凝土的入模温度，常用的措施有：①运输过程中对混凝土罐车保温，淋水；②砂、石场地用彩条布遮盖，石子场地在浇灌前3天浇水降温.，设法降低混凝土搅拌用水的水温；③喷水淋湿钢筋、模板一泵送管用喷水淋湿的麻袋片包住降温；④混凝土浇灌后应及时覆盖草袋等；⑤防止混凝土的表面裂缝一般采用二次抹压工艺，“多遍抹压，分遍成活”可获得较好的效果。 1.2.2 防止出现大体积混凝土温差裂缝 为防止出现大体积混凝土温差裂缝，施工前应按二维温度应力公式进行计算，按一维温度应力公式进行验算，计算时应考虑外加剂的影响及混凝土保温情况下的降温系数等，验算后并拟定预防措施.如：①采用中、低热水泥，降低混凝土中水泥和水的用量。②采用合理的砂、石级配，严格控制含泥量，在混凝土中加入减水剂、微膨胀剂或粉煤灰等。③在施工中应做好保温养护，做好结构内外温差控制，用科学数据指导施工，当内外温差 25℃(规范规定为温差 30℃)时表面保温层可撤除。 由于作好充分的准备，施工中降温速率及内外温差控制均在规范允许范围内，经过细致观察，混凝土表面未发现裂缝，取得较好的效果。 2、施工管理与砼强度离散性控制 许多从事现场施工多年的施工员都常常忽略了这样一个现象，为使两批强度一样的砼试件所代表的砼强度的保证率一样，强度分布较分散的一批必须提高砼平均强度，也就相应地增加了水泥用量，造成不必要的经济损失，而通过加强管理来控制砼强度离散性可解决这一问题。 离散性是表示砼强度的分散情况，它通常用两种指标表示，一种是绝对指标(标准差)，另一种是变异系数.标准差越大，砼强度分布越分散，则说明管理水平和技术水平越低，那么控制砼强度离散性应从哪些方面着手呢？大家都知道，砼强度离散性的波动大小反映在砼强度的波动上，所以控制离散性须从影响砼强度波动的原因下手2.1 材料质量 对砼组成材料质量的控制特别要注意水泥品种和标号的选择、水泥强度的波动和施工前强度的复试、骨料品种的选择，颗粒级配、含水量和含泥量的波动、外加剂品种的选择及性能的变化。 2.2、控制试验误差 试验误差是在试验过程中产生的强度波动.例如试模尺寸偏差、成型操作不规范、振捣不实、拆模碰破边角及养护不标准等，都可能引起试验误差，由于试验数据是检验和控制砼质量的依据，因此，也控制试验误差。 2.3、提高管理水平、控制施工质量 严格控制砼的配合比，下料要准确，计量要准确，一定要控制配合比计量的精度，特别是用水量的控制，不可随意增加或减少，搅拌要均匀，运输中防止离析，必要时要进行二次搅拌，振捣要密实，洒水养护要及时充分，注意拆模的时间，防止结构变形和产生裂缝。 施工是造成砼强度波动的最主要因素，它包括了施工的全过程，即从开始至施工完毕，由于施工情况变动复杂，情况各异。因此，这种施工情况变化大而又不固定的影响因素，是造成砼强度离散性大的主要原因，是以控制施工情况变化来控制砼离散性的关键，施工中的质量控制应坚持在施工的全过程之中，可通过相应的管理制度和技术措施来解决，是属于施工条件的差异而造成砼强度波动的主要因素，也是体现施工管理水平高低的主要方面。 3、规范施工操作与外墙饰面砖脱落的预防 用饰面砖作外墙饰面，是一种传统装饰工艺，它装饰效果好，不仅能美化建筑物，而且能保护墙体，延长建筑物的使用年限。但近年来，由于施工操作不规范，不少外墙饰面在使用后不久即开始脱落，主要因素是施工操作的不规范，根据调查分析主要体现在以下两点： ①一种是饰面砖空鼓 镶贴面砖底灰用素浆；操作前面砖浸水时间太短，浸泡后阴干不足就直接使用；面砖基层底灰太干，粘贴砂浆不饱满，这些因素都会造成饰面砖空鼓甚至脱落。 ②一种是墙面基层与面砖间的粘结强度不够 由于面砖浸水不足，基层过于平滑或过于干燥，砂浆配合比不准，搅拌不匀，强度不够，和易性差，面砖贴压不实等，都能导致基层与面砖间粘结强度不够。 以上两点分析，在很多的操作规程、工艺标准里都很详细地提到，施工管理人员也一定要很详细地按照操作规程、工艺标准向操作人员进行交底，但在实际操作中并没有以交底内容来规范作业，因此面砖脱落的质量隐患出现概率很大，必须以规范施工操作来预防质量问题的发生，主要措施有： 3.1、保证粘结和勾缝砂浆强度 要求砂浆配合比准确，砂浆搅拌均匀，粘结砂浆一般可选用1：2水泥砂浆，砂浆稠度要适当，不能时稀时稠，以防砂浆硬化时收缩不一致。面砖勾缝砂浆的配合比为水泥1：砂子2，砂子要过细筛。 3.2、基层的质量要保证 饰面砖应镶贴在湿润、干净及粗糙的基层上，基层表面的杂质、油污要清理干净。基层在粘贴前2h要浇1遍水，基层如果过于光滑，要凿毛处理。 3.3、严格控制外墙饰面砖的空鼓 《建筑工程质量检验评定标准》中，对饰面砖提出了严禁空鼓的要求，并将这一要求列入保证项目中.防止外饰面产生空鼓，应注意以下两点： 第一，饰面砖在使用前，必须清理干净，并隔夜用水浸泡、晾干后才能使用。第二，粘贴砂浆要饱满，使用砂浆如果过多，面砖不易贴平，如果多敲，会造成砂浆集中到面砖底部或溢出，收水后形成空鼓，特别在垛子、阳角不平直处导致面砖脱落。 因此，在现场施工中要提高分项产品质量，就必须提高其工序质量，而要提高工序质量，就必须规范施工操作。 工程管理论文范文:工程管理理论解析与体系构建 一、工程及工程管理概述 从工程科学的角度来看，工程指的是人类为了实现生存与发展，运用科学与技术，有组织性地利用资源，以实现特定的目的而进行的造物或者改变事物本身的性状的集成性活动。而工程管理则指的是为了实现预期的目标，通过有效地使用资源，对工程进行的一系列活动，包括计划、组织、决策、指挥、协调与控制等。工程管理具有综合性、系统性以及复杂性等特点，其在社会中的地位越来越重。此外，工程管理学则是围绕工程而产生与发展起来的产品管理科学、技术管理科学与产业管理科学的综合性学科体系。 二、工程管理理论的解析 （一）工程管理学科的特点解析 1、研究对象规律性 从某种层面上来看，工程管理学的研究对象其实就是工程技术活动的管理问题，其主要解决的便是工程技术活动及与之有关的管理规律。换句话说，工程管理学的研究对象其实就是基于工程技术的一系列管理规律。工程管理学的研究对象有其自身固有的行业特征，因此，不同的研究对象所依赖的研究方式与技术都有其自身的特性。从当前来看，工程管理学科较为典型的特征是：工程管理自身的共性知识同所在的行业技术特征之间形成了有机结合。 2、发展具有互动性 工程管理学的发展需要理论研究与应用研究之间的相互协调合作，也就是说它的发展是互动性的。为了保证工程质量，降低相应的工程成本，同时优化工程的进度，相关技术与工作人员一直坚持不懈地探索着如何更好的运用经济学、项目管理以及管理学等方面的理论知识与方法。在大量的工程实践中，不断总结经验与不足，形成自身的工程管理理论与方法，成为了当前工程管理技术人员必须要去履行的职责，只有这样才会更好地推动工程管理的发展与进步。而理论知识在实践中也得到了很好的验证与完善，从而反作用于工程管理的实践水平。因此，两者之间相互作用，具有不可分割的互动性。 3、应用领域广泛性 工程管理在很多方面都有应用，可见其应用领域十分广泛。总的来说，工程管理的应用领域主要有：重大工程项目建设中的管理（工程规划与论证、工程勘察与设计等）、重要或复杂的新型产品管理（研发管理、制造管理、生产管理等）、企业的技术改造创新管理等。 （二）工程管理与其相关学科的联系解析 1、工程管理与工程学 工程管理在某种程度上属于一门技术工程，其具有工程技术背景特点，它在研究领域上也会因为工程技术的不同而产生变化，这便决定了在研究工程管理的时候需要对其所处的行业技术特点与相应的管理理论进行综合研究。同时，工程学的创新也需要工程管理的发展加以促进。由此可见，两者之间是相互促进，共同进步的。 2、工程管理与管理学 如前文所述，工程管理学主要研究工程管理的相关规律，而管理学则是系统地研究管理活动的基本规律与一般方法的科学，由此可见工程管理学隶属于管理学的范畴，属于管理学的一个分支。它俩是子系统与母系统、小系统与大系统之间的关系。管理学的相关理论知识涵盖了工程管理学的相关规律，管理学的理论不断发展会推动工程管理学相关理论的发展，而工程管理通过不断的实践促进理论的发展也会丰富管理学的内涵。 3、工程管理与经济学 工程建筑中，除了要保障其工程质量外，还应该注意的就是经济性问题，这是工程师必须首要考虑的问题。工程建设中，整个工程都与经济问题挂钩，工程的设计、施工、竣工等方方面面，都牵扯了经济管理。工程经济学作为经济学的一个分支，从产生开始便渗透到了工程管理之中。随着经济学理论不断发展，其在人类活动规律的认识上越加深刻，其对工程管理的影响也越来越大。当前，新兴发展起来的经济学理论诸如委托—理论、交易成本理论等已经广泛应用在了工程管理中。 4、工程管理与系统论 系统论指的是研究系统的一般模式、规律及结构的学问，并研究了各个系统的共同特性，它是一门带有一定数学性质与逻辑思维的新兴科学。新时期的工程管理，需要系统的思想与理论作为指导，因此在具体的实践操作中，系统论就显得格外重要。管理者应该从整体系统出发，利用系统论的相关思想与理论知识研究其内部要素之间及其内部同环境之间的关系，从而更好地实现工程项目的最终目标。 此外，工程管理还有一定的哲学基础，它所蕴含的哲学基础具有深刻的哲学内涵，并且在具体的实践中能够指导与影响其正常开展工作；工程管理还与信息科学息息相关，毕竟当前科学技术发展，电子计算机已经成为了普及化的工具，因此工程管理也应该跟上时代的步伐，进入信息科学化领域，实现工程管理质的飞跃。 三、工程管理理论体系的构建 （一）工程管理理论体系的研究意义 工程管理的经验要想得到有效提升，就得将已有的经验与理论进行必要的梳理，利用工程实践与相关科学技术的推动，构建工程管理新的理论体系，改变我国传统的依赖于国外理论知识体系的工程管理，从而开拓出新的局面。总的来说，工程管理理论体系的研究意义有以下两个方面：1）通过研究，能够更加科学地界定工程的各种概念及概念间的关系，进而更加深入的研究，从而揭示工程本质特征；2）通过研究，使得工程管理的理论内容更加丰富与完善，从而为工程管理理论体系提供一定的支撑，同时也为其操作运行提供有效的、科学化的指导。 （二）工程管理理论体系的框架 简而言之，工程管理理论体系构建之后，其涵盖的内容包括了其内部各要素之间的层次关系与逻辑结构，而将这些内部关系梳理清楚，指导和推动工程管理的发展，则是理论体系构建的主要目的。 1、工程管理集中了工程学、管理学、经济学等学科的一般理论与实践方法，其将这些学科的相关理论与实践经验进行了整合，从而得出了适合于自身发展的理论与实践经验。由此可见，工程学、管理学、经济学等为工程管理理论体系的构建提供了基础的理论知识，同时也为其提供了大量的实践经验。这些基础理论的发展推动了工程管理的进步，而工程管理理论的成熟则体现了基础理论的价值。 2、工程管理活动属于其管理体系的逻辑起点，换句话说若没有工程管理实践活动，则不会产生相关的管理理论，自然就谈不上管理理论体系。从当前来看，工程管理活动包括了很多方面，比如规划与决策、生产与施工管理、新产品开发管理、设计管理等等。这些工作的基本价值得以体现，则相应的为管理理论的创新提供了条件，也就为体系的构建做好了铺垫。 3、工程管理实践活动的结果实质上属于特定的工程技术理论和一般基础理论间的交叉，实践活动产生的结果往往会引发工程管理新方法与新思想的萌生，而这些新方法与新思想往往就会形成新的理论。新的理论形成后，一部分或为特定的技术理论，一部分或为一般基础理论，但不管如何，它们都是应用理论，对于质量管理、风险管理、成本管理等方面有着莫大的作用。这些应用理论源于工程管理活动，又反作用于工程管理活动，并能进一步指导新的工程实践活动。 工程管理论文范文:建筑工程管理中的成本控制研究 【摘 要】随着实行企业自主报价，竞争更加日趋激烈，企业的竞争优势和综合实力应体现在质优、快速、安全、低耗前提下的价廉。无论是项目管理还是更高层次的管理，必须对所有建筑工程施工活动的成本非常敏感。 【关键词】工程管理 成本控制 质量管理 建筑工程成本是指生产建筑产品过程中发生或实际发生的工、料、费投入，它反映企业劳动生产率的高低、材料的节约程度、机械设备的利用情况，以及施工组织劳动组织、管理水平等施工经营管理活动的全部情况。所以，工程成本指标能反映施工企业的经营活动成果，是评定企业工作质量的一个综合指标。能够及早发现施工现场活动的成本超支或有可能超支，以便有机会采取补救措施，尽量消除超支带来的影响或将影响降至最低，对工程项目管理是至关重要的。 一、确定成本控制目标，建立健全成本责任制，完善企业立法 成本通常可分为可变成本和固定成本两大类。可变成本是与生产过程直接相关的成本，在建筑行业中，它是劳动力、机械、材料的直接成本以及现场间接成本之和，这些成本可变是因为他们是所进行的工程量的函数。固定成本是指一般管理成本，它的发生与所进行的工程量无关，而保持一个较稳定的比例。根据每个工程项目招投标的具体情况，确立成本控制目标。把目标建立在项目上，使成本控制目标更具现实性和可操作性。落实目标成本的责任并使目标成本有效控制的关键是明确承包人的责、权、利，企业在与项目经理签订经济承包合同时，必须确立目标成本和责任，落实承包人的责任和权利。要建立完整的目标成本控制体系“完善企业经营、施工技术、质量、安全、材料、定额、核算、财务等各项管理制度和有关实施考核细则。 二、抓住各个环节控制，疏而不漏，全面实现目标控制 首先，把握工程特点，优化施工组织设计。企业经营要从投标报价、中标成交条件、合同成交约定等承接工程和承建工程的源头抓起，根据工程的性质、规模和工艺特点，结合企业现有的施工能力、技术水平、工艺装备、可能规范内最大程度更新提高动能等实际情况，修改并完善投标前的施工组织设计，选用经济、合理、较为科学的施工方案，合理安排施工全过程，强化施工现场管理，组织流水作业，尽可能缩短施工工期，减少成本支出“把握成本控制目标。 其次，积极采用先进工艺和技术，降低成本。在施工前务必制订出切实可行的技术节约措施，对将在施工中采用的新工艺、新材料、新设备以及各种代用品均做好事前周密策划，反复实践验证，一经确定的施工工艺和技术方案必须坚决贯彻执行，不仅要认真地进行技术交底，更要严格把关检查“保证安全可靠地顺利实施，促使工程成本降低。 再次，坚持计划指导生产，强化定额控制。按照科学合理的施工方案和计划，组织施工和合理安排，根据具体施工安排和定额量，编制出劳动力、材料、设备、机具等使用计划和资金使用计划，使人、财、物的投入在定额范围内按计划满足施工需要，避免工程成本出现人为失控。 最后，加强人工费、材料费管理，做好人工成本和材料成本的有效控制。施工操作人员要择优筛选技术好、素质高、工作稳定、作风顽强的成建制的劳务队伍，实行动态管理。合理安排好施工作业面，提高定额水平和全员劳动生产力，严格按定额任务考核计量和结算，实行多劳多得。在施工中，要做好工种之间、工序之间的衔接，提高劳动生产率，降低工资费用。建筑企业是劳动密集型行业，劳动生产率的提高意味着单位工程的用工减少，单位时间内完成工程数量增加，这样不仅能够减少成本中的人工费，而且还相应地降低其他费用。材料在工程建设成本中占最大的比重，节约材料费用，对降低成本有着十分重要的作用。材料管理要从原材料的采购、供应等源头抓起，严格把好质量、定价、选购、验收入库、出库使用、限额领用、余料回收、材料消耗、盘点核算等关键环节。凡工程中发生的一切经济行为和业务都要纳入成本控制的轨道，在工程项目成本形成的过程中，对所要耗用的工、料、费按成本目标进行支出和有效监控，预防和纠正随时产生的偏差，避免材料超期储存积压，切实把实际发生的成本控制在目标规定的范围内。取得建筑工程合同之后，承包商应立即开始准备工程有关部分的分包和材料订购单。承包商和分包商之间签订的分包协议是其针对工程某一部分的权利和义务关系，协议内容要尽可能严谨，减少索赔的发生。订购单是承包商和分包商之间的订购合同，其描述了要供应的材料名称、种类、数量和订购单的总金额。 此外，加强机械费、临时费、管理费等费用的管理，做好各项费用成本的有效控制。要严格控制非生产性开支，杜绝浪费，按用款计划认真核算，控制范围，严格审批。机械费用应按合理测算指标分比例承包，实行机械设备租赁制，严格设备租赁管理和奖赔制度，加大设备使用率，提高设备完好率。提高机械设备利用率，降低设备使用费。首先要建立健全机械设备维修保养制度，做好机械设备的维修和保养，严格执行合理的操作规程，按时检查机械设备的使用、保养记录，使其处于良好的工作状态，防止带病运行。其次，要开展技术革新和技术革命，不断改进机械设备，充分发挥机械设备的作用。三是加强机械设备的计划性，做好机械设备平衡调度工作，选择与施工对象相适应的机械设备，充分有效地利用各种机械设备及大型施工机械。四是要加强操作人员的培训工作，不断提高机械操作人员的技术职能，坚持持证上岗制度，提高机械设备台班产量。 三、建立工程项目成本控制系统 建立工程项目成本控制系统，有如下几步：第一，成本账目图表的作用是用于估计项目支出的基本原则，根据这一原则确定与公司的一般账目和会计职能的联系及与其他财务账目的协调一致。第二，项目成本计划是运用成本账目来比较项目的成本计划和现场发生的实际计划的。第三，成本数据采集是将采集到的成本数据集成到成本报表系统之中。第四，项目成本报表就是确定在项目的成本管理中项目成本报表的类型。第五，成本工程是使成本目标最小化应采取的成本过程类型。 总之，加强施工项目成本控制，将是建筑企业进入成本竞争时代的竞争利器，也是企业推进成本发展战略的基础。 工程管理论文范文:房地产开发项目工程管理难点剖析 【摘要】通过对在房地产开发企业从事项目管理工作的总结, 结合项目管理实际感受，参考国内项目管理研究成果，从房地产开发项目工程管理角度、运作流程方面，来分析影响工程建设项目进展的主要因素，探讨解决开发项目管理的关键难点。 【关键词】项目决策；项目设计；施工合同；供方资源；甲方供料 近几年来，本人在经历约60万平方米三个房地产项目的管理实践，经历工程建设准备、建设实施、工程验收、项目交付等过程，也通过对其他开发项目建设管理的考察和调研，发现有一定开发规模、多个项目同时实施的开发企业，其项目建设经常是慌慌张张开工、忙忙碌碌施工、紧紧张张交工，项目管理目标总不能如期实现。结合当前房地产开发流程及组织管理状况, 针对开发项目管理中存在的难点问题，提出改进开发商工程建设项目管理质量的思路，降低项目管理难度，充分用好工程合同，规划好项目开发组织，促使项目进行得稳健有序。 1 项目决策阶段要重视加强市场调研工作和提高决策效率。 项目决策阶段开发商担心政策风险和市场风险的负面影响，以及公司人力资源的缺乏和管理机制不健全，项目市场定位及决策机制不完善，项目前期市场可行性研究工作不深入，是影响项目管理有效实施的根本。 1.1 项目前期对市场研究和决策 由于没有详细的项目可行性研究报告，使得项目规划设计不能如期进行，即使进行了多方案的概念规划设计，也会因为市场研究工作不充分细致、评判标准不明确、犹豫不决致使项目决策慢、效率低。开发商有些领导以“市场是变化的，项目定位不能太死”为借口不重视前期的项目详细可行性研究，决策迟缓浪费了项目时机。决策高层犹豫一段时间后匆忙决策，这样决策确定的项目产品导致不科学、不系统、不全面，也不完全可行。 1.2 决策机制的完善 决策阶段的犹豫和匆忙，引起的问题在项目实施过程中会造成管理诸多困难，一定会在项目建设、销售、交付及使用过程中反映出来。当工程匆忙上马、待定内容久拖不决时，因产品研究方面资源匮乏，所谓决策就成个别领导临时仓促“拍脑袋”，领导成为具体工作的操作者和矛盾的焦点，也成工程建设等待的关注点，前期的市场调研和产品研究问题此时就演变成工程技术问题。例如某项目在建设过程中经常出现原则性、功能性的“伤筋动骨”大变动，在销售阶段才意识到户型单一、户型偏大等市场定位偏差问题，重新进行产品定位，重新设计而修改户型，在建商住楼改成公寓楼等功能的修改，详规设计经常调整建筑面积、建筑楼层、楼体布局、景观布置、道路系统等。 1.3 提高决策水平和效率 决策阶段工作效率低导致项目实施丧失机遇，效率就是效益，只有纵观全局综合性地算大帐，才能提高工作效率。前期可行性研究是项目的灵魂，据此进行的项目设计是龙头，龙头有魂才能使工程建设管理有章可循。重视项目的前期调研工作，就要重视前期研究决策的人力、物力、财力和时间的科学投入；要建立完善的决策支持机构，收集、整合决策支持性资源，必要时要“借脑”、“借力”；完善决策程序，提高决策水平和效率，使得项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化。 2 项目实施阶段要重视加强设计管理和计划工作。 市场研究阶段进行得不细致不规范，项目决策阶段的问题拖到实施阶段来解决。本属设计师的工作，却受到开发商的过多干预和限制，做出的规划和建筑效果的确是完全体现了开发商意图，但项目整体设计不系统、产品功能不配套、效果上不协调等方面设计失误的责任也由开发商承担。 2.1 设计阶段的盲从 开发商认识到一定要在设计阶段严格把关，某几个领导的“感觉”就成为了规划、建筑设计的评判依据。项目规划和建筑方案是开发商“包办”的，设计师成了开发商的工具，使得设计师无法创意。建设内容经常变化，施工图提供慢，工程变更多，造成工程质量、进度、投资控制等项目管理目标无法如期实现。如某小区的变配电房、水泵房、停车位是临时加上，分期建设的小区供电问题经常临时性解决，经常调整建筑立面材料、颜色及窗型，景观设计不系统、无主题等。设计师成了“改图师”，工程人员成了“改图员”，无论是工程管理部门，还是项目的设计、监理、施工单位，各方面都不满意。 2.2 设计资源的简单拼凑 细微创造差异，细节决定成败，项目设计资源整合不足，影响项目设计质量、供应时间、工程内容对接等工作，从而影响项目管理。当今住区开发建设，景观园林工程已成为一项不可或缺的内容。景观设计资源整合不足，设计工作滞后造成整个小区景观不协调，景观设计意图粗略，无层次地繁杂添加，设计图纸内容做法不具体，景观工程实施滞后，失去了景观促销的作用。住宅公共部分精装，装修设计在施工图中得不到体现，建筑装修设计滞后，往往后期装修仓促上阵。 2.3 有效整合设计资源 招标或委托有相应资质、有类似业绩、与项目匹配的专业设计资源进行整合，要求设计单位按照已批准的项目可研报告进行方案初步设计、施工图设计、景观设计，并以可研报告的预设要求评价、审核各阶段设计文件；此阶段要依据项目可研和设计文件编制详细的项目管理计划，对关键性的设计文件要进行相关部门的预审和讨论。严格控制工程变更，凡涉及建筑功能性等的原则性工程变更，一定要慎重，并经过必要的程序才能进行。 3 工程施工承包合同力求严密，重视项目收尾阶段的管理工作。 工程施工承包合同不严密，从建设方手中直接分包的单位过多。项目收尾阶段交叉施工作业时，发包工程内容及交接口界定不清，没有采取措施重视工程收尾阶段的工作，造成项目管理难度大大增加。 3.1 工程总分包管理难协调 工程建设前期主要是总承包单位进行的土建施工，管理工作比较单一，容易进行；对于施工合同有约定的纳入施工单位管理的专业分包，管理工作也正常。到建设后期，专业配套分包单位与总承包单位，以及分包单位之间的配合和交接问题上，矛盾越来越突出，成为项目管理的难点。因大型小区的参建施工单位众多、交叉作业多，进场、退场的时间也各不相同。甲方签订工程施工合同中无工程配合、交接内容等要求或约定不详细、不严密，总承包单位对甲方分包的项目不承担“总承包”责任，对甲方分包工程配合问题“斤斤计较”，使工程管理困难重重，总是在交接环节的工序细节、脚手架、垂直运输、临时水电、垃圾清运、成品保护、使用费和配合费、安全管理、交接验收、工程资料衔接等方面纠缠不清，造成工期拖延。甲方分包单位有了需协调的问题也往往直接找甲方，甲方成了真正的“总承包”，出现工程质量和拖延工期问题后相互扯皮、推诿，责任不好界定。在项目收尾阶段甲方很多精力花费在“协调”工作上，即将竣工交付客户入住之前，售房签订的交付日期日益临近，出现乙方不急甲方着急的尴尬局面，甲方现场代表总要“求”完这个乙方，再“请”另一个乙方，还要准备组织进行项目整体验收和交付等工作，现场管理的工作压力、工作难度可想而知。收尾阶段现场大打乱仗，焦头烂额，使得项目建设虎头蛇尾，留下诸多问题。 3.2 甲方的分包项目要尽量少，施工承包合同要严密。 对于甲方分包各工程合同内容要系统化，细化各自之间配合条件，全面系统地进行建设合同管理。尽量让总承包单位完成组织施工，需要分包的由开发商主持分包工程招标工作和确认分包单位，分包单位与总承包单位签订工程分包合同。这样有利于甲方及监理的协调管理，规避质量、工期、安全、保修责任等风险。对于必须由开发商组织发包的工程，要细化发包工程的内容，事先研究各分包工程的建设时段、交接、场地、协作、安全、验收、保修、资料、费用等配合条件，以及各工程之间可能产生的管理难点。事先制订对策和要求，在工程建设承包合同中明确，减少甲方协调工作量，使得工程合同更具操作性，充分体现业主的主导性。 3.3从整体运作上真正重视项目收尾阶段的项目管理工作。 在项目收尾阶段可建立一个由开发商主管工程的领导牵头、整合工程管理、销售、技术、开发、材供、物业管理等内部人员组成的工程项目收尾巡查复查的临时机构，与工程项目管理现场人员分工协作，共同完成工程收尾阶段的项目管理及项目交付、移交工作。 4 开发商应重视对供方资源的整合和管理。 对于房地产项目工程管理者来说，工程勘察设计工作是由勘察设计单位完成，工程实物由施工单位承建，现场“四管控”工作委托监理单位实施，工程所用材料设备由材料设备供应商提供，开发商是社会资源的组织者、整合者和调动者。在项目实施阶段，开发商与勘察设计、施工、监理及材料设备供应商之间是需方和供方的合同关系，供方资源的整合和组织就成为甲方项目管理的关键所在，是房地产项目管理预控主要内容。开发商工程计划不完善，工程招投标工作组织流于形式，平时资源积累不足，参与的单位与工程建设不匹配，使得工程管理难度加大。 开发商是工程项目建设的主导者，是工程建设质量的第一责任人，在建设中应发挥主导性作用。有时开发商自身工作没做好，影响工程项目规范化管理。其实，平时注意收集整合各种与项目建设相关的社会资源，建立严密的工程及主材、设备招投标制度，通过考察、鉴别、比较、评估、洽商等方法，建立适合自身需要的勘察、设计、施工、监理等承包商和材料设备供应商资源库，然后再通过规范的招投标工作，选择中意的供方，与供方建立责、权、利分明的合同关系。 有时开发商片面认为是买方就要高人一等，与供方合作诚信意识差，过度使用“主动权”，对供方提出超出其承受能力的不合理要求，过度挤压承包方的赢利空间，拖延支付工程款，向承包商转嫁现金流压力，“主动”违约，忽略了供方的价值和伙伴作用，影响项目正常进展。开发商应当把承包方看成是通过项目实施，实现双赢的、平等的、诚信的合作伙伴。 5甲方供料的范围、交接方式要事先周密确定，不影响项目管理。 开发商为了集中整合利用社会资源，集中采购节约成本，保证设备质量和进场时间，经常在工程施工合同中约定有甲方供料的内容。甲方供料主要是电缆、电梯、水泵、变配电、空调等主要机电设备，而有的开发商甲供料越来越细，还存在供料交接、验收、保存、结帐等方面的环节，加大开发商工作量，造成承包方的依赖性，而且承包方很容易将工程质量、工期问题责任归结于甲方，产生承包商索赔，加大工程项目成本。甲方供料的范围、方式选择和实施效果不当，也会加大开发商工程项目管理的难度。 甲方供料的范围、交接方式要计入工程招投标合同条件，并严格按合同履约。工程主要设备可由甲方组织招投标，由甲方与材料设备供应商签订供货合同，也可增加部分采保费交由施工方与材料设备供应商签订供货合同。 总之，归纳影响工程建设进展的主要因素来看，开发商项目管理的主要难点有：首先，开发商决策阶段的市场可行性研究不到位，导致施工图设计文件供应慢且变更多；其次，事先整合的项目建设供方资源少，甲方发包工程内容及接口界定不清，不重视工程收尾阶段，导致工程收尾阶段项目管理困难；最后，甲方供料不当。开发商只要制定成熟的房地产开发工作流程，编制其实可行的项目开发组织设计，建立与之配套严密的组织和制度，进行规范运作，并围绕项目管理工作任务，加强各流程阶段工作的计划性，注重预控，就一定会在实际操作过程中减少项目管理的难度，提高项目管理的质量和效率。 工程管理论文范文:工程管理专业课程体系改革研究 ［摘 要］本文在工程管理专业概况基础上,对该专业课程体系改革的必要性进行了分析,并提出了课程体系改革的几点建议。 ［关键词］工程管理；课程体系；改革 1 工程管理专业课程体系现状 我国工程管理专业可追溯到20世纪60年代初期,一批20世纪50年代前留学苏联的工程经济专家与20世纪50年代前留学英美的工程经济专家在我国开设技术经济学科,该阶段主要研究的是项目和技术活动的经济分析,如项目评价与可行性分析。1979年国内包括西安交通大学在内的11所院校开办了管理工程专业,1980年华中工学院开始招收物资管理工程本科生,1981年哈尔滨建筑大学招收了建筑管理工程专业学生,此后相继开设房地产经营管理、国际工程管理等专业。我国高校本科专业先后经过1963年、1989年、1993年及1998年4次修订,对原有相关专业包括建筑管理工程、基本建设管理工程、管理工程(建筑管理工程方向)、房地产经营管理、涉外建筑工程营造与管理、国际工程管理等专业整合成工程管理,于1998年正式成为管理科学与工程一级学科下设专业。工程管理专业是新兴的工程技术与管理交叉复合型学科。 本专业培养具备管理学、经济学、法学和土木工程技术的基本知识,掌握现代管理科学的理论、方法和手段,能在国内外工程建设领域从事项目决策和全过程管理的复合型高级管理人才。 2 工程管理专业课程体系改革的必要性 新的挑战要求参与国际竞争的人才需要具备一些特殊的素质：一是语言能力。fidic合同一般都在特别条款中确定“以英语为工作语言”。二是经营素质。必须具备一定的经济、金融、财务等方面的知识。三是要熟悉相关国的法律、规范及国际惯例。 工程管理专业培养具备管理学、经济学和土木工程技术的基本知识,掌握现代管理科学的理论、方法和手段,能在国内外工程建设领域从事项目决策和全过程管理的复合型高级管理人才。学生在校学习期间,要接受工程师和经济师的基本素质训练,打好工程技术、管理、经济、法律、外语及计算机应用方面的坚实基础。管理学院在对工程管理专业人才培养过程中,积极提供相应条件,使学生根据自身能力,能够攻读相关学科专业的双学位和双专业。 3 工程管理专业课程体系改革的几点建议 教学改革是一个系统工程。从宏观上讲,这个系统工程涉及教育思想、教育价值、教育目的等高等教育的根本问题。从教学这一特定范畴来讲,包括3个层面：一是专业设置、专业培养目标、专业人才培养模式等有机部分,相对于教学改革的其他方面而言,它是基础性的,具有先决和导向作用；二是专业课程体系、课程教学内容、教学方法、教学手段等方面,体现和落实第一层面的要求,同时检验和校正第一层面的要求是否合适,是教学改革中的重点和难点；三是教学组织和管理、教学评价、师资构成等环节,对前2个层面起保障和制约作用。3个层面相互联系、相互制约,形成一个有序的系统。 课程体系改革的总目标是构建有利于学生知识、能力、素质三位一体与协调发展的课程体系。在此体系之下,既能使学生掌握工程技术、经济、管理、法律基本知识,又能培养学生的创造性思维；既要有理论深度,使学生具备发展后劲,又要能提高实践能力；既要保证基本业务技能,又要有利于人格品质的塑造,还要有利于学生个性的发展。围绕工程管理专业的培养目标,在课程体系设置时,形成以下5个课程模块。 3.1 公共基础课 此类课程主要是文化素养和人文素质类课程,是学生学习知识、进行思维和基本技能训练、培养能力的基础。它为学生提高基本素质以及学好专业基础课程奠定基础。公共基础课的设置,应淡化专业界限,拓宽基础学科范围,尤其加强学生思想道德教育,诚信观念的培养以及外语和计算机应用能力的提高,突出强化了21世纪人才培养的特色。 3.2 专业基础课 此类课程由与本专业有关的知识组成,虽有应用背景但并不涉及具体的管理对象。它的覆盖面较广,有一定的理论深度和知识广度,往往是专业课的理论基础,因而它对学习专业课和培养工程管理专门人才的理论基础十分有用。这类课程的设置决定了专业面的宽窄和学生将来自我发展的能力。务必本着扎实而宽厚的原则,亦即“厚基础、宽口径”的要求来设置,尽量使其内容综合化。 3.3 专业课 专业课的设置要坚持总体优化原则,去掉重复的内容,合并相近的课程,取消不成熟、内容贫乏、口径过窄的课程。专业课的设置应体现我国加入wto后国际国内法律环境和国际惯例,体现工程管理新的发展趋势。乌拉圭回合缔结的服务贸易总协定将“建筑及相关工程”列入12项服务之一,建筑业使服务项目的性质派生出一些新的行业,如投资咨询、市场法律服务、项目营造服务、房地产评估等,都对工程管理专业提出新要求,应在专业课设置上得到体现。 3.4 选修课 此类课程包括限定选修和任意(自由)选修两大块。限定性选修课的设置主要应体现本专业及其发展方向的特点,加深理论基础,训练科学方法和技能,体现本学科与相邻学科的关系,拓宽学生的视野和知识面。自由选修课的设置主要以提高学生的人文素质,满足学生个人兴趣和爱好,以发展和完善学生个性为目的。 3.5 实践类教学环节 缩小学校与现实生活的差距是建构主义所关心的核心问题之一,因此应尽量多地采用情景教学和加强实践教学课时量,必须注重向全面素质教育转变,向培养知识迁移能力、独立分析问题能力、动手能力、创新能力转变,向以学生为主体的实践教学模式转变。采用电化教学,提高教学趣味性,实施现场教学。人才培养是我国工程管理走向国际市场的关键所在,适应新的市场环境,改革课程设计,调整授课内容,改善教学方法是我国工程管理专业课程设计改革的必由之路。工程管理专业相关的资格考证：造价工程师执业资格、国际工程管理认证(emci)等。 工程管理论文范文:关于工程管理专业课程考试改革研究与实践 论文摘要：系统剖析了传统的期末一次性闭卷考试存在的种种弊端，根据专业课程特点，构建了“全程式、多样化、复合型”的新型考试模式，并在工程管理专业课程考试中进行了实践，取得了充分发挥考试的导向作用，调动学生和教师的主观能动性，促进教学改革和提高教学质量的良好效果，对于高等院校同类课程考试改革具有积极的借鉴意义。 论文关键词：专业课程　考试改革　教学质量 工程管理专业是一个集技术、经济、管理、法规四大方面知识于一体的复合型、应用型专业。该专业课程普遍具有基本理论知识与操作技能知识密切结合的特点，其教学目的不仅仅是向学生教授专业知识，更重要的是培养学生利用所学专业知识解决工程管理实际问题的能力和对现有专业操作技能性知识更新创造能力。传统的期末一次性闭卷考试成绩既难以全面、真实地评价学生对专业课程知识体系的掌握程度与对专业知识的运用和创造能力的提高程度，同时也难以客观、公正地评价教师的实际教学质量。如何进行专业课程考试改革是当前高等院校十分关注的热点话题。作者结合多年从事专业课程教学的经验和体会，对传统考试模式的种种弊端进行了深入剖析，重新构建了适应专业课程特点的考试模式，并通过初步实践取得了较好效果。 一、专业课程传统考试模式存在的种种弊端 期末一次性闭卷考试是长期以来高等教育课程考试的主要模式。授课教师、学生对此都是比较适应的。高校教学管理部门对这种考试模式的试卷命题、标准答案和评分方法制定有较为完善的管理制度。在一定意义上来说，这种传统的考试模式对学生是公平、公正的，但却存在如下一些弊端： (一)很难全面地考核专业课程的完整知识体系 传统的期末一次性闭卷考试模式大都是：考试时间为两小时，试题常见类型包括：名词解释、选择、判断、填空、简答、计算等，答题方式为笔答。由于受考试时间、命题形式限制，传统考试内容不能涵盖专业课程的绝大部分主要知识点，特别是专业课程中大量的操作性知识很难体现在试卷上。 (二)无法客观地检验学生对课程知识的综合运用能力 专业课程教学不仅要向学生传授课程的基本理论知识。而且要培养学生运用基本理论知识解决工程实际问题和对现有专业知识、技能进行更新、改进的创造能力。传统的期末一次性闭卷考试考核学生对课程基本理论知识的掌握程度是没有问题的。但是，由于受考试形式的限制，很难考核学生对这些知识的运用能力，而考核学生的创造能力就更难以实现。 (三)不能有效发挥考试结果的反馈作用 传统的期末一次性闭卷考试是课程的一次性终结考试，其考试结果仅作为对学生课程学习成绩评定和教师教学效果的评价，忽视了考试结果的反馈作用。如果在课程教学过程中实行多阶段考试，根据考试结果学生能够及时发现自己对知识掌握的薄弱环节，教师能够及时发现教学中存在的问题，从而进行重点教授、解惑，有效提高教学质量。 (四)阻碍了教师提高人才培养质量的积极性 由于学校主管部门对传统的期末一次性闭卷考试的试卷命题、标准答案和评分标准的严格规定，加之有些课程实施“教考分离”等原因，任课教师只能按教学大纲的要求和期末考试形式来“规范化”的授课，甚至对一些非常重要的专业技能性知识，因其无法体现在期末闭卷考试的试卷上，而放弃讲授。有些在本专业领域有很深学术造诣的优秀教师也因受传统的期末一次性闭卷考试的限制而不能将自己掌握的学科前沿知识传授给学生。 (五)不利于学生端正学习目的和树立良好学风 由于受传统“应试教育”思想的严重影响，许多学生不是以获取知识和提高能力。而是以通过期末考试或以追求高分数为目的来学习专业课程。因为考试是否通过和分数的高低对学生来讲至关重要，它不仅直接关系到学生能否完成学业和获得学位，而且是获得奖学金、评优甚至找工作的主要依据。由于传统的期末一次性闭卷考试的局限性，学生只是关注那些期末要考试的内容，按照期末考试的答题方法去学习，甚至有的学生根本不注重平时学习，经常缺课、抄袭作业，只是在期末按照任课教师划定的考试范围去重点突击，而考完试很快就把临考突击记忆的东西忘了。可见传统的期末一次性闭卷考试不利于学生端正学习目的和树立良好的学习风气。 二、专业课程考试改革总体思路与实施方案 (一)专业课程考试改革的总体思路 改变传统的期末一次性闭卷考试，构建“全程式、多样化、复合型”的新型专业课程考试模式是作者经过研讨确立的专业课程考试改革的总体思路。 所谓“全程式”，是指在专业课程教学过程中实施多阶段性的考试，将考试作为专业课程教学过程中采用的一种手段，分阶段地检验学生对每个教学单元知识的掌握程度和教师的教学效果，以此调动学生平时学习的积极性，避免期末临考前的重点突击。通过阶段性考试检验学生对各阶段课程知识掌握的薄弱环节和教师的教学效果，使教师及时发现问题，调整教学进度和教学方法，进行重点教授、解惑。 所谓“多样化”，是指根据不同教学单元的大纲要求和所讲授的专业知识特点，采取多样化的考试形式。通过多样化的考试形式从不同的侧面全方位地检验学生的学习效果，既可以检验学生对基本专业理论知识掌握的扎实程度，又可以检验学生对专业知识的理解、运用和创造能力。 所谓“复合型”，是指采用复合形式最后评定每一位学生的专业课程的学习成绩。要将在教学过程中采用多样化考试得到的体现学生对专业理论知识、技能知识的掌握程度和理解、运用能力的各种考试、考核成绩与课堂提问、专题研讨、平时考核结合起来，综合评定专业课程的最终成绩。 (二)新型专业课程考试改革实施方案的构建 按照上述课程考试改革的总体思路，笔者构建的工程管理专业课程考试改革具体实施方案如下： 1．对专业课程考试改革实施方案的总体要求专业课程考试内容必须按照教学大纲的要求，涉及到课程讲授的所有基本理论知识和专业技能知识，以及应用这些知识解决工程管理实际问题的能力和对现有专业知识、技能进行更新、改进的创造能力。专业课程考试形式必须实现多样化，以不同的形式检验学生对专业基础理论知识、操作技能知识的掌握程度和运用能力。 2．专业课程考试形式与环节 根据考试改革实施方案的总体要求，笔者设计的专业课程考试形式和环节，除了期末闭卷考试之外，还包括：开卷考试、上机操作、撰写课程论文和课程综述与学习体会等。 3．专业课程成绩构成与评定方法 对于在校学生而言，无论采取何种考试模式，评价学生对专业课程学习效果的最终指标都只能是课程成绩。为使课程成绩能够最大限度地全面、客观、公正的体现学生对专业理论知识、操作技能知识的掌握程度和运用及创造能力，笔者设计了复合式的成绩评定方法。采用百分制评定学生的学习成绩，其中：期末闭卷考试占60％70％；阶段性开卷考试占10％一20％；上机操作占5％；撰写课程论文占5％一10％；作业占5％；课程综述和体会占5％；平时考核占5％～10％。 三、工程管理专业课程考试改革实践及其效果分析 为了探讨适应专业课程特点的新的考试模式，笔者选择了工程管理专业的“工程项目管理”、“工程估价”、“房地产估价”三门专业课程进行考试改革研究与实践。例如，2005级工程管理专业的工程项目管理课程实际采用的考试形式和环节包括：期末闭卷考试(2小时)、上机操作(3次)、阶段性考试(3次)、撰写课程论文(3000字以上)、课程综述和学习体会(2000字以上)。该课程学习成绩构成及其比例为：期末闭卷考试60％；上机操作5％；撰写论文5％；作业(本课程留有40多道较为综合性的课后作业)1％0；课程综述5％；平时考核l5％。 从专业课程考试改革实践的效果来看，“全程式、多样化、复合型”的专业课程考试模式有效地避免了传统的期末一次性闭卷考试的种种弊端，改变了学生对专业课程学习的认识，使学生不仅注重对课程基本理论知识的学习，更注重对所学知识的运用能力和创造能力的培养，有效地调动了学生对专业课程平时学习的积极性，最终成绩更好的全面、客观、公正的反映出学生的实际学习效果。同时，也充分发挥了授课教师的主导作用，使教师充分利用各种有效的教学模式、方法和手段(也包括考试形式、命题方法、成绩评定方法等)最大限度地向学生传授知识和培养学生的综合素质与能力，拓展了专业课程教学的广度和深度，加强了师生互动与沟通，将考试不仅仅作为一种检验教学效果的方法，更重要的是作为一种教学手段，对于促进教学改革、全面提高教学质量具有十分积极的重要作用。 四、推进专业课程考试改革应注意的问题 (一)注重调动教师在考试改革中的主观能动性 改变传统的期末一次性闭卷考试为多阶段、多样式考试，仅仅是一种考试模式的改革。而实际考试效果如何很大程度上取决于任课教师对考试改革的态度。只有任课教师在主观上愿意通过考试改革促进教学质量和人才培养质量的提高，才能发挥出多阶段、多样式考试模式应有的功能和作用。高等院校要充分认识到任课教师在考试改革中的主导作用，对因实施考试改革给教师增加的额外工作量给予一定报酬，对实施考试改革效果显著的教师给予适当的表彰。通过政策导向调动广大教师的主观能动性，更好地推进考试改革，全面提高教学质量。 (二)提倡考试模式的多样化 各类课程要根据课程本身的特点采取有利于提高人才培养质量的考试形式，提倡考试模式多样化。笔者认为．上述工程管理专业课程考试的新模式对于工科专业课程考试具有积极的借鉴意义，但对于基础课程、专业基础课程和文理科类专业课程可能借鉴意义不大。考试改革的根本目的是为了提高教学质量，要提倡课程考试模式的多样化，要“因课施考”，不能搞一刀切。 (三)不能以学生成绩的高低评价考试改革的效果 近年来，由于我国高等教育的跨越式发展，高校招生规模迅速扩大致使学苗质量下降，学生期末考试不及格的数量　居高不下。因此，有人认为通过考试改革提高学生的平时成绩，降低期末考试占总分的比例，可以降低不及格率。其实，这种认识是欠妥的。实施多阶段、多样化考试改革的目的是充分发挥考试的“指挥棒”作用，调动学生平时学习的积极性，使高校师生从单纯注重对基本理论知识的学习转变为既注重对基本理论知识学习，更注重对知识的运用和创新能力的培养。而学生学习成绩的高低是教师的命题难易程度和评分宽严标准问题。实施考试改革同样存在控制适当的不及格率的问题，不能以学生成绩的高低评价考试改革的效果。 (四)改进教师教学质量评价方法 目前，各高等院校对教师的教学质量评价主要包括：学校教务部门和教学督导组的评教、教师同行评教和学生网上评教三个方面。因评教范围和目的原因，前两种评教的结果对大多数教师并没有多大影响；而第三种评教因参与评教的学生多，其评教结果要形成学科范围内的排序，对教师影响很大。如果按现行的教师教学质量的评价方法，对于实行考试改革的教师来说，很可能因平时对学生要求严厉，考试前不给划重点，个别学生认为平时成绩评定不公平等原因，而获得不公正评价。因此，要使教师真正投身于考试改革之中，还应改革现行评教方法。如：降低每学期学生网上评教的影响，适当组织每届毕业生离校前对教师的评教等。 五、结束语 实施课程考试改革是当前高等院校坚持教育的科学发展，深化教学改革的重要举措。构建全新的课程考试模式是时代赋予广大教师的神圣使命。当然．课程考试改革是一项十分严肃的系统工程，必须通过科学、认真的探讨和扎扎实实的工作，笔者决心和广大同行一道，不断完善和深化课程考试模式，通过考试改革全面提高教学质量，为培养更多符合当代和未来祖国建设事业需要的高素质专业人才做出应有的贡献。 工程管理论文范文:财经院校工程管理专业核心竞争力研究 内容摘要：本文从财经院校的学科背景出发，运用swot分析工具分析了其专业发展的内外环境因素，认为财经院校只有从自身学科优势出发，加快工程项目管理专业发展，创出特色，才能赢得社会对其专业的认可。 关键词：工程管理 核心竞争力 财经院校学科 核心竞争力一般属于企业战略管理范畴。对于高校专业发展来说，目前很少有人将其上升至战略高度，原因在于目前的高校管理还有很强的计划管理成分，专业发展的竞争意识不强。然而，人才需求的市场化，却是一个不争的事实。高校未来招生的市场化是必然的趋势。谁能在未来人才市场的选择当中拥有专业核心竞争力，谁就会得到社会的认可。财经院校开设工程管理专业，一方面会受到来自理工院校尤其是建筑类院校工程管理专业的竞争，另一方面财经院校之间工程管理专业也会存在竞争，因此，有必要研究并且提升财经院校工程管理专业的核心竞争力。 工程管理专业的历史可追溯到1956年同济大学创立的“建筑工程经济与组织”专业和西安建筑科技大学创立的“建筑工程经济组织与计划”专业，其后国家分别于1981年、1993年和1998年对本科专业目录调整时对其进行了修正， 1998年，教育部第四次调整本科专业目录时，将先前的“房地产经营管理、管理工程(建筑管理工程方向、基本建设管理工程方向)、涉外建筑工程营造与管理”专业名称进行了合并，确立了工程管理的专业名称，指出工程管理专业是要培养具备管理学、经济学、工程技术等基本知识，掌握现代管理科学的理论、方法和手段，能在国内外工程建设领域从事项目决策和全过程管理的复合型高级管理人才。 财经院校开设工程管理专业的状况 1998年以前，开设类似工程管理专业的主要集中在一些理工类综合高校。随着我国财经类高校的不断增加，1998年以后，很多财经院校也开办了工程管理专业（如表1所示）。目前，全国已有200多所高校开设了工程管理专业。 表1中资料显示，目前，很多财经类院校都开办了工程管理本科专业，有些甚至有硕士点。 财经院校工程管理专业核心竞争力swot分析 随着我国城市建设规模的扩大，对建筑类专业人才的需求是不断增大的。据2005《北京就业形势分析报告》显示：自2003年，计算机、建筑、机械、汽车、临床医学、护理学、人力资源管理、市场营销8个专业连续3年登上了紧缺专业排行榜。这8个专业在北京呈现用人单位多，需求旺盛之势。对于工程管理这个专业，用人单位比较倾向于招聘理工院校背景的毕业生，而财经院校的毕业生相对受到了冷落。据用人单位讲，他们倾向于这些院校的原因是：理工院校背景的学生工程技术知识相对扎实，而财经院校的学生在这方面表现不如他们。那么，是财经院校的毕业生不具备专业竞争优势，还是其他原因造成了这种局面呢？下文将分析财经院校工程管理的核心竞争力所在。 （一）财经院校的工程管理专业学科优势（strength） 财经院校从其院系设置来看，一般都会有经、管、法、文、史等学科，也有部分学校有理、工、农、医学科，其学科优势自然是经管学科，而对于理工院校的学科设置，则偏向于理、工学科，经、管、文等学科多是其增强人文精神的补充而已。工程管理专业虽以技术学科为基础，但还应突出其管理、经济学科。我国工程建设领域偏技术、轻管理的现状导致了对理工科尤其是建筑类院校工程管理人才大量需求。纵观国外工程领域的情况，国外实行注册咨询工程师进行工程管理，如：fidic（国际咨询工程师联合会），该协会实行的是建设工程项目管理的模式。从这一点上来看，我国建设领域的管理水平还处在一个低水平层次上。 （二）财经院校的工程管理专业学科劣势（weakness） 财经院校的学科重点在于经济、管理学科，理工类学科多是这些院校的弱项学科。对于工程管理中的土建类技术课，财经院校的师资力量和教学环境当然不如理工类院校。因而，财经院校工程管理专业知识结构劣势自然是工程技术方面的专业知识了。这种劣势很难改变，首先，财经院校的办学思路和理工类院校的办学思路不一致；其次，财经学科办学需要的硬件投入少于理工学科，导致财经院校的工程管理技术类课程涉及到的硬件投入不足；再次，在财经院校背景下对相应硬件使用效率不高，比如：建材实验室，测量实验室等除了本专业学生使用以外，财经类专业的学生是用不着的。 （三）财经院校的工程管理专业发展机会（opportunity） 随着我国建筑市场的对外开放，一批国外的工程管理公司开始进入我国的建设市场，带来一种全新的工程管理方式，如英国的克瓦纳（kvaerner）、新西兰的贝卡 （beca）、澳大利亚的胡克一克莱蒙（hook-crame）和澳中（ausino）、美国的mec，及新加坡的胜科（semcorp）等。国外的工程管理公司对业主提供的是一种全方位、全过程的建设工程项目管理模式的服务。他们的工程管理人员并不强求专业资历，但管理专业知识都很过硬，同时运用计算机辅助项目管理的水平都很高，他们都有很强的敬业精神。国外先进的工程项目管理模式，对于财经院校的工程管理专业发展是一个启发，也就是财经院校的工程管理专业应向工程项目管理靠拢。这样，在我国对外工程服务中，我们的工程管理专业人员的工程管理模式才能与国外接轨，这是财经院校工程管理专业发展的一个机会。 （四）财经院校的工程管理专业学科威胁（threaten） 对于财经院校工程管理专业发展威胁主要有两方面，一是办学思路，如果财经院校按照理工类院校的思路发展该专业，则永远无法去和理工院校抗衡；二是社会轻视项目管理，进行低水平管理的观念盛行。当前，我国工程建设领域正在发生巨大的变化，投资主体的多元化，必然形成不同的投资目标侧重，如商业项目重工期，公共项目重质量，内部项目重投资的单目标倾向，都威胁着工程项目管理三目标协调发展的管理模式。 通过对财经院校的专业swot分析，我们可对其专业发展核心竞争战略作出矩阵，如表2所示。 从表2来看：财经院校应优选so战略，加强sw战略，推行to战略，以克服tw战略。 通过以上对财经院校工程管理专业的比较优势分析，本文认为财经院校工程管理专业的核心竞争能力在于其财经院校的学科背景下的工程项目管理。在此条件下，各学校根据自身的学科、师资优势，突出工程造价管理、物业管理、房地产开发管理和国际工程项目管理等某一方向，走差异化专业发展之路，同时，借助于计算机虚拟现实技术来降低硬件投入成本，提高学生运用计算机解决工程管理问题的能力，这样才能和理工类院校工程管理专业的毕业生相竞争，占有工程管理人才市场的一席之地。 工程管理论文范文:关于完善建筑工程管理的探讨 摘 要：随着建设事业的发展,中国建设行业技术进步取得了很大成绩，某些科技成果水平和一批国家重点工程建设项目应用技术水平已达到或接近国际水平，但行业整体技术水平偏低。然而，中国的建筑业在工程管理的某些方面还有待进一步提高，从建筑工程的成本管理、质量管理和安全生产管理三个方面论述了完善建筑工程管理的一些对策或建议，以期对提高我国建筑企业的水平，促进建筑生产的健康发展有所裨益。 关键词：建筑工程；成本管理；质量管理；安全生产管理 1 建筑工程的成本管理 建筑工程项目的成本形式分为预算成本、计划成本、实际成本。预算成本， 是反映各地区建筑业的平均水平，根据施工图和工程量计算规则计算出来的工程量，以及有关取费标准得出。计划成本，指项目部按计划期的有关资料，在实际成本发生前计算的成本。实际成本，是施工项目在施工期内实际发生的各项生产费用的总和。实际成本与计划成本比较可揭示成本的节约或超支， 说明经营效果。实际成本和预算成本比较，可反映项目的盈亏情况。 随着工程项目管理在建筑业中逐步推广和普及，项目的成本管理也逐渐被人们所重视，并且已经得到应用，可以说，项目成本管理正式为施工项目管理向深层次发展的主要标志和不可缺少的内容。因为它能够体现施工项目管理本质特征，能够反映施工项目管理的核心内容，能够提供衡量施工项目管理效绩的客观尺码。 主要应做到以下几点：一是企业内部要制定劳动定额，根据工程量套用公司内部劳动定额， 计算出人工总量。控制好人工总量，就能控制好人工费用， 从而达到控制工程成本。二是加强材料管理，严格用料制度，对施工现场耗用较大的辅材实行包干。三是提高机械设备和周转材料的利用率，项目部用完以后立即归还租赁公司，既加快施工工期，又减少租赁费用。四是为达到缩短工期、提高质量、降低成本的目的，正确选择施工方案是关键，在施工过程中努力寻找各种降低成本、提高工效的新工艺、新技术、新材料。五是在施工中严格做到：按图施工，按合同施工，按规范施工，严把质量关，确保工程质量，减少返工造成人工和材料的浪费。六是精简管理机构，减少管理层次，节约施工管理费。 2 建筑工程的质量管理 建筑工程的质量管理可用以下几句概括：确定目标，明确责任；分解落实，详细交底；针对难点，组织攻关；样板示范，摸索经验；跟踪控制，严格把关。 （1）建立质量保证体系。 为全面系统地把质量工作落到实处，当务之急是建立切实可行的质量保证体系。质量体系是为实现质量保证所需的组织结构、程序过程和资源。企业按照iso9000标准建立的质量体系（包括文件化的体系程序）要覆盖工程质量形成的全过程并有效运行，关键也在企业（含区域分公司）和项目两个层次。企业要注重提高各级一把手的质量意识，发挥总工程师和技术负责人的重要作用，建立以经理为第一责任总工程师全面负责、各级质量、技术管理部门和质量监督部门实施的监管体系，培养一批内审和管理、监督专家队伍。作为项目层次的管理层项目经理部对公司又是执行层，要在对公司质量方针目标提供保证的同时还要依据合同对建设业主提供保证。必须建立以项目经理为核心、技术负责人为主、专职质量检查员、工长、施工队检查员、班组长及其兼职质量检查员组成的质量管理、控制网络，对施工现场的质量职能进行合理分配，健全和落实各项管理制度，形成分工明确、责任清楚的执行机制。 （2）控制施工环境与施工工序。 在建筑施工中，影响工程质量的环境因素很多，有工程技术环境，如工程地质、水文气象等；工程管理环境，如质量保证体系、质量管理制度；劳动环境，如劳动组合、作业场所、工作面等。因此，根据工程项目的特点和具体条件，应对影响质量的环境因素，采取有效的措施严加控制。 施工工序是形成施工质量的必要因素，为了把工程质量从事后检查转向事前控制，达到“ 以预防为主”的目的，必须加强对施工工序的质量控制。工序质量的控制应采用数理统计方法，通过对工序部分检验的数据进行统计分析，来判断整个工序的质量是否稳定、正常，其步骤为：实测—分析—判断。 3 建筑工程的安全生产管理 建筑工程的安全生产管理，就是施工项目在施工过程中，组织安全生产的全部活动，通过对生产因素的具体控制，使生产因素不安全的行为和状态减少或消除，不引发事故，从而保证施工项目的正常运行。 （1）坚持安全管理原则。 安全与生产同步，管生产必须抓安全，安全寓于生产之中，并对生产发挥促进与保证作用。坚持“ 四全”动态管理，安全工作不是少数人和安全机构的事， 而是一切与生产有关的人的共同事情，缺乏全员的参与，安全管理不会有生机， 效果也不会明显。生产组织者在安全管理中的作用固然重要，全员性参与安全管理也是十分重要的。因此，生产活动中对安全工作必须是全员、全过程、全方位、全天候的动态管理。 （2）坚持控制人的不安全行为与物的不安全状态。 分析事故的成因，人、物和环境因素的作用是事故的根本原因，从对人和物的管理方面，去分析事故，人的不安全行为和物的不安全状态，都是酿成事故的直接原因。 （3）制定安全管理措施。 加强施工工程的安全管理， 制定确实可行的安全管理制度和措施十分重要。它是管理的方法和手段， 对生产各因素状态的约束和控制， 根据施工生产特点， 安全管理也具有明显的行业特色。要落实安全责任，实施责任管理，加强安全教育，例行安全检查。 4 结束语 由上述的分析可知，建筑工程的管理贯穿于工程建设的全过程，它是一个系统工程，同工程建设的各方面紧密相关，建筑工程管理的好坏在很大程度上取决项目实施的各个阶段的措施，这就要求在工程建设的各个阶段，运用合理的工程管理手段，建立工程控制程序，各专业密切配合。 工程管理论文范文:建设项目工程管理存在问题 【摘要】目前建设单位工程项目管理人员较少,有些单位没有配备工程管理人员,对工程应从哪些方面着手管理不是很清楚,从本人工作十几年的经验来看,认为应从以下几点对工程进行管理。 【关键词】建设项目；工程管理；招标；现场管理 1 建设工程项目前期的工作 1.1 项目立项: 包括项目建议书、可行性研究、申请政府立项报告。 1.2 建筑方案确定: 建设工程项目获得单位正式立项后,应立即进行规划设计单位的选择工作。规划设计单位的选择根据建设项目的具体情况,按照质优价廉,高效实用的原则,可分别采取招标选择和直接委托两种方式。为使规划设计工作顺利进行,应及时收集、整理并提供有关项目的设计基础资料,包括地形地貌、地质勘查报告、周边环境状况、整体规划要求、功能及使用要求、投资规模及其他技术要求。 1.3 施工图设计: 初步设计及审查,施工图设计及审查,提交正式成果。 1.4 报建手续办理: 在政府机关办理施工图审查、消防审批、规划审批、招标、质检、节能审批、办证及缴费等相关手续。 2 建设工程招标 2.1 招标方式 招标方式分公开招标和邀请招标两种。招标方式的选择应遵守国家招标法规定同时适应当地政府规定的基础上,主管部门本着有利于保证竞争的广泛性,又有利于节约、省时并能保证招标质量的原则选择招标方式。公开招标参与投标的单位不少于7家,邀请招标时,应向3个以上符合资质条件的单位发出投票邀请书。 2.2 招标公告及招标文件编制 根据招标项目的特点和需要编制招标公告或招标邀请书以及招标文件。在招标公告或招标邀请书中,应要求投标单位提供有关资质证明文件和业绩情况。招标文件包括项目的技术要求,对投标单位资格审查的标准,投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款。 2.3 投标单位资质审查 投标单位资质审查包括: 2.3.1 投标单位投标合法性审查:是否为正式注册的法人或其他组织,是否具有独立签约的能力,是否处于正常经营状态。 2.3.2 投标单位投标能力审查:了解投标单位的概况,审查投标单位与本工程类似的施工经验,实地考察投标单位信誉、业绩情况、设备情况及技术能力情况。 确定符合条件的投标单位,向审查合格的投标单位发招标文件,并制作标底。标底委托有资质的专业机构根据有关规定编制,标底必须严格保密。 2.4 开标、评标及定标 2.4.1 开标会议基本程序:介绍招、投标单位的与会人员。 说明开标会的主要程序、评标办法及其他应当说明的事项。 由监察人员检查投标单位的营业执照、资质证、法定代表人身份证等有关证件,参加开标会的投标单位代表不是法定代表人时,须有法定代表人亲笔签名的委托书及受委托人身份证原件,检查结果应向与会人员宣布。 开标。当众拆封并宣读投标文件中投票报价、投标工期、质量等级及承诺情况等主要内容以及标底。开标时应有1人唱标,1人记标,1人作记录,2人监督唱标和记标。 评标。评标小组应由主管部门代表及有关专业技术人员5人以上单数组成。 宣布中标单位。 2.4.2 起草中标公告,接受监督。 2.4.3 实行量化评标法,得分最高的投标单位为中标单位。提倡合理低价中标。当所有投标单位的投标脱标时,主管部门应另行委托有资质的工程造价咨询机构审定标底。若审定标底有误,可重新编制标底,重新招标。若标底无误,经学校招标领导小组批准,可转为议标。 2.4.4 评标报告应在评标结束时完成,评标小组成员应签字确认。 2.4.5 中标单位确定后,主管部门应及时与中标单位签订施工合同,合同价应与中标价相一致,合同的其他主要条款应与招标文件相一致。 3 建设项目现场管理 3.1 建设项目现场管理实行项目负责人制度。负责人参与建设项目全过程管理,了解建设项目的总体情况,协助设计院和勘察院做好设计和勘察工作,保证施工图设计的需要,控制设计变更,控制项目投资。 3.2 项目负责人协调各部门提前做好地下管网会签、改造、保护及施工临时用水、用电的预留工作。 3.3 项目负责人参与对施工单位项目经理部及分包单位的资质审查,完成监理公司及监理人员资质的审查,协助施工单位项目管理人员、监理人员做好开工前的各项准备工作。 3.4 项目负责人审查项目施工组织设计、各种施工方案、监理大纲及监理规划,了解工程的各项施工计划。 3.5 项目负责人组织施工单位、监理单位召开第一次工地会议,组织设计交底,做好开工前的最后技术准备工作。 3.6 根据国家规范,将工程主要环节、关键部位、主要措施及与使用功能密切相关的水电设备作为重点管理内容,监督检查建设工程施工质量。 3.7 做好建筑材料、设备的选型认价工作。监督施工单位和监理单位做好现场材料及设备的到场验收工作,严格控制工程材料、设备的质量。 3.8 做好工程变更、签证的管理工作,务必明确变更的原因、类别。根据现场实际情况组织设计、监理、施工等单位召开工程专题会议及其他相关会议。按时参加监理例会。 3.9 监督监理单位、施工单位针对建设项目的各项管理制度及强制性质量标准的执行情况,及时抽查用于工程中的各种原材料、成品、半成品及水电元器件、设备等质量情况。 3.10 督促、检查施工单位重视安全生产、文明施工,避免安全事故的发生,保证工程的顺利进行。 4 工程竣工验收及移交 4.1 工程竣工验收前,由项目负责人组织完成消防、人防、防雷电、电气、电梯等其他专项验收。 4.2 工程达到验收条件后,施工单位应先自行组织验收,提交工程竣工报验单,并将全部资料报送监理机构,申请工程竣工验收。 4.3 项目监理机构对竣工资料及实物全面检查、验收合格后,由总监理工程师签署工程竣工报验单,建设单位提出工程质量评估报告和工程竣工移交申请报告。 4.4 建设单位收到竣工报验单后,由项目负责人组织设计、勘察、施工、监理及使用单位等对工程进行竣工预验收,首先检查主要材料和设备及各种装修材料、设备的合格证、复试报告,施工中各工序、分部工程验收资料是否齐全有效,技术文件合格后,对工程装修、设备运行等现场实际情况进行检查验收,看其是否符合设计及施工规范要求,使用功能是否满足用户需要,存在问题提出整改意见,限期整改,复验合格后,签验收意见。 4.5 项目负责人组织设计、施工监理、勘察单位进行验收,并形成工程验收文件。 4.6 项目负责人督促施工单位及时提交竣工图及相关技术资料,签订工程资料移交书。项目负责人组织工程保修工作,及时回访维修信息,监督落实维修情况。 以上四个方面是对工程从立项到竣工全过程的管理,抓住这四个方面的管理,整个建设项目管理工作就会有条不紊的进行。 5 结束语 本文根据笔者多年的工程实际，探讨了建设工程项目管理的方法和措施,分别阐述了建设工程项目前期、招投标阶段、施工现场、竣工验收及移交等方面的管理重点和注意事项,以期指导建设单位提高项目管理水平。

职业能力论文:谈高等学校体育教师职业素质与能力 论文关键词:高等学校体育教师 素质 能力 论文摘要:为了顺应时代的发展,高等学校体育课程不断地改革,已经成了学校体育的核心问题。在新课改背景下,体育教师应该重新对角色进行定位,改变传统教学方法与内容,提高自身的教研能力,构建民主和谐的师生关系,从而更好地适应体育课程改革的要求。 在全面推进素质教育的今天,各学科都在大力进行教学改革。随着时代的发展,人们对体育学科的认识逐渐产生变化,体育教学与过去有了较大的不同,体育教学得到了应有重视,培养学生的能力成为教学工作中的主要目的。新的人才培养模式,也对体育教师在职业素质与能力上提出了更高的要求。在这一背景下,体育教师应从自身出发,尽快地适应这种需求,贯彻“以服务为宗旨,以就业为导向,以能力为本位”的职业教育思想,以体育教育的目标和素质教育的诉求为己任,将“健康第一”、“终身体育”的思想在学校课程中得以落实,有利于每位学生的健康成长。 一、高等学校体育教师应具备的职业素质 (一)身体素质 体育相对于其他学科有其特殊性,作为一名体育教师,应该具备良好的运动能力,运动能力包括了体能与技能。对技术动作的示范能力是体育教师的基本素质,同时在力量、速度、柔韧、灵敏等各方面也应有良好的素质表现。因此,体育教师要坚持在课堂上与学生共同练习,还要坚持在课外的辅助练习,这也是保持稳定运动技术、技能的需要。 (二)知识素质 在素质教育不断推荐的今天,德智体美各方面教育交叉融汇,不同学科门类互相渗透影响,对体育教师的知识结构、理论素养也产生了更高的要求。首先,体育教学不同于其他学科,在教学过程中,教师要更为密切的接触学生,各方面交流也更丰富,这就要求高校体育教师不仅要具备本学科的专业知识,还必须有顺应时展的新知识的储备、新教学理念的执行、新思想观念的更新。这样,才能在与学生的交流中施以积极的影响,获得学生的尊重。 (三)心理素质 相对智育、德育,我国对体育的重视程度不足,加之应试教育的负面影响,社会对体育教育仍然存在一定程度的偏见。学校对体育教育资金投入少、教育训练条件差、工作十分辛苦。面对这种情况,体育教师不能撂担子、满腹牢骚、一蹶不振,而应该保持坚定的理想信念和坚强的意志。高校体育教育是一项崇高的使命,需要体育教师在教学条件差、社会认同感不强的条件下,提高自身的心理素质,而体育教师的心理素质最核心的体现是意志力。教师的意志自觉性体现在对教育事业的社会意义认识上,工作态度的明确上;意志的果断性体现在对教学活动中突发情况的处理;意志自制性体现在体育教师能够在复杂环境中控制情绪,调整心态,应对困难。 二、高等学校体育教师应具备的能力 (一)应变能力 体育教学与其他门类学科的最大区别在于:是以学生的实践练习为主,而且学生以群体的方式接受长时间的室外教学。也正是由于体育教学有这样的特点,突发情况、外界干扰较易发生,这就要求体育教师有较高的应变能力。教师不能单纯得按照教案机械得进行授课,导致遇到问题毫无对策,而应时刻保持警醒,能够采用正确的方式处理突然问题。这种应变能力的培养,主要来自于经验的积累和自身开阔视野多学习、多了解。 (二)教学研究能力 体育教师的教学研究能力主要体现在以下几个方面:1、通过体育教育提高学生的身体素质、思想觉悟、心理素质的能力;2、基本教学计划的制定、掌握教材教法、全面的运动技能、正确的示范、组织竞赛、裁判等;3、参与比赛、指导训练能力,参加各级各类比赛能够制定科学合理的训练计划、分析比赛情况、运用技战术、临场指导的能力。体育教学研究能力是体育教师必备的一项基本能力。体育教师教研能力最直接的体现是上好一节体育课,让学生通过课堂身心得到真正的锻炼。教师要通过每一次的体育教学活动,总结经验,发现规律,提升到更高的理论高度,用这样的理论再去提高教学水平,推动整个体育教育的发展。目前,受到整个社会经济高速增长的影响,很多高校教师更注重的是评级、评职称。因而,教学研究反而成为教师投入较少精力的方面,以致教学研究室的基本职能缺失,学校体育教师的教学研究能力不能得到很好的培养。在这样的背景下,体育教师要以身作则更注重自身积累,使高校体育教学保持活力,持续发展,适应社会发展的要求。事实上,在当今高等教育大众化的推进过程中,我们的教学组织形式、教学手段、教学方法、教学内容、教学质量的监控等课题大有学问可做。加强教学研究,无论是对提高教师的教学素养还是学术素养都是大有益处的。 (三)创新实践能力 高校体育教师的创新实践能力,主要包括:预测能力、调查能力、实验能力、写作能力等。随着社会经济的发展、教育体制的改革,现在高校体育教师的学历大多在学士以上,但学历只能说明专业素质的水平,体育教育教学工作者的知识结构并不一定完整,大多缺乏教育学、心理学、人文社会科学等知识。因此,需要广大体育教育工作者更广泛的学习的知识,不仅要教书更要育人,不仅要提升专业素质更要更新教育理念。 四、 总语 每一位体育教师都是新课标的执行者,需要不断的实验、完善和丰富新课标。随着高等教育的大众,高校体育教师还需要加强学习,拥有厚实的文化内涵和广博的业务素养,始终走在体育教学知识的前沿。以适应社会发展的要求,成为走在时代前列的新型体育教师。 职业能力论文:高职职业英语教学和跨文化交际能力培养的探索 一、引言 2014年教育部等六部门印发了《现代职业教育体系建设规划(2014—2020年)》(教发[2014]6号文),鼓励骨干职业院校走出去,服务国家对外开放战略,培育一批具有国际竞争力的职业院校,加快培养适应我国企业走出去要求的技术技能人才。其根本就是要求高职院校改革外语教育模式,面向国际市场,培养具有国际化视野、跨文化交际能力的技术技能型人才。其实在2006年国家《关于全面提高高等职业教育教学质量的若干意见》(教高2006年16号文)以来,我国高职职业英语教学逐渐由以前的结构主义理论和教学方法转为面向使用的交际性教学原则的方法。“跨文化交际”一词在英文里是“intercultural communication”,是指不同背景文化的人与人之间的交际,跨文化交际能力除包括应用非母语语言进行交流的能力外,还包括对非母语语言文化之间存在差异的敏感性、宽容性以及处理非母语语言文化差异的灵活性能力。教育部高教司2007年正式的《大学英语课程教学要求》(以下简称“课程要求”)将跨文化能力作为与语言知识和技能并行不悖的一项主要教学内容,规定“大学英语是以外语教学理论为指导,以英语语言知识、跨文化交际的应用技能和学习策略为主要内容,并集多种教学模式和教学手段为一体的教学系统”。根据教学大纲的要求,从事职业院校职业英语教学的教师,在教学过程中应该在教授英语语言知识的同时,还应该对学生进行适度的跨文化交际能力的培养。 二、高职职业英语跨文化交际的认识 随着历史的发展,不同的国家所处的地理位置不一样,不同的民族其发展历史及演变过程不同,故而在各民族不同的发展历史与生活环境里产生了不一样的语言使用习惯、社会文化以及风土人情。随着历史的发展与科学技术的创新和互联网络的广泛应用,世界不同国家不同民族间的人们可以方便进行跨地区、跨民族之间的交流与合作。各个不同的国家之间在文化与经济方面突破区域性的差别,相互交流,相互渗透,相互依存,在不同的经济单位以及不同经济环节上密切联系,实行不同层次的相互合作与交流,跨越国家、民族以及文化之间的交流日益深入,跨文化交流已经成为世界各国及民族之间日益普及的行为,各民族间的相互交流成为日常生活不可缺少的活动。但是,当前世界全球化的发展趋势已经成为整个人类社会发展的一种状态,而不仅仅局限于一种经济制度的产物,世界全球化一体化的发展趋势是跨文化研究的基础,同时,跨文化研究也有利于对文化全球化的具体分析与深入理解,经历改革开放发展成为全球第二大经济实体的中国需要与世界各国展开各家广泛的合作与交流,高等职业教育担负着为经济发展培养技术技能型人才的责任,为此而开展的职业英语学习就成为了跨文化交际的开始。故而职业英语学习就是根据每个学生不同的学习经历、专业背景和语言能力,以模块化的职业英语课程设置为不同学习基础的学生定制个性化的培养方案,在产教融合中实施理论学习与实践技能相结合,提升学习者的跨文化交际的能力。 自1972年社会语言学家D·Hymes提出了交际能力学说概念以来,国内外许多学者对跨文化交际能力从其内涵及应用两个方面进行了大量的研究。其一从内涵方面进行的研究主要集中在对跨文化交际能力与跨文化能力两个概念的等同、大于以及小于的定义进行比较分析研究,其二对跨文化交际能力从应用方面进行了大量的实证研究。Hymes研究将跨文化交际能力划分为形式是否可能、实际履行是否可行、对应上下文是否恰当、实际上是否完成等四个关键要素组成。换一种说法也就是“什么时候,什么场合讲什么话,以及对谁讲与怎样讲”(Who speak what to whomand when)。跨文化交际能力学说逐步发展成为五个方面的内容,即语言、功能、语境、交际者之间的关系、社会文化知识等。当前高等职业教育中的跨文化交际能力的培养,就是在大学英语教学中培养学习者在与对方的交流中,根据文化背景、话题、语境讲出得体、恰当的话。我国跨文化交际研究起步于上世纪80年代,经过三十年的研究积累,目前研究从跨文化交际与外语教学、跨文化交际能力培养及跨文化交际与翻译领域,逐步扩展到了跨文化交际中的语用失误以及商务和经贸领域的跨文化交际等领域,并日益深入。 三、高职大学英语对跨文化交际能力培养分析 高等职业大学英语对职业院校学生应用外语进行跨文化交际的应用能力培养需要遵循跨母语语言教育的基本模式,跨母语语言教育的目的解释培养学习者应用非母语语言进行日常工作生活之间的交流,在高职院校第一课堂教学中应该在教育学习者开展基本单词、句法、语法等语言基本知识的学习外,教师还应在主动创设利于非母语语言学习的模拟语言环境及创设语言氛围,积极为开展跨文化交际能力培养提供学习的时间、环境和实践等。然而,由于历史的原因,我国高等职业院校中从事大学英语教学任务的教师主要来源,一是从本科院校外语专业毕业的学生直接进入高职院校从事大学英语教学任务,他们由于自身对社会、对企业缺乏充分的认识,在跨文化交际能力培养方面的缺少对大学的社会环境及语言文化差异的深入认识与认同,使得他们对学生的交际能力培养显得力不从心;二是学校为对接企业需求培养学生的工作能力,主动从行业企业接收一批有具体应用能力的能工巧匠担任教师,但是这部分师资欠缺实践教学能力,使得对学生的培养欠缺知识积累,也就是大学英语语言的外在形式和语法结构,致使高职院校学生在使用英语进行跨文化交际时不能针对不同环 境交流不同信息。三是高职院校中英语基础相对较好的专业教师转岗位到职业英语教学的行列,这一部分教师,主要承担着专业英语一类的课程,注重对专业科技英语文献的学习,关于对学生跨文化交际能力的培养涉及较少。随着中国改革开放的全面推进,国家经济多年来一直保持较高增长已经成为世界第二大经济体,目前国家综合国力显着增强,与世界各国之间交往日益增多,相应对面向不同语言国家、不同民族文化有深刻理解力、较高跨文化交际能力人才的需求与日俱增,这对承担为经济社会发展承担培养数以亿计的高素质劳动者和技术技能型人才的职业院校提出了更高的要求。 高职院校大学英语教学目标与方式不同于普通本科院校全日制大学英语教学,全日制本科院校学生相比较最大优点就是他们普遍具有较好英语会话基础,有较强的分析问题和理解问题的能力,但是高等职业院校学生普遍英语基础较弱,而职业要求注重行业企业背景下交际应用能力培养,注重要求学生理解和接受不同国家和民族的文化。作为教师,在施教的同时,还应根据成人学员的具体实际,积极探索教学的突破口。 1.职业院校外语教学教师应不断提升培养学生跨文化交际的综合能力。教师是学生学习、能力培养的导师,培养学生的跨文化交际能力很大程度取决于教师的跨文化交际能力,而我国职业院校外语教学教师先天存在许多不足,需要通过教师不断学习、培养广泛兴趣、拓展知识面、掌握现代信息技术,利用网络技术涉猎多学科领域,博览群书,积累跨文化背景知识并将其应用到学生的培养中,教师可以通过创设情境,开发专项项目,开展专项知识的介绍、讲解和阐释,提升学生跨文化知识的积累,达到培养学生跨文化交际能力的目的。例如,文化背景不同,东西方对同一事件的理解不同,西方人对于吃东西时发出稍大一点声音认为是不好的,但是到亚洲地区则认为是对主任或厨师的肯定与赞赏,像这样的问题就需要教师自身有较好的积累知识,其后才能在实际教学中引导学生正确把握东西方社会关系中的这样现象并将其应用到跨文化交际中,才能做一名适应跨文化交际人才培养教学要求的教师。 2.构建学生跨文化背景知识结构,提升学生跨文化交际能力。职业院校教师应该立足培养学生跨文化交际能力,积极把握职业英语课堂教学,加大对跨文化交际国家或地区、民族的相关文化背景知识的介绍与分析,引导学习者对比学习与母语单词的不同内涵或外延及其跨文化含义,掌握不同背景下不同文化的内涵,从而达到提高高等职业院校学生的跨文化英语交际能力。 跨文化背景知识包括国家、地区及民族的宗教、习俗、政治、经济、伦理、道德、历史、地理、文艺、礼仪、心理及社会生活的各个方面,日常用语、专有名词、民间谚语、成语典故乃至形体语言等,都包含着丰富的跨文化背景知识。比如互赠礼物,不同文化背景的人们,表达方式存在许多不同,中国人接受别人礼物相对西方人则是表现得更为含蓄,接受礼品多表现为含蓄往往要推辞一番,避免显得接收者眼界小、贪心,但是西方国家的人对他人赠送的物品决不推辞,多是当面打开并加以赞赏,以表示对对方的衷心感谢。又如同为西方国家,不同国家之间也需注意,英国人习惯将教名和中间名起步缩写,如M. H. Thatcher;而美国人则习惯于只缩写中间名,如Ronald W. rReagan.可见这些不同背景知识的掌握对于正确处理人际关系、开展文化交际十分重要,需要教师适时传授给我们的学生。 国内外几十年对跨文化交际能力的研究表明不同文化背景影响着人们对周边社会的认识,也同样影响人们在这个社会进行人与人、民族与民族、国与国之间的相互交流模式。基于此,高职院校在进行大学英语教育教学中需要结合不同时代、不同民族、不同国家文化背景知识设置学习情境,凝练学习文化知识,了解语言特征,训练语言表达能力。在当前世界各国普遍重视经济全球一体化的情况下,新版涉及跨文化能力培养的教材中有较多章节与篇幅表现与文化背景知识相关的内容,要充分挖掘不同背景不同民族在历史发展长河中形成的文化内涵,以注重能力培养的教材为线索,通过课堂教学或现代信息技术网络教育课堂随时提供和补充相关知识。 3.跨文化交际教学需要适时转变思维方式。世界各民族、各国家在历史发展长河中经历了不同历程,影响着人们的思维方式,造成不同区域人们跨文化交际过程中就因时因势产生诸多不同解释,产生不同交际效果,也就是说思维方式对跨文化交际产生了很大影响。中国人受传统思想影响,千百年来形成讲求谦虚的文化,在与人交际时,将“重人轻己”视为一种美德,别人赞扬我们时,我们往往会自贬一番来表示谦虚有礼,这是一种富有中国文化特色的交际现象,英美国家人士乐于接受。这就是因为中国人多养成谦卑性格,西方国家多形成外向性格,故此使得东西方思维方式上的差异的。因此,培养学习者跨文化交际能力的教学中,应该是让学习者学习并接受交际对象民族、国家的特别思维方式,这必将促进跨文化交际效果。如涉及到个人及家庭隐私或社会禁忌语的使用问题,中国人见面一般会问及年龄、收入、家庭成员等情况,以示对朋友的关心而不会引以为怪,但是英美国家对此则是表示唐突和不礼貌,这涉及到别人的隐私和禁忌。在教学中,我们应该主动创设文化教育情境,要求学生从文化差异的角度提高认识,避免跨文化交际中的尴尬,同时可以通过创设情境增加外语学习的时效性,又能够使学员通过情境学习参悟不同国家民族思维方式与表述习惯,转变学员对外语学习的固有看法,在创设的文化氛围中学习。 四、结语 文化是语言生存扎根的土壤,语言是文化传播的重要载体,而外语教学的根本目的就是为了实现跨文化交际,高职院校教师应意识到跨文化教学是外语教学的一个重要环节,在讲授外语语言的同时应该注意同步传授文化及背景知识。在我们日常的口语交际中跨文化的因素就已经存在,当前各种各类语言学习的教材也提供了大量翔实的学习语言素材,教师需要将其在日常的教学中充分加以利用和发掘,主动创设学习情境,激发学生学习的积极性,提高学习的原动力,并将文化知识及背景知识用于具体教学实践中,以此来增强学生学习外语的信心,提高跨文化交际的能力。 职业能力论文:浅谈秘书人员职业能力要求与高职文秘专业综合职业能力培养 论文关键词:文秘 职业 能力 培养 论文摘要:高职院校文秘专业应根据社会对秘书人员的职业能力要求,转变观念,以秘书工作的职业能力培养为核心,以秘书工作任务流程为纽带,以实训教学带动理论教学,合理设置理论课程和实训环节,构建秘书职业能力培养课程体系,改革教学内容和方法。 当前公司、企业等用人对高职毕业生的要求除了强调专业技能外,对综合职业能力的要求越来越高。与技术应用型专业相比,高职文秘专业在职业能力方面对综合职业素质的要求更高,这就构成了当前高职院校文秘专业人才培养模式和社会需求之间的矛盾。要解决这一矛盾,高职院校在文秘专业人才培养方案中就必须针对社会对秘书人员的要求,进行教学和实训环节的改革,全面提高学生综合职业能力的培养。 一、秘书人才的职业能力要求 职业能力可以概括为:人们从事某职业所应具备的基础能力,即人们运用必备的知识、技能、态度按规定的工作职责和任务的要求,完成职业活动的综合能力。职业能力由两大能力模块组成,即通用能力和专业能力。通用能力与特定的、专门的职业技术知识无直接联系,它是从事任何工作的任何人获得成功所必需掌握的技能,是跨职业的、可迁徙的、有助于终身学习的、可发展独立性的能力。专业能力是指完成主要职业工作任务所应具备的专业技术能力,主要指运用专门技术和掌握该技术所需的基础知识及从事基本的职业工作的能力。[1] 当前用人社会对秘书人员的要求,一是注重综合素质,即要求秘书人员要德才兼备。二是文化素质和心理素质。既要有较强的办事、办文和办公自动化能力,也要有有团队精神和创新精神、“诚实守信、爱岗敬业、能吃苦耐劳”的职业道德和心理素质,以及公关能力、协调能力、市场调查与营销能力等。社会对文秘人才的需求比较注重实际工作能力,较看重综合素质,应用型、复合型秘书是当前社会需求的主要对象。 二、当前高职文秘专业职业能力培养的现状 目前开设文秘专业的高职院校为数不少,尽管在文秘专业开设之初大都进行过相应的调研和论证,但在涉及文秘专业人才培养方案时还是难以摆脱对文秘专业人才能力培养的传统认识,过分执着于办文、办会、办事能力的培养,尤其是对学生的语言、文字能力强调过多,课程安排更接近与传统的汉语专业,以老师为主的课堂知识的传授多于以学生为主的实际工作过程训练和相应的能力培养。这主要体现在几个方面: (一)课程设置不合理 由于强调知识的系统性和全面性,理论性、知识性课程过多,实践性课程相对较少,即使安排了实训课程,也往往是理论性、知识性课程的延伸,缺少由理论性到实践能力的转变,理论性课程孤立和脱离工作的实际。比如,花费很多课时讲授汉语知识和秘书理论,使课程成为枯燥乏味的教条,课堂教学效果较差。 (二)专业教师缺乏职业工作经验 秘书工作是一门实际操作性较强的工作,涉及到行政管理工作的很多方面,而目前高职院校文秘专业的课程大都是由中文等相关专业的老师承担,很多老师从来没有从事过文秘或相关工作,对文秘工作的理解往往是从书本上得到的,或是以自己的人生阅历来进行理解,缺少对文秘工作的真切体会。因此,在教学的过程中往往不能理论联系实际,使课程的教学变成了纯粹的理论教学。 (三)实训教学环节虚浮 高职文秘专业培养的是应用型、复合型人才,需要较强的动手能力和实际操作能力,而这方面能力的培养离不开实践教学的设置和实施。目前一些高校在实践教学环节方面,一是设置不合理,二是实训教学设施不齐备,三是实训教学流于形式。实训教学本来是由理论学习到实际工作能力培养的过渡,学生通过实训教学一方面可以了解秘书工作的各个环节和流程,一方面通过实训掌握秘书工作的基本技能。但大部分高职院校文秘专业在实训环节的设置上限于学校在经费上的困境,难以设置基于文秘工作流程的仿真实训室,同时实训教学的老师因为缺乏实际秘书工作经验,也很难制定和实施合理的实训内容和环节,使实训成为脱离秘书工作能力培养的虚浮的形式。 三、文秘专业综合职业能力培养对策 从高职文秘专业学生的能力培养要求来看,它应包括业务能力、办事能力、社会能力和个人能力四科。其中,业务能力是专业能力,是核心;办事能力和社会能力则是职业能力,是基本;个人能力则是其岗位能力的某种杰出表现,是拓展。[2]上述四种职业能力契合了社会对文秘人员的职业素质的要求,应该成为高职院校文秘专业综合职业能力培养的参照高职文秘专业人才培养要想符合社会对秘书人员的职业能力要求,就必须转变观念,以秘书工作的职业能力培养为核心,以秘书工作任务流程为纽带,以实训教学带动理论教学,合理设置理论课程和实训环节,构建秘书职业能力培养课程体系,改革教学内容和方法。 (一)以专业能力培养为核心,设置教学和实训环节和内容 按照秘书工作的岗位能力要求,对专业课程进行改革,将所有课程按照基本能力、业务能力和相关能力三个模块进行设置。基本能力主要包括语言文字表达能力、外语运用能力和办公自动化运用能力;业务能力指的是文秘人员自身应具有的职业特点的能力,是文秘人员完成本职工作中各类不同工作内容所需的能力,包括文字处理能力、信息收集和利用能力、调查研究能力、办公室事务处理能力和公关策划能力、会务与商务活动处理能力等;.相关能力可分为摄影、摄像、录音、速记、驾驶、则税金融、法律法规、营销竹理等内容,是业务能力的必要补充。[1] (二)联合相关专业,联合建立仿真实训中心或“仿真公司” 文秘专业实训室的建设应立基于文秘工作流程,在当前高职院校对文秘专业经费投入不多的情况下,文秘专业实训室建设可以考虑和学校其他相近专业共同组建仿真实训中心或“仿真公司”,这既可以实现校内资源共享,实现“公共职业环境”与“局部职业环境”的有机组合,同时又可以按照公司管理的模式完成基于工作流程的文秘专业实训。[3] (三)以学生为主体,以能力训练为核心改革课堂教学 教师在课堂教学的过程中,要针对秘书工作相关能力培养的目标,以工作任务驱动教学,设置教学内容和教学方法。在教学的过程中,改变传统的知识传授式的“满堂灌”的做法,按照能力培养的需要,以学生为主体,以能力训练为核心,采用启发式、讨论式、和情景教学、现场教学等师生互动教学法,引导学生进入工作情境,调动学生参与课堂教学的积极性、主动性。[4] 高职院校文秘专业人才培养,是为学生毕业走上秘书或相关工作岗位的一个职业能力培训过程,培养的是“准职业人”,是能够适应社会对秘书职业能力要求的未来的职业工作者。因此,综合职业能力培养的成败不仅关系到学生未来的求职就业,也关系到学生未来的职业发展。 职业能力论文:关于职业院校学生口语能力现状与成因探析 [论文关键词] 职业院校 口语能力 缺陷原因 [论文摘要] 职业院校学生的口语表达能力存在一定缺陷，从而制约了学生的从业质量。因此，笔者主要针对职业院校学生在择业与就业过程中表现出来的问题进行深刻分析，探索提升学生从业质量的教改方法。 市场经济在培育物资市场的同时，也构建 了人才市场职业院校以突出的技能性和明确的专业指向性办学特色，为人才市场培养直接需要的各类人才 ，成为市场经济时代最活跃、最具发展前途的教育类型之一。职业院校所设专业直接对应人才市场的需求，因而，学生就业前景十分可观。然而近几年学生择业与就业情况并非十分乐观。一些学生多次择业碰壁，一些学生就业不对口，还有一些学生虽然找到了适合的职业，但发展缓慢……。原因很多，但其中一条原因却十分具有普遍性，那就是学生的口语表达能力缺陷，严重地制约了学生的从业质量。 一、职业院校学生口语能力现状 根据毕业学生反馈和在校学生口才训练教学中反映出来的情况，我们可以把职业院校学生在口语表达方面存在的问题概括为三类。 一是心生胆怯不敢说 ，未及张 口脸先红。在择业时，虽然机遇就在身边，但却缺乏敢说敢为的“闯”字，不主动用口语向用人单位表达才能，从而丧失 了展示自己的机会。在工作中，面对问题缄口弗辩 ，试图以“硬挺”来躲避矛盾，往往遭致不利于自己的结果。 二是逻辑不清不会说，语无伦次欠流畅。这类学生 口语表述不完整，讲话要点不突出，常常不能把 自己的想法、做过的事情准确而清楚的表述出来，结果因言者不得要领，使听者不知其所云，若在职场 中如此这般向上级汇报工作的话很有可能会给领导留下“工作不得力”的印象。 三是不知道哪些该说哪些不该说。一些学生在与人交流时，往往因不能审时度势，掌握谈话时机或对方的需要而说出不该说的话，致使听者心生反感；因过分展示自己而套话连篇，表达模式化 ，导致听者在听的过程中暗忖其品质而心生“不放心”的感觉。 二、职业院校学生口语能力缺陷的原因 职业院校学生 口语能力缺陷的原因是多方面的，既有主观原因，也有客观原因；既有历史因素的影响，也有现代环境的左右。 1．职业院校口才训练重视程度不够，教学模式陈旧职业院校的教学思维方式 ，在一定程度上仍然沿袭过去的学历教育模式，缺乏以提高能力素质为根本 ，向从业质量要就业数量的创新思维。因而，口才训练在职业人才培养中的作用与地位始终认识不够 ，教学定位不准。 从口才训练课程本身来讲，教学内容陈旧，缺乏专业指向性；教学方法呆板而陈旧，灌输式教学法严重地束缚了学生热爱口才、学习口才的积极性和创造性。 2．应试教育制度缺乏人文关怀，忽视口语教学 职业院校学生口语能力缺陷的历史原因，是应试教育制度缺乏人文关怀，忽视了口语教学。 教育行政部门颁发 的关于义务教育乃至高中教育阶段的教学文件中，历来十分重视语文教学中学生口语能力的训练。九年义务教育课程标准对口语交际的总要求是：“具有日常口语交际的基本能力，在各种交际活动中，学会倾听、表达交流，初步学会文明地进行人际沟通和社会交往，发展合作精神。”新颁布的《语文教学大纲》规定：“高中语文教学要在初中的基础上进一步提高学生正确理解和运用祖国语言文字的水平，使他们具有适应实际需要的现代文阅读能力写作能力和口语交际能力。”然而，上述“课程标准”或“教学大纲”中的规定或要求 ，并没有落实到教学实践中，真正影响和指挥初高中教学实施方向的是应试教育制度。 事实上，升学考试是教学的指挥棒。历届中考 、高考只考书面语言，不考口头表达能力，初高中语文教学往往只注重对学生阅读能力和写作能力的培养，教师绝不敢越雷池一步，考什么讲什么，怎么考就怎么讲，因而，忽略了学生口语交际能力的培养。应试教育制度下的教学内容单一，教学方法单调，分析繁琐，答案唯一，满堂灌、形式主义充斥课堂，学生很少有发言的机会。教师对学生回答的闪光点常常缺乏应有的热情和肯定，甚至扼制学生表达的欲望，使学生产生“厌说”的心理。由于繁重的考试压力，学生时代应当有的丰富多彩的课余活动几乎被取消，学生喜闻乐见的各种文艺活动、辩论比赛 、演讲比赛、班会 、团队活动等几乎被挤出校门“口语交际”的权利大部分被剥夺已成应试教育制度下中小学生生活的不争事实。 3．现代家庭结构和生活环境不利于口语交流 职业院校的学生多为独生子女，他们的家庭相对宽裕能为孩子提供较好的生活学习条件。他们生活在众星捧月唯我独尊的生活环境中，受到几个长辈的共同呵护，却缺少兄弟姐妹之间平辈的交往。优越与负面影响并存的生活环境，使他们的语言交流能力呈畸形态发展，前面谈到的三类情况在他们身上都有不同程度的表现。 生源的城乡差别也影响着学生的口语表达：来自城市的学生多受家人宠爱，任性骄横，口语表达上常出现的问题为“不知道哪些该说哪些不该说”；而来 自农村的学生面对陌生的城市生活多有 自卑心理，常表现为“心生胆怯不敢说”。城市和农村学生多自成小团体，相互之间缺乏沟通，不善于寻找和营造心灵沟通的共同语言。 4．网络虚拟交流方式抑制了口语表达能力 受生理、心理变化的影响，学生进入 中学 以后产生害羞之心，不愿当众发言，“怕说”成为普遍现象。然而，“怕说”仅是表面现象，而内心深处与人交往的心理需要比任何年龄段都更加强烈。由于怕羞而不敢说的心理需要得不到学校环境的正确引导而备受压抑，学生们的交流需要却在虚拟的网络世界寻找到倾诉和满足的场合。 网络虚拟世界为人们打开的是另一种“口语”交流方式。网络虚拟世界的交流是背靠背的交流，人们可以毫无忌讳畅所欲言，甚至可以无需考虑对方的感受；只要双方愿意，甚至可以冲破民族、宗教的禁忌。这种虚拟世界的交流环境很受现代青年人的喜欢，尤其是那些性格孤僻、在公众面前不敢说、不会说和不知道哪些该说哪些不该说的青年学生。 他们在这里“畅所欲言”，得到了一种满足，久而久之形成习惯。然而，这种“满足”是一种虚妄的满足。虚拟世界的“畅所欲言”并不等同于真实世界的畅所欲言，并不能替代人与人之间真实的口语交流。学生一旦走出校门，面对激烈竞争的人才市场和就业环境，面对真实的语言及情感交流，会感到严重的不适应，可能会变得自闭 ，变得更加不敢面对真实的人与人之间的口语交流。因此，学生在网络虚拟世界“畅游”得越远，越会抑制 自身的口语表达能力。 三、职业院校学生口语能力训练的思考 现代社会是信息社会，是市场经济时代，尽管信息的表达、传输方式很多，但人与人的沟通交流最直接、最迅速、最方便的方式莫过于口语；学生离开校门走向社会，是昂首步人人才市场，笑对激烈的人才竞争，用雄辩而得体的口才从容展示推销 自己，还是言语迟钝，反应木讷 ，尴尬地面对社会各业的选择?答案不言 自明。口才是展示一个人智慧、知识、能力和素质的工具。口才能够提升学生的从业质量，能够为学生的进一步发展创造更多的机会，因而，我们说口才是工作的需要 ，口才是社会的需要，口才理应成为学生的前位且通用的技能。 前面谈到的影响学生口语表达能力的四条原因中，客观因素明显占相当大的比重，有些问题甚至是职业院校自身无法扭转的，然而，职业院校并非无所作为，相反，这些问题恰为我们创新职业院校的教学思维，改进教学模式提供了广阔的空间和舞台。 职业院校学生在择业与就业过程中表现出来的问题 ，促使我们有责任深刻分析症结所在及其原因，探索提升学生从业质量的教改方法。我认为 ，首先应把 口才训练课程教学摆在提高学生从业质量的重要位置，把学生口语表达能力视为学生综合能力中的前卫性能力 ；其次，改革口才训练教学模式，突出职业指向性对口训练 ；第三，创造适宜锻炼口才的校园文化环境，扩大师生之间、同学之间的沟通与交流。 职业能力论文:职业会计师能力框架研究 「摘要会计教育与实践的目标是培养胜任的职业会计师。多年以来，一些国家政府或职业团体对于职业会计师的胜任能力进行了深入的研究。本文首先回顾相关文献，并归纳了胜任能力框架的研究成果。在此基础上，本文论述了这些研究对我国职业会计师能力框架研究的启示。 「关键词职业会计师；能力框架 一、能力框架研究的意义 职业会计师承担着公众责任，职业会计师的资格标准是会计师团体与公众的一种社会契约，该契约在委托职业会计师履行特殊职能的同时，约定了他们必须具备某种最低资质。公众希望职业会计师能胜任其职能，职业会计师如果职能履行不当，公众将付诸诉讼甚至寻求其他外部力量支持，这将严重威胁到会计的职业地位，因此研究职业会计师能力框架既有现实紧迫性也有战略意义。 成为职业会计师要经过院校学习、工作经历、职业资格准入和后续教育等阶段，但一直以来我们更着重资格审核，这导致既使他们通过考试或资格审核，也无法确定他们能否独立、高效地履行一项职责。而基于胜任能力的方法（Competence-based approach）则着眼于职业会计师是否具备按既定标准履行职能的胜任能力，强调以职业需要为导向设计职业会计师能力框架，并贯彻于职业会计师培养及评价的全过程。 1.在院校教育阶段，能力框架使高校教育与实际工作需求联系更密切 高等教育的目的是为将来的职业发展奠定基础的，高校所传授的知识只有与工作环境相联系才有助于未来职业发展。目前高校在一定程度上脱离了实际，考核方式教条，学生穷于应付条条框框。能力框架可以为高校教育提供指引，使其关注市场需求，以能力为导向调整培养方式：在教学方式上采用更多案例，或模拟工作实验；在考核上，更多地以实务为背景；在课程设置上，以适应实际工作需求的知识和技能为基础。 2.在工作阶段，能力框架可成为职业手册 能力框架来自于对真实工作的考察，区分不同层次、不同专长，对每一项职能均有详细说明。对照能力框架，从业者可以找到差距及需强化的领域，平衡发展知识与技能，个人能力可以得到最快速的提高。对于担任高级职务的会计师而言，可借助于框架对所管辖领域进行职能界定，能力框架是他们最好的手册。 3.在准入阶段，胜任能力为制定准入标准提供了指南 严谨的准入标准是职业会计师承担社会责任的保障。制定标准的权利属于监管机构或职业团体，为避免标准形同虚设，他们必须审慎制定标准。基于胜任能力的方法能更有效地判定从业者是否具有潜在的职业素质。例如，资格考试以能力为基础更能体现工作的需求，从而更能为公众所信赖。 4.在继续教育阶段，能力框架为课程设置打下基础 课程设置对后续教育甚为关键，课程设计者可以根据能力框架，推定工作岗位所需具备的知识和其他技能，形成更为相关的知识大纲。通过跟踪环境的变化，课程设置还可兼容当前和未来会计师的需求。 此外，能力框架为职业界与外界沟通、协作提供了便利，外界可据以了解职业会计师的工作范围和能力要求；不同国别的职业团体之间，可以比较能力的差异而互相促进；会计职业的法规建立在诸如胜任能力等客观和透明的标准基础上，有助于推进国际会计服务的自由化进程[联合国国际会计和报告标准政府间专家工作组（ISAR），1999].由于能力框架的上述重要意义，各国的监管机构或职业团体对其甚为关注。 二、国外职业会计师能力框架研究综述 1.研究现状 早在20世纪60年代，美国注册会计师协会（AICPA）就开始了会计人员能力的研究，并于1967年了《职业知识框架》。1968年，AICPA的Beamer委员会了《会计职业的院校教育准备》，此后两次更新，对美国的会计教育产生了深远影响。1986年，针对会计教育无法满足社会要求的现状，美国会计学会（AAA）发表了《未来的会计教育：为日益扩展的职业做准备》，倡导大学教育应强调技能的培养。为响应AAA的报告，当时的“八大”于1989年联名了《教育的视野：会计职业成功之能力》，提出了注册会计师所需具备的能力和知识框架，同时资助AAA成立了会计教育改革委员会（AECC）。AECC对800名会计师进行了调查，于1990年了《会计教育的目标：第1号立场申明》，指出会计教育的目的在于培养学生未来成为专业人员应有的素质，并认为成功的会计人员应具备表达能力、信息处理能力、决策能力、基础知识（会计、审计和税务）、经营知识、职业道德及领导能力。AICPA于20世纪90年代中期启动愿景项目（Vision Project），该项目从影响注册会计师行业的政治、经济、社会、技术、人力资源和规范等因素人手，归纳出注册会计师的核心价值、核心服务及核心能力。在此项目基础上，AICPA于1998年了《新财务职业的能力模式》。1999年，AICPA了在线的胜任能力框架一《进入会计职业的核心胜任能力框架》，该框架包括了会计行业普遍适用的能力，并为会计教育由知识型向技能型转型提供了理论支持。在财务经理协会（FEI）的支持下，美国管理会计师协会（IMA）于1999年采用实地调研和问卷调查的方法，分析了管理会计领域过去发生、及未来可能发生的变化，其成果反映在《哪些更重要，哪些不重要：1999管理会计实务分析》。在内部审计方面，美国内部审计协会（IIA）于1999年推出了《内部审计能力框架》，该书从全球内审职业、内审知识、职业未来、最佳实务、胜任能力及胜任能力评价等角度，分析了能力发展的要求。 澳大利亚与新西兰的研究始于20世纪90年代初。1993年，澳大利亚特许会计师协会（ICAA）、注册会计师协会（ASCPA）与新西兰特许会计师协会联合发起了职业会计师胜任能力的研究，其最终成果为《澳大利亚和新西兰职业会计师基于胜任能力的标准》（又称Birkett报告）。该报告的重要性为各职业团体所认可。此后，ICAA与ASCPA专门针对注册会计师的能力进入了深入研究，并于1999年了《注册公司审计师能力标准》的征求意见稿。 加拿大注册会计师协会（C以）于1986年就开始运用基于胜任能力的方法研究注册会计师的能力框架，并于2000年了《加拿大注册会计师胜任能力框架》。CGA的“能力表”列示了各领域职业会计师所需的147项能力。1996年，加拿大成立了跨协会的愿景研究工作组，基于工作组的研究，加拿大特许会计师协会（CICA）于2001年了《特许会计师能力图》，此后又于2003年了《候选特许会计师能力图》。 英国的政府文件（如国家职业标准）早有要求建立与工作业绩相联系的胜任能力框架。1998年，英国特许会计师协会（ACCA）了《职能图：胜任能力框架与会员胜任能力》。 南非政府颁布了《南非资格法案》，并制定了“国家资格框架”。框架要求所有资格标准必须以业绩结果为基础，所有以胜任能力为基础的标准必须由相关部门拟定。会计职业团体已组成“标准建立组”，研究会计师的能力框架。 国际会计师联合会（IFAC）在1996年了第9号国际教育指南（IEG9，修订版）：《预备教育、专业胜任能力评价及职业会计师的实践要求》，提出会计教育应使会计人员具备持续学习的技能并能适应环境变化；2003年，国际会计师联合会了集大成的《成为胜任的职业会计师》（基于1998年与2001年征求意见稿）。该报告系统介绍了各国能力框架研究的成果，分析了能力框架研究的方法，并倡导各监管机构或职业团体采用基于胜任能力的方法。针对管理会计师的能力需求，国际会计师联合会下属的财务和管理会计委员会（FMAC）于2002年了第12号研究报告：《管理会计实务及管理会计师的胜任能力档案》。 “认识到提高会计信息披露和审计的质量要求取决于合格职业会计师的存在，以及对各国职业会计师资格要求进行协调的重要性”，联合国国际会计和报告标准政府间专家组于1999年了《职业会计师资格要求国际指南》，以IFAC的IEG9为基本框架，向各国推荐关于职业知识教育的大纲。 2.研究方法 Hager，Gonczi和Oliver（1990）将职业胜任能力的研究方法分为三种：一是从工作角色的角度分析职业，然后按任务或子任务细分；二是分析职业人员个体所必须具备的知识、技能或职业态度；三是在真实工作环境中，考虑表现结果，分析需投入的知识、技能和态度。 国际会计师联合会财务和管理会计委员会将第一种方法称为功能分析法或业绩结果法。澳大利亚、新西兰和英国均采用了这种方法。该委员会的第12号研究报告是功能分析法的典范，该报告对能力的研究始于对管理会计职能的剖析，将管理会计职能置于管理流程中考察，根据其在管理流程中的角色定位，将其分解为方向设定、变革和设计、业绩计量和控制、职能管理、环境管理等5个胜任单元，进而将五个胜任单元继续分解为13个胜任元素，再将13个胜任元素细化为69个流程，结合每个经营流程，针对13个胜任元素建立业绩标准，用以衡量胜任元素的执行结果。功能法的主要缺陷在于其冗长的能力列表给实施带来困难。同时，功能法对许多功能的细分比较主观，因为往往一项工作是多种功能组合的结果。 第二种方法基于能力投入，国际会计师联合会称之为能力法。胜任能力是能力投入的结果，能力的培养对于工作的胜任起了决定作用。这种方法主要被美国采用，IEG9也沿用了该方法。美国管理会计师协会的《管理会计实务分析》采用了能力法，它将胜任能力定义为知识、技能和能力组合（KSA），并分12类列示了162种能力组合。能力法的缺陷是脱离实务，研究出的个人能力无法有效地与业绩评估相联系。同时，这种方法可能会漏掉重要的能力要素。 第三种方法是国际会计师联合会所倡导的方法。国际会计师联合会认为上述两种方法可以有机地结合起来，它建议，基于胜任能力的方法应该将会计课程设置与工作要求更紧密地联系起来。通过分析工作中的角色，职业团体可以向后推导这些角色所基于的知识和能力（IFAC，2003）。大多数监管机构或职业团体意识到采用单一方法的局限性，并逐步采用功能分析法和能力法相融合的方法。 3.研究结果 对于能力框架的研究者而言，职能定位与能力构成至关重要。本文选择有代表性的文献加以比较。 （1）职能定位 ACCA的职能图定义了4大关键领域、13项关键角色及41个职能组。4大领域及各领域的角色分别为：会计与财务管理、资产管理、业务管理与筹划、资源管理。 AICPA在《新财务职业的能力模式》中区分了内部审计、法定财务报告与会计原则、财务分析、控制环境、预算预测与业务筹划、成本管理、税务、现金管理、人力资源以及信息技术等10项职能。 《澳大利亚和新西兰职业会计师基于胜任能力的标准》中划分了7项职能，包括审计、对外报告、管理会计、税务、理财、管理以及清算与重组。 IMA在《1999管理会计实务分析》中将会计职能划分为9个模块：一般会计、管理和成本会计、业务规划、业务分析和决策、控制、理财和现金管理、税收、组织变革和发展以及行政管理。 （2）能力构成 英国资格和课程委员会（QCA）定义了对所有职业通用的7项核心能力：算术、交流、IT技术、问题解决能力、个人技能、协同工作能力、提高学习和提高业绩的能力。 AICPA愿景项目认为，注册会计师应具备5种核心能力，包括交流与领导能力、战略与批判性思维能力、对消费者与客户和市场的关注、综合信息的演绎能力、技术能力。AICPA在《进入会计职业的核心胜任能力框架》中列示了3种能力，包括职能性胜任能力（决策模型、风险分析、计量、报告、研究及运用科技强化职能的能力）、个人胜任能力（职业风度、问题解决与决策制定、协作、领导、交流、项目管理及运用科技强化个人能力的能力）和广泛的经营视野（战略及批判性思维、行业或分部的视野、全球或国际视野、资源管理、法律及规章视野、市场和客户关注度以及运用科技强化经营视野的能力）。 《澳大利亚和新西兰职业会计师基于胜任能力的标准》中列示了人际技能、组织技能、分析与构造技能以及理解技能。 CGA的能力表列示了4个方面的能力：技术知识（财务会计与报告、管理会计、理财与财务规划、一般商业知识、IT知识、税务）、一般管理（计划、分配与管理资源、计量与监督、交流）、领导能力（组织与战略领导、团队领导与建设、员工训练）和职业观（关注客户、伦理与诚信、整合方法、问题解决、职业发展、职业自评）。 CICA在《特许会计师能力图》及《候选特许会计师能力图》中，认为特许会计师通用的胜任能力包括道德行为和职业观（如保护公众利益、正直与公正、独立、保密等）、个性特征（如自我管理、创新、适应能力等）及职业技能（生成计划和信息、检验计划和信息、交流、问题解决等）三部分。然后，CICA划分了特许会计师的6个胜任领域：组织有效性与控制和风险管理、财务、税收、业绩计量、鉴证、信息及IT等。 IFAC在第12号研究报告中将技能分为两类，即感知技能（技术技能、分析与设计技能及理解技能）和行为技能（个人技能、人际技能及组织技能）。在IEG9中，IFAC（1996）认为能力来源于知识、技能和职业价值观。知识包括一般知识、组织行为与经营知识、会计和会计相关知识以及信息技术；技能包括智力、人际关系能力及交流技能；职业价值观指职业会计师所需具备的正直、客观、独立、遵守职业道德、关注公众利益和社会责任、终身学习等品质。 在总结各职业团体研究经验的基础上，IFAC（2003）建议，与职业会计师相关的核心实务领域至少应包括财务会计与报告、审计与鉴证（内部和外部）、管理和成本会计、税务、财务管理、一般管理、IT技术、公司治理与伦理，职业团体也可视具体情况向现金管理、清算与公司重整、财务分析、组织与物流、公司理财、经管责任与控制、股东报告、战略规划与决策支持等方向拓展。与核心实务相关的核心知识是胜任能力的基础，要达到既定业绩目标，职业会计师至少还需具备一些素质，如正直公正、行为技能、广阔的经营视野、职业技能、技术水平及智力等。职业团体可扩展能力需求，如分析技能、问题解决技能、人际和交流技能等。除了核心知识之外，职业会计师至少应具备法律、经济、数量方法、营销和行为科学等相关知识。 三、我国职业会计师能力框架研究现状及改进 1.我国职业会计师能力框架研究现状 许多学者研究了我国的高等会计教育问题。王光远等（1999）、李心合（1998）分析了我国高等会计教育的目标。石本仁（2000）分析了会计教育的现状以及知识经济带来的影响和挑战。刘兴云等（1996）比较了我国和西方国家高等院校会计教育的差异。周齐武等（1997）分析了我国高等会计教育存在的弊病。袁广达（2003）对入世后我国会计教育的改革提出了若干建议。综合这些学者的研究结果可以发现，我国的高等会计教育基本上是一种封闭的脱离实际的模式，重理论轻实践、重知识传授轻能力培养的现象还普遍存在。会计的高等教育已严重滞后于市场经济发展的要求。 在培训方面，中国注册会计师协会了《职业后续教育基本准则》，要求注册会计师不断接受后续教育，并逐步建立了分层次的培训体系，但到目前为止，后续教育仍然缺乏能力框架的支持。对于在工商、事业及政府部门从业的会计师，监管机构或职业团体并未要求强制后续教育，后续教育也未成体系。国家会计学院的成立为会计职业培训做出了贡献，但到目前还没有系统的培训战略和课程设置。多数民间培训机构则处于低水平的模仿阶段。 在资格准入方面，我国的会计资格考试包括会计从业资格考试、会计专业技术资格考试及注册会计师资格考试。统一考试的科目和内容在一定程度上反映了工作的需要，但总体而言还是以知识（知识体系偏重会计）为导向，未必能考核真实的胜任能力。 加入WTO使我国的职业会计师行业壁垒消除，提高我国职业会计师胜任能力已刻不容缓。而我国会计的高等教育、职业会计师的考核和后续教育均缺乏职业能力框架的支持。因此，职业会计师能力框架是一个亟待研究的课题。 2.我国职业会计师能力框架研究的改进 根据我国实际情况并借鉴国际通行做法，我国会计人员能力框架分为注册会计师能力框架和学位会计人员能力框架两大分支。其中学位会计人员能力框架还可分为会计岗位资格（总会计师、首席财务官、财务总监、会计部门负责人等）、会计专业技术资格（高级会计师、会计师、助理会计师、会计员）和会计从业资格的能力框架。 在研究方法上，我国可采用功能分析法和能力法相结合的方法。采用这一方法形成的能力框架一般有机地结合了4个方面的职能：需要执行的任务（职能）、所执行任务的环境、特定的业绩标准、完成一定业绩标准所需的能力或个性特征。对职能的研究可以采用访谈、问卷调查、实验室（如模拟工作环境）、直接观察（如公司调研）等方式。这些实地研究可以与规范演绎相结合，业绩标准的建立可以寻求专家支持，能力的界定则可结合实地调研、文献检索与专家咨询来进行。 3.实施建议 能力框架的有效性取决于实施效果。根据国际上的经验，如果监管机构或职业团体能制定自己的资格标准，那么这些能力框架的研究更容易得到运用。我国的职业能力框架研究有负责资格评价的权威部门参与，这对能力框架的实施将起到促进作用。但框架的实施将带来会计教育和考核体系的变革，不免会遇到阻力，政府和职业团体必须有相当的决心促进框架的实施。 国际会计师联合会（1996）提出，会计教育和实践的目的是培养胜任的职业会计师。没有完整的能力框架，就不会有适当的会计教育、准入标准和后续培训体系，也就不利于职业会计师的培育。中国作为一个不断壮大的经济实体，职业会计师在经济中的作用日渐重要。因此，在我国研究和实施职业会计师能力框架意义重大。 职业能力论文:论注册资产评估师职业能力框架探讨 [论文关键词]注册资产评估师；职业能力；能力框架 [论文摘要]注册资产评估师能力的高低直接影响到其执业质量和评估行业的健康发展。因此，建立完善的注册资产评估师执业能力框架对提高注册资产评估师的职业能力有着重要的意义。建立完善的注册资产评估师执业能力框架是一项系统的工程，需要大量的研究调查工作。本文对构建该框架的目的、方法和内容进行探讨，以求为该框架的建立打下一定的基础。 资产评估行业是一个以人为本的知识密集型行业。在影响资产评估行业发展的诸多因素当中，注册资产评估师职业能力是最关键的因素，因为它直接关系到资产评估执业质量和资产评估行业的社会公信力，进而影响我国资产评估行业的生存与发展。随着我国资产评估所处的社会经济环境的不断变化。注册资产评估师在执业过程中会不断遇到一些新情况、新问题，这就对注册资产评估师职业能力的要求越来越高。然而，我国评估行业还没有建立起完善的注册资产评估师职业能力框架，这种情况不利于注册资产评估师整体职业能力的提高。因此，要加强对职业能力框架的研究，尽早建立起完善的注册资产评估师职业能力框架。 一、构建注册资产评估师职业能力框架的目的 明确目的是构建框架的前提，可以为框架的建立指明方向。构建注册资产评估师职业能力框架的目的主要包括以下几个方面的内容： (一)提高注册资产评估师的职业能力 我国自1996年实行注册资产评估师资格考试制度，只有通过资格考试才能成为一名注册资产评估师。但是，我国注册资产评估师资格考试制度还不完善，存在着一些问题，不能完全考查考生的综合能力。通过资格考试并不完全说明已经具备了注册资产评估师所需的各种能力。因此，完善的职业能力框架可以为评估师提供一种标准，使其认识到自身的优势与不足。在以后的工作和学习中发挥自己的优势，弥补自身的不足，以达到提高职业能力的目的。另外，完善的职业能力框架为评估机构挑选人才提供了依据。评估机构会根据框架来评价评估师的综合能力，这也从客观上对评估师提出了更高的要求，迫使其根据职业能力框架的要求来提高自身的综合素质。 (二)促进评估行业人才培养 目前，评估行业对人才培养工作十分重视，中国资产评估协会采取了积极措施来促进人才培养工作的不断深入。但是，阻碍评估行业人才培养的主要障碍之一就是缺乏系统、完善的职业能力框架。职业能力框架的建立可以使评估高等教育与实际工作需要联系得更密切。现阶段，评估高等教育在一定程度上与评估实践相脱节，存在着重理论、轻实践，重应试、轻能力的问题。职业能力框架可以为高校提供指引，使其重视市场要求，以能力为向导调整评估人才培养方式。职业能力框架的建立为注册资产评估师资格考试提供了指南。资格考试是目前评估行业的惟一准入条件，对评估人才的培养工作起着重要的作用。基于职业能力框架的注册资产评估师资格考试可以有效地判断应试者是否具有潜在的职业素质。框架的建立可以优化评估后续教育的课程设置。课程设置是后续教育的核心，职业能力框架指出了评估师在工作岗位上所需的素质和能力，可根据框架要求制定相应的知识大纲，安排合理的课程内容。 (三)增进社会公众对评估行业和评估师的认知程度 我国资产评估行业起步于上世纪80年代末，与其他中介行业如律师、会计行业相比发展历史较短。许多社会公众对评估行业并不了解，对注册资产评估师的职责并不清楚，加之近年来频发的评估失败案件，使得社会公众对评估行业和注册资产评估师产生了一些质疑。这种情况不利于评估行业的健康发展。职业能力框架的建立，可以使社会公众充分认识到评估行业对从业人员的高标准要求，从而提高社会公众对评估行业和注册资产评估师的认知度，为评估行业发展和注册资产评估师执业提供良好的外部环境。 二、构建注册资产评估师职业能力框架的方法选择 最早对职业能力研究方法开展研究的专家提出了三种关于职业能力的研究方法。一种是从工作角色的角度来分析职业能力，然后按任务或子任务细分，称为功能法。功能法从被评价者从事的具体业务的过程入手，通过对其担任的不同角色及完成不同的工作任务进行观察、分析、比较，把工作各环节分解为各个工作要素，并列出相应胜任的标准，用来评价其是否达到完成此工作所需要的标准，从而绘制出一张详细的胜任能力表。另一种方法分析职业人员个体所必须具备的知识、技能或职业态度，称为投入法。投入法是指被评价者为了胜任所从事的工作而应该进行的各种投入，如知识、技能、品质等方面的投入，如果被评价者提供的服务及各种信息能够让管理部门和信息使用者认为是科学的、有价值的、可信赖的，那么就必须进行各种投入。此种方法更加关注未来，强调被评价者应具有的长期价值。第三种方法是将前两种方法结合，在真实的工作环境中，考虑表现结果，分析需投入的知识、技能和态度。 在我国，资产评估行业起步较晚，评估机构总体实力较为薄弱，注册资产评估师的执业范围主要是以法定业务为主，评估业务还比较单一；注册资产评估师执业经验不够丰富，资产评估活动规范性和科学性有待进一步完善，如果单纯使用功能法会存在一定的缺陷。在这种情况下，从资产评估信息使用者和资产评估行业管理部门的角度出发构建职业能力框架更为合适，但同时也存在着比较抽象、可操作性不强的缺陷，单纯的使用投入法也不尽合理。因此，要将两种方法有机结合，吸收两者的优点。笔者认为在构建职业能力的总体框架上可采用投入法整体分析注册资产评估师应具备的职业能力，并通过采用功能法具体分析注册资产评估师在执业过程中所需要的各种具体能力。 三、构建注册资产评估师职业能力框架的初步设想 从投入法的角度来看，在执业时，注册资产评估师需要具备其所在领域的相关专业知识，如会计、资产评估、机械设备评估、房地产评估和经济法等。但评估实践活动是一项复杂的过程，评估师在执业过程中会受到各种因素的干扰，这种干扰有来自人为的也有来自客观世界的。评估师除了应具备相应的专业知识外，还应具备能把这些专业知识运用到评估实践活动中的职业技能和保持形式、实质的独立不受外界干扰的职业品质。因此，职业知识、职业技能和职业品质就组成了注册资产评估师职业能力框架的主要内容。 从功能法的角度来看。资产评估业务不同于审计业务，其突出的特点就是涉及的业务范围较广。国际上通常把评估行业按技术门类划分为：企业价值评估、机器设备评估、房地产评估、无形资产评估、特殊资产评估(矿业权等)专门领域。注册资产评估师为了完成不同的评估任务，就需要具备相应的职业知识和职业技能。例如典型的企业价值评估往往需要具有包括会计、管理、营销市场、投资分析、计算机信息及税收筹划等多种相关知识，另外还须具备一系列特殊技能，如：数据分析、执业经验、风险判断能力、良好的表达能力、承揽业务的能力等，才能胜任这一评估任务。 因此，本文根据资产评估行业的特点将注册资产评估师的职业能力分为基础能力群和专业能力群。基础能力群是指成为一名注册资产评估师所必须具备的能力和品质，如职业品质、基础职业知识、基础职业技能。专业能力群是指注册资产评估师在完成特定评估任务时所具备的能力和品质，如专业知识、专业技能。 建立注册资产评估师执业能力框架对资产评估行业的发展有着重要的作用，近年来一些专家和学者充分认识到了这个问题的重要性，对该问题展开了研究。但毕竟建立完善的职业能力框架是一项艰苦而又复杂的工程，需要大量的研究工作。本文只是对注册资产评估师职业能力框架进行了初步的探讨，一些理论还有待于进一步深入研究。 职业能力论文:关于学生“职业能力”培养的现状与对策 论文关键词：职业指导 择业观念 职业能力 就业市场 竞争意识 论文摘要：针对目前技校生就业竞争愈加激烈这一状况，为了更有效地开展思想政治教育及职业指导，我们结合当前经济发展和学校实际情况，开展本次调查研究，主要目的是了解我校学生对职业的认识、对择业的期望和对就业的态度，并在此基础上探讨如何对技校生进行职业能力的培养： 国务院关于大力发展职业教育的决定指出：“职业教育要为提高劳动者素质特别是职业能力服务开展各种形式的职业技能培训和创业培训，提高他们的就业能力、工作能力、职业转换能以及创业能力。”劳动和社会保障部在国家技能振兴战略提出：“构建面向2l世纪的新型职业教育培体系——是一个以职业活动为导向，以职业能力为核心的全方位的人力资源开发体系”。要适应竞争日趋激烈的就业市场，技校仅培养学生具有专业能力还不够，还须加强职业能力的培养实践证明，传统的职业教育、培训课程体系、教学模式难以实现对学生的能力和素质的培养。借憋“能力本位”的教学思想，针对目前技校生就业竞争愈加激烈这一状况结合我校渊研的实际，围绕如何培养和提高学生的职业能力，我们在职业指导课教学上进行了有益的探索和实践。 1研究方法 (1)渊查对象：本校04级与05级共27个班．发出问卷1230份，收回有效问卷1221份 (2)调查方法：问卷渊查法 ①采用自制的《个人就业情况自我调查问卷》； ②个别访淡，跟踪渊查实爿生的就业情况。 2问卷调查结果 3结果分析 从问卷调查及个别访淡的情况看，学生对职业及就业的认识，主要存在以下几个方而问题： 3．1对就业前景和发展目标认识模糊 从表l、2可以看出，我校学生对就业前景及职业的认识很模糊，只有约34％的学生认为交通行业的前景很好，喜欢本专业并愿意在将来从事所对应职业，认为所学专业是自己职业生涯发展目标的学生占42％。但是，约66％及58％的学生表示一般、不是或不清楚。这说I学生的心态还没渊整好，对职业的定位存在误区。 3,2对就业市场及择业认识不足 从表3 4、5、6、13可以看出，我校只有6％的学生对各类专业在人才市场的需求状况非常了解，l0％的学生对我校学生的就业状况非常了解，而94％、90％的学生均表示不是很了解或一点都不了解。对自己实现就业的前景预测感到很有信心的仅占27％，表示迷惘的学生占7％，感到有压力的占66％。调查显示大部分学生择业时信心不足，竞争力和勇气不够。对于毕业后是选择就业还是继续深造时，39％的学生选择工作，34％选择深造，而有27％的学生表示没考虑成熟。 在择业时，65％的学生会依靠学校推荐分配，可见学生对学校能否帮助其实现就业期望值较高；20％的学生选择自谋职业，希望凭借实力，主动寻找合适单位，说明这部分学生很有发展潜力，很有冲劲；但刚时l5％的学生会依靠家人友帮忙安排。而对于找工作的首选出发点，58％if'j,学生以为必须选择有发展潜力的单位，13％认为工作环境最重要，8％认为工资水平是首选，2l％则把是否有培训机会作为首选，说明学生对择业的期望值较高。 3,3对开设职业指导课程的认识不深刻 从表8、9、lO、11可以看出．希望职业指导课程为必修课的学生占53％。最为关注的容是就业的竞争能力，占了55％，说明学生对就业政策、就业途径关注的不多，掌握的第一手资料不全面，但非常重视就业的竞争能力，并且都希望多些亲身实践机会的学生占了71％，认为就业职业指导课能帮助学生实现就业及维持稳定性的占62％。 3．4对就业观念及职业能力认识不足 从表l2、l4、l5、l6、l7可以看出，学生小认为就业观念对求职和工作很有影响及有点影响的占89％，说明学生重视就业观念。除了目前的专业知谀，认为还应具备哪些能力是成功就业的条件时，认为需具备学习和发展、交流和合作能力的学生占25％，而认为需具备自理和自律、收集和处理信息能力、管理和完成任务等能力的占5％16％。要求大学生实践训练，加强学生动手能力、开设新专业，希望学校提高就业率，做好对学生就业及跟进指导工作、加强对教师技能和教学水平的培训等建波占了大部分可见，加强职业能力的培养是职业教育必须正视的一大问题。 4综合概述 调查情况显示，学生对职业的认识模糊．对自我缺乏认知．没有“生涯”概念，更不知道自己的优势和劣势，自己潜能有多大一概不知，特别是职业能力不强。因此要转变学生就业观念，培养和提高学生职业能力，必须开展职业指导，帮助学生树立正确的就业观，关注学生的心理健康，在掌握思想动态的基础上，有针对性地做好职业指导工作。 5寻求对策 5．1切实转变学生就业观念 在当前激烈的市场竞争中，以“就业为导向，能力为本位”是职业学校教学改革的指导思想，以职业能力为中心是学校的教学模式。学校首先应引导学生树立正确的就业观、价值观，确立“先就业、后择业，先立足、后立本”的思想，以适应现阶段人事制度改革、用工自主、双向选择和人才供求关系的变化。从结果以看出，学生对职业能力的了解不深，只掌樨某些简单的专业能力但随着社会的发，相应职业群的要求发生变化，学生只有掌握更多的专业能力和常为人们所忽略的职业一股能力，才能适应社会发展的步伐。 5．2加强职业能力训练 职业技能训练是职业能力培养的重点，职业学饺课程教学的重心应从专业知识的讲授转向职业技能的训练；应以职业技能训练作为躁程教学安排的出发点和重点。在实践教学中．我要求理沧知识只需“适量、有用”．而把职业素质作为“职业能力培养”的重要}～容。具体做法是把职业素质的培养注入课程教学，必须与课程教学活动结合起来操作，以丰富多彩的教学活动作为能力洲练的有效形式，让学生在这些活动体验人生价值，锻炼自身的意志和品格．提高自己的综合素质。为此，这种课程的教学活动必须是“展现型”的，也就是在这些活动能够充分表现学生的才能，发挥学生的潜能。 5．3课堂与实践相结合的职业能力训练模式 我校每年有大批的毕业生奔赴交通建没第一线。我们对部分单位和部分实习生进行了跟踪查．从调查情况看．大部分州学均得到用人单位的好评，其中施工专业学生的就业相对比较稳定．做到了“下得去、留得住．用得上”。一方面是由于交通快速发展对职业技术人才的旺盛需求；另一方面就是我校始终把增强毕业生的竞争能力放在首位，采取多种措施提高学生的职业素质和职业技能。 在教学中，我们采取了以小组为单位进行课堂案例讨论与交流；情景互动性教学，由学生扮演角色参与教学：开展课外实地调查等等．取得了较好的教学效果。叫时，在专业课中实施“理论实践一体化”教学，使学生能够很快地将理沦知识与实践紧密结合，加怏对技能的培养；改进课堂教学．实现讲练结合．动脑和动手结合，提高学生掌握技能的效果；建立模块武教学平台实行“双证书”或“多证书”制度．使毕业生做到一专多能。通过与企业联合办学．加强校内外实验实习基地建设。比如．在2005年我校与广州第二汽车维修厂建立了实训基地，并采取“订单”培养为企业输送技能型人才。这种以就业为导向的做法，为交通职业学校毕业生就业提供了有益的帮助，实现了招生即招工、毕业即就业，使学校、企业、家长“三满意”。 5．4定期举办模拟面试 在就业面试中，我们常常会看到一种情况，凡是未开设职业指导课班级的毕业生，应对面试的能力普遍较差。模拟面试的好处是通过模拟．可以发现学生不该出现的一些毛病．会使学生．人识到自已的表现哪些方面是有用的，哪些方面存在不足．应当改正以及如何改正。我们采取两个措施：一是给老师安排适量的课时；二是定时交流模拟面试方法。从而试的情况来看，绝大多数州学认为很有必要进行模拟面试。 5．5外出参观法 外出参观是让学生在特殊的环境下接受职业指导．例如让学生到当地的劳动力市场，人才市场去看看，让学生现场感受真实的面试，增加面试的感性认识，体会一下激烈的竞争场面；也可以到与本专业相关的企业，让学生现场感受未来岗位真实的工作情况，增加专业的感性认识。刷时．请学有所成的优秀毕业生回校进行现身教育．介绍创业的成功经验，传授择业的成功技巧．使学生懂得思想与现实的真正含义。 除外．在实际的教学．我们在校园营造浓厚的就业氛围，大对学生创业、就业政策、就业技巧等方面的指导．使学生克服就业的畏惧心理。开展心理健康教育、心理训练，让学生学会自我调控常用的方法如放松训练法、自我安慰法、言语暗示法、合理宣泄法、认知调整法等。 6结语 总而言之．在当前形势下．技校生要在激烈的市场竞争中站稳脚跟，学校就应“以市场需求为导向．以技能培养为根本，以持续比为目标”上学生接触社会深入实践，把学生培养成具有综合职业能力的高素质技能人才，以更好地通应社会．立足社会．在竞争实现自己的人生价值。 职业能力论文:关于农业高职毕业生的就业志向及就业市场对其职业能力的要求 论文摘要：通过对广西农业职业技术学院4届农业技术类专业毕业生调查．学生“在校期间就业意向”、“家庭对学生就业”与“学生毕业后实际就业”相差甚远，毕业生的职业能力不能满足用人单位的要求。因此，必须对农业技术类学生培养目标进行细分定位，对专业教学计划和课程教学大纲进行适当调整，以培养适应就业市场需求的高职农业技术类人才。 论文关键词：高职；农业技术类专业；就业走向；职业能力 为了进一步了解高职农业技术类人才定位的特点，明确就业市场对农业技术类高职生的知识、能力和素质结构的要求，更好地针对市场的需求培养适合农业就业市场需要的人才。以期对高职农业技术类学生的培养目标做出准确定位。我们于2003~2006年对46个农业企事业单位和广西农业职业技术学院2003届、2004届、2005届．,2006届等四届部分毕业生进行了调查，初步明确了高职农业技术类毕业生的就业走向及就业市场对其职业能力的基本要求。 一、高职农业技术类毕业生的就业情况 1．就业的主要方向 为了解广西农业职业技术学院高职农业技术类毕业生的就业趋向，我们先后对近四年来毕业的现代农艺、种子种苗专业共计104名毕业生就“在校期间就业意向”、“家庭对学生就业的期望”以及“毕业后实际就业方向”三个问题进行了历时2年的跟踪调查。调查结果显示，学生的“在校期间就业意向”分布比较平均，但选择非农行业的学生相对较少，说明毕业生仍然是愿意从事农业工作的。而“家庭对学生就业的期望”主要集中在行政事业单位和国营农业企业，分别占55．77％和38．46％。但实际上到行政事业单位就业的仅有10人，占调查学生总数的9．62％；到国营农业企业仅有5人，占调查学生总数的4．81％；而到私营农业企业就业的多达55人，占调查学生总数的55．28％；自主创业有6人，占调查学生总数的5．77％；到非农业行业的仅有3人，占被调查学生总数的2．88％，另有25名毕业生在调查时由于刚毕业未能及时就业，占调查群体的24．04％。这说明广西农业职业技术学院高职农业技术类毕业生的就业主要方向是私营农业企业，其他就业方向因目前我国的行政管理体制和学生自身条件的限制，与学生在校期间就业意向和家庭就业期望相差甚远(图1)。 2．就业市场(用人单位)对高职生的需求状况 为更进一步了解高职农业技术类就业市场和各用人单位对高职农业技术类学生素质的要求，我们先后在全区各地对46个不同性质的涉农企事业单位(表1) 进行了问卷调查。调查结果显示，高职毕业生在就业竞争中仍然具有一定的优势。在调查的46个用人单位中，对所招收的员工学历要求如图2： 从图2可以看出，用人单位已经很少用初、高中毕业生，尤其是对技术人员和管理人员几乎不用初、高中毕业生，那种“读完初中高中，打工致富一路通”的看法已经过时，同时目前行政事业单位因受到编制等影响，很少录用新员工，而需要新员工较多的私营农业企业，又是刚起步不久。因此，需要本科毕业生或研究生的学历也很少，而懂得一定的基本理论知识又具有比较强的操作能力的高职、大专毕业生。深受用人单位的欢迎，其中用人单位需要技术人员、管理人员中要求具有高职、大专学历的分别占调查单位的67.39%和56.52%，而在被调查的46个用人单位中，有34个靴最需要招收的新舡类型就是技术人员，占54·84％(表2)， 说明高职、大专毕业生就业的门路是很宽广的。 二、就业市场对高职毕业生的基本要求 1用人单位对新员工能力的要求 员工能力主要表现在适应社会能力、吃苦耐劳精神、人际沟通能力、团队协作能力、开拓创新能力、知识获取能力、参与竞争能力、思维表达能力、动手操作能力、面对失败能力、科学管理能力等11个方面。在调查时，我们要求每个用人单位对员工应该具备的能力进行排序，每个被调查单位最多可选填4项自己认为最重要的能力。结果表明：近一半的用人单位更看重的是员工的适应社会能力、吃苦耐劳精神、人际沟通能力和团队协作能力(表3)， 这说明高职农业技术类专业不仅要给学生传授专业知识和技能，同时还要注意全面培养毕业生的综合素质，尤其注重对“做人”素质的培养。 2.用人单位最需要新员工具有的技能 用人单位认为新员工最应该具备的专业技能是什么呢?结合农业技术类专业特点，我们对“基本农事操作技能、农作物生产技术、蔬菜生产技术、果树生产技术、植保技能、营销技能、计算机操作技能、外语运用能力”等8项技能的需求程度进行了调查，每个填报单位最多限选3项。 调查结果表明(图3)，目前用人单位最需要新员工具有的技能是营销技能和病虫害防治技能(植保技能)，分别占被调查单位的69．57％和63．04％．这主要是因为目前学生就业的单位大多是私营农业企业。而这些企业主要是进行农业物资的营销工作，特别是农药的营销工作，所以更需要学生具有营销技能和病虫害识别防治技能。同时计算机操作、基本农事操作等技能，用人单位也比较看重。而对教学大纲中所强调的一线生产所需要的作物生产技能(农作物生产技术、蔬菜生产技术和果树生产技术)的需求程度却并不太高。 3．用人单位所期待的实训课的安排 如何提高高职毕业生的技能水平，从而使毕业生能更快地适应用人单位的要求，我们就目前学生实训课的方式、地点和时间的安排等问题向用人单位作了一个初步的调查，进一步明确了今后实训课程的安排(表4)。 从表4可以看出：在实训方式上，有71．74％的用人单位更倾向于田间实践，其次是外出参观学习，占所调查单位的30．43％。在实训地点选择上，认为应该到有关农业企业参加实训的，占所调查单位的78．26％。这一方面表明了企业希望学生能够在个更真实的环境中得到锻炼，以利于聘用人员能更快地适应工作氛围。另一方面也表明用人单位是愿意提供实习场所并通过这种合作更好地选拔人才；其次是院内实习农场，占所调查单位的36．96％。而在实训时间安排上，各单位的倾向性并不明显，基本上可以认为实训课的安排应该要贯穿在高职教育的全过程中。 4．用人单位对农业技术类各门课程重要程度的认同 在调查中，我们还根据广西农业职业技术学院目前使用的农业技术类专业教学计划列举了主要专业理论课程，以期了解各门理论课程在就业中的重要性。从调查结果看，各用人单位除了对市场营销学、农业推广学、植物病虫害防治学和计算机应用基础四门课程比较看重之外，不同单位对课程重要性的认识会随着企业的经营方向的不同而有所侧重。 三、高职农业技术类毕业生目前的素质与就业市场的矛盾 1．基础薄弱．学习目的不明确 高职学生入学分数较低，特别是农业高职类入学分数更低，据我们对2004年广西农业职业技术学院报到入学的2010人进行调查，上线(区招生考试院公布的专科录取分数线)考生为510人，仅占入学学生总数的25．37％，未上线考生1500人，占入学学生总数的74．63％。说明高职学生入学的基础十分薄弱。 据学院招生办对2004年入学新生进行的问卷调查结果显示，有25％左右的学生认为“已经迈进了学校大门，终于可以松口气”；认为“还要继续努力，稍作一些调整后好好学习的占75％左右”；认为“通过大学学习。努力提高自己综合能力，专业技能”的学生占70％左右，25％左右的学生认为“不需要太努力，及格就行”，说明有相当一部分学生学习目的不明确。 2．基础理论知识掌握不够 高职农业学院学生入学分数较低，学生基础薄弱，相当一部分学生对理论学习的理解、接受能力差，缺乏吃苦耐劳，刻苦钻研精神；有部分学生对学习理论不感兴趣，上课时经常开小差，看小说，玩手机等。有的教师上课照本宣科，重点不突出，不注意联系实际有关，结果导致学生提不起精神，认为听老师的课不如自己自习；因此，对基本理论掌握不够，出来参加工作后，遇到实际问题，不懂得分析和解决。一些曾经聘用过我院毕业生的单位负责人，如柳州市瑞杰种子销售中心经理、南宁百农科技发展有限公司办公室主任等均认为学生的理论水平比较低、农艺技术理论还需要加强。 3．动手能力欠缺 高职生与普通高校本科生相比，其优势在于高职生具有较强的实践能力。但据我们对46个单位调查，有58．70％的单位认为要加强实践教学，41．30％的单位认为要培养学生对职业能力的认识，47．83％的单位认为要加强校外实习基地建设，这三个方面措施都与学生的动手能力密切相关，这说明目前培养的高职农业技术类生尚无法较快地适应社会和企业对高级技术应用型专门人才的需求(图4)。 四、高职农业技术类专业培养目标 通过调研可以看出，目前我院高职农业技术类专业的培养目标与就业市场的要求并不能很好吻合、目标定位不够准确。我们认为农业技术类高职培养目标的具体细分定位应该是：①培养出既能掌握先进的种植技术，同时具有较高营销技术，能适应农业生产资料市场和农业种植企业对农业技术需要的应用型专业技术人才；②培养出既能适应国内外农业企业需求，又能回到乡镇带领、组织广大农民脱贫致富．做农村致富的带头人；③考虑到毕业生将来的进一步发展需要，适度增强自主创业意识的培养，使毕业生初步具备做私营农业企业老板的素质。 因此，在组织教学中，应该根据这一目标定位，对专业教学计划和课程教学大纲进行调整，尤其是在实践性教学的设计上，应当能最大限度地体现出高职教育的职业特色，让高职教育真正成为连通学生与就业市场的桥梁。 职业能力论文:构建以“职业能力”的形成为核心的高职《外贫英语两电》课堂教学模式 论文关键词:职业能力　新课程理念　外贸英语　函电课堂　学模式 论文摘要:在职业教育新课程理念下，解决《外贸英语函电》教学效果“所学未用”和“所学无用”的问题，进行符合“职业性”、“技能性”要求的课堂教学改革，需要通过教材、教学模式和教学方法等进行整体配合与协调。教师应依托教材这一平台，构建以“师生”、“生生”互动为中心，以业务流程为导向，以情景项目教学为过程的新教学模式，以教促学，以学促思，把“够用”、“实用”的教学内容转化成学生自身的“会用”、“能用”，并协助学生形成以外贸综合思维能力为核心的职业能力。 一、问题的提出 《外贸英语函电》(以下简称《函电》)是五年制高职国际贸易实务专业中一门融国际贸易基础知识与英语写作相结合的高层次应用语言课程，是建立在进出口业务知识和英语语言知识基础之上的专业技能课。它旨在使学生能自如地用英语来表达进出口业务各个环节的过程，并最终有助于形成整体外贸业务能力。2005年全国职教育工作会议以来，着力培养学生的“职业道德、实践能力和就业能力”的课程改革思想指引着《函电》课程改革的实践。但由于一些教学认识上误区的存在和措施的偏差，导致目前《函电》课程的教学效果存在“所学无用“和“所学未用”的问题。 “所学无用”与“所学未用”，即学生在专业实习过程中发现，自己在课堂上学的一些理论、专业技能与技巧不能应用到实践中去，遇到实际问题不能派上用场。笔者认为，这种问题的产生，主要是由两个方面的原因造成的。一是教师在课堂授课过程中，追求“全、难、繁”，把涉及的进出口业务知识过于具体化、细节化，把涉及到的英语应用技能的表达“考试化”，加大了语言知识点的学习难度，一味追求英语语言知识的语法正确性和表达模式化，脱离了实际工作的需要，降低了与实际工作要求的联系，为了训练而训练;另一方面，则是由于五年制高职学生进校时，学习基础和学习能力有所欠缺，尚未形成有效的学习策略与方法，对专业课的学习，仍然停留在满足于“上课记笔记、考试背范围”的学习状态。至于真正理解了什么、掌握了什么，他们并不太清楚，所学的知识基本上是孤立、零碎的，没有形成系统化、综合化的商务英语语言思维能力架构和外贸思维能力。以上原因导致学生在《函电》课上不能把专业知识与英语知识进行有效的衔接和融合，他们对进出口业务知识虽然能“背”会“写”，但用英语来进行表达与思考却难上加难;他们虽然会模仿教师的案例编写相应的函电，却不能独立进行与业务相关的往来函电的操作，直接影响到高职教育“技能型人才”培养目标的实现。因此，必须有针对性地推进《函电》课.堂教学改革，让学生能基本融合专业知识和英语表达技能，会用、能用所学的技能技巧于实践，帮助他们形成基本的外贸英语思维能力和业务综合运用能力。笔者认为，这应是当前《函电》课程改革的目标。 二、《函电》课程改革的总体原则和思路 课程是人才培养的载体。职业教育课程承载着职业教育思想和观念，反映了社会经济发展以及学习者对职业教育的要求，体现了职业教育的价值取向，直接影响着教学质量和学习者的身心发展。《函电》课堂教学要构建体现“能力本位、任务驱动”项目课程特性的、以业务过程为导向的项目化、模块化新型教学关系，逐步形成以行动导向法为主要特点的教学模式，最终有助于培养学生的专业能力、学习能力、社会能力，成为社会所需要的技术型、技能型人才。因此，笔者认为，《函电》课程改革的总体原则应该是:基于“以服务为宗旨，以就业为导向，以全面素质为基础，以职业能力为本位”的新课程理念，教师帮助、引导学生把“够用”、“实用”的教学内容转化成自身“会用”、“能用”的专业能力和学习能力，帮助培养学生的外贸综合思维能力和商务英语应用能力。根据这一原则，《函电》课程改革的思路应该是:将教材、教学策略、教学模式和教学方法进行整体配合与协调，构建以教材为平台，以学生为中心，以业务流程为导向，以情景项目教学为过程的新的教学模式。以教促学，以学促思，帮助学生形成外贸综合思维能力和商务英语语言应用能力。 三、《函电)课程改革的实施方法 1.教学内容的选择。教材是课堂教学的依据与根本，但不是唯一的教学内容来源。以就业为导向、能力为本位的职业教育课程，课堂教学内容应该以实际应用的经验和策略的习得为主，以适度够用的概念和原理的理解为辅，即以过程性知识为主，陈述性知识为辅。就《函电》的教材内容的选择来说，以“询盘”( enquiry)为例，教师在选择教学内容时，要综合考虑进出口业务中“询盘”需要经历的一系列步骤，比如确定贸易项目、进行市场调查、寻找产品业务单位、请求建立业务关系、发函询盘，等等。但在课堂上，教师只需要讲授两个部分:一是实践业务中典型的询盘信(Enquiry Letter)的英语表达范例与书写要求，二是综合性地从寻找贸易项目到写询盘信件的思路与思维步骤。这两个部分直接关系到学生书写外贸英语函电的职业能力的形成。其它的内容则完全可以由学生通过小组互助形式和生生互动形式，结合《进出口实务》和《国贸基础知识》进行自主复习与提炼。教师负责过程的指导、引导，英语固定句型与习惯用语的介绍与总结，解疑答问和必要的帮助。要通过教材内容的取舍，让学生学到基础性、操作性强的内容。“必需”的理论和“够用”、“实用”的案例，是教师选择教学内容的标准。 2.课堂教学策略。在《函电》课堂教学过程中，教师要坚持“情景学习”和“学科知识融合渗透”策略的运用。“情景学习”是以工作过程为导向的高职教育的典型特征，它的主要关注点在于，学习情境的创建要尽可能地与以后的应用情景相接近，使二者能高度一致。情景学习有助于促进学生的知识向真实生活运用转化。学科知识融合与渗透，就是把与《函电》相关的课程知识比如《国贸基础知识》、《进出口实务》、《国际商务单证》和商务英语语言知识进行有机融合，形成“专业技能理论复习+英语知识应用”的“二合一”课堂教学氛围。这种教学策略的运用，能够使学生真正在一种模拟真实业务环境的状态下，投人专业技能理论的复习与英语表达运用的操练，能使其积极、主动、自觉自愿地通过“模拟岗位”的角色扮演来模仿、纠错、反思与掌握。 3.课堂教学模式和方法。笔者在实践中，根据所用的教材内容与技能目标、学生的基本素质和能力，实施了以“学习领域模块化、任务导向”的项目教学法，来组织课堂教学。“学习领域”是一个跨学科的课程计划，是案例性的、经过系统化教学处理的行动领域。每个学习领域都是一个学习课题。通过一个具体学习领域的学习，学生可以在课堂上完成某个职业岗位的综合任务。而通过若干相互关联的所有学习领域的学习，学生则可以获得某一职业的从业能力和资格。具体到《函电》课堂，教师可以根据教材所编排的单元，把每个单元的教学内容整合成一个个相对独立的工作任务，按照进出口业务的一般工作流程进行综合化、整体性的教与学。师生共同进行“角色扮演”，共同参与“贸易流程”的业务操作，共同思考每一步所需要掌握的专业技能与英语表达。教师要根据每个单元教学内容和环节的不同，适时调整学生角色，以保证他们能全面地掌握函电的相关专业技能与英语表达技巧。以“报盘”( Offer )这个单元为例，包含有“实盘”( firm-offer)和“虚盘”(non firm- offer)两大部分，单元内容被分成“课文—重点掌握的外贸专业单词—常用短语和固定句型—参考阅读—课后练习—技能训练”这几大部分。根据“工作过程本位”和“能力本位”的要求，教师可以把整个单元分成三个部分:第一是课文部分，采用“案例教学法”、“角色扮演”的教学模式与方法。围绕Text A和Text B，教师创设模拟真实业务的学习情境，把全班学生分成进口和出口公司两大组，组成两个公司进行“角色扮演”，展开教学过程。大组内再分“市场调查”和“业务员”两个小组。教师作为联系人成为“中介”，帮助他们进行沟通，展开贸易业务流程。学生结合《进出口业务》中的基本概念与业务环节，分角色进行“市场调研，寻找合作机会—询盘—报盘”的业务过程。这个部分的关键在于，学生要能分别从询盘和报盘的角度自如地进行口头和书面英语表达，把专业理论知识和英语表达融合在一起，需要分角色进行活动的学生互相之间反复操练。教师要不断地给各小组介绍不同的业务，变换内容，轮次操练，达到运用英语正确、自如表达业务环节的程度;第二是结合专业理论知识的英语语言材料的讲解与复习部分，包括:“重点掌握的外贸专业单词”、“常用短语和固定句型”、“课后练习”。这部分的讲解要模拟外贸实践情境，在情境中讲解英语技巧，用英语表达业务过程，同时复习专业技能的运用。教师最好能把外贸公司一些真实的往来业务函电作为教学补充资料发给学生，让他们结合教材内容，展开对比、分析和总结规律的思考过程。第三部分是“参考阅读”和“技能训练”，要求学生在指定时间内独自完成业务技能与英语表达的操练，并思考、记录自己在整个单元学完后的体会，要反思本单元自己是否已经理解并基本掌握了相关业务环节的理论知识和技能操作、是否已经掌握了有关英语表达技能、是否已经基本掌握了外贸专业单词、常用短语和固定句型的运用、是否能基本完成本单元相关的进出口业务环节的英语表达、是否在本单元学习过程中做到了与小组同学的合作共赢?这些问题的反思有助于学生形成外贸综合学习能力与思维架构。与此同时，在教师的指导下，学生进行有针对性的、与职业技能相关的商务英语语言表达词汇与语句的自我总结，有助于他们最终形成商务英语能力。 要想实现从教学内容的“够用”与“实用”、到学生自如的“能用”与“会用”的《函电》课堂教学改革目标，关键是在课堂上给学生提供接近真实环境的学习机会与氛围，引导他们自主进人“专业知识与英语表达融合”的学习过程。核心是“情景学习”和“课程整合”。只要教师在课堂教学过程中突出“职业”的岗位特征，注重实践过程和反思，以完成具体的工作任务为课堂教学效果的归宿，坚持下去，就一定能使学生在形成基本的职业能力的同时，从根本上扭转《函电》课堂教学内容枯燥、形式单一、英语知识与业务知识“两张皮”的现象，解决“所学无用”与“所学未用”的问题。 职业能力论文:试论职业态度与职业能力的关系之辨 论文摘要：关于职业态度与职业能力的概念及二者究竟孰重孰轻、关系如何，目前还没有达成共识。从文化价值观的视角来看，在不同国家和民族，不同历史时期对职业态度与职业能力的侧重有所不同，但这些差异并不是绝对的、不可跨越的，而是在具体的情景中有着相互的交叉和渗透。随着社会的不断发展，人们对职业态度与职业能力的认识终将达到统一。 论文关键词：职业态度；职业能力；文化价值观 文化价值观是社会群体在长期的社会实践中形成的对自然、社会和自我价值的普遍而稳定的根本看法、态度和标准，包括价值取向、价值标准、价值评价、价值创造、价值理想等内容[1]。它们为社会成员提供了辨别好恶、是非、真假和积极与消极的标准，指导着感知与行为，他们通过行为和言语来表现。受自然环境、社会文化与民族心理、宇宙观与思维方式等主要因素的影响[2]，在不同国家和民族、不同历史时期，文化价值观是有差别的。但这些差异并不是绝对的、不可跨越的，而是在具体的情景中有着相互的交叉和渗透。以下分析从中国历史经度和世界民族维度来展开。 一、中国历史经度 （一）重义轻利的价值观导向下：职业态度先（高）于职业能力 以儒家为代表的中国传统文化价值观在整体上体现出重“仁”、“和”、“义”、“信”的特点。“仁”就是为人的道德的最高原则，以不同程度、不同方式体现在具体的道德规范之中，具体到职业中，要求个体无私奉献、知恩报德、精诚合作、相互爱护、乐行善事、热心服务、真诚奉献等等，这便是“欲做事先做人”，职业态度先于职业能力得到鲜明的强调。“和为贵”的言下之意，一切典章制度和行为规范的制定，目的都是为了求得社会的和谐，这种固化在典章制度中的条文，便是对职业态度的具体要求。对义利关系问题的具体回答，是随着社会的发展和认识的深化而不断发展的，从先秦儒家主张“以义节利”到宋明儒家主张“存天理，灭人欲”[3]，这种利义观反映到个体从业以及职业发展上，具有明显的禁欲主义色彩，可以推断即使是个体希望凭借自己较强的职业能力而获得某些“利”，首先一定要符合一定的道德原则，当义和利发生相互冲突，不可兼得时，强调义重于利，精神价值高于物质价值。儒家认为，人无信不立。把“信”作为人的立身之本，将其看成社会关系中一种最起码的道德原则。具体到职业中，也就是说，个体的诚实守信是从业的良心之所在，是个体对集体、对职业岗位忠实守约的责任感和正义感。职业态度高于职业能力的价值观展示得一览无遗。 （二）功利主义价值观高涨的时代：职业能力重于职业态度 随着社会的变迁，“重义轻利”的价值观遭受着越来越严重的冲击和挑战，利益原则走向独立，功利主义随之崛起，原因在于，从历史唯物主义观点看来，以义统利或重义轻利的价值观是一种唯心主义的价值观。这种价值观有利于人的道德修养，但不利于社会进步。因为物质资料生产是人类社会存在和发展的基础，追求利益、特别是追求物质利益，是人类社会发展的根本动力。以义统利或重义轻利的价值观给社会带来的只能是缓慢发展，甚至是贫穷落后，以至于挨打、受欺辱。早在戊戌时期，功利主义的“义利观”迅速成为维新人士的主流意识，到五四时期进入高潮，个人利益的合法性已成为社会共识，进化论使人们相信，人类的物质生活和精神生活的需要是社会进步的动力[4]。改革开放更是将我国的经济建设和社会发展带入一个全新的时代，人们在饱受了贫穷和磨难的煎熬之后如久旱遇甘霖，处处充满热情和活力，随着西方各种思想的广泛传播和各项制度的重大变革，“能者上庸者下”的衡量标准已经使越来越多的人凭借自己的才干为自己的人生掘取了第一桶金，这让更多的人坚信一个“能者主宰一切”的时代终于到来。因为不得不承认，能力是作为社会主体的人所必须具有的能够实现并确证自己的社会价值的内在力量，也是人的社会主体地位与价值得以确立的基本条件，更是推进社会进步与经济发展的动力机制。邓小平“三个有利于”的“发展本位”[5]在实践中却让“能力本位”高高在上。可以说，改革开放后20多年功利主义价值观几乎达到了膨胀的地步，“职业能力重于职业态度”的论断坚定而有力。 （三）新型文化价值观指导下：职业态度与职业能力并重 市场经济的繁荣促进了人们物质生活和精神生活的提高，但与此同时也给人类带来了一系列社会问题。这种情况下人们开始反思：人的一切追求、活动和关系，都应围绕在如何正确发挥人的能力上，人们必须依靠自己的能力而生存和发展。但人是社会的人，社会是人的能力充分发挥和展示的大舞台，能力只涉及了人的本质的一部分而不是全部，人的自身发展包括能力的发展是一个综合的、和谐的、均衡的概念。能力的生成及发展依赖于社会性品质的发展，而且能力因素本身也并不决定一个人的现实发展和成就。造成人与人之间最终发展与成就差别的根源，是个体的品德、性格、意识、情感和不断进取的意识等非能力因素[6]。可喜的是，世纪之交以来，我国在“先进文化”重要思想的启迪下，全社会的人本意识、人权意识凸现并成为强势、主流话语，人们的价值思维方式发生了根本性变革。以人为中心的人文关怀成为人们的普遍关怀，“人性化”已成为一种普遍的社会诉求，已成为一面颇具感召力的时代旗帜。以德为前提，以能力为本位的新型文化价值观[7]成为历史发展的必然。“职业态度与职业能力并重”的理念深入人心。 二、世界民族维度 （一）从静态的角度考察：西方更重职业能力、东方更重职业态度 受地理环境、种族、文化、宗教、哲学等因素的影响，不同国家和民族形成的文化价值观各有其特殊性，概括起来，东西方文化价值观在以下四个主要方面的差异最为悬殊:一是权力分配的差距；二是个体化与集体化；三是人与自然的和谐与对立；四是思维方式的分析和综合[8]。 从权利分配的差距来看，西方人尊重个人权力,向往自由(freedom),崇尚平等(equality),他们心目中理想的社会是一个任何人无论出身贵贱,都能站在同一条起跑线上从头开始的社会。由此可见，对任何职业不必抱有歧视和偏见的态度，一部个人的成功史就是个人能力不断得到施展和提升的奋斗史。东方人相对更加维护等级制度,顺从权威,尊重长辈,强调做事情要符合自己的身份。为了追求社会秩序的稳定和社会关系的和谐,人们可以抑制自己对自由的向往,循规蹈矩。体现到职业生活中，也就是说，宁可不要因为个人能力的突出而出人头地，也要保持谦卑恭让的职业品德。 从人际关系来看，提倡个人主义,崇尚个人与自我是西方文化价值观的一个基本取向,个体总是要使自己独立于他人,自我独立、自我表达和自我实现被认为是最重要的,自我目标的实现主要是参照自己的内在思想、情感和意志，反应到职业上，由个人的内在思想、情感和意志综合形成的职业态度并不是建立在社会对这种职业的普遍认识的前提之下的。相比之下，社团价值至上是整个东方文化的特点，群体取向使东方人性格内向、含蓄,不愿人注目,个体的价值只能依存于群体去实现。个人在群体的关系中是一依存的分子,几乎没有“自我”的空间和余地,其行为是由行动者知觉到这个关系中的其他人的思想、情感和行动所决定的。由此不难推断，职业能力在西方人身上比在东方人身上发挥得更加充分，而东方人则更加推崇职业态度优先。 从人与自然的关系来看，西方人突出人与自然的抗争,把人与自然看成是征服与被征服的关系,看成“主人与仆人”的关系，人们不断地应付自然的挑战,努力支配、改造自然。这一认识随着工业革命的发生更加突出。能力在职业中占据了先导和中心地位。受中国古代自然崇拜、天地崇拜的影响,东方人不思改变自然,而是努力“顺其自然”,通过改变自身去适应自然,认为人只有回归自然、将自我融于自然之中,生命才有意义。这样看来，职业能力的提升在东方人眼中并不能算作是首位的。 从思维方式来看，西方的思维方式是物质的、外向的、分析的、逻辑的和客观的，习惯于从局部到整体考虑,倾向于绝对性，一切以数据和事实为依据，重准确性，信奉现实主义。这种思维方式反映到职业中就会表现为，一切以能力和成就为评价标准，看不到成就就无从谈能力，那么再好的职业态度也体现不出多大的价值。东方的思维方式为精神的、内向的、整体的、直觉的和主观的,习惯从整体到局部,倾向于相对性，也就是说,标准不是绝对的,可以具体情况具体分析,因人而异，重视主观看法，“面子观”通常是造成模糊性的根源。这种思维方式驾驭之下，对个人职业的评价虽然也看重由能力创造的价值，但“没有功劳也有苦劳”的情况是通常会发生的。 （二）从动态的角度分析：东西方对职业态度与职业能力的认识日渐趋同 诚然，一个国家或民族的文化价值观一旦形成,就会牢牢扎根,不会轻易改变。但随着人类能力在各种职业中不断施展和提升，日新月异的世界科技在造福人类的同时，也导致了一系列消极的后果。人们不得不深思，是否需要调整或转变以能力改造世界的态度？是否需要重塑民族的文化价值观？“全球化”(globalization)的加快,使得东西方文化在传统与现代之间不断碰撞磨合、交融互补、各取所长，最终必将达到整合。在职业领域，从“福特主义”到“新福特主义”和“后福特主义”的变化；在教育领域，“新职业主义”改革运动的不断推进；在课程与教学领域，从“知识本位”到“能力本位”到“人格本位”再到“素质本位”，推及到对职业态度与职业能力二者关系的认识上，是一种理性的趋同。 职业能力论文:新准则下对提高会计人员职业判断能力的思考 摘要：新会计准则体系的，对会计人员来讲不仅是对已有会计专业知识的更新，更是要求改变原有会计制度下较少运用职业判断的思维方式，提高对会计准则运用的职业判断能力。本文就对会计职业判断的认识及提高会计职业判断能力的途径，做了一些思考和阐述。 关键词： 新准则 职业判断能力 思考 在学习新会计准则内容的过程中，会计人员可以体会到：在原来以制度为主体的会计核算体系下，习惯于按章操作完成会计核算工作的思维方式已不能适应会计准则改革的现实。新准则下会计业务处理只有原则性的规定，相当多的内容要求通过会计人员的职业判断来解决具体的会计处理问题。会计职业判断能力是新形势下会计人员应具备的基本素质。 会计职业判断能力是会计人员按照国家法律、法规和规章，结合企业自身的经营环境和经营特点，运用其掌握的会计专业知识和工作经验，对会计主体发生的经济事项和交易采用准确的会计处理原则、方法等进行合理且合法的判断和选择的能力。国家的新会计准则，给予企业会计政策的选择和在相应制度约束下的灵活应用以更大的空间，会计标准愈加准确、简练，会计职业判断空间不断加大，会计职业判断存在于会计确认、计量、记录、报告的全过程。如：在会计的确认阶段，会计人员首先确认经济业务或事项的原始凭证的真实性、合法性、完整性，在此基础上判断其性质，确定会计要素，以便作出正确的会计处理；在计量阶段，会计职业判断体现在要根据会计要素类别，确定其合适的计量属性，按规定的计量单位和计量手段，准确的计量会计要素的价值；在会计的记录阶段，会计职业判断是对各项会计要素按其性质进行正确的分类，准确的登记在与其相应的账户体系中；在报告阶段，会计职业判断是要确定会计报告的内容和形式，选择说明或披露的信息，使会计报告相关使用者正确理解和掌握准确可靠的会计信息。又如：固定资产折旧年限、残值和弃置费用、资产减值、公允价值、实质重于形式的判断和运用，实际上是一种全新的理念，即会计的确认和计量不能简单地以经济业务的外在表现形式或一般的法律形式作为依据，而是应该以其经济实质作为会计的确认和计量依据；再如：会计报表附注中披露的会计政策的选择、重大或非常交易进行会计核算的方法和标准、存在争议的领域对会计估计的计量及判断的依据等都存在会计职业判断的情形。不同的判断和选择对财务成果有很大的影响，合理的会计职业判断能够优化经济后果，反映经济业务的实质。 但是长期以来的客观条件及主观因素，会计人员侧重于学习会计理论知识，将经济业务的账务处理更多的作为操作技术，没有从更广泛和开放的视角思考会计环境，缺乏对经济业务不确定性的判断能力的培养，从而在一定程度上影响了会计信息质量。大多数会计人员只处在核算层次，不具备达到准确进行职业判断的水平。而企业面临的不确定性经济事项日益增多，如何准确的确认和计量资产、负债的价值和当期损益等财务状况，提高本单位的会计信息质量等是会计人员需要解决的实际问题。这不仅需要通过学习具备扎实的专业知识，更需要通过实践培养独立思考、准确判断的能力。 通过分析影响会计职业判断的客观和主观因素，从而为会计人员提高职业判断能力的途径和对策提供借鉴。 从客观因素分析：首先，是会计法律、法规及其制度的影响。（1）它是规范会计行为，进行会计职业判断的准绳。会计人员在进行会计职业判断时，必须严格遵守国家的有关法律法规及制度，不能超越其限制的范围；（2）规则性的会计法律、准则体系，对会计职业判断要求较低；而原则性的会计法律、准则体系，则对会计职业判断要求较高。新会计准则体系的改革是我国会计准则国际趋同的必然发展，它的理念、体系结构及具体内容都是前所未有的创新，会计人员应转变理念、思维方式，改善会计职业判断能力这一薄弱环节，努力提高整体全面素质，适应新形式发展的需要。其次，是会计主体管理层的影响。由于会计职业判断的不同选择会调整经济利益格局，因此管理层基于经营者利益，会要求会计人员在法律法规的边缘打擦边球，干预会计人员的职业判断和选择，必然会影响会计职业判断的效果。新准则体系的原则导向属性，为会计信息造假者提供了更多空间，这对新准则的贯彻实施提出了挑战。 （1）切实加强监管。会计法律明确赋予财政部门主管会计工作的职责，财政部门应建立和规范相应的制度，形成以财政为主，以企业和社会中介机构为连接、协调的监管机制。如建立重大会计事项报告制度、建立对社会中介机构的监督制度、建立会计资格综合认定制度等等，会计职业判断是在法律、规章制度约束下的相对主观，完善的监督制度和良好的会计运行环境是会计职业判断正确行使的保障。 （2）加强诚信职业道德建设。将会计人员职业道德、会计职业判断能力作为继续教育和会计执业资格考核评聘的重要内容，通过不断的教育和学习，培养会计人员的自律品质。 （3）加强企业内部财务控制体系。有效的内控制度及措施，可以降低会计职业判断的风险。首先，内控体系的设计要使会计人员便于熟悉企业组织的不同部门和业务流程，真正参与企业经营管理，对企业具体业务和所处的市场环境有较深的了解，具有全局性观念，其作出的职业判断才是完整的、准确的。其次，在会计机构中增设专门的财务分析部门或岗位，对已做出的职业判断进行验证分析，评估并修正职业判断，同时会计岗位也能相互制约，防止滥用会计职业判断。另外，建立对重大的不确定事项集体决策制度，防止因个体的局限性而造成的失误。由企业财务会计决策中心对不确定事项进行分析、研究、判断，多渠道采集信息，按程序规范操作，确定多个方案的比较及优选，提供给企业管理层决策。最后，完善会计信息披露制度。在会计报表附注中披露会计职业判断的有关信息，包括重大会计政策的选择、重大交易或事项的会计处理方法、或有事项对财务成果的影响等，让会计报表使用者全面理解掌握会计信息，认识到不同的会计职业判断及选择的结果，避免发生法律纠纷，满足不同相关信息使用者的需求。 从主观因素分析：第一，是会计人员自身的专业知识及其职业经验的影响。同一会计业务，由于技术和能力的不同，会导致不同的实务操作。对复杂的会计业务作出合理而公允的判断，不仅要具备扎实的专业功底、丰富的实践经验、更要有敏锐、准确的职业判断，是综合素质的反映。因此，会计人员要树立终身学习的现代教育观念，通过不断的学习，掌握会计实务、税收法规、企业管理等知识，为增强会计职业判断能力打好坚实的理论基础，同时注重会计实践，结合客观环境，将理论知识转化为现实的行为能力，使得会计职业判断能力得到更好的发挥。第二，是会计人员的职业道德水平的影响。会计准则赋予会计人员的灵活性越大，就越需要具备良好的职业道德。会计人员的道德水平是会计职业判断的基石。会计人员在进行职业判断时，应自觉抵制利益的诱惑和外界的干扰，排除个人主观意念及偏好，客观、公正的进行职业判断，作出会计处理，真实的反映经济业务事项，确保会计信息的真实，为会计信息使用者服务。第三，理论联系实践，重视案例剖析。经济的发展使得会计人员知识的广度和深度是不断发展的，通过案例剖析的实践性学习，提高会计人员独立思考、分析和解决实际问题的能力，从而培养职业判断能力。第四、学习和掌握相关经济法律知识。如参与经济合同的订立、判断经济业务实质、进行会计报表信息披露等情形，运用掌握的法律知识，以严谨的书面语言表达经济业务事项的实质，维护企业相关利益者的利益。 综上所述，建立健全他律与自律相结合的规范管理制度，加强会计人员职业道德建设，在会计实践中逐步培养会计职业判断能力，最终能促成会计人员从他律走向自律，真实、客观、公允的进行会计选择。这是一个逐步完善的过程，需要会计主管部门和会计人员的共同努力。 职业能力论文:关于新准则下会计人员职业判断能力分析 论文摘要：会计职业判断能力是会计人员应具备的基本素质。新准则，对会计人员来讲不仅是对已有会计专业知识的更新，更是要求改变原有会计制度下较少运用职业判断的思维方式，提高对会计准则运用的职业判断能力。会计职业判断的认识及提高会计职业判断能力的途径，做了一些思考和阐述。 论文关键词：职业判断能力;思考;新准则 1 问题的提出 会计职业判断能力主要是指会计人员在进行业务处理过程中，按照会计法律、法规、制度的要求，利用自己的专业知识和职业经验，对会计事项应采取的原则、程序、方法等方面进行选择的能力。 在学习新会计准则内容的过程中，会计人员可以体会到：在原来以制度为主体的会计核算体系下，习惯于按章操作完成会计核算工作的思维方式已不能适应会计准则改革的现实。新准则下会计业务处理只有原则性的规定，相当多的内容要求通过会计人员的职业判断来解决具体的会计处理问题。会计职业判断能力是新形势下会计人员应具备的基本素质。大多数会计人员只处在核算层次，不具备达到准确进行职业判断的水平。而企业面临的不确定性经济事项日益增多，如何准确的确认和计量资产、负债的价值和当期损益等财务状况，提高本单位的会计信息质量等是会计人员需要解决的实际问题。这不仅需要通过学习具备扎实的专业知识，更需要通过实践培养独立思考、准确判断的能力。 2 影响会计职业判断的客观因素 从客观因素分析： 首先，是会计法律、法规及其制度的影响。 （1）它是规范会计行为，进行会计职业判断的准绳。会计人员在进行会计职业判断时，必须严格遵守国家的有关法律法规及制度，不能超越其限制的范围。 （2）新会计准则体系的改革是我国会计准则国际趋同的必然发展，它的理念、体系结构及具体内容都是前所未有的创新，会计人员应转变理念、思维方式，改善会计职业判断能力这一薄弱环节，努力提高整体全面素质，适应新形式发展的需要。 其次，是会计主体管理层的影响。新准则体系的原则导向属性，为会计信息造假者提供了更多空间，这对新准则的贯彻实施提出了挑战。 3 影响会计职业判断的主观因素 从主观因素分析： 第一，是会计人员自身的专业知识及其职业经验的影响。同一会计业务，由于技术和能力的不同，会导致不同的实务操作。对复杂的会计业务作出合理而公允的判断，不仅要具备扎实的专业功底、丰富的实践经验、更要有敏锐、准确的职业判断，是综合素质的反映。第二，是会计人员的职业道德水平的影响。会计准则赋予会计人员的灵活性越大，就越需要具备良好的职业道德。第三，理论联系实践，重视案例剖析。经济的发展使得会计人员知识的广度和深度是不断发展的，通过案例剖析的实践性学习，提高会计人员独立思考、分析和解决实际问题的能力，从而培养职业判断能力。第四，学习和掌握相关经济法律知识。 4 提高会计人员职业判断能力的方式 由于新会计准则体系广泛采用谨慎性原则、公允价值计量以及经济业务处理的复杂化，在经济业务处理的过程中，要求会计人员对会计政策进行明智的选择、对不确定的事项作出合理的估计。 4.1 在思想上高度重视职业判断能力的养成 会计职业判断能力的提高，首先在于会计人员自身要有紧迫感。在新会计准则体系下，会计人员光靠原有的知识结构将难以适应新形势下的会计工作需要，因此，会计人员应该更新观念，树立职业判断的意识，提高对职业判断能力的认识，并在会计工作实践中有意识地积累经验。 4.2 提高会计职业道德修养 真实、公允是会计职业判断的基本原则。我国应加大会计职业道德宣传的力度，倡导“诚信为本，操守为重，坚持原则，不做假账”；建立以社会舆论和诚信档案制度为基本形式的社会评价机制；建立完善的法律支持和保障体系，促使会计人员从他律走向自律，真实、公允地进行会计选择。 4.3 树立自主、终身学习的观念 随着我国市场经济的发展，经济业务呈现多样化的发展趋势，会计人员只有通过持续、终身的学习，培养起职业判断能力，才能跟上时代的步伐。 4.4 积极参与会计实践，积累从业经验 会计职业判断能力不是一朝一夕可以形成的，是通过长期的会计实践、在充分熟悉会计业务处理的基础上，逐步积累经验而不断提升的。会计人员只有通过会计实践活动，积累从业经验，才能提升会计执行能力，提高会计职业判断能力。 综上所述，随着《企业会计准则》的逐步全面施行，企业在会计政策方面的自主权增大了，需要会计人员有较强的职业判断能力。因此，会计人员不能墨守成规，而应当创新思维，从观念上充分认识到培养职业判断能力的重要性，有意识地加强专业理论和新知识的学习，积极参与会计实践活动，提高职业道德修养，不断提升自身的业务素质和职业判断能力，以适应社会经济发展对会计人员的素质要求。 职业能力论文:新形势下会计人员必备素质—职业判断能力 会计职业判断能力是会计人员按照国家法律、法规和规章，结合企业自身的经营环境和经营特点，运用其所掌握的专业知识和经验，对企业日常发生的经济事项和交易采用的会计处理原则、方法、程序等进行合乎情理的判断和选择的能力。会计职业判断能力是新形势下会计人员应具备的基本素质。 一、职业判断能力引入的客观背景 1．会计改革的发展需要职业判断能力。“会计准则国际化，会计准则逐渐取代《企业会计制度》是今后我国会计改革发展的必然趋势”。会计改革的发展对会计人员的素质提出了相当高的要求。会计准则中的相关性原则、权责发生制原则、收益性支出与资本性支出原则、谨慎性原则、实质重于形式原则、重要性原则等需要通过会计人员的职业判断来体现。企业日常的经济事项和交易的会计处理，也需要会计人员运用职业判断能力在会计准则允许的范围内灵活地作出判断选择，会计人员再也不能从会计准则中找到现成的答案。 2．企业经济环境的发展需要职业判断能力。会计是社会经济发展的产物，企业经济事项和交易的会计处理原则、方法的选择离不开一定的经济环境。随着我国改革开放的不断深入，特别是市场经济的发展，企业所处的经济环境千差万别。从所有制形式上表现为：国有企业和非国有企业，单一企业和集团企业，上市公司和非上市公司，中外合资、外商独资、个人独资和个体户等；从经济结构上表现为：工业、商业、交通、金融、保险、高科技等单一经营和多元化经营；从经济发展水平上表现为：启动阶段、成长阶段、成熟阶段和破产清算阶段；从资本结构上表现为：以借款为主要资金来源和以股东投资为主要资金来源。经济环境的差异要求会计人员从企业所处的实际情况出发，在不违反国家法律、法规、规章的前提下，选择最有利于企业发展目标的会计处理原则和方法，并针对不同时期经济环境的变化适时加以调整，公允地揭示会计信息。 3．提高会计信息质量需要职业判断能力。“会计作为一个信息系统，是由确认、计量、记录和报告四个程序组成的，在这四个程序中确认和计量起导向作用”。确认、计量是财务报表的关键步骤，是记录和报告的前提。只有正确地确认、可靠地计量，才能正确记录和报告，才能产生对会计信息用户决策有用的信息。正确地确认、可靠地计量主要依靠会计人员的职业判断能力。当前，会计信息失真已成为一个国际性的严峻问题。美国的“安然事件”、“世通事件”等会计造假丑闻中，有相当一部分是由于会计人员的错误判断和错误选择造成的，“会计政策的选择成了一些企业调节盈余的手段”。 二、职业判断能力在会计实务中的具体表现 1．会计政策的选择。会计政策是企业在进行会计核算时应遵循的具体原则和具体会计处理方法。企业会计准则列举了大量可供选择的会计政策，会计人员必须运用职业判断能力恰当地进行选择。如：企业计提坏账准备的方法由企业自行确定，可采用应收账款余额百分比法、账龄分析法、销货百分比法；发出存货的计价方法可采用个别计价法、先进先出法，后进先出法、加权平均法、移动平均法；存货跌价准备、短期投资跌价准备可按单项、分类或总额三种方法计提；企业可根据科技、环境及其他因素合理地选择采用平均年限法、工作量法、年数总和法和双倍余额递减法计提固定资产折旧；固定资产的后续支出是否予以资本化或是费用化，要视流入企业的经济利益是否超过了原先；建造合同收入的确认可采用完成合同法、完工百分比法；外币会计报表的折算方法可采用现行汇率法、时态法或其他方法；借款费用的会计处理应根据资本化条件判断是否予以资本化；企业所得税会计处理可采用应付税款法、纳税影响法，在纳税影响法下可选择递延法或债务法；编制合并报表时，母公司与子公司会计年度不一致的会计处理原则以及合并范围的确定原则等。 2．会计估计。会计估计是会计人员对其结果不确定的事项或交易以最近掌握的信息和经验为基础所作的判断。经济活动的复杂性和不确定性需要会计人员运用职业判断能力进行合理的估计。会计实务中常见的需要会计人员进行会计估计的项目有：计提坏账准备的比例；固定资产使用年限和预计净残值；无形资产的摊销期限；待摊费用的分摊期限；存货、投资、固定资产、无形资产减值损失；或有损失、收入的确定等。 三、提高职业判断能力的途径 1．加强职业道德规范的学习。会计职业活动是一项政策性强、涉及面广的经济工作，会计人员职业道德水平的高低直接或间接地影响着会计政策的执行。在当前市场经济情况下，人们的思想意识受到了一定程度的冲击，一部分会计人员道德意志薄弱，他们为了个人或少数集团利益，故意违背职业道德，虚增资产和利润，粉饰会计报表，严重损害了国家、集体和广大投资者的利益，同时也危及会计职业的信誉。会计职业道德规范是会计人员在会计工作中应遵循的道德规范和准绳，它不仅约束和调整会计人员的职业行为，而且约束和调整会计人员的行为动机和内心世界。目前，我国有关会计人员的职业道德规范主要有：《会计基础工作规范》、《会计从业资格管理办法》、《会计专业职务试行条例》等，会计人员要经常自觉地进行学习，不断地增强职业道德的理性认识和自律意识，牢固树立“诚信为本，操守为重，坚持准则，不做假账”的职业道德风尚，保证会计政策的选择、经济事项的判断客观公正，不偏不倚。 2．加强会计实务规范的学习。“守法经营是企业作为法人赖以存在的基本前提。守法经营的外延包括企业依照国家有关法律、法规和规章向公众提供公允的会计信息”。会计职业判断必须以有关法规为限度。会计实务规范是会计人员进行职业判断时应遵循的“游戏规则”。目前，我国会计实务规范主要包括：《会计法》、《证券法》、《公司法》、《注册会计师法》、《合同法》、《破产法》、《税收征管法》等法律；《企业财务会计报告条例》、《总会计师条例》、《企业会计准则》、《股票发行与交易暂行条例》等会计行政法规；《企业会计制度》、《会计档案管理办法》、《公开发行股票公司信息披露实施细则》、《信息披露内容与格式准则》、《信息披露编报规则》等会计规章。会计人员只有熟悉和掌握这些实务规范，在处理日常经济业务时，才会有高超的职业判断能力和足够的专业胜任能力。 3．加强会计相关知识的学习。做一名合格的会计人员，必须具备优化的知识结构；必须加强财务、审计、统计、税收、金融、法律、管理科学、宏观经济、外语、计算机技术等相关知识的学习；必须树立“活到老，学到老”的思想，树立“超前学习”的思想；不断地向书本学习、向社会学习，向国外先进会计技术学习。只有这样才能适应不断发展变化的新情况、新形势。 4．注重会计实践。会计不仅是一门理论性很强的学科，更是一项注重实践、具有较强操作技能的技术工作。会计人员具备了优良的道德品质、优化的知识结构，掌握了系统的会计实务操作规范，这仅仅是一种潜在的行为能力。只有通过会计实践活动，才能成为现实的行为能力，会计职业判断能力也才能得到更好发挥。 职业能力论文:关于新准则下会计人员职业判断能力分析 论文摘要：会计职业判断能力是会计人员应具备的基本素质。新准则，对会计人员来讲不仅是对已有会计专业知识的更新，更是要求改变原有会计制度下较少运用职业判断的思维方式，提高对会计准则运用的职业判断能力。会计职业判断的认识及提高会计职业判断能力的途径，做了一些思考和阐述。 论文关键词：职业判断能力;思考;新准则 1 问题的提出 会计职业判断能力主要是指会计人员在进行业务处理过程中，按照会计法律、法规、制度的要求，利用自己的专业知识和职业经验，对会计事项应采取的原则、程序、方法等方面进行选择的能力。 在学习新会计准则内容的过程中，会计人员可以体会到：在原来以制度为主体的会计核算体系下，习惯于按章操作完成会计核算工作的思维方式已不能适应会计准则改革的现实。新准则下会计业务处理只有原则性的规定，相当多的内容要求通过会计人员的职业判断来解决具体的会计处理问题。会计职业判断能力是新形势下会计人员应具备的基本素质。大多数会计人员只处在核算层次，不具备达到准确进行职业判断的水平。而企业面临的不确定性经济事项日益增多，如何准确的确认和计量资产、负债的价值和当期损益等财务状况，提高本单位的会计信息质量等是会计人员需要解决的实际问题。这不仅需要通过学习具备扎实的专业知识，更需要通过实践培养独立思考、准确判断的能力。 2 影响会计职业判断的客观因素 从客观因素分析： 首先，是会计法律、法规及其制度的影响。 （1）它是规范会计行为，进行会计职业判断的准绳。会计人员在进行会计职业判断时，必须严格遵守国家的有关法律法规及制度，不能超越其限制的范围。 （2）新会计准则体系的改革是我国会计准则国际趋同的必然发展，它的理念、体系结构及具体内容都是前所未有的创新，会计人员应转变理念、思维方式，改善会计职业判断能力这一薄弱环节，努力提高整体全面素质，适应新形式发展的需要。 其次，是会计主体管理层的影响。新准则体系的原则导向属性，为会计信息造假者提供了更多空间，这对新准则的贯彻实施提出了挑战。 3 影响会计职业判断的主观因素 从主观因素分析： 第一，是会计人员自身的专业知识及其职业经验的影响。同一会计业务，由于技术和能力的不同，会导致不同的实务操作。对复杂的会计业务作出合理而公允的判断，不仅要具备扎实的专业功底、丰富的实践经验、更要有敏锐、准确的职业判断，是综合素质的反映。第二，是会计人员的职业道德水平的影响。会计准则赋予会计人员的灵活性越大，就越需要具备良好的职业道德。第三，理论联系实践，重视案例剖析。经济的发展使得会计人员知识的广度和深度是不断发展的，通过案例剖析的实践性学习，提高会计人员独立思考、分析和解决实际问题的能力，从而培养职业判断能力。第四，学习和掌握相关经济法律知识。 4 提高会计人员职业判断能力的方式 由于新会计准则体系广泛采用谨慎性原则、公允价值计量以及经济业务处理的复杂化，在经济业务处理的过程中，要求会计人员对会计政策进行明智的选择、对不确定的事项作出合理的估计。 4.1 在思想上高度重视职业判断能力的养成 会计职业判断能力的提高，首先在于会计人员自身要有紧迫感。在新会计准则体系下，会计人员光靠原有的知识结构将难以适应新形势下的会计工作需要，因此，会计人员应该更新观念，树立职业判断的意识，提高对职业判断能力的认识，并在会计工作实践中有意识地积累经验。 4.2 提高会计职业道德修养 真实、公允是会计职业判断的基本原则。我国应加大会计职业道德宣传的力度，倡导“诚信为本，操守为重，坚持原则，不做假账”；建立以社会舆论和诚信档案制度为基本形式的社会评价机制；建立完善的法律支持和保障体系，促使会计人员从他律走向自律，真实、公允地进行会计选择。 4.3 树立自主、终身学习的观念 随着我国市场经济的发展，经济业务呈现多样化的发展趋势，会计人员只有通过持续、终身的学习，培养起职业判断能力，才能跟上时代的步伐。 4.4 积极参与会计实践，积累从业经验 会计职业判断能力不是一朝一夕可以形成的，是通过长期的会计实践、在充分熟悉会计业务处理的基础上，逐步积累经验而不断提升的。会计人员只有通过会计实践活动，积累从业经验，才能提升会计执行能力，提高会计职业判断能力。 综上所述，随着《企业会计准则》的逐步全面施行，企业在会计政策方面的自主权增大了，需要会计人员有较强的职业判断能力。因此，会计人员不能墨守成规，而应当创新思维，从观念上充分认识到培养职业判断能力的重要性，有意识地加强专业理论和新知识的学习，积极参与会计实践活动，提高职业道德修养，不断提升自身的业务素质和职业判断能力，以适应社会经济发展对会计人员的素质要求。 职业能力论文:论会计职业判断能力的提高 会计职业判断贯穿于会计工作的始终,它的作用主要体现在能够恰当地处理不确定性经济事项。通过会计职业判断,可以使得会计人员在面对不确定性经济事项时,能够选择一种合理的方法对复杂的会计对象进行分析和处理,从而得出最接近客观事实的结果。同时,会计职业判断还可以为社会经济秩序的稳定提供软约束。 会计职业判断受到很多因素的影响,大致可分为以下三类: 一、主观因素 ①专业知识和实践经验。具备扎实的专业知识和丰富的实践经验是会计人员进行职业判断的前提条件。良好的会计职业判断能力要求会计人员具有合理的知识结构和广泛的知识面,既要精于专业又要有一定广度。丰富的实践经验能够形成与特定判断任务相关的知识,使会计人员在遇到相同或类似问题时能更快更好的解决。 ②利益和职业道德。它是会计人员进行职业判断的内部驱动力。会计人员作为一个普通的群体,也具有人类共有的一些欲望,包括经济利益的获得、社会地位的追求等。而有些欲望往往是上层领导和管理当局能够给予满足的,这使得会计人员在做出职业判断时,面临着经济利益和社会地位的诱惑,有可能屈从于上层领导和管理当局的意愿,难以保持独立和公正。 二、客观因素 会计事项自身具有的某些特点对会计职业判断的影响,主要表现在问题的复杂性和重复性对会计职业判断能力的要求程度。根据问题的复杂性和重复性可以将问题分为:非结构化问题,即特别的、未被定义的问题,它很少有或完全没有现成的经验可参照,解决它需要较强的职业判断能力;半结构化问题,即重复的、已被合理定义的问题,它一般有现成的经验可参照,解决它需要一定的职业判断能力;结构化的问题,即经常出现和已被充分定义的问题,解决它只需要一般的职业判断能力。 三、环境因素 ①会计法律、法规。包括《会计法》、《公司法》、《税法》等会计法律规范,以及会计准则、会计制度等会计技术规范。会计法律、法规为会计职业判断行为提供了法律约束,限制了会计人员进行职业判断的任意性。同时会计制度和会计准则本身就是最直接最根本的判断标准,有关规定越完善、可操作性越强,判断的任意性就越小。 ②企业的生产经营特点。生产经营特点不同,企业的经济业务必然存在差别,对会计信息的报告范围和报告程度也会不同。会计职业判断要求考虑到企业现在和将来的财务环境和经营状况,不同的生产经营特点也必将影响到会计职业判断的结果。 受到以上因素的影响,会计职业判断在应用中碰到了不少困难,主要表现在以下两个方面: 一、会计人员的职业判断能力总体偏低 在我国的会计人员队伍中,大部分人都能够根据形势的发展不断更新和补充自己的专业知识,以满足工作的需要。但是也有少数的会计人员仍然扮演着账房先生的角色,只实现了会计核算的职能,即对企业已经发生的经济业务从头到尾加以记录。他们实现的是一种事后报告,很难在事前给出准确的预测,无法对不确定性经济事项做出合理和准确的职业判断。由于历史和自身的原因,他们没能接受到正规的专业教育,仅仅凭多年从事会计工作所积累的经验来处理经济事项。而他们所积累的经验,可能又是一些错误的经验,不符合现行会计制度和会计准则的要求。还有一部分会计人员虽然接受了正规的专业教育,但是他们没有随着形势的变化不断更新和补充自己的知识,他们的知识面和知识结构还停留在若干年前的水平,而会计法律规范和会计技术规范却随着经济环境的变化不断调整,他们从学校里带出来的知识已经远远无法满足新形势下会计工作的要求。在现阶段,高校对学生的培养重理论而轻实践,财会类专业毕业生刚走上工作岗位时,没有一定的实践经验可供参考,大多眼高手低,动手能力较差。仅仅按照书本知识的指导而做出的职业判断,往往也是不够准确的。 二、会计信息失真 会计信息失真是指会计信息由于种种原因不能真实地反映企业的财务状况、经营成果和现金流量等信息。从宏观的角度看,企业提供的会计信息是一种“社会公共产品”,企业会计信息的质量不仅影响到与企业有利益关系的投资者、债权人等群体的经济利益,而且影响到整个国家的经济秩序和社会秩序。少数会计人员职业道德水平低下,制造虚假的会计信息,严重歪曲或掩盖了企业的财务状况和经营成果。 会计人员做出职业判断,除了要依赖自身的专业知识和实践经验,还要充分考虑到企业现在和将来的财务环境和经营状况。而评价企业现在和将来的财务环境和经验状况,又要依赖于一定的会计信息,包括企业的资产负债表、利润表和现金流量表等。因此,会计信息的真实程度将在一定程度上决定会计职业判断的结果是否符合客观实际。在虚假会计信息越来越多的情况下,一旦会计人员以失真的会计信息作为参考依据来做出职业判断,它的准确性与可靠性将很难得到保障,它的重要作用当然也得不到很好的发挥。虚假会计信息的存在从外在环境方面限制了会计职业判断在中国的应用。 受到以上两大障碍的影响,会计职业判断在应用中受到了很大的限制,如何消除它们的消极影响已经成为摆在会计人员面前的一大课题。要想使得会计职业判断的作用得到充分的发挥,除了想办法提高会计人员的职业判断能力,还需要创造一个健康的会计环境。 一、转变传统观念,增强职业判断意识 长期以来,我国会计制度明确规定了各行业的会计科目,并对各科目的内涵及其包括的内容作了具体而详细的解释,会计人员习惯于按照会计制度的规定来处理经济事项。此外,财务制度中对会计政策、会计估计的选择和运用也作了详尽的限制性规定,从而限制了会计人员进行职业判断的范围。这使得会计人员在工作中不善于运用职业判断去处理复杂和不确定性的会计实务。而在新形势下,复杂和不确定性的会计实务无处不在。这就要求会计人员转变传统观念,认识到会计职业判断的必要性和重要性,更新思维方式,改变过去墨守陈规的旧习,积极主动学习新准则、新制度及相关法律法规,不断更新和充实自己的专业知识,提高自身的综合素质,增强职业判断意识。 二、树立现代教育观念,实行终身教育制 要使会计人员具备较强的职业判断能力,我们必须树立现代教育观念,首先,要注重培养在校财会专业学生的职业判断能力。在高等教育的课程设置中,应做到理论与实践兼顾,形成完整的学科体系。培养学生的动手能力,争取使得他们在校期间就积累一定的实践经验,能在实际工作中具有良好的判断能力。其次,会计主管部门要组织并且动员社会力量对会计人员进行全方位、多层次的业务培训和指导,以便创造良好的外部条件供会计人员提高自身的综合素质。通过加强对会计从业人员进行后续教育,形成会计人员终身教育的观念。 三、加强会计职业道德建设 真实、公允是会计职业判断的基本准则。会计准则赋予会计人员的可选择性越大,会计职业判断的任意性也就越大,就越需要有良好的职业道德加以限制。会计人员在做出职业判断时,应当实事求是、客观公正。在处理法律法规无明确规定的经济事项时,会计人员要严守职业道德,自觉抵制各种利益的诱惑,并且不受权势和偏见的影响,确保判断所产生的会计资料能真实、公允地反映会计主体的财务状况和经营成果。从长远来看,应建立以社会舆论和诚信档案制度为基本形式的社会评价机制。这种方式具有特殊的内在威慑性,并最终促使会计人员从他律走向自律——真实、公允地进行会计选择。 四、就企业内部控制系统而言,一是要完善公司治理结构,充分发挥监事会和独立董事对公司经营活动和财务活动的监督权,以确保上市公司如实编制和披露会计信息。二是要建立健全内部控制制度。企业应从各自具体情况出发,依据内部控制制度建设的一般规律,针对其内部控制系统运作中存在的薄弱环节或漏洞,建立健全企业的内部控制系统。 五、就企业外部会计监管系统而言,要充分利用行业自律、政府监督、法律规范的作用,建立以“行业自律为基础、政府行政监管为主导、法律法规的完善为准绳”的监管体系:一是尽快健全和完善以行业自律监管为核心的社会监督体系,并以此约束和监督企业的会计职业判断,充分发挥注册会计师的社会监督作用,以保证会计信息的真实可靠。二是要加强政府的外部监督作用,即由国家财政、审计、证券监管等部门依法加强对企业的财务检查和审计,尤其是要加强监督和检查企业对会计准则、制度的执行情况,以约束企业会计职业判断的任意性,增强会计信息的真实性和公允性。一旦发现企业借职业判断之名开虚作假和违反财经纪律的,必须及时予以纠正或处理,情节严重的要给予相应的经济制裁、行政处罚(包括实施上市公司退出机制)及移交司法机关处理。三是加强法律规范的作用,完善的法律规范可以防止会计人员利用会计政策的可选择性以及会计职业之便,蓄意做出错误的会计判断,制造虚假的会计信息。在法制建设方面,不仅要完善立法,制定有关会计信息质量的管理法规,还应明确规定对违法行为的处罚措施,督促会计人员在会计准则、制度及相关法律法规允许的范围内进行职业判断。

工程造价专业论文:高职工程造价专业课程改革与专业定位初探 摘要：结合高职教育课程体系设置新思路，分析了工程造价专业的课程定位，对以造价员岗位工作过程为导向、任务驱动型教学在工程造价专业的应用进行了探索。 关键词：高职；工程造价专业；课程改革；专业定位 当前，高等职业教育正面临着前所未有的发展机遇，也正经历着深层次的变革。从2003年我国推行工程量清单计价模式以来，工程造价领域不断得到规范，对于工程造价从业人员的专业性要求也越来越高。从2006年开始设置至今，我院工程造价专业已招收500余人，招生人数每年都在增加。相应地，该专业的专业定位和课程设置就成了一个关键问题。 我国2007年、2008年的固定资产投资增长率都超过15%，为工程造价管理及工程造价咨询业的发展提供了广阔的空间，同时也对高校培养工程造价专业人才培养提出了更高的要求。 以职业资格标准为导向， 设置科学的课程体系 我院明确毕业生的从业范围和就业岗位，进而以职业资格标准为导向明确专业定位，以职业岗位能力为核心、以模块式的课程结构构建高职课程体系，培养动手能力强、能持证上岗的“双证型”人才。 （一）工程造价专业的专业定位 工程造价专业旨在为工程建设一线培养实用型专业人才。我院工程造价专业学生毕业后的就业去向主要是：建筑安装施工单位、装饰公司和市政工程公司等单位，工程咨询公司、中小型设计院（所）和监理公司等咨询单位，企事业单位的基建部门、房地产开发公司和中外合资或合作、外商独资的工程公司等建设业主单位。一般从单位工程预算等基本工作开始做起。 工程造价专业的毕业生被要求既懂预算又懂施工，既懂专业又懂管理，既懂造价又懂经济和相关法律法规，既能搞土建预算又能搞安装预算、装饰预算等。伴随当前社会工程造价业务领域不断拓宽，工程造价专业毕业生也应胜任资产估价、司法仲裁与鉴定、银行抵押贷款、保险公司担保等多种工作。 （二）工程造价专业学生的能力要求 造价从业人员能力要求:（1）具有编审项目建议书及可行性研究报告，进行投资估算、审核并对项目进行经济评价的能力；（2）具有对设计方案及施工组织设计进行技术经济论证、优化的能力，并能编制工程概算、工程预算；（3）具有编制工程招标标底价及投标报价的能力，并能对标书进行分析评定；（4）具有在建设项目全过程中对工程造价实施控制、管理的能力，能编制工程结算、决算；（5）熟悉工程合同条件，能熟练处理施工过程中的索赔、保险等问题；（6）具有运用计算机确定、管理工程造价的能力；（7）具有组织编制和审核工程造价各类计价依据的能力；（8）熟悉建设项目各个阶段工程造价控制的理论与方法，并能应用于实际工作之中。 我们通过职业资格标准的知识和技能要求来分析职业岗位的具体工作任务和职业能力要求。（1）就能力而言，工程造价学生到毕业时应具备各专业工程估算、概算、预算、结算、决算的能力；进行技术经济分析和工程项目经济评价的能力；管理工程项目的能力；开展工程招投标、合同谈判、合同管理的能力；以及关于工程变更索赔的实践应用能力。（2）就知识而言，学生应掌握土建、安装和装饰的识图知识；了解建材、构造、结构、施工等方面的工程技术知识；懂得经济、管理、财会与审计等基本的经济和管理知识；了解工程造价管理、合同法、合同管理等知识；概预算的基本理论及编制方法、财务结算与决算等工程造价管理方面的知识。 毕业生作为一个社会人，还必须具备适应社会变化、职业变更、技术更新、个人发展等所应具备的通用能力和综合素质。 对工程造价专业的应届毕业生而言，要能够拿到“双证”。要培养学生的动手能力，使他们能持证上岗。建设行业明确规定，获得专业技术与管理型的职业资格证的前提是必须有一定的实践经验。但工程测量、材料试验等工种的技能型职业资格证书，学生可通过参加国家职业技能鉴定获得。因此，我院与天津市建设委员会共同组织学生参加天津市建设事业专业管理人员上岗培训，包括建筑施工企业质量员、施工员、材料员和测量员等职业资格培训，并取得了很好的通过率。 （三）工程造价专业的课程结构分析 随着终身教育、可持续发展等人本观念的确立，高职教育给予学生的一系列职业知识与技能应该是综合职业能力，包括为胜任职业岗位所需要的核心技能和为完成职业任务所需要的文化知识、应变创新能力以及经验态度等各方面的综合素质。因此，工程造价专业课程体系改革应努力追求课程目标的实用性和发展性相结合、灵活性和弹性化相结合。 我院工程造价专业课程体系按基础学习领域课程、专业学习领域课程、专业技能训练课程和选修课程四个部分设置。基础学习领域的课程为公共课程，包括德育、体育、英语、高等数学、计算机应用基础、应用文写作等。专业学习领域课程包括土木工程识图、建筑构造、建筑材料、土木工程测量、建筑力学、土力学与地基基础、建筑工程cad、技术经济学、工程招投标与合同管理、建筑设备、建筑工程施工工艺、建筑工程计量与计价、工程造价控制、工程量清单计价实务、工程造价电算化、安装工程识图与预算。专业技能训练课程开设了工程材料试验、建筑工程施工测量实训、建筑cad绘图实训、建筑工程施工实训、建筑工程计量与计价实训、综合实训以及毕业环节实训等。同时设置了两门公共选修课（学生自由选择两门学院公共选修课）和两门专业选修课（施工组织与设计、建设工程监理）来丰富学生的知识结构。 对专业学习领域课程，我们以职业岗位能力为核心构建课程体系，注重避免课程内容的重叠，加强学生职业能力的培养。通过与用人单位和定岗实习基地相关人员座谈，我们了解到社会普遍反映造价专业毕业生识图能力和数据分析能力不足。于是，我们在建筑识图部分大量减少画法几何比重，着重训练学生识读工程图的技能，加强平面标注的知识，以使学生能识读一般的工业与民用建筑施工图，正确理解设计意图。对建筑力学部分，大量减少公式推导与超静定结构内力计算的讲解，着重加强学生对结构强度、稳定性与破坏形式的认识。在建筑结构部分则着重加强学生对构造的认识和掌握，比如钢筋的搭接长度、锚固长度、弯钩的长度等，这样就形成了简练而相对完整的教学体系。工程量清单计价实务课程专门针对当今工程造价领域“量价分离”的要求设置，工程造价电算化课程将理论与实践相结合，培养学生会操作一到两种造价软件，以提高学生的就业竞争力。 工程造价专业课程改革探索 我院全面贯彻落实“以就业为导向，以全面素质为基础，以能力为本位”的理念，破除静态单方向陈述知识的教学状态，基于职业为中心进行课程组织，逐渐试行弹性模块化课程设置，以学生为主体，尝试课堂教学采用项目教学法，实践教学采用任务驱动教学法，在工程造价专业的专业定位和课程设置上进行了一系列改革。 （一）课程改革目标 课程改革主要目的是改变传统的学历教育课程体系，形成多元整合的工程造价专业课程体系。 我院工程造价专业课程改革具体目标是：（1）突出专业课程的职业定向性，以职业能力作为配置课程的基础，使学生获得的知识、技能真正满足职业岗位的需求。（2）注重知识和技能的结合。基础理论以应用为目的，以“必需、够用”为度，以掌握概念、强化应用为重点。专业知识强调针对性和实用性，培养学生综合运用知识和技能的能力。（3）强化职业能力训练，综合开发学生的职业能力。强化学生创新能力的培养，提高学生就业上岗和职业变化的适应能力，落实“双证书”制度。（4）增强课程的灵活性，形成弹性化课程体系，适应行业和社会对应用型人才规格多变的需求。（二）具体改革措施 我们根据现有的教学手段与校内外实训基地条件，对不同的授课内容运用不同的教学方法。我们综合采用了任务引导向型思路，在教学方式上，通过灵活运用“项目教学法”、“现场教学法”，来充分调动学生学习的积极性，对学生职业能力的培养与思维拓展起到了良好作用。 例如，对建筑工程材料、建筑工程测量等课程采用项目教学法。突出技能培养，以“用”促学。我院成立了测量兴趣小组，并有专门的材料实训室，教师的任务从传统的以讲解知识为中心转向设计、策划和辅导实验为中心。对建筑构造课程，有些章节采用现场教学法，组织学生现场参观，通过现场教学既增加了学生对工程结构的感性认识，又缩短了理论与实际的距离。对建筑施工技术课程，教师带领学生到校内实训基地动手砌砖、抹灰、开挖基坑，让他们了解施工方法、施工工艺流程，切实感受到施工技术在实际工程中的应用。对建筑工程计量与计价课采用项目导向型案例教学法，将一个完整的单位工程综合项目分解成若干个专项实训，激发学生的学习兴趣，将工程量计算规则贯彻到实际工程的计算上来，并同时进行工程量计价软件的操作应用训练，以激发学生的学习兴趣，提高学生解决实际问题的能力。而对建筑工程招投标与合同管理课程采用亲验式教学法，进行情境模拟，使学生更加贴近实际，如临其境。如招投标的模拟、合同谈判的模拟，教师先提出一般性问题，再提出特殊情况下的问题，然后组织学生分小组讨论，归纳讨论结果，提交报告单，请具有典型性的小组代表作答，最后教师就小组不同意见进行点评。 此外，我们也改革了考核方式。考核改革的重点是采用灵活多样的考试方式，着重考查学生的能力，淡化记忆型考核。课程考核按照理论课、实践课分别进行。理论课根据课程内容采用闭卷、开卷、口试、考察和小论文等不同的考试方式。实训课主要采取“任务法”进行考核，即用具有实际应用背景的任务，在解决实际问题的活动中全面评估学生的应用能力，一门课可采用多个任务进行多次评估，将平均成绩作为学生的成绩。 （三）加大实践教学环节的力度 在专业技能训练模块的课程安排上，凡能设实训环节、有条件增加实训的课程，都增加了实训环节，而且实训形式多样。如建筑工程施工测量实训与学生技能鉴定考取中、高级测量工相结合，学生学习和技能鉴定两不误；建筑构造增加认识实习、施工组织及各科预算（包括土建预算、安装预算等），都以课程设计作为实训课程；预算软件课程大量增加了上机操作学时。通过增加实训环节，部分学生一毕业就能顶岗工作，其他学生经过很短的见习期也能马上胜任工作。 总体而言，高职层次工程造价专业人才培训的规模与巨大的社会需求相比还远远不够。人才培养工作与行业需求之间的符合度需要我们不断探索提高。我院在工程造价专业教学上不断探索和尝试改革，希望把该专业建设得越来越好，培养出更多适应现阶段市场需求的实用型专业人才。 工程造价专业论文:关于工程造价专业学生核心能力的培养 论文摘要：针对我国社会对工程造价专业技能型人才的需求从数量到质量都有提高的现实，开展社会对工程造价专业学生职业能力与素质要求的问卷调查，根据对调查结果的分析汇总，提出高职院校如何培养国贸专业学生的建设性建议。 论文关键词：工程造价专业 职业教育 社会需求 职业素质 职业能力 一、我国工程造价行业发展趋势与工程造价专业学生培养现状 1．我国工程造价专业教育发展趋势 随着我国加入wto组织，投资管理体制向市场经济过渡，建设市场对造价工程师的需求随之迅猛增长，而目前我国工程管理人才相对缺少，已引起各方关注。 我国由于长时间的计划经济和其他原因都造成了从业人员普遍存在专业知识面太窄、素质偏低、年龄老化等问题，不可否认，我国现阶段工程造价管理人员的业务水平同国际水平比起来是有一定差距的。其中最为明显的是对工程技术知识的掌握程度不如国外，甚至很少做到能动地确定和控制工程造价，更难找出有人能优化设计及施工组织方案，这些都说明了原有的专业知识水平远远不能适应建筑大市场的需要。更不能适应在国际市场竞争的环境，所以对从业人员必须制定培训和再教育计划，并监督实施。这样才能培养出“高智高能的人才”。从这样一个发展趋势出发，对造价工程师的职业技能和专业知识的要求就会越来越高，造价工程师除应具备工程师的技能素质，以及工程造价(投资)的分析与控制的专业技能和知识外，还应具有经济与金融的基础知识，经济分析技术，项目管理技能，经济与建筑法律知识，计算机与信息系统的有关知识等，才能适应对造价工程师执业资格的要求。 2．工程造价专业学生培养现状 工程造价专业涵盖了工程造价、工程项目管理等范围，由工程造价计价、招投标、合同管理、成本核算及建设工程项目管理等基本理论和相关实务组成，培养具有工程造价专业领域工作岗位技能，面向建筑行业主要从事造价工作的高技能专门人才。 当前，有很多院校开设工程造价专业，然而，培养出的学生能否真正满足社会需求，是一个不可忽视的问题。高等职业教育作为高等教育发展中的一个类型，肩负着培养面向生产、建设、服务和管理第一线需要的高技能人才的使命，在我国加快推进社会主义现代化建设进程中具有不可替代的作用。职业教育的本质应当是“在专业教育的过程中完成相关职业的职业化基本训练”。高职院校培养的学生就要体现出职业化这一特点。目前，很多造价专业学生不能胜任与专业有关的相关工作，知识结构偏向理论，缺乏实际操作、处理问题的能力，这就向高职院校如何培养工程造价专业学生提出了不少新挑战。 根据21世纪社会发展需要，结合水利水电行业对人才的需求，组织工程造价人才培养目标、知识、能力素质的结构研究，探索人才培养模式、途径和方法。进行工程造价专业的理论教学体系、实践教学体系的改革，重新整合课程设置，形成以培养核心能力为目标的课程群，培养学生的创新意识，创新能力和创业精神。通过改革与研究，力求教学质量的显著提高。使工程造价专业能主动适应建筑行业人才的需要，充分体现高职教育特色。 二、社会对学生能力与素质的要求 针对如何培养工程造价专业学生的问题，2009年，湖南水利水电职业技术学院工程造价专业的师生，组织进行了工程造价专业学生职业素质要求调查问卷活动。调查对象面向湖南省建筑业协会中各类大、中、小型建筑业企业，共发放调查问卷100份，回收问卷67份，其中有效问卷65份。问卷从不同的角度人手重点调查建筑业企业用人标准的倾向问题。社会对该专业毕业的学生能力与素质有何要求?以下是对调查问卷整理的结果。 1．工程造价专业学生的社会需求 从调查的结果得知调查显示，95％的建筑业企业需要工程造价专业的人才，但数量并不多，这跟建筑业企业本身的行业特点有关。建筑业企业尤其是中、小型企业一般对工程造价专业的需求是根据其所承接的项目特点来定的，根据统计数据。一般中小型企业更希望工程造价专业学生具有多种综合技能。 2．工程造价专业学生的职业素质 每个企业的用人标准会有所不同，但他们都要求应聘者具有一定的职业道德素质，要求员工爱岗敬业、忠诚、有团队合作的精神和无私奉献的精神，大多数企业都更青睐于用得上、留得住、动手能力强、工作有闯劲的员工。根据问卷调查，用人单位注重学生素质与能力的程度以责任心为最高，占34．5％，其余依次为竞争意识与能力为33．5％。适应能力为24．6％，思想品德为12．1％，实干精神为21．5％。意志承受力为l0．9％，这表明，企业在选用人才上更注重综合素质与能力，而不是某一单方面的能力。因此，高职学校应全面、科学地理解职业能力，深刻把握职业能力的内涵，并根据职业能力培养的要求确立新的培养模式和专业结构及课程体系使培养的人才具有较强的综合职业能力，从而适应社会发展的需要。 3．工程造价专业学生的职业能力 现代职业教育认为，职业能力不是职业知识与职业技能的简单叠加，而是在学习掌握专业知识和职业技能的基础上，通过对专业知识和技能的实际运用、迁移和类化，并与相关的一般能力整合而成的。 再看用人单位对工程造价专业学生的职业资格证书要求。各企业对这一专业的职业技能有较高的要求。造价员证、监理员证、工程cad证、计算机等级证等。证书要求是基础，能力要求是核心。企业要求工程造价专业学生应具有的核心竞争能力外在表现为以下几个方面： (1)理论专业化。熟悉相关工程造价专业知识、懂得相关的施工流程与规程、对国家的政策、企业文化及相关领域的发展有着清晰的分析与把握。 (2)操作手段熟练化。表现为计算机的基本操作达到相应的水平：网络操作、制表操作、统计分析等操作达到相应等级水平。 (3)写作水平：包括书法良好，会撰写各种报告，并能按要求写出个人工作总结、会写各种公文及论文写作水平。 (4)外语水平：包括外语语种、口语与听力的熟练程度。 (5)服务他人的主动性及工作的积极性——敬业精神。这不仅是许多企业在测试专业人才时所用到的一种方式，对学生更是一种严格的要求。 (6)灵活的应变能力。遇到问题能沉稳思考、妥善处理。 可见，社会对工程造价专业学生的职业素质要求特别高．不仅要求学生全面、系统掌握工程造价专业的理论与实务，还要求学生具备分析问题和解决实际问题的能力，对施工过程、施工方法、施工工艺也要有一定的了解。 三、工程造价专业学生培养的建设性方案建议 根据调查的结果，高职院校工程造价专业应该根据社会对学生的职业化要求，构建特色化专业，有针对性地对学生进行培养。 1．工程造价专业培养目标要定位准确 工程造价专业建设目标应该明确：坚持与时俱进的科学精神，以服务地方、行业为宗旨，以就业为导向，围绕双证融通、产学结合，完善课程体系，改革教学方法和手段，强化学生能力的培养，造就符合社会要求的职业技能型专门人才。 我院是水利类的高职高专院校，专业的设置是根据市场需要(主要针对政府机关、建设单位、施工单位、设计院、咨询单位等从事造价、监理行业)和学校特点定位为：以水利工程造价为主，但同时要掌握好建筑工程造价、公路工程造价以及相关专业知识的全能型造价人才。 2．工程造价专业学生能力培养 2005年10月国务院的《关于大力发展职业教育的决定中强调职业教育要“坚持以就业为导向，深化职业教育教学改革”。根据专业培养目标，按素质全面、基础宽厚、技能多元的原则构建课程体系，按强化素质课、拓宽基础课、优化专业必修课、加强实践课的思路设置教学课程。 (1)构建适应社会要求的能力体系 构建理论和实践交互渗透的课程体系，围绕理论基本知识点，强化技能训练，加强学生的能力培养。综观工程造价专业主要应该培养专业基本能力、职业应用能力和可转移能力。根据三大能力体系。分别结合专业职业技能资格证书的考核要求设置三个系列课程；根据市场需求设置专业技能方向课程，以适应就业方向的能力要求。 第一大能力是专业基本能力，着重培养学生计算机、英语测量、工程cad等专业基本能力。 第二大能力为专业应用能力。学习工程量清单编制、工程预算或标底编制、工程造价软件应用、工程招投标文件应用等。通过实践课程的设置，进行相应技能训练培养学生的实践操作、分析处理实际问题的能力。 第三大能力是学生可转移技能的培养。我院强调学生可转移的技能培养，设置了素质拓展学分，重视学生的综合素质的提高。学校提供机会让学生在学习中发展职业规划能力、交流能力(书面、口语和图形)、信息处理技巧、计算能力、问题解决能力团队合作和信息技术等技能。这种教育模式加强了学生除了专业知识以外的能力培养，使学生具有了对未来的适应能力，满足科技与经济社会发展不断变化的客观要求。 (2)突出具有专业特色的职业能力 学校的专业建设应特色化，建设方向与社会需求相一致，课程设置和体系与行业、地方经济贸易发展结合方面。应形成一个反映地方经济贸易发展特色的课程体系。为适应社会职业岗位的需求，专业教学计划中，重点安排职业技能教学的课程，适应造价员、监理员等不同的岗位。在理论教学的同时，增加实践性课程，其比重应超过80％，而且，专任教师中一部分应该由具有实际工作经验的企业专业技术人员承担，使专业技能教学更好地与社会接轨。 总之，高职院校培养工程造价专业的学生，须加强学生实践能力和职业技能的训练，使的学生满足社会的要求。围绕教学培养目标设计知识、能力和素质结构，基础知识和专业知识要求以必须够用为基本出发点，兼顾学生可持续发展能力的培养。培养方案以工程量清单及清单计价的编制工作为核心，培养三大能力体系(专业基本能力体系、专业应用能力、可转移技能)，围绕职业技能证书的知识调整教学体系，使毕业生能够快速、准确高效满足用人单位的要求。 工程造价专业论文:高职交通土建类工程造价专业工学结合人才培养模式探讨 高职交通土建类工程造价专业工学结合人才培养模式探讨 交通土建类工程造价专业（以下简称工程造价专业）是一门研究道路、桥梁、隧道、港航等工程项目固定资产投资费用的专业，它贯穿于工程项目的可行性研究、勘察设计、工程施工及竣工验收阶段，涵盖的内容包括投资估算、设计概算、施工图预算、施工预算、进度款结算以及竣工决算等。工程造价专业在高职院校经历了十年的发展，至今已经为行业企业培养了诸多相关岗位的高技能从业人员，如计量员、造价员、采购员、合同管理员、监理员等。随着市场经济体制的不断发展，我国工程造价管理体制也日益完善，增大了相关岗位人员的需求，并且对从业人员的专业素质要求越来越高。本文通过调查工程造价专业从业人员队伍的现状及存在问题，结合广西交通职业技术学院工程造价专业的实践，提出构建高职院校工程造价专业工学结合人才培养模式的思路，为同类院校进行人才培养模式改革提供一定的参考依据。 一、从业人员队伍现状 （一）人才资源的结构性短缺。从目前行业用工情况来看，工程造价相关岗位普遍存在人才结构性短缺现象。从项目的可行性研究阶段和勘察设计阶段来看，工程造价相关岗位从业人员中，大专层次以上的本专业人员占总数的65%，但他们从业年限大都在10年之内，缺乏深厚的专业技术底蕴及丰富的从业经验；从项目施工及竣工验收阶段来看，工程造价相关岗位的从业人员中，大专层次以上的本专业人员仅占总数的20%不到，大部分岗位由非专业人员担任，他们不但缺乏一定的文化知识和技术水平，而且人员稳定性不够，流动性较大。例如，广西人才市场交通运输厅分场2011年12月统计的数据显示，广西在建施工项目中，大专层次以上的工程造价专业从业人员仅占12.8%，非专比例高达87.2%，结构极不合理。 （二）行业知识不全面。一个工程项目造价的组成非常复杂，它不仅涉及项目本身，还涉及项目的资金来源、项目所在地区的有关财政税收政策，这就要求从业人员不仅具备较强的专业知识和技术水平，还要具备与工程造价组成有关的管理学、经济学等许多领域的知识。目前，大部分从业人员只知道依据国家颁布的定额及相关编制办法规定来完成各阶段造价文件的编制与审核，而对项目的技术经济分析评价、设计及施工方案优化、合同管理与索赔、风险分析与管理等方面了解甚少，还不能适应市场经济的快速发展。 （三）市场分析能力和洞察力不够。当今科技创新时代，各种新技术、新工艺、新材料层出不穷，从业人员只有对市场材料和机械的规格及价格、实施工艺过程充分了解，才能作出准确的造价分析。但是，许多从业人员自我提高和继续教育意识淡薄，市场分析能力不高且洞察力不够敏锐，长期处于“闭门造车”式的工作状态，编审能力无法提高，直接影响到工程造价的管理。 以上可以看出，从业人员队伍的现状对高职院校工程造价专业人才培养模式提出了新的要求，笔者仅就所在的广西交通职业技术学院工程造价专业构建工学结合的人才培养模式谈一孔之见。 二、广西交通职业技术学院工程造价专业办学沿革及现状分析 工程造价专业作为广西交通职业技术学院的龙头专业，兴办于2002年，迄今有8届毕业生近600人，现有在校生近400人。该专业拥有较为完善的与“道路桥梁工程技术”等其他专业共用的专业实训基地——建筑技术实训基地，基地于2008年获得中央财政支持建设的示范性实训基地称号，实训条件能较好地满足专业上课需要。 为了更好地提高学生职业技能水平，该专业多年来一直在探索着工学交替、项目导向、任务驱动等形式下的人才培养模式，并于2008年开始施行2年校内学习、1年校外顶岗实习的“2+1”工学结合人才培养模式。发展至今，虽然取得了一定成效，但也存在一些问题，在工学结合的人才培养模式思路及实施内容上还有很多工作需要努力，这也是下文重点探讨的内容。 三、广西交通职业技术学院工程造价专业工学结合人才培养模式探讨 早在2006年，教育部就已经提出：“高等职业技术教育要大力推行工学结合，突出实践能力培养，改革人才培养模式”，2010年公布的《国家中长期教育改革和发展规划纲要（2010-2020年）》进一步明确了高等职业教育的主要发展任务之一是：“实行工学结合、校企合作、顶岗实习的人才培养模式”。工学结合是指把学校的专业知识和职业岗位的工作实践结合起来进行教学的人才培养模式，它体现了校企双方共同办学的特点，同时利用学校与社会两种教育资源和教育环境，使学生的专业能力与工作实践有机结合起来。 广西交通职业技术学院工程造价专业工学结合人才培养模式实施内容如下： （一）专业实践课程体系与内容建设。广西交通职业技术学院工程造价专业各门实践课程虽然已经完成了由传统知识传授为主到理论教学与实践教学并重的重大转变，但理论教学与实践教学仍未能有效融合在一起，未能实现一体化教学；各门实践课程的实训项目之间关联不大，没有实现实践教学的系统化。 为实现一体化教学，我们可以加入企业元素，对于工程造价、工程招标与投标、施工组织设计、工程竣工决算等主干课程，让行业专家参与制定课程标准、承担教学任务，把培养学生的专业理论知识与岗位实践能力作为一个整体来考虑，使理论教学与满足行业企业要求的实践教学高度吻合，通过融会理论和实践教学环节来实现一体化目标。 为实现系统化教学，对于各门实践课程的实训项目，我们统一以企业某真实项目为背景进行系统开发与建设。即打破传统的实践课程教学模式，以同一项目各阶段所完成的不同工作任务为路线，开发实训项目并制订考核评价标准，使专业实践教学环节更加系统化，从根本上解决实践课程教学内容单一、各课程之间不协调的问题。 （二）实训基地建设。目前，广西交通职业技术学院已有的、面向工程造价专业的校内实训基地是与其他专业共同使用的建筑技术实训基地，它积极发挥着为学生提供实训操作场所、开展学生科技活动的功能，但与行业企业联系不够紧密，且校外实训基地建设仍尚未开展。 为使实训基地建设更好地实现校企合作，我们可以借鉴校企共建实训基地所取得的成功经验，广泛利用与广西交通运输系统各企业之间的熟络关系网，以广西交通职业技术学院合作发展理事会为依托，以实践课程建设为载体，与企业共建共享互赢的实训基地。 校内实训基地方面，积极探索校企合作新模式。我们根据企业实际工作环境及工作任务重新进行场地的规整、设备的配备，由企业添置软件及相关规范，为实践课程的实训项目提供技术和师资条件，企业可以利用学校的实训基地进行生产和职工培训。校外实训基地方面，可直接将校外实训基地建在企业中的相关部门，学生到企业顶岗实习，进一步提高职业技能水平、交流合作能力及创新探索能力，企业可以聘用学生为其创造经济效益，同时也取得一定的社会认可度。 （三）社会服务能力建设。以“服务求发展、贡献谋支持”为原则，充分利用工程造价专业的办学资源，回报行业企业长期对专业建设的支持，将专业建设和社会服务能力建设统合起来，在提高专业教学水平的同时提高社会服务能力水平。第一，与行业、企业合作进行横向科研课题的研究，为企业获取经济效益提供强有力的技术支持，我们的科技成果也有了转化的平台。第二，协助完成企业的工程项目任务，为企业分忧解难，如编制可行性研究报告；编制建设项目各阶段的造价文件及施工组织设计文件；完成工程结算资料及竣工决算资料等。第三，以专业教育资源为基础，开展社会人员转岗培训、技术培训、预算员等工种培训及职业技能鉴定，使专业教育融入社会、行业和企业中。 （四）专业教学团队建设。专业教师是学生的直接引路人和指导者，教师的职业道德、学术水平及职业能力直接影响着学生质量的提高，因此，加强专业教学团队建设是实现工学结合人才培养模式的关键。应建设由校内、校外教师组成的以专业带头人为核心，以骨干教师为中坚，专兼结合的“双师”结构专业教学团队。第一，对于现有校内专业教师，鼓励他们提高学历、提高职称，参加各类继续教育学习，参加专业培训班，考取住房和城乡建设部全国注册造价工程师、交通运输部甲级造价工程师等职业资格证书；鼓励他们到生产一线参与工程技术工作，提高他们的实践能力，同时，也可以更好地了解到一线岗位的需求情况，为我们构建工学结合人才培养模式提供理论依据。第二，聘用在生产一线具有丰富经验的行业企业专业人才和能工巧匠到校担任兼职教师，通过言传身教提高实践教学质量。 （五）工学结合人才培养模式评价体系建设。评价体系是对工学结合人才培养模式实践效果的检验，也是对人才培养质量的检验，应逐步完善以学校为核心、教育行政部门引导、行业企业参与的考核评价体系。首先，建立工学结合人才培养模式评价体系的组织机构；其次，确定重要的考核指标，如学生“双证书”获得率、顶岗实习适用度、毕业生就业率、用人单位满意度等；再次，构建评价体系工作的运行机制，逐步形成开放、可持续发展的工学结合人才培养模式评价体系。通过对这套评价体系的研究与实践，我们培养出来的学生专业知识更加全面、市场分析能力和洞察能力更加成熟，就业后的岗位适应程度不断增强，及时解决人才资源结构性短缺的现状。 工程造价专业应以行业企业对人才的专业素质要求为导向，从专业实践课程体系与内容、实训基地、社会服务能力、专业教学团队及评价体系等方面开拓创新，构建出一套行之有效的工学结合人才培养模式，并且在不断的实践中对其进行检验和修正，使其逐步得到发展和完善，才能在大力发展职业教育、全面提高人才培养质量的未来站稳脚跟。 工程造价专业论文:职业能力下工程造价专业实践教学研究 摘要：高校实践教学既能帮助学生将理论知识与实践活动有机高效结合，也是培养学生职业能力的重要途径之一。本文从职业能力的视域出发，系统分析财经类高校工程造价专业实践教学的现状及存在的问题，并提出优化专业课程体系、实践教学模式、实践教材、课程考核方式、建立校内外实践教学基地以及打造高素质实践教师队伍等举措，以期完善工程造价专业实践教学，从而实现培养学生职业能力的目标。 关键词：工程造价；实践教学；职业能力 1引言 随着我国经济繁荣和科学技术的快速发展，劳动者的就业环境也发生了巨大变化，企业对劳动者的综合就业能力也提出了更高的要求。目前我国财经类高校也都普遍开展了实践教学，但大部分财经类高校的实践教学的目标仍然定位在对学生的从业能力（即基本职业能力）的培养上。而社会经济的快速发展对劳动者能力提出了更高层次的要求，也就是综合职业能力（亦称关键能力）。而实践教学对于学生综合职业能力的培养的作用日益凸显。 2职业能力的内涵 职业能力是个人在完成一项工作或任务时所表现出的具备的相应知识、技能及经验等多种能力的综合体现。它对某项工作或者项目的推进及其成效有着直接的影响。一般来说，职业能力主要涵盖基本职业能力、专业能力和综合能力。基本职业能力通常指个体的学习、表达、辨别、感知及判断等方面的能力。专业能力则是指完成某一工作或任务所具备的专业素质。而职业综合能力，亦或称为关键能力，是指在不同职业之间转换时所具备的个人能力、专业能力和社会能力。对工程造价专业的学生而言，应当具备的职业能力，主要包括：决策阶段：具有通过项目计划书和可行性研究报告，编制科学合理的投资估算、概算的能力以及造价信息的管理能力；设计阶段：具有依据工程规模、工程质量和工程成本的情况，编制设计概算和施工图预算的能力；招投标阶段：依据工程项目情况适时调整报价的能力、具有编制投标书并参与具体投标的能力。施工阶段：具有根据工程项目施工图纸，计算施工阶段工程量的能力，并能够对施工期间施工组织设计进行优化。竣工验收阶段：具有依照项目批准的设计任务书、颁布的施工验收规范和质量检测标准，对工程竣工结算、竣工决算和建设项目后评估的能力。 3工程造价专业实践教学的现状及问题分析 作为一门新兴学科，工程造价专业以管理学、经济学和土木工程为理论基础，从建筑工程管理专业上发展而来，属于典型的交叉型学科。工程造价专业的培养目标是掌握现代工程造价管理学的理论、方法和手段，具有一定专业基本技能、工程实践技能和综合管理能力的应用型工程造价管理人才。[1]工程造价专业实践教学的现状及存在的问题主要体现在如下层面： 3.1校内外实践活动 当前财经类高校工程造价专业的校内外实践教学活动主要包括：自发社会实践、专业课程实验、校企合作实习以及各类学科竞赛等。自发社会实践指学生充分利用大学期间的寒、暑假，自己与居住地附近的施工单位进行联系，进行为期2~3周的实践锻炼。专业课程实验指在学校专业实验室中，在实验老师的指导下，按照专业教学大纲进行的有目的性、针对性的实验教学活动。比如认识施工图、CAD绘制施工图、工程量计算等方面的训练。校企合作实习指在学校统一安排下，组织学生到校外实训基地进行岗位实习。校企合作是工程造价专业开展实践教学的有效方式和重要途径之一，也是培养学生职业能力的重要场所。学科竞赛。各类学科竞赛一直都备受高校、高校教师及学生的推崇。例如全国高等院校工程造价技能及创新竞赛、广联达算量大赛、大学生数学建模竞赛等，在比赛中锻炼了学生的学习能力和职业能力。 3.2师资 工程造价专业具有很强的系统性和实践性，对其任课教师提出了特别的要求：具备系统理论知识的同时，还要有丰富的工作实践经验和较强的动手能力。而目前财经类高校工程造价专业存在的较为突出现象表现为：一是大部分专任老师都具备较好的专业理论素养，而专业实践技能方面相对比较欠缺。这与多数青年教师从学校毕业后直接进入高校工作，缺乏社会和企业工作实践背景有一定的关系。二是虽然学校也会从企业中聘任有资质的技术骨干做为兼职教师，但是由于这些外聘教师在教学时间和服从学校教学管理方面没有可靠的保障，造成学生的学习有数量没质量。[2] 3.3课程设置 工程造价专业对实际操作技能要求较高，实践性较强。就目前工程造价专业课程设置来说，现状仍不尽合理，表现在：一是课程教学安排中仍侧重于理论教学，实践教学课时明显不够，远低于高等院校人才培养基本要求：实践教学活动应占总学时的50%以上，这就造成了理论与实践脱节的现状；二是专业课程设置不能很好地以市场需求为导向，导致人才培养与市场需求之间不能达到契合。究其原因在于设置培养方案时没能对工程造价专业相关岗位群进行市场调查研究，偏重于理论课程的设置，而忽视了对应用型课程的安排，从而造成与用人单位对该专业岗位技能需求相脱节。 3.4实践教材 实践教学的实施效果，还取决于实践教材是否完善及科学合理。工程造价专业使用的教材一般具有很强的针对性、时效性和地区适用性。这就要求工程造价专业应该根据建筑行业发展与更新迅速的特点，结合教学的需要，对实践教材也要做出相应调整，以确保实践教学的内容为专业人才目标及规格做好服务。如果实践教材知识陈旧、不能及时跟上建筑行业发展的调整变化，就不能适应社会发展的新需求，实践教学的预期效果势必会打折扣，学生的实践能力也无法得到相应的锤炼和提升。 3.5实践教学模式 在不少财经类高校工程造价专业的教学过程中，“课堂教学+课内实训+课程综合实训”的三阶段教学模式仍不鲜见。对于工程造价专业教学，“三分理论+七分实践”是最佳教学方法。[3]课程讲授上如果过多侧重理论知识的讲授，使很多学生感到虽然理论知识容易理解，但仅依靠理论知识，势必会导致实践环节无法顺畅地运行，最终会使得理论知识和实践活动相脱节，学生参与实践的积极性也会受到负面影响。在教学实践中，一些学校将理论知识的教授视作首要任务，从而忽视实践教学。另外在毕业设计或毕业论文的环节，一些高校工程造价专业学生的毕业论文仍然侧重理论性和学术性，而轻视对实践能力的运用。 3.6实践教学管理 学校相关教学管理部门监管力度不到位、监管缺失，也是影响实践教学活动效果的另外一个因素。在教学管理的实践中，一些高校的教学管理部门往往首先考量的是审核实践教学计划、制定实践教学管理制度和监控实践教学成果，却容易忽视对实践教学计划执行情况的实时动态跟踪、以及每个实践环节运行情况的管理与评价。教学管理部门未能及时对学生实践活动进行良好的监管与管理，也会影响实践教学的预期效果。 4工程造价专业实践教学优化举措 4.1把握培养“双师型”教师导向，建立高素质实践教师队伍 高校应积极倡导和鼓励教师将产、学、研相结合，注重培养与引进“双师型”素质教师,建设一支过硬的实践教师师资队伍。[4]一是鼓励教师深入企事业单位进行访问学习，以便能及时了解目前行业的发展动态，不断提高自身的业务实践能力和技术水平。[5]二是提倡和鼓励教师通过参加执业资格考试，以获得相关的职业资格证书。从教师层面来说，做到扎实的理论基础和丰富的实践背景兼备，可以更好地对学生实践教学活动加以更有效地指导和引导，学生的职业能力也因此可以得以提升，使学生成为既掌握理论知识又具有实践技能的高素质应用型人才。 4.2以实践教学为主导，改革专业课程体系 从劳动力市场和用人单位的实际需求出发，紧紧围绕职业能力来设置课程体系和课程标准，[6]在确保职业能力完整性的前提下，拓宽和调整学科设置的课程思路及理念，及时调整及更新知识结构体系。同时要确保教学过程中对学生能力培养的有效性，实现在有限的教学时间内，专业技能和相关职业能力都能得到较好的培养。 4.3以学生为中心，多种教学模式并用 由于目前90后学生是本科在校生的主力军，他们更愿意通过主动、娱乐的形式来获取相关知识，因此，多种实践教学模式并用就成为一种理想的方式，如采纳灵活多样且趣味盎然的讨论式、参与式、案例式、模拟式、合作式等教学模式，[7]能够引导学生主动探索学习，最终在发现问题、分析问题、解决问题的教学过程中完成事先设定的学习任务，从而积累解决问题的经验和方法，充分体现出学生的主体作用，以达到培养学生的职业能力（包括基本职业能力及关键能力）的目的。 4.4以实践应用为中心，不断完善实践教材 关于实践教材的选用，除了延续由专业教学团队来编写实践教材外，还可以尝试邀请相关校企合作企业参与到实践教材的编写中，并与经验成熟的公司企业共同开发相关网络课程建设，达到教学资源共享的目的。例如可以邀请企业中具有丰富实践经验的工作人员参与到实践教材的编写过程中，以期编写出更符合企业和社会所需要的实践教材，以期实现培养提升学生职业能力的目标。 4.5以职业能力考核为手段，改革课程考核方式 为了鼓励学生更好地学习工程造价专业课程，全面评价学生的综合素质，应改革现有的课程考核方式。课程考核应贯穿于课程教学的每个环节中，以此来强化对学生实践能力和职业能力的培育。考核成绩既要反映出学生一贯的课堂表现，又要反映出学生对课程内容的掌握程度及学生的实践能力。例如可以尝试采用以下考核方式：课程总成绩=平时成绩（上课出勤、回答问题等环节）+期中成绩（课程实验成绩、实践活动成绩等）+期末考试成绩。其中，平时成绩占比20%，期中成绩占比40%，期末考试成绩占比40%。这样考试结果能基本反映学生的真实成绩，反映出教学的效果，为进一步提高教学成果提供可信的参考。 4.6树立职业能力培养主旨意识，建立校内外实践教学基地 首先，高校应做好校内实训基地建设。校内实训主要是在工程造价专业实验室进行实训锻炼，因此高校在实验室建设经费投入层面力度应加大，努力打造系统和高质量的一体化实验室，使学生在仿真的工作环境中来开展相关的实训锻炼，积累有效的工作经验和更加理性的知识，进而提高自身的职业能力水平。其次，高校应主动与企业对接，积极合作，建立和培育针对性强、有利于学生实践技能培养的校外实践教学基地。学校通过与企业签订合作办学协议，利用校企合作模式开展实践教学，为学生提供良好的实践资源。此外，实践教学质量监控评价体系应涵盖对实践教学目标、计划、大纲、实施和教学效果等一系列环节的全面监控与评价，做到各个环节并重。而不是只针对实践教学中的某一环节的监控与评价。因此，建立与完善实践教学质量监控评价体系，对进一步规范和完善实践教学的开展有着重要意义。 5结语 社会经济的高速发展，对劳动者的职业能力提出更高层次的要求。对高校而言，亟需建立基于职业能力培养的实践教学体系，才能助力实现应用型、创造型人才培养的目标。工程造价专业鲜明的系统性和实践性，要求高校不仅要注重对学生专业知识的传授，更要加强实践能力的培育和提升。高校应积极探索，主动作为，优化专业课程体系、实践教学模式、实践教材、课程考核方式，以及建立校内外实践教学基地，打造高素质实践教师队伍，全方位夯实和完善工程造价专业实践教学，从而实现学生职业能力高效培育和提升的目标。 作者:李侠 单位:安徽财经大学管理科学与工程学院 工程造价专业论文:工程造价专业教学改革应用 摘要： 随着我国在基本投资方面加大力度，对于工程建设人才需求在逐年加大。作为培养工程建设人才的院校，肩负着重担，社会需求的工程建设人才既需要掌握工程技术，又要掌握工程造价理论与经济知识，能够从事工程造价实际工作的复合型人才。为满足社会对中高级工程造价管理人才日益增长的需求，院校应积极探索新的培养模式，改革创新，培养高素质的专业人才。 关键词： 工程造价；教学模式；探索 近几年，我国城镇化建设在快速推进，从一线城市到二三线城市，均在大力发展房地产，随之而来的是带动建筑业蓬勃发展，社会对工程建设专业人才的需求逐年加大。工程造价作为建筑工程中的重要部分，逐渐从建筑工程管理专业中脱离出来，形成单独的专业。社会的需求，引领各大院校的工程专业招生一度成文热门专业，但是因培养模式的落后，教学方法的陈旧、课程设计不符合实际需求、课堂教学与实际工作相脱节等原因，导致培养出来的人才不能满足社会需求。因此需要提升教学质量、改革教学模式，构建符合现阶段需要的教学模式。 一、明确工程造价专业培养目标 工程造价专业的毕业生，工作岗位直接面向企业的工程技术岗位，培养符合社会需求的综合型人才，是工程造价专业培养的目标，向社会输送高素质、高水平人才。人才培养满足社会需求，首先应明确工程造价专业的培养目标。学习管理学、经济学等经济学知识，熟练掌握土木工程技术的专业知识、现代工程造价的理论与方法，在造价工程师、咨询工程师方面得到实践的训练，具有独立完成工程建设项目投资与实施全过程的工程造价能力，能够将理论与实践充分进行融合的应用型高级工程造价管理人才，满足地方区域经济建设发展所需。这是工程造价专业的培养目标，简而言之，要求学生能够在实际工作中运用所学的扎实专业知识，胜任工作岗位。从工程造价专业毕业生的工作情况来看，学生毕业后多在工程（造价）咨询公司、建筑装潢装饰工程公司、房地产开发企业、设计院等企事业单位，从事工程造价方面的工作。各院在设置工程造价专业时，应借鉴在人才培养取得成功的学校，结合学校的实际情况，设置工程造价专业培养目标，在培养目标的引导下，教师才能改革当前的教学模式，提高教学效率，实现教学目标。 二、设置合理的专业课程体系 专业课程体系的合理设置，是教师开展教学，培养学生的思维方式、应用能力的前提。目前大多数元宵在工程造价专业课程体系设置上，存在一系列的问题，主要表现为：课程的系统性不强，老师只教学自己所授课程，工程造价专业课程涉及多个学科，其具有一定的交叉性与融合性，授课老师并为考虑这一点；部门学校直接沿用其他学校的课程体系，并未根据学生、学校的情况选择教材。这些现象，导致学生在毕业后，并不能对于工程造价形成整体性的思维。建筑工程是一个整体，学生所学知识分散，理论与实际脱节，很难综合运用专业知识。鉴于这种现状，在专业课程体系设置上要转变思路。教师应帮助学生构建综合的知识体系，在课程体系设置上充分考虑职业岗位与能力的需求，构建以工作过程为中心的课程体系。教师可先行调研企业目前的需求，对工作岗位进行汇总，并提炼出核心的工作任务，再依据教学规律融合到课程体系设置中去。合理的课程体系，是实施高效教学的前提保障。 三、建设高水平的师资队伍 教师是教学的主导者，直接决定了教学的效果与目标。现阶段，工程造价专业教师存在一些问题，主要表现为：一些教师具有较强的理论水平，但是缺乏实际的项目经验；还有一些外聘的教师在企业任职，虽然实际经验丰厚，但是在教学方式与水平上较为欠缺；部门教师忙于教学，未涉列最新的工程项目知识；教师整体队伍科研水品较低，在高水平的刊物上鲜少有关工程技术、科技开发的，课题研究也较少。教师的师资队伍建设是教学的关键，高水平的师资队伍是培养高水平学生的关键。面临目前的现状，各院校应通过多方面的改进，加强教师的师资队伍建设。首先，在薪酬制度上，为教师提供丰厚的待遇，吸引高水平教师的加入，同时稳定现有的教师队伍，加强教师的稳定性。其次，加强教师的培训与交流，为教师搭建培训的平台，教师的培训主要有两个方面，一方面是教学方法、理念的与时俱进，另一方面是，让教师经常与工程企业进行沟通交流。最后，培养教师的团队合作精神，课程建设、课题研究不是任何一位老师可以独立完成的，培养教师之间的团队合作精神，发挥团队力量才得以完成。 四、创新教学方法 传统的教学方式，也存在工程造价专业中。这是多年应试教育遗留下来的弊端，教师主讲，学生被动接受的填鸭式教学。这类教学方法已不能满足工程造价专业人才培养。工程造价专业不仅要求学生掌握理论知识，而且要应用在实际项目中。这对于教师来说，提出了更高的要求，作为新时代的教师，应灵活运用多种教学方法，如：情境教学法、小组合作法、提问法等。让学生在融洽的课堂氛围中度过，积极主动参与到课堂中，发挥学生的主体性，才能高效的实现教学目标。另外，教师也要注重信息技术在教学中的应用，如：多媒体一体机在教学中的使用。工程造价专业课程有许多理论课，这些理论课的学习，按照传统的教学方式，学生很难领悟其中的内涵，多媒体技术的应用，可以使教学内容通过音频、视频等，更加生动、形象展示给学生，让学生更好的感受情境。工程造价专业的教师应该灵活掌握信息技术与教学方法，高效实现教学目标。 五、加强与企业的合作，构建校企结合培养模式 工程造价专业培养学生在实际项目实施过程中的能力。工程造价专业侧重于生产与工作岗位的实际需求。工程造价专业不仅要求学生具有较强的技术应用能力，而且具有较高的职业素养，而且培养的人才直接面向建筑一线。鉴于此，可以改革现有的培养模式，探索与企业合作的培养模式。校企合作的培养模式作为新的培养模式，可以培养出符合企业需求的高水平管理人才。充分利用学校资源与企业资源，按照计划将校内课堂学习与校外企业学习进行合理安排，适当增加校外学习的课时。学生在学习了工程造价方面的课程后，为了更好的学以致用，可以安排由学校教师带队去企业现场进行讲解学习，企业安排一名经验丰富的负责人进行教学。两边的教学者进行合作教学，这会让学生更好的掌握工程造价方面的内容。这也是教学模式进行改革的一个方面，各院校可根据本校的实际情况，积极探索。 六、结语 因建筑业的迅速发展，对于工程造价专业人才的需求正在加大。鉴于我国各院校的教育发展现状，在工程造价专业的教学改革正在逐步完善。各大院校只有先明确工程造价专业的培养目标，构建符合自身条件的培养模式，积极探索改进课程体系，加强教师师资队伍建设，改进教学方法等，共同努力促进工程造价专业的高速发展，培养满足社会需求的高水平应用型建筑人才。文中的观点仅为各院校工程造价专业探索教学改革方式，提供一定的参考。 作者：韩琪 单位：潍坊工程职业学院 工程造价专业论文:专业教师实践能力下工程造价论文 一、高职院校工程造价专业教师实践能力培养情况 核心课程教学全能型比例18%(根据多个学校调查加权平均计算得出)由上述调查结果可知，当前高职院校工程造价专业教师总体比较年轻，刚出校门的研究生比较多，普遍企业一线工作经历较少，在工程造价专业核心课程，诸如建筑工程概预算、工程量清单计价、平法识图与钢筋算量、广联达造价软件应用全部能教的教师较少。这类教师对工程造价整个专业课程体系难以融会贯通，很难在实训环节全面指导学生。此外许多工科院校的青年教师，大都是高校到高校，没有经历过生产或工程一线的实际锻炼，缺乏工程实践经验，加上教学工作时间短，教学经验和教学方法欠缺，难以真正做到联系工程实际问题开展教学。 二、高职院校工程造价专业教师实践能力培养存在的问题 (一)多数高职院校工程造价专业教师教学任务繁重缺少实践机会 高职院校工程造价专业大多数招生人数较多，而教师往往严重缺编，部分高职院校为应付教育厅检查不惜伪造数据，通过虚填兼职教师人数来达到师生比。经过调查，很多高职院校工程造价专业教师年课时量达到600学时以上，他们大多数时间都在学校上课备课，缺少学习培训以及参加校外实践的机会与精力。 (二)学校缺乏相应的教师实践能力培养建设机制 高职院校工程造价专业发展迅速，很多院校招生规模暴增，在工程技术日新月异的今天，工程造价专业教师必须每隔两三年深入企业一段时间，才能把行业最新知识技能传递给学生。面对工程造价专业的高实践性要求，与之相对应政府与学校缺乏相应的培养机制，每年在省教育厅筹划下虽然有一些教师企业锻炼机会但也是相对较少，比例有限，面对庞大的工程造价专业教师群体，通过如此狭窄的渠道获得实践能力毕竟是有限的。 (三)高职院校教学相关领导认识误区 目前许多高职院校停留在介于高中和本科大学之间地带，管理高度行政化，一些高职院校领导甚至担心教师在企业锻炼能力提高，不再专注教学，不好管理，这也是出于现实的考虑。一些高职院校领导认为教师大量出去进行企业实践锻炼，学校课程没教师带，在本来教师相对较为短缺情况下，完成教学任务显得捉襟见肘。还有些学校高职院校系部领导工资系数取决于系部教师工资的平均数，如果出去锻炼教师较多，个人的收益会受到影响。甚至还有一些高职学校领导认为教师出去企业锻炼，有些教师在外面工资薪酬比在学校还高，容易影响军心使在校教师无法专心教学。为此一些领导视专业教师在企业兼职锻炼为洪水猛兽，甚至要求专业教师在学校实行坐班制。 (四)一些工程造价专业教师的职业惰性 高职院校工程造价专业教师纯粹工程造价、工程管理出身的并不多，大多数由土木工程或者其他工程类专业转入，能够带本专业一两门课程就觉得比较吃力，如果要成为本专业行家里手，能带建筑工程概预算、清单计价、平法识图与钢筋计算、工程造价软件应用等核心课程就必须花费很长时间自己摸索学习提高自己的实践能力才能教好这些课程。这些外专业转入的工程造价专业教师满足于上好一两门课，即使有企业锻炼的机会也出于个人面子问题不愿意进入企业从基层预算员做起，这些心理因素在某种程度上也制约了这类工程造价专业教师在实践能力上的提高。 三、三明治模式高职院校工程造价专业教师实践能力培养体系构建 (一)加强实践能力素养在教中学 教学相长，工程造价专业教师在施教的过程同时也是自己对工程造价专业技能学习和提高的过程，即教师通过教而促进自身的学。工程造价专业教师的核心能力主要集中在能够使用编制有关工程定额;具备从事建设工程招标投标，编写各类工程估价(概预算)经济文件，进行建设项目投资分析、造价确定与控制等工作基本技能;具有编制建设工程设备和材料采购、物资供应计划的能力;具有建设工程成本核算、分析和管理的能力。在具体的教学课程中比较体现实践能力的课程主要有建筑工程概预算、工程量清单计价、平法识图与钢筋算量、工程造价软件应用。这几门课程只有深入实践、参加过实际工程项目才能熟练掌握技能，才能在有限的课堂上把知识讲透，讲得深入浅出。青年教师在工程造价专业教学中会发现实践能力的不足，这是“三明治模式”的第一步，通过理论教学发现自己的不足，据此获知需要提高实践能力的方向和目标。 (二)通过注册造价师执业资格考试获取行业准入通行证 这是“三明治”教师实践能力培养模式下进入企业的通关证。注册造价师考试课程分为四门，这四门课在工程造价专业课程体系中也有着重要的地位。工程造价专业教师应该努力通过造价师执业资格考试，只有通过了造价师考试才能较为方便地在企业兼职，也相对在行业有较多的话语权，能够签署具有法律效力的造价文件。 (三)进入企业锻炼承担企业项目任务 这是“三明治”教师实践能力培养模式的第二步。工程造价专业教师提高实践能力应该每隔三年或者五年进入企业锻炼一年后再回来教学，高职院校应力求建立这样的教师培养机制。专业教师进入企业之后，力争参加项目，比较合适的是进入造价咨询公司，直接从事一线工作，诸如全过程造价管理、工程跟踪审计、招标控制价编制、投标报价编制、工程结算等。通过这些工作的磨练，工程造价专业教师可以比较深刻地掌握工程计量计价，定额使用换算技能，这在学校的教学中是很难领悟的。另外在企业从事实际工程造价项目时候，能够体会到很多书本学不到的经验，甚至现行定额无法解释的问题，通过分析解决这些问题的过程实际上就是实践能力提高的过程。特别是全过程造价跟踪审计项目，对一个造价项目可以从破土动工到竣工验收整个环节都会有一个比较全面的认识。尤其是在工程结算时，面对施工单位结算资料的造价审减问题，审查工程量，审查取费，审查单价，审查变更索赔等资料，都可以学习到很多工程造价实践知识，这些专业实践知识将会进一步强化工程造价专业教师的教学能力。 (四)回校任教把实践经验总结成为专业实训资料 这是“三明治”教师实践能力培养模式的第三步。在学习到丰富的实践经验后，回到学校后进一步进行总结提升，这是专业实践技能回炉重铸的过程，可以开发校企合作教材，把工程结算资料、工程商务标投标文件等这些真实的工程项目案例资料整理成实训资料，从而在指导学生实践时能真题真做。特别是一些工程商务谈判，一些工程审计中定额的理解分歧，一些工程合同纠纷以及工程造价司法鉴定等造价案例，是书本上永远也学不到的宝贵经验知识，当专业教师把这些实践中获得的真知灼见用于教学，教学过程也能够栩栩如生，高度仿真工程现场。 (五)不影响教学的情况下利用课余时间在企业兼职 这是“三明治”教师实践能力培养模式的第四步。2003年国务院颁布《关于进一步加强人才工作的决定》指出“鼓励专业技术人才通过兼职、定期服务、技术开发、项目引进、科技咨询等方式进行流动”，明确提出“制定完善专业技术人员兼职兼薪的管理办法”。高职院校工程造价专业教师在完成教学工作和科研工作之外，如果能在企业兼职成为建筑公司技术顾问、项目经理或者造价师事务所合伙人其实对教学也是一种很大的促进。在企业兼职的同时可以学会处理各种工程实务，并可以利用企业工作的身份为学生提供实习岗位，联系实习、就业单位，这其实是一种一举两得的措施。特别是工程造价专业教师从事企业兼职工作，如果涉及招标控制价编制，投标报价编制，工程结算审计等问题可以采用项目导向、任务驱动的教学模式，把学生当作工作的助手搭档，引导学生真题真做，快速进入到工作角色中来。 四、结语 综上所述，当前高职院校工程造价专业毕业生就业供过于求的情况下，企业对于工程造价高职毕业生的实践能力要求越来越高。高职工程造价专业毕业生实践能力的高低在很大程度上取决于教师的实践能力，加强教师培训，提高教师工程实践能力是高校实践教学的需要，是培养学生成为高技能人才、提高就业率的需要，也是高校发展的需要。针对目前高职院校工程造价专业教师普遍实践能力培养欠缺的情况，采取“三明治”模式进行工程造价专业教师实践能力培养，使得大量青年教师或者缺乏实践经验的工程造价专业教师通过“教学———实践———教学———教学+企业兼职”这样的模式获得和提高实践能力，从而使工程造价专业建设能够紧密联系工程实践，培养出来的学生符合人才市场需求，是一条可供参考的较为科学的途径。 作者：胡凯 郑睿 余勇 单位：长江工程职业技术学院土木工程系 工程造价专业论文:工程管理专业工程造价论文 1架构新型工程造价类课程体系 目前，工程管理专业的培养计划中对造价类专业课程的设置基本上都是两门课程《工程估价》和《工程造价管理》。出版的《工程估价》和《工程造价管理》教材，内容大同小异。为避免重复教学，有必要加以区分。笔者认为，工程估价应侧重造价的确定，重点教授工程量的确定。而工程造价管理侧重全过程造价管理，在学习估价的基础上，重点讲授各阶段计价的方法以及造价的控制。在理顺专业课程的基础上，系统建立一套完整的教学体系，从理论到实践划分教学模块，整合教学内容。 2培养具备实践能力的教师 工程造价类课程和实践联系紧密，这就对任课教师提出了较高的要求，除具备基本的理论知识外，还需要具备一定的实践经验。因此，担任工程造价类课程的教师可利用闲暇时间去企业挂职，参与实际项目造价的编制与审查，提升自己的实践能力，再回到课堂讲授时可结合实际项目的例子言之有物。同时，作为工程造价类课程的任课教师最好参加注册造价工程师的考试，了解最新的注册造价工程师应具备的知识，及时反馈给学生。工程造价类课程由于周期性会有有关造价的新法规，新政策的出台导致课程需要不断更新。如2013年版工程量清单计价规范相对于08版工程量清单计价规范就发生了很大的变化，2014年44号文变革了建筑安装工程费的组成等。因此，担任工程造价类课程的教师必须适时调整讲课内容，更新课件，重新选用新教材，将最新的知识传授给学生。 3重视前期识图能力与施工专业技能培养 不少同学学习造价的障碍不在于工程估价、工程造价管理课程本身，而是专业基础课没有打扎实，比如房屋建筑学、建筑结构等课程。由于房屋建筑学、建筑结构等课程的任课教师多为土木工程系教师，在授课内容也参照土木工程类专业的教学大纲，导致学生学起来觉得难学而产生厌学情绪，能够抓住重点学习的学生较少。其实，对于工程管理专业同学而言，不需要会结构施工图的设计，也不需要会施工技术，只需要看得懂图纸，懂施工技术而不是去现场施工。而造价类课程首先需要学生看得懂图纸，在进行造价计算的过程中需要学生懂施工技术，因此，必须重视专业基础课程识图能力与施工专业技能的培养，为后续造价类课程的学习扫清障碍。 4抓好后期理论与实战结合的专业课教学 工程造价类课程理论教学过程中，要让学生掌握计价的原理，各阶段造价的编制(投资估算、设计概算、施工图预算、招标控制价、投标报价、施工结算与决算)。工程造价类课程实践性强的特点决定了必须采用案例教学。工程造价类课程的任课教师在理论教学工程中，穿插一些工程实例讲解有助于提高学生的学习兴趣，也有利于学生更好理解理论知识。比如，可选取教学楼作为造价编制的对象，从前期造价的编制到后期施工阶段造价的核算结合本省定额来实施。在理论讲解过程中，可粗略一点，不拘泥于一些细枝末节或无代表性的施工方法，让学生对工程造价的计算有一个初步的了解。特别是一些基础工程和钢筋工程等隐蔽工程，一定要通过实物观察、照片对照、三维建模等手段来还原图纸的真实面貌。后期结合课程设计、广联达软件的学习夯实理论知识。在进行课程设计时，尽可能真题真做，手算与电算结合，对比两种方法，找到差异，为后期毕业后工作打下良好的基础。课程设计和广联达软件的学习宜采取师傅带徒弟手把手教学。课程设计，宜从最基本的图纸讲解开始，有针对性进行辅导，也可以采取在线答疑的形式随时解答学生的问题。课程设计完毕，学生实际已完成一份造价文件的编制的实际操练。广联达软件的学设主讲老师外，还应配备多名辅导教师，使学生在上机过程中遇到困难能及时得到解决。广联达图纸应尽可能选用实际工程图纸，培养学生的实际动手能力。另外，可以通过参加广联达举办的造价类的竞赛来促进教学，一方面让学生了解最新的软件知识，另一方面也提高了学生造价类软件的操作能力。 5建设工程造价实训基地 实践性教师的培养和实践性教学的实现需要一定的硬件支持，因而有必要建设工程造价实训基地。校内实训基地以基本技能训练为主，使学生在校学习与工作紧密结合，逐步实现企业开放，直接在企业顶岗实习开放性的实习基地。校外实习基地采取校企合作的形式，当完成工程造价类课程的理论学习后，让企业造价专业人员到学校指导课程设计或学生到企业作为造价专业人员助理从事造价的工作。建设工程造价工作室，让双师型教师或具有造价工程师资质的老师担任工作室负责人，面向社会承接工程造价业务，学生参与造价项目。 6改革教学考核方式 工程造价类考试应紧密结合造价工程师执业资格考试试题，自1997年实施造价工程师考试以来，每年10月份均设造价工程师执业资格的考试，因此可建立真题题库，工程造价类考试试题直接从题库提取，按造价工程师的知识结构来考核学生。但最终成绩的评定不能仅看卷面成绩，还要结合学生动手能力，比如广联达上机和课程设计中的表现等。综上所述，理顺《工程估价》和《工程造价管理》课程的关系，建立新型工程造价类课程体系，有利于工程造价类教师明确教学重点，分工明确去教学;工程造价类任课教师积极参与实践，参加工程造价工程师执业资格考试，提升自己的专业实践能力;专业基础课程的教学应重视学生识图能力与施工专业技能的培养;专业课程的教学应采取案例教学、课程设计、广联达软件上机操作等促进理论与实践教学的紧密结合;建立工程造价校内和校外实训基地，工程造价工作室等，为实践教学提供硬件支撑;结合工程造价工程师执业资格考试，改革考试内容，并将实践环节也纳入考核的范围。工程造价类课程知识庞杂，实践性强，如果按常规的教学方法难以满足市场需要，因此对该类课程进行改革是必要的。希望通过对工程造价类课程教学的改革，来推动整个工程管理专业的全面改革创新，从而达到既提高教学质量又提高学生们的综合素质的目标。 作者：曾淑君 单位：文华学院 工程造价专业论文:工程造价专业职业竞争力的提升 1工程造价专业学生的职业竞争力分析 对于造价员岗位而言，要求学生具有能够识读工程图纸、会计算工程量、会编制清单报价文件、会进行成本控制、会使用工程造价软件等职业能力，并且要具有吃苦耐劳、讲究诚信、责任心强的职业素质。根据学院对毕业生单位的走访调查发现，拥有过硬的工程造价基本能力和良好的职业素养的学生，是企事业单位所需要的人才，并能获得较好的职业发展。同时企业也给出了对我们教学上的一些宝贵建议，例如加强学生实际操作能力的培养，以缩短走入社会的不适应期；加强学生自我学习、吃苦精神和沟通交流能力等综合素质的培养等。针对部分毕业生在职业竞争中的这些薄弱方面，文章认为有必要将这些薄弱能力继续在教学环节中进行加强，尤其是在工学结合、学训一体的教学模式中引起重视。 2提升工程造价专业学生职业竞争力的建议和措施 2.1优化工程造价专业在校生的人才培养方案 在课程体系建设上，要围绕工程造价专业人才培养目标，针对工程造价岗位的能力需求，选择典型项目，在对岗位（群）调查的基础上，确定岗位任务，构建基于工作过程的课程体系。在课程设置上，以工程造价职业能力作为配置课程的基础，突出专业课程的职业定向性，使学生获得的知识、技能真正满足职业岗位的需求。课程设置要灵活，要实现课程内容与岗位任务对接，适应行业和社会对工程造价人才多变的需求。针对课程内容，以能力为主线，设计教学进程，确定课程教学模式，改进教学方法与手段。例如，在工程造价专业的课程设置中推行工程造价软件的应用课程，同时增加前沿技术（如BIM软件）等建筑数字化、信息化的相关内容。 2.2继续深化工学结合的教学模式改革，实现校企共 首先，要注重知识和技能的结合，让学生在学校学习理论知识，又走出校门到实际工程造价岗位接受实战训练，真正实现学校和企业的共赢。众所周知，基础理论以掌握概念、强化应用为重点，而岗位的实战训练则强调实用性和针对性，不仅培养学生应用理论知识的能力，同时也增强了学生实战技能的能力。工学结合、校企合作，作为对职业能力的一种培养方法，能够在实战中增强学生的综合职业竞争力，激发学生的创新能力，提高学生就业上岗和职业变化的应变能力。其次，将工程造价职业资格考核制度引进校园。职业资质是从事本职业的基本素质和能力要求，是能够胜任本职业的基本标准，是对职业在必备知识和专业经验方面的基本要求3。工程造价专业的相应资质是被企业认为学生具有一定职业基本能力的外在证明。所以，提前让学生在学校中就熟悉和了解并拥有了工程造价专业相应的职业资质，无疑会取得事半功倍的效果。 2.3深化“学训一体”的教学方式，推进教学模式改革 据调查报告显示，2012届大学毕业生认为专业教学中最需改进实习实践环节。2012届大学毕业生认为专业教学中最需要改进的地方是“实习和实践环节不够”、“课程内容不实用或陈旧”及“无法调动学生学习兴趣”1。所以，高职院校应在现有的实训条件基础上，深化“学训一体”的教学模式，增强学生的实践动手能力。首先，加大实践教学环节的力度，切实保证学生学到的理论知识能用而且会用，获得职业竞争力，这是提升职业竞争力的基础。增加具有特色的实训环节，实现专业核心课程的实践教学内容真正能够在现场或者模拟现场进行教学。如《建筑工程计量与计价》、《建筑构造》、《建筑工程招投标与合同管理》等课程以课程设计作为实训课程，在教学中增加工程造价软件操作的课时数，以及学生在顶岗实习前的工程造价综合实训等。通过实践环节力度的加大和形式多样化，让部分学生一毕业就能马上顶岗工作，或者通过很短的实习期也能顺利胜任工作，相对于其他学生就省去了许多培训的宝贵时间。其次，根据现有的教学手段与校内外实训基地条件，针对不同的课程内容，采用不同的教学方法和教学手段。采用以项目为导向，任务驱动的教学方法，在教学方式上，灵活运用“项目教学法”、“案例教学法”、“现场教学法”等多种教学方法来充分调动学生学习的积极性。当然，教学方法和教学手段没有局限性，形式要灵活，只要能到教学目的，充分培养学生的职业能力、拓展学生的思维，就是好的教学方法。 3结束语 总之，高职院校工程造价专业的人才培养与行业岗位上的能力需求还有一定的距离，需要不断地探索和提高。在如何提升工程造价专业学生的职业竞争力问题上，增强工学结合和学训一体的教学模式不失为一种解决上述问题的有效途径，希望通过不断地探索和改革，培养出更多能够适应工程造价行业岗位的人才。 作者：王晓 陈登智 单位：济南工程职业技术学院 工程造价专业论文:电力工程造价专业人才培养浅析 一、调研基本情况 (一)调研内容:调研区内电力工程造价行业人员就业情况、人才结构及主要岗位职责、调研高职专科层次的我院工程造价专业毕业生就业的主要岗位工作任务、工作表现及对应的知识、能力、素质结构要求。 (二)调研方法:企业走访、电话访谈、专家座谈、问卷调查。 (三)调研对象:电力行业用人单位人力资源负责人、电力施工企业一线技术人员、工程师、工程造价管理人员、会计等。 (四)调研过程:信息采集———信息回收归纳———信息分析———信息补充———建议及对策 二、用人单位对我院工程造价专业毕业生评价调研及结果分析 (一)调研企业的人才结构 对企业人才结构及来源调查显示:相关企业工程造价技术人才的学历主要包括研究生学历、本科学历、大专学历和中专学历。其中，研究生学历占10%，大专学历(高职)占56%，中专占2%，本科占32%。 (二)目前用人单位对高职工程造价专业毕业生开放的岗位及要求 目前用人单位对高职工程造价专业毕业生开放的主要职业岗位为:工程预结算、工程管理、招投标、资料管理。其中，造价员的主要工作任务为:编制工程预结算、招标文件、投标文件;资料员的主要工作任务为:编写施工方案、绘制图纸、协助编写投标书、资料的分发和收集整理;施工员的主要工作任务为:深入施工现场，协助搞好施工监理，复核工程量，提供施工现场所需材料规格、型号和到场日期，做好现场材料的验收签证和管理，及时对隐蔽工程进行验收和工程量签证，协助项目经理做好工程的资料收集、保管和归档，对现场施工的进度和成本负有重要责任;监理员的主要工作职责为:在专业工程师的指导下开展工作;检查承包单位的人力、材料、设备的运行情况，并做记录;复核从施工单位获取的计量数据并签署原始凭证;按照设计及规范要求对总包及施工单位工艺进行检查及记录，对质量检查及记录;对结构主体质量进行旁站监督，并向专业监理工程师报告和做好简历日志及有关监理记录。由此可见，虽然不同的职业岗位分工清晰，但能看得懂图纸，熟悉图纸是各岗位最基本的要求，沟通协调能力和办公软件的应用能力是各岗位都必须具备的基本能力。因此，综合素质高，能够同时拥有多方面技能，理论基础扎实，加之实践能力较强，对相关行业还有一定了解的复合型人才更具竞争优势。 (三)我院工程造价专业毕业生职业岗位现状 通过调查，用人单位对我院工程造价专业的高职毕业生的岗位安排变动性较大，施工企业对新进的毕业生主要安排在施工员、资料员的岗位上，造价单位根据毕业生所学的知识进行安排。我院的毕业生一般会被分配做配网或主网工程，工作5－10年后，其中有能力的一部分毕业生将被提拔到经理的岗位上。这一定程度上表明，企业的需求目标是懂施工、会预算、能管理的综合性人才。 (四)用人单位对我院工程造价毕业生工作评价分析 1.能吃苦耐劳但理论基础较薄弱 通过调查，我院工程造价毕业生大部分都比较能吃苦耐劳。虽然一些工地工作条件比较艰苦，但是都能克服困难，坚持工作。但由于在校学习期间对工程技术、工程管理、过程经济、电气设备、电力生产概论等基础知识掌握不牢，在理解和解决一些工作任务时较吃力。 2.单项能力不错但综合能力欠缺 调查表明，部分学生在电力工程专业某些课程和某些模块学得很好，单项能力较强，如工程计量、工程计价或工程结算等。特别是近两年我院工程造价专业一批优秀的学生参加全区、全国的高职技能大赛工程造价项目比赛，斯维尔杯BIM软件建模大赛都取得了优异的成绩，教师的集中培训让部分学生的一些单项能力得到很大提升。但是，由于工程造价工作是一项对综合能力要求较高的复合型工作，包括识图能力、工料法计价能力、清单计价能力、熟悉招投标法、熟悉合同，会应用软件进行算量与计价等等都需要一个人能综合熟练应用。因此，在综合能力应用这块，我们的毕业生还有所欠缺。另外，对于通用技能，包括识图能力、学习组织能力、计算机应用能力、外语应用能力和获取信息的能力等专业人才的一般能力。多数企业普遍认为识图能力、学习能力特别重要，为关键能力，而外语应用能力只在某些岗位上有要求，这说明企业需要的人才首先要有识图能力和持续学习能力。特别是电力行业的工程施工标准比一般建筑工程施工要求要高，随着科技的高速发展，各种优质高端的材料被使用在电力工程建设中，材料更新换代非常快，需要工程造价人员不断地学习与研究，紧跟技术前沿。 3.踏实肯干但动手实践不足 通过调查，大部分毕业生工作态度端正，踏实肯干。但是，由于电力工程设计和建设要求规格很高，在校动手实践机会不多，能够参与真实工作情境实现学习与工作岗位零对接的实践欠缺，当学生走上工作岗位因为不熟悉工作或害怕与师傅沟通而表现出动手实践能力欠缺。其次是计算机应用如文字处理、数据处理、工程造价电算化相关软件应用不够熟练，一定程度上影响了工作效率。 4.比较敬业但沟通协调能力不足 很多企业对所需要的人才，除了通用技能、专业技能和专业知识的要求外，也希望毕业生能具有较好的语言表达能力、文字表达能力、良好的敬业精神、职业道德、质量意识、自我学习、团队协作、吃苦耐劳的精神。调查显示，对于自身的工作，我院工程造价大部分毕业生具有较高的工作热情，比较敬业。但在遇到不懂、不清楚或者需要与别的工作人员对接的时候，沟通协调能力不足，比较腼腆，语言表达技巧有所欠缺。 三、新形势下电力工程造价人才培养的思考与建议 根据用人单位对我院工程造价毕业生评价的分析与归纳，可以清晰知道目前用人单位对相关人才需求重点在两方面:一是高素质;二是复合型。高素质，既包括专业素质(专业理论基础、专业技能知识)，又包括基本素质(职业道德、心理素质、交际能力、表达能力等)。复合型，即懂施工、会预算、能管理。引进复合型人才，不仅可以提高企业的技术水平，还可以降低企业管理成本，因此，企业特别是优秀的大型企业对工程造价从业人员的复合型综合素质要求越来越高。围绕这两个重点，在工程造价人才培养上做相应的调整与改革。(一)制定切合用人单位对高职生职业岗位要求的人才培养目标，避免盲目拔高或技能滞后。(二)充分拓宽学生就业选择渠道，专业课程设置处理好“专”和“多”的关系。(三)兼具“其他能力”的培养，全面提高综合素质。 作者：李静 马桂芬 单位：广西电力职业技术学院 工程造价专业论文:工程管理专业学生工程造价能力培养 摘要： 工程管理专业教育的目标是培养具有综合性、应用性能力的人才，而本科教育培养的学生在解决实际问题过程中，虽能熟练运用课本知识，但缺乏足够的创新，不能更好地与工程实际相结合，这就与工程管理专业的目标背道而驰了。本文通过分析工程管理专业实践性教学过程中存在的问题，对提高工程管理专业学生工程造价实践能力的方法进行探讨，以期培养出富有创新精神和实践能力的应用型人才。 关键词: 工程管理；工程造价；实践能力培养 0引言 扬州大学建筑科学与工程学院工程管理专业的培养目标是把学生塑造成有综合性、应用性能力的人才，培养方案不仅仅局限于书本知识的传授，更加注重学生实践能力的培养，使学生更加贴近工程，更加接近实际。随着经济全球化逐渐深入，我国建筑企业对应届毕业生实践能力的要求越来越高，但从学校近年的就业状况来看，许多工程管理专业毕业的学生在实践能力方面大都不能满足用人单位的要求，学校对学生实践能力的培养与企业的用人需求开始有脱节的迹象。因此，对工程管理专业学生工程造价实践能力培养就成了此专业教育成功的关键，也是学生能够较快融入到就业岗位的关键。 1工程管理专业学生工程造价实践能力培养存在的问题分析 1.1学校没有制定完善的实践能力培养体系 我们从开设工程管理专业的各所高校中了解到，对学生实践能力的培养已经越来越被高校重视，各种实践培养计划也通过各种方式应用到教学当中，如单位实习、课程结业后的课程设计以及毕业设计（论文）等。该院工程管理专业紧追时代潮流，对学生实践能力的培养相当重视，在实习、课程设计以及相关软件的学习方面都收到了不错的效果，但实践方案实施的深度和广度同国内一些知名高校还有一定差距。比如某些应当安排实习或者课程设计的课程因为课时问题而没有开设，或者因为课程冲突而选择放弃开设。该院工程管理专业造价方向只开设了土建、装饰以及安装三个方向，但也只有土建方向完整的可以上完一个学期，装饰和安装由于时间原因只开设了半个学期，使得学生对这两个方向的实践能力达不到工作单位的要求，更别提学院没有涉及的市政和园林这两个方向的课程及实践环节，使得一些市政园林单位望而却步。除此以外，学院并没有开设相关算量软件的必修课程，而是把它作为学生课后练习的手段，使得学生不能系统、熟练地掌握算量软件的操作以及一些应该注意的事项，同时也大大浪费了这些教学资源。安排工地实习的时间过短，相对于项目生产周期长的特点，学生很难深刻理解实习的真正意义。种种问题的出现，都指向了该院实践能力培养体系的不系统、不完善。因此，要想从根本上提高学生的实践能力，巩固学生专业知识基础，亟需从学院的实践能力培养体系中寻找突破。 1.2校内外实践性教学不能协调一致 据了解，我国一些开设工程管理专业的高等院校都把实践环节分为校内和校外两部分。校内实践基本从算量软件、测量认识实习以及已完工程认识实习等方面着手，校外实践则是把学生安排到具体的工作单位进行实地实践。由以往的经验来看，校内实践因为强制性的缘故，学生执行的较好，掌握的也比较透彻，但是校外实践由于缺乏一定的监督，自由度较高的缘故，学生应付的居多，很难从中真正提高自己的实践能力。因此，在制定培养计划时，应加大对校外实践的监督，使学生切实地从校外实践中受益，真正提高自己的实践能力。 1.3校外实践的质量难以达到预期效果 工程管理专业的特殊性决定了实习单位的特殊性，它需要把学生安排到具有一定危险性的项目现场。这就加大了学校安排实习单位的难度。此外，一些造价工程师在算量的时候不喜欢受到外界的干扰，而刚进单位实习的学生大多对实际工程造价工作接触不深，对于复杂的工程量计算规则和套价规范又不得不向他们请教，这就对他们的工作带来了一定的困扰，因此他们对这方面有所抵触。种种原因使得学生的校外实践质量不高，难以达到学校既定目标。 1.4基础理论知识难以同实践环节真正有效地结合 众所周知，绝大多数开设工程管理专业的高等院校，其实践环节的教学多依附于基础理论知识的构建，没有考虑到实际工作中需要的应对突发状况的能力，更没有把提升学生创新能力作为培养计划的重点，指导思想仅仅是通过实践来验证理论知识和认识生产，不能真正提高学生的实践能力。比如，在安装造价的课程设计中，学生只需要掌握运用工程量计算规则计算工程量，会套定额计算工程造价，没有考虑到工程的实际情况，没有设置复杂情况来考查学生独立解决施工方案和施工组织设计的创造能力，这使得学生的实践能力不能够满足时代的要求，创造能力、应变能力以及综合运用知识的能力，也不能满足用人单位的需求。 1.5对学生的实践能力缺乏完善的评价体系 众所周知，入职造价行业有许多的硬性条件。一些拥有造价员从业资格证书或者造价工程师执业资格证书的人很容易被用人单位认可，获得应聘机会，而刚毕业的大学生缺乏从业经验以及执业证书，入职有一定的难度。该院尚未对学生专业实践能力进行评价，对学生是否拥有从业资格证书也没做硬性要求，仅仅依靠学习成绩以及大学生暑期实践报告作为评价指标，其可比性和可信度并不能完全被用人单位信服。对于那些全国性的英语四、六级以及计算机等级证书不能体现其本专业的实践能力。因此，把从业资格证书考核制度列入学生实践能力培养计划中是极其必要的。 1.6学院对工程管理专业实践能力培养相对其他土木专业有所差距 该院工程管理专业的地位同土木专业有一定的差距，没有得到应有的重视。学生实践能力的培养作为其日后工作的重要保障，从本专业的教学、经费以及实习基地建设等方面的政策来看，并没有得到应有的对待。目前，一些本专业的配套设施尚未落实到位，工程管理实验室的部分软件过于陈旧，迫切需要更新换代，这使得学生实践能力培养体系尚未达到预期目标。 2工程管理专业学生提高工程造价实践能力的研究 2.1系统的教学体系 实践能力的培养需要系统的教学体系，因此可通过以下四个阶段对学生实践能力进行提升：①基础理论知识传授阶段，设置该阶段的目的是使学生掌握基础的专业知识，了解本专业的发展前景，培养学生自主学习能力，为三四年级的专业实践奠定基础；②专业课程实践能力培养阶段，该阶段旨在加深学生对专业课程熟悉的程度，通过课程设计培养学生知识应用能力以及独立思考的能力；③应用性实践能力培养阶段，在实践性教学过程中，学生通过分析工程造价管理现实存在的问题，培养自己解决实际问题的能力，同时提高自己的实践和创新能力；④社会实践能力培养阶段，在此阶段，需要对学生进行专业的入职培训，将学生安排到单位进行锻炼。通过在工作第一线的实践学习，学生能够更好地理解其将来所要从事的工作，认识自己尚存在的不足，努力提升自己的实践能力，让自己在日后的职位竞争中立于不败之地。 2.2通过课堂教学提升学生的工程素养 对于刚进入本专业学习的学生来说，他们对工程项目的认识基本来源于教师在课堂上的传授，教师对学生工程素养的塑造上有着至关重要的影响。老师在传授基础理论知识的同时，要有意识将与之相关的实际问题带入，紧密联系实践内容，通过课堂教学提升学生的实践能力意识。除此以外，也可以采用互动式的教学方式，学生在讲台上说出自己对工程项目的认识，老师在台下通过启发、讨论的方式对学生进行启迪，这更有益于学生拓宽思路，意识到实践创新能力的重要性。 2.3实践教学环节及其内容能满足学生发展需要 一方面，按照本专业设定的培养目标，精心设计适合学生发展的实践教学环节，努力为学生创造一个适宜其实践能力发展的平台，将实践教学作为一条主线贯穿于本科四年的教育培养过程。另一方面，教师要对以往的实践性教学进行反思，科学地安排实践教学内容，通过适宜的教学方式更好地传递给学生。同时也要重视学生对实践教学内容的反馈，对于不足之处加以改正，加强对实践性教学的过程考核，将实践性教学作为教学改革的重点。 2.4实践能力培养方案的指导思想要紧密同时代联系起来 在竞争越来越激烈的今天，谁能够解决好工程管理中存在的问题，谁能够提出新的管理模式，谁就能成为这个行业的佼佼者。因此，指导思想要紧随时代潮流，实现实践教学的三个替代：①培养学生自主创新能力替代培养机械式的动手能力；②解决工程实际问题替代传统的仿真教学模式；③知行合一的教学模式替代古板的课堂教学模式。 2.5不能忽视教师素质对学生实践能力的影响 教师资源优劣是评价一个学校好坏的重要指标，它对于本专业的发展也有着至关重要的影响。工程管理专业的理论知识需随着建筑业的发展及时更新，因此要求教师除了拥有较高的学术水平和教学水平外，还要求他们能够不断地对其原有的知识进行更新，对课程的内容、学科发展动态、学科研究方法和研究规律等有深入的研究和理解，并将其消化整理成浅显易懂的知识传递给学生。教师只有具备工程造价研究能力、实践动手能力，才能承担起培养学生动手能力的重任。学校可以按计划分别将教师送到建设领域的相关企业进行包括业务知识、管理知识、工程造价知识、服务意识等方面的实践考察，再将先进的管理模式和技术带回课堂，拓宽学生的视野，让其对本专业有更深层次的理解。学校也可以利用各企事业单位现成的资源，聘请有经验的注册造价工程师、监理工程师、建造师作为学校的校外指导教师，定期给学生开设专业性讲座和进行校外实习指导。 3提高学生实践能力过程中应该注意的事项 工程造价实践能力培养方案要本着以学生为主的思想，在实施过程中，要注重基础理论知识的铺垫，也要紧抓实践，实现理论实践两不误。应注意的事项有：①贴近工程实际，面向生产第一线。涉及学生的实践内容必须要增强其实行的可行性，提高与工程项目的关联程度，贴近工程的实际特点。通过这样的综合训练，学生在课堂上就能模拟实际工程管理工作，真正实现与企业的无缝对接，既掌握了专业理论知识，又为日后更好地融入工程企业，参与工程管理奠定了基础。②进行仿真实践，打破空间束缚。由于符合实践性教学的的典型工程往往由于空间、时间的限制变得可遇不可求，因此仿真工程实践在这里就显得尤为重要了，它不仅能够突破工程管理专业实践活动中空间和时间的限制，又能够灵活地设置变量，达到培养学生应变能力的目的。通过模拟仿真实践，学生既能初步了解造价管理人员的基本工作，也可通过工程仿真训练掌握工程软件计算思路与技能，加强对理论知识的理解及综合实践的运用。③注重培养学生职业化意识。工程管理专业的资格考试主要有造价员、注册造价工程师、注册监理工程师、注册建造师、注册房地产评估师等，当前本学院工程管理专业开设的课程涵盖的知识点应与以上资格考试的基本考点相适应，并且学校安排的实践项目的内容也会有意识地向国家执业资格考试的要求靠拢，让学生在校学习阶段就可以从理论到实践对工程管理类国家执业资格考试的要求有所了解，使学生在校期间就可以受到适应社会的熏陶，增强日后适应社会的能力。④依据专业综合实训课程的内容来制定课程的考核方式以及标准。对于工程管理专业来说，由于综合实训课程的内容和形式具有多样性，所以专业综合实训课程考核方式也是各式各样的，比如，参加造价综合实践的可以提交造价咨询报告；参与施工管理实践的提交项目的施工方案或施工组织设计；参加工程管理等。学生在上述过程中的实际表现以及上交的成果报告的质量可以作为教师评判打分的标准。 4结语 工程管理专业具有很强的实践性，因此实践教学既应是本专业的培养目标又该是本院办学的一大特色。在实施实践教学的过程中，要注重加强本校工程管理专业的办学特色，确立该专业的实践教学目标，构筑科学、合理、可实践性强的工程管理专业的人才培养体系，同时也要在筹建工程造价管理的实训室等硬件设施上下足功夫。只有这样才能让学生能够更好地将理论与实际结合，书本知识与实践操作结合。工程造价实践性教学既能拓宽学生知识面、丰富工程造价的实践训练活动，又能加速培养应用型工程造价管理人才。最重要的是，它对于传授知识、增强能力、提高素质、鼓励创新及发展个性的应用型本科教育新模式的转变将起到举足轻重的作用。 作者:刘钟莹 武平 单位:扬州大学建筑科学与工程学院 工程造价专业论文:工程造价专业技能抽查措施 摘要:通过分析技能抽查的政策及实施情况，从人才培养、课程教学、考核、竞赛、培训等多方面入手，采取了一系列应对技能抽查的措施，从技能抽查的结果可以看出，上述应对技能抽查，提高学生职业技能的措施取得了较好的效果。 关键词:技能抽查人才培养课程标准 为全面提升湖南省高职院校人才培养水平，湖南省教育厅于2010年正式启动了高职院校毕业生专业技能抽查，教育厅于每年的10月份，组织抽取全省高职的5个专业，并随机抽取有该专业的各院校的10%的毕业班学生参加专业技能考试，以学校为单位进行综合评价和考核排名，并向全社会公布，并做到与学校申报省市级重点建设项目结合，与学校专业建设水平评估结合。对对抽查合格率低于60%的学校进行黄牌警告，对无故不参加考试和第二次考试合格率仍不到60%的学校，取消该专业的招生资格。用学生的平均专业技能水平作为评价该院校专业教学质量的重要依据。工程造价专业2014年和2015年被连续抽中两次。 1技能抽查的实施 工程造价专业的抽查项目分为房屋建筑工程、水利工程、公路工程三个专业方向，房屋建筑工程方向的技能抽查项目共三个核心模块，模块一:定额的应用;模块二:工程量清单编制;模块三:工程量清单计价。公路工程方向的技能抽查项目共两个核心模块，模块一:公路工程施工图预算;模块二:公路工程工程量清单计价。水利工程方向的技能抽查项目共四个核心模块，模块一:编制基础单价;模块二:编制建筑工程单价;模块三:编制安装工程单价;模块四:编制工程总概算。以工程造价房屋建筑工程为例，技能抽查标准题库题量97道，技能抽查每道题目的编写都是基于学生解题加答题时间为1至2小时设计的，每道题目都很综合，要参考查阅的资料也比较多，学生若对题目不熟练，知识掌握不牢固，在技能抽查考试监考很严格，高压，规范资料繁多的现场要完成题目的解答编制是很困难的。开设了工程造价专业的学校若平时不注重技能抽查题库的学习训练，抱有侥幸心理，等到抽查专业确定，被抽考学生的名单确定之后在半个月左右的时间内集中训练突围是不现实的，风险非常大。再者技能抽查本身对学生的培养具有良好的促进作用，学校应以此为契机，将技能抽查融入日常教学与人才培养，形成一种常态，这样既能随时从容面随技能抽查，也较好的培养了学生的相关技能。具体如何积极应对，将技能抽查融入日常教学与人才培养，形成一种常态，我系工程造价专业做了以下尝试。 2应对措施 2．1适当调整人才培养方案及修订课程标准 首先，适当调整人才培养方案及修订课程标准。以我系工程造价建筑工程方向为例，通过分析《工程总价专业技能抽查标准》的开发目标和抽查内容，确定与技能抽查相关的3门课程为《工程建设定额原理与实务》、《建筑工程计量与计价》、《造价软件》，研究发现，人才培养方案中确定的《造价软件》的开设在第5个学期，造成一个矛盾的局面是，被抽中的学生在造价软件课程还未完成学习的情况下要去接受技能抽查考试中该模块综合技能的考核，所以将《造价软件》课程的开设时间提前，人才培养方案作出相应修订。在原有的课程标准中，加入技能抽查考试题库的相关标准，并融入课程教学中。 2．2编写印发技能抽查教材 以学校牵头，制定政策，组织编写技能抽查的教材，并编写好参考答案，技能抽查的题库是公开的，但没有参考答案，各专业以专业带头人牵头，组织相关专业课程的教师共同编写针对题库的参考答案，统一标准，确保技能抽查题库教学的准确性。该教材在相关专业学生大二开始学习《建设工程定额原理与实务》课程时就购买分发，作为课程学习的辅助练习书。 2．3多方式将抽查题库及标准融入到课程教学 将技能抽查标准融入到课程教学中。教师在技能抽查涉及的上述3门课程教学的课堂上将技能抽查的知识点、技能点作为教学重点，进行真操实练，并严格按照相应的考核标准进行系统地考核。具体方式一是以技能抽查题库的试题作为课程教学的切入点，相关知识点的学习由其扩散开进行教学，二是将技能抽查题库试题作为课后作业题，要学生在CRP空中课堂将作业上传，教师进行批改，题库的完成情况及进度一目了然，有据可查;三是，将相关课程的综合实训周实践课程的任务选取以技能抽查题库为载体，直接从题库中抽取编写。 2．4多方位考核 对学生技能抽查题库的掌握及相关标准技能的落实情况要严格把关，进行多方位的考核是切实可行的办法，一是将与上述与技能抽查相关的3门课程的期末考试补考试题、毕业补考试题确定为从相应模块的技能抽查题库中随机抽取，在巩固学生相关技能的同时能很好的督促学生学好相关课程;在参加技能抽查前，学校先自行进行模拟抽查考核，及时总结发现问题，进行改进。 2．5组织技能抽查竞赛，充分调动学生自主学习能力 系部围绕技能抽查及技能大赛的考核点来组织技能抽查竞赛活动，制定合理的奖励措施，鼓励学生积极参与，与上面技能抽查教材的使用相辅相成，充分调动学生自主学习能力，通过实战比赛，一方面使学生专业技能得到提升与飞跃。另一方面，可以增强学生的自信心与兴趣，丰富其临场经验。 2．6重视技能抽考前培训工作 俗话说“临阵磨刀，不快也光”，技能抽考前的培训是非常关键的。将被抽中的学生集中起来培训，安排相关专业老师全天候指导，制定具体的课程表，展开技能抽考前培训工作。开展集中培训前，可以对学生进行专业知识和技能摸底考查，了解学生知识掌握情况，做到有的放矢，目标明确。在培训前期，指导老师要让学生充分了解认识抽考方式、抽查的内容与要求、评分标准等。此外，指导教师还应传授给学生技能操作的诀窍和要领，强调测试时要注意的问题。培训中期，进行专项训练时，指导教师应尽量多的给学生提供上机和实操练习时间，让学生在操作中不断发现问题，学生通过自己的摸索或老师的帮助不断解决疑难问题，从而使学生所掌握的专业技能逐渐熟练。在培训后期，以技能强化训练来提高学生操作熟练程度和操作的规范性。同时开展内部抽检，针对被抽查同学所反映出来的问题，在后一阶段安排专门的针对训练。对基础差的学生，指导教师可以采用手把手、一对一的方式进行指导。 3结束语 通过落实上述应对技能抽查的措施，使技能抽查形成一种日常教学常态，我院在2015年湖南省的工程造价专业技能抽查中取得了优秀的成绩。证明上述应对技能抽查，提高学生职业技能的措施取得了较好的效果，如何进一步以技能抽查为契机促进专业教学及人才培养，将技能抽查标准更好地融入课程教学是值得探索的问题。 作者：欧阳洋 文雅 单位：湖南城建职业技术学院 工程造价专业论文:工程造价专业教学改革浅谈 摘要:职业学校注重技能的形成，如何培养学生的技能是工程造价教学改革中必须解决的问题，本文从工学结合教学模式、项目化教学方法、课程体系、信息化教学手段及考核方法对工程造价教学改革提出了一些建议。 关键词:教学改革;工学结合;项目化教学;信息化教学;考核方法 教职成［2015］6号文《教育部关于深化职业教育教学改革全面提高人才培养质量的若干意见》中提出职业教育的原则有坚持产教融合、校企合作。坚持工学结合、知行合一。注重教育与生产劳动、社会实践相结合，突出做中学、做中教，强化教育教学实践性和职业性，促进学以致用、用以促学、学用相长。职业院校的培养目标重在技能的形成，传统的教学方法侧重于传授理论知识。若按照传统的教学模式进行课堂教学和实训室实训，不能满足岗位需求，对于学生技能的形成有所欠缺，教学改革势在必行。 一、建立工学结合、校企合作的人才培养模式 专业课程的学习必须满足实际工作的需要，注重实践技能的培养。人才目标的设定要围绕工作岗位需求，工程造价专业培养的是具备编制工程预结算文件、工程招投标文件的应用型人才，而学校的老师参与实际工程项目较少，缺乏实践经验，校企合作，引企入校能有效地解决这一问题。按照“校企合作、人才互聘”的原则，一是教师定期到企业进行实践锻炼，有典型项目时，教师能够参与其中，提高了教师的实践能力，同时能把企业的新知识、新成果带进课堂，缩短了理论课程与实际工程的差距，能让我们的学生学有所长，学有所用。二是落实“能工巧匠进职校”活动，学校要聘请具有高级技术职务或技师以上技能水平的企业技术骨干参与学校专业建设和教学工作，改善师资队伍的结构，促进学校实践技能教学和学生动手操作能力的提高。引企引行入校，校企合作建设校内实训基地。公司对外承揽检测任务，对内满足学生实习实训需要，双方开展有效的师资互培互聘、技术研发等工作。在校外建立实训基地按照“不求所有，但求所用”的原则，与企业建立相对稳定、教学资源共享的培训基地，为学生、职工、教师训练和教学提供更加丰富的设施、设备。 二、项目化教学方法的应用 项目教学方法就是在老师的指导下，将一个相对独立的项目交由学生自己处理，信息的收集、方案的设计、项目实施及最终评价，都由学生自己负责，学生通过该项目的进行，了解并把握整个过程及每一个环节中的基本要求。以建筑工程计量与计价课程为例，给学生一套结构比较简单的图纸，要求学生先识图，再做预算。在看图的过程中，教师讲授相关知识，并能及时发现学生的问题，基于工作过程构建土方工程算量、基础工程算量、混凝土工程算量、砌体工程算量、屋面工程算量、装饰装修工程算量6个主要学习项目。充分体现了学生学习过程即工作过程，学习即工作，工作即学习，从根本上实现了“工”与“学”的一体化． 三、优化课程体系调整教学内容 工程造价专业课程是技能型、应用型的课程，而现在理论课时占的比重较大，而实训课时占的比重较小，造成理论与实践相脱节的情况。现有的课程体系是分学科开设，学科又多又杂，教材陈旧，无法跟上时代的步伐。理论知识的课程开设太多，教材内容偏难。工程造价教学改革改革必须优化课程体系，调整教学内容。课程的开设要围绕实际工作技能展开，减少基础学科的课时，增加技能型课程的课时，减少管理型课程的设置，增加技能型课程的实训环节。教学内容的选择也要贴近实际，结合职业学校学生的特点，删繁就简。工程造价软件在工程造价中越来越为广泛的使用，但有些学校工程造价专业还没有开设这门课，甚至没有机房进行机算的训练。我建议增设工程造价软件这门课，加强上机实践操作，掌握工程算量软件及计价软件，培养学生利用软件进行算量及计价的能力。项目化教学过程中进行手算与机算，并分析有无较大的出入。利用定额计价及清单计价编制预结算文件或招投标文件，使学生的动手能力得到较大的提高。 四、运用信息化手段，采用多媒体教学 由于职业学校学生空间想象能力和逻辑思维能力欠缺，如何让学生在脑中构建三维模型是工程造价中的教学难点。现在许多学校建立了信息化的校园，有的学校还开发了教学仿真软件。利用信息化的手段如图片、音频、视频将情景真实化，施工工艺难以用语言表述的可以采用动画或视频进行动态的演示，施工图纸的识图也能更快捷，促使学生全面掌握知识内容。仿真软件能够构建三维的立体的可视的建筑物模型，图纸、模型、尺寸三者对一，有效解决工程算量中识图、理论知识讲解及公式说明等教学重难点，同时也大大提高了课堂效率。 五、考核方法的改革 传统的理论考试一般是闭卷考试，受考试形式及时间的限制，只能考核一些概念、简答或一些简单的计算题，注重理论而忽视技能的测评，应改革现有的考核方法，我建议学生的成绩由理论成绩和实训成绩两部分组成。理论成绩占到三成，实训成绩占七成。理论成绩包括理论知识考试及职业技能考试，理论知识考察的是学生对现有理论知识的认知，职业技能考试主要是考核学生的工程算量的能力，可以选一套简单的施工图纸，时间为3到4个小时，出几道代表性的算量的题目。工程造价专业改革是以一个长期而又系统的工程，需要我们学校和教师的不断探索和努力，通过教学改革，实现教学与实践的高度融合，使学生毕业就能适应岗位，实现培养学生的职业能力的目的。 作者:刘晓新 单位:聊城市技师学院 工程造价专业论文:工程造价专业课体系创建实践思索 高职工程造价专业人才培养大部分借鉴本科院校或者普通专科院校，在人才培养方案、课程体系设置(包括课程名称)上存在着大量沿用、套用的痕迹。直到2006年教育部教高16号文件的颁布，标志着高等职业教育的工作重心发生了根本变化，从规模扩张转向内涵建设、提高教学质量上，各高职院校在创新人才培养模式、课程体系构建以及工学结合上大胆探索。经过这几年的探索和实践，工程造价专业的改革与发展取得了一定成绩，但也存在着一些亟待解决的问题。以重庆市为例，一是开办院校和招生数量较多。目前开设有工程造价专业的高职院校共13所，2009年工程造价计划招生1327人，实际招生2986人，位居第二，仅次于护理专业实际招生人数(3055人)；二是大多数高职院校人才培养方案、课程设置沿袭工程管理专业，培养目标注重于工程技术、经济管理和土建预算，安装预算较少涉及，而社会紧缺的是水电安装预算方面的人员；三是课程体系较多侧重于单项技能的培养，忽视学生综合能力、自学能力、创新能力和创业能力的培养；四是出现了基础理论薄弱、专业口径窄、终极性教育的倾向，这种倾向极不利于学生的可持续发展。如何将学生培养成与造价员职业岗位相适应，具有“识图——工艺——计量——计价”综合技能，同时学生又具有可持续发展能力，是我们迫切需要解决的问题，这就要求我们必须从人才培养目标和规格人手，对工程造价专业的课程体系进行系统分析和重新架构。 一、工程造价专业人才培养目标和规格 根据多年来的行业调查和毕业生跟踪调研，本专业学生主要到建筑、安装施工企业从事工程预(结)算及投标报价工作，或到建设单位、房地产企业、工程造价咨询与管理部门从事工程造价的分析、确定与控制等工作。因此，工程造价专业应该按照造价员岗位职业能力和素质要求进行课程体系重构，培养德、智、体、美全面发展，具有造价员岗位必备的基础理论知识和专门知识，获得造价工程师初步训练，具备编制、审核建筑工程和安装工程概算、预算、结算的基本能力和基本技能，会进行工程招标书和工程投标书的编制，即“能识图、懂工艺、会算量、熟计价”(简称“四位一体”)，拥有良好的职业道德和健全体魄的高素质技能型专门人才。具体而言，工程造价专业的人才培养规格如表1所示。 二、工程造价专业课程体系构建的原则 (一)为本的原则 联合国教科文组织国际教育分类标准，把高职课程归类为定向于某个特定职业的课程计划，是实际的、技术的、具体职业的特殊专业课程。工程造价专业课程不管是基础课程体系还是实践课程体系，都必须以应用为主旨，以能力培养为核心，以相对完整的职业技能培养为目标，让学生“能识图、懂工艺、会算量、熟计价”。同时，作为高于中等职业教育层次的高等教育，不能重复中等教育的技术水平要求，应更注重新兴技术、高级技术、复杂技术的选择与整合，准确把握市场对造价人才在知识、能力、素质等方面的具体要求，确保工程造价课程体系实现高技能人才培养的目标。 (二)可持续发晨原则 目前工程造价专业在培养学生中出现了基础理论薄弱专业口径窄、终极性教育的倾向，过分追求职能的培养，忽视学生自学能力、创新能力和创业能力的培养，造成学生综合能力低，对未来适应性差，这种倾向极不利于学生的可持续发展。为了适应工程造价环境与计价方式的变革，工程造价专业的培养应着眼于学生的可持续发展能力，使得学生具备从造价员提升为造价工程师的潜质和素养。 (三)素质优先原则 在建筑业、房地产业和造价咨询公司中，造价员起到举足轻重的作用。只有具备相应的业务素质和道德水平，才能够保证做好相应的工作。具体而言造价员应该具备：①遵守国家法律、法规，维护国家和社会公共利益，忠于职守，恪守职业道德，自觉抵制商业贿赂；②遵守工程造价行业的技术规范和规程，保证工程造价业务文件的质量；③保守委托人的商业秘密；④不准许他人以自己的名义执业；⑤与委托人有利害关系时，应当主动回避；⑥接受继续教育，提高专业技术水平；⑦对违反国家法律、法规的计价行为，有权向国家有关部门举报。因此，在工程造价课程体系构建中，要体现德才兼顾，德重于才的思想，注重学生身心健康，使学生逐步具备良好的人际沟通能力、团结协作精神、积极进取态度及诚实守信和吃苦耐劳的品质。 (四)多元合和整体优化的原则 工程造价专业是适应工程建设造价工作的需要而产生的，其知识体系是跨学科和专门化的统一、理论性与实践性的统一、技术与经济的统一、工程与管理的统一、识图与工艺的统一、计量与计价的统一。需要具备较强的综合职业技能，要运用多元整合和整体优化的策略思想，打破原有课程、学科之间的壁垒和界限，以技术应用能力的培养为核心，形成以应用性、技能性为特色的工程造价课程内容体系，以造价员目标培养的实际需要作为内容取舍和结构组合的标准，分析相关的知识要素和技能要素，对课程内容做纵向和横向的整合，不求学科体系的完整，强调课程内容的应用性、必需的基础性和课程内容的综合性。 职前培养阶段打造高职教师专业化发展的“雏形”，获得高职教师从教的学历要求，职前培养和人职教育阶段可以申请实习证书。企业技术人员可以通过学习、考试，申请临时证书。执教相应时间，经过不断的职后培训，高职教师可以申请初级、中级和高级证书。每种类型、等级的证书都有相应的鉴定标准和考核内容，以高职教师资格证书制度为线，贯穿整个教师培养过程，实现培养的一体化。 工程造价专业论文:关于提高工程造价类专业学生专业技能的问题研究 摘要：工程造价专业是一个技术应用性很强且和社会紧密结合的新专业。为了满足企业对学生“毕业即能上岗，上岗即能上手”的要求，提高工程造价类专业学生的专业技能，本文结合个人的教育教学实践，对工程造价类专业的课程设置环节、教学环节和应用实习环节进行了研究并提出了个人的见解。 关键词：工程造价；课程设置；专业技能；造价实习 工程造价是一门理论与实践结合很强的实用性的学科，要求学生具有较强的动手能力，但目前这类教学中还存在很多弊端，如教学方法陈旧，教学内容与经济活动脱节，专业实习力度不大等。专业特点决定了这类专业要专业方向与培养方向十分明确，要求学生既有相当扎实的专业基础理论知识，又有充足的实践操作技能，毕业上岗后就会计算工程量、会做概预算。本文结合自身的教育实践，从以下几个方面出发，对如何提高工程造价类专业学生的专业技能进行了研究。 1、课程设置环节 为了提高学生的专业技能，学生所学课程的科目非常重要，因此在课程设置上应注意以下几点： 1.1专业应用性要强 在保证基础理论课程的同时要重视专业技能的应用而非专业理论知识的研究，专业课程的设置应重视专业知识的灵活应用，在专业课程教学内容的课时安排上应侧重技能应用的培养，避免过多的理论知识。 另外，对于本科生的培养，在课程设置上面向注册造价工程师层次，对于专科生的培养，可以面向造价员层次，制定与执业资格一体化的课程体系，使得我们在人才的培养上，面向人才市场，并与“职业资格制度”相接轨。 1.2实践教学课程 俗语说“纸上得来终觉浅，绝知此事须躬行”，因此，在专业课程的设置上突出安排实践课程，留出充分的实践时间，精心建立立体完善的专业实践体系，着力培养学生过硬的专业实践能力。例如，在保证工程造价理论讲授课时的同时，再安排一周至两周的时间学习工程造价的电算软件，最后再安排四周时间去施工单位或造价咨询单位做实习。对于工程监理、工程招投标工程项目管理等课程也要设置一周时间去生产实践-这样就能把理论知识和实践充分地结合起来。 2、课程教学环节 要提高学生的专业技能，课程教学环节非常重要。动手能力强不强，与理论知识扎实与否有很大的关系。个人认为要把好教学环节这一关，要注意以下几点： 2.1教材的选择 在教材的选择上，也要注意以下几点：第一，要选择最新出版的教材，众所周知，2008年，我国的造价行业发生了重大的变革。出台了《工程量清单计价规范》，计价模式由传统的定额计价转变为与国际接轨的工程量清单计价模式。这就要求我们在给学生授课时应选择与实际相适应的教材，最好选用2008年7月份以后出版的教材。要修订过的教材，教学内容应引入新的规范，与之对应的合同管理和工程招投标也要有相应的变动，保证给学生的信息是最新的信息。第二，要选择适合学生的教材。对二本、三本和大专、二专的学生，教材的深度和广度上要有区别。二本学生自学能力强，但是动手能力差；三本的学生动手能力较强，而大专和二专的学生基础不好，思维活跃，动手能力强，因此要提高他们的专业技能选，在选教材上要特别对待，体现出差异。第三，注意教材的质量。在选择教材的时候一定要把好质量关，由于评职称的需要，现在出版的教材很多，比如说一本书内容有十章，就可能会有十个编者，那这样的书的主题思想来可能就比较乱了，还会有很多错误。 2.2课程的教学 教学过程中，在传授专业理论的基础上，将实践性较强的课程作为边讲边练课程，以培养学生实践能力为主，着重培养学生的相关动手能力，以便达到增强专业技能的目的，同时要以实际工程案例贯穿教学始终。等到课程结束后拿出一到两周时间做实际工程，借助特定的项目，以训练为主要形式，以引导学生主动参与、主动探索、主动思考为基本特征，以掌握相应岗位技能，养成一定的职业态度并以提高职业素养和职业能力为目的。从而使得学生毕业就能上岗，上岗就能上手。 2.3适时适度做小结 “适时”是不到火候不能说出教师的见解，学则最恰当时间会收到“柳暗花明”、“事半功倍”的效果。“适度”是点评不宣过细，但也不宜太简单，根据对学生知识水平分析和个别差异的掌握，既要能调动学生学习的积极性，又不挫伤处于茫然状态的学生的积极性为度。要以“学”为中心，学生是教学的主体，让学生自发提问，通过讨论共同寻求解法。 3、应用实习环节 实习对于学生技能的形成尤为关键。因此在实习前应制定完备的实习指导计划书，明确规定实习的目的与要求、实习内容和实习环节、实习时间的安排、实习报告及实习成绩的评定及实习工程的简介。充分利用学校建立的实习基地和校企合作项目，提倡学生利用寒暑假、节日长假和周末等进行顶岗实习。 实习时，必须要准备好定额、标准图集、单位估价表和其他相关资料等，引导学生熟悉各式各类施工标准图集和构造详图，并要会看现在流行的钢筋平法图。然后准备几套正在进行施工的建筑施工结构图和水电安装施工图，要求学生做好施工图预算。同时也方便学生结合实际进行实地参观考察，澄清疑问。不过每套图纸最好都有专家完成的工程造价及标准答案。此外，还可以安排学生实地参观、见习，让学生有充分的时间阅读图纸，安排学生到图纸所指工程现场施工工地上参观实习，收集资料。请施工人员现场讲解，使学生更具体、明确地把握建筑施工与结构构造要求。最后手算完成后，用“电算”，即用软件去检验计算的准确性，这样就将手算与“电算”相结合起来了。另外，还可以充分利用学校为工程造价专业类学生建立的实习基地和学校的基建处、校企合作项目等，为学生提供实习岗位，节假日和寒暑假还可以去顶岗实习，以提高学生的专业技能。 4、结　语 以上是笔者从事教学过程中的经验总结，要提高工程造价类专业学生的专业技能，这是一个系统工程，不是一朝一夕就能完成的，需要我们一线教师不断总结，不断研究，很多细节问题还有待进一步提高。 工程造价专业论文:工程造价专业建筑构成教育革新以及运用 近年来，我国高等职业教育发展迅速，在借鉴德、美、英等国成功经验的基础上，对高职教育进行了一系列的研究与探讨，取得了显著的成绩。但是，我们也必须正视一个严峻的问题，即随着高职院校数量和招生人数的迅速增加以及各个专业的不断细化，新增专业的人才培养应采取何种方式就成为一个关键问题。以高职工程造价专业为例，人才培养必须了解社会需求及岗位需要，正确定位人才培养方向，明确教学培养目标，结合高职特色进行课程和内容设置，完善和优化教师队伍。《建筑结构》课的教学应强调理论知识的系统性与完整性，而鲜明的对立观点认为高职教育就是职业教育，在教学中应强调动手能力、实际操作能力，只重视岗位技能的培养可忽视理论教学。实际上前一种观念忽视了高职教育的“职业性”特色，而后一种观念又忽视了理论教学，这势必影响学生的可持续发展。所以如何将高职教育的“高等性”与“职业性”有机结合,突出高职教育的职业特色是摆在《建筑结构》课教师面前的一大难题。因此，有必要对工程造价专业的“建筑结构”课程进行教学改革。本文结合笔者自身的教学经验,从工程造价专业“建筑结构”课程的教学内容和教学方法等方面的改革进行探讨。 一、优化教学内容 课程体系设置是培养目标得以实现的重要手段。高职课程设置必须以就业为导向，基础课程以应用为目的，以够用为度，专业课程要加强针对性和实践性，强调理论与实践相结合。工程造价专业是一个为适应社会不断发展、分工逐渐细化的新形势，在原土建专业的基础上分支出来的新兴专业，在课程设置的问题上必须慎重，只是在原有土木工程的课程基础上进行简单地删加，很可能成为一个“畸形”的土木专业，并非真正意义上的“工程造价”专业。 合理设置课程内容 对工程造价专业的学生而言，学习“建筑结构”这门课程的主要目是能够识读结构施工图，熟悉相应结构的构造要求，为今后的工程造价计量工作奠定基础。教师在教学过程中，应紧密围绕这一教学目的，将课本中的内容进行精选，做到有选择、有重点地进行教学。《建筑结构》课程内容包括钢筋混凝土结构、砌体结构、钢结构和结构抗震。因此本课程主要是研究混凝土基本构件的受力性能、计算方法与构造要求等问题；砌体结构主要介绍些材料的性能、受压构件的计算及混合结构墙、柱的设计；钢结构则主要介绍钢材的机械性能、钢结构的连接的一门专业基础课。以上四部分每一部分单拿出来就是一门独立的课程，所以内容多，知识面广，而且这门课中公式多、符号多，很多同学在学习的时候对概念、构件的破坏过程理解不清，而这些内容本身就具有连贯性，一部分学不好理解不透彻直接影响后面章节的学习效果。工程造价专业的学生由于力学基础知识较少，更是感到难学；目前适合工程造价专业学习的《建筑结构》教材较少，大多数都是把混凝土部分、砌体部分、钢结构部分、抗震部分叠加到一起，没有突出工程造价专业的特点，所以课程内容的选取至关重要。如受弯构件正截面和斜截面承载力计算方法及其有关构造规定要着重讲解，而对于材料的设计原理则作为一般了解内容；又如在钢筋混凝土梁板结构章节的教学过程中，对肋形楼盖的结构平面布置、结构内力计算和截面配筋计算等教学内容就可以简单介绍，只要求学生适当了解肋形楼盖中梁、板在荷载作用下的作用即可，而对肋形楼盖板、梁的构造要求则应作为重点教学内容来讲授。所以在该专业建筑结构课程的教学中，对理论计算部分可少讲，重点介绍清楚规范中的构造措施及其做法。 增加“平法”识图教学内容 识图能力是工程造价专业学生的核心能力之一,而结构施工图的识读是其难点。但是,由于相关专业知识的限制,结构施工图识读能力的培养不可能在建筑识图与构造课程中完成,作为新入学的新生对建筑工程的构造还不甚了解，所以只是记忆了部分制图规则，还不能灵活应用到建筑工程施工图的识读中去。平法施工图尤其如此。所以在学完建筑结构课程后，对整个建筑工程的结构形式、构造有了较清楚地认识，这时候再结合“平法”制图规则去识读施工图会取得较好的效果。 因此,建筑结构课程必须将结构施工图的识读作为重要教学内容,否则,这一核心能力将出现“盲区”。教学中,我们讲授了钢筋混凝土结构、砌体结构和钢结构三种结构类型房屋结构施工图的图示与识读方法,其中,钢筋混凝土结构以平法施工图为主。 二、改进教学方法 教学有法，但无定法，贵在得法。传统的以教师为中心的教学方法，对于实践性很强的工程技术类课程，已被实践证明教学质量不高、效果不好。究其原因主要是学生在整个教学活动中一直处于被动地位，难以激发学生的学习积极性。目前我校区还没有属于工程造价专业进行结构方面研究的实验室，而教材中的很多公式和结构的破坏过程来自于实验，这样就造成了教学中实验的缺失，不利于学生对教学内容的理解。要改变这种现状唯有把学生从被动接受中解脱出来，变被动为主动。要实现这一目标，采用模型活动教学法是一种有效的途径。该法不同于一般的展示性课堂模型教学，其特点是学生通过模型制作活动，在活动中学习、思考、发现和解决问题，以此提高其动手能力和学习兴趣。现以“建筑结构”课程中的钢筋混凝土结构受弯构件为例，来分析比较课堂讲授法与模型活动教学法的课堂组织路线、特点和效果。 1、课堂讲授法 1）课堂组织路线 介绍工程实例—构造要求—实验研究—基本假设—公式推导—公式应用举例—布置作业。 2）特点 整堂课都由教师讲解，在黑板上画图形及公式推导，学生在课堂上被动接受知识。由于多根受力钢筋或构造钢筋在同一平面上，只能画出一根来表示，较为抽象，学生不便理解，特别是构造钢筋的布置和作用只有强记，学生普遍感到枯燥难学。 3）与培养目标的适应性 该法适合理论推导，对条理明晰的公式推演尤其效果较好，对本科教育较为适应。但对以培训生产一线的应用型人才为目标的高职高专类专业，尤其是工程造价管理专业，由于对工程技术课程不要求达到设计深度，只需了解设计计算原理，更主要的是要看懂图纸，明白设计意图和施工方法。因此，若还是生搬硬套工民建专业惯用的课堂讲授法，对高职高专类工程造价专业是不合适的。 4）效果分析 该法对于公式推导部分是非常有效的，也没有其他更好的方法替代。但对于其他部分教学效果不好，特别是对学生的动手能力、识图能力和创新意识的培养效果没有体现出来。在更复杂的梁和板的配筋设计或预算中出现的漏筋的情况更多，特别是现行平法图配筋表达方法学生更是无法下手做预算。这些现象的频繁出现与只注重理论讲授的教学方法有着根本的因果关系。 2、模型活动教学法 1）课堂组织路线 介绍工程实例—照图制作梁、板模型—分析构造要求—讲解受力钢筋的计算方法—布置作业计算受力筋—按作业结果制作模型 2）特点 课堂组织由教师先讲解基本要求，以学生制作模型为核心，在制作模型中理解构造要求，教师引导学生思考，为讲解理论计算作铺垫，课后学生把作业模型化进一步加深理解。 3）与培养目标的适应性 模型活动教学法是使学生在制作模型的实践活动中学习、提高的教学方法，与高职高专注重培养实践动手能力的目标是相吻合的。学生制作模型的过程就是一个施工的过程、实践的过程，把实际中获得的知识再应用于实际工作中，就容易使学生达到“上手快、实际能力、操作能力强”的高职高专素质要求。 4）效果分析 从以往的经验看，学生对现场工程实习都比较感兴趣，几本没有缺席的现象，而在课堂理论教学中，学生缺席几乎是不可避免的。因此，可以认为学生是比较喜欢实践活动的。模型活动教学法就是一种实践活动课，因而这种教学方法较容易被学生接受，能够激发学生的学习兴趣，使学生在课堂中由被动的接受知识转到主动的认知。同时，制作模型的过程也是施工的过程，学生不仅能学习结构知识还能学习施工知识，是一种综合训练。施工方法是灵活多变的，学生在制作模型的过程中可以探索新的工艺，这对学生的探索能力、创造能力的培养是实实在在的。在课堂讲授法中，学生作业出现的错误问题，通过模型制作将不会发生，因为有些钢筋不可能架在空中。可以预计采用模型活动教学法能够收到良好的教学效果。但模型活动教学法也不是万能的，也有其局限性，理论公式推导就不能用该法来实现。在使用该法时，一定要根据教学内容的可操作性，灵活应用。 模型的制作在工程上是经常出现的，大到一个城市的规划，小到一个局部建筑构造，通过模型把复杂的抽象的问题简单化、直观化是工程中最常用的方法。教学活动也是需要通过教师把复杂的知识转化为学生容易理解的简单化知识传授给学生的过程。两者之间有相似的地方，在教学中合理的应用模型、制作模型必将起到良好的教学效果。 在教学活动中学生最容易理解的就是直观的知识，最难理解的是抽象知识，要提高教学效率，就需要把抽象知识转化为直观知识，这一过程最有效的方法就是通过模型来实现。 实践动手能力强是高职高专类学生素质要求的重要方面，我们一直强调要加强实践动手能力的培养，但多数情况只停留在口头上，原因是多方面的，其中教学方法与实践能力培养的不能有效结合是最主要的原因之一。模型活动教学法就是一种理论与实际有效结合的教学法。 加强实践教学也是提高教学效果的有效方法。如带领学生深入工地参观学习可以更直观的看到施工现场的结构构造，学生会有茅塞顿开的感觉。 随着工程造价控制与管理的发展，要求高职院校工程造价专业紧密结合工程造价人员的岗位知识与能力要求持续改进教学内容与教学方法。笔者针对工程造价专业“建筑结构”课程教学中的部分环节，进行了初步的课改尝试，取得了满意的效果，增强了学生学习该课的积极性，提高了本课程的教学质量。在今后的教学实践中还需要不断地探索完善，使教学内容更合理，教学模式多元化，真正培养出适应社会需要，宽口径、厚基础、上手快的高素质、技能型专业人才。

专业工程造价论文:高职工程造价专业课程改革与专业定位初探 摘要：结合高职教育课程体系设置新思路，分析了工程造价专业的课程定位，对以造价员岗位工作过程为导向、任务驱动型教学在工程造价专业的应用进行了探索。 关键词：高职；工程造价专业；课程改革；专业定位 当前，高等职业教育正面临着前所未有的发展机遇，也正经历着深层次的变革。从2003年我国推行工程量清单计价模式以来，工程造价领域不断得到规范，对于工程造价从业人员的专业性要求也越来越高。从2006年开始设置至今，我院工程造价专业已招收500余人，招生人数每年都在增加。相应地，该专业的专业定位和课程设置就成了一个关键问题。 我国2007年、2008年的固定资产投资增长率都超过15%，为工程造价管理及工程造价咨询业的发展提供了广阔的空间，同时也对高校培养工程造价专业人才培养提出了更高的要求。 以职业资格标准为导向，设置科学的课程体系我院明确毕业生的从业范围和就业岗位，进而以职业资格标准为导向明确专业定位，以职业岗位能力为核心、以模块式的课程结构构建高职课程体系，培养动手能力强、能持证上岗的“双证型”人才。 （一）工程造价专业的专业定位 工程造价专业旨在为工程建设一线培养实用型专业人才。我院工程造价专业学生毕业后的就业去向主要是：建筑安装施工单位、装饰公司和市政工程公司等单位，工程咨询公司、中小型设计院（所）和监理公司等咨询单位，企事业单位的基建部门、房地产开发公司和中外合资或合作、外商独资的工程公司等建设业主单位。一般从单位工程预算等基本工作开始做起。 工程造价专业的毕业生被要求既懂预算又懂施工，既懂专业又懂管理，既懂造价又懂经济和相关法律法规，既能搞土建预算又能搞安装预算、装饰预算等。伴随当前社会工程造价业务领域不断拓宽，工程造价专业毕业生也应胜任资产估价、司法仲裁与鉴定、银行抵押贷款、保险公司担保等多种工作。 （二）工程造价专业学生的能力要求 造价从业人员能力要求:（1）具有编审项目建议书及可行性研究报告，进行投资估算、审核并对项目进行经济评价的能力；（2）具有对设计方案及施工组织设计进行技术经济论证、优化的能力，并能编制工程概算、工程预算；（3）具有编制工程招标标底价及投标报价的能力，并能对标书进行分析评定；（4）具有在建设项目全过程中对工程造价实施控制、管理的能力，能编制工程结算、决算；（5）熟悉工程合同条件，能熟练处理施工过程中的索赔、保险等问题；（6）具有运用计算机确定、管理工程造价的能力；（7）具有组织编制和审核工程造价各类计价依据的能力；（8）熟悉建设项目各个阶段工程造价控制的理论与方法，并能应用于实际工作之中。 我们通过职业资格标准的知识和技能要求来分析职业岗位的具体工作任务和职业能力要求。（1）就能力而言，工程造价学生到毕业时应具备各专业工程估算、概算、预算、结算、决算的能力；进行技术经济分析和工程项目经济评价的能力；管理工程项目的能力；开展工程招投标、合同谈判、合同管理的能力；以及关于工程变更索赔的实践应用能力。（2）就知识而言，学生应掌握土建、安装和装饰的识图知识；了解建材、构造、结构、施工等方面的工程技术知识；懂得经济、管理、财会与审计等基本的经济和管理知识；了解工程造价管理、合同法、合同管理等知识；概预算的基本理论及编制方法、财务结算与决算等工程造价管理方面的知识。 毕业生作为一个社会人，还必须具备适应社会变化、职业变更、技术更新、个人发展等所应具备的通用能力和综合素质。 对工程造价专业的应届毕业生而言，要能够拿到“双证”。要培养学生的动手能力，使他们能持证上岗。建设行业明确规定，获得专业技术与管理型的职业资格证的前提是必须有一定的实践经验。但工程测量、材料试验等工种的技能型职业资格证书，学生可通过参加国家职业技能鉴定获得。因此，我院与天津市建设委员会共同组织学生参加天津市建设事业专业管理人员上岗培训，包括建筑施工企业质量员、施工员、材料员和测量员等职业资格培训，并取得了很好的通过率。 （三）工程造价专业的课程结构分析 随着终身教育、可持续发展等人本观念的确立，高职教育给予学生的一系列职业知识与技能应该是综合职业能力，包括为胜任职业岗位所需要的核心技能和为完成职业任务所需要的文化知识、应变创新能力以及经验态度等各方面的综合素质。因此，工程造价专业课程体系改革应努力追求课程目标的实用性和发展性相结合、灵活性和弹性化相结合。 我院工程造价专业课程体系按基础学习领域课程、专业学习领域课程、专业技能训练课程和选修课程四个部分设置。基础学习领域的课程为公共课程，包括德育、体育、英语、高等数学、计算机应用基础、应用文写作等。专业学习领域课程包括土木工程识图、建筑构造、建筑材料、土木工程测量、建筑力学、土力学与地基基础、建筑工程cad、技术经济学、工程招投标与合同管理、建筑设备、建筑工程施工工艺、建筑工程计量与计价、工程造价控制、工程量清单计价实务、工程造价电算化、安装工程识图与预算。专业技能训练课程开设了工程材料试验、建筑工程施工测量实训、建筑cad绘图实训、建筑工程施工实训、建筑工程计量与计价实训、综合实训以及毕业环节实训等。同时设置了两门公共选修课（学生自由选择两门学院公共选修课）和两门专业选修课（施工组织与设计、建设工程监理）来丰富学生的知识结构。 对专业学习领域课程，我们以职业岗位能力为核心构建课程体系，注重避免课程内容的重叠，加强学生职业能力的培养。通过与用人单位和定岗实习基地相关人员座谈，我们了解到社会普遍反映造价专业毕业生识图能力和数据分析能力不足。于是，我们在建筑识图部分大量减少画法几何比重，着重训练学生识读工程图的技能，加强平面标注的知识，以使学生能识读一般的工业与民用建筑施工图，正确理解设计意图。对建筑力学部分，大量减少公式推导与超静定结构内力计算的讲解，着重加强学生对结构强度、稳定性与破坏形式的认识。在建筑结构部分则着重加强学生对构造的认识和掌握，比如钢筋的搭接长度、锚固长度、弯钩的长度等，这样就形成了简练而相对完整的教学体系。工程量清单计价实务课程专门针对当今工程造价领域“量价分离”的要求设置，工程造价电算化课程将理论与实践相结合，培养学生会操作一到两种造价软件，以提高学生的就业竞争力。 工程造价专业课程改革探索 我院全面贯彻落实“以就业为导向，以全面素质为基础，以能力为本位”的理念，破除静态单方向陈述知识的教学状态，基于职业为中心进行课程组织，逐渐试行弹性模块化课程设置，以学生为主体，尝试课堂教学采用项目教学法，实践教学采用任务驱动教学法，在工程造价专业的专业定位和课程设置上进行了一系列改革。 （一）课程改革目标 课程改革主要目的是改变传统的学历教育课程体系，形成多元整合的工程造价专业课程体系。 我院工程造价专业课程改革具体目标是：（1）突出专业课程的职业定向性，以职业能力作为配置课程的基础，使学生获得的知识、技能真正满足职业岗位的需求。（2）注重知识和技能的结合。基础理论以应用为目的，以“必需、够用”为度，以掌握概念、强化应用为重点。专业知识强调针对性和实用性，培养学生综合运用知识和技能的能力。（3）强化职业能力训练，综合开发学生的职业能力。强化学生创新能力的培养，提高学生就业上岗和职业变化的适应能力，落实“双证书”制度。（4）增强课程的灵活性，形成弹性化课程体系，适应行业和社会对应用型人才规格多变的需求。（二）具体改革措施 我们根据现有的教学手段与校内外实训基地条件，对不同的授课内容运用不同的教学方法。我们综合采用了任务引导向型思路，在教学方式上，通过灵活运用“项目教学法”、“现场教学法”，来充分调动学生学习的积极性，对学生职业能力的培养与思维拓展起到了良好作用。 例如，对建筑工程材料、建筑工程测量等课程采用项目教学法。突出技能培养，以“用”促学。我院成立了测量兴趣小组，并有专门的材料实训室，教师的任务从传统的以讲解知识为中心转向设计、策划和辅导实验为中心。对建筑构造课程，有些章节采用现场教学法，组织学生现场参观，通过现场教学既增加了学生对工程结构的感性认识，又缩短了理论与实际的距离。对建筑施工技术课程，教师带领学生到校内实训基地动手砌砖、抹灰、开挖基坑，让他们了解施工方法、施工工艺流程，切实感受到施工技术在实际工程中的应用。对建筑工程计量与计价课采用项目导向型案例教学法，将一个完整的单位工程综合项目分解成若干个专项实训，激发学生的学习兴趣，将工程量计算规则贯彻到实际工程的计算上来，并同时进行工程量计价软件的操作应用训练，以激发学生的学习兴趣，提高学生解决实际问题的能力。而对建筑工程招投标与合同管理课程采用亲验式教学法，进行情境模拟，使学生更加贴近实际，如临其境。如招投标的模拟、合同谈判的模拟，教师先提出一般性问题，再提出特殊情况下的问题，然后组织学生分小组讨论，归纳讨论结果，提交报告单，请具有典型性的小组代表作答，最后教师就小组不同意见进行点评。 此外，我们也改革了考核方式。考核改革的重点是采用灵活多样的考试方式，着重考查学生的能力，淡化记忆型考核。课程考核按照理论课、实践课分别进行。理论课根据课程内容采用闭卷、开卷、口试、考察和小论文等不同的考试方式。实训课主要采取“任务法”进行考核，即用具有实际应用背景的任务，在解决实际问题的活动中全面评估学生的应用能力，一门课可采用多个任务进行多次评估，将平均成绩作为学生的成绩。 （三）加大实践教学环节的力度 在专业技能训练模块的课程安排上，凡能设实训环节、有条件增加实训的课程，都增加了实训环节，而且实训形式多样。如建筑工程施工测量实训与学生技能鉴定考取中、高级测量工相结合，学生学习和技能鉴定两不误；建筑构造增加认识实习、施工组织及各科预算（包括土建预算、安装预算等），都以课程设计作为实训课程；预算软件课程大量增加了上机操作学时。通过增加实训环节，部分学生一毕业就能顶岗工作，其他学生经过很短的见习期也能马上胜任工作。 总体而言，高职层次工程造价专业人才培训的规模与巨大的社会需求相比还远远不够。人才培养工作与行业需求之间的符合度需要我们不断探索提高。我院在工程造价专业教学上不断探索和尝试改革，希望把该专业建设得越来越好，培养出更多适应现阶段市场需求的实用型专业人才。 专业工程造价论文:关于工程造价专业学生核心能力的培养 论文摘要：针对我国社会对工程造价专业技能型人才的需求从数量到质量都有提高的现实，开展社会对工程造价专业学生职业能力与素质要求的问卷调查，根据对调查结果的分析汇总，提出高职院校如何培养国贸专业学生的建设性建议。 论文关键词：工程造价专业 职业教育 社会需求 职业素质 职业能力 一、我国工程造价行业发展趋势与工程造价专业学生培养现状 1．我国工程造价专业教育发展趋势 随着我国加入wto组织，投资管理体制向市场经济过渡，建设市场对造价工程师的需求随之迅猛增长，而目前我国工程管理人才相对缺少，已引起各方关注。 我国由于长时间的计划经济和其他原因都造成了从业人员普遍存在专业知识面太窄、素质偏低、年龄老化等问题，不可否认，我国现阶段工程造价管理人员的业务水平同国际水平比起来是有一定差距的。其中最为明显的是对工程技术知识的掌握程度不如国外，甚至很少做到能动地确定和控制工程造价，更难找出有人能优化设计及施工组织方案，这些都说明了原有的专业知识水平远远不能适应建筑大市场的需要。更不能适应在国际市场竞争的环境，所以对从业人员必须制定培训和再教育计划，并监督实施。这样才能培养出“高智高能的人才”。从这样一个发展趋势出发，对造价工程师的职业技能和专业知识的要求就会越来越高，造价工程师除应具备工程师的技能素质，以及工程造价(投资)的分析与控制的专业技能和知识外，还应具有经济与金融的基础知识，经济分析技术，项目管理技能，经济与建筑法律知识，计算机与信息系统的有关知识等，才能适应对造价工程师执业资格的要求。 2．工程造价专业学生培养现状 工程造价专业涵盖了工程造价、工程项目管理等范围，由工程造价计价、招投标、合同管理、成本核算及建设工程项目管理等基本理论和相关实务组成，培养具有工程造价专业领域工作岗位技能，面向建筑行业主要从事造价工作的高技能专门人才。 当前，有很多院校开设工程造价专业，然而，培养出的学生能否真正满足社会需求，是一个不可忽视的问题。高等职业教育作为高等教育发展中的一个类型，肩负着培养面向生产、建设、服务和管理第一线需要的高技能人才的使命，在我国加快推进社会主义现代化建设进程中具有不可替代的作用。职业教育的本质应当是“在专业教育的过程中完成相关职业的职业化基本训练”。高职院校培养的学生就要体现出职业化这一特点。目前，很多造价专业学生不能胜任与专业有关的相关工作，知识结构偏向理论，缺乏实际操作、处理问题的能力，这就向高职院校如何培养工程造价专业学生提出了不少新挑战。 根据21世纪社会发展需要，结合水利水电行业对人才的需求，组织工程造价人才培养目标、知识、能力素质的结构研究，探索人才培养模式、途径和方法。进行工程造价专业的理论教学体系、实践教学体系的改革，重新整合课程设置，形成以培养核心能力为目标的课程群，培养学生的创新意识，创新能力和创业精神。通过改革与研究，力求教学质量的显著提高。使工程造价专业能主动适应建筑行业人才的需要，充分体现高职教育特色。 二、社会对学生能力与素质的要求 针对如何培养工程造价专业学生的问题，2009年，湖南水利水电职业技术学院工程造价专业的师生，组织进行了工程造价专业学生职业素质要求调查问卷活动。调查对象面向湖南省建筑业协会中各类大、中、小型建筑业企业，共发放调查问卷100份，回收问卷67份，其中有效问卷65份。问卷从不同的角度人手重点调查建筑业企业用人标准的倾向问题。社会对该专业毕业的学生能力与素质有何要求?以下是对调查问卷整理的结果。 1．工程造价专业学生的社会需求 从调查的结果得知调查显示，95％的建筑业企业需要工程造价专业的人才，但数量并不多，这跟建筑业企业本身的行业特点有关。建筑业企业尤其是中、小型企业一般对工程造价专业的需求是根据其所承接的项目特点来定的，根据统计数据。一般中小型企业更希望工程造价专业学生具有多种综合技能。 2．工程造价专业学生的职业素质 每个企业的用人标准会有所不同，但他们都要求应聘者具有一定的职业道德素质，要求员工爱岗敬业、忠诚、有团队合作的精神和无私奉献的精神，大多数企业都更青睐于用得上、留得住、动手能力强、工作有闯劲的员工。根据问卷调查，用人单位注重学生素质与能力的程度以责任心为最高，占34．5％，其余依次为竞争意识与能力为33．5％。适应能力为24．6％，思想品德为12．1％，实干精神为21．5％。意志承受力为l0．9％，这表明，企业在选用人才上更注重综合素质与能力，而不是某一单方面的能力。因此，高职学校应全面、科学地理解职业能力，深刻把握职业能力的内涵，并根据职业能力培养的要求确立新的培养模式和专业结构及课程体系使培养的人才具有较强的综合职业能力，从而适应社会发展的需要。 3．工程造价专业学生的职业能力 现代职业教育认为，职业能力不是职业知识与职业技能的简单叠加，而是在学习掌握专业知识和职业技能的基础上，通过对专业知识和技能的实际运用、迁移和类化，并与相关的一般能力整合而成的。 再看用人单位对工程造价专业学生的职业资格证书要求。各企业对这一专业的职业技能有较高的要求。造价员证、监理员证、工程cad证、计算机等级证等。证书要求是基础，能力要求是核心。企业要求工程造价专业学生应具有的核心竞争能力外在表现为以下几个方面： (1)理论专业化。熟悉相关工程造价专业知识、懂得相关的施工流程与规程、对国家的政策、企业文化及相关领域的发展有着清晰的分析与把握。 (2)操作手段熟练化。表现为计算机的基本操作达到相应的水平：网络操作、制表操作、统计分析等操作达到相应等级水平。 (3)写作水平：包括书法良好，会撰写各种报告，并能按要求写出个人工作总结、会写各种公文及论文写作水平。 (4)外语水平：包括外语语种、口语与听力的熟练程度。 (5)服务他人的主动性及工作的积极性——敬业精神。这不仅是许多企业在测试专业人才时所用到的一种方式，对学生更是一种严格的要求。 (6)灵活的应变能力。遇到问题能沉稳思考、妥善处理。 可见，社会对工程造价专业学生的职业素质要求特别高．不仅要求学生全面、系统掌握工程造价专业的理论与实务，还要求学生具备分析问题和解决实际问题的能力，对施工过程、施工方法、施工工艺也要有一定的了解。 三、工程造价专业学生培养的建设性方案建议 根据调查的结果，高职院校工程造价专业应该根据社会对学生的职业化要求，构建特色化专业，有针对性地对学生进行培养。 1．工程造价专业培养目标要定位准确 工程造价专业建设目标应该明确：坚持与时俱进的科学精神，以服务地方、行业为宗旨，以就业为导向，围绕双证融通、产学结合，完善课程体系，改革教学方法和手段，强化学生能力的培养，造就符合社会要求的职业技能型专门人才。 我院是水利类的高职高专院校，专业的设置是根据市场需要(主要针对政府机关、建设单位、施工单位、设计院、咨询单位等从事造价、监理行业)和学校特点定位为：以水利工程造价为主，但同时要掌握好建筑工程造价、公路工程造价以及相关专业知识的全能型造价人才。 2．工程造价专业学生能力培养 2005年10月国务院的《关于大力发展职业教育的决定中强调职业教育要“坚持以就业为导向，深化职业教育教学改革”。根据专业培养目标，按素质全面、基础宽厚、技能多元的原则构建课程体系，按强化素质课、拓宽基础课、优化专业必修课、加强实践课的思路设置教学课程。 (1)构建适应社会要求的能力体系 构建理论和实践交互渗透的课程体系，围绕理论基本知识点，强化技能训练，加强学生的能力培养。综观工程造价专业主要应该培养专业基本能力、职业应用能力和可转移能力。根据三大能力体系。分别结合专业职业技能资格证书的考核要求设置三个系列课程；根据市场需求设置专业技能方向课程，以适应就业方向的能力要求。 第一大能力是专业基本能力，着重培养学生计算机、英语测量、工程cad等专业基本能力。 第二大能力为专业应用能力。学习工程量清单编制、工程预算或标底编制、工程造价软件应用、工程招投标文件应用等。通过实践课程的设置，进行相应技能训练培养学生的实践操作、分析处理实际问题的能力。 第三大能力是学生可转移技能的培养。我院强调学生可转移的技能培养，设置了素质拓展学分，重视学生的综合素质的提高。学校提供机会让学生在学习中发展职业规划能力、交流能力(书面、口语和图形)、信息处理技巧、计算能力、问题解决能力团队合作和信息技术等技能。这种教育模式加强了学生除了专业知识以外的能力培养，使学生具有了对未来的适应能力，满足科技与经济社会发展不断变化的客观要求。 (2)突出具有专业特色的职业能力 学校的专业建设应特色化，建设方向与社会需求相一致，课程设置和体系与行业、地方经济贸易发展结合方面。应形成一个反映地方经济贸易发展特色的课程体系。为适应社会职业岗位的需求，专业教学计划中，重点安排职业技能教学的课程，适应造价员、监理员等不同的岗位。在理论教学的同时，增加实践性课程，其比重应超过80％，而且，专任教师中一部分应该由具有实际工作经验的企业专业技术人员承担，使专业技能教学更好地与社会接轨。 总之，高职院校培养工程造价专业的学生，须加强学生实践能力和职业技能的训练，使的学生满足社会的要求。围绕教学培养目标设计知识、能力和素质结构，基础知识和专业知识要求以必须够用为基本出发点，兼顾学生可持续发展能力的培养。培养方案以工程量清单及清单计价的编制工作为核心，培养三大能力体系(专业基本能力体系、专业应用能力、可转移技能)，围绕职业技能证书的知识调整教学体系，使毕业生能够快速、准确高效满足用人单位的要求。 专业工程造价论文:高职交通土建类工程造价专业工学结合人才培养模式探讨 高职交通土建类工程造价专业工学结合人才培养模式探讨 交通土建类工程造价专业（以下简称工程造价专业）是一门研究道路、桥梁、隧道、港航等工程项目固定资产投资费用的专业，它贯穿于工程项目的可行性研究、勘察设计、工程施工及竣工验收阶段，涵盖的内容包括投资估算、设计概算、施工图预算、施工预算、进度款结算以及竣工决算等。工程造价专业在高职院校经历了十年的发展，至今已经为行业企业培养了诸多相关岗位的高技能从业人员，如计量员、造价员、采购员、合同管理员、监理员等。随着市场经济体制的不断发展，我国工程造价管理体制也日益完善，增大了相关岗位人员的需求，并且对从业人员的专业素质要求越来越高。本文通过调查工程造价专业从业人员队伍的现状及存在问题，结合广西交通职业技术学院工程造价专业的实践，提出构建高职院校工程造价专业工学结合人才培养模式的思路，为同类院校进行人才培养模式改革提供一定的参考依据。 一、从业人员队伍现状 （一）人才资源的结构性短缺。从目前行业用工情况来看，工程造价相关岗位普遍存在人才结构性短缺现象。从项目的可行性研究阶段和勘察设计阶段来看，工程造价相关岗位从业人员中，大专层次以上的本专业人员占总数的65%，但他们从业年限大都在10年之内，缺乏深厚的专业技术底蕴及丰富的从业经验；从项目施工及竣工验收阶段来看，工程造价相关岗位的从业人员中，大专层次以上的本专业人员仅占总数的20%不到，大部分岗位由非专业人员担任，他们不但缺乏一定的文化知识和技术水平，而且人员稳定性不够，流动性较大。例如，广西人才市场交通运输厅分场2011年12月统计的数据显示，广西在建施工项目中，大专层次以上的工程造价专业从业人员仅占12.8%，非专比例高达87.2%，结构极不合理。 （二）行业知识不全面。一个工程项目造价的组成非常复杂，它不仅涉及项目本身，还涉及项目的资金来源、项目所在地区的有关财政税收政策，这就要求从业人员不仅具备较强的专业知识和技术水平，还要具备与工程造价组成有关的管理学、经济学等许多领域的知识。目前，大部分从业人员只知道依据国家颁布的定额及相关编制办法规定来完成各阶段造价文件的编制与审核，而对项目的技术经济分析评价、设计及施工方案优化、合同管理与索赔、风险分析与管理等方面了解甚少，还不能适应市场经济的快速发展。 （三）市场分析能力和洞察力不够。当今科技创新时代，各种新技术、新工艺、新材料层出不穷，从业人员只有对市场材料和机械的规格及价格、实施工艺过程充分了解，才能作出准确的造价分析。但是，许多从业人员自我提高和继续教育意识淡薄，市场分析能力不高且洞察力不够敏锐，长期处于“闭门造车”式的工作状态，编审能力无法提高，直接影响到工程造价的管理。 以上可以看出，从业人员队伍的现状对高职院校工程造价专业人才培养模式提出了新的要求，笔者仅就所在的广西交通职业技术学院工程造价专业构建工学结合的人才培养模式谈一孔之见。 二、广西交通职业技术学院工程造价专业办学沿革及现状分析 工程造价专业作为广西交通职业技术学院的龙头专业，兴办于2002年，迄今有8届毕业生近600人，现有在校生近400人。该专业拥有较为完善的与“道路桥梁工程技术”等其他专业共用的专业实训基地——建筑技术实训基地，基地于2008年获得中央财政支持建设的示范性实训基地称号，实训条件能较好地满足专业上课需要。 为了更好地提高学生职业技能水平，该专业多年来一直在探索着工学交替、项目导向、任务驱动等形式下的人才培养模式，并于2008年开始施行2年校内学习、1年校外顶岗实习的“2+1”工学结合人才培养模式。发展至今，虽然取得了一定成效，但也存在一些问题，在工学结合的人才培养模式思路及实施内容上还有很多工作需要努力，这也是下文重点探讨的内容。 三、广西交通职业技术学院工程造价专业工学结合人才培养模式探讨 早在2006年，教育部就已经提出：“高等职业技术教育要大力推行工学结合，突出实践能力培养，改革人才培养模式”，2010年公布的《国家中长期教育改革和发展规划纲要（2010-2020年）》进一步明确了高等职业教育的主要发展任务之一是：“实行工学结合、校企合作、顶岗实习的人才培养模式”。工学结合是指把学校的专业知识和职业岗位的工作实践结合起来进行教学的人才培养模式，它体现了校企双方共同办学的特点，同时利用学校与社会两种教育资源和教育环境，使学生的专业能力与工作实践有机结合起来。 广西交通职业技术学院工程造价专业工学结合人才培养模式实施内容如下： （一）专业实践课程体系与内容建设。广西交通职业技术学院工程造价专业各门实践课程虽然已经完成了由传统知识传授为主到理论教学与实践教学并重的重大转变，但理论教学与实践教学仍未能有效融合在一起，未能实现一体化教学；各门实践课程的实训项目之间关联不大，没有实现实践教学的系统化。 为实现一体化教学，我们可以加入企业元素，对于工程造价、工程招标与投标、施工组织设计、工程竣工决算等主干课程，让行业专家参与制定课程标准、承担教学任务，把培养学生的专业理论知识与岗位实践能力作为一个整体来考虑，使理论教学与满足行业企业要求的实践教学高度吻合，通过融会理论和实践教学环节来实现一体化目标。 为实现系统化教学，对于各门实践课程的实训项目，我们统一以企业某真实项目为背景进行系统开发与建设。即打破传统的实践课程教学模式，以同一项目各阶段所完成的不同工作任务为路线，开发实训项目并制订考核评价标准，使专业实践教学环节更加系统化，从根本上解决实践课程教学内容单一、各课程之间不协调的问题。 （二）实训基地建设。目前，广西交通职业技术学院已有的、面向工程造价专业的校内实训基地是与其他专业共同使用的建筑技术实训基地，它积极发挥着为学生提供实训操作场所、开展学生科技活动的功能，但与行业企业联系不够紧密，且校外实训基地建设仍尚未开展。 为使实训基地建设更好地实现校企合作，我们可以借鉴校企共建实训基地所取得的成功经验，广泛利用与广西交通运输系统各企业之间的熟络关系网，以广西交通职业技术学院合作发展理事会为依托，以实践课程建设为载体，与企业共建共享互赢的实训基地。 校内实训基地方面，积极探索校企合作新模式。我们根据企业实际工作环境及工作任务重新进行场地的规整、设备的配备，由企业添置软件及相关规范，为实践课程的实训项目提供技术和师资条件，企业可以利用学校的实训基地进行生产和职工培训。校外实训基地方面，可直接将校外实训基地建在企业中的相关部门，学生到企业顶岗实习，进一步提高职业技能水平、交流合作能力及创新探索能力，企业可以聘用学生为其创造经济效益，同时也取得一定的社会认可度。 （三）社会服务能力建设。以“服务求发展、贡献谋支持”为原则，充分利用工程造价专业的办学资源，回报行业企业长期对专业建设的支持，将专业建设和社会服务能力建设统合起来，在提高专业教学水平的同时提高社会服务能力水平。第一，与行业、企业合作进行横向科研课题的研究，为企业获取经济效益提供强有力的技术支持，我们的科技成果也有了转化的平台。第二，协助完成企业的工程项目任务，为企业分忧解难，如编制可行性研究报告；编制建设项目各阶段的造价文件及施工组织设计文件；完成工程结算资料及竣工决算资料等。第三，以专业教育资源为基础，开展社会人员转岗培训、技术培训、预算员等工种培训及职业技能鉴定，使专业教育融入社会、行业和企业中。 （四）专业教学团队建设。专业教师是学生的直接引路人和指导者，教师的职业道德、学术水平及职业能力直接影响着学生质量的提高，因此，加强专业教学团队建设是实现工学结合人才培养模式的关键。应建设由校内、校外教师组成的以专业带头人为核心，以骨干教师为中坚，专兼结合的“双师”结构专业教学团队。第一，对于现有校内专业教师，鼓励他们提高学历、提高职称，参加各类继续教育学习，参加专业培训班，考取住房和城乡建设部全国注册造价工程师、交通运输部甲级造价工程师等职业资格证书；鼓励他们到生产一线参与工程技术工作，提高他们的实践能力，同时，也可以更好地了解到一线岗位的需求情况，为我们构建工学结合人才培养模式提供理论依据。第二，聘用在生产一线具有丰富经验的行业企业专业人才和能工巧匠到校担任兼职教师，通过言传身教提高实践教学质量。 （五）工学结合人才培养模式评价体系建设。评价体系是对工学结合人才培养模式实践效果的检验，也是对人才培养质量的检验，应逐步完善以学校为核心、教育行政部门引导、行业企业参与的考核评价体系。首先，建立工学结合人才培养模式评价体系的组织机构；其次，确定重要的考核指标，如学生“双证书”获得率、顶岗实习适用度、毕业生就业率、用人单位满意度等；再次，构建评价体系工作的运行机制，逐步形成开放、可持续发展的工学结合人才培养模式评价体系。通过对这套评价体系的研究与实践，我们培养出来的学生专业知识更加全面、市场分析能力和洞察能力更加成熟，就业后的岗位适应程度不断增强，及时解决人才资源结构性短缺的现状。 工程造价专业应以行业企业对人才的专业素质要求为导向，从专业实践课程体系与内容、实训基地、社会服务能力、专业教学团队及评价体系等方面开拓创新，构建出一套行之有效的工学结合人才培养模式，并且在不断的实践中对其进行检验和修正，使其逐步得到发展和完善，才能在大力发展职业教育、全面提高人才培养质量的未来站稳脚跟。 专业工程造价论文:职业能力下工程造价专业实践教学研究 摘要：高校实践教学既能帮助学生将理论知识与实践活动有机高效结合，也是培养学生职业能力的重要途径之一。本文从职业能力的视域出发，系统分析财经类高校工程造价专业实践教学的现状及存在的问题，并提出优化专业课程体系、实践教学模式、实践教材、课程考核方式、建立校内外实践教学基地以及打造高素质实践教师队伍等举措，以期完善工程造价专业实践教学，从而实现培养学生职业能力的目标。 关键词：工程造价；实践教学；职业能力 1引言 随着我国经济繁荣和科学技术的快速发展，劳动者的就业环境也发生了巨大变化，企业对劳动者的综合就业能力也提出了更高的要求。目前我国财经类高校也都普遍开展了实践教学，但大部分财经类高校的实践教学的目标仍然定位在对学生的从业能力（即基本职业能力）的培养上。而社会经济的快速发展对劳动者能力提出了更高层次的要求，也就是综合职业能力（亦称关键能力）。而实践教学对于学生综合职业能力的培养的作用日益凸显。 2职业能力的内涵 职业能力是个人在完成一项工作或任务时所表现出的具备的相应知识、技能及经验等多种能力的综合体现。它对某项工作或者项目的推进及其成效有着直接的影响。一般来说，职业能力主要涵盖基本职业能力、专业能力和综合能力。基本职业能力通常指个体的学习、表达、辨别、感知及判断等方面的能力。专业能力则是指完成某一工作或任务所具备的专业素质。而职业综合能力，亦或称为关键能力，是指在不同职业之间转换时所具备的个人能力、专业能力和社会能力。对工程造价专业的学生而言，应当具备的职业能力，主要包括：决策阶段：具有通过项目计划书和可行性研究报告，编制科学合理的投资估算、概算的能力以及造价信息的管理能力；设计阶段：具有依据工程规模、工程质量和工程成本的情况，编制设计概算和施工图预算的能力；招投标阶段：依据工程项目情况适时调整报价的能力、具有编制投标书并参与具体投标的能力。施工阶段：具有根据工程项目施工图纸，计算施工阶段工程量的能力，并能够对施工期间施工组织设计进行优化。竣工验收阶段：具有依照项目批准的设计任务书、颁布的施工验收规范和质量检测标准，对工程竣工结算、竣工决算和建设项目后评估的能力。 3工程造价专业实践教学的现状及问题分析 作为一门新兴学科，工程造价专业以管理学、经济学和土木工程为理论基础，从建筑工程管理专业上发展而来，属于典型的交叉型学科。工程造价专业的培养目标是掌握现代工程造价管理学的理论、方法和手段，具有一定专业基本技能、工程实践技能和综合管理能力的应用型工程造价管理人才。工程造价专业实践教学的现状及存在的问题主要体现在如下层面： 3.1校内外实践活动 当前财经类高校工程造价专业的校内外实践教学活动主要包括：自发社会实践、专业课程实验、校企合作实习以及各类学科竞赛等。自发社会实践指学生充分利用大学期间的寒、暑假，自己与居住地附近的施工单位进行联系，进行为期2~3周的实践锻炼。专业课程实验指在学校专业实验室中，在实验老师的指导下，按照专业教学大纲进行的有目的性、针对性的实验教学活动。比如认识施工图、CAD绘制施工图、工程量计算等方面的训练。校企合作实习指在学校统一安排下，组织学生到校外实训基地进行岗位实习。校企合作是工程造价专业开展实践教学的有效方式和重要途径之一，也是培养学生职业能力的重要场所。学科竞赛。各类学科竞赛一直都备受高校、高校教师及学生的推崇。例如全国高等院校工程造价技能及创新竞赛、广联达算量大赛、大学生数学建模竞赛等，在比赛中锻炼了学生的学习能力和职业能力。 3.2师资 工程造价专业具有很强的系统性和实践性，对其任课教师提出了特别的要求：具备系统理论知识的同时，还要有丰富的工作实践经验和较强的动手能力。而目前财经类高校工程造价专业存在的较为突出现象表现为：一是大部分专任老师都具备较好的专业理论素养，而专业实践技能方面相对比较欠缺。这与多数青年教师从学校毕业后直接进入高校工作，缺乏社会和企业工作实践背景有一定的关系。二是虽然学校也会从企业中聘任有资质的技术骨干做为兼职教师，但是由于这些外聘教师在教学时间和服从学校教学管理方面没有可靠的保障，造成学生的学习有数量没质量。[2] 3.3课程设置 工程造价专业对实际操作技能要求较高，实践性较强。就目前工程造价专业课程设置来说，现状仍不尽合理，表现在：一是课程教学安排中仍侧重于理论教学，实践教学课时明显不够，远低于高等院校人才培养基本要求：实践教学活动应占总学时的50%以上，这就造成了理论与实践脱节的现状；二是专业课程设置不能很好地以市场需求为导向，导致人才培养与市场需求之间不能达到契合。究其原因在于设置培养方案时没能对工程造价专业相关岗位群进行市场调查研究，偏重于理论课程的设置，而忽视了对应用型课程的安排，从而造成与用人单位对该专业岗位技能需求相脱节。 3.4实践教材 实践教学的实施效果，还取决于实践教材是否完善及科学合理。工程造价专业使用的教材一般具有很强的针对性、时效性和地区适用性。这就要求工程造价专业应该根据建筑行业发展与更新迅速的特点，结合教学的需要，对实践教材也要做出相应调整，以确保实践教学的内容为专业人才目标及规格做好服务。如果实践教材知识陈旧、不能及时跟上建筑行业发展的调整变化，就不能适应社会发展的新需求，实践教学的预期效果势必会打折扣，学生的实践能力也无法得到相应的锤炼和提升。 3.5实践教学模式 在不少财经类高校工程造价专业的教学过程中，“课堂教学+课内实训+课程综合实训”的三阶段教学模式仍不鲜见。对于工程造价专业教学，“三分理论+七分实践”是最佳教学方法。[3]课程讲授上如果过多侧重理论知识的讲授，使很多学生感到虽然理论知识容易理解，但仅依靠理论知识，势必会导致实践环节无法顺畅地运行，最终会使得理论知识和实践活动相脱节，学生参与实践的积极性也会受到负面影响。在教学实践中，一些学校将理论知识的教授视作首要任务，从而忽视实践教学。另外在毕业设计或毕业论文的环节，一些高校工程造价专业学生的毕业论文仍然侧重理论性和学术性，而轻视对实践能力的运用。 3.6实践教学管理 学校相关教学管理部门监管力度不到位、监管缺失，也是影响实践教学活动效果的另外一个因素。在教学管理的实践中，一些高校的教学管理部门往往首先考量的是审核实践教学计划、制定实践教学管理制度和监控实践教学成果，却容易忽视对实践教学计划执行情况的实时动态跟踪、以及每个实践环节运行情况的管理与评价。教学管理部门未能及时对学生实践活动进行良好的监管与管理，也会影响实践教学的预期效果。 4工程造价专业实践教学优化举措 4.1把握培养“双师型”教师导向，建立高素质实践教师队伍 高校应积极倡导和鼓励教师将产、学、研相结合，注重培养与引进“双师型”素质教师,建设一支过硬的实践教师师资队伍。[4]一是鼓励教师深入企事业单位进行访问学习，以便能及时了解目前行业的发展动态，不断提高自身的业务实践能力和技术水平。[5]二是提倡和鼓励教师通过参加执业资格考试，以获得相关的职业资格证书。从教师层面来说，做到扎实的理论基础和丰富的实践背景兼备，可以更好地对学生实践教学活动加以更有效地指导和引导，学生的职业能力也因此可以得以提升，使学生成为既掌握理论知识又具有实践技能的高素质应用型人才。 4.2以实践教学为主导，改革专业课程体系 从劳动力市场和用人单位的实际需求出发，紧紧围绕职业能力来设置课程体系和课程标准，[6]在确保职业能力完整性的前提下，拓宽和调整学科设置的课程思路及理念，及时调整及更新知识结构体系。同时要确保教学过程中对学生能力培养的有效性，实现在有限的教学时间内，专业技能和相关职业能力都能得到较好的培养。 4.3以学生为中心，多种教学模式并用 由于目前90后学生是本科在校生的主力军，他们更愿意通过主动、娱乐的形式来获取相关知识，因此，多种实践教学模式并用就成为一种理想的方式，如采纳灵活多样且趣味盎然的讨论式、参与式、案例式、模拟式、合作式等教学模式，能够引导学生主动探索学习，最终在发现问题、分析问题、解决问题的教学过程中完成事先设定的学习任务，从而积累解决问题的经验和方法，充分体现出学生的主体作用，以达到培养学生的职业能力（包括基本职业能力及关键能力）的目的。 4.4以实践应用为中心，不断完善实践教材 关于实践教材的选用，除了延续由专业教学团队来编写实践教材外，还可以尝试邀请相关校企合作企业参与到实践教材的编写中，并与经验成熟的公司企业共同开发相关网络课程建设，达到教学资源共享的目的。例如可以邀请企业中具有丰富实践经验的工作人员参与到实践教材的编写过程中，以期编写出更符合企业和社会所需要的实践教材，以期实现培养提升学生职业能力的目标。 4.5以职业能力考核为手段，改革课程考核方式 为了鼓励学生更好地学习工程造价专业课程，全面评价学生的综合素质，应改革现有的课程考核方式。课程考核应贯穿于课程教学的每个环节中，以此来强化对学生实践能力和职业能力的培育。考核成绩既要反映出学生一贯的课堂表现，又要反映出学生对课程内容的掌握程度及学生的实践能力。例如可以尝试采用以下考核方式：课程总成绩=平时成绩（上课出勤、回答问题等环节）+期中成绩（课程实验成绩、实践活动成绩等）+期末考试成绩。其中，平时成绩占比20%，期中成绩占比40%，期末考试成绩占比40%。这样考试结果能基本反映学生的真实成绩，反映出教学的效果，为进一步提高教学成果提供可信的参考。 4.6树立职业能力培养主旨意识，建立校内外实践教学基地 首先，高校应做好校内实训基地建设。校内实训主要是在工程造价专业实验室进行实训锻炼，因此高校在实验室建设经费投入层面力度应加大，努力打造系统和高质量的一体化实验室，使学生在仿真的工作环境中来开展相关的实训锻炼，积累有效的工作经验和更加理性的知识，进而提高自身的职业能力水平。其次，高校应主动与企业对接，积极合作，建立和培育针对性强、有利于学生实践技能培养的校外实践教学基地。学校通过与企业签订合作办学协议，利用校企合作模式开展实践教学，为学生提供良好的实践资源。此外，实践教学质量监控评价体系应涵盖对实践教学目标、计划、大纲、实施和教学效果等一系列环节的全面监控与评价，做到各个环节并重。而不是只针对实践教学中的某一环节的监控与评价。因此，建立与完善实践教学质量监控评价体系，对进一步规范和完善实践教学的开展有着重要意义。 5结语 社会经济的高速发展，对劳动者的职业能力提出更高层次的要求。对高校而言，亟需建立基于职业能力培养的实践教学体系，才能助力实现应用型、创造型人才培养的目标。工程造价专业鲜明的系统性和实践性，要求高校不仅要注重对学生专业知识的传授，更要加强实践能力的培育和提升。高校应积极探索，主动作为，优化专业课程体系、实践教学模式、实践教材、课程考核方式，以及建立校内外实践教学基地，打造高素质实践教师队伍，全方位夯实和完善工程造价专业实践教学，从而实现学生职业能力高效培育和提升的目标。 作者:李侠 单位:安徽财经大学管理科学与工程学院 专业工程造价论文:工程造价专业教学改革应用 摘要： 随着我国在基本投资方面加大力度，对于工程建设人才需求在逐年加大。作为培养工程建设人才的院校，肩负着重担，社会需求的工程建设人才既需要掌握工程技术，又要掌握工程造价理论与经济知识，能够从事工程造价实际工作的复合型人才。为满足社会对中高级工程造价管理人才日益增长的需求，院校应积极探索新的培养模式，改革创新，培养高素质的专业人才。 关键词： 工程造价；教学模式；探索 近几年，我国城镇化建设在快速推进，从一线城市到二三线城市，均在大力发展房地产，随之而来的是带动建筑业蓬勃发展，社会对工程建设专业人才的需求逐年加大。工程造价作为建筑工程中的重要部分，逐渐从建筑工程管理专业中脱离出来，形成单独的专业。社会的需求，引领各大院校的工程专业招生一度成文热门专业，但是因培养模式的落后，教学方法的陈旧、课程设计不符合实际需求、课堂教学与实际工作相脱节等原因，导致培养出来的人才不能满足社会需求。因此需要提升教学质量、改革教学模式，构建符合现阶段需要的教学模式。 一、明确工程造价专业培养目标 工程造价专业的毕业生，工作岗位直接面向企业的工程技术岗位，培养符合社会需求的综合型人才，是工程造价专业培养的目标，向社会输送高素质、高水平人才。人才培养满足社会需求，首先应明确工程造价专业的培养目标。学习管理学、经济学等经济学知识，熟练掌握土木工程技术的专业知识、现代工程造价的理论与方法，在造价工程师、咨询工程师方面得到实践的训练，具有独立完成工程建设项目投资与实施全过程的工程造价能力，能够将理论与实践充分进行融合的应用型高级工程造价管理人才，满足地方区域经济建设发展所需。这是工程造价专业的培养目标，简而言之，要求学生能够在实际工作中运用所学的扎实专业知识，胜任工作岗位。从工程造价专业毕业生的工作情况来看，学生毕业后多在工程（造价）咨询公司、建筑装潢装饰工程公司、房地产开发企业、设计院等企事业单位，从事工程造价方面的工作。各院在设置工程造价专业时，应借鉴在人才培养取得成功的学校，结合学校的实际情况，设置工程造价专业培养目标，在培养目标的引导下，教师才能改革当前的教学模式，提高教学效率，实现教学目标。 二、设置合理的专业课程体系 专业课程体系的合理设置，是教师开展教学，培养学生的思维方式、应用能力的前提。目前大多数元宵在工程造价专业课程体系设置上，存在一系列的问题，主要表现为：课程的系统性不强，老师只教学自己所授课程，工程造价专业课程涉及多个学科，其具有一定的交叉性与融合性，授课老师并为考虑这一点；部门学校直接沿用其他学校的课程体系，并未根据学生、学校的情况选择教材。这些现象，导致学生在毕业后，并不能对于工程造价形成整体性的思维。建筑工程是一个整体，学生所学知识分散，理论与实际脱节，很难综合运用专业知识。鉴于这种现状，在专业课程体系设置上要转变思路。教师应帮助学生构建综合的知识体系，在课程体系设置上充分考虑职业岗位与能力的需求，构建以工作过程为中心的课程体系。教师可先行调研企业目前的需求，对工作岗位进行汇总，并提炼出核心的工作任务，再依据教学规律融合到课程体系设置中去。合理的课程体系，是实施高效教学的前提保障。 三、建设高水平的师资队伍 教师是教学的主导者，直接决定了教学的效果与目标。现阶段，工程造价专业教师存在一些问题，主要表现为：一些教师具有较强的理论水平，但是缺乏实际的项目经验；还有一些外聘的教师在企业任职，虽然实际经验丰厚，但是在教学方式与水平上较为欠缺；部门教师忙于教学，未涉列最新的工程项目知识；教师整体队伍科研水品较低，在高水平的刊物上鲜少有关工程技术、科技开发的，课题研究也较少。教师的师资队伍建设是教学的关键，高水平的师资队伍是培养高水平学生的关键。面临目前的现状，各院校应通过多方面的改进，加强教师的师资队伍建设。首先，在薪酬制度上，为教师提供丰厚的待遇，吸引高水平教师的加入，同时稳定现有的教师队伍，加强教师的稳定性。其次，加强教师的培训与交流，为教师搭建培训的平台，教师的培训主要有两个方面，一方面是教学方法、理念的与时俱进，另一方面是，让教师经常与工程企业进行沟通交流。最后，培养教师的团队合作精神，课程建设、课题研究不是任何一位老师可以独立完成的，培养教师之间的团队合作精神，发挥团队力量才得以完成。 四、创新教学方法 传统的教学方式，也存在工程造价专业中。这是多年应试教育遗留下来的弊端，教师主讲，学生被动接受的填鸭式教学。这类教学方法已不能满足工程造价专业人才培养。工程造价专业不仅要求学生掌握理论知识，而且要应用在实际项目中。这对于教师来说，提出了更高的要求，作为新时代的教师，应灵活运用多种教学方法，如：情境教学法、小组合作法、提问法等。让学生在融洽的课堂氛围中度过，积极主动参与到课堂中，发挥学生的主体性，才能高效的实现教学目标。另外，教师也要注重信息技术在教学中的应用，如：多媒体一体机在教学中的使用。工程造价专业课程有许多理论课，这些理论课的学习，按照传统的教学方式，学生很难领悟其中的内涵，多媒体技术的应用，可以使教学内容通过音频、视频等，更加生动、形象展示给学生，让学生更好的感受情境。工程造价专业的教师应该灵活掌握信息技术与教学方法，高效实现教学目标。 五、加强与企业的合作，构建校企结合培养模式 工程造价专业培养学生在实际项目实施过程中的能力。工程造价专业侧重于生产与工作岗位的实际需求。工程造价专业不仅要求学生具有较强的技术应用能力，而且具有较高的职业素养，而且培养的人才直接面向建筑一线。鉴于此，可以改革现有的培养模式，探索与企业合作的培养模式。校企合作的培养模式作为新的培养模式，可以培养出符合企业需求的高水平管理人才。充分利用学校资源与企业资源，按照计划将校内课堂学习与校外企业学习进行合理安排，适当增加校外学习的课时。学生在学习了工程造价方面的课程后，为了更好的学以致用，可以安排由学校教师带队去企业现场进行讲解学习，企业安排一名经验丰富的负责人进行教学。两边的教学者进行合作教学，这会让学生更好的掌握工程造价方面的内容。这也是教学模式进行改革的一个方面，各院校可根据本校的实际情况，积极探索。 六、结语 因建筑业的迅速发展，对于工程造价专业人才的需求正在加大。鉴于我国各院校的教育发展现状，在工程造价专业的教学改革正在逐步完善。各大院校只有先明确工程造价专业的培养目标，构建符合自身条件的培养模式，积极探索改进课程体系，加强教师师资队伍建设，改进教学方法等，共同努力促进工程造价专业的高速发展，培养满足社会需求的高水平应用型建筑人才。文中的观点仅为各院校工程造价专业探索教学改革方式，提供一定的参考。 作者：韩琪 单位：潍坊工程职业学院 专业工程造价论文:专业教师实践能力下工程造价论文 一、高职院校工程造价专业教师实践能力培养情况 核心课程教学全能型比例18%(根据多个学校调查加权平均计算得出)由上述调查结果可知，当前高职院校工程造价专业教师总体比较年轻，刚出校门的研究生比较多，普遍企业一线工作经历较少，在工程造价专业核心课程，诸如建筑工程概预算、工程量清单计价、平法识图与钢筋算量、广联达造价软件应用全部能教的教师较少。这类教师对工程造价整个专业课程体系难以融会贯通，很难在实训环节全面指导学生。此外许多工科院校的青年教师，大都是高校到高校，没有经历过生产或工程一线的实际锻炼，缺乏工程实践经验，加上教学工作时间短，教学经验和教学方法欠缺，难以真正做到联系工程实际问题开展教学。 二、高职院校工程造价专业教师实践能力培养存在的问题 (一)多数高职院校工程造价专业教师教学任务繁重缺少实践机会 高职院校工程造价专业大多数招生人数较多，而教师往往严重缺编，部分高职院校为应付教育厅检查不惜伪造数据，通过虚填兼职教师人数来达到师生比。经过调查，很多高职院校工程造价专业教师年课时量达到600学时以上，他们大多数时间都在学校上课备课，缺少学习培训以及参加校外实践的机会与精力。 (二)学校缺乏相应的教师实践能力培养建设机制 高职院校工程造价专业发展迅速，很多院校招生规模暴增，在工程技术日新月异的今天，工程造价专业教师必须每隔两三年深入企业一段时间，才能把行业最新知识技能传递给学生。面对工程造价专业的高实践性要求，与之相对应政府与学校缺乏相应的培养机制，每年在省教育厅筹划下虽然有一些教师企业锻炼机会但也是相对较少，比例有限，面对庞大的工程造价专业教师群体，通过如此狭窄的渠道获得实践能力毕竟是有限的。 (三)高职院校教学相关领导认识误区 目前许多高职院校停留在介于高中和本科大学之间地带，管理高度行政化，一些高职院校领导甚至担心教师在企业锻炼能力提高，不再专注教学，不好管理，这也是出于现实的考虑。一些高职院校领导认为教师大量出去进行企业实践锻炼，学校课程没教师带，在本来教师相对较为短缺情况下，完成教学任务显得捉襟见肘。还有些学校高职院校系部领导工资系数取决于系部教师工资的平均数，如果出去锻炼教师较多，个人的收益会受到影响。甚至还有一些高职学校领导认为教师出去企业锻炼，有些教师在外面工资薪酬比在学校还高，容易影响军心使在校教师无法专心教学。为此一些领导视专业教师在企业兼职锻炼为洪水猛兽，甚至要求专业教师在学校实行坐班制。 (四)一些工程造价专业教师的职业惰性 高职院校工程造价专业教师纯粹工程造价、工程管理出身的并不多，大多数由土木工程或者其他工程类专业转入，能够带本专业一两门课程就觉得比较吃力，如果要成为本专业行家里手，能带建筑工程概预算、清单计价、平法识图与钢筋计算、工程造价软件应用等核心课程就必须花费很长时间自己摸索学习提高自己的实践能力才能教好这些课程。这些外专业转入的工程造价专业教师满足于上好一两门课，即使有企业锻炼的机会也出于个人面子问题不愿意进入企业从基层预算员做起，这些心理因素在某种程度上也制约了这类工程造价专业教师在实践能力上的提高。 三、三明治模式高职院校工程造价专业教师实践能力培养体系构建 (一)加强实践能力素养在教中学 教学相长，工程造价专业教师在施教的过程同时也是自己对工程造价专业技能学习和提高的过程，即教师通过教而促进自身的学。工程造价专业教师的核心能力主要集中在能够使用编制有关工程定额;具备从事建设工程招标投标，编写各类工程估价(概预算)经济文件，进行建设项目投资分析、造价确定与控制等工作基本技能;具有编制建设工程设备和材料采购、物资供应计划的能力;具有建设工程成本核算、分析和管理的能力。在具体的教学课程中比较体现实践能力的课程主要有建筑工程概预算、工程量清单计价、平法识图与钢筋算量、工程造价软件应用。这几门课程只有深入实践、参加过实际工程项目才能熟练掌握技能，才能在有限的课堂上把知识讲透，讲得深入浅出。青年教师在工程造价专业教学中会发现实践能力的不足，这是“三明治模式”的第一步，通过理论教学发现自己的不足，据此获知需要提高实践能力的方向和目标。 (二)通过注册造价师执业资格考试获取行业准入通行证 这是“三明治”教师实践能力培养模式下进入企业的通关证。注册造价师考试课程分为四门，这四门课在工程造价专业课程体系中也有着重要的地位。工程造价专业教师应该努力通过造价师执业资格考试，只有通过了造价师考试才能较为方便地在企业兼职，也相对在行业有较多的话语权，能够签署具有法律效力的造价文件。 (三)进入企业锻炼承担企业项目任务 这是“三明治”教师实践能力培养模式的第二步。工程造价专业教师提高实践能力应该每隔三年或者五年进入企业锻炼一年后再回来教学，高职院校应力求建立这样的教师培养机制。专业教师进入企业之后，力争参加项目，比较合适的是进入造价咨询公司，直接从事一线工作，诸如全过程造价管理、工程跟踪审计、招标控制价编制、投标报价编制、工程结算等。通过这些工作的磨练，工程造价专业教师可以比较深刻地掌握工程计量计价，定额使用换算技能，这在学校的教学中是很难领悟的。另外在企业从事实际工程造价项目时候，能够体会到很多书本学不到的经验，甚至现行定额无法解释的问题，通过分析解决这些问题的过程实际上就是实践能力提高的过程。特别是全过程造价跟踪审计项目，对一个造价项目可以从破土动工到竣工验收整个环节都会有一个比较全面的认识。尤其是在工程结算时，面对施工单位结算资料的造价审减问题，审查工程量，审查取费，审查单价，审查变更索赔等资料，都可以学习到很多工程造价实践知识，这些专业实践知识将会进一步强化工程造价专业教师的教学能力。 (四)回校任教把实践经验总结成为专业实训资料 这是“三明治”教师实践能力培养模式的第三步。在学习到丰富的实践经验后，回到学校后进一步进行总结提升，这是专业实践技能回炉重铸的过程，可以开发校企合作教材，把工程结算资料、工程商务标投标文件等这些真实的工程项目案例资料整理成实训资料，从而在指导学生实践时能真题真做。特别是一些工程商务谈判，一些工程审计中定额的理解分歧，一些工程合同纠纷以及工程造价司法鉴定等造价案例，是书本上永远也学不到的宝贵经验知识，当专业教师把这些实践中获得的真知灼见用于教学，教学过程也能够栩栩如生，高度仿真工程现场。 (五)不影响教学的情况下利用课余时间在企业兼职 这是“三明治”教师实践能力培养模式的第四步。2003年国务院颁布《关于进一步加强人才工作的决定》指出“鼓励专业技术人才通过兼职、定期服务、技术开发、项目引进、科技咨询等方式进行流动”，明确提出“制定完善专业技术人员兼职兼薪的管理办法”。高职院校工程造价专业教师在完成教学工作和科研工作之外，如果能在企业兼职成为建筑公司技术顾问、项目经理或者造价师事务所合伙人其实对教学也是一种很大的促进。在企业兼职的同时可以学会处理各种工程实务，并可以利用企业工作的身份为学生提供实习岗位，联系实习、就业单位，这其实是一种一举两得的措施。特别是工程造价专业教师从事企业兼职工作，如果涉及招标控制价编制，投标报价编制，工程结算审计等问题可以采用项目导向、任务驱动的教学模式，把学生当作工作的助手搭档，引导学生真题真做，快速进入到工作角色中来。 四、结语 综上所述，当前高职院校工程造价专业毕业生就业供过于求的情况下，企业对于工程造价高职毕业生的实践能力要求越来越高。高职工程造价专业毕业生实践能力的高低在很大程度上取决于教师的实践能力，加强教师培训，提高教师工程实践能力是高校实践教学的需要，是培养学生成为高技能人才、提高就业率的需要，也是高校发展的需要。针对目前高职院校工程造价专业教师普遍实践能力培养欠缺的情况，采取“三明治”模式进行工程造价专业教师实践能力培养，使得大量青年教师或者缺乏实践经验的工程造价专业教师通过“教学———实践———教学———教学+企业兼职”这样的模式获得和提高实践能力，从而使工程造价专业建设能够紧密联系工程实践，培养出来的学生符合人才市场需求，是一条可供参考的较为科学的途径。 作者：胡凯 郑睿 余勇 单位：长江工程职业技术学院土木工程系 专业工程造价论文:工程管理专业工程造价论文 1架构新型工程造价类课程体系 目前，工程管理专业的培养计划中对造价类专业课程的设置基本上都是两门课程《工程估价》和《工程造价管理》。出版的《工程估价》和《工程造价管理》教材，内容大同小异。为避免重复教学，有必要加以区分。笔者认为，工程估价应侧重造价的确定，重点教授工程量的确定。而工程造价管理侧重全过程造价管理，在学习估价的基础上，重点讲授各阶段计价的方法以及造价的控制。在理顺专业课程的基础上，系统建立一套完整的教学体系，从理论到实践划分教学模块，整合教学内容。 2培养具备实践能力的教师 工程造价类课程和实践联系紧密，这就对任课教师提出了较高的要求，除具备基本的理论知识外，还需要具备一定的实践经验。因此，担任工程造价类课程的教师可利用闲暇时间去企业挂职，参与实际项目造价的编制与审查，提升自己的实践能力，再回到课堂讲授时可结合实际项目的例子言之有物。同时，作为工程造价类课程的任课教师最好参加注册造价工程师的考试，了解最新的注册造价工程师应具备的知识，及时反馈给学生。工程造价类课程由于周期性会有有关造价的新法规，新政策的出台导致课程需要不断更新。如2013年版工程量清单计价规范相对于08版工程量清单计价规范就发生了很大的变化，2014年44号文变革了建筑安装工程费的组成等。因此，担任工程造价类课程的教师必须适时调整讲课内容，更新课件，重新选用新教材，将最新的知识传授给学生。 3重视前期识图能力与施工专业技能培养 不少同学学习造价的障碍不在于工程估价、工程造价管理课程本身，而是专业基础课没有打扎实，比如房屋建筑学、建筑结构等课程。由于房屋建筑学、建筑结构等课程的任课教师多为土木工程系教师，在授课内容也参照土木工程类专业的教学大纲，导致学生学起来觉得难学而产生厌学情绪，能够抓住重点学习的学生较少。其实，对于工程管理专业同学而言，不需要会结构施工图的设计，也不需要会施工技术，只需要看得懂图纸，懂施工技术而不是去现场施工。而造价类课程首先需要学生看得懂图纸，在进行造价计算的过程中需要学生懂施工技术，因此，必须重视专业基础课程识图能力与施工专业技能的培养，为后续造价类课程的学习扫清障碍。 4抓好后期理论与实战结合的专业课教学 工程造价类课程理论教学过程中，要让学生掌握计价的原理，各阶段造价的编制(投资估算、设计概算、施工图预算、招标控制价、投标报价、施工结算与决算)。工程造价类课程实践性强的特点决定了必须采用案例教学。工程造价类课程的任课教师在理论教学工程中，穿插一些工程实例讲解有助于提高学生的学习兴趣，也有利于学生更好理解理论知识。比如，可选取教学楼作为造价编制的对象，从前期造价的编制到后期施工阶段造价的核算结合本省定额来实施。在理论讲解过程中，可粗略一点，不拘泥于一些细枝末节或无代表性的施工方法，让学生对工程造价的计算有一个初步的了解。特别是一些基础工程和钢筋工程等隐蔽工程，一定要通过实物观察、照片对照、三维建模等手段来还原图纸的真实面貌。后期结合课程设计、广联达软件的学习夯实理论知识。在进行课程设计时，尽可能真题真做，手算与电算结合，对比两种方法，找到差异，为后期毕业后工作打下良好的基础。课程设计和广联达软件的学习宜采取师傅带徒弟手把手教学。课程设计，宜从最基本的图纸讲解开始，有针对性进行辅导，也可以采取在线答疑的形式随时解答学生的问题。课程设计完毕，学生实际已完成一份造价文件的编制的实际操练。广联达软件的学设主讲老师外，还应配备多名辅导教师，使学生在上机过程中遇到困难能及时得到解决。广联达图纸应尽可能选用实际工程图纸，培养学生的实际动手能力。另外，可以通过参加广联达举办的造价类的竞赛来促进教学，一方面让学生了解最新的软件知识，另一方面也提高了学生造价类软件的操作能力。 5建设工程造价实训基地 实践性教师的培养和实践性教学的实现需要一定的硬件支持，因而有必要建设工程造价实训基地。校内实训基地以基本技能训练为主，使学生在校学习与工作紧密结合，逐步实现企业开放，直接在企业顶岗实习开放性的实习基地。校外实习基地采取校企合作的形式，当完成工程造价类课程的理论学习后，让企业造价专业人员到学校指导课程设计或学生到企业作为造价专业人员助理从事造价的工作。建设工程造价工作室，让双师型教师或具有造价工程师资质的老师担任工作室负责人，面向社会承接工程造价业务，学生参与造价项目。 6改革教学考核方式 工程造价类考试应紧密结合造价工程师执业资格考试试题，自1997年实施造价工程师考试以来，每年10月份均设造价工程师执业资格的考试，因此可建立真题题库，工程造价类考试试题直接从题库提取，按造价工程师的知识结构来考核学生。但最终成绩的评定不能仅看卷面成绩，还要结合学生动手能力，比如广联达上机和课程设计中的表现等。综上所述，理顺《工程估价》和《工程造价管理》课程的关系，建立新型工程造价类课程体系，有利于工程造价类教师明确教学重点，分工明确去教学;工程造价类任课教师积极参与实践，参加工程造价工程师执业资格考试，提升自己的专业实践能力;专业基础课程的教学应重视学生识图能力与施工专业技能的培养;专业课程的教学应采取案例教学、课程设计、广联达软件上机操作等促进理论与实践教学的紧密结合;建立工程造价校内和校外实训基地，工程造价工作室等，为实践教学提供硬件支撑;结合工程造价工程师执业资格考试，改革考试内容，并将实践环节也纳入考核的范围。工程造价类课程知识庞杂，实践性强，如果按常规的教学方法难以满足市场需要，因此对该类课程进行改革是必要的。希望通过对工程造价类课程教学的改革，来推动整个工程管理专业的全面改革创新，从而达到既提高教学质量又提高学生们的综合素质的目标。 作者：曾淑君 单位：文华学院 专业工程造价论文:工程造价专业职业竞争力的提升 1工程造价专业学生的职业竞争力分析 对于造价员岗位而言，要求学生具有能够识读工程图纸、会计算工程量、会编制清单报价文件、会进行成本控制、会使用工程造价软件等职业能力，并且要具有吃苦耐劳、讲究诚信、责任心强的职业素质。根据学院对毕业生单位的走访调查发现，拥有过硬的工程造价基本能力和良好的职业素养的学生，是企事业单位所需要的人才，并能获得较好的职业发展。同时企业也给出了对我们教学上的一些宝贵建议，例如加强学生实际操作能力的培养，以缩短走入社会的不适应期；加强学生自我学习、吃苦精神和沟通交流能力等综合素质的培养等。针对部分毕业生在职业竞争中的这些薄弱方面，文章认为有必要将这些薄弱能力继续在教学环节中进行加强，尤其是在工学结合、学训一体的教学模式中引起重视。 2提升工程造价专业学生职业竞争力的建议和措施 2.1优化工程造价专业在校生的人才培养方案 在课程体系建设上，要围绕工程造价专业人才培养目标，针对工程造价岗位的能力需求，选择典型项目，在对岗位（群）调查的基础上，确定岗位任务，构建基于工作过程的课程体系。在课程设置上，以工程造价职业能力作为配置课程的基础，突出专业课程的职业定向性，使学生获得的知识、技能真正满足职业岗位的需求。课程设置要灵活，要实现课程内容与岗位任务对接，适应行业和社会对工程造价人才多变的需求。针对课程内容，以能力为主线，设计教学进程，确定课程教学模式，改进教学方法与手段。例如，在工程造价专业的课程设置中推行工程造价软件的应用课程，同时增加前沿技术（如BIM软件）等建筑数字化、信息化的相关内容。 2.2继续深化工学结合的教学模式改革，实现校企共 首先，要注重知识和技能的结合，让学生在学校学习理论知识，又走出校门到实际工程造价岗位接受实战训练，真正实现学校和企业的共赢。众所周知，基础理论以掌握概念、强化应用为重点，而岗位的实战训练则强调实用性和针对性，不仅培养学生应用理论知识的能力，同时也增强了学生实战技能的能力。工学结合、校企合作，作为对职业能力的一种培养方法，能够在实战中增强学生的综合职业竞争力，激发学生的创新能力，提高学生就业上岗和职业变化的应变能力。其次，将工程造价职业资格考核制度引进校园。职业资质是从事本职业的基本素质和能力要求，是能够胜任本职业的基本标准，是对职业在必备知识和专业经验方面的基本要求3。工程造价专业的相应资质是被企业认为学生具有一定职业基本能力的外在证明。所以，提前让学生在学校中就熟悉和了解并拥有了工程造价专业相应的职业资质，无疑会取得事半功倍的效果。 2.3深化“学训一体”的教学方式，推进教学模式改革 据调查报告显示，2012届大学毕业生认为专业教学中最需改进实习实践环节。2012届大学毕业生认为专业教学中最需要改进的地方是“实习和实践环节不够”、“课程内容不实用或陈旧”及“无法调动学生学习兴趣”1。所以，高职院校应在现有的实训条件基础上，深化“学训一体”的教学模式，增强学生的实践动手能力。首先，加大实践教学环节的力度，切实保证学生学到的理论知识能用而且会用，获得职业竞争力，这是提升职业竞争力的基础。增加具有特色的实训环节，实现专业核心课程的实践教学内容真正能够在现场或者模拟现场进行教学。如《建筑工程计量与计价》、《建筑构造》、《建筑工程招投标与合同管理》等课程以课程设计作为实训课程，在教学中增加工程造价软件操作的课时数，以及学生在顶岗实习前的工程造价综合实训等。通过实践环节力度的加大和形式多样化，让部分学生一毕业就能马上顶岗工作，或者通过很短的实习期也能顺利胜任工作，相对于其他学生就省去了许多培训的宝贵时间。其次，根据现有的教学手段与校内外实训基地条件，针对不同的课程内容，采用不同的教学方法和教学手段。采用以项目为导向，任务驱动的教学方法，在教学方式上，灵活运用“项目教学法”、“案例教学法”、“现场教学法”等多种教学方法来充分调动学生学习的积极性。当然，教学方法和教学手段没有局限性，形式要灵活，只要能到教学目的，充分培养学生的职业能力、拓展学生的思维，就是好的教学方法。 3结束语 总之，高职院校工程造价专业的人才培养与行业岗位上的能力需求还有一定的距离，需要不断地探索和提高。在如何提升工程造价专业学生的职业竞争力问题上，增强工学结合和学训一体的教学模式不失为一种解决上述问题的有效途径，希望通过不断地探索和改革，培养出更多能够适应工程造价行业岗位的人才。 作者：王晓 陈登智 单位：济南工程职业技术学院 专业工程造价论文:电力工程造价专业人才培养浅析 一、调研基本情况 (一)调研内容:调研区内电力工程造价行业人员就业情况、人才结构及主要岗位职责、调研高职专科层次的我院工程造价专业毕业生就业的主要岗位工作任务、工作表现及对应的知识、能力、素质结构要求。 (二)调研方法:企业走访、电话访谈、专家座谈、问卷调查。 (三)调研对象:电力行业用人单位人力资源负责人、电力施工企业一线技术人员、工程师、工程造价管理人员、会计等。 (四)调研过程:信息采集———信息回收归纳———信息分析———信息补充———建议及对策 二、用人单位对我院工程造价专业毕业生评价调研及结果分析 (一)调研企业的人才结构 对企业人才结构及来源调查显示:相关企业工程造价技术人才的学历主要包括研究生学历、本科学历、大专学历和中专学历。其中，研究生学历占10%，大专学历(高职)占56%，中专占2%，本科占32%。 (二)目前用人单位对高职工程造价专业毕业生开放的岗位及要求 目前用人单位对高职工程造价专业毕业生开放的主要职业岗位为:工程预结算、工程管理、招投标、资料管理。其中，造价员的主要工作任务为:编制工程预结算、招标文件、投标文件;资料员的主要工作任务为:编写施工方案、绘制图纸、协助编写投标书、资料的分发和收集整理;施工员的主要工作任务为:深入施工现场，协助搞好施工监理，复核工程量，提供施工现场所需材料规格、型号和到场日期，做好现场材料的验收签证和管理，及时对隐蔽工程进行验收和工程量签证，协助项目经理做好工程的资料收集、保管和归档，对现场施工的进度和成本负有重要责任;监理员的主要工作职责为:在专业工程师的指导下开展工作;检查承包单位的人力、材料、设备的运行情况，并做记录;复核从施工单位获取的计量数据并签署原始凭证;按照设计及规范要求对总包及施工单位工艺进行检查及记录，对质量检查及记录;对结构主体质量进行旁站监督，并向专业监理工程师报告和做好简历日志及有关监理记录。由此可见，虽然不同的职业岗位分工清晰，但能看得懂图纸，熟悉图纸是各岗位最基本的要求，沟通协调能力和办公软件的应用能力是各岗位都必须具备的基本能力。因此，综合素质高，能够同时拥有多方面技能，理论基础扎实，加之实践能力较强，对相关行业还有一定了解的复合型人才更具竞争优势。 (三)我院工程造价专业毕业生职业岗位现状 通过调查，用人单位对我院工程造价专业的高职毕业生的岗位安排变动性较大，施工企业对新进的毕业生主要安排在施工员、资料员的岗位上，造价单位根据毕业生所学的知识进行安排。我院的毕业生一般会被分配做配网或主网工程，工作5－10年后，其中有能力的一部分毕业生将被提拔到经理的岗位上。这一定程度上表明，企业的需求目标是懂施工、会预算、能管理的综合性人才。 (四)用人单位对我院工程造价毕业生工作评价分析 1.能吃苦耐劳但理论基础较薄弱 通过调查，我院工程造价毕业生大部分都比较能吃苦耐劳。虽然一些工地工作条件比较艰苦，但是都能克服困难，坚持工作。但由于在校学习期间对工程技术、工程管理、过程经济、电气设备、电力生产概论等基础知识掌握不牢，在理解和解决一些工作任务时较吃力。 2.单项能力不错但综合能力欠缺 调查表明，部分学生在电力工程专业某些课程和某些模块学得很好，单项能力较强，如工程计量、工程计价或工程结算等。特别是近两年我院工程造价专业一批优秀的学生参加全区、全国的高职技能大赛工程造价项目比赛，斯维尔杯BIM软件建模大赛都取得了优异的成绩，教师的集中培训让部分学生的一些单项能力得到很大提升。但是，由于工程造价工作是一项对综合能力要求较高的复合型工作，包括识图能力、工料法计价能力、清单计价能力、熟悉招投标法、熟悉合同，会应用软件进行算量与计价等等都需要一个人能综合熟练应用。因此，在综合能力应用这块，我们的毕业生还有所欠缺。另外，对于通用技能，包括识图能力、学习组织能力、计算机应用能力、外语应用能力和获取信息的能力等专业人才的一般能力。多数企业普遍认为识图能力、学习能力特别重要，为关键能力，而外语应用能力只在某些岗位上有要求，这说明企业需要的人才首先要有识图能力和持续学习能力。特别是电力行业的工程施工标准比一般建筑工程施工要求要高，随着科技的高速发展，各种优质高端的材料被使用在电力工程建设中，材料更新换代非常快，需要工程造价人员不断地学习与研究，紧跟技术前沿。 3.踏实肯干但动手实践不足 通过调查，大部分毕业生工作态度端正，踏实肯干。但是，由于电力工程设计和建设要求规格很高，在校动手实践机会不多，能够参与真实工作情境实现学习与工作岗位零对接的实践欠缺，当学生走上工作岗位因为不熟悉工作或害怕与师傅沟通而表现出动手实践能力欠缺。其次是计算机应用如文字处理、数据处理、工程造价电算化相关软件应用不够熟练，一定程度上影响了工作效率。 4.比较敬业但沟通协调能力不足 很多企业对所需要的人才，除了通用技能、专业技能和专业知识的要求外，也希望毕业生能具有较好的语言表达能力、文字表达能力、良好的敬业精神、职业道德、质量意识、自我学习、团队协作、吃苦耐劳的精神。调查显示，对于自身的工作，我院工程造价大部分毕业生具有较高的工作热情，比较敬业。但在遇到不懂、不清楚或者需要与别的工作人员对接的时候，沟通协调能力不足，比较腼腆，语言表达技巧有所欠缺。 三、新形势下电力工程造价人才培养的思考与建议 根据用人单位对我院工程造价毕业生评价的分析与归纳，可以清晰知道目前用人单位对相关人才需求重点在两方面:一是高素质;二是复合型。高素质，既包括专业素质(专业理论基础、专业技能知识)，又包括基本素质(职业道德、心理素质、交际能力、表达能力等)。复合型，即懂施工、会预算、能管理。引进复合型人才，不仅可以提高企业的技术水平，还可以降低企业管理成本，因此，企业特别是优秀的大型企业对工程造价从业人员的复合型综合素质要求越来越高。围绕这两个重点，在工程造价人才培养上做相应的调整与改革。(一)制定切合用人单位对高职生职业岗位要求的人才培养目标，避免盲目拔高或技能滞后。(二)充分拓宽学生就业选择渠道，专业课程设置处理好“专”和“多”的关系。(三)兼具“其他能力”的培养，全面提高综合素质。 作者：李静 马桂芬 单位：广西电力职业技术学院 专业工程造价论文:工程管理专业学生工程造价能力培养 摘要： 工程管理专业教育的目标是培养具有综合性、应用性能力的人才，而本科教育培养的学生在解决实际问题过程中，虽能熟练运用课本知识，但缺乏足够的创新，不能更好地与工程实际相结合，这就与工程管理专业的目标背道而驰了。本文通过分析工程管理专业实践性教学过程中存在的问题，对提高工程管理专业学生工程造价实践能力的方法进行探讨，以期培养出富有创新精神和实践能力的应用型人才。 关键词: 工程管理；工程造价；实践能力培养 0引言 扬州大学建筑科学与工程学院工程管理专业的培养目标是把学生塑造成有综合性、应用性能力的人才，培养方案不仅仅局限于书本知识的传授，更加注重学生实践能力的培养，使学生更加贴近工程，更加接近实际。随着经济全球化逐渐深入，我国建筑企业对应届毕业生实践能力的要求越来越高，但从学校近年的就业状况来看，许多工程管理专业毕业的学生在实践能力方面大都不能满足用人单位的要求，学校对学生实践能力的培养与企业的用人需求开始有脱节的迹象。因此，对工程管理专业学生工程造价实践能力培养就成了此专业教育成功的关键，也是学生能够较快融入到就业岗位的关键。 1工程管理专业学生工程造价实践能力培养存在的问题分析 1.1学校没有制定完善的实践能力培养体系 我们从开设工程管理专业的各所高校中了解到，对学生实践能力的培养已经越来越被高校重视，各种实践培养计划也通过各种方式应用到教学当中，如单位实习、课程结业后的课程设计以及毕业设计（论文）等。该院工程管理专业紧追时代潮流，对学生实践能力的培养相当重视，在实习、课程设计以及相关软件的学习方面都收到了不错的效果，但实践方案实施的深度和广度同国内一些知名高校还有一定差距。比如某些应当安排实习或者课程设计的课程因为课时问题而没有开设，或者因为课程冲突而选择放弃开设。该院工程管理专业造价方向只开设了土建、装饰以及安装三个方向，但也只有土建方向完整的可以上完一个学期，装饰和安装由于时间原因只开设了半个学期，使得学生对这两个方向的实践能力达不到工作单位的要求，更别提学院没有涉及的市政和园林这两个方向的课程及实践环节，使得一些市政园林单位望而却步。除此以外，学院并没有开设相关算量软件的必修课程，而是把它作为学生课后练习的手段，使得学生不能系统、熟练地掌握算量软件的操作以及一些应该注意的事项，同时也大大浪费了这些教学资源。安排工地实习的时间过短，相对于项目生产周期长的特点，学生很难深刻理解实习的真正意义。种种问题的出现，都指向了该院实践能力培养体系的不系统、不完善。因此，要想从根本上提高学生的实践能力，巩固学生专业知识基础，亟需从学院的实践能力培养体系中寻找突破。 1.2校内外实践性教学不能协调一致 据了解，我国一些开设工程管理专业的高等院校都把实践环节分为校内和校外两部分。校内实践基本从算量软件、测量认识实习以及已完工程认识实习等方面着手，校外实践则是把学生安排到具体的工作单位进行实地实践。由以往的经验来看，校内实践因为强制性的缘故，学生执行的较好，掌握的也比较透彻，但是校外实践由于缺乏一定的监督，自由度较高的缘故，学生应付的居多，很难从中真正提高自己的实践能力。因此，在制定培养计划时，应加大对校外实践的监督，使学生切实地从校外实践中受益，真正提高自己的实践能力。 1.3校外实践的质量难以达到预期效果 工程管理专业的特殊性决定了实习单位的特殊性，它需要把学生安排到具有一定危险性的项目现场。这就加大了学校安排实习单位的难度。此外，一些造价工程师在算量的时候不喜欢受到外界的干扰，而刚进单位实习的学生大多对实际工程造价工作接触不深，对于复杂的工程量计算规则和套价规范又不得不向他们请教，这就对他们的工作带来了一定的困扰，因此他们对这方面有所抵触。种种原因使得学生的校外实践质量不高，难以达到学校既定目标。 1.4基础理论知识难以同实践环节真正有效地结合 众所周知，绝大多数开设工程管理专业的高等院校，其实践环节的教学多依附于基础理论知识的构建，没有考虑到实际工作中需要的应对突发状况的能力，更没有把提升学生创新能力作为培养计划的重点，指导思想仅仅是通过实践来验证理论知识和认识生产，不能真正提高学生的实践能力。比如，在安装造价的课程设计中，学生只需要掌握运用工程量计算规则计算工程量，会套定额计算工程造价，没有考虑到工程的实际情况，没有设置复杂情况来考查学生独立解决施工方案和施工组织设计的创造能力，这使得学生的实践能力不能够满足时代的要求，创造能力、应变能力以及综合运用知识的能力，也不能满足用人单位的需求。 1.5对学生的实践能力缺乏完善的评价体系 众所周知，入职造价行业有许多的硬性条件。一些拥有造价员从业资格证书或者造价工程师执业资格证书的人很容易被用人单位认可，获得应聘机会，而刚毕业的大学生缺乏从业经验以及执业证书，入职有一定的难度。该院尚未对学生专业实践能力进行评价，对学生是否拥有从业资格证书也没做硬性要求，仅仅依靠学习成绩以及大学生暑期实践报告作为评价指标，其可比性和可信度并不能完全被用人单位信服。对于那些全国性的英语四、六级以及计算机等级证书不能体现其本专业的实践能力。因此，把从业资格证书考核制度列入学生实践能力培养计划中是极其必要的。 1.6学院对工程管理专业实践能力培养相对其他土木专业有所差距 该院工程管理专业的地位同土木专业有一定的差距，没有得到应有的重视。学生实践能力的培养作为其日后工作的重要保障，从本专业的教学、经费以及实习基地建设等方面的政策来看，并没有得到应有的对待。目前，一些本专业的配套设施尚未落实到位，工程管理实验室的部分软件过于陈旧，迫切需要更新换代，这使得学生实践能力培养体系尚未达到预期目标。 2工程管理专业学生提高工程造价实践能力的研究 2.1系统的教学体系 实践能力的培养需要系统的教学体系，因此可通过以下四个阶段对学生实践能力进行提升：①基础理论知识传授阶段，设置该阶段的目的是使学生掌握基础的专业知识，了解本专业的发展前景，培养学生自主学习能力，为三四年级的专业实践奠定基础；②专业课程实践能力培养阶段，该阶段旨在加深学生对专业课程熟悉的程度，通过课程设计培养学生知识应用能力以及独立思考的能力；③应用性实践能力培养阶段，在实践性教学过程中，学生通过分析工程造价管理现实存在的问题，培养自己解决实际问题的能力，同时提高自己的实践和创新能力；④社会实践能力培养阶段，在此阶段，需要对学生进行专业的入职培训，将学生安排到单位进行锻炼。通过在工作第一线的实践学习，学生能够更好地理解其将来所要从事的工作，认识自己尚存在的不足，努力提升自己的实践能力，让自己在日后的职位竞争中立于不败之地。 2.2通过课堂教学提升学生的工程素养 对于刚进入本专业学习的学生来说，他们对工程项目的认识基本来源于教师在课堂上的传授，教师对学生工程素养的塑造上有着至关重要的影响。老师在传授基础理论知识的同时，要有意识将与之相关的实际问题带入，紧密联系实践内容，通过课堂教学提升学生的实践能力意识。除此以外，也可以采用互动式的教学方式，学生在讲台上说出自己对工程项目的认识，老师在台下通过启发、讨论的方式对学生进行启迪，这更有益于学生拓宽思路，意识到实践创新能力的重要性。 2.3实践教学环节及其内容能满足学生发展需要 一方面，按照本专业设定的培养目标，精心设计适合学生发展的实践教学环节，努力为学生创造一个适宜其实践能力发展的平台，将实践教学作为一条主线贯穿于本科四年的教育培养过程。另一方面，教师要对以往的实践性教学进行反思，科学地安排实践教学内容，通过适宜的教学方式更好地传递给学生。同时也要重视学生对实践教学内容的反馈，对于不足之处加以改正，加强对实践性教学的过程考核，将实践性教学作为教学改革的重点。 2.4实践能力培养方案的指导思想要紧密同时代联系起来 在竞争越来越激烈的今天，谁能够解决好工程管理中存在的问题，谁能够提出新的管理模式，谁就能成为这个行业的佼佼者。因此，指导思想要紧随时代潮流，实现实践教学的三个替代：①培养学生自主创新能力替代培养机械式的动手能力；②解决工程实际问题替代传统的仿真教学模式；③知行合一的教学模式替代古板的课堂教学模式。 2.5不能忽视教师素质对学生实践能力的影响 教师资源优劣是评价一个学校好坏的重要指标，它对于本专业的发展也有着至关重要的影响。工程管理专业的理论知识需随着建筑业的发展及时更新，因此要求教师除了拥有较高的学术水平和教学水平外，还要求他们能够不断地对其原有的知识进行更新，对课程的内容、学科发展动态、学科研究方法和研究规律等有深入的研究和理解，并将其消化整理成浅显易懂的知识传递给学生。教师只有具备工程造价研究能力、实践动手能力，才能承担起培养学生动手能力的重任。学校可以按计划分别将教师送到建设领域的相关企业进行包括业务知识、管理知识、工程造价知识、服务意识等方面的实践考察，再将先进的管理模式和技术带回课堂，拓宽学生的视野，让其对本专业有更深层次的理解。学校也可以利用各企事业单位现成的资源，聘请有经验的注册造价工程师、监理工程师、建造师作为学校的校外指导教师，定期给学生开设专业性讲座和进行校外实习指导。 3提高学生实践能力过程中应该注意的事项 工程造价实践能力培养方案要本着以学生为主的思想，在实施过程中，要注重基础理论知识的铺垫，也要紧抓实践，实现理论实践两不误。应注意的事项有：①贴近工程实际，面向生产第一线。涉及学生的实践内容必须要增强其实行的可行性，提高与工程项目的关联程度，贴近工程的实际特点。通过这样的综合训练，学生在课堂上就能模拟实际工程管理工作，真正实现与企业的无缝对接，既掌握了专业理论知识，又为日后更好地融入工程企业，参与工程管理奠定了基础。②进行仿真实践，打破空间束缚。由于符合实践性教学的的典型工程往往由于空间、时间的限制变得可遇不可求，因此仿真工程实践在这里就显得尤为重要了，它不仅能够突破工程管理专业实践活动中空间和时间的限制，又能够灵活地设置变量，达到培养学生应变能力的目的。通过模拟仿真实践，学生既能初步了解造价管理人员的基本工作，也可通过工程仿真训练掌握工程软件计算思路与技能，加强对理论知识的理解及综合实践的运用。③注重培养学生职业化意识。工程管理专业的资格考试主要有造价员、注册造价工程师、注册监理工程师、注册建造师、注册房地产评估师等，当前本学院工程管理专业开设的课程涵盖的知识点应与以上资格考试的基本考点相适应，并且学校安排的实践项目的内容也会有意识地向国家执业资格考试的要求靠拢，让学生在校学习阶段就可以从理论到实践对工程管理类国家执业资格考试的要求有所了解，使学生在校期间就可以受到适应社会的熏陶，增强日后适应社会的能力。④依据专业综合实训课程的内容来制定课程的考核方式以及标准。对于工程管理专业来说，由于综合实训课程的内容和形式具有多样性，所以专业综合实训课程考核方式也是各式各样的，比如，参加造价综合实践的可以提交造价咨询报告；参与施工管理实践的提交项目的施工方案或施工组织设计；参加工程管理等。学生在上述过程中的实际表现以及上交的成果报告的质量可以作为教师评判打分的标准。 4结语 工程管理专业具有很强的实践性，因此实践教学既应是本专业的培养目标又该是本院办学的一大特色。在实施实践教学的过程中，要注重加强本校工程管理专业的办学特色，确立该专业的实践教学目标，构筑科学、合理、可实践性强的工程管理专业的人才培养体系，同时也要在筹建工程造价管理的实训室等硬件设施上下足功夫。只有这样才能让学生能够更好地将理论与实际结合，书本知识与实践操作结合。工程造价实践性教学既能拓宽学生知识面、丰富工程造价的实践训练活动，又能加速培养应用型工程造价管理人才。最重要的是，它对于传授知识、增强能力、提高素质、鼓励创新及发展个性的应用型本科教育新模式的转变将起到举足轻重的作用。 作者:刘钟莹 武平 单位:扬州大学建筑科学与工程学院 专业工程造价论文:工程造价专业技能抽查措施 摘要:通过分析技能抽查的政策及实施情况，从人才培养、课程教学、考核、竞赛、培训等多方面入手，采取了一系列应对技能抽查的措施，从技能抽查的结果可以看出，上述应对技能抽查，提高学生职业技能的措施取得了较好的效果。 关键词:技能抽查人才培养课程标准 为全面提升湖南省高职院校人才培养水平，湖南省教育厅于2010年正式启动了高职院校毕业生专业技能抽查，教育厅于每年的10月份，组织抽取全省高职的5个专业，并随机抽取有该专业的各院校的10%的毕业班学生参加专业技能考试，以学校为单位进行综合评价和考核排名，并向全社会公布，并做到与学校申报省市级重点建设项目结合，与学校专业建设水平评估结合。对对抽查合格率低于60%的学校进行黄牌警告，对无故不参加考试和第二次考试合格率仍不到60%的学校，取消该专业的招生资格。用学生的平均专业技能水平作为评价该院校专业教学质量的重要依据。工程造价专业2014年和2015年被连续抽中两次。 1技能抽查的实施 工程造价专业的抽查项目分为房屋建筑工程、水利工程、公路工程三个专业方向，房屋建筑工程方向的技能抽查项目共三个核心模块，模块一:定额的应用;模块二:工程量清单编制;模块三:工程量清单计价。公路工程方向的技能抽查项目共两个核心模块，模块一:公路工程施工图预算;模块二:公路工程工程量清单计价。水利工程方向的技能抽查项目共四个核心模块，模块一:编制基础单价;模块二:编制建筑工程单价;模块三:编制安装工程单价;模块四:编制工程总概算。以工程造价房屋建筑工程为例，技能抽查标准题库题量97道，技能抽查每道题目的编写都是基于学生解题加答题时间为1至2小时设计的，每道题目都很综合，要参考查阅的资料也比较多，学生若对题目不熟练，知识掌握不牢固，在技能抽查考试监考很严格，高压，规范资料繁多的现场要完成题目的解答编制是很困难的。开设了工程造价专业的学校若平时不注重技能抽查题库的学习训练，抱有侥幸心理，等到抽查专业确定，被抽考学生的名单确定之后在半个月左右的时间内集中训练突围是不现实的，风险非常大。再者技能抽查本身对学生的培养具有良好的促进作用，学校应以此为契机，将技能抽查融入日常教学与人才培养，形成一种常态，这样既能随时从容面随技能抽查，也较好的培养了学生的相关技能。具体如何积极应对，将技能抽查融入日常教学与人才培养，形成一种常态，我系工程造价专业做了以下尝试。 2应对措施 2．1适当调整人才培养方案及修订课程标准 首先，适当调整人才培养方案及修订课程标准。以我系工程造价建筑工程方向为例，通过分析《工程总价专业技能抽查标准》的开发目标和抽查内容，确定与技能抽查相关的3门课程为《工程建设定额原理与实务》、《建筑工程计量与计价》、《造价软件》，研究发现，人才培养方案中确定的《造价软件》的开设在第5个学期，造成一个矛盾的局面是，被抽中的学生在造价软件课程还未完成学习的情况下要去接受技能抽查考试中该模块综合技能的考核，所以将《造价软件》课程的开设时间提前，人才培养方案作出相应修订。在原有的课程标准中，加入技能抽查考试题库的相关标准，并融入课程教学中。 2．2编写印发技能抽查教材 以学校牵头，制定政策，组织编写技能抽查的教材，并编写好参考答案，技能抽查的题库是公开的，但没有参考答案，各专业以专业带头人牵头，组织相关专业课程的教师共同编写针对题库的参考答案，统一标准，确保技能抽查题库教学的准确性。该教材在相关专业学生大二开始学习《建设工程定额原理与实务》课程时就购买分发，作为课程学习的辅助练习书。 2．3多方式将抽查题库及标准融入到课程教学 将技能抽查标准融入到课程教学中。教师在技能抽查涉及的上述3门课程教学的课堂上将技能抽查的知识点、技能点作为教学重点，进行真操实练，并严格按照相应的考核标准进行系统地考核。具体方式一是以技能抽查题库的试题作为课程教学的切入点，相关知识点的学习由其扩散开进行教学，二是将技能抽查题库试题作为课后作业题，要学生在CRP空中课堂将作业上传，教师进行批改，题库的完成情况及进度一目了然，有据可查;三是，将相关课程的综合实训周实践课程的任务选取以技能抽查题库为载体，直接从题库中抽取编写。 2．4多方位考核 对学生技能抽查题库的掌握及相关标准技能的落实情况要严格把关，进行多方位的考核是切实可行的办法，一是将与上述与技能抽查相关的3门课程的期末考试补考试题、毕业补考试题确定为从相应模块的技能抽查题库中随机抽取，在巩固学生相关技能的同时能很好的督促学生学好相关课程;在参加技能抽查前，学校先自行进行模拟抽查考核，及时总结发现问题，进行改进。 2．5组织技能抽查竞赛，充分调动学生自主学习能力 系部围绕技能抽查及技能大赛的考核点来组织技能抽查竞赛活动，制定合理的奖励措施，鼓励学生积极参与，与上面技能抽查教材的使用相辅相成，充分调动学生自主学习能力，通过实战比赛，一方面使学生专业技能得到提升与飞跃。另一方面，可以增强学生的自信心与兴趣，丰富其临场经验。 2．6重视技能抽考前培训工作 俗话说“临阵磨刀，不快也光”，技能抽考前的培训是非常关键的。将被抽中的学生集中起来培训，安排相关专业老师全天候指导，制定具体的课程表，展开技能抽考前培训工作。开展集中培训前，可以对学生进行专业知识和技能摸底考查，了解学生知识掌握情况，做到有的放矢，目标明确。在培训前期，指导老师要让学生充分了解认识抽考方式、抽查的内容与要求、评分标准等。此外，指导教师还应传授给学生技能操作的诀窍和要领，强调测试时要注意的问题。培训中期，进行专项训练时，指导教师应尽量多的给学生提供上机和实操练习时间，让学生在操作中不断发现问题，学生通过自己的摸索或老师的帮助不断解决疑难问题，从而使学生所掌握的专业技能逐渐熟练。在培训后期，以技能强化训练来提高学生操作熟练程度和操作的规范性。同时开展内部抽检，针对被抽查同学所反映出来的问题，在后一阶段安排专门的针对训练。对基础差的学生，指导教师可以采用手把手、一对一的方式进行指导。 3结束语 通过落实上述应对技能抽查的措施，使技能抽查形成一种日常教学常态，我院在2015年湖南省的工程造价专业技能抽查中取得了优秀的成绩。证明上述应对技能抽查，提高学生职业技能的措施取得了较好的效果，如何进一步以技能抽查为契机促进专业教学及人才培养，将技能抽查标准更好地融入课程教学是值得探索的问题。 作者：欧阳洋 文雅 单位：湖南城建职业技术学院 专业工程造价论文:工程造价专业教学改革浅谈 摘要:职业学校注重技能的形成，如何培养学生的技能是工程造价教学改革中必须解决的问题，本文从工学结合教学模式、项目化教学方法、课程体系、信息化教学手段及考核方法对工程造价教学改革提出了一些建议。 关键词:教学改革;工学结合;项目化教学;信息化教学;考核方法 教职成［2015］6号文《教育部关于深化职业教育教学改革全面提高人才培养质量的若干意见》中提出职业教育的原则有坚持产教融合、校企合作。坚持工学结合、知行合一。注重教育与生产劳动、社会实践相结合，突出做中学、做中教，强化教育教学实践性和职业性，促进学以致用、用以促学、学用相长。职业院校的培养目标重在技能的形成，传统的教学方法侧重于传授理论知识。若按照传统的教学模式进行课堂教学和实训室实训，不能满足岗位需求，对于学生技能的形成有所欠缺，教学改革势在必行。 一、建立工学结合、校企合作的人才培养模式 专业课程的学习必须满足实际工作的需要，注重实践技能的培养。人才目标的设定要围绕工作岗位需求，工程造价专业培养的是具备编制工程预结算文件、工程招投标文件的应用型人才，而学校的老师参与实际工程项目较少，缺乏实践经验，校企合作，引企入校能有效地解决这一问题。按照“校企合作、人才互聘”的原则，一是教师定期到企业进行实践锻炼，有典型项目时，教师能够参与其中，提高了教师的实践能力，同时能把企业的新知识、新成果带进课堂，缩短了理论课程与实际工程的差距，能让我们的学生学有所长，学有所用。二是落实“能工巧匠进职校”活动，学校要聘请具有高级技术职务或技师以上技能水平的企业技术骨干参与学校专业建设和教学工作，改善师资队伍的结构，促进学校实践技能教学和学生动手操作能力的提高。引企引行入校，校企合作建设校内实训基地。公司对外承揽检测任务，对内满足学生实习实训需要，双方开展有效的师资互培互聘、技术研发等工作。在校外建立实训基地按照“不求所有，但求所用”的原则，与企业建立相对稳定、教学资源共享的培训基地，为学生、职工、教师训练和教学提供更加丰富的设施、设备。 二、项目化教学方法的应用 项目教学方法就是在老师的指导下，将一个相对独立的项目交由学生自己处理，信息的收集、方案的设计、项目实施及最终评价，都由学生自己负责，学生通过该项目的进行，了解并把握整个过程及每一个环节中的基本要求。以建筑工程计量与计价课程为例，给学生一套结构比较简单的图纸，要求学生先识图，再做预算。在看图的过程中，教师讲授相关知识，并能及时发现学生的问题，基于工作过程构建土方工程算量、基础工程算量、混凝土工程算量、砌体工程算量、屋面工程算量、装饰装修工程算量6个主要学习项目。充分体现了学生学习过程即工作过程，学习即工作，工作即学习，从根本上实现了“工”与“学”的一体化． 三、优化课程体系调整教学内容 工程造价专业课程是技能型、应用型的课程，而现在理论课时占的比重较大，而实训课时占的比重较小，造成理论与实践相脱节的情况。现有的课程体系是分学科开设，学科又多又杂，教材陈旧，无法跟上时代的步伐。理论知识的课程开设太多，教材内容偏难。工程造价教学改革改革必须优化课程体系，调整教学内容。课程的开设要围绕实际工作技能展开，减少基础学科的课时，增加技能型课程的课时，减少管理型课程的设置，增加技能型课程的实训环节。教学内容的选择也要贴近实际，结合职业学校学生的特点，删繁就简。工程造价软件在工程造价中越来越为广泛的使用，但有些学校工程造价专业还没有开设这门课，甚至没有机房进行机算的训练。我建议增设工程造价软件这门课，加强上机实践操作，掌握工程算量软件及计价软件，培养学生利用软件进行算量及计价的能力。项目化教学过程中进行手算与机算，并分析有无较大的出入。利用定额计价及清单计价编制预结算文件或招投标文件，使学生的动手能力得到较大的提高。 四、运用信息化手段，采用多媒体教学 由于职业学校学生空间想象能力和逻辑思维能力欠缺，如何让学生在脑中构建三维模型是工程造价中的教学难点。现在许多学校建立了信息化的校园，有的学校还开发了教学仿真软件。利用信息化的手段如图片、音频、视频将情景真实化，施工工艺难以用语言表述的可以采用动画或视频进行动态的演示，施工图纸的识图也能更快捷，促使学生全面掌握知识内容。仿真软件能够构建三维的立体的可视的建筑物模型，图纸、模型、尺寸三者对一，有效解决工程算量中识图、理论知识讲解及公式说明等教学重难点，同时也大大提高了课堂效率。 五、考核方法的改革 传统的理论考试一般是闭卷考试，受考试形式及时间的限制，只能考核一些概念、简答或一些简单的计算题，注重理论而忽视技能的测评，应改革现有的考核方法，我建议学生的成绩由理论成绩和实训成绩两部分组成。理论成绩占到三成，实训成绩占七成。理论成绩包括理论知识考试及职业技能考试，理论知识考察的是学生对现有理论知识的认知，职业技能考试主要是考核学生的工程算量的能力，可以选一套简单的施工图纸，时间为3到4个小时，出几道代表性的算量的题目。工程造价专业改革是以一个长期而又系统的工程，需要我们学校和教师的不断探索和努力，通过教学改革，实现教学与实践的高度融合，使学生毕业就能适应岗位，实现培养学生的职业能力的目的。 作者:刘晓新 单位:聊城市技师学院 专业工程造价论文:工程造价专业课体系创建实践思索 高职工程造价专业人才培养大部分借鉴本科院校或者普通专科院校，在人才培养方案、课程体系设置(包括课程名称)上存在着大量沿用、套用的痕迹。直到2006年教育部教高16号文件的颁布，标志着高等职业教育的工作重心发生了根本变化，从规模扩张转向内涵建设、提高教学质量上，各高职院校在创新人才培养模式、课程体系构建以及工学结合上大胆探索。经过这几年的探索和实践，工程造价专业的改革与发展取得了一定成绩，但也存在着一些亟待解决的问题。以重庆市为例，一是开办院校和招生数量较多。目前开设有工程造价专业的高职院校共13所，2009年工程造价计划招生1327人，实际招生2986人，位居第二，仅次于护理专业实际招生人数(3055人)；二是大多数高职院校人才培养方案、课程设置沿袭工程管理专业，培养目标注重于工程技术、经济管理和土建预算，安装预算较少涉及，而社会紧缺的是水电安装预算方面的人员；三是课程体系较多侧重于单项技能的培养，忽视学生综合能力、自学能力、创新能力和创业能力的培养；四是出现了基础理论薄弱、专业口径窄、终极性教育的倾向，这种倾向极不利于学生的可持续发展。如何将学生培养成与造价员职业岗位相适应，具有“识图——工艺——计量——计价”综合技能，同时学生又具有可持续发展能力，是我们迫切需要解决的问题，这就要求我们必须从人才培养目标和规格人手，对工程造价专业的课程体系进行系统分析和重新架构。 一、工程造价专业人才培养目标和规格 根据多年来的行业调查和毕业生跟踪调研，本专业学生主要到建筑、安装施工企业从事工程预(结)算及投标报价工作，或到建设单位、房地产企业、工程造价咨询与管理部门从事工程造价的分析、确定与控制等工作。因此，工程造价专业应该按照造价员岗位职业能力和素质要求进行课程体系重构，培养德、智、体、美全面发展，具有造价员岗位必备的基础理论知识和专门知识，获得造价工程师初步训练，具备编制、审核建筑工程和安装工程概算、预算、结算的基本能力和基本技能，会进行工程招标书和工程投标书的编制，即“能识图、懂工艺、会算量、熟计价”(简称“四位一体”)，拥有良好的职业道德和健全体魄的高素质技能型专门人才。具体而言，工程造价专业的人才培养规格如表1所示。 二、工程造价专业课程体系构建的原则 (一)为本的原则 联合国教科文组织国际教育分类标准，把高职课程归类为定向于某个特定职业的课程计划，是实际的、技术的、具体职业的特殊专业课程。工程造价专业课程不管是基础课程体系还是实践课程体系，都必须以应用为主旨，以能力培养为核心，以相对完整的职业技能培养为目标，让学生“能识图、懂工艺、会算量、熟计价”。同时，作为高于中等职业教育层次的高等教育，不能重复中等教育的技术水平要求，应更注重新兴技术、高级技术、复杂技术的选择与整合，准确把握市场对造价人才在知识、能力、素质等方面的具体要求，确保工程造价课程体系实现高技能人才培养的目标。 (二)可持续发晨原则 目前工程造价专业在培养学生中出现了基础理论薄弱专业口径窄、终极性教育的倾向，过分追求职能的培养，忽视学生自学能力、创新能力和创业能力的培养，造成学生综合能力低，对未来适应性差，这种倾向极不利于学生的可持续发展。为了适应工程造价环境与计价方式的变革，工程造价专业的培养应着眼于学生的可持续发展能力，使得学生具备从造价员提升为造价工程师的潜质和素养。 (三)素质优先原则 在建筑业、房地产业和造价咨询公司中，造价员起到举足轻重的作用。只有具备相应的业务素质和道德水平，才能够保证做好相应的工作。具体而言造价员应该具备：①遵守国家法律、法规，维护国家和社会公共利益，忠于职守，恪守职业道德，自觉抵制商业贿赂；②遵守工程造价行业的技术规范和规程，保证工程造价业务文件的质量；③保守委托人的商业秘密；④不准许他人以自己的名义执业；⑤与委托人有利害关系时，应当主动回避；⑥接受继续教育，提高专业技术水平；⑦对违反国家法律、法规的计价行为，有权向国家有关部门举报。因此，在工程造价课程体系构建中，要体现德才兼顾，德重于才的思想，注重学生身心健康，使学生逐步具备良好的人际沟通能力、团结协作精神、积极进取态度及诚实守信和吃苦耐劳的品质。 (四)多元合和整体优化的原则 工程造价专业是适应工程建设造价工作的需要而产生的，其知识体系是跨学科和专门化的统一、理论性与实践性的统一、技术与经济的统一、工程与管理的统一、识图与工艺的统一、计量与计价的统一。需要具备较强的综合职业技能，要运用多元整合和整体优化的策略思想，打破原有课程、学科之间的壁垒和界限，以技术应用能力的培养为核心，形成以应用性、技能性为特色的工程造价课程内容体系，以造价员目标培养的实际需要作为内容取舍和结构组合的标准，分析相关的知识要素和技能要素，对课程内容做纵向和横向的整合，不求学科体系的完整，强调课程内容的应用性、必需的基础性和课程内容的综合性。 职前培养阶段打造高职教师专业化发展的“雏形”，获得高职教师从教的学历要求，职前培养和人职教育阶段可以申请实习证书。企业技术人员可以通过学习、考试，申请临时证书。执教相应时间，经过不断的职后培训，高职教师可以申请初级、中级和高级证书。每种类型、等级的证书都有相应的鉴定标准和考核内容，以高职教师资格证书制度为线，贯穿整个教师培养过程，实现培养的一体化。 专业工程造价论文:工程造价专业建筑构成教育革新以及运用 近年来，我国高等职业教育发展迅速，在借鉴德、美、英等国成功经验的基础上，对高职教育进行了一系列的研究与探讨，取得了显著的成绩。但是，我们也必须正视一个严峻的问题，即随着高职院校数量和招生人数的迅速增加以及各个专业的不断细化，新增专业的人才培养应采取何种方式就成为一个关键问题。以高职工程造价专业为例，人才培养必须了解社会需求及岗位需要，正确定位人才培养方向，明确教学培养目标，结合高职特色进行课程和内容设置，完善和优化教师队伍。《建筑结构》课的教学应强调理论知识的系统性与完整性，而鲜明的对立观点认为高职教育就是职业教育，在教学中应强调动手能力、实际操作能力，只重视岗位技能的培养可忽视理论教学。实际上前一种观念忽视了高职教育的“职业性”特色，而后一种观念又忽视了理论教学，这势必影响学生的可持续发展。所以如何将高职教育的“高等性”与“职业性”有机结合,突出高职教育的职业特色是摆在《建筑结构》课教师面前的一大难题。因此，有必要对工程造价专业的“建筑结构”课程进行教学改革。本文结合笔者自身的教学经验,从工程造价专业“建筑结构”课程的教学内容和教学方法等方面的改革进行探讨。 一、优化教学内容 课程体系设置是培养目标得以实现的重要手段。高职课程设置必须以就业为导向，基础课程以应用为目的，以够用为度，专业课程要加强针对性和实践性，强调理论与实践相结合。工程造价专业是一个为适应社会不断发展、分工逐渐细化的新形势，在原土建专业的基础上分支出来的新兴专业，在课程设置的问题上必须慎重，只是在原有土木工程的课程基础上进行简单地删加，很可能成为一个“畸形”的土木专业，并非真正意义上的“工程造价”专业。 合理设置课程内容 对工程造价专业的学生而言，学习“建筑结构”这门课程的主要目是能够识读结构施工图，熟悉相应结构的构造要求，为今后的工程造价计量工作奠定基础。教师在教学过程中，应紧密围绕这一教学目的，将课本中的内容进行精选，做到有选择、有重点地进行教学。《建筑结构》课程内容包括钢筋混凝土结构、砌体结构、钢结构和结构抗震。因此本课程主要是研究混凝土基本构件的受力性能、计算方法与构造要求等问题；砌体结构主要介绍些材料的性能、受压构件的计算及混合结构墙、柱的设计；钢结构则主要介绍钢材的机械性能、钢结构的连接的一门专业基础课。以上四部分每一部分单拿出来就是一门独立的课程，所以内容多，知识面广，而且这门课中公式多、符号多，很多同学在学习的时候对概念、构件的破坏过程理解不清，而这些内容本身就具有连贯性，一部分学不好理解不透彻直接影响后面章节的学习效果。工程造价专业的学生由于力学基础知识较少，更是感到难学；目前适合工程造价专业学习的《建筑结构》教材较少，大多数都是把混凝土部分、砌体部分、钢结构部分、抗震部分叠加到一起，没有突出工程造价专业的特点，所以课程内容的选取至关重要。如受弯构件正截面和斜截面承载力计算方法及其有关构造规定要着重讲解，而对于材料的设计原理则作为一般了解内容；又如在钢筋混凝土梁板结构章节的教学过程中，对肋形楼盖的结构平面布置、结构内力计算和截面配筋计算等教学内容就可以简单介绍，只要求学生适当了解肋形楼盖中梁、板在荷载作用下的作用即可，而对肋形楼盖板、梁的构造要求则应作为重点教学内容来讲授。所以在该专业建筑结构课程的教学中，对理论计算部分可少讲，重点介绍清楚规范中的构造措施及其做法。 增加“平法”识图教学内容 识图能力是工程造价专业学生的核心能力之一,而结构施工图的识读是其难点。但是,由于相关专业知识的限制,结构施工图识读能力的培养不可能在建筑识图与构造课程中完成,作为新入学的新生对建筑工程的构造还不甚了解，所以只是记忆了部分制图规则，还不能灵活应用到建筑工程施工图的识读中去。平法施工图尤其如此。所以在学完建筑结构课程后，对整个建筑工程的结构形式、构造有了较清楚地认识，这时候再结合“平法”制图规则去识读施工图会取得较好的效果。 因此,建筑结构课程必须将结构施工图的识读作为重要教学内容,否则,这一核心能力将出现“盲区”。教学中,我们讲授了钢筋混凝土结构、砌体结构和钢结构三种结构类型房屋结构施工图的图示与识读方法,其中,钢筋混凝土结构以平法施工图为主。 二、改进教学方法 教学有法，但无定法，贵在得法。传统的以教师为中心的教学方法，对于实践性很强的工程技术类课程，已被实践证明教学质量不高、效果不好。究其原因主要是学生在整个教学活动中一直处于被动地位，难以激发学生的学习积极性。目前我校区还没有属于工程造价专业进行结构方面研究的实验室，而教材中的很多公式和结构的破坏过程来自于实验，这样就造成了教学中实验的缺失，不利于学生对教学内容的理解。要改变这种现状唯有把学生从被动接受中解脱出来，变被动为主动。要实现这一目标，采用模型活动教学法是一种有效的途径。该法不同于一般的展示性课堂模型教学，其特点是学生通过模型制作活动，在活动中学习、思考、发现和解决问题，以此提高其动手能力和学习兴趣。现以“建筑结构”课程中的钢筋混凝土结构受弯构件为例，来分析比较课堂讲授法与模型活动教学法的课堂组织路线、特点和效果。 1、课堂讲授法 1）课堂组织路线 介绍工程实例—构造要求—实验研究—基本假设—公式推导—公式应用举例—布置作业。 2）特点 整堂课都由教师讲解，在黑板上画图形及公式推导，学生在课堂上被动接受知识。由于多根受力钢筋或构造钢筋在同一平面上，只能画出一根来表示，较为抽象，学生不便理解，特别是构造钢筋的布置和作用只有强记，学生普遍感到枯燥难学。 3）与培养目标的适应性 该法适合理论推导，对条理明晰的公式推演尤其效果较好，对本科教育较为适应。但对以培训生产一线的应用型人才为目标的高职高专类专业，尤其是工程造价管理专业，由于对工程技术课程不要求达到设计深度，只需了解设计计算原理，更主要的是要看懂图纸，明白设计意图和施工方法。因此，若还是生搬硬套工民建专业惯用的课堂讲授法，对高职高专类工程造价专业是不合适的。 4）效果分析 该法对于公式推导部分是非常有效的，也没有其他更好的方法替代。但对于其他部分教学效果不好，特别是对学生的动手能力、识图能力和创新意识的培养效果没有体现出来。在更复杂的梁和板的配筋设计或预算中出现的漏筋的情况更多，特别是现行平法图配筋表达方法学生更是无法下手做预算。这些现象的频繁出现与只注重理论讲授的教学方法有着根本的因果关系。 2、模型活动教学法 1）课堂组织路线 介绍工程实例—照图制作梁、板模型—分析构造要求—讲解受力钢筋的计算方法—布置作业计算受力筋—按作业结果制作模型 2）特点 课堂组织由教师先讲解基本要求，以学生制作模型为核心，在制作模型中理解构造要求，教师引导学生思考，为讲解理论计算作铺垫，课后学生把作业模型化进一步加深理解。 3）与培养目标的适应性 模型活动教学法是使学生在制作模型的实践活动中学习、提高的教学方法，与高职高专注重培养实践动手能力的目标是相吻合的。学生制作模型的过程就是一个施工的过程、实践的过程，把实际中获得的知识再应用于实际工作中，就容易使学生达到“上手快、实际能力、操作能力强”的高职高专素质要求。 4）效果分析 从以往的经验看，学生对现场工程实习都比较感兴趣，几本没有缺席的现象，而在课堂理论教学中，学生缺席几乎是不可避免的。因此，可以认为学生是比较喜欢实践活动的。模型活动教学法就是一种实践活动课，因而这种教学方法较容易被学生接受，能够激发学生的学习兴趣，使学生在课堂中由被动的接受知识转到主动的认知。同时，制作模型的过程也是施工的过程，学生不仅能学习结构知识还能学习施工知识，是一种综合训练。施工方法是灵活多变的，学生在制作模型的过程中可以探索新的工艺，这对学生的探索能力、创造能力的培养是实实在在的。在课堂讲授法中，学生作业出现的错误问题，通过模型制作将不会发生，因为有些钢筋不可能架在空中。可以预计采用模型活动教学法能够收到良好的教学效果。但模型活动教学法也不是万能的，也有其局限性，理论公式推导就不能用该法来实现。在使用该法时，一定要根据教学内容的可操作性，灵活应用。 模型的制作在工程上是经常出现的，大到一个城市的规划，小到一个局部建筑构造，通过模型把复杂的抽象的问题简单化、直观化是工程中最常用的方法。教学活动也是需要通过教师把复杂的知识转化为学生容易理解的简单化知识传授给学生的过程。两者之间有相似的地方，在教学中合理的应用模型、制作模型必将起到良好的教学效果。 在教学活动中学生最容易理解的就是直观的知识，最难理解的是抽象知识，要提高教学效率，就需要把抽象知识转化为直观知识，这一过程最有效的方法就是通过模型来实现。 实践动手能力强是高职高专类学生素质要求的重要方面，我们一直强调要加强实践动手能力的培养，但多数情况只停留在口头上，原因是多方面的，其中教学方法与实践能力培养的不能有效结合是最主要的原因之一。模型活动教学法就是一种理论与实际有效结合的教学法。 加强实践教学也是提高教学效果的有效方法。如带领学生深入工地参观学习可以更直观的看到施工现场的结构构造，学生会有茅塞顿开的感觉。 随着工程造价控制与管理的发展，要求高职院校工程造价专业紧密结合工程造价人员的岗位知识与能力要求持续改进教学内容与教学方法。笔者针对工程造价专业“建筑结构”课程教学中的部分环节，进行了初步的课改尝试，取得了满意的效果，增强了学生学习该课的积极性，提高了本课程的教学质量。在今后的教学实践中还需要不断地探索完善，使教学内容更合理，教学模式多元化，真正培养出适应社会需要，宽口径、厚基础、上手快的高素质、技能型专业人才。 专业工程造价论文:关于提高工程造价类专业学生专业技能的问题研究 摘要：工程造价专业是一个技术应用性很强且和社会紧密结合的新专业。为了满足企业对学生“毕业即能上岗，上岗即能上手”的要求，提高工程造价类专业学生的专业技能，本文结合个人的教育教学实践，对工程造价类专业的课程设置环节、教学环节和应用实习环节进行了研究并提出了个人的见解。 关键词：工程造价；课程设置；专业技能；造价实习 工程造价是一门理论与实践结合很强的实用性的学科，要求学生具有较强的动手能力，但目前这类教学中还存在很多弊端，如教学方法陈旧，教学内容与经济活动脱节，专业实习力度不大等。专业特点决定了这类专业要专业方向与培养方向十分明确，要求学生既有相当扎实的专业基础理论知识，又有充足的实践操作技能，毕业上岗后就会计算工程量、会做概预算。本文结合自身的教育实践，从以下几个方面出发，对如何提高工程造价类专业学生的专业技能进行了研究。 1、课程设置环节 为了提高学生的专业技能，学生所学课程的科目非常重要，因此在课程设置上应注意以下几点： 1.1专业应用性要强 在保证基础理论课程的同时要重视专业技能的应用而非专业理论知识的研究，专业课程的设置应重视专业知识的灵活应用，在专业课程教学内容的课时安排上应侧重技能应用的培养，避免过多的理论知识。 另外，对于本科生的培养，在课程设置上面向注册造价工程师层次，对于专科生的培养，可以面向造价员层次，制定与执业资格一体化的课程体系，使得我们在人才的培养上，面向人才市场，并与“职业资格制度”相接轨。 1.2实践教学课程 俗语说“纸上得来终觉浅，绝知此事须躬行”，因此，在专业课程的设置上突出安排实践课程，留出充分的实践时间，精心建立立体完善的专业实践体系，着力培养学生过硬的专业实践能力。例如，在保证工程造价理论讲授课时的同时，再安排一周至两周的时间学习工程造价的电算软件，最后再安排四周时间去施工单位或造价咨询单位做实习。对于工程监理、工程招投标工程项目管理等课程也要设置一周时间去生产实践-这样就能把理论知识和实践充分地结合起来。 2、课程教学环节 要提高学生的专业技能，课程教学环节非常重要。动手能力强不强，与理论知识扎实与否有很大的关系。个人认为要把好教学环节这一关，要注意以下几点： 2.1教材的选择 在教材的选择上，也要注意以下几点：第一，要选择最新出版的教材，众所周知，2008年，我国的造价行业发生了重大的变革。出台了《工程量清单计价规范》，计价模式由传统的定额计价转变为与国际接轨的工程量清单计价模式。这就要求我们在给学生授课时应选择与实际相适应的教材，最好选用2008年7月份以后出版的教材。要修订过的教材，教学内容应引入新的规范，与之对应的合同管理和工程招投标也要有相应的变动，保证给学生的信息是最新的信息。第二，要选择适合学生的教材。对二本、三本和大专、二专的学生，教材的深度和广度上要有区别。二本学生自学能力强，但是动手能力差；三本的学生动手能力较强，而大专和二专的学生基础不好，思维活跃，动手能力强，因此要提高他们的专业技能选，在选教材上要特别对待，体现出差异。第三，注意教材的质量。在选择教材的时候一定要把好质量关，由于评职称的需要，现在出版的教材很多，比如说一本书内容有十章，就可能会有十个编者，那这样的书的主题思想来可能就比较乱了，还会有很多错误。 2.2课程的教学 教学过程中，在传授专业理论的基础上，将实践性较强的课程作为边讲边练课程，以培养学生实践能力为主，着重培养学生的相关动手能力，以便达到增强专业技能的目的，同时要以实际工程案例贯穿教学始终。等到课程结束后拿出一到两周时间做实际工程，借助特定的项目，以训练为主要形式，以引导学生主动参与、主动探索、主动思考为基本特征，以掌握相应岗位技能，养成一定的职业态度并以提高职业素养和职业能力为目的。从而使得学生毕业就能上岗，上岗就能上手。 2.3适时适度做小结 “适时”是不到火候不能说出教师的见解，学则最恰当时间会收到“柳暗花明”、“事半功倍”的效果。“适度”是点评不宣过细，但也不宜太简单，根据对学生知识水平分析和个别差异的掌握，既要能调动学生学习的积极性，又不挫伤处于茫然状态的学生的积极性为度。要以“学”为中心，学生是教学的主体，让学生自发提问，通过讨论共同寻求解法。 3、应用实习环节 实习对于学生技能的形成尤为关键。因此在实习前应制定完备的实习指导计划书，明确规定实习的目的与要求、实习内容和实习环节、实习时间的安排、实习报告及实习成绩的评定及实习工程的简介。充分利用学校建立的实习基地和校企合作项目，提倡学生利用寒暑假、节日长假和周末等进行顶岗实习。 实习时，必须要准备好定额、标准图集、单位估价表和其他相关资料等，引导学生熟悉各式各类施工标准图集和构造详图，并要会看现在流行的钢筋平法图。然后准备几套正在进行施工的建筑施工结构图和水电安装施工图，要求学生做好施工图预算。同时也方便学生结合实际进行实地参观考察，澄清疑问。不过每套图纸最好都有专家完成的工程造价及标准答案。此外，还可以安排学生实地参观、见习，让学生有充分的时间阅读图纸，安排学生到图纸所指工程现场施工工地上参观实习，收集资料。请施工人员现场讲解，使学生更具体、明确地把握建筑施工与结构构造要求。最后手算完成后，用“电算”，即用软件去检验计算的准确性，这样就将手算与“电算”相结合起来了。另外，还可以充分利用学校为工程造价专业类学生建立的实习基地和学校的基建处、校企合作项目等，为学生提供实习岗位，节假日和寒暑假还可以去顶岗实习，以提高学生的专业技能。 4、结　语 以上是笔者从事教学过程中的经验总结，要提高工程造价类专业学生的专业技能，这是一个系统工程，不是一朝一夕就能完成的，需要我们一线教师不断总结，不断研究，很多细节问题还有待进一步提高。

经济类本科论文:经济类本科毕业论文质量浅析 一、经济类本科毕业论文的特点 1、选题范围宽且时效性强。经济类毕业论文选题宽泛，涉及国内外社会经济发展的方方面面，既有需要深入探讨的理论问题，更有许多亟须解决的实践问题，特别是我国经济发展过程中出现的诸多热点问题。并且，由于经济形势时常变化，热点也在随时切换，因此，经济类本科毕业论文选题有很强的时效性。宽泛的选题范围给经济与管理类专业的选题带来了一定困难，一是形成了本科学生知识面有限与选题所需要解决问题宽泛而多样的矛盾，学生所选择的感兴趣的研究课题往往是在自己的能力范围内很难解决的;二是热点问题都是涉及面广的问题，如选题较大则本科毕业论文解决不了，如选题较小则由于所掌握的知识深度不够而深入不下去。三是选题时效性的特点要求学生平时对经济信息有所跟踪。 2、论文多为应用性论文。由于受学生理论水平的限制，绝大多数的毕业论文都是对实际经济问题的应用研究，理论研究的论文很少。在笔者近10年的论文指导过程中，选择经济理论进行研究的学生不到5%。应用性强的论文对学生写作要求相对较高，一是要求学生抓住经济现象的本质，要有敏锐的观察能力和实证的分析能力，要透过现象看本质;二是要求学生对所分析实际经济问题的结论上升到具有普遍意义的理论层次;三是要求学生对经济现象的分析寻求理论支撑，在所学理论的框架和范畴下分析问题的原因和解决办法。 3、方法实证性多。应用性强的论文决定了其分析方法的实证性要求。分析方法的实证性就是要用现实的数据和案例来分析经济现象，揭示经济现象背后的本质，即通过大量的实证分析得出经济现象的原因和解决措施，为上升到规范分析打下可证实的基础，这是学习原理、分析问题、解决问题的典型分析过程。方法实证性多要求:一要掌握主要调研和分析方法，分析方法掌握不熟练往往不能准确地揭示经济现象背后的本质;二要搜集较为翔实的数据，数据要求系统性、权威性和代表性;三要正确说明数据分析结果的经济含义和政策含义，这是实证分析的最后落脚点。 4、撰写规范性严。经济类毕业论文应用性强和实证方法多的特点要求论文的撰写十分规范。一是从结构上来看对经济现象的分析要有提出问题、分析问题和解决问题的思维架构和写作架构，三者缺一不可;二是理论支撑和现实问题分析要融合，即现实问题的分析要有理论支撑，理论分析也要以现实问题为对象;三是要求数据和引证科学合理，数据除符合系统性、权威性和代表性要求外，获取第一手数据显得格外重要。 5、论文撰写过程难以有效控制。经济类本科毕业论文多数无须实验，而是进行资料收集、整理和分析，而且这一过程多在学生临近毕业的实习阶段进行。毕业论文的写作时间与其求职、考研、出国等规划发生冲突，难以兼顾招聘、备考和毕业论文之间的关系。指导老师只能通过“遥控”对学生进行指导，其效果大打折扣。 二、经济类本科毕业论文易出现的问题 1、论文选题不够科学、合理。文科类的本科论文指导老师较难获得科研课题，且由于本科生的理论功底不够，本科生中只有很少人参加导师课题的研究。学生毕业论文的选题均以老师指定范围或自拟为主，因此选题时常存在不够科学合理之处。据笔者多年指导本科论文的经验，主要表现在:一是选题过大过空，如“论中美经贸关系”;二是选题不符合学术论文要求，如“近期中国股市走势分析”;三是选题只考虑个人兴趣而不考虑与自己所学专业的相关性，能培养和检验学生对专业知识掌握和综合利用的能力。 2、论文缺少严谨性。部分论文泛泛而谈，缺乏实证基础，材料不能支撑论文的观点，论证不充分。主要表现在以下几个方面:一是缺少必要的数据和例证，论点多来自自己凭空臆想;二是数据和例证的选取不恰当，只是简单罗列和堆砌，不能很好地支撑论文观点;三是数据不系统，系列数据采集较少或缺失较多，不能真实反映经济现象的本质。 3、论文格式不规范。毕业论文属于学术论文，应具备学术文体的一般特征，主要内容包括:题目、作者、提纲、摘要、关键词、正文和参考文献几个部分。学生态度不端正，加之论文主体是拼凑而成，毕业论文的格式混乱。如:结构不合理、论述重复、字号不统一、错字病句百出、图表不规范、文理不通、参考文献引用不规范。其中，参考文献引用不规范是比较普遍和比较严重的问题。 4、论文内容抄袭、拼凑现象较为严重。当前学生可获得资料来源很多，如往届毕业论文、专用学术期刊网、学校的图书馆、院系的资料室。特别是对于经济类而言，网络上的财经类文章更是多如牛毛。这使得部分学生在写作时采取拷贝加粘贴的方法，用几天的时间就能完成学校规定用10周时间完成的毕业论文，更有甚者直接在一些专门从事“”的业务网站上购买论文。学生自创性论文比例逐年降低。 三、提高经济类本科毕业论文质量的对策 造成经济类本科毕业论文质量下降的原因是多方面的。即有学生自身方面的，如对毕业论文撰写缺乏重视、自身水平所限等等;也有来自学校方面的，如毕业论文规章制度安排不尽合理、指导老师时间精力有限等等。结合前人的研究成果和笔者的多年经验，就如何提高经济类本科毕业论文质量，确保达到预期教学效果提出以下对策: 1、提高对本科毕业论文指导工作的重视程度。提高对毕业论文的认识是提高毕业论文质量的前提。学校管理层、教师和学生都要认识到毕业论文是高校教学计划的重要组成部分，作为一个独立的实践教学环节，它与其他教学环节彼此配合，构成一个完整的教学体系，它的实践性和综合性具有不可替代性。同时，它也是高校实现人才培养目标的重要手段，是学生四年所学知识的深化与升华的重要过程，是提高学生科研训练能力、分析问题和解决问题能力的有效途径。 2、推行科研导师制。学生在临近毕业时面对求职、考研、出国等规划的多重压力，时间仓促，不太可能有足够的精力和时间做好毕业论文。为此，可推行导师科研导师制。即导师指导学生进行课题研究、社会实践等科研活动，科研导师制以科研为纽带，通过让学生参与课题研究，培养和提高学生的科研意识和科研能力。而且学生可以提前进入毕业论文的准备阶段，如搜集跟踪资料、确立选题方向等。这样既可以发现和培养学生自身的专业领域兴趣，为后期毕业论文撰写打下基础。 3、出台具体的本科毕业论文指导工作操作规范和奖惩措施。学校管理层应出台具体的本科毕业论文指导工作的激励措施和操作规范，调动指导老师的工作积极性和责任感，使指导老师把更多的精力投入到指导学生毕业论文的撰写中去。对于优秀毕业论文撰写者的指导老师给予奖励，而对于质量欠佳的毕业论文撰写者的指导老师给予适度惩罚。奖惩措施同样适用于学生。特别是对于抄袭问题而言，应制定相关的规定，对于检测出来的抄袭论文要有严厉的惩罚措施，使得学生不敢轻易抄袭。如同当前我国治理酒驾一样，严厉的惩罚措施使得驾驶员不敢以身试法。 4、指导老师对毕业论文写作进行过程管理。指导老师应将过程管理思想用于毕业论文指导中，对学生论文创作进行全程指导与管理，努力使得学生在论文写作中得到培养和锻炼，进而保证论文的质量达到要求。鉴于目前我国多数高校的惯例，论文指导分为选题、拟定提纲、论文初稿修改、论文终稿修改几个步骤。指导老师应在每个环节进行管理和指导，将教师主导与学生主体有机结合、集成指导与个别指导相结合。毕业论文质量过程控制图见图1。 作者：何锋 涂圣华 单位：中南民族大学经济学院 经济类本科论文:远程开放教育经济类本科实践教学模式个案研究 摘要: 实践教学环节的研究与实践,对于实施现代远程开放教育工程、构建终身教育体系、推动学习化社会进程具有十分深远的意义。但是实践教学本身是远程开放教育的一个难点。本文以广州电大经济类本科10年来的实践教学探索为例,重点研究经济类本科的实践教学方法,旨在为远程开放教育实践教学模式的完善提供一些启发和建议。 关键词: 远程开放教育经济类本科实践教学模式启示 实践教学模式的研究与实践,对于实施现代远程开放教育工程、构建终身教育体系、推动学习化社会进程具有十分深远的意义。众所周知,实践教学是远程开放教育的一个难点。由于历史原因,在电大的教学体系中实践教学模式比较薄弱,在开放教育试点工作中,实践教学环节的改革也大大滞后于其他教学组织形式、教学手段等方面的改革。中央电大在《关于进一步加强广播电视大学实践性教学环节的意见》中指出:“实践性教学与理论性教学具有同等重要的地位。不可偏废。”实践教学模式是各类教育,特别是远程开放教育的一个重要素质教育手段,也是综合考察学生运用所学知识分析问题、解决问题、动手操作能力的一种重要方式。 开放教育经济类本科的目标是培养社会主义市场经济建设需要的,具有扎实的理论基础、较高文化素养和较强分析问题、解决问题能力的应用型复合型人才,为了达到这个目标,在教学的全过程中,应体现实践教学环节,强化理论和实践能力相结合,提高学员的应用能力和实际操作能力。开放教育经济类本科教育目标的改革要求从知识型培养向能力型培养的转变。 一、远程开放教育经济类本科实践教学需解决的问题 远程开放教育的实践教学模式如何落到实处,很多的学者,很多的高校都做出了不同的实践探索,在此过程中,他们不约而同地碰到一些共同的问题。 1.实践教学重计划而轻具体实施。 相对企业改革的深化和宏观经济体制改革的完善,我国的经济类本科专业教学却明显落后,虽然许多学校的教学计划都有实践教学的内容,但在实际操作中却未能全面实施。这主要表现在学校没有专门的经费保证,也没有固定的实践基地,教学难以计划实施。其次没有给学生留有足够的实践教学空间;教师不愿意花精力指导学生实践都会减少学生参加实践教学的机会,影响学生的综合素质的培养。 2.实践教学内容陈旧,手段落后。 除课程设置外,教材和教学内容陈旧的问题相当突出。在教学手段方面,不少教师采用多媒体教学,但还是属于课堂注入式的传统教学模式,轻案例教学重理论灌输。国内适合实践运用的教材和光盘都很少,采用的案例与企业的实际工作联系也不是很紧密。对培养学生的自学能力和分析、解决问题的能力缺乏有效的途径,对于管理人才非智力因素(如意志信心、胆略、风险意识等)的培养更是不够重视,造成学生所学的理论知识难以在实际工作中发挥作用。 3.实践教学中综合能力和专业特色都不突出。 在重视实践教学的过程中,侧重动手能力和创新能力的培养,十分重要的协作和人际关系处理能力的培养却一直缺乏。目前的有关大学生实践能力培养的研究都集中在讨论如何加强学生的动手能力,如何提高学生的创新能力等方面,基本上没有看到培养学生处理社会关系能力的研究。高校培养出来的学生各方面的知识都有一些,但缺少特色,对自身的期望值又过高,不能适应企业的实际需求。 4.缺少长期的实践基地,难以达到预期效果。 学校现有的办学条件大大限制了教学的发展,各高校经费的相对短缺使得实践基地的建设水平一直滞后于总体发展水平,难以完全独立地建设实践基地。另外,虽然学生在经过正规的课程训练后,对所要从事的工作已有初步的认识,可以帮助企业处理一些日常业务,并在企业员工的指导下完成部分工作。但是很多企事业单位不愿意提供给学生相应的实践机会。其一,学生学的课程具有广泛性的特点,但企业工作中从事的是某一项具体工作,而且主要是基层的工作。以市场营销专业为例,相关的企业大量需要的只是业务员,所以,许多学生实习回来发现书上的知识都用不上。其二,学生的人数很多,可企业需要的人不多,供实习的部门场地有限,没有了解业务熟悉业务的机会,实习往往流于形式。 二、远程开放教育经济类本科实践教学个案实录 面对上述这些困难和盲区,各高校的教育工作者都做出了不懈的努力,不断地在实践中寻求克服困难的方法。下面以广州电大为例进行说明。 广州电大从1999年有远程开放教育经济类本科,包括会计、工商管理、金融三个专业,10年来,形成了有电大特色的开放教育经济类本科的教育思路和实践经验。 1.工商、会计本科从课程设计出发,以CAI课件为主题、以计算机互联网为手段的实践教学模式。 以“资产评估”课程为例。随着经济体制改革的不断深入,企业兼并、重组、收购等层出不穷,市场呼吁科学的资产评估。广州电大会计学本科、工商管理本科为了让学员更透彻地掌握资产评估,从课程设计开始,配合文字教材,CAI课件、多媒体互相配合,体现实践要求。 (1)课程设计。将教学目的定为:通过教学,使学生掌握资产评估的基本理论、基本方法、基本技能,并能通过案例分析,将资产评估理论应用于实践,集合专业要求,掌握资产评估结果的会计账务处理和报表的披露要求。 (2)文字教材。突出4大特点:理论联系实际,教材以大量的举例和案例分析说明资产评估的选择和运用,为帮助学员理解,每个案例均有“评估思路”;与专业紧密结合,对于多数案例分析结合会计账务处理;引入前沿问题。如人力资产评估,在知识经济时代,人才是最重要的资产,但该项目资产的价值难以确认,而教材提出了评估思路;方便学员自学,教材附有名词解释索引、参考文献、有关法规。每章后面都附有综合练习和案例分析。 (3)CAI课件。该课件最大的特点是寓教于乐,以东明注册资产评估事务所派出项目小组对科达机械加工厂进行评估为主线,以评估小组对各资产评估分析方法的取舍展开情节。课件共分8个块:资产评估业务受理、流动资产评估、机器设备评估、房地产评估、其他长期资产评估、企业整体价值评估、资产评估报告、资产评估结果的会计账务处理。通过这8个模块的实习,学生加深了对资产评估基本理论的认识,掌握了资产评估的基本方法和基本技能,懂得了资产评估结果的会计处理,并且每个学生都对其资产进行了评估,撰写了评估报告。 (4)IP课件。网络的发展,为教学的内容增添了新的含义,使教学活动中所有参与者的作用和地位都发生了变化。资产评估IP课件主要采用POWERPOINT形式,包括各章教学要求、重点、难点解答析疑等内容。由于电大的学员都是用业余时间学习,各种原因缺课是不可避免的,因此,将课件挂网,解决了这些问题,得到了学生的好评。 2.会计学本科利用“会计实验室多媒体教学系统网络版”进行实习活动。 会计学本科学生应用“会计实验室多媒体教学系统网络版”就可以在计算机完成会计核算:根据原始凭证编制记账凭证,再根据记账凭证登记帐簿,最后根据帐簿记录编制会计报表。 3.会计和金融本科设有“财会模拟实验室”、“金融模拟实验室”、“模拟证券交易所”。 与传统教学的实验室定时定刻开放使用不同的是,广州电大的经济类本科的实验室是开放循环式,就是根据学生的需要,随时提供实验室,并且可以多次使用,直到学生真正理解和掌握为止。 (1)财会模拟实验室。配有电脑、算盘(计算器)、科目章、印泥、海绵台、财务会计实习资料(包括原始凭证、记账凭证、帐簿、科目汇总表、会计报表等),按照“制证”、“复核”、“稽核”、“综合”、“登帐”、“出纳”这几个工作岗位摆设。学生可以根据某企业一定时期内发生的有关经济业务独立完成全套财务会计实习过程,也可以以分组形式,每人担任一定职务,分工合作――财务科长,负责审核业务,进行财务分析;出纳,办理货币资金的收付业务,编制收付记账凭证,登记现金日记账、银行存款日记账;材料结算,编制材料采购、入库、领用等业务的记账凭证,计算及摊分材料成本差异,登记材料核算的有关明细帐,编制有关债权债务结算的记账凭证;成本核算,编制费用发生、分配、成本结转等业务的记账凭证,填列各种费用分配表和产品成本计算表,登记有关费用、成本明细账、编制工资结算及分配,计提福利费及各项基金等业务的记账凭证;销售及利润结算,编制结算、计提税金、结算损益及利润分配等业务的记账凭证,登记有关明细账,填制各项税金纳税申报表,登记总账、编制对外报送的会计报表。 (2)金融模拟实验室。配有银行的硬件、软件,并按储蓄、会计、出纳、信贷、结算这几个岗位摆设,学生在这模拟银行里便可以进行金融业务的实习。 (3)模拟证券交易所。设有咨询、开户、买入、卖出、清算交割等几个窗口,学生可以模拟股票的买卖。模拟证券交易所配置有“水晶球”股票接受系统,对股市行情资料进行积累、分析。 4.与有关单位签订实习基地协议书,建立各专业实习基地。 目前,金融学本科在广州金融高等专科学校建立教学实验基地,另外,还与“联合证券广州营业部”等单位签订了实习基地协议书。工商管理本科专业与“广州万宝集团”、“广州百货大楼”等企业签订了实习基地协议。会计学本科与“新中南会计师事务所”、“正业注册资产评估事务所”等单位签订了实习基地协议书。 5.改变传统教学方式,适应开发教育的需要。 远程开放教育的特色是以自主学习为主,面授为辅的教学方式。所以,相对于传统的教学方式,我们以疑难答疑卡、电子邮件、电话答疑、双向视频、网上讨论、直播课堂和语音信箱等多种手段加强教师与学生的沟通,为教学服务。同样采取灵活多样的教学形式,在学生中建立学习小组,定期组织学生学习讨论,教师负责教学答疑、批改作业、组织学习。组织实验和社会调查等社会活动,并与中央电大共建通畅的教学信息反馈体系。 6.结合素质教育建立综合的教学评价体系。 考试是素质教育不可缺少的组成部分和重要环节,引起、控制、调整受教育者的生理和心理发展。考试和素质教育过程之间存在着相互制约的关系,二者在培养全面发展的人的总目标下构成统一。经济类本科的教学评价分为两个部分:期末考试一般占总成绩80%,形成性考核一般占总成绩的20%,形成性成绩一般由学生平时的作业、社会实践、案例分析等成绩构成。另外,部分课程采取无纸化考试,无纸化题库的建立给学员提供了自主选择考试时间的可能。 三、远程开放教育经济类本科实践教学模式个案带来的启示 10年来,广州电大经济类本科对实践性教学进行了探索,包括分校的推广应用,由于课程知识的实践性较强,学员自主学习服务比较充分,各种教学资源相互补充,形成有机整体,教学手段灵活多样,受到师生们的一致好评。 1.确立具有“开放性”的多元化实践教学目标。 远程开放教学实践教学目标的确定要以学生主导地位为出发点。在学生入学时按照专业特点、学习需求及培养要求,在教师指导下制订。同时鼓励学生把实际工作中的问题转换为教学教学目标引入教学计划,实现教学目标的多元化。这也真正在践行实践教学模式的开放性要求,培养学生的创造力,打破传统实践教学模式目标设定模式,使学生成为只是技能的主动探询者。 2.制定丰富的实践教学内容。 相应地在平时作业、课程实践、专业实践等实践教学内容上进行有针对性的设定和探索。 (1)平时作业。远程开放教育在课程作业的布置上,应采用多样化的形式,如文字材料手册或定期统一在互联网、教育电视、IP数据广播等现代教学媒体上向学生。作业应根据教学大纲、教材内容、学生能力水平的差异来设计和布置,要选准知识点,有针对性,做到题量适中、覆盖面广、结构合理、重点突出。 (2)课程实践。以网络、多媒体和交互式等为主要特征的远程教育条件下进行课程实践教学,可采取多样化的教学形式,如仿真实验、双向视频教学系统演示实验、卫星电视系统播放实验效果等。 (3)专业实践。由课程设计、社会调查、实习和毕业设计组成的专业实践,其中课程设计一般是在该课程结束后进行,从事课程设计的时间和地点应相对集中。而在进行社会调查教学时,要充分体现学生自主化学习的特点,即内容要有针对性,且符合专业特点,形式要注重灵活性。实习则是在专业第一线参与实际工作的一个重要的实践教学环节。实习应根据远程开放教育的特点,采取集中和分散相结合、现场参观、实际操作、观看录像教材等多种方式进行。 3.选择体现“交互性”的实践教学方式和方法。 通过示范教学、案例教学、情景教学、创意教学、自由学习等方法让学生有更多的独立思考、独立解决问题的机会,培养学生的创造性思维和创新能力、动手能力。同时在实践教学方式的选择上面充分体现远程教育的“交互性”特征,群体性学习、个别化学习、小组协作学习、多样化学习与现代远程教育技术充分融合并由学生自主选择。 4.建设多样化实践教学媒体资源。 印刷媒体、道具媒体是传统的教学媒体,也是通用的、基本的教学媒体,在实践教学模式中仍有其稳固的地位。网络媒体是现代远程开放教育实践教学模式所特有的、被频繁使用、最有发展前景的教学媒体,越来越受到人们的重视与关注。视听媒体本来也是从远程教育发展出来并被大量使用的教学媒体,但现在也已变成通用的教学媒体。现场实践作为无媒体的特例,可算是一种非媒体的媒体,它是实践教学最重要、最有生命力的形式,也是通用形式和主流形式。综合媒体则是多种教学媒体的综合应用,反映了多种媒体一体化教学的新观念,是现代教学媒体的主流形式和终极趋向。远程开放教育的实践教学通过多样化的媒体资源来呈现和完成教学目的和要求。 5.完善实践教学的管理过程。 (1)加强实践教学的过程控制。为了使实践教学不流于形式,必须切实加强实践教学的过程控制,保证实践教学质量。对实践教学活动进行过程控制,一方面使正在进行的实践教学活动按既定教学计划和目标进行,另一方面也可以及时了解教师和学生执行实践教学计划的能力和效率,同时利用良好的反馈机制,对实践教学活动中所反映出来的新情况、新问题及时进行研究,并通过修订实践教学计划,适时推陈出新,使实践教学活动内容充满生机和活力,从而提高学生参与实践教学的积极性,保证实践教学效果和质量。要坚持实践教学计划、教学大纲的严肃性,根据教学计划和大纲的要求,制定相应的实践性环节教学细则和实施方案,明确教学内容、教学要求、教学时间、教学场地及教学进程,明确专人指导、专人负责,并进行统一布置,使教学计划中规定的各个教学环节真正得到落实。 (2)加强形成性考核工作。形成性考核是常规实践教学环节的一个重要部分。形成性考核的落实和完成是实施实践教学计划、保证实践教学质量的关键。 (3)健全规章制度。为了更好地进行过程控制,必须制定相应的规章制度,规定相应的职责要求,做到过程有实质、环节有保障、考核有标准,尤其要寻求和建立一种更为有效、更为严格的考核办法。 (4)抓好实践教学环节诸要素的合理调配。实践教学环节的正常开展涉及人员、场地、时间、计划等一系列教学要素,同时,还涉及与课堂教学的协调并进等问题。在目前硬件还不是十分充裕的情况下,要合理调配有限的教学资源,协调好实践性教学环节与课堂教学及其他环节的关系,避免实践性教学环节与其他教学环节和实践性教学环节相互之间可能发生的矛盾,以最大限度地发挥硬件资源的效能,保证实践性教学环节及其他诸教学环节的正常进行。 经济类本科论文:探究式教学应用于经济类专业本科课堂教学的实践 摘要：为了培养符合社会需求的创新型人才，必须改革传统的大学本科课堂教学模式。探究式教学是我国高校经济类专业本科课堂教学改革的理想选择，它激发了大学生的创造性思维，激励了经济类大学生创新创业的热情。 关键词：探究式教学；经济类专业；大学本科；课堂教学改革 传统的大学经济专业的本科教学，重视知识的来源，强调对教师与书本的权威的无条件服从，降低了大学生自身努力的需要，这不符合国家创新发展战略对创新型人才的需求。探究式教学改变了传统教学中师生间的不平等关系，使教师与学生之间不仅仅是单向的讲授与学习的关系，而是一种相互尊重、相互激励的合作关系和相互促进的互动关系。 一、探究式课堂教学的特点 探究式课堂教学，就是以探究为主的教学。探究，分开讲就是“探”和“究”。“探”是指探求知识，探求真理和探索未知；“究”是指研究问题，追根溯源和寻求解决问题的答案。 1.掌握探究的钥匙，打开教学改革的大门。经济学本科教学改革的本质：一是改变传统落后的教学手段和禁锢学生思想，束缚学生手脚的教学方法；二是建立以学生为本的新的教学理念，为学生的个性发展和潜能开发提供最大的空间；三是以经济学教材讲述的基本经济理论为基础，把培养学生的探究精神和创新能力作为教学的重点。对于高校教师来说，课堂教学改革就是不断地探究和尝试新的教学方法、教学手段、教学模式和教学策略，让学生们经常有眼前一亮的感觉，一定会获得意想不到的教学效果。 2.充分体现学生学习的自主性，使课堂教学焕发出勃勃生机。高校本科课堂教学改革的根本任务是要改变传统的“填鸭式”教学模式，确立新的“探究式”教学模式。要想实现教学模式的改变，首先要尽可能地缩减老师在课堂上的讲授时间，更多的时间留给师生之间和学生之间对问题的探究；其次要最大限度地调动学生参与教学过程的积极性，让他们在发言、讨论的同时，满足自主发展的需要；最后要充分发挥学生自主探究的主观能动性，发掘他们的潜能，产生更多的互动，不断迸发出新的思想，使课堂教学焕发出勃勃生机。总之，在课堂教学过程中，尽可能做到：方法让学生自主去发现，思路让学生自主去打开，规律让学生自主去总结，问题让学生自主去解决。 3.破除教师的“以我为主”，促进教师的“自我改变”。尊重学生主体地位，发挥学生主体作用，已经提出很多年了，但是为什么到目前在高校本科课堂上看到还是有很多的教师们在讲台上忘我地侃侃而谈，学生们在底下死气沉沉地听，做什么的都有？存在这类现象的根本原因就是高校老师“以我为主”的思想顽固性。要想彻底改变这个现象，最重要的是教师自我观念的改变，即不要再顽固地认为把自己头脑里的知识毫不保留地都灌输给学生就是好老师，而是要学会从不断地实践探究中去改变观念。因为实践探究给老师提供了学习别人和对比自己的机会，既总结了自己的经验，也学习了别人的经验；实践探究也给老师提供了重新认识自己和重新认识学生的机会，包括向学生学习。高校教师们能在实践探究中学习，就能在实践探究中提高，改变“以我为主”，实现“自我改变”。 二、探究教师怎么“教” 大学经济类专业本科教学改革，最关键的两大问题是解决教师怎么“教”和学生怎么“学”。既要探讨和研究教师作为教学的主体应该怎么“教”才能达到大学培养优秀人才的目标，也要探讨和研究大学生作为教学的对象应该怎么“学”才能符合社会对人才的需要。对两个方面的探究，基本上概括了高校本科课堂教学改革所要探究的问题。 探究教师怎么“教”，必须明确突破我国传统的教育理念和构建新型的教学模式是教师探究的首要任务。第一，打破传统教育中教师教得好累，学生学得好苦的局面，深入探究如何运用现代教育理念，把传统教学中教师单一地“教知识”转换成现代教学中教师多元的“教方法”、“教理念”、“教观点”、“教特色”和“教创新”等，为教学注入新的活力和新鲜的血液。第二，要着重探究选用什么样的教学方法和教学手段能获得最佳的教学效果。高校教育非常重视教学方法的改革，“启发式教学法”、“苏格拉底教学法”、“案例教学法”和“习明纳尔教学法”等教学方法，都是高校教学改革中出现的卓有成效的方法，探究式课堂教学要灵活运用这些方法。第三，要教会学生用书本上的经济理论解决社会经济领域中的实际问题。高校经济类专业课教师作为探究式课堂教学的导师，其任务是引导学生，调动学生的积极性，促使他们做到自己能发现问题、提出问题、分析问题、解决问题。 例如我在讲授国民经济的热点问题时，组织学生探究了“振兴东北老工业基地问题”。我首先自己进行了对该问题的探究：国家为什么制定“振兴东北老工业基地”的发展战略？它的背景和条件是什么？实施“振兴东北老工业基地”战略以来，取得了哪些成绩？出现了哪些问题？出现问题的根源是什么？怎么解决这些问题？“振兴东北老工业基地”的关键是什么？在探究讨论前，把学生分成了六组，每组选出一位组长，负责组织和协调工作。学生在课后收集了大量的资料和进行了一定程度的调研，在课堂讨论和发言中收到了相当好的效果。六个小组从不同角度谈了自己的观点，有的小组是选出代表进行核心发言，其他成员进行必要的补充；有的小组是每个成员都进行主题发言，小组之间的观点不一致时，自然展开了辩论。第三小组还创作了一首“振兴东北老工业基地”版的《真心英雄》歌曲，歌唱得荡气回肠，课堂的气氛达到了高潮。这样的课堂教学不仅把学生的积极性充分地调动起来，而且引导学生真正学会了发现问题、提出问题、分析问题和解决问题，用学过的经济理论去分析和解决国民经济热点问题。 三、探究学生怎么“学” 经济类大学生作为探究式课堂教学的主人，自然是充分发挥主观能动性，根据老师提供的材料和条件，确立探究的目标，寻找探究的方法，打开探究的思路，思考探究的问题，交流探究的内容，总结探究的结果。 探究大学生们怎么“学”，必须明确其前提是高校教师要为学生提供充足的探究时间和探究空间。探究什么？学生可能探究的经济领域的问题非常多，非常广泛，探究的方式方法也灵活多样，只要老师给学生们探究的权利和机会，相信每个学生都能在探究中显示自己的才华。学生对一些经济现象和社会现象的探究，并不像科学家探究那样要发明创造些什么，它只是在老师的引导、激励、启发之下，运用科学有效的方法去探究他们目前还未理解和掌握的知识。总之就是学生通过“学、思、疑、问、探”等多种方式，去开发自己的内在潜力，在获得新的知识的同时，又增长了实践创新能力。 例如，我在给学生讲授“创新”这个主题时，给出了中国传统的“一个和尚挑水喝、两个和尚抬水喝、三个和尚没水喝”的故事，让同学们探究“三个和尚怎么解决吃水问题”，结果学生们积极思考，思维特别活跃，给出了十几种创新方案：有三个人采取接力方式的协作方法；有谁挑得水多，晚上吃饭时加道菜的激励办法；有把山上竹子砍下来连在一起当作管道的技术创新方法；还有三个和尚明确分工，各司其职的管理组织创新的方法等等。我和同学们在这次探究活动中，共同有了很大的收获。学生们真是潜能无限，等待着老师改变原有枯燥的教学模式，采用新的探究式教学模式去激发他们的思维和潜能。 四、探究式教学的实施效果――学生积极参加大学生创新创业大赛 探究式课堂教学受到了经济类专业同学的欢迎和好评。学生们从高中进入大学后，其多年应试教育训练的定式很难消除，他们会经历从不习惯与不适应到积极地进行参与这一过程。在平时不断培养学生的探究意识，提高分析问题、解决问题能力的基础上，学生的创新意识和创新能力都有提高。他们积极参加辽宁大学大学生创新创业大赛、辽宁省大学生创业计划竞赛和中国大学生创业计划竞赛，在实践中检验自己的真正能力。 从2010年以来，我指导的学生创业小组多次入选校级项目和省级项目，还有两个项目入选国家级，其中“帝摩尔（Demul）精细化工股份有限公司”项目创业团队的学生们全力以赴，认真对待每一个环节，注重创新，获得了非常好的成绩，他们的出色表现征服了评委，获得2012年第八届“挑战杯”辽宁省大学生创业计划竞赛特等奖和第八届“挑战杯”中国大学生创业计划竞赛铜奖。 “帝摩尔（Demul）精细化工股份有限公司”项目小组他们采用一位大学老师的专利技术，然后把专利技术转化为产品，在新产品的营销策略上，师生们设计的“OCH营销模式”非常有创新，是探究式教学模式应用于经济类本科课堂教学的成功典范。 “高效O（Outstanding）营销”：一是以高校的雄厚的研发能力为依托背景，发挥知名教授和学者的“软广告”实力效应，打造“高”科技品牌形象；二是突出LD破乳剂的“高”脱水性、“高”普适性和“高”环保性的产品属性，努力为客户创造低成本、“高”利润空间的产品优势。 “同盟C（Coordinate）营销”：一是同盟营销，二是合作人策略。同盟营销（也称联属网络营销）是公司为了快速地打开产品市场并有效地降低销售成本，将采用当今时尚的低成本、零风险的快速营销方式；合作人生产与销售是指公司在创业初期要寻找合作人，将生产和销售委托行业内的实力企业，借助合作人的生产能力和销售能力，使LD破乳剂借力打力，进入市场。 “环保H（Health）营销”：公司要借助政府对本类企业在资金上的鼓励和政策上的倾斜来提高公司知名度，通过媒体为其环保属性造势，树立绿色品牌形象，营销“绿色化工”概念，增加企业无形资产，扩大市场份额增强竞争力。 经济类本科论文:中英经济类本科专业教学方法比较研究 摘要：经济类专业大学教学效果提高一直是国内教育界关注的焦点，我国大学经济类专业教学一直以来重视知识的传授而轻视思维和能力的培养和训练。针对这一现状，本文结合国外教育发达国家的经验，以英国胡弗汉顿大学为例，尝试探讨适合我国国情的教育方法。 关键词：中英；经济类专业；教学方法 一、目前国内经济类专业教学过程中存在的问题 恰当运用教学方法实施教学、实现教学目标是教学的核心问题之一。目前国内经济类专业课程教学现有的各种教学方法既存在优势也存在劣势。一是经济类专业的不同课程教学内容有重复交叉。如国际贸易、国际服务贸易、国际技术贸易、国际经济合作、国际商务谈判课程，教师在授课过程中使用的教材内容均有部分重复，教师在教学实际中把握不好课程的侧重点，往往忽视了应该因材施教，照本宣科，重复的内容不同课程都讲。二是考核方式和成绩考查办法不合理。目前，高校的经济类课程在经管学院大都是以最为传统的闭卷考试的考核方式为基本的。因此都是成绩再加上高校教学工作中学生卷面成绩来评估的，一般卷面成绩比例都占总成绩的百分之七十，学生们为了顺利通过考试只有认真背书。有些学生甚至能够一字不差地将经济类课程中的考试内容背下来，有些学生图一时省事采用作弊的办法来应付考试，无论是以上的任何一类学生，他们的目的都是一样的，都是为了顺利通过考试，而根本没有考虑到自己到底学到了什么，知识的具体应用全然不知，他们关心的只是成绩而非应用。结果导致了学科考试的高成绩而实际应用中的无知者。国内高校也鼓励教师们采用论文（或实践）形式考核，然而学生可能拖很久也不上交论文（或实践报告），不能按时完成考核。如果学生逾期不交，给不及格，学生会诬告老师说教师扔掉了他的论文；而且学生可能敷衍了事，随便网上下载粘贴点东西就交了，如果大面积的学生论文质量不合格，学生不能按时毕业、不能按时找到工作，而学生的就业率影响学校未来招生从而形成倒逼机制。所以，教师们几乎是求学生按时交论文、求他们修改完善论文，久而久之，教师们就宁可选择卷面考试了，因为卷面考试容易控制学生作答和完成考核的时间。三是经济类专业课程教学面临如何提高教学效果的问题。程教学方法的改革是一个值得探讨的问题，如何运用和设计适当的教学方法进行教学以实现教学目标、取得良好教学效果，任教师课们进行了不断探索，将各种教学方法运用于课堂教学，但这些方法并非与经济类课程的特点完全锲合，其适用性和实效性有待检验。在教学过程中，案例教学的办法是极其重要的，不仅可以增添课堂上学生们学习的积极性，培养学生们学习经济法的浓厚兴趣，还可以用案例分析的教学手段切合实际的将书本知识转化成应用知识。而目前，我们的教学工作很难把握住这一特点，很少有课堂教学能将案例恰到好处地纳入进去，即使应用案例教学的办法，也是浮皮潦草没有起到融会贯通的效果，学生们很难理解，结果学习一般是以死记硬背为主，没有真正地学会实际应用的能力。 二、胡弗汉顿大学教学理念与特点 本文选择教育发达国家英国的胡弗汉顿大学商学院为例，比较该校商学院与我国特别是地方高校经济类专业教学方法。之所以选择该校，一方面是因为胡弗汉顿大学（胡校）是英国第五大公立大学，是一所教学型大学也是中国与英国政府首批公布互认学历的英国院校之一。胡弗汉顿大学设有商学院、教育学院、健康学院、艺术与设计学院、应用科学学院、科技学院、法律、社科及传媒学院、体育、表演艺术和休闲学院八大学院，共开设有280多个本科专业课程以及90多个硕士和博士专业课程，学科门类广泛。学校目前拥有23000多名在读学生，其中来自120多个国家的国际学生数约2500名，中国学生有200多名。另一方面，本文作者先后于2009、2010年先后到胡弗汉顿大学商学院访问，对该校的教学进行了全方位地实地调研。胡校教学理念强掉学生思维和能力的培养，避免纯粹知识的传授。胡校商学院的培养目标是培养掌握经济学原理、国际商务、国际贸易理论与实务、了解当代国际经济贸易的现状和发展趋势、熟悉通行的国际贸易规则及惯例、具有较强的国际贸易业务素质和能力，能熟练掌握运用英语和计算机从事国际贸易业务的全面发展的高技能人才。因而其课程设置和教学内容、教师主导和学生的主体作用、教学手段和考核方式、教务管理方面都围绕着其教育理念和培养目标来设计。其特点主要有以下几点。 1.教学内容注重实践性。无论是课件内容还是案例选择方面都非常注重实践性。如Entrepreneurial Creativity and Innovation实践性非常强的课程，内容融合了企业家潜能、技能方面以及创造力和创新的理论和实践活动，学生不仅可以从这个教学模块中学习和了解自己的创造力和创新潜能、如何培养自己的企业家技能，并要求进行创业实践活动，实际检验和锻炼自己的企业家能力。在教学内容选择上，胡校教师广泛查阅了英、美、欧洲的教材，认为没有最理想的教材，因而实行模块化教学，每个教学模块参阅了众多相关教材的基础上来确定，避免了各教学模块在内容上的重复和交叉，重视教学模块内容层次上的差异和衔接。胡校商学院一年制的无文凭，两年制专科，三年制本科，研究生一年制，每一学年学六个教学模块，各学年教学模块内容由浅入深、相互衔接，如一年级时学了Managing Individuals at work，内容主要是管理学、组织行为学等人力资源管理的理论知识和一般性的团队管理实践案例，二年级时学习International Human Resources：The Key Issues，内容主要是国际人力资源管理的关键问题。 2.鼓励学生自主学习。每一学年的六个教学模块，其中两个模块是一学期学完，每个模块周学时4学时，另外两个模块是要学一年的，每个模块周学时2个学时，也就是说每学期学生同时只学四个教学模块，每周仅12个学时。胡校大学生没有我们国内学生要学的语言课（如英语）、公共课（如马史哲、体育等），12个学时之外的时间都是学生自学的时间。胡校鼓励学生自主学习，所有课件上网，应用网络教育平台提供学生自主学习的大量资料，特别跨学科的拓展知识技能的学习资料；网络教育平台上还有很多师生间、学生间互动的学术论坛，甚至有些课程的考核方式也是要求要求学生在线撰写学术博客，要求评论同学的观点等。 3.教学手段多样化。一个教学模块由一个教学团队而不是一位教师任教。通常一个教学模块是一位领导教师（Module Leader）领导制作课件，其他教师参与教学。首先，以讲座（Lectures）方式讲述相关理论一个课时，为学生提供课程知识的总体了解并激发学生兴趣而不是传授详细具体的事实。通常班容量较大，达到近45人，教师会跟据班容量的大小和教学内容的难易调整讲授的速度。其次，由三位辅导教师（Tutor）进行一个课时的课堂辅导（Tutorials）。一般通过网络由学生自由选择辅导教师（Tutor）分成10～15人的小班进行，辅导内容可以是统计学（Analytical Skills for Business）的计算练习、管理经济学（Managerial Economics）的案例讨论等。第三是实践性教学。有些课程有实践活动，如Entrepreneurial Creativity and Innovation这个教学模块，指导学生进行真实的创业实践活动，实际检验和锻炼自己的企业家能力。第四是计算机辅助教学。正如前所述，网络教育平台提供胡校所有课件和大量学习资料以及师生间、学生间互动的学术论坛、学术博客。 4.考核方式多样化、科学化。胡校课程考核方式多种多样，有考勤、听试、案例研究、医科临床实践、卷面考试、小组工作、口试、实习、工作计划、组合、实践、口头报告（演讲）、职业行为、项目、建议、报告、研究、随堂测试、口试（Attendance、Aural、Case Study、Clinical Practice、Coursework、Examination、Groupwork、Oral、Placement、Workplan、Portfolio、Practical、Presentation、Professional Conduct、Project、Proposal、Report、Research、In-class test、Viva Voce）等。胡校教学理念强掉学生思维和能力的培养，避免纯粹知识的传授，课程的考核方式多以开放式的考核方式为主，如商学院的课程多以案例研究、报告、研究、口头报告（演讲）、小组工作、实习、实践等这样一些开放性的方式进行。考察知识记忆的封闭式考核（如卷面考试、随堂测试）较少。有些课程的考核方式是要求在校园网络互动中完成的，如Learning for Business Success这个教学模块就要求学生在线写学术博客，要求评论同学的观点等。 5.教务管理先进科学。胡校的每个教学模块的考核说明包括考核方式、考核要求、考核提交方式、提交结束时间、考核评分标准、学术不端的界定和处罚等，都非常清楚、完整、规范，都和课件一起挂到校园网上了。胡校为杜绝学生拖延考核的情形，规定学生的考核论文、作业、实践报告等不能直接提交给教师，都要交到教务管理办公室，由教学秘书开具收据，学生以收据证明自己有按时交，如果学生逾期去交，教学秘书将不接受学生的考核材料。而上文提到有些课程的考核方式是要求在校园网络互动中完成的，要求学生在线写学术博客、要求评论同学的观点等或者要求在线提交论文，如学生未按期提交，逾期想提交时，网络已经关闭，就无法提交了。教师可以给未按时交考核的学生不及格，如果学生论文做的不合格，那教师就给学生不及格，即使全体学生都不及格教师也没有责任，只要教师是严格按照评分标准给的。如果学生论文涉嫌抄袭，胡校有先进的软件可以复率，而且有严格的处罚机制，绝不姑息。正是有了这样先进科学的教务管理手段和严格的教学管理，胡校多样化的考核方式才得以实施，学生的学习积极性和学生的能力才得以保证，从而又保证了胡校的声誉。 三、提高地方高校经济类专业教学质量的思考 了解了胡校教学的特点，笔者认为要提高地方高校经济类专业教学质量，教师应当在分析课程特点、教学对象、教学目标的基础上，合理运用并改进教学方法以取得令人满意的教学效果。一方面需要改变重视知识传授轻视学生能力培养的教学理念，改变传统的以教师为主导的填鸭式的教学方法，另一方面需要学习胡校，在教务管理、考核方式、课程设置和教学内容设计等方面进行改革，采取有效措施提高学生学习的主体作用。 经济类本科论文:经济类本科课程《计量经济学》教学思考 【摘要】本文首先分析了经济类本科课程《计量经济学》教学中存在的课程定位偏误、教学手段单一和缺乏实践、案例教学等问题，然后分别从课程目标定位、教学内容、教学方式、考核方式等方面对如何提高该课程教学效果进行了思考。 【关键词】计量经济学；问题；思考 一、引言 自1926年挪威经济学家R.Frich仿照“生物计量学”（Biometrics）提出计量经济学（Econometrics）、1933年《Econometrics》杂志创刊标志着计量经济学作为一个独立的学科正式诞生以来，计量经济学已经被广泛运用于实际经济生活中，成为经济学家验证经济理论、经济政策评价，各国分析和预测经济运行、拟订经济发展计划等的重要工具。同时，在高等院校经济学专业的课程设置中得到了极大重视――著名计量经济学家、诺贝尔经济奖获得者Klein：“在大多数大学和学院中，计量经济学的讲授已成为经济学课表中最有权威的一部分。”在中国，计量经济学的一经引入即得到了迅速发展：1998年7月，教育部将《计量经济学》确定为为高等学校经济学门类各专业的8门共同核心课程之一；邱东，李子奈，肖红叶（2007）的调查表明，设置有经济类和管理类本科专业的高校中分别有98%和60%的学校都开设了《计量经济学课程》。应该说，这么多年来，国内高校的《计量经济学》课程建设和教学都取得了一定的成绩，但还存在不少问题，如笔者在执教中发现，不少学生，特别是文理兼收的经济学类专业的学生，普遍在学习中存在畏难情绪，甚至一些学生缺乏学习兴趣，且在毕业论文的撰写中，尽管都学习过《计量经济学》，但只有不到20%的学生能够将所学习的计量经济学模型和方法应用于论文所研究的问题。由此，对如何做好经济学类各本科专业《计量经济学》课程的授课效果、促进学生能够运用计量模型分析和研究问题进行探索，显然具有非常意义。本文将立足于《计量经济学》的课程特点，从分析现行经济类本科专业《计量经济学》课程教学中存在的问题着手，分别从课程目标定位、教学内容、教学方式等方面进行有益的思考。 二、经济类本科《计量经济学》教学中存在的问题 作为经济学的一个独立的分支学科，计量经济学以经济理论为依据，通过建立数学模型，基于实际经济数据，运用数理统计手段，定量分析经济活动规律和经济变量之间的关系，证实/证伪和发展经济理论，对经济运行进行预测，为微宏观经济管理奠定依据。因此，计量经济学是一门“理论+应用”的学科。然而，在本科计量经济学的教学中，往往忽视该课程的方法性和工具性特征，造成“重理论，轻应用”等问题，特别是对于经济学类各专业的本科生，由于文理兼收，部分学生在本课程的先行课程高等数学、概率论和线性代数等课程的学习中，数学基础知识不扎实，再加上《计量经济学》课程教学导向性的偏误从而造成学生学习畏难、学习兴趣不高和学习效果较差等后果。总结而言，在经济学类各专业本科的计量经济学课程教学中，存在以下问题： 1.课程定位偏误，造成教学“重理论，轻应用”问题 尽管《计量经济学》具有理论课和实践课并重的双重性质，但在实际教学过程中，囿于授课时间的限制，更多地将该课程视为了理论课，因此，教学中将大量的课时都用于介绍理论方法――偏重介绍参数估计和各种计量检验的原理与方法，强调理论的完整性和严谨性，并重视数理推导，而将以案例教学为手段、与实际经济问题相结合的计量模型应用的实践教学的授课时数尽量压缩，由此导致学生在需要运用计量模型分析实际经济问题时，往往无从下手，不知如何处理数据、如何将模型运用于所研究的问题、如何解释计算结果等。课程教学的这种导向性偏误，最终导致《计量经济学》丧失了其对于经济问题分析、管理的工具性作用，使之成为一门理论课和数学课。 2.教学手段和考核方式单一 有调查显示，学生认为《计量经济学》教学中存在的五大问题之一是教学手段较为单一，课程教学主要以教师讲授为主、教学模式的灌输性、填鸭式特点突出，造成学生学习的积极性和主动性不高，师生在课堂上的互动性交流、讨论不够。此外，对于期末学生成绩的评定，主要侧重考核学生对公式、方法和理论的掌握，而较少考核学生对于这些知识应用的掌握。 3.缺乏实践和案例教学 尽管在《计量经济学》教学中，安排了实验、作业等实践性教学内容，但实验教学和理论教学之间的结合不够，二者之间往往是分离的，且时间衔接上往往脱节，导致二者独立而非协调一致的两个教学环节。另一方面，实践教学中的案例教学，立足于实际经济问题的适宜案例较少，且受学时限制，案例分析的过程过于被简化和压缩，导致学生在应用模型分析问题时，计量模型建立、数据搜集和处理、模型计算和诊断等每一个建模环节都存在诸多问题。由此，难以实现以实践教学促进理论教学和学生动手能力培养的目的。 4.计量软件操作训练薄弱 作为一门工具性的实践课程，《计量经济学》的教学中必须包含相关计量软件操作的训练，如Eviews、SAS、SPSS等。对于学生计量软件操作技能的训练，包含在上机实验环节，而实验学时的安排往往较少，如大多数高校，对于《计量经济学》课程的学时安排为64学时左右，而其中实验学时只有6-8个，时间安排上的先天性不足，难以保证学生拥有充足的时间来进行计量软件操作的训练，最终导致学生计量软件操作技能较差，在毕业论文环节难以运用计量模型来分析和解决相关经济问题。 5.教学内容安排缺乏前沿性和时代性 在经济类本科《计量经济学》课程的教学内容上，主要偏重介绍20世纪70年代以前的经典计量经济学，包括最小二乘估计、经典假设被违背时的检验和修正等，几乎不涉及现代计量经济学中分支之一即时间序列计量经济学。而对于经济类的学生而言，其应用计量经济学的主要领域是微观和宏观经济问题分析，所依据的是时间序列数据，而时间序列数据的平稳性与否除了可能导致对经典假设的违背，更对于实证结论的可靠性具有决定作用。但在现今的教学中，基本不涉及该内容的学习，其他协整、Granger因果检验等时间序列计量模型的内容更加不被涉及，由此导致教学内容的安排上欠缺前沿性和时代性。 三、提高经济类本科《计量经济学》教学效果的思考 由于《计量经济学》课程本身对于学习者的线性代数、概率论与数理统计以及统计学等偏数学的课程知识的掌握程度具有较高要求，而经济类的本科生数学功底往往不够扎实，对于《计量经济学》课程的学习不可避免地会形成畏难情绪，再加上《计量经济学》教学中教学目标和课程定位偏向性错误等问题，必然导致经济类本科生对于《计量经济学》课程的学习效果较差。因此，要搞好经济类本科《计量经济学》教学、提高学生的学习效果，就必须先对课程的教学目标界定清晰。具体地，对于经济类本科的《计量经济学》教学，应定为为学生能够掌握《计量经济学》的基本原理和方法，能够熟练操作一门计量经济学软件，并基于软件操作能够运用《计量经济学的》原理和方法去分析、解决实际经济问题。在该教学目标的指导下，具体可以从以下几个方面来着手思考如何提高经济类本科《计量经济学》的教学效果： 1.教学内容的安排要妥当，并适当向时间序列计量经济学拓展 经济类本科《计量经济学》的教学内容安排，应以经典计量经济学的回归分析为主，重点在违背经典假设的异方差、自相关、多重共线性等的检验及修正，同时，要增加时间序列计量经济学中关于数据序列平稳性及其检验的内容，以避免学生在运用计量模型时由于所采用数据序列不平稳造成“伪回归”问题，还可以增加协整和Granger因果检验等内容。此外，对于这些计量经济学模型和方法的介绍，其目标定位应该是使学生“知其所以然”而不必“知其然”，即要使学生能够运用相关计量方法和指标来解释、分析计算结果，而不必必须明了相关计量指标背后的数学原理。这就要求在教学中，尽量简化和减少数学推导，而对于数学功底较好、有兴趣的同学可以鼓励其了解相关数学公式的推导，且在考核中不要求学生对于数学推导的掌握。 2.重视应用，加强与其他经济学课程的联系 理论和方法是应用的基础，应用是对理论和方法进一步深入的学习和掌握，对于《计量经济学》这门应用性很强的课程来讲，教学中必须重视如何运用相关计量模型来分析实际经济问题。而现实经济问题，往往也脱离不了微宏观经济学、国际经济学以及金融学等经济学课程的范畴，这些课程是分析现实经济问题的理论基础，因此，运用计量经济学的模型和方法分析实际经济问题，就必须在《计量经济学》的教学中加强与其他经济学课程的联系，加强经济思维的传输和经济理论与实际问题的结合。 3.增加案例，以提高《计量经济学》的应用教学 在教学中，增加案例教学，不仅有助于学生理解和掌握计量经济学的基本理论和方法，还可以激发学生学习的积极性和主动性，并最终有助于培养学生运用《计量经济学》的相关模型去分析实际经济问题。具体地，所选择的案例一方面要能够被相关经济理论所解释，即具有理论基础，另一方面，案例所涉及的问题是经济社会的热点，这样可以便利地引导学生思考计量模型中的自变量和因变量、统计替代指标如何选择，并最终加强学生对计量模型应用能力的培养。 4.加强计量软件操作训练 一方面，教师可以充分发挥计算机、多媒体教学辅助工具的便利，在课程教学中加强对计量软件如Eviews的操作示范，另一方面，适当增加课程作业环节，引导学生在完成作业的过程中熟练计量软件的操作。此外，在条件许可的情况下，适当增加实验课的学时，进一步加强学生对计量软件操作的训练。 5.完善考核方式 对于课程的考核，以往重点考核学生对相关计量经济学原理、方法等知识的掌握程度，多采用测验考试的考核方式，从而不利于学生应用计量模型分析实际问题能力的培养。完善的考核应重点考核学生对计量模型应用的掌握程度，这就要改变和完善以往的考核方式，改为“作业+测验+课程论文”，并赋予三个环节不同的权重，如作业20%，测验和课程论文分别占40%。测验部分重点考核学生对计量经济学基本原理和方法的掌握，作业部分重点考核学生对计量软件的操作能力，而课程论文部分则可重点考核学生运用所学计量经济学模型分析和解决实际经济问题的能力。 经济类本科论文:构建经济类专业本科教学和研究数据支持平台的研究 摘 要：以计量经济学等为核心课程的经济类本科生培养机制下，量化研究在经济类研究中越来越普遍，但量化研究需要大量数据的支撑。为实现本科生量化研究能力的培养，同时提升教师教学和科研能力，需要开设经济类专业院校构建教学用数据支持平台，为教学服务。 关键词：经济类专业；量化研究；数据支持平台 当前经济类学生的培养体系中，统计学、计量经济学等以数量研究为特征的学科成为了核心课程。经济类本科生不仅需具备良好的经济学专业知识，还需具备一定的量化研究能力。而在量化研究能力的培养过程中，确实地使用当前经济运行的实际数据进行分析是必要的。为了更好地为学生提供学习环境，建立为经济类专业的数据动脚平台就成为必然之选。 一、数据支持平台概念 所谓的数据支持平台是指为学生提供可获得教学和研究的相关经济数据的软件和硬件的集合，具体可设计包括：数据采集实验室；数据分析实验室；数据库（数据建设实验室）等。数据支持平台是一个集成平台，可作为整个经济类专业开设学院的基础平台。 二、数据支持平台建设的重要性 数据是教学和科研工作的重要支撑，这一点对经济学科尤其重要。 首先，由于科研基础的薄弱和信息获得的滞后性，公开的二手数据目前科研工作价值逐渐降低。收集获得第一手数据值得重视，基于自身一手数据的论文有绝对的竞争力。数据支持平台可以提升整个经济类院校教师的科研水平。 其次，学生参与数据收集、数据整理，并在此基础上分析问题、解决问题，无疑提升了学生的科研能力和动手能力；学生对自身感兴趣的经济、社会问题，以及发生在身边的现象收集数据，加深对社会问题的理解。同时在问卷中，与受访者联系，有助于学生提高自己的社交沟通能力，不但使重要的社会实践，而且增强学生就业和就业后的社会适应能力。 再次，可作为经济学院的对外合作的一个窗口。 三、数据支持平台内容设计 1、定位 数据支持平台应当作为经济类相关专业通用的数据平台，成为特色实践和特色教学的重要内容。它应当为教师提供教学和研究所需的数据，同时也为学生提供学习和研究的数据支持。 2、服务对象 数据支持平台的对象包括了服务主体的服务内容。其中服务主体主要是为校内外教师和学生提供服务，服务内容包括了校内外教师和学生的问卷调查、学生的科研以及社会实践、与统计和计量经济学等相关课程相衔接的实验和实践、此外还可以考虑对校内开放，有偿接受其他文科学院学生科研，为其他学院教师科研有偿服务；接受学校委托进行师德学风、学校建设、大学生生活、就业等等调查；向社会开放，接受企事业、地方政府、咨询机构、社会公益组织等等委托为其调查。 3、调查功能 数据支持平台的调查功能可以包括多个方面，具体而言： （1）市场调查：主要针对产品品牌知名度、市场渗透率和市场占有率，居民消费观念、消费习惯和生活形态，媒体覆盖率接触率和广告到达率等。主要委托对象是工商企业、媒体单位和研究机构。 （2）社情民意调查：主要包括居民对市政建设、环境治理、治安情况以及就业、教育、住房现状的评价。此类调查主要由各级政府和相关部门委托。 （3）行业行风调查：包括政策透明度、办事程序和办事效率以及办事人员工作态度等。主要服务对象为党政纠风部门、行业主管部门和大型企业集团，如工商、税务、公安、银行、电信等。 （4）社会热点问题、分配问题、公共服务评价调查等 （5）网络调查。这是这个数据支持平台发展的方向之一。从前瞻性角度来说，随因特网发展和电脑普及，网络是人们生活的一部分。网络是最大的受众媒体，网络调查将是统计调查未来发展方向。私密性、敏感的、设计人文生活的热点话题、包括政治统计都会在网络进行。因此个数据支持平台必须能开展网络调查。 四、数据支持平台技术模块设想 数据支持平台可包括：数据采集实验室；数据分析实验室；数据库（数据建设实验室）三个方面的内容。其中： 1、数据采集实验室 数据采集方式可包括包括传统的问卷调查和电脑辅助调查两种。具体而言，传统的问卷调查的问题设计是电脑辅助调查的基础，因此应与保留，作为辅助调查手段。电脑辅助调查模块要集成计算机辅助电话调查系统CATI和计算机辅助人员访问CAPI（Computer Assisted Personal Interviewing）。具有高智能的问卷评价体系，以及可以与通行数据库对接。CATI系统通常的工作形式是：访员坐在计算机前，面对屏幕上的问卷，向通话另一端的被访者读出问题，并将被访者回答的结果通过鼠标或键盘记录到计算机中去；督导在另一台计算机前借助局域网和电话交换机的辅助对整个访问工作进行现场监控。CAPI系统通常的工作形式是：问卷由计算机管理与呈现，被访者回答的结果被访问员（或被访者）通过鼠标、键盘、手写笔或触摸屏等直接记录入计算机内。访问结束，数据通过互联网、邮寄或无线网等方式传送到中央服务器。汇总后的数据无需做太多整理便可直接用于统计分析。 CATI和CAPI都有现成的技术和成套软件。CAPI是发展趋势，因此我们这个模块选择集成CATI功能的CAPI系统，因此需要新购置电脑中有一部分是移动电脑，承载面访功能。 2、数据库（数据建设实验室） 对于一些收据如就业、教育、住房等需要定期、长期、连续调查收集，这样经过很多届学生、多年的积累，可以汇集成自有数据库。这个数据库可以支持教师的科研创新团队，同时可以对外出售、租用、转让，因此必须加强数据库的建设。 3、数据分析实验室 数据分析实验室主要包括了建立可考虑有已有的计量分析平台、由学院前期购进SPSS完成。 综上所述，为提高经济类本科教学的质量，提升相关专业教师的教学和研究水平，特别是培养经济类本科生的量化研究能力，构建数据支持平台是具有必要性的。通过数据采集实验室、数据分析实验室和数据库三方面的建设，为教师和学生全面提供了教学和研究所需的数据支撑，并且还可为学校内外的其他教学和研究单位提供服务。因此建立数据支持平台具有现实的意义。 经济类本科论文:中英经济类本科教学内容比较研究 【摘 要】如何培养和提升经济类专业本科生的思维和能力一直是国内教育界关注的焦点，我国大学经济类专业教学一直以来都重视理论知识的传授，轻视思维和实践能力的训练，针对这一现状，本文结合国外教育发达国家的经验，以英国胡弗汉顿大学商学院为例，比较中英两国经济类本科专业在教学内容方面的差异，并尝试探讨适合我国国情的经济类专业本科生的思维和能力训练的教学内容改革。 【关键词】中英 经济类专业 教学内容 目前国内、外经济类本科专业的教学内容和教学方法还有许多差异，本文拟在我们以往教学和教学研究的基础上，对经济类本科专业的教学内容进行全面、深入的研究，通过我国高校经济类本科专业与英国胡弗汉顿大学商学院在课程设置、教材选择、教学内容开发等几个方面的系统比较研究，并借鉴胡弗汉顿大学的长处，改进本校的教学内容，找出适合培养高素质的经济类本科专业毕业生的最佳途径，使学生得到全面训练，从而不仅具备必要的知识结构，更具备较好的适应未来工作所需的心理素质和操作能力。 一 胡弗汉顿大学商学院教学内容 本文选择教育发达国家――英国的胡弗汉顿大学商学院为例，比较该校商学院与我国特别是地方高校经济类本科专业的教学内容。之所以选择该校，一方面是因为胡弗汉顿大学是英国第五大公立大学，是一所教学型大学，也是中国与英国政府首批公布互认学历的英国院校之一。胡弗汉顿大学设有商学院、教育学院、健康学院、艺术与设计学院、应用科学学院、科技学院、法律、社科及传媒学院、体育、表演艺术和休闲学院八大学院，共开设有280多个本科专业课程以及90多个硕士和博士专业课程，学科门类广泛。学校目前拥有23000多名在读学生，其中来自120多个国家的国际学生人数约2500名，中国学生有200多名。另一方面，本文作者先后于2009年、2010年到胡弗汉顿大学商学院访问，对该校的教学进行了全方位的实地调研。 胡弗汉顿大学商学院的培养目标是培养掌握经济学原理、国际商务、国际贸易理论与实务、了解当代国际经济贸易的现状和发展趋势、熟悉通行的国际贸易规则及惯例、具有较强的国际贸易业务素质和能力，能熟练掌握运用英语和计算机从事国际贸易业务的全面发展的高技能人才。胡弗汉顿大学的教学理念强调学生思维和能力的培养，避免纯粹知识的传授，因而其课程设置和教学内容、教师主导和学生的主体作用、教学手段和考查方式、教务管理方面都围绕着其教育理念和培养目标来设计。其教学内容主要有以下特点： 第一，实行模块化教学，教学内容实时更新，同时避免各模块内容的重复和交叉。英国的大学，经济类专业几乎没有统一的教材，学生也没有统一的课本。胡弗汉顿大学的教师在参阅了众多相关教材的基础上来确定每个教学模块的内容，避免了片面依赖某一本教材导致的内容落后或各科课程在内容上的重复和交叉。各个教学模块的内容每年都会有所更新，教师总是千方百计地选择最新的、最有发展前景的、就业率最好的内容来组织教学。无疑，不局限于教材、注重实践的开放式教学更易培养出适合社会需要的人才。 第二，重视教学模块内容层次上的差异和衔接。胡弗汉顿大学商学院一年制是无文凭的，两年制专科、三年制本科、一年制研究生，每一学年学六个教学模块，教学模块设置层次分明，内容由浅入深、循序渐进，相互衔接，如一年级时学了Managing Individuals at work，内容主要是管理学、组织践案例，二年级时学习International Human Resources：The Key Issues，内容主要是国际人力资源管理的关键问题。各学年课程也会根据形势每年不断翻新。 第三，教学内容和时数远低于我国，给学生更多的时间自学。每一学年的六个教学模块，其中两个模块是一学期学完，每个模块周学时4个学时，另外两个模块是要学一年的，每个模块周学时2个学时，也就是说每学期学生同时只学四个教学模块，每周仅12个学时，胡弗汉顿大学的大学生没有国内学生要学的语言课（如英语）、公共课（如马史哲、体育等），12个学时之外的时间都是学生自学的时间。 第四，在大学一年级设置经济学方法论课程，学生一开始便进入经济学研究的角色。网络教育平台上还有很多师生间、学生间互动的学术论坛，鼓励本科生为主的俱乐部，他们在这里可以与教授和校友进行交流，并可参加由俱乐部组织的其他实践活动。甚至有些课程的考查方式也是要求学生在线撰写学术博客，要求评论同学的观点等。 第五，教学内容安排和教学手段配套，更重视培养学生的能力，而非理论知识的传授。教师讲述相关理论为学生提供课程知识的总体了解并激发学生兴趣，而不是传授详细具体的事实，课堂辅导课时较多，辅导内容多是帮助学生锻炼思维、掌握实际计算、实践操作等能力，重视实践性教学，有的课程指导学生进行真实的创业实践活动，实际检验和锻炼自己的企业家能力，重视计算机辅助教学，胡弗汉顿大学利用网络教育平台提供所有课件和大量学习资料以及师生间、学生间互动的学术论坛、学术博客。 第六，注重文理学科相互渗透和融合，课程体系设置和教学内容安排弹性大。胡弗汉顿大学鼓励学生跨学科学习，拓展知识技能，胡弗汉顿大学所有课件上网，应用网络教育平台提供大量资料供学生自主学习。 第七，重视教师教学能力培训和网络技术的培训与支持。胡弗汉顿大学定期举办教学方法、教学内容研讨和专家讲座，教师可以根据需要网上报名预订。如果想学习胡弗汉顿大学的校园网和教务管理系统如何使用等，教师可预约IT部门，IT部门会专门安排技术人员对教师进行一对一的指导。 二 目前国内经济类本科专业课程设置存在的问题 目前国内经济类本科专业的培养目标是培养德、智、体等全面发展，能在综合经济管理部门、企事业单位从事经济分析、预测、规划和经营管理等工作的应用型高级专门人才。在有效培养不仅具备必要的知识结构，更具备较好的适应未来工作所需的心理素质和操作能力的经济类本科毕业生方面，我国高校经济类本科专业的课程设置、教材选择、教学内容开发等多个方面还存在一些不足： 第一，我国高校经济类本科专业学生上课任务太重，自主学习不足。在我国高校经济类本科专业的课程设置上，公共课占有很大比重，如思想、邓小平理论和“三个代表”重要思想、马克思主义基本原理等，还有英语、数学等课程，此外，专业课、专业基础课也有很多。在大学一二年级，马史哲平均每学期3个学时，英语平均每周4个学时、数学平均每周4个学时，导致学生一周五天、每天近6～8节课时都在听课。三、四年级虽没有公共课，但学生的课程也能达到6～7门之多，也是一周五天、每天近6～8节课时都在听课。学生每周自主学习的时间较少，填鸭式的教育重视知识的传授，忽视了学生自主学习能力的培养。 第二，经济类专业各科课程教师教学依赖教材，教学内容开发、更新不足。我国经济类本科专业培养方案一般四年一调整，经济类专业各科课程教学由主讲教师负责，由于对教师没有提供持续的师资培训，教师知识更新、教学能力提升都依赖自身的自学和摸索，因而很多课程教学的主讲教师片面依赖教材，不能自主开发教学内容，教学内容更新缓慢。 第三，经济类专业不同课程教学内容有重复交叉。如国际贸易、国际服务贸易、国际技术贸易、国际经济合作、国际商务谈判课程，教师在授课过程中使用的教材内容均有部分重复，教师在教学实际中，照本宣科，把握不好课程的侧重点，往往忽视了因材施教。 第四，经济类专业一到四年级课程设置没有把握好内容层次上的差异和衔接。不同课程的开课学期安排应考虑课程的难易、课程间在知识上的联系，如应先学完高等数学、统计学，再学计量经济学，而且应将计量经济学安排在刚刚学完高等数学、统计学之后的学期，否则学生在开课前就已经遗忘了相关的准备知识了。 第五，教师教学时在教学内容、案例选择等方面重视理论的传授，轻视学生能力的培养。教师通常是先把经济理论讲给学生听，然后选择相关案例来帮助学生理解理论、记忆理论，这样的教学方法，理论知识传授的效率较高，但学生自主学习、思考的能力没有得到训练。而国外高校是先让学生分析相关案例，指导学生自己思考，自己发现相关理论。显然，由学生自主思考得出相关理论，学生会理解、记忆该理论更深刻，而且锻炼了学生自己思考的能力。 三 开发我国高校经济类本科专业教学内容的思考 了解了胡弗汉顿大学教学内容安排的特点，笔者认为我国高校经济类本科专业应切实改变重视知识传授轻视学生能力培养的教学理念，应该做到以下几点： 第一，课程设置方面进行改革，教学内容实时更新，从课程设置、教学内容与教学手段选择方面来提高学生的自主学习能力的锻炼。教师应当在分析课程特点、教学对象、教学目标的基础上，根据学生创业、就业需求，结合学校的具体实际选择教学内容与教学方法。改变传统的以教师为主导的“填鸭式”的教学方法，改变教学中以教师为主的模式，强化学生的自主学习。 第二，在教务管理、考核方式方面采取有效的辅助措施，强化对学生能力的考查，而不是对理论知识记忆的考查，从而提高学生学习的积极性，强化学生在教与学中的主体作用。应在网络教学平台应用、学生考查方法等几个方面创新，系统地研究针对提高学生实践能力，从根本上实现由“知识本位”向“能力本位”转变的培养方法。 经济类本科论文:地方本科院校经济类专业教学的现实困境及其出路 摘 要：在我国，地方本科院校是为各地经济社会发展培养高等教育人才的重要生力军。在经济一体化的大背景下，地方本科院校面临着多种学科交叉与新型学生不同要求下的双重挑战，在教学观念、教学内容、教学方式与课程设置等方面存在诸多问题。构建和完善本科院校经济类专业统一教学标准、完善以现代经济发展为核心的专业人才培养体系、积极打造观念与专业双重过硬的高校师资队伍、充分借鉴国外本科院校经济类专业建设的经验是解决此类困境的主要出路。 关键词：本科院校；专业教学；经济类 处于我国高等教育教学体系中核心层级的本科院校教学，承担着向国家和社会输送优质人才的主要任务，本科教学的质量保障与未来发展远景是关乎我国社会主义现代化建设重要因素之一。目前，我国处于知识经济飞速发展与社会进一步转型的重要历史时期，需要大批高素养、多学科、应用性的专业人才，特别是具有深谙经济发展规律、具有扎实经济类专业的高级人才，因此，本科院校经济类专业的教育教学便显得格外突出和重要。继“211工程”、“985工程”和国家示范性高等职业院校建设计划之后，教育部、财政部联合下发了《关于实施高等学校本科教学质量与教学改革工程的意见》（教高〔2011〕6号），为本科院校的持续稳定发展给予了重要的政策保障。作为服务地方经济的重要力量，本科院校每年为所在地区输送了大批经济类专业人才，他们构成当地经济建设影响力的重要一极，成为各企事业单位发展的中坚力量。 一、经济一体化下经济类专业本科教学面临的挑战 随着现代科技的不断发展与知识经济的快速增长，整个世界越来越成为一个不可分割的整体，经济全球化与一体化是国家发展与人才培养不可规避的问题。经济一体化包括全球经济一体化和区域经济一体化两个层面，其中全球经济一体化是指世界各国经济之间彼此相互开放，形成相互联系、相互依赖的有机体；而区域经济一体化则是指通过降低各方之间的交易成本，提高贸易自由度，实现要素、产品的自由流动，达到资源的一种优化配置。[1]在此背景下，经济类人才培养在高等教育体系中重要性日趋明显，同时，传统经济类人才培养模式也面临诸多挑战。 （一）多学科交叉背景下的课程体系重构 经济全球化的快速发展将世界各国拖入一个不可分割的球形体里，任何国家、任何个人都不再是封闭发展的个体，体现在经济类专业教学上，高等院校必须以宽阔、长远和高效的发展眼光进行专业开发与课程设置，其中多学科性是专业培育中的最突出特征。作为世界贸易组织的重要一员，我国必须遵守国际通行的游戏规则，遵守相关的国际法规和国际惯例，同时也要运用这些法规和惯例来维护自身的合法权益，这需要向学生传授基本的法学知识；信息技术的更迭换代使世界成为一个密不可分的地球村，经济类专业依靠信息网络改善自身的运行方式和运行效率；数字是经济类专业人才赖以生存的基本技能，特别是一些以数理模型为基础才能开展的微观金融学、金融工程学，数字应用能力是个人生存和发展的关键。除经济学知识与法学、信息技术、法学等知识进行交叉教学外，经济类的专业课程还要整合人文学科等众多知识，不仅将学生培养成为专业人才，更要将其培养成为综合型、复合型人才。 （二）新学生特征要求下的教学方式转变 目前，我国本科院校学生基本处在“90”后，他们具有鲜明的思维特点和认知特征。在思维方面，他们思想前卫、观念超前，特别是在信息爆炸的时代，他们对事物有自己独特的见解，具有超前的成熟和缜密；在认知方面，他们智商高、创造力强、具有较强的认知和运用新事物的能力。[2] 同时，他们在学习知识时，具有很强的叛逆意识和功利思想，需要高等院校与专业教师的正确引导。“90”后大学生有着以往世代大学生不同的性格特质，这决定高校在具体教学实践中不断转换教学方式。传统单一的、僵硬的教学方式和手段越来越无法满足和适应现代学生的发展需求，如何通过多样化的教学方法使学生从被动学习向主动学习转变是包括本科院校在内的各级各类高等院校思考的重要问题。现代大学不再是封闭的象牙塔，高校教学不能局限于课堂和校园，经济类专业教学需要将理论与实践充分结合，增强与企业的互动与合作，促进学生动手能力和实践知识也是本科教学中需要亟待解决的问题之一。 二、当前地方本科院校经济类专业教学的现实困境 （一）教学观念滞后，教学内容与实践脱节 经济类专业是与社会相伴相生的专业，具有明确的促进社会发展、服务地方经济的基本功能。我们培养高层次、高质量的经济类实用型人才，必须具备国际化的视野。目前，由于国家在政策上、制度上、经费上投入的不足，使众多地方性本科院校缺少优质的师资培训机会，加上教师队伍在学历、资历以及专业水平方面的限制，导致教学观念陈旧，不能在教学内容上加以改革和创新，缺少主动将课程开发与最新的专业发展动态进行有效地结合起来。我们处在知识快速更替的时代，高校教学内容应走在经济发展的前端，成为社会发展的引领者，然而事实往往事与愿违，一些学生在高校中学习到的知识，当走入社会往往成为无用的陈旧品，面对新工作往往要重新学起。从我国目前经济类专业设置与课程建设取得的成就来看，尽管比以前具有一定程度的更新，但真正从理论体系上全面更新经济类教学内容，增加实践内容的份额还存在很大的差距。专业设置的呆板与课程内容的陈旧，使得地方本科院校经济类专业发展缺少活力，不仅不能和国际高校同等专业相比，甚至被国内重点大学的相关专业抛在后面。 （二）教学方式单一，学生主体地位缺失 教育教学改革是我国教育领域一直倡导的重要思想，如果说在基础教育中取得良好效果的话，那么在地方高校本科教学上却存在诸多问题。目前，我国经济类人才市场出现严重的供需脱节现象。一方面，众多本科院校的经济类人才严重过剩，另一方面，符合企业需求的实用人才却又相当缺乏。究其原因，包括经济类专业教育在内的高等教育，仍未摆脱过去传统的教师、课堂、教材为中心的教学模式，如不能充分利用案例教学、小组讨论和实际调研等现代化教学手段等。教师机械式的填鸭教学严重损伤了学生创新意识、创新能力的培养，造成学生在教学中主体地位的严重缺失。现代教学应是教学相长理念的充分贯彻，应是教师与学生共同发展的重要平台，但是在现实教学活动中，不仅学生关键能力没能得到充分彰显，教师教学经验往往未能得到预期性地增长。在国际竞争日趋激烈的今天来说，在生存与发展空间日益狭小的情况下，需要更多具有创新精神和创新能力的经济类人才增强国家整体的竞争力。因此，从根本上改善传统教学方式，充分调动学生主体能动性，走出一条具有专业特色的教学模式是增强地方本科院校社会贡献力的重要途径。 （三）课程定位模糊，地方服务功能不足 目前，我国许多高校的学生培养方案，自从专业开设后，基本没变过，教学计划陈旧，课程设置不合理，缺乏灵活性。[3]其中课程定位模糊是课程设置的主要问题，体现在经济类专业上，众多地方本科高校在课程定位上前瞻性不强和专业性不足是制约专业发展的两大因素。前瞻性不强主要表现在高校不能依据国际或国家经济发展态势、行业信息来进行课程设置和定位，往往造成课程跟着行业跑的被动局面；专业型不足主要是指高校经济类课程包含内容过多，重视专业通识性的同时，却忽视了专业性。地方本科高校以服务地方经济为主要发展基础，特别是对于实用性和应用性较强的经济类专业。加强与高校所在地区的互动，促进与企业的有效合作交流不仅是高校自身发展的需要，也是当地经济发展的现实要求。从我国地方本科院校经济类专业教学现状来看，教师与学生实践能力严重缺乏。由于地方高校没有诸如省部级高校严格的评估体系，教师仅仅满足于教学与科研工作，而与企业之间的互动较少，获得行业发展信息的路径也较为狭窄，仅依靠原有知识储备和教学经验维持教学现状。教师知识与技术的老化，进一步影响到学生知识水平和能力水平的进一步提升。这种与地方发展、行业发展等完全割裂的教育教学行为，不仅使高等教育社会服务功能无从体现，也影响到经济类后备优质人才的培养。 三、地方本科院校经济类专业教学的出路与思考 经济类专业是一门致用学科，与普通民众生活息息相关。作为以服务地方经济发展为基本要务的本科院校，应不断规避现有教学中存在的诸多问题，结合地区实际、高校情况与专业特色，在国家高等教育发展的政策框架下，进行最大程度的改革与创新，培养更多观念新、能力强、素养高的国际化经济类专业型人才。 （一）构建和完善本科院校经济类专业统一教学标准 本科教学质量标准主要是指由公认机构制定和批准的，关于本科教学活动或活动结果并反映本科教学质量的指标和参数的规范性文件。[4]本科教学质量标准不仅能对高校教育教学起到良好的监督作用，也能起到重要的评价和管理作用。目前，我国还没有明确出台一套针对地方本科院校经济类专业教学的质量标准体系，因此，构建和完善该套体系应成为我国未来本科院校建设和评估的重要内容之一。制定本科院校经济类专业统一教学标准，应遵循质量标准应与高校自身办学和人才培养目标一致的原则，即国家相关质量标准的出台应充分考虑地区差异、高校差异与专业差异，在标准体系不失原则性的情况下，增强其弹性机制。同时，本科院校经济类专业统一教学标准应正确合理。合理的教学质量标准期望是提高高校教学质量的前提和减少教学质量固有误差的关键。[5]作为人才培养的重要场所，在衡量地方院校本科教学质量标准时，既要使其满足一般的学术标准，也要建立正确的教学质量期望，并根据社会与行业的不断变化来调整这种标准与期望。专业统一教学标准的构建是规范我国地方本科院校教学的基础环节，只有在该标准体系下进行本科院校教学改革，才能对我国本科层次的经济类专业人才培养起到良好的制度性保障。 （二）完善以现代经济发展为核心的专业人才培养体系 现代经济发展需求是我国各级各类高等院校经济类专业人才培养的根本出发点和落脚点。作为地方经济类人才输出机构的生力军，本科院校在教育教学中，必须逐渐祛除与现代经济发展要求不相符的各项因素，主要包括以下三方面：第一，改变传统的教学模式。在加强本科院校教师驾驭观念提升基础上，彻底转变我国经济学科以传统经济学为主的教学思路，在不断创新经济分支学科的基础上，构建新型经济学教学观。在具体教学环节中，确立“以学生为本”的教学理念，并将之贯彻于实践，突出学生的学习主动性和能动性；第二，学术型与应用型课程同时并举。高等教育具有教学、科研与服务的三项基本功能。诸如国际金融、国际商法等理论性课程应保证其学术性特质，注重理论宽度与深度。而如公司融资、金融机构经营与管理、投资理论等微观类课程，应突出其应用性、操作性和前沿性等特点，通过多种教学手段，培养学生对业务知识的感性认识，增强理解应用能力和动手操作能力；第三，注重经济类学科与其他学科的交叉融合。市场经济是法制经济，调节市场运行和交易行为的最重要制度基础就是法律。[6]因此，进行建设符合现代教育与现代经济双重标准的本科院校经济类专业，必须融合以法学、数学、统计学等多门类、多学科知识。 （三）积极打造观念与专业双重过硬的高校师资队伍 高水平的师资队伍是提高人才培养质量、形成办学特色的重要途径。各类本科院校应通过多种方式和途径提升教师教学理念，如研讨会、学术报告、实地调研、校企合作等多种方式，打破教师原有的工作和生活范畴，增强教师的社会性和复合型特质。在专业水平提高方面，各类本科院校应积极鼓励通过学历提升、校际访学、在岗培训、科研合作等多种手段提升教师综合素养。由于经济类专业特有的实践性和应用性，高校应鼓励教师参与本地区的经济建设工作，如参与社会兼职、承接社会项目等方式，使教师的发展真正融入到本地区的社会发展中。在本科院校师资队伍建设中，应贯彻“走出去、请进来”的师资培育策略，在鼓励高校教师外出学习和培训的同时，积极引进海外杰出人才或留学人员，将国际先进的经济理念注入到高校整体发展中来。在师资培育的同时，各类本科院校应完善自身的教师奖惩制度和制定防止优秀教师流失策略。通过实施奖惩制度，激发教师教学创新的积极性和主动性，并通过待遇留人、事业留人、感情留人、制度留人等多种手段保证教师队伍的长效稳定。 （四）充分借鉴国外本科院校经济类专业建设的经验 借鉴欧美等发达国家本科院校经济类专业教学的有益经验，是促进我国相关专业教学质量提高的最有效手段之一。先进的教育理念、完善的学科体系、灵活的培养模式、高素质的师资队伍是欧美国家高等教育迅速发展的重要因素，并形成了教育与产业间的良性互动和循环。我国地方本科院校在立足于我国基本国情的基础上，结合本校实际、专业特色，将国外有益办学经验整合到高校整体建设架构中。例如，澳大利亚高校会计专业在学位种类方面，具有单一方向和双方向两种，学生可根据自己未来的职业设计或理想选择不同的学位课程进行学习，以满足社会或企业中不同职业的实际要求。[7]诸如此类的国外高等院校办学模式为我国经济类专业建设提供了重要的参考模板，各类本科院校根据自己实际需要“各取所需”。在借鉴国外本科院校经济类专业建设经验的同时，要重点明确两个问题：第一，借鉴国外高校办学经验，必须以充分了解本国、本校的实际情况为基础，避免外国经验出现水土不服的情况；第二，借鉴国外高校办学经验，必须以科学的精神、务实的态度将有益经验落到实处，避免流于形式、拿来主义。 经济类本科论文:当代大学本科经济类专业人才培养模式研究 【摘要】本文以分析经济人才的培养现状为起点，进而阐述了大学经济类专业“2+4”人才培养模式，最后从三个方面提出了经济人才培养模式调整战略。 【关键词】大学；经济类专业；人才；培养模式 一、经济人才培养现状 1.教师队伍。随着我国高等教育规模跨越式的发展，经济类专职教师队伍的绝对数量也在逐年增加，且增速在不断加快。但相对于学生规模的增长速度而言，专职教师数量相对不足。经济学、工商管理、企业管理类专业的专职教师数占全部专职教师数的比例不到9%，但需要承担培养15%本科学生的任务。大学本类专业教师在实践经历、国际交流经历、学位层次、市场经济实践能力等方面都存在不足，整体素质有待提高。从事经济学教学的教师所占比例最大，为17.6%；其次是工商管理，为14.2%；最少的是财政学，为3.3%。 2.教师和学生最重视的质量因素。经济类专职教师认为，综合素质、创新能力、学习能力、专业知识和社会责任感是最值得重视的五个质量因素。大学生认为，综合素质、创新能力、实际工作能力、交际能力和专业知识是最值得重视的因素。 二、大学经济类专业“2+4”人才培养模式 （一）人才培养“2”主体的生长环境 经济人才培养的“2”主体，就是大学教育体系、社会实践体系双轨层面的有效沟通、结合并发挥协同效能作用。当代大学应为经济人才提供良好的教育实践环境，一方面注重学科、教改、科研，开好经济类专业课程，一方面注重师生的成长发展，抓好创业精神的培养。 （1）专业课程。应与其他课程同步发展，主干（核心）专业课程应从第一学年起开设，做到大学专业不断线，一学年比一学年深化，确保专业课程在公共课程、基础课程中协调、双向、共生发展，有效生长，然后再在专业公选课程、跨学科公选课程中得到深化、拓展、发展。 （2）创业精神，一要以学生为本，确立以学习为主体的培养模式，课程体系应符合培养目标要求，体现“加强基础、拓宽领域、更新内容、优化素质、培养能力、注重实践”的课程建设思路，如形成必修、选修、讲座（跨学科公共选修）、实践等多样化的长、中、短课程体系类型和内容形式，注重方法多样性和学习个性化发展；二要开辟建设校内外创业基地，为学生提供创业展示平台。如实习基地、活动园地、产学研创场所等，组织学生参加社会实践、创业实习、创业计划赛、职业规划或生涯设计赛等，以增强学生的创业意识和创新能力；三要“走出去，引进来”，开辟创业成功人士讲座、报告会等，或通过报纸、电视、互联网络等提升创业精神意识，广泛利用学校内外一切社会资源和人际互动关系力量，有效引导大学生走创业成才之路。四要优惠的政策、良好的环境、宽松的制度保证，以及设立创业基金、成立联谊会等，使学生成为创业乐园中的主要成员，以形成人们工作实践的共识或对社会现实与社会环境认同。创业不仅是社会发展的需要，更是大学生成就自己未来事业的路径之一。 （二）人才“4”要素培养内涵 1.综合性。一是知识体系的综合性。在制定与实施人才培养计划中，大学经济专业教育要顺应社会发展的要求，通过专业设置的调整与课程体系的完善，诸如理顺公共课程、基础课程、专业课程、选修课程和跨学科选修课程的适当比例并有机结合，既不“过分专业化”，又结合学生课外指导性学习计划和社会市场经济实践，进一步完善教育对象的知识结构，使之具备较为科学合理的经济专业或综合知识结构体系。二是素能结构的综合性。三是综合生存能力。四是系统思维能力。 2.学习型。所谓学习型，就是要在大学培养学生做人、做事、做学问等生存智慧和终身学习能力，尤其是自学能力，熟练掌握科学学习和自学的方法，锻炼自学的意志，养成自学的习惯，完善知识结构体系。在人才培养实践中，大学应根据学科的特点、课程改革趋势和课程的设置等，通过大学教育和各种多样化实践性教学活动，培养大学生的终身学习能力。一般包括创造性学习、合作性学习、研究性学习、指导性学习和实践性学习。 3.开放式。由于经济全球化推动了世界的全面开放，这要求大学本科院校必须完善教学、学术管理体系，加快培养大学生的开放思想意识、开放观念心态、开放知识结构、开放能力体系，通过大学办学理念开放、教育内容开放、教学方式开放等多种内容形式，建立研究性教学、研究性学习的大学教学方法体系，探索培养学生开放意识与开放能力、合作精神的新途径、新方式，这是开放式人才培养的目标。 4.国际化。从创新模式看，国际化就是要以马克思主义理论为指导，站在时代的高度，拥有国际视野，以开放的心态来适应社会经济的发展。国际化人才，即在具有高精尖的业务水平前提下，其具体素养表现为：（1）从知识结构和专业素质看，国际化人才一要有较强的外语应用能力与跨文化交流能力，二要有国际化的知识结构和世界市场经济观念，应对国际金融危机的大略。其知识结构应以扎实的文化、科学知识为基础，以专业为主干，实践能力为核心，既有较深的专业造诣，又有较宽的知识面和操作技术能力。（2）从创新意识和能力上看，国际化人才要有良好创新意识和较强的创新能力。其能力结构应具有较强的综合开发和实践应用能力，具有灵活的应变能力和果断的决策能力。（3）从跨科学技术上看，要熟悉数字化、网络化、信息化等技术，熟练掌握计算机操作技术和应用能力，能运用全球网络及各种媒体获得信息并做出正确恰度的选择、处理、利用。（4）从生存智慧（心态）看，要良好的心理状态和与人合作沟通的交流能力。 三、经济人才培养模式调整战略 1.模式实践选择。建模是通过模式分析过程确定目标和现实，而模式实践选择则是目标和现实之间的桥梁，即在模式分析的基础上确定多个可行性模式，并从中选择一个能应对环境变化、经济发展机遇和挑战，与科技发展、人才培养需求协调一致的经济人才培养模式。在模式实践选择过程中，必须从宏观经济与微观经济生态协调发展的基础上整体综合把握，充分考虑国家政策、地区发展、区域社会经济培养模式等因素。 2.培养措施策略。培养措施是培养的具体化，是保证培养在一定目标年度内实现的对策方案。培养措施的确定既要进行纵向的研究，也要进行横向的比较。纵向的研究主要是了解以往的经济人才模式对经济人才的培养造成什么样的影响，而横向的比较主要是总结其他大学本科的经济类专业人才培养的经验教训。 3.完善经济人才政策体系，形成经济人才发展机制。（1）经济人才选拔的政策。培养与引进结合。大学在经济人才选拔方面的政策，诸如大学生到企业和社会相关的领域发挥才能，通过政府资助、引进项目以及学术研究成果评价体系鼓励经济人才在经济建设有所成就。（2）经济人才培养政策。一是培养政策，实行“双轨制”。一方面通过大学正规教育来培养经济人才，一方面是经济人才的继续教育和项目研究或市场经济实践中开发人才资源。（3）经济人才激励政策。激励政策，内外激励结合，从单一到双管齐下。大学本科经济人才培养激励政策的侧重点在于物质资助。对有突出成绩的人才予以重奖，鼓励人才最大限度地发挥创造性。如凡获学术研究奖的学生，给予精神和物质奖励。应该制定多样化的、可选择的、立体型的激励措施机制，增加激励措施的有效性、长期性和体系性。 经济类本科论文:讨论式教学法在经济类专业本科教育中的运用 摘要:讨论式教学法是以启发式教学思想为基础。在老师的提示、引导下启发学生积极主动的思考问题。并且在同学之间、师生之间进行相互交流的互动式学习和思维,从而使学生掌握教学知识点,提高认识的一种教学方法。列举了讨论式教学法的两种分类,总结了讨论式教学法在中国经济类专业本科教育中的具体应用方法。 关键词:讨论式教学法;经济类专业;本科教育 一、讨论式教学法的概念及社会背景 最早的大学出现在古希腊时代,当时并没有专门的人进行授课,而是一群志同道合的人在一起对某个问题进行研究讨论。所以,大学从本质上属于一个研究机构。那么,怎样在本科教学中培养学生的研究精神,是现代大学本科教师应当重视的问题。现在我们提倡培养创新型人才,而创新型人才的主要特征之一就是具有优秀的思维品质。原苏联教育理论专家苏霍姆林斯基指出:“教师在教学中要引导学生对学习的对象采取研究的态度,不是死记硬背教材上现有的知识与结论,而是通过分析和研究教材上或有关材料中没有明确阐述的,似乎是隐藏着的因果关系和规律,去证明一个解释或推翻另一个解释。” 古希腊哲学家苏格拉底主张用辩论和对话的方法发现真理,将其称之为“精神助产术”。因此,案例教学法、讨论式教学法,又称为“苏格拉底式教学法(socratic method)”。其实,我国春秋时期的先贤孔子,其“述而不作”、“诲人不倦”的作风无疑是讨论式教学法的一个鲜活的例证。一部《论语》,并无长篇大论的理论体系,我们能看到的是一位智者与弟子们就各个问题展开的讨论和对话。 现代讨论式教学法是以启发式教学思想为基础,在老师的提示、引导下启发学生积极主动的思考问题,并且在同学之间、师生之间进行相互交流的互动式学习和思维,从而使学生掌握教学知识点,提高认识的一种教学方法。经济类本科教育中现在已经比较充分的发掘了课堂教学潜能,能够借助案例教学法、多媒体教学法,向学生讲述经济类专业的相关知识。通过案例教学法,促进理论教学,使学生明晰理论原理的运用条件、场合和方法,提高学生分析问题、解决问题的能力。多媒体教学法根据经济学本科专业教学目标和教学对象的特点,通过教学设计,合理选择和运用现代教学媒体。并与传统教学手段有机组合,共同参与教学全过程,以多种媒体信息作用于学生,形成合理的教学过程结构。现有的这些教学方法,教师是课堂的主角,虽然使学生建立起了关于经济类专业系统性的知识结构,也在一定程度上打开了学生的思维,但是其缺陷亦十分明显:一是教师思维代替学生思维,使学生整堂课都不得不服从于教师思维的转动,没有时间去思考,学习处于非常被动的状态;二是把传授知识作为教学的主要目标,忽视教学过程既是传授知识的过程,更是教会学生学习的过程。这样,既不利于学生积极性、主动性和创造性的发挥,也不利于教师与学生、学生与学生的交流和提高。而讨论式教学法有助于拓宽学生学习的思路,培养学生学习的主动性和积极性,有利于学生把所学知识联系到实际应用中,加深对文化知识的理解,提高学生的自主创新能力。利用该教学法组织教学;教师作为“导演”,对学生的思维加以引导和启发,学生则是在教师指导下进行有意识的思维探索活动。学生的学习始终处于“问题一忍考―探索―解答”的积极状态。学生看问题的方法不同,会从各个角度、各个侧面来揭示经济类专业知识点的内涵。如果就这些不同观点和看法展开讨论,就会形成强烈的外部刺激,引起学生的高度兴趣和注意,从而产生自主性、探索性和协同性的学习。这样的教学方法无疑是体现“教师为主导,学生为主体”这一教学思想。 二、讨论式教学法的分类 (一)分组讨论式教学法 “每个孩子都是一座金矿”,根据多元智能理论,每个学生都有自己的个性特长,每一位学生在小组中都能发挥作用。换句话说,这个作用不一定是仅仅体现在对具体问题的独到见解或处理方法,既可以是组织活动,也可以是归纳总结,或是发表评论。只要学生参与到课堂讨论中来,就能获得一定的知识和相应的学习体验。所以,教师在分组前应考虑学生的特长和能力,按照不同的讨论类型,不同的讨论主题,既可以把能力类型相类似的学生分为一个讨论组,也可以在同一小组间进行能力上的搭配与协调。总之,在分组讨论式教学中应注意贯彻学生能力理念,尊重学生个体能力的差异。 从学生的终身发展来看,团队合作有利于学生的社会化。传统的教学是针对学生个体进行的,教学所要实现的目标是提高学生的考试分数,分组讨论式教学活动不但要分数,更要培养学生实践能力和合作能力。所以,分组讨论式教学的对象,不是学生个体,而是讨论小组。在小组中,学生们围绕一个主题展开讨论,互相倾听,集思广益,形成整个团队的合力,得出讨论结果。所以,分组讨论式教学中要注重贯彻团队合作理念,注重培养学生团结协作的能力。 (二)启发讨论式教学法 “启发讨论式”的教学,不同于传统的“讲述法”,它的基本做法是:环绕教材的中心要求,设计一系列互相联系而又不断深化的问题,引起学生的兴趣,组织学生进行分析和讨论,引导他们得出正确的结论,并在此基础上进一步组织学生继续探讨,不断巩固和扩大学生的认识,把整个教学过程变成培养他们分析问题和处理问题能力的过程。 对于经济类专业来说,可以引进一些生活中的经济现象,从这些身边的实际问题引出知识点。比如可以根据当天的经济新闻或广播展开分析,或者根据以前自己接触过的经济现象引出主题。 “启发讨论式”教学的最大特点是在教学过程当中,师生共同活动,改变了过去那种教师讲学生听、学生学习被动的局面,充分调动了学生学习的积极性。学生感到这样上课很有劲,收获大。 这种方法特别适用于复习课和习题课。因为在这种时候,学生对许多知识已经有了了解,但可能有些地方还是似懂非懂,或是理解不深,在这种情况下如果老师再进行系统讲述,一则讲不胜讲,时间不允许,二则学生会感到重复无味,注意力不容易集中。针对这种情况,按章节把有关的基础知识,容易弄错的概念和需要综合提高的问题结合起来,提出一系列问题组织学生讨论,学生们感到这些问题“乍看并不难,但要回答好却不是那么容易,因为书上并没有现成的答案。”对学习和讨论很有兴趣,复习也就容易收到效果。在相当一部分新课的教学中。也可以采用这种方法。笔者认为,无论复习旧课还是讲授新课,共同的一点是,都必须调动学生学习的积极性。“启发讨论式”教学,以其生动而具体的问题,吸引了广大同学,调动他们内在的求知欲望,促进他们的思考,这对他们吸取新知识是十分有益的。 三、讨论式教学法在中国经济类专业本科教育模式下的应用 在本科经济类专业讨论式教学中,教师的主要任务是组 织和引导讨论。讨论式教学大致包括如下环节。 (一)课前准备 1.选题设计。课前教师要根据教学内容、教学目标和学生的起点行为,精心设计命题,选择案例。案例是经济类专业本科讨论式教学中最重要的素材。选择案例要注意以下几点:第一,典型性。教学案例应当从错综复杂的社会生活中凝练出具有代表性的,以便于学生通过案例理解知识点。第二,疑难性。教师选择的题目应当是理论难点、社会经济热点和学生困惑点。题目有一定难度,对学生而言更有挑战性和成就感。第三,真实性。教师所选题目尽量是现实生活中真实的案例。只有在鲜活的原生态经济案件中去探寻不确定的答案,才能有效培养学生独立思考和解决问题的专业素养。 2.资料准备。课前教师要深入把握讨论的问题及相关的背景知识,并对学生可能出现的各种观点或问题有所预见,避免出现现场问题不能及时做解答的尴尬情况。教师准备好讨论的问题及其背景资料,最好提前告诉学生,给学生以充分查阅资料的时间。 (二)课堂讨论 课堂讨论主要包括以下步骤: 1.课前指导。教师要在讨论式教学中发挥引导作用。在正式讨论开始前,教师在简短的时间内宣布课堂纪律和讨论规则,并向学生概括介绍所讨论问题,从多个侧面打开思路,鼓励学生拓宽知识面,积极发言。“良好的开端是成功的一半”。生动精到的指引不仅使学生很快地将注意力集中到课堂进入角色,还可以集中学生的思维方向,启发学生的学习情绪。 2.组织协调。教师的组织协调能力是课堂讨论激烈、有序进行的关键。在讨论式教学中,教师要做到:(1)认真倾听。教师要学会做一个倾听者和欣赏者。这种态度既要表明尊重学生,又可以及时抓住学生发言中的思想火花和认识盲点,进行归纳概括。(2)控制讨论的节奏和方向。在学生陈述和讨论的基础上,教师应敏锐地捕捉新问题,形成新的兴奋点,不断的把讨论引向深入。如果在讨论中发生中断,气氛沉闷,众口一词,不能形成真正的辩论,教师要另辟蹊径,打破僵局,指引学生从不同角度切入问题。(3)评价激励。讨论时,教师应当记录学生陈述和问答作为平时考核成绩,并针对学生发言与讨论主题的相关性、回答的深度等,随时进行必要的点评和鼓励。 3.评述总结。讨论结束时,进入总结评述环节。教师对讨论的过程予以归纳,对学生提出的问题以解答,并且分析各方面意见的利弊,梳理清晰思路,在此基础上得出结论。对那些尚未定论的前沿性问题,要在研究方向上加以指引,激发学生在课外继续进行拓展性的思考。 讨论式教学法是一种行之有效的教学方法,但不是任何教学内容。任何课型都能用该法组织教学的。形式主义的讨论只会浪费时间,甚至还会带来许多问题,影响教学进度和教学质量。至于讨论式教学法如何更好地在课堂上运用以发挥其应有的教学功能,还有待于我们在教学实践中不断地去探索和总结。